Minuta do Contrato de Compra e Venda

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA IRREVOGÁVEL E
IRRETRATÁVEL
CONTRATO PADRÃO
Pelo presente instrumento e na melhor forma de
direito, as partes de um lado, ROTA DAS FLORES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n. 15.524.180/0001-88,
com sede em Artur Nogueira SP, na Rua Primeiro de Janeiro n. 729 - CEP – 13.160-000
centro, neste ato representada por seu sócio administrador PAULO ROBERTO VALIM DE
CASTRO, brasileiro, casado, advogado, residente e domiciliado em Artur Nogueira SP, na
Rua Primeiro de Janeiro n. 729, portador RG n. 7 988211 o SSP/S e CPF/MF sob n. 865 808
418 34; MARIZELDE CAETANO DECRESCI, aposentada, RG n. 7 761 266 SSP/SP e
CPF/MF sob n. 167 600 328 29, residente e domiciliada em Artur Nogueira SP, na Rua
Campos Sales n. 71; PEDRO CAETANO, agricultor, RG n.8 796 720 SSP/SP e CPF/MF sob
n. 082 054 398 50, residente e domiciliado em Artur Nogueira mSP, na Estrada Campos
Sales n. 348 – Bairro Campos Sales; e MARIA EVANGELINA CAETANO GUIMARO, do lar,
RG n.17 987 673 SSP/SP e CP/MF sob n. 292 835 788 21, residente e domiciliada em Artur
Nogueira SP, na Rua Campos Sales n. 51, todos brasileiros, doravante designada apenas
PROMITENTE
VENDEDORA,
e
de
outro
lado,
como
PROMITENTE
COMPRADOR...............................................................................................têm entre si certo
e ajustado este contrato de promessa de venda e compra, mediante os seguintes termos,
clausulas e condições, adiante especificadas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: A PROMITENTE VENDEDORA é proprietária e legítima possuidora
de um lote de terreno situado no loteamento denominado “ROTA DAS FLORES”, em Artur
Nogueira SP, de conformidade com a Lei Federal n. 6766/79, o qual se encontra aprovado
pelos órgãos e repartições públicas competentes, matriculado no Cartório de Registro de
Imóveis de Mogi Mirim sob n. 83.284 , lote este com as seguintes medidas e confrontações:
DESCRIÇÃO DO LOTE:
LOTE N.
QUADRA..... RUA. .. . Cadastro Municipal
n.
CLAUSULA SEGUNDA: .A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender o (s)
PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) se compromete (m) a comprar o terreno retro
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descrito, pelo preço certo e previamente convencionado de R$. . . . . . . . ( condições de
pagamento).
PARÁGRAFO PRIMEIRO: As parcelas sofrerão reajuste anual de acordo com a variação
acumulada do IGPM/FGV apurada a partir desta data, com primeiro reajuste doze meses
após a assinatura deste instrumento. Em caso de extinção do IGPM/FGV, o mesmo será
substituído por outro indexador oficialmente adotado pelo Governo Federal. Além da
correção monetária, sobre a parcela corrigida indicará juros a razão de, no máximo, 12% ao
ano.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Nas hipóteses de mudança de padrão monetário do País; e/ou
extinção, suspensão e/ou congelamento dos índices eleitos neste contrato e/ou
congelamento de preços e de obrigações pecuniárias decorrentes de contrato de venda de
bens imóveis e/ou proibição ou restrição legal do ajuste das prestações e do saldo do preço
dos valores das obrigações dos contratos imobiliários e/ou de construção, a forma de
pagamento do preço a prazo, obedecerá ao novo índice imposto pelo governo federal,
apurando-se, nessa ocasião, o novo saldo devedor;
PARÁGRAFO TERCEIRO:
A cada período de 12 (doze) meses, ou na menor
periodicidade permitida em lei para aplicação de reajuste nas prestações, será realizada
automaticamente a revisão do presente, a fim de apurar-se o saldo do preço. Adotar-se-á
para apuração do saldo do preço o sistema de conta corrente, no qual constará o saldo
devedor, corrigido mensalmente pela variação do índice escolhido, e a dedução de todas as
parcelas pagas e/ou amortizações extraordinárias, excluídas as penalidade eventualmente
incorridas pelo(s) COMPRADOR(ES), tais como juros e encargos de mora;
PARÁGRAFO QUARTO: Os pagamentos deverão ser feito no escritório da VENDEDORA já
indicado no preâmbulo deste instrumento no horário compreendido entre às 8:00h às 11:30h
e das 13:00h às 17:50h, e nos sábados das 8:00h às 11:00h, através de boleto bancário a
ser enviado para residência do COMPRADOR (S,ES), ou qualquer outro meio de liquidação
a ser convencionado entre as partes.
CLÁUSULA TERCEIRA - DAS DEMAIS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
A quitação de todo e qualquer pagamento será dada sob a ressalva de eventual constatação
e cobrança posterior de qualquer diferença apurada pela VENDEDORA, seja pôr mero lapso
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no recebimento, seja em razão de reajustamento ou decorrente de encargos e demais
obrigações estabelecidas neste contrato, diferenças estas que constituem obrigações unas
e indivisíveis das prestações do preço ajustado, e, portanto, líquidas e certas.
CLÁUSULA QUARTA - DO INADIMPLEMENTO E RESCISÃO DO CONTRATO
PARÁGRAFO PRIMEIRO : O atraso no pagamento de quaisquer das prestações do saldo do
preço, sujeitará(ão) o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ao pagamento de juros de mora de 1%
(um por cento) ao mês, e da multa convencional de 2% (dois por cento) obedecido o disposto
no artigo 26, inciso V da Lei 6.766/79, ou o maior percentual admitido pôr lei, encargos esses
que incidirão sobre o valor da prestação em atraso, atualizada monetariamente de
conformidade com a variação do IGPM/FVG índice escolhido pelo (a,s) COMPRADOR
(A,ES) para o reajuste das parcelas, calculada sempre "pro rata tempore";
PARÁGRAFO SEGUNDO: O atraso no atendimento de quaisquer outras obrigações
pecuniárias previstas neste contrato, aplica-se o disposto no parágrafo primeiro acima;
PARÁGRAFO
TERCEIRO:
Ocorrendo
o
inadimplemento
por
parte
do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES), este(s) será(ão) notificado(s) e constituído(s) em mora na forma da
Lei 6.766/79, devendo o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) pagar a dívida vencida, apurada de
conformidade com o parágrafo primeiro, para efeito de purgar a mora, arcando ainda o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) com as custas cartorárias despendidas;
PARÁGRAFO QUARTO: Se o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), após a constituição em mora,
não vier(em) a purgá-la dentro do prazo legal, o presente contrato será rescindido e
cancelado o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, caso em que:
A) O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) fará(ão) jus à devolução de parte do valor amortizado do
preço do lote. Essa devolução terá como base de cálculo o percentual amortizado do preço
do(s) lote(s), aplicado sobre o valor pago, de conformidade com o artigo 53 do Código de
Defesa do Consumidor, ressalvado o disposto nos artigos 34 e 35 da Lei 6766/79. O
montante apurado, a ser devolvido pela VENDEDORA ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES), será
dividido em parcelas mensais sucessivas considerando o mesmo número de prestações ou
parcelas estabelecidas para venda do lote ao (a)(s) COMPRADOR(A)(ES) a título de
amortização de seu preço;
B) Fica assegurado à VENDEDORA, o direito de se reintegrar liminarmente na posse direta
do(s) lote(s).
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C) A VENDEDORA, pôr sua mera liberalidade, sem que constitua novação ou alteração
contratual, mesmo que reiteradamente, poderá deixar de requerer de imediato a constituição
em mora do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) inadimplente(s), retardando a seu critério tal
medida, a fim de se evitar, desde logo, as conseqüências legais e contratuais pôr eventual
não purgação da mora.
D) Rescindido o contrato por inadimplemento, ou culpa do ( s) COMPRADOR ( A, ES), terá
(ão) direito a receber, nas condições estipuladas abaixo, o montante equivalente a 70% (
setenta por cento) dos valores pagos, uma vez que a retenção de 30% (trinta por cento), será
considerada Cláusula Penal compensatória para ressarcimento dos custos efetuados pela
VENDEDORA com corretagem, divulgação comercial, processamento do contrato,
notificações, cobranças e demais despesas administrativas, além de estar considerado em
tal percentual uma multa convencional de 10% ( dez por cento) por quebra de contrato,
observando-se quanto a devolução do valor o disposto na letra “A” supra.
CLÁUSULA QUINTA - DOS MELHORAMENTOS
Serão implantados no loteamento os melhoramentos indicados no Decreto n. 129/2012,
editado em 21 de agosto de 2012 pelo Poder Público Municipal de Artur Nogueira SP, abaixo
relacionados:
I) Terraplenagem e abertura de ruas, em 120 dias;
II) Rede coletora e de afastamento de esgoto, em 210 dias;
III)Rede de distribuição de água e interligação aos lotes, em 270 dias;
IV) Sistema de drenagem superficial, com galerias de águas pluviais, em 360 dias;
V) Guias e sarjetas, em 480 dias;
VI) Pavimentação asfáltica, em 600 dias;
VII) Arborização dos passeios públicos e sistemas de lazer, em 660 dias;
VIII) Rede de distribuição de energia elétrica e iluminação pública em 690 dias.
IX) Reflorestamento das áreas verdes, em 720 dias;
X) Demarcação dos lotes , em 720 dias; e
XI) Indicação e sinalização das vias e logradouros públicos, em 720 dias;
as áreas verdes em 720 dias.
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CLÁUSULA SEXTA - DA IMISSÃO NA POSSE
O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) entrará (ão) na posse precária do imóvel compromissado, tão
logo concluídas as obras de infra-estrutura do loteamento, expedida a respectiva Certidão
pela Prefeitura Municipal de Artur Nogueira, comprovado o registro deste contrato junto ao
Cartório de Registro de Imóveis competente, e, desde que adimplente com suas obrigações
contratuais, exercendo-a, a partir daí, a título precário em nome da VENDEDORA, sendolhe(s) facultado levantar nele as benfeitorias próprias, desde que aprovadas pelo Poder
Público competente, obedecendo as suas normas e diretrizes, e atendidas as disposições e
normas previstas neste contrato, respondendo em caso de descumprimento, não só o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) como também o responsável técnico. O lote compromissado está
assinalado em planta anexa a este contrato, já estando fisicamente demarcado. Novas
despesas com aviventação dos marcos ou com remarcação, serão assumidas pelo(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES). Outrossim, a VENDEDORA não se responsabiliza por quaisquer
benefícios feitos fora do limite do lote especificado neste contrato.
CLÁUSULA SÉTIMA - DA MUDANÇA DE DOMICÍLIO
O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) obriga(m)-se a comunicar no prazo de 05 (cinco) dias, através
de carta com protocolo de entrega enviada para o endereço da VENDEDORA, a mudança de
domicílio, sob pena de não o fazendo ser(em) considerado(s) como estando em local incerto
e não sabido, sofrendo as conseqüências judiciais de tal caracterização, inclusive ficando
autorizada a publicação de editais para tal mister. O ( a,as) COMPRADOR indica desde já
para fins de notificação, intimação que as correspondências sejam enviadas para o endereço
constante no início, bem como de forma eletrônica via internet para o seguinte e-mail. . . . . . .
...
CLÁUSULA OITAVA - DOS IMPOSTOS
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) obriga(m)-se a cumprir a partir
desta data, todas as determinações e exigências estabelecidas ou que venham a ser
estabelecidas pelas autoridades públicas municipais, estaduais e federais e pelas
concessionárias de serviços públicos, bem com ao pagamento, a partir desta data e nas
épocas próprias, de todas as parcelas vincendas do imposto territorial, taxas, contribuições
de melhoria ou quaisquer outros tributos que incidam ou que venham a incidir sobre o(s)
objeto do presente instrumento, ainda que tais lançamentos sejam feitos em nome da
VENDEDORA ou de terceiros.
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PARÁGRAFO SEGUNDO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) providenciar a
inscrição do(s) lote(s) objeto deste contrato no cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal
no prazo de 90 (noventa) dias, contados a partir desta data, a fim de que, para o exercício
seguinte ao da celebração do presente instrumento, os respectivos avisos ou carnes de
pagamento já sejam lançados e expedidos em nome do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) e em
seu endereço, obrigando-se a retirar, diretamente junto à Prefeitura Municipal ou Órgão
Público competente, os avisos ou carnes de pagamento e a pagá-los, eximindo a
VENDEDORA do pagamento dos aludidos tributos ou contribuições;
PARÁGRAFO TERCEIRO: Se o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) não providenciar(em) a
inscrição mencionada neste item, a VENDEDORA terá a faculdade de fazê-la mediante
reembolso de custas e cobrança de taxa de serviços;
PARÁGRAFO QUARTO: O não pagamento pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), em seus
vencimentos, de qualquer prestação de impostos, taxas ou contribuições de melhoria e
demais tributos consoante o acima ajustado, gerará o direito de a VENDEDORA considerar
rescindido o presente contrato com todos os efeitos previstos neste instrumento para a
rescisão pôr inadimplência do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), após a sua prévia constituição em
mora;
PARÁGRAFO QUINTO: Se constatado pela VENDEDORA a existência de prestações de
aludidos tributos ou contribuições não pagas pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) e já
caracterizadas como dívida ativa junto à Prefeitura Municipal ou Órgão Público competente,
assistirá à VENDEDORA a faculdade de efetuar o pagamento dos mencionados tributos ou
contribuições, bem como cobrar do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) de imediato ou juntamente
com a primeira prestação mensal que se vencer do(s) lote(s), o montante total dessa dívida
que será líquida e certa, corrigido monetariamente de acordo com a Cláusula Quarta (IGPM)
deste contrato, acrescido das despesas e encargos administrativas e/ou judicial que tiver
nesse sentido.
CLÁUSULA NONA - DO LOTE
O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) declara(m) que tomou(ram) conhecimento do perfil topográfico
do(s) lote(s), percorrendo pessoalmente suas divisas, e achando-as conforme as
especificações e confrontações constantes do presente e que o(s) terreno(s) é(são)
entregue(s) devidamente demarcado(s). No caso de desaparecimento dos marcos, o(a)(s)
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COMPRADOR(A)(ES) se obriga(m) a providenciar, às suas expensas, a(s) remarcação(ões)
antes de iniciar qualquer construção no(s) lote(s);
CLÁUSULA DÉCIMA - DAS LEIS E REGULAMENTOS
PARÁGRAFO
PRIMEIRO:
O(A)(s)
COMPRADOR(A)(ES)
deverá(ão)
obedecer
rigorosamente as determinações da Prefeitura Municipal e demais Órgãos Públicos
competentes referentes à utilização e aproveitamento do(s) lote(s), não podendo, outrossim,
fazer instalações prejudiciais ao(s) lote(s) vizinho(s), responsabilizando-se inteiramente pôr
eventuais infrações as leis, regulamentos e posturas que devam ser observadas;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Fica expressamente proibida a habitação no loteamento antes
da concessão Auto de Conclusão (habite-se) emitido pela Prefeitura Municipal.
PARÁGRAFO TERCEIRO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) responde(m) por todo e qualquer
acidente de que natureza for, que ocorrer a pessoas, animais ou bens, por negligência sua
ou de terceiros contratados, deixando poços abertos, alicerces sem proteção e obras
inacabadas, bem como pelos prejuízos que causar(em) ou vier(em) a causar a terceiros, por
se localizar(em) em lugar ou terreno diverso do que adquiriu(ram);
PARÁGRAFO QUARTO: Fica estabelecido que tanto a VENDEDORA como quaisquer dos
compradores, em conjunto ou isoladamente, poderá (ão) promover ação judicial ou tomar
outras providências pertinentes, a fim de impedir construções em desacordo com as
restrições urbanísticas previstas neste contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO(S)
LOTE(S)
As construções que o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ou titular de direitos a qualquer título do
lote de terreno integrante do loteamento, além de obedecer as determinações legais da
Prefeitura de Artur Nogueira, bem como outros dispositivos Estaduais ou Federais, ficará
adstrito à observância das normas para edificação, uso e ocupação do solo adiante
consignadas e estabelecidas, como restrições urbanistas convencionadas, declarando desde
já que tomou(aram) conhecimento do perfil topográfico do(s) lote(s), percorrendo
pessoalmente suas divisas e achando-as conforme as especificações e confrontações aqui
constantes:
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A) As construções respeitarão, obrigatoriamente, os afastamentos mínimos das divisas dos
lotes em que se situem, e, somente poderão ser iniciadas após a aprovação do projeto e
respectivo alvará de obra expedido pela Prefeitura Municipal de Artur Nogueira.
B) Quaisquer benfeitorias feitas fora dos limites do imóvel serão removidas, sendo certo
que, as despesas daí decorrentes ficarão a cargo e responsabilidade do proprietário.
C) Se unidos dois ou mais lotes contíguos de modo a formar um lote maior, todas as
obrigações e restrições constantes deste contrato continuarão a ser aplicadas a esse novo
lote resultante;
D) Enquanto não edificar(em), o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) providenciar a
limpeza de seu(s) lote(s), conservando plantadas todas as árvores existentes;
E) Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiros de obras,
depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia autorização, pôr escrito, do
proprietário/possuidor do(s) lote(s) que se pretende ocupar.
F) Não será permitida a realização de qualquer obra de terraplanagem no(s) lote(s), ou
construção de muros nas divisas, sem que haja projeto de construção devidamente aprovado
pêlos órgãos públicos competentes, devendo os serviços de terraplanagem atender aos
requisitos da construção a ser erguida;
G) Objetivando dotar o loteamento de características que beneficiem os futuros moradores e
concorram para preservar as condições ambientais, o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão)
para supressão de cada árvore existente no lote, após a obtenção de autorização do órgão
competente quando for o caso, deverão ser plantadas outras duas árvores em substituição à
suprimida.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA
A cessão e transferência deste contrato poderá ser feitas pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES),
conforme o disposto no Parágrafo Primeiro, do artigo 31 da Lei 6.766/79. Entretanto, a
cessão e transferência só produzirão efeitos perante a VENDEDORA depois que esta for
cientificada por escrito pelas partes e der ANUÊNCIA EXPRESSA a ela;
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Na hipótese do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), apesar do disposto
no item precedente, solicitar(em) a anuência expressa da VENDEDORA em eventual
cessão do presente contrato, tal anuência será dada pela VENDEDORA desde que o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) venha(m) cumprindo suas obrigações inerentes ao(s) lote(s)
adquirido(s), especialmente em relação aos pagamentos das parcelas, quantos aos valores
principais e acessórios, ao IPTU e demais taxas ou tarifas públicas ou particulares que
sejam de responsabilidade do(a)(s) mesmo(a)(s), devendo apresentar(em) e repassar(em)
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ao(s,à) novo(s,a) adquirente no ato da transferência, e desde que o CESSIONÁRIO (A,OS)
reúna (m) condições de arcar (em) com as prestações vincendas, mediante prévia
aprovação de seu cadastro, e ainda que este (a,s) demonstre (m) capacidade de pagamento
do saldo devedor.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de cessão e transferência dos direitos deste contrato
caberá à VENDEDORA o direito de cobrar uma taxa administrativa pelas providências
cabíveis na elaboração de contrato, cadastros, análise de crédito etc, que desde já
estabelecem em 2% (dois por cento) sobre o valor total do lote objeto da cessão.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Fica terminantemente vedado ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES)
transferir parte certa e determinada do lote compromissado, sob pena de rescisão do
presente contrato. Fica ainda pactuado que a VENDEDORA não outorgará a escritura de
venda e compra do(s) lote(s) compromissado(s) em partes certas de áreas, mas,
unicamente, em sua totalidade;
PARÁGRAFO QUARTO: No caso de transferência deste contrato ou escritura definitiva de
venda e compra outorgada por indicação a terceiros, ficam obrigadas as partes
intervenientes, inclusive o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), a declarar(em) o seu estado civil e
capacidade de contratar, para efeito de responderem todos eles e seus sucessores, em
conjunto e solidariamente, com inteira isenção da VENDEDORA por quaisquer prejuízos
resultantes de vícios de consentimentos que venham a ser verificados naquelas transações.
Tal responsabilidade existirá ainda que a transferência seja, eventualmente, feita à revelia e
sem anuência da VENDEDORA;
PARÁGRAFO QUINTO: Todas as disposições estabelecidas neste contrato obrigam não
apenas ao(s) primeiro(s) e atual(ais) COMPRADOR(A)(ES), mas também a todos que
venham sucedê-lo(s) a qualquer título ou como resultado de qualquer transação, sendo
obrigatória a transcrição de todas as restrições específicas e gerais aqui mencionadas, sob
pena de ser considerada nula qualquer transação que não respeitar esta condição.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA
PARÁGRAFO
PRIMEIRO:
A
VENDEDORA
obriga-se
a
outorgar
ao(à)(s)
COMPRADOR(A)(ES) ou a quem este(a)(s) indicar(em), a escritura definitiva de compra e
venda quando houver recebido o total do preço estipulado, estiverem cumpridas todas as
demais obrigações neste contrato e desde que esteja(m) em dia com as obrigações inerentes
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ao(s) lote(s) adquirido(s). Todas as despesas com escrituras, registros, impostos de
transmissão inter-vivos - ITBI e outras despesas existentes, necessárias ao registro deste
contrato, lavratura e registro da escritura definitiva, correrão pôr conta exclusiva do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES), como condição do presente instrumento, ora expressamente
ajustadas pelas partes;
PARÁGRAFO SEGUNDO: 08 (oito) dias antes da lavratura da escritura referida no parágrafo
anterior, o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) apresentar as Certidões Negativas de
todos os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel desde esta data e apresentar os demais
documentos exigidos por lei à época da transferência da propriedade do(s) lote(s);
PARÁGRAFO TERCEIRO: Havendo necessidade de lavratura de escritura a VENDEDORA
fornecerá ao Cartório de Notas de livre escolha do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) a respectiva
minuta da escritura pública contendo todos os requisitos exigidos por lei, cuja lavratura,
obedecendo modelo fornecido, será providenciada pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES);
PARÁGRAFO QUARTO: Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias depois de efetuado o
pagamento da última prestação e satisfeitas todas as cláusulas e condições deste, poderá a
VENDEDORA notificar o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), através de carta com entrega
comprovada, para receber escritura definitiva de venda e compra no prazo de 30 (trinta) dias,
contados a partir do recebimento da comunicação escrita da vendedora, sob pena de não o
fazendo, efetuar a VENDEDORA, o depósito judicial do lote, aplicando-se o disposto no
parágrafo quinto letra “E” da Cláusula 15ª adiante.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DAS CONDIÇÕES GERAIS
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O presente contrato é pactuado com a cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade, dele não podendo, pois, as partes se arrependerem,
obrigando-se a cumprir até o final, por si, seus herdeiros e sucessores;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Poderá ficar a cargo da VENDEDORA o encaminhamento do
presente contrato e anexos necessários ao cartório de Registro de Imóveis competente,
sendo que o ônus ficará às expensas do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) e que após o registro
deverá(ão) retirar o contrato no escritório da VENDEDORA.
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PARÁGRAFO TERCEIRO: As partes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de situação do(s) imóvel(is), objeto deste contrato, a proceder ao
registro do presente, podendo fazer todas as averbações e anotações legais;
PARÁGRAFO QUARTO: O pagamento das prestações do preço do(s) lote(s) deverá ser
realizado pelo (a)(s) COMPRADOR(A)(ES), nos vencimentos estipulados, sendo certo que:
A) As partes convencionam que o pagamento antecipado de prestações do saldo do preço
só será admitido com a anuência da VENDEDORA, se houver acordo entre os contratantes
quanto aos índices e critérios a serem adotados na oportunidade da antecipação, para a
preservação do valor efetivo e atualizado do preço de venda;
B) Qualquer eventual procedimento de pagamento total ou parcial antecipado da dívida, se
acordado pelas partes e mesmo se aplicado uma ou mais vezes, não representará novação
ou modificação dos critérios de reajustes estipulados neste contrato;
C) Ressalvado o disposto na letra “A” acima, fica vedado ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES)
promover por qualquer meio, o pagamento de uma ou mais prestações do saldo do preço,
enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estiverem vencidas anteriormente;
D) Ocorrendo a hipótese de haver mais de um COMPRADOR do lote objeto do presente,
inclusive marido e mulher, os mesmos, pelo presente, nomeiam-se e constituem-se
mutuamente procuradores para o fim especial de, em seus nomes, receberem notificações,
intimações, citações e ciências de todo e qualquer procedimento decorrente do presente
contrato, inclusive processos judiciais;
E) Sempre que a VENDEDORA tiver que adotar medidas judiciais provocadas pelo
inadimplemento do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ou para fazer valer quaisquer dos direitos
decorrentes deste contrato, ficará(ão) o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) responsável(eis) pelo
pagamento de custas processuais, despesas administrativas, multas especificadas neste
contrato para cada caso e ainda honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento)
sobre o valor da causa;
F) O fato de a VENDEDORA não usar dos direitos decorrentes deste contrato, quando do
descumprimento por parte do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) de quaisquer de suas obrigações,
não importará na desistência dos referidos direitos, que poderão ser exigidos a todo tempo
em que a VENDEDORA entender de usá-los.
G) O (a,s) COMPRADOR (a,es) dá ( ão) neste ato, e pelo presente instrumento a sua
anuência prévia, nos termos exigidos pelo artigo 28 da Lei Federal 6766/79, a qualquer
alteração que venha a ser procedida no loteamento, desde que não seja atingido diretamente
o lote ora prometido a venda.
H) O (s) COMPRADOR (a,es) dispensa (m) a apresentação das certidões a que se refere a
Lei 7433/85, em face do registro recente do empreendimento NOVA ARTUR.
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CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DAS DECLARAÇÕES FINAIS
A empresa outorgante, por seus representantes, deixa de apresentar certidão negativa de
débitos com o INSS e com a Receita Federal do Brasil, previstas na Lei nº 8.212/91 e suas
posteriores alterações, referente a tributos e contribuições, por encontrar-se enquadrada nos
termos do item IV, do parágrafo 8º do art. 257, do Decreto 3048/99, que aí foi acrescentado
com a vigência do Decreto 3265/99 bem como da IN/RFB nº 971/09, art. 407, IV, declarando
que o imóvel aqui tratado faz parte dos lançamentos contábeis como integrante do ativo
circulante da referida empresa, e nunca constou e não conta em seu ativo permanente.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DO FORO
Fica eleito, nos termos da lei, o foro da situação do(s) imóvel(is) para conhecer e dirimir
quaisquer questões originárias do presente contrato, respondendo a parte vencida pêlos
honorários de advogado constituído pela parte vencedora.
E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 02 (duas) vias de
um só teor e forma, juntamente com duas testemunhas.
Artur Nogueira, ____ de ______________ de _______ .
VENDEDORA:
___________________________________________
COMPRADOR(ES):
___________________________________________
___________________________________________
TESTEMUNHAS:
1ª ) __________________________________
2ª ) __________________________________
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PARÁGRAFO QUINTO: É facultado à VENDEDORA, durante o prazo de vigência
deste contrato, optar por outorgar, antecipadamente, a respectiva escritura do(s)
lote(s) ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES), o(s) qual(is) se obriga(m) a recebê-la no
mesmo ato, então na qualidade de proprietário e FIDUCIANTE (devedor), em
garantia do pagamento integral do preço pactuado neste instrumento, transferir à
VENDEDORA, essa então na qualidade de FIDUCIÁRIA (credora), ou à entidade
autorizada a operar no SFI, a propriedade resolúvel do imóvel objeto do presente,
nos termos da Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário
13
e institui a Alienação Fiduciária em garantia de bem imóvel, obrigando-se o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) a assinar quaisquer instrumentos públicos ou particulares,
necessários à consecução da alienação fiduciária aqui tratada.
INSTRUMENTO
PARTICULAR
DE
PROMESSA DE
VENDA
E
COMPRA
IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL
CONTRATO PADRÃO
Pelo presente instrumento e na melhor forma
de direito, as partes de um lado,
NOVA ARTUR EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n.
11 203 711/0001-80, com sede em Artur Nogueira SP, na Rua 13 de Maio n. 262 –
piso superior – CEP – 13.160-000 centro, neste ato representada por seus sócios
PAULO ROBERTO VALIM DE CASTRO, brasileiro, casado, advogado e corretor de
imóveis, residente e domiciliado em Artur Nogueira SP, na Rua Primeiro de Janeiro n.
729, portador RG n. 7 988211 SSP/SP o SSP/S e CPF/MF sob n. 865 808 418 34;
VANIA CLARA BERNI, brasileira, solteira, maior e capaz, cirurgiã dentista, portadora
14
da cédula de identidade RG número 15.120.900-5-SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob
número 097.009.738-75, residente e domiciliada na Rua Duarte da Costa, n.º 641,
Vila Nogueira, na cidade de Campinas, Estado de São Paulo, e SILMARA BERNI,
brasileira, divorciada, cirurgiã dentista, portadora da cédula de identidade RG número
18.169.721-SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob número 155.063.688-01, residente e
domiciliada na Rua Padre Bento Pacheco n. 246, centro, Indaiatuba SP, doravante
designada
apenas
PROMITENTE
VENDEDORA,
e
de
outro
lado,
como
COMPRADOR...............................................................................................têm
entre
PROMITENTE
si certo e ajustado este contrato de promessa de venda e compra, mediante os
seguintes termos, clausulas e condições, adiante especificadas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: A PROMITENTE VENDEDORA é proprietária e legítima
possuidora de um lote de terreno situado no loteamento denominado “NOVA
ARTUR”, em Artur Nogueira SP, de conformidade com a Lei Federal n. 6766/79, o
qual se encontra aprovado pelos órgãos e repartições públicas competentes,
matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Mogi Mirim sob n. 54 413, lote este
com as seguintes medidas e confrontações:
DESCRIÇÃO DO LOTE:
LOTE N.
QUADRA..... RUA. .. . Cadastro
Municipal n.
CLAUSULA SEGUNDA: .A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender o
(s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) se compromete (m) a comprar o terreno
retro descrito, pelo preço certo e previamente convencionado de R$. . . . . . . . (
condições de pagamento).
PARÁGRAFO PRIMEIRO: As parcelas sofrerão reajuste anual de acordo com a
variação acumulada do IGPM/FGV apurada a partir desta data, com primeiro reajuste
doze meses após a assinatura deste instrumento. Em caso de extinção do
IGPM/FGV, o mesmo será substituído por outro indexador oficialmente adotado pelo
Governo Federal. Além da correção monetária, sobre a parcela corrigida indicará
juros a razão de, no máximo, 12% ao ano.
15
PARÁGRAFO SEGUNDO:
Nas hipóteses de mudança de padrão monetário do
País; e/ou extinção, suspensão e/ou congelamento dos índices eleitos neste contrato
e/ou congelamento de preços e de obrigações pecuniárias decorrentes de contrato
de venda de bens imóveis e/ou proibição ou restrição legal do ajuste das prestações
e do saldo do preço dos valores das obrigações dos contratos imobiliários e/ou de
construção, a forma de pagamento do preço a prazo, obedecerá ao novo índice
imposto pelo governo federal, apurando-se, nessa ocasião, o novo saldo devedor;
PARÁGRAFO TERCEIRO:
A cada período de 12 (doze) meses, ou na menor
periodicidade permitida em lei para aplicação de reajuste nas prestações, será
realizada automaticamente a revisão do presente, a fim de apurar-se o saldo do
preço. Adotar-se-á para apuração do saldo do preço o sistema de conta corrente, no
qual constará o saldo devedor, corrigido mensalmente pela variação do índice
escolhido, e a dedução de todas as parcelas pagas e/ou amortizações
extraordinárias,
excluídas
as
penalidade
eventualmente
incorridas
pelo(s)
COMPRADOR(ES), tais como juros e encargos de mora;
PARÁGRAFO QUARTO: Os pagamentos deverão ser feito no escritório da
VENDEDORA já indicado no preâmbulo deste instrumento no horário compreendido
entre às 8:00h às 11:30h e das 13:00h às 17:50h, e nos sábados das 8:00h às
11:00h, através de boleto bancário a ser enviado para residência do COMPRADOR
(S,ES), ou qualquer outro meio de liquidação a ser convencionado entre as partes.
CLÁUSULA TERCEIRA - DAS DEMAIS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
A quitação de todo e qualquer pagamento será dada sob a ressalva de eventual
constatação e cobrança posterior de qualquer diferença apurada pela VENDEDORA,
seja pôr mero lapso no recebimento, seja em razão de reajustamento ou decorrente
de encargos e demais obrigações estabelecidas neste contrato, diferenças estas
que constituem obrigações unas e indivisíveis das prestações do preço ajustado, e,
portanto, líquidas e certas.
16
CLÁUSULA QUARTA - DO INADIMPLEMENTO E RESCISÃO DO CONTRATO
PARÁGRAFO PRIMEIRO : O atraso no pagamento de quaisquer das prestações do
saldo do preço, sujeitará(ão) o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ao pagamento de juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês, e da multa convencional de 2% (dois por cento)
obedecido o disposto no artigo 26, inciso V da Lei 6.766/79, ou o maior percentual
admitido pôr lei, encargos esses que incidirão sobre o valor da prestação em atraso,
atualizada monetariamente de conformidade com a variação do IGPM/FVG índice
escolhido pelo (a,s) COMPRADOR (A,ES) para o reajuste das parcelas, calculada
sempre "pro rata tempore";
PARÁGRAFO SEGUNDO: O atraso no atendimento de quaisquer outras obrigações
pecuniárias previstas neste contrato, aplica-se o disposto no parágrafo primeiro
acima;
PARÁGRAFO TERCEIRO: Ocorrendo o inadimplemento por parte do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES), este(s) será(ão) notificado(s) e constituído(s) em mora na
forma da Lei 6.766/79, devendo o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) pagar a dívida
vencida, apurada de conformidade com o parágrafo primeiro, para efeito de purgar a
mora, arcando ainda o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) com as custas cartorárias
despendidas;
PARÁGRAFO QUARTO: Se o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), após a constituição em
mora, não vier(em) a purgá-la dentro do prazo legal, o presente contrato será
rescindido e cancelado o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente,
caso em que:
A) O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) fará(ão) jus à devolução de parte do valor
amortizado do preço do lote. Essa devolução terá como base de cálculo o percentual
amortizado do preço do(s) lote(s), aplicado sobre o valor pago, de conformidade com
o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, ressalvado o disposto nos
artigos 34 e 35 da Lei 6766/79. O montante apurado, a ser devolvido pela
VENDEDORA ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES), será dividido em parcelas mensais
17
sucessivas considerando o mesmo número de prestações ou parcelas estabelecidas
para venda do lote ao (a)(s) COMPRADOR(A)(ES) a título de amortização de seu
preço;
B) Fica assegurado à VENDEDORA, o direito de se reintegrar liminarmente na posse
direta do(s) lote(s).
C) A VENDEDORA, pôr sua mera liberalidade, sem que constitua novação ou
alteração contratual, mesmo que reiteradamente, poderá deixar de requerer de
imediato a constituição em mora do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) inadimplente(s),
retardando a seu critério tal medida, a fim de se evitar, desde logo, as conseqüências
legais e contratuais pôr eventual não purgação da mora.
D) Rescindido o contrato por inadimplemento, ou culpa do ( s) COMPRADOR ( A,
ES), terá (ão) direito a receber, nas condições estipuladas abaixo, o montante
equivalente a 70% ( setenta por cento) dos valores pagos, uma vez que a retenção
de 30% (trinta por cento), será considerada Cláusula Penal compensatória para
ressarcimento dos custos efetuados pela VENDEDORA com corretagem, divulgação
comercial, processamento do contrato, notificações, cobranças e demais despesas
administrativas, além de estar considerado em tal percentual uma multa convencional
de 10% ( dez por cento) por quebra de contrato, observando-se quanto a devolução
do valor o disposto na letra “A” supra.
CLÁUSULA QUINTA - DOS MELHORAMENTOS
Serão implantados no loteamento os melhoramentos abaixo relacionados:
a) Locação Topográfica e Demarcação de Lotes;
b) Terraplanagem;
c) Redes de Drenagem de Águas Pluviais;
d) Redes de água Potável, Esgoto Sanitário com ligações domiciliares;
e) Implantação de Guias e sarjetas, com pavimentação asfáltica;
f) Implantação de Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Iluminação Pública;
g) Arborização de Ruas, dos Sistemas de Lazer;
I - Todos os melhoramentos referidos nos itens acima, serão realizados por conta da
VENDEDORA, de conformidade com o cronograma físico de obras aprovado pela
Prefeitura Municipal de Artur Nogueira, nos termos do Decreto Municipal n........,
18
podendo as obras superar o prazo previsto em face da necessidade de
interligação dos sistemas de coleta de águas pluviais e esgoto, ao sistema
público existentes (emissário) na Rua Tiradentes e Estrada Municipal ATN 050;
CLÁUSULA SEXTA - DA IMISSÃO NA POSSE
O(A)(s)
COMPRADOR(A)(ES)
entrará
(ão)
na
posse
precária
do
imóvel
compromissado, tão logo concluídas as obras de infra-estrutura do loteamento,
expedida a respectiva Certidão pela Prefeitura Municipal de Artur Nogueira,
comprovado o registro deste contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis
competente, e, desde que adimplente com suas obrigações contratuais, exercendo-a,
a partir daí, a título precário em nome da VENDEDORA, sendo-lhe(s) facultado
levantar nele as benfeitorias próprias, desde que aprovadas pelo Poder Público
competente, obedecendo as suas normas e diretrizes, e atendidas as disposições e
normas previstas neste contrato, respondendo em caso de descumprimento, não só
o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) como também o responsável técnico. O lote
compromissado está assinalado em planta anexa a este contrato, já estando
fisicamente demarcado. Novas despesas com aviventação dos marcos ou com
remarcação, serão assumidas pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES). Outrossim, a
VENDEDORA não se responsabiliza por quaisquer benefícios feitos fora do limite do
lote especificado neste contrato.
CLÁUSULA SÉTIMA - DA MUDANÇA DE DOMICÍLIO
O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) obriga(m)-se a comunicar no prazo de 05 (cinco) dias,
através de carta com protocolo de entrega enviada para o endereço da
VENDEDORA, a mudança de domicílio, sob pena de não o fazendo ser(em)
considerado(s) como estando em local incerto e não sabido, sofrendo as
conseqüências judiciais de tal caracterização, inclusive ficando autorizada a
publicação de editais para tal mister. O ( a,as) COMPRADOR indica desde já para
fins de notificação, intimação que as correspondências sejam enviadas para o
endereço constante no início, bem como de forma eletrônica via internet para o
seguinte e-mail. . . . . . . . . .
19
CLÁUSULA OITAVA - DOS IMPOSTOS
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) obriga(m)-se a cumprir a
partir desta data, todas as determinações e exigências estabelecidas ou que
venham a ser estabelecidas pelas autoridades públicas municipais, estaduais e
federais e pelas concessionárias de serviços públicos, bem com ao pagamento, a
partir desta data e nas épocas próprias, de todas as parcelas vincendas do imposto
territorial, taxas, contribuições de melhoria ou quaisquer outros tributos que incidam
ou que venham a incidir sobre o(s) objeto do presente instrumento, ainda que tais
lançamentos sejam feitos em nome da VENDEDORA ou de terceiros.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) providenciar a
inscrição do(s) lote(s) objeto deste contrato no cadastro imobiliário da Prefeitura
Municipal no prazo de 90 (noventa) dias, contados a partir desta data, a fim de que,
para o exercício seguinte ao da celebração do presente instrumento, os respectivos
avisos ou carnes de pagamento já sejam lançados e expedidos em nome do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) e em seu endereço, obrigando-se a retirar, diretamente junto
à Prefeitura Municipal ou Órgão Público competente, os avisos ou carnes de
pagamento e a pagá-los, eximindo a VENDEDORA do pagamento dos aludidos
tributos ou contribuições;
PARÁGRAFO TERCEIRO: Se o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) não providenciar(em) a
inscrição mencionada neste item, a VENDEDORA terá a faculdade de fazê-la
mediante reembolso de custas e cobrança de taxa de serviços;
PARÁGRAFO QUARTO: O não pagamento pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), em
seus vencimentos, de qualquer prestação de impostos, taxas ou contribuições de
melhoria e demais tributos consoante o acima ajustado, gerará o direito de a
VENDEDORA considerar rescindido o presente contrato com todos os efeitos
previstos
neste
instrumento
para
a
rescisão
pôr
inadimplência
do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES), após a sua prévia constituição em mora;
20
PARÁGRAFO QUINTO: Se constatado pela VENDEDORA a existência de
prestações
de
aludidos
tributos
ou
contribuições
não
pagas
pelo(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) e já caracterizadas como dívida ativa junto à Prefeitura
Municipal ou Órgão Público competente, assistirá à VENDEDORA a faculdade de
efetuar o pagamento dos mencionados tributos ou contribuições, bem como cobrar
do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) de imediato ou juntamente com a primeira prestação
mensal que se vencer do(s) lote(s), o montante total dessa dívida que será líquida e
certa, corrigido monetariamente de acordo com a Cláusula Quarta (IGPM) deste
contrato, acrescido das despesas e encargos administrativas e/ou judicial que tiver
nesse sentido.
CLÁUSULA NONA - DO LOTE
O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) declara(m) que tomou(ram) conhecimento do perfil
topográfico do(s) lote(s), percorrendo pessoalmente suas divisas, e achando-as
conforme as especificações e confrontações constantes do presente e que o(s)
terreno(s)
é(são)
entregue(s)
devidamente
demarcado(s).
No
caso
de
desaparecimento dos marcos, o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) se obriga(m) a
providenciar, às suas expensas, a(s) remarcação(ões) antes de iniciar qualquer
construção no(s) lote(s);
CLÁUSULA DÉCIMA - DAS LEIS E REGULAMENTOS
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) obedecer
rigorosamente as determinações da Prefeitura Municipal e demais Órgãos Públicos
competentes referentes à utilização e aproveitamento do(s) lote(s), não podendo,
outrossim, fazer instalações prejudiciais ao(s) lote(s) vizinho(s), responsabilizandose inteiramente pôr eventuais infrações as leis, regulamentos e posturas que devam
ser observadas;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Fica expressamente proibida a habitação no loteamento
antes da concessão Auto de Conclusão (habite-se) emitido pela Prefeitura Municipal.
21
PARÁGRAFO TERCEIRO: O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) responde(m) por todo e
qualquer acidente de que natureza for, que ocorrer a pessoas, animais ou bens, por
negligência sua ou de terceiros contratados, deixando poços abertos, alicerces sem
proteção e obras inacabadas, bem como pelos prejuízos que causar(em) ou vier(em)
a causar a terceiros, por se localizar(em) em lugar ou terreno diverso do que
adquiriu(ram);
PARÁGRAFO QUARTO: Fica estabelecido que tanto a VENDEDORA como
quaisquer dos compradores, em conjunto ou isoladamente, poderá (ão) promover
ação judicial ou tomar outras providências pertinentes, a fim de impedir construções
em desacordo com as restrições urbanísticas previstas neste contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO
DO(S) LOTE(S)
As construções que o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ou titular de direitos a qualquer
título do lote de terreno integrante do loteamento, além de obedecer as
determinações legais da Prefeitura de Artur Nogueira, bem como outros dispositivos
Estaduais ou Federais, ficará adstrito à observância das normas para edificação, uso
e ocupação do solo adiante consignadas e estabelecidas, como restrições urbanistas
convencionadas, declarando desde já que tomou(aram) conhecimento do perfil
topográfico do(s) lote(s), percorrendo pessoalmente suas divisas e achando-as
conforme as especificações e confrontações aqui constantes:
A) As construções respeitarão, obrigatoriamente, os afastamentos mínimos das
divisas dos lotes em que se situem, e, somente poderão ser iniciadas após a
aprovação do projeto e respectivo alvará de obra expedido pela Prefeitura Municipal
de Artur Nogueira.
B) Quaisquer benfeitorias feitas fora dos limites do imóvel serão removidas, sendo
certo que, as despesas daí decorrentes ficarão a cargo e responsabilidade do
proprietário.
C) Se unidos dois ou mais lotes contíguos de modo a formar um lote maior, todas as
obrigações e restrições constantes deste contrato continuarão a ser aplicadas a
esse novo lote resultante;
22
D) Enquanto não edificar(em), o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) providenciar
a limpeza de seu(s) lote(s), conservando plantadas todas as árvores existentes;
E) Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiros de
obras, depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia autorização,
pôr escrito, do proprietário/possuidor do(s) lote(s) que se pretende ocupar.
F) Não será permitida a realização de qualquer obra de terraplanagem no(s) lote(s),
ou construção de muros nas divisas, sem que haja projeto de construção
devidamente aprovado pêlos órgãos públicos competentes, devendo os serviços de
terraplanagem atender aos requisitos da construção a ser erguida;
G) Objetivando dotar o loteamento de características que beneficiem os futuros
moradores
e
concorram
para
preservar
as
condições
ambientais,
o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) para supressão de cada árvore existente no lote,
após a obtenção de autorização do órgão competente quando for o caso, deverão ser
plantadas outras duas árvores em substituição à suprimida.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA
PARÁGRAFO PRIMEIRO: A cessão e transferência deste contrato poderá ser feitas
pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), conforme o disposto no Parágrafo Primeiro, do
artigo 31 da Lei 6.766/79. Entretanto, a cessão e transferência só produzirão efeitos
perante a VENDEDORA depois que esta for cientificada por escrito pelas partes e
der ANUÊNCIA EXPRESSA a ela;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Na hipótese do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), apesar do
disposto no item precedente, solicitar(em) a anuência expressa da VENDEDORA em
eventual cessão do presente contrato, tal anuência será dada pela VENDEDORA
desde que o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) venha(m) cumprindo suas obrigações
inerentes ao(s) lote(s) adquirido(s), especialmente em relação aos pagamentos das
parcelas, quantos aos valores principais e acessórios, ao IPTU e demais taxas ou
tarifas públicas ou particulares que sejam de responsabilidade do(a)(s) mesmo(a)(s),
devendo apresentar(em) e repassar(em) ao(s,à) novo(s,a) adquirente no ato da
transferência, e desde que o CESSIONÁRIO (A,OS) reúna (m) condições de arcar
23
(em) com as prestações vincendas, mediante prévia aprovação de seu cadastro, e
ainda que este (a,s) demonstre (m) capacidade de pagamento do saldo devedor.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Em caso de cessão e transferência dos direitos deste
contrato caberá à VENDEDORA o direito de cobrar uma taxa administrativa pelas
providências cabíveis na elaboração de contrato, cadastros, análise de crédito etc,
que desde já estabelecem em 2% (dois por cento) sobre o valor total do lote objeto
da cessão.
PARÁGRAFO
QUARTO:
Fica
terminantemente
vedado
ao(à)(s)
COMPRADOR(A)(ES) transferir parte certa e determinada do lote compromissado,
sob pena de rescisão do presente contrato. Fica ainda pactuado que a
VENDEDORA não outorgará a escritura de venda e compra do(s) lote(s)
compromissado(s) em partes certas de áreas, mas, unicamente, em sua totalidade;
PARÁGRAFO QUINTO: No caso de transferência deste contrato ou escritura
definitiva de venda e compra outorgada por indicação a terceiros, ficam obrigadas as
partes intervenientes, inclusive o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), a declarar(em) o seu
estado civil e capacidade de contratar, para efeito de responderem todos eles e seus
sucessores, em conjunto e solidariamente, com inteira isenção da VENDEDORA por
quaisquer prejuízos resultantes de vícios de consentimentos que venham a ser
verificados naquelas transações. Tal responsabilidade existirá ainda que a
transferência seja, eventualmente, feita à revelia e sem anuência da VENDEDORA;
PARÁGRAFO SEXTO: Todas as disposições estabelecidas neste contrato obrigam
não apenas ao(s) primeiro(s) e atual(ais) COMPRADOR(A)(ES), mas também a
todos que venham sucedê-lo(s) a qualquer título ou como resultado de qualquer
transação, sendo obrigatória a transcrição de todas as restrições específicas e
gerais aqui mencionadas, sob pena de ser considerada nula qualquer transação que
não respeitar esta condição.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA
24
PARÁGRAFO
PRIMEIRO:
A
VENDEDORA
obriga-se
a
outorgar
ao(à)(s)
COMPRADOR(A)(ES) ou a quem este(a)(s) indicar(em), a escritura definitiva de
compra e venda quando houver recebido o total do preço estipulado, estiverem
cumpridas todas as demais obrigações neste contrato e desde que esteja(m) em dia
com as obrigações inerentes ao(s) lote(s) adquirido(s). Todas as despesas com
escrituras, registros, impostos de transmissão inter-vivos - ITBI e outras despesas
existentes, necessárias ao registro deste contrato, lavratura e registro da escritura
definitiva, correrão pôr conta exclusiva do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), como
condição do presente instrumento, ora expressamente ajustadas pelas partes;
PARÁGRAFO SEGUNDO: 08 (oito) dias antes da lavratura da escritura referida no
parágrafo anterior, o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) deverá(ão) apresentar as Certidões
Negativas de todos os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel desde esta data e
apresentar os demais documentos exigidos por lei à época da transferência da
propriedade do(s) lote(s);
PARÁGRAFO TERCEIRO: Havendo necessidade de lavratura de escritura a
VENDEDORA
fornecerá
ao
Cartório
de
Notas
de
livre
escolha
do(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) a respectiva minuta da escritura pública contendo todos os
requisitos exigidos por lei, cuja lavratura, obedecendo modelo fornecido, será
providenciada pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES);
PARÁGRAFO QUARTO: Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias depois de efetuado o
pagamento da última prestação e satisfeitas todas as cláusulas e condições deste,
poderá a VENDEDORA notificar o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES), através de carta com
entrega comprovada, para receber escritura definitiva de venda e compra no prazo de
30 (trinta) dias, contados a partir do recebimento da comunicação escrita da
vendedora, sob pena de não o fazendo, efetuar a VENDEDORA, o depósito judicial
do lote, aplicando-se o disposto no parágrafo quinto letra “E” da Cláusula 15ª adiante.
PARÁGRAFO QUINTO: É facultado à VENDEDORA, durante o prazo de vigência
deste contrato, optar por outorgar, antecipadamente, a respectiva escritura do(s)
lote(s) ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES), o(s) qual(is) se obriga(m) a recebê-la no
25
mesmo ato, então na qualidade de proprietário e FIDUCIANTE (devedor), em
garantia do pagamento integral do preço pactuado neste instrumento, transferir à
VENDEDORA, essa então na qualidade de FIDUCIÁRIA (credora), ou à entidade
autorizada a operar no SFI, a propriedade resolúvel do imóvel objeto do presente,
nos termos da Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário
e institui a Alienação Fiduciária em garantia de bem imóvel, obrigando-se o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES) a assinar quaisquer instrumentos públicos ou particulares,
necessários à consecução da alienação fiduciária aqui tratada.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DAS CONDIÇÕES GERAIS
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O presente contrato é pactuado com a cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade, dele não podendo, pois, as partes se
arrependerem, obrigando-se a cumprir até o final, por si, seus herdeiros e
sucessores;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Poderá ficar a cargo da VENDEDORA o encaminhamento
do presente contrato e anexos necessários ao cartório de Registro de Imóveis
competente, sendo que o ônus ficará às expensas do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) e
que após o registro deverá(ão) retirar o contrato no escritório da VENDEDORA.
PARÁGRAFO TERCEIRO: As partes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro
de Imóveis da Comarca de situação do(s) imóvel(is), objeto deste contrato, a
proceder ao registro do presente, podendo fazer todas as averbações e anotações
legais;
PARÁGRAFO QUARTO: O pagamento das prestações do preço do(s) lote(s) deverá
ser realizado pelo (a)(s) COMPRADOR(A)(ES), nos vencimentos estipulados, sendo
certo que:
A) As partes convencionam que o pagamento antecipado de prestações do saldo do
preço só será admitido com a anuência da VENDEDORA, se houver acordo entre os
contratantes quanto aos índices e critérios a serem adotados na oportunidade da
antecipação, para a preservação do valor efetivo e atualizado do preço de venda;
26
B) Qualquer eventual procedimento de pagamento total ou parcial antecipado da
dívida, se acordado pelas partes e mesmo se aplicado uma ou mais vezes, não
representará novação ou modificação dos critérios de reajustes estipulados neste
contrato;
C)
Ressalvado
o
disposto
na
letra
“A”
acima,
fica
vedado
ao(à)(s)
COMPRADOR(A)(ES) promover por qualquer meio, o pagamento de uma ou mais
prestações do saldo do preço, enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas
que estiverem vencidas anteriormente;
D) Ocorrendo a hipótese de haver mais de um COMPRADOR do lote objeto do
presente, inclusive marido e mulher, os mesmos, pelo presente, nomeiam-se e
constituem-se mutuamente procuradores para o fim especial de, em seus nomes,
receberem notificações, intimações, citações e ciências de todo e qualquer
procedimento decorrente do presente contrato, inclusive processos judiciais;
E) Sempre que a VENDEDORA tiver que adotar medidas judiciais provocadas pelo
inadimplemento do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) ou para fazer valer quaisquer dos
direitos
decorrentes
deste
contrato,
ficará(ão)
o(a)(s)
COMPRADOR(A)(ES)
responsável(eis) pelo pagamento de custas processuais, despesas administrativas,
multas especificadas neste contrato para cada caso e ainda honorários advocatícios
fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa;
F) O fato de a VENDEDORA não usar dos direitos decorrentes deste contrato,
quando do descumprimento por parte do(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) de quaisquer de
suas obrigações, não importará na desistência dos referidos direitos, que poderão ser
exigidos a todo tempo em que a VENDEDORA entender de usá-los.
G) O (a,s) COMPRADOR (a,es) dá ( ão) neste ato, e pelo presente instrumento a
sua anuência prévia, nos termos exigidos pelo artigo 28 da Lei Federal 6766/79, a
qualquer alteração que venha a ser procedida no loteamento, desde que não seja
atingido diretamente o lote ora prometido a venda.
H) O (s) COMPRADOR (a,es) dispensa (m) a apresentação das certidões a que se
refere a Lei 7433/85, em face do registro recente do empreendimento NOVA ARTUR.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DAS DECLARAÇÕES FINAIS
A empresa outorgante, por seus representantes, deixa de apresentar certidão
negativa de débitos com o INSS e com a Receita Federal do Brasil, previstas na Lei
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nº 8.212/91 e suas posteriores alterações, referente a tributos e contribuições, por
encontrar-se enquadrada nos termos do item IV, do parágrafo 8º do art. 257, do
Decreto 3048/99, que aí foi acrescentado com a vigência do Decreto 3265/99 bem
como da IN/RFB nº 971/09, art. 407, IV, declarando que o imóvel aqui tratado faz
parte dos lançamentos contábeis como integrante do ativo circulante da referida
empresa, e nunca constou e não conta em seu ativo permanente.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DO FORO
Fica eleito, nos termos da lei, o foro da situação do(s) imóvel(is) para conhecer e
dirimir quaisquer questões originárias do presente contrato, respondendo a parte
vencida pêlos honorários de advogado constituído pela parte vencedora.
E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 02 (duas)
vias de um só teor e forma, juntamente com duas testemunhas.
Artur Nogueira, ____ de ______________ de
_______ .
VENDEDORA:
___________________________________________
COMPRADOR(ES):
___________________________________________
___________________________________________
TESTEMUNHAS:
1ª ) __________________________________
2ª ) __________________________________
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