Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2002/03

Transcrição

Das baut
auf.
Geschäftsbericht 2002 / 2003
Unternehmensprofil
Das Unternehmen IMMOFINANZ
■ Österreichs größte börsenotierte
Immobiliengesellschaft
■ Jährliche Bewertung der Immobilien durch
renommierten Sachverständigenausschuss
■ Ertragreiche Immobilienveranlagung durch
aktives Portfolio-Management
■ Börsenkapitalisierung von EUR 1,05 Mrd.**
■ Umsatz 2002/2003: EUR 75,2 Mio.
■ Immobilien-Portfolio: Verkehrswert EUR 1,5 Mrd.*
■ Mittelfristige Portfoliogewichtung:
Österreich 66%, Zentraleuropa 17% und
Westeuropa/USA 17% des Immobilienvermögens
■ Risikostreuung und Diversifizierung auf
1.264.160 m2 Nutzfläche in 193 Objekten
in Österreich und weiteren acht Ländern
■ Thesaurierung der Gewinne – steuerfreier Verkauf
der Aktie nach (in Österreich derzeit einjähriger)
Spekulationsfrist möglich
■ Nachsteuerrendite*
1 Jahr
9,67%
3 Jahre
9,36%
5 Jahre
8,81%
10 Jahre
8,62%
* Stand: 30.4.2003
** Stand: 30.6.2003
Kennzahlen
Kennzahlen der IMMOFINANZ
2002/2003
Veränderung
in %
2001/2002
2000/2001
Unternehmenskennzahlen
Umsatz in Mio. EUR
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
1)
1)
in Mio. EUR
75,2
23,7%
60,8
49,9
84,2
102,4%
41,6
44,0
74,6
181,5%
26,5
31,6
Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR
50,6
60,1%
31,6
32,6
Return on Equity (ROE)1)2) in %
7,7%
58,1%
4,9%
7,6%
5,8%
34,7%
4,3%
5,7%
Eigenkapital in Mio. EUR
709,5
30,5%
543,8
295,4
Eigenkapitalquote in %5)
64,6%
4,7%
61,7%
49,9%
Bilanzsumme in Mio. EUR
1.583,1
25,9%
1.257,8
907,7
193
67,8%
115
80
68
-
10
0
1.264.160
26,0%
1.003.100
695.853
220.016
-
120.597
0
94,4%
-2,4%
96,7%
97,4%
1.504,5
38,6%
1.085,4
815,3
154,3
-
65,0
0,0
310,2
63,1%
190,2
141,9
0,37
85,0%
0,20
0,30
16,4
-
27,5
17,0
6,01
-
5,52
5,16
Anzahl der Aktien in Mio.
153,8
-
123,1
74,6
Ultimo Börsekapitalisierung in Mio. EUR
924,6
-
679,3
384,9
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
in Mio. EUR
Return on Capital Employed (ROCE)
1)3)
in %
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
Anzahl der Immobilien
davon in Beteiligungen
Nutzfläche in m
4)
2
4)
Vermietungsgrad in %
Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR
4)
Investitionen in Mio. EUR
Börsekennzahlen
Gewinn je Aktie1) in EUR
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)
1)
Ultimokurs der Aktie
1)
Die Ermittlung der Kennzahl erfolgt auf Basis der Zahlen gemäß Verkehrswertmethode nach IAS 40.
Konzernergebnis im Verhältnis zum gewichteten Eigenkapital.
3)
NOPAT (Net Operating Profit After Tax) in Relation zum Capital Employed.
2)
4)
Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss
einbezogenen assoziierten Unternehmen sowie die als Finanzinstrumente gemäß
IAS 39 konsolidierten Beteiligungen.
5)
Die Eigenkapitalquote bemisst sich in Relation zum mit Verkehrswerten angesetzten Vermögen.
Kennzahlen
Umsatz
Entwicklung in Mio. EUR
Umsatz
nach Segmenten in %
100
IMMOWEST
1,4%
IMMOAUSTRIA
91,9%
IMMOEAST
6,7%
80
60
40
49,9
60,8
75,2
94,6
20
2000/
2001
2001/
2002
2002/
2003
2003/
2004e
0
Verkehrswerte
Verkehrswerte
Verteilung nach Segmenten in %
2.000
IMMOWEST
13,2%
IMMOAUSTRIA
76,8%
1.600
1.200
IMMOEAST
10,0%
800
1.085,4
1.504,5
1.816,6
0
815,3
400
2000/
2001
2001/
2002
2002/
2003
2003/
2004e
Cash-flow aus dem Ergebnis
Nutzflächen
Verteilung nach Segmenten in %
70
IMMOWEST
16,5%
60
50
40
30
IMMOEAST
18,7%
50,6
64,8
0
31,6
10
32,6
20
2000/
2001
2001/
2002
2002/
2003
2003/
2004e
IMMOAUSTRIA
64,8%
Brief an die Aktionäre
Mag. Norbert Gertner
Mitglied des Vorstandes
4 | Geschäftsjahr 2002/2003
MMag. Dr. Karl Petrikovics
Vorsitzender des Vorstandes
Sehr geehrte Aktionäre und Freunde
der IMMOFINANZ!
„Die eigene Entschlossenheit zum Erfolg ist viel wichtiger als irgendetwas anderes.“ Gerade in
schwierigeren Zeiten macht sie oft den entscheidenden Unterschied zwischen Erfolg und
Misserfolg aus. Und ganz im Sinne dieses Lincoln-Zitats betreiben wir unser Geschäft mit aller
Entschlossenheit – und mit entsprechendem Erfolg im abgelaufenen Geschäftsjahr 2002/2003.
Erfolgreiche Kapitalerhöhung
mit EUR 163,06 Mio.
Mittelzufluss.
Im Juni 2002 platzierten wir erfolgreich eine Kapitalerhöhung mit einem Mittelzufluss von
rund EUR 163,06 Mio. Ein ebenso erfolgreiches Private Placement im April 2003 über 49%
der Anteile der IMMOEAST bescherte unserer Zentraleuropa-Tochter einen Mittelzufluss von
EUR 69,9 Mio. Auch unsere internationale Diversifizierung trieben wir erfolgreich voran: über
die IMMOEAST mit neuen Beteiligungen wie an der S+B CEE und an Heitman Central Europe
Property Partners, in der IMMOWEST mit der Beteiligung an Logistis Luxembourg S.A.R.L. mit
einem Schwerpunkt bei Logistikflächen in Westeuropa sowie über die Beteiligung an Carlyle
Europe Real Estate Partner, unter anderem mit einem Portfolio von 36 Objekten in Italien.
Aufnahme in den
MSCI World Index.
Zu guter Letzt gelang der IMMOFINANZ die Aufnahme in den MSCI World Index und den MSCI
Europe Index, in denen die Crème de la Crème der größten Aktienwerte der Welt bzw. Europas vertreten ist und die von fast allen Portfolio-Managern als Benchmark für die eigene
Performance herangezogen werden. Neben der IMMOFINANZ sind nur Erste Bank, Telekom,
Bank Austria Creditanstalt und OMV als österreichische Werte im MSCI World Index vertreten.
Investitionsvolumen
2002/2003: EUR 310,2 Mio.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2002/2003 direkt und über Beteiligungen EUR 310,2 Mio.
investiert. Dadurch hat die IMMOFINANZ zum 30.4.2003 ein Immobilienvermögen von EUR 1,5
Mrd. in 193 Objekten auf 1.264.160 m2 Nutzfläche erreicht.
Kursanstieg
2002/2003: 9,67%.
Wie profitierten nun aber unsere Eigentümer vom operativen Erfolg? Im Geschäftsjahr
2002/2003 stieg der Kurs unserer Aktie um 9,67%. Dies entspricht einer Vorsteuerrendite von
12,89% bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung. Unser zunehmend internationales
Immobilien-Portfolio bedeutet eine breit gestreute Veranlagung mit positiven Auswirkungen
für die Aktionäre. Darüber hinaus ergeben sich in unseren neuen Märkten zusätzliche
Chancen, die unsere langfristige Ertragsstabilität positiv beeinflussen werden.
Marktkapitalisierung
über EUR 1 Mrd.
Auch auf dem Börseparkett konnte sich die IMMOFINANZ gut behaupten. 2002 belegten wir
den exzellenten elften Platz unter den umsatzstärksten Aktien der Börse Wien, noch vor
Werten wie EVN, BBAG oder AUA, und verbesserten uns im ersten Halbjahr 2003 sogar auf
den neunten Platz. Mit der Kapitalerhöhung im Juni 2003 durchbrachen wir bei der Marktkapitalisierung die Schallmauer von EUR 1 Mrd. und festigten unsere Position als mit Abstand größte börsenotierte Immobiliengesellschaft Österreichs. Beim Shareholder-ValueTest der Zeitschrift „Format“ belegte die IMMOFINANZ im langfristigen Vergleich den exzellenten fünften Platz unter 41 bewerteten Gesellschaften.
IMMOFINANZ | 5
Umsatzplus von 24% auf EUR
75,2 Mio., EBIT-Steigerung um
44% auf EUR 23,8 Mio.
Die IMMOFINANZ konnte im Geschäftsjahr die prognostizierten Werte für Umsatz, EBIT und
EBT nicht nur erfüllen, sondern dank einer permanenten Optimierung des Portfolios sogar
eine wesentliche Verbesserung der Ergebnisse herbeiführen. Der Umsatz ist im Vorjahresvergleich um 24% auf EUR 75,2 Mio. angestiegen. Das EBIT hat sich um 44% auf EUR 23,8
Mio. verbessert, das EBT auf EUR 14,3 Mio., und damit sogar mehr als verzehnfacht. Der prognostizierte Verkehrswert der Immobilien von EUR 1,46 Mrd. wurde mit 1,5 Mrd. erreicht.
Ziel der IMMOFINANZ ist die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens durch
konsequente und professionelle Bewirtschaftung des Immobilienbesitzes. Diese kontinuierliche Wertsteigerung ist in den jährlichen Gutachten des Sachverständigenausschusses für
Immobilienbewertung dokumentiert. Jährliche Abschreibungen in der Gewinn- und Verlustrechnung auf die Immobilien geben ein verzerrtes Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen
Entwicklung des Unternehmens wieder, weil sie Wertsteigerungen der Liegenschaften durch
die Bewirtschaftung und Optimierung der Mietflächen und -erlöse gänzlich außer Acht lassen.
Zusätzliche Darstellung der
Verkehrswertmethode zur
Erhöhung der Transparenz.
Die IMMOFINANZ, die den Konzernabschluss seit dem Geschäftsjahr 2001/2002 als Voraussetzung für die Notierung im Prime Market der Wiener Börse gemäß International Financial
Reporting Standards (IFRS, vormals IAS) erstellt, bilanziert weiterhin nach dem den österreichischen Usancen entsprechenden Anschaffungskostenmodell unter Berücksichtigung
kumulierter Abschreibungen. Gleichzeitig erfolgt jedoch auch die Darstellung der Erfolgsrechnung nach der nach IFRS alternativ zulässigen Verkehrswertmethode. Gerade im internationalen Kontext wird die Verkehrswertmethode immer mehr zum vorherrschenden
Modell. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der Aufnahme der IMMOFINANZ-Aktie in
den MSCI World Index und dem damit verbundenen gestiegenen internationalen Interesse
hat sich die IMMOFINANZ zu diesem Schritt der größtmöglichen Transparenz entschlossen.
Wir folgen damit auch den Empfehlungen der European Public Real Estate Association
(EPRA), dem Verband der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas, der eine entsprechende Darstellung nach der Verkehrswertmethode anregt.
Nach dieser Methode wird anstelle der jährlichen aufwandswirksamen Abschreibung die
gesamte Wertveränderung der einzelnen Liegenschaft erfolgswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Basis dieser Wertveränderung ist die Bewertung der Liegenschaft
zum Bilanzstichtag durch die Sachverständigen, in die selbstverständlich nutzungs- und
altersbedingte Wertminderungen einfließen.
Kurs-Gewinn-Verhältnis der
IMMOFINANZ-Aktie von 16,4.
Bei Anwendung der Verkehrswertmethode beträgt das EBIT im Geschäftsjahr 2002/2003
EUR 84,2 Mio. im Vergleich zu EUR 23,8 Mio. bei Bilanzierung nach dem Anschaffungskostenmodell. Der Gewinn pro Aktie beläuft sich auf EUR 0,37. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis
(KGV) beträgt 16,4.
Mit diesem Resultat verfügen wir über eine exzellente Basis für die Weiterentwicklung der
IMMOFINANZ. Ziel ist, sowohl die weitere Risikostreuung als auch ein langfristig ertragstabiles Portfolio zu entwickeln.
Kontinuierliche Risikostreuung
und Stärkung der Ertragskraft
des Portfolios.
Bei der internationalen Verbreiterung des Portfolios ist die Partnerwahl entscheidend.
IMMOFINANZ arbeitet einerseits mit lokalen, erfahrenen Spezialisten, die ein entsprechendes Portfolio einbringen. Andererseits sammeln internationale Immobilien-InvestmentManagement-Firmen das Kapital interessierter Unternehmen, um gemeinsam Portfolios aufzubauen. Dabei arbeitet die IMMOFINANZ mit renommierten Gruppen wie Carlyle, Curzon,
Heitman, CDC IXIS und AEW zusammen. Unsere investierenden Partner sind dabei – neben
den Managementfirmen selbst – Unternehmen wie die Deutsche Bank oder Nestlé, Institutionen wie die Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) sowie die Abu
Dhabi Investment Authority und führende Pensionsfonds wie Calpers, USA und ABP in
Holland.
Aktives Portfoliomanagement
reagiert frühzeitig auf
Marktschwankungen.
Gemeinsames Ziel ist das antizipierende Ausnützen von natürlichen Marktschwankungen.
So setzten wir in Erwartung der aktuellen Situation am Wiener Büromarkt bereits seit dem
Jahr 2000 verstärkt auf Wohnungen und Handelsflächen und haben die Abhängigkeit von
großen Einzelmietern im Bürobereich durch das Engagement im Bereich der öffentlichen
Garagen gesenkt.
Eigenmittelanteil von 64,57%
mittelfristig beibehalten.
Die durch die im laufenden Geschäftsjahr durchgeführte Kapitalerhöhung zur Verfügung stehenden Mittel werden in den nächsten Monaten investiert, wobei wir unseren hohen Eigenmittelanteil von 64,57% mittelfristig beibehalten. Mit Realisierung dieser Investitionen
erwarten wir zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres die Erreichung eines Immobilienvermögens zu Verkehrswerten von EUR 1,8 Mrd., eines Umsatzes von EUR 94,6 Mio. und
eines Cash-flows von EUR 64,8 Mio.
Geplantes Wachstum, hohe Ertragskraft, Risikominimierung durch Diversifikation sowie aktives Portfolio-Management werden also weiterhin die Meilensteine unseres Weges sein und
die IMMOFINANZ im Interesse ihrer Aktionäre weiterhin zu einer lukrativen Veranlagung
machen.
Wien, im August 2003
Vorsitzender des Vorstandes
IMMOFINANZ | 7
Organe / Sachverständigenausschuss
Organe der Gesellschaft
Aufsichtsrat
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender
Vorstand
Vorsitzender
DDr. Erhard Schaschl
Stellvertreter des Vorsitzenden
Dkfm. Michael Kaufmann
Dr. Guido Schmidt-Chiari
Prokuristen
Mag. Daniel Riedl
Dr. Brigitta Schwarzer
Mag. Michael Wurzinger
Sachverständigenausschuss
für Immobilienbewertung
Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein
Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertungen
Dir. Dagobert Pantschier
für Bauwesen und Immobilien
Ing. Dkfm. Peter Steppan
für Bau- und Liegenschaftswesen
St. Pölten, Dorotheum
Unternehmen IMMOFINANZ
Unternehmen | Struktur
Unternehmensstruktur
(wesentliche Beteiligungen)
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
100%
IMMOWEST Immobilien
Anlagen AG
Länder:
Zahl der Immobilien:
Nutzflächen gesamt:
Nutzfläche nach
Beteiligungsverhältnis:
Nutzflächenanteil:
Verkehrswerte:
Verkehrswertanteil:
Stand 30.4.2003
* inkl. zwei unter dem Dach der
WIPARK AG angeordnete Garagen in
Budapest
Curzon Capital Partners
10,87%
100%
IMMOFINANZ France SARL
Carlyle Realty Partners
4,38%
50%
Les Bains de St. Moritz
Holding AG
Carlyle Europe Real Estate Partners
9,58%
100%
IMMOFINANZ USA
Inc.
Logistis Luxembourg, S.A.R.L.
19,05%
IMMOAUSTRIA*
IMMOEAST
IMMOWEST
Österreich mit
Schwerpunkt Wien
115
899.022 m2
Tschechien, Ungarn
13
541.484 m2
Deutschland, Spanien,
Italien, Frankreich, CH, USA
65
1.059.428 m2
819.820 m2
64,8%
EUR 1.156.376.463
76,8%
236.206 m2
18,7%
EUR 150.013.100
10,0%
208.133 m2
16,5%
EUR 198.150.516
13,2%
Aufgrund steuerlicher Überlegungen erfolgt die Anschaffung der Immobilien nicht durch
die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG direkt, sondern über Tochtergesellschaften,
deren Anteile die Gesellschaft hält. Diese rechtliche Konstruktion bietet die Möglichkeit,
Unternehmen | Struktur
51%
100%
IMMOEAST Immobilien
Anlagen AG
IMMOAUSTRIA Immobilien
Anlagen GmbH
City Tower Vienna
Errichtungs- und
Vermietungs-GmbH
100%
100%
WIPARK
Holding GmbH
50%
S+B CEE
Beteiligungsverwaltungs GmbH
Business Park
Beteiligungs AG
81%
100%
Infinitas
Projektentwicklungsges.m.b.H.
45%
Mester Park Dienstleistungs GmbH
Wienerberg City
Errichtungsges.m.b.H.
50%
50%
HK 348
Vermögensverwaltung GmbH
100%
IMMOFINANZ Hungaria Elsö Kft.
IMMOFINANZ
Immobilien Vermietungs-GmbH
100%
25%
European Property Group
100%
IMMOFINANZ Hungaria Masodik Kft.
12,5%
Heitman Central Europe
Property Partners
IMMOFINANZ gesamt
Summe der Immobilien:
Summe Nutzflächen gesamt:
193
2.499.934 m2
Summe Nutzflächen nach
Beteiligungsverhältnis:
Summe Verkehrswerte:
1.264.160 m2
EUR 1.504.540.079
bestehende steuerliche Begünstigungen optimal zu nützen.
Die bei den österreichischen Tochtergesellschaften anfallenden Gewinne aus Vermietung und Veräußerung von Objekten
werden an die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG ausgeschüttet und können von dieser steuerfrei vereinnahmt wer-
den. Dadurch ergibt sich die Möglichkeit, diese Gewinne zu
thesaurieren und wieder in weitere Immobilien zu veranlagen.
Details zur Struktur der drei Regionalholdings werden im
jeweiligen Segmentbericht dargestellt.
IMMOFINANZ | 13
Unternehmen | Erfolgsfaktoren
Das Immobiliengeschäft
und seine Erfolgsfaktoren
Durchschnittlich 8,62% jährliche Nachsteuerrendite innerhalb der letzten zehn Jahre.
Die IMMOFINANZ ist die größte börsenotierte Immobiliengesellschaft Österreichs. Die beeindruckende Erfolgsgeschichte, die seit der Gründung 1990 kontinuierlich fortgeschrieben wird, zeigt sich im Ausweis einer durchschnittlichen jährlichen Nachsteuerrendite von 8,62% im Betrachtungszeitraum der letzten zehn Jahre.
Der Fokus der Wachstumsentwicklung liegt unverändert auf der Etablierung eines umfangreichen Portfolios an Immobilien im In- und Ausland, das eine langfristige Wertstabilität
garantiert. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaften verfügt die IMMOFINANZ über ein
regional wie sektoral sehr breit gestreutes Portfolio.
EUR 1,5 Mrd.
Immobilienvermögen.
Mit einem Immobilienvermögen von EUR 1,5 Mrd. hat die IMMOFINANZ eine Dimension
erreicht, die auch den Zugang zu internationalen Großprojekten ermöglicht. Der verhältnismäßig geringe Anteil eines solchen Großprojekts am gesamten Immobilienvermögen
verhindert den Effekt eines so genannten Klumpenrisikos. Die Realisierung von Großprojekten in Österreich wie auch im Ausland geschieht je nach Volumen, regionaler Lage und
notwendigem lokalen Know-how in Eigenregie oder in enger Kooperation mit Partnern.
Ein substanzieller Anteil der umfangreichen Erfahrungen und des Know-how, das von der
IMMOFINANZ seit der Gründung im Jahre 1990 in Österreich gesammelt wurde, ist auch für
die Aktivitäten im Ausland anwendbar. Es ist jedoch weder möglich noch sinnvoll, in allen
ausländischen Zielmärkten selbst eine umfangreiche Struktur aufzubauen, die für die Realisierung von Investitionen vor Ort erfolgbestimmend ist. Deshalb hat sich die IMMOFINANZ
für Kooperationen mit lokalen wie internationalen Partnern entschieden, die sich durch
Anzahl der Immobilienobjekte*
200
150
100
30
32
40
64
80
115
193
1998
1999
2000
2001
2002
2003
0
1997
50
* inkl. Beteiligungen
Sektorale
Nutzflächenverteilung
ihre exzellente Markterfahrung sowie eine langjährig erfolgreiche Geschäftsentwicklung
und teilweise bereits bestehende Portfolios auszeichnen.
Stand: 30.4.2003
Aktives Portfoliomanagement
PKW-Stellplätze
13,2%
Bürofläche
34,2%
Freizeit/Hotel
5,6%
Geschäftsfläche
10,2%
Logistik
11,9%
WIPARK-Garagen
13,0%
Wohnfläche
11,9%
Um Sicherheit und langfristige Stabilität der Veranlagung sowie nachhaltige Ertragskraft
zu gewährleisten, verpflichtet sich die IMMOFINANZ seit langem einem aktiven PortfolioManagement. Hierbei wird auf eine den Erfolg maximierende Verteilung der Liegenschaften
nach geografischen Aspekten, verschiedenen Nutzungsarten, Neu- und Altbestand sowie
vermieteten Objekten und Projekten in Bau bzw. Realisierung geachtet. Als Basis für alle
relevanten Entscheidungen steht die langfristige Ertragsabsicherung des Portfolios der
IMMOFINANZ bei gleichzeitiger Minimierung des Risikos im Vordergrund. Teil des strengen
Selektionsprozesses beim Ankauf von Immobilien ist umfangreiches Markt-Research durch
die IMMOFINANZ selbst oder durch lokale Partner.
Bei der Verteilung des Portfolios nach unterschiedlichen Nutzungsarten wird permanent
auf aktuelle Markttendenzen Rücksicht genommen. Bereits im Jahr 1998 hat die IMMOFINANZ begonnen, bei Büroneubauten vorsichtiger zu agieren und Geschäftsflächen forciert,
um ab 2000 auch den Anteil der Wohnungsimmobilien am Portfolio zu erhöhen. Die Kunst
in der Ausgestaltung dieses antizyklischen Investitionsverhaltens liegt in der Wahl des richtigen Zeitpunkts. Bei dieser Entscheidungsfindung profitiert die IMMOFINANZ vom langjährig
aufgebauten Markt-Know-how, das Trends und Entwicklungen frühzeitig erkennen lässt.
Regionale Diversifizierung
Strategischer Portfolio-Mix:
66% Österreich
17% Zentraleuropa
17% Westeuropa/USA
Die IMMOFINANZ legt den Schwerpunkt der Investitionen in Österreich und ergänzt diese
um Investitionen in Ländern Zentraleuropas, Westeuropas und den USA. Gemäß der mittelfristig gewählten Ziel-Gewichtung des Immobilienvermögens sind rund 66% des Gesamtbestandes in Österreich sowie je 17% in Zentraleuropa und Westeuropa/USA veranlagt.
Diese regionale Dreiteilung spiegelt sich auch im strukturellen Aufbau der IMMOFINANZ
und der Aufgliederung in die drei Regionalholdings IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST wider.
Die in der IMMOAUSTRIA zusammengefassten Aktivitäten in Österreich konzentrieren sich
schwerpunktmäßig auf Wien. In einem aktiven liquiden Markt wie Wien gibt es eine permanente Umwälzung, die sicherstellt, dass auch größere Immobilien in nahezu jeder Marktsituation einen potenziellen Käufer finden. Derzeit herrscht in Österreich reges Interesse
deutscher Fonds, deren Aktivität sich im Wesentlichen auf Wien beschränkt. Neben dem
Engagement in Wien wird das österreichische Portfolio der IMMOFINANZ durch eine Reihe
von Immobilien in einzelnen Bundesländern ergänzt.
IMMOFINANZ | 15
Geografische Präsenz der IMMOFINANZ
FINNLAND
NORWEGEN SCHWEDEN
ESTLAND
LETTLAND
LITAUEN
NIEDERLANDE
POLEN
BELGIEN
DEUTSCHLAND
LUXEMBURG
TSCHECHIEN
SLOWAKEI
FRANKREICH
ÖSTERREICH
SCHWEIZ
ITALIEN
SLOWENIEN
KROATIEN
SPANIEN
IMMOFINANZ bereits mit Objekten vertreten
UNGARN
Markt unter Beobachtung
RUSSLAND
Regionale
Stand: 30.4.2003
Frankreich
2,7%
Sonstiges Europa
2,2%
In Zentraleuropa konzentriert sich die IMMOFINANZ mit den in der Regionalholding IMMOEAST zusammengefassten Aktivitäten vorerst auf die Länder Tschechien und Ungarn. Über
weitere Investitionen in Polen wird derzeit verhandelt, ergänzend kommen Länder wie die
Slowakei und Slowenien und in weiterer Folge auch Kroatien, Russland und die Baltischen
Staaten in Frage. Der sektorale Schwerpunkt in Zentraleuropa liegt vor allem in den Bereichen Bürogebäude, Handels- und Logistikobjekte sowie Garagen.
Italien
2,7%
Die Investitionen in Westeuropa und den USA werden in der IMMOFINANZ-Tochtergesellschaft IMMOWEST gebündelt. Bislang wurde in den Ländern Frankreich, Italien,
Schweiz, Deutschland, Spanien und USA investiert. Als weitere interessante Regionen gelten die Benelux-Staaten und die nordeuropäischen Länder. Der sektorale Schwerpunkt der
Beteiligungen liegt in Westeuropa in den Bereichen Büro- und Logistikgebäude sowie
Hotellerie, in den USA in den Bereichen Wohnanlagen, Shopping- und Bürogebäude.
USA
8,8%
Tschechien
9,3%
Ungarn
10,8%
Schlanke Unternehmensstruktur
Österreich
63,5%
Die IMMOFINANZ hat einen Managementvertrag mit der Constantia Privatbank AG abgeschlossen. Darin stellt die Constantia Privatbank AG das Management, die komplette
Infrastruktur und alle Mitarbeiter zur Verfügung. Die IMMOFINANZ kann somit auf umfangreiches finanztechnisches Know-how sowie die reichhaltige Dienstleistungspalette einer
der führenden, auf Immobilien spezialisierten Privatbanken Österreichs zurückgreifen.
Bei den direkten Investitionen und den Partnerschaften mit lokalen Partnern gibt es zu
jedem Objekt einen verantwortlichen Asset Manager, bei dem alle relevanten Informationen zum Projekt zusammenlaufen, der die Funktion des Eigentümers wahrnimmt und in
Absprache mit dem Vorstand der IMMOFINANZ alle relevanten Entscheidungen zur jeweiligen Immobilie trifft. Bei Gemeinschaftsprojekten mit Investorengruppen ist der Vorstand
der IMMOFINANZ in den Investitionsbeiräten vertreten, in denen die vorzunehmenden Investitionen nach den in den Verträgen vorgegebenen Richtlinien getroffen werden. Die
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG beschäftigt keine Mitarbeiter. Nur in Tochtergesellschaften wird eigenes Personal beschäftigt – unter anderem bei der Garagenbewirtschaftung und bei der Betreuung von Immobilien.
IMMOFINANZ | 17
Aktives Finanz-Management
Ständige Optimierung des
Finanzierungsmixes.
Aktives Finanz-Management bedeutet für die IMMOFINANZ eine ständige Optimierung des
Finanzierungsmixes hinsichtlich Fristigkeit, Währungsauswahl, Konditionen und Bindungsdauer. Die IMMOFINANZ profitiert im Rahmen des Managements durch die Constantia Privatbank AG von der umfassenden Marktkenntnis einer der führenden österreichischen Vermögensverwaltungsbanken. Durch ständige Beobachtung der Finanz- und Kapitalmärkte werden
die idealen Zeitpunkte für Finanzierungstransaktionen definiert. Dabei wird jeweils die
optimale Kombination aus Laufzeiten, Währungen, Finanzierungsinstituten, Finanzierungszeitpunkten und Zinssätzen gewählt und regelmäßig den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Innovative Finanzierungskonzepte wie Cross-Border-Lease-Transaktionen oder Wandelanleihen erweitern hierbei das Spektrum an Finanzierungsmöglichkeiten erheblich.
64,6% Eigenmittelanteil.
Konsequentes Finanz-Management bedeutet aber auch eine wohlüberlegte Steuerung des
Eigen- und Fremdmittelanteils. Betrug der Fremdmittelanteil der IMMOFINANZ noch vor
wenigen Jahren rund zwei Drittel, wurde er in Erwartung der Wirtschaftsentwicklung bereits
ab dem Jahr 2000 kontinuierlich reduziert. Aktuell beträgt der Eigenmittelanteil der IMMOFINANZ 64,6% – ein Wert, der zum einem eine grundsätzliche Absicherung in der derzeitig
turbulenten Wirtschaftslage darstellt und zum anderen die IMMOFINANZ in die Lage versetzt, jederzeit sich ergebende Investitionschancen zu nützen, denn in schwierigeren wirtschaftlichen Situationen ergeben sich durchaus interessante Akquisitionsmöglichkeiten. Im
Juni 2003 wurde eine Kapitalerhöhung mit einem Volumen von EUR 81,1 Mio. erfolgreich
am Markt platziert, wodurch die IMMOFINANZ nun über liquide Mittel zur weiteren Veranlagung in Höhe von EUR 230 Mio. verfügt.
Fremd- und Eigenmittelanteil*
Fremdmittel
Eigenmittel
100
80
60
40
20
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
0
* in Relation zum mit Verkehrswerten bewerteten Vermögen
Unternehmen | Investment
1010 Wien, Naglergasse 21
IMMOFINANZ | 19
IMMOFINANZ – ein attraktives Investment
Sicher
Verkehrswert der breit
gestreuten Immobilienveranlagung beträgt EUR
1.504,5 Mio.
Investitionen in Immobilien eignen sich sowohl als Vorsorgeinstrument als auch zur stabilisierenden Beimischung in jedem Veranlagungs-Portfolio, weisen doch Immobilienmärkte
meist eine relativ geringe Abhängigkeit zu Aktien- und Anleihenmärkten auf. Durch den Erwerb von IMMOFINANZ-Aktien partizipiert der Aktionär an einem breit gestreuten, internationalen Portfolio mit einem soliden Schwerpunkt der Veranlagung in Österreich. Der Verkehrswert der 193 Immobilienobjekte der IMMOFINANZ per Ende des Geschäftsjahres
2002/2003 beläuft sich auf EUR 1.504,5 Mio. Die kontinuierliche Wertsteigerung des
Immobilien-Portfolios demonstriert anschaulich den ungebrochenen Erfolgskurs der
IMMOFINANZ.
Die durch Kapitalerhöhungen zur Verfügung stehenden Mittel werden behutsam zur weiteren Diversifizierung des Immobilienbestandes eingesetzt, sodass eine breite Streuung
des Gesamtrisikos auf unterschiedliche Märkte und Segmente erreicht wird. Schon bei der
Auswahl der Märkte konzentriert sich die IMMOFINANZ auf solide entwickelte Immobilienmärkte in den Regionen Österreich, Zentraleuropa, Westeuropa und den USA.
Vermietungsgrad von 94,4%.
Die aktive Immobilienbewirtschaftung der IMMOFINANZ hält den Vermietungsgrad auf
einem konstant hohen Niveau. Zum Ende des Berichtsjahres beträgt der Vermietungsgrad
rund 94,4%. Verstärktes Augenmerk auf die Mieterbonität und eine jährliche Indexanpassung der Mieterträge gewährleisten eine nachhaltige Entwicklung des Ertrags.
Entwicklung Verkehrswerte
in Mio. EUR
Entwicklung Vermietungsgrad*
in %
1.500
100
1.250
90
1.000
80
750
30.4.2003
30.4.2002
30.4.2001
30.4.2000
30.4.1999
30.4.1997
30.4.2003
30.4.2002
30.4.2001
30.4.2000
50
30.4.1999
0
30.4.1998
60
30.4.1997
250
30.4.1998
70
500
* ohne Beteiligungsgesellschaften, ohne Entwicklungsprojekte
„Easy to Manage“
Jede direkte Investition in Immobilien ist mit enormem persönlichem Aufwand und
Engagement verbunden. Die Aktie der IMMOFINANZ wird hingegen im Prime Market der
Wiener Börse gehandelt und gehört dort zu den umsatzstärksten Werten. Dies bedeutet
einerseits, dass man vom breit gestreuten Portfolio der IMMOFINANZ durch den einfachen
Kauf einer Aktie partizipieren kann, und andererseits, dass die Veranlagung jederzeit aufgelöst werden kann – zwei bedeutende Vorteile gegenüber einer direkten Investition in
Immobilien. Über die für eine direkte Immobilieninvestition notwendigen langjährigen
Marktkenntnisse verfügt die IMMOFINANZ und setzt diese zum Wohle ihrer Aktionäre ein.
Ertragreich
Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr erzielte die IMMOFINANZ für ihre Aktionäre eine Rendite
von 9,67% nach Steuern. Die durchschnittliche Nachsteuerrendite der letzten zehn Jahre
beträgt 8,62% p. a.– dies entspricht einer Rendite von 11,49% bei einer KESt-pflichtigen
Alternativveranlagung.
Kurssteigerung IMMOFINANZ-Aktie zum 30.4.2003 in % p. a.
12,89
3 Jahre
9,36
12,48
5 Jahre
8,81
11,75
10 Jahre
8,62
11,49
* entspricht einer Vorsteuerrendite bei einer
KESt-pflichtigen Alternativveranlagung
Die IMMOFINANZ-Aktie ist ein thesaurierendes Wertpapier – die jährlichen Gewinne
werden nicht ausgeschüttet, sondern sofort
für neue Investitionen in Gewinn bringende
Immobilien verwendet. Nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist können Aktionäre ihre Gewinne steuerfrei vereinnahmen.
IMMOFINANZ – ATX – MSCI World
1.5.1998 –30.4.2003
Immofinanz
ATX
MSCI World
160
140
120
100
80
60
30.4.2003
9,67
1.5.2002
bei KESt-Pflicht*
1 Jahr
1.5.2001
Vorsteuerrendite
rendite
1.5.2000
Nachsteuer-
1.5.1999
Zeitraum
1.5.1998
Vorteile der Immobilienveranlagung kombiniert mit
Flexibilität des Kapitalmarktes.
IMMOFINANZ | 21
Unternehmen | Risikomanagement
Risiko-Management
Unternehmerisches Handeln ist naturgemäß mit Risiken verbunden. Diese Risiken bereits
frühzeitig zu erkennen und mit wirksamen Steuerungs- und Kontrollsystemen weitestgehend zu eliminieren ist ein wesentlicher Bestandteil unseres operativen Geschäfts.
Strategisches Risiko-Management
Detaillierte Analysen minimieren Markteintrittsrisiken.
Zu Gunsten einer möglichst breiten regionalen Diversifizierung des Immobilien-Portfolios
erweitert die IMMOFINANZ ihre geografische Präsenz kontinuierlich. Bevor jedoch ein Projekt
in einem für die IMMOFINANZ unbekannten Markt initiiert wird, werden die maßgeblichen
Rahmenbedingungen dieses Landes von der IMMOFINANZ selbst oder einem kompetenten
Partner ausführlich analysiert. Im Fokus dieser Marktanalyse stehen sowohl Aspekte der
allgemeinen Wirtschaftslage wie auch rechtliche Bestimmungen zu Widmungs- und Bauverfahren oder Behördenzuständigkeiten, aber auch steuer- und gesellschaftsrechtliche
Fragestellungen. Im Regelfall greift die IMMOFINANZ hierbei über Partner direkt auf lokales Know-how zurück, entsprechend der jeweiligen Problemstellung werden internationale
oder lokale Berater unterstützend zu Rate gezogen.
Im Interesse einer gesunden Geschäftsentwicklung vertraut die IMMOFINANZ in Fragen der
regionalen Diversifizierung auf die Stabilität entwickelter Märkte wie Österreich, die Länder
Westeuropas oder die USA. In Zentraleuropa wurden bislang Investitionen ausschließlich in
den EU-Beitrittsländern Tschechien und Ungarn getätigt. Einer möglichen Erweiterung der
geografischen Präsenz der IMMOFINANZ werden detaillierte Marktanalysen vorausgehen.
Strikte Selektionsprozesse
gehen Investitionen voraus.
Je nach Art der Investitionstätigkeit wird von der IMMOFINANZ oder erfahrenen lokalen
Partnern die Bausubstanz eines in Frage kommenden Immobilienobjekts genauestens geprüft. Führt der detaillierte Selektionsprozess zu einer positiven Beurteilung durch den
Vorstand, muss das jeweilige Investitionsvorhaben noch per Aufsichtsratbeschluss der
zuständigen Gesellschaft genehmigt werden. Bei internationalen Beteiligungsprojekten
übt die IMMOFINANZ nach Vorliegen von Due-Diligence-Ergebnissen Mitspracherechte im
jeweiligen Investitionsbeirat aus.
Operatives Risiko-Management
Optimale Mieterstrukturen
reduzieren Ausfallsrisiken.
Vor jedem Mietvertragsabschluss wird die Bonität des Interessenten beurteilt. Zur Sicherstellung der Vertragspflichten des Mieters wird in Abhängigkeit zum festgestellten Bonitätsgrad eine Kaution vereinbart. Die IMMOFINANZ entwickelte für jeden Segmentbereich
eigene Standardmietverträge, die auf die spezifischen Vermieterinteressen abgestimmt
sind. Darüber hinausgehend wird mit potenziellen Mietern ausführlich über die optimale
Laufzeit und Bindungsdauer des Mietverhältnisses verhandelt. In neu abgeschlossenen
Mietverträgen sichert sich die IMMOFINANZ durch eine jährliche Indexanpassung gegen
das Inflationsrisiko ab.
Unternehmen | Risikomanagement
Abhängig von der aktuellen Marktsituation wird für jedes Objekt eine optimale Mieterstruktur hinsichtlich Laufzeit und Kündigungsrechte angestrebt. Ein effizientes Berichtswesen des Facility und Asset Management an den Vorstand und Aufsichtsrat gewährleistet die Verfügbarkeit aller entscheidungsrelevanten Informationen. Das Facility Management liefert in regelmäßigen Abständen Zustandsberichte wie Vorschauwerte für die
optimale Instandhaltung der Liegenschaften.
Management von Finanzierungs- und Währungsrisiken
Der Grad der Fremdfinanzierung wird mittel- bis langfristig der jeweiligen Marktsituation angepasst. Derzeit beträgt die Eigenmittelquote der IMMOFINANZ 64,57%, womit den aktuellen
wirtschaftlichen Turbulenzen gestärkt begegnet werden kann. In der Regel werden Projekte
während der Realisierungsphase mit Eigenmitteln finanziert und erst nach Fertigstellung in
eine Objektfinanzierung transferiert. Die Auswahl der Finanzierungswährung erfolgt in Abhängigkeit zur jeweiligen Marktsituation. Bei Auslandsinvestitionen erfolgt die Finanzierung
zum Teil in Österreich, aber auch über lokale Banken, dies jedoch ausschließlich in internationalen Referenzwährungen. Beim Finanzierungsmanagement kann die IMMOFINANZ auf das
Know-how der Spezialisten der Constantia Privatbank AG zurückgreifen.
Branchen- und Konjunkturrisiko
Vorsprung durch rechtzeitiges Reagieren auf
Marktveränderungen.
Die IMMOFINANZ achtet streng auf die zyklischen Entwicklungen der Immobilienmärkte und
versucht aus diesen Schwankungen einen größtmöglichen Vorteil zu generieren. So wurde
bereits Mitte der 90er-Jahre das Ausmaß der Büroflächen des Wiener Portfolios stark erweitert, um in weiterer Folge vom Boom des Wiener Büromarktes Ende der 90er-Jahre zu profitieren. Bereits 2000 investierte die IMMOFINANZ verstärkt in Wohnobjekte, um von den derzeit
– aufgrund der zurückgegangenen Fertigstellung von Neuflächen – in Wien steigenden Mieten
profitieren zu können. Weiters wurde auch der Bereich der Handelsimmobilien forciert.
Für die Auslandsaktivitäten der IMMOFINANZ gilt: „Real estate business is local business“ –
der Erfolg des Immobiliengeschäftes steht in grundlegender Abhängigkeit zu lokalen
Gegebenheiten und Einflussfaktoren. Wenngleich sich überregionale Wirtschaftsentwicklungen auch auf den jeweiligen Immobilienmarkt auswirken, ist deren Auswirkung regional
sehr unterschiedlich. Herrscht in einer Stadt ein Überangebot an Büroflächen, so führt eine
Verschlechterung der Konjunkturentwicklung zu einem sofortigen Anstieg der Leerstandsraten. In einer anderen Stadt, in der hingegen ein Mangel an modernen Flächen besteht, wird
die Auswirkung der selben Wirtschaftsentwicklung auf Preis und Leerstandsraten wesentlich
geringer sein. Ausschlaggebend für eine erfolgreiche Marktpositionierung ist in jedem Fall
die richtige Einschätzung der lokalen Gegebenheiten. Die IMMOFINANZ profitiert hierbei von
erfahrenen Partnern, die durch Asset Manager, Makler und andere Spezialisten über die entscheidungsrelevanten Strukturen und Marktkenntnisse vor Ort verfügen.
IMMOFINANZ | 23
Unternehmen | Aktie
Die IMMOFINANZ-Aktie
Internationale Kapitalmärkte
Stimmung an den internationalen Kapitalmärkten
getrübt.
Die Stimmung auf den internationalen Kapitalmärkten war im Geschäftsjahr 2002/2003
durch die gedämpfte Entwicklung der Weltwirtschaft, sinkende Unternehmensgewinne und
diverse Bilanzskandale getrübt. Der damit einhergehende Vertrauensschwund der Anleger
wirkte sich deutlich negativ auf die internationalen Finanzmärkte aus. Selbst ein generell
niedriges Zinsniveau wirkte weder für die Konjunktur noch für die internationalen Finanzmärkte stimulierend.
Im Jahr 2002 verloren alle wichtigen Aktienindices bedeutend an Wert: Der Dow Jones sank
im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 17%, der DAX sogar um 43%. Der europäische Gesamtmarkt verzeichnete, gemessen am Index FTSE 300 Eurotop, ein Minus von rund 35%.
Gemessen am Leitindex ATX, konnte sich Wien dem negativen Börsenumfeld entziehen und
erzielte als einzige europäische Börse einen Zuwachs von rund 0,9%.
Erfolgreiche Kursentwicklung der IMMOFINANZ-Aktie
Kursplus der IMMOFINANZAktie von 9,67%.
Die IMMOFINANZ-Aktionäre partizipierten im Berichtszeitraum durch die erfreuliche Kursentwicklung der Aktien direkt am Vermögenszuwachs. Im Zeitraum vom 1.5.2002 bis
30.4.2003 verzeichnete die IMMOFINANZ-Aktie eine Kurssteigerung von 9,67%. Dies entspricht einer Vorsteuerrendite von 12,89% bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung. Die Sekundärmarktrendite (Emittenten gesamt) betrug im 1. Quartal 2003 im
Periodendurchschnitt 3,43%.
Kursentwicklung: IMMOFINANZ zu I-ATX – EPRA – GPR 250
1.1.1998 – 30.4.2003
Immofinanz
I-ATX
EPRA
Kursentwicklung: IMMOFINANZ zu ATX – MSCI World – DAX
1.1.1998 – 30.4.2003
GPR 250 Europe
ATX
Immofinanz
170
MSCI World
DAX
190
170
150
150
130
130
110
110
90
90
70
30.4.2003
1.1.2003
1.1.2002
1.1.2001
1.1.2000
1.1.1999
30.4.2003
1.1.2003
1.1.2002
1.1.2001
1.1.2000
1.1.1999
1.1.1998
1.1.1998
50
70
Unternehmen | Aktie
Im Betrachtungszeitraum der letzten fünf Jahre (1.5.1998 – 30.4.2003) belief sich die Kurssteigerung der IMMOFINANZ-Aktie auf 8,81% p. a., was einer Vorsteuerrendite von 11,75%
entspricht. In den letzten zehn Jahren (1.5.1993 – 30.4.2003) zeigte die IMMOFINANZ eine
jährliche Performance von 8,62%; dies entspricht einer Vorsteuerrendite von 11,49%.
Die IMMOFINANZ-Aktie im Vergleich
Ein Vergleich der Kursentwicklung der IMMOFINANZ-Aktie mit Immobilienaktien-Indices
wie dem I-ATX der Wiener Börse oder den europäischen Indices EPRA und GPR 250 Europe
zeigt eine stabile, kontinuierliche Performance der IMMOFINANZ, die in allen Gegenüberstellungen über dem Niveau der Vergleichswerte liegt.
Thesaurierung
Die IMMOFINANZ-Aktie ist ein thesaurierendes Wertpapier, das Gewinne nicht ausschüttet,
sondern im Sinne einer nachhaltigen Wertsteigerung refinanziert. Die Aktien können nach
Ablauf der Spekulationsfrist (in Österreich derzeit ein Jahr) steuerfrei verkauft werden. Der
Aktionär profitiert von der in der Zwischenzeit entstandenen Kurssteigerung.
Performancevergleich in %
3 Jahre
10
EPRA
5
0
MSCI World
1 Jahr
–15
GPR 250
Europe
–10
I-ATX
–5
IMMOFINANZ
10-Jahres-Performance:
8,62% p. a.
–20
IMMOFINANZ | 25
Unternehmen | Aktie
Indices
Die IMMOFINANZ-Aktie
ist aktuell in folgenden
Indices enthalten:
ATX Prime
EPRA
GPR 250 Europe
Immobilien-ATX
MSCI EMU
MSCI Europe
MSCI World
Stoxx 600
WBI
Die IMMOFINANZ wurde per 30.5.2003 erstmals in den MSCI-World Index aufgenommen,
in dem die etwa 2.000 wichtigsten Aktien der Welt zusammengefasst sind. Der MSCI World
Index wird von Portfolio-Managern aus aller Welt als bedeutendste Benchmark herangezogen. An österreichischen Aktien sind neben der IMMOFINANZ nur noch die Werte Telekom Austria, Erste Bank, Bank Austria Creditanstalt und OMV vertreten. Ausschlaggebend
für die Aufnahme der IMMOFINANZ waren die hohe Marktkapitalisierung, der beinahe
100-prozentige Streubesitz und die gute Liquidität der Aktie. Mit Aufnahme in den MSCI
World Index ist die IMMOFINANZ-Aktie auch im MSCI Europe und MSCI EMU vertreten, zwei
bedeutende Europa-Indices, die ebenfalls als Benchmark vieler Portfolios dienen.
EPRA
Die IMMOFINANZ ist Mitglied der European Real Estate Association (EPRA), dem Verband
der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas. Unter den Mitgliedern befinden
sich die wichtigsten Immobilienunternehmen Europas mit Börsenotierung, aber auch zahlreiche bedeutende Banken, Finanzanalysten, Wirtschaftsprüfer und Investoren.
EPRA hat sich zum Ziel gesetzt, die Attraktivität des europäischen Immobiliensektors als
Investment-Alternative zu erhöhen. In diesem Zusammenhang wurden von der EPRA die
„Best Practices Recommendations“ für Rechnungslegung und Berichterstattung erstellt,
an denen sich auch die IMMOFINANZ orientiert.
Umsätze Wiener Börse Prime Market 2002
Titel
Wienerberger
Boehler-Uddeholm
VA Technologie
Flughafen Wien
IMMOFINANZ
EVN
BWT
BBAG Stamm
AUA
Brau Union
Quelle: Wr. Börse
Rang
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
EUR
509.768.380
407.738.503
397.280.374
361.271.831
341.168.392
258.921.907
256.118.793
178.640.810
149.446.810
128.203.667
Unternehmen | Aktie
Die IMMOFINANZ an der Wiener Börse
Die IMMOFINANZ notiert im Prime Market der Wiener Börse, der die umsatzstärksten Werte
umfasst. Im Kalenderjahr 2002 erzielte die IMMOFINANZ-Aktie einen Börsenumsatz von
rund EUR 341 Mio. und belegte damit den elften Platz in der Umsatzhitliste des Prime
Market. Damit lag die IMMOFINANZ noch vor Werten wie EVN, BWT, BBAG, AUA und Brau
Union.
In der Rangliste nach Umfang der Marktkapitalisierung, gewichtet um den Free Float,
belegt die IMMOFINANZ den vierten Platz hinter Erste Bank, Telekom und OMV, jedoch
noch vor Unternehmen wie Wienerberger, Verbund, Brau Union und voestalpine. Die
Marktkapitalisierung der IMMOFINANZ hat mit der Kapitalerhöhung im Juni 2003 die
Schallmauer von einer Milliarde Euro durchbrochen und beträgt zum 30.6.2003 EUR
1.052.233.707,4. Bei der absoluten Börsenkapitalisierung belegt die IMMOFINANZ zum
30.6.2003 den neunten Rang vor Werten wie BBAG, Wienerberger und Uniqa.
Erfolgreiche Kapitalerhöhungen
Im Berichtszeitraum konnte eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 1:4 erfolgreich am Markt
platziert werden. Durch 30.767.068 neue Aktien flossen der Gesellschaft rund EUR 163,06
Mio. zu. Mit dieser und einer im Juni des laufenden Wirtschaftsjahres durchgeführten Kapitalerhöhung (Zufluss: EUR 81,1 Mio.) verfügt die IMMOFINANZ nun über eine starke Kapitalreserve.
Marktkapitalisierung, gewichtet um Free Float, zum 30.6.2003
Free-FloatRang Aktie
Faktor in %
1
Erste Bank
75
2
Telekom Austria
50
3
OMV
50
4
IMMOFINANZ
100
5
Wienerberger
75
6
voestalpine
50
7
Brau Union
50
8
Verbund Kat. A
50
9
BBAG Stamm
50
10
Flughafen Wien
75
Gewichtete
Mio. EUR
3.459,5
2.470,0
1.412,4
1.052,2
749,1
680,9
617,5
605,8
519,3
498,5
Quelle: Wr. Börse
IMMOFINANZ | 27
Unternehmen | Aktie
Private Placement IMMOEAST
– Mittelzufluss EUR 69,9 Mio.
In der Tochtergesellschaft IMMOEAST wurde im April 2003 das Kapital durch die Ausgabe
neuer Aktien erhöht, sodass die IMMOFINANZ nunmehr 51% der Anteile an der IMMOEAST
hält. Die übrigen Anteile werden von institutionellen Anlegern, Stiftungen und Privatpersonen gehalten. Der damit einhergehende Anstieg der liquiden Mittel in Höhe von EUR
69,9 Mio. ermöglicht der IMMOEAST, vermehrt Investitionen in Zentraleuropa zu tätigen.
Die zusätzliche Verbreiterung des Portfolios bringt für die IMMOFINANZ eine weitere Risikoreduktion, ohne jedoch den Veranlagungsschwerpunkt innerhalb der drei regionalen
Segmente IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST von Grund auf zu verändern. Das
heißt, dass die IMMOFINANZ bei gleichem Kapitaleinsatz den Vorteil einer wesentlich breiteren Streuung der Immobilien und damit einer Risikoreduzierung genießt. Das erfolgte
Private Placement ist der erste Schritt in Richtung einer eigenständigen Börsenotiz der
IMMOEAST.
Aktionärsstruktur
45.000 Aktionäre.
Die IMMOFINANZ ist eine von nur vier Gesellschaften im Prime Market der Wiener Börse,
die zu 100% in Streubesitz sind. Derzeit zählt die IMMOFINANZ rund 45.000 Aktionäre,
wobei keiner mehr als 5% der Aktien hält. Das IMMOFINANZ-Wertpapier hat sich somit
während der letzten Jahre zu einer breit gestreuten Aktie entwickelt.
Kennzahlen der IMMOFINANZ-Aktie
Eigenkapital zum 30.4. in TEUR
Anzahl der Aktien zum 30.4.
Höchstkurs GJ in EUR
Tiefstkurs GJ in EUR
Ultimokurs GJ in EUR
Börsenkapitalisierung per 30.4.
Börsenumsatz GJ in EUR
Verkehrswert in Mio. EUR
Ergebnis je Aktie* in EUR
KGV* per 30.4.
2002/2003
709.505,5
153.835.343
6,02
5,45
6,01
924.550.375,4
436.140.016
1.504,5
0,37
16,4
* nach IFRS 40 Verkehrswertmethode (siehe Überleitung S. 35f)
2001/2002
543.822,9
123.068.275
5,56
5,06
5,52
679.336.844,9
136.096.918
1.085,4
0,20
27,5
2000/2001
295.366,3
74.586.834
5,27
4,67
5,16
384.868.032,5
82.364.438
815,3
0,30
17,0
Unternehmen | Aktie
Investor Relations
Aktive Kommunikationspolitik.
Die IMMOFINANZ lebt eine offene und transparente Kommunikationspolitik, die dem Informationsbedürfnis der Aktionäre, aber auch dem der breiten Öffentlichkeit verpflichtet
ist. Aktionäre, Analysten, Journalisten und potenzielle Anleger werden regelmäßig und ausführlich über den Verlauf der Geschäftstätigkeit informiert. Mit der erfolgreichen Veranstaltung eines Aktionärstages in Wien und weiteren geplanten Informationstagen in den
österreichischen Bundesländern setzt die IMMOFINANZ einen weiteren wertvollen Akzent
zur Gewährleistung eines stetigen Informationsflusses.
Regelmäßig stehen auf der Website der IMMOFINANZ unter www.immofinanz.at aktuelle Informationen zum Immobilienbestand sowie ausführliche Berichte zum Geschäftsverlauf zur
Verfügung. Ab Herbst 2003 wird auf Anforderung per E-Mail ein monatlicher Newsletter versandt, der aktuelle Informationen zum Unternehmen enthält. Mit der Beilage der Quartalsberichte zum viermal jährlich erscheinenden IMMO Special der Zeitschrift „Format“ versorgt die IMMOFINANZ ein breites Publikum regelmäßig mit detaillierten Unternehmensinformationen.
Im Berichtszeitraum wurde die IMMOFINANZ von Analysten der Bank Austria Creditanstalt
(Österreich) und Kempen & Co (Holland) bewertet.
Informationen zur IMMOFINANZ-Aktie
Ansprechperson Investor Relations
Aktionärstelefon
E-Mail
Internet
Wiener Börse WP-Kennnummer
Wiener Börse WP-Kürzel
Reuters
Datastream
Bloomberg
ISIN
01/532 06 39 -700
[email protected]
www.immofinanz.at
080905
IIA
UMFI VI
O: IMMO 866289
IIA AV
AT 0000809058
IMMOFINANZ | 29
Unternehmen | Corporate Governance
1120 Wien, Breitenfurter Straße 111–119
Unternehmen | Corporate Governance
Corporate Governance & Compliance
Österreichischer Corporate
Governance Kodex im Herbst
2002 beschlossen.
Mit der Einführung des Österreichischen Corporate Governance Kodex im Herbst 2002
wurde ein neuer Ordnungsrahmen zur Unternehmensführung und -überwachung bereitgestellt. Der Kodex sieht neben einem stärkeren Maß an Transparenz für alle Aktionäre
auch deren völlige Gleichbehandlung vor, will die offene Kommunikation zwischen
Vorstand und Aufsichtsrat verbessern, Interessenkollisionen vermeiden helfen und die
Kontrolle der Geschäftsgebarung durch Aufsichtsrat und Abschlussprüfer stärken.
Die 79 Regelungen des Kodex gehen über die geltenden, zwingenden Rechtsvorschriften
hinaus, wobei zwischen drei Arten von Regelungen unterschieden wird: L-Regeln (LEGAL)
stellen zwingendes Recht dar und müssen in jedem Fall erfüllt werden, C-Regeln (COMPLYOR-EXPLAIN), die erfüllt werden oder deren Nichtbefolgung öffentlich zu erklären ist, und
R-Regeln (RECOMMENDATION), deren Befolgung empfohlen wird, deren Nichtbefolgung
aber weder veröffentlicht noch erklärt werden muss.
Ausreichende und schnelle Information für alle Aktionäre sowie eine klare und transparente Unternehmens- und Investitionsstrategie sieht die IMMOFINANZ als wesentliche
Voraussetzungen für den Erfolg des Unternehmens und der Aktie.
Freiwilliges Bekenntnis der
IMMOFINANZ zum Corporate
Governance Kodex.
Die IMMOFINANZ hat sich freiwillig zur grundsätzlichen Einhaltung des Kodex ab dem Geschäftsjahr 2003/2004 entschlossen und entspricht damit den strengsten Anforderungen,
die derzeit an börsenotierte Unternehmen gestellt werden. Der überwiegende Teil der im
Kodex enthaltenen Regelungen sind für die IMMOFINANZ als Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft selbstverständlich und werden im Sinne einer gewissenhaften und verantwortungsvollen Unternehmensführung schon seit langem angewendet.
In Fällen, wo noch Handlungsbedarf besteht, wird der Vorstand in Abstimmung mit dem
Aufsichtsrat die erforderlichen Maßnahmen setzen und diesbezügliche Informationen auf
der Website zugänglich machen. In weiterer Folge wird die IMMOFINANZ, wie im Kodex
gefordert, jährliche Erklärungen zum Thema Corporate Governance veröffentlichen.
Befolgung der EmittentenCompliance-Verordnung.
Seit 1.4.2002 ist die Emittenten-Compliance-Verordnung der Finanzmarktaufsicht in Kraft,
die im Besonderen die Grundsätze für die Weitergabe von Informationen im Unternehmen
eines Emittenten an der Wiener Börse regelt und die missbräuchliche Verwendung ausschließt. Die Befolgung des Regelungsgehalts dieser Verordnung war für die IMMOFINANZ
von jeher eine Selbstverständlichkeit; nur minimale organisatorische und ablauftechnische Regelungen mussten zur Umsetzung getroffen werden. Die IMMOFINANZ hat damit
die Bestimmungen der Emittenten-Compliance-Verordnung zur Gänze umgesetzt.
IMMOFINANZ | 31
Lagebericht | xxxxxxx
Prag, Park Hostivar
Lagebericht
MarginalTitel,
bzw.bzw.
MarginalTitel,
spaltentext.
Titel,
spaltentext.
Titel,
bzw.bzw.
Marginalspaltentext.
Marginalspaltentext.
Lagebericht
IMMOFINANZ | 33
Lagebericht | Wirtschaftliches Umfeld
Entwicklung des
gesamtwirtschaftlichen Umfeldes
BIP-Wachstum 2002:
Österreich
Euro-Raum
USA
Zentral-/Osteuropa
1,0%
0,8%
2,4%
2,1%
„Real estate business is local business“ – der Erfolgsverlauf des Immobiliengeschäftes steht
maßgeblich in Abhängigkeit zu lokalen Faktoren. Dennoch ist es nicht gänzlich gefeit vor
gesamtwirtschaftlichen und politischen Einflüssen.
Die für 2002/2003 prognostizierte Erholung der Weltwirtschaft fiel deutlich schwächer aus, als
von Experten ursprünglich erwartet. Der Konjunkturaufschwung wurde von der unsicheren
politischen Lage im Nahen Osten und der verhaltenen Entwicklung der internationalen Finanzmärkte gebremst. Geprägt vom wirtschaftspolitischen Ziel der Preisstabilität und den Vorgaben
zur Budgetdisziplin betrug das durchschnittliche Wirtschaftswachstum des Euro-Raumes
für das Jahr 2002 rund 0,8% nach 1,6% im Vorjahr. In Österreich stieg das BIP im selben
Vergleichszeitraum real um 1% (2001: 0,7%). Unterstützt durch erhöhte Staatsausgaben und
eine expansive Geldpolitik fiel das Wirtschaftswachstum der USA mit 2,4% stärker aus als in
der EU. Die Länder Zentral- und Osteuropas konnten sich dem negativen internationalen Konjunkturtrend zwar nicht zur Gänze entziehen, lagen jedoch mit BIP-Zuwachsraten von 2 bis 4%
weit über dem EU-Durchschnitt. Von der anstehenden EU-Erweiterungsrunde werden zusätzliche Wachstumsimpulse auch für die Immobilienbranche erwartet. Für den Wiener Immobilienmarkt könnte die Erweiterung eine Ansiedelung zusätzlicher, aber auch eine Abwanderung
bestehender Zentraleuropa-Headquarters in die Metropolen Prag und Budapest bedeuten.
Entwicklung der internationalen Zinslandschaft
Die aktuelle Zinslandschaft erlaubt eine günstige Immobilienfinanzierung, sowohl im Euro wie
auch im US-Dollar und japanischen Yen. Die gleichzeitig durch die IMMOFINANZ jährlich
durchgeführte Indexierung der Mieten sichert der IMMOFINANZ langfristige Ertragsstabilität.
Internationale Konjunkturentwicklung:
BIP-Wachstum in %
2002
2003e
Internationale Zinsentwicklung
3-Monatszinssatz in %
EUR
2004e
JPY
USD
7
3
6
5
2,5
4
2
3
2
Quelle: WIFO
Juli 2003
Jan. 2003
Jan. 2002
Jan. 2001
Juli 2000
0
Japan
Deutschland
Euro-Raum
1
OECD gesamt
0
USA
0,5
Österreich
1
Zentral-/Osteuropa
1,5
Lagebericht | Überleitung Immobilienbilanzierung
Proforma-Überleitung
Immobilienbilanzierung
IAS 40 Cost Model zu Fair Value Model
Konzernabschluss nach IFRS
seit Geschäftsjahr 2001/2002.
Langfristiges Ziel der IMMOFINANZ ist eine nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens durch konsequente und professionelle Bewirtschaftung des Immobilienbesitzes.
Die IMMOFINANZ erstellt den Konzernabschluss seit dem Geschäftsjahr 2001/2002 als
Voraussetzung für die Notierung im Prime Market der Wiener Börse gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS, vormals IAS). IAS 40 sieht für die Bilanzierung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein Wahlrecht vor. Das Unternehmen
kann die Anschaffungskostenmethode (Cost Model) verwenden, nach der die Immobilien
mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, anzusetzen sind. Diese Methode entspricht den österreichischen Bilanzierungserfordernissen nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und den österreichischen Usancen. Alternativ ermöglichen die IFRS jedoch auch die Bilanzierung des
Immobilienvermögens nach der Verkehrswertmethode (Fair Value Model), mit der alle
Veränderungen des Verkehrswertes der Immobilien in der Gewinn- und Verlustrechnung
erfasst werden.
Freiwillige Erhöhung der
Aussagekraft und Transparenz
durch Proforma-Darstellung der
Verkehrswertmethode.
Die IMMOFINANZ bilanziert weiterhin nach der den österreichischen Gepflogenheiten entsprechenden Anschaffungskostenmethode unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen. Um jedoch eine transparente und vollständige Darstellung der wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens zu gewährleisten, bildet die IMMOFINANZ auch die
Überleitung von der Anschaffungskostenmethode auf die Verkehrswertmethode ab. Dies
auch vor dem Hintergrund, dass international das Fair Value Model immer stärker in den
Vordergrund tritt und die IMMOFINANZ vor allem durch die Aufnahme der Aktie in den
MSCI World Index auf zunehmendes internationales Interesse stößt. Ebenso empfiehlt die
IAS 40 – Überleitung Verkehrswertmethode in TEUR
Umsatzerlöse
EBIT nach Anschaffungskostenmethode
Neubewertung von Liegenschaften
Korrektur Abschreibungen
EBIT nach Verkehrswertmethode
Finanzergebnis
EBT nach Verkehrswertmethode
Steuern vom Einkommen
Latente Steuern aus Neubewertung
Fremdanteil
Konzernergebnis nach Verkehrswertmethode
Gewinn je Aktie in EUR
2002/2003
75.185,3
23.793,9
39.938,3
20.429,2
84.161,4
-9.532,1
74.629,3
-1.844,8
-17.496,3
-619,8
54.668,3
0,37
2001/2002
60.757,3
16.498,9
9.691,2
15.402,7
41.592,8
-15.092,2
26.500,7
4.208,9
-8.409,1
775,4
23.075,9
0,20
IMMOFINANZ | 35
Lagebericht | Überleitung Immobilienbilanzierung
Verkehrswertmethode
berücksichtigt tatsächliche
Wertänderungen ergebniswirksam.
European Public Real Estate Association (EPRA) als Dachverband der europäischen börsenotierten Immobiliengesellschaften die Darstellung der Erfolgsrechnung nach der Verkehrswertmethode.
Nach dem Cost Model werden lediglich die jährlichen Abschreibungen in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Die Abbildung aller tatsächlichen Wertänderungen in der Erfolgsrechnung, die durch die Bewertungsgutachten des Sachverständigenausschusses für Immobilienbewertung errechnet werden, gewährleistet jedoch nur die Anwendung der
Verkehrswertmethode. Wertänderungen begründen sich hierbei zum einen in der zukünftigen Renditeerwartung unter Berücksichtigung von Wagnissen, Instandhaltungs- und sonstigen Bewirtschaftungskosten während der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Zum anderen
beeinflusst der technische Wert (Sachwert) der Immobilien unter Berücksichtigung von
alters- und nutzungsbedingten Wertminderungen die Berechnung. Mit dieser Darstellung
entspricht die IMMOFINANZ ihrem Grundsatz der größtmöglichen Transparenz für ihre
Aktionäre.
EBIT nach Verkehrswertmethode EUR 84,2 Mio., nach
Anschaffungskostenmethode
EUR 23,8 Mio.
Durch Anwendung der Verkehrswertmethode und der damit verbundenen Berücksichtigung der tatsächlichen Wertänderungen des Immobilienvermögens erhöht sich das
EBIT von EUR 23,8 Mio. auf EUR 84,2 Mio. Damit einhergehend steigt das EBT auf EUR 74,6
Mio. Die Bestimmungen der IFRS sehen darüber hinausgehend vor, dass auf alle temporären Unterschiede zwischen dem steuerlichen Wertansatz eines Vermögensgegenstandes und dessen Wertansatz im IFRS-Abschluss eine Steuerabgrenzung in voller Höhe
zu bilden ist. Durch Maßnahmen der Steueroptimierung wie die Inanspruchnahme von
Investitionsbegünstigungen stehen dem Unternehmen Möglichkeiten zur Verfügung, diese
latente und damit rechnerische Steuerbelastung im Veräußerungsfall weitgehend zu verteilen und zu minimieren. Unter Berücksichtigung der Steuerabgrenzung in voller Höhe
ergibt sich für das Geschäftsjahr 2002/2003 ein Ergebnis nach Steuern und Fremdanteil
von EUR 54,7 Mio., EUR 11,8 Mio. nach der Anschaffungskostenmethode.
Lagebericht | Umsatzentwicklung
1030 Wien, Charasgasse 7
IMMOFINANZ | 37
Umsatzentwicklung
Umsatzsteigerung um 24%
auf rund EUR 75 Mio.
Trotz eines schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes kann die IMMOFINANZ für das Geschäftsjahr 2002/2003 außerordentlich gute Ergebnisse ausweisen. Der Konzernumsatz
ist im Vergleich zum Vorjahr um 24% auf rund EUR 75 Mio. angestiegen. Diese positive
Entwicklung ist auf einen kontinuierlich hohen Vermietungsgrad, mehrere Fertigstellungen
von in Bau befindlichen Objekten sowie Immobilienzukäufe zurückzuführen.
Von dem im Geschäftsjahr erzielten Umsatz in Höhe von EUR 75,2 Mio. entfallen EUR 65,5 Mio.
auf Mieterlöse und EUR 9,6 Mio. auf Betriebskosten. Durch die selektiven Investitionen im
In- und Ausland sowie durch die aktive Bewirtschaftung der Immobilien und den daraus
folgenden Steigerungen der Verkehrswerte, die durch den Sachverständigenausschuss
ermittelt werden, konnte der Gewinn je Aktie nach dem Fair Value Model von EUR 0,20 auf
EUR 0,37 gesteigert werden.
Kurzfassung der GuV nach Proforma-Fair-Value-Model in Mio. EUR
Umsatzerlöse gesamt
EBIT
Finanzergebnis
EBT
Konzernergebnis
Gewinn je Aktie
2002/2003
75,2
84,2
-9,5
74,6
54,7
0,37
Veränderung in %
+23,7
+102,4
+59,0
+181,5
+136,8
+85,0
2001/2002
60,8
41,6
-15,1
26,5
23,1
0,20
Die Umsätze verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Nutzungsarten: 37,1% Büroflächen,
20,7% Garagierung, 27,8% Logistik-/Gewerbeflächen, 7,8% Freizeit/Hotel, 5,5% Wohnflächen und 1,1% Sonstige.
Umsätze
nach Nutzungsarten
Stand: 30.4.2003
Sonstige
1,1%
Wohnfläche
5,5%
Freizeit/Hotel
7,8%
Garagierung
20,7%
Bürofläche
37,1%
Die Zunahme der Aktivitäten in den Geschäftsfeldern IMMOEAST und IMMOWEST zeigt
sich im Geschäftsjahr 2002/2003 auch im Anstieg der jeweiligen Umsatzzahlen. Da ein
Großteil der Investitionen in der IMMOWEST und ein Teil der Ankäufe in der IMMOEAST in
Form von Beteiligungen stattgefunden haben, spiegeln sich diese nicht im Konzernumsatz
wider, sondern fließen direkt in das Finanzergebnis ein. An folgenden Gesellschaften ist
die IMMOFINANZ Beteiligungen eingegangen: Carlyle Europe Real Estate Partners, Curzon
Capital Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis Luxembourg S.A.R.L. (alle IMMOWEST)
und European Property Group sowie Heitman Central Europe Property Partners (IMMOEAST). In Bau befindliche Projekte tragen naturgemäß erst nach ihrer Fertigstellung und
Vermietung zum Umsatz bei.
Logistik-/Gewerbefläche
27,8%
Verteilung der Umsätze nach Segmenten in Mio. EUR
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
Umsatzerlöse gesamt*
2002/2003
69,04
5,04
1,08
75,19
2001/2002
60,47
0,26
0,03
60,76
2000/2001
49,81
0,14
0,00
49,95
* inkl. Sonstige und Konzerneliminierungen
IMMOFINANZ | 39
Lagebericht | Ertragslage
Ertragslage
EBIT-Verdoppelung
auf EUR 84,2 Mio.
Das EBIT des IMMOFINANZ-Konzerns nach dem Fair Value Model hat sich im Vergleich zum
Vorjahr mit EUR 84,2 Mio. mehr als verdoppelt. Die optimale Bewirtschaftung des bestehenden Immobilien-Portfolios sowie der Erwerb bzw. die Fertigstellung von erstklassigen
Immobilien zeichnen für diese Ergebnissteigerung verantwortlich. Die Entwicklung der
Kosten und Aufwendungen verlief im Geschäftsjahr proportional zu jener des Umsatzes.
Das aktive Finanz-Management der IMMOFINANZ hat das aktuelle Zinsniveau bestens ausnützen können, wodurch sich der Finanzierungsaufwand von EUR 21,6 Mio. im Geschäftsjahr 2001/2002 auf EUR 13,7 Mio. für 2002/2003 reduziert hat. Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen beläuft sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf EUR 4,5 Mio.
Kurzfassung des Konzern-Cash-flow-Statement in Mio. EUR
Cash-flow aus lf. Geschäftstätigkeit
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
Veränderung des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
Steigerung des Cash-flow aus
dem Ergebnis um EUR 19,0 Mio.
auf EUR 50,6 Mio.
2002/2003
50,6
49,1
-266,3
257,6
37,6
119,3
156,9
Veränderung in % 2001/2002
60,1
31,6
›100
-19,3
15,6
-230,4
-30,0
334,8
85,0
34,3
119,3
Im Geschäftsjahr konnte die IMMOFINANZ den hohen Cash-flow aus dem Ergebnis des Vorjahres noch um EUR 19,0 Mio. auf EUR 50,6 Mio. steigern.
Lagebericht | Vermögens- und Finanzlage
1030 Wien, City Tower Vienna
IMMOFINANZ | 41
Vermögens- und Finanzlage
Kurzfassung Konzernbilanz
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte
Finanzanlagen und sonstiges Anlagevermögen
Langfristiges Vermögen
Forderungen und Wertpapiere des Umlaufvermögens
Liquide Mittel
Kurzfristiges Vermögen
Steuerabgrenzungen
Summe Aktiva
Eigenkapital
Anteile in Fremdbesitz
Langfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Steuerabgrenzungen
Summe Passiva
2002/2003
in Mio. EUR
1.159,6
49,4
136,8
1.345,8
124,3
107,3
231,6
5,7
1.583,1
709,5
80,4
539,9
180,6
18,8
1.583,1
in %*
73,3
3,1
8,6
85,0
7,9
6,8
14,6
0,4
100,0
44,8
5,1
37,5
11,4
1,2
100,0
2001/2002
in Mio. EUR
879,1
48,9
102,6
1.030,6
130,7
84,6
215,3
11,9
1.257,8
543,8
11,4
530,5
142,0
30,0
1.257,8
in %*
69,9
3,9
8,2
81,9
10,4
6,7
17,1
1,0
100,0
43,2
0,9
42,2
11,3
2,4
100,0
2002/2003
44,8
64,6
310,2
1.583,1
2001/2002
43,2
61,7
190,2
1.257,8
* in Prozent der Bilanzsumme
Bilanzkennzahlen
Eigenkapitalquote in %
Eigenmittelquote zu Verkehrswerten in %
Bilanzsumme in Mio. EUR
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 25,9% auf EUR 1.583,1 Mio.
erhöht. Die Struktur der Bilanz ist stark vom Immobilienvermögen, den liquiden Mitteln
und den Verbindlichkeiten bestimmt. Das buchmäßige Konzerneigenkapital hat sich von
EUR 543,8 Mio. auf EUR 709,5 Mio. erhöht. Das langfristige Vermögen zu Buchwerten ist
von EUR 1.030,6 Mio. auf EUR 1.345,8 Mio. gestiegen.
Die Eigenmittel der IMMOFINANZ haben sich durch die Kapitalerhöhung im Juni 2002 mit
der Ausgabe neuer Inhaberaktien um EUR 163,1 Mio. auf insgesamt EUR 709,5 Mio.
erhöht. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30.4.2003 EUR 159,7 Mio.
2002/2003
2001/2002
2002/2003
2001/2002
Aktiva
Aktiva
Passiva
Passiva
Bilanzsumme 2002/2003:
Bilanzsumme 2001/2002:
EUR 1.583,1 Mio.
EUR 1.257,8 Mio.
kurzfr. Verbindlichkeiten 11,3%
Steuerabgrenzung 2,4%
43,2%
langfr. Verbindlichkeiten 42,2%
Eigenkapital
langfr. Verbindlichkeiten 37,8% Steuerabgrenzung 1,2%
Eigenkapital
Anteile im Fremdbesitz 5,1%
17,1%
Anteile im Fremdbesitz 0,9%
kurzfristiges
Vermögen
… davon liquide Mittel 6,9%
langfristiges
Vermögen
69,9%
… davon liquide Mittel 6,8%
14,6%
81,9%
44,8%
kurzfr. Verbindlichkeiten 11,1%
0
langfristiges Vermögen
400
73,2%
800
85,0%
… davon Immobilienvermögen
1.600
1.200
Bilanzstruktur in Mio. EUR und in %
… davon Immobilienvermögen
Steigerung der Bilanzsumme
um 25,9% auf EUR 1.583,1 Mio.
IMMOFINANZ | 43
Lagebericht | Investitionen
Investitionen
Verteilung der Investitionen
2002/2003 nach Segmenten
Die IMMOFINANZ hat das zur Veranlagung zur Verfügung stehende Vermögen in den drei
Segmenten IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST wie folgt veranlagt:
Stand: 30.4.2003
Vermögensveranlagung in Mio. EUR
IMMOWEST
16,6%
IMMOAUSTRIA
55,4%
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
Summe IMMOFINANZ
2002/2003
171,7
86,9
51,6
310,2
50,6
IMMOEAST
28,0%
Folgende Investitionen wurden
im Berichtszeitraum getätigt:
IMMOAUSTRIA
Österreich
1010 Wien, Dorotheergasse 17
1010 Wien, Getreidemarkt 10
1050 Wien, Gartengasse 2
1100 Wien, Wielandgasse 6–8
1110 Wien, Geiselbergstraße 17–19
1120 Wien, Meidlinger Hauptstraße 65 (Geschäftslokal)
1200 Wien, Dresdner Straße 68a
1210 Wien, Julius-Ficker-Straße 91
2102 Bisamberg, Klein Engersdorf
2460 Bruck/Leitha, Fachmarktzentrum
3100 St. Pölten, Rathausplatz 3–4
3430 Tulln, Fachmarktzentrum Langenrohr
4020 Linz, Fabrikstraße 26
4655 Vorchdorf, Streiningerstraße
5020 Salzburg, Schrannengasse 7
8020 Graz, Jakominiplatz 7–9
8750 Judenburg, Burggasse 67
9020 Klagenfurt, Villacher Straße 8 (Geschäftslokal)
9131 Grafenstein, Hauptstraße 49
2001/2002
151,1
2,1
37,0
190,2
31,5
2000/2001
136,4
5,4
0,1
141,9
32,6
Lagebericht | Investitionen
IMMOEAST
IMMOWEST
Tschechien
S+B CEE (Beteiligung 50%)
Prag 1, Çeská Typografie
Prag 2, Valdek
Prag 4, Pankrác Business Corner
Prag 5, Arbes
Prag 10, Park Hostivar
Atom Centrum A.S. (Beteiligung 5%)
Prag 4, Pankrác House
Deutschland
Curzon Capital Partners (Beteiligung 10,87%)
Bingen, Logistikcenter
Kassel, Logistikcenter
Ungarn
Budapest 13, Arpad Center
Budapest 13, Globe 13
Verkäufe
Tschechien
Prag 1, Loretánské Námèsti
(Beteiligung an European Property Group 25%)
USA
Palo Alto–Mountain View/Kalifornien, 1401 Shoreline Blvd.
(Beteiligung an Carlyle Realty Partners 4,38%)
Frankreich
Lyon, Plaine de L’Ain
Paris, Rue Baudin
Paris, Senart Tigery
Paris, St. Witz
Carlyle Europe Real Estate Partners (Beteiligung 9,58%)
Paris, 185, Avenue Daumesnil
Paris, Boulogne, Route de la Reine
Paris, Mont Rouge
Paris, Rue Richelieu
Paris, Thales-Malakoff
Paris, Thales-Montrouge
Logistis Luxembourg S.A.R.L. (Beteiligung 19,05%)
Paris, Brie Compte Robert
Italien
Bologna, Logistikcenter Sala Bolognese
Carlyle Europe Real Estate Partners (Beteiligung 9,58%)
Mailand, Via della Chiusa 15
Mailand, Via Gallarte 184
Italien-Portfolio mit 36 Objekten
USA
Houston/Texas, Sugarland Townsquare Apartments
IMMOFINANZ | 45
Lagebericht | Immobilienbewertung
1010 Wien, Garage Beethovenplatz
Immobilienbewertung
Externe Bewertung der
Immobilien durch Sachverständigenausschuss.
Die IMMOFINANZ lässt seit ihrer Gründung jährlich die Verkehrswerte der Immobilien extern bewerten. Bereits vor mehreren Jahren wurde ein Sachverständigenausschuss aus
anerkannten und zertifizierten Spezialisten zur jährlichen Bewertung des Immobilienbestandes etabliert. Die jüngst beschlossenen und im September 2003 in Kraft tretenden
Bestimmungen des Immobilien-Investmentfondsgesetzes werden mit diesem Bewertungsverfahren bereits seit Jahren übertroffen. Die IMMOFINANZ dokumentiert damit einmal
mehr höchstes Niveau an Transparenz und Bewertungsstandards gegenüber ihren Eigentümern.
Die Immobilien der IMMOAUSTRIA (inklusive WIPARK) und der IMMOEAST werden einmal
jährlich vom Sachverständigenausschuss bewertet. Das Wertermittlungsverfahren beruht
auf einer Kombination aus Ertrags- und Sachwertberechnung, wobei jede einzelne Liegenschaft getrennt bewertet wird.
Qualifizierte Bewertung der
Immobilien auch bei internationalen Beteiligungen.
In der IMMOWEST ergibt sich aufgrund der unterschiedlichen Beteiligungen eine differenzierte Ausgestaltung der Bewertungsmethoden. Die Immobilien Esmara, Roquebrune (F)
und Kempinski Grand Hotel des Bains, St. Moritz (CH) werden vom Sachverständigenausschuss nach den oben genannten Kriterien bewertet. Die Verkehrswerte der ApartmentProjekte in Houston werden vom in den USA anerkannten Bewertungsunternehmen AVAIL
errechnet. Zur Bewertung der Immobilien wird die Discounted-Cash-flow-Methode (DCF)
angewandt. Die Liegenschaften in den Beteiligungsgesellschaften Carlyle Europe Real
Estate Partners, Curzon Capital Partners und Carlyle Realty Partners werden nach Anforderung des jeweiligen Managements von internationalen Unternehmen wie Knight Frank
und CB Richard Ellis mittels anerkannter Methoden bewertet und dem Investitionsbeirat
zur Kenntnis gebracht. So wurde zum Bespiel das von Carlyle Europe Real Estate Partners
erworbene Italien-Portfolio mit 36 Objekten von CB Richard Ellis nach der DiscountedCash-flow-Methode bewertet. Die zum Bilanzstichtag noch nicht bewerteten Liegenschaften der IMMOWEST wurden mit den Anschaffungskosten zuzüglich Nebenkosten
angesetzt.
IMMOFINANZ | 47
I N G E N I E U R D I P LO M K A U F M A N N P E T E R S T E P PA N
D I P L . I N G . WO L F G A N G F O G L A R- D E I N H A R DST E I N
DIREKTOR DAGOBERT PANTSCHIER
A L LG E M E I N B E E I D E T E U N D G E R I C H T L I C H Z E R T I F I Z I E R T E S A C H V E R S TÄ N D I G E
Immobilien der IMMOAUSTRIA
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1020
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
1020
1020
1020
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1040
1040
1040
1040
1050
1050
1050
1060
1060
1060
1060
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1080
1080
1090
1090
1090
1100
1100
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Börsegasse 1
Dominikanerbastei 19
Dorotheergasse 17
Fischhof 3
Garage Beethovenplatz
Garage Freyung
Getreidemarkt 10
Himmelpfortgasse 7 (50%)
Naglergasse 21
Rudolfsplatz 13a (50%)
Schreyvogelgasse 2
Schwertgasse 4
Wipplingerstraße 10
Wollzeile 31
Handelskai 269
Hilton Vienna Danube
Handelskai 343
Handelskai 348 (50%)
Taborstraße 25, Hotel am Tabor
Aspangstraße 29
Charasgasse 7
Jacquingasse 16–18
Marxergasse 1a, City Tower
Rennweg 54
Steingasse 10–14
Ungargasse 37
Wassergasse 33
Operngasse 9
Operngasse 36
Parkhaus Südbahnhof
Viktorgasse 16
Gartengasse 2
Stolberggasse 42
Ziegelofengasse 27
Gumpendorfer Straße 81
Mariahilfer Straße 53
Matrosengasse 6–8
Parkhaus Windmühlgasse
Burggasse 79
Burggasse 89
Kaiserstraße 14
Kaiserstraße 16
Kaiserstraße 18
Kaiserstraße 57–59
Kirchberggasse 26
Kirchengasse 11
Parkhaus Stiftgasse
Josefstädter Straße 76
Alser Straße 10
Parkhaus Franz-Josefs-Bahnhof
Votivpark-Garage
Laxenburgerstraße 121
Triester Straße 72
1100 Wien
1100 Wien
Wielandgasse 6–8
Wienerbergstraße 11
Vienna Twin Tower (50%)
1100 Wien
Wienerbergstraße 3–9
Business Park Vienna
1110 Wien
Geiselbergstraße 17–19
1120 Wien
Altmannsdorfer Straße 91
1120 Wien
1120 Wien
Breitenfurter Straße 111–119
1120 Wien
Gaudenzdorfer Gürtel 67
1120 Wien
Meidlinger Hauptstraße 65
1120 Wien
Rosasgasse 13
1120 Wien
Schönbrunner Straße 231
1120 Wien
1130 Wien
Hietzinger Kai 139
1130 Wien
Hietzinger Kai 67–69
1130 Wien
Premreinergasse 14–18
1140 Wien
Kuefsteingasse 15–19
1150 Wien
Linke Wienzeile 244–246
1150 Wien
Parkhaus Westbahnhof
1170 Wien
Schumanngasse 67
1180 Wien
Anastasius-Grün-Gasse 14
1180 Wien
Gymnasiumstraße 28
1180 Wien
Herbeckstraße 5
1180 Wien
Hofmanngasse 6
1190 Wien
Heiligenstädter Straße 117
1190 Wien
Hutweidengasse 22
1200 Wien
Dresdner Straße 108
1200 Wien
1200 Wien
Dresdner Straße 68a
1200 Wien
Dresdner Straße 70
1200 Wien
Wehlistraße 27b
1210 Wien
Brünner Straße 73
1210 Wien
Brünner Straße 73b
1210 Wien
Donaufelder Straße 101
1210 Wien
Julius-Ficker-Straße 91
1230 Wien
Richard-Strauss-Straße 33
2102 Bisamberg
Klein Engersdorf
2355 Wr. Neudorf Industriezentrum NÖ-Süd (50%)
2460 Bruck/Leitha FMZ Bruck/Leitha
ECO-Handelspark
2500 Baden
Mühlgasse 48
2620 Neunkirchen Am Spitz 5
3100 St. Pölten
Rathausplatz 3–4
3430 Tulln
FMZ Tulln/Langenrohr
Europastraße 15
4020 Linz
Fabrikstraße 26
4020 Linz
Landstraße 66
4600 Wels
FMZ Wels, Löwenzahnstraße 10–12
4655 Vorchdorf
Streiningerstraße
5020 Salzburg
Schrannengasse 7
5550 Radstadt
FMZ Radstadt, Forstauer Straße 2b
6020 Innsbruck
Museumstraße 3
6370 Kitzbühel
Jochbergerstraße 64
IMMOFINANZ | 49
Immobilien der IMMOWEST*
CH
D
D
D
E
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
St. Moritz
Bingen
Hamburg
Kassel
Barcelona
Lyon
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Roquebrune
Bologna
Mailand
Mailand
Mailand
Ancona
Bari
Bari
Bari
Basiglio
Cassina de’Pecchi
Cassina de’Pecchi
Cassina de’Pecchi
Cassina de’Pecchi
Hotel Kempinski
Logistikcenter
Glinde bei Hamburg
Logistikcenter
La Granada
Plaine de l’Ain
Avenue Daumesnil
Boulogne, Route de la Reine
Brie Compte Robert
Clichy, Boulevard Leclerc
Ivry sur Seine bei Paris
Le Carillon, Nanterre
Mont Rouge
Rue Baudin
Rue Richelieu
Senart Tigery
St. Witz
Thales-Malakoff
Thales-Montrouge
Villa Esmara
Sala Bolognese
Via della Chiusa 15
Via Gallarate 184
Viale Jenner
Via XXV Aprile (Montemarino) 81/87
Via Fabio Filzi 18
Via Marin (Via Bissolati) 3
Via Sparano 170
Piazza Marco Polo
Via Roma 108 Ed. A
Via Roma 108 Ed. C–D
Via Roma 108 Ed. F
Via Roma 108 Ed. G
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
USA
USA
USA
USA
USA
Genua
Genua
Genua
Latina
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Neapel
Neapel
Pomezia
Pordenone
Reggio Emilia
Reggio Emilia
Rimini
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Segrate
Houston/Texas
Houston/Texas
Houston/Texas
Houston/Texas
Los Angeles/CA
Zwischensumme IMMOWEST EUR 198.150.516
* Die Bewertung erfolgt proportional zur Beteiligungshöhe.
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
Gesamtsumme
EUR
EUR
EUR
EUR
1.156.376.463
150.013.100
198.150.516
1.504.540.079
Via Antonio Cantore 3
Via Balbi 40, Salita S. Giovanni di Pre
Via Milano 43
Viale Le Corbusier 393
Via G. B. Ramusio 1
Via G. Patecchio 2
Via Stephenson 94
Via Polonia 10
Via Nuova a Poggioreale 11
Via Arenaccia Pinto Carafa 154
Via Pontina Km 30.5
Borgo S. Antonio 23
Via Roma 11, Via Cambiatori 11
Piazza del Monte 6/7/8, V.E.S. Pietro 2
Via Rosaspina 21/23/37/39
Via Chianesi Elio 110
Via F. Tovaglieri 411
Via Cavaglieri 26
Via D’Onofrio 212
Via del Pescaccio 22/24/26/28
Via Asmara 38
Via Berio dei 91–97
Via XX Settembre 27/B
Via Staderini 93
Via Cassia 471
Via Palmiro Togliatti 1506/1520
Viale Europa, Tigli A
Montierra Apartments
San Brisas Apartments
San Melia Apartments
Sugarland Townsquare Apartments
One Wilshire
Lagebericht | Segmentbericht | IMMOAUSTRIA
Die neu erworbenen Objekte sind hellgelb unterlegt.
Segmentbericht IMMOAUSTRIA
Überblick des gesamten Immobilienbestandes*
PLZ
Ort
Straße
Zugang
Ges. Nutzfl.
in m2**1)
Büroimmobilien
1010
1010
1010
1010
1020
1030
1030
1030
1030
1040
1070
1070
1080
1100
1100
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
1100 Wien
1110
1120
1120
1120
1120
1120
1130
1130
1140
1150
1180
1200
1200
1200
1200
1210
1210
4020
6020
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Linz
Innsbruck
Fischhof 3
Rudolfsplatz 13a (50%)
Schreyvogelgasse 2
Handelskai (50%)
City Tower Vienna
Rennweg 54 (Projekt)
Ungargasse 37
Operngasse 9
Kaiserstraße 14
Kaiserstraße 16
Business Park Vienna
Vienna Twin Tower (50%)
Hietzinger Kai 139
Herbeckstraße 5
Dresdner Straße 70
Wehlistraße 27b
Brünner Straße 73
Landstraße 66
Museumstraße 3
Geschäftsimmobilien
2001
2000
1999
2001
2002
2001
1996
1997
2001
2002
2000
2000
1990
1998
1997
1.596
6.776
7.508
3.400
36.702
26.446
11.998
3.905
17.526
3.100
2.822
789
3.355
2.796
110.920
1998
91.918
2002
1999
2000
2000
2001
2001
1999
2001
2000
2001
1991
1996
1997
1999
1996
1991
1997
1991
1990
25.514
11.575
2.820
10.035
7.215
3.621
3.033
7.122
6.435
7.650
1.330
9.987
10.152
3.765
7.904
5.375
3.829
1.836
1.516
* Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung
** inkl. PKW-Stellplätze (gerundet)
1)
Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der
Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOAUSTRIA
beträgt 819.820 m2.
1010
1050
1060
1070
1100
1120
1120
1200
1210
1210
1230
2102
2355
2460
2500
2620
3100
3430
4020
4600
4655
5020
5550
6370
7210
7400
8020
8600
8605
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Bisamberg
Wr. Neudorf
Bruck/Leitha
Baden
Neunkirchen
St. Pölten
Tulln
Linz
Wels
Vorchdorf
Salzburg
Radstadt
Kitzbühel
Mattersburg
Oberwart
Graz
Bruck
Kapfenberg
8642
8750
9020
9131
St. Lorenzen
Judenburg
Klagenfurt
Grafenstein
Dorotheergasse 17
2002
Stolberggasse 42
1997
2001
Kirchengasse 11
1991
Wielandgasse 6–8
2002
2002
1997
2002
1999
2002
1997
Klein Engersdorf
2002
Industriezentrum NÖ-Süd (50%)
2000
FMZ Bruck/Leitha
2002
Mühlgasse 48
1990
Am Spitz 5
1991
Rathausplatz 3–4
2002
FMZ Tulln
2002
Fabrikstraße 26
2002
Löwenzahnstraße 10–12
1998
Streiningerstraße
2002
Schrannengasse 7
2002
FMZ Radstadt, Forstauer Straße 2b 2001
1990
Fachmarktzentrum 1
2000
Steinamangerer Straße 177–183, FMZ 1998
Jakominiplatz 7–9
2002
Wiener Straße 31–35
2000
Wiener Straße 35
ECE Europaplatz (50%)
1999
Dr.-R.-Machold-Straße 2–5
1998
Burggasse 67
2002
Villacher Straße 8
2002
Hauptstraße 49
2002
18.846
790
4.430
1.138
5.700
373
12.870
1.958
11.122
3.000
2.825
800
10.443
7.821
3.524
4.192
1.425
6.018
3.429
4.078
800
3.522
2.170
700
2.240
1.415
4.657
1.773
6.637
2.446
3.000
2.678
800
Wohnimmobilien
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1030
1030
1030
1030
1040
1040
1050
1050
1060
1070
1070
1070
1070
1070
1080
1090
1120
1130
1170
1180
1180
1180
1190
1190
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Börsegasse 1
Getreidemarkt 10
Himmelpfortgasse 7 (50%)
Naglergasse 21
Schwertgasse 4
Wollzeile 31
Aspangstraße 29
Charasgasse 7
Steingasse 10–14
Wassergasse 33
Operngasse 36
Viktorgasse 16
Gartengasse 2
Ziegelofengasse 27
Burggasse 79
Burggasse 89
Kaiserstraße 18
Kirchberggasse 26
Alser Straße 10
Rosasgasse 13
Schumanngasse 67
Gymnasiumstraße 28
Hofmanngasse 6
Hutweidengasse 22
Freizeit-/Hotelimmobilien
2000
2002
1998
1991
1991
2000
2000
1990
2001
1990
2001
2002
2000
2002
2000
2000
1990
2000
2000
2000
1990
2001
2001
1999
2000
2000
1997
1997
2001
1990
2001
1.754
2.230
5.196
1.394
1.938
4.016
2.077
548
3.408
6.520
1.651
3.440
4.510
4.113
3.626
4.809
1.955
2.253
2.189
4.805
1.169
3.165
3.467
1.801
1.576
5.265
1.499
1.257
1.614
1.950
3.081
1020 Wien
Handelskai 269
Hilton Vienna Danube
Handelskai 343
Marina Wien
Taborstraße 25
Hotel am Tabor
Matrosengasse 6–8
Hotel Mercure
Triester Straße 72
Hotel Holiday Inn
1020 Wien
1020 Wien
1060 Wien
1100 Wien
2000
19.500
1998
1.265
1990
4.980
1999
8.740
1997
12.314
1999
1999
1999
1999
1999
1999
1999
1999
1999
9.446
19.000
18.411
12.520
19.440
19.575
22.000
19.115
7.500
1999
2001
9.050
8.000
899.022
WIPARK/Garagen im Eigentum
1010
1010
1040
1060
1070
1090
1090
1150
8010
H
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Graz
Budapest
Garage Freyung
Parkhaus Stiftgasse
Votivpark-Garage
Garage Mariahilferplatz
Krisztina Garázs Kosciuszko
Tádé utca 15
H
Budapest
Palace Garázs Rákóczi út 43–45
Gesamtsumme IMMOAUSTRIA
Geografische Präsenz der IMMOAUSTRIA
4 Objekte
7 Objekte
88 Objekte
2 Objekte
2 Objekte
2 Objekte
6 Objekte
2 Objekte
Anzahl der Immobilien pro Bundesland
IMMOFINANZ | 53
NEU
1010 Wien
Börsegasse 1
1010 Wien
1010 Wien
Dorotheergasse 17
1010 Wien
Fischhof 3
NEU
1010 Wien
1010 Wien
Garage Freyung
1010 Wien
Getreidemarkt 10
1010 Wien
Himmelpfortgasse 7
1010 Wien
Naglergasse 21
1010 Wien
Rudolfsplatz 13a
1010 Wien
Schreyvogelgasse 2
1010 Wien
Schwertgasse 4
1010 Wien
1010 Wien
Wollzeile 31
1020 Wien
Handelskai 269
(Hilton Vienna Danube)
1020 Wien
Handelskai 343 (Marina Wien)
IN BAU
1020 Wien
Handelskai
IN BAU
1020 Wien
Taborstraße 25 (Hotel am Tabor)
1030 Wien
Aspangstraße 29
1030 Wien
Charasgasse 7
1030 Wien
Vienna City Tower
1030 Wien
1030 Wien
Rennweg 54 (Projekt)
1030 Wien
Steingasse 10–14
1030 Wien
Wassergasse 33
1040 Wien
Operngasse 9
1040 Wien
Operngasse 36
IN BAU
1030 Wien
Ungargasse 37
NEU
IN BAU
1040 Wien
1040 Wien
Viktorgasse 16
1050 Wien
Gartengasse 2
1050 Wien
Stolberggasse 42
1050 Wien
Ziegelofengasse 27
1060 Wien
1060 Wien
1060 Wien
Matrosengasse 6–8
(Hotel Mercure)
1060 Wien
1070 Wien
Burggasse 79
1070 Wien
Burggasse 89
1070 Wien
Kaiserstraße 14
IMMOFINANZ | 55
1070 Wien
Kaiserstraße 16
1070 Wien
Kaiserstraße 18
1070 Wien
1070 Wien
Kirchberggasse 26
1070 Wien
Kirchengasse 11
1070 Wien
Parkhaus Stiftgasse
1080 Wien
1080 Wien
1090 Wien
Alser Straße 10
1090 Wien
1090 Wien
Votivpark-Garage
1100 Wien
1100 Wien
Wielandgasse 6–8
1100 Wien
(Vienna Twin Tower)
1100 Wien
(Business Park Vienna)
1120 Wien
1120 Wien
1120 Wien
NEU
1100 Wien
Triester Straße 72
(Hotel Holiday Inn)
NEU
IN BAU
1110 Wien
NEU
1120 Wien
1120 Wien
1120 Wien
Rosasgasse 13
1120 Wien
1120 Wien
1130 Wien
1130 Wien
Hietzinger Kai 139
1130 Wien
IN BAU
1140 Wien
1150 Wien
1150 Wien
1170 Wien
Schumanngasse 67
1180 Wien
1180 Wien
Gymnasiumstraße 28
1180 Wien
Herbeckstraße 5
1180 Wien
Hofmanngasse 6
NEU
IMMOFINANZ |
1190 Wien
1190 Wien
Hutweidengasse 22
1200 Wien
1200 Wien
Dresdner Straße 70
IMMOFINANZ | 57
1200 Wien
1200 Wien
1200 Wien
Wehlistraße 27b
1210 Wien
Brünner Straße 73
NEU
IN BAU
1210 Wien
1210 Wien
1210 Wien
1230 Wien
NEU
NEU
IN BAU
2102 Bisamberg
Klein Engersdorf
2355 Wr. Neudorf
Industriezentrum NÖ-Süd
NEU
2620 Neunkirchen
Am Spitz 5
3100 St. Pölten
Rathausplatz 3–4
2460 Bruck/Leitha
FMZ Bruck/Leitha
NEU
3430 Tulln
FMZ Tulln
NEU
4020 Linz
Landstraße 66
4600 Wels
Löwenzahnstraße 10–12
4655 Vorchdorf
Streiningerstraße
2500 Baden
Mühlgasse 48
NEU
4020 Linz
Fabrikstraße 26
NEU
5020 Salzburg
Schrannengasse 7
5550 Radstadt
Forstauer Straße 2b
FMZ Radstadt
6020 Innsbruck
Museumstraße 3
6370 Kitzbühel
7210 Mattersburg
Fachmarktzentrum 1
NEU
7400 Oberwart
Steinamangerer Straße 177–183
FMZ
8010 Graz
Garage Mariahilferplatz
8020 Graz
Jakominiplatz 7–9
NEU
8600 Bruck
Wiener Straße 31–35
NEU
IN BAU
8605 Kapfenberg
Wiener Straße 35
ECE Europaplatz
8642 St. Lorenzen
Dr.-R.-Machold-Straße 2–5
8750 Judenburg
Burggasse 67
9020 Klagenfurt
Villacher Straße 8
H Budapest
Krisztina Garázs
Kosciuszko Tádé utca 15
H Budapest
Palace Garázs
Rákóczi út 43–45
NEU
9131 Grafenstein
Hauptstraße 49
IMMOFINANZ | 59
IMMOAUSTRIA Immobilien Anlagen GmbH
50%
81%
„Wienerberg City“
Einrichtungsges.m.b.H
Business Park
Beteiligungs AG
100%
100%
Marina
Handelsgesellschaft m.b.H.
City Tower Vienna
Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
100%
Master Boats
Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
100%
Business Park
Vienna Holding AG
100%
100%
Bauteile C+D
Bauteile A+B
50%
100%
F&I
Liegenschaftsvermietungs GmbH
100%
RentCon
Handels- und Leasing GmbH
100%
IMMOFINANZ Alpha
Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
100%
IMMOFINANZ Naglergasse
LiegenschaftsvermietungsgmbH
IMMOFINANZ Metis
Anlagen Leasing GmbH
100%
IMMOFINANZ Aleos
Anlagen Leasing GmbH
IMMOAUSTRIA*:
Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis:
Nutzflächenanteil:
Verkehrswerte:
Verkehrswertanteil:
115
899.022 m2
819.820 m2
64,8%
EUR 1.156.376.463
76,8%
Stand 30.4.2003
* inkl. zwei unter dem Dach der WIPARK AG angeordnete Garagen in Budapest
50%
100%
HK 348 Vermögensverwaltung
GmbH
100%
Infinitas
ProjektentwicklungsgesmbH
WIPARK
Holding GmbH
50%
100%
HK 348 Vermögensverwaltung
GmbH & Co KEG
WIPARK
Garagen AG
70%
100%
100%
Garage am Beethovenplatz
Gesellschaft m.b.H.
& Co. KG
WIPARK Hungaria
Garáze Kft.
WIPARK Palace
Garáze Kft.
100%
100%
TGF –Tiefgarage Freyung Errichtungsund Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
& Co. KG
TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungsund Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
100%
IMMOFINANZ
Immobilien Vermietungs-GmbH
100%
100%
IMMOFINANZ Artemis
Immobilien Vermietungs GmbH
Diefenbachgasse 53–55
Bauprojektentwicklungs GmbH
100%
100%
IMMOFINANZ Ismene
Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
100%
50%
ECE Shoppingcenter
Projektentwicklungs- und
Management GmbH
IMMOFINANZ Enodia
Realitäten Vermietungs GmbH
100%
SPE Liegenschaftsvermietung
Gesellschaft m.b.H.
100%
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungsund Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
& Co Wollzeile 31 KEG
100%
& Co Fischhof 3 KEG
HL Bauprojekt GesmbH
100%
AEDIFICIO
Liegenschafts- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
100%
& Co Börsegasse 1 KEG
100%
& Co Kaiserstraße 57–59 KEG
100%
& Co Gumpendorferstraße 81 KEG
100%
& Co Burggasse 89 KEG
IMMOFINANZ | 61
Strategie
Sektorale
Stand: 30.4.2003
PKW-Stellplätze
12,5%
Bürofläche
33,1%
Freizeit/Hotel
6,2%
Rund zwei Drittel des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ sind in Österreich veranlagt,
wobei der geografische Schwerpunkt, vor allem bei Büro- und Wohngebäuden, in Wien liegt.
Neben einer regionalen Streuung der Liegenschaften dient die Veranlagung in Objekte unterschiedlichster Nutzungsart dem Ausgleich von sektoralen Marktschwankungen. Das Österreich-Portfolio unterteilt sich in die Bereiche Büro, Wohnung, Gewerbe, Logistik, Freizeit/
Hotel und Stellplätze bzw. WIPARK-Garagen. Größter Bereich neben den Büroimmobilien ist
die WIPARK-Garagen AG, die den Bereich öffentliche Garagen umfasst. Im Bereich Stellplätze
sind die Garagenflächen der einzelnen Büro- und Wohnungsobjekte zusammengefasst.
Geschäftsfläche
10,9%
Logistik
9,1%
WIPARK-Garagen*
20,0%
Wohnfläche
8,2%
* inkl. WIPARK Hungaria
Regionale
Stand: 30.4.2003
Restliche Bundesländer
9,4%
Wien
88,5%
WIPARK Hungaria
2,1%
Der schwierigen Lage am Büromarkt begegnete die IMMOFINANZ mit Objektzukäufen anderer
Nutzungsart, sodass der Büroanteil zum 30.4.2003 rund 33,1% (30.4.2002: 35,5%) beträgt.
Objektneuzugänge mit besonderer Lage, wie beispielsweise der bereits zu 100% langfristig
an die Republik Österreich vermietete City Tower Vienna, ließen den Büroflächenanteil nur
zwischenzeitlich steigen. Neue Büroprojekte werden derzeit in der Regel nur mit entsprechender Vorvermietung gestartet. Dieser strategischen Vorgabe entspricht die IMMOFINANZ
auch mit der Errichtung eines Büroobjekts in der Dresdner Straße 68a, das bereits zu 75%
an die Agrarmarkt Austria vorvermietet ist. Grundsätzlich ist die IMMOFINANZ beim Start
neuer Büroprojekte tendenziell vorsichtig, bei entsprechender Vorvermietung werden aber
auch weiterhin Büroprojekte realisiert. Der Flächenanteil an Wohnimmobilien beläuft sich
zum 30.4.2003 auf 8,2% und soll durch weitere Zukäufe von modernen Wohnprojekten mit
nutzerorientierten Grundrissen sowie von Zinshäusern mit Ertragsentwicklungspotenzial in
sehr guten Lagen auf rund 10% des Österreich-Portfolios gesteigert werden. Der Anteil an
Geschäftsflächen wurde im Geschäftsjahr von 8,4% auf 10,9% erhöht, wobei die günstig
gelegenen Fachmarktzentren in den Bundesländern den Schwerpunkt der Investitionstätigkeit bildeten.
Zukünftig könnten vor allem größere Immobilien-Portfolios von besonderem Interesse sein.
Der Trend, dass sich Unternehmen von ihrem Immobilienstand trennen und diesen in weiterer Folge zurückmieten, lässt interessante Akquisitionsmöglichkeiten für die IMMOFINANZ
vermuten.
Marktbericht
Büromarkt Wien –
Angebot/Nachfrage in m2
Büromarkt
2002
2001
Angebot
320.000
350.000
Nachfrage
190.000
280.000
Aktuell kennzeichnet eine verhaltene Nachfrage die Lage am Wiener Büromarkt. Die derzeitige Leerstandsrate von rund 5,2% entspricht rund 480.000 m2. Die einer Vermietung vorausgehenden Entscheidungsprozesse der Mieter haben sich in den letzten Jahren extrem
verlängert. Aspekte der Kostenreduktion und Flächeneffizienz lösten die Ansprüche nach
Expansion und Repräsentation ab. Dennoch gelang es der IMMOFINANZ auch im Geschäftsjahr 2002/2003, bedeutende Transaktionen wie die Anmietung der Austria Wirtschaftsservice GmbH im Objekt Ungargasse 37 sowie die Vermietung signifikanter Büroflächen in
der Dresdner Straße an die Agrarmarkt Austria zu verzeichnen. Das Gesamtvolumen des
Wiener Büromarktes beträgt rund 9,3 Mio. m2, die Durchschnittsnettomieten liegen aktuell
bei rund EUR 11,5 bis 12,0/m2 pro Monat, die Höchstmieten bei rund EUR 21,0/m2 pro Monat.
Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH
Die bedeutendsten Bürostandorte in Wien befinden sich in der Innenstadt und an den
Hauptachsen Wienerberg, Donau City mit Umgebung, Erdbergstraße, St. Marx/Gasometer,
Dresdner Straße/Lasallestraße, Wien-West und Wien-Nordwest. Die stärksten Nachfrageimpulse gehen derzeit von den Branchen Pharma, Wirtschaftstreuhänder/Steuerberater,
öffentliche Ämter und Behörden sowie Handel und Industrie aus, während die Nachfrage der
Branchen Telekommunikation und New Economy beinahe gänzlich erlahmt ist. Aktuell
befinden sich in Wien u. a. folgende Projekte in Realisierung: Strabag-Zentrale auf der DonauPlatte, T-Mobile-Zentrale und Town-Town im 3. Bezirk, das zu 40% an die Wirtschaftsblatt/ETM-Gruppe vermietete Gebäude Geiselbergstraße 17–19 im 11. Bezirk sowie mehrere
Projekte rund um die Gasometer. Die Bauvorhaben haben einen unterschiedlichen Grad der
Vorvermietung bzw. werden zum Teil erst nach entsprechender Vorvermietung fertig gebaut.
Spitzenmieten und Leerstandsraten
des Wiener Büromarktes
Mietzins EUR/m2
Büro-, Wohn- und Geschäftsflächenanteil
am Österreich-Portfolio in %
Leerstand in %
Wohnungen
Büros
20
Geschäfte
50
40
15
30
10
20
10
5
0
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
2005e
2004e
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
0
Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH
IMMOFINANZ | 63
Büroimmobilien der
IMMOAUSTRIA
Im Berichtszeitraum neu
erworben bzw. in Bau
befindlich:
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
Modernes Büroprojekt mit rund 25.500 m2,
im Rohbaustadium; teilweise wurde bereits
Dachgleiche erreicht. Bereits zu 40% an die
Wirtschaftsblatt/ETM-Gruppe vorvermietet.
Geplante Fertigstellung: Frühsommer 2004.
Grundstück mit Abbruchgebäuden; auf einem
Teil der Liegenschaft wird bis Mitte 2006 ein
bereits zu 75% langfristig vorvermietetes
Büroobjekt errichtet. Geplanter Baubeginn
ist Herbst 2004.
IN BAU
IN BAU
1020 Wien, Handelskai
Aktuell werden Verhandlungen über die
Bebaubarkeit des Grundstücks geführt.
IN BAU
1150 Wien, Linke Wienzeile 244–246
Repräsentatives Bürohaus in U-Bahn-Nähe,
Fertigstellung Spätsommer 2003 – mit mehreren Mietinteressenten wird aktuell verhandelt.
1030 Wien, Marxergasse 1a
City Tower Vienna
Bereits zu 100% langfristig an die Republik
Österreich vermietetes Bürogebäude, welches
am 1.9.2003 an die Mieterin übergeben wird.
Büroimmobilien der
IMMOAUSTRIA
Im Berichtszeitraum fertig
gestellt:
1120 Wien, Breitenfurter Str. 111–119
Modernes Bürogebäude mit ca. 10.000 m2;
ein erster Mieter hat das Objekt bezogen,
mit weiteren Interessenten wird verhandelt.
1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 67
Verkehrsgünstig gelegenes Büroobjekt mit
einer Gesamtnutzfläche von rund 7.200 m2,
teilweise bereits vermietet.
1120 Wien, Schönbrunner Str. 231
Zu 100% an eine österreichische Großbank
vermietetes Büroobjekt mit rund 3.600 m2.
1030 Wien, Ungargasse 37
Repräsentatives Bürogebäude, welches bereits zu 100% langfristig vermietet ist.
IMMOFINANZ | 65
Wohnungsmarkt
Rückgang der Baubewilligungen in Wien stabilisiert
Mietpreise in guter
städtischer Lage.
Seit 1995 sinkt die Zahl der Baubewilligungen für Wohnungen in Österreich kontinuierlich,
im Jahr 2002 kam es jedoch für das gesamte Bundesgebiet zu einer leichten Steigerung
von 3%. In Wien hingegen sank die Anzahl der Baubewilligungen für Wohnungsneubauten
von 5.994 im Jahr 2001 auf 4.918 im Jahr 2002. Die im Vergleich zu den letzten Jahren verringerte Fertigstellung im Bereich des geförderten Wohnbaus wirkt sich positiv auf die
Vermietungszeiten sowie die Mieterträge des freien Mietwohnungsmarktes aus. Neben
einer optimalen Lage und überzeugender Grundrissqualität sind die Ausstattung der
Wohnungen sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ausschlaggebend für den
Entscheidungsprozess von Neumietern.
Besonders die Nachfrage nach modernen Neubauwohnungen in guten Lagen wie beispielsweise der Inneren Stadt in Wien wurde spürbar stärker. Luxuswohnungen in der Innenstadt
werden weniger stark nachgefragt, das Interesse an traditionellen Altbauwohnungen ist
hingegen ungebrochen stark.
Anstieg des Wohnflächenanteils auf 10% geplant.
Bereits seit vielen Jahren gestaltet die IMMOFINANZ ihr Investitionsverhalten antizyklisch
und investiert diesem Grundsatz folgend verstärkt am Wohnungsmarkt. Dies hat zu einem
Anstieg des Flächenanteils der Wohnimmobilien am Österreich-Portfolio von 4,6% zum
30.4.1999 auf 8,4% zum 30.4.2003 geführt und soll mittelfristig bis 10% erweitert werden.
Entwicklung der Baubewilligungen
in Österreich in Tausend
70
60
50
40
30
20
10
2002
2001
2000
1999
1998
1997
0
Wohnimmobilien der
IMMOAUSTRIA
befindlich:
NEU
IN BAU
NEU
IN BAU
Zinshaus in bester Lage im 1. Bezirk – mit
2.230 m2 Nutzfläche mit Wohnungen, Büros
und Geschäftslokalen.
Modernes Wohnobjekt in Ruhelage im 3.
Wiener Gemeindebezirk. Fertigstellung: Ende
Juni 2003.
Neubauprojekt im Rohbaustadium in zentraler Lage mit Wohnungen auf rund 4.100 m2
Nutzfläche. Fertigstellung: Mitte 2004.
Markt für Gewerbe- und Geschäftsimmobilien
IMMOFINANZ investiert
unverändert stark in
Einzelhandelsflächen.
Das Interesse an Handelsflächen in den Bestlagen der Innenstädte sowie in frequenz- und
umsatzstarken Einkaufszentren ist trotz hoher Mieten permanent groß. In Wien zählen die
Einkaufsstraßen Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt und die Mariahilfer Straße zu diesen
ausgewählten Toplagen. Zu den am stärksten frequentierten Einkaufszentren zählen die
SCS im Süden, die SCN im Norden sowie das Donauzentrum und das Gebiet Stadlau im
Osten, wo die IMMOFINANZ nach dem Berichtszeitraum ein erst kürzlich errichtetes
Fachmarktzentrum mit renommierten Mietern aus dem Handelsbereich erworben hat.
Fachmarktzentren
in Bruck/Leitha und
Tulln/Langenrohr gekauft.
Fachmarktzentren in Kombination mit einem größeren Lebensmittelmarkt in Stadtrandlagen sowie entlang der Einfahrtsachsen der Bezirkshauptstädte erfreuen sich nach wie
vor starker Beliebtheit. Die IMMOFINANZ hat im Berichtszeitraum je ein zu 100% langfristig
vermietetes Fachmarktzentrum in Bruck/Leitha und Tulln/Langenrohr erworben. Weitere
Standorte in interessanten Lagen werden derzeit geprüft. Darüber hinausgehend wurden
im Berichtszeitraum mit einer großen Lebensmittelkette Verträge über die Errichtung und
langfristige Anmietung von fünf Lebensmittelmärkten unterschiedlicher Größe in sehr
guten Lagen in ganz Österreich abgeschlossen. Der Einzelhandelsbereich bleibt somit
auch weiterhin einer der Schwerpunkte der Investitionstätigkeit der IMMOFINANZ.
IMMOFINANZ | 67
Geschäftsimmobilien der
IMMOAUSTRIA
erworben:
Dorotheum-Immobilien
Im Juli 2002 hat die IMMOFINANZ
acht Immobilien aus dem Besitz
des Dorotheums mit einer Nutzfläche von rund 40.000 m2 gekauft.
Darunter befindet sich der repräsentative Hauptsitz in der Wiener
Dorotheergasse sowie weitere Objekte in Wien und den Bundesländern. Die Objekte sind langfristig an das Dorotheum vermietet.
NEU
1120 Wien, Meidlinger Hauptstraße 65
(Geschäftslokal)
NEU
NEU
NEU
NEU
NEU
NEU
NEU
9020 Klagenfurt, Villacher Straße 8
(Geschäftslokal)
IMMOAUSTRIA
befindlich:
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
Lebensmittelmarkt mit 3.000 m2 Nutzfläche
zu 100% langfristig vermietet – geplante
Fertigstellung September 2003.
2102 Bisamberg, Klein Engersdorf
Lebensmittelmarkt mit 800 m2 Nutzfläche zu
100% langfristig vermietet – geplante
Fertigstellung Juli 2003.
NEU
NEU
NEU
2460 Bruck/Leitha, FMZ
Verkehrsgünstig an der Autobahn gelegenes
Fachmarktzentrum mit rund 7.800 m2 Nutzfläche – zu 100% langfristig vermietet.
NEU
IN BAU
3430 Tulln, FMZ Langenrohr
Fachmarktzentrum im Umfeld verschiedener
Großmärkte; ca. 6.000 m2 Nutzfläche sind zu
100% langfristig vermietet.
100% langfristig vermietet – wurde Ende
Dezember 2002 eröffnet.
Lebensmittelmarkt mit 3.000 m2 Nutzfläche
zu 100% langfristig vermietet – geplante
Fertigstellung November 2003.
NEU
100% langfristig vermietet.
IMMOFINANZ | 69
Markt für Freizeitobjekte und Hotels
Stagnation der Wiener Hotellerie aufgrund weltweiter politischer und wirtschaftlicher
Unsicherheiten.
Die Entwicklung der Nächtigungszahlen der Wiener Hotellerie steht nach wie vor unter dem
Einfluss einer aufgrund der Ereignisse vom 11. September 2001 gebremsten Reisetätigkeit und einer angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage. Seit dem Jahr 2000, in dem
Wien mit rund 7,7 Mio. Nächtigungen einen absoluten Spitzenwert verzeichnen konnte,
sinken die Nächtigungszahlen leicht.
Im Jahr 2002 wurden rund 7,6 Mio. Nächtigungen verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr
war der Rückgang bei Gästen aus den USA und Südamerika sowie aus den arabischen
Ländern besonders stark. Zuwächse konnten hingegen bei Gästen aus Asien und Russland
verzeichnet werden. Neben österreichischen Gästen zählen Reisende aus Deutschland,
Italien und den USA zur wichtigsten Klientel der Wiener Hotellerie.
Wiener Kinomarkt stabilisiert
sich auf Vorjahresniveau.
Die angespannte Situation am Wiener Kinomarkt hat sich auf dem Niveau des Vorjahres
stabilisiert. Das Kinocenter der IMMOFINANZ im Vienna Twin Tower konnte rechtzeitig zum
Weihnachtsgeschäft im Dezember 2002 wiedereröffnet werden. Als Kinobetreiber konnte
mit der Constantin-Cineplexx-Gruppe Österreichs größte Kinokette als Mieter gewonnen
werden.
WIPARK-Garagen in Verwaltung
Anzahl Stellplätze
Entwicklung der Wiener
Nächtigungszahlen 1992 –2002 in Mio.
7,8
7,6
7,4
7,2
7,0
6,8
6,6
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
6,4
1030 Wien
Garage Invalidenstraße
276
1040 Wien
Garage Technische Universität
367
1090 Wien
Garage Zoologie
94
1090 Wien
Garage Biologie
113
1090 Wien
Garage Wirtschaftsuniversität
398
1090 Wien
Garage Augasse
20
1090 Wien
Garage Reznicekgasse
70
1090 Wien
Garage Pharmazie
99
1090 Wien
Garage Erdwissenschaften
1100 Wien
Garage Business Park Vienna P1
1100 Wien
Garage Business Park Vienna P2
1100 Wien
Garage Vienna Twin Tower
H Budapest
Garage Zentrum MOM-Park
Summe
90
430
499
1.049
1.230
4.735
Garagenmarkt
Negativeinfluss durch
Rückgang im Einzelhandel.
WIPARK betreibt mehr als
1.800 Stellplätze in Budapest.
Das zunehmende Angebot an Garagenplätzen verursachte Veränderungen im Einzugsgebiet
einzelner Standorte. Rückgänge im Einzelhandel und in anderen Geschäftsbereichen nehmen
indirekt auch negativen Einfluss auf den Garagensektor. Ein Rückgang der Anzahl der Parkvorgänge, aber auch eine geringere Verweildauer der Kunden im Einkaufsverkehr führten im
Berichtsjahr zu Erlösrückgängen innerhalb der gesamten Branche. Diese Marktsituation war
auch im Geschäftsverlauf der WIPARK-Garagen zu verzeichnen, dank hochwertiger Standorte
und hoher Qualitätsstandards hielten sich die Auswirkungen jedoch in Grenzen. Im September 2003 wird die Garage im Justizzentrum Wien-Mitte (City Tower Vienna) eröffnet.
WIPARK Hungaria Garázs Kft.
Die Zentraleuropa-Aktivitäten im Garagen-Segment werden über die WIPARK Garagen AG, eine
Tochter der IMMOAUSTRIA, durchgeführt. Die WIPARK und deren ungarische Tochtergesellschaften sind Eigentümer von zwei Garagen sowie Betreiber einer weiteren in Budapest. Im Eigentum stehen die Krisztina-Garage im 1. Bezirk sowie zu 70% das Palace-Parkhaus beim Hotel
Novotel Budapest Centrum im 8. Bezirk. Das im Juli 2002 eröffnete Parkhaus ist dem Hotel
angeschlossen, das zur Accor-Gruppe gehört und sich im wunderschönen Jugendstilgebäude
des ehemaligen Palace-Hotels befindet. Die WIPARK betreibt auch die Garage im multifunktionalen Zentrum MOM-Park im 12. Bezirk und somit in Summe 1.819 Stellplätze in Budapest.
Investmentmarkt
Internationale Nachfrage
konzentriert sich in Österreich
auf Wien und führt zu deutlichem Preisanstieg.
Das Interesse internationaler Investoren an Objekten des Wiener Immobilienmarktes ist ungebrochen stark. Vor allem geschlossene und offene deutsche Immobilienfonds treten massiv
als Nachfrager auf. Das Interesse konzentriert sich hauptsächlich auf bereits vermietete Objekte oder erwartet im Falle eines Einstiegs während der Projektphase von den Verkäufern
Vermietungsgarantien. Vor allem Büro- und Hotelimmobilien sind für diese Käuferschicht interessant, wobei jedoch im Hotelbereich kaum Transaktionen zu verzeichnen sind. Am Büromarkt hingegen wurden in jüngster Zeit unter anderem folgende Kauftransaktionen durch
deutsche Fonds abgeschlossen: Business Center Muthgasse, Tabak-Fabrik Wien, The Bee
Projekt, Dresdner Straße 83, U6-Center Siebenhirten, Ikano Bürohaus, Nextira One und
Europlaza Wienerbergstraße. Zu den Käufern zählten Fonds wie Deka Immobilien, WestFonds,
Blue Capital, Bankhaus Wölbern, HCI, WestInvest und Sachsenfonds. Diese vermehrte Nachfrage führte während der letzten Quartale zu einem deutlichen Preisanstieg, der als Signal für
die Attraktivität des österreichischen Immobilienmarktes gewertet werden kann.
Die IMMOFINANZ, einer der größten Eigentümer an Büroflächen in Wien, hat für mehrere Objekte Angebote von deutschen Fonds erhalten, die durchwegs über den vom Sachverständigenausschuss errechneten Verkehrswerten lagen, diese aus langfristigen, strategischen
Überlegungen aber abgelehnt.
IMMOFINANZ | 71
Regionale Verteilung der Verkehrswerte der IMMOAUSTRIA
Stand: 30.4.2003
Sonstige Bundesländer*
5,2%
Wien
91,5%
Geschäftsentwicklung der IMMOAUSTRIA im Berichtszeitraum
Im Rahmen der Internationalisierung des Portfolios der IMMOFINANZ wurde der ÖsterreichAnteil der Immobilien zugunsten einer weltweiten Diversifikation in entwickelte Immobilienmärkte weiter reduziert. Der Nutzflächenanteil der IMMOAUSTRIA an der IMMOFINANZ
hat sich vom Geschäftsjahr 2001/2002 mit 70,4% auf 64,8% im Berichtsjahr reduziert,
gleichzeitig sank auch der Anteil an den Verkehrswerten im gleichen Zeitraum von 89,7%
auf 76,8%. Diese breitere Verteilung des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ bringt
eine bessere Risikoverteilung und damit eine Risiko-Reduzierung über die Gesamtveranlagung für die Aktionäre.
Niederösterreich
3,3%
* OÖ 1,2%, Stmk. 1,8%, K 0,2%, Bgld. 0,4%,
T 0,6%, Sbg. 0,5%, WIPARK-Ungarn 0,5%
Die Investitionen im Segment der IMMOAUSTRIA stiegen von EUR 151,1 Mio. im Geschäftsjahr 2001/2002 auf EUR 171,7 Mio. im Berichtsjahr. Die Ankäufe erfolgten vorwiegend in den Bereichen Handel (Dorotheum-Portfolio, Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte), ergänzt um weitere Projekte im Bereich Wohnung und Büro – regional verteilt auf
ganz Österreich mit Schwerpunkt Wien. Die IMMOAUSTRIA verfügt nun über 113 Objekte
in Österreich und zwei unter dem Dach der WIPARK AG angeordnete Garagen in Ungarn.
Durch die Zukäufe hat der Verkehrswert der Immobilien der IMMOAUSTRIA mit EUR 1,16 Mrd.
die Euro-Milliardengrenze durchbrochen.
Der von EUR 60,5 Mio. auf EUR 69,0 Mio. gestiegene Umsatz ist auf Zukäufe von vermieteten Objekten, den hohen Vermietungsgrad sowie auch auf die Fertigstellung von in Bau
befindlichen Objekten zurückzuführen.
Kennzahlen der IMMOAUSTRIA
2002/2003
69,0
115
899.022
2001/2002
60,5
94
785.288
2000/2001
49,8
79
657.654
819.820
706.087
596.803
Nutzflächenanteil am
Gesamtportfolio in %
64,8
1.156,4
70,4
973,9
85,8
801,7
Verkehrswertanteil am
76,8
171,7
89,7
151,1
99,4
136,4
Umsatz in Mio. EUR
Nutzfläche gesamt in m
2
Nutzfläche nach
Beteiligungsverhältnis in m
2
Lagebericht | Segmentbericht | IMMOEAST
IMMOFINANZ | 73
Segmentbericht IMMOEAST
Land Ort
Zugang
Ges. Nutzfl.
in m2 **1)
Arpad Center
Globe 13
Mester Business Park
Arbes
Çeská Typografie
European Business Center
Italská
Palladium
Pankrác Business Corner
Pankrác House
Praha City Center
Valdek
2003
2002
2001
2002
2003
2001
2001
2001
2002
2002
2001
2002
6.933
22.155
200.000
6.429
118.396
3.830
3.060
85.519
6.533
20.778
26.511
4.499
Park Hostivar
2002
36.841
541.484
Straße
Büroimmobilien
H
H
H
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
Budapest
Budapest
Budapest
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Gewerbeimmobilien
CZ
Prag
Summe
* Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung; ** Nutzflächen inkl. PKW-Stellplätze
1)
Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOEAST beträgt 236.206 m2.
Geografische Präsenz der IMMOEAST
TSCHECHIEN
10 Objekte
UNGARN
3 Objekte
Anzahl der Immobilien pro Land
NEU
H Budapest
Arpad Center
NEU
H Budapest
Globe 13
IN BAU
H Budapest
Mester Business Park
NEU
NEU
CZ Prag
Arbes
IN BAU
IN BAU
CZ Prag
Çeská Typografie
NEU
CZ Prag
European Business Center
NEU
CZ Prag
Italská
CZ Prag
Palladium
NEU
IN BAU
CZ Prag
Pankrác Business Corner
CZ Prag
Pankrác House
CZ Prag
Park Hostivar
CZ Prag
Praha City Center
NEU
CZ Prag
Valdek
IMMOFINANZ | 75
Organe
IMMOEAST Immobilien Anlagen AG
Aufsichtsrat
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender
Dr. Wolfgang Reithofer
Dr. Rudolf Fries
Vorstand
Vorsitzender
45%
100%
Mester Park Ost Bt.
Dienstleistungs KG
IMMOFINANZ
Hungária Elsö Kft.
45%
100%
IMMOEAST
Beteiligungs GmbH
Mester Park
Dienstleistungs GmbH
100%
GLOBE 13 Kft.
Stand: 30.4.2003
25%
European Property Group Ltd.
12,5%
Heitman Central Europe Property
Partners
IMMOEAST:
Nutzflächenanteil:
Verkehrswerte:
Verkehrswertanteil:
13
541.484 m2
236.206 m2
18,7%
EUR 150.013.100
10,0%
100%
5%
IMMOFINANZ Hungária Masodik Kft.
Atom Centrum a.s.
100%
Arpad Center Kft.
50%
S+B CEE
Beteiligungsverwaltungs GmbH
100%
100%
SB Praha 4, spol.s.r.o.
WEGE, spol.s.r.o.
100%
100%
BSF Property Development
spol.s.r.o.
100%
ODP Office Development Praha
spol.s.r.o.
SBF Development spol.s.r.o.
100%
RHP Development s.r.o.
IMMOFINANZ | 77
Strategie
Sektorale
Stand: 30.4.2003
Freizeit-/
Hotelfläche
3,1%
Bürofläche
53,8%
Geschäftsfläche
12,1%
Logistik
16,0%
PKW-Stellplätze
14,9%
Differenzbetrag: 0,1% Wohnfläche
Regionale
Stand: 30.4.2003
Ungarn
50,4%
Tschechien
49,6%
Während der letzten Jahre verstärkte die IMMOFINANZ ihr Engagement in Zentraleuropa
maßgeblich und hält derzeit rund 10% des Immobilienvermögens und beinahe 20% der
Nutzflächen über die IMMOEAST in den Ländern Tschechien und Ungarn. Aktuell werden
darüber hinaus Investitionsmöglichkeiten primär in Polen beobachtet, aber auch der slowakische und slowenische Markt kommen für Investitionen in Frage. Der Immobilienmarkt
in Russland wird derzeit auf die Erfüllung der wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen überprüft. Länder wie unter anderem Kroatien oder die Baltischen Staaten sind
zwar nicht im primären Fokus der IMMOFINANZ, einzelne interessante Projekte in diesen
Regionen werden jedoch bereits evaluiert. Strategisches Ziel dieser internationalen
Investitionstätigkeit ist es, im Sinne einer regionalen Diversifizierung in den entwickelten
Märkten Zentraleuropas das Veranlagungsrisiko zu minimieren.
Neben den strikten wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen legt die IMMOFINANZ bei all ihren Investitionsentscheidungen besonderen Wert auf den Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarktes. Es gilt hierbei zu überprüfen, inwieweit die freien
Mechanismen des Miet- wie auch des Investmentmarktes funktionieren. Ein glaubwürdiges Indiz hierfür sind Ankaufsüberlegungen oder durchgeführte Käufe von internationalen
Anlegergruppen oder Fonds. In den Märkten Polen, Tschechien und Ungarn ist beispielsweise das Interesse internationaler Käufer dermaßen groß, dass sich kaum interessante
vermietete Objekte am Markt befinden.
Die IMMOFINANZ hat sich daher zur Beteiligung an bestehenden Portfolios von Partnern
entschlossen, um so rasch einen Zugang zu einem entwickelten, breiteren Bestand an
Objekten im jeweiligen Zielmarkt zu erhalten. Neben der Tatsache, dass die IMMOFINANZ
sich dadurch das lokale Know-how der Partner sichert, kann auch das Risiko über die
anteilsmäßige Veranlagung in mehrere Objekte minimiert werden. Ergänzend zu diesen
strategischen Beteiligungspartnerschaften deckt die IMMOFINANZ mit dem Segment
IMMOEAST Teilmärkte wie Budapest, wo bereits eine eigene Infrastruktur vorhanden ist,
auch über direkte Investitionen ab. Eine weitere Marktzugangsstrategie liegt in der Durchführung von Gemeinschaftsprojekten mit internationalen Investorengruppen, bei denen
umfassende Portfolios von erfahrenen Teams erworben, aufgebaut und gemanagt werden.
Die IMMOEAST versucht bei ihren Investitionen in Zentraleuropa ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen vermieteten Objekten mit optimaler Cash-flow-Generierung
und Entwicklungsprojekten, die attraktivere Renditen versprechen, zu erreichen. Hierbei
wird in Kooperation mit lokalen Spezialisten nach Vorliegen der Baureife und in Abhängigkeit zur jeweiligen Marktsituation entschieden, bei welchem Vorvermietungsgrad der Baustart erfolgen kann.
Optimale Standortwahl
bestimmt Erfolg bei
Entwicklungsprojekten.
Beim Ankauf von vermieteten Objekten sind – neben der Lage des Objektes – die Vertragslaufzeit und Bonität der Mieter sowie die Bauqualität des Gebäudes die ausschlaggebenden Entscheidungsfaktoren. Bei Entwicklungsprojekten stellen die Lage sowie die öffentliche und individuelle Erreichbarkeit, außerdem die Einmaligkeit des Bauvorhabens die
wichtigsten Kriterien dar.
Der sektorale Schwerpunkt des derzeitigen Immobilienstands der IMMOEAST liegt in den
Bereichen Bürogebäude, Handel/Shopping, Logistik- und Hotelanlagen. Diese Schwerpunkte werden mittelfristig auch beibehalten, wobei sich die Gewichtung innerhalb dieser
Branchen nach den jeweiligen Marktchancen richten wird.
Kapitalerhöhung durch erfolgreiches Private Placement im
April 2003.
Im April 2003 wurde das Kapital der IMMOEAST durch die Ausgabe neuer Aktien erhöht,
sodass die IMMOFINANZ nunmehr 51% der Anteile an der IMMOEAST hält. Die übrigen
Anteile werden von institutionellen Anlegern, Stiftungen und Privatpersonen gehalten. Der
damit einhergehende Anstieg der liquiden Mittel in Höhe von EUR 69,9 Mio. ermöglicht
der IMMOEAST, vermehrt Investitionen in Zentraleuropa zu tätigen. Das erfolgte Private
Placement ist der erste Schritt in Richtung einer eigenständigen Börsennotiz der IMMOEAST.
Beteiligungen
IMMOEAST hält 25%.
50% Beteiligung an fünf
Projekten in Prag.
Die European Property Group (EPG) ist eine Gesellschaft, an der die IMMOEAST 25% der
Anteile hält. Die Partner im Rahmen der EPG sind die Europäische Bank für Wiederaufbau
und Entwicklung (EBRD) mit 25%, RFP (Anlegerstiftung) mit 15% und EWAT (Managementbeteiligung), einer der seit Jahren erfolgreichsten Immobilienentwickler in Prag, mit 35%.
Zum Bilanzstichtag werden von der EPG vier Objekte in Prag gehalten, über weitere
Projekte steht die European Property Group in Verhandlungen. Ein Objekt wurde im
Berichtszeitraum erheblich über dem vom Sachverständigenausschuss ermittelten Wert
verkauft.
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
Ende 2002 wurde mit der österreichischen S+B Plan & Bau-Gruppe die S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH gegründet, an der die IMMOEAST 50% der Anteile hält. Die
seit 15 Jahren sehr erfolgreich im Entwicklungsgeschäft in Prag tätige S+B Plan & BauGruppe bringt in die gemeinsame Tochter ein attraktives Immobilien-Portfolio in der tschechischen Hauptstadt ein. Zum Bilanzstichtag hält die S+B CEE fünf Objekte in Prag – weitere Projekte werden aktuell geprüft.
IMMOFINANZ | 79
Beteiligung über EUR 20 Mio.
an Heitman Central Europe
Property Partners.
Heitman Central Europe Property Partners
Die IMMOEAST hat sich Anfang 2003 mit EUR 20 Mio. an Heitman Central Europe Property
Partners beteiligt und hält damit 12,5% des Grundkapitals von EUR 160 Mio. Zu den Partnern zählen neben Heitman führende, erfahrene Immobilieninvestoren wie GE Capital, die
Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung (EBRD) und der holländische
Pensionsfonds ABP, der mit einem verwalteten Vermögen von EUR 135,5 Mrd. zu den größten Pensionsfonds der Welt gehört.
Das Management der Gesellschaft übernimmt Heitman, eine der Top-10-Immobilien-Investment-Management-Gesellschaften der USA, mit einem Portfolio von über USD 10 Mrd. in
Verwaltung. Zu den Kunden von Heitman gehören institutionelle Investoren aus den USA
und dem Rest der Welt, Pensionsfonds, Stiftungen und vermögende Privatkunden.
Geplanter Investitionsschwerpunkt Polen, Tschechien und
Ungarn.
Die Beteiligung an Heitman Central Europe Property Partners verschafft der IMMOFINANZ
Zugang zu weiteren interessanten Märkten in Zentraleuropa. Die Gesellschaft wird mehr
als EUR 500 Mio. in die Zielmärkte Zentraleuropas investieren. Der Fokus der Investitionsaktivitäten wird hierbei in den Ländern Polen, Tschechien und Ungarn liegen, bis zu 30%
der Finanzmittel werden in die weniger entwickelten Märkte Slowakei, Slowenien und die
Baltischen Staaten fließen. Schwerpunkt der Ankäufe bilden vermietete Bestandsobjekte,
bis zu 30% des Finanzvolumens können auch in die Entwicklung von Immobilienobjekten
investiert werden. Derzeit wird der Ankauf entsprechender Objekte von Heitman ausführlich geprüft.
Weitere Beteiligungen in
Verhandlung.
Aktuell werden Verhandlungen über eine Beteiligung an einem Portfolio in Polen geführt,
um das Zentraleuropa-Engagement der IMMOFINANZ zu verstärken.
Marktbericht
Höchstmieten
in EUR/m2 pro Monat
50
40
30
Warschau
0
Prag
10
Budapest
20
18
16
14
12
10
Prag
Budapest
0
Warschau
8
4
Tschechien – Prag
Mit Jahresanfang 2003 hat der Prager Büromarkt ein Volumen von rund 1,2 Mio. m2 erreicht;
davon kamen rund 164.000 m2 im Jahr 2002 neu auf den Markt, während rund 186.000 m2
vom Markt aufgenommen wurden. Die Leerstandsrate Ende 2002 betrug beinahe 10%,
wobei vor allem ein großer Altbestand von Büroflächen mit schlechter Qualität und Ausstattung diese Marktsituation beeinflusst. Die Höchstmieten in den besten Lagen betragen rund EUR 20,0 bis 21,0/m2 pro Monat, die Durchschnittsmieten liegen bei rund EUR 13,0
bis 16,0/m2 pro Monat.
Leerstandsrate in %
6
Das Interesse internationaler Anlegergruppen sowie deutscher Fonds für Immobilien in
den Städten Budapest, Prag und Warschau ist ungebrochen stark. Vor allem langfristig vermietete Objekte finden in kürzester Zeit Käufer, aufgrund der starken Nachfrage jedoch
meist zu relativ hohen Preisen. Interessante Chancen für Investoren bieten sich dennoch
bei Entwicklungsprojekten. Die aktuellen Mieten in den zentraleuropäischen Metropolen
bewegen sich auf internationalem Niveau, wenn auch die Leerstandsraten derzeit relativ
hoch sind – eine Kenngröße, die jedoch zu einem guten Teil auf schwer vermietbare
Altbauflächen mit schlechter Bausubstanz zurückzuführen ist. Die IMMOEAST hat sich an
bereits vermieteten Portfolios beteiligt, nimmt jedoch auch an aktuellen Projektentwicklungen in besonders interessanten Lagen teil.
Mit dem Beitritt Tschechiens zur Europäischen Union im Mai 2004 wird eine Fortsetzung
des wirtschaftlichen Aufholprozesses erwartet. Neben einem kontinuierlichen Anstieg des
BIP-Wachstums wird auch der Immobilienmarkt von dieser Entwicklung profitieren.
Tschechien
Einstiegsrenditen in %
BIP*
VPI**
Arbeitslosenquote in %
18
16
2000
3,3
3,9
9,0
2001
3,1
4,7
8,5
2002
2,0
1,8
9,2
2003e
2,6
0,7
10,2
2004e
3,5
3,3
10,1
* real, Veränderung in %; ** Veränderung in %; Quelle: Nationale Statistiken, BACA
14
12
10
0
Prag
4
Budapest
6
Warschau
8
Quelle: Jones Lang Lasalle, 1. Q. 2003
IMMOFINANZ | 81
IMMOEAST in Prag
befindlich:
Zu den bereits vor dem 1.5.2002
im Portfolio der IMMOEAST befindlichen Objekten Praha City Center,
Italská und European Business
Center wurden folgende Objekte
neu erworben bzw. befinden sich
in Entwicklung:
Die IMMOEAST hält 50% der Anteile
an der S+B CEE.
NEU
NEU
Prag 2, Valdek
1995 wurde dieses 4.500 m2 große repräsentative Bürogebäude generalsaniert. Die
Flächen sind zu 100% langfristig an nationale wie internationale Mieter vergeben.
NEU
NEU
Prag 4, Pankrác Business Corner
Die Nutzfläche der beiden aneinandergrenzenden Gebäude beträgt rund 6.500 m2. Das
Objekt ist vollständig vermietet, mehrheitlich an internationale Mieter.
NEU
IN BAU
Prag 1, Çeská Typografie
Im Rahmen der S+B CEE wurde ein Gebäudekomplex in zentraler Prager Innenstadtlage
angekauft. Das Objekt liegt am Rande des
innersten Stadtkernes, in direkter Umgebung
befinden sich zwei U-Bahn-Stationen und ein
Autobahnanschluss. Derzeit werden Studien
mehrerer Architekten für die Neubebauung
des Areals geprüft, wobei von einer möglichen Gesamtnutzfläche von rund 120.000 m2,
verteilt auf Büro- und Hoteleinrichtungen
sowie eine Einkaufspassage, ausgegangen
wird. Die Fertigstellung dieses umfangreichen
Bauvorhabens ist bis 2008 geplant.
Prag 10, Park Hostivar
Das moderne Einkaufszentrum gehört zu
den Top-Einkaufsadressen in Prag und verfügt
über eine Nutzfläche von knapp 37.000 m2,
wobei zusätzliche Flächenreserven vorhanden sind. Das Objekt ist zu 100% langfristig
vermietet – unter den Mietern befinden sich
Unternehmen wie Interspar, C&A und
McDonalds. Die Lage im 10. Prager Bezirk
besticht durch eine ausgezeichnete Straßenverkehrsanbindung; eine U-Bahn-Station ist
in unmittelbarer Nähe geplant.
Prag 5, Arbes
Das moderne Bürohaus mit knapp 6.500 m2
Nutzfläche liegt im 5. Prager Bezirk. Nationale wie internationale Mieter haben das
Gebäude zu 100% längerfristig gemietet.
Atom Centrum a.s.
Die IMMOEAST hält 25% der Anteile an der European Property Group.
Die IMMOEAST hält 5% der Anteile
an der Atom Centrum a.s.
IN BAU
Verkauf im Berichtszeitraum
NEU
IN BAU
Prag 1, Palladium
Auf einem 13.633 m2 großen Grundstück in
absoluter Zentrallage in der Prager Innenstadt am Beginn der Fußgängerzone ist die
Errichtung eines modernen Einkaufs- und
Bürozentrums geplant. Das Center liegt direkt über einer U-Bahn-Linie und wird bei
Fertigstellung über einen eigenen U-BahnAusgang verfügen. Genau gegenüber der
Liegenschaft liegt das legendäre Kaufhaus
Kotvar – die gesamte Gegend wird gerne von
Touristen besucht.
Nach aktuellem Planstand wird das Zentrum
über eine Gesamtfläche von 85.519 m2 verfügen, verteilt auf rund 40.000 m2 Einkaufsund Entertainmentflächen auf fünf Stockwerken, ca. 21.000 m2 Büroflächen auf vier
Stockwerken und einer 1.000 Parkplätze
umfassenden Garage auf vier Untergeschossen. Die Dimensionen des Centers in
dieser Innenstadtlage, nur wenige Gehminuten vom Wenzelsplatz und mit der
Möglichkeit der Errichtung einer Großgarage
im Objekt. sind einmalig. Die Fertigstellung
dieses Einkaufs- und Freizeitkomplexes ist
für Ende 2006 vorgesehen.
Prag 4, Pankrác House
Das aus den beiden Gebäuden Heroes
House und Park House bestehende Büroprojekt wird über eine Nutzfläche von über
20.000 m2 inkl. 125 Garagenplätzen verfügen. Der Komplex ist bereits zu 44% langfristig an ein internationales Verlagsunternehmen vorvermietet, die Fertigstellung ist
für Sommer/Herbst 2004 geplant.
Prag 1, Loretánské Námèsti
Das rund 2.200 m2 umfassende und im Jahr
2000 sanierte Bürogebäude wurde im
Berichtsjahr zu einem signifikant über dem
vom Sachverständigenausschuss ermittelten Wert gelegenen Preis an einen Eigennutzer verkauft. Die IMMOEAST hielt über
die European Property Group 25% der
Anteile.
Geografische Präsenz der IMMOEAST in Prag
5 Objekte
1 Objekt
1 Objekt
1 Objekt
2 Objekte
Anzahl der Immobilien pro Bezirk
IMMOFINANZ | 83
Ungarn – Budapest
Büromarkt Budapest:
Leerstandsrate 17,6%;
Spitzenmiete EUR 18,0/m2
pro Monat;
Volumen 1,5 Mio. m2.
Ende 2002 hat der Budapester Büromarkt mit Gebäuden, die nach 1990 errichtet wurden,
ein Volumen von rund 1,5 Mio. m2 erreicht. Obwohl der spekulative Neubau zurückgeht, lag
die Leerstandsrate Ende 2002 noch bei 17,6%, wobei eine rückläufige Tendenz festzustellen
ist. Die aktuellen Durchschnittsmieten belaufen sich auf rund EUR 12,0 bis 15,0/m2 pro Monat;
die Höchstmieten für Spitzenlagen betragen seit zwei Jahren relativ konstant rund EUR 17,0
bis 18,0/m2 pro Monat. Einhergehend mit dem Beitritt Ungarns zur Europäischen Union im
Mai 2004 wird eine Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufholprozesses mit auch zukünftig
positiven Impulsen für den Immobilienmarkt erwartet. Das ungarische Wirtschaftswachstum lag bereits während der letzten Jahre kontinuierlich über dem EU-Durchschnitt.
Ungarn
Immobilien der
IMMOEAST in Ungarn
befindlich:
NEU
Budapest 13, Globe 13
Das über 22.000 m2 große Bürogebäude
Globe 13 wurde im Berichtszeitraum angekauft. Das Objekt liegt in der Nähe des Arpad
Center im 13. Bezirk, Stadtteil Pest an der
Vaci ut, einer der aufstrebenden Entwicklungsachsen für Büroobjekte in Budapest.
Das erst im Jahr 2001 fertig gestellte Objekt
überzeugt mit modernstem Ausstattungsstandard und einer optimalen Verkehrsanbindung und ist zu 100% langfristig
hauptsächlich an Nutzer aus dem öffentlichen Bereich vermietet.
BIP*
VPI**
2000
5,2
9,8
6,4
2001
3,8
9,2
5,7
2002
3,3
5,3
5,8
2003e
3,6
4,5
6,0
2004e
4,0
4,3
5,8
NEU
Im Berichtszeitraum erwarb die IMMOEAST
ein Bürogebäude mit knapp 7.000 m2, das
über eine optimale öffentliche Verkehrsanbindung verfügt. Das Objekt wurde 1997 fertig gestellt und ist derzeit zu zwei Drittel an
nationale und internationale Unternehmen
vermietet.
IN BAU
Budapest, Mester Business Park
An diesem zentral gelegenen Standort im
9. Bezirk von Budapest nahe dem Nationaltheater errichtet die IMMOEAST mit Partnern
einen modernen Business Park mit hochwertiger Infrastruktur. Die IMMOEAST hält an dieser Entwicklungsgesellschaft 45%.
Nach konservativen Planungen ist auf dem Areal eine Nutzfläche von weit über 200.000 m2
realisierbar. Die Erschließung des Geländes
wird in mehreren Bauabschnitten in Abhängigkeit von der Vorvermietung erfolgen. Neben
der aktiven Vermarktung werden auch Kooperationen mit ImmobilienentwicklungsGesellschaften für Teile des Areals in Erwägung
gezogen.
Polen – Warschau
Büromarkt Warschau:
Leerstandsrate 17,0%;
Spitzenmiete EUR 25,0/m2
pro Monat;
Neuflächen 210.000 m2.
Warschau verfügt über rund 1,8 Mio. m2 moderne Büroflächen. Die Fertigstellung von Neuflächen ist mit 210.000 m2 im Jahr 2002 leicht rückläufig. Rund 240.000 m2 konnten 2002
vom Markt aufgenommen werden – daraus resultiert ein leichter Rückgang der Leerstandsrate auf knapp 17%. Die aktuellen Höchstmieten liegen bei rund EUR 25,0/m2 pro Monat,
die durchschnittlichen Mieten bewegen sich bei rund EUR 17,0 bis 20,0/m2 pro Monat.
Aufgrund des knappen Angebots an modernen Flächen wird mit einem leichten Anstieg
der Mieten gerechnet.
Trotz anhaltender wirtschaftlicher Strukturprobleme wird für die polnische Volkswirtschaft
von einer kontinuierlichen Entwicklung des Wirtschaftswachstums ausgegangen. Vom Beitritt zur Europäischen Union im Mai 2004 wird ein massiver Impuls für die wirtschaftliche
Entwicklung, der sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken wird, erwartet.
Polen
BIP *
VPI **
2000
4,0
10,1
13,9
2001
1,0
5,5
16,1
2002
1,3
1,9
17,8
2003e
2,5
1,2
17,4
2004e
3,1
3,0
17,5
Über eine Beteiligung an einem Portfolio sowie an weiteren Gesellschaften in Polen wird
verhandelt. Damit steht der Markteintritt in Polen kurz bevor.
IMMOFINANZ | 85
Regionale Verteilung der
Verkehrswerte der IMMOEAST
Stand: 30.4.2003
Tschechien
57,2%
Ungarn
42,8%
Geschäftsentwicklung der IMMOEAST im Berichtszeitraum
Das im Aufbau befindliche Portfolio der IMMOEAST hat im Berichtszeitraum einen Verkehrswert von EUR 150,0 Mio. erreicht, dies bedeutet eine Steigerung um knapp EUR 100 Mio.
gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt verfügt die IMMOEAST über ein Portfolio mit 13 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 541.484 m2 in Tschechien und Ungarn.
Die Investitionen konzentrierten sich im Berichtsjahr auf Prag und Budapest, wobei in
Budapest zwei vermietete Büroobjekte direkt erworben wurden und in Prag eine Beteiligung an einer Gesellschaft mit mehreren besonders interessanten Objekten eingegangen
wurde. Insgesamt hat die IMMOEAST im Berichtsjahr EUR 86,9 Mio. investiert, gegenüber
einem Wert von EUR 2,1 Mio. im Vorjahr.
Der Anteil der Nutzflächen der IMMOEAST an der IMMOFINANZ hat sich von 13,8% auf
18,7% im Berichtsjahr erhöht, der Verkehrswertanteil stieg ebenfalls von 4,9% auf 10,0%
und wird mittelfristig auf rund 17% gesteigert werden.
Der Umsatz der IMMOEAST hat sich von EUR 0,3 Mio. im Geschäftsjahr 2001/2002 auf
EUR 5,0 Mio. im Berichtszeitraum gesteigert. Ein Teil der Investitionen der IMMOEAST wird
über Beteiligungen durchgeführt, die nicht in den Umsatz, sondern direkt in das Finanzergebnis einfließen. Weiters befinden sich in Prag mehrere große Objekte im Projektstatus
und werden erst nach Fertigstellung Umsätze generieren.
Kennzahlen der IMMOEAST
2002/2003
5,0
13
541.484
2001/2002
0,3
8
341.401
2000/2001
0,1
1
209.050
236.206
138.139
99.050
18,7
150,0
13,8
52,7
14,2
4,6
10,0
86,9
4,9
2,1
0,6
5,4
Umsatz in Mio. EUR
Nutzfläche gesamt
Nutzfläche nach
Beteiligungsverhältnis in m2
Lagebericht | Segmentbericht | IMMOWEST
Houston/Texas, San Melia Apartments
IMMOFINANZ | 87
Segmentbericht IMMOWEST
Land Ort
Zugang
Ges. Nutzfl.
in m2 **1)
2002
2002
2002
2001
2002
2002
2002
2002
2003
2002
2003
2002
2002
2002
2003
2002
54.468
19.767
4.099
33.438
8.580
21.322
27.223
10.269
19.793
12.000
12.300
3.447
10.455
9.400
292.881
53.865
La Granada
Brie Compte Robert
Plaine de l’Ain
Senart Tigery
St. Witz
Sala Bolognese
2003
2003
2001
2003
2003
2002
2003
2002
27.200
45.000
60.767
38.758
50.557
16.018
20.000
28.850
Sugarland Townsquare Apartments
2001
2001
2001
2002
50.735
55.366
23.929
25.822
2002
2002
22.500
639
Straße
Büroimmobilien
D
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
I
I
I
I
USA
Hamburg
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Mailand
Mailand
Mailand
Italien
Los Angeles/CA
Glinde bei Hamburg
Avenue Daumesnil
Mont Rouge
Rue Baudin
Thales-Malakoff
Thales-Montrouge
Rue Richelieu
Via della Chiusa 15
Via Gallarate 184
Viale Jenner
Portfolio mit 36 Objekten***
One Wilshire
*** vollständige Darstellung des Italien-Portfolios auf Seite 102.
Logistikimmobilien
D
D
E
F
F
F
F
I
Bingen
Kassel
Barcelona
Paris
Lyon
Paris
Paris
Bologna
Wohnimmobilien
USA
USA
USA
USA
Houston/Texas
Houston/Texas
Houston/Texas
Houston/Texas
Freizeit-/Hotelimmobilien
CH
F
St. Moritz
Roquebrune
Hotel Kempinski
Villa Esmara
Summe
* Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung; ** Nutzflächen inkl. PKW-Stellplätze
1)
Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOWEST beträgt 208.133 m2.
1.059.428
Geografische Präsenz der IMMOWEST
FIN
NORWEGEN SCHWEDEN
5 Objekte
LITA
NIEDERLANDE
POLEN
BELGIEN
DEUTSCHLAND
3 Objekte
LUXEMBURG
TSCHECHIEN
SLOWAKEI
FRANKREICH
15 Objekte
ÖSTERREICH
SCHWEIZ
1 Objekt
ITALIEN
UNGARN
SLOWENIEN
KROATIEN
40 Objekte
SPANIEN
1 Objekt
Anzahl der Immobilien pro Land
IMMOFINANZ | 89
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
D Hamburg
Glinde bei Hamburg
NEU
D Bingen
D Kassel
NEU
NEU
E Barcelona
La Granada
IN BAU
F Paris
Avenue Daumesnil
F Paris
F Paris
Brie Compte Robert
NEU
F Paris
NEU
IN BAU
F Paris
NEU
F Paris
NEU
F Paris
Mont Rouge
NEU
F Lyon
Plaine de l’Ain
NEU
IN BAU
F Paris
Rue Baudin
F Paris
Senart Tigery
F Paris
Thales-Malakoff
F Paris
Thales-Montrouge
NEU
F Paris
Rue Richelieu
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
F Paris
St. Witz
F Roquebrune
Villa Esmara
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
I Mailand
Via della Chiusa 15
I Mailand
Via Gallarate 184
I Mailand
Viale Jenner
IN BAU
IN BAU
USA Houston/Texas
USA Houston/Texas
CH St. Moritz
Hotel Kempinski
IN BAU
I Bologna
Sala Bolognese
NEU
I Italien-Portfolio
mit 36 Objekten
USA Houston/Texas
NEU
IN BAU
USA Houston/Texas
Sugarland Townsquare
Apartments
USA Los Angeles/CA
One Wilshire
IMMOFINANZ | 91
Organe
IMMOWEST Immobilien Anlagen AG
Aufsichtsrat
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender
Mag. Walter Scherb
100%
50%
Les Bains de St. Moritz
Holding AG
IMMOWEST
Beteiligungs GmbH
Dr. Christian Grave
Dr. Ulrich Stepski
10,87%
100%
IMMOFINANZ USA, Inc.
Vorstand
Vorsitzender
90,9%
4,38%
St. Moritz Bäder AG
Stand: 30.4.2003
9,58%
Carlyle Europe Real Estate
Partners, L.P.
100%
100%
IMMOFINANZ France, SARL
19,05%
LOGISTIS Luxembourg, S.A.R.L.
IMF Holdings 201 LLC
90%
SÜBA Investments No. 303, Ltd.
90%
IMF Investments No. 501, Ltd.
IMMOWEST:
Nutzflächenanteil:
Verkehrswerte:
Verkehrswertanteil:
65
1.059.428 m2
208.133 m2
16,5%
EUR 198.150.516
13,2%
73,33%
100%
IMF Holdings LLC
90%
90%
90%
100%
90%
IMMOFINANZ | 93
Strategie
Im Segment IMMOWEST hält die IMMOFINANZ rund 13,2% des Immobilienvermögens und
16,5% der gesamten Nutzflächen. Die bisherige Investitionstätigkeit erstreckte sich über
die Länder Frankreich, Italien, Schweiz, Deutschland, Spanien und die USA. Als Regionen
mit interessanten Marktchancen gelten Benelux und die skandinavischen Länder.
Sektorale
Stand: 30.4.2003
PKWStellplätze
13,9%
Bürofläche
16,4%
Freizeit-/
Hotelfläche
5,7%
Logistik
18,4%
Geschäftsfläche
5,7%
Wohnfläche
39,9%
Regionale
Die Veranlagungen der IMMOWEST ergänzen das Kernportfolio in Österreich und Zentraleuropa um Investments in etablierten, entwickelten Märkten, wobei eine ausgewogene
Aufteilung zwischen vermieteten, Cash-flow generierenden Objekten und Objekten in Realisierung mit höheren Renditen angestrebt wird. Strategisches Ziel ist es, das Risiko des
Gesamtportfolios über eine breite regionale wie sektorale Diversifizierung zu senken.
Erfolgbestimmend ist neben einem funktionierenden Mietermarkt ein agiler Investmentmarkt mit ausreichender Umschlagshäufigkeit und Liquidität, der einen eventuellen Wiederverkauf von Immobilien garantiert.
Die Investitionsschwerpunkte in Westeuropa liegen derzeit in den Sektoren Büro- und
Logistikanlagen, aber auch Investitionen in anderen Bereichen kommen mittelfristig in
Frage. Vor allem bei den Logistikflächen, deren Renditen attraktiver als jene von Büroflächen sind, ist die Mieternachfrage in Westeuropa überdurchschnittlich hoch. Bestimmend für die Nachfrage ist hierbei der Standort, wobei Lagen an relevanten Verkehrsverbindungen wie auch die Nähe zu Ballungsräumen bevorzugt werden.
Stand: 30.4.2003
Spanien
3,2%
USA
53,6%
Schweiz
5,4%
Deutschland
6,3%
Frankreich
15,5%
Italien
16,0%
In den USA liegt der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit im relativ konjunkturunabhängigen Wohnungsmarkt, ergänzt um Büroanlagen in Metropolen. Der Schwerpunkt bei den
Apartmentprojekten wurde gesetzt, weil sich Wohnungen in den USA in jeder Phase des
Konjunkturzyklus gut vermieten lassen. In besseren Zeiten werden Häuser gekauft, in
schlechteren wieder verkauft und verstärkt Mietwohnungen nachgefragt. Für die Errichtung der Apartmentanlagen in Houston/Texas spricht das rasante Bevölkerungswachstum
dieser Region und die langjährige Erfahrung des lokalen Partners. Für die fertige wie für
die beiden bereits kurz vor Fertigstellung stehenden Anlagen gibt es bereits reges
Ankaufsinteresse eines deutschen Fonds. Darüber hinaus führt die IMMOWEST derzeit in
den USA Kaufverhandlungen betreffend Shopping-Center. In der Regel werden Investitionen im Rahmen von Gemeinschaftsprojekten mit internationalen Investorengruppen
getätigt, wobei umfassende Portfolios von erfahrenen Teams erworben, geleitet und realisiert werden. In Einzelfällen, in denen eigene Marktkenntnisse das Risiko minimieren,
kommen auch Direktinvestitionen in Frage.
Beteiligungen
Geplantes Investitionsvolumen
von rund EUR 1,5 Mrd.
Investitionsschwerpunkt:
gewerbliche Immobilien in
Deutschland, Frankreich,
Italien.
von rund EUR 1 Mrd.
Büro- und Logistikflächen im
Euro-Raum.
Die IMMOWEST ist mit derzeit 9,58% an Carlyle Europe Real Estate Partners, ein Tochterunternehmen der amerikanischen Carlyle-Gruppe, einer der renommiertesten, erfolgreichsten und aktivsten Investmentgesellschaften der USA, beteiligt. Seit der Gründung im Jahr
1987 wurden über USD 8,6 Mrd. in 280 Beteiligungs- und Liegenschaftstransaktionen
investiert. Neben der amerikanischen Muttergesellschaft und der IMMOWEST sind unter
anderem zwei führende Pensionsfonds wesentlich an Carlyle Europe Real Estate Partners
beteiligt: der kalifornische Calpers-Fonds (mit einem Vermögen von rund USD 137,8 Mrd.)
und die niederländische MN Services (mit einem Vermögen von rund EUR 17,4 Mrd.).
Die Investitionen mit einem geplanten Volumen von rund EUR 1,5 Mrd. werden mit einem
Eigenkapital von 30 bis 35% finanziert werden. Zur Zeit investiert Carlyle Europe Real
Estate Partners primär in fertig gestellte und vermietete Objekte, mittelfristig sollen bei
entsprechender Marktsituation auch eigene Projektentwicklungen in Angriff genommen
werden. Das Hauptaugenmerk gilt dabei den drei großen kontinentaleuropäischen Märkten Deutschland, Frankreich und Italien mit klarem Fokus auf gewerblichen Immobilien. Im
Berichtszeitraum wurde ein interessantes Portfolio von 36 Objekten u. a. in Mailand, Rom,
Neapel und Genua vom italienischen Staat erworben.
Die IMMOWEST ist zu 10,87% an der Immobiliengesellschaft Curzon Capital Partners
beteiligt. Curzon ist ein Joint Venture der DTZ Holdings plc und der amerikanischen AEW
Capital Management. DTZ ist ein auf Immobilienberatung spezialisiertes Unternehmen mit
78 Büros in Europa. AEW zählt zu den weltgrößten Immobilien-Investmentgesellschaften
und hält im Auftrag von mehr als 200 institutionellen Investoren ein Kapital von rund USD
13,4 Mrd. Die beiden Muttergesellschaften sichern Curzon direkten Zugriff auf lokales
Immobilien-Know-how und umfangreiche Research-Kapazitäten in Europa sowie auf langjährige, exzellente Kenntnis in der Optimierung von Immobilienveranlagungen.
Der strukturelle Wandel des Immobilienmarktes in Europa soll durch eine stark Researchgestützte Investmentstrategie von Curzon Global Partners genutzt werden. Darüber hinaus
will Curzon mit dieser Strategie noch junge Märkte identifizieren, die in Zukunft eine zentrale Rolle als Wirtschafts- und Handelszentren spielen werden. Insgesamt wird ein Portfolio mit einem Wert von über EUR 1 Mrd. aufgebaut. Investmentschwerpunkt sind Büround Logistikimmobilien in entwickelten westeuropäischen Immobilienmärkten der EuroZone.
IMMOFINANZ | 95
bis zu USD 1,6 Mrd.
Büroflächen in den USA.
Investitionen ausschließlich
in ertragreichere Logistikimmobilien.
Carlyle verfügt über eine umfangreiche und langjährige Erfahrung mit vergleichbaren
Projekten in den USA. Die IMMOFINANZ sichert sich dadurch den professionellen Zugang
zu großen Büroimmobilienprojekten in den USA. Unter den Investment-Partnern, die sich
an der Gesellschaft beteiligt haben, sind unter anderem Pesers (Pennsylvania State Fund),
Calpers (California Pension Fund), Godard Insurance, Abu Dhabi Investment Authority,
Deutsche Bank und Nestlé zu finden.
Carlyle investiert USA-weit in große Immobilienobjekte und Entwicklungsprojekte und setzt
den Schwerpunkt im Bürobereich. Die Strategie von Carlyle besteht nicht in einer langfristigen
Veranlagungspolitik, sondern in der optimalen Ausnutzung von Marktschwankungen durch
eine bedachte Steuerung der Ankaufs- und Verkaufszeitpunkte. Umfangreiche Marktstudien
und -beobachtungen sind die Basis für die Auswahl dieser Zeitpunkte. Insgesamt sollen
Investitionen in einer Höhe von bis zu USD 1,6 Mrd. getätigt werden. Aufgrund der aktuellen
Marktsituation hält Carlyle derzeit nur ein Objekt, wird aber bei einer Verbesserung der
Marktlage günstige Investitionsmöglichkeiten nützen.
Logistis Luxembourg S.A.R.L.
Im Berichtszeitraum hat sich die IMMOWEST mit 19,05% an der Gesellschaft Logistis
Luxembourg S.A.R.L. beteiligt. Die restlichen Anteile werden von CDC IXIS Immo (Finanzinstitut, Frankreich), AEDES Immobiliare (Immobiliengesellschaft, Italien) und CNP Assurance
(Lebensversicherung, Frankreich) gehalten.
Die Gesellschaft investiert ausschließlich in moderne Logistikimmobilien. Nutzflächen von
mindestens 20.000 m2, eine hohe Bauqualität und eine verkehrstechnisch gute Lage zählen
zu den entscheidungsrelevanten Mindestanforderungen. Es sollen sowohl Projekte wie auch
fertige Logistikobjekte in das Portfolio aufgenommen werden. Der Fokus der Aktivitäten liegt
in Frankreich, ein Teil des Portfolios soll auch in Italien und Spanien aufgebaut werden, weitere Länder kommen ergänzend in Frage. Das Management wird von CDC IXIS Immo übernommen, einer Tochtergesellschaft der IXIS AEW-Gruppe, einer weltweit agierenden Immobilieninvestment-Managementgruppe mit einem Volumen an Immobilieninvestitionen von rund
EUR 19,6 Mrd. und langjähriger Erfahrung im Logistikbereich. Ein Objekt im Großraum Paris
wurde bereits erworben, weitere in Frankreich und Italien stehen vor dem Abschluss.
Verhandlungen über weitere
Beteiligungen.
Über Beteiligungen an internationalen Logistik-Portfolios zur Verbreiterung der Aktivitäten
in Westeuropa wird aktuell verhandelt.
Marktbericht
Wirtschaftslage wirkt weltweit
hemmend auf Immobiliennachfrage.
Weder in Westeuropa noch in den USA kann von einem einheitlich ausgestalteten Immobilienmarkt gesprochen werden. Die Entwicklungen sind regional sehr unterschiedlich, die
angespannte wirtschaftliche Situation wirkt sich jedoch in allen Immobilienmetropolen
nachfragehemmend aus. Abhängig von den vorhandenen Leerstandsraten und dem neu errichteten Flächenangebot wirkt sich der Nachfragerückgang unterschiedlich stark auf die
Marktsituation aus. Im europäischen Vergleich weisen die Metropolen Paris, Mailand und
Rom die niedrigsten Leerstandsraten aus.
In nahezu allen europäischen Wirtschaftszentren ist der Bedarf an modernen Logistikflächen außergewöhnlich stark. Die vermehrte Verflechtung der europäischen Volkswirtschaften und die damit einhergehenden massiven Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur beschleunigen den Wechsel in neue, moderne Logistikzentren. Die Anfangsrenditen dieses Teilmarktes liegen um rund 1 bis 1,5% höher als jene des Büromarktes.
Um an diesen Marktchancen zu partizipieren, hat die IMMOFINANZ ihre Investitionstätigkeit im Bereich Logistik mit der Beteiligung am Spezialisten Logistis Luxembourg
S.A.R.L. verstärkt. Auch Curzon Capital Partners, ein Joint Venture, an dem die IMMOWEST
beteiligt ist, investiert vermehrt in Logistikanlagen.
Immobilienuhr, 2. Quartal 2003
Antwerpen, Mailand,
Kopenhagen, Lyon
Rom
Moskau
Brüssel
Luxemburg
Barcelona, Lissabon
Amsterdam, Düsseldorf, Anmerkungen:
München
■ Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der
Verlangsamtes Beschleunigter
Mietpreiswachstum Mietpreisrückgang
Frankfurt,
London, Dublin
Madrid
Paris, Berlin
Hamburg
Beschleunigtes Verlangsamter
Mietpreiswachstum Mietpreisrückgang
Athen, Helsinki, Oslo
Prag, Budapest
Stockholm
Warschau
Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf.
Uhr zeigt, wo der Büromarkt nach Einschätzung von Jones Lang Lasalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni
2003 steht.
■ Der lokale Markt kann sich in der Uhr in
beide Richtungen und mit verschiedenen
Geschwindigkeiten bewegen.
■ Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investmentmarkt.
■ Die Positionen der Märkte beziehen sich
auf die Spitzenmieten.
■ Die
Quelle: Jones Lang Lasalle
IMMOFINANZ | 97
Mailand
Madrid
0
Brüssel
2
München
0
Berlin
10
Berlin
4
London
20
Frankfurt
6
Amsterdam
30
Brüssel
8
Madrid
40
Amsterdam
10
München
50
Frankfurt
12
Mailand
60
Paris
Leerstandsraten in Westeuropa
1. Quartal 2003 in %
London
Spitzenmieten in Westeuropa
1. Quartal 2003 in EUR/m2 pro Monat
Paris
Deutschland
Die aktuelle wirtschaftliche Situation in Deutschland wirkte sich vehement auf die Nachfragesituation in den Büromärkten aus. Verstärkt wird diese angespannte Marktlage durch
eine signifikante Zunahme der angebotenen Untermietflächen, jener Expansionsflächen,
die von Unternehmen nicht selbst benötigt werden. In Berlin, dem größten Bürostandort
in Deutschland, sind die Spitzenmieten weiterhin rückläufig, die Leerstandsrate beträgt
rund 8,2%. Frankfurt verzeichnet leicht sinkende Spitzenmieten, die sich aktuell bei rund
EUR 40,0/m2 bewegen, dies bei einer Leerstandsrate von 9,8% und einer verhaltenen
Nachfrageentwicklung. In München blieb die Bürospitzenmiete mit EUR 31,5/m2 relativ
stabil, die Leerstandsrate beträgt aktuell rund 6,1%.
Immobilien der IMMOWEST in Deutschland
befindlich:
NEU
NEU
IN BAU
Die IMMOWEST ist mit 10,87% an
Curzon Capital Partners beteiligt.
Bingen
Das südlich von Frankfurt gelegene, 27.200 m2
große Logistikcenter wurde im April 2003
fertig gestellt und ist bereits zu 100% langfristig an einen internationalen Logistikdienstleister vermietet.
Kassel
Im Februar 2003 wurde der Bau des 45.000 m2
großen Logistikprojektes begonnen. Das
Gebäude wurde zu 100% langfristig an
einen internationalen Autohersteller vermietet und wird im Herbst 2003 fertig gestellt.
Frankreich
Trotz der eingetrübten gesamteuropäischen Wirtschaftssituation halten sich die Spitzenmieten für Büroflächen in den letzten Monaten auf annähernd stabilem Niveau; derzeit
sind rund EUR 57,0/m2 erzielbar. In Teilmärkten wie La Défense oder dem CBD (Central
Business District) in Paris zeigen sich erste Erholungstendenzen. Die durchschnittliche
Leerstandsrate beträgt für Paris rund 6,1%.
Immobilien der IMMOWEST in Frankreich
befindlich:
NEU
Roquebrune, Esmara
Auf einem 5.000 m2 großen Areal wurde am 12.4.2003
medienwirksam die Eröffnung des von Ronnie Leitgebs
„Champ-Fitness“ betriebenen Trainings-Centers für
Spitzensportler, das direkt an der Grenze zu Monaco
liegt, gefeiert. Das Objekt ist zu 100% langfristig vermietet und liegt unmittelbar oberhalb des legendären
Monte Carlo Country Club.
Direkte Investitionen
NEU
NEU
IN BAU
Paris, Rue Baudin
Zu 100% vermietetes Büroobjekt im Finanzbezirk im Westen von Paris; inkl. Garage über
10.000 m2 Nutzfläche.
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
Paris, Senart Tigery
Zu 100% an den Autohersteller BMW vorvermietetes Logistikcenter in Bau in der Nähe
von Paris.
Lyon, Plaine de L’Ain
In Bau befindliches Logistikcenter nordöstlich von Lyon an der A42 mit rund 50.000 m2
Nutzfläche, teilweise bereits vorvermietet.
Paris, St. Witz
Logistikcenter mit 20.000 m2 Nutzfläche im
Norden von Paris; geplante Fertigstellung ist
Ende 2003.
IMMOFINANZ | 99
Carlyle Europe
Real Estate Partners
beteiligt.
NEU
Paris, 185, Avenue Daumesnil
Zu 100% vermietetes modernes Bürogebäude
im Osten von Paris mit 19.767 m2 inkl. Garage.
NEU
Paris, Rue Richelieu
Zu 82% vermietetes Büroobjekt mit 12.300 m2
Nutzfläche.
Logistis Luxembourg
S.A.R.L.
IN BAU
Paris, Boulogne, Route de la Reine
Zu 100% vermietetes modernes Bürohaus im
Westen von Paris (Golden Crescent) mit rund
4.000 m2 inkl. Garage.
NEU
Paris, Thales-Malakoff
Zu 90% vermietetes Büroobjekt im Western
Business District mit rund 19.800 m2 Nutzfläche.
NEU
IN BAU
Logistis Luxembourg S.A.R.L.
beteiligt.
Paris, Brie Compte Robert
In Bau befindliches Logistikobjekt mit rund
38.500 m2 Nutzfläche, bereits zu 45% vorvermietet.
NEU
Paris, Mont Rouge
Zu 75% vermieteter Bürokomplex mit zwei
Gebäuden im Südwesten von Paris mit rund
27.000 m2 inkl. Garage.
NEU
Paris Thales-Montrouge
Zu 100% vermietetes Büroobjekt im Western
Business District mit 12.000 m2 Nutzfläche.
Italien
Die aktuelle europäische Konjunkturlage wirkt sich auch auf den italienischen Immobilienmarkt negativ aus. Aufgrund des Mangels an hochqualitativen Büroflächen bewegt sich
die Leerstandsrate in Mailand jedoch mit 4,5% weit unter dem europäischen Durchschnitt.
Die Spitzenmieten gelten bei einem Wert von EUR 40,8/m2 als stabil. Von den im Jahr 2003
auf den Markt kommenden Flächen konnte ein guter Teil vorvermietet werden, sodass von
einer annähernd stabilen Entwicklung der Leerstandsrate ausgegangen werden kann.
Immobilien der
IMMOWEST in Italien
befindlich:
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
Bologna, Sala Bolognese Logistikcenter
Das bereits zu 100% an eine Tochter der italienischen Post vermietete Logistikcenter mit
einer Nutzfläche von rund 28.850 m2 befindet sich in der Endphase der Fertigstellung.
Mailand, Viale Jenner
In Renovierung befindliches Büroobjekt mit
geplanter Fertigstellung im Sommer 2003;
zu 90% im Eigentum von Curzon Capital
Partners.
Carlyle Europe
Real Estate Partners
NEU
NEU
IN BAU
IN BAU
beteiligt.
Mailand, Via della Chiusa 15
In Renovierung befindliches Büroobjekt im
Central Business District mit knapp 3.500 m2
Nutzfläche.
Mailand, Via Gallarte 184
In Bau befindliches Büroobjekt im Nordwesten von Mailand mit knapp 10.500 m2
Nutzfläche inkl. Garage, davon 35% bereits
vorvermietet.
IMMOFINANZ | 101
Italien-Portfolio mit 36 Objekten*
Vom italienischen Finanz- und Wirtschaftsministerium wurde ein Portfolio – bestehend aus
36 Objekten, mehrheitlich mit Büro- und Geschäftsnutzung – erworben. Die Objekte befinden sich in Mailand, Rom, Neapel, Genua und anderen Städten. Die Gesamtfläche des
Portfolios beträgt 292.881 m2, es wurden EUR 239,6 Mio. investiert.
NEU
Rom, Via Cavaglieri 26
IN BAU
Mailand, Via Polonia 2
NEU
NEU
Rom, Via Palmiro Togliatti
1506/1520
NEU
NEU
Mailand, Via G. B. Ramusio 1
NEU
NEU
Genua, Via Antonio Cantore 3
Mailand, Via G. Patecchio 2
Genua, Via Balbi 40
Salita S. Giovanni di Pre
Neapel, Via Nuova a
Poggioreale 11
* Aus Platzgründen werden an dieser Stelle nur acht der
36 Objekte des Italien-Portfolios dargestellt.
Immobilien des Italien-Portfolios
Ancona
Bari
Bari
Bari
Basiglio
Cassina de’ Pecchi
Genua
Genua
Genua
Latina
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Neapel
Via XXV Aprile (Montemarino) 81/87
Via Fabio Filzi 18
Via Marin (Via Bissolati) 3
Via Sparano 170
Piazza Marco Polo
Via Roma 108 Ed. A
Via Roma 108 Ed. C–D
Via Roma 108 Ed. F
Via Roma 108 Ed. G
Via Antonio Cantore 3
Via Balbi 40, Salita S. Giovanni di Pre
Via Milano 43
Viale Le Corbusier 393
Via G. B. Ramusio 1
Via G. Patecchio 2
Via Stephenson 94
Via Polonia 10
Via Nuova a Poggioreale 11
Neapel
Pomezia
Pordenone
Reggio Emilia
Reggio Emilia
Rimini
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Segrate
Via Arenaccia Pinto Carafa 154
Via Pontina Km 30.5
Borgo S. Antonio 23
Via Roma 11, Via Cambiatori 11
Piazza del Monte 6/7/8, V.E.S. Pietro 2
Via Rosaspina 21/23/37/39
Via Chianesi Elio 110
Via F. Tovaglieri 411
Via Cavaglieri 26
Via D’Onofrio 212
Via del Pescaccio 22/24/26/28
Via Asmara 38
Via Berio dei 91–97
Via XX Settembre 27/B
Via Staderini 93
Via Cassia 471
Via Palmiro Togliatti 1506/1520
Viale Europa, Tigli A
Schweiz
Immobilien der IMMOWEST in der Schweiz
Im Berichtszeitraum
fertig gestellt
NEU
St. Moritz, Kempinski Grand Hotel des Bains
Das Kempinski Grand Hotel des Bains in
St. Moritz wurde planmäßig am 22. Dezember
2002 rechtzeitig vor der Ski-WM eröffnet und
erfreut sich bester Buchungslage. Mit dem
Hotel gingen auch die Garage, ein großzügiger
Wellness-Bereich, ein moderner Konferenzbereich und das Spielkasino in Betrieb. Über
die Wintermonate war das Hotel faktisch ausgebucht. Die Eigentümergesellschaft, an der
die IMMOWEST zu 50% beteiligt ist, hat einen
langfristigen Mietvertrag mit der renommierten Hotelkette Kempinski abgeschlossen. Die
auf den Grundstücksreserven um das Hotel zu
errichtenden Kempinski-Serviced-Residences
befinden sich vor Baubeginn und werden bereits weitgehend vermarktet.
Spanien
Immobilien der
IMMOWEST in Spanien
befindlich:
Nach einer stabilen Entwicklung in den Vorjahren verzeichnet Barcelona einen Rückgang
der Spitzenmieten auf EUR 24,0/m2. Die Leerstandsrate liegt annähernd konstant bei rund
4,2%. In Madrid hält der Rückgang der Spitzenmieten an; derzeit betragen sie rund
EUR 29,4/m2, bei einer Leerstandsrate von rund 6%.
NEU
Barcelona, LogiParc Barcelona Sur,
La Granada
Der erste Bauteil mit 22.000 m2 wurde planmäßig im Herbst 2002 fertig gestellt und ist
bereits teilweise über den erwarteten Konditionen vermietet. Intensive Verhandlungen
mit weiteren Interessenten werden geführt.
Die beiden weiteren Teile sind derzeit in Bau.
USA
Die Büromärkte in den USA sind durch relativ hohe Leerstandsraten gekennzeichnet – der
nationale Durchschnitt belief sich im 1. Quartal 2003 für Downtown-Flächen auf rund
14 bis 15%. Charakteristisch für die derzeitige Marktsituation ist ein großes Angebot an
IMMOFINANZ | 103
Untermietflächen, das sich nur schleppend abbaut. In den letzten zwei Jahren sind die
Mieten im Downtown-Bereich stetig gesunken, eine Kehrtwendung dieser Entwicklung ist
jedoch kurzfristig aufgrund der aktuellen Wirtschaftsprognosen zu erwarten. Langsam laufen die in der Pipeline befindlichen Objekte aus, mittelfristig ist mit einem Sinken des neu
auf den Markt kommenden Angebots zu rechnen.
Direktinvestitionen
Die erste der luxuriösen Apartment-Anlagen in Houston wurde planmäßig fertig gestellt,
das Ausmaß der Vermietung der Apartment-Anlage San Melia liegt bereits über den Erwartungen. Die beiden Projekte Montierra und San Brisas liegen beim Bau im Zeitplan.
Von einem deutschen Fonds liegen Absichtserklärungen und erste Kaufangebote für alle
drei Anlagen vor, derzeit wird über einen möglichen Verkauf verhandelt.
Immobilien der
IMMOWEST in den USA:
befindlich:
NEU
IN BAU
Houston/Texas, Sugarland Townsquare
Apartments
In interessanter Lage in Houston entsteht
eine weitere luxuriöse Apartment-Anlage mit
167 Wohnungen. Der Baubeginn erfolgte im
März 2003, mit der Fertigstellung wird im
Herbst 2004 gerechnet.
Über den Kauf von zwei Shopping-Centern in äußerst interessanten Lagen in Houston wird
verhandelt.
Beteiligungen
Derzeit ist die IMMOFINANZ über die IMMOWEST und Carlyle Realty Partners an einem Büroobjekt in Los Angeles zu 4,38% beteiligt. Aufgrund der anhaltend angespannten Wirtschaftslage wartet Carlyle Realty Partners ab, bis sich günstige Investitionsgelegenheiten ergeben.
Immobilien der
IMMOWEST in den USA
Im Berichtszeitraum verkauft:
Die IMMOWEST ist an Carlyle
Realty Partners zu 4,38% beteiligt.
Palo Alto – Mountain View, Kalifornien
1401 Shoreline Blvd.
Nachdem sich die Marktmieten in Palo Alto
bis Ende 2002 nahezu halbiert haben und
auch kurz- bis mittelfristig wenig Aussicht
auf Verbesserung bestand, wurde das
10.900 m2 große Büroobjekt zu den Investitionskosten verkauft.
Regionale Verteilung der
Verkehrswerte der IMMOWEST
Stand: 30.4.2003
Spanien
0,5%
USA
37,1%
Italien
15,5%
Geschäftsentwicklung der IMMOWEST im Berichtszeitraum
Das im Aufbau befindliche Portfolio der IMMOWEST erreichte im Berichtszeitraum einen
Verkehrswert von EUR 198,2 Mio., verteilt auf Anteile an 65 Immobilien mit insgesamt
1.059.428 m2. Ein Großteil der Investitionen wird über Beteiligungen abgewickelt, die keinen Beitrag zum Umsatz leisten, sondern direkt in das Finanzergebnis der Gesellschaft
einfließen. Der Umsatz der IMMOWEST beträgt im Berichtsjahr EUR 1,1 Mio.
Die Investitionen erreichten im Berichtsjahr einen Wert von EUR 51,6 Mio., gegenüber EUR
37,0 Mio. im Vorjahr. In Westeuropa konzentrierten sich die Investitionen auf Frankreich,
Italien und Deutschland; die Erwerbe erfolgten über internationale Beteiligungen. Schwerpunkt waren dabei die Bereiche Logistik und Büro, die auch in den nächsten Monaten weiterhin bei neuen Beteiligungen im Fokus sein werden. In den USA wurde ein weiteres
Apartment-Center im Großraum Houston angekauft.
Deutschland
3,5%
Frankreich
26,2%
Schweiz
17,2%
Zum 30.4.2003 hat die IMMOWEST einen Nutzflächenanteil von 16,5% an der IMMOFINANZ.
Der Verkehrswertanteil beträgt 13,2% – gegenüber 5,4% im Vorjahr – und wird mittelfristig durch weitere Investitionen auf 17% angehoben werden.
Kennzahlen der IMMOWEST*
2002/2003
1,1
65
1.059.428
2001/2002
0,0
13
401.565
208.133
158.874
16,5
198,2
15,8
58,8
13,2
51,6
5,4
37,0
Umsatz in Mio. EUR
Nutzfläche gesamt in m
2
Nutzfläche nach
Beteiligungsverhältnis in m
2
* Eingeschränkter Vergleichshorizont, Aufnahme der tatsächlichen Geschäftstätigkeit im Wirtschaftsjahr 2001/2002.
IMMOFINANZ | 105
Lagebericht | Prognosebericht
Prognosebericht
Die Prognosen zum weltweiten Wirtschaftswachstum für die Jahre 2003 und 2004 zeigen
eine regional sehr unterschiedliche Entwicklung.
Konjunkturprognosen 2003:
Österreich
bis 0,9%
Euro-Raum
2,2%
USA
3,0%
Zentral-/Osteuropa
2,8%
Für Österreich gehen die aktuellen Konjunkturprognosen für 2003 von einem Wirtschaftswachstum von 0,7% bis 0,9% und für 2004 von 1,2% bis 2,1% aus. Eine gedämpfte
Inlandsnachfrage sowie stagnierende Warenexporte stehen einer stärkeren Konjunkturerholung entgegen. Die Konsumneigung der privaten Haushalte für dauerhafte Konsumgüter bleibt schwach, Unternehmen schieben größere Investitionsprojekte wegen unzureichender Absatzerwartungen auf. Der im Vergleich zum US-Dollar starke Euro hemmt die
Exporttätigkeit einerseits, soll aber andererseits aufgrund des hohen Außenwerts die
Inflationsrate für 2003 und 2004 bei stabilen 1,3% bis 1,5% halten.
Investitionsschwerpunkt
2003/2004: Österreich,
Zentraleuropa, USA.
Für den gesamten Euro-Raum wird ein durchschnittlicher Anstieg des realen BIP von 1,2%
erwartet, für die USA hingegen 3%, für die Länder Zentral- und Osteuropas durchschnittlich 2,8%. Diesen regionalen Entwicklungsunterschieden wird die IMMOFINANZ mit einer
selektiven Umsetzung von Investitionsvorhaben begegnen. Abhängig von lokalen Gegebenheiten und regionalen Tendenzen der Marktentwicklung wird der Schwerpunkt der
Investitionstätigkeit neben Österreich in Zentraleuropa und den USA liegen. Über Beteiligungen in Polen und an zwei Shopping-Centern in den USA sowie an einem internationalen Logistik-Portfolio wird aktuell bereits verhandelt.
Die strategischen Überlegungen zur regionalen Verteilung des Immobilien-Portfolios bleiben mittelfristig unverändert: Rund zwei Drittel des gesamten Immobilienvermögens werden in Österreich und ein Drittel international veranlagt – davon je zur Hälfte in Zentraleuropa und in Westeuropa/USA. Bei der sektoralen Gewichtung des Immobilienvermögens wird auch zukünftig auf eine ausgewogene Balance geachtet werden, wobei es
aufgrund von günstigen Marktchancen zu kurzfristigen Verschiebungen kommen kann. In
Österreich wird weiterhin forciert in die Bereiche Wohnung und Geschäftsflächen investiert, ergänzt um Büroprojekte, die in Abhängigkeit zum Vorvermietungsgrad realisiert werden. In Zentraleuropa wird der Investitionsschwerpunkt bei Geschäfts- und Büroflächen,
ergänzt um den Bereich Logistikanlagen, gesetzt. Ihren Fokus in Westeuropa setzt die
IMMOFINANZ unverändert auf den Sektor Logistik und attraktive Büroimmobilien der
wichtigsten Wirtschaftsmetropolen. In den USA konzentriert sich die IMMOFINANZ auf die
Bereiche Wohnung und Shopping.
Angepeiltes Immobilienvermögen 2003/2004:
EUR 1,8 Mrd.
Für das laufende Geschäftsjahr wird ein Immobilienvermögen von EUR 1,8 Mrd. und ein
Umsatz von EUR 94,6 Mio. angepeilt. Das erklärte Umsatzziel für das Geschäftsjahr
2004/2005 liegt bei EUR 110,0 Mio.
Lagebericht | Prognosebericht
Ausblick IMMOFINANZ in Mio. EUR
Immobilienvermögen
Umsatz
Ist
2002/2003
1.504,5
75,2
50,6
Plan
2003/2004
1.816,6
94,6
64,8
Veränderung
in %
20,7
25,8
28,1
Nachtragsbericht
Im laufenden Geschäftsjahr 2003/2004 konnte im Mai eine Kapitalerhöhung im Verhältnis
1:11 erfolgreich am Markt platziert werden. Durch die Ausgabe von 13.985.031 neuen
Aktien flossen der IMMOFINANZ rund EUR 81,11 Mio. zu. Durch diese Kapitalerhöhung ist
die IMMOFINANZ sowohl für eine weitere Diversifikation im In- und Ausland wie auch für
die aktuell turbulente Wirtschaftslage mit gestärktem Eigenkapital gerüstet.
Nach dieser Kapitalerhöhung verfügt die IMMOFINANZ nun über Cash-Reserven in Höhe
von rund EUR 230,0 Mio.
IMMOFINANZ | 107
St. Moritz, Kempinski Grand Hotel des Bains
Konzernabschluss gem. IFRS
Konzernabschluss | Konzernbilanz
Konzernbilanz zum 30. April 2003
mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen
Anhang
Stand am
30. April 2003
in TEUR
Immobilienvermögen
(4.1)
1.159.579,3
879.098,5
Sonstige Sachanlagen
(4.2)
10.975,4
5.341,9
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte
(4.3)
49.446,1
48.878,2
Anteile an assoziierten Unternehmen
(4.4)
33.348,1
14.274,2
Andere Finanzanlagen
(4.5)
Aktiva
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
(4.6)
Wertpapiere des Umlaufvermögens
(4.7)
Stand am
30. April 2002
in TEUR
92.403,9
82.946,9
1.345.752,8
1.030.539,7
74.748,0
96.001,7
49.556,7
34.743,7
107.308,8
84.570,2
231.613,5
215.315,5
5.714,6
11.896,2
1.583.081,0
1.257.751,4
Grundkapital
159.709,3
127.767,4
Kapitalrücklagen
530.290,7
404.681,9
20.871,0
9.912,9
Liquide Mittel
Steuerabgrenzungen
(4.15)
AKTIVA
Passiva
Gewinnrücklagen und Konzernergebnis
Genussrecht gem §174 AktG
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
1.367,9
1.367,9
-2.733,4
92,8
Eigenkapital
(4.8)
709.505,5
543.822,9
Anteile in Fremdbesitz
(4.9)
80.378,0
11.436,7
Finanzverbindlichkeiten
(4.10)
584.438,5
525.852,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(4.11)
279,5
103,6
Rückstellungen
(4.12)
608,7
485,0
Sonstige Verbindlichkeiten
(4.13)
8.540,5
4.069,7
593.867,3
530.510,6
(4.10)
100.872,6
71.115,4
(4.11)
41.635,0
32.625,7
Rückstellungen
(4.12)
10.147,6
13.500,4
(4.13)
27.899,7
24.771,4
180.554,8
142.012,9
18.775,4
29.968,2
1.583.081,0
1.257.751,4
Steuerabgrenzungen
PASSIVA
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzernbilanz.
(4.15)
Konzernabschluss | Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung für 2002/2003
Anhang
Umsatzerlöse
(5.1)
Sonstige betriebliche Erträge
(5.2)
Abschreibungen
2002/2003
in TEUR
2001/2002
in TEUR
75.185,3
60.757,3
12.842,8
3.540,4
-24.390,9
-18.162,8
Immobilienaufwendungen
(5.3)
-20.219,1
-16.350,6
Sonstige betriebliche Aufwendungen
(5.4)
-16.787,8
-11.186,7
Personalaufwendungen
(5.5)
Finanzierungsaufwand/-ertrag
Ergebnis aus Finanzinvestitionen
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
Finanzergebnis
(5.6)
(5.7)
Fremdanteil
Konzernergebnis
(8.2)
-2.836,4
-2.098,6
23.793,9
16.498,9
-13.731,8
-21.616,0
4.451,0
7.279,4
-251,4
-755,6
-9.532,1
-15.092,2
14.261,8
1.406,8
-1.844,8
4.208,9
-619,8
775,4
11.797,1
6.391,1
0,08
0,06
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.
IMMOFINANZ | 111
Konzernabschluss | Konzern-Cash-flow-Statement
Konzern-Cash-flow-Statement
2002/2003
in TEUR
2001/2002
in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
14.261,8
1.406,8
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
25.481,0
18.162,9
251,4
755,4
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
570,6
-1.334,8
-553,6
-2.769,4
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzanlagen
Gezahlte Ertragsteuern
-1.173,7
-466,3
Zinsensaldo
16.818,9
15.868,2
Gewinne/Verluste aus Anteilsveränderungen
-5.016,9
0,0
50.639,5
31.622,8
19.136,4
-38.319,8
-19.344,9
1.406,3
Rückstellungen (ohne Steuerrückstellung)
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
Erwerb von Immobilienvermögen
Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
-7.315,4
1.893,3
5.942,7
-15.827,1
49.058,3
-19.224,5
-218.083,9
-107.380,2
-25.094,4
-94.910,1
-6.476,6
-1.700,4
-619,4
-102,2
-31.975,9
-36.284,9
106,3
1.391,8
252,7
5.318,5
(TEUR 17.352,7; Vorjahr TEUR 1.887,0)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
Erwerb von immateriellen Vermögensgegensgegenständen
Erwerb von Finanzanlagen
Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen
Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen
Geldzufluss aus Anteilsveränderungen
15.631,5
3.219,9
-266.259,5
-230.447,4
51.519,2
144.032,0
154.889,8
242.390,5
71.999,3
0,0
Geldzufluss aus kurzfristigen Finanzierungen
29.757,2
7.225,9
Tilgung langfristiger Finanzierungen
-24.534,1
-43.412,6
Gezahlte Zinsen
-26.052,3
-15.475,1
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
257.579,1
334.760,6
Differenzen aus der Währungsumrechnung
-2.826,2
-108,3
37.551,7
84.980,2
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
119.313,9
34.333,7
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
156.865,6
119.313,9
37.551,7
84.980,2
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Cash-flow-Statements.
Konzernabschluss | Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Grundkapital
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen
Genussrechtskapital
Werte in TEUR
Stand zum 30. April 2001
77.434,8
214.842,4
Auswirkung der erstmaligen Anwendung des IAS 39
Veränderungen Cash-flow Hedge
1.520,1
1.367,9
Unterschiedsbetrag
Währungsumrechnung
201,1
Summe
295.366,3
2.978,4
2.978,4
-483,4
-483,4
-493,2
-493,2
6.391,1
6.391,1
Veränderungen der zur Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerte
Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe
4.158,7
Konzernergebnis 2002
Kapitalerhöhung
50.332,6
4.158,7
185.680,8
236.013,5
Währungsänderungen
127.767,4
404.681,9
Veränderungen Cash-flow Hedge
9.912,9
1.367,9
-108,3
-108,3
92,8
543.822,9
-285,5
-285,5
-553,6
-553,6
Veränderungen der zu Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerte
Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe
0,0
Konzernergebnis 2003
Kapitalerhöhung
11.797,1
31.941,9
Kosten der Kapitalerhöhung
11.797,1
131.123,6
163.065,5
-5.514,8
-5.514,8
Währungsänderungen
159.709,3
530.290,7
20.871,0
1.367,9
-2.826,2
-2.826,2
-2.733,4
709.505,5
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Eigenkapitalentwicklung.
IMMOFINANZ | 113
Konzernabschluss | Konzern-Anlagenspiegel
Entwicklung des Anlagevermögens
Stand
1. Mai 2002
Werte in TEUR
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
und Bauten auf fremdem Grund
Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau
875.148,3
Veränderung
Konsolidierungskreis
80.294,5
Anschaffungs-/Herstellungskosten
WährungsZugänge
Abgänge
änderungen
-261,7
118.973,9
Umbuchungen
30,5
60.558,9
89.840,3
1.606,8
-4.977,2
104.348,9
177,9
-60.558,9
964.988,6
81.901,3
-5.238,9
223.322,8
208,4
0,0
2.729,4
0,7
-5,1
3.028,4
0,0
0,0
Geschäftsausstattung
11.338,8
1.232,5
-4,7
3.457,9
316,0
0,0
14.068,2
1.233,2
-9,8
6.486,3
316,0
0,0
Immobilienvermögen
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
6.712,6
160,9
-5,0
38,0
92,2
0,0
Firmenwert
46.767,2
2.905,9
40,8
602,1
0,0
0,0
Passiver Unterschiedsbetrag
-1.392,5
-1.159,9
-56,7
0,0
-60,8
0,0
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Firmenwerte
52.087,3
1.906,9
-20,9
640,1
31,4
0,0
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Anlagenspiegels.
Konzernabschluss | Konzern-Anlagenspiegel
Stand
30. April 2003
Stand
1. Mai 2002
1.134.683,4
85.890,1
Kumulierte Abschreibung
Veränderung
WährungsKonsolidieänderungen
rungskreis
0,0
-1.147,8
Bilanzwert
Stand
30. April 2003
30. April 2003
30. April 2002
105.152,7
1.029.530,7
789.258,2
Abschreibung
laufendes
Jahr
20.410,3
130.082,0
0,0
0,0
16,5
33,4
130.048,6
89.840,3
16,9
1.264.765,4
85.890,1
0,0
-1.131,3
105.186,1
1.159.579,3
879.098,5
20.427,2
5.753,4
982,6
0,0
-9,2
1.552,0
4.201,4
1.746,8
578,6
15.708,5
7.743,8
37,2
2,3
8.934,5
6.774,0
3.595,1
1.151,3
21.461,9
8.726,4
37,2
-6,9
10.486,5
10.975,4
5.341,9
1.729,9
6.814,3
944,0
41,8
0,0
1.204,1
5.610,2
5.768,6
218,4
50.316,0
2.325,8
0,0
39,8
4.301,2
46.014,8
44.441,3
2.015,2
-2.548,3
-60,8
42,3
0,0
-369,4
-2.178,9
-1.331,7
-350,9
54.582,0
3.209,0
84,1
-39,8
5.135,9
49.446,1
48.878,2
1.882,7
IMMOFINANZ | 115
Konzernabschluss | Segmentberichterstattung
Segmentberichterstattung
Segmentierung nach Regionen
Werte in TEUR
Miet-/Leasingerlöse Immobilien
IMMOAUSTRIA
2002/2003
2001/2002
51.782,6
4.383,7
8.879,2
7.020,9
654,2
0,0
0,0
1.663,7
0,0
0,0
Umsatzerlöse
69.042,6
60.467,2
5.037,9
259,2
Abschreibungen
-22.428,6
-17.964,3
-1.156,5
-187,0
21.144,4
16.666,7
622,1
-69,4
-4.370,5
-5.015,0
196,7
0,0
-245,3
-755,6
-6,0
0,0
1.172.454,1
1.199.942,5
211.622,6
20.230,9
2.061,5
2.306,8
31.286,6
11.967,3
Verbindlichkeiten
984.967,6
605.652,7
84.345,2
2.963,1
Investitionen
171.701,7
151.092,6
86.883,3
2.126,8
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstige Erlöse
60.163,4
IMMOEAST1)
2002/2003
2001/2002
259,2
Finanzergebnis
davon Ergebnisanteil von Joint Ventures
davon Ergebnisanteil der at equity
einbezogenen Unternehmen
Segmentvermögen
davon Beteiligungen an at equity
einbezogenen Unternehmen
1) Im Geschäftsjahr 2001/2002 wurden die Gesellschaften WIPARK Hungaria Garáze Kft. und WIPARK Palace Garáze Kft. dem Segment IMMOEAST zugeordnet.
Im Geschäftsjahr 2002/2003 erfolgte die Zuordnung zum Segment IMMOAUSTRIA.
2002/2003
IMMOWEST
2001/2002
972,8
30,9
104,0
0,0
Sonstige und Konzerneliminierungen
2002/2003
2001/2002
IMMOFINANZ-Gruppe
2002/2003
2001/2002
0,0
0,0
65.519,9
52.072,7
0,0
0,0
0,0
9.637,4
7.020,9
0,0
28,0
0,0
28,0
1.663,7
1.076,8
30,9
28,0
0,0
75.185,3
60.757,3
-803,2
-11,5
-2,6
0,0
-24.390,9
-18.162,8
-1.766,4
-220,4
3.793,8
122,0
23.793,9
16.498,9
-9.532,1
-15.092,2
14.261,8
1.406,8
-951,0
79,2
300,6
0,0
-4.824,2
-4.935,8
0,0
0,0
0,0
0,0
-251,3
-755,6
131.064,0
79.221,0
67.940,2
-41.643,0
1.583.081,0
1.257.751,4
0,0
0,0
0,0
0,0
33.348,1
14.274,2
85.425,1
34.702,6
-361.540,4
1.010,3
793.197,5
644.328,8
51.636,0
36.992,0
0,0
0,0
310.221,0
190.211,4
IMMOFINANZ | 117
Segmentberichterstattung
Segmentierung nach Nutzungsart
Umsatzerlöse
2002/2003
Investitionen
Vermögen
Umsatzerlöse
2001/2002
Investitionen
Vermögen
Büroflächen
27.947,7
142.080,8
539.229,4
25.419,7
112.040,2
410.978,6
Logistik-/Gewerbeflächen
20.870,1
111.375,9
245.729,3
11.492,6
4.400,8
140.655,8
Freizeit/Hotel
5.862,1
15.108,0
95.899,1
5.431,6
11.146,2
83.250,6
Wohnflächen
4.161,1
35.553,3
120.375,9
2.712,0
59.574,3
87.909,9
15.543,2
6.103,0
158.345,6
14.037,7
3.049,9
156.303,7
801,1
0,0
0,0
1.663,7
0,0
0,0
75.185,3
310.221,0
1.159.579,3
60.757,3
190.211,4
879.098,5
Garagierungseinnahmen
Sonstige
Summe
Anteile an assoziierten Unternehmen
33.348,1
14.274,2
Sonstige Beteiligungen
26.591,7
19.060,1
Sonstiges Vermögen
Konzernvermögen
363.561,9
345.318,6
1.583.081,0
1.257.751,4
Konzernanhang
Konzernanhang
1. Allgemeine Grundsätze
Die IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT (in der Folge IMMOFINANZ
Immobilien Anlagen AG) ist Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft mit
Sitz Bankgasse 2, A-1010 Wien. Die Geschäftsaktivitäten des IMMOFINANZ-Konzerns umfassen den Ankauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften
mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
Die Aktie notiert im Prime Market der Wiener Börse. Die Zahl der Aktionäre liegt bei ca. 45.000.
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG wurde nach den Vorschriften der am Abschlussstichtag anzuwendenden International Financial Reporting Standards
(IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) sowie den Interpretationen
des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter Anwendung des im März 1999 verlautbarten Konzernabschlussgesetzes (KonzaG) erstellt. Demnach ist ein Mutterunternehmen, das
einen Konzernabschluss nach international anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen
und einen Konzernlagebericht aufstellt, von der Erstellung eines Konzernabschlusses auf
Basis der nationalen Vorschriften des Handelsgesetzbuches befreit.
Die Abschlüsse aller voll konsolidierten in- und ausländischen Unternehmen wurden von
unabhängigen Wirtschaftsprüfern geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen. Die ordnungsgemäße Überleitung der nach nationalen Vorschriften erstellten Abschlüsse der Gesellschaften auf nach konzerneinheitlichen Richtlinien erstellte, IFRS-konforme Einzelabschlüsse wurde ebenfalls bestätigt.
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses ist entsprechend IAS 27 der Abschlussstichtag des
Mutterunternehmens; die Jahresabschlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen sind grundsätzlich zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
Dem Grundsatz der Fair Presentation wird Rechnung getragen. Die Vermögens-, Finanzund Ertragslage sowie die Mittelzuflüsse und -abflüsse des Unternehmens werden den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechend dargestellt.
Der Konzernabschluss ist in tausend Euro (TEUR, gerundet nach kaufmännischer
Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte
Rechendifferenzen auftreten.
2. Konsolidierungsgrundsätze
2.1 Konsolidierungsmethoden
Die Kapitalkonsolidierung bei vollkonsolidierten verbundenen Unternehmen erfolgt nach
der Erwerbsmethode. Gemäß der Methode der vollständigen Neubewertung werden sämtliche übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Verbleibende Unterschiedsbeträge zwischen den Anschaffungskosten und
dem neu bewerteten Nettovermögen, die im Wesentlichen aus dem Ansatz von passiven
latenten Steuern resultieren, werden gemäß IAS 22 als Firmenwert angesetzt. Der erfolgswirksamen Abschreibung der Firmenwerte liegt die durchschnittlich erwartete Behaltedauer des Immobilienvermögens zugrunde. Diese beträgt zwischen zwei und 50 Jahren.
Passive Unterschiedsbeträge werden auf der Aktivseite der Bilanz unter den Firmenwerten
ausgewiesen und über einen Zeitraum von ein bis 48,5 Jahren, basierend auf der durchschnittlichen Nutzungsdauer des übernommenen abnutzbaren Anlagevermögens, erfolgserhöhend in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen
erfasst. Im Vorjahr wurden die Abschreibungen des Anlagevermögens gekürzt.
IMMOFINANZ | 119
Konzernanhang
Die Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilsmäßig nach den gleichen Grundsätzen.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus
der Verrechnung zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert. Eine Zwischenergebniseliminierung war nicht erforderlich.
Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. So weit möglich und wesentlich, werden die Wertansätze an die konzerneinheitliche Bewertung angepasst.
2.2 Konsolidierungskreis
Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG ist
am Ende des Anhanges beigefügt.
Die Festlegung des Konsolidierungskreises erfolgt nach den Grundsätzen des IAS 27.11.
Neben der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG gehören 37 inländische und elf ausländische Tochterunternehmen, bei denen die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die
Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherrschung vorliegt, zum Vollkonsolidierungskreis.
Entsprechend IAS 31 werden 21 Gesellschaften im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen.
Im Rahmen der Equity-Konsolidierung werden vier Gesellschaften in den Konzernabschluss einbezogen.
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Konsolidierungskreis
Vollkonsolidierung
Stand 30. April 2002
41
im Berichtsjahr erstmals einbezogen
8
Stand 30. April 2003
49
davon ausländische Unternehmen
11
Quotenkonsolidierung
10
11
21
16
EquityBewertung
3
1
4
3
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal
konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden:
Werte in TEUR
Summe
30. April
2003
317.948
43.004
360.952
30. April
2002
140.269
11.100
151.369
Eigenkapital
Langfristige
Verbindlichkeiten
Kurzfristige
Verbindlichkeiten
30. April
2003
107.014
249.114
30. April
2002
67.322
60.625
4.824
23.423
360.952
151.369
Konzernanhang
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern
2.3 Wesentliche Erwerbe
2002/2003
10.226,1
-617,4
-4.206,8
-4.824,2
2001/2002
4.738,6
-2.336,4
-2.599,4
-4.935,8
Folgende wesentliche Erwerbe des Geschäftsjahres 2002/2003 sind erstmals konsolidiert:
Name der Gesellschaft
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
Globe 13 Kft.
Arpad Center Kft.
BSF Property Development, spol.s.r.o.
SBF Development, spol.s.r.o.
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
Wege, spol.s.r.o.
Anteil
100%
100%
100%
90%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
Konsolidierungsmethode
V
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung
Mit Stichtag 4. November 2002 wurden 100% der Anteile an der Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH erworben. Die Gesellschaft errichtet auf der Liegenschaft 1110
Wien, Geiselbergstraße 17–19, ein Büro- und Geschäftsgebäude mit rund 25.500 m2 Gesamtnutzfläche.
Mit Wirksamkeit 30. Juli 2002 wurden die Anteile an Globe 13 Kft. und Arpad Center Kft.
erworben. Globe 13 Kft. ist Eigentümerin der Liegenschaft H-1139 Budapest, Teve
utca 1/a–c samt dem darauf befindlichen Bürogebäude, das eine Nutzfläche von rund
22.100 m2 aufweist. Die Gesellschaft Arpad Center Kft. ist Eigentümerin der Liegenschaft
H-1133 Budapest, Arbóc utca 6. Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Bürogebäude
mit knapp 7.000 m2 Nutzfläche.
Im Dezember 2002 hat sich die IMMOEAST Beteiligungs GmbH zu 50% an der S+B CEE
Beteiligungsverwaltungs GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hält am Bilanzstichtag über
ihre Tochtergesellschaften SBF Development spol.s.r.o., WEGE spol.s.r.o., SB Praha 4
spol.s.r.o., BSF Property Development spol.s.r.o., ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
und RHP Development s.r.o. fünf Objekte in Prag. Dabei handelt es sich um das auf rund
118.000 m2 auszubauende Büro-, Shopping- und Hotelprojekt Çeská Typografie im
Zentrum von Prag, das Shopping Center Park Hostivar sowie die Büroobjekte Arbes,
Pankrác Business Corner und Valdek, die eine Gesamtnutzfläche von rund 54.000 m2 aufweisen.
Die IMMOFINANZ USA, Inc. errichtet über die IMF Investments No. 401, Ltd. in Houston,
Texas eine luxuriöse Apartment-Anlage mit 167 Wohnungen. Die Fertigstellung ist für
Herbst 2004 geplant.
Die Erstkonsolidierung für die erstmals einbezogenen Unternehmen erfolgte zum Erwerbszeitpunkt oder zum zeitnahen Bilanzstichtag, sofern sich daraus keine wesentlichen
Auswirkungen gegenüber einem Einbezug ab dem Erwerbszeitpunkt ergaben.
IMMOFINANZ | 121
Konzernanhang
Die Unternehmenserwerbe und die damit verbundenen Erstkonsolidierungen haben folgende Auswirkung auf die Konzernbilanz:
Werte in TEUR
Summe
81.989
19.299
101.288
Eigenkapital
Summe
39.621
53.096
8.571
101.288
2.4 Anteilsveränderungen
In der außerordentlichen Hauptversammlung der IMMOEAST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
vom 9. April 2003 wurde beschlossen, das Grundkapital um 49% von EUR 70.000 auf EUR
137.255 zu erhöhen. Durch die Ausgabe von 67.255 neuen, auf Inhaber lautende Stückaktien im Rahmen eines Private Placement zum Ausgabebetrag von EUR 69.945.200 unter
Verzicht der bisherigen Alleinaktionärin IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG auf ihr
gesetzliches Bezugsrecht hält jene zum Bilanzstichtag nunmehr 51% an der IMMOEAST
IMMOBILIEN ANLAGEN AG (siehe Anhangsangabe 5.2).
Mit Stichtag 30. Dezember 2002 hat die IMMOFINANZ 26,67% ihrer Anteile an IMF
Holdings LLC, Houston, Texas an einen privaten Investor verkauft.
2.5 Währungsumrechnung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung
mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am
Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam
erfasst.
Konzernwährung ist der Euro. Die außerhalb des Euro-Raumes gelegenen Tochtergesellschaften werden als wirtschaftlich selbstständige Unternehmen angesehen. Gemäß IAS 21
erfolgt – dem Konzept der funktionalen Währung entsprechend – die Umrechnung der im
Einzelabschluss dieser Gesellschaften ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten einschließlich ausgewiesener Firmenwerte und aus der Erstkonsolidierung
resultierender Wertanpassungen mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und der
Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres. Daraus entstehende Fremdwährungsgewinne und -verluste
werden erfolgsneutral im Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung im Eigenkapital
erfasst.
Konzernanhang
3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
3.1 Immaterielle
Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegenstände werden gemäß IAS 38 mit den Anschaffungskosten
abzüglich planmäßiger linearer und außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Den
linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Firmenwerte
Leasing- und Baurechte
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
3.2 Immobilienvermögen und
sonstige Sachanlagen
2 – 50
8 – 64
3 – 25
Der Ansatz des Immobilienvermögens erfolgt gemäß dem Anschaffungskostenmodell, entsprechend dem in IAS 40 festgelegten Wahlrecht. Demzufolge sind die Immobilien zu
ihren Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen zu bewerten. Der Wertansatz der übrigen Sachanlagen erfolgt gemäß IAS 16
zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten.
Investitionszuschüsse der öffentlichen Hand werden bei verbindlicher Zusage als Verminderung der Anschaffungskosten erfasst.
Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert.
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Immobilienvermögen (Gebäude)
25 – 50
4 – 10
3.3 Leasing
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstandes zum Leasinggeber oder
Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zuordenbarkeit aller wesentlichen Risiken und
Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind.
3.4 Finanzanlagen
Die sonstigen Beteiligungen sind mit ihren Zeitwerten angesetzt. Falls diese nicht verlässlich ermittelbar sind, werden die sonstigen Beteiligungen mit ihren Anschaffungskosten,
gegebenenfalls vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur Berücksichtigung
von Wertminderungen, bewertet.
Die Ausleihungen sind grundsätzlich mit Anschaffungskosten bzw. mit den niedrigeren
Barwerten am Bilanzstichtag bewertet.
Wertpapiere des Anlagevermögens werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden
Markt- oder Börsenwert angesetzt. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapieres
oder bei dauernder Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
3.5 Forderungen und sonstige
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
IMMOFINANZ | 123
Konzernanhang
3.6 Wertpapiere des
Umlaufvermögens
Wertpapiere des Umlaufvermögens werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden
Markt- oder Börsenwert angesetzt. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf der Wertpapiere in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
3.7 Liquide Mittel
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Tageswert am
Bilanzstichtag angesetzt.
3.8 Wertbeeinträchtigung von
Vermögensgegenständen
Bei Vermögensgegenständen wird jeweils zum Bilanzstichtag überprüft, ob Anzeichen
einer Wertminderung vorliegen. Bei Vorliegen solcher Anzeichen wird der erzielbare Betrag
aus dem Nutzungswert oder dem höheren Nettoveräußerungspreis für den betroffenen
Vermögensgegenstand ermittelt. Liegt dieser Wert unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf diesen Wert.
Der Nettoveräußerungspreis entspricht dem für den betroffenen Gegenstand am Markt von
unabhängigen Dritten erzielbaren Erlös abzüglich anfallender Transaktionskosten.
Die errechnete außerplanmäßige Abschreibung wird erfolgswirksam erfasst. Ein späterer
Wegfall der Wertbeeinträchtigung führt zu einer erfolgswirksamen Wertzuschreibung bis
zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
3.9 Latente Steuerabgrenzung
Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS 12 vorgeschriebenen
Balance-Sheet-Liability-Methode für alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. Weiters wird der wahrscheinlich realisierbare
Steuervorteil aus bestehenden Verlustvorträgen in die Ermittlung einbezogen.
Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von 34%
zugrunde. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewandt.
3.10 Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages
abzüglich Transaktionskosten erfasst. Ein Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaffungskosten) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird
über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzergebnis erfasst.
3.11 Rückstellungen und
sonstige Verbindlichkeiten
Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es aufgrund der Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer Ereignisse zum
Abfluss von Ressourcen kommt. Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der
zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann.
3.12 Verpflichtungen
gegenüber Dienstnehmern
Rückstellungen für Abfertigungen und Jubiläumsgelder werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) errechnet. Diese Methode errechnet
den jeweiligen Barwert der bis zum Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche der Mitarbeiter,
wobei angenommene durchschnittliche Bezugssteigerungen von 2% berücksichtigt werden. Der Berechnung liegt ein Pensionsalter von 56 Jahren für Frauen bzw 61 Jahren für
Männer sowie ein Zinssatz von 5,5% zugrunde. Angemessene Fluktuationsabschläge
Konzernanhang
wurden – gestaffelt nach Dienstjahren – bei der Berechnung berücksichtigt. Die Bewertungsannahmen blieben im Vergleich zum Vorjahr unverändert.
3.13 Derivative
Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern. In Einzelfällen wurden sie mit dem Ziel der
Ergebnisverbesserung zur Anwendung gebracht. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit
Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen.
Die derivativen Finanzinstrumente werden in der Bilanz bei Vertragsabschluss zu Anschaffungskosten, in den Folgeperioden zum Marktwert angesetzt. Sind die Kriterien für Cash
flow Hedge Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte Gewinne oder Verluste,
die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes betreffen, direkt im Eigenkapital erfasst.
3.14 Umsatzrealisierung
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages.
3.15 Schätzungen
Im Konzernabschluss müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen vorgenommen und
Annahmen getroffen werden, die die bilanzierten Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis
von Erträgen und Aufwendungen während der Berichtsperiode beeinflussen. Die sich in
der Zukunft tatsächlich ergebenden Beträge können von den Schätzungen abweichen.
IMMOFINANZ | 125
Konzernanhang
4. Erläuterungen zur Bilanz
Die detaillierte Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Der
Einfluss aus der Veränderung des Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die
Währungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögensgegenstände mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende
ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
4.1 Immobilienvermögen
Die Entwicklung des Immobilienvermögens ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses
Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die Immobilien des IMMOFINANZ-Konzerns wurden zum Stichtag 30. April 2003 von einem
unabhängigen Sachverständigenausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht, unter Berücksichtigung der allgemeinen
Marktlage auf Basis eines Mittelwertes aus Substanz- und Ertragswert bewertet.
Die Apartment-Anlagen und die Grundstücke in Houston, Texas wurden zum Konzernbilanzstichtag 30. April 2003 von einem US-amerikanischen Gutachter – AVAIL Consulting,
LLC – auf Basis der Standards of Professional Appraisal Practice gemäß Uniform Standards
of Professional Appraisal Practice (USPAP), herausgegeben vom The Appraisal Foundation,
unter Anwendung der Discounted-Cash-flow-Methode bewertet.
Die Entwicklung der Zeitwerte des gesamten Immobilienvermögens stellt sich im Geschäftsjahr 2002/2003 wie folgt dar:
Werte in Mio. EUR
Zeitwerte der als
Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
gemäß IAS 401)
Stand am 30. April 2002
Zugänge
Abgänge
Wertänderungen
Umgliederungen
1)
875,4
208,8
0,0
6,7
50,4
1.141,3
Zeitwerte der
Immobilienprojekte2)
Zeitwerte der in
sonstigen Beteiligungen enthaltenen Immobilien3)
Summe
Zeitwerte
145,0
60,8
0,0
69,0
-65,8
208,9
65,0
58,7
-1,4
16,5
15,5
154,3
1.085,4
328,3
-1,4
92,3
0,0
1.504,6
Die Zugänge durch Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 betreffen insbesondere folgende
Liegenschaften:
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
1030 Wien, Ungargasse 37
1120 Wien, Breitenfurter Straße 111–117
1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 67
1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 93
1120 Wien, Meidlinger Hauptstraße 65
1120 Wien, Schönbrunner Straße 231
1130 Wien, Hietzinger Kai 139
2460 Bruck a. d. Leitha
3430 Tulln, Langenrohr
9020 Klagenfurt, Villacher Straße 8
CZ, Prag, Arbes Stefanikova 32+34 (50%)
CZ, Prag, Park Hostivar (50%)
CZ, Prag, Pankrác Business Corner I+II (50%)
CZ, Prag, Valdek (50%)
H, Budapest, Globe 13
H, Budapest, Arpad Center
USA, Houston, Texas, San Melia
Apartments
CH, St. Moritz, Hotel Kempinski (50%)
Konzernanhang
2) In Entwicklung bzw. in Bau befindliches Immobilienvermögen ist grundsätzlich gemäß IAS 16 mit den Anschaffungskosten anzuset-
zen. Die wesentlichen Projekte zum Stichtag 30. April 2003 sind folgende:
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
1020 Wien, Handelskai 348 (50%)
1030 Wien, City Tower Vienna
1150 Wien, Linke Wienzeile 244–246
2102 Bisamberg, Kleinengersdorf
CZ, Prag, Çeská Typografie (50%)
USA, Houston, Texas, Montierra Apartments
USA, Houston, Texas, San Brisas Apartments
USA, Houston, Texas, Sugarland Townsquare
Apartments
F, Roquebrune, Villa Esmara
Zum Bilanzstichtag bestehen Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen in Höhe
von TEUR 35.571,5.
3) Die
Beteiligungen an Curzon Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis Luxembourg
S.A.R.L., Heitman Central Europe Property Partners und Atom Center a.s. werden im Konzernabschluss als Finanzinstrument gemäß
IAS 39 unter den anderen Finanzanlagen ausgewiesen. Als Zugang wird das aufgrund des zeitnahen Erwerbs zum jeweiligen
Bilanzstichtag mit den Anschaffungskosten angesetzte Immobilienvermögen beteiligungsproportional berücksichtigt.
Das Immobilienvermögen in den nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wurde zum Bilanzstichtag ebenfalls vom unabhängigen Sachverständigenausschuss bewertet und beteiligungsproportional bzw. entsprechend allenfalls abweichender Gewinnverteilungsregelungen als Zugang unter den sonstigen Beteiligungen dargestellt.
Der Gesamtbetrag der im Geschäftsjahr 2002/2003 aktivierten Finanzierungskosten beträgt
TEUR 2.994,5 (Vorjahr: TEUR 347,0) wobei im Wesentlichen der effektive Zinssatz der
Wandelanleihe zugrunde gelegt wurde.
Vom Buchwert des Immobilienvermögens sind erhaltene öffentliche Zuschüsse in Höhe
von EUR 4,6 Mio. (Vorjahr: EUR 4,6 Mio.) abgezogen.
In den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten auf fremdem Grund sind
Grundwerte in Höhe von TEUR 312.181,2 (Vorjahr: TEUR 215.185,4) enthalten.
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten
Sachanlagen beträgt TEUR 745.759,9 (Vorjahr: TEUR 540.910,4). Pfandrechte in Höhe von
TEUR 294.023,5 (Vorjahr: TEUR 126.190,5) sind grundbücherlich eingetragen.
Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen bestehen im Konzern
aufgrund von gepachteten Garagen Verpflichtungen in folgendem Umfang:
Werte in TEUR
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
Verpflichtungen der folgenden fünf Geschäftsjahre
4.2 Sonstige Sachanlagen
2002/2003
882,8
4.414,2
2001/2002
935,3
3.455,2
Eine detaillierte Entwicklung ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die sonstigen Sachanlagen umfassen im Wesentlichen Betriebs- und Geschäftsausstattungen sowie technische Anlagen und Maschinen in den einzelnen Immobilien. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen in Höhe
von TEUR 548,4 vorgenommen.
IMMOFINANZ | 127
Konzernanhang
4.3 Immaterielle
Vermögensgegenstände und
Firmenwerte
Eine detaillierte Entwicklung ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Unter den immateriellen Vermögensgegenständen werden insbesondere Firmenwerte aus
Akquisitionen sowie Rechte ausgewiesen.
Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte sind im
Anlagenspiegel ersichtlich und in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten Abschreibungen enthalten.
4.4 Anteile an assoziierten
Unternehmen
Entwicklung der Anteile an assoziierten Unternehmen
Werte in TEUR
Anschaffungskosten 1. Mai 2002
Zugänge
Anschaffungskosten 30. April 2003
Buchwert 1. Mai 2002
Zugänge
Beteiligungsergebnis 2002/2003
Buchwert 30. April 2003
15.397,7
19.325,3
34.723,0
14.274,2
19.325,3
-251,4
33.348,1
Die Anteile an assoziierten Unternehmen umfassen den 45%-Anteil an der Mester Park Kft.
bzw. Mester Park Ost Bt., den 25%-Anteil an der European Property Group Ltd. sowie den Anteil
an der Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
4.5 Andere Finanzanlagen
Sonstige Wertpapiere
Sonstige
Beteiligungen des Anlage- Ausleihungen
Werte in TEUR
vermögens
Anschaffungskosten 1. Mai 2002
20.978,8
49.125,7
11.088,5
Zugänge
12.285,5
1,7
2.946,3
Abgänge
-3.247,4
0,0
0,0
Anschaffungskosten 30. April 2003
30.016,9
49.127,4
14.034,8
19.060,1
49.901,3
13.985,5
26.591,7
54.518,0
11.294,2
Summe
81.193,0
15.233,5
-3.247,4
93.179,1
82.946,9
92.403,9
Die sonstigen Beteiligungen setzen sich im Wesentlichen aus den Beteiligungen an Curzon
Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis
Luxembourg S.A.R.L. und Heitman Central Europe Property Partners zusammen. Im
Geschäftsjahr wurden Ausschüttungen in Höhe von TEUR 71,0 (Vorjahr: TEUR 652,5) erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. TEUR 1.095,0 wurden als außerplanmäßige Abschreibung erfolgswirksam berücksichtigt.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens umfassen im Wesentlichen Genussrechte, Anleihen und Investmentfondsanteile.
Unter den sonstigen Ausleihungen wird das Depot im Zusammenhang mit der US-LeaseFinanzierung gezeigt, das bis zum Ende der Laufzeit des US-Lease in unveränderter Höhe
bestehen bleiben wird und am Ende der Grundmietzeit des US-Lease zurückfließen wird.
Die Darstellung der US-Lease-Finanzierung erfolgt unter der Anhangsangabe 4.14.
Konzernanhang
4.6 Forderungen und sonstige
Werte in TEUR
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietenforderungen
Übrige
Forderungen gegenüber Joint-Venture-Partnern
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Finanzierungen
Finanzamt
Verwaltungsgebühren
Geldbeschaffungskosten
Hausverwaltung
Zinsabgrenzungen
Provisionen
Versicherungen
Übrige
Summe
Bilanzwert
30. April 2003
Bilanzwert
30. April 2002
6.763,3
689,3
21.335,2
4.129,2
671,8
2.677,1
26.088,9
8.066,0
4.155,3
2.141,5
810,4
710,0
281,0
70,6
3.636,4
74.748,0
61.528,0
6.874,7
1.635,7
1.839,9
738,0
1.639,5
86,2
43,0
14.138,6
96.001,7
Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von
unter einem Jahr.
4.7 Wertpapiere des
Umlaufvermögens
Unter den Wertpapieren des Umlaufvermögens werden ausschließlich Bundesschatzscheine
der Republik Österreich (Austrian Treasury Bonds) in Höhe von TEUR 49.556,7 (Vorjahr:
TEUR 34.743,7) ausgewiesen.
4.8 Konzerneigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals des IMMOFINANZ-Konzerns ist in einer
gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil dieses Jahresabschlusses abgebildet.
Das Grundkapital der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG beträgt zum 30. April 2003
EUR 159.709.291,02 und ist in 153.835.343 nennwertlose Stückaktien zerlegt.
IMMOFINANZ | 129
Konzernanhang
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2003 stellt sich wie folgt dar:
Namensaktien
Inhaberaktien
Summe
Stück
30. April 2003
6
153.835.337
153.835.343
Grundkapital EUR
30. April 2003
6,23
159.709.284,79
159.709.291,02
Stück Grundkapital EUR
30. April 2002
30. April 2002
6
6,23
123.068.269
127.767.427,21
123.068.275
127.767.433,44
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die
Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
In der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 erfolgte die Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstandes gemäß § 169 AktG, das Grundkapital
binnen fünf Jahren um bis zu weitere EUR 58.076.106,11 durch Ausgabe von bis zu
55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien gegen Bar- oder Sacheinlage mit
oder ohne Bezugsrechtsausschluss zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen.
Im Juni 2002 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von
EUR 127.767.433,44 um EUR 31.941.857,58 auf EUR 159.709.291,02 erhöht wurde.
Die Kapitalrücklagen enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen nach
österreichischem Aktienrecht in Höhe von EUR 523.559.602,16.
Aus den im Geschäftsjahr 2002/2003 durchgeführten Kapitalerhöhungen wurden den
Kapitalrücklagen Agiobeträge in Höhe von TEUR 131.123,6 zugeführt. Gegen die Kapitalrücklagen wurden Emissionskosten in Höhe von TEUR 5.514,8 nach Abzug des darauf entfallenden Steuereffektes verrechnet.
Die gesetzliche Rücklage nach österreichischem Aktienrecht beträgt zum Bilanzstichtag
EUR 230.378,70.
Die Genussrechte nach österreichischem Aktienrecht stammen aus Einbringungen von atypisch stillen Beteiligungen und verbriefen einen Anteil am Bilanzgewinn bzw. -verlust und
am Liquidationserlös einer Konzerngesellschaft. Den Inhabern der Genussrechte stehen
gemäß den Genussrechtsbedingungen keine Gesellschafterrechte, insbesondere keine
Stimmrechte, zu.
4.9 Anteile in Fremdbesitz
4.10 Finanzverbindlichkeiten
Die Anteile in Fremdbesitz umfassen die Fremdanteile am Eigenkapital der konsolidierten
Konzerngesellschaften. Wesentliche Fremdanteile bestehen insbesondere bei der IMMOEAST
IMMOBILIEN ANLAGEN AG, der Business Park Beteiligungs AG und der IMF Holdings LLC.
30. April
2003
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
92.855,8
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 580.100,9
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
12.354,4
Summe
685.311,1
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
2.652,0
97.421,1
799,5
100.872,6
davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
0,0
102.969,7
3.851,7
106.821,4
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April
2002
90.203,7
379.710,2
7.703,2
477.617,1
93.021,5
458.279,9
45.666,4
596.967,7
Konzernanhang
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde
der Vorstand ermächtigt, innerhalb eines Zeitraumes von vier Jahren bis zu 150.000 Stück
auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je
EUR 1.000 mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98% auszugeben. Die Gläubiger der
Wandelschuldverschreibung erhalten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung
bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn
des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird. Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit
31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von je
EUR 1.000 ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen werden mit 4% p. a. verzinst.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in
Aktien gewähren zu können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni
2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR 116.152.213,26 durch die
Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit
Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR
23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Die begebene Wandelanleihe stellt gemäß IAS 32.23 ein strukturiertes Finanzinstrument
dar, dessen Eigenkapital- und Fremdkapitalelemente getrennt auszuweisen sind. Das
Eigenkapitalelement abzüglich des darauf entfallenden Steuereffektes wurde mit TEUR
4.158,7 bewertet und unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen.
Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Währung
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Kredite und Barvorlagen
EUR
USD
JPY
CHF
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Kredite
EUR
EUR
USD
4.11 Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Nominale
100.000.000
Verzinsung
fix
Effektiver Zinssatz
6,20%
522.002.924
103.834.697
2.047.781.570
24.165.000
variabel
variabel
variabel
variabel
3,63%
2,35%
0,609%
2,27%
15.689.078
14.534.567
12.571.581
variabel
fix
fix
4,00%
7,50%
6,00%
30. April
2003
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April
2002
41.914,5
41.914,5
41.635,0
41.635,0
279,5
279,5
0,0
0,0
32.729,3
32.729,3
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Summe
IMMOFINANZ | 131
Konzernanhang
4.12 Rückstellungen
Die Rückstellungen setzen sich aus den Sozialkapitalrückstellungen und den sonstigen
Rückstellungen zusammen:
Werte in TEUR
30. April 2002
30. April 2003
davon kurzfristig
davon langfristig
Sonstige
Rückstellungen
13.500,4
10.147,6
10.147,6
0,0
Sozialkapitalrückstellungen
485,0
608,7
0,0
608,7
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Bewertung von Währungsund Zins-Swaps, die Steuerrückstellungen sowie Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungsund Gutachterkosten und entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
Sonstige
Rückstellungen
13.500,4
-6.114,7
-2.304,5
5.066,2
0,2
10.147,6
Werte in TEUR
Stand am 1. Mai 2002
Verbrauch
Auflösung
Neubildung
Veränderung Konsolidierungskreis
Die Rückstellungen für Sozialkapital beinhalten im Vergleich zum Vorjahr neben jenen für
Abfertigungen auch Rückstellungen für Pensionen und entwickelten sich wie folgt:
Werte in TEUR
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche zum 1. Mai 2002
Zinsenaufwand
Dienstzeitenaufwand
Auszahlungen
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche zum 30. April 2003
4.13 Sonstige
Verbindlichkeiten
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Joint-Venture-Partnern
Mietvorauszahlungen aus dem US-Head-Lease-Vertrag
Erhaltene Ausbau- und Sanierungsaufwendungen
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen
Finanzamt
Hausverwaltung
Erhaltene Einnahmen aus Mietrechtsverkauf
Übrige
Summe
30. April 2003
19.052,9
8.540,5
2.291,1
1.488,3
1.172,2
1.139,0
343,4
2.412,8
36.440,2
526,6
41,6
106,1
-65,6
608,7
30. April 2002
2.677,1
9.055,8
2.552,5
709,5
537,4
0,0
1.048,5
12.260,3
28.841,1
Die sonstigen Verbindlichkeiten haben – mit Ausnahme der Mietvorauszahlungen aus dem
US-Head-Lease-Vertrag – eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
Konzernanhang
4.14 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Die Bewertung der Eventualverbindlichkeiten erfolgt nach IAS 37. Haftungsverhältnisse
liegen in folgendem Umfang vor:
Werte in TEUR
Garantien
US-Lease
Summe
30. April 2003
0,0
137.042,7
137.042,7
30. April 2002
2.250,0
168.484,0
170.734,0
Mit Verträgen vom 31. März 1998 und 14. Dezember 1998 (Head-Lease-Verträge) haben die
Bauteile A + B Errichtungsges.m.b.H. und die Bauteile C + D Errichtungsges.m.b.H. ihre
Gebäude an einen für US-Investoren handelnden US-Trust verleast. Gleichzeitig wurden SubLease-Verträge mit dem Trust abgeschlossen, denen zufolge der Trust die Gebäude wieder an
die Bauteile-Gesellschaften zurückvermietet. Die Gesellschaften bleiben vertragsgemäß verantwortlich für den Betrieb, die Erhaltung und Versicherung der Gebäude. Am Ende der
Grundmietzeit der Sub-Lease-Verträge haben die Bauteile-Gesellschaften die Option, die
Rechte des US-Trust aus den Head-Lease-Verträgen zu einem vorher bestimmten Kaufpreis
zu erwerben.
Durch den Abschluss von Schuldübernahmeverträgen (Payment Undertaking Agreements)
haben die Bauteile-Gesellschaften ihre Verpflichtungen aus den Sub-Lease-Verträgen teilweise an zwei Finanzinstitute ausgelagert. Für den noch nicht getilgten Teil aus den
Leasingverbindlichkeiten besteht eine subsidiäre Haftung der Bauteile-Gesellschaften.
Neben dem Rückgriffsrecht gegen die Hauptschuldner bestehen teilweise Garantien für den
Payment Undertaker durch Dritte.
4.15 Steuerabgrenzung
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 30. April 2003 und 30. April 2002 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen
den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen. Die Zunahme der Steuerabgrenzungen auf Verlustvorträge ergibt sich im
Wesentlichen aus der Inanspruchnahme der Eigenkapitalzuwachsverzinsung gemäß § 11
Einkommensteuergesetz (EStG), die eine Förderung der Eigenkapitalbildung darstellt. Die
Begünstigung beträgt bei Körperschaften neun Prozentpunkte.
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Andere Finanzanlagen
Summe
Summe
Steuerliche Verlustvorträge
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
30. April 2003
Aktiva
Passiva
0,0
51.546,6
31,5
166,2
5.305,1
1.335,4
5.336,6
53.048,2
1.650,2
7.948,4
1.650,2
7.948,4
40.949,0
0,0
47.935,8
60.996,6
30. April 2002
Aktiva
Passiva
4.917,8
49.098,8
204,3
0,0
3.002,0
2.346,8
8.124,1
51.445,6
1.436,2
4.162,3
1.436,2
4.162,3
27.975,6
0,0
37.535,9
55.607,9
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen gegenüber derselben Steuerbehörde
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung
-42.221,2
5.714,6
-25.639,7
11.896,2
-42.221,2
18.775,4
-25.639,7
29.968,2
IMMOFINANZ | 133
Konzernanhang
5. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1 Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse sind nach Regionen (primäre Segmentierung) und nach Nutzungsarten
der Immobilien (sekundäre Segmentierung) detailliert in der Segmentberichterstattung,
die Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Nach dem IAS 14 zugrunde liegenden Management Approach sind die Unternehmenssegmente bei der primären Segmentberichterstattung entsprechend der internen Berichtsstruktur zu definieren.
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie
folgt dar:
Werte in TEUR
Büroflächen
Logistik-/Gewerbeflächen
Freizeit/Hotel
Wohnflächen
Garagierungseinnahmen
Leasingeinnahmen
Summe
2002/2003
24.370,3
18.180,7
5.106,7
3.624,9
13.539,4
697,9
65.519,9
%
37,20
27,74
7,79
5,53
20,67
1,07
100,00
2001/2002
21.594,3
10.161,2
4.802,3
2.397,8
12.411,4
705,7
52.072,7
%
41,47
19,51
9,22
4,60
23,84
1,36
100,00
5.2 Sonstige betriebliche
Erträge
Werte in TEUR
Anteilsveränderungen
Wechselkursänderungen
Weiterverrechnung
Abgang von Anlagevermögen
Versicherungsvergütungen
Auflösung von Rückstellungen
Übrige
Summe
2002/2003
5.289,8
2.305,9
1.629,8
869,5
411,6
387,7
1.948,5
12.842,8
2001/2002
0,0
789,7
1.354,8
429,0
314,7
108,7
543,6
3.540,4
5.3 Immobilienaufwendungen
Werte in TEUR
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand
Sonstiger laufender Aufwand
Leerstehungen
Instandhaltungsaufwendungen
Provisionsaufwendungen
Summe
2002/2003
9.637,4
4.404,5
2.901,6
1.559,3
1.448,6
267,7
20.219,1
2001/2002
7.676,7
3.482,3
1.835,2
1.583,9
899,1
873,3
16.350,6
Konzernanhang
5.4 Sonstige betriebliche
Aufwendungen
Werte in TEUR
Verwaltungsaufwendungen
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
Werbung
Weiterverrechnungen
Provisionen
Miet- und Leasingaufwendungen
Steuern und Gebühren
Übrige
Summe
2002/2003
5.746,7
2.069,5
1.819,1
1.629,8
1.230,3
979,9
762,9
2.549,6
16.787,8
2001/2002
2.954,5
1.353,0
1.260,4
1.354,8
622,9
740,1
213,8
2.687,0
11.186,7
5.5 Personalaufwendungen
Werte in TEUR
Löhne
Gehälter
Aufwendungen für Abfertigungen
Aufwendungen für Altersversorgung
2002/2003
110,9
2.096,9
31,3
69,2
2001/2002
185,9
1.405,5
11,0
26,6
528,1
2.836,4
469,6
2.098,6
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene
Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen
Summe
Die Muttergesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine Arbeitnehmer. Der durchschnittliche Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen
entwickelte sich im Geschäftsjahr 2002/2003 wie folgt:
2002/2003
4
66
70
2001/2002
4
62
66
Werte in TEUR
2002/2003
Zinserträge und ähnliche Erträge
11.707,1
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
-28.526,0
Sonstiger Ertrag/Aufwand
3.087,1
Finanzierungsaufwand
-13.731,8
Ergebnis aus Finanzanlagen und
Abgängen von Finanzanlagen
4.380,0
Beteiligungsergebnis von sonstigen Unternehmen
71,0
4.451,0
-251,4
Finanzergebnis
-9.532,2
2001/2002
9.331,4
-28.710,2
-2.237,2
-21.616,0
Arbeiter
Angestellte
Summe
5.6 Finanzergebnis
6.895,3
384,1
7.279,4
-755,6
-15.092,2
IMMOFINANZ | 135
Konzernanhang
5.7 Steuern von Einkommen
und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen. Der Anstieg der Ertragsteueraufwendungen resultiert vor allem aus der in Österreich möglichen Inanspruchnahme der Förderung des Eigenkapitalzuwachses gemäß § 11
EStG. Die Eigenkapitalzinsen werden als Sondergewinn von der Normalsteuer entlastet und
mit einer Endbesteuerung von 25% belastet. Der Umfang der steuerlichen Begünstigung
beträgt bei Körperschaften neun Prozentpunkte.
Werte in TEUR
Ertragsteueraufwendungen
Steuerabgrenzungen
Summe
2002/2003
-7.189,1
5.344,3
-1.844,8
2001/2002
-826,9
5.035,8
4.208,9
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung (Ergebnis vor Steuern
multipliziert mit dem nationalen Steuersatz von 34%) und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung des Jahres 2002/2003 gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:
Werte in TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 34%
Steuerfreie Beteiligungserträge
Investitionsbegünstigungen
Sonstige nicht temporäre Differenzen
Effektivsteuerbelastung
2002/2003
14.261,8
-4.849,0
662,1
0,0
2.342,1
-1.844,8
2001/2002
1.406,8
-478,3
395,2
168,4
4.123,7
4.208,9
Die sonstigen nicht temporären Differenzen resultieren im Wesentlichen aus den planmäßigen Abschreibungen der Firmenwerte, den außerplanmäßigen Abschreibungen von
Beteiligungen sowie insbesondere aus den Effekten aus der Inanspruchnahme der Eigenkapitalzuwachsverzinsung.
6. Erläuterungen zum Cash-flow-Statement
Das Cash-flow-Statement des IMMOFINANZ-Konzerns zeigt, wie sich die Zahlungsmittel
der Gruppe im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und -abflüsse verändert
haben. Innerhalb des Cash-flow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus dem
Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Die im Cash-flow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst die
liquiden Mittel einschließlich Wertpapieren des Umlaufvermögens.
Sämtliche erforderliche Angaben gem. IAS 7 werden im Cash-flow-Statement dargestellt.
Konzernanhang
7. IAS 40 – Verkehrswertmethode
Gemäß IAS 40 hat ein Unternehmen im Zusammenhang mit der Bilanzierung von als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die Wahl zwischen dem Modell des beizulegenden Zeitwertes (Verkehrswertmethode) und dem Anschaffungskostenmodell. Die
IMMOFINANZ bilanziert Immobilien weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Gerade im internationalen Kontext wird die Verkehrswertmethode immer mehr zum vorherrschenden Modell. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der Aufnahme der Aktie in
den MSCI World Index bildet die IMMOFINANZ im Sinne einer größtmöglichen Transparenz
auch die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung nach der Verkehrswertmethode ab.
Die IMMOFINANZ folgt damit den Empfehlungen der European Public Real Estate
Association (EPRA), dem Verband der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas.
Bei Anwendung der Verkehrswertmethode unter Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes in der Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich diese wie folgt dar:
IAS 40 – Verkehrswertmethode
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40)
Sonstige betriebliche Erträge
Abschreibungen
Immobilienaufwendungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Personalaufwendungen
2002/2003
75.185,3
39.938,3
12.842,8
-3.961,7
-20.219,1
-16.787,8
-2.836,4
2001/2002
60.757,3
9.691,2
3.540,4
-2.760,1
-16.350,6
-11.186,7
-2.098,6
84.161,4
41.592,8
Finanzierungsaufwand/-ertrag
-13.731,8
4.451,0
-251,4
-21.616,0
7.279,4
-755,6
Finanzergebnis
-9.532,1
-15.092,2
74.629,3
26.500,7
Latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40)
Fremdanteil
-1.884,8
-17.496,3
-619,8
4.208,9
-8.409,1
775,4
Konzernergebnis
54.668,3
23.075,9
0,37
0,20
IMMOFINANZ | 137
Konzernanhang
8. Sonstige Angaben
8.1 Finanzinstrumente
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten
unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente bestehen aus im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen
sonstigen Beteiligungen, Wertpapieren und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen, Wertpapieren des Umlaufvermögens, Guthaben bei Kreditinstituten, Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Der Bestand der originären Finanzinstrumente ergibt sich aus der Bilanz.
Die derivativen Finanzinstrumente setzen sich wie folgt zusammen und sind in folgenden
Bilanzposten enthalten:
Werte in TEUR
Währung
Zins-Swap
USD
EUR
Cross Currency Swap
JPY
Zins-Swap
EUR
Cross Currency Swap
CHF
30. April 2003
Referenzwert
Marktwert
30. April 2002
Referenzwert
Marktwert
12.571,6
21.801,9
0,0
2.346,9
-136,3
0,0
12.566,7
21.801,9
3.849.840,0
1.019,9
149,2
2.885,7
5.668,5
39.970,1
77,5
2.246,5
5.668,5
76.306,5
72,9
8.017,3
Die Derivativgeschäfte dienen grundsätzlich der Absicherung von bestehenden Währungsund Zinsänderungsrisiken. Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Das maximale Kreditrisiko entspricht den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Das
Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da die Bonität aller Mieter und
Kunden laufend geprüft wird und gegenüber keinem Mieter und Kunden mehr als 5% der
gesamten Forderungen aushaften. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da
sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung und aus der Marktwertänderung bei derivativen Instrumenten.
Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten, die Angabe des effektiven Zinssatzes und der Restlaufzeiten sowie Informationen über bestehende Sicherungsgeschäfte sind in Anhangsangabe 4.10 enthalten.
Währungsänderungsrisiken ergeben sich auf der Aktivseite der Bilanz aus den USD-Ausleihungen im Zusammenhang mit der US-Lease-Finanzierung. Diesen Ausleihungen stehen jedoch Verbindlichkeiten in USD in korrespondierender Höhe gegenüber, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Auf der Passivseite bestehen Risiken aufgrund
der Finanzierungen in YEN und USD.
Die Marktwerte der Finanzanlagen und Finanzverbindlichkeiten sind bei den jeweiligen
Posten dargestellt. Der Marktwert der übrigen originären Finanzinstrumente entspricht auf
Grund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert.
Konzernanhang
8.2 Ergebnis je Aktie
Der Gewinn je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die
gewichtete Anzahl der ausgegebenen Aktien dividiert wird.
Werte in TEUR
Gesamtanzahl der Aktien
Gewichtete Anzahl der Aktien
Konzernergebnis in EUR
Ergebnis je Aktie in EUR
8.3 Angaben über Organe
2002/2003
153.835.343
148.946.329
11.797.099
0,08
2001/2002
123.068.275
114.873.941
6.391.114
0,06
Die Organe der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG sind:
Vorstand
MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender
Aufsichtsrat
Dr. Helmut Schwager, Vorsitzender
DDr. Erhard Schaschl, Stellvertreter des Vorsitzenden
Dkfm. Michael Kaufmann
Dr. Guido Schmidt-Chiari
8.4 Beziehungen zu
nahe stehenden Personen
Mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, Wien, besteht eine Vereinbarung, in der
sich diese verpflichtet, alle Verwaltungsleistungen (Asset-Management, Finanz- und Rechnungswesen, Berichtswesen etc.) zu erbringen. Die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft stellt die gesamte Infrastruktur und das Personal zur Verfügung.
Als Entgelt für das Kalenderjahr wurde 1% der Neuinvestitionen bzw. beauftragten Projekte zuzüglich 0,60% der zu Jahresbeginn bereits bestehenden Objekte vereinbart.
Letzterer Entgeltbestandteil ist mit dem Verbraucherpreisindex wertgesichert. Die Verwaltungsgebühren werden mit 5% Aufschlag an die Tochtergesellschaften weiterverrechnet.
Für die WIPARK-Garagen beträgt die Verwaltungsgebühr 0,25% des bestehenden Immobilienvermögens.
Für das Geschäftsjahr 2002/2003 wurden insgesamt TEUR 5.746,7 (Vorjahr: TEUR
2.954,5) an Verwaltungsgebühren von der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft an
die IMMOFINANZ-Gruppe verrechnet.
Darüber hinaus werden mit der Constantia Privatbank-Gruppe zu fremdüblichen Bedingungen Veranlagungs- und Dienstleistungsgeschäfte abgewickelt.
Der Vorstand erhält kein gesondertes Entgelt von der Gesellschaft. Ebenso erhalten die
Mitglieder des Aufsichtsrates keine Bezüge. Von den Mitgliedern des Vorstandes und des
Aufsichtsrates werden 598.392 Stück Aktien gehalten. Es bestehen keine Optionen auf
Aktien der Gesellschaft.
IMMOFINANZ | 139
Konzernanhang
8.5 Ereignisse nach dem
Bilanzstichtag
Im Juni 2003 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von EUR
159.709.291,02 um EUR 14.519.026,27 auf EUR 174.228.317,29 erhöht wurde. Vor der
Kapitalerhöhung entsprach das gezeichnete Kapital dem Grundkapital von 153.835.343
nennwertlosen Stückaktien, bestehend aus sechs Namensaktien und 153.835.337 Inhaberaktien. Nach Durchführung der Kapitalerhöhung ist das Grundkapital in sechs
Namensaktien und 167.820.368 Inhaberaktien zerlegt.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ Immobilien
Anlagen AG am 31. Juli 2003 fertig gestellt und unterzeichnet.
Wien, am 31. Juli 2003
Der Vorstand der
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
Vorsitzender
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG wird samt den zugehörigen
Unterlagen beim Firmenbuch des Handelsgerichtes Wien unter der Firmenbuchnummer
FN 114425 y eingereicht.
Konzernanhang
Wesentliche Unterschiede zwischen den österreichischen (HGB) und
den Rechnungslegungsvorschriften nach IFRS
Grundsätzliche Unterschiede
Die österreichische Rechnungslegung und jene nach International Financial Reporting Standards (IFRS) werden von grundsätzlich unterschiedlichen Prinzipien getragen. Während die
Rechnungslegung nach HGB das Vorsichtsprinzip und den Gläubigerschutz in den Vordergrund
stellt, ist das vorrangige Ziel der Rechnungslegung nach IFRS die Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen für den Aktionär. Daher wird auch der Vergleichbarkeit der Jahresabschlüsse nach IFRS ein höherer Stellenwert eingeräumt als nach HGB.
Firmenwert
Gemäß IAS 22 ist bei Unternehmenserwerben der aktive Unterschiedsbetrag zwischen den
Anschaffungskosten der Beteiligung und dem Nettovermögen zu Zeitwerten des erworbenen Unternehmens als Firmenwert anzusetzen und über die geschätzte Nutzungsdauer zu
verteilen. Nach HGB ist eine erfolgsneutrale Rücklagenverrechnung zulässig.
Latente Steuern
Nach IFRS besteht eine Ansatzpflicht unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuersatzes für aktive und passive latente Steuern, die aus temporären Differenzen zwischen
steuerlichen Wertansätzen und den Wertansätzen in der IFRS-Bilanz entstehen. Aktive
latente Steuern auf Verlustvorträge sind in Abhängigkeit von ihrer Realisierbarkeit zwingend zu aktivieren. Gemäß HGB sind latente Steuern für passive zeitliche Differenzen zu
bilden, wenn bei deren Auflösung ein Steueraufwand zu erwarten ist.
Sonstige Rückstellungen
Den IFRS liegt im Vergleich zum österreichischen HGB bei den Rückstellungen ein anderes
Verständnis des Vorsichtsprinzips zugrunde. Die IFRS stellen tendenziell höhere Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit der relevanten Ereignisse und die Bestimmbarkeit des
rückstellungsfähigen Betrages.
Fremdwährungsbewertung
Gemäß IFRS gilt bei der Bewertung von Fremdwährungsverbindlichkeiten das Stichtagskursprinzip ohne Beachtung der historischen Anschaffungskurse. Daher sind im Gegensatz zum österreichischen Rechnungslegungssystem nach IFRS nicht nur unrealisierte
Verluste, sondern auch unrealisierte Gewinne zu berücksichtigen.
Anteile anderer Gesellschafter
Während nach HGB die Minderheitenanteile unter gesonderter Bezeichnung innerhalb des
Eigenkapitals auszuweisen sind, stellen diese nach IFRS einen gesonderten Posten zwischen Eigen- und Fremdkapital dar.
Emissionskosten
Die im Zusammenhang mit einem Börsegang anfallenden direkt zurechenbaren externen
Transaktionskosten sind gemäß SIC (Standing Interpretations Committee) 17, gemindert
um alle damit verbundenen Ertragsteuervorteile, als Abzug vom Eigenkapital zu bilanzieren. Gemäß HGB sind diese Transaktionskosten zur Gänze als Aufwendungen zu erfassen.
IMMOFINANZ | 141
Konzernbeteiligungen
KONZERNUNTERNEHMEN der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Er
Ne
Gesellschaft
Si
tz
nn
ka
pi
W
äh
ta
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT
Wien
IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
Wien
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
Wien
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH
Wien
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH & Co KEG
Wien
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. Wien
IMMOFINANZ Naglergasse LiegenschaftsvermietungsgmbH
Wien
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
Wien
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietungs GmbH
Wien
IMMOFINANZ Ismene Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
Wien
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH
Wien
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
Wien
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H.
Wien
RentCon Handels- und Leasing GmbH
Wien
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
Wien
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Burggasse 89 KEG
Wien
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Börsegasse 1 KEG
Wien
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Wollzeile 31 KEG
Wien
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Gumpendorferstraße 81 KEG
Wien
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Fischhof 3 KEG
Wien
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Kaiserstraße 57–59 KEG Wien
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und
Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
Wien
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und
Management GmbH
Wien
F & I Liegenschaftsvermietungs GmbH
Wien
Diefenbachgasse 53–55 Bauentwicklungs GmbH
Wien
HL Bauprojekt GesmbH
Wien
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
Wien
WIPARK Holding GmbH
Wien
WIPARK Garagen AG
Wien
Garage am Beethovenplatz Gesellschaft m.b.H. & Co. KG
Wien
TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG
Wien
TGF – Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
Wien
WIPARK Hungaria Garáze Kft.
Budapest, H
WIPARK Palace Garáze Kft.
Budapest, H
Business Park Beteiligungs AG
Wien
Business Park Vienna Holding AG
Wien
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.
Wien
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.
Wien
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
Wien
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
Wien
„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.
Wien
l
Be
ru
te
ng
st
ili
ko
n
gu
Ko
n
so
ng
lid
St
ie
ich
ru
ta
ng
so
g
lid
ie
ru
ng
sa
rt
159.709.291
45.000.000
35.000
35.000
10.000
2.180.185
72.673
36.336
36.336
726.728
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100%
100%
100%
50%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
30.04.1994
13.03.2001
22.12.2000
31.12.2001
31.12.2001
30.04.1994
30.04.1994
30.04.1994
01.05.2001
30.04.1996
V
V
V
Q
Q
V
V
V
V
V
36.336
36.336
36.336
36.336
36.336
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100%
100%
100%
100%
100%
30.04.2000
01.10.2001
30.04.1998
31.12.1996
31.12.1997
V
V
V
V
V
7.267.283 EUR 100% 22.01.1998 V
1.000 EUR 100% 31.12.1999 V
1.000 EUR 100% 31.12.1999 V
1.000 EUR 100% 31.12.1999 V
1.000 EUR 100% 31.12.1999 V
1.000 EUR 100% 06.04.2000 V
1.000 EUR 100% 30.04.2000 V
36.336 EUR 100% 01.05.2000 E
35.000
35.000
35.000
36.336
35.000
35.000
10.000.000
125.978
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
50%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
16.02.1999
15.06.1999
01.10.2001
01.05.2001
01.11.2002
01.05.2001
30.04.1999
30.04.1999
Q
Q
V
V
V
V
V
V
72.673 EUR 100% 30.04.1999 V
36.336
405.000.000
300.000.000
72.673
363.350
36.336
36.336
72.673
36.336
1.816.821
EUR
HUF
HUF
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100%
100%
70%
81%
81%
81%
81%
100%
100%
50%
30.04.1999
30.04.1999
23.07.2001
31.05.1997
31.05.1997
31.05.1997
31.05.1997
30.04.1998
01.07.2001
31.08.1998
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Q
Konzernbeteiligungen
Er
Ne
Gesellschaft
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Les Bains de St. Moritz Holding AG
St. Moritz Bäder AG
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
IMMOFINANZ FRANCE, SARL
IMMOFINANZ USA, Inc.
IMF Holdings LLC
SUEBA Investments No. 303, Ltd.
IMMOEAST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
Mester Park Kft.
Mester Park Ost Bt.
European Property Group Ltd.
IMMOFINANZ Hungária Elsö Kft.
Globe 13 Kft.
IMMOFINANZ Hungária Masodik Kft.
Arpad Center Kft.
BSF Property Development, spol.s.r.o.
SBF Development, spol.s.r.o.
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
Wege, spol.s.r.o.
Si
nn
tz
ka
pi
W
äh
ta
Wien
St. Moritz, CH
St. Moritz, CH
Wien
Nizza, F
Wilmington, USA
Wilmington, USA
Houston, USA
Houston, USA
Houston, USA
Wilmington, USA
Houston, USA
Houston, USA
Wilmington, USA
Houston, USA
Wilmington, USA
l
Be
ru
te
ng
72.670
200.000
21.750.000
35.000
8.000
10
1.000
5.000.000
11.000.000
10.000.000
1.000
1.369.618
1.950.000
1.000
4.800.000
1.000
st
ili
ko
n
gu
Ko
n
so
ng
lid
St
ie
ich
ru
ta
ng
so
g
lid
ie
ru
ng
sa
rt
EUR
CHF
CHF
EUR
EUR
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
USD
100%
50%
50%
100%
100%
100%
73%
66%
66%
66%
100%
90%
90%
100%
90%
100%
30.04.2000
31.12.2001
31.12.2001
22.08.2001
21.03.2002
08.08.2001
17.07.2002
06.09.2001
06.09.2001
06.09.2001
31.01.2003
31.01.2003
31.01.2003
31.01.2003
31.01.2003
31.01.2003
V
Q
Q
V
V
V
Q
Q
Q
Q
V
Q
Q
V
Q
V
Wien
137.255 EUR
Wien
35.000 EUR
Budapest, H 626.000.000 HUF1)
Budapest, H 1.403.000.000 HUF1)
Tortula, BVI 123.835.000 CHF1)
Budapest, H
20.000.000 HUF
Budapest, H 1.050.000.000 HUF
Budapest, H
3.000.000 HUF
Budapest, H 369.180.000 HUF
Wien
35.000 EUR
Prag, CZ
100.000 CZK
Prag, CZ
100.000 CZK
Prag, CZ
10.700.000 CZK
Prag, CZ
100.000 CZK
Prag, CZ
26.532.000 CZK
Prag, CZ
200.000 CZK
51%
100%
45%
45%
25%
100%
100%
100%
100%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
22.12.1999
22.08.2001
31.12.2000
31.12.2002
31.12.2001
01.08.2002
01.08.2002
01.08.2002
01.08.2002
01.01.2003
01.01.2003
01.01.2003
01.01.2003
01.01.2003
01.01.2003
08.01.2003
V
V
E
E
E
V
V
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
1) Bei
der Anwendung der Equity-Methode wurde der letzte verfügbare Abschluss zum 31.12.2002 verwendet. Berichtigungen für die
Auswirkungen bedeutender Ereignisse oder Geschäftsvorfälle wurden vorgenommen.
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Bewertung
IMMOFINANZ | 143
Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk
Wir haben den von der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT zum 30.
April 2003 nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss geprüft. Für diesen Konzernabschluss ist die Unternehmensleitung verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu
diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Abschlussprüfung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden Grundsätze ordnungsgemäßer Durchführung von Abschlussprüfungen sowie der International Standards on
Auditing durchgeführt. Diese Standards erfordern, die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der
Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehlaussagen ist. Die Prüfung schließt eine stichprobengestützte Prüfung der Nachweise für Beträge und Angaben im Konzernabschluss ein. Sie
umfasst ferner die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der
wesentlichen durch die Unternehmensleitung vorgenommenen Schätzungen sowie eine
Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichende Grundlage für unser Prüfungsurteil abgibt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen
ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der IMMOFINANZ IMMOBILIEN
ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT zum 30. April 2003 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme für das abgelaufene Geschäftsjahr, in Übereinstimmung mit den IFRS.
Nach österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften sind der Konzernlagebericht und das
Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die Befreiung von der Aufstellung eines
Konzernabschlusses nach österreichischem Handelsrecht zu prüfen.
Wir bestätigen, dass der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und
dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Befreiung von der Verpflichtung zur Aufstellung
eines Konzernabschlusses nach dem österreichischen Handelsgesetzbuch erfüllt sind.
Wien, am 4. August 2003
Bei Veröffentlichung (mit Ausnahme der gesetzlich vorgeschriebenen Veröffentlichung) oder Weitergabe des nach IFRS erstellten
Konzernabschlusses in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (z.B. Verkürzung oder Übersetzung in andere Sprachen)
darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.
Bericht des Aufsichtsrates / Gewinnverteilungsvorschlag
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2002/2003 die ihm nach Gesetz und Satzung zukommenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über
den Gang der Geschäfte und die Lage der Gesellschaft berichtet und Auskunft gegeben.
Es fanden sechs Aufsichtsratssitzungen statt.
Der Jahresabschluss zum 30. April 2003 und der Lagebericht über das Geschäftsjahr
2002/2003 der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG wurden von der KPMG Austria
GmbH, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung ergab,
dass die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht den gesetzlichen
Vorschriften entsprechen und die Bestimmungen der Satzung beachtet wurden. Die
Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen
gegeben, sodass am 31. Juli 2003 ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk für den
Jahresabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG erteilt wurde. Der Lagebericht
steht im Einklang mit dem Jahresabschluss.
Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Aufsichtsrat vorgenommenen Prüfung des
Jahresabschlusses, des Lageberichtes und des Vorschlages für die Gewinnverteilung ist
kein Anlass zu Beanstandungen gegeben.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 125 Absatz 2 des
Aktiengesetzes festgestellt ist.
Wien, am 29. August 2003
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Vorschlag für die Gewinnverteilung
Der Vorstand schlägt vor, aus dem zum 30.04.2003 ausgewiesenen Bilanzgewinn in der
Höhe von EUR 5.967.684,37 einen Betrag von EUR 5.900.000 in die freie Gewinnrücklage
zuzuweisen und den Restbetrag von EUR 67.684,37 auf neue Rechnung vorzutragen.
Wien, 31. Juli 2003
Der Vorstand
MMag.Dr. Karl Petrikovics
Vorstandsvorsitzender
IMMOFINANZ | 145
Termine im Überblick
Termine im Überblick
22. September 2003
10. Ordentliche Hauptversammlung
26. September 2003
Bericht über das 1. Quartal
zum 31.7.2003
19. Dezember 2003
Bericht über das 1. Halbjahr
zum 31.10.2003
26. März 2004
Bericht über das 3. Quartal
zum 31.1.2004
Glossar
Glossar
Aktienperformance
EPRA
Private Placement
Wertentwicklung einer Aktie.
Platzierung von Aktien außerhalb der Börse.
ATX
European Real Estate Association, ein Verband
der börsenotierten Immobiliengesellschaften
Europas.
Austrian Traded Index; Leitindex der Wiener
Börse.
Equity-Methode
Benchmark
Externe Vergleichsgröße für die Bewertung
betriebswirtschaftlicher Kennzahlen.
Buchwert
Betrag, mit dem eine Immobilie in der Bilanz
nach Abzug der planmäßigen wie evtl. auch
außerplanmäßigen Abschreibung angesetzt
wird.
Veränderung des Zahlungsmittelbestandes
durch Mittelzuflüsse und -abflüsse des
Geschäftsjahres.
Corporate Governance
„Unternehmensverfassung“; der im Herbst 2002
beschlossene Corporate Governance Kodex stellt
ein Regelwerk zur verantwortungsvollen Führung
und Kontrolle eines Unternehmens dar.
Cost Model
IAS-Bewertungsansatz zur Bilanzierung von
Immobilien, der ähnlich dem österreichischen
HGB, ungeachtet des tatsächlichen Marktwertes,
eine jährliche Abschreibung vorsieht.
Bilanzierungsmethode, bei der Unternehmensanteile bei Erwerb mit Anschaffungskosten
angesetzt und jährlich entsprechend dem anteiligen Reinvermögen berichtigt werden. Der Anteil
am jährlichen Erfolg des Beteiligungsunternehmens wird in der Gewinn- und Verlustrechnung
erfasst.
Fair Value Model
IAS-Bewertungsansatz zur Bilanzierung von
Immobilien, der sich nach den tatsächlichen am
Markt zu erzielenden Werten richtet.
Gearing
Verhältnis der Nettoverschuldung zum Eigenkapital.
IATX
Sekundärmarktrendite
Durchschnittliche Rendite der am Sekundärmarkt gehandelten Forderungspapiere.
Stille Reserven
Anteil der Aktien, die von einer Vielzahl von
Aktionären gehalten werden.
KESt
Kapitalertragsteuer in Höhe von 25%.
Thesaurierung
Ausgewiesene Gewinne werden nicht über
Dividenden ausgeschüttet, sondern im
Unternehmen reinvestiert und steigern so den
Unternehmensgewinn, wovon Anleger durch
Kurssteigerungen profitieren.
Umsatz
Börsenwert einer Aktiengesellschaft (Aktienkurs x Anzahl der Aktien).
EBT
European Monetary Union
Gremium aus drei gerichtlich beeideten Sachverständigen, die gemeinsam die Verkehrswerte
der Immobilien zum Stichtag errechnen.
Streubesitz/Free Float
EBIT
EMU
Sachverständigenausschuss
International Financial Reporting Standards bzw.
International Accounting Standards; internationale Rechnungslegungsstandards.
Kurs-Gewinn-Verhältnis; Maß für die Bewertung
einer Aktie am Kapitalmarkt.
Kennzahl, die den Anteil der Eigenmittel im
Verhältnis zum Gesamtvermögen ausdrückt.
Return on Equity; Nettogewinn im Verhältnis
zum durchschnittlich eingesetzten Eigenkapital;
Kennzahl zur Messung der Eigenkapitalrentabilität.
IFRS bzw. IAS
KGV
Eigenmittelquote
ROE
Verkehrswert abzüglich Bilanzwert der Immobilien.
Deutscher Aktien Index.
Earnings Before Tax; Ergebnis vor Steuern.
Kennzahl für den Ertrag einer Veranlagung, ausgedrückt in Prozent des eingesetzten Kapitals.
Branchenindex für Immobilienwerte des ATX.
DAX
Earnings Before Interest and Tax; Betriebsergebnis.
Rendite
Errechnet sich für die IMMOFINANZ aus Mieterträgen plus Betriebskosten.
Verkehrswert
MSCI World Index
Aktienindex, der von Morgan Stanley Capital
International (MSCI) veröffentlicht wird. Er
basiert auf etwa 2.000 Aktienkursen aus über
20 Ländern. Neben dem Welt-Index publiziert
MSCI auch regionale Indices (MSCI Europe Index).
Der vom Immobiliensachverständigenausschuss
ermittelte Marktwert der Immobilien.
Vorvermietungsgrad
Prozentsatz der bereits vor Baubeginn eines
Objektes vermieteten Flächen.
Nettoverschuldung
Saldo aus Finanzverbindlichkeiten abzüglich
liquider Mittel.
IMMOFINANZ | 147

Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2002/03

Transcrição

Documentos relacionados

Document

20130528_IMMOFINANZ verkauft Silesia City Center

IMMOFINANZ Group eröffnet erstes VIVO! Shopping Center in Piła

IMMOFINANZ Group: Silesia City Center unter den Besten im

und Markenkampagne_Wenn Clark Kent lieber im

IMMOFINANZ Group eröffnet voll vermietete Silesia City Center

Zweite Hand Immobilien

Anfragebogen an: Partner Immobilienverwaltung GmbH Belgradstr

Volksbank Immobilien GmbH - ein Unterneh

Ankaufprofil - Deutsches Finanzkontor AG