Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Große Kreisstadt Selb

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Einzelhandelsentwicklungskonzept für die
Große Kreisstadt Selb
unter besonderer Berücksichtigung der Stärkung zentraler
Versorgungsbereiche mit dem Schwerpunkt Innenstadt
und integrierter Auswirkungsanalyse einer geplanten
FOC-Erweiterung
Teilbericht Auswirkungsanalyse FOC
für die
Große Kreisstadt Selb
Oberbürgermeister Wolfgang Kreil
Ludwigstraße 6
95100 Selb
Ihr Ansprechpartner:
Dr. Angelus Bernreuther
(Projektleitung)
Dipl. Geogr. Marius Malek
BBE Handelsberatung GmbH
Brienner Straße 45
80333 München
Tel.: +49 89 55118-181
Fax: +49 89 55118-450-181
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München, 26. November 2009
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Inhaltsverzeichnis
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................ 7
2.
Vorstellung des Planvorhabens Factory In ................................................................................. 9
3.
Grundlagen und bisherige Erfahrungen mit Factory-Outlet-Centern ..................................... 11
3.1.
Definition und Begriffsabgrenzung Factory-Outlet-Center (FOC) .................................. 11
3.2.
Stand der Forschung ...................................................................................................... 14
3.2.1.
Art der Untersuchungen ................................................................................................. 14
3.2.2.
„Das FOC Wertheim Village als neues Element der deutschen Einzelhandelslandschaft“
(Diplomarbeit, 2004) ....................................................................................................... 15
3.2.3.
Besucheranalysen in Wertheim und Ingolstadt Village (iq-Projektgesellschaft, 2008) .. 17
3.2.4.
Raumordnerische Untersuchung zur Ansiedlung eines Factory-Outlet-Center (FOC) in
der Gemeinde Bispingen (Auswirkungsanalyse GMA, 2008) ........................................ 18
3.2.5.
Untersuchung der Umsätze nach Postleitzahlen an den Standorten Wertheim und
Ingolstadt (Carlo Colucci, 2007) ..................................................................................... 19
3.2.6.
Besucherstrukturanalyse bestehender Factory Outlet Center (Handelsverband BAG,
2008) .............................................................................................................................. 20
3.2.7.
Zusammenfassung weiterer Studien .............................................................................. 22
3.2.8.
Fazit der Studien ............................................................................................................ 22
3.3.
3.3.1.
Einzugsgebiet ................................................................................................................. 24
3.3.2.
Auswirkungen auf den regulären Einzelhandel .............................................................. 24
3.3.3.
FOC und Tourismus ....................................................................................................... 26
3.4.
4.
5.
Besonderheiten eines Factory-Outlet-Centers ............................................................... 24
Historische Entwicklung der Factory-Outlet-Center ....................................................... 29
3.4.1.
Entwicklung FOC in Deutschland ................................................................................... 29
3.4.2.
FOC Entwicklung in Europa ........................................................................................... 31
Aktuelle Situation in Selb mit dem Fokus Werksverkäufe ....................................................... 32
4.1.
Werksverkäufe in Selb ................................................................................................... 32
4.2.
Kundenverhalten aufgrund früherer Kundenbefragungen ............................................ 34
Makrostandortanalyse Selb ........................................................................................................ 37
5.1.
Problembezogene Strukturanalyse ................................................................................ 37
5.2.
Besonderheiten aufgrund der Grenzlage ....................................................................... 45
5.3.
Analyse der regionalen Nachfrageseite ......................................................................... 51
5.4.
Analyse der regionalen Angebotssituation zum FOC .................................................... 53
5.4.1.
Vorstellung der zentralen Orte im regionalen Umfeld .................................................... 54
5.4.2.
Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation................................................. 79
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6.
Mikrostandort ............................................................................................................................... 81
7.
Empirische Analyse der derzeitigen Nachfragestrukturen am Factory In ............................ 84
7.1.
Ergebnisse der Parkplatzzählung ................................................................................... 85
7.2.
Ergebnisse der POS Befragungen – Factory In ............................................................. 88
7.3.
Auswertung der CATI-Befragungen ............................................................................... 98
8.
Einzugsbereich des FOC ........................................................................................................... 103
9.
Baurechtliche Beurteilung des Vorhabens.............................................................................. 107
9.1.
Definition Einzelhandelsgroßprojekte und rechtliche Beurteilungsgrundlagen ............ 107
9.2.
Darstellung der Berechnung von Umsatzumlenkungen ............................................... 109
9.3.
Umsatzprognose des geplanten FOC Factory In ......................................................... 110
9.4.
Auswirkungsanalyse ..................................................................................................... 116
9.4.1.
Allgemeine Aussagen zu möglichen Auswirkungen / Eingrenzung des
Untersuchungsgebietes ................................................................................................ 116
9.4.2.
Umsatzherkunft des Projektvorhabens nach Zonen .................................................... 118
9.4.3.
Auswirkungsanalyse Textilien ...................................................................................... 120
9.4.4.
Auswirkungsanalyse Schuhe / Lederwaren ................................................................. 122
9.4.5.
Auswirkungsanalyse Glas, Porzellan und Keramik ...................................................... 124
10. Zusammenfassung und Fazit .................................................................................................... 125
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Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Factory In ........................................................................................................................... 9
Abbildung 2: Erscheinungsbild Wertheim Village ................................................................................. 12
Abbildung 3: Herkunft der Besucher (in %; Mittelwert über alle drei Erhebungszeiträume) ................ 21
Abbildung 4: Herkunft der Fabrikverkaufskunden in Selb nach Postleitzonen 2002 (DA Sammet) .... 34
Abbildung 5: Herkunft der Fabriksverkaufskunden in Selb 2002 (DA Sammet) .................................. 35
Abbildung 6: Ausgaben der Fabriksverkaufskunden in Selb 2002 (DA Sammet) ................................ 35
Abbildung 7: Besuchte Werksverkäufe in Selb 2002 (DA Sammet) .................................................... 35
Abbildung 8: Bevölkerungsstruktur Selb und Bayern ........................................................................... 38
Abbildung 9: Beschäftigte nach Wirtschaftssektoren Selb ................................................................... 43
Abbildung 10 Einzelhandelsstrukturen im Raum Asch/Eger ................................................................ 48
Abbildung 11 Planungsstand des "Projekt Asch" 2009 ........................................................................ 49
Abbildung 12: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer .................................................................. 51
Abbildung 13: Zentralitätskennziffern ................................................................................................... 52
Abbildung 14: Aufmerksamkeitsbeleg FOC (POS) .............................................................................. 88
Abbildung 15: Gezielter FOC-Besuch Selb (POS) ............................................................................... 89
Abbildung 16: Konkrete weitere Tätigkeiten in Selb (POS) .................................................................. 90
Abbildung 17: Aufenthaltsdauer FOC (POS) ........................................................................................ 90
Abbildung 18: Aufenthaltsdauer Selb insgesamt (POS) ...................................................................... 91
Abbildung 19: Gezielte Produktwünsche FOC Selb (POS) .................................................................. 91
Abbildung 20: Kaufhäufigkeit FOC Selb (POS) .................................................................................... 92
Abbildung 21: Besuch anderer FOC (POS) ......................................................................................... 92
Abbildung 22: Vermisstes Angebot FOC Selb (POS) .......................................................................... 92
Abbildung 23: Beurteilung des Factory In in Selb (POS) ..................................................................... 93
Abbildung 24: Spontane Assoziationen FOC Selb (POS) .................................................................... 94
Abbildung 25: Ausgabeverhalten FOC Selb (POS) ............................................................................. 94
Abbildung 26: Herkunft der Befragten am FOC Selb (POS) ................................................................ 95
Abbildung 27: Alter und Geschlecht der Befragten FOC (POS) .......................................................... 95
Abbildung 28: Einkaufsorientierung der Bevölkerung nach Städten (CATI) bei Textilien, Schuhen und
Lederwaren .................................................................................................................... 98
Abbildung 29: Einkaufsstandorte für Glas, Porzellan und Haushaltswaren (CATI) ............................. 99
Abbildung 30: Besuchte Werksverkäufe (CATI) ................................................................................. 100
Abbildung 31: Einkaufs- und Ausgabeverhalten in FOC (CATI) ........................................................ 101
Abbildung 32: Häufigkeit und Gründe eines FOC-Besuchs (CATI) ................................................... 101
Abbildung 33: Beurteilung der FOC-Erweiterung in Selb ................................................................... 102
Abbildung 34: Alter der Befragten Personen (CATI) .......................................................................... 102
Abbildung 35: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten .................................................... 108
Abbildung 36: Herkunftsarten von Umsätzen eines Planvorhabens .................................................. 110
Abbildung 37: Korrelation Passantenfrequenz, Umsatz und Miete .................................................... 110
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Kartenverzeichnis
Karte 1: Factory Outlet Center in Deutschland 2009............................................................................ 30
Karte 2: Werksverkäufe in Selb ............................................................................................................ 33
Karte 3: Zentrale Orte im östlichen Oberfranken und der nördlichen Oberpfalz .................................. 53
Karte 4: Lage Planstandort Factory In .................................................................................................. 82
Karte 5: Herkunft der erhobenen Autokennzeichen (Einfachnennung) ............................................... 86
Karte 6: Herkunft der Befragten am Factory In .................................................................................... 96
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Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Verkaufsflächen FOC Factory In ........................................................................................... 9
Tabelle 2: Nutzungen Factory In .......................................................................................................... 10
Tabelle 3: Ankünfte und Übernachtungen in Deutschland ................................................................... 27
Tabelle 4: Werksverkäufe in Selb und ihre Verkaufsflächen nach Sortimenten .................................. 32
Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung im Raum Selb ............................................................................ 38
Tabelle 6: Arbeitslosigkeit in ausgewählten Landreisen ...................................................................... 39
Tabelle 7: Pendlerbewegungen in ausgewählten Städten ................................................................... 40
Tabelle 8: Tourismuskennzahlen ......................................................................................................... 41
Tabelle 9: Beschäftigte nach Sektoren, absolut ................................................................................... 43
Tabelle 10: Beschäftigte nach Sektoren, relativ ................................................................................... 43
Tabelle 11: Gründe und Nachfrage des Cross-Border-Shopping ........................................................ 46
Tabelle 12: Rahmendaten relevanter Zentren im Selber Umland ........................................................ 79
Tabelle 13: Kennzeichenzählung Fabrikverkäufe Selb ........................................................................ 85
Tabelle 14: Herkunft nach Fahrzeitradien FOC Selb (Parkplatzzählung) ............................................ 85
Tabelle 15: Grenzwerte der Umsatzverteilung bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben .................. 109
Tabelle 16: Herleitung des momentanen Umsatzes des Factory In .................................................. 112
Tabelle 17: Herleitung des momentanen Umsatzes des Factory In nach Branchen ......................... 113
Tabelle 18: Umsatzschätzung Planvorhaben ..................................................................................... 114
Tabelle 19: Herleitung des geplanten Umsatzes des Factory In nach Branchen .............................. 115
Tabelle 20: Die größten deutschen Textilhändler 2007 ..................................................................... 118
Tabelle 21: Umsatzherkunft des geplanten FOC Factory In Gesamtvorhaben ................................. 118
Tabelle 22: Umsatzherkunft des geplanten FOC Factory In nur Erweiterung ................................... 119
Tabelle 23: Umsatzherkunft nach Branchen in den einzelnen Zonen Gesamtvorhaben ................... 119
Tabelle 24: Umsatzherkunft nach Branchen in den einzelnen Zonen nur Erweiterung ..................... 119
Tabelle 25: Umsatzumlenkung Textil in ausgewählten zentralen Orten (Gesamtvorhaben) ............ 121
Tabelle 26: Umsatzumlenkung Textil in ausgewählten zentralen Orten (nur Erweiterung) ............... 121
Tabelle 27: Umsatzumlenkung Schuhe/ Lederwaren in ausgewählten zentralen Orten
(Gesamtvorhaben)....................................................................................................... 122
Tabelle 28: Umsatzumlenkung Schuhe/ Lederwaren in ausgewählten zentralen Orten (nur
Erweiterung) ................................................................................................................ 122
Tabelle 29: Umsatzumlenkung der GPK in ausgewählten zentralen Orten (Gesamtvorhaben) ........ 124
Tabelle 30: Umsatzumlenkung der GPK in ausgewählten zentralen Orten (nur Erweiterung) .......... 124
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1. Ausgangssituation und Zielsetzung
Die große Kreisstadt Selb plant zur Sicherung und Entwicklung der Versorgungsfunktion die
Aufstellung eines Einzelhandelskonzeptes. Auf den Grundlagen des schon bestehenden Integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) sollen hierbei insbesondere die dort getroffenen Zielsetzungen
passgenau weiter konkretisiert werden. Dabei spielt insbesondere die Entwicklung der Innenstadt eine
übergeordnete Rolle. Die Stärkung zentraler Versorgungsbereiche, mit Bezug auf die Innenstadt wie
auf die Nahversorgung, ist Ziel dieses Bestrebens. Neben der Analyse und Bewertung des Status-quo
bei der Angebots- und Nachfragesituation im Selber Einzelhandel stellt gerade die Ableitung
planerischer Grundlagen (hier v.a. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und Erarbeitung einer
Selber Sortimentsliste der Zentrenrelevanz) einen Schwerpunkt dar. In diesem Zusammenhang ist
auch die Einordnung des vorhandenen und geplanten Fabrikverkaufhandels zu sehen.
Die Stadt Selb gilt als herausragender Produktionsstandort von hochwertigem Porzellan und hat in
diesem Zusammenhang auch einen internationalen Ruf. Aufgrund des fortschreitenden industriellen
Strukturwandels sind jedoch viele Arbeitsplätze in der Stadt weggefallen. Damit einher gehen nun
auch Industriebrachen und Abwanderungstendenzen. Dennoch bleibt das internationale Image von
Selb. In der ehemaligen Porzellanfabrik Heinrich hat sich bereits ein sog. Fabrikverkaufszentrum nach
und nach entwickelt, derzeit noch mit dem Schwerpunkt auf Porzellan, aber auch Textilien, Schuhe,
Möbel und Lebensmittel. Der Bestand umfasst dabei nach Aussagen der Stadt Selb bereits rd.
6.800 m² Verkaufsfläche. Daneben existieren im gesamten Stadtgebiet weitere Fabrikverkäufe
führender Porzellanmarken.
Im Zuge der Optimierung dieser Flächen wurde nun vom Eigentümer des jetzigen
Fabrikverkaufszentrums in der ehemaligen Heinrich-Fabrik, Villeroy & Boch, eine Konzeption
eingebracht, die einen deutlichen Ausbau in ein FOC vorsieht. Die Verkaufsflächen sollen auf bis zu
rd. 12.600 m² Verkaufsfläche steigen. Vor allem der Textilanteil soll dabei ausgebaut werden.
Die Stadt Selb benötigt in diesen Zusammenhang eine integrierte Analyse, welche Auswirkungen
unter besonderer Berücksichtigung des atypischen Charakters FOC und der Lage zur Tschechischen
Republik zu erwarten sind. Eine mögliche Entwicklung des FOC ist jedoch auch im Rahmen des
Einzelhandelskonzeptes kritisch zu beleuchten, insbesondere welche Wechselwirkungen positiver wie
negativer Art mit dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt entstehen können bzw. welche
Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt dabei abzuleiten sind.
Im Rahmen dieses Analysemaßstabes wird zunächst die konkrete Auswirkungsanalyse des FOC Selb
vorangestellt, da im aktuellen Planungsverfahren insbesondere auch die möglichen Auswirkungen auf
benachbarte zentrale Orte von Bedeutung sind.
1. Themenbereich Einzelhandelskonzept Selb (folgt noch)
2. Themenbereich Integration und Auswirkungsanalyse FOC-Erweiterung Selb

Welche Spezifika weist der Betriebstyp FOC auf? Wie ist der momentane Forschungsstand
insbesondere in der Handelsgeographie? Welche Erkenntnisse zu den Auswirkungen liegen an
anderen Standorten (z.B. Ingolstadt, Wertheim) vor?

Wie ist die aktuelle Stellung Selbs als Werksverkaufsstandort? Welche Untersuchungen liegen
bereits vor? Wie sieht insbesondere die aktuelle Käuferstruktur aus?
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
Welche Besonderheiten ergeben sich aus der Lage zur Tschechischen Republik (v.a. Kaufkraft,
Konkurrenzprojekte)?

Wie sieht die jetzige Angebotsstruktur im Einzelhandel in Selb und in der Region momentan aus?

Welche positiven und negativen Effekte ergeben sich durch das Planvorhaben in örtlicher und
regionaler Hinsicht? Welche Wechselwirkungen sind insbesondere auf die Innenstadt in Selb
sowie in umliegenden Zentren zu erwarten?
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2. Vorstellung des Planvorhabens Factory In
Nach der Schließung der Porzellanfabrikation 1999 entstanden im zentralen Gebäude der sog.
Heinrich Fabrik (Factory In) an der Vielitzer Straße überwiegend Räumlichkeiten zum Verkauf von
Porzellan-, Geschenkartikeln und Bekleidung. Im östlichen Teil der nördlichen Fabrikationshalle
siedelten sich kleinere Handwerksbetriebe an. Die Ansiedlung von Outlet-Geschäften namhafter
Hersteller im Rahmen eines Gesamtkonzepts komplettiert das Angebot und schließt die Umnutzung
der Gebäude zu einem Factory Outlet Center mit Gewerbe- und Dienstleistungszentrum ab. Das
ehemalige Fabrikgelände befindet sich in integrierter Lage im Nordwesten des Stadtzentrums Selb.
Abbildung 1: Factory In
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Aufnahme.
Die derzeit genutzte Verkaufsfläche von ca. 6.818 m² soll laut Auftraggeber um weitere 5.750 m²
erweitert werden. Auf insgesamt 12.568 m² Verkaufsfläche sollen laut Plänen die bereits angebotenen
Warensortimente erweitert werden: Bekleidung (5.833 m²), Haushalt und Wohnen (4.736 m²), Schuhe
und Lederwaren (1.999 m²).
Tabelle 1: Verkaufsflächen FOC Factory In
Sortiment
Bekleidung
Haushalt und Wohnen
Schuhe und Lederwaren
Gesamt
Derzeitige
Flächennutzung in m²
1.853
4.541
424
6.818
Geplante
Flächenerweiterung in m²
3.980
195
1.575
5.750
Fläche gesamt
5.833
4.736
1.999
12.568
Quelle: Stadt Selb; BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung.
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Im Zuge der Revitalisierung sollen wesentliche Bestandteile des Planvorhabens durch Nutzungen aus
den Bereichen Industrie, Dienstleitung, Gastronomie, Künstlerateliers ergänzt werden. Die
Flächenaufteilung stellt sich wie folgt dar:
Tabelle 2: Nutzungen Factory In
Nutzungsbereich
Einzelhandel
Dienstleistung / Büro
Fitness / Sport
Instustrie / Gewerbe
Handwerk
Gastronomie
Künstlerateliers
Gesamt
Derzeitige
Flächennutzung in m²
Geplante Flächenverteilung
in m²
6.818
1.425
6.530
145
14.918
12.568
5.159
1.280
3.750
1.280
1.901
1.930
27.868
Quelle: Stadt Selb; BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung.
Die Zahl der Beschäftigten im Factory In würde sich im Falle einer Realisierung des Vorhabens nach
Angaben der Planer von derzeit 141 auf 254 erhöhen.
Die vorhandenen 193 Stellplätze sollen um weitere 465 auf insgesamt 658 Pkw-Stellplätze erweitert
werden. Hinzu kommen acht Bus-Stellplätze. Im Rahmen der Stellplatzplanung wurden ausreichend
Reserven berücksichtigt damit auch während der Stoßzeiten (verlängerte Wochenenden, Ferienzeit)
genügend Parkflächen zur Verfügung stehen.
Alle betroffenen Grundstücke (auch auf denen Stellplätze entstehen) befinden sich im Eigentum der
Heinrich Porzellan GmbH.
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3.
Grundlagen und bisherige Erfahrungen mit Factory-Outlet-Centern
In einem Grundlagenteil sollen die Spezifika des Betriebstyps FOC herausgearbeitet werden. Sie
dienen zur weiteren Einordnung des konkreten Projektes in Selb. Dieser Analyseschritt umfasst dabei
folgende Punkte:
Aufarbeitung des derzeitigen Forschungsstandes mit Blick auf die handelsgeographische
Forschung,
Darstellung von Vergleichsstandorten (z.B. Ingolstadt, Wertheim) mit Blick auf
Befürchtungen im Vorfeld und tatsächliche Auswirkungen im Handel vor Ort,
Einordnung des Selber Projektes in diesem Zusammenhang.
3.1.
Definition und Begriffsabgrenzung Factory-Outlet-Center (FOC)
Eine Legaldefinition für ein Factory-Outlet-Center gibt es bislang noch nicht. Trotz jahrelanger
Debatten über für und wider des FOC kursieren unterschiedliche Meinungen über Größe und
Ausstattung eines solchen. In diesem Zusammenhang und im Vorfeld der folgenden Untersuchung
werden in Anlehnung an das einschlägige Standardwerk „Katalog E“ des Instituts für
Handelsforschung an der Universität zu Köln (IfH) und aus dem Gutachten „Raumordnerische und
städtebauliche Verträglichkeitsanalyse einer geplanten Ansiedlung eines Factory Outlet Centers in
Bad Fallingbostel“ von Junker und Kruse (Stand 2008) zwei Definitionen vorgestellt:
 Ein Fabrikladen (Factory Outlet) ist ein mittel- bis großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit
einfacher Ausstattung, über den ein Hersteller im Direktvertrieb insbesondere Waren zweiter
Wahl, Überbestände und Retouren der Waren seines Produktionsprogramms oder seines
Zukaufssortimentes meist in Selbstbedienung an fabriknahen Standorten absetzt. Durch den
weitgehenden Verzicht auf Service und Beratung können Preisabschläge von bis zu 50% auf
den handelsüblichen Preis erzielt werden. Das Angebot hat demnach im Verhältnis zum
stationären Bekleidungs-, Schuh- und sonstigen Einzelhandel eine eher komplementäre
Funktion.
 Unter Factory Outlet Center (FOC) ist entsprechend eine mittel- bis großflächige
Ansammlung mehrerer dieser Fabrikläden zu verstehen, in denen Hersteller ihre Waren direkt
vertreiben. Die Läden werden meist durch gastronomische Einrichtungen ergänzt. FOC
werden einheitlich geplant, realisiert und gemanagt. Im Wesentlichen handelt es sich bei den
angebotenen Waren um Bekleidung und Schuhe. Im Gegensatz zu den klassischen
Fabrikläden befinden sich die Verkaufseinrichtungen nicht zwingend an der Produktionsstätte,
sondern an verkehrsorientierten Standorten. Ohne Beteiligung eines Zwischenhandels bieten
1
mehrere Hersteller ihre Waren unter einem Dach an .
 Je nach Institut werden Einrichtungen nach obiger Definition ab 4.000 m² Verkaufsfläche (z.B.
IfG, Starnberg) oder ab 5.000 m² (Ecostra, Wiesbaden) als FOC berücksichtigt.
1
In Anlehnung an IfH (Hrsg.): Katalog E. 2006. Seiten 47 und 81f und Junker und Kruse: „Raumordnerische und
städtebauliche Verträglichkeitsanalyse einer geplanten Ansiedlung eines Factory Outlet Centers in Bad Fallingbostel“,
2008, Seite 19.
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Die Idee Factory-Outlet-Center
Die Idee eines Factory Outlet Centers, im weiteren FOC genannt, entspricht einer Weiterentwicklung
des Grundprinzips des Fabrikverkaufs. Ursprünglich war der Fabrik- oder Werksverkauf eines
Herstellers am Ort der Produktion angesiedelt (z.B. Adidas in Herzogenaurach, Boss in Metzingen,
Rosenthal in Selb, Joska in Bodenmais). Größtenteils findet die Produktion mittlerweile an anderen
Standorten statt. Im Falle von Adidas z.B. in Asien. Dennoch sind die Firmenstandorte Sitz der
Verwaltung und der Forschung und Entwicklung bzw. des Designs und der Logistik.
Angebot & Preisgestaltung
Bei den FOC werden die Fabrikverkäufe verschiedener Hersteller räumlich gebündelt. Dabei erfolgen
eine gemeinsame Vermarktung und ein einheitliches Management des Standortes. Anders als die
üblichen Angebote des (innerstädtischen) Einzelhandels findet das Angebot durch die Hersteller direkt
statt. Der Zwischenhändler fällt somit weg. Auf diese Weise können die angebotenen Waren zu
reduzierten Preisen angeboten werden und sind teilweise vertraglich festgesetzt. Die FOC bieten
zumeist Waren von Herstellern im gehobenen bis oberen Preissegment an, wie sie in vergleichbarer
Auswahl nur in größeren Oberzentren zu finden sind.
Die FOC sind daher auf ein großes Einzugsgebiet angewiesen, welches sie durch die gezielte
Ansprache von Einkaufstouristen generieren. Daher sind FOC typischerweise in Gebieten mit einem
gewissen touristischen Potenzial verortet, mit bevorzugter Lage an den Hauptverkehrsachsen. Die
Standorte in Gewerbe- und Industriegebieten ermöglichen somit auch eine funktionierende und
leistungsstarke Infrastruktur mit reichlichen Parkflächen.
Erscheinungsbild
Von der Gestaltung her setzen die meisten FOC auf eine hochwertige Architektur, oft in Form eines
Einkaufsdorfes. FOC wie Ingolstadt Village oder Wertheim Village des Betreibers Value Retail tragen
diesen Dorfcharakter auch in ihren Namen. Ziel ist es, den (Einkaufs-) Touristen durch
Aufenthaltsqualität inkl. Gastronomie und angebotener Kinderbetreuung einen angenehmen
Aufenthalt zu garantieren.
Abbildung 2: Erscheinungsbild Wertheim Village
Quelle: http://www.wertheimvillage.com, Stand: 02.09.2009
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FOC in der Kritik
Im Zusammenhang mit den Auswirkungen von FOC auf den innerstädtischen Einzelhandel im
regionalen Umfeld des Standortes ist die Kritik seit Anbeginn der Einführung ungebrochen. Um dem
entgegenzuwirken und um vor allem in Erfahrung zu bringen, wie groß tatsächlich die Auswirkungen
sind, wurden Nachfolgeuntersuchungen beauftragt, um mittel- bis langfristige Prozesse in diesem
Umfeld besser verstehen zu können.
Neutrale wissenschaftliche Überprüfungen haben ergeben, dass in den Städten der betroffenen
Region nachweislich keine wesentlich negativen städtebaulichen Auswirkungen aufgetreten sind. An
den Standorten in Wertheim und Zweibrücken wurden sogar positive Auswirkungen auf das regionale
Umland festgestellt.
Vor diesem Hintergrund werden die Gespräche im Rahmen von neuen Planungen weit sachlicher
geführt als noch vor Jahren. Mögliche negative Auswirkungen solcher Vorhaben dürfen dennoch
ebenso wenig ausgeblendet werden wie positive Effekte auf die Ansiedlungsgemeinde und deren
Umland in Anbetracht neuer Erkenntnisse.
Fazit zum Begriff FOC
FOC als Sonderform des Einzelhandels.
Verstärkte Orientierung
Verkehrsachsen.
auf
Touristen
bzw.
Abschöpfung
von
Potential
an
Deutliche Rabatte, allerdings ohne umfassenden Service und einer Verfügbarkeitsgarantie wie im stationären Handel.
Anhaltende Kritik zu Auswirkungen, dennoch auch positive Effekte für die Ansiedlungsregion feststellbar.
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3.2.
Stand der Forschung
Mittlerweile existiert eine Vielzahl an Untersuchungen zu FOC in Deutschland und den angrenzenden
Ländern, nicht zuletzt, da zumindest für jedes FOC-Projekt im Vorfeld eine Auswirkungsanalyse
(„Verträglichkeitsgutachten“)
erforderlich
ist.
Teilweise
wurden
durch
die
jeweiligen
Genehmigungsbehörden auch weitere Auflagen an die Genehmigung geknüpft. So musste sich die
Firma Value Retail verpflichten, ihre FOC in Wertheim und Ingolstadt durch eine unabhängige
Begleitforschung auch nach der Eröffnung langfristig wissenschaftlich untersuchen zu lassen.
3.2.1. Art der Untersuchungen
Grundsätzlich besteht gegenüber jeder Art von Studie oder Gutachten das Gebot einer kritischvorsichtigen Betrachtung der Umstände, unter denen die Studie angefertigt wurde.
Die BBE Handelsberatung GmbH hat daher eine Vielzahl von Gutachten und Studien zu FOCProjekten gesichtet, um ein möglichst unabhängiges Bild zu erhalten. Die unterschiedlichen
Untersuchungen lassen sich wie folgt einteilen:
Nach Auftraggebern:
 Untersuchungen im Auftrag der Ansiedlungskommune,
 Untersuchungen im Auftrag des Investors / Betreibers,
 Untersuchungen im Auftrag oder durch Verbände,
 Wissenschaftliche Untersuchungen ohne Auftraggeber.
Nach Bearbeitern:
2
 Unabhängige Einzelhandelsinstitute (GMA, GfK, Lademann, Junker & Kruse),
 Verbände (BAG),
 Universitäre oder universitätsnahe Institute (iq Projektgesellschaft),
 Absolventen (Dissertationen und Diplomarbeiten).
Im Folgenden werden Ergebnisse ausgewählter Untersuchungen vorgestellt. Die Auswahl erfolgte
hierbei auf Grund der Aussagekraft und des Gehaltes der Arbeiten.
2
Innerhalb der Vielzahl an unabhängigen Instituten in der Einzelhandelsberatung existieren unterschiedliche
Schwerpunkte in der Herangehensweise und Kundenstruktur. Während einige Unternehmen auf die Beratung von
Einzelhandelsunternehmen und Investoren spezialisiert sind, sind andere Unternehmen fast ausschließlich für
Kommunen tätig. Sofern Unsicherheiten über die Neutralität eines Instituts bestehen, ist davon auszugehen, dass die
Betrachtung von Gutachten verschiedener Unternehmen verschiedene Interessen und Blickwinkel berücksichtigt.
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3.2.2. „Das FOC Wertheim Village als neues Element der deutschen
Einzelhandelslandschaft“ (Diplomarbeit, 2004)
Studie/Bearbeiter:
Jahr:
Befragte:
Auftraggeber:
Methode:
Erhebungszeit:
Loichinger
2004
541
Diplomarbeit
Befragung
17. – 20.12.2003
In ihrer Diplomarbeit „Das FOC Wertheim Village als neues Element der deutschen
Einzelhandelslandschaft“ untersuchte Loichinger einige weitergehende Faktoren zur Bestimmung der
Position eines FOC in den bestehenden Strukturen des Einzelhandels.
Dazu wurde eine Befragung unter 541 Besuchern des FOC Wertheim Village durchgeführt. Da das
Centermanagement die Befragung im FOC nicht genehmigt hatte (es ist also davon auszugehen, dass
der Betreiber keinen Einfluss auf die Befragungsergebnisse nehmen konnte), wurden die Besucher
beim Verlassen des Centers interviewt.
Besucherherkunft
Der Erhebungszeitraum lag in der Vorweihnachtszeit (17. – 20.12.2003). Dies impliziert unseres
Erachtens folgendes:
1.
einen erhöhten Anteil von Besuchern aus der näheren Umgebung, da diese auf der Suche
nach Geschenken vor Weihnachten eine erhöhte Einkaufsaktivität zeigen,
2.
einen geringeren Anteil von Besuchern aus der ferneren Umgebung, da die Reisetätigkeit erst
zu den Feiertagen einsetzt und das Zeitbudget für eine weitere Anfahrt vor Weihnachten fehlt.
Weiterhin ist zu beachten, dass das FOC zum Befragungszeitpunkt erst fünf Wochen eröffnet war.
Auch daraus ergibt sich implizit ein erhöhter Anteil von Besuchern aus der näheren Umgebung, da der
Bekanntheitsgrad kurz nach der Eröffnung dort am höchsten ist und der Neugiereffekt eine große
3
Rolle spielt, dem in der näheren Umgebung kein großer Distanzwiderstand entgegensteht .
Beide Annahmen werden durch die Befragung insofern bestätigt, als dass die Besucher mit Wohnort
in einer Entfernung von 60 oder mehr PKW-Minuten nicht wegen des FOC in die Region gekommen
sind, sondern dieses nur zusätzlich im Rahmen einer Urlaubsreise, Durchreise, Dienstreise oder eines
Tagesausflugs mit sonstigem Schwerpunkt aufsuchen.
Demzufolge sind die Ergebnisse dieser Untersuchung bezüglich der Kundenherkunft nur
eingeschränkt aussagekräftig, geben jedoch Hinweise auf die soziodemographische
Zusammensetzung der Zielgruppe.
In der Entfernungszone 60 bis 120 PKW-Minuten kommen nur rund 18 % der Besucher primär zum
Einkaufen in die Region, in den Entfernungszonen über 120 Minuten sind es 0 % (vgl. Loichinger
2004, 35).
3
Loichinger 2004, 33.
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Insgesamt wurde in dieser Untersuchung folgende Kundenherkunft nach Fahrzeitzonen ermittelt:
Anreisedauer
Besucheranteil in %
Bis unter 30 Minuten
44,3
30 Min bis unter 60 Min
28,9
19,8
4,1
2,2
240 Min und mehr
0,7
Altersstruktur und Bildungsniveau
Die Gruppe der 30 bis 59-jährigen stellt mit rund 68 % der Frauen und rund 79 % der Männer den
größten Anteil der Besucher des Wertheim Village zum Untersuchungszeitpunkt. Damit wird deutlich,
dass überwiegend die Schicht im erwerbsfähigen Alter von diesem Konzept angesprochen wird.
Das Bildungsniveau betreffend wurde herausgefunden, dass mit dem Bildungsgrad der
Besucheranteil steigt. Gemessen am Bundesdurchschnitt zeigt sich ein überdurchschnittlicher Anteil
an höher qualifizierten Besuchern (42,4 % der Befragten hatten Abitur oder höheren Abschluss;
Bundesdurchschnitt liegt bei 20,6 %). Umgekehrt waren die Besucher mit einem Volks-/
Hauptschulabschluss mit 25,2 % gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 46,4 % deutlich
unterrepräsentiert.
Somit lässt sich ein deutliches Zielkundenbild verifizieren. Dieses beinhaltet Personen im
berufsfähigen Alter zwischen 30 und 59 Jahre alt und einem höheren Bildungsgrad. Daraus abgeleitet
ist ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotential zu erwarten, welches weiter in der Studie bestätigt
wird. So verfügen knapp 25 % der Befragten über ein Haushaltsnettoeinkommen von mehr als
4.000 EUR.
Zielkäufe
Nur rund 25 % der Besucher des FOC Wertheim hatten vor, etwas Konkretes zu kaufen. Wegen
verschiedener Gründe konnten davon jedoch nur rund 50 % tatsächlich das beabsichtigte Produkt
erstehen. Meist wurde das Gewünschte nicht gefunden, war nicht in der richtigen Größe oder Farbe
vorhanden oder zu teuer.
Besonders auffallend ist der hohe Anteil an verkaufter Herrenoberbekleidung (40 %). Zudem sind die
Umsätze im Sportsortiment ebenso stark wie bei Damenoberbekleidung (etwa 20 %). Der
Erhebungszeitraum lässt vermuten, dass zahlreiche Geschenke für Familie bzw. Freunde eingekauft
wurden, der große Anteil der einkaufenden Männer (55 %) lässt aber in Bezug auf die umgesetzten
Sortimente vermuten, dass durchaus vor allem für den Eigenbedarf eingekauft wird. Unter anderem
sind somit die wesentlichen Aussagen der Erhebung, dass zum einen – im Gegensatz zu
innerstädtischen Lagen – die Kundschaft im Wesentlichen männlich ist und zum anderen selbst zu
Terminen mit besonderem Charakter weniger als die Hälfte aller Besucher aus dem näheren Umfeld
stammt.
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3.2.3. Besucheranalysen in Wertheim und Ingolstadt Village (iq-Projektgesellschaft, 2008)
Studie/Bearbeiter:
Jahr:
Befragte:
Auftraggeber:
Methode:
Erhebungszeit:
Befragungsorte:
iq-Projektgesellschaft
2008
rund 750 pro Ort und Befragungszeitraum
Value Retail Management Germany GmbH
Befragung
Juni und August 2008
Wertheim Village/ Ingolstadt Village
Die iq-Projektgesellschaft, eine an der Universität Regensburg bzw. jetzt LMU München angesiedelte
Beratungsgesellschaft, hat im Auftrag der Value Retail Management Germany GmbH eine
Besucheranalyse an den beiden FOC Standorten Wertheim und Ingolstadt durchgeführt. Der Auftrag
ist Teil der unabhängigen Begleitforschung, zu der sich Value Retail im Rahmen des
Genehmigungsverfahrens gegenüber den Genehmigungsbehörden verpflichtet hat. Die Analyse
erfolgte in den beiden Monaten Juni und August des Jahres 2008. Übergeordnetes Ziel der Befragung
war die Kenntnis über die Herkunft der Besucher.
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Analyse an den beiden Standorten kurz vorgestellt:
Wertheim Village
Besucheranteil in %
Juni 2008
24,2
Besucheranteil in %
August 2008
21,8
20,8
21,2
60 Min bis unter 90 Mn
21,7
24,8
10,2
8,0
Anreisedauer
Der Anteil der Besucher aus dem Ausland beläuft sich auf 5 % im Juni und 10 % im August.
Ingolstadt Village
Besucheranteil in %
Juni 2008
32,1
Besucheranteil in %
August 2008
29,6
25,1
25,3
60 Min bis unter 90 Mn
19,7
17,8
6,9
6,0
Anreisedauer
Der Anteil der Besucher aus dem Ausland beläuft sich auf 3 % im Juni und 8 % im August.
Im Vergleich zeigen sich ähnliche Zuwächse der ausländischen Besucheranteile in dem Monat
August. Diese sind überwiegend auf die Ferienzeit und das damit einhergehende Tourismuspotential
zurückzuführen. Die Verteilung der Besucher nach Fahrtzeitzonen gestaltet sich an beiden Standorten
recht ähnlich. Auch die Unterschiede zwischen den Erhebungsmonaten sind relativ marginal. Im
Vergleich mit den Ergebnissen von Loichinger zeigt sich, wie sich die Herkunft der Kunden aus dem
30 Minuten-Radius relativiert hat.
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3.2.4. Raumordnerische Untersuchung zur Ansiedlung eines Factory-Outlet-Center (FOC) in
der Gemeinde Bispingen (Auswirkungsanalyse GMA, 2008)
Studie/Bearbeiter:
Jahr:
Auftraggeber:
Methode:
Beck (GMA)
2008
VR Calluna GmbH
Raumordnerische Untersuchung
Im Rahmen der Planung eines Factory-Outlet-Centers mit einer Verkaufsfläche von 9.900 m² durch
die die VR Calluna GmbH am Standort Bispingen wurde die GMA im September 2006 beauftragt eine
Untersuchung zu den Wirkungen auf den Einzelhandel in den Städten Celle, Lüneburg, Münster,
Rotenburg, Soltau, Uelzen, Verden und Walsrode durchzuführen. Die Analyse sollte dabei als
Grundlage für raumordnerische und bauleitplanerische Verfahren dienen.
Im Vordergrund der Untersuchung standen die vom geplanten FOC ausgelösten
Umsatzumverteilungseffekte auf den projektrelevanten Einzelhandel und die daraus eventuell
resultierenden Folgen (z.B. erhöhte Geschäftsfluktuation, Leerstandsbildung).
Die errechneten Umsätze des geplanten FOC belaufen sich laut GMA auf 44,5 Mio. EUR, wovon
31,5 Mio. EUR auf die Bekleidungsbranche, 7,2 Mio. EUR auf die Sortimente Schuhe/
Lederwaren/Sport und 5,8 Mio. EUR auf Ergänzungssortimente entfallen.
Die Verteilung der geplanten Umsätze wird wie folgt gerechnet:
Anreisedauer
Umsatzherkunft in Mio. €
Umsatzherkunft in %
8,9
20
30 Min bis unter 60 Min.
22,2
50
60 Min. und mehr
13,4
30
Summe
44,5
100
Die Umsatzverteilung gestaltet sich im Vergleich zu den anderen Standorten auf Grund der
besonderen Bevölkerungsdichtestruktur im Untersuchungsgebiet etwas differenziert. Hier weist die
Fahrzeitzone mit 30 – 60 Minuten eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Einwohnern auf.
Aussagen der Untersuchung
Die Berechung der Umsatzumverteilungsquoten hat ergeben, dass die höchste Umverteilung im
Sortimentsbereich „Bekleidung“ in den Städten der Kerneinzugsgebietszone I statt findet. Der höchste
Wert liegt hier bei 8 % und liegt unter dem gängigen Schwellenwert von 10%. In Zone II fallen mit
maximalen Werten um die 4 % die Umsatzumlenkungsquoten im Sortimentsbereich „Bekleidung“
deutlich geringer aus. Auch im Sortimentsbereich Schuhe/Lederwaren/Sport wird die
Umsatzumlenkung mit maximal 5% in Zone I angegeben.
Die zu Grunde liegende Berechung der Umsatzumlenkung basiert laut GMA auf einer worst-caseBetrachtung, welche die maximal möglichen Auswirkungen annimmt und positive Einflüsse i.S.v.
zusätzlichen Tourismuspotentialen ausblendet.
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3.2.5. Untersuchung der Umsätze nach Postleitzahlen an den Standorten Wertheim und
Ingolstadt (Carlo Colucci, 2007)
Studie/Bearbeiter:
Jahr:
Methode:
Carlo Colucci
2007
Umsatzauswertung nach Postleitzahlen
Das Modeunternehmen Carlo Colucci ist unter anderen an den Standorten Wertheim Village,
Ingolstadt Village und Herrieden mit Outlets vertreten. Im Rahmen einer Untersuchung hat das
Unternehmen die Postleitzahlen seiner Kunden erhoben und ausgewertet. Ziel war es die Herkunft der
Kunden festzustellen. Die folgende Tabelle gibt Auskunft darüber ob die Kunden aus dem In- oder
Ausland stammen und wie viele davon aus der Region. Die Angaben beziehen sich dabei auf den
Gesamtumsatz am Standort.
Herkunft
Wertheim
Ingolstadt
Herrieden
Ausland
8,7 %
9,3 %
10,6 %
Inland
91,3 %
90,7 %
89,4 %
davon: Landkreis (ohne Stadt)
3,35 %
9,23 %
6,24 %
davon: Stadt (Standortkommune)
2,25 %
1.63 %
2,84 %
Über alle drei Standorte hinweg liegt der Anteil der inländischen Umsätze konstant bei rund 90 %.
Betrachtet man den Ansiedlungslandkreis mit der dazugehörigen Stadt, so übersteigt der Umsatzanteil
nicht die 11 % Marke. Dieser höchste Wert wird in der Filiale in Ingolstadt generiert und korrespondiert
mit den regionalen Anteilen in der Studie der iq-Projektgesellschaft, wo Ingolstadt im Vergleich mit
Wertheim ebenfalls höhere Besucherzahlen aus der direkten Umgebung aufweist.
Seite 19 von 131
3.2.6. Besucherstrukturanalyse bestehender Factory Outlet Center (Handelsverband BAG,
2008)
Studie/Bearbeiter:
Jahr:
Methode:
Erhebungszeit:
Befragungsorte:
Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels
e.V. (BAG)
2008
Personenzählung / PKW-Kennzeichenerfassung / Einzelhändlerbefragung
01.03.2007/ 22.-23.08.2007/ 14.-15.12.2007
Designer Outlet Zweibrücken / Wertheim Village / Ingolstadt Village/ Designer
Outlet B5 Wustermark / Designer Outlet Roermond / Maasmechelen Village
Der Handelsverband BAG führte über das Jahr 2007 verteilt Untersuchungen zu Besucherstrukturen
in FOC durch. In diesem Rahmen wurden unterschiedliche Methoden angewandt. Zum einen fand
eine nach Geschlecht getrennte Besucherzählung statt. Zum anderen wurden PKW-Kennzeichen
erhoben um so die Herkunft der Besucher festzustellen. Diese Methode hat die Schwäche, dass die
PKW der Angestellten, die in der Regel aus dem näheren Umkreis kommen, bei jedem Zählzeitpunkt
miterfasst werden, da anders als bei den Kunden über große Zeitspannen kein Parkplatzumschlag
stattfindet. Damit wird der 30-Minuten-Radius methodisch bedingt überbewertet. Eine Überbewertung
findet auch dadurch statt, dass in der BAG-Studie keine Erhebung an Sonn- und Feiertagen
durchgeführt wurde. Sonn- und Feiertage sind in Roermond normale Öffnungstage und auch in
Zweibrücken häufig verkaufsoffen. Gleichzeitig steigt an diesen Tagen der Kundenanteil aus den
weiter entfernten Fahrzeitzonen (in Roermond insbesondere der Anteil der deutschen Kunden) stark
an.
In der BAG-Studie wurde festgehalten, ob die Besucher das FOC mit oder ohne Einkäufe verlassen
haben. Ergänzend wurden in benachbarten Städten Einzelhandelsbefragungen durchgeführt. Die
Feststellung ob die Besucher das Center mit oder ohne Einkäufen verlassen, wirft jedoch methodische
Fragen auf. Grundsätzlich wäre diese Erhebung sinnvoll, könnten die Personen eindeutig identifiziert
und Doppelnennungen so eliminiert werden. Dies ist jedoch nicht möglich und somit besteht die nicht
unwahrscheinliche Eventualität, dass Besucher öfters zwischen Center und dem angegliederten
Parkplatz pendeln um ihre Einkäufe im PKW zu verstauen. Diese Annahme macht in Anbetracht der
längeren Verweildauer im Factory-Outlet-Center Sinn. Auch sind Personen nicht korrekt erfasst,
welche tatsächlich etwas eingekauft haben, aber deren Partner die Einkäufe trägt oder bereits im Auto
verstaut hat. Deshalb ist davon auszugehen, dass der Anteil der Personen welche tatsächlich etwas
eingekauft haben von den präsentierten Ergebnissen abweicht.
Ergebnisse der Analyse (alle Standorte)
Die Ergebnisse der Untersuchung kommen zu den folgenden Hauptaussagen:
 Der überwiegende Anteil der Besucher kommt zu Zweit.
 Das durchschnittliche Verhältnis von Frauen zu Männern liegt bei ca. 55 zu 45 %.
 Der Anteil der Nichtkäufer dominiert etwas über dem der Käufer. (Hierbei ist festzuhalten,
dass dieses Verhältnis in Anbetracht der möglichen Doppelnennung noch stärker ausfallen
kann.)
 Die Herkunft der Besucher unterscheidet sich von Standort zu Standort.
Die Herkunft der Besucher, erhoben durch die PKW-Kennzeichenzählung, verteilt sich über die drei
ersten Entfernungsstufen relativ gleich. So leben durchschnittlich über alle Standorte hinweg knapp
30 % der FOC-Besucher in einem Umkreis von 25 km. Im Umkreis zwischen 25 und 50 km leben rund
35 % und weitere 35 % leben weiter als 50 km entfernt. Da es aber Unterschiede zwischen den
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einzelnen Standorten gibt müssen diese einzeln betrachtet werden. Der größte Unterschied wird
zwischen den Standorten Zweibrücken und Wertheim deutlich (siehe folgende Abbildung). Während in
Zweibrücken ca. 80 % aus einem Radius von maximal 50 km stammen sind es in Wertheim gerade
50 %. Gerade auf Grund der lokalen Unterschiede ist es unabdingbar jeden Planstandort im Vorfeld
einer Ansiedlung zu begutachten.
Abbildung 3: Herkunft der Besucher (in %; Mittelwert über alle drei Erhebungszeiträume)
Bis 25 km
4,7
5,3
Über 25 km bis 50 km
Über 50 km bis 75 km
2,7
4,7
33,7
29,3
5,3
15,3
über 75 km
2,0
4,1
22,5
31,1
41,0
44,7
34,5
48,7
34,0
37,0
35,6
32,7
27,0
41,0
31,3
Zweibrücken
23,0
Wertheim
29,7
29,0
Ingolstadt
Wustermark
29,1
20,7
Roermond
Maasmechelen
Mittelwert
gesamt
Quelle: Besucherstrukturanalyse bestehender Factory Outlet Center, Handelsverband BAG, 2008;
Bearbeitung: Eigene Berechnung und Darstellung.
Die Einzelhandelsbefragung in den umliegenden Städten hat die Bedenken der ansässigen
Einzelhändler nochmals zum Vorschein gebracht. Demnach fühlen sich 86 % von ihnen von der
neuen Konkurrenz bedroht. Während ein Teil (rund 67 %) in Anbetracht dieses neuen Wettbewerbers
resigniert, reagiert ein Teil mit Kostenanpassungsmaßnahmen sowie mit Verbesserung des Service
und der Beratung.
Seite 21 von 131
3.2.7. Zusammenfassung weiterer Studien
Über die vielfältigen Studien hinweg lassen sich generelle Aussagen treffen, die sie gemein haben:
Selten mehr als ein Drittel der Besucher eines FOC (Daten von verschiedenen Untersuchungen der
Center Ingolstadt, Wertheim, Zweibrücken, Wustermark, Roermond und Maasmechelen) kommen aus
der näheren Umgebung (25 km Umkreis bzw. 30 Minuten Fahrtzeit mit dem Pkw). Es zeigt sich also,
dass die Mehrzahl der Besucher eine längere Anfahrt auf sich nimmt. Die evaluierten
Verflechtungsbereiche reichen dabei oft über die Region hinaus. Unter dem Aspekt des
Einkaufstourismus ist der Teil der Personen, welche 2 Stunden und länger anreisen nicht zu
vernachlässigen. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass in der umfangreichen Studie von
Loichinger die Ausgaben mit zunehmender Entfernung zum FOC konstant zunehmen.
3.2.8. Fazit der Studien
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der Anteil der Besucher aus den einzelnen
Entfernungszonen an den jeweiligen Standorten und mit dem Erhebungszeitpunkt deutlich variiert.
Berücksichtigt man die verzerrenden Sondereffekte in der Arbeit von Loichinger und die methodisch
bedingten Überbewertungen der näheren Umgebung in der BAG-Studie, so lässt sich sagen, dass der
Kundenanteil aus der Fahrzeitzone bis 30-Minuten erfahrungsgemäß zwischen 20 und 30 % liegt.
Dennoch sollte nicht davon ausgegangen werden, dass diese Zahlen bedeuten, die Errichtung eines
FOC würde ausschließlich positive Aspekte für die Region nach sich ziehen. Zum einen kann dieser
Relativwert nicht wiedergeben, wie viel Kaufkraft absolut aus der Region umgelenkt wird und zum
anderen, in wieweit die Besucher des FOC auch die Innenstadt besuchen und somit stärken.
Weiterhin fehlt eine sortimentsspezifische Analyse der an das FOC abfließenden Kaufkraft der
Innenstadt (vgl. Situation Innenstadt vorher / nachher) sowie möglichen neuen Zuflüssen von
außerhalb (Anmerkung: möglicherweise über einen - soweit vorhanden - sortimentsspezifischen
Zentralitätsvergleich vorher / nachher).
In einer Untersuchung von Junker und Kruse zum Standort Neumünster (2007) wird auf Grund einer
Dissertation („FOC – Destination im Shoppingtourismus und Potenzial für die regionale
Tourismuswirtschaft“) angenommen, dass 5 % der FOC Besucher ihren Besuch mit
Innenstadteinkäufen (Ausgaben für Gastronomie ausgenommen) verbinden. Somit beständen zwar
Synergieeffekte der beiden Standorte, diese fallen aber im Vergleich zum Gesamtumsatz relativ
gering aus.
Eine Studie der iq-Projektgesellschaft hat die Besucherströme im Jahr 2008 (speziell Juni und August)
betrachtet und konnte feststellen, dass ein Anteil (3 bzw. 5 %) der Besucher in Ingolstadt / Wertheim
aus dem Ausland kommen. Da diese Standorte nicht in der direkten Grenznähe zu anderen
(europäischen) Staaten liegen, sind diese Zahlen nur bedingt mit dem Erwartungswert für Selb
vereinbar.
Die betrachteten Studien weisen allerdings in ihrer Erhebungsform zum Teil auch Schwächen auf. So
ist der von Loichinger gewählte Erhebungstermin einer Auswirkungsanalyse nicht repräsentativ und
die Besucherstrukturstudie der BAG aus dem Jahr 2007 berechnet die zurückgelegte Entfernung der
Besucher anhand einer Kennzeichenerhebung. Eine Entfernungsangabe in Kilometern kann als wenig
aussagekräftig angesehen werden. Eine bessere Aussage wird durch die Fahrtzeitdauer in
Zeiteinheiten getroffen. Außerdem wird die Entfernung über die Kennzeichen berechnet, was
allerdings nur einem vagen Wert entsprechen kann, da zahlreiche Gemeinden, Städte und Kreise
Seite 22 von 131
über größere Flächen den gleichen Kfz-Kennzeichen zugeordnet sind. Hinzu kommen Verzerrungen
durch die Mehrfachzählung der Angestellten-PKW und die Nichtberücksichtigung der
frequenzstärksten Tage (verkaufsoffene Sonn- und Feiertage) sowie das Fehlen einer
Kundenbefragung (statt dessen Ableitung der Käufe durch Beobachtung).
Fazit zu den Kerninhalten bisheriger FOC-Studien
Methodische Unterschiede der Studien.
Gemeinsam: Deutliche Umsatzanteile bzw. Besucheranteile kommen aus einem
überregionalen Einzugsgebiet.
Umsatzleistungen und Marktdurchdringung variieren deutlich.
FOC ist bezogen auf die Strahlkraft nicht mit herkömmlichem Shopping-Center zu
vergleichen.
Seite 23 von 131
3.3.
Besonderheiten eines Factory-Outlet-Centers
Sofern es eine Verallgemeinerung zulässt, lassen sich typische Merkmale eines FOC festmachen.
Diese werden durch die oben vorgestellten Studien gestützt und soweit wie möglich konkretisiert. Im
Folgenden werden daher für das zu begutachtete Vorhaben in Selb relevante Aussagen zu
bestimmten Eigenschaften eines FOC getroffen.
3.3.1. Einzugsgebiet
Das Einzugsgebiet eines FOC ist mit dem vom typischen Facheinzelhandel nicht vergleichbar. Auf
Grund des begrenzten Angebotsspektrums und der stark touristischen Strahlkraft bzw. der
Abschöpfung von Hauptverkehrsachsen ist das Einzugsgebiet durch überregionale Verflechtungen
gekennzeichnet. Deutlich wird dies vor allem durch die evaluierten Kundenströme, welche zum Teil
Fahrzeiten von über zwei Stunden auf sich nehmen.
Eine weitere Besonderheit des FOC in diesem Zusammenhang ist deren übliche Ansiedlungsstrategie
an Autobahnen. Damit ist zum einen eine schnellere und weit überregionale Erreichbarkeit
gewährleistet und zum anderen ein Anteil aus dem Kaufkraftpotential des Transitverkehrs generiert.
3.3.2. Auswirkungen auf den regulären Einzelhandel
Die Entwicklung der FOC wird durch die unterschiedlichsten direkten und indirekten Faktoren
begünstigt. Zum einen durch den Wandel der Einzelhandelsstruktur selbst, zum anderen spielen auch
Faktoren wie der demographische, soziale und der Wandel der Mobilität eine bedeutende Rolle.
Als endogene Faktoren – also Bedingungen aus dem Einzelhandel selber – sind die Entwicklungen
seit Mitte des zwanzigsten Jahrhunderts ein wichtiger Grund für die Installation von FOC in
Deutschland ab den 1990ern. Der kleinflächige breit gefächerte und inhabergeführte Einzelhandel
nimmt immer mehr ab. Dies ist nicht nur durch die Konkurrenz durch leistungsfähige Filialkonzepte,
sondern ganz wesentlich auch durch Schwierigkeiten in der Unternehmensnachfolge, damit
verbundenen fehlenden Managementkapazitäten und Investitionsrückständen bedingt. Des Weiteren
ist eine ständige Zunahme vertikaler Textilkonzepte (z.B. H&M, Zara, Esprit) zu beobachten, bei
denen der Hersteller die Waren über ein eigenes Ladennetz (Mono-Label-Store) verkauft.
Seit den 1960er Jahren hat die Anzahl an Ladenlokalen stetig abgenommen, die Verkaufsfläche in
den jeweiligen Geschäften und pro Einwohner jedoch deutlich zugelegt. Weiterhin ist die Zahl der
Betreiber der Geschäfte deutlich zurückgegangen. Diese Faktoren beschreiben deutlich, dass die
Filialisierung stark zugenommen hat. Diese zunehmende Konzentration im Handel (räumlich wie auch
organisatorisch) verschafft den Einzelhändlern eine günstige Position gegenüber den Herstellern.
FOC haben üblicherweise ihren Sortimentsschwerpunkt bei Textilien. Konzeptbedingt können FOC
jedoch in City-Lagen nur ausnahmsweise (vgl. Designer-Outlet Wolfsburg) angesiedelt werden, ohne
dass es zu negativen Auswirkungen auf den vorhandenen innerstädtischen Einzelhandel der
Ansiedlungskommune kommt. Da die Läden in FOC von den Herstellern selbst betrieben werden,
würde ein innerstädtisches FOC in direkter Konkurrenz mit den Einzelhändlern stehen, die durch diese
Hersteller beliefert werden. Nur wo kein entsprechendes Angebot vorhanden ist, also die
Einkaufsinnenstadt Defizite bei den im FOC angebotenen Warengruppen oder Qualitäten hat, kann
eine FOC-Ansiedlung in der City bezüglich des Einzelhandels weitgehend konfliktfrei erfolgen. Jedoch
sind die wenigsten City-Standorte in der Lage die Anforderungen an die Autoerreichbarkeit und die
Seite 24 von 131
damit verbundene Verkehrsmenge aufzunehmen. Damit ist ein wesentlicher Umsatzanteil von FOC
dort nicht aktivierbar.
Schon während der Planungsphase eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs besteht insbesondere
bei den Einzelhändlern in der Umgebung und den Nachbargemeinden große Skepsis und
dementsprechend auch Widerstand. Es werden enorme Umsatzeinbrüche durch Kaufkraftabflüsse
aus den (inner-) städtischen Bereichen vermutet, welche eine Verödung der City und somit auch einen
Zentralitätsverlust durch Ladenschließungen für die Gemeinden bedeuten würden.
Im Fall des FOC in Ingolstadt konnten, im Gegensatz zu der Zeit vorher, nach der Öffnung des
Zentrums keine weiteren Ladenschließungen festgestellt werden. Nun ist festzustellen, dass diese
positive Entwicklung nicht aus der Eröffnung des „Ingolstadt Village“ resultieren muss, dennoch
konnten die innerstädtischen Einzelhändler teilweise von Einkäufen durch weit angereiste Besucher
des FOC profitieren. Da der Eröffnungszeitpunkt allerdings noch keine Langzeitstudie ermöglicht, ist
eine verlässliche Aussage über die Wirkungen des „Ingolstadt Village“ auf den weiteren Einzelhandel
bisher noch nicht verlässlich. Es kann allerdings festgestellt werden, dass ehemalige Gegner des
Villages (z.B. INCITY) ihre Haltung deutlich geändert haben.
Auch in Wertheim sind die befürchteten negativen Auswirkungen ausgeblieben. In den anliegenden
Gemeinden ist lediglich ein sehr geringer Umsatzverlust zu verzeichnen (< 2 %). Zudem konnten über
4
695 Personen im „Wertheim Village“ beschäftigt werden (70 % davon sozialversicherungspflichtig ),
was wiederum positive Effekte auf den lokalen Arbeitsmarkt hatte. Weiterhin stellt das FOC für
Wertheim inzwischen eine touristische Attraktion dar. Von diesem Shopping profitieren auch die
traditionellen Einzelhandelslagen in der Stadt, da mehr als 10 % der FOC-Besucher (2007:
2 Mio. Besucher) auch die Innenstadt besucht. Es ist allerdings fragwürdig, ob die Besucher die
Branchen nachfragen, die den klassischen innerstädtischen Einzelhandel (u.a. Textilien, Schuhe,
Schmuck) stärken und somit die Kaufkraftabflüsse an das FOC reduzieren oder sogar ausgleichen.
Exkurs: Die Bedeutung der Warenhauskrise für die Hersteller
Durch die Vertikalisierung des Textileinzelhandels (vgl. oben) und den Rückgang der relativen
Marktanteile der klassischen Kauf- und Warenhäuser, stehen die Hersteller verstärkt unter Druck
Absatzkanäle für Ihre Waren zu finden.
Aktuell sind den Herstellern 2009 durch die Insolvenzen von Wehmeyer, SinnLeffers, Hertie und
Arcandor (Karstadt) große und zuverlässige Abnehmer ihrer Waren ganz oder teilweise
weggebrochen.
Um die produzierte Ware dennoch absetzen zu können bzw. die Auslastung der
Produktionskapazitäten sicherzustellen, werden die Hersteller in Zukunft verstärkt auf andere
Absatzkanäle angewiesen sein. Dies können zum einen eigene Läden, zum anderen verstärkte
Online-Aktivitäten sein. Auch die FOC werden in diesem Zusammenhang als Absatzkanal wichtiger.
4
Vgl. Jahresbericht der Stadt Wertheim 2008: http://www.wertheim.de/servlet/PB/show/1299109/2008Jahresbericht-02-Teil-2.pdf (Zugriff am 16.9.2009)
Seite 25 von 131
3.3.3. FOC und Tourismus
Auf Grund der umfangreichen Verflechtungen zwischen Freizeit und erlebnisrelevantem Einkaufen
(„Shopping“ im Gegensatz zum Versorgungseinkauf) bestehen auch in den Bereichen „Tourismus“
und „Shopping“ erhebliche Kopplungs- und Synergiepotentiale.
Ausgehend von den oben beschriebenen Studien spielt der Tourismus im Zusammenhang mit einem
FOC eine bedeutende Rolle und muss deshalb explizit betrachtet werden. Dabei sind zwei
Grundaspekte zu unterscheiden.
Einerseits generiert ein FOC selbst Touristenströme, indem es einen Besuchsgrund darstellt. Dabei ist
der Besuch des FOC der primäre Beweggrund der Reise, daneben wird der Besuch der Region und
der vorhandenen Sehenswürdigkeiten als sekundäres Reiseziel betrachtet und wird zum Teil an den
Centerbesuch gekoppelt. Dies lässt sich unter dem Oberbegriff Shopping-Tourismus
zusammenfassen.
Andererseits kann der Besuch eines FOC im Rahmen einer konventionellen Reise als Nebenattraktion
dienen. Dies rührt mit unter anderem aus der autokundenorientierten Ansiedlungsstrategie eines FOC
an einer Autobahn. Hierbei sind primär drei unterschiedliche Touristengruppen zu unterscheiden:
 Tagestouristen mit Reiseziel in der Region,
 Urlaubsreisende aus anderen Regionen auf der Durchreise und
 Geschäftsreisende.
Trends im Freizeit-/ Reise- und Konsumverhalten
Im Rahmen sich verändernder sozioökonomischer Verhältnisse und den Auswirkungen der
Wirtschaftskrise der vergangenen Monate lassen sich Trends im Reiseverhalten feststellen. Folgende
5
sind im Zusammenhang mit dem Einkaufsverhalten herauszustellen:
 Starker Trend zu Kurzurlauben
 Shopping als Freizeit- und Urlaubsbeschäftigung
- „Während des Urlaubs in den letzten drei Jahren haben 44 % einen Einkaufsbummel
gemacht!“
- „Als häufig bzw. ab und zu ausgeübte Tätigkeit während des Urlaubs in Deutschland
haben 73 % Shopping genannt.“
5
vgl. FACTORY OUTLET CENTER IN HERRIEDEN - Eine einmalige Chance für den regionalen Tourismus
und Arbeitsmarkt, 2008.
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Ein weiterer Trend geht in Richtung Inlandsreisen. In der folgenden Tabelle lassen sich zunehmende
Touristenzahlen sowohl aus dem In- wie aus dem Ausland ablesen. Demnach hat die Anzahl der
Ankünfte von Touristen aus dem Inland zwischen den Jahren 1998 und 2008 um ca. 27 %
zugenommen. Im Sinne des Trends zu Kurzurlaubsreisen liegt die Zunahme der Übernachtungen bei
lediglich 13 %. Deutlich stärker steigt die Zahl der Touristen aus dem Ausland. Hier nahmen die
Ankünfte in den letzten 10 Jahren um rund 50 % und die Übernachtungen um knapp 52 % zu.
Dieses zunehmende Potential ist zugleich eine Chance für die Etablierung von FOC im
Zusammenhang mit der regionalen Vermarktung und der im Inland verbleibenden Kaufkraft.
Tabelle 3: Ankünfte und Übernachtungen in Deutschland
Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland
Neben veränderten Trends bei Reisen lassen sich weitere Trends im Konsumverhalten feststellen.
6
Dabei geht die Entwicklung in Richtung Preisbewusstsein und Kopplungsverhalten beim Einkauf:
 Wachsende Preissensibilität,
 Zunehmender Sparkonsum steigende Freizeitausgaben,
6
vgl. FACTORY OUTLET CENTER IN HERRIEDEN - Eine einmalige Chance für den regionalen Tourismus
und Arbeitsmarkt, 2008.
Seite 27 von 131
 Rückläufigen Ausgaben im Einzelhandel (als Anteil des verfügbaren Einkommens), im
Gegensatz dazu wird im Freizeitbereich mehr ausgegeben,
 Komplexe Motiv- und Aktivitätsbündel (ein immer größerer Anteil der Bevölkerung kann sich
die steigenden Konsumansprüche nicht mehr leisten. Gleichzeitig haben viele Menschen, die
Geld besitzen, nur wenig Zeit. Für sie ist die zur Verfügung stehende Zeit ebenso wertvoll wie
das Geld. Der Erlebniseinkauf wird von ihnen als Freizeit empfunden, hier wird versucht,
innerhalb einer gegebenen Zeit möglichst viel erleben zu können. Das gelingt, indem
verschiedene Konsumwünsche miteinander verknüpft werden, was als „Koppeln“ bezeichnet
wird. Voraussetzung dafür ist, dass das Angebot innerhalb eines Betriebes oder zwischen
räumlich dicht beieinander liegenden Betrieben kompatibel ist. Kompatibilität wird auf mehrere
Weisen erzeugt. Im Bezug auf den Erlebniseinkauf, der mehr eine Freizeitbeschäftigung als
ein Akt der Versorgung ist, sind Einrichtungen die den Erlebniswert erhöhen kompatibel),
 Steigendes Anspruchsniveau der Kunden,
 Wunsch nach Zusatznutzen,
 Steigendes Markenbewusstsein,
 Ständige Diversifizierung der Zielgruppen,
 Zunehmender Wunsch nach Individualität.
Kooperation mit regionalen Tourismusverbänden
Im Sinne einer regionalen Zusammenarbeit zwischen Tourismusverbänden und FOC-Betreibern
resultieren Kooperationen bezüglich gemeinsamer Vermarktung der Region an sich und des FOC.
Gerade in Selb stellt sich hier die Frage nach einer weiteren Integration, etwa im Rahmen sog.
touristischer Straßen, hier Porzellanstraße.
Fazit zu den Besonderheiten eines FOC
Atypisch weitläufiges Einzugsgebiet.
Starke Orientierung auf Transitkunden bzw. Touristen.
Nach Ansiedlung sind genauso positive wie negative Auswirkungen auf den stationären
Handel möglich.
In stationärem Handel wirken derzeit eigene Umstrukturierungen (vgl. Warenhauskrise).
Tourismus mit hohen Synergieeffekten zum FOC.
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3.4.
Historische Entwicklung der Factory-Outlet-Center
Um eine weitere Einordung des aktuellen Projektes in Selb vorzunehmen, wir nachfolgend ein kurzer
Abriss über die Entwicklungsgeschichte der FOC gegeben.
3.4.1. Entwicklung FOC in Deutschland
Ende der 1990er Jahre existierte in Deutschland ein hoher Ansiedlungsdruck mit Konzentration auf
Einzelhandelsgroßprojekte durch nationale und internationale Projektentwickler. Spezialisierte
Unternehmen, die im Ausland bereits FOC betrieben (z.B. Value Retail, Mc Arthur Glenn, OCI) planten
neue Projekte in Deutschland.
Zunächst wurden diese FOC auf Basis der bestehenden Landesentwicklungsprogramme auf Grund
der Zentrenrelevanz ihrer Sortimente an den von den Entwicklern vorgeschlagenen Standorten
abgelehnt. Dies führte dazu, dass FOC mit der Zielgruppe der deutschen Kunden an den Grenzen der
BRD entwickelt wurden (vgl. Maasmechelen in Belgien, Roermond in den Niederlanden). Hierdurch
wurden mögliche positive Effekte von FOC ins Ausland verlagert, mögliche Nachteile von FOC wurden
in Deutschland wirksam.
Aufgeschreckt durch diese Entwicklung kam es in einigen Bundesländern zur Genehmigung von FOC.
Bevorzugt wurden diese wiederum im Grenzraum (zu anderen Bundesländern) angesiedelt (z.B.
Wertheim Village im Grenzraum Baden-Württemberg zu Bayern). Dies spielte schließlich eine Rolle
bei der Genehmigung von FOC auch in den bisher FOC-freien Bundesländern.
Der Strukturwandel in weiten Teilen Deutschlands brachte zahlreiche Gemeinden in die schwierige
Situation sich zur Wirtschafts-, Sozial- und Arbeitsmarktsicherung neue Standbeine zu suchen. Auf
Grund der Sanierung (nicht selten durch öffentliche Gelder) von Konversionsflächen und
Industriebrachen besaßen (strukturschwache) Kommunen oft ausreichend geeignete Flächen zur
Ansiedlung von Großprojekten. Viele Gemeinden initiierten somit eine Planung von FOC in der
Hoffnung lokale und regionale Strukturprobleme lösen bzw. reduzieren zu können.
Ein Großteil dieser Planungen wurde schnell durch Intervention von Nachbargemeinden,
Einzelhandelsverbänden und Raumplanungsbehörden verhindert. Zudem sind einige Projekte auf
Grund einer besonderen FOC-Problematik - der Mieterakquise - gescheitert. Die Anmietung der
Flächen in den neuen Zentren findet nicht durch Einzelhändler, sondern vielmehr durch die Hersteller
direkt statt. Bewährte Projektentwickler auf dem Einzelhandelsmarkt unterschätzten die
Überzeugungsarbeit bei den Herstellern zur damaligen Marktsituation.
Die folgende Karte zeigt die momentane Situation der Factory Outlet Center in Deutschland und im
benachbarten Ausland. Es werden geplante Vorhaben nach Errichtungswahrscheinlichkeit präsentiert
und solche die bereits bestehen.
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Karte 1: Factory Outlet Center in Deutschland 2009
Quelle:
FACTORY OUTLET CENTER IN HERRIEDEN - Eine einmalige Chance für den regionalen Tourismus und
Arbeitsmarkt, 2008.
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3.4.2. FOC Entwicklung in Europa
In Europa bestehen Anfang 2009 etwa 160 Factory Outlet Center (FOC) mit einer Verkaufsfläche über
4.000 m² (Andere Institute kommen aufgrund einer Berücksichtigung von Centern erst ab 5.000 m² auf
7
eine geringere Zahl). Bis Ende des Jahres könnte diese Zahl um weitere 180 FOC wachsen . Diese
Prognose beschreibt das enorme Wachstumspotential in Europa recht deutlich.
Ein hohes Wachstum besteht seit 2000 insbesondere in Italien und der Türkei. Nun haben auch
Investoren in anderen Ländern der EU die Chancen der Betriebsform erkannt, so dass aktuell zum
Beispiel in Deutschland (11 FOC), Frankreich, Italien (8), aber auch in Osteuropa in Russland (9),
Polen (5), Ukraine (4) und Rumänien (3) zahlreiche Projekte in Planung sind.
Großbritannien, der Spitzenreiter in Europa bezogen auf FOC-Verkaufsfläche pro Einwohner, weist
allerdings bereits Sättigungserscheinungen auf. Hier sind 10 m² Verkaufsfläche auf 1.000 Einwohner
vorhanden, was für Europa einen sehr hohen Wert darstellt. Höher ist die Relation nur in Portugal
(13 m² / 1.000 EW). Deutschland weist hier einen sehr niedrigen Wert auf (< 1,0 m² / 1.000 EW).
Der Betrieb eines FOC wird in der Regel von großen Betreibern organisiert. In Europa besitzen
McArthur Glen, Value Retail Management (beide Großbritannien) und NEINVER (Spanien) in dieser
Reihenfolge die größte Bedeutung, jeweils gemessen an der Geschäftsfläche.
Ein durchschnittliches FOC besitzt 66 Anbieter.
7
Vgl.: http://www.absatzwirtschaft.de/Content/CRM-Vertrieb/Wissen/_pv/_p/1003201/_t/ft/_b/66580/default.aspx/wiedynamisch-entwickeln-sich-factory-outlet-center.html, Stand: 02.07.2009.
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4. Aktuelle Situation in Selb mit dem Fokus Werksverkäufe
Nicht zuletzt um die Gesamtauswirkung des Planvorhabens abzuschätzen, ist im Vorfeld eine Analyse
der jetzigen Gegebenheiten bei vorhandenen Werksverkäufen unerlässlich. Die Bewertung der IstSituation lässt bereits Schlüsse auf das zukünftige Vorhaben zu bzw. gibt eine wertvolle Datenbasis
für die Betrachtung der Auswirkungen. Hierfür werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:
Bestandsaufnahme der Werksverkäufe in Selb.
Auswertung vorhandener Untersuchungen.
4.1.
Werksverkäufe in Selb
Die Stadt Selb zählt neben dem Factory In noch weitere vier Werksverkäufe: Hutschenreuther/
Trigema, Rosenthal, Arzberg und Bohemia. Während die Werksverkäufe von Rosenthal, Arzberg und
Bohemia vorwiegend Glas- und Porzellanartikel verkaufen, verfügen die beiden Fabrikverkäufe im
Factory In und bei Hutschenreuther auch über einen größeren Anteil an Bekleidung.
Das Factory In in der ehemaligen Heinrich-Porzellanfabrikation befindet sich an der Vielitzer Straße in
integrierter Lage nordwestlich des Innenstadtbereichs. Neben dem Kernsortiment aus Porzellan- und
Geschenkartikeln werden Textilien und Schuhe auf über ca. 1.800m² angeboten. Daneben finden sich
auf mehr als 8.000m² Dienstleister, Gewerbetreibende und ein Gastronomiebetrieb.
Unweit des Factory In liegt der Werksverkauf der Firma Arzberg, der mit 160m² die kleinste Fläche
aller Fabrikverkäufe in Selb belegt. An der Ecke Vielitzer Straße/Heinestraße wird hier das
Porzellanangebot des heute in Schirnding ansässigen Unternehmens angeboten.
Die Werksverkäufe von Rosenthal und Hutschenreuther liegen nördlich der Innenstadt in nichtintegrierter Lage am Phillip-Rosenthal- bzw. am Hutschenreuther Platz in unmittelbarer Nähe
zueinander. Während der Werksverkauf von Rosenthal nur Waren aus der eigenen Kollektion
anbietet, findet sich unter dem Dach des Fabrikverkaufs von Hutschenreuther ein sogenanntes
Testgeschäft des Textilherstellers Trigema mit 500 m² Verkaufsfläche.
Der Glashersteller Bohemia Cristal bietet ebenfalls einen Werksverkauf von Haushaltswaren in Selb
an und präsentiert seine Waren auf 500m² innerhalb des 25.000m² großen Warenlagers am
Hauptfirmensitz an. Der Werksverkauf liegt nur wenige hundert Meter von den Fabrikverkäufen von
Rosenthal und Hutschenreuther entfernt, verkehrsgünstig direkt am Christian-Höfer-Ring.
Tabelle 4: Werksverkäufe in Selb und ihre Verkaufsflächen nach Sortimenten
Sortiment
Verkaufsflächen in m²
Factory-In
Bekleidung
Haushalt und Wohnen
Gesamt
Quelle:
Hutschenreuther/
Trigema
1.853
4.541
424
6.818
500
400
Rosenthal
Arzberg
Bohemia
800
160
500
Stadt Selb; BBE Handelsberatung GmbH
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Karte 2: Werksverkäufe in Selb
Quelle: Google Earth; BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung.
Fazit zu den Werksverkäufen in Selb
An die Industrie geschichtlich angelehnt existieren in Selb, wie in der gesamten Region
(vgl. Porzellan-Straße) bereits viele Werksverkäufe mit dem Schwerpunkt Glas,
Porzellan und Keramik.
Der Selber Einzelhandel weist in dieser Hinsicht angelehnt an die Industriehistorie eine
deutliche Sonderstellung auf.
Insbesondere im Bereich Glas, Porzellan und Keramik bestehen regional gesehen wohl
die größten Angebotsflächen. Das jetzige Angebot in Selb dominiert dabei regional diese
Branche deutlich.
Seite 33 von 131
4.2.
Kundenverhalten aufgrund früherer Kundenbefragungen
8
Im Rahmen einer Diplomarbeit führte Sammet 2002 eine Kundenbefragung in den Werksverkäufen
der Stadt Selb durch. Hier ergibt sich, dass zum Zeitpunkt der Befragung die Gruppe der über 50jährigen überrepräsentiert ist. Es ergibt sich weiter eine deutliche Mehrheit an Frauen unter den
befragten Personen. Interessant ist außerdem der hohe Anteil höherer Bildungsabschlüsse und
Einkommen. Betrachtet man die Herkunft der Befragten, ergibt sich eine deutliche Überrepräsentanz
des süddeutschen Raumes, vorwiegend aus den Postleitregionen 8 und 9 (d.h. v.a. Bayern). Drei
Viertel der Besucher geben eine Entfernung von bis 400 km zu ihrem Wohnort an, wobei der Anteil
der Personen die zwischen 300 und 400 km zurücklegen bei annähernd einem Viertel liegt. Die
deutliche Mehrheit der Benutzer (ca. 93 Prozent) reist mit dem PKW nach Selb. Die Fragen zum
Kundenverhalten zeigen, dass etwa 40 Prozent der Befragten ein bis zweimal jährlich die
Werksverkäufe aufsucht, über 30 Prozent sogar dreimal oder häufiger. Es zeigt sich außerdem der
hohe Anteil derer, die durch Empfehlung aus dem Familien- oder Freundeskreis auf die
Fabrikverkäufe aufmerksam wird. Werbematerial spielt eine vergleichsweise geringe Rolle. In und um
Selb aufgestellte Wegweiser sind für beinahe 10 Prozent der Befragten ein Grund, spontan die
Werksverkäufe aufzusuchen. Zum Zeitpunkt der Erhebung 2002 sind es vor allem die Werksverkäufe
von Rosenthal und Hutschenreuther, die verstärkt aufgesucht werden (84 bzw. 74 Prozent). Mehr als
die Hälfte der befragten Personen besuchen auch Villeroy & Boch im Factory In, während Bohemia
Cristal eine untergeordnete Rolle spielt. Der Besuch der Werksverkäufe ist mehrheitlich auch für den
Aufenthalt in Selb verantwortlich. Eine Mehrheit der Besucher gibt an, zwischen 50 und 250 Euro für
Einkäufe in den Werksverkäufen auszugeben. Ein knappes Viertel der Besucher gibt hier sogar mehr
als 250 Euro an.
Abbildung 4: Herkunft der Fabrikverkaufskunden in Selb nach Postleitzonen 2002 (DA Sammet)
Verteilung der Kunden nach Postleitzonen (n=468)
Quelle: Kundenbefragung* 2002 (Diplomarbeit H. Sammet) .
Postleitzone 5
3,0 %
4,1 %
1
2
5,1 %
0
5,8 %
4
6,2 %
7
7,1 %
3
8,3 %
6
8,3 %
8
17,5 %
9
34,6 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
*durchgeführt in den Werksverkäufen von Vileroy & Boch, Rosenthal, Hutschenreuther und Bohemia
Quelle: Sammet 2003; Eigene Darstellung.
8
Holger Sammet (2003): Problemorientierte Struktur- und Prozessanalyse des Einzelhandels in der Großen Kreisstadt Selb
unter besonderer Berücksichtigung der Bedeutung der Porzellanverkäufe für die Innenstadtentwicklung. Erarbeitung
einer Stärken-Schwächen-Analyse und Ableitung von Handlungsansätzen für eine zukunftsorientierte
Innenstadtentwicklung. Diplomarbeit.
Seite 34 von 131
Abbildung 5: Herkunft der Fabriksverkaufskunden in Selb 2002 (DA Sammet)
Verteilung der Besucher nach Entfernung des Wohnortes
von Selb (n=472)
bis
100km
101 bis
200km
201 bis
300km
301 bis
400km
401 bis
500km
501 bis
600km
über
600km
18,6 %
17,2 %
18,2 %
22,9 %
9,3 %
7,2 %
6,6 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Abbildung 6: Ausgaben der Fabriksverkaufskunden in Selb 2002 (DA Sammet)
Ausgaben in den Werksverkäufen(n=460)
nichts
1,3 %
bis 15 Euro
4,1 %
bis 25 Euro
5,4 %
10,9 %
bis 50 Euro
bis 100 Euro
24,3 %
bis 250 Euro
27,8 %
bis 500 Euro
11,7 %
über 500 Euro
12,0 %
weiß ich noch nicht
1,7 %
keine Angabe
1,1 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Abbildung 7: Besuchte Werksverkäufe in Selb 2002 (DA Sammet)
Aufgesuchte Werksverkäufe während des
Aufenthaltes in Selb (n=472)
Bohemia
18,6 %
Villeroy & Boch
56,6 %
Hutschenreuther
73,9 %
Rosenthal
84,3 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Seite 35 von 131
Fazit zu vorherigen Studien (2002) mit Schwerpunkt FOC in Selb
Überwiegend kommen die Befragten außerhalb der Kernregion um Selb.
Rd. drei Viertel der Befragten geben bis zu 250 Euro aus.
Die Fabrikverkäufe Rosenthal und Hutschenreuther dominieren deutlich.
Seite 36 von 131
5. Makrostandortanalyse Selb
Für die nachfolgende Auswirkungsanalyse sind insbesondere auch die Rahmendaten von Selb und
der Region zu berücksichtigen.
5.1.
Problembezogene Strukturanalyse
Zur Beurteilung der Situation im Einzelhandel werden vorab einige Eckdaten des Makrostandorts
betrachtet. Dazu zählen insbesondere:
 Bevölkerungsstruktur, -entwicklung und -prognose,
 Arbeitsmarktdaten (Beschäftigte, Arbeitslose etc.),
 Wirtschaftsstruktur,
 Tourismuskennzahlen,
 Pendlersituation,
 Zentralitätskennziffer.
Aus diesen Daten lassen sich wertvolle Hinweise für Entwicklungs- und Marktpotentiale ableiten. Sie
dienen als eine Grundlage zur Einschätzung der gesamtörtlichen Situation. Regionale
Vergleichsdaten fließen hierbei mit ein.
Die Region des östlichen Oberfranken hat in den vergangen Jahren mit erheblich wirtschaftlichen und
sozialen Problemen zu kämpfen. Auch der Einzelhandel litt unter der Verschlechterung der Situation.
Im Folgenden werden anhand ausgewählter Zahlen die makroökonomischen Bestimmungsfaktoren für
den Einzelhandel der Region im Allgemeinen sowie für die Stadt Selb im Besonderen dargelegt.
Bevölkerungsentwicklung
Die Region hat in den vergangenen 10 Jahren teilweise deutliche Bevölkerungsrückgänge erlitten.
Einzig die beiden Oberzentren Weiden i.d.Opf. und Bayreuth konnten in ihre Bevölkerungsanzahl
annähernd halten. Das Oberzentrum Hof hat hingegen, auch aufgrund einer ungünstigen
wirtschaftlichen Entwicklung in den letzten Jahren massiv an Einwohnern verloren. Gleiches gilt für die
beiden Orte Marktredwitz und Wunsiedel i.F. die zusammen ein mögliches Oberzentrum bilden. Die
Mittelzentren Helmbrechts, Münchberg, Naila, Rehau und Tirschenreuth verloren durchgängig um die
7% in der letzten Dekade. Dieser Trend wird sich auch in Zukunft fortsetzten, wobei vor allem die
Mittel- und Kleinzentren verlieren werden, während sich die Oberzentren, mit Ausnahme Hofs in etwa
auf dem gleichen Bevölkerungsstand halten werden.
Die Einwohnerentwicklung der Stadt Selb ist ebenfalls als problematisch anzusehen. Die Stadt verlor
in den letzten 10 Jahren rund 13% ihrer Bevölkerung. Die Einwohnerprognose sieht für die Jahre 2010
– 2015 einen Bevölkerungsrückgang um 4,6%. Im Gesamtzeitraum von 2006 – 2020 liegt die
Schätzung bei einem Minus von 12,2%. Das Medianalter wird dabei in den kommenden Jahren um
9
8,5 Jahre steigen, von heute 46,5 bis auf 55,0 im Jahr 2025. Schon heute spiegeln sich die
9
Bertelsmann Stiftung Wegweiser Demographie
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Wanderungsverluste in der Bevölkerungsstruktur wider. So ist der Anteil der über 65 Jährigen mit 27%
wesentlich höher als in Bayreuth (20%).
Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung im Raum Selb
Bevölkerungsentwicklung
Gebietseinheit
Einwohner 1998*
Selb, Stadt
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Tirschenreuth, Stadt
Waldsassen, Stadt
Helmbrechts, Stadt
Marktredwitz, Stadt
Münchberg, Stadt
Naila, Stadt
Rehau, Stadt
Weiden i.d.OPf., Stadt
Wunsiedel, Stadt
Bayern
Deutschland
Einwohner 2008*
18.746
73.708
51.442
9.767
7.881
10.041
18.742
11.918
8.747
10.356
43.132
10.646
12.086.548
82.037.000
Veränderung in %
16.298
72.935
47.275
9.188
7.211
9.091
17.505
11.087
8.162
9.631
42.219
9.688
12.519.728
82.002.400
-13,1%
-1,0%
-8,1%
-5,9%
-8,5%
-9,5%
-6,6%
-7,0%
-6,7%
-7,0%
-2,1%
-9,0%
3,6%
0,0%
Quelle: Statistisches Landesamt
Abbildung 8: Bevölkerungsstruktur Selb und Bayern
Bevölkerungsstruktur 2008
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
unter 6
6 bis
15 bis
18 bis
25 bis
30 bis
40 bis
50 bis 65 oder
unter 15 unter 18 unter 25 unter 30 unter 40 unter 50 unter 65
älter
Selb
Bayern
Seite 38 von 131
Arbeitsmarkt
Die Arbeitslosigkeit in der Region liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,1%, jedoch auch
deutlich über dem bayrischen Durchschnitt von 4,7%. Die Landkreise Tirschenreuth und Hof weisen
dabei die geringste Arbeitslosigkeit in der Region auf. Die höchsten Arbeitslosenquoten weisen die
beiden kreisfreien Städte Bayreuth und Hof auf, jedoch ist dies ein allgemein zu beobachtendes
Phänomen, dass städtische gegenüber ländlichen Gebieten im Schnitt mit erhöhter Arbeitslosigkeit zu
kämpfen haben. Der Landkreis Wunsiedel, zu dem auch die Stadt Selb gehört, liegt bezüglich der
Arbeitslosigkeit auf gleichem Niveau wie Hof und Bayreuth.
Die Stadt Selb wies im September 2009 eine Arbeitslosenquote von 7,2 % und lag damit unter dem
gesamtdeutschen Wert, die zum gleichen Zeitpunkt 8,0% betrug. Im Vergleich zum Vorjahresmonat
10
blieb die Arbeitslosigkeit stabil.
Tabelle 6: Arbeitslosigkeit in ausgewählten Landreisen
Arbeitslosigkeit
(Berichtsmonat Juni 2009)
Gebietseinheit
Wunsiedel i.Fichtelgebirge
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Tirschenreuth
Hof
Bayern
Deutschland
Arbeitslosigkeit 2009 in %
7,6
7,5
8,0
5,2
6,0
8,8
4,7
8,1
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Pendlerbewegungen
Alle betrachteten Städte in der Region sind Einpendlergemeinden. Dabei lässt sich am Verhältnis der
Pendler zur Wohnbevölkerung sehr gut die Zentralität der Orte erkennen. Die Oberzentren Bayreuth,
Hof und Weiden stellen die Städte mit dem höchsten relativen Pendleranteil dar. Sie stellen also in
erheblichem Maße Arbeitsplätze für die umliegenden Gemeinden zur Verfügung. Gleiches gilt auch für
die Städte Marktredwitz und Rehau.
Die Stadt Selb kann per Saldo vom zusätzlichen Kaufkraftpotential von ca. 1.100 Pendlern profitieren.
Bezogen auf ihre Einwohnerzahl liegt sie damit im regionalen Durchschnitt. Die Stadt Selb stellt somit,
im Einklang mit der Einstufung als Mittelzentrum, einen wichtigen Arbeitsort für die umliegenden
Gemeinden dar.
10
Bundesagentur für Arbeit: Agenturbezirk Hof, Monatsbericht September 2009
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Tabelle 7: Pendlerbewegungen in ausgewählten Städten
Pendlerbewegungen
Gebietseinheit
Pendlersaldo 2008
Pendlersaldo/ Bevölkerung
1.126
18.144
8.507
1.054
44
502
3.188
497
843
1.637
10.560
249
6,9%
24,9%
18,0%
11,5%
0,6%
5,5%
18,2%
4,5%
10,3%
17,0%
25,0%
2,6%
Selb, Stadt
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Waldsassen, Stadt
Helmbrechts, Stadt
Marktredwitz, Stadt
Münchberg, Stadt
Naila, Stadt
Rehau, Stadt
Wunsiedel, Stadt
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Verkehr
Die Große Kreisstadt Selb leidet auch 20 Jahre nach dem Fall des eisernen Vorhangs z.T. noch
bezüglich ihrer Verkehrsanbindung unter der Grenzlage. So gibt es mit der A 93, die sowohl einen
Anschluss an die Stadt Regensburg als auch an die A 72 und damit zu den Städten Hof und Plauen
herstellt, eine gute Nord – Süd Verbindung. Die Anbindung in Ost - West Richtung ist jedoch nur über
die beiden Staatsstraßen St 2179 und St 2178 möglich. Die St 2179 passiert 5km nord-östlich der
Stadt Selb die tschechische Grenze.
Selb verfügt über einen Bahnhof, der an das Schienenetz der deutschen Bahn angeschlossen ist. Die
meisten Verbindungen erfolgen dabei jedoch über die Stadt Hof, was die Reisezeiten verlängert. Eine
eigene Stadtbuslinie und mehrere Überlandbusse der Verkehrsgemeinschaft Fichtelgebirge,
garantieren eine angepasste Anbindung Selbs an das regionale Umfeld mit dem Bus.
Fazit Soziodemographie, Arbeitsmarkt und Verkehr
Starke Abwanderung und Überalterung in der Region und in Selb.
hohe Arbeitslosigkeit im bayrischen Vergleich.
Gute verkehrliche Anbindung in Nord Süd, Ost – West Anbindung unterentwickelt.
Anbindung an ÖPNV über Bahn und Bus.
Seite 40 von 131
Tourismus
Neben der einheimischen Bevölkerung stellen Touristen einen wichtigen Einflussfaktor für das
Marktpotential von Einzelhandelsbetrieben dar. Verglichen mit dem deutschen Durchschnitt von 4,51
Übernachtungen pro Einwohner im Jahr 2008 ist die Region unterdurchschnittlich touristisch
entwickelt. Bayreuth, Waldsassen und Wunsiedel sind in relativen Zahlen die stärksten touristischen
Orte in der Region, jedoch erreichen auch sie nicht den deutschen Durchschnitt.
Die Stadt Selb konnte im Jahr 2008 über 14.000 Gästeankünfte verzeichnen, die über 32.000
Übernachtungen gebucht haben. Das macht einen Durchschnitt von 2,3 Übernachtungen pro Gast,
eine verglichen mit Gesamtdeutschland unterdurchschnittliche Zahl.
Tabelle 8: Tourismuskennzahlen
Tourismus
Gebietseinheit
Selb, Stadt
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Waldsassen, Stadt
Helmbrechts, Stadt
Marktredwitz, Stadt
Münchberg, Stadt
Naila, Stadt
Rehau, Stadt
Wunsiedel, Stadt
Deutschland
Gästeankünfte 2008
14.409
115.706
63.535
5.321
12.712
4.837
12.479
9.716
2.984
8.476
37.725
14.437
132.958.907
Übernachtungen 2008
32.704
291.364
109.739
25.119
28.258
7.971
28.358
14.614
4.946
24.046
77.067
34.963
369.579.835
Übernachtunen/ Gast
Übernachtungen/Einwohner
2,3
2,5
1,7
4,7
2,2
1,6
2,3
1,5
1,7
2,8
2,0
2,4
2,8
2,01
3,99
2,32
2,73
3,92
0,88
1,62
1,32
0,61
2,50
1,83
3,61
4,51
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern
Touristisches Potential in der Region
Die Verbesserung der lokalen Standortbedingungen ist auch in Kleinstädten eng mit dem Vorhalten
vielseitiger Freizeit-, Unterhaltungs- und Tourismusangebote verbunden. Hier bestehen
Synergiepotentiale zwischen Einzelhandel und Tourismus, die nutzbar gemacht werden können.
Für die touristische Attraktivität einer Stadt spielen neben den klassischen natürlichen Faktoren vor
allem auch künstliche Faktoren eine Rolle. Betrachtet man die natürlichen Faktoren – namentlich
Lage, Naturbesonderheiten bzw. allgemein die Natur – so liegt Selb in der Umgebung des
Fichtelgebirges, wo sich ideale Voraussetzungen nicht nur für Wandertourismus oder sonstige
Aktivurlaube bieten. Doch sind es vor allem auch die künstlichen Faktoren – also Sehenswürdigkeiten,
Veranstaltungen und das Image – die letztlich auch für die Auswahl des Übernachtungsortes und die
Aufenthaltsdauer entscheidend sind. Hier kann und muss Selb auf sein Image als Porzellanstadt
bauen. Zwar führte die Schließung der Werke bedeutender Porzellanhersteller zu zahlreichen
Problemen in der Stadt, kunst- und kulturhistorische Zeugnisse der Porzellanproduktion blieben aber
zahlreich erhalten und bieten trotz Strukturwandel und wirtschaftspolitischen Herausforderungen eine
Chance für Selb.
Touristisches Potential des Porzellans
Selb verfügt heute über zahlreiche Werksverkäufe namhafter Porzellanhersteller wie Rosenthal,
Hutschenreuther, Arzberg oder Villeroy und Boch, die für viele Besucher der Stadt immer noch das
Hauptmotiv für den Aufenthalt in Selb bilden. Die Vernetzung dieser Einkaufsangebote mit den
Seite 41 von 131
kulturellen Angeboten weist jedoch Mängel auf. Vor allem die Verbesserung der Verknüpfung des
Porzellanhandels mit den Museen des Porzellanikons bietet Potential für touristische Aufwertung. Auf
9.000 Quadratmetern beherbergt dieser ehemalige Industriestandort das Europäische
Industriemuseum für Porzellan, das Rosenthal Museum sowie das Europäische Museum für
Technische Keramik. Ein weiterer Standort befindet sich in der Nachbarstadt Hohenberg, wo sich das
Deutsche Porzellanmuseum befindet. Weitere Sehenswürdigkeiten mit Bezug zum Porzellan finden
sich verteilt im gesamten Stadtgebiet. Hier sind unter anderem die „Stadtgeschichte aus Porzellan“ –
eine Porzellanwand, die die wichtigsten Etappen der Selber Geschichte zeigt – der Porzellanbrunnen
auf dem Martin-Luther-Platz, das Porzellangässchen mit seinem Porzellanmosaik sowie allgemein die
aus Porzellan gefertigten Straßenschilder der Innenstadt zu nennen. Diese und andere
Sehenswürdigkeiten sind durch einen Rundweg, den sogenannten „Roten Faden“ ausgeschildert.
Weiter bieten Betriebsbesichtigungen die Möglichkeit in den Produktionsprozess des Porzellans
Einblick zu erhalten. Das touristische Potential des Porzellans wird seit einigen Jahren durch den
Verein Porzellanstraße e.V. vermarktet, der die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Touristen auf
das Produkt Porzellan lenken möchte. Die Porzellanstraße führt auf 550km zu Museen und
Sehenswürdigkeiten in Oberfranken und der Oberpfalz, mit Selb als wichtigem Anker.
Weiteres touristisches Potential
Neben dem Porzellan, das zweifelsohne die wichtigste touristische Ressource bildet, verfügt Selb aber
auch in anderen Bereichen über dahingehendes Potential. Die erwähnte Lage im Fichtelgebirge bietet
die Möglichkeit von naturnahem Urlaub, auch in Verbindung mit sportlichen Aktivitäten wie NordicWalking, Fahrradfahren, Klettern oder Golfen. Prägend für Selb sind sicherlich auch die regelmäßigen
Feste und Veranstaltungen, beispielsweise das „Fest der Porzelliner“ mit dem größten
Porzellanflohmarkt Europas oder das alljährliche Wiesenfest. Auf kultureller Ebene stellt auch das
Rosenthal-Theater mit seinen Operetten und Musicals einen wichtigen Anziehungspunkt dar.
Entscheidend für Selb ist aber, dass es über sein gutes Image als Porzellanstadt auch sein übriges
touristisches Potential besser nutzbar macht.
Wirtschaftsstruktur
Die Wirtschaftsstruktur der Städte der Region ist durch einen hohen Anteil des produzierenden
Gewerbes gekennzeichnet. Eine Sonderstellung nehmen auch hier wieder die Oberzentren Bayreuth,
Hof und Weiden ein. Hier ist nur ca. jeder vierte sozialversicherungspflichtige Beschäftigte im
sekundären Sektor tätig. In den Mittelzentren der Region spielt die Industrie traditionell eine
wichtigere Rolle, hier besonders die Porzellanindustrie, die jedoch in vergangen Jahrzehnten mit
großen Problemen zu kämpfen hatte und massiv Beschäftigung abbauen musste. Der Anteil der
Beschäftigten in der Industrie schwankt in den Mittelzentren 34% in Tirschenreuth und 73% in
Helmbrechts. Bezieht man die unternehmensnahen Dienstleistungen mit ein, wird die Abhängigkeit
der Region von diesem Sektor deutlich. Der Bereich der sonstigen Dienstleistungen, der oftmals
Arbeitsplätze für Hochqualifizierte bereitstellt, ist hingegen unterentwickelt.
Die Stadt Selb ist ebenfalls durch eine starke Stellung des industriellen Sektors gekennzeichnet.
Insbesondere die Porzellanindustrie mit ihren drei großen Unternehmen ist ein wichtiger Arbeitgeber in
der Region. In den letzten Jahren war jedoch ein kontinuierlicher Rückgang der Beschäftigten in der
Industrie zu beobachten. Auch in den anderen Sektoren ging die Beschäftigung zurück, jedoch nicht
im gleichen Maße wie im industriellen Sektor, wodurch die relative Bedeutung dieser Sektoren wuchs.
Seite 42 von 131
Tabelle 9: Beschäftigte nach Sektoren, absolut
Beschäfigte nach Sektoren absolut (Stand 30.06.2007)
Gebietseinheit
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte
Insgesamt
Selb, Stadt
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Waldsassen, Stadt
Helmbrechts, Stadt
Marktredwitz, Stadt
Münchberg, Stadt
Naila, Stadt
Rehau, Stadt
Wunsiedel, Stadt
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte
Landwirtschaft
6.349
39.340
22.775
3.901
2.210
3.572
8.901
4.053
3.528
4.728
23.823
3.567
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte prod.
Gewerbe
31
89
66
36
54
10
38
22
4
38
69
16
3.513
10.269
6.193
1.505
1.063
2.621
3.902
1.387
1.569
3.444
5.971
1.374
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte Handel,
Gastgew.
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte sonst.
Dienstleistungen
971
7.607
6.150
709
262
479
2.114
1.310
1.007
442
8.778
786
1.833
21.273
10.365
1.651
831
462
2.847
1.334
948
804
9.004
1.391
Tabelle 10: Beschäftigte nach Sektoren, relativ
Beschäfigte nach Sektoren absolut (Stand 30.06.2007)
Gebietseinheit
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte
Insgesamt
Selb, Stadt
Bayreuth, Stadt
Hof, Stadt
Waldsassen, Stadt
Helmbrechts, Stadt
Marktredwitz, Stadt
Münchberg, Stadt
Naila, Stadt
Rehau, Stadt
Wunsiedel, Stadt
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte
Landwirtschaft
6.349
39.340
22.775
3.901
2.210
3.572
8.901
4.053
3.528
4.728
23.823
3.567
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte prod.
Gewerbe
0,5%
0,2%
0,3%
0,9%
2,4%
0,3%
0,4%
0,5%
0,1%
0,8%
0,3%
0,4%
55,3%
26,1%
27,2%
38,6%
48,1%
73,4%
43,8%
34,2%
44,5%
72,8%
25,1%
38,5%
Soz.vers.pflichtige
Gastgew.
Soz.vers.pflichtige
Dienstleistungen
15,3%
19,3%
27,0%
18,2%
11,9%
13,4%
23,8%
32,3%
28,5%
9,3%
36,8%
22,0%
28,9%
54,1%
45,5%
42,3%
37,6%
12,9%
32,0%
32,9%
26,9%
17,0%
37,8%
39,0%
Abbildung 9: Beschäftigte nach Wirtschaftssektoren Selb
Beschäftigte nach Wirtschaftssektoren Selb (Stand: 30.6.2007)
0,5%
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte
Landwirtschaft
28,9%
Soz.vers.pflichtige
Beschäftigte prod.
Gewerbe
55,3%
15,3%
Soz.vers.pflichtige
Gastgew.
Soz.vers.pflichtige
Dienstleistungen
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern.
Seite 43 von 131
Fazit Tourismus und Wirtschaftsstruktur
Tourismus in der Region und in Selb leicht unterentwickelt.
Starke Bedeutung des sekundären Sektors in Selb und der Region.
Image Selbs als Porzellanstadt.
Weltmarken am Standort.
Porzellanstraße als Vermarktungselement.
Seite 44 von 131
5.2.
Besonderheiten aufgrund der Grenzlage
Eine nicht zu vernachlässigende Einflussgröße für das Planvorhaben stellt weiterhin die Lage im
innereuropäischen Grenzgebiet zur Tschechischen Republik dar. Auf der Nachfrageseite wächst hier
ein potenzielles Einzugsgebiet einerseits, andererseits eröffnen äußerst liberale Planungsgrundlagen
in Tschechien Möglichkeiten für verstärkten Wettbewerb und Kaufkraftabflüsse ins Ausland.
Begriffsbestimmung – Cross-Border-Shopping
Unter Cross-Border-Shopping bzw. grenzüberschreitenden Einkaufsaktivitäten können im Folgenden
alle (un-)geplanten Einkaufsaktivitäten im direkt benachbarten Ausland bezeichnet werden, egal ob es
sich dabei um den Haupt- oder Nebenzweck des Aufenthaltes handelt.
Determinanten des Cross-Border-Shoppings
Gründe und Motive des grenzüberschreitenden Einkaufs sind mannigfaltig. Betrachtet man das
sogenannte Erlebnis-Shopping, so spielen hier beispielsweise die Abwechslung zum Gewohnten oder
die Verbindung des Einkaufs mit Kultur- oder anderen Freizeitaktivitäten eine wichtige Rolle. Die
Attraktivität des Einkaufsortes ist ebenso von Bedeutung. Handelt es sich um die oftmals
dominierenden Versorgungseinkäufe, so tritt der Grenzübertritt als Normalität in den Hintergrund, der
Einkauf ist gezielter und Preis- oder Qualitätsmotive treten in den Vordergrund. Auch die größere
Auswahl oder längere Ladenöffnungszeiten können ein Motiv sein.
Charakteristisch für das grenzüberschreitende Erlebnis-Shopping sind unter anderem die längere
Aufenthaltsdauer im Land, die nicht zwingend hohen Ausgaben im Einzelhandel, die hohe Zahl an
Impulskäufen, die Verbindung des Aufenthaltes mit Gastronomiebesuchen sowie die geringe
Preisorientierung. Erlebnis-Shopping findet meist in der Gruppe statt. Versorgungseinkäufe zeichnen
sich dagegen durch Zeiteffizienz, Zielkäufe, höhere Ausgaben, hohen Anteil an Lebensmitteleinkäufen
sowie die starke Preisorientierung aus. Einkäufe in der Gruppe sind hier seltener anzutreffen.
Hemmfaktoren für das Cross-Border-Shopping sind beispielsweise unterschiedliche Währungen,
Ängste im Bezug auf mangelnde Qualität und Garantieleistungen sowie allgemeine Ressentiments
und Vorurteile. Auch mangelnde Sprachkenntnisse oder der Aufwand des Grenzübertritts können eine
hemmende Wirkung entfalten.
Cross-Border-Shopping im bayerisch-tschechischen Grenzraum
Der bayerisch-tschechische Grenzraum – lange Zeit durch den Eisernen Vorhang getrennt – umfasst
im Wesentlichen die Landkreise Amberg-Sulzbach, Bayreuth, Hof, Kronach, Neustadt a.d. Waldnaab,
Schwandorf, Tirschenreuth, Wunsiedel i.F. sowie die kreisfreien Städte Bayreuth, Hof, Amberg und
Weiden auf bayerischer Seite. Auf tschechischer Seite zählen hierzu die Kreise Cheb (Eger), Sokolov
(Falkenau), Karlovy Vary (Karlsbad) und Tachov (Tachau). Zusammen mit einigen sächsischen und
thüringischen Landkreisen bildet die so umschriebene Region die Europaregion Euregio Egrensis.
Trotz zahlreicher Verbesserungen in der Wirtschaftsstruktur kann von einer Angleichung der
ökonomischen Rahmenbedingungen der beiden Länder auch heute noch nicht die Rede sein. Es
bestehen weiterhin hohe Disparitäten bei Lohngestaltung, Einkommenshöhe, Wirtschaftskraft oder
Seite 45 von 131
auch im Bereich der Infrastruktur. Daneben unterscheiden sich die Lebenshaltungskosten erheblich.
11
Zwar ermittelte eine Untersuchung der Universität Bayreuth ein grundsätzlich positives Bild der
Grenzraumbewohner über das jeweilige Nachbarland, dennoch bestehen weiterhin gewisse Ängste
und Vorurteile auf beiden Seiten. Gleichwohl haben grenzüberschreitende Einkaufsaktivitäten für viele
Grenzraumbewohner eine gewisse Normalität gewonnen. Betrachtet man die tschechischen Kunden
so fällt auf, dass sie im Gegensatz zu ihren deutschen Nachbarn seltener konkrete
Einzelhandelsangebote aufsuchen. Für sie sind vielmehr größere Agglomerationen attraktiv, darunter
auch in grenzferneren Städten wie Bayreuth oder Regensburg. Die Erlebniskomponente tritt hier
verstärkt auf. Diese Tendenz zum Einkauf in Shopping-Centern u.ä. bestätigt auch eine Studie der
12
Universität Trier . Bei den deutschen Kunden steht dagegen immer häufiger die kurzfristige
Versorgungsorientierung beim Einkauf in Tschechien im Vordergrund, mit der Folge einer
durchschnittlich abnehmenden Aufenthaltsdauer. Hier spielt selbstverständlich auch der sogenannte
Tanktourismus eine Rolle.
Folgende Abbildung zeigt die Ergebnisse einer Untersuchung der Universität Bayreuth zum
grenzüberschreitenden Einkaufsverhalten. Es werden sowohl die Gründe als auch die nachgefragten
Warengruppen aufgezeigt. Hierbei werden viele Unterschiede, aber auch Gemeinsamkeiten der
Kundengruppen deutlich. Die Befragungen, die an verschiedenen Standorten im Grenzgebiet
durchgeführt wurden, erheben jeweils keinen Anspruch auf Repräsentativität, ergeben jedoch einen
guten Überblick über Motivationen zum Cross-Border-Shopping.
Tabelle 11: Gründe und Nachfrage des Cross-Border-Shopping
Ranking der Gründe und nachgefragten Warengruppen beim Cross-Border-Shopping
Gründe (Deutsche)
Gründe (Tschechen)
(n=304)
(n=121)
1. Preis (89%)
2. Auswahl (13%)
3. Nähe (12%)
4. Atmosphäre (11%)
5. Abwechslung (10%)
1. Preis (69%)
2. Auswahl (33%)
3. Qualität (20%)
4. Abwechslung (20%)
5. Nähe (17%)
Warengruppen
(Deutsche)
(n=308)
1. Lebensmittel (67%)
2. Zigaretten (45%)
3. Medikamente (28%)
4. CDs/DVDs (13%)
5. Bekleidung (11%)
Warengruppen
(Tschechen)
(n=93)
1. Lebensmittel (70%)
2. Bekleidung (46%)
3. Derogerie (44%)
4. CDs/DVDs (13%)
5. Haushaltswaren (12%)
5. Schuhe (12%)
Quelle: Corinna Förster (2007): Cross-Border-Shopping im bayerisch-tschechischen Grenzraum. Arbeitsmaterialien zur
Raumordnung und Raumplanung. Bayreuh; Eigene Darstellung.
Ein ähnliches Bild hinsichtlich der Gründe für das Cross-Border-Shopping ergab eine Erhebung der
IHK Regensburg (2008), bei der das Einkaufsverhalten tschechischer Bürger im IHK-Bezirk untersucht
wurde. Auch Untersuchungen der Stadt Weiden sehen Qualitäts- und Preisvorteile bestimmter
Warengruppen (z.B. Elektro, HiFi, Textilien, aber auch Lebensmittel) als wichtigsten Grund
tschechischer Kunden für den Einkauf in Bayern. Eine Studie der Universität Trier spricht von einem
sogenannten „schiefen Grenzhandel“. Für deutsche Kunden spielt die Aussicht auf ein „Schnäppchen“
eine Hauptrolle, während für tschechische Bürger der Einkauf qualitativ hochwertiger Waren des
mittelfristigen und langfristigen Bedarfs im Vordergrund steht, wo ein Preis-Leistungs-Vorteil beim
Einkauf in Deutschland erwartet wird. Dass tschechische Kunden im Durchschnitt weitere
Entfernungen zu ihren deutschen Einkaufsorten zurücklegen als umgekehrt, verwundet daher nicht,
11
Vgl.: Angelus Bernreuther et al. (2008): Grenzregionen zu ostmitteleuropäischen Staaten. Eine vergleichende Betrachtung
der Wahrnehmung des Grenzraums und der Ausgestaltung grenzüberschreitender Beziehungen. In: Europas Grenzen
aus aktueller Sicht. Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung. Bayreuth.
12
Vgl.: www.isg-institut.de/download/Shoppingtourismus_Kurzfassung.pd
Seite 46 von 131
da deren bevorzugten Standorte i.d.R. grenznäher liegen (u.a. Tankstellen, Discounter). Dies bestätigt
13
eine Untersuchung von Förster aus dem Jahr 2007. Betrachtet man die Häufigkeit der Besuche, so
ergibt dieselbe Studie, dass bei deutschen Kunden die Abstände zwischen den Einkaufsfahrten im
Schnitt kürzer liegen als bei ihren tschechischen Nachbarn und die Häufigkeit wenig zeitintensiver
Versorgungsfahrten bei Deutschen vergleichsweise höher ist. Letzteres gilt insbesondere für
unmittelbare Grenzlandbewohner. Für beide Kundengruppen gilt jedoch, dass die Aufenthaltsdauer
mit zunehmenden Abständen der Besuche zunimmt. Hier wird auch die Kopplung mit anderen
Aktivitäten neben dem Einkaufen wichtiger.
Betrachtet man die Höhe der durchschnittlichen Ausgaben bei den Besuchen im Nachbarland,
ergeben sich in der Studie von Förster für beide Kundengruppen keine wesentlichen Unterschiede,
wobei die Ausgaben der tschechischen Befragten – vernachlässigt man den deutschen
Tanktourismus und Tabakkauf in Tschechien – im Schnitt etwas höher liegen. In beiden Fällen
überwiegt der Anteil der Beträge zwischen 25 und 50 Euro. Berücksichtigt man allerdings die
häufigeren Einkaufsfahrten der Deutschen, deren Ausgaben für Kraftstoff und Tabakwaren sowie die
allgemein höhere Zahl der deutschen Kunden in Tschechien, liegen die Kaufkraftabflüsse deutlich
über denen der Zuflüsse in die Region durch tschechische Kunden.
Chancen und Probleme des Cross-Border-Shoppings für Deutschland
Das Cross-Border-Shopping bietet aus Sicht der deutschen Einzelhändler zahlreiche Probleme aber
auch
verwertbare
Chancen.
Günstigere
Preise,
liberale
Öffnungszeiten,
geringere
Planungsrestriktionen sowie ein gut auf den deutschen Kunden abgestimmtes Angebot führen zu
Kaufkraftabflüssen ins benachbarte Ausland. Dies betrifft nicht nur typische Waren wie Benzin,
Alkohol und Tabak sondern eine breiter werdende Palette an Warengruppen aller Fristigkeitsstufen.
Entscheidend verantwortlich für den steigenden Anteil der deutschen Kundengruppe in Tschechien im
Bereich der kurzfristigen Versorgung ist auch die anhaltende Expansion deutscher
Lebensmitteleinzelhändler – v.a. Discounter und SB-Warenhäuser – ins tschechische Grenzgebiet.
Durch gewohnte Produkte und vertraute Einkaufsumgebung fällt es vielen Personen leichter, den
Einkauf für Waren des kurzfristigen Bedarfs ins Ausland zu verlagern. Daneben haben großflächige
Shopping-Center eine hohe Anziehungskraft auf deutsche Kunden.
Auf der anderen Seite bietet sich auch dem deutschen Einzelhandel im Grenzgebiet die Möglichkeit,
tschechische Kunden zu gewinnen. Die steigende tschechische Kaufkraft und das zunehmende
Qualitätsbewusstsein größerer Kundengruppen offenbaren ein Kundenpotential, welches es zu nutzen
gilt. Die weiterhin bestehenden, wenngleich sinkenden Wettbewerbsnachteile des tschechischen
Einzelhandels, wie Angebotsqualität und Auswahl, bieten die Chance zur Profilierung. Dabei ist es
aber notwendig Grundlagen zu schaffen bzw. auszubauen. Die Verknüpfung von Einkaufs- und
Freizeitangebot sowie die Stärkung des Willkommensgefühls sind hier wichtige Punkte bei denen
vielerorts Verbesserungsbedarf besteht. Auch muss von Seiten des Einzelhandels eine
grenzüberschreitende Informationspolitik entstehen, um potentielle tschechische Kunden zu erreichen.
Hier ist weiterhin die Bereitschaft des deutschen Einzelhandels zu stärken, Sprachbarrieren
abzubauen, z.B. durch zweisprachige Beschilderung oder Shopping-Guides. Ein gegenseitiges
„Hochrüsten“ mit großflächigen nicht-integrierten Einzelhandelsprojekten ist in jedem Fall zu
vermeiden. Eine grenzüberschreitende Abstimmung wäre hier anzumahnen.
13
Vgl.: Corinna Förster (2007): Cross-Border-Shopping im bayerisch-tschechischen Grenzraum. Arbeitsmaterialien zur
Raumordnung und Raumplanung. Bayreuth.
Seite 47 von 131
Dominante Einzelhandelsstrukturen auf tschechischer Seite im Raum Selb/ Aš (Asch)
In der post-sozialistischen Zeit wurden zunächst neue Strukturen bei der Lebensmittelversorgung in
den Kernorten eingerichtet, allen voran bei sog. SB-Warenhäusern. Innerstädtisch ausgeprägte
Versorgungsfunktionen, etwa in Form von Fußgängerzonen existieren nur bedingt oder nehmen beim
Einzelhandel eine untergeordnete Rolle war. Insbesondere der mittelfristige Bedarfsbereich (v.a.
Textilien etc.) ist hier deutlich unterrepräsentiert. Es dominieren Fachmarktzentren und
Großbetriebsformen (SB-Warenhäuser), die auch das mittelfristige Bedarfssegment derzeit deutlich
abdecken. Überregionale Angebotsmagneten, etwa in Form von Shopping-Centern oder ShoppingParks existieren dagegen vielmehr fast ausschließlich in den Oberzentren wie der Landeshauptstadt
Prag und Plzen (Pilsen). Eine Sonderform im tschechischen Einzelhandel stellen daneben die sog.
Vietnamesenmärkte dar. Neuere Ansätze der Ortskernbelebung laufen derzeit durch städtebauliche
Maßnahmen in Aš (Asch) und im benachbarten Cheb (Eger), allerdings derzeit ohne nennenswerte
Ausweitung des Einzelhandelsangebots. Unter Berücksichtigung der vorab dargestellten
Befragungsergebnisse zum Einkaufsverhalten wird deshalb auch klar, dass insbesondere deutsche
Grenzstädte gerade im mittelfristigen Bedarfsbereich (hier v.a. Textilien, Elektroartikel) profitieren
können, da dies durch die tschechischen Angebotsstrukturen nur unzureichend vorhanden ist.
Umgekehrt verliert der deutsche Grenzraum weniger in diesen Bereichen an Tschechien. Dies liegt
allerdings wiederum an den nicht vorhandenen Angebotsstrukturen. Durch die im Vergleich zu
Deutschland deutlich liberalere Ansiedlungspraxis von Einzelhandelsbetrieben in Tschechien wird
damit jedoch auch eine besondere Gefahr deutlich, wenn Großprojekte mit diesen Sortimenten im
Grenzraum angesiedelt werden, die vorrangig auch auf die deutsche Kaufkraft zielen.
Abbildung 10 Einzelhandelsstrukturen im Raum Asch/Eger
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH
Seite 48 von 131
Aktuelle Entwicklung in Aš (Asch) in Bezug auf Selb
Ein ernst zu nehmendes Problem stellen hier die Planungen der britisch-israelischen BCD-Group dar,
im benachbarten tschechischen Aš (Asch) auf 700.000m² eine Industrie- und Handelszone mit
großflächigem Einzelhandel zu schaffen. Die Planungen sehen in einem ersten Bauabschnitt unter
anderem einen Hotelkomplex mit 650 Zimmern, ein Casino, ein Einkaufszentrum mit 45.000m² sowie
ein Kulturzentrum vor. Daneben sollen in einem zweiten Bauabschnitt ein Sanitätszentrum sowie eine
Wohnanlage entstehen. Der Großteil der Flächen soll durch einen Bürokomplex und
Produktionshallen eingenommen werden. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen durch die Stadt
Asch wurden unseren Informationen nach bereits geschaffen. Zwar wurden die dahingehenden
Planungen seit 2007 mehrfach verschoben und derzeit zeichnet sich sogar ein Rückzug des Investors
– mindestens aber die deutliche Verkleinerung des Projektes – ab, ein tatsächliches Scheitern des
gesamten Entwurfes ist allerdings nicht gewiss, wenn auch unwahrscheinlich. Auch im Falle einer
deutlichen Verkleinerung des Vorhabens würden zunehmende Kaufkraftabflüsse für Selb und die
gesamte Region die Folge sein. Dieses Projekt würde damit genau die Betriebstypenlücke im
tschechischen Grenzraum schaffen, die derzeit noch nicht vorhanden ist. Gerade im mittelfristigen
Bedarfsbereich würde sich damit eine deutliche Verschärfung der Wettbewerbsstrukturen im
gesamten bayrisch-böhmischen Grenzraum ergeben.
Abbildung 11 Planungsstand des "Projekt Asch" 2009
Quelle: Eigene Bearbeitung nach BCD Group, http://www.projektas.cz/
Seite 49 von 131
Fazit zu Besonderheiten aufgrund der Grenzlage
Cross-Border-Shopping im bayerisch-tschechischem Grenzraum ist sehr selektiv
(wirtschaftliche und sozioökonomische Unterschiede).
Teil des tschechischen Bevölkerungspotentials wird gerade das Textilangebot im FOC
Selb schätzen.
Großprojekte im Grenzraum (hier Bsp. Aš) können aufgrund der liberalen
Planungspraxis sehr schnell in Tschechien implementiert werden und somit gravierende
Auswirkungen auf die bayerische Grenzregion haben.
Seite 50 von 131
5.3.
Analyse der regionalen Nachfrageseite
Der Einzelhandel ist zudem durch Strukturen auf der Nachfrageseite, also beim Konsumenten
bestimmt. Wichtige Daten für Makrostandortanalyse liefern folgende Aspekte:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft,
Zentralitätskennziffer.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet den Teil des Nettoeinkommens, der nach Abzug von
Miete, Vorsorgeleistungen, Versicherungen etc. potenziell dem Einzelhandel zur Verfügung steht. Der
Bundesdurchschnitt beträgt 100.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Region ist um oder leicht unter dem deutschen Durchschnitt.
Die Städte Weiden, Bayreuth, Naila, Münchberg und Helmbrechts weisen eine im Vergleich zu
Gesamtdeutschland durchschnittliche Kaufkraft auf, während die anderen Städte der Region den
deutschen Durchschnitt nicht ganz erreichen.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Selb beträgt 95,9. Das bedeutet, dass den
Einwohnern der Stadt Selb ca. 4% weniger als dem bundesdeutschen Durchschnittsbürger für
Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung stehen.
Abbildung 12: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2008
Bayreuth, Stadt
102,7
Helmbrechts, Stadt
101,2
100,6
Münchberg, Stadt
99,9
Naila, Stadt
99,4
Hof, Stadt
97,9
Marktredwitz, Stadt
97,7
97,5
Wunsiedel, Stadt
97,2
96,4
Rehau, Stadt
95,9
Selb, Stadt
94,7
Waldsassen, Stadt
80
85
90
95
100
105
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort
(Kaufkraftkennziffer) und getätigten Umsätzen vor Ort (Umsatzkennziffer) dar. Die Umsatzkennziffer
wird von BBE!CIMA!MB-Research regelmäßig für Gemeinden ab 10.000 Einwohnern ermittelt. Eine
Seite 51 von 131
Zentralität über 100 bedeutet, dass die Gemeinde per saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert, bei einer
Zentralität von genau 100 halten sich Zu- und Abflüsse die Waage.
Die zentralen Orte der Region weisen eine hohe Einzelhandelszentralität auf. Sie haben damit eine
wichtige Versorgungsfunktion für das umgebende Umland. Der hohe Wert der Gemeinde Marktredwitz
lässt sich durch die Nähe zur Stadt Wunsiedel erklären, die nur über wenig Einzelhandel verfügt und
von der Stadt Marktredwitz mitversorgt wird. Zudem liegen viele Städte in ländlich geprägten
Gegenden, die typischerweise durch eine Unterversorgung gekennzeichnet sind und auf
Versorgungskerne angewiesen sind.
Die Stadt Selb weist eine Einzelhandelszentralität von 119 auf. Sie ist damit ein wichtiger
Versorgungsstandort für die umliegenden Gemeinden, vor allem, da aufgrund der ländlichen Prägung
der Region die Fahrtzeiten zwischen den zentralen Orten als länger einzuschätzen sind.
Abbildung 13: Zentralitätskennziffern
Zentralitätskennziffer 2008
222,2
Marktredwitz, Stadt
210,1
206,6
Hof, Stadt
176,7
Bayreuth, Stadt
147,3
Münchberg, Stadt
119,0
Selb, Stadt
0
50
100
150
200
250
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research
Fazit zur regionalen Nachfragestruktur
Regional gesehen herrscht zumeist eine unterdurchschnittliche Kaufkraft vor.
V.a. die Mittel- und Oberzentren weisen deutliche Kaufkraftzuflüsse auf. Herausragende
Zentren stellen hierbei vor allem Marktredwitz, Weiden und Hof dar.
Die Einzelhandelszentralität von Selb liegt im regionalen Vergleich deutlich hinter den
konkurrierenden Zentren.
Seite 52 von 131
5.4.
Analyse der regionalen Angebotssituation zum FOC
Die Analyse des Einzelhandelsangebots als weiterer Teil der Beurteilung des Makrostandorts wird
folgendermaßen angegangen:
Detaillierte branchenbezogenen Erhebung der Einzelhandelslandschaft in Selb (inkl. Werksverkäufe)
sowie in den Innenstädten folgender (möglicher) Mittel- und Oberzentren: Hof, Münchberg,
Helmbrechts, Rehau, Naila, Wunsiedel, Marktredwitz, Bayreuth, Waldsassen, Tirschenreuth und
Weiden (nach Branchen/Sortimenten, Betriebstypen und Verkaufsfläche sowie Qualitätsorientierung).
Das geplante FOC dürfte sich schwerpunktmäßig auf diese Zentren auswirken, da gerade in den
Innenstädten von zentralen Orten höherer Stufe auch die qualitativ hochwertigen Sortimentsbereiche
vorgehalten werden. Diese generelle Prämisse gilt auch für die abschließende Auswirkungsanalyse.
Karte 3: Zentrale Orte im östlichen Oberfranken und der nördlichen Oberpfalz
Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 (Auszug)
Seite 53 von 131
5.4.1. Vorstellung der zentralen Orte im regionalen Umfeld
Im Rahmen der Erhebung wurden die oben genannten Städte durch eine Begehung erhoben. Die
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche wurde im Zuge der Begehung anhand qualitativer
Merkmale (Passantenfrequenz, Einzelhandelsbesatz, räumliche Barrieren) bestimmt und festgehalten.
Die Erhebung der Einzelhandelsgeschäfte beinhaltet folgende Daten:
Vollständige Adresse des Geschäftes
Branchenart und –typ
Verkaufsfläche in m²
Lage (nur bei der Kompletterhebung in Selb wird unterschieden; sonst immer Innenstadt)
Qualitätsorientierung
Filialisierungsgrad
Bemerkungen (falls Besonderheiten vorliegen)
Im Folgenden werden die oben genannten zentralen Versorgungsbereiche in übersichtlichen
Mikrostandorttabellen dargestellt und beschrieben.
Seite 54 von 131
Mikrostandort
Selb Innenstadt
Lage
Erschließung
Innenstadt
Autobahn, Bahn
Parkplatzsituation
Gut
Sortimentsniveau
Befriedigend
Bedarfsorientierung
Kurz- bis mittelfristig
Leerstände
19
Anzahl Einzelhandelsbetriebe
62
Reine Verkaufsfläche
Magneten
Ergänzende Nutzungen
ca. 5.600 m²
keine
Gastronomie, Dienstleistungen
Einzelhändler (Auswahl)
Luftbild & Karte Innenstadtabgrenzung
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH;
Eigene Aufnahme, September 2009.
Quelle: Microsoft MapPoint; Google Earth; Eigene Bearbeitung und Darstellung.
Seite 55 von 131
Mikrostandort
Besonderheiten:
Image als „Porzellanstadt“
Kostenloses Parken
Städtebauliche Mängel
Hoher Leerstand (Kaufhaus-Leerstand)
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
8%
16%
Filialisierungsgrad
3%
6%
Anteil nach
Verkaufsfäche
18%
36%
6%
19%
17%
9%
62%
2%
8%
8%
72%
7%
Branche (Anzahl der Geschäfte inkl.
Fachabteilungen)
Drogerie/Parfümerie/Gesundheit (8)
2%
n=62
Qualitätsorientierung (Anzahl
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (7)
Überregionaler Filialist (11)
Standartisiert, konsumig (49)
Regionaler Filialist (3)
Optik/Uhren/Schmuck (7)
Nahrungs- und Genussmittel (11)
Einrichten/Wohnen (5)
Baumarkt und Bauen (4)
Freizeit/ Sport (3)
Schreibwaren/Bücher (1)
Elektrogeräte/Unterhaltungselektronik (5)
n=62
Filialisierung (Anzahl
der Geschäfte)
Discountorientiert (3)
Inhabergef ührt (48)
Dif f us, keine eindeutige
Zielgruppenorientierung (1)
Nicht zuordenbar (2)
Textil/Schuhe/Lederwaren (11)
Sonstiges (7)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, Datum.
Zusammenfassende Bewertung
Die Haupteinkaufslage des Mittelzentrums Selb befindet sich entlang der 400m langen Ludwigstraße
sowie den angrenzenden Nebenstraßen. Ein Teil der Ludwigstraße ist als verkehrsberuhigter Bereich
konzipiert. Der Einzelhandel der Innenstadt ist wenig filialisiert, es herrschen kleinteilige Ladenlokale
vor. Dem allgemein breiten Sortiment mangelt es an Tiefe. Die überörtliche Attraktivität des
Einzelhandelsangebotes ist als gering einzuschätzen. Tatsächliche Magnetbetriebe sind nicht
vorzufinden. Größerflächigen Einzelhandel bieten unter anderem ein Lebensmitteldiscounter, das
Sporthaus Gradl, Filialen von NKD und Ihr Platz sowie das örtliche Modehaus Jeans Bazi. Ein weiteres
Zentrum mit Schwerpunkt Nahversorgung entsteht in der Schillerstraße.
Eine Vielzahl an Leerständen in der Ludwigstraße, darunter das leer stehende Kaufhaus Storg, sowie
zahlreiche Mängel in der Bausubstanz zeigen städtebaulichen Handlungsbedarf an. Die uneinheitlichen
Ladenöffnungszeiten sind als Nachteil zu bewerten. Kostenloser Parkraum findet sich im näheren
Umfeld der Innenstadt in ausreichender Zahl. Zahlreiche Sehenswürdigkeiten zum Thema Porzellan
dienen im Innenstadtbereich als Aushängeschild der Stadt.
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Mikrostandort
Bayreuth
Lage
Erschließung
Innenstadt
Autobahn, Bundesstraße, Bahn
Parkplatzsituation
Gut
Sortimentsniveau
Sehr hoch
Bedarfsorientierung
Mittelfristig
Leerstände
Magneten
30
287
ca. 48.200 m²
Rotmain-Center
Hugendubel
(C&A,
Wöhrl),
Karstadt,
Woolworth,
Gastronomie, DIenstleistung
Magnetbetriebe (Auswahl)
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Verkehrsberuhigter Bereich + Fußgängerzone
Einkaufszentrum am Innenstadtrand
Großflächiger Textileinzelhandel
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche 2%
3%
3%
9%
8%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
14%
23%
6%
8%
2%
2%
52%
6%
75%
7%
75%
4%
n=285
Fachabteilungen)
Drogerie/Parf ümerie/Gesundheit (22)
Freizeit/ Sport (12)
Sonstiges (8)
n=283
n=287
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Exklusiv, hochwertig (3)
Gehobene Mitte (62)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 17. September 2009
Das Oberzentrum Bayreuth verfügt in Ergänzung zur Haupteinkaufslage entlang der gesamten
Maximilianstraße – mit seinen angrenzenden Neben- und Streulagen – über ein innenstadtintegriertes
Einkaufszentrum (Rotmain-Center). Eine Konzentration der Magnetbetriebe auf das stark
textilorientierte Center ist deutlich erkennbar. Hier finden sich Filialen der Textilhäuser C&A, Wöhrl, K&L
Ruppert, H&M und New Yorker. Magneten der Innenstadt sind das Warenhaus Karstadt sowie die
Buchhandlung Hugendubel.
Eine geschlossene Betrachtung von Innenstadt und Einkaufszentrum liefert ein insgesamt attraktives
Einzelhandelsangebot. Gastronomie und kulturelles Angebot erhöhen den Freizeitwert des
Stadtzentrums zusätzlich. Der Bedeutungsverlust der Innenstadt gegenüber dem Rotmain-Center wird
vor allem im östlichen Verlauf der Fußgängerzone in der Richard-Wagner-Straße deutlich – mit abrupt
abreißenden Frequenzzahlen und zunehmenden Leerständen. Uneinheitliche Öffnungszeiten und die
ungewisse Zukunft des Warenhauses Karstadt führen weiterhin zu einem schweren Stand der
Innenstadt. Hier ist eine funktionale Aufwertung und Neupositionierung mittelfristig notwendig.
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Mikrostandort
Hof
Lage
Erschließung
Innenstadt
Parkplatzsituation
Gut
Sortimentsniveau
Sehr hoch
Bedarfsorientierung
Mittelfristig
Leerstände
Magneten
32
240
ca. 50.100 m²
Kaufhof, C&A, Wöhrl, K&L Ruppert, H&M, Finck
Quelle: Google Earth; Eigene Bearbeitung und Darstellung.
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Warenhaus mit 8.000m² Verkaufsfläche
Attraktiver Branchenmix
Dichter Besatz an Filialisten
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
6%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
3%
3%
5%
5%
10%
5%
37%
17%
45%
61%
10%
1%
82%
4%
4%
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (14)
Sonstiges (19)
2%
n=235
n=236
n=239
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Exklusiv, hochwertig (2)
Gehobene Mitte (32)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 9. September 2009.
Das Oberzentrum Hof verfügt mit beinahe 50.000m² Verkaufsfläche im Innenstadtbereich über eine
wichtige Funktion als regionaler Einkaufsort für den mittelfristigen Bedarf. Die Haupteinkaufslage
befindet sich entlang der Altstadt und der Lorenzstraße und zieht sich mit abnehmender
Passantenfrequenz entlang der Ludwigstraße weiter nach Norden. Weiterer Einzelhandel befindet sich
in Streulagen. Zu den wichtigsten Magnetbetrieben zählen das Warenhaus Kaufhof sowie die
Textilhäuser C&A, Wöhrl, H&M und K&L Ruppert.
Die Innenstadt Hofs bietet insgesamt ein breites und attraktives Angebot sowie einen guten
Branchenmix mit starker Dominanz der Bereiche Textil/Schuhmode. Die Passantenfrequenz ist vor
allem in der Hauptgeschäftslage hoch, nimmt jedoch im nördlichen Verlauf der Ludwigstraße stetig ab.
Ein ansprechendes gastronomisches Angebot und die historische Bausubstanz bieten einen hohen
Freizeitwert. Städtebauliche Mängel und großflächiger Leerstand (E-Center) in den Nebenlagen sowie
ein steigender Besatz an Sonderpostenmärkten stören das Gesamtbild des Angebotes. Der
Linienbusverkehr im Fußgängerzonenbereich wirkt störend, sorgt aber im Umkehrschluss für eine gute
Anbindung an den ÖPNV. Kostenpflichtige Parkmöglichkeiten sind ausreichend vorhanden.
Seite 60 von 131
Mikrostandort
Helmbrechts
Lage
Erschließung
Innenstadt
Autobahn, Bahn
Parkplatzsituation
Befriedigend
Sortimentsniveau
Niedrig bis mittel
Bedarfsorientierung
Leerstände
25
43
Magneten
ca. 5.500m²
keine
Gastronomie, Dienstleistung
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Werksverkauf in alter Weberei
Kostenloses Parken
Teilweise städtebauliche Mängel
Hohe Leerstandsquote
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
0%
3%
6%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
5%
16%
19%
27%
6%
48%
7%
0%
6%
1%
4%
n=43
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (3)
Sonstiges (3)
73%
79%
n=40
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (3)
n=40
der Geschäfte)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 14. September
Der Einzelhandel des Mittelzentrums Helmbrechts konzentriert sich vorwiegend entlang der FriedrichEbert-Straße, der Luitpoldstraße, der Kulmbacher Straße, sowie den angrenzenden Nebenstraßen.
Eine tatsächliche Haupteinkaufslage ist nicht vorhanden. Der Einzelhandel der Stadt ist kaum filialisiert,
es herrschen kleinflächige Ladenlokale vor. Das großflächige Textilangebot im Werksverkauf in der
Alten Weberei führt zu einer Dominanz dieser Branche. Der Branchenmix ist allgemein vielschichtig,
sorgt aber nur bedingt für überörtliche Attraktivität des Einzelhandelangebotes. Die Auswahl ist
insgesamt begrenzt.
Etliche Leerstände im gesamten Innenstadtgebiet – mit einer Häufung in der Friedrich-Ebert-Straße –
sowie zahlreiche Mängel an der Bausubstanz offenbaren städtebauliche Fehlentwicklungen.
Kostenloses Parken ist am Straßenrand möglich.
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Mikrostandort
Marktredwitz
Lage
Erschließung
Innenstadt
Parkplatzsituation
Sehr gut
Sortimentsniveau
Hoch
Bedarfsorientierung
Leerstände
Magneten
Mittelfristig
30
128
ca. 24.250 m²
Kösseine-Einkaufs-Center, Frey Centrum, Intersport Glass
Gastronomie, Dienstleistungen, Kösseine Cine Center
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Innenstadtintegriertes Einkaufszentrum
Warenhaus mit EKZ-Anschluss
Kostenloses Parkhaus mit 800 Stellplätzen
Branchenmix
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
5%
7%
1%
0%
8%
3%
8%
22%
19%
37%
50%
7%
14%
3% 3%
28%
2%
83%
n=128
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (8)
Sonstiges (8)
n=126
n=127
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (23)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 3. September 2009.
Die Stadt Marktredwitz verfügt neben der Hauptgeschäftslage in der historischen Altstadt am Markt über
ein innenstadtintegriertes Einkaufszentrum. Ergänzend zum 350m langen verkehrsberuhigten Bereich
am Marktplatz befinden sich weitere Einzelhändler in der Egerstraße, der Leopoldstraße und in
angrenzenden Nebenlagen. Zu den Magnetbetrieben gehören neben dem Kösseine-Einkaufs-Zentrum
(KEC) – u.a. mit Filialen von C&A, misterlady, dm-drogerie markt – das Warenhaus Frey Center sowie
Intersport Glass. Eine allgemeine Dominanz der Textilbranche ist erkennbar, wenngleich ein attraktiver
Branchenmix gewährleistet bleibt.
Das direkt am Markt gelegene Warenhaus ergänzt seine Verkaufsfläche im südlich an die Innenstadt
angrenzenden Einkaufszentrum. Verbunden werden die beiden Verkaufsbereiche über eine überdachte
Fußgängerbrücke über die Leopoldstraße, was zu einer idealen Anbindung mit dementsprechenden
Kopplungsquoten zwischen KEC und Innenstadt beiträgt.
Marktredwitz bietet für eine Stadt ihrer Größe eine überdurchschnittlich starke regionale
Ausstrahlungskraft. Handlungsbedarf besteht u.a. bezüglich der Leerstände in Otto- und Egerstraße.
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Mikrostandort
Münchberg
Lage
Erschließung
Innenstadt
Parkplatzsituation
Gut
Sortimentsniveau
Niedrig
Bedarfsorientierung
Leerstände
24
49
Magneten
ca 3.850 m²
keine
Seite 65 von 131
Mikrostandort
Besonderheiten:
Kostenlose Parkmöglichkeiten
Teilweise städtebauliche Mängel
Kaufhaus-Leerstand
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche 6%
Anteil nach
Verkaufsfäche
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
5%
3%
5%
18%
8%
7%
17%
8%
8%
12%
6%
0%
4%
90%
82%
21%
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (0)
Sonstiges (3)
n=49
n=49
n=49
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (5)
Der Einzelhandel des Mittelzentrums Münchberg konzentriert sich vorwiegend entlang der Kulmbacher
Straße, der Luitpoldstraße, der Linden- und Angerstraße, sowie den angrenzenden Nebenstraßen. Der
Einzelhandel der Stadt ist kaum filialisiert und bietet einen vielschichtigen Branchenmix der keine
Dominanz bestimmter Branchen erkennen lässt. Es herrschen kleinflächige Ladenlokale vor.
Ankerbetriebe sind seit der Schließung des Kaufhauses Pock nicht mehr vorhanden.
Etliche Leerstände entlang der Lindenstraße und Kulmbacher Straße sowie zahlreiche Mängel an der
Bausubstanz offenbaren städtebauliche Fehlentwicklungen. Die uneinheitlichen Öffnungszeiten und
teilweise lange Mittagspausen sind als Nachteil zu bewerten. Kostenlose Parkmöglichkeiten sind vor
allem in Innenstadtrandlage ausreichend vorhanden.
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Mikrostandort
Naila
Lage
Erschließung
Innenstadt
Bundesstraße, Bahn
Parkplatzsituation
Befriedigend
Sortimentsniveau
Niedrig bis miittel
Bedarfsorientierung
Leerstände
11
41
Magneten
ca. 7.280 m²
Modehaus Pöpperl
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Großflächiges inhabergeführtes Modehaus
Mängel im Stadtbild
Teilweise großflächiger Leerstand
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
0%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
1%
8%
26%
24%
29%
23%
54%
1%
4%
75%
0%
17%
1%
36%
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (0)
Sonstiges (1)
n=40
n=41
n=41
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (3)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 14. September
Der Einzelhandel des Mittelzentrums Naila konzentriert sich vorwiegend entlang der Hauptstraße, des
Marktplatzes, der Kronacher Straße, sowie den angrenzenden Nebenstraßen. Der Einzelhandel der
Stadt ist kaum filialisiert und zeichnet sich durch ein vergleichsweise vielschichtiges Angebot, sowohl im
kurzfristigen als auch im periodischen Bedarf, aus. Als Magnetbetrieb fungiert das Modehaus Pöpperl.
Kostenlose Parkmöglichkeiten sind ausreichend vorhanden. In Innenstadtrandlage befinden sich ein
Baumarkt, ein Zoofachmarkt, ein Vollsortiment-Supermarkt sowie ein Lebensmitteldiscounter, die
zusammen mehr als 40 Prozent der gesamten Innenstadtverkaufsfläche belegen. Der teilweise
großflächige Leerstand (z.B. Edeka Neukauf am Marktplatz, ehemalige Plus Marken-Discounter an der
Walchstraße) sowie zahlreiche Mängel an der Bausubstanz offenbaren städtebauliche
Fehlentwicklungen. Die uneinheitlichen Öffnungszeiten sind als Nachteil zu bewerten.
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Mikrostandort
Rehau
Lage
Erschließung
Innenstadt
Parkplatzsituation
Sehr gut
Sortimentsniveau
Niedrig
Bedarfsorientierung
Kurzfristig
Leerstände
27
43
Magneten
ca. 4.100 m²
keine
Innenstadtlage (Auswahl)
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Parkanlage im Innenstadtbereich
Über 550 kostenlose PKW-Parkplätze
Mögliches Mittelzentrum
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
5%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
2%
9%
3%
13%
16%
6%
3%
48%
49%
5%
4%
5%
46%
79%
4%
n=43
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (2)
Sonstiges (3)
3%
n=43
der Geschäfte)
n=43
n=43
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (3)
Das mögliche Mittelzentrum Rehau verfügt über keine klar definierte Haupteinkaufslage. Eine
zahlenmäßige Konzentration der Einzelhandelsbetriebe ist entlang der Ludwigstraße und deren
angrenzenden Straßenzügen zu erkennen. Der Einzelhandel der Stadt ist kaum filialisiert und zeichnet
sich durch eine kurzfristige Bedarfsorientierung aus. Die Sortimentstiefe ist gering, Magnetbetriebe sind
nicht vorhanden. Es dominieren kleinflächige bzw. -teilige Betriebe. Der innenstadtnahe
Verbrauchermarkt Edeka Neukauf verfügt über etwa ein Drittel der Verkaufsfläche der gesamten
Innenstadt und fungiert als zentraler Nahversorger der Stadt.
Mehr als 550 kostenlose Parkplätze am Maxplatz, der Ludwigstraße und den angrenzenden Straßen
ergeben für Rehau eine sehr gute Parkplatzsituation. Der attraktiv gestaltete Maxplatz lädt zum
Verweilen ein, verfügt selbst aber über einen geringen Anteil an Einzelhandelsbetrieben – hier dominiert
der Bereich Dienstleistung. Städtebauliche Mängel sind vor allem in den Nebenlagen offensichtlich.
Die Einpendlerstadt Rehau kann keine weitergehende überörtliche Funktion als Einkaufsstadt
vorweisen.
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Mikrostandort
Tirschenreuth
Lage
Erschließung
Innenstadt
Bundesstraße
Parkplatzsituation
Befriedigend
Sortimentsniveau
Niedrig bis mIttel
Bedarfsorientierung
Leerstände
23
41
Magneten
ca. 4.000 m²
Modeland Jäger und Turba
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Hohe Aufenthaltsqualität im Altstadtbereich
Großflächiges inhabergeführtes Modehaus
Hohe Leerstandsquote in Nebenlagen
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
4%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
8%
11%
4%
9%
13%
56%
4%
0%
n=41
0%
3% 3%
Branche (Anzahl der Geschäfte
inkl. Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (1)
Sonstiges (1)
88%
96%
n=41
n=41
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (3)
Die Haupteinkaufslage des Mittelzentrums Tirschenreuth befindet sich am attraktiv, neu gestalteten
historischen Marktplatz, dem Maximilianplatz. In den angrenzenden Nebenstraßen befinden sich
weitere Geschäfte in Streulage. Der Einzelhandel der Stadt ist kaum filialisiert und zeichnet sich
allgemein durch eine kurzfristige Bedarfsorientierung aus. Das Modehaus Jäger und Turba verfügt über
knapp 30 Prozent der gesamten Verkaufsfläche der Innenstadt und bietet einen Anlaufpunkt für den
mittelfristigen Bedarf. Die Sortimentstiefe für eine Stadt dieser Größe ist gut, die
Grundversorgungsfunktion ist erfüllt.
Zahlreiche Stellplätze im Bereich des Maximilianplatzes bieten ausreichend kostenlosen Parkraum. Die
Leerstandsquote von mehr als einem Drittel ist hoch, betrifft aber fast ausschließlich Nebenlagen in der
Umgebung des Marktplatzes. Das historische Ambiente und die vorhandene Gastronomie laden zum
Verweilen ein und bieten Möglichkeiten zur weiteren Aufwertung des Stadtzentrums.
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Mikrostandort
Waldsassen
Lage
Erschließung
Innenstadt
Bundesstraße
Parkplatzsituation
Befriedigend
Sortimentsniveau
Niedrig
Bedarfsorientierung
Leerstände
Magneten
8
40
ca. 3.110 m²
keine
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Touristisches Potential vorhanden
Hohe Leerstandsquote in Nebenlagen
Mängel im Stadtbild
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
9%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
4%
11%
6%
5%
21%
21%
27%
13%
9%
70%
13%
2%
69%
5%
10%
5%
n=40
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (1)
Sonstiges (5)
n=40
n=40
der Geschäfte)
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (2)
Die Haupteinkaufslage des Mittelzentrums Waldsassen befindet sich vorwiegend entlang der stark
befahrenen Bundesstraße 299 (Prinz-Ludwig-Straße, Egerer Straße) sowie der Kolpingstraße. In
Streulagen befinden sich vereinzelt weitere Geschäfte. Der Einzelhandel der Stadt ist kaum filialisiert
und zeichnet sich durch einen ausgeglichenen Branchenmix, auch im periodischen Bedarf, aus.
Magnetbetriebe oder großflächiger Einzelhandel in integrierter Lage existieren nicht.
Kostenlose Parkmöglichkeiten sind zahlreich vorhanden. Abseits des ansprechend renovierten
Umfeldes der Basilika – welches vom Einzelhandel nahezu ungenutzt ist – offenbaren sich zahlreiche
Mängel im Stadtbild. Die Nutzung des touristischen Potentials für den Einzelhandel weist Defizite auf.
Uneinheitliche Öffnungszeiten und lange Mittagspausen sind als Nachteil zu bewerten. Eine
weitergehende überörtliche Bedeutung als Einkaufsstadt ist nicht vorhanden, insbesondere im
mittelfristigen Bedarfsbereich.
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Mikrostandort
Weiden in der Oberpfalz
Lage
Erschließung
Innenstadt
Parkplatzsituation
Gut
Sortimentsniveau
Sehr hoch
Bedarfsorientierung
Mittelfristig
Leerstände
Magneten
13
210
ca. 33.600 m²
u.a. City Center, Wöhrl, C&A, H&M, K&L Ruppert, Jockwer
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Mikrostandort
Besonderheiten:
> 700m verkehrsberuhigter Bereich
Hohe Aufenthaltsqualität
Attraktiver Branchenmix
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
3%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
2%
11%
17%
5%
4%
41%
6%
62%
1%
3%
3%
2%
51%
80%
8%
n=208
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (8)
Sonstiges (9)
n=207
n=207
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (66)
der Geschäfte)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Darstellung, 24. August 2009.
Die Haupteinkaufslage des Oberzentrums Weiden befindet sich entlang der Max-Reger-Straße, der
Wörthstraße und zieht sich weiter entlang des Oberen Marktes bis zum Unteren Markt auf einer
Gesamtlänge von mehr als 700m. Die Hauptgeschäftslage ist als Fußgängerzone konzipiert. Zu den
Magnetbetrieben in der Max-Reger-Straße zählt das City Center mit einer großflächigen Filiale des
Drogeriemarkts Müller sowie das Bekleidungshaus H&M. Die Straße ist weiterhin gekennzeichnet durch
einen dichten Besatz nationaler und internationaler Filialisten. Weitere großflächige Einzelhändler in der
Umgebung der Fußgängerzone stellen die Textilhäuser C&A, K&L Ruppert, Modehaus Müller, Witt
Weiden und Jockwer dar. Am Oberen Markt befindet sich außerdem eine Filiale der Modekette Wöhrl.
Die Innenstadt Weidens bietet insgesamt ein breites und attraktives Angebot auf hohem
Qualitätsniveau. Die Passantenfrequenz ist insbesondere im Bereich der Max-Reger-Straße hoch. Ein
ansprechendes gastronomisches Angebot und die historische Bausubstanz der Altstadt bieten einen
hohen Freizeitwert. Mehrere Großparkplätze und Parkhäuser bieten – neben den Parkmöglichkeiten im
öffentlichen Raum – vorwiegend gebührenpflichtige Stellplätze für etwa 2.000 PKW. Die Insolvenz der
Hertie GmbH führte im August 2009 zur Schließung der 7.000m² großen Filiale an der Ecke
Ringstraße/Weißenburgstraße. Weiden gilt nicht zuletzt wegen des äußerst starken Innenstadthandels
als eines der herausragenden Einkaufsstädte der nördlichen Oberpfalz.
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Mikrostandort
Wunsiedel
Lage
Erschließung
Innenstadt
Bundesstraße, Bahn
Parkplatzsituation
Befriedigend
Sortimentsniveau
Niedrig bis mittel
Bedarfsorientierung
Kurzfristig
Leerstände
32
65
Magneten
ca. 9.500 m²
keine
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Mikrostandort
Besonderheiten:
Hohe Verkehrsbelastung
Großflächiger Textil- und Schuhfachmarkt
Branchenmix
Anteil nach
Verkaufsfäche
Anteil nach
Verkaufsfäche
3%
2%
4%
Filialisierungsgrad
Anteil nach
Verkaufsfäche
1%
6%
17%
21%
42%
3%
40%
4%
2%
4%
55%
76%
17%
n=65
Fachabteilungen)
Freizeit/ Sport (1)
Sonstiges (8)
n=64
der Geschäfte)
n=64
3%
der Geschäfte)
Gehobene Mitte (10)
Das – gemeinsam mit Marktredwitz – mögliche Oberzentrum Wunsiedel verfügt über keine klar
definierte Haupteinkaufslage. Konzentrationen der Einzelhandelsbetriebe sind entlang der Maximilianund Ludwigstraße und deren angrenzenden Straßenzüge zu erkennen. Der Einzelhandel der Kreisstadt
ist wenig filialisiert und zeichnet sich durch eine kurzfristige Bedarfsorientierung aus. Die Sortimentstiefe
ist gering, Magnetbetriebe sind nicht vorhanden – es dominieren kleinflächige Betriebe. Der
innenstadtnahe Verbrauchermarkt Edeka E-Center sowie das Einrichtungshaus Unglaub verfügen
zusammen bereits über mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche des gesamten Innenstadtbereichs. Zwei
Textil- bzw. Schuhfachmärkte (AWG Mode-Center, K+K Schuh-Center) an der Hofer Straße stellen fast
die Hälfte der Verkaufsfläche in diesem Bereich.
Zahlreiche Stellplätze im Bereich des Stadtzentrums bieten ausreichend kostenlosen Parkraum. Eine
Leerstandsquote von etwa einem Drittel sowie die teils schlechte Bausubstanz offenbaren
städtebauliche Mängel. Die Potentiale des Marktplatzes für den Einzelhandel sind nur ungenügend
ausgeschöpft. Branchenmix und Sortimentstiefe tragen nicht zu einer weitergehenden überörtlichen
Bedeutung als Einkaufsstadt bei.
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5.4.2. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation
Die Angebotssituation in der untersuchten Region zeigt eine deutliche Zweiteilung der betroffenen
Gemeinden nach ihrer Versorgungsfunktion. Die oben im Einzelnen untersuchten zentralen Orte
unterscheiden sich darüber hinaus in ihrer Fernwirkung. Im Folgenden werden nochmals
vergleichende Leistungskennziffern der untersuchten zentralen Orte dargelegt. Diese umfassen
sowohl sekundärstatistisches Material sowie explizit auch die Einbeziehung der Vor-Ort-Erhebungen.
Es lässt sich zunächst feststellen, dass bedeutende Städte in der Region sehr hohe
Zentralitätskennziffern aufweisen. Somit verzeichnen diese Gemeinden im Umkreis deutliche
Kaufkraftzuflüsse aus ländlichen Gemeinden. Dies bedeutet, dass die Region eine attraktive
Einzelhandelslandschaft zu bieten hat, die sich auf bestimmte Städte konzentriert. Da die
Zentralitätswerte nur für Städte mit mehr als 10.000 Einwohnern vorliegen, wurden für kleinere
Gemeinden keine Werte ausgewiesen. Insbesondere die Werte von 222,2 für Marktredwitz, 210,1 von
Weiden und 206,6 für Hof belegen die starke Bedeutung für die Region. Selb fällt hier mit 119,0
deutlich zurück. Insbesondere für die kleineren (möglichen) Mittelzentren wie Tirschenreuth,
Waldsassen, Helbrechts, Naila, Rehau bedeutet dies jedoch auch, dass ihr eigener
Versorgungsbereich im Einzelhandel deutliche durch die umliegenden Oberzentren beschnitten wird.
Aktuell fließen schon jetzt bedeutende Kaufkraftanteile in die o.g. Zentren.
Tabelle 12: Rahmendaten relevanter Zentren im Selber Umland
Gemeinde
Selb Innenstadt
Bayreuth, Innenstadt
Hof, Innenstadt
Tirschenreuth, Innenstadt
Waldsassen Innenstadt
Helmbrechts, Innenstadt
Marktredwitz, Innenstadt
Münchberg, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Wunsiedel, Innenstadt
Kaufkraftkennziffer
Zentralität
95,9
102,7
97,9
97,2
94,7
101,2
97,7
99,9
99,4
96,4
100,6
97,5
EH Umsatz Gesamt
119,0
176,7
206,6
k.A.
k.A.
k.A.
222,2
147,3
k.A.
k.A.
210,1
k.A.
103.299.137
712.356.885
521.005.690
k.A.
k.A.
k.A.
207.439.747
90.030.561
k.A.
k.A.
483.939.642
k.A.
EH Umsatz Innenstadt
19.082.800
178.372.900
148.462.400
16.042.400
11.352.400
16.670.000
76.769.200
16.797.200
21.793.600
15.756.800
142.446.500
28.657.600
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Daten, eigene Darstellung.
Aufgrund der Vor-Ort-Erhebung in den genannten Zentren wurden zudem die derzeit vorhandenen
Umsätze nach Branchen anhand der Verkaufsfläche und branchenüblichen Vergleichszahlen sowie
einer eigenen Einschätzung der Leistungsfähigkeit des jeweiligen Geschäfts vorgenommen.
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Fazit zur regionalen Angebotsstruktur
Selb spielt als Mittelzentrum im Einzelhandel nur eine untergeordnete Rolle. Die
Angebotsstrukturen in der Innenstadt sind auf den lokalen Bedarf zugeschnitten.
Die Oberzentren Hof, Weiden und Bayreuth sowie das gemeinsame Oberzentrum
Marktredwitz dominieren deutlich die Einzelhandelsstrukturen. Dort finden sich
insbesondere auch überregionale Angebotsmagneten wie Einkaufszentren,
Textilkaufhäuser oder Warenhäuser. Es herrscht hier ein ausdifferenzierter Branchenmix
mit deutlicher Dominanz des Textilsektors vor.
Die untersuchten kleineren Mittelzentren spielen insgesamt nur eine Rolle für das
örtliche Umfeld. Die Angebotsstrukturen sind quantitativ und qualitativ deutlich geringer
ausgeprägt. In den projektrelevanten Branchen sind hier oftmals nur vereinzelte Anbieter
in den Innenstädten vorhanden. Die Kaufkraft fließt hier größtenteils in die benachbarten
Oberzentren.
Seite 80 von 131
6. Mikrostandort
Neben der Analyse des Makrostandorts ist die Mikrostandortanalyse ein essentieller Teil der
Untersuchung. Dabei werden insbesondere folgende Punkte begutachtet:
Planerische Festsetzungen (Flächennutzungsplan/Bebauungsplan),
Landesplanerische Vorgaben,
Beurteilung nach der Art der Lage (integriert/nicht integriert),
Umfeldanalyse (insbesondere mit Hinblick auf weitere Frequenzbringer und fußläufigen
Kundenpotenzialen),
Erreichbarkeit und verkehrliche Erschließung.
Lage und verkehrliche Erschließung
Der Standort für das Planvorhaben „Factory In“ befindet sich in den ehemaligen Fabrikflächen des
Porzellanherstellers Heinrich an der Vielitzer Straße und ist auch über den Parkplatz an der
Heinestraße zu erreichen. Geplant ist hier die flächenmäßige Erweiterung des bestehenden Angebots
an Bekleidung, Schuhen, Lederwaren, Porzellan, Geschenk- und Hausratsartikeln um 5.800m² auf
ca.12.600 m² Verkaufsfläche.
Da der Standort in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt liegt – das Zentrum der Innenstadt am
Marktplatz liegt weniger als 500m entfernt – und über unmittelbaren Anschluss an den Öffentlichen
Personennahverkehr verfügt, handelt es sich um eine städtebaulich integrierte Lage. Die Anbindung
an das Nahverkehrssystem genügt zwar den örtlichen Gegebenheiten, ist aber allgemein
verbesserungsbedürftig; v.a. die Taktzeiten sind zu groß. Das Factory In liegt in etwa 1.500m
Entfernung zur Bundesautobahn 93, Ausfahrt Selb-West. Das Areal ist über die unweit verlaufende
Staatsstraße 2179 auch an den überörtlichen Verkehr angebunden und liegt weniger als 10
Gehminuten südlich des Bahnhofes Selb Stadt. Am Planstandort selbst stehen kostenlose Parkplätze
in ausreichender Zahl zur Verfügung. Möglichkeiten zur Erweiterung der Parkmöglichkeiten bestehen.
Der Standort genügt voll den Anforderungen an eine autogerechte Anreise, was auch die
durchgeführte Kundenbefragung bestätigt.
Seite 81 von 131
Karte 4: Lage Planstandort Factory In
Quelle: Eigene Bearbeitung, Google Earth
Planungsrechtliche Festsetzungen
Für den Planstandort besteht zum jetzigen Zeitpunkt (Oktober 2009) kein Bebauungsplan. Ein
Aufstellungsbeschluss ist jedoch gefasst. Da insbesondere die sog. Abschöpfungsquoten nach dem
LEP Bayern für ein derartiges Projekt nicht eingehalten werden, wurde nach durchgeführtem
Raumordnungsverfahren ein sog. Zielabweichungsverfahren durchgeführt. Mit seiner Entscheidung
vom 13. Oktober 2009 stimmt das Bayerische Wirtschaftsministerium als Oberste
Landesplanungsbehörde nun der Erweiterung des Factory Outlet Centers von 6.800 m² auf bis zu
11.800 m² Verkaufsfläche zu. Mit der positiven Entscheidung aus dem Zielabweichungsverfahren
liegen die Voraussetzungen nach § 1 Abs. 3. S. 1 BauGB vor, einen Bebauungsplan aufzustellen
(„Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“). Mit dem Beschluss der Gemeinde einen Bebauungsplan
für den besagten räumlichen Bereich aufzustellen, beginnt das Verfahren der Bauleitplanung.
Umfeldanalyse
Der Planstandort befindet sich in integrierter Randlage zur Innenstadt und verfügt in direkter
Umgebung nur vereinzelt über Einzelhandelsbesatz. Unweit des Fabrikverkaufs befinden sich an der
Bahnhofstraße ein Edeka Neukauf mit angegliedertem Getränkemarkt sowie ein weiterer
Getränkemarkt. An der Ecke Heinestraße/Vielitzer Straße liegt direkt neben dem östlichen Parkplatz
des Factory In der Werksverkauf des Porzellanherstellers Arzberg. Weiterer Einzelhandel befindet
sich erst im Innenstadtbereich und dessen anschließenden Randbereichen in der Marienstraße und
dem südlichen Teil der Bahnhofstraße. Frequenzbringer sind im direkten Umfeld des Planstandortes
nicht vorhanden. Die Verbindung der Innenstadt zum Outlet Center kann als städtebaulich wenig
attraktiv beschrieben werden. Hier besteht Handlungsbedarf.
Seite 82 von 131
Fazit Mikrostandort Factory In
Gute verkehrliche Erschließung.
Keine direkte Sichtbarkeit von der Autobahn A93
Städtebaulich integrierter Standort
B-Plan
in
Aufstellung
im
Zusammenhang
mit
dem
Ergebnis
des
sog.
Zielabweichungsverfahrens der obersten Landesplanungsbehörde.
Seite 83 von 131
7. Empirische Analyse der derzeitigen Nachfragestrukturen am
Factory In
Als Basis für die weiteren Analysen wurden aktuelle empirische Primäruntersuchungen durchgeführt.
Aufgrund der erhobenen Daten lassen sich Nachfragestrukturen und Nachfrageverhalten exakt
einschätzen. Dies umfasst folgende Teilelemente:
Parkplatzzählung
POS-Befragung zum jetzigen Einkaufsverhalten der FOC-Besucher
Je 100 Telefoninterviews (CATI-Interviews) in Hof, Münchberg, Helmbrechts, Rehau,
Naila, Wunsiedel, Marktredwitz, Bayreuth, Waldsassen, Tirschenreuth und Weiden mit
dem Schwerpunkt Einkaufsverhalten bei hochwertigen Produkten (u.a. präferierte
Standorte, Preislagen).
Seite 84 von 131
7.1.
Ergebnisse der Parkplatzzählung
Zur Methodik
Die Parkplatzzählung fand an folgenden Tagen statt: Mittwoch, 26. August 2009, Donnerstag, 27.
August 2009, Freitag 28. August 2009, Freitag 04. September 2009 und Samstag, 05. September
2009. Pro Tag wurde der komplette Fahrzeugbestand an drei Zeitpunkten, um 11, 14 und um 17 Uhr,
auf den Parkplätzen vom Factory In, Hutschenreuther und Rosenthal Fabrikverkauf mittels
vollständiger Kennzeichenerhebung aufgenommen.
Die erhobenen Daten wurden dahingehend bereinigt, dass alle Doppelnennungen aus der
Betrachtung eliminiert wurden. Damit werden Dauerparker sowie auch Fahrzeuge von Angestellten
größtenteils ausgeschlossen.
Zu den Ergebnissen
Die folgende Tabelle und Graphik zeigt die Herkunft der FOC-Besucher nach Kennzeichen an:
Tabelle 13: Kennzeichenzählung Fabrikverkäufe Selb
Kennzeichen (Ort)
WUN
HO
TIR
M
B
BT
R
V
WEN
NEW
KU
Z
LAU
ERH
FS
AS
BA
Sonstige
Gesamt
Anzahl
Einfachnennung in Prozent
259
29%
119
13%
34
4%
26
3%
23
3%
22
2%
18
2%
17
2%
14
2%
8
1%
8
1%
8
1%
8
1%
7
1%
6
1%
6
1%
6
1%
316
35%
905
100%
Parkplatzzählung FOC
29%
35%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%2%
2% 2% 2%
13%
3%
3%
4%
WUN
HO
TIR
M
B
BT
R
V
WEN
NEW
KU
Z
LAU
ERH
FS
AS
BA
Sonstige
Quelle: Eigene Erhebung und Darstellung.
Die Darstellung der Herkunft der Kunden nach Fahrzeitzonen zeigt sich vor dem Hintergrund der
groben Aggregationsstufe nach Landkreisen nur bedingt anwendbar. Im folgenden Fall wurden für die
30 Minuten Fahrzeitzone die Landkreise Wunsiedel, Hof und Tirschenreuth vollständig eingerechnet.
Die Zone 30 bis 60 Minuten Zone umfasst weite Teile der Landkreise Vogtlandkreis,
Weiden/Oberpfalz, Neustadt/Waldnaab, Kulmbach, Saale-Orla-Kreis und Plauen. Alle weiteren
Nennungen wurden unter ‚Rest Deutschland‘ zusammengefasst. Der Anteil ausländischer Kunden
beträgt rund 4 %. Die meisten kommen dabei aus der Tschechischen Republik und Österreich.
Tabelle 14: Herkunft nach Fahrzeitradien FOC Selb (Parkplatzzählung)
Herkunft
Anzahl Einfachnennung
in Prozent
ca. 30 Minuten Fahrzeit
412
53
6%
440
47%
Rest Deutschland
Ausland
44%
40
4%
945
100%
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Erhebung und Darstellung.
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Die folgende Karte zeigt die Verteilung der FOC-Besucher auf Landkreisebene.
Karte 5: Herkunft der erhobenen Autokennzeichen (Einfachnennung)
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Erhebung und Darstellung.
Seite 86 von 131
Fazit Parkplatzzählung Werksverkäufe
Rund 50 % der Besucher der Werksverkäufe kommen aus bis zu 60 Fahrzeitminuten.
Die restlichen 47 % sind breit über die Bundesrepublik gestreut und haben eine
Anreisedauer von über einer Stunde.
4 % der Besucher stammen aus dem Ausland.
Seite 87 von 131
7.2.
Ergebnisse der POS Befragungen – Factory In
Zur Methodik
Für ein genaueres Bild des tatsächlichen Nachfrageverhaltens wurde zusätzlich eine sogenannte
Point-of-Sale-Befragung am Factory In durchgeführt. Als Grundlage für die Befragung diente ein
standardisierter Fragebogen, der auch in Teilen die Möglichkeit zur offenen Beantwortung gab. Die
offenen Fragen wurden im Rahmen der Auswertung zu Kategorien gleichartiger Äußerungen
zusammengefasst, um die statistische Auswertung zu erleichtern. Als Befragungstage dienten der 4.
und 5. September 2009. Die Befragung der Besucher ermöglicht die Gewinnung von Erkenntnissen
zur Zielgruppe des Factory Ins. An den beiden Befragungstagen wurden insgesamt 132 Personen
befragt.
Zu den Ergebnissen
Abbildung 14: Aufmerksamkeitsbeleg FOC (POS)
Wie sind Sie auf das Factory In aufmerksam geworden (n=131)
37,40 %
Empfehlung
Allgemein bekannt/wohne hier
30,53 %
Presse/Zeitung
9,16 %
Touristisches Infomaterial
9,16 %
Sonstiges/Zufall
6,11 %
Internet
2,29 %
Empfehlung des Hotels
1,53 %
Durchreise
1,53 %
Reiseführer
1,53 %
Über Arbeit
0,76 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Bei der Frage, wie die Befragten auf das Factory In aufmerksam geworden sind, gibt der
überwiegende Teil an, dass dies durch Empfehlung – beispielsweise durch Bekannte oder Freund –
geschehen sei. Vielen der Auskunftspersonen ist das Factory In außerdem allgemein bekannt, auch
durch die geographische Nähe zum Wohnort. Auch Presse und touristisches Informationsmaterial
dienen als Informationsquelle, während andere Informationsquellen kaum eine Rolle spielen.
Seite 88 von 131
Abbildung 15: Gezielter FOC-Besuch Selb (POS)
Sind Sie heute ausschließlich wegen des Factory In nach Selb
gekommen? (n=131)
45,04 %
Ja
Nein
35,88 %
Wohne in Selb
19,08 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Die Frage nach den möglichen Nebentätigkeiten zeigt, dass – lässt man überdies die
Wohnbevölkerung außer Acht – eine deutliche Mehrheit ausschließlich auf Grund des Factory In nach
Selb gekommen ist. Die Personen, die ihren Aufenthalt mit weiteren Tätigkeiten verbinden, besuchen
allerdings in großer Zahl die übrigen Werksverkäufe der Stadt (z.B. Rosenthal, Hutschenreuther). Ein
Besuch der Innenstadt Selbs oder einer anderen deutschen/tschechischen Stadt in der Umgebung
spielt bei den Befragten kaum eine Rolle. Dies trifft noch deutlicher auf den Besuch von Museen oder
gastronomischen Einrichtungen zu; hier gab nur jeweils eine Person an, dies noch zu machen. Auch
das Treffen mit Freunden steht nur für wenige der Befragten auf dem Programm. Eine Kopplung des
Besuchs mit beruflichen Tätigkeiten findet praktisch nicht statt, ebenso sogenanntes „Bummeln“ in der
Umgebung. Sonstige Tätigkeiten umfassen beispielsweise das Verknüpfen des Besuchs mit
Ausflügen oder Wanderungen. Veranstaltungen oder Ärzte werden von keinem der
Auskunftspersonen besucht, auch Dienstleistungen werden den Befragten nach nicht
wahrgenommen.
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Abbildung 16: Konkrete weitere Tätigkeiten in Selb (POS)
Verbinden Sie den Besuch noch mit
weiteren Tätigkeiten?
(n=47)
Antwort: Ja
Antwort: Nein
Besuch von weiteren
Werksverkäufen
Besuch von weiteren
Werksverkäufen
40,43 %
Besuch der Innenstadt
14,89 %
Einkaufen in deutscher Stadt in
Umgebung
6,38 %
Einkaufen in Tschechien
59,57 %
Besuch der Innenstadt
85,11 %
Einkaufen in deutscher Stadt
in Umgebung
93,62 %
Einkaufen in Tschechien
82,98 %
17,02 %
Museumsbesuch
2,13 %
Museumsbesuch
97,87 %
Gastronomiebesuch
2,13 %
Gastronomiebesuch
97,87 %
Arbeiten
2,13 %
Arbeiten
97,87 %
Freunde treffen
80,85 %
Bummeln
91,49 %
Freunde treffen
19,15 %
Bummeln
8,51 %
Arztbesuch
0,00 %
Arztbesuch
100,00 %
Dienstleistung
0,00 %
Dienstleistung
100,00 %
Veranstaltung
0,00 %
Veranstaltung
100,00 %
0%
10% 20% 30% 40%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Abbildung 17: Aufenthaltsdauer FOC (POS)
Wie lange halten Sie sich heute im Factory In auf (n=132)
länger als 3 Stunden
4,55 %
bis zu 3 Stunden
12,12 %
bis zu 2 Stunden
28,79 %
bis zu 1 Stunde
35,61 %
18,94 %
bis zu 30 min
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Die Dauer des Aufenthaltes beträgt für die Mehrheit der Besucher weniger als eine Stunde. Ein
weiterer größerer Anteil hält sich zwischen einer und drei Stunden im Outlet Center auf, während nur
wenige Personen über drei Stunden Besuchsdauer angeben. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
liegt bei rd. 90 Minuten.
Seite 90 von 131
Abbildung 18: Aufenthaltsdauer Selb insgesamt (POS)
Wie lange halten Sie sich heute insgesamt in Selb auf? (n=132)
wohne in
Selb
k.A./weiß
nicht
länger als
3 Stunden
bis zu 3
Stunden
bis zu 2
Stunden
bis zu 1
Stunde
bis zu 30
min
18,94 %
15,91 %
17,42 %
12,88 %
16,67 %
14,39 %
3,79 %
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Betrachtet man die gesamte Aufenthaltsdauer in der Stadt Selb, so muss man zunächst ein knappes
Drittel der Befragten identifizieren, welches in Selb wohnt oder keine weitere Angabe zur
Aufenthaltsdauer geben kann oder möchte. Ein weiteres Drittel gibt eine Aufenthaltsdauer zwischen
30 Minuten und zwei Stunden an. Es gibt jedoch auch eine größere Gruppe, die sich mehr als drei
Stunden im Factory In aufhält.
Abbildung 19: Gezielte Produktwünsche FOC Selb (POS)
Welche Artikel haben Sie speziell gesucht? (n=56)
Sind Sie auf der Suche nach einem bestimmten Artikel
oder einem bestimmten Geschäft (n=132)
Schuhe
1,79 %
Porzellan
Nein
52,27 %
37,50 %
Geschenke
1,79 %
Friseur
1,79 %
Lebensmittel
Ja
5,36 %
Aquaristik
47,73 %
7,14 %
Textil
45%
46%
47%
48%
49%
50%
51%
52%
53%
44,64 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Etwa die Hälfte der befragten Personen ist auf der Suche nach bestimmten Geschäften oder Artikeln.
Dass es sich hierbei größtenteils um Textilien und Porzellan handelt, ist angesichts des Angebots des
Factory In nicht verwunderlich.
Seite 91 von 131
Abbildung 20: Kaufhäufigkeit FOC Selb (POS)
Wie oft kaufen Sie im Factory In ein? (n=132)
bisher noch nie/das
erste mal
27,27 %
7,58 %
seltener
einmal im Jahr
9,09 %
mehrmals im Jahr
37,12 %
einmal im Monat
oder öfter
15,15 %
einmal in der
Woche
3,79 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Abbildung 21: Besuch anderer FOC (POS)
Warum kaufen Sie sonst nicht in Farbikverkäufen ein?
(n=67)
Sonstiges
Kaufen Sie auch in anderen Farbikverkäufen im
In- und Ausland ein? (n=132)
nein
60,61 %
2,99 %
Sonst
kaufe ich
in…
83,58 %
spezielle
Ware
gibt es…
Kein
anderes
bekannt
39,39 %
ja
0%
10%
20%
30%
40%
1,49 %
50%
60%
70%
11,94 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Mehr als die Hälfte der Befragten geben an, mehrmals im Jahr oder öfter das Factory In zu besuchen.
Weiterhin offenbart sich allerdings eine hohe Zahl an Erstbesuchern. Regelmäßig in anderen
Fabrikverkäufern kauft eine Minderheit der Auskunftspersonen ein. Hier wird eine große Zahl
verschiedener Outlet-Center im In- und Ausland genannt, von denen vor allem Ingolstadt Village und
Wertheim Village immer wieder auftauchen. Auch die übrigen Werksverkäufe in Selb werden hier
genannt. Die Personen die nicht regelmäßig in Werksverkäufen einkaufen, geben als Grund
mehrheitlich an, dass sie sonst in ihren Heimatorten im regulären Handel einkaufen. Nur wenigen
Personen ist kein anderes Outlet-Center bekannt.
Abbildung 22: Vermisstes Angebot FOC Selb (POS)
Welches konkrete Angebot vermissen Sie? (n=41)
(Mehrfachnennungen möglich)
Sonstiges
56,1%
Schuhe
22,0%
Mode
allgemein
12,2%
Junge Mode
14,6%
Gastronomie
17,1%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
1%
Seite 92 von 131
Bei der offen gestellten Frage, welches Angebot im Factory In vermisst wird, können die Mehrzahl der
Befragten keine genaue Angabe machen. Von den übrigen Personen wird vor allem ein mangelndes
Angebot an Mode – vor allem im jüngeren Segment – und Schuhen genannt. Auch ein breiteres
gastronomisches Angebot wird von einigen Befragten gewünscht.
Bei diesem Fragenkomplex können die Befragten wichtige Aspekte des Factory In mit Schulnoten
bewerten.
Die Vielfalt des Angebots sowie dessen Qualität werden überwiegend gut oder sehr gut bewertet.
Diese positive Tendenz trifft zwar auch auf das Preisniveau der Geschäfte zu, viele der Befragten
sehen das Factory In hier aber nur im befriedigenden Mittelfeld. Auch der Service wird allgemein als
gut oder besser bewertet, Verbesserungsbedarf wird hier nur von wenigen durch die Benotung
artikuliert. Betrachtet man die Benotung der Einkaufsatmosphäre, so ist auch hier eine allgemein
positive Tendenz zu erkennen, wobei dennoch ein größerer Teil das Factory In hier nur befriedigend
einstuft. Bei der Bewertung der Gastronomie fällt vor allem der hohe Anteil derer auf, die keine
Angabe machen (können). Die abgegebenen Bewertungen fallen hier durchwachsen aus, auch wenn
die Mehrzahl ein positives Bild zeichnet. Die Öffnungszeiten – Montag bis Samstag 9.30 bis 18 Uhr –
werden weit überwiegend gut bewertet. Dieser positive Eindruck trifft vor allem auch auf die
Parksituation zu, die die Hälfte der Befragten als sehr gut und ansonsten größtenteils als gut
empfinden. Diese Einschätzung trifft ähnlich auch auf die Erreichbarkeit des Factory In mit dem PKW
zu. Kein klares Ergebnis liefert die Frage nach der Benotung der Erreichbarkeit mit Öffentlichen
Verkehrsmitteln. Hier geben die Befragten weit überwiegend keine Angabe. Aus den abgegebenen
Bewertungen lassen sich keine weiteren Schlüsse ziehen. Bei der Bewertung der Sauberkeit zeichnet
sich mehrheitlich ein positives Bild mit kaum Benotungen unterhalb gut. Die Sicherheit im Factory In
wird nur von einem Teil der Befragten, von diesen allerdings meist positiv, bewertet. Auch die Abgabe
einer Bewertung zur Anbindung des Outlets an die Innenstadt scheint für viele der Befragten nicht
möglich zu sein. Die abgegebenen Bewertungen zeichnen aber ein positives Bild. Ähnlich verhält es
sich mit der Einschätzung zur Werbung für andere Einrichtungen oder Veranstaltungen, wobei hier
eine Tendenz zur mittelmäßigen bis negativen Benotung überwiegt.
Abbildung 23: Beurteilung des Factory In in Selb (POS)
Wie bewerten Sie auf einer Schulnotenskala...
...die Werbung für andere Einrichtungen/Veranstaltungen?
sehr gut
...die Innenstadtanbindung?
gut
...die Sicherheit?
...die Sauberkeit?
befriedigend
...die ÖPNV-Erreichbarkeit?
ausreichend
... die PKW-Erreichbarkeit?
mangelhaft
...die Parkmömglichkeiten?
ungenügend
...die Öffnungszeiten?
keine Angabe
...die Gastronomie?
...die Einkaufsatmosphäre?
...den Service?
...das Preisniveau?
...das Qualitätsniveau?
...die Vielfalt?
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
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Abbildung 24: Spontane Assoziationen FOC Selb (POS)
Spontane negative Assoziationen (n=33)
Spontane positive Assoziationen (n=91)
Sonstige
Sonstiges
28,57 %
Service/Freundlichkeit
Öffnungszeiten
8,79 %
Gesamteindruck/Einkaufsatmosphäre
18,18 %
12,12 %
Angebotstiefe/Sortiment
8,79 %
Vielfalt und Auswahl
41,76 %
0%
6,06 %
Unübersichtlichkeit
23,08 %
Positiv für die Stadt Selb
39,39 %
Erscheinungsbild
36,36 %
0%
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
Bei der offen gestellten Frage, was den Besuchern spontan am Factory In besonders positiv oder
negativ auffällt, werden vor allem die Auswahl, die Vielfalt bzw. die Konzentration des Angebots
genannt. Auch der Gesamteindruck und die Einkaufsatmosphäre werden hier spontan positiv benotet.
Blickt man auf die negativen Assoziationen, werden hier vor allem negative Aspekte des
Erscheinungsbildes oder auch die Unübersichtlichkeit des Geländes erwähnt. Insgesamt werden aber
sehr viel weniger negative als positive Aspekte benannt.
Abbildung 25: Ausgabeverhalten FOC Selb (POS)
Wie hoch waren ihre Gesamtausgaben
im Factory In (n=132)
500 bis
2000 Euro
3,03 %
bis 500 Euro
3,79 %
bis 250 Euro
19,70 %
bis 100 Euro
23,48 %
bis 50 Euro
25,00 %
bis 10 Euro
6,82 %
0 Euro
18,18 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Die befragten Besucher des Factory In geben im Schnitt etwa 110 Euro im Factory In aus. Der
Median liegt bei ca. 55 Euro. Das bedeutet, dass die Hälfte der Befragten weniger als diesen Betrag
im Factory In ausgeben. Die Spannweite der Gesamtausgaben reicht von 0 bis 2000 Euro.
Seite 94 von 131
Abbildung 26: Herkunft der Befragten am FOC Selb (POS)
Herkunft der Befragten (n=132)
18,94 %
Stadt Selb
Lkr. Wunsiedel (ohne Selb)
12,12 %
Lkr. und Stadt Hof
13,64 %
übriges Oberfranken
6,06 %
Mittelfranken
6,06 %
Oberbayern
3,79 %
Oberpfalz
Anzahl
Einfachnennung
11,36 %
übriges Bayern
Herkunft
3,03 %
übriges Deutschland
22,73 %
Ausland
2,27 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Rest Deutschland
Ausland
in Prozent
60
18
51
3
45%
14%
39%
2%
132
100%
Bei der Herkunft der Besucher zeichnet sich ein sehr differenziertes Bild. Die größte Gruppe wird
erwartungsgemäß von Bewohnern der Stadt Selb gebildet, die zusammen mit den Einwohnern aus
anderen Teilen Oberfrankens etwa die Hälfte der Befragten stellen. Während sich für die umliegenden
Bundesländer und Regierungsbezirke noch Häufungen erkennen lassen, stammen viele Befragte aus
dem gesamten Bundesgebiet und vereinzelt aus dem europäischen Ausland.
Abbildung 27: Alter und Geschlecht der Befragten FOC (POS)
Alter der Befragten (n=128)
über 65
Jahre
Geschlecht der Befragten (n=132)
8,59 %
bis 65
Jahre
41,41 %
bis 50
Jahre
männlich
34,85 %
33,59 %
bis 35
Jahre
15,63 %
weiblich
18 Jahre
und
jünger
65,15 %
0,78 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Unter den Befragten stellen die weiblichen Besucher eine deutliche Mehrheit. Die Auskunftspersonen
sind im Durchschnitt knapp unter 50 Jahren, der Median liegt bei 50,5 Jahren. Die Spannweite liegt
zwischen 18 und 81 Jahren. Die Mehrzahl der Besucher ist zwischen 50 und 65 Jahren alt. Eine
weitere große Gruppe bilden die 35 bis 50-jährigen.
Seite 95 von 131
Karte 6: Herkunft der Befragten am Factory In
Quelle: Microsoft MapPoint; Eigene Erhebung und Darstellung.
Seite 96 von 131
Fazit POS Befragung
Rund 45 % der Befragten kommen aus der näheren Umgebung des FOC und fahren
nicht länger als 30 Minuten.
Die durchschnittliche Verweildauer im Factory In beträgt rd. 90 Minuten.
Im Durchschnitt gibt der Factory In-Besucher 110 Euro aus.
Etwas mehr als die Hälfte der Besucher geht regelmäßig, d.h. mindestens mehrmals im
Jahr hier einkaufen. Mehr als ein Viertel sind Erstbesucher.
Seite 97 von 131
7.3.
Auswertung der CATI-Befragungen
Zur Methodik
Für einen tieferen Blick auf die Einzelhandelssituation in Selb ist es auch notwendig, Befragungen im
weiteren Umfeld der Stadt durchzuführen, um Nachfrageseite und Konkurrenzsituation genauer zu
betrachten. Zu diesem Zweck wurden je 100 Telefoninterviews (CATI-Interviews) in Hof, Münchberg,
Helmbrechts, Rehau, Naila, Wunsiedel, Marktredwitz, Bayreuth, Waldsassen, Tirschenreuth und
Weiden durchgeführt.
Beim Computer Assisted Telephone Interview (dt. computergestütztes Telefoninterview), kurz CATI,
erfolgt die Befragung und Dateneingabe mittels Computer und telefonischer Befragung. Die Auswahl
der Befragten erfolgt mittels Zufallsverfahren. Die Vorteile dieser Methode liegen vor allem in der
schnellen Datenerhebung und der strikten Ablaufsteuerung. Da die spätere manuelle Eingabe der
Daten entfällt, lassen sich Erhebungsfehler verringern.
Der Befragungszeitraum war vom 18. bis 30. September 2009. In dieser Zeit wurden rund 1.100
Personen aus den oben genannten Gemeinden befragt.
Zu den Ergebnissen
Bei der Frage, wo sie hauptsächlich Waren aus den Produktgruppen Textilien, Schuhe und
Lederwaren einkaufen, war den Befragten die Angabe mehrerer Orte möglich. Der Großteil gibt dabei
an, diese Waren auch in Hof nachzufragen. Auch Bayreuth spielt hier eine gewisse Rolle, während
das Oberzentrum Weiden und das Mittelzentrum Marktredwitz hier bereits auf Abstand liegen. Die
übrigen Mittelzentren der Region können sich im Vergleich nicht behaupten und verlieren auch ihre
Wohnbevölkerung beim Einkauf von Waren aus der betrachteten Gruppe an die Zentren der Region.
Dies trifft auch auf die Stadt Selb zu.
Ein nicht unerheblicher Teil der Kaufkraft fließt demnach auch ganz aus der Region ab in sonstige
Orte.
Zu den beliebtesten Geschäften der Region gehören in dieser Warengruppe das Modehaus C&A, der
Schuhfachmarkt Deichmann, die Textilhäuser H&M und Wöhrl sowie das Warenhaus Kaufhof.
Abbildung 28: Einkaufsorientierung der Bevölkerung nach Städten (CATI) bei Textilien,
Schuhen und Lederwaren
In welchen Orten kaufen Sie hauptsächlich Textilien,
Schuhe und Lederwaren ein (n=1100)
Hof/Saale
38,45%
Bayreuth
20,45%
Marktdretwitz
13,64%
Weiden
13,27%
Münchberg
8,36%
Selb
6,91%
Nürnberg
6,73%
Tirschenreuth
6,45%
Wunsiedel
5,91%
Sonstige
31,09%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Seite 98 von 131
Auch bei der Frage, wo sie hauptsächlich Waren aus den Produktgruppen Glas, Porzellan und
Haushaltswaren einkaufen, war den Befragten die Angabe mehrerer Orte möglich. Hier fällt zunächst
auf, dass mehr als ein Fünftel der Interviewpartner im beschriebenen Segment keinen persönlichen
Bedarf sehen. Ansonsten steht auch hier die Stadt Hof in der Präferenz der Kunden an der Spitze. Im
Gegensatz zum Textil- und Schuhbereich kann die Stadt Selb mit ihrem breiten Angebot an Glas und
Porzellan hier Kunden aus den Städten der Umgebung anziehen. Alle übrigen Orte spielen bei den
Befragten eine untergeordnete Rolle.
Bedeutende Anteile fließen jedoch auch hier ganz aus der Region ab.
Zu den beliebtesten Geschäften der Region gehören in dieser Warengruppe das Warenhaus Kaufhof,
Rosenthal und seine Marke Hutschenreuther sowie das Factory In.
Abbildung 29: Einkaufsstandorte für Glas, Porzellan und Haushaltswaren (CATI)
In welchen Orten kaufen Sie hauptsächlich Glas,
Porzellan und Haushaltswaren ein (n=1100)
Hof/Saale
19,91%
Selb
17,09%
Bayreuth
7,82%
Weiden
7,55%
Marktdretwitz
6,00%
Tirschenreuth
5,64%
Naila
5,18%
Kein Bedarf
21,00%
Sonstige
24,00%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Die Befragten werden weiterhin gebeten, die Wichtigkeit der Aspekte Vielfalt, Qualität, Preisniveau
und Service beim Einkaufen der oben genannten Waren auf einer Skala von 1 = sehr wichtig bis 6 =
völlig unwichtig zu bewerten.
Die Vielfalt der Geschäfte ist einer überwiegenden Mehrheit der Befragten wichtig bis sehr wichtig. Nur
wenige Interviewpartner geben hier an, dass Ihnen dieser Punkt beim Einkauf der betreffenden Waren
unwichtig sei.
Wie wichtig ist Ihnen die Vielfalt der Geschäfte?
(n=1100)
sehr wichtig - 1
Wie wichtig ist Ihnen das Qualitätsniveau
der Geschäfte? (n=1100)
34,27 %
2
41,64 %
3
16,09 %
4
2
51,55 %
3
4,91 %
5
36,36 %
sehr wichtig - 1
9,45 %
4
1,55 %
1,55 %
5
0,27 %
völlig unwichtig - 6
1,00 %
0,27 %
keine Angabe
0,55 %
keine Angabe
0,55 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Noch wichtiger als die Vielfalt ist den Befragten das Qualitätsniveau. Nur eine kleine Minderheit gibt
hier eine Tendenz zum Unwichtigen an. Beinahe 90 Prozent vergeben hier die Wichtigkeit 2 oder
besser.
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Auch das Preisniveau der untersuchten Warengruppen ist den Befragten zum größten Teil wichtig bis
sehr wichtig. Kaum ein Interviewpartner gibt hier an, dass dieser Punkt für ihn unwichtig sei. Mehr als
drei Viertel vergeben hier eine 2 oder besser auf der Skala.
Wie wichtig ist Ihnen das Preisniveau
der Geschäfte? (n=1100)
Wie wichtig ist Ihnen der Service in
den Geschäften? (n=1100)
34,00 %
sehr wichtig - 1
2
2
46,27 %
3
44,91 %
3
16,36 %
4
37,09 %
sehr wichtig - 1
14,18 %
4
2,27 %
2,82 %
5
0,45 %
5
0,27 %
0,27 %
0,27 %
keine Angabe
0,36 %
keine Angabe
0,45 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Die Wichtigkeit des Service steht bei den Befragten außer Frage. Der weitaus größte Teil bemisst dem
Service eine hohe Wichtigkeit zu.
Die Frage, ob die letzten zwölf Monate ein Werksverkauf oder ein Fabrikverkaufszentrum (auch
Factory Outlet Center genannt) besucht wurde, wird von der Mehrheit der befragten Personen (67,3%)
verneint. Nur etwa ein Drittel gibt hier an, in einem Werksverkauf gewesen zu sein.
Abbildung 30: Besuchte Werksverkäufe (CATI)
In welcher Stadt haben Sie einen Werksverkauf
besucht? (n=360)
Selb
48,61%
Helmbrecht
7,78%
Herzogenaurach
6,94%
Hof
5,56%
Ingolstadt
5,28%
4,17%
Wertheim
Bayreuth
3,33%
38,61%
Sonstige
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Genannt wird hier von fast der Hälfte der Befragten die Stadt Selb mit ihren zahlreichen
Werksverkäufen im Bereich Porzellan und Glas. Große und bekannte Werksverkäufe wie Ingolstadt
Village oder Adidas in Herzogenaurach wurden vergleichsweise wenig genannt. Insgesamt wurden
hier mehr als 50 verschiedene Orte genannt, davon auch einige im Ausland.
Zahlenmäßig am häufigsten wurde auf Nachfrage, welcher Anbieter genau besucht wurde, das
Factory In bzw. Villeroy & Boch, Rosenthal und Hutschenreuther genannt. Die Anbieter von
Fabrikverkäufen außerhalb Selbs wurden hier seltener beim Namen genannt.
Seite 100 von 131
Abbildung 31: Einkaufs- und Ausgabeverhalten in FOC (CATI)
Welche Artikel haben Sie dort gekauft? (n=357)
Wieviel Geld haben Sie etwa pro Einkauf ausgegeben?
(n=339)
Textilien
54,06%
Porzellan
30,53%
Haushaltswaren
1000 Euro und
mehr
13,73%
9,24%
bis 200 Euro
Schuhe
9,24%
bis 100 Euro
23,25%
0%
11,50 %
22,42 %
33,92 %
bis 50 Euro
4,20%
Gar nichts
4,42 %
bis 400 Euro
Sportwaren
Sonstiges
0,88 %
bis 1000 Euro
22,71 %
bis 10 Euro
10%
20%
30%
40%
50%
60%
4,13 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Die befragten Personen geben mehrheitlich an, Textilien in Fabrikverkäufen nachzufragen. Auch
Porzellan wird von vielen der Befragten nachgefragt. Nur wenige Personen geben an, gar nichts
gekauft zu haben. Schuhe und Sportwaren haben keine herausragende Bedeutung, werden aber von
etlichen Befragten gekauft.
Auf die Frage, von wo aus die Befragten zum besuchten Fabrikverkauf gefahren sind, antworten mehr
als 80 Prozent mit „von Zuhause aus“. Zwischenstopps bei Urlaubsreisen spielen bei den befragten
Personen aus der Region keine wichtige Rolle. Fast 90 Prozent der Befragten geben hier auch eine
Anreisedauer von unter einer Stunde an.
Bei der Frage nach den in den Fabrikverkäufen getätigten Ausgaben geben die Mehrzahl der
Befragten unter 100 Euro aus. Mehr als 400 Euro wird nur von einer geringen Anzahl ausgegeben,
der Bereich zwischen 200 und 400 Euro umfasst aber ein Drittel der Befragten.
Die meisten Befragten geben an, im letzten Jahr weniger als zweimal einen Werksverkauf besucht zu
haben. Etwa 14 Prozent waren aber häufiger als fünfmal in einem Fabrikverkauf, die Spitze liegt hier
bei 24 Besuchen.
Die Personen, die die letzten 12 Monate keinen Werksverkauf besucht haben, begründen dies
überwiegend mit dem mangelnden Bedarf. Auch die Entfernung ist hier ein oft vertretener Grund. An
der Gelegenheit mangelt es ebenfalls etlichen der Befragten.
Abbildung 32: Häufigkeit und Gründe eines FOC-Besuchs (CATI)
Warum haben Sie die letzten 12 Monate keinen
Werksverkauf besucht? (n=739)
Wie häufig waren Sie in den letzten 12 Monaten
bei einem Werksverkauf? (n=359)
mehr als
10x
3,62 %
55,35%
Kein Bedarf
5-10x
10,58 %
Entfernung
19,89%
7,80 %
4x
3x
17,83 %
Keine Gelegenheit
2x
10,01%
25,91 %
1x
Sonstiges
34,26 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
28,28%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Seite 101 von 131
Abbildung 33: Beurteilung der FOC-Erweiterung in Selb
Wie beurteilen Sie die geplante Erweiterung des
Factory In zu einem großen Fabrikverkaufszentrum?
(n=1100)
werde ich nicht
besuchen
44,27 %
werde ich ab
und zu
besuchen
50,18 %
werde ich
regelmäßig
besuchen
5,55 %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Angesprochen auf die geplante Erweiterung des Factory In zum großen Fabrikverkaufszentrum gibt
zwar die Mehrzahl der Befragten an, das Outlet Center ab und zu besuchen zu wollen, dem stehen
aber auch fast 45 Prozent an Personen gegenüber, die hier nicht zu einem Besuch tendieren.
Regelmäßig planen nur wenige Interviewpartner (5,5 %) einen Besuch.
Die Geschlechtsverteilung unter den befragten Personen hält sich die Waage. Konkret waren 51,09 %
weiblich und 48,91 männlich.
Abbildung 34: Alter der Befragten Personen (CATI)
Alter der Befragten (n=1100)
älter als
64 Jahre
25,45 %
40-64
Jahre
40,55 %
25-39
Jahre
25,09 %
15-24
Jahre
8,91 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Fazit der CATI-Befragung
Bedeutendste Einkaufsstandorte: Hof, Bayreuth, Marktredwitz und Weiden.
Selb als bekanntes FOC in der Region
Bedeutendste Sortimente: Textil und Porzellan.
Fast die Hälfte der Befragten steht der Factory-In-Erweiterung indifferent gegenüber. Die
Einkaufswahrscheinlichkeit ist hier nicht sehr hoch.
Seite 102 von 131
8. Einzugsbereich des FOC
Für die konkrete Beurteilung der geplanten Sortimentsbereiche wird aufgrund der vorangegangenen
theoretischen und empirischen Analysen zum Thema FOC, der Konkurrenzsituation, der zu
erwartenden Eigenattraktivität sowie Zeit-Wege-Relationen ein Einzugsbereich für das Vorhaben
abgegrenzt. Die durchgeführte POS-Befragung bietet hierzu ebenfalls eine entscheidende
Datenbasis. Die daraus resultierende Umsatzschätzung für das geplante FOC ist Grundlage für die
Beurteilung der Auswirkungsanalyse.
Die Abgrenzung der Zonen erfolgte mit einem eher konservativen Ansatz. Es wurde bewusst eine
enge Abgrenzung gewählt, da ansonsten untersuchungstechnisch die Umsatzherkunft noch weiter
gestreut würde und somit die Auswirkungen unterschätzt würden. Die enge Abgrenzung entspricht
dem Worst-case-Ansatz dieser Untersuchung.
Zonierung des Einzugsgebiets
Das Einzugsgebiet eines Einzelhandelsstandortes wird im Wesentlichen durch die Attraktivität der
geplanten Ansiedlung (Verkaufsfläche, Branchenmix), den Wettbewerb, städtebauliche Barrieren,
Distanzwiderstände und Fahrzeiten bestimmt. Bei FOC handelt es sich jedoch um einen besonderen
Typus einer Einzelhandelsimmobilie. In FOC werden keine Güter des kurzfristigen, periodischen
Bedarfs (Lebensmittel etc.) angeboten. Vielmehr erfolgt eine Konzentration auf bestimmte Sortimente
(vor allem Textil, Schuhe) in einem bestimmten Marktsegment.
Das Einzugsgebiet eines FOC folgt daher eigenen Gesetzmäßigkeiten. Der Branchenmix und ein
möglicher Wettbewerb durch andere Einzelhandelsstandorte spielen hier eine untergeordnete Rolle.
Vielmehr rekrutiert sich der Kundenkreis nur zum Teil aus einem klassischen Einzugsgebiet. Ein
wesentlicher Anteil wird durch die Lage an einer Verkehrsachse und durch Touristen generiert. Auf
Grund der starken Orientierung auf Touristen, schwanken die relativen Anteile der Kunden aus dem
Einzugsgebiet saisonal mit den Touristenzahlen. Wettbewerbswirksam im Sinne einer Beeinflussung
des Einzugsgebietes sind daher eher weniger die umliegenden Innenstädte und Einkaufszentren von
Bedeutung.
Seite 103 von 131
Karte 4: Einzugsgebiet des geplanten FOC nach Fahrzeitzonen (Herkunft laut POS Befragung)
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
Die vorliegenden Untersuchungen zu FOC zeigen (vgl. Kapitel 3.2), dass die Einzugsgebiete dieses
speziellen Einzelhandelsangebotes in Deutschland derzeit maximal einen ca. 90 bis 120 MinutenRadius erreichen. Im vorliegenden Fall wurde eine vorstehende erste Abgrenzung unter
Zugrundelegung von Fahrzeit-Isochronen (30 und 60 Minuten) auf Basis der durchgeführten
Befragungen (POS, CATI und Kennzeichenzählung) durchgeführt. Die oben vorgestellte Karte zeigt
die Ausprägung des Einzugsgebietes nach eben diesen Fahrzeitzonen.
Da es sich bei dem Vorhaben jedoch nicht um ein typisches FOC im Sinne einer Neuschaffung eines
Einkaufsdorfes (Village) mit modernem Erscheinungsbild handelt, darf nicht pauschal die
betriebsspezifische Zonierung angewendet werden. In diesem Sinne wurden von der BBE
Handelsberatung drei aussagekräftige Untersuchungen durchgeführt, welche es ermöglichen sollen,
ein präzises Einzugsgebiet auszuweisen. Die oben bei den Beschreibungen der durchgeführten
Untersuchungen vorgestellten Karten geben grob Aufschluss über die Herkunft der Besucher.
Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass das geplante FOC auf Grund der
Verkehrsinfrastruktur seinen Kerneinzugsbereich vor allem innerhalb der 30-Minuten Fahrzeitzone und
entlang der Autobahn A 93 ausbilden wird. Darüber hinaus kommen die klassischen Umsatzpotenziale
aus einem weit gestreuten Bereich aus ganz Deutschland und dem Ausland.
Seite 104 von 131
Es ist mit folgendem Bevölkerungs- und Marktpotenzial innerhalb der 30-Minutenzone (Kernzone) zu
rechnen:
Tabelle 4:
Bevölkerung und Marktpotential im Kerneinzugsgebiet (Zone I)
PLZ 30 Minuten Einwohner
Marktpotential Marktpotential Marktpotential Marktpotential
Radius
(1.1. 2008)
Textil
GPK
Schuhe
gesamt
95028
21.848
10.951.899
902.795
2.706.642
118.009.633
95030
13.733
6.654.863
553.566
1.680.249
72.978.693
95032
12.163
6.302.567
529.554
1.605.451
69.574.672
95100
16.530
8.042.768
680.549
1.986.926
88.384.877
95111
9.815
4.745.620
408.722
1.195.832
52.719.447
95126
7.620
3.631.042
316.539
923.141
40.689.978
95138
3.546
1.830.745
159.422
443.019
20.231.777
95145
5.759
2.841.720
246.352
718.044
31.529.548
95158
3.727
1.671.598
146.655
415.187
18.735.190
95163
3.395
1.649.575
144.342
409.269
18.570.791
95168
3.488
1.585.203
137.968
390.575
17.787.292
95173
3.597
1.731.194
151.275
421.364
18.890.023
95176
3.482
1.638.250
146.250
412.981
18.536.718
95182
4.108
2.207.773
198.583
551.960
24.127.974
95185
1.155
559.966
49.791
141.137
6.248.990
95186
1.207
585.965
51.806
145.781
6.545.658
95195
2.381
1.082.939
96.444
271.919
12.190.251
95199
1.255
594.943
52.310
146.250
6.539.022
95237
1.280
632.758
56.690
158.744
7.054.202
95615
17.663
8.778.475
750.405
2.176.727
96.205.965
95632
9.859
4.839.902
417.979
1.216.733
53.573.577
95652
7.332
3.479.269
304.424
877.428
38.721.565
95659
5.813
2.703.510
234.306
675.314
30.242.294
95666
8.025
3.756.613
332.165
951.477
42.109.025
95676
4.199
1.929.010
171.518
486.750
21.699.108
95679
4.556
2.187.155
195.730
551.532
24.415.425
95680
1.214
582.253
48.845
138.229
6.358.730
95686
1.976
934.047
81.157
229.248
10.436.754
95685
943
441.230
40.653
113.960
5.031.674
95689
1.766
814.235
72.621
204.211
9.156.491
95691
1.477
759.159
66.411
185.244
8.419.814
95692
1.921
846.034
76.864
216.912
9.707.700
95701
1.422
685.996
60.920
170.133
7.604.057
95706
1.394
653.122
56.801
159.427
7.367.247
95707
2.000
951.755
84.624
238.598
10.711.469
95709
2.566
1.184.665
105.756
298.343
13.454.967
194.215
94.467.817
8.130.792
23.614.738 1.044.560.599
Abschließend ergeben sich vier Herkunftszonen welche unabhängig voneinander zu betrachten sind:
Zone I (Kerneinzugsgebiet): Das Kerneinzugsgebiet beinhaltet alle PLZ-Gebiete
innerhalb eines 30 Minuten Radius um den Planstandort. Ein Querschnitt über alle
durchgeführten Befragungen und Erhebungen sowie eine auf Erfahrungen basierende
Branchenkenntnis haben ergeben, dass rund 45 % des Planumsatzes aus diesem Gebiet
generiert werden. Zwar besagen bisherige Studien, dass aus der 30 Minuten Zone nur
ca. 30 % der Kunden stammen, jedoch das bereits bestehende und noch relativ wenig
attraktive Angebot des Factory In keine hohe Fernwirkung aufweist wie die üblichen FOC
Villages.
Zone II (Ergänzungsgebiet): Die Zone II beschreibt die PLZ-Gebiete zwischen dem 30
und 60 Minuten Radius. Der Umsatzanteil in diesem Raum beläuft sich auf ca. 14 %. Die
Attraktivität des FOC nimmt in dieser Zone bereits stark ab. Grund hierfür sind vor allem
die Oberzentren Bayreuth und Weiden, welche durch einen starken Einzelhandelsbesatz
Seite 105 von 131
und -zentralität bestechen. Die Erhebungen sowohl als auch Erfahrungswerte zeigen,
dass mit zunehmender Entfernung die Reisebereitschaft proportional zur Attraktivität des
FOC sinkt. Das bedeutet, je weniger attraktiv ein Einkaufsstandort (hier ein FOC) ist,
desto kleiner der Radius der Besucherströme aus dem Umland.
Zone III (Streugebiet): Die Zone III ist nicht mehr als eine Zone im eigentlichen Sinn zu
verstehen. Viel mehr handelt es sich hierbei um das restliche Bundesgebiet, aus
welchem Personen bei ihren Reisen das FOC bei Gelegenheit besuchen. Die
Erhebungen haben gezeigt, dass der Anteil dieser Kundengruppe recht hoch bei rund
39 % liegt.
Ausland: Die restlichen Kunden eines FOC stammen aus dem Ausland. Im vorliegenden
Fall wird davon ausgegangen, dass ca. 2 % der Kunden des Factory In aus dem Ausland
stammen.
Fazit zur Einzugsgebietsabgrenzung
Auf Basis der empirischen Erhebungen ergibt sich ein Kerneinzugsbereich aus der 30Minuten-Fahrzeitzone.
Ein Ergänzungsbereich besteht von 30- bis 60-Fahrzeitminuten.
Ein großer Anteil kommt durch deutlich überregionale Streupotenziale und aus dem
Ausland, ohne jedoch eine genaue Zuordnung vornehmen zu können (FOC-typisches
Streupotenzial).
Seite 106 von 131
9. Baurechtliche Beurteilung des Vorhabens
Der Planstandort liegt in städtebaulich integrierter Lage im Nordwesten des Stadtzentrums von Selb.
Für den Planstandort besteht zum jetzigen Zeitpunkt (November 2009) kein Bebauungsplan. Ein
Aufstellungsbeschluss ist jedoch gefasst. Da insbesondere die sog. Abschöpfungsquoten nach dem
LEP Bayern für ein derartiges Projekt nicht eingehalten werden, wurde nach durchgeführtem
Raumordnungsverfahren ein sog. Zielabweichungsverfahren durchgeführt. Mit seiner Entscheidung
vom 13. Oktober 2009 stimmt das Bayerische Wirtschaftsministerium als Oberste
Landesplanungsbehörde nun der Erweiterung des Factory Outlet Centers von 6.800 m² auf bis zu
11.800 m² Verkaufsfläche zu. Mit der positiven Entscheidung aus dem Zielabweichungsverfahren
liegen die Voraussetzungen nach § 1 Abs. 3. S. 1 BauGB vor, einen Bebauungsplan aufzustellen
(„Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“). Mit dem Beschluss der Gemeinde einen Bebauungsplan
für den besagten räumlichen Bereich aufzustellen, beginnt das Verfahren der Bauleitplanung. Eine
Beurteilung des Vorhabens aufgrund der geltenden Ziele des Landesentwicklungsprogramms Bayern
2006 ist somit nicht mehr Gegenstand der nachfolgenden Untersuchung. Vielmehr kommt es auf
Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung an.
9.1.
Definition Einzelhandelsgroßprojekte und rechtliche Beurteilungsgrundlagen
Nach städtebaulichen Kriterien ist zu prüfen, welche Auswirkungen das geplante Projekt haben wird.
Dazu sind die einschlägigen Vorschriften des Bauplanungsrechts heranzuziehen. Für die weiteren
Planungen und Begutachtungen ist zunächst zu prüfen, ob es sich bei dem genannten Vorhaben um
ein Einzelhandelsgroßprojekt handelt.
Eine Beurteilung, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu betrachten ist, richtet sich im
Wesentlichen nach den Bestimmungen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Dabei sind zwei Aspekte zunächst
getrennt voneinander zu prüfen:
Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach aktueller
14
höchstrichterlicher Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von ca. 800 m² zutrifft.
Von dem Vorhaben (Einkaufszentrum bzw. großflächiger Einzelhandelsbetrieb) müssen
negative Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und
Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in einem
wesentlichen
Maße
ausgehen.
Solche
Auswirkungen
sind
gemäß
der
sog.
Regelvermutung ab einer Geschossfläche von 1.200 m² zu erwarten.
14
BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 (4 C 10.04)
Seite 107 von 131
Abbildung 35: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten
Zweistufiges Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten
1: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor?
(Verkaufsfläche > 800m²)
nein
Kein Einzelhandelsgroßprojekt
nein
Kein Einzelhandelsgroßprojekt
ja
großflächiger Einzelhandel
2: Können vom Vorhaben städtebaulich negative
Auswirkungen ausgehen? (Gutachterliche Prüfung)
Wird nach § 11 Abs. 3 BauNVO ab 1.200 m² Geschoßfläche regelmäßig
angenommen (Regelvermutung)
ja
Einzelhandelsgroßprojekt
Rechtsfolge
Zulässigkeit nur im Kern- oder
Sondergebiet
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung
Da das geplante Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von 12.568 m² projektiert wird überschreitet es
sowohl die Grenze der Großflächigkeit als auch die der Regelvermutung von 1.200 m² BGF. Zudem ist
auch der Betriebstyp Einkaufszentrum nach §11 Abs. 3 BauNVO sondergebietspflichtig. Es ist daher
insbesondere zu prüfen, in wie weit schädliche Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung
der Bevölkerung sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in dem Einzugsgebiet
anzunehmen sind.
Die Höhe, ab der Umsatzumlenkungen zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen können, ist
relativ konkret beziffert. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative
Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein
Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % zu Geschäftsaufgaben führen kann und
15
als abwägungsrelevant angesehen wird . Bis zu diesen Abwägungsschwellenwerten ist regelmäßig
davon auszugehen, dass sich keine erheblichen städtebaulichen und raumordnerischen Folgen
ergeben werden. Diese Richtwerte sind allerdings sehr schematisch und berücksichtigen nicht die
Situation im Einzelfall. Daher werden weitere Aspekte (Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden
Händler, qualitative Aspekte etc.) in die Bewertung der Verträglichkeit mit einbezogen.
15
vgl. Sparwasser, R. (2006), Stadtplanung und Raumplanung – Herausforderung Einzelhandel, in: NVwZ,
2006, H. 3, S. 266; Uechtritz, M. (2004), Neuregelung im EAG Bau zur „standortgerechten Steuerung des
Einzelhandels“, in: NVwZ, 2004, H. 9, S. 1031; GMA (1998), Auswirkungen großflächiger
Einzelhandelsbetriebe (Langzeitstudie), Ludwigsburg
Seite 108 von 131
Tabelle 15: Grenzwerte der Umsatzverteilung bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben
Grenzwerte der Umsatzverteilung nach Sortimenten
zentrenrelevant
Grenzwerte nicht
der zentrenrelevant
Abwägungsschwellenwert, Folgen auf den
Wettbewerb wahrscheinlich
Nicht nur unwesentliche städtebaulichen
Folgen sind wahrscheinlich
< 10 %
< 10 %
10 – 20 %
> 20 %
> 20 %
20 – 30 %
> 20 %
> 30 %
Nicht nur unwesentliche raumordnerische
Folgen sind wahrscheinlich
Unverträglichkeit
Quelle: Eigene Darstellung nach GMA (1998), Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe (Langzeitstudie),
Ludwigsburg.
Bei einer Umsatzumlenkung von unter 10 % sind Auswirkungen auf den Wettbewerb möglich, jedoch
bei der Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit hinzunehmen, da die
Genehmigungsverfahren in einer Marktwirtschaft kein Instrument zur Wettbewerbssteuerung
darstellen sollen. Schädliche Auswirkungen dürfen auch nicht unter dem Aspekt von
Wettbewerbsschutz gesehen werden. Vielmehr muss durch die Neuansiedlung eines Projektes die
Funktionsfähigkeit des gesamten zentralen Versorgungsbereichs gefährdet sein. Die reine Konkurrenz
ist somit als zumutbar hinzunehmen. Selbst ein größerer Umsatzverlust in einzelnen Branchen gilt als
16
unschädlich, solange der gesamte Versorgungsbereich in keine kritische Lage versetzt wird. Das
Bundesverwaltungsgericht stellt dazu fest, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche jedenfalls dann zu erwarten sind, wenn es deren Funktionsfähigkeit so
nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht
17
mehr substanziell wahrnehmen können.
9.2.
Darstellung der Berechnung von Umsatzumlenkungen
Die Umsätze eines geplanten neuen Vorhabens setzen sich aus mehreren Quellen zusammen und
nicht zu 100 % aus Verdrängungsumsätzen zu Lasten der bestehenden Anbieter, sowohl in
innerörtlichen als auch in Gewerbegebietslagen. Neuvorhaben führen immer auch zu Reduzierung
von Kaufkraftabflüssen und zu einem verstärkten Zufluss aus der weiteren Umgebung.
Im Rahmen eines Worst-Case-Szenarios berechnen wir auf der Grundlage der empirischen
Erhebungen (hier v.a. POS-Befragung zur Umsatzherkunft) die Verdrängungsumsätze in den
jeweiligen Sortimentsbereichen lediglich auf die zentralen Versorgungsbereiche der wichtigsten
Zentralen Orte im Kern- und Erweiterungsbereich. Hier wird im Normalfall ein entsprechendes
Angebot zum FOC-Angebot vorgehalten. Es werden insbesondere damit auch keine
Verdrängungsumsätze in dezentralen, nicht schützenswerten Fachmarktlagen berücksichtigt.
16
17
Fickert, H.-C./Fieseler, H. (2002), Baunutzungsverordnung, Stuttgart
BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 (4 C 7.07)
Seite 109 von 131
Abbildung 36: Herkunftsarten von Umsätzen eines Planvorhabens
9.3.
Umsatzprognose des geplanten FOC Factory In
Konzeptionelle Vorbemerkung
Im Folgenden wird der Umsatz des bestehenden sowie des geplanten FOC in Selb geschätzt und
anhand von Ergebnissen aus oben erwähnten Befragungen und zusätzlicher Kennzahlen hergeleitet
und plausibilisiert. Neben den Zahlen aus den Befragungen wurden zusätzlich Daten von der
Autobahndirektion Nord und Süd herangezogen, um die Frequenzen und somit potenzielle
Kundenströme mit anderen FOC-Standorten in Bayern zu vergleichen. Da sich große Teile des
Umsatzes FOC-spezifisch durch sog. Transitkunden ergeben, ist die Autobahnfrequenz eine der
wichtigsten Indikatoren für das Umsatzpotenzial. Im Einzelhandel stellt die Kundenfrequenz immer
eine der wichtigsten Erfolgsdeterminanten dar. Als klassisches Beispiel sei darauf verwiesen, dass
immer dort die höchsten Umsätze und damit auch Mieten in den 1a-Lagen gezahlt werden, die die
höchste Passantenfrequenz aufweisen.
Abbildung 37: Korrelation Passantenfrequenz, Umsatz und Miete
Durchschnittliche Mietpreise und Passantenfrequenzen von 85 1aLagen in Städten mit über 100.000 Einwohnern
300
Mietepreis in €/m²
250
200
150
100
r = 0,85
50
0
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
Passantenfrequenz
Quelle: Datengrundlage: Kemper’s CityScout 2008/2009; eigene Darstellung
Seite 110 von 131
Eine Abfrage der Autobahnfrequenzen an den Standorten Ingolstadt, Wertheim, Herrieden und Selb
hat folgendes ergeben:
A8 Ingolstadt Nord: 88.004 Bewegungen/Tag (keine Unterteilung in Fahrtrichtungen
möglich)
A6 Herrieden: westl. 53.000/Tag Bewegungen, östlich 52.000
A3 Wertheim: westl. 59.500/Tag Bewegungen, östlich 61.200
A93 Selb West: nördl. 22.700/Tag Bewegungen, südll. 22.700
Es zeigt sich, dass die Autobahnfrequenz auf der A 93 bei Selb weniger als halb so stark ist wie
beispielsweise in Herrieden und Wertheim. Da sich große Teile des Umsatzes gerade aus diesen
Streupotenzialen durch die Autobahnkunden zusammensetzen, ist deshalb grundsätzlich nicht davon
auszugehen, dass es sich beim Factory In um eines der leistungsfähigsten FOCs handelt und handeln
wird. Insbesondere ist ein direkter konzeptioneller Leistungsvergleich etwa mit den Village-Konzepten
in Ingolstadt und Wertheim daher nicht angebracht.
Umsatzschätzung des bestehenden FOC Factory In
Die folgende Tabelle zeigt die Herleitung des Umsatzes des bestehenden Factory In in Selb. Hierzu
werden Daten aus den drei durchgeführten Befragungen (POS, CATI, Kennzeichenerhebung) heran
gezogen und nach Plausibilitätskriterien hochgerechnet.
Seite 111 von 131
Tabelle 16: Herleitung des momentanen Umsatzes des Factory In
Herleitung der Werte
Durchschnittliche Verweildauer POS in Minuten
PKW-Anzahl pro Tag laut Parkplatzzählung (11, 14, 17 Uhr
gesamt) im Durchschnitt
PKW-Anzahl pro Tag laut Parkplatzzählung (pro
Zählungsperiode 11, 14, 17 Uhr) im Durchschnitt
Öffnungszeiten pro Tag in Stunden
94
Beschreibung
jeweils die genannte Obergrenze der abgefragten Kategorie;
Wertung länger als 3 Stunden als 4 Stunden
130
649 gezählte Pkw am Factory In an 5 Tagen
43
8,5
130 PKW gesamt / drei Zählperioden
Öffnungszeiten von 9.30 Uhr bis 18 Uhr, Mo-Sa
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Tag geschätzt (43 x 5
Perioden)
217
Durchschnittliche Verweildauer ca. 90 Minuten, 3
Zählperioden pro Tag verhanden, 2 Intervalle zusätzlich
aufgenommen, dadurch werden insbesondere
Tageszeitenintervalle geschätzt mit berücksichtigt (Anlaufzeit
morgens, Nachmittagsloch, abflachende Frequenz am Abenk
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Woche (geschätzt)
Öffnungstage im Jahr
1.300
300
Bereinigte Öffnungswochen im Jahr
51
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Jahr
66.300
Ladungsfaktor PKW (Personen pro PKW)
Anzahl der Besucher im Jahr
Anzahl der Nicht-Käufer in % laut POS
Anzahl der Käufer im Jahr
Durchschnittsausgabe POS in €
1,5
99.450
18
81.549
110
Geschätzter derzeitiger Jahresumsatz Factory In brutto in €
Verkaufsfläche Factory In Bestand in m²
8.970.390
6.818
Raumleistung in € pro m²
1.316
6 Öffnungstage
52 Wochen im Jahr abzgl. pauschal eine Gesamtwoche für
Feiertage etc.
Durchschnittlihce PKW-Anzahl pro Woche x bereinigte
Öffnungswochen im Jahr
Empirischer Durchschnittswert
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Jahr x 1,5
Anzahl der Besucher im Jahr abzgl. 18 % Nicht-Käufer
Errechnet aus Gesamtnennung POS (n=132)
Anzahl Käufer im Jahr x Durchschnittsausgabe
Derzeitiger Jahresumsatz / Verkaufsfläche Factory In im
Bestand
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Berechnung.
Damit zeigt sich, dass im jetzigen Ausbaustadium mit einer Gesamtraumleistung über alles von rd.
1.300 €/m² Raumleistung deutlich unterdurchschnittliche Werte im Vergleich zum stationären Handel
wie auch aus anderen FOCs vorhanden sind. Dies dürfte FOC-betriebstypenspezifisch nicht zuletzt
daran liegen, dass der Standort Selb, anders als etwa Vergleichsstandorte in Wertheim und Ingolstadt,
im engeren Einzugsgebiet bis zu einer Stunde keinen Ballungsraum erreicht und die wichtige
Transitfrequenz auf der Autobahn deutlich hinter derartigen Standorten liegt.
Eine weitere Plausibilisierung nach Sortimentsbereichen ergibt folgendes Bild. Dabei wurden
insbesondere Vergleichsdaten aus dem stationären Handel sowie Orientierungswerte für FOCs mit
zum Vergleich heran gezogen.
Derzeitiges Kernelement des FOCs ist aufgrund der Industriehistorie der Haushaltswarenbereich.
Dieser bestimmt aktuell deutlich die Verkaufsfläche. Textilien, Lederwaren und Schuhe sind derzeit
unterrepräsentiert. Im stationären Handel liegen hier jedoch deutliche Unterschiede in der
Raumleistung. Aus diesen Gesamtüberlegungen ergeben sich nachstehende Leistungskennziffern
nach vorhandenen Branchen, die über den plausibilisierten Gesamtumsatz von rd. 8,97 Mio. €
errechnet wurden.
Seite 112 von 131
Tabelle 17: Herleitung des momentanen Umsatzes des Factory In nach Branchen
Sortiment
Bekleidung
Haushalt und Wohnen
Gesamt
Derzeitige
Geschätze
Geschätzer
Flächennutzung Raumleistung Umsatz brutto in
in m² VK
in € pro m² VK
€
1.853
4.541
424
6.818
1.800
1.100
1.500
Plausibilisierter
Gesamtumsatz
brutto in € nach
Herleitung
3.335.400
4.995.100
636.000
8.966.500
Vergleich
Vergleich
Vergleich
durchschnittliche
durchschnittliche
durchschnittliche
Raumleistung im
Raumleistung im
Raumleistung im FOC
Fachhandel pro
Fachhandel pro m² VK
pro m² VK (GMA im
m² VK (BBE)
(GMA im Auftrag des Bay.
Auftrag des Bay.
Wirtschaftsministeriums) Wirtschaftsministeriums;
grober
Orientierungswert, da zu
wenig Vergleichsdaten)
3.600
2.700
3.500
3.850
2.750
3.400
4.500
4.500
4.500
8.970.390
Umsatzschätzung des Planvorhabens
Entsprechend der Umsatzberechnung des bestehenden FOC Factory In wird im Folgenden die
Umsatzschätzung nach einer Erweiterung der Verkaufsflächen zugrundegelegt. Dabei wird im Sinne
einer Worst-Case-Betrachtung von mehr als einer Verdopplung der Frequenz ausgegangen, obwohl
keine Verdopplung der Verkaufsfläche stattfindet. Dies trägt jedoch gerade auch der höheren
Attraktivität des Textilsektors Rechnung, die klassischer Weise auch ein Zugpferd von FOCs darstellt.
Eine weitere Erhöhung der Frequenz ist nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Ballungsraums im
näheren Einzugsgebiet sowie einer relativ niedrigen Autobahnfrequenz für die bedeutenden
Transitkunden nicht angebracht. Die weiteren Parameter des Modells bleiben größtenteils unverändert
(ceteris paribus). Es ist lediglich von einer geringfügigen Zunahme des Durchschnittsbons
auszugehen (jetzt 120 €). Öffnungszeiten und -tage bleiben gleich. Im Grunde ist wegen des größeren
Angebots auch von einer Erhöhung der durchschnittlichen Verweildauer auszugehen. Dies bleibt
jedoch unberücksichtigt, da es sich im Modell mit niedrigeren Umsatzerwartungen niederschlagen
würde.
Unter diesen Prämissen ergibt sich eine Vermehrung des Umsatzes um etwa das Anderthalbfache auf
rd. 22,58 Mio. €. Dies entspricht einer Raumleistung von etwa 1.800 €/m² Verkaufsfläche. Dies ist
nicht zuletzt der höheren Leistungsfähigkeit des Textilsektor geschuldet.
Seite 113 von 131
Tabelle 18: Umsatzschätzung Planvorhaben
Herleitung der Werte
Durchschnittliche Verweildauer POS in Minuten
PKW-Anzahl pro Tag laut Parkplatzzählung (11, 14, 17 Uhr
gesamt) im Durchschnitt
PKW-Anzahl pro Tag laut Parkplatzzählung (pro
Zählungsperiode 11, 14, 17 Uhr) im Durchschnitt
Öffnungszeiten pro Tag in Stunden
300
Beschreibung
Die Verweildauer bleibt in etwa gleich
Wir rechnen Worst-Case mit mehr als einer Verdopplung der
Frequenz
100
8,5
300 PKW gesamt / drei Zählperioden
Öffnungszeiten von 9.30 Uhr bis 18 Uhr, Mo-Sa
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Tag geschätzt (100 x 5
Perioden)
500
Durchschnittliche Verweildauer ca. 90 Minuten, 3
Zählperioden pro Tag verhanden, 2 Intervalle zusätzlich
aufgenommen, dadurch werden insbesondere
Tageszeitenintervalle geschätzt mit berücksichtigt (Anlaufzeit
morgens, Nachmittagsloch, abflachende Frequenz am Abend
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Woche (geschätzt)
Öffnungstage im Jahr
3.000
300
Bereinigte Öffnungswochen im Jahr
51
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Jahr
Ladungsfaktor PKW (Personen pro PKW)
Anzahl der Besucher im Jahr
Anzahl der Nicht-Käufer in % laut POS
Anzahl der Käufer im Jahr
153.000
1,5
229.500
18
188.190
Durchschnittsausgabe POS in €
Geschätzter Jahresumsatz Factory In brutto in €
Verkaufsfläche Factory In Bestand in m²
120
22.582.800
12.568
Raumleistung in € pro m²
1.797
94
6 Öffnungstage
52 Wochen im Jahr abzgl. pauschal eine Gesamtwoche für
Feiertage etc.
Durchschnittlihce PKW-Anzahl pro Woche x bereinigte
Öffnungswochen im Jahr
Empirischer Durchschnittswert
Durchschnittliche PKW-Anzahl pro Jahr x 1,5
Anzahl der Besucher im Jahr abzgl. 18 % Nicht-Käufer
Leichte Erhöhung des Durchschnittsbons um 10 % wegen
größerer Auswahl
Anzahl Käufer im Jahr x Durchschnittsausgabe
Prognostizierter Jahresumsatz / Verkaufsfläche Factory In
nach Erweiterung
Es ergibt sich rechnerisch ein Umsatz für das geplante Vorhaben von rund 22,6 Mio. €. Dies würde
bedeuten, dass sich nach der geplanten Erweiterung der Umsatz mehr als verdoppeln würde.
Dabei ist nicht davon auszugehen, dass erstens durch die Erweiterungsflächen und zweitens durch
die Leistungsfähigkeit der Betriebe die Umsätze im Bereich Haushaltswaren deutlich steigen werden.
Allenfalls geringe Steigerungen sind hier möglich. Dagegen nimmt die Attraktivität im Bereich der
Branchen Textilien, Schuhe und Lederwaren deutlich zu. Im Sinne eines Worst-Case-Szenarios mit
Blick auf die Auswirkungen insbesondere auf Nachbarkommunen, in denen der innerstädtische
Textilhandel ein Zugpferd darstellt, berücksichtigen wir hier insbesondere nennenswerte
Umsatzzuwächse in diesem Bereich.
Dabei ergibt sich folgendes Bild nach Branchen. Die Branchen Bekleidung und Schuhe können ihre
Leistungsfähigkeit mit den nun größten Flächenanteilen pro m² Verkaufsfläche um ein Viertel steigern.
Von den 22,58 Mio. € Gesamtumsatz machen diese nun 17,41 Mio. € aus.
Von besonderem Interesse ist dabei der Anteil an völlig neu generierten Umsätzen durch die
Erweiterungsflächen und Attraktivitätssteigerung auf den bereits bestehenden Flächen. Dieser
Neuumsatz fällt dabei fast ausschließlich auf die geplanten Textil- und Schuhflächen und beträgt
insgesamt 13,66 Mio. €.
Dies stellt auch den eigentlichen Kennwert dar, der in Form von möglichen Verdrängungsumsätzen
regional und überregional wirksam wird.
Seite 114 von 131
Tabelle 19: Herleitung des geplanten Umsatzes des Factory In nach Branchen
Sortiment
Bekleidung
Haushalt und Wohnen
Gesamt
Geplante
Davon nur
Geschätze
Flächennutzung Erweiterungsf Raumleistung
in m² VK
läche in m²
in € pro m² VK
5.833
4.736
1.999
12.568
3.980
195
1.575
5.750
2.300
1.100
2.000
Geschätzter
Umsatz brutto
GESAMT in €
Plausibilisierter
Gesamtumsatz
brutto GESAMT
in €
13.415.900
5.209.600
3.998.000
22.623.500
22.582.800
Geschätzter Umsatz
Vergleich
Vergleich
brutto NUR
durchschnittliche
durchschnittliche
ERWEITERUNG und
Raumleistung im
Raumleistung im
HÖHERER UMSATZ Fachhandel pro m² VK Fachhandel pro m² VK
BESTAND in €
(BBE)
(GMA im Auftrag des Bay.
Wirtschaftsministeriums)
10.080.500
214.500
3.362.000
13.657.000
3.600
2.700
3.500
3.850
2.750
3.400
Seite 115 von 131
9.4.
Auswirkungsanalyse
Im Folgenden wird aufgrund der vorangegangen Analysen und der Umsatzeinschätzung sowie der
Einzugsgebietsabgrenzung eine detaillierte quantitative wie qualitative Bewertung der möglichen
Auswirkungen vorgenommen.
9.4.1. Allgemeine Aussagen zu möglichen Auswirkungen / Eingrenzung des
Untersuchungsgebietes
Nachfolgend wurden einige Grundsätze zu möglichen Auswirkungen des geplanten FOC auf
umliegende zentrale Orte dargestellt:
Aus den bisherigen Erfahrungen bzw. der Untersuchungspraxis mit FOC-Standorten ist
deutlich geworden, dass sich die Umsatzherkunft eines FOC weit im Raum verteilt und
die Auswirkungen auf die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche daher geringer
ausfallen, als dies bei klassischen Handelseinrichtungen wie z.B. Einkaufszentren der
Fall ist. Im Sinne einer Worst-case-Betrachtung analysieren wir daher in vorliegendem
Gutachten vorrangig die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Bereich bis
zum 60-Minuten-Fahrzeitradius. Mit zunehmender Entfernung vom FOC-Standort sinken
die wettbewerblichen Auswirkungen, so dass von einer abnehmenden Wahrscheinlichkeit
negativer städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen auszugehen ist. Sofern
sich das Vorhaben im 60-Minuten-Radius verträglich zeigt, ist davon auszugehen, dass
es auch in den weiter entfernten Fahrzeitradien verträglich ist.
Im Sinne des Worst-Case-Ansatzes werden sog. Umsatzumlenkungen in der
Ansiedlungsgemeinde wie in den betroffenen Orten im Einzugsbereich lediglich auf die
zentralen Versorgungsbereiche bezogen. Somit werden insbesondere auch keine
Umsatzumlenkungen auf dezentrale, nicht schützenswerte Lagen im Sinne des
Baurechts einbezogen. Ebenso bleiben überregionale Kaufkraftrückholungen
unberücksichtigt (vgl. CATI-Befragungen, die zeigten, dass ein hoher Anteil an Kaufkraft
derzeit insgesamt aus der Region abfließt). Eine Ausnahme bildet hier lediglich die Stadt
Selb selbst. Ein Vergleich der regionalen Zentralitätskennziffern zeigte, dass das
Mittelzentrum Selb derzeit nur bedingt seine Einzelhandelsfunktion v.a. im Vergleich zu
den umliegenden Zentren Marktredwitz, Hof, Bayreuth und Weiden wahrnehmen kann.
Die Bindungsquoten für Selb v.a. in den relevanten Bereichen Textilien und Schuhe
weisen auf einen deutlichen Kaufkraftabfluss hin (hier Textilien Bindungsquote 0,69 %,
Schuhe 0,42 %). Der weit überwiegende Teil des hier generierten Umsatzes ist somit
durch eine verstärkte Kaufkraftbindung am Ort möglich. De facto stellt das Factory In in
integrierter Lage somit auch einen Innenstadtergänzungsstandort in Selb dar.
Auswirkungen auf die Innenstadt von Selb sind somit nur in geringem Maße
wahrscheinlich.
Im Rahmen der Worst-Case-Betrachtung werden die Berechnungen aufgrund des
Gesamtvorhabens (inkl. Bestand) durchgeführt und weiterhin aufgrund der
Erweiterungsfläche. Entscheidungsrelevant ist jedoch letztere, da die Umsätze,
insbesondere im Bereich Haushaltswaren in der vorliegenden Form schon seit Jahren
Seite 116 von 131
verteilt sind. Somit können davon keine schädlichen Auswirkungen ausgehen, wohl aber
durch die Attraktivitätssteigerung insgesamt. Dies wurde bei der Umsatzschätzung
explizit berücksichtigt.
Methodisch
wurden
die
Umsatzumlenkungen
nicht
in
einem
sonst
üblichen
Gravitationsmodell geschätzt, sondern durch die weitaus höhere Prognosegenauigkeit
aufgrund der Herkunftsdaten aus der POS-Befragung auf Postleitzahlenebene. Nicht
genannte Postleitzahlen und darauf aufbauend auch die genannten Postleitzahlen
wurden entsprechend gewichtet. Die somit abzuleitenden Verdrängungsumsätze auf die
jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche wurden in der Addition auf den jeweils
zugewiesenen landesplanerischen Mittelbereich des Ortes bezogen. Dieser stellt den
Orientierungswert auch für den Kerneinzugsbereich des jeweiligen Zentrums dar.
Umsatzanteile, die von hier in das Factory In fließen, fehlen somit gerade vornehmlich im
innerstädtischen Zentralen Versorgungsbereich der jeweiligen Kommune.
Auf Grund der FOC-Ausrichtung auf Sortimente des mittel- und langfristigen
Bedarfsbereichs sind die nahversorgungsrelevanten Sortimente (v.a. Lebensmittel,
Drogeriewaren) nicht betroffen, da diese Waren meist nicht angeboten werden.
Entsprechende Auswirkungen auf die Nahversorgung der jeweiligen zentralen Orte
können somit ausgeschlossen werden.
Sortimentsbezogene Überschneidungen sind meist nur mit Mittel- bzw. Oberzentren zu
erwarten, da diese Orte ein umfangreiches Angebotsspektrum in allen FOC-relevanten
Branchen führen (siehe auch Angebotserhebung). Ferner sind in Oberzentren, aber auch
in Mittelzentren meist zahlreiche Betriebe angesiedelt, welche mit dem Sortimentsniveau
eines FOC vergleichbar sind. Grundsätzlich ist jedoch davon auszugehen, dass das
Umsatzvolumen eines Oberzentrums weitaus höher als das eines FOC liegt, so dass
Sortimentsüberschneidungen prozentual gesehen meist nur geringe Umsatzrückgänge
bewirken. Im vorliegenden Fall ist es unwahrscheinlich, dass das geplante FOC bspw.
negative Auswirkungen auf die Oberzentren Marktredwitz, Bayreuth, Hof und Weiden
haben wird.
Im Gegensatz zu Oberzentren fallen die Überschneidungen mit Unterzentren und nicht
zentralen Orten meist gering aus, so dass auch in Folge die Auswirkungen
unterdurchschnittlich ausfallen. Dies ist u.a. durch das meist gering ausgeprägte Angebot
zu begründen, da FOC-Branchen erfahrungsgemäß nur unterdurchschnittlich in diesen
zentralen Orten ausgeprägt sind. Weiterhin können zwar Unterzentren auch ein
leistungsfähiges Angebot bieten, jedoch ist selbiges meist nur im unteren bis mittleren
Preisniveau ausgebildet. Dem gegenüber steht das hohe Ausgangspreisniveau der
Angebote des FOC.
Nicht zu vergessen ist, dass nicht alleine Textilfachhändler und filialisierte Fachgeschäfte
Textilien anbieten. Sehr große Marktbedeutung haben auch Versandhändler wie Otto
(zweitgrößter Textileinzelhändler), Tengelmann, Aldi, Lidl und Tchibo (Plätze 7-10 der
zehn größten Textilhändler). Zwar konkurrieren diese auf den ersten Blick nicht mit den
Markenanbietern in einem FOC, jedoch gibt es bei genauerem Hinsehen durchaus
Überschneidungen. Beispielsweise bieten diese Unternehmen mittlerweile regelmäßig
Seite 117 von 131
höherwertige Taschen, Schuhe und sogar Anzüge an. Im Bereich Sportbekleidung
werden
Schuhe und Funktionsbekleidung angeboten. Damit wenden
sich die
branchenfremden Anbieter an preissensible Kunden, die hochwertig anmutende oder
funktionelle Waren zu einem günstigeren Preis nachfragen.
Tabelle 20: Die größten deutschen Textilhändler 2007
18
Quelle: Textil Wirtschaft
9.4.2. Umsatzherkunft des Projektvorhabens nach Zonen
Unter Berücksichtigung des konkreten Planstandortes, der durchgeführten Befragungen und
Erhebungen (POS; CATI; Kennzeichenerhebung), der Marktpotenziale im abgegrenzten
Einzugsgebiet, der gegebenen Potenziale durch Transitkunden/Touristen, der Erfahrungswerte an
anderen Standorten, aber auch der Wettbewerbsstandorte Wertheim und Ingolstadt wurde für das
Projektvorhaben folgende Herkunft der Besucher berechnet:
Tabelle 21: Umsatzherkunft des geplanten FOC Factory In Gesamtvorhaben
Umsatzherkunft in %
Zone I a
Selb
Prognoseumsatz in €
19%
4.284.754
27%
5.998.655
14%
3.085.023
Zone III
Deutschland außerhalb des
60 Minuten Radius
39%
8.740.898
Ausland
2%
514.170
Summe
100%
22.623.500
Zone I b
30 Minuten Radius (ohne
Selb)
Zone II
30 bis 60 Minuten Radius
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Berechnungen
18
zitiert in Der Handel, http://www.derhandel.de/news/unternehmen/pages/Spezialisten-gewinnenMarktanteile-im-Modehandel_210.html (Zugriff am 16.9.2009)
Seite 118 von 131
Tabelle 22: Umsatzherkunft des geplanten FOC Factory In nur Erweiterung
Umsatzherkunft in %
Zone I a
Selb
Prognoseumsatz in €
19%
2.586.553
27%
3.621.174
14%
1.862.318
Zone III
Deutschland außerhalb des
60 Minuten Radius
39%
5.276.568
Ausland
2%
310.386
Summe
100%
13.657.000
Zone I b
30 Minuten Radius (ohne
Selb)
Zone II
Für die einzelnen Sortimente ergibt sich in den jeweiligen Zonen unter Berücksichtigung der oben
dargestellten Umsatzherkunft folgender anteiliger verteilungsrelevante Umsatz:
Tabelle 23: Umsatzherkunft nach Branchen in den einzelnen Zonen Gesamtvorhaben
Umsatzherkunft in %
Umsatz Textil
Umsatz GPK
Umsatz Schuhe
Prognoseumsatz gesamt in €
Zone I a
Selb
19%
2.540.890
986.667
757.197
4.284.754
Zone I b
30 Minuten Radius (ohne Selb)
27%
3.557.246
1.381.333
1.060.076
5.998.655
Zone II
14%
1.829.441
710.400
545.182
3.085.023
39%
5.183.416
2.012.800
1.544.682
8.740.898
Zone III
Deutschland außerhalb des 60
Minuten Radius
Ausland
2%
304.907
118.400
90.864
514.170
Summe
100%
13.415.900
5.209.600
3.998.000
22.623.500
Tabelle 24: Umsatzherkunft nach Branchen in den einzelnen Zonen nur Erweiterung
Umsatzherkunft in %
Umsatz Textil
Umsatz GPK
Umsatz Schuhe
Prognoseumsatz nur
Erweiterung in €
Zone I a
Selb
19%
1.909.186
40.625
636.742
2.586.553
Zone I b
30 Minuten Radius (ohne Selb)
27%
2.672.860
56.875
891.439
3.621.174
Zone II
14%
1.374.614
29.250
458.455
1.862.318
39%
3.894.739
82.875
1.298.955
5.276.568
4.875
0
214.500
76.409
310.386
3.362.000
13.657.000
Zone III
Deutschland außerhalb des 60
Minuten Radius
Ausland
2%
229.102
Summe
100%
10.080.500
Seite 119 von 131
9.4.3. Auswirkungsanalyse Textilien
Im Rahmen der Wirkungsprognose wird untersucht, wie sich der prognostizierte Umsatz des
geplanten FOC unter Berücksichtigung der gegebenen räumlichen Verteilung der projektrelevanten
Einzelhandelsbranche in den untersuchten zentralen Orten auswirken wird. Ein quantitatives
Entscheidungskriterium für das Vorliegen eines verträglichen Vorhabens ist dabei, wie viel Umsatz
aus den zentralen Versorgungsbereichen durch das geplante Vorhaben abgezogen wird.
In Folge wurde die Umsatzumlenkungsquote für die einzelnen zentralen Orte dargestellt. Vor allem auf
Grund
der Entfernung zum Projektstandort,
des unterschiedlichen Betriebstypenbesatzes sowie der
differenzierten Sortimentsausrichtung der Anbieter
variiert lagespezifisch die prozentuale Umsatzumlenkung in den einzelnen Orten und
Versorgungslagen. Es sind nachfolgende Umsatzverlagerungen im worst-case zu prognostizieren:
Aus quantitativer Sicht erreichen hier lediglich die Mittelzentren Rehau und Münchberg höhere und
damit abwägungsrelevante Größenordnungen um oder über 10 % Kaufkraftumlenkung. Insbesondere
die Oberzentren sind dabei weniger betroffen.
Aus qualitativer Sicht muss hierbei angeführt werden, dass die betroffenen Mittelzentren schon jetzt
über nur ein teils rudimentäres und vereinzeltes Angebot verfügen. Einerseits ist deshalb jetzt schon
von einem bedeutenden Kaufkraftabfluss zu rechnen, andererseits verfügen diese Einrichtungen
zumeist über einen starken Anteil an Stammkunden. Auf jeden Fall werden sich dabei insbesondere
bei sog. Grenzertragsbetrieben die Wettbewerbsbedingungen z.T. deutlich verschärfen. Anders dürfte
sich dies in den Oberzentren auswirken. Der ausdifferenzierte Branchenmix in Verbindung mit einem
quantitativ hohen Ausstattungsgrad lässt hier sicherlich auch den Wettbewerb ansteigen, jedoch ohne
dass insbesondere Ankerbetriebe (z.B. Frey-Centerum und KEC in Marktredwitz, Textilkaufhäuser in
Hof und Weiden) in ihrer Existenz gefährdet wären. Somit ist auch ein Kippen des jeweiligen Zentralen
Versorgungsbereiches dort auszuschließen.
Seite 120 von 131
Tabelle 25: Umsatzumlenkung Textil in ausgewählten zentralen Orten (Gesamtvorhaben)
Textilien GESAMT
Umsatz
Mio. EUR
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
2.435.200
57.284.000
64.466.800
4.728.000
1.624.000
5.401.600
21.687.200
1.960.000
3.223.200
1.292.800
65.939.500
3.475.200
234.297
180.851
1.315.216
283.277
149.732
5.303
1.524.534
244.484
85.402
240.716
392.402
160.477
%
9,6
0,3
2,0
6,0
9,2
0,1
7,0
12,5
2,6
18,6
0,6
4,6
Tabelle 26: Umsatzumlenkung Textil in ausgewählten zentralen Orten (nur Erweiterung)
Textilien NUR ERWEITERUNG
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatz
Mio. EUR
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
2.435.200
57.284.000
64.466.800
4.728.000
1.624.000
5.401.600
21.687.200
1.960.000
3.223.200
1.292.800
65.939.500
3.475.200
158.872
135.889
988.233
212.850
112.507
3.984
1.145.511
183.701
64.170
180.870
294.845
120.580
%
6,5
0,2
1,5
4,5
6,9
0,1
5,3
9,4
2,0
14,0
0,4
3,5
Seite 121 von 131
9.4.4. Auswirkungsanalyse Schuhe / Lederwaren
Nachfolgend wurden die Auswirkungen auf zentrale Orte des Umlandes im Sortiment
Schuhe/Lederwaren zusammenfassend dargestellt. Wie in der vorangegangenen Berechnung wurde
unterstellt, dass die gesamten Prognoseumsätze sich (theoretisch) nur aus dem
Verdrängungswettbewerb rekrutieren werden (Worst-Case-Betrachtung). Dabei wurden die
Prognoseumsätze den erzielten Umsätzen in den einzelnen zentralen Orten gegenübergestellt.
Nachfolgend wurden die Auswirkungen auf die einzelnen zentralen Orte dargestellt, welche vor allem
lagespezifisch sowie auch angebotsseitig je nach Standort variieren.
Tabelle 27: Umsatzumlenkung Schuhe/ Lederwaren in ausgewählten zentralen Orten
(Gesamtvorhaben)
Schuhe/Lederwaren
GESAMT
Umsatz
Mio. EUR
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
0
15.242.500
7.126.000
812.000
448.000
0
4.732.000
644.000
546.000
182.000
7.840.000
1.092.000
53.894
391.940
84.418
44.621
454.318
72.857
25.450
71.734
116.938
47.823
%
0,4
5,5
10,4
10,0
9,6
11,3
4,7
39,4
1,5
4,4
Tabelle 28: Umsatzumlenkung Schuhe/ Lederwaren in ausgewählten zentralen Orten (nur
Erweiterung)
Schuhe/Lederwaren
GESAMT
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatz
Mio. EUR
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
0
15.242.500
7.126.000
812.000
448.000
0
4.732.000
644.000
546.000
182.000
7.840.000
1.092.000
45.321
329.591
70.989
37.523
382.045
61.267
21.402
60.323
98.335
40.215
%
0,3
4,6
8,7
8,4
8,1
9,5
3,9
33,1
1,3
3,7
Von der Erweiterung im Bereich Schuhe/ Leder werden in der quantitativen Betrachtung die
zentralen Versorgungsbereiche von Tirschenreuth, Waldsassen, Münchberg, Marktredwitz und Rehau
betroffen sein. Den Erweiterungsumsatz betrachtet übersteigt die Umsatzumlenkung nur in Rehau die
10 % Hürde. Die teilweise hohen Umsatzumlenkungen in der Branche sind auf die zum Teil sehr
schlechte Angebotsstruktur der zentralen Versorgungsbereiche zurückzuführen.
Seite 122 von 131
Die zentralen Versorgungsbereiche Selb und Helmbrechts verfügen bereits über einen vollständigen
Kaufkraftabfluss in diesem Sortimentsbereich.
In qualitativer Hinsicht stellt sich insgesamt damit die Situation weit schwieriger dar, als etwa im
Textilbereich. Der Wettbewerb wird sich vor allem in den Mittelzentren deutlich verschärfen. Teilweise
sind jedoch nur vereinzelte Anbieter mit Stammkundschaft in den jeweiligen Versorgungsbereichen
vorhanden. Bei Grenzertragsbetrieben ist hier ein Abschmelzungsprozess nicht auszuschließen, der
jedoch aufgrund der bisherigen regionalen Situation mit starken Einkaufsstandorten in den
Oberzentren nur beschleunigt werden dürfte. In den Oberzentren dürfte allenfalls in Marktredwitz eine
deutlich verschärft Wettbewerbssituation entstehen. Allerdings ist aufgrund des Branchenmixes und
des Ausstattungsgrades in allen Oberzentren nicht davon auszugehen, dass insbesondere
Leitbetriebe dadurch gefährdet wären. Schädliche Auswirkungen im Sinne eines Funktionsverlustes
des gesamten jeweiligen zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind somit auszuschließen.
Seite 123 von 131
9.4.5. Auswirkungsanalyse Glas, Porzellan und Keramik
Der Flächenanteil des Sortimentes GPK liegt insgesamt bei ca. 4.736 m² und nimmt einen
Flächenanteil von knapp 38 % des projektierten FOC ein.
Wie bereits bei den vorstehenden Berechnungen wurde ebenfalls angenommen, dass sich alle
Umsätze aus Verdrängungsumsätzen zu Lasten der bestehenden Anbieter in zentralen
Versorgungsbereichen ergeben werden. Somit werden die maximal möglichen Auswirkungen
errechnet. Im Haushaltswarenbereich bleiben damit insbesondere auch die bedeutenden
Vertriebskanäle innerhalb von Möbelhäusern und Baumärkten unberücksichtigt.
Tabelle 29: Umsatzumlenkung der GPK in ausgewählten zentralen Orten (Gesamtvorhaben)
Haushaltswaren
GESAMT
Umsatz
Mio. EUR
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
118.800
4.009.500
4.838.400
313.200
172.800
518.400
2.149.200
388.800
118.800
97.200
3.348.000
259.200
90.981
70.227
510.719
110.001
58.143
2.059
592.000
94.937
33.163
93.474
152.376
62.316
%
76,6
1,8
10,6
35,1
33,6
0,4
27,5
24,4
27,9
96,2
4,6
24,0
Tabelle 30: Umsatzumlenkung der GPK in ausgewählten zentralen Orten (nur Erweiterung)
Haushaltswaren
GESAMT
Selb Innenstadt
Hof, Innenstadt
Naila, Innenstadt
Rehau, Innenstadt
Weiden, Innenstadt
Umsatz
Mio. EUR
Umsatzumlenkung
Mio. EUR
118.800
4.009.500
4.838.400
313.200
172.800
518.400
2.149.200
388.800
118.800
97.200
3.348.000
259.200
3.381
2.892
21.028
4.529
2.394
85
24.375
3.909
1.365
3.849
6.274
2.566
%
2,8
0,1
0,4
1,4
1,4
0,0
1,1
1,0
1,1
4,0
0,2
1,0
Aus der Industriehistorie heraus hat Selb schon seit Jahren eine dominante Stellung im Bereich
Haushaltswaren durch die vorhandenen und stetig optimierten Werksverkäufe. Somit sind die
Umsätze bereits jetzt verteilt. Durch die geringfügige Erweiterungsfläche sind dadurch weder in
quantitativer Hinsicht noch in qualitativer Hinsicht derart große Verdrängungseffekte in allen
betroffenen Orten möglich, dass dies zu einer Schädigung zentraler Versorgungsbereiche führen
würde.
Seite 124 von 131
10. Zusammenfassung und Fazit
Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Stadt Selb gilt als herausragender Produktionsstandort von hochwertigem Porzellan und hat in
diesem Zusammenhang auch einen internationalen Ruf. Aufgrund des fortschreitenden industriellen
Strukturwandels sind jedoch viele Arbeitsplätze in der Stadt weggefallen. Damit einher gehen nun
auch Industriebrachen und Abwanderungstendenzen. Dennoch bleibt das internationale Image von
Selb. In der ehemaligen Porzellanfabrik Heinrich hat sich bereits ein sog. Fabrikverkaufszentrum nach
und nach entwickelt, derzeit noch mit dem Schwerpunkt auf Porzellan, aber auch Textilien, Schuhe,
Möbel und Lebensmittel. Der Bestand umfasst dabei nach Aussagen der Stadt Selb bereits rd.
6.800 m² Verkaufsfläche. Daneben existieren im gesamten Stadtgebiet weitere Fabrikverkäufe
führender Porzellanmarken.
Im Zuge der Optimierung dieser Flächen wurde nun vom Eigentümer des jetzigen
Fabrikverkaufszentrums in der ehemaligen Heinrich-Fabrik, Villeroy & Boch, eine Konzeption
eingebracht, die einen deutlichen Ausbau in ein Factory-Outlet-Center (FOC) vorsieht. Die
Verkaufsflächen sollen auf bis zu rd. 12.600 m² Verkaufsfläche steigen. Vor allem der Textilanteil soll
dabei ausgebaut werden.
Die Stadt Selb benötigt in diesen Zusammenhang eine integrierte Analyse, welche Auswirkungen
unter besonderer Berücksichtigung des atypischen Charakters FOC und der Lage zur Tschechischen
Republik zu erwarten sind.
Im Rahmen dieses Analysemaßstabes wird zunächst die konkrete Auswirkungsanalyse des FOC Selb
erarbeitet, da im aktuellen Planungsverfahren insbesondere auch die möglichen Auswirkungen auf
benachbarte Zentrale Orte von Bedeutung sind. Eine übergeordnete Einbindung in ein
Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gesamtstadt Selb folgt zu einem späteren Zeitpunkt. Die
Ergebnisse dieses Teilberichts werden im Folgenden zusammenfassend dargestellt.
Grundlagen und bisherige Erfahrungen mit Factory-Outet-Centern
FOC gelten als Sonderform des Einzelhandels, da in ihnen vorrangig Restposten und
Vorjahreskollektionen, allerdings zumeist von namhaften Marken die mit deutlichen Rabatten verkauft
werden. Im Unterschied zum stationären Handel sind Warenverfügbarkeit und Service zumeist
unterrepräsentiert. Als Standorte werden zumeist traditionelle Produktionsorte großer Firmen,
vorrangig bei Neuplanungen jedoch äußerst verkehrsgünstig gelegene Standorte an Autobahnen
gewählt. Aufgrund dieses Geschäftsmodells gibt es eine anhaltende Kritik zu den Auswirkungen, da
immer auch negative Effekte auf den stationären Handel, allen voran in den Innenstädten der
umliegenden Kommunen erwartet werden. Zumeist werden hier genau die Qualitäts- und
Preissegmente (allerdings immer in der aktuellen Kollektion und mit Servicekomponenten) angeboten,
die auch typischerweise in einem FOC angeboten werden.
Eine Analyse vorliegender Studien zu anderen FOCs in Deutschland, u.a. in Wertheim und Ingolstadt
mit den sog. Village-Konzepten, hat gezeigt, dass methodisch große Unterschiede bestehen.
Gemeinsam ist jedoch allen Studien, dass deutliche Umsatz- bzw. Besucheranteile aus einem weit
überregionalen Einzugsgebiet stammen. Dabei variieren von Standort zu Standort Umsatzleistungen
und Marktdurchdringung deutlich. Es zeigt sich insbesondere, dass ein FOC bezogen auf die
Strahlkraft nicht mit einem herkömmlichen Shopping-Center zu vergleichen ist.
Die Besonderheiten eines FOC liegen damit vor allem in einem atypisch sehr weitläufigen
Einzugsgebiet und einer äußerst starken Orientierung auf Transitkunden entlang von Autobahnen.
Seite 125 von 131
Ansiedlungen eines FOC haben in der Vergangenheit gezeigt, dass sowohl positive wie negative
Effekte auf den stationären Handel möglich sind. Zudem wirken derzeit in vielen Städten parallel
eigene Umstrukturierungsprozesse (vgl. Warenhauskrise).
Aktuelle Situation in Selb mit dem Fokus Werksverkäufe
An die Industrie geschichtlich angelehnt existieren in Selb, wie in der gesamten Region (vgl.
Porzellan-Straße) bereits viele Werksverkäufe mit dem Schwerpunkt Glas, Porzellan und Keramik.
Der Selber Einzelhandel weist in dieser Hinsicht angelehnt an die Industriehistorie eine deutliche
Sonderstellung durch die lange Tradition an Werksverkäufen auf. Insbesondere im Bereich Glas,
Porzellan und Keramik bestehen regional gesehen wohl die größten Angebotsflächen. Das jetzige
Angebot in Selb dominiert dabei regional diese Branche deutlich.
Makrostandortanalyse Selb
Die gesamte Region, und Selb im Besonderen, ist durch den industriellen Strukturwandel durch starke
Abwanderungstendenzen sowie eine Überalterung der Gesellschaft geprägt. Die grundsätzlichen
Ausgangsvoraussetzungen für den Standort Selb sind somit nicht, etwa mit anderen FOC-Standorten
in Ingolstadt zu vergleichen. Die verkehrliche Anbindung in Nord-Süd-Richtung ist mit der A93 als sehr
gut einzuschätzen, in West-Ost-Richtung bestehen dagegen Defizite. Selb ist den örtlichen
Umständen entsprechend gut an den ÖPNV mit Bus und Bahn angeschlossen. Der Tourismus in der
Region und in Selb ist leicht unterentwickelt (vgl. auch deutschlandweit Schwierigkeiten der
Mittelgebirgsdestinationen, hier das Fichtelgebirge). Nach wie vor dominant zeigt sich der sekundäre
Sektor. Selbs Image als Porzellanstadt hat dabei noch internationale Bedeutung, auch da bekannte
Weltmarken wie Rosenthal, Hutschenreuther und Villeroy und Boch vor Ort sind. Die touristische
Porzellanstraße dient hier als wesentliches Vermarktungselement.
Weiterhin bestehen durch die Grenzlage zu Böhmen zusätzliche Sonderfaktoren, die auch den
Einzelhandel betreffen. Untersuchungen zeigen, dass sog. das Cross-Border-Shopping wegen der
wirtschaftlichen und sozioökonomischen Unterschiede sehr selektiv ausfällt. Deutsche Käufer in
Tschechien nutzen Einkaufsfahrten hauptsächlich im Bereich Tanktourismus, aber auch bei
Lebensmitteln. Umgekehrt schätzen tschechische Kunden in Deutschland v.a. Waren aus dem
mittelfristigen Bedarfsbereich wie Textilien. Dabei ist auch die konkrete Angebotssituation in
Tschechien zu bewerten. In der post-sozialistischen Zeit wurden zunächst v.a. Lebensmittelanbieter
angesiedelt. Der mittelfristige Bedarfsbereich wird dabei selektiv über Großbetriebsformen in Form
von Fachmarktzentren und SB-Warenhäusern abgebildet. Klassische Innenstadtstrukturen wie etwa in
Deutschland sind dabei völlig unterrepräsentiert. Dies liegt nicht zuletzt auch an einem liberaleren
Planungsrecht in Tschechien, das Einzelhandelsgroßprojekte im Grunde wenig reguliert. Gerade für
den bayrisch-tschechischen Grenzraum kann dies eine Gefahr sein. Ein Beispiel hierfür ist das Projekt
„Arena Park“ im tschechischen Folmava, das mit rd. 18.000 m² Verkaufsfläche direkt nach dem
Grenzübergang Furth im Wald auf der ‚Grünen Wiese‘ errichtet werden sollte und Ende 2006 eröffnen
wollte. Das Einkaufszentrum würde neben dem deutschen Kundenpotential auch die Möglichkeit von
19
Öffnungszeiten rund um die Uhr nutzen. Aktuell ist das Vorhaben aufgrund massiver Proteste
20
allerdings gestoppt. Auch im direkten Umfeld der Stadt Selb, im Nachbarort Asch, ist ein derartiges
19
Henning, Jens, „Die Tschechen kommen“, in: Wirtschaft konkret, 12/2005, S. 28ff
20
o.A.: „Planungsstopp für Großprojekt“, in: Handel direkt, 7/2006, S. 4
Seite 126 von 131
Großprojekt geplant. Neben Gewerbe- und Dienstleistungflächen soll hier ein Shopping-Center mit
45.000 m² Verkaufsfläche entstehen. Derzeit liegen die Planungen investorenseitig jedoch auf Eis,
das Planungsrecht ist jedoch bereits geschaffen. Die Realisierung scheint aktuell ungewiss.
Bezogen auf die regionale Nachfragestruktur herrscht insgesamt eine unterdurchschnittliche Kaufkraft
vor, was die Ausgangsvoraussetzungen für den Einzelhandel nicht verbessert. Das Angebot ist
dementsprechend konzentriert vorhanden. V.a. die Mittel- und Oberzentren weisen deutliche
Kaufkraftzuflüsse auf. Herausragende Zentren stellen hierbei vor allem Marktredwitz, Weiden und Hof
21
mit Werten bis 222,2 dar. Dagegen liegt die Einzelhandelszentralität von Selb mit 119,0 im
regionalen Vergleich deutlich hinter den konkurrierenden Zentren.
Mit Blick auf die Auswirkungsanalyse wurden im regionalen Umfeld alle nächstgelegenen Mittel- und
Oberzentren (auch mögliche und gemeinsame) auf ihre Angebotsstruktur hin untersucht (hier Selb,
Bayreuth, Hof, Tirschenreuth, Waldsassen, Helmbrechts, Marktredwitz, Münchberg, Naila, Rehau,
Weiden, Wunsiedel). Dies geschah vornehmlich unter der Prämisse, dass das geplante Angebot des
FOC in Selb gerade den mittelfristigen Bedarfsbereich abdecken wird, der gerade in zentralen Orten
dieser Stufen vorgesehen werden soll. Dementsprechend sind dort auch das Angebot und die
Auswirkungen zu bewerten. Selb spielt dabei als Mittelzentrum im Einzelhandel nur eine
untergeordnete Rolle. Die Angebotsstrukturen in der Innenstadt sind auf den lokalen Bedarf
zugeschnitten. Die Oberzentren Hof, Weiden und Bayreuth sowie das gemeinsame Oberzentrum
Marktredwitz dominieren deutlich die Einzelhandelsstrukturen. Dort finden sich insbesondere auch
überregionale Angebotsmagneten wie Einkaufszentren, Textilkaufhäuser oder Warenhäuser. Es
herrscht hier ein ausdifferenzierter Branchenmix mit deutlicher Dominanz des Textilsektors vor. Die
untersuchten kleineren Mittelzentren spielen insgesamt nur eine Rolle für das örtliche Umfeld. Die
Angebotsstrukturen sind quantitativ und qualitativ deutlich geringer ausgeprägt. In den
projektrelevanten Branchen sind hier oftmals nur vereinzelte Anbieter in den Innenstädten vorhanden.
Die Kaufkraft fließt hier größtenteils in die benachbarten Oberzentren.
Mikrostandortanalyse Selb
Der Standort an der Veilitzer Straße, ehemalige Heinrich-Fabrik liegt in einem integrierten Standort
unweit der Innenstadt von Selb. Durch die Reaktivierung der Fläche bzw. der Immobilie wird ein
Leerstand in Selb beseitigt. Die gesamte verkehrliche Erschließung des Standortes ist als gut zu
bewerten. Es besteht jedoch keine Sichtbarkeit von der Autobahn A93 (vgl. Potenzial von
Transitkunden). Derzeit befindet sich ein B-Plan in Aufstellung. In diesem Zusammenhang wurde von
der Obersten Landesplanungsbehörde ein sog. Zielabweichungsverfahren durchgeführt und mit
Bescheid vom 13. Oktober 2009 als positiv beschieden. Dies ist Voraussetzung für das weitere
Planungsverfahren,
da
insbesondere
aufgrund
der
sog.
Abschöpfungsquoten
des
Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 keine grundsätzliche Übereinstimmung mit dem LEPZiel besteht.
21
Eine Zentralität über 100 bedeutet, dass die Kommune per saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert. Bei einer
Zentralität von 100 halten sich Zu- und Abflüsse rechnerisch die Waage.
Seite 127 von 131
Empirische Analyse der derzeitigen Nachfragestrukturen am Factory In
Als detaillierte Beurteilungsbasis für die spätere Auswirkungsanalyse wurde das derzeitige
Kundenverhalten am Planstandort dezidiert mittels einer Parkplatzzählung, einer Vor-Ort-Befragung
(POS) sowie einer Telefonbefragung (CATI) in allen o.g. möglicherweise betroffenen Kommunen
erfasst. Die Ergebnisse geben aktuelle und genaue Werte zu möglichen Kaufkraftströmen und
Umsatzverteilungen.
Die Parkplatzzählung ergab, dass rd. 44% der gezählten PKW aus einem 30-Minuten-Fahrzeitradius
kommen, 6% bis zu 60 Minuten und rd. die Hälfte aus dem restlichen Deutschland bzw. dem Ausland.
Ähnlich wie in den vorangegangen Studien zu FOC zeigt sich auch in Selb ein deutlich überregionaler
und auf Transitkunden zugeschnittener Einzugsbereich.
Dies bestätigt in etwas auch die POS-Befragung (45% der Befragten kommen aus dem 30-MinutenFahrzeitradius, 14 % aus bis zu 60 Minuten und rd. 40 % aus weiter entfernten Orten bzw. dem
Ausland). Wichtige weitere Ergebnisse stellen die durchschnittliche Verweildauer von rd. 90 Minuten
und ein Durchschnittsbon von 110 Euro dar. Etwas mehr als die Hälfte der Besucher geht regelmäßig,
d.h. mehrmals im Jahr hier einkaufen. Mehr als ein Viertel sind jedoch auch Erstbesucher.
Die durchgeführte CATI-Befragung verdeutlicht zunächst nochmals die dominante Stellung der
Einkaufsorte Hof, Bayreuth, Marktredwitz und Weiden (Oberzentren). Die Mittelzentren stehen hier
deutlich hinten an. Selb bzw. das Factory In gelten als wichtigster Werksverkaufsstandort.
Gesamtregional herrscht dennoch ein relativ hoher Kaufkraftabfluss vor. Fast die Hälfte der Befragten
steht der Factory-In-Erweiterung indifferent gegenüber; die Einkaufswahrscheinlichkeit ist hier nicht
sehr hoch.
Einzugsbereich des FOC
Auf Basis der empirischen Erhebungen ergibt sich ein Kerneinzugsbereich aus der 30-MinutenFahrzeitzone. Ein Ergänzungsbereich besteht von 30- bis 60-Fahrzeitminuten. Ein großer Anteil
kommt durch deutlich überregionale Streupotenziale und aus dem Ausland, ohne jedoch eine genaue
Zuordnung vornehmen zu können (FOC-typisches Streupotenzial).
Baurechtliche Beurteilung des Vorhabens
Für das Vorhaben ist derzeit ein B-Plan-Verfahren angestoßen. Mit dem Bescheid auf Zielabweichung
vom Landesentwicklungsprogamm Bayern 2006 der Obersten Landesplanungsbehörde stehen
landesplanerisch keine Einwände gegen das geplante Projekt. Da es sich aber um ein
Einzelhandelsgroßprojekt bzw. ein Einkaufszentrum im baurechtlichen Sinne handelt, sind auch
Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu prüfen, insbesondere auch
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Ansiedlungsgemeinde wie in anderen
Kommunen im Einzugsbereich. Hierzu wurden als Datengrundlage für die Auswirkungsanalyse wie
vorab beschrieben Ortsbegehungen mit Flächen- und Umsatzschätzungen in den nächst gelegenen
Mittel- und Oberzentren sowie in Selb selbst, Parkplatzzählungen sowie POS- und CATI-Befragungen
durchgeführt. Die Auswirkungsanalyse bezieht sich dabei in quantitativer Hinsicht auf den sog.
Abwägungsschwellenwert von 10 % Umlenkungsquote, ab der i.d. Regel mit städtebaulichen Folgen
im jeweiligen zentralen Versorgungsbereich (hier explizit die Innenstädte der untersuchten Orte) zu
erwarten sind. Ergänzt wird diese Prognose jedoch immer auch mit einer qualitativen Bewertung der
Versorgungsstrukturen vor Ort.
Seite 128 von 131
Bei der Bewertung der Umsatzumlenkungen wird von einem Worst-Case-Szenario ausgegangen:
Der gesamte Umsatz des Vorhabens Factory In wird als Verdrängungsumsatz gerechnet.
Eine
Ausnahme
bildet
hier
die
Stadt
Selb
selbst,
die
aufgrund
einer
unterdurchschnittlichen Angebotsausstattung in der Innenstadt wie der Gesamtstadt (bis
auf Haushaltswaren) eine deutliche Kaufkraftrückholung ins Mittelzentrum zu verzeichnen
hat.
Der Verdrängungsumsatz wird ausschließlich auf die Innenstädte der betroffenen Orte im
Einzugsbereich gerechnet. Hier befinden sich größtenteils die Anbieter mit ähnlicher
Preis- und Qualitätsausrichtung und somit die stärksten Wettbewerber zum FOC.
Insbesondere bleiben Umsatzumlenkungen aus dezentralen, nicht schützenswerten
Lagen nach dem Baurecht (z.B. Fachmarktstandorte) unberücksichtigt.
Es
wird
ohne
erhöhte
regionale
Kaufkraftbindung
gerechnet,
welche
die
Verdrängungsumsätze rechnerisch vermindern würde. Die CATI-Befragung hat dagegen
ergeben, dass durchaus nennenswerte Anteile an regionaler Kaufkraft jetzt schon aus
der Großregion des östlichen Oberfrankens und der nördlichen Oberpfalz abfließt.
Die Verdrängungsumsätze wurden aufgrund der Postleitzahlerhebung im Rahmen der
POS-Befragung berechnet. Dabei wurden jeweils alle Umsatzabzüge aus dem jeweiligen
landesplanerischen Mittelbereich des jeweiligen Mittel- und Oberzentrums addiert. Dieser
Mittelbereich stellt immer auch den Kerneinzugsbereich des jeweiligen Zentrums dar.
Jeder Umsatz, der aus diesen Bereichen ins FOC fließt, zieht auch Umsatz aus der
jeweiligen
Innenstadt
ab.
Die
Prognosegenauigkeit
dieser
empirischen
Herangehensweise ist deutlich schärfer als bei herkömmlicher Art herangezogenen sog.
Gravitations- und Potenzialmodellen zur Berechnung von Umlenkungsquoten.
Für die Berechnung von Umlenkungsquoten ist dabei zunächst auch eine Schätzung des
Planumsatzes nötig. Aufgrund des vorliegenden Datenmaterials ist es möglich, zunächst den Umsatz
für den bestehenden Handel im Factory In zu schätzen. Dieser liegt derzeit bei rd. 8,97 Mio. Euro. Bei
rd. 6.800 m² Verkaufsfläche entspricht dies einer sog. Raumleistung von rd. 1.300 €/m²
Verkaufsfläche. Dies ist sowohl im Vergleich zum stationären Handel wie auch aus Näherungswerten
der Landesplanung deutlich unterdurchschnittlich. Eine nähere Analyse der Standortgegebenheiten
bietet hier Orientierungspunkte. Umsätze im Einzelhandel hängen vorrangig an der Käuferfrequenz.
Dies ist sowohl in innerstädtischen 1a-Lagen (Passantenfrequenz) wie auch an
autokundenorientierten Standorten (Pkw-Frequenz) zu beobachten. Ein nicht unerheblicher Anteil der
Kunden im Factory In in Selb (41 Prozent laut POS-Befragung) kommt aus einer Entfernung von mehr
als 60-Fahrzeit-Minuten. Dieser Anteil an Transitkunden wird somit deutlich durch die Frequenz auf
der Autobahn mitbestimmt. Ein Vergleich von täglichen Pkw-Frequenzen an Autobahnausfahrten, die
zu einen bestehenden FOC führen (hier A8 Ingolstadt Nord rd. 88.000 Bewegungen/Tag, A3
Wertheim max. rd. 61.000 Bewegungen/Tag, A6 Herrieden max. rd. 53.000 Bewegungen/Tag) zeigt,
dass Selb mit rd. 23.000 Bewegungen/Tag auf der A93 z.T. nur ein Viertel dieser Frequenzen erreicht.
Dies schlägt aufgrund der Wichtigkeit dieser Transitkunden für das Gesamtumsatzvolumen
unmittelbar auf die Höhe durch. Dementsprechend niedriger fallen somit auch Umsatzpotenziale aus.
Zudem liegt im engeren Einzugsbereich des FOC Selb kein (bevölkerungs- und kaufkraftstarker)
Ballungsraum. Vielmehr sind die Strukturen geprägt durch kleinere Mittel- und Oberzentren. Weiterhin
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stellt die A93 nur bedingt auch zu Urlaubzeiten eine überregional bedeutende Transitroute dar (vgl.
z.B. A3, A9 Richtung Süden und Retour). Außerdem stellt das Factory In in Selb mit seinem sehr
hohen Haushaltswarenanteil (derzeit 66 % der Verkaufsfläche, geplant 38 % der Verkaufsfläche) im
Vergleich zu anderen FOCs einen Sonderfall dar, da diese weitaus textillastiger konzipiert sind.
Gerade bei Textilien sind jedoch die höchsten Umsatzpotenziale wahrscheinlich.
Für die Schätzung des Umsatzes nach Erweiterung wird von mehr als einer Verdoppelung der
Frequenz ausgegangen, ohne dass die Verkaufsfläche jedoch ebenso verdoppelt würde. Auf rd.
12.600 m² Verkaufsfläche wird dann ein Umsatz von rd. 22,58 Mio. Euro zu erwarten sein. Davon
entfallen jedoch lediglich rd. 13,66 Mio. Euro auf Zuwächse durch die Erweiterungsfläche und
zusätzliche Umsätze auf der bestehenden Fläche durch die eine generelle Attraktivitätssteigerung.
Dies entspricht einer Gesamtraumleistung von rd. 1.800 €/m² Verkaufsfläche. Die Sortimente
Bekleidung und Schuhe können ihre Leistungsfähigkeit mit nun den größten Flächenanteilen deutlich
um mehr als ein Viertel steigern. Von den 22,58 Mio. € Gesamtumsatz machen diese nun 17,41 Mio. €
aus. Da fast keine Erweiterung im Bereich Haushaltswaren geplant ist machen diese Sortimente auch
den Hauptzuwachs insgesamt aus (Neuumsatz mit Textilien und Schuhen von 13,66 Mio. €). Der
jeweilige Neuumsatz nach Sortimenten stellt dabei auch den eigentlichen Verdrängungsumsatz dar,
da der Bestand bereits am Markt wirksam ist.
Die darauf aufbauende Auswirkungsanalyse für den Bereich Textilien zeigt folgendes Bild: Aus
quantitativer Sicht erreichen hier lediglich die Mittelzentren Rehau und Münchberg höhere und damit
abwägungsrelevante Größenordnungen um oder über 10 Prozent Kaufkraftumlenkung. Insbesondere
die Oberzentren sind dabei weniger betroffen. Aus qualitativer Sicht muss hierbei angeführt werden,
dass die betroffenen Mittelzentren schon jetzt über nur ein teils rudimentäres und vereinzeltes
Angebot verfügen. Einerseits ist deshalb jetzt schon mit einem bedeutenden Kaufkraftabfluss zu
rechnen, andererseits verfügen diese Einrichtungen zumeist über einen starken Anteil an
Stammkunden. Auf jeden Fall werden sich dabei, insbesondere bei sog. Grenzertragsbetrieben die
Wettbewerbsbedingungen z.T. deutlich verschärfen. Anders dürfte sich dies in den Oberzentren
auswirken. Der ausdifferenzierte Branchenmix in Verbindung mit einem quantitativ hohen
Ausstattungsgrad lässt hier sicherlich auch den Wettbewerb ansteigen, jedoch ohne dass
insbesondere Ankerbetriebe (z.B. Frey-Centerum und KEC in Marktredwitz, Textilkaufhäuser in Hof
und Weiden) in ihrer Existenz gefährdet wären. Somit ist auch ein Kippen des jeweiligen Zentralen
Versorgungsbereiches dort auszuschließen.
Die Auswirkungsanalyse im Bereich Schuhe und Lederwaren ergibt folgende Ergebnisse: Von der
Erweiterung werden in der quantitativen Betrachtung die zentralen Versorgungsbereiche von
Tirschenreuth, Waldsassen, Münchberg, Marktredwitz und Rehau betroffen sein. Den
Erweiterungsumsatz betrachtet, übersteigt die Umsatzumlenkung nur in Rehau die 10 %-Hürde, hier
aber deutlich. Die hohen Umsatzumlenkungen in diesen Branchen sind auf die zum Teil sehr
schlechte Angebotsstruktur der zentralen Versorgungsbereiche zurückzuführen. Die zentralen
Versorgungsbereiche Selb und Helmbrechts verfügen bereits über einen Kaufkraftabfluss in diesem
Sortimentsbereich mangels Angebot. Bei den Oberzentren erreicht Marktredwitz die höchsten Werte.
In qualitativer Hinsicht stellt sich insgesamt damit die Situation weit schwieriger dar, als etwa im
Textilbereich. Der Wettbewerb wird sich vor allem in den Mittelzentren deutlich verschärfen. Teilweise
sind jedoch nur vereinzelte Anbieter mit Stammkundschaft in den jeweiligen Versorgungsbereichen
vorhanden. Bei Grenzertragsbetrieben ist hier ein Abschmelzungsprozess nicht auszuschließen, der
jedoch aufgrund der bisherigen regionalen Situation mit starken Einkaufsstandorten in den
Oberzentren nur beschleunigt werden dürfte. In den Oberzentren dürfte allenfalls in Marktredwitz eine
deutlich verschärfte Wettbewerbssituation entstehen. Allerdings ist aufgrund des Branchemixes und
des Ausstattungsgrades in allen Oberzentren nicht davon auszugehen, dass insbesondere
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Leitbetriebe dadurch gefährdet wären. Schädliche Auswirkungen im Sinne eines Funktionsverlustes
des gesamten jeweiligen zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind somit auszuschließen.
Die Auswirkungsanalyse für den Bereich Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren zeigt
nachstehende Situation: Aus der Industriehistorie heraus hat Selb schon seit Jahren eine dominante
Stellung im Bereich Haushaltswaren durch die vorhandenen und stetig optimierten Werksverkäufe.
Somit sind die Umsätze bereits jetzt verteilt. Durch die geringfügige Erweiterungsfläche sind dadurch
weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht derart große Verdrängungseffekte in allen
betroffenen Orten möglich, dass dies zu einer Schädigung zentraler Versorgungsbereiche führen
würde.
Abschließende Würdigung der Auswirkungen
Die geplante Erweiterung des Factory In in Selb führt nicht zur Schädigung zentraler
Versorgungsbereiche in der Ansiedlungsgemeinde wie in anderen Mittel- und Oberzentren im
Einzugsgebiet. In Teilbereichen, v.a. bei Schuhen, und v.a. in den kleineren Mittelzentren, wird sich
die Wettbewerbssituation jedoch deutlich verschärfen. Hier kann es zum Abschmelzen von
Grenzertragsbetrieben kommen. Durch die äußerst starke Konkurrenzsituation mit den Oberzentren
(vgl. v.a. Marktredwitz, Hof, Weiden) bestehen jedoch jetzt schon starke Kaufkraftabflüsse. Das oft nur
vereinzelt vorhandene Angebot in den jeweiligen Zentren ist demnach jetzt schon auf einen starken
Stammkundenanteil angewiesen. Insbesondere Ankerbetriebe in den Oberzentren sind ebenfalls nicht
gefährdet. Eine nachhaltige Schädigung von zentralen Versorgungsbereichen in ihrer
Funktionsfähigkeit insgesamt ist deshalb nicht wahrscheinlich, lediglich der Wettbewerb v.a. bei
Grenzertragsbetrieben wird sich verschärfen.
Vorstehendes Gutachten dient als Beurteilungsgrundlage für den anstehenden Planungs- und Genehmigungsprozess. Für
Fragen zu unseren Ausarbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für die weitere beratende Unterstützung.
Dr. Angelus Bernreuther
Marius Malek
Dipl.-Geograph
Leitung BBE Standortforschung
Dipl.-Geograph
BBE Standortforschung
München, 26. November 2009
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Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Große Kreisstadt Selb

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