Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg

Transcrição

der Stadt Duisburg
Stand: Dezember 2010
..................................
Amt für Stadtentwicklung und Projektmanangement
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
. . . . . .
Herausgege
Herausgeg eben von
Stadt Duisburg
Der Oberbürgermeister
Amt für Stadtentwicklung und
Projektmanagement
Friedrich-Albe rt-Lange-Platz 7
47051 Duisburg
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Stadt + Handel
Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR
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www.stadt-handel.de
Verfasser:
Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann
Dipl.-Ing. Tim Stein
Duisburg, Dezember 2010
Inhalt
1
Aufgabenstellung
Aufgabenst ellung und Methodik _____________________________________________
_____________________________________________ 1
1.1
Ausgangslage und Problemstellung______________________________1
1.2
Anwendungsfelder ___________________________________________6
1.3
Methodik ___________________________________________________7
2
MarktMarkt- und Standortanalyse ________________________________________________
________________________________________________ 14
2.1
Trends im Einzelhandel_______________________________________14
2.2
Markt- und Standortanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg____19
2.2.1
Räumliche Rahmenbedingungen und untersuchungsrelevante Strukturdaten für Duisburg __________________________________________19
2.2.2
Angebotsanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg ____________21
2.2.3
Nachfrageanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg ____________26
2.2.4
Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse auf Ebene der
Gesamtstadt _______________________________________________36
2.2.5
Duisburg im regionalen Vergleich ______________________________37
2.3
3
Markt- und Standortanalyse auf Ebene der Duisburger Stadtbezirke______________________________________________________38
Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Einzelhandelsentwicklung __________________________ 45
3.1
Landes-, regionalplanerische und regional abgestimmte Zielvorgaben für Duisburg ____________________________________________45
3.2
Absatzwirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen ______________48
3.2.1
Methodik und Berechnungsgrundlagen zur Potentialermittlung ______48
3.2.2
Die oberzentrale Versorgungsfunktion __________________________50
3.3
Räumliche Entwicklungsszenarien für Duisburg____________________51
3.3.1
Szenario 1: Konzentration auf die Mitte__________________________52
3.3.2
Szenario 2: Mehrere Hauptzentren _____________________________54
3.3.3
Szenario 3: Gießkannen-Prinzip ________________________________56
3.3.4
Szenario 4: Gegliederte Zentrenentwicklung _____________________58
3.4
4
Entwicklungsleitbild für Duisburg_______________________________60
Instrumentelles
Inst rumentelles UmsetzungsUmsetzungs - und Steuerungskonzept ________________________ 62
4.1
Das Zentrenkonzept _________________________________________62
4.1.1
Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und
Abgrenzungskriterien ________________________________________63
4.1.2
Die zentralen Versorgungsbereiche in Duisburg___________________70
4.1.3
Standortmerkmale des Hauptzentrums Innenstadt_________________72
4.1.4
Standortmerkmale des Hauptzentrums Hamborn/ Marxloh__________74
i
4.1.5
Standortmerkmale des Nebenzentrums Walsum __________________76
4.1.6
Standortmerkmale des Nebenzentrums Meiderich_________________78
4.1.7
Standortmerkmale des Nebenzentrums Alt-Homberg ______________79
4.1.8
Standortmerkmale des Nebenzentrums Hochheide ________________80
4.1.9
Standortmerkmale des Nebenzentrums Rheinhausen_______________81
4.1.10
Standortmerkmale des Nebenzentrums Buchholz _________________82
4.1.11
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Vierlinden_________84
4.1.12
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Röttgersbach ______85
4.1.13
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Neumühl__________86
4.1.14
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Beeck ____________87
4.1.15
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Ruhrort/ Laar ______89
4.1.16
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Neuenkamp _______90
4.1.17
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Duissern__________91
4.1.18
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Neudorf __________92
4.1.19
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Hochfeld__________93
4.1.20
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Wanheimerort _____95
4.1.21
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Friemersheim______96
4.1.22
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums
Rumeln-Kaldenhausen _______________________________________97
4.1.23
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums
Wedau/ Bissingheim_________________________________________98
4.1.24
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Großenbaum ______99
4.1.25
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Huckingen _______101
4.1.26
Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Hüttenheim ______102
4.2
4.2.1
Empfehlungen für den Stadtbezirk Walsum _____________________106
4.2.2
Empfehlungen für den Stadtbezirk Hamborn ____________________110
4.2.3
Empfehlungen für den Stadtbezirk Meiderich-Beeck ______________112
4.2.4
Empfehlungen für den Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl ________115
4.2.5
Empfehlungen für den Stadtbezirk Mitte________________________118
4.2.6
Empfehlungen für den Stadtbezirk Rheinhausen__________________120
4.2.7
Empfehlungen für den Stadtbezirk Süd_________________________122
4.3
4.3.1
ii
Das Nahversorgungskonzept _________________________________103
Das Sonderstandortekonzept_________________________________125
Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Sonderstandorten125
5
4.3.2
Empfehlungen zu den Sonderstandorten auf Ebene des Stadtbezirks
Walsum __________________________________________________133
4.3.3
Hamborn _________________________________________________133
4.3.4
Meiderich-Beeck ___________________________________________134
4.3.5
Homberg-Ruhrort-Baerl _____________________________________135
4.3.6
Mitte ____________________________________________________136
4.3.7
Rheinhausen ______________________________________________138
4.3.8
Süd______________________________________________________139
4.4
Die Sortimentsliste für Duisburg ______________________________140
4.5
Die Ansiedlungsleitsätze_____________________________________147
4.6
Empfehlungen zur Verstetigung der Datenbasis__________________155
Schlusswort ______________________________________________________________
______________________________________________________________ 157
iii
Abkürzungsverzeichnis
a.n.g...................................... anderweitig nicht genannt
Abb....................................... Abbildung
ASB ....................................... allgemeiner Siedlungsbereich (Regionalplan)
BAB....................................... Bundesautobahn
BauGB................................... Baugesetzbuch
BauNVO................................ Baunutzungsverordnung
BGF....................................... Bruttogeschossfläche
BID ........................................ Business Improvement District
Bsp........................................ Beispiel
BVerwG................................. Bundesverwaltungsgericht
Drog...................................... Drogeriewaren
EH.......................................... Einzelhandel
EHK....................................... Einzelhandelskonzept
EW......................................... Einwohner
FNP ....................................... Flächennutzungsplan
FOC....................................... Factory-Outlet-Center
FOS ....................................... Factory-Outlet-Shop
GFZ ....................................... Geschossflächenzahl
ggf......................................... gegebenenfalls
GIB........................................ Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen
(Regionalplan)
GPK....................................... Warengruppe Glas/ Porzellan/ Keramik
GZ ......................................... Grundzentrum
ha .......................................... Hektar
i. A. ....................................... im Auftrag
i. d. R..................................... in der Regel
inkl......................................... inklusive
ISG ........................................ Immobilien- und Standortgemeinschaft
i. S. v...................................... im Sinne von
i. V. m.................................... in Verbindung mit
IZ ........................................... Innenstadtzentrum
Kap. ...................................... Kapitel
km ......................................... Kilometer
KK.......................................... Kaufkraft
iv
LEP NRW............................... Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen
LEPro NRW........................... Landesentwicklungsprogramm NRW
LPlG ...................................... Landesplanungsgesetz NRW
LM......................................... Lebensmittel
m².......................................... Quadratmeter
max. ...................................... maximal
min. ....................................... minimal
Mio........................................ Millionen
MIV........................................ motorisierter Individualverkehr
MZ......................................... Mittelzentrum
niL.......................................... städtebaulich nicht integrierte Lage
NuG....................................... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel
NV ......................................... Nahversorgung
NVK....................................... Nahversorgungskonzept
NVZ....................................... Nahversorgungszentrum
NZ ......................................... Nebenzentrum
ÖPNV.................................... öffentlicher Personennahverkehr
OVG ...................................... Oberverwaltungsgericht
OZ ......................................... Oberzentrum
PBS........................................ Warengruppe Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren
rd. ......................................... rund
ROG ...................................... Raumordnungsgesetz
SB (SB-Warenhaus)............... Selbstbedienung
siL ......................................... sonstige städtebaulich integrierte Lage
Tab........................................ Tabelle
U............................................ Umsatz (als Brutto-Jahresumsatz)
u. a. ....................................... unter anderem
UEC....................................... Urban Entertainment Center
VGH....................................... Verwaltungsgerichtshof
vgl. ........................................ vergleiche
VKF........................................ Verkaufsfläche
WZ......................................... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes
ZVB........................................ zentraler Versorgungsbereich
z. T......................................... zum Teil
z. Z......................................... zurzeit
v
1 Aufgabenstellung und Methodik
1 .1 Ausgangslage und Problemstellung
Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu
verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandelsbestand der Stadt Duisburg zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und
Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der
Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit
den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der
Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen.
Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher
Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Auch die Stadt
Duisburg möchte sich in den Stand versetzen, die vorhandenen Einzelhandelsstandorte und
insbesondere die zentralen Versorgungsbereiche künftig vor unerwünschten städtebaulichfunktionalen Entwicklungen zu sichern, sie außerdem bedarfsgerecht fortzuentwickeln und
Einzelhandelsvorhaben hierzu gezielt sortimentsspezifisch, einheitlich und rechtssicher
steuern zu können. Hierzu bietet das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
Fachbeitrag zur städtischen Bauleit- und Stadtentwicklungsplanung gezielte Lösungsempfehlungen an.
Der Stadt Duisburg liegt nunmehr eine umfassende analytische Ebene – bezogen auf absatzwirtschaftliche Daten der Angebots- und Nachfrageseite wie auch städtebauliche und
bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen – mit einer Herleitung der notwendigen räumlichen funktionalen Steuerungsinstrumente für einzelhandelsrelevante Nutzungen vor. Es
bezieht darüber hinaus auch die perspektivische Entwicklung sozioökonomischer Parameter
in Analyse und Konzeption ein.
Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll als politisch gestütztes Instrument1
eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für den Stadtentwicklungsprozess der
nächsten Jahre bilden. Der Rat der Stadt Duisburg hat in seiner Sitzung vom 06.12.2010
das Einzelhandels- und Zentrenkonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne
von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf Basis der gutachterlichen Empfehlung sowie eigener Ergänzungen beschlossen.
1
Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbrin gende Nutzun g des kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist die politische Bekräftigung des Konzeptes – verbun den mit einer konsequenten künftige n
Anwendung un d Umsetzung in Bauplanun gsrecht. Auf diese Weise entfalte t das Konze pt seine Poten tiale
als Instrument zur Sicherun g und strategischen Weite rentwicklung der zentralen Versorgungs bereiche in
Duisburg.
1
Strategische Einord nung des Einzel hand elsels- und Zen trenkonzept es
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist eingebettet in einen Prozess der nachhaltigen
Stadtentwicklung, d. h. einer gesamtstädtischen, strategischen Planung mit einem Zeithorizont von 15 bis 20 Jahren und bildet eine Grundlage für die Neuaufstellung des
Flächennutzungsplanes. Aktuell erarbeiten die am Stadtentwicklungsprozess beteiligten
Dezernate der Stadtverwaltung Duisburg insgesamt zehn Fachkonzepte, in denen sie die zu
erwartenden Herausforderungen und die zukünftigen Bedürfnisse ihres Handlungsfeldes
2
benennen und Strategien entwickeln. Das Projekt
vernetzt diese fachlichen
Grundlagen und führt sie querschnitts- und zukunftsorientiert in der gesamtstädtischen
„Strategie für Wohnen und Arbeiten“ zusammen. Kennzeichnende Elemente des Projektes
sind der interdisziplinäre Ansatz, eine gesamtstädtische und zukunftsorientierte Betrachtungsweise und eine weitreichende, dialogorientierte Beteiligung von Bürgerinnen und
Bürgern sowie von Fachakteuren. Bei der Erarbeitung sämtlicher Konzepte und Strategien
finden die vom Rat der Stadt 2008 beschlossenen übergeordneten strategischen Ziele Berücksichtigung.
Abbildung 1 :
Quelle:
Strategische Ziele der Stadt Duisburg
Stadt Duisburg
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept bildet einen Teilbaustein des
„Stadtstruktur – Städtebau/ Freiraum/ Handel“. Es fungiert einerseits als
grundlage für die Steuerung des Einzelhandels sowie der Sicherung der
und zeigt andererseits durch strategische Zielaussagen Perspektiven für
Entwicklung der Zentren und des Handels in der Stadt Duisburg auf.
Weitere Informationen zum Projekt
www.duisburg2027.de
2
werden bereit gestellt unter:
Fachkonzeptes
EntscheidungsNahversorgung
die zukünftige
Abbildung 2 :
Quelle:
Übersicht der Fachkonzepte
Stadt Duisburg
Berücksichtigung des Gend erer- Aspekt es
Der Gender-Aspekt wird in diesem Einzelhandels- und Zentrenkonzept mehrfach berücksichtigt. Generelles Ziel des Konzeptes ist es, die Einzelhandelsentwicklung möglichst auf
die Zentren auszurichten, weil damit gewährleistet werden kann, dass die bestehenden
Versorgungsstrukturen für alle Bevölkerungsgruppen aufrecht erhalten bzw. weiterentwickelt werden können. Damit verbunden ist eine gute Erreichbarkeit für die dort ansässige
Wohnbevölkerung. Eine bedeutende Rolle für den Gender-Aspekt hat auch das Nahversorgungskonzept. Es soll gewährleisten, dass eine Versorgung mit Artikeln des täglichen
Bedarfs möglichst fußläufig erreicht werden kann. Hierin einbezogen sind auch Wochenmärkte. Weitergreifende Steuerungsmöglichkeiten hinsichtlich des Gender-Aspektes sind
jedoch innerhalb des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sehr begrenzt, da die Instrumente rechtlich lediglich quantitative Regelungen vorgeben.
Städteba uliche Einord nung ei nes Einzel hand elsels- und Zentrenkonzep
Zentrenkonzept es
Kein Stadtzentrum gleicht dem anderen. Jedes verfügt über eine eigene Geschichte, über
spezifische städtebauliche Erkennungsmerkmale, über besondere kulturelle Angebote und
auch über einen speziellen Mix an Einzelhandelsangeboten. Aus diesem Grunde reisen
Menschen so gerne in andere Städte; sie nehmen diese Unterschiede als Erlebnis wahr.
Auch für die ortsansässige Bevölkerung haben die Zentren eine ganz besondere Funktion.
Sie bieten Versorgungsmöglichkeiten, Bildungsangebote und Dienstleistungen in einer
Dichte und in einem atmosphärischen Umfeld an, die in anderen Stadtbereichen in der Re-
3
gel nicht zu finden sind. Diese Koppelungsattraktivität der Zentren gibt ihnen unter den Besuchsmotiven den Vorzug vor peripheren und weniger dicht genutzten Bereichen. Viele
private und öffentliche Investitionen haben über Jahre dazu beigetragen, diese Attraktivität
der Zentren – funktionell wie städtebaulich – zu erhalten und zu steigern.
Es besteht insgesamt also ein großes öffentliches wie auch privates Interesse daran, die
Funktionsfähigkeit und die lebendige Nutzungsdichte der Innenstädte und der untergeordneten Zentren zu erhalten. Umgekehrt formuliert bedeutet dies, so genannte trading-downEffekte, Leerstände und einen Attraktivitätsverlust der Zentren zu vermeiden. Zugleich sollen auch weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgefüge, etwa
Sonderstandorte für großflächige nicht zentrenschädigende Sortimente, einerseits anbieter- und kundengerecht sowie andererseits unter Berücksichtigung der allgemeinen
stadtentwicklungspolitischen Ziele weiterentwickelt werden, sofern sie eine Ergänzung zu
den zentralen Einzelhandelsstandorten darstellen.
Ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept beinhaltet die hierzu erforderlichen Abwägungsgrundlagen und Steuerungsempfehlungen, die durch die kommunale Bauleitplanung
aufgegriffen werden müssen.
Rechtliche
Rechtliche Einord nung ei nes Einzel hand elsels- und Zentrenkonzept es
Für die Aufgabe, die relevanten Einzelhandelsstandorte zu sichern und fortzuentwickeln,
tragen viele Schultern die Verantwortung: Immobilienbesitzer, Händler, Gastronomen, Kulturschaffende und die Bürger. Insbesondere aber obliegt die Steuerung des Einzelhandels
der Hoheit der Kommune. Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch
gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung
kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Zentren dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen.
Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung
bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung.
Da das Steuern im Einzelfall auch die Untersagung oder die Einschränkung eines Vorhabens
bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte
rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. So ist zum Beispiel zur sortimentsspezifischen
Handhabung von Vorhaben ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten nicht ausreichend. Vielmehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch darzulegen, welche
aktuellen und insbesondere örtlichen Gründe jeweils für oder gegen ein Einzelhandelsvorhaben sprechen.3 Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets
3
4
Zu dieser Anf orderun g lie gt eine gefestigte landesge richtliche Rechtsprechung vor, so z. B. OVG Münster,
Urteil 7A D 92/99.NE vom 03.06.2002, gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04
vom 02.05.2005.
städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz
zentraler Versorgungsbereiche gehört.
Die empfohlenen Steuerungsinstrumente des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, die als
Grundlage der Bauleitplanung dienen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und
daher abschließend sein. Sortimentslisten, welche die Begriffe „insbesondere“, „zum Beispiel“ bzw. „beispielsweise“ enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung
nicht hinreichend präzise und können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet
werden. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept
sind schließlich die Anforderungen des BauGB, der BauNVO, des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro NRW) in der aktuellen Fassung, des
Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen sowie der aktuellen Rechtsprechung.
Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den
Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
verankert waren, stellen sie neuerdings auch in § 9 Abs. 2 a BauGB (einfache InnenbereichsBebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar.
Auch im LEPro NRW ergeben sich im Rahmen der Einführung des neuen § 24 a detaillierte
Ziele etwa in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente und den großflächigen Einzelhandel,
um die zentralörtlichen Funktionen zu schützen und die flächendeckende Versorgung der
Bevölkerung zu sichern.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzepte dienen den Kommunen zudem als Entscheidungsgrundlage zur Einzelhandelsentwicklung und raumordnerischen
Beurteilung.
Wirtschaftliche Einordnung eines Einz elha ndelsndels- und Zentr enkonz ep
eptes
Die wirtschaftliche Bedeutung eines kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
sollte nicht überschätzt werden; ein solches Konzept stellt überwiegend ein im Kern stadtplanerisches Instrument dar. Dennoch können Einzelaspekte eine besondere Grundlage für
die kommunale Wirtschafts- und Standortförderung bilden. Hierzu enthält ein Einzelhandelsund Zentrenkonzept beispielsweise
Aussagen
und Bewertungen
zu
einzelhandelsbezogenen Ansiedlungspotentialen oder zur Optimierung der Standortqualität und -vermarktung. Nicht zuletzt bieten die erarbeiteten Inhalte und ihre konsequente
Anwendung eine Erhöhung der Investitionssicherheit – sowohl für bereits langjährig ansässige Einzelhändler als auch für ansiedlungsinteressierte Investoren.
4
Der Zielcharakter des § 24 a LEPro NRW wurde jüngst durch ein höchstrichterlich bekräftigtes Urteil des
OVG NRW in Frage gestellt (Urte il OVG NRW 10 A 1676/08 vom 30.09.2009; Beschluss BVerwG 4 B 78.09
vom 14.04.2010). Insofern sollten die landesplanerischen Vorgaben bis zur etwaigen Neufassung des LEPro
NRW als Grundsätze im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt werden.
5
Aufgrund der beschriebenen Bedeutung für die Standortentwicklung ist es ein Hauptanliegen eines jeden qualitativen umsetzungsbezogenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes,
auch die relevanten Wirtschaftsakteure in den Erarbeitungsprozess frühzeitig einzubeziehen. Vertreter der Wirtschaft sind daher, wie angedeutet, in den ergänzend zur Analyse
und Konzeption stattfindenden Diskussionsprozess zwischen Politik, Verwaltung und Fachgutachtern eingebunden.
1 .2 Anwendungsfelder
Die Aufgaben des kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes besteht darin, der
Stadt Duisburg eine aktuelle, fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis
sowie
Empfehlungen
zur
planungsrechtlichen
Beurteilung
neuer
Einzelhandelsvorhaben
zum Ausbau oberzentraler Einrichtungen,
zur Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche,
zur Sicherung und Ergänzung der wohnortnahen Grundversorgung,
für künftige Bauleitplan-Aufstellungs- und Änderungsverfahren,
zur Steuerung und Begrenzung innenstadtrelevanter Randsortimente und nicht zuletzt
für die interkommunale Abstimmung und die kommunale Abwägung
zur Verfügung zu stellen.
Hierzu ist es unter anderem notwendig, Leitlinien und Grundsätze der künftigen Einzelhandelsentwicklung zu erarbeiten, mit relevanten Vertretern zu erörtern und abzustimmen.
Ebenso ist eine Duisburger Sortimentsliste zu erstellen. Alle Entscheidungsgrundlagen und
Empfehlungen sind unter Berücksichtigung des BauGB, der BauNVO, des LEPro NRW, des
Einzelhandelserlasses NRW sowie der aktuellen Rechtsprechung zu entwickeln.
Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsfragen verfolgt:
Welche sozioökonomischen Kenngrößen sind für die künftige Einzelhandelsentwicklung zu berücksichtigen? Wie stellt sich die aktuelle Angebots- und
Nachfragesituation in der Stadt Duisburg sortiments- und standortspezifisch dar?
Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche als Schutzgut im Sinne des Planungsrechts für Duisburg räumlich-funktional herzuleiten und konkret abzugrenzen? Wie
stellen sich die städtebaulich-funktionalen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in diesen zentralen Versorgungsbereichen sowie in den sonstigen integrierten
sowie städtebaulich nicht integrierten Lagen dar?
6
Welche städtebaulichen Potentiale und Defizite sind erkennbar, und welche Stärken
und Schwächen weist Duisburg als Einkaufsstandort gesamtstädtisch sowie standortbezogen auf?
Welche Perspektiven und Zielsetzungen sind für die Einzelhandelsstruktur zu entwickeln? Welches Entwicklungsleitbild sollte mit dem Einzelhandels- und
Zentrenkonzept verfolgt werden? Welche Konsequenzen für die Stadtentwicklung
sind damit jeweils verbunden? Welche Strategien und Maßnahmen können die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung von Duisburg mit Blick auf die Entwicklungsziele
verbessern?
Wie ist die Kommune hinsichtlich der bauleitplanerischen Instrumente aufgestellt?
Welche bau- und planungsrechtlichen Aspekte und Regelungsvorschläge sollten
künftig Berücksichtigung finden?
1 .3 Methodik
Um diese Untersuchungsfragen zu beantworten, sind verschiedene Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewertende
Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische
Erhebungen zurückgreifen.
Die Herleitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes gliedert sich in die drei Abschnitte
„Analyse“, „Erarbeitung von Leitlinien“ und „Konzept“. Ein vierter Abschnitt („Prozessbegleitung“) findet kontinuierlich parallel statt. Die einzelnen Leistungsbausteine werden in
der folgenden Abbildung grafisch veranschaulicht; die Grafik gibt gleichzeitig die Gliederung des vorliegenden Berichtes wieder.
Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt:
Bestandserhebung Einzelhandel
Bestandsanalyse Städtebau
Telefonische Haushaltsbefragung
weitere Bausteine wie Einzelhändlerbefragung und Passantenfrequenzzählung.
Neben der flächendeckenden Erhebung aller Duisburger Einzelhandelsbetriebe standen
auch die Duisburger Haushalte im Fokus der Erhebung; die relevanten Daten wurden anhand von Betriebsbegehungen und telefonischen Umfragen ermittelt. Alle Erhebungen
wurden von Mai 2008 bis einschließlich August 2008 durchgeführt. Die tatsächlichen Angebots- und Nachfrageverhältnisse der Einzelhandelsbetriebe sind auf diese Weise abgebildet
und ermöglichen eine genaue, sortimentsspezifische Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Duisburg. Weiterhin wird durch die Aufnahme der städtebaulichen
Struktur und Zuordnung der Betriebe zu städtebaulichen Lagen ein räumlicher Bezug her-
7
gestellt, der eine Lenkung der räumlichen Entwicklung von Einzelhandelsstandorten in
Duisburg zulässt.
Erarbeitungsschritte EinzelhandelsEinzelhandels - und Zentrenko
Zentrenkon
zept
kon zept
Konzept
Erarbeitung von
Leitlinien
Analyse
Abbildung 3 :
Quelle:
8
eigene Darstellung
Eine Übersicht über die verwendeten empirischen Bausteine gibt die nachstehende Tabelle.
Tabelle 1 :
Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbaustei
Erhebungsbaustei ne
Zei
Zeittraum
D aten
ten-grundl
grundla
age
Bestandserhe
Bestandserhe bung
Erhebung durch
Stadt + Handel
05-07/ 2008
5
(19. – 30. KW)
Me thode
flächendeckende
Vollerhebung
Haushaltsbefra
Haushaltsbefragung
EinzelhändlerEinzelhändlerbefra
befr agung
PassantenfrequenzPassantenfrequenzzählung
Erhebung durch
Zählung durch
Stadt + Handel
Stadt + Handel
08/ 2008
08/ 2008
09/ 2008
(33. – 35. KW)
(33. KW)
(37. KW)6
telefonische
Befragung
teilräumliche
schriftliche Befragung
+ ausgewählte
Interviews
Erhebung durch ein
spezialisiertes
Meinungsforschungsinstitut
(n = 1.003)
numerische
Erfassung
(n = 100)
I n hal
haltt
Standortdaten,
Quelle:
Verkaufsfläche und
Sortimente aller
EH-Betriebe,
Einkaufsort nach
Sortiment,
Angebotslücken +
Standort-
städtebauliche
Analyse
bewertungen
Angaben zum Betrieb,
Umsatzherkunft,
Angebotslücken +
Standortbewertungen
Kundenfrequenzen
an verschiedenen
Standorten
eigene Darstellung
Bestands erhebung der Einz elhand elsbetri ebe
Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Duisburg im Zeitraum
von Mai bis Juli 2008 flächendeckend durchgeführt worden; es liegt somit eine aktuelle
Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die
absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker), Tankstellenshops
sowie Kioske erfasst worden. Des Weiteren ist das einzelhandelsrelevante Angebot von
5
Auf Grund seiner strukturprägen den Eigenschaften für den Duisburge r Einzelhandel wurde das Einkaufszentrum Forum, welches im September 2008 eröffnet wurde, nachträglich bei der Erhebun g des
Einzelhandelsbestan ds in Duisburg berücksichtigt.
6
Im Oktober 2008 wurde eine ergänzende Passantenfrequenzzählung durchgeführt, um mögliche Auswirkungen, die durch die Eröffnung des Einkaufszentrums Forum resultieren könnten, zu erfassen.
9
Wochenmärkten, auf Grund deren hohen Bedeutung für die wohnortnahe Grundversorgung, ebenfalls einbezogen worden.7 Darüber hinaus sind Ladenleerstände – soweit eine
vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war – als
wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen aufgenommen worden.
Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die
Verkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach innen und außen liegender VKF ermittelt worden.
Dabei wurde je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des
Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts8 von November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte
Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorgenommen
worden.
Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurden außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebes sowie die Öffnungszeiten erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung
der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteines der Bestandserhebung unerlässlich.
Neben der Erfassung der Einzelhandelsbetriebe wurden zentrenergänzende Funktionen/
Nutzungen in den städtebaulich-funktionalen Zentren aufgenommen. Diese Nutzungskartierung dient vor allem als weiterer Indikator für die städtebaulich-funktionale Herleitung
der zentralen Versorgungsbereiche.9 Darüber hinaus ist durch eine sekundärstatistische
Analyse das Angebot der Wochenmärkte – insbesondere im Sortimentsbereich Nahrungsund Genussmittel – berücksichtigt worden.
Bestandsa nalyse Städteba u
Für die Zentren sowie die bedeutsamen sonstigen Standorte erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse, die in den sieben
bezirksbezogenen Sonderteilen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes enthalten ist.
Stärken und Schwächen der relevanten Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Die
Ausgestaltung der städtebaulichen Analyse erfolgte in Abhängigkeit von der städtebaulichfunktionalen Ausprägung der jeweiligen Standortbereiche. Daher variieren die in diesem
Bericht dargestellten Ergebnisse der städtebaulichen Analyse hinsichtlich der städtebaulichfunktionalen Kriterien. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die
bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsberei7
Für die Ermittlung des einzelhande lsrelevanten Ange botes von Wochenmärkten wurden Unterlagen der FrischeKontor Duisburg GmbH herangez ogen (Stand: 31.10.2008).
8
Vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005.
9
Zur näheren Erläuterung der Begrifflichkeit vgl. Glossar im Anhang.
10
che. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Duisburger
Sortimentsliste
und
der
zukünftigen
räumlichen
Steuerung
von
Einzelhandelsansiedlungen.
Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben
in der Bauleitplanung.
Telefonische Ha ushaltsb efragung
Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden telefonische Interviews mit rd. 1.000 Bürgern
geführt. Die räumliche Bevölkerungsverteilung innerhalb von Duisburg ist dabei für die Befragungsstreuung äquivalent berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Verteilung der
weiblichen und männlichen Befragten ist die i. d. R. stärkere Verantwortlichkeit der Frauen
für die Einkäufe des täglichen Bedarfs einbezogen worden.
Tabelle 2 :
Stichprobenzusammensetzung
Haus
Hau s haltsbefragung
Stichprobengröße
1.003
Anteil weiblicher
Befragter
rd. 71 %
Anteil männlicher
Befragter
rd. 29 %
Räumliche
Verteilung
Quelle:
Walsum:
104
Hamborn:
146
Meiderich-Bee ck:
147
HombergRuhrort-Baerl:
85
Mitte:
213
Rheinhausen:
159
Süd:
149
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 08/ 2008
Die Befragung wurde von einem darauf spezialisierten Marktforschungsunternehmen mittels eines standardisierten Fragebogens durchgeführt.
Anhand der Haushaltsbefragung werden auf repräsentative Weise Daten des räumlichen
Versorgungsverhaltens der Wohnbevölkerung nach Sortimenten differenziert gewonnen. So
11
können Rückschlüsse hinsichtlich sortimentsspezifischer örtlicher und überörtlicher Kaufkraftströme und ggf. deren Veränderungen in den letzten Jahren gezogen werden.10 Durch
die Haushaltsbefragung werden insbesondere Aussagen zu aktivierbaren Kaufkraftpotentialen aus Duisburg selbst getroffen und mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur
Kaufkraftflüsse zwischen den Duisburger Stadtteilen ermittelt.11
Einzelhä ndlerbefrag ung
Die Einzelhändlerbefragung in der Stadt Duisburg erfolgte anhand eines halbstandardisierten Fragebogens und umfasst 100 Interviews mit Einzelhändlern vor Ort, von denen 50
persönlich als Leitfadengespräch durchgeführt wurden.
Tabelle 3 :
Stichprobenzusammensetzung
Einzelhändlerbefragung
Stichprobengröße
Räumliche
Räum liche
Verteilung
100
(davon persönliche Interviews n = 50)
Walsum:
10 (5)
Hamborn:
9 (6)
Meiderich-Bee ck:
8 (5)
HombergRuhrort-Baerl:
8 (5)
Mitte:
Rheinhausen:
Süd:
Quelle:
44 (15)
9 (5)
12 (9)
Einzelhändlerbefragung 08/ 2008
Durch die Befragung ausgewählter Einzelhändler können sowohl betriebsbezogene Daten
als auch wichtige Erkenntnisse über die Attraktivität und Funktionsfähigkeit der Einkaufsorte sowie der Einzelhandelsstruktur der Gesamtstadt erlangt werden. Die Ergebnisse stellen
im Wesentlichen eine qualitative Bewertung der Einzelhändler vor Ort dar. Die Informationen wurden vertraulich behandelt und für die weitere Verarbeitung im Hinblick auf die
Betriebsnamen anonymisiert.
Bei der Einzelhändlerbefragung wurde besonderer Wert darauf gelegt, Einzelhändler mit
Migrationshintergrund – insbesondere türkischstämmige Einzelhändler im Stadtbezirk
10
Der Verkauf via Internet oder Katalog wird hierbei ebenso berücksichtigt.
11
Bei den aus der Haushaltsbefragun g abgeleiteten Ergebnissen zu r qualitativen Einschätzung des Einkaufsstandortes Duisburg ist zu berücksichtigen, dass die telefonische Haushaltsbefragung im Au gust 2008
stattfand und somit vor der Eröffnung des Einkaufszentrums Forum Duisburg. Mögliche Effekte, die die Eröffnung des Einkaufszentrums Forum Duisburg hervorgerufen haben könnte, können somit nicht aufgezeigt
werden.
12
Marxloh – zu berücksichtigen. Allerdings ist bei der durchgeführten Einzelhändlerbefragung
letztendlich nur eine geringe Beteiligung dieses Personenkreises festzustellen. Sollen für
die zukünftige Einzelhandelsentwicklung die Belange dieses Personenkreises vertieft berücksichtigt werden, ist eine detaillierte Untersuchung notwendig.
Passantenfr equenzzä hlung
Zur methodischen Untermauerung der städtebaulichen Analyse wurde an ausgewählten
Standorten im Innenstadtzentrum sowie in den Zentren Hamborn und Marxloh an jeweils
einem frequenzarmen Tag und einem frequenzstarken Tag12 eine Passantenfrequenzzählung durchgeführt. Die Zählung umfasste sowohl Passanten als auch Radfahrer, welche per
Strichliste aufgenommen wurden. Als Zählpunkte wurden passantenreiche und für die weitere Abgrenzung relevante Standorte ausgewählt. Zu verschiedenen Zeiten (morgens,
mittags, abends) fanden an diesen Standorten Zählungen in Zeitabschnitten von jeweils
fünfzehn Minuten statt, die dann auf eine Stunde hochgerechnet wurden. Außerdem wurden das Wetter sowie besondere Ereignisse, wie z. B. Wochenmärkte vermerkt.
Prozessbegleit ung d urch einen A rbeitskreis
Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Gutachterbüro
und der Verwaltung wurde ein prozessbegleitender Arbeitskreis während der Erstellungsphase des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eingerichtet, welcher Vertreter des
Einzelhandels- und Dienstleistungsverbands Niederrhein e. V., der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer, die Kreishandwerkerschaft, der Duisburger Marketing GmbH,
der Bezirksregierung Düsseldorf sowie der Stadt Duisburg umfasst. An jeder Sitzung haben
zudem die zuständigen Vertreter des Gutachterbüros teilgenommen. Diese enge Einbindung relevanter Akteure gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das
Einzelhandels- und Zentrenkonzept einfließen und sämtliche Zwischenschritte mit einem
breit besetzten Gremium diskutiert wurden.
12
Bundesweite Untersuchungen haben gezeigt, dass insbesondere de r Donnerstag und der Samstag hohe
Passantenaufkommen aufweisen und somit als frequenzstarke Tage einzuordnen sind. Darüber hinaus sin d
für das Passantenaufkommen an unterschiedlichen Wochenta gen standortbez ogene Besonderheiten (z. B.
Veranstaltungen, Wochenmärkte) zu berücksichtigen.
13
2 MarktMarkt- und Standortanalyse
Standortanalyse
Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung
der im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wichtigen Angebots- und
Nachfragedaten – sowohl auf Ebene der gesamten Stadt Duisburg, als auch auf Ebene der
einzelnen Stadtbezirke – sowie andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher
Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in den jeweiligen Stadtbezirken. Einführend werden zunächst aktuelle Trends im Einzelhandel sowie die wesentlichen StandortRahmenbedingungen für die Stadt Duisburg erörtert.
2 .1
Trends im Einzelhandel
Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in der Stadt Duisburg analysiert wird, werden an dieser Stelle einleitend allgemeine Trends der bundesdeutschen
Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um wichtige Aspekte, die es bei
der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aufgrund ihrer räumlichen und
wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt. Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich
unterlag in den
letzten
Jahrzehnten
einem
fortwährenden
Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als
auch auf der Nachfrageseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang
stehen.
Die Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch sowie
das verfügbare Einkommen bestimmt. Sie ist durch die folgenden Entwicklungen geprägt.
Wandel der demograp hischen Str uktur en mit Verä
Verä nder ung en d er Einwohnerza hlen
sowie der Anzahl und d er Größ e der Haus halte
Für Deutschland hat das Statistische Bundesamt zukünftig eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölkerung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in der
Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Insgesamt wird der Anteil der Älteren in der Bevölkerung weiter steigen.13
Gleichzeitig steigt die Anzahl der Privathaushalte stetig an, wobei sich die durchschnittliche
Personenzahl je Haushalt weiter reduziert. Im Jahr 2010 werden die Single-Haushalte mit
einem Anteil von rd. 40 % den größten Teil der privaten Haushalte bilden.14
13
Vgl. Destatis 2008.
14
Vgl. EHI 2008.
14
Zunehmende Verfügba rkeit von Kraftfahrz eug en
Der Bestand an Kraftfahrzeugen hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten stetig zugenommen. Die verbesserte Verfügbarkeit von Individualverkehrsmitteln geht mit einer
gleichzeitig steigenden Mobilitätsbereitschaft und räumlichen Flexibilität der Konsumenten
einher. Verkehrsgünstig gelegene Einzelhandelsstandorte mit großen Parkplatzangeboten
profitieren von diesen Entwicklungen und können gleichzeitig ihren Einzugsbereich erweitern. Bei den einkommensschwachen Personengruppen und Haushalten verfügt
durchschnittlich nur jeder zweite Haushalt über einen privaten Pkw (50 % der Haushalte mit
einem Nettoeinkommen von unter 1.300 Euro/ Monat), während einkommensstärkere
Haushalte im Durchschnitt sogar mehr als einen Pkw besitzen.15 Durch die geringe Verfügbarkeit sind die Haushalte mit geringem Einkommen auch in der Wahl ihrer Einkaufsstätte
deutlich eingeschränkt.
Veränderte Einkommensverhält
Einkommensverhält nisse und die A usgabenstrukt ur d er Ko nsumente
nsumenten
Obwohl insgesamt in den letzten Jahren ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu verzeichnen ist, wird dieses Einkommen immer weniger für den Einzelhandel ausgegeben. Ein
stetig wachsender Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für
Dienstleistungs- und Freizeitaktivitäten sowie für Wohnen aufgewendet.
Abbildung 4 :
Entwicklung der Konsumausgaben der privaten Haushalte in ausgewählten
Bereichen 2002 bis 2006 (2002 = 100)
10 0)
11 2
11 0
10 8
10 6
10 4
10 2
10 0
98
96
94
92
2 0 02
Quelle:
15
2 00 3
20 0 4
20 0 5
Nah ru n gs - u n d Ge n us smitte l
Be kle idu n g, S ch uh e
Wohn u ng, Wass er, S trom, Gas u.a. B re n ns toffe
F re ize it, Un te rhaltu ng u nd Ku ltur
2 0 06
eigene Darstellung; auf Basis von EHI 2007
Vgl. Destatis 2008.
15
Verändertes Einkaufsverhalt en der Verbra ucher
In den letzten Jahrzehnten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen, der dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen
immateriellen Erlebniswert beimisst.16 Aus diesem Grund ist eine Aufspaltung des Einkaufes
in ein Segment ‚Erlebniseinkauf’ und in ein Segment ‚Versorgungseinkauf’ zu beobachten.
Der Erlebniseinkauf zeichnet sich durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre aus,
beim Versorgungseinkauf hingegen stehen der Preis und die schnelle (autokundenorientierte) Erreichbarkeit im Fokus der Konsumenten. Durch das so genannte One-Stop-Shopping,
welches es dem Kunden meist durch die Agglomeration mehrerer Einzelhandels- und auch
Dienstleistungsbetriebe ermöglicht, alle Waren an einem Einkaufsort zu besorgen, kann
Einkaufshäufigkeit und -aufwand insgesamt reduziert werden. Die Verhaltensweisen der
Konsumenten können je nach Einkaufszusammenhang zunehmend als ‚hybrid’ bezeichnet
werden.17
Neue Hand els
el sweg e d urch EE - Commerce
In den letzten Jahren hat die Bedeutung des Internethandels im Vergleich zum stationären
Einzelhandel, aber auch zum klassischen Versandhandel stetig zugenommen. Besonders der
Internethandel mit Waren kann ein Wachstum verbuchen, allein von 2007 zu 2008 stieg der
Umsatz im Internet um 2,5 Mrd. Euro.18 Bei den digitalen Dienstleistungen blieb der Umsatz
mit 5,9 Mrd. Euro im gleichen Zeitraum konstant. Am häufigsten werden Bücher und elektronische Produkte, CDs, DVDs, Bekleidung und Schuhe über das Internet gekauft sowie
digitale Dienstleistungen wie Ticketkäufe, Software-, Musik- und Videodownloads online in
Anspruch genommen.
Etwa jeder zweite deutsche private Internetnutzer (53 % von 51 Mio. Nutzern) kauft heute
online ein. Der Onlineanteil am Umsatz des gesamten deutschen Versandhandels hat 2008
bereits 46,9 % erreicht (2007 noch bei 39,5 %) und wird voraussichtlich weiter steigen. Für
das Jahr 2009 wird ein Umsatzplus von mindestens 10 Prozent erwartet.19 Viele Einzelhändler betreiben inzwischen in einem Multi-Channel-Konzept zusätzlich zum Laden einen
Internetshop, um diesem Trend entgegenzugehen und zusätzliche Umsätze auch neuer
Käufergruppen zu generieren.20
16
Vgl. u. a. KPMG 2006.
17
Vgl. Heinritz et al. 2003.
18
Vgl. Der Handel und BVH 2008.
19
Vgl. Der Handel 2009.
20
Vgl. Der Handel und BVH 2008.
16
Auch der Verkauf über Teleshops im Fernsehen erfreut sich zunehmender Beliebtheit; er
liegt mit einem Anteil von 5 % am Umsatz des Versandhandels aber weit hinter dem Internethandel und den traditionellen Katalogbestellungen.21
Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzelhandels geführt haben, werden im Folgenden dargestellt.
Wandel der Betriebsformen und r ückläufige Betriebsza hlen
Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland in den letzten Jahrzehnten stetig
rückläufig. Neben diesem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels zu erkennen. Hierbei
kann man von einem Trend zur Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen. Die Folge ist, dass vor allem kleinflächige Fachgeschäfte aus dem Markt
ausscheiden. Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht diese Entwicklung mit einer Ausrichtung auf autokundenorientierte, meist nicht integrierte
Standorte einher. Die Verschiebung der Marktanteile der Betriebsformen im Einzelhandel
wird durch die nachfolgende Abbildung verdeutlicht.
Abbildung 5 :
Marktanteile der Betriebsformen im Einzelhan
Einzelhan del
100%
90%
80%
70%
60%
11,4
11,7
11,7
11,3
8,1
7,9
7,7
7,6
8,8
11,0
11,5
11,7
4,2
3,8
3,7
3,4
22,0
22,7
23,0
21,0
50%
SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte
40%
30%
Supermärkte
27,4
24,8
24,1
24,0
Warenhäuser
20%
10%
0%
Quelle:
21
Lebensmit teldiscounter
Fachmärkte
13,4
13,0
13,1
13,7
5,7
5,8
5,5
5,3
2000
2003
2004
2005
Traditionelle Fachgeschäft e
Filialisiert er No n-Fo od-Einzelhandel
Versandhandel
eigene Darstellung auf Basis von EHI 2007
Vgl. KPMG 2006.
17
Entstehen neuer
neuer Hand elsformen
Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist großflächiger stationärer Betriebsformen, wie z. B. Shopping Center und Factory Outlet Center, sind auch neue
Entwicklungen im nicht stationären Einzelhandel, z. B. im e-commerce, zu beobachten
(s. o.).
Unter nehm ensens- und Umsatzko nzentration
Bis zur Mitte des letzten Jahrhunderts dominierte in Deutschland der eigentümergeführte
Facheinzelhandel. Heute wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen geprägt, die einen Großteil der Unternehmen sowie des Umsatzes konzentrieren.
Diese Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen einen Bruttoumsatz von rd. 146 Mrd. €
erwirtschaften.22 Die Folgen dieses Prozesses sind eine Ausdünnung des Versorgungsnetzes, die Vereinheitlichung des Angebotes und das Wachstum nicht integrierter Standorte.
Anhaltendes Verkaufsflächenwachst um bei gleichz eitig z urückgehend er Flächenpr
Flächenproduktivität durch stagnierend e Umsätz e
Die Verkaufsfläche hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Betriebsgrößenerweiterungen und Neuansiedelungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden
Bundesbürger rd. 1,4 m² Verkaufsfläche.23 Durch den oben beschriebenen Rückgang der
absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr großflächige Betriebe vor.
Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der
durchschnittlichen Flächenproduktivität, d. h. des Umsatzes pro Quadratmeter Verkaufsfläche, geführt.
Alternative Nahversorgungskonz epte
Als Alternative zu den klassischen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmittelsupermärkte oder –discounter) haben sich in den letzten Jahren verschiedene
Konzepte entwickelt, die in, bedingt durch die oben erläuterten Trends, nicht ausreichend
nahversorgten Stadtgebieten mit oftmals einer geringen Mantelbevölkerung ein Nahversorgungsangebot sicherstellen können. Es existieren einerseits verschiedene
Betreibermodelle für stationäre Nahversorgungsläden (z. B. standardisierte bzw. selbstständige Kleinflächenkonzepte oder sog. Integrationsmärkte). Andererseits stellen auch
mobile Einkaufsangebote (z. B. Verkaufswagen oder Zustelldienste) die Nahversorgung v. a.
von mobilitätseingeschränkten Personen sicher. Eine Einschränkung erfahren diese Angebote durch die i. d. R. höheren Preise und das oftmals begrenzte Sortiment.
22
Vgl. EHI 2008.
23
Vgl. EHI 2008.
18
2 .2
MarktMarkt - und Standortanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Die Markt- und Standortanalyse besteht auf Ebene der Gesamtstadt aus der Untersuchung
und Bewertung wichtiger Angebots- und Nachfragedaten in Duisburg. Einführend werden
zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert.
2. 2. 1
Räumliche Rahmenbedingungen und untersuchungsrelevante
untersuchungsr elevante Struktur
daten für Duisburg
Das Oberzentrum Duisburg liegt im westlichen Ruhrgebiet, umgeben von den Oberzentren
Düsseldorf, Krefeld und Essen sowie den Mittelzentren Oberhausen, Mülheim a. d. Ruhr,
Ratingen, Meerbusch, Moers, Rheinberg und Dinslaken. Duisburg ist in einen siedlungsstrukturell stark verflochtenen polyzentralen Raum integriert.
Folgende Karte zeigt die Siedlungsstruktur der Stadt Duisburg mit den einzelnen Stadtbezirken:
Abbildung 6 : Siedlungsstruktur der Stadt Duis
Dui s burg
Legende
Wohn- und Gewerbefläche
Industriefläche
Bundesautobahn
Schnellstraße
Stadtbezirksgrenze
Stadtgrenze
Quelle:
eigene Darstellung
19
Duisburg setzt sich aus den sieben Stadtbezirken Walsum, Hamborn, Meiderich-Beeck,
Homberg-Ruhrort-Baerl, Duisburg-Mitte, Rheinhausen und Duisburg-Süd zusammen. Insgesamt beträgt die Bevölkerungszahl rd. 496.000 Einwohner24 (vgl. nachfolgende Tabelle).
Tabelle 4 :
Bevölkerungsverteilung in Duisburg
Stadtbezirk
Einwohner
Anteil in %
Walsum
51.528
rd. 10
Hamborn
71.891
rd. 15
Meiderich-Bee ck
73.881
rd. 15
Homberg-Ruhrort-Baerl
41.153
rd. 8
Mitte
105.961
rd. 21
Rheinhausen
77.933
rd. 16
Süd
73.321
rd.15
Summe
495.668
100
Quelle:
Stadt Duisburg, Bevölkerungsstatistik Stand 31.12.2007
Die Bevölkerungszahl der Stadt Duisburg ist ungleich verteilt, den einwohnerstärksten
Stadtbezirk stellt Duisburg-Mitte dar (rd. 21 % der Einwohner), gefolgt von DuisburgRheinhausen (rd. 15 %). Der Stadtbezirk mit der niedrigsten Bevölkerungszahl ist HombergRuhrort-Baerl (rd. 8 %).
24
20
Stadt Duisburg, Stand: 31.12.2007.
2. 2. 2
A ngebotsanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die einzelhandelsrelevante Ausstattung
der Stadt Duisburg und stellt einen Vergleich zu einer Erhebung aus dem Jahr 2001 her.
Tabelle 5 :
Einzelhandelsbestand in Duisburg
GfK Prisma 2001
Stadt + Handel 2008
3.115
3.022*
rd. 596.150
rd. 724.100*
V erkaufsfläche je Einwohn er
(in m²)
1,15
1,46
Verkaufsfläche Wareng ruppe
NahrungsNahrungs- u nd Genussm ittel je
EW (in m²)
0,30
0,35
Anzahl der Einze lhandelsbelhandelsb etriebe
V erkaufsfläche (in m²)
Quelle:
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008; Verkaufsflächen auf 10 m²
gerundet; *exklusive Leerstände
Die insgesamt 3.022 Einzelhandelsbetriebe in Duisburg verfügen über eine Verkaufsfläche
von rd. 724.100 m². Die Anzahl und die Verkaufsfläche der erfassten Betriebe veränderte
sich gegenüber der letzten Erhebung im Jahr 2001 (GfK Prisma; 3.115 Betriebe und
rd. 596.000 m²) und spiegelt die bundesweit vorzufindenden Trends im Einzelhandel – Verringerung der Betriebszahl bei gleichzeitiger Erhöhung der Verkaufsfläche – wider (vgl.
oben stehende Tabelle).25 Das erhebliche Verkaufsflächenwachstum in Duisburg ist neben
den allgemeinen Trends insbesondere durch eine Vielzahl an großflächigen Einzelhandelsvorhaben (z. B. Einkaufszentrum Forum, Fachmarkt an der Keniastraße (Stadtbezirk Süd),
Neuansiedlung/ VKF-Erweiterungen von Lebensmitteldiscountern, Verbrauchermärkten) zu
erklären, die in der Zwischenzeit realisiert wurden.
Mit einer Verkaufsflächenausstattung von gerundeten 1,5 m2 je Einwohner weist Duisburg
eine knapp über dem Bundesdurchschnitt (rd. 1,4 m2/ EW) liegende Verkaufsflächenausstattung auf. Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungsund Genussmittel liegt mit rd. 0,35 m2 je Einwohner im Bundesdurchschnitt
(etwa 0,33 – 0,35 m2/ EW).
25
Verkaufsflächenabweichungen gegenübe r den vorausgegan genen Untersuchun gen können aus Betriebsverlagerungen un d -aufga ben, aber auch aus Betriebsve rkleinerungen bzw. -vergröße rungen ode r
-zusammenschlüssen resultieren. Veränderungen lassen sich ebenso auf zwischenzeitlich geände rte höchstgerichtliche Anforderungen an die Verkaufsflächendefinition durch das Bundesverwaltungsgerich t
zurückführen (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005). Abweichungen ge genüber Drittgutachte n
können nach Einschätzung der Verfasser zudem durch methodische Erhebun gsunterschie de be gründe t
werden – so werden durch Stadt + Handel re gelmäßig auch Apotheken und Tankstellenshops sowie im
Rahmen der genannten höchstrichterlichen Anforde rungen etwa die Vorkassenzonen voll erfasst.
21
Der Verkaufsflächenbestand differenziert nach Sortimentsgruppen wird in folgender Abbildung vorgestellt:
Abbildung 7 :
Verkaufsflächenbestand nach Sortimentsgruppen auf Ebene der GesamtGesamtstadt Duisburg (in m 2)
175.5 10
Nahrung s- und Genussmittel
41.560
Drogerie/ Parf ümerie/ Kosmetik, Apotheken
21.790
Blumen, zoolog ischer Bedarf
17. 750
PBS, Z eitung en/ Zeitschriften, Bücher
89.090
Bekleidung
18. 680
Schuhe/ Lede rwaren
55. 480
Pf lanzen/ Gartenb edarf
83.160
Baumarktsortiment i.e.S.
33.160
GP K/ H ausrat/ Ein richtung szu behör
1 4.410
Spielwaren/ Basteln/ Hob by/ Musikinstrumente
14.0 90
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping
5.7 80
Medizinische und orthopädische Artikel/ Op tik
Tep piche/ Gardinen/ D ekostoffe / Sicht- und Son nenschutz
10.550
Bettware n, Haus-/ Bett-/ Tischw äsche
12.240
70.840
Möb el
19.06 0
Ele ktro/ Leuchten/ Haushaltsg eräte
27. 940
Neue Me dien/ Unterh altungselektronik
4. 440
Uhren/ Schmuck
8 .570
Sonstig es
0
Quelle:
2 0.000 40 .0 00 60 .0 00 80 .0 00 1 00.000 12 0.0 00 14 0.0 00 16 0.0 00 180 .00 0 200 .00 0
gerundet
Bei der differenzierten Betrachtung des Verkaufsflächenbestandes nach den einzelnen Sortimentsgruppen fällt erwartungsgemäß die starke Ausprägung der Sortimentsgruppe
Nahrungs- und Genussmittel auf, gefolgt von den Sortimentsgruppen Bekleidung, Baumarktsortiment i.e.S. und Möbel.
22
Bei der Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen wird zwischen den Zentren, den sonstigen städtebaulich integrierten26 und den städtebaulich nicht integrierten
Lagen unterschieden, wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist:
Tabelle 6 :
GeeEinzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen auf Ebene der G
samtstadt Duisburg
Zentren
Sonstige städtebaulich
städtebaulich
integrie rte Lagen (siL)
Städtebaulich nicht i ntegrie rte Lagen (niL)
Anzahl der Be
Betriebe
1.603
1.202
217
Anteil
53 %
40 %
7%
296.040
150.210
277.860
41 %
21 %
38 %
Verkaufs
Verkaufsfläche (in m²)
Anteil
Quelle:
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008
Die Zentren vereinen mehr als die Hälfte der gesamtstädtischen Einzelhandelsbetriebe auf
sich und beinhalten zudem den größten Verkaufsflächenanteil. Die oben stehende Tabelle
zeigt zwar einen hohen Anteil der Verkaufsfläche in städtebaulich nicht integrierten Lagen,
aber rd. 60 % davon entfallen auf Sortimente, die üblicherweise in solchen Lagen anzusiedeln sind (z. B. Pflanzen/ Gartenbedarf, Baumarktsortiment, Möbel).
26
Als städtebaulich inte grierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) werden diejenigen Sie dlungs bereich e
bezeichnet, die in Wohnbe reiche ein gebette t sind. Die bauliche Dichte sowie die Dichte der Einzelhan delsnutzungen und sonstigen Funktionen reicht in dieser Lage nicht aus, diese Lage als zentraler
Versorgungsbe reich, d. h. Hauptgeschäftszentrum bzw. Stadtteil- oder Ortsteilzentrum einzuordnen. In
der Re gel sind Einzelhandelsnutzun gen in der sonstigen inte grierten Lage als Einzelbetrie b ode r als Ansammlung einiger weniger Betriebe vorzufinden.
23
Sortimentsspezifisch stellt sich der Verkaufsflächenbestand differenziert nach Lagebereichen wie folgt dar:
Abbildung 8 :
Einzelhandelsbestand nach Sortimentsgruppen und Lagebereichen auf EbeEbene der Ge
Ge samtstadt Duisburg
Nahrung s- u nd Ge nussm ittel
D ro ge rie/ Parfü merie/ Ko smetik, A pothe ken
Blumen , z oolog isch er Be darf
PBS, Zeitung en / Z eitschriften , Bücher
Bekleid ung
S chu he/ Led erwaren
Pf lan zen/Garten be darf
Baum arktsortim ent i.e.S.
GP K/ Hau srat/ Einrich tu ngs zub ehör
Sp ielwaren/ Baste ln/ H ob by/ Mus ikin strum ente
Sp ortartikel/ F ahrräd er/ C am ping
M ed izinische un d orthop äd is che Artikel/ Op tik
Te pp ich e/ Gard inen/ De kostoff e/ Sicht- u nd Sonn enschutz
Be ttw aren , Haus-/ Bett-/ Tisch wäsche
M öb el
E le ktro/ Leuchten/ Hau shalts ge räte
Neue M ed ien/ Unterhaltung selektronik
Uhren / Schmu ck
Sonstig es
0
20.0 00
40.000
60.000
8 0.000 100.000 120.000 140 .000 160.00 0 180.000 200.000
Ze ntr en
Quelle:
siL
niL
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008
Die Zentren weisen bei den Sortimentsgruppen Bekleidung (rd. 78.000 m²), Nahrungs- und
Genussmittel (rd. 64.000 m²), Parfümerie/ Drogerie/ Kosmetik, Apotheken (rd. 25.000 m²),
Neuen
Medien/
Unterhaltungselektronik
(rd. 18.000 m²),
Schuhe/
Lederwaren
(rd. 17.000 m²) und Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren (PBS), Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher (rd. 11.000 m²) den größten Verkaufsflächenbestand auf.
In den sonstigen städtebaulich integrierten Lagen (siL) liegt der Verkaufsflächenbestand bei
der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel (rd. 66.000 m²) mit Abstand am höchsten, gefolgt von den Sortimentsgruppen Möbel (rd. 12.000 m²), Drogerie/ Parfümerie/
Kosmetik, Apotheken (rd. 11.000 m²), Pflanzen/ Gartenbedarf (rd. 11.000 m²) und Baumarktsortiment i.e.S. (rd. 11.000 m²).
In den städtebaulich nicht integrierten Lagen (niL) weist die Sortimentsgruppe Baumarktsortiment i.e.S (rd. 68.000 m²), gefolgt von den Sortimentgruppen Möbel (rd. 50.000 m²),
Nahrungs- und Genussmittel (rd. 45.000 m²) und Pflanzen/ Gartenbedarf (rd. 42.000 m²)
den größten Verkaufsflächenbestand auf.
24
Den Einzelhandelsbestand in Duisburg differenziert nach Größenklassen zeigt folgende
Abbildung:
Abbildung 9 :
100%
Einzelhandelsbestand nach Größenklassen auf Ebene der Gesamtstadt
Duis
Dui s burg
burg
48
120
193
182
80%
291.460
336
60%
659
136.760
40%
112.210
1.484
20%
52.080
47.470
45.680
36.960
0%
Anz ahl der Betriebe
< 50m²
Quelle:
50-100m²
101-200m²
201-400m²
Verkaufsfläche
401-800m²
801 -20 00m²
>2000 m²
gerundet
Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen von über 800 m² machen in
ihrer Anzahl weniger als rd. 10 % des Gesamtbestandes aus, nehmen aber fast 60 % der
gesamten Verkaufsfläche ein. Dagegen hat die größte Anzahl der Einzelhandelsbetriebe in
Duisburg (rd. 70 %) 100 m² oder weniger an Verkaufsfläche vorzuweisen und macht somit
nur rd. 11 % an der gesamten Verkaufsfläche aus.
25
2. 2. 3
Nachfrageanalyse
Nachfrageana lyse auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Zur Abbildung der Nachfragesituation wird auf primärstatistische Erhebungen (Haushaltsbefragung/ Einzelhändlerbefragung) und auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE
zurückgegriffen.
2 .2 .3 . 1 Kaufkraft un d Einkaufsorie ntier
nti er ung auf Ebe ne der G esam tstadt Duisb urg
Duisburg verfügt aufbauend auf W erten der BBE über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 93,2.27 Das hierdurch ausgedrückte einzelhandelsrelevante
Kaufkraftniveau der Duisburger Bevölkerung liegt damit unter dem bundesdeutschen Referenzwert von 100. Insgesamt betrachtet liegt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen
für Duisburg bei 2.301,4 Mio. Euro pro Jahr.28 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die den
Bewohnern der Stadt Duisburg zur Verfügung steht, wird in folgender Tabelle dargestellt:
Tabelle 7 :
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel (NuG)
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
Blumen, zoologischer Bedarf
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
kurzfristige r Bedarfsbe
Bedarfsb ereich*
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Pflanzen/ Gartenbedarf
GPK/ Hausrat/ Einrichtun gszubehör
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping
mitte lfristiger Bedarfsbe
Bedarfsb ereich*
Medizinische und orthopä dische Artikel/ Optik
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und SonnenBettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
Möbel
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik
Uhren/ Schmuck
Sonstiges
langfris tiger Bedarfsbe
Bedarfsb ere ich*
Gesamt*
Quelle:
207,2
49,4
35,3
226,2
31,6
50,0
35,6
635,3
33,7
27,7
25,9
127,4
57,6
164,9
22,4
19,7
479,3
2.301,4
2.301,4
eigene Berechnungen auf Basis BBE 2008; *Abweichungen in den Summen ergeben sich
aus Rundungen
27
Vgl. eigene Berechnungen auf Basis BBE 2008.
28
Vgl. BBE 2008.
26
Einzelha ndelsrelevante Kaufkraft (Mio. €)
926,1
139,7
34,0
86,9
1.186,7
Mehr als die Hälfte (rd. 1.200 Mio. €) der gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von
rd. 2.300 Mio. € auf Ebene der G esamtstadt Duisburg entfällt auf die W arengruppen des
kurzfristigen Bedarfsbereichs, gefolgt von den W arengruppen des mittelfristigen und des
langfristigen Bedarfsbereichs. Im kurzfristigen Bedarfsbereich entfällt der mit Abstand
größte Teil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft auf die N ahrungs- und G enussmittel
(rd. 900 Mio. €), während im mittelfristigen Bedarfsbereich das Baumarktsortiment i.e.S.
und die W arengruppe Bekleidung die meiste Kaufkraft auf sich vereinen. Im langfristigen
Bedarfsbereich entfällt die höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf die W arengruppen
N euen Medien/ Unterhaltungselektronik und Möbel.
Anhand einer telefonischen Haushaltsbefragung wurde die Einkaufsorientierung der Duisburger Einwohner abgefragt. Die Ergebnisse liefern Anhaltspunkte über die Bindung der
Duisburger Kaufkraft durch den lokalen Einzelhandel sowie über die Abflüsse der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in das Umland. Dadurch können Aussagen hinsichtlich der
Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Duisburg getroffen werden (vgl. folgende Abbildung).
Abbildung 10:
10:
Einkaufsorientierung auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Duisburg
Nahrungs- und Genussmittel
D rog erie/ P arfümerie/ Ko smetik, Apotheken
PBS, Zeitung en/ Zeitschriften
Bekleid ung
Schuhe/ Laederw aren
Baumarkts ortiment i.e. S.
GPK/ Haushalt/ E inrichtung szubehö r
Spielwaren/ Basteln/ Ho bby/ M usikinstumente
Spo rtartikel/ Fahrräder/ Camping
Medizinische und orthop ödische Artikel/ Optik
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sichtschutz
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tis chw äsche
M öbel
E lektro/ Leuchten/ Haus halts geräte
Medien
Uhren/ Schmuck
Duisbur g
Quelle:
Abfluss
0%
10% 20% 30%
40%
50% 60% 70%
80%
90% 100%
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 08/ 2008
27
Bei dem Einkauf von kurzfristigen Bedarfsgütern ist eine fast ausschließliche Orientierung
auf den Standort Duisburg vorhanden. Die Sortimentsgruppen Nahrungs- und G enussmittel, Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken und Blumen, zoologischer Bedarf weisen
eine Einkaufsorientierung auf Duisburg von rd. 90 % oder mehr auf, was bedeutet, dass lediglich rd. 10 % der Duisburger in diesen Sortimentsbereichen eine Einkaufsorientierung
auf das Umland haben. W as die Sortimente des mittelfristigen Bedarfs angeht, so liegt hier
ebenfalls eine überwiegende Orientierung auf den Einzelhandelsstandort Duisburg vor, da
eine Einkaufsorientierung auf Duisburg von rd. 70 % ermittelt wurde. Auffallend ist die geringe Einkaufsorientierung (rd. 63 %) in der Sortimentsgruppe Bekleidung auf die Stadt
Duisburg. Dieser W ert ist wesentlich durch die starke regionale Konkurrenz (z. B. Centro
Oberhausen, Düsseldorf) begründet. Jedoch bietet der Einzelhandelsstandort Duisburg
(v. a. im Stadtteil Marxloh) in der W arengruppe Bekleidung auch N ischenprodukte (z. B.
Fachgeschäfte von Inhabern mit Migrationshintergrund für Festtagsbekleidung) an, welche
eine über die Stadt Duisburg hinausgehende Einkaufsrelevanz haben. Für die Sortimente
des langfristigen Bedarfs stellt sich die Orientierung auf den Einzelhandelsstandort Duisburg ähnlich dar. Einzig die Warengruppe Möbel weist mit einer Einkaufsorientierung auf
Duisburg von rd. 50 % eine leicht geringere Einkaufsorientierung auf Duisburg auf. Der
Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß und so auch in Duisburg bei einzelnen Sortimenten wie etwa Bücher, Medien/ Unterhaltungselektronik oder
Uhren/ Schmuck ins G ewicht, ist aber insgesamt von geringer Bedeutung.
2 .2 .3 . 2 Um satzerm ittlung , Z e ntralität und Ku nde nhe rkunft a uf Ebe ne d er G esam tstadt
Duisburg
Die Ermittlung der aktuellen Umsätze29 im Duisburger Einzelhandel basiert auf allgemeinen
und für Duisburg spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern:
Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter
zugrunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entsprechend der W erte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet
auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger
Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Duisburg und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Duisburger
Einzelhandel.
Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben
der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor
Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen
Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit
Blick auf das mögliche Umsatzpotential relevante Qualität der jeweiligen siedlungs-
29
28
Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz.
strukturellen Lage eines Betriebes (Innenstadtzentrum [Haupt-, N eben-, Ergänzungslage], G ewerbegebiet, Streulage etc.).
Für Duisburg wurde ein Einzelhandelsumsatz von rd. 2.400 Mio. € ermittelt. G ut die Hälfte
dieses Umsatzes wird durch die überwiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt, während
ein Drittel des Umsatzes auf mittelfristige Bedarfsgüter entfällt und rund ein Fünftel au f die
langfristigen Bedarfsgüter.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Duisburg liegt mit rd. 2.300 Mio. € unter dem gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz. Dies entspricht einer Zentralität von 103 %. 30 Dabei
erreicht die Sortimentsgruppe G PK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör die höchsten Zentralitätswerte (124 %), während der W ert für die Zentralität der W arengruppe
Baumarktsortiment i.e.S. mit 88 % am niedrigsten liegt. Im Vergleich zur Erhebung aus dem
Jahr 2001, in welchem die Zentralität bei 93 % lag, ist die Zentralität über alle Warengruppen somit um rd. 10 % gestiegen.31
30
Bei einer Zentrali tät von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss
anzunehmen, bei einem Wert un ter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen zu gunsten des Umlandes
auszugehen. Zur Erläuterung der Begrifflichkeit vgl. das Glossar im Anhang
31
Vgl. GfK Prisma 2001, S. 45.
29
Das Angebot an den Sortimenten sowie die vorhandene Nachfrage stellen sich auf Ebene
der G esamtstadt wie folgt dar:
Tabelle 8 :
Angebots - und Nachfrage
Nachfr age daten auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
Warengruppen
VKF
(m²)
Brutto J ahresahres u m satz
E inzelha ndelsre lev ante
Kaufkraft
(Mio . €)
(Mio . €)
Zent rali
rali tät
VKF (m²) /
E inwo hner
Nahrungs- und Genussmittel
(NuG)
175.510
943,3
926,1
102 %
0,35
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik,
Apotheken
41.560
145,4
139,7
104 %
0,08
21.790
35,8
34,0
105 %
0,04
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
17.750
88,5
86,9
102 %
0,04
kurzfr istige r Bedarfsb e r eic h*
h*
256.610
1.213,0
1.186,7
102 %
0,52
Bekleidung
89.090
233,4
207,2
113 %
0,18
Schuhe/ Lederwaren
18.680
54,2
49,4
110 %
0,04
55.480
33,1
35,3
94 %
0,11
83.160
199,7
226,2
88 %
0,17
GPK/ Hausrat/ Einrichtun gszubehör
33.160
39,1
31,6
124 %
0,07
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/
Musikinstrumente
14.410
51,1
50,0
102 %
0,03
Sportartikel/ Fahrräder / Camping
14.090
35,3
35,6
99 %
0,03
mitte lfr ist iger Bedarfsb e r eic h*
h*
308.070
645,8
635,3
102 %
0,62
Med. und orthopäd. Artikel/ O ptik
5.780
34,4
33,7
102 %
0,01
Teppi che/ Gardinen/ Dekostoffe/
Sicht- und Sonnenschutz
10.550
27,5
27,7
99 %
0,02
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
12.240
27,4
25,9
106 %
0,02
Möbel
70.840
145,5
127,4
114 %
0,14
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
19.060
60,8
57,6
106 %
0,04
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik
27.940
180,0
164,9
109 %
0,06
Uhren/ Schmuck
4.440
23,6
22,4
105 %
0,01
Sonstiges
8.570
22,5
19,7
114 %
0,02
langfris tiger Bedar fsb e re ic h*
159.420
521,8
479,3
109 %
0,32
Gesamt*
724.100
2.380,7
2.301,4
103 %
1,46
Quelle:
30
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008; eigene Berechnungen auf
Basis EHI 2008/2009, IfH 2008, laufende Auswertung Lebensmittelzeitung, BBE 2008;
*Abweichungen in den Summen ergeben sich aus Rundungen
Kunde nh erku nft auf E b ene der G esam tstadt Duisb urg
Anhand der Informationen zur Kundenherkunft kann ein Überblick über den Einzugsbereich
der Stadt Duisburg gewonnen werden. Die Kundenherkunft wurde in Duisburg anhand einer Befragung der Einzelhändler ermittelt. Die durch die Befragungen gewonnen W erte zur
Umsatz- sowie zur Kundenherkunft auf der Ebene der G esamtstadt Duisburg sind der folgenden Darstellung zu entnehmen.
Abbildung 11:
11 :
Umsatz - und Kundenherkunft auf Ebene der Gesamtstadt Duisburg
10%
14%
5%
4%
5%
75%
1 4%
3%
25%
15%
0%
20 %
40 %
Du isburg sons tige O rte
6 0%
80 %
100 %
Düs seldorf
Oberhaus en
Meerbusch
Rheinberg
Quelle:
8%
2%
10%
2% 15%
10%
3%
5%
10% 4%
Ess en
14%
10%
8% Dinslaken
Mo ers
5%
14% Voerde ( Niederrhein)
10%
Mülheim a. d. Ruhr
Krefeld
Ratingen
Sonstige
Einzelhändlerbefragung Stadt + Handel 08/ 2008; Standortbewertungen auf Ebene der
Gesamtstadt aus Sicht der Kunden und der Einzelhändler
Duisburg erzielt den größten Teil des Umsatzes aus der eigenen Bevölkerung. Rd. 75 % der
potentiellen Kunden kommen aus Duisburg, dementsprechend kommen rd. 25 % der Kunden aus den umliegenden Städten, insbesondere den Mittelzentren Moers (15 %), Mülheim
a. d. Ruhr (14 %) u nd Dinslaken (10 %) sowie aus den Oberzentren Krefeld (10 %) und Düsseldorf (10 %).
Branchenspezifische Besonderheiten und/ oder besondere Einkaufsqualitäten können, wie
die Einzelhändlerbefragung gezeigt hat, darüber hinaus in Einzelfällen zu weitergehenden
überörtlichen Verflechtungen und damit zu Kaufkraftzuflüssen führen. Zu solchen Besonderheiten zählen:
Sortimente bzw. Branchen in unterschiedlichen Qualitätsstufen, die in N achbarkommunen nicht oder nur in geringem Umfang angesiedelt sind,
bestimmte Betriebstypen, sofern sie in den N achbarkommunen unterrepräsentiert
sind,
ortsspezifische städtebauliche Qualitäten (Aufenthaltsqualität der Innenstadt, Erlebniswelt der Stadtstruktur).
31
Sofern solche Besonderheiten für die weitere Analyse- und Empfehlungsbausteine relevant
sind, werden sie nachfolgend gesondert hervorgehoben.
In der telefonischen Haushaltsbefragung und in der Einzelhändlerbefragung wurden neben
den Kaufkraftströmen ergänzend Aspekte qualitativer Art erfasst. Diese qualitativen Einschätzungen der befragten Haushalte und der Einzelhändler runden die quantitativen
Analysen u. a. hinsichtlich vermisster Sortimente und der Zufriedenheit mit de m Einkaufsstandort Duisburg ab.
So wurden sowohl die Kunden als auch die Einzelhändler hinsichtlich vermisster Angebote
befragt (vgl. nachfolgende Tabelle).
Abbildung 12:
12 :
Vermisste Angebote in Duis
Duis burg aus Sicht der Kunden und der Einzelhändler
Haus halte
Einzel
Einze lhä nd ler
1%
32%
22%
50%
67%
28%
ja
nein
k eine Anga be,w eiß nicht
Quelle:
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 08/ 2008, n = 1003; Händlerbefragung von Stadt + Handel 11/2008, n = 100; Frage: „Gibt es Artikel oder Angebote, die
Sie beim Einkauf in Duisburg vermissen?“
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung und der Einzelhändlerbefragung zeigen deutliche
Unterschiede in Bezug auf den Aspekt vermisste Angebote. W ährend rd. zwei Drittel der
befragten Haushalte tendenziell mit den Angeboten in Duisburg zufrieden sind, gibt es aus
Sicht der Hälfte der befragten Einzelhändler Defizite im Angebotsspektrum. W elche Angebote – sortimentsspezifisch differenziert – vermisst werden, veranschaulicht die
nachstehende Abbildung.
32
Tabelle 9 :
Vermisste Angebote in Duisburg im Detail aus Sicht der Kunden und der EinEi nzelhändler
V erm isst e A ng eb o te (Kund en)
V erm isst e A ng eb o te (E inzelhänd le r)
Bek leidung (rd. 53 %)
Bek leidung (rd. 24 %)
Schuhe/ L ederw aren (rd. 15 %)
Hochw erti ge und -qualitative Pr oduk te (rd. 13 %)
GPK, Hausrat, Einrichtungszubeh ör (rd. 10 %)
Fachgeschäfte (rd. 12 %)
Kaufhaus/ Einkaufszentrum (rd. 9 %)
Sonstige Nahrungs- und Genussm ittel (rd. 6 %)
sonstige Nahrungs- und Genussm ittel (rd. 7 %)
Schuhe/ L ederw aren (rd. 6 %)
Quelle:
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 08/ 2008, n = 325; Händlerbefragung Stadt + Handel 11/ 2008, n = 50; Frage: „Welche Artikel oder Angebote vermissen
Sie?“; Mehrfachnennungen möglich, Antworten beziehen sich auf diejenigen, die etwas
vermissen
Zu den vermissten Angeboten bei den Kunden zählen in erster Linie die Sortimentsgruppen
Bekleidung sowie Schuhe/ Lederwaren, G PK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör und sonstige
N ahrungs- und G enussmittel. Daneben wird ein Kaufhaus/ Einkaufszentrum vermisst.32
Bei den Einzelhändlern wurde im Rahmen der Befragung nach vermissten Angeboten zwar
auch die Sortimentsgruppe Bekleidung am häufigsten genannt, jedoch unterscheiden sich
die weiteren N ennungen von denen der Kunden. Als weitere vermisste Angebote wurden
hochwertige und qualitative Produkte, Fachgeschäfte, sonstige N ahrungs- und G enussmittel und Schuhe/ Lederwaren am häufigsten aufgezählt.33
32
Hierbei ist darauf hinzuw eisen, dass die telefonische Haushaltsbefragung vor der Eröffnun g des Eink aufszentrum s Forum D uisburg durchgeführt w orden ist.
33
Bei einer näheren Betrachtung der verm issten Artik el oder Ange bote ist zu berü ck sichtigen, dass in den
Nennungen w eitere Anforderun gen enthalten sind, die aber durch diese A bfrage nicht offen geleg t w erden
k önnen. Aus den Nennungen erge ben sich daher ni cht unm ittel bar Hinw eise auf m ark tgerechte Ansie dlungspo tentiale.
33
Einkaufshäufigkeit
Die folgende Abbildung zeigt, inwieweit sich die Einkaufshäufigkeit in ausgewählten Zentren Duisburgs in den vergangenen drei Jahren verändert hat.
Abbildung 13:
13 :
Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren in ausgewählausgewäh lten Zentren Duis
Duis burgs34
22%
Stadtzentrum Duisburg
Zentrum Walsum
7%
Zentrum Marxloh
6%
7%
8%
Zentrum Wanheimerort
0%
10%
Häufiger
Quelle:
55%
21%
23%
1%
75%
1%
66%
30%
Gleich häufig
1%
64%
13%
20%
1%
56%
17%
9%
1%
65%
13%
11%
Zentrum Rheinhausen
1%
24%
11%
3% 1%
66%
10%
4% 7%
49%
18%
10%
10%
Zentrum Meiderich
Zentrum Homberg-Hochheide
8%
11%
Zentrum Alt-Hamborn
24%
40%
Seltener
50%
Bisher nie
60%
70%
1%
80%
90%
100%
keine Ang abe
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. Stadt + Handel 08/ 2008, n = 1003; Frage: „Kaufen
Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren häufiger, gleich häufig oder seltener an den folgenden Standorten ein?“
Die Besuchshäufigkeit des Stadtzentrums Duisburg hat sich innerhalb von drei Jahren gewandelt. Fast die Hälfte der Duisburger kauft seltener dort ein. Dagegen nutzen nur 22 %
der Befragten das Stadtzentrum häufiger, um dort Einkäufe zu erledigen. Das Stadtzentrum
weist eine stadtweite Ausstrahlung auf, da nur 3 % der Befragten dort nicht einkaufen. Die
übrigen Zentren haben nur eine teilräumliche Ausstrahlung, da 55 – 75 % der Duisburger
diese Zentren nicht zum Einkauf aufsuchen. Die G egenüberstellung der Anteile der Kunden, die in den Zentren häufiger bzw. seltener einkaufen zeigt, dass die übrigen Zentren
überwiegend Kunden verloren haben, meist jedoch nur in geringen Anteilen.
34
34
D ie Zentrenstruk tur bezieht sich bei der telef onischen Haushaltsbefragun g auf das Einzelhandels-/ Zentre nk onzept für die Stadt D uisbur g aus dem Jahr 2001 (GfK 2001) m it den dort enthaltenen Nebenzentren. Für
die ak tuellen Nebenzentren Buchholz sow ie Alt-Hom ber g und Hochhei de liegen diese D aten nicht vor.
Angaben zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren geben Hinweise auf die Kundenzufriedenheit mit bestimmten Standorten. Daher zeigt folgende
Abbildung die Einkaufshäufigkeiten der Bevölkerung im regionalen Vergleich.
Abbildung 14:
14 :
Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren im regionalen
Vergleich
Gesamt
St ad tzentr um Duisb ur g
22%
Düs seld or f-Innenst ad t
8%
E ssen-Innenst ad t
7%
31%
11%
23%
R hein-Ruhr-Zent rum
0%
12%
1 0%
2 0%
Häufig er
Quelle:
1%
33%
21%
35%
3 0%
1%
54%
23%
11%
3% 1%
49%
29%
9%
Ob er hausen-Centr o
49%
24%
4 0%
Gleich häufig
41%
5 0%
Selt ener
60 %
70 %
Bisher nie
80%
1%
90%
10 0%
keine Angabe
Telefonische Haushaltsbefragung i. A. Stadt + Handel 08/ 2008, n = 1003; Frage: „Kaufen
Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren heute häufiger, gleich häufig oder seltener an
den folgenden Standorten ein?“
Die oben stehende Abbildung zeigt, dass das Stadtzentrum Duisburgs im Vergleich zu den
Konkurrenzstädten im Umland einen hohen Anteil an Kunden aufweist, die im Vergleich zu
den letzten drei Jahren häufiger im Stadtzentrum einkaufen. Lediglich das Centro in Oberhausen weist hier einen höheren W ert (23 %) auf. G leichzeitig kaufen jedoch auch 49 % der
befragten Kunden seltener im Stadtzentrum von Duisburg ein. Die Standorte DüsseldorfInnenstadt, Essen-Innenstadt und Rhein-Ruhr-Zentrum können kein steigendes Besucheraufkommen aus Duisburg verzeichnen.
35
2.2.4
Zusa m m enfa ssung d er Markt - und Sta nd orta na lyse a uf Eb ene d er
G esa m tsta dt
Abschließend lassen sich für die G esamtstadt Duisburg folgende Ergebnisse zusammenfassend darstellen:
In Duisburg sind 3.022 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
rd. 724.100 m² verortet.
Für Duisburg ist ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von rd. 93,2 ermittelt worden. Das Kaufkraftvolumen beträgt rd.
2.300 Mio. €.
Die Haushaltsbefragung ergab eine Einkaufsorientierung der Duisburger auf die
Stadt Duisburg über alle Sortimentsbereiche von rd. 83 %.
Der Duisburger Einzelhandel weist mit rd. einem Viertel einen nicht unerheblichen
Anteil an auswärtigen Kunden auf.
Der Einzelhandelsumsatz für Duisburg beträgt rd. 2.380 Mio. €. Die in Duisburg ermittelte Einzelhandelszentralität über alle Sortimentsbereiche liegt bei rd. 103 % und
ist damit im Vergleich zur vorherigen Untersuchungen deutlich gestiegen.
Bezogen auf qualitative Aspekte weist das Stadtzentrum zwar eine rückläufige Einkaufshäufigkeit auf, dennoch überwiegen aus Kunden- u nd Einzelhändlersicht die
positiven Aspekte (z. B.: im Bereich der Qualität und Vielfalt des W arenangebotes).35
35
36
Insbesonde re hierbei gilt es zu berü cksichtigen, dass die Haushalts- und Einze lhändler befragung v or de r
Eröffnung des Einkaufszentrum s Forum Duisburg durch geführt wurde. Etwaige Verände rungen der Bewertungen durch dieses Vo rhaben sind dem nach noch nicht berücksichti gt.
2.2.5
Duisb urg im reg iona len V erg leich
Der Einzelhandelsbestand in Duisburg stellt sich im regionalen Vergleich mit den Oberzentren Düsseldorf, Essen und Dortmund als ausbaufähig dar. Das regionale
Einzelhandelskonzept für das westliche Ruhrgebiet sieht für Oberzentren eine anzustrebende Vollversorgung erst dann als erreicht an, wenn die Zentralität 120 % erreicht.
Abbildung 15:
15 :
Einzelhandelsbestand im regionalen Ver
Ve r gleich
Zentralit ät (in %)
VKF (in m²
m² )
Duisburg
103
103
Düsseldorf
121
121
Essen
108
108
Krefeld
111
111
Dortmund
112
112
Bochum
115
115
Oberhausen
107
107
Mülheim a. d Ruhr
133
109
0
Quelle:
200.000
400.000
600.000
800.000
1. 000.000
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008; Landeshauptstadt Düsseldorf
2008: Rahmenplan Einzelhandel 2007; Stadt Essen 2006: Masterplan Einzelhandel; Stadt
Krefeld 2002: Konzept zur Entwicklung von Einzelhandel und Zentrum für die Stadt Krefeld;
Stadt Dortmund 2007: Masterplan Einzelhandel 2007; Stadt Bochum 2006: Masterplan Einzelhandel Bochum; Stadt Oberhausen 2007: Einzelhandel in Oberhausen; Stadt Mülheim
a. d. Ruhr 2008: Masterplan Zentren und Einzelhandel (laut Regionales Einzelhandelskonzept für das Westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf 2004: Oberhausen = 124 %, Mülheim
a. d. Ruhr = 133 %)
Darüber hinaus verdeutlichen die dargestellten Zentralitäten, dass die Stadt Duisburg im
Vergleich mit den umliegenden Kommunen ihrer Stellung als Oberzentrum mit regionaler
Versorgungsfunktion nicht gerecht wird.
37
2 .3
MarktMarkt - und Standortanalyse auf Ebene der Duisburger Stadtbe
Stadtbezirke
W ie sich die Einzelhandelssituation in all seinen Facetten auf Ebene der gesamten Stadt
Duisburg darstellt ist im vorherigen Kapitel ausführlich dargelegt. Im W eiteren soll anhand
einzelhandelsrelevanter Kennzahlen eine Übersicht über die Einzelhandelssituation in den
sieben Duisburger Stadtbezirken gegeben werden.
In den Sonderteilen zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird ausführlicher auf die Einzelhandelssituation in den sieben Stadtbezirken eingegangen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt den Einzelhandelsbestand nach Stadtbezirken auf der Ebene der G esamtstadt Duisburg.
Ha
Ham
m born
Meid
Meide
erich
rich-Bee
Beec
ck
Ho
Hom
m berg
berg-Ruh
Ruhrrort
ort-Baerl
Mitte
Rhei
Rhein
nhaus en
Süd
Einzelhandels bes tand nach Stadtbezirken auf Ebene der Ges am ts tadt D uis burg
Wa
Wallsum
sum**
**
Tabelle 10 :
204
506
356
235
1.027
383
311
A nteil g e sam t städ tisc h
rd. 7 %
rd. 17 %
rd. 12 %
rd. 8 %
rd. 34 %
rd. 12 %
rd. 10 %
V erkaufsfläc he
(in m ²)
49.520
(41.100)*
107.760
( 92.500)*
101.960
(72.700)*
36.750
(33.300)*
228.290
(205.700)*
96.520
(68.900)*
103.290
(82.200)*
A nteil g e sam t städ tisc h
rd. 7 %
rd. 15 %
rd. 14 %
rd. 5 %
rd. 32 %
rd. 13 %
rd. 14 %
Ø V KF (in m ²)
rd. 240
rd. 210
rd. 290
rd. 160
rd. 220
rd. 250
rd. 330
A nzahl E inzel
inze l hand elsb et rieb e
Quelle:
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/2008; Verkaufsflächen auf 10 m ² gerundet; *W erte in Klam mern GfK Prism a 2001, **Die Aufgabe des W arenhauses Hertie ist
in der Angebotsanalyse noch nicht berücksichtigt, da zum Erhebungszeitpunkt die Geschäftsaufgabe noch nicht abzusehen war. Für die konzeptionellen Em pfehlungen wird die
durch die Geschäftsaufgabe geänderte Sachlage berücksichtigt.
Der Einzelhandelsbestand verteilt nach den Stadtbezirken zeigt Unterschiede sowohl in der
Anzahl der Betriebe als auch bei der Verkaufsfläche. Die meisten Einzelhandelsbetriebe und
der größte Anteil an Verkaufsfläche befinden sich im Stadtbezirk Duisburg-Mitte, gefolgt
vom Stadtbezirk Hamborn, während die Stadtbezirke W alsum und Homberg-Ruhrort-Baerl
den geringsten Einzelhandelsbesatz aufweisen.
W eitere einzelhandelsrelevante Kennzahlen bezogen auf die Duisburger Stadtbezirke sind
differenziert nach Sortimentsbereichen den nachstehenden Tabellen entnehmen.
38
Tabelle 11 :
Vergleich der Stadtbezirke – Verkaufs fläche (in m ²)
Ware ngruppen
Nahrungs- und Genussm ittel
Wals um
Hamborn
Me ideiderichrichBe eck
HombergHomberg Ru hrorthrortBae rl
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
12.430
27.620
25.010
13.340
40.860
29.760
26.490
Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
3.100
5.990
5.530
3.700
12.450
5.470
5.310
Blum en, zoologischer Bedarf
2.040
6.910
2.510
670
6.450
1.840
1.370
PBS, Zeit ungen/Zeitschriften, Bücher
1.050
2.200
1.400
820
9.320
1.700
1.260
18.620
42.720
34.450
18.530
69.080
38.770
34.430
3.590
12.650
5.110
1.710
58.680
5.350
2.000
440
2.910
1.130
420
11.650
1.330
800
10.310
5.140
4.640
2.530
2.780
23.290
6.790
Bauma rktsortiment i.e.S.
8.100
9.600
13.410
5.990
16.220
8.380
21.460
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
1.950
5.450
6.030
1.430
12.050
3.780
2.480
Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstr umente
630
2.350
3.430
510
4.440
2.250
800
Sportartikel/Fa hrräder/Cam ping
350
720
1.330
560
7.570
2.150
1.410
Mitt elfristiger Beda rfsbereich
35.740
Kur zf ristiger Bedar fsbereich
Bekleidung
Schuhe/Lederwar en
Pflanzen/Gartenbedarf
25.370
38.820
35.080
13.150
113.390
46.530
Med. und orthopädische Art ikel/Optik
370
960
560
530
2.020
690
650
Teppiche/Gar dinen/Dekost offe/ Sichtschutz
700
3.580
1.860
310
1.500
740
1.870
Bettwaren, Haus-/Bett -/Tischwäsche
800
2.210
2.530
310
4.420
1.160
810
1.150
6.790
21.620
1.290
15.190
4.470
20.320
Elekt ro/ Leuchten/Ha ushaltsger äte
910
5.340
2.980
890
4.610
1.620
2.710
Neue Medien/ Unterha ltungselektronik
830
5.180
1.710
1.070
12.100
1.310
5.740
Uhr en/ Schm uck
200
820
140
230
2.410
410
230
Sonstiges
570
1.340
1.030
440
3.570
820
790
5.530
26.220
32.430
5.070
45.820
11.220
33.120
49.520
107.760
101.960
36.750
228.290
96.520
103.290
Möbel
Langfristiger Beda rfsbereich
Gesam t
Quelle:
Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05-07/ 2008; Verkaufsfläche auf 10 m ² gerundet
Die Betrachtung der Verkaufsfläche zeigt, dass der Stadtbezirk Mitte in allen Bedarfsbereichen die höchste Verkaufsfläche aufweist. Darüber hinaus verfügen die Stadtbezirke
Hamborn, Meiderich-Beeck und Süd über alle Sortimentsbereiche betrachtet über eine Verkaufsfläche von mehr als 100.000 m².
39
Tabe lle 1 2 :
Ve rgle ich de r S tadtbe z irke – Ve rkau fs fläch e je Ein w oh n e r
Wals um
Hamborn
HombergHomberg Ru hrorthrort Bae rl
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
Nahrungs- und Genussm ittel
0,24
0,38
0,34
0,32
0,39
0,38
0,36
Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
0,06
0,08
0,07
0,09
0,12
0,07
0,07
Blum en, zoologischer Bedarf
0,04
0,10
0,03
0,02
0,06
0,02
0,02
PBS, Zeit ungen/Zeitschriften, Bücher
0,02
0,03
0,02
0,02
0,09
0,02
0,02
Kur zf ristiger Bedar fsbereich
0,36
0,59
0,47
0,45
0,65
0,50
0,47
Bekleidung
0,07
0,18
0,07
0,04
0,55
0,07
0,03
Schuhe/Lederwar en
0,01
0,04
0,02
0,01
0,11
0,02
0,01
Pflanzen/Gartenbedarf
0,20
0,07
0,06
0,06
0,03
0,30
0,09
Bauma rktsortiment i.e.S.
0,16
0,13
0,18
0,15
0,15
0,11
0,29
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
0,04
0,08
0,08
0,03
0,11
0,05
0,03
Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstr umente
0,01
0,03
0,05
0,01
0,04
0,03
0,01
Sportartikel/Fa hrräder/Cam ping
0,01
0,01
0,02
0,01
0,07
0,03
0,02
Mitt elfristiger Beda rfsbereich
0,49
0,54
0,47
0,32
1,07
0,60
0,49
Med. und orthopädische Art ikel/Optik
0,01
0,01
0,01
0,01
0,02
0,01
0,01
Teppiche/Gar dinen/Dekost offe/ Sichtschutz
0,01
0,05
0,03
0,01
0,01
0,01
0,03
Bettwaren, Haus-/Bett -/Tischwäsche
0,02
0,03
0,03
0,01
0,04
0,01
0,01
Möbel
0,02
0,09
0,29
0,03
0,14
0,06
0,28
Elekt ro/ Leuchten/Ha ushaltsger äte
0,02
0,07
0,04
0,02
0,04
0,02
0,04
Neue Medien/ Unterha ltungselektronik
0,02
0,07
0,02
0,03
0,11
0,02
0,08
Uhr en/ Schm uck
0,00
0,01
0,00
0,01
0,02
0,01
0,00
Sonstiges
0,01
0,02
0,01
0,01
0,03
0,01
0,01
Langfristiger Beda rfsbereich
0,11
0,36
0,44
0,12
0,43
0,14
0,45
Gesam t
0,96
1,50
1,38
0,89
2,15
1,24
1,41
Ware ngruppen
Qu e lle :
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g Stadt + Han de l 05 -0 7 / 2 0 08 ; Verkau fsfläch e au f 10 m ² ge ru n de t; Stadt Du isbu rg (2 00 8 ) Be völkeru n gsstatistik
Mit einer Verkaufsflächenausstattung von gerundeten 1,5 m 2 je Einwohner weist der Einzelhandel in Duisburg auf gesamtstädtischer Ebene eine knapp über dem Bundesdurchschnitt
(rd. 1,4 m 2 / EW ) liegende Verkaufsflächenausstattung auf.
Betrachtet man die Verkaufsflächenausstattung auf Ebene der Duisburger Stadtbezirke
stellt sich eine differenzierte Verkaufsflächenverteilung innerhalb Duisburg dar. Den Stadtbezirken Hamborn, Meiderich-Beeck, Mitte und Süd, die eine dem Bundesdurchschnitt
entsprechende oder eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächenausstattung aufweisen,
stehen die Stadtbezirke W alsum, Homberg-Ruhrort-Baerl und Rheinhausen, die eine deutlich niedrigere Verkaufsflächenausstattung aufweisen, gegenüber.
40
Tabe lle 1 3 :
Ve rgle ich de r S tadtbe z irke – Ein z e lh an de ls rele van te K au fkraft (in Mio. € )
Wals um
Hamborn
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
Nahru ngs- un d Gen ussm itte l
96 ,3
1 34,3
138 ,0
7 6,9
19 8,0
1 45,6
137 ,0
Drogerie/Parfü merie/ Kosmetik, Apothe ken
14 ,5
20 ,3
2 0,8
1 1,6
29,9
22 ,0
2 0,7
Blum en, zoologisch er Bedarf
3 ,5
4,9
5,1
2,8
7 ,3
5,3
5,0
PBS , Zeit ungen /Zeitsch rifte n, Bü cher
9 ,0
12 ,6
1 3,0
7,2
18,6
13 ,7
1 2,9
Ware ngruppen
Kur zf ristiger Bedar fsbe re ich
12 3,4
17 2 ,1
1 76 ,9
9 8,5
2 5 3,7
18 6 ,6
1 75 ,5
Bekleidun g
21 ,5
30 ,1
3 0,9
1 7,2
44,3
32 ,6
3 0,7
Sch uhe /Lede rwar en
5 ,1
7,2
7,4
4,1
10,6
7,8
7,3
Pflanzen /Garte nbedarf
3 ,7
5,1
5,3
2,9
7 ,5
5,5
5,2
Bauma rktsortimen t i.e.S.
23 ,5
32 ,8
3 3,7
1 8,8
48,3
35 ,6
3 3,5
GPK/Hausrat/Einrichtun gszubeh ör
3 ,3
4,6
4,7
2,6
6 ,8
5,0
4,7
Spie lwaren /Basteln/Hobby/Mu sikin str ume nte
5 ,2
7,2
7,5
4,1
10,7
7,9
7,4
Sportartikel/Fa hrräde r/Cam ping
3 ,7
5,2
5,3
3,0
7 ,6
5,6
5,3
Mitt elfristige r Be da rfsbere ich
6 6 ,0
92 ,1
94 ,7
5 2,7
1 3 5,8
99 ,9
94 ,0
Me d. un d orthopädisch e Art ike l/Optik
3 ,5
4,9
5,0
2,8
7 ,2
5,3
5,0
Te ppich e/Gar dine n/Dekost offe/ Sich tschutz
2 ,9
4,0
4,1
2,3
5 ,9
4,4
4,1
Bettware n, Haus-/Bett -/Tisch wäsche
2 ,7
3,8
3,9
2,1
5 ,5
4,1
3,8
Möbel
13 ,2
18 ,5
1 9,0
1 0,6
27,2
20 ,0
1 8,8
Elekt ro/ Leuch ten /Ha ushaltsger äte
6 ,0
8,4
8,6
4,8
12,3
9,1
8,5
Neue Medien/ Unte rha ltu ngse le ktronik
17 ,1
23 ,9
2 4,6
1 3,7
35,3
25 ,9
2 4,4
Uhr en/ Schm uck
2 ,3
3,3
3,3
1,9
4 ,8
3,5
3,3
Sonstige s
2 ,0
2,9
2,9
1,6
4 ,2
3,1
2,9
Lan gfristige r Beda rfsbere ich
4 9 ,8
69 ,5
71 ,4
3 9,8
1 0 2,5
75 ,4
70 ,9
Gesam t
23 9,2
33 3 ,8
3 43 ,0
1 91 ,1
4 9 2,0
36 1 ,8
3 40 ,4
Qu e lle :
e ige n e Be re chn u n ge n au f Basis BBE 2 0 0 8
Insgesamt verfügen die Einwohner Duisburgs über eine einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
von rd. Mio. 2.301,4 €. Die Verteilung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb Duisburgs korrespondiert u. a. mit der Einwohnerverteilung in den einzelnen Stadtbezirken.
Anhaltswerte dafür an welchen Standorten die Einwohner Duisburgs ihre einzelhandelsrelevante Kaufkraft ausgeben zeigt die in einer telefonischen Haushaltsbefragung abgefragte
Einkaufsorientierung auf. Diese wird differenziert nach den Duisburger Stadtbezirken in der
nachstehenden Tabelle dargelegt.
41
Tabe lle 1 4 :
Ve rgle ich de r S tadtbe z irke – Ein kau fs orie
o rie n tie ru n g
Wals um
Hamborn
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
76 %
88 %
7 6%
6 9%
94%
88 %
7 3%
76 %
89 %
7 7%
6 7%
96%
76 %
7 2%
77 %
82 %
7 3%
6 3%
91%
78 %
6 9%
54 %
71 %
4 8%
5 8%
83%
63 %
5 0%
Bekleidun g
12 %
23 %
1 9%
6%
70%
16 %
4%
16 %
44 %
2 7%
7%
74%
29 %
1 0%
76 %
58 %
5 4%
4 4%
72%
71 %
6 7%
73 %
51 %
6 9%
5 0%
70%
67 %
8 1%
22 %
25 %
3 4%
1 4%
73%
23 %
2 0%
24 %
49 %
4 1%
1 6%
85%
46 %
2 0%
30 %
44 %
3 8%
3 5%
74%
59 %
4 5%
49 %
83 %
6 6%
4 9%
87%
68 %
4 8%
32 %
55 %
4 6%
2 2%
65%
34 %
3 5%
32 %
39 %
4 7%
1 6%
75%
29 %
2 0%
Möbel
2%
14 %
2 5%
3%
41%
10 %
7%
18 %
53 %
3 7%
2 4%
60%
36 %
4 8%
20 %
78 %
3 5%
1 6%
51%
34 %
6 8%
Uhr en/ Schm uck
19 %
41 %
3 6%
2 3%
73%
38 %
1 2%
54 %
67 %
5 8%
4 6%
80%
63 %
5 6%
Ware ngruppen
Sonstige s*
Lan gfristige
Beda
rfsbere
Lang
fri s ti g errBed
a rfs
b erei
erei cich
h
Gesam t
Qu e lle :
Te le fon isch e Hau sh altsbe fragun g i. A. von S tadt + Han de l 0 8 / 20 0 8;* n icht abge fragt
Bei dem Einkauf von kurzfristigen Bedarfsgütern ist in jedem Stadtbezirk eine überwiegende Orientierung auf den jeweiligen Stadtbezirk festgestellt worden. Die Sortimentsgruppen
N ahrungs- und G enussmittel, Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken und Blumen,
zoologischer Bedarf weisen in allen Stadtbezirken eine Einkaufsorientierung auf den jeweiligen Stadtbezirk von rd. 65 % oder mehr auf.
Bezüglich der Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs ist eine deutlich niedrigere
Einkaufsorientierung auf den ‚eigenen’ Stadtbezirk festzustellen. Einzig der Stadtbezirk Mitte weist in sämtlichen Sortimentsgruppen eine bezogen auf den Stadtbezirk Mitte hohe
Einkaufsorientierung auf.
Der Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß und so auch in Duisburg über
alle Stadtbezirke betrachtet bei einzelnen Sortimenten wie etwa Bücher, Medien/ Unterhaltungselektronik oder Uhren/ Schmuck ins G ewicht, ist aber insgesamt von geringer
Bedeutung.
42
Tabe lle 1 5 :
Ve rgle ich de r S tadtbe z irke – Um s atz (in Mio. € )
Wals um
Hamborn
HombergHombergRu hrorthrort Bae rl
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
75 ,1
1 53,6
137 ,3
6 3,9
22 2,7
1 50,9
139 ,9
11 ,1
20 ,5
1 9,6
1 0,4
47,8
19 ,3
1 6,9
2 ,8
8,6
4,0
1,9
10,4
4,3
3,8
5 ,6
11 ,9
8,2
4,3
42,7
9,1
6,7
9 4 ,6
19 4 ,6
1 69 ,0
8 0,5
3 2 3,7
18 3 ,6
1 67 ,0
Bekleidun g
8 ,4
37 ,8
1 4,7
2,9
15 2,6
13 ,5
3,4
1 ,3
8,6
3,3
1,0
34,2
3,9
1,9
6 ,1
4,1
3,8
1,8
5 ,5
7,8
4,1
18 ,5
26 ,1
2 9,7
1 5,3
33,8
27 ,8
4 8,6
1 ,9
5,0
1 4,2
1,0
11,0
3,6
2,4
2 ,0
7,1
1 6,0
1,1
14,9
7,8
2,1
1 ,2
2,3
5,1
1,3
16,2
5,6
3,7
3 9 ,5
91 ,0
86 ,9
2 4,3
2 6 8,1
70 ,0
66 ,1
2 ,3
5,3
3,3
1,8
13,3
4,3
4,1
1 ,6
9,1
5,4
0,8
3 ,9
2,0
4,8
1 ,7
4,8
8,3
0,5
8 ,5
2,0
1,6
Möbel
2 ,0
9,4
6 9,0
1,3
23,8
7,5
3 2,7
2 ,1
16 ,5
1 1,2
2,7
15,3
4,7
8,4
4 ,7
34 ,6
1 0,5
3,5
70,7
8,8
4 7,0
Uhr en/ Schm uck
1 ,0
4,4
1,3
0,5
13,0
2,2
1,3
Sonstige s
1 ,5
3,5
3,7
1,2
7 ,8
2,5
2,3
1 7 ,0
87 ,5
1 12 ,7
1 2,1
1 5 6,3
34 ,0
1 02 ,2
Gesam t
15 1,1
37 3 ,1
3 68 ,6
1 16 ,9
7 4 8,1
28 7 ,6
3 35 ,3
Ware ngruppen
Qu e lle :
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g S tadt + Han de l 05 -0 7/ 20 0 8; e igen e Bere ch nu n gen au f
Basis EHI 2 0 0 8 /2 00 9 , lau fe n de Au swe rtu n ge n Le be n sm itte lze itun g, BBE 2 0 08 ; Abwe ich u n ge n in de n S um me erge ben sich durch Run du n ge n
Für Duisburg wurde insgesamt ein Einzelhandelsumsatz von rd. 2.400 Mio. € ermittelt. Die
einzelhandelsrelevanten Kennzahlen Verkaufsfläche und Umsatz korrelieren miteinander.
Dies ist augenscheinlich auch in der Duisburg der Fall; entsprechend der bereits dargelegten Verkaufsflächenverteilung auf die Duisburger Stadtbezirke stellt sich auch die
Verteilung des Einzelhandelsumsatzes dar.
Rund ein Drittel des Einzelhandelsumsatzes wird im Stadtbezirk Mitte generiert, womit die
gesamtstädtische Bedeutung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtbezirk Mitte deutlich wird.
Demgegenüber stehen die Stadtbezirke Walsum und Homberg-Ruhrort-Baerl, die die umsatzschwächsten Stadtbezirke Duisburgs darstellen.
Das Verhältnis zwischen Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz stellt der Zentralitätswert dar.
Bezogen auf die Duisburger Stadtbezirke ergibt sich gemäß der nachstehenden Tabelle folgendes Bild:
43
Tabe lle 1 6 :
Ve rgle ich de r S tadtbe z irke – Ze n tralität (in % )
Wals um
Hamborn
Mitte
Rh ein h aus en
S üd
78
11 4
99
83
1 12
10 4
10 2
77
10 1
94
90
1 60
88
81
78
17 5
79
67
1 43
80
76
62
94
63
60
2 30
66
52
77
11 3
96
82
1 28
98
95
Bekleidun g
39
12 6
48
17
3 45
41
11
26
12 0
45
24
3 23
50
25
166
80
72
61
73
14 0
78
79
80
88
81
70
78
14 5
59
10 9
30 2
38
1 62
73
51
39
99
21 5
26
1 40
99
29
32
44
96
43
2 12
10 0
70
60
99
92
46
1 97
70
70
66
10 9
66
63
1 84
81
82
55
22 7
13 0
33
66
45
11 6
64
12 8
21 5
21
1 54
48
43
Möbel
15
51
36 3
12
88
37
17 3
35
19 8
13 1
56
1 24
52
99
28
14 4
43
26
2 01
34
19 3
Uhr en/ Schm uck
44
13 4
38
24
2 72
62
38
Sonstige s
73
12 3
12 6
73
1 85
82
80
34
12 6
15 8
30
1 53
45
14 4
Gesam t
63
11 2
10 7
61
1 52
79
98
Ware ngruppen
Qu e lle :
e ige n e Be re chn u n ge n
Der Vergleich der Zentralitätswerte innerhalb der Stadt Duisburg stellt die Bedeutung des
Einzelhandelsbesatzes im Stadtbezirk Mitte weiter heraus. Da der Zentralitätswert in fast allen Sortimentsbereichen über 100 % liegt, ist eine Versorgungsfunktion des dortigen
Einzelhandels auch über den Stadtbezirk hinaus festzustellen.
Für die übrigen Stadtbezirke kann eine solche Strahlkraft über alle Sortimentsbereiche nicht
erreicht werden, gleichwohl in einigen Sortimentsbereichen hohe Zentralitätswerte erzielt
werden und somit punktuell eine Strahlkraft über den Stadtbezirk hinaus festzustellen ist.
44
3 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwick
Einzelhandelsentwicklung
Bevor aufbauend auf der Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Instrumente entwickelt
und vorgestellt werden können, sind zunächst übergeordnete Leitlinien zur künftigen Einzelhandelsentwicklung in Duisburg abzuwägen. Hierzu werden neben den landes- und
regionalplanerischen Vorgaben absatzwirtschaftliche und räumliche Entwicklungsmöglichkeiten in Form von Szenarien erörtert.
3 .1
LandesLandes - , regionalplanerische und regional abgestimmte Zielvorga
Zielvorgaben für Duisburg
Die G rundlagen der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale
Bauleitplanung hat deren Ziele und G rundsätze entsprechend den lokalen G egebenheiten
zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in Duisburg wesentlichen Ziele und G rundsätze der Landes- und
Regionalplanung beschrieben.
Landesen twic klungsprogram m N RW 200 7 (LEPro N RW )
Der Landtag des Landes N ordrhein-W estfalen hat in seiner Sitzung vom 13.06.2007 eine
Änderung des LEPro N RW verabschiedet, wodurch die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe künftig präziser als bisher gesteuert werden soll. Zielsetzung hierbei ist die
Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits und der wohnungsnahen G rundversorgung der Bevölkerung andererseits.
Zur Erreichung dieser Ziele greift die Novellierung des LEPro N RW den 2004 neu ins
BauG B aufgenommenen und zuvor schon in § 11 Abs. 3 BauN VO verankerten Begriff der
zentralen Versorgungsbereiche auf. Zukünftig sollen Einzelhandelsbetriebe, die von § 11
Abs. 3 BauN VO erfasst werden und sofern sie ein zentrenrelevantes Kernsortiment aufweisen, nur noch in zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein.3 6
Des W eiteren beinhaltet das novellierte LEPro NRW folgende Aussagen, die bei der weitergehenden Bearbeitung des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
berücksichtigt werden müssen 3 7 :
Bei der Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente durch eine G emeinde sind die
zentrenrelevanten Leitsortimente nach der Anlage des novellierten LEPro N RW zu
beachten (§ 24 a Abs. 2).
36
Vgl. § 24 a LEPro NRW .
37
Der Zielcharakter des § 24 a LEPro NRW wurde jüngst durch ein höchstri chterli ch bekräftigtes Urtei l des
O VG NRW in Frage gestellt (Urte il O VG NRW 10 A 1676/08 vom 30.09.2009; Beschluss BVerwG 4 B 78.09
vom 14.04.2010). Insofern sollten die landesplanerischen Vor gaben bis zur etwaigen Neufassung des LEPr o
NRW als Grundsätze im Rahm en der Bauleitplanung berücksichtig t werden.
45
G roßflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem (Kern-)Sortiment
dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn
der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs liegt und der Umfang der zentrenund nahversorgungsrelevanten
Randsortimente max. 10 % der Verkaufsfläche, maximal jedoch nicht mehr als
2.500 m² Verkaufsfläche, aufweist (§ 24 a Abs. 3).
Vorhandene Standorte für Vorhaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche als Sondergebiet festgesetzt werden, sofern sie
hierbei auf den vorhandenen Bestand beschränkt bleiben (§ 24 a Abs. 5).
Regionalplane risc he Vorgab en
Der für die Stadt Duisburg relevante Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf
(G EP 99) ist aus dem Jahr 2000.3 8 Dieser beinhaltet folgende regionalplanerische Ziele, die
eine Konkretisierung der landesplanerischen Vorgaben darstellen und bei der weiteren Erarbeitung dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zugrunde zu legen sind:
„G ebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige
Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung dürfen nur in
Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden. Ein Vorhaben entspricht der zentralörtlichen Versorgungsfunktion, wenn die Kaufkraftbindung der zu erwartenden
N utzung den Versorgungsbereich des Standortes nicht wesentlich überschreitet.
Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe, insbesondere mit zentrenrelevanten
Sortimenten,
sind
den
bauleitplanerisch
dargestellten
Siedlungsschwerpunkten räumlich und funktional zuzuordnen“ (Ziffer 1.2 Allgemeine
Siedlungsbereiche Ziel 4 G EP 99)3 9 .
Z ielv orgaben durc h das r egionale Einzel handelskon zept
Für das westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf liegt ein regionales Einzelhandelskonzept aus
dem Jahr 2004 vor, in dem übergeordnete Leitlinien für eine abgestimmte regionale Einzelhandelsentwicklung erstellt wurden. Übergeordnetes Ziel ist es, die Zentrenstruktur
nachhaltig zu sichern, zu stärken und zu optimieren. Für Oberzentren wird eine anzustrebende Vollversorgung als erreicht angesehen, wenn ein Zentralitätswert von 120 % erreicht
wird. Des W eiteren sind mit dem Konzept die folgenden Ziele verbunden:
„Zukunftsweisende, nachhaltig wirkende Positionierung der Region für Handelseinrichtungen bei sich ständig verändernden Vertriebs- und Verkaufsformen, neuen
Standortanforderungen und sich wandelndem Kunden- und Verbraucherverhalten.
38
Vgl. Bezirksregierung Düsseldorf 2000; aktualisiert O ktober 2009.
39
Vgl. Bezirksregierung Düsseldorf 2000; aktualisiert O ktober 2009: S. 11.
46
Herstellen eines überörtlichen Konsenses für einen Entwicklungsrahmen, der die
weitere Entwicklung im Einzelhandel unterstützt.
Aufzeigen regional und städtebaulich geeigneter Standorte.
Zukünftige Vermeidung eines ruinösen W ettbewerbs durch eine N euansiedlungsspirale großflächiger Einzelhandelsansiedlungen an ungeeigneten Standorten.
Mehr Transparenz und Berechenbarkeit für Investoren.“4 0
Zur interkommunalen Koordination und zur kommunalen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung werden sechs Strategiebausteine entwickelt. Das Kernelement des regionalen
Einzelhandelskonzeptes ist ein Vorschlag für eine regional abgestimmte Sortimentsliste, an
der sich die Kommunen orientieren sollen. Diese Liste umfasst ‚zentrenrelevante Sortimente’ (z. B. Bekleidung/ Lederwaren/ Schuhe) und ‚nicht zentrenrelevante Sortimente’ (z. B.
baumarktspezifisches Kernsortiment).
Es bleibt den Kommunen freigestellt, zugunsten einer bestmöglichen eigenen Standortentwicklung weitere oder geeignetere Festlegungen zu entwerfen. Insofern ist es das Ziel
dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, ein für Duisburg angepasstes, anwendbares
Regularium unter Berücksichtigung der regionalen Entwicklungsziele zur Verfügung zu stellen.
40
Vgl. Regi onales Einzelhandelskonzept für das W estliche Ruhrgebie t und Düsseldorf 2004: S. 2.
47
3 .2
Absatzwirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen
Der absatzwirtschaftlich tragfähige Entwicklungsrahmen dient als Kenngröße zur Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In ihm werden angebotsund nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht.
3 . 2 . 1 Method ik und Berechnung sgrund lag en zur Potent ia lerm ittlung
Der Berechnung werden die folgenden Parameter zugrunde gelegt:
Bevölkerungsentwicklung in Duisburg
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf (Entwicklung der
Verbrauchsausgaben sowie Entwicklung des Anteils einzelhandelsrelevanter Ausgaben an den Verbrauchsausgaben)
Entwicklung der Flächenproduktivitäten
wobei folgende Entwicklungsannahmen für den Betrachtungszeitraum 2009 bis 2019 getroffen werden:
Derzeit leben 491.603 Menschen (2009) in Duisburg. Es wird von einer rückläufigen
Entwicklung ausgegangen, für das Jahr 2014 werden rd. 478 .100 Einwohner und bis
zum Jahr 2019 rd. 464.400 Einwohner prognostiziert.4 1
Zu kü n ftige B e völke
völk e ru n gs en tw icklu n g in D uis bu rg
500.000
10
450.000
8
400.000
6
350.000
4
300.000
2
250.000
0
200.000
-2
150.000
-4
100.000
-6
50.000
-8
0
-10
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Jahr
Qu e lle :
41
48
Geringere Einwohnerverluste (absolut)
Er höhte Ei nwo hner verluste (abso lut)
Geringere Einwohnerverluste (Veränderung)
Er höhte Ei nwo hner verluste (Veränderung )
S tadt Du isburg 2 00 8: Die Be völkeru n gse n twicklu n g in Du isbu rg bis 2 02 7
Stadt D uisburg (2008): Bevölk erungsprogn ose der Stadt D uisburg.
Veränderung in %
Einwo hner absol ut
Abbildu n g 1 6 :
Es wird von einer stagnierenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ausgegangen,
wobei für Duisburg durch die aktuell anhaltende konjunkturelle Unsicherheit ein
Trend im Bereich zwischen +/- 2 % erwartet wird.
Abbildu n g 1 7 :
Ein z e lh an de ls re le van te K on s um au s gabe n pro K opf (in % ) in D u i s bu rg
3,0%
2,0%
Index
1,0%
0,0%
-1,0%
-2,0%
-3,0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ja hr
optim istische Variant e
Qu e lle :
pessimistische Var iante
e ige n e An n ah m en
Bei der Flächenproduktivität wird auch weiterhin von einem anhaltenden Rückgang
zwischen 2 % bis 4 % ausgegangen.
Abbildu n g 1 8 :
K ü n ftige En tw icklu n g de r F läch e n produ ktivitäte n Pe rs pe ktive 2 0 1 4 /2 0 1 9
0%
-1%
Index
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
-7%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Jahr
untere Variante
Qu e lle :
obere Variante
e ige n e An n ah m en
49
3 . 2 . 2 Die ob erzentra le V ersor
ersor g ung sfunktion
W ährend die heutige Einzelhandelszentralität im Bestand der Stadt Duisburg 103 % beträgt, wird in Zukunft eine Zentralität von 120 % angestrebt. Duisburg orientiert sich mit
diesem Ziel an den im regionalen Einzelhandelskonzept regional abgestimmten Rahmenbedingungen sowie an den Zentralitätswerten der umliegenden Oberzentren.
Eine Zentralität von 120 % für die G esamtstadt setzt sich als Summe aus den Zentralitätswerten der einzelnen Sortimente zusammen. So sind die einzelnen Sortimente
unterschiedlich stark/groß in der Stadt Duisburg vertreten. Für die Sortimente des kurzfristigen Bedarfs (bspw. Nahrungsmittel), ist von einer relativ geringen Zielzentralität von
105 % auszugehen, da mit diesen Sortimenten kein überregionaler Bedarf gedeckt werden
muss. Für Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs hingegen übernimmt ein Oberzentrum auch eine Versorgungsfunktion für das Umland. Daher wird hier eine
vergleichsweise hohe Zielzentralität von 140 % angestrebt. In der Abbildung 19 werden
zwei Varianten vorgestellt: die gestrichelte orange Linie zeigt, wie stark die einzelnen Sortimente wachsen müssen, um eine Zielzentralität von 112 % zu erreichen; die gestrichelte
grüne Linie bezieht sich auf eine Zielzentralität von durchschnittlich 120 %.
Abbildu n g 1 9 :
D e rz e itige Ze n tr alitäte n n ach S ortim e n ts gru ppe n u n d die Zie lz en tralitäten in
Varian te n
Nah run gs - und Genu ssmitte l
Drog erie/ P arf ümerie/ Kosmetik, Ap otheken
Blume n, zoolo gischer Bed arf
PBS, Ze itu nge n/ Zeitsch rif te n, Büch er
kurzfristige r Bed arfsb ereich
Be kleidu ng
Sch uhe / Led erwaren
P flanzen /Gartenb ed arf
Bau marktsortimen t i.e.S .
GPK/ H ausrat/ Ein richtung szub eh ör
Sp ielw aren / Basteln/ Ho bb y/ M usikinstrumen te
S portartikel/ Fahrräde r/ Camp ing
mittelfristige r Bed arfsb ereich
Med izinische u nd ortho päd isch e Artike l/ Op tik
T ep piche/ Gard inen / D ekostof fe/ Sicht- und So nnen schu tz
Bettwaren, Hau s-/ Be tt-/ Tischw äs che
Mö be l
Elektro / Le uch te n/ H aushaltsg eräte
Neue Me dien / Un te rh altun gse lektro nik
U hre n/ Sch muck
So nstiges
lang fristige r Bed arfsb ereich
0%
20 %
4 0%
60 %
80 %
10 0%
1 20%
1 40%
Obere Variante (ge samt: rd. 1 20 %)
Un tere Variante (gesamt: rd. 112 % )
Qu e lle :
e ige n e Be re chn u n ge n au f G ru n dlage der Ein ze lh an de lsbe stan dserh e bu n g S tadt + Han de l
0 5 -0 7/20 0 8 + BBE 20 08 ; G fK Prism a 2 00 1; IHK N ie derrh e in 2 00 8
Aus dieser oberzentralen Versorgungsfunktion resultieren sowohl in der unteren als auch in
der oberen Variante Entwicklungsbedarfe für fast jede W arengruppe.
50
3 . 3 Räumliche Entwicklungsszenarien für Duisburg
Die Erarbeitung von Szenarien für die künftige Entwicklung des Einzelhandels stellt einen
zentralen Baustein des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes auf der Zielebene dar. Die
Szenarien basieren auf unterschiedlichen politischen und planerischen Annahmen und werden hinsichtlich ihrer jeweiligen unterschiedlichen ökonomischen und städtebaulichen
Folgewirkungen beschrieben. Durch die Szenarien werden Zusammenhänge der Duisburger Zentrenentwicklung und der Standort- und N ahversorgungsstruktur aufgezeigt, die
zwischen der Ansiedlung und dem Aus- oder Rückbau von Einzelhandelsstandorten einerseits und der Entwicklung des gesamten Versorgungsnetzes anderseits bestehen. Auf diese
W eise wird eine wichtige Grundlage für die Leitbilddiskussion geschaffen, die sich mit den
verbindlichen Zielvorstellungen für die gesamtstädtischen Einzelhandelszentren auseinandersetzt.
Es werden vier Entwicklungsszenarien dargelegt, die modellhaft und idealtypisch zu verstehen sind und die zur Verdeutlichung der Handlungsfolgen bewusst überzeichnet sind. Zu
Beginn der Darstellung jedes Szenarios werden die zentralen Annahmen des zugrunde liegenden modellhaften Planungskonzeptes dargelegt und mit den zu erwartenden
Konsequenzen für die räumliche Entwicklung der Einzelhandelsstandorte in Duisburg verknüpft. Auf eine Kurzbewertung des jeweiligen Szenarios erfolgt abschließend die
Erläuterung der Auswirkungen auf das Zentren- und Standortkonzept entsprechend der jeweiligen Standorttypen.
Ergänzend zu den ersten drei Szenarien, die im Hinblick auf den Steuerungsgrad der Kommune Extrempositionen widerspiegeln, wird darüber hinaus eine (bestandsorientiert)
gegliederte Zentrenentwicklung illustriert (Szenario 4).
Die Empfehlung für ein künftig zu verfolgendes Szenario bildet die G rundlage für die Entwicklung der Umsetzungsinstrumente. Am Ende des folgenden Teilbausteins steht ein
Entwicklungsszenario, welches mit Blick auf die Einzelhandels-, Zentren- und N ahversorgungsentwicklung unter Berücksichtigung der Sicherung und W eiterentwicklung der
zentralen Versorgungsbereiche das zukünftige Entwicklungsleitbild für die Stadt Duisburg
darstellen soll.
51
3 . 3 . 1 Szena rio 1: Konzentra tion a uf d ie Mitte
Annahm e n z ur rä um lic hen Entwic klu ng der Einz elhand elsstandort e
Im Mittelpunkt dieses Szenarios steht die konzentrierte Einzelhandelsentwicklung auf einen
zentralen Versorgungsbereich. Ziel dieses modellhaften Planungskonzeptes ist die Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen durch eine Konzentration zukünftiger
Entwicklungen im Einzelhandel auf ein Hauptzentrum (vgl. Kapitel 4.1.1), während die Entwicklung der übrigen Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet nicht weiter verfolgt wird.
Vorhaben, die außerhalb des Hauptzentrums in den N ebenzentren (vgl. Kapitel 4.1.1), in
den N ahversorgungszentren (vgl. Kapitel 4.1.1) und in sonstigen städtebaulich integrierten
oder nicht integrierten Lagen (vgl. Kapitel 4.1.1) geplant sind, werden weitestgehend zurückgestellt (vgl. folgende Abbildung).
Abbildu n g 2 0 :
S z e n ario 1 – „K on z e n tration au f die Mitte “
NZ
HZ
NVZ
Wohnberei che
HZ
Hauptzentrum
gewerb lich geprägte Bereiche
NZ
Nebenzentrum
NVZ
Nahvers orgungsz entrum
Wachstum
Stabil ität
Schrumpfung
Kaufkraftfl uss
Qu e lle :
sonstige städteb auli ch
integ ri erte Lage
städ teb auli ch ni cht
integ ri erte Lage
e ige n e Darste llu n g
Kurzbe wer tung dies es S zena rios
Dieses Szenario bietet für die Stadt Duisburg einerseits den Vorteil einer deutlichen Stärkung des Innenstadtzentrums. Als Folge dessen nimmt die überörtliche Ausstrahlung zu
und der Einzelhandelsstandort kann sich im regionalen W ettbewerb besser positionieren.
Da das Szenario zugleich eine konsequente und klar geregelte Strategie darstellt, gewährleistet es eine hohe Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit.
Andererseits ist kaum realistisch anzunehmen, dass sämtliche Einzelhandelsvorhaben auf
einen Standortbereich konzentriert werden können. Durch eine ausschließliche Ansiedlung
52
von Einzelhandelsbetrieben in einem einzelnen Zentrum stiege der Bodenpreis auf ein Maß,
welches eine ausgewogene Angebots- und N utzungsvielfalt einschränken würde. Zudem
besteht die G efahr der Abwanderung besonders flächenbeanspruchender Betriebe mit
überörtlichem Einzugsbereich, deren Flächenansprüchen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum nicht entsprochen werden kann. Die vorhandenen
Potentiale der weiteren Zentren und Standortbereiche in Duisburg gingen mittel- bis langfristig verloren, wenn sie nicht gesichert und/oder ausgebaut werden. Mit dieser
Vernachlässigung der Einzelhandelsstandorte in Duisburg ist eine abnehmende flächendeckende wohnortnahe Versorgung mit G ütern des täglichen Bedarfs verbunden, so dass
Versorgungslücken in den Stadtteilen denkbar sind.
Bedeu tung für das Z en tre nn- u nd S tandortkonz ept
Die konsequente „Konzentration auf die Mitte“ bedeutet für das Innenstadtzentrum (HZ)
einen Bed eut ungsge win n im regionalen V ergleic h.
h Fü r alle ander en S tandortb ereic h e
hingeg en is t dies e En twic klung m it ein em e ntsc heid end en Bede utu ngsv erlust
er lust verbunden. In den N ebenzentren stagniert die Entwicklung und es ist von einem Rückgang der
Anzahl dieser Zentren auszugehen. Die N ahversorgungszentren weisen ebenfalls keine
nennenswerten Entwicklungsmöglichkeiten auf, so dass mit einer reinen Konzentration auf
die N ahversorgung bzw. einem Rückbau schwacher Ze ntren zu re chnen ist. Die Etablierung
weiterer Zentren, deren Ausweisung ggf. für eine ausgewogene Zentrenstruktur in Duisburg notwendig ist, ist unter dieser Prämisse kaum realistisch.
53
3 . 3 . 2 Szena rio 2: Mehrere Ha uptzentren
Dieses Szenario basiert auf der Etablierung weiterer Angebotsschwerpunkte unter Berücksichtigung der vorhandenen polyzentralen Struktur. Ebenso wie in Szenario 1 ist das Ziel
hierbei eine Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen. Die Umsetzung
des Szenarios erfordert eine Konzentration der zukünftigen Einzelhandelsentwicklungen auf
die zu etablierenden Hauptzentren, während die Entwicklung ergänzender Einzelhandelsstandorte, ebenso wie in Szenario 1, im Stadtgebiet nicht weiter angestrebt wird.
Abbildu n g 2 1 :
S z e n ario 2 – „Me
„ Me h re re Hau ptz e n tre n “
HZ
HZ
Wohnbereiche
HZ
Hauptzentrum
g ewerbli ch g ep rägte B ereiche
NZ
Nebenzentrum
NVZ
NVZ
Wachs tum
Stabili tät
Schrum pfung
K aufkraftfluss
Qu e lle :
integ ri erte Lage
integ ri erte Lage
Das Szenario „Mehrere Hauptzentren“, welches auf der Steigerung der gesamtstädtischen
Ausstrahlung durch die Etablierung von starken Zentren im regionalen W ettbewerb basiert,
bietet für die Stadt Duisburg den Vorteil einer deutlichen Stärkung dieser Zentren. Aufgrund der konsequenten Regelung bietet es eine hohe Planungs-, Investitions- und
Rechtssicherheit.
Jedoch besteht bedingt durch die Konkurrenz der Hauptzentren die G efahr einer „Kannibalisierung“ überörtlich wirksamer Angebote gegeneinander, so dass die Stärkung der
Zentren im regionalen Vergleich nicht so stark ausfällt wie in Szenario 1. Daher wäre, wenn
dieses Szenario weiter verfolgt werden solle, eine Profilierung der Hauptzentren notwendig, so dass sich keine Uniformität der Einzelhandelsausstattung ergeben wird. Durch die
Zurückstellung der ergänzenden Einzelhandelsstandorte kommt es zu Versorgungslücken
54
innerhalb der anzustrebenden flächendeckenden N ahversorgung und zu einer Abwanderung von Betrieben mit hohen Flächenansprüchen, die in den Hauptzentren nicht erfüllt
werden können.
Bedeu tung für das Z en tre nn - u nd S tandortkonz ept
Mit der Umsetzung des Szenarios „Mehrere Hauptzentren“ in der Stadt Duisburg ist ein
Bedeu tungsg ewi nn dieser beid en Z e ntr en im regional en V ergleic h verbunden. Ebenso
wie in Szenario 1 resultiert hieraus gleichzeitig ein Bedeutungsv erl ust de r wei ter en Z en trenty pe n aufgrund der eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten. Für die N ebenzentren
bedeutet dies in vielen Fällen eine Konzentration auf die G rundversorgungsfunktionen, da
eine Stärkung schwächerer Zentren kaum möglich ist. In den Nahversorgungszentren ist
von einer reinen Konzentration auf die N ahversorgung bzw. einem Rückbau schwacher
Zentren auszugehen. Auch die Stärkung der städtebaulich integrierten Lagen in Bezug auf
ihre N ahversorgungsfunktion bzw. Entwicklung weiterer regional bedeutsamer Standorte
ist eingeschränkt.
55
3.3.3
Szena rio 3: G ießka nnennnen -Prinzip
Im Mittelpunkt des Szenarios „G ießkannen-Prinzip“ steht die Entwicklung eines flächendeckenden feinmaschigen Versorgungsnetzes von zentralen Versorgungsbereichen. Die
Umsetzung erfordert eine G leichstellung der Zentren ohne einen wesentlichen Einzelhandelschwerpunkt
herauszubilden
und
eine
gleichmäßige
Verteilung
der
Einzelhandelsentwicklung auf jegliche zentrale Versorgungsbereiche.
Mittel- bis langfristig betrachtet ist hiermit aufgrund der interkommunalen Kaufkraftumverteilung eine Verschiebung der Einzelhandelsentwicklung von den vorhandenen Zentren hin
zu weiteren Standortbereichen, v. a. zu den ehemals städtebaulich nicht integrierten
Standorten verbunden.
Abbildu n g 2 2 :
S z e n ario 3 – „G ie ßkan n e n - Prin zip“
NZ
NVZ
NVZ
HZ
Wohnbereiche
HZ
Hauptzentrum
NZ
Nebenzentrum
NVZ
NVZ
Wachs tum
Stabili tät
Schrum pfung
K aufkraftfluss
Qu e lle :
integ ri erte Lage
integ ri erte Lage
Für die Stadt Duisburg stellt die Etablierung eines flächendeckenden Versorgungsnetzes
eine grundsätzlich wünschenswerte Entwicklung dar, da hierdurch eine Verbesserung der
wohnortnahen Versorgung mit G ütern des täglichen Bedarfs erreicht werden kann.
Mit der Umsetzung dieses Konzeptes ist ebenso eine deutliche Schwächung v. a. der
Haupt- und N ebenzentren verbunden, da eine W eiterentwicklung durch N euansiedlungen
nicht mehr wahrscheinlich ist. Vielmehr kann es zu einer städtebaulich-funktionalen G efährdung durch Betriebsschließungen in den Zentren kommen. Aufgrund der Etablierung von
56
verschiedenen kleineren (oftmals unattraktiven) Zentren kann eine Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen nicht erreicht werden. Die vorhersehbare Realisierung
von Vorhaben in städtebaulich nicht integrierten Lagen würde den Bedeutungs- und Attraktivitätsverlust der Haupt- und N ebenzentren fördern.
Im G egensatz zu den vorangegangenen Szenarien bedeutet das „Gießkannen-Prinzip“ eine
G leichstellung aller N ebenzentren sowie eine Schwächung des Hauptzentrums in Duisburg,
so dass hieraus ein Bedeut ungsv erl ust im regionale n Vergleic h aufgrund vergleichsweise
geringer Entwicklungspotentiale resultiert. Die N ebenzen tre n verfügen über ebenfalls eingeschränkte Entwicklungspotentiale und v erlieren da her an Bed eut ung
ung. Für die weiteren
Zentrentypen bedeutet die flächendeckende Verteilung eine Möglichkeit das vorhandene
Einzelhandelsangebot durch mittel- und langfristig nachgefragte Sortimente zu arrondieren. Auch an den weiteren Standorten ist eine Stärkung des Einzelhandelsangebotes
möglich. Besonders an städtebaulich nicht integrierten Standorten können aktuelle Marktanforderungen realisiert werden.
57
3.3.4
Szena rio 4: G eg lied erte Zentrenentwicklung
Annahm e n z ur rä um lic hen Entwic
Entwic klu ng der Einz elhand elsstandort e
Im Mittelpunkt des Szenarios „G egliederte Zentrenentwicklung“ steht die Sicherung und
Entwicklung der bestehende Strukturen aufgreifenden Zentren- und Standortstruktur. Hierzu ist es notwendig, die vorhandenen Zentren- und Standortbereiche entsprechend ihrer
jeweiligen Funktion zu gliedern. Im Rahmen ihrer jeweiligen Funktionszuweisung profitieren
alle Einzelhandelsstandorte von dieser städtebaulich-funktionalen Zentrenstärkung.
Abbildu n g 2 3 :
S z e n ario 4 – „G e glie de rte Ze n tre n e ntw icklu n g“
NZ
NVZ
HZ
NVZ
Wohnbereiche
HZ
Hauptzentrum
NZ
Nebenzentrum
NVZ
Wachs tum
Stabili tät
Schrum pfung
K aufkraftfluss
Qu e lle :
integ ri erte Lage
integ ri erte Lage
Mit der Umsetzung dieses Szenarios ist die Etablierung einer gesamtstädtisch umfassenden
Zentren- und Standortstruktur verbunden. Es kommt zu einer leichten Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen, da einerseits eine Erhöhung der Attraktivität der
Zentren und somit eine Bindung der Kaufkraft stattfindet. Andererseits wird keine Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auf einen Standort mit regionaler Ausstrahlung
umgesetzt.
58
Die Umsetzung des Szenarios „G egliederte Zentrenentwicklung“ bedeutet die Etablierung
eines Ha uptz entr um s en tsprec h end d er land esplanerisc h en V ersorgu ngsfunktio n
(Oberzentrum) im regionalen Vergleich. Ein N ebenzen trum m it ei ner Versorg ungsfu nktinkt ion für de n jew eiligen Stadtb ezirk wird in jedem Stadtbezirk etabliert. Auf der Ebene der
N ahv ersorgungsz ent ren liegt der Fokus a uf de r N ahv ersorg ungsfu nktion f ür d en j ew eie iligen Stadtt eil bzw. für umliegende W ohngebiete. Das Szenario ermöglicht aufgrund der
gegliederten Entwicklungspotentiale die Stärkung schwächerer Zentren im Rahmen ihrer
jeweiligen Funktionszuweisung. Die städtebaulich integrierten Standorte ergänzen die bestehende Zentrenstruktur, wobei in Einzelfällen ggf. weitere zentrale Versorgungsbereiche
etabliert werden können. Für die städtebaulich nicht integrierten Standorte bedeutet die
Umsetzung des Szenarios die Möglichkeit der Konzentration auf einige zukunftsfähige
Standorte mit regionaler Ausstrahlung.
59
3 .4
Entwicklungsleitbild für Duis
Duis burg
Die im Erarbeitungs- und Beratungsprozess zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die
Stadt Duisburg diskutierten Szenarien der möglichen Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kapitel 3.3) stellen die Basis für das festzulegende übergeordnete Entwicklungsleitbild dar.
Keines dieser Szenarien soll jedoch in seiner jeweiligen Reinform verfolgt werden; die
Sichtweise der jeweils diskutierten Vor- und N achteile wurde von den während der Erarbeitung am Prozess Beteiligten geteilt.
Als optimal ausgewogenes und den Entwicklungszielen der Stadt Duisburg bestmöglich
entsprechendes Leitbild wird eine Kombination aus dem Szenario 2 „Mehrere Hauptzentren“ und dem Szenario 4 „G egliederte Zentrenentwicklung“ angestrebt zur:
Steigerung der gesamtstädtischen Ausstrahlung nach außen,
Etablierung des Innenstadtzentrums im regionalen W ettbewerb,
Stärkung und Profilierung des Zentrums Hamborn/ Marxloh als zweites Hauptzentrum,
Sicherung und Entwicklung einer bestehende Strukturen aufgreifenden und gegliederten Zentren- und Standortstruktur.
Dieses Leitbild baut auf der polyzentrischen Stadtstruktur Duisburgs auf und berücksichtigt
die unterschiedlich ausgeprägten Zentren hinsichtlich Funktion und Bedeutung, die in der
Markt- und Standortanalyse ermittelt worden sind.
Es ist dabei festgestellt worden, dass die City nicht das Potential aufweist, um die oberzentrale Funktion und Stellung der Stadt allein wahrnehmen zu können. Eine solche Position
und die Steigerung der Bedeutung der Stadt kann aber durch eine N euorientierung der
Zentrenstruktur mit einer Ausrichtung auf ein zweites Hauptzentrum erreicht werden.
Es entsteht eine räumliche Konzentration des Einzelhandels auf leistungsfähige und somit
zukunftsfähige Standorte. Hierdurch kann einerseits die Erhaltung und Stärkung der regionalen Ausstrahlung und der oberzentralen Versorgungsfunktion der Hauptzentren erreicht
werden. Andererseits bedeutet die räumlich und funktional ausgewogene Verteilung weiterer N ebenzentren und ergänzender Standorte eine Erhaltung sowie Stärkung des
Versorgungsnetzes und der Funktionsvielfalt. Im Besonderen kann die Sicherung und W eiterentwicklung eines flächendeckenden N ahversorgungsangebots erreicht werden.
Insgesamt bedeutet die Umsetzung dieses Entwicklungsleitbildes die Schaffung von Entscheidungs- und Investitionssicherheit bei entsprechender Umsetzung im Rahmen der
Bauleitplanung.
Zwischen diesen je nach Sortimentsbereichen (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante
und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein
präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln, so dass die Verfolgung
des einen Zieles nicht die Umsetzung eines anderen Zieles gefährdet.
60
Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der
zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kapitel 4.4). Des W eiteren muss auch das Zentren- und Standortkonzept auf diese Ziele näher eingehen und sie
räumlich konkretisieren. N icht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortimentsgruppen bezogenen Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 4.5 erfolgt.
61
4 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs- und Steuerungskonzept
W ährend im vorangegangenen Kapitel die übergeordneten Zielstellungen erörtert werden,
können im Folgenden darauf aufbauend konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente
vorgestellt werden. Hierzu zählen das Zentrenkonzept (Kapitel 4.1), das N ahversorgungskonzept (Kapitel 4.2), das Sonderstandortekonzept (Kapitel 4.3), die Liste zentrenrelevanter
Sortimente (Kapitel 4.4) sowie die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze (Kapitel 4.5). Das Umsetzungs- und Steuerungskonzept wird komplettiert durch
Empfehlungen zur Verstetigung der Datenbasis (Kapitel 4.6).
Abbildu n g 2 4 :
K on z e ption e lle B aus te ine de s Ein ze lh an de lsls- u n d Ze n tren kon z e pte s
Übergeordnete Entwicklungsziele
Räumliches Konzept
Zentrenkonzept
Nahversorgungskonz ept
Sortimentsliste
Ans iedlungsleitsätz e
I -V
Sonderstandortkonzept
Schutz der zentralen
Versorgungsbereiche
Beurteilungsgrundlage
für Vorhabenanfragen
„Außenwirkung“:
Interkommunale
Abwehrrechte
Ausschluss von Einzelhandel an kontraproduktiven Standorten
Qu e lle :
4 .1
Angebotsplanung:
Hinweise zur
Dimensionierung,
Sortimentsstruktur,
Begründung, sowie
Festsetzungsempfehlungen
Sicherung und
Weiterentwicklung
der Nahversorgung
Investitionssicherheit für den Handel
Das Zentrenkonzept
Im Zentrenkonzept wird das abgestufte System aller zentralen Versorgungsbereiche unter
Berücksichtigung des Entwicklungsleitbildes für Duisburg definiert. Es baut auf der städtebaulichen Bestandsbewertung der relevanten Zentren auf und beinhaltet zudem
Entwicklungsempfehlungen für die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche.
62
4 . 1 . 1 Zentra le V ersorg ung sb ereiche: Pla nung srechtliche Einord nung und A b g renzung skriterien
Die Hauptzentren, die N ebenzentren und die N ahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauG B, der BauN VO und des LEPro
N RW . An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt,
die sich aus den neuerlich geänderten bundes- und landesrechtlichen N ormen sowie der
aktuellen Rechtsprechung ergeben.
Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen N ormen (§ 11 Abs. 3 BauN VO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die
aus städtebaulichen G ründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau
(EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung (§ 2 Abs. 2 BauG B) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten
Innenbereich neu verankert (§ 34 Abs. 3 BauG B). Durch die letzte N ovellierung des BauG B
zum 01.01.200 7 wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben
(§ 1 Abs. 6 N r. 4 BauG B).
Die im Juni 20 07 beschlossene Änderung des Landesentwicklungsprogramms (LEPro N RW )
sieht ergänzend als Ziel der Landesplanung vor, dass bestimmte großflächige Einzelhandelsbetriebe nur noch in zentralen Versorgungsbereichen (Haupt- und N ebenzentren)
angesiedelt werden dürfen; zugleich werden Voraussetzungen an diese zentralen Versorgungsbereiche formuliert (vgl. § 24a Abs. 1 und 2 LEPro N RW ). Ebenso wie im
Städtebaurecht zählt der Schutz zentraler Versorgungsbereiche zu den Zielen der Landesplanung (vgl. § 24a Abs. 1 Satz 3 LEPro N RW ).4 2
Einerseits zeichnet sich durch die G esetzesnovellen ein erheblicher Bedeutungszuwachs des
Schutzes zentraler Versorgungsbereiche im Bundes- wie auch im Landesrecht ab. Andererseits waren viele mit diesen Rechtsnormen verbundene – insbesondere unbestimmte –
Rechtsbegriffe noch durch Auslegungsunsicherheiten in der Praxis und der täglichen Anwendung geprägt, die erst durch neuere relevante Urteile thematisiert und damit in Teilen
deutlich konkretisiert wurden.4 3
42
D er Zielcharak ter des § 24 a L EPro NRW w urde jüngst durch ein höchstri chterli ch bek räftigtes Urtei l des
O VG NRW in Frage gestellt (Urte il O VG NRW 10 A 1676/08 vom 30.09.2009; Beschluss BVerw G 4 B 78.09
vom 14.04.2010). Insofern sollten die landesplanerischen Vor gaben bis zur etw aigen Neufassung des L EPr o
NRW als Grundsätze im Rahm en der Bauleitplanung berück sichtig t w erden.
43
Z. B. O VG L üneburg, Urteil 1 ME 172/05 vom 30.11.2005; O VG Münster, Urteil 7 A 964/05 vom 11.12.2006;
VG Gelsenk irchen, Urteil 10 K 6950/04 vom 03.05.2006; BVerw G, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007
63
Kurzüb ersic ht über die Krite
K rite rien zu r F estleg ung und Hiera rc hisieru ng z ent raler V erso rgungsber eic he
Die N eufassung des LEPro NRW regelt die Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels (ab
800 m²) zum Schutz der Versorgungsstruktur in den Zentralen Orten. § 24a LEPro N RW verlangt von den Kommunen eine räumliche und funktionale Festlegung der Haupt-, N ebenoder N ahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche und legt Kriterien zur Abgrenzung fest: Haupt- und N ebenzentren sollen durch „ein vielfältiges und dichtes Angebot
an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen 4 4 der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der G esundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine
städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen
Siedlungsbereichs und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz“ auszeichnen.4 5
In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich in der Regel ein hierarchisch
abgestuftes kommunales System aus Hauptzentren, aus N ebenzentren und aus Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische
Standortsystem.
Abbildu n g 2 5 :
D as h ie rarch is ch abge s tu fte S ys tem de r örtlich e n z e ntrale n Ve rs orgu n gs b
be
ere ich e u n d s ons tige r Stan dorte
Hauptzentren
N ebenzentren
N ahversorgungszentren
Qu e lle :
44
Solche öffentli chen und pr ivaten Verso rgun gs- und D ienstleistungseinr ichtun gen der Ve rw altung, der Bildung, der Kultur usw . w urden im Rahm en de r diesem Konze pt zu grunde liegen den Bestandsaufnahm e als
„zentrenergänzende Funk tionen“ in den Zent ren und deren unm it telbaren Randbe reichen erfasst; sie w erden innerhalb aller zentralen Versorgun gsberei che k artografisch w iedergege ben.
45
Vgl. L andesentw ick lungspro gram m NRW § 24a Absatz 2; Gem. Einzelhandelserlass NRW (2008) Nr. 3.1.2
gelten diese Kriter ien für säm tliche zentralen Versor gungs bereiche dem nach auch für Nahversorgungszen tren.
64
Aus der Hierarchie ergeben sich verschiedene Merkmale für die drei Kategorien von zentralen Versorgungsbereichen.
Die Hauptzentren zeichnen sich durch ein vollständiges Angebot in allen Bedarfsbereichen
und an zentrenergänzenden Funktionen aus. Sie verfügen zumeist über eine regionale Ausstrahlung.
Die N ebenzentren sind gekennzeichnet durch ein vollständiges Angebot im kurzfristigen
Bedarfsbereich sowie ein breit gestreutes Angebot an zentrenergänzenden Funktionen. Sie
verfügen darüber hinaus über ein breit aufgestelltes Angebot im mittel- und langfristigen
Bedarfsbereich mit einer Ausstrahlung auf die funktional zugeordneten Stadtteile.
Die N ahversorgungszentren zeichnen sich durch ein weitgehend vollständiges Angebot im
kurzfristigen Sortimentsbereich sowie ein Angebot mit G rundversorgungscharakter für den
mittel- und langfristigen Bedarfsbereich aus. Das Angebot an zentrenergänzenden Funktionen beschränkt sich zumeist auf einzelhandelsnahe Dienstleistungen.
Der Bundesgesetzgeber erläutert zu den zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre
Festlegung
aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen,
aus sonstigen städtebaulichen Konzepten (insbesondere Einzelhandelskonzepten)
oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann.4 6
In der Herleitung der zentralen Versorgungsbereiche für Duisburg werden insgesamt folgende Aspekte berücksichtigt:
W arenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte, Funktion und Anordnung des
Einzelhandelsbesatzes,
Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Zentren- und Versorgungsfunktionen
wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, G astronomie, Bildung und Kultur,
Lage innerhalb des Siedlungsgebietes, die verkehrliche Einbindung in das öffentliche
Personennahverkehrsnetz, die verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen für das Zentrum wie etwa Busbahnhöfe und
Stellplatzanlagen,
städtebauliche Dichte und stadtstrukturelle Aspekte sowie
die G estaltung und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes.
46
D eutscher Bundestag 2004: S. 54 (Begründung zum Europarechtsanpassungs gesetz Bau 2004).
65
Stärken und Schwächen der Zentren sind im Rahmen des Analyseabschnittes bereits abgebildet bzw. bewertet worden. Zur Darstellung der G esamtattraktivität der untersuchten
zentralen Versorgungsbereiche werden Leerstände von Ladenlokalen ebenfalls erfasst – sie
verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage.4 7
Unter Berücksichtigung der genannten Kriterien und Aspekte ergeben sich für Duisburg 24
zentrale Versorgungsbereiche, die in ihrer räumlichen Festlegung je nach Einstufung in die
Zentrenhierarchie unterschiedlich groß festgelegt sind. Orientiert sich die räumliche Festlegung der N ahversorgungszentren überwiegend an den in der städtebaulich-funktionalen
Analyse festgestellten städtebaulich-funktionalen Zentren – ergänzt um so genannte Prüfstandorte als perspektivische Entwicklungsbereiche – werden für die Haupt- und
N ebenzentren räumlich größere Festlegungen getroffen.
Die Haupt- und N ebenzentren sollen Ansiedlungsschwerpunkte der zukünftigen großflächigen Einzelhandelsentwicklung in Duisburg für sämtliche Sortimentsbereiche – insbesondere
für zentrenund nahversorgungsrelevante sowie in Teilen für nicht zentrenrelevante Sortimente – werden.
Die räumlich größere Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche erfordert, um eine
gemäß den Entwicklungszielen und –empfehlungen zielgenaue und städtebaulichfunktional sinnvolle W eiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche - insbesondere
der jeweiligen Hauptgeschäftsbereiche - zu gewährleisten, die Berücksichtigung einer inneren
Lagedifferenzierung
der
zentralen
Versorgungsbereiche.
Diese
inneren
Lagedifferenzierungen basieren insbesondere auf städtebaulichen Merkmalen und der
funktionalen Angebotsstruktur des Einzelhandels.
Entwic
Entwic klungsziel e und - em pfehlu nge n
Für die Aspekte der Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche sind neben der räumlichen Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche und der hierarchischen Zuordnung in
die Zentrenhierarchie funktionale Entwicklungsziele und –empfehlungen erarbeitet worden.
Im Folgenden wird die Vorgehensweise, wie diese Entwicklungsziele und –empfehlungen
erarbeitet worden sind, detailliert dargelegt.
Den Entwicklungszielen und -empfehlungen wird das G rundprinzip einer funktionalen Aufgabenzuweisung bzw. einer ausgewogenen Aufgabenteilung zugrunde gelegt, so dass es
47
66
D as Bundesverw altungsgericht hat die Auffassung des O VG Münster bestätig t, w onach die Ver träglic hk eitsbew ertung von V orhaben in Bezug auf zentrale Versorgungs bereiche im Einzelfall auch die k onk rete
städtebauliche S ituation des betroffenen Versor gungs bereichs e inbeziehen s ollte, etw a w enn ein zentrale r
Versor gungsbe reich durch L eerstände besonders em pfindl ich gegenü ber zusätzli chen Kaufk raftabflüssen
sei oder „w enn der außerhalb des zent ralen Vers orgun gsberei chs anzusiedeln de Einzelhandels betrie b g erade auf solche S ortim ente a bziele, die im zentralen Versor gungsbe reich von e inem ‚Magnetbetrie b’
angeboten w ürden, dessen unbeeint rächtig ter Fort bestand m aßgeb liche Bedeutun g für die w eitere Funk tionsfähigk eit eben dieses zentralen Versorgungs bereichs habe“ (BVerw G, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007).
dauerhaft nicht zu einer wechselseitigen Beeinträchtigung der Entwicklungsoptionen der
einzelnen zentralen Versorgungsbereiche kommt. Hierfür werden den jeweiligen zentralen
Versorgungsbereichen funktional zugeordnete Stadtteile zugewiesen, anhand derer eine
perspektivische Vorhabendimensionierung für Vorhaben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment abgeleitet werden kann.4 8
Die demnach ermittelte und zu e mpfehlende Vorhabendimensionierung eröffnet – im Sinne
des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes – für den jeweiligen zentralen Versorgungsbereich einen angemessenen Entwicklungsrahmen, der die Ansiedlung von zentrenrelevantem
Einzelhandel mit Ausstrahlung auf die funktional zugeordneten Stadtteile ermöglicht und
den Schutz der übrigen zentralen Versorgungsbereiche vor Funktionsverlusten berücksichtigt.
Die folgende Abbildung zeigt die übergeordneten räumlich-funktionalen Empfehlungen als
vereinfachtes Sch ema (je nach Art und G röße ggf. mit Einschränkung) zur Steuerung von
Einzelhandelsvorhaben auf.
48
Gem . der Regelverm utung nach §24a (2) L EPro NRW (Um satz-Kaufk raft-Relation bezogen auf die funk tional
zugeor dneten Stadtteile).
67
Abbildu n g 2 6 :
zentrenzentren relevantes
KernKern sortiment
Räu m lich - fu n ktion ale n Em pfe h lu n ge n zu r S te ue ru n g von großgroß - bz w . kle in fl äch ige n Ein z e lh an de ls vorh abe n
Hauptzentren
Nebenzentren
NahverNahversorgungs zentren
zentren
sonstige
städ
dtebaulich
stä
integrierte
Lage
städtebaulich
nicht integrierte
Lagen
großflächig
9
9
-
-
-
kleinflächig
9
9
9
9*
-
nahvernahversorgungs relevantes
Kern
Ke rnrn sortiment
9
9
9
siehe Na hversorgungskonzept
-
9*
nicht
zent
zen trenren relevantes
KernKern sortiment
Qu e lle :
kleinflächig
9
9
großflächig
9
9
kleinflächig
9
9
9
siehe Na hversorgungskonzept
-
siehe So ndersta ndortekonzept
9*
großflächig
bestehende
Sonder-Sonder
standorte
bei besond eren städteba ulichen Zielsetzungen
9
9
sofern städtebauliche Gründ e
nicht entgegenstehen
e ige n e Darste llu n g; *De tailprü fu n g n otwen dig 49
Für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel werden Empfehlungen bezüglich der Sicherung und des Ausbaus der Nahversorgungsfunktion der jeweiligen zentralen
Versorgungsbereiche getroffen. Die Empfehlungen zur Sicherung der N ahversorgungsfunktion beziehen sich auf die in den zentralen Versorgungsbereichen bestehenden Strukturen
des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels und beinhalten i.d.R. Empfehlungen zur Verbesserung der Standortrahmenbedingungen der einzelnen Einzelhandelsbetriebe, wie z. B.
die Verbesserung der Andienung oder der Parkplatzsituation. Des W eiteren umfasst diese
Empfehlung eine Anpassung der bestehenden Verkaufsfläche der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe an die derzeit marktgängigen G rößenanforderungen sofern diese im Bestand
deutlich davon abweichen.
Bezüglich des Ausbaus des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels sind für die jeweiligen
Zentrenkategorien Mindeststandards im Sortimentsbereich Nahrungs- und G enussmittel
entwickelt worden, die nach G rößenordnungen differenzierte Ansiedlungsvorhaben umfas-
49
68
Innerhalb der D etailprüfun g ist festzustellen, ob von dem V orhabenträge r der Nachw eis erbracht w ird, dass
das Ansiedlungsv orhaben die bestehen den Zentren- und Nahversorgun gsstruk turen nicht beeinträcht igt.
sen, die in den jeweiligen Zentrenkategorien ohne weitere fachgutachterliche Prüfung möglich sind.
Abbildu n g 2 7 :
Ü b lic he
A nsied lung ssv o rha
rh a b en
Lebensmitteldiscounter
Großer Lebensmitteldiscounter
Supermarkt
N ach G röße n ordn u n ge n diffe re n z ie rte An s ie dlu n gs vorh abe n , die in de n
Ze n tre n kate gorie n oh n e w e itere fach gu tach te rlich e Prü fu n g z u e m pfe h le n
s in d50
V KF
[ in m ²]
²]
Zielp e rsp ek tiv e
Zielp e rsp ek tiv e N e-
Zielp e rsp ek tiv e Na h -
H aup tzent ren
b enzent ren
v erso rg ung szen
s zen tren
(g em . LE P ro NR W)
W)
mind. 2x
mind. 1x
(insg. mi nd. 3 LMAnbieter)
mind. 1x
bis 800 m²
mehr als
800 m²
bis 1.500 m²
mind. 2x
Großer Supermarkt
bis 2.500 m²
Verbrauchermarkt
bis. 5.000 m²
SB-Warenha us
Qu e lle :
mehr als
mind. 1x
(insg. mi nd. 3 LM-
mind. 1x
Anbieter)
mind. 1x
Detailprüfung 51
-
5.000 m²
e ige n e Darste llu n g au f Basis EHI 2 0 08
An dieser Stelle sei darauf verwiesen, dass es sich bei den hieraus abgeleiteten Empfehlungen um Mindeststandards handelt. Eine über diese Mindeststandards hinaus gehende
Entwicklung der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche ist insbesondere in den Hauptund N ebenzentren zur Stärkung des jeweiligen zentralen Versorgungsbereichs sinnvoll und
wünschenswert. Aufgrund der zuvor beschriebenen räumlich großen Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche – insbesondere der Haupt- und N ebenzentren – sind für die nicht
zentrenrelevanten Sortimentsbereiche ebenso die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die
unmittelbare räumliche Umgebung als primärer Ansiedlungsraum zu verstehen.
50
Sofern nicht städtebaurechtl iche oder landes planerische Gründe dies erfor derlich m achen.
51
Innerhalb der D etailprüfun g ist festzustellen, ob von dem V orhabenträge r der Nachw eis erbracht w ird, dass
das Ansiedlungsv orhaben die bestehen de Zentren- und Nahversorgun gsstruk tur nicht beeinträcht igt.
69
4.1.2
Die zentra len V ersorg ung sb ereiche in Duisb
Duisb urg
Für Duisburg werden unter Anwendung der vorgestellten Kriterien, Zielüberlegungen und
des übergeordneten Entwicklungsleitbildes (vgl. Kapitel 3.4) insgesamt 24 zentrale Versorgungsbereiche definiert.
Tabe lle 1 7 :
Hie rarch ie de r z e n trale n Ve rs orgu n gs be reich e in D u is bu rg 52
Hau ptz e n tru m
ge m . LEPro N RW
In ne n stadt
Ham born / Marxloh
N e be n z e n trum
ge m . LEPro N RW
W alsu m
Me ide rich
Alt-Hom be rg
Hoch h e ide
Rh e in h au se n
Bu ch h olz
Vie rlin de n
Röttgersbach
N e um ü h l
Be e ck
Ru h rort/ Laar
N e ue n kam p
Du isse rn
N e u dorf
Hoch fe ld
W an he im erort
F rie me rsh e im
Ru m e ln -Kalde n h au se n
W e dau / Bissin gh e im
Hu ckin ge n
Hü tte nh e im
G roßen bau m
N ah ve rs orgu n gs z e n tru m
ge m . LEPro N RW
Qu e lle :
Diese Zentren unterscheiden sich, wie in der Analyse verdeutlicht, in ihrer jeweiligen Einzelhandelsausstattung
und
Versorgungsfunktion.
Entsprechend
ihrer
jeweiligen
Hierarchiestufe sollen sie als zentrale Versorgungsbereiche auch künftig abgestufte Funktionen übernehmen, insbesondere vor dem Hintergrund einer gesamtstädtisch
bestmöglichen Aufgabenteilung und der Vermeidung wechselseitiger Funktionsbeeinträchtigungen. Die 24 Zentren innerhalb Duisburgs gliedern sich in zwei Hauptzentren, sechs
N ebenzentren und 16 N ahversorgungszentren auf. Diese Hierarchisierung orientiert sich
zum einen an de m übergeordneten Entwicklungsleitbild für die Stadt Duisburg (vgl. Kapitel
3.4) und greift zum anderen die bestehenden Strukturen auf. Der zentrale Versorgungsbereich Hamborn/ Marxloh wird in der bestehenden Struktur der Funktion eines
52
70
D er Rat der Stad t D uisburg hat am 06.12.2010 Hochhei de als glei chrangi ges gem einsam es Nebenzentrum
m it Alt-H om berg im Stadt bezirk Hom berg- Ruhror t-Baerl sow ie das Nahversor gungszentrum Rum elnKaldenhausen als zentralen Versorgungsberei ch beschlossen im Nachgang zur ursprün gli ch anderslautenden gutachterli chen Em pfehlung.
Hauptzentrums nicht gerecht. Es ist jedoch stadtentwicklungspolitische Zielvorstellung der
Stadt Duisburg, diesen zentralen Versorgungsbereich als zweites Hauptzentrum neben dem
Innenstadtzentrum zu etablieren. Ebenso ist es stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt
Duisburg die zentralen Versorgungsbereiche Alt-Homberg und Hochheide sowie Buchholz
als N ebenzentren in den jeweiligen Stadtbezirken zu etablieren, gleichwohl diese zentralen
Versorgungsbereiche der damit einhergehenden Versorgungsfunktion derzeit nicht gerecht
werden.
Im Folgenden werden für jeden zentralen Versorgungsbereich gebietsscharfe Abgrenzungen dargestellt. Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung der zentralen
Versorgungsbereiche erforderlich.
Abbildu n g 2 8 :
D ie Lage de r z e n trale n Ve rs orgu n gs be re ich e im S tadtge bie t D u is bu rg
Hauptze ntren
(gem. 24 a (2 ) LEPro NRW)
1
2
83
3
4
In nenstadt
Hamborn/ Marxloh
Ne be nzentren
9
17
2
10
5
3
4
5.1
5.2
6
7
Walsum
Meiderich
Alt-Homberg
Hochhe ide
Rhe inh au sen
Bu chh olz
11
6
Nah versorgu ngszentren
47
510
.2
5 .1
.1
12
8
9
1
13
18
19
14
1
15
16
12
13
6
19
17
14
18
15
20
16
7
22
21
21
23
22
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Vierlin den
Röttge rs bach
Ne umühl
Be eck
Ruh rort/ Laar
Ne uenkamp
Duisse rn
Ne udorf
Hochfe ld
Wanheimerort
Friemersheim
Rumeln-Kalden hausen
Wedau / Bissingheim
Huckin gen
Hütte nheim
Großenbaum
Legende
Hauptzentrum
Nebenzentr um
Nahversor gungszentrum
Qu e lle :
e ige n e Darste llun g. Karten grun dlage : © G e obasisdate n : S tadt Du isbu rg, Am t fü r Baure ch t
u n d Bau beratun g Nr. DU/ 2 24 / 0 8
71
4.1.3
Sta nd ortm erkm a le d es Ha uptzentrum s Innensta d t
Das Hauptzentrum Innenstadt ist im Stadtbezirk Mitte verortet und ist der größte sowie
funktional bedeutendste zentrale Versorgungsbereich Duisburgs. Dem Hauptzentrum Innenstadt sind die Stadtbezirke Mitte, Rheinhausen und Süd sowie die Stadtteile Hochheide,
Alt-Homberg und Ruhrort funktional zugeordnet.5 3 Insgesamt verfügen diese Stadtbezirke
und Stadtteile über rd. 293.400 Einwohner.
Die räumliche Festlegung wird in der folgenden Abbildung dargestellt.
Abbildu n g 2 9 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s Hau ptz e n tru m
In n e n s tadt
Legende
Einzelhandel
Zen trene rgänze nde Funktion
Leerstand
55
%
Einkaufsce nte r/ -pas sage n
W
Woche nmarkt
Zen traler Ve rsorgungsbereich
Qu e lle :
53
72
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g S tadt + Han de l 0 5 -0 7 / 20 0 8; e ige n e kartografisch e Be arbe itu n g; Karte n gru n dlage : © G e obasisdate n : Stadt Du isbu rg, Amt für Bau re ch t u n d
Bau be ratun g Nr. DU/ 2 24 / 0 8
Mit dem Begriff funk tionale Zuor dnung gem . §24 a Abs. 2 L EPro NRW w ird d ie Verso rgun gsfunk tion eines
zentralen Versor gungsbe reichs für einen festgele gten Sied lungsbe reich d efiniert. D as Hauptzentrum Innenstadt übernim m t eine Versorgungsfunk tion für die oben aufgeführten Stadtbez irk e und – teile.
Es ergeben sich im Einzelnen folgende, anhand der vorgestellten Kriterien begründete,
Abgrenzungen des zentralen Versorgungsbereichs:

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst große Areale der Altstadt, des Dellviertels
und des Bahnhofsbereichs. Der Schwerpunkt des Besatzes an Einzelhandelsbetrieben befindet sich entlang der Königsstraße, der Steinschen G asse, der Münzstraße
sowie dem Sonnenwall. Schwerpunkte des Besatzes an zentrenergänzenden Funktionen befinden sich nördlich der Königsstraße entlang der Landesstraße L 78,
innerhalb des Dellviertels und im Bereich des Hauptbahnhofs.

Der zentrale Versorgungsbereich wird im N ordwesten durch den Innenhafen begrenzt, der eine starke städtebauliche Barriere darstellt.

Den nördlichen Rand des Zentrums stellen die vielfältigen Angebote an zentrenergänzenden Funktionen dar, die entlang der Landesstraße L 78 (G utenbergstraße,
Köhnenstraße und Landfermannstraße) aufgereiht sind. Die G renze des Zentrums
verläuft hier an der hinteren G rundstücksgrenze.

Im Osten des zentralen Versorgungsbereichs befindet sich das Areal des Hauptbahnhofs. Dazu gehören die Ladenpassage südlich des Bahnhofs sowie das am
Hintereingang des Bahnhofs gelegene G ebiet entlang der N eudorfer Straße, welches zahlreiche Dienstleistungsbetriebe umfasst.

Die südöstliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs verläuft auf einer
ehemals als Bahngelände genutzten Brachfläche. Dieses G ebiet dient als potentielle
Entwicklungsfläche des Innenstadtzentrums.

Ergänzt wird der zentrale Versorgungsbereich im Osten darüber hinaus um Standortbereiche im östlichen Dellviertel, die durch Einzelhandelsfunktionen
insbesondere zentrenergänzende Funktionen geprägt sind.
und

Im Süden reicht der zentrale Versorgungsbereich im Bereich des Immanuel-KantParks bis zur Friedrich-W ilhelm-Straße.

Im weiteren Verlauf Richtung W esten bilden die Düsseldorfer Straße, die Krummacher Straße, die Realschulstraße sowie die Landesstraße L 60 (Plessingstraße) die
G renze des Zentrums.
73
4.1.4
Sta nd ortm erkm a le d es Ha uptzentrum s Ha mb orn/ Ma rxloh
Das Hauptzentrum Hamborn/ Marxloh ist im Stadtbezirk Hamborn im Norden Duisburgs
verortet und ist neben dem Innenstadtzentrum als zweites Hauptzentrum der Stadt festgelegt. Dem zentralen Versorgungsbereich sind die Stadtbezirke W alsum, Hamborn,
Meiderich-Beeck sowie der Stadtteil Baerl funktional zugeordnet, in diesen G ebieten wohnen insgesamt rd. 202.300 Einwohner.
Abbildu n g 3 0 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s Hau ptz e n tru m
Ham born / M ar x loh
Legende
Legende
W
W
Einzelhandel
Einzelhandel
Leerstand
Leerstand
Woche nmarkt
Woche nmarkt
Qu e lle :
74
Es ergeben sich im Einzelnen folgende anhand der vorgestellten Kriterien begründete Abgrenzungen des zentralen Versorgungsbereichs:

Der zentrale Versorgungsbereich setzt sich aus den beiden, bisher als eigenständige
Zentren betrachteten Bereichen Alt-Hamborn und Marxloh zusammen.

Im Stadtteil Marxloh umfasst der zentrale Versorgungsbereich die G rundstücke entlang der W eseler Straße zwischen Dahlmannstraße und der ehemaligen Bahntrasse
an der Ottostraße sowie entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße zwischen W eseler Straße und Rolfstraße. Auch der Abschnitt der Kaiser-Friedrich-Straße zwischen W eseler
Straße und Roonstraße sowie die Umgebung des August-Bebel-Platzes gehören
zum zentralen Versorgungsbereich. In den genannten Bereichen befindet sich ein
großer Teil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des Hauptzentrums
Hamborn/ Marxloh. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Die am nördlichen Ende gelegene ehemalige Bahntrasse ist als G rünschneise gestaltet. Sie bildet eine städtebauliche Zäsur und stellt daher die G renze des zentralen
Versorgungsbereichs dar.

Aufgrund der angestrebten linearen Ausrichtung des zentralen Versorgungsbereichs
entlang der Bundesstraße B 8 gehört die Kaiser-W ilhelm-Straße nur bis zur Einmündung Rolfstraße zum zentralen Versorgungsbereich.

Das im Süden Marxlohs gelegene Areal der G rillowerke sowie das G ebiet entlang
der Bundesstraße B 8 zwischen Dahlmannstraße und der Autobahn A 59 bilden zusammen Flächen zur zukünftigen Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs.

Im Stadtteil Hamborn umfasst der zentrale Versorgungsbereich die Parzellen entlang der Jägerstraße zwischen Altmarkt und Reichenberger Straße sowie den
Altmarkt, die Schreckerstraße und die Rathausstraße. In den genannten Bereiche n
befindet sich ein großer Teil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des
Hauptzentrums Hamborn/ Marxloh. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des
zentralen Versorgungsbereichs. Auch die G ebäude entlang der Alleestraße zwischen
G ottliebstraße
und
Ranenbergstraße
gehören
zum
zentralen
Versorgungsbereich, dort befinden sich überwiegend zentrenergänzende Funktionen.

Zwischen dem Bereich Alt-Hamborn und der nördlich gelegenen Autobahn A 59
umfasst der zentrale Versorgungsbereich mehrere wichtige zentrenergänzende
Funktionen sowie einige große Einzelhandelsbetriebe, die entlang der Duisburger
Straße aufgereiht sind. Im Bereich der August-Thysssen-Straße und der Bertha-vonSuttner-Straße verläuft die Abgrenzung nicht parzellenscharf sondern umfasst die
gesamten Häuserblöcke; die zusätzlichen Flächen sollen im Kontext der angestrebten Ausrichtung des zentralen Versorgungsbereichs entlang der Bundesstraße B 8
als Erweiterungsflächen dienen.
75

Das Areal der Rhein-Ruhr-Halle sowie die G rundstücke der östlich angrenzenden
W ohngebäude dienen ebenso als potentielle Erweiterungsfläche des zentralen Versorgungsbereichs.
4.1.5
Sta nd ortm erkm a le d es N eb enzentrum s W a lsum
Das N ebenzentrum W alsum ist im gleichnamigen Stadtbezirk verortet und befindet sich im
N orden Duisburgs. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile
Aldenrade, Alt-Walsum, Fahrn und W ehofen sowie der Wohnquartiere Vierlinden-Mitte und
Vierlinden-Ost. In diesen Bereichen wohnen insg. rd. 38.400 Einwohner.
Abbildu n g 3 1 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s Ne be n z e n tru m
W al
al s u m
Legende
Einzelhandel
Leerstand
W
Woche nmarkt
Qu e lle :

76
Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der FriedrichEbert-Straße zwischen der Kreuzung mit der G oethestraße im N orden sowie der
ehemaligen Bahntrasse im Süden. Auf diesem Abschnitt befindet sich der G roßteil
der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Walsum. Die
G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Im nördlichen Abschnitt wird die G renze des zentralen Versorgungsbereichs durch
die G rundstücksgrenze des Lebensmitteldiscounters in der Straße „An der Bäckerei“ gebildet. Zwischen diesem Betrieb und der Dr.-W ilhelm-Roelen-Straße verläuft
die G renze nicht exakt entlang der hinteren G rundstücksgrenze der G ebäude an der
Friedrich-Ebert-Straße sondern in einer begradigten Form. Dieser zusätzliche Bereich soll der perspektivischen Entwicklung des N ebenzentrums dienen.

Im Südwesten wird der zentrale Versorgungsbereich durch mehrere wichtige zentrenergänzende Funktionen entlang der Prinzenstraße und der Schulstraße erweitert.

Die am südlichen Rand des zentralen Versorgungsbereichs gelegene ehemalige
Bahntrasse bildet eine städtebauliche Barriere und stellt daher die Begrenzung des
zentralen Versorgungsbereichs dar.

Die im östlichen Bereich angesiedelten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe
rund um den Kometenplatz und an der Dr.-Hans-Böckler-Straße zählen ebenso zum
zentralen Versorgungsbereich. Die G renze verläuft hier entlang der Planeten- und
der Merkurstraße sowie entlang der Heinestraße und der Kantstraße.
77
4.1.6
Sta nd ortm erkm a le d es N eb enzentrum s Meid erich
Das N ebenzentrum Meiderich ist im Stadtbezirk Meiderich-Beeck verortet und befindet
sich rd. zweieinhalb Kilometer nördlich des Innenstadtzentrums. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Mittelmeiderich und Untermeiderich sowie der
W ohnquartiere Ost, Ratingsee und Schlachthof/ Bahnhof-Ost. In den genannten Bereichen
wohnen insg. rd. 36.500 Einwohner.
Abbildu n g 3 2 :
Me ide
id e rich
Lege nde
Einzelhandel
Zentre nergän zen de Funktion
Lee rstand
Einkau fscen te r/ -pas sagen
W
Wochen markt
Zentraler Versorgun gsbereich
Qu e lle :
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g S tadt + Han de l 05 -0 7/ 20 08 ; e ige n e kartografisch e Be arbe itu n g; Karte n gru n dlage : © G e obasisdate n : Stadt Du isbu rg, Amt für Bau re ch t u n d

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle Grundstücke entlang der Von-derMark-Straße, an der sich der Großteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Meiderich befindet.

Die nördliche G renze des zentralen Versorgungsbereichs bildet eine Bahntrasse,
welche eine starke städtebauliche Barriere darstellt.

Im Süden wird der zentrale Versorgungsbereich um mehrere wichtige zentrenergänzende Funktionen wie Schulen und das Bezirksamt ergänzt.

Die westliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs verläuft entlang der
Herbststraße bzw. Lohengrinstraße und den hinteren G rundstücksgrenzen der G ebäude entlang der Straße Auf dem Damm.
Eine Entwicklung westlich der Autobahn A 59 ist unter der Prämisse anzustreben, dass ein
städtebaulicher Zusammenhang zum Hauptgeschäftsbereich hergestellt wird, welcher positive Impulse setzt und zu einer Stärkung des Hauptgeschäftbereichs beiträgt.
78
4.1.7
Sta nd ortm erkm a le d es N eb enzentrum s Alt -Hom b erg
Das N ebenzentrum Alt-Homberg ist im Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl verortet und
befindet sich im W esten Duisburgs in der N ähe des Rheins. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Baerl und Alt-Homberg mit insg. rd. 20.100
Einwohnern.
Abbildu n g 3 3 :
Alt - Hom be rg
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Augustastraße zwischen der Einmündung zur Moerser Straße im Südwesten und dem
Moltkeplatz im N ordosten. Auf dem Abschnitt zwischen Moerser Straße und der
Viktoriastraße befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Alt-Homberg. Die G renze der Parzellen bildet die
G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Zwischen der Kreuzung mit der Viktoriastraße und dem Moltkeplatz befinden sich
entlang der Augustastraße und in den N ebenstraßen mehrere zentrenergänzende
Funktionen, die ebenso zum zentralen Versorgungsbereich zählen.

Den südlichen Abschluss des zentralen Versorgungsbereichs bilden die G rundstücke
entlang der Moerser Straße bis zur Kreuzung mit der Saarstraße im W esten und im
weiteren Verlauf entlang der Königstraße bis zum Rheinufer im Osten. Auch hier bildet die hintere Parzellengrenze die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

In östlicher Richtung befindet sich ein großes Areal, welches nur über vereinzelten
Besatz an Einzelhandelsbetrieben verfügt. Dieses Areal soll perspektivisch zu einer
79
städtebaulichen Anbindung an den Rhein entwickelt werden und wird daher in die
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches einbezogen.
4.1.8
Sta nd ortm er km a le d es N eb enzentrum s Hochheid e
Das N ebenzentrum Hochheide ist im Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl verortet und liegt
im W esten Duisburgs in der Nähe der Stadtgrenze zu Moers. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung des Stadtteils Homberg-Hochheide mit insg. rd. 15.300
Einwohnern.
Abbildu n g 3 4 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re i ch s Ne be n z e n tru m
Hoch h e ide 54
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Moerser
Straße zwischen der Kreuzung mit der Kirchstraße und der Ottostraße sowie am
Bürgermeister-Bongartz-Platz und entlang der Kirchstraße zwischen Moerser Straße
und Friedrich-Ebert-Straße. Auf den genannten Abschnitten befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Hochheide.
Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.
54
80
Der Rat der Stadt Duisburg hat am 06.12.2010 Hochhei de als glei chrangi ges gemeinsames Nebenzentrum
mit Alt-Homber g im Stadtbezirk Hom berg- Ruhror t-Baerl beschlossen im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutachterli chen Empfehlung.

Im Süden wird dieser Bereich durch mehrere zentrenergänzende Funktionen erweitert.

Im Osten des zentralen Versorgungsbereichs verläuft die G renze entlang der Moerser Straße, der Rheinpreußenstraße und der Eberhardstraße. Innerhalb dieses
Bereichs befinden sich vereinzelte Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote.
Die nordwestliche Abgrenzung stellt das G elände der G lückaufhalle dar, welche eine wichtige zentrenergänzende Funktion übernimmt.
4.1.9
Sta nd ortm erkm a le d es N eb enzentrum s R heinha usen
Das N ebenzentrum Rheinhausen ist im gleichnamigen Stadtbezirk verortet und befindet
sich im Südwesten Duisburgs unweit des Rheins. Der zentrale Versorgungsbereich dient der
Versorgung der Stadtteile Bergheim, Hochemmerich sowie Rheinhausen-Mitte. Die Bereiche um fassen insg. rd. 47.120 Einwohner.
Abbildu n g 3 5 :
Räu m lich e F e s tle
tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s Ne be n z e n tru m
Rh e in h au s e n
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Krefelder
Straße zwischen der Atroper Straße und der Friedrich-Ebert-Straße sowie der Fried-
81
rich-Alfred-Straße zwischen Sofienstraße und G ünterstraße; auch die G rundstücke
entlang der Marktplatzes und der Atroper Straße bis zur Einmündung der Kreuzstraße zählen zum zentralen Versorgungsbereich. Entlang der genannten Abschnitte
befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Rheinhausen. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen
Versorgungsbereichs.

Die nördliche G renze des zentralen Versorgungsbereichs bildet der Kreuzungsbereich Rheinstraße/ Friedrich-Alfred-Straße mit den anliegenden Parzellen.

Die im Nordosten liegenden Abschnitte der Hochemmericher Straße und Hildegardstraße zwischen Krefelder Straße und G ünterstraße weisen ebenfalls einen
Besatz an Ladenlokalen auf und gehören daher zum zentralen Versorgungsbereich.

Selbiges gilt für die zwischen der Atroper Straße und Schulstraße gelegenen Abschnitte der Dorotheenstraße, Hans-Böckler-Straße, Bertastraße, Annastraße,
Elisabethstraße und Sofienstraße.

Im W esten befindet sich am westlich der Friedrich-Ebert-Straße gelegenen Abschnitt
der
Krefelder
Straße
ein
Schulzentrum;
dieses stellt
eine
wichtige
zentrenergänzende Funktion dar und liegt daher innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs.

Südlich der Schule befinden sich entlang beider Straßenseiten der Friedrich-EbertStraße eine Vielzahl von zentrenergänzenden Funktionen sowie vereinzelten Einzelhandelsbetrieben. Der Bereich endet südlich des G eländes des Finanzamts W est
und umfasst die Abschnitte der Beethovenstraße und der Schwarzenberger Straße
bis zur Höhe des G lückaufplatzes.
Der zentrale Versorgungsbereich Rheinhausen wurde im Vergleich zur städtebaulichfunktionalen Analyse um den Bereich entlang der Friedrich-Ebert-Straße erweitert. Dieser
Bereich liegt zwar räumlich leicht abgesetzt vom Hauptgeschäftsbereich des zentralen Versorgungsbereichs, weist jedoch aufgrund seiner erheblichen Dichte und Vielfalt an
zentrenergänzenden Funktionen/ N utzungen und z. T. auch an Einzelhandelsnutzungen die
Merkmale eines zentralen Versorgungsbereichs auf, so dass die Einbeziehung dieses Bereichs in den zentralen Versorgungsbereich Rheinhausen zu empfehlen ist.
4 . 1 . 10 Sta nd ortm erkm a le d es N eb enzentrum s Buchholz
Das N ebenzentrum Buchholz ist im Stadtbezirk Süd verortet. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Buchholz und W anheim-Angerhausen. Die
genannten Bereiche umfassen insg. rd. 26.300 Einwohner.
82
Abbildu n g 3 6 :
B u ch h olz
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Münchener
Straße zwischen dem östlichen Ende des N orbert-Spitzer-Platzes und der Düsseldorfer Landstraße sowie die östliche Straßenseite der Düsseldorfer Landstraße
zwischen Münchener Straße und G asteiner Straße. Auf den genannten Abschnitten
befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ebenzentrums Buchholz. Die G renze der Parzellen bildet die Grenze des zentralen

Im N orden der Münchener Straße wird der zentrale Versorgungsbereich durch einen
Schulkomplex erweitert.

Der Abschnitt entlang der Angertaler Straße ist als funktionaler Ergänzungsbereich
ausgewiesen und kann als perspektivischer Entwicklungsbereich zur W eiterentwicklung des Hauptgeschäftsbereichs dienen.

Die südliche Begrenzung des zentralen Versorgungsbereichs bildet das Ende des
Einzelhandelsbestandes an der Düsseldorfer Landstraße, welches sich zwischen der
Kreuzung mit der Sittardsberger Allee und der G asteiner Straße befindet.
83
4 . 1 . 11 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s V ierlind en
Das N ahversorgungszentrum Vierlinden ist im Stadtbezirk Walsum verortet und befindet
sich am nördlichen Rand des Duisburger Stadtgebietes. Der zentrale Versorgungsbereich
dient der Versorgung des Stadtteils Overbruch und des W ohnquartiers Franz-Lenze-Platz
mit insg. rd. 13.100 Einwohnern.
Abbildu n g 3 7 :
gss Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s N ah ve rs orgu n g
z e n tru m Vie rlin de n
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle : Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g Stadt + Han de l 0 5 -07 / 20 08 ; e igen e kartografisch e Be arbe itu n g; Karte n grun dlage : © G e obasisdate n : S tadt Du isbu rg, Am t für Bau re ch t un d

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst den nördlichen Abschnitt des Franz-LenzePlatzes, an dem sich der G roßteil des Besatzes an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben befindet.

Im Südwesten wird der zentrale Versorgungsbereich um den Schulkomplex an der
Frankenstraße erweitert.

Im Südosten wird der zentrale Versorgungsbereich entlang des Franz-Lenze-Platzes
erweitert. Dieses G ebiet ergänzt das N ahversorgungszentrum funktional.
84

Im N orden findet eine Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs bis zur Johannesstraße statt. Dieses Areal soll zur perspektivischen Entwicklung des
N ahversorgungszentrums genutzt werden.
4 . 1 . 12 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s R öttg ersb a ch
Das N ahversorgungszentrum Röttgersbach ist im Stadtbezirk Hamborn verortet und befindet sich im N ordosten Duisburgs in der N ähe der Stadtgrenze zu Oberhausen. Der zentrale
Versorgungsbereich dient der Versorgung der Wohnquartiere Am Mattlerbusch/ Herrenwiese, Bischofskamp sowie N ord-Ost. Dem N ahversorgungszentrum sind somit insgesamt
rd. 9.200 Einwohner zugeordnet.
Abbildu n g 3 8 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re i ch s N ah ve rs orgu n gs
gs z e n tru m Röttge rs bach
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Ziegelhorststraße zwischen dem Verlauf der Kleinen Emscher und der Kreuzung mit der Märker
Straße bzw. dem Hettkampsweg. Auf dem genannten Abschnitt befindet sich der
G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums Röttgersbach. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen
85

Die südliche Begrenzung stellt der Verlauf der Kleinen Emscher dar, die eine städtebauliche Barriere und Zäsur darstellt.
4 . 1 . 13 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s N eum ühl
Das N ahversorgungszentrum N eumühl ist im Stadtbezirk Hamborn verortet und befindet
sich im N ordosten Duisburgs. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung des
Stadtteils N eumühl mit rd. 17.200 Einwohnern.
Abbildu n g 3 9 :
z e n tru m Ne u m ü hl
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke am Hohenzollernplatz,
entlang der Holtener Straße zwischen Lehrerstraße und Fiskusstraße sowie entlang
der Lehrerstraße zwischen Holtener Straße und der östlichen Einmündung der Rügenstraße. Auf den genannten Abschnitten befindet sich der Großteil der
Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums N eumühl.
Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Im Süden wird der zentrale Versorgungsbereich durch das G elände der Herz-JesuKirche erweitert, die eine wichtige zentrenergänzende Funktion darstellt.
86

Ebenfalls zum zentralen Versorgungsbereich gehört der an der Alexstraße angesiedelte Lebensmitteldiscounter.

Die am nördlichen Rand verlaufende Fiskusstraße stellt durch die unterschiedliche
Bebauungsstruktur auf beiden Straßenseiten eine städtebauliche Zäsur dar und bildet daher die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.
4 . 1 . 14 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum
szentrum s Beeck
Das N ahversorgungszentrum Beeck ist im Stadtbezirk Meiderich-Beeck verortet und befindet sich rd. vier Kilometer nordwestlich des Innenstadtzentrums Duisburgs. Der zentrale
Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Beeck, Beeckerwerth und Bruckhausen mit insg. rd. 20.800 Einwohnern.
Abbildu n g 4 0 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s N ah ve rs orgu n gs
gs z e n tru m B e e ck
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :
87

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der FriedrichEbert-Straße zwischen den Kreuzungen mit der Hoffschen Straße und der
Pothmannstraße. Auf diesem Abschnitt befindet sich der G roßteil der Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums Beeck. Die G renzen der
Parzellen bilden die G renze des zentralen Versorgungsbereichs. Die G rundstücke
entlang der Lehnhofstraße zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Fontanestraße gehören ebenso zum zentralen Versorgungsbereich.

Die südliche Begrenzung an der Pothmannstraße ergibt sich durch die Brauerei, die
einen baulichen Dimensionssprung und somit eine städtebauliche Zäsur darstellt.

Im Südosten des zentralen Versorgungsbereichs wird die Begrenzung an der hinteren Parzellengrenze der G rundstücke an der Friedrich-Ebert-Straße um die
St.-Laurentius-Kirche erweitert.

Die östliche Begrenzung bildet die hintere Parzellengrenze der Grundstücke entlang
der Karl-Albert-Straße zwischen Lange Kamp und der Flottenstraße. In diesem Bereich befinden sich überwiegend zentrenergänzende Funktionen.

Die nordöstliche Begrenzung wird durch die G renze des Schulgeländes zwischen
Lange Kamp und am Beeckbach gebildet.
88
4 . 1 . 15 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s R uhrort/ Laa r
Das N ahversorgungszentrum Ruhrort/ Laar ist im Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl verortet und liegt rd. zwei Kilometer nordwestlich der Innenstadt Duisburgs in der N ähe des
Rheins. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Laar und
Ruhrort mit insg. rd. 11.600 Einwohnern.
Abbildu n g 4 1 :
z e n tru m Ru hrort/ Laar
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Fabrikstraße,
an der sich die höchste Dichte des Besatzes an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben des N ahversorgungszentrums Ruhrort/ Laar befindet.

Dieser Abschnitt wird im Osten und W esten um G ebiete mit vereinzeltem Besatz an
Einzelhandelsbetrieben und zentrenergänzenden Funktionen erweitert.

Im W esten verläuft die G renze des zentralen Versorgungsbereichs entlang der Schifferheimstraße hinter einer Ansammlung von zentrenergänzenden Funktionen.
89

Im Süden verläuft die Abgrenzung entlang der hinteren G renze der G rundstücke
entlang des N eumarkts sowie im weiteren Verlauf entlang der Doktor-HammacherStraße.

Im östlichen Bereich verläuft die Abgrenzung entlang der Karlstraße bzw. der Landwehrstraße.

Im N orden umfasst der zentrale Versorgungsbereich einen Verbrauchermarkt und
einen Lebensmitteldiscounter. Innerhalb der Abgrenzung liegt ebenso ein Teil des
Eisenbahnhafens; dieser soll multifunktional u. a. als Standort für Dienstleistungen,
W ohnen, Freizeit und Einzelhandel entwickelt werden.
4 . 1 . 16 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s N euenka m p
Das N ahversorgungszentrum N euenkamp ist im Stadtbezirk Mitte verortet und befindet
sich rd. zwei Kilometer westlich des Innenstadtzentrums. Der zentrale Versorgungsbereich
dient der Versorgung des Stadtteils N euenkamp mit rd. 5.100 Einwohnern.
Abbildu n g 4 2 :
gs z e n tru m Ne u e n kam p
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :
90

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Essenberger
Straße zwischen den Kreuzungen mit der Javastraße und der Diergardtstraße. Die
hintere G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Den westlichen Abschluss bildet das G elände eines G eschäftshauses mit einem
Drogeriemarkt.

Am östlichen Ende umfasst der zentrale Versorgungsbereich die Kreuzkirche und
den dazugehörigen Kindergarten.
4 . 1 . 17 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s Duissern
Das Nahversorgungszentrum Duissern ist im Stadtbezirk Mitte verortet und befindet sich
rd. 600 m östlich des Innenstadtzentrums. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung des Stadtteils Duissern mit rd. 14.400 Einwohnern.
Abbildu n g 4 3 :
gs z e n tru m D u is s ern
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle Grundstücke entlang der Mülheimer
Straße zwischen den Kreuzungen mit der Sch weizer Straße/ Sternbuschweg und der
Brauerstraße/ Pappenstraße. Die hintere G renze der Parzellen bildet die G renze des
zentralen Versorgungsbereichs.

Im nördlichen Bereich umfasst der zentrale Versorgungsbereich des W eiteren einige
G rundstücke entlang der G erhardt-Hauptmann-Straße und der Moltkestraße. Die
G renze des zentralen Versorgungsbereichs wird hier durch das Ende des durchlaufenden Besatzes an Ladenlokalen gebildet.
91

Am westlichen Ende umfasst der zentrale Versorgungsbereich ein an der Brauerstraße liegendes Seniorenwohnheim.

Am östlichen Ende umfasst der zentrale Versorgungsbereich alle am Kreuzungsbereich der Mülheimer mit der Sch weizer Straße liegenden G ebäude mit Ladenlokalen
sowie die an der G eibelstraße liegenden G elände einer Kirche und einer Schule.
4 . 1 . 18 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s N eud orf
Das N ahversorgungszentrum N eudorf ist im Stadtbezirk Mitte verortet und befindet sich
rd. 400 m südöstlich des Innenstadtzentrums. Der zentrale Versorgungsbereich dient der
Versorgung des Stadtteils N eudorf-N ord mit rd. 13.600 Einwohnern.
Abbildu n g 4 4 :
gs z e n tru m Ne u dorf
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der G roßteil des Bestandes an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs konzentriert sich auf den Abschnitt der
Oststraße zwischen Bismarckstraße und G rabenstraße.

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst die rückwärtigen G rundstücke entlang der
Oststraße sowie das nördlich der Oststraße liegende G elände des Hallenbades.

Dieses G ebiet wird ergänzt um den Bereich beidseitig der Bundesstraße B 8 (Sternbuschweg) sowie zwischen dem Schemkesweg, der G rabenstraße und
G rundstücksgrenze des Verbrauchermarktes am Sternbuschweg.
92
der
Die räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs N eudorf greift die in der
städtebaulich-funktionalen Analyse ermittelten Strukturen nur zu einem Teil auf. Aufgrund
des stadtentwicklungspolitischen Ziels der Stadt Duisburg die bislang diffuse Einzelhandelsstruktur des G ebietes auf einen Bereich entlang des Sternbuschwegs zu konzentrieren, ist
ebenfalls der Besatz südöstlich des Sternbuschwegs in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs aufgenommen worden. Aus fachgutachterlicher Sicht ist jedoch
insbesondere die Ansiedlung von frequenzstarken Betrieben (z. B. Lebensmittelmärkte, Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment) primär an der Oststraße zu
empfehlen, um so zu einer Stärkung dieser Einzelhandelslage beizutragen.
4 . 1 . 19 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s Hochfeld
Das N ahversorgungszentrum Hochfeld ist im Stadtbezirk Mitte verortet und liegt einen halben Kilometer südlich der Duisburger Innenstadt. Der zentrale Versorgungsbereich dient
der Versorgung des Stadtteils Hochfeld mit rd. 15.800 Einwohnern.
Abbildu n g 4 5 :
gs z e n tru m Hoch fe ld
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der W anheimer
Straße bis zur Kreuzung mit der Bachstraße im N orden und schließt im Süden eine
Teilfläche der vorhandenen Industriebrache ein. Auf dem genannten Abschnitt be-
93
findet sich der Großteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des Nahversorgungszentrums Hochfeld. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des
zentralen Versorgungsbereichs.

Am Kreuzungsbereich der W anheimer Straße mit der Rheinhauser Straße wird der
zentrale Versorgungsbereich um die Pauluskirche mit den zugehörigen Einrichtungen erweitert.

Im Südosten wird der zentrale Versorgungsbereich um den Marktplatz sowie ein
Schulgelände erweitert.

Den südlichen Abschluss des zentralen Versorgungsbereichs bildet das Teilareal der
Industriebrache entlang der W örthstraße bzw. W anheimer Straße. Dieses G ebiet
soll als neuer Wohn-, Freizeit- und Einzelhandelsstandort entwickelt werden.
Die räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Hochfeld greift die in der
städtebaulich-funktionalen Analyse ermittelten Strukturen nur zu einem Teil auf. Die Strukturen im N orden werden nicht in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs
aufgenommen, da aufgrund der stadtentwicklungspolitischen Zielrichtung der Stadt Duisburg eine zukünftige Entwicklung des südlichen Bereichs im Vordergrund stehen soll.
94
4 . 1 . 20 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s Wa nheim erort
Das N ahversorgungszentrum W anheimerort ist im Stadtbezirk Mitte verortet und liegt rd.
drei Kilometer südlich des Duisburger Innenstadtzentrums unweit des Rheins. Der zentrale
Versorgungsbereich dient der Versorgung des Stadtteils W anheimerort mit rd. 18.400 Einwohnern.
Abbildu n g 4 6 :
ich
h s N ah ve rs orgu n gs
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ic
gs z e n tru m W an he im e rort
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Fischerstraße zwischen der Kreuzung mit der Düsseldorfer Landstraße und der Escherstraße
sowie entlang der Straße Im Schlenk zwischen Düsseldorfer Landstraße und der Autobahn A59. Auf den genannten Abschnitten befindet sich der G roßteil der
Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des Nahversorgungszentrums W anheimerort. Die G renze

der
Parzellen
bildet
die
G renze
des
zentralen
Zum zentralen Versorgungsbereich zählen auch der Bereich entlang der Düsseldorfer Straße zwischen den Einmündungen der Fischerstraße und Im Schlenk sowie die
westliche Straßenseite bis zur Kreuzung mit der Fuchsstraße.
95

Im N ordwesten umfasst der zentrale Versorgungsbereich das Ensemble des Michaelplatzes mit der St. Michael-Kirche.
4 . 1 . 21 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s Friem ersheim
Das N ahversorgungszentrum Friemersheim ist im Stadtbezirk Rheinhausen verortet und befindet sich im Südwesten Duisburgs in der Nähe des Rheins. Der zentrale
Versorgungsbereich dient der Versorgung des Stadtteils Friemersheim mit rd. 12.900 Einwohnern.
Abbildu n g 4 7 :
z e n tru m F ri e me rs he im
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Kaiserstraße
zwischen der Kreuzung mit der Windmühlenstraße und der G eeststraße. Auf dem
genannten Abschnitt befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums Friemersheim.
Parzellen bildet die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs.

Die
G renze
der
Im Süden umfasst der zentrale Versorgungsbereich das Ensemble des Marktplatzes,
an dem sich vereinzelte Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe befinden. Aufgrund der großen Flächenreserven verfügt dieser Bereich über ein hohes Potential
für eine perspektivische Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs.
96

Im W esten und Osten des Kreuzungsbereichs von Kaiserstraße und G eeststraße
wird der zentrale Versorgungsbereich um wichtige zentrenergänzende Funktionen
erweitert.

Im N orden umfasst der zentrale Versorgungsbereich das Umfeld des Bahnhofs, die
Begrenzung verläuft hier entlang der Bahntrasse, welche eine starke städtebauliche
Barriere darstellt.
4 . 1 . 22 Sta nd ortm er km a le d es N a hversorg ung szentrum s R um elneln -Ka ld enha usen
Das N ahversorgungszentrum Rumeln-Kaldenhausen ist im Stadtbezirk Rheinhausen verortet
und liegt im W esten Duisburgs in der Nähe der Stadtgrenze. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung des Stadtteils Rumeln-Kaldenhausen mit rd. 17.580 Einwohnern.
Die räumliche Festlegung wird in der folgenden Abbildung dargestellt
Abbildu n g 4 8 :
z e n tru m Ru me ln -K al de n h au s e n55
Lege nde
Einzelhandel
Lee rstand
W
Wochen markt
Qu e lle :
Es ergeben sich im Einzelnen folgende anhand der vorgestellten Kriterien begründetet Abgrenzungen des zentralen Versorgungsbereichs:

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der Düsseldorfer
Straße zwischen der Kreuzung mit der Rathausallee im Norden und der G iesenfeld-
55
Der Rat der Stadt Duisburg hat am 06.12.2010 Rumeln-Kaldenhausen als zentralen Versorgungs bereich beschlossen im Nachgang zur ursprünglich anderslautenden gutachte rlichen Empfehlun g.
97
straße im Süden. Auf dem genannten Abschnitt befindet sich der G roßteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums RumelnKaldenhausen. Die G renze der Parzellen bildet die G renze des zentralen Versorgungsbereichs.

Im Osten verläuft der zentrale Versorgungsbereich entlang der Rathausallee und
schließt den Einzelhandelsbestand im Kreuzungsbereich mit der Kirchfeldstraße ein.

Die zentrenergänzenden Funktionen südlich der Schulallee und östlich der Pregelstraße bilden die nordwestliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches.
4 . 1 . 23 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s W ed a u/ Bissing heim
Das N ahversorgungszentrum W edau/ Bissingheim ist im Stadtbezirk Süd verortet und befindet sich unweit der Stadtgrenze zu Mülheim a. d. Ruhr. Der zentrale Versorgungsbereich
leitet sich nicht aus dem Bestand ab, sondern liegt innerhalb eines zukünftigen Baugebietes
auf einem brachliegenden Bahngelände zwischen den beiden Stadtteilen W edau und Bissingheim. Die genaue Abgrenzung kann erst mit einer genauen bauleitplanerischen
Festlegung des Vorhabens einhergehen. Somit stellt die in der nachfolgenden Abbildung
aufgezeigte räumliche Festlegung nur einen Suchbereich dar, innerhalb dessen der perspektivische
zentrale
Versorgungsbereich
festgelegt
werden
soll.
Der
zentrale
Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile Bissingheim und W edau mit insgesamt rd. 10.400 Einwohnern.
Die räumliche Festlegung kann, aufgrund der perspektivischen Festlegung des Nahversorgungszentrums W edau/ Bissingheim im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
derzeit abschließend noch nicht erfolgen. Die nachstehende Abbildung beinhaltet demnach
einen so genannten Suchbereich innerhalb dessen der zentrale Versorgungsbereich festgelegt werden soll.
98
Abbildu n g 4 9 :
z e n tru m We dau / B iss in gh e im
Legende
Einzelhandel
Zentrenergänzende Funktion
Leerstand
Einkaufscenter/ -passagen
Suchb ereich für einen zentralen
Versorgungsbereich
Qu e lle :
4 . 1 . 24 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s G roßenb a um
Das N ahversorgungszentrum G roßenbaum ist im Stadtbezirk Süd verortet und befindet sich
unweit der Stadtgrenzen zu Düsseldorf und Mülheim a. d. Ruhr. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile G roßenbaum und Rahm mit insg. rd. 16.00 0
Einwohnern.
99
Abbildu n g 5 0 :
R äu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s N ah ve rs orgu n gs
gs z e n tru m Große n bau m 56
Lege nde
Einzelhandel
Leerstand
W
Wochenmarkt
Zentraler Versorgungsbereich
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der G roßenbaumer Allee zwischen der Kreuzung mit den Straßen Zu den W iesen und Am
Lipkamp. Auf dem genannten Abschnitt befindet sich der Großteil der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des N ahversorgungszentrums Röttgersbach.

Die westliche G renze des zentralen Versorgungsbereichs verläuft entlang der Bahntrasse, die eine starke städtebauliche Barriere darstellt.

Im Süden wird der zentrale Versorgungsbereich durch die Straßen Am Lipkamp und
die Lauenburger Allee begrenzt.

Im N orden umfasst der zentrale Versorgungsbereich mehrere wichtige zentrenergänzende Funktionen, wie eine Kirche und eine Schule. Die Abgrenzung verläuft
östlich der G roßenbaumer Allee entlang der hinteren G rundstücksgrenze dieser Einrichtungen bzw. entlang der Straße Zu den W iesen. W estlich entlang der
56
100
Der Rat der Sta dt Duisbur g hat am 06.12.2010 die erweiterte nör dliche Abgrenzun g des Nahversorgun gszentrums Großenbaum beschlossen im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutach terliche n
Empfehlung.
G roßenbaumer Allee befinden sich alle G rundstücke im zentralen Versorgungsbereich, die südlich bis in Höhe der Mitte der beiden Straßen Zu den W iesen und
W alderbenweg liegen.
4 . 1 . 25 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung szentrum s Hucking en
Das N ahversorgungszentrum Huckingen ist im Stadtbezirk Süd verortet und befindet sich
im Süden Duisburgs. Der zentrale Versorgungsbereich dient der Versorgung der Stadtteile
Huckingen und Ungelsheim. Die genannten G ebiete umfassen insg. rd. 12.600 Einwohner.
Abbildu n g 5 1 :
Räu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s
N ah ve rs orgu
org u n gs z e n tru m Hu ckin ge n
Lege nde
Einzelhandel
Leerstand
W
Wochenmarkt
Qu e lle :

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke entlang der östlichen
Straßenseite der Düsseldorfer Landstraße zwischen den Kreuzungen mit der Albertus-Magnus-Straße und der Herman-Spillecke-Straße.

Im N orden zählen auch die nördlich der Kreuzung gelegenen G rundstücke zum
zentralen Versorgungsbereich.

Den südlichen Abschluss bildet das G elände eines Verbrauchermarktes.
101

Auf der westlichen Straßenseite der Düsseldorfer Landstraße umfasst der zentrale
Versorgungsbereich das G elände einer Schule und einer Kirche sowie die dazwischenliegenden G ebäude.
Die räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Huckingen greift die in der
städtebaulich-funktionalen Analyse ermittelten Strukturen nur zu eine m Teil auf. Die F estlegung
des
zentralen
Versorgungsbereichs
begründet
sich
mit
der
stadtentwicklungspolitischen Zielrichtung, die bislang disperse Einzelhandelsstruktur im Stadtteil
Huckingen städtebaulich zu ordnen und zukunftsfähig zu entwickeln.
4 . 1 . 26 Sta nd ortm erkm a le d es N a hversorg ung
u ng szentrum s Hüttenheim
Das N ahversorgungszentrum Hüttenheim ist im Stadtbezirk Süd verortet und liegt nordwestlich des N ahversorgungszentrums Huckingen. Der zentrale Versorgungsbereich dient
der Versorgung der Stadtteile Hüttenheim und Mündelheim mit insg. rd. 9.900 Einwohnern.
Abbildu n g 5 2 :
ah
hRäu m lich e F e s tle gu n g de s z e ntrale n Ve rs orgu n gs be re ich s N a
ve r s orgu n gs z e ntru m Hü tten h e im
Lege nde
Einzelhandel
Leerstand
W
Wochenmarkt
Qu e lle :
Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle G rundstücke nördlich und südlich entlang der Mündelheimer Straße zwischen der Kreuzung mit der S chulz-Knaudt-Straße
im Osten und der Medefurthstraße im W esten. Die W ohnbebauung südlich entlang
102
der Mündelheimer Straße, westlich der Kirche, befindet sich nicht in der Abgrenzung.
Im N orden ist das G elände einer Schule bis zur Dürerstraße in die Abgrenzung des
zentralen Versorgungsbereichs eingeschlossen.
4 .2
Das Nahversorgungskonzept
Nahversorgungskonzept
Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur in Duisburg wird in den jeweiligen Kapiteln
der einzelnen Stadtbezirke beschrieben und analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im
folgenden Kapitel die ermittelten quantitativen und räumlichen Handlungserfordernisse
aufgegriffen und Empfehlungen zur Stabilisierung und Verbesserung der flächendeckenden
N ahversorgung ausgesprochen. Diese Empfehlungen stehen im engen Zusammenhang mit
den übergeordneten Zielen des Entwicklungsleitbildes (Kapitel 3.4),
dem empfohlenen Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 und 4.3) sowie
den Ansiedlungsleitsätzen (Kapitel 4.5).
Die Empfehlungen beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl der Zentren (entsprechend ihrer jeweiligen Funktionszuweisung) als auch der
wohnortnahen Versorgung in der Fläche.
Die Ausgangslage in Duisburg ist insgesamt gekennzeichnet durch eine quantitativ gute
gesamtstädtische Ausstattung mit Lebensmittelverkaufsflächen. Diese Ausstattung gilt es
zu sichern und zu stabilisieren, insbesondere wenn die Lebensmittelmärkte zugleich wichtige Frequenzbringer und Magnetbetriebe in den zentralen Versorgungsbereichen
darstellen. In Teilbereichen des Stadtgebietes sind trotz der guten gesamtstädtischen Ausstattung Ergänzungsmaßnahmen sinnvoll, die nachfolgend auf Ebene der Stadtbezirke
näher erläutert werden.
Handlungsp rioritäte n
Da das Ansiedlungspotential für Lebensmittelsortimente nicht unbegrenzt ist, und da mit
zunehmendem Überschreiten dieses rechnerischen Potentials die gesamtstädtischen oder
kleinräumigen Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante G rößenordnungen erreichen
können, die wiederum mit Betriebsschließungen und trading-down-Effekten einhergehen
können, sollten künftig folgende übergeordnete gesamtstädtische Handlungsempfehlungen berücksichtigt werden:
1. Bestehende Lebensmittelmärkte in den zentralen Versorgungsbereichen nachfrageund zeitgemäß ausbauen.
2. Die zentralen Versorgungsbereiche durch N euansiedlungen weiterer Lebensmittelmärkte in ihrer Nahversorgung stärken.
103
3. Standorte in städtebaulich integrierter Lage, die der räumlichen N ahversorgung
dienlich sind, sollten gesichert und fortentwickelt werden.
4. Auch sollten künftige N euansiedlungen in Stadtteilen mit geringem N ahversorgungsangebot erfolgen.
Bei der Ansiedlung von N ahversorgungsangeboten ist zu beachten, dass N ahversorgungsangebote in zentralen Versorgungsbereichen und deren Entwicklungsoptionen nicht
beeinträchtigt werden.
Die Herleitung der Empfehlungen im N ahversorgungskonzept basieren auf der nach folgenden Vorgehensweise:
Die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche besitzt, auch in Bezug auf die Nahversorgung, aus fachgutachterlicher Sicht Priorität. Daher werden im Rahmen des
N ahversorgungskonzeptes die Empfehlungen des Zentrenkonzeptes (vgl. Kapitel 4.1) aufgegriffen.
Aufbauend auf der in der N ahversorgungsanalyse ermittelten Umsatz-Kaufkraft-Relation auf
Ebene der Stadtteile und einer Verschneidung dieser Ergebnisse mit dem N ahversorgungsangebot in den zentralen Versorgungsbereichen werden sog. N ahversorgungseinzugsbereiche 57 festgelegt, die darlegen, welche zentralen Versorgungsbereiche für welche Siedlungsbereiche eine Versorgungsfunktion im Lebensmittelsegment wahrnehmen.
Sofern die im Ze ntrenkonzept erarbeiteten nahversorgungsrelevanten Empfehlungen für
die zentralen Versorgungsbereiche eine quantitativ ausreichende Ausstattung für den zugeordneten
N ahversorgungseinzugsbereich
gewährleisten,
ist
kein
weiteres
Handlungserfordernis gegeben. Wird durch die im Zentrenkonzept erarbeiteten Empfehlungen jedoch keine quantitativ ausreichende Ausstattung für die jeweiligen Stadtteile bzw.
N ahversorgungseinzugsbereiche erzielt, werden Empfehlungen gegeben, die ein Nahversorgungsangebot im jeweiligen Stadtteil sicherstellen. Hierbei wird u. a. auf die
Standortbereiche zurückgegriffen, die im Rahmen der städtebaulich-funktionalen Analyse
identifiziert wurden, jedoch nicht den Anforderungen von zentralen Versorgungsbereichen
entsprechen.58 Diese sog. Ortsmitten stellen ein sekundäres G rundgerüst der N ahversorgung dar.
57
Der Begriff Nahversor gungseinzu gsbere ich ist hier bei ni cht glei chbe deutend mit dem funktional zuge or dneten Stadtteil gem. LEPro NRW (vgl. Kapitel 4.1), da die Kunden i. d. R. für den Versorgungseinkauf mit
Nahrungs- und Genussmitteln nicht bereit sin d ebenso große Fahrzeiten/ Wegstre cken in Kauf zu nehmen,
wie für den Einkauf insbesondere von zentrenrelevanten Sortimenten. Nahversorgun gseinzugs bereiche sin d
aus fachgutachterlicher Sicht Stadtge biete, welche in Bezug auf die Grundversor gung mit Nahrungs- und
Genussmitteln überwiegen d auf einen zentralen Ve rsorgun gsbere ich ausgeri chtet sin d. Die wesentlichen
Grundlagen fü r eine Zuor dnung sind die du rchgeführ te telef onische Haushaltsbefragun g, die verkehrlich e
Anbin dung sowie die Attraktivität des Ange botes im jeweiligen zentralen Versorgun gsbere ich.
58
Siehe dazu die bezirklichen Sondertei le.
104
Des W eiteren werden neben der zu vor beschriebenen quantitativen Betrachtung auch qualitative Aspekte im Rahmen des N ahversorgungskonzeptes berücksichtigt. Aus diesem
G rund werden in einem weiteren Sc hritt die in der N ahversorgungsanalyse identifizierten
räumlich unterversorgten (W ohn-)Siedlungsbereiche aufgegriffen und sofern ein Abgleich
mit den erarbeiteten nahversorgungsrelevanten Empfehlungen dies erfordert, weitere
Empfehlungen bezüglich der Behebung dieser räumlichen Strukturdefizite durch die Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
gegeben.
Die im N ahversorgungskonzept gegebenen verkaufsflächenbezogenen Empfehlungen basieren darauf, dass die Ansiedlungsvorhaben nur einen N ahversorgungscharakter aufweisen
und somit keine Beeinträchtigung der Zentrenstruktur zu erwarten ist. Daher wird analog
zum Einzelhandelserlass NRW die Verkaufsflächendimensionierung entsprechend folgender
Vorgehensweise empfohlen: Es ist zu untersuchen, ob der voraussichtliche Umsatz des Vorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich (i. d. R. G ehzeit von
10 Minuten bzw. fußläufige Entfernung von 700 – 1.000 Metern) nicht übersteigt. Unter Berücksichtigung der marktüblichen Flächenproduktivitäten ergibt sich hieraus die aus
fachgutachterlicher Sicht empfohlene Verkaufsflächendimensionierung des Ansiedlungsvorhabens. Für eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine
weitergehende Detailprüfung notwendig. Hierbei ist zu prüfen, ob
für das Ansiedlungsvorhaben in fußläufiger Entfernung ausreichend Mantelbevölkerung vorhanden ist,
das Ansiedlungsvorhaben in städtebaulich integrierter Lage verortet ist und
von dem Vorhabenträger der Nachweis erbracht wird, dass das Ansiedlungsvorhaben die bestehenden Zentren- und N ahversorgungsstrukturen nicht beeinträchtigt.
Die im N ahversorgungskonzept enthaltenen Empfehlungen stellen letztendlich keine Deckelung oder Obergrenze für zukünftige Entwicklungen in diesem Angebotssegment dar.
Ansiedlungsvorhaben, die nicht auf den Entwicklungsempfehlungen des Zentren- und N ahversorgungskonzeptes gründen, können demnach möglich sein, sofern – im Sinne des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes – keine Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnstandortnahe Versorgung zu erwarten sind und die Verkaufsfläche
max. 800 m² beträgt.
Da gerade im Segment der Nahversorgung weiterhin dynamische Entwicklungen stattfinden, wird das Nahversorgungskonzept in kürzeren Intervallen aktualisiert als das
gesamtstädtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Dabei werden Standorteröffnungen
und –schließungen von N ahvesorgungsgeschäften mit mehr als 400 m² Verkaufsfläche dokumentiert.
105
4.2.1
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk W a lsum
Die wichtigste Aufgabe im Stadtbezirk Walsum ist die Sicherung und der Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen N ebenzentrum W alsum und
N ahversorgungszentrum Vierlinden, da diese die wohnortnahe Versorgung sicherstellen
und ein frequenzerzeugendes Angebot mit wichtigen Magnetbetrieben für die Funktionsstabilität der zentralen Versorgungsbereiche besitzen. Zur Sicherungsaufgabe zählt auch,
dass vorhandene G eschäfte umgebaut und ggf. vergrößert werden, sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den aktuellen Anforderungen entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Walsum sind aufbauend auf der Analyse der
N ahversorgungsstrukturen Empfehlungen zu entwickeln, um Angebotsdefizite in Stadtteilen mit einem geringen N ahversorgungsangebot oder Defizite der fußläufig erreichbaren
N ahversorgung zu beheben, ohne dabei die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche elementar zu beeinträchtigen (vgl. nachstehende Abbildung).
Abbildu n g 5 3 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks W alalsum
Legende
Gr . Su pe rmar kt/ Verbra uch ermar kt/
SB-Wa ren hau s (ab 1. 500 m² VKF )
Su pe rmark t
(ab 4 00 m² VKF )
Leben smit te ldisco unt er
(ab 40 0 m² VKF)
Leben smit te lmar kt
(un te r 4 00 m² VKF in
un ter ver sor gt en Be re iche n)
Ein zugsber eich (r =500 m)
Ein zugsber eich (r =700 m)
St adt(bezir ks)gr en ze
St adtt eilgren ze
Ze nt rale r Ver sor gu ngsber eich
Nah ver sor gu ngse inzugsbe re ich
Umsa tz-KK-Relat ion NUG
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 10 0 %
Su chr aum fü r die Ansiedlun g e ines
Nu G-Bet rie bs
Qu e lle :
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g S tadt + Han de l 05 -0 7/ 20 08 ; e ige n e kartografisch e Be arbe itu n g; Karte n grun dlage : ©G e obasis S tadt Du isbu rg, Am t fü r Bau re ch t un d Bau be ratu n g
N r. DU/ 2 24 /08
W ie in der oben stehenden Abbildung zu erkennen ist, weist der Stadtbezirk W alsum vor
allem im W esten (Stadtteil Alt-W alsum), im Süden (Stadtteil Fahrn), im Südosten (Stadtteil
W ehofen) und im N orden (Stadtteil Overbruch) Bereiche mit einer unzureichenden fußläu-
106
fig erreichbaren N ahversorgung auf. Hinzu kommt die insgesamt geringe Umsatz-KaufkraftRelation in den Stadtteilen Alt-Walsum, Fahrn und W ehofen.
Im Stadtteil Alt-W alsum besteht aufgrund der Lage im N ahversorgungseinzugsbereich des
N ahversorgungszentrums Vierlinden und des geringen Einwohnerpotentials derzeit keine
Priorität für die N euansiedlung eines Lebensmittelmarktes. In diesem Bereich ist zu empfehlen, den bestehenden kleinteiligen Lebensmittelanbieter zu einem N ahversorgungsladen
zu erweitern und somit das N ahversorgungsangebot zu verbessern.
107
Exkurs: N ahv ersorg ungsläde n als Al ter nativ e z u S uperm arkt und Lebe nsm itteld isc ounou nter
Schon ab einer Mantelbevölkerung von 1.000 Einwohnern59 kann die Betriebsform „Nahversorgungsladen“ eine Alternative zu den klassischen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmittelsupermärkte oder -discounter) darstellen und zur Schließung
von Versorgungslücken beitragen. N ahversorgungsläden sind i. d .R. kleinflächige Lebensmittelanbieter mit einer Verkaufsflächenausstattung im Schwerpunkt zwischen 150 m² und
400 m², die häufig folgende weitere Charakteristika und Funktionen aufweisen:60
N utzungskopplungen mit verschiedenen einzelhandelsnahen Dienstleistungen, sozialen, kulturellen und gastronomischen Einrichtungen (z. B. BankPostdienstleistungen, Reinigungsannahme, soziale Beratungsstelle, Café etc.)
oder
hohe Servicequalität, hoher Anteil regionaler Produkte und hohe Flexibilität in Bezug
auf die Kundenwünsche
meist höheres Preisniveau als in Supermärkten und Discountern
überdurchschnittliche Einsatzbereitschaft und Engagement des Betreibers
Es existieren verschiedene Betreibermodelle für N ahversorgungsläden:
standardisierte N ahversorgungsläden, wie z. B. Kleinflächenkonzepte nach dem
Franchiseprinzip (Franchisegeber: Handels- und G roßhandelsunternehmen)
selbstständige, unabhängig von G roßhandelsunternehmen und Franchisegebern geführte Kleinläden
Integrationsmärkte, deren Hauptzweck neben der N ahversorgung die Integration
verschiedener benachteiligter Bevölkerungsgruppen in den Arbeitsmarkt und in die
G esellschaft ist; Träger sind hier karitative und soziale Einrichtungen
Sofern diese Empfehlung nicht greift bzw. langfristig zur Versorgung der Bevölkerung im
Stadtteil Alt-W alsum nicht ausreicht, ergibt sich perspektivisch durchaus die Handlungsnotwendigkeit, in diesem Stadtteil einen marktgängigen Lebensmittelbetrieb zu etablieren,
sofern keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche bzw. der wohnortnahen
G rundversorgung zu erwarten sind.
59
Verschie dene Anbieter sehen erst ab einer Einwohnerzahl von bis zu 2.500 Einwohnern im unmittelbaren
Einzugsbe reich die Grenze für einen wirtschaftli chen Betrieb. In je dem Fall ist neben der vorhandenen Ei nwohnerzahl auch die Stärke des Konkurrenzangebotes im Umfeld des geplanten Standortes zu
berücksichti gen.
60
Weitergehende Inf ormationen zu Nahversorgun gsläden bietet de r Leitfaden des Deutschen Seminars für
Städtebau und Wirtschaft (Hrsg.): DSSW-Leitfaden Nahversorgung als Basis der Zentren bil dung – Aktuelle
Modelle, Strate gien und K onzepte gegen we gbre chende Handels- und Dienstleistungsnutzun gen, Berlin
2007.
108
Für die Stadtteile Fahrn und W ehofen, die mit einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von weniger
als 60 % das geringste N ahversorgungsangebot aufweisen, sind weitere detaillierte Empfehlungen zu prüfen . Beide Stadtteile liegen im N ahversorgungseinzugsbereich des
N ebenzentrums W alsum und verfügen ergänzend über Standortbereiche, die aufgrund ihrer Ausprägung nicht als zentraler Versorgungsbereich festgelegt worden sind, aber
dennoch für die N ahversorgung elementare Bausteine darstellen. Diese sog. Ortsmitten gilt
es im Sinne des N ahversorgungskonzeptes zu stärken, um eine flächendeckende fußläufig
erreichbare N ahversorgung weitestgehend zu gewährleisten.
Um jedoch Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche oder der wohnortnahen
Versorgung zu vermeiden, sollte im Falle der Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs aus
fachgutachterlicher Sicht die Grenze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF) nicht überschritten
werden. Für eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere
Detailprüfung notwendig.
Der Stadtteil Overbruch weist Siedlungsbereiche auf, die über keine fußläufig erreichbare
N ahversorgung verfügen. In Anbetracht der ausreichenden Umsatz-Kaufkraft-Relation und
der Lage im Nahversorgungseinzugsbereich des N ebenzentrums Walsum ist ein weiterer
Ausbau der N ahversorgung derzeit nicht zu empfehlen.
Aufgrund der siedlungsräumlich abgesetzten Lage des W ohnquartiers Eickelkamp (mit rd.
4.000 Einwohnern)61 im Süden des Stadtteils W ehofen ist, trotz der Lage im N ahversorgungseinzugsbereich des N ebenzentrums W alsum, über die Stärkung der Ortsmitte hinaus
auch eine N euansiedlung eines marktgängigen N ahversorgungsangebotes zur Verbesserung der fußläufig erreichbaren N ahversorgung zu empfehlen.
Versorgung zu vermeiden, sollten die anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe aus fachgutachterlicher Sicht die G renze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF) nicht überschreiten. Für
eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere Detailprüfung notwendig.
In städtebaulich nicht integrierter Lage ist kein weiterer Ausbau des Nahversorgungsangebotes zu empfehlen.
Abschließend werden die Empfehlungen zur N ahversorgung im Stadtbezirk W alsum in der
folgenden Tabelle zusammengefasst:
61
Vgl. Stadt Duisburg, Stand 31.12.2008.
109
Abbildu n g 5 4 :
Em pfe h lu n ge
g e n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks W als u m
Stadtbezirk Walsum
1.
S ich eru n g un d Au sbau de s An ge bote s im Sortim e ntsbe re ich N ah ru n gs- un d Ge nu ssm itte l
in de n zen trale n Versorgu n gsbe re iche n – in sbe son dere im N e be n z e n tru m W alsu m
2.
S ich eru n g de s An ge bote s in städte bau lich in te grierten Lagen (vor alle m in de n Ortsm itten )
Æ S tadtte il Alt -W als u m , S tadtte il F ah rn : Verbe sse ru n g de r S tan dortrah me n be din gu n ge n
be steh e n de r Be tre ibe r, in sb. VKF (ge m . An sie dlu n gsle itsatz II)
3.
S ich eru n g un d Au sbau de s An ge bote s im Sortim e ntsbe re ich N ah ru n gs- un d Ge nu ssm itte l
in son stige r städte bau lich inte grie rter Lage
Æ S tadtte il We h ofe n : An sie dlun g im Su chraum gem . An sie dlu n gsle itsatz II zu e m pfe h le n
Qu e lle :
4.2.2
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk Ham b orn
Im Stadtbezirk Hamborn kommt der Sicherung und dem Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen Hauptzentrum Hamborn/ Marxloh und den
N ahversorgungszentren N eumühl und Röttgersbach die wichtigste Aufgabe zu. Dieses Angebot stellt einerseits eine wohnortnahe Versorgung sicher und bedeutet andererseits auch
ein frequenzerzeugendes Angebot mit wichtigen Magnetbetrieben für die Funktionsstabilität der zentralen Versorgungsbereiche. Zur Sicherungsaufgabe zählt auch, dass vorhandene
G eschäfte umgebaut und ggf. auch vergrößert werden sollten, sofern ihre Bestandsstruktur
nicht mehr den aktuellen Anforderungen sowohl der Anbieter als auch der N achfrager entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Hamborn sind aufbauend auf die Analyse der
110
Abbildu n g 5 5 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Ham
Ha m b orn
Legende
Gr. Supermarkt/ Verbrauchermark t/
SB-Warenhaus (ab 1.500 m² VKF)
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel discounter
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
(unter 400 m² V KF in
unterversorgten Berei chen)
Einzugsbereic h (r=500 m)
Stadt(bezirks )grenz e
Stadtteil grenze
Nahversorgungs ei nzugsb ereich
Um satz-KK-Relation NUG
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
Suc hraum für die Ansi ed lung ei nes
NuG-Betriebs
Qu e lle :
N r. DU/ 2 24 /08
Die oben stehende Abbildung zeigt, dass im Süden (Stadtteil N eumühl) und im W esten
(Stadtteil Marxloh) Bereiche mit einem fußläufig nicht erreichbaren Nahversorgungsangebot vorhanden sind. Darüber hinaus weist der Stadtteil Obermarxloh eine geringe UmsatzKaufkraft-Relation auf.
Im Stadtteil Marxloh besteht aufgrund der insgesamt guten Umsatz-Kaufkraft-Relation und
der industriellen und gewerblichen Prägung des bislang räumlich unterversorgten G ebietes
kein Bedarf für die N euansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes.
Ebenso ist eine Ansiedlung eines ergänzenden Angebotes im Süden des Stadtteils N eumühl nicht zu empfehlen. Hier sollte der Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs die
höchste Priorität beigemessen werden. Darüber hinaus ist ein ausreichendes Einwohnerpotential für die Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes nicht gegeben.
Das N ahversorgungsangebot im Stadtteil Obermarxloh, welches eine geringe UmsatzKaufkraft-Relation von weniger als 60 % aufweist, ist wesentlich durch seine Lage im N ahversorgungseinzugsbereich des Hauptzentrums Hamborn/ Marxloh geprägt. Um eine
Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereichs entsprechend des Entwicklungsleitbildes zu vermeiden, ist eine N euansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes
nicht anzustreben.
111
Abbildu n g 5 6 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Ham born
Stadtbezirk Hamborn
1 . S ich eru n g un d Au sbau de s An ge bote s im S ortime ntsbe re ich N ahrun gs- u n d G e n u ssm itte l
in de n ze ntrale n Versorgun gsbe re ich en – ins be s on de re im N ah ve rs orgu n gsz e n tru m
Röttge rs bach
2 . S ich eru n g de s be steh en den An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ah run gs- u n d Ge nu ssm itte l
in son stige r städte bau lich inte grie rter Lage
Qu e lle :
4.2.3
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk Meid ericherich -Beeck
Die Sicherung und der Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen N ebenzentrum Meiderich und N ahversorgungszentrum Beeck stellt eine zentrale
Aufgabe zur Aufrechterhaltung der wohnortnahen Versorgung dar. W eiterhin sind die Betriebe mit dem Hauptsortiment N ahrungs- und G enussmittel ein frequenzerzeugendes
Angebot mit wichtigen Magnetbetrieben für die Funktionsstabilität der zentralen Versorgungsbereiche. Zur Sicherungsaufgabe zählt auch, dass vorhandene G eschäfte umgebaut
und ggf. auch vergrößert werden sollten, sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den aktuellen Anforderungen sowohl der Anbieter als auch der N achfrager entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Meiderich-Beeck sind aufbauend auf die Analyse der
112
Abbildu n g 5 7 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Me ide rich - B ee ck
Legende
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
Stadtteil grenze
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
NuG-Betriebs
Qu e lle :
Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g Stadt + Han de l 0 5 -0 7/2 00 8; e ige n e kartografisch e Be arbe itu n g; Karte n grun dlage : ©G e obasis S tadt Du isbu rg, Am t fü r Bau re ch t un d Bau be ratu n g
N r. DU/ 2 24 /08
Die oben stehende Abbildung zeigt, dass nur geringfügig W ohngebiete vorhanden sind,
die kein ausreichendes N ahversorgungsangebot aufweisen. Jedoch weisen die Stadtteile
Beeckerwerth, Bruckhausen und Untermeiderich eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von weniger als 60 % auf.
Die Stadtteile Untermeiderich und Beeckerwerth verfügen ergänzend über Standortbereiche, die für die N ahversorgung eine grundlegende Bedeutung haben, jedoch nicht als
zentraler Versorgungsbereich festgelegt worden sind. Diese Ortsmitten gilt es, im Sinne
des N ahversorgungskonzeptes zu stärken, um eine flächendeckende wohnortnahe Versorgung sicherzustellen.
113
Versorgung zu vermeiden, sollte im Falle der Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs in
Beeckerwerth aus fachgutachterlicher Sicht die G renze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF)
nicht überschritten werden. Im Stadtteil Untermeiderich ist eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf 1.200 m² zu empfehlen. 62
Das Nahversorgungsangebot im Stadtteil Bruckhausen ist geprägt durch seine Lage im
N ahversorgungseinzugsbereich des N ebenzentrums Meiderich. G emäß dem Entwicklungsleitbild liegt die Entwicklungspriorität auf dem zentralen Versorgungsbereich, so dass zur
Vermeidung einer Beeinträchtigung des N ebenzentrums eine marktgängige N euansiedlung
nicht zu empfehlen ist.
Die Empfehlungen zur N ahversorgung im Stadtbezirk Meiderich-Beeck werden in der folgenden Tabelle dargestellt.
Abbildu n g 5 8 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Me ide richrichB e e ck
ck
Stadtbezirk Meiderich-Beeck
1.
S ich eru n g un d Au sbau de s An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ahrun gs- u n d G e nu ss
m itte l in den ze ntralen Versorgu n gsbe re iche n – in sbe son dere in dem N ah ve rs or
or gu n gs z e n tru m B e e ck
2.
S ich eru n g de s An ge bote s in städte bau lich inte grie rten Lage n (vor alle m in den Ortsm itten )
Æ S tadtte il Un te rm eide rich , S t adtte il B ee cke rw e rth : Verbe sseru n g de r Stan dortrah me n be din gu n gen be steh en der Be tre ibe r, in sb. VKF (ge m . An sie dlu n gsle itsatz
II)
3.
S ich eru n g de s An ge bote s im S ortim en tsbere ich N ahru n gs- u n d Ge nu ssm itte l in son stige r städte bau lich inte grie rte r Lage
Qu e lle :
62
114
Hier ist e ine sog. atypische Fall prüfung notwendi g. In dieser muss darge legt wer den, dass trotz der Übe rschreitung de r Regel vermutungs grenze (800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche)
Auswirkungen auf die Ve rwirklichung der Z iele de r Raumor dnung un d Landesplanung oder auf die städt ebauliche Entwicklung un d Ordnung nicht vorl iegen. Für eine über die Empfehlung hinaus gehende
Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere Detailprüfung notwendig.
4.2.4
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk Hom b erg -R uhrort -Ba erl
Im Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl ist primär eine Sicherung und ein Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen N ebenzentrum Alt-Homberg,
N ebenzentrum Hochheide 63 sowie N ahversorgungszentrum Ruhrort/ Laar anzustreben, da
dieses zum einen die fußläufig erreichbare N ahversorgung sicherstellt und zum anderen ein
frequenzerzeugendes Angebot mit wichtigen Magnetbetrieben für die Stabilität des gesamten zentralen Versorgungsbereichs darstellt. Zur Sicherungsaufgabe zählt auch, dass
vorhandene G eschäfte umgebaut und ggf. auch vergrößert werden sollten, sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den aktuellen Anforderungen sowohl der Anbieter als auch der
N achfrager entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl sind aufbauend auf die Analyse der
N ahversorgung zu beheben, ohne hierbei die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu beeinflussen (vgl. nachstehende Abbildung).
63
115
Abbildu n g 5 9 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Hom
Ho m be rgrg - Ru h rort - B ae rl
Legende
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
Stadtteil grenze
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
NuG-Betriebs
Qu e lle :
N r. DU/ 2 24 /08
In der oben stehenden Abbildung werden vornehmlich das geringe Nahversorgungsangebot im Stadtteil Baerl sowie die fußläufig unterversorgten Bereiche im Süden der Stadtteile
Alt-Homberg und Hochheide deutlich.
Für den Stadtteil Baerl, welcher eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von deutlich weniger als
60 % aufweist, sind entsprechende Empfehlungen zur Stärkung der N ahversorgung zu prüfen. W ie die Analyse der Zentren- und Standortstruktur auf Ebene der Stadtbezirke gezeigt
hat, verfügt der Stadtteil über einen Standortbereich, der aufgrund seiner Ausprägung keinen zentralen Versorgungsbereich darstellt, sondern als sog. Ortsmitte64 hohe Bedeutung
für die G ewährleistung einer fußläufig erreichbaren N ahversorgung hat. Es ist zu empfehlen, diese Ortsmitte entsprechend des N ahversorgungskonzeptes durch die Ansiedlung im
räumlichen Zusammenhang zu stärken.
Versorgung zu vermeiden, sollte der anzusiedelnde Einzelhandelsbetrieb aus fachgutachterlicher Sicht die G renze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF) nicht überschreiten. Für eine
64
116
Verglei che hierzu 4.2.
darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere Detailprüfung
notwendig.
Im Süden der Stadtteile Alt-Homberg und Hochheide wird aufgrund des geringen Einwohnerpotentials und des primären Ziels einer Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche
(N ebenzentren Alt-Homberg und Hochheide) die N euansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einem marktgängigen Angebot nicht empfohlen.
In der folgenden Tabelle werden die Empfehlungen zur Nahversorgung auf Ebene des
Stadtbezirks Homberg-Ruhrort-Baerl abschließend zusammengefasst.
Abbildu n g 6 0 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadt be z irks Hom be rgrg Ru h rort - B ae rl
Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl
1.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim en tsbere ich N ah ru n gs- un d G en u ssm itte l in de n ze ntralen Ve rsorgu n gsbere iche n – in sbe son dere in den N e be n z e n tre n
Alt - Hom be rg u n d Hoch h e ide 65
2.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ah run gs- u n d Ge nu ssm itte l in städte bau lich in te grie rter Lage (v. a. in den Ortsm itte n )
Æ S tadtte il B ae rl: An sie dlun g e in e s Le be n sm itte lm arkte s im räu m liche n Zu sam me n h an g zu r Ortsm itte Bae rl (VKF m ax. 80 0 m ²)
3.
Qu e lle :
65
S ich eru n g de s An ge bote s in son stigen städte bau lich in te grierte n Lagen
117
4.2.5
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk
ezirk Mitte
Die wichtigste Aufgabe im Stadtbezirk Mitte ist die Sicherung und der Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen des Hauptzentrums und der
N ahversorgungszentren, da dieses nicht nur die wohnortnahe Versorgung sicherstellt, sondern auch ein frequenzerzeugendes Angebot mit wichtigen Magnetbetrieben für die
Funktionsstabilität der zentralen Versorgungsbereiche darstellt. Zur Sicherungsaufgabe
zählt auch, dass vorhandene G eschäfte umgebaut und ggf. auch vergrößert werden sollten,
sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den aktuellen Anforderungen sowohl der Anbieter
als auch der Nachfrager entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Mitte sind aufbauend auf die Analyse der
N ahversorgung zu beheben (vgl. nachstehende Abbildung). Die Versorgungsfunktion der
zentralen Versorgungsbereiche sollte nicht beeinträchtigt werden.
Abbildu n g 6 1 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Mitte
Legende
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
Stadtteil grenze
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
NuG-Betriebs
Qu e lle :
118
N r. DU/ 2 24 /08
W ie in der oben stehende Abbildung zu erkennen ist, sind im Stadtbezirk Mitte nur geringfügig Siedlungsbereiche vorhanden, die nicht innerhalb des 500- bzw. 700 m-Radius eines
Lebensmittelanbieters liegen. Die Analyse hat gezeigt, dass lediglich ein Siedlungsbereich
im Osten des Stadtteils W anheimerort ein räumlich unzureichendes N ahversorgungsangebot aufweist. Ein geringes N ahversorgungsangebot, bezogen auf die Umsatz-KaufkraftRelation, ist im Stadtteil N euenkamp erkennbar.
Im Stadtteil Wanheimerort besteht keine Priorität für die N euansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Vielmehr ist es
anzustreben, ein vielfältiges N ahversorgungsangebot im zentralen Versorgungsbereich
(N ahversorgungszentrum W anheimerort) umzusetzen.
Im Stadtteil N euenkamp gilt es, durch die Ansiedlung von marktgängigen Angeboten im
zentralen Versorgungsbereich (N ahversorgungszentrum N euenkamp) entsprechend der
Zielperspektive die Nahversorgung zu stärken.
Abbildu n g 6 2 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks Mitte
Stadtbezirk Mitte
1.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim en tsbere ich N ah ru n gs- un d G en u ssm itte l in den zen trale n Ve rsorgu n gsbere iche n – in sbe son de re in de n N ah ve r s or gu n gs z e n tre n N e u e n kam p, D u is s ern u n d Hoch fe ld
2.
Qu e lle :
119
4.2.6
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk R heinha usen
Im Vordergrund der Stärkung der wohnortnahen Versorgung im Stadtbezirk Rheinhausen
steht die Sicherung und der Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen N ebenzentrum Rheinhausen und N ahversorgungszentren Friemersheim
und Rumeln-Kaldenhausen.66 Die Lebensmittelanbieter sind ebenso wichtige Frequenzbringer, die einen wesentlichen Beitrag für die Funktionsstabilität der zentralen
Versorgungsbereiche leisten. Zur Sicherungsaufgabe zählt auch, dass vorhandene G eschäfte umgebaut und ggf. vergrößert werden, sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den
aktuellen Anforderungen entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Rheinhausen sind aufbauend auf die Analyse der
N ahversorgung zu beheben (vgl. nachstehende Abbildung).
Abbildu n g 6 3 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks
Rh e i n h au s e n
Legende
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
Stadtteil grenze
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
NuG-Betriebs
Qu e lle :
66
120
N r. DU/ 2 24 /08
Der Rat der Stadt Duisburg hat am 06.12.2010 Rumeln-Kaldenhausen als zentralen Versorgungs bereich beschlossen im Nachgang zur ursprünglich anderslautenden gutachte rlichen Empfehlun g.
W ie in der Analyse bereits aufgezeigt wird, sind im Stadtbezirk Rheinhausen in den Randbereichen des Stadtteils Rumeln-Kaldenhausen, im Norden des Stadtteils Bergheim und im
Süden des Stadtteils Friemersheim Bereiche vorhanden, die über keine wohnortnahe Versorgung verfügen. Der Stadtteil Friemersheim weist darüber hinaus eine Umsatz-KaufkraftRelation von weniger als 60 % und somit ein geringes Nahversorgungsangebot auf.
Entsprechend der Zielperspektive sollte primär die quantitative Ausstattung in den zentralen
Versorgungsbereichen
(N ahversorgungszentren
Friemersheim
und
Rumeln-
Kaldenhausen v. a. im Kreuzungsbereich Rathausallee und Düsseldorfer Straße) verbessert
werden. Die Siedlungsbereiche im Süden des Stadtteils, welche räumlich unterversorgt
sind, verfügen über ein geringes Einwohnerpotential, so dass eine N euansiedlung eines
marktgängigen Lebensmittelmarktes nicht zu empfehlen ist.
Ebenso ist in den Stadtteilen Bergheim keine N euansiedlung aufgrund der zu geringen
Einwohnerzahl in den räumlich unterversorgten Bereichen zu empfehlen.
Abbildu n g 6 4 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe
tadtbe z irks Rh e in h au se n
Stadtbezirk Rheinhausen
1.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ah run gs- u n d Ge nu ssm itte l
in
de n
zen tralen
Ve rsorgu n gsbere iche n
–
in sbe son de re
in
den
67
N ah ve rs orgu n gs z e n tre n F rie m e rs h e im u n d Ru m e lnln- K alde n h au s en
2.
Qu e lle :
67
Der Rat der Stadt Duisbu rg hat am 06.12.2010 im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutachterl ichen Empfehlun g fol gendes beschlossen: „Das Nahversorgun gszentrum Rumeln-Kaldenhausen
(Rheinhausener Straße, Dorfstraße, Düsseldorfer Straße, Domizil) ist zu ergänzen“.
121
4.2.7
Em p fehlung en für d en Sta dtb ezirk Süd
Die zentrale Aufgabe im Stadtbezirk Süd ist die Sicherung und der Ausbau des Lebensmittelangebotes in den zentralen Versorgungsbereichen. Dieses Angebot stellt einerseits die
wohnortnahe Versorgung sicher und dient andererseits als Frequenzbringer, welcher die
Funktionsstabilität der zentralen Versorgungsbereiche unterstützt. Zur Sicherungsaufgabe
zählt auch, dass vorhandene G eschäfte umgebaut und ggf. auch vergrößert werden sollten,
sofern ihre Bestandsstruktur nicht mehr den aktuellen Anforderungen sowohl der Anbieter
als auch der Nachfrager entspricht.
N eben den Empfehlungen bezüglich der N ahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche
im
Stadtbezirk
Süd
sind
aufbauend
auf die
Analyse
der
N ahversorgung zu beheben (vgl. nachstehende Abbildung). Eine Beeinträchtigung der
zentralen Versorgungsbereiche ist zu vermeiden.
Abbildu n g 6 5 :
Räu m lich e D ars tellu n g de r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks S ü d
Legende
Supermark t
(ab 400 m² VKF)
(ab 400 m² VKF)
Lebensmittel mark t
Stadtteil grenze
< 60 %
60 – 79 %
80 – 99 %
> 100 %
NuG-Betriebs
Qu e lle :
122
N r. DU/ 2 24 /08
Die Analyse hat gezeigt, dass sich im Süden des Stadtteils Mündelheim (Siedlungsbereich
Serm) und im Nordosten des Stadtteils Buchholz G ebiete befinden, die nicht innerhalb des
500- bzw. 700 m-Radius eines Lebensmittelanbieters liegen. Die Stadtteile Ungelsheim,
Rahm, W edau und Bissingheim verfügen über eine geringe Umsatz-Kaufkraft-Relation von
weniger als 60 %.
Im Stadtteil Buchholz ist ein Siedlungsbereich (Sitthardsberger Allee/ G roßenbaumer Allee,
Lindenstraße) vorhanden, welcher räumlich leicht abgesetzt liegt und in dem die N euansiedlung eines marktgängigen N ahversorgungsangebotes zur Verbesserung der fußläufig
erreichbaren Versorgung zu empfehlen ist. Der Siedlungsbereich Serm (StadtteilMündelheim) liegt zwar im Nahversorgungseinzugsbereich des N ahversorgungszentrums
Hüttenheim, jedoch ist ebenfalls aufgrund der räumlich abgesetzten Lage ein Ausbau des
N ahversorgungsangebotes anzustreben.
Versorgung zu vermeiden, sollten die anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe aus fachgutachterlicher Sicht die G renze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF) nicht überschreiten. Für
eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere Detailprüfung notwendig.
Der Stadtteil Ungelsheim liegt im Einzugsbereich des N ahversorgungszentrums Huckingen
und verfügt ergänzend über einen Standortbereich, welcher aufgrund seiner Ausprägung
nicht als zentraler Versorgungsbereich festgelegt worden ist, aber dennoch für die N ahversorgung einen elementaren Baustein darstellt. Diese sog. Ortsmitte gilt es im Sinne des
N ahversorgungskonzeptes zu stärken, um eine flächendeckende fußläufig erreichbare N ahversorgung weitestgehend zu gewährleisten.
Versorgung zu vermeiden, sollte im Falle der Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs aus
fachgutachterlicher Sicht die Grenze zur G roßflächigkeit (800 m² VKF) nicht überschritten
werden. Für eine darüber hinaus gehende Verkaufsflächendimensionierung ist eine weitere
Detailprüfung notwendig.
Der Stadtteil Rahm liegt im Nahversorgungseinzugsbereich des N ahversorgungszentrums
G roßenbaum, daher ist zum Schutz dieses zentralen Versorgungsbereichs eine weitere
Entwicklung nicht anzustreben.
123
Abbildu n g 6 6 :
Em pfe h lu n ge n z u r N ah ve rs orgu n g au f Ebe n e de s S tadtbe z irks S ü d
Stadtbezirk Süd
1.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ah run gs- u n d Ge nu ssm itte l
in
de n
zen tralen
Ve rsorgu n gsbere iche n
–
in sbe son de re
in
den
N ah ve rs orgu n gs z e n tre n G roße n bau m u n d W e dau / B iss in gh e im
2.
S ich eru n g de s An ge bote s in städte bau lich inte grie rten Lage n (vor alle m in den Ortsm itten )
Æ S tadtte il Un ge ls h e im : Verbe sseru n g der S tan dortrahm en be din gun ge n be steh e n de r Betre ibe r, in sb. VKF (gem . An sie dlu n gsle itsatz II)
3.
S ich eru n g u n d Au sbau de s An ge bote s im S ortim e ntsbe re ich N ah run gs- u n d Ge nu ssm itte l in son stige r städte bau lich in te grierter Lage
Æ S ie dlu n gs be re
re ich e S e rm (S tadtte il Mü n de lhe im ) u n d S itth ards be rge
rg e r Alle e /
G roße n bau m e r Alle e , Lin de n s traße (S tadtte il B u chh olz ):
) An sie dlu n g im S u ch rau m ge m . An sie dlu n gsle itsatz II zu em pfeh le n
Qu e lle :
124
4 .3
Das Sonderstandortekonzept
Unter städtebaulichen G esichtspunkten ist zunächst keine grundsätzlich erhebliche Steuerungsnotwendigkeit für nicht zentrenrelevante Sortimente, die im Sonderstandortekonzept
behandelt werden, erkennbar. Zugunsten einer umfassenden Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
in
Duisburg
sind
jedoch
auch
für
diese
Sortimentsbereiche
Entwicklungsempfehlungen aufzuzeigen. Im folgenden Kapitel wird daher erörtert, welche
Entwicklungsempfehlungen für die Sonderstandorte grundsätzlich sowie auf Ebene der
Stadtbezirke erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden gesamtstädtischen Standortbalance zu formulieren sind. Diese Empfehlungen basieren auf:
den übergeordneten Zielen des Entwicklungsleitbildes (Kapitel 3.4),
dem empfohlenen Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 und 4.2) und
den Ansiedlungsleitsätzen (Kapitel 4.5).
4.3.1
Üb erg eord nete Zielstellung en zu d en ergä nzend en Sond ersta nd orten
Im Sinne der gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung zur
Einzelhandelsentwicklung in Duisburg sind mehrere Ziele mit der W eiterentwicklung der
Sonderstandorte verbunden.
Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der
Ergänzung der Zentren, indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen,
die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in den Hauptund N ebenzentren oder anderen zentralen Versorgungsbereichen daher i. d. R.
räumlich schlecht anzusiedeln wären und
die Sortimente führen, die die Zentren in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen.
G em. § 24 a LEPro N RW gilt für Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, dass diese auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen
werden können, wenn die Standorte innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen
Siedlungsbereichs
liegen
und
der
Umfang
der
zentrenund
nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche (maximal
2.500 m²) beträgt.68
Trotz dieser Ergänzungsfunktion zu den Zentren sollte dennoch zunächst der Stärkung der
Haupt- und N ebenzentren (und weiterer zentraler Versorgungsbereiche) die höchste Priorität
68
städtischer
Entwicklungsmaßnahmen
und
Planungen
beigemessen
werden.
Die
125
räumliche Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche ist derart konzipiert (vgl. Kapitel 4.1), dass auch die Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimente primär in den Hauptund N ebenzentren stattfinden soll. Besteht jedoch kein ausreichendes Flächenpotential, ist
eine Ansiedlung in unmittelbarer räumlicher N ähe anzustreben. Hierdurch sind aus fachgutachterlicher Sicht positive Impulse für die zentralen Versorgungsbereiche aufgrund von
perspektivischen Angebotsergänzungen zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen zu erwarten (Agglomerationswirkung). Sekundär kommt eine
Entwicklung der bestehenden Sonderstandorte in Betracht.
G emäß der übergeordneten Zielstellung sollen die Sonderstandorte jedoch zu keinen negativen Auswirkungen auf die flächendeckende und wohnortnahe N ahversorgungsstruktur
führen.
Die gezielte Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung
mit ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass:
Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt
werden können, weil die Flächen dazu frühzeitig bauplanungsrechtlich vorbereitet
werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld
gestalten kann,
ihre Leistungsfähigkeit optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechnischen
Fragestellungen,
sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, G röße sowie die Bündelungswirkung
auch in der überörtlichen N achfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente
deutlich wahrgenommen werden und dass
benachbarte N utzungsarten durch eine räumliche klare Fassung der jeweiligen Sonderstandorte vor einem schleichend unter Dru ck geratenden Bodenpreisgefüge, das
von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden können, was insbesondere
den auf günstige G rundstücke
und
Entwicklungsspielräume
angewiesenen sonstigen G ewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen wird.
Eine gesamtstädtische Konzentration auf leistungsfähige Sonderstandorte ist sinnvoll, weil
eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotential interessantere Standorte schafft.
Bei der Erarbeitung der Empfehlungen für die einzelnen Sonderstandorte und deren Bewertung, die in den folgenden Kapiteln dargestellt werden, wurden insbesondere die in der
nachfolgenden Tabelle aufgezeigten Kriterien mit unterschiedlicher G ewichtung zu Grunde
gelegt.
126
Abbildu n g 6 7 :
B e w e rtu n gs krite rie n fü r die S on de rs tan dorte
Bewertungskriterium
1 . G e w ich tu n gs s tu fe
Kon gru en z m it de m Zen tre n kon ze pt

Be wah ru n g de s Zie le s der S tärku n g de r
ze n tralen Versorgun gsbe re ich e
Au srich tu n g de s W are n an ge bote s
n zr –
ü be rwie gen d n icht zen tre nre levan te S ortim e nte (> 8 0 % de r VKF)
n vr -
ü be rwie gen d n ahversorgun gsre le van te
S ortim e nte (> 8 0 % de r VKF)
m ix –
ge m isch t (ohn e e in deu tige n S ch we rpu n kt; oben gen an nte Kriterie n werden
n ich t e rfü llt)
Æ Prim är W e ite re ntwicklu n g bere its vorge prägte r Stan dorte m it n ich t ze n tren re le vanten
S ortim e nten
Erwe iteru n gsfäh igke it

Ve rm arktbare Erwe ite ru n gsfläch e u n d Le erstän de in u nm itte lbare r räum lich er N ähe
Min im ie ru n g von N utzu n gskon flikten

An die n un g erfolgt ü be r klassifiz ie rte S traßen
bzw. Hau pte rsch lie ßun gsstraßen oh n e
Du rch fahrt du rch W oh n ge bie te
S ich tbe zieh u n g zu e ine r Hau ptverkeh rsstraße

Lage im G e werbe - oder In du strie ge biet

Ersch lie ßun g u n d W ahrne hm u n g ü ber klassifizie rte Straßen (be i N u G -Agglom eratione n
au ch ü be r Hau ptersch lie ßun gsstraßen ) m öglich
Profilie ru n gsch an cen als Ein kau fsstan dort, ggf.
au ch ü be rörtlich
Lage im AS B (Darste llu n g im Re gion alplan )
Qu e lle :

Erke nn barer S ortim en tssch werpu n kt

G e me in sam e Ve rm arktu n g/ W erbun g

G e me in sam gen utzter Parkplatz

Ein ze lh an de lsbe trie b lie gt im AS B
G roßfläch ige r Magne tbe trie b vorh an de n
En tfernu n g u n d S ich tbarke it vom ü be rörtlich en Straßen ne tz
127
Zur Beurteilung der Entwicklungsperspektive der Sonderstandorte erhält die Kongruenz mit
dem Zentrenkonzept das höchste G ewicht. Aufgrund der besonderen Bedeutung der zentralen Versorgungsbereiche ist eine Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auch mit
nicht zentrenrelevanten Sortimenten vorrangig in diesen Bereichen anzustreben. Überdies
profitieren die zentralen Versorgungsbereiche durch die Ansiedlung eines ergänzenden
nicht zentrenrelevanten Angebotes in unmittelbarer räumlicher N ähe (Agglomerationswirkung beispielsweise durch gekoppelte Einkäufe an beiden Standorten). Zu empfehlen ist
daher eine W eiterentwicklung derjenigen Sonderstandorte, die im räumlichen Zusammenhang zu einem zentralen Versorgungsbereich liegen und somit dem Ziel der
Zentrenstärkung entsprechen. Es sollte jedoch vermieden werden, einzelne Sonderstandorte mit einem zu hohen Standortgewicht zu entwickeln, die eine Beeinträchtigung der
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche zur Folgen hätten. Um eine Beeinträchtigung zu vermeiden, ist insbesondere eine Begrenzung der zentrenrelevanten
Randsortimente zu empfehlen (s. u.).
Da die Sonderstandorte grundsätzlich Standorte für den Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sein sollen, ist in der zweiten G ewichtungsstufe primär eine
W eiterentwicklung bereits vorgeprägter Standorte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten
zu empfehlen. Standorte, die über keinen eindeutigen Schwerpunkt im nicht zentrenrelevanten
Sortimentsbereich
Entwicklungsperspektive auf.
verfügen,
weisen
hingegen
keine
vorrangige
In der dritten G ewichtungsstufe sind weitere Bewertungskriterien zusammengefasst, die bei
der Beurteilung der Entwicklungsperspektive eines Sonderstandorts von Bedeutung sind.
W erden die überwiegenden Kriterien erfüllt, ist unter Berücksichtigung der G ewichtungsstufe von einer Entwicklungsperspektive auszugehen. Die oben stehende Tabelle zeigt
jedoch, dass im W esentlichen die Kongruenz mit dem Zentrenkonzept ausschlaggebend für
eine W eiterentwicklung eines Sonderstandorts ist.
Es wird weitergehend empfohlen, diese Kriterien auch bei der zukünftigen Ausweisung von
Sonderstandorten außerhalb der empfohlenen Sonderstandortstruktur zu berücksichtigen.
Übergeord nete Em pfehlu nge n für die Sonde rstandort e in D uisburg
Die dargestellten Sonderstandorte können im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu
Kapitel 4.5) und des genannten Entwicklungsleitbildes (vgl. dazu Kapitel 3.4) zur Erweiterung oder N euansiedlung von großflächigen
zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden.
Einzelhandelsbetrieben
mit
nicht
Um Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche zu vermeiden, sind gem. LEPro
N RW insbesondere auch die zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 10 % der Ver-
128
kaufsfläche bzw. insgesamt maximal 2.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen (vgl. Ansiedlungsleitsatz IV).69
Verbunden mit einer besonderen städtebaulichen Zielsetzung kann die Ansiedlung von
großflächigem nicht zentrenrelevantem Einzelhandel im Einzelfall auch an weiteren Standorten sinnvoll sein,
1. wenn für das Vorhaben innerhalb der primären Ansiedlungsbereiche keine Entwicklungsflächen zur Verfügung stehen,
2. wenn das zentrenrelevante Randsortiment maximal 10 % der Verkaufsfläche, insg.
maximal 2.500 m² ausmacht,67
3. wenn durch das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche resultieren und
4. sofern landesplanerische G ründe (Lage in einem ASB) nicht entgegenstehen.70
Die Bewertungskriterien für Sonderstandorte (s. o.) sollten ebenso prüfend herangezogen
werden. In der folgenden Tabelle werden die Standortprioritäten für den nicht zentrenund
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel auf gesamtstädtischer Ebene zusammengefasst.
Abbildu n g 6 8 :
S tan dortprioritäte n fü r de n n ich t z e n tren - u n d n ah ve rs orgu n gs re le van ten
Ein z e lh an de l (ge s am ts tädtis ch )
Standortprioritäten für Einzelhandelsbetriebe mit nicht
zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment
großflächige Betriebe

in de n Hau pt- u n d N e be n ze ntre n bzw.

prim är in de n Hau pt- u n d N e ben ze ntre n
u n m itte lbar räum lich an die se an gren -
bzw. u n m itte lbar an die se an gre n zen d
ze n d
ode r
an de n e m pfoh le ne n S on derstan dorte n
ode r

kleinflächige Betriebe

S tan dortbün de lun g an de n S on de rstan dorte n
ve rbun den m it be son de rer städte bau lich er Zie lse tzun g an we ite re n S tan dorte n
Qu e lle :
69
70
So müssen Sonderge biete für Vorha ben i.S.v. § 11 (3) BauNVO mit nicht zentrenrele vantem Kernsortiment
gem. § 24a (3) LEPro NRW in einem im Regionalplan dargestellten ‚Allgemeinen Siedlun gsbere ich’ liegen.
129
Ausgehend von den allgemeinen Standortprioritäten für Sonderstandorte und den in der
Angebotsanalyse ermittelten Standortbereichen sind in Duisburg verschiedene Typen von
Sonderstandorten identifizierbar. Es ist eine Kategorisierung erforderlich, um eine den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entsprechende Steuerungsmöglichkeit zu
entfalten. Demnach können in Duisburg drei Typen von Sonderstandorten unterschieden
werden:
Fachmarktagglomeration:
Die Fachmarktagglomeration zeichnet sich durch eine Agglomeration großflächiger
Einzelhandelsbetriebe üblicherweise mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment
aus, die z. T. durch nicht großflächigen Einzelhandel arrondiert werden. Die Verkaufsfläche der Agglomeration umfasst üblicherweise mehr als 10.000 m².
Bedeutender Fachmarktsolitär:
Der bedeutende Fachmarktsolitär ist gekennzeichnet durch einen einzelnen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment, welcher
ebenfalls durch nicht großflächigen Einzelhandel arrondiert werden kann. Die G esamtverkauffläche des Magnetbetriebs liegt üblicherweise bei mehr als 5.000 m².
N uG -Agglomeration:
Eine N uG -Agglomeration ist eine Agglomeration von (z. T. großflächigen) Einzelhandelsbetrieben mit Hauptsortiment N ahrungs- und G enussmittel. Diese werden
üblicherweise durch keine weiteren Einzelhandelsbetriebe (beispielsweise des Ladenhandwerks wie Bäckereien und Metzgereien) oder zentrenergänzende
Funktionen arrondiert. Die Verkaufsfläche umfasst hierbei üblicherweise mehr als
1.500 m² für alle Betriebe zusammen.
130
Die folgende Abbildung zeigt die gesamtstädtische Verortung der Sonderstandorte differenziert nach den oben genannten Kategorien.
Abbildu n g 6 9 :
S on de rs tan dort e kon z e pt
a
a
mix
n
n
nvr
b
n zr
i
j
d
mix
mix
c
n zr
n zr
F ach marktagglomeration
Bedeute nde r F ach marktsoli
marktsolitä
tä r
(Perspegglomerartion
ktivische ) Fach marktagglome ration/
NuG-A
(perspektivische r) bedeute nder Fachm arktsolitär
NuG-Aggl omerarti on
NuG-Agglomerartion
nzr
k
e
f
p
mix
u
l
n zr
nzr
nz r
nvr
q
r
sr
nvr
nzr
v
nvr
o o nnvr
vr
nzr
t
nvr
nvr
g
mix
h
ts
Au sr ichtu ng de s Warena ngebots
mix gemischt (o hne eindeuti ge n S ch werpunkt)
mix
nvr
nvr
m
mix
n vr
nvr
ü berw iegend nah ver sor gungsre levant (> 80 % d. VKF)
nzr
ü berw iegend ni ch t zentre nrele va nt (> 80% d. VKF)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
o.
p.
q.
r.
s.
t.
u.
Fachma rkta gglomera tion Holtener Straße
Fachma rkta gglomera tion Theodor -Heuss-Stra ße
Fachma rkta gglomera tion Mer cat or -Cent er
Fachma rkta gglomera tion West ender Stra ße
Fachma rkta gglomera tion Kasslerfeld
Fachma rkta gglomera tion Rheinhausen- Hochemmerich
Fachma rkta gglomera tion For st st raße/ Kaiserwerther st raße
Fachma rkta gglomera tion Keniastra ße
Bedeutender Fa chmark tsolitär Ikea/ Beecker Str aße
Bedeutender Fa chmark tsolitär Pr aktiker/ Essen-St eeler-Stra ße
Bedeutender Fa chmark tsolitär Pr aktiker/ Am alten Scha cht
Bedeutender Fa chmark tsolitär Stewes Bauzentrum/ Adelenstra ße
Bedeutender Fa chmark tsolitär Real/ Busc herstra ße
NuG- Agglomeration Schlac hthofstraße
NuG- Agglomeration Neudorf- Süd
NuG- Agglomeration Flutweg
NuG- Agglomeration Kult urstr aße
NuG-Agglomerat ion L indenallee
NuG-Agglomerat ion Im Bonnefeld
Fachma rkta gglomera tion Möbel/ Duisburger Fr eiheit*
Bedeutender Fa chmark tsolitär Möbelfa chmark t/ Fehrbellinstra ße
* Ber ück sicht igt a ufgrund des B eschlusses des Ra tes der Sta dt
Duisbur g vom 09.03.2009 zur Sc haff ung der pla nungsr echtlichen
Vora ussetzungen für ein Möbelhaus.
Qu e lle :
131
Abbildu n g 7 0 :
Allge m e in e Em pfe h lu n ge n fü r die S on de rs tan dortkate gorie n
Sonderstandorttyp
Empfehlungen

Ke in Au sbau ze ntre n - u n d zen tren - u n d n ah ve rsorgu n gsre le vante r S ortime nte

Be stan dssich e ru n g für n ich t zen tren re le vante S ortim e nte
F ach m arktagglom eration

G e zie lte We iteren twicklu n g im n icht ze ntre nre le van ten Sortim e ntsbe re ich , sofe rn die Be wertu n g
de r En twicklu n gspe rspe ktive au f Ebe ne der
S tadtbe zirke die s em pfie h lt

Ke in Au sbau ze ntre n - u n d zen tre n - u n d n ah ve rsorgu n gsre le vante r S ortime nte

Be stan dssich e ru n g für n ich t
ze n tre nre le van te S ortime nte
Be de u te n de r F achm arktsolitär

G e zie lte We iteren twicklu n g im n icht ze ntre nre le van ten Sortim e ntsbe re ich , sofe rn die Be wertu n g
de r En twicklu n gspe rspe ktive au f Ebe ne der
S tadtbe zirke die s em pfie h lt

Ke in Au sbau ze ntre n - u n d n ich t zen tren re le vante r
S ortim e nte

S ich eru n g de r be ste h en den Stru ktu r in städte bau lich in te grierte r Lage , sofern sie de r
woh n stan dortn ah e n Versorgun g die nt
N u G -Agglom e ration

W e iteren twicklu n g n u r in städte bau lich inte grierte r Lage un d zu r G e währle istu n g de r
N ah versorgun g (vgl. N ah versorgun gskon ze pt)

Pe rspe ktivisch : Übe rplanu n g be steh en de r S tru ktu re n in städte bau lich n icht inte grie rte r Lage ,
Qu e lle :
Die Empfehlung bezogen auf die Bestandssicherung für nicht zentrenrelevante Sortimente
an den jeweiligen Sonderstandorten soll neben der reinen Bestandssicherung auch eine
dynamische Komponente umfassen, so dass den dort verorteten Einzelhandelsbetrieben
eine Erweiterung der Verkaufsfläche sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Standortrahmenbedingungen
ermöglicht
werden.
Eine
solche
Erweiterung
sollte
zukünftig
allerdings nur im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich erfolgen und sich ausschließlich
auf die tatsächliche G egebenheit und nicht auf bauplanungsrechtliche Vorgaben beziehen.
In den folgenden Kapiteln werden auf Ebene der Stadtbezirke die jeweiligen Sonderstandorttypen auf ihre Entwicklungsperspektive hin bewertet und darauf aufbauend
132
Empfehlungen ausgegeben, welche Sonderstandorte für eine gezielte W eiterentwicklung
im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich geeignet sind.
4.3.2
Em p fehlung en zu d en Sond ersta nd orten a uf Eb ene d es Stad tb ezirks
W a lsum
Im Stadtbezirk W alsum ist in der Angebotsanalyse ein Standortbereich an der Holtener
Straße ermittelt worden, welcher aufgrund seiner Ausprägung der Kategorie Fachmarktagglomeration zuzurechnen ist.
Aufgrund des räumlichen Zusamm enhangs zwischen dem N ebenzentrum W alsum und de m
Sonderstandort Holtener Straße ist hier von einer gewissen Agglomerationswirkung auszugehen, so dass eine gezielte W eiterentwicklung ausschließlich im nicht zentrenrelevanten
Sortimentsbereich angestrebt werden sollte.
Abschließend lassen sich für den Sonderstandort im Stadtbezirk Walsum folgende Empfehlungen festhalten.
Abbildu n g 7 1 :
Em pfe h lu n ge n fü r de n S on de rs tan dort au f Ebe n e de s S tadtbe z irks
irks W als u m
Standort
F ach m arktagglom eration Holte ne r S traße
Qu e lle :
4.3.3
Empfehlungen

G e zie lte We iteren twicklu n g im n icht
ze n tre nre le van te n S ortim en tsbere ich
Ha m b orn
Der Stadtbezirk Hamborn weist sowohl eine Fachmarktagglomeration an der TheodorHeuss-Straße als auch eine N uG -Agglomeration an der Schlachthofstraße auf.
Über die Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten hinaus soll, entsprechend dem
Entwicklungsleitbild (vgl. Kapitel 3.4) zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche, das
Hauptzentrum Hamborn/ Marxloh primärer Standort auch für nicht zentrenrelevante Sortimente sein.
Ergänzend hierzu ist ein weiterer Standortbereich zu entwickeln, welcher Betriebe mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten aufnehmen kann, die aufgrund der überdurchschnittlichen
Flächenansprüche der Einzelhandelsbetriebe im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich
in den zentralen Versorgungsbereichen räumlich nicht angesiedelt werden können.
Angesichts des räumlichen Zusammenhangs zwischen dem N ahversorgungszentrum N eumühl und der Fac hmarktagglomeration Theodor-Heuss-Straße ist hier von einer gewissen
Agglomerationswirkung auszugehen, die weiter entwickelt werden sollte.
In der N uG -Agglomeration Schlachthofstraße hingegen sollte lediglich der vorhandene Bestand gesichert werden.
133
Abbildu n g 7 2 :
Em pfe h lu n ge n fü r die S on de rs tan dort e au f Ebe n e de s S tadtbe z irks
irk s Ham born
Standort
F ach m arktagglom eration The odor-He u ss-S traße
Empfehlungen

N u G -Agglom e ration Sch lachth ofstraße
Ke in Au sbau ze ntre n - sowie ze ntre n - un d
n ah versorgun gsre levan te r S ortim en te ;
Be stan dssich e ru n g für n ich t zen tren re le van te S ortime n te
Qu e lle :
4.3.4
Meid ericherich -Beeck
Im Stadtbezirk Meiderich-Beeck sind in der Analyse vier Standortbereiche (zwei Fachmarktagglomerationen und zwei bedeutende Fach marktsolitäre) ermittelt worden, welche
aufgrund ihrer Ausprägung als Sonderstandorte festgelegt werden.
Primär sollte entsprechend dem Entwicklungsleitbild (vgl. Kapitel 3.4), zur Stärkung der
zentralen Versorgungsbereiche eine Ansiedlung von nicht zentrenrelevanten Sortimenten
im N ebenzentrum Meiderich angestrebt werden.
Aufgrund des bestehenden räumlichen Zusammenhangs zwischen dem N ebenzentrum
Meiderich und der Fachmarktagglomeration W estender Straße ist hier von einer gewissen
Agglomerationswirkung auszugehen, welche gezielt im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich weiterentwickelt werden sollte.
Ebenso weist der bedeutende Fachmarktsolitär Ikea/ Beecker Straße eine gewisse Entwicklungsperspektive auf, deren Umsetzung mit Blick auf die Ausbildung eines
Kompetenzstandorts im Sortimentsbereich Möbel möglich erscheint.
Das Mercator-Center soll sich angebotsmäßig maßvoll entwickeln71 , für den bedeutenden
Fachmarktsolitär Praktiker/ Essen-Steeler-Straße hingegen soll eine Bestandssicherung der
gegenwärtigen N utzung angestrebt werden.
71
134
Der Rat der Stadt Duisbu rg hat am 06.12.2010 im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutachterl ichen Empfehlun g folgen des bes chlossen: „Das Mercatorcen ter muss übe r eine bl oße Bestands garantie
hinaus die Möglichkeit haben, sich angebotsmäßig maßvoll entwickeln zu können“.
Abbildu n g 7 3 :
irk s Me ide
id e rich - Be e ck
Standort
F ach m arktagglom eration W e ste n de r S traße
Be de u te n de r F achm arktsolitär Ike a/
Empfehlungen

Prim är Be stan dssich e ru n g; ggf. ge zie lte
W e iteren twicklu n g im S ortim en tsbere ich
Be e cker Straße
Möbe l

Prim är Be stan dssich e ru n g; ggf. m aßvolle
W e iteren twicklu n g im n icht ze ntre nre le -
F ach m arktagglom eration Me rcator-Cen te r
van ten Sortim e ntsbe re ich72

Be de u te n de r F achm arktsolitär Praktiker/ Essen S tee le r-Straße
Qu e lle :
4.3.5
Hom b erg -R uhrort -Ba erl
Der Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl verfügt über einen Standortbereich, welcher der
Kategorie bedeutender Fachmarktsolitär zuzurechnen ist.
Angesichts der Etablierung der zentralen Versorgungsbereiche Alt-Homberg und Hochheide als gemeinsame N ebenzentren für den Stadtbezirk Homberg-Ruhrort-Baerl73 und der
damit einhergehenden räumlich großen Festlegung ist primär für nicht zentrenrelevante
Sortimente die Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich oder in unmittelbarer räumlicher N ähe dazu zu empfehlen.
Eine W eiterentwicklung des Sonderstandorts Praktiker/ Am alten Schacht ist indessen nicht
zu empfehlen.
72
Der Rates der Stadt Duisburg hat am 06.12.2010 im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutachte rlichen Empfehlun g fol gendes bes chlossen: „Das Mercatorcenter muss über eine bloße Bestands garantie
hinaus die Möglichkeit haben, sich angebotsmäßig maßvoll entwickeln zu können“.
73
135
Abbildu n g 7 4 :
Em pfe h lu n ge n fü r de n S on de rs tan dort au f Ebe n e de s S tadtbe z irks
irk s Hom
Ho m be rgrg - Ru h rort - B ae rl
Sonderstandort
Empfehlungen

Be de u te n de r F achm arktsolitär Praktiker/ Am alte n S ch acht
Qu e lle :
4.3.6
Mitte
Der Stadtbezirk Mitte verfügt entsprechend der Analyse über vier Standortbereiche, welche aufgrund ihrer derzeitigen Ausprägung als Sonderstandorte erfasst werden. Zudem
wurden zwei sog. perspektivische Sonderstandorte identifiziert, an denen zukünftig großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel zugelassen werden soll. Dies ist bereits z. T.
planungsrechtlich implementiert, so dass diese Standortbereiche berücksichtigt werden.
In Anbetracht der Ausgangslage erscheint aus fachgutachterlicher Sicht eine über die identifizierten Standorte hinausgehende
Stadtbezirk Mitte nicht zielführend.
Dispersion
der
Einzelhandelsentwicklung
im
Daher wird empfohlen, perspektivische Ansiedlungen im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich auf die zentralen Versorgungsbereiche des Stadtbezirks Mitte, insbesondere
auf das Hauptzentrum Innenstadt, oder in dessen unmittelbare räumliche N ähe zu lenken.
Ausnahmen hiervon stellen die beiden perspektivischen Sonderstandorte dar. Die an diesen
Standortbereichen angestoßenen Entwicklungen sind auch gemäß dieses Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes zu empfehlen, so dass dort eine gezielte Entwicklung mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sinnvoll ist. Eine weitere Ergänzung um Betriebe mit zentrensowie zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist an den perspektivischen
Sonderstandorten nicht zu empfehlen.
136
Abbildu n g 7 5 :
irk s Mitte
Standort
Empfehlungen

F ach m arktagglom eration Kaßle rfe ld

(Pe rspe ktivisch e ) F achm arktagglom e ration Mö-
G e zie lte En twicklu n g; ke in e we ite re Ergän zu n g um Be trie be m it zen tren - sowie
be l/ Du isbu rge r Fre ihe it
ze n tre n - u n d n ah versorgu n gsre le vante n
S ortim e nten

Be de u te n de r F achm arktsolitär S te we s/ Ade -
le n straße

(Pe rspe ktivisch e r) be de u te n de r F achm arktsolitär
G e zie lte En twicklu n g; ke in e we ite re Ergän zu n g um Be trie be m it zen tren - sowie
Möbe lfach m arkt/ Fe hrbe llin straße
ze n tre n - u n d n ah versorgu n gsre le vante n
S ortim e nten

N u G -Agglom e ration Ne u dorf-Sü d

N u G -Agglom e ration Ku ltu rstraße
Qu e lle :
137
4.3.7
R heinha usen
Im Stadtbezirk sind in der Analyse zwei Standortbereiche ermittelt worden, welche aufgrund der Ausprägung den Kategorien Fachmarktagglomeration bzw. N uG -Agglomeration
zuzurechnen sind.
Aufgrund der räumlich großen Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs N ebenzentrum Rheinhausen ist die weitere Ansiedlung auch im nicht zentrenrelevanten
Sortimentsbereich auf dieses Zentrum zu konzentrieren und gezielt weiter zu entwickeln.
An den ermittelten Sonderstandorten ist ausschließlich der gegenwärtig vorhandene Bestand zu schützen.
Abbildu n g 7 6 :
irk s Rh e i n h au s e n
Standort
Empfehlungen

F ach m arktagglom eration Rh e inh au sen -
Hoch e mm erich

N u G -Agglom e ration F lutwe g

N u G -Agglom e ration Lin den alle e
Qu e lle :
138
4.3.8
Süd
W ie die Analyse gezeigt hat, sind im Stadtbezirk Süd fünf Standortbereiche ermittelt worden, welche aufgrund ihrer Ausprägung als Sonderstandort festgelegt werden.
Angesichts der Etablierung des zentralen Versorgungsbereichs Buchholz als N ebenzentrum
für den Stadtbezirk Süd ist die Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimente im N ebenzentrum oder in unmittelbarer räumlicher N ähe dazu zu empfehlen, damit den
N ebenzentren ein größeres und funktionsgerechtes Standortgewicht beigemessen werden
kann.
Eine W eiterentwicklung der Sonderstandorte ist indessen nicht zu empfehlen.
Abbildu n g 7 7 :
Em pfe h lu n ge n fü r de n S on de rs t an dort au f Ebe n e de s S tadtbe z irk S ü d
Standort
F ach m arktagglom eration F orststraße , Kaise rs-
Empfehlungen

Prim är Be stan dssich e ru n g; ggf. ge zie lte
W e iteren twicklu n g im S ortim en tsbere ich
we rthe rstraße
Möbe l74

F ach m arktagglom eration Ke n iastraße

Be de u te n de r F achm arktsolitär Re al/
Bu sch e rstraße

N u G -Agglom e ration Im Bonn e fe ld
Qu e lle :
74
Aufgrund des bereits bestehenden Ange bots im Sortiments bereich M öbel sollte eine Weiterentwicklun g
des Bestandes in diesem Bereich grundsätzlich mögl ich sein, sofern dies im Einzelfall den Ansie dlungslei tsätzen gem. Kapitel 4.5 entspricht.
Der Rates der Stadt Duisburg hat am 06.12.2010 im Nachgang zur ursprüngli ch anderslautenden gutachte rlichen Empfehlung fol gendes beschl ossen: „Ausweisung eines Sonderstandortes Möbe l am Neuenhof“.
139
4 .4
Die Sortimentsliste
Sortimentsliste für Duisburg
Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Duisburg als zentrenrelevant zu bewertenden Sortimente (Sortimentsliste) erforderlich. Erst mit Vorliegen einer
solchen „Duisburger Sortimentsliste“ kann die Bauleitplanung im Zusammenspiel mit den
Ansiedlungsleitsätzen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes über zulässige, begrenzt
zulässige oder nicht zulässige Vorhaben entscheiden.
Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist die Einzelhandelsbestandsstruktur von besonderer
Bedeutung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der Sortimente und der
Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen.75 Zudem ist es erforderlich, die künftigen Entwicklungsoptionen im Zusammenhang mit der Zielperspektive zu beachten, um
die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz festzulegen. Daher können auch solche Sortimente als zentrenrelevant begründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße
in den zentralen Versorgungsbereichen vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Bedeutung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen.76 Bei der Bewertung der
künftigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Entwicklung
realistisch zu erreichen sein muss.
Als rechtliche Vorgabe ist das Landesentwicklungsprogramm N RW heranzuziehen. Das
Landesentwicklungsprogramm N RW enthält in § 24 a Abs. 2 eine Anlage mit „zentrenrelevanten Leitsortimenten“, die in der Bauleitplanung zu beachten sind.77
Darüber hinaus sind die im regionalen Einzelhandelskonzept gemachten Empfehlungen zu
den Sortimentslisten zu berücksichtigen.
75
76
Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtspre chung des VG H
Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006.
77
140
Abbildu n g 7 8 :
B e u rteilu n gs krite rie n fü r die Ze n tre n rele van z von S ortime n te n
Ze n tre n rele van t sin d in de r Re ge l S ortime nte , die...

fü r die In ne n stadt un d die n ach ge ordne ten Ze ntre n von be son derer Be deu tu n g sin d
(Ein ze lh an de lsstru ktur),

Be su ch er an zie he n ode r die se lbst au f F re qu en zbrin ge r an ge wie sen sin d un d Kon kurre n z
be n ötigen , u m e in en tspre che n de s Absatzpote ntial zu e rre iche n (Be su ch erfre qu en z),

ü be rwie gen d e ine n ge rin ge n F läch en an spruch h abe n (Inte gration sfäh igke it),

fü r e ine n attraktiven Branch en m ix u n d dam it die Attraktivität e ine s Zen trum s n otwe n dig
sin d (Kopplu n gsaffin ität),

vom Kun de n gle ich m itge n om me n werden könn en
(„Han dtasch e n sortime nt“/ Tran sportfäh igke it).
N ah ve rs orgu n gs re le van t sin d in de r Re ge l S ortim e nte, die ...

zu r Versorgun g de s täglich en Be darfs be n ötigt we rde n ,

woh n ortn ah an ge bote n we rden ,

de m kurzfristige n Be darfsbe re ich zu gere ch ne t werden .
N ich t z e n tre n rele van
v an t sin d in der Re ge l S ortim en te , die ...

fü r ze ntrale Lage n n ich t von be son derer Be de u tu n g sin d,

au fgru n d ih rer Größe u n d Be sch affe nh e it au ch in städte bau lich n ich t inte grie rten Lage n
an ge boten werde n (z. B. Bau stoffe) bzw. au fgrun d ih re r G röße un d Be sch affen he it n ich t
fü r ze ntrale Lage n ge e ign et sin d (z. B. Möbe l).
Qu e lle :
e ige n e Darste llu n g; Ein ze lh an de lse rlass N RW 2 00 8
Über die Benennung zentrenund nicht zentrenrelevanter Sortimente hinaus hat sich im
Rahmen der Planungspraxis die Konkretisierung nahversorgungsrelevanter Sortimente bewährt. W enngleich diese aufgrund ihrer Charakteristik nahezu immer auch zentrenrelevant
sind, kommt diesen Sortimentsgruppen eine besondere Aufgabe im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge im Hinblick auf die G ewährleistung einer möglichst wohnungsnahen
G rundversorgung mit W aren des täglichen Bedarfs zu. Zur G ewährleistung dieses Versorgungsziels werden im folgenden Kapitel konkrete Leitsätze für Einzelhandelsansiedlungen
oder -erweiterungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten formuliert.
Die zuvor angeführten Bewertungskriterien werden in einem mehrstufigen Bewertungsverfahren eingestellt, dessen Ablauf in der nachfolgenden Darstellung ersichtlich wird.
141
Abbildu n g 7 9 :
B e w e rtu n gs vorge h e n zu r He rle itu n g de r S ortime n tslis te
1.
Lie gt de r VKF -An te il e in e s S ortim e nte s e in deu tig ü berwie ge n d ode r
Ve rkau fsfläch e n spe zifisch e
ü be rwie gen d in den ze ntralen Versorgun gsbe re ich en , so gilt die se s
An alyse
als starke s An ze ich en für de ssen Ze ntren re le van z.
2.
Bilde t die Ve rkau fsfläch e e in e s S ortim en ts in de n zen trale n Ve rsor-
Be trie bsspe zifisch e
gu n gsbe re ich en nu r e in en n e ben ge ordn eten Ante il, so ist zu prü fen ,
An alyse
ob das S ortime nt au ße rh alb de r zen trale n Versorgu n gsbe re ich e ü berwie ge n d se lbststän dig (etwa als Ke rn sortim e nt in e in em F ach ge sch äft)
ge fü hrt wird. Ist die s n ich t de r F all, ist das S ortime nt in de r Re ge l als
ze n tre nre le van t e in zu stu fe n .
3.
Bilde t die Ve rkau fsfläch e e in e s S ortim en ts in de n zen trale n Ve rsor-
Au ssch lu ssin diz
gu n gsbe re ich en e ine n e in deu tig un te rge ordne te n An te il, so ist in der
Re ge l n icht von e ine m zen tren re le vante n S ortime nt au szu ge he n.
Vor de r Ein stu fu n g als n icht ze ntre nre le van te s S ortime n t em pfie h lt
sich die Prü fu n g der be son dere n Zie lpe rspe ktive .
4.
Je de s be ste he n de S ortime nt ist h in sichtlich se ine r be son deren Fu n k-
Be son de re Zie lperspe ktive
tion für die ze ntralen Versorgun gsbe re ich e ode r au fgrun d der
stadte ntwicklu n gspolitisch e rre ich bare n Zie lpe rspe ktive zu prü fen .
Hie rdu rch kann im Ein ze lfall se lbst be i ge rin gem VKF -Ante il in den
ze n tralen Versorgun gsbe re ich en die Ein stu fun g als ze n tre nre levan te s
S ortim e nt e m pfoh len we rde n .
5.
Be re its als ze n tren re le vant be werte te S ortime nte kön ne n zu sätzlich
N ah versorgun gsre le van z
das Me rkm al de r N ah ve rsorgu n gsre le van z tragen .
6.
Von de n Erge bn isse n der An alyse abwe iche n de Vorgaben (z. B. ge m .
W e itere Vorgabe n
LEPro N RW ode r REHK we stlich e s Ruh rge biet) sin d ggf. zu be rü cksich tige n .
Qu e lle : e ige ne Darste llu n g
Im Ergebnis der Sortimentsanalyse ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. zentrenund
nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente in Duisburg als sog.
„Duisburger Sortimentsliste“.
142
Tabe lle 1 8 :
„ D u is bu rge r S ortim e n ts l is te “
K u rz be z eich n u n g
S ort i m e n t
N r. n ach
B e z e ichn u n g n ach W Z 2 0 0 8
78
W Z 2008
Ze n tre n rele van te S orti
orti m e n te
Au ge n optik
47.78.1
Augenoptiker
Be kle idu n g
47.71
Einzelhandel mit Bekleidung
Be ttwaren
aus 47.51
Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a.
Bettwaren)
Bü ch er
47.61
Einzelhandel mit Büchern
47.79.2
Antiquariate
47.41
Einzelhandel mit Datenverarbeitungs geräten, peripheren Geräten und Software
Ele ktrokle in ge räte
aus 47.54
Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und
Strickmaschinen)
F ah rräde r u n d Zu be h ör
47.64.1
Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und –zubehör
F oto- un d optische Erze u g-
47.78.2
Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Augenoptiker)
G las/ Porze llan / Ke ram ik
47.59.2
Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren
Hau s-/ Be tt-/ Tisch wäsch e
aus 47.51
Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit
Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtücher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)
Hau srat
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B.
Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit
Haushaltsartikeln und Einrichtungsge genständen a. n. g.)
[S portbe kle idun g zu S portartike l]
Com pu te r
(PC-Hardware u n d S oftware )
n isse u n d Zu beh ör
78
WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008
143
Ze n tre n rele van te S orti
orti m e n te
aus 47.53
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen)
aus 47.51
Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen,
Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)
Kin de rwage n
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Kinderwagen)
Ku rzware n / S ch n e idere ibe -
aus 47.51
Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurzwaren,
z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und
Handarbeits garn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel
mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von
Teppichen und Stickereien)
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)
He im te xtilie n / G ardine n
darf/ Han darbe ite n sowie
Me terware fü r Be kle idun g
u n d W äsch e
Le u ch ten / Lam pe n
Me dizin isch e u n d orth opädi- 47.74
Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln
sch e Ge räte
Mu sikin stru me nte u n d Mu si-
47.59.3
Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien
kalie n
Papie r/ Bü roartike l/ S chre ib- 47.62.2
ware n sowie Kü n stler- un d
Einzelhandel mit Schreib- und Papie rwaren, Schul- und Büroartikeln
Baste lbe darf
Parfü me rie
47.75
Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen un d Körpe rpflegemitteln (NUR: Einzelhandel mit Parfüm)
S chu h e, Le de rwaren
47.72
Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren
S pie lware n
47.65
Einzelhandel mit Spielwaren
S port- u n d Cam pin gartike l
aus 47.64.2
Einzelhandel mit Sport- und Campin gartikeln (ohne Campingmöbel, Anglerbe darf und Boote)
Te le komm un ikation sartike l
47.42
Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten
Uh ren / S chm u ck
47.77
Einzelhandel mit Uhren und Schmuck
Un terh altu n gse le ktron ik
47.43
Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik
47.63
Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern
[Cam pin gm öbe l zu Möbe l/
An ge lbe darf zu W affe n /
Jagdbe darf/ An ge ln]
144
Ze n tre n rele van te S or ti m e n te
W affe n / Jagdbe darf/ An ge ln aus 47.78.9
W oh ne in richtun gsbe darf,
aus 47.64.2
Einzelhandel mit Sport- und Campin gartikeln (NUR: Anglerbedarf)
47.78.3
Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und
Geschenkartikeln
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR:
Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren
Bilde r/ Poster/ Bilde rrah m e n/ Ku n stge gen stän de
[W ohn m öbe l zu Möbe l]
S chn ittblu me n
Sonstiger Einzelhan del a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit
Waffen und Munition)
Ze n tre n - u n d n ah ve rs orgu n gs rele van te S or
o r tim e n te
Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitaus 47.76.1
teln (NUR: Blumen)
Droge rie , Kosme tik/ Parfü -
47.75
m e rie
N ah run gs- u n d G e nu ssm itte l 47.2
Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen un d Körpe rpflegemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Parfüm)
Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken
und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)
Ph arm azeu tisch e Artike l
47.73
Apotheken
Tie rfutter
aus 47.76.2
Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren
(NUR: Einzelhandel mit Futtermitteln für Haustiere)
Ze itun ge n/ Ze itschrifte n
47.62.1
Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitun gen
N ich t z e n tre n rele van te S ortim e n te
Bau m arkt-S ortime nt im e n -
47.52
Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasenmähern)
aus 47.53
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen
und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußbodenbelägen)
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Einzelhandel mit Sicherheitssystemen wie
Verrie gelungseinrichtun gen und Tresore)
aus 47.78.9
Sonstiger Einzelhan del a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Heizöl,
Flaschengas, Kohle und Holz)
ge ren S inn e
145
N ich t z e n tre n rele van te S or
o r tim e n te
Boote un d Zu be h ör
aus 47.64.2
Einzelhandel mit Sport- und Campin gartikeln (NUR: Boote)
Ele ktrogroßge räte
aus 47.54
Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten(daraus NUR:
Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und
Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und
-truhen)
G arten artike l
aus 47.59.979
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR:
Koch- und Bratgeschirr für den Garten)
aus 47.52.179
Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus
nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)
45.32
Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör
45.40
Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und –zubehör (daraus
NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Krafträder)
47.59.1
Einzelhandel mit Wohnmöbeln
47.79.1
Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen
Pflan ze n / S ame n
47.76.1
Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Schnittblumen)
Te ppich e
47.53
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen
und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brücken und Läufern)
47.76.2
Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren
(daraus NICHT: Einzelhandel mit Futtermitteln für Haustiere)
[G arte nm öbe l zu Möbe l]
Kfz-Zu be h ör
Möbe l
[Te ppich böden zu Bau m arktsortime n t im en geren
S in n e]
Zoologisch e r Be darf u n d le be n de Tie re
Qu e lle :
79
146
e ige n e Darste llu n g au f Basis de r Ein ze lh an de lsbe stan dse rh e bu n g S tadt + Han de l 0 5 -07 /
2 0 08
Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe
2003.
Für die kommunale Feinsteuerung ist es erforderlich, diese Sortimentsliste bei der textlichen Festlegung (bzw. Begründung) von einzelhandelstangierenden Bauleitplänen konkret
anzuwenden. Hierbei sollten gleichzeitig die Sortimente mit den angegebenen N umm ern
des Warengruppenverzeichnisses sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet
werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleisten.
4 .5
Die Ansiedlungsleitsätze
Im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze wird das Entwicklungsleitbild zur künftigen Einzelhandelsentwicklung
konkretisiert
und
so
eine
städtebaulich
optimierte
Einzelhandelsentwicklung in der Zukunft ermöglicht. Die Ansiedlungsleitsätze enthalten
Regelungen zu einem ausgewogenen Verhältnis der folgenden Ziele untereinander:
Stärkung der Zentren: Sicherung und Entwicklung einer bestehende Strukturen aufgreifenden und gegliederten Zentrenstruktur,
N ahversorgung: bestehendes N ahversorgungsangebot in den zentralen Versorgungsbereichen sichern und weiterentwickeln sowie Erhaltung und Stärkung einer
räumlich ausgewogenen Nahversorgung,
Sonderstandorte: im Rahmen eindeutiger Regelungen nur Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ermöglichen, ohne hierbei die
Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen.
W ichtige Instrumente zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind das Entwicklungsleitbild, das künftige Zentren-, Standort- und N ahversorgungskonzept sowie nicht zuletzt
die Spezifizierung zentrenrelevanter Sortimente. Für die konkrete und einfache Anwendung
im Planungsalltag fehlt jedoch eine Verknüpfung dieser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze
zur Verfügung gestellt.
Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare
Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher
Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Duisburger Einzelhandels insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu
sichern und weiter auszugestalten.
Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten Standortbewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Duisburger
Sortimentsliste zu einer in hohem Maße rechtssicheren Ausgestaltung von Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei und gewährleisten somit Planungs- und
147
Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber noch nicht in Duisburg ansässiger Einzelhandelsbetriebe.80
Die in den Ansiedlungsleitsätzen gefassten Steuerungsempfehlungen differenzieren Einzelhandelsbetriebe nach
zentrenrelevanten, zentrenund nahversorgungsrelevanten sowie nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Sortimentsstruktur),
städtebaulichen Lagen bzw. Standorttypen,
Verkaufsflächenumfang und
Haupt- und Randsortimenten.
Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Duisburg empfohlen:
Leitsatz I: Z entr enr elev ante r Einzelha ndel als Hauptsortim e nt prim är in den zen trale n
Versorgungsb ereic h en …
a) in den Hauptzentren je Vorhaben unbegrenzt,81
b) in den N ebenzentren je Vorhaben im Rahmen der Kaufkraft in den funktional zugeordneten Stadtteilen,
c)
in den N ahversorgungszentren je Vorhaben entsprechend der Kaufkraft im funktional zugeordneten Stadtteil, max. bis zu 800 m² VKF,
d) begrenzt auch ausnahmsweise in sonstigen städtebaulich integrierten Lagen,82 sofern das geplante Angebot (i. d. R. kleinteilig)83 ausschließlich auf die Versorgung
des (engeren) G ebietes bezogen ist.
Erläuterung zu Leitsatz I a)
Einzelhandelsbetriebe (sowohl klein- als auch großflächige) mit einem zentrenrelevanten
Hauptsortiment sollen grundsätzlich in den Hauptzentren, d. h. im Innenstadtzentrum und
80
Wesentliche Voraussetzung für die gewinn brin gende Nutzung der in diesem Einzelhandels- und Zentre nkonzept enthaltenen Leitsätze und Steuerun gsempfehlungen ist die polit isch gestütz te Bekräftigung diese r
Inhalte, verbunden mit der Umsetzung in Bauplanungsrecht und einer konsequenten künftigen Anwendung.
Auf diese Weise entfalten die Leitsätze und Steuerungsempfehlun gen ih re Potentiale für die Rechtssiche rheit kommunaler Instrumente, für die Investitionssicherheit sowie für die Sicherung und strategisch e
Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Duisbur g, insbeson dere der zent ralen Vers orgun gsbere iche.
81
Sofern nicht lan desplanerische und städtebauliche G ründe (etwa der S chutz von zentralen Versor gungsbereichen in Nach barkommunen bzw. das Beeinträchtigun gsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erfor derlich
werden lassen.
82
Zur Definition vgl. Glossar.
83
Unter dem Begriff „kleinteilig“ sin d kleinflächige Einzelhan delsbetr iebe mit e iner Verkaufsfläche von weniger als 800 m² zu verstehen, die si ch aufgrun d ihrer Größe in die stä dtebauli che Maßstäbl ichkeit ihre r
Umgebun g integrieren, i. d. R. ist dies bei städtebaulich integr ierten Lagen bei Verkaufsflächen von deutlich
unter 800 m² der Fall, beispielsweise in Form von Fachgeschäften in gewachsenen Stadtteillagen.
148
im Hauptzentrum Hamborn/ Marxloh, angesiedelt werden. Damit können die Hauptzentren
in ihrer heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden. Gleichzeitig wird eine Streuung von solchen wichtigen Einzelhandelsangeboten, ein Ungleichgewicht der
sonstigen Standorte gegenüber dem Innenstadtzentrum und dem Hauptzentrum Hamborn/
Marxloh sowie die potentielle G efährdung der Hauptzentren verhindert.
Innerhalb der Hauptzentren sollen neue Einzelhandelsbetriebe oder Betriebserweiterungen
primär im Hauptgeschäftsbereich angesiedelt werden. Außerhalb dieses Bereichs (aber innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs) sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit
zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur dann angesiedelt werden, wenn
das Vorhaben der städtebaulich-funktionalen W eiterentwicklung des Hauptgeschäftbereichs dient.
Erläuterung zu Leitsatz I b)
G emäß Leitsatz I wird eine Ansiedlung von Vorhaben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch in den N ebenzentren e mpfohlen, sofern für die Hauptzentren und die sonstigen
N ebenzentren nicht mehr als unwesentliche städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind.
Diese Begrenzung begründet sich aus dem Schutz der Hauptzentren und sonstigen zentralen Versorgungsbereiche, etwa in Nachbarkommunen, vor einem zu starken
Standortgewicht der hierarchisch nachgeordneten N ebenzentren, während gleichzeitig jedoch ein angemessener Entwicklungsrahmen, der die Ansiedlung von zentrenrelevantem
Einzelhandel mit Ausstrahlung auf die funktional zugeordneten Stadtteile ermöglicht, für
diese N ebenzentren erhalten bleibt. Der Entwicklungsrahmen für die N ebenzentren ergibt
sich gem. der Regelvermutung nach §24 a (2) LEPro N RW aus der einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft in den funktional zugeordneten Stadtteilen, sofern nur unwesentliche städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind.
Erläuterung zu Leitsatz I c)
In den N ahversorgungszentren soll die Ansiedlung von Vorhaben mit zentrenrelevantem
Hauptsortiment entsprechend der Kaufkraft im funktional zugeordneten Stadtteil möglich
sein, max. bis zur G renze der G roßflächigkeit (800 m² VKF), um das überwiegend auf die
N ahversorgung bezogene Angebot um weitere Sortimente punktuell begrenzt zu ergänzen.
Erläuterung zu Leitsatz I d)
Zusätzlich zu den vorgenannten Regelungen wird eine Ansiedlung kleiner kleinflächiger
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch in den sonstigen städtebaulich integrierten Lagen in begrenztem Maße empfohlen. Der empfohlene Bezug au f
die Versorgungsaufgabe „des engeren G ebietes“84 zielt darauf, dass an dieser Standortka-
84
Der Gebietsbe griff ist hierbe i nich t gleich bedeuten d mit den funktional zu geor dneten S tadtteile n gem.
LEPro, sondern mit dem Gebietsbe griff der BauNVO (vgl. zur Zulässigkeit von Betrieben in Baugebiete n
nach BauNVO u.a. Kuschnerus 2007, Rn. 192-194).
149
tegorie keine Fachmärkte entstehen, die gegenüber einzelnen zentralen Versorgungsbereichen zu eine m eigenständigen, zu großen G ewicht einzelner sonstiger städtebaulich
integrierter Lagen führen würden. Demzufolge zielt diese Regelung auf die Ansiedlung
kleiner Fachgeschäfte.
Leitsatz II : Einz elha ndel m it nahv ersorg ungsr elev ant em Haup tsorti
tsort i m ent …
a) primär in den zentralen Versorgungsbereichen,85
b) zur G ewährleistung der Nahversorgung ausnahmsweise an sonstigen städtebaulich
integrierten Standorten (i. d. R. kleinteilig).86
Erläuterung zu Leitsatz II a)
Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als Kundenmagnet und für die Besucherfrequenz in den zentralen Versorgungsbereichen haben,
sollen sowohl großflächige als auch kleinflächige Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment primär in den zentralen Versorgungsbereichen selbst
angesiedelt werden.
Eine Differenzierung der Zulässigkeit von unterschiedlichen Betriebsformen – insbesondere
bei Lebensmittelbetrieben – soll gemäß der Zentrenkategorisierung erfolgen. In der folgenden Tabelle werden nach G rößenordnungen differenzierte Ansiedlungsvorhaben87
aufgezeigt, die in den zentralen Versorgungsbereichen ohne weitere fachgutachterliche
Prüfung zu empfehlen sind:
85
Unter Berücksichtigun g planungsrechtl icher un d landesplaneris cher Vorgaben (Kongruenz, Beeinträchtigungsver bot).
86
87
Zur näheren Erläuterung der jeweiligen Betriebsform vgl. Glossar im Anhang.
150
Abbildu n g 8 0 :
N ach G röße n ordn u n ge n diffe re n z ie rte An s ie dlu n gs vorh abe n , die in de n
z e n tr a l e n Ve rs orgu n gs be re ich en oh n e w eite re fach gu tach te rlich e Prü fu n g z u
e m pfe h le n s in d
Übliche
Ansiedlungsvorha
Ansiedlungsvorh
a ben
G-VKF
[in m² VKF]
HauptHauptzent ren
Nebenzen
Nebenzen tr en
Nahversorgung szent ren
Lebensmitteldiscoun ter
bis 800 m²
√
√
√
Lebensmitteldiscoun ter
mehr als 800 m²
√
√
√*
Supermarkt
bis 1.500 m²
√
√
√
Großer Supermarkt
bis 2.500 m²
√
abhängig vom Einzelfall**
-
Verbrauche rmarkt
bis. 5.000 m²
√*
-
mehr als 5.000 m²
√*
-
SB-Warenhaus
Qu e lle :
e ige n e An n ah me n au f Basis EHI 2 0 08 Han de l aktu e ll 20 0 8/20 0 9; * De tailprü fun g n otwe n dig, 88 ** sie h e En twicklu n gse m pfe h lun ge n zu den je we ilige n N e be n ze ntre n
Erläu terun g zu Le itsatz II b)
In den übrigen W ohnsiedlungsgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
(sonstige städtebaulich integrierte Standorte) kann ein Nahversorgungsangebot zugunsten
der G ebietsversorgung empfohlen werden. Hierdurch soll (gemäß dem Entwicklungsleitbild) die N ahversorgung gestärkt werden, ohne dabei die zentralen Versorgungsbereiche
zu schädigen oder in ihren Entwicklungsmöglichkeiten zu beeinträchtigen und die wohnstandortnahe Versorgung der Bevölkerung negativ zu beeinflussen. Es wird eine
Verkaufsflächenobergrenze für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment
von 800 m² empfohlen. Eine größere Dimensionierung kann ggf. unter Beachtung von
§ 11 Abs. 3 Satz 4 BauN VO und Ziffer 2.8 Einzelhandelserlass NRW 2008 erfolgen.
Detailliertere Entwicklungsempfehlungen zur N ahversorgungsstruktur werden zudem im
N ahversorgungskonzept formuliert.
Leitsatz III : G roßfläc higer nic ht zen tre nrelev an ter Einzel hand el…
el …
a) primär in den Haupt- und N ebenzentren oder in unmittelbarer N ähe dazu und an
den im Sonderstandortekonzept empfohlenen Sonderstandorten,
b) im Regelfall keine Erweiterung; nur im Einzelfall bei besonderer städtebaulicher Zielsetzung auch an weiteren Standorten.
88
Innerhalb der Detailprüfun g ist festzustellen, ob von dem Vorhabenträge r der Nachweis erbracht wird, dass
das Ansiedlungsvorhaben die bestehen den Zentren- und Nahversorgun gsstrukturen nicht beeinträcht igt.
151
Erläuterung zu Leitsatz III a)
Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen zur
Angebotsbereicherung primär in den Haupt- und N ebenzentren (oder unmittelbar daran
angrenzend) angesiedelt werden, denn auch solche Einzelhandelsangebote stärken die Angebotsattraktivität in den Zentren deutlich. Alternativ dazu sollen sie an den im
Sonderstandortekonzept empfohlenen Sonderstandorten angesiedelt werden, um Angebote
aus
Kundensicht
attraktiv
räumlich
zu
bündeln
und
einer
Dispersion
des
Einzelhandelsstandortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für produzierende
und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken.
Für nicht großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment
ist unter städtebaulichen G esichtspunkten zunächst keine grundsätzliche Steuerungsnotwendigkeit erkennbar. Zugunsten der oben genannten Faktoren ist allerdings ebenfalls die
Ansiedlung in den zentralen Versorgungsbereichen (insb. Haupt- und N ebenzentren) oder
unmittelbar daran angrenzend sowie eine Standortbündelung an den Sonderstandorten zu
empfehlen.
Entwicklungsempfehlungen zu den einzelnen Sonderstandorten werden zudem im Sonderstandortekonzept formuliert.
Für die zentrenrelevanten Randsortimente bei – insbesondere großflächigen – nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsvorhaben gelten die Vorgaben des Ansiedlungsleitsatzes IV.
Erläuterung zu Leitsatz III b)
Je nach konkreter gesamtstädtischer und meso- bzw. mikroräumlicher Strukturentwicklung
sowie der Verfügbarkeit an Flächen kann eine Entwicklung im Einzelfall auch an weiteren
Standorten durchaus sinnvoll sein.
Eine pauschalisierende Tabuisierung solcher Entwicklungsbereiche ist erfahrungsgemäß
ebenso wie eine nicht regulierte Entwicklung solcher Standorte wenig zielführend. Für die
Entwicklung weiterer Sonderstandorte empfiehlt sich daher eine klare Regelung.
G roßflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel kann demnach an weiteren Standorten
bei besonderen städtebaulichen Zielsetzungen verwirklicht werden,
1. wenn für das Vorhaben innerhalb der unter Punkt III a) gefassten Standortbereiche
mittelfristig keine Entwicklungsflächen zur Verfügung stehen,
2. wenn das zentrenrelevante Randsortiment maximal 10 % der VKF, insg. maximal
2.500 m² ausmacht, 89
89
152
3. wenn durch das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche resultieren und
4. sofern landesplanerische G ründe (Lage in einem ASB) nicht entgegenstehen.
Leitsatz IV : Z ent ren relev an ter Ei nzel handel als Randsor tim ent i n großfläc hige n Einz ele lhandelsb etrieb en begr enz en. ..
a) bis zu max. 10 % der VKF eines Vorhabens, insg. max. 2.500 m² VKF 90 gem. LEPro
N RW ,91
b) in den Haupt- und N ebenzentren keine Beschränkung des zentrenrelevanten Randsortimentes.92
Erläuterung zu Leitsatz IV a)
Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht
zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog. Rand- bzw. N ebensortimente,
die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen.
Es sollte hierbei eine deutliche Zuordnung des Sortiments zum Hauptsortiment als sog.
Randsortiment (z. B. W ohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu Möbeln, Zooartikel
als Randsortiment
im
Gartenmarkt, nicht
jedoch
z. B. N ebensortiment
93
Unterhaltungselektronik) angestrebt werden, so dass Vorhaben aus Kundensicht klar definiert werden. Eine Angebotsdiversität jenseits der zentralen Versorgungsbereiche wird
somit vermieden.
Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflächenumfang
das Potential einer G efährdung der zentralen Versorgungsbereiche sowie das potentielle
Hemmnis ihrer Fortentwicklung. Um die zentralen Versorgungsbereiche vor diesen gemäß
des Duisburger Entwicklungsleitbildes unerwünschten Beeinträchtigungen zu schützen, um
künftige Ansiedlungspotentiale für die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu verringern
und um gleichzeitig jedoch auch Einzelhandelsbetrieben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche – dies bezieht somit auch Standortbereich in unmittelbarer räumlicher N ähe
zu zentralen Versorgungsbereich mit ein – eine marktübliche Mindestattraktivität im W ett-
90
Im Einzelfall ist der Nachweis zu erbringen, dass die Teilverkaufsflächengröße einzelner oder mehrerer zentrenrelevanter Randsor timente zu keinen schädlichen Auswirkungen führen.
91
92
Sofern nicht lan desplanerische und städtebauliche G ründe (etwa der S chutz von zentralen Versor gungsbereichen in Nach barkommunen bzw. das Beeinträchtigun gsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erfor derlich
werden lassen.
93
Vgl. OVG NRW 22.6.1998, AZ 7a D 108/96.NE.
153
bewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment auch
jenseits der zentralen Versorgungsbereiche jedoch nur in begrenztem Umfang erlaubt werden.
Diese Begrenzung soll gem. LEPro N RW bei 10 % der Verkaufsfläche max. 2.500 m² Verkaufsfläche für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen.94
Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten Sortimente,
die sich aus ihrer jeweils unterschiedlichen sortimentsspezifischen Angebotsstruktur in den
zentralen Versorgungsbereichen ergibt, nicht (ausreichend) berücksichtigen kann, sollen
Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsortimente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung
im Einzelfall95 ggf. auch unterhalb der genannten G renzen vorgenommen werden.
Empfehlungen zu Leitsatz IV b)
Die Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten als Randsortiment in Vorhaben in den
Haupt- und Nebenzentren soll regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung ermöglicht werden, sofern Leitsatz I gewahrt bleibt.
Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig und ohne
Verkaufsflächenbegrenzung angesiedelt werden, sofern die übrigen Empfehlungen dieses
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eingehalten werden.
Leitsatz V: Aus nahm sw eise an a nder en Sta ndorte n zulässig : Verkaufsst ellen v on Ha ndn dwerkswerks - , p roduzie rend en oder weit erv erarb eite nde n G e werb eb e tri ebe n u nd Hofläde n.
‚Handwerkerprivileg’
Erläuterung zu Leitsatz V
Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden G ewerbebetrieben verwirklicht werden („Handwerkerprivileg“), wenn
eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,
die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,
eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und
94
95
Ein Einzelfallnachweis der Unschädli chkeit gerade der zentren relevanten Ran dsortimente ist bei großfläch igen Einzelhan delsvorha ben außerhalb der zent ralen Versorgun gsberei che im Rahmen der erfor derliche n
vorhaben bezogenen Verträ glichkeitsbewertun g nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leisten.
154
wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m² nicht überschritten wird.
Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen an landwirtschaftlichen Betrieben bemisst sich im Übrigen nach §§ 35 bzw. 201 BauG B.
Z usam m enfassung
In der Zusammenschau der aus dem Duisburger Entwicklungsleitbild abgeleiteten Differenzierung innerhalb der Leitsätze ergibt sich ein Bewertungsinstrument für spezifizierte
Einzelhandelsvorhaben sowie ein Anwendungsrahmen für die Bauleitplanung, und zwar bezogen auch auf die im Zentren- und Standortkonzept gekennzeichneten Standortziele. In
der konsequenten Anwendung – deren Basis eine bauplanungsrechtliche Umsetzung ist –
ergeben sich für geplante Einzelhandelsvorhaben je nach Sortiments- und G rößenstruktur
empfohlene oder abzulehnende Standorte sowie innerhalb möglicher Standorte eine teils
mit Prioritäten versehene Empfehlung.
4 .6
Empfehlungen zur Verstetigung der Datenbasis
Im Einzelhandel herrscht eine hohe Entwicklungsdynamik: Betriebe verkleinern oder erweitern ihre Verkaufsflächen, sie stellen ihre Sortimente um, sie verlagern den Betrieb an einen
anderen Standort und neue Betriebe siedeln sich erstmals an. Damit dieses Einzelhandelsund Zentrenkonzept seine Funktion als Grundlage für die stadtplanerische Bewertung von
Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben auch in den Folgejahren voll zur G eltung bringen
kann, wird eine regelmäßige Fortschreibung des Datenbestandes empfohlen. Eine solche
Fortschreibung gewährleistet zweitens, dass neue Handlungserfordernisse frühzeitig erkannt und stadtplanerische Reaktionen – etwa im Bereich der Zentren- oder
N ahversorgungssicherung – vorbereitet werden können. Drittens wird durch eine Fortschreibung ein Beitrag dazu geleistet, dass die Plausibilität – und damit nicht zuletzt die
Rechtssicherheit – von künftig zu erarbeitenden Bauleitplänen gesichert bleibt.
G rundsätzlich ist für eine Fortschreibung zu beachten, dass eine Vollerhebung des Bestandes mit hohem Aufwand verbunden ist und daher nur in Abständen von mehreren Jahren
durchzuführen sein wird. Daher empfiehlt sich eine kontinuierliche Fortschreibung des Datensatzes mit Blick auf die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept abgestimmten
Zielsetzungen: Ein solches „Bestandsmonitoring“ oder „Einzelhandelsmonitoring“ kann aus
fachgutachterlicher Sicht mit einem angemessenen Aufwand betrieben werden.
Em pfehlunge n z u ei nem Ein zelha ndelsm
ndels m onitoring
Das Einzelhandelsmonitoring könnte beispielsweise aus folgenden Bausteinen bestehen:
laufende Erfassung der Zu- und Abgänge der strukturprägenden Betriebe,
Zusammenfassung und Bewertung der wesentlichen Bestandsänderungen (ggf. jährlich).
155
Es empfiehlt sich, das Monitoring in einer Verwaltungseinheit zu installieren. Um eine selektive und somit kostengünstige Erfassung zu implementieren, sollten
nur strukturprägende Betriebe erfasst werden (dies sind in Duisburg Betriebe ab einer G rößenordnung von etwa 400 m² Verkaufsfläche),
nur Betriebe mit zentrenund/ oder nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment erfasst werden (vgl. hierzu die Duisburger Sortimentsliste in diesem Einzelhandels- und
Zentrenkonzept),
und die Datenpflege als automatisiertes Verfahren ins laufende Verwaltungsgeschehen eingefügt werden.
In einer solchen Datenbank werden alle Zu- und Abgänge (einschließlich N eubauten, Erweiterungen und auch N utzungs-/ Sortimentsänderungen) übernommen, optimalerweise
verknüpft mit einem georeferenzierten Kataster. Die Datenbank ließe sich insbesondere mit
Hilfe einer Abfrage- und Analyselösung auch von weiteren Verwaltungsabteilungen im Verwaltungshandeln nutzen, z. B. von der für die Bauleitplanung zuständigen Stelle.
Eine zumindest stichprobenartige Überprüfung der Daten durch das Aufsuchen der strukturprägenden Betriebe könnte dies unterstützen.
Jährlich sollten die wesentlichen Bestandsveränderungen zusammengefasst und zudem
fachlich bewertet werden. So erhält die hiermit betraute Stelle schnell einen Überblick darüber, ob Veränderungen nur marginal oder ob sie wesentlich strukturverändernd waren, ob
sie nur in bestimmten Branchen oder an bestimmten Standorten stattgefunden haben, und
ob hieraus stadtplanerischer Handlungsbedarf entsteht. Die jährlichen Zusammenfassungen
der wesentlichen Bestandsveränderungen sollten zudem regelmäßig der für die Bauleitplanung zuständigen Stelle vorgelegt werden, so dass in die Zielsetzungen und Begründungen
jeweiliger Bauleitplanverfahren stets aktuelle Zahlen einfließen können.
Fortsc hreib ung d es E inz elha ndelsndels - und Z e ntr enkonz
enkonz eptes
Trotz dieser Fortführung durch das Einzelhandelsmonitoring ist aufgrund der hohen Dynamik im Einzelhandel mittelfristig ein Bedarf zur Fortschreibung der einzelhandelsbezogenen
G rundlagenermittlung und Zielerarbeitung für ein zu aktualisierendes Einzelhandels- und
Zentrenkonzept – inkl. einer flächendeckenden Vollerhebung des Einzelhandels – zu erkennen. Insbesondere die konzeptionellen Bausteine des Konzeptes bedürfen einer
Erfolgskontrolle und ggf. einer Fortschreibung. Dieser Bedarf sollte erfahrungsgemäß alle
fünf Jahre bewertet werden. Z udem sollte auch bei erheblichen Veränderungen der gesetzlichen G rundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung eine Fortschreibung des
Konzeptes erfolgen.
Da die flächendeckende N ahversorgung ein besonderes Ziel des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes darstellt, wird das N ahversorgungskonzept als ein Baustein des
G esamtkonzeptes in kürzeren Intervallen aktualisiert. Dabei werden Standorteröffnungen
und –schließungen von N ahversorgungsgeschäften mit mehr als 400 m² Verkaufsfläche dokumentiert.
156
5 Schlusswort
Die Stadt Duisburg verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandelsstruktur über eine relativ gute Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen Standorte, insbesondere der
zentralen Versorgungsbereiche. W ährend der Erarbeitung dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Verwaltung und
durch den parallel einberufenen Arbeitskreis – Entwicklungsszenarien und künftige Leitlinien erörtert, die es erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplanerischen und
genehmigungsrechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten.
Durch den Besc hluss dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes durch das zuständige
kommunalpolitische G remium werden die Empfehlungen für die Verwaltung bindend;
zugleich entfalten die enthaltenen Instrumente hierdurch ihre größtmögliche W irkung für
die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der G enehmigungspraxis. Ebenso trägt der
Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit in Sachen Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann.
Obschon dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzept zunächst ein primär stadtplanerisches
Instrumentarium darstellt, kann es auch in anderen Zusammenhängen (Teil-)Beiträge zur
Fortentwicklung der Handelsstandorte leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung. Das Konzept bietet zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch
kleinere Entwicklungsvorhaben (etwa den Haupt- und N ebenzentren), für Detailkonzepte zu
einzelnen Standorten und Fragestellungen (etwa dem Branchenmix, dem Marktauftritt der
N ebenzentren oder zur städtebaulichen Ausprägung der großen Sonderstandorte) sowie
für prozessbegleitende Maßnahmen bzw. die Einbindung der Händlerschaft und der Immobilieneigentümer in die Maßnahmen zur Standortstärkung.
157
Anhang
Literatur und sonstige Quellen
Literatur und Hand elsfac hdate n
BBE (2006): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2006. Köln
Bezirksregierung Düsseldorf (2000): G ebietsentwicklungsplan 99 für den Regierungsbezirk
Düsseldorf. Stand: 09.12.2008.Düsseldorf
BMVBW (2002): Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel
und § 11 Abs. 3 BauN VO. Ohne Ort
Der Handel und BVH (Hrsg.; 2008): Online Handel. Sonderpublikation von Der Handel und
BVH. E-Commerce richtig gemacht. Frankfurt
DESTATIS, G ESIS-ZUMA und W ZB (Hrsg.; 2008): Auszug aus dem Datenreport 2008. Ein
Sozialbericht für die Bundesrepublik Deutschland. Ohne Ort
Deutscher Bundestag (2004): Entwurf eines G esetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs
an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestagsdrucksache
15/2250. Berlin
Deutsches Seminar für Städtebau und W irtschaft (DSSW , 2007): Leitfaden N ahversorgung
als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen wegbrechende Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Berlin
EHI Retail Institute (2005): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen
und internationalen Handels. Ausgabe 2005/2006. Köln
Hahn-Immobilien (2006): Real Estate Report 06. Ohne Ort
Heinritz, G ., Klein, E. und Popp, M. (2003): G eographische Handelsforschung. Berlin und
Stuttgart
IfH Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (2005): Branchendokumentation
zum Betriebsvergleich Einzelhandel. Köln
Junker & Kruse, Dr. Donato Accocella (2004): Regionales Einzelhandelskonzept für das
westliche Ruhrgebiet und Düsseldorf. Dortmund/ Lörrach
I
KPMG Deutsche Treuhand-G esellschaft Aktiengesellschaft W irtschaftsprüfungsgesellschaft
(Hrsg.; 2006): Trends im Handel 2010. Köln
Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn
Lebensmittelzeitung (2007): Ausgabe N r. 13
Ministerium für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft des Landes NordrheinW estfalen (1995): Landesentwicklungsplan Nordrhein-W estfalen. Düsseldorf (zitiert als LEP
N RW )
Stadt Duisburg (2008): Die Bevölkerungsentwicklung für die Stadt Duisburg bis 2027. Duisburg
Stadt Duisburg (2008): Einwohnerstatistik 2007. Duisburg
Stadt Duisburg (2009): Einwohnerstatistik 2008. Duisburg
Stadt + Handel (2005): N ewsletter #01 und #02. Dortmund
Stadt + Handel (2006): N ewsletter #03 und #04. Dortmund
Statistisches Bundesamt (2003): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe 2003. W iesbaden
W ABE-Institut (2007): Einzelhandel Branchendaten 2007. Ohne Ort
Sonstige Qu elle n
W ebsite Statistisches Bundesamt (Destatis), abgerufen 25.08.2009: www .destatis.de
II
Glossar
Die nachstehenden Definiti onen basieren auf eigenen Annahmen des Gutachte rbür os und weiteren wissenschaftlichen und fachlichen Quellen (z. B. EHI Retail Institut, IfH).
Betri ebsform (Betri ebstyp)
Eine Gruppe von Han delsbetr ieben mit glei chen oder ähnli chen Merkmalsausprägungen. Es gibt starke Ähnli chkeiten der Betrie be innerhal b
einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehreren Merkmalen deutli ch voneinander unterschei den. Um Betrie bstypen
zu definieren, wird auf Merkmale zurückgegr iffen, die das Erscheinun gsbild des Handelsbe triebes gegenü ber den Abnehmern gestalten. Sowohl
im Groß- als auch im Einzelhandel werden Betriebsformen unterschieden.
Es besteht eine Dynamik in den Betrie bsformen, d. h. es entstehen neue
Betriebstypen und alte scheiden aus. Seit neuster Zeit wird auch von
Formaten und Vertrie bsschienen gesprochen. Betriebst ypen sind z. B.
Fachmarkt, Supermarkt oder SB-Warenhaus.
Bindungsquote
Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotential in einem Ge biet. An
ihr ist e rsichtli ch, ob Kaufkraft in ein Ge biet zu- (> 100 %) oder abfließt
(< 100 %). Anhand der Bindungsqu ote kann die Zentralität eines Ortes
ermittelt werden, je nach dem, ob ein Kaufkraftzufluss, oder -abfluss vorliegt ( Kaufkraft)
Business Improvement Dist rict (BID)
Ein Business Improvement District (BID) ist ein räumlich begrenzter, meist
innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbetreiben de
mit dem Ziel zusammenschließen, das unmittelbare
betrie bliche un d städtis che Umfeld zu ver bessern. Von einem derarti gen
Public- Private- Partnership- Mode ll, also der Zusammenarbeit von öffentlich-recht lichen und privaten Akteuren, können sowohl Städte un d
Gemeinden, als auch Verbraucher und Wirtschaft profitieren.
In Deutschland gi bt es bislang noch keine bundesre chtlich e Grundla ge
zur Gründun g eines BID. Einige Länder haben je doch den Ansatz aufgegriffen und als Lösungsansatz für Standorte diskutiert, die von tradin gdown-Prozessen betr offen sind. In Hamburg wurde das erste Landesgesetz zu der Einri chtung e ines BID verabschie det, in NRW wird die
Gründung von so genannten Immobilien und Stan dort gemeinschaften
(ISG) gefördert.
Einzelha ndel
Im funktionellen Sinne lie gt Einzelhandel vor, wenn Marktteilnehmer Güter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbe iten, von anderen
Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen.
Als Einzelhandel im institutione llen Sinne (auch Einzelhandelsbetrie b, Einzelhandelsunternehmung, Einzelhandlun g) werden jene Instituti onen
bezeichnet, deren wirtschaftliche Täti gkeit ausschließl ich oder ü berwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen sind. Ein
Betrieb wird dem Einzelhandel zugere chnet, wenn die Wertschöpfung
der Einzelhandelstäti gkeit größe r ist, als aus sonstigen Tätigkeiten.
III
E inzelha ndelsr elevant e Nachfrage
Der Teil der Ver brauchsausgaben privater Haushalte, die im Einzelhande l
ausgegeben wird. Nicht berü cksichtigt wird die Nachfrage nach Dienstleistungen.
Fabrikladen (Factory Outlet)
Herstellerei genes Einze lhandelsgeschäft, in der Rege l mit minimierte r
Ausstattung un d Sel bstbe dienung, in dem ein Herstelle r im Direktve rtrieb vor allem seine Warenüberhänge und seine Zweite-Wahl-Ware
verkauft. Standort für einen Fa brikladen sin d entwe der ein größere r
Raum beim Hersteller selbst oder ein verkehrsgünsti g gele gener Ve rkaufsraum in der Nähe.
Fachdiscounter
Ein meist klein- bis mittelflächiger Einzelhandels betrie b, der überwiegen d
Waren des täglichen Bedarfs in Selbstbedienung und ohne Servi ce anbietet. Das Sortiment ist dabei flach und schmal und wird oft zu niedrigen
Preisen angeboten.
Fachgeschäft
Spezialisierter und branchen gebun dener Einzelhande lsbetrie b, der sich
durch eine große S ortimentstiefe un d unterschie dliches Preis- und Qualitätsniveau auszeichnet. Die Verkaufsfläche liegt meistens deutlich unte r
800 m². Entscheiden d für die Abgrenzung zu Fachmärkten ist vor allem
der Service (z. B. Kundendienst und Beratung/ Bedienung).
Fachmarkt
Fachgeschäft der N on-Food-Sparte, das in bestimmten Branchenschwerpunkten (Elektronik, Sport, Drogerie et c.) über ein breites un d tiefes
Sortimentsangebot verfügt, dabei aber nur eine knappe Personal besetzung und als Verkaufsverfahren Selbstbedienung oder Vorwahl mit
fachlicher un d sor timentsspezifischer Beratung e insetzt; übersi chtli che
Warenanordnung in meist ebenerdi gem Betrieb mit niedri gem bis mittlerem Preisniveau. Die Standorte sin d meist autokundenorien tiert, davon
einige Sortimente innenstadtnah (Drogerien), andere isoliert in gewachsenen oder geplanten Zentren. Verkaufsfläche > 800 m². Je nach Typ des
Fachmarktes sind verschiedene Größenor dnungen ü blich (z. B. Drogeriefachmärkte mit ca. 800 m², Elektrofachmarkt 2.000 - 4.000 m² (z. B.
Saturn), Baumarkt 2.000 - 15.000 m², Möbelmarkt bis zu 50.000 m²).
Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch
eine Vielfalt sortimentsbezogener un d selbststän dig vermarktbarer
Dienstleistungen an. Bei diskontorientierten Fachmärkten wird zugunsten
des Preises auf jedwede Beratung oder Dienstleistung verzichte t. Der
Spezialfachmarkt führt Ausschnittssort imente aus dem Pr ogramm eines
Fachmarktes.
Factory -OuletOulet-Cen ter (FOC)
Mittel- bis großflächi ge Ansammlung von Einzelhandels betrie ben, in denen im Direktvertrieb Waren von mehreren Herstellungsunternehmen in
separaten Ladeneinheiten dem Konsumenten zum Verkauf angeboten
werden. Neben den Markenshops fin den sich in FOCs oft gastron omische Ange bote im Ge bäudekomplex. Von Fabr ikverkäufen ( Fabrikläden)
unterscheiden sich FOCs durch die räumliche Trennung von Produkti on
IV
und Verkauf. FOCs liegen meist außerhalb urbaner Zentren auf der „grünen Wiese“ in verkehrsgünstiger Lage und in Fabriknähe.
Grenz ren tabil ität
Grenze der Einnahmen-Kosten-Relation, un terhalb derer ein Einzelhandelsbetrie b – un ter Berücksicht igun g lokaler Nachfra ge- un d
Wettbewerbsbe dingun gen sowie zeitgemäßer, handelstypischer Betriebsgestaltun g – nicht dauerhaft wirtschaftlich zu betreiben ist.
Hauptzent rum (H Z)
Bei der Abgrenzun g des Hauptzen trums wird die Konzentrati on gesamtstädtisch und ü berört lich bedeuten der Funktionen e benso berü cksichtigt
wie die Di chte des bestehenden Hande lsbesatzes oder stä dtebauli che
Eigenschaften. Da das Hauptzentrum zu den zentralen Versor gungs bereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Das
Hauptzentrum ist je nach ör tlicher Ausprägun g nicht n otwendi gerweise
deckungsgle ich mit dem historischen oder statistischen Zentrum.
ImmobilienImmobilien- und Standortgem einschaft (ISG)
Modell zu r Aufwertung von Handelsstandor ten, das auf Grundlage de r
Idee der BID die Bil dung von Gemeinschaften aus Grun d- un d Immobilienbesitzern
und
öffentlichen
Planun gsträgern
förde rt.
Die
Mitglie dschaft in einer ISG ist freiwill ig und un terschei det sich so maßgebli ch vom amerikanischen Modell des BID.
Katalogschauraum
Kleinflächige Ausstellungsläden, in denen nicht verkauft wird, sondern
jeder Artikel meist nur einmal vorhanden ist und bestel lt werden kann. Er
verbin det Versandhauswerbung mit der Verkaufsstätte.
Kaufhaus
Zentral gelegener großflächiger Einzelhandelsbe trieb mit einem brei ten
und tiefen Non-Food-Sortiment, der meistens im Wege der Bedienun g
Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens eine in
tiefer Gliede rung. Am weitesten verbre itet sin d Kaufhäuser mit Bekleidung und Textilien oder verwandten Bedarfsrichtun gen. Starke
Konzentration auf bestimmte Warengruppen. Ein Lebensmittelangebot
ist meistens nicht vorhanden. Verkaufsfläche > 1.000 m²
Kaufkraft
Die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten
Zeitraums zur Verfü gung steht. Erre chnet wir d sie aus den Nett oeinnahmen zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener
Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Til gung von
Schulden.
Kaufkraftbindung
Kaufkraftbindung
Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in der Regi on selbst ausgege ben
wird. Ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft
außerhalb dieser ausge geben wir d. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn
Kaufkraftanteile aus Fremdregionen einem Marktgebiet zufließen.
V
Kaufkraftkennz iffe r
Gibt Auskunft über die regionale Ver teilung der Kaufkraft. Sie gibt an,
wie viel Promil le der gesamten Kaufkraft in Deutschland auf die betrachtete geographis che Einhe it entfällt. Errechnet wir d sie dur ch
Multiplikation des Bevölkerungsanteils des Gebietes an der Gesamtbevölkerung mit einem Kaufkraftfaktor, der nur aus Nettoeinkommen der
im Gebiet ansässigen Bevölkerung besteht. Sie gi bt die Höhe des dur chschnittlichen Nett oeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an.
Lebensmitt eldiscount er
Lebensmitteldiscoun ter zeichnen sich durch ein spezialisiertes Sor timent
mit einer nie dri gen Artikelzahl aus. Weitere Merkmale sind Selbst bedienung, einfache Ladenausstattung und aggressi ve Marketing-St rategien.
Die Ladengröße lie gt in der Rege l zwischen 250 - 800 m². Aufgrund des
Strukturwandels im Einzelhandel (Vergrößerun g der Verkaufsflächen)
nehmen die Betreibe r von Lebensmitteldiscountern auch verstärkt darüber hinausgehen de Verkaufsflächendimensionen in Anspruch Der
Umsatzanteil
durch
Non-Food- Artikel
lie gt
zwischen
10 – 13 %.
Nahversorgung
Die Nahversorgun g umfasst i. d. R. Betriebe mit Waren des kurzfristi gen
Bedarfsbereichs sowie ergänzende Dienstleistun gsbetr iebe, welche
wohntortnah angesie delt sin d. Die Befassung mit diesem Themenaspekt
im Rahmen eines Einzelhan dels- un d Zentrenkonze ptes ist auch ins besondere unter dem Aspekt des gende r-mainstreaming von Bedeu tung.
Frauen verfügen für den alltäglichen Gebrauch wesentlich seltener über
ein Auto als Männer. Glei chzeiti g haben sie aufgrun d der immer noch
vorherrschen den gesch lechtsspezifis chen Rollen verteilun g die Hauptve rantwortung für die Koordin ierung aller familiären Aktivitäten, u. a. auch
für den Ve rsorgun gseinkauf. Daraus ergeben sich gesch lechtsspezifis ch
unterschiedl iche Bedürfnisse und Anfor derun gen z. B. an die Aus gestaltung des Nahversorgun gsangebotes in einer Stadt.
Nahversorgungsze ntr um (NVZ)
Ein Nahversor gungszentrum besteht aus überwie gend nahvers orgun gsrelevanten
Einzelhandels betrie ben
und
aus
ergänzenden
Dienstleistungsbetr ieben wie etwa einer Bank, Reinigun g oder Postannahmestelle. Das Nahversorgungszentrum übernimmt die wohn ortnahe
Grundversorgun g der Bevölkerun g und ist in der Re gel innerhalb eine r
sonstigen integr ierten Lage angesiedelt. Auch städtebauliche Kriter ien
wie bauliche Dichte oder Gestaltun g sind für die Definition eines NVZ relevant.
Nebenzen tr um (NZ)
(NZ)
Zum Nebenzentrum zählen diejenigen sonstigen zent ralen Bereiche einer
Kommune, die wie das Hauptzentrum über einen hohen Besatz an Einzelhandelsbetrie ben, über weitere Zentrenfunktionen sowie über
städtebauliche Zentrenmerkmale verfügen. Hinsichtlich de r Nutzungsdichte, der stä dtebauli chen Aus prägun g un d der Lage im Stadt gebie t
bzw. der Ve rkehrsanbindungen ist das Nebenzentrum gegenü ber dem
Innenstadtzentrum aller dings als nachgeordnet zu bewerten. Da ein Nebenzentrum zu den zentralen Vers orgun gsberei chen zählt, ist es e in
Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts.
VI
SBSB-Warenha us
Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandels betrie b mit Lebensmittelvollsort iment sowie Ge- und Verbrauchsgütern des kurz-, mittel- und langfristigen
Bedarfsbereichs in ü berwiegen d Sel bstbe dienung. Die Verkaufsflächendimensionierun g beträgt mind. 5.000 m².
Sortimen t
Die Auswahl bzw. Struktur aller angebotenen Artikel eines Handelsunte rnehmens.
Unterschie den wird in Kern-, Grund-, und Randsortiment.
Das Kernsortiment beinhaltet das eigent liche S ortiment z. B. Sanitärpr odukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitärhändler. Die Waren
des Kernsortiments sollen die Ren dite des jeweili gen Händle rs sichern.
Mit dem Kernsortiment wird der Hauptumsatz der jeweiligen Fil iale gemacht.
Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Umsatz gemacht wird. Kern- und Grun dsortiment können i dentis ch sein, weichen
bei einigen Unternehmen aber voneinander ab. Dies wäre der Fall, wenn
der Sanitärhändler Leuchten ins Sortiment aufnimmt, die mehr Umsatz
bringen als die Sanitärprodukte.
Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel werden geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Ser vice zu bie ten
(Abgrenzun g gegenü ber dem Wettbewerber) oder um einen zusätzlichen
Gewinn zu erwirtschaften.
Die Sortimentstiefe hängt pr oportional davon ab, wie viele Varianten e ines Artikels ein Händler anbietet. Die Sortimentsbreite hängt
proporti onal davon ab, wie viele verschie dene Warengru ppen ein Hän dler führt.
Stadtte il
Der im vorlie genden Bericht verwendete Begriff Stadtteil en tspri cht den
Ortsteilen der Stadt Duisburg.
Städtebaul ich int egrie rte Lage (siL)
Als städtebaulich integrierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) werden diejeni gen Siedlun gsberei che bezeichnet, die in Wohnberei che
eingebet tet sin d. Die bauli che Dichte sowie die Di chte der Einzelhandelsnutzungen un d sonsti gen Funktionen reicht in dieser Lage nicht aus,
diese Lage als zentraler Versorgun gsberei ch, d. h. Haupt geschäftszentrum bzw. Stadtteil- oder Ortstei lzentrum einzuor dnen. In der Re gel sin d
Einzelhandelsnutzun gen in der sonstigen inte grierten Lage als Einzelbetrieb ode r als Ansammlung einiger weniger Betriebe vorzufin den.
VII
Städtebaul ich nicht i ntegr ier te Lage (niL)
Städtebaulich ni cht inte grierte Lagen untersche iden sich von den sonst igen integrierten Lagen dur ch die fehlen de Ein bettun g in die sie
umgebende Wohnbebauung. Nicht inte grierte Lagen umfassen demnach
alle Siedlungs bereiche außerhalb der Zentren und sonsti gen inte grier ten
Lagen. In der Re gel t rifft die Bezeichnun g auf Einzelhandelsstandorte in
Industrie- oder Gewerbege bieten sowie im Außenbereich zu.
Supermarkt
Verkauf des Lebensmittelvol lsortiments inkl. Frischfleisch sowie Ve rkauf
von Waren des täglichen un d kurzfristi gen Bedarfs. Meist Selbst bedienung. Die Verkaufsflächen liegen zwischen 400 - 1.500 m². Ein große r
Supermarkt weist dieselben Betr iebsmerkmale auf. Die Verkaufsflächen
liegen hierbei zwischen 1.500 m² und 2.500 m².
Trading down Prozess
Ursprün glich die Bezeichnun g einer sequentiellen Strategiealte rnative in
der Positi onierung von Einzelhandelsbe trieben.
Mit dieser Strate gie versuchen z. B.
Warenhäuser etablier ten
Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern auf der „grünen Wiese“ Paroli zu bieten. Dies geschieht meistens durch den radikalen Abbau von
Verkaufspersonal und die Ausweitun g de r Selbst bedienung un d Vorwahl
anstelle von Beratung und Bedienung.
Verbre iteter ist der Gebrauch des Begriffes „trading down“ im Zusammenhang mit de r Beschrei bung der Entwi cklungsdynamik von
Einkaufslagen oder ganzen Innenstädten. Hier bezeichnet „tradin g
down“ den Trend zum Ersatz höherwerti ger un d - preisi ger Anbiete r
durch nie drigpreisi ge An bieter bzw. innerhalb bestehender Betr iebe den
Ersatz von höhe rpreisi gen Sor timentsbestandtei len dur ch niedrigpreisi ge
Artikel. Damit verbunden ist die Verflachun g (oder Banalisierung) des
Angebotes, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten
und der Außenwerbun g.
Umsatz
Der Umsatz beschreibt die Absatzmengen eines Unternehmens, einer
Branche, einer sonstigen Wirtschaftseinheit ode r eines definierten Stan dortes innerhalb e iner bestimmten zeit lichen Pe riode. Im vorl iegen den
Bericht wird der Umsatz in der Regel als monetäre r Brutto- Jahresumsatz
angegeben.
Urban Entertai nment Cen ter (UEC)
Kombination von großflächi gem Einzelhandel, Gastronomie und thematisch integrie rte Freizeit und Unterhaltungsange bote (z. B. Multiplex Kino
oder Musical Theater).
Verbrauchermark t
Einzelhandelsbe trieb mit Lebensmittelvollsort iment sowie Ge- un d Ve rbrauchsgütern des kurz- und mit telfristi gen Bedarfs. Tiefes und bre ites
Sortiment an meist autoorientiertem Standort entweder in Alleinla ge
oder innerhal b Einzelhan delszentren. Dauerniedri gpreis- un d Son derangebotspol itik. Großflächig (ca. 2.500 - 5.000 m²), überwiegend
Selbstbe dienung. Ante il Non-Food- Artikel: Fläche 30 - 60 %; Umsatz
20 - 40 %.
VIII
Warenhaus
Zentral gele gener, großfläch iger Einzelhan delsbetr ieb mit breitem un d
tiefem Sortiment aus mehreren Branchen mit hohem Servicegrad und
mittlerem bis gehobenem Preisniveau. Der Schwerpunkt liegt meist auf
Bekleidung oder Textilien. Daneben werden Lebensmittel und Dienstleistungen (Gastronomie, Frisör, Versiche rung etc.) angeboten. Der Ve rkauf
erfolgt in Bedienun g, Vorwahl und Selbstbe dienung. Die Verkaufsfläche
liegt bei mindestens 3.000 m², der Umsatz der Non-Food-Artikel macht
i. d. R. mehr als 50 % aus.
Wochenmarkt
Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel stellen Wochenmärkte eine
mobile Hande lsform dar, die ein bis mehrmals wöchentlich an einem
festgelegten Ort stattfinden. Es werden überwie gend frische Waren
(oftmals auch regionale Produkte) angeboten. Wochenmärkte können einen be deutenden Beitrag zur Attraktivität von Innenstädten bzw.
Stadtteil- ode r Ortszentren beitragen.
Zent rale r Versorgungsber eich
Zu den zentralen Versor gungs bereichen zählen sämtliche städtebauli chfunktionalen Zentren (Innenstadtzentrum, Nebenzentren, Stadtteil- ode r
Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren) einer Kommune. Der Begriff ist
gleich bedeuten d mit dem Schutz gut „zentraler Versor gungs bereich“ z.B.
nach § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO und ist damit gesetzlich begrün deter Gegenstand de r Bauleitplanung.
Zent rali tätsken nzif fer
Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht
das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der potentiell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser bei den
Werte ermittelt. Ein Wert unte r 100 % beinhalte t, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte
abfließt; ein Wert über 100 % beschre ibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.
Zent rene rgänze
rgänze nde Funkt ionen/ Nutz ungen
Zentrenergänzende Funktionen / Nutzungen tra gen zur Attraktivität un d
Vitalität von Zentren bei und ermögli chen die Kopplun g von Einkauf und
der Nutzung weitere r Dienstleistungen im weiteren Sinne. Zentrener gänzende Funktionen/ Nutzun gen umfassen u. a. einzelhandelsnahe
Dienstleistungen (z. B. Schlüsseldienste), öffentliche, kulturelle und medizinische
Einrich tungen,
Banken
sowie
Gastronomieund
Vergnü gungsstätten.
IX
Verzeichnisse
Abbildungsv erz eic hnis
Abbildung 1:
Strategische Ziele der Stadt Duisburg________________________ 2
Abbildung 2:
Übersicht der Fachkonzepte _______________________________ 3
Abbildung 3:
Erarbeitungsschritte Einzelhandels- und Zentrenkonzept ________ 8
Abbildung 4:
Entwicklung der Konsumausgaben der privaten Haushalte in
ausgewählten Bereichen 2002 bis 2006 (2002 = 100) ___________ 15
Abbildung 5:
Marktanteile der Betriebsformen im Einzelhandel _____________ 17
Abbildung 6:
Siedlungsstruktur der Stadt Duisburg _______________________ 19
Abbildung 7:
Verkaufsflächenbestand nach Sortimentsgruppen auf Ebene der
G esamtstadt Duisburg (in m 2 ) _____________________________ 22
Abbildung 8:
Einzelhandelsbestand nach Sortimentsgruppen und
Lagebereichen auf Ebene der G esamtstadt Duisburg __________ 24
Abbildung 9:
Einzelhandelsbestand nach G rößenklassen auf Ebene der
G esamtstadt Duisburg___________________________________ 25
Abbildung 10:
Einkaufsorientierung auf Ebene der G esamtstadt Duisburg _____ 27
Abbildung 11:
Umsatz- und Kundenherkunft auf Ebene der G esamtstadt
Duisburg ______________________________________________ 31
Abbildung 12:
Vermisste Angebote in Duisburg aus Sicht der Kunden und der
Einzelhändler___________________________________________ 32
Abbildung 13:
Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren in
ausgewählten Zentren Duisburgs___________________________ 34
Abbildung 14:
Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren im
regionalen Vergleich_____________________________________ 35
Abbildung 15:
Einzelhandelsbestand im regionalen Vergleich________________ 37
Abbildung 16:
Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Duisburg _____________ 48
Abbildung 17:
Einzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro Kopf (in %) in
Duisburg ______________________________________________ 49
Abbildung 18:
Künftige Entwicklung der Flächenproduktivitäten Perspektive
2014/2019 _____________________________________________ 49
Abbildung 19:
Derzeitige Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die
Zielzentralitäten in Varianten ______________________________ 50
Abbildung 20:
X
Szenario 1 – „Konzentration auf die Mitte“___________________ 52
Abbildung 21:
Szenario 2 – „Mehrere Hauptzentren“ ______________________ 54
Abbildung 22:
Szenario 3 – „G ießkannen-Prinzip“ _________________________ 56
Abbildung 23:
Szenario 4 – „G egliederte Zentrenentwicklung“ ______________ 58
Abbildung 24:
Konzeptionelle Bausteine des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes_______________________________________ 62
Abbildung 25:
Das hierarchisch abgestufte System der örtlichen zentralen
Versorgungsbereiche und sonstiger Standorte________________ 64
Abbildung 26:
Räumlich-funktionalen Empfehlungen zur Steuerung von großbzw. kleinflächigen Einzelhandelsvorhaben___________________ 68
Abbildung 27:
N ach G rößenordnungen differenzierte Ansiedlungsvorhaben, die
in den Zentrenkategorien ohne weitere fachgutachterliche Prüfung
zu empfehlen sind_______________________________________ 69
Abbildung 28:
Die Lage der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet
Duisburg ______________________________________________ 71
Abbildung 29:
Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs
Hauptzentrum Innenstadt_________________________________ 72
Abbildung 30:
Hauptzentrum Hamborn/ Marxloh__________________________ 74
Abbildung 31:
N ebenzentrum W alsum __________________________________ 76
Abbildung 32:
N ebenzentrum Meiderich ________________________________ 78
Abbildung 33:
N ebenzentrum Alt-Homberg ______________________________ 79
Abbildung 34:
N ebenzentrum Hochheide ________________________________ 80
Abbildung 35:
N ebenzentrum Rheinhausen ______________________________ 81
Abbildung 36:
N ebenzentrum Buchholz _________________________________ 83
Abbildung 37:
N ahversorgungszentrum Vierlinden_________________________ 84
Abbildung 38:
N ahversorgungszentrum Röttgersbach ______________________ 85
XI
Abbildung 39:
N ahversorgungszentrum N eumühl _________________________ 86
Abbildung 40:
N ahversorgungszentrum Beeck ____________________________ 87
Abbildung 41:
N ahversorgungszentrum Ruhrort/ Laar ______________________ 89
Abbildung 42:
N ahversorgungszentrum N euenkamp_______________________ 90
Abbildung 43:
N ahversorgungszentrum Duissern__________________________ 91
Abbildung 44:
N ahversorgungszentrum N eudorf __________________________ 92
Abbildung 45:
N ahversorgungszentrum Hochfeld _________________________ 93
Abbildung 46:
N ahversorgungszentrum W anheimerort _____________________ 95
Abbildung 47:
N ahversorgungszentrum Friemersheim______________________ 96
Abbildung 48:
N ahversorgungszentrum Rumeln-Kaldenhausen_______________ 97
Abbildung 49:
N ahversorgungszentrum W edau/ Bissingheim ________________ 99
Abbildung 50:
N ahversorgungszentrum G roßenbaum _____________________ 100
Abbildung 51:
N ahversorgungszentrum Huckingen _______________________ 101
Abbildung 52:
N ahversorgungszentrum Hüttenheim ______________________ 102
Abbildung 53:
Räumliche Darstellung der N ahversorgung auf Ebene des
Stadtbezirks W alsum ___________________________________ 106
Abbildung 54:
Empfehlungen zur N ahversorgung auf Ebene des Stadtbezirks
W alsum ______________________________________________ 110
Abbildung 55:
Stadtbezirks Hamborn __________________________________ 111
XII
Abbildung 56:
Hamborn _____________________________________________ 112
Abbildung 57:
Stadtbezirks Meiderich-Beeck ____________________________ 113
Abbildung 58:
Meiderich-Beeck_______________________________________ 114
Abbildung 59:
Stadtbezirks Homberg-Ruhrort-Baerl ______________________ 116
Abbildung 60:
Homberg-Ruhrort-Baerl _________________________________ 117
Abbildung 61:
Stadtbezirks Mitte______________________________________ 118
Abbildung 62:
Mitte ________________________________________________ 119
Abbildung 63:
Stadtbezirks Rheinhausen________________________________ 120
Abbildung 64:
Rheinhausen __________________________________________ 121
Abbildung 65:
Stadtbezirks Süd_______________________________________ 122
Abbildung 66:
Süd _________________________________________________ 124
Abbildung 67:
Bewertungskriterien für die Sonderstandorte ________________ 127
Abbildung 68:
Standortprioritäten für den nicht zentrenund
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (gesamtstädtisch) _____ 129
Abbildung 69:
Sonderstandortekonzept ________________________________ 131
Abbildung 70:
Allgemeine Empfehlungen für die Sonderstandortkategorien___ 132
Abbildung 71:
Empfehlungen für den Sonderstandort auf Ebene des
Stadtbezirks W alsum ___________________________________ 133
Abbildung 72:
Empfehlungen für die Sonderstandorte auf Ebene des
Stadtbezirks Hamborn __________________________________ 134
Abbildung 73:
Stadtbezirks Meiderich-Beeck ____________________________ 135
XIII
Abbildung 74:
Stadtbezirks Homberg-Ruhrort-Baerl ______________________ 136
Abbildung 75:
Stadtbezirks Mitte______________________________________ 137
Abbildung 76:
Stadtbezirks Rheinhausen________________________________ 138
Abbildung 77:
Stadtbezirk Süd________________________________________ 139
Abbildung 78:
Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von Sortimenten __ 141
Abbildung 79:
Bewertungsvorgehen zur Herleitung der Sortimentsliste_______ 142
Abbildung 80:
N ach G rößenordnungen differenzierte Ansiedlungsvorhaben, die
in den zentralen Versorgungsbereichen ohne weitere
fachgutachterliche Prüfung zu empfehlen sind _______________ 151
XIV
T abellenv erz eic hnis
Tabelle 1:
Übersicht über die verwendeten empirischen
Erhebungsbausteine______________________________________ 9
Tabelle 2:
Stichprobenzusammensetzung ____________________________ 11
Tabelle 3:
Stichprobenzusammensetzung ____________________________ 12
Tabelle 4:
Bevölkerungsverteilung in Duisburg ________________________ 20
Tabelle 5:
Einzelhandelsbestand in Duisburg__________________________ 21
Tabelle 6:
Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen auf
Ebene der G esamtstadt Duisburg __________________________ 23
Tabelle 7:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf Ebene der G esamtstadt
Duisburg ______________________________________________ 26
Tabelle 8:
Angebots- und N achfragedaten auf Ebene der G esamtstadt
Duisburg ______________________________________________ 30
Tabelle 9:
Vermisste Angebote in Duisburg im Detail aus Sicht der Kunden
und der Einzelhändler____________________________________ 33
Tabelle 10:
Einzelhandelsbestand nach Stadtbezirken auf Ebene der
G esamtstadt Duisburg ___________________________________ 38
Tabelle 11:
Vergleich der Stadtbezirke – Verkaufsfläche (in m²) ____________ 39
Tabelle 12:
Vergleich der Stadtbezirke – Verkaufsfläche je Einwohner_______ 40
Tabelle 13:
Vergleich der Stadtbezirke – Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
(in Mio. €) _____________________________________________ 41
Tabelle 14:
Vergleich der Stadtbezirke – Einkaufsorientierung _____________ 42
Tabelle 15:
Vergleich der Stadtbezirke – Umsatz (in Mio. €) _______________ 43
Tabelle 16:
Vergleich der Stadtbezirke – Zentralität (in %) ________________ 44
Tabelle 17:
Hierarchie der zentralen Versorgungsbereiche in Duisburg______ 70
Tabelle 18:
„Duisburger Sortimentsliste“_____________________________ 143
XV