Apresentação Institucional - Março 2014
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Apresentação Institucional - Março 2014
BC Fund Apresentação Institucional Março 2014 Índice SEÇÃO 1 Visão Geral do BC Fund 3 SEÇÃO 2 Eventos Recentes 10 SEÇÃO 3 Destaques Financeiros e Operacionais 17 SEÇÃO 4 Portfolio 23 APÊNDICE Outros Materiais de Suporte 29 2 SEÇÃO 1 Visão Geral do BC Fund BC Fund Visão Geral IPO: dez/2010 Follow-on: fev/2013 (Primária: R$1,2 bi) O maior Fundo de Investimento Imobiliário listado em bolsa no Brasil Market cap: R$2,4 bi ADTV: ~R$ 5,0 mi Iniciou operações em Dezembro de 2007 90% free-float (BM&FBovespa) Valor de mercado das propriedades: R$3,2 bi Taxa de vacância atual do portfólio de 1,5%(1) São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Campinas Crescimento de mais de 100% na receita contratada desde o IPO 15 Prédios Comerciais Desempenho 74% das receitas de ativos Classe AAA e A Participação controladora em 13 dos 15 ativos Portfólio de Ativos Premium Desempenho desde o IPO Follow-on: dez-12 / fev-13 R$154 / cota 180 160 1 Brasília IPO: dez-10 R$100 / cota 140 Características do Portfólio (1) 7 prédios classe AAA e A 8 prédios classe B 120 ABL: 302.041 m² 100 80 60 Campinas 2 dez-10 jun-11 dez-11 jun-12 BRCR11 dez-12 jun-13 5 dez-13 Ibovespa Distribuição de rendimentos de R$ 30,37 / cota desde o IPO Nota: (1) Data base: Janeiro / 2014 Rio de Janeiro São Paulo Aluguel mensal: R$24,4 mi Aluguel médio: R$ 82,0 / m² Vacância financeira: 1,5% Mais de 25 inquilinos premium 7 # de prédios comerciais 4 Fundos de Investimento Imobiliários (“FIIs”) Indústria Incipiente na América Latina Países na América Latina criaram veículos de investimento no mercado imobiliário baseados no modelo de REITs dos EUA. No entanto, estes REITs locais ainda têm acesso limitado ao mercado de capitais global Estados Unidos México • Fideicomiso de Bienes Raíces (“FIBRA”) • Criados em 2007 • Ofertas FIBRAs UNO e • Criados em 1960 • Mercado desenvolvido com mais de 140 REITs públicos com foco em diferentes classes de ativos • Valor de mercado superior a US$500 bilhões Macquarie com colocação nos EUA (144A) Colômbia • fev/07: Primeiro “Fiducia Inmobiliaria” • US$ 1,6 bilhão (2013) Brasil • Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”) • Criados em 1993 • Grande desenvolvimento no mercado de capitais local nos últimos anos • Legislação permite apenas fundos com gestão independente Capitalização de mercado (R$ bilhões) Chile • “Fondos de Inversión Inmobiliarios Públicos” • US$ 2,3 bilhões (2013) 25,3 2,2 4,1 2008 2009 7,8 2010 28,7 11,9 2011 2012 2013 5 Management Experiente & Criação de Valor Pilares da Gestão Ativa Aumento da Locação Contratada • Renegociação / revisional dos contratos: ᅳ Aumento real no valor de aluguel ᅳ Aproximadamente 80% dos contratos do portfólio serão revisados nos próximos 24 meses Impacto no Valor das Propriedades • Expansão / retrofit de propriedades • Renovações dos contratos de locação e gestão da taxa de vacância • Cenesp − Alcançou vacância zero (redução da vacância histórica na CENESP superior a 25% para 0% em 2 anos) Oportunidades de Arbitragem • Ganhos de capital na reciclagem de propriedades • Reinvestimento em propriedades com rentabilidade superior ao das propriedades vendidas − Julho de 2011 – 1/3 do CENESP foi vendido e reinvestido no Burity com um cap rate 130bps maior − Maio de 2012 – Venda do Ed. Leblon com 83% de ganho de capital Aquisições Alavancadas • Financiamento de aquisições alavancadas através da securitização de recebíveis (CRI) − Aquisição do prédio Burity - 70% de alavancagem através de securitização dos aluguéis, com um spread positivo de 300bps − Aquisição de portfolio de ativos da Oi - 100% de alavancagem com um spread positivo superior a 300bps 6 Fluxo de Caixa Resiliente Fluxo de Caixa Resiliente e Alto Dividend Yield Proteção Contra Inflação (Composição das Receitas do Fundo por índice de inflação) Play defensivo com 100% das receitas corrigidas por inflação IPCA 5% Outro 1% IGP-M 94% Margens altas e fluxo de caixa estável Política clara de distribuição de dividendos, com um payout de até 95% dos lucros em base de caixa Distribuição Histórica de Dividendos Histórico de crescimento: 102% Inflação no período (IGP-M): 20% (R$ / Cota / Mês) CAGR: 26% 0,83 Pagamento mensal de dividendos 0,96 1,01 0,67 Meta de pagar R$12,12/cota em 2014, aumentando nos próximos anos jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar 0,50 2011 2012 2013 2014 7 Histórico de Aquisição Timeline (em milhares de m2 de ABL) Rigoroso processo de decisão de investimentos para desenvolver e recomendar melhores oportunidades para o fundo permitem maiores retornos aos investidores, ainda que em período de incertezas Follow-on IPO 302,0 2012 2010 2009 56,0 49,1 37,1 24,9 4,1 8,3 7,0 3,1 Brazilian FC CENESP Eldorado SIA Sul Alana II 16,1 -1,2 Polidoro -3,8 Shopping Leblon -6,1 Erico Verissimo Eldorado Torre Almirante Cargill Flamengo Hicham 1,2 Shopping Leblon 10,7 10,5 Burity 7,7 10,6 Brazilian FC 3,8 CENESP Transatlântico Volkswagen 4,7 Alana II 6,4 Montreal Erico Verissimo 6,1 9,0 Hicham II 12,6 24,2 Beneditinos 2008 8 Pure-Play: Escritórios Comerciais de Alta Qualidade Foco em Escritórios Comerciais Premium no Brasil Receita % do Vacância ABL (m²) Contratada Empreend. (m2) (R$ mil) Tipo Cidade Beneditinos B R. Janeiro 100% 6.971 0,0% 350 50,2 Brazilian FC A São Paulo 100% 40.268 0,0% 4.780 118,7 Burity B São Paulo 100% 10.550 0,0% 584 55,3 Cargill A São Paulo 100% 10.626 0,0% 836 78,7 CENESP B São Paulo 24% 52.199 5,0% 2.258 45,5 Hicham B Campinas 100% 9.039 0,0% 457 50,6 Hicham II B Campinas 100% 4.080 0,0% 207 50,7 Eldorado AAA São Paulo 69% 45.400 4,5% 5.598 129,1 Flamengo A R. Janeiro 100% 7.670 0,0% 1.024 133,5 Montreal A R. Janeiro 100% 6.439 0,0% 682 105,9 Polidoro A R. Janeiro 100% 10.660 0,0% 1.126 105,6 SIA Sul B DF 100% 55.965 0,0% 1.463 26,1 Torre Almirante AAA R. Janeiro 60% 24.881 0,0% 3.993 160,5 Transatlântico B São Paulo 32% 4.734 0,0% 314 66,3 Volkswagen B São Paulo 100% 12.560 0,0% 711 56,6 302.041 1,5% 24.382 82,0 Total Nota: (1) Data base: Janeiro / 2014 R$/m² Foco em Escritórios Comerciais Classe AAA e A no Brasil Classe do ativo Localização Brasília B 26% Campinas 6% 3% 39% AAA 29% 41.7% 62% 35% A Rio de Janeiro São Paulo Locatários Premium • Inquilinos investment-grade: empresas financeiras, industriais e do setor de energia e recursos naturais 9 SEÇÃO 2 Eventos Recentes Destaques de 2013 Realizado em 2013 415 Uso dos Recursos (R$ mi) Perspectivas 2014 1.035 258 352 1.225 1.800 25 765 74 Caixa e equiv. dez-12 Oferta primária 24% LTV Aquisição do Alavacagem EBT, BFC e aquisições CENESP Pré-pgto obrigações 31% dos contratos negociados em 2013 Outros(1) 765 Caixa disponível Caixa Alavancagem Fire power disponível (~60% LTV) estimado 14% LTV 30% LTV • Vacância de apenas 1,5% • Completa absorção dos quatro andares que ficaram vagos no Eldorado com a saída da GE em Agosto/13 ᅳ Três andares locados para a Lenovo no mesmo mês Contratos de locação 14,6% 20,1% ᅳ Ambos contratos a valores por m2 acima do que a GE pagava 5,5% Inflação Notas: (1) ᅳ O outro andar foi locado pela Alphaville Urbanismo em dezembro Ganho real Nominal Inclui amortizações, ajuste ao valor justo de ativos financeiros, investimentos em propriedades, lucros não distribuídos, variações no capital de giro, entre outras 11 Refinanciamento das Obrigações Dez-12 Volume Brazilian Financial Center R$164mi Dez-13 Taxa TR+10,1% Volume Aquisição de 40% adicionais Pré-pagamento e re-alavancagem BFC – Cronograma de amortização Taxa 65 R$248mi TR+9,3% 44 13 Eldorado R$127mi TR+12,2% Aquisição de 4 andares adicionais Renegociação SIA Sul Polidoro Beneditinos R$302mi IGPM+7% Pré-pagamento Burity R$35mi IGPM+8,6% Pré-pagamento Hicham R$13mi IPCA+8,7% R$640mi ~12,4%(1) TOTAL 223 (R$ mi) R$279mi TR+10,2% 4 4 8 5 10 5 13 2014 2015 2016 2017 2018 >2019 Antes da transação R$12mi IPCA+8,7% R$539mi ~10,5%(1) 6 Após a transação Notas: (1) Considera: TR = 0,5%; e IPCA = IGPM = 5,5% 12 Desempenho Financeiro e Operacional Receita contratada de locação Geração de Caixa e Distribuição (R$ milhões / mês) (Média mensal – em R$ / cota) 24,2 21,9 Payout médio: 94,4% 22,0 20,6 0,89 19,4 0,92 1,06 0,96 1,07 1,01 0,93 0,96 0,83 16,5 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 3T12 4T12 1T13 FFO ajustado 2T13 3T13 4T13 Política atual (jan-14) Distribuição 13 Mercado e Oportunidades Novo Estoque em São Paulo R$ / m2 Classe A – Locação em R$ / m2 Alphaville BFC Eldorado 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 BFC Cargill Transa tlântico (1) CENESP (1) Alphaville Barra funda Berrini Faria Lima Itaim Marginal Paulista Verbo Divino Vila Olimpia Verbo Divino Vila Olimpia Classe AAA – Locação em R$ / m2 Cargill Transatlântico Volkswagen CENESP BC Fund Novo estoque em 2012 Novo estoque em 2013 Novo estoque esperado 2014/2015 R$ / m2 Burity 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Eldorado Alphaville Barra funda Intervalo de locações Fonte: Jones Lang LaSalle (3Q13) e BC Fund em janeiro/2014 Nota: (1) Ativos classificados como B. Incluídos apenas para referência. Berrini Faria Lima Itaim Média Marginal Paulista BC Fund 14 Base de Cotistas e Liquidez 90% Free Float Pessoas físicas 17.834 Institucionais 163 70% 20% 10% Gestor e Administrador Fundos de pensão 9% 43% Estrangeiros 4% 19% Outros institucionais 1% 4% Assets locais 7% 34% BC Fund % do total % dos institucionais Evolução do ADTV (2) (R$ milhões) 14,0 Comparáveis locais – ADTV 30D 12,0 Volume diário 10,0 34,1 Média 30D 8,0 4,5 6,0 4,0 1,5 2,0 0,5 fev-14 dez-13 out-13 ago-13 jun-13 abr-13 fev-13 dez-12 out-12 ago-12 jun-12 abr-12 fev-12 dez-11 out-11 ago-11 jun-11 abr-11 fev-11 0,0 BR Properties BC Fund São Carlos CCP Após a conclusão da oferta em fevereiro/2013, o volume de negociação das cotas tem sido de aproximadamente R$5mi por dia Notas: (1) Base de cotistas de dezembro/2013 (2) Excluindo transações diretas entre partes relacionadas em 23/dez/2011, 01/fev/2012 e 30/mar/2012, devido a reestruturações societárias 15 Avaliação a Mercado Patrimonial Valor da cota 124,0 134,0 144,0 154,0 169,3 [R$ / cota] 169,3 169,3 169,3 169,3 169,3 [%] -26,8% -20,9% -15,0% -9,1% 0,0% 1,01 1,01 1,01 1,01 1,01 [% a.m.] 0,81% 0,75% 0,70% 0,66% 0,60% Rentabilidade anual (linear) [% a.a.] 9,8% 9,0% 8,4% 7,9% 7,2% Rentabilidade anualizada (composto) [% a.a.] 10,2% 9,4% 8,7% 8,2% 7,4% Quantidade de cotas [# mi] 19,2 19,2 19,2 19,2 19,2 Valor das cotas [R$ mi] 2.383,8 2.576,1 2.768,3 2.960,6 3.255,3 Dívida líquida (caixa líquido) [R$ mi] (198,4) (198,4) (198,4) (198,4) (198,4) Participação minoritários [R$ mi] 83,8 83,8 83,8 83,8 83,8 Enterprise Value (a) [R$ mi] 2.269,3 2.461,5 2.653,8 2.846,0 3.140,7 [%] -27,7% -21,6% -15,5% -9,4% 0,0% [R$ mi] 24,4 24,4 24,4 24,4 24,4 [%] 12,9% 11,9% 11,0% 10,3% 9,3% [m 2] 302.041 302.041 302.041 302.041 302.041 7.513 8.150 8.786 9.423 10.398 Valor patrimonial Desconto ao valor patrimonial Distribuição mensal [R$ / cota] Rentabilidade mensal Desconto nos ativos imobiliários Receita contratada (b) Cap rate implícito (b*12) / (a) ABL do portfolio (c) Valor médio por m2 (a) / (c) [R$ / m2] Nota: Dados financeiros e operacionais de janeiro/2014 16 SEÇÃO 3 Destaques Financeiros e Operacionais - 2013 Portfólio Receita mensal contratada de locação Cronograma de Reajustes por Inflação – 12 meses (R$ milhões) (% da receita contratada) + 10,0% + 25,1% 24,2 19,4 22,0 24,2 35% 27% 24% 14% dez-12 dez-13 set-13 1T14 dez-13 Leasing Spread 2T14 3T14 4T14 Cronograma de Vencimentos de Contratos 4T13 5,4% da receita (% da receita contratada) 2013 30,6% da receita 51,3% Outros RJ SP 14,6% 4,5% 9,3% Inflação Ganho real Nominal 38,3% 9,1% 5,5% Inflação Ganho real Nominal 6,9% 48,7% 1,8% 8,6% 20,6% 16,3% 20,1% 4,8% 6,9% 4,2% 3,1% 23,8% 11,6% 2014 2015 2016 até 2016 após 2016 18 Obrigações Custo (em R$ '000) Obrigações por aquisições de imóveis Brazilian Financial Center Eldorado Business Center Sia Sul / Beneditinos / Polidoro CENESP Brazilian Financial Center TR + 10,0% TR + 10,2% IGP-M + 7,0% Fluxo pré-fixado TR + 9,32% aa Obrigações por captação de recursos Hicham II Brazilian Financial Center IPCA + 8,7% TR + 10,2% Prazo orig. 3T13 4T13 5 anos 10 anos 17 anos 1 ano 12 anos 673.515 68.556 278.667 312.889 13.402 - 540.449 279.307 13.407 247.736 8 anos 10 anos 95.542 11.956 83.586 11.807 11.807 - 769.057 552.256 (1.165.980) (73.617) (689.908) (75.119) (470.540) (212.771) Endividamento bruto (-) Disponibilidades e aplicações financeiras (-) Cotas de outros FIIs (Mercado) Endividamento (caixa) líquido LTV Índice de Reajuste Cronograma de Amortização (%) (R$ milhões) -4,4 p.p. 18,7% 3T13 14,3% 4T13 IPCA 2% Pre-fixado 2% 439 TR 95% 36 23 26 28 2014 2015 2016 2017 2018+ 19 Destaques Financeiros Receita de locação Resultado Financeiro (R$ milhões) (R$ milhões) + 26,9% Receitas financeiras Despesas financeiras 254,2 200,3 51,9 4T12 21,0 6,6 + 31,3% 68,1 4T13 -12,0 2012 2013 72,4 4T12 15,6 -23,4 -46,5 4T13 2012 -79,2 2013 Receitas de propriedades (em R$ '000) Receita de propriedades Receitas de aluguel (-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa Receitas de multas e juros recebidos Ajuste a valor justo Receitas de vendas de propriedade para investimento Descontos concedidos 4T12 204.741 51.868 47 130 152.696 - 4T13 Var. 2012 2013 48.456 -76,3% 68.109 31,3% -100,0% 274 110,8% (19.907) -113,0% n.a. (20) n.a. 464.466 200.295 (183) 393 227.396 36.565 - 380.814 254.206 92 1.893 124.648 (25) Var. -18,0% 26,9% -150,3% 381,7% -45,2% -100% n.a. 20 Destaques Financeiros Lucro Líquido e FFO (R$ milhões) Valor Justo Lucro líquido (ex-Valor Justo) -12,0% 347,7 305,9 184,1 120,0 225,8 150,5 42,5% 33,7 4T12 28,9 48,0 -19,0 Lucro líquido (-) Reavaliação de ativos (+) Reavaliação de ativos (minoritários) (-) Resultado de venda de ativos (-) Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (+) Despesas não-recorrentes (=) FFO FFO ajustado / cota (R$ / cota) (1) 2012 185,9 2013 4T13 (em R$ '000, exceto se indicado) FFO / cota (R$ / cota) (1) (+) Despesas financeiras não-caixa (=) FFO ajustado 52,5% 121,9 4T12 184.122 (152.696) 2.228 (5.392) 161 28.423 2,58 1.903 30.326 2,76 4T13 Var. 2012 2013 Var. 28.946 -84,3% 19.907 -113,0% (903) -140,5% n.a. 4.780 -188,6% 1.816 1027,7% 54.546 91,9% 2,84 9,8% 6.964 265,9% 61.510 102,8% 3,20 16,1% 347.697 (227.396) 1.597 920 (9.678) 1.226 114.366 10,40 7.321 121.687 11,06 305.917 (124.648) 4.645 16.272 1.816 204.002 11,02 18.388 222.390 12,05 -12,0% -45,2% 190,9% -100,0% -268,1% 48,1% 78,4% 6,0% 151,2% 82,8% 8,9% 21 Resumo dos Indicadores Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 4T12 4T13 Var. 2012 2013 Var. 51,9 68,1 31,3% 200,3 254,2 26,9% Lucro líquido 184,1 28,9 -84,3% 347,7 305,9 -12,0% Lucro líquido / cota (R$ / cota) (1) FFO 16,74 1,51 -91,0% 31,61 16,25 -48,6% 28,4 54,5 91,9% 114,4 204,0 78,4% 2,58 2,84 9,8% 10,40 11,02 6,0% 30,3 61,5 102,8% 121,7 222,4 82,8% 2,76 3,20 16,1% 11,06 12,05 8,9% 1.936,9 3.259,6 68,3% 1.936,9 3.259,6 68,3% 176,08 169,55 -3,7% 176,08 169,55 -3,7% Endividamento bruto 639,8 552,3 -13,7% 639,8 552,3 -13,7% Endividamento líquido (caixa líquido) 566,3 (212,8) -137,6% 566,3 (212,8) -137,6% 4T12 4T13 Var. 2012 2013 Var. 263.646 302.041 14,6% 263.646 302.041 14,6% 19,4 24,2 25,1% 19,4 24,2 25,1% Vacância financeira (final do período) 0,6% 1,5% 0,9 p.p. 0,6% 1,5% 0,9 p.p. Inadimplência -0,1% 0,0% 0,1 p.p. 0,1% 0,0% -0,1 p.p. Leasing spread 18,5% 4,5% -14,0 p.p. 38,5% 14,6% -23,9 p.p. 11,4% 5,4% -6,0 p.p. 29,4% 30,6% 1,2 p.p. Receitas de locação FFO / cota (R$ / cota) FFO ajustado (1) FFO ajustado / cota (R$ / cota) Patrimônio líquido (1) Patrimônio líquido / cota (R$ / cota) Destaques operacionais ABL do portfólio (m 2) Receita contratada de locação mensal (R$ milhões) % Carteira negociada Nota: (1) Para 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro). 22 SEÇÃO 4 Portfólio Portfólio de Ativos de Alta Qualidade Eldorado Business Tower Data de Aquisição Abr/2009 Torre Almirante Brazilian Financial Center Fev/2009 Mar/2010 Tipo de Ativo Classe AAA Classe AAA Classe A Localização São Paulo – SP Rio de Janeiro - RJ São Paulo - SP ABL1 45.400 m² 24.881 m² 40.268 m² Participação 69% (23 andares) 60% 100% Inquilinos e outros Nota: 1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund. e outros 24 Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.) CENESP Data de Aquisição Mar/2008 Flamengo Cargill Dez/2008 Dez/2008 Tipo de Ativo Classe B – Complexo Prédio Comercial (classe A) Prédio Comercial (classe A) Localização São Paulo – SP Rio de Janeiro - RJ São Paulo - SP ABL1 52.199 m² 7.670 m² 10.626 m² Participação 17 andares (24% total) 100% da Torre A 100% Cargill Inquilinos Nota: 1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund. 25 Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.) Volkswagen Burity Hicham Data de Aquisição Jan/2008 Abr/2011 Set/2008 Tipo de Ativo Classe B Classe B Classe B Localização São Paulo – SP São Paulo - SP Campinas - SP ABL1 12.560 m² 10.550 m² 9.039 m² Participação 100% 100% 100% Inquilinos Nota: 1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund. 26 Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.) Edifício Montreal Transatlântico Hicham II Data de Aquisição Dez/2007 Mar/2008 Jul/2009 Tipo de Ativo Classe A Classe B Classe B Localização Rio de Janeiro – RJ São Paulo - SP Campinas - SP ABL1 6.439 m² 4.734 m² 4.080 m² Participação 100% 32% (2 andares + 1 conjunto) 100% Inquilinos Nota: 1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund. 27 Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.) General Polidoro Beneditinos SIA Sul Data de Aquisição Dez/2012 Dez/2012 Dez2012 Tipo de Ativo Classe A Classe B Classe B Localização Rio de Janeiro – RJ Rio de Janeiro - RJ Brasilia - DF ABL 10.660 m² 6.971 m² 55.965 m² Participação 100% 100% 100% Locatários 28 Apêndice Outros Materiais de Suporte Estrutura Organizacional FII – BC Fund Participação através de outros FIIs Propriedade direta do imóvel 100% FII Prime Portfolio (Fundo privado) 67% FII CENESP (Listado na BM&FBovespa) CENESP Torre Almirante Brazilian Financial Center Eldorado Business Tower Montreal Cargill Transatlântico Flamengo General Polidoro Volkswagen SIA Sul Burity Beneditinos Hicham Hicham II 30 Veículo de Investimento Eficiente Principais Características dos Fundos de Investimento Imobiliários (“FIIs”) Eficiência fiscal para investidores participarem no atrativo setor de propriedades comerciais no Brasil Tributação Dentro do Veículo de Investimento (FII ou Empresa) Distribuições/Dividendos Pagos aos Investidores Ganho de capital na venda de cotas pelos investidores PIS/COFINS IR CSLL Ativos financeiros imobiliários (CRI, LCI e FII) Outros Instrumentos Financeiros Pessoa Física² Fundo de Investimento Local Investidor Estrangeiro³ Pessoa Física² Fundo de Investimento Local Investidor Estrangeiro³ Características FIIs Empresas4 0% 0% 0% 9.25% sobre a Receita 25% sobre Lucro Tributável 9% sobre Lucro Tributável 15% a 22,5%¹ sobre ganho de capital 15% a 22,5%¹ sobre ganho de capital 0% 0% 0% 15% 0% 0% 0% 15% a 22,5%¹ sobre ganho de capital 0% 0% 15% 20% 0% 0% Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário • Necessidade de registro na CVM • Fechado (closed-end) e com duração ilimitada • Informações financeiras divulgadas mensalmente e auditadas • Real Estate (Equity): Prioriza direitos em propriedades imobiliárias • Renda Fixa: Prioriza investimentos em ativos de renda fixa (CRI, LH, anualmente • Distribuição mínima de dividendo equivalente a 95% do lucro em base de caixa, se caixa estiver disponível • Não pode investir em propriedades imobiliárias nas quais o incorporador, construtor ou parceiro sejam acionistas com participação superior a 25% do fundo • Multiclasse: Política de investimento do FII combina pelo menos duas LCI, entre outras) classes dos ativos supracitados Notas: (1) De acordo com a duração do investimento; Refere-se ao percentual retido na fonte, podendo chegar a 34% na apuração do lucro tributável do exercício.para Empresas (2) contanto que o fundo tenha mais de 50 acionistas e o acionista tenha menos de 10% do fundo; (3) Para investidores estrangeiros, o imposto retido poderá a princípio ser utilizado como crédito no país de origem e a tributação sobre o ganho de capital refere-se a venda de ações em mercado aberto com possibilidade de interferência; (4) Tributação teórica de empresas sujeitas ao regime de lucro real. 31 Veículo de Investimento Eficiente Vantagens dos FIIs Os Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”) passam por forte desenvolvimento no Brasil devido às vantagens significativas sobre companhias tradicionais Principais Características • Isenção fiscal na renda gerada no nível da propriedade Consequências • Pass-through • Maiores margens e fluxo de caixa • Isenção fiscal sobre ganho de capital • Reciclagem de portfólio mais ativa e eficiente • Isenção de provisões de IR nas DFs • Política de dividendos clara • Renda / dividendos pagos mensalmente • Retorno imediato para os cotistas • Distribuições estáveis e previsíveis • Despesas administrativos previsíveis (taxa de administração) • Versus SG&A variável, bônus, stock options, etc. • Limitações para assunção de dívida no nível do fundo • Clareza nas despesas e / ou diluição • Evita potencial contingência trabalhista • Sem garantia (no recourse) e, por esse motivo, não há contaminação para o fundo, cotistas, nem para o restante do portfólio em caso de default 32 Veículo de Investimento Eficiente Isenção Fiscal no Nível Corporativo Maiores margens implicam em maior capacidade de geração de caixa e criação de valor aos investidores Comparativo das Margens de Lucro entre FIIs e Companhias Tributáveis1 Receita Bruta FIIs Impostos sobre a receita Custo caixa e G&A 0% 10% EBITDA Despesas Financeiras e outras receitas operacionais Imposto de Renda Lucro Líquido 42% 100% 0% 90% 48% 9.25% Empresa (Lucro Real) 10% 1.8x 42% 100% 81% 13% 26% 3.65% Empresa (Lucro Presumido) 1.5x 10% 42% 100% 86% 11% 33% Além disso, não há tributação no ganho de capital na venda dos ativos Notas: (1) Meramente ilustrativo e números aproximados. 33 Aquisição de 4 Andares do Eldorado Destaques da Transação Em 7 de junho de 2013, o BC Fund adquiriu 4 andares do Eldorado Business Tower, totalizando 8.276 m2 de ABL, pelo valor total de R$151,0 milhões Eldorado Business Tower Estratégia de aquisição Destaques da transação • Consolidação de participação em ativo • Fortalecimento da nossa posição negocial com locatários • Andares 22º, 23º, 27º e 28º - 8.276 m2 de ABL • Posição atual: 45.400 m2 de ABL, ou 69% do total • Consolidação dos andares altos do edifício (mais valorizados) • Renda mensal de R$ 1,05 milhão • 1º LEED Platinum da América Latina • Baixo custo de condomínio • Sistema de transporte Condições pagamento / alavancagem • Cap rate de 8,4% e alavancagem a TR + 7,4% (1) • Pagamento em parcelas mensais com 63% do principal na parcela final em maio/2019 público e viário na região Nota: (1) A taxa de TR+7,4% tem como base a taxa SELIC de 8,0% do momento da aquisição, podendo variar para cima ou para baixo, com teto de TR+8,4%. 34 Aquisição de 40% do Brazilian Financial Center Destaques da Transação Em 18 de outubro de 2013, o BC Fund adquiriu 40% adicionais do Brazilian Financial Center por R$250 milhões, adicionando 16.107 m2 de ABL ao portfólio Brazilian Financial Center Estratégia de aquisição Destaques da transação • Antiga sede do Banco Real, com • Consolidação de 100% de um imóvel que já conhecemos • Imóvel totalmente locado com contratos de longo prazo e inquilinos de primeira linha num dos principais endereços comerciais de São Paulo • 40% do BFC, representando 16.107 m2 de ABL • Com esta aquisição, o BC Fund (através do FII Prime) passa a deter 100% do edifício • Renda mensal de R$ 1,95 milhão, o que representa um cap rate de 9,4% uma infraestrutura bastante robusta • R$ 5 milhões em uma parcela à vista e R$ 245 milhões em • Diversos investimentos recentes para reforma de andares e modernização dos elevadores e do acesso • Localizado na Av. Paulista, próximo Condições pagamento / alavancagem parcelas mensais consecutivas, com prazo de 12 anos e taxa de correção de TR + 9,3%(1) • Pré-pagamento de obrigações ligadas ao mesmo ativo no à estação de metrô Trianon-MASP, amplamente servido de serviços e transporte público Note: (1) A taxa pode variar para baixo conforme remuneração da poupança montante de R$ 150 milhões, que possuíam vencimentos mais curtos (63% até 2015) e taxa 0,8% a.a. mais onerosa 35 Disclaimer Este material é uma apresentação de informações gerais sobre o FII BTG Pactual Corporate Office Fund (o “Fundo”) preparada na data desta apresentação pela BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda. (“BTG Pactual”) para fins meramente informativos e para uso exclusivo de seus destinatários (“Receptores”). Esta apresentação foi preparada com base em informações pertencentes ao BTG Pactual e outras informações disponíveis ao público. O BTG Pactual não faz qualquer representação ou garantia, expressa ou implícita, quanto à exatidão, plenitude e confiabilidade das informações, estimativas ou projeções quanto a eventos que possam ocorrer no futuro (incluindo projeções de receita, despesa, lucro líquido e desempenho de ações) contidas nesta apresentação. Caso qualquer estimativa ou projeção seja apresentada, não há garantia de que quaisquer dessas serão alcançadas. Os resultados reais podem variar das projeções e tais variações podem ser significativas. Nada aqui contido é, ou deve ser entendido como, uma promessa ou representação do passado ou do futuro. O BTG Pactual se exonera, expressamente, de toda e qualquer responsabilidade relacionada ou resultante da utilização desta apresentação. Esta apresentação foi preparada exclusivamente para fins informativos e não deve ser interpretada como uma solicitação ou uma oferta de compra ou venda de quaisquer valores mobiliários ou instrumentos financeiros relacionados. O BTG Pactual não interpreta o conteúdo desta apresentação como consultoria jurídica, contábil, fiscal ou de investimento ou como uma recomendação. Esta apresentação não pretende ser exaustiva. Nenhum investimento, desinvestimento ou outras ações ou decisões financeiras devem se basear apenas nas informações contidas nesta apresentação. Este material não pode ser copiado, reproduzido, distribuído ou transmitido a outras partes, a qualquer tempo, sem o consentimento prévio e por escrito do BTG Pactual. Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund “BC Office Fund” (BRCR11) Email: [email protected] Tel: +55 11 3383-2000 / 0800 772 2827 www.bcfund.com.br Endereço: Brig. Faria Lima, 3.477 – 14º andar São Paulo – SP, Brasil 36
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