Real Estate Insights

www.pwc.de
drucken schliessen
Real Estate
Insights
Aktuelle Brancheninformationen aus
Deutschland, Österreich
und der Schweiz
Juni 2015
drucken schliessen
Inhalt
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
in der vorliegenden Ausgabe der Real Estate Insights
informieren wir Sie über wichtige regulatorische Änderungen
und deren Auswirkungen, weisen auf interessante Optionen
zur Ausgestaltung Ihrer Geschäftstätigkeit hin und beleuchten
ausgewählte Segmente des Immobilienmarktes.
Mit IFRS 15 „Umsatzerlöse“ soll künftig die Bilanzierung von
Fertigungsaufträgen für die Errichtung von Immobilien
ver­einheitlicht werden. Je nachdem, ob der Vertrag zeitraumoder zeitpunktbezogen ausgestaltet wurde, bleibt die Umsatz­
realisierung nach Leistungsfortschritt aber weiterhin möglich.
Mehr hierzu erfahren Sie im ersten Beitrag.
Außerdem stellen wir Ihnen die novellierte Anlageverordnung
vor, die Versicherungsunternehmen, Versorgungswerken und
Anbietern von Immobilienfonds diverse Optionen bietet, die
für die Portfolioeffizienz genutzt werden können.
Nach der neueren Rechtsprechung über die Vertrags­
erfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten in Bauverträgen
dürfen künftig Sicherungsabreden in den AGB eines
Auftrag­gebers den Auftragnehmer nicht unangemessen
benachteiligen. Wir informieren Sie über die Details.
Zudem geben wir erste Antworten auch auf die Frage, ob ein
Anlagefonds mit direktem Grundbesitz in der Schweiz für
Anleger eine interessante Option darstellt oder eher einen
steuerlichen Papiertiger.
Danach bleiben wir weiter im Schweizer Immobilienmarkt
und bieten Ihnen einen Überblick über die aktuelle Situation
auf dem Markt für Wohn- und Büroimmobilien vor dem
Hintergrund niedriger Zinsen.
Abschließend richten wir unseren Blick auf den Immobilien­
markt in Wien und befassen uns mit den Möglichkeiten von
Investitionen in Wohnangebote für Studierende, die
angesichts hoher Studentenzahlen und entsprechender
Nachfrage ein interessantes Geschäftsfeld bieten.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre!
Jochen Brücken
Country Leader Real Estate Germany
Uwe Stoscheck
Global Real Estate Tax Leader,
Real Estate Industry Leader EMEA
Zudem steht der Entwurf einer Stellungnahme des
Immobilien­wirtschaftlichen Fachausschusses des IDW
„Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der
Handelsbilanz“ (IDW ERS IFA 2) im Fokus. Dieser
konkretisiert, wie die in IDW S 10 „Grundsätze der Bewertung
von Immobilien“ dargelegten betriebswirtschaftlichen
Grunds­ätze bei der Bewertung von Immobilien für Zwecke
eines handelsrechtlichen Jahresabschlusses zu berück­
sichtigen sind. Eine Anwendung wird empfohlen.
Ferner erörtern wir eine Frage, die das Finanzgericht BerlinBrandenburg in seinem Urteil vom 12. November 2014 –
vorläufig – beantwortet hat: Wenn eine beschränkt steuer­
pflichtige Kapitalgesellschaft als Darlehensnehmer bei
Veräußerung ihrer Immobilie mit dem erzielten Erlös ein
Gesellschafterdarlehen nicht komplett tilgen kann und ein
Gesellschafter auf einen Teil seiner Forderungen verzichtet,
sind dann die Erträge aus dem Darlehensverzicht in
Deutschland steuerpflichtig?
Real Estate Insights Juni 2015
2
drucken schliessen
Inhalt
Inhalt
Vorwort��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������2
IFRS 15 ersetzt IAS 11 – was ändert sich an der Bilanzierung von
Fertigungsaufträgen?�����������������������������������������������������������������������������������������������4
Die neue Anlageverordnung: wesentliche Aspekte für Immobilieninvestments�������6
Neuere Rechtsprechung zu Vertragserfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten in Bauverträgen�����������������������������������������������������������������������������������8
Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz
nach IDW ERS IFA 2����������������������������������������������������������������������������������������������� 10
Ertrag aus Darlehensverzicht in Deutschland nicht steuerpflichtig �����������������������12
Anlagefonds mit direktem Grundbesitz – interessante Anlageform oder
steuerlicher Papiertiger?���������������������������������������������������������������������������������������� 14
Die aktuelle Situation im Schweizer Immobilienmarkt������������������������������������������ 16
Studentenheime: Hype oder langfristige Investitionsstrategie am
Wiener Immobilienmarkt?�������������������������������������������������������������������������������������18
Veröffentlichungen������������������������������������������������������������������������������������������������20
Veranstaltungen�����������������������������������������������������������������������������������������������������21
Ihre Ansprechpartner���������������������������������������������������������������������������������������������22
Bestellung und Abbestellung����������������������������������������������������������������������������������23
Real Estate Insights erscheint alle vier Monate. Frühere Ausgaben
unseres Newsletters können Sie aus unserem Archiv über diesen
Link herunterladen: www.pwc.de
Real Estate Insights Juni 2015
3
drucken schliessen
Inhalt
IFRS 15 ersetzt IAS 11 – was ändert sich an
der Bilanzierung von Fertigungsaufträgen?
Die Realisierung von Umsatz­
erlösen ist – dem Grundgedanken
des IFRS 15 folgend – an die Art
und Weise der Leistungs­
erbringung gekoppelt. Wird eine
Leistung über einen Zeitraum
hinweg erbracht, dann erfolgt
auch die Umsatzrealisierung
zeitraumbezogen. Verträge über
die Errichtung einer Immobilie
können sowohl zeitraum- als auch
zeitpunktbezogen ausgestaltet
sein.
IFRS 15 „Umsatzerlöse“ ersetzt die
bisher gültigen Standards IAS 18
„Umsatzerlöse“ und IAS 11 „Fertigungsaufträge“ und vereinheitlicht die
Bilanzierung von Erlösen aus Lieferungsund Leistungsbeziehungen. Der neue
Standard ist erstmalig auf Geschäfts­
jahre, die am oder nach dem
1. Januar 2017 beginnen, anzuwenden.
Die Anwendung erfolgt grundsätzlich
rückwirkend und erfordert damit eine
Überprüfung aller langfristigen
Fertigungsaufträge.
Fertigungsauftrag ist nicht gleich
Fertigungsauftrag
Fertigungsaufträge können die Über­
tragung der Verfügungsgewalt über die
zu errichtende Immobilie entweder
kontinuierlich, also zeitraumbezogen,
oder zeitpunktbezogen vorsehen. Für
den Zeitpunkt der Umsatzrealisierung ist
die Frage, wann die Übertragung der
Verfügungsgewalt erfolgt, entscheidend.
Insofern sind die Verträge dahingehend
zu beurteilen, ob von einer zeitpunktoder zeitraumbezogenen Erfüllung der
Leistungsverpflichtung auszugehen ist.
Sind die Bedingungen für eine zeitraumbezogene Leistungsverpflichtung nicht
erfüllt, ist von einer zeitpunktbezogenen
Leistungsverpflichtung auszugehen.
Eine zeitraumbezogene Leistungs­
verpflichtung liegt immer dann vor,
wenn zumindest eines der nach­
folgenden Kriterien erfüllt ist:
•Der Kunde erhält den Nutzen aus dem
Vertrag, während die Leistung erbracht wird, und braucht insofern die
bisher erbrachte Leistung nicht erneut
zu erbringen.
Die Realisierung von Umsatzerlösen nach
Leistungs­fortschritt für Fertigungsaufträge mit
vertraglichen Meilensteinen und Teilabnahmen
ist weiter möglich.
Real Estate Insights Juni 2015
4
drucken schliessen
•Der Kunde hat die Verfügungsgewalt
über den Vermögenswert, während
dieser erstellt oder weiterentwickelt
wird.
•Eine alternative Nutzungsmöglichkeit
für den Vermögenswert besteht nicht.
Auf Fertigungsaufträge angewendet
bedeutet dies, dass ein Kunde, der bisher
unter Berücksichtigung der Kriterien des
IFRIC 15 als die Partei identifiziert
wurde, die Verfügungsmacht über
den Fertigungsauftrag hat, mit hoher
Wahrscheinlichkeit auch weiterhin von
einer zeitraumbezogenen Leistungs­
erbringung ausgehen kann.
Zeitraumbezogene Leistungs­
erbringung
Erfolgt die Leistungserbringung über
die Zeit, so sind die Umsatzerlöse entsprechend dem Leistungsfortschritt zu
realisieren. Hierfür ist der Leistungs­
fortschritt an jedem Bilanzierungs­
stichtag erneut zu bewerten. Die hierfür
anzuwendenden Verfahren müssen den
mit der Leistungserbringung einher­
gehenden Übergang der Verfügungsmacht der Güter und Dienstleistungen
abbilden. Für jede Leistungsver­
pflichtung ist nur ein Verfahren zu
wählen, das dann stetig beizubehalten
ist. Ändern sich die Bewertungsgrundlagen im Zeitablauf, so ist dies als
Schätzungsänderung im Sinne des
IAS 8 zu behandeln.
Als Verfahren zur Ermittlung des
Leistungsfortschritts können Output- wie
auch Input-orientierte Methoden zum
Einsatz kommen. Output-orientierte
Methoden, denen der Standardsetter
gegenüber Input-orientierten Methoden
Vorrang einräumt, berücksichtigen unter
anderem vertragliche Meilensteine oder
(Teil-)Abnahmen der geleisteten
Arbeiten. Input-orientierte Methoden
berücksichtigen entstandene Kosten,
aufgewendete Arbeitsstunden oder die
Zeitdauer. In der Bilanzierungspraxis
kommen zur Messung des Leistungs­
fortschritts von Fertigungsaufträgen
bereits heute überwiegend Outputorientierte Methoden zum Einsatz.
Zeitpunktbezogene Leistungs­
erbringung
Erfolgt die Leistungserbringung zu
einem bestimmten Zeitpunkt, so muss
mit der Umsatzrealisierung für den
Fertigungsauftrag gewartet werden,
bis die Verfügungsmacht (z. B. das
rechtliche Eigentum) über die Immobilie
an den Auftraggeber übergeht.
Fazit
Die Beurteilung, ob eine Leistungs­
verpflichtung kontinuierlich erfüllt wird
oder zu einem bestimmten Zeitpunkt,
erfordert umfangreiche Ermessens­
entscheidungen. Auch wenn Fertigungsaufträge grundsätzlich weiterhin als
zeitraumbezogen eingestuft werden
können, ist dennoch eine detaillierte
Analyse der bestehenden Fertigungs­
aufträge unumgänglich, um den durch
IFRS 15 neu eingeführten Kriterien zu
entsprechen. Änderungen sind jedoch
nicht ausgeschlossen.
Anita Dietrich, Wirtschaftsprüfer und
Steuerberater, ist Director im Service­
bereich Capital Markets & Accounting
Advisory Services – Financial Services
bei PwC in Frankfurt am Main und
deutsche Vertreterin in der globalen
IFRS Real Estate Industry Accounting
Group von PwC.
Carolin Stoek, Wirtschaftsprüfer und
Steuerberater, ist Manager im National
Office – Financial Services bei PwC in
Frankfurt am Main und Secretary der
globalen IFRS Real Estate Industry
Accounting Group von PwC.
Real Estate Insights Juni 2015
5
Inhalt
drucken schliessen
Inhalt
Die neue Anlageverordnung: wesentliche
Aspekte für Immobilieninvestments
Die novellierte Anlageverordnung bietet
Versicherungsunternehmen neue Chancen, birgt
aber auch Herausforderungen im Bereich der
Vermögensanlage in Immobilien.
Am 7. März 2015 ist die lang
erwartete Verordnung zur
Änderung der Anlageverordnung
und der Pensionsfonds-Kapital­
anlagenverordnung in Kraft
getreten. Die Reform der Anlage­
ver­ordnung (AnlV) und der
Pensions­fonds-Kapitalanlagen­
verordnung war erforderlich,
nachdem im Jahr 2013 das
Investment­gesetz durch das
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
ersetzt worden war.
Auswirkungen auf Immobilien­
fonds
Die neue Anlageverordnung ermöglicht
es Versicherungsunternehmen und
Versorgungswerken, bis zu 25 Prozent
ihres Sicherungsvermögens und des
sonstigen gebundenen Vermögens in
Immobilien oder immobiliengleiche
Rechte zu investieren. Damit wird die
bisherige Anlagegrenze unverändert
fortgeführt. Unverändert bleibt auch die
Direktinvestition in Immobilien und
Immobiliengesellschaften sowie in
Real Estate Investment Trusts.
Eine Änderung ergibt sich bei mittel­
baren Investments über Alternative
Investmentfonds (AIFs), die aus­
schließlich in Immobilien investieren.
Zulässig sind Anlagen über Spezial-AIFs
oder als geschlossene Publikums-AIFs,
die direkt oder indirekt in in- oder
ausländische Immobilien investieren.
Auf den Belegenheitsort der Immobilie
kommt es dabei nicht an, sondern nur
darauf, dass es sich um einen deutschen
AIF oder einen vergleichbaren EU-AIF
handelt, dessen Verwalter (AIFM) seinen
Sitz im Europäischen Wirtschaftsraum
hat. Dieser AIFM muss über eine AIFMVolllizenz verfügen, sodass Investitionen
über einen sogenannten registrierten
AIFM aufsichtsrechtlich nicht zulässig
sind.
Indirekte Investments müssen über
Immobiliengesellschaften erfolgen,
deren Satzung oder Gesellschaftsvertrag
Real Estate Insights Juni 2015
6
drucken schliessen
bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wird weitere Konkretisierungen
in einem Rundschreiben bekannt geben.
Drittstaaten-Immobilien-AIFs und Drittstaaten-AIFM (z. B. eine U.S. L.P.)
werden ohne strukturelle Anpassungen
nicht unter die Immobilienquote fallen.
Alternativ könnten solche Fonds so
strukturiert werden, dass sie in die
Beteiligungsquote nach § 2 Abs. 1
Nr. 13 a AnlV fallen, wobei die
Beteiligungs­quote nicht als Auffang­
tatbestand für alle sonstigen Immobilienfonds verstanden werden sollte, die nicht
unter die Immobilienquote fallen.
Weitere Strukturierungs­
alternativen
Eine Alternative könnte ein offener
Spezial-AIF mit festen Anlage­
bedingungen im Sinne des § 284 KAGB
oder ein vergleichbares EU-Investmentvermögen sein. Bei diesen Anlagen nach
§ 2 Abs. 1 Nr. 16 AnlV erfolgt eine
Durchschau auf die vom AIF gehaltenen
Vermögensgegenstände für Zwecke der
Immobilienquote.
Eine neue Anlagekategorie als Auffangtatbestand für solche Investmentver­
mögen, die nicht in den anderen
Kategorien einzuordnen sind, bildet
§ 2 Abs. 1 Nr. 17 AnlV. Diese Anlagen
werden allerdings pauschal auf eine
neu in die Anlageverordnung auf­
genommene „AIF-Quote“ von
7,5 Prozent des gebundenen Vermögens
angerechnet.
Registrierung oder AIFMVolllizenz
Zu beachten ist, dass die Immobilien­
anlage über einen der oben erwähnten
EU-AIFs immer eine Erlaubnis nach
§ 20 Absatz 1 KAGB (AIFM-Volllizenz)
erfordert. Dies kann für EU-AIFs einen
strukturellen und finanziellen Mehr­
aufwand bedeuten.
Steuerliche Implikationen
Auch die steuerliche Behandlung des
AIF ist zu beachten. Aufgrund des AIFMSteueranpassungsgesetzes erfasst das
Investmentsteuergesetz nun neben den
Investmentfonds auch die sogenannten
Investitionsgesellschaften. Eine Überprüfung der steuerlichen Einordnung
ist bei neuen wie auch bestehenden
Strukturen angebracht. Gerade bei
Vehikeln, die bisher steuerlich als
ausländisches Investmentvermögen
behandelt wurden, könnten sich auch
für steuerbefreite Investoren steuerliche
Nachteile ergeben.
Inhalt
Fazit
Die an das veränderte regulatorische
Umfeld angepasste neue Anlage­
verordnung bietet Versicherungsunternehmen, Versorgungswerken und
Anbietern von Immobilienfonds verschiedene interessante Optionen, die
für die Portfolioeffizienz genutzt werden
können. Zugleich zeigt die Anlage­
verordnung wieder einmal, wie eng
das Aufsichtsrecht und das Steuerrecht
miteinander verzahnt sind.
Michael Rinas, LL.M. (London),
Rechtsanwalt, ist Senior Manager im
Bereich Real Estate/Investment
Management Legal & Tax Services bei
PwC in Berlin.
Daniel Krisch ist Senior Consultant
im Bereich Real Estate/Investment
Management Legal & Tax Services bei
PwC in Berlin.
Übergangsvorschriften
Gemäß der Übergangsvorschriften
besteht lediglich die Möglichkeit, dass
Anteile an Immobiliensondervermögen
im Sinne des KAGB sowie Anteile an
vergleichbaren ausländischen
Investmentvermögen, die jeweils vor
dem 8. April 2011 erworben wurden,
im Sicherungsvermögen und sonstigen
gebundenen Vermögen verbleiben und
den Anlagen nach § 2 Abs. 1
Nr. 14 c AnlV zugeordnet werden.
Real Estate Insights Juni 2015
7
drucken schliessen
Inhalt
Neuere Rechtsprechung zu Vertragserfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten in Bauverträgen
Sicherungsabreden in den AGB eines Auftraggebers, die nach Abnahme kumuliert 5 Prozent der
Auftrags- oder Abrechnungssumme übersteigen,
sind unwirksam.
Die Vereinbarung von Vertragserfüllungs- und Gewährleistungs­
sicherheiten in Bauverträgen ist
heutzutage gang und gäbe – und
für den Auftraggeber ein zentrales
Instrument der Minimierung der
Risiken aus dem Ausfall des Auf­
tragnehmers. Umso wichtiger ist es
für den Auftraggeber, dass die
Vereinbarungen zu den Sicherheiten (Sicherungsabreden)
wirksam sind, damit sie bei Ausfall
des Auftragnehmers voll verfügbar
sind. Zwei neuere Entscheidungen
des Bundesgerichtshofs (BGH)
geben Anlass, die Sicherungsabreden in Bauverträgen unter die
Lupe zu nehmen.
Sicherungsabrede als AGB
Sehr häufig werden zur Vereinbarung
von Bauverträgen Formular- oder
Musterverträge, also allgemeine
Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne
von § 305 BGB, verwendet. Klauseln in
AGB sind unwirksam, wenn sie die
andere Partei unangemessen benachteiligen (Inhaltskontrolle gemäß 307 ff.
BGB). Führt eine Sicherungsabrede zu
einer solchen Benachteiligung, ist sie
unwirksam. Dies hat zur Folge, dass die
Sicherheit nicht geschuldet wird und
gegebenenfalls zurückzugeben ist.
Inhalt der Vertragserfüllungs- und
der Gewährleistungssicherheit
Üblich ist die Vereinbarung sowohl einer
Vertragserfüllungssicherheit als auch
einer Gewährleistungssicherheit. Als
Sicherungsmittel werden regelmäßig
Einbehalte vom Werklohn und Bankbürgschaften gewählt. Die Erfüllungssicherheit soll die Ansprüche des Auftraggebers auf eine vertragsgemäße
Ausführung der Leistungen entsprechend
dem Bauvertrag (Erfüllungsansprüche)
absichern. Durch die Gewährleistungssicherheit werden typischerweise
Mängelansprüche besichert. Die
Unterscheidung von Erfüllungs- und
Mängelansprüchen ist jedoch nicht
immer eindeutig: Solange der Auf-
Real Estate Insights Juni 2015
8
drucken schliessen
traggeber die Leistungen des Auftragnehmers noch nicht abgenommen
hat, richten sich seine Erfüllungsansprüche auch darauf, dass die
Leistungen mangelfrei erbracht werden.
Ist eine Leistung also mangelhaft, aber
noch nicht abgenommen, besteht ein
Erfüllungsanspruch. Wurde die mangelhafte Leistung bereits abgenommen,
besteht ein Mängelanspruch.
Die Auftraggeber von Bauleistungen
wollen ihre Ansprüche möglichst
lückenlos absichern. Daher sehen viele
Vertragsmuster vor, dass die Erfüllungssicherheit auch Mängelansprüche
absichern soll. Sieht der Bauvertrag
zudem vor, dass eine solche Erfüllungssicherheit auch nach Abnahme der
Bauleistungen für eine gewisse Zeit
bestehen bleibt und Mängelansprüche
besichern soll und dass zeitweise
parallel eine Gewährleistungssicherheit
nach Abnahme zu stellen ist, werden
etwaige Mängelansprüche zeitgleich
durch die Erfüllungssicherheit und die
Gewährleistungssicherheit besichert.
Zeitweise zeitgleich bestehende
Bürgschaften
Zwei neuere Entscheidungen des BGH
(Urteile vom 1. Oktober 2014 – Az. VII
ZR 164/12 – und vom 22. Januar 2015 –
Az. VII ZR 120/14) geben Anlass dazu,
Vertragsmuster im Hinblick auf das
Zusammenspiel von Vertragserfüllungsund Gewährleistungsbürgschaften
genauer zu betrachten. Den Ent­
scheidungen lagen Sachverhalte zu­
grunde, in denen der Auftragnehmer
eines Bauvertrags gemäß AGB
verpflichtet war, dem Auftraggeber eine
Vertragserfüllungssicherheit in Höhe
von 5 Prozent der Auftragssumme und
eine Gewährleistungssicherheit in Höhe
von 2 Prozent (bzw. im zweiten Fall
3 Prozent) der Abrechnungssumme zu
stellen. Die Vertragserfüllungsbürgschaft sollte alle Ansprüche aus
dem Bauvertrag und ausdrücklich auch
die Mängelansprüche des Auftraggebers
sichern. Die Gewährleistungsbürgschaft
war ausschließlich als Sicherheit für
Mängelansprüche vorgesehen.
Aufgrund der weiteren Regelungen in
den Vertragsmustern, die die Vertragsparteien in den vom BGH entschiedenen
Fällen verwendet hatten, konnte es zu
Situationen kommen, in denen die
Vertragserfüllungsbürgschaft über
einen nicht unerheblichen Zeitraum
nach der Abnahme der Bauleistungen
noch nicht an den Auftragnehmer
zurückzugeben war, die Gewährleistungsbürgschaft aber bereits von
diesem gestellt werden musste. In
diesem Zeitraum hätten dem Auftraggeber daher zur Sicherung etwaiger
Mängelansprüche sowohl die Vertragserfüllungs- als auch die Gewährleistungsbürgschaft zur Verfügung
gestanden.
Schon in der bisherigen Rechtsprechung
des BGH wurden Vereinbarungen zur
Absicherung von Ansprüchen des
Auftraggebers für den Zeitraum nach
der Abnahme, die einen Betrag von
5 Prozent der Auftrags- oder
Abrechnungssumme übersteigen,
hinsichtlich ihrer Wirksamkeit
zumindest kritisch gesehen. In seinem
Urteil vom 1. Oktober 2014 hat der BGH
nun klar entschieden, dass eine
Sicherungsabrede in AGB unwirksam
ist, wenn dem Auftraggeber durch eine
Kumulation zweier Bürgschaften zweitweise Sicherheiten für Mängelansprüche
in Höhe von 7 Prozent der Auftragsoder Abrechnungssumme zur Verfügung
stehen. Im Urteil vom 22. Januar 2015
bestätigt der BGH diese Rechtsprechung
im Kontext einer Sicherungshöhe von
8 Prozent der Auftrags- oder
Abrechnungs­summe.
Inhalt
5 Prozent der Auftrags- oder Abrechnungssumme erreichen. Es lohnt
sich daher, bei künftigen Bauverträgen
darauf zu achten, dass die enthaltenen
Sicherungsabreden diese Rechtsprechung berücksichtigen. Denn eine
unwirksame Sicherungsabrede hat zur
Folge, dass die betreffende Sicherheit
zurückzugeben ist – worauf sich sowohl
der Auftragnehmer als auch der
Sicherheitengeber (z. B. der Bürge)
berufen kann.
Stefan Schmidt, ist Manager im
Bereich Real Estate bei PwC Legal in
Düsseldorf.
Dr. Jörn-Michael Bartels,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, ist Manager im Bereich Real Estate
bei PwC Legal in Düsseldorf.
Konsequenzen aus den
Entscheidungen
Nach diesen Entscheidungen ist davon
auszugehen, dass Vertragsklauseln in
den AGB des Auftraggebers unwirksam
sind, die den Auftragnehmer dazu
verpflichten, eine Zeitlang zeitgleich
eine Vertragserfüllungssicherheit, die
auch Mängelansprüche absichert, und
eine Gewährleistungssicherheit zu
stellen, sofern beide Sicherheiten
zusammen einen Wert von über
Real Estate Insights Juni 2015
9
drucken schliessen
Inhalt
Bewertung von Immobilien des Anlage­
vermögens in der Handelsbilanz nach
IDW ERS IFA 2
Im September 2014 wurde der
Entwurf einer Stellungnahme des
Immobilienwirtschaftlichen Fach­
ausschusses des IDW „Bewertung
von Immobilien des Anlagever­
mögens in der Handelsbilanz“
(IDW ERS IFA 2) veröffentlicht.
Gegenstand des Entwurfs ist die
Zugangs- und Folgebewertung.
IDW ERS IFA 2 konkretisiert dabei
insbesondere, auf welche Weise
die in IDW S 10 „Grundsätze der
Bewertung von Immobilien“ dar­
gelegten betriebswirtschaftlichen
Grundsätze bei der Bewertung
von Immobilien für Zwecke eines
handelsrechtlichen Jahres­
abschlusses zu berücksichtigen
sind. Insgesamt leistet der Entwurf
im Rahmen einer Thematik, die
überwiegend bilanzrechtlich aus­
diskutiert ist, hilfreiche Klar­
stellungen, lässt aber auch
wichtige Fragen offen.
Auch wenn die Entwurfsfassung noch
keine abschließende Berufsauffassung
darstellt, wird die Anwendung
empfohlen (siehe IDW PS 201 Tz. 15).
Der Entwurf ist daher schon jetzt im
Rahmen der Rechnungslegung der
Unternehmen zu beachten.
IDW ERS IFA 2 konkretisiert, auf welche
Weise die in IDW S 10 dargelegten
betriebs­wirtschaftlichen Grundsätze der
Immobilienbewertung handelsrechtlich
im Rahmen des Jahresabschlusses zu
berücksichtigen sind. Sedes materiae
sind insbesondere die §§ 252, 253 und
255 HGB. Der neue Standard löst die
IDW Stellungnahme des Wohnungs­
wirtschaftlichen Fachausschusses
1/1993 „Abschreibungen auf Wohn­
gebäude des Anlagevermögens in der
Handelsbilanz von Wohnungsunter­
nehmen“ und die IDW Stellungnahme
IDW RS WFA 1 „Berücksichtigung von
strukturellem Leerstand bei zur
Vermietung vorgesehenen Wohn­
gebäuden“ ab und erweitert den
Anwendungs­bereich von Wohngebäuden
auf alle Immobilien des Anlagever­
mögens, also auch Gewerbeimmobilien.
Zugangsbewertung
Beim Erwerb bebauter Grundstücke ist,
weil handelsrechtlich zwei Vermögens­
gegenstände vorliegen und der
Grundsatz der Einzelbewertung gilt, eine
Aufteilung auf Grund und Boden und auf
Gebäude erforderlich. Diese kann der
kaufvertraglichen Aufteilung folgen,
soweit diese sich nicht willkürlich dar­
stellt, oder im Verhältnis der (vor­
läufigen) Ertragswerte oder im Ver­
hältnis des (vorläufigen) Sachwerts des
Gebäudes zum Verkehrswert des
unbebauten Grundstücks erfolgen.
Die Restwertmethode darf grundsätzlich
nicht angewandt werden, wenn nur
Der häufigste Anlass für die Immobilienbewertung
sind Rechnungslegungsvorschriften.
Real Estate Insights Juni 2015
10
drucken schliessen
einer der beiden Vermögensgegenstände
bewertet wird und sich der Wert des
anderen aus der Differenz zum
(Gesamt-)Kaufpreis ergibt. Eine Aus­
nahme gibt es aus Vereinfachungs­
gründen dennoch: wenn der Grund
und Boden im Verhältnis zum Gebäude
untergeordneten Wert hat oder um­
gekehrt.
Liegt der Kaufpreis über dem Verkehrs­
wert, soll geprüft werden, ob der über­
steigende Teil ausschließlich dem Grund
und Boden oder dem Gebäude zuzu­
ordnen ist, im Übrigen soll er grund­
sätzlich ebenfalls im Verhältnis der
Ver­kehrswerte aufgeteilt werden
können.
Folgebewertung
Für nachträgliche Anschaffungskosten
heißt es nur knapp, dass sie nach den für
die Zugangsbewertung geltenden
Grundsätzen aufzuteilen seien. Unmittel­
bar nach Veröffentlichung des Entwurfs
wurde kritisiert, dass dies für nach­
trägliche Herstellungskosten nicht gelten
solle, weil diese meist dem Boden oder
dem Gebäude zugeordnet werden
können. Unseres Erachtens wäre hier ein
ausdrücklicher Hinweis sinnvoll, schließt
der Entwurf diese Behandlung doch
auch in der derzeitigen Fassung nicht
aus.
Für den Beginn der Absetzung für
Abnutzungen (AfA) wird auf die
bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des
Gebäudes abgestellt. Dies entspricht
auch der bisher schon herrschenden
Meinung. In Bezug auf die Nutzungs­
dauer bleibt es bei den bereits bekannten
allgemeinen Hinweisen, wonach für
Wohngebäude regelmäßig eine
Nutzungs­dauer von nicht unter
50 Jahren maßgeblich ist, für Gewerbe­
immobilien meist kürzere Nutzungs­
dauern und für gebrauchte Immobilien
die vorsichtig geschätzte Restnutzungs­
dauer.
Außerplanmäßige Ab­
schreibungen
Die Bewertung der Immobilien zum
Bilanzstichtag basiert stets auf der
unternehmensinternen Planung zur
weiteren Nutzung der Immobilie.
Beabsichtigt der Bilanzierende die
dauerhafte Nutzung im Unternehmen,
ist der subjektive Immobilienwert
maßgeblich. Der subjektive Immobilien­
wert berücksichtigt die individuellen
Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie
im Unternehmen; hierfür wird auf
IDW S 10, Tz. 8, 120 ff. verwiesen.
Eine außerplanmäßige Abschreibung ist
vorzunehmen, wenn der Wert nicht nur
vorübergehend unter dem Buchwert
liegt. Zeitlich wird eine Hilfestellung
dahin gehend gegeben, dass ein Zeit­
raum von drei bis fünf Jahren für die
Beurteilung heranzuziehen sei. Handelsund Steuerrecht bleiben insoweit ent­
koppelt, als Rechtsprechung und Finanz­
verwaltung steuerlich von einer
dauer­haften Wertminderung nur dann
ausgehen, wenn der Wert des jeweiligen
Wirtschaftsgutes zum Bilanzstichtag
mindestens für die halbe Restnutzungs­
dauer unter dem planmäßigen Rest­
buchwert liegt.
Inhalt
abzustellen ist. Die Immobilie ist wie ein
einheitlicher Vermögensgegenstand zu
behandeln.
Die Kürze der Ausführungen ist nicht
unproblematisch; sie lässt viele Fragen
offen, so führt doch u. a. allein das
Entstehen einer Verkaufsabsicht nicht
zur Umgliederung von Anlage- in
Umlauf­vermögen, ebenso wenig wie
bloß vorbereitende Verkaufs­
maßnahmen.
Dr. Claus Herrmann ist Manager im
Bereich Real Estate (Tax) bei PwC in
München. Von 2011 bis 2013 war er zu
PwC Mailand entsandt.
WP StB Stephan Kleppich ist
Senior Manager im Bereich Real Estate
(Assurance) bei PwC in München.
Praktisch nichts Neues, aber gleichwohl
relevant ist der Hinweis, dass der
Einzelbewertungsgrundsatz es verbietet,
Wertminderungen bei einem Vermögens­
gegenstand (z. B. Grund und Boden) mit
Werterhöhungen des anderen (z. B.
Gebäude) zu verrechnen. Die Praxis ist
vielfach versucht, hierüber hinweg­
zugehen oder Großzügigkeit zu zeigen,
weil der Bodenanteil eher niedrig
angesetzt wird (um die AfA zu
maximieren) und wertstabil ist.
In Veräußerungsszenarien ist nicht der
subjektive, sondern der intersubjektiv
nachprüfbare Wert maßgeblich, also der
Wert, den ein beliebiger potenzieller
Erwerber zu zahlen bereit wäre, das
heißt der Verkehrswert im Sinne der
Tz. 7 des IDW S 10. Dabei wird auf die
für die Bewertung des Umlaufvermögens
geltende Vorschrift des § 253 Abs. 4 HGB
verwiesen, womit auf den Marktpreis
Real Estate Insights Juni 2015
11
drucken schliessen
Inhalt
Ertrag aus Darlehensverzicht in
Deutschland nicht steuerpflichtig
Der Ertrag aus dem Darlehensverzicht eines
Gesellschafters zugunsten einer in Deutschland
beschränkt steuerpflichtigen Kapitalgesellschaft ohne
Betriebsstätte ist in Deutschland nicht steuerpflichtig.
Besonders hohe Fremd­
finanzierungen bergen das Risiko,
dass der Verkaufserlös bei Ver­
äußerung der Immobilie nicht
ausreicht, um sämtliche Darlehen
zu tilgen. Insbesondere die
Gesellschafterdarlehen bleiben
dann auf der Strecke. Handelt es
sich bei dem Darlehensnehmer um
eine beschränkt steuerpflichtige
Kapitalgesellschaft, stellt sich die
Frage nach der Steuerpflicht der
Erträge aus dem Darlehensverzicht
in Deutschland. Mit dieser Frage
hat sich das Finanzgericht (FG)
Berlin-Brandenburg in einem
Urteil vom 12. November 2014
(Az. 12 K 12320/12) auseinander­
gesetzt.
Der Ausgangsfall: Luxemburger
Kapitalgesellschaft mit deutscher
Immobilie
Das FG Berlin-Brandenburg hatte den
folgenden, in der Praxis häufig anzu­
treffenden Fall zu entscheiden: Die
Klägerin, eine in Luxemburg ansässige
Société à responsabilité limitée (S.à.r.l.),
erwarb 2007 ein Grundstück in Berlin,
aus dem sie in Deutschland steuer­
pflichtige Vermietungseinkünfte erzielte.
Den Erwerb des Grundstücks hatte die
Klägerin mit Bank- und Gesellschafter­
darlehen finanziert. Die darauf ent­
fallenden Schuldzinsen machte sie als
Betriebsausgaben steuerlich geltend.
Die Investment- und Finanzierungs­
struktur stellt sich grafisch wie folgt dar
(siehe Abbildung).
2011 veräußerte die Klägerin die
Immobilie. Der Veräußerungserlös
reichte nicht aus, um das Gesellschafter­
darlehen zu tilgen. Daraufhin verzichtete
die Gesellschafterin auf einen Teilbetrag
ihrer Darlehensforderung. Den Ertrag
aus diesem Forderungsverzicht
behandelte das Finanzamt als in
Deutschland steuerpflichtige Betriebs­
ein­nahme und erhob dafür von der
Klägerin Körperschaftsteuer. Dagegen
wehrte sich die Klägerin mit einer
Sprung­klage beim FG.
Real Estate Insights Juni 2015
12
drucken schliessen
Inhalt
Deutschland nicht steuerpflichtig sei. In
seiner Urteilsbegründung führte das
Gericht aus, dass es für die steuerliche
Verstrickung von Wirtschaftsgütern
Darlehensgewährung: 2006 unter § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG
Luxemburg
X S.à.r.l.
Verzicht auf das
darauf ankommen müsse, durch welche
Darlehen: 2011
Wirtschaftsgüter die Vermietung und
Ver­pachtung oder Veräußerung aus­
Z S.à.r.l.
geübt wird. Eine steuerliche Ver­haftung
der passiven Wirtschaftsgüter hätte nach
Auffassung des FG zur Folge, dass die
Klägerin in Deutschland wie die
Deutschland
Inhaberin einer Betriebsstätte behandelt
würde. Eine solche soll jedoch durch die
Vorschrift nicht fingiert werden und
würde auch im Ausland nicht anerkannt.
Das weite Verständnis der deutschen
Darlehen zur
Anschaffung: 2007
Bank
Finanzverwaltung würde daher zu einer
Finanzierung
Verkauf: 2011
des Immobilienerwerbs
doppelten Erfassung der Einkünfte
führen, die mangels Betriebsstätte nicht
durch das Doppelbesteuerungs­
Tätigkeit
erzielt
werden.
verwaltenden
abkommen abgedeckt wäre.
Vermietete Immobilie begründet
Hierdurch sollten gemäß der Gesetzes­
keine deutsche Betriebsstätte
begründung steuerliche Gestaltungen
Revision durch die Finanz­
Die Klage wäre von vornherein aus­
unterbunden und eine einheitliche
verwaltung ist anhängig
sichtslos gewesen, wenn die Klägerin in
Gewinnermittlung für die Einkünfte
Das FG hat die Revision wegen der
Deutschland eine Betriebsstätte unter­
sichergestellt werden.
allgemeinen Bedeutung der auf­
halten hätte. Dann wäre der Ertrag aus
geworfenen Rechtsfrage zugelassen.
dem Forderungsverzicht unstreitig eine
Sie ist derzeit unter Aktenzeichen
in Deutschland steuerpflichtige Betriebs­ Streit um Betriebsvermögen
Es besteht Einigkeit zwischen der
VII R 43/14 beim BFH anhängig.
einnahme gewesen. Jedoch hatte die
Finanzverwaltung und der Literatur,
Betroffene Steuerpflichtige sollten
Klägerin in Deutschland keine Betriebs­
dass die Neuregelungen nicht zur
entsprechende Veranlagungen offen
stätte. Sie war zwar Eigentümerin einer
Begründung einer Betriebsstätte führen.
halten.
deutschen Immobilie, diese war jedoch
Keine Einigkeit besteht in der Frage, ob
an fremde Dritte vermietet. Nach der
die Immobilie und die damit zusammen­ Dr. Michael A. Müller,
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
hängenden Schulden Teil eines Betriebs­ Wirtschaftsprüfer und Steuerberater,
(BFH) qualifiziert eine vermietete
vermögens sind oder nicht. Während die
ist Partner im Bereich Real Estate Tax bei
Immobilie nicht als Betriebsstätte. Die
Finanzverwaltung dem Betriebs­
PwC.
Klägerin erzielte deshalb keine
vermögen sowohl den inländischen
gewerblichen Einkünfte über eine
Grundbesitz als auch die mit diesem im
Alexandra Burg ist Managerin im
Betriebsstätte.
Zusammenhang stehenden Schulden
Bereich Real Estate Tax bei PwC.
zuordnen möchte, wird in der Literatur
Immobilieneinkünfte sind fiktive
die Auffassung vertreten, dass kein
Einkünfte aus Gewerbebetrieb
inländisches Betriebsvermögen besteht.
Durch zwei Neuregelungen des § 49
Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG aus den
Ertrag aus Darlehensverzicht ist in
Jahren 1994 und 2009 wurden per
Fiktion die Einkünfte aus der Vermietung Deutschland nicht steuerpflichtig
und Verpachtung sowie der Veräußerung In diesem Streit hat sich das FG der
Literatur­meinung angeschlossen. Das
von Grundbesitz in gewerbliche Ein­
FG gab der Klägerin Recht, dass der
künfte umqualifiziert, auch wenn diese
Ertrag aus dem Forderungsverzicht in
im Rahmen einer vermögens­
Großbritannien
Y L.P.
Real Estate Insights Juni 2015
13
drucken schliessen
Inhalt
Anlagefonds mit direktem Grundbesitz –
interessante Anlageform oder steuerlicher
Papiertiger?
Anlagefonds mit direktem Grund­
besitz sind kollektive Kapitalanlagen, die Eigentum an Liegen­
schaften direkt und nicht über
Beteiligungen an Immobiliengesellschaften halten. Rechtlich
können diese gemäß Kollektivanlagengesetz (KAG) in Form von
vertraglichen Anlagefonds,
Investmentgesellschaften mit
variablem Kapital oder
Kommandit­gesellschaften für
kollektive Kapitalanlagen gestaltet sein (siehe Abb. 1). In der
Schweiz nutzen vermehrt
institutionelle Anleger außerhalb
der beruflichen Vorsorge solche
Fonds.
Besteuerungsgrundsätze
Grundsätzlich sind kollektive Kapitalanlagen für direktsteuerliche Zwecke
transparent. Die Vermögenswerte und
Erträge des Fonds sind von den Anlegern zu versteuern, während für Verrechnungssteuerzwecke der Fonds selbst
das Steuersubjekt ist. Anlagefonds mit
direktem Grundbesitz hingegen werden
für ihre Steuerfaktoren aus Direktbesitz
juristischen Personen gleichgestellt und
unterliegen somit der Gewinnsteuer.
Während bei einem indirekten Besitz
Liegenschaftserträge auf Stufe der Immobiliengesellschaft der ordentlichen
Besteuerung unterliegen, gilt bei den
Anlagefonds mit Direktbesitz in vielen
Kantonen sowie auf der Stufe des Bundes
ein reduzierter Gewinnsteuersatz (siehe
Abb. 2). Dieses Konzept kann für
Investoren steuerlich interessant sein.
In der Praxis ergeben sich teilweise
unterschiedliche Interpretationen zu der
konkreten Besteuerung solcher Anlagefonds. Daher erarbeitet die Arbeitsgruppe Unternehmenssteuern der
Schweizerischen Steuerkonferenz
zurzeit einheitliche Grundsätze; diese
sind allerdings bislang noch umstritten.
Abschluss nach KAG oder nach
Obligationenrecht
Kollektive Kapitalanlagen unterstehen
den Buchführungsregeln nach dem KAG.
Nur soweit dieses nichts anderes vor­
sieht, kommt das Obligationenrecht
(OR) zur Anwendung. Abweichend vom
OR sind die Grundstücke von Anlagefonds mit direktem Grundbesitz gemäß
KAG zu Verkehrswerten einzustellen.
Diese sind jedes Jahr durch Schätzungsexperten zu überprüfen. Veranlagungen
auf KAG-Basis können somit in
dualistischen Kantonen und auf der
Im Schweizer Steuersystem werfen Anlagefonds
mit direktem Grundbesitz diverse Spezialfragen
auf.
Real Estate Insights Juni 2015
14
drucken schliessen
Abb. 1 Überblick über die kollektiven Kapitalanlagen
dem Kollektivanlagengesetz unterstellte und dadurch regulierte kollektive Kapitalanlagen
offene kollektive Kapitalanlagen mit
Rückgaberecht
geschlossene kollektive Kapitalanlagen ohne
Rückgaberecht
Investmentgesellschaft mit
variablem Kapital
(SICAV)
vertraglicher
Anlagefonds (FCP)
nicht kotierte
Investmentgesellschaften mit
festem Kapital
(SICAF)
Kommanditgesellschaft für
kollektive Kapitalanlagen (KGK)
Abb. 2 Überblick über die kantonalen Gewinnsteuersätze für kollektive Kapitalanlagen mit
direktem Grundbesitz
SH
BS
TG
BL
JU
ZH
AG
AR
SO
SG
AI
Inhalt
sich die Frage, wie unterjährige Liegenschaftserwerbe oder -verkäufe steuerlich
zu behandeln sind. Dabei muss
konsequenter­weise eine Korrektur
zwischen den Sparten im Verhältnis der
Haltedauer erfolgen. Maßgebend muss
sein, woher die Mittel kamen und wo sie
hinfließen (Kauf aus bestehenden
flüssigen Mitteln oder Ersatzbeschaffung).
Zuständige Steuerbehörde
Für die Veranlagung von Anlagefonds
mit direktem Grundbesitz ist der Sitz­
kanton der Fondsleitung zuständig. In
der geltenden Praxis wird diesem Kanton
kein steuerliches Präzipuum zugewiesen.
Besitzen Anlagefonds keine Immobilien
im Sitzkanton der Fondsleitung, so fällt
typischerweise kein steuer­barer Gewinn
in dem für die Ver­anlagung zuständigen
Kanton an, ob­wohl dieser für die Ver­
anlagung einen wesentlichen Aufwand
zu bewältigen hat.
ZG
LU
NE
SZ
GL
NW
BE
OW
UR
VD
FR
GR
TI
GE
VS
Gewinnsteuersatz < Gewinnsteuersatz für Kapitalgesellschaften
Gewinnsteuersatz = Gewinnsteuersatz für Kapitalgesellschaften
Gewinnsteuersatz > Gewinnsteuersatz für Kapitalgesellschaften
Stufe des Bundes zur Besteuerung von
unrealisierten Kapitalgewinnen führen.
Um eine Gleichbehandlung mit den
übrigen juristischen Personen zu
gewähr­leisten, wurden in der Mehrheit
der Kantone die nicht realisierten
Kapital­gewinne bei der Veranlagung
bislang ausgeblendet. Neuerdings soll es
nun möglich sein, für Steuerzwecke
einen Abschluss nach dem OR zu
erstellen. Das kantonale Steueramt
Zürich fordert seit 2013 grundsätzlich
zwingend einen OR-Abschluss mit Über­
leitung zum Abschluss nach KAG. Dieser
erfordert einen zusätzlichen
administrativen Aufwand. Die
Diskussion hierüber ist noch im Gang
und der Ausgang ungewiss.
Interkantonale Steuer­
ausscheidung
Die Jahresrechnungen von Anlagefonds
mit Direktbesitz beinhalten sowohl
Positionen, die direkt beim Fonds steuer­
bar sind (Liegenschaften), als auch
solche, die dem Anteilsinhaber (übrige)
zuzurechnen sind. Steuerlich ist daher
eine „Spartenrechnung“ nötig, die eine
(anteilige) Zuweisung zum Fonds und zu
den Anteilsinhabern erlaubt. Die
korrekte Zuweisung der Positionen ist
nicht immer offensichtlich. So etwa stellt
Einkauf in laufende Nettoerträge
Je nach geltender Praxis in den
Kantonen werden heute Einkäufe in
laufende Erträge beim Fonds besteuert,
obwohl sie eigentlich als Einlagen anzusehen sind. In Zürich bleiben solche
Einkäufe seit dem Steuerjahr 2013
steuerlich unberücksichtigt. Es ist aller­
dings noch unklar, ob die Zürcher Praxis
generell umgesetzt wird.
Fazit
In den letzten Jahren wurden zahlreiche
Anlagefonds mit Direktbesitz neu aufgelegt. Aufgrund der attraktiven Steuersätze in vielen Kantonen wurden diese
zu interessanten Anlageformen. Aktuell
bestehen jedoch viele Unklarheiten über
die Besteuerung solcher Fonds. Mehr
Sicherheit darf nach der Ver­
öffentlichung der neuen Besteuerungs­
grund­sätze erwartet werden. Mit einer
ent­sprechenden Regelung ist im
Jahr 2015 zu rechnen.
Dr. Beatrice Van der Haegen,
diplomierte Steuerexpertin, ist Director im
Bereich Corporate Tax bei PwC in Basel.
Jochen Richner, diplomierter
Steuerexperte, ist Senior Manager im
Bereich Corporate Tax bei PwC in Basel.
Real Estate Insights Juni 2015
15
drucken schliessen
Inhalt
Die aktuelle Situation im Schweizer
Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt profitiert
derzeit von niedrigen Zinsen und
einer steigenden Präferenz der
Investoren für Immobilienanlagen.
Schwächere Konjunkturaussichten
sowie die Sparprogramme der
Schweizer Unternehmen werden
sich allerdings bald auch hier
bemerkbar machen. Der Markt für
Wohnimmobilien wird davon am
wenigsten betroffen sein, auf den
Markt für Büro- und Verkaufs­
flächen kommen jedoch
schwierigere Zeiten zu.
Lage der Schweizer Wirtschaft
Die Unruhe nach der Aufhebung des
Schweizer Franken Mindestkurses
gegenüber dem Euro lässt sich im
Rückgang der Konjunkturprognosen
erkennen; zugleich ist die Zinskurve
der Schweizer Bundesobligationen
mehrheitlich unter die Nullgrenze
gerutscht und die Schweizerische
Nationalbank erwartet erst 2017
wieder eine positive Inflationsrate.1
Den Schlagzeilen zu Beginn des Jahres
war zu entnehmen, dass der Immobilienmarkt von den aktuellen Veränderungen
profitieren würde. So ist zum Beispiel
die Negativverzinsung der Guthaben auf
den Girokonten sicherlich ein Grund für
die steigende Präferenz für Immobilieninvestitionen. Zudem könnten die
nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen
als positives Signal für den Immobilien­­
markt wahrgenommen werden. Wie
lange hält dieser positive Effekt an?
Wann wird die Verlangsamung der
Schweizer Wirtschaft auch die
Immobilien­branche einholen? In den
verschiedenen Segmenten vermutlich
unterschiedlich schnell.
Gute Baukonjunktur hält voraus­
sichtlich weiter an
Der nominale Bauindex der Credit Suisse
und des Schweizer Baumeisterverbands
sank Ende 2014 auf das tiefste Niveau
seit 2009. Hierbei wirkte sich der stark
rückläufige Wohnungsbau besonders
negativ aus. Die Preise in der Bau­
branche sind im Vergleich zum Vorjahr
ebenfalls gesunken.2 Laut den
Spezialisten der Credit Suisse wird die
Verschlechterung der volks­
Infolge der niedrigen Zinsen steigt das Interesse
der Investoren an Immobilien – und stützt so die
Immobilienpreise.
FPRE, Metaanalyse Konjunktur, März 2015.
CS, Sector Handbook, Structures and Prospects, 3.2.2015.
1
2
Real Estate Insights Juni 2015
16
drucken schliessen
wirtschaftlichen Perspektive aufgrund
der Frankenstärke im kommerziellen
Baugewerbe zu spüren sein. Die
günstigen Finanzierungskosten entfalten
hier eine positive Gegenwirkung, sodass
anzunehmen ist, dass der allgemeine
Bauboom in der Schweiz trotz der
jüngsten Abschwächung der Baukonjunktur noch nicht vorüber ist.3
Eigenheimfinanzierung wird
billiger, Nachfrage und Preise
werden jedoch nicht steigen
Die Eigenheimfinanzierung wird sich
aufgrund der niedrigen Zinsen
zumindest für die Fristen unter
zehn Jahren weiter verbilligen. Ein
Nachfrageschub für dieses Markt­
segment wird jedoch kaum erwartet.
Einerseits sind die Hypotheken schon
seit einiger Zeit sehr günstig, anderseits
scheitert die Vergabe der Hypotheken
meistens eher an den hohen Eigen­
mittelanforderungen oder dem
kalkulatorischen Zins, der bisher weiterhin bei 4,5 bis 5 Prozent liegt.4
Die Prognosen für den Wohneigentumsmarkt fallen auch im Gesamtbild nach
wie vor stabil aus.5 Nach vielen Jahren,
in denen der Eigenheimmarkt durch ein
knappes Angebot und eine hohe Nachfrage geprägt war, hat sich der Preis­
anstieg ersichtlich verringert. Ein aus­
geglichenes Verhältnis ist 2015 zu
erwarten.6
CS, Sector Handbook, Structures and Prospects, 3.2.2015
NZZ, Immobilien werden eher noch attraktiver, 16.01.2015.
FPRE, Metaanalyse Immobilien, erstes Quartal 2015.
6
CS, Sector Handbook, Structures and Prospects, 3.2.2015.
7
FPRE, Metaanalyse Immobilien, erstes Quartal 2015.
8
CS, Sector Handbook, Structures and Prospects, 3.2.2015.
9
CS, Retail Outlook 2015, Januar 2015
Marktmieten für Wohnflächen mit
stabilen Aussichten
Die Erwartungen für das Jahr 2015
bleiben stabil. Sowohl die Markt­
teilnehmer als auch die Volkswirte gehen
von stabilisierten oder leicht steigenden
Marktmieten für 2015 aus. Skeptisch
bleibt hingegen der Markt für das
gehobene Segment. Die Zuversicht auf
dem Wohnimmobilienmarkt wird durch
immer noch solide Zuwanderungszahlen
gestützt. Wohnimmobilien außerhalb
des gehobenen Segments werden als
Anlageklasse weiterhin stark nach­
gefragt. 2015 wird über alle Regionen
hinweg mit steigenden Marktwerten für
diese Anlageklasse gerechnet.7
Büroimmobilienmarkt kämpft mit
Leerständen und sinkenden Mieten
Der Büroimmobilienmarkt in der
Schweiz befindet sich im Abwärtstrend.
Laut dem neusten Bericht der CSL
Immobilien weist der Schweizer Büro­
markt das höchste Angebotsniveau
(5,6 Prozent) seit Erhebungsbeginn auf.
Hier ist jedoch anzumerken, dass diese
Angebotsziffern nach wie vor weit unter
dem im europäischen Ausland üblichen
Niveau liegen. Die Agglomerations­
gebiete von Zürich und Bern sind
besonders negativ betroffen. Für das
Jahr 2015 erwarten auch die Volkswirte
der Credit Suisse weiterhin steigende
Leerstandszahlen, weil die Über­
produktion von Büroflächen anhält, die
Nachfrage nach diesen Flächen jedoch
aufgrund der schwachen Wirtschaft
weiter gedämpft wird.8
Inhalt
Verkaufsflächenmarkt weiterhin
unter Druck
Auf das Marktsegment für Verkaufsflächen kommen 2015 neue Heraus­
forderungen zu.9 Der Einkaufstourismus
in benachbartes Euro-Ausland hat aufgrund der Parität des Schweizer
Frankens zum Euro neu an Fahrt
gewonnen. Die grenznahen Regionen
bekommen die Abwanderung der Kaufkraft besonders stark zu spüren. Wie
sehr sich dies auf Verkaufsmieten und
Flächenpreise auswirken wird, bleibt
abzuwarten.
Marie Seiler ist Director und Leiterin
des Bereichs Advisory Real Estate bei
PwC Schweiz.
Simran Thind ist Consultant im
Bereich Real Estate Valuation bei PwC
Zürich.
3
4
5
Real Estate Insights Juni 2015
17
drucken schliessen
Inhalt
Studentenheime: Hype oder langfristige
Investitionsstrategie am Wiener
Immobilienmarkt?
Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist groß –
und wird es in absehbarer Zeit bleiben. Vor allem
neu auf den Markt drängende Studierende haben es
schwer, geeignete Objekte zu finden.
Weniger als 10 Prozent aller
Wiener Studierenden wohnen in
einem sogenannten Studenten­
heim, angesichts hoher Wohnungs­
mieten ist die Nachfrage jedoch
enorm. In den preisgünstigen
Studentenheimen werden die
Wartelisten immer länger, doch
auch das Geschäft mit gut ausgestatteten, hochpreisigen Unter­
künften blüht. Die Betreiber
verzeichnen Auslastungen von
über 90 Prozent. Trotz hoher Neu­
bauaktivitäten ist weiterhin mit
starker Nachfrage zu rechnen.
Zahlen zum Markt
Mit 20 Fachhochschulen und
Universitäten und mehr als 190.000
Studierenden ist Wien die mit Abstand
größte Universitätsstadt Zentraleuropas
und des deutschsprachigen Raums.
Knapp ein Viertel aller Studierenden
kommt aus dem Ausland. Die größte
Gruppe der nicht österreichischen
Studierenden sind deutsche Staatsbürger mit rund 40 Prozent. Der Anteil der
Studierenden an der Wiener Gesamtbevölkerung von rund 1,8 Millionen
Einwohnern beträgt somit rund
10,5 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin
leben rund 160.000 Studierende, in
München rund 110.000, in Hamburg
rund 90.000 und in Zürich rund 62.000.
Wohnformen
Je nach Definition stehen den Wiener
Studierenden rund 12.000 bis
14.000 Wohneinheiten in Studenten­
heimen zur Verfügung. Das heißt, nicht
einmal 10 Prozent von ihnen wohnen in
einer solchen Unterkunft. Den
prozentual größten Anteil der sonstigen
studentischen Wohnformen machen
Wohngemeinschaften aus, gefolgt vom
Wohnen bei den Eltern oder sonstigen
Verwandten.
Angebot
Da die Wiener Universitäten und Fachhochschulen über das gesamte Stadtgebiet hinweg verteilt sind und
Studierende grundsätzlich Wohn-
Real Estate Insights Juni 2015
18
drucken schliessen
gelegenheiten mit Nähe zum Studienort
oder mit guter Verkehrsanbindung
bevorzugen, besteht auch in der gesamten Stadt ein entsprechender Wohnbedarf, wenngleich eine Konzentration
auf die inneren Bezirke feststellbar ist.
Die meisten Studentenheime in Wien
werden von gemeinnützen
Organisationen betrieben. Nach den
Bestimmungen des österreichischen
Studentenheimgesetzes dürfen die
Zimmer nur nach dem Grundsatz der
Kostendeckung bewirtschaftet werden.
Im Gegenzug hat die öffentliche Hand in
der Vergangenheit Fördermittel zur
Errichtung oder Sanierung der Heime
zur Verfügung gestellt.
In den letzten Jahren sind die Studentenheime zunehmend auch für Investoren
interessant geworden, da die
österreichische Bundesregierung 2010
beschlossen hat, die Förderungen einzustellen. Seitdem ist es teilweise zu einem
Anstieg der Mietpreise gekommen, da
die Betreiber den Wegfall der Förderung
über höhere Mieten zu kompensieren
versuchen. Folglich wurde es auch
interessant, frei finanzierte Objekte zu
errichten.
Neue Objekte werden derzeit verstärkt
rund um den neuen Campus der
Wirtschaftsuniversität im 2. Wiener
Gemeindebezirk sowie entlang der
Verlängerung der U-Bahnlinie 2
Richtung Osten (Stadterweiterungsgebiet) errichtet. Das erste Haus des
Prime-Student-Home-Anbieters
Milestone hat – mit 429 Apartments –
bereits Ende 2013 eröffnet. Die rund
10.000 Quadratmeter große Immobilie
wurde vor kurzem für rund 33 Millionen
Euro an einen österreichischen
Immobilienfonds verkauft. Eine
Errichtung weiterer Häuser ist geplant.
Auch in der von PwC und dem Urban
Land Institute herausgegebenen Marktstudie Emerging Trends in Real Estate
Europe® 2015 lagen die Studentenheime – wie bereits zur Zeit der Studie
von 2014 – unter den Investitionsmöglichkeiten der befragten Experten
jeweils im vorderen Bereich. Der
gesamteuropäische Trend spiegelt sich
somit auch in Wien wider.
Konkurrenzsituation
Der Großteil der Wiener Studierenden
wohnt in Wohngemeinschaften oder mit
dem Partner oder Freunden in Mietwohnungen. Nicht nur, dass die
Wohnungen auf dem freien Mietmarkt
aufgrund konstant steigender Nachfrage
und der herrschenden Wohnungsknappheit in den letzten Jahren deutlich
teurer geworden sind, auch rechtliche
Aspekte müssen bei dieser Wohnform
beachtet werden: Wie bereits erwähnt,
kommt ein großer Teil der Studierenden
aus dem Ausland. Da sie oft nur ein oder
zwei Auslandssemester in Österreich
verbringen, ergibt sich aufgrund der
Bestimmungen des österreichischen
Mietrechtsgesetzes (MRG) ein mietrechtliches Problem. Das MRG sieht bei
vorzeitiger Kündigung des Mieters eine
Mindestvertragsdauer von 16 Monaten
vor. Es ist somit rechtlich gar nicht
möglich, eine Wohnung nur für die
Dauer des Auslandsaufenthalts
anzumieten.
Inhalt
Fazit
Der Markt für studentisches Wohnen ist,
wie der allgemeine Wohnungsmarkt in
Wien, durch eine starke Nachfrage, vor
allem nach günstigen Wohnungen,
geprägt. Angesichts steigender Preise
am Wohnimmobilienmarkt wird die
Nachfrage nach günstigen Unterkünften
auch weiterhin groß bleiben. Aber auch
das höhere Preissegment mit seinen
Paketangeboten (Apartment inklusive
Betriebskosten, Internet, TV, Reinigung,
Fitnesscenter usw.) kann aufgrund der
allgemeinen Preissteigerungen am
Wohnungsmarkt für breitere Zielgruppen interessant werden. Da aktuell
nicht einmal 10 Prozent aller
Studierenden in Studentenheimen
leben, kann somit weiteres Potenzial
für den Studentenheimmarkt abgeleitet
werden.
Sebastian Kindel ist Consultant im
Bereich Financial Services Real Estate
bei PwC in Wien.
Real Estate Insights Juni 2015
19
drucken schliessen
Inhalt
Veröffentlichungen
Emerging Trends in Real Estate® – The global outlook for 2015
Urban Land Institute und PwC, März 2015, 46 Seiten, Softcover, Englisch
Die aktuelle Publikation von PwC und dem Urban Land Institut aus der Reihe Emerging Trends
in Real Estate® fasst die Ergebnisse und Trends der drei zuvor erschienenen regionalen
Marktstudien aus Nordamerika, Asien und Europa für das Jahr 2015 zusammen und ergänzt
diese durch aktuelle Interviews und Analysen von führenden Immobilienexperten. Erstmals
wurde auch der afrikanische Markt in die Zusammenfassung einbezogen.
Emerging Trends
in Real Estate
Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.
®
The global outlook for 2015
March 2015
Real Estate
Building the future of Africa
It would be easy to underestimate the
impact of global megatrends on Africa.
After all, Africa’s real estate markets have
traditionally lagged behind developed
and many developing economies.
However, our research suggests the
impact of global megatrends on Africa
will be huge. In this report we consider
their impact on the African continent.
Real Estate – Building the future of Africa
PwC, März 2015, 99 Seiten, nur PDF, Englisch
Die Studie baut auf den prognostizierten Megatrends der im vergangenen Jahr erschienenen
Studie Real Estate 2020 – Building the future auf, die zukünftige Szenarien globaler
demographischer und finanzwirtschaftlicher Entwicklungen auf die weltweiten Immobilienmärkte darstellte. Die Studie „Real Estate – Building the future of Africa“ gibt eine Ein­
schätzung zur Entwicklung der Immobilienmärkte auf dem afrikanischen Kontinent, ins­
besondere in zehn ausgewählten Ländern südlich der Sahara-Zone.
Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.
www.pwc.co.za/realestate
European cities hotel forecast for 2015
and 2016 for 20 gateway cities from
Amsterdam to Zurich
March 2015
Room for growth
www.pwc.com
Room for growth: European cities hotel forecast for 2015 and 2016
PwC, März 2015, 58 Seiten, nur PDF, Englisch
In der zum vierten Mal erhobenen Studie haben PwC-Experten die Marktsituation und
Perspektiven von 20 wichtigen Hotelstandorten in Europa – von Amsterdam bis Zürich – untersucht.
Wie die Studie zeigt, profitieren Europas Hotelmärkte weiterhin von der Erholung der
Konjunktur und der weltweiten Reisefreudigkeit – wenngleich sich das Wachstum in den
kommenden zwei Jahren leicht verlangsamen dürfte. Laut den Erwartungen werden die
Hotels in fast allen der untersuchten 20 Städte auch 2015/16 ihre Auslastung verbessern und
ihre Erlöse steigern. Ausnahme bilden allerdings Zürich und Genf, die den hoch notierenden
Schweizer Franken zu spüren bekommen sowie der Standort Moskau, der unter den
Sanktionen leidet.
Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.
Weitere Newsletter und Publikationen des internationalen Real-Estate-Netzwerks von PwC
finden Sie auch unter „Publications“ auf www.pwc.com/realestate.
Real Estate Insights Juni 2015
20
drucken schliessen
Veranstaltungen
Informieren Sie sich hier über Messen und Veranstaltungen,
auf denen Sie Einblicke in aktuelle Entwicklungen erhalten
und direkt mit unseren Experten ins Gespräch kommen
können.
EXPO REAL 2015
18. Internationale Fachmesse für Immobilien und
Investitionen, 5.–7. Oktober 2015, München
PwC Stand: Halle C2, Stand 312
European Real Estate Conference 2015
13. November 2015, Madrid, Spanien
Die eintägige Veranstaltung (individuelle Einladung
erforderlich) informiert über neueste Entwicklungen und
Trends im Bereich Real Estate mit Fokus auf Europa.
Real Estate Insights Juni 2015
21
Inhalt
drucken schliessen
Inhalt
Ihre Ansprechpartner
Im Bereich Real Estate von PwC arbeiten Immobilien­
ökonomen (ebs) und Immobilienbewerter, (MRICS, HypZert),
Bankfachleute, Steuerberater, Juristen, Volks- und Betriebs­
wirte, Finanzanalysten, Wirtschaftsprüfer, Wirtschaftsund Bauingenieure, Architekten und Projektentwickler,
Ingenieure für Maschinenbau und Umwelttechnik, Branchen­
spezialisten (Hotel, Logistik und Flughafen) und IT-Experten
interdisziplinär eng zusammen.
Wenn Sie Anmerkungen und Fragen zu einzelnen Beiträgen
oder zu unserem Newsletter im Allgemeinen haben, können
Sie sich gern an uns wenden. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.
PwC Deutschland
Jochen Brücken
Country Leader Real Estate Germany
Tel.: +49 30 2636-1149
E-Mail: [email protected]
Uwe Stoschek
Global Real Estate Tax Leader,
Real Estate Industry Leader EMEA
Tel.: +49 30 2636-5286
E-Mail: [email protected]
PwC Deutschland ist mit 9.400 Mitarbeitern und einer
Gesamt­leistung von rund 1,55 Milliarden Euro eine der
führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungs­
gesellschaften. An 29 Stand­orten arbeiten Experten für
­nationale und internationale Mandanten jeder Größe. PwC
bietet Dienst­­leistungen an in den Bereichen Wirtschafts­
prüfung und prüfungs­­nahe Dienstleistungen (Assurance),
Steuer­beratung (Tax) sowie Beratung in den Bereichen Deals
und Consulting (Advisory).
PwC Österreich
Wolfgang Vejdovsky
Country Leader Real Estate Austria
Tel.: +43 1 50188-1150
E-Mail: [email protected]
PwC ist eines der führenden Beratungsunternehmen in
Österreich und unabhängiges Mitglied im weltweiten Netzwerk von PwC. Wir bieten Dienstleistungen in den Bereichen
Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Unternehmens­
beratung. Die Marke PwC steht für ein Versprechen an unsere
Klienten und Partner: Die Beziehung mit PwC hilft unseren
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und unseren Kunden, den
Nutzen und Wert zu finden, den sie anstreben.
In Österreich gibt es acht PwC-Standorte mit rund
900 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und 40 Partnerinnen
und Partnern. Auf unsere Expertise vertrauen der öffentliche
Sektor, Banken und lokal und global führende Unter­nehmen – vom Familienbetrieb bis zum Weltkonzern. Im
Geschäftsjahr 2013/2014 hatte PwC Österreich einen
Umsatz von 101,4 Mio. Euro.
PwC Österreich GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist
Mitglied von PricewaterhouseCoopers International Limited,
wobei jedes deren Mitglieder eine eigenständige juristische
Person ist.
PwC Schweiz
Kurt Ritz
Country Leader Real Estate Switzerland
Tel.: +41 58 792-1449
E-Mail: [email protected]
PwC Schweiz unterstützt Unternehmen und Einzelpersonen
dabei, Werte zu schaffen – mit über 2600 Mitarbeitern und
Partnern an 14 verschiedenen Standorten in der ganzen
Schweiz. Wir sind Teil eines Netzwerks von Mitgliedsfirmen
in 157 Ländern mit über 195.000 Mitarbeitern, die sich dafür
einsetzen, mit Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Rechtsberatung sowie Wirtschafts­
beratung einen Mehrwert zu bieten. Sagen Sie uns, was für
Sie von Wert ist. Erfahren Sie mehr auf www.pwc.ch.
Real Estate Insights Juni 2015
22
drucken schliessen
Inhalt
Bestellung und Abbestellung
Wenn Sie den PDF-Newsletter Real Estate Insights bestellen
möchten, senden Sie bitte eine leere E-Mail an
[email protected].
Wenn Sie den PDF-Newsletter Real Estate Insights abbestellen
möchten, senden Sie bitte eine leere E-Mail an
[email protected].
Fotos: iStockphoto
Die Beiträge sind als Hinweise für unsere Mandanten bestimmt. Für die Lösung einschlägiger Probleme greifen Sie bitte auf die angegebenen Quellen oder die Unterstützung unserer Büros zurück.
Teile dieser Veröffentlichung/Information dürfen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Herausgeber nachgedruckt und vervielfältigt werden. Meinungsbeiträge geben die
Auffassung der einzelnen Autoren wieder.
© Juni 2015 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten.
„PwC“ bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers
International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitglieds­gesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.
www.pwc.de