ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE

ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E
PERÍCIA
Carlos Eduardo de Azambuja1
Prof. Pedro Alcântara de Mattos Junior2
RESUMO
O presente trabalho tem por objetivo determinar a importância da Engenharia
de Avaliação, como um segmento da Engenharia Civil que, além de ter força de
lei, é o processo mais eficiente para informar valores reais de mercado em
avaliações. O Engenheiro Avaliador é um profissional capacitado, por
apresentar amplo conhecimento nos diversos segmentos da Engenharia, como:
garantias hipotecárias, aumento de capital, alienação de capitais, incorporação
e fusão, dissolução de sociedades, seguros, dentre outros. O laudo técnico de
avaliação deve ser elaborado sob responsabilidade técnica de um engenheiro
civil de acordo com a ABNT. Os processos técnicos devem ser atribuídos
exclusivamente a engenheiros ou empresas de engenharia de avaliação, de
acordo com a Resolução 218 do CONFEA em obediência às leis 5.194/66 e
6.404/76.
Palavras-chave: Avaliação. Engenharia. Perícia.
ABSTRACT
This study aims to determine the importance of Engineering Assessment,
as a segment of Civil Engineering who, besides having the force of law, is the
most efficient process to inform the actual values of market valuations. The
Evaluator Engineer is a skilled professional, by presenting extensive knowledge
in various sectors of engineering, such as mortgage guarantees, capital
increase, sale of capital, and merger, dissolution of partnerships, insurance,
among others. The technical evaluation report must be prepared under the
technical responsibility of a civil engineer in accordance with ABNT. Technical
processes should be allocated exclusively to engineers or engineering
companies for evaluation, according to Resolution 218 of CONFEA in
1
Graduado em Engenharia Civil pela Faculdade Kennedy.
Engenheiro Civil, Eletricista. Pós Graduado em Avaliações e Perícias. Pós-Graduado em Engenharia de
Segurança do Trabalho e Mestre em engenharia mecânica. Professor em Instalações Elétricas, Rede de
Telecomunicações e Sistemas de Segurança na Faculdade Kennedy.
2
obedience
to
the
laws
5.194/66
and
6.404/76.
Keywords: Engineering. Evaluation. Expertise.
1 INTRODUÇÃO
A Engenharia de Avaliação é uma especialidade da Engenharia e
tem legislação especifica para regular o exercício profissional dentre as quais
destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades
do engenheiro a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica;Resolução 218-73 do CONFEA que discrimina
as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia.
Resolução 345-90 do CONFEA que dispõe quanto ao exercício por
profissionais de novel superior das atividades de engenharia de avaliações e
perícias da engenharia. Seu Art. Primeiro define:
VISTORIA é a constatação de um fato mediante exame
circunstanciado descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a
indagação das causas que o motivaram.
ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão
ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos.
AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do
valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou um
empreendimento.
PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que
motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.
LAUDO é a peça na qual o perito profissional habilitado, relata o que
observou e dá as suas conclusões ou avalia o valor das coisas ou direitos,
fundamentalmente.
No seu Art. Segundo compreende como atribuição privativa dos
engenheiros,
em
suas
diversas
especialidades,
dos
arquitetos,
dos
engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos meteorologistas as vitorias,
pericias, avaliações, e arbitramentos relativos a bens moveis e imóveis, suas
partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e
serviços de utilidade publica, recursos naturais e bens e direitos que de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas
profissões.
No Art. Terceiro define que serão nulas de pleno direito as perícias e
avaliações e demais procedimentos indicados no Art. Segundo, quando
efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREA’s.
No Art. Quarto existe a obrigatoriedade de nos trabalhos técnicos,
indicados no artigo anterior, para a sua plena validade, deverão ser objeto da
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T.).
A Instrução 186-90 da Corregedoria de Justiça de MG, define que a
nomeação de perito judicial e assistente técnico deverá recair sobre
profissional habilitado de nível superior, inscrito no órgão de classe
correspondente.
2 JUSTIFICATIVA
Salvo melhor juízo, a área da engenharia é sem dúvida a área que
dentro da economia brasileira, tem crescido mais e de maneira significante. O
programa Minha Casa minha Vida, e o Governo Federal, a Copa do Mundo de
2014, as Olimpíadas de 2016, o Pré-sal criaram expectativas otimistas para o
país, impactando sobremaneira a engenharia de um modo geral. Assim,
engenharia, em todas as suas especialidades é a profissão do momento.
Escolas de engenharia estão lotadas de alunos na expectativa de após a
formatura, entrar no mercado de trabalho como uma estrela cadente: por cima,
com brilho e beleza. Dentro da engenharia entretanto, a especialidade
avaliação e perícia, cresce de,maneira espetacular.As mudanças da economia
dão a engenharia de avaliações e perícias um crescimento muito maior do que
o
vegetativo, criado pelo aumento da população e pelo crescimento geral da
economia e pelos eventos extraordinários que acontecerão no país. Assim, a
necessidade de utilização da engenharia de avaliações e perícias esta cada dia
maior, pela mudança de exigências de mercado, novas legislação e
importância de um acompanhamento técnico e profissional de qualidade em
todas as áreas que envolvam valores e riscos.
Conta-se que em São Paulo um comerciante negociava a compra de
uma casa, quando foi orientado para contratar um engenheiro para fazer a
avaliação do imóvel. O comprador respondeu que o preço estava ótimo e que o
corretor, conhecido de muitos anos, tinha garantido que a compra era de
oportunidade. Resultado: fechou o negócio na maior felicidade e depois de
quatro dias após a mudança, a casa desabou, com perda total de todos os
bens (imóvel, carro e móveis) Nesta situação, qualquer preço que tenha sido
pago foi caríssimo. Onde está a garantia do corretor de imóvel que intermediou
a venda? Aonde foi para a felicidade da hora da compra? Cadê o engenheiro
avaliador? Que além dos valores do imóvel examinaria sua estrutura, idade,
vida útil remanescente, detalhes construtivos, depreciação e etc., oferecendo
um laudo que detalharia todas as condições do imóvel e que evitaria o negocio,
deixando o desabamento nas mãos do vendedor e do corretor, amigo de
muitos anos.
3 OBJETIVOS
O objetivo geral deste trabalho é demonstrar através de conceitos
necessários para elaboração correta, facilitando sua compreensão dos
aspectos legais da engenharia de avaliação e perícia.
O objetivo específico:
a)
estudar as Normas Técnica afim de aprender todos
elementos que compões um laudo de avaliação e perícia. d nder dar
credibilidade as avaliações e assim gerar uma conclusão bem
fundamentada.
b)
Formatar os procedimentos na execução de uma
avaliação para dar credibilidade as avaliações e assim assegurar
uma conclusão fundamentada.
c)
Priorizar o uso das técnicas para demonstrar sempre
a verdade diante do contexto profissional, fundamentação das
conclusões, demonstrações dos valores com memórias de cálculo, e
o desejo leal e sincero de informar a confiança e a segurança para o
interessado.
4 REFERENCIAS TEORICAS
Para o desenvolvimento de trabalho tão importante, foram
necessários a criação de técnicas e normas e procedimentos, que permitissem
que todo o processo se firmasse no nosso meio. Neste sentido, nossos
antepassados, engenheiros, de todas as especialidades tiveram importância
fundamental. Desenvolvendo trabalhos avaliatórios e perícias ao mesmo tempo
em que pensavam em padronização e normas. Hoje, com tudo normatizado
pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), com tabelas e
procedimentos à nosso dispor para facilitar o nosso trabalho, isso sem falar em
programas de computador que, com precisão e rapidez, nos dão o tratamento
estatístico completo, com definição da melhor reta que represente a amostra,
alem de nos fornecer gráficos que melhoram o entendimento e, principalmente
a justificativa dos valores encontrados e estatisticamente tratados.
4.1 BREVE HISTORICO
Essa
atividade
como
especialidade,
pode
ser
considerada
relativamente nova. No início do século XX, foram publicados os primeiros
trabalhos sobre avaliação racional de terrenos. Durante as décadas de 20 e 30,
diversos trabalhos procuram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles
assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Lysandro Pereira, Ernani Nogueira
e Luiz Carlos Berrini (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).
No inicio da pratica sistemática da engenharia de avaliações entre
nós por volta da segunda década do Século XX. Engenheiros do Rio de Janeiro
e São Paulo foram os primeiros a se interessar pelo assunto, evidentemente
devido ao fato desta cidade ser as mais desenvolvidas e pólos econômicos do
país (TOM COPELAND, TIM KOLLER, TIM MURRIN, 2000).
O Cuerpo Técnico de Transaciones do Peru organizou a 1ª
Convenção Pan-Americana de Avaliação. Em seguida outras Convenções e 52
e 54, esta em São Paulo, organizada com o patrocínio do Instituto de
Engenharia e da Caixa Econômica Federal, sendo o promotor do evento o Eng.
Helio de Caires.
No Brasil o crescimento urbano verificado nos grandes centros
conduziu o poder público a um grande número de desapropriações, o que
obrigou a implementação de estudos no campo das avaliações. Em 1978, o
avanço do setor imobiliário permitiu aos engenheiros que participavam das
desapropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que
se referia às transações e locações (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).
No Brasil, a engenharia de avaliação sempre foi e continua sendo
praticada por engenheiros, constituindo-se, inclusive, privativa de classe, por
força de lei. (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).
Segundo IBAPE (2012) na década de 50 começaram a surgir os
primeiros institutos brasileiros dedicados à engenharia de avaliações, o mais
antigo deles sendo o Instituto de Engenharia Legal em 1953 no Rio de Janeiro.
Sucederam-se o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e *Perícias de
Engenharia de São Paulo em 1957, o Instituto Pernambucano de Engenharia
de Avaliações e Perícias de Engenharia em 1972, O Instituto Brasileiro de
Avaliações - IBA no Rio Grande do Sul em 1977, o Instituto de Avaliações e
Perícias do Paraná 1978, o Instituto Catarinense de engenharia de avaliações
e perícias – ICAPE em 1978. A partir daí foram criados as entidades
federativas e as associações que congregavam todos os institutos de
avaliações e perícias dos estados.
4.2 DEFINIÇÕES IMPORTANTES
Em 1989 durante o Governo Federal de Fernando Collor de Melo,
ocorreu o processo de venda dos imóveis funcionais da União, em Brasília/DF.
Esse trabalho foi desenvolvido sob responsabilidade do corpo técnico de
engenharia da Caixa Econômica Federal, cujo principal objetivo foi utilizar um
método permitisse ser reconhecido por toda comunidade nacional voltada às
praticas de Engenharia de Avaliação (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). Neste
contexto desenvolvimentista e de normatização, foram definidas pela Norma
NBR 14653 Parte
1 as mais importantes definições, das quais destacamos:
• Avaliação de Bens: Analise técnica, realizada por engenheiro de
avaliações, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos,
assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica,
para uma determinada finalidade, situação e data.
• Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode
ser objeto de direito, que intera o patrimônio.
• Benfeitoria: Resultado de obra e serviço realizado num bem e
que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
• Campo de Arbítrio: Intervalo de variação entorno de estimador
pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do
bem,desde que justificado pela existência de características próprias não
contempladas no modelo.
• Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à
produção, manutenção ou aquisição de um bem numa determinada data e
situação.
• Custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão
de obra, na produção de um bem.
• Custo indireto de produção: Despesas administrativas e
financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de
um bem.
• Custo de reedição: Custo de reprodução descontada a
depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
• Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um
bem, sem considerar eventual depreciação.
• Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a
mesma função e característica assemelhada as avaliando.
• Depreciação: Perda de valor de um em, devido a modificações
em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
• Decrepitude:
Desgaste
de
suas
partes
constitutivas,
em
consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de
utilização e manutenção.
• Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso
ou manutenção inadequada.
• Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes, originalmente
existentes ou exploração econômica. Pode ser imobiliário (por exemplo:
loteamento, prédios comerciais, residenciais) de base imobiliária (por exemplo,
loteamento, hotéis, shopping, parques temáticos) industrial ou rural.
• Empresa: Organização por meio de qual se realizam recursos
para produzir ou oferecer bens ou serviços, com vista, em geral, à obtenção de
lucros, podendo seu patrimônio conter cotas partes de outras empresas ou
empreendimentos
• Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de
um bem e seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou
menor do que um.
• Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia dentro
de condições do mercado vigente.
• Valor de risco: Valor representativo da parcela do bem que se
deseja segurar.
• Valor patrimonial: Valor correspondente a totalidade dos bens de
pessoa jurídica ou física.
• Valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final
de sua vida útil.
• Vantagem de coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o
custo de reedição de um bem, quando positiva.
• Vida econômica: prazo econômico operacional de um bem
• Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.
4.3 VALOR
Este é um conceito que envolve muita discussão, onde duas
corrente básicas e concorrentes, disputam a razão. Uma denominada
UNIVALENTE considera que o valor é único, independente da finalidade. A
outra denominada PLURIVALENTE considera que existem vários valores para
o mesmo bem, dependendo da finalidade (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).
A norma NBR 5676 variara, durante o tempo, entre uma e outra
corrente. Já em 1949 na 1ª Convenção Pan-americana de Avaliações,
realizada em Lima, Peru definia: “O valor de um imóvel, em dado momento é
único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado”.
A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enfática, “o
valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante é
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como aquele que se
definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigências”:
a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado;
b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que
não possam individualmente ou em grupos alterar o mercado;
c) Inexistência de influências externas;
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de
todos sobre o bem, o mercado e suas tendências;
e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez,
com liberdade pela entrada e saída do mercado.
Ora, as condições exigidas, raramente se apresentam no mercado,
deixando uma situação utópica que coloca mais lenha na fogueira da questão
UNIVALENTE X PLURIVALENTE.
A última modificação das normas corrige esta rara condição de
mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como
valor patrimonial, valor de mercado, valor para condições de liquidação
forçada, etc.
4.4 CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
A mesma NBR 14653 classifica os bens em tangíveis e intangíveis,
que de acordo com o dicionário Silveira Bueno assim são definidos:
• Tangível: adj. que se pode tanger, tocar, palpar, palpável,
sensível. Como exemplo de bens tangíveis poderia ter: imóveis,
máquinas, equipamentos, veículos, moveis e utensílios, acessórios,
matérias primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalações,
recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrícolas e semoventes.
• Intangível: adj. Intocável, impalpável; Como exemplo de
bens intangíveis teria: empreendimento de base imobiliária, industrial ou
rural, fundos de comercio, marcas, patentes.
4.5 PROCEDIMENTOS DE EXCELENCIA
Esta norma NBR 14653 inova quando exige do avaliador
procedimentos de excelência com o objetivo de melhorar o seu desempenho
no ato de executar qualquer processo avaliatório. Dentre os procedimentos de
excelência exigidos, destacamos:
a)
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e
somente aceitar encargos para o qual esteja habilitado e capacitado,
assessorando-se de especialistas, quando necessário.
b)
Considerar
como
confidencial
o
resultado
do
trabalho realizado e toda a informação técnica, financeira, técnica ou
de outra natureza, recebida do cliente.
c)
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem
a necessária citação. No casa de trabalhos não publicados, obter
autorização
para
reproduzi-lo,
e
ao
reproduzir
faze-lo
sem
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das
teses desenvolvidas.
d)
Declinar da sua contratação e informar as razões ao
cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em
decorrência de conflito de interesses, conforme artigos 134,135 e 138
do CPC
e)
Assessorar com independência a parte que o
contratou, com o objetivo de expressar a realidade.
f)
Evitar a participação em competições que aviltem
honorários profissionais.
g)
Desenvolver esforços na difusão de conhecimentos
para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e
assuntos
relativos
ao
exercício
profissional.
Expressar-se
publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente
capacitado para tal.
h)
5 ATIVIDADES BASICAS
Segundo IBAPE (2012) na execução de um trabalho de avaliação o
engenheiro avaliador tem como principais atividades
a)
Analise da documentação - Recebimento e
analise de toda documentação relativa ao bem avaliando como
escrituras e registros, projetos, notas fiscais, relação do ativo
imobilizado.
Na falta desta documentação ou de parte dela, o
avaliador deve julgar a possibilidade com, mesmo assim, executar
o trabalho, expressando no laudo as ressalvas relativas a
insuficiência das informações. E importante salientar que as
informações recebidas foram fornecidas pelo interessado e que
foram por premissas consideradas boas e validas.
Do mesmo modo importante a ressalva de que os bens
estão livres de hipotecas, arrestos, penhoras ou quaisquer
problemas que obstem seu bom uso e comercialização, e que não
foram feitas investigações a respeito de títulos ou propriedades.
b)
Vistoria - Este tópico do laudo é de suma
importância sendo responsável pela identificação de parâmetros
técnicos de todos os bens, envolvendo:
Vistoria
física
com
descrição
de
todas
as
características técnicas de cada bem avaliando, seus usos e
especialidades e possíveis obsolescências.
Localização
e
históricos
dos
bens
avaliandos,
indicando em que locais estão, suas características, origem, idade
aparente, vida útil remanescente, fatores de depreciação e estado
de conservação.
No caso de imóveis a vistoria deverá compreender
aspectos gerais da região, condições econômicas políticas e
sociais para se obter uma visão global do imóvel.Além disso,
aspectos
físicos,
relevo,
natureza
do
solo,
condições
ambientais.Localização, acessos, contexto urbano com indicações
dos principais pólos e distância. Uso e ocupação do solo,
ocupações atuais e tendências de modificações.
Infraestrutura
urbana,
sistema
viário,
transporte
coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica,
esgoto sanitário, telefone, rede de cabeamento, águas pluviais e
gás canalizado.
c)
Situação mercadológica - Analise do mercado
onde está situado os bens em questão, procurando situar, cada bem,
dentro do contexto mercadológico, econômico e financeiro.
Coleta de dados de bens semelhantes ao avaliando
Anexo, documentação fotográfica mostrando aspectos
e detalhes importantes para o trabalho avaliatório.
6 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS
Segundo os procedimentos normativos NBR 14653-1 para caso de
avaliação de terrenos é importante caracterizar cada terreno no contexto de :
• Localização Situação na região na quadra e na via publica,
com indicação de limites e confrontações.
• Utilização atual e vocações, em confronto com a legislação
em vigor.
• Aspectos físicos, dimensões, formas, topografia, superfície
e solo.
• Infraestrutura urbana disponível.
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
No caso de avaliação de edificações e benfeitorias devemos
caracteriza-los nos seguintes aspectos:
• Aspectos
construtivos,
qualitativos,
quantitativos
e
tecnológicos, comparados com a documentação disponível.
• Aspectos
arquitetônicos,
paisagísticos
e
funcionais,
inclusive do conforto ambiental.
• Adequação
da
edificação
em
relação
aos
usos
recomendáveis para a região.
• Condições de ocupação.
Em casos especiais, tais como existir edificações ou benfeitorias não
documentadas ou não averbadas, usar sempre o recomendado pelas mesma
norma. Também em casos especiais de conjuntos ou grandes quantidades de
bens semelhantes, pode ser feito a vistoria por amostragem, que deve se situar
em torno de 10% do total das unidades.
São recomendações dadas pelo IBAPE:
- Em caso da impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do
imóvel, tal situação deve ser explicitada e justificada no laudo, tendo o
avaliador o cuidado de procurar levantar todos os dados e informações do
interessado, sobre o imóvel, se possível, vistoriar unidade do mesmo conjunto,
compensando por uma vistoria externa detalhada a impossibilidade da vistoria
interna.
- No caso de avaliações em massa, como no caso de planta
genérica de valores, é fundamental aferir critérios, percepções e considerações
do cadastro, com avaliações por amostragem.
7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS
É recomendado que os procedimentos metodológicos utilizados sem
os preconizados pela norma NBR 14653-1;
A metodologia escolhida seja compatível com a natureza do bem a
avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado;
Dar preferência sempre que possível, ao método comparativo de
dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imóvel.
Em caso do imóvel situar-se em zona de transição (expansão,
retração, desapropriação, implantação de um empreendimento de impacto etc.)
é recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando
uma visão de mercado mais abrangente e equalizada.
Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o método
deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados.
Na norma NBR 5676 os métodos eram classificados em Diretos e
Indiretos. Os do tipo diretos eram:
Método Comparativos de dados de
mercado, Método Comparativos de custo de reprodução de benfeitorias, os
indiretos seriam: Método de renda, Método involutivo, Método residual.
7.1 METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (NBR 14653-2)
Pesquisa e levantamento de dados visa obter uma amostra
contendo dados de mercado com características similares com o imóvel
avaliando. A pesquisa deve ser randomizada, para se tornar uma amostra
viciada. Deve ter um tamanho apropriado para obter um grau de
fundamentação conforme previsto. As fontes devem ser, tanto quando possível,
diversificadas e identificadas. Os dados em ofertas são indicações importantes
do mercado, mas devem ser analisados pelo avaliador, pois os valores tendem
a baixar durante as negociações. É importante visitar todo imóvel usado como
referencia para analisar aspectos qualitativos e quantitativos, comparados com
o imóvel avaliando.
A variável dependente deve ser escolhida em função da
caracterização do mercado, levando em consideração as formas de expressão
dos preços, valor total, valor unitário, etc.
Variáveis independentes podem ser dicotômicas, Proxy ou códigos
alocados, em função das características física dos dados, que se revelem
importantes na amostra.
Tratamento dos dados é recomendado que se apresente as
informações obtidas na amostra, de forma sumarizada, através de gráficos que
mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. O
tratamento de dados pode ser realizado por fatores e critérios, com posterior
analise estatística dos resultados homogeneizados (similar ao nível de rigor
NORMAL, da NBR 5676), ou cientificamente com modelo validado para o
comportamento de mercado (similar ao nível de rigor RIGOROSO da NBR
14653 ). Devemos ter em mente que qualquer que seja o modelo ele é apenas
uma representação simplificada do mercado, pois não leva em consideração,
todas as informações desse mercado.
Tratamento dos fatores são indicados pelas entidades técnicas
regionais e revisados em período mínimo de dois anos, ou utilizar os fatores de
homogeneização medidos pelo mercado, desde que sejam anexados ao laudo
os estudos que deram origem aos dados. A qualidade da amostra deve ser a
melhor possível e estar assegurada quanto:
• A correta identificação dos dados de informação;
• À isenção e identificação das fontes;
• Ao numero de dados de mercado, conforme o grau de
fundamentação;
• À semelhança com o imóvel objetivado;
• Deve ser observado o anexo B.
7.2 RECOMENDAÇÃO DO METODO INVOLUTIVO
Segundo IBAPE – MG este método é geralmente utilizado para
avaliar glebas urbanizáveis, quando não for possível a utilização do método de
dados de mercado. É feita, basicamente das seguintes etapas:
• Vistoria da gleba avaliada além de cuidadosa deve levar
em consideração a infraestrutura do entorno, acessos, equipamentos
urbanos existentes, ocupação predominante, tendências do mercado,
distancia aos equipamentos importantes como escolas, comercio,
transporte coletivo, etc.
• Pesquisa de valores de lotes constituirá a futura
ocupação, alem de similares e compatíveis a região necessita de um
planejamento anterior para cobrir todas as características da ocupação,
dando solidez a amostra. O tratamento dos dados coletados definira os
valores dos lotes do futuro loteamento. É importante também medir a
capacidade de absorção do mercado dos lotes do futuro loteamento.
• Estabelecimento do lote paradigma na elaboração dos
cálculos para definição dos valores dos lotes do futuro loteamento, pode
adotar somente um lote como paradigma. Porem, preferencialmente
deve levar em conta as diferenças dos lotes a determinar o valor de
cada conjunto de lotes de características semelhantes.
• Elaboração
de
um
projeto
de
loteamento
(aproveitamento) para a gleba, considerando todos os parâmetros de
projeto e aproveitamento legal da área.
• Levantamento de custos de urbanização com base em
planilhas definidas através de quantitativos e pesquisas de valores
unitários.
• Previsão de despesas adicionais, taxas, juros, prazos e
lucro, todas as despesas diretas e indiretas com corretagem,
publicidade, impostos e taxas, emolumentos lucro e BDI, copias e
projetos,
etc.,
utilizando,
preferencialmente
um
fluxo
de
caixa
descontado definindo a taxa mínima de atratividade.
• Aplicação de modelos existentes, a norma NBR 14653
admite a utilização de métodos determinísticos, para determinação do
valor da gleba. Mesmo assim a utilização desses métodos nos da uma
margem de erro bastante alta. Entre os métodos determinísticos,
destacamos:
Critério de Caires
X=V- (Dt+L )
Método de Barbagelata
X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P
7.3 OUTROS METODOS A SEREM APLICADOS
Método de renda – Utilizado para imóveis que não se
enquadrem na NBR14653. Este método utiliza a montagem do fluxo de
caixa do empreendimento calculada de acordo com as características de
cada imóvel, com o estabelecimento da taxa mínima de atratividade.
Método evolutivo – O valor do imóvel é obtido através da
soma do valor do terreno com o valor estimado para as benfeitorias
existentes, devidamente depreciadas, sendo o resultado multiplicado por
um fator de comercialização, que pode ser maior ou menor que a
unidade, em função da conjuntura do mercado.
VI=(VT+CB) x FC
Métodos para identificar o custo de um imóvel –
Recomendados para identificar custos de todos os tipos de imóveis
inclusive os que compões os empreendimentos (NBR 14653-4).
Método pelo Custo Unitário Básico – Visa determinar
fundamentalmente as especificações dos materiais utilizados na
construção da benfeitoria, com determinação do padrão construtivo,
tipologia, estado de conservação e estado aparente.
Método comparativo direto de custo – Para a avaliação
deverá ser considerada uma amostra composta por imóveis de projetos
semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de
mercado.
8 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES
A especificação dos trabalhos avaliatórios serão feitas em razão de
prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de
mercado e da natureza do tratamento de dados a ser empregado.
As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação,
que será função do aprofundamento do trabalho e quanto a precisão, que será
estabelecida pelo grau de certeza e o nível de erro tolerável.
Segundo a NBR 5676 as avaliações são especificadas conforme o
seu nível de rigor que pode ser expedito, normal ou rigoroso.
As avaliações expedita são aquelas com grande subjetividade ou
que não utiliza qualquer instrumento matemático de suporte a convicção de
valor.
As avaliações de nível normal são aquelas que utilizam uma amostra
com um mínimo de cinco elementos tratados através de homogeneização por
fatores ou ponderações empíricas.
As avaliações rigorosas pressupõe uma maior qualidade da amostra
que deve possui um mínimo K=5 elementos, onde k é o numero de variáveis
aplicadas e explicativas.
Á nas normas NBR14653 a especificação será determinada pelo
grau de fundamentação e/ou precisão. Nestes casos a avaliações podem ser
do I, II ou III graus, sendo o grau III o de menor subjetividade. Tanto o grau de
fundamentação como o de precisão não podem ser fixados
a priori, pois
não dependem somente do empenho do avaliador, mas também do mercado e
das informações que possam ser obtidas. No caso de um determinado laudo
não se enquadrar em nenhum dos graus, será considerado parecer técnico (
relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por especialista) É
importante frisar que contrariamente ao que preconiza a NBR5676 a nova
norma NBR14653coloca no mesmo patamar de importância a tratamento por
fatores e o tratamento cientifico.
9 ESTUDO DE CASO
9.1 Avaliação de Fazendas Inexistentes
Quando iniciamos um trabalho na área de avaliação, nunca
sabemos como iremos terminar. Sabemos como iremos iniciar, mas não temos
idéia de como terminaremos. Assim, temos que ter muita flexibilidade para
encarar as dificuldades, adequando modelos e normas a realidade encontrada.
Às vezes os conhecimentos técnicos não são suficientes e temos que
desenvolver novos conhecimentos para solução dos problemas apresentados.
Foi o que aconteceu num trabalho que fizemos parte da equipe,
como auxiliares onde os avaliadores foram muito mais direcionados para a
área de detetive, tipo, Sherlock Holmes, do que para técnicas da engenharia de
avaliação. Fomos contratados por empresa de mineração para avaliar seis
fazendas no oeste da Bahia, com área aproximada de 130.000 há. Depois dos
procedimentos iniciais, fomos fazer a vistoria das terras, em companhia de um
preposto da empresa que encontramos em Barreiras. Visitamos todas as
fazendas, em municípios no entorno de Barreiras e começamos a desconfiar
da existência das terras, pois a descrição dos limites e confrontações de todas,
eram feitas de tal maneira a NÃO IDENTIFICAR NEM GARANTIR A
LOCALIZAÇÃO EXATA DAS TERRAS.
Primeiro não eram geo referenciadas, exigência legal para terras
com áreas superiores a 10.000 há, caso de três das fazendas avaliandas.
Segundo, as descrições dos perímetros eram feitas de tal maneira a servir em
qualquer local. Assim, descrições do tipo: partindo do ponto A segui-se num
ângulo de 44 º NE numa distancia de 455 metros e encontra-se o ponto B. Daí
numa direção 12º NO e numa distancia 321 m encontra-se o ponto C,
seguindo-se em direção SE 83º e numa distancia de 607 metros encontra-se o
ponto D e assim até encontrar o ponto A novamente, fechando o polígono.
9.2 AVALIAÇÃO DE GALPÃO E UMA CASA (ANEXO)
Anexamos um laudo de avaliação elaborado pelo Conselho
Brasileiro de Avaliação de bens de um empresário, constituído por um galpão
industrial e uma residência, da qual participamos diretamente. O empresário
em questão estava com sua residência em processo de negociação, com a
venda praticamente fechada por um valor 65% menor do que o valor avaliado o
que propiciou a desistência.
CONCLUSÃO
Pelo exposto a importância atual da engenharia de avaliação para o
dia a dia da atividade econômica e das empresas é fundamental. Para qualquer
processo que envolva valores, a engenharia de avaliação estará presente.
Assim, na administração de empresas, no modelo de Gestão de valor, na área
contábil, com atualizações dos ativos da empresa, na área jurídica como
ferramenta para auxiliar juízes na definição sentenças. Em todas as áreas a
participação do engenheiro avaliador é, cada dia, mais presente e importante.
A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O
profissional de Engenharia
de
Avaliação por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em Engenharia. É necessário
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as
soluções
e
uma
análise
das
variáveis
bem
fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O conjunto (profissional + Engenharia de Avaliação) deve estar bem
capacitado e preparado, pois os laudos emitidos pela Engenharia de Avaliação
tem força de lei e é o processo mais eficiente para determinar a real situação
de diversos setores da economia brasileira. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
A existência de qualquer processo envolvendo valores em qualquer
empresa, necessita da participação da engenharia de avaliações. Toda
negociação ou garantias envolvendo valores, tornar obrigatória e necessária a
participação do engenheiro avaliador. Com uma abrangência tão grande, as
atividades da engenharia de avaliação tornam-se cada dia mais importante e
adquire maior status. Surge então uma nova especialidade: a engenharia de
avaliações.
A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O
profissional de Engenharia
de
Avaliação por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em engenharia. É necessário
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as
soluções
e
uma
análise
das
variáveis
bem
fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. Se o avaliador não se preocupar com conhecimentos empíricos
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
REFERËNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Disponível em:
<http://www.abnt.org.br>. Acesso em: ago. 2013.
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a Engenharia de Avaliações. [S.l.]: Banco de Desenvolvimento de Minas
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CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DE MINAS
GERAIS. Disponível em: <http://www.crea-mg.org.br>. Acesso em: ago. 2013.
COPELAND, Tom; KOLLER, Tim; MURRIN, Jack. Avaliação de empresas
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[20--?].
FIKER, Engenheiro Jose. Avaliação de imóveis urbanos. [S.l.]: PINI Editora,
[20--?].
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA
DE MINAS GERAIS. Disponível em: http://www.ibape-mg.com.br. Acesso em:
ago. de 2013.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA
DE MINAS GERAIS. Manual de Engenharia de Avaliações e Pericias. Belo
Horizonte: IBAPE; CREA-MG, 2004.
JR BARROSO, A. Abelardo et al. Avaliações Patrimoniais e Pericias. [S.l.],
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NETO, Antônio Pelli. Engenharia de Avaliações: metodologias cientificas.
(Apostila Modulo Básico). [S.l.]: Pelli Sistemas Engenharia; IBAPEMG, nov.
2004.
NETO, Francisco Maia; Introdução à Engenharia de Avaliações e Pericias
Judiciais. [S.l.]: Del Rey, 1992.