Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Troisdorf

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CIMA Stadtmarketing
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Dipl.- Geograph Michael Karutz
Köln, Mai/Juni 2006
CIMA GmbH
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Inhaltsverzeichnis
4.1
Stadtgebiet insgesamt..................................................................22
4.2
Einzelhandelsstrukturen in der Troisdorfer City ...........................25
1.
VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG .......................8
4.3
Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen im Überblick .............27
2.
LAGE IM RAUM UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN .........................................................................9
5.
HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFTSTRÖME ......29
2.1
Lage im Raum, Siedlungsstruktur ..................................................9
5.1
Vorbemerkungen .......................................................................29
2.2
Wirtschaftliche
entwicklung
Rahmenbedingungen;
Bevölkerungs.......................................................................11
5.2
Handelszentralität des Troisdorfer Einzelhandels im
Stadtgebiet
.......................................................................29
3.
MARKTGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMINA.......................13
5.3
Marktabschöpfung (=Zentralität) der Troisdorfer City ..................32
3.1
Abgrenzung des Marktgebietes für den Troisdorfer
Einzelhandel
.......................................................................13
5.4
Handelszentralitäten in den Stadtteilen der Stadt Troisdorf.........34
5.4.1
Einzelhandel insgesamt ...............................................................34
5.4.2
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’.................................35
5.5
Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse ........................37
5.6
Regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses ..............................39
6.
EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DEN STADTTEILEN
UND ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE
.......................................................................41
3.2
Nachfragevolumen im Marktgebiet des Troisdorfer
Einzelhandels
.......................................................................15
3.3
Regionaler Wettbewerb................................................................17
3.3.1
Köln, City ......................................................................................17
3.3.2
Köln-Porz, Stadtteilzentrum..........................................................18
3.3.3
Köln-Gremberghoven und Köln-Lind............................................19
3.3.4
KÖLN ARCADEN, regionales Shopping-Center ..........................19
3.3.5
Bonn, City .....................................................................................19
6.1
Allgemeine Vorbemerkungen .......................................................41
3.3.6
Siegburg .......................................................................................20
6.2
3.3.7
St. Augustin ..................................................................................21
Zur Notwendigkeit der Abgrenzung der zentralen
Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB...................................41
6.2.1
Zentrale Versorgungsbereiche.....................................................41
4.
EINZELHANDELSSTRUKTUREN IM STADTGEBIET VON
TROISDORF
.......................................................................22
6.2.2
Schädliche Auswirkungen ............................................................42
3
6.2.3
Vorbemerkungen zur kartographischen Darstellung der
Einzelhandelsstrukturen und Zentralen Versorgungsbereiche........................................................................................43
6.3
Einzelhandelsstrukturen und Nahversorgungsbereiche in
den Stadtteilen von Troisdorf .......................................................44
6.3.1
Troisdorf und Troisdorf-West .......................................................44
6.3.2
Spich
7.5
Sieglar (ohne Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld)
.......................................................................71
7.6
Rotter See und Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld
.......................................................................72
7.7
Eschmar / Bergheim / Müllekoven ...............................................73
........................................................................................48
7.8
Kriegsdorf
.......................................................................74
6.3.3
Friedrich-Wilhelms-Hütte..............................................................51
7.9
Altenrath
.......................................................................75
6.3.4
Oberlar ........................................................................................54
7.10
Fazit
.......................................................................75
6.3.5
Sieglar (ohne Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße /
Im Zehntfeld) ................................................................................57
8.
‚TROISDORFER LISTE’ UND STEUERUNG DES
GROßFLÄCHIGEN EINZELHANDELS – ALLGEMEINE
EINSCHÄTZUNG VON ENTWICKLUNGSPOTENZIALEN........77
8.1
Vorbemerkung
6.3.6
Rotter See einschließlich der Einzelhandelsagglomeration
Spicher Straße / Im Zehntfeld ......................................................60
6.3.7
Eschmar .......................................................................................64
6.3.8
Bergheim / Müllekoven.................................................................66
6.3.9
Kriegsdorf .....................................................................................69
8.2
‚Troisdorfer Liste’ .......................................................................77
6.3.10
Altenrath .......................................................................................69
8.3
Grundsätzliche Entwicklungspotenziale im Segment nicht
zentrenrelevanter Sortimente .......................................................79
7.
HANDLUNGSANSÄTZE ZUR ABSICHERUNG EINER
NACHHALTIGEN
NAHVERSORGUNG
IN
DEN
TROISDORFER STADTTEILEN .................................................70
9.
ENTWICKLUNGSSTRATEGIEN
UND
STANDORTMARKETING FÜR DIE TROISDORFER INNENSTADT ............81
7.1
Troisdorf / Troisdorf-West.............................................................70
9.1
Abgrenzung und Einkaufslagen der Troisdorfer City ...................81
7.2
Spich
9.1.1
Methodische Vorbemerkungen ....................................................81
7.3
9.1.2
Abgrenzung der Einkaufslagen in der Troisdorfer City ................82
7.4
Oberlar
9.2
Analyse der Angebotsqualität und Warenpräsentation des
Einzelhandels in der Troisdorfer City ...........................................85
.......................................................................70
.......................................................................71
.......................................................................77
4
9.2.1
Methodische Vorbemerkungen ....................................................85
11.2.8
Möbel und Einrichtungsbedarf ...................................................115
9.2.2
Zielgruppen und Qualitätsorientierung .........................................87
11.2.9
Warenhäuser ..............................................................................117
9.2.3
Warenpräsentation und Ladengestaltung ....................................89
11.3
Anmerkungen zur Filialisierung im Einzelhandel .......................117
9.2.4
Wettbewerbsfähigkeit ...................................................................92
9.2.5
Ladenleerstandsverteilung ...........................................................93
12.
ANHANG
9.3
Standortprofile maßgeblicher Einkaufslagen ...............................94
12.1
9.4
Fazit:
Handlungsansätze
für
die
Stärkung
und
Weiterentwicklung der Troisdorfer City ......................................101
Bestimmung
potenzials
12.2
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und
Analyse der örtlichen Situation...................................................120
12.3
Abgrenzung von Betriebstypen ..................................................121
12.4
Glossar
10.
SYNOPTISCHE ZUSAMMENFASSUNG DER HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN.........................................................102
11.
EXKURS: ALLGEMEINE RAHMENBEDINGUNGEN ZUM
KONSUMVERHALTEN UND ZUR EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND ..............................................104
11.1
Polarisierung im Konsumentenverhalten ...................................104
11.2
Strukturund
Einzelhandel
11.2.1
Tägliche Bedarfsdeckung / Nahversorgung ...............................108
11.2.2
Textileinzelhandel.......................................................................110
11.2.3
Schuhe und Lederwaren ............................................................111
11.2.4
Uhren, Schmuck, Hörgeräteakustik, Optik .................................111
11.2.5
Medien und Technik ...................................................................112
11.2.6
Sportbekleidung und Sportartikel ...............................................114
11.2.7
Spielwaren..................................................................................114
.....................................................................119
des
Marktgebietes und des Nachfrage.....................................................................119
.....................................................................122
Betriebstypenwandel
im
deutschen
.....................................................................107
5
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Demographische Entwicklung in ausgewählten Kreisen und
kreisfreien Städten .......................................................................11
Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveaus in der Region..............12
Abb. 3: Marktgebiet des Troisdorfer Einzelhandels..................................14
Abb. 4: Verteilung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens im
Stadtgebiet ...................................................................................15
Abb. 5: Warengruppenspezifische Verteilung des Nachfragevolumens
in der Stadt Troisdorf (in Mio. €)...................................................16
Abb. 6: Impressionen aus der Kölner City: Schildergasse .......................17
Abb. 7: Impressionen aus der Kölner City II: Quartiersprofile ..................18
Abb. 8: Impressionen aus Köln-Porz ........................................................18
Abb. 9: Möbelstandort Köln-Lind ..............................................................19
Abb. 11: Impressionen aus der Bonner City...............................................20
Abb. 12: Impressionen Innenstadt von Siegburg........................................21
Abb. 13: HUMA-PARK in St. Augustin........................................................21
Abb. 14: Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Troisdorf ............................23
Abb. 15: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet ................24
Abb. 16: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes in den Stadtteilen
Troisdorf / Troisdorf-West.............................................................25
Abb. 17: Einzelhandelsstrukturen in der Troisdorfer City ...........................26
Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen in den Troisdorfer Stadtteilen
(Überblick) ....................................................................................28
Abb. 19: Handelszentralitäten im Einzelhandel der Stadt Troisdorf ...........30
Abb. 20: Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten nach
CIMA Warengruppen in der Rangfolge der Zentralitätswerte ......30
Abb. 21: Marktabschöpfung der Troisdorfer City im engeren
Verflechtungsbereich (Troisdorf, Troisdorf-West) ........................32
Abb. 22: Marktabschöpfung der Troisdorfer City im weiteren
Verflechtungsbereich (Stadtteile nördlich der BAB 59 ohne
Altenrath) ......................................................................................33
Abb. 23: Handelszentralitäten in den Stadtteilen der Stadt Troisdorf.........34
Abb. 24: Handelszentralitäten in den Stadtteilen in der Warengruppe
‚Lebensmittel / Reformwaren’.......................................................35
Abb. 25: Umsätze, Nachfragevolumina, Handelszentralitäten,
Kaufkraftflüsse im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren' in
den Troisdorfer Stadtteilen ...........................................................36
Abb. 26: Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Troisdorf.................................37
Abb. 27: Kaufkraftzuflüsse nach Troisdorf..................................................38
Abb. 28: Kaufkraftabflüsse aus Troisdorf ...................................................38
Abb. 29: Regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses aus Troisdorf ........39
Abb. 30: Legende zu den Stadtteilkarten ...................................................43
Abb. 31: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen Troisdorf und
Troisdorf-West..............................................................................44
Abb. 32: Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen
Abb. 33: Nahversorgungsmagnete in der Troisdorfer City .........................46
Abb. 34: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in
Abb. 35: Einzelhandelsstrukturen in Spich .................................................48
Abb. 36: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Spich ........................49
Abb. 37: Nahversorgungsstandorte in Spich ..............................................49
Abb. 38: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Spich ...50
Abb. 39: Einzelhandelsstrukturen in Friedrich-Wilhelms-Hütte ..................51
Abb. 40: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Friedrich-WilhelmsHütte
........................................................................................52
Abb. 41: Nahversorgungsstandorte in Friedrich-Wilhelms-Hütte ...............52
Abb. 42: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in
Abb. 43: Einzelhandelsstrukturen in Oberlar ..............................................54
Abb. 44: Handelszentralitäten im Stadtteil Oberlar.....................................54
Abb. 45: Blick in die Sieglarer Straße .........................................................55
6
Abb. 46: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs im
Stadtteil Oberlar ...........................................................................56
Abb. 47: Einzelhandelsstrukturen im Stadtteil Sieglar (ohne
Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld).......57
Abb. 48: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtteil Sieglar .......58
Abb. 49: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Sieglar .59
Abb. 50: Einkaufsorte in Sieglar .................................................................60
Abb.50a:Einzelhandelsstrukturen im Stadtteil Rotter See (einschließlich
der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld) .........61
Abb. 51: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtteil Rotter See
(einschließlich der Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld) .....................................................................................62
Abb. 52: Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld .............62
Abb. 53: Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche im Stadtteil
Rotter See (einschließlich Standortagglomeration Rotter See /
Spicher Straße) ............................................................................63
Abb. 54: Standortstrukturen im Siedlungsraum Sieglar / Eschmar ............64
Abb. 55: Dokumentation der Einzelhandelsstrukturen in Eschmar ............65
Abb. 56: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen Bergheim und
Müllekoven ...................................................................................66
Abb. 57: Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen
Bergheim und Müllekoven............................................................67
Abb. 58: Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Bergheim
und Müllekoven ............................................................................68
Abb. 59: Einzelhandelsstandorte in Bergheim............................................69
Abb. 60: Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen im Segment
Nahversorgung.............................................................................76
Abb. 61: Einkaufslagen in der Troisdorfer Innenstadt ................................83
Abb. 62: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und
Qualitätsorientierung im Überblick ...............................................87
Abb. 63: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und
Qualitätsorientierung nach Standortlagen I..................................88
Abb. 64: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen und
Qualitätsorientierung nach Standortlagen II.................................88
Abb. 65: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung im Überblick ....................................................................89
Abb. 66: CIMA City Qualitäts-Check nach Lageabschnitten: Warenpräsentation / Ladengestaltung I ..................................................90
Abb. 67: CIMA City Qualitäts-Check nach Lageabschnitten: Warenpräsentation / Ladengestaltung II.................................................90
Abb. 68: ‚Troisdorfer Visitenkarten’.............................................................91
Abb. 69: CIMA City Qualitäts-Check: Wettbewerbsfähigkeit
im Überblick..................................................................................92
Abb. 70: Verteilung des Ladenleerstandes in der Troisdorfer Innenstadt ..93
Abb. 71: Standortprofil ‚Westliche Kölner Straße’ ......................................95
Abb. 72: Standortprofil ‚Kölner Straße Mitte’ ..............................................96
Abb. 73: Standortprofil ‚Östliche Kölner Straße’ .........................................97
Abb. 74: Standortprofil ‚Hippolytusstraße’ ..................................................98
Abb. 75: Standortprofil ‚Alte Poststraße’.....................................................99
Abb. 76: Standortprofil ‚Am Bürgerhaus / KAUFLAND' / (WilhelmHamacher-Platz) ........................................................................100
Abb. 77: Synoptische Betrachtung der Handlungsempfehlungen:
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept für die Stadt
Troisdorf .....................................................................................103
Abb. 78: Polarisierung zwischen Qualität und Discount...........................104
Abb. 79: Entwicklung und Prognose der Betriebstypen im Einzelhandel
bis zum Jahr 2010 in Deutschland (Marktanteil der
Betriebstypen in %) ....................................................................107
Abb. 80: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel.......108
Abb. 81: Marktanteile und Flächenproduktivitäten der Discounter 2004..109
Abb. 82: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ......................110
Abb. 83: Einzelhandelsumsätze im Elektrofachhandel 2004 in
Deutschland und Europa............................................................113
7
1. VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG
Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Troisdorf hat am 21.04.2005 auf
Grundlage des gemeinsamen Antrages der Fraktionen von CDU und FDP entschieden, die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes an einen Gutachter zu
vergeben. Die Beauftragung erfolgte im Oktober 2005 an die CIMA GmbH,
Büro Köln. Im November und Dezember 2005 wurden die maßgeblichen empirischen Erhebungen ‚vor Ort’ in Troisdorf durchgeführt.
Das Einzelhandelskonzept soll Entscheidungsgrundlage für zukünftige Planungsentscheidungen in Bezug auf die Einzelhandelsentwicklung der Stadt
Troisdorf sein. Es geht um die Erarbeitung einer langfristigen Planungs- und
Entwicklungsstrategie, die sowohl der Innenstadt aber auch den einzelnen
Stadtteilen optimale Zukunftsperspektiven liefert.
Der Einzelhandel in Troisdorf ist zurzeit einem tief greifenden Wandel unterworfen. Damit spiegelt sich der grundsätzliche Strukturwandel im Einzelhandel
wider. Erosionsprozessen in der Innenstadt und den Ortskernlagen stehen Anfragen der Verbrauchermärkte und Lebensmitteldiscounter zu Verkaufsflächenerweiterungen, Standortverlagerungen und Neuansiedlungen auch an weniger
integrierten Standortlagen gegenüber.
Die Stadt Troisdorf bekennt sich seit Jahren zu einer aktiven Einzelhandelssteuerung auf Basis des Einzelhandelserlasses NRW. Ziel ist die Stärkung der
Innenstadt und die Absicherung der Nahversorgung in den Siedlungsschwerpunkten Troisdorf, Sieglar und Spich sowie den ergänzenden Nahversorgungsbereichen.
Die Stadt Troisdorf hat in der Vergangenheit erhebliche Bemühungen zur Förderung der Innenstadt und der übrigen Zentren unternommen. Hierzu zählen:
"
"
Aktuelle Bemühungen zur Ansiedlung eines weiteren Frequenzbringers in
der Innenstadt und Entwicklung der Flächen rund um den Bahnhof,
"
Initiierung eines leistungsstarken Innenstadtmarketings unter Führung der
Troisdorfer Wirtschaftsförderungs- und Stadtmarketing GmbH (TROWISTA)
und in Abstimmung mit den Werbegemeinschaften.
"
Überprüfung aller rechtskräftigen, möglicherweise problematischer Bauleitpläne durch die Dr. Paul G. Jansen Stadtplanung hinsichtlich der Einsickerpotenziale unerwünschter großflächiger Einzelhandelsnutzungen an nicht
integrierten Standorten.
"
Zusammenarbeit der Stadt Troisdorf mit den Nachbarstädten im Rahmen
des Regionalen Arbeitskreises zur Entwicklung eines regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.
Aufgrund der polyzentrischen Struktur der Stadt Troisdorf mit den Stadtteilen
Spich, Oberlar, Rotter See, Kriegsdorf, Sieglar, Eschmar, Bergheim, Müllekoven und Friedrich-Wilhelms-Hütte bedarf die Beurteilung der nachhaltigen Absicherung der Nahversorgungsstrukturen einer dezidierte kleinräumige Standortbetrachtung ‚vor Ort’.
Neben dem Aufzeigen der weiteren Entwicklungschancen für die Innenstadt
muss das Einzelhandelskonzept für die Stadt Troisdorf für jeden Ortsteil die
Perspektiven der Nahversorgung aufzeigen. Dabei sollen integrierte Standorte
gefördert werden, die auch vor dem Hintergrund des demographischen Wandels Bestand haben. Neben dem eher limitierenden Faktor der zunehmenden
Überalterung ist auch die positive Wachstumsdynamik im rechtsrheinischen
Rhein-Sieg-Kreis (ausgelöst durch den Strukturwandel in der Region Bonn
sowie Realisierung der ICE-Trasse Rhein-Main) zu berücksichtigen.
Entwicklung der Troisdorfer Innenstadt im Rahmen einer umfassenden
städtebaulichen Sanierungsmaßnahme einschließlich Realisierung der
Fußgängerzone und Platzierung zentraler Einrichtungen in der Innenstadt,
8
2. LAGE IM RAUM UND
RAHMENBEDINGUNGEN
2.1
Lage im Raum, Siedlungsstruktur
Die Stadt Troisdorf (76.576 Einwohner) liegt im rechtsrheinischen Teil des
Rhein-Sieg-Kreises zwischen dem Oberzentrum Köln und der Kreisstadt Siegburg. Die Stadt übernimmt mittelzentrale Versorgungsfunktion, wobei sich der
Einzugsbereich aufgrund der intensiven Verflechtungen im siedlungsräumlichen
Ballungsraum der Rheinschiene überwiegend auf das eigene Stadtgebiet beschränkt. Von der Troisdorfer Innenstadt beträgt die Distanz zur nordwestlich
gelegenen Kölner City rd. 24 km sowie zur südlich gelegenen Innenstadt von
Siegburg ca. 6 km. Die südwestlich von Troisdorf gelegene Bonner City wird in
18 km erreicht.
Die Stadt Troisdorf ist durch eine polyzentrische Siedlungsstruktur mit unterschiedlichen siedlungsräumlichen Gesichtern gekennzeichnet:
"
"
Straßensiedlung entlang der Hauptverkehrsachse ‚Hauptstraße’ und ist
heute auch durch attraktive Wohnsiedlungsbereiche entlang dieser Entwicklungsachse gekennzeichnet. An der Stadtgrenze zu Köln entwickelt
sich auf dem Areal der ehemaligen Kasernen der belgischen Streitkräfte
der Logistik- und Dienstleistungspark AIR*LOG. Zwischen der BAB 59 und
den Spicher Wohnsiedlungsbereichen hat sich ein attraktiver Gewerbestandort mit zahlreichen mittelständischen Betrieben entwickelt. Im Stadtteil
Spich leben 12.290 Einwohner.
WIRTSCHAFTLICHE
Der Stadtteile Troisdorf und Troisdorf-West sind verdichtete Siedlungsbereiche und neben ihrem ‚städtischen Charakter’ auch stark gewerblich,
industriell geprägt. Nordwestlich der Troisdorfer City erstreckt sich das Areal des Industriepark Troisdorf auf dem Areal der ehemaligen Firma Dynamit
Nobel. Im Süden zwischen Sieg und Willy-Brandt-Ring erstreckt sich das
Areal der ehemaligen Kloeckner-Mannstaedt-Werke (heute Corus). Die
Stadtteile Troisdorf und Troisdorf-West beherbergen 21.478 Einwohner. Die
Troisdorfer City erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Kölner Straße
zwischen Stationsweg und Ursulaplatz sowie der südlich angrenzenden
Einzelhandelslagen an der Alten Poststraße, der Hyppolytusstraße und den
Standortarealen rund um das Bürgerhaus (Wilhelm-Hamacher-Platz, Am
Bürgerhaus).
Der Stadtteil Spich liegt nordwestlich der Troisdorfer City und erstreckt sich
vom Industriepark Troisdorf bis zur Kölner Stadtgrenze. Er entstand als
"
Der Stadtteil Oberlar liegt südlich der Eisenbahntrasse Köln – Troisdorf –
Siegburg und ist durch ruhige Wohnsiedlungsbereiche gekennzeichnet.
Geschosswohnungsbau, Reihen- und Einfamilienhäuser vermitteln eine attraktive Vielfalt. Die Sieglarer Straße war bis zum Bau des Willy-BrandtRinges die einzige Haupterschließungsachse nach Troisdorf aus Richtung
Süden und beherbergt heute noch die Nahversorgungsangebote für den
Stadtteil Oberlar mit insgesamt 6.109 Einwohnern.
"
Friedrich-Wilhelms-Hütte erstreckt sich zwischen der BAB 59 und der
Eisenbahntrasse Troisdorf – Bonn-Beuel – Koblenz. Der Stadtteil zeigt heute noch die Spuren der frühen Industrialisierung in Form der restaurierten
ehemaligen Arbeiterkolonien. Der Stadtteil ist stärker gewerblich geprägt
entlang der Bahntrasse und Mendener Straße. Die Wohnsiedlungsbereiche
erstrecken sich westlich davon entlang der Roncallistraße. In FriedrichWilhelms-Hütte leben 7.644 Einwohner. Die Nahversorgung wird einerseits
über das Nahversorgungszentrum an der Roncallistraße und andererseits
durch etablierte Lebensmitteldiscounter gesichert.
"
Der Stadtteil Sieglar, bis 1969 Hauptort der gleichnamigen Gemeinde erstreckt sich in südwestlicher Richtung, parallel nördlich zur Siegaue. Das
Zentrum von Sieglar mit mittelständischem Einzelhandelsbesatz konzentriert sich auf den Bereich Kerpstraße und Larstraße im östlichen Siedlungsbereich. Sieglar beherbergt als attraktiver Wohnstandort 8.773 Einwohner.
"
Der Stadtteil Rotter See liegt zwischen dem Rotter See und der BAB 59.
Das attraktive Wohngebiet beherbergt eine gelungene Mischung von Ge9
schosswohnungsbau, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern. Rotter See
beherbergt 40.98 Einwohner. Im Osten grenzt der Siedlungsbereich an das
Gewerbegebiet Spicher Straße. Dieses ist heute der für die Stadt Troisdorf
nach der City bedeutsamste Einzelhandelsstandort mit seiner Agglomeration von großflächigen Fachmärkten. Der Standortbereich übernimmt heute
zum großen Teil die Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Stadtteile Rotter See, Oberlar und Sieglar.
"
Kriegsdorf liegt westlich von Rotter See. Das ehemalige Dorf ist ein attraktiver Wohnstandort für heute 2.640 Einwohner.
"
Die Stadtteile Eschmar (3.242 Einwohner), Müllekoven (1.915 Einwohner) und Bergheim (5.232 Einwohner) erstrecken sich südwestlich von
Sieglar östlich des Rheins und nördlich der Siegaue. Die ehemaligen Dörfer
Müllekoven und Bergheim sind zu einem attraktiven Wohnsiedlungsraum
zusammen gewachsen. Am nördlichen Siedlungsrand wird zur Zeit die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Am Krausacker“ realisiert.
Eschmar ist mit Sieglar zusammengewachsen. Alle drei Stadtteile verfügen
heute nur noch über eine ergänzende Nahversorgung.
"
Augustin (B 560). Von der BAB 3 (Köln – Frankfurt) besteht einerseits Anschluss über die BAB 560 (Autobahnspange zwischen der BAB 3 und der BAB
59) sowie andererseits über die Anschlussstelle Lohmar und die Nordumgehung um die Stadt Siegburg.
In Bezug auf den ÖPNV zeichnet sich Troisdorf als DB-Haltepunkt von mehreren Regionalexpress- und Regionalbahnlinien aus und verfügt mit ‚Troisdorf’
und ‚Spich’ über zwei Haltepunkte zweier S-Bahnlinien. Der Haltepunkt ‚Friedrich-Wilhelms-Hütte’ wird von der Regionalbahnlinie Köln – Bonn-Beuel – Koblenz bedient. Das örtliche und regionale Busnetz ist dicht und attraktiv. Umsteigeknoten sind der Busbahnhof am Troisdorfer Bahnhof und der Haltepunkt
‚Sieglar RVSG’.
Der Flughafen ‚Konrad-Adenauer’ Köln / Bonn erstreckt sich nördlich des
Stadtgebietes und wird von der Troisdorfer Innenstadt in 13 km Distanz erreicht.
Der Stadtteil Altenrath, 6km nördlich von Troisdorf gelegen, hat sich nach
dem zweiten Weltkrieg neu als Wohnsiedlungsbereich entwickeln können,
nachdem er 1938 einem Truppenübungsplatz hat weichen müssen. Altenrath gehört seit 1969 zu Troisdorf ist jedoch aufgrund der solitären Lage in
seinen Versorgungsbeziehungen jeher auf Lohmar hin orientiert gewesen.
In Altenrath leben 2.545 Einwohner.
Der Einzelhandelsstandort Troisdorf ist intensivstem Standortwettbewerb ausgesetzt. Alle Entwicklungschancen und Entwicklungshemmnisse sind vor diesem entscheidenden Hintergrund zu bewerten. Eine maßgebliche Rolle spielen
die hervorragenden Verkehrsverbindungen, die einerseits Standortvorteil für
Troisdorf sind, zugleich aber auch Kaufkraftabflüsse erleichtern.
Troisdorf wird erschlossen durch die BAB 59 (Köln – Königswinter) mit zwei
Anschlussstellen auf dem Stadtgebiet und die BAB 565 (Dreieck Beuel – Bonn
– Ahrweiler; Anschlussstelle Bonn-Beuel-Nord) sowie der Anschlussstelle St.
10
2.2
Wirtschaftliche
entwicklung
Rahmenbedingungen;
Bevölkerungs-
Der Rhein-Sieg-Kreis ist in der Region Rhein-Sieg / Bonn / Ahrweiler ein maßgeblicher Wachstumsmotor. Er gehört in Deutschland zu den ganz wenigen
Kreisen mit Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Verantwortlich für
diese positiven Rahmenbedingungen sind
"
"
zen. Die klar unter dem Landesdurchschnitt liegende Arbeitslosenquote von
8,7 % spricht hier eine deutliche Sprache.
Die nachfolgende Abb. 1 zeigt den demographischen Entwicklungsvorteil des
Rhein-Sieg-Kreises.
Abb. 1:
eine gesunde Basis innovativer, technologieorientierter mittelständischer
Industrie- und Gewerbeunternehmen,
Demographische Entwicklung in ausgewählten Kreisen und
kreisfreien Städten
Natürliche Bilanz und Wanderungsbilanz in ausgewählten Kreisen
und kreisfreien Städten (Prognose 2002 – 2020; %-uale Veränderung)
ein durch die im Bonn-Berlin-Ausgleich erfolgte konsequente Förderung
technologieorientierter Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen einschließlich des Ausbaus der Forschungsinfrastruktur in der Region (u.a.
Fachhochschule Rhein-Sieg),
Überschuss der Zu- (+)
bzw. Fortgezogenen (-)
18
SU
16
14
"
ST
die Realisierung der ICE Hochgeschwindigkeitsstrecke Köln – Frankfurt mit
dem Haltepunkt Siegburg / Bonn. Die Vernetzung der Region mit dem
Hochgeschwindigkeitsnetz der DB hat nicht nur Unternehmensansiedlungen gefördert, sondern auch die Region als Wohnstandort attraktiv gemacht.
ein überdurchschnittlich erfolgreiches Abschneiden des Flughafens Köln /
Bonn als internationaler Logistikstandort. Als wichtigster Standort für ‚Low
Cost-Carrier’ im Personenflugverkehr hat Köln / Bonn darüber hinaus an
Image gewonnen.
GT
10
GL
PB
GM
8
BOR
6
BN
NE
LEV
"
12
-11 -10 -9
-8
-7
-6
D
-5
-4
-3
4
2
MS
-2
-1
K
1
-2
-4
-6
2
3
4
Überschuss der
lebend Geborenen (+) bzw. der
Gestorbenen (-)
Positiver Saldo
-8
Negativer Saldo
-10
Die Stadt Troisdorf fügt sich hier als attraktiver Industrie- und Gewerbestandort
ein. Die Kompetenzschwerpunkte liegen in den Segmenten Chemie, Kunststoff,
Maschinenbau und Logistik. Auch wenn teilweise im Stadtgebiet die Folgen der
Strukturkrise der Grundstoffindustrien Chemie und Metallerzeugung in Form
von heute mindergenutzten Arealen abzulesen sind, ist Troisdorf heute vornehmlich ein technologieorientierter Standort mit zukunftsfähigen Arbeitsplät-
Prozentuale Veränderung, ausgehend
vom Bevölkerungsstand am 01.01.2002
Quelle: ILS; Dortmund 2004
© CIMA GmbH 2006
Der Rhein-Sieg-Kreis (SU) wird noch bis 2020 durch deutliches Wachstum gekennzeichnet sein. Dabei übertrifft der Zuwanderungsgewinn deutlich den leich11
ten Sterbeüberschuss. Unter den Zuwanderern dominieren im Rhein-Sieg-Kreis
kaufkraftstärkere Bevölkerungsgruppen.
Abb. 2:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveaus in der Region
Kaufkraftkennziffern 2005
Insgesamt liegt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in der Stadt Troisdorf mit einer Kaufkraftkennziffer 102,7 eindeutig über dem Durchschnitt. Dabei
sind jedoch im Stadtgebiet deutliche Unterschiede auszumachen. In Ableitung
von den auf Postleitzahlen bezogenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern resultieren folgende Kennziffern, die auch Grundlage für die teilräumlich
ermittelten Nachfragevolumen sind:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Deutschland = 100
Düsseldorf
114,1
Königswinter
"
113,3
Bonn
Troisdorf, Troisdorf-West, Friedrich-Wilhelms-Hütte realisieren eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 99,1. Das einzelhandelsrelevante
Kaufkraftniveau liegt hier unter dem Durchschnitt des Stadtgebietes.
112,5
Alfter
110,3
Köln
109,3
St.Augustin
"
109,2
Bornheim
Altenrath, Spich, Oberlar realisieren eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 102,5. Das örtliche Kaufkraftniveau liegt hier im Durchschnitt
der Stadt.
107,6
Siegburg
107,3
107,0
Leverkusen
105,9
Niederkassel
"
Für Sieglar, Rotter See, Kriegsdorf, Eschmar, Bergheim und Müllekoven
wird eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 106,6 ausgewiesen. Das Kaufkraftniveau liegt hier über dem Stadtdurchschnitt.
Die rechts stehende Abb. 2 zeigt den regionalen Vergleich der Kaufkraftkennziffern. Troisdorf liegt zwar deutlich über dem Bundesdurchschnitt, weist jedoch in
der Region den niedrigsten Wert auf.
102,7
Troisdorf
90
95
100
105
110
115
120
Quelle: CIMA / BBE in Kooperation
mit mb research, Nürnberg
© CIMA GmbH 2006
Alles in allem sind die wirtschaftlichen und demographischen Rahmenbedingungen der Stadt Troisdorf mit Blick auf die Einzelhandelspotenziale
als günstig zu beschreiben. Es gibt keinen Anlass, pessimistische Haltungen in den Vordergrund zu stellen. Die vorhandenen Entwicklungshemmnisse resultieren aus dem sehr scharfen regionalen Standortwettbewerb um Kaufkraft und Konsumenten.
12
3. MARKTGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMINA
3.1
Abgrenzung des Marktgebietes für den Troisdorfer Einzelhandel
"
Örtliche und regionale Verkehrsinfrastruktur. Die hervorragende Verkehrsinfrastruktur der Region beschleunigt Austauschbeziehungen zwischen benachbarten Städten und Gemeinden.
"
Mobilität der Bevölkerung im Raum. Es ist von einer überdurchschnittlichen
Mobilität der Bevölkerung auszugehen. Sie bezieht sich nicht nur auf den
hohen Pkw-Besatz in der Region, sondern auch auf das in Bezug auf
Troisdorf hervorragend ausgebaute ÖPNV-Netz.
"
Pendlerverflechtungen (arbeits- und ausbildungsbedingt): Die intensiven
Pendlerverflechtungen in der Region Bonn / Rhein-Sieg und die unmittelbare Nachbarschaft zu Köln generieren sowohl Kaufkraftzu- als auch -abflüsse.
Das Marktgebiet des Troisdorfer Einzelhandels wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
"
Struktur und Verteilung des Einzelhandels in der Stadt Troisdorf insgesamt
unter besondere Berücksichtigung der polyzentrischen Siedlungsstruktur
und der Bindung der Bevölkerung an ihre Stadtteile,
"
Branchenmix, Filialisierungsgrad und Angebotsqualität in der Innenstadt
von Troisdorf,
"
Sogwirkung der Standorte des großflächigen Einzelhandels und der Fachmarktstandorte außerhalb des Stadtgebietes. Besondere Bedeutung haben
neben den Fachmarktstandorten in Siegburg und St. Augustin (HUMAPark) vor allem die Standorte des Möbeleinzelhandels und die Baufachmärkte in den nördlich an den Stadtteil Spich angrenzenden Kölner Stadtteile Gremberghoven, Poll und Lind. Nicht zu vernachlässigen ist in diesem
Kontext auch das regionale Shopping-Center KÖLN ARKADEN in KölnKalk.
"
"
Überdurchschnittliche Sogwirkung der umfassenden Einzelhandelsangebote in den Citys der Oberzentren Köln und Bonn und der Innenstadt im benachbarten Siegburg,
Vor dem Hintergrund der vorliegenden räumlichen Strukturen und regionalen
Wettbewerbssituation lässt sich das Marktgebiet für den Einzelhandel in Troisdorf in folgende zwei Zonen gliedern:
Die Troisdorfer City bindet Kaufkraft in erster Linie in einem engeren Einzugsbereich, der die Stadtteile Troisdorf, Troisdorf-West, Spich, Sieglar, Oberlar,
Rotter See und Friedrich-Wilhelms-Hütte umfasst. Hier leben rd. 61.000 Einwohner.
Zum weiteren Einzugsbereich zählen die übrigen Stadtteile von Altenrath im
Norden und Kriegsdorf, Eschmar, Bergheim und Müllekoven im Südwesten.
Hier leben rd. 15.000 Einwohner.
Der Troisdorfer Einzelhandel realisiert in begrenztem Umfang Kaufkraftzuflüsse
aus den angrenzenden Kölner Stadtteilen (insbesondere Stadtbezirk Porz)
sowie aus Richtung St. Augustin und Niederkassel (blaue Pfeile, Abb. 3).
Verteilung der Bevölkerung im Raum,
Die Kaufkraftzuflüsse liegen jedoch unter den Kaufkraftabflüssen, die in erster
Linie in Richtung Köln, Siegburg, St. Augustin und Bonn orientiert sind. Vom
Stadtteil Altenrath besteht ein deutlicher Kaufkraftabfluss nach Lohmar (rote
Pfeile, Abb. 3).
13
Abb. 3:
Marktgebiet des Troisdorfer Einzelhandels
Marktgebiet Einzelhandel Troisdorf
Engerer Einzugsbereich (61.022 Einwohner)
Weiterer Einzugsbereich
© CIMA GmbH 2006
14
Abb. 4:
3.2
Nachfragevolumen im Marktgebiet des Troisdorfer Einzelhandels
Verteilung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens im
Stadtgebiet
Das Nachfragevolumen im Einzugsbereich des Troisdorfer Einzelhandels beläuft sich insgesamt auf
Nachfragevolumen im Marktgebiet
[ Stadt Troisdorf ]
(in Mio. €)
396,4 Mio. €.
Nachfragevolumen insgesamt: 396,4
66,8
(=16,9 %)
Die warengruppenspezifische Differenzierung des Nachfragevolumens und
seine räumliche Verteilung über die Troisdorfer Stadtteile ist der Abb. 5 auf der
nächsten Seite zu entnehmen.
Aufgrund der großzügigen Marktgebietsabgrenzung und der offensichtlichen,
intensiven Kaufkraftverflechtungen zu benachbarten Einzelhandelsstandorten
wird eine zusätzliche Potenzialsreserve für das Nachfragevolumen, auf das der
Troisdorfer Einzelhandel zugreifen kann, nicht ausgewiesen.
Aufgrund der polyzentrischen Siedlungsstruktur der Stadt Troisdorf mit Stadtteilen unterschiedlicher Bevölkerungsdichte ist das Nachfragevolumen im Stadtgebiet ungleich verteilt. Zwei Drittel des Nachfragevolumens entfällt auf die fünf
Stadtteile Troisdorf, Troisdorf-West, Spich, Sieglar und Friedrich-WilhelmsHütte.
47,2
(=11,9 %)
38,2
(=9,6 %)
136,5
(34,4%)
107,4
(=27,1 %)
Troisdorf / Troisdorf-West
Spich
Friedrich-Wilhelms-Hütte
Übriges Stadtgebiet
Sieglar
© CIMA GmbH 2006
15
Abb. 5:
Warengruppenspezifische Verteilung des Nachfragevolumens in der
Stadt Troisdorf (in Mio. €)
Müllekoven
5,5
4,2
1,2
0,1
Stadt
Troisdorf
213,0
161,9
45,7
5,5
CIMA Warengruppen
Täglicher Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
TroisSiegdorf
Spich
lar
42,8
35,9
25,4
32,6
27,3
19,3
9,2
7,7
5,4
1,1
0,9
0,7
TR FWH
20,5
15,6
4,4
0,5
Oberlar
17,0
12,9
3,6
0,4
TR West
14,9
11,3
3,2
0,4
Berg- Rotter Esch- Kriegs- Altenmar
dorf
rath
heim
See
15,1
11,8
9,4
7,6
7,1
11,5
9,0
7,1
5,8
5,4
3,2
2,5
2,0
1,6
1,5
0,4
0,3
0,2
0,2
0,2
10,2
6,6
2,1
1,6
8,6
5,5
1,7
1,3
6,0
3,9
1,2
0,9
4,9
3,1
1,0
0,8
4,0
2,6
0,8
0,6
3,5
2,3
0,7
0,6
3,6
2,3
0,7
0,6
2,8
1,8
0,6
0,4
2,2
1,4
0,4
0,3
1,8
1,2
0,4
0,3
1,7
1,1
0,3
0,3
1,3
0,8
0,3
0,2
50,8
32,6
10,2
7,9
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
9,3
2,4
7,8
2,0
5,5
1,4
4,5
1,1
3,7
0,9
3,2
0,8
3,3
0,8
2,6
0,7
2,0
0,5
1,7
0,4
1,5
0,4
1,2
0,3
46,4
11,8
7,0
5,8
4,1
3,3
2,8
2,4
2,5
1,9
1,5
1,2
1,1
0,9
34,6
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spielwaren
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
3,0
1,5
0,6
0,8
2,5
1,3
0,5
0,7
1,8
0,9
0,4
0,5
1,4
0,7
0,3
0,4
1,2
0,6
0,3
0,3
1,0
0,5
0,2
0,3
1,0
0,5
0,2
0,3
0,8
0,4
0,2
0,2
0,6
0,3
0,1
0,2
0,5
0,3
0,1
0,1
0,5
0,3
0,1
0,1
0,4
0,2
0,1
0,1
14,8
7,5
3,1
4,1
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
(gehobener Haushaltsbedarf)
0,9
0,8
0,6
0,5
0,4
0,3
0,3
0,3
0,2
0,2
0,2
0,1
4,7
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
5,7
4,2
1,5
4,8
3,5
1,3
3,4
2,5
0,9
2,7
2,0
0,7
2,3
1,7
0,6
2,0
1,5
0,5
2,0
1,5
0,5
1,6
1,2
0,4
1,3
0,9
0,3
1,0
0,7
0,3
0,9
0,7
0,3
0,7
0,5
0,2
28,4
20,8
7,6
Baumarktspezifische Sortimente
7,7
6,5
4,6
3,7
3,1
2,7
2,7
2,1
1,7
1,4
1,3
1,0
38,3
79,7
66,8
47,2
38,2
31,6
27,7
28,1
22,0
17,4
14,2
13,2
10,3
396,4
15.947 12.920
8.773
7.644
6.109
5.531
5.232
4.098
3.242
2.640
2.545
1.915
76.596
SUMME
EINWOHNER
Quelle: CIMA Kaufkraftanalysen 2005; Rundungsdifferenzen möglich
Bearbeitung: CIMA GmbH 2006
16
3.3
Regionaler Wettbewerb
Im Nachfolgenden werden die wichtigsten Wettbewerbsstandorte für den Troisdorfer Einzelhandel dargestellt. Die relevanten Wettbewerbsstandorte für Troisdorf sind:
"
"
"
"
"
"
City Köln, Oberzentrum, ca. 28 km nordwestlich
City Bonn, Oberzentrum, ca. 15 km südwestlich
Siegburg, Mittelzentrum (Innenstadt und großflächige Einzelhandelsstandorte in Siegburg – Zange und am Stadtring), ca. 5 km südöstlich
St. Augustin, Mittelzentrum (insbesondere HUMA-PARK), ca. 8 km südlich
Köln-Gremberghoven / Porz / Lind mit Standorten des großflächigen Einzelhandels; Möbelhäuser und Baufachmärkte), ca. 10 – 12 km nördlich
KÖLN ARCADEN, regionales Shopping-Center Köln-Kalk, ca. 25 km nörd1
lich
Hohe Straße, Schildergasse, und die Passagen am Neumarkt (Zeppelinstraße, Richmodstraße) sind die konsumorientierten A-Einkaufslagen mit den
Warenhäusern KARSTADT und KAUFHOF sowie den Textilfilialisten C&A,
PEEK&CLOPPENBURG, H&M, HANSEN, ANSONS, ZARA und POHLAND. Im
Segment Schuhe definieren KÄMPGEN und HUMANIC eine besondere Angebotskompetenz, mit dem MEDIA MARKT an der Hohe Straße sowie dem SATURN Elektrokaufhaus im KAUFHOF an der Schildergasse ist auch das Segment Unterhaltungselektronik umfassend vertreten. Eine besondere Profilierung
im Bereich Sport erhielt die Kölner City jüngst mit der Eröffnung des ‚OutdoorEventhauses’ GLOBETROTTER in der ehemaligen Shopping-Galerie ‚Olivandenhof.’ Das Segment Medien ist intensiv durch mehrere Standorte der national
agierenden Filialisten THALIA und MAYERSCHE BUCHHANDLUNG besetzt.
Mit der Realisierung von GLOBETROTTER und dem Weltstadthaus von
PEEK&CLOPPENBURG hat die Kölner City maßgebliche Innovationsimpulse
für die zukünftige Entwicklung erfahren.
Die Shopping-Galerien am Neumarkt (NEUMARKTPASSAGE, NEUMARKTGALERIE) zeichnen sich durch ihren Mix von Handel und Gastronomie aus.
Abb. 6:
Impressionen aus der Kölner City: Schildergasse
3.3.1 Köln, City
Die Kölner City ist Einzelhandelsstandort Nr. 1 in Nordrhein-Westfalen. Innovationen im Einzelhandel mit der Markteinführung neuer Konzepte finden neben
Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und Stuttgart auch hier statt. Mit rd.
320.000 m² Verkaufsfläche gehört die Kölner City zu den größten deutschen
innerstädtischen Einkaufsbereichen.
Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich im Wesentlichen zwischen Hohe Straße und Hauptbahnhof im Norden bzw. im Osten sowie den ‚Ringen’ im Westen
und Süden. Dabei zeigt sich zunehmend einer deutliche Differenzierung von
attraktiven Quartieren und unterschiedlicher Zielgruppen- und Szeneorientierung:
1
Mit der Realisierung des P&C Weltstadthauses (linke Abb.) ist vor allem im dem Neumarkt
zugewandten Abschnitt der Fußgängerzone ein erheblicher Modernisierunghsimpuls ausgelöst
worden. Beispielhaft sei die Etablierung des Schuhkaufhauses HUMANIC mit ca. 3.000 m²
Verkaufsfläche genannt. Fotos: CIMA GmbH 2006
Alle Entfernungen beziehen sich auf die Troisdorfer Innenstadt.
17
Mittelstraße und Pfeilstraße entwickeln sich als hochwertige Einkaufslagen
mit Toppmarkenbesatz. Zu den Mietern zählen ULI KNECHT, VAN DYCK,
HERBERT STOCK, MARINA RINALDI JACARDI, PALMERS, WOLFORD und
MARK CAIN.
Die Ehrenstraße hat sich in den letzten fünfzehn Jahren als Szenemeile für
junge und ‚jung gebliebene’ Käuferschichten entwickelt. Einzelne Geschäftskonzepte haben innerhalb der Zielgruppe ‚Kultstatus’. Dennoch ist zu beobachten, dass der bisher gelungene Branchenmix zwischen ‚einheimischen’, mittelständischen Anbietern und Filialisten sich zu Lasten des ortsansässigen Einzelhandels verändert. Filialunternehmen verdrängen den ortsansässigen Einzelhandel in Nebenstraßen. Die Breite Straße als Verlängerung der Ehrenstraße und parallele Wegeachse zur Schildergasse hat sich ebenfalls als zielgruppenspezifische Einkaufslage etabliert.
Abb. 7:
Impressionen aus der Kölner City II: Quartiersprofile
Die Kölner City ist in Bezug auf Auswahl und Angebotsqualität der maßgebliche
Wettbewerber für den Troisdorfer Einzelhandel. Segmente, die in Troisdorf
nicht bedient werden, können in der Regel durch den Kölner Einzelhandel angeboten werden.
3.3.2 Köln-Porz, Stadtteilzentrum
Der Haupteinkaufsbereich des Kölner Stadtteils Porz liegt rd. 12 km nördlich
der Troisdorfer City. Der Haupteinkaufsbereich konzentriert sich auf die Bahnhofstraße, die Josefstraße und den Standortbereich des Marktes. Mit Realisierung des CITY CENTER PORZ am Markt konnte der Einzelhandelsbesatz deutlich attraktiviert werden. Mit SATURN, DEICHMANN, TAKKO und C&A konnte
ein konsumiges Angebot realisiert werden. Das durch Investitionsstau gekennzeichnete KARSTADT-Warenhaus dürfte nur in begrenztem Umfang Kaufkraft
aus einem weiteren Umfeld binden. Die nur mäßige Angebotsstruktur in Porz
signalisiert deutlich, dass für den Troisdorfer Einzelhandel durchaus Chancen
bestehen, Kaufkraft aus den südlichen, rechtsrheinischen Kölner Stadtteilen zu
binden.
Abb. 8:
Impressionen aus Köln-Porz
Die Mittelstraße hat ihr Profil als qualitätsorientierte Lage in den letzten Jahren weiter geschärft.
Die Ehrenstraße ist Anziehungspunkt für die Jugendszene. Zunehmend verdrängen jedoch
Filialisten den ortsansässigen Einzelhandel. Fotos: CIMA GmbH 2006
Die Kölner Ringe zwischen Hansaring / Mediapark und Zülpicher Platz sind
durch eine Durchmischung von Gastronomie, Entertainment und Einzelhandel
gekennzeichnet. SATURN am Hansaring profiliert sich als Top-Seller bei Tonträgern und HiFi-Equipment. Im mittleren und südlichen Abschnitt (Hohenzollernring, Hohenstaufenring) prägen qualitätsorientierte Anbieter im Segment
Einrichtungsbedarf (PESCH, WHO’S PERFECT) das Bild.
Das neue CITY CENTER PORZ und der in die Jahre gekommene KARSTADT-Standort prägen
den Einzelhandelsbesatz in Köln-Porz. Insgesamt wird ‚vor Ort’ nur eine mäßige Kaufkraftbindung
realisiert. Fotos: CIMA GmbH 2006
18
3.3.3 Köln-Gremberghoven und Köln-Lind
In Köln-Gremberghoven hat sich im Bereich Frankfurter Straße / Maarhäuser
Straße / Theodor-Heuss-Straße eine Standortagglomeration von großflächigen
Baumärkten etabliert (PRAKTIKER, BAUHAUS, MAX BAHR). Diese Standortagglomeration bindet Kaufkraft insbesondere auch aus den nördlichen Troisdorfer Stadtteilen. Zudem liegt in diesem Bereich das Möbelhaus MÖBELZENTRUM AIRPORT.
Buchkaufhaus sowie den Modelabels S:OLIVER, ESPRIT, H&M, C&A, CECIL,
STREET ONE, NEWYORKER, VERO MODA / JACK JONES bietet eine Alternative zum Besuch der Kölner City. Die KÖLN ARCADEN werden mittelfristig
eine Herausforderung für den Troisdorfer Einzelhandel bleiben.
Abb. 10:
KÖLN ARKADEN
In Köln-Lind haben sich das PORTA Möbelhaus und der Möbeldiscounter
BOSS angesiedelt. Diese Agglomeration trägt maßgeblich dazu bei, dass in
Troisdorf das Angebot im Segment Einrichtungsbereich insgesamt beschränkt
bleibt.
Abb. 9:
Möbelstandort Köln-Lind
Die KÖLN ARKADEN werden sich mittelfristig als bedeutende Wettbewerbskomponente in der
Region etablieren. Der sehr umfassende Branchenmix mit MEDIA MARKT, TOOM SB-Warenhaus,
Lebensmitteldiscountern und einem am mittleren Genre orientierten Textilangebot wird für die
rechtsrheinischen Kölner Stadtteilzentren, aber auch die Städte und Gemeinden des Rhein-SiegKreises eine stetige Herausforderung darstellen. Foto: CIMA GmbH 2006
3.3.5 Bonn, City
Unmittelbar jenseits der Stadtgrenze zu Troisdorf hat sich mit PORTA einer der wichtigsten Kölner
Möbelstandorte etabliert. Er bindet in erheblichem Umfang Kaufkraft aus Troisdorf. Fotos: CIMA
GmbH 2006
3.3.4 KÖLN ARCADEN, regionales Shopping-Center
Die KÖLN ARCARDEN mit einer Mietfläche von rd. 27.000 m² wurden im Frühjahr 2005 als erstes rechtsrheinisches Shopping-Center eröffnet. Der Einzugsbereich erfasst auch den nördlichen Rhein-Sieg-Kreis. Die verkehrsoptimale
Lage und der sich am mittleren Genre orientierende Branchenmix mit den Ankern TOOM SB-Warenhaus, Kaufhaus MÜLLER, MEDIA MARKT, THALIA
Die Bonner City, sich innerhalb des Cityrings als weitläufig verzweigende Fußgängerzone erstreckend, wird ebenfalls durch einen der oberzentralen Versorgungsfunktion gerecht werdenden Einzelhandelsbesatz geprägt.
Die A-Einkaufslage erstreckt sich über die Poststraße, den Münsterplatz, die
Remigiusstraße und Marktbrücke bis zum Markt und zur Sternstraße. Ergänzende B-Lagen in einer Mischung von Gastronomie und zum überwiegenden
Anteil qualitätsorientiertem, ortsansässigem Einzelhandel sind die Straßenzüge
Dreieck, Vivatsgasse, Friedensplatz, In der Sürst, Gerhard-v.-Are-Straße, Fürstenstraße und Gangolfstraße.
19
Der Einzelhandelsbesatz in der Bonner City zeichnet sich insbesondere durch
einen umfassenden Besatz im Segment Bekleidung und Wäsche aus. Neben
den Warenhäusern GALERIA KAUFHOF und KARSTADT sind mehrere Bekleidungshäuser (ANSONS, POHLAND, WEHMEYER, SinnLeffers, ZARA,
H&M, C&A und eine Vielzahl an Boutiquen präsent. Im Verlaufe der letzten fünf
Jahre ist eine zunehmende Filialisierung zu beobachten. Parallel zu diesem
Prozess ist auch ein Abschmelzen des Angebotes im ‚Spitzensegment’ festzustellen. Als Lücken in der Bonner City sind die Segmente Unterhaltungselektronik sowie Lebensmittel auszumachen.
Ladenleerstände fallen in den Kernlagen kaum ins Gewicht. Es kommt überwiegend zu zügigen Nachvermietungen. Eine höhere Leerstandsrate betrifft
einzelne Cityrandlagen.
Abb. 11: Impressionen aus der Bonner City
3.3.6 Siegburg
Die Bonner City strahlt mit ihrer Einkaufsattraktivität insbesondere auf die südlichen und südwestlichen Stadtteile der Stadt Troisdorf aus. In allen maßgeblichen zentrenrelevanten Sortimenten ist von einem Kaufkraftabfluss in Richtung
Bonn auszugehen.
Der Innenstadt von Siegburg gelingt es, Kaufkraft aus dem gesamten rechtsrheinischen Rhein-Sieg-Kreis zu binden. Der Haupteinkaufsbereich in der Innenstadt von Siegburg erstreckt sich vor allem über die Bahnhofstraße, den
Standortbereich am Markt und die Holzgasse. Nördlich des Marktes zweigt die
Kaiserstraße in nordwestliche Richtung ab. Parallel zur Holzgasse verläuft die
ebenfalls als Fußgängerzone ausgebaute Verbindungsweg ‚Am Brauhof’. AEinkaufslage ist vor allem der Bereich des Marktes und der Einmündungsbereich der Kaiserstraße. ‚Am Brauhof’ und Holzgasse sind Zieleinkaufslagen mit
überwiegend mittelständischem, ortsansässigem Einzelhandelsbesatz.
Flagship-Stores wichtiger Textilanbieter und die Kompetenz attraktiver Warenhaus-Konzepte
prägen die Angebotsvielfalt der Bonner City. Trotz deutlich abnehmender Bedeutung behauptet sich
auch der mittelständische, ortsansässige Einzelhandel in den Haupteinkaufslagen. Fotos: CIMA
GmbH 2005 / 2006
Die Friedrichstraße und ‚Am Hof’ sind Spezialeinkaufslagen (C-Lagen) mit stark
zielgruppenorientiertem Zulauf (einerseits mittelständischer, teilweise sehr traditionsreicher Facheinzelhandel, andererseits ‚Büchermeile’ mit den Buchkauf2
häusern BEHRENDT und BOUVIER )
Als Magnetbetriebe sind vor allem das KAUFHOF GALERIA-Warenhaus, der
Elektrofachmarkt SATURN und die Bekleidungshäuser C&A und WEHMEYER
anzusehen. Hohe Bedeutung hat jedoch auch der noch vielfältige Branchenbesatz nicht filialisierter Marktteilnehmer.
Aus dem Troisdorfer Marktgebiet ist der Einzelhandelsstandort Siegburg insbesondere für spezifische Zieleinkäufe von Bedeutung.
Der Einzugsbereich der Siegburger City erstreckt sich von Rösrath und Overath
im Norden über Much im Nordosten bis nach Windeck entlang des Siegtals und
den zu Königswinter zählenden Stadtteilen Oberpleis, Heisterbacherott, Stieldorf und Vinxel auf dem Hochplateau des Westerwaldes. Nicht zuletzt aufgrund
des sehr weit zu steckenden Einzugsbereichs ist die Siegburger Innenstadt in
2
BOUVIER gehört mittlerweile zur THALIA-Gruppe der DOUGLAS AG
20
Relation zu ihrer Einwohnerzahl von gut 40.000 Einwohnern durch einen bemerkenswert umfassenden Einzelhandelsbesatz geprägt.
Siegburg baut derzeit seine Position als Einkaufsstadt weiter aus. Im Umfeld
des ICE-Bahnhofs wurden ein OBI-Baumarkt sowie mehrere Lebensmitteldiscounter und ein HIT-Verbrauchermarkt etabliert.
Trotz des grundsätzlich positiven Bildes muss darauf hingewiesen werden,
dass vor allem im Bereich der Bahnhofstraße zunehmend auch ein Einsickern
von ‚1 €-Shops’ sowie das verstärkte Auftreten von Ladenleerständen zu beobachten ist.
Abb. 12: Impressionen Innenstadt von Siegburg
Außerhalb der Innenstadt sind an der mit Realisierung der ICE-Trasse Köln –
Frankfurt entstandenen südlichen Stadtumfahrung attraktive Fachmärkte (u.a.
HIT SB-Warenhaus, OBI Bau- und Heimwerkermarkt) etabliert worden.
3.3.7 St. Augustin
Ein maßgeblicher Wettbewerber, insbesondere mit Blick auf Sortimente des
periodischen Bedarfs und im Bereich Unterhaltungselektronik ist der HUMAPARK in St. Augustin. Mit seinen gut 30.000 m² Verkaufsfläche stellt er den
Kern des St. Augustiner Versorgungsangebotes dar. Magnetfunktion auch für
Konsumenten aus Troisdorf (insbesondere Troisdorf und Troisdorf-West, Friedrich-Wilhelms-Hütte) haben das REAL SB-Warenhaus, der SATURN Elektrofachmarkt und der KARSTADT Sportfachmarkt. Grundsätzlich erschließt der
HUMA-PARK vor allem Massenkaufkraft im mittleren und unteren Genre. Bedeutung haben hier auch die Bekleidungsfachmärkte ADLER und VÖGELE.
Zusätzlich Bedeutung hat die Fachmarktagglomeration in der Einsteinstraße mit
dem Fahrradfachmarkt FELD und dem HELLWEG Baumarkt.
Abb. 13: HUMA-PARK in St. Augustin
Aufenthaltsqualität, ein attraktiver Mix von Filialbetrieben und ortsansässigem Handel sowie die
Existenz von Ankern zur Bindung von Massenkaufkraft (GALERIA KAUFHOF, SATURN,
WEHMEYER) kennzeichnen die Innenstadt von Siegburg. Die Abb. rechts zeigt jedoch
Bedeutungsverluste von Randlagen durch das Einsickern von ‚1 €-Shops’. Fotos: CIMA GmbH
2005
Das in die Jahre gekommene HUMA-Center hat immer noch überörtliche Anziehungskraft. Mit der
Etablierung von SATURN und KARSTADT SPORT konnte der Einzugsbereich mehr als stabilisiert
werden. Foto: CIMA GmbH 2005
21
4. EINZELHANDELSSTRUKTUREN
BIET VON TROISDORF
4.1
IM
STADTGE-
Stadtgebiet insgesamt
Auf Grundlage einer von der Stadt Troisdorf zur Verfügung gestellten Datenbank hat die CIMA GmbH im November 2005 eine vollständige Bestandserhebung des Einzelhandels durchgeführt. Ergänzende qualitative Angebotsbewertungen sowie die Differenzierung großflächiger Einzelhandelsbetriebe fanden
ergänzend im Dezember 2005 und Januar 2006 statt.
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Stadt Troisdorf 452 Einzelhandelsbetriebe aufgenommen, die auf einer Verkaufsfläche von 83.002 m²
3
einen Einzelhandelsumsatz von 322,8 Mio. € realisieren. Die warengruppenspezifische Differenzierung der Bestandsdaten ist in Abb. 6 auf der nächsten
Seite dargestellt.
In der warengruppenspezifischen Betrachtung sind folgende Befunde herauszuheben:
"
3
Der höchste Verkaufsflächen- und Umsatzanteil entfällt mit 28,6 % der Verkaufsflächen und 39,9 % des realisierten Umsatzvolumens auf die Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’. Damit tritt deutlich die Bedeutung
der Nahversorgung in den Stadtteilen zu Tage. Die Dominanz der täglichen
Bedarfsdeckung in der warengruppenspezifischen Umsatzverteilung spiegelt auch die polyzentrische Siedlungsstruktur im Stadtgebiet wider.
In die Umsatzermittlung fließen aktuelle Informationen zur Branchenberichterstattung ein.
Außerdem wurden der CIMA GmbH vorliegende Echtumsätze einzelner Filialunternehmen
mitberücksichtigt. Im Übrigen erfolgte die Abschätzung über warengruppenspezifische Flächenproduktivitäten und die Bewertung des Angebotes ‚vor Ort’.
Das innerstädtische Leitsortiment ‚Bekleidung / Wäsche’ erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 14,0 % und einen Umsatzanteil von 12,1 %. Diese Anteile sind vor dem Hintergrund der polyzentrischen Siedlungsstruktur als sehr
erfreulich einzuordnen und weisen auf eine gewisse Angebotskompetenz der
Troisdorfer City hin.
Baumarktspezifische Sortimente erzielen einen Verkaufsflächenanteil von
22,6 % und binden 10,6 % des in der Stadt Troisdorf realisierten Umsatzvolumens.
Aus dem CIMA-Städtevergleich:
Verkaufsfläche je Einwohner
(Bundesdurchschnitt: 1,40 m² je Ew.):
Trier (98.637 Ew.):
Hanau (92.625 Ew.):
Bocholt (75.338 Ew.):
Bayreuth (74.519 Ew.):
Eschweiler (56,365 Ew.):
Gelsenkirchen (274.294):
Bergisch Gladbach (108.600 EW):
Remscheid (121.836 Ew.)
Grevenbroich (64.688 Ew.):
Tübingen (83.137 Ew.):
Troisdorf: (76.596 Ew.):
Rüsselsheim (62.980 Ew.):
3,31
2,29
2,25
2,16
1,69
1,40
1,40
1,35
1,31
1,13
1,08
1,01
Bezüglich der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt Troisdorf mit einer
Kennziffer von 1,08 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Hier dokumentiert
sich neben der spezifischen städtischen Siedlungsstruktur auch der außerordentlich hohe Standortwettbewerb mit den Umlandgemeinden. Gerade vor dem
Hintergrund der räumlichen Lage ist der Abstand zum Bundesdurchschnitt nicht
zu dramatisieren.
22
Abb. 14: Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Troisdorf
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
Verkaufsfläche in m²
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
Periodischer Bedarf
220
121
61
38
48,7%
26,8%
13,5%
8,4%
31.379
23.769
5.950
1.660
37,8%
28,6%
7,2%
2,0%
184,0
128,8
49,2
6,0
57,0%
39,9%
15,2%
1,9%
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
109
70
13
26
24,1%
15,5%
2,9%
5,8%
14.750
11.645
2.150
955
17,8%
14,0%
2,6%
1,2%
51,1
39,1
6,9
5,1
15,8%
12,1%
2,1%
1,6%
41
9
9,1%
2,0%
6.555
1.590
7,9%
1,9%
25,5
7,9
7,9%
2,4%
32
7,1%
4.965
6,0%
17,6
5,5%
Sportartikel
Spielwaren, Bastelbedarf
23
6
9
8
5,1%
1,3%
2,0%
1,8%
4.010
950
1.500
1.560
4,8%
1,1%
1,8%
1,9%
10,7
2,8
3,8
4,1
3,3%
0,9%
1,2%
1,3%
Hausrat
11
2,4%
1.360
1,6%
3,9
1,2%
Einrichtungsbedarf
19
9
10
4,2%
2,0%
2,2%
6.180
3.415
2.765
7,4%
4,1%
3,3%
13,3
7,3
6,0
4,1%
2,3%
1,9%
29
6,4%
18.768
22,6%
34,3
10,6%
452
100,0%
83.002
100,0%
322,8
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Quelle: CIMA Bestandserhebung und Datenbank der Stadt Troisdorf 2005 / 2006
23
Aus dem CIMA-Städtevergleich:
schränkt die Entwicklungsmöglichkeiten zur Absicherung der Nahversorgung in
den zentralen Lagen von Oberlar und Sieglar ein.
Verkaufsfläche je Einwohner Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’
(Bundesdurchschnitt 0,35 m² je Ew.)
Abb. 15: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet
Bayreuth:
Bocholt:
Trier:
Rüsselsheim:
Eschweiler:
Gelsenkirchen:
Hanau:
Grevenbroich
Troisdorf:
Remscheid:
Bergisch Gladbach:
Tübingen:
0,50
0,47
0,42
0,41
0,40
0,36
0,35
0,35
0,31
0,30
0,28
0,26
In Bezug auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ liegt die Verkaufsflächendichte in der Stadt Troisdorf annähernd im Bundesdurchschnitt. Dieser
Wert darf jedoch vor dem Hintergrund der ‚Ungleichverteilung’ der Einzelhandelsverkaufsflächen im Stadtgebiet nicht überbewertet werden.
Verteilung des Einzelhandels
Stadtgebiet Troisdorf
Nur 5 % der Betriebe, aber immerhin 19 % der Verkaufsflächen und 17 % des
realisierten Umsatzvolumens entfallen auf die Fachmarktagglomeration im
Standortbereich Spicher Straße / Im Zehntfeld. Deutlich wird die hohe Versorgungsbedeutung dieses Standortbereichs für die Bevölkerung in allen angrenzenden Stadtteilen. Das große Einzelhandelsangebot an diesem Standort
12% 5% 9%
46%
18%
Umsätze in Mio. EUR
48%
15%
0,0%
Abb. 15 dokumentiert die Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet.
57 % der Betriebe, 46 % der Verkaufsflächen und 48 % des in der Stadt Troisdorf realisierten Umsatzvolumens entfällt auf die Stadtteile Troisdorf und Troisdorf-West. 12 % der Betriebe, 18 % der Verkaufsflächen und 15 % des städtischen Umsatzvolumens entfallen auf den Stadtteil Spich.
57%
Betriebe
20,0%
40,0%
Troisdorf / Troisdorf - West
Spich
Sieglar (ohne Spicher Str.)
Übrige Stadtteile
60,0%
19%
17%
100 %
= 452
17%
5% 12%
6%
80,0%
14%
100 %
= 83.002 m²
100 %
= 322,8 Mio €
100,0%
Rotter See / Spicher Straße
© CIMA GmbH 2006
Auf den Stadtteil Sieglar (ohne Standort Spicher Straße / Im Zehntfeld) entfallen
9 % der Betriebe, 5 % der Verkaufsflächen und 6 % des Umsatzvolumens.
Auf alle übrigen Stadtteile entfallen noch 17 % der Betriebe, jedoch nur 12 %
der Verkaufsflächen und 14 % des Umsatzvolumens.
24
Die deutliche Konzentration der Verkaufsflächen auf Troisdorf, Sieglar und
Spich erfordert für alle Stadtteile eine spezifische Bewertung der konkreten
Angebotssituation und Ableitung entsprechender Handlungsstrategien.
Abb. 16: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes in den Stadtteilen Troisdorf /
Troisdorf-West
Andererseits zeigt der hohe Umsatzanteil für die Stadtteile Troisdorf und Troisdorf-West durchaus eine starke Position der Troisdorfer City.
4.2
Verteilung des Einzelhandels
Stadtteile Troisdorf / Troisdorf-West
Einzelhandelsstrukturen in der Troisdorfer City
81%
Betriebe
100 %
= 257
19%
Die Troisdorfer City wird durch folgende Straßenzüge abgegrenzt:
"
"
Kölner Straße zwischen Stationsweg / Ravensberger Weg im Westen und
Ursulaplatz im Osten,
Standortbereiche zwischen Kirchstraße und Theodor-Heuss-Ring / Poststraße (einschließlich Bahnhof) sowie Wilhelmstraße. Somit gehören die
Straßenzüge Klevstraße, Hippolytusstraße, Alte Poststraße, ‚Am Bürgerhaus’ und Wilhelm-Hamacher-Platz / ‚Am Bürgerhaus’ mit zur Innenstadt
Umsätze in Mio. EUR
0,0%
"
Nördlich der Kölner Straße werden die angrenzenden Lageabschnitte
Schlossstrasse und Hospitalstraße sowie ‚An der Feuerwache’ mit einbezogen.
Innenstadt
78%
81%
20,0%
40,0%
100 %
= 38.745 m²
22%
100 %
= 157,6 Mio €
19%
60,0%
80,0%
100,0%
sonstige Standorte Troisdorf /Troisdorf-West
© CIMA GmbH 2006
In der so abgegrenzten Innenstadt wurden 209 Einzelhandelsbetriebe mit einer
Verkaufsfläche von 30.400 m² erhoben. Das dort realisierte Umsatzvolumen
liegt bei 127,7 Mio. €.
Die Abb. 17, nachfolgende Seite, dokumentiert die warengruppenspezifischen
Einzelhandelsstrukturen für die Troisdorfer City.
Die Troisdorfer City prägt maßgeblich die Einzelhandelsstruktur in den zusammengefassten Stadtteilen Troisdorf und Troisdorf-West. Sie beherbergt 81 %
der Betriebe, 78 % der Verkaufsflächen und wiederum 81 % des in Troisdorf /
Troisdorf-West realisierten Umsatzvolumens (siehe nachfolgende Abb. 8).
Die Strukturdaten vermitteln deutlich die Angebotskompetenz im Segment ‚Bekleidung / Wäsche’ und im Bereich der periodischen Bedarfsdeckung. 24,7 %
des realisierten Umsatzvolumens entfallen auf das Sortiment ‚Bekleidung / Wäsche’ und 24,3 % auf das Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren’. Auf ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’ entfallen weitere 18,6 %.
25
Abb. 17: Einzelhandelsstrukturen in der Troisdorfer City
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
Periodischer Bedarf
67
35
20
12
32,1%
16,7%
9,6%
5,7%
9.590
5.920
3.100
570
31,5%
19,5%
10,2%
1,9%
57,0
31,2
23,7
2,1
44,6%
24,4%
18,6%
1,6%
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
85
53
10
22
40,7%
25,4%
4,8%
10,5%
11.120
8.940
1.380
800
36,6%
29,4%
4,5%
2,6%
40,3
31,6
4,5
4,2
31,6%
24,7%
3,5%
3,3%
21
5
10,0%
2,4%
3.800
1.125
12,5%
3,7%
15,4
5,8
12,1%
4,5%
16
7,7%
2.675
8,8%
9,6
7,5%
11
5,3%
1.400
4,6%
4,2
3,3%
Hausrat
7
3,3%
715
2,4%
2,1
1,6%
Einrichtungsbedarf
8
3,8%
1.295
4,3%
2,9
2,3%
10
4,8%
2.480
8,2%
5,8
4,5%
209
100,0%
30.400
100,0%
127,7
100,0%
26
Die Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 12,5 % und einen Umsatzanteil von 12,1 %. Das Sortiment könnte hier
insbesondere im Bereich ‚Unterhaltungselektronik’ eine größere Rolle spielen.
Die Bereiche Spiel, Sport, Hobby sind mit einem Umsatzanteil von 3,3 % ebenfalls unterrepräsentiert, obwohl hier durchaus sehr leistungsstarke, sich profilierende Anbieter vertreten sind.
4.3
Alles in allem kennzeichnet die Troisdorfer City einen ‚konsumigen’, marktorientierten Branchenmix mit einer guten Mischung von ortsansässigem Facheinzelhandel und leistungsstarken Filialisten.
Folgende Daten werden nachfolgend im Stadtteilvergleich mit Ausnahme von
Kriegsdorf ausgewiesen.
Der sehr kompetente Einzelhandelsbesatz im TROISDORF FORUM mit einer
Zielgruppenkompetenz im Segment ‚Young Fashion’ (H&M, NEWYORKER,
JEAN PASCALE) und als ergänzenden Baustein das konsumige Kaufhaus
MÜLLER sowie die Präsenz von PEEK&CLOPPENBURG sprechen für das
Angebotsniveau der Troisdorfer City. Der Standort wird in der fachöffentlichen
Diskussion deutlich unterschätzt.
Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen im Überblick
Die nachfolgende Abb. 18 dokumentiert die Basisdaten zur Einzelhandelsstruktur in den Stadtteilen im Vergleich. Eine detaillierte Beschreibung der Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen erfolgt in Abschnitt 6 in einer zusammenfassenden Betrachtung von Angebots- und Nachfragestrukturen.
"
"
"
"
"
"
"
"
"
Anzahl der Einzelhandelsbetriebe insgesamt
Einzelhandelsverkaufsfläche insgesamt
Einzelhandelsumsatz insgesamt
Einzelhandelsverkaufsfläche ‚Lebensmittel, Reformwaren’
Einzelhandelsumsatz in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’
%-Anteil der Verkaufsfläche ‚Lebensmittel, Reformwaren’
%-Anteil des Einzelhandelsumsatzes der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’
Verkaufsfläche je Ew. insgesamt
Verkaufsfläche je Ew. ‚Lebensmittel, Reformwaren’
Abb. 18 dokumentiert deutlich die Konzentration des Einzelhandelsbesatzes auf
"
"
"
die Troisdorfer City,
die Fachmarkt- und Nahversorgungsagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld,
die Stadtteile Spich und Sieglar,
27
Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen in den Troisdorfer Stadtteilen (Überblick)
Anzahl Einzelhandelsbetriebe insgesamt
SiegTroislar
dorf
(ohne
TRSpicher
West
Spich Straße)
257
53
42
Verkaufsfläche insgesamt (in m²)
Einzelhandelsumsatz insgesamt (in Mio. €)
38.745 14.898
157,6
47,9
CIMA Warengruppen
Verkaufsfläche 'Lebensmittel, Reformwaren' (in m²)
Umsatz 'Lebensmittel, Reformwaren' (in Mio. €)
Verkaufsflächenanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%)
Umsatzanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%)
Verkaufsfläche je Ew. insgesamt
Verkaufsfläche 'Lebensmittel, Reformwaren' je Ew.
EINWOHNER
BergRotter
heim
See
TROber- Mülle- Spicher
FWH
lar
koven
Straße
17
25
23
23
3.810
18,1
4.849
20,6
1.755
9,4
2.505
11,1
15.600
56,1
Esch- Kriegsmar
dorf
7
1
380 k.Ang.
1,5 k.Ang.
8.875
48,3
3.155
18,5
1.160
5,9
3.164
15,4
985
4,6
945
5,0
5.050 k.Ang.
28,9 k.Ang.
22,9%
30,6%
21,2%
38,6%
30,4%
32,6%
65,3%
74,8%
56,1%
48,9%
37,7%
45,0%
32,4%
51,5%
1,80
0,41
1,15
0,24
0,43
0,13
0,63
0,41
0,29
0,16
0,35
0,13
3,81
1,23
0,12
21.478 12.920
8.773
7.644
6.109
7.147
4.098
3.242
k.Ang.
k.Ang.
Altenrath
4
430
1,6
k.Ang.
k.Ang.
0,17
2.640
2.545
Die vergleichsweise niedrigen Umsatzanteile der Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren’ in den Stadtteilen Spich und Sieglar signalisieren hier auch die
Bedeutung ergänzender Angebote in den innerstädtischen Kernsortimenten.
Die ‚traditionelle’ Bindung der Bevölkerung an ihre Stadtteile reicht noch für
diese Angebotsbereitstellung aus. Das hohe Verkaufsflächenvolumen in Spich
resultiert auch aus den wenigen etablierten großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet.
Friedrich-Wilhelms-Hütte ist mit einem Umsatzanteil der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ von 74,8 % primär ein Nahversorgungsstandort. Dabei ist jedoch zwischen den ‚Discounterlagen’ an der Mendener Straße und
dem Nahversorgungszentrum an der Roncallistraße zu unterscheiden.
28
5. HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFTSTRÖME
5.1
Vorbemerkungen
Die Handelszentralität beschreibt die Relation zwischen realisiertem Einzelhandelsumsatz und Nachfragevolumen der gleichen Raumeinheit. Sie wird als
Messzahl ausgewiesen, wobei der Einzelhandelsumsatz durch das Nachfragevolumen dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert wird. Handelszentralitäten können für einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausgewiesen
werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit.
Aufgrund der komplexen Wettbewerbsverhältnisse in der Region und der polyzentrischen Siedlungsstruktur mit einzelnen unterschiedlichen räumlichen Orientierungen der Bevölkerung in den Troisdorfer Stadtteilen sind unterschiedliche Maßstabsebenen in Betracht zu ziehen.
Die gesamtstädtischen Handelszentralitäten stellen dem warengruppenspezifischen Umsatz im Stadtgebiet das Nachfragevolumen im Stadtgebiet gegenüber. In kompakten Städten mit mittelzentraler Versorgungsfunktion, möglicherweise noch in solitärer Lage, wären für eine gute Marktposition Handelszentralitäten von über 100 zu erwarten. Dieser Maßstab wäre für Troisdorf ein
zu strenger Maßstab. Die ermittelten Handelszentralitäten sind spezifisch der
Troisdorfer Siedlungsstrukturen zu bewerten.
Aus diesem Grunde werden in einem zweiten Schritt die warengruppenspezifischen Umsätze der Troisdorfer City dem Nachfragevolumen in den Stadtteilen
Troisdorf und Troisdorf-West sowie in einem erweiterten Einzugsbereich mit
den Stadtteilen Spich und Friedrich-Wilhelms-Hütte gegenüber gestellt. Hieraus
kann die Reichweite der Troisdorfer City bewertet werden. Die Handelszentrali-
täten der Troisdorfer City sind als Marktausschöpfung in einem engeren und
weiteren Verflechtungsbereich aufzufassen.
Zur Dokumentation der Versorgungsqualität in den Stadtteilen werden in einem
dritten Schritt Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen ausgewiesen. Dabei beschränkt sich die Darstellung in dieser Kurzfassung auf den
4
Einzelhandel insgesamt sowie die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’.
Letztere Kennziffern sind ein entscheidender Indikator für die Qualität des Nahversorgungsangebotes.
5.2
Handelszentralität des Troisdorfer Einzelhandels im
Stadtgebiet
Bei einem im Stadtgebiet von Troisdorf ermittelten Einzelhandelsumsatz von
322,8,0 Mio. € und einem im Stadtgebiet vorhandenen Nachfragevolumen von
396,4 Mio. € resultiert eine Handelszentralität von 81. Damit fließt per Saldo ein
Nachfragevolumen von 73,6 Mio. € aus Troisdorf zu verschiedenen Wettbewerbsstandorten ab. Vor dem Hintergrund der örtlichen Wettbewerbs- und
Siedlungsstrukturen sowie der in der warengruppenspezifischen Bewertung
ablesbaren guten Position der Troisdorfer City ist dieser Wert grundsätzlich
akzeptabel, jedoch noch entwicklungsfähig.
Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten sind in Abb. 11 auf der
nachfolgenden Seite dokumentiert. Folgende Befunde sind im Einzelnen abzuleiten:
"
4
Das innerstädtische Leitsortiment ‚Bekleidung / Wäsche’ erreicht mit einer
Handelszentralität von 120 eine hervorragende Marktposition. Der Einzelhandel bindet in gutem Umfang auch Kaufkraft aus dem Umland.
Für mehrere Sortimente können in einzelnen Stadtteilen aus Datenschutzgründen keine
Handelszentralitäten ausgewiesen werden. Die ermittelten Zahlen sind in zahlreichen Fällen
aufgrund des geringen Angebotsniveaus oder der notwendigerweise erfolgenden Zusammenfassung von Warengruppen nicht aussagekräftig.
29
Abb. 20: Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten nach CIMA
Warengruppen in der Rangfolge der Zentralitätswerte
Abb. 19: Handelszentralitäten im Einzelhandel der Stadt Troisdorf
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadt
Troisdorf
Handelszentralität
Stadt
Troisdorf
Kaufkraftzufluss
per Saldo
(in Mio. €)
Handelszentralität
Stadtgebiet Troisdorf insgesamt
184,0
128,8
49,2
6,0
213,0
161,9
45,7
5,5
86
80
108
109
-29,0
-33,1
3,5
0,5
Bekleidung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
51,1
39,1
6,9
5,1
50,8
32,6
10,2
7,9
101
120
68
64
0,3
6,5
-3,3
-2,8
25,5
7,9
46,4
11,8
55
67
-20,9
-3,9
17,6
34,6
51
-17,0
Schuhe, Lederwaren
Sportartikel
10,7
2,8
3,8
4,1
14,8
7,5
3,1
4,1
72
37
121
100
-4,1
-4,7
0,7
0,0
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Handelszentralität insgesamt: 81
121
Bekleidung, Wäsche
120
Übriger periodischer Bedarf
109
108
100
89
Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
83
80
Gardinen, Teppiche, Heimtextilien
79
68
Hausrat
4,7
83
-0,8
Einrichtungsbedarf
13,3
7,3
6,0
28,4
20,8
7,6
47
35
79
-15,1
-13,5
-1,6
34,3
38,3
89
-4,0
322,8
396,4
81
-73,6
CIMA Kaufkraft- und Umsatzanalysen 2005 / 2006
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
51
Sportartikel
37
35
0
3,9
67
64
50
100
150
200
Handelszentralität
© CIMA GmbH 2006
"
Die ebenfalls zum Teil innenstadtorientierten Sortimente Spielwaren, Bastelbedarf und Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) erreichen ebenfalls
Handelszentralitäten größer gleich 100.
"
Die Handelszentralitäten in den weiteren Sortimenten des persönlichen
Bedarfs (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik) sowie das Sortiment ‚Bücher, Schreibwaren’ erreichen mit Werten von 64 bis 68 vor dem
Hintergrund der Wettbewerbskonstellation zu den Oberzentren Köln und
Bonn akzeptable Werte. Hervorragend ist die Position des Einzelhandels im
Segment ‚Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik’ mit einer Handels30
zentralität von 83. Diese Position fußt sowohl auf den Angeboten in der City, in den Stadtteilen Spich und Sieglar sowie den Angeboten in den
Verbraucher- und Baumärkten.
"
Aus dem CIMA-Städtevergleich
In der Hauptwarengruppe ‚Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Foto,
PC’ wird nur die Hälfte der im Stadtgebiet vorhandenen Kaufkraft gebunden. Die Zentralitätskennziffer liegt bei 51 und signalisiert trotz der Marktbesetzung der MEDIA / SATURN-Gruppe im Umland Entwicklungspotenzial für den Standort Troisdorf.
"
Im Segment der Baumarktspezifischen Sortimente wird eine Handelszentralität von 89 realisiert. Diese hohe Zentralität fußt auf der Kompetenz der
ansässigen Baumärkte. Sie ist beachtlich vor dem Hintergrund der Wettbewerbskulisse mit leistungsstarken Betreibern in Siegburg (OBI) und Köln5
Gremberghoven / Poll (BAHR, PRAKTIKER, BAUHAUS).
"
Im Segment Einrichtungsbedarf realisiert der Troisdorfer Einzelhandel im
Wettbewerb zum Möbelstandort Köln-Lind (PORTA, BOSS) eine Handelszentralität von 47. Dabei schneidet das Segment Heimtextilien mit einer
Handelszentralität von 79 durchaus positiv ab. Das Möbelkernsortiment erreicht nur 35. Der Entwicklungsspielraum ist vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation für den klassischen Möbeleinzelhandel eher
gering. Die Marktschließung eines traditionsreichen Troisdorfer Möbelhauses muss unabhängig von betrieblichen Entwicklungshemmnisse in diesem
Kontext auch als ‚Marktbereinigung’ eingeordnet werden.
"
5
der spezialisierten Angebote im Segment Sanitätshausprodukte und Kosmetik.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ realisiert der Troisdorfer
Einzelhandel nur eine Handelszentralität von 80. Dieser Wert signalisiert
zumindest stadtteilspezifische Versorgungslücken (siehe Abschnitt 5.4). Die
Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’ erreicht eine Handelszentralität von 108. Der Kaufkraftzufluss entsteht vor allem aufgrund
Handelszentralität Einzelhandel insgesamt
Trier:
Bayreuth:
Bocholt:
Hanau:
Eschweiler:
Gelsenkirchen:
Remscheid:
Grevenbroich:
Bergisch Gladbach:
Tübingen:
Rüsselsheim
Troisdorf:
216
162
138
126
118
101
90
90
88
85
84
81
Handelszentralität Einzelhandel im Segment ‚Bekleidung / Wäsche’:
Trier
Bocholt
Eschweiler
Gelsenkirchen
Troisdorf
Remscheid
Grevenbroich
541
298
165
188
120
120
99
Insbesondere der KNAUBER-Markt realisiert eine überörtliche Anziehung. Im Rahmen einer
Haushaltsbefragung für den Standort Bonn-Beuel konnte eine deutliche Orientierung aus Niederkassel und St. Augustin zur ‚Spicher Straße’ ermittelt werden.
31
5.3
Marktabschöpfung (= Zentralität) der Troisdorfer City
Abb. 21: Marktabschöpfung der Troisdorfer City im engeren
Verflechtungsbereich (Troisdorf, Troisdorf-West)
Bei einem in der Troisdorfer City realisierten Einzelhandelsumsatz von
127,7 Mio. € und einem Nachfragevolumen von 107,4 Mio. im engeren Verflechtungsbereich Troisdorf und Troisdorf-West realisiert der Einzelhandel in
der Troisdorfer City eine Handelszentralität von 119.
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Alle maßgeblichen innerstädtischen Kernsortimente vom persönlichen Bedarf
über Technik und Medien bis hin zu Spiel, Sport und Hobby erreichen Handelszentralitäten von über 100. Die Reichweite der Troisdorfer City geht deutlich
über den eigenen Stadtteil und das nähere Umfeld hinaus. Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten sind in Abb. 21 auf der nächsten Seite dokumentiert.
Erweitert man den Verflechtungsbereich um alle Stadtteile nördlich der BAB 59
(Spich, Troisdorf, Troisdorf-West, Friedrich-Wilhelms-Hütte, Oberlar) so erreicht
die Troisdorfer City noch eine Marktabschöpfung von 52. Einem Einzelhandelsumsatz von 127,7 Mio. € steht ein Nachfragevolumen von 244,0 Mio. € gegenüber.
Auch in diesem erweiterten Verflechtungsbereich erreicht die Troisdorfer City
im Segment ‚Bekleidung, Wäsche’ mit 157 eine deutlich über 100 liegende
Marktausschöpfung. Die Kennziffern für die übrigen Sortimente des ‚Persönlichen Bedarfs’ sowie der Warengruppen ‚Bücher, Schreibwaren’ und ‚Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat’ mit Werten zwischen 72 und
80 sind ebenfalls noch beachtlich. Die warengruppenspezifische Marktausschöpfung der Troisdorfer City ist im weiteren Verflechtungsbereich ist Abb. 22
zu entnehmen.
Beide Analyseansätze zeigen die deutlich überörtliche Ausstrahlung der
Troisdorfer City. Ihre Marktausschöpfung in den Gesamtkontext des großflächigen, polyzentrisch strukturiertem Stadtgebiet zu stellen, führt zu
Verzerrungen, die zu Fehlinterpretationen verleiten.
Nachfragevolumen
in Mio. €
Troisdorf
TroisdorfWest
Handelszentralität
City
Troisdorf
Periodischer Bedarf
57,0
31,2
23,7
2,1
57,7
43,8
12,4
1,5
99
71
192
141
Bekleidung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
40,3
31,6
4,5
4,2
13,7
8,8
2,8
2,1
293
358
163
195
15,4
5,8
12,6
3,2
123
182
9,6
9,4
103
4,2
4,0
105
Hausrat
2,1
1,3
164
Einrichtungsbedarf
2,9
7,7
38
5,8
10,4
56
127,7
107,4
119
32
Die Troisdorfer City ist hinsichtlich der Chancen zur überörtlichen Marktabschöpfung ein sehr interessanter Einzelhandelsstandort. Der bestehende Mix
aus Facheinzelhandel und leistungsstarken Filialisten sollte Basis für eine attraktive Weiterentwicklung der City sein.
Abb. 22: Marktabschöpfung der Troisdorfer City im weiteren
Verflechtungsbereich (Stadtteile nördlich der BAB 59 ohne Altenrath)
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Troisdorf
nördl.
BAB 59
Handelszentralität
City
Troisdorf
Periodischer Bedarf
57,0
31,2
23,7
2,1
131,1
99,6
28,1
3,4
43
31
84
62
Bekleidung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
40,3
31,6
4,5
4,2
31,2
20,1
6,3
4,9
129
157
72
86
15,4
5,8
28,5
7,3
54
80
9,6
21,3
45
4,2
9,1
46
Hausrat
2,1
2,9
72
Einrichtungsbedarf
2,9
17,5
17
5,8
23,6
25
127,7
244,0
52
33
Abb. 23: Handelszentralitäten in den Stadtteilen der Stadt Troisdorf
5.4
Handelszentralitäten in den Stadtteilen der Stadt Troisdorf
Handelszentralität
Stadtteile: Einzelhandel insgesamt
5.4.1 Einzelhandel insgesamt
Die rechts stehende Abb. 23 dokumentiert die Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen. Die dargestellte Kennziffer beschreibt die Relation
des im jeweiligen Stadtteil realisierten Einzelhandelsumsatzes zum dort vorhandenen Nachfragevolumen. Liegen die Kennziffern über 100, resultieren
Kaufkraftzuflüsse, liegen diese unter 100 bestehen Kaufkraftabflüsse aus dem
betroffenen Stadtteil.
Troisdorf / Troisdorf - West
147
Spich
72
38
Sieglar
Um deutlich die Potenziale des Stadtteilzentrums in Sieglar erkennen zu können, wurde die Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld dem
Stadtteil Rotter See zugeordnet, dessen Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar an
die Fachmarktagglomeration angrenzen.
´
Nur die Stadtteile Troisdorf / Troisdorf-West sowie Rotter See / Spicher Straße
realisieren Handelszentralitäten von deutlich über 100. Es spiegeln sich hier die
überörtlichen Reichweiten der Troisdorfer City und der Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld mit HIT Verbrauchermarkt, KNAUBER,
ALDI, LIDL und ergänzenden Spezialfachmärkten wider.
Spich erreicht eine Handelszentralität von 72. Dieser sehr gute Wert resultiert
sowohl aus einem ansprechenden Nahversorgungsangebot als auch dem ergänzenden vielseitigen Angebot des ortsansässigen Einzelhandels.
51
Oberlar
30
Bergheim / Müllekoven
29
255
Eschmar
9
Altenrath
12
0
Kriegsdorf: ohne Ang., wg. Datenschutz
50
100
150
200
250
Handelszentralität
© CIMA GmbH 2006
Die zusammengewachsenen Stadtteile Bergheim und Müllekoven realisieren
bei insgesamt sehr geringer Verkaufsflächenausstattung eine Handelszentralität von 29; Eschmar und Altenrath erreichen mit dem dort nur rudimentären
Einzelhandelsangebot Werte von 9 bzw. 12.
Friedrich-Wilhelms-Hütte erreicht eine Handelszentralität von 51. Dieser ebenfalls für eine Stadtteillage noch gute Wert wird jedoch ausschließlich über eine
exzellente Position im Segment der Nahversorgung realisiert.
Oberlar und Sieglar stehen im unmittelbaren Wettbewerbsdruck zur Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld und realisieren lediglich
Handelszentralitäten von 30 bzw. 39.
34
schenswert, wenn in integrierter Lage ein zusätzliches Angebot in Sieglar
realisiert werden könnte.
5.4.2 Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’
Die Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ in
der stadtteilspezifischen Betrachtung sind neben der konkreten Bewertung der
6
Angebotsstruktur maßgebliche Indikatoren zur Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen. In der Regel liegt in Stadtteilen ein akzeptables Nahversorgungsniveau vor, wenn in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ eine
Handelszentralität von 65 bis 70 erreicht wird.
Abb. 24: Handelszentralitäten in den Stadtteilen in der Warengruppe
‚Lebensmittel / Reformwaren’
Handelszentralität
Stadtteile: Lebensmittel / Reformwaren
Die rechts stehende Abb. 24 verdeutlicht erhebliche Versorgungsunterschiede
im Segment der Nahversorgung im Troisdorfer Stadtgebiet:
Troisdorf
"
Mit einer Handelszentralität von 110 erreichen die Stadtteile Troisdorf und
Troisdorf-West ein hervorragendes Versorgungsniveau. Maßgeblichen Anteil haben der HIT Verbrauchermarkt und das KAUFLAND SB-Warenhaus
in der City. Das Angebot wird ergänzt durch LIDL und EDEKA an der
Frankfurter Straße und den ALDI-Markt an der Siebengebirgsallee. Das
Nahversorgungsangebot ist für Troisdorf somit optimal aufgestellt. Sich zusätzlich etablierende Angebote würden lediglich negative Verdrängungseffekte auslösen.
110
Spich
68
31
Sieglar
99
Oberlar
36
32
"
"
6
Spich erreicht in Bezug auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’
eine Handelszentralität von 68. Dieser Wert muss vor dem Hintergrund der
guten Erreichbarkeit des Standortbereichs Spicher Straße / Im Zehntfeld
als ausgezeichnet bewertet werden. Akuter Handlungsbedarf zu einer Weiterentwicklung des Nahversorgungsangebotes in Spich besteht nicht. Mit
EDEKA, NORMA, LIDL, PLUS liegt ein diversifiziertes Angebot vor.
Sieglar erreicht im Segment der Nahversorgung lediglich eine Handelszentralität von 31. Vor dem Hintergrund der engen Verflechtungen zum Standort Spicher Straße sind die Entwicklungsperspektiven zur Weiterentwicklung des Besatzes im Ortskern sehr beschränkt. Dennoch wäre es wün-
Leistungsstärke der Betreiber; Attraktivität des Betriebstypenmixes zwischen Vollsortimentern
und Lebensmitteldiscountern
321
Eschmar
15
Altenrath
19
0
Kriegsdorf: ohne Ang., wg. Datenschutz
50
100
150
200
250
300
Handelszentralität
© CIMA GmbH 2006
"
Friedrich-Wilhelms-Hütte verzeichnet in der Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren’ eine Handelszentralität von 99. Dieser Wert wird vor allem
durch den Besatz mit Lebensmitteldiscountern und Getränkemärkten im
Bereich der Mendener Straße realisiert. Handlungsbedarf in FriedrichWilhelms-Hütte besteht vor allem in der Absicherung des Lebensmittelvollsortiments. Der etablierte EDEKA-Markt an der Roncallistraße entspricht
nicht mehr heute typischen betrieblichen Anforderungen. Die Zukunft der
35
Nahversorgung in Friedrich-Wilhelms-Hütte ist vor den Standortpolen Roncallistraße und Mendener Straße zu diskutieren. Mit der während der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes erfolgten Schließung des PENNYMarktes in der Roncallistraße hat sich die Nahversorgungssituation in den
westlichen Siedlungsbereichen weiter verschlechtert.
"
"
"
"
Abb. 25: Umsätze, Nachfragevolumina, Handelszentralitäten, Kaufkraftflüsse
im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren’ in den Troisdorfer
Stadtteilen
Umsatz in
Mio. €
Nachfragevolumen in
Mio. €
Handelszentralität
Saldo
Kaufkraftfluss
(in Mio. €)
48,3
43,8
110
4,5
Spich
18,5
27,3
68
-8,8
15,4
15,6
99
-0,2
Sieglar
5,9
19,3
31
-13,4
Oberlar
4,6
12,9
36
-8,3
Der Stadtteil Rotter See hier im Kontext mit der Fachmarktagglomeration
Spicher Straße / Im Zehntfeld erreicht in der Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren’ eine Handelszentralität von 321. Diese Kennziffer dokumentiert die Reichweite in das gesamte Stadtgebiet. Für Oberlar und Sieglar
werden durch die ‚kritische Masse’ der Standortagglomeration von HIT,
ALDI und LIDL, die Entwicklungsspielräume drastisch eingeschränkt.
28,9
9,0
321
19,9
Eschmar
1,1
7,1
15
-6,0
5,0
15,7
32
-10,7
Altenrath erreicht in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ eine
Handelszentralität von 19. Ein Ausbau der Nahversorgung ist aufgrund der
geringen Nachfrageplattform (unter 3.000 Einwohner) kaum möglich. Zudem ist die enge Versorgungsverflechtung nach Lohmar zu berücksichtigen.
Stadt Troisdorf
128,8
161,9
80
-33,1
Oberlar, in der ‚Sandwich’-Lage zwischen der Troisdorfer City und der
Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld, erreicht dennoch in
der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’ eine Handelszentralität von
38. Strategische Bedeutung für die Nahversorgung vor Ort hat der PLUS
Lebensmitteldiscounter. Die Entwicklungsspielräume sind vor dem Hintergrund der örtlichen Wettbewerbsstrukturen gering.
Mit Handelszentralitäten von unter 35 und bei einer deutlicheren räumlichen
Distanz zur Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld sind für
die Stadtteile Eschmar, Bergheim und Müllekoven deutliche Versorgungsdefizite auszumachen. Es ist zu empfehlen, in integrierten Lagen unter Berücksichtigung der Neubaugebiete die Ansiedlung sowohl eines Frischemarktes als auch eines Lebensmitteldiscounters zu ermöglichen.
Stadtteil
Die rechts stehende Abb. 25 fasst nochmals die Umsätze, Nachfragevolumina,
Handelszentralitäten und Kaufkraftströme im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren’ in den Troisdorfer Stadtteilen zusammen.
36
5.5
Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse
nach Niederkassel und St. Augustin. Darüber ist für Bergheim / Müllekoven
und Eschmar auch in Bezug auf innerstädtische Kernsortimente eine bevorzugte Orientierung nach Bonn festzuhalten.
Die rechts stehende Abb. 26 dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den
Einzelhandel in Troisdorf.
Abb. 26: Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Troisdorf
Einem Kaufkraftzufluss von 34,6 Mio. € steht ein Kaufkraftabfluss von
108,2 Mio. € gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich somit auf rd. 27 %
des im Stadtgebiet vorhandenen Nachfragevolumens.
Kaufkraftstromanalyse
Stadt Troisdorf insgesamt (in Mio. €)
Der Kaufkraftabfluss ist gemessen am vorhandenen Nachfragevolumen überdurchschnittlich hoch. Er erklärt sich jedoch weitestgehend aus dem ausgedehnten Stadtgebiet mit vielschichtigen räumlichen Einkaufsorientierungen
jenseits der eigenen Stadtgrenzen:
600,0
400,0
"
396,4
Aus Troisdorf, Troisdorf-West, Friedrich-Wilhelms-Hütte und Sieglar sind
erhebliche Kaufkraftabflüsse nach Siegburg und St. Augustin anzunehmen.
Dies betrifft vor allem baumarktspezifische Sortimente und Unterhaltungselektronik. Darüber hinaus sind auch alle innerstädtischen Kernsortimente
betroffen.
"
Die engen Verflechtungen zwischen dem Stadtteil Altenrath und Lohmar
sind bereits mehrfach erwähnt worden.
"
Aus dem gesamten Stadtgebiet bestehen im Segment des Möbeleinzelhandels Kaufkraftabflüsse in Richtung Köln und Rösrath sowie nach Niederkassel.
322,8
200,0
0,0
-108,2
34,6
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
-200,0
-400,0
Nachfragepotenzial
in Troisdorf
Umsatz in Troisdorf
© CIMA GmbH 2006
"
"
Für Spich dürften auch in anderen Warengruppen Einkaufsverflechtungen
in den Kölner Süden bestehen.
Die nachfolgenden Abb. 27 und 28 zeigen die warengruppenspezifischen
Kaufkraftzu- und -abflüsse auf:
Für die südwestlich gelegenen Stadtteile Eschmar, Bergheim, Müllekoven
und ggf. in geringerem Umfang auch Kriegsdorf besteht aufgrund des mäßigen Nahversorgungsangebotes ein nicht unerheblicher Kaufkraftabfluss
37
Abb. 28: Kaufkraftabflüsse aus Troisdorf
Abb. 27: Kaufkraftzuflüsse nach Troisdorf
Kaufkraftzuflüsse
Kaufkraftabflüsse
Stadt Troisdorf
Troisdorf
Kaufkraftzuflüsse nach Troisdorf insgesamt: 34,6 Mio. €
Kaufkraftabflüsse aus Troisdorf insgesamt: 108,2 Mio. €
12,0
Bekleidung, Wäsche
1,7
1,7
0,8
0,7
Spiel, Sport, Hobby
6,2
5,8
Schuhe, Lederwaren
3,6
3,2
0,4
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
Schuhe, Lederwaren
0,3
Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
0,3
2
4,7
Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat
0
5,5
Bekleidung, Wäsche
1,3
Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
16,9
Möbel, Einrichtungsbedarf
2,1
Spiel, Sport, Hobby
Möbel, Einrichtungsbedarf
18,3
Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
5,8
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
40,0
7,4
4
6
8
10
12
14
Die höchsten Kaufkraftzuflüsse realisiert die Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche’ mit rd. 12,0 Mio. €. Das sind ca. 35 % aller Kaufkraftzuflüsse. Weitere
7,4 Mio. € entfallen auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’. Dieser
Kaufkraftzufluss wird in erster Linie durch die Fachmarktagglomeration an der
Spicher Straße realisiert. In der Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’ liegt der Kaufkraftzufluss bei 6,8 Mio. €.
In allen weiteren Warengruppen liegt der Kaufkraftzufluss um und weniger als
2,0 Mio. €.
0,2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Kaufkraftabfluss in Mio. €
Kaufkraftzufluss in Mio. €
© CIMA GmbH 2006
2,3
1,2
© CIMA GmbH 2006
Die Kaufkraftabflüsse aus Troisdorf werden in erster Linie durch die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ geprägt. Maßgebliche Ursachen für einen
Kaufkraftabfluss in dieser Höhe sind das deutliche Angebotsdefizit in den südwestlichen Stadtteilen (Bergheim / Müllekoven, Eschmar) und die starke Konzentration der Nahversorgungsangebote auf den Standort Spicher Straße / Im
Zehntfeld, der wenig Spielraum für eine stärkere Kaufkraftbindung insbesondere in Oberlar und Sieglar lässt.
In den Sortimenten ‚Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik’ sowie ‚Möbel, Einrichtungsbedarf’ bestehen mit 18,3 Mio. € bzw. 16,9 Mio. € ebenfalls sehr hohe
Kaufkraftabflüsse. Sie sind Resultat des in Troisdorf begrenzten Angebotes und
38
der verschärften Wettbewerbssituation. Im Möbelsegment besteht hauptsächlich ein Kaufkraftabfluss nach Köln, im Segment ‚Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik’ dürfte sich der Kaufkraftabfluss auf Köln, Siegburg und St. Augustin
aufteilen.
5.6
In der Hauptwarengruppe ‚Spiel / Sport / Hobby’ beläuft sich der Kaufkraftabfluss auf 6,2 Mio. €, bei den baumarktspezifischen Sortimenten liegt der Kaufkraftabfluss bei 5,8 Mio. €. In der Hauptwarengruppe ‚Spiel / Sport / Hobby’
dürfte sich der Kaufkraftabfluss vor allem auf Köln, St. Augustin und Bonn orientieren. Im Segment ‚Sport’ ist insbesondere der KARSTADT Sportfachmarkt
im HUMA-PARK von Bedeutung. Im Baumarktsegment führen trotz der hohen
Akzeptanz des KNAUBER-Marktes in Troisdorf die Baumarktstandorte in Siegburg und Köln-Gremberghoven eine maßgebliche Rolle.
Abb. 29: Regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses aus Troisdorf
Regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses
Die nachfolgende Abb. 29 dokumentiert die regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses aus Troisdorf.
Kaufkraftströme Troisdorf
Regionale Verteilung
Kaufkraftabflüsse in die Konkurrenzzentren
in Mio. €
In der Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche’ liegt der Kaufkraftabfluss bei
5,5 Mio. €. Davon dürfte der überwiegende Teil in Bonn und Köln gebunden
werden. Dies gilt auch für ‚Bücher / Schreibwaren’ mit einem Kaufkraftabfluss
von 4,7 Mio. € oder die Warengruppe ‚Schuhe, Lederwaren’ mit einem Kaufkraftabfluss von 3,6 Mio. €.
Köln:
43,0 Mio.€
Siegburg;
14,0 Mio. €
Abfluss:
27 %:
108,2 Mio. €
Auch im Segment ‚Uhren, Schmuck, Optik’ dürfte sich der Kaufkraftabfluss von
3,2 Mio. € überwiegend auf Köln und Bonn konzentrieren. Darüber hinaus dürften in jeweils sehr geringem Umfang auch Oberzentren außerhalb der Region
(z.B. Düsseldorf) profitieren.
Bonn:
12,0 Mio. €
St. Augustin:
10,0 Mio. €
Niederkassel:
9,0 Mio. €
Lohmar:
4,5 Mio. €
Bindung:
In allen übrigen Sortimenten liegt der Kaufkraftabfluss jeweils unter 3,0 Mio. €
73 %:
228,2 Mio. €
Sonstige Standorte
e-commerce,
Versandhandel:
15,7 Mio. €
© CIMA GmbH 2006
Quelle: CIMA Kaufkraft- und Wettbewerbsanalysen 20067
7
Die regionale Verteilung des Kaufkraftabflusses zeigt in erster Linie ‚Größenordnungen’ der
regionalen Verteilung des Kaufkraftabflusses auf. Die Einschätzungen wurden aus der detaillierten regionalen Wettbewerbsanalyse und des Volumens der warengruppenspezifischen
Kaufkraftabflüsse abgeleitet. Ebenfalls berücksichtigt wurden die Kundenbefragungen der
TROWISTA.
39
Vom Kaufkraftabfluss aus Troisdorf profitieren in erster Linie die Oberzentren
Köln und Bonn sowie das benachbarten Mittelzentren Siegburg und St. Augustin.
Neben der Bindung von Kaufkraft in den zentrenrelevanten Sortimenten in der
Kölner City und in den KÖLN ARKADEN profitiert Köln vor allem von den Kaufkraftzuflüssen in den Segmenten ‚Baumarkt’ und ‚Einrichtungsbedarf’. Der
Kaufkraftabfluss nach Köln beläuft sich auf rd. 43,0 Mio. €. Mit der zu erwartenden steigenden Akzeptanz der KÖLN ARKADEN dürften sich zukünftig Kaufkraftabflüsse nach Siegburg und Bonn eher verringern.
Bonn profitiert in erster Linie durch die Kompetenz im Segment ‚Bekleidung’ in
der Bonner City. Vor allem durch das Fehlen eines attraktiven Angebotes im
Segment ‚Unterhaltungselektronik’ können hier entsprechende Kopplungspotenziale nicht realisiert werden, so dass der Kaufkraftzufluss trotz der Nähe der
südlichen Stadtteile mit 12,0 Mio. € eher begrenzt ausfällt.
Siegburg und St. Augustin profitieren von der räumlichen Nähe zu einzelnen
Troisdorfer Stadtteilen. Dabei rekrutiert sich der Kaufkraftzufluss in Siegburg
neben den zentrenrelevanten Sortimenten vor allem aus den Segmenten ‚Lebensmittel / Reformwaren’ und ‚Baumarktspezifische Sortimente’. Bei den Kaufkraftabflüssen nach St. Augustin stehen die Sortimente Sport, Lebensmittel und
Unterhaltungselektronik im Vordergrund.
Niederkassel profitiert neben Kaufkraftzuflüssen im Segment Einrichtungsbedarf (MÖBEL HAUSMANN) vor allem durch Kaufkraftzuflüsse im periodischen
8
Bedarf aus den südlichen Troisdorfer Stadtteilen.
Die Kaufkraftabflüsse nach Lohmar resultieren aus der räumlichen Orientierung
der Altenrather Bevölkerung nach Lohmar hinsichtlich der Deckung des periodischen Bedarfs.
8
Lebensmittel / Reformwaren; Gesundheits- und Körperpflegeartikel
40
6. EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DEN STADTTEILEN UND ABGRENZUNG ZENTRALER
VERSORGUNGSBEREICHE
Um Vorhaben dieser Art entgegen treten zu können, trifft die Neuregelung nach
§ 34,3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben „keine
schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche“ in der Standortgemeinde oder anderen benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen.
Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere ‚Zentrale Versorgungsbereiche’.
Demnach stellen sich zunächst die Fragen:
6.1
Allgemeine Vorbemerkungen
Im Nachfolgenden werden die Einzelhandelsstrukturen soweit datenschutzrechtlich möglich differenziert dargestellt. Aus der Strukturanalyse leiten sich
die Abgrenzungen zentraler Versorgungsbereiche ab. Für alle Stadtteile werden
die wichtigsten Strukturkennziffern in einem Kartenblatt dokumentiert. Soweit
möglich und realistisch, werden auch die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche abgeleitet.
6.2
Zur Notwendigkeit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB
Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile, dass sich ein Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der
baulichen Nutzung der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§
34,1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es
sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwert jedoch für viele Städte
und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte z.B. ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten
Innenbereich (§ 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus
9
bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.
9
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn Heft 3, 2005.
"
"
Wie definiert man einen ‚Zentralen Versorgungsbereich’?
Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen?
6.2.1 ‚Zentrale Versorgungsbereiche’
Zunächst ist es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die
Innenstadt wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von
Nahversorgungsstandorten. Dies gilt umso mehr, wenn in gewachsenen städtischen oder dörflichen Siedlungskernen kaum Spielräume zur Etablierung von
modernen Nahversorgungseinrichtungen gegeben sind und sich diese am Rande der Siedlungsbereiche oder außerhalb der historischen Ortszentren etabliert
haben. Diese Situation ist in Troisdorf für mehrere Stadtteile Realität (Sieglar,
Bergheim / Müllekoven, Rotter See / Spicher Straße).
Eine Stadt kann mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen. Dies gilt
insbesondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen wie Troisdorf oder Städten mit ausgeprägten Stadt10
teilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versorgungsfunktionen.
Laut bisheriger Rechtsprechung können sich Zentrale Versorgungsbereiche
ergeben aus:
10
Vgl. Berkemann, Halama 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S.361
41
"
bestehenden Bauleitplänen, d.h. die Darstellung in B-Plänen, insbesondere
aber auch die Darstellung im Flächennutzungsplan,
"
Raumordnungsplänen / Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im
Sinne des § 3,2 ROG festgelegt werden können (in Nordrhein-Westfalen ist
hier vor allem die Festlegung von Siedlungsschwerpunkten im Rahmen der
FNP und die Festlegung von Räumen der bestehenden und zukünftigen
Siedlungsentwicklung im Rahmen der Regionalplanung von Belang),
"
der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand und gewollter Infrastrukturentwicklung)
Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt
sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein.
Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die CIMA folgende Bewertungsmaßstäbe
angelegt:
"
Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeutung der
bestehenden Versorgungsfunktion,
"
Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes,
"
Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit),
"
Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur.
Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht
aus, sie vage, z.B. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat eine
parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche
Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit
11
schützenswert sind.
6.2.2 Schädliche Auswirkungen
Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von ‚schädlichen
Auswirkungen’ auf die Regelungen nach § 11,3 BauNVO zurück. Hierunter sind
Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BundesImmissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich […] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den
Naturhaushalt“ (vgl. § 11,3 BauNVO).
Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im
Sinne des § 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei einer relativen
Umsatzverlagerung von 10 % Auswirkungen anzunehmen sind. Einzelne Urteile gehen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von schädlichen Auswirkungen aus.
Restriktivere Beurteilungen sehen bereits ab einer relativen Umsatzverlagerung
von 7 % Auswirkungen auf die Angebotsqualität der zentralen Versorgungsbereiche. Für Nordrhein-Westfalen sind aus der Rechtsprechung ‚abwägungsrelevante Auswirkungen’ in einem Korridor zwischen 7 % und 11 % abgeleitet wor12
den.
Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten
können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur einen
Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der
11
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3. 2005
12
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S.363; OVG Münster Urteil
zum ‚PREUSSEN-Park’ vom 07.12.2000.
42
Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch ‚Trading
Down-Effekte’ gekennzeichnet sind.
Abb. 30: Legende zu den Stadtteilkarten
Die CIMA legt an die Stadt- und Standortverträglichkeit eines Vorhabens eher
strengere Maßstäbe an. In zahlreichen Fällen können bereits Umsatzverlagerungseffekte zwischen 7 % und 10 % Funktionsverluste auslösen, die zu ‚Trading Down-Effekten’ und somit zu einer deutlichen Schwächung Zentraler Versorgungsbereiche führen.
Legende zu den Stadtteilkarten
Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes
Verkehrsaufkommen können ‚schädliche’ Auswirkungen auf Zentrale Versor13
gungsbereiche sein.
6.2.3 Vorbemerkungen zur kartographischen Darstellung der
Einzelhandelsstrukturen und Zentralen Versorgungsbereiche
Die nachfolgende Abb. 30 dokumentiert die Legende zu den kartographischen
Darstellungen der Einzelhandelsstrukturen und Zentralen Versorgungsbereichen. Die Einzelhandelskartierung basiert auf einer Erfassung des Stadtplanungsamtes der Stadt Troisdorf vom Herbst 2005. Sie dokumentiert den über14
wiegenden Anteil der ansässigen Einzelhandelsbetriebe.
Abgrenzung ‚Zentraler Versorgungsbereiche mit eindeutigem Bezug
zum Stadtteil
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche mit auch überörtlicher
Versorgungsfunktion
© CIMA GmbH 2006
13
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004; S.363.
14
Im Rahmen der vollständigen Bestandserhebung der CIMA GmbH auf Basis der Datenbank
der Stadt Troisdorf wurden einzelne, weitere Betriebe ermittelt, die nicht in den Karten enthalten sind. Die Karten dokumentieren in roter Farbgebung auch maßgebliche Ladenleerstände.
43
6.3
Die Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen Troisdorf und Troisdorf-West
werden im Wesentlichen durch die Troisdorfer City geprägt.
Einzelhandelsstrukturen und Nahversorgungsbereiche
in den Stadtteilen von Troisdorf
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in beiden Stadtteilen insgesamt 257
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 38.745 m² aufgenommen
Sie realisieren ein Umsatzvolumen von 157,6 Mio. €.
6.3.1 Troisdorf und Troisdorf-West
Abb. 31: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen Troisdorf und TroisdorfWest
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
Periodischer Bedarf
93
51
25
17
36,2%
19,8%
9,7%
6,6%
12.955
8.875
3.185
895
33,4%
22,9%
8,2%
2,3%
75,5
48,3
24,0
3,2
47,9%
30,6%
15,2%
2,0%
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
89
57
10
22
34,6%
22,2%
3,9%
8,6%
11.985
9.805
1.380
800
30,9%
25,3%
3,6%
2,1%
42,5
33,8
4,5
4,2
27,0%
21,4%
2,9%
2,7%
26
6
10,1%
2,3%
4.075
1.155
10,5%
3,0%
16,7
6,2
10,6%
3,9%
20
7,8%
2.920
7,5%
10,5
6,7%
15
5,8%
1.660
4,3%
5,0
3,2%
7
2,7%
795
2,1%
2,3
1,5%
Einrichtungsbedarf
12
5
7
4,7%
1,9%
2,7%
3.715
1.325
2.390
9,6%
3,4%
6,2%
8,2
3,1
5,1
5,2%
2,0%
3,2%
15
5,8%
3.560
9,2%
7,4
4,7%
257
100,0%
38.745
100,0%
157,6
100,0%
Hausrat
44
Neben der Troisdorfer City ist der Einzelhandelsbesatz entlang der Frankfurter
Straße relevant. Als Nahversorgungsstandorte sind hier der EDEKA Frischemarkt und der Lebensmitteldiscounter LIDL von besonderer Bedeutung. An der
Siebengebirgsallee ist in solitärer Standortlage ein ALDI-Markt etabliert worden.
Sortimente Spiel / Sport / Hobby und Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik
realisieren nur mäßige Kaufkraftzuflüsse.
Abb. 32: Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen Troisdorf
und Troisdorf-West
Knapp 48 % des realisierten Umsatzvolumens in den Stadtteilen Troisdorf und
Troisdorf-West entfällt auf die Nahversorgungssortimente ‚Lebensmittel / Reformwaren’ sowie ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’.
Die Struktur prägende Bedeutung der Troisdorfer City zeigt sich im Umsatzanteil der Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs’ von 27,0 %. Dies entspricht
einem realisierten Umsatzvolumen von 42,5 Mio. €. Davon entfallen auf das
Segment ‚Bekleidung / Wäsche’ 33,8 Mio. €.
Die Sortimente im Segment ‚Medien und Technik’ erreichen einen Umsatzanteil
von 10,6 %.
Die deutlich überörtliche Versorgungsfunktion der Troisdorfer City spiegelt sich
auch an den Handelszentralitäten innerhalb der Stadtteile Troisdorf / TroisdorfWest. Einem Umsatzvolumen von 157,6 Mio. € steht ein Nachfragepotenzial
von 107,4 Mio. € gegenüber. Somit verzeichnen die Stadtteile Troisdorf / Troisdorf-West per Saldo einen Kaufkraftzufluss von 50,2 Mio. €. Mit Ausnahme der
Sortimente ‚Möbel / Einrichtungsbedarf’ und ‚Baumarktspezifische Sortimente
verzeichnen alle Sortimente mit Handelszentralitäten von über 100 deutliche
Kaufkraftzuflüsse.
Die höchsten Handelszentralitäten verzeichnen die Warengruppe ‚Bekleidung /
Wäsche’ (383), Gardinen, Teppiche, Heimtextilien (247) und der übrige periodische Bedarf (215).
Alle zentrenrelevanten Sortimente, die innerstädtischer Einkaufsattraktivität
Profil geben realisieren Handelszentralitäten von über 150. Hierzu gehören
neben dem bereits erwähnten Segment Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Uhren / Schmuck / Optik sowie Bücher / Schreibwaren. Lediglich die
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteile
Troisdorf
TR - West
Handelszentralität
Stadtteile
Troisdorf
TR - West
Periodischer Bedarf
75,5
48,3
24,0
3,2
57,7
43,8
12,4
1,5
131
110
194
215
Bekleidung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
42,5
33,8
4,5
4,2
13,7
8,8
2,8
2,1
309
383
163
195
16,7
6,2
12,6
3,2
133
194
10,5
9,4
112
5,0
4,0
125
Hausrat
2,3
1,3
180
Einrichtungsbedarf
8,2
3,1
5,1
7,7
5,6
2,1
106
55
247
7,4
10,4
71
157,6
107,4
147
45
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ realisieren die Stadtteile
Troisdorf und Troisdorf-West eine Handelszentralität von 110. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 48,3 Mio. € steht ein Nachfragevolumen von
43,8 Mio. € gegenüber.
Abb. 33: Nahversorgungsmagnete in der Troisdorfer City
Die Nahversorgungssituation in Troisdorf und Troisdorf-West kann alles
in allem als optimal bezeichnet werden. Hierzu tragen nicht nur die innerstädtischen Angebote mit dem KAUFLAND SB-Warenhaus und dem HITVerbrauchermarkt bei, sondern auch der EDEKA-Markt und der LIDL Lebensmitteldiscounter an der Frankfurter Straße sind für die Versorgungsqualität relevant.
Der ALDI-Markt in der Siebengebirgsallee ist als ergänzender Solitärstandort
hinsichtlich seiner Versorgungsfunktion einzuordnen.
Der Hit Verbrauchermarkt an der Fußgängerzone Kölner Straße und das KAUFLAND SBWarenhaus sind strategische Frequenzbringer für die Troisdorfer City. Sie profiliert sich auch durch
ein attraktives Nahversorgungsangebot. Fotos: CIMA GmbH 2006
Als Zentraler Versorgungsbereich in den Stadtteilen Troisdorf und TroisdorfWest sind neben der Troisdorfer City entlang der Kölner Straße zwischen Stationsweg und Ursulaplatz einschließlich des Bahnhofsbereichs, der Wilhelmstraße, der Hippolytusstraße, der Alten Poststraße, des Wilhelm-Hamacher-Platzes
sowie des Standortbereiches ‚Am Bürgerhaus’ auch die an der Frankfurter
Straße anliegenden Grundstücksareale zu berücksichtigen. Dabei findet der
zentrale Versorgungsbereich nach Osten seinen Abschluss mit dem Grundstück des dort etablierten LIDL-Marktes. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ist nachfolgender Abb. 34 zu entnehmen.
Unter den in der Abb. 34 ebenfalls zusammengefassten Marktdaten sei auf die
Kennziffern zur Verkaufsflächenausstattung verwiesen. Die Kennziffern für den
Einzelhandel insgesamt (1,80 m² / Ew.) und für den Einzelhandel im Segment
15
Lebensmittel (0,41 m² / Ew.) liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
15
Im Bundesdurchschnitt liegt die Verkaufsfläche je Ew. in Bezug auf den Einzelhandel insgesamt bei 1,40 m² je Ew. und in Bezug auf den Lebensmitteleinzelhandel bei 0,35 m² je Ew.
46
Abb. 34: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Troisdorf und
Troisdorf-West
Einwohner:
21.478
Umsatz in Mio. €:
157,6
Nachfragevolumen (Mio. €): 107,4
Handelszentralität:
147
Verkaufsfläche in m²:
38.745
LEH – Umsatz (in Mio. €)
48,3
LEH – Nachfragevolumen:
43,8
LEH – Handelszentralität:
110
LEH – Verkaufsfläche (m²):
8.875
VKF je Einw.:
1,80
LEH – VKF je Einw.: 0,41
© CIMA GmbH 2006
47
chiger Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Sortiment ansässig. An der
Echternacher Straße hat sich als Solitär der BOTTOSSO Babyfachmarkt etabliert.
6.3.2 Spich
Der Stadtteil Spich erstreckt sich nordwestlich der Troisdorfer City. Er wird im
Nordwesten durch die Stadtgrenze nach Köln begrenzt, im Südosten bildet der
Industriepark Troisdorf die Grenze. Spich entwickelte sich zunächst als Straßensiedlung entlang der Hauptstraße. Nördlich und südlich davon haben sich in
den letzten Jahrzehnten attraktive Wohnlagen entwickelt.
Der Einzelhandelsbesatz in Spich konzentriert sich primär auf die Hauptstraße
zwischen der Lülsdorfer Straße im Nordwesten und der Standortagglomeration
der Lebensmitteldiscounter LIDL und PLUS im Südosten.
Abb. 35: Einzelhandelsstrukturen in Spich
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
Umsatz in
Mio. €
VKF in %
Umsatzverteilung
in %
25
13
7
5
47,2%
24,5%
13,2%
9,4%
3.910
3.155
610
145
26,2%
21,2%
4,1%
1,0%
24,4
18,5
5,3
0,6
50,9%
38,6%
11,1%
1,3%
6
11,3%
530
3,6%
2,0
4,2%
8
15,1%
1.010
6,8%
3,4
7,1%
5
9,4%
1.440
9,7%
3,6
7,5%
Hausrat; Einrichtungsbedarf
4
7,6%
1.320
8,9%
2,8
5,8%
5
9,4%
6.688
44,9%
11,7
24,4%
53
100,0%
14.898
100,0%
47,9
100,0%
Periodischer Bedarf
Zwischen der Eisenbahntrasse Köln – Siegburg und der BAB 59 hat sich ein
attraktives Gewerbegebiet entwickelt, das weitgehend von großflächigen Einzelhandelsnutzungen freigehalten werden konnte. Lediglich im Bereich Lülsdorfer Straße / Niederkasseler Straße ist u.a. mit dem TOOM-Baumarkt großflä-
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in Spich 53 Einzelhandelsbetriebe
aufgenommen, die auf einer Verkaufsfläche von 14.898 m² einen Einzelhandelsumsatz von 47,9 Mio. € realisieren. Knapp 45 % der Verkaufsfläche entfällt
auf Baumarktspezifische Sortimente und ist maßgeblich auf den großflächigen
Einzelhandel außerhalb des Haupteinkaufsbereichs zurückzuführen. Zieht man
48
des Weiteren die Verkaufsflächen für den Babyfachmarkt ab, so verbleibt für
den Haupteinkaufsbereich ein Verkaufsflächenbesatz von rd. 7.000 m².
Die Sortimente des Periodischen Bedarfs erreichen einen Umsatzanteil von
50,9 %. Dennoch ist der Spicher Haupteinkaufsbereich kein reiner Nahversorgungsstandort. Es hat sich dort ergänzender Facheinzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment etabliert. Als örtlicher Magnet ist zum Beispiel das Bekleidungshaus WASSER zu nennen.
Abb. 36: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Spich
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteil
Spich
Handelszentralität
Stadtteil
Spich
24,4
18,5
5,3
0,6
35,9
27,3
7,7
0,9
68
68
69
65
2,0
8,6
23
3,4
7,8
44
3,6
2,5
145
Hausrat; Einrichtungsbedarf
2,8
5,6
50
11,7
6,5
181
47,9
66,8
72
Periodischer Bedarf
hervorragend. Zwei besondere Einflüsse sind jedoch zu berücksichtigen. Aufgrund der in Spich außerhalb des Kernbereichs ansässigen Fachmärkte erreichen die Warengruppen ‚Baumarktspezifische Sortimente’ sowie ‚Spiel, Sport,
16
Hobby’ Handelszentralitäten von deutlich über 100. Es bestehen deutliche
Kaufkraftzuflüsse aus dem Umfeld.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ realisiert der Spicher Einzelhandel bei einem Einzelhandelsumsatz von 18,5 Mio. € und einem Nachfragevolumen von 27,3 Mio. € eine Handelszentralität von 68. Sie signalisiert vor
dem Hintergrund sowohl der Nähe zur Innenstadt als auch zur Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld eine sehr gute Nahversorgungssituation. Das Angebot wird sichergestellt über den EDEKA Frischemarkt und die
Lebensmitteldiscounter NORMA, PLUS und LIDL sowie durch das ergänzende
Ladenhandwerk. Hinsichtlich der Absicherung der Nahversorgung besteht kein
akuter Handlungsbedarf.
Abb. 37: Nahversorgungsstandorte in Spich
Der Einzelhandelsbesatz in Spich konzentriert sich an der hoch belasteten Hauptstraße. Im Bereich
des EDEKA- Marktes an der Freiheitstraße liegt ein attraktives Parkplatzangebot vor. Fotos: CIMA
GmbH 2006
Der Spicher Einzelhandel realisiert bei einem Einzelhandelsumsatz von
47,9 Mio. € und einem Nachfragevolumen von 66,8 Mio. € eine Handelszentralität von 72. Dieser Wert ist für einen an die Innenstadt angrenzenden Stadtteil
16
Die Sortimente eines Babyfachmarktes fallen in Bezug auf die Verbrauchsausgaben im Einzelhandel unter die Kategorie ‚Hobby und sonstiges’ und werden hiermit in der Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby’ geführt.
49
Abb. 38: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Spich
Spich
Einwohner:
12.920
Umsatz in Mio. €:
47,9
72
14.898
18,5
27,3
68
3.155
VKF je Einw.:
1,15
© CIMA GmbH 2006
50
Der Zentrale Versorgungsbereich für Spich (siehe Abb. 38, vorherige Seite)
erstreckt sich entlang der Hauptstraße zwischen der Lülsdorfer Straße und der
Standortagglomeration LIDL / PLUS. In den Zentralen Versorgungsbereich ist
darüber hinaus die Wohn-/ Geschäftshausrandbebauung an der Freiheitstrasse
mit einzubeziehen.
"
Entlang der Mendener Straße haben sich auf ehemals gewerblich genutzten Grundstücksarealen die Lebensmitteldiscounter PENNY und ALDI sowie zwei Getränkemärkte (TRINKGUT, WILLI) etabliert. Ergänzt wird das
Angebot durch kleinflächige Kioske, Ladenhandwerk und dem Drogeriemarkt Schlecker.
Die Verkaufsflächenausstattung von 1,15 m² je Ew. entspricht dem Niveau gut
besetzter Stadtteillagen.
"
An der Roncallistraße, die auf Höhe des Bahnhofs ‚Friedrich-WilhelmsHütte’ über die Mendener Straße hinweg in Richtung Sieglar und Oberlar
verläuft, hat sich rund um einen vergleichsweise kleinflächigen EDEKAMarkt westlich der Kreuzung mit der Hermann-Ehlers-Straße ein kleiner
Nahversorgungsschwerpunkt etabliert. Ein östlich dieses Nahversorgungsschwerpunktes liegender PENNY-Markt ist mittlerweile geschlossen.
6.3.3 Friedrich-Wilhelms-Hütte
Der Stadtteil Friedrich-Wilhelms-Hütte erstreckt sich westlich der Bahnstrecke
Troisdorf – Bonn-Beuel – Koblenz und südlich des Willy-Brandt-Ringes. Der
Stadtteil wird geprägt durch die östlich angrenzende Nachbarschaft zum heutigen Mannstaedt-Corus Eisen- und Stahl-Werk. Im Rahmen der Entwicklung der
Metall erzeugenden Industrie in Troisdorf entwickelte sich Friedrich-WilhelmsHütte als angrenzender Arbeiterwohnstandort.
Abb. 39: Einzelhandelsstrukturen in Friedrich-Wilhelms-Hütte
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
Die Aufgabenteilung zwischen beiden Standorten trägt maßgeblich zur Wohnqualität im Stadtteil bei.
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in Friedrich-Wilhelms-Hütte 17 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 4.849 m² aufgenommen. Sie
realisieren ein Umsatzvolumen von 19,4 Mio. €. Knapp 80 % des realisierten
Umsatzvolumens entfällt mit 15,4 Mio. € auf die Warengruppe ‚Lebensmittel /
Reformwaren’. Das Einzelhandelsangebot qualifiziert sich hier in erster Linie
über die Nahversorgung.
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
Übriger Einzelhandel
10
7
58,8%
41,2%
3.164
1.335
65,3%
34,7%
15,4
4,0
79,4%
10,6%
17
100,0%
4.849
100,0%
19,4
100,0%
Der Einzelhandel in Friedrich-Wilhelms-Hütte verteilt sich auf zwei Standortbereiche:
51
Dementsprechend werden in Friedrich-Wilhelms-Hütte zwei Zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt (siehe Abb. 42, nächste Seite):
Abb. 40: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Friedrich-Wilhelms-Hütte
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteil
FWH
Handelszentralität
Stadtteil
FWH
15,4
15,6
99
4,0
22,6
18
19,4
38,2
51
Bei einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 19,4 Mio. € und einem Nachfragevolumen im Stadtteil Friedrich-Wilhelms-Hütte von 38,2 Mio. € resultiert
eine Handelszentralität von 51. Dieser für eine Stadtteillage vergleichsweise
hohe Wert wird nahezu ausschließlich durch das im Stadtteil vorhandene Nahversorgungsangebot realisiert. Somit beläuft sich die Handelszentralität in der
Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ auf 99. Einem Einzelhandelsumsatz von 15,4 Mio. € steht ein Nachfragevolumen von 15,6 Mio. € gegenüber.
"
Der Zentrale Versorgungsbereich Mendener Straße dokumentiert den bestehenden Einzelhandelsbesatz zwischen Bahntrasse und den an der
Mendener Straße angrenzenden Grundstücksarealen zwischen Lahnstraße
und Roncallistraße. Dieser zentrale Versorgungsbereich mit seiner Konzentration von Angeboten im Discountsegment bindet auch aus benachbarten Stadtteilen Kaufkraft.
"
Der Zentrale Versorgungsbereich Roncallistraße erfasst den Standortbereich des Nahversorgungszentrums mit dem EDEKA-Markt. Er beschreibt
die Ist-Situation. Er wäre bei der Realisierung eines Verlagerungsstandortes, der neuen Standortsituation entsprechend zu modifizieren.
Abb. 41: Nahversorgungsstandorte in Friedrich-Wilhelms-Hütte
Das Nahversorgungsangebot in Friedrich-Wilhelms-Hütte ist stark ‚discountlastig’. Der an der Roncallistraße etablierte EDEKA Frischemarkt verfügt über
suboptimale Betriebsstrukturen und ist ferner durch ein nur begrenztes Parkplatzangebot im Standortumfeld gekennzeichnet.
Alle planerischen Handlungsmaßnahmen in Friedrich-Wilhelms-Hütte sollten
auf eine Absicherung des derzeit guten Nahversorgungsangebotes zielen. In
die Überlegungen einzubeziehen ist eine Standort- und Betriebsflächenerweiterung des EDEKA-Marktes. Nach Möglichkeit sollte die Arbeitsteilung zwischen
Roncallistraße und Mendener Straße in Bezug auf die Nahversorgung erhalten
bleiben.
Der neu etablierte PENNY-Markt an der Mendener Straße (Abb. links) und das Nahversorgungszentrum an der Roncallistraße. Deutlich werden hier die beengte Standortsituation des EDEKAMarktes (rechte Abb.). Fotos: CIMA GmbH 2006
52
Abb. 42: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in FriedrichWilhelms-Hütte
Einwohner:
7.644
Umsatz in Mio. €:
20,6
54
5.289
15,4
15,6
99
3.604
VKF je Einw.:
0,63
© CIMA GmbH 2006
53
Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt in Friedrich-Wilhelms-Hütte
bei 0,61 m². Bezogen auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ liegt
sie bei 0,41 und somit über dem Bundesdurchschnitt. Sie spiegelt die alles in
allem gute Nahversorgungssituation wider, die es zu erhalten gilt.
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden in Oberlar 25 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von 1.755 m² aufgenommen. Sie realisieren ein Umsatzvolumen
von 9,4 Mio. €. Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ entfallen
985 m² Verkaufsfläche und ein Umsatzvolumen von 4,6 Mio. €.
Abb. 44: Handelszentralitäten im Stadtteil Oberlar
6.3.4 Oberlar
Der Stadtteil Oberlar liegt südwestlich der Troisdorfer City zwischen der Eisenbahntrasse Köln – Siegburg und der BAB 59. Nach Nordosten wird der Stadtteil
durch die Bonner Straße und im Südwesten durch den Willy-Brandt-Ring begrenzt.
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Vor Realisierung der Innenstadtumgehung ‚Willy-Brandt-Ring’ war die Sieglarer
Straße von der BAB-Anschlussstelle ‚Troisdorf’ kommend die Hauptverkehrsachse in die Innenstadt. Dementsprechend konzentriert sich noch heute
der Einzelhandel in Oberlar entlang dieser Verkehrsachse. Der Einzelhandelsbesatz wird primär durch Angebote im Segment Nahversorgung geprägt. Maßgebliche Bedeutung hat hier der etablierte PLUS-Markt.
Periodischer Bedarf
Handelszentralität
Stadtteil
Oberlar
Periodischer Bedarf
7,7
4,6
2,7
0,4
17,0
12,9
3,6
0,4
45
36
74
91
1,7
14,6
12
9,4
31,6
30
Abb. 43: Einzelhandelsstrukturen in Oberlar
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteil
Oberlar
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
20
10
6
4
80,0%
40,0%
24,0%
16,0%
1.315
985
225
105
74,9%
56,1%
12,8%
6,0%
7,7
4,6
2,7
0,4
81,9%
48,9%
28,7%
4,3%
5
20,0%
440
25,1%
1,7
18,1%
25
100,0%
1.755
100,0%
9,4
100,0%
Der Einzelhandel in Oberlar übernimmt nur ergänzende Versorgungsfunktion.
Mehr als zwei Drittel des vor Ort vorhandenen Kaufkraftvolumens fließt ab.
Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 9,4 Mio. € steht ein Nachfragevolumen von 31,6 Mio. € gegenüber. Bei einer Handelszentralität von 30 über alle
Warengruppen besteht per Saldo ein Kaufkraftabfluss in Höhe von 22,2 Mio. €.
54
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ beläuft sich die Handelszentralität im Stadtteil Oberlar auf 36 mit einem Kaufkraftabfluss per Saldo von
8,3 Mio. €.
Mit einer Verkaufsflächenausstattung je Ew. liegt in Oberlar mit 0,29 m² je Ew.
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.
Die Entwicklungsspielräume zur Stärkung der Nahversorgung in Oberlar sind
gering. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zur Fachmarktagglomeration
Spicher Straße / Im Zehntfeld mit den Lebensmitteldiscountern ALDI und LIDL
sowie dem HIT SB-Warenhaus sind die Markteintrittsbarrieren für zusätzliche
Anbieter sehr hoch. Ein weiteres Entwicklungshemmnis resultiert aus der fehlenden Flächenverfügbarkeit.
Die nachhaltige Absicherung der Nahversorgung für die Bevölkerung in Oberlar
kann nur im Kontext einer Vernetzung mit benachbarten Stadtteilen gesehen
werden.
Der Zentrale Versorgungsbereich für den Stadtteil Oberlar konzentriert sich auf
die Sieglarer Straße zwischen der Lindlaustrasse und dem Abschluss des verdichteten Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes, der im Wesentlichen
durch kleinbetriebliche Strukturen gekennzeichnet ist.
Abb. 45: Blick in die Sieglarer Straße
Blick in die Sieglarer Straße mit noch einem Verdichtungsansatz von Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben, jedoch auch deutlichem Ladenleerstand. Foto: CIMA GmbH 2006
55
Abb. 46: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs im Stadtteil
Oberlar
Oberlar
Einwohner:
6.109
Umsatz in Mio. €:
9,4
30
1.755
4,6
12,9
36
985
VKF je Einw.:
0,29
© CIMA GmbH 2006
56
6.3.5 Sieglar (ohne Einzelhandelsagglomeration
Straße / Im Zehntfeld)
Spicher
Der Stadtteil Sieglar, Hauptort der bis 1969 selbständigen Gemeinde Sieglar,
erstreckt sich westlich der BAB 59. Er grenzt im Bereich der Straße ‚Vorgebirgsblick’ an den benachbarten Stadtteil Eschmar an.
Um die Nahversorgungsstrukturen im Stadtteil realistisch einzuschätzen, werden im vorliegenden Einzelhandelskonzept die Einzelhandelsstrukturen ohne
die Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld analysiert.
Abb. 47: Einzelhandelsstrukturen im Stadtteil Sieglar (ohne Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld)
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in Sieglar 42 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von 3.810 m² aufgenommen. Sie erwirtschaften ein
Umsatzvolumen von 18,1 Mio. €.
Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich auf den historischen Ortskern entlang der Larstraße und Kerpstraße. Weitere Betriebe sind an der Pastor-BöhmStraße. Der Einzelhandelsbesatz ist durch klein- und mittelbetriebliche Strukturen gekennzeichnet. Neben Ladenhandwerk ist auch Facheinzelhandel im zentrenrelevanten Sortiment präsent. Der Bekleidungsfachmarkt KIK und das Sportfachgeschäft KOHNEN (‚Sport 2000’) dürften maßgeblich zur örtlichen Kaufkraftbindung beitragen. Der zentrale Nahversorger ist der PLUS-Markt ‚Im
Kirchtal’, der rd. 400 m westlich des Ortskerns etabliert ist. Er hat mit einem
angemessenen Stellplatzangebot akzeptable Rahmenbedingungen.
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
23
12
54,8%
28,6%
1.855
1.160
48,7%
30,4%
12,8
5,9
70,7%
32,6%
11
26,2%
695
18,3%
6,9
38,2%
9
21,4%
550
14,4%
1,9
10,5%
4
9,5%
220
5,8%
0,7
3,9%
Übriger Einzelhandel:
- Spiel, Sort, Hobby
- Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
- Einrichtungsbedarf
- Baumarktspezifische Sortimente
6
14,3%
1.185
31,1%
2,7
14,9%
42
100,0%
3.810
100,0%
18,1
100,0%
Periodischer Bedarf
Gesundheits- und Körperpflege;
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften
Bearbeitung: CIMA GmbH 2006; Rundungsdifferenzen möglich
Mehr als zwei Drittel des realisierten Umsatzvolumens entfällt auf die Sortimente des kurzfristigen, periodischen Bedarfs. Die Sortimente des ‚Persönlichen
Bedarfs’ (Bekleidung / Wäsche; Schuhe / Lederwaren, Uhren / Schmuck / Op57
tik) und der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ erreichen einen Umsatzanteil von 14,4 %.
Abb. 48: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtteil Sieglar
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteil
Sieglar
Handelszentralität
Stadtteil
Sieglar
12,8
5,9
25,4
19,3
50
31
6,9
6,1
113
1,9
6,0
31
0,7
5,5
13
Übriger Einzelhandel:
- Spiel, Sport, Hobby
- Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
- Einrichtungsbedarf
- Baumarktspezifische Sortimente
2,7
10,4
26
18,1
47,2
38
Periodischer Bedarf
Bei einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 18,1 Mio. € und einem in
Sieglar vorhandenen Nachfragevolumen von 47,2 Mio. € resultiert über alle
Sortimente eine Handelszentralität von 38. Kaufkraftzuflüsse mit einer Handelszentralität von 113 kann das aus Datenschutzgründen zusammengefasste Sortimentsbündel Gesundheits- und Körperpflegeartikel / Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) realisieren. Dies liegt sowohl am ‚vor Ort’ etablierten Angebot im Segment Gesundheits- und Körperpflege, als auch an der
‚Troisdorfer Pflanzenwelt’ im Bereich ‚Vorgebirgsblick’ solitär außerhalb
Ortskerns.
Mit einer Handelszentralität von 31 ist die Kaufkraftbindung im Segment
‚Persönlichen Bedarfs’ durchaus bemerkenswert. Der Einzelhandel in
Sieglarer Ortsmitte profiliert sich durchaus auch mit Angeboten jenseits
Nahversorgung.
des
des
der
der
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ realisiert der Sieglarer Einzelhandel bei einem Einzelhandelsumsatz von 5,9 Mio. € und einem Nachfragevolumen von 19,3 Mio. € lediglich eine Handelszentralität von 31. Per Saldo
fließt hier ein Nachfragevolumen von 13,4 Mio. € ab. Der überwiegende Teil
dürfte in der benachbarten Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld gebunden werden.
Ähnlich wie im Falle Oberlar, begrenzt die Strahlkraft der Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld weitere Entwicklungsspielräume zur
nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung im Ortskern. Ebenso fehlen geeignete Entwicklungsstandorte, auf denen moderne Betriebskonzepte der Nahversorgung realisiert werden können. Die Absicherung der Nahversorgung in
Sieglar ist im Verbund zu Angeboten in angrenzenden Stadtteilen zu bewerten.
Es gilt vorrangig den Nahversorgungsstandort des PLUS-Marktes ‚Im Kirchtal’
abzusichern.
Der Zentrale Versorgungsbereich im Stadtteil Sieglar umfasst den historischen
Ortskern zwischen Pastor-Böhm-Straße und Larstraße. Sollte sich langfristig
durch Grundsstücksarrondierungen, Abriss von Gebäuden Entwicklungspotenziale zur Realisierung eines Nahversorgers im Ortskern ermöglichen (Discounter oder Frischemarkt), so sollten diese Spielräume genutzt werden. Damit
könnte der Einzelhandelsbesatz in der Ortsmitte nachhaltig durch neue Kundenfrequenzen gestärkt werden. Diese Entwicklungsvariante stellt aber realistisch gesehen eher eine langfristige Entwicklungsperspektive dar.
Der solitär liegende Standort des PLUS-Marktes am Standort ‚Im Kirchtal’ sollte
dem abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden. Er hat
heute strategische Bedeutung für die Nahversorgung in Sieglar (siehe Abb. 49).
58
Abb. 49: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs in Sieglar
Sieglar (ohne Spicher Straße / Im Zehntfeld)
Einwohner:
8.773
Umsatz in Mio. €:
18,1
Nachfragevolumen (Mio. €):
47,2
38
VKF je Einw.:
3.810
5,9
19,3
31
1.160
0,43
© CIMA GmbH 2006
59
Abb. 50: Einkaufsorte in Sieglar
"
An der von der Spicher Straße abzweigenden Verkehrsachse ‚Im Zehntfeld’
haben sich die Discounter ALDI und LIDL etabliert.
Zentral im Wohnsiedlungsbereich Rotter See wurde im Bereich Frieslandring /
Bremer Straße ein Nahversorgungszentrum mit Ladenhandwerk und kleinflächigem Einzelhandel etabliert. Der Standort leidet unter dem erheblichen Wettbewerbsdruck und ist heute teilweise durch Ladenleerstand gekennzeichnet.
Einzelne Ladenflächen werden heute auch durch Dienstleistungsangebote vom
Kinderladen bis zur Versicherungsagentur genutzt.
Die linke Abb. vedrmittelt einen Eindruck von den Standortrahmenbedingungen des örtlichen
Facheinzelhandels im Ortszentrum Sieglar. Es dominieren kleinflächige Betriebe. Die rechte Abb.
zeigt den wichtigsten Nahversorger, den PLUS-Markt ‚Im Kirchtal. Fotos: CIMA GmbH 2006
6.3.6 Rotter See einschließlich der Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld
Der Stadtteil Rotter See erstreckt sich nördlich von Sieglar und ist durch sehr
attraktive Wohnlagen gekennzeichnet. Östlich unmittelbar an die Wohnsiedlungsbereiche angrenzend erstreckt sich die Einzelhandelsagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld. Sie wird durch folgende Betriebsansiedlungen geprägt:
"
Fachmarktagglomeration rund um das HIT SB-Warenhaus westlich der
Spicher Straße. Ansässig sind hier außerdem der Schuhfachmarkt SIEMES, der Sportfachmarkt SPORT 2000 sowie der Bekleidungsfachmarkt
TAKKO. Abgerundet wird das Angebot durch eine breite Palette an kleinflächigen Konzessionären mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Sortiment.
"
Östlich der Spicher Straße hat sich der KNAUBER Baumarkt etabliert. Er
bildet dort eine Standortgemeinschaft mit dem Fliesenfachmarkt KAYSER.
Im Stadtteil Rotter See einschließlich der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld wurden 23 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche
von 15.600 m² erhoben. Sie realisieren ein Umsatzvolumen von 56,1 Mio. €
Der höchste Umsatzanteil entfällt mit 28,9 Mio. € (= 51,5 %) auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’. Sie belegen jedoch nur 32,4 % der Verkaufsflächen.
Die Sortimente ‚Geschenke, Glas, Porzellan, Einrichtungsbedarf, Baumarktspezifische Sortimente’ werden vor allem im Standortbereich KNAUBER / KAYSER
angeboten. Sie belegen insgesamt rd. 44,0 % der Verkaufsfläche im Stadtteil
Rotter See einschließlich der Fachmarktagglomeration, realisieren jedoch nur
22,6 % (= 12,7 Mio. €) des dort erzielten Umsatzvolumens.
Die Hauptwarengruppen ‚Persönlicher Bedarf’, ‚Medien und Technik’ sowie
‚Spiel / Sport / Hobby’ belegen 18,7 % der Verkaufsflächen und realisieren
15,7 % des Umsatzvolumens. Die Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld ist somit ein deutlicher Wettbewerber im Segment der zentrenrelevanten Sortimente zur Troisdorfer Innenstadt (siehe Abb. 50a, nächste Seite).
60
Abb.50a: Einzelhandelsstrukturen im Stadtteil Rotter See (einschließlich der
Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld)
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
14
7
60,9%
30,4%
5.815
5.050
37,3%
32,4%
34,6
28,9
61,7%
51,5%
7
30,4%
765
4,9%
5,7
10,2%
5
21,7%
2.925
18,7%
11,9
15,7%
Hausrat, Einrichtungsbedarf
4
17,4%
6.860
44,0%
12,7
22,6%
23
100,0%
15.600
100,0%
56,1
100,0%
Periodischer Bedarf
Bei einem im Stadtteil Rotter See einschließlich der Standortagglomeration
Spicher Straße / Im Zehntfeld realisierten Einzelhandelsumsatz von 56,1 Mio. €
und einem ‚vor Ort’ vorhandenen Nachfragevolumen von 22,0 Mio. € errechnet
sich eine Handelszentralität von 255.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ steht einem Einzelhandelsumsatz von 28,9 Mio. € ein örtliches Nachfragevolumen von 9,0 Mio. € gegenüber. Es resultiert eine Handelszentralität von 321. Der Kaufkraftzufluss beläuft
sich somit per Saldo auf 19,9 Mio. €.
Grundsätzlich bindet die Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehnfeld
Kaufkraft aus dem gesamten Troisdorfer Stadtgebiet. Es ist der einzige Standort, der neben der Troisdorfer City auch Kaufkraft aus dem Umland binden dürfte.
Die Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld ist städtebaulich allenfalls als eine teilintegrierte Standortlage einzuordnen. Die erreichte Verkaufsflächendimensionierung hat sie zu einem Standort reifen lassen, der nicht nur
Nahversorgung im Standortumfeld sicherstellt, sondern die Entwicklungsspielräume in benachbarten Stadtteilen erheblich einschränkt.
Eine Handelszentralität von über 300 erreicht auch das Sortimentsbündel ‚Geschenke / Glas / Keramik / Hausrat, Baumarktspezifische Sortimente und Einrichtungsbedarf’. Entscheidend ist hier die regionale Marktbedeutung des
KNAUBER-Marktes.
61
Abb. 51: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtteil Rotter See
(einschließlich der Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld)
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
übriger periodischer Bedarf
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteil
Rotter See
und 'Spicher Straße'
Handelszentralität
Stadtteil
Rotter See
und 'Spicher Straße'
34,6
28,9
11,8
9,0
292
321
5,7
2,8
204
"
Der Nahversorgungsbereich innerhalb des Wohnsiedlungsbereichs Rotter
See im Bereich Frieslandring / Bremer Straße hat ergänzende Versorgungsfunktion. Auch langfristig sollten hier vor dem Hintergrund der örtlichen Wohn- und Lebensqualität ergänzende Versorgungsangebote (Bäcker, Metzger, Kiosk) bestehen bleiben. Der Standortbereich des Nahversorgungszentrums wird als Zentraler Versorgungsbereich festgelegt.
"
Die Standortagglomeration im Bereich Spicher Straße / Im Zehntfeld ist als
Fachmarktagglomeration zu bewerten und übernimmt überörtliche Versorgungsfunktion. Der abzugrenzende Zentrale Versorgungsbereich orientiert
sich parzellenscharf am Bestand. Eine flächenmäßige Weiterentwicklung
des Standortbereichs ist nicht beabsichtigt (siehe Abb. 53, nächste Seite)
Abb. 52: Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld
11,9
6,2
192
Hausrat, Einrichtungsbedarf
12,7
4,0
318
56,1
22,0
255
Dementsprechend sollte vor allem in Bezug auf nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente eine weitere deutliche Verkaufsflächen- und Angebotserweiterung vermieden werden. Betriebliche Anpassungen sind dann städtebaulich verträglich, wenn nicht in deutlichem Umfang weitere Kaufkraft aus anderen
Stadtteilen abgezogen wird.
Das HIT SB-Warenhaus an der Spicher Straße (linke Abb.) sowie die Lebensmitteldiscounter ALDI
und LIDL binden in erheblichem Umfang Kaufkraft, insbesondere aus den Stadtteilen Spich,
Oberlar, Sieglar, Kriegsdorf und Eschmar. Fotos: CIMA GmbH 2006
Für den Stadtteil Rotter See einschließlich der Standortagglomeration Spicher
Straße / Im Zehntfeld sind zwei Zentrale Versorgungsbereiche mit unterschiedlicher Versorgungsfunktion abzugrenzen:
62
Abb. 53: Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche im Stadtteil Rotter
See (einschließlich Standortagglomeration Rotter See / Spicher
Straße)
Einwohner:
4.098
Umsatz in Mio. €:
56,1
255
15.600
28,9
9,0
321
5.050
VKF je Einw.:
3,81
© CIMA GmbH 2006
63
6.3.7 Eschmar
Abb. 54: Standortstrukturen im Siedlungsraum Sieglar / Eschmar
Der Stadtteil Eschmar grenzt südwestlich unmittelbar an den Stadtteil Sieglar
an. Die Straße ‚Vorgebirgsblick’ stellt die östliche Siedlungsgrenze dar.
In Eschmar wurden insgesamt nur 7 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 380 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von rd.
1,5 Mio. €. Eine warengruppendifferenzierte Analyse ist aus Datenschutzgründen nicht möglich. Bezug nehmend auf das in Eschmar vorhandene Nachfragevolumen in Höhe von 17,4 Mio. € resultiert eine Handelszentralität von 9.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ liegt die Verkaufsfläche bei
rd. 175 m². Die warengruppenspezifische Handelszentralität liegt bei 15.
Fast das gesamte in Eschmar vorhandene einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen fließt in andere Stadtteile oder zu Standorten außerhalb von Troisdorf
ab. Der Stadtteil Eschmar ist bezüglich der Nahversorgung deutlich unterversorgt. Aufgrund des vergleichsweise niedrigen Bevölkerungspotenzials (rd.
3.240 Einwohner) wird eine Verbesserung der Nahversorgungssituation nur im
Kontext mit den benachbarten Stadtteilen Bergheim / Müllekoven möglich sein.
Die wenigen Einzelhandelsbetriebe in Eschmar verteilen sich im Wesentlichen
entlang der Verkehrsachse Rheinstraße, die Eschmar mit Sieglar verbindet.
Wenige, kleinflächige Einzelhandelsbetriebe befinden sich an der Hauptvergehrsachse von Sieglar
über Eschmar nach Bergheim / Müllekoven ( Im Kirchtal / Rheinstraße). Foto: CIMA GmbH 2006
Die Verkaufsflächenausstattung je Ew. liegt mit 0,12 m² je Einwohner in Bezug
auf den Einzelhandel insgesamt sowie 0,05 m² je Einwohner für den Lebensmitteleinzelhandel sehr deutlich unter den Durchschnittswerten für Deutschland
insgesamt. Die Kennziffern dokumentieren das kaum vorhandene Angebot.
Aufgrund des rudimentären Einzelhandelsbesatzes kann zurzeit für Eschmar
kein Zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt werden. Bei Entwicklung eines
tragfähigen, ergänzenden Nahversorgungsstandortes für die südlichen Stadtteile sollte eine parzellenscharfe Abgrenzung vorgenommen werden.
64
Abb. 55: Dokumentation der Einzelhandelsstrukturen in Eschmar
Eschmar
Einwohner:
3.242
Umsatz in Mio. €:
1,5
9
380
15
175
VKF je Einw.:
0,12
© CIMA GmbH 2006
65
6.3.8 Bergheim / Müllekoven
73,0% des realisierten Umsatzvolumens entfällt allein auf Sortimente des ‚Periodischen Bedarfs’. Nur fünf von 23 Betrieben haben ihren Sortimentsschwerpunkt in anderen Sortimentsbereichen.
Die mittlerweile zusammengewachsenen Stadtteile Bergheim und Müllekoven
liegen südwestlich von Eschmar, östlich des Rheins und nördlich der Sieg. Der
südliche Siedlungsrand wird geprägt durch die Siegaue, die sich zur Mündung
der Sieg in den Rhein aufweitet.
Innerhalb der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ sind 9 Betriebe mit
einer Verkaufsfläche von 945 m² ansässig.
In Bergheim und Müllekoven leben rd. 7.150 Einwohner. Vor allem durch die
Ausweisung von Neubaugebieten östlich der Straße ‚Zum Kalkofen’ und nördlich der Industriebahn wird der Siedlungsbereich zukünftig weiter wachsen. Die
Bevölkerung ‚vor Ort’ kann jedoch nur auf ein beschränktes Einzelhandelsangebot zurückgreifen.
Der Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf drei Standortlagen:
"
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden 23 Einzelhandelsbetriebe mit einer
Verkaufsfläche 2.505 m² erhoben. Sie realisieren ein Umsatzvolumen von
11,1 Mio. €.
Kleinflächiger Facheinzelhandel mit Schwerpunkt im Periodischen Bedarf
(SCHLECKER, Ladenhandwerk, Zeitschriften) konzentriert sich im Ortskern
im Kreuzungsbereich von Müllekovener Straße, Siegstraße und Bergstraße.
Abb. 56: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen Bergheim und Müllekoven
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
18
9
78,3%
39,1%
1.290
945
51,5%
37,7%
8,1
5,0
73,0%
45,0%
9
39,1%
345
13,8%
3,1
27,9%
5
19,7%
1.215
48,5%
3,0
27,0%
23
100,0%
2.505
100,0%
11,1
100,0%
66
"
Der bisher wichtigste Nahversorger für die beiden Stadtteile ist der EDEKA
Frischemarkt am Standort ‚Zur Kleinbahn’. Er ist mit einer Verkaufsfläche
von rd. 600 m², begrenzten Parkmöglichkeiten und eingeschränkter Erreichbarkeit durch suboptimale betriebliche Rahmenbedingungen gekennzeichnet. Der Standort liegt rd. 500 m östlich des Bergheimer Ortskernes.
"
Im Gewerbegebiet nördlich des Bergheimer Siedlungsbereichs sind mit
einem Getränkemarkt, einem Tankstellenshop und einem Fliesenfachmarkt
drei Einzelhandelsbetriebe ansässig.
Abb. 57: Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Stadtteilen Bergheim
und Müllekoven
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Nachfragevolumen
in Mio. €
Stadtteile
Bergheim
Müllekoven
Handelszentralität
Stadtteile
Bergheim
Müllekoven
8,1
5,0
20,7
15,7
39
32
3,1
4,9
63
3,0
17,7
17
11,1
38,4
29
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ steht einem Einzelhandelsumsatz von 5,0 Mio. € ein Nachfragevolumen von 15,7 Mio. € gegenüber. Der
Kaufkraftabfluss beläuft sich somit in dieser Warengruppe auf 10,7 Mio. €.
Bergheim und Müllekoven sind trotz einer ansprechenden Nachfrageplattform
von gut 7.000 Einwohnern durch eine deutliche Unterversorgung im Segment
‚Periodischer Bedarfsdeckung’ gekennzeichnet.
Als Zentraler Versorgungsbereich für die Stadtteile Bergheim und Müllekoven
ist zunächst der Ortskern von Bergheim mit dem Kreuzungsbereich von Müllekovener Straße, Siegstraße und Bergstraße abzugrenzen. Diesem Zentralen
Versorgungsbereich sollte auch der EDEKA-Markt am Standort ‚Zur Kleinbahn’
zugeordnet werden. Es handelt sich hier um einen integrierten, gut fußläufig
erreichbaren Standort, der auch trotz seiner suboptimalen Standortbedingungen mittelfristig als Nahversorgungsstandort erhalten werden kann.
Im Rahmen der Ergänzung bzw. des Ausbaus der Nahversorgung in den südlichen Stadtteilen Eschmar, Bergheim und Müllekoven sollte der zu realisierende
Entwicklungsstandort ebenfalls parzellenscharf als Zentraler Versorgungsbe17
reich abgegrenzt werden.
Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ weist mit 0,13 m² je Einwohner deutlich auf die Versorgungslücke im Segment der Nahversorgung hin.
Bei einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 11,1 Mio. € und einem Nachfragevolumen von 38,4 Mio. € in den Stadtteilen Bergheim und Müllekoven
resultiert eine Handelszentralität von 29. Mehr als zwei Drittel der örtlichen
Kaufkraft fließt aus Bergheim und Müllekoven ab. Dabei dürften hier die Kaufkraftabflüsse in das Umland (Niederkassel, St. Augustin, Bonn) deutlich höher
sein als der Kaufkraftabfluss in andere Troisdorfer Stadtteile.
17
Siehe hierzu auch Abschnitte 6.3.7 und 7.
67
Abb. 58: Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Bergheim und
Müllekoven
Einwohner:
7.147
Umsatz in Mio. €:
11,1
29
2.505
5,0
15,7
32
945
VKF je Einw.:
0,35
© CIMA GmbH 2006
68
Abb. 59: Einzelhandelsstandorte in Bergheim
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in Altenrath nur vier Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 430 m² erhoben. Sie realisieren einen
Einzelhandelsumsatz von rd. 1,6 Mio. €. Bei einem Nachfragevolumen von
13,2 Mio. € resultiert hieraus eine Handelszentralität von 12. Der Kaufkraftabfluss aus Altenrath beläuft sich per Saldo auf 11,6 Mio. €.
Aufgrund der solitären Randlage im Troisdorfer Stadtgebiet dürfte der überwiegende Anteil des Kaufkraftabflusses aus dem Stadtteil Altenrath nicht in Troisdorf gebunden werden. Im Segment der täglichen Bedarfsdeckung (Lebensmittel / Reformwaren, Gesundheits- und Körperpflegeartikel) dürfte annähernd das
gesamte Kaufkraftvolumen in Lohmar und Rösrath gebunden werden; im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente dürfte eine dominante Orientierung auf
Kölner Versorgungsstandorte bestehen.
Kleinteiliger Geschäftsbesatz in der Ortsmitte von Bergheim (linke Abb.). Der wichtigste Nahversorger für Bergheim und Müllekoven ist derzeit der EDEKA-Markt am Standort ‚Zur Kleinbahn’. Er
ist durch eine begrenzte Verkaufsfläche und ein beschränktes Stellplatzangebot gekennzeichnet;
liegt jedoch in optimal integrierter Lage zu angrenzenden Wohnsiedlungsbereichen. Fotos: CIMA
GmbH 2006
Aufgrund der insgesamt geringen Nachfrageplattform mit rd. 2.540 Einwohnern
im Stadtteil und der solitären Lage ohne zusätzlichen Verflechtungsbereich
dürften auch mittel- bis langfristig kaum Chancen bestehen ein nachhaltiges
Nahversorgungsangebot vor Ort aufzubauen.
6.3.9 Kriegsdorf
Der Stadtteil Kriegsdorf liegt solitär nördlich von Sieglar und Rotter See. Er ist
noch stark dörflich geprägt und durch attraktive Wohnlagen gekennzeichnet. Im
Rahmen der Bestandserhebung wurde ein Einzelhandelsbetrieb aufgenommen.
Kriegsdorf wird auch zukünftig als Einzelhandelsstandort keine bedeutende
Rolle spielen.
6.3.10 Altenrath
Der Stadtteil Altenrath liegt rd. 7 km nördlich des Stadtteil Troisdorf. Er ist von
Troisdorf nur über die Kreisstraße 20, die am Rande des Naturschutzgebietes
und Truppenübungsplatzes ‚Wahner Heide’ vorbeiführt zu erreichen. Altenrath
liegt zugleich nur 4 km westlich der Stadt Lohmar. Die Einkaufsverflechtungen
zwischen Altenrath und Lohmar sind historisch verankert.
69
7. HANDLUNGSANSÄTZE ZUR ABSICHERUNG
EINER NACHHALTIGEN NAHVERSORGUNG IN
DEN TROISDORFER STADTTEILEN
In diesem Abschnitt werden die konkreten Handlungsstrategien zur Absicherung der Nahversorgung in den Troisdorfer Stadtteilen aufgezeigt. Dabei wird
auch auf konkrete Anfragen zu Neuansiedlungen von Unternehmen bzw. zur
Entwicklung von Nahversorgungsstandorten eingegangen.
7.1
In Bezug auf die nachhaltige Absicherung der Nahversorgung in Troisdorf besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Mit einer Handelszentralität von 110 bestehen in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ Kaufkraftzuflüsse aus
den benachbarten Stadtteilen. Ebenso sind Kopplungskäufe von auswärtigen
Kunden in der Troisdorfer City zu berücksichtigen.
Mit dem HIT Verbrauchermarkt und dem KAUFLAND SB-Warenhaus besteht
ein exzellentes Nahversorgungsangebot in der City, das durchaus noch besser
als Stärke der Troisdorfer Angebotsqualität vermarktet werden könnte.
Auch der östlich der City liegende Siedlungsbereich rund um die Frankfurter
Straße ist mit dem EDEKA Frischemarkt und dem Lebensmitteldiscounter LIDL
gut versorgt. Mit der Etablierung von ALDI an der Siebengebirgsallee haben
auch die südlichen Wohnsiedlungsbereiche zwischen City und Bahntrasse ein
ergänzendes Versorgungsangebot erhalten. Die Nahversorgungsstrukturen in
Troisdorf sind abgerundet. Eine weitere Entwicklung von Solitärstandorten ist
zu vermeiden.
Die Wohnsiedlungsbereiche in Troisdorf-West haben selbst kein Nahversorgungsangebot, können ihren Bedarf jedoch unmittelbar angrenzend jenseits der
Bahntrasse Troisdorf – Bonn-Beuel an der Mendener Straße decken.
7.2
Spich
Mit einer Handelszentralität von 68 realisiert der Einzelhandel mit ‚Lebensmittel
und Reformwaren’ in Spich vor dem Hintergrund der Nähe zur Troisdorfer City
und zur Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld eine hervorragende Kaufkraftbindung. Mit dem EDEKA Frischemarkt und den Lebensmitteldiscountern NORMA, LIDL und PLUS liegt ein vielfältiges Versorgungsangebot
vor.
Angebotsergänzungen dürften vor dem Hintergrund der örtlichen Wettbewerbssituation letztendlich nur zu Verdrängungseffekten führen.
Sollte es in Spich zu Umstrukturierungen kommen, so sollte ein neuer Markt nur
zentral im abgegrenzten Versorgungsbereich etabliert werden. Standorte außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs sollten tabu sein.
7.3
Das Lebensmittelangebot in Friedrich-Wilhelms-Hütte leidet unter einer starken
Discountlastigkeit. Gleichzeitig verlagern sich zunehmend die Versorgungsfunktionen in Richtung Mendener Straße. Vorläufiger Schlusspunkt dieser Entwicklung war die Schließung des PENNY-Marktes an der Roncallistraße nach Realisierung eines modernen Betriebskonzeptes an der Mendener Straße. Die hohe Handelszentralität von 99 im Segment ‚Lebensmittel und Reformwaren’, die
letztendlich auch Kaufkraftzuflüsse aus dem Umfeld signalisiert (vor allem aus
Troisdorf-West), wird primär durch das Discounterangebot realisiert.
Im Frischesegment agiert der EDEKA-Markt im Nahversorgungszentrum an der
Roncallistraße mit einer Verkaufsfläche von rd. 500 m² unter erschwerten betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Es ist davon auszugehen, dass im
Bereich ‚Frische’ zum großen Teil auch Angebote außerhalb von FriedrichWilhelms-Hütte aufgesucht werden, die einen durchaus beachtlichen Kaufkraftabfluss darstellen.
70
Die CIMA empfiehlt konzeptionell die Arbeitsteilung zwischen den Standorten Mendener Straße und Roncallistraße aufrecht zu erhalten. Zur nachhaltigen Absicherung des Frischeangebotes wird eine Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des EDEKA Frischemarktes auf 1.200 m² Verkaufsfläche empfohlen. Dabei sollte ein Standort an der Roncallistraße gefunden werden, der durch Andocken an die Wohnsiedlungsbereiche noch als integrierte Standortlage definiert werden kann. Mit Realisierung dieses Vorhabens könnte ein zusätzliches Kaufkraftvolumen von rd. 3,0 Mio. € gebunden
werden. Davon dürften nur rd. 0,5 Mio. € auf Verlagerungen von anderen
Standorten (z.B. Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld oder
Umsatzumlenkungseffekte von den Discounterstandorten an der Mendener
Straße) entfallen. 2,5 Mio. € sind effektiv zurückgeholte Kaufkraft. Bei einer
Standortverlagerung und Neuentwicklung des Nahversorgungszentrums an der
Roncallistraße wäre der Zentrale Versorgungsbereich entsprechend zu modifizieren. Über den Schmelzer Weg werden auch östliche Wohnsiedlungsbereiche
in Sieglar gut erreicht.
Die vorgesehene Standortentwicklung des ALDI-Marktes ist abschließend als
kontraproduktiv zu den ausgeglichenen Nahversorgungsstrukturen in FriedrichWilhelms-Hütte zu bewerten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der etablierte Markt bereits über eine moderne Verkaufsflächenausstattung mit rund
750 m² verfügt.
Der Stadt Troisdorf liegt eine Bauvoranfrage zur Erweiterung des ALDI-Marktes
an der Mendener Straße von derzeit 750 m² auf 970 m² vor. Die Realisierung
dieses Vorhabens hätte folgende stadtstrukturelle Auswirkungen:
Magnetfunktion für den Einkaufsbereich an der Sieglarer Straße hat noch der
PLUS-Markt, der allerdings in Bezug auf Verkaufsfläche und Parkplatzsituation
durch suboptimale Standortrahmenbedingungen gekennzeichnet ist.
"
Mit der Erweiterung des ALDI-Marktes würde der Standortbereich Mendener Straße weiter gestärkt. Von dem Vorhaben würde ein deutlich steigender Wettbewerbsdruck auf die übrigen Discounterstandorte und auch den
EDEKA-Frischemarkt an der Roncallistraße ausgehen. Eine weitere
Schwächung des Standortes Roncallistraße könnte hier auch zur Aufgabe
des Versorgungsangebotes führen.
Um die ergänzende Nahversorgungssituation in Oberlar stabil zu halten, sollten
Entwicklungen vermieden werden, die durch eine weitere deutliche Verkaufsflächenentwicklung im Bereich Spicher Straße / Im Zehntfeld weiter steigenden
Wettbewerbsdruck auf Oberlar ausüben würden.
"
Mit einer Verkaufsfläche von 970 m² würde der ALDI Lebensmitteldiscounter deutlich in das Segment der Großflächigkeit fallen, der für den Standortbereich eine Ausweisung als Sondergebiet (SO) erforderlich machen würde. Vor dem Hintergrund des deutlichen Quantensprungs in der Verkaufsflächenentwicklung wäre kurz- bis mittelfristig mit Umstrukturierungsanträgen auch der Wettbewerber zu rechnen.
7.4
Oberlar
Die Nahversorgungssituation im Stadtteil Oberlar muss im Kontext mit der
Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld bewertet werden. In der
Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ realisiert der Stadtteil Oberlar lediglich eine Handelszentralität von 36. Der überwiegende Anteil des Kaufkraftabflusses dürfte im Standortbereich Spicher Straße / Im Zehntfeld gebunden werden.
7.5
Sieglar (ohne Standortagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld)
Die Nahversorgungssituation in Sieglar ist hinsichtlich des relativen Kaufkraftabflusses in Richtung der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld
ähnlich zu beurteilen. Die Handelszentralität im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren’ liegt bei nur 31; ebenfalls fließen gut zwei Drittel des vor Ort vorhandenen Naschfragevolumens zu anderen Standorten. Neben der Fachmarkt71
agglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld sind hier auch Standorte außerhalb des Stadtgebietes (St. Augustin / Siegburg) relevant.
Der Haupteinkaufsbereich an der Kerpstraße und der Larstraße in der Sieglarer
Ortsmitte könnte aufgrund seiner noch bestehenden Branchenvielfalt noch an
Substanz gewinnen, wenn ein attraktives Nahversorgungsangebot in unmittelbarer Nachbarschaft etabliert werden könnte. Kurz- bis mittelfristig ergeben sich
hier jedoch aufgrund der Flächenverfügbarkeit kaum Entwicklungschancen. Im
Vergleich zu Oberlar ist Sieglar mit dem solitär liegenden PLUS-Markt noch in
einer günstigeren Position, da dieser Markt über gute kleinräumige Standortbedingungen in Bezug auf Verkaufsfläche und Parkplätze verfügt.
Vor dem Hintergrund der Optimierung der Nahversorgung im südlichen Stadtgebiet insgesamt sind aus der kleinräumigen Sieglarer Betrachtung Optimierungsstrategien sowohl in Friedrich-Wilhelms-Hütte (östlich des Sieglarer Ortszentrums) und in den Stadtteilen Eschmar / Bergheim / Müllekoven (südwestlich von Sieglar) von Bedeutung. Die hier vorgeschlagenen Dimensionierungskonzepte berücksichtigen die Absicherung der bestehenden Nahversorgung in
Sieglar.
Wie in Bezug auf Oberlar bereits formuliert, sollten hinsichtlich der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehnfeld nur noch Arrondierungen stattfinden
dürfen, die keinen zusätzlichen Wettbewerbsdruck auf Sieglar ausüben.
7.6
Rotter See und Standortagglomeration Spicher Straße /
Im Zehntfeld
Die attraktiven Wohnsiedlungsbereiche des Stadtteils Rotter See grenzen westlich unmittelbar an die Standort- bzw. Fachmarktagglomeration Spicher Straße /
Im Zehntfeld. Diese übernimmt primär auch die Nahversorgungsfunktion für den
Stadtteil. Das ‚Nachbarschaftszentrum’ innerhalb des Wohnsiedlungsbereichs
im Standortbereich Frieslandring / Bremer Straße hat nur ergänzende Versorgungsfunktion und leidet unter dem erheblichen Wettbewerbsdruck der Fachmarktagglomeration.
Die Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld bindet Kaufkraft aus
dem gesamten Stadtgebiet sowie aus dem Umland. Die allmählich gewachsene
Einzelhandelsagglomeration hat die Entwicklungsspielräume in den benachbarten Stadtteilen deutlich beschränkt und behindert. Oberlar, Sieglar und teilweise
auch Spich sind in beträchtlichem Umfang in Bezug auf die Befriedigung des
Nahversorgungsbedarfs auf die Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im
Zehntfeld orientiert. Darüber hinaus ist die Konzentration von zentrenrelevanten
Sortimenten im Standortbereich als Beeinträchtigung der Troisdorfer City zu
sehen, sollte in Zukunft eine kritische Masse überschritten werden.
Die CIMA GmbH empfiehlt eine weitere Entwicklung der Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld im Kontext der Auswirkungen auf
die benachbarten Stadtteile und die Troisdorfer City zu bewerten. Es sollten nur noch jene betrieblichen Arrondierungen möglich sein, die keine
erheblichen Kaufkraftzuflüsse aus dem Umfeld verursachen. Die Branchen- und Betriebstypenentwicklung darf nicht dazu führen, dass durch
Erreichen einer ‚kritischen Masse’ ein weiterer Wettbewerbssprung zugunsten der Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld geschaffen wird.
Dementsprechend sind alle Entwicklungen, die auf einen Ausbau zentren18
relevanter Sortimente zielen, auszuschließen. Bei Anfragen in Bezug auf
nahversorgungs- und nicht zentrenrelevante Sortimente sind Einzelfallprüfungen vorzunehmen.
In diesen Kontext fällt die Bauvoranfrage der FA. ALDI zur Erweiterung ihrer
Filiale am Standort ‚Im Zehntfeld’ von derzeit 650 m² auf 850 m². Mit dieser
Verkaufsflächenerweiterung wird die Grenze zur Großflächigkeit tangiert. Die
beabsichtigte Verkaufsflächenerweiterung zielt darauf ab, in etwa die gleiche
Verkaufsflächenausstattung wie der benachbarte LIDL Lebensmitteldiscounter
zu erreichen.
18
Siehe hierzu im Detail die Definition zentrenrelevanter Sortimente in der Troisdorfer Liste in
Abschnitt 8
72
Die Erweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters am Standort ‚Im Zehntfeld’
dürfte unter Berücksichtigung eines ‚Worst Case’-Ansatzes mit Umsetzung aller
betrieblichen Optimierungen einen zusätzlichen Umsatz von 1,5 Mio. € realisieren. Davon werden auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ 1,3 Mio.
19
€ entfallen.
Da die Umsatzverlagerungseffekte aus den angrenzenden Stadtteilen kaum
messbar sind, widerspricht die Empfehlung hier nicht der grundsätzlichen
Handlungsmaxime, die Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld
grundsätzlich in ihrer Weiterentwicklung ‚restriktiv’ zu behandeln.
Für die Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters ALDI mit einer
zusätzlichen Umsatzerwartung von 1,3 Mio. € in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ ist unter Berücksichtigung des ökonometrischen Modellan20
satzes nach HUFF von folgenden Umsatzverteilungseffekten auszugehen:
7.7
"
0,9 Mio. €, das sind 2,6 % des in der Warengruppe, Lebensmittel / Reformwaren’ im Standortbereich Rotter See / Spicher Straße / Im Zehntfeld
realisierten Umsatzvolumens werden innerhalb der Standortagglomeration
umverlagert.
"
Nur 0,4 Mio. € sind als Umsatzverlagerungen aus dem übrigen Stadtgebiet
anzusetzen. Dieses Umsatzvolumen wird gestreut aus dem übrigen Stadtgebiet und dem Umland gebunden. Negative Auswirkungen auf einzelne
Zentrale Versorgungsbereiche sind nicht nachweisbar.
Die CIMA Stadtmarketing GmbH empfiehlt die Erweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters am Standort ‚Im Zehntfeld’ um 200 m² zuzulassen, da die
resultierenden Umsatzverlagerungseffekte hauptsächlich die Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld betreffen. Sie entwickelt bereits eine so
hohe Attraktivität, dass aus einer Erweiterung des ALDI-Marktes nicht unbedingt eine zusätzliche Kaufkraftbindung aus dem Umfeld abgeleitet werden
kann.
In den drei südlichen Stadtteilen Eschmar, Bergheim und Müllekoven beläuft
sich der Kaufkraftabfluss in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ per
Saldo auf 16,7 Mio. €. Berücksichtigt man zusätzlich noch 25 % des Kaufkraftabflusses aus Sieglar, der durch eine ggf. benachbarte Standortentwicklung im
Bereich Eschmar / Bergheim gebunden werden könnte, so resultiert ein zu
bindendes Nachfragevolumen von rd. 20 Mio. €. Der überwiegende Teil dieser
stadtteilspezifischen Kaufkraftabflüsse wird überwiegend an Standorten außerhalb von Troisdorf gebunden.
Mit einer deutlichen Optimierung der Nahversorgung im südlichen Stadtgebiet
können in erheblichem Umfang Kaufkraftabflüsse aus Troisdorf wieder an die
Stadt gebunden werden.
In den Stadtteilen Eschmar, Bergheim und Müllekoven existiert zurzeit nur ein
attraktives Angebot im Frischesegment. Der EDEKA-Markt in Bergheim mit
seinem Standort ‚Zur Kleinbahn’ und einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² ist
stark frequentiert.
Vor dem Hintergrund des alles in allem hohen Kaufkraftabflusses aus den südlichen Stadtteilen ist mittelfristig die Option zur Absicherung von zwei leistungsfähigen Frischemarktstandorten gegeben. Somit ergeben sich zwei Handlungsoptionen:
"
19
Siehe hierzu auch die gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters in Troisdorf-Sieglar ,Im Zehntfeld’. CIMA GmbH, April 2006
20
Siehe Erläuterungen im Anhang
Eschmar / Bergheim / Müllekoven
die Erweiterung und Standortverlagerung des EDEKA-Marktes auf eine
Verkaufsfläche von 1.500 m²,
73
Neuansiedlung eines Lebensmittelfrischemarktes mit einer Verkaufsfläche
von rd. 1.500 m²
"
Lage an einer Hauptverkehrsachse, um eine optimale Erreichbarkeit aus
den südlichen Stadtteilen sicherzustellen,
Mit der Neuansiedlung eines Frischemarktes mit einer Verkaufsfläche von rd.
1.500 m² würde kurzfristig eine stärkere Kaufkraftbindung erfolgen, als durch
‚bloße’ Erweiterung und Verlagerung des bestehenden Marktes.
"
Realisierung eines ausreichend attraktiven Parkplatzangebotes und Einbindung in das Fahrradnetz,
"
Keine Grenzlage zur Stadt Niederkassel, die auf das Abschöpfen von Kauf21
kraft aus der benachbarten Stadt abzielt
"
Mit der Neuansiedlung eines Frischemarktes in der Größenordnung von
1.500 m² könnte ein zusätzliches Umsatzvolumen von 6,2 Mio. € gebunden
werden. Davon dürften 5,8 Mio. € auf das Segment Lebensmittel entfallen. Verkaufsflächendimensionierung und Umsatzerwartung zeigen deutlich auf, dass
der Markt sich nahezu vollständig aus der Bindung von zurzeit bestehenden
Kaufkraftabflüssen bedienen könnte.
Die Verlagerung und Erweiterung des bestehenden EDEKA-Marktes dürfte zu
einem Mehrumsatz von rd. 3,0 Mio. € führen. Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ würden 2,7 Mio. € entfallen. Die deutlich geringer ausfallende Kaufkraftbindung weist dieses Konzept als ‚second best’-Lösung aus.
Bezug nehmend auf den Kaufkraftabfluss in Höhe von rd. 20,0 Mio. € in der
Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ aus den südlichen Stadtteilen würde die Realisierung beider Entwicklungsstrategien gerade mit rd. 8,5 Mio. €
gerade einmal knapp die Hälfte des vorhandenen Kaufkraftabfluss binden.
Trotz des vorhandenen Entwicklungsspielraumes, wird ein behutsames Vorgehen empfohlen, so dass zunächst nur ein neuer attraktiver Frischemarktstandort realisiert werden sollte.
Die angeführten Kriterien können erfüllt werden, wenn Standorte realisiert werden, die an der Hauptverkehrsachse Eschmar – Bergheim liegen und zugleich
an Wohnsiedlungsbereiche andocken. Ebenfalls in Betracht zu ziehen sind
Standortareale an den Erschließungsachsen des Bergheimer Neubaugebietes.
Abwegig sind alle rein verkehrsorientierten, nicht integrierten Standortlagen, die
keinen Bezug zum Nahpotenzial haben.
7.8
Kriegsdorf
Aufgrund der geringen Nachfrageplattform sind keine Entwicklungspotenziale
zur Weiterentwicklung der Nahversorgung gegeben.
An diesen Entwicklungsstandort sind hinsichtlich seiner städtebaulichen Integration hohe Anforderungen zu stellen:
"
Hohe Abdeckung von Bevölkerung innerhalb eines 500 m-Radius um den
Entwicklungsstandort,
21
"
Andocken an die Wohnsiedlungsbereiche, sodass auch eine fußläufige
Erreichbarkeit gegeben ist,
Die Stärkung der Nahversorgung im südlichen Stadtgebiet von Troisdorf soll ausschließlich
auf die Bindung der eigenen Kaufkraftabflüsse angelegt sein. Gleichzeitig soll mit der nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung die Wohnqualität in den bestehenden Wohnsiedlungsbereichen und Neubaugebieten verbessert werden.
74
7.9
Altenrath
Die engen Verflechtungen zwischen der Stadt Lohmar und dem gut 7 km nördlich von Troisdorf gelegenen Stadtteil Altenrath erlauben kaum einen nennenswerten Ausbau der Nahversorgung. Der vorhandene rudimentäre Einzelhandelsbesatz wird immer nur ergänzenden Versorgungscharakter (‚Vergesslichkeitsbedarf’) haben. Im Segment täglicher Bedarfsdeckung fließt nahezu das
gesamte Nachfragevolumen in Richtung Lohmar und Rösrath. Mit 5,4 Mio. € ist
das Nachfragevolumen insgesamt sehr begrenzt.
7.10 Fazit
Die nachfolgende Abb. 60 fasst die strategischen Handlungsempfehlungen zur
nachhaltigen Absicherung der Nahversorgung in den Stadtteilen der Stadt
Troisdorf zusammen. Die empfohlenen Neuansiedlungen bzw. Standortverlagerungen dürften zu einer Reduzierung des Kaufkraftabflusses im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren’ von 10,0 Mio. € bis 13,0 Mio. € führen.
75
Abb. 60: Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen im Segment
Nahversorgung
Stadtteil
Handlungsempfehlung
kein akuter Handlungsbedarf; Erhalt der attraktiven Nahversorgungsstrukturen
Spich
kein akuter Handlungsbedarf; Erhalt der attraktiven Nahversorgungsstrukturen; bei weiteren Standortentwicklungen z.B. (Standortsicherung NORMA) nur Entwicklungen innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs zulasen.
Stärkung des Frischesegmentes durch kurz- bis mittelfristige Standortoptimierung des EDEKA - Marktes
keine weitere Stärkung des Discountsegmentes; Arbeitsteilung zwischen Mendener Straße und Roncallistraße erhalten
kurzfristig: weiteren Wettbewerbsdruck durch Fachmarktagglomeration Spicher Straße vermeiden;
mittelfristig: Verbesserung des stadtteilübergreifenden Angebotes durch Standortsicherung des Frischemarktsegmentes in Friedrich-Wilhelms-Hütte
sich auftuende Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungszentrums im abgegrenzten Zentralen
Versorgungsbereich nutzen (geringe Realisierungschance); Standortsicherung PLUS-Markt (Im Kirchtal);
mittelfristig: Stadtteilübergreifende Optimierung der Nahversorgung (Entwicklung Friedrich-WilhelmsHütte und Bergheim / Müllekoven / Eschmar
Ausbau der Nahversorgung durch mindestens Neuansiedlung eines Frischemarktes mit 1.500 m²
Verkaufsfläche; Entwicklung integrierter Standortlage mit unmittelbarer Anbindung eines höchstmöglichen Bevölkerungspotenzials
kein Handlungsbedarf (zu geringes Nachfragevolumen für Aufbau eigener Nahversorgung)
kein Handlungsbedarf (zu geringes Nachfragevolumen für Aufbau eigener Nahversorgung);
zudem Standortorientierung auf Lohmar und Rösrath
Oberlar
Sieglar
Eschmar
Bergheim
Müllekoven
Kriegsdorf
Altenrath
76
8. ‚TROISDORFER LISTE’ UND STEUERUNG DES
GROßFLÄCHIGEN EINZELHANDELS – ALLGEMEINE EINSCHÄTZUNG VON ENTWICKLUNGSPOTENZIALEN
8.1
Vorbemerkung
Die nachfolgend ausgeführte ‚Troisdorfer Liste’ definiert die nahversorgungs-,
zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Troisdorf. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und ist somit eine
maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung.
Die Angebotsqualitäten der Troisdorfer City finden ebenso Berücksichtigung
wie jene in den abgegrenzten ‚Zentralen Versorgungsbereichen’.
8.2
22
"
"
"
"
Hygieneartikel einschließlich haushaltsüblicher Putz- und Reinigungsmit25
tel
Schnittblumen und kleine Topfpflanzen
26
Zeitschriften
Allgemeiner Grundbedarf an Schreibwaren (u.a. Schulhefte, Zeichenblöcke,
Briefpapier, Schreibgeräte, Blei- und Buntstifte, Malkästen für den Schüler26
bedarf, nicht spezialisierter Bürobedarf
26
Tierfutter
Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sollten nur in den abgegrenzten
zentralen Versorgungsbereichen sowie der Innenstadt von Troisdorf etabliert
werden.
Nachfolgende Sortimente sind zentrenrelevant, weil sie umfassend in der Innenstadt vertreten sind oder zukünftig ergänzende Magnetfunktion in der Innenstadt von Troisdorf übernehmen können:
‚Troisdorfer Liste’
Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Troisdorf sind folgende
Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen:
"
"
"
"
"
"
Lebensmittel
22
Getränke
23
Reformwaren
Tabakwaren
24
Drogerieartikel
"
"
"
"
"
"
Bekleidung
Schuhe
Lederwaren
Baby- und Kinderbedarf im Segment Bekleidung
Haushaltswaren
sind in Troisdorf zentrenrelevant, da sie umfassend von großflächigen
Absatzformen und mittelständischem Einzelhandel als Kern- oder strategisches Randsortiment angeboten werden. Für das innerstädtische Kern-
In Troisdorf existieren einzelne isoliert liegende Getränkemärkte. In Zukunft sollten diese
jedoch nur in den existierenden Nahversorgungsbereichen etabliert werden.
25
23
Randsortiment eines Drogeriefachmarktes sowie in begrenzter Sortimentstiefe auch Randsortiment eines Frischemarktes
In der Regel Randsortiment eines Lebensmittel-Frischemarktes
26
24
Kernsortiment eines Drogeriefachmarktes, zugleich Randsortiment eines LebensmittelFrischemarktes
In Nahversorgungsbereichen zulässig als Konzessionäre und ergänzender kleinflächiger
Einzelhandel bis maximal zur Vermutungsgrenze nach § 11,3 BauNVO. Tierfutter nur als
Randsortiment in Frischemärkten und Lebensmitteldiscountern
77
sortiment Bekleidung seien stellvertretend die Firmen P&C, H&M, COCCI
NELLE FASHION, KENVELO, NEWYORKER; IMPEKOVEN genannt. Im
Bereich der Kinderkonfektion decken mehrere Unternehmen auch das
Segment des Babybedarfs ab.
Im Segment Haushaltswaren sind die Unternehmen WMF und FANTASIE
stellvertretend zu nennen. Außerdem nimmt das Sortiment erheblichen
Spielraum im KAUFLAND SB-Warenhaus sowie im MÜLLER Kaufhaus
ein.
"
Heimtextilien sind in Troisdorf zentrenrelevant, da sich einzelne Betriebe
auf diese Sortimente spezialisiert haben. Mit dem Fachhändler KRÜGER
existiert ein spezialisierter Anbieter, der sich des Themas ‚Haushaltsbedarf
und Einrichten’ mit hoher Angebotsqualität annimmt. Mehrere Fachhändler
im Bekleidungsbereich haben ergänzende Angebote im Bereich textiler
Stoffe.
"
Spielwaren sind in der Troisdorfer Innenstadt sowohl als Kernsortiment
des Facheinzelhandels, aber auch durch das Kaufhaus MÜLLER und das
KAUFLAND SB-Warenhaus vertreten und dementsprechend zentrenrelevant.
"
Bücher, Zeitschriften und Bürobedarf sind abgesehen von den abgegrenzten Nahversorgungsbedarfen zentrenrelevant. Mehrere Anbieter (u.a.
Buchhandlungen POTTHOFF, WELTBILD PLUS und KIRSCHNER) bieten
diese Sortimente in der Troisdorfer Innenstadt an. Bürobedarf wird auch
durch das Kaufhaus MÜLLER, das SB-Warenhaus KAUFLAND und den
HIT Verbrauchermarkt bedient.
"
Fotobedarf ist Randsortiment des KAUFLAND SB-Warenhauses. Darüber
hinaus sind mehrere mittelständische Facheinzelhändler vertreten.
"
Bastelbedarf ist Ergänzungssortiment in allen Betrieben mit dem Sortiment
Spielwaren. Besonders hervorzuheben ist jedoch ART CREATIV mit Kern-
kompetenz im Segment ‚Bastelbedarf. Das Sortiment ist somit zentrenrelevant.
"
Sportartikel sind mit dem Sportfachhandelsgeschäft POLSTER in der Innenstadt von Troisdorf ein maßgebliches Sorttiment. Sportbekleidung ist
darüber hinaus auch als Randsortiment im breit gefächerten Bekleidungsfacheinzelhandel vertreten.
"
Elektrogeräte, Elektrogroßgeräte (Weiße Ware) sind in Troisdorf zentrenrelevant, da u.a. mit der Fa. MEDIALAND ein maßgeblicher Anbieter in
der Innenstadt von Troisdorf platziert ist. Darüber hinaus sind mehrere mittelständische Facheinzelhändler etabliert, die jeweils Teilsegmente des
Sortiments anbieten.
"
Unterhaltungselektronik, Tonträger, PC und Zubehör sind bisher in der
Troisdorfer City neben dem Elektrofachmarkt MEDIALAND nur rudimentär
als Randsortiment vertreten. Dieses Sortimentsbündel wird dennoch als
zentrenrelevant eingestuft, weil es in der Zukunft für die Troisdorfer Innenstadt ein wichtiges Entwicklungspotenzial darstellen kann (siehe auch Abschnitt 9).
"
Fahrräder sind zentrenrelevant, da das Sortiment in verschiedenen Stadtteilen in den ‚Zentralen Versorgungsbereichern’ präsent ist. Dabei dominiert
in Troisdorf kleinflächiger, mittelständischer Einzelhandel. Bei zukünftigen
Ansiedlungen sollte das Sortiment nur in zentralen, integrierten Versorgungslagen angesiedelt werden. Auszuschließen ist u.a. die Realisierung
eines Fachmarktes im Standortbereich ‚Spicher Straße’.
Alle genannten zentrenrelevanten Sortimente dürfen großflächig nur innerhalb
der abgegrenzten Troisdorfer Innenstadt realisiert werden. Sollten für die Stadtteile Spich (Standortbereich Hauptstraße) und Sieglar (verdichteter Kernbereich
Kerpstraße / Larstraße) Anfragen zur Realisierung großflächigen Einzelhandels
mit zentrenrelevanten Sortimenten vorliegen, so sollten diese Vorhaben näher
geprüft und ggf. auch zugelassen werden, da diese hier als Frequenzbringer
die Ortskernstrukturen nachhaltig stabilisieren können.
78
8.3
Nicht zentrenrelevant sind alle bisher nicht diskutierten und definierten Sortimente. Hierzu zählen:
"
"
"
"
"
"
"
"
"
"
"
"
"
"
Tapeten
Bodenbeläge
Farben, Lacke
Baustoffe, Baumarktartikel
Sanitärwaren
Werkzeuge, Eisenwaren
Autozubehör, Reifen
Büromöbel
Gartenartikel, großformatige Pflanzen, Blumen, Sämereien
Sportgroßgeräte
Musikalien (siehe nachfolgende Anmerkung)
Babybedarf (sperrige Artikel: Kinderwägen, Bobbycars, etc.; Baby- und
Kinderbetten, Wickelkommoden)
Lampen, Leuchten und Leuchtkörper
Grundsätzliche Entwicklungspotenziale
nicht zentrenrelevanter Sortimente
im
Segment
Standortpotenziale für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten
Sortimenten sind vor allem an verkehrsorientierten Standorten in Gewerbegebieten gegeben. Grundsätzlich zu diskutieren wären Ansiedlungen in folgenden
Standortbereichen:
"
"
"
"
Gewerbegebiet Biberweg / Langbaurgh-Straße
Gewerbegebiet Belgische Allee
Standortbereich Spicher Straße
Standortbereich Mendener Straße
Einzelhandelsansiedlungen sollten grundsätzlich keine Engpässe in Bezug auf
potenzialstarke Gewerbegebiete verursachen. Die Standortattraktivität Troisdorfs resultiert gerade aus der weitgehenden Authentizität der Gewerbe- und
Industriegebiete, die bisher nur an wenigen Standorten durch Einzelhandelsnutzungen durchbrochen ist. Diese restriktive, qualitätsorientierte Stadtplanung
sollte auch grundsätzlich beibehalten werden.
Musikalien sind in Troisdorf bisher nur in der Funktion als Randsortiment
des Buchhandels (Noten) sowie eines MUSIC SECOND HAND STORES in
der Innenstadt vertreten. Eine Zentren prägende Funktion kann diesem
Sortiment vor dem Hintergrund des mäßigen Angebots nicht unterstellt
werden.
In Bezug auf den Standortbereich Spicher Straße bleibt anzumerken, dass,
alles in allem kaum zusätzliche Entwicklungsreserven vorhanden sind. Sie liegen ausschließlich in einer betrieblichen Optimierung des KNAUBER Standortareals. Hingewiesen sei auch auf die grundsätzliche Empfehlung, diesen Einzelhandelsstandort nicht mehr deutlich gegenüber der City und den Ortskernlagen aufzuwerten.
Für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Sortiment sollte nach Bedarf Baurecht geschaffen werden. In der Regel sind hier negative
Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen nicht zu erwarten. Dennoch bleiben Auswirkungen auf den Verkehr und die Umwelt zu überprüfen.
Der Standortbereich Mendener Straße verfügt letztendlich für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen mit regionaler Ausstrahlung über eine unzureichende Verkehrserschließung.
"
Aus den Marktdaten für den Troisdorfer Einzelhandel sind mit den Kaufkraftabflüssen in den Segmenten ‚Möbel / Einrichtungsbedarf’ und ‚Baumarktspezifi79
sche Sortimente’ (Handelszentralitäten von deutlich unter 100) grundsätzlich
Potenzialslücken auszumachen. Vor dem Hintergrund des regionalen Wettbewerbsdrucks sind jedoch kurzfristige qualitätsorientierte Verbesserungen nicht
zu erwarten:
"
Die Ansiedlung eines zusätzlichen Baumarktes ist unwahrscheinlich, weil
dieser die kompetenzstarken Angebotsstandorte in Siegburg und KölnGremberghoven angreifen müsste. Darüber hinaus signalisiert die Handelszentralität von 89 im Bereich der baumarktspezifischen Sortimente,
dass auch erhebliche Umsatzverlagerungseffekte innerhalb der in Troisdorf
ansässigen Baumärkte stattfinden würden.
"
Im Segment ‚Möbel / Einrichtungsbedarf’ hätte vor dem Hintergrund des
Wettbewerbs zu den Kölner Möbelstandorten nur ein verkehrsoptimaler
Standort Realisierungschancen. Dieser müsste erst entwickelt werden und
zugleich das Einvernehmen im Rahmen der regionalen Einzelhandelskooperation finden.
80
9. ENTWICKLUNGSSTRATEGIEN UND STANDORTMARKETING FÜR DIE TROISDORFER INNENSTADT
9.1
Abgrenzung und Einkaufslagen der Troisdorfer City
Die Troisdorfer City wird durch folgende Straßenzüge abgegrenzt:
"
Die CIMA GmbH unterscheidet zur Differenzierung der innerstädtischen Haupteinkaufsbereiche drei Einkaufslagen, die nach folgenden Kriterien abgegrenzt
werden:
"
"
"
"
"
Passantenfrequenz,
Besatzdichte im Einzelhandel,
Branchen- und Betriebstypenmix,
Filialisierungsgrad,
Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen.
Kölner Straße zwischen Stationsweg im Westen und Ursulaplatz im Osten,
"
Standortbereiche zwischen Kirchstraße und Theodor-Heuss-Ring / Poststraße (einschließlich Bahnhof) sowie Wilhelmstraße. Somit gehören die
Straßenzüge Klevstraße, Hippolytusstraße, Alte Poststraße, Am Bürgerhaus und Wilhelm-Hamacher-Platz / Am Bürgerhaus mit zur Innenstadt.
"
Nördlich der Kölner Straße werden die angrenzenden Lageabschnitte
Schlossstrasse und Hospitalstraße sowie ‚An der Feuerwache’ mit einbezogen.
9.1.1 Methodische Vorbemerkungen
Die Einkaufslagen des innerstädtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität
und Attraktivität einzelner Abschnitte wieder. Die Abgrenzung dieser Lagen
muss für jede Gemeinde bzw. Stadt individuell vorgenommen werden. Der
Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die
allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind relevante Kriterien für die
Abgrenzung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Es muss unbedingt berücksichtigt werden, dass z.B. an A-Einkaufslagen in Oberzentren völlig andere
Anforderungen zu stellen sind als an solche in Mittel- oder Unterzentren.
A-Lagen sind Hauptfrequenzlagen. Sie werden geprägt durch die Frequenz
erzeugenden Einzelhandelsgroßbetriebe der überwiegend qualitätsorientierten
und auf den Massenkonsum ausgerichteten Filialbetriebe. Die Mehrzahl der
dem Zentrum Profil gebenden Warenhäuser, Bekleidungshäuser und Buchkaufhäuser sind in den A-Lagen präsent. Sie sind in der Regel auch Standort
der leistungsfähigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe des mittelständischen
Einzelhandels. In den A-Einkaufslagen werden in der Regel die höchsten Ladenmieten realisiert. In leistungsfähigen, strukturstarken Zentren spielen Ladenleerstände und das Einsickern von Sonderpostenmärkten und ‚1 €’-Shops keine
bedeutende Rolle.
B-Lagen sind Nebenfrequenzlagen. Sie sind in der Regel gekennzeichnet
durch stärker auf bestimmte Zielgruppen orientierte Betriebe und oftmals
Standort des qualitätsorientierten mittelständischen Facheinzelhandels. Darüber hinaus sind auch namhafte Filialisten präsent. In Zentren mit stärkeren
strukturellen Problemen können in B-Lagen verstärkt Sonderpostenmärkte und
‚1 €’-Shops einsickern. Ebenso kann Ladenleerstand die an sich gute Qualität
einer Lage negativ beeinflussen. B-Lagen sind in der Regel noch durch ansprechend hohe Passantenfrequenzen gekennzeichnet. Attraktivitätssteigernd kann
ein guter Mix zwischen Einzelhandel, Gastronomie und ergänzenden Dienstleistungen wirken. In B-Lagen werden in der Regel noch hohe Ladenmieten
realisiert, die Spitzen der A-Lagen jedoch nicht erreicht. Hierdurch ergeben sich
insbesondere für den ortsansässigen, mittelständischen Einzelhandel stärkere
Entfaltungsmöglichkeiten. Fachmärkte für Unterhaltungselektronik sind in der
81
Regel Frequenzbringer für ein Zentrum. Ihre Ansiedlung an Zugangslagen zu
den zentralen Lagen des Haupteinkaufsbereichs kann aus Randlagen BEinkaufslagen oder im günstigsten Fall A-Lagen entwickeln lassen.
C-Lagen beschreiben die Rand- und Streulagen des Haupteinkaufsbereichs.
Sie sind durch ein Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes gekennzeichnet. Es
dominieren kleinflächige Einzelhandelsstrukturen. Darüber hinaus können Ladenleerstand und ein stark auf Discount ausgerichteter Einzelhandelsbesatz
Struktur prägend sein. Der Ladenleerstand in C-Lagen entsteht oftmals auch
aufgrund überzogener Mieterwartungen der Immobilienbesitzer. In der Funktion
von Zugangslagen zum Haupteinkaufsbereich sind schwächer besetzte Einzelhandelslagen eine akzeptable Erscheinung. Sie können manchmal durch quartiersbezogene Marketingmaßnahmen eine Profilschärfung erfahren. C-Lagen
können auch durch ortsansässige Gastronomie geprägte Standorte sein.
9.1.2 Abgrenzung der Einkaufslagen in der Troisdorfer City
A-Einkaufslage in der Troisdorfer City ist die
"
Kölner Straße zwischen Wilhelmstraße und St. Ursulaplatz (einschließlich
des Kölner Platzes)
Dieser Standortbereich ist durch die höchsten Passantenfrequenzen und einen
attraktiven Mix von Filialunternehmen und ortsansässigem Facheinzelhandel
gekennzeichnet. Ladenleerstände sind in diesem Bereich mit Ausnahme der
Eckbebauung Kölner Straße / Hippolytusstraße kaum vorhanden. Es handelt
sich um eine intakte Einkaufslage mit hoher städtebaulicher Qualität.
Beide Standortbereiche sind jeweils durch einen spezifischen Standortbereich
mit überdurchschnittlich Frequenz bringenden Magnetbetrieben gekennzeichnet. Im Abschnitt Wilhelmstraße – ‚An der Feuerwache’ ist das Citycenter mit
dem HIT Verbrauchermarkt und dem PEEK&CLOPPENBURG Bekleidungshaus relevant, im östlichen Lageabschnitt bindet das FORUM TROISDORF
attraktive Filialisten (MÜLLER, H&M, NEWYORKER).
B-Einkaufslagen in der Troisdorfer City sind die
"
"
Hippolytusstraße
Alte Poststraße
Es handelt sich hier um Spezialeinkaufslagen mit überwiegend örtlichem Facheinzelhandelsbesatz, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben. Es dominieren kleinflächige Betriebsstrukturen. Die Hippolytusstraße leidet unter dem fehlenden attraktiven ‚Auftakt’ im Kreuzungsbereich mit der Kölner Straße. Beide
Straßenzüge sind zurzeit auch durch einzelne Ladenleerstände gekennzeichnet.
B / C-Einkaufslagen, also schwache B-Lagen mit deutlichem ‚Abwertungsdruck’
sind
"
"
Kölner Straße zwischen Stationsstraße und Wilhelmstraße (Westliche Köl27
ner Straße)
Wilhelm-Hamacher-Platz / ‚Am Bürgerhaus’ (einschließlich WilhelmHamacher-Straße)
Der Straßenabschnitt kann in zwei Lageabschnitte untergliedert werden:
"
"
Kölner Straße (Wilhelmstraße – ‚An der Feuerwache’ = Kölner Straße Mitte)
Kölner Straße (‚An der Feuerwache’ – St. Ursulaplatz = Östliche Kölner
Straße)
27
Die Kölner Straße wird somit in drei Lage Abschnitte untergliedert: Westliche Kölner Straße,
Kölner Straße Mitte, Östliche Kölner Straße; siehe qualitative Bewertung des Geschäftsbesatzes in Abschnitt 9.2 (CIMA City Qualitäts-Check)
82
Abb. 61: Einkaufslagen in der Troisdorfer Innenstadt
Einkaufslagen in der Troisdorfer Innenstadt
A-Einkaufslagen
B-Einkaufslagen
B / C-Einkaufslagen
Nicht markierte Lagen innerhalb der Innenstadtabgrenzung sind C-Lagen und Streulagen (Zugangslagen
Innenstadtabgrenzung
© CIMA GmbH 2006
83
Der westliche Abschnitt der Kölner Straße ist eine klassische ‚Zulauflage’ in die
City. Sie ist durch einen kleinflächigen Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet,
der immer wieder durch Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen unterbrochen ist. Der Standortbereich ist durch im Vergleich zur A-Lage deutlich geringere Passantenfrequenzen gekennzeichnet.
Die Standortbereiche Wilhelm-Hamacher-Platz / ‚Am Bürgerhaus’ sind vom
Dienstleistungs- und Einzelhandelsbesatz (Bürgerhaus / KAUFLAND SBWarenhaus) als B-Lage einzuordnen. Aufgrund der dennoch nur mäßigen Passantenfrequenzen und der auftretenden Ladenleerstände, die hier deutlich auch
einen Rückzug des Einzelhandels signalisieren, ist dieser Standortbereich dennoch schwächer einzuordnen wie die ausgewiesenen B-Einkaufslagen Hippolytusstraße und Alte Poststraße.
Als C-Lagen mit geringer Passantenfrequenz, allmählich ausdünnenden Einzelhandelsbesatz oder eindeutig als Zulauflage zu charakterisierenden Bereich
sind folgende Straßenabschnitte einzuordnen:
"
"
"
"
"
"
"
"
Poststraße
Wilhelmstraße
Schlossstrasse
An der Feuerwache
Klevstraße
Pater-Kentenich-Platz
Hospitalstraße
Kirchstraße
84
9.2
Analyse der Angebotsqualität und Warenpräsentation
des Einzelhandels in der Troisdorfer City
9.2.1
"
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind
hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Markenund Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel spricht der in
jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen
Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, weswegen man den
Standort aufsucht.
"
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in
der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an.
Die Zielgruppe ist in der Regel weiter gefasst. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf.
"
Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden
sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei
handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten ‚Young Fashion’-Konzepte in
dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen
Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt. Hier wird auch der ‚Smart
Shopper angesprochen, ohne dass jedoch das Angebot ‚billig’ erscheint.
Die Handelskonzepte fördern Kauflust.
"
Discountorientiert (4): Discountprinzipen stehen im Absatzkonzept dieser
Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der
Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und ‚no name’-Produkten. In diese Bewertung fallen alle Lebensmittel
und Hartwarendiscounter sowie Kleinpreiskaufhäuser und Schnäppchenmärkte.
Methodische Vorbemerkungen
Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde in der Innenstadt von Troisdorf eine
qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Das Gutachterteam beurteilte basierend auf der Warenpräsentation
und der Schaufenstergestaltung der Geschäfte sowie dem äußeren Gesamteindruck folgende qualitative Kriterien des Einzelhandelsangebotes. Die qualitativen Bewertungen wurden im Februar und März 2006 nach folgenden Kriteriendurchgeführt:
"
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
"
Warenpräsentation / Ladengestaltung
"
Wettbewerbsfähigkeit
Die Bewertungen erfolgten anonym. In den meisten Fällen konnte vom äußeren
Eindruck und Blick in den Laden auf das Angebotsniveau geschlossen werden.
In Zweifelsfällen wurde das Ladeninnere dezidiert bewertet.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das
Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen
mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird, oder ob mittels eindeutiger ‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher
Anteil von discountorientierten Betrieben kann Hinweis für eine Orientierung
des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau
sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden:
85
"
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in diese
Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheitliche Absatzorientierung. Die Betriebe sind meistens durch veraltete Schaufenstergestaltungen gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenpräsentation. Ein
Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
"
Nicht zuordbar (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken lassen
sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenorientierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Ladendesign und eine deutliche Darstellung eines besonderen Frische- und Spezialitätenangebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Beratungskompetenz (Apotheken) auffällig sind.
Die Warenpräsentation und Ladengestaltung kennzeichnet konkret den
Marktauftritt. Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab.
Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien
werden unterschieden:
"
"
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind
durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und
sind ständig bemüht, durch ‚pfiffige’ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen
sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
"
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende
Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der
Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, dass heißt
auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufsflächen
stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.
"
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen
einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und
Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten
Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
Das Kriterium Wettbewerbsfähigkeit bewertet den Marktauftritt der Betriebe im
Kontext des aktuellen Strukturwandels im Einzelhandel. Es wird eine Abstufung
der Bewertung in 3 Kategorien vorgenommen:
"
Wettbewerbsfähigkeit hoch: Diese Betriebe sind ohne Einschränkung unter
Voraussetzung der aktuellen Marktrahmenbedingungen langfristig wettbewerbsfähig. Sie erfüllen alle Anforderungen moderner Absatzkonzepte und
Betriebsstrukturen.
"
Wettbewerbsfähigkeit mittel: Diese Betriebe sind langfristig wettbewerbsfähig, wenn sie die Herausforderungen des Strukturwandels im Auge behalten und bereit sind, Anpassungen vorzunehmen. Diese betreffen entweder
das Marketingkonzept, die Warenpräsentation oder die Größe der Verkaufsfläche. Betriebe mit dieser Bewertung sind in der Regel noch so robust, dass sie wie jene mit hoher Wettbewerbsfähigkeit als langfristig abgesicherte Standorte angesehen werden können.
"
Wettbewerbsfähigkeit gering: Diese Betriebe müssen kurzfristig Maßnahmen ergreifen, um eine nachhaltige, langfristige Überlebenschance zu ha-
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die
klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem
gepflegten Zustand.
86
ben. Es handelt sich um Betriebstypen- und Absatzkonzepte, die stark
durch den aktuellen Strukturwandel herausgefordert sind. Viele dieser Unternehmen leiden unter zu kleinen Verkaufsflächen und einem erheblichen
Investitionsstau.
Abb. 62: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung im
Überblick
"
In die qualitative Bewertung des CIMA City Qualitäts-Check in der Innenstadt
von Troisdorf wurden 203 Betriebe mit einbezogen. Unberücksichtigt blieben
Betriebe in Solitärlagen außerhalb der Haupteinkaufslagen. Ebenfalls unberücksichtigt blieben Betriebe, die in der Zeitspanne zwischen Bestandserhebung und qualitativer Geschäftsbewertung aus dem Markt ausgeschieden sind.
CIMA City Qualitäts-Check:
Innenstadt Troisdorf insgesamt
n= 203
5%
1
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
2
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert
3
Standardisiert, konsumig
4
Discountorientiert
5
Diffus, keine eindeutige ZielgruppenOrientierung; sehr distanziert; lieblos
6
Nicht zuordbar (z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
20%
26%
9.2.2 Zielgruppen und Qualitätsorientierung
5 % der Betriebe in der Innenstadt von Troisdorf wurden als exklusiv und hochwertig, 26 % als qualitätsorientiert bewertet. Als konsumig wurden 25 % der
Betriebe eingeordnet. Sehr erfreulich ist, dass in der Troisdorfer City nur 9 %
der Betriebe als ‚discountorientiert’ eingeordnet wurden. Dieser Anteil ist im
Vergleich zu ähnlich strukturierten Städten deutlich unterdurchschnittlich ausgeprägt. 20 % der Betriebe wurden den nicht einschätzbaren Betriebstypen
Apotheken und Ladenhandwerk zugeordnet. Dieser Anteil liegt im Korridor dessen, was für attraktive Stadtlagen zu erwarten ist.
Über die Innenstadt insgesamt wurden 15 % der Unternehmen hinsichtlich ihres
Marktauftritts negativ (diffus, ohne eindeutige Orientierung) bewertet. Dieser
Anteil ist über die Innenstadt insgesamt als gerade noch vertretbar einzuordnen. Grundsätzlich dominieren qualitäts- und konsumorientierte Konzepte.
15%
9%
25%
© CIMA GmbH 2006
87
Abb. 63: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
nach Standortlagen I
Abb. 64: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen und Qualitätsorientierung
nach Standortlagen II
Troisdorf:
Westliche Kölner Straße
n=33
Troisdorf:
Kölner Straße Mitte
n=52
6%
8%
14%
Troisdorf:
Hippolytusstraße
n=15
Troisdorf :
Östliche Kölner Straße
n=47
19%
4%
6%
7%
6%
27%
21%
28%
24%
Troisdorf :
Alte Poststraße
n=18
8%
28%
27%
11%
32%
33%
14%
9%
21%
18%
3%
13%
36%
29%
7%
22%
13%
1
4
Discountorientiert
1
4
Discountorientiert
2
5
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung
2
5
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung
3
3
6
Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
© CIMA GmbH 2006
Die Abb. 63 und 64 dokumentieren die Betriebseinschätzungen nach der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung nach Standortlagen. Hieraus lassen sich
zusammenfassend folgende Schlussfolgerungen ziehen:
"
6%
Die A-Einkaufslagenabschnitte auf der Kölner Straße (Kölner Straße Mitte
und Östliche Kölner Straße) sind im Vergleich zur Innenstadt insgesamt
durch deutlich höhere Anteile positiver Bewertungen zur Zielgruppen- und
Qualitätsorientierung gekennzeichnet. Gleichzeitig liegt der Anteil negativ
bewerteter Konzepte deutlich unter dem Durchschnitt.
6
Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
© CIMA GmbH 2006
"
Der mittlere Abschnitt der Kölner Straße ist stärker ‚discountorientiert’ als
der östliche Lageabschnitt. Die Bewertungen spiegeln deutlich wider, dass
die Realisierung des FORUM TROISDORF insgesamt eine positive Ausstrahlung auf das Standortumfeld ausgeübt hat.
"
Trotz des Ladenleerstands und der Mindernutzungen im Kreuzungsbereich
Kölner Straße / Hippolytusstraße schneidet die Hippolytusstraße in Bezug
auf die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung recht positiv ab. Der Anteil
negativ bewerteter Shopkonzepte liegt im Durchschnitt der City, die Anzahl
discountorientierter Konzepte liegt deutlich unter dem Durchschnitt der
88
"
"
Troisdorfer City insgesamt. Die Lage hat Potenzial als Zieleinkaufslage mit
Konzentration auf qualitätsvolle Angebote.
Das für die Troisdorfer City resultierende Bewertungsbild in Bezug auf Warenpräsentation und Ladengestaltung ist im Städtevergleich überdurchschnittlich.
Die Alte Poststraße hat zwei Gesichter. Der hohe Anteil negativ bewerteter
Geschäftskonzepte wird vor allem durch die Standortentwicklung im westlichen Abschnitt in Richtung Bürgerhaus verursacht. Die konsumigen und
qualitätsorientierten Shopkonzepte konzentrieren sich stärker auf den
Kreuzungsbereich zur Kölner Straße. Der Rückzug des Einzelhandels, vor
allem im westlichen Abschnitt, der sich auch im Ladenleerstand und Nutzungswechsel dokumentiert, ist ein Indiz, dass für die Lage zusätzlich zum
Einzelhandel andere Nutzungen (u.a. Gastronomie) stärker in den Vordergrund rücken könnten.
Abb. 65: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung
im Überblick
n= 203
10%
Die Qualitätsbewertungen für den westlichen Abschnitt der Kölner Straße
spiegeln deutlich deren Charakter als Zulauflage wider. Sowohl der Anteil
der Nutzungen Ladenhandwerk / Apotheken, als auch der Anteil der negativ bewerteten Konzepte sind überdurchschnittlich vertreten.
40%
10%
40%
1
Top, in allen Ansprüchen genügend
2
Modern, zeitgemäß
3
Normal ohne Highlights, ggf.
Optimierungsbedarf
4
Veraltet, renovierungsbedürftig
9.2.3 Warenpräsentation und Ladengestaltung
Im Rahmen der qualitativen Geschäftsbewertungen wurden in Bezug auf Warenpräsentation und Ladengestaltung 10 % als top und 40 % als modern bzw.
zeitgemäß bewertet.
Weitere 40 % der Betriebe wurden als ‚normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf’ bewertet. Der Optimierungsbedarf besteht bei der überwiegenden
Zahl der so bewerteten Läden in einer nicht zufrieden stellenden Relation von
Verkaufsfläche und ausgestellter bzw. ausgelegter Warenmenge oder einem
fehlenden einheitlichen Konzept von Warenpräsentation im Schaufenster, benutzten Warenträgern vor den Geschäften und dem Ladenbau.
Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang,
Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration
© CIMA GmbH 2006
Die nachfolgenden Abb. 66 und 67 dokumentieren die qualitative Bewertung
der Warenpräsentation und der Ladengestaltung nach Standortlagen. Folgende
Schlussfolgerungen können abgeleitet werden:
Nur 10 % der Betriebe wurden grundsätzlich negativ (veraltet, renovierungsbedürftig) bewertet.
89
Abb. 67: CIMA City Qualitäts-Check nach Lageabschnitten: Warenpräsentation / Ladengestaltung II
Abb. 66: CIMA City Qualitäts-Check nach Lageabschnitten: Warenpräsentation / Ladengestaltung I
Troisdorf:
n=33
Troisdorf:
Kölner Straße Mitte
n=52
4%
9%
18%
Troisdorf:
Hippolytusstraße
n=15
Troisdorf :
Östliche Kölner Straße
n=47
4%
14%
9%
13%
Troisdorf :
Alte Poststraße
n=18
11%
7%
11%
32%
33%
28%
41%
40%
41%
40%
55%
50%
40%
1
3
Optimierungsbedarf
1
3
Optimierungsbedarf
2
Modern, zeitgemäß
4
2
Modern, zeitgemäß
4
© CIMA GmbH 2006
"
Die A-Einkaufslagenabschnitte liegen hinsichtlich des Bewertungsniveaus
deutlich über der Innenstadt insgesamt. In beiden Lageabschnitten fallen
nur 4 % der Betriebe absolut negativ ins Auge. Die Kernzone der Troisdorfer City zeigt eine hervorragende Vitalität.
"
Die negativen Bewertungen im Bereich ‚Kölner Straße Mitte’ und Hippolytusstraße stehen zum Teil im Kontext mit dem mindergenutzten Entwicklungsbereich im Kreuzungsbereich Kölner Straße / Hippolytusstraße.
© CIMA GmbH 2006
"
Auch in den B-Einkaufslagen halten sich die Negativbewertungen in Bezug
auf Warenpräsentation und Ladengestaltung mit Anteilen von 13 % bzw.
11 % in Grenzen. Vom Erscheinungsbild her bestehen damit auch für die in
Bezug auf die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung negativ bewertete Alten Poststraße Chancen, sich bei entsprechendem ‚Kümmern’ wieder als
attraktives Quartier zu positionieren.
Die nachfolgende Abb. 68 dokumentiert stellvertretend ‚Troisdorfer Visitenkarten’. Das positive Erscheinungsbild des Troisdorfer Einzelhandels in den Kernlagen ist offensiv zu vermarkten.
90
Abb. 68: ‚Troisdorfer Visitenkarten’
Visitenkarten Troisdorf
Die Beispiele sind rein exemplarischer Natur. Es hätten hier mehrere, weitere Unternehmen ihren Platz finden können.
© CIMA GmbH 2006
91
9.2.4 Wettbewerbsfähigkeit
Abb. 69: CIMA City Qualitäts-Check: Wettbewerbsfähigkeit im Überblick
Die Wettbewerbsfähigkeit wird sehr streng entlang der aktuellen Rahmenbedingungen des Strukturwandels im Einzelhandel bewertet. In der Regel ist jeder
Betrieb hier stetigen Anpassungsprozessen unterworfen. Dementsprechend
weisen die beiden Bewertungen ‚mittlere’ und ‚hohe’ Wettbewerbsfähigkeit auf
nachhaltig abgesicherte Einzelhandelsstrukturen hin.
Wettbewerbsfähigkeit
n= 203
Das Kriterium Wettbewerbsfähigkeit wird nur für den Einzelhandel in der Innenstadt von Troisdorf insgesamt publiziert, um Vorverurteilungen zu kleinräumigen
Standortbereichen zu vermeiden.
Bei als ‚mittel’ bewerteten Betrieben wurden Risiken aus der Warenpräsentation
und Verkaufsflächendimensionierung ins Kalkül gezogen. Die Schwachpunkte
sind in der Regel auflösbar. Ebenso wurden hier suboptimale Standortlagen
berücksichtigt, die einzelnen Unternehmen schwierige Standortbedingungen
verschaffen. Aufgrund ihrer ‚Robustheit’ bleiben sie jedoch wichtige Marktteilnehmer in der Stadt.
Die in der Wettbewerbsfähigkeit als ‚hoch’ eingeschätzten Betriebe präsentieren in der Regel attraktiven Erlebniseinkauf oder genügen im Discountsegment
den aktuellen, optimalen strukturellen Voraussetzungen.
In der Innenstadt von Troisdorf wurden 15 % der Betriebe in der Wettbewerbsfähigkeit als ‚gering’ bewertet. Dies ist grundsätzlich ein gerade noch tolerierbarer Wert für Standorte mit intakten Einzelhandelsstrukturen. Die Bewertung ist
für Troisdorf jedoch vor dem Hintergrund zu relativieren, dass dieser Wert in der
A-Einkaufslage (Kölner Straße Mitte; Östliche Kölner Straße) deutlich unter
10 % liegt.
15%
55%
1
hoch
2
mittel
3
gering
30%
Kriterien: Bewertung des Gesamteindrucks zum Marktauftritt unter Berücksichtigung des
aktuellen Strukturwandels im Einzelhandel
© CIMA GmbH 2006
92
9.2.5 Ladenleerstandsverteilung
Abb. 70: Verteilung des Ladenleerstandes in der Troisdorfer Innenstadt
Die rechts stehende Abb. 70 dokumentiert die Verteilung der Ladenleerstände
in der Troisdorfer Innenstadt:
Ladenleerstandsverteilung Troisdorf City
Von insgesamt 52 aufgenommenen Ladenleerständen (Stand: Februar 2006)
liegen nur sechs in der A-Einkaufslage. Von diesen sechs ermittelten Ladenleerständen in der besten Einkaufslage sind zwei zwischenzeitlich wieder belegt
worden.
insgesamt : 52 (inklusive Entwicklungsareal Kölner Straße / Hippolytusstraße)
In der A- Lage: nur 6 Ladenleerstände !
19%
Der Ladenleerstand konzentriert sich vor allem auf die Rand- und Zugangslagen zur Troisdorfer Innenstadt. 44% der ermittelten Ladenleerstände entfallen
auf diesen Bereich.
Sonstige Lagen
Mittlere Kölner Straße
44%
10%
Auf die Hippolytusstraße entfallen 21 % der Ladenleerstände. Maßgeblich sind
hier die einzeln berücksichtigten Grundstücksparzellen im Entwicklungsbereich
Kölner Straße / Hippolytusstraße. Von den fünf Ladenleerständen im Abschnitt
Kölner Straße Mitte (=10 %), entfallen drei ebenfalls auf diesen Bereich.
2% Östliche Kölner Straße
Hippolytusstraße
4%
Die Westliche Kölner Straße trägt zu 19 % zum Ladenleerstand der Troisdorfer
Innenstadt bei. Die Häufung in diesem Abschnitt steht im Kontext zu ihrer Funktion als ‚Zugangslage’ in die Stadt.
21%
Alte Poststraße
© CIMA GmbH 2006
.
93
9.3
gruppenspezifische Lage zu profilieren. Für die Alte Poststraße ist zu diskutieren, ob anstelle von Einzelhandelsnutzungen die gastronomischen Entwicklungsansätze gestärkt werden können.
Standortprofile maßgeblicher Einkaufslagen
Die nachfolgenden Standortprofile fassen die Stärken und Schwächen maßgeblicher Einkaufslagenabschnitte zusammen. Aus den Profilen werden erste
Maßnahmeempfehlungen für eine Absicherung der Einkaufsattraktivität in der
Troisdorfer City abgeleitet. Die wichtigsten Befunde sind nachfolgend zusammengefasst:
"
Die A-Einkaufslagenabschnitte (Kölner Straße Mitte; Östliche Kölner Straße) sind durch eine gute städtebauliche Qualität gekennzeichnet. Sie profilieren sich durch einen ansprechenden Mix von ortsansässigem, mittelständischem Einzelhandel und überwiegend qualitätsorientierten Filialisten.
Die Lagegunst muss aktiv überörtlich vermarktet werden. In beiden Lageabschnitten belegt das ‚Kompetenzsortiment’ Bekleidung mit jeweils annähernd 50 % die größten Verkaufsflächenanteile.
"
Im östlichen Abschnitt der Kölner Straße (Standortumfeld FORUM TROISDORF) zeigt sich in Bezug auf Warenpräsentation und Zielgruppenansprache ein noch leicht günstigeres Bild als im mittleren Lageabschnitt.
"
Der westliche Lageabschnitt der Kölner Straße hat den Charakter einer
‚typischen Cityzugangslage’. Der Einzelhandelsbesatz dünnt sich aus und
ist stärkerer Fluktuation unterworfen. Dennoch liegen einzelne Highlights
(IMPEKOVEN, KRÜGER, WMF) in diesem Lageabschnitt. Flächenmanagementaktivitäten könnten zu einer Stabilisierung der Lage beitragen. Ein
Dialog zwischen Immobilieneigentümern und Einzelhändlern ist zu befürworten. Es gibt hier kein dominierendes Sortiment. Die Warengruppe
‚Heimtextilien’ belegt 23 % der Verkaufsflächen im Lageabschnitt.
"
Hippolytusstraße und Alte Poststraße sollten aufgrund ihrer Standortpotenziale als spezifische Quartierslagen weiter entwickelt und in ihrer Standortattraktivität gestärkt werden. Flächenmanagement und Quartiersprofilierung
sind Voraussetzung für ein nachhaltig positives Image. Die Hippolytusstraße dürfte nachhaltig von einer Projektentwicklung im Kreuzungsbereich
Kölner Straße / Hippolytusstraße profilieren. Sie hat Potenzial sich als ziel-
"
Die Platzbereiche ‚Am Bürgerhaus’ und Wilhelm-Hamacher-Platz leiden
unter geringen Passantenfrequenzen und wenig wahrnehmbarem urbanen
Leben. Sie müssen zu Aktionsräumen ausgebaut werden. Die Veranstaltungen rund um die FIFA Fußball Weltmeisterschaft mit ‚Public Viewing’
und Kulturevents weisen hier in die richtige strategische Entwicklungsrichtung.
94
Abb. 71: Standortprofil ‚Westliche Kölner Straße’
Lagestruktur und Lagequalität der
Westlichen Kölner Straße (B / C-Lage)
(Stationsweg – Wilhelmstraße)
Zielgruppenorientierung 1:
48 %
Gestaltungsniveau2:
42 %
Schwerpunktsortiment3:
Heimtextilien (23 %)
Gesamtverkaufsfläche4:
2.360 m2
Einkaufslage mit mäßiger Passantenfrequenz;
Überwiegend kleinflächiger Facheinzelhandel
Kundenansprache und Warenpräsentation im Lageabschnitt
insgesamt verbesserungsfähig; Fehlende Ladengesichter
auch Ursache fehlenden Eigentümerengagements
KRÜGER Raumausstattung und Herren Kommode IMPEKOVEN
sowie WMF als sich deutlich abhebende qualitätsorientierte
besonders zielgruppenorientierte Betriebe.
Flächenmanagementaktivitäten
ggf. als ‚Ausprobierlage‘ qualifizieren
1
2
3
4
% - Anteil eindeutiger, qualitäts- bzw. Lifestyleorientierter Betriebe
% - Anteil alles in allem positiv bewerteter Ladengestaltung
Sortimentsbereich mit dem höchsten Verkaufsflächenanteil an der Gesamtverkaufsfläche der Lage
Gesamtverkaufsfläche im Lageabschnitt
© CIMA GmbH 2006
95
Abb. 72: Standortprofil ‚Kölner Straße Mitte’
Mittleren Kölner Straße (A-Lage)
(Wilhelmstraße – ‚An der Feuerwache‘)
Zielgruppenorientierung1:
64 %
Gestaltungsniveau2:
55 %
Bekleidung / Wäsche (46 %)
9.095 m2
Einkaufslage mit guter Passantenfrequenz und wenig Ladenleerstand (Ausnahme Entwicklungsareal Ecke Kölner Straße / Hippolytusstraße ); gute Durchmischung von Filialisten und ortsansässigem
Einzelhandel; Magnetfunktion des City Centers mit P & C und HIT
Verbrauchermarkt;
gut, dennoch Warenpräsentation weiter optimierbar
gute städtebauliche Lagequalität aktiv vermarkten
Aufbruchstimmung durch Projektentwicklung
‚Kölner Str. / Hippolytusstr.‘ abschöpfen;
Professionalisierung der Standortentwicklung
1
2
3
4
© CIMA GmbH 2006
96
Abb. 73: Standortprofil ‚Östliche Kölner Straße’
Östlichen Kölner Straße (A-Lage)
(‚An der Feuerwache‘ – Ursula-Platz)
61 %
Gestaltungsniveau2:
64 %
Bekleidung / Wäsche (48 %)
7.360 m2
Einkaufslage mit guter Passantenfrequenz und wenig Ladenleerstand; Etablierung leistungsstarker Filialisten im FORUM TROISDORF
(gelungene Reaktivierung der ehemaligen Warenhausimmobilie);
gute Durchmischung von Filialisten und ortsansässigem Einzelhandel;
Magnetfunktion des FORUM TROISDORF mit Kaufhaus MÜLLER ;
gut entwickelt
gute städtebauliche Lagequalität aktiv vermarkten
1
2
3
4
© CIMA GmbH 2006
97
Abb. 74: Standortprofil ‚Hippolytusstraße’
Hippolytusstraße (B-Lage)
53 %
Gestaltungsniveau2:
47 %
Bücher / Schreibwaren (52 %)
1.005 m2
Einkaufslage mit geringerer Passantenfrequenz; gesamte Lage
leidet unter dem Brachflächen- und Leerstandsareal im Kreuzungsbereich zur Kölner Straße;
mittelständischer Facheinzelhandelsbesatz bei geringer Dichte
Zieleinkaufsbedeutung des Buch- und Medienkaufhauses
KIRSCHNER
eigenes Quartiersprofil entwickeln
(z.B. ‚Troisdorf mit Tradition und Qualität‘)
1
2
3
4
© CIMA GmbH 2006
98
Abb. 75: Standortprofil ‚Alte Poststraße’
Alten Poststraße (B-Lage)
60 %
Gestaltungsniveau2:
39 %
Bekleidung, Wäsche (48 %)
1.270 m2
Einkaufslage mit geringerer Passantenfrequenz; Ladenleerstände fallen auf; starkes Gefälle zwischen hervorragend positioniertem Facheinzelhandel und eher problematischen Betriebskonzepten; Ansätze zu gastronomischer Lage im westlichen Abschnitt
eigenes Quartiersprofil entwickeln,
ggf. Bedeutung als Gastronomiestandort ausbauen
1
2
3
4
© CIMA GmbH 2006
99
Abb. 76: Standortprofil ‚Am Bürgerhaus / KAUFLAND’ (Wilhelm-HamacherPlatz)
Lagestruktur und Lagequalität
im Standortbereich ‚Am Bürgerhaus /
Kaufland‘ (B / C-Lage)
Gestaltungsniveau2:
keine Einzelausweisung
aufgrund geringer Betriebsstättenzahl
Lebensmittel (43 %)
8.040 m2
Weite Platzbereiche mit wenig verdichtetem Einzelhandelsbesatz in
der Platzrandbebauung, einzelne Ladenleerstände.
KAUFLAND als Magnet, jedoch auch häufig singulärer Einkaufsort
Konzept zur Verstetigung der Platzbelebung
Imagegewinn durch Veranstaltungen / Events, auch
unter Integration des Wilhelm-Hamacher-Platzes
1
2
3
4
© CIMA GmbH 2006
100
9.4
"
Keine Konkurrenzstandorte entwickeln: Auch die zukünftige Einzelhandelsentwicklung sollte sich auf die A-Lagenabschnitte der Kölner Straße und
das sich nach Süden ausbildende Dreieck Hippolytusstraße und Alte Poststraße mit seinen angegliederten Plätzen ‚Am Bürgerhaus’ und WilhelmHamacher-Platz konzentrieren. Großflächige Einzelhandelsentwicklungen
außerhalb dieses Bereichs haben keine integrierende Magnetwirkung sondern schaffen Konkurrenz und ‚sprengen’ gar das vorhandene Standortgefüge.
"
Etablierung eines leistungsstarken Fachmarktes für Unterhaltungselektronik: Mittelfristig sollte geprüft werden, ob ein solches Betriebskonzept im
Rahmen einer städtebaulichen Umgestaltung im Bereich Bürgerhaus /
KAUFLAND etabliert werden kann. Vor dem Hintergrund des Stellplatzangebotes in den dort vorhandenen Tiefgaragen sind optimale Standortbedingungen und Entwicklungsvoraussetzungen gegeben. Ein Entwicklungsansatz in diese Richtung kann sich auch positiv auf Passantenfrequenzen in
der Hippolytusstraße und an der Alten Poststraße auswirken.
"
Quartiersprofile schärfen: Die Chancen zur Entwicklung individueller Stadtquartiere in der City sollten genutzt werden. Vermarktete Quartiersprofile
dokumentieren Vielfalt, Ambiente und wecken Neugier. Quartiersprofile
sollten gemeinsam mit Akteuren ‚vor Ort’ entwickelt werden.
Fazit: Handlungsansätze für die Stärkung und Weiterentwicklung der Troisdorfer City
Auf Basis der Marktdaten, der ergänzenden qualitativen Bewertungen zum
Einzelhandelsbesatz und den abgeleiteten Stärken-Schwächen-Profilen zu
einzelnen Einkaufslagen lassen sich folgende Handlungsansätze ableiten:
"
"
Immobilien- und Projektentwicklung Kölner Straße / Hippolytusstraße: Das
teilweise brach gefallene und minder genutzte Standortareal ist Teil der
Troisdorfer A-Lage. Von einer Projektentwicklung werden positive Ausstrahlungseffekte ausgehen. Im Rahmen einer aktiven Vermarktung der
Stärken Troisdorfs als Einkaufstadt dürften sich Investoren und Projektentwickler für diesen Standort interessieren. Die CIMA GmbH sieht als Realisierungskonzept eine attraktive Mischung aus ortsansässigem Einzelhandel
und ergänzenden qualitäts- bzw. konsumorientierten Filialisten. In Bezug
auf die Verkaufsflächenzuschnitte sollten überwiegend mittelgroße Ladeneinheiten von 400 m² bis 1.000 m² angestrebt werden. Attraktive Wohnnutzungen können in den Obergeschossen realisiert werden.
Aktives Standortmarketing: Der Einzelhandelsstandort Troisdorf ist durch
einen leistungsstarken Branchenmix mit einer guten Mischung von ortsansässigem Einzelhandel und überwiegend qualitäts- und konsumorientierten
Filialunternehmen gekennzeichnet, Leider steht Troisdorf immer noch in der
regionalen und überregionalen Wahrnehmung im Schatten von Siegburg
und St. Augustin. Die Stärken des Standortes müssen offensiv, und dennoch realistisch und authentisch, vermarktet werden, um auch zukünftig attraktive Investitionen anziehen zu können. In der Standortprofilierung sollten
die inhaltlich-konzeptionellen Bausteine ‚familienfreundlich – serviceorientiert – Angebotsvielfalt’ verankert werden, weil diese Themen auch in der
Stadtpositionierung (Stadt Troisdorf – Eine Familienangelegenheit) aufgegriffen werden.
101
10. SYNOPTISCHE
ZUSAMMENFASSUNG
HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN
DER
Die nachfolgende Abb. 77 dokumentiert die Handlungsempfehlungen des Einzelhandels- und Nahversorgungskonzeptes für die Stadt Troisdorf im räumlichen Zusammenhang. Die graphische Darstellung zeigt jedoch keine parzellenscharfe Darstellung von möglicherweise zu realisierenden Entwicklungsstandorten. Die Graphik hat in erster Linie didaktische Funktion, räumliche Handlungszusammenhänge aufzuzeigen.
Die maßgeblichen Handlungsempfehlungen sind:
"
Stärkung und Weiterentwicklung der Troisdorfer City als attraktiven Einzelhandelsstandort. Brach liegende Profilierungspotenziale sind zu entwickeln
und zu schärfen.
"
Erhalt der attraktiven Nahversorgung in Troisdorf und Spich
"
Stärkung der Nahversorgung in Friedrich-Wilhelms-Hütte durch Ausbau des
Frischesegmentes und Erhalt der Aufgabenteilung zwischen Mendener
Straße und Roncallistraße
"
Erhalt und Absicherung der vorhandenen Nahversorgungsstrukturen in
Sieglar und Oberlar durch weitgehend restriktive Behandlung einer zukünftigen Entwicklung der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld.
Langfristig sind auch Verbesserungen durch stadtteilübergreifende Entwicklungen (siehe Friedrich-Wilhelms-Hütte und Eschmar / Bergheim / Müllekoven) möglich.
"
In der Standortagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld sind nur solche
betrieblichen Arrondierungen zuzulassen, die keinen vermehrten Wettbewerbsdruck auf benachbarte Stadtteile auslösen.
"
Deutlicher Ausbau der Nahversorgung in den südwestlichen Stadtteilen
durch Etablierung eines Frischemarktes in Eschmar oder Bergheim in integrierter Standortlage (vernetzte Betrachtung des südwestlichen Stadtraumes)
"
Kein einzelhandelspezifischer Handlungsbedarf in Kriegsdorf und Altenrath
"
Entwicklung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten
vornehmlich innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche
"
Entwicklung von großflächigem Einzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment ausschließlich in der Innenstadt von Troisdorf und nach Einzelfallprüfung auch in den Ortskernlagen von Spich und Sieglar
102
Abb. 77: Synoptische Betrachtung der Handlungsempfehlungen:
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept Troisdorf
Mittelzentrale Versorgungsfunktion der
Troisdorfer City
Optimale Nahversorgungsstrukturen im
jeweiligen Stadtteil
Beschränkte Entwicklungspotenziale
aufgrund hoher Kaufkraftabflüsse in
Richtung Fachmarktagglomeration
Spicher Straße / Im Zehntfeld; Stadtteilübergreifende Lösungsansätze; Erhalt
der vorhandenen Substanz
Ausbau der Nahversorgung zur Reduzierung erheblicher Kaufkraftabflüsse
bzw. Optimierung der Kaufkraftbindung
Keine Erhöhung des Wettbewerbsdrucks
auf integrierte Standortlagen durch
maßgeblichen Ausbau des Fachmarktstandortes ‚Spicher Straße / Im Zehntfeld‘
Kein Handlungsbedarf aufgrund niedriger örtlicher Nachfragevolumina und nur
sporadischer Einzelhandelsansätze
Graphische Darstellung zeigt keine konkreten Standortempfehlungen;
lediglich Zusammenfassung von Handlungsoptionen
Vernetzte Betrachtung
© CIMA GmbH 2006
103
Der vorliegende Abschnitt spiegelt maßgebliche Entwicklungstrends im Konsumentenverhalten sowie zum Einzelhandel wider, die für die Bewertung der Entwicklungsspielräume in Troisdorf mit von Bedeutung sind. Dieser Abschnitt
fasst die wesentlichen aktuellen Entwicklungstrends zusammen.
Leistungs-Verhältnis einen durchrationalisierten und zeitsparenden Einkauf
ermöglichen. Dieses Verhaltensmuster erklärt den nachhaltigen Erfolg von Lebensmitteldiscountern und übersichtlich gegliederten Verbrauchermärkten bzw.
SB-Warenhäusern. Das ‚one-stop-shopping’ mit dem Pkw hat in der Vergangenheit die Entwicklung dezentraler, verkehrsorientierter Handelsstandorte
gefördert. Damit verbunden waren die Konzentration der Verkaufsflächen im
Lebensmitteleinzelhandel sowie die zunehmende Betriebsgröße von Superund Verbrauchermärkten. Dieser Entwicklungstrend beschleunigte das Wegbrechen von kleinen Nahversorgungsbereichen mit engem Einzugsgebiet und
niedrigem Kaufkraftpotenzial.
11.1 Polarisierung im Konsumentenverhalten
Abb. 78: Polarisierung zwischen Qualität und Discount
11. EXKURS: ALLGEMEINE RAHMENBEDINGUNGEN
ZUM KONSUMVERHALTEN UND ZUR EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND
Der bei den Verbrauchern in den letzten Jahren feststellbare Trend zur Polarisierung der Konsummuster dürfte sich fortsetzen und intensivieren. Dabei spielen zwei unterschiedliche Polarisierungen eine Rolle:
"
‚Verlust der Mitte‘
100
Versorgungseinkauf und Erlebniseinkauf definieren im Konsum unterschiedliche Bedürfnisse. Versorgungseinkauf setzt auf Zeitminimierung und
Effizienz; Erlebniseinkauf ist dagegen von Muße und hohen Erwartungshaltungen geprägt.
80
Billigprodukte
60
"
49
Darüber hinaus bleibt der ‚Verlust der Mitte’ die größte Herausforderung
des Handels. Der Konsument orientiert sich einerseits am Preis als Kaufsignal, zum anderen werden in bestimmten Segmenten gezielt Marken und
Luxusartikel nachgefragt.
49
34
30
15
mittleres Segment
40
Spitzenprodukte
20
Das Konsumentenverhalten ist somit komplex und tendiert zu schnell wechselnden Erwartungshaltungen. Dabei ist jedoch zu konstatieren, dass die Massenwerbung mit ihrer ‚Geiz ist geil’-Mentalität deutliche Spuren im Konsumverhalten in Deutschland hinterlassen hat.
0
1973 1981 1986 1990 2010
Marktanteile der Produktgruppen in %
© CIMA GmbH 2005
Versorgungseinkauf zeigt sich insbesondere im Bereich der periodischen Bedarfsdeckung. Für Waren des täglichen Bedarfs werden daher zunehmend
Anbieter präferiert, die mit qualitätsstandardisierten Waren bei günstigem Preis104
Der Erlebniseinkauf versteht Einkaufen als aktiven Teil der Freizeitgestaltung.
Über den reinen Versorgungsaspekt hinausgehend sollen weitere Bedürfnisse
befriedigt werden. Es besteht der Wunsch nach emotionaler Stimulierung, Unterhaltung und Service. Von dieser Nachfrage profitieren innerstädtische Zentren, Urban Entertainment Center, Shopping-Center und künstliche Erlebniswelten gleichermaßen. Qualitätsvolle Stadtentwicklungspolitik, kann dazu beitragen, dass gewachsene Stadträume ‚künstlichen Welten’ vorgezogen werden.
Ob die gewachsenen Innenstädte und Stadtteilzentren hier letztendlich als Gewinner da stehen, wird davon abhängen, ob eine nachhaltige, authentische
Attraktivität der Citys und Stadtteilzentren gesichert werden kann. Saubere,
sichere und gut erreichbare zentrale Versorgungsstandorte werden der Schlüssel zum Erfolg sein. Je vielseitiger das Angebot eines Zentrums ist und umso
stärker es auf die Erwartungshaltung der Kunden zugeschnitten ist, desto attraktiver stellt es sich für den Verbraucher dar.
Die städtebauliche Antwort auf die Bedürfnisse des Erlebniseinkaufs sind qualitätsorientierte Innenstadtkonzepte. Angebotsqualität und Aufenthaltsqualität
sind gleichermaßen einzufordern.
Erlebniseinkauf begünstigt Betriebsformen mit klarem Profil. Zahlreiche Einzelhändler in Troisdorf tragen dem bereits Rechnung. Sie haben ‚ihren’ Kundenstamm im Blick und orientieren sich an der erwarteten Angebotsqualität.
Preisfixierung auf der einen Seite und gleichzeitig ein eindeutiges Bekenntnis
zu Marken im Qualitätssegment kennzeichnen den ‚hybriden’ Verbraucher
von heute. Jeder Verbraucher schlüpft je nach Stimmungslage und Bedürfnis in
unterschiedliche Rollen – mal mehr, mal weniger auf den Preis orientiert. Es ist
die Herausforderung eines jeden mittelständischen Einzelhandelsbetriebes.
Optimierungspotenzial besteht für den gesamten Einzelhandel in Troisdorf.
Die Fixierung auf den Preis bleibt trotzdem auch in Zukunft ein wichtiger Wettbewerbsfaktor. Er begrenzt in nicht unerheblichen Ausmaß Innovationen im
Handel. Deutschland wird auch langfristig im europäischen Vergleich durch
unterdurchschnittliche Renditeerwartungen im Handel gekennzeichnet sein.
Trotz der Bedeutung der Preisfixierung bei Konsument und Handel setzen sich
auch heute in Deutschland Marken, die Qualität und Lifestyle – also einen deutlichen Mehrwert zum Produkt realisieren – durch. In den letzten beiden Jahrzehnten haben hier Innenstädte und Shopping-Center vor allem vom Wachstum
im ‚Young Fashion’-Markt profitieren können. Mit S.OLIVER, ESPRIT und BENETTON sind Herstellermarken zu Modelabels aufgestiegen. Flagship-Stores
in den Oberzentren zielen auf Einkaufserlebnis. Darüber hinaus signalisiert die
Umstellung von Warenhausverkaufsflächen auf ‚Shop-in-Shop’-Konzepte die
Bedeutung von markenorientierten Absatzstrategien.
Eindeutig vom Konsumenten erkennbare Qualitäts- und Markenkonzepte haben
die Chance auf Erfolg. Lokale und regionale Filialisten im Segment der Bekleidungshäuser haben Erfolg, wenn sie auf ausreichend großer Verkaufsfläche
eine produktgerechte Warenpräsentation zeigen. Als bundesweit agierende
Filialisten haben sich z.B. PEEK&CLOPPENBURG und H&M in den letzten
Jahren deutlich vom Negativtrend der Textilbranche positiv abkoppeln können.
Auch einzelnen Warenhäusern gelingt es, aufgrund einer eindeutigen Zielgruppen- und Kundenansprache, sich positiv von der allgemeinen Ertragsentwicklung im Warenhaussegment abzuheben.
Grundsätzlich bleibt anzumerken, dass es der mittelständische Facheinzelhandel nicht geschafft hat, Kräfte zu bündeln und den ‚Geiz ist geil’-Kampagnen der
konzerngetriebenen Betriebskonzepte etwas anderes entgegenzusetzen. Die
Qualität des Fachhandels wird nicht in gleichem Maße vermarktet wie die
Preisorientierung der discountorientierten Absatzkonzepte. Qualität, Nachhaltigkeit und die Emotionalität einzelner Produkte sind Profilierungspotenziale des
Facheinzelhandels. Sie müssen wieder verstärkt in den Vordergrund rücken.
Hinsichtlich der Realisierung bewußtseinsbildender Kampagnen sind hier auch
HDE, Innungen und Einkaufsverbände gefordert.
Das Konsumentenverhalten in Deutschland ist jenseits der Preisorientierung
durch ‚Lifestyle’-Verhaltensmuster geprägt. Eine stärkere Segmentierung ist
insbesondere bei den mittleren und gehobenen Einkommensniveaus zu beobachten. Fünf maßgebliche Verhaltensmuster werden nachfolgend beschrieben
und sind unseres Erachtens derzeit bestimmend:
105
In den letzten zwei Jahrzehnten ist die Kaufkraft der Jugendlichen deutlich
gestiegen. Hiervon profitierte zunächst der ‚Young Fashion’-Markt. Stetig wechselnde Moden und der von der Jugendkultur ausgehende ‚Gruppendruck’ generierten stetige Nachfrage und Wachstum. In jüngster Zeit ist im Jugendmarkt
jedoch ein deutlicher Stimmungswechsel festzustellen. Neben den immer auch
beachtlichen Ausgaben für Entertainment scheinen die steigenden Ausgaben
für Telekommunikation sich deutlich negativ auf die Nachfrage im Einzelhandel
auszuwirken. Noch stabiler Konsum zeigt sich im Segment Computerspiele und
Software.
28
‚DINKS’ mit mittleren und hohen Einkommen koppeln sich zunehmend vom
Massenkonsum ab. Sie suchen gezielt Quartiere und Einkaufslagen auf und
sprechen stark auf Qualität und Marken an. Davon profitieren sowohl erlebnisorientierte Filialkonzepte als auch kleinflächige Nischenkonzepte mit authentischem Angebot und Service. Hierbei spielt teilweise auch eine ‚ökologische’
Produktqualität eine Rolle. Biomärkte, Vollwertrestaurants, ökologisch orientierte Fachboutiquen haben sich von ideologisch motivierten Nischenkonzepten zu
etablierten, erfolgreichen Shopkonzepten entwickeln können. Gleichzeitig spielen für dieses Lifestylesegment qualitätsorientierte ‚Convenience’-Produkte eine
wichtige Rolle. Der Anteil von fernpendelnden Lebensgemeinschaften steigt
auch aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen kontinuierlich.
Gefragt sind Qualität und Bequemlichkeit. Für diese Konsumgruppen rücken
Serviceleistungen um das Produkt wieder in den Vordergrund.
‚Konsumoptimierer’ leben stetig unter der Restriktion begrenzter Haushaltseinkommen. Sie versuchen bei all ihren Konsumaktivitäten das beste
Preis-Leistungsverhältnis zu realisieren. Diese breite Konsumsicht in Deutschland ist offen für alle Discountkonzepte. Neben der klassischen Preisfixierung,
dass ‚billig’ auch gut ist, besteht das Ziel Qualität zum günstigsten Preis zu
erwerben. ‚Smart Shopping’ wird von diesem Lifestyle-Typus forciert. Direktvertrieb, Internetauktionen und Factory Outlets sind eine Antwort auf diese Herausforderung. ‚Smart Shopping’ hat sich in den letzten Jahren zum Kult entwickelt
28
und wird wie der ALDI-Besuch auch von den kaufkraftstärksten Konsumenten
praktiziert.
Die Gruppe der ‚jungen Alten’ wird mit Blick auf die demographischen Strukturen stetig anwachsen. Der wirtschaftliche Strukturwandel mit der Freisetzung
von Vorruheständlern wie aber auch die steigende Lebenserwartung mit bis ins
höchste Alter konsumaktiver Bevölkerung wird für den Handel neue Marktsegmente eröffnen. Für diese Bevölkerungsgruppen wird Erreichbarkeit, Service
und Qualität eine neue Bedeutung erfahren. Die ‚jungen Alten’ wollen auch
durch Konsum ausdrücken, dass sie noch nicht zu den ‚alten’ Alten gehören.
Werbung und Handelsmarketing haben sich bis heute auf diese wachsende
Zielgruppe noch nicht eingestellt. Der Handel wird hier neue Antworten zur
Nachfrage von Konsum als Freizeitbeschäftigung finden müssen.
‚Rolemaker’ sind Trendsetter im qualitätsorientierten Konsum. Diese Gruppe
realisiert deutlich überdurchschnittliche Einkommen und nimmt in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft Führungspositionen ein. Der Akademikeranteil in dieser
Gruppe ist überdurchschnittlich hoch. ‚Rolemaker’ sind Innovationen gegenüber
aufgeschlossen und legen Wert auf Design und Exklusivität. Sie definieren
Luxuskonsum, ohne ihn jedoch in der Regel öffentlich zur Schau zu stellen.
‚Rolemaker’ fördern mit ihrem Konsumverhalten Nischenkonzepte im Einzelhandel. Durch diesen Konsum angestoßene Innovationen erreichen später
auch breitere Konsumschichten.
Die derzeitige Unsicherheit hinsichtlich der kurz- bis mittelfristigen Entwicklung
auf dem Arbeitsmarkt, steigende Sozialabgaben und Steuern und die aktuelle
weltpolitische Lage bilden keine Basis für eine überdurchschnittliche Belebung
des Konsums. Trotzdem muss der Handel seine Rolle als ‚Kundenverführer’
überzeugend nutzen, um weiterhin seinen Marktanteil zu sichern. Innovative
Betriebskonzepte und kreative Einzelhandelsimmobilien können dabei eine
wichtige Rolle spielen.
‚Double Income No Kids’ = Doppelverdiener in mehr oder weniger fester Lebensgemeinschaft
ohne Kinder.
106
"
11.2 Struktur- und Betriebstypenwandel im deutschen Einzelhandel
Der strukturelle Wandel im Einzelhandel spiegelt sowohl die allgemeinen staatlichen und regionalen wirtschaftliche Rahmenbedingungen, als auch das sich
verändernde Verbraucherverhalten wider.
Auch im Jahr 2005 kennzeichnete den Einzelhandel eher Stagnation und
Schrumpfung als Wachstum. Im nunmehr zwölften Jahr hintereinander belastet
ein unzureichendes Wachstum die betriebliche Entwicklung in den meisten
Branchen. Es gibt wenige Ausnahmen, die sich positiv vom allgemeinen Trend
abheben. Diese Entwicklung hat zu einem erheblichen Investitionsstau geführt,
der einzelne betriebliche Anpassungen umso dringlicher macht. Die Stagnation
und in zahlreichen Branchen auch deutliche Schrumpfung der Umsätze ist Resultat eines ‚belasteten’ Konsumklimas:
"
Die Reformdebatte um die ‚Agenda 2010’ hat die Verbraucher in Deutschland nachhaltig verunsichert. In der Wahrnehmung steigender Abgabenbelastungen für Altersvorsorge und Krankenversicherung werden geplante
Konsumausgaben nur zögerlich realisiert oder ganz aufgeschoben. Das
Reizthema ‚Hartz IV’ hat sich zusätzlich belastend auf das Konsumklima
ausgewirkt. Die bevorstehende Mehrwertsteuererhöhung vermag vielleicht
kurzfristig im Jahr 2006 durch das Vorziehen von Anschaffungen zu einer
Aufhellung führen. Aktuelle Auswertungen des GfK-Konsumklimas bestätigen das.
Die anhaltend hohe strukturelle Arbeitslosigkeit bremst zusätzlich die Konsumneigung. Die mit Blick auf die Rentenversicherung notwendige Verlängerung der Lebensarbeitszeit verbunden mit einer deutlichen Reduzierung
von Frühpensionierungen wird das Nachfragevolumen Betroffener deutlich
belasten. Der Trend zur Bildung von Sparrücklagen zur Krisenvorsorge
steigt; Konsumausgaben werden verschoben oder in deutlich reduziertem
Umfang realisiert.
Für das Jahr 2006 zeichnet sich bislang keine eindeutige Trendwende ab. Rohölpreise auf Rekordniveau sowie die dann wirkenden Preissteigerungen aus
einer Erhöhung der Mehrwertsteuer können sich erneut als Wachstumsbremse
erweisen. Jüngste Verlautbarungen sehen jedoch deutlich Licht am Ende des
Tunnels
Abb. 79: Entwicklung und Prognose der Betriebstypen im Einzelhandel bis zum
Jahr 2010 in Deutschland (Marktanteil der Betriebstypen in %)
100%
5,5
5,5
7,5
90%
Versandhandel
27
18
21,8
80%
SB-Geschäfte/ Filialisten
70%
60%
Traditionelle Fachgeschäfte
36,1
50%
25
55,4
Warenhäuser
40%
"
Die Bargeldeinführung des Euro hat Spuren in der Verlässlichkeit der
Preisentwicklung hinterlassen. Die Mehrzahl der deutschen Haushalte
rechnet immer noch in DM um und fühlt subjektiv überzogene Preissteigerungen. Offene und versteckte Preiserhöhungen haben das Vertrauen der
Verbraucher erschüttert. Im unmittelbaren Umstellungsjahr 2002 führte der
Konsumpessimismus bei einzelnen Warengruppen zu Umsatzeinbußen
von bis zu - 20 %.
4
5,3
30%
20%
10%
13,8
20,5
17,5
16
1995
2010
Fachmärkte
7,2
2
11,9
Verbrauchermärkte/
SB-Warenhäuser
0%
1980
Quelle: Ifo-Institut 1997
107
Die aktuelle Konsumzurückhaltung dürfte den Strukturwandel im Einzelhandel
weiter beschleunigen. Der HDE sieht ein anhaltend hohes Niveau an Betriebsaufgaben.
In Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen bewegt sich die Dimensionierung
von Frischemärkten, zwischen 1.000 m² und 2.500 m² Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil der Food-Sortimente bewegt sich dabei zwischen 75 % und 87 %.
Der Betriebstypenwandel wird sich beschleunigt fortsetzen. Das Ifo-Institut
schätzt für das Jahr 2010 für traditionelle Fachgeschäfte noch einen Marktanteil
von 25 %. Seit 1980 haben diese mehr als die Hälfte ihres Marktanteils verloren. Demgegenüber wird sich der Anteil von SB-Geschäften und Filialisten von
18 % auf 27 % erhöht haben. Fachmärkte erreichen 2010 einen Marktanteil von
gut 20 %, nachdem sie 1980 noch kaum Bedeutung hatten. Der Marktanteil der
SB-Warenhäuser wird auf 16 % zunehmen.
Abb. 80: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel
Quelle: EHI, 2004;
*eigene Berechnungen BBE
Entwicklung der Marktanteile
im Lebensmittelhandel nach Betriebstypen
Faktisch bedeutet dieser Entwicklungstrend einen anhaltend hohen Verdrängungsdruck auf innerstädtische Einkaufslagen sowie integrierte Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen. In den letzen fünf Jahren verzeichneten nicht
integrierte Standortlagen das höchste Verkaufsflächenwachstum. Dieses
Wachstum vollzog sich in erster Linie zu Lasten von Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen und Haupteinkaufsbereichen kleinerer Mittelzentren.
in %
100%
14,1
17,8
19,2
29,5
31,1
23,1
23,8
25,4
25,8
25,3
25,4
32,8
30,3
27,5
25,5
24,9
24,4
14,1
12,8
11,7
31,3
34,7
37,0
38,4
1998
2001
2002
2003
80%
26,5
60%
40%
53,1
Unter Berücksichtigung ökonomischer, demographischer und politischer Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als
auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.
19,6
43,3
36,9
30,0
6,3
9,3
12,8
14,1
1973*
1978*
1983*
1988*
20%
0%
Discount er
sonstige LM-Geschäft e
26,3
1993
Supermärkte
15,8
LM-Abt. Verbrauchermärkte / SB-W arenhäuser
11.2.1 Tägliche Bedarfsdeckung / Nahversorgung
Die Nahversorgung und tägliche Bedarfsdeckung in Deutschland vollzieht sich
überwiegend in Nahversorgungslagen, Stadtteilzentren mit Verbrauchermärkten
und an städtebaulich weniger integrierten, jedoch verkehrsorientierten Standorten.
Aus Innenstädten hat sich der großflächige Einzelhandel in diesem Segment
weitestgehend zurückgezogen. Lediglich in Stadtteilzentren ist oftmals noch ein
vielfältiger Besatz an Frischemärkten und Lebensmitteldiscountern festzustellen.
© CIMA GmbH 2005
Ungebrochen ist das Wachstum der Discounter. Sie sind mittlerweile auch in
ländlichen Gebieten stark präsent. Vor allem in Norddeutschland gibt es nur
noch wenige Grundzentren, in denen kein Discounter Nahversorgungsfunktion
übernimmt. Die Verkaufsflächendimensionierung der Discounter bewegt sich
zwischen 500 m² und 900 m². Mit Blick auf die Vermutungsregel zur Stadt- und
Regionalverträglichkeit im Sinne des § 11,3 BauNVO liegt die Verkaufsfläche in
den meisten Fällen um 700 m².
108
Die Discounter weisen in den letzten Jahren nicht nur ein hohes Wachstum in
der Verkaufsfläche auf, sondern sind auch durch eine deutliche Zunahme der
Flächenproduktivität gekennzeichnet. Erst seit 2004 ist bei den Flächenproduktivitäten eine Stagnation zu beobachten.
Abb. 81: Marktanteile und Flächenproduktivitäten der Discounter 2004
Bruttoumsatz
in Mrd. €
Marktanteil
(%)
Flächenproduktivität
(Umsatz in
m² je €
710
11,8
22,4
6.339
1.575
740
10,3
19,5
8.841
Lidl
2.800
700
11,9
22,6
6.076
Plus
2.706
558
6,1
11,5
4.010
Penny
2.015
660
5,9
11,2
4.440
Netto
1.050
752
3,5
6,6
4.390
Norma
1.150
550
2,1
4,0
3.320
589
525
1,2
2,3
3.880
14.510
649
52,7
100,0
5.517
Verkaufsstellen
(Anz.)
Verkaufsfläche je
Filiale
ALDI Nord
2.625
ALDI Süd
Unternehmen
Sonstige
Insgesamt
Quelle: Handel aktuell 2005/2006. EHI September 2005, S. 233; zit. nach Geschäftsberichten und
M+M Eurodata, Frankfurt; EHI Schätzungen
Wenn auch der Umsatzanteil der Lebensmittel immer noch bei 75 % bis 85 %
liegt, gewinnen in den letzten Jahren zunehmend die Randsortimente an Bedeutung. ALDI und LIDL sind mittlerweile zu nicht zu vernachlässigende Einzelhandelsunternehmen im Vertrieb von Bekleidung und Unterhaltungselektronik
geworden. Im Segment Bekleidung ist ALDI mittlerweile Nr. 6 des Textileinzelhandels mit einem Umsatz von rd. 1,40 Mrd. €. Gerade vor dem Hintergrund
der Innenstadtrelevanz einzelner Randsortimente spielt die Integration
von Discountern in das Siedlungsgefüge eine wichtige Rolle bei der Erhaltung und Weiterentwicklung stadtverträglicher Einzelhandelsstrukturen.
In Kleinstädten und eher ländlich strukturierten Siedlungsräumen haben Discounter zum Teil Vollsortimenter verdrängt und übernehmen hier vollständig die
Nahversorgungsfunktion.
Wie Abb. 81 zeigt, wird der Markt im Segment der Lebensmitteldiscounter von
den Firmen ALDI und LIDL dominiert. Die Flächenproduktivitäten der einzelnen
Discounter schwanken erheblich.
Seit 1993 hat sich innerhalb des Lebensmitteleinzelhandels der Marktanteil der
Lebensmitteldiscounter deutlich erhöht. Er stieg von 26,3 % im Jahre 1991 auf
38,4 % im Jahre 2003. Marktanteilsgewinne verzeichneten darüber hinaus die
Lebensmittelabteilungen der Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser mit Verkaufsflächen über 1.500 m². Eindeutiger Verlierer dieser Branchendynamik ist
der traditionelle Lebensmitteleinzelhandel mit Verkaufsflächen von unter
400 m².
Die Differenzierung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel insgesamt
ist an folgenden Kriterien festzumachen:
"
"
"
"
Anzahl der Artikel
Bedeutung des Frischwarensegmentes
Sortimentsaufteilung zwischen Markenprodukten und Eigenmarken
Personaleinsatz, insbesondere in Bezug auf die Bedeutung von Bedientheken.
Die nachfolgende Abb. 82 dokumentiert die unterschiedliche strategische Positionierung von Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels nach Artikelzahlen.
Die Definition einzelner Betriebskonzepte ist dem Anhang zu entnehmen.
109
Für mittelständische Bekleidungshäuser wird der Schlüssel zum Erfolg in einer
attraktiven Warenpräsentation und einer ‚authentischen’ Serviceorientierung
liegen. Es geht hier nicht um ‚Service total’, sondern um die gezielte Behandlung der Kunden mit ihren konkreten Wünschen und Konsumerlebnissen. Vom
Verkaufspersonal wird zunehmend Flexibilität verlangt werden. Stammkundenmanagement wird im mittelständischen Textileinzelhandel maßgeblichen Anteil
am Geschäftserfolg haben.
Abb. 82: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp
Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp
51.170
SB-Warenhäuser
Die Bekleidungshäuser und Markenstores der Zukunft werden sich durch eine
Reihe von zusätzlichen Dienstleistungen profilieren. Hierzu zählen Ruhezonen
für Begleiter, Maßanfertigungen, Änderungsschneiderei sowie ‚Bodyscans’ zur
Vermessung der Figur.
27.726
Verbrauchermärkte
9.251
Supermärkte
Die in Stadtteillagen anzutreffenden ‚Boutiquen’ sind in der Regel erfolgreich,
wenn sie ihr Sortiment eindeutig auf ihre Zielgruppen abstimmen. Qualitätsorientierte Konzepte zeigen sich auch hier konjunkturresistenter im Vergleich zu
alltäglichen Discountansätzen.
1.381
Marken-Discounter
700
Hard-Discounter
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Quelle: EHI, Handel aktuell 2003; BBE Handelsberatung GmbH
© CIMA GmbH 2005
11.2.2 Textileinzelhandel
Innovationen im Textileinzelhandel vollziehen sich zunächst in den Haupteinkaufsbereichen der Oberzentren und leistungsstarken Mittelzentren. Premiummarken haben sich im Modesegment in den letzten Jahren im Gegensatz zum
Massenmarkt als deutlich konjunkturresistent erwiesen. Bekleidungshäuser mit
authentischer Markenstrategie und überdurchschnittlichem Kundenservice haben auch bei erheblichen Umsatzrückgängen der Branche teilweise weitere
Zuwächse verzeichnen können. Entscheidend für den Erfolg ist ein Höchstmaß
an Kundenbindung.
Unter den TOP 10 des Bekleidungseinzelhandels befinden sich neben den
zielgruppenorientierten
Filialisten
H&M
(Young
Fashion)
und
PEEK&CLOPPENBURG (qualitätsorientiertes Markenangebot), die Kaufhäuser
KAUFHOF und KARSTADT, aber auch die Versandhandelsunternehmen
KLINGEL und KARSTADTQUELLE sowie die discountorientierten Randsortimente von ALDI und TCHIBO.
Das Einsickern von discountorientierten Bekleidungsfachmärkten trifft zurzeit
vor allem Einkaufslagen von Mittelzentren und Grundzentren. Dort, wo sich
lokale Anbieter und qualitätsorientierte Anbieter vom Markt verabschieden,
rücken diese als ‚Ersatz’ nach. Solche Trends signalisieren entweder einen
deutlichen Rückgang in der örtlichen Kaufkraftbindung oder einen gestörten
lokalen Immobilienmarkt. Die Bekleidungsfachmärkte mit ihrem schnell drehenden Sortiment sind oftmals in der Lage, ein Vielfaches der Ladenmiete zu zahlen, die ein mittelständisches Einzelhandelsunternehmen aufbringen kann.
Der Bekleidungseinzelhandel zeigt zurzeit drei standörtliche Entwicklungstrends:
110
"
"
"
Leistungsstarke Zentren leben von einer gesunden Arbeitsteilung zwischen
Filialunternehmen und einem selbstbewussten, qualitätsorientierten mittelständischen Facheinzelhandel. Die erfolgreichen Bekleidungshäuser belegen in Oberzentren Verkaufsflächen ab 1.500 m². Filialisierte ‚Flagship’Konzepte erreichen Verkaufsflächen zwischen 4.000 m² und 10.000 m² Das
Angebot wird ergänzt durch zielgruppenorientierte Boutiquen und ‚Lifestyle’-Konzepte mit Verkaufsflächen zwischen 200 m² und 1.000 m².
In schwächeren Zentren werden auch in innerstädtischen Einkaufslagen
Bekleidungsfachmärkte mit eindeutiger Discountorientierung und geringer
Serviceorientierung das Bild bestimmen. Ihre Verkaufsflächen liegen zwischen 500 m² und 1.500 m².
An nicht integrierten Standorten gehen discountorientierte Bekleidungsfachmärkte oftmals Standortgemeinschaften mit Discountern
ein. Die Verkaufsflächen der am weitesten verbreiteten Betreiber
TAKKO und KIK liegen zwischen 500 und 1.000 m². Die Ansiedlung
von noch großflächigeren Konzepten in Fachmarktzentren (z.B. ADLER und VÖGELE mit Verkaufsflächen ab 2.000 m²) ist weitgehend
zum Erliegen gekommen. Zunehmend greift die Durchsetzung restriktiven Baurechts. Gleichzeitig wurde die Expansion auch durch einen
abnehmenden wirtschaftlichen Erfolg dieser Betriebstypenkonzepte
abgebremst.
dore’ können sich immer noch gut gegenüber Filialunternehmen behaupten, wenn sie das Qualitätssegment abdecken oder besondere Kompetenz
im Sportschuhbereich ausspielen.
"
Schuhfachmärkte mit eindeutiger Positionierung im Discount sind sowohl in
innerstädtischen Einkaufslagen als auch in Fachmarktagglomerationen sowie in Standortgemeinschaften mit Discountern und Verbrauchermärkten
anzutreffen. Die am weitesten verbreiteten Anbieter sind DEICHMANN,
SIEMES und RENO mit Verkaufsflächen zwischen 500 und 1.000 m².
Zunehmend werden Schuhe auch als Randsortiment in Bekleidungshäusern
angeboten. Sie sind auch traditionell ein Sortiment der Warenhäuser. Die Verkaufsflächen bewegen sich hier zwischen 200 m² und 500 m².
Lederwaren sind traditionell ein Profilierungssegment des Facheinzelhandels.
Die Warenhäuser gewinnen zwar auch hier zunehmend an Kompetenz, doch
können sich im qualitätsorientierten Segment und im Bereich von Luxusmarken
(GOLDPFEIL, HERMES) immer noch örtliche Einzelhändler glänzend profilieren. Eine Konkurrenz erwächst ihnen durch Direktvertriebslinien der Markenhersteller.
Im discountorientierten Segment besteht die maßgebliche Konkurrenz bei Lederwaren zwischen Warenhäusern und SB-Warenhäusern und auch Sonderpostenmärkten.
11.2.3 Schuhe und Lederwaren
Auch im Segment Schuhe zeigt sich im Reflex zu den Kundenanforderungen
eine Zweiteilung des Marktes:
"
Qualitätsorientierte Schuhfachgeschäfte zeichnen attraktive Innenstadtlagen aus. Dabei besteht ein ausgewogener Mix zwischen Filialisten und mittelständischen Unternehmen. Letztere haben hier jedoch zunehmend an
Marktanteilen gegenüber zunehmend auch auf bestimmte Zielgruppen orientierte Filialkonzepte verloren. Attraktive Schuhfachgeschäfte belegen
Verkaufsflächen zwischen 400 m² und 800 m² Verkaufsfläche. ‚Lokalmata-
11.2.4 Uhren, Schmuck, Hörgeräteakustik, Optik
In den Warengruppen Uhren, Schmuck, Hörgeräteakustik und Optik werden
auch in Zukunft kleinflächige bis mittelgroße Ladenlokale Bestand haben. Die
Verkaufsflächen bewegen sich zwischen 20 m² und 300 m² im Segment Uhren
und Schmuck. Bei Optikern und Hörgeräteakustikern werden auch Verkaufsflächen von bis zu 500 m², zzgl. Lager und Werkstattbereiche realisiert.
111
Die Standorte der Betriebe konzentrieren sich auf innerstädtische Haupteinkaufs- und Nebenlagen, Stadtteilzentren und Shopping-Center.
Filialbetriebe und Mittelstand stehen in einem scharfen Wettbewerb. Bei Optikern und Hörgeräteakustikern wird mittelfristig die Filialisierung noch zunehmen. Ursache hierfür sind die steigenden Selbstbeteiligungen im medizinischen
Bereich, wo Konsumenten zunehmend die Kostenvorteile der Verbundsysteme
nutzen. Profilierungspotenziale des Mittelstandes liegen hier zukünftig in qualitätsorientierten ‚Lifestyle’-Segmenten (z.B. Sportbrillen und Sonnenbrillen). Die
Kunden sind hier weniger preissensibel; im Vordergrund steht der persönliche
Individualismus, der auch im Design zum Ausdruck kommt.
Bei Uhren und Schmuck hat sich der Markt in drei Teilsegmente gegliedert:
"
Erfolgreiche mittelständische Unternehmen bedienen spezifische Zielgruppen. Sie profilieren sich über Marken, Design oder individuelle künstlerische Kreativität. Diese Unternehmen leben von einem hohen Stammkundenpotenzial. Diese Strategie verfolgt z.B. die Mehrzahl der in Troisdorf ansässigen Anbieter.
"
Filialisten wie WEMPE und CHRIST bedienen einen Massenmarkt im mittleren und gehobenen Segment. Sie bieten eine breite Auswahl an Markenware an. Die Angebote im Segment Schmuck sind konsumorientiert und
bedienen den allgemeinen ‚Zeitgeist’.
"
Schmuckdiscounter bieten eine begrenzte Auswahl zu günstigen Preisen.
Neben Filialketten wie GOLD KRÄMER oder PFORZHEIMER SCHMUCKLAND wird dieses Segment auch von Einzelhändlern mit türkischer oder
arabischer Herkunft bedient.
11.2.5 Medien und Technik
Der Einzelhandel mit Medien und Technik gehört zukünftig zu den stärksten
Wachstumsmärkten. Auch das Produkt ‚Buch’ wird dabei zukünftig noch eine
wichtige Rolle spielen. Aus Buchhandlungen haben sich in den letzten Jahren
Buchkaufhäuser mit ergänzenden Randsortimenten entwickelt. Zunehmend
kann auch von Medienkaufhäusern gesprochen werden, die vom Thema Buch
ausgehend ein umfassendes Angebot an Tonträgern und Software sowie klassischen Gesellschaftsspielen anbieten. Teilweise sind großzügig gestaltete
Lesebereiche sowie Internetcafés oder Bistroangebote in die Konzepte integriert. Die Verkaufsflächen der ‚Flagship-Konzepte’ in den Oberzentren bewegen
sich zwischen 1.800 m² und 5.000 m².
Der mittelständische Buchhandel in Klein- und Mittelstädten sowie in Stadtteillagen gerät doppelt in die Zange; einerseits gerät er unter Wettbewerbsdruck
durch die Beratungskompetenz und Flexibilität der Buchkaufhäuser, zum anderen wirkt hier der Wettbewerb durch e-commerce noch intensiver.
In Mittelstädten und Stadtteilzentren können die etablierten Buchhandlungen
bei allerdings deutlichem Kraftaufwand sich durchaus gegenüber den neuen
Buchhauskonzepten durchsetzen. Voraussetzung hierfür ist eine konsequente
Service- und Kundenorientierung. Das Wissen um die konkreten Kundenbedürfnisse wird zum Wettbewerbsvorteil. Crosselling mit e-commerce-Aktivitäten
zahlen sich aus (z.B. Homepage und Newsletter). Sie sind sogar Voraussetzung um im Wettbewerb mit den Internetversendern zu bestehen.
Unter den Top 10 des Buchhandels rangieren neben den Buchkaufhäusern mit
zumeist regionalen Absatzschwerpunkten auch die Warenhäuser KARSTADT
und KAUFHOF. Die stärkste flächendeckende Verbreitung in Deutschland realisieren THALIA und HUGENDUBEL.
Im Segment ‚Unterhaltungselektronik’ kennzeichnet den deutschen Markt
eine deutlich Markt prägende Stellung des METRO-Konzerns mit Vertriebsschienen SATURN und MEDIA MARKT. Fachmärkte für Unterhaltungselektronik wählten in den 80er und 90er Jahren überwiegend verkehrsorientierte
Standorte in nicht integrierte Standortlagen und Fachmarktzentren. Die Verkaufsflächen bewegten sich hier zwischen 1.500 m² und 3.000 m². Oftmals
führte die Realisierung von Elektrofachmärkten ‚auf der grünen Wiese’ zu Betriebsstilllegungen von mittelständischen Fachhändlern in den Innenstädten.
112
Das Sortiment ging als Frequenzbringer für Citylagen verloren. Vielerorts hat
dieser Vorgang Krisenerscheinungen in Haupteinkaufsbereichen beschleunigt.
Seit Mitte der 90er Jahre ist jedoch eine Rückkehr der Elektrofachmärkte in die
Innenstädte zu beobachten. Restriktives Baurecht zwang Unternehmen, den
Fokus wieder auf Haupteinkaufslagen zu richten. Vielerorts wurden ‚intelligente’
städtebauliche Lösungen gefunden, um einerseits die verkehrliche Erreichbarkeit der Fachmärkte sicherzustellen und gleichzeitig eine Anbindung an die
Haupteinkaufslagen zu realisieren. Auch der mittelständische Facheinzelhandel
hat reagiert und mit seinen Einkaufsverbünden Fachmarktkonzepte entwickelt.
Die von der EIectronic Partner (EP) entwickelte Fachmarktschiene MEDIMAX
belegt Standorte vor allem in Mittelstädten.
Neben der eindeutigen Preisorientierung spielt bei der Entwicklung der Elektrofachmärkte auch eine gewisse ‚Lifestyle’-Orientierung eine Rolle. In Oberzentren experimentiert der METRO-Konzern mit der Marke SATURN zurzeit mit
unterschiedlichen Konzeptbausteinen.
Das SATURN Kaufhaus im SEVENS in Düsseldorf profitiert vom Ambiente in
den Dachgeschossen des Shopping-Centers. Neben einer außergewöhnlichen
Tiefe des Angebots werden neue Servicekonzepte umgesetzt. Per Strichcode
können z.B. CD-Titel ohne Abspielgerät und geöffneten Tonträger direkt vom
Computer in die Kopfhörer eingespielt werden. Das SEVENS-Konzept von SATURN machte darüber hinaus Schlagzeilen durch die umfassende und großzügige Präsentation von Laptops.
In Hamburg hat SATURN im ehemaligen Horten Warenhaus Europas größtes
Elektrokaufhaus auf 20.000 m² Verkaufsfläche realisiert. Ebenso Signalwirkung
für die Weiterentwicklung des Fachmarktkonzeptes hat die ca. 6.000 m² große
im November 2004 eröffnete Filiale im CentrO.
Im Topmarkensegment der Unterhaltungselektronik zeigt sich in jüngster Zeit
mit dem ‚Showroom’-Konzept ein neuer Ansatz zur Markenprofilierung im Handel. Die Firma LOEWE bietet z.B. in ihren ‚Flagship’-Filialen Berlin, Hamburg,
Stuttgart und München die Simulation von unterschiedlichen Wohnwelten und
die LOEWE-Bar zum gediegenen Einkauf. Wechselnde Lichtfrequenzen und
helle Präsentationsflächen schaffen ein spezifisches Ambiente. BANG & O-
LUFSON zeigt seine High End HiFi-Geräte ebenfalls in repräsentativen Shops
mit einer Verkaufsfläche von bis zu 500 m². Hinsichtlich der Standortwahl ist
eine deutliche Orientierung auf attraktive innerstädtische Randlagen mit hoher
Aufenthaltsqualität oder Szenequartieren festzustellen. Auch in kleineren Zentren werden Elemente dieser Konzepte getestet.
Abb. 83: Einzelhandelsumsätze im Elektrofachhandel 2004 in Deutschland und
Europa
Deutschland
Europa
Unternehmen
Umsatz in
Mrd. €
Unternehmen
Umsatz in
Mrd. €
Media / Saturn
7,1
Media / Saturn
12,2
Euronics ('Red Zac')
2,7
Dixons
10,5
Electronic Partner
2,1
Euronics
8,7
Expert (u.a. Medimax)
2,0
Expert Europa
7,0
Makromarkt
0,7
Kesa Elektronicals
5,8
Pro - Markt
0,6
Electronic Partner
5,7
FNAC
4,0
Carphone Warehouse
1,5
Boulanger France
1,0
Quelle: Financial Times Deutschland 2005
113
Der Markt im Segment Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik / Foto / PC zeigt
sowohl in Deutschland als auch in Europa eine deutliche Polarisierung. In
Deutschland vereint die METRO-Gruppe mit MEDIA MARKT und SATURN
annähernd die Hälfte des Marktvolumens. Aus europäischer Sicht sind MEDIA /
SATURN und die britische DIXONS-Gruppe Key-Player (siehe Abb. 83).
marktkonzeptes DECATHLON vom deutschen Markt hat der Ansiedlungsdruck auf nicht integrierte Standorte etwas nachgelassen.
Der Sporteinzelhandel wird in zunehmendem Umfang durch eine Sensibilisierung mittels Marken gekennzeichnet sein. Hier liegt vor allem eine Chance für
den etablierten Facheinzelhandel auch in Stadtteillagen.
11.2.6 Sportbekleidung und Sportartikel
Ein Fachmarktkonzept hat in Mittelzentren komplementären Charakter. Der
Kunde dieser Fachmärkte ist weniger ‚markenafin’ und stellt die Preisorientierung in den Vordergrund. In Mittelzentren erreichen Sportfachmarkte eine Größenordnung zwischen 800 m² und 1.500 m² Verkaufsfläche.
Der Markt mit Sportartikeln befindet sich auf einem dynamischen Wachstumskurs. Der Sportartikelindustrie ist es in den letzen Jahren stets gelungen,
Trendsportarten zu definieren und in diesen Segmenten hohe Wachstumsraten
zu generieren. Zusätzlich beflügelt wurde hiervon durchaus der Bereich der
Sportbekleidung und das Segment der ‚Outdoor’-Ausrüstungen.
In Deutschland zeigt sich zurzeit eine deutliche Dreiteilung des Marktes:
"
KARSTADT SPORT und SPORT ARENA haben sich als erfolgreiche
Sportkaufhauskonzepte neben dem ‚Spezialisten’ SPORT SCHECK entwickelt. In Oberzentren werden mit diesen Konzepten Verkaufsflächen von
4.000 bis 7.000 m² realisiert. Ausreichender Spielraum für eine professionelle Warenpräsentation ist von großer Bedeutung. Die Flächenproduktivitäten der Sportkaufhäuser sind ansehnlich und erreichen 4.000 € / m². In
Dortmund hat KARSTADT SPORT einen ‚Flagship’-Store mit einer Verkaufsfläche von 7.000 m² eröffnen und damit nachhaltig die Kompetenz
Dortmunds als Stadt des Sporteinzelhandels unterstreichen können.
"
Der Sportfachhandel realisiert bei breitem und tiefem Sortiment Verkaufsflächen um 500 m², in Einzelfällen werden auch 1.000 m² belegt. Der Sportfachhandel setzt konsequent auf Markenorientierung. Sehr erfolgreich ist
das INTERSPORT Netzwerk.
"
Sportfachmärkte, zumeist an nicht integrierten Standorten realisieren Verkaufsflächen von 1.000 m² bis 3.000 m². Die Sportfachmärkte leiden in
Deutschland unter nur mäßigen Flächenproduktivitäten zwischen 1.500 € /
m² und 2.000 € / m². Mit dem teilweisen Rückzug des französischen Fach-
Der Sportsektor insgesamt wird weiterhin durch hohe Wachstumsraten gekennzeichnet sein. Die Sportartikelindustrie hat es in den letzten Jahren immer wieder verstanden, Impulse aus Sportgroßveranstaltungen in Konsumbedürfnisse
insbesondere bei jüngeren Bevölkerungsgruppen umzusetzen. Die Innovationszyklen werden sich weiter verkürzen. Es ist davon auszugehen, dass die
zunehmende Bedeutung älterer Bevölkerungsschichten von der Industrie auf29
gegriffen wird und hier neuer Konsum generiert wird. Jüngstes Beispiel für die
Generierung eines neuen umfassenden Sporttrends, der auch die ‚jungen Alten’
mit einschließt ist ‚Nordic Walking’.
11.2.7 Spielwaren
Die Spielwarenbranche befindet sich zurzeit im Umbruch. Der Trend geht
auch hier zu größeren Verkaufsflächen. Spielwarenfachgeschäfte mit Verkaufsflächen von unter 200 m² werden sich kaum noch durchsetzen, es sei denn sie
positionieren sich über Nischen (z.B. Modellbau, Modelleisenbahn). Die Krise
und Umstrukturierung bei TOYS R´US Fachmärkten zeigt, dass in Deutschland
im Segment Spielwaren durchaus eine hohe Beratungsintensität gewünscht ist.
Dennoch wird der Spielwarenfacheinzelhandel in Zukunft weiter Marktanteile
29
Sportfachmärkte werden in Zukunft auch Elemente von Gesundheitsvorsorge und Sanitätshäusern integrieren müssen, wollen sie auf die zunehmende Überalterung der Bevölkerung
reagieren.
114
verlieren. Die Lockangebote der Discounter und SB-Warenhäuser in der Vorweihnachtszeit beschränken nachhaltig die Wachstumsperspektiven des Facheinzelhandels. Spielwaren werden in Zukunft noch stärker als ‚Locksortimente’
eingesetzt. Auch Tankstellen und Kaffeeröster werden Spielwarenartikel vertreiben.
Die Branche verzeichnete in den letzten beiden Jahren gegen den allgemeinen
Trend im Handel hohe Wachstumsraten. Ursache hierfür war der Absatz von
Kinderfahrzeugen (Kick-Boards, City-Roller, Inline-Skater) sowie der Verkauf
von Lizenzartikeln der Filmindustrie im Bereich der Stofftiere. Auch das CrossSelling zu Kinoproduktionen (‚Harry Potter’, ‚Herr der Ringe’) hat nachhaltig zur
positiven Entwicklung beigetragen.
11.2.8 Möbel und Einrichtungsbedarf
Der Möbeleinzelhandel hat in den letzten Jahren unter der Konsumzurückhaltung am stärksten gelitten. Umsatzrückgänge von 20 % bis 30 % im Verlaufe
der letzten fünf Jahre waren keine Seltenheit. Trotz des zurückgehenden
Marktvolumens ist das Flächenwachstum ungebrochen. Die Folge sind deutlich
sinkende Flächenproduktivitäten. Der Konzentrationsprozess im Möbeleinzelhandel wird sich weiter fortsetzen.
Der Markt lässt sich grundsätzlich in folgende Betriebstypen und Standortstrukturen unterteilen:
"
Einrichtungshäuser und Möbelwelten beherbergen auf einer Verkaufsfläche
von 20.000 m² bis 50.000 m² das gesamte Sortimentsspektrum. Zum Sortiment gehören i. d. R. auch Mitnahmemöbel und Leuchten. Darüber hinaus bieten diese Möbelhäuser als Randsortiment Haushaltswaren, Geschenkartikel und Heimtextilen auf Verkaufsflächen zwischen 1.500 m² und
3.000 m². Im Möbelkernsortiment überwiegt Marken- und Qualitätsorientierung. Der überwiegende Teil des Möbelsortiments wird an die Kunden ausgeliefert. Einrichtungshäuser erschließen Einzugsbereiche bis zu einer Distanz von rd. 150 km. Bei besonderer Profilierung in einzelnen Sortimenten
kann selbst dieser Radius überschritten werden. Einrichtungshäuser liegen
an verkehrsorientierten Standorten, zumeist auch in Nähe zu BABAnschlussstellen. Die Einrichtungshäuser bieten als Service vielfach Gastronomieeinrichtungen und Kinderbetreuung an.
"
Möbelmitnahmemärkte bilden das Discountsegment im Möbeleinzelhandel
ab. Sie haben Verkaufsflächen zwischen 7.000 m² und 15.000 m². Teilweise treten sie in Agglomeration mit Einrichtungshäusern auf. In diesem Falle
handelt es sich meist um zwei Vertriebsschienen des gleichen Unternehmens (z.B. PORTA Möbel und Möbel BOSS). Die Vertriebsschiene Möbelmitnahmemarkt hat sich auch als Reaktion auf den Markteintritt von IKEA
im Jahre 1974 entwickelt.
"
IKEA hat sich zum ‚Lifestyle’-Möbel- und Einrichtungshaus entwickelt. Dem
Unternehmen ist es gelungen, sich gemeinsam mit der ursprünglichen Zielgruppe (Jugendliche und junge Erwachsene mit schmalem Geldbeutel,
Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der Kinder im Alter zwischen 3 und 10 Jahren
um 30 % abnehmen. Gleichzeitig setzt das Ende des ‚Spielalters’ immer früher
ein. Eine weitere Konzentration und Umstrukturierung der Branche ist vorgezeichnet. Die Welt der Erwachsenen ist noch stärker in den Absatz von Spielwaren einzubeziehen. Zunehmend findet eine Vermischung des Spielwarensegmentes mit Unterhaltungselektronik oder Sportartikeln statt.
Das Aufkommen von Direktvertriebslinien, z.B. LEGO kann der Branche neue
Umsatzimpulse verleihen. Im Vordergrund steht die ‚lebenslange’ Markenbindung. In Köln hat LEGO z.B. einen seiner ersten deutschen Markenstores auf
einer Verkaufsfläche von rd. 300 m² eröffnet.
Insgesamt bleibt aber festzuhalten, dass bis 2020 das Segment Spielwaren an
den Konsumausgaben deutlich verlieren wird. Stammkundenmanagement und
die Erschließung neuer Zielgruppen in der Welt der ‚jung bleibenden’ Erwachsenen sind unerlässlich. Hierzu kann auch eine Orientierung auf Sammlermärkte (z.B. Miniaturmodelle, Kunstpuppen, etc.) beitragen.
Für Stadtteillagen ist eine eindeutige Orientierung auf das Stammkundenpotenzial unerlässlich, um langfristig als Fachhändler in diesem Segment überleben
zu können.
115
Studenten, Alternative) weiter zu entwickeln. Der Erfolg ist ungebrochen.
IKEA Häuser der ersten Generation haben Verkaufsflächen zwischen 9.000
m² und 15.000 m². Alle angebotenen Möbel sind zum Selbstbau gedacht
und werden als Abholmöbel verpackt. In den Segmenten Kücheneinrichtung und Büromöbel sind Serviceabteilungen geschaffen worden, die auch
die Anlieferung und ggf. den Aufbau organisieren. Besonderheit ist das
ausgedehnte Angebot an Haushaltswaren, Einrichtungsgegenständen und
Heimtextilien. Die angebotenen Artikel sind authentisch und Markenzeichen
von IKEA. Die so genannte ‚Markthalle’ nimmt je nach Größe des Hauses
2.000 m² bis 4.000 m² Verkaufsfläche ein. Seit Mitte der 90er Jahre befindet sich IKEA in Mitteleuropa auf Expansionskurs. Das Netz wird deutlich
verdichtet, dabei jedoch ein europäisches Standortnetz geschaffen. IKEA
Häuser der neuen Generation haben Verkaufsflächen bis 22.000 m². Die
Markthalle nimmt hier eine Fläche von bis zu 7.000 m² ein. IKEA zeichnet
sich durch Flächenproduktivitäten von mehr als dem Vierfachen des klassischen Möbeleinzelhandels aus. Die jüngsten Eröffnungen sind Siegen
(2004), Duisburg (2005) und Osnabrück (2005). Planungen liegen für einen
zweiten Standort in Köln (Ossendorf) sowie für Koblenz vor.
"
"
"
"
Möbelspezialhäuser mit zumeist qualitätsorientierten Angeboten in Teilsegmenten haben Verkaufsflächen zwischen 2.000 m² und 8.000 m². Segmente sind Polsterstudios, Massivholzmöbel, Regalsysteme oder Designkonzepte. Diese Betriebstypen realisieren auch Standorte in Randlagen der
Innenstädte.
Möbeldiscountmärkte (u.a. POCO und ROLLER) sind als Abholmärkte konzipiert. Die Vermarktung erfolgt ausschließlich über den Preis. Die Verkaufsflächen dieser Konzepte liegen zwischen 6.000 m² und 12.000 m².
Küchenstudios als Spezialsegment des Möbeleinzelhandels haben durchschnittliche Verkaufsflächengrößen von 500 m² bis 3.000 m². Dabei sind
sowohl discountorientierte als auch qualitätsorientierte Konzepte zu unterscheiden.
verknüpfen das Möbel- und Heimtextiliensortiment. Verstärkt nehmen diese
Märkte auch Haushaltswaren und Kleinmöbel auf, die Verkaufsflächenanteile von 200 bis 500 m² belegen können. Die Verkaufsfläche der Matratzen
und Bettenmärkte bewegt sich zwischen 700 m² und 1.500 m². Die Standorte dieser Fachmärkte liegen zumeist an nicht integrierten Standorten oftmals mit Fühlungsvorteilen zu anderen Fachmärkten.
"
In der Schnittmenge von Kleinkindbekleidung, Babyausstattung, Kinderwägen und Kindermöbeln haben sich als preisaggressive Absatzform in der
Konkurrenz zum Fachhandel Babyfachmärkte entwickelt. Ihre Verkaufsflächen bewegen sich zwischen 500 m² und 1.500 m². Babyfachmärkte führen
in der Regel bis zu 50 % innerstädtische Kernsortimente (Bekleidung,
Spielwaren) und sind daher in ihrer Standortorientierung auf nicht integrierte Standorte problematisch.
"
Teppichmärkte bieten Teppichböden und teilweise auch Heimtextilien (insbesondere Meterware für Gardinen) an. Ihre Verkaufsflächengröße bewegt
sich zwischen 700 m² und 2.000 m². Teppichfachmärkte sind preisaggressiv und suchen Standortagglomerationen mit dem Möbeleinzelhandel. Sie
belegen auch Flächen in Fachmarktzentren.
Im Segment ‚Einrichtungsbedarf’ zeigt sich also eine deutliche Funktionsteilung
zwischen großflächigen Möbelhäusern mit zumeist verkehrsorientierten Standorten auf der grünen Wiese und Premiumkonzepten mit wieder stärkerer
Standortorientierung auf Innenstädte und Innenstadtrandlagen.
In Stadtteillagen sind Möbelhäuser heute nur noch präsent, wenn es sich um
traditionelle, lang etablierte Unternehmen handelt.
Die besten Entfaltungsmöglichkeiten in Stadtteillagen haben Unternehmen im
Segment ‚Einrichtungsbedarf / Heimtextilien’. Dabei zeichnen sich insbesondere qualitätsorientierte Konzepte durch Überlebensfähigkeit aus.
Im Segment Bettwaren und Betten haben sich als Spezialform Betten- und
Matratzenmärkte entwickelt. Die in der Regel preisaggressiven Anbieter
116
11.2.9 Warenhäuser
Langfristig werden in leistungsstarken Mittelzentren und Oberzentren die Warenhäuser ihre Funktion als Frequenzbringer erhalten. Der Konzentrationsprozess in Deutschland ist weit fortgeschritten, aber noch nicht abgeschlossen.
KARSTADT und KAUFHOF teilen sich den Markt. In beiden Konzernen stehen
leistungsschwache Standorte, vor allem in Mittelstädten (50.000 – 70.000 Einwohner und Verkaufsflächen der Filialen um und unter 10.000 m²) und in Stadtteilzentren auf dem Prüfstand, so dass sich das Netz kurz- bis mittelfristig noch
ausdünnen wird.
nach gezieltem ‚Trading up’ einzelner Häuser wieder deutlich bessere Betriebsergebnisse.
Die weitgehende Übernahme der KAUFHALLE-Filialen durch den italienischen
Warenhauskonzern OVIESSE ist Anfang Dezember 2003 wieder rückgängig
gemacht worden. Langfristig ist davon auszugehen, dass sich der Wettbewerbsdruck auf die Kleinpreiswarenhäuser deutlich verschärft. Ihre Funktion ist
von Sonderpostenmärkten teilweise übernommen worden. Jüngste Prognosen
gehen davon aus, dass der Betriebstyp ‚Kleinpreiskaufhaus’ mittelfristig in
Deutschland der Vergangenheit angehören wird.
Dabei wird es insbesondere im Bereich KARSTADT zu einem stärkeren Rückzug aus der Fläche kommen. Das Sanierungskonzept für den angeschlagenen
Konzern hat zum Verkauf von 75 Standorten an ein Konsortium von englischen
und amerikanischen Investmentgesellschaften geführt. Nach Aussage der neuen Eigentümer wird es nicht zu überstürzten Betriebsstilllegungen kommen,
dennoch dürfte das Netz und / oder Betriebskonzepte mittelfristig deutlich modifiziert werden.
Die Zukunft der Warenhäuser wird aber auch maßgeblich davon abhängen, wie
sich das Gewicht zwischen City und großflächigem Einzelhandel an nicht integrierten Standorten weiterentwickeln wird. Die Realisierung von ShoppingCentern und Fachmarktzentren in nicht integrierten Lagen dürfte dazu führen,
dass vermehrt Standorte der Warenhäuser in Citylagen aufgegeben werden
und somit ihre Magnetfunktion für Innenstädte verloren geht.
Für Städte wie Troisdorf ist es trotz der beschriebenen Standortattraktivität heutzutage illusorisch an einen Ausbau des Einzelhandelsangebotes
durch Etablierung einer Warenhausfiliale zu denken.
11.3 Anmerkungen zur Filialisierung im Einzelhandel
In die Lücke der Betriebsaufgaben der Warenhauskonzerne vor allem in Mittelzentren, aber auch in Stadtteillagen von Oberzentren stößt zurzeit das Kaufhaus MÜLLER. Ausgehend vom Konzept einer Parfümerie und Drogerie bietet
MÜLLER je nach Marktbedingungen Tonträger, Schreibwaren, Haushaltswaren
oder Spielwaren als ergänzende Sortimente an. MÜLLER baut kontinuierlich
sein Netz aus. Die Verkaufsflächen liegen in Oberzentren bei bis zu 4.000 m².
In Mittelzentren und Stadtteillagen werden je nach Marktbedingungen Verkaufsflächen zwischen 800 m² und 2.500 m² realisiert. MÜLLER hat auch einzelne
Immobilien der in Insolvenz gegangenen KAUFRING Kaufhäuser reaktiviert.
Die Kleinpreiskaufhäuser wie KAUFHALLE und WOOLWORTH haben in den
letzten Jahren ihr Standortnetz deutlich reduziert. WOOLWORTH realisiert
Die zunehmende Filialisierung in den Innenstädten wird durch die extrem hohen
Mieten in den Haupteinkaufslagen gefördert. Nur Filialisten sind in der Lage
aufgrund der erzielten Erträge diese Mieten zu bezahlen. Die anhaltend kontrovers geführte Diskussion um den Filialisierungsgrad der innerstädtischen
Haupteinkaufslagen hat zwei Aspekte:
"
Qualitätsorientierte Filialisten sind stets Kundenmagneten. Sie tragen entscheidend zu höchsten Passantenfrequenzen bei. Sie sind ein Grund zum
Aufsuchen der Haupteinkaufslagen insbesondere in den Oberzentren.
"
Das zunehmende Nachrücken von filialisierenden Discountkonzepten gefährdet die Attraktivität innerstädtischer Versorgungsbereiche. Die beklagte
Uniformität von städtischen Haupteinkaufsbereichen wird dann deutlich,
wenn discountorientierte Absatzformen stärkeres Gewicht gewinnen und
117
die Kunden nicht mehr mit der Struktur des vorgefundenen Angebotes zufrieden sind.
Die CIMA empfiehlt Filialisierungsgrade in Innenstädten und Shopping-Centern
nicht pauschal zu beurteilen, sondern eine Bewertung nach Qualitätskriterien
vorzunehmen. Tatsache ist, dass der Trend zur internationalen Filialisierung
dazu führen wird, dass mittelfristig in 1A-Lagen der Oberzentren und in Shopping-Centern über 50 % der Betriebe und 90 % der Verkaufsfläche von Filialisten belegt sein werden. Die Qualität der Filialisierung wird über die Attraktivität
der Einkaufslagen entscheiden. Darüber hinaus wird von Bedeutung sein, dass
von leistungsstarken Filialbetrieben stetig Innovationen ausgehen, so dass hier
auch dem Trend zum Gesichtsverlust von Einkaufsbereichen entgegengewirkt
wird.
Für Stadtteilzentren und Mittelzentren wird es von entscheidender Bedeutung
sein, dass ‚discountorientierte’ Konzepte nicht das Bild maßgeblich prägen. Es
ist auch hier zu wünschen, dass, soweit die Marktbedingungen gegeben sind,
sich qualitätsorientierte Frequenzbringer etablieren.
Nimmt der örtliche Facheinzelhandel seine Versorgungsfunktion auch im Qualitätssegment umfassend wahr, dann kann er maßgeblich zur besonderen Profilierung eines Standortes beitragen. In diesen Fällen bedeutet ein geringerer
Filialisierungsgrad sogar einen Standortvorteil. Troisdorf hat mit seinem ‚Mix’
gute Voraussetzungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsniveaus.
118
12. ANHANG
Die Kaufkraftkennziffer berechnet sich z.B. für Gemeinde A nach der folgenden
Formel:
Kk(Gemeinde A)/E(Gemeinde A)*100
12.1 Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials
Das Marktgebiet für den Einzelhandel einer Stadt wird mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berechnet und mit den Recherchen vor Ort auf Plausibilität überprüft. In der Regel
erfolgen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefragungen und Expertengespräche ergänzende Informationen.
Dabei ist:
Kk(Gemeinde A)
= Kaufkraft Gemeinde A in ‰ der Gesamtkaufkraft der BRD
E(Gemeinde A)
= Einwohnerzahl Gemeinde A in ‰ der Gesamteinwohnerzahl der BRD
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
"
"
"
"
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der
Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices
der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
"
"
"
"
"
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
Die hier verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von CIMA GmbH und BBE
Handelsberatung München in Zusammenarbeit mit mb research, Nürnberg
ermittelt.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten
vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen
im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine
Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge,
Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist
der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur der
Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.045 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Stand: November
2005).
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus
dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-KopfVerbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet.
119
12.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes
und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden
kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden
Merkmalen:
"
"
"
"
"
"
Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie),
Branche,
Betriebstyp,
Verkaufsfläche,
Sortimentsniveau,
allgemeiner Zustand des Betriebes.
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich
am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit
mehreren Sortimentsbereichen (z.B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so
wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen
vorgenommen. Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien (vgl. auch nachfolgende Seite):
"
"
"
"
Bedienungsform,
Preisniveau,
Sortimentstiefe und -breite,
Verkaufsfläche.
Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 33 Warengruppen,
die nachfolgend dokumentiert ist:
1
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3
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5
6
7
8
9
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11
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21
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27
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29
30
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerien, Parfümerien
Blumen, Pflanzen, Sämereien
Oberbekleidung
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätshäuser
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren/Hobby/Basteln
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Farben, Lacke, Tapeten
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Musikalien
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Büromaschinen, -einrichtung, PC
120
31 Babybedarf, Kinderbedarf und -bekleidung
32 Schnittblumen, Topfpflanzen (Blumenfachgeschäfte)
33 Zeitschriften, Schreibwarengrundbedarf (Kiosksortiment)
12.3 Abgrenzung von Betriebstypen
Wir unterscheiden zwischen den folgenden Betriebstypen:
" Fachgeschäft:
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.
" Fachmarkt:
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der
Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.
" Supermarkt:
Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive
Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender
Non-Food-Anteil.
" Lebensmittel-Discounter:
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 m² und 800 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne
Bedienungsabteilungen.
" Fachmarktzentrum
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen,
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² VK, periphere Lage, viele Parkplätze.
" Verbrauchermarkt:
Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit
zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen
(Gebrauchsgüter).
" SB-Warenhaus:
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
" Warenhaus:
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
" Kaufhaus:
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
" Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.
" Mall in einem Shopping-Center
Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping-Center, von dem
aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden Aktionen und Veranstaltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre Waren in der Mall oft vor dem
Geschäft.
121
12.4 Glossar
Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen
bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in
Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt dann über dem Nachfragevolumen.
Handelszentralitäten von unter 100 zeigen per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Der
realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für Stadtteile und
einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen
Marktdurchdringung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in der
Innenstadt zum Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung
beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen Kernsortimenten sollten die
Marktdurchdringungskennziffern im Bereich von 100 oder darüber liegen.
Marktabschöpfung: Relation des Einzelhandelsumsatzes einer Stadt zum
Nachfragevolumen im gesamten Einzugsbereich. Die Marktabschöpfung beschreibt somit den Marktanteil des städtischen Einzelhandels im Einzugsbereich.
Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel.
Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt der warengruppenspezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner und der Einwohnerzahl. Das
Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer der
der CIMA / BBE in Kooperation mit mb research, Nürnberg. Hierdurch werden
regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben
im Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2004 / 2005 auf 5.105 € je Einwohner.
Potenzialsreserve: beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb des
Einzugsbereichs oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale im Einzelhandel einer Stadt gebunden werden können. Dies sind Ausgaben von Gästen,
Geschäftsreisenden und Touristen sowie seltenen Einkäufen von Kunden von
außerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von Einwohnern mit
Zweitwohnsitz in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten.
Die Potenzialsreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem Aufkommen an Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 % bis
8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet angesetzt.
HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur
Ermittlung von Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von Einkaufsorten und Zeitdistanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Der Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren und die Distanzen zwischen Wohn- und
Einkaufsorten bestimmen die Sogwirkung (Gravitation) einzelner Einkaufsorte.
Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topographische
Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich geprägte Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische Betrachtung führt
immer nur zu einer Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertungen ‚vor
Ort’ vorzunehmen. Entscheidend für das jeweilige Ergebnis sind die Prämissen
in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige Attraktivität
der Einkaufsorte.
Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, sondern ist als ‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten bei neu in den Markt eintretenden Mitbewerbern.
Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten von Bedeutung:
1. Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im
Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SBWarenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern.
2. Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den geplanten Vorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen
schneller zu einem ‚Rutschbahneffekt’ und somit zu höheren Umsatz122
verlagerungen. Sie sind geringer, wenn der Abstand in den Angebotsqualitäten deutlich geringer ausgeprägt ist.
3. Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die Reichweite in die Region. Von daher bestehen optimale Akquisitionspotenziale.
4. Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen ‚vor Ort’ generiert, als wenn
noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre.
5. Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben fußen auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben der CIMA GmbH vorliegenden
Umsatzdaten wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung
berücksichtigt. In die Ausweisung konkreter Planumsätze fließen die
konkreten Standortbedingungen und die Attraktivität der Projektentwicklung aus der Kopplung mit anderen Absatzformen mit ein.
123

Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Troisdorf

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