DB Immobilienfonds 13, 2014

DB Immobilienfonds 13
California L.P.
Rechenschaftsbericht 2014
Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH
1. Wichtige Kennzahlen
Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale
Eigenkapital.
Ausschüttung (vorläufig)1
Liquiditätsergebnis
vor Ausschüttung
3.294.002 USD
(2,66 %)
8.728.343 USD
(7,04 %)
Handelsbilanzielles Ergebnis
5,12 %
Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise
erfolgte als separater Versand im Juni 2015.
Wert der Fondsimmobilien
zum 1. Januar 2015
Anteilswert (Net Asset Value)
zum 1. Januar 2015
nach KAGB / KARBV
200.000.000 USD
rund 161 %
2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2014/
Ausblick
Die Fondsgesellschaft ist Eigentümerin jeweils
einer Immobilie in San Francisco und San José.
Das in hervorragender Einzelhandelslage am
Union Square gelegene Gebäude in San Francisco
ist vollständig an die Kaufhauskette SAKS Fifth
Avenue (nachfolgend „SAKS“) vermietet. Die
zweite Immobilie liegt am südöstlichen Rand des
Silicon Valley in San José und ist an die Celanese
Americas Corporation (nachfolgend „Celanese“)
vermietet, die das Gebäude nicht selbst nutzt, son­
dern vollständig mit gleicher Laufzeit an Hitachi
Global Storage Technologies (nachfolgend „HGST“)
untervermietet hat. Mit dem Assetmanagement
beider Immobilien ist die RREEF America LLC
(„RREEF“), eine Tochtergesellschaft der
Deutsche Bank AG, beauftragt.
dem Mietvertrag eine Schiedsvereinbarung ent­
halten, die letztlich dazu führt, dass die Markt­
miete durch einen unabhängigen Sachverständi­
gen festgelegt wird.
SAKS hatte Ende des Jahres 2014 erklärt, grund­
sätzlich Interesse an einem Verbleib in der Fonds­
immobilie zu haben, jedoch nicht das Risiko
eingehen zu wollen, den Mietvertrag einseitig zu
verlängern und künftig dann eine deutlich höhere
Miete zahlen zu müssen. Vor diesem Hintergrund
hatte SAKS angefragt, ob die Möglichkeit bestünde,
sich bereits im Vorfeld auf dem Verhandlungs­
wege über die Konditionen bei einer etwaigen
Mietvertragsverlängerung einigen zu können.
Die Fondsgeschäftsführung erklärte, ein etwaiges
Angebot von SAKS prüfen zu wollen, hat seitdem
jedoch nichts mehr von SAKS gehört.
Die Fondsgeschäftsführung beabsichtigt weiter­
hin, ein etwaiges Angebot seitens SAKS abzuwar­
ten und dieses dann mit dem Ziel einer möglichst
hohen Miete für die nächsten zehn Jahre zu ver­
handeln. Eine Verlängerung des Mietvertrags mit
SAKS würde den Vorteil bieten, die Vermietung
der Fondsimmobilie für weitere zehn Jahre bei
voraussichtlich nur geringen Kosten und insbe­
sondere ohne jeglichen Mietausfall sicherzustel­
len. Aufgrund der aktuellen Marktsituation besteht
andererseits das Risiko, dass zumindest für die
nächsten zehn Jahre nicht der höchstmöglich
für die Fondsimmobilie am Markt erzielbare
Mietpreis realisiert werden könnte. Die Fondsge­
schäftsführung wird ein etwaiges Angebot von
SAKS für eine vorzeitige Mietvertragsverlänge­
rung in jedem Fall den Anlegern der Fondsgesell­
schaft zum Beschluss stellen.
San Francisco
Der Mietvertrag für die Fondsimmobilie in San
Francisco mit SAKS endet am 31. Januar 2017.
SAKS hat die Möglichkeit, den Mietvertrag bis
zwölf Monate vor Ablauf einseitig bis zu fünfmal
um jeweils zehn Jahre zu verlängern. Die Grund­
miete wird in diesen Fällen zu Beginn eines jeden
Verlängerungszeitraums neu festgesetzt. Sie ent­
spricht dem Höheren der ortsüblichen Marktmiete
und dem Mietzins, der sich bei Anpassung des bis­
herigen Mietzinses an den Consumer Price Index
(„CPI“) ergibt. Sollten sich die Parteien nicht auf
die Höhe der Marktmiete einigen können, ist in
1
Sollte SAKS kein Angebot unterbreiten oder eine
Einigung zu angemessenen Bedingungen nicht
möglich sein bzw. die Anleger sich gegen eine
vorzeitige Mietvertragsverlängerung entscheiden,
ist nicht auszuschließen, dass SAKS dann dennoch
von seinem Mietvertragsverlängerungsrecht
Gebrauch macht. Entsprechend der mietvertrag­
lichen Rege­lung müssten dann in jedem Fall
nochmals Verhandlungen über die künftige Miete
geführt werden. Sollten sich die Parteien dann
unverändert nicht auf die Höhe der Marktmiete
einigen können, würde die künftige Miete auf­
Die Ausschüttung entspricht der Höhe der durch die Fondsgesellschaft zugunsten ihrer Anleger abgeführten Quellensteuer. Die Angabe
entspricht dem vorläufigen voraussichtlichen Steuerergebnis. Die endgültige Höhe liegt erst mit Abgabe der Steuererklärung im Laufe
des Jahres 2015 fest. Darüber hinaus erfolgt keine Barausschüttung (vgl. Details unter Punkt 2). Soweit für Anleger keine Quellensteuer
abgeführt wurde, da sie zum Beispiel US-amerikanische Staatsbürger sind, erhalten diese Anleger die entsprechende Ausschüttung
als Barausschüttung.
2 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
grund der mietvertraglichen Schiedsvereinbarung
letztlich durch einen unabhängigen Sachverstän­
digen festgelegt werden.
Sollte sich SAKS gegen einen weiteren Verbleib in
der Fondsimmobilie entscheiden, müsste diese
neu vermietet werden. Auf Basis der aktuellen
Prognosen bestünde voraussichtlich die Möglich­
keit, bei einem Umbau der Fondsimmobilie für
eine Nutzung durch mehrere Mieter eine deutlich
höhere als die aktuelle Miete zu erzielen. Dem
gegenüber stünden insbesondere die Umbau- und
Vermietungskosten sowie der Mietausfall wäh­
rend der Umbau- und Vermietungsphase. Nach
aktueller Einschätzung könnte dieses Szenario
zwar mit einem höheren Risiko verbunden sein
als eine friktionslose Mietvertragsverlängerung
mit SAKS, auf der anderen Seite aufgrund der
aktuellen Marktsituation jedoch wirtschaftlich
die attraktivere Alternative sein. Sollte SAKS die
Fondsimmobilie verlassen und die Fondsgesell­
schaft das Wiedervermietungsrisiko nicht tragen
wollen, bestünde insbesondere aufgrund der Lage
der Fondsimmobilie und der aktuellen Marktsitua­
tion auf Basis der aktuellen Prognosen alternativ
auch die Möglichkeit eines Verkaufs der Fonds­
immobilie. Voraussetzung für eine konkrete Ver­
folgung der Handlungsalternativen ist Gewissheit
darüber zu erhalten, ob SAKS über die Festmiet­
zeit hinaus in der Fondsimmobilie verbleiben wird.
Die Fondsgeschäftsführung wird die Anleger
zeitnah über die weitere Entwicklung informieren
und Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung
nur bei vorheriger Zustimmung der Gesellschaft
im Rahmen etwaig erforderlich werdender Gesell­
schafterbeschlüsse treffen.
San José
Der Mietvertrag für die Fondsimmobilie in San José
endet am 30. Juli 2016. Western Digital, die Mut­
tergesellschaft von HGST beabsichtigt sämtliche
ihrer Standorte im Silicon Valley auf einem neuen
Campus zu bündeln. Unabhängig davon, dass
HGST rein vertraglich die Möglichkeit hat, den
Mietvertrag bis sechs Monate vor Ablauf einsei­
tig um fünf Jahre zu verlängern, geht die Fonds­
geschäftsführung daher davon aus, dass HGST
die Fondsimmobilie zum Ende der Festmietzeit
am 31. Juli 2016 verlassen wird.
Vor diesem Hintergrund hat die Fondsgesellschaft
einen Makler damit beauftragt, einen Nachmieter
für die Fondsimmobilie zu finden oder alternativ
einen Interessenten, der die Immobilie zur Selbst­
nutzung erwerben könnte. Nach aktueller Ein­
schätzung der Fondsgeschäftsführung besteht die
Chance, dass ein potenzieller Selbstnutzer einen
höheren Preis für die Fondsimmobilie bezahlen
würde als ein Kapitalinvestor, der voraussicht­lich mit höheren Renditen zur Kompensation
seines Vermietungsrisikos kalkulieren würde.
Der Prozess zur Identifikation eines potenziellen
Mieters bzw. Selbstnutzers ist weitgehend iden­
tisch, da der Makler in beiden Fällen die gleichen
Interessenten ansprechen wird. Ob sich ein poten­
zieller Interessent schließlich für eine Anmietung
oder für einen Ankauf entscheidet, ist dann letzt­
endlich abhängig von seiner individuellen Ziel­
setzung und Strategie.
Sowohl aufgrund der Lage als auch der baulichen
Struktur der Fondsimmobilie wird die Vermark­
tung voraussichtlich einen längeren Zeitraum in
Anspruch nehmen. Auf Basis der aktuellen Pro­
gnosen schätzt RREEF zudem, dass eine Vermie­
tung mit Kosten, insbesondere für Umbauten, von
bis zu 25 Mio. USD verbunden sein könnte und
dann eine jährliche Miete von ca. 6,5 Mio. EUR
erzielt werden könnte. Gelingt es, einen Miet­
vertrag abzuschließen, bestünde nach aktueller
Einschätzung ggf. alternativ die Möglichkeit, die
Immobilie dann mit dem Mietvertrag und den sich
daraus ergebenden Verpflichtungen an einen
potenziellen Investor zu veräußern, sodass die
Fondsgesellschaft die Umbaumaßnahmen nicht
mehr selbst durchführen müsste.
Die Fondsgeschäftsführung wird die Strategie,
einen potenziellen Nutzer für die Fondsimmobilie
zu finden, laufend überprüfen. Sollte bis Ende die­
ses Jahres kein Nutzer identifiziert worden sein,
wird die Vermarktung der Fondsimmobilie vor­
aussichtlich auch auf klassische Kapitalinvestoren
ausgedehnt. Die Fondsgeschäftsführung möchte
auf jeden Fall vermeiden, dass die Fondsgesell­
schaft über einen längeren Zeitraum Eigentüme­
rin einer leer stehenden Immobilie ist und dann
insbesondere mit den Leerstandskosten für z. B.
Grundsteuer und Versicherung belastet wird.
Zum aktuellen Zeitpunkt kann jedoch nicht ausge­
schlossen werden, dass zumindest zeitnah weder
ein Selbstnutzer noch ein Investor für die Fonds­
immobilie gefunden werden kann.
Positiv ist, dass es gelungen ist, von HGST eine
Erklärung zu erhalten, dass diese auf ihr miet­
vertragliches Vorkaufsrecht für die Immobilie
verzichtet. Dies behinderte die Vermarktung,
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 3
da ein potenzieller Investor bis dahin zumindest
theoretisch damit rechnen musste, dass HGST
die Immobilie im Jahr 2016 doch noch erwerben
könnte. Im Gegenzug wurde HGST die Möglich­
keit einer einmaligen Verlängerung ihres Miet­
vertrags um sechs Monate eingeräumt, sodass
HGST zeitliche Flexibilität für ihren Umzug hat,
sollte es bei dem Bau des neuen Campus zu
Verzögerungen kommen.
Vor diesem Hintergrund hat sich die Fondsge­
schäftsführung aus Gründen kaufmännischer
Vorsicht dazu entschlossen, für das Geschäfts­
jahr 2014 über die zugunsten der Anleger abzu­
führende Quellensteuer hinaus keine zusätzliche
Barausschüttung auszuzahlen und die liquiden
Überschüsse der Liquiditätsreserve der Fondsge­
sellschaft zuzuführen.
In diesem Zusammenhang dürfen wir Sie
zudem über die aktuellen gutachterlich ermittel­
ten Verkehrswerte der beiden Immobilien zum
1. Januar 2015 informieren. Während das Verkehrs­
wertgutachten für die Immobilie in San Francisco
einen Wert in Höhe von 173 Mio. USD ausweist,
der damit über dem Vorjahr liegt (158 Mio. USD),
hat sich der Verkehrswert für die Immobilie in
San José von 50,1 Mio. USD im Vorjahr auf
27 Mio. USD reduziert. Der deutliche Rückgang
resultiert im Wesentlichen daraus, dass der Sach­
verständige in seinem vergangenen Gutachten
noch eine 50 %ige Wahrscheinlichkeit für eine
Verlängerung des Mietvertrags mit dem einzigen
Mieter der Fondsimmobilie kalkulierte und in
seinem neuen Gutachten nunmehr von einem
Auszug des Mieters ausgeht. Der Verkehrswert
nähert sich damit dem von den Maklern Anfang
des Jahres 2013 geschätzten für die Fondsimmo­
bilie erzielbaren Kaufpreis von 25 Mio. USD an
(vgl. Gesellschafterbeschluss vom Juni 2013).
Das Europäische Parlament und der Rat der
Europäischen Union hatten am 8. Juni 2011 die
Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alterna­
tiver Investmentfonds („AIFM-Richtlinie“) erlassen.
Die AIFM-Richtlinie wurde am 22. Juli 2013 mit
der Einführung des Kapitalanlagengesetzbuches
(„KAGB“) in deutsches Recht umgesetzt. Geschlos­
sene Fonds, wie die DB Immobilienfonds 13
California L.P., die nach dem Stichtag keine zusätz­
lichen Anlagen tätigen und kein zusätzliches Kapi­
tal einwerben, können sich im Regelfall auf den
Bestandsschutz des KAGB berufen und sind
inso­weit von dessen Einführung unmittelbar
nicht betroffen und können insbeson­dere ohne
Anpassungen fortgeführt werden.
Für Geschlossene Fonds, die in den Anwendungs­
kreis des KAGB fallen, ist u. a. eine Bewer­tung
unter Berücksichti­gung der KapitalanlageRechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung
(„KARBV“) verpflich­tend. Damit existiert erstmals
ein gesetzlicher Rahmen für die Bewertung
Geschlossener Fonds.
Die von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bis­
her gewählte Methodik zur Ermittlung des NAV
der Fondsgesellschaft („bisheriger NAV“) weicht
von der Methodik des neu geschaffenen Bewer­
tungsrahmens durch das KAGB / der KARBV ab.
So beinhaltet der bisherige NAV im Gegensatz zu
der Systematik des KAGB / der KARBV u. a. eine
Marktbewertung der aktuellen Fremdfinanzierung
und berücksichtigt auch den Barwert der Kosten
der Fondsgesellschaft und deren Beteiligungsge­
sellschaften für die nächsten zehn Jahre. Keinen
Ansatz finden dagegen Anschaffungsnebenkosten,
die gemäß KAGB zu berücksichtigen und gleich­
mäßig und vollständig über die Zugehörigkeit zum
Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben sind,
längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn
Jahren.
Net Asset Value
Die Fondsgesellschaft lässt bereits seit Jahren
jährlich den Verkehrswert ihres Immobilien­
vermögens zum 1. Januar durch unabhängige
Sachverständige ermitteln. Aufbauend auf den
Ergebnissen der Verkehrswertermittlung und den
Jahresabschlüssen der Fondsgesellschaft wird
darüber hinaus jährlich durch eine Wirtschafts­
prüfungsgesellschaft der Nettovermögenswert
(„Net Asset Value“ oder „NAV“) für einen Anteil
der Fondsgesellschaft zum 1. Januar ermittelt.
Sowohl das Ergebnis der Verkehrswertermittlung
als auch der NAV werden regelmäßig im Rechen­
schaftsbericht der Fondsgesellschaft den Anlegern
mitgeteilt.
4 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Obwohl die Fondsgesellschaft nicht dem KAGB
unterfällt und damit weder die Durchführung von
Wertermittlungen noch die Anwendung des KAGB /
der KARBV hierbei verpflichtend sind, hat sich
die Fondsgeschäftsführung u. a. aus Gründen einer
besseren Vergleichbarkeit dazu entschlossen, den
NAV künftig auf Basis der Vorgaben des KAGB /
der KARBV ermitteln zu lassen. Für eine bessere
Nachvollziehbarkeit der Änderungen der Metho­
dik wurde darüber hinaus dieses Jahr letztmalig
zudem der bisherige NAV kalkuliert.
Der NAV nach bisheriger Methodik beläuft sich auf
rund 151 %, der NAV auf Grundlage der Methodik
des KAGB/ KARBV beläuft sich auf rund 161 %
(jeweils bezogen auf das Nominalkapital ohne
Agio). Die Ergebnisse sind unter Punkt 8 gemein­
sam mit weiteren wich­tigen Informationen detail­
liert aufgeführt und erläutert.
Saks Fifth Avenue
Warenhaus
Sechsgeschossiges Geschäfts­
haus in exklusiver Lage am Union
Square.
Objektadresse
384 Post Street
San Francisco, Kalifornien, USA
Fertigstellung
1982
Umbaumaßnahmen
1998 und 2006
Erstattungen US-Steuer
Grundstück
ca. 2.079 m2 (22.381 sqft)
Die US-Finanzbehörde Internal Revenue Service
(IRS) hat in einer allgemeinen Richtlinie ange­
kündigt, dass ab dem 1. Januar 2015 keine USBundessteuererstattungen mehr auf Sammelbzw. Treuhandkonten überwiesen werden. Eine
Überprüfung durch den US-Steuerberater hat
bedauerlicherweise auch keine für die Fondsge­
sellschaft praktikablen Alternativen ergeben. Als
Konsequenz kann der im Rahmen des standar­
disierten Verfahrens gewohnte Service „Refund
per Überweisung“ nicht mehr angeboten wer­
den. Der IRS wird die Erstattungen in Zukunft
daher nur noch als USD-Scheck an die Anleger
durchführen.
Vermietbare Fläche
ca. 12.521 m2 (134.778 sqft)
Parkplätze
keine
Objektverwaltung
Saks Inc.
Wert der
Fondsimmobilie
zum 1. Januar 2015
173.000.000 USD
Das Protokoll zur regulären Beschlussfassung
der Gesellschafter vom 7. Juni 2014 wurde Ihnen
am 1. Juli 2014 mit separater Post zugesandt.
Forschungszentrum
Hitachi
3. Angaben zu den Immobilien
Das Objekt Saks Fifth Avenue steht im Besitz der
Objektgesellschaft California Union Square L.P.,
das Forschungszentrum Celanese im Besitz der
Objektgesellschaft California Yerba Buena
Road L.P. Der Fonds ist an beiden Objektgesell­
schaften zu 100 % beteiligt.
Class-A-Forschungs- und
Entwicklungs­zentrum im Silicon
Valley bei San José, errichtet im
dort typischen Campus-Stil.
Objektadresse
3403 Yerba Buena Road
San José, Kalifornien, USA
Fertigstellung
1991
Umbaumaßnahmen
2006
Grundstück
ca. 146.440 m2 (1.576.262 sqft)
im Volleigentum
Mietfläche
ca. 38.648 m2 (416.008 sqft) als reine
Büronutzung sowie für Forschungsund Entwicklungs­zwecke
Parkplätze
ca. 622 Außenstellplätze
Objektverwaltung
Celanese Americas Corporation.
Wert der
Fondsimmobilie
zum 1. Januar 2015
27.000.000 USD
4. Markt und Vermietung1
USA
Mit 2,4 % Wachstum gegenüber dem Vorjahr fiel
das Wirtschaftswachstum der USA im Jahr 2014
zwar vergleichsweise moderat aus, aber der
Arbeitsmarkt konnte sich deutlich verbessern.
Die Arbeitslosenquote sank auf 5,6 % Ende 2014.
Die Immobilienpreise haben in den Ballungsge­
bieten wieder die Preisniveaus von 2008 erreicht.
Der verbesserte Arbeitsmarkt und die niedrigen
Energiepreise ließen den privaten Konsum, tradi­
tionell die wichtigste Stütze der US-Wirtschaft,
um 4,3 % deutlich ansteigen.2
1
2
Vgl. Auswärtiges Amt, Wirtschaft USA, Stand März 2015.
Vgl. Cushman & Wakefield Western Inc., San Francisco, California, USA.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 5
San Francisco
San Francisco ist Wirtschafts-, Finanz- und Kultur­
zentrum an der nördlichen Westküste. Etliche
Unternehmen wie etwa Levi Strauss & Co., GAP
oder Wells Fargo haben ihren Firmensitz in der
Stadt. Ende des 20. Jahrhunderts siedelten sich
hauptsächlich Firmen der New Economy hier an.
Einer der größten Arbeitgeber der Region ist auch
die US-Marine, die hier wichtige Stützpunkte
unterhält. Dank des Tourismus und der starken
Wirtschaft sank die Arbeitslosenquote auf 4,5 %
(Vorjahr 5,9 %). Die Leerstandsraten im Einzelhan­
del in San Francisco konnten weiter abgebaut
werden und liegen bei rund 2,2 %. Insbesondere
am Union Square, wo große Nachfrage von ins­
besondere von Luxuseinzelhändlern nach freien
Mietflächen besteht, liegt der Leerstand bei
unter 2 %.
Das sechsgeschossige Geschäftshaus am Union
Square ist bis zum 31. Januar 2017 vollständig
an das Luxusmodekaufhaus SAKS Fifth Avenue
(nachfolgend „SAKS“) vermietet. Die Miete beträgt
6 % des jährlich erwirtschafteten Umsatzes, min­
destens jedoch eine Grundmiete, die alle fünf Jahre
entsprechend der Änderung des Lebenshaltungs­
kostenindexes angepasst wird, maximal kann sie
um 30 % steigen. Derzeit liegt die Grundmiete bei
rund 5,5 Mio. USD. Die nächste Mietanpassung
von SAKS erfolgt im September 2016. Die Miete
wird auf Basis der aktuellen Prognosen voraus­
sichtlich um 14,5 % steigen und dann rund
6,3 Mio. USD betragen. Der Mietvertrag kann
durch SAKS fünfmal um je einen Zehnjahreszeit­
raum verlängert werden. Die Grundmiete wird
in diesen Fällen zu Beginn eines jeden Verlänge­
rungszeitraums neu festgesetzt. Sie entspricht dem
Höheren der ortsüblichen Marktmiete und dem
Mietzins, der sich bei Anpassung des bisherigen
Mietzinses an den Consumer Price Index („CPI“)
ergibt. Sollten sich die Parteien nicht auf die Höhe
der Marktmiete einigen können, ist in dem Miet­
vertrag eine Schiedsvereinbarung enthalten, die
letztlich dazu führt, dass die Marktmiete durch
einen unabhängigen Sachverständigen festgelegt
wird. Die Regelungen über den umsatzabhängi­
gen Mietzins und weitere Mietanpassungen nach
der Entwicklung des CPI bleiben unberührt. Der
Mietvertrag ist ein sogenannter „triple net lease“,
d. h. SAKS trägt sämtliche Nebenkosten einschließ­
lich Instandhaltung, Versicherung, Steuern und
Gebühren.
Die Umsätze von SAKS lagen im Jahr 2014 bei
rund 63,8 Mio. USD und damit leicht unter dem
Vorjahresergebnis von 65,3 Mio. USD. (– 2,3 %).
6 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Die Einzelhandelsumsätze liegen damit rund 35 %
unter dem bisher höchsten erwirtschafteten
Umsatz von rund 97,6 Mio. USD aus dem Jahr
2005. Die in den ersten vier Monaten des Jahres
2015 erwirtschafteten Umsätze liegen rund 2,7 %
unter den Umsätzen des vergleichbaren Vorjah­
reszeitraums. Da die Mindestumsatzschwelle, ab
der eine zusätzliche Umsatzmiete zu zahlen wäre,
mittlerweile bei rund 93 Mio. USD liegt, erfolgte
für das Jahr 2014 ausschließlich die Zahlung der
Grundmiete von derzeit rund 5,6 Mio. USD.
Bis zum jetzigen Zeitpunkt hat sich die Übernahme
der auf Luxusartikel spezialisierten Einzelhandels­
kette SAKS Fifth Avenue durch den kanadischen
Konzern HBC nicht erkennbar auf die Umsätze von
SAKS und das Mietvertragsverhältnis ausgewirkt.
Hinsichtlich der weiteren Entwicklung vgl. Punkt 2
dieses Berichts.
San José
Die Wirtschaftsregion des Silicon Valley gehört
nach wie vor zu den stärksten des ganzen Landes.
San José gilt als das Hightechzentrum der USA.
Zahlreiche namhafte Unternehmen wie Apple,
Hewlett-Packard, Cisco, Intel, Google, eBay, der
Software-Konzern Adobe Systems und Lockheed
Martin haben hier ihre Konzernzentralen. Mit ihren
inzwischen mehr als eine Mio. Einwohnern hat
sich die Stadt mittlerweile zur drittgrößten des
Bundesstaats Kalifornien entwickelt. Zusammen
mit dem benachbarten San Francisco sowie wei­
teren Orten bildet sie einen Ballungsraum von
mehr als 7 Mio. Einwohnern.
Das Bruttoinlandsprodukt des Silicon Valley ist
im vergangenen Jahr um 2,4 % gewachsen. Die
Arbeitslosen­quote ist erneut zurück gegangen
und betrug Ende 2014 rund 5,2 % (Vorjahr 6,6 %).
Im Vergleich dazu: die Quote für Kalifornien liegt
bei 6,9 %, die der USA bei 5,6 %. Für die nächsten
Jahre wird eine weitere Steigerung des lokalen
Bruttosozialprodukts in Verbindung mit einem
weiteren Rückgang der Arbeitslosenquote erwar­
tet. San José belegt den 3. Rang weltweit beim
Bruttosozialprodukt pro Kopf hinter Zürich und
Oslo.
Das Forschungs- und Entwicklungszentrum
in San José, 3403 Yerba Buena Road, hat eine
Grundstücksfläche von ca. 150.000 m² mit ins­
gesamt ca. 600 Stellplätzen. Der Mietvertrag mit
Celanese bzw. HGST läuft bis 31. Juli 2016 und
hat zwei jeweils fünfjährige Verlängerungsoptio­
nen. Die Miete steigt jährlich entsprechend dem
Lebenshaltungskostenindex jedoch um maximal
2 %. Die derzeitige Miete beträgt 4.515.535,63 USD
p. a. Sie wird einmal jährlich am 1. August für ein
Jahr im Voraus bezahlt. Somit wird voraussichtlich
am 1. August 2015 die letzte Jahresmiete auf
Grundlage des bestehenden Mietvertrags von
HGST bezahlt werden. Bei dem Mietvertrag
handelt es sich ebenfalls um ein „triple net lease
agreement“, bei dem die Mieterin sämtliche Neben­
kosten einschließlich Instandhaltung, Versiche­
rung, Steuern und Gebühren trägt. Hinsichtlich
der weiteren Entwicklung vgl. Punkt 2 dieses
Berichts.
5. Investitionen/Instandhaltung
In beiden Objekten bestehen mit den Mietern
„Triple Net“-Mietverträge, die den Mieter zur Über­
nahme sämtlicher Neben- und Instandhaltungs­
kosten inkl. Kosten für Dach und Fach verpflichten.
Investitionen bzw. damit verbundene Kosten,
die von der Fondsgesellschaft getragen werden
müssten, fielen im Geschäftsjahr 2014 nicht an.
6. Angaben zum Fonds
DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital)
Geschäfts­
jahr
Ausschüttung3
Steuerliches
Ergebnis
USA4
Ist
Plan
Ist
1999
(5 Monate)
3,10
2,90
3,62
2000
7,20
7,00
4,19
2001
7,00
7,00
3,55
2002
6,00
7,00
3,79
2003
7,00
7,00
4,13
2004
7,30
7,30
4,47
2005
7,50
7,50
4,78
2006
7,00
7,50
4,43
2007
6,50
7,50
4,41
2008
6,50
7,50
4,15
2009
6,50
7,50
4,11
2010
6,50
8,00
3,95
2011
6,50
8,50
4,45
2012
6,50
–
5,14
2013
4,00
–
5,04
2014
2,662
–
5,122
c/o Deutsche Asset & Wealth Management
Inter­national GmbH, Mainzer Landstraße 178 - 190,
60327 Frankfurt am Main
Fondsauflegung 1999
Die Anleger sind an der Fondsgesellschaft
DB Immobilienfonds 13 California L.P. sowie an
den beiden Objektgesellschaften California Union
Square L.P. und California Yerba Buena Road L.P.
zu jeweils 100 % beteiligt.
Eigenkapital (nominal)
124.000.000 USD
Fremdkapital bei Fondsauflegung
0 USD
Gesamtinvestition bei Fondsauflegung
124.000.000 USD
Agio gemäß Verkaufsprospekt
auf die Beteiligungssumme (nominal)
3,50 %
Liquiditätsreserve zum 31.12.2014
+ 1.957.120 USD
Liquiditätsreserve zum 31.12.20131
– 2.793.942 USD
1,2
Veränderung gegenüber Eigenkapital
1
2
3
4
+ 3,83 %
Die Liquiditätsreserve berücksichtigt neben Barmitteln, kurzfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten auch die Abgrenzung für die im
Voraus bezahlte Miete des Mieters der Fondsimmobilie in San José.
Vorläufig.
Für Ersterwerber mit Beitritt zum 29. Juli 1999.
Vorbehaltlich der Prüfung durch die US-Steuerbehörde.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 7
7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung
DB Immobilienfonds 13 California L.P., Wilmington, Delaware 19805, USA
Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Aktiva
2014
USD
2013
USD
79.236.268
81.610.181
B Umlaufvermögen
I. Forderungen
II. Guthaben bei Kreditinstituten
0
4.780.405
0
2.339.770
Zwischensumme B
4.780.405
2.339.770
2.000
2.000
84.018.673
83.951.951
2014
USD
2013
USD
A Eigenkapital
I. Komplementärkapital
II. Kommanditkapital
III. Ausschüttungen
IV. Jahresüberschuss
3.326
80.815.134
– 5.979.503
6.354.431
3.421
83.167.827
– 8.614.662
6.261.874
Zwischensumme A
81.193.388
80.818.460
58.981
431.117
C Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Mietvorauszahlungen
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten
2.686.744
79.560
2.634.062
68.312
Zwischensumme C
2.766.304
2.702.374
84.018.673
83.951.951
2014
USD
2013
USD
Umsatzerlöse
10.104.259
10.014.981
Abschreibungen auf Sachanlagen
– 2.373.912
– 2.373.912
Sonstige betriebliche Aufwendungen
– 1.379.082
– 1.381.583
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
3.166
2.388
6.354.431
6.261.874
A Anlagevermögen
Beteiligungen
Beteiligungen an Objektgesellschaften
C Rechnungsabgrenzungsposten
Summe Aktiva
Passiva
B Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Summe Passiva
Gewinn-und-Verlust-Rechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit = Jahresüberschuss
Die Bilanz und die Gewinn-und-Verlust-Rechnung wurden nach amerikanischen Buchführungsgrundsätzen aufgestellt. Ein nach deutschem
Bilanzrecht vergleichbares Maßgeblichkeitsprinzip gibt es in den USA nicht. Abweichende steuerliche Vorschriften führen daher zu unter­
schiedlichen Ergebnissen bei der steuerlichen Ergebnisrechnung.
Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von Imowitz Koenig & Co., LLP, Certified Public Accountants, New York, geprüft und
am 25. Februar 2015 uneingeschränkt bestätigt.
8 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
8. Erläuterungen zur Bewertung
Erläuterungen zur Ermittlung des Werts
der Fondsimmobilien und des Anteilswerts
(Net Asset Value)
Verkehrswertermittlung
Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte
durch die BIIS GmbH nach § 194 Baugesetzbuch
in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermitt­
lungsverordnung unter Mitwirkung eines öffent­
lich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft für institutionelle Inves­
toren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte
Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der
Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V.
zusammengeschlossen sind.
Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value
nach KAGB/KARBV
Der NAV wurde durch eine renommierte Wirt­
schaftsprüfungsgesellschaft gemäß KapitalanlageRechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung
(„KARBV“) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte
der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanz­
verbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt.
Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine
Prognoserechnung über die zukünftig bei der
Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine
Schätzung der zukünftigen Liquidations- und
Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht
Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB.
Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der
Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifi­
sche Kosten und zukünftige Liquidationskosten
werden nicht berücksichtigt.
Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen
gemäß § 248 (3) KAGB unter Verweis auf die
Definitionen für Immobilien-Sondervermögen
(§ 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften (§ 234 KAGB) die
Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immo­
bilien des Immobilien-Sondervermögens zu berück­
sichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind
hierbei gleichmäßig und vollständig über die
voraussichtliche Zugehörigkeit zum ImmobilienSondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch
über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die
Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten
gilt § 255 (1) HGB unter Berücksichtigung invest­
mentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen
bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt
werden, solange der Erwerb des Vermögens­
gegenstandes aussichtsreich erscheint
(§ 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV).
Ermittlung des bisherigen Anteilswerts/
Net Asset Value
Eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
hat, aufbauend auf dem Bewertungsgutach­
ten der Fondsimmobilien, den bisherigen NAV
bezogen auf den durch die Anleger gehaltenen
Beteiligungsbetrag ermittelt. Die Ableitung des
bisherigen NAV erfolgt im Grundsatz nach folgen­
der Systematik:
Verkehrswert der Immobilie
+ Marktwert der sonstigen Vermögensgegenstände
– Marktwert der Fremdfinanzierung
– Sonstige Rückstellungen und sonstige
Verbindlichkeiten
– Zeitwert der Kosten der Gesellschaft
– Zeitwert der fondsspezifischen Liquidationsund Verkaufsgebühr
= Bisheriger Net Asset Value (Bisheriger NAV)
Der Verkehrswert der Immobilie wird durch das
oben erwähnte Bewertungsgutachten eines unab­
hängigen Dritten bestimmt. Der Marktwert der
sonstigen Vermögensgegenstände beinhaltet im
Wesentlichen Forderungen, Kassenbestände und
eventuell in der Liquidität enthaltene Anteile für
Ausschüttungen, welche Vorjahre betreffen. Bei
der Berücksichtigung des Fremdfinanzierungs­
anteils wird der Marktwert der Verbindlichkeiten
angesetzt. Der Zeitwert der Kosten der Gesellschaft
umfasst im Wesentlichen kapitalisierte Treuhand­
vergütungen, Kosten der Geschäftsbesorgung
sowie Prüfungs- und Beratungskosten. Fonds­
spezifische Liquidations- und Verkaufsgebühren
werden mit dem Zeitwert entsprechend der im
Gesellschaftsvertrag vereinbarten Bemessungs­
grundlage unter Berücksichtigung bewertungs­
technischer Vereinfachungen einbezogen. Bei
der Ableitung von Zeitwerten (sog. Barwerten)
wird annahmegemäß auf eine Fondslaufzeit von
zehn Jahren abgestellt.
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 9
Wesentliche Unterschiede der Bewertungs­
systematiken NAV nach KAGB/KARBV
gegenüber bisherigem NAV
1.Buchwert statt Marktwert der Fremdfinanzierung
2.Aktivierung von fortgeschriebenen Anschaf­
fungsnebenkosten des Immobilienerwerbs
3.Keine Berücksichtigung von zukünftigen fonds­
spezifischen Kosten bei der Ableitung des
NAV nach KAGB
4.Keine Berücksichtigung von zukünftigen
Liquidations- und Verkaufskosten bei der
Ableitung des NAV nach KAGB.
Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des
Werts der Fondsimmobilien und des
Anteilswerts (Net Asset Value)
Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf
der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sach­
verständiger. Bewertungen sind Schätzungen,
denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen,
die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden
wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf auf­
bauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der
Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit
im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fondsoder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäfts­
verlauf von diesen Annahmen abweichen, kann
sich dies auf den Immobilienwert bzw. den
Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Indivi­
duelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers
(z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierun­
gen) konnten bei den Bewertungen nicht berück­
sichtigt werden.
Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen
nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immo­
bilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value
der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stich­
tag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer
Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späte­
ren Liquidation der Fonds­gesellschaft erzielbaren
Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere
lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu,
ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung
von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw.
welcher Veräuße­rungserlös bei einem späteren
10 DB Immobilienfonds 13 California L.P.
Verkauf der Fond­simmobilie(n) tatsächlich erziel­
bar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im
Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds
kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon
auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise
nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert
werden können.
Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgut­
achten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht
jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit
überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl
die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsver­
waltung, die Deutsche Asset & Wealth Manage­
ment International GmbH, daher nicht übernehmen.
Ermittlung Nettovermögenswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015
DB Immobilienfonds 13 California L.P.
bisheriger
NAV
TUSD
NAV nach
KAGB / KARBV
TUSD
Net Asset Value der Beteiligungen
195.256,1
195.256,1
Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände
4.976,1
4.976,1
Übrige Schuldpositionen
– 132,6
– 132,6
Barwert der Kosten der Gesellschaft (ohne objektbezogene Kosten)
– 11.240,2
kein Ansatz
Barwert der fondsspezifischen Liquidations- bzw. Verkaufsgebühr
– 1.536,7
kein Ansatz
Aktivierte Anschaffungsnebenkosten
Net Asset Value
in % des Nominalkapitals (ohne Agio)
kein Ansatz
0,0
187.322,7
200.099,6
151 %
161 %
Der Barwert der Kosten der Gesellschaft für die nächsten zehn Jahre beinhaltet die Asset Management Vergütung RREEF America
(4,5 Mio. USD) und die Aufwendungen für die Geschäftsbesorgung durch die Deutsche Asset & Wealth Management Internatio­nal GmbH (4,5 Mio. USD). Ferner berücksichtigt er die Geschäftsführungsvergütung für den persönlich haftenden Gesellschafter
(0,1 Mio. USD) sowie die sonstigen Verwaltungskosten (2,1 Mio. USD) u. a. für Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung.
9. Hinweis zum Zweitmarkt
Der Zweitmarkthandel für Anteile an Geschlossenen Fonds ist über verschiedene Plattformen möglich,
die von dritter Seite betrieben werden. Die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH
führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch.
Über das Geschäftsjahr berichtete zum 16. Juni 2015
die Geschäftsbesorgerin
Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH
Ulrich Steinmetz
Christian Bäcker
DB Immobilienfonds 13 California L.P. 11
Wichtige Hinweise:
© Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH
Deutsche Asset & Wealth Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management & Wealth
Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset & Wealth Management anbieten, werden
in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt.
Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu – wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen – gegenüber den Anlegern
Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen
enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen.
Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH
wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann.
Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die
Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben
sie die Erwartung der Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches
späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko,
dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen
eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten.
Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte
Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse.
Geschäftsbesorgerin
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60327 Frankfurt am Main
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Telefax (069) 910 - 14994
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