Artigo Condomínios Logísticos – Estudo de caso Bauru Business Park

CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS: ESTUDO DE CASO BAURU BUSINESS
PARK
Cleiton Fumio Kimimoto1, Luiz Carlos Relva2
Me. Euclides Reame Junior3
1,2 Acadêmicos
do Curso de Tecnologia em Logística da Faculdade de Tecnologia de Lins
Prof. Antônio Seabra – Fatec, Lins-SP, Brasil
3 Docente do Curso de Tecnologia em Logística da Faculdade de Tecnologia de Lins Prof.
Antônio Seabra – Fatec, Lins-SP, Brasil
RESUMO
O processo de armazenagem é um dos principais elos da cadeia de operações logísticas e
tem um expressivo índice de terceirização nos dias atuais em solo brasileiro. A terceirização
ocorre principalmente pela pouca oferta de espaços adequados para a estocagem de bens.
Desta forma, os Condomínios Logísticos (CL´s) surgem como uma alternativa saudável
tanto para os operadores logísticos quanto para as empresas de transportes. Os CL´s
oferecem uma infraestrutura de suporte, redução de custos, maior segurança, entre outros
benefícios, que são compartilhados pelas diversas empresas neles instaladas. Diante da
situação problema descrita, este trabalho tem por objetivo descrever o cenário dos CL´s no
Brasil, para tanto, buscou-se entender como funciona a criação do projeto, a escolha do
local da construção, quais vantagens oferecer ao inquilino, previsões de investimentos, qual
o funcionamento da administração do CL. A metodologia utilizada passou primeiramente
pelo “estado da arte” da ciência logística e, na sequência, um CL localizado na região
Noroeste do estado de São Paulo foi contatado para a realização de um estudo de caso
único. A pesquisa contribuiu para descrever uma nova realidade que se aventa, não como
tendência, mas sim como a concretização de um segmento que tem por objetivo auxiliar as
empresas na redução do custo logístico entre outros aspectos.
Palavras-chave: Operações logísticas. Armazenagem. Condomínios logísticos.
RESUMEN
El proceso de almacenamiento es uno de los principales eslabones de las operaciones de
la cadena de operaciones logísticas y tiene en la actualidad una tasa significativa de
externalización en suelo brasileño. La externalización ocurre principalmente debido a la
escasa oferta de espacios adecuados al almacenamiento de mercancías. Así, los Condos
Logistic (CL) emergen como una alternativa tanto para los operadores logísticos como para
empresas de transporte. Los CL ofrecen una infraestructura de apoyo, menores costos,
mayor seguridad y otros beneficios que son compartidos por varias compañías que operan
en ellos. En este contexto, el presente trabajo tiene por objetivo describir el escenario de
los CL en Brasil, por lo que trató de comprender la forma en que funciona la creación del
proyecto, la elección de la ubicaciónl de la obra, cuales ventajas ofrecen para el inquilino,
las previsiones de inversión, funcionamiento de la administración de CL. La metodología
pasa primero por el "estado del arte" de la ciencia de la logística y siguiendo se puso en
contacto com un CL ubicado en la región noroeste del estado de São Paulo para llevar a
cabo un estudio de caso único. La investigación contribuyó para describir una nueva
realidad que se presenta, no como una tendencia, sino como la concreción de un segmento
que tiene como objetivo ayudar a las empresas a reducir los costos logísticos, entre otras
cosas.
Palabras-cables: Operaciones logísticas. Almacenamiento. Condos logistic.
2
INTRODUÇÃO
A escassa infraestrutura logística no Brasil e a falta de imóveis com uma localização
adequada, tornou o mercado de condomínios logísticos (CL) atrativo. O cenário vem
despertando interesses de diversos tipos de investidores. Esse fato deve-se à existência
de expressiva demanda das empresas que buscam soluções para as suas operações.
Entre essas soluções, destaca-se a redução de custo. Isso é evidenciado pela troca de
espaços maiores por módulos oferecidos pelos CL´s, onde os custos dos serviços são
divididos entre os inquilinos. Outro fator que favorece o crescimento dos CL´s reside na
necessidade que empresas vêm encontrando no sentido de um sistema de apoio logístico
integrado. Desta forma, as empresas especializadas na construção de CL´s, tanto as
nacionais, quanto as estrangeiras, estão investindo estrategicamente na construção de
imóveis de variados tamanhos e layouts1ou numa construção sob medida, o chamado “builtto-suit”2. Diante do cenário apresentado, propõe-se esta pesquisa.
Ela possui dois eixos de abordagens: a) a revisão bibliográfica, que descreve os
conceitos, principais características e objetivos dos CL´s, quais as vantagens e
desvantagens que eles podem trazer para as empresas que os contratam, a situação atual
do mercado e quais as regiões do Brasil em que há maior concentração de CL´s; b) o estudo
de caso, que apresenta o caso da empresa Bauru Business Park.
Após a efetivação dos trabalhos de campo, a pesquisa contribuiu para descrever
uma nova realidade que se aventa, não como tendência, mas sim como a concretização de
um segmento que tem por objetivo auxiliar as empresas na redução do custo logístico.
1
CONTEXTUALIZAÇÃO SOBRE LOGÍSTICA
1.1
CONCEITO DE LOGÍSTICA
Conforme o autor Pozo (2010), a logística trata de todas as atividades de
movimentação e armazenagem que facilitam o fluxo de produtos, desde a aquisição de
matéria-prima até o ponto de consumo final. Ainda segundo o autor, a logística é importante
para o bom desempenho de uma organização, pois direciona a empresa a reduzir o lead
time3entre o pedido, a produção e a demanda, fazendo com que o cliente receba o produto
no prazo que desejar, no local determinado, com as especificações contratadas e com
preço correto.
Ballou (2010, p.18), descreve um exemplo de como a logística é importante nas
empresas:
A Noxell Corporation, produtora de uma linha de produtos cosméticos e de beleza,
enfrentava uma série de problemas associados a um sistema logístico carente de
melhorias. Alguns dos sintomas eram: tempo excessivo para completar e entregar
pedidos dos clientes, inconvenientes gerados por pedidos incompletos, grande
quantidade de erros no preenchimento dos pedidos e alto nível de perdas devido a
roubo e danos físicos às mercadorias. Após cuidadoso trabalho de replanejamento
e coordenação, que levou em conta o balanceamento dos custos de transportes,
manutenção de estoques e processamento de pedidos, foram fechados diversos
depósitos, e instalado um sistema de aperfeiçoado de comunicações. Apesar de a
nova prática incorrer em maiores gastos com fretes e investimentos em
equipamentos de transmissão de dados, estes custos foram superados por uma
1
É a posição relativa dos departamentos, seções ou escritórios dentro do conjunto de uma fábrica, oficina ou área de trabalho manual
ou intelectual; dentro de cada departamento ou seção; dos meios de suprimento e acesso às áreas de armazenamento e de serviços,
tudo relacionado dentro do fluxo de trabalho.” (http://www.producao.ufrgs.br/arquivos/disciplinas/393_seq_3_tipos_layout.pdf)
2
Construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os
interesses de um futuro usuário. (http://www.precisao.eng.br/fmnresp/build(na).htm)
3
Lead Time ou tempo de aprovisionamento, é uma medida do tempo gasto pelo sistema produtivo para transformar matérias-primas em
produtos acabados” (TUBINO Dalvio Ferrar, 1999). (http://www.infoescola.com/administracao_/lead-time/)
3
redução substancial no custo de estoques, ao mesmo tempo foi diminuído o tempo
médio para entregar, em nível nacional, realizando assim uma economia anual
média de $78.000.
Conforme Novaes (2007), a logística empresarial evoluiu desde seus primórdios,
agrega valor de tempo, de qualidade e de informação à cadeia de suprimentos e procura
eliminar do processo tudo que acarrete custos. A logística é a forma eficiente de como o
produto percorre todo processo, desde o planejamento, produção, controle e
armazenamento do ponto de origem até o ponto de consumo, atendendo da melhor forma
às necessidades do consumidor. Para ser operacionalizada de forma eficaz, a logística
empresarial é suportada por dois grupos de atividades: as primárias e as de apoio.
2
ATIVIDADES LOGÍSTICAS
A logística está dividida em dois conjuntos de atividades. São elas atividades
primárias e de apoio. Segundo Ballou (2010), atividades primárias são: transportes,
manutenção de estoques e processamento de pedidos e as atividades de apoio são:
sistema de informação, planejamento, suprimentos, embalagem, manuseio de materiais e
armazenagem.
2.1
ATIVIDADES PRIMÁRIAS
São aquelas de importância primária para atingir os objetivos logísticos, detêm os
maiores custos dentro das organizações e são fundamentais para a tarefa logística. O
quadro 2.1.1, descreve, em duas colunas, o entendimento de forma resumida desse
conjunto de atividades.
QUADRO 2.1.1 – CONCEITO ATIVIDADES PRIMÁRIAS
ATIVIDADES PRIMÁRIAS
CONCEITO
Transporte
é a movimentação da matéria-prima e dos
produtos acabados de um ponto a outro.
Manutenção
é a atividade que regula ou nivela a oferta e a
demanda de um determinado produto.
Processamento de Pedidos
é a operacionalização burocrática ou
administrativa que formaliza a emissão do
documento que originou a venda de um
determinado produto.
Fonte: Elaborado pelos autores, adaptado de Ballou (2010)
2.2
ATIVIDADES DE APOIO
São atividades que dão apoio às atividades primárias, para que a organização tenha
sucesso, que é criar, manter clientes e também gerar lucros; essas atividades geram custos
menos onerosos que as atividades primárias. O quadro 2.2.1 descreve em duas colunas o
significado de cada atividade que compõe o grupo de apoio. A primeira coluna mostra o
nome da atividade, a segunda coluna descreve o conceito dela.
4
QUADRO 2.2.1 – CONCEITO ATIVIDADES DE APOIO
ATIVIDADES DE APOIO CONCEITO
é importante pois constitui uma base de dados com
informações importantes de todas as etapas dentro de uma
Sistema de Informação
organização, servindo de apoio a uma administração
eficiente e eficaz das atividades primárias e de apoio ao
sistema logístico.
é a atividade que determina na fábrica o que produzir, na
Planejamento
quantidade e quando para atender à demanda do mercado.
Suprimentos
é uma atividade de apoio importante, pois supre as
necessidades da organização na compra de matéria-prima
com quantidades exatas e no tempo correto, com isso é
possível uma redução dos custos da organização.
Embalagem
tem como objetivo armazenar, transportar e movimentar o
produto sem danificá-lo; atualmente as embalagens devem
ter dimensões adequadas para um melhor manuseio e
armazenamento
Manuseio de Materiais
está relacionado à movimentação interna de produtos tanto
a matéria-prima para a produção, quanto ao produto acabado
para o estoque e pode ser também o manuseio de um
depósito para outro
Armazenagem
é uma atividade de apoio, responsável pela administração de
espaços físicos necessários para manter os produtos
estocados. Isso pode ser dentro da fábrica ou em locais que
possam favorecer o ponto de consumo final
Fonte: Elaborado pelos autores, adaptado Pozo (2010)
A armazenagem é parte de um conjunto integrado de decisões, que envolvem
políticas de serviços ao cliente, políticas de estoque, de transporte e de produção,
que visam prover fluxo eficiente de materiais e produtos acabados ao longo da
cadeia de suprimentos (FIGUEIREDO; FLEURY; WANKE, 2009, p.159).
Desta forma, é devido ao alto custo para construção de armazéns e falta de locais
estratégicos, que os Condomínios Logísticos, têm sido uma boa alternativa, pois oferecem
a opção de compartilhamento de espaços físicos, diversos tamanhos de galpões, total
infraestrutura, segurança e localizações sempre em pontos estratégicos, próximos a
grandes centros e às principais rodovias do país.
3
CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
3.1
CONCEITO
Segundo Dias (2011), o condomínio logístico (CL) é o conjunto de diversos galpões
com flexibilidade de modularização de espaços situados em um único terreno. Foi
desenvolvido para proporcionar ganhos de escala para operadores logísticos4,
transportadoras, industrias e varejistas, atendendo às necessidades de armazenagem e
4
É a empresa prestadora de serviços, especializada em gerenciar e executar toda ou parte das atividades logísticas, nas várias fases
da cadeia de abastecimento de seus clientes agregando valor aos produtos dos mesmos. (ABML – Associação Brasileira de
Movimentação e Logística).
5
distribuição. Tem como objetivo oferecer uma infraestrutura de serviços compartilhados,
integração logística, redução de custos nos estoques, instalações e processos.
3.2
TIPOS E CLASSIFICAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
Segundo a Revista Logística (2014), existem dois tipos de condomínios logísticos:

Monousuário: são os galpões individuais para atender um único cliente especulativo5
ou “built-to-suit”. A construção deste galpão atenderá apenas às necessidades e às
especificações do cliente que solicitou, tornando a locação deste imóvel inviável para
outros inquilinos. A figura 3.2.1 apresenta esse tipo de CL;
Figura 3.2.1: Galpões built-to-suit
Fonte: Global Logistic Properties

Flex: são galpões modulares que atendem às diversas atividades e demandas de
tamanho e podem ser utilizados individualmente ou agrupados. Geralmente atende os
clientes especulativos. A figura 3.2.2 apresenta esse tipo de CL.
Figura 3.2.2: Galpões Modulares
Fonte: Revista Logística
5
1. Que estuda (uma coisa), só para conhecer, não para praticar; teórico / 2. Que não pode reduzir-se à prática / 3. Que especula, que
examina miudamente / 4. Feito com intenção de auferir lucros; interesseiro. (http://www.priberam.pt/dlpo/especulativos)
6
Ainda segundo a Revista Logística (2014) os CL´s podem ser classificados, de
acordo com sua utilização em:

Armazéns: são galpões modulados projetados especialmente para armazenagens,
podendo receber estruturas como: portas paletes, cantilever6, entre outros. Este tipo de
módulo é indicado para operadores logísticos, atacadistas, etc. A figura 3.2.3 apresenta
esse tipo de CL;
Figura 3.2.3: Classificação tipo armazéns
Fonte: Armazena

Cross-docking: galpões projetados apenas para movimentação de cargas, pois as
mercadorias chegam (just-in-time)7 na medida em que o cliente já as solicitou e são
imediatamente processadas e encaminhadas para outro veículo, eliminando assim, a
necessidade de armazenamento das mercadorias. Indicado para as transportadoras. A
figura 3.2.4 apresenta esse tipo de CL;
Figura 3.2.4: Classificação tipo cross-docking
Fonte: WS Logística
6
São estantes ideais para guardar mercadorias compridas ou outras mercadorias grandes, desde tubos de plástico, tubos em aço, perfis
e tábuas de madeira até bobinas pesadas. (http://www.ssi-schaefer.com.br/armazenagem/cantilever.html)
7
Desenvolvido no início da década de 50 na Toyota Motors Company, no Japão, como um método para aumentar a produtividade. Just
in time significa “no momento certo”, “oportuno”; em um processo de fluxo, as partes corretas necessárias à montagem alcançam a linha
de montagem no momento em que são necessários e somente na quantidade necessária. (http://revista.uepb.edu.br/)
7

Misto: este tipo de galpão pode ser utilizado com propósitos diversos, recomendado
para centro de distribuição de grandes redes de varejo. A figura 3.2.5 apresenta esse
tipo de CL;
Figura 3.2.5: Classificação tipo misto (Centro de Distribuição)
Fonte: Portogente

Industrial “Plug & Play”: eles foram projetados para a implantação industrial, podendo
ser customizado; podem atender aos diversos tipos de indústria, inclusive o de
manufatura. A figura 3.2.6 apresenta esse tipo de CL;
Figura 3.2.6: Classificação tipo Industrial Plug & Play
Fonte: Revista Logística
3.3
VANTAGENS E DESVANTAGENS DOS CL´S
Segundo a Revista Logística (2014) os usuários dos CL´s poderão usufruir das
seguintes vantagens:
8

Rateio de custos de manutenção, limpeza e jardinagem das áreas comuns, apenas uma
empresa fica responsável por todo este serviço, dando suporte e maior comodidade aos
inquilinos,
 Rateio dos custos com segurança e portaria (controle de acesso). Segurança 24 horas,
proporcionando menor custo de apólice de seguro;
 Utilização das áreas de apoio como restaurantes, salas de reunião e treinamento, em
alguns casos oferecem auditórios;
 Localização estratégica e visibilidade, ideal para as que buscam integração modal;
 Administração profissional com gestor do condomínio;
 Flexibilidade de expansão sem a mudança de endereço (este item varia de acordo com
o tamanho do condomínio logístico contratado) e amplo estacionamento.
Já as desvantagens estão relacionadas ao local em que se encontra o CL’s e ao seu
tamanho. Segundo a Tecnologística (2014) são:
 Alto custo do aluguel, em comparação às estruturas dedicadas, mas o valor varia de
acordo com a região escolhida;
 O pátio insuficiente para o volume de operações e a dificuldade de crescimento dentro
de um mesmo condomínio.
3.4
OS MOTIVOS PARA APLICAÇÃO DOS CL’S
O crescente desenvolvimento econômico brasileiro, fez com empresas voltadas às
atividades logísticas, principalmente as empresas de transporte e operadores logísticos
(OL), a buscassem novos espaços com uma ótima localização estratégica, sem afetar o
planejamento de seus clientes. Antes este detalhe se resolvia com uma locação de um
espaço grande, mas, atualmente, a situação é outra, principalmente, com os OL’s, que se
preocupam com a melhoria operacional. Então, resta apenas a alternativa dos condomínios
logísticos.
Segundo Cecolim (2014, p.93): os desafios do mercado, como terceirização do
serviço logístico das empresas de diferentes segmentos impõem aos operadores
logísticos a busca por imóveis com boa localização nas cidades, que muitas vezes
já estão comprometidos a um inquilino. Ainda conforme o mesmo autor, os CL´s
surgem como uma alternativa saudável tanto para os OL´s globais quanto para as
empresas de transporte nacionais. A tendência da terceirização é uma realidade,
por isso, é preciso cada vez mais assegurar a qualidade e o gerenciamento de risco
para oferecer o melhor serviço ao mercado.
Segundo a Revista Intra Logística (2013), os itens que mais atraem na locação do
CL:
 Localização: a região onde se encontra os CL’s é o principal atrativo, pois as empresas
responsáveis pela construção e administração deste empreendimento buscam pontos
estratégicos para a instalação, como fácil acesso às principais rodovias, portos e
aeroportos, evitando os diversos problemas relacionados ao tráfego de mercadorias;
 Preços: dependendo da região e do tamanho do galpão, os preços dos condomínios
são bem acessíveis, podendo atender os diversos tipos de usuários;
 Infraestrutura: foram projetados para atender atividades com perfil logístico e industrial,
possuem módulos de diversos tamanhos, de acordo com as necessidades dos usuários,
na maioria dos casos possuem um pé direito de 12m, podendo suportar mais de 5
toneladas/m2, possuem amplo estacionamento, espaço para a manobra de caminhões
e iluminação externa;
 Serviços: os condomínios oferecem ao usuário todo suporte de segurança 24 horas,
portaria, salas de reunião, treinamento e descanso para o motorista, restaurante,
9
serviços gerais como limpeza da área comum, jardinagem e manutenção, e a grande
vantagem é que todos estes custos podem ser rateados entre os usuários, gerando
assim uma despesa a menos como encargos trabalhistas;
Expansão: os condomínios foram projetados de modo a oferecer uma certa flexibilidade
nos espaços, permitindo que seus usuários possam expandir suas atividades e seu
volume operacional;
Contrato: há uma grande flexibilidade contratual, pois os gestores dos condomínios
levam em consideração a importância de associar o prazo de locação ao prazo de
contrato ou a possibilidade do usuário ampliar o espaço locado; outra vantagem seria a
estabilidade contratual, pois os reajustes de locação são praticamente inexistentes;
Sustentabilidade: este é mais um atrativo, que faz com que os usuários procurem os
CL’s, não apenas pelo de marketing da empresa, mas também pela relação que se tem
com os custos, pois os condomínios se mostraram eficientes, gerando uma redução no
consumo de água e energia.



3.5
CENÁRIO BRASILEIRO DOS CL´S
Segundo a Revista Mundo Logístico (2014) atualmente no Brasil o número de CL’s
está cada vez maior, e as empresas responsáveis pelos CL’s buscam construir o
empreendimento em locais estratégicos, procurando atrair os clientes que estão à procura
dos diversos benéficos que um condomínio pode oferecer e que atendam suas
necessidades. Cada condomínio possui sua característica e particularidade, algumas
destas características são: o tamanho, o modelo do galpão (cross-docking, misto).
Na tabela 3.5.1, verifica-se que a maior parte das empresas e a maior concentração
de condomínios está na região Sudeste, esse fator é devido aos grandes polos industriais
que se encontram nesta região, principalmente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro,
em seguida a região Nordeste, Sul, Centro – Oeste e Norte.
TABELA 3.5.1 - CONCENTRAÇÃO E QUANTIDADE DE CL´s POR REGIÃO
EMPRESA
REGIÃO
SUDESTE
REGIÃO
SUL
REGIÃO
CENTRO –
OESTE
24
1
4
2
4
6
10
9
1
12
6
1
17
2
1
1
1
5
18
7
4
TOTAL
121
10
5
Fonte: Elaborado pelos autores, adaptado de Revista Mundo Logístico (2014)
ALMI
AMP EMPREENDIMENTOS LOG. LTDA
CAPITAL REALTY
CBI – CABO BRANCO IND. E LOG. LTDA
CONE S/A
FULWOOD
GL EMPREENDIMENTOS / ARMAZENNA
GLOBAL LOGISTIC PROPERTIES (GLP)
GR PROPERTIES
GWI REAL ESTATE
HERZOG
HINES DO BRASIL
CONSTRUTORA E INC. LAGUNA
LOG CP
PERINI BUSINESS PARK
PORTE CONSTRUTORA
PROLOGIS CCP
RETHA IMÓVEIS
SANCA ENGENHARIA
WTGOODMAN
REGIÃO
NORDESTE
REGIÃO
NORTE
2
1
17
4
3
1
28
1
2
3
10
Segundo pesquisa realizada pela Tecnologística (2014), a oferta de Condomínios
Logísticos (CL’s) no período de 2009 a 2011, cresceu 30% ao ano, mas ainda é insuficiente
para atender à demanda do mercado. De acordo com o estudo apresentado, a área
ofertada passou de 3,4 milhões de m2 em 2009 para 5,7 milhões de m2 em 2011, só no
estado de São Paulo, no país como um todo, a estimativa era de 8,15 milhões de m2, sendo
que as preferências são por instalações localizados na região sudeste, que concentra 90%
da oferta deste tipo de instalações devido à boa infraestrutura de transportes, pois grande
parte dos condomínios estão localizados no eixo entre Campinas e São Paulo ao longo das
Rodovias Bandeirantes, Anhanguera e Castelo Branco.
Segundo a Revista Logweb (2014), os empreendimentos com segmentos em
condomínios logísticos irão se defrontar com algumas dificuldades, pois a economia
brasileira, se encontra em um momento desfavorável para investimentos, estima-se que
para 2014, ocorra um grande aumento na oferta de condomínios, mudando totalmente o
cenário deste segmento, em que apenas os empreendimentos mais eficientes se
destacarão no mercado competitivo.
Conforme o mesmo autor, o perfil do consumidor da atualidade, exige cada vez mais
eficiência das operações logísticas; e é neste mesmo contexto, que os CL’s procuram trazer
diversos benefícios para o inquilino, sendo um deles a localização estratégica. Conforme o
autor citado por último, a partir de 2014, as empresas precisarão se preocupar mais com a
flexibilidade, pois o mercado hoje está recebendo mais empreendimentos do que tem
capacidade de absorver. Deste modo, o mercado de condomínios logísticos está mais
favorável aos inquilinos, do que para aos locadores.
Revista Logweb (2014, P.18) descreve: “Em 2014 o mercado ficará mais competitivo
devido à grande oferta de galpões que estão sendo entregues”. Apenas aqueles que
oferecerem os melhores serviços, infraestruturas, preços, qualidade em seus galpões,
melhor localização estratégica e tiverem o selo verde de sustentabilidade, que, aliás, será
um grande diferencial para os CL’s, conseguirão se destacar no mercado. Os
empreendimentos que tem sido a preferência do mercado são aqueles localizados próximos
aos polos comerciais e que oferecem algum tipo de incentivo fiscal. Conforme o autor
anterior, nos anos de 2012/2013, com a queda nas taxas juros, houve um aumento nas
construções dos CL’s, aumentando assim a oferta; já em 2014, ocorre o inverso, já que os
investidores estão se comportando com mais cautela.
Cada vez mais os terrenos próximos aos centros consumidores estão ficando mais
caros, inviabilizando que novos empreendimentos sejam construídos, mas os CL’s
localizados nestas áreas, apresentarão uma maior valorização nos próximos anos, e os
preços das locações deverão apresentar uma grande variação em função das diferentes
localizações. Outra situação será o aumento nos investimentos em cidades que estão em
fase de desenvolvimento junto com os investimentos do governo e desestruturado no setor
logísticos. Surgindo assim novos polos logísticos, e o aumento pela demanda por galpões
modulares. Com esse cenário, o mercado de CL’s apresentará um bom desempenho, com
baixa taxa de vacância e valores de locação elevados (REVISTA LOGWEB, 2014).
De acordo com o mesmo autor a maior parte dos investimentos ocorreram nos anos
de 2010 a 2012, sendo que a maior parte dos condomínios foram concluídos em 2013,
aumentando a oferta do CL’s, se destacarão apenas aqueles que tiverem o diferencial. Essa
nova realidade, em que os CL’s estão se destacando, se apresenta devido à grande procura
dos galpões, por parte das empresas, pois elas estão a querendo reduzir seus custos
logísticos. Em vez de arcar com custos de portaria, segurança, jardineiros, é possível ratear
essas despesas com as demais companhias locatárias.
Revista Logweb (2014, p.21) descreve: Para 2014, os preços dos terrenos
começarão a baixar, e caso isso não aconteça, haverá dificuldades de obter retorno
no investimento. A realidade é que se construiu muito em 2013. Já em 2014, há uma
11
quantidade grande de galpões que não ficaram prontos no ano passado e que
deverão ser entregues. A expectativa de que o setor comece a se desenvolver em
2014.
A tabela 3.5.2, apresenta alguns CL’s em fase de construção e entregues no ano de
2014.
TABELA 3.5.2 – CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS EM OBRAS E ENTREGUES
EMPRESA
ÁREA
CIDADE/ESTADO
ENTREGA
CAPITAL REALTY – MEGA
CENTRO LOGÍSTICO
155.000 M2
CURITIBA - PR
EM OBRAS:
2014
GR PROPERTIES – GR
CAMPINAS 2
36.540 M2
CAMPINAS – SP
CONCLUÍDA
2013
HERZOG – THERA PARK
125.000 M2
JUNDIAÉ – SP
PARCIAL
HINES DO BRASIL –
DISTRIBUTION PARK MANAUS
104.100 M2
MANAUS - AM
CONCLUÍDA
2014
SOMAGUE MPH – GLP GRAVATAÍ
115.000 M2
GRAVATAÍ – RS
PARCIAL
CONCLUSÃO
PREVISTA 2015
GLOBAL LOGISIC PROPERTIES
(GLP) – GLP GUARULHOS
466.000 M2
GUARULHOS – SP
EM OBRAS:
2016
Fonte: Elaborado pelos autores, adaptado de Portal Logweb (2014) e Revista Mundo Logístico (2014)
3.6
TAXA DE DISPONIBILIDADE DOS CL’S
A taxa de disponibilidade média de instalação dos condomínios logísticos no Brasil,
segundo a Colliers Internacional Brasil (2014), terminou o terceiro trimestre de 2013 com
um crescimento de 7,1% em relação ao segundo trimestre, com mais de 500 mil m 2 de
condomínios entregues. Conforme o mesmo autor, no quarto trimestre, o mercado de
condomínios logísticos encerrou o período com crescimento de 27% em relação ao ano de
2012, com 8,06 milhões de m2. A região sudeste representa a maior parte do crescimento,
com 6,454 milhões de m2, seguida por Nordeste (715 mil m2), Sul (624 mil m2), Norte (193
mil m2) e Centro Oeste (80 mil m2).
Com este crescimento, a taxa de disponibilidade nacional dos CL’s apresentou um
aumento de 17,67% ante 13,30% do mesmo do ano anterior. Ainda conforme o mesmo
autor, o ano de 2014, permanecerá praticamente sem aquecimento, sendo um bom
momento para investidores, sendo que apenas em 2015 o mercado de CL conseguirá
atingir o equilíbrio no mercado.
3.7
PREÇOS DE LOCAÇÃO DOS CL’S
Os preços pedidos para locação dos condomínios logísticos apresentaram inúmeros
ajustes, em função do aumento da oferta. Segundo a Colliers Internacional Brasil (2014), a
média nacional dos preços no final do ano de 2012 era de R$ 20,00 m 2/mês, já ao final de
2013, foi de R$ 18,50 m2/mês; atualmente o preço médio praticado é de R$ 18,00 m2/mês.
12
Os preços médios das regiões do Brasil são bem variados, sendo que o maior preço médio
está na região Sudeste R$ 20,50 m2/mês, devido às cidades do Rio de Janeiro e São Paulo
(os valores pagos em São Paulo podem ser comparados ao preço por m2 dos países como
Japão, Inglaterra, Dubai e Cingapura), seguidos das regiões Sul R$ 18,50 m2/mês, CentroOeste R$ 17,00 m2/mês, Norte R$ 20,00m2/mês e Nordeste R$ 16,00m2/mês.
Mesmo com um momento de maior oferta existente no mercado, os preços
praticados nos CL’s do Brasil estão entre os mais caros do mundo, acompanhado das
seguintes cidades Londres, Hong Kong, Tokyo, Zurique, Oslo, Cingapura, Moscou,
Genova, Sidnei, entre outras e é considerado o mais caro da América Latina, seguidos de
Argentina e Colômbia (COLLIERS, 2014).
Os preços médios de áreas em condomínios logísticos no Brasil são mais altos do
que os praticados em galpões individuais de mesmo padrão. Em média, o aluguel de
galpões individuais de qualidade comparável àquela encontrada em galpões de
condomínios logísticos tende a ser de 10% a 15% mais barato (ILOS, 2013).
4
METODOLOGIA
A metodologia aplicada para realizar este artigo consiste em uma pesquisa
bibliográfica, que segundo Severino (2008), realiza-se através do registro de pesquisas
anteriores, e de dados de outros pesquisadores em diversos tipos de documentos; contém
conceitos de CL’s e um estudo de caso, que para Yin (2005, p.32), é “uma investigação
empírica de um fenômeno contemporâneo dentro de seus contextos da vida real,
especialmente quando os limites entre o fenômeno e o contexto não estão claramente
definidos”. Já para Severino (2008), estudo de caso é estudar o caso particular, sendo que
seus dados devem ser coletados e registrados com maior rigor.
O estudo de caso deste artigo busca informar, desde a criação de um C.L até a sua
locação para algum cliente. Como instrumento de pesquisa deste estudo foi elaborado um
questionário semiestruturado em perguntas abertas, em que a empresa poderá responder
mais abertamente sobre o funcionamento de um CL, quais vantagens oferecidas aos
clientes, como funciona o rateio entre as empresas, a busca por novos clientes e como são
abordados, previsões de investimentos da empresa entrevistada. As perguntas do
questionário são descritas na sequência:
1. O Bauru Business Park conta com uma construtora própria para a construção de
seus condomínios ou terceiriza?
2. O Bauru Business Park administra todos seus condomínios ou terceiriza para
imobiliárias a sua administração?
3. Como funciona a captação de clientes?
4. Como funciona o rateio das despesas entre os locatários?
5. Quais as principais vantagens que a Bauru Business Park oferece aos seus clientes?
6. Como são realizados os contratos e qual o critério na cobrança dos aluguéis?
7. Como é o sistema de segurança do condomínio logístico?
8. Qual tipo de condomínio que é mais procurado pelas empresas Built to suit ou Flex?
9. Os galpões do Bauru Business Park comportam qualquer tipo de empresa, indústria
ou possui restrições? Por exemplo, o piso dos galpões está preparado para receber
até quantos quilos? Qual a altura do pé direito8 dos galpões?
10. A empresa pretende expandir o empreendimento?
11. Em quais regiões a empresa pretende investir no caso de expansão?
12. A empresa tem uma previsão de crescimento para os próximos anos?
13. A empresa tem outro empreendimento previsto para iniciar pela empresa a curto
prazo?
8
Diferença entre a cota do piso e a cota do tecto de uma casa. Diferença de cota entre o piso inferior e o piso superior, incluindo a
espessura da laje superior. (http://www.engenhariacivil.com/dicionario/pe-direito)
13
5
ESTUDO DE CASO: BAURU BUSINESS PARK
5.1
DESCRIÇÃO DA EMPRESA
Fundada em 2005, a GCKon é líder no segmento agroindustrial. Com expertise9 e
sucesso em serviços da mesma natureza em três unidades na cidade de São Paulo, é
referência e segurança de investimento para gerar mais rentabilidade, melhores resultados
e ótimas oportunidades para expansão das empresas de Bauru e região. A cidade de Bauru
foi escolhida por estar num nó logístico para o Estado de São Paulo e estar localizada numa
área de acesso estrategicamente nobre, que oferece inúmeras possibilidades de locação
planejada.
Atualmente, o principal foco da empresa é o ramo imobiliário, visando investir em um
setor com mercado crescente na cidade de Bauru e arredores. O último empreendimento
de destaque apresentado pela GCKon foi o Bauru Business Park, em 2009, espaço
empresarial destinado a atender às demandas de empresas dos setores secundário (área
industrial) e terciário (comércio e prestação de serviços) da região bauruense. O Bauru
Business Park proporciona modelos diferenciados, tanto em áreas como em formatos,
prédios ou instalações com ampla oferta de locações para empresas de todos os portes.
Rede Bom Dia (2013) descreve: O produto ofertado vai na mesma direção que os
outros centros de distribuição e logística existentes. Portanto é algo pioneiro para a
região; temos sido procurados por clientes de diversas áreas: industrial, comércio e
serviços. Em princípio focamos em logística e distribuição, mas por estarmos em
um zoneamento ZICS (Zona de Indústria, Comércio e Serviços), podemos ter
clientes de outros segmentos também.
Alguns clientes que a GCKon possuem hoje, como Displan, Braspress, Mercalf Iveco
e Amara Brasil, estão instalados no Bauru Business Park, uma vez que este é um centro
empresarial propício para empresas de pequeno, médio ou grande porte que desejam
angariar visibilidade em uma rota estratégica de deslocamento, situada exatamente no
coração do interior paulista. A figura 5.1.1 apresenta os principais clientes.
Figura 5.1.1: Principais clientes
Fonte: Bauru Business Park
O Bauru Business Park oferece três grandes empreendimentos para seus clientes
com uma área total de 700.000m2, conforme mostra figura 5.1.2. Conta com uma área
9
É uma forma de reconhecimento da competência da empresa naquele campo. (http://www.significados.com.br/expertise/)
14
construída e locada de 60.000m2, sendo divididas em áreas cobertas (galpões) e pátios
descobertos, no momento o CL não possui nenhum espaço disponível para locação.
Figura 5.1.2: Empreendimentos Bauru Business Park
Fonte: Bauru Business Park
5.2
OPERACIONALIZAÇÃO DO PROCESSO
A GCkon não possui uma construtora própria, pois esse não é o foco da empresa,
na fase do projeto e nas construções dos galpões, a empresa contrata uma construtora
para a execução dos serviços.
Atualmente a GCKon administra o condomínio, pois apenas o Bauru Business Park
está em operação, mas no futuro com os outros empreendimentos, a administração dos
condomínios será terceirizada.
Na GCKon não há um método de capitação de clientes, eles participam de feiras
especializadas para a promoção e divulgação do empreendimento, porém, na maioria dos
casos, os clientes é que entram em contato com o empreendimento.
O rateio das despesas é umas das vantagens que o CL pode oferecer aos seus
clientes. As despesas são divididas em partes proporcionais ao tamanho locado dentro do
empreendimento.
O empreendimento oferece aos seus clientes vantagens tais como: uma infraestrutura completa como, guias e sarjetas, asfalto de alta resistência, poços artesianos,
redes elétricas e telefônica subterrâneas, segurança automatizada 24hr, Plano de
Desenvolvimento Industrial, Plano de Atração de Investimentos, duas portarias exclusivas,
amplo espaço para a ampliação e está localizado entre as duas mais importantes rodovias
do Estado de São Paulo a Rodovia Marechal Rondon (SP-300) e a Rodovia Cmte. João
Ribeiro de Barros (SP-294). O CL oferece também a locação programada e a construção
sobre medida (built to suit).
Oferece ainda como principais serviços guarda tudo, condomínio e galpão logístico,
espaço Park Bauru para eventos, locação de pátios e barracões, estacionamento para
Logística e Office park.
15
Os contratos de locações geralmente têm duração entre 5 e 10 anos e os valores
de aluguéis são cobrados de acordo com o imóvel, seus preços variam muito, mas são
inferiores aos cobrados na região da Grande São Paulo.
Os preços dos aluguéis variam muito, pois depende do que o cliente pretende alugar,
um exemplo seria os galpões que já estavam construídos, o seu preço de aluguel é mais
acessível, do que um galpão novo sob medida. Um exemplo é a empresa Mercalf Iveco,
que locou um prédio no início do empreendimento, e este prédio já estava pronto e era
utilizado por uma antiga empresa; referida empresa reformou toda a instalação. Assim, o
valor do seu aluguel é diferenciado em relação aos outros imóveis construídos nos moldes
de hoje, com pé direito alto, piso de alta resistência, entre outros.
O sistema de segurança do empreendimento é terceirizado, com funcionários
atuando 24 horas.
Os galpões do tipo built to suit são os mais procurados pelo cliente, entretanto,
durante o processo do projeto, a GCKon faz algumas exigências em relação à construção,
como por exemplo, a altura de pé direito tem que estar entre 10 e 12 metros, e o piso deve
suportar um peso de 5 toneladas/m2. Essas exigências são necessárias porque, quando o
cliente deixar espaço, este deverá estar apto a receber uma outra empresa, pois não se
pode construir um galpão com pé direito muito baixo e o piso de baixa resistência, apenas
para atender a uma determina empresa, e quando esta se retirar, não servirá para outra
cuja necessidade será um pé direito mais alto ou piso mais resistente. Desse modo os
galpões do Bauru Business Park, podem atender a qualquer tipo de empresa. Atualmente
no Bauru Business Park os são galpões do tipo built to suit, mas também está em fase de
construção galpões para especulação.
Segundo Luiz Otávio (Bauru Business Park, 2014), existem quatro condições para
a construção de um condomínio logístico:
1. é o local e a área destinada às construções;
2. um investidor que tenha interesse em investir em construções destes galpões;
3. o cliente interessado em locar o espaço;
4. a construtora.
As três primeiros condições são muito importantes para dar início ao processo de
construção. No entanto cada construtora é contratada para a execução de uma obra
específica, desse modo, dentro do mesmo empreendimento, podem-se ter várias
construtoras trabalhando.
Os galpões do CL tem o seu pé direito entre 10 e 12 metros e pisos que suportam
até 5 toneladas m2, portanto com esses requisitos, o piso desses galpões podem suportar
qualquer tipo de empresa, varejo, centro de distribuição, indústria, entre outros
A GCKon já apresenta um projeto de expansão e, atualmente, possui mais dois
locais para instalação de novos CL’s: um na região Nordeste e outro na região Sudeste, na
cidade de Limeira, estado de São Paulo, ambos em fase de projetos.
6
OBJETIVO E JUSTIFICATIVA
Este artigo tem por objetivo descrever as vantagens que um CL possui em relação
aos galpões de construção própria, e demonstrar que com a locação de um galpão logístico
a empresa poderá reduzir os seus custos de instalações, processos e estoques. O estudo
sobre os CL no Brasil é justificado, pelo motivo que é um sistema novo de locação de
galpões de diversos tipos que ainda está sendo implantado no Brasil, podendo ter um
estudo mais detalhado ao longo dos anos.
16
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