West End
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Junho 2011 – De volta à rua Índice O comércio de rua nas principais cidades europeias Principais ruas e zonas de comércio de Lisboa Lojas emblemáticas Um olhar sobre... Mapa Avenida da Liberdade Mapa Rua Castilho Mapa Rua Augusta Mapa Chiado Mapa Guerra Junqueiro Principais ruas e zonas de comércio do Porto Principais Aberturas 2010 Principais Tendências Acerca da Jones Lang LaSalle 2 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 4 10 11 12 19 20 21 22 23 24 26 28 31 O comércio de rua tem sido um tema muito abordado, em especial nos últimos dois anos. Encarado mais do que nunca como uma alternativa aos Centros Comerciais e uma oportunidade de expansão para muitos lojistas nacionais e internacionais, este formato comercial tem demonstrado um dinamismo crescente muito interessante. A oferta massificada e generalista dos Centros Comerciais está a encontrar um concorrente mais forte no comércio de rua, com as marcas internacionais a olharem para Portugal como um destino de expansão para as suas lojas. Concentrado nas principais avenidas e centros urbanos, começa agora a ser percepcionado quer por lojistas quer por consumidores, como o segmento comercial que oferece um leque de oferta variado, de qualidade e, em alguns casos, único. Neste relatório pretendemos abordar o seu estado actual nas principais ruas comerciais de Lisboa e do Porto, assim como traçar em linhas gerais um retrato das principais cidades europeias. As marcas presentes, os segmentos de actividade em processo de expansão, valores de renda praticados, são alguns dos temas que serão desenvolvidos neste relatório. Patrícia Araújo, Directora de Retail Leasing Esperamos que este trabalho realizado pelo Departamento de Research da Jones Lang LaSalle ajude a compre ender a dinâmica deste formato comer cial que tem vindo a moldar-se de forma surpreendente às necessidades actuais dos consumidores através da oferta de lojas com conceitos cada vez mais apelativos. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 3 Junho 2011 – De volta à rua Após o choque económico sentido por toda a Europa, o mercado de retalho começa lentamente a demonstrar sinais de reanimação. É, sem dúvida, um dos sectores que mais contribui para o crescimento económico, emprego e criação de ambientes de lazer dinâmicos para os consumidores. Embora a diminuição da procura tenha sido uma realidade em 2010, foram várias as marcas que, por toda a Europa, apostaram na abertura de novas flagship stores. O comércio de rua provou ser resistente à crise instalada, com algumas cidades europeias a registarem uma estabilidade ou mesmo crescimento nos valores de renda praticados. Barcelona Com um mercado de retalho muito dinâmico nos últimos anos, Barcelona assistiu a uma reorganização do perfil de algumas das suas principais ruas comerciais. A cidade está agora bem equilibrada e oferece algumas das melhores lojas de Espanha. Porta de L´Angel é o principal ponto de encontro para a moda internacional. A sua localização próxima do El Corte Inglés e da Catedral é propícia a um footfall elevado, tanto de moradores como de turistas. 4 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Pelayo e Portaferrissa são ruas mais curtas que estão novamente na moda, onde as marcas catalãs contam com uma forte presença. A parte superior do Paseo de Gracia, perto da Avenida Diagonal, emergiu como localização chave para as marcas de luxo desde 2007, deixando a extremidade inferior (separada da Porta de L´Angel pela Praça da Catalunha) livre para o mercado de retalho dirigido às massas. A procura neste segmento comercial enfraqueceu ao longo dos últimos anos, espelhando a tendência que se vive em toda a Espanha. Isto acontece principalmente devido ao regresso dos planos de expansão das marcas nacionais direccionados para o formato de Centros Comerciais. Berlim Centro cultural e político da Alemanha, oferece uma multiplicidade de destinos comerciais modernos e bem estruturados. Embora exista um grande número de Centros Comerciais periféricos, o centro de Berlim ainda é dominante. Para Ocidente, Kurfürstendamm é a localização mais proeminente de retalho, formando uma zona comercial junto com Tauentzienstraße. Estes são os locais mais procurados. A Department Store mundialmente conhecida KaDeWe encontra-se aqui instalada, assim como marcas de moda nacionais e internacionais. Para o Leste da cidade, Friedrichstraße tem uma elevada proporção de múltiplas mas também luxuosas marcas, tendo-se estabelecido neste segmento comercial. Também o mercado Hackesche é popular entre os turistas e tem um ambiente comercial similar ao de Covent Garden, em Londres ou do bairro Marais, em Paris. Londres West End é o principal destino de retalho no Reino Unido e um importante centro mundial de retalho. A capital apoia-se numa base de clientes internacionais com uma proporção considerável de vendas no retalho a ser impulsionada pelo turismo. As suas três principais ruas comerciais, Oxford Street, Bond Street e Regent Street formam a maior concentração de retalho na Europa. Oxford Street é uma importante avenida na área de Westminster. Com mais de 300 lojas, é a rua comercial mais movimentada de toda a Europa. Foco do mercado de retalho de West End, nesta avenida podemos encontrar uma infinidade de Flagship Department Stores, que são uma motivação para os consumidores se dirigirem a esta rua. Bond Street é o melhor dos pontos de luxo na Central London e uma localização obrigatória para a maioria das marcas de luxo. Marcas como Chanel, Christian Dior, Dolce & Gabanna, Emporio Armani, Ermenegildo Zegna estão aqui presentes. Já Regent Street beneficiou por ser propriedade plena única da Crown Estates, que implementou uma estratégia de mix de lojas que tem atraído alguns dos grandes retalhistas internacionais para a rua. West End é o principal destino de retalho no Reino Unido e um importante centro mundial de retalho. Covent Garden é uma referência a não perder. É uma área dominada por estabelecimentos comerciais e um local turístico, com um mix de retalho rejuvenescido que agrada aos jovens e aos apreciadores de moda. O forte desempenho das vendas está a começar a converter-se num aumento de rendas, onde historicamente a falta de oferta tem reprimido os valores das rendas. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 5 Junho 2011 – De volta à rua Várias operações de benchmark estão a mostrar o grande potencial de crescimento do mercado londrino, incluindo o recente arrendamento da retalhista espanhola Desigual no 360 Oxford Street e o arrendamento do joalheiro Piaget Swiss na New Bond Street, por valores muito significativos. Paris Paris é uma das líderes mundiais em destinos turísticos e também um dos melhores locais de retalho, juntamente com Londres e Nova York. Continua a atrair as melhores marcas nacionais e internacionais que, inevitavelmente, estão atentas a esta cidade para abrir lojas próprias. Os parisienses preferem zonas como a Champs Elysées, a Rue de Rivoli ou a Ópera e Boulevard Huassmann, enquanto aqueles que vivem nas áreas periféricas preferem fazer as suas compras em Centros Comercias como Rosny 2 ou Velizy 2. Retalho de luxo pode ser encontrado por toda a cidade, com a maior concentração de marcas na Avenue Montaigne e Faubourg Saint-Honoré. As difíceis condições económicas exerceram pressão sobre a capacidade de alguns lojistas em pagar as elevadas rendas que eram praticadas ao longo de 2010 e os lojistas iniciaram junto dos proprietários renegociações dos seus contratos de arrendamento. A actividade de arrendamento está, no entanto, a crescer de novo e as marcas procuram reposicionar-se nos melhores locais para recuperar quotas de mercado. Neste contexto, a disponibilidade permanece muito baixa no eixo principal. Nas ruas secundárias, há também uma forte procura, principalmente por parte de lojas alimentares. Os valores de arrendamento já estão quase recuperados aos níveis pré-crise, porém os proprietários estão mais sensíveis à procura dos lojistas e mais dispostos a aceitar rendas progressivas e incentivos. Madrid Sendo a capital e a maior cidade de Espanha, Madrid atrai um grande número de consumidores, que estão entre os mais ricos do país. Champs Elyséé, Paris 6 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. É também o ponto central da rede de transportes e comunicações, o que resulta em elevados volumes de tráfego turístico e de negócios. Preciados é a rua prime e a localização de retalho mais famosa em Espanha. Apela a um público amplo e muitas das marcas de moda têm a sua Flagship Store aqui. Já a continuação da Ortega y Gasset, entre Serrano e Velazquez, é a zona prime de luxo, mas onde também podemos encontrar marcas mais acessíveis. A zona da Gran Via é no antigo centro da cidade, a Norte de Preciados, e tem uma orientação média de mercado, mas sem a agitação do seu vizinho. Nos últimos 12 meses, a procura abrandou devido ao clima económico, mas ainda se verificaram alguns arrendamentos-chave, como é o caso da Abercrombie & Fitch, que vai abrir a sua Flagship Store na Praça Marquês de Salamanca, no Verão de 2011. A disponibilidade de espaços prime continua baixa, no entanto, as rendas de mercado parecem ter atingido o seu pico em € 220/m2/mês. Milão É a capital industrial, comercial e financeira de Itália e um dos centros mundiais de moda mais famosos, com uma economia dominada pelo sector dos serviços. Não há Centros Comerciais nas áreas centrais da cidade, em grande parte devido ao carácter histórico das construções, o que resulta em regulamentos restritivos. O centro da cidade é composto por duas áreas distintas de compras, mas muito ricas: a primeira, com uma vertente de luxo muito acentuada que está localizada em redor da Via Montenapoleone e engloba mais três ruas para o distrito “Quadrilatero della Moda”. A segunda é a área mais popular em torno da Piazza del Duomo abrangendo a zona pedonal Corso Vittorio Emanuele. Em Milão não há Centros Comerciais nas áreas centrais da cidade, em grande parte devido ao carácter histórico das construções. Apesar do panorama económico moderado, a rua continua a atrair os consumidores e retalhistas, como Stella McCartney que abriu a sua primeira flagship store italiana na Via Santo Spirito. A Abercrombie & Fitch também entrou em Itália com a sua flagship store no Corso Matteotti, em Outubro de 2009. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 7 Junho 2011 – De volta à rua A procura elevada dos retalhistas ajudou a manter os níveis de renda estáveis, embora o mercado continue com falta de transparência e com a gama de unidades classificadas como prime muito alta. Moscovo É o maior mercado consumidor da Rússia, representando 17% do total das vendas de retalho no país. A maioria dos moscovitas fazem as suas compras num dos 75 Centros Comerciais implantados na região, embora existam também algumas áreas proeminentes do comércio de rua. O GUM e TSUM são áreas que acolhem marcas de luxo, predominantemente em Petrovka e Stoleshnikov Lane. As principais ruas para clientes de classe média são Tverskaya Street, Novy e Stary Arbat, onde as marcas do mercado local e internacional de massa podem ser encontradas. Em 2010, a procura aumentou em relação ao ano anterior com os operadores a olharem tanto para os Centros Comerciais como para o comércio de rua como canais de expansão para as suas estratégias de crescimento. Como resultado, a procura supera a oferta para as unidades principais e as taxas de crescimento das rendas deverão aumentar. Este crescimento será mais pronunciado nas localizações prime de comércio de rua, já que as rendas nos Centros Comerciais estão limitadas pelo grande volume de entrada de projectos no mercado previsto para o ano 2011. Munique O gasto em retalho per capita de Munique está entre os mais elevados da Europa e um forte mercado de turismo também ajuda bastante a economia local. Em termos de procura e rendas, a capital do estado da Baviera é o local de topo de retalho na Alemanha e os operadores concorrem para obter as melhores unidades. Kaufingerstrasse e Neuhauser Strasse e a área em torno de Marienplatz, são as localizações prime de rua com um footfall de mais de 12.500 visitantes por hora. Uma vez que os lojistas raramente desistem das suas lojas aqui, as oportunidades para operadores abrirem novas lojas são limitadas. O desenvolvimento de projectos fornece as melhores oportunidades para aquisição de espaços de retalho, como Stoleshnokov, Moscovo 8 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. em Neuhauser Strasse, onde o edifício da Karstadt am Dom deve ser demolido e substituído por um novo edifício comercial em 2013. A procura por espaços continua a ser elevada nas zonas de luxo de Theatinerstraße, Weinstraße, Residenzstraße e Dienerstrasse que fornecem uma boa alternativa para a zona tradicional de luxo Maximilianstraße, onde também existe uma grave carência de espaço. A procura é muito saudável neste momento, particularmente entre retalhistas de moda em processo de expansão. Mas, com a taxa de desocupação baixa, as rendas mantêmse elevadas e a necessidade de key money acentua-se cada vez mais. Os negócios chave mais recentes incluem a Ermenegildo Zegna, localizada na antiga loja Rena Lange em Maximilianstraße, Louis Vuitton, que irá abrir uma Flagship Store de 1.300 m2 de malas e acessórios na central Palais an der Oper e a G-Star, que arrendou uma segunda Flagship Store em Sendlinger Straße. A procura é muito saudável neste momento, particularmente entre retalhistas de moda em processo de expansão. Cidades Europeias Rua Prime Renda Prime (€/m2/ano) Bucareste Calea Victoriei 840 Lisboa Chiado 900 Birmingham Bullring 1.258 Luxemburgo Rue Philippe II/Grand Rue 1.320 Budapeste Váci utca 1.440 Edimburgo Princes Street 1.788 Bruxelas Rue Neuve 1.800 Helsínquia Aleksanterinkatu 1.800 Praga Na Přikopě 1.800 Estocolmo Biblioteksgatan 1.800 Varsóvia Zlote Tarasy 1.800 Kiev Kreschatik 1.836 Atenas Ermou Street 1.860 S.Peterburgo Nevskiy 1.900 Istambul Abdi İpekçi 1.920 Oslo Karl Johans Gate 1.944 Lion Rue de la République 1.950 Amesterdão Kalverstraat 2.300 Copenhanga Strøget 2.350 Dublin Grafton Street 2.475 Barcelona Porta de L´Angel 2.544 Madrid Preciados 2.640 Berlim Tauentzienstraße 2.760 Hamburgo Spitalerstraße 2.760 Dusseldorf Königsallee 2.820 Frankfurt Zeil 3.240 Munique Kaufingerstraβe 3.720 Moscovo Stoleshnikov 3.850 Roma Via Condotti 6.500 Milão Via Montenapoleone 6.800 Paris Champs-Elysées 7.000 Londres New Bond Street 8.000 Fonte: JLL European Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 9 Junho 2011 – De volta à rua Principais Ruas e Zonas de Comércio de Lisboa Conhecida como a cidade das sete colinas, Lisboa oferece aos seus consumidores uma diversidade cultural e comercial cada vez mais atractiva. Das lojas dedicadas ao comércio tradicional aos grandes Centros Comerciais, das marcas nacionais às grandes marcas de renome internacional, Lisboa é um centro cosmopolita com uma dinâmica e oferta de lazer em crescimento. O comércio de rua tem sido o parente pobre do retalho em Portugal. No entanto, nos últimos dois anos tem revelado um nível de actividade em constante crescimento, aproveitando o grau de maturidade atingido pelos Centros Comerciais e assumindo-se cada vez mais como um canal de expansão para operadores nacionais e internacionais. O comércio de rua de Lisboa encontra-se concentrado na sua grande maioria entre o eixo da Av. da Liberdade e a Baixa Lisboeta. Com ofertas bastantes distintas de produtos e marcas, dirigem-se também a diversos perfis de consumidores. A Av. da Liberdade apresenta uma montra de luxo, com marcas internacionais no cartaz. Desde a loja de referência Louis Vuitton, passando pela Dolce & Gabanna e pela abertura, no ano passado, da loja Prada, o consumidor encontra à sua disposição um leque de lojas de luxo muito variado e maioritariamente dirigido ao sector da Moda. Descendo para a Baixa Lisboeta encontramos um comércio de rua mais tradicional e único, onde é possível visitar lojas centenárias com um elevado cunho histórico. Os edifícios que se mantêm fiéis ao seu período arquitectónico, transportam-nos numa viagem ao tempo de Lisboa antiga e são habitados na sua grande maioria, ao nível dos pisos térreos, por lojas dedicadas ao sector da moda e restauração. 10 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. De olhos postos agora no Chiado, temos acesso a uma oferta comercial caracterizada pelo glamour, por uma variedade de produtos muito interessante e uma oferta específica que dificilmente se encontra noutro lugar. Sinónimo de moda, movimento e charme é uma zona que tem verificado uma forte procura, concorrendo agora com a Av. da Liberdade pela designação de zona prime. Semelhante ao comércio de rua de Lisboa, temos o mercado do Porto. Altamente concentrado em três zonas principais, Rua de Santa Catarina, Av. da Boavista e Rua Sá da Bandeira, o comércio de rua da Cidade Invicta apresenta uma forte predominância do sector da moda e restauração. Um comércio muito tradicional convive paralelamente com a presença de retalhistas internacionais, que oferecem um produto com mais qualidade e detêm uma estratégia comercial apelativa ao consumidor. Em comum, o comércio de rua de Lisboa e do Porto têm o facto de tomarem lugar nos centros históricos. Centros históricos com uma oferta disponível muito limitada, face a uma procura cada vez mais maior. Procura a que o mercado não consegue responder de forma eficaz devido em grande parte à necessidade urgente de reabilitação urbana e a uma lei de arrendamento que ainda é desfavorável para os operadores de comércio de rua. Não obstante estes factos, é sem dúvida um segmento que, pela evolução natural do mercado, apresenta um potencial de crescimento muito positivo. Tradição e modernidade unidas num conceito global de comércio que necessita de adoptar estratégias de acção fortes que tragam novamente o consumidor de volta à rua. Lojas emblemáticas Sobrevivem ao passar do tempo com tradição e elegância. Quem por lá passa fica fascinado com a história inscrita em cada canto e leva na memória histórias de uma Lisboa antiga. Estas são algumas das lojas mais emblemáticas da cidade de Lisboa que convivem com as modernas que se vão instalando em seu redor. Fiéis às suas tradições são pontos de visita e consumo a não perder. Junho 2011 – De volta à rua Um olhar sobre... Av. da Liberdade Rua Castilho Rua Augusta Rua da Prata Rua dos Fanqueiros Rua Garrett Rua do Carmo Rua Nova do Almada Príncipe Real Av. Guerra Junqueiro 12 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Av. da Liberdade A Avenida que hoje se pode ver foi construída em 1879-82 no estilo dos Campos Elísios, em Paris. Esta é a mais importante e emblemática avenida de Lisboa e é também a zona prime do mercado de escritórios, por onde circulam milhares de trabalhadores todos os dias. Nesta Avenida podemos ainda encontrar antigas lojas de alfaiates, lado a lado com marcas internacionalmente conhecidas como Louis Vuitton, Prada, Dolce & Gabbana, Armani, Todd’s, Burberry, entre muitas outras. Rua Castilho Rua Augusta Com uma vertente de lojas de luxo muito forte e semelhante à oferta presente na Av. Liberdade, a Rua Castilho é uma artéria comercial muito dinâmica e cosmopolita. Exemplo para outras zonas comerciais, tem promovido através de acções conjuntas entre os seus lojistas, vários eventos de moda com bastante sucesso. Fechada ao trânsito, é a mais conhecida rua da baixa de Lisboa, que liga a Praça do Comércio à Praça do Rossio. É uma das artérias principais da reconstrução Pombalina após o terramoto de 1755, com a maioria dos seus edifícios ainda intactos e bem preservados. O Projecto Castilho Fashion Street é prova disso. Lojas abertas até mais tarde, iniciativas culturais que se misturam com moda, oferta de brindes e animação de rua são algumas das acções. Com um elevado tráfego de consumidores portugueses e turistas, a Rua Augusta é uma das ruas mais movimentadas de toda a Baixa Lisboeta. Com uma elevada concentração de comércio, toda a rua é ocupada por diversas lojas, muitas delas de grandes Iniciativas culturais que se misturam com moda, oferta de brindes e ani mação são algumas das acções que pretendem dinamizar o comércio. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 13 Junho 2011 – De volta à rua cadeias de moda internacionais. Na Rua Augusta contamos com a presença de marcas como a Zara, H&M, Berska, Stradivarius, Mango, Benetton, Lanidor, Parfois, Intimissimi e Seaside. Com esplanadas que se prolongam em toda a sua extensão, a Rua Augusta é o cartão de visita da baixa pombalina comercial, onde as lojas de moda e os restaurantes se misturam muitas vezes com animação de rua. Rua da Prata A Rua da Prata é um dos principais arruamentos da Baixa Pombalina e que liga a Praça do Comércio à Praça da Figueira. Foi construída após o terramoto de 1755, por ocasião da reconstrução da cidade e dado o nome de Rua Bela da Rainha. Na distribuição dos ofícios feita pelas ruas da Baixa, à Rua Bela da Rainha, foram atribuídos os ourives da prata e, nas lojas que sobrassem, os livreiros que antes viviam na sua vizinhança. Após a revolução republicana de 1910, o seu nome foi mudado para Rua da Prata. Actualmente, a Rua da Prata vive do comércio tradicional dedicado maioritariamente a lojas de acessórios, calçado, moda de senhora e artigos para casa. Rua dos Fanqueiros A Rua dos Fanqueiros é um arruamento da Baixa Pombalina que se prolonga da Rua da Alfândega até à Praça da Figueira. Após a reconstrução de Lisboa, estabeleceramse nesta rua os mercadores de fancaria, destinando-se os espaços que sobrassem aos mercadores de quinquilharia. Após a revolução republicana de 1910, o nome da rua foi alterado para Rua dos Fanqueiros. Os edifícios de traça antiga e a passagem do eléctrico conferem uma mística a esta rua, onde contamos com a presença de várias lojas de moda masculina e lojas dedicadas ao comércio de têxteis. Rua Augusta 14 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Preparativos para o embarque das tropas que vão combater na 1ª Guerra Mundial, Rua Augusta, Ano 1916 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 15 Junho 2011 – De volta à rua Florista Jardim do Chiado, Rua do Carmo, início do século XX 16 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. O Chiado É uma das zonas mais emblemáticas da cidade de Lisboa. Com o surgimento dos Centros Comerciais nos anos 80, o Chiado ressentiu-se e tornou-se num bairro sem vida. O ano de 1988 marcará para sempre a história deste bairro com o incêndio que deflagrou no Edifício Grandela e se alastrou por mais dezassete edifícios e destruiu por completo o Chiado. Após uma década em reconstrução, o Chiado voltou a ser um importante centro de comércio de Lisboa, sendo uma das zonas mais cosmopolitas e movimentadas da Capital Portuguesa. A Rua Garrett é o centro do Chiado e onde podemos encontrar uma grande parte da história intelectual da cidade de Lisboa. É a casa da primeira Livraria Bertrand, fundada em 1732, do Grémio Literário do Chiado e do centenário Café A Brasileira. A marca Nespresso elegeu esta localização para implantar a sua primeira loja em Portugal. Zara, Pull&Bear, Bershka, Gardénia e Boss são algumas das principais marcas aqui presentes e que se misturam com lojas de comércio mais tradicional. Rua do Carmo, Chiado Com um elevado movimento pedonal, culmina no conhecido Centro Comercial Armazéns do Chiado, que tem um papel importantíssimo nas afluências de consumidores ao Chiado devido à presença da loja FNAC. A Rua do Carmo é uma rua relativamente pequena mas com um peso comercial significativo. Depois do Incêndio do Chiado, a rua passou por um período de decadência, mas tem vindo A Rua Garrett é o centro do Chiado e onde podemos encontrar uma grande parte da história intelectual da cidade de Lisboa. Rua Garrett, Chiado COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 17 Junho 2011 – De volta à rua a revitalizar-se desde a reabertura dos antigos Armazéns do Chiado sob a forma de um moderno Centro Comercial, e hoje é uma das principais ruas comerciais de Lisboa. Conta com lojas de marcas internacionais e nacionais como a H&M, Stradivarius, Women Secret, Loja do Gato Preto, Perfumes & Companhia, Aerosoles, Ana Salazar e Multiópticas. A Rua Nova do Almada usufrui do movimento pedonal proveniente da Rua do Carmo e da Rua Garrett. De tipologia íngreme e com passeios estreitos, podemos encontrar várias lojas de moda de marcas internacionais e direccionadas para um segmento médio-alto. É o caso da Levi´s, Pepe Jeans e Trucco. Príncipe Real Localizado no coração de Lisboa, é um dos novos destinos de comércio de rua de Lisboa. Com o Jardim Botânico como pano de fundo, tem recebido no último ano uma oferta de retalho interessante e considerável. De lojas de moda, a restaurantes e esplanadas, o Príncipe Real está a revelar-se um local trendy e urbano. Um forte impulsionador desta zona foi, sem dúvida, a empresa norte-americana Eastbanc, que detém aproximadamente 20 edifícios nesta área e que como forma de rentabilização do investimento efectuado, tem arrendado os rés-do-chão para lojas. Av. Guerra Junqueiro Zona de comércio de rua por excelência e de fácil acesso, oferece um leque de lojas muito diversificado. Lojas de moda, sapatarias, ourivesarias, lojas de decoração e esplanadas agradáveis que convidam ao lazer são o cartão de visita desta artéria comercial. A Av. Guerra Junqueira conta com a presença de marcas muito conhecidas, como é o caso da Zara, Cortefiel, C&A, Massimo Dutti, Pull&Bear, Springfield, Stefanel, Mango, Calzedónia, Chicco, entre outras. Rua Nova do Almada Principais Ruas Comerciais Renda Prime/m2/ano Av. da Liberdade 840€ Chiado 900€ Rua Castilho renda/m /ano para lojas >100 m 2 18 720€ 2 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Fonte: JLL Research Maio 2011 – De volta à rua Principais Lojas Trussardi Dolce & Gabbana Fly London Villebrequin Emporio Armani Prada Rosa & Teixeira Burberry Timberland Tod’s Furla Longchamp Louis Vuitton Adolfo Dominguez Carolina Herrera Purificacion Garcia Mango Massimo Dutti Gant Marrionnaud Hard Rock Café David Rosas Pronovias Mont Blanc LA Caffé Globe Boss Ermenegildo Zegna Lanidor Equipamentos Comerciais e Hóteis Centro Comercial Tivoli Forum Hotel Marquês de Pombal Hotel Tivoli Hotel Sofitel Hotel Herritage Transportes Públicos Marquês de Pombal Linha Azul e Linha Amarela Avenida - Linha Azul Avenida - 36, 44, 709, 711, 732, 745 Parques de Estacionamento 19 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 19 Junho 2011 – De volta à rua Principais lojas La Perla Karen Miller Stivali Gerard Darel Scorza Veste Couture Hoss Intropia Max & Co Weill 20 Equipamentos Comerciais e Hóteis Galeria Comercial Castilho Hotel Flamingo Hotel Diplomático COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Transportes Públicos Marquês de Pombal Linha Azul Avenida - 74, 711, 713, 732, 748, 753, 758 Parques de Estacionamento Principais lojas Benetton Dimoda Solaris Zara Foreva H&M Stradivarius Friday’s Project Zara Mango 21 Transportes Públicos Springfield Parfois Intimissimi Calzedónia Marionnaud Bijou Brigitte Lanidor Seaside Companhia das Sandes Rossio - Linha Verde Cais do Sodré - Linha Verde Rossio/ Pç. Figueira - 714, 737, 12E, 15E, 36, 44, 709, 711, 732, 740, 745, 759, 760, 790 Parques de Estacionamento COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 21 Chiado Principais lojas Luvaria Ulisses Ana Salazar Muji A Loja do Gato Preto Foot Locker Galerias Pombalinas Santini Nespresso Pull & Bear Apple Bershka Gardénia Hugo Boss Du Pareil au Même Sisley Pastelaria Brasileira Havaneza Vista Alegre Leitão & Irmão Fornarina Hermés Benetton Paris - Lisboa Livraria Bertrand Lanidor Villeroy & Boch Blanco Massimo Dutti Zara Levi’s Ruly’s Miss Sixty Custo Barcelona Sacoor Wesc Teresa Alecrim Trucco Voa Pepe Jeans Springfield Women Secret Perfumes & Companhia H&M Stradivarius Accessorize Multiópticas Equipamentos Comerciais e Hóteis Armazéns do Chiado Transportes Públicos Baixa/Chiado Linha Azul e Linha Verde Chiado - 92, 758, 790, 28E Parques de Estacionamento Principais lojas Fun & Basics Marionnaud Pull & Bear R&R Giovanni Galli Stefanel Perfumes & Companhia Springfield Transportes Públicos Mango Chicco Calzedónia Benetton Cortefiel C&A Zara Alameda Linha Verde e Linha Vermelha 22, 740, 767 22, 720, 740, 767 10, 717, 720 Parques de Estacionamento COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 23 Junho 2011 – De volta à rua Principais Ruas e Zonas de Comércio do Porto Cidade de novas tendências, o Porto tem revelado uma personalidade comercial em constante mudança. Aberto a conceitos inovadores, começa a ser preenchido não só pelo sector da moda, mas também por lojas de design, mobiliário, moda retro, sectores expostos em espaços originais e multifuncionais que já atraem uma massa crítica de consumidores significativa. Eleita pelo Financial Times como um excelente destino para uma viagem de pouco dias, a cidade do Porto tem assistido ao rápido desenvolvimento nos últimos tempos de algumas zonas comerciais mais vanguardistas, como é o caso da Rua Miguel Bombarda, Rua do Rosário, Rua Galeria de Paris, Rua Cândido dos Reis, Rua Passos Manuel e Rua Ferreira Borges. Rua de Santa Catarina Apesar do surgimento deste novo comércio de rua que promete marcar a diferença, o Porto é ainda maioritariamente caracterizado pela presença de lojistas independentes com uma qualidade de oferta mais reduzida face a operadores internacionais. Também a implantação da Media Markt nesta rua permitiu um aumento de afluência de consumidores. Na generalidade, o comércio de rua na cidade do Porto é fortemente dominado pelos sectores de moda, artigos para o lar e restauração. As principais zonas de comércio são a Baixa do Porto, onde estão localizadas a Rua de Santa Catarina e a Rua Sá da Bandeira, a Av. da Boavista, que apesar de não ter uma oferta comercial muito extensa, tem um prestígio associado à sua localização e algumas marcas aí presentes. 24 A Rua de Santa Catarina é dominada por lojas de moda, artigos para o lar, restauração, bens e serviços, contando também com a presença de dois Centros Comerciais, o Centro Comercial Via Catarina e o Porto Gran Plaza, que funcionam como atractivos comerciais desta zona da cidade. Da Livraria Latina, à antiga Ourivesaria Reis & Filhos, passando pelas Galerias Palladium, onde está presente a Fnac e parando no Café Majestic, a Rua de Santa Catarina é a morada de autênticas instituições do Porto. Foi na Rua de Santa Catarina que em 1988, abriu a primeira loja da Zara fora de Espanha. Av. da Boavista A mais longa avenida do Porto concentra edifícios de escritórios, hotéis, zonas de habitação e uma zona comercial considerada de luxo e equiparada à Av. Liberdade em Lisboa. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Tabacaria Africana na Rua de Santo António, Porto Com a Casa da Música como cartão de visita, é na Av. da Boavista que se localiza o Centro Comercial Aviz. Devido à sua tipologia e ocupação, este cluster comercial com 1250 m2 aproxima-se mais da classificação de comércio de rua do que de Centro Comercial. Entre a sua oferta cosmopolita e de luxo, conta com a presença de marcas como a Homeless, MaxMara, Wesley, Fashion Clinic, Rosa&Teixeira, Purificacíon Garcia, Hugo Boss e Ermenegildo Zegna. Rua Sá da Bandeira Com uma predominância do sector da moda e restauração, a Rua Sá da Bandeira é uma das mais importantes ruas da Baixa Portuense. Nela podemos encontrar o emblemático Mercado do Bolhão, que tem sido objecto de grande discussão perante o projecto previsto de reabilitação, que pretende trazer uma nova vida e dinâmica a este espaço histórico e símbolo da cidade do Porto. Rua de Santa Catarina, Porto À semelhança da oferta comercial presente noutras ruas do Porto, a Rua Sá da Bandeira é fortemente dominada por lojistas locais, de comércio tradicional em detrimento de lojistas internacionais que representam uma fatia muito residual da oferta comercial. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 25 Junho 2011 – De volta à rua Principais Aberturas 2010 Miss Sixty Custo Barcelona, Rua Nova do Almada nº 75 A baixa lisboeta foi o local escolhido para a abertura da primeira loja Custo Barcelona em Portugal. A loja com 94 m2 encontra-se dividida em dois pisos, com um showroom no piso superior onde são apresentadas as famosas e criativas colecções de Custo Dalmau. Miss Sixty, Rua Nova do Almada nº 86 Em Julho do ano passado, a Sixty Portugal inaugurou a primeira Flagship Store no Chiado. O espaço promete tornar-se uma referência no mundo real de lifestyle, reflectindo a atitude cosmopolita da Miss Sixty e Energie. A criatividade, aliando moda a design, é um factor distintivo desta loja, destinandose a um público muito exigente, que aprecia qualidade e estilo. Criada em 1989, representa actualmente uma fusão de estilos, pela atitude experimental e original das colecções. 26 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Apple M Store, Rua Garret nº 20 Abriu no Chiado um novo espaço de produtos Apple, que oferece ao consumidor um piso dedicado ao serviço de aconselhamento e demonstrações de produtos Apple. Nespresso, Rua Garret nº 8 Uma experiência única – é isso que oferece a loja Nespresso. Desde um serviço personalizado de boas-vindas, a um eficiente sistema de notificação do atendimento por sms, passando por uma inovadora área de iniciação que permite descobrir o universo Nespresso, tudo foi pensado ao pormenor. A nova Boutique oferece também um espaço dirigido à Nespresso Business Solutions. Koni Store, Rua da Trindade nº 28 A cadeia de restaurantes Koni Store que conta já com vários espaços abertos no Brasil trouxe a moda dos Konis para Lisboa. Num cenário cool e urbano com um atendimento personalizado, a moda do sushi tem tido sucesso. Filthy Rich, Rua António Maria Cardoso nº 39 B Filthy Rich™ Portugal é um conceito de origem norte americana, inovador e original em Portugal que pretende tornar acessível ao seu público-alvo a aquisição de réplicas licenciadas de jóias históricas e reconhecidas internacionalmente, desenhadas por conceituados designers para celebridades mundiais. FLY London, Av. da Liberdade nº 230 Muji, nº 63-75 Rua do Carmo É a abreviatura de Mujirushi Ryohin, que significa ‘produtos de qualidade sem marca’. A primeira loja Muji em Portugal tem cerca de 300 m2, distribuídos por dois pisos. Objectos e acessórios para a casa, escritório e lazer, mobiliário, produtos de beleza, artigos de viagem, roupa e acessórios compõem a oferta da marca que começou com 40 produtos e que actualmente conta mais de 8 mil referências. Sob o lema “sempre progressiva, nunca convencional” a Fly London abriu uma original loja na Av. da Liberdade. O ex-libris deste espaço é uma tecnologia inovadora através da qual um cliente que experimente um artigo Fly, vê a sua imagem projectada em tempo real num ecrã que o coloca num cenário interactivo das Ruas de Londres, Tóquio ou Nova Iorque. Filthy Rich Prada, Av. da Liberdade nº 206-210 Voa, Rua Nova do Almada nº 96 Foi das inaugurações com mais destaque que ocorreram no ano 2010. A marca de luxo que veste pelo mundo fora pessoas num estilo contemporâneo e chique, implantou-se finalmente em Lisboa. A “Voa” escolheu o Chiado para abrir a sua segunda loja. A Voa oferece, entre muitas outras coisas, produtos têxteis, louças, velas, sabonetes, livros, flores e produtos gourmet. Um espaço imponente, com mais de 650 m2 de loja, divididos em dois pisos, que oferecem a colecção de senhora, homem, acessórios e perfumaria. Para além da vasta gama de produtos, coloca à disposição dos seus clientes um espaço para degustação de cafés e chás, onde cada cliente poderá parar para descansar e relaxar. Voa COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 27 Junho 2011 – De volta à rua Principais Tendências O comércio de rua está de volta e está na moda. Apesar da assumida dificuldade em se afirmar face ao Centros Comerciais, novas tendências de consumo estão a surgir, uma nova consciência e geração de consumidores procuram agora no comércio de rua uma lufada de ar fresco. A massificação de marcas e produtos dos Centros Comerciais Vs a exclusividade e originalidade de algumas marcas presentes em lojas de comércio de rua começa a ganhar terreno e a marcar a diferença. Lojas de moda de luxo, grandes cadeias internacionais, lojas vintage, lojas gourmet, lojas especializadas, espaços multifuncionais, galerias de arte e lojas de design são alguns dos segmentos de actividade que podemos encontrar na oferta de comércio de rua. São espaços com um estilo muito próprio, estudados ao pormenor, de forma a atraír com sucesso um consumidor muito habituado ao formato de Centros Comerciais, onde num só local, muito comodamente, consegue encontrar tudo o que procura. A presença de grandes marcas tem revelado o potencial deste formato que constitui, sem dúvida, uma oportunidade de expansão para o mercado de retalho nacional. Um passeio pela Baixa-Lisboeta leva-nos a um universo com um peso histórico e cultural muito importante. O painel de lojas presentes neste cenário é uma mistura entre o antigo e o moderno. Do lojista, proprietário de uma loja e marca 28 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. centenária conhecida quase como marco turístico a visitar e a constar nos roteiros da cidade de Lisboa, passamos para espaços modernos, com design, onde marcas internacionais marcam a sua presença no mercado português de retalho. De conceitos originais às cadeias de moda mais conhecidas e massificadas, o comércio de rua de Lisboa é uma mistura interessante que proporciona uma experiência de compra cada vez mais agradável. Mas é necessário reinventar este formato comercial. Aproveitando o dinamismo demonstrado ao longo do ano 2010 e que superou o desempenho dos Centros Comerciais, o comércio de rua tem revelado um enorme potencial. A maturidade alcançada pelos Centros Comerciais abre as portas para este formato e coloca-o na mira de operadores, especialmente internacionais, que tentam exportar para Portugal o sucesso das suas marcas noutras capitais europeias. Para tal, a reabilitação da cidade, em especial dos seus centros históricos, é um dos factores mais críticos e urgentes. No entanto, este é um tema que revela uma necessidade de agilização inevitável. Em prol do interesse demonstrado por parte de investidores, lojistas e consumidores, os processos de licenciamento deverão ser menos morosos de forma a viabilizar os montantes de investimentos aplicados. Neste momento e apesar de alguns esforços efectuados neste sentido, continuamos a assistir a processos que se desenrolam por tempo ilimitado, caracterizados em muitos casos por um leque de restrições que conduzem em última análise ao abandono dos projectos por parte dos investidores. Também dentro desta temática, deparamo-nos com a nova Lei do Arrendamento Urbano que, apesar de não ter vindo provocar alterações significativas no mercado, poderá, a longo prazo, trazer uma nova dinâmica ao mercado. Uma das mudanças verificadas diz respeito à figura do trespasse. De acordo com a nova lei, caso ocorra um trespasse é direito do proprietário actualizar a renda de imediato, assim como, poderá proceder à denúncia do contrato efectuada com um pré-aviso de 5 anos. Perante este cenário, acrescem mais alguns factores que devem ser analisados e altamente melhorados. Para que este formato comercial continue a atrair o interesse dos vários agentes de mercado, é necessário que as autarquias ofereçam condições de segurança, estacionamento, tornem os passeios transitáveis e, como foi dito anteriormente, apostem na reabilitação. Mas o desafio não está só nas mãos das entidades governativas. Também os lojistas, não tendo uma entidade que faça uma gestão integrada e garanta o bom funcionamento do comércio, como é o caso dos Centros Comerciais, terão de ser mais proactivos e empenhados na dinamização das zonas onde estão instalados, profissionalizando-se, colaborando em acções de marketing conjunto e mantendo as lojas abertas quando os consumidores estão disponíveis para comprar. O tempo é de oportunidade para um segmento que continua a lutar arduamente pela sua afirmação. Aproveitar a onda de procura que se tem verificado e criar Rua Augusta condições de mercado para que a oferta possa responder eficazmente ao nível de procura, é fundamental e urgente. O comércio de rua é um elemento dinamizador da vida de uma cidade. Pelo desejo natural de experienciarem momentos de lazer, os consumidores estão cada vez mais disponíveis para efectuarem as suas compras em lojas de comércio de rua. Para tal, a adopção de novas ideias dinamizadoras deve ser o caminho a seguir. Olhar para os exemplos europeus e perceber o que tem de ser feito para gerar um sentido comercial colectivo entre lojistas. que pode ser feito para dinamizar este segmento. Tratam-se de acções de combate à desertificação e que pretendem criar novas vivências nos consumidores. Associações de comerciantes unem-se em prol de uma causa comum: promover os seus espaços através da realização de vários eventos: música ao vivo, exposições de arte e design, desfiles de moda, entre outros. São iniciativas como estas que devem ser promovidas com mais frequência, incentivando e mudando hábitos de consumo que contribuem em última análise para o sucesso deste formato comercial. É crucial manter a continuidade das marcas neste segmento, como também atrair outras que funcionem como complemento à oferta já existente. No entanto, há que ter consciência que o comércio de rua ainda não é um fenómeno de massas e dirige-se ainda muito a quem tenta fugir aos Centros Comercias. Várias iniciativas têm sido levadas a cabo com o objectivo de atrair os consumidores à rua depois do seu dia de trabalho. Mudar mentalidades e introduzir novos costumes, que por toda a Europa já são dados adquiridos, mas em Portugal ainda têm que ser implantados. Projectos como o “Chiado after Work” ou “Noites Claras” dão o exemplo do COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 29 Junho 2011 – De volta à rua Quiosque de vendas de refrescos e outras bebidas, Praça do Príncipe Real, Ano 1908 30 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Acerca da Jones Lang LaSalle Nos últimos 13 anos conseguimos solidificar a nossa operação no mercado imobiliário nas áreas de avaliações, consultoria, comercialização, gestão integrada, investimento imobiliário, arquitectura e soluções corporativas para empresas. A Jones Lang LaSalle é reconhecida por se assumir como um verdadeiro parceiro de negócios e está cotada entre as 400 melhores empresas do mundo. A nossa vocação é dar resposta a proprietários, promotores, investidores e ocupantes, acompanhando de perto todo o ciclo de um projecto imobiliário. Os nossos serviços Desde 1997 temos vindo a acumular experiência nas áreas de Centros Comerciais, Retail Parks e Factory Outlets, sendo hoje líderes incontestáveis em consultoria e comercialização. No sector de escritórios actuamos desde 2002 e alcançámos já uma posição de destaque em Agência e de liderança em Corporate Solutions no mercado nacional. BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY PORTUGAL Jones Lang LaSalle (Portugal) BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY EUROPE Jones Lang LaSalle (Portugal) Consultoria Avaliações Gestão de Edifícios de Escritórios Gestão de Centros Comerciais Gestão de Património Agência de Retalho Agência de Escritórios Soluções Corporativas para empresas Tenant Representation Investimento Arquitectura Research BEST INTERNATIONAL COMMERCIAL PROPERTY AGENCY Jones Lang LaSalle (Portugal) COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 31 Back to the high street June 2011 – Back to the high street Table of contents High street retail in the main european cities The main street and shopping districts in Lisbon Emblematics shops A look over... Map Avenida da Liberdade Map Rua Castilho Map Rua Augusta Map Chiado Map Guerra Junqueiro The main street and shopping districts of Porto Principal openings in 2010 The main trends About Jones Lang LaSalle 34 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 36 42 43 44 51 52 53 54 55 56 58 60 63 Preface High street retail has been a much discussed subject, especially in the last two years. More than ever many local and international retailers see this format as an alternative to Shopping Centres. It gives them a way to expand, and it is continuing to grow and develop in an interesting manner. High street retail is competing strongly with Shopping Centres and their large numbers of chains and shops all in one setting, and international brands have been looking at high streets in Portugal as places to open new stores. Both shopkeepers and consumers have come to realise that high street retail, which is concentrated in the main streets and urban centres, is a retail segment which offers a wide range of choice, which is of high quality and which in some cases is unique. Our aim in this report is to give an overview of the current position in the main shopping streets of Lisbon and Porto, as well as to describe in general terms the shopping streets in the main European cities. Among other factors we cover the brands which are there, the segments of retail which are expanding and current rents. Patrícia Araújo, Director Retail Leasing We hope that this work done by the Research Department of Jones Lang LaSalle will explain the strength of this retail format. High street shops are being opened with more and more attractive concepts, and they are shaping the current needs of consumers in surprising ways. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 35 June 2011 – Back to the high street High street retail in the main European cities After the economic shock which has affected the whole of Europe the retail market has slowly begun to show signs of recovery. It is without doubt one of the sectors which has contributed most to economic growth and jobs and which has helped to create the environments where consumers spend their leisure time. Although the fall in demand has been an important factor in 2010, various brands throughout Europe have invested in the opening of new flagship stores. High street retail has proved resistant to the crisis, and in some European cities rent levels have remained stable or even risen. The demand in this retail segment has weakened in recent years, mirroring the trend experienced in the rest of Spain. This has happened mainly because local brands have concentrated on Shopping Centres as the way to expand. Barcelona Berlin The retail market in Barcelona has been very strong in recent years, and the profile of some of its main shopping streets has changed. The city now has a good balance of different types of shopping, and it has some of the best shops in Spain. It is the cultural and political centre of Germany and it has a variety of modern and well planned retail areas. Porta de L´Angel is the main location for international fashion. Its position next to El Corte Inglés and the Cathedral means that it has a high footfall, both of residents and of tourists. Pelayo and Portaferrissa are shorter streets which are again in fashion, and the Catalan brands have a strong 36 presence there. The upper end of the Paseo de Gracia, close to the Avenida Diagonal, has emerged since 2007 as the key location for the luxury brands, leaving the lower end (separated from the Porta de L´Angel by the Praça da Catalunha) free for the general and mass market. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Although there are a large number of Shopping Centres on the periphery, the centre of Berlin is still dominant. The Kurfürstendamm is the most popular retail location in the West of the city and together with the Tauentzienstraße it constitutes a shopping district. This is the district most in demand. The internationally known department store KaDeWe is located there as well as the shops of local and international fashion brands. In the East of the city Tauentzienstvraße, Berlin Friedrichstraße has a high proportion of multiples but it also has luxury brands and it has an established position in this sector of the market. The Hackesche is popular with tourists and its environment is similar to that of Covent Garden in London or the Marais in Paris. London The West End is the main retail destination in the United Kingdom and it is an important world retail centre. The capital has a strong base of international clients, and a considerable proportion of retail sales is driven by tourism. The three main shopping streets, Oxford Street, Bond Street and Regent Street are the biggest concentration of shops and stores in Europe. There are more than 300 shops in Oxford Street, and it is the busiest shopping street in the whole of Europe. It is the focus of the retail market in the West End and there are innumerable flagship stores, which is the reason why customers go to that street. Bond Street is the best of the luxury shopping streets in Central London and it is an obligatory location for most luxury brands. Brands like Chanel, Christian Dior, Dolce & Gabanna, Emporio Armani and Ermenegildo Zegna have shops there. Regent Street has benefited from being wholly owned by the Crown Estates. They have implemented a strategy and tenant mix which has attracted some of the large international retailers to the street. Covent Garden is a reference point which should not be missed, and the area is dominated by retailers. It is a tourist destination with a mix of rejuvenated retailing which attracts young people and fashion lovers. The strong sales performance has begun to lead to a rise in rents, whereas historically the lack of supply kept rents down. The West End is the main retail destination in the United Kingdom and it is an important world retail centre. Various benchmarking operations have shown the great growth potential in the London market, as demonstrated by the recent lettings at significantly higher rents of 360 Oxford Street to the Spanish retailer Desigual and of a shop in New Bond Street to the jeweler Piaget Swiss. Paris Paris is one of the world’s leading tourist destinations and also one of the best places for shopping along with London COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 37 June 2011 – Back to the high street and New York. The largest international and local brands always need to stay abreast of what is happening in the city and they continue to be attracted to open shops there. The Parisians prefer districts such as the Champs Elysées, the Rue de Rivoli, the Ópera or the area around the Boulevard Huassmann, while those who live in the suburbs prefer to shop in Shopping Centres like Rosny 2 or Velizy 2. There are luxury shops throughout the city and the largest concentration of leading brands is in the Avenue Montaigne and the Faubourg SaintHonoré. Because of the difficult economic situation some shopkeepers have had problems paying the high rents being demanded, and during 2010 retailers have been having discussions with landlords to renegotiate their leases and rents. Lettings have however picked up and brands are trying to relocate to the best locations in order to recover market share. In fact there are very few shops available in the main shopping district. There is also a strong demand for shops in secondary streets, mainly from food shops. Rental values have almost completely recovered to pre-crisis levels, but landlords are more sensitive to retailers’ requirements and are more willing to accept rising rents and to give incentives to take leases. Madrid Madrid is the capital and the largest city in Spain. It attracts a large number of customers and they are among the richest in the country. It is the central point in the country’s transport and communications network, and as a result there are high levels of tourist and business traffic. Preciados is the prime street and the best known retail location in Spain. It appeals to a wide public and it is where many fashion brands have their flagship stores. The section of Ortega y Gasset between Serrano and Velazquez is the prime luxury district, but other less expensive brands also have shops there. The Gran Via area is in the old centre of the city to the North of Preciados, and is oriented towards the middle market, but it does not have the same busy feeling as its neighbour. Champs Elyséé, Paris 38 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Via Montenapoleone, Milan In the last 12 months demand has slowed down due to the economic climate, but there have still been some key lettings, such as to Abercrombie & Fitch, which is going to open its flagship store in the Praça Marquês de Salamanca in the summer of 2011. The number of shops available in prime locations continues to be limited, while market rents appear to have peaked at €220/m2/month. Milan It is the industrial, commercial and financial capital of Italy and it is one of the world’s most famous fashion centres, with an economy dominated by the services sector. There are no Shopping Centres in the centre of the city, largely due to the historic character of the buildings which are protected by strict building controls. The centre of the city comprises two distinct but very wealthy shopping districts. The first is highly oriented towards luxury goods and is located around the Via Montenapoleone. This area, which includes another three streets, is known as the “Quadrilatero della Moda”. The other district is the more popular one around the Piazza del Duomo and covers the pedestrianised Corso Vittorio Emanuele. In spite of the poor economic climate the high streets continue to attract customers and retailers like Stella McCartney, who opened her first flagship store in Italy on the Via Santo Spirito. Abercrombie & Fitch has also entered the Italian market with its flagship store on the Corso Matteotti, which opened in October 2009. Due to the high demand from retailers rent levels have remained stable, although there continues to be a lack of transparency in the market and the range of units classified as prime is very high. There are no Shopping Centres in the centre of Milan, largely due to the historic character of the buildings. Moscow It is the largest consumer market in Russia and accounts for 17 percent of all the country’s retail sales. Most Muscovites do their retail in one of the 75 Shopping Centres spread around the region although there are some well known areas for high street retail. GUM and TSUM are areas where there are luxury brands, predominantly in Petrovka and Stoleshnikov Lane. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 39 June 2011 – Back to the high street The main shopping streets for middle class clients are Tverskaya Street, Novy and Stary Arbat where the local and international mass market brands can be found. Demand increased in 2010 over the previous year with retailers looking as much at Shopping Centres as at high streets as ways to expand and grow. As a result the demand for the best units was greater than the supply and the rate of growth in rents should increase. This growth will be more pronounced in the prime high street locations, because rents in Shopping Centres have been limited by the large number of new developments expected to come onto the market at the end of 2010 and during the year 2011. Munich Retail spending per capita in Munich is among the highest in Europe and the local economy is also helped by a strong tourist market. The capital of the state of Bavaria is the top retail location in Germany in terms of demand and rents, and retailers compete to get the best units there. The Kaufingerstrasse and the Neuhauser Strasse and the area around the Marienplatz are the prime high street locations with a footfall of more than 12,500 visitors per hour. As shopkeepers rarely give up their shops the opportunities for retailers to open new shops there are limited. New developments provide the best opportunities to acquire new shops, as is the case in the Neuhauser Strasse where the Karstadt am Dom building is due to be demolished and replaced by a new retail building in 2013. The demand for space continues to be high in the luxury zones of Theatinerstraße, Weinstraße, Residenzstraße and Dienerstrasse. These streets provide a good alternative to the traditional luxury district of Maximilianstraße where there is also a serious lack of available space. Demand is very healthy at the moment, particularly among fashion retailers who are expanding. But with a low vacancy rate rents have stayed high, and in more and more cases key money has to be paid. The main deals recently have included Ermenegildo Zegna taking the former Rena Lange shop in the Maximilianstraße; Louis Vuitton, who are going to open a flagship store of 1,300 m² for luggage and accessories in the central Palais an der Oper and G-Star who have rented a second flagship store in Sendlinger Straße. Stoleshnokov, Moscow 40 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Demand is very healthy at the moment, particularly among fashion retailers who are expanding. European Cities Prime Street Prime Rent (€/m2/ano) Bucharest Calea Victoriei 840 Lisbon Chiado 900 Birmingham Bullring 1,258 Luxembourg Rue Philippe II/Grand Rue 1,320 Budapest Váci utca 1,440 Edinburgh Princes Street 1,788 Brussels Rue Neuve 1,800 Helsinki Aleksanterinkatu 1,800 Prague Na Přikopě 1,800 Stockholm Biblioteksgatan 1,800 Warsaw Zlote Tarasy 1,800 Kiev Kreschatik 1,836 Athens Ermou Street 1,860 S.Petersburg Nevskiy 1,900 Istanbul Abdi İpekçi 1,920 Oslo Karl Johans Gate 1,944 Lyon Rue de la République 1,950 Amsterdam Kalverstraat 2,300 Copenhagen Strøget 2,350 Dublin Grafton Street 2,475 Barcelona Porta de L´Angel 2,544 Madrid Preciados 2,640 Berlin Tauentzienstraße 2,760 Hamburg Spitalerstraße 2,760 Dusseldorf Königsallee 2,820 Frankfurt Zeil 3,240 Munich Kaufingerstraβe 3,720 Moscow Stoleshnikov 3,850 Rome Via Condotti 6,500 Milan Via Montenapoleone 6,800 Paris Champs-Elysées 7,000 London New Bond Street 8,000 Source: JLL European Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 41 June 2011 – Back to the high street The main streets and shopping districts in Lisbon Lisbon, which is known as the city of the seven hills, offers consumers a more and more attractive variety of culture and retail. From the classic old shops to the large modern Shopping Centres, from the local brands to the large international ones, Lisbon is a cosmopolitan centre with an attractive and growing leisure offer. High street retail has been the poor relation of retailing in Portugal. In recent years however there has been a continuous growth in this sector and it has done better because retail centres have reached their peak. It has become more and more a way for local and international retailers to expand. High street retail in Lisbon is mostly concentrated between the Av. da Liberdade and the Baixa (downtown) of Lisbon. There is a variety of products and brands directed at different consumer profiles. The Av. da Liberdade provides a window for luxury and there are a variety of internationally known brands. From the reference point of the Louis Vuitton shop, past Dolce & Gabanna and the Prada shop, which opened on the Av. da Liberdade last year, the consumer can find at his or her disposal a very varied range of luxury, mostly fashion, shops. Going on down to the Baixa we find a more traditional type of high street shopping which is unique. A number of shops there are over 100 years old and are of historic interest. The buildings have been kept in the same period style as when they were built and visiting them takes us on a voyage through time into old Lisbon. Most of the shops are on the ground floor and sell fashion goods or are used as restaurants and cafes. Coming now to the Chiado, we reach an area with shops which are glamorous, sell 42 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. a very interesting variety of products and have a specific offer that it is difficult to find elsewhere. Demand for this zone, which is synonymous with fashion, movement and charm, has been rising strongly and it now competes with the Av. da Liberdade for designation as the prime zone. The Porto market is similar to the high street market in Lisbon. It is highly concentrated in three main districts, Street Santa Catarina, Av da Boavista and Street Sá da Bandeira, and the shops are predominantly in the fashion and restaurant sectors. A very traditional market exists in parallel with the international retailers who offer a better quality product and have an attractive and customer oriented retail strategy. What high streets in Lisbon and Porto have in common is the fact that they are both historic locations. There is a very limited supply available in such historic districts because the demand has been getting stronger and stronger. The market cannot respond effectively to such demand due largely to the urgent need for urban rehabilitation and to a rent law which is still unfavourable to high street retailers. Notwithstanding these facts as the market moves forward it is without doubt a segment which has a very positive growth potential. Tradition and modernity combined can be a powerful force in retailing, and decisive action and well planned strategies are needed so as to bring customers back to shopping in the high street. Martinho da Arcada Rua da Prata 2-4 Confeitaria Nacional Praça da Figueira 18A-18D Ulisses Gloves Shop Rua do Carmo 87 A “Aillaud & Lellos Lda” Book Shop Rua do Carmo 80-84 Café Nicola Praça D. Pedro IV Casa Macário, Tea and Coffee Rua Augusta 272-274 A Ginjinha Largo de S.Domingos Nunes Corrêa Tailors Rua Augusta 250-252 Emblematic shops They survive from the past, full of tradition and still elegant. Passers by are fascinated by the history written in every corner and take away memories of the way Lisbon used to be. These are some of the most emblematic shops in Lisbon. They continue trading along with the modern shops which have opened around them. They still adhere to their old ways and they are places to visit and go shopping which are not to be missed. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 43 June 2011 – Back to the high street Av. da Liberdade in the 1940’s A look over... Av. da Liberdade Rua Castilho Rua Augusta Rua da Prata Rua dos Fanqueiros Rua Garrett Rua do Carmo Rua Nova do Almada Príncipe Real Av. Guerra Junqueiro 44 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Av. da Liberdade The Avenida as we know it today was built in 1879-82 in the same style as the Champs Elysées in Paris. It is the most important and best known avenue in Lisbon and it is also the prime zone in the office market with thousands of workers coming there every day. We can still find old tailors’ shops on the Avenue side by side with internationally known brands like Louis Vuitton, Prada, Dolce & Gabbana, Armani, Todd’s and Burberry among many others Av. da Liberdade Rua Castilho Rua Augusta The Rua Castilho is a very busy and cosmopolitan commercial street with plenty of luxury shopping and an offer similar to that in the Av. Liberdade. The shopkeepers in the street have given an example to other retail areas by promoting together various fashion events which have been quite successful. The street is closed to traffic and is the best known street in downtown Lisbon. It runs from the Praça do Comércio to the Praça do Rossio and is one of the main streets resulting from the reconstruction of the city by the Marquês de Pombal after the 1755 earthquake. Most of its buildings are still intact and have been well maintained. The Castilho Fashion Street project is proof of this. It has involved shops staying open until later, the putting on of a mixture of cultural and fashion events, presents being given out and street entertainment. There is a high level of footfall with a mix of Portuguese customers and tourists, and the Rua Augusta is one of the busiest streets in the whole of downtown Lisbon. There is a heavy concentration The putting on of a mixture of cultural and fashion events, presents being given out and street entertainment are some of the promoting activities. Rua Augusta COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 45 June 2011 – Back to the high street of retailing and the whole street is full of shops, many of them belonging to large international fashion chains, which include brands such as Zara, H&M, Bershka, Stradivarius, Mango, Benetton, Lanidor, Parfois, Intimissimi and Seaside. With street cafes running its whole length the Rua Augusta provides the postcard picture of city shopping in the Baixa, where fashion shops and restaurants, and often street activities, are mixed together. Rua da Prata The Rua da Prata is one of the main streets of the rebuilt downtown and it links the Praça do Comércio to the Praça da Figueira. It was built after the 1755 earthquake as part of the reconstruction of the city and it was given the name Rua Bela da Rainha (Beautiful street of the Queen). The various trades were divided between the streets of the Baixa and the silver workers were allotted the Rua Bela da Rainha. The booksellers who used to live in the area were allotted the shops which were left over. After the declaration of the Republic in 1910 the name of the street was changed to the Rua da Prata (Silver Street). Currently most of the shops in the Rua da Prata sell traditional items such as accessories, shoes, ladies fashions and household goods. Rua dos Fanqueiros The Rua dos Fanqueiros is a street in the Baixa which runs from the Rua da Alfândega to the Praça da Figueira. After the rebuilding of Lisbon the drapery and clothes retailers set up in this street and the shops left over were taken by ironmongers. After the declaration of the Republic in 1910 the name of the street was changed to Rua dos Fanqueiros (Drapers’ Street). This street with its old buildings and passing trams has its own special atmosphere. There are various mens fashion and textile shops. Rua Augusta 46 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Troops preparing to embark to fight in the 1st World War, Rua Augusta, 1916 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 47 June 2011 – Back to the high street Florist Jardim do Chiado, Rua do Carmo, on the early twentieth century. 48 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. The Chiado It is one of the best known districts of the city of Lisbon. With the rise of Shopping Centres in the 80’s the Chiado lost custom and became a dead area. The history of this area will always be marked by the year 1988. The fire which broke out in the Edifício Grandela and which spread through another 17 buildings completely destroyed the Chiado. After a decade of being rebuilt the Chiado again became an important centre for retailing in Lisbon and it is now one of the most cosmopolitan and busy districts in the Portuguese capital. The Rua Garrett is the centre of the Chiado. It is where one can find a large part of the intellectual history of the city of Lisbon. It is the home of the first Bertrand Bookshop, which was founded in 1732, of the Chiado Literary Club and of the hundred year old Café A Brasileira. Rua do Carmo, Chiado Nespresso chose this location to open its first shop in Portugal. The street has a high footfall and ends in the well known Shopping Centre Armazéns do Chiado. This centre has played a very important role in bringing customers back into the Chiado as the FNAC shop is located there. Zara, Pull&Bear, Geox, Casa das Peles, Bershka, Gardénia and Boss are some of the brands which have also opened there, and they are mixed in with older shops. The Rua do Carmo is a relatively small street but it is important from a retail point of view. The street went through a period of being out of fashion after the Chiado The Rua Garrett is the centre of the Chiado. It is where one can find a large part of the intellectual history of the city of Lisbon. Rua Garrett, Chiado COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 49 June 2011 – Back to the high street fire in 1988, but it has been revitalised since the reopening of the former Armazéns do Chiado department store in the form of a modern Shopping Centre, and today it is one of the main shopping streets of Lisbon. It has shops from international and local brands such as H&M, Stradivarius, Woman’s Secret, Loja do Gato Preto, Perfumes & Companhia, Aerosoles, Ana Salazar and Multiópticas. The Rua Nova do Almada gets passing traffic from people coming on foot from the Rua do Carmo and from the Rua Garrett. The street is on a steep incline with narrow pavements, and there are various fashion shops of international brands aimed at the medium-high segment of the market. That is the case with Levi´s, Pepe Jeans and Trucco. Príncipe Real It is located in the heart of Lisbon and is one of the new high street destinations in Lisbon. It is close to the botanical garden and a considerable number of shops opened there last year. With fashion shops, restaurants and outdoor cafes Príncipe Real is becoming one of the trendy and interesting places in the city. The North American company Eastbanc which owns approximately 20 buildings in this area has undoubtedly given it a strong push. In order to get a return on the investment it has made it has let out the ground floors of its buildings as shops. Av. Guerra Junqueiro It is the shopping street par excellence. It is easy to get to and there is a very varied range of shops. Fashion shops, shoe shops, jewelers, decorators and pleasant outdoor cafes which invite one to relax are the visiting card of this shopping street. Many well known shopping brands have shops on the Av. Guerra Junqueira, such as Zara, Cortefiel, C&A, Massimo Dutti, Pull&Bear, Springfield, Stefanel, Mango, Calzedónia and Chicco among others. Rua Nova do Almada Principal Shopping Streets Prime Rent/m2/year Av. da Liberdade 840€ Chiado 900€ Rua Castilho 720€ rent/sqm/year for unit shops>100 sqm 50 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Source: JLL Research Maio 2011 – De volta à rua Main Shops Trussardi Dolce & Gabbana Fly London Villebrequin Emporio Armani Prada Rosa & Teixeira Burberry Timberland Tod’s Furla Longchamp Louis Vuitton Adolfo Dominguez Carolina Herrera Purificacion Garcia Mango Massimo Dutti Gant Marrionnaud Hard Rock Café David Rosas Pronovias Mont Blanc LA Caffé Globe Boss Ermenegildo Zegna Lanidor Retail Facilities and Hotels Centro Comercial Tivoli Forum Hotel Marquês de Pombal Hotel Tivoli Hotel Sofitel Hotel Herritage Public Transport Marquês de Pombal Blue Line and Yellow Line Avenida - Blue Line Avenida - 36, 44, 709, 711, 732, 745 Parking 51 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 51 June 2011 – Back to the high street Main Shops La Perla Karen Miller Stivali Gerard Darel Scorza Veste Couture Hoss Intropia Max & Co Weill 52 Retail Facilities and Hotels Public Transport Marquês de Pombal Blue Line Galeria Comercial Castilho Hotel Flamingo Hotel Diplomático COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Avenida - 74, 711, 713, 732, 748, 753, 758 Parking Main Shops Benetton Dimoda Solaris Zara Foreva H&M Stradivarius Friday’s Project Zara Mango 53 Public Transport Springfield Parfois Intimissimi Calzedónia Marionnaud Bijou Brigitte Lanidor Seaside Companhia das Sandes COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Rossio - Green Line Cais do Sodré - Green Line Rossio/ Praça da Figueira - 714, 737, 12E, 15E, 36, 44, 709, 711, 732, 740, 745, 759, 760, 790 Parking COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 53 June 2011 – Back to the high street Chiado Main Shops Luvaria Ulisses Ana Salazar Muji A Loja do Gato Preto Foot Locker Galerias Pombalinas Santini Nespresso Pull & Bear Apple Bershka Gardénia Hugo Boss Du Pareil au Même Sisley Pastelaria Brasileira Havaneza Vista Alegre Leitão & Irmão Fornarina Hermés Benetton Paris - Lisboa 54 Livraria Bertrand Lanidor Villeroy & Boch Blanco Massimo Dutti Zara Levi’s Ruly’s Miss Sixty Custo Barcelona Sacoor Wesc Teresa Alecrim Trucco Voa Pepe Jeans Springfield Women Secret Perfumes & Companhia H&M Stradivarius Accessorize Multiópticas COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Retail Facilities and Hotels Armazéns do Chiado Public Transport Baixa/Chiado Blue Line and Green Line Chiado - 92, 758, 790, 28E Parking Main Shops Fun & Basics Marionnaud Pull & Bear R&R Giovanni Galli Stefanel Perfumes & Companhia Springfield Public Transport Mango Chicco Calzedónia Benetton Cortefiel C&A Zara Alameda Green Line and Red Line 22, 740, 767 22, 720, 740, 767 10, 717, 720 Parking COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 55 June 2011 – Back to the high street The main shopping streets and districts of Porto Porto is a city of new trends, with its own constantly changing shopping character. The people there are open to innovative concepts and the city is starting to be full not only of fashion shops but also with shops for design, furniture and retro fashion. The shops are original and multi functional and they have already attracted a critical mass of customers. The city of Porto was chosen by the Financial Times as an excellent city break destination. In recent years some of the city’s most avant guarde shopping areas have seen rapid development, as has been the case with the Rua Miguel Bombarda, Rua do Rosário, Rua Galeria de Paris, Rua Cândido dos Reis, Rua Passos Manuel and Rua Ferreira Borges. This new high street shopping promises to make a difference in the future, but Porto is still mainly characterised by independently owned shops whose offer is of lower quality than that of international retailers. High street retail in the city of Porto is in general very much based on the fashion, household goods and restaurant sectors. The main shopping districts are the Baixa (downtown) of Porto, where the Rua de Santa Catarina and the Rua Sá da Bandeira are located. In spite of it not having a very wide retail offer the Av. da Boavista has the prestige associated with its location and some brands have shops there. 56 Rua de Santa Catarina The Rua de Santa Catarina is dominated by clothes and household goods shops, restaurants and cafes, and shops providing goods and services. There are also two Shopping Centres, Via Catarina and Porto Gran Plaza, which function as retail attractions to this area of the city. The opening of Media Markt in the street has also led to an increase in the number of people coming there. Customers can go from the Latina book shop to the historic jewelers Reis & Filhos, pass by the Galerias Palladium where Fnac has its shop and stop in the Café Majestic. The Rua de Santa Catarina is the home of authentic Porto institutions. It was in the Rua de Santa Catarina that in 1988 Zara opened its first shop outside of Spain. Av. da Boavista It is the longest avenue in Porto, full of office buildings, hotels, residential areas and a luxury retail area which is seen as on the level of the Av. Liberdade in Lisbon. The Casa da Música is the visiting card COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Tabacaria Africana on the Rua de Santo António, Porto of the Av. da Boavista and it is there that the Aviz Shopping Centre is located. Due to its layout and the type of occupiers this retail cluster with 1,250 m2 should really be classified more as high street shopping than as a Shopping Centre. The cosmopolitan and luxury offer on the Avenida includes brands such as Homeless, MaxMara, Wesley, Fashion Clinic, Rosa & Teixeira, Purificacíon Garcia, Hugo Boss and Ermenegildo Zegna. Rua Sá da Bandeira Shopping in the Rua Sá da Bandeira is predominantly fashion and restaurants, and it is one of the most important streets in downtown Porto. We can find there the emblematic Bolhão market, which has been the subject of much debate in view of its proposed restoration which is intended to bring it new life and business. This historic space is a symbol of the city of Porto. Similarly to the retail offer in the other shopping streets of Porto, the Rua Sá da Bandeira is very much dominated by local old style shops as opposed to international retailers who account for only a very small portion of the retail offer. Rua de Santa Catarina, Porto COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 57 June 2011 – Back to the high street Principal openings in 2010 Miss Sixty Custo Barcelona, Rua Nova do Almada nº 75 Downtown Lisbon was the location chosen for the opening of the first Custo Barcelona shop in Portugal. The shop has 94 m2 on two floors, with a showroom on the upper floor where the famous creative collections of Custo Dalmau are shown. Miss Sixty, Rua Nova do Almada nº 86 In July last year Miss Sixty Portugal opened its first flagship store in the Chiado. The shop reflects the cosmopolitan attitude of Miss Sixty and Energie, and promises to become a reference point in the world of lifestyle. Creativity, bringing together fashion and design, is the distinctive mark of this shop. It is aimed at a very demanding public which appreciates quality and style. Created in 1989 the brand currently provides a fusion of styles through the experimental and original attitude of its collections. 58 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. Apple M Store, Rua Garret nº 20 A new store for Apple products opened in the Chiado. It has a floor dedicated to providing customers with advice and demonstrations of Apple products. Nespresso, Rua Garret nº 8 The Nespresso shop offers a unique experience, starting with a personal welcome and going on to an efficient system of notifying people by sms that the shop is ready to serve them. There is also an innovative introductory area where people can find out all about Nespresso. Everything has been thought through in detail and there is also a space specially for Nespresso Business Solutions Koni Store, Rua da Trindade nº 28 The restaurant chain Koni Store already has a number of units in Brazil and has brought the Koni fashion to Lisbon. It offers a cool and sophisticated setting with personal service, and the fashion for sushi has caught on. Filthy Rich, Rua António Maria Cardoso nº 39 B Filthy Rich™ Portugal is a concept of North American origin which is innovative and original in Portugal. It offers its target public the chance to acquire licensed replicas of historic jewels which are internationally recognised and have been designed by well known designers for international celebrities. Muji, nº 63-75 Rua do Carmo The word is an abbreviation of Mujirushi Ryohin which means unbranded quality products. The first Muji shop in Portugal has an area of about 300 m2 on two floors. The shop sells things for the house, office and leisure, furniture, beauty products, travel articles, clothes and accessories. It started with 40 products and currently has more than 8,000 items for sale. FLY London, Av. da Liberdade nº 230 With the theme “always way out, never conventional” Fly London opened an original shop on the Av. da Liberdade. The special aspect of this shop is the innovative technology which enables a customer to try on a Fly article, and then to see his or her image in real time on screen in an interactive scenario on the streets of London, Tokyo or New York. Filthy Rich Prada, Av. da Liberdade nº 206-210 Foi das inaugurações com mais destaque que ocorreram no ano 2010. A marca de luxo que veste pelo mundo fora pessoas num estilo contemporâneo e chique, implantou-se finalmente em Lisboa. Num espaço imponente, com mais de 650 m2 de loja, divididos em dois pisos, que oferecem a colecção de senhora, homem, acessórios e perfumaria. Voa, Rua Nova do Almada nº 96 It was one of the most talked about openings of 2010. The luxury brand which clothes people throughout the world in a chic and contemporary style finally opened a shop in Lisbon. The space is imposing, the shop has an area of more than 600 m2 on two floors and it offers women’s and men’s clothes collections, accessories and perfumes. Voa COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 59 June 2011 – Back to the high street The main trends High street shopping is back and it’s in fashion. In spite of the known difficulty of competing with Shopping Centres new consumption trends are emerging. Times are changing and a new generation of customers is looking for a breath of fresh air by shopping in the high street. On the one hand there are an enormous number of shops and products crammed together in Shopping Centres, and on the other there is the exclusiveness and originality of some of the brands with shops in the high street, which has begun to gain territory and to show how it is different. In the high street you can find luxury fashion shops, large international chains, vintage shops, gourmet shops, specialised shops, multifunctional spaces, art galleries and design shops. These shops have their own individual style. They have been designed in detail in order to succeed in attracting customers who are very used to the Shopping Centre format, and to having no difficulty in finding everything they want there, all in the same location. The presence of the big brands on the high street has shown its potential, and without doubt it is a way to expand into the local retail market. A walk through the Baixa of Lisbon takes us into a universe with its own notable historic and cultural character. The range of shops in this scenario is a mixture between the ancient and the modern. From the shopkeeper who owns 60 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. a century old shop and brand which is recognised as a place to be visited by tourists and which figures in the guide books to the city of Lisbon, we move on to modern shops with up to date designs of the international brands which have entered the Portuguese retail market. From original concepts to the best known mass market fashion chains high street retail in Lisbon is an interesting mixture which makes shopping a more and more agreeable experience. But this retail format needs to be reinvented. High street retail benefited from the strength of the market throughout the year 2010, it outperformed Shopping Centres and it has shown that it has enormous potential. Since Shopping Centres have matured and left the doors open for this format, retailers, especially international ones, who want to export to Portugal the success of their brands in other European capitals, can see the opportunities the high street offers them. For this to happen, the cities, especially their historic centres, need to be regenerated. This is a critical and urgent factor, and it also shows the need for less bureaucracy. In the light of the interest shown by investors, retailers and consumers, planning and licensing procedures must be made quicker in order to allow a proper return to be obtained on any investment made. At present, in spite of some efforts which have been made in this direction, we continue to see applications which drag on for an untold amount of time. In many cases applications and permissions are hedged about by such a range of restrictions that at the end of the day developers and investors have no option but to abandon their plans and walk away. In this context we should mention the new law of urban leasing which in spite of not having led to substantial alterations in the market could in the long term bring it new strength. One of the changes which was made related to the concept of trespasse (business and lease assignment). Under the new law when there is a trespasse the landlord has the right to review the rent immediately, as well as being entitled to terminate the lease on giving five years prior notice. In this situation various additional factors should be looked at as they could result in substantial improvements. To get the various market agents to remain interested in high street shopping, local authorities need to provide a safe environment, parking and pavements on which visitors can walk. Also as said above they should make a commitment to urban regeneration. But the challenge is not only in the hands of government bodies. High street shopkeepers must also be proactive and involved in revitalising the districts where they have their shops. This is so even though they do not have a body which can provide integrated management and also a guarantee that people can shop freely and without hindrances, as is the case in Shopping Centres. Shopkeepers must also become more professional. They must work together on marketing campaigns and keep their shops open at the times when customers can go shopping. Rua Augusta The segment is struggling hard to be recognised and now is the opportunity. It is fundamental and urgent that it makes the most of the surge in demand which has occurred and that it creates the market conditions needed for the supply to be able to respond effectively to the level of demand. High street shopping brings a city to life. Because of their natural desire to enjoy themselves and to have a good experience, more and more customers want to do their shopping in the high street. For this to happen the way forward is to adopt new dynamic ideas. Look at European examples and see what has to be done for shopkeepers to produce together an all embracing retail policy. Programmes such as the “Chiado after Work” or “Clear Nights” are an example of what can be done to bring life to this segment. It is actually a way to combat desertification of city centres and to give consumers new experiences. Shopkeepers’ associations are coming together in support of a common cause: to promote their shops through putting on a variety events, such as live music, art and design exhibitions and fashion shows. Initiatives such as these should be promoted more frequently in order to provide incentives and to change consumer habits which in the final analysis lead to the success or not of this retail format. This is crucial to ensuring that the brands in this segment stay loyal to it, and crucial also to attracting other brands which complement the existing supply. One has to be aware however that high street shopping is still not a mass phenomenon and that it is still very much directed at those who want to get away from Shopping Centres. Various initiatives have been launched in order to attract customers to the high street after their day’s work. Minds have to be changed and new habits introduced. These ideas may already be accepted facts in the rest of Europe but in Portugal they still have to take root. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 61 Junho 2011 – De volta à rua Kiosk for the sale of drinks and refreshments in the Praça do Príncipe Real, in 1908 62 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. About Jones Lang LaSalle Over the last 13 years we have succeeded in establishing our estate agency in Portugal. It covers the areas of valuations, consultancy, marketing, integrated management, real estate investment, architecture and corporate solutions for companies. Jones Lang LaSalle is recognised as being a real business partner and is listed among the 400 best companies in the world. Our vocation is to respond to developers, investors and occupiers, and always to stay close to our clients throughout a real estate development. Our Services Since 1997 we have accumulated experience in Shopping Centres, retail parks and outlet centres, and we are today the uncontested leaders in consultancy and marketing for such developments. In the offices sector we have been active since 2002. We occupy a leading position in agency and are the leading firm in Corporate Solutions in the local market. BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY PORTUGAL Jones Lang LaSalle (Portugal) BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY EUROPE Jones Lang LaSalle (Portugal) Consultancy Research Valuations Management of office buildings Management of Shopping Centres Asset management Retail agency Tenant Representation Office agency Corporate solutions Investment Architecture BEST INTERNATIONAL COMMERCIAL PROPERTY AGENCY Jones Lang LaSalle (Portugal) COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. 63 Jones Lang LaSalle Escritório Jones Lang LaSalle Portugal Av. Duque D´Ávila, nº 141, 1º dto 1050-081 Lisboa Tel: +351 21 358 32 22 Fax:+351 21 358 32 23 Patrícia Araújo Directora de Retalho Lisbon Head of Retail [email protected] Cristina Cristovão Directora de Consultoria&Research Lisbon Head of Consultancy&Research [email protected] Maria José Vaquero Directora de Management Services Lisbon Head of Management Services [email protected] Carlos Cardoso Director de Arquitectura Lisbon Head of Architecture [email protected] June 2011 www.joneslanglasalle.pt COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.