Convenção - Condomínio Villaggio dei Fiori

CONVENÇÀO E INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO “VILLAGGIO DEI FIORI”
SITUADO A RUA NORONHA TORREZÃO Nº 181- SANTA ROSA – NITERÓI/RJ.
Os abaixo assinados, titulares das unidades autônomas do Condomínio “VILLAGGIO DEI
FIORI”, composto de 03 (três) blocos, situado na rua Noronha Torrezão nº 181 – Santa
Rosa, nesta cidade, por este instrumento particular e na melhor forma de direito, instruem,
na forma do Artigo 7° da Lei nº4.591 de 16 de dezembro de 1964, o respectivo Condomínio
assim como estabelecem a presente Convenção que, reciprocamente, aceitam, ajustam e
outorgam, e a cujo estrito cumprimento se submetem de livre e espontânea vontade.
CAPÍTULO I – DO OBJETO
Artigo primeiro – o imóvel objeto da presente Convenção é um Condomínio denominado
“VILLAGGIO DEI FIORI” de natureza exclusivamente residencial, composto de três (03)
blocos, denominados: Bloco I – “ED. GERÂNIO”; Bloco 2 – “ED. BEGÔNIA”; Bloco 3 –
“ED. HIBISCO”. O condomínio possui em sua totalidade 300 (trezentos) apartamentos,
sendo 100 (cem) por bloco, distribuídos à razão de 08 (oito) por andar, do segundo (2º) até o
décimo terceiro (13º) pavimento (pavimento tipo) e 04 (quatro) apartamentos no décimo
quarto (14º) pavimento (cobertura linear), designados pelos números: 201, 202, 203, 204,
205, 206, 207, 208 a 1301, 1302, 1303, 1304, 1305, 1306, 1307, 1308 e 1401, 1402, 1403,
1404. Cada edifício possui ainda um Pavimento de Subsolo, comum aos 03 (três) blocos,
destinados a estacionamento de automóveis de passeio com um total de 186 (cento e oitenta
e seis) vagas; um Pavimento Térreo com Jirau e um Pavimento de Casa de Máquinas/Caixa
d’água, situado no décimo quinto (15º) Pavimento. O Condomínio, além dos 03 (três)
Blocos, possui guarita, praça com coreto, parque infantil e Chafariz, área de lazer com
quadras esportivas, salão, cozinha, banheiro feminino, banheiro masculino, 02 (duas) saunas
com banheiros, varanda, e 03 churrasqueiras, piscina de adulto e infantil, com lava pés, área
de estacionamento de automóveis de passeio com um total de 128 (cento e vinte e oito)
vagas.
Artigo Segundo – São partes comuns do Condomínio, inalienáveis e indivisíveis:
a) O solo com área de 11. 361.16 metros quadrados.
b) O pavimento de subsolo, comum aos 03 (três) blocos, compostos de: Área de
Estacionamento e Rampa de Acesso, e de cada bloco, composto de: AnteCâmara, Duto de Ventilação de Ante-Câmara, 02 (dois) poços de Elevador, local
para Caixa de Incêndio, Cisterna e Casa de Bombas somente para o Bloco 2, com
área total real de 1.377.00 metros quadrados.
c) O pavimento Térreo, área total real de 7.790.24 metros quadrados, do:
c.1) Bloco 01 – composto de: Hall Social e de Serviço, Portaria, Subestação,
Depósito, P.C, Zeladoria, W.C., Cozinha, Vestiário, Duto de Ventilação de AnteCâmara, Local para Caixa de Incêndio, Escadas e 02 (dois) Poços de Elevador.
c.2) Bloco 02 - composto de: Hall Social e de Serviço, Portaria, Depósito, P.C,
Zeladoria, W.C., Cozinha, Vestiário, Duto de Ventilação de Ante-Câmara, Local
para Caixa de Incêndio, Escadas e 02 (dois) Poços de Elevador.
c.3) Bloco 03 - composto de: Hall Social e de Serviço, Portaria, Compactador, 02
(dois) Depósito, P.C, Zeladoria, W.C., Cozinha, Vestiário, Duto de Ventilação de
Ante-Câmara, Local para Caixa de Incêndio, Escadas e 02 (dois) Poços de Elevador.
c.4) Condomínio – composto, Guarita, W.C., Jardim, Área de Estacionamento para
mudanças e veículos com defeitos comprovados, Parque Infantil, Coreto, Banco,
Chafariz, Local para o Gás, Quadras Esportivas, Escada, Rampa de Acesso, Piscinas
de adulto e de criança, Lava-pés, e Churrasqueiras.
d) O pavimento de Lazer do Condomínio, composto de: Salão de festa, Cozinha,
Banheiro Feminino, Banheiro Masculino, 02 (duas) Saunas com Banheiros,
Escada e Rampa de Acesso, área total real de 267.09 metros quadrados.
e) O jirau dos blocos 1 e 2 é composto de: Salão de Festas, Mezanino, 02 (dois)
Poços de Elevador, Câmaras, Duto de Ventilação, Escada, Local para Caixa de
Incêndio, Cozinha, Local para Lixo, Sanitário Masculino, Sanitário Feminino e
jirau coberto, sendo o bloco 3 composto de Espaço Kids, Espaço Home Theater,
Espaço Gourmet, 2 (dois) poços de Elevador, Câmaras, Duto de Ventilação,
Escada, Local para Caixa de Incêndio, Local para Lixo, Sanitário Masculino e
Sanitário Feminino e jirau coberto, com área total real dos 03 (três) blocos de
339.34 metros quadrados.
f) Cada pavimento tipo, do 2º (segundo) ao 13º (décimo terceiro) pavimento, de
cada bloco, composto de: Circulação, 02 (dois) Locais para Caixa de Incêndio,
Ante-Câmara, Duto de Ventilação de Ante-Câmara, Local para Lixo, 02 (dois)
Poços de Elevador e Escada, com área total real de cada pavimento tipo dos 03
(três) blocos de 558.06 metros quadrados.
g) O décimo quarto pavimento (Cobertura Linear), composto de Circulação, AnteCâmara, Duto de Ventilação de Ante-Câmara, Local para Lixo, 02 (dois) Poços
de Elevador e Escada, com área total real dos 03 (três) blocos de 561.45 metros
quadrados.
h) O décimo quinto pavimento (Caixa d’água/Casa de Máquinas), de cada bloco,
composto de: Casa de Máquinas de Elevador, Casa de Bombas de Incêndio,
Caixa d’água, Escadas, Ante-Câmara, Duto de Ventilação de Ante-Câmara, com
área total real dos 03 (três) blocos de 271.35 metros quadrados.
i) As fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes e
vigas.
j) Os 06 (seis) elevadores, sendo, para cada bloco, 01 (um) elevador social e 01
(um) elevador de serviço e seus respectivos poços, máquinas e acessórios.
k) Os encanamentos de água, luz, força, esgotos e telefones, bem como as
instalações respectivas, até os pontos de interseção com as ligações de
propriedade dos condôminos.
l) As calhas, os condutores de águas pluviais e canal receptáculo de lixo e, em fim,
todas aquelas partes ou coisas dos Edifícios que sejam de uso comum, por
definição legal ou por sua própria natureza.
m) O pavimento de subsolo comum aos 03 (três) blocos - composto de
estacionamento para guarda de 186 (cento e oitenta e seis) automóveis de
passeio;
n) A Área Térrea do Condomínio – composto de estacionamento para a guarda de
118 (cento e dezoito) automóveis de passeio;
o) Bicicletário e salão cultural localizados embaixo das piscinas.
Artigo Terceiro - São partes de propriedade exclusiva de cada condômino, as respectivas
unidades autônomas com todas as suas instalações internas, encanamentos e tubulações, até
o ponto de inserção com as linhas, encanamentos e tubulações-troncos.
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Os apartamentos de número 201 a 1301, 202 a 1302, 205 a 1305 e 206 a
1306, dos blocos 01/02/03, constituídos de: Sala, 02 (dois) quartos, 01
(um) banheiro social, cozinha, área de serviço, circulação e varanda.
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Os apartamentos de número 203 a 1303, 204 a 1304, 207 a 1307 e 208 a
1308, dos blocos 01/02/03, constituídos de: Sala, 02 (dois) quartos, 01
(um) banheiro social, cozinha, área de serviço, circulação e varanda.
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Os apartamentos 1401 e 1404, dos blocos 01/02/03 constituídos de: Sala,
circulação, 02 (dois) quartos, 01 (um) banheiro social, cozinha, área de
serviço, W.C. e Terraço.
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Os apartamentos 1402 e 1403 dos blocos 01/02/03 constituídos de: Sala,
circulação, 02 (dois) quartos sendo 01 (um) suíte, 02 (dois) banheiros
sociais sendo 01 (um) da suíte, cozinha, área de serviço, W.C. e Terraço.
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Cada apartamento de número 201 a 1301, 202 a 1302, 205 a 1305 e 206 a
1306, do bloco I _ “ED. GERÂNIO” - tem a área real privativa de 61,50
metros quadrados, área real de uso comum de divisão não proporcional de
12,50 metros quadrados, área real de uso comum de divisão proporcional
de 38,83 metros quadrados, área real total de 112,83 metros quadrados e
respectiva fração ideal de 8.945/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 203 a 1303, 204 a 1304, 207 a 1307 e 208 a
1308, do bloco I _ “ED. GERÂNIO” - tem a área real privativa de 63,05
metros quadrados, área real de uso comum de divisão não proporcional de
12,50 metros quadrados, área real de uso comum de divisão proporcional
de 39,75 metros quadrados, área real total de 115,30 metros quadrados e
respectiva fração ideal de 8.945/2.746.601 do terreno.
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Os apartamentos de número 1401 e 1404, do bloco I “ED. GERÂNIO” tem a área privativa de 126,76 metros quadrados, área real de uso comum
de divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 71,49 metros quadrados, área real total
de 223,25 metros quadrados e respectiva fração ideal de 16.090/2.746.601
do terreno.
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Os apartamentos de número 1402 e 1403, do bloco I “ED. GERÂNIO” tem a área privativa de 134,53 metros quadrados, área real de uso comum
de divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 75,57 metros quadrados, área real total
de 235,10 metros quadrados e respectiva fração ideal de 17.008/2.746.601
do terreno.
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Cada apartamento de número 201 a 1301, 202 a 1302, 205 a 805, 1005 a
1205 e 206 a 1306, do bloco II_ “ED. BEGÔNIA” - tem a área real
privativa de 61,50 metros quadrados, área real de uso comum de divisão
não proporcional de 12,50 metros quadrados, área real de uso comum de
divisão proporcional de 38,83 metros quadrados, área real total de 112,83
metros quadrados e respectiva fração ideal de 8.945/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 203 a 1303, 204 a 1304, 207 a 1307 e 208 a
1308, do bloco I _ “ED. BEGÔNIA” - tem a área real privativa de 63,05
metros quadrados, área real de uso comum de divisão não proporcional de
12,50 metros quadrados, área real de uso comum de divisão proporcional
de 39,75 metros quadrados, área real total de 115,30 metros quadrados e
respectiva fração ideal de 8.945/2.746.601 do terreno.
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Os apartamentos de número 905 e 1305, do bloco II “ED. BEGÔNIA” tem a área real privativa de 61,50 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 42,90 metros quadrados, área
real total de 129,40 metros quadrados e respectiva fração ideal de
9.654/2.746.601 do terreno.
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Os apartamentos de número 1401 e 1404, do bloco II “ED. BEGÔNIA” tem a área real privativa de 126,76 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 71,49 metros quadrados, área
real total de 223,25 metros quadrados e respectiva fração ideal de
16.090/2.746.601 do terreno.
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Os apartamentos de número 1402 e 1403, do bloco II “ED. BEGÔNIA” tem a área real privativa de 134,53 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 75,57 metros quadrados, área
real total de 235,10 metros quadrados e respectiva fração ideal de
17.008/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 201 e 1301, do bloco III “ED. HIBISCO” tem a área real privativa de 61,50 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 12,50 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 38,83 metros quadrados, área
real total de 112,83 metros quadrados e respectiva fração ideal de
8.736/2.746.601 do terreno.
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Os apartamentos de número 202 e 1302, do bloco III “ED. HIBISCO” tem a área real privativa de 61,50 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 12,50 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 38,83 metros quadrados, área
real total de 112,83 metros quadrados e respectiva fração ideal de
8.736/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 203 a 1303 e 204 a 1304, do bloco III “ED.
HIBISCO” - tem a área real privativa de 63,05 metros quadrados, área
real de uso comum de divisão não proporcional de 12,50 metros
quadrados, área real de uso comum de divisão proporcional de 39,74
metros quadrados, área real total de 115,29 metros quadrados e respectiva
fração ideal de 8.945/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 205 a 1305 e 206 a 1306, do bloco III “ED.
HIBISCO” - tem a área real privativa de 61,50 metros quadrados, área
real de uso comum de divisão não proporcional de 12,50 metros
quadrados, área real de uso comum de divisão proporcional de 38,81
metros quadrados, área real total de 112,81 metros quadrados e respectiva
fração ideal de 8.737/2.746.601 do terreno.
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Cada apartamento de número 208 a 1308, do bloco III “ED. HIBISCO” tem a área real privativa de 63,05 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão não proporcional de 12,50 metros quadrados, área real
de uso comum de divisão proporcional de 39,72 metros quadrados, área
real total de 115,27 metros quadrados e respectiva fração ideal de
8.945/2.746.601 do terreno.
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O apartamento de número 1401, do bloco III “ED. HIBISCO” - tem a
área privativa de 126,76 metros quadrados, área real de uso comum de
divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 71,48 metros quadrados, área real total
de 223,06 metros quadrados e respectiva fração ideal de 16.088/2.746.601
do terreno.
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O apartamento de número 1402, do bloco III “ED. HIBISCO” - tem a
área privativa de 134,53 metros quadrados, área real de uso comum de
divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 75,55 metros quadrados, área real total
de 235,06 metros quadrados e respectiva fração ideal de 17.007/2.746.601
do terreno.
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O apartamento de número 1403, do bloco III “ED. HIBISCO” - tem a
área privativa de 134,53 metros quadrados, área real de uso comum de
divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 75,55 metros quadrados, área real total
de 235,06 metros quadrados e respectiva fração ideal de 17.007/2.746.601
do terreno.
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O apartamento de número 1404, do bloco III “ED. HIBISCO” - tem a
área privativa de 126,76 metros quadrados, área real de uso comum de
divisão não proporcional de 25,00 metros quadrados, área real de uso
comum de divisão proporcional de 71,48 metros quadrados, área real total
de 223,23 metros quadrados e respectiva fração ideal de 16.089/2.746.601
do terreno.
Parágrafo Primeiro: Possuindo o edifício 300 (trezentos) apartamentos e 314 (trezentos e
quatorze) vagas de garagem, fica expressamente estabelecido que:
a) Aos apartamentos de números 201 a 1301, 202 a 1302, 204 a 1304, 205 a
805, 1005 a 1205, 206 a 1306, 207 a 1307 e 208 a 1308 dos blocos
01/02/03 e mais os apartamentos de número 905 e 1305 dos blocos 01/03,
num total de 286 apartamentos, possuem o direito ao uso de 01 (uma)
vaga de garagem.
b) Aos apartamentos de números: 905 e 1305 do bloco 02 e mais os
apartamentos de números 1401, 1402, 1403 e 1404 dos blocos 01/02/03,
um total de 14 apartamentos, possuem o direito ao uso de 02 (duas) vagas
de garagem.
Parágrafo Segundo: Os vãos das varandas somente poderão ser fechados se autorizado em
assembléia por 2/3 dos condôminos, e desde que sejam padronizados os tipos de esquadrias
e vidro.
Artigo Quarto: A cada apartamento corresponderá uma frase ideal do terreno e partes e
coisas de uso comum, a saber:
BLOCO I - “ED. GERÂNIO”.
UNIDADES FRAÇÕES
POR Nº DE UNIDADES
TOTAL
(por coluna) UNIDADES
201 a 1301
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
202 a 1302
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
203 a 1303
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
204 a 1304
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
205 a 1305
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
206 a 1306
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
207 a 1307
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
208 a 1308
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
1401
16.090/2.746.601
1
16.090/2.746.601
1402
17.008/2.746.601
1
17.008/2.746.601
1403
17.008/2.746.601
1
17.008/2.746.601
1404
16.090/2.746.601
1
16.090/2.746.601
TOTAL DO BLOCO I
100
914.932/2.746.601
BLOCO II- “ED. BEGÔNIA”
8.737/2.746.601
Nº DE
UNIDADES
12
104.844/2.746.601
202 a 1302
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
203 a 1303
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
204 a 1304
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
205 a 805
8.737/2.746.601
7
61.159/2.746.601
905
9.654/2.746.601
1
9.654/2.746.601
1005 a 1205
8.737/2.746.601
3
26.211/2.746.601
1305
9.654/2.746.601
1
9.654/2.746.601
206 a 1306
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
207 a 1307
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
208 a 1308
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
1401
16.090/2.746.601
1
16.090/2.746.601
1402
17.008/2.746.601
1
17.008/2.746.601
1403
17.008/2.746.601
1
17.008/2.746.601
1
16.090/2.746.601
916.766/2.746.601
UNIDADES
(por coluna)
201 a 1301
FRAÇÕES POR UNIDADES
1404
16.090/2.746.601
TOTAL DO BLOCO II
100
TOTAL
BLOCO III – “ED. HIBISCO”
UNIDADES
(por coluna)
201 a 1301
FRAÇÕES POR UNIDADES Nº DE UNIDADES
TOTAL
8.736/2.746.601
12
104.832/2.746.601
202 a 1302
203 a 1303
8.737/2.746.601
8.945/2.746.601
12
12
104.844/2.746.601
107.340/2.746.601
204 a 1304
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
205 a 1305
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
206 a 1306
8.737/2.746.601
12
104.844/2.746.601
207 a 1307
8.945/2.746.601
12
107.340/2.746.601
208 a 1308
8.944/2.746.601
12
107.328/2.746.601
1401
16.088/2.746.601
1
16.088/2.746.601
1402
17.007/2.746.601
1
17.007/2.746.601
1403
17.007/2.746.601
1
17.007/2.746.601
1404
16.089/2.746.601
1
16.089/2.746.601
TOTAL DO BLOCO III
TOTAL DO CONDOMÍNIO
100
914.903/2.746.601
300
2.746.601/2.746.601
Artigo Quinto: As vagas de garagem somente poderão ser utilizadas por moradores dos
Edifícios, quer sejam proprietário ou co-proprietário, seus dependentes, prepostos ou
locatários. Os usuários das vagas ficam obrigados a: a) identificar seus veículos, sob pena de
não fazer, ser compelido a pagar multa; b) deixar os veículos destravados e com a direção
livre, a fim de poderem ser movimentados independentemente da ligação do motor; c)
facilitar por todos os meios ao seu alcance a acomodação dos veículos em suas respectivas
vagas; d) registrar em livro próprio que ficará na portaria, qualquer irregularidade; e) não
executar consertos ou reparos em seus veículos enquanto os mesmos estiverem em qualquer
das garagens, salvo em caso de extrema necessidade e com a única finalidade de permitir a
retirada do veículo para outro lugar, bem como não efetuar a lavagem dos veículos; f) não
deixar nas garagens quaisquer objetos, sob pena de multa;
Parágrafo Primeiro: O Condomínio não se responsabilizará por furtos de veículos
ocorridos no seu interior, bem como por furtos de objetos das unidades autônomas, e ainda
os ocorridos no interior dos veículos, e o não indenizará qualquer dano quando identificado
o causador do mesmo, e ainda não será responsável por qualquer dano causado em veículo
de visitante.
Parágrafo Segundo: As vagas de garagem são vinculadas às unidades autônoma, entretanto
uma vez por ano haverá rodízio das mesma, através de sorteio que ocorrerá sempre no mês
de agosto, devendo cada condômino colocar seu veículo nas respectivas vagas, de acordo
com numeração do sorteio, sendo que, as vagas vinculadas de nºs 117 e 117-A, 118 e 118-A,
161 e 161-A, 162 e 162-A, 163 e 163-A, 164 e 164-A, 169 e 169-A, 170 e 170-A, 171 e
171-A, 172 e 172-A, 173 e 173-A, 174 e 174-A, 175 e 175-A e 176 e 176-A serão
distribuídas aos apartamentos com direito a 02 (duas) vagas e serão sorteadas
separadamente, e seguirão o mesmo sistema de rodízio das demais vagas;
CAPÍTULO II – DOS DIREITOS E DEVERES
Artigo Sexto: São direitos dos condôminos: a) usar, gozar e dispor de sua unidade
autônoma, de acordo com o respectivo destino, desde que não prejudique a segurança e a
solidez do Condomínio e de cada Edifício, que não cause danos aos demais comunheiros e
não infrinja as normas legais e as disposições contidas nesta Convenção; b) usar e gozar das
partes comuns do Condomínio e do Edifício, desde que não impeça o uso e gozo dos outros
condôminos, observadas as mesmas restrições da alínea anterior, conforme artigo 1.335 do
Código Civil Brasileiro; c) examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da
administração e pedir esclarecimentos ao Administrador, Síndico ou Subsíndico; d) utilizar
os serviços de portaria desde que não perturbe a sua ordem, nem desvie empregados para
serviços internos em sua unidade autônoma; g) comparecer às Assembléias e nelas discutir,
votar e ser votado, estando quite (art. 1.335, III, C.C); e) denunciar ao Síndico ou
Subsíndico qualquer irregularidade observada;
Artigo Sétimo: São deveres dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas
e partes comuns, não as usando e nem permitindo que as usem, bem como as respectivas
unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinam (art. 1336, IV); b) não
usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas
ou para pessoas de maus costumes ou para a instalação de qualquer atividade ou depósito de
qualquer objeto capaz de causar danos ao prédio ou incômodo aos demais comunheiros; c)
não remover pó dos tapetes, cortinas das partes das unidades autônomas, senão com
aspiradores dotados de dispositivos que impeçam sua dispersão; d) não estender roupas,
tapetes ou quaisquer outros objetos, nas janelas ou peitoris da área de serviço ou em
quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior ou que fiquem expostos ao risco de caírem;
e) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno; f)
colocar o lixo e detritos devidamente acondicionados em sacos plásticos próprios para esta
finalidade, diretamente no tubo coletor, não jogar vidros ou entulhos de obras pelo duto
coletor; g) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas em cores ou tonalidades
diversas das utilizadas no edifício (art. 1.336, III, C.C.); h) não usar toldos nem colocar
letreiros, placas e cartazes de publicidade política ou quaisquer outros nas áreas externas dos
apartamentos; i) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do Condomínio
e de cada Edifício quaisquer objetos ou instalações, sejam de que natureza for; j) não utilizar
os empregados do Condomínio e de cada Edifício para serviços particulares; k) não manter
nas respectivas unidades autônomas, substâncias, instalações ou aparelhos que causem
perigo à solidez dos Edifícios ou incômodo aos demais condôminos (art. 1.336, II, C.C.);
l) não sobrecarregar a estrutura e as lajes do Edifício com peso superior a 150 (cento e
cinqüenta) quilos por metro quadrado; m) não fracionar a respectiva unidade autônoma para
o fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente; n) Contribuir para as despesas
ordinárias e extraordinárias do Condomínio, na proporção das respectivas frações ideais do
terreno (art. 1.336, I, C.C.), efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas; o)
contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembléia, na forma e na proporção
de suas respectivas frações ideais; p) permitir o ingresso em sua unidade autônoma, do
Síndico ou prepostos seu quando isto se tornar indispensável à inspeção ou realização de
trabalhos relativos à estrutura geral de cada Edifício, sua segurança e solidez, ou
indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades
autônomas vizinhas; q) não permitir a realização de jogos infantis em quaisquer das partes
comuns de cada Edifício, exceto nas áreas de recreação; r) comunicar imediatamente ao
Síndico ou ao Subsíndico a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma; s)
só usar aparelhos sonoros em tom moderado, especialmente depois das 22:00 horas e antes
das 8:00 horas, não será permitido uso de instrumento de percussão nas áreas comuns (salão
de festas, churrasqueiras etc.) sob pena de multa de um salário mínimo Federal, sendo
advertido e persistindo na violação, a multa poderá ser elevada em até cinco vezes do valor
da contribuição mensal conforme norma do artigo 1.336, parágrafo segundo do Código Civil
Brasileiro; t) não é permitido circular com veículos automotores nas dependências do
condomínio, para o fim de teste do mesmo, bem como para aprendizado de direção, ainda,
ceder a direção de veículo a menor, ou para qualquer outro fim que não seja o trânsito de
entrada e saída, sob pena de multa de um salário mínimo federal por cada infração.
CAPÍTULO III – DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Artigo Oitavo: As Assembléias gerais serão convocadas pelo Síndico (art.1.350 CC.)
ficando este obrigado a dar ciência, através de edital fixado nos elevadores e enviar carta
para os Condôminos que não residem no Condomínio, quando estes estiverem com seus
cadastros em dia e tenham solicitado o envio de correspondência para seu atual endereço, se
este não o fizer poderão os condôminos que representarem uma quarta parte (1/4) do
Condomínio convocar assembléias, que se realizará no próprio Condomínio conforme artigo
1.350, parágrafo primeiro do Código Civil Brasileiro, salvo motivo de força maior.
Parágrafo Primeiro: As convocações indicarão o resumo da Ordem do Dia, a data, a hora e
o local da Assembléia, e deverão ser assinadas pelo Síndico ou pelos condôminos que a
fizerem.
Parágrafo Segundo: A Assembléia Geral ordinária será acompanhada das pastas das contas
do Síndico ou Administrador, bem como da proposta de orçamento para período ao
exercício do ano corrente, que deverão ser votados na respectiva assembléia, sendo vedado
sua votação ou aprovação em outra assembléia.
Parágrafo Terceiro: Entre a data da convocação e a data da realização da Assembléia,
deverá conter o prazo mínimo de 7 (sete) dias.
Parágrafo Quarto: As Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo
mais curto do que mencionado no parágrafo precedente quando houver comprovada
urgência.
Parágrafo Quinto: É licito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que será realizada a
Assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas o período de
meia hora, no mínimo.
Parágrafo Sexto: O Síndico endereçará as convocações na forma do caput deste artigo.
Artigo Nono: As Assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado,
o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos no livro
próprio. É defeso ao Síndico presidir ou secretariar os trabalhos da Assembléia.
Artigo Décimo: Cada condômino terá direito a tantos votos quanto forem os números de
unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados por maioria de votos
calculados sobre o número de presentes à vista do livro de presença por todos assinados.
Parágrafo Primeiro: Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, estes
deverão eleger o condômino que os representará, credenciando-o por escrito, o que deverá
ser exibido na Assembléia.
Parágrafo Segundo: Não poderão participar das deliberações nas assembléias os
condôminos que estiverem atrasados nos pagamentos de suas contribuições ou multas que
lhes tenham sido impostas (art. 1.335, III C.C.), bem como os que estiverem pagando acordo
judicial ou extrajudicial, que não são considerados quites para efeitos das assembléias.
Artigo Décimo Primeiro: É licito o condômino fazer-se representar nas Assembléias por
procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio Síndico
ou membros do Conselho Fiscal, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau.
Artigo Décimo Segundo: A Assembléia geral ordinária realizar-se-á na segunda quinzena
de janeiro de cada ano e a ela compete: a) discutir e votar as contas da Administração
relativos ao ano findo; b) discutir ou votar o orçamento das despesas para o ano em curso,
fixando o fundo de reserva; c) eleger o Síndico e o Subsíndico, fixando a nova remuneração
para os mesmos; d) eleger os membros do Conselho Fiscal; e) votar as demais matérias
constantes da Ordem do Dia.
Artigo Décimo Terceiro: As Assembléias gerais ordinárias ou extraordinárias realizar-seão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem no mínimo dois
terços (2/3) das unidades autônomas que constituem o edifício, e em segunda convocação
com qualquer número de condôminos.
Parágrafo Único: As Assembléias extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por
condôminos que representem no mínimo uma quarta parte (1/4) do condomínio, pelo mesmo
processo e nos mesmos prazos exigidos para a convocação das Assembléias ordinárias.
Artigo Décimo Quarto: Compete às Assembléias extraordinárias: a) deliberar sobre a
matéria de interesse geral dos Edifícios ou dos condôminos; b) decidir, em grau de recurso,
os assuntos que tenham sido liberados pelo Síndico e a elas levados a pedido do interessado
ou dos interessados; c) apreciar as demais constantes da Ordem do Dia; d) examinar os
assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o Síndico ou
Subsíndico, a qualquer tempo, que praticar irregularidade, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio, independentemente de indenização.
Artigo Décimo Quinto: Nas Assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os
resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número
de presentes, à vista do Livro de Presenças por todos assinados, salvo o disposto no
Parágrafo Único deste artigo.
Parágrafo Único: Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: a)
será exigida maioria dos votos dos condôminos proprietários ou co-proprietários das
unidades autônomas para a realização de benfeitorias úteis (art. 1.341, II, C.C.); b) será
exigida maioria que represente no mínimo dois terços (2/3) dos condôminos para deliberar
sobre a não re-edificação, em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua
destruição total; c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no
aspecto arquitetônico dos Edifícios, bem como para deliberar sobre o destino dos edifícios
ou de suas unidades autônomas, ainda para decidir sobre qualquer matéria que altere o
direito de propriedade dos condôminos (art. 1.351, Segunda parte, C.C.), e em caso de
realização de benfeitorias meramente voluptuárias, será exigido quorum de 2/3 (art. 1.341, I,
C.C.).
Artigo Décimo Sexto: As deliberações das Assembléias ainda serão obrigatoriamente
cumpridas por todos os condôminos, independentemente de seus comparecimentos ou de
seus votos, cabendo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir.
Parágrafo Único: A ata deverá ser entregue em até 30 (trinta) dias corridos, a contar do dia
seguinte à realização da assembléia, contendo todas as deliberações nela tomadas, dando
publicidade nos canais de comunicação do condomínio e enviada, quando solicitada, via
email para o condômino.
Parágrafo Décimo Sétimo: Das Assembléias gerais serão lavradas as atas em livro próprio,
aberto, encerrado e rubricado pelo secretário, presidente e síndico, que deverão conter todo
conteúdo da Assembléia, bem como sugestões e reclamações.
Parágrafo Único: As despesas (quando houver) com a Assembléia geral serão inscritas a
débito do condomínio, mas as despesas relativas à Assembléia convocada para a apreciação
de recurso de condômino deverão ser pagas por este, se o recurso for julgado desprovido.
CAPÍTULO IV – DA ADMINISTRAÇÃO
Artigo Décimo Oitavo: A administração do Condomínio caberá a um Síndico, condômino
proprietário, eleito em Assembléia ordinária pelo prazo de 01 (um) ano, podendo ser
reeleito, que será assessorado por um subsíndico em cada Edifício, e terá um conselho fiscal
que dará parecer nas contas, por ele administradas, bem como aprovará despesas que
estiverem no alcance de suas atribuições, divididas da seguinte forma: Até 10 (dez) salários
mínimos federal compete ao síndico aprovar, até 20 (vinte) salários mínimos federal
compete ao Conselho Fiscal aprovar, as despesas que importarem valores superiores aos
mencionados serão decididas em Assembléia devidamente convocada para este fim.
Parágrafo Único: Ao Síndico compete: a) representar os condôminos em juízo ou fora dele,
ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunhão (art.
1.348, II, C.C.); b) fiscalizar a administração de cada Edifício do condomínio; c) cumprir a
Lei e a presente Convenção e as deliberações das Assembléias (art. 1.348,IV, C.C.); d)
admitir ou demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração de acordo com o
sindicato de cada categoria na sua data base ; e) ordenar reparos urgentes ou necessários até
o limite mensal pré-estabelecido a sua competência ou aprovado pela Assembléia
especialmente convocada; f) executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas nas
Assembléias; g) convocar as Assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias e as
extraordinárias quando julgar conveniente ou quando lhe for requerido, fundamentalmente,
por um grupo de, no mínimo, uma quarta (1/4) parte do condomínio; h) prestar a qualquer
tempo, informações sobre os atos da administração; i) prestar à Assembléia contas de sua
gestão acompanhada da documentação respectiva e oferecer proposta de orçamento para o
exercício seguinte; j) manter e escriturar livro caixa, devidamente aberto, encerrado e
rubricado pelos membros do Conselho Fiscal; l) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que
couberem em rateio aos condôminos nas despesas normais ou extraordinárias dos Edifícios,
aprovadas pela Assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais
desta Convenção ou Regimento Interno; m) comunicar à Assembléia as citações que
receber; n) procurar, por meios suasórios, diminuir divergências entre condôminos; o)
entregar ao seu sucessor todos os documentos e livros em seu poder. Tais documentos
devem ficar na administração do condomínio, sendo vedado sua posse à terceiro ou à
qualquer membro da administração.
Artigo Décimo Nono: O Síndico poderá delegar suas funções administrativas a cada
subsíndico, mas sob sua exclusiva responsabilidade, mediante aprovação da assembléia (art.
1.348, parágrafo segundo, C.C.).
Artigo Vigésimo: A remuneração do Síndico será correspondente a três vezes o salário
mínimo Estadual, enquanto o dos Subsíndicos será de um salário mínimo Estadual, devendo
acompanhar o piso estadual na faixa de administradores, entretanto, pagarão a cota
condominial.
Artigo Vigésimo Primeiro: Nos seus impedimentos eventuais o Síndico será substituído
por um dos subsíndicos interinamente, até que a Assembléia eleja outro que exercerá seu
mandato pelo tempo restante. Em caso de destituição o Síndico deverá prestar contas de sua
gestão automaticamente.
Artigo Vigésimo Segundo: O Síndico não é pessoalmente responsável pelas obrigações
contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas
atribuições. Responderá, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der
causa por dolo ou culpa.
Artigo Vigésimo Terceiro: O condomínio terá funcionários que serão contratados pelo
Síndico para funções respectivas a categoria contratada e atuarão nas partes de uso comum,
tais como: Guarita, Área de Lazer e etc.
Artigo Vigésimo Quarto: Juntamente com o Síndico serão eleitos pela mesma Assembléia
três Subsíndicos que, além de substituí-lo em suas faltas e impedimentos, com ele cooperará
na administração de cada Edifício do Condomínio.
Parágrafo Único: O mandato do Subsíndico será exatamente igual ao mandato do Síndico.
CAPÍTULO V – DO CONSELHO FISCAL
Artigo Vigésimo Quinto: Anualmente a Assembléia Geral Ordinária elegerá o Conselho
Fiscal que deverá ser composto por três membros escolhidos entre os condôminos presentes
na Assembléia, os quais exercerão gratuitamente as suas funções.
Artigo Vigésimo Sexto: compete ao Conselho Fiscal: a) fiscalizar as atividades do Síndico
e executar as suas contas, relatórios e comprovantes; b) assessorar o Síndico e os
Subsíndicos nas soluções dos problemas que digam respeito ao condomínio; c) comunicar
aos condôminos, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; d) dar parecer sobre
as contas do Síndico, bem como sobre a proposta de orçamento para o exercício subseqüente
e informar à Assembléia Geral; e) abrir e rubricar mensalmente o livro caixa e encerrar o
mesmo; f) dar parecer sobre as matérias relativas às despesas ordinárias; g) opinar nos
assuntos entre o Síndico e os Condôminos.
CAPÍTULO VI – DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO
Artigo Vigésimo Sétimo: Constituem despesas ordinárias do Condomínio e de cada
Edifício: a) as relativas à conservação, limpeza, reparação e reconstrução das partes comuns
e dependências de cada Edifício e do Condomínio, incluindo: Praça, Estacionamento, Área
de Lazer e Guarita; b) as relativas ao prêmio de seguro de cada Edifício; c) os impostos e
taxas que incidam ou venham incidir sobre as partes comuns de cada Edifício e do
Condomínio; d) a remuneração do Síndico e do subsíndico, e se for o caso, do zelador e dos
demais empregados, bem como as relativas aos encargos trabalhistas e da previdência e
assistência social; e) as despesas relativas à reparação dos danos provocados por vazamentos
ou infiltrações ocorridas nos apartamentos ou nas partes comuns de cada Edifício desde que,
comprovadamente, não tenham sido causadas pelo mau uso ou negligência em cuja unidade
esses vazamentos ou infiltrações ocorreram.
Artigo Vigésimo Oitavo: Compete à Assembléia Geral fixar as despesas ordinárias e cabe
aos condôminos concorrer para seu pagamento mensalmente, na proporção da respectiva
fração ideal das unidades que possuírem.
Artigo Vigésimo Nono: Serão igualmente rateados entre os condôminos, sempre que o
Fundo de Reserva for insuficiente, as despesas extraordinárias, devendo as quotas
correspondentes ser pagas dentro de 15 (quinze) dias a contar da data da Assembléia que as
autorizar, salvo se nessa oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem
adicionadas à quota normal do condomínio.
Artigo Trigésimo: Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de
atos por eles praticados ou por terceiro sob sua responsabilidade.
Parágrafo Único: O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes
comuns de cada Edifício e do Condomínio pela omissão de cuidados dos condôminos ao
executar serviços de reparação em sua unidade.
Artigo Trigésimo Primeiro: O saldo remanescente do orçamento de um exercício será
incorporado ao orçamento do exercício seguinte se outro destino não lhe for dado pela
Assembléia Geral. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e deverá ser
arrecadado com prazo de 15 (quinze) dias ou no prazo estabelecido pela Assembléia.
Artigo Trigésimo Segundo: Além das quotas destinadas ao pagamento das despesas
ordinárias (Artigo Vigésimo Sétimo) os condôminos pagarão, cada um por igual, 10% (dez
por cento) do valor estabelecido para as quotas de condomínio, na mesma época em que
estas forem pagas, para a constituição de um Fundo de Reserva e será depositado em conta
poupança do condomínio. Tal valor será destinado para custear as despesas extraordinárias,
entretanto, poderá ser usado em despesas ordinárias, desde que haja aprovação da maioria
absoluta dos condôminos presentes em assembléia.
Artigo Trigésimo Terceiro: Cada Edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro
risco que o possa destruir no todo ou em partes, em companhia idônea, com a aprovação do
Conselho Fiscal e pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada apartamento.
Parágrafo Único: É lícito a cada condômino, individualmente e às próprias expensas,
aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por
ele introduzidos na mesma.
Artigo Trigésimo Quarto: Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços (2/3)
de um dos Edifícios a Assembléia Geral deverá se reunir dentro de 15 (quinze) dias e
deliberar sobre a reconstrução do edifício (art. 1357 caput do C.C.) e decidindo pela
reconstrução por mais da metade das frações ideais, elegerá por maioria de votos uma
comissão de 03 (três) condôminos proprietários, investidos de poderes para: a) abrir
concorrência para a reconstrução do Edifício ou de suas partes destruídas, comunicando o
resultado à Assembléia Geral para a devida liberação; b) receber a indenização e depositá-la
em nome do condomínio no estabelecimento bancário designado pela Assembléia; c)
acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos junto aos
construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.
Parágrafo Único: Se a indenização paga pela companhia de seguro não for suficiente para
atender às despesas de reconstrução, concorrerão os condôminos para o pagamento do
excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo se a minoria recusar-se de fazê-lo (art.
1.357, parágrafo 1º do C.C.), cedendo à maioria os seus direitos, na forma da Lei.
Artigo Trigésimo Quinto: Por metade mais uma das frações ideais do terreno, poderá a
Assembléia deliberar que o Edifício não seja reconstruído, caso em que autorizará a venda
da parte proporcional do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os
condôminos do Edifício destruído, nas proporções de suas respectivas frações ideais.
Artigo Trigésimo Sexto: Em caso de incêndio parcial, proceder-se-á a reparação das partes
sinistradas após o recolhimento do seguro (art. 16, da lei 4.591/64).
CAPÍTULO VII – DAS PENALIDADES
Artigo Trigésimo Sétimo: Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas
contribuições pagarão os juros de 3% (três por cento) ao mês e mais a multa de 2% (dois por
cento) artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil Brasileiro, sobre o valor do débito do
condomínio, independentemente de interpelação até uma mora de 30 (trinta) dias. Findo
esse prazo, poderá o Síndico cobrar-lhe o débito judicialmente, sujeitando-se o
inadimplente, ainda, ao pagamento das custas e honorários do advogado e à correção do seu
débito, segundo os índices fornecidos pelas autoridades competentes para a correção dos
débitos fiscais.
Artigo Trigésimo Oitavo: Além das penas cominadas em Lei, o condômino que,
reiteradamente, não cumprir com seus deveres perante ao condomínio, poderá pagar multa
até o quíntuplo do valor da contribuição mensal, ou se por seu comportamento anti-social
gerar incompatibilidade de convivência aos demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa equivalente ao décuplo da contribuição mensal (art. 1337,
parágrafo único, C.C.), sem prejuízo das demais conseqüências cíveis e criminais do seu ato.
Parágrafo Único: A multa será imposta pela assembléia e cobrada pelo Síndico, com
recurso do interessado, para a Assembléia especialmente convocada.
CAPÍTULO VIII – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Artigo Trigésimo Nono: A presente Convenção que sujeita todos os ocupantes, ainda que
eventuais, de cada Edifício ou qualquer das suas partes, obriga a todos os condôminos, seus
sub-rogados e sucessores a título universal e singular, somente poderá ser modificada pelo
voto de dois terço (2/3) (art. 1.351 do C.C.) dos condôminos; a mudança da destinação dos
edifícios, depende de unanimidade dos condôminos.
Artigo Quadragésimo: Fica eleito o foro desta cidade de Niterói, com renúncia expressa de
qualquer outro por mais privilegiado que seja, para dirimir qualquer ação ou execução
decorrentes da aplicação de qualquer disposição da presente Convenção.
Artigo Quadragésimo Primeiro: O Condomínio “VILLAGGIO DEI FIORI” será
considerado definitivamente construído e instalado para todos os efeitos legais e jurídicos,
na data da expedição do respectivo “Aceite de Obras” pelas autoridades competentes, a
partir de quando todos os condôminos, ainda os que somente mais tarde venham a utilizar
suas unidades autônomas, começam a concorrer para o pagamento das despesas ordinárias e
extraordinárias do Condomínio.
Parágrafo Primeiro: Os condôminos deverão se reunir em Assembléia geral para eleição
do Síndico, Subsíndico e membros do Conselho Fiscal e para fixação das quotas provisórias
com que cada condômino contribuirá para o pagamento das despesas da administração, no
prazo improrrogável de 10 (dez) dias contados a partir da data em que for expedido o
“Aceite de Obras”. Essas quotas serão revistas em Assembléia geral para isso especialmente
convocadas, nos 03 (três) meses seguintes, ocasião em que, diante da realidade econômica e
financeira expressa nos balancetes mensais, seu valor poderá ser mais precisamente fixado.
Parágrafo Segundo: Compete ao primeiro Síndico eleito, no prazo de 10 (dez) dias
contados a partir e sua posse, solicitar à empresa que houver construído o prédio a
assistência técnica que eventualmente se mostrar necessárias às partes comuns do
Condomínio e de cada Edifício.
Parágrafo Terceiro: Compete a cada condômino, individualmente, dentro de 10 (dez) dias
seguintes ao do recebimento das respectivas chaves, solicitar à empresa que houver
construído o prédio, a assistência técnica que eventualmente se mostrar necessária em suas
respectivas unidades autônomas.
Artigo Quadragésimo Segundo: Todos os casos omissos nesta Convenção serão resolvidos
pelo Síndico e/ou Administração, ressalvados os da competência do Conselho Fiscal e da
Assembléia Geral de Condôminos e o direito dos condôminos previstos na Convenção.
Artigo Quadragésimo Terceiro: A presente Convenção, depois de assinada por dois terços
(2/3) dos condôminos, será levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis da 8ª
Circunscrição deste município, na forma prevista no Decreto número 55.815 de 08 de março
de 1965.
Artigo Quadragésimo Quarto: Uma cópia desta Convenção deverá ser depositada na
portaria de cada Edifício para o permanente conhecimento geral dos condôminos.
Artigo Quadragésimo Quinto: Os condomínios deverão assinar todas as páginas e ao final
assinar no respectivo apartamento de sua unidade, com isso, estarão cientes de todos os
termos aqui estipulados.
Niterói/RJ, 29 de junho de 2012.