COMFORT Städtereport Frankfurt
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COMFORT Städtereport Frankfurt
Frankfurt // Ein bewegter und begehrter Markt für den Einzelhandel 23. August 2013 In Zahlen Einwohnerzahl:* 676.533 Bevölkerungsentwicklung: +4,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 497.202 Arbeitslosenquote: 7,3 % Kaufkraftkennziffer: 114,6 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 107,5 Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und seine Internationalität verleihen der 1.200 Jahre alten Stadt eine Spitzenstellung. Als Sitz der Europäischen Zentralbank und der wichtigsten deutschen Börse ist die Stadt auch geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² Frankfurt ist der Kern der Rhein-Main Region, in der über 5,5 Millionen Menschen leben. Keine andere Stadt in Deutschland verfügt über mehr Konzernzentralen und ausländische Unternehmenssitze. Somit gehört das Finanz- und Dienstleistungszentrum als Mittelpunkt dieser dynamischen Wirtschaftsregion zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Hier erwirtschaften laut Angaben der Stadt 365.000 Unternehmen ein jährliches Bruttoinlandsprodukt von 200,5 Milliarden Euro und beschäftigen 2,88 Millionen Menschen. 300-500m² von 2008-2012 in EUR/m² Demzufolge verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens nationaler wie internationaler Kunden extrem hoch ist und weder in Frankfurt noch in anderen Toplagen des Rhein-Main-Gebietes adäquat bedient werden kann. Entsprechend hoch ist auch die Nachfrage der Investoren von Einzelhandelsimmobilien, berichtet COMFORT-Geschäftsführer, Jürgen Kreutz. 300 250 200 150 100 50 0 2008 2009 2010 2011 2012 Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Frankfurter City rund 1,4 Milliarden EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit mehr als 32 Prozent relativ hoch aus. Der nur knapp 24-prozentige Anteil an der Verkaufsfläche der Stadt ist sehr rentabel und hochwertig. Die Flächenproduktivität der Innenstadt ist mit mehr als 5.400 EUR/m² eine der höchsten in ganz Deutschland und wird nur von München und Hamburg übertroffen, betont der Einzelhandels- und Immobilienexperte. Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität 140,0 120,0 100,0 129,3 115,6 123,6 109,5 111,0 96,6 80,0 105,2 114,6 110,1 121,7 107,5 118,5 121,2 111,7 60,0 40,0 20,0 0,0 München Hamburg Die Einzelhandelskaufkraft von Frankfurt zählt zu den höchsten in der gesamten Republik. Die Zentralität im starken Ballungsraum Rhein-Main liegt allerdings unter dem Referenzwert von vergleichbar großen Städten. Berlin Köln Stuttgart Düsseldorf Modezentralität 2012 250 200 223,0 198,0 150 164,0 100 198,0 196,0 192,0 145,0 50 0 München Hamburg Die Modezentralität und der Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche nehmen ebenfalls im direkten Vergleich mit den anderen Metropolen Spitzenfläche ein. Frankfurt Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf City Verkaufsflächenanteil 2012 in % 40 37,5 30 20 10 26,7 35,7 23,6 18,8 12,7 11,1 0 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzugsgebiet Das Stadtgebiet hat knapp 677.000, der engere Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main etwa 2,2 Millionen und die gesamte Metropolregion RheinMain 5,5 Millionen Einwohner. Im konzentrischen Kreis um Frankfurt grenzt das dicht besiedelte Einzugsgebiet Frankfurt an Bad Nauheim, Hanau, Darmstadt, Mainz, Wiesbaden und Bad Camberg. Verkehrstechnischer Kontenpunkt Durch die zentrale Lage ist Frankfurt auch ein europäischer Verkehrsknotenpunkt. Der Flughafen gehört zu den weltweit größten Flughäfen und der Hauptbahnhof ist ein zentraler Knotenpunkt im Bahnverkehr. Das Frankfurter Kreuz ist der meistbefahrene Straßenknotenpunkt in Deutschland. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN Zeil Klassische Konsumlage mit einer der höchsten Passantenfrequenzen Deutschlands Teuerste Einzelhandelslage Frankfurts Alle großen Waren- und Textilkaufhäuser sind hier ebenso vertreten wie zahlreiche Flagship Stores namhafter Textil- und Schuhfilialisten Zwei vertikal orientierte Shopping Center direkt nebeneinander: MyZeil mit etwa 47.000m² Einzelhandelsfläche und die Zeilgalerie mit etwa 11.000m² Sehr breite Fußgängerzone mit mittigen Platanen und Gastronomie Pavillions Neue Mieter: Primark, Fossil, dm und Dunkin`Donuts aktueller Mietpreis liegt bei 280 €/m² Zweite Frankfurter Primark-Filiale: Zeil Steinweg Relativ kurze 1A-Lage mit durchschnittlicher Frequenz Niveau- bzw. Trendlage Verbindung von Hauptwache zum Goetheplatz Neue Mieter: Robbe & Berking, Boggi Milano, Faber Castell Aktueller Mietpreis liegt bei 135 EUR/m² Das Traditionsunternehmen Faber Castell wertet die Lage Steinweg weiter auf Biebergasse / An der Hauptwache Verbindung zwischen Zeil und Fressgass Frequenzstärkung durch verkehrsberuhigte Anbindung an die Zeil Aktueller Mietpreis liegt bei 195 EUR/m² Biebergasse / An der Hauptwache Goethestraße Klar definierte Luxuslage mit schwacher Passantenfrequenz Fahrstraße parallel zur Fressgass Hohe Dichte an High-End-Luxusanbietern wie Chanel, Tiffany & Co. und Hermès Neue Mieter: Tag Heuer, Jaeger Le Coultre, 7 for all mankind Aktueller Mietpreis liegt bei 230 EUR/m² Der neue BURBERRY-Store Fressgass (Große Bockenheimer Straße) Gastronomische Prägung (Außenbestuhlung) und Kleinteiligkeit durch die Fressgass-Satzung Veränderung durch verstärkte Ansiedlung von Modeanbietern auf zum Teil neu entwickelten Großflächen Verbindungsmeile vom Bankenviertel / Oper zur Zeil Verstärkte Mieternachfragen und somit überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren Neue Mieter: Diesel Aktueller Mietpreis liegt bei 180 EUR/m² REEFF erwirbt Rathenauplatz 1 / Ecke Fressgass Viel Bewegung auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt In Frankfurt wurden überdurchschnittlich viele Großflächen geplant, entwickelt und realisiert. So wurde mit einigen Monaten Verzögerung im Februar die 2. Frankfurter Primark Filiale auf der Zeil eröffnet. Mit ca. 3.800 m² ist dies das kleinste deutsche Primark Geschäft, was der Tatsache geschuldet ist, dass eine größere Fläche in dieser Top Lage in absehbarer Zeit nicht verfügbar gewesen wäre. Das Geschäftshaus Zeil 94, in welchem Primark alleiniger Mieter ist, wurde kurz darauf von der IVG für zwei ImmobilienSpezialfonds erworben. Im Herbst wird durch die Eröffnung des „One Goetheplaza“, die Luxuslage in Frankfurt, deutlich erweitert. Dieses herausragende Projekt sicherte sich schon frühzeitig ein Spezialfonds der IVG für ein deutsches Versorgungswerk. Mit klangvollen Namen wie Louis Vuitton und Escada konnte das Projekt seinem Anspruch auf Wertigkeit absolut gerecht werden und verfügt zudem mit ca. 5.000 m² Einzelhandelsfläche über eine gewisse Magnetkraft. Nespresso und Omega werden hier ebenfalls Shops beziehen. Die daraus prognostizierte Verbesserung für den Steinweg als Verbindung zwischen den Konsumlagen Zeil, An der Hauptwache sowie Roßmarkt und dem „One Goetheplaza“ sowie der Luxuslage Goethestraße ist allein schon durch die Neuanmietungen von Luxusmarken wie Robbe & Berking sowie Boggi Milano sichtbar. Auch die Abgabe der Fläche des konsumorientierten Filialisten Accessorize an Faber Castell spricht für ein Trading Up der Lage. Dass die Goethestraße durch diese Neuentwicklung nicht an Bedeutung für den Luxusmarkt verlieren wird, steht sicherlich außer Frage. Dennoch wappnet man sich hier für die Zukunft. Bogner stellt sich mit einem Totalumbau des Bestandsgeschäftes neu auf und auch das Modehaus Pfüller gestaltet seine Ladenflächen zukunftsorientiert um. Hinzu kommen verhältnismäßig viele Neuanmietungen, die der Goethestraße noch mehr Glanz verleihen werden. Während Luxusanbieter wie z. B. Jaeger Le Coultre oder Tag Heuer sich Flächen sichern konnten, haben sich weniger exklusive Anbieter wie More for Less aus dieser Lage Die Visualisierung des „ONE Goetheplaza“ vermittelt vermittelt einenihre guten Eindruck,auch verabschiedet. Die Goethestraße entwickelt der sichFreo-Gruppe also weiterhin sehr positiv und wird Bedeutung, sich die LageVergleich, zwischen dadurch Bankenviertel imwie internationalen zumindest beibehalten wenn nicht sogar stärken können. Auch das Jeanslabel 7 for all mankind konnte sich mit einer Teilfläche vom Modehaus Pfüller die begehrte Lage Goethestraße sichern Visualisierung ONE Goetheplaza (Quelle: Freo-Gruppe) Mit der Eröffnung des Shoppingcenters „Skyline Plaza“ im neuen Europaviertel wurden zusätzliche 38.000 m² Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiefläche in Frankfurt geschaffen, aus denen etwa 170 Einheiten entstehen. Auf zwei Verkaufsebenen findet man neben den altbekannten Ankermietern wie H&M, Zara und Peek & Cloppenburg auch Geschäfte, die in Frankfurt gänzlich neu sind. Dazu gehören beispielsweise das zur Inditex Gruppe gehörende Konzept Pull & Bear, Mango Touch und Strellson. Abgerundet wird das Angebot mit regionalen Einzelhändlern aus dem Rhein-Main-Gebiet und innovativen Gastronomiekonzepten. Dieses relativ große Einkaufscenter wird sich erfahrungsgemäß zwar innerhalb der nächsten drei bis vier Jahre etablieren, jedoch weder für die klassischen Einzelhandelslagen in der Innenstadt eine ernstzunehmende Konkurrenz, geschweige denn Bedrohung darstellen, prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Jürgen Kreutz. Ein weiterer Neubau entsteht an der Zeil 123. Nach der Grundsteinlegung im Sommer 2013 konnte nach langen Verzögerungen endlich mit der Realisierung des Vorhabens begonnen werden. Fossil und dm haben sich die größten Einzelhandelsflächen in dieser prominenten Lage gesichert. Der Vollständigkeit halber ist auch der Neubau am Roßmarkt 10 mit 2.500 m² Handelsfläche und den Ankermietern Rossmann und Santander Bank zu nennen. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2014 geplant. Der italienische Luxusmodeanbieter Giorgio Armani beabsichtigt ebenfalls, einen Emporio-Armani-Store in Frankfurt zu eröffnen. FAZIT UND PERSPEKTIVE Frankfurt ist weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Retailer und ein gern genutzter Standort, um neue Konzepte zu testen. Insgesamt wurden und werden in Frankfurt in den Jahren 2013 und 2014 über 50.000 m² Einzelhandelsfläche neu- bzw. wiedereröffnet. Das spiegelt nicht nur die enorme Nachfrage sondern auch die generelle Bedeutung der Stadt aus Einzelhandelssicht wider. Sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich ist Frankfurt gleichermaßen für Mieter und Investoren hochinteressant. Die Mietpreisentwicklung ist überdurchschnittlich gut. Auch die Frequenz hat sich laut letzten Zählungen nochmals verbessert. Die Zeil hat mit mehr als 13.000 Passanten pro Stunde an einem Samstag zumindest temporär die Kölner Schildergasse überholt. Auch die Münchner Kaufingerstraße konnte der Zeil diesbezüglich nicht den Rang ablaufen. Insgesamt haben sich also die umfangreichen Umgestaltungen in der Frankfurter Innenstadt gelohnt und attraktive Projektentwicklungen zudem zu diesem positiven Trend beigetragen. Frankfurt ist und bleibt einer der begehrtesten und teuersten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m² 300-500m² 2012 in EUR/m² 110 An der Hauptwache 62 110 Schillerstraße 59 195 Biebergasse 110 135 Steinweg 70 230 Goethestraße 115 280 Zeil 160 Große Bockenheimer Straße Kaiserstraße 180 90 90 47 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: dü[email protected] COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Fon: +49 40 300858-0 E-Mail: [email protected] Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 540063-40 E-Mail: [email protected] Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.