AG_Lagebericht des Vorstandes

Lagebericht des Vorstandes
Allgemeines
Unser altes Kerngeschäft, aus Einzelimmobilien passgenau zu den Vorgaben der
Auftraggeber Portfolios in Zweckgesellschaften zusammenzustellen und als
share-deal zu verkaufen, ist als Folgewirkung der Finanzmarktkrise nahezu
komplett eingebrochen. Aus diesem Grund konzentrieren wir uns seit 2011 auf
zwei Geschäftsfelder:
1. Einkauf und Optimierung von unterbewerteten Immobilien mit Potenzial
2. Projektentwicklung
Bei dem unter 1 genannten Geschäftsfeld kaufen wir mit der Unterstützung von
Partnerkapital – oder als Dienstleister ausschließlich für einen oder mehrere
Investoren – Immobilien bevorzugt in Berliner Lagen, um das Potenzial im
Bereich unterlassener Instandhaltung, Vermietung oder Positionierung der
Immobilie kurzfristig zu heben, um sodann als share deal oder asset deal an
Investoren ein sicheres Investment veräußern zu können.
Was erfreulich ist für Immobilienbesitzer wird problematisch für einkaufende
Dienstleister wie die GRETA AG, da günstige Gelegenheiten immer schwieriger
zu finden sind. Dank unseres dichten Informationsnetzes in der Stadt haben wir
aber immer wieder Chancen auf dem Tisch, die wir aber nur dann realisieren
werden, wenn unser Partnerkapital Investitions-Entscheidungen mit trägt.
Bei dem unter 2 genannten Geschäftsfeld entwickeln wir Eigentumswohnungen
auf eigene Rechnung. Leider konnten wir hier in 2012 keine neuen Geschäfte
initiieren.
Konkret: unsere Projekte und Objekte
Die Bauarbeiten für das Neubauprojekt in Berlin-Charlottenburg
(Sömmeringstraße) wurden planmäßig fortgesetzt, die vollständig veräußerten
Wohnungen werden an die Erwerber übergeben. Die Restfertigstellung der
Außenanlagen wird aktuell durch Streitigkeiten zwischen dem Ordnungsamt und
dem Bauamt des Bezirks behindert, damit werden die durch das Bezirksamt in
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Sitz der Gesellschaft: Kirschenallee 31 25474 Hasloh T +49 4106 804 131 F +49 4106 804 144
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Aufsichtsratsvorsitzender: Ole-Hagen Zachriat Vorstand: Jörg Peters, Yvonne Unglert HRB 8500 PI AG Pinneberg USt-Id:DE259388048 FA Itzehoe
eigener Regie durchzuführenden Pflasterarbeiten vor dem Haus verzögert, ein
Verschulden von unserer Seite ist hier auszuschließen.
Das Gewerbezentrum in Mainz konnte im abgelaufenen Jahr nahezu voll
vermietet werden. Die Umbaumaßnahmen haben begonnen und werden in 2013
abgeschlossen sein. Nach der Revitalisierung ist geplant, sich von dem
Investment durch eine Veräußerung zu trennen. Hierbei haben wir das
Grundstück geteilt und werden es an zwei Investoren verkaufen.
Die Objekte Salzgitter, Kassel, Schneeberg und Bremen konnten verkauft
werden, stehen aber unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Aufsichtsrats.
Nun komme ich zu den Zahlen:
Im Konzernabschluss 2012 sind erstmals folgende Beteiligungsgesellschaften
einbezogen worden:
Fabricius 101. Vermögensverwaltungs GmbH
Der konsolidierte Abschluss weist im Konzern einen Verlust in Höhe von
5.628.834,33 € aus. Dieser Verlust ist vorrangig auf Verluste im Rahmen der
Objektveräußerungen, auf Forderungsabschreibungen und auf die notwendige
Teilwertabschreibung auf das Objekt in Mainz zurück zu führen. Darüber hinaus
wurde das Wahlrecht zum Ausweis der aktiven latenten Steuern nicht weiter in
Anspruch genommen.
Wenn man periodenfremde Aufwendungen und Erträge außen vor lässt, beträgt
der Überschuss 521.355,52 €.
Der Bilanzverlust erhöht sich mit dem Verlust des Jahres 2012
auf
21.824.134,71 €. Der Vortrag des Bilanzverlustes ist im Wesentlichen durch
Abschreibungen bei der Bewertung des Immobilienbestandes im Jahr 2009
entstanden.
Die Konzernbilanzsumme beträgt zum 31.12.2012 42,86 Mio €. Der Bereich
des Sachanlagevermögens ist in dieser Bilanz durch die Einbeziehung des seit
Jahren in der Entwicklung und im Bau befindlichen Grundstücks
Sömmeringstraße im Rahmen der Fabricius 101. Vermögensverwaltungs GmbH
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auf 20,4 Mio € gestiegen. Da die in der Sömmeringstraße erstellten Wohnungen
in 2013 veräußert werden, wird sich diese Zahl zum Jahresabschluss per
31.12.2013 wieder erheblich reduzieren.
Die in den Vorräten ausgewiesenen Grundstückswerte der konsolidierten
Tochtergesellschaften belaufen sich auf 19,3 Mio. €. Die Position umfasst dabei
die in den Tochtergesellschaften noch vorhandenen Grundstücke sowie den
durch die Konsolidierung entstandenen Ausgleichsposten „Mehrwert
Beteiligungen“.
Die Forderungen aus Lieferung und Leistung belaufen sich auf ca. 972.000,00 €.
Die Position Sonstige Vermögensgegenstände hat sich auf 1,36 Mio €
vermindert, unter den Vorräten sind auch im Jahr 2012 die an die
Versorgungsträger geleisteten Betriebskosten ausgewiesen, die von den Mietern
der Immobilienprojekte geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen werden als
erhaltene Anzahlungen passiv ausgewiesen. Aus der Abrechnung dieser beiden
Positionen ergibt sich ein Saldo zugunsten der Gesellschaft in Höhe von etwa
159.000,00 €, dieser Wert kann sich aber noch etwas reduzieren, weil
Leerstände vorhanden sind oder Nachforderungen an die Mieter nur mit
erheblichem zusätzlichen Aufwand durchzusetzen sind. Der Vorstand hat
intensiv auf die Verwaltungen eingewirkt, zukünftig stärker darauf zu achten,
dass die Betriebskostenvorauszahlungen die anfallenden Betriebskosten decken,
damit es nicht zu diesen Nachforderungen kommt.
Zum Jahreserfolg beigetragen hat ein Beteiligungsverkauf. Hier wurde ein
Überschuss in Höhe von ca. 1,7 Mio € realisiert.
Das auf der Passivseite ausgewiesene Eigenkapital lag zum 31.12.2011 bei 8,3
Mio € und ist durch den Verlust 2012 auf 3,0 Mio € gesunken, das ergibt eine
Eigenkapitalquote in Höhe von 7,01 %. Dieser Wert liegt wegen der
außerordentlichen Verluste im Rahmen der Konsolidierung unter dem des
Vorjahres, dies ist aber auch darauf zurückzuführen, dass weitere Gesellschaften
in den Konzernabschluss einbezogen worden sind.
Die Rückstellungen sind fast unverändert geblieben, sie werden mit 1,1 Mio €
ausgewiesen. Die Rückstellungen setzen sich zusammen aus den Kosten für die
Erstellung und Prüfung der Jahresabschlüsse in Höhe von 68.995,00 €,
Rückstellung für nachlaufende Betriebskosten in Höhe von 118.124,07 € sowie
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25.000,00 € für nachlaufende Betriebsausgaben. Noch immer offen sind die
Tantiemen für das Kalenderjahr 2007 in Höhe von 856.406,00 €.
Im Jahr 2011 wurde die vom Betriebsstättenfinanzamt der Organmutter Greta
AG durchgeführte Betriebsprüfung für die Kalenderjahre bis 2009
abgeschlossen. Nachzahlungen zur Umsatzsteuer in Höhe von 15.000,00 € sind
im Jahr 2011 geleistet worden. Es läuft noch die durch das Finanzamt f.
Körperschaften in Berlin durchgeführte Betriebsprüfung für die Konzerntöchter.
Im Rahmen dieser Prüfung hat die Finanzbehörde wegen formaler Mängel bei
der handelsrechtlichen Behandlung der Gewinne der Beteiligungsgesellschaften
bei vorhandenen vororganschaftlichen Verlusten die steuerlichen Organschaften
für drei Tochtergesellschaften aberkannt. Im Rechtsbehelfsverfahren konnten
wir uns aber durchsetzen und erreichen, dass durch Vorlage korrigierter
Jahresabschlüsse, die mittlerweile vom Aufsichtsrat festgestellt worden sind,
diese Steuernachzahlungen wieder aufgehoben und die steuerlichen
Organschaften anerkannt werden.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrugen 7,34 Mio. € und
bewegten sich damit deutlich unter dem Vorjahresniveau. Die Verbindlichkeiten
werden laufend bedient. Rückstände sind nicht vorhanden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich zum
31.12.2012 auf 416.983,60 €.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betragen zum
31.12.2012 7,36 Mio €. Der von den Hauptaktionären gewährte Zinsverzicht
mit Besserungsklausel wurde bis zum 31.12.2013 verlängert.
Im Bereich der Sonstigen Verbindlichkeiten ergab sich eine Minderung auf 4,39
Mio €.
In 2012 lagen die Umsatzerlöse im Konzern mit 5,1 Mio. € unter dem
Vorjahreswert.
Die Umsätze wurden aus der
Anlagevermögens in Höhe von 1,16
im Umlaufvermögen ausgewiesenen
Grundstücksveräußerungen sind in
Veräußerung von Beteiligungen des
Mio €, aus laufenden Mieteinnahmen der
Objekte in Höhe von 1,46 Mio € erzielt.
Höhe von 173.250,00 Mio € in den
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Aufsichtsratsvorsitzender: Ole-Hagen Zachriat Vorstand: Jörg Peters, Yvonne Unglert HRB 8500 PI AG Pinneberg USt-Id:DE259388048 FA Itzehoe
Umsatzerlösen enthalten, außerdem sind ca. 1,0 Mio € als Honorare erzielt
worden. Weitere 1,28 Mio € sind sonstige Erlöse.
Bestandsveränderungen reduzieren das Ergebnis um 8,2 Mio €. Es handelt sich
hier insbesondere um den Abgang der Buchwerte der veräußerten Objekte in
Schneeberg, Salzgitter, Kassel und Bremen. Der Rest von ca. 100.000,00 €
betrifft Bestandsveränderungen der Betriebskosten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge weisen im Jahr 2012 7,02 Mio € aus. Hierin
enthalten ist die Zuschreibung der Beteiligung an der Greta 4.
Vermögensverwaltungs GmbH in Höhe von ca. 350.000,00 €.
Der Personalaufwand lag im Kalenderjahr 2012 bei rd. 400.000,00 € und
entspricht damit dem Wert des Vorjahres.
Die Abschreibungen erhöhten sich auf rd. 1.88 Mio €, darin enthalten ist die
bereits erwähnte Teilwertabschreibung auf das Objekt in Mainz. Die sonstigen
betrieblichen Aufwendungen lagen in 2012 bei 4,14 Mio €. Hierin enthalten sind
die Forderungsverluste in Höhe von 1,7 Mio €.
In 2012 lag die durchschnittliche Inanspruchnahme von Fremdkapital unter
dem Niveau des Vorjahres, die Zinsaufwendungen beliefen sich auf 607.000,00
€, diesem Aufwand standen Erträge aus Zinsen in Höhe von 42.220,00 €
gegenüber. Allerdings ist natürlich zu beachten, dass die von den privaten
Darlehensgebern gewährten Zinsverzichte mit Besserungsklausel auch 2012 die
Zinsbelastung reduziert hatten. Für das Kalenderjahr 2013 ist zunächst eine
Verlängerung dieses Moratoriums vereinbart worden. Allerdings kann sich bei
einer Stabilisierung der Geschäftslage und Verbesserung der Ertragslage
ergeben, dass die Zinsverzichte für 2013 nicht mehr greifen und sogar die
vereinbarten Nachzahlungen für den Zeitraum seit dem 1.7.2009 abgerechnet
werden können.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich 20912 danach
auf 4,673 Mio €, durch die Auflösung der aktiven latenten Steuern erhöht sich
dieser Fehlbetrag auf den ausgewiesenen Konzernverlust in Höhe von 5,628
Mio €.
Unter Berücksichtigung des Verlustvortrags verbleibt ein Konzernbilanzverlust
von 21.824.134,71 €. Der Jahresfehlbetrag der AG beträgt 6.578.834,33 €.
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Das Geschäftsjahr 2013 ist ohne Neugeschäft gestartet. Leider erwarten wir hier
einen Verlust sowohl operativ als auch aus weiteren Abschreibungen auf
Beteiligungen. Die Betriebskosten wurden nachhaltig gesenkt und dem
operativen Geschäft angepasst.
Im November 2013
Der Vorstand
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