doc7/2007 - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien
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7/2007 - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien
inhaltsverzeichnis I Info M 7/07 AKTUELL Das neue Rechtsdienstleistungsgesetz: Was sind die Konsequenzen für Mietrecht und Immobilien? (v. Seldeneck) 296 Haushaltsnahe Dienstleistungen: Das neue BMF-Schreiben vom 26.10.2007! (Beck) 297 WOHNUNGSMIETRECHT Modernisierung: Ist die Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsankündigung wirksam? (Ratjen) BGH 19.9.2007 VIII ZR 6/07 299 Schönheitsreparaturen: Sind die Fristen des BMJ-Mustermietvertrages 1976 mit „3 – 5 – 7“ Jahren zu kurz? (v. Seldeneck) BGH 26.9.2007 VIII ZR 143/06 300 Schönheitsreparaturen: Welche „Quotenklausel“ ist wirksam? (Wichert) BGH 26.9.2007 VIII ZR 143/06 301 Kurze Verjährungsfrist: Gilt die Frist auch dann, wenn der Vermieter für den Schaden eines Dritten haftet und den Mieter in Regress nimmt? (Dauwe-Arnold) OLG Dresden 17.4.2007 5 U 8/07 302 Nichtehehliche Lebensgemeinschaft: Kann der ausgezogene Partner die Kündigung der gemeinsamen Wohnung verlangen? (Kutz) OLG Düsseldorf 2.3.2007 I-10 W 29/07 303 Modernisierungsankündigung: Was muss der Vermieter mitteilen? (Emmert) KG Berlin 10.5.2007 8 U 166/06 304 Modernisierung: Welche Mieterhöhung ist einem „Hartz IV-Empfänger“ zumutbar? (Emmert) KG Berlin 10.5.2007 8 U 166/06 305 Schönheitsreparaturen: Welche Rechte hat der Mieter, der trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel renoviert? (Drusche) Aufsatz von Prof. Dr. Knut Werner Lange „Hartz IV“: Ist die Vereinbarung einer „schwarz“ zu zahlenden Zusatzmiete wirksam? (Drusche) LG Berlin 306 19.3.2007 62 S 254/06 307 GEWERBEMIETRECHT Unternehmensbezogener Mietvertrag: Wer wird Vertragspartner? (Zühlke) OLG Düsseldorf 5.3.2007 I-24 U 144/06 308 Konkurrenzschutz und Wettbewerbsrecht: Wie weit reicht der mietrechtliche Konkurrenzschutz bei Kfz-Schilderprägern? (Hoffmann) OLG Köln 8.6.2007 1 W 15/07 309 Umsatzmiete: Muss der Mieter eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorgelegen? (Wiek) OLG Brandenburg 20.6.2007 3 U 181/06 310 inhaltsverzeichnis II Info M 7/07 Vertragswidrige Nutzung: Muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beibehaltung der vereinbarten Nutzung haben? (Höhner) LG Bonn 24.4.2007 7 O 333/06 311 Außerordentliche Kündigung des Mieters: Wie lange darf der Mieter die Räume noch weiternutzen? (Knipschild) OLG Frankfurt/M. 8.12.2005 2 U 128/05 312 Schriftform: Ist die Schriftform gewahrt, wenn für eine GmbH ein Dritter ohne Vertretungszusatz unterzeichnet? (Wichert) BGH 19.9.2007 XII ZR 121/05 313 Jahresabrechnung: In welchem Umfang ist eine erfolgreich angefochtene und korrigierte Jahresabrechnung erneut anfechtbar? (Müller, B.) OLG Düsseldorf 20.4.2007 I-3 Wx 127/06 314 Jahresabrechnung: Kommt es im Anfechtungsverfahren auf die materielle Richtigkeit der Jahresabrechnung an? (Müller, B.) OLG Düsseldorf 20.4.2007 I-3 Wx 127/06 315 Verwalterpflichten: Wie weit geht die Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters? (Freytag) OLG München 20.7.2007 32 Wx 093/07 316 Notverwalter: Darf das Gericht die Kompetenzen des Notverwalters „ohne Not“ erweitern? (Vandenhouten) OLG München 11.5.2007 34 Wx 43/07 317 Jahresabrechnung: Darf der Wohnungseigentümer Einsicht in fremde Einzelabrechnungen verlangen? (Bressel) OLG München 9.3.2007 32 Wx 177/06 318 Jahresabrechnung: Kann der Wohnungseigentümer Kopien der fremden Einzelabrechnungen verlangen? (Bressel) OLG München 9.3.2007 32 Wx 177/06 319 Hausgenossen: Haftet der Wohnungseigentümer, wenn sein Mitbewohner andere Hausbewohner massiv beleidigt? (Niedenführ) OLG Saarbrücken 4.4.2007 5 W 2/07 320 Werdende Eigentümergemeinschaft: Ist auch der Bauträger als Noch‑Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden? (Freytag) OLG Hamm 10.5.2007 15 W 428/06 321 Wohngeld: Gilt das Aufrechnungsverbot auch für Schadenersatzansprüche des Eigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG? (Bressel) OLG München 30.1.2007 34 Wx 128/06 322 WOHNUNGSEIGENTUM inhaltsverzeichnis III Info M 7/07 IMMOBILIENRECHT 20.7.2007 V ZR 227/06 323 25.1.1.2007 BVerwG 4 C 1.06 324 13.6.2007 VII-Verg 2/07 325 BGH 8.3.2007 VII ZR 130/05 326 BGH 12.7.2007 IX ZB 129/04 327 Immobilienkauf: Wann verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht aus Beratungsvertrag? (Bethge) BGH Erhöhte Terrorgefahr: Kann der Nachbar gegen die Baugenehmigung vorgehen? (v. Seldeneck) BVerwG Städtebaulicher Vertrag: Muss die Gemeinde ausschreiben? (Sprengel) OLG Düsseldorf Mängelrechte im Grundstückskaufvertrag: Ist der formelhafte Ausschluss im Individualvertrag wirksam? (Meyer-Harport) Privatinsolvenz des Mieters: Führt das Verschweigen der Mietkaution zur Versagung der Restschuldbefreiung? (v. Gleichenstein) VERFAHRENSRECHT Urkundenprozess: Kann der Vermieter Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten im Urkundenprozess geltend machen? (Wichert) AG Berlin-Mitte 9.5.2006 9 C 77/05 328 Anwaltliche Selbstvertretung: Dürfen die Mitglieder einer Anwalts-GbR jeweils Einzelmandate abrechnen, wenn sie einzeln verklagt werden? (Walburg) BGH 2.5.2007 XII ZB 156/06 XII ZB 157/06 XII ZB 158/06 329 Berufung: Wann darf das Berufungsgericht durch einstimmigen Beschluss zurückweisen? (Walburg) BVerfG 29.5.2007 1 BvR 624/03 330 Darlegungslast bei Minderung: Muss der Mieter auch die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelnen darlegen? (Walburg) BVerfG 29.5.2007 1 BvR 624/03 331 Zwangsversteigerung: Ist die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Grundstücke zulässig? (v. Seldeneck) BGH 22.3.2007 V ZB 138/06 332 Zwangsversteigerung: Wie wirkt es sich aus, wenn das gepfändete Grundstück nach der Beschlagnahme veräußert wird? (v. Seldeneck) BGH 25.1.2007 V ZB 125/05 333 Drittschuldnererklärung: Muss der Drittschuldner, der zunächst keine Erklärung abgibt, die Kosten für ein anwaltliches Mahnschreiben ersetzen? (Bergmann) BGH 4.5.2006 IX ZR 189/04 334 PERSONALIA RA Schandmaul 335 Interna 294 Info M 7/07 Sag ja zur Ewigkeit...! Join the gallery of immortal heroes! Es ist nur ein kleiner Schritt aus dem ewigen Einerlei der Schriftsätze hinein in das strahlende Elysium der Lichtgestalten, die im Info M kernig-knappe Beiträge publizieren! Die inhaltlichen und redaktionellen Anforderungen haben wir in den „Redaktionsvorgaben“ – auf einer Seite – zusammengefasst. Diese Info ordern Sie an mit einer mail bei [email protected]. Das ist auch die Anschrift, bei der Sie sich „Ihr“ Urteil für rd. 2 Wochen reservieren lassen können. Wann haben Sie Ihr Coming Out? Es hätte auch zu Ihren Lebzeiten schon einen Vorteil. Etwa ein bis zwei Stunden je Publikation dürfen Sie auf die zehn Fortbildungsstunden anrechnen, die Sie als Fachanwalt nachweisen müssen, vgl. Schleswig-Holsteinisches AGH, 14.12.2005 – 2 AGH 9/05 – BRAK-Mitt. 2006, 34 = Info M 2006, 97. Dr. Marie-Claire Abetz Dr. Dr. Andrik Abramenko Bruno Achenbach Uwe Aderhold Prof. Dr. Christian Armbrüster Dr. Torsten Arp Norman Bach Dr. Günter Bauer Christian Bauermeister Bettina Baumgarten Hans-Joachim Beck Hartmut Becker Michael Bender Christian Berg Walter Bergmann Klaus-Jürgen Berresheim Uwe Bethge Dr. Dietrich Beyer Dr. Heinz Bohlen Bernhard Bonk Dirk Both Frank Bottenberg Ulf P. Börstinghaus Jens Böttcher Ricarda Breiholdt Stefanie Bressel Henrike Butenberg Georg Cless Elisabeth Dauwe-Arnold Dr. Wolf.-D. Deckert Rainer Derckx Juliane Diefenbach Burghard Dietz Katrin Dittert Johannes Drabek Rebekka Drusche Hannes Dürr Axel Dyroff Dr. Ernst-M. Ehrenkönig Norbert Eisenschmid Dr. Oliver Elzer Thomas Emmert Simone Engel Jan Evers Judith Fabich Walter Fallak Klaus Feckler Barbara Fetten Dr. Stefan Fink Lutz Foss Ludger Freienhofer Dr. Harald Freytag Jürgen Fritz Thomas Gattung Günther Geldmacher Hans-Joachim Gellwitzki Andreas Georgi Dr. Lars Gerke Stanley-Bernard Globig Christof Gregor Marina Gregor Dr. David Greiner Falk G. Gross Andreas Grüsser Stefan Guhde Thomas Hannemann Prof. Dr. Martin Häublein Thomas Hauprich Frank Hartmann Beate Heilmann Uwe Heims Helmut Heiss Udo Henke Jürgen Herrlein Anton B. Hilbert Dirk Hilbrecht Jürgen Hillmayer Georg Hillmeister Jan Hinsch-Timm Thomas Höhner Jochen Hoffmann Christian Hofmann Manfred Hohenhorst Bernd Hornikel Werner Huber Neele Hübener Ferréol Jay von Seldeneck Dr. Georg Jennissen Norbert Jürgensen Wiebke Jungjohann Jenny Kaiser Dr. Andreas Kappus Kai Kern Alexander Kluge Dr. Klaus Knipschild Frank Knop Louisa Knop Philipp Knop Franz-Ludwig Kopinski Claus-Jürgen Korbion Jörg Kowalsky Georg Waldemar Krebs Katja Krüger Dr. Egbert S. Kümmel Joachim Kumpf Michael Kurek Carsten Küttner Dr. Lars Kutz Dr. Hans Langenberg Arnold Lehmann-Richter Dr. Ulrich Leo Friedrich-Wilhelm Lohmann Johannes Lohre Sabine Loscha Dr. Rolf-Peter Lukoschek Dr. Klaus Lützenkirchen Michael Maaser Manfred Meffert Markus Meisner Dr. Dirk Meyer-Harport Jens-Ole Messow Kirsten Metter-Roeb Patrick Miedtank Walter Moehrle Karl-Friedrich Moersch Dr. Dietrich Mohme Torsten Mohyla Norbert Monschau Dr. Mona Moraht Beate Müller Horst Müller Frank Neumann Dr. Werner Niedenführ Dr. Günter Nies Markus Niester Heiko Ormanschick Gerhard Ostfalk Heinz-Günter Over Michael Peter Cristina Petersen Frank-Georg Pfeifer Helen Pincus Isabell D. Pohl Hans-Jürgen Poth Christian Putschäw Nele Rave Dr. Helmut Redeker Werner Reinhardt Andreas Reschke Dr. Olaf Riecke Holger Riedel Martin Rondholz Jorg Roth Thomas Röth Antje Rudolph Burkhard Rüscher Monika Sauer Klaus Schach Harald Schäfer Jan Schaufler Matthias Scheff Willibald Schlagbaum Nicole Schlimme Astrid Schmelzle-Reiniggen Gerhard Schmidberger Jan-Hendrik Schmidt Michael Schmidt Peter-Dietmar Schnabel Norbert Schneider Norbert Schönleber Alexandra Schreiber Volker Schuh Dr. Michael Schultz Hans-Christian Schwarzmeier Peter Seidel Norbert Slomian Ralf Specht Martin Sprengel Florian Springborn Michaela Stanke Michael Staudenmayer Karl-Heinz Steffens Volkmar Steinmeyer Mathias K. Stenger Robert Stieglitz Dr. Sabine Stolten Dietmar Straub Christian Streim Doreen Stuwe Markus Sutorius Susanne Tank Katja Truss Sabine Urban Nicole Vandenhouten Bernd Vielitz Jens Voigt Matthias Voigt Mathias von der Recke Andreas von Gleichenstein Dr. Olrik Vogel Henning von Müllern Matthias Wagner Sandra Walburg Martina Walke Dietmar Wassermann Walter Wecker Frank Weissenborn Dr. Birgit Weitemeyer Richard Wettstein Oliver Weyer Dr. Rudolf Weyer Dr. Joachim Wichert Karl Friedrich Wiek Wiebke Wildvang Inka Witte Bert Wittenburg Michael Wolicki Andre Wrede Jörg Zahn Volker Ziaja Henner Zühlke Ludwig Zürn Willibrord Zunker Interna 295 Info M 7/07 Berlin, den 18. November 2007 Lieber Leser, seit Mitte des Jahres erscheint Info M mit der fast verdoppelten Schlagzahl von 10 Ausgaben pro Jahr. Da wir pro Ausgabe knapp 50 Beiträge erhalten, müssten die nächsten Jahrgänge also einen Umfang von rd. 500 Seiten erreichen. Damit bekommen sie einen so breiten Rücken, dass man sie fast in einer Reihe mit den Jahrgangsbänden von NZM, WuM, ZMR u.a. stellen könnte. Also mit denjenigen, die die Entscheidungen noch im Volltext drucken. Trotzdem bleiben wir streng. In einer Zeit, in der auch die Analphabeten beginnen, ihre alltäglichen Probleme mit der Fa. Google zu lösen, möchten wir niemand ein Suchwerkzeug anbieten, das nicht über ein Kalenderjahr hinausgeht. Deshalb entwickeln wir ein elektronisches Werkzeug, das in mehreren Jahrgängen gleichzeitig sucht und findet. Das dauert natürlich seine Zeit. Aber gut Ding will Weile haben. Wer partout schon jetzt einen repräsentativen Einband in die Bibliothek stellen will, mag sich an seinen Buchbinder wenden. Der kann in seiner Vitrine herrliche Einbände aus Leinen und Leder zeigen. Für die Innenseiten zwischen Buchdeckel und Druckwerk („Einbandspiegel“) wird er das Info M-Rot vorschlagen. Und für die Buchstaben kann er so viel Typen und Gravuren zeigen, dass es an nichts fehlen wird, um die losen Info M-Hefte in einen würdevollen Folianten zu verwandeln, den Sie gerne besitzen werden. Denn das einzige Sprichwort, das ich selbst erfunden habe, lautet: „Besitz wird durch Neid erst schön“. Bis zum nächsten Mal Seldeneck aktuell 296 Info M 7/07 Das neue Rechtsdienstleistungsgesetz: Was sind die Konsequenzen für Mietrecht und Immobilien? Der Deutsche Bundestag hat am 12.10.2007 das neue Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) beschlossen (BTDrucks. 16/3655). Am 9.11.2007 hat der Bundesrat zugestimmt (BR-Drucks. 705/07). Das Gesetz wird zum 1. Juli 2008 in Kraft treten. Die wichtigsten Eckpunkte: Umfassende Rechtsdienstleistungen nur durch Anwälte: Wer rechtlich beraten will, muss auch weiterhin Volljurist und als Rechtsanwalt zugelassen sein. Konkurrenz durch DiplomWirtschaftsjuristen und Juristen mit nur einem Staatsexamen ist nicht zu besorgen. Anwendungsbereich des RDG: Das neue RDG enthält in § 2 Abs. 1 erstmals eine klare Begriffsdefinition: „Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert.“ Damit ist nur die echte Einzelfallsberatung dem Anwalt vorbehalten. Generelle oder bloß schematische Rechtsanwendungen sind frei. Gleiches gilt für standardisierte Ratgeberberichte oder ‑sendungen. Auswirkungen im Immobilienrecht: gering. Rechtsdienstleistungen als Nebenleistungen: § 5 Abs. 1 RDG bietet allen Berufen die Möglichkeit, Rechtsdienstleistungen zu erbringen, die als Nebenleistungen zum konkreten Berufsbild gehören. Die Rechtsdienstleistung darf also nach ihrem Gewicht und ihrer Bedeutung nicht im Mittelpunkt des Leistungsangebots stehen. Abgrenzungskriterien sind Umfang, Inhalt und Bedeutung für den Rechtsuchenden. Zu prüfen ist, ob eine umfassende rechtliche Ausbildung des Rechtsanwalts erforderlich ist, oder ob die juristische Qualifikation des nichtanwaltlichen Dienstleisters ausreicht. Auswirkungen im Immobilienrecht: erheblich! Im Einzelnen: • Prüfung von Wohngeld- und Betriebskostenabrechnungen sowie preisgebundenen Mieten durch WEG- und Hausverwalter, Verbraucherschützer und gewerbliche „Kostenjäger“, die für ihre Auftraggeber überhöhte Kosten aufspüren. • Beratung zu Miet- und Immobilienkaufverträgen durch Steuerberater, Makler, Architekten, Ingenieure, Energieberater und Banken. • Beratung zur Vermögensnachfolge, Erbauseinandersetzung durch Erbenermittler, Steuerberater, Banken und Vermögensverwalter. • Beratung über Grundstücksverwertung, Immobilienfinanzierung und Sachmängelhaftung durch Baubetreuer und Architekten, Baubetreuer, Bauträger, Immobilien- und Finanzierungsmakler. • Beratung zur Schadensregulierung durch die Haftpflicht- und Sachversicherer. • Prüfung von Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis , Bebauungs- , Sanierungs- und Entwicklungsplänen, Umlegungsverfahren. • Fördermittelberatung durch Banken, Baubetreuer und Unternehmensberater. Zu befürchten ist insbesondere die Preiskonkurrenz. Man muss damit rechnen, dass die neuen Konkurrenten verstärkt damit werben, dass sie preiswerter sind als die vermeintlich teure anwaltliche Beratung. Der Anwalt hält tunlichst dagegen: Fachkunde, Engagement, Erfahrung und die Haftung, die er für seine Beratung übernimmt. Unentgeltliche Rechtsdienstleistungen sind gemäß § 6 RDG nunmehr grundsätzlich zulässig. Gemeint ist insbesondere die altruistische Rechtsberatung. „Unentgeltlichkeit“ heißt nicht kostenlos. „Kostenlose“ Serviceangebote (etwa die von einer Bank für den – potentiellen – Kunden kostenlos und unverbindlich angebotene Testamentsberatung) sind nicht unentgeltlich, weil mit ihnen ein entgeltliches Geschäft beworben wird. Gemeint ist also allein die Beratung in sozialen Einrichtungen. Die Qualität der Rechtsdienstleistung muss durch die Beteiligung eines Volljuristen sichergestellt werden. Auswirkungen im Immobilienrecht: mäßig. Rechtsberatung durch Vereine: Bisher durften nur berufsständische und berufsstandsähnliche Vereinigungen (z.B. Hausbesitzer- und Mietervereine) ihre Mitglieder rechtlich beraten. Künftig ist dies nach § 7 RDG jeder Vereinigung erlaubt (Beispiel: Vereinigungen von geschädigten Immobilienanlegern, Stadtteilverein, Bauherrenverein). Zwar muss der Verein einen Volljuristen an der Beratung betewiligen und darf die Beratung nicht als Hauptzweck verfolgen. Aber das wird die Vereinskonkurrenz nicht schrecken: Der Idealverein mag das Ideal des Gesetzgebers sein. De facto handelt es sich bei den beratungsnahen Vereinen, insbesondere Hausbesitzer- und Mietervereinen um gewerbliche Beratungsorganisationen, die für ihre Leistungen formal Mitgliedsbeiträge, inhaltlich jedoch Abonnementsvergütungen verlangen. Auswirkung im Immobilienrecht: Gering. Die Vereine hatten im Immobilienrecht schon in der Vergangenheit eine große, in bestimmten Sektoren sogar marktbestimmende Bedeutung. Schlimmer kann es kaum werden. Forderungsinkasso und Forderungskauf: Wer Forderungsinkasso betreibt, muss weiterhin eine Inkassoregistrierung bei der Landesjustizverwaltung vorweisen. Rechtsanwälte können aber künftig ihre Honorarforderungen zur Einziehung abtreten oder an Dritte veräußern, wenn der Mandant ausdrücklich schriftlich zugestimmt hat. Auswirkung im Immobilienrecht: gering. Schon bisher haben viele Vermieter die Forderungen gegen insolvente Mieter paketweise an entsprechend spezialisierte Inkassounternehmen verkauft. RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin [email protected] aktuell 297 Info M 7/07 Haushaltsnahe Dienstleistungen: Das neue BMF-Schreiben vom 26.10.2007! Das BMF-Anwendungsschreiben zu § 35 a EStG vom 26.10.2007 soll die bisher entstandenen Zweifelsfragen klären und enthält ein Muster für die Bescheinigung des Vermieters. Es gilt erstmals für den Veranlagungszeitraum 2006 und ersetzt die vorangegangenen Schreiben (1.11.2004 und 3.11.2006, vgl. Info M 2007, 56 f). Von besonderer praktischer Bedeutung für Vermieter und WEG-Verwalter sind Rdn. 2, 8, 29 – 33. BMF-Schreiben vom 26.10.2007 – www.bundesfinanzministerium.de § 35a Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen (1) Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt werden, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer […] auf Antrag um 1. 10 Prozent, höchstens 510 Euro, bei geringfügiger Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch, 2. 12 Prozent, höchstens 2.400 Euro, bei anderen haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, für die auf Grund der Beschäftigungsverhältnisse Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Sozialversicherung entrichtet werden und die keine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Vierten Buches Sozialgesetzbuch darstellen, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, die nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen oder unter die §§ 4f, 9 Abs. 5, § 10 Abs. 1 Nr. 5 oder Nr. 8 fallen und soweit sie nicht als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt worden sind. Für jeden Kalendermonat, in dem die Voraussetzungen nach Satz 1 nicht vorgelegen haben, ermäßigen sich die dort genannten Höchstbeträge um ein Zwölftel. (2) Für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Satz 2 sind und in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 600 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen; dieser Betrag erhöht sich für die Geringfügige Beschäftigung: Die Steuerermäßigung nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (alle Gesetzeszitate betreffen § 35 a EStG, soweit nicht anders vermerkt) betrifft haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse i.S.v. § 8a SGB IV. Der Arbeitgeber muss also am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen. Dieses Verfahren steht Vermietern und Verwaltern nicht zur Verfügung. Deshalb sollen Kosten für geringfügig Beschäftigte nur nach Abs. 2 Satz 1 (haushaltsnahe Dienstleistungen) begünstigt sein, vgl. Rdn. 2 und 8. Anmerkung: Es muss sich noch erweisen, ob diese Auffassung der Finanzverwaltung richtig ist. Kosten: Insbesondere bei den Reparaturkosten der WEG-Abrechnung sind die Leistungen des Versicherers abzuziehen, die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen […] Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, mit Ausnahme der nach dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW Förderbank geförderten Maßnahmen, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 600 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Sätzen 1 und 2 gilt nur für Arbeitskosten und nur für Aufwendungen, die nicht Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Aufwendungen für eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8 des Vierten Buches Sozialgesetzbuch darstellen oder unter die §§ 4f, 9 Abs. 5, § 10 Abs. 1 Nr. 5 oder Nr. 8 fallen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung berücksichtigt worden sind. In den Fällen des Absatzes 1 ist die Inanspruchnahme der Steuerermäßigungen nach den Sätzen 1 und 2 ausgeschlossen. Voraussetzung für die Steuerermäßigungen nach den Sätzen 1 und 2 ist, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen durch Vorlage einer Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der haushaltsnahen Dienstleistung, der Handwerkerleistung oder der Pflege- oder Betreuungsleistung durch Beleg des Kreditinstituts nachweist. (3) Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge nach den Absätzen 1 und 2 insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen. schon geleistet sind oder noch in späteren Veranlagungszeiträumen erwartet werden dürfen, Rdn. 31. Materialkosten: Nach Abs. 2 sind die Materialkosten nicht begünstigt, müssen also vom Rechnungsausteller gesondert ausgewiesen werden. Rdn. 29 klärt: Verbrauchsmaterial („z.B. Schmiermittel, Reinigungs- oder Spülmittel, Streugut“) muss nicht herausgerechnet werden. Die Angabe eines Prozentsatzes für Materialkosten ist zulässig. Bei Wartungskosten (Beispiel: Fahrstuhlwartung) ist auch weiterhin ein Gesamtpreis zulässig, der auf einer Mischkalkulation (Inspektion und Kleinreparaturen) basiert. In solchen Fällen genügt es, wenn der Anteil der Materialkosten in einer Anlage zur Rechnung ausgewiesen aktuell 298 Info M 7/07 ist. Der MWSt-Anteil für die Arbeitskosten ist nicht erforderlich. Anmerkung: Wenn die Materialkosten geschätzt sind (für 2006 ausnahmsweise noch zulässig), sollte der Vermieter/Verwalter das gesondert vermerken. Die Materialkosten sind besonders bei WEG-Abrechnungen von großer Bedeutung, weil dort auch Reparaturen erfasst sind. Müllabfuhr und Abwasserentsorgung gehören nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen. Anders ist es, wenn es sich um eine Nebenleistung handelt (Entsorgung von Altfliesen bei Neuverfliesung, Abtransport von Schnittgut bei Gartenpflege), vgl. Rdn. 29. Gutachterkosten sind nicht begünstigt, wenn sie „im Vordergrund stehen“. Ob Immissionsschutzmessungen des Schornsteinfegers begünstigte Nebenleistungen sind, ist nicht gesagt, Rdn. 29. Austausch: Ungeklärt ist weiterhin, ob die Kosten für den Austausch von Warmwasserzählern und Fußmatten begünstigt sind. Verwaltungs- und Abrechnungskosten: Verwaltungskosten sind nicht begünstigt, Rdn. 29 des BMF-Schreibens (Anmerkung: Ob das bei den WEG-Verwalterkosten gerichtsfest ist, steht noch dahin. Die Dienstleistung bezieht sich ja auf den Haushalt). Das BMF klärt nicht, ob die Kosten für die Abrechnungsfirma begünstigt sind. Dafür spricht, dass diese Dienstleistung einen haushaltsspezifischen Bereich betrifft. Die Abrechnungsfirma sollte diese Leistung also gesondert ausweisen. Veranlagungszeitraum: Rechtsgrundlage ist § 11 Abs. 2 EStG: Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Geld bei dem Steuerpflichtigen abfließt, beim Mieter sind es die Vorauszahlungen und Nachzahlungen abzüglich etwaiger Erstattungen. Zur Vereinfachung erlaubt Rdn. 33 auch, dass die Kosten erst für das Jahr, in dem die Abrechnung zugeht, geltend gemacht werden, in dem die Abrechnung zugeht. Anmerkung: Anders wird es in der Praxis auch kaum möglich sein. Mieter und Wohnungseigentümer machen also die im Jahr 2005 entstandenen und im Jahre 2006 abgerechneten Kosten unabhängig von der Höhe der geleisteten Vorauszahlungen erst in der Steuererklärung für 2006 geltend. Damit erledigt sich auch das vieldiskutierte Problem, dass die Steuerklärung bis zum 31. Mai abzugeben ist, die Betriebskostenabrechnung aber bis zum Ende des Jahres erstellt werden kann. Kommentar Veranlagungszeitraum für Handwerkerrechnungen: Nach Rdn. 33 soll der Wohnungseigentümer die einmaligen Kosten, also die Handwerkerrechnungen, nur im Jahr der Abrechnung geltend machen dürfen, genauer: nach Genehmigung der Abrechnung. Das dürfte in der Praxis unproblematisch sein. Aber bei genauer Hinsicht zeigt sich: Mit § 11 Abs. 2 EStG ist diese Zuordnung kaum vereinbar; denn die Gelder fließen ab, wenn der Verwalter zahlt, nicht erst dann, wenn die Abrechnung vorliegt. Bescheinigung oder Abrechnung: Nach Rdn. 18 und 19 kann der Mieter bzw. Wohnungseigentümer den Nachweis der Kosten gegenüber dem Finanzamt durch eine entsprechend aussagekräftige Abrechnung oder eine „Bescheinigung“ seines Vermieters bzw. Verwalters erbringen. Die Anlage des BMFSchreibens zeigt ein Muster für die Bescheinigung. Das könnte den Anschein erwecken, dass Vermieter/Verwalter eine solche Bescheinigung ausstellen müssten, etwa wie die Bank über einbehaltene Kapitalertragsteuern oder der Arbeitgeber für Lohnsteuern. Die Bescheinigung mag für die Finanzbeamten auch eine Arbeitsvereinfachung darstellen. Trotzdem bleibt es dabei: Der Vermieter/Verwalter ist keineswegs verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen. Er darf auch eine abweichende Form des Kostenausweises wählen. Kommentar: Inhalt der Musterbescheinigung: In der Bescheinigung ist nur die die begünstigte Leistung zu bezeichnen (z.B. Rasenschnitt). Die Person des Leistungserbringers, die Rechnungsnummer oder das Rechnungsdatum sind nicht zu nennen. Kommentar: Abrechnung oder Bescheinigung? Die Bescheinigung beinhaltet die Entscheidung des Vermieters/Verwalters, ob und nach welchem Teil des § 35a EStG bestimmte Kosten in einem bestimmten Umfang in einem bestimmten Jahr begünstigt sind. Diese Aussage ist das Ergebnis einer Rechtsanwendung. Das ist mehr und anderes als eine bloße Wissenserklärung über die Höhe, Art und Verteilung der entstandenen Kosten. Deshalb ist zu fragen: Ist der Vermieter/Verwalter berufen, solche Entscheidungen zu treffen? Vieles spricht dafür, dass es allein Sache des Mieters oder Wohnungseigentümers ist, welche Kosten nach welchem Teil des § 35a EStG er geltend machen will. Ob die Kosten anzuerkennen sind, entscheiden dann Finanzamt und Finanzgerichte. Der Vermieter/Verwalter ist weder Steuerberater noch Gehilfe des Finanzamts, vgl. Beck, Haushaltsnahe Dienstleistungen, 2007, 26. Er riskiert eine Haftung für Falschbescheinigung und kann vom Mieter/Wohnungseigentümer sogar auf Berichtigung der Bescheinigung verklagt werden. Dem Vermieter ist also zu empfehlen, seine Erklärung in der Form einer Abrechnung abzugeben, also auf die Angabe, Zusammensetzung und Verteilung der Kosten zu beschränken, und die rechtliche Zuordnung dem steuerpflichtigen Mieter/Wohnungseigentümer zu überlassen. VRiFG Hans-Joachim Beck, Berlin [email protected] wohnungsmietrecht 299 Info M 7/07 Modernisierung: Ist die Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsankündigung wirksam? Eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht eingehalten und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. (LS des Verf.) BGH, U. v. 19.9.2007 – VIII ZR 6/07 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Der Vermieter kündigt mit Schreiben vom 18.8.2004 den Einbau eines Personenaufzugs an; die Mieterhöhung für diese Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € betragen. Der Mieter erwidert, er werde die Maßnahme nur dulden, wenn die Miete nicht erhöht wird. Im September beginnen die Arbeiten. Als der Vermieter mit Schreiben vom 22.7.2005 die Mieterhöhung verlangt, verweigert der Mieter die Zahlung. Der Vermieter klagt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung unwirksam, da die Modernisierungsmaßnahme nicht fristgerecht angekündigt worden sei und der Mieter der Maßnahme widersprochen habe. § 554 BGB Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. […] (3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. […] Hintergrund: Es ist streitig, welche Konsequenzen sich daraus ergeben, dass der Vermieter die Ankündigungsfrist nicht einhält: • Modernisierungsmieterhöhung ist dauerhaft ausgeschlossen: KG, 1.9.1988 – 8 REMiet 4048/88 – NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin, 8.9.1998 – 63 S 192/98 – NZM 1999, 219; Schmidt-Futterer (Börstinghaus), Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 559b Rdn. 49, 52; Staudinger (Emmerich), BGB, Bearb. 2006, § 554 Rdn. 41. • Modernisierungsmieterhöhung ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, da es allein auf die materiell rechtliche Duldungspflicht ankommt: Bub/Treier (Schultz), Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999, III. A Rdn. 555). Die Entscheidung: Der BGH hält die Mieterhöhung für wirksam Er begründet dies mit dem Wortlaut des Gesetzes in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB: § 559b BGB […] Wirkung der Erhöhungserklärung (2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte. „Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung, keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen.“ Dies entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers: Andere als die in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Mängel sollten für das anschließende Mieterhöhungsverfahren ohne Bedeutung sein (Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Auch der Gesetzeszweck spreche für dieses Ergebnis: Die drei monatige Ankündigungsfrist solle dem Mieter Gelegenheit geben, sich auf die beabsichtigten Baumaßnahmen einzustellen und gegebenenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen (Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Sie diene also dem Schutz des Mieters und ziele nicht darauf ab, die Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters einzuschränken. Die Möglichkeit zur einseitigen Mieterhöhung gem. §§ 559 ff. BGB solle dem Vermieter einen finanziellen Anreiz für Modernisierungen geben (Verweis u.a. auf Staudinger (Emmerich), a.a.O., Rdn. 1). Deshalb dürfe die Mieterhöhung nicht wegen des Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer versagt sein. Kommentar: Es ist zu begrüßen, dass der BGH wieder stärker auf das materielle Recht abstellt und damit die zum Teil überhöhten formellrechtlichen Anforderungen einiger Instanzgerichte an die Modernisierungsankündigung „zurechtrückt“. Praxishinweis: Die Entscheidung ist vor allem für Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich relevant. Will der Vermieter aber auch innerhalb der Wohnung des Mieters modernisieren, kommt er um eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung nicht herum: Denn wenn der Mieter die Arbeiten in seiner Wohnung nicht zulässt, muss der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. Diesen Prozess kann er aber nur gewinnen, wenn die Modernisierungsankündigung wirksam ist – also form- und fristgerecht. RA Detlev Ratjen, Berlin [email protected] wohnungsmietrecht 300 Info M 7/07 Schönheitsreparaturen: Sind die Fristen des BMJ-Mustermietvertrages 1976 mit „3 – 5 – 7“ Jahren zu kurz? Die formularmäßig vereinbarten Regelfristen des BMJ-Mustermietvertrages 1976 (drei, fünf und sieben Jahre) sind jedenfalls bei Altverträgen nicht so kurz, dass sie den Mieter unangemesssen benachteiligen würden (Anschl. an BGH, 16.2.2005 – ZR 48/04 – Info M 2005, 127). Ob das auch für „neu abzuschließende“ Verträge gilt, steht noch dahin. (LS des Verf.) BGH, U. v. 26.9.2007 –VIII ZR 143/06 zur Berechnung des Ausgleichs für noch nicht erforderliche Schönheitsreparaturen, vgl. Info M 2007, 301 (in dieser Ausgabe); zur Zumutbarkeit des Beweises einer unterdurchschnittlichen Abnutzung und zur Zulässigkeit einer Quotenklausel bei Vermietung unrenovierter Wohnungen folgen Besprechungen in den kommenden Ausgaben des Info M Der Fall: Im Mietvertrag einer Wohnung heißt es: … 2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzen Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre in anderen Räumen alle 7 Jahre […] 4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. […] Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen... nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die […] Abwohnzeit […] Der Mietvertrag endet. Der Vermieter verlangt Abgeltung der abgewohnten Renovierung. Hintergrund: In den meisten Formularmietverträgen sind die Regelfristen des BMJ-Mustermietvertrages von 1976 (im Folgenden: BMJ `76) wiedergegeben. Danach sind zu renovieren: • Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre, • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, • alle andere Nebenräume alle 7 Jahre. Es ist das Verdienst von Langenberg, diese Fristen daraufhin untersucht zu haben, ob sie noch zeitgemäß sind, WuM 2006, 122. Er stellt fest, dass sie deutlich zu kurz sind. Die Argumente: Raumwärme nicht durch Öfen, sondern schmutzarme Heizungen, größere Wohnflächen und geringere Belegung, neue, langlebigere Farben und sonstige Dekorationsmaterialien. Seine Empfehlung: • Bad, Küche: Tapeten/Anstrich von Raufasertapeten 5 Jahre, Lackarbeiten 8 Jahre; • Wohn-, Schlafräume, Flur: Tapeten/Anstrich von Raufasertapeten 8 Jahre, Lackarbeiten 10 Jahre; • Nebenräume: Tapeten/Anstrich von Raufasertapeten 10 Jahre; Lackarbeiten 15 Jahre. Seine Meinung fand große Zustimmung, vgl. Wiek, 2006, 680; Blank/Börstinghaus, Miete 2. Aufl. § 535 Rdn. 260; Artz, NZM 265 (274); Kappus, Anm. zu BGH, 18.10.2006 – ZMR 2007, 31; Seldeneck, Info M 2006, 173; Berufungsgericht LG Kiel, 27.4.2006 – 1 S 263/05; a.A. Schach, GE 2006, 1018: Wohnverhalten ist entscheidend. Die Entscheidung: Der BGH hält die Klausel wegen einer benachteiligenden Berechnung der Abgeltungsquote für unwirksam, vgl. hierzu Besprechung Info M 2007, 301. Trotzdem äußert sich der Senat zu den Regelfristen. Er rekapituliert ausführlich den Meinungsstand (s.o.) und führt aus: „Ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen [...] wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für einzelne oder für alle Renovierungsarbeiten längere Regelfristen geboten sind, oder ob [...] kein Anlass für eine Verlängerung der Fristen besteht, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung (Verweis u.a. auf 16.2.2005 a.a.O.; 18.10.2006 – VIII ZR 52/06) fest, dass der Fristen des Mustermietvertrags auch [...] formularvertraglich [...] zulässig ist“ (Hervorh. v. Verf.). Praxishinweis: Die Darstellung der Zweifel nennt schon die Sollbruchstelle, die die formularmäßig vereinbarte „3/5/7-Fristen“ in wirksame und unwirksame trennen könnte: „Alte“ Verträge könnten geschont werden, „neue“ nicht. Damit steigt das Risiko des Vermieters, wenn er trotz des Warnschusses weiterhin unbekümmert die alten Fristen nutzt. Anwälte und andere Freunde des sichersten Wegs raten also zum beherzten Umstieg auf den Langenberg‘schen Turnus, der allgemein „5/8/10“ betitelt wird. Man kann aber auch ganz auf Regelfristen verzichten, die in der Praxis nur in bestimmten Ausnahmefällen gelten. RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin [email protected] wohnungsmietrecht 301 Info M 7/07 Schönheitsreparaturen: Welche „Quotenklausel“ ist wirksam? Bei Vermietung von neu renovierten Wohnungen ist eine Klausel zulässig, die den vom Mieter abzugeltenden Wert der „abgewohnten“ Renovierung durch folgende Prüfschritte ermittelt: • Wie lange dauert der Renovierungszyklus für einen bestimmten Raumtyp (Beispiel: Wohnraum), wenn das bisherige, individuelle Wohnverhalten fortgesetzt würde? (Beispiel: Mieter nutzt doppelt so schonend wie üblich: Zyklus verlängert sich von 5 auf 10 Jahre) • Welcher Teil des Zyklus ist abgewohnt? (vorstehendes Beispiel bei vierjähriger Nutzung: 4 von 10 Jahren sind abgewohnt. Die Quote beträgt 40 %). Die Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam, wenn sie auch die Berechnung einer „unangemessen hohen“ Quote zulässt (hier: durch Berücksichtigung eines durchschnittlichen Wohnverhaltens für die nicht abgewohnte Restlaufzeit des Zyklus). (LS des Verf.) BGH, U. v. 26.9.2007 –XIII ZR 143/06 zur Angemessenheit der Regelfristen gem. BMJ-Mustermietvertrag `76, s. Info M 2007, 300 – in dieser Ausgabe zur Zumutbarkeit des Beweises einer unterdurchschnittlichen Abnutzung und zur Zulässigkeit einer Quotenklausel bei Vermietung unrenovierter Wohnungen folgen gesonderte Besprechungen in den kommenden Ausgaben des Info M Der Fall: Der Vermieter vermietet eine neu renovierte Wohnung. Im Vertrag heißt es zu den Schönheitsreparaturen: „2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzen Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre in anderen Räumen alle 7 Jahre […] 4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. […] Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt […]. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag endet nach etwa 3 Jahren. Der Vermieter verlangt Abgeltung der abgewohnten Renovierung. Der Mieter hält die Abgeltungsklausel für unwirksam. Die Entscheidung: Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Quotenabgeltungsklausel verstoße gegen das Transparenzgebot, weil die Quotenberechnung mehrdeutig sei. Das Transparenzgebot wolle ungerechtfertigte Spielräume des Verwenders verhindern und dem Vertragspartner eine klare und eindeutige Feststellung der Rechte ermöglichen. Dem genüge die Abgeltungsklausel nicht. Sie lasse nämlich zwei Lesarten zu: Erstens: Zur Ermittlung des Reinigungszyklus wird nur auf das bisherige, individuelle Wohnverhalten des Mieters und die daraus resultierende Abnutzung abgestellt. Dieses wird hypothetisch fortgeschrieben bis zu dem Zeitpunkt des Renovierungsbedarfs (Beispiel: Der Mieter nutzt doppelt so schonend wie üblich. Dann verdoppelt sich das Renovierungsintervall von 5 Jahren auf 10 Jahre. Bei 4-jähriger Wohndauer sind 40 % der Kosten abzugelten). Diese Lesart berücksichtige die Interessen des Mieters angemessen, weil sie für die Berechnung der Abgeltungsquote auf das (ggf. schonende) Wohnverhalten abstellt und es für die Zukunft fortschreibt. Zweitens: Nur für die Mietzeit wird auf die individuelle Abwohn intensität abgestellt. Für den restlichen Renovierungszyklus bleibt es bei dem Regelzyklus. Bei einer vierjährigen Wohndauer, die doppelt so schonend verläuft wie üblich, wird der Reinigungsintervall also folgendermaßen berechnet: Nach individueller Abwohnintensität sind trotz vierjähriger Wohnzeit erst 2 Jahre der Regelfrist verbraucht. Der verbleibende Rest der 5-jährigen Regelfrist beträgt also 3 Jahre. Dieser unverbrauchte Rest von 3 Jahren wird der tatsächlichen Wohnzeit von 4 Jahren hinzugerechnet. Dann ergibt sich ein Zyklus von 4 Jahren plus 3 Jahren gleich 7 Jahren. Der Mieter trägt dann 4/7 der Kosten oder rd. 57 %. Der Senat räumt ein: Für die zweite Lösung spricht, dass das Wohnverhalten des nachfolgenden Mieters unbekannt (und deshalb nach allgemeinen Maßstäben zu kalkulieren) ist. Er hält aber dagegen: „Der Mieter müsste mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur zwei Fünftel des zukünftigen Renovierungsbedarfs verursacht hat.“ Für die Restlaufzeit des Renovierungsintervalls werde also doch wieder an eine ‘starre‘ Frist angeknüpft. RA Dr. Joachim Wichert, Frankfurt/M. [email protected] wohnungsmietrecht 302 Info M 7/07 Kurze Verjährungsfrist: Gilt die Frist auch dann, wenn der Vermieter für den Schaden eines Dritten haftet und den Mieter in Regress nimmt? Schädigt der Mieter durch Verletzung seiner mietvertraglichen Obhutspflicht (auch) das Eigentum eines Dritten außerhalb des Mietobjekts (hier: vor dem Haus geparkte Taxis), so unterliegt der Regressanspruch des schadenersatzpflichtigen Vermieters gegen den Mieter nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. (LS der Verf.) OLG Dresden, U. v. 17.4.2007 – 5 U 8/07 – www.ibr-online.de Der Fall: Ein Mieter lässt während eines Sturms ein Fenster in seiner Mietwohnung offen stehen. Das Fenster schlägt zu, die Glasscheibe zerbricht. Durch die herunterfallenden Glasscherben werden zwei vor dem Haus geparkte Taxis beschädigt. Kurz darauf wird das Mietverhältnis beendet. Die Eigentümer der Fahrzeuge nehmen den Vermieter erfolgreich auf Ersatz der Reparaturkosten in Anspruch. Erst rd. 2 Jahre nach Rückgabe der Wohnung nimmt der Vermieter Regress bei seinem ehemaligen Mieter. § 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. […] Hintergrund: Nach allgemeiner Ansicht greift die kurze Verjährung nicht nur bei Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Schäden an den gemieteten Räumen, sondern auch bei Schäden, die gleichzeitig an anderen Sachen, etwa am Gebäude, entstanden sind. Voraussetzung ist , dass der Schaden im inneren Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache steht (vgl. Palandt (Weidenkaff), BGB, 66. Aufl. 2007, § 548 Rdn. 9). Die Entscheidung: Das OLG Dresden verurteilt den Mieter, den Schaden des Vermieters zu ersetzen. Der Mieter habe durch eine Obhutspflichtverletzung den Schaden an den Taxis adäquat kausal verursacht. Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Die kurze Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB komme nicht zum Zuge. Der geltend gemachte Schaden des Vermieters bestehe in der Inanspruchnahme durch die geschädigten Taxi-Eigentümer. Es gehe folglich nicht um einen Vermögensschaden, den der Vermieter wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erlitten habe, sondern um einen solchen, der wegen Beschädigung einer Sache eines Dritten entstanden sei. Zwar greife die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB auch dann ein, wenn sowohl die Mietsache als auch nicht vermietete andere Teile eines Hausgrundstückes beschädigt werden (Verweis auf RG, 10.1.1911 – Reg. III G27/09 – RGZ 75, 116; BGH, 19.9.1973 – VIII ZR 175/72 – NJW 1973, 2059). Der Grund für die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist auch bei Schäden an nicht vermieteten Grundstücksteilen liege aber darin, dass der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache Art und Ausmaß der gesamten Schäden, sowohl solcher an den Mieträumen als auch solcher am Grundstück, feststellen könne. Sei diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil etwa der Schaden in räumlich weiter Entfernung vom Mietobjekt eingetreten ist, dann greife § 548 Abs. 1 BGB nicht ein (Verweis auf BGH, 24.11.1993 – XII ZR 79/92 – NJW 1994, 251; BGH, 10.5.2000 – XII ZR 149/98). Auch im vorliegenden Fall habe der Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache nicht die Möglichkeit erhalten, die beschädigten Taxis zu untersuchen. Der Schaden habe somit keinen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt. Eine den Wortlaut des § 548 Abs. 1 BGB ausdehnende Anwendung der kurzen Verjährung komme daher nicht in Betracht. Unerheblich sei, ob der Dritte den Vermieter – wie hier – bereits zu einem Zeitpunkt in Anspruch genommen habe, als die 6-Monats-Frist noch nicht verstrichen war. Welche Verjährungsfrist für einen Ersatzanspruch gelte, richte sich nach den geltend gemachten Schäden und nicht nach dem Zeitpunkt ihrer Geltendmachung. Kommentar: Das OLG Dresden konkretisiert in seiner Entscheidung, wann ein Schaden im inneren Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache steht. Die Eigentumsverhältnisse sind nicht von primärer Bedeutung. Das Gericht betont überzeugend, dass es auf die Möglichkeit des Vermieters zur alsbaldigen Schadensuntersuchung nach der Rückgabe der Mietsache ankommt. Ass. iur. Elisabeth Dauwe-Arnold, Griesheim [email protected] wohnungsmietrecht 303 Info M 7/07 Nichtehehliche Lebensgemeinschaft: Kann der ausgezogene Partner die Kündigung der gemeinsamen Wohnung verlangen? Nach dem Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung einer gemeinsam angemieteten Wohnung verlangen, wenn der Vermieter den ausgezogenen Partner nicht aus dem Mietverhältnis entlässt. (LS des Verf.) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 2.3.2007 – I-10 W 29/07 – www.justiz.nrw.de Der Fall: Die Parteien leben in nichtehelicher Lebensgemeinschaft in einer gemeinsam angemieteten Wohnung. Die Partnerschaft endet und die Partner streiten darüber, wer die gemeinsame Wohnung künftig nutzen darf. Dieser Streit wird durch einen Vergleich beigelegt. Darin einigen sich die Parteien, dass die Frau mit ihrer Tochter die Wohnung allein nutzen darf. Später klagt der Mann auf ordentliche Kündigung des gemeinsam begründeten Mietverhältnisses. Seine Ex-Freundin erklärt die begehrte Kündigung erst im Rahmen eines Prozessvergleichs. Die Parteien erklären daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das zuständige Landgericht legt die Kosten des Verfahrens der Frau auf. Diese legt Beschwerde gegen die Kostenentscheidung ein. § 91a ZPO Kosten bei Erledigung der Hauptsache (1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sachund Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. […] (2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. […] Hintergrund: Nach der ganz herrschenden Rechtsprechung hat beim Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft jeder der beiden Partner das Recht, von seinem Ex-Partner die Mitwirkung zu einer schnellen Kündigung zu verlangen, wenn der Vermieter den wegstrebenden Partner nicht aus dem Mietverhältnis entlassen will (vgl. BGH, 16.3.2005 – VIII ZR 14/04 – Info M 2005, 180; OLG Köln, 21.6.1999 – 16 W 16/99 – WM 1999, 521). Das gilt insbesondere dann, wenn einer der Partner aus der Wohnung schon ausgezogen ist (vgl. OLG Düsseldorf, 24.10.1997 – 22 U 43/97 – WuM 1998, 413). Die Entscheidung: Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das OLG kommt zu dem Schluss, dass nach dem Sach- und Streitstand im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Mann bei Fortsetzung des Rechtsstreits obsiegt hätte. Die Klage sei zulässig und begründet gewesen. Der Mann habe nach dem Zerwürfnis der Parteien die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsamen Wohnung verlangen können. Es entspreche einhelliger Meinung, dass nach dem Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft die vormaligen Lebensgefährten wechselseitig die Zustimmung zur Beendigung eines gemeinsamen Mietver- hältnisses verlangen können (Verweis auf Bub/Treier (Straßberger), Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II Rdn. 273 m.w.N.). Das Zustimmungsverlangen sei auch nicht treuwidrig. Dem stehe schon das nachhaltige Interesse des Mannes entgegen, nicht auf unabsehbare Zeit an ein Mietverhältnis gebunden zu sein, dessen Grundlage – Lebensgemeinschaft in der Mietwohnung – nach Auszug entfallen sei. Diesem Interesse des ausgezogenen Mieters könne nur durch beiderseitige Kündigung der Wohnung Rechnung getragen werden, sofern der Vermieter und der in der Wohnung verbleibende Partner ihn nicht einvernehmlich aus dem Mietverhältnis entlassen. Die Frau könne sich auch nicht darauf berufen, die Kündigung werde ihr und ihrer Tochter die Wohnung als Lebensgrundlage entziehen. Denn sie könne mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen, bei dem sie allein Mieterin ist. Ebenso erfolglos bleibt der Einwand der Mieterin, ihr Ex-Freund habe ihr in dem ersten Vergleich die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen. Diese Regelung habe keine Auswirkung auf die im vorliegenden Rechtsstreit aufgeworfene Frage, ob der Ex-Partner die Kündigung verlangen könne. Kommentar: Die Auffassung des Gerichts überzeugt. Mit dem Ende der Beziehung entfällt auch die Grundlage für eine gemeinsame Wohnung. Die Partner haben in aller Regel ein Interesse daran, sich auch räumlich möglichst schnell zu trennen. Würde man dem ausgezogenen Partner zumuten, länger als notwendig eine gemeinsame Wohnung zu unterhalten, würde dies zu unverhältnismäßigen finanziellen und persönlichen Belastungen führen. RA Lars Kutz, Hannover [email protected] wohnungsmietrecht 304 Info M 7/07 Modernisierungsankündigung: Was muss der Vermieter mitteilen? Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung „nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung“ mitteilen (hier: Einbau eines Duschbads). Eine Mitteilung über die künftige Höhe der Betriebskosten ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die neu entstehenden oder erhöhten Kosten nicht umgelegt, sondern vom Mieter selbst veranlasst und bezahlt werden (hier: Gas und Strom für Gastherme). (LS des Verf.) KG, U. v. 10.5.2007 – 8 U 166/06 – www.kammergericht.de zur Zumutbarkeit der Modernisierungsmieterhöhung vgl. Info M 2007, 305 – in dieser Ausgabe Der Fall: Der Vermieter kündigt eine Modernisierungsmaßnahme an. Er will von der Küche einen etwa 4 m2 großen Raum abtrennen und dort ein separates, gefliestes Badezimmer mit Dusche, Waschbecken und WC einrichten, für das er eine Grundrisszeichnung vorlegt. Raumwärme und Warmwasser solle die Kombi-Gastherme (im Grundriss „GT“) und ein Heizkörper liefern. Er nennt auch Beginn, Dauer und Mieterhöhung. Die Mieterin verweigert trotzdem die Duldung. Sie vermisst genauere Angaben über Umfang, Ablauf und Auswirkungen auf die Miethöhe. § 554 BGB Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (3) Bei Maßnahmen nach […] hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. […] Hintergrund: Die inhaltlichen Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung sind im Einzelnen umstritten. Das gilt auch für die Frage, ob der Vermieter mögliche Auswir kungen auf die Betriebskosten mitteilen muss: • nein: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. 2006, § 554 Rdn. 30; • ja, wenn durch die Maßnahme Betriebskosten erhöht oder neu eingeführt werden (h.M.): Schmidt-Futterer (Eisenschmid), Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 554 Rdn. 277; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007, § 554 Rdn. 73; LG Berlin, 2.7.2007 – 67 T 52/04 – MM 2004, 339; LG Berlin, 22.1.1993 – 64 S 308/92 – GE 1993, 861; LG München I, 25.6.1986 – 31 S 25212/85 – DWW 1987, 260; Herrlein/Kandelhard (Both), Mietrecht, 3. Aufl. 2007, § 554 Rdn. 109. Die Entscheidung: Nach Ansicht des KG ist die Mieterin duldungspflichtig. Die Ankündigung sei ausreichend. Es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke detailgenau mitteile (Verweis auf Schmidt-Futter (Eisenschmid), a.a.O., Rdn. 266). Insbesondere müsse der Vermieter übliche Baumaßnahmen nicht detailliert beschreiben und jede mögliche Auswirkung auf den Mieter mitteilen (Verweis u.a. auf LG Berlin, 2.4.2001, 62 S 486/00 – GE 2001, 853). Entbehrlich sei eine Mitteilung, dass die Wohnung während der Maßnahme noch bewohnbar ist, wenn sich das aus der Art der beschriebenen Arbeiten ohne weiteres entnehmen lässt. Für den Standort der Gastherme reiche ein Hinweis „GT“ im Grundriss. Heizleitungen und Heizkörper müssten ausnahmsweise dann nicht angegeben werden, wenn im neu geschaffenen Zimmer keine Möbelstellfläche verlorengehen kann, und wenn als Standort des Heizkörpers nur eine einzige Stelle in Frage kommt. Für die zu erwartende Mieterhöhung reiche es aus, wenn der Vermieter den Mieterhöhungsbetrag angibt. Eine Mitteilung der Kalkulationsgrundlage sei entbehrlich (Verweis u.a. auf Herrlein/Kandelhard (Both) a.a.O. Rdn. 90). Nicht zu entscheiden sei der Streit, ob der Vermieter über modernisierungsbedingt erhöhte Nebenkos ten informieren muss. Denn vorliegend drohten nur höhere Gas- und Stromkosten. Diese Kosten lege der Vermieter aber nicht um. Vielmehr habe die Mieterin insoweit Lieferverträge mit bestimmten Versorgungsunternehmen abgeschlossen. Die Grundpreise seien der Mieterin bekannt, und die Höhe der Verbrauchskosten bestimme sie selbst durch ihren Verbrauch. In diesem Fall müsse der Vermieter nicht die durchschnittlichen Verbrauchskosten angeben. Kommentar: Das Urteil des KG schließt sich der herrschenden Meinung an, die vom Vermieter zwar möglichst genaue Angaben verlangt, überzogene Anforderungen an die Mitteilungspflicht jedoch ablehnt (vgl. Schmidt-Futterer (Eisenschmid), a.a.O. Rdn. 250; Lammel, a.a.O. Rdn.73; Both, a.a.O. Rdn.84; Emmerich, a.a.O. 84; LG Berlin, 2.4.2001 – 62 S 486/00 – GE 2001, 853). RA Thomas Emmert, Regensburg [email protected] wohnungsmietrecht 305 Info M 7/07 Modernisierung: Welche Mieterhöhung ist einem „Hartz IV-Empfänger“ zumutbar? Eine Modernisierungsmieterhöhung ist einem SGB II-Empfänger jedenfalls dann zumutbar, wenn die erhöhte Miete vom Leistungsträger übernommen wird. (LS des Verf.) KG, U. v. 10.5.2007 – 8 U 166/06 – www.kammergericht.de zu den Anforderungen an die Modernisierungsankündigung, vgl. Info M 2007, 304 – in dieser Ausgabe Der Fall: Der Vermieter kündigt eine Modernisierungsmaßnahme an. Durch die Modernisierungsmieterhöhung von rd. 100,00 € soll die monatliche Miete von bislang rd. 110 € auf künftig rd. 210 € steigen. Die Betriebskosten ohne Strom und Gas betragen rd. 50 €. Die Mieterin hält das für unzumutbar. Sie beziehe Leistungen nach SGB II i.H.v. nur 522,64 €. § 554 BGB Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn […] eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere […] und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. § 22 SGB II Leistungen für Unterkunft und Heizung Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. § 27 SGB II Verordnungsermächtigung Das Bundesministerium für Arbeit und Soziales wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Finanzen durch Rechtsverordnung zu bestimmen, 1. welche Aufwendungen für Unterkunft und Heizung angemessen sind und unter welchen Voraussetzungen die Kosten für Unterkunft und Heizung pauschaliert werden können […] Hintergrund: Die Zumutbarkeit ist nach ganz h.M. nach der individuellen Leistungsfähigkeit des Mieters zu beurteilen (vgl. etwa Schmidt-Futterer (Eisenschmid), Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 554 Rdn. 222). Teilweise wird eine Obergrenze in Höhe eines prozentualen Anteils vom Mietereinkommen angegeben • 20-30%: LG Berlin, 19.4.2002 – 63 S 293/01 – GE 2002, 930; • 30 %: Schmidt-Futterer (Eisenschmid), a.a.O. Rdn. 223; • 40%: LG Hamburg, 6.12.1988 – 16 S 181/88 – WuM 1989, 174. Mindestens soll dem Mieter das Existenzminimum (vgl. SchmidtFutter (Eisenschmid), a.a.O. Rdn. 222) bzw. der bisherige Lebenszuschnitt (LG Berlin, 23.1.1992 – 61 S 183/91 – GE 1992,831) bleiben. Die Entscheidung: Nach Meinung des KG besteht für die Mieterin keine unzumutbare Härte. Es komme darauf an, dass dem Mieter nach Abzug der Miete noch ein Betrag zur Verfügung steht, der ausreicht, um den bisherigen Lebenszuschnitt im Wesentlichen beizubehalten (Verweis auf LG Berlin, 23.1.1992 a.a.O.). Die Mieterin habe Anspruch auf Übernahme der „angemessenen“ Aufwendungen für Unterkunft und Heizung gem. § 22 Abs. 1 SGB II. Die Angemessenheit dürfe gem. § 27 Abs. 1 SGB II durch Verordnung, also abstrakt bestimmt werden. Die zuständige Behörde des Senats von Berlin habe eine entsprechende Ausführungsvorschrift erlassen (ABl. Berlin 2005, 3743). Danach gelte als Richtwert für 1-Personen-Haushalte eine Bruttowarmmiete von 360,00 €. Die Bruttomiete ohne Strom- und Gaskosten betrage nach der Mieterhöhung rd. 210 € zzgl. rd. 50 € Nebenkosten also rd. 260 €. Für Strom und Gas stünden also rd. 100 € zur Verfügung. Die darlegungspflichtige Mieterin habe nicht vorgetragen, dass das nicht ausreicht. Das Gericht zieht eine Parallele zum Wohngeld: Werde die Mieterhöhung zum Teil durch Wohngeld oder vergleichbare Beihilfeleistungen aufgefangen, sei sie nicht unzumutbar. Das Wohngeld sei als Teil des Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln, weil er auf diese öffentliche Hilfe Anspruch habe (Verweis u.a. auf BGH, 19.2.1992 – VIII ARZ 5/91 – NJW 1992, 1386). Für die SGB II-Leistungen für Unterkunft und Heizung gelte nichts anderes. Im vorliegenden Fall bewege sich auch die erhöhte Miete noch im Rahmen der angemessenen, zu erstattenden Unterkunftskosten. Kommentar: Das KG überträgt zutreffend die Rechtsprechung zur Zumutbarkeit bei möglichem Wohngeld- oder Beihilfebezug auf den inzwischen viel bedeutsameren Fall des SGB IIBezugs. Praxishinweis: Aus der Entscheidung folgt: Wer die Zumutbarkeit der Modernisierungsmieterhöhung bei SGB II-Beziehern angreifen will, muss im Einzelnen darlegen, dass der Mieter keinen Anspruch auf Übernahme der erhöhten Unterkunftskosten hat. RA Thomas Emmert, Regensburg [email protected] wohnungsmietrecht 306 Info M 7/07 Schönheitsreparaturen: Welche Rechte hat der Mieter, der trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel renoviert? Wenn der Mieter nach Vertragsende die Schönheitsreparaturen durchführt und anschließend feststellt, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, kann er an einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) denken. Der Aufsatz von Lange kommt zu dem Ergebnis, dass dieser Weg verstellt ist. „GoA bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen“– Aufsatz von Prof. Dr. Knut Werner Lange, NZM 2007, 785 LG Karlsruhe: Das LG Karlsruhe (28.4.2006 – 9 S 479/05 – NZM 2006, 508) hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Bei Vertragsende führt der Mieter Renovierungsarbeiten durch. Anschließend erfährt er, dass die Schönheitsreparaturklausel nach der neueren BGH-Rechtsprechung unwirksam ist. Er verlangt Aufwendungsersatz. Das Gericht bejaht einen Anspruch des Mieters aus GoA (§§ 677, 683 S. 1, 670 BGB). Der Mieter habe ein objektiv fremdes Geschäft besorgt, da er aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nicht zur Renovierung verpflichtet gewesen sei. Der Fremdgeschäftsführungswillen sei zu vermuten. Dass der Mieter zum Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten von der Wirksamkeit der Formularklausel ausging, sei unschädlich. Die irrige Annahme einer Leistungspflicht stehe nach gefestigter Rechtsprechung dem Fremdgeschäfts führungswillen nicht entgegen. Die These Langes: Das Urteil des LG Karlsruhe offenbart nach Meinung von Lange eine „erschreckende Unkenntnis der dogmatisch-systematischen Strukturen der Voraussetzungen der GoA“. Ein Ersatzanspruch aus GoA bestehe nicht. Es fehle am Fremdgeschäftsführungswillen. Dieser liege nur vor, wenn der Mieter • mit dem Willen handelt, in einen fremden Rechtskreis einzugreifen (voluntatives Element) und • sich bewusst ist, dass er das Geschäft nicht für sich selbst, sondern für Rechnung eines anderen vornimmt (kognitives Element). Schon das Vorliegen der ersten Voraussetzung sei fraglich, da der Mieter davon ausgehe, seiner eigenen Verpflichtung nachzukommen. Jedenfalls fehle es am kognitiven Element, da der Mieter sich nicht bewusst sei, dass er das Geschäft für Rechnung des Vermieters vornimmt. Irrtümliche Eigengeschäftsführung: Soweit das LG Karlsruhe dennoch vom Vorliegen des Fremdgeschäftsführungswillens ausgehe, überschreite es die Grenzen der Vermutungswirkung und verkenne die Systematik der Vorschriften der GoA: Fehle der Fremdgeschäftsführungswillen, weil der Geschäftsführer irrtümlich davon ausgeht, ein eigenes Geschäft zu führen, so liege gem. § 687 Abs. 1 BGB ein Fall der irrtümlichen Eigengeschäftsführung vor. Das gesetzliche Schuldverhältnis der GoA entstehe nicht; vielmehr gelten die allgemeinen Vorschriften des Bereicherungs- bzw. des Deliktsrechts. So sei es hier: Der Mieter wolle für sich handeln und die Renovierung für und gegen sich gelten lassen. Rechtsprechung: Soweit das Gericht sich auf eine angeblich durch mehrere Entscheidungen des BGH und eine des OLG Hamm gefestigte Rechtsprechung beruft, gehe dieser Verweis fehl. In den vom LG Karlsruhe zitierten Entscheidungen gehe es um eine andere Frage: Kann die Rechtsfigur der GoA auch dann einschlägig sein, wenn der Geschäftsführer irrig meint, er sei zur Übernahme der für einen Dritten erbrachten Leistungen verpflichtet? Zur Abgrenzung jener Frage von der hier maßgeblichen irrigen Eigengeschäftsführung finde sich jedoch kein Wort. Vermutung des Fremdgeschäftsführungswillens: Unzulässig sei es, den Fremdgeschäftsführungswillen einfach zu vermuten. Die Vermutung sei für Fälle entwickelt worden, in denen der Wille, ein Geschäft für einen anderen zu besorgen, nicht klar erkennbar zu Tage tritt. Eine solche Unsicherheit liege hier aber nicht vor, weil der Mieter keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel hat und daher ausschließlich seine vertragliche Verpflichtung erfüllen will. Jedenfalls liege aber eine Entkräftung der Vermutungswirkung „mehr als nahe“. Kommentar: Die Ansicht des Autors ist beachtlich. In der Tat lag den vom LG Karlsruhe zitierten Entscheidungen jeweils ein Sachverhalt zugrunde, bei dem der Geschäftsführer bewusst für Rechnung eines anderen tätig wurde und – mangels wirksamen Vertrags – lediglich in seiner Erwartung enttäuscht wurde, dafür entlohnt zu werden: • Ein Betriebs- und Wirtschaftsberater besorgt aufgrund eines nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrags ein Rechtsgeschäft für einen anderen (vgl. BGH, 25.6.1962 – VII ZR 120/61 – NJW 1962, 2010). • Ein WEG-Verwalter führt die Verwaltung, obwohl kein wirksamer Verwaltervertrag geschlossen wurde (vgl. BGH, 7.3.1989 – XI ZR 25/88 – NJW-RR 1989, 970); • Ein Bauhandwerker nimmt ohne werkvertragliche Grundlage Innenausbauten in einem fremden Haus vor (vgl. OLG Hamm, 28.5.1991 – 26 U 162/90 – NJW-RR 1991, 1303). RAin Rebekka Drusche, Berlin [email protected] wohnungsmietrecht 307 Info M 7/07 „Hartz IV“: Ist die Vereinbarung einer „schwarz“ zu zahlenden Zusatzmiete wirksam? Vereinbaren die Parteien außerhalb des Hauptmietvertrags, dass der ALG II-Empfänger zusätzlich zu der offiziell vereinbarten – auf die Übernahmepflicht des Leistungsträgers ausgerichteten – Miete eine Zusatzmiete zu zahlen hat, ist das zwar nicht nichtig. Der Vermieter muss den Mieter aber so stellen, als sei die Vereinbarung nicht getroffen worden. (LS der Verf.) LG Berlin, U. v. 19.3.2007 – 62 S 254/06 – GE 2007, 1053 Der Fall: Die Mieterin ist ALG II-Empfängerin. Die Parteien vereinbaren eine Miete, von der sie wissen, dass sie vom Leistungsträger als angemessen angesehen und ausgeglichen wird. Daneben verlangt der Vermieter weitere 70,00 € monatlich von der Mieterin selbst. Die Mieterin akzeptiert eine entsprechende Zusatzvereinbarung, weil sie aus persönlichen Gründen gerade diese Wohnung anmieten will. Die Mieterin kann den Betrag aber nicht aufbringen. Der Vermieter klagt. Die Entscheidung: Das LG Berlin weist die Klage ab. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Zahlung der zusätzlichen Miete. Zwar sei die Zusatzvereinbarung nicht nichtig. Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB liege nicht vor. § 22 Abs. 1 SGB II stelle hinsichtlich der Leistungen für Unterkunft und Heizung zwar auf den Wohnbedarf des Leistungsempfängers ab. Die Anmietung einer über den Bedarf hinausgehenden Wohnung sei aber nicht untersagt. § 22 SGB II Leistungen für Unterkunft und Heizung (1) Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. […] § 138 BGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher (1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage […] eines anderen sich […] für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. Die Zusatzvereinbarung sei auch nicht gemäß § 138 BGB nichtig. Für Wucher i.S.v. § 138 Abs. 2 BGB fehle es schon an dem erforderlichen auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Auch Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB liege nicht vor. Es verstoße nicht gegen die guten Sitten, die wirtschaftliche oder intellektuelle Unterlegenheit der anderen Partei auszunutzen (Verweis auf Palandt (Heinrichs), BGB, 65. Aufl. 2006, § 138 Rdn. 35). „Die Privatautonomie bleibt gewahrt.“ Die Grenze zur Sittenwidrigkeit werde erst dann überschritten, wenn weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, so etwa bei Ausnutzung einer Geistesschwäche oder einer psychischen Zwangslage des anderen Teils zur Erlangung außergewöhnlicher Vorteile. Solche Umstände lägen hier nicht vor. Auch eine etwaige Täuschung des Jobcenters über die tatsächlich vereinbarte Miete könne die Sittenwidrigkeit nicht begründen. Da das Jobcenter ohnehin nur die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft fördere, ergebe sich kein Schaden für die öffentliche Hand. Die Zusatzvereinbarung berühre also nicht die Interessen der Allgemeinheit (Verweis auf a.A. AG Nürnberg, 25.1.2000 – 29 C 5504/99 – NZM 2003, 22). Der Vermieter sei aber wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gemäß §§ 826, 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieterin so zu stellen, als sei die Vereinbarung nicht getroffen worden. § 826 BGB Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Sittenwidrig sei eine besonders verwerfliche Handlung, die gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße (Verweis auf OLG Hamm, 5.11.2004 – 9 U 26/04 – VersR 2006, 376; BGH, 19.7.2004 – II ZR 218/03 – NJW 2004, 2664). Der Vermieter habe vorsätzlich sittenwidrig gehandelt, als er den Mietzins aufspaltete, um einerseits mit dem Jobcenter einen solventen Schuldner zu erlangen, andererseits dennoch eine marktangemessene Miete zu erzielen. Dabei habe er „sehr wohl“ gewusst, dass die Mieterin den gesondert vereinbarten Mietanteil aus der überaus knapp kalkulierten Regelleistung würde bestreiten müssen. Kommentar: Die dogmatischen Ausführungen des Gerichts muten spitzfindig an, sind aber völlig korrekt. Auch wenn eine höchstrichterliche Entscheidung noch fehlt, zeichnet sich ab, dass solche „Zusatzvereinbarungen“ keinen Bestand haben werden. Zu recht. RAin Rebekka Drusche, Berlin [email protected] gewerbemietrecht 308 Info M 7/07 Unternehmensbezogener Mietvertrag: Wer wird Vertragspartner? Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass es sich um einen unternehmensbezogenen Mietvertrag handelt, wird nicht der Verhandlungsführer (hier: GmbH-Geschäftsführer), sondern das Unternehmen (hier: GmbH) berechtigt und verpflichtet. (LS des Verf.) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 5.3.2007 – I-24 U 144/06 – www.justiz.nrw.de Der Fall: Der Vermieter kündigt das Gewerbemietverhältnis und erwirkt ein Räumungsurteil. Die Räume sind an eine GmbH untervermietet. Im Räumungstermin, an dem der Vermieter persönlich teilnimmt, macht deren Geschäftsführer Mitbesitz an den Räumen geltend. Der Vermieter und der GmbH-Geschäftsführer vereinbaren eine befristete Weiternutzung. Ein schriftlicher Mietvertrag wird nicht erstellt. Der Vermieter übersendet dem Geschäftsführer ein an diesen persönlich adressiertes Schreiben, das die mündlichen Vereinbarungen wiedergibt. Der Geschäftsführer antwortet zwei Tage später unter dem Briefkopf der GmbH und bestätigt unter Verwendung der „IchForm“ im Wesentlichen das Schreiben des Vermieters. Später nimmt der Vermieter den Geschäftsführer persönlich wegen einer Verletzung des Mietvertrags in Anspruch. Nach seiner Meinung ist der Geschäftsführer selbst Mieter geworden, da er nicht deutlich gemacht habe, für die GmbH abschließen zu wollen. Dies folge auch aus den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens. § 164 BGB Wirkung der Erklärung des Vertreters (1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. (2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht. Die Entscheidung: Das OLG Düsseldorf hält die gegen den Geschäftsführer persönlich gerichtete Schadensersatzklage für unbegründet. Mietvertragliche Ansprüche bestünden nicht, da allein die GmbH Vertragspartnerin geworden sei. Ein Handeln im Namen der Gesellschaft liege nicht nur bei ausdrücklicher Vertretung vor. Es genüge vielmehr, dass der Vertretungswille aus den Umständen hervorgehe (Verweis u.a. auf OLG Düsseldorf, 13.2.2007 – I-24 U 82/06 – www.justiz.nrw.de). Entscheidend sei, wie die Gegenpartei das Verhalten des Handelnden nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen dürfe. Ergebe sich aus den Umständen des Vertragsschlusses die Unternehmensbezogenheit des Geschäfts, so werde nicht der Handelnde, sondern der Inhaber des Unternehmens aus der Erklärung berechtigt und verpflichtet (Verweis u.a. auf BGH, 4.4.2000 – XI ZR 152/99 betr. Schuldaner- kenntnis). Ein solcher Fall liege hier vor: Der Vermieter habe aufgrund seiner Anwesenheit beim Räumungstermin gewußt, dass die Räume bereits kraft eines Untermietverhältnisses von der GmbH genutzt wurden und dass Herr D. ihr Geschäftsführer ist. Auch habe ein Schild am Gebäude auf die GmbH hingewiesen. Vor diesem Hintergrund ließen auch die persönlichen Formulierungen in den ausgetauschten Schreiben nicht ohne Weiteres darauf schließen, dass der Geschäftsführer der GmbH persönlich Vertragspartei werden sollte. Auch aus den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens folge nichts anderes. Die Vorinstanz hatte insoweit gerügt, dass zur Kaufmannseigenschaft des Geschäftsführers selbst schon gar nicht vorgetragen sei. Das OLG ergänzt: Jedenfalls habe der Geschäftsführer durch die Verwendung des GmbH-Briefkopfes in seinem Antwortschreiben – ungeachtet des persönlich gehaltenen Wortlauts im Einzelnen – eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er von einem Vertragsschluss mit der GmbH ausgehe. Denn im Interesse der Rechtsklarheit sei davon auszugehen, dass eine unter dem Briefkopf einer GmbH von deren Geschäftsführer abgegebene Erklärung mangels gegenteiliger Indizien als Erklärung der GmbH anzusehen ist (Verweis auf BFH, NV 2001, 929; 1989, 449; OLG Köln, 27.8.1999 – 19 U 26/99 – GmbHR 2000, 383). Dem habe der Vermieter nicht widersprochen. Praxishinweis: Bei unternehmensbezogenen Gewerbemietverträgen trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verhandlungspartner persönlich (mit-)verpflichten wollte. Erforderlich ist also ein sehr substantiierter Vortrag, warum gerade auf eine persönliche Haftung des Verhandlungspartners Wert gelegt und von diesem auch akzeptiert wurde (vgl. Schmidt-Futterer (Blank), Mietrecht, 9. Aufl. 2007, vor § 535 Rdn. 319 m.w.N.). Ohne unmissverständliche schriftliche Regelungen wird dieser Nachweis selten gelingen. RA Henner Zühlke, Berlin [email protected] gewerbemietrecht 309 Info M 7/07 Konkurrenzschutz und Wettbewerbsrecht: Wie weit reicht der mietrechtliche Konkurrenzschutz bei Kfz-Schilderprägern? Eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit welcher der marktbeherrschende Vermieter dem mietenden Kfz‑Schilderprägebetrieb Konkurrenzschutz einräumt, ist jedenfalls bei einer Vertragslaufzeit von mehr als fünf Jahren nichtig. (LS des Verf.) OLG Köln, U. v. 8.6.2007 – 1 W 15/07 – www.justiz.nrw.de Hintergrund: Das Diskriminierungsverbot des § 20 GWB sichert den freien Zugang der Wettbewerber zum Markt, indem es marktbeherrschenden Unternehmen verbietet, andere Unternehmen zu benachteiligen. § 20 GWB (1) Marktbeherrschende Unternehmen […] dürfen ein anderes Unternehmen in einem Geschäftsverkehr, der gleichartigen Unternehmen üblicherweise zugänglich ist, weder unmittelbar noch mittelbar unbillig behindern oder gegenüber gleichartigen Unternehmen ohne sachlich gerechtfertigten Grund unmittelbar oder mittelbar unterschiedlich behandeln. Wichtiger Anwendungsfall sind die sog. „Schilderpräger-Fälle“, bei denen es um die Vermietung an Unternehmen geht, die in unmittelbarer Nähe zu einer Kfz-Zulassungsstelle die benötigten Kfz-Schilder herstellen und verkaufen. Dort richtet das Diskriminierungsverbot nicht nur gegen öffentlich-rechtliche Vermieter und deren Tochterunternehmen, sondern auch gegen private Vermieter, denen eine marktbeherrschende Stellung im Umkreis der Zulassungsstelle zukommt. Auch der private Vermieter kann also, wenn er bei Vermietung an Angehörige einer konkreten Branche eine marktbeherrschende Position inne hat, verpflichtet sein, die Vermietung der Räume auszuschreiben. Insbesondere darf er aber keine Verträge abschließen, deren Laufzeit die von der Rechtsprechung statuierte 5-Jahres-Frist überschreitet, vgl. BGH, 8.4.2003 – KZR 39/99; OLG Saarbrücken, 3.5.2007 – 8 U 253/06-64 – NJW-RR 2007, 1414. Wird hiergegen verstoßen, hat dies die Nichtigkeit der jeweiligen Regelung zur Folge, vgl. OLG Dresden, 29.10.1998 – 7 U 1117/98 – WuM 2000, 113). Der Fall: Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über ein Grundstück zum Betrieb einer Tankstelle. Das Gelände liegt in unmittelbarer Nähe zur Kölner KFZ-Zulassungsstelle. Auf dem Nachbargrundstück vermietet ein mit dem Vermieter im Konzernverbund stehendes Unternehmen an einen Kfz-Schilderprägebetrieb. Der dortige Vertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren, durch 3 Optionen verlängerbar um jeweils 3 Jahre. Außerdem gewährt der Vertrag des Nachbareigentümers dem Schilderpräge-Betrieb einen räumlichen Konkurrenzschutz im Umkreis von 2.000 Metern. Nunmehr plant der Tankstellenmieter, ebenfalls Kfz-Kennzeichen herzustellen und zu verkaufen. Sein Vermieter verlangt Unterlassung und argumentiert wie folgt: Das Schilderprägen sei von der vereinbarten Nutzung nicht umfasst. Außerdem drohten beträchtliche Schäden. Denn wenn der Tankstel- lenmieter als Konkurrent des benachbarten Mieters auftrete, sei mit Regressansprüchen des benachbarten Grundstückseigentümers zu rechnen, auch wenn es sich um ein Konzernunternehmen handele. Der Vermieter beantragt daher den Erlass einer einstweiligen Unterlassungsverfügung. Die Entscheidung: Der Senat lehnt den Erlass der einstweiligen Verfügung ab. Es komme nicht darauf an, ob es dem Mieter des Tankstellengrundstücks bereits nach den vertraglichen Bestimmungen verwehrt ist, Kfz-Schilder herzustellen. Jedenfalls sei kein Verfügungsgrund, also keine Eilbedürftigkeit gegeben. Der dem Mieter im Parallelvertrag eingeräumte Konkurrenzschutz sei nämlich nicht wirksam. Indem das Schwesterunternehmen des Vermieters dem dortigen Mieter Konkurrenzschutz über eine „außerordentlich lange“ Laufzeit von 10 – 19 Jahren einräumte, habe es gegen das Diskriminierungsverbot des § 20 GWG verstoßen. Das Schwesterunternehmen sei auf dem für den konkreten, die Schilderprägebetriebe betreffenden Markt ein marktbeherrschender Vermieter. Als solcher dürfe es nicht ohne vorangegangene Ausschreibung und jedenfalls nicht über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren an Schilderpräger vermieten, da es andernfalls den Markt für Wettbewerber unzulässig blockieren würde (Verweis auf BGH, 8.4.2003 a.a.O.). Kommentar: Das OLG Köln orientiert sich an der Rechtsprechung des BGH-Kartellrechtssenats und folgert richtig: Wenn der Wettbewerb unzulässig beeinträchtigt ist, kann auch eine Konkurrenzschutzklausel keine Wirksamkeit entfalten (vgl. auch Emmerich, LMK 2003, 169). Inwieweit sich die Rechtsprechung zu den Schilderprägefällen auf andere Bereiche des Mietrechts übertragen lässt, ist noch völlig offen. Praxishinweis: Will sich eine Vertragspartei vorzeitig vom Vertrag lösen, kann es sich neben der populären Suche nach Schriftformfehlern auch anbieten, einmal die Voraussetzungen des § 20 GWB zu prüfen. RA FAMuW Jochen Hoffmann, Köln [email protected] gewerbemietrecht 310 Info M 7/07 Umsatzmiete: Muss der Mieter eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorgelegen? Enthält eine Vereinbarung zur Umsatzmiete die Verpflichtung des Gewerbemieters, monatlich eine von einem Buchprüfer oder Steuerberater bestätigte betriebswirtschaftliche Auswertung zu übergeben, so genügt es nicht, wenn das Steuerbüro nur die Umsätze mitteilt. (LS des Verf.) OLG Brandenburg, U. v. 20.6.2007 – 3 U 181/06 – www.olg.brandenburg.de Der Fall: Im Pachtvertrag über eine Sportanlage ist neben einem Festpachtzins eine Umsatzpacht zwischen 7 % und 10 % des monatlichen Nettoumsatzes (abhängig vom Kalendermonat) vereinbart. Zur Umsatzpacht bestimmt § 5 des Pachtvertrags u.a.: „III. Zur Ermittlung des Umsatzpachtzinses wird die Pächterin der Verpächterin ihre monatlich bereinigten Nettoumsätze anhand ihrer BWA, bestätigt durch einen Buchprüfer oder Steuererberater, jeweils bis zum 15. des Folgemonats, bekannt geben. IV. Die Umsatzpacht gemäß Ziffer III ist zur Zahlung fällig innerhalb von zwei Wochen nach Übergabe der monatlichen BWA.“ Der Verpächter meldet Insolvenz an. Ein Investor erwirbt die Sportanlage aus der Insolvenzmasse und verlangt von der Pächterin die Übergabe von bestätigten betriebswirtschaftlichen Auswertungen. Die Pächterin legt stattdessen Erklärungen ihres Steuerbüros über den jeweiligen Nettoumsatz vor. Sie behauptet, das sei auch bisher so üblich gewesen. Der Verpächter erhebt Stufenklage gemäß § 254 ZPO auf Vorlage der bestätigten BWA und Zahlung der sich daraus ergebenden Umsatzpacht. Das Landgericht weist die Auskunftsklage ab, da die Pächterin durch Übergabe der Umsatzmitteilungen des Steuerbüros ihre vertragliche Auskunftspflicht erfüllt habe. Hintergrund: Die betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) wird während des laufenden Geschäftsjahres aus den Daten der Finanzbuchhaltung erstellt. Sie gibt Auskunft über Erträge, Kosten und Vermögensverhältnisse des Unternehmens. Verbindliche Regeln, wie die aus dem Rechnungswesen gewonnenen Daten aufbereitet werden, gibt es nicht. Die Entscheidung: Das OLG Brandenburg gibt dem Verpächter Recht. Der Auskunftsantrag sei hinreichend bestimmt, § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die vertragliche Pflicht zur Vorlage einer BWA sei in der Rechtsprechung anerkannt (Verweis auf OLG Rostock, 12.3.2007 – 3 U 67/06 – NJOZ 2007, 4177). Der eindeutig vereinbarte Umfang der Vorlagepflicht sei durch eine etwaige abweichende frühere Handhabung nicht eingeschränkt worden. Einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten stehe die qualifizierte Schriftformklausel des Pachtvertrags entgegen. Anforderungen an die Mitteilungspflicht nicht. Bei einer Umsatzmiete habe der Vermieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Recht auf Auskunft über die Umsätze, Einsicht in die Geschäftsbücher und Rechnungslegung gemäß § 259 BGB (Verweis auf Bub/Treier (v. Brunn), Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III Rdn. 23). Angesichts dieser weit reichenden Auskunfts- und Rechnungslegungsansprüche des Vermieters könne eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter seine Nettoumsätze durch Übergabe einer BWA zu belegen habe, nicht einschränkend dahingehend ausgelegt werden, dass auch die weit weniger aussagekräftige Mitteilung der Umsätze durch ein Steuerbüro ausreiche. Da eine BWA mehr als eine bloße Umsatzübersicht enthalte, nämlich insbesondere auch Angaben über die Höhe der Kosten, erleichtere sie dem Vermieter eine Prüfung der mitgeteilten Nettoumsätze auf Plausibilität. Demgegenüber könne sich der Pächter nicht auf berechtigte Geheimhaltungsinteressen berufen. Eine derartige Geheimhaltung wäre auch unvereinbar mit der Vereinbarung einer Umsatzmiete. Zudem habe der Verpächter nach der vertraglichen Regelung auch einen Anspruch auf Bestätigung durch einen Buchprüfer oder Steuerberater, und zwar unabhängig von etwaigen Zweifeln an der Richtigkeit der BWA. Praxistipp: Die Parteien können frei vereinbaren, welcher Umsatzbegriff für die Bemessung der Umsatzmiete maßgebend sein soll. Detaillierte Vereinbarungen sind empfehlenswert (vgl. Lindner-Figura/Stellmann/Oprée (Bartholomäi), Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 10 Rdn. 59 f.). Wird die Vorlage einer monatlichen BWA vereinbart, so sind die Umsatzerlöse darin so anzugeben, dass die nach dem vereinbarten Umsatzbegriff maßgebenden Umsätze nachvollziehbar sind. Bei begründeten Zweifeln hat der Vermieter ein Bucheinsichtsrecht (vgl. Blank/ Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, § 535 Rdn. 379). RA Karl Friedrich Wiek, Köln [email protected] Wegen der eindeutigen Regelung im Pachtvertrag genüge die bloße Mitteilung der Nettoumsätze durch ein Steuerbüro den gewerbemietrecht 311 Info M 7/07 Vertragswidrige Nutzung: Muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beibehaltung der vereinbarten Nutzung haben? Der Mieter nutzt vertragswidrig, wenn er in dem angemieteten Laden nicht, wie vereinbart, ein Dart‑Café, sondern einen türkischen Imbiss betreibt. Der Vermieter kann vom Mieter Unterlassung verlangen. Auf ein besonderes Interesse des Vermieters an der Unterlassung kommt es nicht an. (LS des Verf.) LG Bonn, U. v. 24.4.2007 – 7 O 333/06 – n. v. (Volltext auf Anfrage) Der Fall: Die Parteien eines Mietvertrages über ein Ladenlokal vereinbaren unter § 1 des Vertrages die Nutzung als „Dart-Café“. Weiter heißt es in § 8: „Der Mieter darf die Räume nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck benutzen. Will er die Mieträume zu anderen Zwecken nutzen, so ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.“ Der Mieter vermietet die Räume unter. Der Untermieter betreibt das Lokal unter der Bezeichnung „Restaurant Sultan“. Er bietet dort – ohne Zustimmung der Vermieters – verschiedene türkische und orientalische Speisen an. Unmittelbar hinter dem Eingang und gut sichtbar hinter der Glasfront befindet sich die Theke für den Speisenverkauf, u.a. mit Dunstabzugshaube und Dönerspieß. Die ursprünglich in der Gaststätte aufgestellten Dart-Geräte sind nicht mehr vorhanden. Ein weiterer Mieter, der in dem Mietobjekt einen griechischen Imbiss betreibt, behauptet Umsatzeinbußen durch den neuen Konkurrenten und mindert die Miete. Daraufhin mahnt der Vermieter den untervermietenden Mieter wegen der eigenmächtigen Nutzungsänderung mehrfach erfolglos ab. Schließlich erhebt er Unterlassungsklage. Die Entscheidung: Das LG Bonn gibt der Klage statt. Der Unterlassungsanspruch ergebe sich aus § 541 BGB. § 541 BGB Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen. Die derzeitige Nutzung des Ladenlokals sei vertragswidrig, da sie von dem mietvertraglich erlaubten Gebrauch abweiche. Für Besucher des Lokals stehe nun der Verkauf türkischer Speisen deutlich im Vordergrund und bilde den wesentlichen Zweck der gewerblichen Nutzung. Da auch keine Dart-Geräte mehr im Objekt vorhanden waren, sei der generelle Charakter eines Dart-Cafés nicht mehr vorhanden. sich damit vertragswidrig verhalte. Auf die Frage, ob der Vermieter dem Mieter des griechischen Imbisses Konkurrenzschutz gewähren müsse und woraus sich diese Pflicht ergebe, komme es nicht an. Zwar könne Unterlassung im Hinblick auf § 242 BGB dann nicht verlangt werden, wenn der Vermieter kein irgendwie nachvollziehbares Interesse an der Beendigung der von ihm gerügten Nutzung habe. Ein solcher Fall liege hier indes nicht vor. Es sei vielmehr nachvollziehbar, dass der Vermieter daran interessiert sei, Konflikte zwischen den Mietparteien aufgrund sich überschneidender ähnlicher gewerblicher Tätigkeiten zu vermeiden. Ob hier zwischen den beiden Mietern tatsächlich ein Konkurrenzverhältnis im engeren Sinne vorliege, sei dabei nicht entscheidend. Denn jedenfalls erscheine das Unterlassungsbegehren der Vermieter sachlich nachvollziehbar. Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Obwohl in der Gaststätte auch zuvor Speisen angeboten wurden, hätte doch die vollständige Neuausrichtung der Nutzungsart, die auch von erheblichen baulichen Maßnahmen begleitet wurde, eine Zustimmung des Vermieters erfordert. Praxishinweis: Der Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB setzt eine erfolglose Abmahnung voraus. Diese muss eine konkrete Bezeichnung des vertragswidrigen Verhaltens (vgl. BGH, 18.11.1999 – III ZR 168/98 – NJW-RR 2000, 717) sowie die Aufforderung enthalten, dieses künftig zu unterlassen. Eine Fristsetzung oder Klagedrohung ist hingegen nicht erforderlich (vgl. Palandt (Weidenkaff), BGB, 66. Aufl. 2007, § 541 Rdn. 8). Entbehrlich ist die Abmahnung bei Arglist des Mieters (BGH, 29.11.1967 – VIII ZR 103/65 – WM 68, 252) sowie endgültiger und ernsthafter Erfüllungsverweigerung (BGH, 19.2.1975 – VIII ZR 195/73 – WM 75, 365). RA Thomas Höhner, Hennef Ein besonderes Interesse für das Unterlassungsbegehren müssten die Vermieter nicht darlegen. Es genüge, dass der Mieter gegen den vereinbarten Nutzungszweck verstoße und [email protected] Der Autor hat den Vermieter vertreten. gewerbemietrecht 312 Info M 7/07 Außerordentliche Kündigung des Mieters: Wie lange darf der Mieter die Räume noch weiternutzen? Auch wenn der Mieter außerordentlich gekündigt hat, ist er nicht gezwungen, innerhalb kurzer Zeit auszuziehen. Er darf für das Mietverhältnis vielmehr eine bestimmte Auslaufzeit in Anspruch nehmen. Diese Frist kann beim befristeten Mietvertrag im Einzelfall auch deutlich länger als die fiktive ordentliche Kündigungsfrist sein (hier: 14 Monate statt fiktiv 6 Monate zum Quartalsende). (LS des Verf.) OLG Frankfurt a.M., U. v. 8.12.2005 – 2 U 128/05 – n.v. (Volltext auf Anfrage) Der Fall: Der Mietvertrag über ca. 12.000 m2 Bürofläche läuft noch 7 Jahre. Er gestattet dem Mieter die Untervermietung der „seinen jeweiligen Eigenbedarf etwa übersteigenden Flächen“. Das Unternehmen des Mieters plant eine Standortzusammenlegung. Es will die Mieträume aufgeben und untervermieten. Der Vermieter – ein geschlossener Immobilienfonds – meint, der Vertrag erlaube nur die Untervermietung von Teilflächen. Da der Mieter nicht einlenkt, widerruft der Vermieter das Untervermietungsrecht. Wegen dieses Widerrufs kündigt nunmehr der Mieter außerordentlich. Er bestimmt eine Auslauffrist von 14 Monaten – zu demjenigen Zeitpunkt, an dem er die Ersatzräume beziehen kann – und klagt auf Feststellung, dass das Vertragsverhältnis zu diesem Termin endet. § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden […] die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hintergrund: Nach allgemeiner Auffassung steht dem Mieter trotz des Wortlauts des § 543 BGB („fristlose“ Kündigung) eine sog. „Auslauffrist“ zu. Man billigt ihm einen angemessenen Zeitraum zu, in dem er neue Räume suchen kann (vgl. Palandt (Weidenkaff), BGB, 66. Aufl. 2007, § 543 Rdn. 52). Als Obergrenze für die Auslauffrist wird vielfach die ordentliche Kündigungsfrist angesehen, im Gewerbemietrecht also 6 Monate zum Quartalsende, § 580a Abs. 2 BGB (vgl. Palandt (Weidenkaff), a.a.O.). Die Entscheidung: Die Klage hat Erfolg. Die Kündigung sei rechtens. Der Vermieter habe mit dem Widerruf des Untervermietungsrechts den Vertrag so erheblich verletzt, dass eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar wurde. Die vom Mieter gesetzte Auslauffrist sei nicht zu beanstanden. Diese Frist müsse lediglich kürzer sein als die Restlaufzeit des Vertrages oder die fiktive ordentliche Kündigungsfrist (Verweis u.a. auf BGH, 25.11.1998 – VIII ZR 221/97 – MDR 1999, 308). Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt, da das Mietverhältnis noch weitere 7 Jahre laufen sollte. Zwar könne bei einer besonders langen Auslauffrist in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar ist. Eine lange Auslaufzeit indiziere vielmehr die Zumutbarkeit einer Fortführung des Mietverhältnisses: Wer die Auswirkungen des Kündigungsgrundes über Monate hinweg ertragen kann, ist auch in der Lage, diese Bürde bis zum regulären Vertragsende zu tragen. Der vorliegende Fall liege jedoch anders. Der Kündigungsgrund – Widerruf der Untervermietungserlaubnis – komme erst mit dem Auszug des Mieters zum Tragen. Erst danach müsse der Mieter befürchten, sein Untervermietungsrecht nicht durchsetzen zu können und Mietzins für nutzlose Räume zahlen zu müssen. Insofern spreche im konkreten Fall nichts gegen einer Verlängerung der Auslaufzeit bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter ohnehin ausziehen wollte. Außerdem liege eine lange Auslauffrist hier ausnahmsweise auch im Interesse des Vermieters, weil sie verlängerte Mietzahlungen bedeute und einen überstürzten Auszug vermeide. Kommentar Begründung: Es wirkt konstruiert, wenn das Gericht annimmt, der Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung treffe den Mieter erst zum Zeitpunkt des geplanten Auszugs. Denn bereits vorher ist er am Abschluss von Untermietverträgen gehindert. Kommentar Auslauffrist: Zu Recht sieht das Gericht beim langfristigen Vertrag keine starre Obergrenze für die Auslauffrist. Insbesondere kann die fiktive ordentliche Kündigungsfrist je nach Unternehmensgröße und Marktlage zu knapp sein. Allzu strenge Vorgaben können den Mieter von einer Kündigung abhalten und das Kündigungsrecht entwerten. RA Dr. Klaus Knipschild, Frankfurt am Main [email protected] gewerbemietrecht 313 Info M 7/07 Schriftform: Ist die Schriftform gewahrt, wenn für eine GmbH ein Dritter ohne Vertretungszusatz unterzeichnet? Ist eine GmbH alleiniger Mieter oder Vermieter, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn die für die GmbH geleistete Unterschrift nicht mit einem Vertretungszusatz versehen ist, gleichgültig ob der Geschäftsführer oder ein Dritter unterzeichnet (Anschluss an BGH, 6.4.2005 – XII ZR 132/03 – Info M 2005, 146). (LS des Verf.) BGH, U. v. 19.9.2007 – XII ZR 121/05 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Vermietet sind Gewerberäume in Berlin. Es ist eine Festlaufzeit bis 31.12.2010 vereinbart. Im Rubrum des Mietvertrags ist eine GmbH als Mieterin genannt mit dem Zusatz „vertreten durch S. C.-S. und Dr. D.S.“ In der mit „Mieter“ gekennzeichneten Unterschriftszeile hat für die GmbH eine dritte Person wie folgt unterschrieben: „ i.V. von P.“. Der Vermieter kündigt im Januar 2001 den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs. Mit seiner Klage macht er als Kündigungsfolgeschaden die entgangene Miete für die Monate Mai bis September 2003 geltend. Die Mieterin ist der Meinung, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Deshalb hätte sie ihn spätestens zum 30.4.2003 kündigen können; für entgangene Mieten nach diesem Zeitpunkt hafte sie nicht. § 550 BGB Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. […] Die Entscheidung: Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Schriftform sei gewahrt. Unerheblich sei, dass sich der Vertretungszusatz („i.V.“) nicht ausdrücklich auf die GmbH beziehe. Sei eine GmbH alleiniger Mieter oder Vermieter, bedürfe es zur Wahrung der Schriftform überhaupt keines Vertretungszusatzes. Es komme auch nicht darauf an, dass der Zusatz „i.V.“ nicht erkennen lasse, ob der Unterzeichnende beide im Rubrum des Mietvertrages genannten Vertreter der GmbH habe vertreten wollen oder nur einen von ihnen. Da der Unterzeichnende nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte, wäre sogar ohne den Zusatz „i.V.“ offensichtlich gewesen, dass er nicht im eigenen Namen handelte. Es sei hingegen deutlich erkennbar, dass der Unterzeichner im Namen der Mieterin – also der GmbH – handelte. Nicht einschlägig sei die Rechtsprechung des Senats, wonach ein klarstellender Vertretungszusatz erforderlich ist, wenn lediglich einer von mehreren Mietern oder Vermietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer GbR unterschreibt. In einem solchen Fall wäre ohne Vertretungszusatz nicht erkennbar, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder zugleich in Vertretung der anderen leiste (Verweis auf BGH, 6.4.2005 – a.a.O.). Derartige Zweifel könnten hier nicht auftreten. Ob der Mietvertrag möglicherweise mangels Vollmacht des Unterzeichnenden noch der Genehmigung der GmbH bedurfte, sei keine Frage der Schriftform (Verweis auf Emmerich/Sonnenschein (Emmerich), Miete, 9. Aufl. 2006, § 550 Rdn. 8 m.w.N.). § 550 BGB wolle nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag erkennen kann. Dagegen sei es nicht Sinn und Zweck der Schriftform, dem Grundstückserwerber Gewissheit zu verschaffen, dass der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs noch besteht (Verweis u.a. auf BGH, 14.7.2004 – XII ZR 68/02 – Info M 4/2004, 15). Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfinde, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedürfe er auch nicht des Schutzes der Schriftform. Nichts anderes gelte hinsichtlich der Schutz- und Beweisfunktion der Schriftform. Kommentar: Die Argumentation des BGH zum Schutzzweck des § 550 BGB lässt sich auf die weitere Problematik der verspäteten Annahme eines Mietvertragsangebots unter Abwesenden übertragen. Auch dort kann der Grundstückserwerber dem unterzeichneten Dokument die Vertragsbedingungen entnehmen. Ob das Mietvertragsangebot rechtzeitig angenommen wurde, ist hingegen keine Frage der Schriftform, sondern des wirksamen Zustandekommens des Mietvertrags (vgl. Wichert, ZMR 2005, 593; a.A. KG, 25.1.2007 – 8 U 129/06 – Info M 2007, 177). Eine BGH-Entscheidung zu dieser Frage steht allerdings noch aus. RA Dr. Joachim Wichert, Frankfurt/M. [email protected] wohnungseigentum 314 Info M 7/07 Jahresabrechnung: In welchem Umfang ist eine erfolgreich angefochtene und korrigierte Jahresabrechnung erneut anfechtbar? Wird der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, teilweise gerichtlich aufgehoben und anschließend von der Eigentümergemeinschaft neu gefasst, so sind bei einer neuerlichen Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nur die geänderten Teile der Abrechnung anfechtbar. (LS der Verf.) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 20.4.2007 – I-3 Wx 127/06 – www.justiz.nrw.de zur materiellen Richtigkeit der Jahresabrechnung vgl. Info M 2007, 315 – in dieser Ausgabe Der Fall: Die Wohnungseigentümer streiten um die Jahresabrechnungen für die 6 Jahre von 1996 bis 2001. In mehreren Anfechtungsverfahren hebt das Amtsgericht die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnungen teilweise auf. Die Eigentümer beschließen daraufhin zwei Wohnungseigentümer zu beauftragen, neue Jahresabrechnungen „gemäß den vorliegenden Gerichtsurteilen“ aufzustellen. Diese beiden Eigentümer teilen im Vorfeld der Eigentümerversammlung mit, sämtliche Belege mit den Kontenbewegungen abgeglichen zu haben; die Ein- und Ausgaben der ursprünglichen Abrechnungen hätten sich als korrekt erwiesen. In der Versammlung vom 24.2.2005 genehmigen die Eigentümer die erneut vorgelegten, vollständigen Jahresabrechnungen. Ein Wohnungseigentümer ficht die neuerlichen Genehmigungsbeschlüsse an. Er bringt umfassende Einwände gegen die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnungen vor. Die Entscheidung: Das OLG Düsseldorf ist der Auffassung, dass die neuen Jahresabrechnungen nur noch beschränkt auf ihre Gültigkeit überprüft werden können. Der Prüfungsumfang hänge davon ab, welchen Gegenstand die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse betreffen. Zwar habe man laut dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.2.2005 nur über die „Abrechnungen“ schlechthin entschieden. Die gebotene Auslegung ergebe aber, dass nur die geänderten Teile der Abrechnungen Gegenstand der Beschlussfassung sein sollten. Dies ergebe sich bereits aus der „Beauftragung“ der beiden Wohnungseigentümer, die Jahresabrechnungen zur „Umsetzung der Gerichtsurteile“ zu erstellen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die mit der Aufstellung der Abrechnungen beauftragten Eigentümer sämtliche Kontenbewegungen mit den Belegen abgeglichen hätten. Denn diese hätten dazu mitgeteilt, dass sich hieraus keine Änderung ergebe. Die unveränderten Abrechnungsbestandteile seien der erneuten Überprüfung durch das Wohnungseigentumsgericht entzogen. Offen bleiben könne insoweit, ob die unveränderten Teile der Abrechnungen nur nachrichtlich aufgenommen worden seien, um die Abrechnungen aus sich heraus verständlich zu machen, oder ob darüber ein Zweitbeschluss gefasst worden sei. Im ersten Fall seien die unveränderten Bestandteile der Abrechnung schon nicht materieller Beschlussgegenstand, so dass es insoweit bereits an einem anfechtbaren Beschluss fehle; im zweiten Fall fehle das Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung, da im Falle einer Aufhebung des Zweitbeschlusses der Erstbeschluss mit demselben Inhalt fortbestehen würde. Die neuen Genehmigungsbeschlüsse unterlägen also nur in zweierlei Hinsicht der gerichtlichen Prüfung im Beschlussanfechtungsverfahren: • soweit sie Änderungen gegenüber den alten Jahresabrechnungen aufweisen, mit denen den gerichtlichen Beanstandungen Rechnung getragen werden sollte; • soweit sie Änderungen gegenüber solchen Teilen der alten Abrechnungen aufweisen, die durch die rechtskräftige Entscheidung im vorangegangenen Anfechtungsverfahren bestandskräftig geworden seien. Im erstgenannten Fall handle es sich um einen angreifbaren Erstbeschluss, im zweitgenannten Fall um einen abändernden Zweitbeschluss, der ebenfalls der gerichtlichen Prüfung unterliege. Ein abändernder Zweitbeschluss setze allerdings eine tatsächliche Änderung voraus. Es genüge nicht, wenn – wie hier – das Zahlenwerk der „alten“ Abrechnung nochmals geprüft wird, ohne dass sich das auf das Ergebnis auswirkt; denn in einem solchen Fall trete ja gerade keine Veränderung gegenüber dem rechtskräftigen Erstbeschluss ein. Der eingeschränkte Prüfungsumfang trage nicht nur der Rechtskraft der vorangegangenen gerichtlichen Entscheidungen Rechnung, sondern gewährleiste auch den Rechtsfrieden. Ginge man stattdessen von einem wiederum vollständig überprüfbaren Zweitbeschluss aus, liefe dies auf eine Perpetuierung der Anfechtungsmöglichkeiten hinaus. Es bestünde die Gefahr von „Kettenanfechtungen“, bei denen die Antragsteller ihre Einwände gegen eine Jahresabrechnung nicht bereits – wie geboten – im ersten Anfechtungsverfahren vollständig vorbringen, sondern für das spätere Anfechtungsverfahren gegen die Genehmigungen der korrigierten Abrechnung „aufsparen“. RAin FA MuW Beate Müller, München kanzlei@müller-hillmayer.de wohnungseigentum 315 Info M 7/07 Jahresabrechnung: Kommt es im Anfechtungsverfahren auf die materielle Richtigkeit der Jahresabrechnung an? Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen ist rechtmäßig, wenn die beschlossene Jahresabrechnung wahrheitsgemäß und vollständig ist, also das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr korrekt widerspiegelt. Es kommt nicht darauf an, ob die gebuchten Zu‑ und Abflüsse materiell richtig waren. (LS der Verf.) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 20.4.2007 – I-3 Wx 127/06 –www.justiz.nrw.de zum Prüfungsumfang bei Anfechtung auch der zweiten, korrigierten Abrechnung, vgl. Info M 2007, 314 – in dieser Ausgabe Der Fall: Die Wohnungseigentümer streiten um die Genehmigung der sechs Jahresabrechnungen für die Jahre 1996 bis 2001. Diese Jahresabrechnungen zeigen jeweils auf, auf welche Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage verteilt ist. Ein Eigentümer ficht den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen an. Er meint, die Instandhaltungsrücklage hätte in vollem Umfang einem gesonderten Rücklagenkonto zugeführt werden müssen. § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. § 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: […] 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; […]. Die Entscheidung: Nach Ansicht des OLG Düsseldorf ist es unerheblich, ob der anfechtende Eigentümer Recht hat oder nicht. Die Tatsache, dass die vorhandene Rücklage nicht vollumfänglich auf dem Rücklagenkonto angelegt ist, berühre nämlich nicht die Richtigkeit der Jahresabrechnung. Denn die kritisierte Verwahrung der Instandhaltungsrücklage betreffe nicht die im Beschlussanfechtungsverfahren allein in Rede stehende Frage der formellen Richtigkeit der Jahresabrechnung, „sondern diejenige der materiellen Richtigkeit der zu Grunde liegenden Buchungsvorgänge. Eine Jahresabrechnung müsse jedoch in dem Sinne wahrheitsgemäß und vollständig sein, dass sämtliche tatsächlich vorhandenen Geldpositionen und sämtliche tatsächlich geschehenen Geldbewegungen in die Abrechnung aufgenommen werden“ – unabhängig von ihrer mate riell-rechtlichen Richtigkeit (Verweis u.a. auf BGH, 6.3.1997 – III ZR 248/95 – NJW 1997, 2106; BayObLG, 20.1.2005 – 2Z BR 117/04 – ZMR 2005, 563; OLG Düsseldorf, 26.6.1991 – 3 Wx 182/91 – WuM 1991, 619). Mit anderen Worten: Die Zuund Abflüsse sind korrekt darzustellen, unabhängig davon, ob sie selbst korrekt sind. Praxishinweis „Alles muss rein“: Viele Wohnungseigentümer haben Schwierigkeiten, im Verfahren über die Anfechtung des Jahresabrechnungsbeschlusses die erforderliche Abstraktion aufzubringen. Es bleibt aber dabei: In der Jahresabrechnung ist das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr originalgetreu nachzuzeichnen – unabhängig davon, ob das Geschehen materiell richtig oder falsch ist. Im Extremfall: Hätte der Verwalter Gelder entwendet, müsste dieser Abgang in der Jahresabrechnung erscheinen. Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss wäre korrekt, die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses wäre ohne Erfolg. „Maßgebend ist [...] die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Abrechnung“ (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (Niedenführ), WEG, 8. Aufl. 2007, § 28 Rdn. 55). Allerdings: Entlastung sollten die Eigentümer dem Verwalter in einem solchen Fall nicht erteilen. Praxishinweis betr. Kosten des Sondereigentümers: Hat der Verwalter aus den Mitteln der Gemeinschaft versehentlich solche Kosten ausgeglichen, die von einem bestimmten Sondereigentümer geschuldet waren (Beispiel: Beseitigung von Sperrmüll, den der Sondereigentümer veranlasst hat), sind auch diese Kosten als Ausgaben darzustellen. Allerdings sind sie im Rahmen der Verteilung nur demjenigen Sondereigentümer anzulasten, der für die Kosten verantwortlich ist (vgl. KG, 30.3.1992 – 24 W 6339/91 – NJW-RR 1992, 845 betr. Instandhaltungskosten des Sondereigentümers – mit ausführlicher Begründung; BayObLG, 25.6.1992 – 2 Z BR 25/92 – WuM 1992, 448). Die Anfechtung der Gesamtabrechnung wäre also erfolglos; die Anfechtung der Beschlüsse über die Genehmigung der Einzelabrechnungen wäre dagegen wegen der Fehlverteilung erfolgreich. RAin FA MuW Beate Müller, München kanzlei@müller-hillmayer.de wohnungseigentum 316 Info M 7/07 Verwalterpflichten: Wie weit geht die Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters? Der ausscheidende Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er nicht ordnungsgemäß Rechnung legt. Dazu gehört (unter Beifügung der entsprechenden Belege): • alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen, • die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen auflisten, • die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufführen und • vorhandene Guthaben übergeben. (LS des Verf.) OLG München, Beschl. v. 20.7.2007 – 32 Wx 093/07 – ZMR 2007, 814 Der Fall: Die Verwaltertätigkeit endet am 31.5.2004. Die Eigentümergemeinschaft fordert den Verwalter mehrmals vergeblich auf, zu diesem Stichtag eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie der Verbindlichkeiten und Forderungen der Gemeinschaft zu erstellen. Schließlich erbringt der neue Verwalter diese Leistungen. Er verlangt und erhält dafür eine Sondervergütung. Die Gemeinschaft verlangt Erstattung dieser Zahlung als Schadenersatz vom vormaligen Verwalter. Die Entscheidung: Mit Erfolg. Der Verwalter sei zum Schadenersatz gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB verpflichtet. Denn der ausscheidende Verwalter habe seine Pflicht zur umfassenden Rechnungslegung gemäß §§ 675 Abs. 1, 666, 259 BGB schuldhaft verletzt. § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung (1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. […] § 666 BGB Auskunfts- und Rechenschaftspflicht Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen. § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Rechnungslegung diene der Kontrolle der bisherigen Verwaltungstätigkeit und solle dem neuen Verwalter ermöglichen, auch bei einem Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr die Verwaltung nahtlos fortzusetzen (Verweis auf KK-WEG (Happ), 2005, 1. Aufl. 2005, § 28 Rdn. 57). Daraus folge, dass der ausscheidende Verwalter unter Beifügung der entsprechenden Belege alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darzulegen, die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen sowie die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufzuführen und die vorhandenen Gutha- ben zu übergeben habe (Verweis auf BayObLG, 3.2.2000 – 2 Z BR 123/99 – ZMR 2000, 325). Komme der Verwalter diesen Pflichten nicht nach, so könne die Gemeinschaft die Rechnungslegung im Verfahren nach § 43 WEG einklagen. Sie könne aber auch – nach erfolgloser Fristsetzung – statt der Leistung einen Schadenersatz verlangen. Im vorliegenden Fall stelle das Verhalten des früheren Verwalters eine schwere Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt dar. Es hätte ihm einleuchten müssen, dass eine geordnete Weiterführung der Verwaltung nur bei Erfüllung der genannten Rechnungslegungspflichten möglich war (Verweis auf Palandt (Heinrichs), BGB, 66. Aufl. 2007, § 277 Rdn. 5). Dass er diese Pflichtverletzung nicht zu vertreten habe, habe der Verwalter nicht dargelegt. Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Denn sie konkretisiert die Rechnungslegungspflicht und hilft der Gemeinschaft und dem neuen Verwalter, u.a. Wohngeldrückstände zu erkennen und sofort weiter zu verfolgen. Gerade dieser Aspekt hat in der Praxis große Bedeutung. Die Entscheidung ist zwar noch auf der Grundlage des alten WEG gefallen; sie gilt aber uneingeschränkt auch nach Einführung der Novelle, da die tragenden Gesetzesregelungen unverändert geblieben sind. Praxishinweis: Gerade bei der Ablösung unfähig erscheinender Verwalter ist das Verfahren zur Fristsetzung, Mahnung und Ersatzvornahme zu empfehlen; denn ein unfähiger Verwalter wird kaum auf Anhieb eine befriedigende Abrechnung vorlegen. In diesem Fall ist eine Ersatzvornahme der bessere und vor allem schnellere Weg, um sich ein vollständiges Bild von der Situation zu machen. RA u. FAMuW Dr. Harald Freytag, Offenbach [email protected] wohnungseigentum 317 Info M 7/07 Notverwalter: Darf das Gericht die Kompetenzen des Notverwalters „ohne Not“ erweitern? Bei der Bestellung eines Notverwalters, darf das Gericht die gesetzlichen Kompetenzen des Verwalters nicht ohne sachliche Notwendigkeit erweitern (hier: um das Recht zur Auftragserteilung bis 2.000 €). (LS der Verf.) OLG München, Beschl. v. 11.5.2007 – 34 Wx 43/07 – NZM 2007, 649 Hintergrund: Nach Vor-Reform-Recht gab es zwei Wege, die Bestellung eines Verwalters zu erzwingen: • Notverwalter: In dringenden Fällen beantragt ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter die Bestellung des Notverwalters durch das Wohnungseigentumsgericht gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 3, 26 Abs. 3 WEG a.F.; • ordnungsgemäße Verwaltung: Auf Antrag eines Wohnungseigentümers werden die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, an der Bestellung eines Verwalters mitzuwirken, §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 21 Abs. 4 WEG a.F. § 26 WEG a.F. Bestellung und Abberufung des Verwalters (3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat, durch den Richter zu bestellen. § 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die Praxis hat gezeigt, dass die zweite Alternative ausreicht (notfalls mit einstweiligem Rechtsschutz), und dass für das Antragsrecht eines Dritten kein Bedarf besteht (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 35). Deshalb wurde § 26 Abs. 3 WEG aufgehoben. Die besprochene Entscheidung betrifft noch Vor-Reform-Recht. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer, der über die Mehrheit der Miteigentumsanteile verfügt, verwaltet die Anlage bislang nur faktisch. Auf Antrag eines anderen Wohnungseigentümers bestellt zuerst das Gericht einen Notverwalter und bestimmt u.a.: „Der Verwalter darf ohne Beschluss einer Versammlung jeweils Aufträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu einem Betrag von 2000 Euro vergeben.“ Der antragstellende Wohnungseigentümer wehrt sich mit dem zulässigen Rechtsmittel. Die Entscheidung: Mit Erfolg. Die Kompetenzerweiterung sei nicht gerechtfertigt. Das Gericht habe sein Rechtsfolgeermessen gemäß § 43 Abs. 2 WEG a.F. überschritten. Zwar könne das Gericht Einzelheiten des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Notverwalter in demselben Umfang regeln, wie es die Wohnungseigentümer könnten (Verweis auf Bär- mann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 43 Rdn. 48). Es müsse jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Im vorliegenden Fall sei kein sachlicher Grund zu erkennen, weshalb es zum Zwecke der ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich ist, die Befugnisse des Verwalters über den gesetzlichen Katalog hinaus zu erweitern. Grundsätzlich sei es der Eigentümergemeinschaft vorbehalten, über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. In dringenden Fällen habe der Verwalter ohnehin eine Notkompetenz, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a.F. Die getroffene Regelung sei auch nicht geeignet, die Eigentümer gegen Missbrauch zu schützen. Denn ihr fehle eine ausreichende Risikobegrenzung, sei es durch Begrenzung des jährlichen Auftragsvolumens oder durch gegenständliche Beschränkung (Verweis auf OLG Düsseldorf, 8.11.2000 – 3 Wx 253/00 – NZM 2001, 390). Praxishinweis 1: Die nunmehr allein mögliche Klage nach §§ 43 Nr. 1, 21 Abs. 4 WEG n.F. setzt die konkrete Benennung des künftigen Verwalters sowie der Konditionen der Bestellung (Vergütung, Bestelldauer, Befugnisse) voraus. Da das Gericht an diesen Antrag gemäß § 308 ZPO gebunden ist, ist es ratsam, hilfsweise weitere Verwalter zu benennen. Einen unbestimmten Antrag ermöglicht § 21 Abs. 8 WEG: Die Auswahl des Verwalters kann in das Ermessen des Gerichts gestellt werden. Dies dürfte auch die Akzeptanz des gerichtlich bestellten Verwalters erhöhen. Weiterer Vorteil ist, dass über § 49 Abs. 1 WEG eine Kostenentscheidung zu Lasten des Gemeinschaftsvermögens möglich ist. Praxishinweis 2: Nach neuem Recht ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG n.F. berechtigt, Aufträge für laufende Reparaturen bzw. Maßnahmen geringen Umfangs auch ohne Eigentümerbeschluss zu erteilen (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (Niedenführ), WEG, 8. Aufl. 2007, § 27 Rdn. 20). RiAG Nicole Vandenhouten, Kleinmachnow [email protected] wohnungseigentum 318 Info M 7/07 Jahresabrechnung: Darf der Wohnungseigentümer Einsicht in fremde Einzelabrechnungen verlangen? Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung auf Abrechnung beinhaltet das Recht, fremde Einzelabrechnungen einzusehen. (LS der Verf.) OLG München, Beschl. v. 9.3.2007 – 32 Wx 177/06 –NZM 2007, 691 zum Anspruch auf Kopien der Einzelabrechnungen, vgl. Info M 2007, 319 – in dieser Ausgabe Der Fall: Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Einige Eigentümer verlangen von der Verwalterin Einsicht in sämtliche – auch fremde – Einzelabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2004. Die Entscheidung: Das OLG München gibt dem Antrag der Eigentümer statt. Der Anspruch der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Abrechnung ergebe sich aus § 28 Abs. 3 WEG. § 28 WEG (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Die Abrechnung diene zum einen der Rechnungslegung und damit der Kontrolle der Geschäftsführung durch den Verwalter, zum anderen der Aufteilung der Kosten und Erträge (Verweis auf KK-WEG (Happ), 1. Aufl. 2005, § 28 Rdn. 6). Ein Eigentümer könne die Richtigkeit der Abrechnung nur dann wirksam überprüfen, wenn er Einsicht in Buchungsunterlagen und Belege, insbesondere Rechnungen, Angebote, juristische Stellungnahmen und Gutachten nehmen könne. Die Pflicht der Verwaltung, dem Eigentümer diese Einsicht zu gewähren, ergebe sich aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB und dem Verwaltervertrag. § 675 BGB Entgeltliche Geschäftsbesorgung (1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden […] die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670 […] entsprechende Anwendung. § 666 BGB Auskunfts- und Rechenschaftspflicht Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen. § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. nur die Rechnungslegung des Verwalters. Sie legten im Verhältnis untereinander auch verbindlich fest, welche Einnahmen und Ausgaben nach welchem Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen seien. Erst durch den Genehmigungsbeschluss werde im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht eine konkrete Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer begründet (Verweis auf BGH, 21.4.1988 – V ZB 10/87 – NJW 88, 1910; BGH, 15.6.1989 – V ZB 22/88 – NJW 1989, 3018). Bei Beschlussfassung über die Jahresabrechnung umfasse die Stimmabgabe des einzelnen Wohnungseigentümers auch die Genehmigung der fremden Einzelabrechnung. Deshalb müsse der einzelne Eigentümer auch für diese fremden Abrechnungen eine Kontrollmöglichkeit haben. Das Bundesdatenschutzgesetz stehe dem nicht entgegen. Die Übermittlung der Einzelabrechnungen sei gemäß § 28 BDSG zulässig, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft sei und die Einsichtnahme dem Zweck des Gemeinschaftsverhältnisses diene (Verweis u.a. auf Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 28 Rdn. 92). Praxishinweis 1: § 28 WEG wurde durch die WEG-Novelle nicht geändert. Praxishinweis 2: Das Recht, Einsicht in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung zu nehmen, besteht auch dann noch, wenn die Jahresabrechnung bereits genehmigt ist und dem Verwalter Entlastung erteilt wurde (vgl. BayObLG, 8.4.2004 – 2 Z BR 113/03 – ZMR 2004, 839). Es kommt nicht darauf an, ob die Anfechtungsfrist noch läuft oder ob der Wohnungseigentümer sonst ein besonderes berechtigtes Interesse darlegen kann (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (Niedenführ), WEG, 8. Aufl. 2007, § 28 Rdn. 116). RAin FAin MuW Stefanie Bressel, Bremerhaven Das Gericht verweist auf die rechtliche Tragweite des Beschlusses über die Jahresabrechnung. Nach Ansicht des Gerichts billigten die Eigentümer mit der Beschlussfassung nicht [email protected] wohnungseigentum 319 Info M 7/07 Jahresabrechnung: Kann der Wohnungseigentümer Kopien der fremden Einzelabrechnungen verlangen? Der einzelne Wohnungseigentümer hat in der Regel einen Anspruch auf Fertigung von Kopien aller Einzelabrechnungen gegen Kostenerstattung. Eine Ausnahme besteht bei Rechtsmissbrauch und Schikane. Eine solche Ausnahme ist auch bei mittelgroßen Anlagen (hier: 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten) gegeben. (LS der Verf.) OLG München, Beschl. v. 9.3.2007 – 32 Wx 177/06 –NZM 2007, 691 zur Einsicht in fremde Einzelabrechnungen, vgl. Info M 2007, 318 – in dieser Ausgabe Der Fall: Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Einige Eigentümer fordern den Verwalter auf, ihnen sämtliche Einzelabrechnungen für ein bestimmtes Abrechnungsjahr in Kopie zur Verfügung zu stellen. Pro Kopie wollen sie dafür 0,30 € erstatten. Die Verwalterin weigert sich. Hintergrund: Die Wohnungseigentümer haben gegen die Verwaltung einen Anspruch auf Abrechnung, vgl. § 28 Abs. 3 WEG. § 28 WEG (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Um die Richtigkeit der Abrechnung prüfen zu können, hat jeder Eigentümer ein Recht auf umfassende Einsicht in Aufzeichnungen und Abrechnungsbelege (vgl. OLG München, 9.3.2007 – 32 Wx 177/06 – nebenstehend). Weil die Erstellung von Kopien sehr aufwändig ist, versuchen Verwalter oft, die Eigentümer auf eine reine Einsichtnahme zu verweisen. Die Entscheidung: Das OLG München spricht den Eigentümern ein Recht auf Kopien der Einzelabrechnungen zu. Anspruchsgrundlage sei § 28 Abs. 3 WEG, § 666 BGB i.V.m. § 259 BGB. Ein Anspruch auf Aushändigung der Originale bestehe jedenfalls nicht. Üblicherweise erfolge die Prüfung durch Einsichtnahme der Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters. Jeder Eigentümer habe „im Rahmen der Einsichtnahme“ aber Anspruch auf Anfertigung von Kopien, da es ihm – auch mit Blick auf den geringeren Beweiswert – nicht zugemutet werden könne, handschriftliche Abschriften zu fertigen (Verweis auf BayObLG, 13.6.2000 – 2Z BR 175/99 – NJW-RR 2000, 1466). Das gelte nicht nur für Abrechnungsbelege, sondern auch für die Abrechnungen selbst. Der Anspruch auf Anfertigung von Kopien gegen Kostenerstattung finde seine Grenze im Schikane- und Missbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB (Verweis auf OLG Hamm, 9.2.1998 – 15 W 124/97 – NZM 1998, 724). § 226 BGB Schikaneverbot Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einem anderen Schaden zuzufügen. § 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Das Ersuchen der Wohnungseigentümer müsse sich deshalb auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störung des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und fotokopiert werden können. Im vorliegenden Fall konnte das OLG München keine Anhaltspunkte für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Eigentümer erkennen. Zu berücksichtigen seien die Größe der Wohnanlage mit 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie die Tatsache, dass die Erstellung weiterer Kopien der Einzelabrechnungen weit weniger Mühe mache als das Ablichten von Abrechnungsbelegen. Eine Abwägung dieser Umstände ergebe, dass das Anfertigen von Ablichtungen der Einzelabrechnungen für die Verwalterin keinen unzumutbaren Aufwand bedeute. Die veranschlagten Kosten von 0,30 € pro Kopie hält das Gericht für angemessen. Kommentar: Der amtliche Leitsatz lautet: „Das Verlangen nach […] von Kopien der Einzelabrechnungen ist in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich.“ Die Einschränkung in den Entscheidungsgründen, dass die Forderung nach Kopien (nur?) „im Rahmen der Einsichtsnahme“ berechtigt sei, wird also nicht bekräftigt. Man kann also – vorsichtig – davon ausgehen, dass der Verwalter die Kopien nicht nur neben, sondern auch anstatt der Einsichtnahme schuldet. Gesichert ist das aber nicht. Praxishinweis: Einige Verwaltungen sind dazu übergegangen, alle Belege zu scannen und im Internet in einem gesicherten Bereich für die Eigentümer zur Einsicht (und zum Ausdrucken) bereit zu stellen. Werden dann trotzdem Ablichtungen „von Hand“ gewünscht, berechnen diese Verwaltungen dafür eine Aufwandspauschale von 50,00 €. RAin FAin MuW Stefanie Bressel, Bremerhaven [email protected] wohnungseigentum 320 Info M 7/07 Hausgenossen: Haftet der Wohnungseigentümer, wenn sein Mitbewohner andere Hausbewohner massiv beleidigt? Verhindert ein Wohnungseigentümer nicht, dass eine zu seinem Hausstand gehörende Person den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers laufend massiv beschimpft und beleidigt, haftet er für den eintretenden Schaden (hier: Mietausfallschaden, der dadurch entsteht, dass der belästigte Mieter kündigt). (LS des Verf.) OLG Saarbrücken, Beschl. v. 4.4.2007 – 5 W 2/07 – NZM 2007, 774 Der Fall: Der Lebensgefährte einer Wohnungseigentümerin belästigt, beleidigt und bedroht die Mieterin einer Nachbarwohnung und deren Tochter mehrfach wöchentlich, manchmal täglich. Er beschimpft sie etwa als „Ausländerpack“. Schließlich kündigt die Mieterin das Mietverhältnis. Die Wohnung kann erst nach 7 Monaten neu vermietet werden. Der vermietende Wohnungseigentümer verlangt von der Wohnungseigentümerin, deren Mitbewohner beleidigt hat, den Mietausfallschaden in Höhe von rd. 3.300 €. Der Sachverhalt ist streitig. . Die Entscheidung: In der Sache meint das Gericht, ein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1 und 2 WEG auf Ersatz des Mietausfallschadens sei schlüssig vorgetragen. § 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. § 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt; […] Verletze ein Wohnungseigentümer seine Pflichten aus § 14 WEG, sei er den anderen Wohnungseigentümern zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet. Darüber hinaus hafte er auch für ein schuldhaftes Handeln seines Mieters bzw. Mitbewohners gemäß § 278 BGB. Zwischen den Wohnungseigentümern bestehe ein gesetzliches Schuldverhältnis. Der Wohnungseigentümer bediene sich zur Erfüllung seiner Pflichten aus § 14 WEG gegenüber seinen Miteigentümern der Personen, denen er die Wohnung zu Benutzung überlässt (Verweis u.a. auf OLG Köln, 6.2.2006 – 16 Wx 197/05 – OLGReport 2006, 524). § 278 BGB Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. […] Die Verhaltensweisen des Lebensgefährten der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümerin seien nach Zeit, Ort und Begebenheit ausreichend konkret dargelegt. Es genüge für einen auf die Verletzung der Pflichten aus § 14 Nr. 1 und 2 WEG gestützten Schadensersatzanspruch, dass nach dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu besorgen sei (Verweis u.a. auf Palandt (Bassenge), BGB, 65. Aufl. 2006, WEG § 14 Rdn. 3). Denn § 14 WEG löse eine Unterlassungs- bzw. Schadensersatzpflicht bereits unterhalb der für eine Entziehung des Wohneigentums erforderlich groben Pflichtverletzung gemäß § 18 WEG aus. Psychische Beeinträchtigungen reichten aus, wenn sie als objektbezogene Störung einzustufen seien. Dies sei der Fall bei Beleidigungen und Beschimpfungen, die so lang andauern und so intensiv sind, dass sie zu einer Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbehagens der davon betroffenen Personen führen (Verweis u.a. auf OLG Köln, 6.2.2006 – a.a.O.). Kommentar: Die zutreffenden Ausführungen des OLG Saarbrücken zu § 278 BGB sind für die Entscheidung des Falles nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer verletzt nämlich schuldhaft seine eigenen, ihm durch § 14 Nr. 2 WEG auferlegten Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis, wenn er nicht für die Einhaltung der Pflichten aus § 14 Nr. 1 WEG durch die Personen sorgt, denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlässt. RiAG Dr. Werner Niedenführ, Frankfurt/M. Dr.Niedenfü[email protected] wohnungseigentum 321 Info M 7/07 Werdende Eigentümergemeinschaft: Ist auch der Bauträger als Noch‑Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden? Bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind (neben den Erwerbern, die schon Eigentum erworben haben) nur die werdenden Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden. Der weichende, noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer (= Bauträger) ist demgegenüber nicht zu laden. (LS des Verf.) OLG Hamm, Beschl. v. 10.5.2007 – 15 W 428/06 – ZMR 2007, 712 Hintergrund: Eine werdende (auch „faktische“) Wohnungseigentümergermeinschaft liegt nach h.M. vor, wenn neben dem umwandelnden Eigentümer mindestens ein Käufer durch Auflassungsvormerkung im neu angelegten Wohnungsgrundbuch geschützt ist und seine Wohnung vertragsgemäß in Besitz genommen hat, vgl. OLG Köln, 28.1.1999 – 16 Wx 3/99 – NJW-RR 99, 959; BayObLG, 11.4.1990 – 2 Z 7/90 – NJW 1990, 3216. Der werdende Wohnungseigentümer hat nahezu alle Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers. Er ist insbesondere zu Eigentümerversammlungen zu laden und hat dort Stimmrecht (vgl. OLG Köln, 30.11.2005 – 16 Wx 193/05 – ZMR 2006, 383; OLG Düsseldorf, 13.9.2006 – I-3 Wx 81/06 – ZMR 2007, 126). In Rechtsprechung und Literatur ist aber noch wenig vertieft, ob neben dem werdenden Eigentümer auch der weichende Bauträger noch ein Teilnahme-, Stimmund Anfechtungsrecht hat, vgl. Elzer, ZMR 2007, 714 mit ausführlicher Darstellung des Meinungsstands. • nur noch der werdende, weil das klare Verhältnisse schafft und eine Eine Stimmrechtskonkurrenz vermeidet: BayObLG, 27.2.1981 – 2 Z 23/80 – ZMR 1981,249; Staudinger (Bub) Bearbeitung 2005, § 25 Rdn. 115; • sowohl der weichende als auch der werdende, weil der eingetragene durch Art. 14 GG geschützt ist und weiterhin gem. § 10 WEG Abs. 8 S. 1 WEG haftet. Wer die Haftungskonsequenzen trägt, soll auch über den Haftungsgrund mitentscheiden dürfen, vgl. Elzer, a.a.O. Der Fall: Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage mit 6 Eigentumswohnungen. Alle Wohnungen werden alsbald verkauft, die Wohnungsgrundbücher angelegt und Auflassungsvormerkungen eingetragen. Die Käufer nehmen ihre Wohnungen in Besitz. Sodann erfolgt bei 5 Wohnungen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bei der Wohnung Nr. 6 steht die Eigentumsumschreibung weiter aus, da der Käufer Mängelrechte geltend macht und deshalb den Kaufpreis nicht vollständig zahlt. Der Bauträger verlangt vom Verwalter, zu den Eigentümerversammlungen eingeladen zu werden, solange er noch als Eigentümer dieser Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Die Entscheidung: Ohne Erfolg. Zwar sei es im Grundsatz zutreffend, dass zu einer Eigentümerversammlung alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden sind (Verweis u.a. auf BayObLG, 10.4.2002 – 2Z BR 97/01 – NZM 2002, 616; Bärmann/Pick/Merle (Merle), WEG, 9. Aufl. 2003, § 24 Rdn. 38). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass es sich um eine werdende Eigentümergemeinschaft handle. Da der werdende Eigentümer alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers habe, seien diejenigen Eigentümer zur Versammlung zu laden, die die Gemeinschaft „faktisch in Vollzug gesetzt haben“ (Verweis auf Weitnauer (Lüke), WEG, 9. Aufl. 2005, Anh. § 10 Rdn. 8), nicht aber der noch im Grundbuch stehende Veräußerer. Die Käufer der Wohnung Nr. 6 behalten nach Ansicht des Gerichts ihren Status als werdende Wohnungseigentümer auch dann, wenn die anderen Erwerber als Eigentümer eingetragen sind. Dafür sprächen die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Deshalb müsse die Überlegung zurücktreten, dass der werdende Eigentümer vorübergehend seine Rechtsstellung als (werdender) Wohnungseigentümer verliere. Kommentar: Das OLG Hamm geht davon aus, dass das Stimmrecht nur dem werdenden Eigentümer zusteht. Das erleichtert die praktische Handhabung erheblich. So stellt sich nicht die Frage, welcher von den beiden zu ladenden Parteien das Antrags-, Rede- und Stimmrecht hat, ob das Stimmrecht im Sinne einer Verdopplung beiden nebeneinander zusteht, und was gilt, wenn es entgegengesetzt ausgeübt wird. Praxishinweis: Der Anwalt sollte stets prüfen, ob alle (auch die werdenden) Eigentümer ordnungsgemäß geladen wurden. Denn Beschlüsse einer nicht ordnungsgemäß zusammengesetzten Eigentümerversammlung können erfolgreich angefochten werden. RA u. FAMuW Dr. Harald Freytag, Offenbach [email protected] wohnungseigentum 322 Info M 7/07 Wohngeld: Gilt das Aufrechnungsverbot auch für Schadenersatzansprüche des Eigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG? Auch der gesetzlich geregelte Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (instandhaltungsbedingtes Betreten und Benutzen des Sondereigentums) fällt in aller Regel unter das Verbot der Aufrechnung gegen Gemeinschaftsforderungen. Eine Ausnahme gilt auch dann nicht, wenn die Gemeinschaft eine Sonderumlage für solche Maßnahmen geltend macht, aus denen der Eigentümer seinen Schadensersatzanspruch herleitet. (LS der Verf.) OLG München, Beschl. v. 30.1.2007 – 34 Wx 128/06 – WuM 2007, 213 Hintergrund: Gegenüber dem Anspruch auf Wohngeld darf der Wohnungseigentümer nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich nicht aufrechnen. Eine Ausnahme besteht • für gemeinschaftsbezogene Gegenforderungen aus § 21 Abs. 2 WEG (Notmaßnahmen) oder §§ 680, 683 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag), • für anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen. Dieser Grundsatz entspricht der einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Lehre, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (Niedenführ) WEG, 8. Aufl. 2007, § 28 Rdn. 176 m.w.N.). Nicht gesichert ist, ob ausnahmsweise auch Schadenersatzansprüche aus § 14 Nr. 4 WEG zur Aufrechnung zuzulassen sind. Für diese Lösung haben sich ausgesprochen: LG Frankfurt, 16.11.1987 – 2/9 T 846/87 – ZMR 1989, 271 und Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 28 Rdn.142. § 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: […] 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen. Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft verlangt von einer Wohnungseigentümerin aus bestandskräftigen Beschlüssen Wohngeld und eine anteilige Sonderumlage für Terrassen- und Dachsanierungsmaßnahmen. Die Eigentümerin rechnet u.a. mit folgenden – bestrittenen – Schadenersatzansprüchen auf: Sie habe die Dachterrasse in den Sommermonaten nicht nutzen können, und wegen fehlerhaft eingebauter Fenster sei Feuchtigkeit eingedrungen und habe das Parkett beschädigt. Die Entscheidung: Die Zahlungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist erfolgreich. Das Gericht verweist darauf, dass gegen Wohngeldforderungen grundsätzlich nicht aufgerechnet werden dürfe. Das Aufrechnungsverbot gelte auch gegenüber einem Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage. Das Verbot solle eine ordnungsmäßige Verwaltung gewährleisten. Das setze voraus, dass alle Wohnungseigentümer ihren Zahlungspflichten nachkommen (Verweis u.a. auf Bärmann/Pick/ Merle (Merle), WEG, 9. Aufl. 2003, § 28 Rdn. 148). Die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft dürfe nicht durch eine Auseinandersetzung über Gegenansprüche gefährdet werden. Das grundsätzliche Aufrechnungsverbot gelte weiterhin auch für streitige Schadensersatzansprüche des Eigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG. Andernfalls könnten die Wohnungseigentümergemeinschaften schnell handlungsunfähig werden. Deshalb folgt das Gericht auch nicht der gegenteiligen Ansicht der Gegenmeinung (Verweis auf LG Frankfurt a.a.O; Bärmann/Pick/Merle (Merle) a.a.O.). In der verweigerten Aufrechnungsmöglichkeit liege auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben i.S.v. § 242 BGB. Denn der Miteigentümerin sei es im Interesse einer funktionierenden Gemeinschaft zuzumuten, ihre Forderungen gesondert gerichtlich geltend zu machen. Auch soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr als teilrechtsfähig anerkannt sei, ändere dies an dem generellen Aufrechnungsverbot nichts; denn die Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht vergleichbar mit einer BGB-Gesellschaft oder einer Erbengemeinschaft, bei denen kein generelles Aufrechnungsverbot bestehe. Anders als diese sei die Wohnungseigentümergemeinschaft für ihr Funktionieren auf den regelmäßigen Geldeingang angewiesen. Praxishinweis Schrottimmobilien: Die Erwerber von sog. Schrottimmobilien haben ihre Eigentumswohnung oft nur aufgrund von Prospektangaben erworben. Durch Mietgarantien schien das Engagement sicher. Nach Auslaufen von Mietgarantie oder Insolvenz der Garanten sind viele Eigentümer überschuldet. Sie wehren sich dagegen, Wohngeld zahlen zu müssen, obwohl sie Gegenforderungen gegen die Gemeinschaft haben, die die Instandhaltung so stark vernachlässigt, dass die Wohnungen unvermietbar sind. Sie zögern auch, ihre Gegenforderungen in einem kostenintensiven Verfahren geltend zu machen, solange der Vollstreckungserfolg unsicher ist. Deshalb kommt es trotz des Aufrechnungsverbots zu „flächendeckenden“ Aufrechnungen, die die Verwalter auch hinnehmen. Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Blockade lockert, nachdem Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung deutlich privilegiert sind, vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. RAin FAin MuW Stefanie Bressel, Bremerhaven [email protected] immobilienrecht 323 Info M 7/07 Immobilienkauf: Wann verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht aus Beratungsvertrag? Legt der Verkäufer dem Käufer ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile eines Erwerbs vor, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Beratungsvertrages, wenn der Käufer damit zum Vertragsabschluss bewegt werden soll. Soll der Käufer auch einem Mietpool beitreten, ist der Verkäufer verpflichtet, das damit verbundene Risiko – Leerstand der anderen Mietpoolwohnungen – aufzuzeigen. (LS des Verf.) BGH, U. v. 20.7.2007 – V ZR 227/06 – www.bundesgerichtshof.de Hintergrund: Professionelle Verkäufer von Altbauwohnungen (sog. „Aufteiler“) legen Kaufinteressenten regelmäßig Berechnungsbeispiele vor, um diese von der Werthaltigkeit ihres Angebotes zu überzeugen. Parallel zum Kaufvertrag kann dadurch stillschweigend ein Beratungsvertrag zustande kommen. Der Fall: Die Verkäuferin erwirbt Altwohnbestände, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Im September 1999 erwirbt sie ein Objekt mit 165 Sozialwohnungen. Wenige Monate später stehen 25 Wohnungen dieser Wohnanlage leer. Am 28.1.2000 verkauft sie eine Wohnung an die Käufer. Diese treten gleichzeitig einem Mietpool bei. Den Vertragsschlüssen gehen Beratungsgespräche voraus, in denen ein Beauftragter der Verkäuferin einen Finanzierungsvorschlag macht. In einer sog. „Musterrentabilitätsberechnung“ ermittelt der Vertriebsbeauftragte den monatlichen Eigenaufwand der Käufer. Die den Käufern monatlich zufließenden Mieteinnahmen ermittelt er dabei wie folgt: Höchstmiete infolge Mietpreisbindung Zuführung des 7,10 DM/m2 übersteigenden Mietbetrags zum Mietpool Zuführung zur Instandhaltungsrücklage monatliche Mieteinnahmen 7,90 DM/m2 – 0,80 DM/m2 – 0,60 DM/m2 = 6,50 DM/m2 Seit dem Jahr 2000 kommt es zu Unterdeckungen des Mietpools. Die Käufer müssen Nachzahlungen leisten. Deshalb verlangen sie Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadensersatz. Sie meinen, die Verkäuferin habe den monatlichen Eigenaufwand zu niedrig und die kalkulierten Ausschüttungen des Mietpools zu hoch angegeben. Die Entscheidung: Der BGH gibt den Käufern Recht. Neben dem Kaufvertrag komme ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen einen ausdrücklichen Rat erteilt. Dies gelte insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Verweis u.a. auf BGH, 13.10.2006 – V ZR 66/06 – Info M 2007, 83; BGH, 10.11.2006 – V ZR 73/06). Der Verkäufer verletze seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung der Immobilie gibt (Verweis auf BGH, 15.10.2004 – V ZR 223/03; BGH, 10.11.2006 – a.a.O.). Letzteres sei bei unzutreffenden Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwandes nicht angesprochen und angemessen berücksichtigt wird – etwa durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den monatlichen Belastungen (Verweis auf BGH, 13.10.2006 – a.a.O.; BGH, 10.11.2006 – a.a.O.). Eine in diesem Sinne unzureichende Beratung der Käufer liege hier vor. Angesichts einer maximal zu erzielenden Miete von 7,90 DM/m2, von welcher der 7,10 DM/m2 übersteigende Betrag für den Mietpool sowie weitere 0,60 DM/m2 für die Instandhaltungsrücklage bestimmt sind, sei das Mietausfallwagnis bei der Berechnung des Eigenaufwandes offensichtlich unberücksichtigt geblieben. Kommentar: Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH die Grundsätze seiner bisherigen Rechtsprechung in vollem Umfang und konkretisiert sie in einigen Punkten. So kommt es für die Annahme eines Beratungsfehlers nicht etwa darauf an, ob der Verkäufer im Beratungszeitpunkt eine optimistische Prognose über die künftige Vermietbarkeit haben durfte. Haftungsbegründend ist vielmehr der Umstand, dass der vom Verkäufer errechnete Eigenaufwand nur realistisch ist, wenn sich diese günstigen Ertragsaussichten tatsächlich realisieren. Dem Senat ist für seine Kontinuität und die weitere Klärung von Detailfragen zu danken. Praxishinweis: Das lesenswerte Urteil fasst die wesentlichen Grundlagen der BGH-Rechtsprechung einfach und verständlich zusammen. Wiederholt wird unter anderem der Hinweis, dass die Darlegungs- und Beweislast für Verletzungen des Beratungsvertrages beim Käufer liegt. RA Uwe Bethge, Hannover [email protected] Immobilienrecht 324 Info M 7/07 Erhöhte Terrorgefahr: Kann der Nachbar gegen die Baugenehmigung vorgehen? Die möglichen Gefahren für die Nachbarschaft einer diplomatischen Einrichtung durch terroristische Anschläge (hier: türkisches Konsulat) sind bei Erteilung der Baugenehmigung zu berücksichtigen. Ob der Gefahr von Anschlägen ein entscheidendes Gewicht zukommt, richtet sich nach der tatsächlichen Gefährdungslage. Sie muss über eine „unspezifische Besorgnis“ hinausgehen und so groß sein, dass sie auch durch Nebenbestimmungen betr. Einfriedung u.ä. nicht beherrschbar ist. (LS des Verf.) BVerwG, U. v. 25.1.2007 – BVerwG 4 C 1.06 – www.bundesverwaltungsgericht.de Der Fall: Ein ehemaliges Postgebäudes in Karlsruhe liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Nutzung für Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude festlegt. Der Eigentümer beantragt eine Baugenehmigung: Das Gebäude soll künftig als türkisches Konsulat genutzt werden. Die Eigentümer der angrenzenden Wohnungseigentumsanlage protestieren: Das Vorhaben gefährde wegen der nicht auszuschließenden Gefahr von terroristischen Bomben- und Brandanschlägen die Sicherheit der Anwohner. Die zuständige Behörde genehmigt trotzdem. Die Genehmigung enthält verschiedene Nebenbestimmungen, die der Sicherheit des Konsulatsgrundstücks dienen, u.a. zur Errichtung eines besonders hohen Zauns. Nach erfolglosem Widerspruch erhebt einer der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage. Der VGH weist die Klage ab. Die Terrorgefahr sei dem genehmigten Vorhaben nicht zuzurechnen und daher bauplanungsrechtlich unbeachtlich; ihr müsse polizei- und ordnungsrechtlich begegnet werden. Ferner sei eine besondere Gefährdungslage nicht gegeben. Die Entscheidung: Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Allerdings sei die Argumentation des VGH unzutreffend. Die Terrorgefahr sei durchaus für die Erteilung der Baugenehmigung beachtlich. Denn die beantragte Nutzungsänderung müsse dem drittschützenden Rücksichtnahmegebot in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO entsprechen. § 15 BauNVO Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen (1) […] [Die baulichen oder sonstigen Anlagen] sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Es seien alle Gesichtspunkte von städtebaulicher Erheblichkeit abzuwägen. Zu Unrecht spreche der VGH der Terrorgefahr die städtebauliche Erheblichkeit ab. Auf die „Zurechenbarkeit“ der Terrorgefahr und damit auf eine polizeirechtliche Störerverantwortlichkeit sei nicht abzustellen. Städtebauliche Bedeutung könne nämlich grundsätzlich jeder nur denkbare Gesichtspunkt erhalten, sobald er die Bodennutzung betreffe oder sich auf diese auswirke (Verweis u.a. auf Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger (Söfker), BauGB, § 1 Rdn. 110). Die Behörde müsse schon bei der Planung mögliche Gefahren für die „Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) ermitteln und in die planerische Abwägung einstellen (Verweis u.a. auf BVerwG, 21.3.2002 – BVerwG 4 CN 14.00 – NVwZ 2002, 1509). Richtig sei zwar, dass die Gefahr eines terroristischen Anschlags je nach Situation nicht allein durch bodenordnende Maßnahmen beherrscht werden könne, sondern gegebenenfalls durch Maßnahmen bauordnungsrechtlicher und polizeirechtlicher Art ergänzt werden müsse. Es könne und müsse aber auch mit bodenrechtlichen Mitteln ein Beitrag zur Verringerung solcher Gefahren geleistet werden (z.B. durch Zuweisung zulässiger oder unzulässiger Nutzungen, Regelung zu Abständen und überbaubaren Grundstücksflächen, Verkehrswegen und Grundstückszufahrten). Dennoch erweise sich das Berufungsurteil im Ergebnis als richtig. Denn § 15 Abs. 1 BauNVO sei vorliegend nicht verletzt. Das Maß der gebotenen Rücksichtnahme hänge von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab (Verweis auf BVerwG, 3.3.1992 – BVerwG 4 B 70.91 – NJW 1993, 151). Die beteiligten Interessen seien im Wege einer Gesamtschau gegeneinander abzuwägen. Diese Abwägung ergebe im vorliegenden Fall, dass keine unzumutbare Gefährdung der Konsulatsnachbarn gegeben sei. Zunächst enthalte die Baugenehmigung bereits eine Reihe von Nebenbestimmungen zu Sicherheitsfragen. Entscheidend sei indes die Einschätzung der Gefährdungslage. Der VGH gehe zu Recht – und in Übereinstimmung mit der Einschätzung der zuständigen Sicherheitsbehörden – davon aus, dass die Gefährdung derzeit nicht über eine „unspezifische Besorgnis“ hinausgehe. Wenn sich diese Situation nachteilig ändert, müsse sich die Baugenehmigungsbehörde vergewissern, ob der etwa vergrößerten Gefahr durch zusätzliche Maßnahmen zu begegnen ist. Scheitert eine solche Anpassung aufgrund der örtlichen Verhältnisse, könne dies ein Grund für die Versagung einer Baugenehmigung sein. RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin [email protected] immobilienrecht 325 Info M 7/07 Städtebaulicher Vertrag: Muss die Gemeinde ausschreiben? Ein städtebaulicher Vertrag, der den Investor verpflichtet, ein von der Gemeinde vorgegebenes Nutzungskonzept zu verwirklichen, ist ausschreibungspflichtig, wenn er die maßgebenden Schwellenwerte überschreitet. (LS des Verf.) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 13.6.2007 – VII-Verg 2/07 – www.justiz.nrw.de Der Fall: Der Bund will das Areal des ehemaligen „Fliegerhorst Ahlhorn“ verkaufen. Gemeinsam mit Gemeinde und Landkreis beschließt er ein Nutzungskonzept zu verwirklichen, das eine Stärkung des Wirtschaftstandortes verspricht. Die Kaufinteressenten werden aufgefordert, ihr Konzept vorzustellen, sich zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der Gemeinde zur Umsetzung dieses Konzepts bereit zu erklären und ein Kaufpreisangebot zu machen. Die Entscheidung fällt zugunsten einer gewerblich-fliegerischen Nutzung. Der Bund wählt in enger Abstimmung mit der Gemeinde einen derjenigen Interessenten aus, die ein solches Konzept vorschlagen. Ein Mitbewerber rügt das Verfahren und ruft die Vergabekammer des Bundes an. Diese meint, eine Ausschreibung sei nicht erforderlich. Der Mitbewerber legt sofortige Beschwerde ein. § 99 GWB Öffentliche Aufträge (1) Öffentliche Aufträge sind entgeltliche Verträge zwischen öffentlichen Auftraggebern und Unternehmen, die Liefer-, Bau- oder Dienstleistungen zum Gegenstand haben, und Auslobungsverfahren, die zu Dienstleistungsaufträgen führen sollen. […] (3) Bauaufträge sind Verträge entweder über die Ausführung oder die gleichzeitige Planung und Ausführung eines Bauvorhabens oder eines Bauwerks, das Ergebnis von Tief- oder Hochbauarbeiten ist und eine wirtschaftliche oder technische Funktion erfüllen soll, oder einer Bauleistung durch Dritte gemäß den vom Auftraggeber genannten Erfordernissen. Hintergrund: Öffentliche Aufträge i.S.v. § 99 GWB sind ausschreibungspflichtig, wenn sie bestimmte Schwellenwerte überschreiten. Ob ein öffentlicher Auftrag vorliegt, ist oft fraglich. Speziell zum städtebaulichen Vertrag gab es bisher keine nationale Rechtsprechung. In der Literatur besteht Uneinigkeit. Insbesondere wird die Entgeltlichkeit solcher Verträge bezweifelt. So wird vertreten, dass Entgeltlichkeit nur vorliegt, wenn der Bauträger seine Aufwendungen mit den von ihm geschuldeten Erschließungsbeiträgen verrechnen kann, also beispielsweise beim unechten Erschließungsvertrag (vgl. statt vieler Würfel/Butt, NVwZ 2003, 153, 158). Die Entscheidung: Der Bund wird verpflichtet, den Zuschlag erst dann zu erteilen, nachdem der Verkauf des Militärflughafens zuvor gemäß § 32a Nr. 2 VOB/A europaweit ausgeschrieben worden ist. Die Ausschreibungspflicht ergebe sich aus § 99 Abs. 3 GWB. Der städtebauliche Vertrag sei ein Bauauftrag im Sinne dieser Bestimmung zwar in Gestalt einer „Baukonzession“. Eine richtlinienkonforme Auslegung ergebe, dass auch die in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich genannte Baukonzession als Bauauftrag gelte (Verweis auf zahlreiche GWB- und VOB-A-Kommentare). Dass die Pflicht zum Abschluss des städtebaulichen Vertrags in einem Grundstückskaufvertrag geregelt sei, stehe nicht entgegen. Denn beide Verträge seien vergaberechtlich als Einheit zu sehen. Man müsse zusammenhängende Verträge in einer Zusammenschau bewerten (Verweis auf EuGH, 10.11.2005 – C-29/04 – Rdn. 47). Andernfalls könne die Ausschreibungspflicht durch geschickte Vertragsgestaltung umgangen werden. Ob es sich nach nationalem Recht um einen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vertrag handele, sei unerheblich (Verweis u.a. auf EuGH, 20.10.2005 – C-264/03 – Rdn. 36). Es sei auch nicht erforderlich, dass der Auftraggeber mit dem Vertrag einen eigenen Bedarf befriedigen will. Es genüge vielmehr, wenn er den Auftrag zur Deckung seiner im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben erteile (Verweis auf EuGH, 18.1.2007 – C-220/05). Dies sei hier der Fall, da der städtebauliche Vertrag den Investor auf ein bestimmtes Konzept verpflichtet, das den städtebaulichen Interessen der Gemeinde dient. Der Vertrag sei auch entgeltlich. Es sei nicht erforderlich, dass der Auftragnehmer für die Planungs- und Erschließungsleistungen durch die Gemeinde bezahlt wird. Als Entgelt seien auch die Einnahmen anzusehen, die der Auftragnehmer durch spätere Vermietung oder auch Veräußerung der errichteten Bauwerke erzielen will (Verweis auf EuGH, 18.1.2007 a.a.O.). Kommentar: Jetzt liegt die erste deutsche Entscheidung zur Ausschreibungspflicht städtebaulicher Verträge vor. Das Gericht will offenbar eine größtmögliche Wirksamkeit des europäischen Vergaberechtsregiments verwirklichen. Praxishinweis: Problematisch ist der enorme Aufwand, den ein europaweites Ausschreibungsverfahren verursacht. Für Gemeinden schwindet der Zeit- und Kostenvorteil eines städtebaulichen Vertrages gegenüber dem herkömmlichen Verfahren, in dem die Gemeinde selbst für Beplanung und Erschließung verantwortlich ist. RA Martin Sprengel, Berlin [email protected] Immobilienrecht 326 Info M 7/07 Mängelrechte im Grundstückskaufvertrag: Ist der formelhafte Ausschluss im Individualvertrag wirksam? Der formelhafte Ausschluss von Mängelrechten ist auch im notariellen Individualvertrag grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Notar die Freizeichnung eingehend mit dem Erwerber erörtert und diesen ausführlich über die Rechtsfolgen belehrt hat. Davon kann nur dann abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses vollständig im Klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will. (LS des Verf.) BGH, U. v. 8.3.2007 – VII ZR 130/05 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Kaufgegenstand ist ein Einfamilienhaus. Der Verkäufer hat es vor Vertragsabschluss komplett entkernt und grundlegend saniert (u.a. neue Bodenplatte, neue Zwischendecke zum Obergeschoss und neue Zwischenwände). Im Grundstückskaufvertrag vom September 2000 heißt es: „Der Kaufgegenstand wird verkauft, in dem Zustand, in dem er sich am heutigen Tage befindet. Für die Größe des Grundstücks übernimmt der Verkäufer keine Gewähr. Er haftet auch nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es sei denn, dass er solche dem Käufer arglistig verschwiegen hat.“ Im Beurkundungstermin hält der Notar bei Verlesen dieser Klausel inne und fragt den Käufer, ob er das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe. Dieser bejaht. Aufgrund seiner Ausbildung ist ihm die grundsätzliche Bedeutung eines Haftungsausschlusses bekannt. Er besteht auf Sondervereinbarungen zur Verwendung gesundheitsgefährlicher Materialien und Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber Dritten. In der Folgezeit zeigen sich erhebliche Mängel, die letztlich zum Abriss des Gebäudes führen. Der Käufer verlangt Schadenersatz. Die Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil der Vorinstanz auf und verweist zurück. Er ist der Meinung, dass das Werkvertragsrecht aus der Zeit vor 1.1.2001 anzuwenden sei. Übernehme der Verkäufer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, hafte er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (Verweis u.a. auf BGH, 6.10.2005 – VII ZR 117/04 – Info M 2006, 235; 16.12.2004 – VII ZR 257/03 – Info M 2005, 208). Dies gelte auch dann, wenn die Arbeiten bereits vor Vertragsschluss ausgeführt wurden (Verweis auf BGH, 16.12.2004 a.a.O.). Hier kämen die Arbeiten des ehemaligen Eigentümers ihrem Umfang und ihrer Bedeutung nach einer Neuherstellung gleich. Einschlägig sei daher § 637 BGB a.F. (hinsichtlich Arglist inhaltsgleich mit § 639 BGB n.F.): § 637 BGB a.F. Eine Vereinbarung, durch welche die Verpflichtung des Unternehmers, einen Mangel des Werkes zu vertreten, erlassen oder beschränkt wird, ist nichtig, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschweigt. Es komme nicht darauf an, ob der Veräußerer die Mängel arglistig verschwiegen habe. Denn der vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei nach § 242 BGB unwirksam. Bei der fraglichen Regelung im notariellen Vertrag handle es sich um einen formelhaften Ausschluss der Mängelrechte. Eine solche Regelung sei auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn sie mit dem Erwerber nicht unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert wurde (Verweis u.a. auf BGH, 16.12.2004 – VII ZR 257/03). Hier habe keine ausführliche Belehrung durch den Notar stattgefunden. Durch die Nachfrage des Notars, ob der Erwerber das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe, sei dieser nicht auf die besondere Problematik der Freizeichnungsklauseln aufmerksam gemacht worden. Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung des Käufers habe der Notar auch nicht ausnahmsweise absehen dürfen. Eine solche Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn sich der Notar davon überzeugt hätte, dass sich der Erwerber über die Tragweite seiner Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren ist und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft will (Verweis auf BGH, 27.10.1994 – IX ZR 12/94 – NJW 1995, 330, 331). Diese Voraussetzungen lägen hier jedoch nicht vor. Das allgemeine Verständnis für einen Haftungsausschluss und der Wunsch nach bestimmten Sondervereinbarungen betreffend Material und Abtretung von Gewährleistungsansprüchen reichten nicht aus. Kommentar: Diese Entscheidung zwingt den Notar zu weitreichenden Belehrungen über die Rechtsfolgen der üblichen Mängelausschlussklauseln. RA Dr. Dirk Meyer-Harport, Berlin [email protected] rechtsanwälte 327 Info M 7/07 Privatinsolvenz des Mieters: Führt das Verschweigen der Mietkaution zur Versagung der Restschuldbefreiung? Verschweigt der insolvente Mieter in der seinem Insolvenzantrag beizufügenden Vermögensübersicht eine geleistete Mietkaution, ist ihm die Restschuldbefreiung zu versagen. (LS des Verf.) BGH, Beschl. v. 12.7.2007 – IX ZB 129/04 – www.bundesgerichtshof.de Hintergrund: Eine natürliche Person kann durch ein Insolvenzverfahren nach sechs Jahren die Befreiung von ihren Verbindlichkeiten erlangen (sog. Restschuldbefreiung, vgl. §§ 286 ff. InsO). Allein aus diesem Grund stellen Verbraucher und Selbständige einen Insolvenzantrag. Mit dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens müssen sie gemäß § 305 Abs. 1 Nr. 3 InsO ein Vermögensverzeichnis beim Insolvenzgericht abgeben und dessen Richtigkeit versichern. § 305 InsO Eröffnungsantrag des Schuldners (1) Mit dem schriftlich einzureichenden Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 311) oder unverzüglich nach diesem Antrag hat der Schuldner vorzulegen: […] 3. ein Verzeichnis des vorhandenen Vermögens und des Einkommens (Vermögensverzeichnis), eine Zusammenfassung des wesentlichen Inhalts dieses Verzeichnisses (Vermögensübersicht), ein Verzeichnis der Gläubiger und ein Verzeichnis der gegen ihn gerichteten Forderungen; den Verzeichnissen und der Vermögensübersicht ist die Erklärung beizufügen, dass die enthaltenen Angaben richtig und vollständig sind; […]. In dem amtlichen Vordruck für das Vermögensverzeichnis werden potentielle Vermögenswerte, wie Sparguthaben etc., abgefragt. Macht der Schuldner unvollständige oder unrichtige Angaben über seine Vermögensverhältnisse, ist ihm gemäß § 290 Abs. 1 Nr. 6 InsO auf Antrag eines Gläubigers die Restschuldbefreiung zu versagen. § 290 InsO Versagung der Restschuldbefreiung (1) In dem Beschluss ist die Restschuldbefreiung zu versagen, wenn dies im Schlußtermin von einem Insolvenzgläubiger beantragt worden ist und wenn [...] 6. der Schuldner in den nach § 305 Abs. 1 Nr. 3 vorzulegenden Verzeichnissen seines Vermögens und seines Einkommens, seiner Gläubiger und der gegen ihn gerichteten Forderungen vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat. [...] Der Fall: Die Mieterin stellt Insolvenzantrag und beantragt zugleich Erteilung der Restschuldbefreiung. Sie hat zu diesem Zeitpunkt ein Sparguthaben, das ihrem Vermieter als Mietkaution verpfändet ist. Im Vermögensverzeichnis verschweigt sie diese Mietkaution. Ein Gläubiger beantragt Versagung der Restschuldbefreiung. Erst im Rahmen der Anhörung zu diesem Versagungsantrag macht die Mieterin Angaben hinsichtlich des Sparguthabens. Das Insolvenzgericht gibt dem Versagungsantrag statt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig und hätte daher nicht zur Befriedigung der Insolvenzgläubiger zur Masse gezogen werden können. macht. Die Restschuldbefreiung sei ihr daher zu versagen. Es komme nicht darauf an, ob das Verschweigen die Befriedigung der Insolvenzgläubiger beeinträchtigt habe (Verweis auf BGH, 23.7.2004 – IX ZB 174/03). Auch ihre späteren Angaben im Rahmen der Anhörung zum Versagungsantrag stünden nicht entgegen (Verweis auf BGH, 17.3.2005 – IX ZB 260/03). Kommentar: Der BGH bestätigt seine bisherige strikte Rechtsprechung zur Versagung der Restschuldbefreiung bei unvollständigen oder unrichtigen Angaben im Vermögensverzeichnis. Bereits mit Urteil vom 23.7.2004 (a.a.O.) hatte der Senat entschieden, dass die Restschuldbefreiung unabhängig davon versagt werden kann, ob die Befriedigung der Gläubiger beeinträchtigt würde. Angaben, nach denen ausdrücklich gefragt werde, dürften nicht sanktionslos zurückgehalten werden. Auch spätere Ergänzungen hinsichtlich des ursprünglich nicht angegebenen Vermögenswerts helfen dem Insolvenzschuldner nicht weiter. Die Angaben müssen bereits im Eröffnungsverfahren gemacht werden. Das Vermögensverzeichnis dient der Entlastung des Insolvenzgerichts und der Information der Gläubiger. Deshalb steht es nicht im Ermessen des Schuldners, welche Vermögensgegenstände er angibt und welche nicht. (vgl. BGH, 17.3.2005 – a.a.O.). Nur bei ganz unwesentlichen Verstößen kann die Restschuldbefreiung trotz fehlender oder unvollständiger Angaben erteilt werden (vgl. OLG Celle, 4.2.2002 – 5 T 681/01 – ZVI 2002, 29 betr. Einkünfte unterhalb der Pfändungsfreigrenzen). Praxishinweis: Dem Schuldner und seinem Anwalt ist zu raten, im Rahmen der privaten Vermögensinsolvenz wirklich sämtliche Vermögenswerte anzugeben. Besonders wichtig ist die Angabe derjenigen Vermögenswerte, die im amtlichen Vordruck abgefragt werden. Es ist dem Schuldner zwar möglich, nach Versagung der Restschuldbefreiung gem. § 290 Abs. 1 Nr. 6 InsO einen erneuten Insolvenzantrag verbunden mit einem Restschuldbefreiungsantrag zu stellen. Die Restschuldbefreiung wird hierdurch jedoch deutlich später erreicht, da die sechs Jahre bis zur Erlangung der Restschuldbefreiung ab Eröffnung des neuen Insolvenzverfahrens erneut zu laufen beginnen. RA Andreas von Gleichenstein, München Die Entscheidung: Der BGH erteilt der Mieterin eine Absage. Diese habe im Vermögensverzeichnis durch das Verschweigen der Mietkaution grob fahrlässig unvollständige Angaben ge- [email protected] verfahrensrecht 328 Info M 7/07 Urkundenprozess: Kann der Vermieter Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten im Urkundenprozess geltend machen? Der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn • der Vermieter den Mietvertrag vorlegt, der den Mieter verpflichtet, Betriebskosten zu tragen und entsprechende Vorschüsse zu leisten; • die Erteilung der Betriebskostenabrechnung und deren Zugang unstreitig sind. Einer Vorlage der Betriebskostenabrechnung selbst oder weiterer Urkunden bedarf es dann nicht. (LS des Verf.) AG Berlin-Mitte, U. v. 9.5.2006 – 9 C 77/05 – ZMR 2007, 42 Der Fall: Vermietet ist eine Wohnung in Berlin-Mitte. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Mieter Betriebskosten nach § 27 II. BV zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu leisten haben. Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten für die Jahre 2002 und 2004 ab. Es ergeben sich Nachzahlungsforderungen gegen die Mieter in Höhe von 144,73 € und 352,08 €. Da die Mieter nicht zahlen, erhebt der Vermieter Klage im Urkundenprozess. Als Urkunde legt er nur den Mietvertrag vor. Die Mieter bestreiten nicht, dass ihnen die Betriebskostenabrechnungen zugegangen sind, und erheben auch keine inhaltliche Einwendungen. Hintergrund: Der Urkundenprozess kann für den Kläger ein sehr effizientes prozessuales Instrument sein, seinen Klageanspruch schnell durchzusetzen. Als Beweismittel sind nur Urkunden und – auf Antrag – Parteivernehmung zulässig. § 592 ZPO Zulässigkeit Ein Anspruch, welcher die Zahlung einer bestimmten Geldsumme oder die Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum Gegenstrand hat, kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. […] § 597 ZPO Klageabweisung (2) Ist der Urkundenprozess unstatthaft, ist insbesondere ein dem Kläger obliegender Beweis mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln angetreten oder mit solchen Beweismitteln nicht vollständig geführt, so wird die Klage als in der gewählten Prozessart unstatthaft abgewiesen, selbst wenn in dem Termin zur mündlichen Verhandlung der Beklagte nicht erschienen ist oder der Klage nur auf Grund von Einwendungen widersprochen hat, die rechtlich unbegründet oder im Urkundenprozess unstatthaft sind. Ob alle anspruchsbegründenden Tatsachen mittels Urkunden nachgewiesen werden müssen, ist umstritten. Nach Auffassung des BGH und herrschenden Meinung ist der Urkundenprozess entgegen dem Wortlaut des § 592 ZPO auch dann statthaft, wenn nicht alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden nachgewiesen sind (vgl. BGH, 24.4.1974 – VIII ZR 211/72 – NJW 1974, 1199; Zöller (Greger), ZPO, 27. Aufl. 2007, § 592 Rdn. 11). Dies ergebe sich aus § 597 Abs. 2 ZPO. Dort sei von dem „dem Kläger obliegendem Beweis“ die Rede. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen seien nicht beweisbedürftig und müssten daher auch nicht durch Urkunden nachgewiesen werden. Dies bedeute aber nicht, dass ein Urkundenprozess gänzlich ohne Urkunden geführt werden könne. Vielmehr dürften nur „Lücken, die bei dem geführten Urkundenbeweis vorhanden sind, dadurch ausgefüllt [werden], dass auch in dieser Prozessart unstreitige, zugestandene und offenkundige Tatsachen als nicht beweisbedürftig geregelt werden“ (vgl. BGH, 24.4.1974 – a.a.O.). Die Mindermeinung (vgl. Stürner, NJW 1972, 1257; Bull, NJW 1974, 1513) beruft sich auf den Wortlaut des § 592 ZPO und den Willen des Gesetzgebers. Danach sei ein Urkundenprozess nur statthaft, wenn alle anspruchsbegründenden Tatsachen – auch die unstreitigen, zugestandenen oder offenkundigen – durch Urkunden nachgewiesen werden. Die Entscheidung: Das AG Berlin-Mitte schließt sich der herrschenden Meinung an. Der Urkundenprozess wegen der Betriebskostennachforderungen sei statthaft. Zwar seien weder die Erteilung der Betriebskostenabrechnung noch deren Zugang durch Urkunden bewiesen. Diese Tatsachen seien aber unstreitig. Sie könnten der Entscheidung zugrunde gelegt werden, da die erforderlichen Anknüpfungstatsachen durch Urkunden belegt seien (Verweis auf BGH, 24.4.1974 – a.a.O; Zöller (Greger) a.a.O. und § 595 Rdn.10). Denn aus dem vorgelegten Mietvertrag ergebe sich die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Betriebskosten und zur Zahlung monatlicher Vorschüsse. Die Abrechnungspflicht des Vermieter folge aus §§ 556 Abs. 3, 549 Abs. 1 BGB und müsse deshalb nicht durch Urkunden bewiesen werden. RA Dr. Joachim Wichert, Frankfurt/M. [email protected] verfahrensrecht 329 Info M 7/07 Anwaltliche Selbstvertretung: Dürfen die Mitglieder einer Anwalts-GbR jeweils Einzelmandate abrechnen, wenn sie einzeln verklagt werden? Wenn nicht die mietende Anwalts-GbR, sondern deren Mitglieder als Gesamtschuldner verklagt werden (hier: auf Zahlung rückständiger Mieten), so dürfen sich die in Anspruch genommenen Rechtsanwälte jeweils selbst vertreten. Sind die Interessen der verklagten Anwälte jedoch vollständig gleichgerichtet, ist ihr Kostenerstattungsanspruch insgesamt auf denjenigen Betrag beschränkt, der sich ergeben würde, wenn sie einen gemeinsamen Prozessbevollmächtigten beauftragt hätten. (LS der Verf.) BGH, Beschl. v. 2.5.2007 – XII ZB 156/06, XII ZB 157/06, XII ZB 158/06 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Drei als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossene Rechtsanwälte mieten Büroräume. Bald kommt es zum Streit mit dem Vermieter. Der Vermieter klagt auf Zahlung rückständiger Mieten gegen die drei Rechtsanwälte persönlich. Diese vertreten sich jeweils selbst und erwidern mit nahezu wortlautgleichen Schriftsätzen auf die Klage. Der Rechtsstreit endet mit einem Vergleich. Im Kostenfestsetzungsverfahren beantragen die Rechtsanwälte die Festsetzung ihrer Kosten. Dabei gehen sie von drei Einzelmandaten aus. Die sofortige Beschwerde des Vermieters hat Erfolg. Das Beschwerdegericht meint, die drei Rechtsanwälte seien nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet gewesen, entweder einen gemeinsamen Prozessbevollmächtigten zu beauftragen oder sich im Rahmen der Kostenerstattung so behandeln zu lassen, als sei dies geschehen. Die Rechtsanwälte erheben jeweils Rechtsbeschwerde. Die Entscheidung: Der BGH weist die Rechtsbeschwerden zurück. Ein Kostenerstattungsanspruch für drei Einzelmandate stehe den Rechtsanwälten nicht zu. Zwar habe ein Rechtsanwalt gemäß § 78 Abs. 6 ZPO das Recht, sich selbst vor Gericht zu vertreten. Der Umfang der im Kostenfestsetzungsverfahren zu erstattenden Kosten richte sich jedoch nach den §§ 91, 103 ZPO. § 78 ZPO Anwaltsprozess (6) Ein Rechtsanwalt […] kann sich selbst vertreten. § 91 ZPO Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht (1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. [...] (2) [...] In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstatten verlangen könnte. [...] Aus dem Recht zur anwaltlichen Selbstvertretung folge nicht zwingend ein entsprechender Kostenerstattungsanspruch (Verweis auf MüKoZPO (Belz), 2. Aufl. 2000, § 91 Rdn. 64). Insbesondere sei § 91 Abs. 2 S. 3 ZPO nicht lex specialis zu § 91 Abs. 1 ZPO. Im Gegenteil habe der Gesetzgeber eine Kostenerstattung von vornherein nur insoweit vorgesehen, als es sich um notwendige Kosten handele. Jede Prozesspartei sei verpflichtet, die Kosten ihrer Prozessführung, die sie im Falle ihres Sieges vom Gegner erstattet verlangen will, so niedrig zu halten, wie sich dies mit der Wahrung ihrer berechtigten Belange vereinbaren lasse (Verweis u.a. auf BGH, 15.3.2007 – V ZB 77/06). Diese Verpflichtung folge aus dem Prozessrechtsverhältnis (Verweis auf BGH, 3.6.2003 – VIII ZB 19/03; BVerfG, 30.1.1990 – 2 BvR 1085/89 – NJW 1990, 3072, 3073) und beherrsche als Ausfluss von Treu und Glauben das gesamte Kostenrecht. Auch überzeuge das Argument nicht, der Vermieter habe die Erstattungssituation selbst dadurch herbeigeführt, dass er die Rechtsanwälte persönlich und nicht die Sozietät verklagt hat. Zum einen bestehe trotz Rechts- und Parteifähigkeit der GbR (BGH, 29.1.2001 – II ZR 331/00) keine Pflicht, diese und nicht die einzelnen Gesellschafter zu verklagen. Zum anderen könne dem Vermieter eine Klage gegen die einzelnen Rechtsanwälte nicht verwehrt werden, weil er aus einem allein gegen die GbR erstrittenen Titel nicht in das Privatvermögen der Gesellschafter vollstrecken könnte (Verweis auf Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl. 2005, § 736 Rdn. 4). Es seien auch keine Umstände ersichtlich, die zu einem Interessenkonflikt zwischen den drei Anwälten führen könnten. Das Gegenteil sei richtig: Es bestehe Interessengleichheit. Das belege die wortgleiche Rechtsverteidigung aller drei Rechtsanwälte in den Vorinstanzen sowie der Umstand, dass sie sich vor dem BGH von einem gemeinsamen Prozessbevollmächtigten vertreten ließen. RAin Sandra Walburg, Berlin [email protected] verfahrensrecht 330 Info M 7/07 Berufung: Wann darf das Berufungsgericht durch einstimmigen Beschluss zurückweisen? Das Berufungsgericht darf die Berufung nicht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückweisen, wenn die (vorgesehene) Beschlussbegründung „von einem tragenden Rechtssatz eines höherrangigen Gerichts abweicht“. (LS der Verf.) BVerfG, Beschl. v. 29.5.2007 – 1 BvR 624/03 – www.bundesverfassungsgericht.de zur Darlegungslast des Mieters bei Minderung vgl. Info M 2007, 331 – in dieser Ausgabe Hintergrund: Ein Herzstück der ZPO-Reform von 2001 ist die Möglichkeit des Berufungsgerichts, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen, unanfechtbaren Beschluss zurückweisen zu können: § 522 ZPO Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss (2) Das Berufungsgericht weist die Berufung durch einstimmigen Beschluss unverzüglich zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass 1. die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, 2. die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und 3. die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert. Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. [...] (3) Der Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 ist unanfechtbar. Der Fall: Der Mieter einer Lagerhalle mindert die Miete wegen diverser Mängel um 50 %. Der Vermieter klagt die offenen Mieten ein. Das LG Berlin gibt der Zahlungsklage überwiegend statt. Der Mieter legt Berufung ein. Das KG weist darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuverweisen. Zwar trete die Minderung kraft Gesetzes ein. Doch müsse der Mieter „ausreichend“ Tatsachen vortragen, aus denen sich der „Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung“ ergebe. Anschließend entscheidet das Gericht, wie angekündigt. Der Mieter erhebt Verfassungsbeschwerde. Die Entscheidung: Das BVerfG hebt den Beschluss des KG auf. Er verstoße gegen den verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz, der aus Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip aus Art. 20 Abs. 3 GG folge: Die Gerichte dürften den Beteiligten den Zugang zu den in den Verfahrensordnungen eingeräumten Instanzen nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschweren (Verweis u.a. auf BVerfG, 11.2.1987 – 1 BvR 475/85 – NJW 1987, 2067; BVerfG, 26.4.2005 – 1 BvR 1924/04 – NJW 2005, 1931). „Durch die Entscheidung für das Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO beeinflusst das Berufungsgericht die Anfechtbarkeit seiner Entscheidung mit Rechtsmitteln. Denn bei dieser Verfahrensweise ist die Berufungsentscheidung […] unanfechtbar, während sie bei einer Entscheidung im Urteils- verfahren grundsätzlich durch Revision oder Nichtzulassungsbeschwerde angefochten werden kann“ (Verweis auf BVerfG, 26.4.2005 – a.a.O.). Das Berufungsgericht verletze daher den Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz, wenn es das Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO willkürlich wähle. So sei es hier. Das Beschlussverfahren sei gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen, wenn die Einheitlichkeit der Rechtsprechung gefährdet ist. Ein entsprechendes Ziel verfolge auch die Revisionszulassung, vgl. § 543 Abs. 2 ZPO. Eine unanfechtbare Verwerfung durch Beschluss müsse daher unterbleiben, „wenn ein Rechtssatz der beabsichtigten Berufungsentscheidung von einem tragenden Rechtssatz eines höherrangigen Gerichts abweicht“ (Verweis u.a. auf Wieczorek/ Schütze (Gerken), ZPO, 3. Aufl. 2004, Rdn.71 m.w.N.). Tatsächlich weiche die Begründung des Beschlusses von der gefestigten BGH-Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast bei der Minderung im Mietrecht ab (Verweis u.a. auf BGH, 27.2.1991 – XII ZR 47/90 – NJW-RR 1991, 779; BGH, 30.6.2004 – XII ZR 251/02 – Info M 2005, 86). Hiernach müsse der Mieter lediglich konkrete Sachmängel darlegen, nicht aber das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Wegen „Missachtung der Divergenz“ seien die Voraussetzungen zur Anwendung des Beschlussverfahrens „klar“ verfehlt. Kommentar: Wenn die gefürchtete Ankündigung des „522ers“ eintrifft, sollte die Begründung u.a. darauf hin geprüft werden, ob sich eine Divergenz zur BGH- bzw. OLG-Rechtsprechung belegen lässt. Bleibt der Protest ohne Erfolg, ist neben der Verfassungsbeschwerde auch an die Anrufung des Landverfassungsgerichts zu denken. Dort ist die Frist gelegentlich länger (vgl. etwa § 51 Abs. 1 Satz 1 Berliner VerfGHG: 2 Monate). RAin Sandra Walburg, Berlin [email protected] verfahrensrecht 331 Info M 7/07 Darlegungslast bei Minderung: Muss der Mieter auch die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelnen darlegen? Wenn sich der Mieter auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Mietminderung herleitet, muss er nur den Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, nicht aber das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. (LS der Verf.) BVerfG, Beschl. v. 29.5.2007 – 1 BvR 624/03 – www.bundesverfassungsgericht.de zur Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO – vgl. Info M 2007, 330 – in dieser Ausgabe Der Fall: Der Mieter einer Lagerhalle mindert die Miete um 50 %. Der Vermieter sei seiner im Mietvertrag verankerten Pflicht zur Angleichung des Fußbodens und zum Einbau eines Rolltors nicht nachgekommen. Zudem habe der Vermieter im Zuge von Bauarbeiten auf dem Gelände die Rampe zu der gemieteten Lagerhalle beschädigt. § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Der Vermieter will die Minderung nicht hinnehmen und erhebt Zahlungsklage, die vor dem LG Berlin überwiegend Erfolg hat. Der Mieter legt Berufung ein. Das Kammergericht weist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hin, dass es die Berufung durch Beschluss zurückweisen will. Zwar trete die Minderung kraft Gesetzes ein. Jedoch müsse der Mieter ausreichend Tatsachen vortragen, aus denen sich der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ergebe. Hier fehle es an einem Vortrag dazu, wann und weshalb im Einzelnen durch die behaupteten Mängel eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vorgelegen habe. Das Kammergericht gibt dem Mieter Gelegenheit zur Stellungnahme und weist die Berufung anschließend durch Beschluss zurück. Der Mieter erhebt Verfassungsbeschwerde. Die Entscheidung: Das BVerfG hebt den Beschluss des Kammergerichts wegen Verstoßes gegen das Gebot effektiven Rechtsschutzes auf. Das Kammergericht habe die Berufung nicht durch Beschluss zurückweisen dürfen, da seine Beschlussbegründung von der gefestigten Rechtsprechung des BGH zur Darlegungs- und Beweislast bei der Minderung im Mietrecht abweiche. Hiernach habe der Mieter, der sich auf Minderung beruft, nur konkrete Sachmängel darzulegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung falle hingegen nicht in seine Darlegungslast. „Denn die Mietminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, so ist, gegebenenfalls unter Heranziehung eines Sachverständigen, der Umfang einer Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären. Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist.“ (Verweis auf BGH, 27.2.1991 – XII ZR 47/90 – NJW-RR 1991, 779; 30.6.2004 – XII ZR 251/02 – Info M 2005, 86). Soweit das KG einen „ausreichenden“ Vortrag zum „Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung“ verlange, weise es also in Divergenz zur höherrangigen Rechtsprechung die Darlegungslast für den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung dem Mieter zu. Praxishinweis Darlegungslast: Wer nicht den Gang zum Bundesverfassungsgericht antreten möchte, ist gut beraten, im Minderungsrechtsstreit nicht nur die einzelnen Mängel, sondern auch deren Ursachen und Folgen so konkret wie möglich darzulegen. Denn trotz der eindeutigen höchstrichterlichen Rechtsprechung neigen die Instanzgerichte dazu, die bloße Schilderung von Mängeln als unsubstantiiert zu behandeln. Praxishinweis Minderungsausschluss: Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume sollte der Mietanwalt stets zunächst prüfen, ob die Minderung nicht im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Ein formularvertraglicher Ausschluss verstößt – anders als im Wohnraummietrecht – nicht gegen §§ 307 ff. BGB (vgl. BGH, 20.6.1984 – VIII ZR 337/82 – NJW 1984, 2404; 27.1.1993 – XII ZR 141/91 – NJW-RR 1993, 519) und führt dazu, dass der Mieter vorläufig zur vollen Mietzahlung verpflichtet bleibt und das zu viel Geleistete nach § 812 BGB zurückfordern kann. RAin Sandra Walburg, Berlin [email protected] verfahrensrecht 332 Info M 7/07 Zwangsversteigerung: Ist die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Grundstücke zulässig? Die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Grundstücke in einem Termin ist im Regelfall auch dann zulässig, wenn die Voraussetzungen für eine Verbindung der Verfahren nach § 18 ZVG nicht vorliegen. (LS des Verf.) BGH, Beschl. v. 22.3.2007 – V ZB 138/06, V ZB 139/06 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Für ein Grundstück sind zwei Sondereigentumseinheiten gebildet. Das Teileigentum gehört dem Schuldner A, das Wohneigentum dem Schuldner B (gleichzeitig Ehegatte des Schuldners A). Beide Schuldner haben für die gleiche Gläubigerbank eine Grundschuld bestellt. Die Gläubigerbank betreibt die Zwangsvollstreckung. Das Amtsgericht ordnet die Zwangsversteigerung an. Es bestimmt einen gemeinsamen Versteigerungstermin. Es findet sich nur ein Bieter, der für beide Grundstücke ein Gebot abgibt und den Zuschlag erhält. Die Schuldner halten das Verfahren für unzulässig und erheben Zuschlags-, und später Rechtsbeschwerde. Hintergrund: Die Zulässigkeit einer zeitgleichen Durchführung mehrerer Zwangsversteigerungen, die nicht nach § 18 ZVG zu einem Verfahren verbunden sind, ist umstritten: • zulässig, sofern zweckmäßig: OLG Düsseldorf, 12.4.1989 – 3 W 63/89 – NJW-RR 1989, 1023; Bischoff, Rpfleger 1988, 374; • zulässig bei örtlich und wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken: Böttcher, ZVG, 4. Aufl. 2005, § 66 Rdn. 11; Hagemann, Rpfleger 1984, 256; Büchmann, ZIP 1988, 825; • unzulässig: OLG Oldenburg, 22.3.1988 – 2 W 110/87 – NJWRR 1988, 1468; OLG Köln, 8.1.1987 – 2 W 279/86 – NJW-RR 1987, 636; Stöber, ZVG, 18. Aufl. 2006, § 66 Rdn. 10. § 18 ZVG Die Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke kann in demselben Verfahren erfolgen, wenn sie entweder wegen einer Forderung gegen denselben Schuldner oder wegen eines an jedem der Grundstücke bestehenden Rechts oder wegen einer Forderung, für welche die Eigentümer gesamtschuldnerisch haften, betrieben wird. Die Entscheidung: Der BGH weist die Beschwerden zurück. Die Auffassung, wonach die zeitgleiche Versteigerung nur bei verbundenen Verfahren nach § 18 ZVG zulässig sein soll, sei abzulehnen. Zwar knüpften die einschlägigen Vorschriften über Bestimmung und Ablauf des Versteigerungstermins an den Grundsatz an, dass nur ein Grundstück Gegenstand der Versteigerung ist. Diese Vorschriften seien indes auch dann zu beachten, wenn zeitgleich mehrere Versteigerungen stattfinden. – a.a.O.). Die Vorschriften zur Verfahrensverbindung beträfen nicht die Terminierung (Verweis auf Büchmann, ZIP 1988, 825). So stehe auch im Erkenntnisverfahren die Vorschrift über die Prozessverbindung (§ 147 ZPO) einer zeitgleichen Verhandlung nicht entgegen (Verweis auf BGH, 30.10.1956 – I ZR 82/55 – NJW 1957, 183). Die gleichzeitige Versteigerung widerspreche „jedenfalls im Regelfall“ auch nicht den Anforderungen an eine faire Verfahrensgestaltung. Das Vollstreckungsgericht müsse zwar unverhältnismäßige Eingriffe in das Grundeigentum des Schuldners vermeiden (Verweis auf BGH, 5.10.2006 – V ZB 2/06 – Info M 2006,207 betr. Verwaltervergütung). Ein solcher Eingriff sei jedoch nicht zu besorgen. Bei nicht verbundenen, gleichzeitigen Verfahren sei mindestens bei örtlich und wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken ein höheres Versteigerungsergebnis zu erwarten, weil auch solche Bieter anwesend sind, die sonst der Versteigerung fern geblieben wären (Verweis auf Bischoff, Rpfleger 1988, 374). Das Verfahren vermeide also unverhältnismäßige Eingriffe durch zu geringe Versteigerungserlöse (Verweis u.a. auf Hagemann, Rpfleger 1984, 256). Es könne offen bleiben, ob eine gleichzeitige Versteigerung generell oder nur bei örtlich und wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken zulässig ist; denn vorliegend handele es sich jedenfalls um zusammenhängende Grundstücke. Kommentar: Die Entscheidung provoziert strenge Fragen: Wenn nur für eines der beiden Grundstücke diverse Gebote abgegeben und protokolliert werden, ist dann die MindestBietzeit für das andere Grundstück eingehalten? Muss das andere Verfahren unterbrochen werden? Und selbst wenn die Bietzeit eingehalten ist, fehlt es dann nicht an der Sorgfalt und Konzentration, die jedes der beiden Objekte verdient? Die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Gerichtsverhandlung sind einfach: Kein Gericht darf zwei Fälle gleichzeitig verhandeln, ebenso Keller, ZfIR 2007, 729 in der Anmerkung zu dem besprochenen Urteil. RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin Ein Verbot zeitgleicher Versteigerungen lasse sich auch nicht mit einem Umkehrschluss aus § 18 ZVG begründen (Verweis auf a.A. OLG Köln, 8.1.1987 – a.a.O.; OLG Oldenburg, 22.3.1988 [email protected] verfahrensrecht 333 Info M 7/07 Zwangsversteigerung: Wie wirkt es sich aus, wenn das gepfändete Grundstück nach der Beschlagnahme veräußert wird? Wenn im Grundbuch eingetragen ist • vorrangig eine Zwangshypothek • nachrangig eine Auflassungsvormerkung bleibt eine nach der Beschlagnahme erfolgende Eigentumsumschreibung auf den Vormerkungsberechtigten auch dann ohne Einfluss auf das Zwangsversteigerungsverfahren, wenn die Beschlagnahme erst nach Eintragung der Vormerkung erfolgt. Das Verfahren wird gegen den neuen Eigentümer fortgesetzt, ohne dass ein neuer Titel erforderlich wäre. (LS des Verf.) BGH, Beschl. v. 25.1.2007 – V ZB 125/05 – www.bundesgerichtshof.de Hintergrund: Gem. § 23, 26 ZVG bleibt die Veräußerung auch dann ohne Einfluss auf die Vollstreckung aus dem vorrangigen Recht, wenn die Beschlagnahme erst nach Eintragung der Vormerkung erfolgt: § 23 ZVG (1) Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots. [...] § 26 ZVG Ist die Zwangsversteigerung wegen des Anspruchs aus einem eingetragenen Recht angeordnet, so hat eine nach der Beschlagnahme bewirkte Veräußerung des Grundstücks auf den Fortgang des Verfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluß. Umstritten ist, ob das Vollstreckungsverfahren ohne Weiteres gegen den Eigentumserwerber fortzusetzen ist, oder der Gläubiger einen neuen Titel gegen den Erwerber benötigt: • Fortsetzung ohne Titel: Stöber, ZVG, 18. Aufl. 2002, § 28 Anm. 4.8; Eickmann, Zwangsvollstreckungsrecht, 2. Aufl. 2004, 103; Hock/Mayer, Immobiliarvollstreckung, 2. Aufl. 2005, Rdn.143; Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., Rdn. 8 vor § 95. • Titel erforderlich: Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl. 2004, 216; Hintzen, Handbuch der Immobiliarvollstreckung, 3. Aufl. 2006, C Rdn. 141; Böttcher, ZVG, 4. Aufl. 2005, § 28 Anm. 7. Der Fall: Die Gläubigerin lässt Mitte 2004 zwei Zwangssicherungshypotheken eintragen. Der Schuldner veräußert am 10.12.2004 sein Eigentum und erklärt sogleich die Auflassung. Zugunsten des Erwerbers wird am 14.12.2004 eine Erwerbsvormerkung eingetragen. Mit Beschluss vom 10.1.2005 wird auf Grundlage der Zwangssicherungshypotheken die Zwangsversteigerung angeordnet. Am 8.2.2005 wird das Eigentum auf den Erwerber umgeschrieben. Nunmehr beantragen Schuldner und Erwerber unter Hinweis auf § 28 Abs. 1 ZVG, das Zwangsversteigerungsverfahren aufzuheben. § 28 ZVG (1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren […] sofort aufzuheben […]. Die Entscheidung: Der BGH stellt sich auf die Seite der Gläubigerin. Der Eigentumsübergang stehe einer Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht entgegen. Dies ergebe sich aus § 26 ZVG. Einer Anwendung dieser Vorschrift stehe nicht entgegen, dass die Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers noch vor der Beschlagnahme in das Grundbuch eingetragen wurde. Eine Auflassungsvormerkung habe zwar grundsätzlich zur Folge, dass Verfügungen, die nach der Eintragung der Vormerkung erfolgen, insoweit unwirksam sind, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Dies gelte auch für Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen, vgl. § 883 Abs. 2 BGB. Diese Wirkung der Vormerkung erschöpfe sich aber im Eigentumserwerb des Dritten. Sie führe nicht dazu, dass die Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens unzulässig wird. Die mit der Anordnung der Zwangsversteigerung verbundene Beschlagnahme des Wohneigentums habe die Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots zugunsten der betreibenden Gläubigerin, vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 135, 136 BGB. Durch die eingetragene Vormerkung sei der Erwerber zwar gegen die Vereitelung seines Eigentumserwerbs geschützt (Verweis auf BGH, 31.5.1988 – IX ZR 103/87 – WM 1988, 1388, 1389). Gegen die Fortsetzung des eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahrens schütze die Auflassungsvormerkung dagegen nicht (Verweis auf Stöber, a.a.O., § 28 Anm. 4.8.c; Assmann, Die Vormerkung, 1998, S. 232). Mit dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung sei der Sicherungszweck der Vormerkung erreicht worden. Das besserrangige Recht der Zwangshypothek müsse der Vormerkungsberechtigte gegen sich gelten lassen. Mit einer Vollstreckung habe der Erwerber rechnen müssen. Deshalb sei das Verfahren ohne Titelumschreibung und erneute Titelzustellung fortzusetzen. Kommentar: Böttcher meint in der Anmerkung zum vorliegenden Urteil, dass § 26 ZVG nicht auf den Fall einer trotz § 23 ZVG wirksamen Zwischenerwerbs anzuwenden sei. In diesem Fall sei formellrechtlich ein neuer Titel erforderlich, vgl. ZfIR 2007, 551. RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin [email protected] verfahrensrecht 334 Info M 7/07 Drittschuldnererklärung: Muss der Drittschuldner, der zunächst keine Erklärung abgibt, die Kosten für ein anwaltliches Mahnschreiben ersetzen? Gibt der Drittschuldner die angeforderte Drittschuldnererklärung nicht binnen 2 Wochen nach Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses ab, kann der Gläubiger davon ausgehen, dass der gepfändete Anspruch beitreibbar ist. Eine weitere Aufforderung zur Abgabe der Erklärung ist nicht geboten. Der Drittschuldner ist deshalb auch nicht verpflichtet, dem Gläubiger die durch eine solche Aufforderung entstehenden Anwaltskosten zu ersetzen. (LS des Verf.) BGH, U. v. 4.5.2006 – IX ZR 189/04 – www.bundesgerichtshof.de Der Fall: Der Gläubiger (hier: Insolvenzverwalter) pfändet den Anspruch der Schuldnerin (hier: Kommanditistin) gegen die Drittschuldnerin (hier: KG) auf Zahlung einer Ausschüttung von 61.000 €. Der Pfändungsbeschluss wird der Drittschuldnerin am 21.5.2002 zugestellt mit der Aufforderung, die Drittschuldnererklärung binnen zwei Wochen abzugeben. Die Drittschuldnerin bleibt untätig. Nach Ablauf der 2-Wochen-Frist forderte der anwaltlich vertretene Gläubiger die Drittschuldnerin unter Fristsetzung erneut auf, die Drittschuldnererklärung abzugeben. Der Rechtsanwalt stellt dem Gläubiger für dieses Schreiben 1.067,20 € in Rechnung (Gebühr gemäß § 118 Abs. 1 BRAGO zzgl. Auslagenpauschale). Der Gläubiger verlangt von der Drittschuldnerin, ihm die Kosten des Rechtsanwalts zu ersetzen. Die Klage bleibt beim Landgericht und Oberlandesgericht ohne Erfolg. § 840 ZPO Erklärungspflicht des Drittschuldners (2) […] Der Drittschuldner haftet dem Gläubiger für den aus der Nichterfüllung seiner Verpflichtung entstandenen Schaden. Hintergrund: Die Erklärung des Drittschuldners über Bestand und Wert der gepfändeten Forderung gemäß § 840 Abs. 1 ZPO soll dem Gläubiger die notwendige Klarheit über seine Befriedigungssausichten verschaffen. Wenn der Drittschuldner die Erklärung nicht, nicht vollständig, nicht rechtzeitig, falsch oder irreführend erteilt, haftet er dem Gläubiger gem. § 840 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf Schadenersatz (vgl. Weißmann/Riedel, Aktuelle Muster und Entscheidungshilfen zur Zwangsvollstreckungspraxis, Loseblattwerk, 81. Lieferung, August 2007, Teil 6 Kap. 8.1). Die Entscheidung: Auch der BGH erteilt dem Drittschuldner eine Absage. Die KG sei nicht verpflichtet, die entstandenen Anwaltskosten zu ersetzen. § 840 Abs. 1 ZPO begründe schon keine Pflicht des Drittschuldners, die Erklärung abzugeben, sondern nur eine Obliegenheit bzw. Handlungslast des Drittschuldners (Verweis u.a. Zöller (Stöber), ZPO, 25. Aufl. 2005, § 840 Rdn. 15). Der Zweck der Ersatzpflicht gemäß § 840 Abs. 2 ZPO gebiete auch nicht, dass jeder Nachteil ausgeglichen wird, der sich daraus ergibt, dass der Schuldner die Auskunftsobliegenheit nicht erfüllt. Deshalb sei es nicht gerechtfertigt, dem Schuldner die Erstattung der Anwaltskosten für ein weiteres Aufforderungsschreiben aufzuerlegen. Denn eine nochmalige Aufforderung an den schweigenden Drittschuldner sei „auch aus Sicht der berechtigten Interessen des Pfändungsgläubigers nicht geboten“. Unterlasse der Drittschuldner die Auskunftserteilung, sei dessen Schweigen „beredt“. Der Gläubiger könne davon ausgehen, dass der Anspruch beitreibbar ist und ohne Kostenrisiko klagen. Ergebe die Klageerwiderung des Drittschuldners, dass die geltend gemachte Forderung nicht besteht oder nicht durchsetzbar ist, so könne der Gläubiger die Erfüllungsklage in eine Schadensersatzklage gemäß § 840 Abs. 2 Satz 2 ZPO ändern. Der Drittschuldner sei in diesem Fall verpflichtet, die bisher entstandenen Kosten, insbesondere des Erkenntnisverfahrens, zu erstatten. Nach Auffassung des BGH besteht ein Ersatzanspruch auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Verzugs. Es fehle bereits an der für einen Verzugseintritt notwendigen Leistungspflicht des Drittschuldners. Auch eine deliktische Einstandspflicht nach § 823 Abs. 2 BGB komme nicht in Betracht. Kommentar: Noch offen ist die Kostenfolge bei folgender Sachlage: Der Drittschuldner gibt die Drittschuldnererklärung erst ab, nachdem der Gläubiger ankündigt, dass er die gepfändete Forderung einzieht. Praxishinweis: In der Praxis verfahren die meisten Gläubiger so wie in dem vom BGH entschiedenen Fall. Nach Ablauf der 2-Wochen-Frist fordern sie den Drittschuldner unter Fristsetzung zur Auskunft auf. Anschließend verlangen sie – regelmäßig mit Erfolg – Erstattung der Anwaltskosten gem. § 840 ZPO. Die vorliegende Entscheidung zeigt: Diese Praxis ist falsch! Richtig ist folgendes Vorgehen: Bei Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschluss an den Drittschuldner wird die 2-Wochen-Frist notiert. Geht die Auskunft nicht fristgerecht ein, reicht der Anwalt Klage ein, um die Forderung einzuziehen. Ein Kostenrisiko ist nach der vorliegenden BGH-Entscheidung nicht ersichtlich! RA Walter Bergmann, Berlin [email protected] PERSONALIA 335 Info M 7/07 Personalia Wenn die älteste, größte und bedeutendste WEG-Tagung mit mehr als 500 Teilnehmern von einem Professor Dr. Dr. Sowieso eröffnet wird, erwarten die Teilnehmer etwas Großes, eine weit ausgreifende Vision, bei der sich „Das neue WEG...“ (so der Titel des Eröffnungsreferats) in ganz neuen, abendländisch verklärten Zusammenhängen zeigt. Ganz in diesem Sinne erfüllte der Referent, stellvertretender Präsident des veranstaltenden ESW Deutschland e.V. namens RA Prof. Dr. Dr. h.c. Werner Merle alle Hoffnungen, so dass sich um 14.30 Uhr im Tagungssaal ein mächtiges Brausen des Geistes bemerkbar machte. Umso erstaunlicher, dass sich das Interesse des Referenten dann mehr und mehr auf einen Fachaufsatz zuwandte, mit dessen Inhalt er offenbar ganz Prof. Dr. Dr. h.c. und gar nicht einverstanden war. Die Zuhörer Werner Merl mussten ihre Erwartungen also umstellen auf die Freuden, die man einem – notwendigerweise einseitigen – Seminarbeitrag abgewinnen kann. Noch mehr Umstellung war aber nötig für den Autor des abgekanzelten Fachaufsatzes, der mit roten Ohren unten im Plenum saß: Dr. Dr. Andrik Abramenko. Er kam zum Schluss, den Meinungsstreit der Kontrahenten besser nicht im Tagungssaal an den Mikrophonen auszufechten, sondern im Zwielicht der nahenden Dämmerung. Also schlug er seinem Widersacher als Austragungsort vor: die Bar des Tagungshotels, und als Waffen: volle Biergläser! Merle nahm den Fehdehandschuh auf, war dann aber durch andere ritterliche Pflichten irgendwie verhindert. Das war wieder eine schöne Vorlage für Abramenko, die er am folgenden Tage den Tagungsteilnehmern gern mitteilte. Was sollte Merle machen? Er lächelte. * Wer hat als erster die Glühbirne erfunden? Da gibt es mehrere Kandidaten. Wer aber den ersten deutschen REIT ins Ziel brachte, lässt sich messen und nachlesen: die Alstria Office hat das Rennen gemacht. Den Vorsprung schaffte sie dadurch, dass sie sich schon im Frühjahr als AG börsenfein machte, so dass sie nur noch eine kleine Art- oder Geschlechtsumwandlung benötigte, um sich den Anlegern als neues und steueroptimiertes Anlagemodell zu präsentieren. CEO Olivier Elamine (sprich „Älämihn“) weiß, dass man die Anleger am besten im Dunkelgrauen beeindruckt, vor allem aber mit englischem Real-Estate-Bla-Bla, wie es die BWL-Studenten Olivier Elamine von LSE und HSG etc. pflegen. So ist in dem Homepage-Filmchen seiner flugs „First German Reit“ getitelten Gesellschaft zehn Minuten lang von impressive track record und stable cash flow die Rede, die er mit den guten Beziehungen zu seinen key tenants immer weiter voranbringen will, um mit seinen (derzeit rd. 70) Büroimmobilien alsbald zu den leading companies des german property markets zu gehören. Bei seiner REIT-Werdung halfen die Spezialisten von Shearman & Sterling, bei Alstria gingen die Kollegen von Freshfields ein und aus. * Dass es für die deutschen Reits keinen Gebietsschutz gibt, bekamen die Hamburger Alstria bald zu spüren. Vor ihren Augen schnappte ihr nämlich der amerikanische Reit AMB Property ein Lagerhallen-Portfolio der Mainzer DAL (Deutsche Anlage Leasing) weg. Das Anlegerrisiko war gering, weil der Mieter für die von annähernd 200.000 m2 schon feststand: die Hamburger Hafenbehörde. * Die Vertreter im Anwaltsparlament „Satzungsversammlung“ bestimmen das Berufsrecht. Dass es sich um richtiges Parlament handelt, merkt man, wenn man die Liste der Parlamentarier durchgeht. Da sind nämlich nicht nur Anwälte dabei, die ein bürgerliches Anwaltsleben führen und sich morgens den Fristenkalender vorlegen lassen. Es gibt vielmehr auch veritable Lobbyisten, die bei den leidenschaftlichen Diskussionen der Kollegen und Kolleginnen auch daran denken werden, was „hinten dabei rauskommt“, wie es Altbundeskanzler Helmut K. sagte. Eine derjenigen, die an den praktischen Nutzwert denken, mag auch RAin Dr. Katja Mihm sein. Diese Kollegin ist Geschäftsführerin des DAI (Deutsches Anwaltsinstitut). Sie wird also bei der Frage, ob man die Fachanwaltsausbildung auch ohne Pflichtkurs absolvieren kann, auch an ihren Arbeitgeber denken, der mit Fachanwaltskursen jährlich einige hunDr. Katja Mihm derttausend Euro Umsatz macht. Es gibt aber noch mehr Kollegen, die sich nur nebenbei oder gar nicht mit den Problemen von rechtsuchenden Mandanten beschäftigen und trotzdem im Parlament sitzen: Es sind insgesamt 7 Geschäftsführer von diversen Anwaltskammern. Diese Anwälte sind hauptberuflich mit dem Berufsrecht beschäftigt und daher gern dabei, wenn Dr. S. Offermanndiejenigen Normen aufgestellt werden, die sie Burckart später gegenüber den Anwälten anzuwenden oder – wie im Falle der berufsrechtspublizierenden Kollegin Dr. Susanne Offermann-Burckart – zu kommentieren haben. * Grove ist einer der ganz großen internationalen Player, die in Deutschland via Apellas in großem Stil Gebrauchtwohnungen an- und verkauft haben (z.B. an die Gagfah, die mit diesem Handel vielleicht daneben gegriffen hat. Ihr Kurs hat sich in den letzten 12 Monaten etwa halbiert). Jetzt haben die Amis von der Mitte Holdings die Mehrheit an der Berliner Bauwert-Gruppe übernommen, um mit dieser gemeinsam die Welt zu erobern. Allerdings will die jetzt „Apellasbauwert property group“ genannte Mannschaft mit einer Deutscher Mietgerichtstag 2008 Kongresszentrum Westfalenhallen Goldsaal, Rheinlanddamm 200, Dortmund Mietrecht im Zeichen des Klimawandels Freitag, den 7. März 2008 9.30 9.45 11.00 11.30 Begrüßung Das Prinzip der Nachhaltigkeit Festvortrag Prof. Dr. Felix Ekardt, Bremen Kaffeepause Umsetzung von WEG-Beschlüssen in Mietverhältnissen nach der WEG-Reform Referent: RA Michael Drasdo, Neuss Mit anschließender Diskussion 13.00 gemeinsames Mittagessen 14.30 Arbeitskreise 1. Auswirkungen der Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln Einführung von Prof. Dr. Friedeman Sternel; AK-Leiter: RiLG a.D. Hubert Blank 2. Urkundenverfahren – Prozessrisiken und Praktikabilität Einführung von RiAG Dr. Beate Flatow, Kiel; AK-Leiter: Prof. Dr. Peter Derleder, Bremen 3. Flächenermittlung und Flächenabweichung Einführungen von Dr. Ing. Jürgen Gante und RA Dr. Ronald Kandelhard; AK-Leiter: RiAG Ulf Börstinghaus, Dortmund 4. Schriftform des Mietvertrages – Vertragsabschluss, Mietbeginn Einführung von Prof Wolfgang Hau, Passau; AK-Leiter: RiBGH Hans-Jörg Kraemer, Karlsruhe 16.00 Kaffeepause 16.30 Arbeitskreise 5. Ungelöste Fragen der Umlage und Abrechnung von Betriebskosten Einführung von VorsRiLG a.D. Dr. Hans Langenberg, Hamburg; AK-Leiter: RA Dr. Klaus Lützenkirchen, Köln 6. Rauchverbote im Mietverhältnis Einführung von VorsRiLG Regine Paschke, Berlin; AK- Leiter: RA Rüdiger Dorn 7. Mietvertragsdurchführung und –abwicklung mit dem Zwangsverwalter Einführung von VorsRiOLG a.D. Hans-Georg Eckert, Rostock; AK-Leiterin: RA Martina Walke, Frankfurt 8. Umwelt- und Umfeldmängel Einführung von RA Jürgen Fritz, Düsseldorf; AK- Leiter: RA Norbert Eisenschmid 19.00 gemeinsames Abendessen Samstag, den 8. März 2008 9.00 9.45 10:30 Die Bedeutung der EnEV für das Mietverhältnis Referent RA Bodo Friers, Berlin Ökologische Modernisierung des Wohnungsbestandes Referent: Dr. Markus Artz, Trier Contracting als Instrument des Klimaschutzes Referent: RA Norbert Eisenschmid, Berlin 11.15 Kaffeepause 11.45 Steht das Mietrecht dem Klimaschutz entgegen? Teilnehmer: RA Bodo Friers, Dr. Markus, Artz, RA Norbert Eisenschmid, RD`in Barbara Jansen, NN Umweltministerium; Diskussionsleitung Prof. Dr. Peter Derleder, Bremen. Tagungsbeitrag: 170,- € für Mitglieder des Deutschen Mietgerichtstages e.V. sonst 250,- €; inkl. Kaffeepausen und Anmeldung: Hotel: Mittag- und Abendessen am 7.3.2008. Online unter www.mietgerichtstag.de oder schriftlich an Deutschen Mietgerichtstag e.V., Postfach 021041, 10121 Berlin Fax 030/2232346. Anmeldung von Nicht-Mitgliedern erst ab 1.1.2008 möglich. Im Parkhotel, Strobelallee 41, 44139 Dortmund steht bis zum 15.2.2008 ein Zimmerkontingent zum Abruf bereit. Stichwort „Mietgerichtstag“. Telefon 0231/1204 230 Fax 0231/1204 555 Sc PERSONALIA 337 Info M 7/07 radikal geänderten Strategie ans Werk: Denn auch die neu Lutz aufgesetzt. Die kannten das schon; hinzugekommenen Investoren entdecken ebenso wie junge denn schon im vergangenen Jahr durften Mietrechtler nach einiger Zeit der Berufspraxis ein Naturgesetz, ihre Vertreter aufs Treppchen, um sich undas innerhalb unserer Landesgrenzen mit besonderer Strenge ter Juve-Jubel den gläsernen Award abzuhogilt: Das Geschäft mit Wohnimmobilien ist len. Diesmal war es RA Dr. Detlef Schmidt, zäh. Deshalb wollen die Neuprofis nichts der auf dem Podium mit der Moderatorin Anke Engelke Dr. Detlef Schmidt mehr von Zustimmungsklage, Kappungs- plaudern durfte. Es war die allseits bekanngrenze und Modernisierungsduldung hö- te Anke Engelke. * ren und nur noch Gewerbeimmobilien nach Dr. Jürgen Mit DAV betiteln sich die nationalen Spitzenverbände für Aloben bringen. Mit dem neuen Partner BauLeibfried wert haben sie keine schlechte Wahl getrof- pen, Angler, Anwälte und Astrologen. Die größte Welle dürfte fen. Die von Dr. Jürgen Leibfried geführte Bauwert ist eine das Dampfschiff des DAV verursachen, und der ganz wenigen etablierten Berliner Immobilienadressen, dafür sind nicht nur die ehrenamtlich tätidie ohne Blessuren durch die Nachwendezeit gekommen sind. gen Präsidiums- und Vorstandsmitglieder ver* antwortlich, sondern die hauptberuflichen Die Juve hat auf ihrer diesjährigen „Gala“ die Kanzleien des Jah- 15 Anwälte, die auf ihre Visitenkarte „GeDr. Dierk Mattik res 2007 vorgestellt. Einige hundert stiegen schäftsführer“ schreiben. Auf der Karte ihres die säulenbegrenzten Treppen zum FrankAnführers steht „Hauptgeschäftsführer“ und furter Palais am Zoo hinauf, die Herren im darüber der Name RA Dr. Dierk Mattik. Er wird sich zum JahSmoking, die Damen im meist schulterfreien resende in den Ruhestand verabschieden. Sein Nachfolger: RA Abendkleid. Drinnen gab es ordentlich Sekt Cord Brügmann. Dr. D. Schmidt und irgendwann die langelange Präsentation mit Award der vielen Gewinner. Den Lorbeerkranz für Scheidle_StellAnz_210x148.qxd 09.11.2007 11:26 Seite RA1Schandmaul Immobilienwirtschaftsrecht bekamen die Kollegen vonUhr Gleiss R ⁽ ⁄ ⁾ I S sind Fachanwältin oder Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht oder werden diesen Titel bald erwerben. Sie interessieren sich auch für andere rechtliche und wirtschaftliche Fragestellungen im Zusammenhang mit der Entwicklung, dem Kauf und Verkauf und der Nutzung und Verwaltung von Immobilien. Sie fühlen sich nicht nur im Miet- und WEGRecht zu Hause, sondern auch Due-Diligence, Projektentwicklung, Grundpfandrechte, Immobiliar-Zwangsvollstreckung, Erbbau- oder Maklerrecht sind für Sie vertrautes Terrain oder jedenfalls eine interessante Herausforderung. W sind eine größere Kanzlei in Augsburg, haben Spaß an unserer Arbeit, ein kollegiales Betriebsklima und freuen uns auf Ihre Bewerbung per Post oder E-Mail. Sie arbeiten selbstständig, bei Bedarf aber auch gerne zusammen mit Kollegen, die sich auf angrenzende Rechtsgebiete spezialisiert haben, insbesondere Bauvertrags-, Verwaltungs- Steuer- und Insolvenzrecht. Ihr Ansprechpartner: RA Dr. Günter Bauer, FA für Bau- und Architektenrecht S & P · Grottenau 6 · 86150 Augsburg · [email protected] www.scheidle-partner.de IMPRESSUM 338 Info M 7/07 Impressum – Mediadaten – Bezugsbedingungen Herausgeber: Info M ist offizielles Organ der Arge Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltVerein, Littenstraße 11, 10179 Berlin, Tel. 030/72 61 52-131 (Fr. Pokrandt), Fax für Anmeldungen 030-726152-190. Redaktion: Info M wird redigiert von RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Berlin (verantwortlich), [email protected], Rauchstraße 11, 10787 Berlin, Telefon: 030-89 54 17 33, Fax: 030-89 54 17 34. RAin Rebekka Drusche, Berlin, Rauchstr. 11, 10787 Berlin, Telefon: 030-89 54 17 35, Fax: 030-89 54 17 34. Erscheinungsweise: Info M erscheint seit 1.7.2007 monatlich mit Doppelausgaben Januar/Februar und Juli/August. Bezugspreis: Info M ist für die Mitglieder der Arge Mietrecht und Immobilien im DAV gratis. Daneben sind Jahresabonnements für 100,00 € erhältlich, fällig nach Rechnungslegung am Jahresanfang bzw. bei Bestellung. Wenn nicht zu Beginn, sondern erst im Laufe des Kalenderjahres abonniert wird, errechnet sich der Abopreis nach der Formel: Zahl der noch nicht erschienenen Ausgaben x 10,00 €, maximal 100,00 €. Alle Preise verstehen sich einschließlich Umsatzsteuer aber ausschließlich Versandkosten. Abonnement-Kündigungen sind nur schriftlich mit Frist von 6 Wochen zum Ende des Kalenderjahres möglich. Urheberrecht: Info M veröffentlicht nur unveröffentlichte Beiträge, über deren Nutzungsrecht der Autor frei verfügen darf. Mit Annahme des Manuskripts geht das ausschließliche Nutzungsrecht vom Autor auf den Verlag über. Das Nutzungsrecht umfasst insbesondere die Einspeicherung in Datenbanken und die Verbreitung durch andere Informationsdienste und -medien (auch CD-ROM und Online) des Verlags. Die Beiträge sind auch hinsichtlich der nicht-amtlichen Leitsätze urheberrechtlich geschützt. Der Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken. Jede vom Urheberrechtsgesetz nicht ausdrücklich zugelassene Verwertung bedarf vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verlags. Einzelfotokopien für den persönlichen Gebrauch sind zulässig. Anzeigen: Info M erhalten derzeit 2.012 Mitglieder der Arge Mietrecht und Immobilien. Die Auflage erhöht sich um AbonnementExemplare und Probehefte für Werbezwecke. Info M veröffentlicht nur halb- und ganzseitige Anzeigen. Die Anzeigenpreise schicken wir Ihnen gerne zu ([email protected]) FAX-Coupon: 030/89 54 17 34 Baustein Verlag GmbH Berlin, Rauchstr.11, 10787 Berlin Ja, ich will die nächsten 3 Ausgaben des Info M als kostenloses Probe-Abonnement ohne jede Verbindlichkeit beziehen. Ja, ich abonniere Info M zu den o.g. Konditionen. Verlag: Info M erscheint im Baustein Verlag GmbH, Rauchstr. 11, 10787 Berlin, Tel. 030-89 54 17 33, Fax: 030-89 54 17 34, [email protected]. Autoren: Info M freut sich über Urteils- und Fachaufsatzbesprechungen mit ca. 600 Worten. Bei Interesse fordern Sie bitte die Redaktionsvorgaben unter [email protected] an. Gerne reservieren wir Ihnen die Entscheidung, die Sie besprechen wollen. Die Redaktion ist berechtigt, die Beiträge hinsichtlich Umfang, Inhalt und Ausdruck zu ändern. Das Honorar für angenommene Beiträge wird individuell vereinbart. Name / Sozietät / Firma Straße, Ort Datum, Unterschrift x Kennwort für mietrecht.net: berlin
