0049_Immobilienmarkt Dynamik in Beton - Kaufen

Immobilienmarkt: Dynamik in Beton - Kaufen - FOCUS Online
1 von 3
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt-dynamik-in-...
Druckversion
Url: http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt-dynamik-in-beton_aid_257829.html
08.11.06, 00:00
Drucken
Archiv
Aus FOCUS-MONEY Nr. 46 (2006)
FOCUS-MONEY > Archiv > 2006 > Nr. 46 > Money Maker
Immobilienmarkt
Dynamik in Beton
Bei der geplanten Einführung von Reits sollen Wohnungen
ausgeklammert werden. Warum die Branche dennoch im Aufwind bleibt
Von Ulrich Kühn und FOCUS-MONEY-Redakteur Thomas Wolf
Der Berg kreißte – und gebar eine Maus. Seit vier Jahren diskutieren Politiker
und Finanzbeamte, ob auch in Deutschland steuerbegünstigte börsennotierte
Immobilientrusts (Real Estate Investment Trusts, Reits) erlaubt sein sollen.
Donnerstag vergangener Woche einigte sich das Bundeskabinett endlich auf ein
Gesetz, das bereits ab Januar 2007 gelten soll.
Jedoch: Im Gegensatz zu den Regelungen in anderen Industrienationen und
entgegen den ursprünglichen Plänen des Finanzministeriums sollen sich
deutsche Trusts auf Gewerbeimmobilien beschränken. Wohnimmobilien, die vor
dem Jahr 2007 gebaut wurden, bleiben nach dem jetzt beschlossenen
Gesetzentwurf außen vor. Das soll Mieter schützen.
Fachleute wundern sich dennoch. „Dem Mieterschutz würde durch die
Herausnahme von Wohnimmobilien eher geschadet als genutzt“, urteilt Armin
von Grießenbeck, Immobilienexperte der Kanzlei Heuking Kühn. „Wir können
nicht nachvollziehen, warum Wohnungen außen vor bleiben sollen“, sagt Volker
Riebel, Chef der Deutschen Annington, im Interview (s. S. 14). „Es gibt keinerlei
sachlichen Grund, Wohnimmobilien auszuschließen“, schimpft Wolfhard
Leichnitz, Vorstandschef der auf Gewerbeimmobilien spezialisierten IVG.
Neue Dynamik. Kommt das Gesetz tatsächlich wie jetzt von der Ministerrunde
beschlossen, erhält der deutsche Immobilienmarkt trotzdem neuen Schwung –
wenn auch in einer etwas anderen Richtung als von den meisten
Marktteilnehmern bislang erwartet.
Immobiliengesellschaften, die nur von der Wohnungsvermietung leben, könnten
mittelfristig ins Hintertreffen geraten. Auf Gewerbeimmobilien spezialisierten
Gesellschaften eröffnen sich dagegen neue Gewinnquellen. Auch
Industriekonzerne mit großem Immobilienbesitz, wie etwa die Deutsche
Telekom, dürften profitieren (s. S. 18).
„Für den deutschen Immobilienmarkt und für einige börsennotierte
Immobiliengesellschaften ist das geplante Reit-Gesetz hilfreich“, urteilt Kai Malte
Klose, Branchenanalyst beim Bankhaus Sal. Oppenheim.
Auf Gewerbe- und Büroimmobilien spezialisierte Gesellschaften wie die IVG
zählen zu den sicheren Gewinnern der neuen Gesetzeslage. Die Bonner dürften
Teile ihres Portfolios gewinnbringend in neue Reits einbringen. Auch die auf
Büro- und Einzelhandelsobjekte spezialisierte Frankfurt DIC ist ein möglicher
Reit-Kandidat. Mit mehr als vier Prozent (2007) liegt die Dividendenrendite der
Gesellschaft schon jetzt auf Reit-Niveau.
Doch nicht nur die gesetzlichen Bedingungen sind gut. Auch das fundamentale
Umfeld passt wieder: Die Leerstände nehmen ab, bei Büroimmobilien steigen
teilweise schon wieder die Preise, die Zahl der Transaktionen wächst.
Kenner halten deutsche Immobilien ohnehin für unterbewertet. Nach einer
Studie der Unternehmensberatung Roland Berger schlummert auf dem größten
Immobilienmarkt Europas ein Kapitalvermögen von mehr als sieben Billionen
Euro. Davon seien lediglich 11,5 Prozent dem Kapitalmarkt zugänglich.
Neuer Milliarden-Markt. 70 Prozent der deutschen Unternehmen besitzen die
Gebäude, in denen sie arbeiten. „Das ist totes Kapital“, urteilt IVG-Chef
Leichnitz. Mit Reits könne dieses steuergünstig aktiviert werden (s. Kasten
unten). Die Unternehmen hätten dann mehr Kapital für Investitionen in ihr
Kerngeschäft.
Immobilien im Wert von 50 bis 100 Milliarden Euro könnten deshalb über Reits
an die Börse wandern, schätzen Experten. Private und institutionelle Anleger
mögen Reits, weil sie wie Aktien gehandelt werden, in der Regel eine höhere
Spezialisierung als Fonds erlauben und oft hohe Dividenden zahlen.
Doch auch der Markt für Wohnimmobilien ist mit dem geplanten Gesetz nicht tot.
„Makroökonomische Faktoren sprechen für anhaltendes Käuferinteresse und
steigende Preise“, urteilt Annington-Chef Riebel, dessen (noch nicht
börsennotierte) Gesellschaft bereits jetzt Wohnungen im Wert von acht bis zehn
Milliarden Euro hält.
An weiteren Kaufmöglichkeiten mangelt es nicht. Annähernd drei Millionen
Wohnungen stehen derzeit zur Disposition, schätzt Helmut Trappman, Leiter der
Immobilienberatung bei PricewaterhouseCoopers (PWC). Etwa 40 Prozent der
06.01.2009 11:14
Immobilienmarkt: Dynamik in Beton - Kaufen - FOCUS Online
2 von 3
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt-dynamik-in-...
deutschen Kommunen wollen ihren Wohnungsbestand verringern, so das
Ergebnis einer PWC-Umfrage.
In diesem Umfeld dürften auch einige Wohnungsspezialisten unter den
deutschen Immobilien-AGs weiter gut verdienen. Der Grund: Gesellschaften wie
Patrizia, Colonia Real Estate, Franconofurt oder Vivacon (s. S. 54) verdienen ihr
Geld durch Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien. Da Mieteinnahmen bei ihnen
keine Rolle spielen, stand für sie die Umwandlung in einen Reit ohnehin nicht auf
der Tagesordnung.
Unerwarteter Tiefschlag. Für einige kleinere Vermieter ist die Ausklammerung
der Wohnungen dagegen ein Tiefschlag. So kann etwa der Bauverein Hamburg
seine Reit-Pläne vorerst auf Eis legen. Auch Bauverein-Mehrheitsaktionär TAG
Tegernsee muss damit wohl auf einen potenziellen Wachstumsträger verzichten.
Zwei andere Wohnungsvermieter haben sich dagegen frühzeitig Reit-ähnliche
Steuervorteile gesichert. So garantieren etwa bei der Deutschen Wohnen hohe
Verlustvorträge bis auf Weiteres steuerfreie Ausschüttungen.
Einen anderen Weg wählte die jüngst an der deutschen Börse gestartete Gagfah.
Als Luxemburger Gesellschaft beschaffte sich das Unternehmen mit dem
7-Milliarden-Euro-Wohnungsportfolio Steuervorteile, die Dividenden auf
Reit-Niveau ermöglichen. Weitere Gesellschaften könnten diesem Beispiel folgen.
Steuern – Attraktive Ausschüttungen
Deutsche Unternehmen sitzen förmlich auf ihrem Geld: Geschätzte 1,5 Billionen
Euro beträgt ihr Immobilienvermögen. Diese Grundstücke stehen meist mit
relativ niedrigen Werten in den Büchern. Bei einem Verkauf würden damit stille
Reserven gehoben und wären zu versteuern – was sich kaum ein Unternehmen
leisten könnte. „Hier sollen Reits helfen, den Unternehmen mehr Liquidität zu
verschaffen“, erläutert Armin von Grießenbeck, Immobilienexperte bei der
Kanzlei Heuking Kühn. Das geplante Reit-Gesetz sieht vor, dass Einnahmen aus
dem Verkauf einer Unternehmensimmobilie an eine Reit-Gesellschaft, der
zwischen dem 1.1.2007 und dem 31.12.2010 abgeschlossen wird, nur zur Hälfte
steuerpflichtig sind. So wird ein Grundstücksverkauf attraktiver, das
Unternehmen gewinnt liquide Mittel für Investitionen und könnte in vielen Fällen
die angestammte Immobilie im Sale-and-lease-back-Verfahren weiter nutzen.
Steuervorteile genießt auch die Reit-Gesellschaft selbst. Wenn sie mindestens 75
Prozent ihrer Gewinne aus Vermietung und Verkauf von Immobilien erzielt, soll
sie von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sein. Davon würden auch
Anleger profitieren: Da die Belastung durch Körperschaft- und Gewerbesteuer
rund 40 Prozent beträgt, kann ein steuerbefreiter Reit erheblich höhere
Ausschüttungen vornehmen. Und zur Ausschüttung ist er verpflichtet:
Mindestens 90 Prozent seiner Gewinne muss er an die Aktionäre weitergeben.
Anders als bei herkömmlichen Immobilienaktien, bei denen für Dividenden das
Halbeinkünfteverfahren gilt, sind Reit-Ausschüttungen vom Anleger voll zu
versteuern. Maßgeblich ist sein persönlicher Steuersatz, die bei Ausschüttung
einbehaltene 25-prozentige Kapitalertragsteuer wird angerechnet. Wegen der
hohen Ausschüttungen sind Reits dennoch attraktiv. TW
Die größten deutschen Immobilien-AGs
Die größten deutschen Immobilien-AGs
Name
ISIN
Kurs
in
Euro
Börsenwert
in Mio.
Euro
Gagfah 1)
LU0269583422
22,67 5100
IVG Immobilien
DE0006205701 28,54 3310
27,2 1,6
Büro- und
Gewerbeimmobilien,
Europa
Deutsche
Wohnen
DE0006283302 48,45 969
9,8
Vermietung, Dividende
steuerfrei
Deutsche
Euroshop
DE0007480204 54,35 934
18,3 3,7
Vermietung
Einkaufszentren
DIC Asset
DE0005098404 26,88 588
22,6 3,2
Büro- und
Einzelhandelsimmobilien
Colonia Real
Estate
DE0006338007 30,31 475
17,9 0,0
Handel mit
Wohnimmobilien
GBWAG 2)
DE0005863203 68
442
-
0,8
Bau von
Eigentumswohnungen
Vivacon
DE0006048911 19,2
370
9,8
0,5
Handel mit
Wohnimmobilien
TAG Tegernsee
DE0008303504 8,2
267
25,9 0,6
KGV Div.-Rendite
Geschäftsschwerpunkt
06
in %
-
-
1,8
Vermietung Wohnungen
|
Patrizia
Privatisierung
DE000PAT1AG3 21,08 999 25,6 1,1
Immobilien
Wohnungen
Handel mit Wohn- u.
Gewerbeimmobilien
_____
1)Börsengang
10/2006;
2)GBWAG
Bayerische
Wohnungs-AG
Quellen:
Ellwanger &
Geiger,
Bloomberg
IVG – Teure Perle
Lange war IVG Immobilien der Platzhirsch unter den deutschen Immobilien-AGs.
Doch auch als Branchenzweiter sind die Bonner noch attraktiv. Das Portfolio
06.01.2009 11:14
Immobilienmarkt: Dynamik in Beton - Kaufen - FOCUS Online
3 von 3
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt-dynamik-in-...
besteht überwiegend aus Büro- und Logistikimmobilien in europäischen
Metropolen und Wachstumszentren. Das Geschäft läuft wieder bestens. Im
ersten Halbjahr stieg der Gewinn im Vergleich um 364 Prozent auf 116 Millionen
Euro, vor allem auf Grund lukrativer Objektverkäufe.Doch auch die
Mieteinnahmen wachsen kräftig. Künftig könnten Erlöse aus Spezialfonds den
Gewinn zusätzlich nach oben treiben. Außerdem könnten Teile des Portfolios
lukrativ in neue Reits eingebracht werden. Wermutstropfen: die hohe Bewertung
der Aktie.
Gewinn/Aktie 06/07 in Euro: 1,03/1,11
KGV 06/07: 27,2/25,1
Dividenden-Rendite 06/07: 1,55%/1,74%
Deutsche Euroshop – Sicherer Zahler
Die ehemalige Deutsche-Bank-Tochter konzentriert sich auf die Vermietung von
Einkaufszentren, vorzugsweise in Top-Lagen mittelgroßer Städte Deutschlands.
Das Konzept funktioniert: Die Auslastungsquote der Zentren beträgt seit langem
fast 100 Prozent, die Mietrendite liegt bei 6,5 Prozent. Zu den größten Mietern
zählen renommierte Einzelhandelsketten wie Douglas und H&M. Mit
Immobilienverkäufen erzielt Euroshop Zusatzerträge. Trotz guter
Gewinnentwicklung in diesem Jahr sehen Analysten wie Andre Remke von der
HypoVereinsbank das Unternehmen jedoch weniger als Gewinnrakete, sondern
eher als stabilen Dividendenbringer. Wegen Verlustvorträgen bleibt für Aktionäre
die Dividende bis auf Weiteres sogar steuerfrei.
Gewinn/Aktie 06/07 in Euro: 2,94/2,80
KGV 06/07: 18,3/19,2
Dividenden-Rendite 06/07: 3,74%/3,88%
Patrizia Immobilien – Agiler Spezialist
Erst Ende März gingen die Augsburger an die Börse. Inzwischen ist die
Immobilien-Handelsgesellschaft nicht nur Mitglied im MDax-Index, sondern mit
einem Börsenwert von fast einer Milliarde Euro auch drittgrößte Immobilien-AG
Deutschlands. Seit rund 20 Jahren verkauft Patrizia bundesweit
Eigentumswohnungen, vor allem an Privatleute. Ein lohnendes Geschäft. Im
ersten Halbjahr 2006 verfünffachte sich der Umsatz auf 128,5 Millionen Euro.
Der Vorsteuergewinn verachtfachte (!) sich. Analyst Kai Klose von Sal.
Oppenheim hält das Unternehmen jedoch noch immer für unterbewertet und
prognostiziert in diesem Jahr eine Gewinnverdopplung gegenüber 2005. Auch
2007 wird Patrizia nach seiner Einschätzung rasant wachsen.
Gewinn/Aktie 06/07 in Euro: 0,78/1,33
KGV 06/07: 25,6/15,1
Dividenden-Rendite 06/07: 1,03%/1,76%
_____
Quelle: Bloomberg
Quelle: Bloomberg
Quelle: Bloomberg
Drucken
Foto: Focus Magazin Verlag
Copyright © 2009 by FOCUS Online GmbH
06.01.2009 11:14