The Vacation Rental Process: From Inquiry to Checkout - FeWo

Ferienimmobilien in Italien: Recht und Steuern bei
Kauf und Vermietung
Italien ist für viele Touristen noch immer ein Traumreiseziel: Abwechslungsreiche Landschaften,
Kunst und Kultur, hervorragendes Essen und erlesene Weine prägen das Bild des Landes. Von
den Touristen, die an den italienischen Seen, an Mittelmeer und Adria oder in den ländlichen
Gebieten der Toskana oder Umbrien ihren Urlaub verbringen, kommt einer europäischen
Erhebung zufolge fast ein Drittel aus Deutschland. Briten und
Inhalt
US-Amerikaner liegen mit rund 9 beziehungsweise knapp 8
Prozent auf dem zweiten und dritten Platz. Mit gut 12 Prozent
Die passende Ferienimmobilie in Italien
aller Buchungen belegt das Land in der 6. Deutschen
Ferienhaus Urlaubsanalyse von HomeAway FeWo-direkt den
Rechtliche und steuerliche Besonderheiten
zweiten Rang hinter Deutschland.
beim Kaufvertrag
Seine Beliebtheit macht den Stiefelstaat für Vermieter von
Steuerliche Besonderheiten bei der
Vermietung in Italien
Ferienhäusern und -wohnungen besonders interessant. Und
die Gelegenheit, sich die Traumimmobilie im Süden zu kaufen,
Blick auf die Steuerlage in Deutschland
ist derzeit günstig: So ist beispielsweise das durchschnittliche
Preisniveau in den 13 größten italienischen Städten noch
Allgemeiner Hinweis
immer leicht rückläufig. Wie das italienische
Wirtschaftsforschungsinstitut Nomisma in einem Bericht vom Juli 2011 über den inländischen
Immobilienmarkt feststellt, wird sich dieser Trend voraussichtlich auch 2012 fortsetzen.
Was Sie bei Auswahl, Kauf und Vermietung beachten sollten und wie die rechtlichen und
steuerlichen Hürden aussehen, verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Die passende Ferienimmobilie finden
In den beliebten Regionen wie Südtirol, den oberitalienischen
Seen, der Toskana oder der italienischen Riviera stehen weniger
Ferienimmobilien zum Kauf als in den inneritalienischen
Gebieten des Piemont, Umbriens oder Süditaliens.
Entsprechend unterschiedlich fallen auch die Preise aus, die
verlangt werden. Wer es also beschaulicher mag und die Ruhe
genießen will, findet in ländlicher Lage mitunter schöne
Schmuckstücke auch für das kleinere Portemonnaie.
Günstig wird es auch dann, wenn am Objekt noch
Renovierungs- und Sanierungsarbeiten nötig sind. Das ist häufig
bei älteren Immobilien wie Weingütern oder einem klassischen
Rustico der Fall. Hier fehlen mitunter sogar Strom und
fließendes Wasser. Wer also selbst Hand anlegen will, kann so
noch einiges an Geld sparen. Wichtig ist jedoch, sich im Vorfeld
unbedingt über die Genehmigungslage des Objekts zu
Foto: @ENIT
informieren: „Für Um- und Ausbauten benötigen die Eigentümer
grundsätzlich eine Baugenehmigung. Und ein Viehstall darf nicht einfach zum Wohnraum
umgebaut und genutzt werden“, sagt Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutschen
Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). Wer einen so genannten Schwarzbau erwirbt,
muss später mit Problemen mit den italienischen Behörden rechnen.
Tipps zur Immobilienauswahl
1. Wenn Sie preisbewusst kaufen möchten, sollten Sie Geduld mitbringen
und auch auf Objekte in ländlicheren Regionen im Landesinneren oder in
Süditalien schauen. Dort ist das Preisniveau oft günstiger als in den
touristisch überlaufenen Gebieten.
2. Wenn Sie handwerklich begabt sind, können Sie bei renovierungs- und
sanierungsbedürftigen Altbauten zusätzlich sparen und das Objekt nach
Ihrem Geschmack herrichten.
3. Achten Sie vor dem Kauf auf nötige Baugenehmigungen, um später Ärger
mit den Behörden zu vermeiden.
Rechtliche und steuerliche Besonderheiten beim Kaufvertrag
Wer in Italien eine Immobilie kauft, schließt üblicherweise einen Vorvertrag (contratto
preliminare), bevor es zum notariellen Kaufvertrag kommt. Da dieser Vorvertrag rechtlich
verbindlich ist, sollte der Käufer zuvor bei den italienischen Immobilienregistern überprüfen, ob
und welche Belastungen bestehen und wie die Eigentumsverhältnisse, die geographische Lage,
die Grundstückgrenzen sowie die Nutzungsart aussehen. „Da der Vorvertrag nicht beurkundet
sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden“, erklärt DSAVorstand Schöllhorn. Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum schließlich
auf den Käufer über, es sei denn, es wurde ein späterer Zeitpunkt vereinbart. Die Kosten für den
Notar liegen dabei zwischen einem und 3,5 Prozent.
Eine Registereintragung – wie in Deutschland üblich – ist hingegen mit wenigen Ausnahmen je
nach Region nicht für den Eigentumsübergang nötig. Dennoch macht die zügige Eintragung auch
in Italien Sinn: „Nur durch die Eintragung im italienischen Register ist der Käufer davor geschützt,
dass eine andere Person das Grundstück kauft und schneller beim Register ist. Nach der
Eintragung besteht auch nicht mehr die Gefahr, dass der Verkäufer das Grundstück noch mit
einer Hypothek oder einem anderen Recht belastet“, so Schöllhorn.
Beachten Sie: Ist ein Makler im Kaufprozess eingeschaltet, sollten Sie vorab klären, für wen
dieser tätig ist und wer die Provision, die meist zwischen zwei und sechs Prozent liegt, zahlen
muss. Im Maklervertrag sollte festgelegt sein, dass die Bezahlung erst mit dem notariellen
Kaufvertrag und dem Registereintrag fällig wird, sonst müssen Sie schon bei Unterzeichnung des
Vorvertrags in die Tasche greifen.
Da es sich bei der Ferienimmobilie in der Regel um einen Zweitwohnsitz handelt, verlangt der
italienische Staat rund zehn Prozent Erwerbssteuern. Steuerbegünstigt sind nur solche Käufer,
die das Objekt als Erstwohnsitz kaufen. Dabei wird der Steuer nicht mehr der im notariellen
Kaufvertrag Kaufpreis zugrunde gelegt, sondern der Katasterwert, der sich nach der so
genannten Kasterrendite (rendita castale) richtet. „Das relativiert meist den hohen Steuersatz“,
erklärt der DSA-Fachmann.
Tipps zum Kaufvertrag
1. In Italien ist ein verbindlicher Vorvertrag üblich. Der
Eigentumsübergang erfolgt aber erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
2. Kümmern Sie sich umgehend um die Registereintragung. Sie
verhindert einen Zweitverkauf oder unerwünschte Lasten auf dem
Grundstück.
3. Behalten Sie beim Maklervertrag die Provisionshöhe als auch die
Fälligkeit im Blick, damit Sie nicht schon beim Vorvertrag zur Kasse
gebeten werden.
4. Die Erwerbssteuer für einen Zweitwohnsitz liegt in der Regel bei 10
Prozent des Katasterwerts.
Steuerliche Besonderheiten bei der Vermietung
Die Gemeindeimmobiliensteuer oder einfach Grundsteuer (ICI = Imposta comunale sugli
immobili) wird von den italienischen Kommunen auf Grunds
cke und Gebäude erhoben. Hinzu
kommt die Einkommensteuer (IRPEF = Imposta sul reddito delle persone fisiche), die sowohl auf
die Vermietung als auch auf die Eigennutzung anfällt – es sei denn, dass es sich um den
Erstwohnsitz handelt.
Die Grundsteuer bemisst sich auf Basis der Katasterrendite, wobei auf diesen Wert bei
Wohnimmobilien noch ein Koeffizient von 105 zur Anwendung kommt. Beispiel: F r eine
Wohnung mit Katasterrendite von 500 Euro bilden 52.500 Euro die Bemessungsgrundlage (500 x
105). Je nach Gemeinde fällt dann ein Steuersatz in Höhe von vier bis sieben Promille an. Bei
diesem Beispiel und einem Promillesatz von sieben macht das einen Betrag von 367,50 Euro pro
Jahr.
Die Grundsteuer ist grundsätzlich in zwei Raten zu bezahlen
(Stichtage: 16. Juni und 16. Dezember).
r im Ausland
lebende Immobilienbesitzer kann dies auch in einer
einmaligen Zahlung zum Ende des Jahres bis zum 16.
Dezember erfolgen. Dann ist allerdings ein Zuschlag von drei
Prozent auf die erste Rate fällig. „Die in der Gemeinde
ssen Sie abklären, da es von Gemeinde zu
Gemeinde unterschiedliche Zahlungsregelungen gibt“, rät
Schöllhorn. Möglich sind die Zahlung per Post, Bank oder
beispielsweise Kreditkarte. „Auf keinen Fall kassiert die
Gemeinde die Steuer an der Haust re
Fall
ger“, warnt der Experte.
Foto: MEV
ab. In einem solchen
Da die Einkommensgrenzen heute niedriger sind als noch vor ein paar Jahren, müssen fast alle
Immobilieneigentümer Einkommensteuer bezahlen. Dabei wird ein fiktives Einkommen aus der
eigenen Nutzung der Immobilie besteuert. Hierfür wird der um ein Drittel erhöhte Katasterertrag
herangezogen.
nfte aus Grund- und Gebäudebesitz auf einen
Gesamtbetrag von nicht mehr als 500 Euro, so ist keine Steuer geschuldet.
Ferienimmobilienbesitzer, die ihre italienische Immobilie zeitweise selber nutzen und teilweise
kurzfristig vermieten, müssen ebenfalls Einkommensteuer bezahlen. Der Steuersatz ist dabei
gestaffelt und richtet sich nach der Einnahmenhöhe.
Beachten Sie: Hiervon ist eine Vermietung mit zusätzlichen Leistungen wie beispielsweise
ck oder Halbpension zu unterscheiden. Dann handelt es sich nämlich in der Regel um
eine gewerbliche Vermietung, die zusätzlichen Auflagen unterliegt.
Tipps zur Besteuerung
1. In Italien fallen sowohl Grund- als auch Einkommensteuer an.
2. Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde, auf welchem Wege die
Steuern zu zahlen sind. Steuereintreiber an der Haustüre sind in
betrügerischer Absicht unterwegs.
3. Wenn Sie mehr als nur eine Kurzzeitvermietung anbieten – etwa einen
Verpflegungsservice – handelt es sich um eine gewerbliche
Vermietung, die Sonderregelungen unterworfen ist.
4. Weiterführende Informationen (italienisch und englisch) zur
Besteuerung von Immobilien finden Sie auch im Internet unter
www.agenziaentrate.gov.it. Auf der Homepage stehen auch die
steuerlich relevanten Dokumente zum Download bereit.
Blick auf die Steuerlage in Deutschland
Die Eigennutzung einer italienischen Immobilie ist in Deutschland steuerfrei. „Dagegen kam im
Falle einer Vermietung bis vor kurzem in Deutschland der sogenannte Progressionsvorbehalt zur
Anwendung, der aber zwischenzeitlich weggefallen ist“, erklärt Schöllhorn. Daher ist im Falle
einer Vermietung nunmehr keine deutsche Einkommensteuer mehr fällig. Damit entfällt auch die
komplizierte Aufteilung der Kosten im Falle einer gemischten Nutzung (Eigennutzung und
Vermietung).
Beachten Sie: Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, in Deutschland einen Steuerabzug
für so genannte Haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Voraussetzung ist,
dass das Beschäftigungsverhältnis, die Dienst- oder Handwerkerleistung in einem in der
Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des
Steuerpflichtigen erbracht wird – zum Beispiel in Italien.
Allgemeiner Hinweis
Die Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. finden
Sie im Internet unter www.dsa-ev.de. Mitglieder des Vereins
können sich dort auch telefonisch beraten lassen. Zum Thema gibt
es außerdem das Buch „Ferienimmobilien in Italien“ von
Rechtsanwältin Doris Reichel. Es bietet praktische Tipps rund um
Besitz, Weiterverkauf, Erbschaft und die Besteuerung von
Ferienobjekten in Italien. Das Buch kostet 24,50 Euro. DSAMitglieder erhalten es für 19,50 Euro.
Die Haftung für den Textinhalt ist ausgeschlossen und ersetzt keine Einzelfallberatung durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater
oder eine andere kompetente Stelle. Die im Beitrag genannten Steuern, Gebühren und sonstigen rechtlichen Gegebenheiten
erheben nicht den Anspruch der Vollständigkeit. Sie beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage und können sich in Zukunft
ändern.