FAZ_Pflegeimmobilien_01_2016

Frankfurter Allgemeine Zeitung
Anzeigensonderveröffentlichung
15. Januar 2016
Demografischer Wandel
Geldanlage mit Weitblick
Selbstläufer mit Eigenheiten
Der Bedarf an altersgerechten Wohnmöglichkeiten und
Pflegeplätzen steigt rapide an. Seite V2
Pflegeimmobilien sind eine zunehmend beliebte Form
der Investition in die eigene Altersvorsorge. Seite V3
Mit der richtigen Strategie ist die Finanzierung einer
Pflegeimmobilie leicht zu stemmen. Seite V4
Gutes tun und damit Geld verdienen
Altersvorsorge neu denken
Die Investition in eine Pflegeimmobilie, die für Leistungen des Sozialgesetzbuches errichtet und dann betrieben wird, bietet eine gute Rendite
und sichert zudem ein bevorzugtes Belegungsrecht für den eigenen Pflegefall in der Familie. Von Robin Kunkel
D
ie Zinsen liegen auf historischem Tiefstand, die Renditen
von
Lebensversicherungen
sind im Sinkflug und im Immobilienmarkt lassen sich
Objekte mit interessantem
Potenzial nur noch schwer finden. Dazu
kommen die Auswirkungen des demografischen Faktors: Immer mehr Menschen
werden im Alter pflegebedürftig, die Pflegemaßnahmen zunehmend teurer. Vor diesem
Hintergrund ist es dringend erforderlich, die
eigene Altersvorsorge neu zu denken. Denn
es geht auch besser. Die Rede ist von einer
Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie. Das
ist eine zunehmend attraktive, weil sichere
Alternative.
Eine solche Pflegeimmobilie ist ein für
den temporären oder dauerhaften Aufenthalt errichtetes Pflegeheim, in dem Pflegebedürftige ihrem Zustand entsprechend angemessen und professionell betreut werden.
Erstellt wird eine solche Immobilie gemäß
den Richtlinien der Heimmindestbauverordnungen. Die Pflegeleistungen im laufenden
Betrieb des Pflegeheims werden daraufhin
laut dem Sozialgesetzbuch erbracht. Für die
Entstehung einer solchen Pflegeimmobilie
wirken mehrere Beteiligte Hand in Hand:
Kommune. Städte und Gemeinden sind
aufgrund der demografischen Entwicklung
gefordert, für ihre Bürger/-innen Wohnmöglichkeiten im Alter zu schaffen. Durch senio-
renpolitische Gesamtkonzepte, amtliche Bedarfsfeststellungen und die Nachfrage in der
Bevölkerung nach lokalen Pflegemöglichkeiten werden die Kommunen auf den Bedarf
aufmerksam gemacht. Um diesen Bedarf zu
decken, ist es empfehlenswert, auf erfahrene
Partner in Form von Bauträgern und Betreibern zu setzen. In Rahmen von Gesamtlösungen können so moderne, zeitgemäße und
bedarfsgerechte Seniorenimmobilien für
eine Kommune erstellt werden.
Betreiber. Wer sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage entscheidet, sollte darauf achten, dass der Betreiber längere
Zeit erfolgreich in diesem Segment tätig ist
und über eine Vielzahl von Pflegeplätzen
verfügt. Denn der Betreiber bewirtschaftet
die Immobilie, ist also für die Qualität der
Pflege der Bewohner ebenso verantwortlich
wie für die Pflege des Gebäudes in Form von
Erhaltungsarbeiten, wie beispielsweise das
Malern der Innenwände. Die Betreibergesellschaft des Pflegeheimes, in dem sich das
Appartement befindet, übernimmt auch den
vertraglichen Abschluss mit dem Bewohner
sowie den entsprechenden Sozialträgern
und Pflegekassen.
Bauherr. Die Kommunen suchen sich einen verlässlichen Bauherrn, der in der Regel
versiert und auf den Bau von Pflegeimmobilien spezialisiert ist. Diese Unternehmen
bauen auch energieeffiziente Immobilien
gemäß den Standards der staatlichen Kre-
ditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das ist
sowohl für den späteren Betreiber wichtig,
da er eine nachhaltig nutzbare und damit
wertvolle Immobilie pachtet, als auch für die
Investoren, die dann in den Genuss zinsbegünstigter KfW-Zuschüsse kommen. Mittlerweile erinnert eine solche Pflegeimmobilie stark an ein Hotel. Die Mietrendite von
Pflegeimmobilien resultiert normalerweise
aus der im Generalmietvertrag festgeschriebenen Miete. Der Bauherr einer Pflegeimmobilie schließt einen Generalmietvertrag mit
dem Betreiber ab, der wegen der hier stattfindenden Nutzung als „Pachtvertrag“ be-
zeichnet wird. Häufig tritt er zusätzlich noch
als Projektentwickler, Erstinvestor, Bauträger und Vertriebskoordinator auf.
Investor. Möglich wird der Bau von
Pflegeimmobilien erst durch eine Reihe von
Kapitalanlegern, die sich dort eine Sondereigentumseinheit kaufen. Eine Investition in
eine solche Einheit umfasst in der Regel ein
Appartement mit einem Gemeinschaftsanteil. Üblich sind 50 qm bis 58 qm, wobei
ein Einzelzimmer etwa 22 bis 25 qm inklusive eines barrierefreien Duschbads/WCs
hat, Doppelzimmer sind meist 30-35 qm
groß. Eine mögliche Aufteilung nach dem
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Für die Entstehung einer Pflegeimmobilie
wirken mehrere Beteiligte Hand in Hand.
Illustration René Kunkel
Wohnungseigentumsrecht macht eine Kapitalanlage in Pflegeimmobilien auch für
kleinere Anleger attraktiv. Wie bei Eigentumswohnungen wird das gesamte Gebäude
samt Grundstück in Sondereigentum und
Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. „Durch
die Eintragung ins Grundbuch ist man zudem Kapitän und nicht Passagier“, so Pflegeimmobilien-Experte Helmut Fottner: Die
Immobilie kann jederzeit verkauft, beliehen,
verschenkt oder vererbt werden. Hinzu kommen steuerliche Vorteile der Absetzung für
Abnutzung des Gebäudeanteils sowie von
Einrichtungsgegenständen.
Finanzierer. Genauso wie andere Immobilien werden Pflegeimmobilien als Kapitalanlage über Kredite finanziert. Im Vergleich
zu herkömmlichen Wohnimmobilien ermöglicht die Pflegeimmobilie einen Einstieg
mit einem Betrag von 150.000 Euro ohne
Erwerbsnebenkosten. Im Vorfeld der Kreditvergabe prüft die Hausbank oder das betreffende Kreditinstitut vor Ort die Bonität des
Investors sowie das Anlagerisiko der Pflegeimmobilie. Nach Prüfung dieser Daten erhält
der Investor den Kredit zu entsprechenden
Zinskonditionen. Da der Mietvertrag meist
über 25 Jahre mit einer Verlängerungsoption um fünf Jahre läuft, ist die Finanzierung
in der Regel kein Problem. „Für Kunden, die
etwa 50.000 Euro Eigenkapital als Finanzierungsgrundlage einbringen, ist das ein
Selbstläufer“, weiß Finanzberaterin Elisa-
beth von Eyb von der Bausparkasse LBS.
„Vor allem wegen dieser Eigenheiten gilt
diese Anlageform inzwischen als ‚SorglosImmobilie‘ für Privatinvestoren“, so Helmut
Fottner, Immobilienmakler aus Grafing.
Denn es droht kein Ärger mit Mietern, die
Verantwortung für Renovierung und Vermietung entfällt ebenso wie Leerstand oder
Mieterausfall.
Hausverwaltung. Die gesamte Verwaltung des Hauses und der Mieten übernimmt in
der Regel eine auf diese Aufgaben spezialisierte
Hausverwaltung. Sie verfügt im optimalen Fall
über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management und
pflegt einen engen Kontakt zu den Betreibern.
Sie bündelt zudem die Mieteinnahmen und
zahlt diese abzüglich der Haus-/Mietverwaltungsgebühr sowie einer Instandhaltungsrücklage für „Dach und Fach“ pünktlich an die
Eigentümer der jeweiligen Sondereigentums­
einheiten aus. Ferner wird in regelmäßigen
Abständen eine Überprüfung des baulichen
Gebäudezustandes durchgeführt.
Angehörige. Sogar ein Sahnehäubchen
gibt es – für den Fall des Pflegefalls in der eigenen Familie: Wer in ein Pflegeappartement
investiert, hat für sich oder einen zu pflegenden nahen Familienangehörigen ein Vorbelegungsrecht, und kürzt damit die Wartezeit
ab – ein nicht zu unterschätzender Faktor
angesichts möglicherweise langer Wartefristen für einen Pflegeheimplatz.
„Selbständigkeit und soziale Teilhabe ermöglichen“
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Herr Wolbergs, wie sehr verändert der
demografische Wandel das Gesicht der
Bevölkerung Regensburgs?
Regensburg ist in der günstigen Situation eines anhaltenden Bevölkerungswachstums.
Das Verhältnis zwischen junger und älterer
Bevölkerung ist in Regensburg aktuell noch
sehr ausgeglichen. Dennoch wird sich das
Gesicht der Regensburger Bevölkerung in
Zukunft verändern. So werden im Jahr 2030
deutlich mehr ältere und hochbetagte Menschen in Regensburg leben als heute.
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Joachim Wolbergs, Oberbürgermeister der Stadt
Regensburg, über den demografischen Wandel und die
künftigen Anforderungen an
zeitgemäße Pflegeangebote.
Was kommt da auf Regensburg zu, wie
entwickelt sich der Pflegebedarf in der
Stadt?
Die steigende Anzahl älterer Menschen
wird auch den Bedarf im Bereich der Pflege erhöhen. Eine wichtige kommunale
Aufgabe ist es hierbei, diesen möglichst
lange das Wohnen in ihrer gewohnten Umgebung zu ermöglichen. Damit gewinnen
ambulante Pflegeangebote zunehmend an
Bedeutung. Um Berufstätigen die häusliche Pflege eigener Angehöriger zu ermöglichen, gilt es, genügend Tagespflegeangebote zu schaffen. Auch die Pluralisierung
der Lebensstile nimmt zu – Pflegeangebote
müssen sich künftig verstärkt an sehr unterschiedlichen Bedürfnissen der zu pflegenden Personen orientieren.
Wie sehr ist Pflege auch eine Aufgabe für
die ganze Gesellschaft?
Die angemessene Pflege alter oder auch behinderter Menschen ist eine klassische öffentliche Aufgabe. Dabei muss die öffentliche
Hand nicht alle Leistungen „eigenhändig“ erbringen. Es gibt ja mittlerweile viele gemeinnützige und private Träger, die hervorragende Arbeit leisten. Entscheidend ist, dass die
öffentliche Hand die Rahmenbedingungen
für eine funktionierende, vielfältige und leistungsfähige Pflegelandschaft schafft.
Was tut Regensburg, um diesen Pflegebedarf heute und in Zukunft zu decken?
Die Stadt betreibt selbst keine eigenen Pflegeeinrichtungen. Es gibt jedoch zwei stationäre
Einrichtungen, die von einer der Stadt nahen
gemeinnützigen Gesellschaft beziehungsweise von einer stadtnah verwalteten Stiftung betrieben werden.
Welche konkreten Pflegeeinrichtungen
gibt es bereits?
Im Stadtgebiet bestehen 23 Einrichtungen
für ältere, pflegebedürftige Menschen mit
rund 1970 Einrichtungsplätzen. Drei dieser Einrichtungen sind auf Menschen mit
besonderen Pflege- und Betreuungsbedarfen spezialisiert. In allen anderen wohnen
Bürgerinnen und Bürger mit einem somatischen Pflegebedarf oder Betreuungsbedarf
aufgrund von dementiellen Erkrankungen.
Darüber hinaus gibt es vier ambulant betreute Wohngruppen, die sich jeweils auf
allgemeinen Pflegebedarf, Demenz sowie
auf eine intensivpflegerische Betreuung
ausgerichtet haben.
Was sind für Ihre Stadt die zentralen Kriterien beim Neubau einer Pflegeimmobilie?
Als zentrales Kriterium für Wohnen – auch
im Alter und bei Pflegebedarf – muss die Immobilie die Bedürfnisse nach Selbständigkeit
und sozialer Teilhabe ermöglichen. Konkret
heißt das für den Neubau, dass die Wohnung
barrierefrei ist, der Zuschnitt dem jeweiligen
Bedürfnis entspricht, bestenfalls im angestammten Quartier liegt, die Nahversorger,
Ärzte aller Fachrichtungen sowie Apotheken
leicht und barrierefrei vorhanden und zugänglich sind.
Wo sehen Sie Verbesserungsbedarf
beim bisherigen Versorgungsstatus im
Bereich Pflege?
Die Betreuung und Pflege in Pflegeeinrichtungen ist mit Nuancierungen auf einem
zufriedenstellenden Niveau. Benötigt eine
Bürgerin, ein Bürger der Stadt einen Platz
in einem Pflegeheim, ist dies möglich. Im
niederschwelligen Bereich wie Tagespflege
und Kurzzeitpflege bestehen weiter Bedarfe. Es fehlen alternative Wohnformen wie
etwa ambulant betreute Wohngruppen. Im
Bereich der stationären Pflege sind die vorhandenen Betreuungsformen noch nicht
ausreichend auf die Bedürfnisse von Bewohnerinnen und Bewohnern mit Demenz ausgerichtet. Und wir benötigen Angebote, die
sich an Bedürfnissen von älteren Menschen
mit Migrationshintergrund orientieren oder
wenn Bedürfnisse aus anderen als geriatrischen Erkrankungen resultieren.
Wie wichtig ist die Zusammenarbeit mit
einem soliden Bauträger bei der Erstellung neuer Pflegeimmobilien?
Wenn man ein Haus baut, ist es wichtig,
qualitativ hochwertige Materialien zu verwenden und diese solide und gründlich zu
verarbeiten. Das gilt auch und gerade für
Pflegeimmobilien, denn nur so können wir
älteren Menschen einen angemessenen Lebensstandard bieten.
Wie fügen sich die Pflegeimmobilien in
das örtliche Leben der Stadt ein?
Es gibt gegenwärtig einen Trend zum Leben in der Stadt. Urbanes Leben bietet eine
Reihe von Vorteilen, wie kurze Wege, gute
Verkehrsanbindungen und vielfältige Angebote der Versorgung und Freizeitgestaltung. Es ist deshalb davon auszugehen,
dass auch viele ältere Menschen im Falle
einer Pflegebedürftigkeit auf diese urbanen
Annehmlichkeiten nicht verzichten wollen und sogar verstärkt auf sie angewiesen
sind. Etwa weil aufgrund gesundheitlicher
Einschränkungen das Autofahren oder das
Laufen schwerer fällt. Daher werden Pflegeimmobilien in Zukunft verstärkt im Stadtzentrum und an Standorten mit einer guten
Infrastrukturausstattung angesiedelt sein.
Die Bewohner können so trotz Pflegebedürftigkeit weiterhin aktiv am städtischen Leben partizipieren.
Das Interview führte Hermann Pfeiffer.
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Frankfurter Allgemeine Zeitung Anzeigensonderveröffentlichung / Gutes tun und damit Geld verdienen / 15. Januar 2016
„Schlüssel zur Lebensqualität“
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Dr. Robert Seitz, Abteilungsleiter Soziale Einrichtungen beim Caritasverband für die Diözese Regensburg e. V.,
über die Anforderungen eines Betreibers an die Immobilie.
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Herr Seitz, welche Rolle spielt der Betreiber im heutigen Pflegekonzept für die
Errichtung einer Pflegeimmobilie?
Die Sorge um alte und bedürftige Menschen
gehört, unabhängig von einer Betreuung
daheim oder institutionell, zu unserem
Selbstverständnis. Dabei ist die Perspektive
des Bedürftigen immer auch die der Caritas.
Dazu gehört, dass wir entsprechende Immobilien für die Pflege zur Verfügung stellen.
Wir sind ein konfessioneller, wertgebundener Träger, für den Tariftreue ein hohes Gut
darstellt. Daher haben wir auch einen hohen
Qualitätsanspruch an unser Pflegekonzept.
Was alles umfasst dieses Pflegekonzept
bei einem kirchlich ausgerichteten Träger
wie der Caritas?
Ganz oben steht: Wir wollen dem pflegebedürftigen Menschen Heimat geben. Wir möchten,
dass die Menschen sich zu Hause fühlen, getreu dem Motto: „Wo es dir gut geht, da ist deine
Heimat“. Das Wohlergehen der Pflegebedürftigen ergibt sich im Heim aus den sozialen Kontakten und der Qualität der Betreuung, sowohl
im körperlichen wie im psychischen Bereich.
Die Familie können wir zwar nicht ersetzen,
aber alles daransetzen, dass Pflegebedürftige
sich bei uns aufgehoben fühlen. Das wird auch
deutlich im baulichen Konzept.
Inwiefern kommt das im Heimalltag zum
Tragen?
Nehmen Sie unser Alten- und Pflegeheim in
Geisenfeld: Dort liegt im Erdgeschoss der
öffentliche Marktplatz. Dorthin kommen
auch Kindergarten und Schule zu Veranstaltungen. Sogar die Hopfenkönigin kam zum
„Hopfazupfa-Fest“, das wiederum in der Biografie vieler Bewohner eine wichtige Rolle
spielt, da sie in der Hopfenernte tätig waren.
Auch Musik gehört dazu – zum Beispiel mit
der Veranstaltungsreihe „Zsammasitzn“, mit
200 Gästen, mittendrin unsere Heimbewohner. Dieser Mehrgenerationen-Veranstaltungsort ist mit einer Cafeteria, einer Kapelle
und einem offenen Garten verbunden. In den
oberen Stockwerken sind die Wohnbereiche, also die Privatsphäre der Bewohner mit
Wohnküche und Gelegenheit für soziale Kontakte. Sie können sich dort in vier individuell wählbare Ruhezonen zurückziehen und
trotzdem noch etwas vom Treiben im Haus
mitbekommen.
Wie funktioniert das Zusammenspiel mit
dem Bauherrn einer solchen Einrichtung?
Um solche Ideen verwirklichen zu können,
brauchen wir einen Partner, der unsere
Vorstellungen von moderner Pflege baulich
umsetzt, aber auch Erfahrung mitbringt.
Die wissen dann zum Beispiel, wie groß
die Nasszelle sein soll oder wie der Aktionsradius eines Rollstuhlfahrers ist. Einen
verlässlichen und kompetenten Partner
zu haben ist entscheidend für das gesamte
Pflegekonzept. Zentrale Anforderung ist ein
effizienter Ressourceneinsatz, der sich aus
minimalen Wegen für Pflegekräfte wie auch
Bewohner bei gleichzeitig starker Personalpräsenz in einem übersichtlichen Wohnambiente ergibt.
Was sind wesentliche Qualitätskriterien
an denen sich ein Pflegebedürftiger bei
der Entscheidung für eine Pflegeimmobilie
orientieren kann?
Im Vordergrund stehen die Lebensqualität
für die Bewohner und die Pflegequalität. Für
uns entscheidend sind zum einen die biografie-bezogene Arbeit mit den Bewohnern
und zum anderen die sozialen Kontakte, die
einen entscheidenden Einfluss haben auf das
Wohlbefinden. Allerdings gehört auch eine
hohe medizinische Kompetenz dazu. Vor allem im Bereich Demenz ist ein einfühlsames
Verhalten des Pflegepersonals sehr wichtig.
Hier zählen Zuwendung und Verständnis für
die Situation des Betroffenen. Man muss sich
in deren Lage hineinversetzen – diese Menschen leben ja in ihrer eigenen Welt. Zu der
muss man den Schlüssel finden. Wenn das
gelingt, dann findet man auch den Schlüssel
zur Lebensqualität der Menschen.
Was verstehen Sie unter biografie-bezogener Arbeit? Wie wirkt sich diese in der
Praxis aus?
Entscheidend für das Wohlbefinden des Pflegebedürftigen ist der Umgang mit dessen individueller Lebensgeschichte. Wir schauen
uns an: Wie verlief das Leben des Heimbewohners? Welche Erlebnisse, möglicherweise auch traumatische, haben dessen Leben
geprägt? Eine große Rolle spielt die Musik,
insbesondere die Volksmusik, einfache Lieder, häufig auch Lieder aus der Kindheit. In
Geisenfeld steht zum Beispiel ein Klavier,
das auch von den Bewohnern genutzt werden soll. Wir wissen aus anderen Häusern:
Selbst demente Personen greifen wieder in
die Tasten und können sogar neue Stücke
spielen. Die Pflegebedürftigen von morgen,
teilweise auch schon von heute, werden
häufiger mit Musik von den Beatles oder
den Rolling Stones zu erreichen sein. Und
die frühere berufliche Tätigkeit ist ebenso
wichtig wie das Thema Glaube. Da gilt es,
ein Angebot zu schaffen, das auf die Bewohner zugeschnitten ist, zum Beispiel durch
Einbindung unserer Hauskapelle mit einem
spirituellen Angebot.
Woher kennt das Pflegepersonal die Biografie des Bewohners?
Das spielt schon beim Einzug eine wesentliche Rolle, etwa im Aufnahmegespräch. Da
erstellen wir einen Biografiebogen, meist zusammen mit den Angehörigen.
Welche Kriterien stehen für Sie als Betreiber beim Bau einer Pflegeimmobilie im
Vordergrund?
Das Pflegekonzept sollte sich im baulichen
Konzept widerspiegeln. Aus einem einfachen
Grund: Das Heim muss nachhaltig finanzierbar sein. Die Miete, die wir an den Bauträger
überweisen, kommt von den Bewohnern beziehungsweise von den Sozialhilfeträgern,
falls ein Bewohner sozialhilfeberechtigt ist.
Die Bausubstanz muss deshalb so gut sein,
dass wir auch in 20 oder 25 Jahren noch Bewohner finden. Als Betreiber tragen wir ja
das Belegungsrisiko. Wir sind darauf angewiesen, dass es auch über eine langen Zeitraum Interessenten für unser Angebot gibt.
Die finden wir aber nur, wenn wir auch in
älteren Immobilien ein gepflegtes Wohnangebot machen können. Bauschäden wären
da beispielsweise ein erheblicher Störfaktor.
Wie wichtig ist die Zusammenarbeit mit
dem Bauherrn und wie funktioniert diese?
Eine reibungslose Zusammenarbeit ist äußerst wichtig. Sie beginnt bereits zu einem
Zeitpunkt lange vor Baubeginn, etwa wenn
wir einen Ersatzneubau benötigen. Wir hatten zum Beispiel ein altes Krankenhaus, das
nicht mehr den modernen Anforderungen
an ein Alten- und Pflegeheim entsprach. Wir
planen dann gemeinsam mit dem Bauträger
die Größe entlang einer Bedarfsanalyse. Es
hat ja niemand ein Interesse an einem überdimensionierten Haus. Andererseits sind
wir herausgefordert, die Wirtschaftlichkeit
im Blick zu behalten.
Wie stimmen Sie Ihr Betreiberkonzept
mit dem Bauherrn der Immobilie ab, und
worauf achten Sie dabei besonders?
Die Frage, wie das Haus architektonisch aussehen kann, ist dabei ein zentraler Faktor.
Da die Firma Erlbau bereits viele Häuser errichtet hat, konnten wir uns von zahlreichen
Beispielen inspirieren lassen. Dann geht es
Die Seele des Heims
ist das Wichtigste
Aus der Sicht von Angehörigen steht neben der örtlichen
Nähe eine bewohnerfreundliche Architektur sowie
liebevolle und empathische
Pflege bei der Auswahl der
passenden Pflegeimmobilie
im Vordergrund.
Anneliese Lackermair. Ihre Familie hat sich
daher für ein Pflegeheim der Caritas entschieden. Die Caritas als christlicher Träger steht in
ihren Augen für qualitativ hochwertige Pflege,
die den einzelnen Menschen als Individuum
wertschätzt und ins Zentrum ihrer Bemühungen stellt. Das von der Caritas propagierte und
gelebte christliche Menschenbild widerstrebt
zudem einer Gewinnmaximierung zu Lasten
der Pflegebedürftigen.
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Die Architektur des Pflegeheimes ist ebenfalls
ein Kriterium bei der Auswahl unter mehreren Anbietern. Schon der Eingangsbereich
eines Pflegeheimes kann viel über die innere
Struktur des Hauses verraten. Schön ist es
etwa, wenn bereits von einer kleinen Empfangshalle Leben ausgeht. „Idealerweise sollte
ein Pflegeheim durch eine moderne, helle und
offene Architektur sich äußerlich dem Charakter eines Hotelbetriebes eher annähern als
demjenigen eines Krankenhauses. Ein großer
freundlicher Garten, Gemeinschaftsräume,
die ein Zusammenkommen der Bewohner
und damit Kommunikation und soziale Teilhabe fördern, eine kleine Kapelle als religiöser Rückzugsraum – das sind Orte, die das
Leben im Pflegeheim bereichern“, weiß Anneliese Lackermair aus ihrer Tätigkeit.
Daneben gibt es weitere Dinge, an die
man als Angehöriger nicht auf Anhieb
denkt, die aber wichtig werden, wenn die
zu pflegende Person einmal im Heim ist.
So kann der Heimaufenthalt für lange Zeit
notwendig bleiben und der Gesundheitszustand des zu Pflegenden wird in der Regel
nicht über die gesamte Zeit hinweg konstant
sein. Daher sollten Angehörige vor dem Einzug eines Familienmitglieds in ein Pflegeheim nicht zu kurzfristig planen, empfiehlt
Anneliese Lackermair: „Man muss sich im
Vorfeld einige in die Zukunft gerichtete Fragen stellen: Wäre das Pflegeheim auch in
den kommenden Jahren noch die richtige
Wahl für mein Familienmitglied? Kann es,
insbesondere bei einsetzender oder fortschreitender Demenz, eine angemessene
Pflege sicherstellen? Bietet das Heim auch
Palliativpflege an? Ist die Finanzierung der
Pflegeheim-Kosten auf lange Zeit hin gewährleistet?“
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ie Rolle von Angehörigen am Erfolg
der Seniorenpflege ist erheblich
und darf keinesfalls unterschätzt
werden. Sie geben der zu pflegenden Person Halt und Unterstützung. Vor allem aber: Sie sprechen schon im Vorfeld ein
gewichtiges Wort bei der Entscheidung für
eine bestimmte Pflegeimmobilie mit.
Unter den Entscheidungskriterien für einen Pflegeplatz in einem Alten- und Seniorenheim steht für Angehörige von Pflegebedürftigen an vorderster Stelle die Seele des Heims
– die Qualität der Pflege, bestätigt Anneliese
Lackermair, Vorsitzende der Bewohnervertretung im Caritas Alten- und Pflegeheim
St. Emmeram in Geisenfeld. Daneben spielt
für die Auswahl eines Pflegeheimes auch
dessen örtliche Lage eine wesentliche Rolle:
Befindet sich das Pflegeheim in dem Heimatort des Pflegebedürftigen, bleibt es diesem
möglich, am örtlichen Gemeinschaftsleben
wie gewohnt teilzunehmen. Solange es die
Gesundheit erlaubt, kann er oder sie weiterhin kulturellen und religiösen Veranstaltungen beiwohnen oder diese gar mitgestalten.
„Wichtig ist die Nähe des Pflegeheimes zum
Wohnsitz der Angehörigen. Eine kurze Anfahrtszeit wirkt sich erfahrungsgemäß positiv auf die Anzahl der Besuche aus“, weiß Anneliese Lackermair durch die Erfahrung mit
ihrer eigenen Mutter nur allzu gut.
Ruf des Betreibers als
Orientierungshilfe
Welches Heim am Ende das Richtige ist, hängt
nicht zuletzt von Image und Qualität des Betreibers ab. „Der sogenannte ‚Pflege-TÜV‘ stellt
mit seinem fragwürdigen Notensystem bislang
keine objektive Vergleichbarkeit der Pflegequalität zwischen verschiedenen Betreibern her.
Als Angehöriger orientiert man sich zwangsläufig umso stärker an dem Ruf, den ein Betreiber aufgrund seiner Philosophie und seiner
Erfahrungen im Pflegebereich genießt“, sagt
Architektur: Mehr Hotel als
Krankenhaus
Den Alltag lebenswert gestalten
Auch wenn diese Fragen zufriedenstellend
geklärt sind – wie der Alltag eines Pflegebedürftigen schließlich aussieht, hängt entscheidend von dessen Gesundheitszustand
ab. Bei Bettlägerigen und fortgeschritten dementen Personen beschränkt er sich eher auf
einige grundlegende Bedürfnisse. Allerdings
werden in gut geführten Heimen gerade für
solche Menschen vermehrt spezielle Betreuungen angeboten, wie Erinnerungsübungen
oder wohltuende Massagen. Auch das Spielen
von Musikinstrumenten wie ein Klavier führt
bei dementen Personen zu einer Aufwertung
des Lebensgefühls. Für rüstigere Personen
sollte es im Pflegeheim darüber hinaus allerhand Möglichkeiten zur Beschäftigung geben:
von Lesestunden und Gottesdiensten über
Gymnastik bis hin zu Kulturveranstaltungen
und einem gemeinsamem Musizieren.
Anneliese Lackermair legt für ihre Mutter zudem großen Wert auf eine einfühlsame
Betreuung, die sich grundsätzlich durch die
Rücksichtnahme auf die Gefühle und individuellen Bedürfnisse der Pflegebedürftigen
auszeichnet: „Statt schlichtweg jeden gleich
zu behandeln, nimmt eine empathische Betreuung jeden Einzelnen für sich in den Blick.
So braucht die eine Person vielleicht einen geduldigen Zuhörer, eine andere aber eher neue
Anreize von außen. Einfühlungsvermögen,
Geduld und Humor schaffen ein Klima, in
dem sich die Pflegebedürftigen wohlfühlen.“
Am besten gelingt der Pflegeprozess,
wenn sich die Angehörigen zusammen
mit dem Bewohner aktiv daran beteiligen,
schreiben Daniela Flemming und Christine Kreter in ihrem Standardwerk „Ja zum
Alten- und Pflegeheim. Wie der Übergang
gelingt“. Demnach sollten Angehörige die
Heimleitung zum Beispiel vor dem Einzug
über die Biografie sowie bestimmte Gewohnheiten, Eigenheiten und Rituale der Pflegeperson in Kenntnis setzen. Wichtig für die
Lebensqualität im Heimalltag ist auch, wenn
die Pfleger wissen, was der Bewohner noch
selbst machen kann, damit die Pflegemaßnahmen und die verbliebenen Fähigkeiten
individuell geplant werden können.
Gerade alltägliche Details sind dabei bedeutsam, zum Beispiel, wenn ein Heimbewohner bei hohen sommerlichen Temperaturen zu
wenig getrunken hat. Die Pflegefachkraft sollte dann wissen: Wie viel trinkt der Bewohner
zurzeit? Was trinkt er gerne? Zu welchen Zeiten
trinkt er üblicherweise? Kann er das Getränk
selbst zu sich nehmen? Die Flasche selber öffnen? Informationen wie diese sollten in einem
Gespräch mit der Heimleitung zusammengetragen werden, damit diese rechtzeitig geeignete Maßnahmen planen kann. „Das Pflegepersonal muss sich in die Lage des Pflegebedürftigen
hineinversetzen können – diese Menschen leben oft in ihrer eigenen Welt. Zu der muss man
den Schlüssel finden. Wenn das gelingt, dann
findet man auch den Schlüssel zur Lebensqualität der Menschen“, weiß Dr. Robert Seitz,
Abteilungsleiter Soziale Einrichtungen beim
Diözesan-Caritasverband Regensburg (siehe
Interview „Schlüssel zur Lebensqualität“).
Nicht alle Häuser sind auf dem modernsten Stand. Wie gehen Sie das Thema
Ersatzbauten und Modernisierung an?
Wichtig ist, dass auch in älteren Häusern
ausreichend Gemeinschaftsräume zur
Verfügung stehen. Ist das nicht mehr gewährleistet, wird ein Um- oder Neubau unumgänglich. Wir achten besonders darauf,
dass Fachkompetenz einbezogen wird – sowohl beim Bauträger als auch bei uns als
Betreiber. Dazu gehören die Bereiche Pflege-, Haus- und Betriebswirtschaft sowie
Bau- und Innenarchitektur. Vor Ort sind
Heim-, Pflegedienst- und Hauswirtschaftsleitung eingebunden.
in die konkrete Ausstattungsplanung in Bezug auf Dinge wie Größe der Zimmer, Bodenbelag, Armaturen und Farben. Wir hatten
dabei große Freiräume und konnten selber
entscheiden, wo wir etwa Akustikdecken
einziehen wollten. In regelmäßigen Baubesprechungen werden dann die baulichen
Entscheidungen im Rahmen der Budgetvorgaben getroffen.
Wie gestalten Sie den Mietvertrag mit dem
Bauherrn?
Wir garantieren die Miete für den Bauherrn.
Dabei muss klar geregelt sein, für welche Arbeiten an einer Immobilie jeweils der Mieter
oder der Vermieter verantwortlich ist. Der
Vermieter garantiert insbesondere für die
Qualität der baulichen Hülle, im Fachjargon
„Dach und Fach“. Wir als Betreiber sichern
die Ausstattung.
Wie wirkt sich die Zusammenarbeit mit
dem Bauherrn für einen Investor in eine
Pflegeimmobilie aus?
Die Interessen der Investoren bündelt der
Bauträger bereits vor dem Baubeginn.
Nach der Inbetriebnahme der Einrichtung
organisieren sich die einzelnen Investoren in der Hausverwaltung durch Eigentümerversammlungen. Der Bauträger
arbeitet allerdings auch gerne mit uns
zusammen, da er die Immobilie sehr gut
verkaufen kann, aufgrund unserer Pflegekompetenz und Solidität. Die Investoren
bauen darauf, dass sie regelmäßig ihre
Miete erhalten.
Welche besonderen gesetzlichen Vorgaben
gilt es zu beachten?
Es gibt Landesgesetze, in Bayern zum Beispiel die Verordnung zur Ausführung des
Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes (AVPfleWoqG). Das sind bauliche Vorgaben, die für
Bauträger und Betreiber maßgeblich und
verpflichtend sind. Darin werden beispielsweise die Größe von Zimmern und Sanitärräumen oder Dinge wie der Verbrühschutz
und der Brandschutz geregelt.
Stehen Sie beim Bau von Pflegeheimen
unter Kostendruck?
Die Caritas orientiert sich nicht an Profitmaximierung. Alles, was wir durch kluges
Management erwirtschaften, fließt ins
Heim zurück. Der Pflegemarkt ist heute
einem starken Wettbewerb ausgesetzt,
insbesondere beim Preis, mit der Gefahr
des Qualitätsdumpings. Wir bezahlen
unsere Mitarbeiter nach kirchlichem Tarif. Deswegen sind wir mitunter teurer.
Wir müssen eben durch unsere Qualität
überzeugen. Ich glaube, dass uns dies
auch gelingt.
Die Zahl der Demenzerkrankungen nimmt
stark zu. Welche zusätzlichen baulichen
Maßnahmen erfordert das aus Ihrer Sicht?
Genügend Licht, genügend Raum, um sich
frei zu bewegen, Zugang zu frischer Luft –
also ein Garten – und Gemeinschaftsflächen
für die soziale Betreuung – das sind Dinge,
die wichtig sind. Über allem steht der besondere Schutz der Menschen. Die Bewohner
mit Demenz leben im Geisenfelder Heim mit
nicht an Demenz Erkrankten zusammen. Sie
stehen unter ausreichender Beobachtung,
und es ist sichergestellt, dass sie die Anlage
nicht verlassen. Das haben wir durch das
bauliche Konzept so gewährleistet.
Das Interview führte Lena Wolff
Problemfall:
Betreutes Deutschland
Der demografische Wandel
führt zu einem schnell steigenden Bedarf an altersgerechten Wohnmöglichkeiten
und Pflegeplätzen in den beiden nächsten Jahrzehnten.
noch dramatisch verschlimmern. Das bedeutet kurz und bündig auch: Der Mehrbedarf an
Pflegeplätzen nimmt zu. Die Demografie-Experten von Deutsche Bank Research sagen es
noch konkreter voraus: Bei konstanten Pflegewahrscheinlichkeiten steigert sich die Anzahl
der Pflegebedürftigen auf etwa viereinhalb
Millionen im Jahr 2050. Bundesweit würden
dann bis zu 2.791.000 Pflegebedürftige vollstationär versorgt.
Aktuell fehlen 110.000 Pflegeplätze
Von Doris Schust
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nsere Gesellschaft altert, schnell,
sehr schnell. Deutschland ist schon
heute eines der drei ältesten Länder
Europas, mit einer durchschnittlich
steigenden Lebenserwartung von 3 Monaten jährlich. Im Jahr 2060 wird bereits jeder
Dritte Bürger in Deutschland über 65 Jahre
alt sein. Die Menschen werden aber nicht
nur immer älter, sondern auch immer pflegebedürftiger: intensiv, stationär, professionell. Häusliche Pflege durch Angehörige ist
in vielen Fällen nicht möglich.
Aus der Studie „Help Wanted?“ zur Langzeitpflege geht hervor, dass die Pflegekosten
in der BRD von derzeit rund 1,3 Prozent des
Bruttoinlandsproduktes auf bis zu 2,7 Prozent
in den kommenden 40 Jahren steigen werden.
Dabei ist schon heute gut jeder 30. Mensch auf
dauerhafte Pflege im Alter angewiesen. Laut
diverser Studien werden sich diese Zahlen
Experten, die kurzfristiger rechnen, gehen davon aus, dass im Jahr 2030 rund 3,4
Millionen Deutsche pflegebedürftig sein
könnten. Das würde bedeuten, dass bis dahin 371.000 stationäre Pflegeplätze in Pflegeimmobilien zusätzlich benötigt werden.
Zu diesem Schluss kam bereits vor zwei
Jahren der immer noch aktuelle „Pflegeheim Rating Report 2013“ von Accenture,
dem Rheinisch-Westfälischen Institut für
Wirtschaftsforschung und dem Institute
for Health Care Business. Aktuell fehlen
demnach bereits 110.000 Pflegeplätze. Andere Studien über den Pflegeheimmarkt,
beispielsweise von der HSH Real Estate oder
vom Europäischen Pflegeverband ECHO, gehen zeitnah von einem zusätzlichen Bedarf
von 120.000 bis 200.000 Pflegeheimbetten
bis 2020 aus.
Der Wandel in der Altersstruktur hat zur
Folge, dass immer mehr zu Pflegende auf
langen Wartelisten für einen Pflegeplatz in
ANTEIL D ER ÜBER 65- UND ÜBER 85-J ÄHRIGEN
AN DER GESAMTBEVÖLK ERUNG IN D EUTSCHLAND,
PROGNOSE BIS 2060
Senioren- und Pflegeeinrichtungen stehen.
Entsprechend ist der Markt für altersgerechtes Wohnen schon heute einer der interessantesten und sichersten Wachstumsmärkte
in Deutschland. Die demografische Entwicklung führt dazu, dass in den kommenden
Jahren immer mehr dieser Wohnformen für
das Alter benötigt werden. Ohne die privaten
Investitionen in diese Immobilien kommt die
öffentliche Hand nicht hinterher, diese demografische Entwicklung aufzufangen.
Zusätzlich zum bestehenden Angebot
an Pflegeeinrichtungen werden daher neue
Einrichtungen benötigt, die insbesondere auch die Unterbringung demenziell erkrankter Personen ermöglichen. Ansonsten
entsteht in den nächsten Jahrzehnten eine
Versorgungslücke. Werden nicht in größerer Zahl angemessene Immobilien gebaut,
droht auch in diesem Bereich ein Pflegenotstand. Denn eine Vielzahl der heute im Betrieb befindlichen Pflegeheime sind 40 Jahre oder älter. Allein in den nächsten zehn
Jahren müssen aufgrund des steigenden
Bedarfs etwa 4.300 Pflegeheime neu errichtet werden. Dieser Bedarf ergibt sich aus
etwa 2000 vollständig neu zu errichtenden
Pflegeimmobilien sowie etwa 2.300 Pflegeeinrichtungen, die aufgrund ihres Alters
ersetzt werden müssen. Das Auseinanderdriften von verfügbaren Pflegeimmobilien
und der Pflegenachfrage durch immer mehr
ältere Menschen aufgrund des demografischen Faktors stimuliert den Nachfrageüberhang zusätzlich.
ENTWI CKLUNG D ER ANZ AHL AN PFLEGEBEDÜ R F TI GE N
IN D EUTSCHLAND BIS 2050
34%
29%
4,5 Mio
25%
3,9 Mio
9%
21%
3,4 Mio
2,9 Mio
4%
2%
2010
3%
2020
2,4 Mio
2030
2060
2010
I m p r e ss u
2020
2030
Anteil der über 65-Jährigen
Anteil der über 85-Jährigen
Quelle: Statistisches Bundesamt, Im Blickpunkt –
Ältere Menschen in Deutschland und der EU, 2011
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,
Demografischer Wandel in Deutschland, Heft 2, 2010
2040
2050
Gutes tun und
Anzeigensonde
ERL IMMOBILIE
Verantwortlich
Markus Erl
ERL IMMOBILIE
Mietzing 35
94469 Deggen
Redaktion: He
V3
Januar 2016Frankfurter Allgemeine Zeitung Anzeigensonderveröffentlichung / Gutes tun und damit Geld verdienen / 15. Januar 2016
Geldanlage mit Weitblick
Die demografische Entwicklung führt dazu, dass in den kommenden Jahren immer mehr neue Wohnformen für das Alter benötigt werden. Pflegeimmobilien sind daher eine zunehmend
beliebte Form der Investition in die eigene Altersvorsorge. Staatliche Förderung, Inflationssicherheit und stabile Erträge sind längst nicht alle Vorzüge. Von Regina Faller
modernshema
Sehr sicher
ung an?
en Häusern
äume zur
t mehr geNeubau un-Ob für den Privat- oder den Finanzinvesers darauf,tor – die Pflegeimmobilie ist so etwas wie
n wird – so-der heimliche Star unter den aktuellen Kabei uns alspitalanlagen. Keine andere Investitionsart
reiche Pfle-weist so wenig Risiko auf wie der Erwerb
haft sowieeines Appartements in einem Pflegeheim.
or Ort sindMit ihrer Mischung aus vergleichsweise howirtschafts-her Rendite bei geringem Wertänderungsund Ausfallrisiko ist die Pflegeimmobilie
als Geldanlage unschlagbar. Das liegt an
rbeit mit einer Besonderheit: Im Vergleich zum Kauf
or in eine einer herkömmlichen Immobilie ist das bei
der Pflegeimmobilie der zusätzliche Pachtbündelt dervertrag, der zwischen dem Investor und
Baubeginn.dem Betreiber der Pflegeimmobilie – wie
Einrichtungder Caritas oder der Arbeiterwohlfahrt –
en Investo-für einen Zeitraum von bis zu maximal 30
urch Eigen-Jahren geschlossen wird. Aufgrund der
BauträgerVermietung an einen einzigen und solvene mit unsten Betreiber gibt es zudem nicht die bei Eiie sehr gutgentumswohnungen üblichen Problemfelserer Pfle-der mit klammen oder häufig wechselnden
InvestorenMietern.
mäßig ihre Für den Leerstand eines Appartements
trägt der Betreiber das Risiko. Kann dagegen ein Bewohner die Kosten für den Pflegeplatz nicht bezahlen, setzt sich der Betreiber
eheimen
mit den Sozialhilfeträgern auseinander. In
t an Profit-beiden Fällen gilt: Der Investor erhält trotz
urch klugesLeerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Befließt inswohners seine Miete. Dazu kommt noch eine
t ist heuteweitere Absicherung: In der Regel gibt der
ausgesetzt,Betreiber auch eine Bürgschaft für Mietausder Gefahrfälle ab, bis sich das Haus am Markt etabliert
bezahlenhat und eine gewisse Auslastung besteht.
lichem Tanter teurer.
re Qualität
Besonders einfach
uns dies
Zunehmender Beliebtheit bei privaten Investoren erfreut sich die direkte Immobilienanlage. Dabei erwirbt der Investor ein
Appartement etwa in einem Alten- und Seniorenheim zu einem Preis ab etwa 150.000
Euro. Das Prinzip ist einfach: Der Anleger
schließt mit dem Eigentümer – in der Regel
handelt es sich hierbei um den jeweiligen
Bauträger – einen Vertrag über den Kauf
der Immobilie ab. Dieser wird notariell beurkundet. Wie bei Eigentumswohnungen
wird das gesamte Gebäude samt Grundstück dabei durch eine Teilungserklärung
in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Mit Zahlung des Kaufpreises wird der Anleger im Grundbuch
als neuer Eigentümer eingetragen. Der
Kaufpreis ist allerdings erst nach Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie der
Fertigstellung der einzelnen Gewerke gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung
fällig. Der Arbeitsaufwand bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ist im Vergleich zu
einer Eigentumswohnung gering. Da bei
einer Pflegeimmobilie der Betreiber direkt
mit den Versorgern abrechnet, fällt nur eine
schmale Betriebskostenabrechnung an. Der
Investor haftet mindestens für die Instandhaltung von „Dach und Fach“. Ansonsten
werden sämtliche Kosten, die das Objekt
betreffen, vom Betreiber in der Regel direkt
übernommen.
Sozial verantwortlich
Der Bau einer Pflegeimmobilie erfolgt
aufgrund des Pflegebedarfs – und wird
konkret zwischen Kommune, Bauherr, Betreiber und Heimaufsicht besprochen. Die
Anzahl der endgültigen Pflegeplätze legen
Betreiber und Bauherr anhand der Bedarfsermittlung fest.
Damit ist gewährleistet, dass ein Pflegeheim bedarfsgerecht erstellt und auf den
jeweiligen regionalen Markt abgestimmt
wird. Aufgrund des wachsenden Bedarfs
durch den demografischen Wandel fließen
zunehmend private Investitionen in diese
Immobilien. Damit ist die Pflegeimmobilie
gleich aus zwei Gründen eine höchst soziale Geldanlage: Städte und Gemeinden verbessern ihre soziale Infrastruktur – deren
Bürger erhalten eine stationäre Pflegeein-
richtung und möglicherweise ein Betreutes
Wohnen. Und sie sichert in der Kommune
Jobs – eine Einrichtung mit 100 Plätzen
schafft rund 70 Vollzeit-Arbeitsplätze. Vor
der Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ist es sinnvoll, den Bauträger
wie auch den Heimbetreiber genau unter
die Lupe zu nehmen. Es gilt sicherzustellen, dass jeweils die Qualität und das Management stimmen. Nur ein Bauträger mit
langjähriger Erfahrung, guter Bonität und
einer Vielzahl von Referenzobjekten ist in
der Lage, solch ein Projekt erfolgreich abzuschließen. Auf Betreiberseite sind ein
entsprechendes Pflegekonzept, Qualitätsund Servicebewusstsein Faktoren, die sicherstellen, dass das Pflegeheim erfolgreich
betrieben wird und dauerhafte Mieteinnahmen erwirtschaftet werden.
Wertbeständig
Pflegeimmobilien sind gerade in Krisenzeiten eine wertbeständige Kapitalanlage mit
einem soliden Schutz vor Inflation. Durch
die besonderen Verträge mit dem Betreiber
ist der Verwaltungsaufwand zudem enorm
reduziert. Das Objekt kann jederzeit beliehen, verschenkt, vererbt oder verkauft
werden – nach einer Haltedauer von 10
Jahren sogar steuerfrei. Derzeit ist die
Nachfrage auch nach gebrauchten Pflegeimmobilien sehr groß, denn in zahlreichen
Regionen stehen noch keine neuen Einrichtungen zur Verfügung. Der hohe Wert
einer eigenen Pflegeimmobilie wird auch
in einem weiteren wesentlichen Aspekt
deutlich: Wer in ein Pflegeappartement
investiert, hat für sich oder einen zu pflegenden nahen Familienangehörigen ein
Vorbelegungsrecht, kürzt damit also gegebenenfalls die Wartezeit ab – ein nicht zu
unterschätzender Faktor angesichts möglicherweise regional langer Wartefristen für
einen Pflegeheim-Platz.
„Bei Pflegeimmobilien
spielt ERLBAU in
der 1. Liga!“
Sepp Maier ,
Fußballlegende
& ERLBAU Markenbotschafter
Stark förderfähig
Wer in eine Pflegeimmobilie investieren
möchte, tut gut daran, die Bauqualität genau unter die Lupe zu nehmen, denn das
kann bares Geld sparen. Zum einen, weil
eine solide Bauqualität sich langfristig
auszahlt. Zum anderen, weil Vater Staat
Investitionen in umweltgerechtes Bauen
finanziell fördert. Einige Bauherren haben sich auf eine hochenergieeffiziente
Bauweise spezialisiert. Mit besonderem
Vorteil für die Umwelt, aber auch für den
Käufer: Wird die Pflegeimmobilie nach
den besonders anspruchsvollen Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau
(Kf W), gemessen an den Höchstwerten
der Energieeinsparverordnung (EnEV),
gebaut, beteiligt sich der Staat mit zinsverbilligten Krediten bis zu 50.000 Euro
an der Investition – ab 1.4.2016 sogar bis
zu 100.000 Euro. So bietet die staatseigene
Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Darlehen in Höhe ab 0,75 Prozent Zins,
bei einer frei wählbaren Laufzeit von zehn
bis 30 Jahren. Dazu kommen noch weitere Vergünstigungen für außergewöhnlich
energiesparsame Pflegeimmobilien. Beim
Kredit „Kf W55“ gibt es derzeit zusätzlich
einen Tilgungszuschuss in Höhe von 2.500
Euro. Das bedeutet, dieser Betrag muss
nicht mehr zurückgezahlt werden. Der
Kredit „Kf W55“, wird dann gewährt, wenn
die Immobilie nur 55 Prozent der laut
EnEV vorgegebenen Höchstwerte an Energie verbraucht. Das Gebäude wird dann als
„Kf W-Effizienzhaus 55“ bezeichnet. Der
Kredit muss bei der Hausbank oder einem
anderen Kreditinstitut beantragt werden.
Nachhaltig
Durch die Auswahl von Standorten, an
denen nachhaltiger Bedarf besteht, wird
vor Ort eine drohende Pflegelücke geschlossen und gleichzeitig die Rentabilität des Pflegebetriebs gesichert. Darüber
hinaus ist beste Bauqualität ein entscheidender Faktor für die langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit des jeweiligen
Objekts. Denn der Bedarf an Pflegekapazitäten ist groß, er verdoppelt sich in den
nächsten 15 Jahren sogar. Im Jahr 2030
wird es dem „Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung“ RWI und
dem „Institut for Health Care Business“
zufolge rund 3,4 Millionen Pflegebedürftige geben. Bis zum Jahr 2050 soll sich die
Anzahl der Pflegebedürftigen nach einer
Einschätzung des Statistischen Bundesamtes nahezu verdoppeln. Aus einem
Mietvertrag, dessen Laufzeit auf bis zu
30 Jahre abgeschlossen ist, resultiert eine
Rendite von jährlich rund vier Prozent.
Somit schlägt die Pflegeimmobilie bei der
Nachhaltigkeit ohnehin jedes Sparbuch.
Kapitalanleger erhalten die monatlichen
Mietzahlungen unabhängig von der Belegung der Einrichtung. Zudem sind die
Mietverträge mit den Betreibern der Alten- und Pflegeheime oft anteilig an den
Verbraucherpreisindex gekoppelt,
die
Miete erhöht sich automatisch bei hoher
Inflation. Außerdem sind Wertsteigerungen im Wiederverkauf möglich, etwa
wenn – wie derzeit – das Angebot knapp
und die Nachfrage hoch ist.
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Gutes tun und damit Geld verdienen
Anzeigensonderveröffentlichung der
ERL IMMOBILIEN VERMITTLUNGS GmbH & Co. KG
Verantwortlich für den redaktionellen Inhalt:
Markus Erl
ERL IMMOBILIEN VERMITTLUNGS GmbH & Co. KG
Mietzing 35
94469 Deggendorf
Redaktion: Heiner Sieger
Layout: F.A.Z. Creative Solutions
Autoren: Regina Faller, Robin Kunkel, Waltraud Oberhofer, Hermann Pfeiffer, Heribert Pfister, Eberhardt
Schmelzer, Doris Schust, Heiner Sieger, Lena Wolf
Druck: Frankfurter Societäts-Druckerei GmbH,
Kurhessenstraße 4–6
64546 Mörfelden-Walldorf
Pressedruck Potsdam GmbH
Friedrich-Engels-Straße 24,
14473 Potsdam
ERLBAU GmbH & Co. KG | Mietzing 33b | 94469 Deggendorf | [email protected]
V4
Frankfurter Allgemeine Zeitung Anzeigensonderveröffentlichung / Gutes tun und damit Geld verdienen / 15. Januar 2016
Bauen auf Vertrauen
Die niederbayerische Familie Erl gilt deutschlandweit als Spezialist bei der Errichtung von Pflegeimmobilien.
Alle wichtigen Gewerke kommen aus einer Hand. Von Heiner Sieger
D
as Lob kommt von höchster
Stelle: „Ich finde, die Firma
Erlbau hat das richtig gut gemacht. Bei so einer Einrichtung muss ein Bauherr auch
ein Stück weit Idealist sein“, so
Joachim Wolbergs, Oberbürgermeister der
Stadt Regensburg, anlässlich der Eröffnung
eines Seniorendomzils in der Domstadt,
einer Pflegeeinrichtung nach modernsten
Standards. „Da muss man auch im Kopf haben, um welche Menschen es da geht, und
das hat die Firma Erlbau wirklich großartig
bewiesen, großes Kompliment!“
Nicht nur Städte und Gemeinden arbeiten
gerne mit der Deggendorfer Erlbau GmbH &
Co. KG zusammen. Auch die Betreiber von
Pflegeimmobilien vertrauen auf die hohe
Qualität der Bauausführung, die solide Finanzierung sowie die jahrzehntelange Erfahrung
des Bauunternehmens mit seiner familiären
Struktur. Dr. Robert Seitz, Abteilungsleiter
Soziale Einrichtungen beim Caritasverband
für die Diözese Regensburg e. V., sagt: „Einen
verlässlichen und kompetenten Partner wie
die Firma Erlbau zu haben ist entscheidend
für das gesamte Pflegekonzept.“
Als Komplettanbieter konzipiert, plant
und realisiert Erlbau seit mehr als 35 Jahren aus einer Hand Betreutes Wohnen und
Pflegeimmobilien in ganz Deutschland mit
Schwerpunkt in Süddeutschland. Damit gilt
das Unternehmen mit mehr als 60 Referenzobjekten zu Recht als Spezialist im Bereich der
Senioren­immobilien und kennt den Markt exzellent. Jedes Jahr errichtet das Unternehmen
fünf bis acht Seniorenimmobilien.
In einer Branche, die von Konzernen und
Bau-Mogulen geprägt ist, nimmt die vor über
35 Jahren gegründete Erlbau GmbH & Co. KG
eine Ausnahmestellung ein: 15 Mitglieder der
Familie Erl besetzen zum größten Teil leitende
Positionen im Unternehmen. Das garantiert
persönliche Betreuung aller Kunden, Partner
und Investoren, absolute Verbundenheit mit
jedem Projekt und einen äußerst verlässlichen Bauablauf von der Planung über die Abwicklung bis zur Verwaltung. „Wir alle stehen
mit Haut und Haar für unsere Projekte ein“,
erläutert Geschäftsführer Alois Erl die Philos­
ophie seines Unternehmens.
Standortanalyse sichert die
Wirtschaftlichkeit
Bei einer Seniorenwohnanlage handelt es
sich immer um ein ganzheitliches Konzept.
Dabei sind zahlreiche gesetzliche Auflagen
zu beachten wie Mindestgrößen, Bäder-
Familien- und Unternehmensgeschichte sind bei ERLBAU untrennbar verknüpft. ERLBAU steht für Unternehmertum als Mehrgenerationenmodell.
ausstattung und Aufenthaltsflächen. „Die
Kunst ist es, nicht zu groß, also wirtschaftlich zu bauen, aber auch nicht zu klein, also
gleichermaßen attraktiv für die Betreiber
und die künftigen Nutzer. Wichtig ist, dass
alles bezahlbar bleibt“, so die Devise von
Alois Erl. „So ein anspruchsvolles Objekt
baut man nicht im Alleingang auf der grünen Wiese, sondern immer in Zusammenarbeit mit Kommune, Behörden und Betreiber, die wir von Beginn an in jedem Projekt
mit einbeziehen.“
Das Unternehmen wählt ausschließlich
Standorte, an denen zuvor in einer intensiven Analyse anhand demografischer Daten,
dem vorhandenen Angebots an Pflegeplätzen sowie der gesellschaftlichen Entwicklung ein gesicherter und nachhaltiger Bedarf
festgestellt wurde. Die Standortwahl schließt
jeweils vor Ort eine drohende Pflegelücke
und sichert gleichzeitig die Rentabilität des
Pflegebetriebs. Somit schafft eine Investition in eine Pflegeimmobilie auch zahlreiche
Jobs im sozialen Bereich: rund 70 VollzeitArbeitsplätze bei 100 Pflegeplätzen.
Am Standort erwirbt Erlbau dann ein
Grundstück in guter Lage und wählt einen solventen und zuverlässigen Betreiber als langfristigen Mieter aus – in der Regel 25 Jahre,
im Maximalfall bis zu 30 Jahre. Strikte Kriterien bei der Betreiberauswahl sind solide Finanzen als auch gute pflegerische Leistungen.
Gemeinsam mit dem Betreiber wird die Einrichtung nach den neuesten Erkenntnissen
und Normen geplant. Beste Bauqualität und
die größtmögliche Wertbeständigkeit der Immobilie stehen dabei im Vordergrund.
Betreiber sind von Beginn an involviert
„Es liegt uns viel daran, Gebäude zu schaffen, die dem Betreiber hohe Qualität zu
marktgerechten Preisen bieten. Daher suchen wir bereits in der frühen Planungsphase den geeigneten Betreiber aus und beziehen ihn in unser Konzept ein. Damit ist
gewährleistet, dass die Immobilie perfekt
auf das Betreiberkonzept abgestimmt ist“,
betont Alois Erl. So werden etwa die Grundrisse unter Berücksichtigung effizienter Be-
triebsabläufe sowie moderner technischer
und allgemeiner Ausstattung geplant. Die
Planungsansätze für Pflegeeinrichtungen
basieren stets auf neuesten wissenschaftlichen Pflegekonzepten und gehen auf die
unterschiedlichen Betreuungskonzepte und
Philosophien der Betreiber ein. So werden
auch die speziellen Bedürfnisse von Bewohnern mit demenziellen Erkrankungen
berücksichtigt, damit demente und nicht demente Bewohner in den Pflegeeinrichtungen
gemeinsam betreut werden können. Gerade
für die künftigen Investoren entscheidet die
richtige Wahl des Betreibers letztendlich
über den Erfolg einer Seniorenimmobilie.
Daher legt Erlbau großen Wert auf eine kompetente Unternehmensleitung, ein sicheres
Controlling sowie ein bewohnerorientiertes
Management des Betreibers.
Seniorengerechte Architektur
Sämtliche von Erlbau erstellten Anlagen sind
innen und außen vollständig barrierefrei
und bieten kurze Wege für Bewohner und
Foto Christian Schmidt
Personal durch effiziente Grundrissgestaltung. Die Architektur ist auf die emotionalen
Bedürfnisse älterer Menschen abgestimmt.
Farb- und Lichtkonzepte schaffen Helligkeit und Geborgenheit. Die Gebäude sind
meist mit einem zentralen Wohn- und Küchenbereich ausgestattet, in denen sich die
Bewohner tagsüber aufhalten. Die Pflegeappartements dienen als privater Schlaf- und
Rückzugsraum. In den Erdgeschossen stehen
den Bewohnern und Besuchern eine Cafeteria und Begegnungsräume mit großzügigen
Terrassen zur Verfügung. Die aufwändige
Gartengestaltung mit viel Grün ist auf das
räumlich offene Gesamtkonzept abgestimmt.
Die Städte und Gemeinden wissen den
Wert der Immobilien für ihr Stadtbild zu
schätzen. So erhielt das Seniorenheim „Königsgarten“ in Regensburg den Bayerischen
Wohnungsbaupreis für den barrierefreien
Wohnungsbau in höchster Qualität. Die Objekte des Betreuten Wohnens der Firma Erl
in Straubing, Regensburg, Garching und
Furth im Wald sind von der Bayerischen
Stiftung für Qualität im Betreuten Wohnen
BSQBW e. V. ausgezeichnet. Firmeninhaber
Alois Erl wurde 2011 der Goldene Ehrenbrief
der Stadt für den Einsatz zur Entwicklung
der Stadt Plattling durch die Sanierung und
Erweiterung des ehemaligen Krankenhauses
zu einem modernen Zentrum für Senioren
und Medizin verliehen.
Erlbau realisiert alle Projekte zu mehr
als 80 Prozent der beteiligten Gewerke mit
firmeneigenen Betrieben. Neben allen Hochbaubereichen, dem Metallbau, einer eigenen
Zimmerei, dem Fachbereich Heizungsbau,
Lüftung und Sanitär, dem Maler und einer
hauseigenen Gärtnerei, hat das Familienunternehmen sogar einen eigenen Sprengmeister für den Firmen-Steinbruch im Haus.
„Wir haben die komplette Erfahrung in allen
Bau-Bereichen im Haus. Von der Planzeichnung über Grundstückskauf, Schaffen des
Baurechts, Finanzierung und dem Bau bis
zur späteren Hausverwaltung“, ist Alois Erl
stolz auf das Gesamtpaket. „Wenn wir uns
für einen Standort entscheiden, dann bedeutet das eine Sicherheit für den Erfolg des
Projektes. Denn wir bleiben weiterhin Ansprechpartner für Betreiber, Kommune und
Investoren.“
Durch die Zusammenarbeit mit Energieberatern und Spezialisten wird zudem ein
lückenloses Konzept zur Energieeinsparung
gewährleistet. Wärmedämmende Ziegel und
eine konsequente Drei-Scheiben-Verglasung
tragen dazu bei, Energiekosten gering zu
halten und die Umwelt zu schonen. Alle
Pflegeimmobilien von Erlbau erfüllen als
„Effizienzhäuser KfW“ die staatliche Energieeinsparverordnung und sichern dem Investor ein zinsbegünstigtes staatliches Darlehen derzeit bis zu 50.000 Euro durch die
KfW-Bank.
Mit einer Rendite von jährlich rund vier
Prozent schlägt eine solche Pflegeimmobilie
jedes Sparbuch. Die Mietverträge mit den Betreibern sind an den Verbraucherpreisindex
angepasst. Damit bleibt die Investition auch
langfristig lukrativ.
Bevorzugtes Belegungsrecht an 110
Standorten
Die größte Besonderheit aber ist: Bei Erlbau erhält ein Investor ein bevorzugtes
Belegungsrecht bei einem Großteil der mit
Erlbau zusammen arbeitenden Betreiber.
Somit ist das Belegungsrecht nicht nur an
einen einzigen Betreiber gekoppelt, und
die Anzahl der möglichen Standorte erhöht
sich dadurch enorm – auf mittlerweile immerhin 110 Standorte.
„Sicherheit geht vor“
Selbstläufer mit Eigenheiten
Warum eine Familie zur sicheren Altersvorsorge auf eine Pflege­immobilie
in Süddeutschland und einen seriösen Betreiber setzt. Von Heribert Pfister
Niedrige Zinsen, staatliche Fördermittel, langfristig gesicherte Mieten – ausschlaggebend bei
der Finanzierung einer Pflegeimmobilie ist die richtige Strategie. Von Eberhardt Schmelzer
N
ach dem Börsencrash Ende des
vergangenen Jahrzehnts haben
wir uns große Sorgen um unsere
finanzielle Absicherung im Alter
gemacht“, erinnert sich Karl Siebeneicher.
„Meine Frau und ich hatten sehr viele unruhige Nächte.“ Ein eigenes Haus, das noch
teilweise abbezahlt werden muss, zwei
schulpflichtige Kinder, sinkende Zinsen und
Aktienkurse – das ganze Szenario war alles
andere als rosig.
Seit etwa fünf Jahren schlafen beide
wieder besser. Damals hatten beide sich
aufgerafft und waren zu ihrer Hausbank
gegangen, um herauszufinden, welchen sicheren Hafen es für die Investition in die
Altersvorsorge noch gebe. Heute sind sie ihrem Bankberater dankbar. Denn er machte
sie auf eine Anlagealternative aufmerksam,
von der sie bis dato noch nie gehört hatten:
eine Pflegeimmobilie – also eine Einheit in
einem für den temporären oder dauerhaften
Aufenthalt errichteten Pflegeheim. Dort werden behinderte, gebrechliche oder demente
Personen ihrem Zustand entsprechend angemessen und professionell betreut.
„Grundsätzlich hatten wir durchaus den
Kauf einer Immobilie ins Auge gefasst. Aber
die bringt ja auch eine ganze Reihe von Risiken mit sich“, sagt Rosi Siebeneicher. „Und
das Thema Sicherheit bei der Kapitalanlage
hatte für uns die höchste Priorität.“ Was sie
dann vom Bankberater in puncto Pflegeimmobilie zu hören bekamen, weckte ihr Interesse. Dass in einer alternden Gesellschaft
mit einem ständig wachsenden Pflegebedarf
auf absehbare Zeit ein großer Markt für diese
spezielle Art von Immobilien herrscht, war
der Familie ohnehin klar.
Pflegeleichte Kapitalanlage
„Am Ende hat dann das Gesamtpaket gestimmt, das uns angeboten wurde“, so Karl
Siebeneicher. „Wir hatten das Gefühl, hier
eine Kapitalanlage zu bekommen, bei der
Sicherheit, Qualität und Ertrag in einem optimalen Verhältnis gegeben sind. Aber als
ganz großen Vorteil haben wir schon die
Mietersicherheit für 25 Jahre plus der fünfjährigen Verlängerungs-Option angesehen,
die solch eine Pflegeimmobilie enthält. Wir
haben einen langfristigen Mietvertrag und
erhalten die Miete sogar, falls das Zimmer
mal nicht belegt ist. Auch sonst gibt es einige Vorteile gegenüber einer herkömmlichen
Wohnimmobilie: Wenn ein normaler Mieter
auszieht, hat man das Risiko des Leerstands.
Mit der Pflegeimmobilie haben wir weder die
Gefahr von Miet-Messies noch von Abwohnen und Wertverlust.“
Weiterer überzeugender Vorteil der pflegeleichten Kapitalanlage: Die Einnahmen
lassen sich aufgrund des Mietvertrages sehr
genau kalkulieren, ebenso der betriebliche
Aufwand. „Letztendlich ist das wie ein Sparbuch – wir bekommen regelmäßig unsere
Zinsen und haben so gut wie keinen Aufwand“, ist Kurt Siebeneicher rund fünf Jahre
nach der Entscheidung immer noch rundum
zufrieden. Auch mit dem wirtschaftlichen
Ertrag: Vier Prozent, das erschien dem heute 49-jährigen Mediziner und der 47-jährigen Lehrerin eine realistische Rendite. Zwar
weniger als bei manchen Aktien, aber auch
mehr als bei einer Spareinlage. „Wenn einem
jemand höhere Renditen verspricht, dann
wird man ja schon hellhörig in der heutigen
Zeit“, so Rosi Siebeneicher.
Ein Ansprechpartner für alle Fragen
Nachdem die grundsätzliche Entscheidung
für eine Pflegeimmobilie gefallen war, hatte
der Bankberater die Siebeneichers mit der
Firma Erlbau GmbH & Co.KG in Kontakt gebracht. „Unser Berater hatte schon mehrere
Objekte mit dem Unternehmen erfolgreich
umgesetzt und uns von deren Kompetenz
und Solidität vorgeschwärmt.“ Als besonders angenehm empfand das Ehepaar rückblickend, nur einen Ansprechpartner, die
Familie Erl, zu haben, der sich um alle Belange kümmerte. Dessen vordringliche Aufgabe: die richtige Immobilie zu finden. Vor
allem Investitionsmöglichkeiten, bei denen
alles stimmt, sind spärlich gesät und inzwischen sehr begehrt. „Eine Immobilie in
Süddeutschland war uns wichtig, wegen der
Nähe zu unserem Zuhause. Hier konnten wir
die Bevölkerungsstruktur gut einschätzen.
Es war vergleichsweise leicht, die Entwick-
lung des demografischen Wandels zu erkennen“, so Rosi Siebeneicher.
Zweiter wichtiger Punkt: Die Baufirma
Erl suchte auch den Betreiber und empfahl
das Bayerische Rote Kreuz, das gerade ein
neues Heim im Landkreis plante. „Das passte uns natürlich gut, denn die sind seriös
und sicher und haben einen guten Ruf. Bei
der Entscheidung für eine Pflegeimmobilie
sollte man unbedingt darauf achten, wer
der Betreiber ist“, empfiehlt Kurt Siebeneicher. Als Pluspunkt empfand er auch, dass
er nun als Partner eines erfahrenen Bauträgers ein verbrieftes vorrangiges Belegungsrecht bei vielen weiteren Standorten des
Bauträgers für seine Familienmitglieder bis
zum 2. Grad hat.
Investition mit sozialer Komponente
Letztendlich fiel die Entscheidung für ein
Seniorenwohnheim, das mitten in einem
Wohngebiet errichtet wurde, in dem auch
viele junge Familien wohnen und die sich
heute mit den Senioren mischen. Der Stadtteil bietet die Möglichkeit, sich selber mit
dem täglichen Bedarf zu versorgen, hat einen Busanschluss. „Das ist mitten im Leben:
Da spielen die Kinder und die Alten fahren
mit dem Rollator nebenher“, ist Rosi Siebeneicher heute über die Entscheidung für
diese aus sozialer Sicht sehr integrierte Anlage glücklich.
Das Haus an sich ist nach modernsten Kriterien energieeffizient gebaut und
kommt damit in den Genuss staatlicher Förderung. „Dadurch konnten wir KfW-Kredite
in Anspruch nehmen, was unsere Eigenkapitalrendite verbessert“, schmunzelt Investor Siebeneicher. Seiner Ehefrau gefiel vor
allem die persönliche Rundum-Betreuung
durch den Bauträger. „Wir haben uns sehr
gut aufgehoben gefühlt. Man hat gespürt,
dass die ein Familienunternehmen und direkt aus dem Metier sind. Die große Erfahrung in dem Sektor ist meines Erachtens
sehr wichtig. Jede Immobilie hat ja ihre
eigenen Rahmenbedingungen und dieser
Bauherr ist darauf spezialisiert, die Kriterien des Seniorengerechten Wohnens zu beachten und zu pflegen.“
P
flegeimmobilien als Kapitalanlage
sind eine gute Alternative zu einer
Eigentumswohnung. Das hat sich inzwischen herumgesprochen. Doch
wie sieht es mit der Finanzierung dieser
Immobilienart aus? Welche Besonderheiten
sind dort zu beachten und welche Faktoren
schlagen bei einer Überlegung für eine solche Investition besonders zu Buche?
Auch wenn das überwiegend Vorteile im
Vergleich zur herkömmlichen Investition
in eine Etagenwohnung sind, lohnt es sich,
näher hinzuschauen. Denn wer strategisch
klug vorgeht, kann die Immobilie unter Umständen sogar fast zum Nulltarif finanzieren.
Für eine Investition in eine Pflegeimmobilie sind bei deren Auswahl zu Beginn zwei
Faktoren von weitreichender Bedeutung. Der
erste ist die Wahl des passenden Bauherrn,
von dem man die Immobilie kauft. Diese
sollte zum einen dank solider Bauweise eine
langfristig hohe Qualität aufweisen. Und zum
anderen sollte sie nach den Standards des
energieeffizienten Bauens errichtet sein. Dies
wiederum ist maßgeblich für die staatliche
Förderfähigkeit und damit ein wesentlicher
Baustein für die Finanzierungsstrategie.
Der zweite Faktor ist die Wahl des Betreibers der Pflegeeinrichtung. Denn von
diesem erhält der Investor später seine Miete, in der Regel über 25 Jahre, mit einer Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre.
Renommierte Betreiber zeichnen sich durch
starke Finanzkraft, langjährige Erfahrung
sowie hohe Pflegequalität und Expertise im
Pflegebereich aus. Gut zu wissen: Auch ein
eventueller Leerstand eines Pflegeappartements trifft den Anleger nicht finanziell, da
der Betreiber die Miete unabhängig von der
Belegung bezahlt.
Günstige Zinsen erleichtern
die Finanzierung
Wie andere Immobilien auch, werden Pflegeimmobilien als Kapitalanlage über Kredite
finanziert. Die Konditionen sind aktuell sehr
günstig und die Zinsen historisch niedrig.
Für eine erstrangige Baufinanzierung bis zu
60 Prozent des Kaufpreises lassen sich derzeit Angebote zwischen 1,45 und 1,7 Prozent
Zinsen für eine Kreditlaufzeit über zehn Jahre
finden – je nachdem, ob der Finanzierungsbetrag 50.000 oder 200.000 Euro beträgt.
In jedem Fall sollte man verschiedene
Angebote vergleichen und erst dann eine
Entscheidung treffen. In vielen Fällen ist nur
eine geringe Menge an Eigenkapital erforderlich, um einen Kredit zur Finanzierung einer
Pflegeimmobilie zu erhalten. Einige Banken
verzichten sogar komplett auf Eigenkapital
und bieten, abhängig von der Bonität, eine
100-prozentige Finanzierung an.
Die Kosten für den Erwerb eines Pflege­
appartements hängen von verschiedenen
Merkmalen ab. Dabei spielen insbesondere
die Größe, die Ausstattung und die Lage eine
entscheidende Rolle. Die Kaufpreise für langfristig werthaltige Immobilien im Pflegebereich beginnen in der Regel bei 150.000 bis
160.000 Euro für ein Einbettappartement mit
rund 23 Quadratmetern plus weiteren etwa
30 Quadratmetern Gemeinschaftsanteil. Zusätzliche Kosten, die im Zusammenhang mit
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage entstehen, sind die Grunderwerbsteuer, die je nach
Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
liegt, sowie die Gebühren für den Notar und
das Grundbuchamt, in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Solide Rendite als Finanzierungsbasis
Bei einer finanzierten Investition besteht allerdings immer das Risiko der Zinsänderung, da
nach Ablauf der im Kreditvertrag vereinbarten
Zeit der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung mit einem möglicherweise höheren Zinssatz folgt. Investoren sollten daher die
Zinssicherheit ihrer Finanzierung sowie deren
Flexibilität und die Möglichkeit von Sondertilgungen vor einem Abschluss klären.
Grundsätzlich erwirtschaften Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eine solide Rendite. Aktuell liegt die anfängliche Mietrendite
zwischen 3,85 und 4,1 Prozent und kann über
die Jahre durch die Indexierung („Wertanpassungsklausel“) automatisch weiter ansteigen.
Allerdings gilt dabei eine Besonderheit: Während der so genannten „Pre-Opening-Phase“,
die nach Fertigstellung der Immobilie sechs
Monate dauert, fließt noch keine Miete. Da-
nach allerdings zahlt der Betreiber die Miete,
unabhängig davon, ob das eigene Appartement beziehungsweise die gesamte Pflegeeinrichtung vermietet ist, oder nicht.
Hohe Attraktivität dank
zinsgünstiger Förderung
„Besonders attraktiv macht Pflegeimmobilien
die potenzielle Förderung durch die staatliche
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die generell energieeffizientes Bauen fördert“, weiß
Wolfgang Haider, kaufmännischer Leiter und
Prokurist der Erl Unternehmensgruppe. Liegen
die erforderlichen Voraussetzungen vor, kann
ein zinsgünstiger Kredit mit einem auf zehn
Jahre festgelegten Zins von 0,75 Prozent in
Höhe von bis zu 50.000 Euro pro Einheit vergeben werden. Ist die Immobilie sogar nach den
Standards des „KfW-Effizienzhaus 55“ gebaut,
erhält der Investor einen „Tilgungszuschuss“
in Höhe von fünf Prozent des zugesagten Betrages. Im Klartext: Die Kreditsumme verringert
sich um 2.500 Euro.
Nicht zuletzt wegen des raschen demografischen Wandels ändern sich die Konditionen ab dem 1. April 2016: Der Förderhöchstbetrag pro Einheit wird dann auf
100.000 Euro angehoben. Für die 20- und
30-jährigen Kreditlaufzeiten wird eine
20-jährige Zinsbindungsvariante eingeführt.
Die Beispielrechnung anhand einer realen Pflegeimmobilie aus dem Portfolio der
Firma Erlbau fördert ein interessantes Ergebnis zutage: Bei Kosten der Immobilie in
Höhe von 173.355 Euro – inklusive Erwerbsnebenkosten in Höhe von fünf Prozent für
Grundsteuer und Notar – fließt eine Miete
von 6.355,80 pro Jahr aufs Konto, abzüglich
Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage in Höhe von jährlich 750
Euro. Das ergibt eine monatliche Miete
von 467,15 Euro. Vorausgesetzt, der Käufer bringt etwa ein Drittel der Kaufsumme,
nämlich 53.355 Euro als Eigenkapital ein
und kommt in den Genuss des KfW-Darlehens, verbleibt als zu zahlender Eigenanteil
110,28 Euro – im Jahr. „Für Anleger, die ein
wenig Eigenkapital mitbringen, ist die Investition in eine Pflegeimmobilie somit ein
Selbstläufer“, so Wolfgang Haider.