- Almi - Imóveis Corporativos
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Artigo publicado na edição 51 março e abril de 2016 w w w.revistamundologistica.com.br ::reportagem Condomínios logísticos Como alugar de forma eficiente? Observar a localização, os espaços coletivos e privados, a estrutura, as soluções modernas e de infraestrutura básica, e a sustentabilidade é essencial para se ter uma ótima relação custobenefício para o negócio, além de não correr o risco de alugar um galpão que não condiz com a operação que se instalará no local POR VIVIANE FARIAS | REDAÇÃO MUNDOLOGÍSTICA C om o aumento da oferta de condomínios logísticos, cada vez mais empresas têm optado pela locação, uma vez que proporciona mais flexibilidade, o que libera o capital para investimentos em seu core business, e melhora a eficiência da operação logística. Como o cenário econômico está visivelmente desacelerado, as empresas buscam mais intensamente reduzir os custos e aumentar a produtividade. Portanto, investir em melhorias para a cadeia logística é fundamental, com instalações mais modernas, que representam essa oportunidade de ganho de eficiência logística, visto que alugar condomínios logísticos proporciona um resultado mais eficaz, com relação à qualidade de serviços, e a redução nos custos da operação, ao compartilhar despesas e infraestrutura. De acordo com o monitoramento da Colliers International Brasil, o mercado nacional de condomínios logísticos de alto padrão fechou 2015 com uma absorção líquida de 772 mil m². O Estado de São Paulo absorveu 486 mil m², o Rio de Janeiro, 98 mil m², e o Nordeste, 133 mil m². Segundo, ainda, o monitoramento, o preço médio pedido de locação, no Brasil, sofreu ligeira redução, passando de R$ 20,50 m²/mês para R$ 20,00 m²/mês. Os valores mais baixos são encontrados no Nordeste (R$ 34 www.revistamundologistica.com.br 16,40 m²/mês) e os mais altos no Rio de Janeiro (R$ 24,60 m²/mês). A diretora de Desenvolvimento da Global Logistics Properties (GLP), Clarisse Etcheverry, tem acompanhado uma forte tendência das empresas em se deslocarem de galpões próprios, em geral construções antigas, para alugar galpões em centros logísticos modernos, maiores, com melhor aproveitamento de espaço, infraestrutura completa e boa localização. “Esse movimento é conhecido, no mercado imobiliário, como “voo para a qualidade” (fly to quality) e tem a finalidade de melhorar a eficiência da cadeia logística e centralizar a operação em eixos de distribuição estratégicos.” Para tanto, o modelo ideal de armazém é aquele que consegue maior aderência aos requisitos da operação de seu usuário. “Um armazém pode ser construído conforme as necessidades específicas de seu usuário final, modalidade conhecida como built to suit (BTS). O usuário pode optar pela ocupação de um armazém previamente construído, escolhendo um imóvel que contemple o conjunto de características que atenderá às especificidades de sua operação”, assinala Clarisse. Boa localização, fácil acesso e projeto arquitetônico otimizado para a operação logística, aponta o diretor da Almi, Christian Wagner, são a chave para o sucesso de um empreendimento. “O empreendedor precisa estar bem assessorado e entender quem é o seu cliente. Cada imóvel tem as suas particularidades, tornando-o mais ou menos atrativo a diferentes operações. As negociações estão cada vez mais profissionalizadas e técnicas, e é imprescindível que se entenda quem é o seu cliente verdadeiro e quem está somente utilizando o imóvel como referência de preço.” Diante disso, um condomínio logístico tem de ser avaliado como um todo e não apenas pela sua área de galpão. O presidente da Prologis CCP, Hardy Milsch, salienta que as comodidades oferecidas pela área comum, a circulação interna do condomínio, as vagas para carros e caminhões, a facilidade de acesso, a localização e a segurança são alguns dos itens que devem ser observados. “Focando nos galpões, alguns dos principais aspectos são as características estruturais (pé-direito acima de 12 metros, piso com capacidade para, no mínimo, 5 toneladas, grande quantidade de docas e pátio de manobras), além de um preço competitivo.” O diretor de Desenvolvimento da Log Commercial Properties, Márcio Vieira Siqueira, acrescenta que entre os aspectos importantes para um condomínio logístico estão, também, a segurança para evitar furtos, roubos e desvios de cargas, e as instalações adequadas, que devem observar a metragem dos módulos, o nível de risco do centro de distribuição (CD) para a armazenagem, o aproveitamento da área de armazenagem, a presença ou não de cross-docking, a quantidade de vagas de carretas, caminhões e vagas de descarga, e a presença da telha zenital, que proporciona boa iluminação durante a maior parte do dia. Para o gerente sênior nacional da CBRE, Rodrigo de Almeida Couto, o mercado brasileiro é muito dependente de apenas um transporte, o rodoviário. Utilizando-se dessa premissa, conclui-se que o posicionamento geográfico dos condomínios, perante as estradas que o conectam com o destino final de suas vendas, está direClarisse Etcheverry, diretora de Desenvolvimento da GLP tamente ligado ao principal atrativo dos condomínios: a localização. “Os diferenciais se tornam os detalhes que atraem os inquilinos, entre eles o principal é a eficiência na área de armazenagem. É nessa área que o operador logístico ganhará a sua margem e melhorará os seus resultados.” Os aspectos mais importantes para os condomínios logísticos serem atrativos às empresas, segundo o diretor do Grupo de Negócios e Desenvolvimento Imobiliário (GNDI) e da CB Alphablue Realty, Alberto José Cunha, são a localização, uma vez que a empresa precisa avaliar se é a mais adequada à sua operação, seja em função da distância, acessos, pedágios, facilidade de obtenção de mão de obra ou incentivos fiscais, as características do condomínio que impactam diretamente no dia a dia e no custo da operação, como o tamanho do galpão, o pé-direito, a capacidade de suporte e planicidade do piso, a quantidade de docas, o cross-docking, a área de mezanino dentro do galpão (muitas vezes, paga-se por áreas inúteis), o sistema de combate a incêndio (o ideal é a existência de sprinklers), a quantidade de vagas privativas e coletivas de estacionamento de veículos de passeio e de carga, os sistemas de segurança do condomínio (equipamentos e pessoas), o tamanho e a quantidade das áreas de apoio (sanitários, vestiários, restaurantes, lanchonetes, área de lazer, espaço de apoio a motoristas e bicicletário), e a sustentabilidade do condomínio (aproveitamento de águas pluviais, lixo reciclável, utilização de iluminação LED), a certificação de sustentabilidade Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ou Alta Qualidade Ambiental (AQUA), entre outros. Os condomínios precisam não apenas atender às necessidades dos clientes, mas oferecer benefícios que tornem o aluguel mais atrativo, do que manter armazéns próprios. “Hoje, os condomínios têm capacidade de oferecer mais segurança e equipamentos de tecnologia avançada, pois é mais vantajoso para as empresas ocuparem Christian Wagner, diretor da Almi Hardy Milsch, presidente da Prologis CCP 35 um local que tenha equipamentos de última geração. O rateamento dos custos comuns e a flexibilidade no tamanho do estoque são outros benefícios oferecidos pelos condomínios”, avalia o presidente da Capital Realty, Rodrigo Demeterco. A maioria dos operadores escolhe os condomínios, porque neles é possível se ter uma operação mais barata, eficiente e focada. Os custos e a qualidade da segurança compartilhada, e a profissionalização da administração patrimonial, com planejamento anual e relatórios de manutenções periódicos, fazem a diferença e reduzem o escopo de trabalho do operador. “No que diz respeito à infraestrutura física de cada condomínio, é importante avaliar a qualidade dos projetos arquitetônicos e se eles agregam valor ao dia a dia da operação. Antes de contratar um novo imóvel, o operador precisa ter a confiança de que está assessorado por profissionais competentes e com experiência de mercado, para indicar o imóvel que melhor se encaixa à sua operação, hoje e amanhã”, alerta Wagner. Outro aspecto que Couto aponta é que os condomínios, de forma geral, encontram-se em beira de rodovias, que são lugares um pouco isolados e com mais dificuldade de transporte público ou restaurantes acessíveis, para a alimentação dos funcionários. “Assim, torna-se importante a presença de um refeitório no local e transporte público próximo ou, ainda, linhas de ônibus particulares, até rodoviárias. Além disso, o controle de acesso, tanto ao galpão, quanto ao condomínio, deve ser minucioso, visto que um dos porquês da escolha de um condomínio é a segurança que oferece aos seus inquilinos.” Rafael Tavares te coletivo, para levar as pessoas ao trabalho. Um lugar adequado é servido pelos transportes regular e público. “É essencial a proximidade a uma rodovia importante, que faça a conexão com portos, aeroportos e áreas de produção de matéria-prima ou de consumo de bens. A interferência do trânsito urbano e a diversidade de acessos, com rotas alternativas, são pontos de atenção a serem observados. Melhor ainda, se a região estiver servida de postos de gasolina, autoelétricas e borracharias, para aproveitar o momento de espera dos caminhões”, enfatiza o diretor Comercial do Perini Business Park, Jonas Tilp. Questões como localização e acesso são fundamentais, quando se fala em condomínios logísticos de alto padrão. De acordo com Clarisse, para a construção de um novo condomínio, deve-se sempre levar em consideração, primeiramente, a demanda e a caracterização da logística de cada mercado investido, ponderando para a escolha de terrenos, a localização estratégica, o acesso às rodovias, a disponibilidade de melhoramentos públicos e de mão de obra. “Temos como meta garantir que o empreendimento esteja inserido na malha adequada para a distribuição de produtos e atendimento aos principais mercados consumidores, em âmbito nacional. Estar no eixo Rio-São Paulo é um diferencial importante e o modelo de condomínios logísticos possibilita que as empresas estejam em áreas de grande valor comercial, sem grandes investimentos em empreendimentos próprios.” Milsch concorda que a localização estratégica é determinante para o sucesso de um condomínio logístico. “No entanto, não adianta estar bem localizado e não ter, por exemplo, facilidade de acesso. O condomínio deve ter acesso para veículos de grande porte e estar LOCALIZAÇÃO próximo às principais rodovias e à área de atuação do O condomínio logístico precisa estar posicionado locatário.” estrategicamente, para ser realmente favorecido, em Pensando especialmente em empresas de varejo, termos de logística. Muitos condomínios estão distanaquelas que tomam as maiores áreas de armazenagem e tes e dependem de criar linhas próprias de transportêm grandes fluxos de entregas, ao longo do dia, Couto constata que é importante montar Márcio Vieira Siqueira, diretor de DesenRodrigo de Almeida Couto, gerente uma matriz de custo de locação, volvimento da Log Commercial Properties sênior nacional da CBRE Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e custo de condomínio, frete de transporte, com a análise de saída da fábrica, entrada no CD e distribuição para lojas e fornecedores. “Portanto, a localização pode viabilizar ou inviabilizar um projeto.” SUSTENTABILIDADE Para que um empreendimento seja sustentável, é preciso ter siste36 www.revistamundologistica.com.br ma de reúso da água de chuva, visto que é um recurso cada vez mais escasso e caro. O aquecimento solar nos chuveiros dos galpões também é um diferencial, que ajuda a economizar a eletricidade, bem como a iluminação com tecnologia LED e a existência de um programa de reciclagem de resíduos sólidos, que é sustentável e pode, inclusive, ser fonte de receita. “Acreditamos que, em um futuro próximo, os galpões possam se tornar unidades de geração de energia solar. Pelas grandes áreas de cobertura, avanço na tecnologia e aumento dos custos da energia convencional, o modelo começa a ser viável”, destaca Wagner. Siqueira conta que a opção pelo uso de equipamentos eficientes e econômicos, como sensores de presença, lâmpadas e reatores, que racionalizam o consumo de energia, ajuda a reduzir os custos fixos dos condomínios. A telha zenital é outro exemplo para a redução do consumo de energia, pois evita o uso de luz artificial durante o dia. Já para reduzir o consumo de água, usar água da chuva para a irrigação e optar pelas bacias sanitárias de duplo acionamento e fechamento automático de torneiras. Utilizar, também, madeira certificada ou de reflorestamento, minerais, como solo, areia, pedriscos, seixos e rochas, provenientes de jazidas e lavras autorizadas, além de selecionar, preferencialmente, fornecedores próximos à obra, com o objetivo de reduzir a emissão de gases de efeito estufa, gerados pela queima de combustível no transporte, e estimular a economia local. Além disso, descartar os resíduos de suas atividades, promovendo a separação e o armazenamento de resíduos produzidos em baias apropriadas, facilitando a coleta, a reutilização e a reciclagem de materiais. Alberto José Cunha comenta que vários condomínios têm obtido a certificação LEED, concedida pelo Green Building Council (GBC), que é uma entidade americana, responsável pela avaliação e concessão da certificação, em função de critérios por eles definidos. Jonas Tilp alerta que um simples vazamento de óleo de um caminhão, no pátio, já é um problema sério. “É preciso investir em orientação e educação para quem faz as cargas e descargas. Esses profissionais devem saber como proceder em relação à coleta seletiva, por exemplo. O condomínio tem de ter regras de como devem ser feitas 38 www.revistamundologistica.com.br as paradas. É fundamental também criar a infraestrutura para que o motorista possa se sentir amparado e se comportar de forma a contribuir. Sustentabilidade vai além de responsabilidade com o meio ambiente, mas diz respeito também ao amparo social a esse motorista.” CUSTO E BENEFÍCIO O momento do mercado claramente é benéfico para quem busca aliar qualidade e custo. De acordo com Couto, a taxa de vacância dos condomínios encontra-se acima de 15%, em diversos mercados, com pouquíssimas exceções, como o Rio de Janeiro. Os incorporadores lançaram um volume acima da absorção líquida obtida pelo mercado, nos últimos três anos, e esse fenômeno pressionou os preços para baixo, oferecendo aos pretendentes concessões, como carências e descontos relevantes. “Além disso, o mercado Classe A está cada vez mais vasto, representando, por exemplo, em São Paulo, 48% do estoque de condomínios logísticos, o que significa que há uma excelente oportunidade das empresas em migrarem para condomínios de ótimo padrão, com custos muito competitivos.” Quando se trata de operação logística, normalmente, as margens são apertadas e o maior benefício é sempre o custo. O maior objetivo é gerar uma redução de custo na cadeia como um todo. As operações que funcionam em condomínios, geralmente, são mais baratas do que em imóveis individuais. O importante é o operador analisar e prever o custo da operação como um todo e não somente o valor do aluguel do condomínio. “Operações em condomínio costumam ‘rodar’ com um número menor de funcionários, dando, assim, maior foco operacional aos funcionários de maior relevância na operação. Questões documentais do empreendimento, manutenções periódicas, atendimento a fiscalizações com repartições públicas, controle de portaria e outros tantos ficam a cargo da administração profissionalizada, não tirando o foco do operador com core business da empresa”, analisa Wagner. Segundo Milsch, o custo-benefício de um galpão pode também ser medido pela sua eficiência. “Galpões com um bom custo-benefício costumam ter eficiência superior a 90%. Isso significa que, quando se subtrai as áreas comuns do tamanho total, mais de 90% da área do empreendimento está disponível para a armazenagem. Essa é a área que deve ser levada em consideração, quando se calcula o valor do metro quadrado.” Siqueira argumenta que, para as empresas que pretendem alugar um galpão, o custo imediato é consideravelmente mais baixo em relação à compra ou à construção, e a empresa não tem a necessidade de imobilizar altos recursos, que poderiam ser usados no business. “Os condomínios logísticos já são uma realidade, o que aumenta drasticamente a possibilidade de agregar outras vantagens, como uma estrutura com pessoal especializado e mão de obra já disponível e treinada, além da segurança e qualidade de infraestrutura totalmente adequada aos fins de recepção, armazenamento, distribuição de cargas, ou mesmo, para a instalação de indústrias.” Entretanto, afirma o diretor da Log Commercial Properties, a empresa não será proprietária do galpão, por isso não há a necessidade de se envolver em obras ou avaliações demoradas e complexas, como nos casos de construção ou compra. “Alugando o galpão, a empresa pode contar com as novas instalações em curto/médio prazo, flexibilidade e capacidade de adequação às novas necessidades e, ainda, escalabilidade, ou seja, a possibilidade de aumentar ou diminuir tanto o espaço disponível, quanto os custos envolvidos.” O diretor-presidente (CEO) da GR Properties, Guilherme Rossi Cuppoloni, alerta que o potencial inquilino não deve olhar apenas o aluguel em função do custo por metro quadrado. O custo do condomínio, o IPTU e as utilidades também podem influenciar a decisão de ocupação de um empreendimento. “Outra conta importante a ser feita é o volume em metros cúbicos que o galpão (módulo) efetivamente oferecerá ao ocupante. Galpões com muito mezanino podem não ser interessantes em locais de logística pura, que não demandam escritórios. Em locais mais urbanos, o mezanino é fundamental para grande parte das empresas.” Para o diretor da Hines do Brasil, Jeremy Smith, o benefício é que, ao pagar o aluguel de um local com as características de condomínios logísticos, é possível reduzir bastante o custo de distribuição. Diminui-se, também, a manutenção, pois se alia a eficiência do empreendimento aos materiais utilizados, para reduzir os custos de seguro, manutenção, entre outros. Em termos de condomínio, o fato de que se têm áreas comuns rateadas entre várias empresas resulta em uma economia de escala, que ajuda a reduzir os custos. “Geralmente, quando se analisa o valor do condomínio, é importante primeiro entender quais seriam os custos, se estivesse em um prédio individual. Muitas vezes, esses custos, por serem separados, são difíceis de serem monitorados, mas há o custo de manutenção, segurança, pessoal, materiais de limpeza.” O diretor de Marketing e Locação da Construtora MBigucci, Marcelo Bigucci, acrescenta que os condomínios logísticos oferecem segurança total e galpões com infraestrutura tecnológica moderna, cujos custos são rateados. “Esses são diferenciais que pesam no momento da escolha, levando as empresas a optarem por condomínios logísticos, em vez de um galpão de rua, onde, geralmente, os custos são menores, mas os benefícios também.” Portanto, o diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield, Mário Sergio Gurgueira, adverte que é preciso verificar se o empreendimento tem especificações modernas, que atendem aos processos da empresa de maneira extremamente eficiente, e se os custos operacionais e o condomínio não são altos. “O inquilino deve, antes de achar um aluguel caro, comparar a eficiência dos empreendimentos, para ver onde ele tem a melhor performance com o menor custo.” A vice-presidente da Colliers International, Paula Casarini, diz perceber que principalmente observando os condomínios mais novos, mesmo que se façam altos investimentos com relação ao tipo de construção e à sustentabilidade, haverá aquela parcela que é dita pela lei da oferta e procura, que continuará tendo mais impacto no valor do aluguel. “Por exemplo, quando esse galpão tem condições de segurança e luminosidade melhores, percebe-se, acompanhando o mercado, que ele fica vago por menos tempo. Porém, quando se compara o preço dele com o do condomínio concorrente, na mesma área de influência, que está em uma condição de luminosidade pior e segurança quase equivalente, não há mudança de preço.” Para o gerente Comercial da Real Estate Development (RED), Ricardo Simão, devido ao cenário econômico ruim e à 39 alta oferta de condomínios logísticos, é possível identificar algumas excelentes oportunidades de negócio. “Atualmente, conseguimos ver condomínios de altíssima qualidade, com valores de aluguel bastante abaixo do praticado há um ou dois anos. Estamos vivendo um momento, no qual é possível mudar a operação para galpões com maior qualidade e valores inferiores.” O sócio-diretor de Real Estate da TRX Incorporadora, Roni Katalan, ressalta que não é apenas uma questão de oferta e demanda, mas um momento de oportunidade para todos os segmentos. “Esses projetos são investimentos de longo prazo. O que tentamos fazer é conseguir se estabelecer em regiões que existe uma demanda comprovada, na qual a oferta e a demanda regem um pouco essa situação econômica, e sempre ser o mais eficiente possível no custo-benefício da obra e compra do terreno, pois a composição de custos muda toda a estratégia financeira do empreendimento. Buscamos formatos estratégicos, para que se ganhe uma flexibilidade e, ainda sim, os empreendimentos fiquem bastante rentáveis.” Segundo a diretora de Serviços Corporativos da Herzog Imobiliária, Simone Santos, quando se classificam os empreendimentos em termos de operação, os mais modernos já estão projetados muito similarmente, com características aproximadas, uma vez que são executados por grandes investidores, que conhecem o mercado e sabem o que precisam minimamente oferecer aos clientes. Esses empreendimentos já estão em uma faixa de valores compatível. Entretanto, Simone assinala que pode existir diferença de valores por alguns fatores, mesmo sendo dois empreendimentos com as mesmas características de infraestrutura. “Primeiramente, é preciso entender realmente o que está embutido naquele custo, como o seguro patrimonial, que é um custo bastante importante dentro do pacote, quando se avalia o custo por metro quadrado de um condomínio e de outro. Atualmente, a segurança é um dos itens mais expressivos da folha do condomínio. Comparar por metro quadrado não é a forma mais correta, tem de entender o que está embutido nos dois empreendimentos. Outro fator que pode ser uma diferença, quando um empreendimento 40 www.revistamundologistica.com.br tem o mesmo serviço que o outro e que pode justificar o custo, é o tamanho do condomínio. Para se ter um custo competitivo, é importante ter um condomínio de grande porte.” Para a WTGoodman, é mais interessante pagar um pouco a mais por um galpão com maior qualidade e melhor localização, do que economizar com o aluguel de um galpão de menor qualidade e pior localização, e acabar tendo um custo total maior, com alto custo de transporte, manutenção, insatisfação de funcionários, maior risco de roubo de carga, entre outros. CUIDADOS AO ALUGAR As empresas têm de entender os trade-offs de uma operação em condomínio e, principalmente, estar bem assessoradas, para avaliar, com detalhe, as vantagens e desvantagens de cada oportunidade. “Ou seja, observar as vantagens operacionais e de custo da localização para cada condomínio, frente à variação no preço do aluguel. Quais seriam os impactos negativos e positivos que a relocação e a nova estrutura trariam na força de trabalho? Entender se o caminho da empresa é compatível com as possíveis ampliações esperadas pelo condomínio”, alerta Wagner. Milsch acentua que as empresas devem observar a eficiência do empreendimento, a sua localização, se tem ou não facilidade de acesso e a visibilidade do condomínio. Também é importante ter confiança na empresa que faz a gestão. Couto destaca que a atenção especial deve ser dada à eficiência. “Vários condomínios obedecem a um bom padrão de qualidade construtiva e acabamento, porém, poucos buscam eficiência técnica, a maioria se preocupa pouco em respeitar o limite máximo de armazenagem, e as áreas de circulação e estacionamento de caminhões são muito apertadas.” Segundo Cuppoloni, a maior parte dos galpões serve como um depósito de matérias-primas e/ou produtos acabados para as empresas. Essas mercadorias são transportadas para dentro e fora do empreendimento. “Os fluxos de tráfego, a roteirização das transportadoras que atendem à região, o custo do seguro em função do acesso, entre outros, são itens importantes, que devem ser considerados na locação de um espaço dentro de um condomínio de galpões.” Smith argumenta que é preciso verificar se realmente utilizará os serviços que está pagando. “É muito fácil colocar uma série de itens que ajuda a vender a ideia, mas que não é usada. Deve-se observar, também, a concorrência, buscando o melhor serviço, juntamente com o menor custo.” Gurgueira também adverte para a necessidade de observar se as medidas e as áreas informadas são realmente aquelas e inspecionar o prédio com cuidado, se esse for mais antigo. “Aspectos de segurança devem ser analisados, não só do empreendimento, mas também do seu entorno.” Para Paula, o ideal é ir primeiro ver o espaço, acompanhado pelo responsável pela operação da empresa, que tenha expertise na área de logística e está acostumado a ver operações logísticas de vários tipos de empresas, porque ele saberá a distância dos paletes, se aquela modulação de galpão está satisfatória, se o tipo da doca é o que a operação precisa, entre outros aspectos. “Isso tudo depende da estrutura de operação logística que será instalada no local.” Simão aconselha que os principais cuidados, ao se instalar em um condomínio, são as licenças de funcionamento em dia, a segurança, as eficiências das áreas comuns e de aproveitamento do galpão, visto que quando se procura um condomínio logístico, o objetivo é diminuir os custos de ocupação e melhorar o aproveitamento da área.” As empresas têm de se assegurar de que o condomínio logístico oferece condições que venham aprimorar o trabalho. “A infraestrutura entregue, como sprinklers para combate a incêndio e docas niveladoras hidráulicas, capacidade de piso e altura do pé-direito, precisa atender à empresa. O acesso ao armazém deve estar de acordo com os horários de funcionamento da empresa. Já se existem necessidades específicas, como o controle da temperatura do produto armazenado, o condomínio precisa oferecer a possibilidade para adaptar o módulo que será ocupado. A localização do condomínio também tem papel importante na tomada de decisão. Ser próximo a polos industriais, por exemplo, agiliza a entrega ao consumidor final. Outro fator que necessita atenção é a segurança, com controle de acesso, câmeras e portaria, que são detalhes que fazem a diferença na rotina de armazenagem e distribuição”, assegura Rodrigo Demeterco. De acordo com Katalan, a locação logística industrial é muito técnica. “Ter uma operação condominial eficiente gera redução no custo do condomínio, que é benefício direto para o inquilino, uma vez que ele não precisa ter uma equipe interna dedicada a cuidar do ativo imobiliário, a própria administradora do condomínio fará. O valor que se paga por isso é muito relevante, frente ao valor da locação. Se quiser ter 42 www.revistamundologistica.com.br uma operação boa, bem estruturada, segura e controlada, é possível, com isso, gerar uma eficiência muito grande para o inquilino, que se tem durante todo o tempo de contrato de locação.” A WTGoodman alerta, ainda, que é importante atentar-se para as questões legais do imóvel, verificando se todas as aprovações, tanto municipais, quanto ambientais, estão em dia. “Ademais, entender como será feita a administração do condomínio, que deve contratar todos os serviços de manutenção, segurança e outros necessários para o funcionamento adequado do local.” Bigucci aponta que, por se tratar de um condomínio logístico, as empresas precisam compreender que elas não são as donas do empreendimento, visto que o espaço é dividido com outras empresas. “Assim como os tradicionais condomínios residenciais, o local tem regras e as decisões que envolvem as áreas comuns são discutidas com todos.” RECOMENDAÇÕES Wagner enfatiza que a análise do custo total da operação, frente ao valor de locação, e a escolha de uma consultoria imobiliária especializada são fundamentais para auxiliar na tomada de decisão. Clarisse aponta que a segurança, tanto da mercadoria, quanto da equipe, deve ser sempre prioridade. “Essa questão é essencial nos condomínios logísticos, dispondo de sistemas de combate a incêndio regularizados, controle de acesso, equipe de segurança 24 horas, com monitoramento por sistema de Circuito Fechado de Televisão (CFTV), e equipe de gestão profissional.” Com relação à infraestrutura de segurança disponível no condomínio, Milsch destaca que uma boa localização e acesso também são importantes para a segurança. Couto aconselha a buscar sempre empresas qualificadas de real estate para auxiliar no momento de alugar um condomínio logístico. “Aparentemente, pode ser um custo indireto, mas os ganhos intrínsecos recebidos com a análise de mercado, negociações de desconto, carências e facilidade de saída antecipada, no futuro e, finalmente, outros aspectos, como incentivos fiscais oferecidos, serão economias extremamente relevantes para a redução dos gastos do fluxo de caixa da empresa.” Tilp completa, dizendo que quem opta por um condomínio logístico está levando a sua marca para o local. “Esteja atento à reputação do empreendimento. O endereço onde a empresa está também é a imagem dela. Então, é fundamental escolher um lugar que reflita a essência do negócio. Fazer um check list, pontuando todos os itens, certamente ajudará a definir o local.”