BONN - Comfort

BONN // Weiter gute Zukunftsaussichten für Bonner Einzelhandel
22. Januar 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:
324.899
Bevölkerungsentwicklung:
+3,9 % Ü
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
158.563
Arbeitslosenquote:
6,5 %
Kaufkraftkennziffer:
109,0
Kaufpreisentwicklung:
Ü
Zentralitätskennziffer:
106,0
Die Wirtschaftskraft Bonns wird auch an dem hohen
Pendlersaldo deutlich: Rund 57% aller Arbeitsplätze in Bonn
werden von Einpendlern besetzt. Bevölkerungsprognosen
sagen ein weiteres Wachstum der Stadt voraus: Bis 2030 wird
ein Bevölkerungsanstieg auf mehr als 350.000 Einwohner
prognostiziert. Bei dem sogenannten Capital-Städteranking des
Bad Homburger FERI-Institutes für das gleichnamige
Wirtschaftsmagazin belegte Bonn den neunten Rang, was im
Kreise der hochkarätigen Wettbewerber als hervorragendes
Ergebnis gewertet werden muss. Ausschlaggebend: Die
Wirtschaftsleistung soll bis 2017 um 16,1% steigen, die Zahl
der Arbeitsplätze um 5,3%. Die Kaufkraft pro Kopf soll um zwölf
Prozent zulegen.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2008
2009
2010
2011
Nach dem Umzug der Bundesregierung nach Berlin waren sich
die Prognosen für Bonn einig: Eine rosige Zukunft konnte
niemand erkennen. Eingedenk der tatsächlich eingetretenen
Situation dürften sich die Auguren von damals heute wohl
verwundert die Augen reiben. Denn Bonn profiliert sich als
prosperierender
Wirtschafts-,
Wissenschaftsund
Innovationsstandort. Sechs Bundesministerien sind mit ihrem
ersten Dienstsitz in Bonn ebenso verblieben, wie einige
Bundesbehörden. Die Stadt gilt auch als UNO-Standort. Des
Weiteren ist Bonn eine beliebte Universitätsstadt mit rund
31.000 Studenten und hat sich zu einem bedeutenden
Konferenzstandort entwickelt. Zwar ist die Betriebsstruktur
Bonns überwiegend von kleinen und mittelständischen
Unternehmen geprägt, gleichzeitig haben aber auch fünf DAXnotierte Unternehmen ihren Sitz. Zu den größten Arbeitgebern
Bonns zählen neben anderen die Deutsche Telekom, Deutsche
Post World Net, Deutsche Postbank und die Zürich Gruppe.
2012
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT —————————————————————
Beste Aussichten also für den Einzelhandel, für den Bonn nach Ansicht des Einzelhandelsexperten Jürgen
Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen
spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, vor allen Dingen vor dem Hintergrund
seiner hohen Kaufkraft und der starken Zentralität interessant ist. Dabei bleiben die Händler in der Bonner
City weitgehend unbehelligt von Shopping-Centern auf der grünen Wiese oder anderen
Einzelhandelsagglomerationen. Der erste ernsthafte Gegner ist Köln mit 40 Kilometer Distanz.
Im Jahr 2011 wurden auf der Verkaufsfläche in der Bonner City mehr als 570 Millionen EUR umgesetzt. Der
Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 32 Prozent etwas oberhalb der Werte
ähnlich großer Städte.
Die überdurchschnittliche Kaufkraft stärkt den Einzelhandelsstandort Bonn zudem. Und überregional
ausgerichtete Ereignisse wie das Internationale Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen Besucher in
die Stadt und sorgen für gute Umsätze beim innerstädtischen Einzelhandel. Die aktuelle Kaufkraftkennziffer in
der Stadt Bonn liegt mit rund 109,0 deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten
Kaufkraftkennziffern in Nordrhein-Westfalen.
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2012
Einzugsgebiet
Bonn
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
140,0
120,0
100,0
80,0
124,9
109,0
98,3
106,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
City Verkaufsflächenanteil 2011
in %
27,5
27
Zentralität
Modezentralität 2011
176
174
27,3
174,6
172
26,5
170
26
168
25,5
166
164
25
25
24,5
162
160
24
162,4
158
156
23,5
Bonn
Ø 200T ≤ 500T
Einwohner
Bonn
Ø 200T ≤ 500T
Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN ————————————————
NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN
Remigiusstraße / Remigiusplatz / Marktbrücke
•
•
•
•
Die recht kurze TOP 1-A-Konsumlage erstreckt sich zwischen Münsterplatz und Markt
Standort verschiedener Großflächenmieter wie Galeria Kaufhof, Sport Arena, Sinn Leffers
Neue Mieter: Brax, Zara Home
Aktueller Mietpreis liegt bei 125 EUR/m²
Sternstraße
•
•
•
Verbindungsachse zwischen dem Friedensplatz und Markt mit Übergang zur
Marktbrücke/Remigiusstraße
Das Straßenbild ist durch denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Fronten geprägt
Neue Mieter: Bose, Camp David, Spinning Jewelry, Intimissimi, Calzedonia, Goldexpress, WMF
Neue Mieter an der Remigius- und an der Sternstraße: Brax und Bose
Foto: COMFORT
Poststraße
•
Verläuft vom Münsterplatz Richtung Hauptbahnhof neben TK-Maxx, H&M und Karstadt überwiegend
kleinteiliger Einzelhandel
Dreieck
•
•
Verbindungachse zwischen Sternstraße und Münsterplatz mit wertigen Konzepten
neue Mieter: Goldexpress, Signum, Schuhhaus Landgraf / rückwärtig zur Vivatsgasse Hollister
Wenzelgasse
•
•
Verbindet den Bertha-von-Suttner-Platz (ÖPNV) mit dem Markt / Richtung Remigiusstraße
Neue Mieter: Snipes, Nici, Jumex Schuhe, Ulla Popken
Die absolute 1A-Lage Bonns erstreckt sich auf knapp 200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und
Marktbrücke. Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Sport Arena, Esprit, Tally Weijl, New Yorker, Gerry
Weber, Goertz 17, Mexx, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und somit auch für eine hohe
Passantenfrequenz. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 – 120 m² nach
aktuellen COMFORT-Erhebungen 125 EUR/m² zu zahlen.
Der Mietpreis ist in den letzten fünf Jahren nur noch um knapp fünf Prozent gestiegen. Die etwas schwächer
frequentierte Poststraße verläuft vom Münsterplatz Richtung Bahnhof über das sogenannte „Bonner Loch“,
welches in naher Zukunft entwickelt und durch großflächigen Einzelhandel geschlossen und ergänzt werden
soll. Die größten Mieter an der Poststraße sind Karstadt und Hennes & Mauritz. Die Stadt Bonn hatte sich zu
Beginn des Jahres 2012 dafür entschieden, den Erbpachtvertrag für das Grundstück an der Poststraße, auf
dem sich das Karstadt-Warenhaus befindet, mit dem Highstreet-Konsortium zu verlängern, welches kurz
danach an die Aachener Grundvermögen verkaufte. Karstadt will dem Vernehmen nach in den Jahren 2013
und 2014 rund 4,5 Mio. Euro in die Modernisierung der Immobilie investieren.
Fortdauernd unbefriedigend: Die Situation am sogenannten “Bonner Loch“ vor dem Bahnhof.
Foto: COMFORT
Die Bonner Sternstraße besticht durch attraktive, denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Grundstücken. Hier müssen Filialisten durch die geringe Schaufensterfront allerdings einige Kompromisse
eingehen. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter stehen hier nicht zur Verfügung. Bonns älteste
Fußgängerzone, die Wenzelgasse, weist im Verhältnis einen wesentlich geringeren Filialisierungsgrad auf
und ist trotz der sehr guten ÖPNV-Anbindung als abgeschwächte Lage zu bewerten. Die Straße gilt als
Verbindungsachse zwischen Bertha von-Suttner-Platz, Markt und Remigiusstraße. Wenn man von einer
weiteren „kommenden“ Lage in Bonn sprechen möchte, muss man das Bonner Dreieck als sogenannte
„Niveau-Lage“ berücksichtigen, sagt Jürgen Kreutz. Der Neubau des Herrenausstatters Daniels und die
Anmietung von Hollister in der Vivatgasse sind in dieser Lage zu erwähnen.
Direkt vor dem Hauptbahnhof bietet sich derzeit noch ein eher trübes Bild. Für rund 70 Millionen Euro soll hier
ein modernes Einkaufszentrum mit 11.000 Quadratmetern Verkaufsfläche entstehen. Investor ist die
niederländische German Development Group, die Zeitungsberichten zufolge bereits 70 Prozent der Flächen
vorvermietet haben soll und sich mit den Stadtwerken als Eigentümer wohl handelseinig ist. Es geht um die
Übertragung von Immobilienanteilen an dem bestehenden Komplex "Südüberbauung" am Bonner
Hauptbahnhof. Darüber hinaus soll auch die Stadt bereit sein, der German Development Group auf dem für
das Neubauprojekt notwendigen Areal Kellerräume zu veräußern. Nach dem Willen der Stadtverwaltung
sollten die Verhandlungen mit dem Investor eigentlich bis Ende Februar 2012 beendet sein. Tatsächlich ist
das 70 Mio. Euro-Projekt aber immer noch nicht in trockenen Tüchern. „Und das ist schon durchaus
bedauerlich, sagt Jürgen Kreutz, „schließlich würde es der Bonner Innenstadt ungemein nutzen“. Die German
Development Group hatte jedoch zuletzt die in Duisburg fällige Grunderwerbsteuer für ein geplantes FOC erst
in letzter Sekunde bezahlt und damit auch in Bonn Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Kraft genährt.
Neben diesem Maximiliancenter wird derzeit nun auch die Planung eines Shopping-Centers auf dem DahmGrundstück an der Ecke Stockenstraße und Rathausgasse diskutiert. Das Projekt läuft unter dem Namen
Viktoriakarree. Die Signa Development Deutschland GmbH hat bereits eine Schlüsselimmobilie im
Viktoriakarree gekauft. Signa plant nach dem Abriss der Bestandsgebäude auf dem rund 1.250 m² großen
Grundstück ein Einkaufszentrum mit rund 20.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Im fünften Stockwerk des
massigen Gebäudes sieht der Investor Flächen für die philologische Uni-Bibliothek vor. Um das Projekt zu
verwirklichen, müsste Signa neben den städtischen Arealen im Viktoriakarree (rund 5.300 Quadratmeter)
weitere Privatgrundstücke aufkaufen. Die Stadt plant jedoch eine europaweite Ausschreibung des
Viktoriakarree-Projektes. Bleibt es bei den politischen Machtverhältnissen scheint die Realisierung eines
Shopping-Centers eher unwahrscheinlich. Ein weiteres Grundproblem: Das Viktoriakarree ist nicht an die
Lauflagen der City angebunden und nur über die Stockenstraße "integrierbar".
INVESTMENT —————————————————————————————
Im Sommer 2012 kauft die Aachener Grundvermögen den Erbpachtvertrag der Karstadt – Immobilie in der
Poststraße für angeblich 26,5 Mio. € vom Highstreet-Konsortium. Das ca. 4.850 m² große Grundstück bleibt
im Eigentum der Stadt Bonn für mindestens die nächsten 30 Jahre. Grundsätzlich, so Jürgen Kreutz, ergäben
sich nur wenige Möglichkeiten zum Erwerb von Geschäftshäusern, die dann aber gerne wahrgenommen
würden, weil diese als weitgehend sichere Anlage gelten. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei
marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 18,5-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite
liegt bei etwa 5,4 Prozent.
FAZIT UND PERSPEKTIVE ———————————————————————
EINZELHANDEL REÜSSIERT IN DER INNENSTADT
Wie bereits in den Jahren zuvor ist der Einzelhandelsstandort Bonn stark nachgefragt und besticht durch
seine hohe Attraktivität und Verweilqualität. Die Randlagen Münsterplatz, Markt und Friedensplatz profitieren
vom Rundlauf durch die drei Haupteinkauflagen Poststraße, Remigiusstraße und Sternstraße und haben
allesamt an Bedeutung gewonnen. Vor allen Dingen Großflächen über 500 m² Verkaufsfläche bleiben in den
Top-1A-Lagen Mangelware. Dieser Nachfrageüberhang könnte durch das Centerprojekt am „Bonner Loch“
befriedigt werden. Bei einer Realisierung würde die Poststraße, vor allem im unteren Teil zum Bahnhof,
deutlich gestärkt werden. Zudem würden entgegengesetzt liegende Fußgängerzonen, wie zum Beispiel die
Wenzelgasse, wohl weiter verlieren. Die Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren, resümiert
Kreutz, übersteige stetig das sehr knappe Angebot, sodass Bonn ein nachhaltig wertstabiler und
nachgefragter Einzelhandelsstandort bleibe.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN ——————————————————
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
125
80 - 120 m²
70
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-MarxStraße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY INDEX (CCI)
Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten
Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler
anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht,
prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die
Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt
zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt
dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in
die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die
Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen
zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. COMFORT differenziert sich durch Leistungsträger, die mit Leistung und Leidenschaft wie
selbständige Unternehmer agieren. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin,
Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-0
E-Mail: dü[email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]