CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL POUSADA DO

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO.
CONVENÇÃO que entre si fazem os condôminos do RESIDENCIAL POUSADA
DO SERRANO localizado na Rua Ângelo Bisol n° 300 na cidade de Gramado, Estado
do Rio Grande do Sul, a qual regula suas relações com base nas disposições
pertinentes constantes da Lei n° 4591 de 16/12/64 disposições do direito comum, e nas
cláusulas e condições que seguem.
PRIMEIRA - O “RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO”, situado em zona
turística, destina-se ao uso residencial e lazer dos adquirentes de suas unidades
autônomas ou por pessoas autorizadas por aqueles, observando o regime de utilização,
ajustado nesta Convenção e no Regulamento Interno.
SEGUNDA - O “RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO”, constitui-se de um
só bloco arquitetônico, com área de 6.221,0320m2 com seis (6) pavimentos, sendo dois
(2) subsolos, um (1) pavimento térreo e mais três superiores, e compõe-se de setenta e
quatro (74) apartamentos residencial e demais dependências de uso comum e fim
proveitoso a que se destina.
§ 1°-O terreno sobre o qual se acha construído o edifício, assim se descreve e
caracteriza: UM TERRENO, situado na cidade de Gramado –RS, zona urbana, na Rua
Ângelo Bisol, n°300, (ex-Rua Pinheiro Machado), esquina com a Rua Emilio Sorget (exRua Tiradentes). Com área de 3.860,75 m2 compreendido no quarteirão formado pelas
Ruas Ângelo Bisol, Emilio Sorget, Av Borges de Medeiros e Rua João Petry, com as
seguintes confrontações e dimensões:frente, oeste , com a Rua Ângelo Bisol, lado dos
números pares, em cujo alinhamento mede 55,90; ao sul,limita-se com a Rua Emilio
Sorget, lado dos números impares, medindo no respectivo alinhamento 67,00m; ao
norte, onde a extensão de 61,78m, limita-se com o imóvel de propriedade de Henrique
Bertoluci Sobrinho; e, a Leste, medindo 63,50m, limita-se com imóvel de propriedade de
José Nicoletti Neto.O referido imóvel acha-se registrado no ofício de imóveis de
Gramado –RS, no livro n° 2 de registro geral, folha 01, matricula n° 4.267.
§ 2°- No segundo (2°) subsolo do edifício localizam-se vinte e oito (28) boxes
para estacionamento de veículos; depósito de lenha; caldeira; transformador de energia
e um elevador.
§ 3°- No primeiro (1°) subsolo do edifício localizam-se quarenta e seis (46) boxes
para estacionamento de veículos; depósitos; área de circulação externa coberta;
vestiário dos empregados; hall de recepção e controle; sala de administração da
recepção; portaria de entrada de veículos; escritório e um elevador.
§ 4°- No primeiro (1°) pavimento superior ou andar térreo localizam-se a piscina
térmica, vestiários masculino e feminino; churrasqueiras; bar e restaurante;
almoxarifado; sala de estar e lazer; jardins; WC’s masculino e feminino; depósito; área
de circulação coberta; salas de administração e doze (12) apartamentos residenciais.
§ 5°- Nos segundo e terceiro (2° e 3°) pavimentos superiores, localizam-se dois
(2) depósitos; área de circulação e vinte e quatro (24) apartamentos residenciais em
cada pavimento.
§ 6°- No quarto (4°) pavimento superior localizam-se a casa de máquinas dos
elevadores; setor de governança; depósito e quatorze (14) apartamentos residenciais.
TERCEIRA - São partes de uso privado do empreendimento, as unidades
autônomas que compõem o edifício “RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO”, quais
sejam os
setenta
e
quatro
(74)
apartamentos
residenciais,
cada um com 31,64m2, de área privativa, mais a área de uso comum de 52,4280m2,
perfazendo a área real total de 84,068m2, correspondendo a cada apartamento a
fração ideal de 0,0135135 nas coisas de comum e fim proveitoso de edifício, bem como
no terreno descrito no § 1° da Cláusula Segunda.
Parágrafo Único - Cada unidade autônoma (apartamento) está subdividida em
dezessete (17) frações ideais de propriedade, denominadas “cotas condominiais”, e
identificadas pelo número do respectivo apartamento, acrescido pela letra indicadora do
período de sete (7) dias de uso exclusivo durante a denominada “temporada alta”, que
está especificado na incorporação e registro do Edifício no Oficio de Registro de
Imóveis de Gramado-RS, junto à matrícula n°4.441, em 04 de junho de 1984, e Quadro
Indicador de cada período, em anexo, e que passa a fazer parte dessa Convenção.
QUARTA - São partes de uso comum do edifício “RESIDENCIAL POUSADA DO
SERRANO”, de propriedade de todos os condôminos, o terreno; as fundações; as
paredes e fachadas externas; o teto; as paredes internas divisórias entre as unidades
autônomas; ornamentos das fachadas; os compartimentos de medidores de luz, água e
transformadores; o hall de entrada e de distribuição; todos os boxes de estacionamento;
as dependências que servirão à lavanderia, e as que servem ao vestiário dos
empregados, bem como a recepção e controle, o depósito de lenha, a caldeira, o bar; o
restaurante; o almoxarifado; a piscina térmica; a churrasqueira; as salas de estar e
lazer; jardins; os vestiários e WC’s masculino e feminino, o depósito, os dois
elevadores, as salas de administração; as circulações internas e externas; os
corredores e escadarias comuns; os condutores de águas pluviais; as caixas d’águas,
as instalações de esgoto, água, eletricidade e calefação, os telhados e coberturas;
áreas para a prática de esportes, e tudo o mais que sirva a todos os condôminos,
indistintamente.
§ 1°- As dependências e/ou instalações, descritas no “caput” desta Cláusula são
indivisíveis e inalienáveis, destacadamente das unidades autônomas, além de
insuscetíveis de uso exclusivo por determinado condômino, nos termos do artigo 3° da
lei 4.591/64.
§ 2°- Os equipamentos, os móveis e utensílios da administração, bem como
aqueles que guarnecem e integram cada apartamento, e referidos no § 1° da Cláusula
Quinta desta Convenção, e o veículo do Condomínio integram o patrimônio do
Condomínio, sendo suscetíveis de venda, quer por desgaste ou desuso.
DA UTILIZAÇÃO
QUINTA - OS condôminos usarão e fruirão de suas unidades autônomas,
segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança
e a natureza da destinação do empreendimento, podendo usar as partes e coisas de
uso comum, de maneira a não causar danos ou incômodos ao demais, nem obstáculos
ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos.
§ 1°- A administração do Condomínio manterá cada unidade autônoma
(apartamento), internamente, equipada com móveis e utensílios relacionados e
caracterizados no Rol Descritivo, e manter pessoal em serviço, necessário para seu
bom funcionamento e uso pelos condôminos e/ou usuários.
§ 2°- O regulamento interno estabelecerá, detalhadamente, os direitos e deveres
de cada condômino.
§ 3°- Aplicam-se ao ocupante da unidade autônoma, a qualquer titulo, as
disposições relativas ao uso e destino das partes comuns e exclusivas, bem como, em
geral e no que couber, o estabelecido nesta convenção e no Regulamento Interno.
§ 4°- A cada apartamento residencial corresponderá o direito de uso de um (1)
box para estacionamento de um (1) veículo, conforme com a disponibilidade que for
indicada pela administração.
SEXTA - A fração ideal de 1/17 avos, de cada unidade autônoma residencial
(apartamento), assegurará ao(s) seu(s) titular(es) o direito de utilizá-la, anualmente,
durante vinte e um (21) dias, dos quais sete (7) dias consecutivos, durante a
“temporada alta”, e, o saldo de quatorze (14) dias remanescentes, durante a
“temporada baixa”, consecutivos ou alternados, mediante prévia reserva, desde que
com mínimo de dois(2) dias de ocupação, observado o disposto no Regulamento
Interno, ressalvado o previsto no § 3° abaixo.
§ 1°- Considera-se “temporada alta”, o período abrangido do dia 14 de dezembro
a 10 de março, e do dia 30 de junho a 06 de agosto de cada ano civil, e “temporada
baixa”, o período abrangido do dia 11 de março a 29 de junho, e do dia 07 de agosto ao
dia 13 de dezembro de cada ano civil.
§ 2°- O período de utilização de sete (7) dias consecutivos, de cada condômino,
titular de uma fração ideal de unidade autônoma, durante a “temporada alta”, é aquele
definido, pré–fixado e identificado por letra alfabética e período de dias identificadores
da respectiva fração ideal; o período de quatorze (14) dias, consecutivos ou alternados,
durante a “temporada baixa” é variável e indeterminado, devendo, no entanto, obedecer
aos critérios previstos nesta Convenção.
§ 3°- Durante a “temporada baixa”, no período de segundas às quintas-feiras,
exceto feriado(s), em não havendo prévia reserva de uso, poderá o condômino
interessado e com dias de uso disponíveis, por si ou por pessoa indicada, por escrito,
utilizar vaga em apartamento, por um (1) dia ou mais, sem ultrapassar o limite aqui
estabelecido, cujo período é deduzido do seu período de uso durante a “temporada
baixa”.
§ 4° -O(s) condôminos(s), titular(es) de cada fração ideal de 1/17 avos,
poderá(ão) requerer reserva de um (1) apartamento, para cada fração de sua
propriedade, e somente poderá(ão) requerer uma segunda reserva, após a data da
utilização da primeira reserva, e, assim, sucessivamente.
§ 5° - As reservas deverão ser efetuadas com antecedência de sessenta (60)
dias da data pleiteada, observado o disposto no § 4°desta Cláusula.
§ 6° - As reservas confirmadas com a administração, mas não ocupadas pelo
condômino, serão consideradas e descontadas do direito de uso de seu titular.
§ 7º - As reservas poderão ser canceladas até quinze (15) dias antes da
ocupação sem qualquer ônus para o condômino titular. Após esse período, o
cancelamento só será efetuado caso o apartamento seja ocupado por outro titular na
mesma data.
§ 8°- Nos períodos compreendidos dentro da “temporada baixa”, a ocupação
será efetuada em apartamento que a administração determinar, pois nesse período não
será obrigatório o uso do apartamento específico do condômino titular.
§ 9°- Cada condômino deve considerar que é titular de uma (1) semana
específica na “temporada alta”, e que somente terá os benefícios de utilização nos dias
da “temporada baixa”, previstos no § 2° desta Cláusula com uma reserva, mediante
prévia confirmação.
SÉTIMA - O condômino, titular de uma fração de 1/17 avos de uma unidade
autônoma, poderá locar, ceder, emprestar, dar em comodato ou doação, o direito de
uso de seu apartamento a terceiros, durante a “temporada alta”, a qual só será válida
para o apartamento e na semana de sua titularidade. Durante a “temporada baixa”, o
usuário, proprietário ou não, utilizará o apartamento que for indicado pela
administração.
Parágrafo Único - Em ambas as situações acima, a autorização de uso deverá
ser por escrito, principalmente, em face do disposto na Cláusula Décima Segunda desta
Convenção e no Regulamento Interno.
OITAVA - O locatário ou cessionário do uso de unidade autônoma terá os
mesmos direitos e obrigações que a todos os condôminos proprietários são atribuídos
pela presente Convenção e Regulamento Interno.
NONA - A administração não poderá cancelar reservas em benefício de outro
condômino que necessite de uma outra data, que não aquela que reservou.
DÉCIMA – Antes de cada período de utilização e/ou reserva, seja por si ou
terceiro indicado, deverá o condômino estar em dia com a taxa condominial, encargos e
demais despesas de suas responsabilidade, e, em não estando, deverá satisfazer,
previamente, os pagamentos dos encargos devidos, sob pena de não poder utilizar o
apartamento.
DÉCIMA PRIMEIRA – O condômino também não poderá utilizar, ceder ou alugar
sua fração ideal, enquanto não quitar integralmente o parcelamento concedido,
relativamente a(s) taxa(s) condominial(is) mensal(is) em atraso, ou sobre outro(s)
débito(s) existente(s).
DÉCIMA SEGUNDA – Por força do disposto na Cláusula Sexta, as unidades
autônomas residenciais do edifício corporificam o Condomínio, nos moldes do artigo 6°
da lei 4.591/64, destinadas ao uso de todos os seus condôminos, os quais, por dever:
a) – terão sob sua responsabilidade exclusiva, pelos períodos de uso da
unidade autônoma, a conservação e a guarda da mesma, bem como seus
móveis, utensílios e equipamentos, respondendo pela indenização dos
consertos e reposições que se fizerem necessários;
b) – não poderão trocar ou dispor dos móveis, utensílios e equipamentos que
guarnecem as unidades autônomas, bem como alterar a disposição interna
dos mesmos;
c) – obriga-se em não utilizar a unidade autônoma em grupo superior a quatro
pessoas.
d) – a administração cobrará do proprietário e/ou do ocupante, a falta de
qualquer objeto ou utensílio, bem como as despesas relativas a consertos,
reposição ou necessidade de uma limpeza especial;
e) – solicitarão, extraordinariamente, à administração, para uso próprio, durante
o período de ocupação da unidade, os utensílios e roupas de cama, mesa e
banho, que tiverem necessidade, e sempre que desejarem a troca, a
administração a fará, mediante o pagamento de uma taxa de manutenção e
limpeza.
DÉCIMA TERCEIRA – O prazo de utilização da unidade autônoma na semana
de “temporada alta”, não poderá ser prorrogado, exceto com a expressa
anuência do co-proprietário da mesma unidade, titular do direito de uso do
período seguinte:
§ 1° - A infração da presente norma sujeitará o condômino infrator, à aplicação
de todas as medidas extrajudiciais e/ou judiciais cabíveis à posse injusta, ensejando
inclusive:
a) – a retomada judicial “Initio litis”, (no inicio da ação), dispensada a audiência
prévia do infrator;
b) – a aplicação de multa diária correspondente a valor igual a dez (10) taxas
condominiais mensais em vigor na data da infração, a título de ocupação
indevida, cujo valor será acrescido de juros de mora de um por cento (1%) ao
mês, acrescido de atualização nometária pelo IGP-M, ou outro índice que vier
a ser estabelecido pelo Governo Federal, calculado desde o dia da infração
até o efetivo pagamento;
c) – também cabe a pena de multa da letra “b” acima, nos casos de não
desocupação do apartamento ao término do período de uso reservado, na
temporada baixa;
d) – a efetivação do penhor legal, a que se refere o artigo 776, inciso I, do
Código Civil Brasileiro.
§ 2-Desde já fica estipulado que, além do condômino prejudicado, a
administração do “RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO” também será parte
legítima para postular as medidas extrajudiciais e/ou judiciais cabíveis.
DÉCIMA QUARTA – As partes comuns e aquelas que digam respeito à harmonia
do edifício, bem como de todo o conjunto, não poderão ser alternadas antes de
autorizadas pela Assembléia Geral do Condomínio, observado o “quorum”
qualificado, previsto no § 4° da Cláusula Vigésima desta Convenção.
DÉCIMA QUINTA – Todos os móveis e instalações em geral, internas ou
externas, quer de uso comum ou privativo, serão mantidas, conservadas ou
reparadas por conta do Condomínio.
§ 1°- No caso de a danificação ter sido cometida pelo condômino, seu locatário,
cessionário ou comodatário, cabe a administração proceder ao conserto,
restauração ou reposição, cobrando o respectivo custo do usuário causador e/ou do
condômino responsável pelo período de ocupação em que ocorreu a danificação.
§ 2°- Quando o conserto ou restauração tiverem seu custo orçado em valor
acima do limite previsto para a competência da administração, sua execução
dependerá de prévia aprovação pelo Conselho Consultivo e Fiscal ou pela
Assembléia Geral, obedecido o previsto na Cláusula Décima Oitava desta
Convenção.
§ 3°- Quando for necessário efetuar modificações nas coisas de uso comum, de
que trata a Cláusula Quarta desta Convenção, estas não poderão ser executadas
sem o prévio consentimento da Assembléia Geral, observado o “quorum” qualificado
de que se trata o § 4° da Cláusula Vigésima desta Convenção.
DÉCIMA SEXTA – É proibido, a qualquer condômino, além das hipóteses
previstas no artigo 10° da Lei 4.591/64, o seguinte:
a) – exibir cartazes, anúncios, inscrições ou quaisquer outros letreiros de
publicidade, e bandeiras de caráter político/religioso, nas janelas, portas,
sacadas ou outros lugares da parte residencial, ressalvada eventual
autorização escrita pela administração;
b) – alugar, ceder ou emprestar suas unidades residenciais a pessoa de vida
duvidosa ou de maus costumes, pessoas portadoras de doenças
contagiosas, que possam colocar em risco a saúde ou a vida dos demais
condôminos, ou para clube de jogos, dança ou outros agrupamentos,
inclusive político/religioso, ou para escritórios comerciais e profissionais;
c) – dar à unidade residencial uso não condizente ou prejudicial com a natureza
do empreendimento, perturbando o sossego dos demais usuários e/ou a boa
ordem no Condomínio.
DOS ENCARGOS COMUNS
DÉCIMA SÉTIMA – Constituem encargos comuns a serem suportados por todos
os condôminos, por meio de taxas condominiais mensais, proporcionais às frações
ideais sobre as unidades autônomas e destas às do terreno e do edifício, como
seguem:
a) – os prêmios de seguros;
b) – os impostos e taxas que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel;
c) – as despesas com serviços de administração do empreendimento;
d) – as despesas de combustíveis, de força e equipamentos para a iluminação
do empreendimento;
e) – as despesas de custeio dos demais serviços, tais como: de mão-de-obra,
de manutenção, de conservação de elevadores e telefonia.
§ 1°- O condômino que der causa a aumento nas despesas comuns, por uso
individual, deverá suportar o excesso correspondente, a ser pago, imediatamente,
ou juntamente com a taxa condominial normal.
§ 2°- As taxas condominiais mensais das despesas comuns deverão ser pagas,
adiantadamente, até o dia cinco (5) do mês corrente, diretamente à administração
do Condomínio ou em estabelecimento bancário que esta indicar, em conta aberta
em nome do Condomínio, ao qual também poderão ser entregues, em cobrança, os
recibos mensais.
§ 3°- Cabe à administração do Condomínio a responsabilidade pela arrecadação
das taxas condominiais mensais, competindo-lhe promover a cobrança extrajudicial
ou judicial das mesmas.
§ 4°- O condômino que não pagar, adiantadamente, a sua taxa condominial
mensal até o dia cinco (5) de cada mês, ficará sujeito à Cláusula Penal, com multa
de cinco por cento (5%) sobre o débito, se o pagamento ocorrer após o vencimento
até o dia dez (10) do mês corrente. No caso do pagamento do débito entre os dias
onze (11) e vinte (20) do mês, a multa será de dez por cento (10%). No caso do
pagamento do débito entre o dia vinte e um (21) e dia trinta (30) ou trinta e um (31)
do mês, a multa será de quinze por cento (15%). Nos casos de pagamento de débito
com atraso maior do que o previsto acima, a multa será de vinte por cento (20%)
sobre o débito, o qual também será acrescido da atualização monetária pelo IGP-M,
ou por outro índice adotado pelo Poder Judiciário, mais o juro de mora de um por
cento (1%) ao mês.
§ 5°- Fica constituído um Fundo de Reserva Especial em percentual a ser
definido pela Assembléia Geral, calculado sobre a taxa condominial mensalmente
arrecadada. Este valor deverá ficar em conta Bancária Especial Remunerada, o qual
somente poderá ser utilizado para atender despesas extraordinárias autorizadas
pela Assembléia Geral, sendo vedada sua utilização para cobrir saldo negativo
resultante de débito de condôminos em atraso no pagamento de suas taxas
condominiais mensais.
DÉCIMA OITAVA – Qualquer despesa extraordinária do Condomínio, não
prevista no orçamento anual, será atendida com o concurso pecuniário de todos os
condôminos, mediante orçamento prévio obtido em concorrência ou em tomadas de
preços, condicionada sua aprovação pelo Conselho Consultivo e Fiscal ou pela
Assembléia Geral na forma dos parágrafos abaixo:
§ 1°- A comissão de Administração integrada pelo Síndico, 1° e 2° Subsíndicos,
tem autonomia para decidir sobre despesas extraordinárias até o valor limite de cem
(100) taxas mensais de condomínio.
§ 2°- Cabe ao Conselho Consultivo e Fiscal deliberar sobre despesas com valor
acima de cem (100) taxas condominiais de Condomínio, até o valor de duzentos e
cinqüenta (250) taxas mensais.
§ 3°- Cabe a Assembléia Geral deliberar sobre despesas com valor acima de
duzentos e cinqüenta (250) taxas mensais de condomínio.
DA ASSEMBLÉIA GERAL
DÉCIMA NONA - A Assembléia Geral é o órgão máximo do Condomínio, sendo
que os condôminos quites com suas obrigações condominiais, maiores de 18 anos
de idade, podem votar e os menores a esta idade, para votar, deverão estar
representados por seus pais no exercício do pátrio poder, ou, pelo tutor legalmente
constituído.
§ 1°- Cada fração ideal na unidade autônoma (apartamento), representada e
identificada no parágrafo único da Cláusula Terceira desta Convenção, como cota
Condominial, representa um (1) voto.
§ 2°- No caso de haver co-proprietários em uma mesma Cota Condominial, terá
direito a voto aquele que se fizer presente na Assembléia Geral, ou, no caso de
comparecimento de mais de um dos co-proprietários, terá direito de votar o mais
idoso.
§ 3°- É permitido o voto por procuração particular com poderes específicos para
cada Assembléia Geral, sendo desnecessário o reconhecimento da firma por
Tabelião, ressalvadas as procurações por instrumento público com poderes gerais.
VIGÉSIMA – A convocação para a Assembléia Geral será feita, pelo Síndico ou
seu substituto em exercício, ou pelo Presidente do Conselho Consultivo e Fiscal, ou
seu substituto em exercícios, com antecedência mínima de vinte (20) dias, através
de Edital Publicado em jornal de grande circulação estadual e por carta, com
postagem comum, especificando a Ordem do dia, local, dia e horário.
§ 1°- Os assuntos relevantes deverão constar em item específico e não em
Assuntos Gerais.
§ 2°- A sessão de Assembléia Geral, quer Ordinária, quer Extraordinária, será
aberta pelo Síndico ou seu substituto legal, e, no caso de ausência destes, pelo
Presidente do Conselho Consultivo e Fiscal, ou seu substituto legal, ou ainda, pelo
condômino mais idoso, no caso de ausência dos já referidos, que solicitará aos
condôminos para escolherem, dentre eles, um para presidir a sessão da
Assembléia. Assim, em seguimento, o Presidente escolherá uma pessoa para
secretariar os trabalhos, lavrando-se ata dos assuntos tratados e das decisões
tomadas, em livro próprio.
§ 3°- É obrigatório o Livro de Presença, para fins de aferir o número de
condôminos presentes e/ou representados, na forma do disposto nos parágrafos
primeiro, segundo e terceiro da Cláusula Décima Nona desta Convenção, sendo
que, em primeira chamada, deverão estar presentes e/ou representados, no mínimo,
cento e vinte (120), condôminos quites com suas obrigações condominiais, e, trinta
minutos (30) após, em segunda e última chamada, com a presença mínima de trinta
(30) votantes, será realizada a Assembléia que decidirá, por maioria simples
(metade mais um) dos votantes, ressalvados os casos de “quorum” qualificado, de
que trata o § 4°, abaixo.
§ 4°- Sempre que for exigido “quorum” qualificado, o número mínimo de
presenças será de duzentos e quarenta (240) votantes que decidem por maioria de
dois terços (2/3). A demolição do Edifício, ou, ainda, a hipoteca, a venda ou extinção
do Condomínio, estão sujeitos a “quorum” maior, previsto nos artigos 14 e 17 e seus
parágrafos da lei 4591/84, ou outro dispositivo legal que vier a estabelecer “quorum”
próprio.
§ 5°- Para o item “eleição”, o Presidente da Assembléia indicará três (3)
condôminos para constituírem a Comissão de Eleição, aos quais competirá
procederem a eleição, bem como deliberarem sobre eventual impugnação ou outros
assuntos pertinentes.
§ 6°- Será realizada eleição, nos anos pares para a Comissão de Administração,
e, nos anos ímpares, para o Conselho Consultivo e Fiscal, podendo o voto ser
secreto ou não, ou ainda por aclamação, a critério do plenário.
§ 7°- A eleição será procedida através do registro de chapas completas, para a
Comissão de Administração e para o Conselho Consultivo e Fiscal a serem eleitos,
e integradas por condôminos maiores de 21 anos, ou emancipados, quites com suas
obrigações condominiais.
§ 8°- As chapas para a Comissão de Administração deverão ser compostas de
três membros titulares e um suplente, especificando quem ocupará as funções de
Síndico, 1° Subsíndico e 2° Subsíndico.
§ 9°- As chapas para o Conselho Consultivo e Fiscal deverão ser integradas por
três membros titulares e três suplentes, devendo, obrigatoriamente, um dos
membros efetivos e um dos suplentes ser Contador e/ou Técnico em Contabilidade.
§ 10°- O presidente de Assembléia Geral proclamará eleita a chapa que obtiver
cinqüenta por cento (50%) mais um voto, dos condôminos presentes na Assembléia.
Caso nenhuma das chapas obtenha o quociente necessário, de imediato será
procedida nova eleição, concorrendo somente as duas chapas mais votadas na
primeira apuração, sendo considerada eleita aquela que obtiver cinqüenta por cento
(50%) mais um voto, dos condôminos presentes, excluídas os votos nulos e
brancos. Em caso de empate, será declarada vencedora a chapa integradora pelo
condômino mais idoso.
VIGÉSIMA PRIMEIRA – A Assembléia Geral Ordinária, convocada na forma da
Cláusula Vigésima desta Convenção, será realizada na segunda quinzena do mês
de maio de cada ano, competindo-lhe:
a) – eleger e dar posse, na mesma data, nos anos pares, aos membros da
Comissão de Administração, constituída pelo Síndico, 1° e 2° Subsíndicos, e
1 (um) Suplente, e, nos anos ímpares, aos membros do Conselho Consultivo
e Fiscal, eleitos na forma estabelecida na Cláusula Vigésima desta
Convenção.
b) – constituir e desconstituir Comissões Especiais Temporárias para assessorála sobre fins determinados, emitindo Parecer respectivo;
c) – deliberar sobre despesas extraordinárias de valor acima de duzentos e
cinqüenta (250) taxas condominiais mensais, conforme previsto no 3° da
Cláusula Décima Oitava desta Convenção;
d) - examinar e deliberar sobre as contas da administração, bem como o
Balanço anual do Condomínio, acompanhado do Parecer do Conselho
Consultivo e Fiscal;
e) - examinar e deliberar sobre as previsões orçamentárias e seguros do
Condomínio, apresentadas pela Administração, acompanhados do Parecer
do Conselho Consultivo e Fiscal;
f) – elaborar e aprovar o Regulamento Interno e suas alterações;
g) – definir, no Regulamento interno, as infrações, as penalidades e multas a
serem aplicadas pelo Síndico, bem como julgar os recursos interpostos contra
estas, ou contra outros atos do Síndico;
h) – definir, no Regulamento Interno, a estrutura administrativa do Condomínio e
a contratação de Auditoria Externa, bem como a forma e os procedimentos
para a venda das Cotas Condominiais retomadas de condôminos;
i) – deliberar, sobre o valor da taxa condominial mensal, bem como sobre a
constituição e utilização do fundo de reserva;
j) – deliberar, anualmente, fixando os honorários da Comissão de
Administração ou a Ajuda de Custo, previstos nos § 7° e 8° da Cláusula
Vigésima Quarta.
VIGÉSIMA SEGUNDA - A Assembléia Geral Extraordinária será realizada,
sempre que necessária, e será convocada na forma da Cláusula Vigésima desta
Convenção, competindo-lhe:
a) – examinar e votar alteração(ões) desta Convenção de Condomínio,
obedecido o “quorum” qualificado, previsto no § 4° da Cláusula Vigésima
desta Convenção;
b) – examinar e deliberar sobre despesas extraordinárias, previstas no § 3° da
Cláusula Décima Oitava desta Convenção, em caráter de urgência, e que não
possam aguardar a realização de Assembléia Geral Ordinária;
c) – decidir sobre aquisição, venda ou comprometimento hipotecário de imóvel,
obedecido o “quorum” de que trata o § 4° da Cláusula Vigésima desta
Convenção;
d) – eleger e dar posse, na mesma data, aos membros do Conselho Consultivo
e Fiscal, e/ou da Comissão de Administração, nos casos de renúncia coletiva
de algum destes órgãos, na forma do § 5° da Cláusula Vigésima Quarta desta
Convenção, cujos eleitos completarão o mandato dos renunciantes;
e) – examinar e decidir sobre cassação do mandato de qualquer um dos
condôminos
eleitos
para
cargo
no
Condomínio,
elegendo,
concomitantemente, seu substituto, no caso de aprovação de cassação, cujo
eleito completará o mandato do(s) referido(s);
f) – deliberar sobre venda, demolição do edifício, extinção do Condomínio
“RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO”, obedecido o “quorum”
qualificado, previsto em lei, e § 4° da Cláusula Vigésima desta Convenção;
g) – deliberar sobre outros assuntos aqui não expressamente mencionados;
Parágrafo Único – A Assembléia Geral Extraordinária também poderá ser
convocada na forma prevista no “caput” desta Cláusula, atendendo a requerimento
de, no mínimo, cinqüenta (50) Condôminos quites com suas obrigações
condominiais, requerimento este dirigido ao Síndico, que tem o prazo de vinte (20)
dias pra proceder a convocação requerida, e, se não efetivada, darão ciência desse
fato ao Presidente do Conselho Consultivo e Fiscal, o qual procederá a convocação.
Não atendido o requerimento no prazo acima fixado, os condôminos poderão
convocá-la diretamente, observado o “quorum” qualificado, previsto no § 4° da
Cláusula Vigésima.
DO CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL
VIGÉSIMA TERCEIRA – O conselho Consultivo e Fiscal é composto por três (3)
membros efetivos e três (3) suplentes, com mandato de dois (2) anos, eleitos pela
Assembléia Geral Ordinária, nos anos ímpares, dentre os condôminos quites com
suas obrigações condominiais e maiores de vinte e um (21) anos de idade, ou
emancipados, permitida uma (1) reeleição, devendo, um membro efetivo e um
suplente serem contador e/ou técnico em contabilidade.
§ 1°- Compete, ao Conselho Consultivo e Fiscal, como órgão de assessoramento
e fiscalização:
a) – examinar a contabilidade, o balanço anual e os balancetes mensais e os
atos administrativos do condomínio, trimestralmente, ou sempre que
necessário;
b) – dar parecer, até o dia 15 de abril de cada ano, sobre o balanço anual do
Condomínio e sobre as contas da administração, como órgão de
assessoramento da Assembléia Geral;
c) – selecionar e aprovar, anualmente, a proposta de Auditoria Externa, que
melhor atenda aos interesses do Condomínio;
d) – dar parecer, à Assembléia Geral, até o dia 15 de abril de cada ano, sobre o
orçamento anual, elaborado pela administração;
e) – deliberar, autorizando ou não, despesas de conserto, restauração ou
aquisição, de valor orçado acima de cem 1000 até duzentos e cinqüenta
(250) taxas mensais condominiais, conforme previsto no § 2° da Cláusula
Décima Oitava desta Convenção;
f) – convocar, quando necessário, o Síndico ou seu substituto em exercício.
§ 2°- Ao Conselho Consultivo e Fiscal são franqueados todos os livros e
documentos contábeis do Condomínio, para fins do cumprimento de suas
atribuições.
§ 3°- Poderá constituir e desconstituir Comissão Especial Temporária, para fim
determinado, em assessoramento às suas atribuições.
§ 4°- A seu requerimento, ou no caso de falta injustificada a duas (2) reuniões
consecutivas, ou em três (3) intercaladas, o Conselheiro perderá o mandato, sendo
substituído pelo suplente mais idoso.
§ 5°- No caso de renúncia coletiva do Conselho, esta deverá ser comunicada ao
Síndico, por escrito, o qual convocará Assembléia Geral Extraordinária, no prazo de
vinte (20) dias de ciência, para fins de eleição dos novos membros que completarão
o mandato dos renunciantes.
§ 6°- Compete, ao presidente deste Conselho ou seu substituto em exercício,
convocar Assembléia Geral Ordinária para os fins previstos na Cláusula Vigésima
Primeira, e, igualmente, as Assembléias Gerais extraordinárias a que se referem as
disposições da Cláusula Vigésima Segunda, no caso de o Síndico ou seu substituto
em exercício não a convocar, na forma prevista nesta Convenção.
§ 7°- Os membros deste Conselho elegerão, entre si, o presidente e seu
substituto legal, lavrando ata dos assuntos tratados e deliberações tomadas em
cada reunião.
§ 8°- O Conselho, sempre que consultado, emitirá parecer, por escrito, sobre o
assunto.
DA ADMINISTRAÇÃO
VIGÉSIMA QUARTA- Administração do Condomínio será exercida através de
uma Comissão de Administração, presidida pelo Síndico e composta também pelos 1° e
2 ° Subsíndicos e um Suplente com mandato de dois anos, eleitos nos anos pares pela
Assembléia Geral Ordinária, dentre os condôminos quites com suas obrigações
condominiais maiores de 21 anos de idade ou emancipados, permitida uma reeleição.
§ 1° - A comissão de Administração atuará em colegiado, tomando as decisões
por maioria de votos, cabendo ao presidente direito ao voto de desempate.
§ 2°-O Síndico além de presidir e votar, inclusive com o voto de desempate, nas
reuniões da Comissão de Administração, será o representante legal do Condomínio,
ativa e passivamente, na forma da lei 4591/64 a legislação pertinente, ou posterior.
§ 3°- Ao 1° Subsíndico caberá além de votar nas reuniões da Comissão de
Administração, substituir o Síndico em seus impedimentos, e/ou substituí-lo na
vacância, bem como assessorá-lo nas funções financeiras do Condomínio, firmando
com o mesmo os cheques e movimentações bancárias.
§ 4°-Ao 2° Subsíndico caberá além de votar nas reuniões da Comissão de
Administração, substituir o 1° Subsíndico em seus impedimentos, e/ou substituí-lo na
vacância, bem como assessorar ao Síndico nas funções administrativas do
Condomínio.
§ 5°-O Suplente, eleito juntamente com os membros titulares da Comissão de
Administração, somente assumirá, como substituto do 2° Subsíndico, na vacância de
um dos cargos da Comissão de Administração.
§ 6°-Em caso de renúncia coletiva da Comissão de Administração, esta deverá
ser comunicada, por escrito ao Presidente do Conselho Consultivo e Fiscal, ou
substituto em exercício, ao qual caberá transitória e imediatamente, assumir as funções
administrativas do Condomínio convocando Assembléia Geral Extraordinária, no prazo
de máximo de 10(dez) dias da data da renúncia, para a realização da eleição dos novos
membros da comissão de Administração na forma de prevista nesta cláusula,
combinando com a letra “d” da Cláusula Vigésima Segunda desta Convenção.
§ 7°-Os membros titulares da Comissão de Administração serão remunerados,
pela divisão entre si, de um percentual de até sete por cento (7%) da receita ordinária
recebida mensalmente pelo Condomínio a ser definido anualmente pela Assembléia
Geral Ordinária, conforme previsto na letra “J” da Cláusula Vigésima Primeira.
§ 8°- No caso de contratação de gerenciamento do Condomínio, quer por pessoa
física ou jurídica, previsto no § 1°, da Cláusula Vigésima Quinta os membros da
Comissão de Administração deixarão de receber os honorários de que trata o § 7°
desta cláusula, passando a receber somente uma Ajuda de Custo, em percentual a ser
fixada pela Assembléia Geral, de até dois por cento (2%) da receita ordinária mensal
recebida pelo Condomínio, a ser dividida entre os membros titulares da Comissão.
VIGÉSIMA QUINTA – Além do disposto na Cláusula Vigésima Quarta desta
Convenção, compete a Comissão de Administração:
A) - admitir e demitir empregados, fixando suas funções e salários, na
conformidade com orçamento votado pela Assembléia Geral;
B) - elaborar a previsão orçamentária anual, enviando-a ao Conselho Consultivo
e Fiscal, até 31 de março de cada ano para exame e parecer, atendendo o
previsto na letra “d” da Cláusula Vigésima Terceira desta Convenção;
C) - executar o orçamento, contratando e supervisionando obras e reparações
ordenando o pagamento de despesas, até o limite fixado no § 1° da Cláusula
Décima Oitava desta Convenção;
D) - depositar em bancos as importâncias recebidas, e retirá-las por meio de
cheques nominais ,observando o previsto no § 3° da Cláusula Vigésima
Quarta desta Convenção;
E) - manter escrituração contábil e demais registro exigidos por lei; ou
necessários para a boa ordem e controle;
F) - remeter, mensalmente, aos membros do Conselho Consultivo e Fiscal ,os
balancetes dos demonstrativos contábeis, e o Balanço Geral do Condomínio,
até noventa (90) dias após o encerramento do exercício contábil; e aos
condôminos será remetido trimestralmente ,1 (um) resumo do demonstrativo
financeiro.
G) - contratar seguros do Condomínio, na conformidade da Cláusula Vigésima
Sexta desta Convenção.
H) – contratar assessoramento jurídico permanente;
I) – prestar informações e esclarecimento que lhe forem solicitadas pelo
Conselho Consultivo e Fiscal e/ou pela Assembléia Geral;
J) – aplicar multas e penalidades, conforme disposto nesta Convenção e no
Regulamento Interno.
§ 1° A Comissão de Administração poderá contratar o gerenciamento do
Condomínio desde que, previamente, autorizado pela Assembléia Geral, a qual, na
mesma ocasião deverá examinar e deliberar sobre o custo respectivo.
§ 2° Resolver casos de administração aqui omissos.
DO SEGURO
VIGÉSIMA SEXTA – Contratar-se-ão seguros do Condomínio, abrangendo as
unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio, vendavais, explosões, raios,
chuvas em demasia, ou outro sinistro que possa causar destruição parcial ou total,
sobre veículo(s), de acidentes pessoais e danos civis contra terceiros, computando-se
o(s) prêmio(s) nas despesas ordinárias do Condomínio.
§ 1º Os seguros deverão ser contratados com Companhias Seguradoras de
primeira linha no “ranking” destas, dentre, no mínimo, três orçamentos escolhidos,
obedecendo ao previsto na letra “e” da Cláusula Vigésima Primeira.
§ 2° A contratação do seguro, bem como a cobertura e as hipóteses de
ocorrência de sinistro, regulam-se no disposto no Capitulo IV, Título I, da lei 4.591/64,
nas disposições do direito comum, e disposições desta Convenção e seu Regulamento
Interno.
§ 3° O condômino contratará também, após aprovada pela Assembléia Geral
Ordinária, um Seguro de Acidentes Pessoais, em favor dos membros titulares da
Comissão de Administração, enquanto durar o mandato, obedecendo o previsto na letra
“e” da Cláusula Vigésima Primeira.
DISPOSIÇÕES GERAIS
VIGÉSIMA SÉTIMA – O condomínio contratará, anualmente, Auditoria Externa,
conforme previsto nas letras “h” da Cláusula Vigésima Primeira, e letra “c” da Vigésima
Terceira desta Convenção.
VIGÉSIMA OITAVA – Os condôminos obrigar-se-ão, nos contratos de locação ou
outros quaisquer, em que cedam a terceiros o uso de suas unidades, a incluir uma
Cláusula que obrigue os ocupantes ao cumprimento do disposto nesta Convenção e no
Regulamento Interno.
VIGÉSIMA NONA – é proibida a contratação de parentes, cônjuges ou afins, dos
membros do Conselho Consultivo e Fiscal e da Comissão de Administração, até o 3°
grau, para qualquer função no “RESIDENCIAL POUSADA DO SERRANO”.
TRIGÉSIMA – Os condôminos do ao celebrarem Contratos de Promessa de
Compra e Venda ou Escrituração Pública de Compra e Venda ou ainda, Cessão de
Direitos relativa a sua Cota Condominial, ficam obrigados a mencionar, após o número
do apartamento ,a respectiva letra alfabética indicadora do período de sete dias (7) de
uso exclusivo, na denominada “temporada alta” bem como o primeiro e último dia e mês
que caracteriza sua fração ideal de 1/17 avos nos assentamentos próprios ,no Cartório
de Registro de Imóveis da Comarca de Gramado.
TRIGÉSIMA PRIMEIRA – A presente Convenção de Condomínio, com as
alterações introduzidas e aprovadas pela Assembléia Geral Extraordinária, realizada no
dia cinco (5) de outubro de dois mil (2000), prorrogada para o dia vinte e seis (26) de
outubro de dois (2000), passa a vigorar a partir da presente data, revoga e substitui a
anterior, arquivada no oficio do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado-RS, sob
matrícula n° 4441 em 04.06.1984 e vai assinada pelo Presidente e Secretário desta
Assembléia, acompanhada do visto de advogado.
TRIGÉSIMA SEGUNDA – Fica eleito o foro da Comarca de Gramado-RS, para
qualquer ação concernente às relações dos co-proprietários com o Condomínio, e
eventuais usuários do prédio e instalações do mesmo.
DISPOSIÇÔES TRANSITÓRIAS
TRIGÉSIMA TERCEIRA – A primeira eleição da Comissão de Administração,
composta pelo Síndico, dos 1° e 2° Subsíndico, e um Suplente, bem como dos
membros do Conselho Consultivo e Fiscal, será procedida em Assembléia Geral
especial, a ser realizada no prazo de até vinte (20) após a regularização das presentes
alterações na Convenção Condominial, convocada, excepcionalmente, pela Comissão
de Estatutos, constituída na Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 27 de junho
de 2000.
§ 1°- A Comissão de Administração eleita na forma da presente Cláusula terá
mandato até a Assembléia Geral Ordinária, a ser realizada na segunda quinzena do
mês de maio de 2002, e o Conselho Consultivo Fiscal terá mandato até a Assembléia
Ordinária, a ser realizada na segunda quinzena do mês maio de 2001.
§ 2°- Os Condôminos, atualmente com poderes da Administração, permanecerão
com esta funções até a eleições e posse da nova Comissão de Administração do
Condomínio eleita na forma do “Caput” desta Cláusula devendo, na mesma
oportunidade, apresentar prestação das contas de sua gestão, na forma da Lei
4591/64, diretamente a Assembléia Geral.
§ 3°- Os condôminos referidos no parágrafo anterior, caso eleitos para qualquer
um dos cargos, terão direito a concorrer a uma reeleição.
4°- A previsão orçamentária para o período até maio de 2001, tomará por base a média
dos balancetes dos meses de janeiros a junho de 2000, podendo ser acrescida de
previsão de gasto programados ou necessários para o período de até 31 de maio de
2001.
Gramado, 26 de outubro de 2000.