Palestra: Engº Marcos Mansour Chebib Awad

Transcrição

O Mercado da Engenharia de Avaliações e da
Perícia
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Engº Marcos Mansour Chebib Awad
Coordenador da Câmara de Avaliações do IBAPE/SP – Gestão 2016-2017
Cocoordenador técnico do curso de Pós Graduação Lato Sensu em Perícias de
Engenharia e Avaliações, parceria Universidade Presbiteriana Mackenzie / IBAPE
SP
Março de 2016
Comunicados
Os conceitos e opiniões apresentados nesta palestra são de
responsabilidade exclusiva do professor.
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por terceiros, associados ou não, ou pelo emprego indevido das
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aprovação prévia e por escrito do IBAPE/SP.
Índice
SINOPSE/OBJETIVO
1.
PRINCÍPIOS GERAIS
2.
HISTÓRICO
3.
MERCADO E APLICAÇÃO
4.
NORMAS
5.
CONCEITOS
BÁSICOS
CORRELACIONADOS
A
ENGENHARIA
DE
AVALIAÇÕES
6.
METODOLOGIAS APLICADAS A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
7.
SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
3
SINOPSE/OBJETIVO
• SINOPSE
Apresentar as atividades básicas envolvidas na Engenharia de
Avaliações, fornecendo informações conceituais fundamentais,
objetivos, finalidades e noções sobre a amplitude do mercado de
trabalho.
• OBJETIVO
Esclarecer conceitos básicos;
Apresentar o mercado de trabalho (áreas de atuação);
Fomentar o interesse no desenvolvimento profissional,
especificamente na área da Engenharia de Avaliações.
4
1. PRINCÍPIOS GERAIS
• Definições - Engenharia de Avaliações
•
•
NBR 14653-1 (2001) - É o conjunto de conhecimentos técnico-científicos
especializados, aplicados à avaliação de bens.
ABUNAHMAN (2008) - Trabalho técnico-científico que ultrapassa qualquer
sentimento pessoal do avaliador, tendo que refletir as tendência do
mercado imobiliário.
5
• Definições - Perícia
• NBR 13.752/Dez1996 – Atividade que envolve apuração
causas que motivaram determinado evento ou da
asserção de direitos.
• NBR 14.653/1-2001 – Atividade técnica realizada por
profissional com qualificação específica, para averiguar
e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar
as causas que motivaram determinado evento, avaliar
bens, seus custos, frutos ou direitos.
6
Ao perito é defeso presumir.
Engº José Carlos Pelegrino
• Justificar tecnicamente com:
– Informações de mercados;
– Estudos;
– Normas;
– Outros.
7
2. HISTÓRICO
•
Até o ano de 1850 a propriedade da terra era tratada através do SISTEMA DE
CONCESSÕES, instituído pelo estado português desde 1375.
•
Em 1850, no segundo reinado, foi promulgada a Lei n° 601 – “LEI DE TERRAS”,
que criou no Brasil a figura da propriedade particular, extinguindo o Sistema de
Concessões, ampliando o caráter capitalista da sociedade daquela época.
•
A terra passou a ser vista como uma reserva e um patrimônio que trazia a
expectativa de ganhos financeiros, seja como resultado de sua valorização, ou
proveniente de rendas locatícias.
•
Com estas características, aos poucos passou também a servir como instrumento
de garantia de empréstimos bancários, e na solução de discussões em processos
judiciais.
•
Criou-se então a necessidade de se promover avaliações dentro de critérios
técnicos (Engenharia de Avaliações), como já se praticava nos EUA, desde a
metade do século XIX.
8
2. HISTÓRICO
•
O trabalho mais antigo que se tem notícia no país foi a monografia do Prof. eng°
Vitor da Silva Freire, intitulada “Códigos Sanitários e Posturas Municipais sobre
Habitações”, publicada em 1918 no Boletim do Instituto de Engenharia.
•
Na década seguinte, a Prefeitura do Município de São Paulo passou a empregar
novos métodos de avaliação introduzidos pelo Prof. eng° Vitor da Silva Freire,
levando em conta a testada e a profundidade dos terrenos. Estes critérios passaram
a ser sistematicamente utilizados em 1929.
•
O eng° Luiz Carlos Berrini publicou diversos artigos a esse respeito entre 1929 e
1939. Em 1941 publicou o livro “AVALIAÇÕES DE TERRENOS”, e em 1949 publicou
o “AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS”, no qual desenvolveu teses e conceitos, e que era
(como é até hoje) considerada uma “Bíblia” nesta matéria.
•
Em 10/03/1953 foi fundado no Rio de Janeiro o IEL – Instituto de Engenharia Legal.
Em 14/11/1954 foi fundado em São Paulo o IBAPE – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia, desenvolvendo intensa atividade pela
promoção de conferências, cursos, simpósios, etc. Estas 2 entidades (IBAPE e IEL)
se uniram em 1995, dando origem ao atual IBAPE NACIONAL, que hoje congrega
entidades estaduais filiadas.
9
2. HISTÓRICO
•
Em 1974, por iniciativa de seu presidente José Carlos Pellegrino promoveu o I
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, com o lançamento conjunto do
livro “ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES”, que passou a ser a moderna “Bíblia II” da
avaliação.
FONTE: INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia
de Avaliações Volume 1. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.
ALGUNS FATOS QUE IMPULSIONARAM O MERCADO DE AVALIAÇÕES:
– ELEVADO NÚMERO DE DESAPROPRIAÇÕES NECESSÁRIAS OBRAS DO
- 1967
PREF. BRIG. FARIA LIMA
– APROVAÇÃO DA LEI FEDERAL 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO QUE
- 1997 DISPÕE
SOBRE O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, INSTITUI
A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.(BEM IMÓVEL PASSA A SER GARANTIA REAL)
- DIMINUIÇÃO DAS TAXAS DE JUROS DA ECONOMIA
10
3. MERCADO E APLICAÇÃO
•
JUDICIAL
Direito
Engenharia e
Arquitetura
ENGENHARIA
LEGAL:
Parte
da
engenharia que
atua
na
interface
técnico-legal
envolvendo
avaliações
e
toda espécie de
perícias
relativas
a
procedimentos
judiciais.
FONTE: NBR 14.653-1:2001
11
•
JUDICIAL
• Tribunal de Justiça de São Paulo:
• Maior Tribunal do Mundo:
• 25 milhões de processos
•
•
•
•
•
•
•
•
FONTE: APRESENTAÇÃO DAS AULAS DO CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM
PERÍCIAS DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES, MATÉRIA: PERÍCIAS DE
ENGENHARIA: JUDICIAIS, EXTRAJUDICIAIS, CAUTELARES E ARBITRAGENS
OCTAVIO GALVÃO NETO E FLÁVIO F. DE FIGUEIREDO (ANO 2016).
ALGUMAS FINALIDADES
AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO,
REVISIONAIS, RENOVATÓRIAS,
EXECUÇÕES, FALÊNCIAS,
SEPARAÇÕES SOCIETÁRIAS,
INVENTÁRIOS,
ASSISTÊNCIAS TÉCNICAS
DIVÓRCIOS, ETC.
12
•
EXTRA JUDICIAL
CREDITÍCIO
• GARANTIAS PARA EMPRÉSTIMOS COMERCIAIS
• HIPOTECAS OU ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (CRÉDITO
IMOBILIÁRIO)
13
•
EXTRA JUDICIAL
CREDITÍCIO
• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:
• Bancos Públicos e Privados
• Banco do Brasil
• Caixa Econômica Federal
• Banco Itaú
• Banco Bradesco
• Banco Santander
• Outros
• Factoring
• Outros
14
•
EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• APLICAÇÕES SECURITÁRIAS: INTERESSE DA
SEGURADORA E DO CLIENTE, A DEFINIÇÃO PRÊMIO
CORRESPONDENTE.
15
•
EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• BALANÇOS PATRIMONIAIS
• AJUSTES CONTRATUAIS
(REVISÕES EXTRAJUDICIAIS)
16
•
EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• TRANSFERÊNCIA
DE
PROPRIEDADE: AUXILIAR
COMPRADOR/ VENDEDOR
/ BASES DE PERMUTA DE
PROPRIEDADES.
• BASE PARA
(IMPOSTOS)
TAXAÇÕES
17
•
EXTRA JUDICIAL
ADMINISTRATIVO
• ALGUNS DOS PRINCIPAIS CLIENTES:
• Bancos Públicos e Privados (atualização patrimonial,
renovação de contratos locatícios);
• Empresas de Telefonia (Oi, Vivo, Tim, etc..);
• Prefeituras;
• Fundos de Previdência (PREVI, PETROS, etc.)
• Usinas de Álcool e Açúcar ;
• Construtoras, Loteadoras;
• Hospitais, hotéis;
• Pessoas Jurídicas e Físicas em geral
• Outros
18
MARKET SHARE – ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (MERCADO BRASILEIRO – ESTIMATIVA ANUAL)
Avaliações
GRANDES BANCOS - ITAÚ,
SANTANDER, BRADESCO,
BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS
Total
Avaliações
GRANDES BANCOS - ITAÚ,
SANTANDER, BRADESCO,
CAIXA E BANCO DO BRASIL
(CONTRATAÇÃO PELO
BANCOS PEQUENOS E MÉDIOS
Total
Credito Imobiliário
(Volume Mensal)
BANCOS - CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Valor Unitário por Avaliação
(R$)
39.500,00
1.450,00
400,00
40.950,00
351,77
BANCOS - GARANTIA E DEMAIS OPERAÇÕES
Credito Imobiliário
(Volume Mensal)
(R$)
4.900,00
180,00
5.080,00
Avaliações
GRANDES FUNDOS DE
PENSÃO - PETROS PREVI E
EQUENOS FUNDOS DE PENSÃO
Total
Volume Mensal
PROPÓSITO
nvestimentos - Tomada de Decisão
Contabilização - CPC/Auditoria
Legal - Perícias
Internacionais (com uso normas
internacionais)
Outros (Seguros, etc)
Total
Volume Mensal
300,00
500,00
2.500,00
Total GERAL
350,00
400,00
150,00
550,00
30,00
1.000,00
4.330,00
50.910,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
FUNDOS DE PENSÃO
2.000,00
Valor Mensal (R$)
Valor Anual (R$)
Participação
no mercado
13.825.000,00
165.900.000,00
27%
580.000,00
14.405.000,00
6.960.000,00
172.860.000,00
1%
28%
Valor Mensal (R$)
Valor Anual (R$)
%
14.700.000,00
176.400.000,00
29%
540.000,00
15.240.000,00
6.480.000,00
182.880.000,00
1%
30%
Valor Mensal (R$)
Valor Anual (R$)
%
800.000,00
9.600.000,00
2%
450.000,00
1.250.000,00
5.400.000,00
15.000.000,00
1%
2%
Valor Mensal (R$)
3.000.000,00
1.250.000,00
15.000.000,00
Valor Anual (R$)
36.000.000,00
15.000.000,00
180.000.000,00
%
6%
2%
29%
12.000,00
360.000,00
4.320.000,00
1%
500,00
4.644,34
500.000,00
20.110.000,00
6.000.000,00
241.320.000,00
1%
39%
51.005.000,00
612.060.000,00
100%
3.000,00
2.272,73
PARTICULARES
10.000,00
2.500,00
6.000,00
1.001,87
OBS. : VALORES MERAMENTE ILUSTRATIVOS - ESTIMADOS COM BASE NA EXPERIÊNCIA
PROFISSIONAL DO PALESTRANTE E CONSULTAS REALIZADAS COM ALGUMAS EMPRESAS
DO SETOR
19
MARKET SHARE – ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (MERCADO BRASILEIRO - ESTIMATIVA)
BANCOS - CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
10%
BANCOS - GARANTIA E
DEMAIS OPERAÇÕES
28%
FUNDOS DE PENSÃO
29%
PARTICULARES - LEGAL
PERÍCIAS
PARTICULARES - OUTROS
30%
2%
OBS. : VALORES MERAMENTE ILUSTRATIVOS - ESTIMADOS COM BASE NA EXPERIÊNCIA
PROFISSIONAL DO PALESTRANTE E CONSULTAS REALIZADAS COM ALGUMAS EMPRESAS
DO SETOR
20
4. NORMAS
•
NORMAS BRASILEIRAS PARA AVALIAÇÃO
O Código de Defesa do Consumidor, instituído pela Lei Federal n° 8.078/90, tornou
obrigatória a obediência às Normas Técnicas, conforme dispõe o inciso VIII de
seu artigo 39:
“Art.39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas oficiais expedidas pelos órgãos oficiais competentes,
ou, se as normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.”
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas:
21
4. NORMAS
•
NORMAS BRASILEIRAS PARA AVALIAÇÃO
NBR 14653: AVALIAÇÃO DE BENS
Parte 1: Procedimentos Gerais (2001) – Guia aplicado a todas as modalidades e áreas da
engenharia de avaliações).
Parte 2: Imóveis Urbanos (2011) - Diretrizes para avaliação de imóveis urbanos
tendo como objetivos:
Classificação da sua natureza
Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
Descrição das atividades básicas;
Definição da metodologia básica;
Especificação das avaliações;
Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Parte 3: Imóveis Rurais (2004)
Parte 4: Empreendimentos (2002)
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais
Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
Parte 7: Patrimônios Históricos
22
5. CONCEITOS BÁSICOS
•
DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001)
Item 3.38 - PREÇO:
Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um
fruto ou um direito sobre ele.
23
•
Item 3.9 - CUSTO:
Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição
de um bem, numa determinada data e situação.
Taxa de lucro da construtora
Taxa de administração
Taxa financeira
24
•
Item 3.9.4 - Custo de Reprodução:
Item 3.9.3 - Custo de Reedição:
Gasto necessário para reproduzir
um bem, sem considerar eventual
depreciação.
Custo de reprodução, descontada a
depreciação do bem, tendo em vista o
estado em que se encontra.
25
•
DEFINIÇÕES DE CONCEITOS
VALOR (Segundo Berrini):
UTILIDADE
RARIDADE
DESEJO
Fonte: BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949 (pág. 27).
26
•
VALOR DE MERCADO (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –
2011):
•
•
•
Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem
compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigentes.
Tal valor deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os
custos adicionais relativos ao comprador, aplicáveis aos valores finais de compra e
venda, tais como, ITBI, despesas de escritura e registro, e já embutidas as despesas
inerentes do vendedor, tais como comissões.
Tal definição presume que o bem esteja livre e sem ônus.
VM = (VT +VCC)xFC
27
•
VALOR DE MERCADO (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP – 2011):
Para definir o valor de
mercado desse imóvel,
você somaria ou subtrairia
o custo do aquário?
28
•
Item 3.2 - VALOR PATRIMONIAL:
Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imóvel.
Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o
fator de comercialização com base em informações de mercado levantadas pelo
avaliador ou em pesquisa de caráter regional, previamente publicada.
+
VP = VT +VCC
29
•
Item 3.3 - VALOR EM RISCO:
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor das
benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da apólice ou da
contratação, observada a máxima depreciação.
30
•
Item 3.4 - VALOR ECONÔMICO: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado.
Os indicadores econômicos da qualidade de um empreendimento imobiliário mais:
• Exposição máxima;
• Payback;
• Valor presente líquido (VPL);
• Índice de rentabilidade (IR);
• Taxa interna de retorno (TIR);
31
•
Item 3.5 - VALOR DE LIQUIDAÇÃO
FORÇADA:
Valor para uma situação de venda
compulsória, típico de leilões e também
muito
utilizado
para
garantias
bancárias. Quando utilizado, deve ser
também apresentado o valor de
mercado.
32
•
Item 3.7 - VALOR DE INDENIZAÇÃO:
Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de
débitos, desapropriações ou congêneres.
33
•
DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA
NBR 14.653-1)
•
3.45 valor de desmonte: Valor de um bem ou conjunto de bens, na condição de sua
desativação ou desmobilização
3.46 valor de liquidação forçada: Valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória
ou em espaço de tempo menor do que o normalmente observado no mercado
3.47 valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente
3.48 valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento,
durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de
oportunidade, considerados cenários previsíveis sob condições de risco
3.49 valor depreciável: Diferença entre o valor do bem na condição de novo e o seu valor
residual
3.50 valor de indenização: Valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos provocados, referido
a uma determinada data
•
•
•
•
•
34
•
DEFINIÇÕES DE CONCEITOS (SEGUNDO PROJETO DE ATUALIZAÇÃO DA
NBR 14.653-1)
•
3.51 valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que
pode corresponder ao valor máximo segurável
3.52 valor em uso: Valor de um bem em condições de operação no estado observado na
data de referência, incluídas, quando pertinentes, as despesas de projeto, embalagem,
impostos, fretes e montagem
3.53 valor especial: Valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que
teriam valor somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa
especial.
3.54 valor patrimonial: Valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa
física ou jurídica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação
3.55 valor residual: Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo
3.56 valor sinérgico: Valor resultante da interação de dois ou mais bens ou direitos, quando
o valor global for maior do que a soma dos valores individuais
Esta definição geral é particularizada em algumas partes desta Norma, de acordo com suas
especificidades.
•
•
•
•
•
•
35
6. METODOLOGIAS APLICADAS
•
METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor
de mercado, sempre que POSSÍVEL preferir o método comparativo direto de dados
de mercado. (NBR 14.653-1).
36
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E
DIREITOS
•
•
•
•
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (tratamento por fatores e
científico)
Método Involutivo
Método da Renda
Método Evolutivo
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL
•
•
Método da Quantificação do Custo
Método Comparativo Direto de Custo
37
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
DIREITOS
•
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra (NBR 14.653-1).
Preferencialmente, deve ser utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, galpões em condomínio, entre
outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
Nesse casso é admitido que existem relações fixas entre as características físicas de um
imóvel com seu preço (Exemplo: Quanto melhor o padrão construtivo de um imóvel mais
caro será seu preço).
COMO OS DADOS DE MERCADO SÃO ANALISADOS E TRATADOS?
38
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
DIREITOS
•
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
TRATAMENTO POR FATORES
Semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à
destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas. Número de dados de mercado
efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
TRATAMENTO CIENTÍFICO:
Tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica (DENTRE ELAS A
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA) que leve à indução de modelo validado para o comportamento do
mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados
cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o
exame final dos resultados.
39
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
DIREITOS
• Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto. (Nesse caso os cálculos podem ser realizados com
modelos Estáticos, Dinâmicos com equações pré definidas e Dinâmicos )
Ao lado pode-se observar
o fluxo de caixa acumulado
de um empreendimento
hipotético utilizado como
base
de
MÉTODO
INVOLUTIVO DINÂMICO
para avaliação de terreno
urbano
40
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
DIREITOS
•
Método da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Valor de Locação = Valor de mercado para venda x taxa de rentabilidade (%)
Tal metodologia pode ser calculada com base na capitalização da renda direta
(forma estática) ou com base no Valor Presente Líquido (VPL) da renda líquida
analisada em fluxo de caixa (dinâmico) considerando uma perpetuidade deste
fluxo em cerca de 10 a 15 anos (VPL).
41
•
METODOLOGIA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
DIREITOS
•
Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
Valor Patrimonial = Valor do terreno + Valor das benfeitorias
Valor de mercado = (Valor do terreno + Valor das benfeitorias) x Fator de
comercialização
O valor do terreno pode ser estudado
com base no método comparativo e/ou
involutivo e o valor das benfeitorias pode
ser
estudado
pelo
método
da
quantificação de custos e/ou comparativo
direto de custos
VM = (VT +VCC)xFC
42
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
•
Método da Quantificação do Custo
O valor/ custo da construção pode ser calculado através de estimativas,
orçamentos preliminares e orçamentos analíticos (detalhados), de acordo
com o rigor que se pretenda atribuir à avaliação.
•
Estimativas de Custos:
•Destaca-se que ao avaliar construções padronizadas é possível a utilização
de custos unitários tabelados e consagrados dentro do mercado imobiliário
brasileiro. Dentre eles destacam-se os Custos Unitários Básicos de
Edificações (Sinduscon) e os Custos Unitários Pini de Edificações.
Para avaliação de VALORES (NÃO CUSTO) de benfeitorias
padronizadas é utilizado o Estudo de Valores de Venda de
Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.
43
•
(SEGUNDO NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2011 )
•
Método Comparativo Direto de Custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são
elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo
direto de dados de mercado.
44
7. SUGESTÕES DE REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
•
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: PINI, 2008.
•
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
•
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de
Janeiro, 1996.
•
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Volume 2. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.
47
AGRADECIMENTO/ CONTATO
OBRIGADO!!!
ENGENHEIRO CIVIL MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD
CONTATO:
[email protected]
48

Palestra: Engº Marcos Mansour Chebib Awad

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