einzelhandelsreport frankfurt

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EINZELHANDELSREPORT
FRANKFURT
CBRE I MAI 2014
C
CBRE
Special Report
Einzelhandelsreport Frankfurt
www.cbre.de
Mai 2014
Inhaltsübersicht
Frankfurt Kompakt – Key Facts über den Frankfurter Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort ...... 1
Der Frankfurter Einzelhandelsmarkt......................................................................................... 2
Die Hauptwache – zentraler Platz im Herzen der Stadt ...............................................................2
Die Zeil – Bestimmende Konsumlage in der Frankfurter City ......................................................4
Neues Leben in den Seitenstraßen der Zeil – Das MA* hat eröffnet .............................................7
Schillerstraße – Konsumlage mit individuellem Flair ..................................................................8
Roßmarkt – Neue Mieter stärken das Lageprofil........................................................................9
Goethestraße- und Opernplatz – Die feste Größe der deutschen Luxuslagen .............................13
Auf dem Weg zum Luxusquartier – Neue Entwicklungen rund um die Goethestraße ....................15
Große Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse – etablierte Gastronomie- und Niveaulage ....17
Konstante Touristenlagen Neue Kräme und Liebfrauenstraße ...................................................20
Vermietungsjahr 2012/2013: Sehr aktiver Markt in der Frankfurter City trotz Eröffnung des
Skyline Plazas ...................................................................................................................... 22
Filialisierung nimmt weiter zu - Frankfurt liegt im allgemeinen Trend .........................................25
Frankfurter Vermietungsmarkt – Mehr als Mode......................................................................27
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CBRE
Special Report
Von Jarko Stilp, Leiter der Einzelhandelsvermietung, Frankfurt
Hannah Kunz, Einzelhandelsvermietung, Frankfurt
Sven Buchsteiner, Einzelhandelsberatung und –marktforschung, Frankfurt
EINLEITUNG
Die Frankfurter City ist seit vielen Jahren eine der attraktivsten Standorte für nationale und internationale Labels. Frankfurt ist vor allem eine sichere aber auch krisensichere und dynamische Stadt.
Die Frankfurter Zeil, eine der meistfrequentiertesten Einkaufsstraßen in Deutschland, die glamouröse Goethestraße und die charmante „Freßgass‘“ bieten jährlich 4,3 Millionen Touristen und Geschäftsreisenden sowie den Frankfurtern selbst ein besonderes Einkaufserlebnis.
Frankfurt Kompakt – Key Facts über den Frankfurter Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort
Tab. 1: Key Facts – Frankfurt im Überblick
Markdaten im Überblick
Frankfurt
Berlin
Hamburg
München
Köln
Düsseldorf
Bevölkerung in tsd., 2012
688
3.375
1.734
1.388
1.024
594
Bevölkerungsprognose in %, 2012-2030
4,8
7,9
9,7
10
-0,3
3,2
BIP 2012 in Million €
55.357
97.485
93.961
79.210
46.613
40.214
Arbeitslosenquote in % 2012
8,3
14,5
8,6
5,6
10,5
9,8
Anzahl der Ankünfte 2012
4.285.000
10.849.000
5.604.000
6.113.000
2.914.000
2.417.000
Anzahl der Übernachtungen
7.071.000
24.896.000
10.634.000
12.366.000
5.083.000
4.056.000
INSM City Ranking, level(Rang) 2012
504 (20)
551 (9)
544 (10)
445 (46)
479 (34)
485 (29)
INSM City Ranking, dynamics (Rang) 2012
584 (5)
417 (47)
565 (8)
672 (1)
517 (20)
580 (6)
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf in € 2013
6.967
6.155
6.877
7.783
6.784
7.225
Kaufkraftindex (einzelhandelsrelevante Kaufkraf) 2013
110,10
97,30
108,70
123,00
107,20
114,20
Zentralitätsindex 2013
113,60
107,90
115,70
119,20
109,40
121,10
Anteil am Gesamteinzelandelumsatz in % 2012
10,61
43,61
27,03
25,13
14,89
10,21
Source: BulwienGesa, Bertelsmann Stiftung, Arbeitsagentur, OxfordEconomics, Stat. Bundesamt, INSM/WiWo, MB Research
CBRE 2014
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Special Report Einzelhandelsreport Frankfurt 2014
Abb. 1: Übersicht Einzelhandelsmarkt Frankfurt
Kartengrundlage: OpenStreetMap Contributors, CBRE 2014
Der Frankfurter Einzelhandelsmarkt
Die Hauptwache – zentraler Platz im Herzen der Stadt
Die Hauptwache mit ihrem gleichnamigen S- und U-Bahnhof ist der zentrale Platz in der Frankfurter
City. Neben dem Hauptbahnhof (360.000 Reisende/Tag) und dem S- und U-Bahnhof Konstablerwache (191.000 Pendler/Tag) ist die Hauptwache (185.000 Pendler/Tag) der wichtigste Verkehrsknotenpunkt in Frankfurt und Startpunkt für viele Shoppingtouren der Besucher der Mainmetropole.
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Gleichzeitig ist die Hauptwache auch der „Trennpunkt“ des Frankfurter Einzelhandelsmarkts. Westlich
der Hauptwache liegen die hochwertigen Konsum- bis Luxuslagen Steinweg, Goethestraße, Bieber-
Die Hauptwache ist als Konsumlage einzustufen, wobei es aufgrund der Platzsituation nur wenige
Geschäftshäuser gibt. Die Ankermieter sind hier die beiden Bestseller Labels Jack & Jones und Vero
Moda, der deutsche HAKA-Anbieter Wormland und der Hamburger Juwelier Wempe.
Die Hauptwache ist auch bekannt für das sogenannte „Loch“, dem Zugang zur B-Ebene der S- und
U-Bahnstationen, das rund die Hälfte des Platzes einnimmt und die Querung des Platzes beeinträchtigt. In der Vergangenheit gab es verschiedene städtebauliche Ansätze den wenig attraktiven Eingang
zu schließen, jedoch sind diese bisher an den komplexen Brandschutzauflagen als auch an der Finanzlage der Stadt Frankfurt gescheitert.
Die B-Ebene selbst ist mit ihrem Einzelhandelsbesatz klar auf die aus- und umsteigenden Pendler ausgerichtet, weißt jedoch aus Einzelhandelssicht ein deutliches Wertsteigerungspotenzial auf, zumal eine
Vielzahl der Geschäftshäuser auch einen Zugang zur B-Ebene haben, die aber nur selten genutzt
werden. Pläne wie die der Deutschen Bahn AG, die B-Ebene am Frankfurter Hauptbahnhof umfassend neu zu gestalten und insgesamt rund 200 Millionen Euro zu investieren, wären auch für die
Hauptwache bedenkenswert und zu begrüßen, da Frankfurt so mit anderen Metropolen wie München
mit seinen Stachus Passagen gleichziehen würde.
gasse und Große Bockenheimer Straße, Roßmarkt und Kaiserstraße, östlich der Hauptwache die konsum- und touristisch-orientierten Lagen Zeil, Liebfrauenstraße und Neue Kräme.
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Die Spitzenmiete an der Hauptwache liegt bei rund 160 €/m²/Monat.
Abb. 2: Lageplan: Hauptwache
Die Zeil – Bestimmende Konsumlage in der Frankfurter City
Die domminierende Konsumlage in Frankfurt ist die Zeil. Sie schließt sich unmittelbar in östlicher
Richtung an die Hauptwache an. Seit nunmehr Jahrzehnten zählt die Zeil zu den fünf meist frequentierten 1A-Lagen in Deutschland mit täglich mehr als 10.000 Besuchern in der Stunde. Hier werden,
insbesondere im ersten Teilstück zwischen der Hauptwache, die höchsten Einzelhandelsmieten in der
Frankfurter City gezahlt. Als 1A-Lage findet die Zeil aus Einzelhandelssicht ihr Ende an der Konstablerwache auf der Höhe des C&A Kaufhauses.
Zu den Ankermietern zählen die beiden Warenhäuser von Kaufhof und Karstadt, das Douglas-Haus
der Douglas-Handelsgruppe, ein Weltstadthaus von Peek&Cloppenburg sowie Flagshipstores von
H&M, Zara oder auch Esprit, die hier ihre weltweit größte Filiale betreiben. Als neuer Magnet auf der
Zeil hat sich der irische Textildiscounter Primark (Zeil 94) etabliert, der hier seine zweite Filiale in
Frankfurt betreibt. Des Weiteren finden sich an der Zeil das Shopping-Center MyZeil und die Einkaufsgalerie Zeilgalerie. Beide Objekte besitzen eine zur Zeil geöffnete Front, die durch Mieter wie
Benetton, H&M, Fossil oder Bershka genutzt werden.
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Auf der Zeil sind vor allem großflächige Geschäftshäuser zu finden. Sie bieten gerade Einzelhändlern
mit Flagshipstores interessante Expansionsansätze, wenngleich die Objekte nur selten auf den Markt
kommen. Die Gelegenheit hat das spanische Modelabel Mango genutzt, das den früher zu Douglas-
Ebenso hat das US-amerikanische Schmuck- und Accessoires-Label Fossil sich als Hauptmieter im
ehemaligen HAKO-Haus eingemietet (Zeil 123) und wird dort ab Frühjahr 2014 einen rund 1.100
m² großen Flagshipstore betreiben. Im Untergeschoss konnte dm-Drogeriemarkt als Mieter gewonnen
werden. Es ist geplant, das Ladenlokal an die B-Ebene anzuschließen. Ziel ist es, von der hohen Passantenfrequenz in der B-Ebene der Hauptwache zu profitieren.
Neben den großflächigen Vermietungen konnten auf der Zeil auch weitere klein- bis mittelgroße
Neuanmietungen registriert werden. Das zur Calzedonia-Gruppe gehörende, italienische LingerieKonzept Intimissimi zog in das Geschäftshaus Zeil 72-82 sowie der französische Kosmetikanbieter
Yves Rocher, der seinen Standort auf der Zeil verlagerte und einen 300 m² großen Store anmietete.
Der SB-Bäcker Backwerk wird eine 50 m² große Filiale in der Zeil 85-93 betreiben. An der südlichen
Seite des Platzes an der Konstablerwache konnten sich gleich drei neue Mieter ansiedeln. Der Kommunikationsanbieter Unitymedia sowie ein Lotto- und Schreibwarenladen mieteten jeweils 65 m² Verkaufsfläche. Der Finanzdienstleister Money Gram konnte sich ein Ladenlokal mit 50 m² sichern.
Mit acht registrierten Neuvermietungen zeigt die Zeil eine vergleichsweise hohe Aktivität, kamen doch
in der Vergangenheit eher wenige Geschäfte auf den Markt. Dennoch ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen vonseiten nationaler und internationaler Einzelhändler weiterhin ungebrochen. Daher
ist auch zukünftig mit einem moderaten Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen.
Gruppe gehörenden deutschen HAKA-Anbieter Pohland auf rund 3.000 m² Verkaufsfläche im Douglas-Haus (Zeil 98 – 104) ersetzen wird.
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Die aktuelle Spitzenmiete auf der Zeil liegt bei 320 €/m² im Monat.
Abb. 3: Lageplan: Zeil
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Die Zeil besitzt eine Vielzahl von Seitenstraßen, die im Frankfurter Einzelhandelsgefüge eine immer
stärkere Funktion als individuelle bzw. als Zielkundschaftslagen einnehmen. Hierzu zählen die Große
Eschernheimer Straße, die Schäfergasse, die Hasengasse sowie die Große Friedberger Straße. Durch
verschiedene Projektentwicklungen wie das Turm-Carée auf dem Gelände des ehemaligen englischsprachigen Kinos Turmpalast oder dem MA* in der ehemaligen Diamantenbörse haben diese Lagen
eine neue Dynamik entwickelt, die sich auch in Zukunft fortschreiben wird.
In der Großen Eschensheimer Straße eröffnete im zum Palais Quartier gehörenden, rekonstruierten
Thurn-und-Taxis das Café Frohsinn auf rund 930 m² Verkaufsfläche kombiniert mit einem Café der
Frankfurter Kaffeerösterei Wacker. Im zukünftigen Turm Carée an der Großen Eschersheimer Landstraße (Ecklage zur Stephanstraße/Schillerstraße) konnten sich bereits der Supermarkt Tegut und das
schweizerische Fitnesstudio Elements by Migros Flächen sichern. Der hessische Supermarktbetreiber
Tegut, der von der Schweizer Migros-Gruppe übernommen wurde, wird hier mit einem neuen Citymarkt-Konzept präsent sein, um die Nahversorgung im Quartier zu stärken.
In der parallel zu Zeil verlaufenden Stephanstraße eröffneten im Projekt MA*, der ehemaligen Diamantenbörse, gleich mehrere hochwertige Mieter. Diese sind das Fuldaer Kaufhaus-Konzept Lieblings, die Möbelanbieter BoConcept und Designhouse Stockholm, der Frisör Arthair, die regionalen
Modeanbieter The Listener und Crestline sowie der erste Store des zur Benetton-Gruppe gehörenden
Modelabels Playlife. Das MA* hat der gesamten Lage neue Impulse beschert, jedoch wird es abzuwarten sein, wie sich die neuen, hochwertigen Konzepte auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt
etablieren werden, da die Passantenfrequenz in der Lage im Vergleich zu anderen Einzelhandelslage
weiterhin gering ist.
Neues Leben in den Seitenstraßen der Zeil – Das MA* hat eröffnet
Das US-amerikanische Coffe Shop-Anbieter Starbucks hat sich in unmittelbarer Nähe zur Zeil in der
Großen Friedberger Straße 6 niedergelassen und profitiert dort von der sehr guten Frequenz als auch
von der Möglichkeit am Platz Außenbestuhlung zu nutzen.
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Das Entwicklungspotenzial der Nebenstraßen der Zeil hat auch die Stadt Frankfurt erkannt. Laut den
Angaben des Stadtplanungsamtes der Stadt Frankfurt sind rund 9.5 Millionen Euro Stadtentwicklungsmittel bereitgestellt worden, um städtebauliche Missstände in den Straßen zu beheben und die
Aufenthaltsqualität der Straßen zu erhöhen. Dabei sollen z. B. die Bürgersteige deutlich verbreitert
und den Fußgänger insgesamt mehr Raum gegeben werden. Damit folgt die Stadt Frankfurt ihrer
aktiven, einzelhandelsorientierten Stadtentwicklungspolitik, die in der Umgestaltung der Zeil im Jahr
2010 ihren Höhepunkt fand.
Abb. 4: Lageplan: Schäfergasse – Große Friederberger Straße
Schillerstraße – Konsumlage mit individuellem Flair
Eine weitere 1A-Lage in der Frankfurter City ist die Schillerstraße. Sie zweigt in nördlicher Richtung
von der Hauptwache ab und vereint sich am nördlichen Ende am Eschenheimer Tor mit der parallel
verlaufenden Großen Eschenheimer Straße. Der Magnetmieter der Straße ist das stadtbekannte, traditionsreiche Haushaltswarengeschäft Lorey. Die Straße bietet jedoch auch einen attraktiven gastronomischen Besatz und erhält durch den freitäglichen Wochenmarkt zusätzliche Frequenz.
Die Schillerstraße kann in zwei verschiedene Teillagen unterteilt werden. Der südliche Teil zwischen
Hauptwache und kurz nach dem Börsenplatz kann als klare 1A-Lage bezeichnet werden. Hier gab es
auch im Vermietungsjahr 2012/2013 eine vermehrte Vermietungsaktivität mit vier Neuanmietungen.
In der Schillerstraße 4 konnte sich das britische Kosmetiklabel Body Shop einen Store sichern und hat
diesen bereits eröffnet. Body Shop zog aus dem Luginsland, einer Seitengasse der Goethestraße, in
die Schillerstraße. In der Schillerstraße 7 mietete das deutsche Modelabel Brax einen 380 m² großen
Store und ersetzte Görtz 17. Ein neuer Mieter konnte auch für das Geschäftshaus Schillerstraße 10
gefunden werden. Hier mietete die Willi James Bar einen rund 160 m² großen Store. Das LingerieKonzept Mey sicherte sich in der Schillerstraße 16 einen rund 100 m² großen Store.
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Im südlichen Teil der Schillerstraße liegt die Spitzenmiete derzeit bei rund 140 €/m² im Monat.
Mit diesen Vermietungen gewinnt auch die nördliche Schillerstraße an Dynamik und Marktbedeutung.
Durch die Entwicklung des bereits beschriebenen Turm Carrées besteht jetzt die Möglichkeit der städtebaulichen Integration, da neben der Einzelhandels- da auch Wohnnutzung in dem Gebäudekomplex vorgesehen ist, was sich frequenzsteigernd auswirken kann. Gleiche Hoffnungen bestehen auch
für die Große Eschenheimer Straße, in der das urbane Modekonzept Kauf Dich Glücklich einen rund
600 m² großen Store anmietete und den Outdoor-Anbieter Sine ersetzte.
Abb. 5: Lageplan: Schäfergasse – Große Friederberger Straße
Die nördliche Schillerstraße ist eher als 1B-Lage zu bezeichnen, da es ihr, ähnlich wie beispielsweise
bei der Große Eschenheimer Straße an städtebaulicher Integration fehlt. In der Vergangenheit waren
hier vor allem Gastronomiebetriebe und Zielkundschaftskonzepte angesiedelt. Dennoch gab es auch
im Vermietungsjahr 2012/2013 zwei Vermietungsmeldungen. Das Berliner Taschen- und Lederwarenkonzept Liebeskind mietete rund 140 m² in der Schillerstraße 25 und ersetzte den lokalen Einzelhändler Peter Gleich. Im Nachbargebäude (Schillerstraße 27) mietete der Herrenausstatter und Maßschneider Emanuel Berg einen rund 100 m² großen Store.
Roßmarkt – Neue Mieter stärken das Lageprofil
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Eine ebenfalls in den vergangenen Jahren dynamische Lage ist der Roßmarkt. War der Roßmarkt in
der Vergangenheit noch eher auf allgemeinen Konsum ausgerichtet, hat sich das Lageprofil durch
neue Mieter nun nachhaltig geändert. Der Roßmarkt ist nunmehr eine wertige Konsumlage. Mit Neu-
Dabei ist herauszustellen, dass der Roßmarkt zwei unterschiedlich stark frquentiertee Straßenseiten
besitzt. Die südliche Seite mit den Ankermietern Sport Arena, Urban Outfitters oder Fielmann war von
jeher die stärkere Lage und genoss von den nationalen und internationalen Einzelhändlern die größere Nachfrage. Im Gegensatz dazu spielte die nördliche Seite eine etwas untergeordnete Rolle, da ihr
durch den direkten Übergang in den Goetheplatz auch ein Teil der Straßenfront fehlt. Dies spiegelte
sich auch im Mieterbesatz wieder, so dass hier vielmehr von einer Ergänzungslage gesprochen werden konnte. Ebenso nahm auch die Steinwegpassage zwischen Steinweg und Roßmarkt nie richtige
Fahrt auf, um die Attraktivität der Lage zu steigern.
Dieses Bild hat sich aber im Vermietungsjahr 2012/2013 jedoch geändert, was vor allem auf die
Projektentwicklung Roßmarkt 10 der Hansa Invest zurückgeführt werden muss. Das Objekt konnte
gleich vier neue Mieter begrüßen. Neu am Standort ist Rossmann Drogeriemarkt mit 1.035 m² Verkaufsfläche. Diese Anmietung ist insofern bemerkenswert, als dass Rossmann bereits am Roßmarkt
direkt gegenüber vom Objekt präsent ist (Roßmarkt 5). Dies kann als klares Zeichen für das Vertrauen
in den Frankfurter Einzelhandelsmarkt gesehen werden, ist aber auch der konsequenten Expansionsstrategie geschuldet, die Präsenz von Drogeriemärkten in 1A-Lagen deutlich zu erhöhen. Des Weiteren mieteten das Reisebüro Steinwegpassage, die Santander Consumer Bank (743 m² Verkaufsfläche)
sowie Koffer Klein (645 m²), die bereits vorher am Standort vertreten waren.
vermietungen in der Vergangenheit wie dem ersten deutschen Store von Urban Outfitters oder Wellensteyn hat diese Entwicklung ihren Anfang genommen und hat sich mit den jüngsten Vermietungen
fortgeschrieben.
Auf der südlichen Seite können ebenfalls drei neue Vermietungen vermeldet werden. Im Geschäftshaus Roßmarkt 7 mietete Unitymedia einen neuen Laden an und sicherte sich somit zwei neue Standorte in Frankfurt im Vermietungsjahr 2012/2013. Das Münchener Kult-Sport-Label Planet Sports eröffnete am Roßmarkt 11 seine erste Frankfurter Filiale auf 850 m². Das Nußlocher Modelabel Betty
Barclay mietete im Roßmarkt 17 ihren ersten Store in einer Einkaufsstraße in Frankfurt.
Das Fehlen von trendigen Niveaulagen wie z. B. der Theatinerstraße in München oder der Poststraße
in Hamburg hat dazu geführt, dass sich der Roßmarkt mit seinem für Frankfurter Verhältnisse noch
moderaten Mietpreisniveaus einer hohen Nachfrage erfreut.
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Die aktuelle Spitzenmiete am Roßmarkt liegt bei 180 €/m² im Monat.
Abb. 6: Lageplan: Roßmarkt
Biebergasse – Steinweg – Goethe- und Rathenauplatz – Lagen mit deutlichem Bedeutungszuwachs
Das Platzensemble aus Goethe- und Rathenauplatz ist neben der Hauptwache einer der zentralen
Plätze in der Frankfurter Innenstadt. Durch die Umgestaltung mit den Wasserspielen und ansprechender Stadtmöblierung hat gerade der Rathenauplatz deutlich an Aufenthaltsqualität gewonnen.
Steinweg – Aufstrebende Konsum- und Niveaulage
Trotz der geringen Anzahl an Geschäftshäusern gab es in der Straße eine konstante Vermietungsaktivtät, die das Profil als hochwertige Konsum- und Niveaulage geschärft haben. Zu den wichtigsten
Mietern zählen Scotch&Soda, Marc o’Polo, H&M’s hochwertiges Modelabel COS und der italienische Designer Max Mara. Nicht zuletzt der Hintereingang des Hugendubel Flagshipstores sorgt für
kontinuierliche Frequenz auf dem Steinweg.
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Die Hauptwache wird von den beiden Plätzen durch zwei große Geschäftshäuserblocks abgetrennt.
Zwischen ihnen verläuft der Steinweg. Der Steinweg hat in den vergangenen Jahren eine sehr dynamische Entwicklung genommen. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Zum einen hat die Erweiterung
des nahegelegene Goethe- und Rathenausplatzes als Luxuslage den Steinweg in den Fokus internationaler Niveau- und Luxuslabels gerückt, zum anderen hat durch die Umgestaltung der beiden Plätze die Passanentfrequenz deutlich zugelegt.
Die aktuelle Spitzenmiete am Steinweg liegt derzeit noch bei 180 €/m² im Monat, jedoch mit klar
steigender Tendenz.
Biebergasse – Konstanter Verbindungsachse zwischen Hauptwache und „Freßgass“
Weniger dynamisch zeigte sich die parallel verlaufende Biebergasse. Die Biebergasse ist direkte Verbindungsachse zwischen der Zeil und der Niveaulage Große Bockenheimer Straße und Kalbächer
Gasse, die aufgrund des hohen Gastronomieanteils allgemeinhin als „Freßgass“ bezeichnet werden.
Auf der Biebergasse gibt es nur wenig Bewegung, da dort nur großflächige Geschäftshäusern mit
Ankermietern wie Hugendubel, Wormland, Görtz oder Zara stehen, und diese nur äußerst selten auf
den Vermietungsmarkt kommen.
Das Vermietungsgeschehen 2012/2013 ist ein klares Zeichen für den Wandel des Steinwegs zur
aufstrebenden Niveau- und Luxuslage. Insgesamt drei Neuvermietungen konnten auf dem Steinweg
registriert werden. Im Geschäfshaus Steinweg 7 eröffnete das Mailänder Modeunternehmen Boggi
Milano einen 550 m² großen Store. Boggi ersetzte damit die Niederlassung von Bertram und Frank,
die bereits im Vorjahr einen Teil ihres Objekts an Stefanel vermietet hatten. Im Steinweg 8 folgt das
Silberwarengeschäft Robbe & Berking auf den regionalen Modehändler A/X Classics. Robbe & Berking war zuvor auf der Goethestraße ansässig. Ebenfalls zog das auf hochwertige Schreibwaren spezialisierte Konzept Graf von Faber-Castell vom Rathenauplatz in den Steinweg 12. Trotz einschlägigen Presseberichten hat sich bisher noch nicht bestätigt, dass das neue Konzept von H&M & other
stories im Geschäftshaus Steinweg 5 angemietet hat, und Nachfolger der Santander Consumer Bank
werden wird.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 hat sich jedoch eine Besonderheit ergeben, zwar gab es noch keine
Neuvermietung in der Biebergasse, jedoch zeigt die Anmietung von Betten Rid in der Kaiserstraße,
dass bald für das Geschäftshaus Biebergasse 6-10 ein oder mehrere neue Mieter gefunden werden
müssen. Das Objekt ist aufgrund seiner breiten Front und sehr guten Sichtbarkeit als ideal zu bezeichnen. Die aktuelle Spitzenmiete in der Biebergasse liegt bei 180 €/m² im Monat.
Neuer Magnet am Goetheplatz: Das ONE Goethe Plaza
Auch die Adressen Goethe- und der Rathenauplatz haben eine neue Qualität gewonnen. Durch die
Entwicklung des ONE Goethe Plaza wurde die Luxuslage Goethestraße wie beabsichtigt auf den
Goetheplatz verlängert. Der Hauptmieter des Objekts ist das französische Luxuslabel Louis Vuitton,
das dort sein Konzept Masion de Louis Vuitton betreiben wird. Nach München wird es das zweite
dieser Art in Deutschland und sogar außerhalb Frankreichs sein.
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Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten weitere Mieter für das ONE Goethe Plaza gewonnen werden. So mietete der schweizerischen Luxusuhren-Anbieter Omega seinen ersten Store in Deutschland
auf rund 100 m². Als weiterer Mieter steht bereits das deutsch-indische Luxuslabel ESCADA fest, das
sich rund 300 m² sichern konnte, nach dem es interimsweise auf der Rückseite des Gebäudekomplexes Rathenauplatz 1-3 präsent war. Eine weitere großflächige Vermietung wurde durch das zum
Durch die Entwicklung des ONE Goethe Plaza wird ein neuer Magnet in der Frankfurter City entstehen, der alle Lagen entlang der beiden Plätze nach vorne bringen wird.
Auch am Rathenauplatz kam es im Vermietungsjahr 2012/2013 zu Neuanmietungen. Hierzu zählt
die Frankfurter Schuhkette Linda Schuhsalon (Rathenauplatz 2-8), die zuvor einen ihrer Läden in der
Goethestraße aufgeben mussten. Postalisch am Rathenauplatz 1-3 eröffnete das italienische JeansLabel Diesel einen 520 m² großen Store und ist damit seit mehreren Jahren Abstinenz wieder auf
dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt vertreten. Der Eingang zum Store liegt in der Kalbächer Gasse.
Die Spitzenmiete am Goethe- und Rathenauplatz liegt derzeit bei rund 180 €/m² im Monat.
Abb. 7: Lageplan: Biebergasse – Steinweg – Rathenau- und Goetheplatz
schweizerischen Nestlé Konzern gehörende Label Nespresso realisiert, die hier rund 1.200 m² Verkaufsfläche angemietet haben.
Goethestraße- und Opernplatz – Die feste Größe der deutschen Luxuslagen
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Weit über die Landesgrenzen hinaus sind die Goethestraße und der angrenzende Opernplatz als die
Luxuslage Frankfurts bekannt. Gerade in der Goethestraße reihen sich die nationalen und internationalen Luxuslabels wie an einer Perlenschnur aneinander.
Dabei geht der Verdrängungswettbewerb unvermindert weiter, gerade die letzten verbleibenden mittelständischen Anbieter wie Linda Schuhsalon, More for Less oder das Traditionshaus Möller & Schaar
mussten die Goethestraße aufgrund des Expansionsdruck der internationalen Luxuslabels weichen.
Jedoch sind die genannten Konzepte nicht vom Frankfurter Markt verschwunden, sondern konnten in
den Seitenstraßen rund um die Goethestraße und Große Bockenheimer Straße fündig werden. So
mietete More for Less einen Store in der Kleinen Bockenheimer Straße 16, einem Straßenzug, der bis
dato noch nicht im Fokus des Einzelhandels stand.
Auch im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten in der Goethestraße insgesamt acht Neunvermietungen registriert werden. Dies ist ein besonders hoher Wert, gerade vor dem Hintergrund der relativen
Kürze der Straße. Im Geschäftshause Goethestraße 4-8 mieteten gleich zwei schweizerische Luxusuhrenanbieter: TAG Heuer und Jaeger LeCoultre. Mit Jaeger LeCoultre kam wieder ein neuer Pilotstore
auf den deutschen Markt. Im Geschäftshaus 15-17 mietete das zur VF-Corporation gehörende
hochwertige Jeanslabel 7 for all mankind einen neuen Store. Dieser wurde als Teilfläche im Luxuskaufhaus Pfüller angemietet.
Im Vergleich zu anderen Luxuslagen in Deutschland ist die Goethestraße relativ kurz und die dortigen
Geschäftshäuser sind in der Mehrzahl kleinteilig. Die Nachfrage nach modernen Repräsentationsund Verkaufsflächen ist vonseiten der internationalen Luxusanbieter ungebrochen hoch, so dass sich
die Goethestraße einem konstant hohen Mietniveau bzw. höchsten Mietniveau erfreut.
Das italiensche Modelabel Moncler sicherte sich in der Goethestraße 25 einen Store und in der Goethestraße 26 eröffnete das englische Luxuslabel Burberry eine rund 600 m² große Niederlassung als
größte Einzelvermietung im Vermietungsjahr in der Goethestraße und verlagerte seine Filiale auf der
Goethestraße. Burberry verdrängte damit das traditionsreiche Luxuskaufhaus Möller & Schar und integriert geleichzeitig auch die Verkaufsflächen des vormaligen Linda Schuhsalons (Goethestraße 28).
Zuvor war Burberry im Geschäftshaus Goethestraße 34 ansässig. Ein weiterer Pilotstore wurde durch
den französischen Designer Paule Ka in der Goethestraße 27 auf rund 170 m² Verkaufsfläche angemietet. Abschließend mietete der US-amerikanische Designer Michael Kors einen rund 265 m² großen Store in der Goethestraße 36.
Der enorme Nachfragedruck hat zu einem sprunghaften Anstieg der Spitzenmieten auf der Goethestraße geführt. Diese lieg aktuell bei rund 300 €/m² im Monat.
Auf dem Opernplatz, der aufgrund der Platzsituation nur über eine begrenzte Anzahl an Geschäftshäusern verfügt, konnte im Vermietungsjahr 2012/2012 eine Vermietungsmeldung registriert werden.
Der sächsische Porzellan- und Einrichtungsanbieter Meissen mietete einen rund 100 m² großen Store
und ersetzte damit den regionalen Modehändler A/X Classics.
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Die aktuelle Spitzenmiete auf dem Opernplatz lieg bei rund 250 €/m² im Monat.
Im Gegensatz zu anderen Luxuslagen in Deutschland wie dem Neuen Wall in Hamburg oder auch
der Königsallee in Düsseldorf besitzt der Frankfurter Einzelhandelsmarkt trotz der weiter gestiegenen
Nachfrage keine ergänzenden Luxus- und Niveaulagen wie z. B. die Hohen Bleichen in Hamburg
oder die König- und Trinkausstraße in Düsseldorf. Daher konzentriert sich die Nachfrage nach modernen Luxuseinzelhandelsflächen weiterhin auf die Goethestraße. Dies hat zufolge, dass einige Niveau- und Luxuskonzepte auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt trotz langer Suche nicht zum Zuge
kommen. Sie finden jedoch auch keine Alternative in der Großen Bockenheimer Straße, mit ihrem
hohen Gastronomieanteil, oder auf dem Rathenauplatz, mit seiner geringen Verkaufsfläche und dem
sich erst entwickelnden Branchenmix, da auch hier ein großer Nachfrageüberhang für die besten
Einzelhandelsflächen vorherrscht.
Die gestiegene Nachfrage ist vor allem in drei Faktoren begründet. Zum einen bringt der Frankfurt
Flughafen täglich eine Vielzahl an internationalen Touristen, hier insbesondere aus Asien nach
Frankfurt. Diese haben zum Teil eine Einkaufstour in Frankfurts Luxuslage fest eingeplant. Zum anderen ist die Bevölkerung der Stadt sehr wohlhabend sowie das größere regionale Umfeld. Hier seien
der Main-Taunus- und der Hoch-Taunus-Kreis genannt, aber auch die Region Aschaffenburg verfügt
über eine hohe Kaufkraft. Nicht zuletzt die allgemein steigenden Geschäfts- und Tourismusreisen
nach Frankfurt machen Frankfurt attraktiv für internationale Luxuslabels.
Auf dem Weg zum Luxusquartier – Neue Entwicklungen rund um die Goethestraße
Um diesen Flächenmangel zu beseitigen oder zumindest abzufedern schicken sich nun mehrere Projektentwickler gleichzeitig an, die Seiten- und Nebenstraßen der Goethestraße wie z. B. die Alte und
Neue Rothofstraße, die Straße Luginsland sowie die Neu Mainzer Straße gezielt zu entwickeln.
Diese Dynamik ist bemerkenswert, als das bis dato der Fokus der Projektentwicklungen vor allem auf
den Konsum- und Niveaulagen der Frankfurter City lag. Hier scheint aber derzeit das Projektentwicklungspotenzial ausgeschöpft zu sein, da nach der Entwicklung der Immobilie Roßmarkt 10 kein weiteres Projektentwicklungsprojekt in der Pipeline ist.
Der Anstoß dieses Runs auf die Goethestraße war das ONE Goethe Plaza (Nr. 8 auf der nachfolgenden Karte). Mit dem Projekt kann der Beweis erbracht werden, dass sich Luxuslagen „verlängern“
lassen. Mit demselben Kalkül starten nun die Projektentwicklungen in den anderen Lagen.
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Derzeit befinden sich zwei Projektentwicklungen in fortgeschrittenen Projektphasen. Das Projekt Maró
(Nr. 1, Neue Mainzer Straße 74-80/Ecke Neue Rothofstraße) sowie das Luginsland1 (Nr. 6, Luginsland 1). Das Maró ist eine Joint Venture-Projektentwicklung von Groß & Partner und der schweizerischen Fondsgesellschaft Peakside Capital. Hierfür wurde das leerstehende BHF-Bank-Gebäude erworben, welches nach den Plänen des Architekturbüros Eike Becker Architekten umgestaltet werden
soll. Im Maró sollen insgesamt zwischen acht und zwölf Verkaufsräume auf zwei Ebenen entstehen.
Die gesamte Verkaufsfläche soll sich auf 2.900 m² belaufen. In den Obergeschossen ist Büronutzung auf rund 8.600 m² vorgesehen. Das Projekt hat bereits eine Baugenehmigung und der Abriss
der Abriss hat vor kurzem begonnen. Die Eröffnung ist für Ende 2015 avisiert. Derzeit können noch
Das Projekt Luginsland 1 ist hingegen deutlich weiter fortgeschritten. Hier entwickelt FGI Frankfurter
Gewerbeimmobilien GmbH ein neues Geschäftshaus mit rund 1.200 m² Verkaufsfläche und Büronutzung in den oberen Stockwerken. Die Eröffnung des Gebäudes ist für Ende 2014 geplant. Das
Altgebäude wurde bereits abgerissen. Wer die vorherigen Mieter MoschMosch und Body Shop ersetzen wird ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht klar.
Abb. 8: Übersichtskarte Projektentwicklungen Luxusquartier Goethestraße
4
2
3
5
1
6
1
keine Aussagen über die zukünftigen Mieter im Objekt und den aktuellen Vermietungsstand gegeben
werden.
7
8
Kartengrundlage: Stadtgrundkarte, CBRE 2014
Nr.
Adresse
Nr.
Adresse
1
Neue Mainzer Straße 74-80
5
Goethestraße 30
2
Opernplatz 2-4
6
Luginsland 1
3
Goethestraße 31-37
7
Alte Rothofstraße 9
4
Goethestraße 34
8
Goetheplatz 3-11
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Die anderen auf der Karte aufgeführten Projekte befinden sich in Vorentwicklungsphase bzw. weisen
ein hohes Projektentwicklungspotenzial auf. Insgesamt wird jedoch klar, dass der Frankfurter Luxusmarkt und das gesamte Quartier um die Goethestraße mit dem Opernplatz sich im Umbruch befinden, und zukünftig eine neue Konzeptvielfalt auch im Niveau- und Luxusbereich zu erwarten ist. Es
Im Vorgriff auf zukünftige Entwicklungen gab es im Vermietungsjahr 2012/2013 zwei Neuvermietungen in der Alten Rothofstraße. In der Alten Rothofstraße 9 mietete der italienische Designer Brioni
einen rund 300 m² großen Store. Im gleichen Gebäude mietete das lokale Konzept 12 Fashion
Stores einen rund 310 m² großen Laden.
Große Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse – etablierte Gastronomie- und Niveaulage
Eine der bekanntesten Einkaufsstraßen Frankfurts ist die Große Bockenheimer Straße. Die Straße besticht durch eine kleinteilige Bebauung und eine sehr hohe Dichte an Gastronomie, wodurch sie auch
im Volksmund „Freßgass“ genannt wird. Die Gastronomieausrichtung ist von städtischer Seite durch
die sogenannte „Freßgass-Verordnung“ seit 1979 festgeschrieben. Gerade zur Mittagszeit kann die
Straße, die eigentlich ein Straßenzug aus Großer Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse ist, mit
einer sehr hohen Passantenfrequenz glänzen.
wird interessant zu beobachten sein, ob die genannten und geplanten Projekte es schaffen werden,
eine neue Lage mit ausreichender Adressqualität zu schaffen. Laut Aussagen der Projektentwicklungsgesellschaften werden die Gebäude nicht primär spekulativ gebaut, was auf ein reges Mieterinteresse hindeutet.
Neben der Gastronomie gehören u.a. Apple, Porsche Design, Hugo Boss und Tommy Hilfiger (postalisch Börsenstraße) sowie Timberland zu Ankermietern der „Fressgaß“. Es ist ein deutlicher Nachfrageüberhang auf der „Freßgass“ von gastronomischen als auch nicht gastronomischen Konzepten zu
beobachten.
Nach einer sehr aktiven Vermietungsphase in den vergangen Jahren wurde im Vermietungsjahr
2012/2013 nur eine Vermietungstransaktion gemeldet. Der Wohnungsmakler Dahler und Company
mietete einen rund 40 m² Shop im Geschäftshaus Große Bockenheimer Straße 43. Dahler und
Company ersetzte das Frankfurter Mode-Label Lemli, das sich nur zwei Jahre am Standort halten
konnte.
Derzeit befindet sich das Geschäftshaus Große Bockenheimer Straße 45 in der Entwicklung. Das
markante Gebäude in Ecklage zu Goethestraße wird derzeit umfassend umgebaut. Derzeit gibt es
jedoch noch keine Informationen über die künftigen Einzelhandelsmieter. In den Obergeschossen ist
wieder Büronutzung vorgesehen.
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Die „Fressgass“ hat insgesamt vier Seitenstraßen: Hochstraße, Kleine Hochstraße, Kaiserhofstraße
und Meisengasse. Neben der traditionellen Gastronomiekomponente drängen vermehrt auch wertige
Textilkonzepte in diese Lagen. Im Vermietungsjahr 2012/2013 mietete das Modegeschäft Lilo in der
Kleinen Hochstraße sowie eine weitere Filiale von Linda Schuhsalon. In der Kaiserhofstraße 10 sicherte sich der Frankfurter Luxushändler Möller & Schaar einen rund 400 m² großen Store. Jedoch wird
das Geschäft unter einem neuen Eigentümer geführt, der sich die Namensrechte an Möller & Schaar
sichern konnte und nun auf die Strahlkraft des traditionsreichen Händlernamens hofft. In der Hoch-
Die aktuelle Spitzenmiete auf der „Freßgass“ liegt bei rund 220 €/m² im Monat.
Abb. 9: Lageplan: Große Bockenheimer Straße – Kalbächer Gasse
straße eröffnete bereits das Restaurant Ojo de Agua. Es ist das erste Restaurant dieser Art in Deutschland und ist ein Lizenzbetrieb des Züricher Stammhauses.
Quartier rund um den Frankfurter Hof – Kaiserstraße etabliert sich auf dem
Die Kaiserstraße, als „Haupstraße“ des Quartiers rund um den Frankfurter Hof, gehört mittlerweile zu
den etablierten Einzelhandelslagen in der Frankfurter City. Die Kaiserstraße besticht durch eine abwechslungsreiche Bebauung, ein differenziertes Flächenangebot und einen hohen Anteil an gründerzeitlichen Fassaden, die gerade in der Frankfurter City eine Seltenheit darstellen.
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Die Kaiserstraße profitiert ähnlich wie der Roßmarkt von der Nähe zu den Top-1A-Lagen und Luxuslagen Frankfurts und wird mittlerweile von vielen nationalen und internationalen Einzelhändlern als
Standortalternative angesehen. Da es in Frankfurt keine klare Trendlage gibt, übernimmt die Kaiserstraße diese Funktion. Die Mieten in der Kaiserstraße zwar in den letzten Jahren gestiegen, liegen
aber immer noch deutlich unter dem Niveau der Top 1A-Lagen. Mit ein Grund hier ist die vergleichsweise geringere Passantenfrequenz. Zu den Ankermietern der Kaiserstraße zählen u.a. Strauss Innovation, Muji, Grüne Erde und Navyboot.
Die aktuelle Spitzenmiete an der Kaiserstraße liegt bei rund 140 €/m² im Monat.
In den handelsrelevanten Nebenstraßen Bethmannstraße und Friedensstraße wurden im Vermietungsjahr keine Vermietungen registriert.
Westlich der Gallusanlage verläuft die Kaiserstraße noch Richtung Frankfurter Hauptbahnhof. Die
ehemalige Prachtstraße im Frankfurter Bahnhofsviertel war einst das vornehme Entree in die Frankfurter City. Das Bahnhofsviertel hat wegen des Rotlichtviertels rund um die Taunusstraße an Bedeutung
verloren. Doch durch zahlreiche Projektentwicklung entlang der Kaiserstraße wird die Straße für den
Einzelhandel wieder interessanter. Gerade die (System-)Gastronomie hat hier einen hohen Stellenwert
erlangt, die von den Menschen aus nahe gelegenen Bürovierteln regelmäßig frequentiert wird.
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In der Kaiserstraße 9 wird bald Betten Rid eröffnen und folgt dem Apple Premium-Reseller Gravis.
Wie bereits erwähnt wird Betten Rid von der Biebergasse in die Kaiserstraße umziehen. Die neue Niederlassung wird eine Verkaufsfläche von rund 900 m² besitzen. In der Kaiserstraße 18 sicherte sich
der Telekommunikationsanbieter Mobil.com einen rund 50 m² großen Store.
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Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten insgesamt drei Neuvermietungen in der Kaiserstraße registriert werden. Im Geschäftshaus Kaiserstraße 3 mietete der Versandhändler von ökologischer Mode
Hess Natur seinen ersten stationären Store in Deutschland mit einer Verkaufsfläche von rund 230 m².
Damit verfolgt Hess Natur eine ähnliche Mulit-Channel-Strategie wie andere Versandhändler, die
neben ihrem originären Versandgeschäft nun auch ein stationäres Geschäftsmodell aufbauen, um
ihre Kunden zielgruppengerechter zu bedienen.
Abb. 10: Lageplan: Große Bockenheimer Straße – Kalbächer Gasse
Konstante Touristenlagen Neue Kräme und Liebfrauenstraße
Zwischen der Hauptwache und dem Römerberg, dem historischen Platz der Frankfurter Altstadt, liegen die Liebfrauenstraße und Neue Kräme. Beide Straßen zeigen einen konsum- und touristisch orientierten Mieter- und Branchenmix und erzielen als Laufweg zwischen den 1A-Lagen und der Frankfurter Altstadt sehr gute Passantenfrequenzen.
Auch im Vermietungsjahr 2012/2013 wurden insgesamt fünf neue Vermietungen gezählt. Der Hauptfokus der Nachfrage lag dabei auf dem Platz Liebfrauenberg. Die an die Kirche des Kapuzinerklosters
angebauten Geschäftspavillons Liebfrauenberg 52-54 und 56 wurden jeweils als an Rieker Schuhe
und an ara shoes vermietet. Dabei handelt es sich um relativ kleine Flächen. Das neue Geschäft von
Rieker Schuhe ist nur 30 m² groß. Gegenüberliegend mietete das Wohnaccessoires-Konzept Selected
im Geschäftshaus Liebfrauenberg 37 einen rund 300 m² großen Laden und folgte der Noris Verbraucherbank als Mieter.
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Kontrovers wurde die Anmietung von Butlers in der Liebfrauenstraße 7 diskutiert, da diese den zur
Herder-Gruppe gehörenden Buchladen Carolus ersetzen werden. Die Kritik richtete sich nicht gegen
Butlers sondern vielmehr gegen das Bistum Limburg, das als Eigentümer der Immobilie den neuen
Mietvertag mit Butlers unterschrieben hatte und weitere Angebote der Carolus Buchhandlung aus-
In der Neuen Kräme 25 eröffnete in unmittelbarer Nähe zum Maggi Kochstudio Schuhbecks Gewürze.
Die aktuelle Spitzenmiete liegt in diesem Bereich der Frankfurter City bei 130 €/m² im Monat.
Abb. 11: Lageplan: Liebfrauenstraße – Neue Kräme
schlug. Butlers tritt hier in direkten Wettbewerb mit dem Systemkonkurrent Depot, der in direkter
Nachbarschft auf drei Etagen einen Flagshipstore mit neuestem Storedesign betreibt.
Eine Besonderheit der Liebfrauenstraße und der Neuen Kräme ist, dass sie in der Weihnachtszeit einen Teil des Frankfurter Weihnachtsmarkts beherbergen, wodurch noch einmal zusätzliche Passantenfrequenz in die Straße kommt.
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Ebenfalls ist auch eine Anstieg der Füßgängerfrequenz durch Rekonstrukiton der Frankfurter Altstadt
als neuer Tourismusmagnet zu erwarten sein. Auf dem Gelände des ehemaligen technischen Rathauses werden insgesamt 15 Nachbauten historischer Häuser sowie 20 Neubauten entstehen. Neben 80
neuen Wohnungen werden rund 30 neue Ladenlokale im Erdgeschoß entwickelt, die gastronomisch
oder auch durch Einzelhandel genutzt werden. Im Januar 2014 wurde mit der Vermarktung der Geschäftshäuser begonnen, daher kann über die Belegung der Einzelhandelsflächen noch keine Auskunft gegeben werden.
Abb. 12: Entwicklungsplan Neue Altstadt Frankurt
Quelle: Dom-Römer GmbH
Vermietungsjahr 2012/2013: Sehr aktiver Markt in der Frankfurter City trotz Eröffnung des Skyline Plazas
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Im August eröffnete im neuen Frankfurter Europa Viertel das neue Shopping-Center Skyline Plaza. Das
von der Hamburger ECE-Projekmanagement GmbH verwaltete Objekt umfasst rund 38.000 m² Verkaufsfläche und rund 170 neue Shops. Obwohl das Skyline Plaza in direkter Konkurrenz zu der Frankfurter City steht zeigt sich folgendes Phänomen: Frankfurt konnte trotz der Konkurrenz in den 1ALagen auf ein sehr aktives Vermietungsjahr 2012/2013 (Oktober 2012 – Dezember 2013) zurückblicken. Insgesamt wurden 49 Neuvermietungen in der Frankfurter City registriert. Dabei wurden einige
Mieter sowohl im Shopping-Center als auch in der Frankfurt City. Das spanische Modelabel Mango
mietete mit vier Konzepten (Mango, Mango Touch, Mango Kids, H. E. by Mango) im Skyline Plaza an.
Dies schien sich aber nicht abzuhalten auch auf der Zeil einen Flagshipstore mit 3.000 m² anzumieten. Die Erfahrung der jüngeren Vergangenheit hat gezeigt, das durch die relative Distanz von vier km
zur Innenstadt und die weiterhin solitäre Lage des Shopping-Centers keine direkte Konkurrenzsituation
entstanden ist. Vielmehr sind weiterhin Anstiege der Spitzenmieten in den jeweiligen Lagen der Frankfurter City zu beobachten, was auf einen deutlichen Nachfrageüberhang seitens der Einzelhändler
hinweist.
Bei den aktivsten Lagen liegt die Goethestraße mit insgesamt acht Neuvermietungen auf dem zweiten
Platz. Die flächenmäßig größte Vermietung entfiel auf Burberry, die 600 m² in der Goethestraße 26
anmieteten. Mit den acht Neuvermietungen hat die Filialisierung durch internationale Luxuskonzerne
nahezu 100% erreicht. Mit dem inhabergeführten Lindas Schuhsalon als auch dem LuxusTraditionshaus Möller & Schaar verließen weitere Frankfurter Händler die Goethestraße. In der Verlängerung zum Goetheplatz sorgte die Projektentwicklung ONE Goethe Plaza weiterhin für Aufsehen,
die neben einem Maison de Louis Vuitton nun auch Escada, Omega und einen 1.200 m² Nespresso
Flagshipstore beheimaten wird. Ebenso wird Prada hier einen rund 960 m² Flagshipstore anmieten.
Der Roßmarkt zeigte sich im Vermietungsjahr 2012/2013 ebenfalls sehr aktiv und konnte sieben Vermietungen auf sich vereinen. Die lag hauptsächlich an der Projektentwicklung Roßmarkt 10.
Weitere aktive Lagen waren der Steinweg und die Schillerstraße mit jeweils vier bzw. fünf Neuvermietungen. Gerade der Steinweg hat sich wieder einmal mehr als hochwertig Konsum- bzw. Niveaulage
profiliert, in dem der mailändische Herrenausstatter Boggi einen Store mit 550 m² im Steinweg 7 anmietete und den zur Robert Ley-Gruppe gehörenden Herrenausstatter Bertram & Frank ersetzte.
Die aktivste Lage auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt war im Gegensatz zu den Vorjahren mit
zehn Neuvermietungen die Top-1A-Lage Zeil. Der Großteil der Vermietungen kann dem kleinflächigen Segment < 200 m² zugeordnet werden, jedoch konnten mit Fossil auf 1.100 m² (Zeil 123) und
Mango auf 3.000 m² auch zwei großflächige Vermietungen gemeldet werden.
Bei den Pilotstores konnte Frankfurt zwei neue Luxusanbieter auf dem deutschen Markt begrüßen. Der
schweizerische Luxus-Uhrenanbieter Jaeger LeCoultre und das französische Luxus- und AvantgardeLabel Paule Ka wählten die Rhein-Main-Metropole als ihren Einstiegsmarkt in Deutschland. Insgesamt
fanden sieben neue Konzepte in Frankfurt ihren Weg nach Deutschland.
Insgesamt ist jedoch auch festzuhalten, dass das Vermietungsjahr 2012/2013 ein Vermietungsjahr der
Umzüge war. Labels wie Burberry, Nespresso, FaberCastell oder auch Body Shop, Linda Schuhsalon
oder auch Robbe & Berking verlagerten ihre Standorte auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt. Zurück auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt ist hingegen Diesel, die am Rathenauplatz 1-3 auf rund
520 m² einen neuen Flagshipstore eröffneten.
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Auch zukünftig ist mit einem klaren Nachfrageüberhang nach modernen Einzelhandelslagen in der
Frankfurter City zu rechnen. Projektentwicklungen rund um die Goethestraße, Opernplatz und Große
Bockenheimer Straße werden zu keiner Abschwächung der Flächennachfrage beitragen, vielmehr ist
eine generelle Stärkung des Frankfurter Einzelhandelsmarkt zu erwarten, da eine ausgesuchte Anzahl
an Luxus- und Niveaulabels im noch keinen Standort auf dem Frankfurter Einzelhandelsmarkt gefunden hat.
m²
Konzept
Branche
Goethestr 32
265 m²
Michael Kors
Luxus
Goethestraße
k.A.
Mulberry
Schuhe & Lederwaren
Goethestraße 25
k.A.
Moncler
Luxus
Goethestraße 26
600 m²
Burberry
Luxus
Goethestraße 4-8
100 m²
TAG Heuer
Schmuck & Accessoires
Goethestraße 4-8
k.A.
Jaeger LeCoultre
Luxus
Goethestraße 27
170 m²
Paule Ka
Luxus
Goethestraße 15-17
k.A.
7 for all mankind
Mode
Große Bockenheimer Straße 43
40 m²
Dahler Companie
Dienstleistungen
Kaiserstraße 9
900 m²
Betten Rid
Wohnaccessoires, Möbel &
Einrichtungen
Kaiserstraße 3
230 m²
Hess Natur
Mode
Kaiserstraße 18
50 m²
Mobil.com
Dienstleistungen
Liebfrauenberg 37
300 m
Selected
Einrichtungen
Liebfrauenberg 52-54
k.A.
ara shoes
Schuhe & Lederwaren
Liebfrauenberg 56
30 m²
Rieker
Schuhe & Lederwaren
Liebfrauenstraße 4
k.A.
Butlers
Einrichtungen
Neue Kräme 25
k.A.
Schuhbecks Gewürze
Lebensmittel
One Goethe Plaza - Goetheplatz
300 m²
Escada
Luxus
1.200 m²
Nespresso
Gastronomie
100 m²
Omega
Schmuck & Accessoires
Opernplatz 4
60 m2
Meissen
Einrichtungen
Rathenauplatz 1-3
520 m²
Diesel
Mode
Rathenauplatz 2-8
k.A.
Linda
Schuhe & Lederwaren
Roßmarkt 10
k.A.
Reisebüro Steinwegpassage
Dienstleistungen
Roßmarkt 10
743 m²
Santander Consumer Bank
Dienstleistungen
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Straße
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Tab. 2: Vermietungen in der Frankfurter City 2012/2013
m²
Konzept
Branche
Roßmarkt 10
1.035 m²
Rossmann Drogeriemarkt
Drogerie & Parfümerie
Roßmarkt 10
645 m²
Koffer Klein
Schuhe & Lederwaren
Roßmarkt 11
850 m²
Planet Sports
Sport
Roßmarkt 17
k.A.
Betty Barclay
Mode
Roßmarkt 7
k.A.
Unitymedia
Dienstleistungen
Schillerstr. 4
k.A.
Body Shop
Schillerstraße 10
160 m²
Willi James Bar
Gastronomie
Schillerstraße 16
100 m²
Mey
Mode
Schillerstraße 7
380 m²
Brax
Mode
Steinweg 12
k.A.
Faber Castell
Schreibwaren
Steinweg 5
k.A.
& other stories (H&M)
Mode
Steinweg 7
550 m²
Boggi Milano
Mode
Steinweg 8
k.A.
Robbe & Berking
Einrichtungen
Zeil 123
k.A.
dm Drogeriemarkt
Zeil 123
1.100 m²
Fossil
Schmucke & Accessoires
Zeil 53
65 m²
Lotto
Dienstleistungen
Zeil 53
55 m
Money Gram
Dienstleistungen
Zeil 53
65 m²
Unitymedia
Dienstleistungen
Zeil 72-82
300 m²
Yves Rocher
Drogerei & Parfümerie
Intimissimi
Mode
Zeil 72-82
Zeil 85-93
50 m²
BackWerk
Lebensmittel
Zeil 94a (Brunnenwache)
k.A.
Dunkin' Donuts
Gastronomie
Zeil 98-104
3.000 m²
Mango
Mode
Straße
Quelle: CBRE 2014
Filialisierung nimmt weiter zu - Frankfurt liegt im allgemeinen Trend
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Der Kampf um die Top-Lagen geht weiter und ließ die Filialisierung in der Frankfurter City noch einmal deutlich ansteigen. Die wenigen noch mittelständischen Anbieter wurden nach und nach verdrängt. Besonders betroffen von dieser Entwicklung waren der Rathenauplatz als auch die Goe-
Tab. 3: Filialisierungsgrad City Frankfurt
Straße
Anzahl der Geschäfte
davon filialisiert
Filialisierungsgrad in %
Goetheplatz /Rathenauplatz
13
9
70
Goethestraße
52
49
94
Große Bockenheimer /Kalbächer Straße (Fressgass)
54
42
78
Hauptwache /Biebergasse
12
11
92
Kaiserstraße
36
32
89
Liebfrauenstraße
9
7
78
Neue Kräme
22
15
68
Roßmarkt
26
22
85
Schillerstraße
30
24
80
Steinweg
17
15
88
Zeil
91
88
97
thestraße. Neben der Verdrängung des Mittelstandes aus den 1A-Lagen ist auch die Konkurrenz unter
den Filialisten immer größer geworden. Besonders die Herrenausstatter (Pohland, Bertram & Frank) als
auch Wohn und Einrichtungsgeschäfte wie Betten Rid hatten in der Vermietungszeitraum 2012/2013
das Nachsehen und wichen in andere 1A-Lagen aus bzw. verließen den Frankfurter Einzelhandelsmarkt.
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Quelle: CBRE 2014
Frankfurter Vermietungsmarkt – Mehr als Mode
Abb. 13: Branchenverteilung der Vermietungen 2012/2013
Quelle: CBRE 2014
Die Branchenverteilung des Vermietungsjahres 2012/2013 zeigt eine. Es ist kein dominierendes Genre auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt zu erkennen, was für die Vielfalt des Einzelhandelsangebotes
in jedem Fall ein Vorteil ist. Hervorzuheben ist sicherlich das Luxussegment, das seinen Marktanteil
deutlich im Vergleich zu den Vorjahren ausbauen konnte. Der vergleichsweise geringe Anteil des Modesegments ist nicht als Expansionszurückhaltung zu werten, weiterhin stellen die Modeanbieter die
größte Nachfragegruppe, jedoch expandieren viele Einzelhändler deutlich selektiver als in der Vergangenheit. Im Bereich der Mode kommt dazu, dass viele Modeanbieter bereits ein sehr dichtes Filialnetz besitzen, so dass meist nur noch Ergänzungsstandorte angemietet werden bzw. vermehrt mit
neuen Konzepten expandiert wird.
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Abschließend zeigen folgende Abbildung die Entwicklung der Spitzenmiete in Frankfurt und die kompakte Darstellung der Entwicklungsimpulse in der Frankfurter City. Die angegebenen Spitzenmieten
beziehen sich auf einen „idealen“ rechteckigen und 100 m² großen Store mit einer Straßenfront von
rund fünf Metern in der besten Lage der jeweiligen Einkaufsstraße.
Abb. 14: Entwicklung der Spitzenmiete in Frankfurt (€/m² im Monat)
Quelle: CBRE 2014
Straße
Miete
€/m²
Lagequalität
Spitzenmiete €/m²
Biebergasse
140 – 160
Konsum
Goethestraße
230 – 250
Große Bockenheimer/
Kalbächer Gasse
(Fressgass)
Tendenz
Entwicklungsimpulse
180

Verkehrsberuhigung Hauptwache , Verbindungsachse zwischen Niveau und Konsum, positive
Entwicklung Goetheplatz und „Fressgass“
Luxus
300

ONE GoethePlaza, weitere Projektentwicklungen
im Umfeld,
180 – 200
Niveau
230

Projektentwicklung Große Bockenheimer Straße 45,
weitere Projektentwicklungen im Umfeld
Kaiserstraße
70 – 100
Konsum/
Niveau
140

Etablierte Einzelhandelslage, neue Markenkompetenz, steigender Filialisierungsgrad
Liebfrauenstraße /
Neue Kräme
100 – 120
Konsum/
Tourismus
140

Neue touristische Impulse durch Altstadtrekonstruktion, Verbindungsachse zur Zeil, konstante Frequenz
Opernplatz
180 - 200
Luxus
250

Projektentwicklungen im Umfeld Opernplatz und
Goethestraße
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Tab. 4: Entwicklungstabelle Einzelhandelslagen in Frankfurt
CBRE 2012
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Roßmarkt /An der
Hauptwache
140 – 160
Konsum
180

Goetheplatz, Projektentwicklungen im Umfeld, neue
Marken, Nähe zur Zeil
Schillerstraße
100 – 120
Konsum/
Niveau
140

Einfluss durch Verkehrsberuhigung Hauptwache
und MyZeil (nur südlicher Teil)
Steinweg /Goetheplatz
120 – 160
Niveau
180

Parkhaus und Projektentwicklung Goetheplatz,
Projektentwicklungen am Roßmarkt, Verbindungsachse zur Zeil
Zeil
240 – 260
Konsum
320

Starke Nachfrage internationaler Retailer,
Top-Frequenz
Quelle: CBRE GmbH
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Für weitere Informationen:
Jarko Stilp
Director | Head of Retail Agency Central
CBRE GmbH
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
t: +49 (0)6917 00 77
e: [email protected]
Hannah Kunz
Consultant
CBRE GmbH
t: +49 69 17 00 77 66 2
Sven Buchsteiner
Senior Consultant
CBRE
Retail Consulting & Research
t: +49 69 17 00 77 66 2
DISCLAIMER 2014 CBRE
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