SaNiERuNg ODER abRiSS uND NEubau

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HENRIKE TSCHIERSCHKE
Sanierung oder Abriss und Neubau - Welche Rechte hat
ein Vermieter?
Bei sanierungsbedürftigen Gebäuden stellen Abriss und Neubau oft
eine wirtschaftlich bessere Alternative zu einer aufwendigen Sanierung
dar. Dies setzt jedoch in den meisten Fällen die Beendigung bestehender
Mietverhältnisse voraus. Im Falle von vermietetem Wohnraum muss sich
ein Vermieter für eine Kündigung stets auf einen Kündigungsgrund berufen
können.
Mit seiner Entscheidung vom 28. Januar 2009 (VIII ZR 8/08) hat der BGH die
Voraussetzungen, unter denen eine Verwertungskündigung wirksam ist, präzisiert und die Rechte des Vermieters gestärkt.
Die Wirksamkeit einer Kündigung, die dem Abriss und dem Neubau eines Wohngebäudes dient, erfordert eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters. Dabei hat der BGH nun festgestellt, dass das Verwertungsinteresse des Vermieters gegenüber dem Bestandsinteresse eines Mieters
am Erhalt seiner Wohnung schon dann überwiegt, wenn durch den Abriss und
den Neubau die Rendite des Vermieters erheblich verbessert wird. Bislang war
ein Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann angenommen worden, wenn
dieser mit dem Gebäude in der vorhandenen Form nahezu keine Rendite mehr
erzielen konnte. Der BGH sieht nicht nur davon ab, objektive Kriterien wie eine
bestimmte Renditesteigerung festzulegen, sondern betont vielmehr, dass stets
eine Einzelfallentscheidung erforderlich sei. Die in dem zu entscheidenden Fall
berücksichtigten Gegebenheiten geben aber einen guten Anhaltspunkt dafür,
welche Umstände in eine solche Entscheidung einfließen.
Das streitgegenständliche Gebäude war äußerst sanierungsbedürftig, die Restnutzungsdauer lag bei 15 bis 20 Jahren. Diese wäre auch durch eine Minimalsanierung, d. h. durch eine Sanierung im Bestand unter Aufrechterhaltung der
Wohnungen, nicht merklich verlängert worden. Zudem wäre diese Minimalsanierung bereits mit erheblichen Kosten verbunden gewesen. Zu Gunsten des
Vermieters wertete das Gericht den Umstand, dass der Abriss und der Neubau
bereits genehmigt worden waren. Eine nicht unwesentliche Rolle wird auch
gespielt haben, dass auf dem Grundstück erneut Wohnraum geschaffen wurde,
also keine Zweckentfremdung geplant war.
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Der Kündigung stand nach Auffassung des BGH nicht entgegen, dass der Vermieter das Gebäude bereits zum Zwecke des Abrisses erworben hatte. Ebenso
wenig war von Bedeutung, dass der Voreigentümer notwendige Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen hatte und so die Sanierungsbedürftigkeit erst herbeiführte.
Die Entscheidung erleichtert die Kündigungsmöglichkeiten eines Vermieters, der
sein Grundstück durch Abriss und Neubau gewinnbringend verwerten möchte.
Mietern wird es vor diesem Hintergrund zukünftig erschwert, sich ihren Auszug
aus einem sanierungsbedürftigen Gebäude „abkaufen“ zu lassen.
Nichts geändert hat die Entscheidung des BGH an der Dokumentationspflicht
des Vermieters. Er muss bereits in der Kündigung nachvollziehbar darlegen,
dass und aus welchen konkreten Gründen ein Abriss und Neubau erheblich
Das Urteil des BGH erhöht die
wirtschaftlicher ist als eine Sanierung. Das erfordert regelmäßig die Beifügung
Erfolgsaussichten für etwaige
einer die beiden Varianten gegenüberstellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Räumungsklagen, die dafür erfor-
Auch die Baufälligkeit des abzureißenden Gebäudes muss gerichtsfest frühzeitig
derliche Dokumentation bleibt
dokumentiert werden.
allerdings aufwendig.
[HENRIKE TSCHIERSCHKE • [email protected]]
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