Stetten Süd II, Änderung 2

Transcrição

Stadt Lörrach
Fachbereich
Stadtentwicklung und
Stadtplanung
Datum
17.11.2015
Verfasserin
Gabriele Welsch-Egi
Vorlage Nr.
081/2015
Beschlussvorlage
Beratungsfolge
Öffentlichkeit
Sitzung am
HA
nichtöffentlich-beratend
15.10.2015
GR
öffentlich-beschließend
22.10.2015
Ergebnis
Betreff:
Bebauungsplanverfahren „Stetten-Süd II – Änderung 2“
- Bericht über die Durchführung des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens
- Beschluss über die Offenlage nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB
Anlagen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Geltungsbereich des Plangebietes (Anlage 1)
Satzung zum Bebauungsplan und den Örtlichen Bauvorschriften (Anlage 2)
Textliche Festsetzungen und Örtliche Bauvorschriften zur Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2 (Anlage 3)
Zeichnerischer Teil (Anlage 4)
Begründung mit Umweltbericht(Anlage 5)
Grünordnungsplan (Anlage 6)
Beschlussvorschlag:
1.
2.
3.
Vom Bericht über die frühzeitigen Beteiligungsverfahren wird Kenntnis genommen.
Dem vorgelegten Entwurf der Bebauungsplanänderung und der Änderung der Örtlichen
Bauvorschriften „Stetten–Süd II Änderung 2“ einschließlich Begründung wird zugestimmt.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Offenlage nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 BauGB
durchzuführen.
Personelle Auswirkungen:
Keine
Finanzielle Auswirkungen:
Gesamtkosten der Maßnahmen,
Beschaffungs-/Herstellungskosten
Finanzierung
Einnahmen
(Zuschüsse,
Beiträge u.a.)
Eigenanteil
Jährlich laufende Belastung
(Folgekosten mit kalkulatorischen
Kosten abzüglich Folgeerträge
und Folgeeinsparungen)
€ 5.000 (Verfahrenskosten)
€
€
€
Mittelbereitstellung
Haushaltsplan/Wirtschaftsplan
Vorgesehen
erforderlich
Haushaltsstelle / Planstelle
€
€
bis Jahr
2012
5.000
Begründung:
1.
Bericht über das frühzeitige Beteiligungsverfahren
Der Gemeinderat der Stadt Lörrach hat am 27. Juni 2012 in öffentlicher Sitzung beschlossen,
den Bebauungsplan „Stetten-Süd II – Änderung 2“ aufzustellen sowie das frühzeitige Beteiligungsverfahren durchzuführen. Der Aufstellungsbeschluss und die Durchführung des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens wurden am 06. Juli 2012 in den örtlichen Tageszeitungen bekannt gemacht.
In der Zeit vom 09. Juli 2012 bis 12. August 2012 wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange und sonstigen Behörden wurden mit
Schreiben vom 04. Juli 2012 hiervon unterrichtet und um Stellungnahme gebeten (Scopingverfahren).
2.
Anlass und Ziel der Bebauungsplanänderung
Die im Bebauungsplan Stetten-Süd II rechtswirksam festgesetzten Ausgleichsflächen befinden sich nicht insgesamt im Eigentum der Stadt. Da mittlerweile gesetzlich geregelt ist, dass
Ausgleichsflächen langfristig verfügbar sein müssen, sind die vorgenannten Flächen aufgrund
ihrer unsicheren Verfügbarkeit als Ausgleichsflächen ungeeignet. Die Ausgleichsflächen östlich der Straße „Im Sand“ werden daher zugunsten von Ersatzmaßnahmen aufgehoben.
Die Bebauungsplanänderung zielt auf die Umorganisation der Ausgleichsflächen ab: Es werden Kompensationsmaßnahmen auf anderen Flächen im Plangebiet ausgewiesen bzw. Ersatzmaßnahmen auch außerhalb des Plangebietes festgeschrieben.
Darüber hinaus wird die erforderliche Bebauungsplanänderung zum Anlass genommen, der
bisherigen unkontrollierten Entstehung von Nebenanlagen entgegenzuwirken, indem Regelungen zur Zulässigkeit solcher Anlagen getroffen werden.
In der Tallage werden die Flächen für zulässige Nebenanlagen vergrößert und der Abstand
der Flächen für Nebenanlagen zur Straßenbegrenzungslinie von 2 m auf 1,20 Meter reduziert.
Eine häuserseitige Begrenzung der Flächen für Nebenanlagen – mit Ausnahme längs der
- 2 - Pestalozzistraße und der Flächen P8a, P8b, P8c und P8d- gibt es nicht mehr. Diese Lösung
bietet einen geordneten Gestaltungsspielraum, der es den Eigentümern ermöglicht, auf ihren
Grundstücken Carports und sonstige Nebenanlagen, wie z. B. Abstellanlagen für Fahrräder,
flexibler anzuordnen. Da die Festsetzung zur Grundflächenzahl (GRZ) unverändert bestehen
bleibt, ist mit der erweiterten Festsetzung zur Zulässigkeit von Nebenanlagen kein zusätzlicher Eingriff verbunden.
Ebenso werden Fuß- und Radwegeverbindungen sowie die Versorgungseinrichtungen (Trafostationen, Kompostierfläche, Spielplätze) dem Istzustand angepasst und entsprechend festgesetzt. Die im Querschnitt reduziert ausgebaute öffentliche Verkehrsfläche des Badstubenweges wird planungsrechtlich übernommen, die Maße werden angepasst (Straßenbreite 5,50
m statt ursprünglich 7,50 m; Abstand zwischen nordöstlich straßenseitiger Baugrenze und
Straßenbegrenzungslinie 8 m statt ursprünglich 6 m). Darüber hinaus werden die Baugrenzen
des Vereinsgebäudes des Turn- und Sportvereins Lörrach-Stetten 1900 e.V. im südlichen Teil
des Plangebiets dem aktuellen Genehmigungsstand angepasst.
Der Standort für die seit November 2013 in Betrieb genommene Kindertagesstätte in der
Konrad-Adenauer-Straße wurde gegenüber dem Bebauungsplan „Stetten-Süd II“ zur effizienteren Anbindung an die bestehende Infrastruktur näher an das Zentrum für Spielen und Gestalten herangerückt und in Folge mit der dort ursprünglich vorgesehenen Grünfläche ausgetauscht.
Aufgrund des im Bebauungsplan „Stetten-Süd II“ angenommenen Hangwasservorkommens,
war auf der planungsrechtlich festgesetzten öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) zwischen
Minna-Vortisch-Straße im Westen und dem die östliche Hangbebauung abschließenden
Fußweg eine Versickerung vorgesehen. Diese Vorkommen haben sich jedoch nicht bestätigt.
Zur besseren Anbindung der bebauten Hangbereiche untereinander sowie an die Tallagenbebauung wurde auf der planungsrechtlich gesicherten Fläche eine durchgängige Treppenanlage realisiert. Dieser Bereich wird im Zuge des jetzigen Planverfahrens als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die umliegenden Freiflächen werden als öffentliche Grünflächen
(Ausgleichsflächen, Tagfaltermischung) ausgewiesen.
3.
Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung, Umweltprüfung, Artenschutz
Im Grünordnungsplan vom 10. Mai 1994 ist eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung enthalten,
die als Berechnungsgrundlage für die Ersatzmaßnahmen dient. Im Bebauungsplan „StettenSüd II“ wurden Streuobstwiesen als Ausgleichsmaßnahme auf im Privatbesitz befindlichen,
landwirtschaftlichen Nutzflächen festgesetzt. Auf diese Grundstücke hat die Stadt, wie schon
unter Ziffer 2. dieser Vorlage beschrieben, keinen Zugriff. Außerdem soll nach heutigem
Sachstand vermieden werden, hochwertige landwirtschaftliche Flächen als Ausgleichsflächen
festzulegen.
Daher werden die nicht umsetzbaren Ausgleichmaßnahmen östlich der Straße „Im Sand“ aufgehoben und neue Kompensations- und Ersatzmaßnahmen innerhalb und außerhalb des
Plangebietes ausgewiesen.
Im Plangebiet können vorhandene Ausgleichsflächen aufgewertet und weitere Flächen, wie
die ursprünglich festgesetzten, entfallenden Spielplätze im Hangbereich und in der Tallage,
hinzugenommen werden. Etwas weniger als die Hälfte der Kompensation erfolgt außerhalb
des Plangebietes.
- 3 - Die im Vorentwurf vorgesehenen Maßnahmen wurden nochmals überarbeitet und zwischenzeitlich mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Von dortiger Seite wurde den
nachstehenden Maßnahmen mit E-Mail vom 12. Januar 2015 zugestimmt:
Innerhalb des Plangebietes:
- Anlage von artenreichen Blumenwiesen
- Anpflanzung zusätzlicher Obstbäume und Strauchgruppen auf den öffentlichen Grünflächen
- entlang des Maienbühlgrabens gewässerbegleitende Hochstaudenflur
- Schaffung neuer Lebensräume für verschiedene Tierarten, z.B. Insektenhotels, Totholzhaufen, Eidechsenhabitate;
- Anlage von artenreichen Blumenwiesen und Pflanzung von Strauchgruppen auf den bisher
als Spielplatz festgesetzten Flächen in der Hanglage (Flst. 14486) und in der Riehenstraße
(Flst. 14279)
- Umwandlung der ehemaligen Versickerungsfläche (Teilfläche von Flst. 14433) nördlich des
Bolzplatzes in eine artenreiche Blumenwiese
Außerhalb des Plangebietes :
- Fällung von Koniferen entlang der Bundesstraße / Wiese und Ersatzpflanzungen von
Laubbäumen
- Sanierung des Krottenweihers im Finkenweg
- Wiederherstellung einer Trockenmauer bei der Ottilienkirche in Obertüllingen
- Anlage eines Hangquellbiotops am Tüllinger Berg
4.
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange
4.1 EnBW Regional AG, 70174 Stuttgart; Schreiben vom 23. Juli 2012
Gegen die Änderung des Bebauungsplans bestehen keine Bedenken. Eine weitere Beteiligung am Verfahren ist nicht erforderlich, da im Geltungsbereich keine elektrischen Anlagen unterhalten bzw. geplant werden.
Es wird darum gebeten, auch die Energiedienst AG Rheinfelden am Verfahren zu beteiligen.
Stellungnahme
Es findet keine weitere Verfahrensbeteiligung statt. Die Energiedienst AG Rheinfelden
wurde am Verfahren beteiligt.
4.2 Badenova AG & Co. KG, 79108 Freiburg i. Br.; Schreiben vom 09. Juli 2012
Es werden keine Bedenken gegen die Änderung des Bebauungsplans vorgebracht.
Es wird ausgeführt, dass der Badenova AG & Co. KG die Betriebsführung der Wasserversorgung der Stadt Lörrach obliegt. Deshalb wurden die vorgelegten Unterlagen im Einvernehmen mit dem Eigenbetrieb Stadtwerke der Stadt Lörrach auf Einhaltung der dortigen Belange geprüft.
- 4 - Stellungnahme
Kenntnisnahme.
4.3 Deutsche Telekom Technik GmbH, 79110 Freiburg; Schreiben vom 16. Juli 2012
Es wird mitgeteilt, dass der Planbereich telekommunikationstechnisch bereits versorgt ist.
Die Deutsche Telekom weist weiterhin darauf hin, dass sich die Bauausführenden zu Beginn der Bauausführung über die Lage der Kabel informieren müssen und Beschädigungen an Telekommunikationslinien zu vermeiden sind.
Stellungnahme
Der Hinweis der Deutsche Telekom wird zur Kenntnis genommen.
4.4 Kabel BW GmbH, 75090 Pforzheim; Schreiben vom 18. Juli 2012
Es wird erklärt, dass es möglich wäre, das Plangebiet mit Breitbandkabeln zu versorgen.
Stellungnahme
Kenntnisnahme.
4.5 Landratsamt Lörrach, Fachbereich Umwelt; 79539 Lörrach, Stellungnahme vom
27. Juli 2012
Umwelt
Naturschutz
Die erhaltenen Planunterlagen hält das Landratsamt aufgrund ihrer Größe nicht für eine
Beurteilung geeignet, zumal die Verschiebung des Baufensters für die Kindertagesstätte
(Kita) durch die Zweiteilung des Plans nur schwer zu erkennen sei. Auch fehle eine Kopie
der ursprünglichen Planung.
Das Landratsamt nimmt zu den vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahem wie folgt Stellung:
Die Neophyten-Bekämpfung kann nur dann als Kompensationsmaßnahme anerkannt
werden, wenn diese in einem schützenswerten Biotopbereich stattfindet oder anderweitig eine artenschutzrechtliche Relevanz hat.
Was die Wiederherstellung von Streuobstbeständen als Kompensationsmaßnahme betrifft, verweist das Landratsamt auf eine Handreichung des Ministeriums für Ländlichen
Raum (MLR) („Fachliche Hinweise zur Anerkennung der Pflege von Streuobstbeständen
einschließlich ihres Unterwuchses als naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahme“)
Zwischen der Stadt Lörrach und der Unteren Naturschutzbehörde soll eine öffentlichrechtliche Vereinbarung geschlossen werden, in der die Kompensationsmaßnahmen detailliert beschrieben werden.
Daher kann eine abschließende Stellungnahme bzgl. der Kompensationsmaßnahmen erst
nach Abschluss der Vereinbarung abgegeben werden.
- 5 - Stellungnahme
Bei einem Vor-Ort-Termin am 22. Juni 2012 mit dem Bauträger der Kita, Vertretern der
Stadt Lörrach und des Landratsamtes wurde besprochen, dass die aufgrund des Bauantrags „Kindertagesstätte“ notwendigen Änderungen (Verlegung der Wassergräben und
der weiteren Ausgleichsmaßnahmen) aus Gründen der Zuschussfristen für die Kita im
Rahmen des Baugesuchs geklärt und dann nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Zu Beginn der frühzeitigen Beteiligung der TÖB lagen diese Unterlagen noch nicht vor. Sie wurden am 23.07.12 an das Umweltamt des Landkreises Lörrach
mit der Bitte um Stellungnahme weiter geleitet.
In seiner Stellungnahme vom 05. 09.2012 führt das Landratsamt aus, dass unter der Voraussetzung der am 22.06.2012 vor Ort vereinbarten Maßgaben (Verlegung Graben in offener Bauweise, Ausgleichspflanzungen der wegfallenden Bäume) naturschutzrechtlich
keine Bedenken gegenüber dem geplanten Vorhaben bestehen. Mit Umsetzung des
Bauvorhabens im Vorgriff auf die Bebauungsplanänderung wurden die Regenwassergerinne, die in den Versickerungsmulden münden, grundsätzlich in ihrer Funktion erhalten,
mussten aber verlegt werden.
Der Zufluss vom Gebiet Maienbühl wurde als offenes Gerinne ausgestaltet und zwischen
Kita-Neubau und den bereits bestehenden Gebäuden der Kaltenbachstiftung verschoben. Dort wurden drei Zuflüsse zusammengelegt und über das Kaltenbach-Gelände in
Richtung Versickerungsmulde abgeleitet.
Die Wiederherstellung von Streuobstbeständen sowie die Neophytenbekämpfung werden nicht mehr als Kompensationsmaßnahmen vorgesehen.
Die gegenüber dem Vorentwurf überarbeiteten Ausgleichsmaßnahmen wurden zwischenzeitlich mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Das Landratsamt hat den
unter Ziffer 3. Dieser Vorlage aufgeslisteten Maßnahmen mit e-mail vom 12.01.2015 zugestimmt. Die detaillierte Ausformulierung der verschiedenen Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplans erfolgt in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung,
die zwischen der Unteren Naturschutzbehörde und der Stadt Lörrach zum Satzungsbeschluss vorliegen muss.
Abwasserbeseitigung
Die Angaben zur kommunalen Abwasserbeseitigung sind nach Aussage des Landratsamtes im Bebauungsplan völlig unzureichend. Aus den Unterlagen geht nicht hervor, wo
sich Versickerungsbecken für einzelne Flächen befinden.
Das Landratsamt verweist auf das Wasserhaushaltgesetz und schlägt des Weiteren vor,
für noch nicht versiegelte Flächen zu prüfen, welche Maßnahmen zur Niederschlagswasserentsorgung verwirklicht werden können. Dazu sind entsprechende Festsetzungen zu
treffen.
Neu hinzukommende Stellplätze seien wasserdurchlässig herzustellen.
Falls Versickerungsflächen und Zisternen entfallen, ist darzulegen, wie die Gebiete ordnungsgemäß entwässert werden.
Stellungnahme
Im Rahmen der Ausführungsplanung für die Erschließungsplanung des Gebietes wurde
festgestellt, dass kein weiterer offener Graben, mittig im Hangbereich, mit Versickerungsfläche bei den Tennisplätzen, benötigt wird. Die große Versickerungsfläche ist ausrei - 6 - chend dimensioniert. Dieser Ausbauzustand besteht seit Jahren und ist mit dem Landratsamt abgestimmt. Mit Wegfall des kleinen Versickerungsbeckens und des Grabens im
Hangbereich wird lediglich der Ist-Zustand nachrichtlich und planungsrechtlich bei der
Änderung nachvollzogen.
Nach Aussagen des Eigenbetriebs Abwasserbeseitigung ändert sich mit der vorliegenden
Bebauungsplanänderung an der Entwässerungssituation des Gebietes nichts. Bereits im
ursprünglichen Bebauungsplan war die Entwässerung hinreichend geregelt.
Die vorhandene Wasserver- und -entsorgung ist also auf das vorhandene Gebiet ausgelegt und damit ausreichend. Die Festsetzung hinsichtlich der Zisternen sowie die bisherige Festsetzung, Stellplätze wasserdurchlässig auszugestalten, bleiben unverändert bestehen.
Wasserversorgung / Grundwasserschutz
Gewässer
Da der Talwegbach in der Ebene als Biotop ausgewiesen ist, sind die Belange des Landratsamtes abgedeckt. Für den Hangbereich empfiehlt das Landratsamt – sofern möglich
– die Dolen am Talwegbach und den dort verlaufenden Gräben zu entfernen und das
Gewässersystem möglichst offen zu gestalten.
Stellungnahme
Eine Rückfrage beim Landratsamt ergab, dass irrtümlich angenommen wurde, dass der
Talwegbach als Biotop ausgewiesen sei. Im Hangbereich kann der Talwegbach nicht offen gelegt werden, da er im Straßenraum zwischen Gehweg und Fahrbahn verläuft. Im
Bereich der Kaltenbachstiftung ist der Talwegbach nicht verdolt und die benachbarten
Flächen sind als Grünflächen festgesetzt.
Altlasten/Bodenschutz
Die Altlast „GSF Gießerei Trikes“, auf die im Bebauungsplan bereits hingewiesen wurde,
wurde im Zuge des Baus der Waldorfschule saniert. Die Fläche ist mit dem Handlungsbedarf „B“ (=Belassen) und dem Kriterium „Entsorgungsrelevanz“ eingestuft. Dies bedeutet, dass bei Erdarbeiten anfallender Aushub auf dem westlichen Teil des Flurstücks
14411 nicht frei verwertbar ist, sondern untersucht und entsprechend seiner tatsächlichen Belastung entsorgt werden muss.
Stellungnahme
Dieser Hinweis wird nachrichtlich in den textlichen Teil unter Ziffer III.5 , „Altlasten“ aufgenommen und ersetzt den im Bebauungsplan „Stetten Süd II“ enthaltenen nachrichtlichen Hinweis.
Verschiedenes
Das Landratsamt bittet darum, über das Ergebnis der gemeindlichen Prüfung der vorgebrachten Belange gemäß § 3 (2) BauGB zu informieren.
Stellungnahme
Das Landratsamt wird am weiteren Verfahren beteiligt.
- 7 - 4.6 ANUO (Aktionsgemeinschaft Natur- und Umweltschutz Oberbaden e.V.), 79539
Lörrach, Schreiben vom 06. August 2012
Es wird begrüßt, dass der Missstand bzgl. der noch nicht umgesetzten Ausgleichsmaßnahmen bereinigt werden soll. Ferner werden die vorgeschlagenen Kompensationsmaßnahmen für sinnvoll gehalten und deshalb unterstützt. In diesem Zusammenhang weist
die ANUO darauf hin, dass im Abschnitt I 8.6. von einer Sanierung von Biotopen die Rede
ist. Diese Sanierungsmaßnahmen könnten nicht als Kompensationsmaßnahme angerechnet werden, da ohnehin ein gesetzlicher Auftrag besteht, Biotope zu erhalten.
Die ANUO führt aus, dass ein Monitoring der Auswirkungen der Planung richtigerweise
nicht vorgesehen ist. Ein Monitoring der ergriffenen Maßnahmen im Sinne einer Erfolgskontrolle hingegen wäre aber sehr wohl nötig.
Stellungnahme
Die Kompensationsmaßnahmen wurden mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde abgestimmt und in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der unteren Naturschutzbehörde festgehalten. Dieser ist zum Satzungsbeschluss abzuschließen.
Das Monitoring wird für die Sanierung des Krottenweihers wird jährlich durchgeführt.
4.7 Bau- und Verkehrsdepartement Basel-Stadt, CH-4011 Basel, Schreiben vom 07. August 2012
Stellungnahme
Kenntnisnahme.
4.8 Behindertenbeirat; Schreiben vom 08. August 2012
Herr Furtwängler bittet darum, bei der Planung des Baugebietes folgende Punkte zu berücksichtigen:
- An Kreuzungen müssen Gehwege abgesenkt werden.
- Bei Straßenquerungen mit Zebrastreifen sind am Gehweg Orientierungshilfen für Blinde einzubauen und der Gehweg abzusenken.
- Bei Kreuzungen oder sonstigen Straßenquerungen, an denen der Verkehr durch Ampeln geregelt wird, müssen die Fußgängerampeln mit Signalton ausgestattet werden.
- Behindertenparkplätze sind wünschenswert.
Stellungnahme
Die Hinweise des Behindertenbeauftragten sind generelle Hinweise für eine barrierefreie
bzw. behindertengerechte Planung und erst für die Ausführungsplanung relevant. Aus
der vorliegenden Bebauungsplanänderung resultieren keine Maßnahmen auf öffentlichen Verkehrsflächen. Unabhängig hiervon wurden die Anregungen an den Fachbereich
Straßen/Verkehr/Sicherheit mit der Bitte um Berücksichtigung weitergeleitet.
- 8 - 4.9 Gemeinde Riehen, Fachbereich Ortsplanung und Umwelt, CH-4125 Riehen, Schreiben vom 09. August 2012
Es werden keine Bedenken gegen die Änderung des Bebauungsplans vorgebracht, da
das Gemeindegebiet Riehen durch die Änderungen nicht betroffen ist.
Stellungnahme
Kenntnisnahme.
5.
Bedenken und Anregungen von Bürgern
Während des Beteiligungszeitraums hat eine anwohnende Familie eine Stellungnahme
eingereicht.
Bürger A, Schreiben vom 25. Juli 2012
Grundsätzlich begrüßen die Bürger A die Neuregelung der Stellplätze und Nebengebäude.
Die Zonen P8b und P8d sind nach Auffassung der Einwender mit den Zonen P7x in Bezug auf die Stellplatzanordnung vergleichbar (entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze). Allerdings werde darauf hingewiesen, dass für diese zwei Zonen nicht die Einschränkung nach I.6. Nr. 1.4 (nur zwei Stellplätze) gilt. Bürger A befürchten, dass dies
„Endlos-Carport-Reihen“ zur Folge hat. Deshalb regen sie an, das Zulassen von Carports
und Pergolen (unabhängig von der Anzahl der zulässigen Stellplätze) ebenfalls auf maximal zwei mit einer Gesamtbreite von 5 Metern zu beschränken.
Für die Ausgestaltung der nun zulässigen Carports und Pergolen werden keine weiteren
Vorgaben gemacht (Höhe, Breite, Kubatur, Dachform, etc.). Hier stellen sich die Einwender vor, dass eventuell Flachdach- oder Pultdach-Formen vorgesehen werden.
Die Einwender stellen fest, dass Teile der ursprünglichen Grünordnung keine praktische
Beachtung gefunden haben. Die nachfolgend beschriebenen Regelungen sollten ihrer
Ansicht nach kritisch überdacht werden und gegebenenfalls gestrichen oder durch andere Vorgaben ersetzt werden:
 Pflanzgebot entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenzen in den Zonen P7x und
P8b:
In der ersten Fassung des zeichnerischen Teils des Bebauungsplans wird offenbar von
festen Grundstücksbreiten im Bereich der Reihenhäuser ausgegangen. Die vorgesehenen Bäume wurden dort so angeordnet, dass sie überwiegend auf Grundstücksgrenzen zu liegen kommen. In der Praxis haben die Bauträger allerdings oft andere Grundstücksgrenzen gewählt, so dass diese Baumstandorte im Bereich von Zufahrten für
notwendige Stellplätze liegen. In der aktuellen Änderungssatzung kommt noch hinzu,
dass ein Baumquartier von 4 Meter Breite gefordert wird (I.5 Nr. 1) und die Zufahrt zu
zwei notwendigen Stellplätzen dadurch unmöglich wird. In den meisten Straßen wurden bisher keine Bäume gepflanzt. Die Einwender schlagen daher vor, dieses Pflanzgebot durch Ausnahmeregelungen zu ergänzen (Ersatzpflanzung mit gleichwertigem
Gehölz an anderer Stelle des Grundstückes).
- 9 -  In der bisherigen Fassung verlange der Bebauungsplan, dass „geschlossene Fassadenflächen“ nach einer angemessenen Frist „zumindest 40 %“ mit Rankgewächsen begrünt sein sollen. Mit der Änderungssatzung würde diese Vorschrift nun noch präzisiert (nach „5 Jahren“). In der Praxis könne man allerdings solche zu 40 % berankten,
geschlossenen Fassadenflächen kaum finden. Dies dürfte u.a. daran liegen, dass diese
Bestimmung hinreichend unbestimmt sei (was ist hier die „geschlossene Fassadenfläche“?). Letztlich sei es auch fraglich, ob Fassadenbegrünung als Pflanzgebot grundsätzlich angemessen sei. Es sei bekannt, dass Rankgewächse oft Gebäudeschäden hinterlassen – selbst dann, wenn die Planung Fachfirmen übertragen werde. Die faktischen Auswirkungen auf die Planung eines Neubaus seien so weitreichend (Freilassen
von Grundstücks- und Fassadenbereichen für die Pflanzung, Wahl eines geeigneten
Wandaufbaus für die Montage von Rankhilfen, Verzicht auf auskragende Fronten,
etc.), dass dieses Gebot unverhältnismäßig wäre. Offenbar wurde bisher auf die
Durchsetzung verzichtet. Bürger A schlagen daher vor, dieses Pflanzgebot ersatzlos zu
streichen.
 Die Einwender merken an, dass die Grünordnung verlange, dass bei Einfriedigungen
(II.2) Laubhecken zum Einsatz kommen sollten und bemängeln, dass die Stadt Lörrach
im Plangebiet im Bereich des Struveplatzes eine Eibenhecke gepflanzt habe. Bürger A
regen an, eine Regelung zu finden, die auch die Stadtverwaltung selbst in Zukunft beachten möchte.
Stellungnahme
Carport-Reihen
Aufgrund der geringen Grundstücksbreiten kann die von den Einwendern befürchtete
Anordnung bei Zulassung der erweiterten Nebenanlagen nicht ausgeschlossen werden.
Fassadenbegrünung und Pflanzgebot
Die im Bebauungsplan „Stetten-Süd II“ festgesetzte Begrünung der Fassaden ist im Bundesnaturschutzgesetz und den daraufhin erfolgten Minderungs-, Ausgleichs- und Esatzmaßnahmen begründet. Das heißt, dass die Fassadenbegrünung vor allem eine Ausgleichsmaßnahme für die durch die Neubebauung entstandenen Eingriffe in Natur und
Landschaft ist. Daher ist es nicht möglich, auf diese Festsetzung zu verzichten. Unter geschlossenen Fassaden sind Fassaden ohne Fensteröffnungen zu verstehen. Vom Pflanzgebot für Bäume kann aus den gleichen Gründen nicht abgewichen werden. Wenn die
Baumgruben nach der FFL-Richtlinie „Empfehlungen für Baumpflanzungen Teil 2:
Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterung, Bauweisen und Substrate“, Ausgabe 2010 als Pflanzgrube mit geschlossener
Baumscheibenabdeckung und Belüftungs-/ Bewässerungseinrichtungen gebaut werden, können die Pflanzgruben befahren werden. Somit ist die Zufahrt zu den Stellplätzen möglich.
Eibenhecke am Struveplatz
Die dem Bebauungsplan anhängende Pflanzliste ist nicht abschließend zu verstehen. Das
bedeutet, dass auch nicht gelistete Pflanzen gepflanzt werden dürfen, so lange sie einheimisch und standortgerecht sind. Ziel der Bebaungsplaninhalte war es, möglichst einheimische Gehölze zu verwenden, wozu auch die Eibe zählt. Der Eigenbetrieb Stadtgrün
bestätigte, dass die europäische Eibe als wertvolles, immergrünes einheimisches Gehölz
für Pflanzungen im öffentlichen Raum erwünscht ist.
- 10 - Zusammenfassung
Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vom Landratsamt formulierten Bedenken
konnten ausgeräumt werden. Den jetzt vorgesehenen Kompensationsmaßnahmen innerhalb und außerhalb des Plangebiets wurde zwischenzeitlich zugestimmt. Die detaillierte
Ausformulierung der verschiedenen Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplans erfolgt in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung, die zwischen der Unteren
Naturschutzbehörde und der Stadt Lörrach zum Satzungsbeschluss vorliegen muss.
Ansonsten haben die Träger öffentlicher Belange keine Bedenken geäußert.
Die im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens von Bürgern vorgebrachten Bedenken und Anregungen können nicht geteilt bzw. aufgrund der unterschiedlichen Interessenslagen zwischen ideellen Gestaltungsansprüchen und tatsächlicher individueller
kleinteiliger Nutzung nicht berücksichtigt werden.
Die Planung wird in der Sitzung erläutert.
Haasis
- 11 - Anlage
1
Abgrenzung Plangebiet
Stand 03/12
Anlage 2 zur Vorlage Nr. 081/2015
Stadt Lörrach
Bebauungsplan
„Stetten-Süd II – Änderung 2“
Änderungssatzung
Mai 2015
Aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und §§ 1 ff der Baunutzungsverordnung (BauNVO),
§ 74 der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) und § 4 der Gemeindeordnung für
Baden-Württemberg (GO BW) hat der Gemeinderat der Stadt Lörrach den Bebauungsplan und
die zugehörigen Örtlichen Bauvorschriften mit der Planbezeichnung
am ......................... als Satzung beschlossen.
§1
Rechtsgrundlagen
1. Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) m. W. v.
26. November 2014- BauGB
2. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I. S. 132), zuletzt geändert
durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I. S. 1548) m.W.v. 20. September
2013 - BauNVO
3. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über die Darstellung der Planinhalte (Planzeichenverordnung) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991, I. S. 58), zuletzt
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S.1509) – PlanzV
4. Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in Kraft getreten am 01. März 2010
zuletzt geändert durch Gesetz vom 07. August 2013 (BGBl. I S. 3154) m. W. v. 15. August
2013 - BNatSchG
5. Landesbauordnung für Baden-Württemberg vom 08. August 1995 (GBl. S. 617), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 11. November 2014 (GBl. S. 501) m. W. v. 01. März 2015 –
LBO BW
6. Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 582,
ber. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 16. April 2013 (GBl. S. 55) m. W. v. 20. April
2013 – GemO BW
2
§2
Räumlicher Geltungsbereich der Satzung
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus der Festsetzung im zeichnerischen
Teil (§ 4 Nr. 1) der Satzung.
§3
Gegenstand der Bebauungsplanänderung
Die Änderung betrifft vor allem die Umorganisation der Ausgleichsflächen, teilweise die Regelungen zur Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen, Carports und Nebenanlagen im Gebiet, den
Entfall einer Versickerungsfläche, die Anpassung der öffentlichen Verkehrsfläche Badstubenweg
und dessen Vermaßung, der Fuß- und Radwegeverbindungen, der Baugrenzen des Vereinsgebäudes des Turn- und Sportvereins Lörrach-Stetten 1900 e.V. sowie der Versorgungseinrichtungen (Trafostationen, Kompostierfläche, Spielplätze) an den Istzustand mit entsprechenden Festsetzungen und den zur effizienteren Anbindung näher an das Zentrum für Spielen und Gestalten
herangerückten Standort für die bereits realisierte Kindertagesstätte.
§4
Bestandteile der Satzung
Die Satzung besteht aus:
1. dem zeichnerischen Teil (zwei Teilpläne Ost und West Plan Nr.14/17)
2. dem textlichen Teil zum Plan Nr. 14/17
jeweils mit:
- planungsrechtlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan
- und Örtlichen Bauvorschriften
Beigefügt sind
-
die Begründung mit Umweltbericht,
ein Übersichtsplan ohne Maßstab,
der Grünordnungsplan vom 10. Mai 1994
3
§5
Überlagerung rechtskräftiger Bebauungspläne
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Stetten-Süd II - Änderung 2“ (Plan Nr.14/17)
überlagert die Geltungsbereiche folgender Satzungen:
-
„Stetten-Süd II“ Plan Nr. 14/13 vom 21. September 1994
„Stetten-Süd II –Tallage“ Satzung zur Stellplatzverpflichtung vom 27. November 1996
„Stetten Süd II – Änderung 1“ Plan Nr. 14/14 vom 04. März 2005
Mit Inkrafttreten der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ ergeben sich für die vorgenannten
Satzungen folgende Änderungen:
-
„Stetten-Süd II“
Der zeichnerische Teil der Satzung vom 21. September 1994 wird außer Kraft gesetzt.
Die Änderungen gegenüber dem textlichen Teil der Satzung vom 21. September 1994
werden durch Fettdruck gekennzeichnet, aufgehobene Festsetzungen werden durch
Hinweise in Klammern gekennzeichnet. Zur Wahrung der Rechtssicherheit werden im
textlichen Teil der Satzung „Stetten-Süd II“ die entsprechenden Stellen mit einem Hinweis versehen.
-
„Stetten-Süd II Tallage“ (Satzung zur Stellplatzverpflichtung)
Diese Satzung bleibt von der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ unberührt.
-
Der von der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ überlagerte zeichnerische Teil wird
außer Kraft gesetzt. Zur Wahrung der Rechtssicherheit wird der zeichnerische Teil der
Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 1“ mit einem Hinweise versehen.
Die in der Satzung vom 04. März 2005 enthaltenen textlichen Festsetzungen zur „Grünordnung sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und
Landschaft“ (dortige Ziff. 1.7) sowie zum „Pflanzgebot“ (Ziff. 1.7.1) werden aufgehoben.
Sie werden ersetzt durch die unter Ziff. I.8 des textlichen Teils der Satzung „Stetten-Süd II
– Änderung 2“ getroffenen Festsetzungen („Grünordnung sowie Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20
und 25 in Verbindung mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1a BauGB (Ausgleichsflächen).
Alle übrigen textlichen Festsetzungen und Hinweise sowie die Örtlichen Bauvorschriften
bleiben von der Satzung „Stetten-Süd II - Änderung 2“ unberührt.
Zur Wahrung der Rechtssicherheit werden die Änderungen im textlichen Teil der Satzung
„Stetten-Süd II – Änderung 1“ mit einem Hinweis versehen.
§6
Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne von § 75 LBO handelt, wer den Örtlichen Bauvorschriften vorsätzlich
oder fahrlässig zuwiderhandelt.
§7
4
Inkrafttreten
Diese Satzung tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft.
Lörrach, den
Lutz
Oberbürgermeister
Stadt Lörrach
Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
Änderungssatzung: Textlicher Teil
Mai 2015
INHALT
I.
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN .......................................................................................... 3
I.1
I.2
I.2.3
I.3
I.4
I.5
I.6
I.7
I. 8
I.8.1
I.8.3
I.8.4
I.8.5
I.9
II.
II.1
SEITE
Art der baulichen Nutzung / zulässige Nutzungen .................................................................. 3
Innerhalb der im zeichnerischen Teil festgesetzten öffentlichen
Grünflächen sind folgende Nutzungen zulässig:....................................................................... 6
- Versickerungsflächen zur Anreicherung des Grundwassers ............................................. 6
Zulässiges Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................... 7
Trauf- und Gebäudehöhen ................................................................................................................ 7
Bauweise (§ 22 BauNVO).................................................................................................................. 10
Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO)................................................................. 10
Mindestgröße und Mindestbreite von Baugrundstücken (§ 9 (1) Nr. 3
BauGB) ..................................................................................................................................................... 10
Garagen, Stellplätze, Carports, Tiefgaragen und Nebenanlagen gemäß
§ 12 und § 14 BauNVO .................................................................................................................... 11
Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern (§ 9 (1) Nr. 26 BauGB) ............................ 12
Grünordnung sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 (1) Nr. 20 und 25 in
Verbindung mit Festsetzungen nach § 9 (1a) BauGB
(Ausgleichsflächen) ............................................................................................................................ 13
Pflanzbindung....................................................................................................................................... 13
Landwirtschaftliche Flächen / Öffentliche Grünflächen ....................................................... 15
Dachbegrünung ................................................................................................................................... 15
Versickerungsflächen / Zisternen.................................................................................................. 15
Festsetzungen nach § 9 (1a) BauGB ............................................................................................. 16
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN GEMÄß § 9 (4) BAUGB IN VERBINDUNG
MIT § 74 LBO .................................................................................................................................................... 17
Gestaltung von Gebäuden .............................................................................................................. 17
II.1.2 Fassaden ................................................................................................................................................. 19
II.2
Einfriedigungen ................................................................................................................................... 19
2
II.3
II.4
Gestaltung der unbebauten Flächen und Vorgärten ............................................................ 19
Werbeanlagen ...................................................................................................................................... 20
III.
NACHRICHTLICH ÜBERNOMMENE FESTSETZUNGEN UND HINWEISE ........................ 20
III.1
III.2
Denkmalpflege ..................................................................................................................................... 20
Mit jedem Baugesuch ist ein Freiflächen-Gestaltungsplan
einzureichen, aus dem ...................................................................................................................... 20
Drainagen zum Schutz vor Hangwasser .................................................................................... 20
Überbauung von Leitungsrechten ............................................................................................... 21
Hinweise des Amtes für Wasserwirtschaft und Bodenschutz............................................ 21
III.3
III.4
III.5
3
I.
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Vorbemerkung:
Die im nachfolgenden Abschnitt und im Planteil mit Kennbuchstaben bezeichneten
Nutzungszonen orientieren sich an den jeweiligen Erschließungsstraßen bzw. Erschließungsabschnitten:
B
H
J
P
R
T
Badstubenweg
Hanggebiet
Inzlinger Straße
Pestalozzistraße
Riehenstraße
Talweg
I.1
Art der baulichen Nutzung / zulässige Nutzungen
I.1.1
Allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO
1.
Die nachfolgend genannten Nutzungszonen sind als WA festgesetzt:
B1b
B2
H1a – H1e
H2a, H2b
H3a, H3b
H4a, H4b
H5a – H5c
J1
J2a, J2b, J2f
P2
P6a – P6d
P7a – P7d
P8a – P8d
P9a, P9b
P10
R2
R3a, R3b
T1a, T1b
T2
T3
2.
In den Nutzungszonen WA1 beiderseits der Pestalozzistraße (Planstraße 1) mit
der Bezeichnung
P6a – P6d
P9a, P9b und
P10
4
sind alle Nutzungen gemäß § 4 (2) BauNVO zulässig.
Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes i.S.v. § 4 (3)
Nr. 1 BauNVO zugelassen werden.
Die anderen Ausnahmen des § 4 (3) Nr. 2 bis 5 sind nicht Bestandteil dieser
Nutzungszonen (§1 (6) BauNVO).
3.
In allen sonstigen WA sind alle Nutzungen gemäß § 4 (2) BauNVO mit Ausnahme von Schank- und Speisewirtschaften allgemein zulässig.
Diese sind nur ausnahmsweise zulässig (§ 1 (4), (5) und (9) BauNVO). Die in § 4
(3) Nr. 1 bis 5 BauNVO genannten Ausnahmen sind nicht Gegenstand dieser
Nutzungszonen.
I.1.2
4.
In den Nutzungszonen H1a – H1d sind innerhalb der eingeschossig
überbaubaren Flächen auf den rückwärtigen Grundstücksteilen nur Nebenanlagen, auch in Gebäudeform im Sinne von § 14 (1) BauNVO zulässig.
5.
Zahl der Wohnungen
Entsprechend den Festsetzungen im zeichnerischen Teil ist die Zahl der zulässigen Wohnungen pro Wohngebäude in einzelnen Nutzungszonen auf 2, bzw.
3 beschränkt (§ 9 (1) Nr. 6 BauGB).
Mischgebiete (MI) gemäß § 6 BauNVO
1.
Die nachfolgend genannten Nutzungszonen sind als MI festgesetzt:
P1
P3
P4
P5
R1
2.
In den Mischgebieten ist nachstehende Einschränkung gemäß § 1 (4), (5) und
(9) BauNVO festgesetzt:
Vergnügungsstätten im Sinne von § 6 (2) Nr. 8 BauNVO sind generell nicht zulässig.
3.
I.1.3
Die in § 6 (3) BauNVO genannten Ausnahmen sind nicht Gegenstand dieser
Nutzungszonen.
Eingeschränktes Gewerbegebiet (GE e) gemäß § 8 BauNVO
1.
Die Nutzungszone
J4
ist gemäß § 1 (4) BauNVO als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt:
5
Zulässig sind nur sonstige Gewerbebetriebe im Sinne von § 6 (2) Nr. 4
BauNVO, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
2.
Ausnahmsweise können Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen
sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
zugelassen werden.
Weitere Ausnahmen im Sinne von § 8 (3) Nr. 2 und 3 sind nicht Gegenstände
dieser Nutzungszonen.
I.1.4
Sondergebiet (SO) Spielen und Gestalten gemäß § 11 (1) BauNVO
Nutzungszone J6
I.1.5
1.
Das Sondergebiet dient der Unterbringung von Versammlungsstätten und Einrichtungen zum Spielen und Gestalten, sowie der Fortbildung.
Zulässig sind.
- Werkstätten
- Bildungseinrichtungen
- Versammlungsstätten
- Einrichtungen für Spiel, Werken und Gestaltung
- Anlagen für die Tierhaltung
- und andere, diesen Zwecken dienende Einrichtungen
2.
Ausnahmsweise können Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal
zugelassen werden, wenn diese Nutzung den sonstigen Einrichtungen zugeordnet und ihnen gegenüber in Grundfläche und Kubatur deutlich untergeordnet ist.
Flächen für Gemeinbedarf gemäß § 9 (1) Nr. 5 BauGB
1.
J5 Schule
Innerhalb der überbaubaren Fläche sind Gebäude und sonstige bauliche Anlagen zulässig, die dem Nutzungszweck Schule dienen.
2.
J7 Kindergarten und Begegnungszentrum
Innerhalb der überbaubaren Fläche ist ein Kindergarten mit Begegnungszentrum für soziale, kulturelle und kirchliche Zwecke zulässig.
6
I.1.6 Öffentliche Grünflächen gemäß § 9 (1) Nr. 15 BauGB in Verbindung mit
Festsetzungen nach § 9 (1) Nr. 20 BauGB
Innerhalb der im zeichnerischen Teil festgesetzten öffentlichen Grünflächen sind folgende
Nutzungen zulässig:
Versickerungsflächen zur Anreicherung des Grundwassers
- Spielplätze und
- ein Bolzplatz bzw. dessen Nutzung als winterliche Eislauffläche.
I.1.7 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gemäß § 9 (1)
Nr. 11 BauGB
Dazu gehören:
- Straßen mit zugehörigen Wendeflächen,
- Plätze,
- Geh- und Radwege,
- öffentliche Parkierungsflächen,
- Verkehrsgrünflächen,
- Gelände der Deutschen Bundesbahn.
I.1.8
Wasserflächen gemäß § 9 (1) Nr. 16 BauGB
für die Ableitung von Oberflächenwasser
I.1.9
Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen gemäß § 9 (1) Nr. 12 und 14 BauGB
Im Plangebiet sind Flächen festgesetzt für:
- ein Heizkraftwerk (Nutzungszone J3)
- vier Transformatorenstationen
- Wertstoffcontainer
- Kompostieranlagen für organische Haus- und Gartenabfälle
- Ver- und Entsorgungsleitungen mit den zugehörigen Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger.
I.1.10 Ver- und Entsorgungsleistungen gemäß § 9 (1) Nr. 21 BauGB
Für die im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Flächen sind Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt.
I.1.11 Flächen für die Landwirtschaft gemäß § 9 (1) Nr. 18a und teils in Verbindung mit
Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 BauGB
Im Plangebiet sind im Bereich der Hangzone nördlich und südlich des Wohngebietes
Flächen für die Landwirtschaft (L1) vorgesehen. Diese Flächen sind mit Ausnahme
7
der wenigen dort eingestreuten Flächen mit Festsetzungen für Ausgleichsmaßnahmen im Sinne von § 14 – 15 BNatSchG belegt.
Die landwirtschaftlichen Flächen (L2) östlich der Straße „Im Sand“ werden als
landwirtschaftliche Flächen ohne Flächen mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1
Nr. 20, 25 festgesetzt.
I.1.12 Private Grünflächen gemäß § 9 (1) Nr. 15 BauGB
1.
P11 Dauerkleingärten
Pro Parzelle ist die Errichtung einer Gartenhütte bis 10 qm Grundfläche zulässig. In direkter Verbindung mit der Gartenhütte ist zusätzlich ein überdachter
Freisitz bis maximal 10 qm sowie ein Gewächshaus oder eine bauliche Anlage
zur Haltung von Kleintieren bis zusätzlich maximal 5 qm zulässig.
Ausstattungen, die einen dauerhaften Aufenthalt von Personen erlauben, wie
z.B. Toiletten, Heizanlagen etc. sind nicht zulässig.
Auf den im Plan dargestellten Flächen sind Stellplätze, Zisternen sowie innerhalb der überbaubaren Fläche ein eingeschossiges Vereinsheim mit einer maximalen Gebäudehöhe von 5,0 m zulässig.
2.
P12 Tennisplätze
Auf den dargestellten Flächen sind bis zu sechs Tennisfelder, Stellplätze, Zisternen sowie innerhalb der überbaubaren Fläche ein eingeschossiges Vereinsheim mit einer maximalen Gebäudehöhe von 5,0 m zulässig.
Innerhalb des zugeordneten östlichen Grünstreifens sind maximal drei Sitzstufen bis zu einer Höhe von jeweils 0,45 m zulässig.
I.2
Zulässiges Maß der baulichen Nutzung
I.2.1
Das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend den Festsetzungen im zeichnerischen Teil bestimmt durch
- die maximal zulässige Grundfläche (GRF), teilweise;
- die Grundflächenzahl (GRZ), teilweise;
- die Geschossflächenzahl (GFZ), teilweise; und
- die Geschosszahl (Z), teilweise.
I.2.2
Mit den zwingend festgesetzten Staffelgeschossen innerhalb der Nutzungszonen an
der Pestalozzistraße sind an den östlichen und westlichen Gebäudeseiten Rücksprünge von den Außenwänden um mindestens 1,75 m einzuhalten.
I.2.3
Trauf- und Gebäudehöhen
1.
Für die Nutzungszonen
8
B1b
B2
T1a, T1b
T2
T3
gilt folgende Festsetzung:
Die Traufhöhe der Gebäude darf von der im Mittel gemessenen vorhandenen
Geländehöhe an der talseitigen Gebäudekante bis zur Traufe (Schnittpunkt
Außenwand / Dachhaut) für zweigeschossige Gebäude höchstens 6,5 m betragen.
2.
Für alle sonstigen Nutzungszonen definiert sich die festgesetzte Traufhöhe als
die Wandhöhe zwischen den zugeordneten öffentlichen Erschließungsanlagen,
gemessen in der Gebäudemitte und dem Schnittpunkt Außenwand / Dachhaut
bzw. Oberkante Brüstungselement.
Im Einzelnen gilt für nachstehende Nutzungszonen
H1a – H1c
für Z II
für Z I
Traufhöhe zwingend 5,0 m über Planweg 4.1 (Minna-Vortisch-Str.)
Traufhöhe maximal 2,5 m über Planweg 4.1 (Minna-Vortisch-Str.)
H1d, H1e
für die überbaubare Fläche bis zu einer Tiefe von 18,0 m gemessen von den östlichen Baugrenzen gilt:
für Z II
für Z I
Traufhöhe zwingend 5,0 m über Planweg 4.1 (Minna-Vortisch-Str.)
Traufhöhe maximal 2,5 m über Planweg 4.1 (Minna-VortischStr.), im übrigen Teil der überbaubaren Flächen sind die Traufhöhen um 1,5 m tiefer zu setzen.
H2a, H2b
H4a, H4b
H5a – H5c
Traufhöhen zwingend 6,0 m über den jeweils
bergseitigen Planwegen
H3a, H3b
für die jeweiligen talseitigen Gebäudeteile:
Traufhöhe maximal 12,0 m über Planweg 4.2 (Eduard-Kaiser-Str.)
für die jeweils bergseitigen Gebäudeteile östlich der Kennzeichnung „Sonstige Abgrenzungen“:
Traufhöhe maximal 14,75 m über Planweg 4.2 (Eduard-Kaiser-Str.)
J1
J2a, J2b
J2f
J6
J7
Traufhöhe maximal 6,5 m über den jeweils
zugeordneten Erschließungsstraßen
9
J3
Traufhöhe maximal 7,5 m über der zugeordneten Erschließungsstraße. Höhe von zulässigen Nebenanlagen maximal 16,0 m.
J4
Traufhöhe maximal 7,5 m über der zugeordneten Erschießungsstraße
J5
Traufhöhe maximal 12,0 m über der Höhe der Einmündung Inzlinger Straße in den Planweg 2 (Konrad-Adenauer-Str.)
P1
für Z II
für Z III
Traufhöhe maximal 7,5 m
Gebäudehöhe maximal 14,0 m
jeweils bezogen auf die Höhe der zugeordneten Erschließungsstraße
P2
Bezogen auf die Schönaustraße
P3
P4
P5
P6a – P6d
P9a, P9b
für Z III Traufhöhe maximal 10,5 m
Gebäudehöhen maximal 13,5 m über
der Höhe der zugeordneten
Erschließungsstraße
P10
in den Nutzungszonen P3 und P5
für Z I Gebäudehöhe maximal 4,5 m
Beispielhafter Schnitt
P7a – P7d
P8a – P8d
Traufhöhen zwingend 6,5 m über Erschließungsstraße
für eingeschossige Gebäudeteile zwischen den Doppelhäusern
in den Nutzungszonen P8a – P8d beträgt die maximale Gebäudehöhe 3,3 m.
P11
P12
Höhe der baulichen Anlagen maximal 5,0 m
über Höhe Planstraße 3
10
3.
I.3
2.
I.5
Traufhöhen maximal 10,0 m über Höhe Riehenstraße
R3a, R3b
Traufhöhen maximal 6,5 m über Höhe Riehenstraße
Bei den zwingend festgesetzten Traufhöhen können Ausnahmen zugelassen
werden, wenn innerhalb einer gesamten Reihenhauszeile oder bei zwei zusammenhängenden Doppelhaushälften, eine von der festgesetzten Traufhöhe
abweichende, aber insgesamt einheitliche und städtebaulich vertretbare Gestaltung gesichert ist.
Bauweise (§ 22 BauNVO)
1.
I.4
R1
R2
Als Bauweise wird entsprechend den Darstellungen im zeichnerischen Teil die
offene oder die abweichende Bauweise festgesetzt.
a1
Die abweichende Bauweise a1 entspricht der offenen Bauweise, jedoch
ohne Beschränkung der Gebäudelängen.
a2
Die abweichende Bauweise a2 entspricht der geschlossenen Bauweise
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.
Darüber hinaus sind z.T. Flächen festgesetzt, auf denen nur Einzelhäuser, nur
Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser jeweiligen Hausformen
zulässig sind.
Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO)
1.
An der Baulinie gegen die Pestalozzistraße ist mit Ausnahme der Traufgesimse
ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen nicht zulässig.
2.
Innerhalb der eingeschossig überbaubaren Flächen in den Nutzungszonen H1a
bis H1d sind nur Nebenanlagen, auch in Gebäudeform, im Sinne von § 14 (1)
BauNVO, zulässig.
Mindestgröße und Mindestbreite von Baugrundstücken (§ 9 (1) Nr. 3 BauGB)
1.
In den Nutzungszonen (Reihenhäuser)
H1a – H1e
H5a – H5c
P7a – P7d
beträgt die Grundstücksbreite mindestens 6,0 m.
11
2.
In den Nutzungszonen (Doppelhäuser)
P8a – P8d
3.
In den Nutzungszonen (Geschosswohnungsbau)
H2a, H2b
P9a, P9b
4.
In den Nutzungszonen (Geschosswohnungsbau)
P3
P4
P5
P6a – P6d
P10
5.1
In den Nutzungszonen J1 muss die Grundstücksgröße mindestens 400 qm betragen.
5.2
In den Nutzungszonen H1a bis H1d muss die Grundstücksgröße mindestens
250 qm betragen.
I.6
Garagen, Stellplätze, Carports, Tiefgaragen und Nebenanlagen gemäß § 12 und § 14
BauNVO
1.
Garagen, Stellplätze und Carports
1.1
Soweit in den Nutzungszonen keine Flächen für oberirdische Garagen,
Stellplätze und Carports festgesetzt sind, sind diese nur innerhalb der
überbaubaren Flächen zulässig.
Ausnahmsweise können Garagen, Stellplätze und Carports auch außerhalb der überbaubaren Fläche zugelassen werden, wenn sie bauordnungsrechtlich notwendig und die einzuhaltenden Abstandsflächen berücksichtigt sind.
1.2
Soweit in Nutzungszonen Flächen für Garagen, Stellplätze und Carports
festgesetzt sind, sind diese außerhalb der überbaubaren Flächen nur dort
zulässig.
1.3
Auf den im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Stellplätze können
neben Carports auch die nach Ziffer 4 zulässigen Nebenanlagen - bei entsprechendem Stellplatznachweis – errichtet werden.
12
2.
Tiefgaragen
2.1
Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen und der sonstigen hierfür festgesetzten Flächen zulässig. Sie dürfen an den Grundstücksgrenzen das
Geländeniveau um maximal 0,8 m überragen, einschließlich einer Erdabdeckung von mindestens 0,4 m. Ihre Abdeckungen sind dauerhaft zu begrünen
und zu unterhalten.
Die im Plan festgesetzten Baumstandorte dürfen nicht unterbaut werden (Nutzungszonen P6a – P6d, P9b).
2.2
Die im zeichnerischen Teil festgesetzten Zufahrten zu Tiefgaragen sind zwingend.
3.
Zufahrten
Die Gesamtbreiten der Grundstückszufahrten in der Nutzungszone J4 dürfen
maximal 6,0 m pro Gewerbegrundstück betragen.
4.
Nebenanlagen: Gerätehütten, Boxen, Pergolen und Fahrradabstellanlagen
4.1
Größe der Nebenanlagen
Pro Grundstück sind jeweils außer Garagen und Carports Nebenanlagen
nur bis zu einer maximalen Größe von insgesamt 40 m³ zulässig.
4.2
Zulässigkeit der Nebenanlagen
4.2.1 Innerhalb der überbaubaren Fläche
Innerhalb der überbaubaren Flächen sind Nebenanlagen grundsätzlich
zulässig.
4.2.2 Außerhalb der überbaubaren Fläche
4.2.2.1 In Nutzungszonen, in denen Flächen für Stellplätze und Garagen festgesetzt sind, sind auf diesen Flächen Nebenanlagen zulässig.
4.2.2.2 In Nutzungszonen, in denen keine Flächen für Stellplätze und Garagen
festgesetzt sind, sind Nebenanlagen nur im rückwärtigen Grundstücksbereich zulässig.
4.2.2.3 Zwischen der Pestalozzistraße und den straßenseitigen Baulinien bzw.
deren gedachter Verlängerung entlang der Pestalozzistraße sind Nebenanlagen nicht zulässig.
4.3
I.7
Die Zufahrt und die Funktion der bauordnungsrechtlich notwendigen
Stellplätze darf durch die Errichtung von Nebenanlangen nicht eingeschränkt werden.
Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern (§ 9 (1) Nr. 26 BauGB)
1.
Aufschüttungen und Abgrabungen bzw. Stützmauern zur Herstellung der Straßenkörper sind auf den angrenzenden Privatgrundstücken entsprechend den
Plandarstellungen zu dulden.
13
2.
Innerhalb der in den Nutzungszonen
H1d und H1e
festgesetzten Fläche ist eine Geländeauffüllung um bis zu 1,5 m zwingend erforderlich.
I. 8
Grünordnung sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur
und Landschaft gemäß § 9 (1) Nr. 20 und 25 in Verbindung mit Festsetzungen nach § 9 (1a)
BauGB (Ausgleichsflächen)
I.8.1
I.8.2
Pflanzbindung
1.
Die im Bebauungsplan mit Pflanzbindung belegten Bäume und Gehölze sind
zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch Hochstämme entsprechend I.8.2
Nr. 2 zu ersetzen. Sie sind während der Baumaßnahmen gegen schädigende
Einflüsse zu schützen (vgl. DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen
und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen).
2.
Vorhandene Bäume und Sträucher dürfen erst beseitigt werden, wenn ein Bauvorhaben zur Ausführung kommt. Ausnahmen hiervon sind nur zulässig, wenn
diese mit der Unteren Naturschutzbehörde (Landratsamt) abgestimmt und genehmigt wurden.
Pflanzgebot
Die im zeichnerischen Teil festgesetzten Pflanzgebote sind wie folgt zu realisieren:
1.
für Bäume:
- Mindestgröße: Hochstämme 3 mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang
18-20
- Größe der Pflanzgruben mindestens 12 m³ groß und 1,5 m tief, Verfüllung mit Baumsubtrat. Herstellung der Pflanzgruben gemäß den
„Empfehlungen für Baumpflanzungen Teil 2: Standortvorbereitungen
für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterung,
Bauweisen und Substrate“, Ausgabe 2010 der FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.).
- Herstellung eines wirksamen Anprallschutzes für Bäume innerhalb von
Parkierungsflächen.
für Gehölze:
Die Gehölze sind entsprechend der DIN 18916 „Vegetationstechnik im
Landschaftsbau - Pflanzen und Pflanzarbeiten“ zu pflanzen.
2.
Pflanzarten:
- in den Straßen:
- Nördliche Riehenstraße
Säulenahorn (Acer platanoides Columnare)
14
- Südliche Riehenstraße
Feldahorn (Acer campestre)
- Am Baselweg
Blütenbirne (Pyrus calleryana Chanticleer)
- Lisa-Rees-Straße und
Richardisstraße
Blütenkirsche (Prunus sargentii Accolade)
- Am Bächle
Blütenkirsche (Prunus avium Plena)
- Minna-Vortisch-Straße
Schwedische Mehlbeere (Sorbus intermedia)
- Eduard-Kaiser-Straße
Stadtlinde (Tilia cordata Greenspire)
- Im Sand
Spitzahorn (Acer platanoides Olmstedt)
Soweit Pflanzenarten nicht detailliert sind, sind Baumarten der Listen 1 und 2
in der Anlage zu pflanzen.
Unter Anrechnung der Ziffer 1 sind auf den Baugrundstücken pro 400 qm nicht
unterbauter Grundstücksfläche mindestens ein Großbaum der Liste 1 oder ein
Obst-Hochstamm der Liste 2 zu pflanzen.
3.
Bei öffentlichen und privaten Stellplätzen oder Carports ist pro 4 Stellplätze
mindestens ein Baum der oben genannten Arten zu pflanzen.
4.
Die im Bebauungsplan dargestellten Pflanzflächen in den Nutzungszonen:
J3 (Heizkraftwerk)
J4 (eingeschränktes Gewerbegebiet)
J5 (Schule)
P12 (Tennisanlagen)
sind zu mindestens 50 % mit Gehölzen aus heimischen, standortgerechten Arten (Liste 3 der Anlage) zu bepflanzen.
5.
Stützmauern von mehr als 1,2 m Höhe sind zu begrünen.
6.
Geschlossene Fassadenflächen sind mit Rankgewächsen so zu begrünen, dass
nach angemessener Frist (5 Jahre) mindestens 40 % der Wandflächen berankt
sind.
7.
Die oberirdisch geführten Gewässer sind in ihren Uferbereichen naturnah zu
gestalten und auf mindestens 50 % ihrer Länge mit standortgerechten Gehölzen und / oder Stauden zu bepflanzen (Liste 4 der Anlage).
8.
Die Kompostierflächen sind mit einer ca. 1,8 m hohen Laubhecke einzugrünen.
15
I.8.3
Landwirtschaftliche Flächen / Öffentliche Grünflächen
Die in städtischem Eigentum befindlichen landwirtschaftlichen Flächen und öffentlichen Grünflächen sind als Streuobstwiesen herzustellen, soweit keine anderweitigen Festsetzungen im zeichnerischen Teil des vorliegenden Bebauungsplans
dargestellt sind. Innerhalb der öffentlichen Grünflächen und der Streuobstwiesen auf
landwirtschaftlichen Flächen ist der Obstbaumbestand zu erhalten und durch
Neupflanzungen so zu ergänzen, dass im Durchschnitt ein Obst-Hochstamm pro 250
qm Fläche vorhanden ist.
Es ist zulässig, auf diesen Flächen Sträucher der Liste 3 und 4 anzupflanzen. Zu
Straßen sowie Geh-, Fuß- und Radwegen ist ein Abstand von mindestens 1 m zur
Straßenlinie einzuhalten.
Die in städtischem Eigentum befindlichen Wiesenflächen sind mittel- bis langfristig zu magereren Standorten zu entwickeln.
Die Schaffung von Lebensräumen z.B. Steinlinsen, Schotterhaufen, Insektenhotels, Totholzhaufen für Eidechsen, Wildbienen, Insekten, etc. ist auf diesen Flächen zulässig bzw. erwünscht.
I.8.4
I.8.5
Dachbegrünung
1.
Dächer sind auf den Grundstücken, deren Versiegelungsgrad im Sinne von
§ 19 (4) BauNVO 50 % der Grundstücksfläche übersteigt, extensiv zu begrünen.
Die Gesamtschichtstärke des Pflanzsubstrats auf den Flächen muss mindestens
10 cm betragen.
Darüber hinaus wird eine Dachbegrünung auch für Dächer von Gebäuden auf
geringer versiegelten Grundstücken nachhaltig empfohlen.
2.
Tiefgaragen sind intensiv zu begrünen und als Grünfläche zu unterhalten. Die
Gesamtschichtstärke (Erdsubstrat einschließlich Drainageschicht) muss mindestens 40 cm betragen.
Versickerungsflächen / Zisternen
Innerhalb der öffentlichen Grünflächen sind Versickerungsflächen mit einem maximalen Hochwasserstand von 40 cm festgesetzt. Dachwasser, Drainagewasser und – in
eingeschränkter Form – Wasser von Hof- und Abstellflächen sind den offenen Bachläufen zuzuführen, soweit im Rahmen der Erschließung öffentliche Anschlussleitungen
hergestellt werden.
Darüber hinaus kann auf den Grundstücken anfallendes Regenwasser in Zisternen erfasst werden. Ein Überlauf in die Regenwasserkanalisation ist sicherzustellen.
Für die Versorgung der Kleingartenanlage und der Tennisanlage mit Brauchwasser ist
vorrangig eine Zisterne vorzusehen, die ausschließlich mit Dachwasser und Drainagewasser aus der Hangbebauung versorgt werden darf. Der Standort ist im Bebauungsplan ausgewiesen.
16
I.8.6
Ersatzmaßnahmen außerhalb des Plangebietes
Außerhalb des Plangebietes sind folgende Maßnahmen festgesetzt:
Fällung der 48 nicht einheimischen bzw. nicht standortgerechten Koniferen (Schwarzkiefern, Serbische Fichten und Lärchen) entlang der Bundesstraße / Wiese von Clara-Immerwahr-Straße bis Dammstraße.
Durch die Fällung der Koniferen entstehen bessere Wuchsbedingungen
für die vorhandenen Laubbäume. Ökologische und gestalterische Aufwertungen des Wieseufers erfolgen durch Ersatzpflanzung (inklusive Fertigstellungspflege) von 26 einheimischen und standortgerechten Laubbäumen. Im Zuge der Baumpflanzungen werden Bodenverbesserungen
durchgeführt. Die Maßnahme steht im Zusammenhang mit dem Konzept
Landschaftspark Wiese II.
Sanierung des Krottenweihers im Finkenweg.
Hier sind die Entschlammung des Weihers und die Entfernung von Biomasse unter Rücksichtnahme auf die vorhandenen Amphibien sowie ein
verstärktes Einleiten von Hangsickerwasser zur Sauerstoffanreicherung
vorgesehen. Bei Bedarf soll eine Sauerstoffpumpe installiert werden. Diese Maßnahme wurde bereits begonnen.
I.9
-
Wiederherstellung einer beschädigten Trockenmauer entlang des Fußweges bei der Ottilienkirche in Obertüllingen. Diese Maßnahme wurde bereits umgesetzt.
-
Anlage eines Hangquellbiotops am Tüllinger Berg.
Zu- und Abfluss wurden freigelegt, Kalkbruchsteine eingebracht und ein
Quelltopfbereich geschaffen. Auch diese Maßnahme wurde bereits umgesetzt.
Festsetzungen nach § 9 (1a) BauGB
Folgende Festsetzungen über Minderungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen werden allen Grundstücksflächen zugeordnet, auf denen der Bebauungsplan Eingriffe in
Natur und Landschaft zulässt.
1. Öffentliche Grünflächen ohne Bolz- bzw. Eisplatz, Spielplätze, Fuß- und
Radwege
2.
Pflanzbindungen gemäß I.8.1 auf öffentlichen Verkehrs- und Parkierungsflächen,
auf öffentlichen Grünflächen.
3.
Pflanzgebote gemäß I.8.2 auf öffentlichen Verkehrs- und Parkierungsflächen, auf
öffentlichen Grünflächen und landwirtschaftlichen Flächen.
4.
Naturnahe Gestaltung der Uferbereiche gemäß I.8.2 Nr. 7
5.
Eingrünungen gemäß I.8.2 Nr. 8
17
6. Streuobstwiesen, Gehölzpflanzungen, Ansaat von Blumenwiesen sowie die
Pflege der Wiesen und das Schaffen von Lebensräumen auf öffentlichen Grünflächen und landwirtschaftlichen Flächen gemäß I.8.3
7. Wasserflächen, Versickerungsflächen und öffentliche Anschlussleitungen im Sinne
von I.1.8 bzw. I.1.10 und I.8.5.
8. Die unter Ziffer I.8.6 aufgelisteten Ersatzmaßnahmen außerhalb des Plangebietes.
Die detaillierte Ausformulierung der verschiedenen Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplanes (I.8.6 und I.9) ist in einer öffentlichrechtlichen Vereinbarung, die zwischen der Unteren Naturschutzbehörde und
der Stadt Lörrach geregelt.
I.10
Altlasten (§ 9 (5) Nr. 3 BauGB)
Die Grundstücksflächen der ehemaligen Gießerei in der Nutzungszone J5 sind z.T. mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet (vgl. Altlastenerkundungen des Geotechnischen
Instituts, Weil am Rhein, vom 10.07.1993, 18.02.1993 und 13.07.1993).
Die Grundstücke sind im zeichnerischen Teil gekennzeichnet. Durch geeignete Maßnahmen wird gewährleistet, dass eine etwa notwendige Sanierung vor einer Neubebauung durchgeführt wird.
I.11
Artenschutz
Das Gebiet ist zu rund 90 % bebaut. Es ist nicht abzusehen, in welchen Zeiträumen die verbleibenden Flächen bebaut werden. Der Artenschutz nach §§ 44 ff
BNatSchG ist bei einem bevorstehenden Eingriff seitens des Vorhabenträgers zu
prüfen.
II.
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN gemäß § 9 (4) BauGB in Verbindung
mit § 74 LBO
II.1
Gestaltung von Gebäuden
18
1.
Dachform / Dachneigung
1.1
In den Nutzungszonen:
B1b
B2
J6
T1a, T1b
T2
T3
P1
R1
R2
R3a, R3b
sind Satteldächer mit unterschiedlichen Neigungen entsprechend Planeintrag
festgesetzt. Dachgauben, Dachaufbauten und –einschnitte dürfen sich maximal
über ein Drittel der Gebäudelängsseiten erstrecken. Innerhalb einer Dachfläche
sind entweder nur Aufbauten oder nur Einschnitte zulässig.
Sie müssen einen Abstand von mindestens 1,5 m von Giebel- und Haustrennwänden einhalten.
Die Dachdeckung soll in der Farbe dunkler oder roter Ziegel erfolgen.
Die im Plan eingetragenen Firstrichtungen sind zu beachten.
1.2
Soweit in den Nutzungszonen im zeichnerischen Teil keine Festsetzung der zulässigen Dachform bzw. Dachneigung erfolgt, hat sie sich im Sinne von § 34
BauGB am Bestand zu orientieren.
1.3
In den übrigen Nutzungszonen sind flachgeneigte Pultdächer mit einer Neigung zwischen 5 und 10° zulässig. Die Pultdächer sind entsprechend Planeintrag auszubilden.
Dachgauben sind nicht zulässig.
Die Dachflächen sind entweder in extensiver Form zu begrünen oder in grauen
Materialien zu decken.
1.4
Kollektoren sind in oder auf der Dachfläche zulässig, sofern sie eine Aufbauhöhe von 1,5 m nicht überschreiten und von den Dachrändern einen Abstand von
mindestens 2,0 m einhalten.
1.5
Die gemäß I.6 Ziffer 4 der planungsrechtlichen Festsetzungen zulässigen
Nebenanlagen sind in einheitlicher Art, Material, Form und Gestaltung
herzustellen.
1.6
Die Dächer der Carports, Garagen und Nebenanlagen sind zu begrünen.
Ersatzweise sind bei nachweislich fehlender technischer Möglichkeit
Rankgerüste mit entsprechender Begrünung zu errichten.
19
II.1.2
Fassaden
Verspiegelte und grell getönte Fassaden sind nicht zulässig. Antennen / Parabolspiegel dürfen nicht an den Fassaden angebracht werden.
II.2
Einfriedigungen
Einfriedigungen sind nur in Form von Hecken aus Laubgehölzen, auch mit eingepflanztem Maschen- oder Spanndraht bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. Entlang
der Pestalozzistraße sind Einfriedigungssockel bis zu einer Höhe von 0,45 m und zusätzlich Hecken aus Laubgehölzen bis zu einer Höhe von ca. 1,0 m – Gesamthöhe maximal 1,5 m – zulässig.
An Straßenseiten ohne Gehweg sind die Einfriedigungen um mindestens 50 cm hinter
die Straßenbegrenzung zurückzusetzen.
II.3
Gestaltung der unbebauten Flächen und Vorgärten
1.
Zufahrten, Garagenvorplätze und Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Materialien (z.B. als wassergebundene Decken, als Kies- oder Splittdecken, als
Schotterrasendecken oder als Rasenpflaster) anzulegen. Sonstige Freiflächen
sind als Grün- oder Gartenflächen anzulegen und zu unterhalten. Ausnahmen
für Tiefgaragenzufahrten können zugelassen werden.
Die Entwässerung der oben genannten Flächen sowie der Flächen von Freisitzen darf nur in die angrenzenden Freiflächen erfolgen.
2.
Stützmauern, Böschungen und Geländeauffüllungen
2.1
Soweit in der Hanglage Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 1,2 m erforderlich werden, sind sie auf den hierfür festgesetzten Flächen zu errichten.
2.2
Innerhalb der Abstandsflächen nach Landesbauordnung (LBO) sind Abgrabungen und Stützmauern nur bis zu einer Höhe von 0,6 m zulässig.
2.3
Soweit Stützmauern angrenzend an die Straßenräume entsprechend Planeintrag errichtet werden, muss die Oberkante parallel zur Längsneigung der Straße ausgebildet werden. Entlang von öffentlichen Straßen und Wegen sind bepflanzbare Hangbefestigungssysteme nicht zulässig.
2.4
Bei der Gestaltung der privaten Grundstücksflächen in den Nutzungszonen mit
den Kennbuchstaben H sind Böschungen nur mit einem maximalen Neigungswinkel von 1 : 3 (1 m Steigung bei 3 m Tiefe) bis zu einer Höhe von 1,8
m zulässig.
20
In den Nutzungszonen
H1d und H1e
sind Geländeauffüllungen entsprechend der Darstellung im zeichnerischen Teil
erforderlich, um bei Einhaltung der zwingend festgesetzten Traufhöhen die zulässige Geschossigkeit nicht zu überschreiten.
II.4
Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, an den den Erschließungsstraßen zugewandten Gebäudefassaden bis zur Brüstungshöhe des ersten Obergeschosses zulässig. Sie sind zurückhaltend zu gestalten und in die Fassadenfläche zu integrieren.
III.
NACHRICHTLICH ÜBERNOMMENE FESTSETZUNGEN UND HINWEISE
III.1
Denkmalpflege
Im Plangebiet – westlich der Bahnlinie Basel-Lörrach und südlich der Carl-Maria-vonWeber-Straße – liegt ein frühgeschichtliches Gräberfeld von noch unbekannter Ausdehnung.
Zur Sicherstellung archäologischer Funde und Befunde ist es im Vollzug des Bebauungsplanes erforderlich, dass die Termine für Erschließungs- und Erdarbeiten dem
Landesdenkmalamt – Archäologische Denkmalpflege, Freiburg – mindestens sechs
Wochen im voraus schriftlich mitgeteilt werden, damit die Arbeiten überwacht werden
können.
Je nach Ergebnis können archäologische Grabungen erforderlich werden. Daraus können sich eventuell Bauverzögerungen ergeben.
III.2
Mit jedem Baugesuch ist ein Freiflächen-Gestaltungsplan einzureichen, aus dem
- Art und Umfang der Bepflanzung
- bestehende Oberflächenstruktur und geplante Modellierung des Grundstückes
- Lage, Art und Umfang der Stützmauer, Einfriedigungen, Aufschüttungen / Abgrabungen und versiegelte Flächen ersichtlich sind.
III.3
Drainagen zum Schutz vor Hangwasser
In den Hangzonen ist zum Schutz der Gebäude gegen Hangwasser bergseits eine
Drainage vorzusehen.
21
III.4
Überbauung von Leitungsrechten
Durch die Nutzungszonen
R1
R2
P9a
P6a
P8a
J4
verläuft der Hauptkanal Süd.
Die Überbauung der Kanaltrasse ist grundsätzlich möglich, erfordert aber ggf. besondere statische Maßnahmen bei der Gründung der Gebäude.
Die zulässigen Bodenpressungen im Bereich der Trasse sind mit der Stadtverwaltung
Lörrach abzuklären.
III.5
Hinweise des Amtes für Wasserwirtschaft und Bodenschutz
Grundwasser
Bezüglich evtl. Grundwasseranreicherung durch Versickerung und Grundwasserableitung durch Drainagen bitten wir, unser beigefügtes Merkblatt zu berücksichtigen.
Abfallwirtschaft
Zwecks Reduzierung der Aushubabfuhren sollten die nachstehenden Grundsätze generell berücksichtigt werden.
1.
Auf der Baustelle ist durch geeignete Maßnahmen (z.B. Aufstellen mehrerer
Container) sicherzustellen, dass verwertbare Bestandteile von Bauschutt,
Baustellenabfällen und Erdaushub separiert werden. Diese sind einer Wiederverwertung zuzuführen.
2.
Eine Vermischung von verwertbaren Abfällen mit belasteten Abfällen ist nicht
zulässig.
3
Die Menge der belasteten Baustellenabfälle ist so gering wie möglich zu halten. Ihre Entsorgung hat auf einer dafür zugelassenen Abfallentsorgungsanlage (z.B. Hausmülldeponie) zu erfolgen.
2.
Der bei dem Bauvorhaben anfallende Erdaushub ist, soweit möglich, auf dem
Baugrundstück zu belassen und darauf wieder einzubauen (Gebot der Abfallvermeidung).
22
5.
Eine Abfuhr von Erdaushub ist nur zulässig, wenn der Erdaushub nachweislich
anderweitig verwertet wird.
Altlasten
Die Altlast „GSF Gießerei Trikes“ auf dem ehemaligen Firmengelände der Gießerei Trikes GmbH ist im Zuge des Baus der Waldorfschule saniert worden. Nun ist
die Fläche mit dem Handlungsbedarf „B“ (=Belassen) und mit dem Kriterium
Entsorgungsrelevanz eingestuft. Das bedeutet, dass bei Erdarbeiten anfallender
Aushub auf dem westlichen Teil des Flurstückes 14411 nicht frei verwertbar ist,
sondern untersucht und entsprechend seiner tatsächlichen Belastung entsorgt
werden muss.
Innerhalb des Plangebiets sind zwar keine Altablagerungen bekannt, das Vorhandensein solcher Ablagerungen kann jedoch trotzdem nicht ausgeschlossen
werden.
Bei etwaigem Anschneiden derartiger Bodenbereiche ist das Landratsamt
Lörrach – Fachbereich Umwelt, Sachgebiet Gewerbe & Boden, unverzüglich zu
benachrichtigen, um Weisungen für die weitere Verfahrensweise einzuholen.
Bodenschutz
Nach § 4 (2) Bodenschutzgesetze sind bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden zu achten.
Die bedeutet insbesondere, dass die geplante Flächeninanspruchnahme auf das unvermeidbare Maß beschränkt wird.
Daher bitten wir, folgende Punkte zu beachten und durch geeignete Festlegungen zu
sichern:
-
Durch Wiederverwendung des bei den Baumaßnahmen anfallenden Erdaushubes innerhalb des Planungsgebietes ist ein Massenausgleich anzustreben.
-
Zugangswege, Stellplätze und Garagenvorplätze sind mit wasserdurchlässigen
Belägen (z.B. Rasengittersteine, wassergebundene Decke) zu befestigen.
-
Um die Bodenversiegelung durch die Anlage von Tiefgaragen auf das unvermeidbare Maß zu beschränken, sind diese weitmöglichst unter die geplante
Bebauung zu legen. Anderweitige Planungen sind als unvermeidbar zu begründen.
Anlage
4
5,5
5
8
6
5
5
P2
16
LR 2
II
WA
J1
3,5
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5
II
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15
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4
8
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III
II
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4
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III
6
1,5
4
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4
TG
III
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6
8
TG
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v
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15
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-
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III
6
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5
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16
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15
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6
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-
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-
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2
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15
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12
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-
5
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15
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4
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15
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WA
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19
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2
15
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15
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ST
WA
II
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ST
15
WA
WA
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II
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-
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WA
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CP/
ST
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15
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6
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WA
-
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2
19,5
II
2
CP/
ST
12,5
12,5
14,0
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2
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-
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15
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12,5
12,5
1
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19,5
CP/
ST
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4,5
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TG
6
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4,5 2,5
H5b
s. H 5 a
19,5
12,5
15
CP/
ST
12,5
2,0
3,0
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s. H 3 a
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14,0
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1
lr 2
2
12,5
H3b
6,0
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2
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12,5
2,5
Aufhebung der
H4b
TG
s. H 4 a
2
2
Lan
des
gre
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2,5
12,5
geplanter Radweg
5
1
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P12
12,5
12,5
6
H5c
s. H 5 a
2
4,5
12,5
12,5
4,5
2,52,5
Aufhebung der
Abgrenzung Plangebiet
Stand 03/12
Legende :
Art der baulichen Nutzung
WS
Kleinsiedlungsgebiete
WR
Reine Wohngebiete
WA
Allgemeine Wohngebiete
WB
Besondere Wohngebiete
MD
Dorfgebiete
MI
Mischgebiete
MK
Kerngebiete
GE
Gewerbegebiete
GEe
Gewerbegebiete
(vorhanden)
GI
Industriegebiete
SO
Sondergebiete
v
Bahnanlagen
KiGa Kindergarten
Gleisachsen
Schule
undEntsorgungsanlagen
Trafo - Station
Trafo - Station unterirdisch
Heizkraftwerk
Hauptver- und Entsorgungsleitungen
oberirdisch
Fluss, Bach, Teich, See
unterirdisch
Hier: vorhandener Tiefkanal
(s. Hinweis textl. Festsetzungen)
Wasserrechtliche Festsetzungen
Schutzgebiet
Grund- und Quellwassergewinnung
Tennisanlage
Land- und Forstwirtschaft
Spielplatz
Parkanlage
Bolzplatz
Schutz und Pflege der Landschaft
und sonstigen Bepflanzungen
1
2
Bauweise
0,7
o
GFZ 0,7
GF
3,0
BMZ 3,0
BM
E
D
Baumassenzahl
H
ED
DH
GRF...
Zahl der Vollgeschosse
geschlossene Bauweise
a
abweichende Bauweise
1
zwingend
2
Staffelgeschoss
TH
GH
Oberkante
OK
Mindestgrenze
OK mind.
FH
TH
Hausgruppen
g
III
III/V
STG
nur Hausgruppen
Baumasse
0,4
GRZ 0,4
V
Offene Bauweise
zwingend
Baulinie
Baugrenze
PD
Pultdach
SD
Satteldach
Dachneigung
TH
talseits max. 6,80m
Firstrichtung
vorgeschriebene Fallrichtung
max. WE
Sonstige Planzeichen
vorgeschlagene
ST
GSt
CP
Carports
Geltungsbereiches des
Bebauungsplanes
GA
Garagen
Abgrenzung BPlan 014/14
Gemeinschaftsgaragen
Abgrenzung
der Stellplatzsatzung
vom 27.11.1996
GGa
TG
Tiefgaragen
Abgrenzung unterschiedlicher
Nutzung
Sonstige Abgrenzungen
mit gr = Geh fr = Fahr lr = Leitungsrechten
zahl und/oder Dachneigung
J3
Nutzungszonen
GFR 1 =
GLR 1 =
LR 1 =
LR 2 =
GR 1 =
Art der
baulichen
Nutzung
Zahl der
Vollgeschosse
GrundBaumassenzahl
Bauweise
Dachneigung / Dachform
Zahl der Wohneinheiten
Satzungsbeschluss
:
In Kraft getreten durch Bekanntmachung
gem. § 10 (3) BauGB
am :
Planung extern:
Planung intern:
STADT LÖRRACH
FB Stadtplanung, Baurecht & Umwelt
Luisenstraße 16
79539 LÖRRACH
Tel.: (07621) 415 - 338
Fax : (07621) 415 - 489
E-Mail: [email protected]
Stadtplanung und Baurecht
Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften :
Bearbeiter :
Stetten Süd II - Änderung 2
Legende zuÆ!NLAGEÆ
Fachbereichsleiter :
WG/RD
Dr. Wilke
Bürgermeister :
Digitale Kartengrundlage des Städtischen
Vermessungsamtes Lörrach Stand :
08.12.2011
Bearbeitungsstand der zeichnerischen
Darstellung, zuletzt bearbeitet am :
Maßstab :
1 : 500
13.0.2015
Dienstsiegel Stadt Lörrach
B-Plan Nr.
014/18
Lörrach
Stadt Lörrach
Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften
„Stetten-Süd II - Änderung 2"
Begründung
Mai 2015
INHALT
SEITE
1.
1.1
1.2
1.3
1.3.1
1.3.2
ALLGEMEINES......................................................................................................................................................2
Geltungsbereich ................................................................................................................................................. .2
Planungsanlass/Planungsziele/Städtebauliche Entwicklung .............................................................2
Planungsrechtliche Situation - Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ..............................3
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................................................................................. 3
Überlagerung bestehender Bebauungspläne………………………………………… .................................... 3
2.
2.1
2.2
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN............................................................................................... 4
Art der baulichen Nutzung / Bauweise......................................................................................................4
Garagen, Stellplätze, Carports und Nebenanlagen (Gerätehütten, Boxen,
Pergolen und Fahrradabstellanlagen) ......................................................................................................... 4
3.
ERSCHLIESSUNGS- / FUSS- UND RADWEGEFÜHRUNG ...................................................................... 4
4.
Ver- und Entsorgung, Kompostierfläche ................................................................................................... 5
5.
FOLGEEINRICHTUNGEN……………….............................................…………………………………………………...5
6.
WASSERFLÄCHEN ............................................................................................................................................... 5
7.
EINGRIFF UND AUSGLEICH IN NATUR UND LANDSCHAFT/ GRÜNORDNUNGSPLA-
7.1
NUNG / UMWELTBERICHT / ARTENSCHUTZ ........................................................................................... 5
Ausgleichskosten ............................................................................................................................................... 6
8.
FLÄCHENBILANZ ................................................................................................................................................. 6
9.
9.1
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ...................................................................................7
Gestaltung der Nebenanlagen .................................................................................................................... .7
2 1. Allgemeines
1.1
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.
1.2
Planungsanlass/Planungsziele/Städtebauliche Entwicklung
Bereits 1994 wurde für das Gebiet Stetten-Süd II ein Bebauungsplan verabschiedet. 1996
folgte eine Stellplatzverordnung für den Bereich Tallage und am 04. März 2005 ist die erste
Änderung für den Bebauungsplan Stetten-Süd II in Kraft getreten.
Anlass für die jetzige zweite Änderung ist, dass östlich der Straße „Im Sand"
Ausgleichsflächen zugunsten von Ersatzmaßnahmen aufgehoben werden müssen. Zum
Zeitpunkt der Aufstellung des 1994 in Kraft getretenen Bebauungsplanes mussten
Ausgleichsflächen rechtlich noch nicht verpflichtend im Eigentum der Stadt sein, jedoch im
Bebauungsplangebiet liegen. Mittlerweile ist gesetzlich festgelegt, dass die Kommunen
Eigentümer sein oder langfristig Zugriff auf die Flächen haben müssen. Im Fall von
Stetten-Süd II ist dies nicht für alle Ausgleichsflächen der Fall, so dass der damals
festgelegte Ausgleich östlich (oberhalb) des Baugebietes nicht erbracht werden kann.
Ziel der Planänderung ist es, die im Plangebiet nicht umsetzbaren Ausgleichsmaßnahmen
als Kompensationsmaßnahmen auf anderen Flächen im Gebiet und außerhalb des
Plangebietes durchzuführen und dafür Kostenerstattung einholen zu können.
Darüber hinaus werden die Festsetzungen bezüglich der Zulässigkeit von Stellplätzen,
Carports, Garagen und Nebenanlagen neu geregelt bzw. im Plangebiet vereinheitlicht.
Diese planungsrechtlichen Änderungen ermöglichen einen größeren Spielraum bei der
Anordnung dieser Anlagen auf den Grundstücken.
Ebenso werden Fuß- und Radwegeverbindungen sowie die Versorgungseinrichtungen
(Trafostationen, Kompostierfläche, Spielplätze) dem Istzustand angepasst und
entsprechend festgesetzt. Die im Querschnitt reduziert ausgebaute öffentliche
Verkehrsfläche des Badstubenweges wird planungsrechtlich übernommen, die Maße
werden angepasst (Straßenbreite 5,50 m statt ursprünglich 7,50 m; Abstand zwischen
nordöstlich straßenseitiger Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie 8 m statt ursprünglich
6 m). Darüber hinaus werden die Baugrenzen des Vereinsgebäudes des Turn- und
Sportvereins Lörrach-Stetten 1900 e.V. im südlichen Teil des Plangebiets dem aktuellen
Genehmigungsstand angepasst.
Der Standort für die seit November 2013 in Betrieb genommene Kindertagesstätte in der
Konrad-Adenauer-Straße wurde gegenüber dem Bebauungsplan „Stetten-Süd II“ zur
effizienteren Anbindung an die bestehende Infrastruktur näher an das Zentrum für Spielen
und Gestalten herangerückt und in Folge mit der dort ursprünglich vorgesehenen
Grünfläche ausgetauscht.
Aufgrund fehlenden, im Zuge der Bebauungsplanung „Stetten-Süd II“ jedoch
angenommenen Hangwasservorkommens, war auf der planungsrechtlich festgesetzten
öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) zwischen Minna-Vortisch-Straße im Westen und dem
die östliche Hangbebauung abschließenden Fußweg keine Versickerung wie vorgesehen
möglich.
3 Zur besseren Anbindung der bebauten Hangbereiche untereinander sowie an die
Tallagenbebauung wurde aufgrund der vorhandenen Flächen eine durchgängige
Treppenanlage realisiert. Diese wird im Zuge des jetzigen Planverfahrens entsprechend als
öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die umliegenden Freiflächen werden als öffentliche
Grünflächen (Ausgleichsflächen, Tagfaltermischung) festgesetzt.
1.3
Planungsrechtliche Situation
1.3.1
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Innerhalb des Geltungsbereiches sind im seit 25. November 2011 rechtswirksamen
Flächennutzungsplan 2022 Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und Flächen für den
Gemeinbedarf dargestellt.
Mit der Bebauungsplanänderung sind keine grundsätzlichen Änderungen der derzeitigen
Nutzungen verbunden. Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ist somit gegeben.
1.3.2
Überlagerung bestehender Bebauungspläne
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Stetten-Süd Änderung 2" (Plan Nr.14/17)
überlagert die Geltungsbereiche folgender Satzungen:
‐
‐
‐
Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Stetten-Süd II" Plan Nr. 14/13 vom
21. September 1994
„Stetten-Süd II - Tallage" Satzung zur Stellplatzverpflichtung vom 27. November
1996
Bebauungsplan und Örtliche Bauvorschriften „Stetten Süd II - Änderung 1 " Plan
Nr. 14/14 vom 04. März 2005 mit Ausnahme der Ziffern 1.1 - 1.6
(planungsrechtliche Festsetzungen)
Mit Inkrafttreten der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ ergeben sich für die vorgenannten
Satzungen folgende Änderungen:
-
„Stetten-Süd II“
Der zeichnerische Teil der Satzung vom 21. September 1994 wird außer Kraft gesetzt.
Die Änderungen gegenüber dem textlichen Teil der Satzung vom 21. September 1994
werden durch Fettdruck gekennzeichnet, aufgehobene Festsetzungen werden durch
Hinweise in Klammern gekennzeichnet. Zur Wahrung der Rechtssicherheit werden im
textlichen Teil der Satzung „Stetten-Süd II“ die entsprechenden Stellen mit einem Hinweis
versehen.
-
„Stetten-Süd II Tallage“ (Satzung zur Stellplatzverpflichtung)
Diese Satzung bleibt von der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ unberührt.
-
Der von der Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 2“ überlagerte zeichnerische Teil wird
außer Kraft gesetzt. Zur Wahrung der Rechtssicherheit wird der zeichnerische Teil der
Satzung „Stetten-Süd II – Änderung 1“ mit einem Hinweise versehen.
4 Die in der Satzung vom 04. März 2005 enthaltenen textlichen Festsetzungen zur
„Grünordnung sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und
Landschaft“ (dortige Ziff. 1.7) sowie zum „Pflanzgebot“ (Ziff. 1.7.1) werden aufgehoben. Sie
werden ersetzt durch die unter Ziff. I.8 des textlichen Teils der Satzung „Stetten-Süd II –
Änderung 2“ getroffenen Festsetzungen („Grünordnung sowie Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 in
Verbindung mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1a BauGB (Ausgleichsflächen)).
Alle übrigen textlichen Festsetzungen und Hinweise sowie die Örtlichen Bauvorschriften
bleiben von der Satzung „Stetten-Süd II - Änderung 2 unberührt.
Zur Wahrung der Rechtssicherheit werden die Änderungen im textlichen Teil der Satzung
„Stetten-Süd II – Änderung 1“ mit einem Hinweis versehen.
2.
Planungsrechtliche Festsetzungen
2.1
Art und Maß der baulichen Nutzung / Bauweise
Die Art der baulichen Nutzung und die Bauweise bleiben grundsätzlich unverändert.
2.2
Garagen, Stellplätze, Carports und Nebenanlagen (Gerätehütten, Boxen, Pergolen und
Fahrradabstellanlagen)
In der Tallage werden die Flächen für Garagen, Stellplätze und Carports, auf denen auch
Nebenanlagen, wie Gerätehütten, Boxen, Pergolen und Fahrradabstellanlagen unter
bestimmten Voraussetzungen zulässig sind, vergrößert. Der Abstand der Flächen für
Nebenanlagen zur Straßenbegrenzungslinie wird auf 1,20 Meter definiert. Eine häuserseitige
Begrenzung der Flächen für Nebenanlagen – mit Ausnahme längs der Pestalozzistraße und
der Flächen P8a, P8b, P8c und P8d- gibt es nicht mehr. Diese Lösung bietet einen höheren
Gestaltungsspielraum, da sie es den Eigentümern ermöglicht, auf ihren Grundstücken
Carports und sonstige Nebenanlagen, wie z. B. Abstellanlagen für Fahrräder, flexibler
anzuordnen. Da die Festsetzung zur Grundflächenzahl (GRZ) unverändert bestehen bleibt,
ist mit der erweiterten Festsetzung zur Zulässigkeit von Nebenanlagen wie unter Ziffer 2
beschrieben, kein zusätzlicher Eingriff verbunden.
Im den Bereichen, in denen keine Flächen für Garagen, Stellplätze und Carports festgesetzt
sind, sind Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Fläche nur noch im rückwärtigen
Grundstücksteil zulässig.
Im Bereich der Pestalozzistraße sind Nebenlagen außerhalb der überbaubaren Flächen
zwischen öffentlicher Erschließung und straßenseitiger Baulinie bzw. deren gedachter
Verlängerung künftig ausgeschlossen.
Die Dächer von Nebenanlagen sind zu begrünen bzw. bei fehlender technischer Möglichkeit
ist ersatzweise eine Eingrünung über zu errichtende Rankgerüste zu gewährleisten.
3.
Erschließung / Fuß- und Radwegeführung
Die Erschließung des Gebietes bleibt in ihrer Grundkonzeption unverändert. Die Fuß- und
Radwegeplanung zwischen dem Zehn-Juchert Weg und dem Lichsenweg wird aufgegeben.
Die neue Radwegeverbindung, die über den Stettenweg nach Riehen führt, wird im
5 zeichnerischen Teil dargestellt. Damit wird dem zunehmenden Fahrradpendelverkehr über
die Landesgrenze hinweg Rechnung getragen.
Aufgrund des nicht vorhandenen, im Zuge der Bebauungsplanung „Stetten-Süd II“ jedoch
angenommenen Hangwasservorkommens, war auf der dort planungsrechtlich festgesetzten
öffentlichen Grünfläche (Parkanlage) zwischen Minna-Vortisch-Straße im Westen und dem
die östliche Hangbebauung abschließenden Fußweg keine Versickerung erforderlich. Zur
besseren Anbindung der bebauten Hangbereiche untereinander sowie an die
Tallagenbebauung wurde aufgrund der planungsrechtlich gesicherten öffentlichen Fläche
eine durchgängige Treppenanlage realisiert. Diese wird im Zuge des jetzigen Planverfahrens
entsprechend als öffentliche Verkehrsfläche, die umliegenden Freiflächen werden als
öffentliche Grünflächen (Ausgleichsflächen, Tagfaltermischung) festgesetzt.
4.
Ver- und Entsorgung, Kompostierfläche
Die Konzeption für die Ver- und Entsorgung des Gebietes bleibt erhalten. Um die
Stromversorgung sicherzustellen, wurde in der Eduard-Kaiser-Straße eine zusätzliche
Transformatoren-Station gebaut. Diese wird im zeichnerischen Teil nachrichtlich
übernommen. Im Bereich des Grundstückes Flst. Nr. 14429 war bisher der Standort für eine
Kompostierfläche festgesetzt. Diese Festsetzung und die Fläche wird dem festgesetzten
Sondergebiet (Zentrum für Spielen und Gestalten) zugeschlagen. Für die Kompostierfläche
kann der Standort somit innerhalb des Sondergebiets frei gewählt werden.
5.
Folgeeinrichtungen
Es ist nicht notwendig, weitere Folgeeinrichtungen herzustellen.
6.
Wasserflächen gemäß § 9 (1) Nr. 1 4
Im Rahmen der Erschließung wurde festgestellt, dass es wegen fehlendem Bedarf nicht
notwendig ist, zwei Versickerungsflächen zu schaffen. Aus diesem Grund wurde sowohl auf
die Wasserführung im Bereich des Treppenweges (Hanglage) und dem Stadtplatz Flst. Nr.
14346 als auch auf die Versickerungsfläche östlich der Tennisplätze verzichtet. Letztere wird
als öffentliche Grünfläche festgesetzt und den Ausgleichsflächen zugeschlagen.
7.
Eingriff und Ausgleich in Natur und Landschaft / Grünordnungsplanung /
Umweltprüfung / Artenschutz gemäß § 1 a BauGB und § 44 ff BNatSchG
Der Grünordnungsplan vom 10. Mai 1994 beinhaltet die Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung,
die die Berechnungsgrundlage für die Ersatzmaßnahmen ist. Aus der aktuellen Änderung
ergibt sich keine Änderung bei der Eingriffsbilanzierung. Die verändert dargestellte
Gemeinbedarfsfläche in der Tallage entspricht größenmäßig der ursprünglichen Darstellung.
Die vorhandenen Bachläufe werden grundsätzlich erhalten.
Der Bebauungsplan Stetten-Süd II trat am 2 1 . September 1994 in Kraft. Erst im Verlauf des
Aufstellungsverfahrens wurde die Eingriffsregelung § 8a BauGB im Rahmen des
Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes 1993 verabschiedet. Da es zum
6 damaligen Zeitpunkt rechtlich nicht zulässig war, die Ausgleichsmaßnahmen außerhalb
des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes durchzuführen oder Ersatzmaßnahmen
festzusetzen, wurde der Geltungsbereich so abgefasst, dass die erforderlichen
Ausgleichsflächen miteinbezogen werden konnten. Dabei wurden zum Teil wertvolle
Ackerflächen als Streuobstwiesen festgesetzt. Diese Grundstücke befinden sich jedoch
überwiegend in privater Hand und die Stadt hat keinen Zugriff auf diese Flächen. Eine
Umsetzung der Maßnahmen ist daher nicht möglich und entspricht damit nicht den
heutigen rechtlichen Vorgaben. Deshalb werden die Ausgleichsmaßnahmen (Herstellung
von Streuobstwiesen) auf den landwirtschaftlichen Flächen östlich der Straße „Im Sand"
aufgehoben und stattdessen Kompensations- und Ersatzmaßnahmen innerhalb und
außerhalb des Plangebietes festgesetzt.
So besteht im Plangebiet einerseits die Möglichkeit, vorhandene Ausgleichsflächen weiter
aufzuwerten (Entfall der kleineren Versickerungsfläche). Andererseits können Flächen wie
zum Beispiel die ursprünglich festgesetzten Spielplätze im Hangbereich und in der Tallage
in die Bilanzierung hinzugenommen werden. Etwas weniger als die Hälfte der Kompensation
wird jedoch als Ersatzmaßnahmen außerhalb des Plangebietes durchgeführt.
Die im Plangebiet vorgenommenen Änderungen sind sowohl im zeichnerischen Teil des
Bebauungsplanes als auch in den textlichen Festsetzungen unter den Punkten I.1.11 und
I.8 d festgesetzt.
Die einzelnen Ausgleichsmaßnahmen innerhalb und außerhalb des Plangebiets sind im
Umweltbericht als Teil der Begründung unter Ziffer 5, S. 6 und 7 aufgelistet.
Die detaillierte Ausformulierung der verschiedenen Ersatzmaßnahmen außerhalb des
Bebauungsplangebietes erfolgt in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung, die zwischen
der unteren Naturschutzbehörde und der Stadt Lörrach geschlossen wird. Diese muss zum
Satzungsbeschluss vorliegen.
7.1
Ausgleichskosten
Die Ausgleichskosten werden allen Grundstücksflächen zugeordnet, auf denen Eingriffe in
Natur und Landschaft zulässig sind und werden auf der Grundlage der
Kostenerstattungsbeitragssatzung erhoben.
8.
FLÄCHENBILANZ
Die neue Flächenbilanz weicht in der Summe nur geringfügig von der ursprünglichen
Bilanzierung ab. Im Grünordnungsplan von 1994 betrug das Ausgleichsdefizit 8,9 ha. Durch
die Planänderung bleibt nun noch eine Differenz von 8,5 ha zwischen Eingriff und Ausgleich
übrig. Da auf den festgesetzten landwirtschaftlichen Flächen die Ausgleichsmaßnahmen
entfallen, reduziert sich allerdings ihre Wertigkeit. Zum Ausgleich werden öffentliche
Grünflächen und landwirtschaftliche Flächen im Plangebiet durch verschiedene Maßnahmen
aufgewertet und Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets durchgeführt.
7 9.
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
9.1
Gestaltung der Nebenanlagen
Um die angestrebte
Festsetzungen und
-regelungen für die
Baugrundstücken in
werden.
städtebauliche Qualität rechtlich zu sichern, sind in den textlichen
in den Örtlichen Bauvorschriften Gestaltungsfestsetzungen und
Nebenanlagen enthalten. Nebenanlagen sollen auf den jeweiligen
einheitlicher Art, Material, Form, Farbe und Gestaltung hergestellt
Darüber hinaus wurden für Nebenanlagen Festsetzungen zur Begrünung aufgenommen
(vgl. Ziff. 2.2 der Begründung).
1
Umweltbericht gem. Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB
zum Bebauungsplan "Stetten-Süd II – Änderung 2“
1.
Einleitung
Der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung des Planentwurfs hat die
Aufgabe, die im Rahmen der Umweltprüfung ermittelten, voraussichtlich erheblichen
Umweltauswirkungen gemäß § 2 Abs. 4 BauGB zu beschreiben. Eine gesonderte
Umweltverträglichkeitsprüfung ist nach § 17 UVPG Abs. 2 daher nicht erforderlich.
Bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Stetten-Süd II, in Kraft getreten am
21.09.1994, wurde basierend auf den §§ 8a – 8c des damaligen BNatSchG eine
Ausgleichs-/Eingriffsbilanzierung vorgenommen. Diese ist Teil der Begründung zum
Grünordnungsplan vom 10. Mai 1994. Sie besitzt weiterhin ihre Gültigkeit und ist auch
Bestandteil des Bebauungsplanes „Stetten-Süd II – Änderung 2“.
Aus diesem Grund werden im Umweltbericht nur Ergänzungen vorgenommen, die sich
durch die jetzige Planänderung mit Wegfall der Ausgleichsmaßnahmen auf den
landwirtschaftlichen Flächen ergeben.
1.1
Kurzdarstellung des Planungsinhalts und der Planungsziele
Bereits 1994 wurde für das Gebiet Stetten-Süd II ein Bebauungsplan verabschiedet.
1996 folgte eine Stellplatzverordnung für den Bereich Tallage und am 4. März 2005 ist
der Bebauungsplan Stetten-Süd II – Änderung 1 in Kraft getreten. Das Gebiet ist
mittlerweile zu 90 %, überwiegend mit Wohnhäusern, bebaut.
Grund der Änderung ist die Aufhebung der Ausgleichsflächen östlich der Straße „Im
Sand“ zugunsten von Ersatzmaßnahmen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Bebauungsplans 1994 mussten Ausgleichsflächen im Bebauungsplangebiet liegen.
Mittlerweile ist gesetzlich festgelegt, dass die Kommunen Eigentümer dieser Flächen
sein oder dauerhaft Zugriff auf sie haben müssen. Der Ausgleich kann auch außerhalb
des Plangebietes vorgenommen werden. Im Bebauungsplangebiet Stetten-Süd II hat
die Stadt Lörrach auf die Flächen östlich der Bebauung, die sich in privatem Eigentum
befinden, keinen Zugriff, so dass die dort festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen nicht
umgesetzt werden können. Daher ist geplant, diesen Anteil der Ausgleichsmaßnahmen
auf städtische Flächen im Plangebiet und auf Ersatzmaßnahmen außerhalb des
Plangebietes zu verteilen.
Darüber hinaus werden geringfügige Änderungen der planungsrechtlichen
Festsetzungen bezüglich der Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen vorgenommen.
Die Versorgungseinrichtungen, die reduzierte Ausbaubreite des Badstubenweges sowie
Rad- und Fußwege sollen dem Istzustand angepasst werden.
An der Konrad-Adenauer Straße ist eine Fläche für einen Kindergarten /
Begegnungsstätte festgesetzt. Der Eigentümer des Zentrums für Spielen und Gestalten
hat dort mittlerweile eine Kindertagesstätte errichtet. Diese ist seit November 2013 in
Betrieb. Der für die Kita festgesetzte Standort ist zur effizienteren Anbindung an die
bestehende Infrastruktur näher an das vorhandene Sondergebiet „Zentrum für Spielen
und Gestalten“ heran gerückt worden.
Die Regenwassergerinne, die in die Versickerungsmulden münden,
grundsätzlich in ihrer Funktion erhalten, mussten aber verlegt werden.
Fachbereich Stadtplanung und Baurecht
wurden
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Der Zufluss vom Gebiet Maienbühl wurde als offenes Gerinne ausgestaltet und
zwischen Kita-Neubau und den bereits bestehenden Gebäuden der Kaltenbachstiftung
verschoben. Dort wurden drei Zuflüsse zusammengelegt und über das KaltenbachGelände in Richtung Versickerungsfläche abgeleitet. Das Landratsamt hat dem
Bauvorhaben an diesem Standort zugestimmt. In der Stellungnahme vom 05.
September 2012 aufgrund der Ortsbegehung vom 22. Juni 2012 wurde mitgeteilt, dass
aus naturschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen, wenn die Gerinne offen
gestaltet werden und entsprechende Ausgleichspflanzungen für die entfallenden
Bäume vorgenommen werden.
Standort des Vorhabens: Das Plangebiet befindet sich direkt an der Landesgrenze zur
Schweiz im südöstlichen Bereich der Gemarkungsfläche Lörrach.
Art der Bebauung: Überwiegend Allgemeines Wohngebiet (WA); kleinere Flächen
Mischgebiet, Gewerbegebiet, Gemeinbedarf und Sondergebiet, Flächen für Freizeitund Sportnutzung.
Erschließung: Die vorhandene Erschließung des Gebietes bleibt im Wesentlichen
bestehen. Die bereits erfolgten Änderungen bzgl. des Treppenweges (Fußweg Hanglage) und die geänderte Fuß- und Radwegeführung nach Riehen werden
übernommen und im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes dargestellt. Über den
Lichsenweg wird eine zusätzliche Radwegverbindung mit dem Riehener Stettenweg
geschaffen, während der Radweg parallel zur Konrad-Adenauer Straße nördlich des
Bolzplatzes entfällt. Zusätzliche Eingriffe entstehen dadurch nicht. Die öffentlichen
Grünflächen mit teilweiser Zweckbestimmung Parkanlagen zwischen Minna-VortischStraße und dem die obere Hangbebauung abschließenden Fußweg (Flst. 14527) werden
jetzt als Ausgleichsflächen (Wildblumenwiese) vorgesehen. Die darin liegende
Treppenanlage wird als öffentliche Verkehrsfläche (Fußweg) festgesetzt.
1.2
Planrelevante Fachziele des Umweltschutzes und ihre Berücksichtigung
Fachgesetze
Die „Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichermittlung“ erfolgte bereits 1994 im
Rahmen der damaligen Grünordnungsplanung (siehe Konfliktanalyse Seite 12 ff).
Darüber hinaus gelten die heutigen einschlägigen Fachgesetze und deren Ziele. Neu zu
beachten ist der Artenschutz.
Fachplanungen
Grünordnungsplan vom 10. Mai 1994, Verfasser: Büro Bernd Meier
Umwelttechnische Untersuchung für das Plangebiet Stetten-Süd II vom Mai 1991 und
Oktober 1993, Verfasser: Institut für integrierten Umweltschutz GmbH, Weil am Rhein
Bericht über die geotechnischen Untersuchungen für die geplante Erschließung des
Neubaugebietes „Stetten-Süd II“ Stadt Lörrach vom 23. September 1991, Verfasser:
Geotechnisches Institut Weil am Rhein
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Darüber hinaus wurden neu in die Betrachtung miteinbezogen:
Bodenplanungskarten
Landschaftsplan Stadt Lörrach von 2010/2011
Landschaftspark Wiese II
2.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
Standortalternativen wurden nicht geprüft, da nur festgesetzte Ausgleichsmaßnahmen
geändert wurden. Die vorgenommen Planänderungen sind zur Umsetzung der auf
gesetzlicher Grundlage geforderten Ausgleichsmaßnahmen notwendig.
3.
Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
inklusive der Eingriffs-/Ausgleichsbewertung
Siehe Begründung zum Grünordnungsplan Punkt 2. Landschaftsanalyse und Bewertung
Seite 7 ff.
Der Entfall der Ausgleichsflächen bzw. der anzulegenden Streuobstwiesen bedeutet,
dass die Grundstücke weiterhin als landwirtschaftliche Flächen überwiegend
ackerbaulich genutzt werden können. Es handelt sich dabei laut der
Bodenplanungskarten und des Landschaftsplanes um wertvolle Böden für die
Landwirtschaft. Nach neueren Empfehlungen der Ministerien sollen solche Böden
ohnehin möglichst nicht als Ausgleichsflächen genutzt werden.
Mit der Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen zur Zulässigkeit von
Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze usw. ist kein zusätzlicher Eingriff verbunden.
3.1
Eingriffs-/Ausgleichsbewertung
Die „Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichermittlung“ erfolgte bereits 1994 im
Rahmen der damaligen Grünordnungsplanung (siehe Konfliktanalyse Seite 12 ff). Die
darin enthaltene Bilanzierung (Seite 24) stellte sich wie folgt dar:
Flächenbilanz
Eingriff in ha Ausgleich in ha
Differenz in ha
Hochwertige/empfindliche Flächen
5,3
3,4
-1,9
Mittelwertige Flächen
4,4
4,6
+ 0,2
Geringwertige Bereiche
6,3
1,4
- 4,9
Unmittelbar betroffene Flächen
2,3
- 2,3
Summe
18,3
9,4
- 8,9
Durch die jetzige Bebauungsplanänderung werden keine neuen Eingriffe ausgelöst. Die
Verschiebung der Gemeinbedarfsfläche erfolgt in gleicher Größenordnung. Es gilt
lediglich, die 1994 im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen auf den
landwirtschaftlichen Flächen östlich der Straße „Im Sand“ anderweitig umzusetzen, da
die Stadt keinen Zugriff auf die Flächen hat (siehe 5. Geplante Maßnahmen). Insgesamt
entfallen Ausgleichsmaßnahmen auf rund 3,3 ha.
Auch wenn die Ausgleichsmaßnahmen auf den
Ausgleichsflächen östlich der
Bebauung aufgehoben werden, fließen die Flächen als festgesetzte landwirtschaftliche
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Flächen in die Bilanzierung ein. Ca. 2,0 ha können als Flächen mit geringer Funktion,
1,1 ha mit mittlerer und 0,2 mit hochwertiger Funktion angerechnet werden.
Hinzu kommen 0,09 ha Ausgleichsflächen (bisher als Spielplatz festgesetzte
Grundstücke in der Hanglage und an der Riehenstraße), auf denen ökologische
Aufwertungsmaß-nahmen durchgeführt werden. Die bisherigen öffentlichen
Grünflächen (0,9 ha) und die landwirtschaftlichen Flächen am Maienbühlweg (0,4 ha)
sollen von einer mittelwertigen in eine höherwertigere ökologische Funktion überführt
werden. Südlich der Bebauung sind ca. 0,6 ha hochwertige landwirtschaftliche Flächen
herzustellen bzw. wurden bereits hergestellt.
Eine geringfügige Änderung der Flächenbilanz ergibt sich durch verschiedene
Plankorrekturen. Sechs private Grundstücke südlich bzw. nördlich der Hangbebauung
(0,2 ha) entfallen als Ausgleichsfläche. Die Flächen des neu festgesetzten Fußweges im
Hangbereich reduzieren die mittelwertigen Ausgleichsflächen um 0,05 ha.
Die Änderung bzgl. der Radwegeführung und der Entfall des kleinen Versickerungsbecken zugunsten einer Wiese verändern die Bilanzierung nicht.
Die neue Bilanzierung sieht folgendermaßen aus:
Flächenbilanz
Eingriff in ha Ausgleich in ha
Differenz in ha
Hochwertige/empfindliche Flächen
5,3
2,0
-3,3
Mittelwertige Flächen
4,4
4,4
0,0
Geringwertige Bereiche
6,3
3,4
- 2,9
Unmittelbar betroffene Flächen
2,3
- 2,3
Summe
18,3
9,8
- 8,5
Im Vergleich zur bisherigen Berechnung der Ausgleichskosten werden keine
Mehrkosten verursacht. Die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen wird nicht
beeinträchtigt.
Im ursprünglichen Verfahren 1994 lag die Größe der nicht ausgleichbaren Fläche bei
8,9 ha, im jetzigen Verfahren handelt es sich nur noch um 8,5 ha. Durch die
Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes entstehen zusätzlich ökologisch
hochwertige Bereiche, die nicht in der Flächenbilanz quantifiziert werden können. Die
8,9 ha Fläche wurde damals mit Zustimmung der Fachbehörden abgewogen mit dem
Hinweis, dass für den Maienbühl ein Landschaftspflegekonzept erarbeitet werden soll.
Im Rahmen der Erstellung des Landschaftsplanes wurde eine Biotopvernetzung
erarbeitet. Teile der Flächen sind im Flächennutzungsplan als Suchräume für
Ausgleichsmaßnahmen definiert. Die Aufarbeitung der einzelnen möglichen
Ausgleichsflächen mit Maßnahmendefinition erfolgt nach und nach. Hinzu kommt, dass
die Flächen zwischen Bebauungsplangebiet und Salzert zum neu ausgewiesenen
Landschaftsschutzgebiet „Südwestlicher Dinkelberg“ gehören.
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3.2
Schutzgebiete und Auswirkungen auf Pflanzen, Tiere, biologische Vielfalt,
Artenschutz, Landschaft, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge
Erhaltungsziele und Schutzzwecke von Schutzgebieten des europäischen Netzes
„Natura 2000“ (FFH-Gebiete, europäische Vogelschutzgebiete) gelten im Plangebiet
und seiner Umgebung nicht. Biotope nach Naturschutzgesetz sind nicht betroffen.
An das Baugebiet schließt sich das Landschaftsschutzgebiet „Südwestlicher Dinkelberg“
an. Dieses wurde im Mai 2013 ausgewiesen.
3.2.1 Arten und Lebensräume
Durch die Aufhebung der Ausgleichsmaßnahmen und die sonstigen baurechtlichen
Änderungen ergeben sich keine zusätzlichen Eingriffe. Demzufolge ist keine
artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich. Neue Lebensräume werden nun nicht auf
den landwirtschaftlichen Flächen (Streuobstflächen), sondern als Kompensations- und
Ersatzmaßnahmen innerhalb und außerhalb des Gebietes geschaffen (siehe 5. Geplante
Maßnahmen).
3.2.2 Landschaft und Erholung
Das Plangebiet weist aufgrund bereits vorhandener Überbauung keine besondere
landschaftliche Eigenart auf. Dies trifft auch auf die landwirtschaftlichen Flächen östlich
des Baugebietes zu. Das Planungsgebiet ist durchgrünt und befindet sich in
Stadtrandlage in unmittelbarer Nähe zum Naherholungsgebiet Maienbühl/ Eiserne
Hand. Ein erheblicher Eingriff für Landschaft und Erholung ergibt sich aus der
Bebauungsplanänderung nicht.
3.2.3 Boden
Muschelkalk bildet den Gesteinsuntergrund und das Ausgangsmaterial der
Bodenbildung im Planungsgebiet. Im Gebiet haben sich Parabraunerden und
Pararendzinen gebildet.
Da am Standort keine seltenen Bodentypen oder Zeugnisse seltener Bewirtschaftungsformen vorkommen, haben die Böden eine geringe Bedeutung als landschaftsgeschichtliche Urkunde.
Die landwirtschaftlichen Flächen werden nach der Planänderung der Landwirtschaft
uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Damit wird auch der sehr guten Eignung als
Produktionsfläche Rechnung getragen. Ein Eingriff in den Boden liegt nicht vor.
Die Gesamtfunktion der Böden für Kulturpflanzen, den Ausgleichskörper im
Wasserkreislauf und die Filter- und Pufferfunktion werden im Bereich der landwirtschaftlichen Flächen als sehr hoch eingestuft (Bodenplanungskarten). Die Eignung für
die potentielle Vegetation ist nur von untergeordneter Bedeutung. Insgesamt wird
diese Fläche als „Tabufläche“ bzw. als „besonders beachtenswerte Fläche bezeichnet“.
Die Leistungsfähigkeit dieser Böden wird auf o.g. Datengrundlage nach dem Leitfaden
des Umweltministeriums (UM 1995, Heft 31) wie folgt bewertet:
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Bodenfunktion
Bewertungsklasse (a)
ökologische Leistungsfähigkeit des Bodens zur
Erfüllung der Bodenfunktion
(bezogen auf die o.g. Eingriffsfläche)
Standort für natürliche Vegetation
2
- gering (100 %)
Standort für Kulturpflanzen
5
- sehr hoch (100 %)
Ausgleichskörper im
Wasserkreislauf
5
- sehr hoch (100 %)
Filter und Puffer für Schadstoffe
5
- sehr hoch (ca. 100%)
(a)
Bewertungsklassen nach UM-Leitfaden von 1 bis 5
(1 = sehr geringe, 5 = sehr hohe Leistungsfähigkeit des Bodens zur Erfüllung der Bodenfunktion).
3.2.4 Grundwasser und Oberflächengewässer
Schutzgebiete kommen erst in größerer Entfernung zum Gebiet vor.
Vorbelastungen durch die Bebauung und/oder Nutzung sind bereits vorhanden. Durch
den Wegfall der Ausgleichsmaßnahmen ergeben sich keine negativen Auswirkungen.
Die Reduzierung der Versickerungsfläche bzw. der Entfall der offenen Wasserführung
beim Treppenweg hat keine Auswirkung, da sie dem Istzustand entspricht und
aufgrund der ankommenden Wassermengen auch nicht benötigt wurde. Die
Maßnahme wurde mit dem Fachbereich Umwelt des Landratsamtes Lörrach vor der
baulichen Ausführung besprochen.
Die Flexibilisierung der Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze etc. in der
Tallage (P a-d) bewirkt keine zusätzliche Versiegelung und hat keinen Einfluss auf die
maximal zulässige Grundflächenzahl. Außerdem ist festgesetzt, dass Stellplätze
grundsätzlich mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen sind.
Daher erfolgen weder für das Grundwasser noch für das Oberflächengewässer
erhebliche Eingriffe.
3.2.5 Klima / Luft
Die Nicht-Ausführung von Ausgleichsmaßnahmen unter Beibehaltung der landwirtschaftlichen Flächen hat keine erheblichen Auswirkungen auf die Luft- und
Klimasituation.
3.2.6 Mensch und Gesundheit, Umgang mit Abfällen und Abwässern, Kultur- und
Sachgüter und Energie
Durch die geringfügigen Änderungen sind im Plangebiet keine negativen
Auswirkungen auf den Menschen, seine Gesundheit sowie den Umgang mit Abfällen
und Abwässern zu erwarten.
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.
Die Energieversorgung ist von der Planänderung nicht betroffen.
3.2.7 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes
Der Naturhaushalt bildet ein komplexes Wirkungsgefüge. Jeder Eingriff in eines der
Schutzgüter bedingt daher mehr oder weniger starke Veränderungen der
Wechselwirkungen mit anderen Schutzgütern und dem Menschen.
Mai 2015
7
Die vorliegende Bebauungsplanänderung führt zu keiner zusätzlichen Versiegelung im
Plangebiet und hat daher keine negativen Auswirkungen. Gleiches gilt auch für den
Verzicht auf Ausgleichsmaßnahmen auf den landwirtschaftlichen Flächen.
4.
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung bzw.
Nichtdurchführung der Planung
Mit der Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen würde sich die ökologische Wertigkeit
auf den betroffenen Flächen verbessern. Da die Kompensationsmaßnahmen nicht
ersatzlos gestrichen, sondern an anderer Stelle im Plangebiet oder außerhalb
durchgeführt werden, ergeben sich aus der ökologischen Gesamtbetrachtung heraus
keine negativen Einflüsse für die Umwelt.
5.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Umweltauswirkungen
Die Beibehaltung der landwirtschaftlichen Flächen im Plangebiet dient der Gesamtminimierung des Eingriffes.
Die im Folgenden aufgeführten Maßnahmen wurden mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
Innerhalb des Plangebietes Aufwertung der bisherigen Ausgleichsflächen mit
mittelwertiger in höherwertige Funktion durch:
-
Anlage von artenreichen Blumenwiesen auf bisher gemulchten Flächen und
mittelfristige Aushagerung der Wiesen zu mageren Standorten durch ein-bis
maximal dreimalige Mahd mit Abräumen des Mähgutes
-
Anpflanzung zusätzlicher Obstbäume und Strauchgruppen auf den öffentlichen
Grünflächen
-
Zusätzliche Aufwertung entlang des Maienbühlgrabens durch Anlage einer
gewässerbegleitenden Hochstaudenflur
-
Schaffung neuer Lebensräume für verschiedene Tierarten, z.B. Insektenhotels,
Totholzhaufen, Eidechsenhabitate; Abstimmung der Maßnahmen mit der
Unteren Naturschutzbehörde
-
Anlage von artenreichen Blumenwiesen und Pflanzung von Strauchgruppen auf
den bisher als Spielplatz festgesetzten Flächen in der Hanglage (Flst. 14486) und
in der Riehenstraße (Flst. 14279)
-
Umwandlung der ehemaligen Versickerungsfläche (Teilfläche von Flst. 14433)
nördlich des Bolzplatzes in eine artenreiche Blumenwiese
Außerhalb des Plangebietes sind folgende Maßnahmen festgesetzt:
Fällung der 48 nicht einheimischen bzw. nicht standortgerechten Koniferen
(Schwarzkiefern, Serbische Fichten und Lärchen) entlang der Bundesstraße /
Wiese von Clara-Immerwahr-Straße bis Dammstraße.
Durch die Fällung der Koniferen entstehen bessere Wuchsbedingungen für die
vorhandenen Laubbäume. Ökologische und gestalterische Aufwertungen des
Wieseufers erfolgen durch Ersatzpflanzung (inklusive Fertigstellungspflege) von
26 einheimischen und standortgerechten Laubbäumen. Im Zuge der
Mai 2015
8
Baumpflanzungen werden Bodenverbesserungen durchgeführt. Die Maßnahme
steht im Zusammenhang mit dem Konzept Landschaftspark Wiese II.
-
Sanierung des Krottenweihers im Finkenweg.
Hier sind die Entschlammung des Weihers und die Entfernung von Biomasse
unter Rücksichtnahme auf die vorhandenen Amphibien sowie ein verstärktes
Einleiten von Hangsickerwasser zur Sauerstoffanreicherung vorgesehen. Bei
Bedarf soll eine Sauerstoffpumpe installiert werden. Diese Maßnahme wurde
bereits begonnen.
-
Wiederherstellung einer beschädigten Trockenmauer entlang des Fußweges
bei der Ottilienkirche in Obertüllingen. Diese Maßnahme wurde bereits
umgesetzt.
-
Anlage eines Hangquellbiotops am Tüllinger Berg.
Zu- und Abfluss wurden freigelegt, Kalkbruchsteine eingebracht und ein
Quelltopfbereich geschaffen. Auch diese Maßnahme wurde bereits umgesetzt.
6.
Zusätzliche Angaben
6.1
Verfahren bei der Umweltprüfung
Zur Beurteilung der Planung wurden die Festsetzungen der bestehenden
Bebauungspläne und des Planentwurfes, die Landschafts- und Bodenplanung, die
Streuobstkartierung, die Planung zum Landschaftspark Wiese II sowie der
Grünordnungsplan von 1994 herangezogen.
6.2
Geplante Maßnahmen zur Überwachung der Ausgleichsmaßnahmen (Monitoring)
Durch die geplanten Ausgleichsmaßnahmen
Auswirkungen im Sinne dieser Prüfung.
verbleiben
keine
erheblichen
Im Rahmen der Sanierung des Krottenweihers wird ein jährliches Controlling
durchgeführt.
Die Ersatzmaßnahmen und die Maßnahmen im Gebiet werden seitens der Stadt oder
in deren Auftrag durchgeführt.
7.
Zusammenfassung
Das Plangebiet liegt in einem bereits überbauten Bereich. Hauptsächliches Ziel der
Planänderung ist es, Ersatzmaßnahmen nicht nur innerhalb, sondern auch außerhalb
des Plangebietes umzusetzen.
Durch die Planänderung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen im Sinne von
§ 2 Abs. 4 BauGB zu erwarten.
Mai 2015

Stetten Süd II, Änderung 2

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