COMFORT Städtereport Rostock

ROSTOCK // Attraktiver Einzelhandels- und Tourismusstandort mit Flair
11. April 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:
202.887
Bevölkerungsentwicklung:
+0,5 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
81.869
Arbeitslosenquote:
10,8 %
Kaufkraftkennziffer:
93,0
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
101,5
Trotz unterdurchschnittlicher Kaufkraft in der Region profitiert
der Einzelhandel Rostocks von wachsender Wirtschaftsleistung
mit niedrigen kommunalen Kosten, einer jungen Bevölkerungsstruktur sowie sinkenden Arbeitslosenzahlen.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Die an der Ostsee gelegene Hansestadt ist die größte Stadt
des Landes Mecklenburg-Vorpommern und eines der vier
Oberzentren des Landes. Rostock verfügt über einen für den
Passagierverkehr und Güterumschlag wichtigen Ostseehafen
und über einen der größten Kreuzfahrthäfen Deutschlands. Die
bereits im Jahr 1419 gegründete Universität Rostock zählt zu
den ältesten in Nordeuropa. Wirtschaftlich dominiert neben
Schiffbau und Schifffahrt, Tourismus und dem Dienstleistungssektor die Universität als größter Arbeitgeber der Stadt.
Darüber hinaus verfügt die traditionsreiche Hafenstadt über ein
reizvolles Umland. Eine wichtige Nachfragegruppe für den
Einzelhandel sind die Touristen, die Rostock, die mecklenburgische Küste und Seenplatte als Urlaubsziel entdeckt haben.
Die Mischung aus großstädtischem Flair, hanseatischer Architektur, Kultur, Gastronomie sowie vielfältige ShoppingAngebote ist für viele attraktiv.
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
100
90
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS - STANDORT
80
70
60
In der City wurden rund 264 Millionen Euro umgesetzt. Der
Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche liegt mit 25,3%
oberhalb und der Umsatzanteil mit 27,2 % unterhalb von
Städten
mit
vergleichbarer
Einwohnerzahl,
berichtet
Einzelhandels- und Immobilienexperte Ronald Steinhagen,
Geschäftsführer bei COMFORT.
50
40
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
2013
Die vergleichsweise niedrige Zentralität ist u.a. dem dünn
besiedelten Umland geschuldet. Dem entsprechend hat auch
die Modezentralität Aufholpotenzial. Nichtsdestotrotz übt die
Stadt einen besonderen Reiz auf Einzelhändler und Filialisten
aus.
Einzugsgebiet
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2013
Rostock
Ø 200T ≤ 500T. Einwohner
140,0
120,0
124,2
100,0
80,0
93,0
98,9
101,5
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Innenstadtanteil 2012 in %
Rostock
Zentralität
Modezentralität 2012
Ø 200 Tsd. ≤ 500T. Einwohner*
200
190
180
Verkaufsflächenanteil
181,7
170
160
150
155,7
140
130
120
Umsatzanteil
110
100
Rostock
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
Ø 200T ≤ 500T.
Einwohner
30%
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN ————————————————
Kröpeliner Straße, Universitätsplatz, Breite Straße




Die Fußgängerzone erstreckt sich über die gesamte Länge der Kröpeliner Straße, den
Universitätsplatz und die Breite Straße
Wichtigste Magnetbetriebe sind Galeria Kaufhof, P & C sowie die Einkaufszentren Rostocker Hof und
Kröpeliner Tor Center
Neue Mieter: Brax, engbers, Depot, Gravis (ehemals New Yorker)
Aktueller Mietpreis liegt bei 90 EUR/m²
Kröpeliner Straße 84
Die Kröpeliner Straße ist Garant für Passantenfrequenz
Kontinuität bestimmt die Lage
Rostock weist eine sehr stabile Marktsituation auf. Seit Fertigstellung des Kröpeliner Tor Centers ist kaum noch
Potenzial für größere Entwicklungen auf der Kröpeliner Straße vorhanden. Dieser Umstand gewährleistet
langfristig stabile bis steigende Mieten für Ladenlokale in den Toplagen. Das Geschäfts- und Wohnprojekt
„Glatter Aal“ erwarb ein irischer Investor. Es ist jedoch bislang noch nicht erkennbar, wann bzw. wie schnell es
realisiert wird. Fakt ist, dass sich der für das Objekt „heiß gehandelte“ Ankermieter EDEKA in der Breite Straße
ansiedelte. EDEKA-Kaufmann Ingolf Schubert aus Waren an der Müritz wird im Sommer 2014 einen Markt mit
rund 1.100m² Verkaufs- bzw. 1.650 m² Nutzfläche eröffnen.
Die Mietersituation in der Toplage ist durch Kontinuität gekennzeichnet. Die meist langfristig ansässigen Mieter
fühlen sich hier wohl. Wenn Shopflächen frei werden, ist die Nachfrage hoch und die Handelsflächen sind auch
relativ schnell wieder vermietet, so Steinhagen. Der Apple-Händler Gravis bezieht rund 400m² Ladenfläche des
zuvor von „New Yorker“ genutzten Ladenlokals auf der Kröpeliner Straße 83.
Shopping Center-Situation
„Rostock ist die stärkste Einkaufsstadt innerhalb Mecklenburg-Vorpommerns“, versichert Steinhagen. Während
in Schwerin ein ECE-Center die Einzelhandelslage dominiert und die Bedeutung der innerstädtischen
Fußgängerzone reduziert hat, entwickelt sich die Fußgängerzone in der Hansestadt positiv. So haben selbst die
Erweiterungen des Ostsee-Parks in Rostock-Sievershagen und des Warnow-Parks im Stadtteil Lütten Klein
keine negativen Auswirkungen auf die Besucherfrequenzen in der Fußgängerzone gehabt.
INVESTMENT —————————————————————————————
Rostock ist auch unter Investoren der am meisten nachgefragte Standort in Mecklenburg-Vorpommern. Gründe
hierfür sind eine stabile innerstädtische Struktur mit klar definierter Toplage und keiner Konkurrenz von
Shopping Centern von außen, nachweislich gut funktionierende Einzelhandelsgeschäfte sowie eine Innenstadt
mit hoher Aufenthaltsqualität für Einheimische und Touristen. Gefragte Lagen sind die Kröpeliner und die Breite
Straße, die die 1A-Lage beschreiben. Die städtebauliche Baustruktur zeigt eine vielschichtige Eigentümerschaft.
So bevorzugen Privatinvestoren die kleineren Hansehäuser hin zum Marktplatz, während zum Teil institutionelle
Investoren im Besitz der größeren Liegenschaften im Bereich des Einkaufszentrums Kröpeliner Tor Center auf
der westlichen Seite sind. Hier zeigt sich das große Spektrum der Investoren die neben regional und nationalen
Eigentümern auch internationale Investoren anzieht. Auch Eigennutzer betrieben in den 1A Lagen
Standortsicherung in selbstgenutzten Immobilien.
So bleibt Rostock ein im Norden gefragter und vor allem stabiler Investitionsstandort für private und
institutionelle Käufer. Da auch hier die Nachfrage das Angebot nach erstklassigen Immobilien deutlich
übersteigt, können sich die Renditen auf einem nachhaltig Niveau von 6,0 % - im Einzelfall leicht darunter –
etablieren. Gegenüber den weiteren Standorten in Mecklenburg-Vorpommern wie Schwerin, Greifswald oder
Stralsund kann sich Rostock somit positiv behaupten, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling.
FAZIT UND PERSPEKTIVE ———————————————————————
Die wirtschaftlichen und soziodemografischen Kennzahlen sind zwar mittelprächtig. Die Hansestadt spielt ihre
Stärken jedoch exzellent aus und ist so unter Einzelhandels- und Immobiliengesichtspunkten attraktiv. Die
Stadtplaner wiederholten nicht die Fehler Schwerins oder Neubrandenburgs, Fachmärkte und ShoppingsCenter in der Peripherie anzusiedeln, die die Einzelhandelsumsätze der Innenstadt kannibalisieren und die
Anziehungskraft beeinträchtigen.
Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen das von Möbel Kraft geplante, größte Einrichtungshaus
Mecklenburg-Vorpommerns im Stadtteil Schutow haben wird. Der Baubeginn des Einrichtungshauses mit bis zu
40.000m² Gesamtfläche inklusive Randsortiment ist Anfang 2016 geplant. Das Unternehmen hat auch ein
Grundstück in der Innenstadt gekauft, für das Gerüchten zu Folge Decathlon und Hornbach Interesse
bekundeten.
„Rostock ist ohne Zweifel der stärkste Einzelhandelsstandort im deutschen Nordosten mit stabilen
Rahmenbedingungen und Ertragsaussichten für Einzelhändler und Investoren. Die Nachfrage nach Flächen und
Investitionsmöglichkeiten ist auf hohem Niveau stabil und nachhaltig“, resümieren die Immobilien- und
Einzelhandelsexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
90
80 - 120 m²
300 - 500 m²
50
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte.
Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-Marx-Straße,
Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des
Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen
Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/
(Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels
eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT
Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung
bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Berlin-Leipzig GmbH
Ronald Steinhagen, Björn Gottschling
Joachimstaler Straße 34, 10719 Berlin
Tel: +49 30 780961-0
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540063-40
E-Mail: [email protected]