Auswirkungsanalyse - Samtgemeinde Salzhausen

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Auswirkungsanalyse
zur geplanten Neuansiedlung eines
HAUL Baumarktes (Brenn- und Baustoffhandel) in der Gemeinde
Salzhausen
für die
Gemeinde Salzhausen
Rathausplatz 1
21376 Salzhausen
Ihr Ansprechpartner
Dipl.-Geogr. Andreas Weidmann
Projektleitung
Tel +49 40 1804106-23
Fax +49 40 1804106-10
E-Mail [email protected]
Ihr Ansprechpartner
Dipl.-Geogr. Oliver Ohm
Gesamtleitung
Tel +49 40 1804106-24
Fax +49 40 1804106-10
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BBE Handelsberatung GmbH
Wendenstraße 8-12
20097 Hamburg
Deutschland
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GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt
Hamburg, 13. Juli 2015
Auswirkungsanalyse • Neuansiedlung HAUL Baumarkt • Salzhausen
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
4
2 Makrostandort Salzhausen
5
3 Mikrostandortanalyse
10
4 Projektskizze zum Planvorhaben
13
5 Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbsstrukturen
17
5.1
5.2
5.3
5.4
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen in Salzhausen
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen in Hanstedt
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im lokalen Standortumfeld
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im regionalen Standortumfeld
6 Einzugsgebiet, Kaufkraft und Umsatzerwartung
6.1
6.2
Perspektivisches Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen
Umsatzerwartung und Marktabschöpfung
7 Umsatzverlagerungseffekte und städtebauliche Auswirkungen
17
18
19
19
21
21
23
24
8 Bewertung und Kompatibilität des Planvorhabens mit den Zielen und Grundsätzen
der Landesplanung
28
9 Zusammenfassung
30
2
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich
7
Abbildung 2: Übersicht der Einzelhandelsstandorte in Salzhausen
9
Abbildung 3: Gewerbegebietes Oelstorf II (Geltungsbereich)
11
Abbildung 4: Planstandort
Abbildung 4: B-Plan Nr. 38 ‘‘Gewerbegebiet Oelstorf II‘‘
11
13
Kartenverzeichnis
Karte 1: Lage der Gemeinde sowie Samtgemeinde Salzhausen im Raum
Karte 2: Mikrostandort und Umfeldnutzungen
5
10
Karte 3: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im lokalen und regionalen
Standortumfeld
Karte 4: Perspektivisches Einzugsgebiet des geplanten HAUL Baumarktes
20
22
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Einwohner der Samtgemeinde Salzhausen
6
Tabelle 2: Bevölkerungsprognose im Vergleich
7
Tabelle 3: Sortimentsspezifische Verkaufsflächen des Projektvorhaben und
Zentrenrelevanz
16
Tabelle 4: Einwohner und projektrelevantes Kaukraftpotenzial im Einzugsgebiet
Tabelle 5: Brutto-Umsatzvolumen und Marktanteile des Planvorhabens
22
23
Tabelle 6: Projektrelevante Umsatzumverteilungseffekte des geplanten
HAUL Baumarktes
26
3
1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
Der Brenn- und Baustoffhandel Holger Haul e.k. plant die Neuansiedlung eines Baumarktes in der
Gemeinde Salzhausen. Es soll den Vorplanungen zufolge eine Filiale mit einer Verkaufsfläche (VKF)
von rd. 1.740 m² entstehen.
Der Planstandort befindet sich in dem noch zu erschließenden Gewerbegebiet Oelstorf II. Da es sich
bei dem Planvorhaben um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben im Sinne von § 11 BauNVO handelt, muss der bestehende Bebauungsplan B-Plan 38 ‘‘Gewerbegebiet Oelstorf II‘‘ für den geplanten
Standortbereich in ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel umgewandelt werden. Darüber
hinaus muss der geplante Betrieb im Rahmen der Baurechtschaffung, hinsichtlich der zu erwartenden
Auswirkungen als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO gutachterlich
bewertet werden.
Um den Anforderungen der förmlichen Bauleitplanung Rechnung zu tragen, sind dabei die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche in Salzhausen und
den Nachbarkommunen zu untersuchen. Darüber hinaus sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung zu berücksichtigen.
Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertiefter Form
wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet. Insbesondere wird auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition einer genauen Prüfung
unterzogen. Aufgrund der detaillierten Betrachtung der lokalen Situation werden konkrete Aussagen
zu den Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung sowie auf die städtebauliche
Ordnung und Entwicklung erarbeitet. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert:

Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemografie,
Lage, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind
für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?

Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten?

Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen?

Wie ist das Vorhaben aus landesplanerischer und städtebaulicher Perspektive zu bewerten? Welche Auswirkungen sind insbesondere auf Versorgungszentren und zentrale Versorgungsbereiche am Ort und umliegende Gemeinden zu erwarten?

Wie lässt sich das Vorhaben in das vorliegende Einzelhandelskonzept der Gemeinde
Salzhausen einordnen?
Die Aussagen vorliegender Analyse basieren auf einer Vor-Ort-Erhebung der relevanten Angebotsbzw. Wettbewerbssituation sowie einer Besichtigung des Vorhabenstandortes und des zentralen Versorgungsbereiches in Salzhausen. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die
aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar.
4
2 Makrostandort Salzhausen
Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemografische sowie nachfrage- und angebotsseitige
Strukturdaten der Gemeinde Salzhausen.
Lage und Siedlungsstruktur
Die Samtgemeinde Salzhausen ist eine Verwaltungseinheit des Landkreises Harburg und somit ein integraler Bestandteil der Metropolregion Hamburg. Die Samtgemeinde grenzt im Norden an die Stadt
Winsen (Luhe) und im Westen an die Samtgemeinde Hanstedt. Im Süden und Osten grenzt das Gebiet der Samtgemeinde an die Kommunen Westergellersen und Oldendorf (Luhe), beide im Landkreis
Lüneburg gelegen, an. Die Grenze zur Hansestadt Hamburg ist rund 20 km entfernt.
Karte 1: Lage der Gemeinde sowie Samtgemeinde Salzhausen im Raum
Quelle: BBE Handelsberatung
Die Samtgemeinde Salzhausen ist unter einzelhändlerischen Gesichtspunkten einer starken regionalen Wettbewerbssituation ausgesetzt, profitiert zugleich aber auch durch seine räumliche Nähe zur
Hansestadt Hamburg und seiner Lage an einem der bekanntesten Naherholungsräume Deutschlands.
Durch die Funktion als Wohnstandort obliegt der Gemeinde Salzhausen der Auftrag, insbesondere für
5
die ortsansässige Bevölkerung eine zentrale Versorgungsfunktion mit dem Schwerpunkt auf Nahversorgung zu erfüllen.
Dies ist auch entsprechend landesplanerisch festgelegt. Die Gemeinde Salzhausen ist als Grundzentrum eingestuft und bildet somit einen zentralen Versorgungsschwerpunkt für die Samtgemeinde.
Nächstliegendes Mittelzentrum ist Winsen. Winsen ist zugleich Kreisstadt und sowohl für Kunden aus
Salzhausen als auch und insbesondere für Kunden aus den nördlich gelegenen Kommunen der
Samtgemeinde Salzhausen wichtiger Einkaufsstandort. Wichtigste Oberzentren im regionalen Kontext
sind Lüneburg und Hamburg.
Bevölkerungsdaten
Für die Betrachtung der demografischen Entwicklung ist es sinnvoll, neben dem Gemeindegebiet auch
den erweiterten Versorgungsbereich der Samtgemeinde Salzhausen zu betrachten. Dieser weist aktuell eine Einwohnerzahl von 14.788 auf (inkl. Nebenwohnsitze), wovon rd. ein Drittel auf die Gemeinde Salzhausen entfällt und sich der Rest auf die umliegenden Gemeinden verteilt. (vgl. Tabelle 1).
Tabelle 1: Einwohner der Samtgemeinde Salzhausen
Gemeinde
Salzhausen
Ortsteil
Einwohner
absolut
in %
Salzhausen
3.293
22,3
Luhmühlen
493
3,3
Oelstorf
540
3,7
Putensen
608
4,1
Gesamt
33,4
Eyendorf
Eyendorf
1.265
8,6
Garlstorf
Garlstorf
1.152
7,8
Garstedt
Garstedt
1.574
10,6
Gödenstorf
659
4,5
Lübberstedt
308
2,1
Gödenstorf
Gesamt
Toppenstedt
6,5
Toppenstedt
1.350
9,1
Tangendorf
812
5,5
Gesamt
14,6
Vierhöfen
Vierhöfen
1.039
7,0
Wulfsen
Wulfsen
1.695
11,5
Samtgemeinde Salzhausen
14.788
100,0
Quelle: Samtgemeinde Salzhausen (Haupt- und Nebenwohnsitz), aktuellster Stand: 30.06.2013; Derzeit liegen keine aktuelleren Bevölkerungszahlen vor.
6
Für die Zukunft ist im Zeitraum von 2012 bis 2030 ein anhaltendes Wachstum der Bevölkerung um
+ 2,4 % zu erwarten, das unter der Prognose für den Landkreis liegt (+4,5 %) jedoch im starken Ge1
gensatz zur Entwicklung in Niedersachsen (- 4,8 %) steht . Zusätzlich als positiv hervorzuheben ist die
touristische Attraktivität des Naturparks Lüneburger Heide, hierüber werden zusätzliche Potenziale
durch Tages- und Übernachtungsgäste erzielt.
Tabelle 2: Bevölkerungsprognose im Vergleich
Gebietseinheit
Bevölkerungsprognose 2012 bis 2030
Samtgemeinde
Salzhausen
+2,4 %
Landkreis Harburg
+4,5 %
Niedersachsen
- 4,8 %
Quelle: Bertelsmann Stiftung 2015
(Bevölkerung ohne Nebenwohnsitz)
Die BBE!MBR!-Marktforschung weist für die Gemeinde Salzhausen aktuell ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 104,5 % aus. Dieses liegt somit rd. 4,5 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt. Im regionalen Vergleich zu den benachbarten Gemeinden weist Salzhausen damit ein durchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Lediglich in den Gemeinden Garstedt, Toppenstedt, Vierhöfen und
Wulfsen sind geringfügig höhere Kaufkraftniveaus festzustellen (vgl. Abbildung 1).
Abbildung 1: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich
110,5
109,4
108,7
106,1
104,5
102,0
100,0
101,3
101,8
99,6
Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraftkennziffern 2015
1
Quelle: Bertelsmann Stiftung, Stand: 24.06.2015
7
Erreichbarkeit und Verkehr
Durch den Ortskern von Salzhausen verlaufen die Landstraßen 234 und 216, die die Gemeinde mit
den benachbarten Ortschaften verbinden. Über die L216 ist zudem die Bundesautobahn 7 als wichtigste Verkehrsachse der Region über die rd. sechs Kilometer entfernte Anschlussstelle Garlstorf zu
erreichen. Salzhausen liegt an der Bahnstrecke Winsen-Hützel, die für den Personenverkehr allerdings keine Bedeutung hat. In das nahegelegene Oberzentrum Lüneburg verkehrt die Buslinie 5200.
Die Verkehrsgemeinschaft Nordost-Niedersachsen (VNN) stellt darüber hinaus die ÖPNV-Anbindung
innerhalb des Gemeindegebietes und zu den Nachbargemeinden sicher.
Einzelhandelsstrukturen
Die Gemeinde Salzhausen verfügt über einen zentralen Versorgungsbereich im Ortskern (Hauptzentrum). Der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) Salzhausen umfasst den Haupteinkaufsbereich entlang
der Haupterschließungsachse, der durch einen intensiven Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz
(öffentliche und private Dienstleistungen) gekennzeichnet ist. Im Bereich zwischen dem Rathaus und
der Eyendorfer Straße verdichtet sich der Einzelhandelsbesatz zunehmend, in diesem Bereich ist das
„Herzstück“ des kleinteiligen Einzelhandels zu sehen.
Insgesamt kann von einer sog. „Knochenstruktur“ gesprochen werden. Die Hauptanker befinden sich
jeweils an der südöstlichen und nordwestlichen Grenze des zentralen Versorgungsbereiches. Dazwischen liegt eine hochfrequentierte Verkehrsstraße mit Einzelhandelsbesatz, der sich zur Mitte hin verdichtet und im Kreuzungsbereich an der St. Johannis Kirche den Kern des Hauptgeschäftszentrums
bildet (vgl. Abbildung 2).
Der räumliche Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes befindet sich in Salzhausen nicht ausschließlich auf den historischen Ortskern, sondern insbesondere entlang der innerörtlichen Haupterschließungsachse. Die nördlich und südlichen Grenzen der verdichteten Besatzstrukturen markieren
jeweils Nahversorgungsstandorte mit je einem Lebensmittel-Discountbetrieb sowie einem Lebensmittel-Vollsortimentsbetrieb und entsprechenden Randbetrieben (z.B. Backshop, Getränkemarkt).
Darüber hinaus erfolgt aller Voraussicht nach im Herbst 2015 die Neuansiedlung eines Lebensmitteldiscounters (Lidl) am Standort Bahnhofstraße 15 im nordwestlichen Gemeindegebiet. Der Standort
befindet sich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches.
Des Weiteren beabsichtigt das bereits ortsansässige Möbelhaus Michaelis die Erweiterung seiner
Verkaufsfläche von derzeit rd. 8.000 m² auf rd. 15.300 m², ohne Vergrößerung der zentrenrelevanten
Randsortimente. Der Standort befindet sich unmittelbar östlich des Planstandortes HAUL Baumarkt im
Gewerbegebiet Oestorf.
An sonstigen Standorten in der Gemeinde Salzhausen und in den sonstigen Ortsteilen ist nur ein geringer, überwiegend kleinteiliger Einzelhandelsbesatz vorhanden.
8
Abbildung 2: Übersicht der Einzelhandelsstandorte in Salzhausen
Quelle: Einzelhandelskonzept Salzhausen, BBE Handelsberatung
Fazit zum Makrostandort Salzhausen

Grundzentrum in Niedersachsen.

Positive Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahlen.

Hohes einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau.

Gute verkehrliche Erschließung durch zwei Landstraßen sowie die Bundesautobahn A 7.

Zentraler Versorgungsbereich mit positiv zu bewertendem Branchenmix.
9
3 Mikrostandortanalyse
Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil
der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des
Einzugsgebietes von Relevanz.
Lage des Standortes und Nutzungsumfeld
Der Mikrostandort des geplanten HAUL Baumarktes befindet sich auf einem Grundstück an der
Oelstorfer Landstraße im nordwestlichen Gemeindegebiet von Salzhausen (Ortsteil Oelstorf). Der
Projektstandort ist integraler Bestandteil des Gewerbegebietes Oelstorf II.
Karte 2: Mikrostandort und Umfeldnutzungen
Quelle: Googlemaps, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung 2015
In nördlicher Richtung wird das Projektareal durch die OHE-Bahntrasse begrenzt, in Richtung Süden durch den Verlauf der L 216 (Oelstorfer Landstraße). Südlich der Landstraße schließt die Bebauung der Ortschaft Oelstorf an, die überwiegend aus Wohnbebauung besteht. Unmittelbar östlich des Projektareals befindet sich das bereits bestehende Gewerbegebiet Oelstorf, mit dem unmittelbar angrenzenden großflächigen Möbelhaus Michaelis sowie Kfz- und Handwerksbetrieben.
Das westliche Ende des in Realisierung befindlichen Gewerbegebietes wird durch das Gewerbegebiet der Gemeinde Gödenstorf begrenzt (siehe Abbildung 3).
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Abbildung 3: Gewerbegebietes Oelstorf II (Geltungsbereich)
Quelle: Gemeinde Salzhausen, städtebaulicher Vorentwurf Planungsbüro Patt, 2013; Bearbeitet durch die BBE
Unter verkehrlichen Aspekten ist das Projektareal durch seine unmittelbare Lage an der L 216
(Oelstorfer Landstraße) sehr gut in das regionale sowie überregionale Verkehrswegenetz eingebunden (das Plangebiet ist lediglich rd. 4 km von der BAB 7, Anschlussstelle Garlstorf entfernt).
Darüber hinaus verfügt der Planstandort über zwei fußläufige ÖPNV-Anbindungen (Bushaltestelle
Eichhof sowie Oestorf Kreienbarg; Linien (200, 4406, 4618).
Das Projektareal verfügt zudem über eine sehr gute Sichtanbindung bzw. Präsentationsfront zum
Hauptverkehrsträger L 216.
Abbildung 4: Planstandort
Quelle: BBE Handelsberatung 2015
11
Vor diesem Hintergrund handelt es sich aus Sicht der BBE Handelsberatung GmbH um einen städtebaulich integrierten Standortbereich in einem gewerblich vorgeprägten Standortumfeld. Durch
den unmittelbar östlich des Projektareals ansässigen großflächigen Möbelfachmarkt ist der Planstandort bereits einzelhändlerisch vorgeprägt.
Darüber hinaus verfügt der Standortbereich über ein fußläufiges Nahpotenzial (südlich der L 216
angrenzende Wohnbebauung) und ist im Wettbewerbskontext als verkehrsorientierter Standort
einzustufen.
Fazit zum Mikrostandort

Der Vorhabenstandort befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiete Oelstorf II im nordwestlichen Siedlungsgebiet der Gemeinde Salzhausen.

Der Standortbereich ist insgesamt als städtebaulich (funktional) integriert einzustufen (Lage zwischen zwei Gewerbegebieten sowie südlich angrenzender Wohnbebauung) und
durch großflächigen Einzelhandel im unmittelbaren Standortumfeld vorgeprägt.

Die verkehrliche Anbindung ist als sehr gut einzustufen.

Es besteht eine fußläufige Anbindung an das ÖPNV-Netz.
12
4 Projektskizze zum Planvorhaben
Planungs- und baurechtliche Situation
Der Planstandort befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 38 ‘‘Gewerbegebiet
Oelstorf II‘‘, den der Rat der Gemeinde Salzhausen in einer Sitzung am 28.08.2014 als Satzung (§
10 Abs. 1 BauGB) sowie Begründung beschlossen hat.
Abbildung 4: B-Plan Nr. 38 ‘‘Gewerbegebiet Oelstorf II‘‘
Quelle: Gemeinde Salzhausen, 2014
Der gesamte Planungsbereich ist, neben den ausgewiesenen Verkehrs- sowie Grünflächen, als
Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) eingestuft. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nicht zulässig.
Da es sich bei dem Planvorhaben HAUL Baumarkt mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.740 m² um
ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben im Sinne von § 11 BauNVO handelt, muss der bestehende Bebauungsplan B-Plan 38 ‘‘Gewerbegebiet Oelstorf II‘‘ für den geplanten Standortbereich in
ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel umgewandelt werden.
Projektskizze
Das Unternehmen Holger Haul Brenn- und Baustoffhandel e.K. beabsichtigt die Realisierung eines
Baustoff-Fachmarktes mit angeschlossenen Baustofflager auf einer Grundstücksfläche von rd.
4.500 m² mit dem Ziel, den lokalen und regionalen Bedarf an baumarktrelevanten Artikeln und
Baustoffen vor Ort anzusprechen.
Laut Unterlagen der Holger Haul Brenn- und Baustoffhandel e.K. ist die Realisierung einer Hallenfläche von insgesamt rd. 2.000 m² beabsichtigt. Davon werden insgesamt rd. 260 m² für den Bereich Büro, Aufenthaltsräume, Lager sowie Sanitärräume benötigt, so dass von einer Verkaufsfläche von rd. 1.740 m² auszugehen ist.
Darüber hinaus sehen die Planungen eine direkte verkehrliche Anbindung des Projektareals mit
dem Hauptverkehrsträger L 216 (Oelstorfer Straße) via gesonderter Zu- und Abfahrt vor. Des Weiteren beabsichtigt der Vorhabenträger eine direkte Wegeverbindung zwischen den Parkraumkapazitäten am Planstandort sowie der Parkfläche auf dem benachbarten Grundstück des Möbelhauses
Michaelis.
13
Sortimentsstruktur des Planvorhabens
Zunächst ist aus Sicht der Gutachter darauf hinzuweisen, dass sich das Vertriebskonzept des
HAUL Baumarktes u.a. auch an gewerbliche Kunden (u.a. lokale Bauunternehmen und Handwerksbetriebe) richtet. Dies schlägt sich in einem Angebotsschwerpunkt im Bereich von Baustoffen
nieder, die teilweise auch in Großgebinden vertrieben werden. Waren, wie sie von anderen, überwiegend auf Endkunden ausgerichteten Bau- und Heimwerkermärkten schwerpunktmäßig geführt
werden, sind im HAUL Baustoffmarkt eher unter unterrepräsentiert. Da die Ausstellungen aber
auch für private Endverbraucher zugänglich sind und die angebotenen Waren auch an private
Kunden abgesetzt werden, wird eine Genehmigung des Betriebes als Einzelhandelsbetrieb erforderlich.
Das Angebot des HAUL Baumarktes erstreckt sich auf folgende Sortimentsbereiche:

Baustoffe (Zement, Kalk, Gips, Füll- und Zuschlagstoffe, Beton und Mauermörtel, Nassputz, Steine und Fertigdecken)

Bauchemie (Frostschutzmittel, Dichtungsmittel, Grundierungen, Silikone, Hybridkleber, Mischöl, Bitumen Spachtelmassen, Abdichtungen)

Be- und Entwässeung (KG Rohr, PE Druckrohr, Abwasserschächte in PVC, Hausentwässerung)

Bedachung/Fassaden/Dämmstoffe (Dachrinne, Kunststoffdachplatten, Fassadenplatten,
Naturschiefer, Glaswolle, Styropor, Stein- und Holzwolle, Baufolien)

Innenausbau und Holz (Gipskartonplatten, Gipsfaserplatten, Bauplatten, Holzbauplatten,
Zementbauplatten, Bodenbeläge, Laminat, Farben, Lacke, Tapeten)

Farben- und Malerzubehör (Lasuren, Lacke, Pinsel, Farbroller, Klebebänder)

Sanitär (Sanitär, Lüftungsanlagen, Armaturen, Badezubehör)

Elektroinstallation (Stecker, Verlängerungen, Steckdosen, Leuchtmittel, Telefon- und TVKabelanschlüsse)

Ofenzubehör und Brennstoffe (Kaminholz, Hartholzbrikett, Propangas)

Schlösser, Beschläge, Sicherheitstechnik, Ordnungssysteme

Gartenbaustoffe

Gartenbewässerung (Gartenpumpen, Schläuche, Filtersysteme, Sprinkler)

Gartenhilfe, Dünger, Saatgut, Gartengrills

Reinigungs- und Pflegemittel (Imprägnierungen, Grundreiniger, Hartwachsöle, Parkett- und
Laminatreiniger)

Befestigungstechnik (Seile, Ketten, Dübel, Montagekleber)

Eisenwaren (Winkel, Scharniere, Nägel, Schrauben, Gewindestangen)
14

Bau- und Gartengeräte, Elektrogeräte und Zubehör, Handwerkszeug (Akkuschrauber,
Bohrmaschinen, Stichsägen, Hochdruckreiniger, Schweiß- und Lötgeräte, Meißel, Hämmer, Zangen, Kellen, Spaten, Besen, Bürsten, Rasenmäher)

Leuchtmittel (LED Leuchtmittel, Taschenlampen, Baustrahler)

Fahrradzubehör und Fahrzeugpflege

Arbeitsschutz (Arbeitskleidung und Schuhe, Schutzbrillen, Warnwesten, Handschuhe)

Sonstige Aktionsware (Campingartikel und Zubehör, Bastel- und Geschenkartikel, Dekorationsartikel)
2
Das geplante Angebot des HAUL Baumarktes ist damit gemäß Salzhäuser Sortimentsliste fast
ausnahmslos als nicht- zentren- und nahversorgungsrelevant zu bewerten. Lediglich im Bereich
der saisonal wechselnden Aktionsflächen werden z.T. zentrenrelevante Sortimente geführt (u.a.
Bastel- und Geschenkartikel, Dekorationsartikel).
Die Verkaufsfläche sowie die Unterscheidung in die Sortimentsgruppen und deren Zentrenrelevanz
ist der folgenden Tabelle 3 zu entnehmen.
2
Gemäß Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gemeinde Salzhausen, 2013, S. 78/79
15
Tabelle 3: Sortimentsspezifische Verkaufsflächen des Projektvorhabens und Zentrenrelevanz
Sortiment/Nutzung
Systematik der
Wirtschaftszweige WZ*
Verkaufsfläche in m²
Bau- und Heimwerkerbedarf (Baustoffe, Bauchemie,
Bedachung/ Fassade/ Dämmstoffe, Innenausbau
und Befestigungstechnik, Holz) und Baumarktartikel
(insb., Anstrichmittel, Farben und Malerzubehör, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Sanitärinstallation,
Leuchtmittel, Arbeitsleuchten/ Baustellenlampen,
Elektroinstallation, Arbeitsschutzbekleidung und Zubehör)
47.52.3
770
Metall- und Kunststoffwaren (u .a. Schrauben
und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel,
Dübel, Beschläge, Schlösser und
Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser,
Heizung und Klimatechnik, Sanitärartikel, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge
aller Art; Werkstatteinrichtungen; Bau- und Gartengeräte, Ofenzubehör
47.52.1
640
Gartenwaren und Gartenhilfe (Gartentechnik/ hartwaren/ -werkzeug/-grills), Gartenbewässerung
47.59.9
150
Dünger, Saatgut
47.76.1
30
Autopflege, Fahrradteile und Zubehör
47.64.1
30
Campingartikel und Zubehör
47.64.2
20
nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt
Saisonal wechselnde Aktionswaren, Kreativ/ Basteln, Kassenzonensortiment und Deko
1.640
47.65.0
47.78.3
zentrenrelevante Sortimente gesamt
Verkaufsflächen Baumarkt gesamt
max. 100
max. 100
47.52.3
1.740
Quelle: Aufstellung Holger Haul e.K., bearbeitet durch die BBE Handelsberatung GmbH 2015
* Statistisches Bundesamt: Systematik der Wirtschaftszweige 2008
Das Sortiment des Brenn- und Baustoffhandels Holger Haul e.K. (HAUL Baumarkt) ist deutlich eingeschränkter als das Sortiment ‘‘klassischer‘‘ Bau- und Gartenmärkte. Der nur sehr geringe Teil an
zentrenrelevanten Warengruppen weist auch auf diesen Sachverhalt hin. Die zentrenrelevanten
Randsortimente werden lediglich auf den Aktionsflächen bzw. in der Vorkassenzone auf einer maximalen Verkaufsflächengröße bis zu maximal 100 m² angeboten. Die übrigen Aktionsflächen (insgesamt rd. 400 m²) dienen in erster Linie zur Präsentation von Großmaschinen (z.B. Rasenmäher,
Spielgeräte für Garten, Baumaschinen).
Damit liegt der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente des geplanten HAUL Baumarktes bei max. rd. 6 % der Gesamtverkaufsfläche.
16
5 Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbsstrukturen
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante
Ansiedlung des Baumarktes HAUL hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im erweiterten Umfeld des Planstandortes notwendig.
Die Wettbewerbsbetrachtung konzentriert sich auf den auf Endverbraucher ausgerichteten Baustoffhandel sowie auf Bau- und Gartenmärkte. Darüber hinaus werden die möglichen Angebotsüberschneidungen mit den zentralen Versorgungsbereichen in der Gemeinde Salzhausen und den
benachbarten Kommunen untersucht.
5.1
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen in Salzhausen
Auf gemeindlicher Ebene ist festzustellen, dass Salzhausen über einen historisch gewachsenen
Ortskern verfügt. Hier finden sich viele Gewerbebetriebe unterschiedlicher Ausrichtung, vom Einzelhandel über den Handwerksbetrieb bis hin zu verbrauchernahen Dienstleistungsbetrieben und
den öffentlichen Einrichtungen wie Kirche oder Verwaltung.
Wie zu erkennen ist, erstreckt sich die Besatzstruktur nicht ausschließlich auf den historischen
Ortskern, sondern insbesondere entlang der innerörtlichen Haupterschließungsachse. Nördlich und
südlich angrenzend an die hochverdichteten innerörtlichen Besatzstrukturen schließen sich die
beiden Nahversorgungsstandorte mit jeweils einem Lebensmittel-Discountbetrieb sowie einem Lebensmittel-Vollsortimentsbetrieb und entsprechender Randbetriebe (z.B. Backshop, Getränkemarkt) an.
Als wesentliche Wettbewerber für den geplanten HAUL Baumarkt im Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen gelten folgende Betriebe:

Eisen-Horni – F.-W. Hornbostel, Eyendorfer Straße 6; kleinflächiges Eisenwaren- und
Haushaltsfachgeschäft mit angegliedertem Angelshop. Differenziertes Sortiment aus Metall- und Kunststoffwaren, Haushaltgegenständen (u.a. Töpfe, Pfannen, elektr. Haushaltgeräte), Handwerkszeug, Sanitärbedarf, Arbeitsschutz, Anstrichmittel, Dünger, Blumenerde
und Saatgut sowie elektronische Gartengeräte und Gartenmöbel. Der Anbieter weist deutliche Sortimentsüberschneidungen (u.a. Eisenwaren, Handwerkszeug, Arbeitsschutz, Bauund Heimwerkerbedarf) mit dem Planvorhaben auf.

Kanefendt Gartenmarkt- und Futtermittel, Bahnhofstraße 17; Kleinflächiger Gartenmarkt.
Kernsortiment liegt im Bereich Land-/Futterhandel (Tierfutter) sowie Brennstoffe. Weitere
ergänzende Angebote im Bereich Gartenmöbel, Blumenerde, Gartengeräte und Pflanzenschutz. Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben fokussieren sich auf den Gartenbedarf/Düngermittel sowie Brennstoffe.

Parkett-Diele, Lüneburger Straße 23; Kleinflächiges Parkett-Fachgeschäft mit Handwerksbetrieb. Sortiment im Bereich Bodenbeläge, Parkett, Laminat, Holz. Marginale Sortimentsüberschneidungen zum Planvorhaben im Segment Bodenbeläge.
17

Malereibetrieb Farben Gellersen, Am Paaschberg 1; Kleinflächiges Farbenfachgeschäft mit
Malereibetrieb. Kernsortiment im Bereich Farben, Tapeten und Fußbodenbeläge. Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben lediglich im Segment Farben, Bodenbeläge und Tapeten.

Blumenhaus Hornbostel, Bahnhofstraße 18; Kleinflächiges Blumenfachgeschäft. Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben lediglich im Segment Saatgut und Düngermittel.
Darüber hinaus sind weitere Handwerksbetriebe mit Ausstellung und Verkauf im Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen ansässig (u. a. Die Raumausstatterin, Tischlerei Hintze & Witte,
Nincke Sanitär), die jedoch nicht mehr als Einzelhandelsbetriebe zu bewerten sind.
Weitere projektrelevante Wettbewerber befinden sich außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Salzhausen. Dabei handelt es sich zum einen um die Gärtnerei Pröhl, Im Uhlenbusch
2, mit Sortimentsüberschneidungen im Segment Gartenbedarf/Dünger/Saatgut sowie zum anderen
um das kleinflächige Raumausstattungs-Fachgeschäft Gardinen Forum, Lüneburger Straße 36, mit
marginalen Sortimentsüberschneidungen im Bereich Bodenbeläge.
Alles in allem wird das Salzhäuser Angebot im Bereich Bau- und Gartenbedarf ausnahmslos durch
spezifische kleinflächige Fachanbieter getragen, die zum Teil auch als lokale Handwerksbetriebe
agieren. Ein klassischer großflächiger Bau- und Gartenfachmarkt existiert nicht. Dementsprechend
verzeichnet die Gemeinde derzeit auch einen hohen Kaufkraftabfluss in diesem Marktsegment.
Dies dokumentiert sich auch im Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gemeinde Salzhausen:
'‘In den Warengruppen Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör/Pflanzen/Gartenbedarf liegt die Verteilung
(Umsatz-Kaufkraft-Relation) bei rd. 26 % für Salzhausen und bei rd. 15 % für die Samtgemeinde,
so dass alleine in diesen Waregruppen per Saldo rd. 2,4 Mio. bzw. rd. 8,2 Mio. EUR aus dem Gemeindegebiet bzw. Samtgemeindegebiert in Richtung außerhalb fließen‘‘ (BBE Handelsberatung
GmbH: Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gemeinde Salzhausen, 2013, S. 39).
5.2
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen in Hanstedt
Als wesentliche Wettbewerber für den geplanten HAUL Baumarkt im Zentralen Versorgungsbereich von Hanstedt gelten folgende Betriebe:

Dies & Das Schrot- und Gartendiele GmbH, Harburger Straße 80; Kleinflächiger Gartenfachmarkt mit Verkaufsraum für Gartenbedarf und Haushaltswaren sowie angegliederter
Kalthalle mit Düngemittel/Saatgut. Sortimentsüberschneidungen zum Planprojekt ergeben
sich im Bereich Gartenbedarf/Düngermittel/Saatgut.

Blumen Ritter, Bei der Kirche 4; Kleinflächiges Blumenfachgeschäft im Eingangsbereich
des Edeka Supermarktes. Marginale Sortimentsüberschneidungen mit dem Planobjekt im
Bereich Dünger/Saatgut.

Blütenreich, Winsener Straße 4; Kleinflächiges Blumenfachgeschäft an der Hauptdurchgangsstraße. Marginale Sortimentsüberschneidungen mit dem Planobjekt im Bereich Dünger/Saatgut.
18
Darüber hinaus ist außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches von Hanstedt auf das kleinflächige Farben-Fachgeschäft Witte (Buchholzer Str. 22-44) hinzuweisen. Bei dem Betrieb handelt
es sich eigentlich um einen Malereibetrieb, der jedoch auch ein überschaubares Angebot im Bereich Farben, Tapeten und Bodenbeläge bietet. Sortimentsüberschneidungen zum geplanten
HAUL Baumarkt ergeben sich im Segment Farben, Tapeten und Bodenbeläge.
5.3
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im lokalen Standortumfeld
Neben den projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen in den Gemeinden Salzhausen und Hanstedt
ist auf weitere Anbieterstrukturen hinzuweisen, die Sortimentsüberschneidungen zum Planvorhaben HAUL Baumarkt aufweisen. Dabei handelt es sich um folgende Betriebe:

Baustoff-Handel Langer, Zur Horst 6, 21376 Eyendorf (rd. 3,5 km südöstlich des Planstandortes). Die Gemeinde Eyendorf ist administrativer Bestandteil der Samtgemeinde
Salzhausen. Hier befindet sich am nördlichen Ortseingang der Baustoff-Handel Langer.
Das Angebotsspektrum fokussiert sich auf die Bereiche Baustoffe, Bauchemie und Holz. In
diesen Segmenten ergeben sich auch Überschneidungsbereiche zum Planvorhaben.

Raiffeisen Warengenossenschaft Lüneburg-Winsen e.G., Oldendorfer Straße 53, 21385
Amelinghausen (rd. 12,5 km südöstlich des Planstandortes). Der großflächige Gartenund Baufachmarkt verfügt über Angebote im Bereich Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf sowie Tierbedarf. Sortimentsüberschneidungen zum HAUL Baumarkt ergeben sich
in erster Linie in den Bereichen Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Gartenbedarf.
5.4
Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im regionalen Standortumfeld
Im regionalen Umfeld des Planstandortes sind in erster Linie die projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen im Oberzentrum Lüneburg sowie dem Mittelzentrum Winsen (Luhe) von Relevanz. Hier
haben sich eine Reihe von großflächigen Bau- und Heimwerkermärkten angesiedelt. Unter wettbewerbsseitigen Gesichtspunkten sind vor allem nachstehende Betriebe von Bedeutung:

Obi Bau- und Gartenfachmarkt, Max-Planck-Straße 20, 21423 Winsen (rd. 17 nordöstlich
des Planstandortes). Großflächiger Bau- und Gartenfachmarkt inkl. Baustoffhandel. Lage
unmittelbar an der BAB 39.

Bauhaus Bau- und Gartenfachmarkt, Auf den Blöcken 1, 21337 Lüneburg (rd. 27 km östlich des Planstandortes). Großflächiger Baufachmarkt inkl. Gartenfachmarkt (Stadtgarten)
im Standortverbund mit einem famila SB-Warenhaus.

Hornbach Bau- und Gartenfachmarkt, Bei der Keulahütte 1, 21339 Lüneburg (rd. 20 km
östlich des Planstandortes). Großflächiger Bau- und Gartenfachmarkt innerhalb eines
Fachmarktzentrums (Ilmenau Center, u.a. mit Expert Elektrofachmarkt, Budnikowsky, Zoo
& Co., Dänisches Bettenlager).
19
Karte 3: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im lokalen und regionalen Standortumfeld
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, 2015
Darüber hinaus befinden sich im regionalen Umfeld noch weitere Fachmärkte mit Angebotssegmenten im Bereich von Bau- und Heimwerkerbedarf/Gartenbedarf sowie Baustoffhändler. Zu nennen sind dabei u.a. zwei Anbieter des Einrichtungsfachmarktes t+t Christiansen mit einem Angebotsschwerpunkt im Bereich Bodenbeläge, Tapeten, Gardinen, Farben und Betten in Lüneburg und
Winsen (Luhe).
Des Weiteren ist auf die großflächigen Anbieter Tep & Tap Heimdekorfachmarkt (Farben, Tapeten,
Heimtextilien, Bodenbeläge, Sanitär) sowie Hammer Haus- und Heimtextilienfachmarkt in Lüneburg hinzuweisen, die Sortimentsüberschneidungen zum Planvorhaben aufweisen.
Weitere Baustoffhändler (z.B. Bauwelt in Winsen oder Baustoffhandel Mölders in Lüneburg) 'runden' die regionale Wettbewerbssituation ab.
20
6 Einzugsgebiet, Kaufkraft und Umsatzerwartung
6.1
Perspektivisches Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das projektrelevante Einzugsgebiet abgeschätzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung
grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:

die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich,

der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,

die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der
3
relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld,

die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,

die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage
zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandene Agglomerationseffekten resultiert,

Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen
Gegebenheiten,

traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,

die zentralörtliche Funktion der Stadt.
Unter Berücksichtigung der o. g. Abgrenzungskriterien und -hinweise ist von einem Einzugsgebiet
des Planvorhabens auszugehen, welches sich in seinem Kerneinzugsgebiet (Zone I) über die
Samtgemeinde Salzhausen erstreckt.
Die Zone II (Erweitertes Einzugsgebiet) reicht aus Sicht der BBE Handelsberatung GmbH im Norden bis zur Gemeinde Wulfsen, endet im Osten in etwa auf Höhe der Stadtgrenze von Lüneburg,
umfasst in südlicher Richtung die Gemeinde Amelinghausen und beinhaltet im Westen die Gemeinde Hanstedt (siehe Karte 4).
Dabei wird die räumliche Ausdehnung des Planvorhabens in erster Linie durch die relevanten
Wettbewerbsstrukturen der großflächigen Bau- und Gartenfachmärkte im nördlich gelegenen Mittelzentrum Winsen (Luhe) sowie dem östlich lokalisierten Oberzentrum Lüneburg definiert. In westlicher bzw. nordwestlicher Richtung 'verhindert' die Stadt Buchholz i.d. Nordheide und die dort ansässigen großflächigen Bau- und Gartenfachmärkte eine weitere räumliche Ausdehnung.
3
Mit abnehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und zunehmendem spezifischen Wert des nachgefragten
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand zu. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B.
Möbelsortiment).
21
Karte 4: Perspektivisches Einzugsgebiet des geplanten HAUL Baumarktes
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, 2015
Vor diesem Hintergrund umfasst das perspektivische Einzugsgebiet des Untersuchungsvorhabens
in der Summe ein Bevölkerungspotenzial von rd. 45.500 Einwohnern. Dabei leben in der Zone I
des Einzugsgebietes (= Samtgemeinde Salzhausen) rd. 14.800 Menschen, im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) rd. 25.700 Menschen.
Tabelle 4: Einwohner und projektrelevantes Kaukraftpotenzial im Einzugsgebiet
Kaufkraftpotential in Mio. Euro
Ort
Einwohner
(Kernsortiment)
RandBau- und
sortiment**
Gartenbedarf*
Summe
Kerneinzugsgebiet (Zone I)
14.788
9,7
1,5
11,2
Erweitertes Einzugsgebiet (Zone II)
25.755
16,7
2,5
19,2
Summe
40.543
26,4
4,0
30,4
* Bau- und Heimw erkerbedarf, Farben/Lacke/Tapeten/Bodenbeläge, Teppiche, Pflanzen/Gartenbedarf,
Fahrradzubehör, Autozubehör
** Spielw aren/Bastelbedarf/Hobby, Geschenkartikel/Deko
Quelle: BBE!MB-Research, 2015; Rundungsdifferenzen möglich
22
Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht im perspektivischen Einzugsgebiet in den projektrelevanten Sortimenten Bau- und Gartenbedarf ein Nachfragevolumen in Höhe von insgesamt
rd. 30,4 Mio. EUR zur Verfügung. Davon entfallen rd. 26,4 Mio. EUR auf das Kernsortiment Bauund Gartenbedarf sowie rd. 4,0 Mio. EUR auf die Randsortimente.
Dieses Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet (rd. 40.500 Einwohner) mit den branchenspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben im Bundesdurchschnitt (rd. 622 EUR für Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf sowie rd. 95 EUR für das Randsortiment von Bau- und Gartenmärkten), gewichtet mit den jeweiligen Kaufkraftkennziffern.
6.2
Umsatzerwartung und Marktabschöpfung
Die Prognose hinsichtlich des zu erwartenden Brutto-Umsatzvolumens des geplanten HAUL Baumarktes bildet die Voraussetzung für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen
und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.
Für das Planvorhaben HAUL Baumarkt ist bei einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1.740 m² voraussichtlich von einem einzelhandelsrelevanten Umsatz in einer Größenordnung von rd. 2,35 Mio.
EUR auszugehen. Dabei liegt der Umsatzanteil im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Kernsortimente bei rd. 2,13 Mio. EUR, der Umsatzanteil für die zentrenrelevanten Randsortimente beläuft
sich aller Voraussicht nach auf rd. 0,22 Mio. EUR.
Tabelle 5: Brutto-Umsatzvolumen und Marktanteile des Planvorhabens
Nachfragevolumen in Mio. €
Ort
Einwohner
(Kernsortiment)
RandBau- und
sortiment**
Gartenbedarf*
Summe
Umsatz in Mio. €
(Kernsortiment)
RandBau- und
sortiment**
Gartenbedarf*
Umsatz gesamt in Marktabschöpfung
Mio. €
in %
Summe
Anteil in
%
Summe
Kerneinzugsgebiet (Zone I)
14.788
9,7
1,5
11,2
1,58
0,12
1,70
72%
15%
Erweitertes Einzugsgebiet (Zone II)
25.755
16,7
2,5
19,2
0,55
0,10
0,65
28%
3%
Summe
40.543
26,4
4,0
30,4
2,13
0,22
2,35
100%
8%
* Bau- und Heimw erkerbedarf, Farben/Lacke/Tapeten/Bodenbeläge, Teppiche, Pflanzen/Gartenbedarf, Fahrradzubehör, Autozubehör
Die dabei zu Grunde gelegten Flächenproduktivitäten je m² Verkaufsfläche bewegen sich sowohl
für die baumarktspezifischen Kernsortimente mit rd. 1.300 EUR pro m² Verkaufsfläche sowie für
die baumarktspezifischen Randsortimente mit rd. 2.200 EUR pro m² Verkaufsfläche im Bereich
möglicher Maximalwerte (Worst-Case-Ansatz).
Damit kann der geplante HAUL Baumarkt zukünftig ca. 8 % der projektrelevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet binden. Differenziert nach den Zonen des Einzugsgebietes spiegelt die Marktabschöpfungsquote in Zone I (Samtgemeinde Salzhausen) mit rd. 15 % sowie im erweiterten Einzugsgebiet
(Zone II) mit rd. 3 % die geringe Wettbewerbsdichte von klassischen Bau- und Gartenfachmärkten
im gesamten Einzugsgebiet wieder.
Im Hinblick auf den Umsatzanteil gehen die Gutachter davon aus, dass rd. 72 % des Gesamtumsatzes aus der Samtgemeinde Salzhausen (Zone I) generiert werden.
23
7 Umsatzverlagerungseffekte und städtebauliche Auswirkungen
Im vorherigen Abschnitt wurde die Marktabschöpfungsquote des Planvorhabens in den relevanten
Teilräumen des perspektivischen Einzugsgebietes ermittelt und somit dargelegt, welche Versorgungsfunktion der HAUL Baumarkt nach erfolgter Marktdurchdringung übernehmen kann.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind darüber hinaus die
durch die Planmaßnahme induzierten Umverteilungseffekte für die bereits ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende
Neuumsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung
nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern /
Wettbewerbsstandorten umverteilt wird.
Aufgrund der 'überschaubaren' Salzhäuser Angebotssituation im Bereich der Bau- und Heimwerkermärkte ist davon auszugehen, dass Umverteilungseffekte im Wesentlichen unter den großflächigen Bau- und Gartenfachmärkten im regionalen Umland (Winsen/Luhe und Lüneburg) stattfinden werden. Die dort vorhandenen Anbieterstrukturen (u.a. Obi, Hornbach, Bauhaus) sind dementsprechend als Hauptwettbewerber des geplanten HAUL Baumarktes zu bewerten. Eine weitere
direkte Wettbewerbsrelevanz weist zudem der großflächige Raiffeisen Bau- und Gartenmarkt in
Amelinghausen auf.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die vorhandene Einkaufsorientierung der Bevölkerung in der Samtgemeinde Salzhausen im Marktsegment Bau- und Heimwerkerbedarf bislang
klar auf die filialisierten Großflächen im Mittelzentrum Winsen sowie Oberzentrum Lüneburg ausgerichtet sind. Mit der Realisierung eines großflächigen Baumarktes am Planstandort dürfte zukünftig
ein erheblicher Umsatzanteil auf Kosten der großflächigen Bau- und Gartenfachmärkte im Gemeindegebiet von Salzhausen verbleiben.
Im Detail prognostizieren die Gutachter folgende Umsatzumverteilungseffekte:

Für den Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen ist bei Realisierung des Haul
Baumarktes mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.740 m² voraussichtlich in der Summe mit
einer Umsatzumverteilungsquote von rd. 8,3 % auszugehen (siehe Tabelle 6). Dabei dürfte
die Umverteilungsquote für die zentrenrelevanten Randsortimente bei rd. 7,5 % liegen, für
die nicht-zentrenrelevanten Kernsortimente bei rd. 8,6 %. Damit bewegt sich die prognostizierte Umverteilungsquote unterhalb des Abwägungsschwellenwertes von 10 %.
Vor diesem Hintergrund dürfte eine spürbare Erhöhung des Wettbewerbsdrucks für den
projektrelevanten Einzelhandel im Ortszentrum von Salzhausen einhergehen, der sich jedoch aus gutachterlicher Sicht in einem noch akzeptablen Rahmen bewegt. Diese Einschätzung basiert insbesondere auch auf der Tatsache, dass der geplante Baumarkt rd.
ein Drittel seines Umsatzvolumens durch lokale Bauunternehmen bzw. Handwerksbetriebe
erwirtschaftet und somit für diesen Bereich keine direkte Wettbewerbskonstellation zum
Endverbraucher besteht.
24
Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Prognose zu
den möglichen Umsatzumverteilungseffekten auf einem Maximalansatz (Worst-CaseAnsatz) beruht. Mit anderen Worten heißt das, dass das prognostizierte Umsatzvolumen
des Planvorhabens in der Realität spürbar geringer ausfallen dürfte und dementsprechend
auch die daraus resultierenden Umsatzumverteilungseffekte.
Auf Basis der genannten Faktoren (Umsatzanteil für gewerbliche Kunden sowie WorstCase-Szenario) bewegen sich die prognostizierten Umsatzumverteilungseffekte für den
Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen in einem akzeptablen Rahmen, wenn
gleich für den lokalen projektrelevanten Facheinzelhandel mit einer Verschärfung der
Wettbewerbssituation zu rechnen ist. Städtebauliche Auswirkungen für den Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen können, aufgrund der prognostizierten Umverteilungseffekte unter der 10 % Orientierungsschwelle, nicht abgeleitet werden.

Für die projektrelevanten Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich der
Gemeinde Hanstedt ist in der Summe aller Voraussicht nach mit einer Umverteilungsquote von rd. 2,8 % zu rechnen. Dabei dürfte die Umverteilungsquote für das baumarktspezifische Kernsortiment bei rd. 3,0 % liegen, für die zentrenrelevanten Randsortimente bei rd.
2,4 %.
Damit bewegen sich die prognostizierten Umsatzumverteilungseffekte für den Zentralen
Versorgungsbereich von Hanstedt in einer marginalen Größenordnung (insgesamt < 0,1
Mio. EUR) und somit in einem verträglichen Rahmen.
Dies ist insbesondere auch darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde Hanstedt durch ihre Lage westlich der Bundesautobahn A 7 in ihrer Einkaufsorientierung auf die Stadt Buchholz i.d. Nordheide ausgerichtet ist. Dies betrifft auch die dort vorhandenen großflächigen
Bau- und Gartenfachmärkte. Dementsprechend fallen die baumarktspezifischen Einkaufsverflechtungen in Richtung Salzhausen nur äußerst marginal aus und werden durch das
Planvorhaben kaum wahrnehmbar tangiert.
Aufgrund der geringen absoluten sowie relativen Umverteilungseffekte können Betriebsgefährdungen ausgeschlossen werden. Städtebauliche Auswirkungen für den Zentralen Versorgungsbereich von Hanstedt können gutachterlich ausgeschlossen werden.
25
Tabelle 6: Projektrelevante Umsatzumverteilungseffekte des geplanten HAUL Baumarktes
Untersuchungsraum
Umsatzherkunft
projektrelevanter Umsatz Umsatzumlenkung durch
Maximale
projektrelevanter Umsatz Umsatzumlenkung durch
Maximale
projektrelevanter
Umsatzumlenkung
Einzelhandel (nichtEH-Vorhaben (nichtUmverteiling (nichtEinzelhandel
EH-Vorhaben
Umverteiling
Umsatz
durch EH-Vorhaben
zentrenrelevante
zentrenrelevante
zentrenrelevante
(zentrenrelevante
(zentrenrelevante
(zentrenrelevante
Einzelhandel
(Gesamt) in Mio. €
Kernsortimente)* in Mio. € Kernsortimente) in Mio. € Kernsortimente) in % Randsortimente)** in Mio. € Randsortimente) in Mio. € Randsortimente) in % (Gesamt) in Mio. €
Maximale
Umverteiling
(Gesamt) in %
Zentraler Versorgungsbereich Salzhausen
0,8
< 0,1
8,6%
0,4
< 0,1
7,5%
1,2
0,1
8,3%
Zentraler Versorgungsbereich Hanstedt
1,0
< 0,1
3,0%
0,4
< 0,1
2,4%
1,4
< 0,1
2,8%
übriger projektrelevanter Einzelhandel
38,8
2,0
5,2%
7,1
0,18
2,5%
45,9
2,21
4,8%
Gesamt
40,6
2,13
5,2%
7,9
0,22
2,8%
48,5
2,35
4,8%
* Bau- und Heimw erkerbedarf, Farben/Lacke/Tapeten/Bodenbeläge, Teppiche, Pflanzen/Gartenbedarf, Fahrradzubehör, Autozubehör
26

Das Gros der zu erwartenden Umsatzverlagerungen (rd. 2,2 Mio. EUR) bezieht sich in erster Linie auf eine Reihe von Betrieben, die sich an Standorten außerhalb der unter städtebaulichem Schutz stehenden Zentralen Versorgungsbereichen befinden, wie z.B. in Lüneburg, Winsen (Luhe) oder Amelinghausen. Dabei sind praktisch ausschließlich Wettbewerbsverschärfungen für die spezialisierten Baustoffanbieter und großflächigen Baum- und
Gartenfachmärkte zu erwarten, die jedoch unter städtebaulichen Aspekten keine Relevanz
haben.
In der Summe prognostizieren die Gutachter für diese überwiegend im regionalen Umfeld
verankerten Anbieter eine Umverteilungsquote von rd. 4,8 %.
Alles in allem erwarten die Gutachter mit der Realisierung des Planvorhabens HAUL Baumarkt
keine negative städtebaulichen Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich der Standortkommune sowie der Gemeinde Hanstedt. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass der
Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente nur marginal ausfällt und eine deutlich untergeordnete Rolle spielt.
Das Merkmal der Unterordnung des Randsortiments lässt sich regelmäßig durch den Anteil der
sortimentsbezogenen Verkaufsfläche an der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes festmachen. Ein
allgemeingültiger Maßstab besteht dabei jedoch nicht. Vielmehr ist der Anteil im Einzelfall von der
Gesamtgröße des Betriebes sowie der Art der Sortimente abhängig. Grundsätzlich handelt es sich
nur dann um ein untergeordnetes Randsortiment, wenn es einen Flächenanteil von unter 10 % der
Gesamtverkaufsfläche belegt.
Für den geplanten Baufachmarkt ist dabei von einer sehr flächenintensiven Warenpräsentation in
den Kernsortimenten Baustoffen und Gartenbaustoffen auszugehen, während die saisonalen
Randsortimente ausschließlich kleinvolumige Artikel umfassen. Für das Planvorhaben beläuft sich
der Flächenanteil für Randsortimente auf maximal 100 m² Verkaufsfläche und damit auf knapp 6 %
der Gesamtverkaufsfläche. Der Umsatz mit Randsortimenten wird sich auf max. rd. 0,2 Mio. EUR
belaufen (Worst-Case). Damit wird deutlich, dass sich die Randsortimente hinsichtlich der Verkaufsfläche dem Kernsortiment unterordnen und das Baustoff- und Gartenangebot für die Umsatzbedeutung des Betriebs entscheidend ist.
27
8 Bewertung und Kompatibilität des Planvorhabens mit den Zielen und
Grundsätzen der Landesplanung
Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) mit der zuletzt aktualisierten Fassung vom 21. Januar 2008, definiert die landesplanerischen Ziele, die im Rahmen von Neuansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsvorhaben zu berücksichtigen sind.
Bei der vorliegenden Planung sind folgende Zielvorgaben von Relevanz:
Kongruenzgebot: Verkaufsflächen und Warensortiment müssen der zentralörtlichen Bedeutung
und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes entsprechen. Eine Einzelhandelsneuansiedelung ist dann mit der planenden Gemeinde kongruent, wenn das geplante Vorhaben
dem zentralörtlichen Auftrag der planenden Gemeinde entspricht und die wesentlichen Umsatzanteile aus dem Verflechtungsbereich der Gemeinde generiert werden.
Zur Abgrenzung eines faktischen Verflechtungsbereiches ist zunächst anzuführen, dass Verflechtungsbeziehungen im Bereich des Einzelhandels im direkten Zusammenhang mit den vorhandenen
Erreichbarkeits- und Lagebeziehungen des jeweiligen Planstandortes sowie der regionalen Wettbewerbssituation innerhalb der relevanten Sortimentsbereiche zu sehen sind. Wichtig ist vor diesem Hintergrund insbesondere die regionale Verteilung systemgleicher bzw. in Bezug auf Sortiment und Verkaufsfläche sowie das jeweilige Vertriebskonzept (z. B. Baufachmarkt) ähnlicher
Wettbewerber.
Insgesamt ist davon auszugehen, dass rd. 72 % des am Planstandort zu erwartenden Umsatzes
aus dem Kerneinzugsgebiet (Zone I) stammen (siehe dazu Tabelle 5: Umsatzanteile). Das Kerneinzugsgebiet entspricht der administrativen Einheit der Samtgemeinde Salzhausen. In der Regionalplanung entspricht der zentralörtliche Verflechtungsbereich von Salzhausen der räumlichen Abgrenzung der Samtgemeinde Salzhausen.
Zusammenfassend ist somit festzustellen: Der Planstandort befindet sich in einem Grundzentrum
und ist insofern kongruent mit der planenden Gemeinde. Es ist in keinem Fall davon auszugehen,
dass mehr als 30 % der zu erwartenden Umsätze des HAUL Baumarktes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches (= Gebiet der Samtgemeinde Salzhausen)
generiert werden. Die Hauptanteile der zu erwartenden Umsätze werden vielmehr aus dem eigenen Gemeindegebiet bzw. dem Gebiet der Samtgemeinde stammen.
Beeinträchtigungsverbot: Das Beeinträchtigungsverbot legt ergänzend zum Kongruenzgebot
fest, dass die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte (insbes. auch der Nachbarkommunen) und integrierter Versorgungsstandorte sowie der verbrauchernahen Versorgung nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf.
Die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und der integrierten Versorgungsstandorte (Zentrale Versorgungsbereiche) wäre dann gefährdet, wenn sich ein für den jeweiligen Standortbereich wichtiger Leitbetrieb infolge einer Einzelhandelsansiedlung an einem nicht-integrierten Standort aus wirtschaftlichen Gründen zurückziehen würde oder das vorhandene Einzelhandelsstrukturgefüge in
seiner Gesamtheit derart beeinträchtig würde, dass eine Gewährleistung der zentralen Funktion
zukünftig in Frage gestellt würde.
28
Es konnte nachgewiesen werden, dass infolge der geplanten HAUL Baumarktansiedlung keine negativen Beeinträchtigungen der örtlichen und überörtlichen Versorgungssituation in Salzhausen
oder den Nachbarkommen zu erwarten sind. Die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches von Salzhausen sowie Hanstedt wird durch das Planvorhaben nicht gefährdet. Es muss
zwar für den projektrelevanten Facheinzelhandel im Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen mit einer spürbaren Erhöhung der Wettbewerbsintensität gerechnet werden, jedoch bewegen
sich die prognostizierten Umverteilungsquoten unterhalb der 10 % Abwägungsschwelle. Darüber
hinaus erfolgte die Prognose zu den möglichen Auswirkungen des Projektvorhabens auf der
Grundlage einer Worst-Case-Betrachtung (d.h. keine Berücksichtigung der gewerblichen Umsatzanteile des Planvorhabens, Maximalansatz der Flächenproduktivität sowie Maximalansatz der zentrenrelevanten Verkaufsfläche).
Konzentrationsgebot: Das LROP sieht zudem als Regelfall vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich den zentralen Orten zuzuordnen sind. Darüber hinaus bestimmt sich der
Umfang neuer Flächen aus dem zentralörtlichen Versorgungspotenzial, den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. Die Gemeinde Salzhausen ist als
zentraler Ort (Grundzentrum) grundsätzlich als Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe
vorgesehen. Das Konzentrationsgebot wird somit entsprechend dem LROP eingehalten.
Integrationsgebot: Des Weiteren fordert das städtebauliche Integrationsgebot für die Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe eine standortgerechte Ansiedlung an städtebaulich integrierten Standorten mit der Anbindung an den ÖPNV. Bei dem Planstandort in Salzhausen handelt es sich aus gutachterlicher Sicht zweifelsfrei um ein städtebaulich integrierten Standort, der
sich innerhalb der zusammenhängenden Siedlungsstruktur der Gemeinde befindet, über ein fußläufiges Nahpotenzial verfügt und zudem einen fußläufig erreichbaren ÖPNV-Haltepunkt aufweist.
Darüber hinaus sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig, wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 % der Gesamtverkaufsfläche und höchstens
800 m² beträgt. Diesem Kriterium wird durch das Planvorhaben entsprochen. Das Integrationsgebot ist damit erfüllt.
29
9 Zusammenfassung
Alles in allem wird das Salzhäuser Angebot im Bereich Bau- und Gartenbedarf ausnahmslos durch
spezifische kleinflächige Fachanbieter getragen, die zum Teil auch als lokale Handwerksbetriebe
agieren. Ein klassischer großflächiger Bau- und Gartenfachmarkt existiert nicht. Vor diesem Hintergrund wurde bereits im Einzelhandelsentwicklungskonzept aus dem Jahr 2013 ein deutlicher
Kaufkraftabfluss und somit eine Angebotslücke im Bereich der Bau- und Gartenfachmärkte festgestellt.
Um diese Angebotslücke zukünftig zu schließen, plant das Unternehmen Holger Haul Brenn- und
Baustoffhandel e.K. die Realisierung eines Baustoff-Fachmarktes mit angeschlossenen Baustofflager auf einer Verkaufsfläche von rd. 1.740 m², mit dem Ziel den lokalen und regionalen Bedarf an
baumarktrelevanten Artikeln und Baustoffen vor Ort anzusprechen.
Das Sortiment des Brenn- und Baustoffhandels Holger Haul e.K. (HAUL Baumarkt) ist deutlich eingeschränkter als das Sortiment ‘‘klassischer‘‘ Bau- und Gartenmärkte. Der nur sehr geringe Teil an
zentrenrelevanten Warengruppen weist auch auf diesen Sachverhalt hin. Die zentrenrelevanten
Randsortimente werden lediglich auf den Aktionsflächen bzw. in der Vorkassenzone auf einer maximalen Verkaufsflächengröße bis zu maximal 100 m² angeboten (= knapp 6 % der Gesamtverkaufsfläche). Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass sich das Vertriebskonzept des HAUL
Baumarktes u.a. auch an gewerbliche Kunden (u.a. lokale Bauunternehmen und Handwerksbetriebe) richtet. Da der Betrieb aber auch für private Endverbraucher zugänglich ist und die angebotenen Waren auch an private Kunden abgesetzt werden, wird eine Genehmigung des Betriebes als
großflächiger Einzelhandelsbetrieb erforderlich.
In der Zusammenfassung stellt sich die Situation wie folgt dar:

Die Verkaufsfläche des HAUL Baumarktes soll rd. 1.740 m² betragen. Damit liegt der Anbieter oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO, die bei 800 m²
Verkaufsfläche liegt.

Der Mikro-Standort befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiete Oelstorf II im nordwestlichen Siedlungsgebiet der Gemeinde Salzhausen. Der Standortbereich ist insgesamt als städtebaulich integriert einzustufen (Lage zwischen zwei Gewerbegebieten sowie südlich angrenzender Wohnbebauung) und durch großflächigen Einzelhandel (Möbelhaus Michaelis) im unmittelbaren Standortumfeld vorgeprägt.

Aufgrund der 'überschaubaren' Salzhäuser Angebotssituation im Bereich der Bau- und
Heimwerkermärkte ist davon auszugehen, dass Umverteilungseffekte im Wesentlichen unter den großflächigen Bau- und Gartenfachmärkten im regionalen Umland (Winsen/Luhe
und Lüneburg) stattfinden werden. Die dort vorhandenen Anbieterstrukturen (u.a. Obi,
Hornbach, Bauhaus) sind dementsprechend als Hauptwettbewerber des geplanten HAUL
Baumarktes zu bewerten. Eine weitere direkte Wettbewerbsrelevanz weist zudem der
großflächige Raiffeisen Bau- und Gartenmarkt in Amelinghausen auf.
30

Die durch die Realisierung induzierten Umverteilungseffekte sind für den projektrelevanten
Facheinzelhandel im Zentralen Versorgungsbereich von Salzhausen zwar spürbar, bewegen sich allerdings auch in Bereichen marktüblicher Wettbewerbsschwankungen. Die
prognostizierten Umverteilungsquoten liegen durchweg unterhalb der 10 % Abwägungsschwelle und sind demnach aus gutachterlicher Sicht als vertretbar zu bewerten.

Der Zentrale Versorgungsbereich in der Nachbarkommune Hanstedt wird durch die Planung kaum berührt. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde
Hanstedt durch ihre Lage westlich der Bundesautobahn A 7 in ihrer Einkaufsorientierung
auf die Stadt Buchholz i.d. Nordheide ausgerichtet ist. Dies betrifft auch die dort vorhandenen großflächigen Bau- und Gartenfachmärkte. Dementsprechend fallen die baumarktspezifischen Einkaufsverflechtungen in Richtung Salzhausen nur äußerst marginal aus und
werden durch das Planvorhaben kaum wahrnehmbar tangiert.

Die Ziele und Grundsätze des Landes-Raumordnungsprogrammes Niedersachsen werden
im Zuge des Planvorhabens eingehalten.
Vorstehendes Gutachten dient als Entscheidungsgrundlage. Für Fragen zu unseren Ausarbeitungen stehen
wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für die weitere beratende Unterstützung.
BBE Handelsberatung GmbH
i.V. Andreas Weidmann
Dipl. Geograph
Projektleitung Niederlassung Hamburg
BBE Standortforschung
Hamburg, den 13. Juli 2015
31
--Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die
Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen
des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe
der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung GmbH erlaubt.
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Auswirkungsanalyse - Samtgemeinde Salzhausen

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