Die Strategie der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH

VOM BESTAND ZUM QUARTIER:
EIN PERSPEKTIVWECHSEL IN
DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT
DR. DIETER KRAEMER, GESCHÄFTSFÜHRER
Jahrestreffen 2012 des Arbeitskreises Quartiersforschung der deutschen Gesellschaft für Geographie,
Zwischen Lebenswelt und Rendite: Das Quartier als Wohn- und Investitionsstandort
Düsseldorf 14.12.2012
DR. DIETER KRAEMER
geboren: 23.07.1947
1966 – 1971
Studium Wirtschaftswissenschaften (Ruhr-Universität Bochum)
Abschluss: Diplom-Ökonom,
1972 – 1975
wiss. Mitarbeiter Lehrstuhl Wirtschafts- und Finanzpolitik (Prof. Dr. Klemmer),
Promotion zum Dr. rer. oec.
1976 – 1986
Dezernent Bezirksregierung Arnsberg, Bereich „Wirtschafts- und
Infrastrukturpolitik“, ab 1981 für Städtebauförderung
1986 – 1992
Beigeordneter für die Geschäftsbereiche Wirtschaftsförderung und
Stadtentwicklung “, ab 1988 auch Stadtdirektor der Stadt Hamm
1992 – 1999
Oberstadtdirektor der Stadt Hamm
seit 1999
Geschäftsführer VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH Bochum: 13.000 eigene
Wohnungen, Fremdverwaltung, Bauträgergeschäft und Gewerbeimmobilien
Mitglied des Präsidiums des VdW Rheinland Westfalen
Mitglied des Kuratoriums Baukultur des Landes NRW
Mitglied des Kuratoriums beim VHW
Mitglied der Kommission „Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft“ VdW
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VBW IN KENNZAHLEN
Angaben zum 31.12.2011
u eigener Wohnungsbestand
u durchschnittliche Miete (ohne Nebenkosten)
u Wohnungsleerstand
(marktbedingt/maßnahmenbedingt)
u verwalteter Fremdbestand
u gewerbliche Immobilien
u verkaufte Eigenheime / Eigentumswohnungen
u Bilanzsumme
u Stammkapital / Eigenkapital insgesamt
u Umsatz
u Anzahl Mitarbeiter
u Jahresüberschuss
12.381 WE
4,68 €/m²/mtl.
1,9%
2.087
96
39
414,2
12,86 Mio. €
74,94
/ 2,3%
WE
GE
WE (in 2011)
Mio. €
/ 79,94 Mio. €
Mio. €
114
6.177 Mio. €
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UNSERE UNTERNEHMENSZIELE
 Nachhaltige Erträge sind Basis für eine solide Unternehmenszukunft
 Wertschöpfende Investitionspolitik schafft zukunftsfähige Stadtquartiere
und eine attraktive Stadt und Region
 Die Schaffung und Verbesserung von Dienstleistungsqualitäten, Netzwerken und Infrastrukturen in unseren Quartieren sind Determinanten
des Markterfolges und ein wichtiger Beitrag zur Stadtentwicklung
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DER BLICK AUF DAS QUARTIER ERÖFFNET
NEUE PERSPEKTIVEN
Gesamtstadt
Stadtteil
Kommunales
Handlungskonzept
Quartier
Wirtschafts-/ Finanzierungseinheit
Nachhaltige
Unternehmensstrategie
Grundstück
Gebäude / Block
Haus (-Eingang)
Wohnung
„klassische“ Portfoliobetrachtung
Raum
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WAS SPRICHT FÜR DAS QUARTIER?
 die kleinräumige Differenziertheit der Märkte
 die Wünsche der Kunden
 der Beitrag zur Stadt(teil)entwicklung
WAS WAREN DIE HEMMNISSE?
 das Denken in Wohnungsangebots(-mengen) wirkt nach
 die fehlende betriebswirtschaftliche Messbarkeit von Quartiersqualitäten
 technikorientiertes Denken
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DIE KLEINRÄUMIGE DIFFERENZIERTHEIT
DER MÄRKTE
Das Preisgefüge am Wohnungsmarkt:
Eindrucksvolle kleinräumige Preisdifferenzen kennzeichnen das Bild
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DIE KLEINRÄUMIGE DIFFERENZIERTHEIT
DER MÄRKTE
Extrem stark divergierende Markt- und Preisentwicklung
von 2006 - 2010
Innenstädte 2006-2010:
Duisburg +8,7 %
Bochum + 8,0 %
Dortmund + 6,6 %
Essen + 6,0 %
Kritische Randbezirke z.B.:
BO-Querenburg -17,5 %
BO-Werne -14,5 %
DO-Mengede -13,9 %
DO-Brechten -12,5 %
BO-Hordel -12,5 %
Kunden reagieren auf Qualitätsunterschiede!
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DAS EIGENTLICHE PROBLEM:
DIE ZUNEHMENDE SOZIALE SEGREGATION
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DIE WÜNSCHE DER KUNDEN
Um ein gemeinsames Ziel zu formulieren, muss man auf
die Bedürfnisse der Menschen eingehen
© InWIS 2012
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 Unter den gegebenen Marktbedingungen wird sich der größte Teil
immobilienwirtschaftlicher Aktivitäten auf den Bestand konzentrieren
 Wir brauchen dazu kleinräumige, auf Quartiersebene ausdifferenzierte
Ziel- und Strategiekonzepte: Kommunale und regionale Handlungskonzepte
sind dafür zwingend notwendig
 Die Zukunftsaufgabe lautet: Schaffung und Sicherung zukunftsfähiger,
demographiefester und bezahlbarer Wohnquartiere als Fundament der
Stadtentwicklung
 Bei der Einschätzung und Mobilisierung der Potenziale der Quartiere auch
externe Faktoren und neue Allianzen berücksichtigen
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Interdisziplinäre Handlungsansätze in Quartieren – gesteuert und befeuert von
der Wohnungswirtschaft – helfen, Mehrwerte zu erkennen und zu nutzen
Infrastruktur
Soziales
ÖPNV, Parkmöglichkeiten,
Straßen, Plätze,
Einkaufen,…
z.B. Infrastruktur
wie
Kindergärten,
Kirchen, Vereine,
Bedarfe der
Bewohner,
Armut,
Gesundheit,
körperliche
Einschränkungen
…
Wohnen
Produkt
Service
KundenWohnungsgröße und - betreuung,
Reparaturqualität,
service,
Ausstattung,
BeratungsPreis,
Investitions- angebote,
Kleine
politik,
Hilfen im
……
Alltag,…
Wohnumfeld
Bauen
Plätze, Grünflächen,
Hecken,
Vernetzung mit
öffentlichen
Freiflächen,
Möblierung,
Sicherheit /
Beleuchtung,
Barrierearmut
Abriss, Neubau,
Umbau,
Nachverdichtung
.
.
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 Quartiersbezogenes Denken und Handeln ist der Kern der Investitionspolitik
nachhaltig agierender Unternehmen
 Das setzt eine hinsichtlich der inhaltlichen Herausforderungen abgestimmte
und an die jeweiligen Erfordernisse angepasste Investitionsstrategie voraus.
 Durch dieses Handeln entstehen vielfältige Mehrwerte in den Quartieren und
es gelingt, Quartiere als Wohnstandorte langfristig zu stabilisieren und
weiterzuentwickeln
 DAS IST DER EIGENTLICHE BEITRAG VON WOHNUNGSUNTERNEHMEN FÜR DIE STADT UND DIE REGION!
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Wertsichernde Sanierung: „In der Delle“
Erhalt bezahlbarer Wohnungen durch
Modernisierung mit Augenmaß
 Fassadenanstrich
 Erneuerte Eingangsbereiche und Flure
 Behutsame Maßnahmen im Wohnumfeld
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Umfassende Sanierung + Modernisierung: „Grummer Karree“
„AUS ALT MACH‘ NEU“
 Verbindung von
Tradition und
Moderne
 Beibehaltung des
Charakters einer
Arbeitersiedlung
der 20er Jahre
von der „Parallelstraße“
zum „Grummer Karree“
 Konzept einer
Gartenstadt
Deutscher Bauherrenpreis / Modernisierung 2011/2012
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Quartiersergänzung: Altenbochumer Quartier
Eigentumswohnungen
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Neubau auf alten Flächen: „Hammer Park“
 Abriss von 90 „Schlichtwohnungen“ aus der Nachkriegszeit
 Neubebauung mit Mix von Miet- und Eigentumswohnungen und
Gewerbeeinheiten
 Mehrgenerationenwohnen
 Qualitätssiegel „Betreutes Wohnen für ältere Menschen in NRW“
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Beispiel: Quartier Wohnallee Schlehenweg in Höntrop
Ausgangssituation:
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
KiTa Ginsterweg im Quartier Höntrop
Supermarkt
Kita
I. Bauabschnitt
III. Bauabschnitt
Modernisierung
II. Bauabschnitt
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
KiTa Ginsterweg im Quartier Höntrop
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Verbesserung der sozialen Infrastruktur
u Der betriebswirtschaftliche Ertrag ist nicht messbar, aber:
u Leerstehende Wohnungen „sinnvoll“ nutzen (geringe Kosten) und
u Verweildauer im Quartier erhöhen und
u Quartiersidentifikation stärken
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QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE
Dr. Hu als identitätsschaffende Leitfigur
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WIR engagieren uns gemeinsam für die Region:
WOHNEN IM REVIER
z. B. gemeinsamer Wohnungsmarktbericht 2012 zusammen mit den
Stadtregionen
Allbau, Essen
DOGEWO21, Dortmund
GEBAG, Duisburg
ggw:, Gelsenkirchen
GWG, Gladbeck
ha.ge.we, Hagen
HGW, Herne
SGW, Witten
SWB, Mülheim a. d. Ruhr
VBW, Bochum
UKBS, Unna
Die elf WIR-Wohnungsunternehmen im
Ruhrgebiet
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