Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen

Transcrição

Analyse
Nachhaltigkeitsaspekte
bei Immobilieninvestitionen
2
Inhalt
1. Einleitung
4
5
5
1.1 GlobaleEinflussfaktorenfürNachhaltigkeit
1.2 NachhaltigkeitimImmobilienbereich
2. Design der Analyse
6
3. Einordnung der befragten Unternehmen in Unternehmenssparten
7
4. Kernergebnisse im Überblick
8
5. Bedeutung von Nachhaltigkeit in der Wirtschaft
10
6. NachhaltigkeitalswertbeeinflussenderFaktor
11
7.
12
Nachhaltigkeit im Portfolio
8. NachhaltigkeitimFinanzierungsumfeld
14
14
16
8.1 EinflussvonNachhaltigkeitaufKreditentscheidungen
8.2 NachhaltigeErträgeinderBeleihungswertermittlung
9. StellenwertinderGesetzgebung
18
10. Zukünftige Handlungsfelder bei Immobilieninvestitionen
20
20
22
10.1 BaulicheUmsetzungvonNachhaltigkeitsstrategien
10.2 „Green Leases“: mietvertragliche Umsetzung
vonNachhaltigkeitsstrategien
Abschlusskommentar
24
Die Autoren
26
Abkürzungsverzeichnis
27
3
1. Einleitung
NachhaltigkeitistinTeilbereichenderImmobilienwirtschaftbereits
fest verankert, die Verantwortung in Bezug auf ökologisches und
sozialesHandelnfindetinvielenMaßnahmenihreUmsetzung.
InsbesonderebeiImmobilieninvestitionenhatdasThema„Nachhaltigkeit“anBedeutunggewonnen.DurchdieZertifizierung
von Gebäuden und die damit verbundene Messbarkeit haben
Projektentwickler,Investoren,KreditinstituteundauchNutzerdie
Möglichkeit,Objekte„vermeintlich“zuvergleichen.Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen auch bei der Revitalisierung von BestandsimmobilienanBedeutungundfindenzunehmendindenmietvertraglichen Regelungen Berücksichtigung. Ziel dieser Analyse ist
es,einenÜberblicküberdenmomentanenUmgangmitNachhaltigkeitsthemen zu geben und aktuell relevante Handlungsfelder
zu benennen.
4
Ernst & Young Real Estate
1.1 Globale Einflussfaktoren für Nachhaltigkeit
NachhaltigkeitwirddurchglobaleEinflussfaktorenbestimmt,die
in Zukunft immer stärker zum Tragen kommen werden:
• ► Gesellschaftlicher Wandel
Trotz weltweiten Bevölkerungszuwachses wird die Einwohnerzahl in Deutschland sinken. Dieser Strukturwandel hat zur
Folge,dassNeubauaktivitätenzurückgehenundBestandsimmobilien verstärkt an Aufmerksamkeit gewinnen werden. Diese
Entwicklung wird auch zur Entstehung von anderen Lebens-,
Arbeits- und Wohntypologien beitragen.
• ► Rohstoffverknappung
Bedingt durch Bevölkerungszuwachs und fortschreitenden
Wohlstand, insbesondere auch in den Schwellenländern, wird
der weltweite Energiebedarf ansteigen. Daraus resultierende
höhere Energiepreise werden die Bewirtschaftungskosten einer
Immobilie maßgeblich steigern.
• ► Klimawandel
Der Ausstoß von Treibhausgasen (zum größten Teil Kohlendioxid) während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie
beeinflusstdieglobaleErderwärmung.
1.2 Nachhaltigkeit im Immobilienbereich
EineallgemeingültigeDefinitioneinernachhaltigenImmobiliegibt
esnachwievornicht.JenachZertifizierungs-undRatingverfahren fallen die Gewichtungen unterschiedlich aus. Generell sind
folgende Kriterien einer über den gesamten Lebenszyklus nachhaltig konzipierten Immobilie von Bedeutung:
• ► Gebäudeeffizienz
Reduzierung des Energiebedarfs durch Optimierung der Gebäudesubstanz bei gleichzeitiger Reduzierung des Energie- und
Wasserverbrauchs durch Anpassungen in der Anlagentechnik
undimNutzerverhaltenderMieter
• ► Emissionen und Ressourcen
Verbesserung der CO2-Bilanz durch Reduktion des Emissionsausstoßes und Ressourcenverbrauchs, sowohl bei der Energieversorgung und der Auswahl von Baumaterialien als auch durch
Beiträge zur Abfallreduktion bzw. Recyclingmaßnahmen
• ► Gebäude- und Infrastruktur
RealisierungeinernachhaltigenNutzungdurchOptimierung
derErschließungundNutzungs-bzw.Flächenflexibilitätder
Immobilie
• ► Gesetzliche Rahmenbedingungen
Gesetzliche Regelungen auf internationaler (Kyoto-Protokoll)
und nationaler Ebene (EnEV, EEG, EEWärmeG) geben Handlungsziele und Umsetzungsinstrumente für Klimaschutz und
Energieeinsparung vor.
• ► Corporate Social Responsibility (CSR)
NachhaltigkeitwirdvonimmermehrUnternehmentransparent und imagewirksam in Form von Corporate-SocialResponsibility-Reports (CSR-Reports) in die öffentliche
Berichterstattung integriert. Dabei werden zunehmend auch
der unternehmenseigene Energie-, Wasser- und Ressourcenverbrauch sowie die CO2-Bilanz dargestellt. Diese Kriterien
werden die Auswahl der Immobilien hinsichtlich Standort
undGebäudestrukturbeeinflussen.
5
2. Design der Analyse
Diese Analyse basiert zum Teil auf einer
im Frühjahr 2011 durchgeführten Befragung durch die Ernst & Young Real
Estate GmbH (Ernst & Young Real Estate)
und darüber hinaus auf eigenen Analysen
und Schlussfolgerungen. Die Befragung
richtete sich an namhafte Kreditinstitute,
Immobilieninvestoren, Projektentwickler
sowie Großmieter. Mittels leitfadengestützter Interviews wurden rund 40 in Deutschland ansässige Institute und Unternehmen
befragt. Entsprechend den verschiedenen
Interessenslagen der Marktteilnehmer wird
denNachhaltigkeitsaspekteneineunterschiedliche Gewichtung beigemessen.
Eine Immobilie ist nachhaltig,
wenn ...
Abbildung 1
86 %
... sie sich hinsichtlich sich ändernder
AnforderungenanFunktion,Technik,
Umwelt oder auch Attraktivität anpassen kann. (Anpassungsfähigkeit und
höhere Nachvermietungschancen)
56 %
■ Projektentwickler
100 %
83 %
■ Kreditinstitute
■ Mieter
86 %
... umweltschonende Ressourcen bei
Entwicklung,BauundBetriebzum
Einsatzkommen. (Ressourcenschutz)
■ Investoren
56 %
89 %
100 %
57 %
...dieKernprozessederNutzeroptimal
ablaufen können. (Produktivität der
Nutzer und Nutzerzufriedenheit)
44 %
56 %
50 %
57 %
... sie eine dem Risiko entsprechende
RenditebeiEntwicklung,Bauund
Betrieb von Gebäuden gewährleistet.
(Werterhalt und Wertmehrung)
56 %
11 %
0%
20 %
40 %
60 %
80 %
NebenallgemeinenAnforderungen
an nachhaltige Immobilien haben wir
uns auch damit beschäftigt,
• welcheAspektevonNachhaltigkeit
• welchenStellenwertNachhaltigkeit
• wieentscheidendNachhaltigkeitfür
• welchewertbeeinflussendenFak-
• welche Anforderungen es an die
6
für die Wirtschaft hat;
torendurchNachhaltigkeiterzielt
werden könnten;
denstärkstenEinflussaufKreditentscheidungen ausüben;
Immobilienportfolios ist;
Gesetzgebung gibt;
100 %
• wo die zukünftigen Handlungs-
felder für Immobilieninvestitionen
liegen könnten.
3. Einordnung der befragten Unternehmen
in Unternehmenssparten
Die Interviews wurden überwiegend
mit Mitgliedern der Geschäftsführung
sowiemitfirmeninternenSpezialistenim
Bereich Finanzierung, Bewertung und
Nachhaltigkeitdurchgeführt.Diebefragten Unternehmen wurden dabei hinsichtlich ihrer Interessenslage im Immobilienmarkt unterschieden.
In welche Unternehmenssparte lässt sich
Ihr Unternehmen einordnen?
Abbildung 2
19 %
23 %
■ Projektentwickler
■ Investoren
■ Kreditinstitute
■ Mieter
29 %
29 %
Projektentwickler
Für Projektentwickler bieten nachhaltige
Gebäude Wettbewerbsvorteile in Bezug auf
Marketing und Image sowie attraktivere
Renditen beim Verkauf.
Investoren
NachhaltigkeitistalsImagefaktoreinfester
Bestandteil der Anlagestrategie. Aus Sicht
der Investoren beruht eine nachhaltige
Immobilieninvestition auf einer nahezu
gleichrangigen Gewichtung der unterschiedlichenNachhaltigkeitsaspekte.
Kreditinstitute
NachhaltigkeitwirdalszukünftigesWachstumsfeld im Immobilienbereich betrachtet. Kreditinstitute berücksichtigen bei der
Beleihungswertermittlung spätestens seit
der Einführung der Beleihungswertverordnung die nachhaltigen Erträge einer
Liegenschaft.InwieweitweitereNachhaltigkeitsaspekteindieBewertungmiteinfließen, ist unterschiedlich. Dennoch gewähren derzeit nur wenige Kreditinstitute in
Deutschland Risikoabschläge bei Kreditkonditionen für nachhaltige Immobilien.
Mieter
Auf Mieterseite gibt es bereits eine steigendeNachfrageinBezugaufnachhaltige
Gebäude. Ausschlaggebend sind dabei vor
allem Energieeinsparpotenziale, aber auch
geschäftspolitische Faktoren im Zuge der
CSR-Berichterstattung sowie eine mögliche
Steigerung der Arbeitsproduktivität.
7
4. Kernergebnisse im Überblick
Unsere Befragung zeigt, dass das Thema „Nachhaltigkeit“,
das von vielen nur als vorläufiger Trend und Imagefaktor
bezeichnete wurde, in der Immobilienbranche angekommen
ist und immer mehr an Bedeutung gewinnt. Sowohl in der Wirtschaft als auch in der Politik wurde erkannt, dass in Bezug
auf eine nachhaltige Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes Handlungsbedarf besteht. Die Marktteilnehmer haben
dabei jedoch einen unterschiedlichen Erwartungshorizont.
8
Bei über 90 Prozent der befragten Unternehmen ist das Thema
„Nachhaltigkeit“ auf Vorstands- und Geschäftsführungsebene
bereits als strategischer Erfolgsfaktor identifiziert und bei drei Vierteln der Unternehmen Bestandteil der Unternehmensstrategie.
►Der Wettbewerbsvorteil von nachhaltigen Immobilien wird
sich bei Immobilieninvestitionen verstärken und zu entsprechenden
Wertsteigerungen der Objekte führen.
Fast 90 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass Nachhaltigkeit im
Portfoliomanagement in Bezug auf die Rendite und Energieeffizienz
die größte Rolle spiele.
DieUnternehmenalsNutzerundMieter
von Immobilien setzen damit die Standards
und forcieren die Umsetzung der eigenen
Nachhaltigkeitsziele.Somitlassensichdie
Mieterals„Motor“derNachhaltigkeitsentwicklungenidentifizieren.
Durch die Zunahme von Transaktionen
mit nachhaltig konzipierten Immobilien
wird auch die Transparenz bezüglich der
Wertauswirkungen nachhaltiger Aspekte
zunehmenunddirektenEinflussaufdie
Immobilienbewertungspraxis haben.
Eine Renditesteigerung wird nur dann
erzielt,wennsichNachhaltigkeitundEnergieeffizienzdesMietobjektsinreduzierten
BetriebskostenfürdenMieterfinanziell
positiv auswirken.
Die Bewirtschaftungskosten haben laut den Befragten den größten
Einfluss auf Kreditentscheidungen.
Allerdings gewähren derzeit nur wenige
Kreditinstitute in Deutschland Risikoabschläge bei Kreditkonditionen für nachhaltige Immobilien.
Im Rahmen einer Beleihungswertermittlung werden die einzelnen
Wertparameter durch die Nachhaltigkeit nach Meinung der Banken,
Investoren und Projektentwickler allenfalls mittelmäßig beeinflusst.
AusunsererSichtwirddieEnergieeffizienz
zukünftig bei der Immobilienbewertung
vermehrt eine Rolle spielen und den MarktwerteinerImmobiliebeeinflussen.
Mehr als 60 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass sich die
Regierung aufgrund des steigenden Stellenwerts von Nachhaltigkeit
zunehmend sowohl an deren Verbreitung als auch an deren
Förderung beteiligen wird.
Dazu könnten zum einen Steuererleichterungen und verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten beitragen und zum anderen rechtliche Möglichkeiten, die Mieter
verstärkt an den Kosten der energetischen
Maßnahmen zu beteiligen.
9
5. Bedeutung von Nachhaltigkeit
in der Wirtschaft
DieWirtschaftnimmtNachhaltigkeitzunehmend als gewinnbringenden Erfolgsfaktor und imagebildendes Instrument
wahr. Die Befragung der Marktteilneh-
mer zeigt allerdings, dass die Unternehmen dem Thema eine unterschiedliche
Bedeutung auf geschäftspolitischer
Ebene beimessen.
Wie sieht Ihr internes Nachhaltigkeitsmanagement aus?
Abbildung 3
BehandelnSiedasThema
„Nachhaltigkeit“aufVorstands-/
Geschäftsführungsebene?
91 %
9%
■ Ja
IstdasThema„Nachhaltigkeit“Teil
Ihrer Unternehmensstrategie?
73 %
Haben Sie in Ihrem Unternehmen
ein institutionalisiertes Nachhaltigkeitsmanagement eingerichtet?
27 %
41 %
Haben Sie eine externe Nachhaltigkeitsberichterstattungaufgesetzt?
27 %
Orientieren Sie sich bei der
Nachhaltigkeitsberichterstattung
an den GRI G3?
18 %
0%
10 %
Bei über 90 Prozent der befragten
UnternehmenistdasThema„Nachhaltigkeit“ auf Vorstands- und Geschäftsführungsebene bereits als strategischer
Erfolgsfaktoridentifiziertwordenund
bei drei Vierteln Bestandteil der Unternehmensstrategie.
50 %
9%
64 %
9%
64 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
■ Nein
■ k. A.
18 %
90 % 100 %
orientieren sich ca. zwei Drittel am
Berichtsrahmen der Global Reporting
Initiative (GRI G3), der sich international
alsRichtliniefürNachhaltigkeitsberichtserstattung durchgesetzt hat.
Über 40 Prozent der Befragten haben
bereitseininstitutionalisiertesNachhaltigkeitsmanagement eingerichtet.
Bei ca. einem Viertel der Befragten ist
NachhaltigkeiteinfesterBestandteilder
externen Berichterstattung. Davon
Aus unserer Sicht professionalisiert
sichdasNachhaltigkeitsmanagementin
denUnternehmen.Nachhaltigkeitsziele
werden durch die Verankerung in der
Unternehmensberichterstattung transparent dargestellt und gewinnen dadurch
an Bedeutung. Die Unternehmen als
NutzerundMieterderImmobiliensetzen
10
damit die Standards und forcieren die
UmsetzungdereigenenNachhaltigkeitsziele. Somit lassen sich die Mieter als
„Motor“derNachhaltigkeitsentwicklungenidentifizieren.
6. Nachhaltigkeit als
wertbeeinflussenderFaktor
ÜberdieAuswirkungenvonNachhaltigkeit auf den Wert einer Immobilie sind sich
die befragten Teilnehmer einig. Der Marktwert einer nachhaltig konzipierten Immobilie wird demnach steigen, während der
Marktwert einer Immobilie mit wenigen
oderkeinennennenswertenNachhaltigkeitsaspektenehernegativbeeinflusst
wird (fast 80 Prozent der Befragten).
Aus Ihrer Sicht ...
Abbildung 4
... werden Immobilien ohne
Nachhaltigkeitsaspekte abgewertet.
73 %
14 %
13 %
■ Ja
... werden Immobilien mit
Nachhaltigkeitsaspekten aufgewertet.
... spielt Nachhaltigkeit in wirtschaftsschwachen Gegenden eine große Rolle.
78 %
9%
10 %
48 %
12 %
■ Nein
■ k. A.
43 %
je 2 %
... bedeutet Nachhaltigkeit in MetropoleneinenVorteilimKonkurrenzkampf.
96 %
...bestehteinereelleChance,
Bestandsimmobilien nachhaltig
zurevitalisieren.
57 %
0%
10 %
Der Standort einer Immobilie wird auch
zukünftig eine übergeordnete Rolle spielen. In den Metropolen erfahren nachhaltig konzipierte Immobilien eine steigende
NachfrageundhabenVorteileimKonkurrenzkampf um potenzielle Mieter. In wirtschaftsschwachenRegionenhatNachhaltigkeitderzeitkeinensignifikanten
Stellenwert.
Mehr als die Hälfte der Befragten schätzen
die Chancen, dass Bestandsimmobilien
nachhaltig revitalisiert werden können,
positiv ein.
20 %
30 %
40 %
50 %
15 %
60 %
70 %
28 %
80 %
90 % 100 %
Damit zeichnet sich eindeutig ab, dass
die Befragten von einer immer größeren
ökonomischenBedeutungvonNachhaltigkeit in der Immobilienbranche ausgehen.
Dabei wird auch der nachhaltigen Revitalisierung von Bestandsimmobilien eine
höhere Relevanz zugemessen.
wird auch die Transparenz bezüglich der
Wertauswirkungen nachhaltiger Aspekte
zunehmenunddirektenEinflussaufdie
Immobilienbewertungspraxis haben.
Der Wettbewerbsvorteil von nachhaltigen
Immobilien wird sich bei Immobilieninvestitionen verstärken und zu entsprechenden Wertsteigerungen der Objekte führen.
Durch die Zunahme von Transaktionen
mit nachhaltig konzipierten Immobilien
11
7. Nachhaltigkeit im Portfolio
Fast 90 Prozent der Befragten sind der
Meinung,dassNachhaltigkeitimPortfoliomanagement in Bezug auf die Rendite und
EnergieeffizienzdiegrößteRollespielt.Die
EnergieeffizienzhatunmittelbarenEinfluss
auf die Betriebskosten, die in der Regel
von den Mietern getragen werden. Dennoch
messen Investoren und Projektentwickler
derEnergieeffizienzeinehoheBedeutung zu. Der Grund hierfür liegt auf der
Hand: Sie hoffen, dass Einsparungen bei
den Betriebskosten den Mietertrag für die
Immobiliepositivbeeinflussen.
Gründe für Nachhaltigkeit im Portfolio
Abbildung 5
Rendite
88 %
Energieeffizienz
88%
75 %
Wertsteigerung
Lebenszykluskosten
69 %
Image
69 %
56 %
Premiumeffekt
50 %
Drittverwendungsfähigkeit
44 %
Leerstandsabbau
25 %
Kreditkonditionen
19 %
Förderprogramme(KfW-Bank)
0%
12
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 % 100 %
Eine höhere Wertsteigerung (Platz 3) und
sinkende Lebenszykluskosten (Platz 4)
untermauerndenwirtschaftlichenEinfluss
derNachhaltigkeitaufdieImmobilieninvestition und die Bedeutung für die betroffenen Marktteilnehmer.
Das positive Image (Platz 5) von nachhaltigen Immobilien könnte zumindest für die
größeren gewerblichen Mieter ein Beweggrund sein, eine höhere Miete zu akzeptieren. Im Übrigen dürfte aber der Grundsatz
gelten, dass die Bereitschaft, für ein Mietobjekt eine höhere Miete zu zahlen, nur
dannbesteht,wennsichNachhaltigkeit
undEnergieeffizienzdesMietobjektsin
reduzierten Betriebskosten für den Mieter
finanziellpositivauswirken.Andererseits
können Betriebskosten nur dann gesenkt
werden,wenndieNutzungderImmobilie
auchnachhaltigundenergieeffizient
erfolgt.DerNutzerhatessomitzumindest bis zu einem gewissen Grad
selbst in der Hand, durch energie- und
ressourcensparendes Verhalten die Höhe
der von ihm zu zahlenden Betriebskosten
zubeeinflussen.
13
8.NachhaltigkeitimFinanzierungsumfeld
8.1 Einfluss von Nachhaltigkeit auf Kreditentscheidungen
Die Bewirtschaftungskosten haben aus
SichtderBefragtendengrößtenEinfluss
auf Kreditentscheidungen. Danach wurde
die Flexibilität der Gebäudestruktur als
kreditentscheidendes Kriterium genannt.
Die technischen Eigenschaften im Sinne
derEnergieeffizienzaufPlatz3stehen
wiederum in direktem Zusammenhang mit
den Bewirtschaftungskosten.
Es ist anzunehmen, dass sich niedrige
Bewirtschaftungskosten sowie hohe
Flexibilität in der Gebäudestruktur in
geringeren Abvermietungszeiträumen
widerspiegeln,waswiederumEinflussauf
die Risikobewertung während eines
Kreditentscheidungsprozesses haben
könnte. Die anderen genannten Kriterien
spielen bei Kreditentscheidungen eine
eher untergeordnete Rolle.
Allerdings gewähren derzeit nur wenige
Kreditinstitute in Deutschland Risikoabschläge bei Kreditkonditionen für nachhaltige Immobilien.
14
Einfluss von Nachhaltigkeit auf Kreditentscheidungen
Abbildung 6
Bewirtschaftungskosten
Flexibilitätder
Gebäudestruktur
Technische
Eigenschaften
Architektur
Rohstoffverbrauch
22 %
13 %
25 %
16 %
40 %
50 %
37 %
56 %
50 %
57 %
60 %
62 %
44 %
70 %
43 %
17 %
Europaweit gibt es diverse Kreditinstitute,
die nachhaltige Aspekte durch Sonderkonditionen bei der Kreditvergabe fördern.
Weltweit haben sich mehr als 160 Finanzdienstleister in der sogenannten
„UNEP-ErklärungderBankenzurUmwelt
und zur nachhaltigen Entwicklung“, die
einen Leitfaden für Banken im Umgang
mitNachhaltigkeitszielenvorgibt,verpflichtet.InDeutschlandistdiesbezüglich
83 %
17 %
78 %
Kr
ed
iti
ns
ti
In tut
Pr
e
ve
oj
st
ek
or
te
en
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w
ic
kl
er
50 %
Kr
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Pr
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w
ic
kl
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43 %
38 %
44 %
Kr
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nt
n
w
ic
kl
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57 %
75 %
67 %
56 %
Kr
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w
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kl
er
75 %
Kr
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Pr
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oj
st
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nt
n
w
ic
kl
er
0%
78 %
10 %
11 %
89 %
20 %
17 %
67 %
25 %
30 %
25 %
80 %
25 %
■ KeinEinfluss
90 %
22 %
■ IndirekterEinfluss
16 %
100 %
■ DirekterEinfluss
die staatlich geführte Kreditanstalt für
Wiederaufbau zu nennen.
15
8.2 Nachhaltige Erträge in der Beleihungswertermittlung
Im Rahmen einer Beleihungswertermittlung
werden nach Meinung der Banken, Investoren und Projektentwickler die einzelnen
Wertparameter allenfalls mittelmäßig durch
dieNachhaltigkeitbeeinflusst.
Nachhaltige Erträge in der
Beleihungswertermittlung
Abbildung 7
Leerstand
3,83
Leerstandsdauer
3,83
WirtschaftlicheLebensdauer/
Restnutzungsdauer
3,72
3,65
Umlagefähige Nebenkosten
Mieteinnahmen
3,62
Abvermietungszeiträume
3,61
Rendite
3,61
3,55
Restwert
Mieterfluktuation
3,52
Nicht umlegbare Nebenkosten
3,52
Mietausfallrisiko
3,43
3,18
Sicherheitsabschlag
Erträgedurchzusätzliche
Energiegewinnung
2,65
1
2
4
5
6
Sehr stark
Sehr schwach
16
3
NeuistNachhaltigkeitinderBeleihungswertermittlung nicht. In § 10 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wurde festgelegt, dass nur der
Ertrag berücksichtigt werden darf,
den das Objekt bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Diese nachhaltige
Miete ist von vielen Faktoren, beispielsweise der Drittverwendungsfähigkeit sowie
der Lage und Verkehrsanbindung des
Gebäudes, abhängig. Diese Faktoren sind
Nachhaltigkeitselemente.
DieökonomischeNachhaltigkeithatdamit
auch in der Vergangenheit bei Immobilienbewertungen eine große Rolle gespielt.
In Teilbereichen wird innerhalb der WertermittlungauchdiesozialeNachhaltigkeit
beispielsweise durch Berücksichtigung der
Arbeitsstättenverordnung mit einbezogen.
DieökologischeNachhaltigkeitwurdebei
Immobilienbewertungen bisher eher stiefmütterlich behandelt, da die monetären
AuswirkungenderEnergieeffizienzbei
Miet-undKaufpreisfindungnichtisoliert
messbarwaren.Energieeffizienzwird
aus unserer Sicht künftig eine wichtige
Rolle bei der Immobilienbewertung spielen und den Marktwert einer Immobilie
beeinflussen.
17
9.StellenwertinderGesetzgebung
Bereits im August 2007 wurden auf
politischer Ebene Klima- und Energieziele
bis 2020 mit den Eckpunkten des Integrierten Energie- und Klimaschutzprogramms
(IEKP) festgelegt. Das unter der Bezeichnung „Meseberger Beschlüsse“ bekannte
Programm beinhaltet ein Maßnahmenpaket zum Klimaschutz sowie zum Ausbau
erneuerbarerEnergienundEnergieeffizienz. Teil des Maßnahmenpakets für die
Immobilienwirtschaft ist unter anderem
dieNovellierungderEnergieeinsparverordnung (EnEV) und des ErneuerbareEnergien-Wärmegesetzes (EEWärmeG).
Gemäß § 3 des am 1. Januar 2009 in Kraft
getretenen EEWärmeG zur Förderung
erneuerbarer Energien im Wärmebereich
wird geregelt, dass Eigentümer von Gebäuden, die neu errichtet werden, den WärmeenergiebedarfdurchdieanteiligeNutzung
von erneuerbaren Energien decken
müssen. Das EEWärmeG legt hierfür in § 5
Anteile von bis zu 50 Prozent für bestimmte erneuerbare Energiequellen fest.
Doch auch schon in der Vergangenheit
war Deutschland im Hinblick auf die ökologischeNachhaltigkeitkeinNiemandsland.
DurchDIN-NormensowiedieWärmeschutzverordnung (WSchV) und Heizungsanlagen-Verordnung (HeizAnlV), die durch
die Energieeinsparverordnung abgelöst
wurden, wurden bereits früh Grundsteine
fürökologischeNachhaltigkeitgelegt.
18
DiejetzigenNovellenundGesetzesänderungensollenenergieeffizientesHandeln
nicht nur vereinfachen, sondern auch
belohnen. Dies zeigt sich beispielsweise bei
folgenden Entwicklungen:
• geplante Verankerung des Klimaschutzes in das Baurecht
• Mietrechtsnovelle
• energetische Mietspiegel
Aus Ihrer Sicht ...
Abbildung 8
... wird Nachhaltigkeit in Zukunft
stärker gefördert.
63 %
25 %
12 %
■ Ja
... werden die rechtlichen Möglichkeiten
der Beteiligung der Mieter an den Kosten
der energetischen Maßnahmen steigen.
61 %
30 %
■ Nein
9%
■ k. A.
4%
...beeinflusstNachhaltigkeitdie
Abschreibung von Immobilien.
46 %
... wird Nachhaltigkeit in Zukunft durch
Steuererleichterungen honoriert.
50 %
43 %
0%
10 %
Mehr als 60 Prozent der Befragten gehen
davon aus, dass sich die Regierung aufgrund des steigenden Stellenwerts von
Nachhaltigkeitzunehmendsowohlan
deren Verbreitung als auch an deren
Förderung beteiligen wird. So sind knapp
50 Prozent der Befragten der Meinung,
dass Steuererleichterungen und verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten zur
FörderungvonNachhaltigkeitbeitragen
werden. Außerdem gehen über die Hälfte
der Befragten davon aus, dass die rechtlichen Möglichkeiten zur Beteiligung der
Mieter an den Kosten der energetischen
Maßnahmen steigen werden.
20 %
30 %
40 %
43 %
50 %
60 %
70 %
80 %
14 %
90 % 100 %
Aktuell sehen die gesetzlichen Regelungen
in den §§ 554, 559 BGB vor, dass der
Mieter im Wohnungsbau Verbesserungsmaßnahmen zur Einsparung von Energie
oder Wasser dulden muss und die Miete um
11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann, wenn
die baulichen Maßnahmen nachhaltig
Einsparungen von Energie oder Wasser
bewirken.WährenddieDuldungspflicht
gleichermaßen für Wohn- und Gewerbemietverträgegilt,findetdieMieterhöhungsregelung des § 559 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung.
Die gesetzlichen Regelungen erweisen sich
damit insbesondere bei Gewerbemietverträgen als nicht ausreichend. Dem Vermieter steht kein Recht zu, die gewerblichen
MieterandenKostenfürNachhaltigkeitsmaßnahmen zur Steigerung der GebäudeEnergieeffizienzinFormvonMieterhöhungen zu beteiligen.
19
10. Zukünftige Handlungsfelder bei
Immobilieninvestitionen
Unsere Befragung verdeutlicht, dass
sichNachhaltigkeitvoneinemTrendzu
einem festen Bestandteil von Immobilieninvestitionenentwickelthat.Nachhaltigkeitsbetrachtungen wurden bisher
schwerpunktmäßigfürNeubauprojekte
vorgenommen, doch die Entwicklung
zeigt, dass Bestandsimmobilien ver-
stärkt in den Fokus der Marktteilnehmer rücken und sich deshalb auch dort
dasThema„Nachhaltigkeit“immer
mehr etabliert.
10.1 Bauliche Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien
Im Rahmen unserer Umfrage hat sich
herausgestellt,dassNachhaltigkeit
von Immobilien stark mit dem Begriff der
ZertifizierunginVerbindunggebracht
wirdundzertifizierteGebäudedadurch
einen Marketing- und Imagevorteil
genießen.
GleichzeitigwerdenNachhaltigkeitsaspekte zunehmend auch in mietvertraglichen Regelungen in Form
ÖkologischbetrachtetistdieZertifizierungvonwenigenNeubauprojektenmit
Leuchtturmcharakter im Vergleich zum
großen Anteil des Gebäudebestands
wenig zielführend. Gleichzeitig ist der
Zertifizierungsprozessmitrelativhohem
Kosten- und Zeitaufwand verbunden und
20
von sogenannten „Green Lease“-Verträgen berücksichtigt.
Somit lassen sich für die Immobilienwirtschaft neue Handlungsfelder
identifizieren.
damit aus ökonomischer Sicht für den
Großteil der Bestandsgebäude und auch
Neubauprojektezuhinterfragen.
In Anbetracht des hohen Anteils von
Immobilien am deutschen Gesamtanlagevermögen besteht speziell für Bestandsimmobilien ein starker Investitionsbedarf
und damit Handlungspotenzial für alle
Bereiche der Immobilienwirtschaft.
Bedingt durch die aufgezeigten Vorteile nachhaltiger Immobilien sind zunehmend Bestrebungen wahrnehmbar,
denImagefaktor„Nachhaltigkeit“auch
Zertifizierungssysteme
DiesichfürNeubauprojektebewährten
Zertifizierungssystemewiedasdeutsche
LabelDGNB,dasamerikanischeLEED
oder das britische Label BREEAM werden
derzeit durch sukzessive Weiterentwicklungen auf Verlangen des Marktes vereinfacht und insbesondere auch an Anforderungen von Bestandsimmobilien
angepasst.Seit2010stehtdasDGNBZertifikatzurModernisierungvonBüro-
und Verwaltungsgebäuden zur Verfügung.Außerdembefindetsichderzeitdas
DGNB-ZertifikatfürBüro-undVerwaltungsgebäude in der Pilotphase. Es ist für
Gebäude ausgelegt, die noch nicht länger
als fünf Jahre im Betrieb sind und in
denen keine Modernisierungsmaßnahmen
mit Auswirkung auf Verbrauchswerte
durchgeführt worden sind.
Rating- bzw. Screeningverfahren
GegenläufigzudenZertifizierungsbestrebungen ergreifen einige Unternehmen
selbst die Initiative und entwickeln im
Rahmen von RPI-Strategien (Responsible
PropertyInvestments)anNachhaltigkeitskriterien orientierte Rating- bzw. ScreeningverfahrenzurBewertungderNachhaltigkeitsperformance von Bestandsgebäuden. Portfolioanalysen zeigen das
Optimierungspotenzial und die damit
verbundenen Chancen und Risiken der
einzelnen Objekte auf und ermöglichen
gleichzeitig eine direkte Vergleichbarkeit
der Objekte.
Ebenfalls steht seit Beginn des Jahres ein
Masterplanzertifikatfürbaugleiche
Gebäudetypen(NeubauHandelsbauten,
Industriebauten, Bildungsbauten, Wohngebäude und Hotelgebäude) zur Verfügung.DiesesZertifikatsiehtbereitseine
VorzertifizierungderBaubeschreibung
vor,sodasssichderzusätzlicheZertifizierungsaufwand während des Bauprozesses reduziert und der standardisierte
Gebäudetypkosten-undzeiteffizient
errichtet werden kann.
• Optimierung der Verbrauchswerte
für Bestandsimmobilien zu generieren.
Auf dem Markt sind derzeit folgende
gegenläufigeEntwicklungenerkennbar:
• KostenintensivereZertifizierungs-
DieidentifiziertenOptimierungspotenziale
werden durch systematische Restrukturierungskonzepte umgesetzt. Dabei kommen
folgende Maßnahmen zum Tragen:
durchdasNutzungsverhalten
• Anpassung der Gebäudesubstanz durch
Verbesserung der Gebäudehülle
• Anpassung der Anlagentechnik
(Wärme/Kälte, Strom- und Wasserverbrauch)
Die in der vorliegenden Analyse dargestellten Maßnahmen zur Erreichung
derNachhaltigkeitszielewerdenaus
unserer Sicht zunehmend auch in mietvertraglichen Regelungen Berücksichtigungfinden.
systeme entwickeln sich entsprechend
den Marktanforderungen weiter.
• Gleichzeitig ermöglichen Rating- und
Screeningverfahren kostengünstigere
Nachhaltigkeitsbetrachtungen.
21
10.2 „Green Leases“: mietvertragliche Umsetzung von Nachhaltigkeits- strategien
Im Rahmen von „Green Leases“ haben die
Mietparteien die Möglichkeit, HandlungsundDuldungspflichtensowieKostenregelungen für bestimmte Maßnahmen zur
ErhöhungderNachhaltigkeitundEnergieeffizienzimMietvertragzuvereinbaren.
EinekonkreteDefinitiondesBegriffs
„Green Leases“ gibt es nicht. Die Bezeichnung ist vielmehr ein allgemeiner Oberbegriff für Mietverträge, in denen in unterschiedlicher Intensität Regelungen zu
NachhaltigkeitsaspektenundEnergiesparmaßnahmen vereinbart werden.
Bei den Gestaltungsmöglichkeiten solcher
„grünen Mietklauseln“ ist zwischen
NeubautenundBestandsgebäudenzu
unterscheiden. Vor allem ältere Bestandsgebäude können, sofern sie nicht umfassend modernisiert werden, nicht in
vergleichbarer Weise nachhaltig und energieeffizientgenutztwerdenwieNeubauten,
diebautechnischunterNachhaltigkeitsaspekten konzipiert und errichtet worden
sind. Gleichwohl kann sich auch bei
Bestandsobjekten ein verändertes Mieterverhalten erheblich auf den Verbrauch
von Energie, Wasser und sonstigen
Ressourcen auswirken.
Aufgabe des Green Leases ist es, dieses
Verhalten verbindlich im Mietvertrag
zu regeln. Diese Regelungen können in
einem Maßnahmenkatalog zusammengefasst und zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden, z. B. Hinweise
zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten. Denkbar ist auch die Festlegung, dass
bestimmteenergieeffizienteundnachhaltige Materialien zu nutzen sind (Energiesparlampen, Zeitschaltuhren, Spartasten für Toilettenspülung etc.) oder dass
ein gewisser Energieanteil aus erneuerbaren Energiequellen bezogen werden
muss. In diesem Zusammenhang kann
auch die gesetzliche Regelung über
die Duldung und Kostenumlegung von
22
Modernisierungsmaßnahmen (§§ 554,
559 BGB) vertraglich auf solche Maßnahmen erweitert werden, die zu einem nachhaltigeren Bezug von Energie führen,
auch wenn sie nicht unmittelbar Energieeinsparungen bewirken (z. B. Photovoltaikanlage auf dem Dach). Der Vermieter
kann den Mieter zudem vertraglich dazu
verpflichten,beiderInstandhaltungund
Instandsetzung der Mietsache umweltschonende Materialien einzusetzen und
etwaige Ein- oder Umbauten umweltschonend zu gestalten.
Um insbesondere bei nachhaltig konzipiertenNeubautendieenergiesparenden
Eigenschaften des Gebäudes ausschöpfen zu können, ist es erforderlich, dass
der Mieter ausreichende Informationen
über die ihm zur Verfügung stehenden
Möglichkeiten zur Einsparung von
Energie und Ressourcen erhält. HierfürempfiehltsichdieBeifügungeines
Umweltnutzerhandbuchs zum Mietvertrag,
um dem Mieter Bedienungs- und VerhaltensanleitungenzurnachhaltigenNutzung zu geben.
Für die Konzeption sogenannter
„Green-Leases-Klauseln“,empfiehltes
sich grundsätzlich,
• solche Klauseln stets individuell zu
vereinbaren, da sonst die Gefahr besteht,
dass sie einer AGB-Inhaltskontrolle
nicht standhalten;
• im Interesse des Vermieters eine
möglichst weitgehende Umlegbarkeit
von Kosten für Investitionen in die
NachhaltigkeitundEnergieeffizienz
der Immobilie auf den Mieter zu
vereinbaren;
• technisch und personell sicherzustellen,
dass die Umsetzung der Maßnahmen
überprüft und die Ergebnisse der
Maßnahmen den jeweiligen Mietern
individuell zugeordnet werden können;
• aus Gründen der Transparenz über die
Ergebnisse der vereinbarten Maßnahmen einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen den Parteien zu
vereinbaren.
• im Interesse des Mieters eine weit-
gehende verbrauchsabhängige VerteilungderNebenkostenzuvereinbaren, damit eine nachhaltige und
energieeffizienteNutzungseitensdes
Mieters zu einer entsprechenden
Nebenkostenreduzierungführt;
• konkrete Maßnahmen zur Energie- und
Ressourceneinsparung zu vereinbaren,
die z. B. in einem dem Mietvertrag
beigefügten Maßnahmenkatalog oder
Umweltnutzerhandbuch festgelegt sind;
23
Abschlusskommentar
NachhaltigkeitwirdmaßgeblichdielangfristigeVermietungssituation einer Immobilie bestimmen und
dadurchaucheinengroßenEinflussaufdieWertentwicklung von Immobilien ausüben.
BeiBestandsimmobilienundNeubautenzeichnensich
unterschiedliche Entwicklungen ab. Bestandsimmobilienhalter werden dazu tendieren, durch mietvertragliche
RegelungenkostengünstigeLösungenfürNachhaltigkeitsthemenzusuchen.NeubauprojekteohneNachhaltigkeitselemente werden nur noch einen eingeschränkten
Marktauftrittfinden.DerStandorteinerImmobilieals
NachhaltigkeitsaspektspieltdabeieinestarkeRolle.
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Die Autoren
Dietmar Meister
Partner
Ernst & Young Real Estate GmbH
E-Mail [email protected]
Herausgeber
Mergenthalerallee 10–12
65760 Eschborn/Frankfurt a. M.
Bildquellen
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Ernst&Young
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Director
Harald Horstkotte
Director
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Katharina Henrike Littmann
Consultant
Jan Alexander Sinagowitz
Consultant
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Responsible Property Investments
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Beleihungswertermittlungsverordnung
UNEP
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Environmental Assessment Method
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Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
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Ernst & Young
Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Die globale Ernst & Young-Organisation
im Überblick
Die globale Ernst & Young-Organisation ist einer
der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung,
Steuerberatung und Transaktionsberatung sowie
in den Advisory Services. Ihr Ziel ist es, das
Potenzial ihrer Mitarbeiter und Mandanten zu
erkennen und zu entfalten. Die 141.000
Mitarbeiter sind durch gemeinsame Werte und
einen hohen Qualitätsanspruch verbunden.
Die globale Ernst & Young-Organisation besteht
aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young
Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und
unabhängig und haftet nicht für das Handeln und
Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine
Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach
britischem Recht und erbringt keine Leistungen
für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie
unter www.de.ey.com
In Deutschland ist Ernst & Young mit über
6.900 Mitarbeitern an 22 Standorten präsent.
„Ernst & Young“ und „wir“ beziehen sich in dieser
Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited.
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Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen

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