Bewertung der Auswirkungen des Sportfachmarkts

Transcrição

Ansiedlung
eines
Decathlon-Sportfachmarktes
in
Schwerin
StädtebaulicheundraumordnerischeVerträglichkeitsuntersuchung
imAuftragder
erarbeitetdurch
LMILaden-Montage-InnenausbauGmbH
Dr.Lademann&Partner
GesellschaftfürUnternehmens-
undKommunalberatungmbH
Hamburg,3.November2011
Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
AnsiedlungeinesDecathlon-SportfachmarktesinSchwerin
StädtebaulicheundraumordnerischeVerträglichkeitsuntersuchung
Projektnummer
Exemplarnummer
Auftraggeber
Auftragnehmer
Projektleitung
UnterMitarbeitvon
11DLP1347
01
LMILaden-Montage-InnenausbauGmbH
Gewerbegebiet12
19417Warin
Dr.Lademann&Partner
GesellschaftfürUnternehmens-
undKommunalberatungmbH
Friedrich-Ebert-Damm311
22159Hamburg
Telefon:040/645577-0
Telefax:040/645577–33
[email protected]
www.dr-lademann-partner.de
UweSeidel
HalinaGebert
MichaelSchmidt
JuliaBecker
DasGutachtenisturheberrechtlichgeschütztundunterderProjektnummerregistriert.DieimGutachtenenthaltenenKartenundDatensindurheberrechtlichgeschützt
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mitvorherigerschriftlicherZustimmungderDr.Lademann&PartnerGesellschaftfürUnternehmens-undKommunalberatungmbHerlaubt.
VerträglichkeitsanalyseDecathlonSchwerin
Inhaltsverzeichnis
1
AuftragundAufgabenstellung ....................................................................... 2
2
KonzeptiondesAnsiedlungsvorhabens ........................................................... 5
3
4
5
6
2.1
Vorbemerkungen..................................................................................5
2.2
KurzbeschreibungdesAnsiedlungsvorhabens ...........................................6
2.3
CharakterisierungdesspezifischenBetriebskonzeptsvonDECATHLON ..........8
2.4
MikrostandortundVerkehrsanbindung .................................................. 11
RahmendatendesMakrostandortsSchwerin ...................................................13
3.1
LageimRaumundzentralörtlicheStellung............................................ 13
3.2
SozioökonomischeRahmendaten.......................................................... 14
UntersuchungsbefundezurAngebotssituation ...............................................17
4.1
Verkaufsflächen-undUmsatzstrukturdesvorhaberelevantenEinzelhandels 17
4.2
DarstellungderwesentlichenAnbieterindenzentralen
VersorgungsbereichenimEinzugsgebiet ................................................ 25
ProspektiveMarktpositiondesAnsiedlungsvorhabens ....................................35
5.1
EinzugsgebietundNachfragepotenzial.................................................. 35
5.2
Marktanteils-undUmsatzprognose....................................................... 38
5.3
Wirkungsprognose.............................................................................. 40
5.3.1
Vorbemerkungen.................................................................. 40
5.3.2
ProspektiveAuswirkungendurchdasPlanvorhaben................... 41
5.3.3
Zusammenfassung:HerkunftdesVorhabenumsatzes.................. 45
StädtebaulicheundraumordnerischeBeurteilungdesVorhabens.....................47
6.1
ZudenBeurteilungskriterien ............................................................... 47
6.2
ZentralörtlicheZuordnung................................................................... 48
6.3
BeeinträchtigungderzentralenVersorgungsbereiche .............................. 48
6.4
StädtebaulicheIntegrationdesVorhabenstandorts ................................. 50
6.5
KompatibilitätmitderRegionalplanung................................................ 51
6.6
ÜbereinstimmungdesVorhabensmitdemkommunalenEinzelhandelskonzept52
7
ZusammenfassendeSchlussbemerkungen ......................................................53
I
1
AuftragundAufgabenstellung
DerVorhabenträgerplantaufdemStadtgebietderLandeshauptstadtSchwerineinengroßflächigen Sportfachmarkt des französischen Betreibers Decathlon anzusiedeln. Der Vorhabenstandort liegt an der Ludwigsluster Chaussee im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen
106und321.
Nach den aktuell vorliegenden Informationen soll das Vorhaben mit insgesamt 2.800 m²
Gesamtverkaufsflächerealisiertwerden.FürdieRealisierungdesVorhabensistvoraussichtlicheineÄnderungdesderzeitgültigenBebauungsplansnotwendig.DasÄnderungsverfahrenfürdenFlächennutzungsplanwurdebereitseingeleitet.
Da mehrals unwesentliche AuswirkungenimSinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht ausgeschlossen werdenkönnen, wareine Verträglichkeitsuntersuchung notwendig und vorgesehen.DiesesGutachtensollalsentscheidungsunterstützendeUnterlagefürPolitikundVerwaltungdieFragebeantworten,mitwelchenstädtebaulichenundmitwelchenraumordnerischenAuswirkungenzurechnenist,wenndieVorhabenansiedlungerfolgt.
Das Gutachten soll darüber hinausnachvollziehbar zeigen,worinsich der Konzepttyp des
Decathlon-Sportfachmarkts vom übrigen kleinflächigen und großflächigen SporteinzelhandelunterscheidetundworindieAtypikdiesesFachmarktsbegründetist.
ImMittelpunktderBetrachtungstandendieAuswirkungenaufdieSchwerinerInnenstadt
als das Hauptgeschäftszentrum der Landeshauptstadt. Darüber hinaus wurde die Prüfung
derAuswirkungenaufdieSchwerinerNebenzentrenvorgenommen.AußerhalbderLandeshauptstadt standen die Innenstädte der Mittelzentren sowie der Hansestadt Wismar als
MittelzentrummitoberzentralerTeilfunktionimMittelpunktderAnalyse.FlankierendwurdendiegroßenFachmarktstandorteimRaumerhobenundbewertet.
Dr. Lademann & Partner ermittelte und bewertete die Auswirkungen im Lichte des § 11
Abs. 3 BauNVO, des LEP Mecklenburg-Vorpommern sowie des RREP Westmecklenburg und
desstädtischenEinzelhandelsentwicklungskonzeptsderLandeshauptstadtSchwerin.
Untersuchungskonzept:
AngesichtsdererfahrungsgemäßgroßräumigenräumlichenAusdehnungdesEinzugsgebiets
für einen Decathlon-Sportfachmarkt wurden folgende Städte und Gemeinden in die BetrachtungundAnalysederAuswirkungenaufihreInnenstädte,Ortskerneundwichtigsten
zentralenVersorgungsbereicheeinbezogen:
•
dieLandeshauptstadtSchwerin,
•
dasMittelzentrummitoberzentralerFunktionWismar,
•
dasMittelzentrumHagenow,
2
•
dasMittelzentrumParchim,
•
dasMittelzentrumLudwigslust,
•
dasMittelzentrumGrevesmühlen.
Alle Bestandserhebungen im regionalen Einzelhandel erfolgten nach dem so genannten
Angebotsprinzip(differenziertesortimentsbezogeneFlächenerhebungaufBasisder16bei
DecathlonangebotenenSportartikelgruppen).
Im Einzelnen war für die Erarbeitung des Verträglichkeitsgutachtens eine Untersuchung
folgenderPunkteerforderlich:
•
CharakterisierungderKonzeptbesonderheitendesBetriebstyps(insbesondereVergleich
derSortimentsstrukturmitanderenSportfachmarktkonzepten);
•
KurzbewertungderrelevantensozioökonomischenRahmenbedingungen(Bevölkerungsentwicklung,Kaufkraftniveau,verkehrlicheErreichbarkeitetc.)fürdieStadtSchwerin;
•
EinordnungderInnenstadtrelevanzdesVorhabens(unterBerücksichtigungderSchwerinerSortimentsliste);
•
Vor-Ort-Erhebung und Bewertung der vorhabenrelevanten Angebotssituation1 im prospektivenEinzugsgebiet des Ansiedlungsvorhabens unter besonderer Berücksichtigung
derWettbewerbssituationindenzentralenVersorgungsbereichen;
•
VorhabenprognosebezüglichdesprospektivenEinzugsgebiets,desvorhabenrelevanten
Nachfragepotenzials, des Umsatzes und der Marktanteile des Vorhabens im Untersuchungsraum;
•
Darstellung der vorhabenbezogenen Nachfrageströme im Raum, insbesondere bezogen
aufdenSchwerinerInnenstadt-Einzelhandel;hiererfolgteeineAbsicherungderErgebnissedurcheinetelefonischeHaushaltsbefragung;
•
WirkungsprognosebezüglichderzuerwartendenUmsatzumverteilungseffektedurchdas
Ansiedlungsvorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels unter besonderer BerücksichtigungderzentralenVersorgungsbereiche;
•
Städtebauliche und raumordnerische Bewertung der prospektiven Auswirkungen des
VorhabensimSinnevon§11Abs.3BauNVOsowienachdenlandes-undregionalplanerischen Bestimmungen und unter Berücksichtigung des kommunalen Einzelhandelsentwicklungskonzepts.
UmdieAuswirkungendesVorhabensbeurteilenzukönnen,wurdeneineReihevonPrimär-
undSekundärerhebungendurchgeführt:
•
SekundäranalysederDatendesStatistischenLandesamtssowieeinschlägigerInstitute
bezüglichdersozioökonomischenRahmendaten;
•
Bestandserhebungen in den vorhabenrelevanten Sortimenten innerhalb des prospektivenEinzugsgebiets;
1
Nach16beiDecathlonangebotenenSportarten.
3
•
•
Begehungen des Mikrostandorts in Schwerin zur Beurteilung der Eignung für das geplanteVorhaben(verkehrlicheErreichbarkeit,städtebaulicheIntegrationetc.);
Begehungen der Wettbewerbsstandorte sowie der zentralen Versorgungsbereiche zur
BewertungderLeistungsfähigkeitdieser.
4
2
KonzeptiondesAnsiedlungsvorhabens
2.1
Vorbemerkungen
MitBlickaufdasAnsiedlungsvorhabenlässtsichfeststellen,dassgemäßderSortimentslistedesfortgeschriebenenEinzelhandelskonzepts2sämtlichevorhabenrelevantenSortimente
alszentrenrelevanteinzustufensind.Jedochlassensichsowohltypische,hochinnenstadtrelevante Sortimente (Sportbekleidung und -schuhe) als auch solche identifizieren, die
keine ausgeprägte faktische Zentrenrelevanz besitzen (z.B. Fahrräder). Dieses zeigt sich
insbesonderein der heutigen Angebotssituation inSchwerin nach der ein Großteil (mehr
als85%)desFlächenangebotsbeiFahrrädernaußerhalbderzentralenVersorgungsbereiche
verortetist.ErhobenwurdenachdenSortimentenbzw.Sportarten/-gruppen:
•
Laufsportartikel
•
Freizeit/Fitness
•
Multisport(Zubehör)
•
Schlägersportartikel
•
Mannschaftssportartikel
•
Wassersport
•
Schwimmen/Tauchen
•
Radsport
•
Roll-/Eissport
•
Trekking/Bergsport
•
Wintersport
•
Camping
•
Reitsport
•
Golfsport
•
Jagd-undAngelsport
•
Bogensport/Präzisionssport
Vor dem Hintergrund der zu erwartenden geringen Bestandsflächen in einigen Sportarten
wurdezudemeineDifferenzierungindendreiüblichenSortimentsbereichendurchgeführt:
•
SportbekleidungundSportschuhe(alshochzentrenrelevanteSortimentsgruppe),
•
Fahrräder(inklusiveFahrradzubehör)sowie
2
FortschreibungdesEinzelhandelskonzeptsfürdieLandeshauptstadtSchwerin
5
•
SonstigeSportartikel(inkl.Sportgroßgeräte).
2.2
KurzbeschreibungdesAnsiedlungsvorhabens
Das hier zu untersuchende Gesamtvorhaben DECATHLON-Sportfachmarkt am Standort
SchwerinsollüberfolgendeVerkaufsflächen(nachSportobergruppen)verfügen:
VerkaufsflächenstrukturnachSportarten/-obergruppenfürdasVorhabeninSchwerin
Sportobergruppen
Verkaufsfläche
+Test-undEventfläche
Anteilander
Verkaufsfläche
1
Laufsportartikel
134m²
5%
2
Freizeit/Fitness
480m²
17%
3
Schlägersportartikel
235m²
8%
4
Multisport(Zubehör)
50m²
2%
5
Mannschaftssportartikel
260m²
9%
6
Roll-undEissport
110m²
4%
7
Schwimm/Tauchen
70m²
3%
8
Wintersport
9
Radsport
410m²
15%
10
Wassersport
285m²
10%
11
Trekking/Bergsport
154m²
6%
12
Camping
290m²
10%
13
Golfsport
101m²
4%
14
Jagd-undAngelsport
99m²
4%
15
Reitsport
100m²
4%
16
Bogensport/Präzisionssport
22m²
1%
2.800m²
100%
ersetztimWintergroßeAnteileTrekking,Bergsport
+Camping
Gesamt
Quelle:DecathlonDeutschlandUnternehmensentwicklungsgesellschaft
UnterteiltnachdendazugehörigenaggregiertenSortimentsgruppensinddas:
•
Sportbekleidung/-schuhe rd.638qmVKF,
•
Fahrräder&Zubehör
rd.582qmVKF,
•
SonstigeSportartikel(inkl.Sportgroßgeräte)
rd.1.579qmVKF.
6
DieeinzelhandelsrelevanteGesamtverkaufsflächedesVorhabensumfasstsomitetwa2.800
qm. Nach der Schweriner Sortimentsliste sind sämtliche Sortimente als zentrenrelevant
einzustufen.
DasVorhabenwirdinsgesamtrd.2.800qmVerkaufsflächeumfassen.DerGroßteildesSortimentswirdimBereichdersonstigenSportartikel(Sportgroßgeräteund–artikel)angebotenwerden.
7
2.3
CharakterisierungdesspezifischenBetriebskonzeptsvonDECATHLON
DiefolgendenKonzeptcharakteristika3kennzeichnendieinSchweringeplanteDECATHLONFiliale:
Sortimentsstruktur:
•
EinsehrbreitesAngebotmit164(insges.60Sportarten)unterAbdeckungsämtlicher
Breiten-undRandsportarten,
•
eingrößtenteilsausDECATHLON-EigenmarkenbestehendesAngebot,
•
einnursehrgeringerAnteilanMarkenartikeln(<5%derGesamtfläche),
•
kein Angebot an typischen Streetwear-/Sportfashion-Artikeln, die in herkömmlichen
Sport-FachmärktenundSport-FachgeschäfteneinenhohenUmsatzanteilausmachen,
•
einsignifikantesAngebotangroßvolumigenGütern(GroßgerätewieBoote,Tischtennisplattenetc.),dienurmitdemPkwabtransportiertwerdenkönnen(=Lastkauf).
SonstigeCharakteristika:
•
Hochregale5mitsystematischerSortierungderArtikelnachSportarten,Größen,Farben
(keineSonderverkaufsflächen),
•
sehrbreiteGängeundhoheHallendeckenfüreinangenehmesRaum-bzw.Aufenthaltsgefühl,
•
hoher Anteil an Serviceflächen (Werkstatt für Fahrräder etc. – auch für nicht bei
DECATHLONgekaufteProdukte),
•
je nach Flächenlayout diverse Testflächen (Laufparcours, Tischtennisplatten, Zelte,
Fitnessgroßgeräteetc.),
•
EventflächeninundvorderFiliale.
3
Aufgrund seiner Atypik imVergleich zu herkömmlichen Sport-Fachmärkten bezeichnet sichdie Firma DECATHLONselbstals‚Sport-Vollsortimenter’.
4
Dazu gehören Radsport, Wassersport (inkl. Boote/Bootszubehör), Bergsport, Fitness, Jagd, Racketsport,
Multisport,Teamsport,Roll-/Eissportarten,Schwimmen,Angeln,Präzisionsport(z.B.Bogenschießen),Golf,
WalkingundSki/Snowboard(sieheTabelleSport-Obergruppen,Kap.2.2).
5
DieHochregalesindnotwendig,dabeiDecathlon-FilialengenerellkeineLagerflächeimeigentlichenSinne
zurVerfügungsteht(außerFlächefürAktionsware).DievertikalePräsentationsformdientderDarreichung
deskomplettenBestandsindenRegalen(z.B.SportschuheinGr.37bis47).
8
Beispiel:DECATHLON-Filiale(Herne)mitkonzepttypischen
breitenGängenundDECATHLON-Eigenmarken
TypischeIntegrationvonTestflächenindieVerkaufsfläche
TypischfürdenKonzepttypdesDecathlon-SportfachmarktsistdereingeschossigeBaukörper mit der davorliegenden, großzügig dimensionierten Stellplatzanlage. DasFlächenlayout eines Decathlon-Sportfachmarkts unterscheidet sich damit eindeutig von der Struktur
eines herkömmlichen Sportfachmarkts wie z.B. Intersport oder Sport 2000. Aufgrund der
starkaufEigenmarkenausgerichtetenStrukturstehtDecathlonv.a.D.mitdentemporären
AktionssortimentenderLebensmitteldiscountersowiedemFormatTchiboundnichtzuletzt
demDistanzhandel(E-Commerce/Spezialversender)imWettbewerb.
AusdiesenKonzeptbesonderheitenergibtsichzumeineneindeutlichhöhererFlächenbedarfalsbeieinemherkömmlichenSport-Fachmarkt,zumanderenresultiertausderextensiven Flächennutzung (v.a.D. Sport-Großgeräte mit geringerer Umschlaggeschwindigkeit)
einedeutlichgeringereFlächenproduktivität(€/qm).
DieStandortanforderungenvonDECATHLONbeiderNeuansiedlungvonFilialensinddaher
folgende:
•
ein ausreichend großes Grundstück, um das Flächenkonzept inklusive der Event- und
Testflächenebenerdigdarstellenzukönnen,
9
•
eineausreichendeebenerdigeStellplatzkapazität,umdenAbtransportdergroßvolumigenSport-undCampingartikelsicherstellenzukönnen;
•
eine leistungsfähige Verkehrserschließung (gut ausgebautes Verkehrsnetz mit ausreichenderPkw-Frequenz);
•
eine für Zielkunden gute Einsehbarkeit des Grundstücks sowie eine direkte Grundstückszufahrt,
•
dieLageimUmfeldeinerEinzelhandelsagglomerationmitweiterengroßflächigenBetrieben.
Das Vorhabenkonzept eines DECATHLON-Sportfachmarkts unterscheidet sich hinsichtlich
seiner Sortimentsstruktur, Größe und sonstigen Charakteristika deutlich von üblichen
Sportfachmärkten.
Aufgrund seiner breiten Angebotspalette kann dieses neuartige Konzept eher als ‚SportVollsortimenter’ bezeichnet werden. Zudem sind die Produkte von Decathlon – zumeist
Eigenmarken–nichtdirektmitdeninherkömmlichenSportfachmärktenangebotenen(höherpreisigen)Markenartikelnsubstituierbar.
GleichwohlwurdeimSinneeinerWorst-Case-UntersuchungeineHomogenitätgleichartiger
SortimentederbestehendenSporteinzelhändlerunddesAnsiedlungsvorhabensunterstellt,
auchwenndiesefaktischnichtvorhandenist.
10
2.4
MikrostandortundVerkehrsanbindung
DerMikrostandortdesVorhabensbefindetsichsüdlichderInnenstadtanderLudwigsluster
ChausseeimKreuzungsbereichB321/B106.ImNahbereichdesVorhabenstandortsbefinden sich ein Max Bahr Baufachmarkt sowie ein Fachmarktzentrum mit Anbietern aus
Dienstleistung und Einzelhandel. Eine geringe Vorprägung des Bereichs als Standort für
großflächigenEinzelhandelistdamitgegeben.
11
DasPlanvorhabensollaufeinembisherunbebautenGrundstückrealisiertwerden.ImUmfeld befinden sich überwiegend Gewerbenutzungen. Zudem wurden in jüngerer Zeit neue
Wohnbautenerrichtet,sodassderStandortaktuellalsteilintegrierteinzustufenist.
Die Entfernung zum Kern der Schweriner Innenstadt (Hauptgeschäftszentrum) beträgt rd.
vierKilometer,diejenigezumStadtteilzentrumDreescherMarktrd.1Kilometer.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Mikrostandorts mit dem Individualverkehr (B 321/B
106)istalsgutzubezeichnen.DieAnbindungandasVorhabengrundstückmitdemöffentlichen Nahverkehr ist über die Busverbindung des NVS in die Schweriner Innenstadt und
dieStadtteilzentrengegeben.ZudemgibteseineAnbindungüberdieStraßenbahn,HaltestelleLudwigslusterChaussee(Linien13und19).DieAuffahrtzurBAB14befindetsichin
einerEntfernungvonrd.6Kilometernbzw.8Fahrminuten.
Der Mikrostandort des Vorhabens ist geprägt durch seine teilintegrierte Lage sowie eine
guteverkehrlicheErreichbarkeit.
12
3
RahmendatendesMakrostandortsSchwerin
3.1
LageimRaumundzentralörtlicheStellung
DieLandeshauptstadtSchwerinliegtimWestenMecklenburg-Vorpommernsindermecklenburgischen Seenplatte. Die kreisfreie Stadt ist nach Rostock zweitgrößte Stadt und eines
dervierOberzentrendesBundeslandes.DienächstenOberzentrensindLübeck,ca.54km
nordwestlich,Rostock,ca.69kmnordöstlich,undHamburg,etwa94kmwestlich.
13
AndasüberörtlicheVerkehrsnetzistdieLandeshauptstadtSchwerinüberdieBAB24angebunden, welche von Berlin nach Hamburg verläuft. Von ihr zweigt am Autobahndreieck
SchwerindasnördlicheTeilstückderA14nachNordeninRichtungWismarab.Außerdem
führendieBundesstraße104inOst-West-RichtungdurchdieStadt,dieB106inNord-SüdRichtungunddieB321inSüdwest-Südost-Richtung.
Der Hauptbahnhof Schwerin wird regelmäßig von Fernverkehrszügen in Richtung Rostock
bzw.HamburgundHannoverbedient.
Der Landeshauptstadt Schwerin ist die raumordnerische Funktion eines Oberzentrums zugewiesen.
AufgrunddernaturräumlichenLageindermecklenburgischenSeenplatteundderinweiten
TeilenhistorischenBebauungverfügtdieStadtübereinhohesPotenzialfürdenTourismus.
3.2
SozioökonomischeRahmendaten
DieBevölkerungsentwicklunginderStadtSchwerinweistseit2006einenRückgangvonrd.
0,3%p.a.auf6.InSchwerinlebtenin2011somit
rd.95.220Einwohner.
AuchindenumgebendenStädtensowieimKreisLudwigslustundimKreisNordwestmecklenburgistdieEinwohnerzahlindenletztenJahrengesunken.Schwerinweistaberverglichen mit dem Land Mecklenburg-Vorpommern einen moderateren Bevölkerungsrückgang
auf.
EinwohnerentwicklunginderLandeshauptstadtSchwerinundimUmland
+/-11/06
abs.
in%
Veränderung
p.a.in%
96.656
45.391
12.907
12.235
19.348
11.015
95.220
44.397
12.319
11.745
18.425
10.654
-1.436
-994
-588
-490
-923
-361
-1,5
-2,2
-4,6
-4,0
-4,8
-3,3
-0,3
-0,4
-0,9
-0,8
-1,0
-0,7
LandkreisLudwigslust
128.487
122.564
-5.923
-4,6
-0,9
LandkreisNordwestmecklenburg
120.313
116.026
-4.287
-3,6
-0,7
LandMecklenburg-Vorpommern
1.707.266
1.642.327
-64.939
-3,8
-0,8
Stadt/Landkreis
Schwerin
Wismar
Ludwigslust
Hagenow
Parchim
Grevesmühlen
2006
2011
Quelle:StatistischesLandesamtMecklenburg-Vorpommern(Standjeweils01.01.)
6
Allerdingsmusskonstatiertwerden,dasseszwischen2010bis2011erstmaleinengeringenEinwohnerzuwachsgab.ImHinblickaufdiepositivereWirtschaftsentwicklunginjüngererZeitistdahereineTrendumkehrimHinblickaufdieEinwohnerentwicklungmöglich.
14
InVerbindungmitderEinwohnerprognosedesstatistischenLandesamtswirdfürdieLandeshauptstadt Schwerin ein weiterer Rückgang der Bevölkerung bis zum Jahr 2013 um
0,5% p.a. prognostiziert. Der Rückgang der umliegenden LandkreiseLudwigslust (-1,0 %
p.a.), Nordwestmecklenburg (-0,6 % p.a.) und Parchim (-1,4 % p.a.) wird noch deutlich
stärkerausfallen.7
DaseinzelhandelsrelevanteKaufkraftniveau8liegtinSchwerinmiteinerKennziffervon95,2
deutlich höher als im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern (87,3). Auch im regionalen
Vergleich mit den Nachbarstädten und dem Kreis Ludwigslust (88,4) schneidet Schwerin
überdurchschnittlichab.
Die Wirtschaft der Landeshauptstadt Schwerin ist heterogen und wird von mittelständischenUnternehmengeprägt.AuchderTourismusbietetinSchwerinunddemUmlandein
großesPotenzialfürArbeitsplätze.SowohldieÜbernachtungszahlenalsauchdieZahlder
GästeankünftesindimZeitraum2004bis2010fürSchwerinstetiggestiegen,jedochverzeichnetdieLandeshauptstadtgeringereWachstumsratenalsdieVergleichsstädteRostock
undWismar.Insgesamtbietetsichgleichwohl–auchüberdiemaßgeblicheAnzahlanTagestouristen–einhohestouristischesPotenzial.
TourismusentwicklunginSchwerinimVergleich
Übernachtungen
Stadt/Kreis/Land
HansestadtRostock
Schwerin
Wismar
KreisLudwigslust
KreisNW-Mecklenburg
Mecklenburg-Vorpommern
2004
2006
2008
2010
1.068.096
329.131
182.454
146.217
1.272.245
1.371.915
334.607
195.347
159.713
1.216.015
1.396.170
329.285
234.555
202.226
1.530.961
341.291
237.185
219.177
21.350.569
21.419.953
23.833
1.406.933
1.719.451
27.669.773
+/-10/04
Wachstum
abs.
in%
p.a.in%
+462.865
+12.160
+54.731
+72.960
+447.206
+43,3
+3,7
+30,0
+49,9
+35,2
+6,2
+0,6
+4,5
+7,0
+5,1
+6.319.204
+29,6
+4,4
Quellen:StatistischesAmtMecklenburg-Vorpommern;kommunaleStatistikstelleHansestadtRostock;
WarnemündeinklusiveSeebadWarnemünde,Markgrafenheide,DiedrichshagenundHoheDüne,Datenstandzum31.12.fürGesamtjahr.
Gästeankünfte
Stadt/Kreis/Land
HansestadtRostock
Schwerin
Wismar
KreisLudwigslust
KreisNW-Mecklenburg
Mecklenburg-Vorpommern
2004
2006
2008
2010
422.728
179.594
71.601
69.084
245.026
530.850
179.153
73.136
76.801
247.581
547.300
182.111
86.211
102.975
314.548
4.944.969
5.162.409
5.772.984
+/-10/04
Wachstum
abs.
in%
p.a.in%
594.554
185.168
89.932
108.491
384.204
+171.826
+5.574
+18.331
+39.407
+139.178
+40,6
+3,1
+25,6
+57,0
+56,8
+5,8
+0,5
+3,9
+7,8
+7,8
6.667.279
+1.722.310
+34,8
+5,1
Quellen:StatistischesAmtMecklenburg-Vorpommern;kommunaleStatistikstelleHansestadtRostock;
WarnemündeinklusiveSeebadWarnemünde,Markgrafenheide,DiedrichshagenundHoheDüne,Datenstandzum31.12.fürGesamtjahr.
DasOberzentrumSchwerinliegtimWestenMecklenburg-Vorpommernsineinertendenziell
strukturschwachen Region. Die sozioökonomischen Rahmendaten (Einwohnerentwicklung
7
Vgl.StatistischesAmtMV,BevölkerungsentwicklungderkreisfreienStädteundLandkreiseinMecklenburgVorpommernbis2030(Basisjahr2006).
8
GfKKaufkraftkennziffern2011.
15
und -prognose) sind eher restriktiv zu bewerten. Gleichwohl stellt der Tourismus einen
wichtigenEckpfeilerfürdieWeiternetwicklungderLandeshauptstadtdar.
16
4
UntersuchungsbefundezurAngebotssituation
4.1
Verkaufsflächen-undUmsatzstrukturdesvorhaberelevantenEinzelhandels
Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde im
Oktober2011durchDr.Lademann&PartnereineEinzelhandelserhebungdervorhabenrelevantenSortimenteimprospektivenEinzugsgebietdesVorhabensdurchgeführt.
Erhoben wurden dabeiinden wesentlichen zentralen Versorgungsbereichen9, d.h. der Innenstadt von Schwerin sowie den höherrangigen Nebenzentren, sowie den Innenstädten
der zentralen Orte Wismar, Ludwigslust, Hagenow und Parchim. Darüber hinaus wurden
periphere Fachmarktagglomerationen mit vorhabenrelevantem Sortiment in die Erhebung
aufgenommen.DieErhebungderVerkaufsflächenwurdesehrfeingliederig,unterteiltnach
den16beiDecathlonvorhandenenSportartenbzw.–gruppen,vorgenommen.
DenErgebnissendieserErhebungzufolgewirdimEinzugsgebietdesVorhabensindenzentralenVersorgungsbereicheneinevorhabenrelevanteVerkaufsflächevon
rd.5.500qmvorgehalten.
Vondiesen16SportobergruppenhabennurviereinensignifikantenBestand(mehrals500
qm)innerhalbderzentralenVersorgungsbereichedesEinzugsgebiets:
•
Freizeit/Fitness(1.630qm)
•
Trekking/Bergsport(1.305qm)
•
Laufsport(815qm)
•
Radsport(675qm).
DarüberhinaussindindensonstigenLagen(Streulagen,Fachmarktagglomerationenetc.)
weitererd.3.200qmVerkaufsflächevorhanden.SignifikantenBestandgibtesinfolgenden
Sportgruppen:
•
Radsport(1.415qm)
•
Freizeit/Fitness(625qm).
9
Sofern vorhanden, wurdedabeiauf die Abgrenzung in bestehenden kommunalenEinzelhandelskonzepten
zurückgegriffen.InanderenFällenwurdeneigeneAbgrenzungenaufBasisderfaktischenSituationvorOrt
vorgenommen.
17
Insgesamt ist damit innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets eine vorhabenrelevante
Verkaufsflächevon
8.800qm
identifiziertworden.
Der nach Lage und Sport- bzw. Sortimentsgruppen erhobene Verkaufsflächenbestand im
EinzugsgebietistdennachfolgendenTabellenzuentnehmen.
18
VorhabenrelevanteAngebotssituationindenzentralenVersorgungsbereichenimEinzugsgebiet
Verkaufsflächeinqm
Zentren
Laufsport
Freizeit
/Fitness
Multisport
Zbh.
Schlägersport
Mannschaftssp
ort
Wassersport
Schwimmen/
Tauchen
Radsport
SchwerinInnenstadt
SchwerinSTZ-DreescherMarkt
350
0
505
0
90
0
55
0
50
0
5
0
45
0
90
100
SummeZone1
350
505
90
55
50
5
45
190
HagenowInnenstadt
20
60
5
5
10
0
0
110
SummeZone2
20
60
5
5
10
0
0
110
ParchimInnenstadt
GrabowInnenstadt
LudwigslustInnenstadt
GrevesmühlenInnenstadt
105
45
35
50
80
120
65
95
15
0
20
35
5
5
10
0
25
20
20
25
0
0
0
0
25
0
10
0
290
0
85
0
SummeZone3a
235
360
70
20
90
0
35
375
WismarInnenstadt
210
705
95
30
50
0
60
0
SummeZone3b
210
705
95
30
50
0
60
0
Gesamt
815
1.630
260
110
200
5
140
675
Quelle:ErhebungsdatenDr.Lademann&Partner.
19
Vorhabenrelevante Angebotssituation in den zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsgebiet
Zentren
Roll-/Eissport
Trekking/
Bergsport
Wintersport
Camping
Reitsport
Golfsport
Jagd/
Angeln
Bogen/
Präzision
Sport
Gesamt
SchwerinInnenstadt
10
0
715
0
80
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.995
100
Summe Zone 1
10
715
80
0
0
0
0
0
2.095
HagenowInnenstadt
0
20
10
0
0
0
130
15
385
Summe Zone 2
0
20
10
0
0
0
130
15
385
ParchimInnenstadt
GrabowInnenstadt
10
0
5
0
40
50
45
35
25
0
0
20
0
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
620
240
305
260
Summe Zone 3 a
15
170
45
10
0
0
0
0
1.425
WismarInnenstadt
35
400
45
0
0
0
0
0
1.630
Summe Zone 3 b
35
400
45
0
0
0
0
0
1.630
Gesamt
60
1.305
180
10
0
0
130
15
5.535
20
VorhabenrelevanteAngebotssituationindensonstigenLagenimEinzugsgebiet
Laufsport
Freizeit
/Fitness
Multisport
Zbh.
Schlägersport
Zone1
95
385
50
25
90
40
35
1.275
Zone2
-
-
-
-
-
-
-
-
Zone3a
45
50
20
5
10
0
0
15
Zone3b
25
190
25
10
0
0
10
125
Gesamt
165
625
95
40
100
40
45
1.415
SonstigeLagen
MannschaftsSchwimmen/
Wassersport
sport
Tauchen
Radsport
VorhabenrelevanteAngebotssituationindensonstigenLagenimEinzugsgebiet
Roll/Eissport
Trekking/
Bergsport
Wintersport
Camping
Reitsport
Golfsport
Jagd/
Angeln
Bogen/
Präzision
Sport
Gesamt
Zone1
20
80
65
0
300
0
160
0
2.620
Zone2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Zone3a
5
0
0
25
0
0
0
0
175
Zone3b
40
25
0
0
0
0
0
0
450
Gesamt
65
105
65
25
300
0
160
0
3.245
SonstigeLagen
21
Die flächengrößten Sportanbieter im Einzugsgebiet (alle unterhalb der Großflächigkeit)
sind:
•
MeckBike,Schwerin(Streulage)
•
TeamGeist,Wismar(Innenstadt)
•
Intersport,Schwerin(FMZ)
•
Real,Gaegelow(FMZ)
•
Intersport,Schwerin(Innenstadt)
•
SportOtter,Schwerin(Innenstadt)
•
KarstadtSport,Wismar(Innenstadt)
•
Real,Schwerin(FMZ)
•
TrekkingZentrum,Schwerin(Innenstadt).
Die im Folgenden vorgenommenen Wirkungsberechnungen sind nicht in der für die Bestandserhebung durchgeführten, besonders differenzierten Sortimentsgliederung, erfolgt.
WieausdenBestandserhebungenzuerkennenist,liegenz.T.nursehrgeringeVerkaufsflächenbeständevor,dieeinerechnerischeErmittlungvonUmsatzumverteilungseffektenunmöglichmachen10.
Zudemstehen auchnichtfür alle 16 Kategorienentsprechende Pro-Kopf-Ausgabesätze zu
Verfügung,diezurWirkungsberechnungnotwendigsind.
DaherwurdeimFolgendeneineAggregationderFlächenindiedreiSport-Hauptsortimente
Sportbekleidung/-schuhe, Fahrräder & Zubehör sowie sonstige Sportartikel vorgenommen
(WeiterbehandlungdesPrüfobjektsnachaggregiertenSortimentsgruppen).
10
AufgrunddergeringenVerkaufsflächenbeständebeieinerVielzahlderSportgruppenlässtsichaberohnehinkeinezentrenprägendeWirkungaufeinenGroßteilderSportgruppenableiten.
22
Verkaufsflächeinqm
Sportbekleidung/
-schuhe
Fahrräder
Sonstige
Sportartikel
Sport
Gesamt
SchwerinInnenstadt
1.687
0
90
100
218
0
1.995
100
SummeZone1
1.687
190
218
2.095
HagenowInnenstadt
132
110
143
385
SummeZone2
132
110
143
385
ParchimInnenstadt
GrabowInnenstadt
305
216
199
221
290
0
85
0
25
24
21
39
620
240
305
260
SummeZone3a
941
375
109
1.425
WismarInnenstadt
1.448
0
183
1.630
SummeZone3b
1.448
0
183
1.630
Gesamt
4.208
675
653
5.535
Zentren
Sportbekleidung/
-schuhe
Fahrräder
Sonstige
Sportartikel
Sport
Gesamt
Zone1
827
1.275
518
2.620
Zone2
-
-
-
-
Zone3a
139
15
21
175
Zone3b
276
125
49
450
Gesamt
1.243
1.415
588
3.245
SonstigeLagen
Die Umsätze für den vorhabenrelevanten Einzelhandel im Einzugsbereich des Vorhabens
wurden von Dr. Lademann & Partner auf der Grundlage allgemeiner Branchenkennziffern,
der ermittelten Verkaufsflächen sowie der spezifischen Wettbewerbssituation standortgewichtetermittelt.
DemnachbeliefsichderBrutto-UmsatzimEinzugsgebietimvorhabenrelevantenEinzelhandelindenzentralenVersorgungsbereichenfürdasabgeschlosseneGeschäftsjahr2010auf
insgesamt
rd.16,8Mio.€.
23
Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 3.000 € je qm Verkaufsfläche.
Weitere7,6Mio.€werdeninBetriebenaußerhalbderzentralenVersorgungsbereichegeneriert. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wird damit eine niedrige Flächenproduktivitätvonrd.2.300€jeqmerwirtschaftet.
UmsatzinMio.€
Sportbekleidung/
-schuhe
Fahrräder
Sonstige
Sportartikel
Sport
Gesamt
SchwerinInnenstadt
6,1
0,0
0,2
0,2
0,5
0,0
6,8
0,2
SummeZone1
6,1
0,4
0,5
7,0
HagenowInnenstadt
0,4
0,2
0,3
0,9
SummeZone2
0,4
0,2
0,3
0,9
ParchimInnenstadt
GrabowInnenstadt
1,0
0,7
0,5
0,8
0,6
0,0
0,2
0,0
0,1
0,1
0,0
0,1
1,7
0,8
0,7
0,9
SummeZone3a
3,0
0,8
0,2
4,1
WismarInnenstadt
4,3
0,0
0,4
4,8
SummeZone3b
4,3
0,0
0,4
4,8
Gesamt
13,9
1,4
1,5
16,8
Zentren
Sportbekleidung/
-schuhe
Fahrräder
Sonstige
Sportartikel
Sport
Gesamt
Zone1
2,7
2,2
1,0
5,9
Zone2
-
-
-
-
Zone3a
0,4
0,0
0,1
0,5
Zone3b
0,7
0,3
0,1
1,1
Gesamt
3,9
2,6
1,2
7,6
SonstigeLagen
24
4.2
Darstellung der wesentlichen Anbieter in den zentralen Versorgungsbereichen
imEinzugsgebiet
Im Zuge der Bestandserhebungen fanden auch Begehungen der zentralen Versorgungsbereiche statt, um die Stabilität dieser sowie die funktionale Bedeutung der untersuchten
Betriebebewertenzukönnen.UntersuchungsgegenstandwarendabeidieInnenstadtdes
OberzentrumsSchwerinunddiehöherrangigenSchwerinerNebenzentrensowiedieInnenstädtederMittelzentrenWismar,Hagenow,Parchim,LudwigslustundGrevesmühlen.
InnenstadtSchwerin
Die Innenstadt vonSchwerinliegt in ca. 4 kmEntfernung vom Vorhabenstandort undist
durcheineVielzahlvonklein-undmittelflächigenSportanbieterngekennzeichnet.
Die Schweriner Innenstadt wird dominiert vom Schlosspark-Center sowie der MarienplatzGalerie,wobeinurerstereseinklassischesShopping-Centerdarstellt.
ImSchlosspark-Centeristnebeneinem„RunnersPoint“-SchuhfachgeschäfteinIntersportFachmarktmitca.600qmansässig.WeiterhinbefindensichimCentereinRealmiteiner
Sportverkaufsflächevonknapp300qmsowieeinSchuhfachgeschäft,welchesauchSportschuheführt.
Foto:Schlosspark-CenterSchwerin
Foto:Marienplatz-Galerie
WeiterhinsindinderInnenstadtSchwerinseinJackWolfskin-StoreundeinTrekkingZentrum angesiedelt, welche hauptsächlich Berg- und Outdoorsportartikel führen. Am
GrunthalplatznahedesHauptbahnhofsbefindetsichaußerdemdasSportfachgeschäftOtter
mitca.320qmVerkaufsfläche.
25
Foto:SportOtteramGrunthalplatz
DieInnenstadtvonSchwerinistgeprägtdurchdieinweitenTeilenhistorischeBebauung.
DasSchwerinerSchlossstelltdabeieinenMagnetenfürin-undausländischeTouristendar,
wenngleichsichdiedirektangrenzendeFußgängerzoneebensoattraktivdarstellt.
Als einziges Oberzentrum Westmecklenburgs kommt Schwerin als Einzelhandelsstandort
eine Monopolstellung zu. Die Innenstadt ist außerhalb des dominanten innerstädtischen
Einkaufszentrums ‚Schlosspark-Center’ und der ‚Marienplatz-Galerie’ mit Ankermietern wie
KressmannundC&Aeherkleinteiligstrukturiert.
Foto:SchwerinerSchloss
Foto:FußgängerzoneSchwerin
DieEinzelhandelsnutzungensindindiehistorischeBausubstanzintegriert,wasdieAufenthaltsqualitäterhöht.DasgastronomischeAngebotist,insbesondereinderHauptgeschäfts-
26
lage Mecklenburgstraßeverbesserungswürdig. Die Hauptgeschäftslagewirkt insgesamt belebtundgutfrequentiert.
NebenzentrumSchwerin–DreescherMarkt
IneinerEntfernungvonca.3kmvomVorhabenstandortbefindetsichimStadtteilGroßer
Dreesch das Schweriner Nebenzentrum Dreescher Markt. Hauptsächlich befinden sich dort
Geschäfte des Periodischen Bedarfsundergänzende Dienstleistungsanbieter, überwiegend
innerhalbeinesBaukörpers(sieheFoto).DieFrequenzistrelativgering.
RelevanzfürdasDecathlon-VorhabenhathiereinzigdasRadsportfachgeschäftRachowmit
rd.100qmVerkaufsfläche,welchessichgegenüberdemabgebildetenzentralenBaukörper
befindet, aber gerade noch zu dem zentralen Versorgungsbereich dazugerechnet werden
kann.DerAnbieterhatdaherkeinehervorgehobenezentrenprägendeWirkungfürdenzentralenVersorgungsbereich.
Foto:DreescherMarkt
DasStadtteilzentrumistsehrgutandasstädtischeNahverkehrsnetzangebunden.MitmehrerenStraßenbahnlinienistdieInnenstadtvonSchwerininca.15min.erreichbar.
27
InnenstadtHagenow
DieHagenowerInnenstadtwirdüberwiegendgeprägtdurchAnbieterdesperiodischenBedarfs,wobeivorallemderVerbrauchermarktSkyim„NeuenZentrum“inseinerBedeutung
hervortritt.AußerdemhatdasBekleidungssegmentinderInnenstadtvonHagenowfunktionsgerechteinehoheBedeutung.MagnetbetriebesindhiervorallemdasWarenhausNessleranderRobert-Stock-StraßesowiedasBekleidungsfachgeschäftCityChic(LangeStraße).
AußerhalbdieserflächengroßenAnbieteristdieAngebotsstrukturinHagenoweherkleinteilig strukturiert. Entlang der Langen Straße und rund um den Lindenplatz lassen sich
vieleinhabergeführteFachgeschäftefinden.JedochhateineFrequenzverlagerungvonder
Langen Straße hin zum „Neuen Zentrum“ (Robert-Stock-Straße) stattgefunden, was eine
relativhoheAnzahlvonLeersträndenanderLangenStraßenachsichzog.Auffälligisthier
dieZunahmederLeerständeinnordwestlicherRichtung.
RelevanterAnbieterimSportsegmentistderzentralgelegeneSportShopVietense(Sandstraße) mit einer Verkaufsfläche von rd. 130 qm. Außerdem befindet sich an der Langen
StraßeeinaufJagdausstattungspezialisiertesFachgeschäftmitrd.115qmVerkaufsfläche.
ZweiAnbieterimRadsportsegmentergänzendenBesatz.
Foto:SportShopVietense
Foto:GalerieimKlunk,KaufhausNessler
28
InnenstadtWismar
DerInnenstadtvonWismarkommt,ebensowieSchwerin,infolgederhistorischenBebauungeineerheblichetouristischeBedeutungzu.DieAltstadtstehtseit2002unterbesonderem Schutz der UNESCO. Die Lage an der Ostsee baut diese touristische Bedeutung noch
aus.
ObgleichalsMittelzentrumausgewiesen,erfülltdieInnenstadtteilweiseoberzentraleFunktionen.AuchdierelativgroßenEntfernungenzudenumgebendenOberzentren(Schwerin
35km,Rostock50km,Lübeck50km)ermöglichenderHansestadtWismareinvergleichsweisegroßes,wennauchdurchdieOberzentrenbegrenztesEinzugsgebiet.
Die Innenstadt erstreckt sich rund um den historischen Marktplatz von Wismar und wird
umrundetvom„Altstadtring“(Doktor-Leber-Straße),derUlmenstraße,Wasserstraße,BahnhofstraßeundBauhofstraße.DieserBereichkannsowohlfunktionalalsauchstädtebaulich
klarabgegrenztwerden.DieInnenstadthateinehohestädtebaulicheAttraktivitätundist
in den A-Lagen hoch frequentiert. Allerdings lässt sich eine fehlende funktionale Dichte
feststellen; insbesondere in den Neben- und Randlagen der Innenstadt ist kein durchgehenderHandelsbesatzersichtlich.
DerbedeutendsteAnkermieterderInnenstadtistdaszentralgelegeneWarenhausKarstadt
(Rudolph-Karstadt-Platz), die Spiel- und Sportabteilung des Kaufhauses befindet sich mit
einervorhabenrelevantenVerkaufsflächevonrd.390qm,inderKrämerstraße.
Foto:TeamgeistWismar
Foto:SportMartensWismar
29
Foto:AnkermieterKarstadt
Foto:MarktplatzWismar
PrägenderAnbieterimSportsegmentistdasSportfachgeschäftTeamgeist(Dankwartstraße)
miteinerVerkaufsflächevonrd.620qm.SüdlichderhistorischenAltstadtunddesHauptgeschäftszentrums gelegen, hat es zwar für deninnerstädtischen Einzelhandelsbesatz nur
einegeringeBedeutung,fürdasSportsegmentinWismarstelltesjedochdenwichtigsten
Anbieterdar.
Weiterhin befindet sich südöstlich an die Fußgängerzone angrenzend das Fachgeschäft
SportMartens(Großschmiedestraße)miteinerVerkaufsflächevonrd.260qmundeinernur
geringenAusstrahlungswirkung.
30
InnenstadtLudwigslust
DieInnenstadtvonLudwigslustwirdgeprägtdurchdasüberregionalbekannteLudwigslusterSchloss,deutlichsinddieErschließungsstraßenimStadtgebietaufdiesesausgerichtet.
Das kleine innerstädtische Einkaufszentrum Lindencenter befindet sich in Randlage des
zentralen Versorgungsbereichs. Die angrenzende Fußgängerzone des Mittelzentrums wird
dominiert von kleinteiligen, inhabergeführten Einzelhandelsstrukturen. Die Innenstadt ist
nur gering frequentiert und wird durch eine größere Baustelle in der Innenstadt derzeit
zusätzlichgeschwächt.
Einziges Sportfachgeschäft in der Innenstadt ist der regionale Filialist Sport Herrmann
(Sport2000)miteinerVerkaufsflächevonrd.210qm.
AufgrundderrelativgroßenEntfernungzumPlanstandort(36km)unddergeringenAusstrahlwirkung ist davon auszugehen, dass die Angebotsstruktur des Mittelzentrums LudwigslustnurindirektimWettbewerbmitdemPlanvorhabenstehenwird.
Foto:SportHermann
Foto:FußgängerzonevonLudwigslust
31
InnenstadtGrevesmühlen
DieInnenstadtdesMittelzentrumsGrevesmühlenliegtca.35kmentferntvomPlanstandort
inSchwerin.
DieHauptgeschäftslagederStadterstrecktsichentlangderWismarschenStraße,demBereichMarktunddemnördlichenBereichderAugust-Bebel-Straße.
FrequenzerzeugendeMagnetbetriebesindderDrogeriemarktKloppenburgsowiederEdekaFrischemarkt. Auch dasSportfachgeschäft Zepunktehat eine hohe Bedeutungfür deninnerstädtischen Einzelhandelsbesatz. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 260 qm und einer
breitenAufstellunghatdasSportfachgeschäfteinerelativhoheAusstrahlungskraft.
Foto:IntersportZepunkte
Foto:FußgängerzonevonGrevesmühlen
32
InnenstadtParchim
Die Parchimer Innenstadt verfügt durch ihre teilweise historische Bausubstanz über eine
hoheAufenthaltsqualität.ZahlreicheFachwerkhäuserprägennebendenbeidenPfarrkirchen
denhistorischenStadtkern.
FrequenzerzeugenderMagnetbetriebistdasKaufhausStolzanderLangenStraße,welches
einbreitesAngebotaufweist.WeiterhinbefindensicheinigekleinteiligeFilialistenwieder
DrogeriemarktRossmannzentralinderInnenstadt.ÜberwiegendistdieEinzelhandelsstrukturjedochinhabergeführt.
Ebenso wie in Ludwigslust, ist auch im 40 km vom Planstandort entfernten Parchim der
regionale Filialist Sport Herrmann (Sport 2000) ansässig. Mit seiner Lage, leicht abseits
vom Hauptgeschäftszentrum am östlichen Ende der Langen Straße, erfährt das Fachgeschäft jedoch eine schwächere Frequenz. Die beiden Radsportgeschäfte „Zweirad Nickel“
und „Fahrrad Fricke“ sind ebenso außerhalb des Hauptgeschäftszentrums angesiedelt und
spielendamitkeineerheblicheRollefürdeninnerstädtischenEinzelhandel.
Foto:SportHermann
Foto:KaufhausStolz
Fachmarktagglomerationenund–zentrenimEinzugsgebiet
AlsSonderstandortistdasvomPlanstandortca.45kmentfernteMecklenburgerEinkaufszentrum(MEZ)inGägelowzunennen.DieseswirdvomAnkermieterreal,-bestimmt,wobei
dieserübereinevorhabenrelevanteVerkaufsflächevonca.450qmverfügt.
WeiterhinalsSonderstandort anzuführen ist das ca. 5 km südwestlich derSchweriner InnenstadtgelegeneSieben-Seen-Center.AlsklassischerautoorientierterStandortsindhier
vorallemgroßflächigeAnbieterwiederHeimtextilien-AnbieterHammeroderderElektrofachmarkt ProMarkt angesiedelt. Außerdem befinden sich im Center ein Intersport-
33
FachmarktmiteinerVerkaufsflächevonrd.700qmsowieeinReal-SB-Warenhausmiteiner
vorhabenrelevantenVerkaufsflächevonrd.570qm.
Foto:SiebenSeenCenterSchwerin
Abschließendistzukonstatieren,dassdieLandeshauptstadtSchwerinselbstdenhöchsten
BesatzanSportfachmärktenaufweist.AußerdemzeigtdieHansestadtWismarmitdenAnbieternSport2000„Teamgeist“,SportMartensundderKarstadt-SportabteilungeinenhohenAnteilanSportartikelhändlern.DerregionaleFilialistSportHerrmannistimEinzugsgebietin den Städten Ludwigslust und Parchim ansässig und verfügt übereine AusstrahlungswirkungauflokalerEbene.
Im Einzugsgebiet des Vorhabens befindet sich eine Vielzahl von Mittelzentren, die über
einenrelativgeringenvorhabenrelevantenFlächenbestandverfügen.EinesignifikanteVorschädigung war in keinem der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche feststellbar.
Gleichwohl ist zu konstatieren, dass insbesondere in Wismar und Parchim das Sportsortiment einen relativ großen Anteil am innerstädtischen Einzelhandelsbestand aufweist und
daherdieWirkungendesPlanvorhabenshiereinersensiblenBetrachtungbedürfen.
34
5
ProspektiveMarktpositiondesAnsiedlungsvorhabens
5.1
EinzugsgebietundNachfragepotenzial
BeiderBetrachtungdesEinzugsgebietseinesEinzelhandelsbetriebssindzweiDimensionen
zubeachten:
•
DieräumlicheAusdehnungdesEinzugsgebietsund
•
dieHöhederNachfrageabschöpfungindiesemGebiet.
WährenddasEinzugsgebietdenRaumrepräsentiert,ausdemeinHandelsstandortregelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet die Nachfrageabschöpfung11 oder der Marktanteil
denUmfanganNachfrage,deneinHandelsstandortausdiesemGebietbindenkann(siehe
Marktanteilsprognose).
Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Marktanteil mit
zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort, weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert wurde. Zur
Ermittlung des Einzugsgebiets des Vorhabens wurden die Einzugsgebiete vergleichbarer
BestandsobjekteausgewertetundimAnalogieschlussverfahrenaufdasVorhabeninSchwerin übertragen. Dabei wurden neben der spezifischen Standortlage die Siedlungsstruktur,
dierelevanteWettbewerbssituationsowiedieVerkehrsverbindungenberücksichtigt.
DasEinzugsgebietdesgeplantenSportfachmarktswirdsichprospektivübermehrereZonen
mitunterschiedlichenAbschöpfungsquotenerstrecken.DerdirekteNahbereichumfasstdie
StadtSchwerinselbst(Zone1).DieZone2(erweiterterNahbereich)erreichteineFahrtdistanzvonetwa30FahrminutenundreichtindieLandkreiseLudwigslust,NordwestmecklenburgundParchim.DerFernbereichdesEinzugsgebiets(Zone3)umfassteineFahrtdistanz
vonetwa45Minuten.DieUntergliederungderZone3indieZonen3aund3bmachtdeutlich,dassessichumBereichemitunterschiedlicherAusrichtungaufdasVorhabenhandelt.
DernordöstlicheBereichumdieHansestadtWismar(Zone 3b)wirdaufgrunddereigenen
AttraktivitätvonWismarsowiederstärkerenNähezuRostocknureinegeringeOrientierung
aufdasVorhabenhabenunddamitnurgeringeAnteilederUmsatzherkunftgenerieren.
11
DabeisindauchräumlicheundtopographischeBarrierenzuberücksichtigen,dieggf.eineAbschwächung
derEinkaufsorientierungaufeinenStandortverursachenkönnen.
35
ImgesamtenprospektivenEinzugsgebietdesVorhabenslebenderzeitetwa363.400Personen.ImvoraussichtlichenJahrderMarktwirksamkeit2013wirddasVorhabenaufgrundder
prognostiziertenBevölkerungsrückgängeeinEinwohnerpotenzialvoninsgesamt
rd.353.600Einwohnern
36
erreichen können. Darüber hinaus kann von einer Potenzialreserve von insgesamt 10%12
der Grundnachfrage (Einwohneräquivalent von rd.34.500 Personen) ausgegangen werden13.InsgesamtbeträgtdasKundenpotenzialdesVorhabensin2013somit
rd.388.100Personen.
EinzugsgebietdesAnsiedlungsvorhabensinSchwerin
Bereich
Zonen
Nahbereich
Zone1
95.551
94.314
Zone2
Zone3a
Zone3b
Zonen1-3
80.596
103.402
83.864
363.413
78.981
101.331
78.981
353.607
10%
35.600
34.500
399.013
388.107
Nahbereich,erweitert
Fernbereich
Fernbereich,erweitert
Einzugsgebiet
Potenzialreserve
Gesamt
2011
2013
Quelle:EigeneBerechnungenderDr.Lademann&PartnerGmbH.
Unter Berücksichtigung der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen, der sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabesätze14 und des relevanten Kaufkraftniveaus ergibt sich bis
zur prospektiven vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens im Jahr 2013 ein Rückgang des
vorhabenrelevantenNachfragepotenzialsvonrd.-1,1Mio.€auf
rd.42,5Mio.€.
NachfragepotenzialdesVorhabens2013inMio.€
Daten
Zone1
Zone2
Zone3a
Zone3b
Sportbekleidung/-schuhe
Fahrräder
Sportartikel
Gesamt
5,9
2,4
3,1
11,4
4,5
1,9
2,3
8,7
5,5
2,3
2,8
10,6
3,9
1,6
2,0
7,5
Quelle:EigeneBerechnungen.*Potenzialreserve:10%desNachfragepotenzialsimEinzugsgebiet.
Potenzialreserve*
2,2
0,9
1,1
4,3
Gesamt
22,1
9,0
11,4
42,5
12
In den bestehenden DECATHLON-Filialen innerhalb Deutschlands werden sogar 30 bis 65 % der Umsätze
mitKundenaußerhalbdes‚Einzugsbereichs’(entsprichtdabeiaußerhalbder20-MinutenFahrzone)erwirtschaftet.DaeinGutachtenallerdingsimmereineWorst-Case-Betrachtungseinmuss,wurdehiereindeutlichgeringererWertgewählt.
13
DiePotenzialreserveistdasEinwohneräquivalentderStreuumsätze.DieStreuumsätzesetzensichzusammenausPersonen,dieaußerhalbdesEinzugsgebietsleben,d.h.eshandeltsichumPendleroderTouristen
bzw.Personen,dienureinmaligodersporadischamStandorteinkaufen.
14
DerfürdasDecathlon-KonzeptrelevantePro-Kopf-Ausgabesatzbeträgtinsgesamt127€,kaufkraftgewichtetister–jenachdeminderEinzugsgebietszonevorhandeneneinzelhandelsrelevantemKaufkraftniveau-
geringer.
37
DerDecathlon-SportfachmarktinSchwerinwirdprospektivübereinKundenpotenzial(inkl.
Potenzialreserve)vonrd.388.100Personenverfügen.DasvorhabenrelevanteNachfragepotenzial im gesamten Einzugsgebiet (inkl. Potenzialreserve) wird bis zur vollständigen
Marktwirksamkeitin2013aufgrundderBevölkerungsentwicklungaufrd.42,5Mio.€absinken.
5.2
Marktanteils-undUmsatzprognose
DieUmsatzprognosefürdasVorhabenbasiertaufderEinschätzungerzielbarerNachfrageabschöpfungendergeplantenNutzungimEinzugsgebietaufGrundlagevonumfangreichen
Erfahrungswerten und empirischen Untersuchungen. Neben der Entfernung zum VorhabenstandortwurdedabeiauchdieWettbewerbssituationimRaumberücksichtigt.
Für das Gesamtvorhaben ist davon auszugehen, dass es insgesamt einen Marktanteil im
Einzugsgebietvonrd.13%erreichenwird.DerprospektivhöchsteMarktanteilwirddabei
inderZone1imSortimentdersonstigenSportartikel(31%)erzielt.
Marktanteile
des
Vorhabens
im
Einzugsgebiet
Zone
1
Marktpotenzial(Mio.€)
6,0
UmsatzVorhaben(Mio.€)
0,7
Marktanteile
12%
Fahrräder
2,5
0,4
Marktanteile
16%
Sonstige
Sportartikel
3,1
1,0
Marktanteile
31%
Gesamt
11,5
2,1
Marktanteile
18%
Zone
2
Zone
3a
Zone
3b
Gesamt
4,6
0,4
8%
5,6
0,4
7%
4,2
0,2
6%
20,4
1,7
8%
1,9
0,2
11%
2,3
0,2
9%
1,7
0,1
8%
8,3
0,9
11%
2,4
0,5
20%
2,9
0,5
17%
2,1
0,3
15%
10,5
2,3
22%
8,9
1,0
12%
10,9
1,1
10%
8,0
0,7
9%
39,3
4,9
13%
Quelle:EigeneBerechnungen.
UnterBerücksichtigungzusätzlicherStreuumsätzevon10%,dieräumlichnichtgenauzuzuordnensindundausdero.g.Potenzialreservegespeistwerden,wirdsichderzusätzliche
einzelhandelsrelevanteBrutto-UmsatzdesVorhabensbeieinerdurchschnittlichenFlächenproduktivitätvonetwa2.000€jeqmVerkaufsflächeaufinsgesamt
rd.5,5Mio.€belaufen.
DieSortiments-undUmsatzstrukturdesVorhabenswirddamitwiefolgtaussehen:
38
SortimentsstrukturdesVorhabens
Verkaufsfläche
inqm
Flächenproduktivität(in
€/qmVKF)
Fahrräder
Sportartikel
638
582
1.579
3.000
1.800
1.600
1,9
1,0
2,5
Gesamt
2.800
2.000
5,5
Sortiment
Quelle:BerechnungvonDr.Lademann&Partner
Umsatz
inMio.€
Für das Ansiedlungsvorhaben des Decathlon-Sportfachmarkts am Standort Schwerin wird
eindurchschnittlicherMarktanteilvon13%erreichtwerden.DasUmsatzvolumenwirdim
Jahr2013insgesamtrd.5,5Mio.€unddamit2.000€jeqmVerkaufsflächebetragen.
39
5.3
Wirkungsprognose
5.3.1 Vorbemerkungen
Mit der Wirkungsprognose wird untersucht, wie sich der prognostizierte Vorhabenumsatz
unter Berücksichtigung der räumlichen Verteilung auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet
auswirken wird. Die Umverteilungswirkungen werden auf Basis der aktuell bestehenden
Einzelhandelsumsätze(stationärerEinzelhandelimjeweiligenBezugsraum)ermittelt.
Dabei muss zunächst dieVerteilung der Wirkung des Vorhabenumsatzesaufdieeinzelnen
Versorgungslagen innerhalb derEinzugsgebietszonen prognostiziert werden. Einenwichtigen Anhaltspunkt dafür liefern die bisherige Verteilung der Umsätze, die Typgleichheit
bzw. -ähnlichkeit des Angebots, Agglomerationsvorteilesowie die Entfernungzum Vorhaben.
DieAuswirkungendesVorhabenssindnichtdirektamMarktanteilszuwachsablesbar;vielmehr müssen für eine fundierte Wirkungsabschätzung die Veränderungen der NachfrageplattformbiszumZeitpunktderMarktwirksamkeitdesVorhabens(prospektiv2013)sowie
dieNachfrageströmeberücksichtigtwerden:
•
Sowohl das Vorhaben als auch die bereits vorhandenen Betriebe sind von BevölkerungsrückgängenimEinzugsgebietbetroffen.DiePartizipationdesVorhabenswirddabeiinderHöhedesprospektivenMarktanteils,diederbereitsvorhandenenBetriebein
derHöhederderzeitigenNachfragebindungberücksichtigt.
•
WirkungsmilderndschlägtzuBuche,dassdasVorhabeninderLageseinwird,bisherige
Nachfrageabflüssedeutlichzureduzieren.Dasheißt,dermitKundenausdemEinzugsgebiet getätigte Vorhabensumsatz muss den Händlern vor Ort zuvor nicht vollständig
zuGutegekommensein.VielmehrlenktdasVorhabenauchbisherigeNachfrageabflüsse
aufsichum.
•
Auch innerhalb des Einzugsgebiets bestehen Nachfrageströme, wobei die Betriebe in
derZone1aktuellZuflüsseausdenZonen2und3aaufsichziehenkönnen.MitanderenWorten:AusdenZonen2und3akönnenheutebestehendeNachfrageabflüssein
dieZone1aufdasVorhabenumgelenktwerden.DamiterhöhtsichdieWirkungaufdie
bestehendenBetriebeinderZone1,währendderEinzelhandelindenZonen2und3
von diesem Teil des Vorhabenumsatzesnicht betroffen sein wird. Dieser WirkungsverschärfungseffektwirdfürdieZonen1und3bberücksichtigtindenSortimentenSportBekleidung/-schuheundinderZone1fürdasSortimentFahrräder.DainderZone3b
dieZentralitätunter100%liegt,d.h.dieUmsatzabflüssedieUmsatzzuflüsseinallen
dreiSortimentenübersteigen,wirdzurbesserenÜberschaubarkeitlediglichderUmfang
gebundenerUmsatzabflüsseaufgeführt.DabeiwirdeinAbschlagfürdieUmlenkungvon
Zuflüssenberücksichtigt(sog.Nachfragestrombereinigung).DieserSchrittderNachfragestrombereinigungwurdeinderWirkungsanalysenurfürdieSortimenteSportbekleidungundFahrräderdurchgeführt,danurdortinzweiZonenZentralitätswerteüber100
%vorhandensind.
ErstfürdensobereinigtenUmverteilungsumsatzistanzunehmen,dasserzuLastenanderer
bestehenderEinzelhandelsbetriebeumverteiltwird.
40
Für die Bewertung der ermittelten quantitativen Umverteilungswirkungen wurden daher
folgendestädtebaulicheKriterienherangezogen:
•
städtebauliche Stabilität bzw. Fragilität des untersuchten zentralen Versorgungsbereichs,
•
BetroffenheitvonMagnetbetriebensowiederzentrenprägendenFunktiondieser,
•
sowie der resultierenden möglichen Störung der gesamten Versorgungsfunktion des
zentralenVersorgungsbereichsdurchdieermitteltenUmsatzrückgänge.
5.3.2 ProspektiveAuswirkungendurchdasPlanvorhaben
ProspektiveAuswirkungenimSortimentSportbekleidung/-schuhe
DerDecathlon-SportfachmarktwirdimSortimentSportbekleidung/-schuhemitKundenaus
demEinzugsgebieteinenUmsatzvonrd.1,72Mio.€erzielen.Wirkungsverschärfendmuss
dabeiberücksichtigtwerden,dasssowohldasVorhabenselbstalsauchdiebereitsvorhandenenBetriebevonderMarktschrumpfungaufgrundvonBevölkerungsrückgängenbetroffen
sind(zusammenrd.0,35Mio.€).DarüberhinausistdasVorhabenjedochinderLage,bisherigeAbflüsseausdemEinzugsgebietaufsichumzuleiten(rd.0,96Mio.€).Wirkungsverschärfend muss berücksichtigt werden, dass es aufgrund der bereits hohen Zentralität in
diesemSortimentaucheineUmlenkungvonNachfragezuflüssengebenwird(0,36Mio.€).
Nach Berücksichtigung dieser Effekte beträgt der umverteilungsrelevante Vorhabenumsatz
rd.1,48Mio.€.
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-Sportbekleidung/-schuhe
ZentralerVersorgungsbereich/Streulagen
Summe
Zone1
Summe
Zone2
Summe
Zone3a
Summe
Zone3b
SUMME
EZG
VorhabenumsatzzuLastenderBetriebein
0,728
0,364
0,383
0,249
1,72
zzgl.KompensationseffektedurchMarktschrumpfung
zulastendesVorhabens
0,009
0,007
0,008
0,014
0,04
abzgl.KompensationseffektedurchUmlenkungvon
Nachfrageabflüssen
-0,135
-0,340
-0,251
-0,230
-0,96
zzgl.PartizipationdervorhandenenBetriebeander
Marktschrumpfung
0,058
0,007
0,052
0,193
0,31
UmverteilungsrelevanterVorhabenumsatzunbereinigt
0,660
0,038
0,192
0,226
1,12
zzgl.UmlenkungvonNachfragezuflüssen
0,309
-
-
0,050
0,36
UmverteilungsrelevanterVorhabenumsatzbereinigt
0,970
0,038
0,192
0,276
1,48
Umsatzumverteilungin%vomUmsatzdesbestehenden
Einzelhandels
Quelle:EigeneBerechnungen.Wertegerundet.
11,0%
8,9%
5,6%
5,4%
8,3%
StelltmandiesendemEinzelhandelsumsatzimEinzugsgebietimSortimentSportbekleidung
gegenüber,ergibtsichprospektiveineUmsatzumverteilungvondurchschnittlich8,3%.Die
41
höchstenUmverteilungswirkungensinddabeiinderStreulagenderZone1(12,6%)sowie
derSchwerinerInnenstadt(10,3%)zuerwarten.DienachzentralenVersorgungsbereichen
differenzierteÜbersichtderUmverteilungsquotenbefindetsichimAnhang.
ProspektiveAuswirkungenimSortimentFahrräder&Zubehör
DerDecathlon-SportfachmarktwirdimSortimentFahrräder&ZubehörmitKundenausdem
EinzugsgebieteinenUmsatzvonrd.0,94Mio.€erzielen.Wirkungsverschärfendmussdabei
berücksichtigtwerden,dasssowohldasVorhabenselbstalsauchdiebereitsvorhandenen
Betriebe von der Marktschrumpfung aufgrund von Bevölkerungsrückgängen betroffen sind
(zusammenrd.0,07Mio.€).DarüberhinausistdasVorhabenjedochinderLage,bisherige
AbflüsseausdemEinzugsgebietaufsichumzuleiten(rd.0,52Mio.€).DiedeutlicheHöhe
derRückholeffekteistdaraufzurückzuführen,dassbisherwenigBestandimEinzugsgebiet
vorhandenistunddamitnureingeringerTeildersortimentspezifischenNachfragegebundenwird.MitdemVorhabenkannbisherabfließendeKaufkraftindiesenSortimentengebunden werden. Nach Berücksichtigung dieser Effekte beträgt der umverteilungsrelevante
Vorhabenumsatzrd.0,47Mio.€.
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-Fahrräder
Summe
Zone1
Summe
Zone2
Summe
Zone3a
Summe
Zone3b
SUMME
EZG
0,398
0,199
0,210
0,136
0,94
0,005
0,004
0,004
0,008
0,02
Nachfrageabflüssen
-0,107
-0,179
-0,144
-0,135
-0,56
Marktschrumpfung
0,023
0,003
0,015
0,011
0,05
0,319
0,028
0,085
0,021
0,45
0,020
-
-
-
0,02
0,340
0,028
0,021
0,47
Einzelhandels
13,0%
11,6%
0,085
10,3%
7,5%
12,0%
Stellt man diesen dem Einzelhandelsumsatz im Einzugsgebiet im Sortiment Fahrräder &
Zubehör gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von rd.12 %. Die
höchstenUmverteilungswirkungensinddabeiinderZone1mitrd.13%zuerwarten,dabei
10,3%imzentralenVersorgungsbereichSchwerinerInnenstadt.DienachzentralenVersorgungsbereichendifferenzierteÜbersichtderUmverteilungsquotenbefindetsichimAnhang.
42
ProspektiveAuswirkungenimSortimentSonstigeSportartikel
DerDecathlon-SportfachmarktwirdimSortimentSonstigeSportartikelmitKundenausdem
EinzugsgebieteinenUmsatzvonrd.2,27Mio.€erzielen.Wirkungsverschärfendmussdabei
berücksichtigtwerden,dasssowohldasVorhabenselbstalsauchdiebereitsvorhandenen
Betriebe von der Marktschrumpfung aufgrund von Bevölkerungsrückgängen betroffen sind
(zusammenrd.0,09Mio.€).DarüberhinausistdasVorhabenjedochinderLage,bisherige
AbflüsseausdemEinzugsgebietaufsichumzuleiten(2,13Mio.€).DiedeutlicheHöheder
Rückholeffekteistdaraufzurückzuführen,dassbishernureinsehrgeringerbzw.ineinigen
SportartengarkeinBestandimEinzugsgebietvorhandenistunddamitaktuellnureinsehr
geringerTeildersortimentspezifischenNachfragegebundenwird.MitdemVorhabenkann
bisher abfließende Kaufkraft in diesen Sortimenten gebunden werden. Nach BerücksichtigungdieserEffektebeträgtderumverteilungsrelevanteVorhabenumsatzrd.0,24Mio.€.
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-SonstigeSportartikel
Summe
Zone1
Summe
Zone2
Summe
Zone3a
Summe
Zone3b
SUMME
EZG
0,960
0,480
0,505
0,328
2,27
0,012
0,010
0,010
0,019
0,05
Nachfrageabflüssen
-0,819
-0,471
-0,500
-0,341
-2,13
Marktschrumpfung
0,012
0,004
0,003
0,021
0,04
0,166
0,022
0,019
0,028
0,24
-
-
-
-
-
0,166
Einzelhandels
10,8%
0,022
7,9%
0,019
6,3%
0,028
5,2%
0,24
8,9%
StelltmandiesendemEinzelhandelsumsatzimEinzugsgebietimSortimentSonstigeSportartikel gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von rd.8,9 %. Die
höchstenUmverteilungswirkungensinddabeiinStreulagenderZone1(11,3%)sowieder
InnenstadtSchwerin(9,8%)zuerwarten.
DienachzentralenVersorgungsbereichendifferenzierteÜbersichtderUmverteilungsquoten
befindetsichimAnhang.Allerdingsmusshierbetontwerden,dassaufgrunddesgeringen
Bestands eine Berechnung von Umverteilungsquoten nicht zwingend geboten ist und die
AussagekraftderQuotendamitrelativiertwerdenmuss.
Gleichzeitigistdaraufhinzuweisen,dassdieseBetrachtungimmereinWorst-Case-Szenario
darstellt, da die Sortimente der Vorhabenkonzeption nie vollständig substituierbar mit
43
denjenigenimBestandsind.Sowirdbspw.dasKanualsBestandteilderSortimentsgruppe
SportgroßgerätegenausogegendenUmsatzeinesLadengeschäftsgerechnet,derallerdings
nur über ’Trimm-Dich’-Räder im Bereich der Sportgroßgeräte verfügt. Eine artikelgenaue
Gegenüberstellung völlig deckungsgleicher, substituierbarer Güter ist nach den vorliegendenErgebnissenderBegehungenunddenErfahrungenderGutachternurseltengegeben.
44
5.3.3 Zusammenfassung:HerkunftdesVorhabenumsatzes
ZurbesserenÜbersichtwurdeimfolgendenKapitelnocheinmaldieHerkunftdesVorhabenumsatzes übersichtlich skizziert, so dass die Zusammenhänge und Nachfrageströme der
BerechnungenaufeinenBlickersichtlichsind.DieVerteilungdesgesamtenVorhabenumsatzesgeneriertsichdamitimWesentlichenausdreiHauptquellen:
•
DerErhöhungderNachfrage-/KaufkraftbindungimEinzugsgebiet(50%):D.h.eswird
eingrößererAnteildervorhandenKaufkraftgebunden,dervormalsanderenStandorten
außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. den Oberzentren Hamburg, Lübeck und Rostock)
oderauchdemDistanzhandel(Online-/Versandhandel)zugeflossensind.
•
Den Streuumsätzen bzw. Potenzialreserve15 (10 %): D.h. Umsätze, die nur einmalig/sporadisch auftreten (z.B. durch Pendler, Touristen) und von außerhalb des Einzugsgebietszufließen.
•
Der Verdrängung gegenüber dem Bestandseinzelhandel (40 %): Das ist der eigentlich
städtebaulichrelevanteAnteil,daersichdirektinUmsatzrückgängenvorOrtbemerkbarmachenkann.
Verteilung desVorhabenumsatzes
Vorhabenumsatz
5,5Mio.€
Erhöhung
Nachfragebindung
(abzgl.Marktschrumpfung)
2,77Mio.€
Umsätze der im EZGlebenden
Personen,dievormals außerhalb
desEZGeinkauften (z.B.
Hamburg,Lübeck,Rostockoder
Onlinehandel/Spezialversender)
Verdrängung ggü.
Bestand
2,18Mio.€
Bezogen aufdengesamten
Umsatz desBestandeinzelhandels (24,3Mio.€)
beträgt dieØ UVQ/
Umsatzrückgang =8,6%
© DLP|Friedrich-Ebert-Damm311|D-22159Hamburg|Tel+49(0)40- 645577- 0|Fax- 33|
Streuumsätze
0,55Mio.€
Umsätze durch Personen,die
nicht im EZGleben (Pendler,
Touristen etc.)
15
DiePotenzialreserveistdasEinwohneräquivalentderStreuumsätze.DieStreuumsätzesetzensichzusammenausPersonen,dieaußerhalbdesEinzugsgebietsleben,d.h.eshandeltsichumPendleroderTouristen
bzw.Personen,dienureinmaligodersporadischamStandorteinkaufen.
45
In der folgenden Graphik zeigt sich, welche absoluten monetären Umsatzrückgänge der
Sporteinzelhandel (inkl. Randsortimente von Schuhgeschäften, SB-Warenhäusern etc.) in
denjeweiligenimEinzugsgebietbefindlichenzentralenVersorgungsbereichenzuerwarten
hat. Es wird deutlich, dass mit insgesamt 1,47 Mio. € der mit Abstand größte Anteil zu
LastenderZone1-gleichermaßenderInnenstadtwiedensonstigenLagen–wirkenwird.
Absoluter
Umsatzrückgang in
Sportsortimenten der Standortbereiche im
Einzugsgebiet
1,0
Zone1
inMio.€
0,8
Zone2
Zone3a
Zone3b
0,75
0,70
0,6
0,4
0,24
0,2
0,09
0,12
0,02
0,04
0,04
0,04
0,08
0,03
ar
kt
ag
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Z
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ta
dt
0,0
© DLP|Friedrich-Ebert-Damm311|D-22159Hamburg|Tel+49(0)40- 645577- 0|Fax- 33|
Ein Großteil der Vorhabensumsätze (rd. 50 %) wird über die Erhöhung der Nachfragebindung, d.h. der Rückholung bisher in andere große Oberzentren oder den Distanzhandel
abfließende Nachfrage, generiert werden. Die mit Abstand größten Umsatzrückgänge in
räumlicher Hinsicht werden mit rd. 1,5 Mio. € auf den Bestandseinzelhandel in Schwerin
wirken.
46
6
StädtebaulicheundraumordnerischeBeurteilungdesVorhabens
6.1
ZudenBeurteilungskriterien
DasLandesraumentwicklungsprogrammMecklenburg-Vorpommern2005siehtvor,dass„für
denAusbauderregionalenAusstrahlungsstärkeunddamitfürdieErhöhungderEinzelhandelszentralitätderOber-undMittelzentrendieAngebotsstärkedesEinzelhandels,unddazu
gehören in erster Linie ausstrahlungsstarke großflächige Einzelhandelsbetriebe, von entscheidenderBedeutung“16ist.
GemäßdenlandesplanerischenVorgabeninMecklenburg-VorpommernunddesRREPWestmecklenburgsowiedenVorgabennach§11Abs.3BauNVOsindfolgendeKriterienfürdie
ZulässigkeitgroßflächigerEinzelhandelsvorhabeninSchwerinvonBedeutung:
•
EinzelhandelsgroßprojekteimSinnedes§11Abs.3derBauNVOsindnurinZentralen
Ortenzulässig,17beieinerGeschossflächevonmehrals5.000qmnurinOber-undMittelzentren.
•
Neuansiedlungs-, Umnutzungs- oder Erweiterungsvorhaben von Einzelhandelsgroßprojektensindnurzulässig,wennGröße,ArtundZweckbestimmungineinemangemessenen Verhältnis zu Größe und Versorgungsfunktion des Zentralen Orts stehen und die
Auswirkungen des Vorhabens den Verflechtungsbereich des Zentralen Orts nicht wesentlichüberschreiten(Kongruenzgebot).
•
Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur an städtebaulichintegriertenStandortenzulässig.BeiStandortentwicklungenaußerhalbderInnenstadtistnachzuweisen,dassdiesedieFunktionsentwicklungundAttraktivitätderInnenstadtnichtgefährden.
•
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen großflächige Einzelhandelsvorhaben keine mehr als
unwesentlichenAuswirkungenaufzentraleVersorgungsbereiche[sowiedieNahversorgung]induzieren.
WeitereBelangederRaumordnungundLandesplanung(NaturundLandschaft,landestypischeOrtsbilder,Verkehrsvermeidungu.a.)sindnichtGegenstanddieserv.a.marktanalytischenUntersuchung.
16
Vgl.LandesraumentwicklungsprogrammMecklenburg-Vorpommern2005,Kap.4.3.2.
17
Im Einzelfall können Einzelhandelsgroßprojekte in den Randbereichen der Stadt-Umland-Räume angesiedeltwerden.
47
6.2
ZentralörtlicheZuordnung
DasKongruenzgebotzieltaufdieEinfügungeinesEinzelhandelsvorhabensindenVerflechtungsbereichdesjeweiligenZentralenOrtsab.DanachisteinVorhabenzulässig,wennsein
EinzugsgebietinetwademVerflechtungsraum(Oberbereichsgrenze)derStandortgemeinde
entspricht,d.h.nichtwesentlichüberdiesenhinausgeht.DasVorhabenmusszudemfunktionalderAufgabedesZentralenOrtsentsprechen.
DieLandeshauptstadtSchwerinistgemäßdemLandesraumentwicklungsprogrammalsOberzentrumausgewiesen.VonihrerraumordnerischenFunktionheristdieStadtdemnachals
Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit mehr als 5.000 qm Geschossfläche)
geeignet.
DasEinzugsgebietdesVorhabensgehtnichtwesentlichüberdenlandesplanerischzugewiesenen oberzentralen Verflechtungsbereich hinaus. Daher sind auch keine messbaren AuswirkungendurchdasVorhabenaufdieumliegendenOberzentrenzuerwarten.
Dem Kongruenzgebot wird bei Realisierung des Planvorhabens in Schwerin entsprochen.
Das Einzugsgebiet des Vorhabens geht nicht wesentlich über den Verflechtungsraum des
OberzentrumsSchwerinhinaus.
6.3
BeeinträchtigungderzentralenVersorgungsbereiche
Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit Zentraler Orte setzenvoraus,dassdiezentralenVersorgungsbereiche(unddieNahversorgung)18nichtmehr
alsunwesentlichbeeinträchtigtwerden.
DieÜberprüfungdereventuellenBeeinträchtigungdesbestehendenEinzelhandelserfolgte
im Kapitel zur Wirkungsprognose. Es stellt sich dieFrage, obes über die imRahmen der
WirkungsprognoseermitteltenmarktanalytischenAuswirkungenhinauszuBeeinträchtigungendesbestehendenEinzelhandelskommenkann.
ImKerngehtesumdieEinschätzung,obdieermitteltenUmsatzumverteilungseffektefür
einegrößereAnzahlvonBetriebensogravierendsind,dassalsFolgevonBetriebsaufgaben
eineFunktionsschwächungodergarVerödungderZentrenbzw.eineBeeinträchtigungder
Nahversorgung droht. Nach verbreiteter Rechtsauffassung gilt, dass eine mehr als unwesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgung i.d.R.
dannzuerwartenist,wenndurcheinVorhabenmehrals10%desEinzelhandelsumsatzes
vorOrtumverteiltwerden.HierbeiistauchderGradderjeweilsgegebenenFunktionsfähigkeitzuberücksichtigen.
18
Aufgrund der Vorhabenstruktur ist eine Betrachtung der verbrauchernahen Versorgung (Nahversorgung)
nichtvonRelevanzbzw.bleibtvondemVorhabenvölligunberührt.
48
InderzuvordurchgeführtenWirkungsanalysewurdendaherdiezuerwartendenUmsatzumverteilungendesgeplantenSportfachmarktsmitrd.2.800qmVerkaufsflächeberechnet.
Die ermittelten Umverteilungsquoten (siehe Kap. 5.3.2) lagen nicht in allen Sortimenten
bzw.zentralenVersorgungsbereichenunterhalbdesAbwägungsschwellenwertesvon10%.
InsbesonderebezogenaufdasSortimentFahrräderwurden–beieinemallerdingssehrgeringenaktuellenBestandimEinzugsgebiet–indenZonen1und2darüberliegendeprozentualeUmsatzrückgängeprognostiziert.DiefolgendeGraphikzeigtdiekonkretestädtebauliche Bewertung der ermittelten Umverteilungsquoten auf die untersuchten zentralen
Versorgungsbereiche:
StädtebaulicheBewertungderAuswirkungenaufdiezentralenVersorgungsbereiche
Zentraler
Versorgungsbereich
SchwerinInnenstadt
HagenowInnenstadt
ParchimInnenstadt
WismarInnenstadt
Zone
Zentrenstädtebauliche Hauptanbieter prägungdes
Stabilität
Sport
Sportsort.für
ZVB
UVQSportBEK/SCH
stabil
Intersport,
Sport
Otter,
Trekking
Zentrum
mittel
10,3%
10,3%
9,8%
verträglich,
größter
Betrieb
im
Schutzraum
des
EKZ
Schloßpark-Center,
zzgl.
stabile
EH-Strukturen
weitestgehend
stabil
Fahrrad
Rachow
gering
-
12,0%
-
verträglich,
Fahrradmarkt
nicht
zentrenprägend
teilweisefragil Sport
Shop
Vietense
mittel
8,9%
11,6%
7,9%
(noch)
verträglich
im
Bereich
Sport-BEK/SCH;
kleinfl.
Fahrradgeschäft
nicht
zentrenprägend
weitestgehend
stabil
Sport
Hermann,
Zweirad
Nickel
mittel
5,4%
10,3%
6,2%
(noch)
verträglich
im
Sortiment
Fahrrad,
Sortiment
bedingt
zentrenprägend
fragil
Sport
Hermann
hoch
5,1%
10,3%
5,4%
(noch)
verträglich,
da
(für
die
städtebaul.
Stabilität
wichtiger)
Hauptanbieter
über
kein
Fahrradangebot
verfügt
weitestgehend
Intersport
Zepunkte
stabil
mittel
4,9%
-
5,3%
verträglich
weitestgehend
stabil
mittel
5,1%
-
5,2%
verträglich
UVQ
UVQ
Fahrräder& Sonstige
Zubehör
Sportartikel
1
Bewertungder
Verträglichkeit
1
2
3a
3a
3a
Teamgeist,
Karstadt
Sport
3b
Quelle:
Eigenen
Berechnungen
und
Bewertungen.
Zuberücksichtigenistdabeigrundsätzlich,dassessichbeiderWirkungsprognoseumeine
Worst-Case-Betrachtung handelt. Insbesondere die Tatsache, dass das DecathlonWarensortimentaufgrundderskizziertenSpezifikationnurz.T.mitdemklassischenSporteinzelhandelineinemdirektenWettbewerbsteht,führtdazu,dassdieQuotentatsächlich
moderaterausfallenwürden.
Gleichwohlz.T.Umverteilungsquotenvonknappoberhalbdes10%-Schwellenwertesermitteltwurden,induziertdasVorhabenmit2.800qmVerkaufsflächenAuswirkungen,diestädtebaulichnochalsverträglichzubewertensind.EinUmschlagenökonomischerAuswirkungeninstädtebaulicheAuswirkungenkannausgeschlossenwerden.
49
6.4
StädtebaulicheIntegrationdesVorhabenstandorts
Gemäß den landesplanerischen Vorgaben in Mecklenburg-Vorpommern und den Vorgaben
nach§11Abs.3BauNVOsindEinzelhandelsgroßprojektemitzentrenrelevantenSortimentennuranstädtebaulichintegriertenStandortenzulässig.
DerVorhabenstandortbefindetsichanderLudwigslusterChausseeimBereichderBundesstraßen B 106 und 321. Das Planvorhaben soll auf einem bisher unbebauten Grundstück
realisiert werden. Im Umfeld befinden sich sowohl Gewerbenutzungen als auch ein neu
entstandenes Wohngebiet, so dass der Standort aktuell als teilintegriert einzustufen ist.
ZudemsindeineunmittelbarefußläufigeErreichbarkeitausdemWohngebietalsauchein
ÖPNV-Anschlussgegeben.
Nach dem Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern sollen Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich nur an städtebaulich
integriertenStandortenentstehen;beiStandortentwicklungenaußerhalbderInnenstadtist
nachzuweisen,dassdiesedieFunktionsentwicklungundAttraktivitätderInnenstadtnicht
gefährden19.
Der Nachweis, dassfür die Innenstadt keine Gefährdung besteht wurdeerbracht. Die AnsiedlungistdamitauchaneinemnichtintegriertenStandortgenerellmöglich,dazudem
keingeeigneterstädtebaulichintegrierterStandortimStadtgebietvorhandenist.
IneinerimJuli2011gefertigtenStandortalternativprüfungkonntenkeineanderen,alternativ geeigneten Standorte ausfindig gemacht werden. Einzig theoretisch geeigneter
Standort[AnmerkungGutachter:allerdingsvonderverfügbarenFlächesehrknapp]istder
‚Standort C: Burgsee-Galerie’. Allerdings befindet sich dieser noch in einem bis 2016 andauerndenMietverhältnismiteinemLebensmittelmarkt.20
Der Standort des Vorhabens schließt an ein neu entstandenes Wohngebiet an und kann
fußläufigausdiesemerreichtwerden.ZusätzlichstehteinÖPNV-HaltepunktzurVerfügung.
Der Vorhabenstandort kann daher als teilweise städtebaulich integriert bewertet werden
(TeilintegrationdesStandorts).
Die Überprüfung möglicher Standortalternativen ergab, dass lediglich eine Mietfläche in
eineminnerstädtischenObjektzurVerfügungsteht,dieallerdingsfaktischbis2016nicht
nutzbaristunddarüberhinausflächenseitigeRestriktionenaufweist.Daheristderaktuell
verfolgteVorhabenstandortanderLudwigslusterChausseezupriorisieren.
19
LEPM-V:Kapitel4.3.2:GroßflächigeEinzelhandelsvorhaben
20
Vgl. Architektur + Stadtplanung, Juli 2011: Sportfachmarkt – Prüfung von Standortalternativen in der
LandeshauptstadtSchwerin.
50
6.5
KompatibilitätmitderRegionalplanung
Neben den Bestimmungen des Landesraumentwicklungsprogramms MecklenburgVorpommern(2005)sindzudemdievorhabenrelevantenInhaltedesRegionalenRaumentwicklungsprogramms(RREP)Westmecklenburgzuberücksichtigen.
FolgendeInhaltesinddabeiaus‚Kap.4.3.2GroßflächigeEinzelhandelsvorhaben’zuzitieren:
(2) Neuansiedlungs-, Umnutzungs-, Erweiterungs- oder Agglomerationsvorhaben von Einzelhandelsgroßprojekten sind der Größe und der Versorgungsfunktion des Zentralen Ortes und
seinesEinzugsbereichessowiedessenregionalspezifischemKaufkraftpotenzialanzupassen.(Z)
Kongruenzerfüllt.
(4) Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur an städtebaulich
integrierten Standorten zulässig. Bei Standortentwicklungen außerhalb der Innenstadt und
andererzentralerVersorgungsbereicheistnachzuweisen,dassdiesedieFunktionsentwicklung
undAttraktivitätderInnenstadtbzw.andererzentralerVersorgungsbereichenichtgefährden.
(Z)
städtebaulich nur teilweise integriert; der Nachweis, dass die ‚Funktionsentwicklung’
nichtbeeinträchtigtwurde,istüberdieAuswirkungsanalyseerfolgt.
(6)AusgewogenezentrenstärkendeEinzelhandelsstrukturensolleninZentralenOrtenaufder
Grundlage von Einzelhandelskonzepten entwickelt werden. Dabei sollen auch die zentralen
Versorgungsbereichebenanntwerden.
Der Mikrostandort des Vorhabens ist nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs; die Berücksichtigung des Einzelhandelskonzepts (siehe folgendes Kapitel) ist erfolgt.
(8) LEP (9) Einzelhandelsvorhaben sollen den Ausbau des Tourismus in Westmecklenburg
unterstützen.DastrifftsowohlfürdieEntwicklungundAttraktivitätsstärkungderhistorischen
AltstädtealsauchfürdieTourismusortezu.
DasVorhabenistgeeignet,aufgrundseinertourismusrelevantenSortimente(z.B.Campingzubehör, Angeln, Wassersport) sowie der besonders großen Ausstrahlung/EinzugsgebietpositiveImpulseaufden(Tages)tourismuszugeben.
Das Vorhaben entspricht im Wesentlichen dem RREP Westmecklenburg. Nicht vollständig
kompatibelistesbezüglichderteilweisenstädtebaulichenIntegrationdesMikrostandorts
sowiederLageaußerhalbeineszentralenVersorgungsbereichsbeigleichzeitigemAngebot
von zentrenrelevanten Sortimenten. Gleichwohl wurde bereitsinder Vergangenheit nachgewiesen, dass kein anderer, zentrumsnäherer Standort für die zeitnahe Ansiedlung des
VorhabenszurVerfügungsteht.
51
6.6
ÜbereinstimmungdesVorhabensmitdemkommunalenEinzelhandelskonzept
Derzeit Gültigkeit hat das ‚Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Schwerin’ (Fortschreibung).
FolgendeZielewerdendortformuliert:
•
Erhaltung und Stärkung der regionalen Ausstrahlung und oberzentralen VersorgungsfunktionderInnenstadt
•
ErhaltungundStärkungderEinzelhandelszentralitätderInnenstadt
•
ErhaltungundStärkungderEinzelhandels-/FunktionsvielfaltderInnenstadt
•
ErhaltungundStärkungdesHauptgeschäftszentrumsvonSchwerin
•
FlächendeckendeVersorgungmitNah-undGrundversorgungszentren
•
RäumlicheKonzentrationdesEinzelhandelsaufleistungs-undzukunftsfähigeStandorte.
Eszeigtsich,dassalsZielederEinzelhandelsentwicklungfürdieStadtSchwerininsbesonderedieweitereStärkungdesHauptgeschäftsbereichs/derInnenstadtoberstePrioritäthat.
DemzufolgesolltenprioritärEinzelhandelsansiedlungen innerhalbderInnenstadtangesiedeltwerden.
Der Planstandort mit seiner Lage außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs entspricht
damit vordergründig nicht diesen Zielen. Gleichwohl konnte nachgewiesen werden, dass
eineAnsiedlungdesKonzeptsinderInnenstadtaufgrundvongrundstücks-undobjektbezogenenAnforderungennichtrealisierbarist(PrüfungStandortalternativen).
EineVerweisungaufdenzentralenVersorgungsbereichwürdedamitzueinerVerhinderung
diesesBetriebstypsführen(verstößtgegeneuropäische‚Niederlassungsfreiheit’).
Zusätzlichistzuberücksichtigen,dassdieaufdieInnenstadtgerichteteErschließungsstraße,anderdasVorhabenerrichtetwerdensoll,füreineVerknüpfungeinesBesuchesbeim
SportfachmarktsowiederSchwerinerInnenstadtspricht(Standortsynergien).
Das Planvorhaben trägt nicht unmittelbar zu dem übergeordneten Ziel des kommunalen
Einzelhandelskonzepts,derStärkungdesHauptgeschäftszentrums,bei.GrundistdieLage
außerhalbdeszentralenVersorgungsbereichsundderzentrenrelevantenSortimentsstruktur
desVorhabensselbst.Gleichzeitigkonnteabernachgewiesenwerden,dassfürdiesenBetriebstypkeineStandortalternativeimzentralenVersorgungsbereichderLandeshauptstadt
zurVerfügungsteht.
Der Zielsetzung der räumlichen Konzentration des Einzelhandels auf leistungsfähige und
zukunftsfähigeStandortewird u.E. Rechnung getragen. Der Vorhabenstandort schließt an
die Siedlungsstruktur an und verfügt über eine enge Anbindung an die prägenden Verkehrsachsen,sodassvoneinerLeistungsfähigkeitundZukunftsfähigkeitauszugehenist.
52
7
ZusammenfassendeSchlussbemerkungen
Es ist geplant, in der Landeshauptstadt Schwerin einen Decathlon-Sportfachmarkt mit
2.800 qm Verkaufsfläche anzusiedeln. Dazu ist die Aufstellung eines Bebauungsplans mit
der Ausweisung eines Sondergebiets (SO) für diese Nutzung und hierzu die Prüfung nach
§11Abs.3BauNVOnotwendig.
Dievorgesehene,imVergleichzumübrigenSporteinzelhandelatypischeSortimentsstruktur
des Decathlon-Ansiedlungsvorhabens ist gekennzeichnet durch einen hohen Anteil an
Sportartikeln und –großgeräten und einem im Vergleich zu sonstigen Sportfachmärkten
geringen Anteil an Sportbekleidung und –schuhen. Im vorgesehenen Sortimentskonzept
sollen 16 Sportobergruppen/-arten angeboten werden. Die Erhebung des BestandseinzelhandelsdurchdieGutachterfanddaheranalogdieserstarkenDifferenzierungstatt.
DerMikrostandortdesVorhabensistgekennzeichnetdurcheine(infolgederSiedlungsentwicklung im Standortbereich) teilintegrierte und zusätzlich verkehrsgünstige Lage. Der
StandortistfußläufigausdemWohngebieterreichbarundandenÖPNVangebunden.Die
EntfernungzumzentralenVersorgungsbereichInnenstadtbeträgtetwavierKilometer,die
auf die Innenstadt orientierten Verkehrsachsen (B321 und B106) führen unmittelbar am
Vorhabenstandortvorbei.
InSchwerin(Makrostandort)lebenderzeitrd.95.220Einwohner.DieLandeshauptstadtist
SitzderLandesregierung,derMinisteriensowiemaßgeblicherVerbands-undVerwaltungseinrichtungen. Eingebettet in die Seenlandschaft und ausgestattet mit dem stadtbildprägenden historischen Schweriner Schloss, dem Mecklenburgischen Staatstheater Schwerin
undehemaligenBUGA-Gelände(aus2009)verfügtdiezweitgrößteundauchkünftigkreisfreieStadtimBundeslandMecklenburg-VorpommernübereineerheblichetouristischeAnziehungskraft,insbesonderefürTagesbesucherundStädtetouristen.
Schwerin ist umgeben von einer tendenziell strukturschwachen Region. Insgesamt wirken
die sozioökonomischen Rahmendaten (Einwohnerentwicklung, -prognose, Kaufkraftindex)
eherrestriktivaufdieEinzelhandelsentwicklung.
Im Rahmen der Untersuchungerfolgte eine Auseinandersetzung mit dem derzeitigen VerkaufsflächenbestandimSporteinzelhandelinderRegion.BeiderErhebungundAnalyseder
Angebotssituation wurde eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche (als Haupt- und Randsortiment)vonrund8.800qmidentifiziert,davon5.500qmindenzentralenVersorgungsbereichen.
Ein wesentlicher Bestand besteht erwartungsgemäß in den Sportarten Freizeit/Fitness,
Trekking/Bergsport, Laufsport und Radsport. In einigen Randsportarten (z.B. Golf) wurde
keiner bzw. nur ein sehr geringer Bestand erhoben. Die Bewertung der zentralen Versor-
53
gungsbereicheergab,dassdieseweitestgehendstädtebaulichstabilsind.Lediglichinden
MittelzentrenHagenowundLudwigslustkonntendeutlicheDefizitefestgestelltwerden.
DasprospektiveEinzugsgebietdesVorhabenserstrecktsichaufeineDistanzvonetwa45
FahrminutenundumfasstnebenSchwerindieMittelzentrenWismar(mitoberzentralerTeilfunktion), Grevesmühlen, Ludwigslust, Hagenow und Parchim. Im Jahr 2013 werden im
Einzugsgebietetwa353.600Einwohnerleben.ZuzüglicheinerPotenzialreservedurchStreuumsätze (34.500 Personen als Einwohneräquivalent) verfügt das Vorhaben über ein Kundenpotenzialvon388.100Personen.
NachderGutachterprognosedererzielbarenMarktanteile(durchschnittlich13%)wirdfür
dasPlanvorhabeneinmaximalerUmsatz(Worst-Case-Betrachtung)von5,5Mio.€(brutto),
d.h.2.000€jeqmVerkaufsfläche,prognostiziert.
DieserUmsatzgeneriertsichzu50%ausderErhöhungderNachfragebindung(z.B.RückholungvonKaufkraftausdemDistanzhandelundanderenOberzentren),10%ausStreuumsätzen(z.B.durchPendler,Touristen)und40%ausderUmverteilunggegenüberdemstationärenEinzelhandelimEinzugsgebiet.
Folglich beträgt der auf den Bestandseinzelhandel wirkende Umsatz insgesamt rd. 2,2
Mio.€.DieserUmsatzführtnachdenBerechnungeninderAuswirkungsanalysezuUmverteilungsquoten zwischen durchschnittlich 8,3 % (Sportbekleidung, -schuhe) bis 12,0 %
(Fahrräder&Zubehör).
NachBerücksichtigungderjeweiligenstädtebaulichenSituationsindfürdieimEinzugsgebietvorhandenenzentralenVersorgungsbereiche–gleichwohlz.T.derrechnerischeAbwägungsschwellenwertvon10%überschrittenwurde–‚keinemehralsunwesentlichenAuswirkungen’nach§11Abs.3BauNVOzuerwarten.EinUmschlagenderökonomischenAuswirkungen in städtebauliche Auswirkungen ist in der vorgesehenen Dimensionierung des
Sportfachmarkts noch nicht zu erwarten. Gleichwohl sollte die angestrebte Verkaufsflächengrößenichtüberschrittenwerden.
UnterBeachtungderlandesplanerischenundregionalplanerischenBestimmungenistdamit
dieAnsiedlungeinesDecathlon-SportfachmarktsindervorgesehenenGrößevon2.800qm
Verkaufsflächealsstädtebaulichundraumordnerischverträglichzuerachten.
AusderSichtderGutachterkanndasVorhabeneinenwichtigenBeitragleisten,dieAngebotsvielfaltimSporteinzelhandelzuGunstenderLandeshauptstadtzuerhöhenunddamit
zurSteigerungderEinzelhandelszentralitätbeitragen.
Explizitistdabeiherauszustellen,dassmitdeminRedestehendenVorhabenkeinDuplikat
bestehenderAngeboterealisiertwird,sondernvielmehraucheinleistungsfähigesAngebot
für solche Sportarten offeriert wird, das derzeit vornehmlich über den Distanzhandel (Internet, Katalog, Versand) oder spezialisierte Fachgeschäfte in den Metropolen außerhalb
derSchwerinerStandortregion(Hamburg,Lübeck,Berlin)gedecktwird.
54
Nicht zuletzt ist angesichts der Lage des Vorhabenstandorts an der zentralen Haupteinfahrtachse zur Innenstadt zu erwarten, dass das Ansiedlungsvorhaben erfahrungsgemäß
Synergieeffekte auch zu Gunsten der Schweriner Innenstadt auslösen wird, die aus Vorsichtsgründen in der vorliegenden Studie nicht berücksichtigt wurden (worst-caseBetrachtung).
Angesichts des absehbar ersten Decathlon-Sportfachmarkts im Land MecklenburgVorpommern,wirddasVorhabenauchsolcheKundennachSchwerinziehen,dieentweder
im Anschluss die Schweriner Innenstadt aufsuchen oder die Landeshauptstadt künftig im
Sinne des Destinationseffekts im Vergleich zu anderen Einkaufsalternativen bevorzugen
werden.
Hamburg,3.November2011
gez.UweSeidel
gez.HalinaGebert
Dr.Lademann&PartnerGmbH
55
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-Sportbekleidung/-schuhe
Schwerin
Sonstige
STZSchwerin
LagenZone
Innenstadt Dreescher
1
Markt
0,473
- 0,255
0,728
0,364
- zzgl.KompensationseffektedurchMarktschrumpfung
0,006
- 0,003
0,009
0,007
Nachfrageabflüssen
-0,088
- -0,047
-0,135
Marktschrumpfung
0,038
- 0,020
0,429
- zzgl.UmlenkungvonNachfragezuflüssen
0,201
0,630
Einzelhandels
10,3%
Parchim
Grabow
Innenstadt Innenstadt
LudwigsGrevesSonstige
Summe
lust
mühlen LagenZone
Zone3a
3a
Sonstige
Wismar
Summe
LagenZone
Innenstadt
Zone3b
3b
0,364
0,111
0,077
0,054
0,077
0,061
0,383
0,199
0,050
0,249
1,72
- 0,007
0,002
0,002
0,001
0,002
0,001
0,008
0,012
0,003
0,014
0,04
-0,340
- -0,340
-0,074
-0,051
-0,036
-0,051
-0,041
-0,251
-0,184
-0,046
-0,230
-0,96
0,058
0,007
- 0,007
0,015
0,011
0,007
0,011
0,008
0,052
0,155
0,039
0,193
0,31
0,231
0,660
0,038
- 0,038
0,055
0,038
0,027
0,038
0,030
0,192
0,181
0,045
0,226
1,12
- 0,108
0,309
-
- - - - -
-
- - 0,040
0,010
0,050
0,36
-
0,339
0,970
0,038
-
0,038
0,055
0,038
0,027
0,038
0,030
0,192
0,221
0,055
0,276
1,48
-
12,6%
Summe
Zone1
11,0%
Sonstige
Hagenow
LagenZone
Innenstadt
2
8,9%
- Summe
Zone2
8,9%
5,4%
5,3%
5,1%
4,9%
7,4%
5,6%
5,1%
7,4%
5,4%
SUMME
EZG
8,3%
56
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-Fahrräder
Schwerin
Sonstige
STZSchwerin
LagenZone
1
Markt
Summe
Zone1
Sonstige
Hagenow
LagenZone
Innenstadt
2
Summe
Zone2
Parchim
Grabow
Summe
lust
mühlen LagenZone
Zone3a
3a
Sonstige
Wismar
Summe
LagenZone
Innenstadt
Zone3b
3b
SUMME
EZG
0,024
0,024
0,351
0,398
0,199
- 0,199
0,162
- 0,039
-
0,009
0,210
- 0,136
0,136
0,94
0,000
0,000
0,005
0,005
0,004
- 0,004
0,003
- 0,001
-
0,000
0,004
- 0,008
0,008
0,02
Nachfrageabflüssen
-0,006
-0,006
-0,094
-0,107
-0,179
- -0,179
-0,111
- -0,027
-
-0,006
-0,144
- -0,135
-0,135
-0,56
Marktschrumpfung
0,001
0,001
0,020
0,023
0,003
- 0,003
0,011
- 0,003
-
0,001
0,015
- 0,011
0,011
0,05
0,019
0,019
0,281
0,319
0,028
- 0,028
0,065
- 0,016
-
0,004
0,085
- 0,021
0,021
0,45
0,001
0,001
0,018
0,020
-
- - - - -
-
- - - -
-
0,02
0,020
0,020
0,299
0,340
0,028
-
0,028
0,065
-
0,016
-
0,004
0,085
-
0,021
0,021
0,47
-
-
-
-
Einzelhandels
10,3%
12,0%
13,3%
13,0%
11,6%
11,6%
10,3%
10,3%
10,3%
10,3%
7,5%
7,5%
12,0%
57
WirkungsprognosedesPlanvorhabensDecathlonSportfachmarktinSchwerin-SonstigeSportartikel
Schwerin
Sonstige
STZSchwerin
LagenZone
1
Markt
Summe
Zone1
Sonstige
Hagenow
LagenZone
Innenstadt
2
Summe
Zone2
Parchim
Grabow
Summe
lust
mühlen LagenZone
Zone3a
3a
Sonstige
Wismar
Summe
LagenZone
Innenstadt
Zone3b
3b
SUMME
EZG
0,298
- 0,663
0,960
0,480
- 0,480
0,106
0,091
0,061
0,126
0,121
0,505
0,263
0,066
0,328
2,27
0,004
- 0,009
0,012
0,010
- 0,010
0,002
0,002
0,001
0,003
0,002
0,010
0,015
0,004
0,019
0,05
Nachfrageabflüssen
-0,254
- -0,565
-0,819
-0,471
- -0,471
-0,105
-0,090
-0,060
-0,125
-0,120
-0,500
-0,272
-0,068
-0,341
-2,13
Marktschrumpfung
0,004
- 0,009
0,012
0,004
- 0,004
0,001
0,001
0,000
0,001
0,001
0,003
0,017
0,004
0,021
0,04
0,051
- 0,114
0,166
0,022
- 0,022
0,004
0,003
0,002
0,005
0,005
0,019
0,023
0,006
0,028
0,24
- - - -
-
- - - - -
-
- - - -
-
-
0,051
-
0,114
0,166
-
0,022
0,004
0,003
0,002
0,005
0,005
0,019
0,023
0,006
Einzelhandels
9,8%
-
11,3%
10,8%
0,022
7,9%
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Bewertung der Auswirkungen des Sportfachmarkts

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