Edição Novembro 2015

Transcrição

Ano XXI - Edição 250 - Novembro/2015 - Baixada Santista/SP
www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista
Distribuição mensal gratuita em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga e Cubatão
Condomínios instituem Já pensou
em alugar
o “Dia do Descarte”
Todo mundo guarda em casa objetos que não têm mais uso
prático: um móvel velho, eletrodomésticos com defeito, celulares
e computadores que já não são mais usados... Em apartamentos,
embora o espaço seja mais reduzido, também se acumulam
inutilidades. Uma boa saída para o correto descarte desses
materiais é criar no condomínio o Dia do Descarte! Página 11
o topo do
prédio?
Página 9
Encarando o quebra cabeça!
Reclamar é fácil. Difícil mesmo é montar, todos os dias, o quebra-cabeça do equilíbrio e da paciência no convívio condominial. PÁGINA 6
30 de novembro
Dia do Síndico
novembro - 2015
2
“
Nossa mensagem
Forma de exercer a sindicância
evoluiu nas últimas duas décadas
Mais um dia 30 de novembro vem chegando e
com ele é comemorado o
Dia do Síndico. A data é
oportuna para tecermos algumas reflexões acerca do
papel desse representante
do condomínio e como a realidade desse cargo tem sofrido mudanças no decorrer
dos tempos.
Se antigamente essa era
uma função predominantemente ocupada por um perfil específico (homem, com
mais de 60 anos, aposentado), atualmente o cenário
é bastante diverso. As mulheres chegaram com tudo
e hoje formam uma grande parcela dos síndicos de
condomínios no Brasil. Mu-
danças também se aplicam
à faixa etária. Em muitas
partes do país, notamos um
maior interesse por parte
dos jovens em participarem
mais da gestão do ambiente
em que vivem.
Não foi apenas o perfil
do síndico que mudou nos
últimos 20 ou 30 anos. A
forma de se exercer a sindicância também foi alterada. Em muitos aspectos, ela
foi beneficiada pelas novas
tecnologias da informação,
que dão maior praticidade,
organização e rapidez em
tarefas que antes exigiam
muito tempo e disposição
para burocracias.
Contudo, há algumas
coisas que nunca mudam.
Certas características continuam sendo de suma importância para quem se
dispõe a ocupar o cargo de
síndico. O Jornal do Síndico
ouviu moradores de condomínios, que responderam
ao seguinte questionamento: que qualidades são desejáveis em um síndico? E
os defeitos, quais os piores?
Confira o resultado na matéria especial do mês!
Tantas responsabilidades e atribuições também
colocam o síndico no centro de conflitos. O líder do
condomínio com frequência
precisa lidar com opiniões
divergentes à sua, bem como críticas que nem sempre
são legítimas. Dessa forma,
Não foi
apenas o perfil do
síndico que mudou
nos últimos 20 ou
30 anos. A forma
de se exercer a
sindicância também
foi alterada. Em
muitos aspectos,
ela foi beneficiada
pelas novas
tecnologias da
informação,
que dão maior
praticidade,
organização e
rapidez em tarefas
que antes exigiam
muito tempo e
disposição para
burocracias.
o principal trunfo de um
bom síndico é a sua capacidade de organização, assim
é possível provar sua boa
conduta quando for questionado.
Em nossa matéria de
“Cotidiano” trazemos ao
leitor o caso de um morador de um prédio de Goiânia (GO) condenado pela
Justiça a indenizar em R$
5 mil, por danos morais, o
ex-síndico em decorrência
de uma falsa acusação de
desvio de dinheiro. Histórias como essa se repetem
e os síndicos precisam estar
precavidos.
Desejamos a todos os
nossos leitores um feliz e
produtivo Dia do Síndico!
INDICADORES ECONÔMICOS
Contribuição do INSS
NOV/14 DEZ/14 JAN/15 FEV/15 MAR/15 ABR/15 MAI/15 JUN/15 JUL/15 AGO/15 SET/15 OUT/15
IGPM - (FGV)
0,98
0,62
0,76
0,27
0,98
1,17
0,41
0,67
0,69
0,28
0,95
1,89
INPC (IBGE)
0,53
0,62
1,48
1,16
1,51
0,71
0,99
0,77
0,58
0,25
0,51
---
IPC (FIPE)
0,69
0,30
1,62
1,22
0,70
1,10
0,62
0,47
0,85
0,56
0,66
---
IPCA/IBGE
0,51
0,78
1,24
1,22
1,32
0,71
0,74
0,79
0,62
0,22
0,54
---
0,6822
0,7317
0,6876 0,6930
0,6799
788,00 788,00
788,00
788,00 788,00
788,00
POUPANÇA
SAL. MÍNIMO
0,5485 0,6058 0,5882
724,00 724,00
Pagamento até o dia 10 do mês
subseqüente ao de competência. Não havendo expediente
bancário, o prazo é prorrogado
para o 1º dia útil seguinte. A
partir desse vencimento, multa
de 4% (dentro de 30 dias), 7%
(de 30 a 60 dias). Juros de 1%
ao mês. Na dúvida, consulte o
Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS pelo telefone:
0800-780-191. Alíquotas para
determinar base de cálculo do
IRRF: 8%, 9% e 11%.
GRPS
20% sobre a Folha, como par-
0,5169 0,6302
788,00 788,00 788,00
0,6079 0,6159
788,00
cela do condomínio. 1%, 2%
ou 3% sobre a folha, contribuição de acidente de trabalho. No
Caso dos Condomínios, a alíquota é de 2%, devendo ainda
ser aplicado sobre esta alíquota o FAP (Fator Acidentário de
Prevenção) para que seja obtido o RAT ajustado. 4,5% sobre a
folha, contribuição de terceiros
(SESC, SENAI etc.).
Salário Família
- Até R$ 725,02
R$ 37,18 (por cota)
- De R$ 725,03 até R$ 1.089,72
R$ 26,20 (por cota)
BAIXADA SANTISTA
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Calaboradores
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Impressão
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Imp. e Comunicação
Obrigações
Admissão/Demissão:
Comunicar ao Ministério do
Trabalho até o dia 7 do mês seguinte.
Recolhimento do INSS:
Até o dia 2 do mês subsequente.
Recolhimento do FGTS: 8% sobre a folha de pagamento, até o
dia 7 do mês seguinte.
Recolhimento do PIS:
1% sobre a folha de pagamento,
até o 20º dia do mês. Recolher
o ISS à Prefeitura Municipal,
conforme a data da tabela divulgada pela Prefeitura, sobre o
serviço prestado.
3251.7906
Trabalhador assalariado
Salário contribuição
Até R$ 1.399,12 De 1.399,13 até R$ 2.331,88 De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75 Alíquota (%)
8,00
9,00
11,00
Obs.: Empregador: alíquota 12%
Fonte: Portaria MPS/MF
Imposto de Renda
Base de Cálculo
Até R$ 1.903,98
De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68
Acima de R$ 4.664,68
Alíquota
–
7,5%
15%
22,5%
27,5%
Parcela a deduzir
isento
142,80
354,80
636,13
869,36
Deduções: 1) R$ 189,59 por dependente; 2) Pensão alimentícia;
3) Valor de contribuição pago, no mês, à Previdência Social;
4) R$ 1.903,98 por aposentadoria para quem já completou 65 anos.
Fonte: IBGE, Banco Central do Brasil, FGV, FIPE
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ABC Paulista/SP
(11) 4509-5853 - 5.500 exemplares
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(19) 3237-3860 - 8.000 exemplares
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(81) 3053-9894 - 10.000 exemplares
Araraquara/SP
(16) 3337-1722 - 7000 exemplares
Curitiba/PR
(41) 3029-9802 - 8.000 exemplares
Rio de Janeiro/RJ
(21) 2210-2902 - 20.000 exemplares
Baixada Santista/SP
(13) 3251-7906 - 13.500 exemplares
Fortaleza/CE
(85) 3214-4972 - 6.000 exemplares
Salvador/BA
(71) 3354-0310 - 8.000 exemplares
Belém/PA
(91) 3276-6023 - 5.000 exemplares
João Pessoa/PB
(83) 8773-1001 - 2.500 exemplares
São Paulo/SP
(11) 5572-5250 - 20.000 exemplares
Belo Horizonte/MG
(31) 3337-6030 - 16.000 exemplares
Natal/RN
(84) 3086-9884 - 3.000 exemplares
Salvador/BA - Franqueador
(71) 3351-1325
Brasília/DF
(61) 3011-7300 - 10.000 exemplares
Niterói/RJ
(21) 2622-5312 - 5.000 exemplares
novembro - 2015
Administração
3
Há casos em que a condenação recai tanto sobre a empresa como sobre o condomínio
Condomínio pode ser responsabilizado
por acidentes com terceirizados
A contratação de serviço
terceirizado em detrimento
da manutenção de um funcionário próprio é considerada por muitos síndicos como
a solução “mágica” para se
verem livres de obrigações
trabalhistas e preocupações
associadas a esse contexto. No entanto, ao contrário
do que muitos imaginam, a
terceirização do serviço não
isenta totalmente o condomínio de responsabilidades
para com o trabalhador.
A opção por uma empresa especializada têm vários
benefícios, como a qualidade
de funcionários geralmente treinados para executar
uma atividade de limpeza
ou segurança específica, por
exemplo. Contudo, o síndico
deve refletir sobre as implicações dessa relação de trabalho. Há jurisprudência em
casos de empresas que não
cumpriam leis trabalhistas
com seus empregados e es-
ses, após falência da empresa, cobraram o pagamento
dos encargos sociais aos
condomínios nos quais prestavam serviço.
Outro aspecto a ser considerado é a segurança dos
empregados. Em setembro
deste ano, o Tribunal Regional do Trabalho de Santa
Catarina (TRT-SC) condenou
um condomínio de Florianópolis como responsável solidário pela morte de um jardineiro, contratado por meio
de empresa especializada,
que morreu eletrocutado enquanto prestava serviços no
edifício.
Processo
O caso ocorreu em 2010.
Menos de um mês depois de
ser admitido por uma empresa especializada em paisagismo, o empregado, que
tinha 20 anos, foi designado
para atuar na reforma do jardim de um condomínio do
Centro da cidade, onde deveria posicionar plantas e instalar holofotes. Ao manipular um fio que supostamente
estava desenergizado, ele
sofreu uma descarga elétrica
e faleceu minutos depois. A
mãe do trabalhador decidiu,
então, processar a empresa e
o condomínio.
Durante o processo, o
condomínio alegou que o acidente foi causado por culpa
exclusiva da empresa contratada, que não teria fornecido
equipamentos de segurança
adequados e nem tomado os
cuidados necessários para
orientar o trabalhador. Para
os magistrados, entretanto,
houve o entendimento de
que o contratante da obra
foi negligente em relação à
segurança do ambiente de
trabalho e contribuiu diretamente para o acidente.
Assim, o colegiado manteve a decisão da 2ª Vara do
Trabalho de Florianópolis,
condenando solidariamente empresa e condomínio
a indenizarem a família do
empregado. Também foi
destacada a culpa grave da
empresa por expor um empregado que não tinha qualificação e nem os equipamentos de proteção necessários
para realizar a instalação
dos holofotes. O colegiado condenou a empresa e o
condomínio a pagarem, juntos, indenização de R$ 100
mil à mãe do trabalhador,
que também receberá, pelos
próximos 50 anos, um terço
do salário que o empregado
recebia, a título de pensão
mensal.
novembro - 2015
4
Administração
Rubens José Reis Moscatelli*
Chame o síndico!
Nos condomínios essa é a frase
mais utilizada, especialmente quando surgem conflitos
a serem resolvidos
ou situações que
merecem esclarecimento.
Não podemos esquecer, porém, que
longe de ser uma
profissão ou uma
atividade econômica, a função de síndico está aliada, em
grande parte, a um
conjunto de tarefas
e de responsabilidades.
O síndico do condomínio é importantíssimo
para o bom andamento dos
interesses dos moradores
e condôminos, assim como
dos prestadores de serviços
e empregados que ali desempenham suas atividades.
A importância da função
é tão grande, que a própria
lei estipula que o cargo deve ser preenchido mediante
a escolha na assembleia, ou
seja, a votação dos condôminos é que explicita quem
deverá administrar seus interesses.
Nesse contexto, o síndico
deve sempre servir de exemplo positivo no condomínio,
pois através de sua conduta ele poderá influenciar os
condôminos.
Muitas vezes o síndico é
visto como o “chato” do edifício, ou o “dono do edifício”,
mas essa característica não
é verdadeira. O síndico tem
a missão de cumprir e fazer
cumprir as normas do edifício e, infelizmente, todos
que cobram um comportamento de seu próximo, são
incompreendidos.
A gestão do condomínio
pelo síndico depende muito
de suas condições pessoais,
mas também depende muito dos interessados, ou seja,
dos moradores e condôminos.
O dia 30 de novembro
foi estabelecido como o dia
do síndico. Então, não se esqueça de chamar o síndico
e interagir positivamente
com ele. Ele foi escolhido
para gerir o seu patrimônio,
portanto merece a confiança que a função impõe, respeito humano, cordialidade
e principalmente, compreensão para que possa ser
motivado a continuar emprestando o seu tempo para
cuidar do seu condomínio.
Ao homenagearmos o
síndico, neste importante
mês, devemos destacar que
todos os moradores e proprietários depositam nele, o
seu voto emitido a partir da
eleição e também todos os
anseios e compreensão do
que vem a ser essa importante função.
Parabéns Síndico!!
*Rubens José Reis Moscatelli
é presidente do SICON Sindicato dos Condomínios
Prediais do Litoral Paulista
Finanças
Ferdinando Callé*
A Cobrança com Registro pode
ser uma boa opção para o
Condomínio e Moradores !
Certo dia, participando da
assembleia do condomínio onde
resido, notei o elevado grau de
necessidade dos moradores para que o boleto de condomínio
fosse debitado diretamente em
conta corrente, como se fosse
um débito automático de luz,
telefone,... Alguns alegavam que
isso facilitaria o dia a dia uma
vez que praticamente todas as
contas já estavam em débito automático, inclusive a escola dos
filhos e que... só faltava a conta
de condomínio. Outros moradores diziam que, principalmente
na época de férias, enquanto
viajavam precisavam pedir para
alguém ficar acompanhando a
entrega do boleto do condomínio para pagamento. Teve até
moradores que disseram que
as vezes atrasavam...não por
inadimplência proposital e sim
por esquecimento face a muitos
outros compromissos que possuem em sua rotina diária.
Outro assunto, discutido na
mesma assembleia, foi sobre o
índice atual de inadimplência
no condomínio. Então pensei
...... como minimizar o efeito dos
dois problemas de uma só vez ?
Cobrança com Registro ! Sim...
a cobrança com registro, serviço este de recebimento que está
à disposição pelas instituições
bancárias, e que existe há um
bom tempo.
Conforme
Circular
nº
3.656/13 do Banco Central do
Brasil e a FEBRABAN (Federação Brasileira de Bancos) anunciaram que desde julho/2015
os bancos não podem mais disponibilizar novas carteiras de
cobrança sem registro para novos clientes, inclusive condomínios. Para os condomínios que já
possuem a carteira de cobrança
sem registro, o prazo máximo
para migrar para carteira com
registro é até dezembro/2016.
Mas para que esperar ano que
vem ? Existem muitas vantagens
de ter a cobrança com registro
desde já !
Para o Condomínio como fica ? Maior controle das informações ao síndico pois a qualquer
momento poderá saber quais
foram pagas e as que estão em
atraso. Menor incidência de
“auto-fraude” no pagamento
por parte do morador pois a
cobrança com registro inibe a
possibilidade de alterar a data de vencimento e/ou valores
quando pagos através de canais
eletrônicos ( caixa eletrônico,
home banking,...) e por incrível
que pareça, a cobrança com
registro pode contribuir para a
redução da inadimplência ! Sim,
isso mesmo, contribuir com a
redução da inadimplência, pois
quando a cobrança é registrada, os dados do pagador (nome
e CPF) e valor do boleto ficam
na base de dados do banco para
com isso analisar se é ou não um
bom pagador de títulos registrados. Se tiver bom índice de liquidez de títulos registrados como
pagador, ajudará a manter seus
limites de crédito. Se não for
bom pagador, atrasando o condomínio, terá um baixo índice
de liquidez e isto poderá impactar na oferta de crédito, inclusive podendo diminuí-las ou até
mesmo bloqueá-las. Sabendo
disso, o inadimplente contumaz
vai pensar duas vezes antes de
atrasar o condomínio pois poderá sofrer impacto na oferta de
“
Mas para que
esperar ano que
vem ? Existem
muitas vantagens
de ter a cobrança
com registro
desde já !
crédito palas instituições financeiras e de crédito.
Para o Morador, como fica
? O morador terá maior comodidade para o pagamento do
condomínio feito através de cobrança registrada, pois uma vez
cadastrada a opção DDA (Débito Direto Autorizado) em sua
conta corrente no banco, possibilita o cliente a receber a informação do valor a pagar do condomínio, estando em qualquer
lugar e acessando pela internet.
Além da conveniência, o processo de pagamento DDA possibilita agilidade, obtenção imediata
de 2ªvia caso necessário, eliminação de erros de digitação dos
dados do boleto, pode ser pago
mesmo que vencido (acrescido
de multa e/ou juros conforme
instruções no título), segurança,
confidencialidade, redução da
circulação de documento físico
e sustentabilidade pois haverá a
diminuição do uso de papel para
a impressão do boleto, ou seja,
após o pagamento é possível arquivar o comprovante.
Para a Administradora, como fica ? A administradora terá
de obter, com a ajuda do síndico,
a conscientização dos condôminos em estarem atualizando
seus cadastros na administradora, inclusive informando o número do CPF. A administradora
passará a encaminhar ao banco
um arquivo eletrônico contendo
os dados do beneficiário (edifício), do pagador (condômino),
data de vencimento, valor e demais instruções (multa, juros,
data limite para recebimento,...). A partir deste momento,
estando o arquivo sem erros,
a informação é processada e
disponibilizada ao condômino
através do sistema DDA. Fica
a critério da administradora e
síndico continuar a imprimir ou
não os boletos, encaminhando
por e-mail ou pessoalmente aos
moradores.
A tarifa de cobrança é mais
cara ? Sim, geralmente o dobro,
mas uma boa conversa de âmbito comercial com o gerente do
Banco, inclusive lembrando-o
o quanto o saldo médio do condomínio em conta gera lucro à
instituição financeira.... certamente fará o gerente refletir e
propor uma tarifa menos cara
para a cobrança com registro.
A tarifa geralmente é cobrada
na entrada das informações
do título no Banco. Também é
aconselhável negociar a tarifa e
período da baixa do título, para
evitar a cobrança de outra tarifa chamada “tarifa de manutenção do título em carteira”.
É também demonstração de
sabedoria e dedicação investir
naquilo que é o patrimônio de
todos os condôminos, em favor
dos mesmos. Investir em modernização de serviços é também
cuidar do patrimônio.
*Ferdinando Callé é consultor
da Condobook® - Consultoria
Financeira e Econômica para
Condomínios
novembro - 2015
Cotidiano
5
Com os ânimos acirrados, muitas vezes conflitos entre condôminos e síndicos são levados à Justiça
Síndicos precisam lidar com
críticas e oposição de ideias
O cargo de síndico requer
grandes responsabilidades e
disciplina, uma vez que administrar um patrimônio coletivo não é tarefa fácil. Aquele
que se dispõe a ocupar esse
posto deve ter em mente que
terá de lidar com opiniões divergentes à sua, bem como
críticas que nem sempre são
legítimas. Contudo, o principal trunfo de um bom síndico
é a sua capacidade de organização.
Não são raras as vezes em
que debates se estabelecem
dentro do condomínio acerca
dos fluxos do caixa e aplicação
dos recursos. Para evitar confrontos, é fundamental que o
síndico guarde todo tipo de
documento que possa servir
para seu próprio resguardo.
Jurisprudência
Isso é válido para notas fiscais, recibos e também atas de
reuniões. Evitar críticas é impossível, porém o síndico tem
o direito de exigir que elas sejam plausíveis.
Com frequência, com os
ânimos acirrados dentro do
condomínio, conflitos entre
condôminos e síndicos são
levados à Justiça. Isso foi o
que ocorreu em outubro no
estado de Goiás. Em decisão
monocrática, o desembargador Amaral Wilson de Oliveira
condenou um morador de um
prédio de Goiânia a indenizar
em R$ 5 mil, por danos morais, o ex-síndico em decorrência de uma falsa acusação
de desvio de dinheiro. Apesar
de haver acordo anterior entre as partes na esfera penal a
TJ-SP - Apelação APL 91034571720088260000 SP
9103457-17.2008.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 12/02/2014
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Alteração da fachada
de prédio, mediante a instalação de central de gás na parede externa Não demonstração do comprometimento da
estética do Condomínio Inaplicabilidade às lojas das restrições das unidades autônomas - Improcedência - Recurso
desprovido.
TJ-RS - Agravo de Instrumento AI 70061108825 RS (TJ-RS)
Ementa: PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE
JUSTIÇA. CONDOMÍNIOEDILÍCIO. NECESSIDADE.
INEXISTÊNCIA. Descabe concessão de gratuidade
de justiça a condomínio edilício, cuja menor receita
deriva de opção dos condôminos, ausente qualquer
prova quanto à menor condição financeira relativamente a eles, descabendo ensejar-se locupletamento
pela modéstia arrecadatória deliberadamente escolhida. (Agravo de Instrumento Nº 70061108825, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado
em 12/08/2014)
respeito do crime de calúnia,
o magistrado frisou que a reparação cível segue de forma
independente.
Reparação
“A retratação feita pelo
réu no juízo penal, aceita
pelo ofendido, não lhe retira
o abalo moral que esse busca
civilmente reparar. Isso porque o fato de o autor da ação
abrir mão da persecução penal de seu ofensor – e aceitar
sua retratação como forma de
extinção de sua punibilidade
criminal – não implica dizer
que abra mão, também, de sua
reparação cível, ou seja, de sua
indenização”, elucidou o desembargador.
Consta dos autos que, durante assembleia de morado-
res do residencial, o réu
falou que o então síndico teria se apropriado
das verbas do condomínio, motivo pelo qual
o autor da ação ajuizou
processo cível e penal.
No 5º Juizado Criminal de Goiânia, as duas
partes entraram em
acordo: o réu aceitou
fazer a retratação, inclusive, publicamente,
durante reunião dos condôminos. Paralelamente, na
8ª Vara Cível de Goiânia, o juiz
Romério do Carmo Cordeiro
julgou procedente o pleito do
ex-síndico e condenou o ofensor ao pagamento de indenização por danos morais, fixado em R$ 5 mil.
Ambas as partes recorre-
TJ-RS - Apelação Cível AC 70056248602 RS (TJ-RS)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. A dívida de quotas emcondomínio
edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo
passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso
da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi
citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA,
VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602,
Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014).
TJ-SP - Apelação APL 00094641020128260590 SP
0009464-10.2012.8.26.0590 (TJ-SP)
Ementa: OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. Autora que pretende
obrigar o réu a executar contrato de reforma. Notícia de que
a empresa contratada faliu e que o condomínio já propôs
ação de execução. Inutilidade prática do provimento postulado. Ademais, questão que deve ser decidida em assembleia e não de forma unilateral por um dos condôminos.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
ram: o ex-síndico pediu majoração da verba indenizatória
e o réu alegou que o imbróglio já havia sido resolvido,
com o acordo na esfera penal.
O desembargador analisou as
duas apelações, mas manteve
a sentença sem reformas.
novembro - 2015
6
Especial
Conduzir um condomínio é mais do que uma tarefa... é uma missão!
30 de novembro: Dia do Síndico
Todos os anos, o último dia do mês de novembro é o
escolhido para lembrar a importância daquele que é o
gestor do patrimônio coletivo: o síndico do condomínio.
Ocupar essa função vital não é tarefa simples, uma vez
que há diversas responsabilidades destinadas a quem põe
seu nome à disposição dessa missão. É difícil traçar o per-
fil ideal de síndico, pois cada um será melhor ou pior de
acordo com as necessidades de seu condomínio. O Jornal
do Síndico ouviu moradores de condomínios, que responderam ao seguinte questionamento: que qualidades são
desejáveis em um síndico? E os defeitos, quais os piores?
Confira o resultado:
Transparência: o síndico é eleito para cuidar de interesses comuns a todos que compõem o condomínio, portanto
o que se espera dele é que preste contas sobre suas ações,
mostrando-se acessível quando questionado sobre algo, sobretudo no que diz respeito às finanças.
Autoritarismo: as ações executadas no condomínio impactam a vida de várias pessoas e, por isso, é necessário que haja
participação dos condôminos para legitimar as tomadas de
decisões. A assembleia é a ferramenta adequada para fazer
essa consulta. O síndico não pode se recusar a ouvir aqueles
que lhe investiram nesse posto.
Organização: essa é uma característica fundamental para
quem se dispõe a trabalhar com burocracia. A quantidade de
documentos, contratos, notas fiscais, balancetes, comunicados é imensa e deve ser organizada por ordem cronológica
e de importância, de modo que sejam facilmente localizadas
quando necessário. É importante que tudo seja repassado
ao síndico posterior em ordem.
Diplomacia: a capacidade de ouvir, intermediar conflitos
e estabelecer consenso entre diversas opiniões é uma necessidade no exercício da sindicância. Isso porque é natural
que haja embates de ideias num ambiente em que transitam
várias pessoas. O síndico deve, portanto, exercer um papel
conciliador nessas relações, nunca ser o deflagrador de confusões.
Impermeabilização
Manta aluminizada
em telhados
Sem dúvida nenhuma esta pratica:
colocação de manta aluminizada em
telhados, tem sido uma opção muito
mais utilizada atualmente. E é sem
dúvida nenhuma o sistema mais completo de proteção ao telhado.
Podendo ser utilizada para proteger seu telhado, ou como uma subcobertura – protegendo da chuva e
agora do sol gerando assim o desenvolvido para promover o bem estar
térmico e proteção da sua casa, da sua
empresa, do seu patrimônio das terrí-
“Mão aberta”: A receita básica de um condomínio é quase
sempre a mesma, advinda das taxas pagas pelos usuários, dificilmente há acréscimos, pois não se trata de uma empresa.
Isso significa que gastar mais do que se deve trará prejuízos ao
caixa. O síndico precisa administrar os recursos com responsabilidade, sabendo priorizar as necessidades ordinárias e fazendo concessões desde que não ultrapasse os limites financeiros.
“Mão fechada”: Gastar muito e gastar pouco são problemas
para um síndico, é preciso buscar o equilíbrio. Não é interessante o lema de “poupar tudo a qualquer custo”. O condomínio precisa receber manutenções periódicas, e o síndico,
mesmo que bem intencionado, não deve economizar com
esses cuidados primordiais.
PARA-RAIOS
O Brasil é o país com a
maior incidência de raios
no mundo (cerca de 50 milhões anuais), fato o qual
se justifica devido ao fato
de sermos o maior país na
zona tropical do planeta e
ser comum a formação de
tempestades. A temporada de maior incidência de
raios começa em novembro e vai até março, por
isso é bom estar com os
cuidados preventivos em
dia!
É prudente que o síndico mantenha em dia o seguro do condomínio, para
garantir indenização em
caso de perdas materiais e
danos à estrutura do prédio. Além dessa precaução, é necessária a manutenção nos para-raios do
prédio, observando critérios como: a resistência do
aterramento, troca de isoladores oxidados, pintura
do mastro (anticorrosiva),
cabos bem tensionados,
condição das hastes.
O equipamento de segurança denominado Sistema de Proteção contra
Descargas Atmosféricas
(SPDA) deve obedecer à
NBR-5419/2001 da ABNT
e é indicado para prédios
a partir de 30 metros de
altura e sua finalidade é
captar a descarga elétrica
e conduzi-la à terra de forma segura.
Arminda Costa*
veis goteiras.
Benefícios da Manta
de Alumínio do Telhado
• Calor: A face aluminizada irá refletir
o calor proveniente das telhas. A espuma impede a passagem, para dentro
do ambiente, do calor gerados pelo
aquecimento das telhas e do ar entre
o telhado e o forro ou laje.
• Chuva: A manta, por ser totalmente
impermeável, impede a passagem da
água, direcionando-a para a calha.
Porque ela é 100% impermeável.
• Evita: entrada de poeira, fungos e
bactérias. Garantia de higiene e saúde.
A manta aluminizada de qualidade e de boas marcas, não sofre ressecamento, e não requer proteção de
nenhuma espécie. Acabam sendo uma
excelente opção de impermeabilização de áreas expostas.
Casas, empreendimentos
com
muitos vidros sofrem mais calor, em
função de não terem as paredes, então este tipo de manta aluminizada
colocada acima do telhado ou debaixo
pode sim, amenizar consideravelmente o calor. É acaba sendo uma saída
muito estratégica.
Essa é mais uma dica para fazer
com que seu patrimônio possa ficar
livre de problemas de infiltração e
nesse caso trazer uma conta menor de
energia elétrica também, em relação
a diminuição do uso do ar condicionado, ou ventiladores. E economias são
sempre muito bem vindas.
Caso tenha alguma dúvida envie
um email: [email protected].
br.
Até a próxima!
*Arminda Costa é gerente de marketing da Texel Construção Civil
À quem tem o dom de, entre outros, conciliar, buscar soluções e deixar tudo em dia...
...feliz Dia do Síndico!!!
Novembro de 2015
15
ACESSÓRIOS
ADMINISTRADORAS
COURAÇA & ROCHEDO
Tel.:(13) 3232.1427 - Veja anúncio na página 07
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SULIVAN Tecnologia em Segurança Eletrônica
Tel.:(13) 3227.5756 - Veja anúncio em CFTV
ADMINISTRADORAS
AVCB
BALUARTE Extintores de Incêndio
Tel.:(13) 3352.2500 - Veja anúncio na capa
ADVOGADOS
AQUINO RIBEIRO & ADVOGADOS ASSOCIADOS
MARSAIOLI & MARSAIOLI ADVOGADOS ASSOCIADOS
Tel.: (13) 3228.8668 - Veja anúncio na página 11
PAULO JOSÉ FERRAZ DE ARRUDA JÚNIOR
ALARMES
AUTO AJUDA
BOMBAS D’ÁGUA
ANTENAS
ELÉTRICA GUAIBE
Novembro de 2015
15
CAIXA DE GORDURA
CIRCUITO FECHADO DE TV
DECORAÇÃO DE NATAL
PROPLASTIK
Av. Pedro Lessa, 2295 - Veja anúncio na página 5
EXTINTORES
CALÇADAS
CASMAR
CIRCUITO FECHADO DE TV
INTECLA Fornecimento, Manutenção e Instalação
INTERTEL Manutenção e Instalação
FRETE
ILUMINAÇÃO
EvolutionLED
IMPERMEABILIZAÇÃO
ENGEMAX Engenharia e Consultoria
FÊNIX Elétrica - Engenharia - Segurança
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CONSULTORIA
CONDOBOOK Consultoria para Condomínios
16
Novembro de 2015
IMPERMEABILIZAÇÃO
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LAUDOS
ENGETELLES Engenharia e Construção
VISTORIA.FINAL Laudos
Tel.: (13) 7827.1846 - Veja anúncio na capa do jornal
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ENGEMAXX Engenharia e Consultoria
MATERIAL DE CONSTRUÇÃO
TEXEL Construção Civil
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
ALFARO Engenharia
MANUTENÇÃO DE BOMBAS
SÚBITO Bombas d’água
ELÉTRICA GUAIBE
PARA-RAIOS
ENGEMAXX Engenharia e Consultoria
ALFARO Engenharia
ENGEMAX Engenharia e Consultoria
LAUDOS
INTERFONES
ZAIT Serviços
Novembro de 2015
17
PISCINAS
RÁDIO COMUNICAÇÃO
REFORMAS E LAUDOS
PORTÕES AUTOMÁTICOS
ELÉTRICA GUAIBE
REFORMAS E LAUDOS
INTECLA Fornecimento, Manutenção e Instalação
LEALTEC Portões
AFORMA Construções
ALFARO Engenharia
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
BENAZZI Engenharia
CASMAR
Tel.:(13) 9.9774.1018 - Veja anúncio na página 3
PERES VICENTE Serviços de Engenharia
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VISTORIA.FINAL Laudos
Tel.: (13) 7827.1846 - Veja anúncio na capa do jornal
EMPREITEIRA SOARES
ENGECON Construção e Reforma
ENGMAXX Engenharia e Consultoria
ENGETELLES Engenharia e Construção
FONSECA MELO
SINDICATO
SICON
SÍNDICO PROFISSIONAL
18
Novembro de 2015
TRATAMENTO DE PISO
ASPEN Serviços
Cultura, lazer e turismo
LM Polidora de Mármores e Granitos
Barra
do
Una
TRATA PISO
Uma das mais belas paisagens do Litoral
Norte, Barra do Una reúne as delícias da praia e
da montanha. O Rio Una desce a serra e deságua
no mar pelo canto norte da praia.
A apenas 147km da capital SP, com fácil
acesso pela rodovia Rio Santos, Barra do Una
fica ao lado da bela praia de Juquehy Também
fica bem próxima de outras praias da região que
merecem ser visitadas: Barra do Sahy, Maresias,
Camburi, Boiçucanga e a Praia da Baleia indicada
para crianças, por ter águas mais calmas.
Navegável, sedia belíssimos hotéis e marinas,
proporcionando inúmeras opções de lazer aos
turistas, como passeios de lancha pelas ilhas
da região: Montão de Trigo, Couves, Gatos, As
Ilhas e Alcatrazes. Locais de beleza paradisíaca,
ótimos para a prática de mergulho.
Subida pelo Rio Una com botes e caiaques
e caminhadas pelas trilhas ecológicas da Mata
Atlântica são mais algumas de suas atrações.
No Iate Club de Barra do Una concentra-se
o maior número de barcos da Costa Sul de São
Sebastião, com ótima infraestrutura, inclusive
para esportes náuticos.
Praia de águas cristalinas, areias claras e
soltas. As ondas são mais fortes ao longo da
praia e calmas no encontro com o Rio Una.
Barra do Una fica a 152 km da cidade de
São Paulo, via estrada asfaltada (Br-101, rod.
Rio-Santos), pertencendo ao município de São
Sebastião.
Mesmo fazendo parte de uma reserva
ecológica, a Barra do Una pode ser visitada por
turistas, que ficam em pousadas ou campings,
um lugar para estar mais próximo à natureza.
Se você estiver em São Paulo, para chegar à
Barra do Una, deve ir pela Rodovia Anchieta ou
Imigrantes e depois acessar a Rodovia Padre
Manoel da Nóbrega.
O passeio foi destaque também no programa
Rota do Sol, da TV Tribuna, onde a jornalista
Rosana Vale pôde mostrar a beleza da praia, a
comida caiçara e muitas histórias de uma das
mais tradicionais comunidades de pescadores da
região.
novembro de 2015
19
Surdez...
E aí, Silva, sua família aprovou o aparelho para
surdez?
Eu decidi contar aos meus familiares somente
depois.
Depois de quê?
De definir meu testamento que, até agora, já
mudei três vezes.
Invisível
A recepcionista da clínica psiquiátrica avisa ao
psiquiatra:
Doutor, tem uma mulher aí fora dizendo que é
invisível!
Diga a ela que infelizmente agora eu não posso vê-la!
Andar
A professora pede para Joãozinho conjugar o
verbo “andar”.
Eu ando, tu andas, ele anda, nós andamos...
Joãozinho, mais rápido - interrompe a professora.
Eu corro, tu corres, ele corre, nós corremos...
Viagem
O rapaz indaga à atendente da rodoviária:
Quanto tempo demora a viagem de São Paulo
até o Rio?
Um minutinho, senhor!
Caramba! Não pode ser! Um minuto é rápido
demais!
Morar sozinho
O rapaz, um incansável trabalhador, muito responsável, que reside com dois irmãos bem
folgados, analisa a sua situação.
Ele percebe que morar sozinho é a melhor opção.
Tudo passará a ficar do jeito que ele quiser, ele
terá privacidade e não contará mais com os
abusos dos dois amantes da boemia.
Meus queridos irmãos, eu resolvi morar sozinho.
Que bacana, mano! Ótima ideia!
O outro irmão também gostou.
Legal! É muito bom ter seu próprio cantinho.
O rapaz, satisfeito com o apoio recebido, disse:
Excelente! As malas de vocês já estão lá fora.
Vixe
O entregador foi deixar uma televisão numa
casa e o menininho diz:
- Oba! Oba! Uma TV nova! O pai que comprou,
não foi, mãe?
A mãe do menino responde:
- Deixa de ser besta, menino, fui eu que comprei. Se fosse esperar pelo teu pai, você nem
tinha nascido.
Pai orgulhoso
Aahhh tá!
Uma mulher encontra a amiga chorando bastante.
O que foi, amiga? Por que você está chorando?
Ah! Como eu sou infeliz!
O que houve, querida?
É o meu novo namorado!
Aquele misterioso?
Sim, ele mesmo!
O que aconteceu com ele?
A família dele não quer aceitar o nosso amor.
São todos contra?
Todos! Eles me tratam com grande crueldade.
Que absurdo!
Há uma pessoa específica que não me deixa
em paz.
Essa pessoa faz o quê?
Me xinga, ofende e diz que vai acabar com a
minha vida.
Que horror! Quanta maldade!
Não estou suportando mais!
Essa pessoa que te odeia tanto tem um vínculo
forte com ele?
Bem forte!
Oh! Ela é a mãe do seu namorado?
Antes fosse a mãe, mas é muito pior!
Como muito pior?
É a esposa dele.
Ê bêbado!
Dois policiais estavam fazendo ronda pela cidade quando encontram um bêbado. Um dos
polícias diz:
- Mãos para cima!
E o bêbado completa:
- Cintura solta, dá meia volta, dança Kuduro!
Os policiais sem entender nada colocam o
bêbado na viatura e o bêbado continua:
- Agora eu fiquei doce igual rapadura, tô tirando
onda na viatura!
Os policiais se olham e um deles pergunta:
- Quem é esse cara?
E o bêbado responde:
- Esse cara sou eu!
Velhinha na farmácia
Uma senhora já de idade bastante avançada
chega na farmácia e pergunta:
- Tem remédio para mal de Alzheimer?
O farmacêutico responde:
- Tem sim.
E ela pergunta:
- Tem o quê?
Na praça, o pai orgulhoso começa a elogiar o
filho:
Eu tenho o filho que todo pai quer ter!
O amigo desconfiado pergunta:
Hum! Vamos testar. Ele fuma?
Não.
Ele bebe?
Claro que não!
Ele escuta músicas altas?
Só escuta as minhas músicas prediletas.
Legal! Ele sempre pede uma grana extra?
Nunca pede um centavo.
Parabéns! Agora eu acredito! Quantos anos ele
tem?
Vai completar seis meses.
Ou...
Num bar tinha três homens sentados na mesma
mesa.
Um deles, alto e forte, se levantou e pediu ao
atendente:
Me dá rápido uma cerveja gelada ou...
O atendente interrompeu dando a cerveja com
muita rapidez.
Dez minutos após, veio o segundo cara, também alto e forte.
Sem deixar ele completar a frase, o atendente
deu a cerveja.
Após vinte minutos, se levantou o terceiro,
pequeno e fraco.
O atendente dessa vez encarou firme o homem
e disse:
Ou o quê, baixinho?
Ou pode ser refrigerante mesmo.
Velozes baianos
Quatro baianos assaltam um banco e param o
carro uns quilômetros à frente. Um deles pergunta ao chefe da quadrilha:
— E aí, meu rei: Vamos contar o dinheiro?
— E pra que esse trabalhão? Vamos esperar o
noticiário da TV.
Calendário 2016
novembro - 2015
Seu condomínio
7
Cuidado absoluto com a escolha dos materiais significa ausência de problemas futuros
Reformas: esteja atento à certificação
de qualidade dos materiais
Na realização de uma
obra ou mesmo de uma pequena reforma, sempre buscamos economia e eficácia
na construção. Contudo, é
preciso levar em consideração outros fatores como a
segurança e durabilidade do
material, caso contrário corre-se o risco de o barato sair
caro e o prejuízo ser maior
que a economia.
O Instituto Nacional de
Metrologia, Qualidade e
Tecnologia (Inmetro), bem
como as associações nacionais de fabricantes lançam
regularmente selos que
atestam a qualidade dos
produtos circulantes no
mercado da construção civil. É importante que o síndico esteja atento para essas
especificações visando à
maior segurança nas obras
do condomínio, visto que
desde a entrada em vigor da
NBR 16.280 da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o síndico é res-
Segurança
Nacional dos Fabricantes de
Cerâmica (Anfacer), visando
garantir todas as usabilidades do produto: apresentar
baixos níveis de absorção
de água, alta durabilidade,
grande resistência às manchas, características que
o fazem ser atualmente a
placa cerâmica mais nobre
do setor. O selo garante ao
consumidor o desempenho
esperado do produto.
ponsável pela obra.
Desde o último dia 3 de
outubro, começou a vigorar
no mercado o Selo de Quali-
dade do Porcelanato, o qual
foi criado pela Associação
Diego Rigoleto Sanches*
Extintores de incêndio
Diferenças entre recarga e teste hidrostático
É muito comum os síndicos nos perguntarem qual a
diferença entre a recarga e
teste hidrostático dos extintores, principalmente quando observam no orçamento
que o teste é mais caro do
que a recarga.
Na verdade, o que existem são manutenções de 2º
nível e de 3º nível, que envolvem várias etapas. A recarga e o teste são uma das
etapas do serviço executado
em cada uma destas manutenções.
A manutenção de 2º ní-
vel compreende cerca de 15
etapas e entre as principais
estão a identificação do extintor (cada extintor possui
vários dados gravados no
cilindro, como fabricante,
data de fabricação, número de série), desmontagem
completa, ensaio de componentes/peças,
recarga
(troca da carga), montagem,
verificação de vazamentos,
lacração e selagem.
Já a manutenção de 3º nível abrange todas as etapas
da de 2º mais remoção da
pintura existente, teste hi-
drostático do cilindro, nova
pintura e ensaio de outros
componentes/peças
não
ensaiados no 2º nível. Justamente pelo fato da manutenção de 3º nível ter mais
etapas que acaba tendo um
valor maior.
E a grande pergunta é:
quando eu devo fazer a recarga e quando devo fazer
o teste? A resposta é bem
simples: todo extintor deve
ser recarregado anualmente
e testado a cada cinco anos.
Esta obrigação decorre de
norma e nenhuma empresa
de manutenção de extintores poderá fazer apenas
a recarga no ano de vencimento do teste.
As datas da próxima recarga e do próximo teste hidrostático podem ser vistas
na etiqueta de garantia colada nos extintores.
Se quiser saber mais sobre o assunto escreva para
[email protected]
Diego Rigoleto Sanches
é diretor executivo da
Baluarte Extintores
Orientação
segura
O intuito da Associação é
orientar clientes e consumidores sobre a procedência
do revestimento e as características do porcelanato, discriminando os produtos que
atendam aos requisitos da
norma NBR 15463 da ABNT,
a qual estabelece os requisitos exigíveis para fabricação,
marcação, declarações em
catálogos, recebimento, inspeção, amostragem e aceitação de placas cerâmicas
para revestimento do tipo
porcelanato, dando mais segurança aos profissionais e
clientes que buscam o revestimento para os projetos.
Para as arquitetas Adriana e Alessandra Morávia, do
escritório Morávia Arquitetura & Interiores, a novidade traz benefícios. “É muito
importante esse selo para
inibir o comércio de produtos que não possuem um padrão de qualidade. Diferença de medidas do produto
e a facilidade em manchar
em contato com produtos
químicos como certos materiais de limpeza acarretam
prejuízo para o cliente que,
muitas vezes, precisam refazer o piso. Para nós, profissionais, gera mais segurança
em especificar tais produtos”, concluem.
novembro - 2015
8
Pra pensar
A cessão de crédito é quando, ao mesmo tempo, ocorre
a aquisição pelo adquirente
e a perda pelo cedente dos
direitos oriundos ao crédito
original. Via de regra de forma onerosa. É válida independente da causa principal
que levou à cessão dos créditos, como no caso das ações
de cobrança de condomínio.
O crédito passa a ser um
bem patrimonial que será
negociado através de um
contrato, sendo a cessão uma
forma de alienação. O condomínio não conseguirá efetivar tal transação por instrumento público porque não
tem personalidade jurídica.
Porém, isso não representa
um problema, já que os créditos poderão ser cedidos pela
forma particular (Art. 288 do
Código Civil).
O negócio jurídico que deu
origem à cessão deve existir,
ser válido e eficaz para que
a cessão possa gozar desses
atributos.
A possibilidade da cessão
conforme aduzido no Código
Civil é a regra, e a impossi-
Por Rodrigo Karpat
Cessão de direitos creditórios
oriundos de dívida de condomínio
bilidade exceção (bens fora
de comércio, intransmissíveis
(crédito de alimentos) e impenhoráveis). Sendo possível
a alienação do objeto litigioso
sem que isso represente alteração da relação jurídica no
processo.
A representatividade no
processo continua em nome
do condomínio, que quando receber o crédito deverá
transferir ao adquirente dos
direitos creditórios. Desta forma, não se encaixam na exceção de direitos inegociáveis
as dívidas de condomínio, as
quais em tese podem ser negociadas.
A cessão de crédito em geral deve ser realizada através
de um instrumento público ou
instrumento particular. Conforme já explicado acima, para o caso específico de dívida
condominial, recomenda-se
a utilização de instrumento
particular.
O instrumento particular deve seguir o descrito no
artigo 654, parágrafo 1º do
Código Civil, sendo que a falta
da formalidade exigida não
inviabiliza a cessão, apenas a
torna ineficaz contra terceiros: “o instrumento particular deve conter a indicação do
lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do
outorgado, a data e o objetivo
da outorga com a designação
e a extensão dos poderes conferidos.”
A cessão não terá eficácia
contra o devedor, caso este
não tenha sido devidamente
notificado, conforme o artigo 290 do Código Civil (CC):
“a cessão do crédito não tem
eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se
tem o devedor que, em escrito
público ou particular, se de-
clarou ciente da cessão feita.”
O artigo 298 do CC não se
aplica ao condomínio quanto
à dívida que ele mesmo penhorou, porém, a cessão não
poderá ser realizada se terceiros tiverem levado o bem
a penhora. “O crédito, uma
vez penhorado, não pode
mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento
da penhora; mas o devedor
que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado,
subsistindo somente contra o
credor os direitos de terceiro”.
(Art. 298 do CC)
Na mesma esteira, esclarece a obra de Caio Mário da
Silva Pereira: “sendo o credor,
como efetivamente é, livre de
dispor de seu crédito, não necessita da anuência do devedor para transferi-lo a terceiro, porque o vínculo essencial
da obrigação sujeita-o a uma
prestação; e não existe modi-
ficação na sua substância se,
em vez de pagar ao primitivo
sujeito ativo, tiver de prestar
a um terceiro em que se sub-rogam as respectivas qualidades, sem agravamento da
situação do devedor.” (Instituições de Direito Civil, Vol. II.
Rio de Janeiro: Forense, 2009,
p.371)
Desta forma, conclui-se
clara a possiblidade de cessão dos créditos oriundos da
dívida condominial. Nesse
sentido, por exemplo, uma
decisão da Justiça paranaense manteve a legitimidade do
condomínio para agir contra
os condôminos inadimplentes, mesmo este mantendo
contrato de prestação de serviços para cobrança das cotas
condominiais com empresa
especializada e recebimento
dos valores adiantados.
*É advogado especialista em Direito Imobiliário
e Condominial, consultor
emcondomínios, sócio do escritórioKarpat Sociedade de
Advogados
Os perigos e justificativas da demissão de funcionários
São inúmeros os detalhes que envolvem a demissão de pessoal em um
condomínio, não só pela
necessidade de cumprir a
legislação trabalhista e as
convenções coletivas das
diversas categorias, como
também pela preocupação
com a segurança.
A falta de comunicação
entre o sindico e o empregado demissionário pode
custar caro ao condomínio,
pois há tantos detalhes no
processo de demissão que
muitas vezes não são acordados no processo entre as
partes.
Muitas vezes, o sindico
precisa ter uma idéia geral
de qual será a despesa com
a demissão do empregado.
A maneira e a data em que
se vai demitir influem nos
custos e também podem
ser planejadas.
Justa causa
Uma demissão por justa causa, sem bases sólidas
pode ser facilmente revertida numa ação trabalhista
e a justiça costuma ser favorável ao empregado na
maioria dos casos.
O empregado que comete falta grave no trabalho
corre o risco de ser demitido por justa causa. No entanto, a demissão motivada
(justa causa) deve estar
baseada em uma das hipóteses listadas no artigo 482
da CLT. Alem disso, é preciso observar os critérios de
proporcionalidade aplica-
da.
Por se tratar do grau
mais elevado de penalidade
imposta ao trabalhador, a
dispensa motivada só deve
ser aplicada nas faltas mais
graves.
É necessário observar
também o lapso de tempo
entre a falta cometida e a
demissão por justa causa.
A demora na aplicação da
pena pode caracterizar o
“perdão tácito”, isto é, a falta de animo do empregador
em punir o empregado.
Essa regra não é absoluta, pois existem fatos que
necessitam de uma cuidadosa averiguação para
constatar furtos e semelhantes.
Se o empregador afastar
o empregado das funções
enquanto coleta informações, não se pode considerar tal atitude como falta de
animo para punição, tendo
em vista a necessidade de
comprovação das acusações que originaram a aplicação da pena máxima.
A aplicação da justa causa precisa ser apreciada
pelo judiciário trabalhista,
e o motivo causador da penalidade deve ser devidamente comprovado.
Inaptidão
Questão polemica e ainda atual nas relações de
trabalho é a que diz respeito aos efeitos do exame
medico demissional, que
conclui pela inaptidão do
empregado.
Nesta hipótese, a relação de emprego é mantida
ou se procede a rescisão,
tendo em vista já ter sido
concedido o aviso prévio?
Corrente festejada da
doutrina sustenta que a
concessão do aviso prévio,
o contrato de trabalho passa a ter um prazo final definido, ocorrendo a rescisão
na data pré-avisada, independentemente de qualquer fato superveniente.
Na vigência do aviso
prévio, o contrato de trabalho que, até então tinha
prazo indeterminado para
o seu encerramento, passaria a ter as mesmas características de um contrato
por experiência.
novembro - 2015
Manutenção
9
Dentre as vantagens de se alugar o equipamento, pode-se destacar a economia imediata
Geradores de energia em condomínio
No mundo atual, muitas
de nossas atividades diárias
dependem do uso de energia
elétrica. Iluminação, climatização, funcionamento de
eletrodomésticos são alguns
exemplos dessa necessidade
no ambiente domiciliar. Nas
áreas comuns do prédio, os
elevadores, alarmes, bombas
hidráulicas e portões eletrônicos também precisam de
fluxo contínuo de energia.
Para garantir segurança e
conforto aos seus moradores
mesmo em casos de blecaute
ou apagões é que muitos condomínios recorrem ao uso de
geradores. Além de assegurar
o fornecimento de energia
durante interrupções da rede
elétrica, os geradores podem
ajudar a diminuir a conta de
energia, uma vez que eles
podem ser utilizados pelos
condomínios também nos
horários de picos, quando a
energia fornecida pela concessionária é mais cara.
Em um primeiro momento, é comum cogitar a compra
de um equipamento próprio
para suprir as necessidades
do condomínio. Contudo,
uma nova tendência vem ganhando adeptos em edifícios
residenciais e corporativos: o
aluguel de grupos geradores.
Há cada vez mais as firmas
especializadas nesse tipo de
serviço, o que garante variedade de preços, por isso é
fundamental orçar com várias concorrentes antes de
fechar contrato.
Dentre as vantagens de
se alugar o equipamento,
pode-se destacar a economia
imediata, visto que o investimento para aquisição de um
aparelho é alto. Assim, com
menos dinheiro é possível
usufruir de um gerador de
energia de primeira linha,
de potência adequada às atividades desempenhadas no
condomínio. Há no mercado
modelos capazes de podem
manter uma autonomia de
uso de mais de 24 horas. Isso
dá maior tranquilidade a to-
dos.
O terraço de um condomínio pode render muito mais
que uma bela vista da região.
Com a locação desse espaço é
possível incrementar em até
80% a receita do condomínio por um longo tempo, sem
qualquer custo. O negócio é
tão rentável que já existem
empresas especializadas na
intermediação entre síndicos
e operadoras de telefonia.
Há cerca de sete anos o
condomínio Solar do Atlântico, que fica no bairro do Imbuí, tem um acréscimo de R$
3 mil na arrecadação mensal.
O valor é sobre a locação de
todo o terraço do edifício para
empresas de telefonia móvel.
O dinheiro “extra”, explica o
síndico e morador Wellington
Oliveira, é direcionado para o
fundo de reserva e a manuten-
ção de serviços básicos como
pintura e limpeza.
“Uma empresa nos procurou oferecendo o negócio há
sete anos. Na época, a locação
não foi tão vantajosa, precisamos, ao longo desse tempo,
fazer uma renegociação. Mas
sem dúvida é uma oportunidade para aumentar a renda,
mas também tem seus pontos
contra”, afirma Oliveira.
A renegociação é sem dúvida um dos lados negativos
nesse tipo de negócio. Atraídos pelo lucro, os condomínios podem fechar contratos
abusivos e poucos lucrativos.
O valor do lote abaixo do real
ou defasado são os principais
motivos para buscar uma renegociação.
O fundador e diretor-executivo da Dextra, empresa
especializada na consultoria
e administração da cessão de
espaços no topo de edifícios
para antenas de telecomunicações, Vinicius Van der Put,
comenta que existe um descompasso muito grande de
conhecimento nas relações
dos inquilinos com as proprietárias das antenas.
Além de buscar mais informações sobre a empresa e
o tipo de contrato que vai ser
estabelecido, o síndico do Solar do Atlântico indica bastante atenção às cláusulas contratuais e, se necessário, colocar
aditivos para cada antena que
é colocada no topo do prédio.
“Como a empresa que faz a
locação pode estabelecer um
contrato com diversas operadoras, é possível que durante
a locação sejam instaladas
novas antenas. Isso aconteceu
em nosso condomínio, e na renegociação conseguimos um
acréscimo de 20% para cada
nova antena instalada”, diz.
Outros fatores, até mesmo
jurídicos, podem motivar reavaliação do contrato. “A renegociação não é só uma questão
de dinheiro. Já encontramos
situações em que restos de
equipamento das operadoras
estavam largados. São peças
grandes, que podem causar
muitos danos se caírem lá de
cima”, observa Vinícius
Manutenções
Associado à instalação, é
aconselhável que se feche um
pacote de manutenções mensais. A maioria das locadoras
de geradores se responsabiliza por esse serviço. É muito
importante que o síndico e
sua assessoria jurídica atentem para todas as cláusulas
do contrato de locação, observando detalhes sobre o
que está ou não incluso na
prestação de serviço, bem
como as responsabilidades
de ambas as partes.
A relação custo/benefício
deve ser analisada com cautela, pois uma oferta mais
barata nem sempre é garantia de bom negócio. É de
suma importância averiguar
o histórico da empresa com a
qual se pretende fechar, bem
como a formação de seus
profissionais.
De acordo com a legislação brasileira, os geradores
particulares (condomínios,
clubes, empresas, etc) devem
ser Registrados ou Autorizados pela Agência Nacional de
Energia Elétrica (ANEEL). Os
proprietários são os responsáveis por manter o equipamento dentro de todas as
normas técnicas e obrigações
legais. A instalação deve seguir as normas da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Seguir essas regras é fundamental também
para a segurança das pessoas
que moram ou circulam próximo ao aparelho.
Condomínios elevam receita com aluguel do topo de prédios
Procedimento
Para evitar contratempos,
o síndico deve deixar claro aos
moradores o procedimento de
instalação das antenas. Oliveira afirma que os questionamentos são constantes, prin-
cipalmente sobre os impactos
estruturais.
“Temos o acompanhamento de uma empresa de engenharia civil que faz toda a medição. No entanto, sempre surgem preocupações com um
possível desabamento”, diz.
Outra dúvida constante
dos moradores são os riscos
à saúde por causa dos efeitos
das radiações. Porém, além
dos estudos frequentes na
área, a Agência Nacional de
Telecomunicações (Anatel)
regula todos os equipamentos
antes da instalação.
“Todo o projeto passa por
uma análise que vai licenciar
a estação e a conformidade
dos equipamentos. Avaliamos
a altura e a emissão dos equipamentos”, explica o assessor-técnico da Anatel Bahia.
novembro - 2015
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Legislação
Antes da multa, deve-se dar a oportunidade para que o condômino enquadrado dê suas justificativas
Multa por comportamento antissocial
no condomínio exige direito de defesa
A vida em condomínio é
regida por regras que existem para assegurar a harmonia e a moderação em um
ambiente que é habitado coletivamente. Mas, como proceder quando algum ente
resolve não obedecer aos
acordos de convivência necessários para o equilíbrio
do todo?
A aplicação de multas
previstas no Código Civil
(artigos 1.336 e 1.337) como
sanção a algumas condutas
consideradas inadequadas
costuma ser uma alternativa
adotada. Antes disso, deve-se, entretanto, dar a oportunidade para que o condômino enquadrado apresente
suas justificativas, após notificação prévia, de modo a
possibilitar o exercício do
direito de defesa.
Esse foi o entendimento
da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
em julgamento de recurso
especial interposto por um
condomínio de São Paulo
contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa
cujo comportamento foi considerado antissocial.
Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa
de R$ 9.540,00 por diversas
condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto,
instalação indevida de purificador em área comum e até
mesmo a existência de uma
banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
A cobrança da multa foi
afastada pelo Tribunal de
Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia
notificação do proprietário.
Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer
foi mencionado no edital de
convocação da assembleia,
que tomou a decisão sem a
presença do proprietário, o
qual recebeu apenas a notificação para pagamento.
No STJ, o condomínio
alegou que a multa não tem
como pressuposto a notificação prévia do condômino.
Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar
incompatibilidade de convivência. Entretanto, para o
relator, ministro Luis Felipe
Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
O ministro apontou a
existência de correntes doutrinárias que, com base no
artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade
de pena ainda mais drástica
quando as multas não forem
suficientes para a cessação
de abusos: a expulsão do
condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe
em maior evidência a impor-
tância do contraditório.
Por se tratar de punição
por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão,
“deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa
humana nas relações entre
particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos
direitos fundamentais, que
também devem incidir nas
relações condominiais para
assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.
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Página verde
11
É importante ressaltar que o descarte de resíduos em locais incorretos é passível de multa
Coloque o “dia do descarte”
no calendário do condomínio
Todo mundo guarda em
casa objetos que não têm
mais uso prático: um móvel
velho que foi substituído
por outro mais novo, eletrodomésticos com defeito
que estão eternamente à
espera de serem levados ao
conserto, celulares e computadores que já não são
mais usados... Em apartamentos, embora o espaço
seja mais reduzido, também se acumulam inutilidades.
O descarte desse material precisa ser calculado,
tanto para não perturbar
a rotina do condomínio
quanto para garantir que
tenha a destinação correta, uma vez que há tipos de
lixo que não devem ser misturados ao comum, como
baterias, por exemplo. Foi
pensando em organizar o
processo de “faxina”, que
o professor universitário
aposentado Kleber Alencar sugeriu a promoção de
um dia do descarte coletivo
no condomínio no qual era
síndico em 2007, em Fortaleza (CE).
“O nosso condomínio
possui três blocos e o fato
que estava acontecendo
com frequência era de os
moradores colocarem entulhos na garagem ou até
mesmo em outras áreas
comuns, com a desculpa
LIVRO DE
OCORRÊNCIAS
de que iam chamar um caminhão para remover em
breve. Isso não é permitido
pelo regimento, no entanto,
também tive a sensibilidade de saber que as pessoas
precisavam fazer aquilo.
Então sugeri aos condôminos que agendássemos um
despejo coletivo num dia
só”, relata o ex-síndico.
Com a anuência dos moradores, foi dado um prazo
para que todos selecionassem em casa tudo o que
desejassem descartar, etiquetando e discriminando
cada tipo de material por
tipo. A proposta era de que
em um dia marcado previamente, todos colocariam
o material no térreo e um
caminhão contratado pelo
condomínio se responsabilizaria em remover tudo e
dar a destinação adequada.
“O evento foi divulgado
com muita antecedência
e isso resultou em grande
adesão. O pessoal aprovou
e, inclusive, pediu que fosse
repetido no ano posterior.
Isso evitou os transtornos
de ver entulhos acumulados em locais indevidos,
pois todo mundo já sabia
que existia um dia específico para essa atividade.
Depois que saí da administração, os outros síndicos
deram prosseguimento e
hoje esse dia está institucionalizado no nosso calendário”, afirma Kleber.
É importante ressaltar
que o descarte de resíduos em locais incorretos é
passível de multa. Por isso
é importante se certificar
para onde o material está
sendo levado. Com o grande enfoque que as questões
ambientais vêm ganhando,
muitas empresas passaram
a oferecer esse tipo de serviço: o descarte ecológico,
que deve preferencialmente ser contratado pelo condomínio.
A existência de um livro
de ocorrências em um condomínio não está prevista
em lei, mas é uma boa solução para oficializar reclamações, sugestões e quaisquer anormalidades que
venham a ser identificadas
na convivência coletiva.
O uso deste instrumento
também garante que o síndico esteja resguardado de
se envolver pessoalmente
em qualquer conflito que
haja no condomínio. Ao
invés de procurar o administrador na casa dele, a
orientação é que faça sua
demanda através do livro.
O registro ganha força de
oficial, se estiver previsto
na Convenção.
O síndico deve estar
atento ao provimento de
encaminhamentos necessários para atender às solicitações postas no livro.
Se nenhuma providência é
tomada após o registro, o
condômino para de recorrer ao livro de ocorrências,
que perde credibilidade.
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Finanças
Quem costuma deixar de pagar o condomínio pode levar um sustovalor estipulado
Justiça pode aumentar a multa
para quem não paga o condomínio
Dezembro e Janeiro estão
bem aí e com eles vêm tradicionalmente aquele monte
de contas para pagar. Quem
costuma deixar de pagar o
condomínio pode ter uma
surpresa desagradável porque o Superior Tribunal de
Justiça abriu a possibilidade
de aumentar, e bastante, a
multa para os caloteiros.
Márcio Mansur foi eleito
síndico em maio e, de cara,
pegou uma fase de inadimplência alta. Se os moradores não pagam as taxas
de condomínio, fica difícil
manter o prédio. “Eu vou
ter que enfrentar a falta de
manutenção, por exemplo,
e a gente não vai conseguir
oferecer os serviços que o
condomínio merece”, diz.
O número de ações de co-
brança contra inadimplentes
cresceu 4,13% em setembro,
em relação a agosto. Foram 1
059 ações. No acumulado no
ano foram 8.420 ações, aumento de 28% sobre o mesmo período do ano passado.
Cláudia vive enfrentando
esse problema. Ela administra 180 condomínios e em
70% deles, os moradores
sempre atrasam o pagamento ou não pagam há muito
tempo.
“Você vai preferir pagar o
seu cartão de crédito, onde
os juros são de 12% ou o seu
convênio, que você vai ser
prejudicado se você não pagar, ou sua luz. Então, todas
as contas você tem penalidades imediatas, o condomínio, não, ninguém vai te tirar
do seu apartamento a curto
prazo”, explica Cláudia Zaitz,
administradora de condomínios.
Se a multa e os juros não
assustam, os condomínios
começam a fazer suas próprias regras para conseguir
que os inadimplentes paguem as contas.
Um desses casos foi parar
no Superior Tribunal de Justiça e a decisão foi a de que
os moradores podem, sim
criar penalidades mais fortes em assembleias.
Decisão
A decisão do processo
analisado pelo STJ diz que
o condômino inadimplente
poderá, desde que aprovada sanção em assembleia,
ser obrigado a pagar multa
em até 10 vezes o valor atri-
buído à contribuição para
as despesas condominiais,
conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
A sentença vale só para o
condomínio que entrou na
Justiça, mas ao declarar a
regra desses moradores legal, a Justiça abre um precedente que pode influenciar
outros juízes com ações parecidas.

Edição Novembro 2015

Transcrição

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