A multa como instrumento de disciplina no condomínio

Informativo do Schneider Advogados Associados - Ano 2 - Nº 11 - Novembro/Dezembro 2008
Vida em condomínio
É muito grande o desafio de se
manter a ordem em um espaço onde
o domínio é comum, e a propriedade
é por todos partilhada. Nem sempre
há facilidade na aplicação da popular
expressão “o meu direito termina
onde começa o dos outros”, e
a prova disto são os freqüentes
conflitos envolvendo condôminos.
Quando o bom senso é deixado de
lado e o comportamento de um ou
mais condôminos passa a perturbar
ou colocar em risco o restante da
sociedade comunheira, o síndico
deve utilizar as normas contidas na
Lei e, especialmente, na Convenção
para solução dos conflitos.
Um destes instrumentos passou
a ter especial importância a
partir do Código Civil de 2002:
a aplicação de multas punitivas e
de caráter disciplinatório. Síndicos
com uma Convenção já atualizada
a estes preceitos passaram a
ter neste dispositivo importante
aliado para a manutenção da paz
nos condomínios. Evidente que
elas não podem ser aplicadas
indistintivamente nem podem servir
de instrumento para privilégio de
uns em detrimento de outros, e é
por isso que abordaremos este tema
na matéria de capa da 11a edição de
nosso informe.
Giovani Oliveira
Gerente Geral do Schneider
Advogados Associados
A multa como instrumento
de disciplina no condomínio
Criar e manter um ambiente condominial adequado não é fácil. O Código
Civil preocupou-se em conceder meios
para que o próprio condomínio se defendesse de transtornos oriundos de
comportamentos de seus integrantes e o
síndico tem a responsabilidade de fazer
uso desses instrumentos em benefício
da coletividade. Mas, embora os condomínios tenham a possibilidade de punir
quaisquer atos que atentem à segurança, saúde e sossego, nota-se que muitos síndicos não fazem o uso correto da
multa para a manutenção da ordem interna. As transgressões mais usuais são:
barulho excessivo; estacionar veículo em
local incorreto; alteração das partes externas; e danos em elevadores, salão de
festas e outras partes ou bens comuns.
O Código Civil dispõe, genericamente, sobre três tipos de multas: (a) multa
de até cinco quotas por descumprimento de deveres condominiais – se houver
previsão na Convenção, e que pode ser
aplicada pelo síndico. Obs.: essa é a única multa que, desde que aprovada em
Assembléia por 2/3 dos condôminos,
pode ser aplicada mesmo se não houver
previsão na Convenção; (b) multa de até
cinco quotas por descumprimento reiterado de deveres – essa multa somente
pode ser aplicada se aprovada em Assembléia por ¾ do condomínio; (c) multa de 10 quotas por descumprimento
reiterado de deveres que gerem incompatibilidade de convivência com os de-
mais – essa multa somente pode ser aplicada se aprovada em Assembléia por ¾
do condomínio.
Importante que as disposições da
Convenção esclareçam todos os detalhes para a cobrança de multa, como a
existência e forma de advertência prévia,
eventual gradação de multas, critério
de reiteração, recurso contra as multas
e outros detalhes que, embora não sejam abordados pela Lei, são essenciais
para que a multa não seja anulada pelo
infrator. Assim como não se deve aplicar
multa para tudo que acontece, constatase que é igualmente insuportável o caos
que se gera por não agir oportunamente
para conter condôminos que não respeitam os demais. Deve-se encontrar o meio
termo, ou seja, agir com razoabilidade e
no momento certo.
Por fim, recomenda-se a leitura do
artigo “Aplicação de multas em condomínios”, de autoria do Dr. André Luiz
Junqueira, disponível no site
www.schneiderassociados.com.br.
Recente julgamento do STJ sobre
uso exclusivo de parte comum
Uso do terraço pelo apartamento
de cobertura, locação de empena lateral para publicidade, locação de terraço
para instalação de antenas de telefonia
e outras similares são situações que corriqueiramente são enfrentadas no diaa-dia da gestão condominial, e não são
raros os casos onde a questão acaba
por ser direcionada ao Judiciário.
Em uma destas demandas, recentemente, a Quarta Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n° 281.290 – RJ, emitiu
importante decisão sobre a utilização
de parte comum de forma exclusiva por
parte de um condômino. A importância
da decisão está no fato de se reafirmar
que não há necessidade de se exigir
aprovação de todos os condôminos
para ceder determinada parte comum,
o que contraria o posicionamento de diversos advogados, juizes e administradoras de condomínios, que sustentam
que qualquer cessão de parte comum
deve ser aprovada por todos os condôminos. Todavia, a dificuldade está na
quase impossibilidade de uma aprovação unânime de um condomínio.
No caso julgado pelo STJ, a Assembléia Geral do condomínio aprovou, por
mais de 2/3 das frações ideais, uma alteração da sua Convenção. Essa alteração, que foi registrada em Cartório de
Registro de Imóveis, consistiu em ceder
diversos depósitos localizados em partes comuns para os proprietários, sendo
que cada um deles permaneceu com
um depósito. Inconformados, dois moradores propuseram uma ação visando
anular a Convenção recém alterada,
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sob o motivo de que a Convenção anterior havia sido aprovada por unanimidade e que o art. 3° da Lei Federal n°
4.591/1964 determina que as partes
comuns são insuscetíveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino.
Cabe à
Convenção
determinar
a forma de
utilização das
partes comuns
Ao chegar ao STJ, dois fatores foram decisivos para que a ação fosse julgada improcedente. O primeiro fator foi
de que cabe à Convenção determinar a
forma de utilização das partes comuns,
só podendo ser alterada com anuência de, pelo menos, 2/3 da totalidade
do condomínio. Repetindo as palavras
no Ministro Luis Felipe Salomão, relator
do recurso: “... se de um lado dispõe o
art. 3°, da Lei dos condomínios, na sua
parte final, que as áreas comuns ‘serão
insuscetíveis de utilização exclusiva por
qualquer condômino’, de outro determinou que a Convenção de condomínio
estabeleça o “modo de usar as coisas e
serviços comuns’, art. 3°, § 3°, “c”, da
mencionada Lei”.
Outro fator que impediu o sucesso
da ação anulatória foi o fato da ação
ter sido proposta após um longo período de tempo, pois a alteração da Convenção que se pretendia anular fora
realizada em 1993. Segundo o relator,
a demora na adoção de providências
criaram a expectativa de que a situação
havia sido aceita por todos e alterar o
estado atual das coisas atentaria contra
o princípio da boa-fé objetiva. Essa condição é denominada pelos juristas como
suppressio, e consiste no não exercício
de um direito por tempo suficiente para
gerar uma expectativa que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais
interesse nesse direito. O instituto da
suppressio encontra seus alicerces na
boa-fé objetiva.
Compartilha-se desse entendimento, uma vez que não há qualquer previsão legal da exigência de aprovação
unânime para esse tipo de deliberação
em Assembléia, bastando aprovação
por 2/3 do condomínio para se alterar
a Convenção (art. 1.351, 1ª parte, do
Código Civil Brasileiro). Considera-se
importante a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça pela aplicação
dos princípios de Direito em benefício
de uma maior autonomia para o próprio condomínio definir o modo de uso
de suas partes comuns.
Garantia locatícia:
Fiança e a penhorabilidade do bem de família
Fernando
Galba*
Inicialmente, devemos salientar que a Lei
8009/90,
que
trata da impenhorabilidade
do bem de família, visa proteger o único bem da família
com fins de moradia permanente, evitando que este seja alcançado por dívidas contraídas pelo casal ou entidade
familiar, ressalvado algumas exceções.
Originalmente, não estava prevista na
referida lei, como exceção à impenhorabilidade, o único bem de família do
fiador decorrente da obrigação de fiança concedida em contrato de locação. E
que somente foi incluída após a criação
da Lei 8245/91 - Lei do Inquilinato, cujo
objetivo foi resguardar a fiança como
garantia locatícia, passando o artigo 3º
da Lei 8009/90 a ter o inciso VII, que
trata sobre a questão.
A discussão sobre o assunto surgiu a
partir do momento em que houve uma
alteração no artigo 6º da Constituição
Federal, por meio da Emenda Constitucional (EC) n.º 26 de 2000. O citado
artigo dispõe sobre os direitos sociais,
e com modificação trazida pela emenda foi incluída a moradia como um dos
direitos fundamentais, o que culminou
com o entendimento por parte de alguns juristas de que a partir daquele
momento a penhorabilidade do bem de
família do fiador seria inconstitucional.
O referido entendimento se dá pelo
fato de que, com a inclusão da moradia
como direito fundamental, a penhora
do imóvel do fiador com a obrigação
de fiança decorrente de contrato de
locação não poderia ser realizada. Afinal, com o fato do direito à moradia ser
fundamental e estar na Constituição Federal, isto estaria se sobrepondo a uma
Lei Ordinária que, “hierarquicamente”,
está abaixo da Carta Magna. Tal questão trouxe uma grande insegurança no
mercado imobiliário, especificamente
no que diz respeito à locação de imóveis urbanos, tendo vista que a fiança,
uma das modalidades de garantia no
contrato de locação, não teria mais eficácia diante do novo entendimento.
Decisões
tendem pela
possibilidade
de penhora do
bem do fiador
Com isso, a tese da inconstitucionalidade da penhora do único bem imóvel
do fiador foi utilizada em um processo,
e chegou até o Supremo Tribunal Federal por meio do Recurso Extraordinário
(RE) n.º 407688, e após amplos debates
no Plenário do Tribunal, os Ministros decidiram em maioria reconhecer a constitucionalidade e validade da penhora,
no sentido de que o art. 3º, VII, da Lei
8009/90 não violaria o disposto no art.
6º da Constituição Federal, conforme
transcrição de trecho do julgado: “...o
Plenário do Supremo Tribunal Federal,
ao julgar o RE 407688/SP, considerou
ser legítima a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato
de locação, ao entendimento de que
o art. 3º, VII, da Lei 8009/90 não viola o disposto no art. 6º da CF/88 (redação dada pela EC 26/2000)”. (STF
- RE-AgR 415626/SP, Relator: Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Julgamento:
05/09/2006, Órgão Julgador: Primeira
Turma).
Tal questão, diante do referido julgamento, foi pacificada no sentido de
ser constitucional a penhora do único
imóvel do fiador, decorrente da obrigação de fiança no contrato de locação,
sendo certo que os Tribunais Estaduais
estão seguindo esta tendência. Concluímos que o nosso entendimento segue o
referido posicionamento, em conformidade com a fundamentação do julgamento citado, notadamente pela constitucionalidade e aplicabilidade do art.
3º, VII, da Lei 8.009/90, o que trouxe
uma maior tranqüilidade no mercado
imobiliário. Pois, assim, a fiança como
modalidade de garantia no contrato
de locação continuaria tendo a mesma
eficácia, ou seja, o imóvel do fiador poderia ser alcançado por eventual dívida
decorrente do contrato de locação.
* Fernando Galba é advogado do
Schneider Advogados Associados
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Garagem está vinculada a
apartamento, mas pode ser
vendida
escritório deixaram de resultar em
concluiu que o propositura da ação
condenação da empregadora devido à
na Justiça Comum, antes da vigência
prescrição bienal da ação movida pela
da referida emenda, não altera a
Vaga de garagem de condomínio pode
trabalhadora. Ao apreciar o recurso de
fluência do prazo prescricional bienal
ser cedida a outro condômino. Esse é o
revista da autora, a Primeira Turma do
previsto Constituição Brasileira”
entendimento da 3ª Turma do Superior
Tribunal Superior do Trabalho adotou o
(RR–1112/2005-017-15-00.0).
Tribunal de Justiça, determinando
entendimento predominante no TST de
Fonte: Tribunal Superior do Trabalho
a retificação do registro de imóvel
que o prazo para reclamar indenização
pertencente à C.C.A., para que dele
por dano moral decorrente de relação
conste a sua vaga de garagem na
de emprego é de dois anos após a
Direito de uso de sobrenome
em negócio
escritura. A C.C.A acionou o estado do
extinção do contrato de trabalho,
O direito de uma sociedade sobre
Rio de Janeiro para retificar o registro
e não o trienal da Justiça Comum,
marca registrada não pode impedir
imobiliário do apartamento 710, de
relativo à reparação de dano civil.
que membros de outra empresa
sua propriedade, fazendo constar
A trabalhadora recorreu ao TST, com o
utilizem seus sobrenomes no
a vaga de garagem anteriormente
argumento de que a indenização por
registro da razão social do negócio,
vinculada ao apartamento 1.104.
dano moral não é crédito trabalhista
principalmente, se a atividade
A 3ª Turma do STJ, por maioria,
e sim ressarcimento, sendo aplicável,
profissional exigir a identificação com
entendeu que, devido à natureza
no caso, o prazo do Código Civil.
o uso do nome familiar. A conclusão
da vaga de garagem, em regra, ser
Alegou ainda que, tendo sido a ação
é da Terceira Turma do Superior
bem acessório vinculado à unidade
ajuizada antes da vigência da Emenda
Tribunal de Justiça (STJ) e foi proferida
habitacional admite a separação para
Constitucional 45, não se poderia falar
por maioria de votos. A ministra
transferência a outro apartamento
em prescrição bienal, pois a Justiça do
Nancy Andrighi relatou o caso. Apesar
do edifício. Quanto ao registro de
Trabalho nem sequer era competente
de reconhecer o direito da empresa de
transferência da vaga, os ministros
para julgar o caso. Ao apreciar o
consultoria de continuar utilizando o
verificaram que, apesar da escritura de
recurso de revista, o ministro Lelio
sobrenome familiar de seus membros,
venda e compra da unidade 710 não
Bentes Corrêa, relator, com ressalvas
a Terceira Turma determinou que
prever a garagem, o documento foi
de entendimento, mas se submetendo
ela acrescente à sua razão social
oportunamente retificado e registrado
à jurisprudência do TST, propôs que o
elementos que promovam a distinção
antes da alienação da unidade 1.104,
recurso não fosse conhecido.
do seu nome com relação ao dos
garantindo o seu direito à vaga (RESP
O relator destacou que a competência
outros dois escritórios. Os ministros
954.861).
da Justiça do Trabalho para processar
mantiveram a parte das decisões
e julgar conflitos com pedidos de
anteriores, que negou o pedido das
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
danos materiais e morais resultantes
autoras da ação de ressarcimento
Assédio sexual: mulher perde
por ajuizar ação três anos
depois da demissão
de vínculo de emprego, salvo nas
de possíveis prejuízos por confusões
hipóteses de danos resultantes
causadas diante da semelhança dos
de acidente de trabalho e doença
nomes (RESP 954272).
O assédio sexual e uma ação
profissional, já estava definida antes
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
penal sofridos por uma auxiliar de
mesmo da edição da EC 45. Assim,
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