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Asset Management Rating 2014
Walton Global Investments Ltd.
Rating Scorecard
Rating
AMR
Immobilien
AAAMR
AAAMR
Analysten
Gökhan Aydınlı (Lead Analyst)
[email protected]
Harald Berlinicke (Deputy Analyst)
[email protected]
Publication date: 25.03.2015
Rating Driver
Hervorragende Investmentstrategie auf Grundlage ausgereiften proprietären Researchs, unterstützt
durch moderne IT-Systeme
Gestiegene institutionelle Reichweite in Nordamerika
Ausbau der Anlagevehikel im Bauträgersegment mit ausgewählten institutionellen Partnern
Erhöhter finanzieller Leverage, deutlicher Rückgang der Eigenkapitalquote auf 21.0% per 31.12.2013
Bisher geringe Ausweitung der europäischen institutionellen Investorenbasis
Rating Zusammenfassung
Scope Ratings (“Scope”) bewertet das Asset Management von Walton Global Investments Ltd. (“Walton”) mit
AAAMR.
Dieses Downgrade um eine Ratingstufe ergibt sich im
Wesentlichen aufgrund einer stärkeren Fremdkapitalhebelung. Ersichtlich wird dies durch einen Rückgang
der Eigenkapitalquote von 28,2% (2012) auf 21,0% bei
gleichzeitig deutlich rückläufiger Eigenkapitaleinwerbung im Vergleich zu den Vorberichtszeiträumen.
Das insgesamt sehr gute Asset Management Rating für
Walton Global spiegelt Scopes Einschätzung in Bezug
auf eine hervorragende Investmentstrategie, moderne
Risikomanagementprozesse sowie den soliden historischen Track Record der Gesellschaft wider.
Erfolgsfaktoren für die Gesellschaft auf hoch kompetitiven, regionalen Investmentmärkten sind ein strategisches Netzwerk renommierter externer Partner sowie
eine proprietäre analytische Plattform, die das in-house
Research sowie den Akquisitionsprozess maßgeblich
unterstützen.
März 2015
Eine potenzielle Änderung im Risikoprofil der Gesellschaft aufgrund neuer Wachstumsinitiativen im Bereich
der vertical developments (Bauträgergeschäft im Anschluss an infrastrukturelle Entwicklung) wird von Scope eng verfolgt. Walton demonstriert gleichwohl durch
das erfolgreiche Eingehen von Joint-Venture Partnerschaften mit etablierten institutionellen Investoren, dass
sie fähig ist, Risiken in diesem Zusammenhang effektiv
zu reduzieren.
Das aktuelle Kreditprofil der Gesellschaft weist eine
Dominanz bei kurz- und mittelfristigen Finanzierungen
auf. Diese werden vornehmliche durch Unternehmensanleihen die im Publikumsgeschäft platziert werden
realisiert. Scope würdigt aber dabei die erhöhte Flexibilität sowie die Vermeidung von strengen Kreditbedingungen (loan covenants) sowie etwaigen Gebühren bei
Vertragsauflösungen (break-up fees) positiv.
Aus Sicht von Scope ist die Unternehmensstruktur der
Walton Gruppe als inhabergeführtes Unternehmen
deutlich vom Hauptanteilseigner und aktuellen President und CEO W. K. Doherty geprägt. Die Gesellschaft
setzt eine Reduktion dieses Schlüsselpersonenrisikos
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Rating Report AMR 2014
Walton Global Investments Ltd.
durch entsprechende Nachfolgeregelungen und Notfallprotokolle um.
Panel I – Unternehmen
Walton Global ist ein Nischenanbieter von global vertriebenen direkten und indirekten Anlageprodukten in
nordamerikanischen Landentwicklungen und infrastrukturellen Landerschließungen. Als Full-Service Anbieter
akquiriert, entwickelt und vermarktet Walton diese Flächen in identifizierten Wachstumskorridoren in Nordamerika und nimmt Kapital von Investoren weltweit auf.
Die Gesellschaft verfügt über Standorte in Kanada, den
USA, Hong Kong, Singapur und Deutschland. Aktuell
beschäftigt das Unternehmen mehr als 600 Mitarbeiter.
Per 31.12.2013 konnte Walton den Nachsteuergewinn
um fünf Mio. CAD und die Gewinnmarge um knapp
einen Prozentpunkt zum Vorjahreszeitraum steigern.
Die Cashflow Rendite verbesserte sich um über zwei
Prozentpunkte.
in CAD
Eigenkapital
Eigenkapitalquote
Bilanzsumme
Umsatzerlöse
Umsatzrendite (nach Steuer)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Außerordentliches Ergebnis
Cash Flow (operativ)
Cash Flow-Rendite
Gewinn nach Steuer
Gesamtkapitalrendite
31.12.2013
105.321.000
21,0%
500.644.000
402.103.000
3,1%
20.261.000
0
65.056.000
16,2%
12.510.000
4,1%
31.12.2012
86.914.050
28,2%
308.165.000
320.926.000
2,2%
8.429.000
0
45.120.544
14,1%
7.003.000
3,8%
31.12.2011
101.351.305
37,7%
268.727.831
309.002.353
1,7%
7.593.815
0
35.763.492
11,6%
5.107.707
4,0%
31.12.2010
96.243.498
37,9%
253.974.726
381.314.367
-0,9%
30.711.080
0
51.937.333
13,6%
-3.490.521
2,2%
Diese Entwicklung wurde im Wesentlichen durch einen
starken Anstieg der Umsatzzahlen von rund 321 Mio.
CAD auf 402 Mio. CAD getrieben.
Waltons starke Eigenkapitaleinwerbung der letzten
Jahre verzeichnete 2014 einen Dämpfer. Teilweise ist
dies zurückzuführen auf Eigenkapitalzusagen, die noch
nicht bilanziell erfasst wurden, sowie einem Rückgang
im Vertrieb der „Development“-Anlagevehikel.
Dies ist teilweise dem Umstand geschuldet, dass die
Gesellschaft ab Januar 2014 die Platzierung von Unternehmensanleihen (debt offerings) im Zuge regulatorischer Untersuchungen zeitweise aussetzte. Diese
wurden von Februar bis April 2014 in allen kanadischen
Provinzen mit Ausnahme von Ontario wieder aufgenommen. Seit Februar 2015 werden auch in dieser
Provinz wieder Anleihen platziert.
März 2015
Die Eigenkapitaleinwerbung für Waltons „PreDevelopment“-Fonds ist nach wie vor auf hohem Niveau.
Aus Sicht von Scope ist Waltons strategischer Eintritt in
Bauträgeraktivitäten und deren zunehmende Bedeutung als positiv zu werten. Im Allgemeinen ist im Bauträgergeschäft ein inhärent höheres Risiko zu unterstellen im Vergleich zur Baulandgewinnung und
-erschließung (pre- und horizontal developments).
Gleichwohl sieht Scope eindeutig risikomindernde Vorkehrungen in den von Walton mit institutionellen Investoren eingegangenen strategisch langfristigen Joint
Venture Partnerschaften.
Debt Type
CA Series Notes
Type
Secured
Unsecured
Debt Offering
10.145.000
70.475.000
80.620.000
79.295.000
1.325.000
38.000.117
16
Secured
Unsecured
44.533.500
149.687.755
44.533.500
-
149.687.755
16.848.480
16.201.881
3
10
CA Series Notes Total
CA Finance Corp Loan
Prinicpal repaid
10.145.000
69.150.000
Outstanding
1.325.000
Interest Paid # Debt Issuances
3.731.095
3
34.269.022
13
CA Finance Corp Loan Total
194.221.255
44.533.500
149.687.755
33.050.361
13
Grand Total
274.841.255
123.828.500
151.012.755
71.050.478
29
Walton führte im Berichtszeitraum besicherte kanadische Schuldscheine und Unternehmenskredite im Umfang von 54,6 Mio. CAD vollständig zurück. Somit stehen noch unbesicherte Verbindlichkeiten mit Fälligkeiten bis 2019 in Höhe von 161 Mio. CAD aus.
Debt Type
US$ Finance Corp Loan
Type
Unsecured
US$ Finance Corp Loan Total
USA Series Notes
USA Series Notes Total
Grand Total
Debt Offering Prinicpal repaid
15.171.130
15.171.130
Secured
Unsecured
-
6.000.000
-
6.000.000
-
6.000.000
6.000.000
21.171.130
6.000.000
Outstanding
15.171.130
15.171.130
15.171.130
Interest Paid # Debt Issuances
1.941.354
2
1.941.354
2
1.307.643
-
1
1
1.307.643
2
3.248.997
4
In den USA begebene besicherte Schuldscheine in
Höhe von sechs Mio. USD wurden gleichfalls vollständig zurückgeführt. Insgesamt sind unbesicherte Unternehmenskredite im Umfang von 15,2 Mio. USD mit
Fälligkeit 2016 ausstehend.
Der erhöhte finanzielle Leverage per 31.12.2013, der
sich im Rückgang der Eigenkapitalquote von 28,2% auf
21% im Vorjahresvergleich niederschlägt, und der erkennbare Rückgang der Eigenkapitaleinwerbung 2014
sind Treiber der Ratingverschlechterung um eine Ratingstufe.
Das Finanzierungsprofil, welches im Wesentlichen
durch die Auflage von Schuldscheinen im Privatkundensegment charakterisiert wird, ist aus Sicht von Scope vor dem Hintergrund des Geschäftsmodels adäquat.
Diese Sichtweise wird auch durch die im Zeitablauf
leicht gesunkenen Kapitalkosten gedeckt.
Panel II – Investment Management
Die Entwicklung der Assets under Management (AuM)
verbleibt auf hohem Niveau. Gleichwohl ist die Wachstumsdynamik im Vergleich zu den Vorperioden gedämpfter. Trotzdem ist aus Sicht von Scope der AuMTrack Record sehr robust, was durch den starken Zuwachs akquirierter Landflächen um 100 Mio. CAD und
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Rating Report AMR 2014
Walton Global Investments Ltd.
damit verbundenen Entwicklungsinvestitionen, die um
ca. 19 Mio. CAD zum Vorberichtszeitraum angestiegen
sind, gestützt wird.
Panel III – Performance & Track Record
Per 31.12.2013 war Walton in 402 pre-development
Syndizierungsprojekten mit einer Landfläche von über
85.000 Acres (1 Acre = 0,4 ha) involviert, von denen
392 Projekte erfolgreich abgeschlossen wurden und
zehn Projekte sich gegenwärtig in Syndizierung befinden.
Type
Region
Pre-Developments Alberta - Calgary
Waltons steigende institutionelle Reichweite wird von
Scope positiv gewertet; in zunehmendem Maße kann
Walton institutionelle Gelder für ihre Anlageprodukte
gewinnen. Auch die Ausweitung der Geschäftstätigkeit
im Bauträgersegment wird vor dem Hintergrund der
Komplettierung der Produktpalette sowie der Erhöhung
der AuM-Basis von Scope positiv gesehen.
Insbesondere würdigt Scope positiv, dass die Gesellschaft strategische Partnerschaften eingeht, um Risiken aus dem Bauträgergeschäft zu begrenzen. Sowohl
bei der eigentlichen Entwicklung hat Walton Zugriff auf
ein ausgebautes Netzwerk aus renommierten Bauträgern und Bauherren, als auch investmentseitig, insofern als dass Vertical Developments ausschließlich mit
Joint Venture Partnern eingegangen werden. Hierbei
nimmt Walton regelmäßig eine Minderheitsbeteiligung
ein und bringt entsprechend gewidmetes und erschlossenes Land ein.
Scope sieht den Ausbau der europäischen institutionellen Investorenbasis als positiven Rating Change Driver,
nachdem sich Walton aus dem deutschen Privatanlegersegment zurückgezogen hat.
Scope erachtet die Investmentstrategie von Walton als
weit überdurchschnittlich. Proprietäres und innovatives
Research sind hierbei als klare Wettbewerbsvorteile zu
werten.
Gestützt durch diesen technologischen Vorsprung
konnte Walton wiederholt eine erfolgreiche Identifikation und Umsetzung von Landinvestments in bekannten
wie auch neuen Investmentmärkten (wie zuletzt Illinois,
die Carolinas, Florida und Tennessee) unter Beweis
stellen.
Entsprechend
ist
Waltons
langfristige
USInvestmentstrategie im Einklang mit den am stärksten
wachsenden US-Wohnimmobilienmärkten wie etwa
den Metropolregionen Atlanta, Dallas, Phoenix oder
Washington. In diesen Regionen werden auch künftig
die stärksten Wertsteigerungen erwartet.
März 2015
Status
Acres
Fully Exited
3,498
Partially Exited
110
Alberta - Edmonton Fully Exited
4,107
Partially Exited
418
Ontario
Fully Exited
46
Partially Exited
804
US
Partially Exited
1,184
10,167
Grand Total
Purchase Price Exit Price
172,186,950
497,314,536
11,050,000
2,097,718
253,486,128
529,235,662
20,429,059
25,691,798
2,200,000
3,897,769
57,596,507
38,228,933
48,040,000
9,223,680
564,988,644
1,105,690,096
# Projects
32
1
33
3
1
2
1
73
Weitere 21 Landentwicklungsprojekte mit Eigenkapitalinvestments in Höhe von rund 515 Mio. CAD befinden sich aktuell im Management von Walton.
Type
Country
Development CA
US
Grand Total
Invested
Construction Construction
Capital in m Capital
Capital
Usage
CAD
incurred
budgeted
Industrial
148
84
209
Residential
637
415
1,658
Commercial
5
14
146
Residential
57
3
99
847
515
2,111
Walton kann Angabe gemäß auf eine angemessene
Pipeline an Landflächen (lots controlled) im Eigentum
zurückgreifen, welche perspektivisch an Walton Investmentvehikel oder Dritte zur Entwicklung veräußert
werden können.
Diese Pipeline stellt sich aktuell nach Nutzungsarten
folgendermaßen dar:




Flächen für EFH
Flächen für MFH
Industrieflächen
Gewerbe / Einzelhandelsflächen
161.622 Grundstücke
66.835 Einheiten
10.075 Acres
5.247 Acres
Mit dieser Flächenpipeline nimmt Walton in seiner direkten Peergroup einen hervorragenden zweiten Platz
ein. Entsprechend ist aus Sicht von Scope die Marktpositionierung von Walton als sehr hoch einzuschätzen.
Company
DR Horton Inc
Walton
Lennar Corp-A
Pultegroup Inc
NVR Inc
KB Home
Toll Brothers Inc
Standard Pacific Corp
Beazer Homes USA Inc
Meritage Homes Corp
M/I Homes Inc
MDC Holdings Inc
# of Lots
controlled
180.900
161.622
153.776
123.478
64.600
61.095
51.200
35.175
28.978
25.662
19.831
13.038
% Share
19,7%
17,6%
16,7%
13,4%
7,0%
6,6%
5,6%
3,8%
3,2%
2,8%
2,2%
1,4%
3/6
Rating Report AMR 2014
Walton Global Investments Ltd.
Rating Scorecard
Name: Walton Global Investments
Panel
Date: 10.03.2015
Gewichtung
Kriterium
Gewichtung
Panel I - Company
40%
Organisation
50%
Teilnote
8,2
Teilnote
8,0
Finanzstruktur
30%
Teilnote
7,7
Strategie
20%
Teilnote
9,5
Panel II - Investment Management
30%
Organisation
30%
Teilnote
9,3
Teilnote
9,4
Management
40%
Teilnote
9,3
Prozesse
30%
Teilnote
9,2
Panel III – Performance & TR
30%
Track Record
20%
Teilnote
8,9
Teilnote
9,5
Performance
50%
Teilnote
8,5
Transaktionen
30%
Teilnote
9,0
März 2015
Note
8,73
Rating
AA (AMR)
4/6
Rating Report AMR 2014
Walton Global Investments Ltd.
Wichtige Hinweise
Angaben gemäß Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011
und (EU) Nr. 462/2013 sowie der Finanzanalyseverordnung
Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Verbreitung des vorliegenden Asset Management Ratings ist die Scope Ratings AG, Berlin, Amtsgericht Berlin
(Charlottenburg) 161306 B, Chief Executive Officer: Torsten Hinrichs.
Das Rating wurde erstellt von
Für die Genehmigung des Ratings verantwortlich
Gökhan Aydinli, Lead Analyst
Dr. Stefan Bund, Committee Chair
Ratinghistorie
Datum
Rating Action
Rating
25.03.2015
Downgrade
AAAMR
10.11.2013
Affirm
AA+AMR
10.12.2012
Initial Rating
AA+AMR
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Das Rating wurde von Scope Ratings AG unabhängig jedoch entgeltlich im Auftrag des Ratingobjekts erstellt. Walton Global Investments Ltd. hat ein Mitverbreitungs- und Mitveröffentlichungsrecht an der vorliegenden Analyse sowie dem Scope-Ratingsiegel entgeltlich erworben.
Zum Zeitpunkt der Analyse bestehen keine Beteiligungen der Scope Ratings AG oder von mit dieser verbundenen Gesellschaften an
dem Ratingobjekt und an direkt oder indirekt mit dem Ratingobjekt verbundenen Unternehmen. Ebenso bestehen keine Beteiligungen
des Ratingobjekts und direkt oder indirekt mit dem Ratingobjekt verbundenen Unternehmen an der der Scope Ratings AG oder an
von mit dieser verbundenen Gesellschaften. Die Ratingagentur, die am vorliegenden Rating beteiligten Ratinganalysten und alle anderen Personen, die vorliegend an der Abgabe des Ratings und/oder von dessen Genehmigung beteiligt sind, halt/halten weder direkt
oder indirekt Eigentumsanteile an dem Ratingobjekt oder mit diesem verbundenen Dritten. Das eventuelle Halten von Beteiligungen
durch vorgenannte Personen durch Beteiligungen an diversifizierten Organismen für gemeinsame Anlagen einschließlich verwalteter
Fonds wie Pensionsfonds und Lebensversicherungen ist unbeschadet hiervon gemäß der EU-Ratingverordnung (EG) Nr. 1060/2009
zulässig. Weder die Scope Ratings AG noch mit ihr verbundene Gesellschaften sind an der Vermittlung oder den Vertrieb von Kapitalanlageprodukten involviert. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit verwandtschaftlicher Verhältnisse zwischen Personen der
Scope Ratings AG und des Ratingobjektes, jedoch werden keine Personen an der Erstellung und Genehmigung eines Ratings beteiligt, bei denen aufgrund verwandtschaftlicher Verhältnisse oder sonstiger Näheverhältnisse ein Interessenkonflikt bestehen könnte.
Wesentliche Quellen des Ratings
☒ Prospekt
☒ Webpage des Ratingobjekts
☒ Wertgutachten, sonstige Gutachten
☒ Jahresberichte/Halbjahresberichte des Ratingobjekts
☒ Angeforderte Detailinformationen
☒ Jahresabschlüsse
☒ Interview mit dem Ratingobjekt
☒ Externe Marktberichte
☒ Presseberichte / sonstige öffentliche Informationen
Die Scope Ratings AG hält die Qualität der über das bewertete Unternehmen verfügbaren Informationen für zufriedenstellend. Scope hat die
Zuverlässigkeit der Quellen vor Verwendung soweit möglich sichergestellt, aber nicht jede in den Quellen genannte Information unabhängig
überprüft.
März 2015
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Rating Report AMR 2014
Walton Global Investments Ltd.
Methodik
Die für Asset Management Rating gültige Methodik ist unter www.scoperatings.com verfügbar.
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Herausgeber
Scope Ratings AG, Lennéstrasse 5, 10785 Berlin
März 2015
6/6