GUIA DE PROJECTO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO

 GUIA DE PROJECTO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO VERSÃO FINAL GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO AUTORES Thomas Bassett, Caroline Weeks & Andy Sutton, BRE, United Kingdom TRADUÇÃO E ADAPTAÇÃO PARA A VERSÃO PORTUGUESA Carlos Laia CONTACTO Carlos Laia CEEETA‐ECO, Consultores em Energia, Lda. Rua Dr. António Cândido, 10, 1º 1050‐076 Lisboa, PORTUGAL www.ceeeta‐eco.pt SÍTIO WEB DO PROJETO EUROPEU www.integrateddesign.eu BRE, Reino Unido O projeto MaTrID é cofinanciado pelo Programa Energia Inteligente para a Europa da Comissão Europeia (Contrato nº: IEE/11/989/SI2.615952). O conteúdo deste documento é da inteira responsabilidade dos seus autores, não refletindo necessariamente a posição da União Europeia. Nem a EACI, nem a Comissão se responsabilizarão pelo uso da informação nela contida. 2 de 7 GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO SUMÁRIO O conceito de Projeto Integrado (em inglês, ID, Integrated Design) tem por objetivo a otimização dos resultados energético e ambientais de um novo edifício ou na fase de reabilitação. O Projeto Integrado promove a colaboração desde a fase de conceção do edifício entre as várias equipas de projetistas e o cliente, bem como qualquer a análise de qualquer acordo de arrendamento que possa já estar em marcha, visando a elaboração de um Programa Preliminar que integre os contributos dos intervenientes. O cliente e a equipa projetista exploram variados conceitos que satisfaçam o programa preliminar assim definido, adotando um processo de projeto iterativo, envolvendo regularmente o Arrendatário nas diversas fases. O Projeto Integrado permite obter um edifício otimizado, no que diz respeito à sua operacionalidade e baixo consumo energético, quando comparado com processos de projeto tradicionais. CONTEXTO Os projetos de construção de edifícios nascem geralmente da antecipação das necessidades futuras de arrendamento, as quais são identificadas por empresas imobiliárias. Estas empresas podem desenvolver contratos‐promessa de arrendamento com empresas promotoras, as quais designados por Cliente. São as empresas promotoras (cliente) que projetam e constroem o edifício, de acordo com as especificações dadas pela empresa imobiliária. No final do processo de construção, a empresa imobiliária toma posse do edifício e arrenda os espaços de acordo com os valores que estabeleceu previamente. Outra possibilidade consiste na venda, por parte da empresa promotora, a um fundo de investimento imobiliário mesmo antes de finalizada a construção do edifício. Este processo tem vindo a ser a forma tradicional de funcionamento do mercado imobiliário. Contudo, verifica‐se uma discrepância fundamental entre os desejos e até requisitos do futuro arrendatário (ou inquilino) e as motivações do promotor (do cliente). Com efeito, o arrendatário (ou inquilino) tipicamente valorizará um edifício que conduza a reduzidos custos operacionais, de fácil manutenção e equipado com soluções à medida das suas necessidades, enquanto que o cliente estará tem por objetivo conseguir baixos custos de construção e soluções "standard" que sejam aceitáveis para um grande número de possíveis inquilinos. Uma abordagem frequente para atenuar estas discrepâncias nesta espectativas opostas consiste em introduzir especificações nos contratos de arrendamento (ou incluir anexos). Para projetos de larga escala, por vezes o desenvolvimento do projeto é acompanhado e monitorizado por uma equipa contratada diretamente pelo inquilino. Em muitos destes casos, o processo desenvolve‐se segundo os princípios de trabalho em conjunto, mas normalmente as referências a uma abordagem "colaborativa" são vagamente definidas no contrato. O Projeto Integrado é mais fiável em garantir que as necessidades do inquilino permanecem entre os objetivos a alcançar pelo projeto de edifício, estando presente durante todo o processo de conceção. Deste modo, a exigência dirigida ao Cliente da adoção de um processo de Projeto 3 de 7 GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO Integrado, efetuado por parte do Arrendatário no âmbito de contratos‐promessa de arrendamento, pode proporcionar um melhor resultado para o inquilino. BENEFÍCIOS PARA O CLIENTE – REDUÇÃO DE CUSTOS OPERACIONAIS
A abordagem Projeto Integrado tem como objetivo fundamental ajudar as equipas de projeto em assegurar que o edifício é projetado para satisfazer o Programa Preliminar, ao mesmo tempo que o seu funcionamento corresponda ao menor uso possível de energia. Este processo envolve a criação de múltiplos conceitos de projetos, os quais são avaliados no que respeita ao seu desempenho energético. Com o seu envolvimento neste esse processo, ou, pelo menos, com a sua consulta durante o processo, o Arrendatário pode influenciar diretamente o Cliente (promotor) e a equipe de projeto, no sentido da solução final do edifício possibilitar a obtenção de custos operacionais os mais baixos possíveis. Sendo possível que se verifique um ligeiro aumento de custos de projeto, que serão inicialmente suportados pelo Cliente (promotor) este, por sua vez, tenderá a transmiti‐los aos futuros Arrendatários, através do valor da renda marginalmente mais cara no futuro para o inquilino. Contudo, este ligeiro aumento dos custos de projeto é geralmente mais do que compensado no processo de construção através de economias obtidas nas escolhas de construção, coordenação e eficiência. A adoção de Projeto Integrado pode, portanto, ser considerada, na pior das hipóteses, como "custo neutral" para um promotor. Os Arrendatários deverão, portanto, resistir a qualquer tentativa de aumento de custo das rendas futuras, por parte dos promotores, no âmbito de uma exigência para utilizar uma abordagem de Projeto Integrado. BENEFÍCIOS PARA O ARRENDATÁRIO ‐ REDUÇÃO DE RISCOS DE INEDEQUAÇÃO DA CONSTRUÇÃO A abordagem do Projeto Integrado consiste num processo de projeto colaborativo que se inicia com uma análise detalhada e subsequente aperfeiçoamento do Programa Preliminar desenvolvido pelo cliente (empresa promotora). Para o Arrendatário, é provável que este Programa Preliminar tenha incorporado, direta ou indiretamente, especificações previstas no Contrato‐Promessa de arrendamento. Estamos assim em presença de uma oportunidade inicial para refinar o Programa Preliminar, permitindo ao Arrendatário beneficiar da experiência das equipas de projeto e construção. Estes profissionais de projeto poderão apresentar sugestões não inicialmente previstas pelo Arrendatário, permitindo‐lhe melhorar (mas não a obrigação) as especificações originais. Este processo é bidirecional, pois permite por outro lado assegurar que a equipa de projeto obtenha um conhecimento profundo das necessidades do Arrendatário, o que não seria possível apenas com base na transmissão de um documento escrito. Como resultado, a abordagem de Projeto Integrado é mais adequada na resposta às necessidades do Arrendatário: por um lado, estas necessidades podem ser convenientemente quantificadas pelos 4 de 7 GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO profissionais de projeto e, por outro lado, os requisitos solicitados podem ser melhor apercebidos pela equipa de projeto. PROJECTO INTEGRADO Não há requisitos obrigatórios acerca do processo de Projeto Integrado e assim o Arrendatário deve garantir que as suas necessidades e objetivos sejam colocados ao promotor (Cliente), de um modo que respeite as suas prioridades. Provavelmente, o esquema típico que a seguir se descreve para o Projeto Integrado, se adotado poderá corresponder às prioridades definidas pelo Arrendatário. PASSO 1.1 – Constituição da equipa Na base do Projeto Integrado, deve ser constituído um núcleo da equipa projetista. Esta equipa tem como principal preocupação adotar uma metodologia de trabalho, desde o início, em estreita colaboração e em ambiente de franca abertura, pronta para responder aos objetivos do cliente. Ao mesmo tempo, a equipa trabalha também para garantir soluções ambientais e energéticas de elevado desempenho. O Arrendatário deve assim assegurar que o Cliente nomeia o núcleo da equipa do projeto numa fase inicial do projeto. Recomendações especificas para alterações na documentação da designação no núcleo da equipa de projeto, podem ser encontradas em: http://www.integrateddesign.eu/ PASSO 1.2‐ Análise do local Toda a informação disponível sobre os fatores ambientais que caracterizam o local deve ser recolhida pela equipa projetista, e apresentada num formato de fácil compreensão a todos os profissionais envolvidos. O Arrendatário deve assim assegurar que o promotor (Cliente) proceda à recolha de todos os elementos necessários ao início do projeto, bem como a elaboração de estudos prévios relacionados com a melhor caracterização do local da obra. O Arrendatário deverá receber uma cópia destes elementos. Mais informação pode ser encontrada em: http://www.intendesign.com/ PASSO 1.3‐ Refinar o Programa Preliminar e Metas Inevitavelmente haverá expectativas para um determinado local (especialmente se o Cliente já dispuser de algum acordo para o terreno ou edifício). 5 de 7 GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO Nesta etapa é formalizado o Programa Preliminar, Para além disso, a equipa projetista tem a oportunidade de rever aspetos que restringem ou condicionam a otimização de projeto ou que têm um impacte importante sobre os custos envolvidos. Na prática, geralmente a melhor abordagem é convocar uma reunião aberta, tendo o Programa Preliminar do Cliente circulado previamente, informando desde logo que será solicitada uma opinião durante esta reunião. O Arrendatário deverá assegurar que tem a possibilidade legal de ajustar os seus requisitos iniciais, sujeitos a um acordo que implique variação de custos. A segunda parte desta etapa é de transferir o Programa Preliminar em objetivos claros a atingir pela equipa projetista, durante a fase de projeto, de construção e com o edifício construído. Estes objetivos constituem indicações chave para o sucesso do processo e permitem avaliar o trabalho produzido pela equipa projetista. Sempre que possível, estas metas claras devem ser incorporadas na contratação. Mais detalhes sobre este passo, incluído exemplos de partes de Programas Preliminares e metas podem ser encontrados em: http://www.bre.co.uk/ PASSO 2.1 ‐ 2.3 ‐ Várias opções de projeto Uma diferença óbvia entre o Projeto Integrado e o processo tradicional de projeto é que, para o projeto de conceção, a equipa projetista deverá apresentar várias propostas alternativas. Isto contribui para reduzir o risco de um único projeto de se tornar eventualmente “muito precioso”, enquanto permite a exploração doutras abordagens. O Arrendatário deve obrigar o Cliente a envolvê‐lo neste processo sempre que possível, permitindo que se pronuncie sobre cada um dos vários projetos apresentados e que tenha uma palavra na escolha do projeto final. O conceito de projeto deve ser desenvolvido a um nível básico (não indo mais além de modelos volumétricos). Todos os conceitos de projeto iniciais devem ser avaliados por modelos energéticos simples, quer ao vivo durante a realização de uma reunião, por exemplo, quer com resultados a discutir na próxima reunião. Simultaneamente com a modelização energética simples, a equipa projetista deverá, em atitude de franca colaboração, discutir as vantagens e desvantagens de cada opção nem diversas reuniões preparadas para o efeito. As diferenças tangíveis de uma abordagem de Projeto Integrado residem sobretudo na realização de um conjunto de reuniões, juntamente com a avaliação analítica, mas também criativa, dos diversos conceitos de projeto em fase inicial. PASSO 2.4 ‐ Finalização do projeto A reunião final com a equipa de projeto e o Cliente deverá ter como objetivo a seleção de um projeto otimizado que satisfaça o Programa Preliminar. O Arrendatário deve assegurar a sua presença nesta etapa decisiva e deve ainda ter a capacidade para fazer a escolha final ou pelo menos ter uma influência significativa na escolha final por parte do Cliente. 6 de 7 GUIA DE PROJETO INTEGRADO PARA O ARRENDATÁRIO PASSO 3.1 ‐ 3.3 – Monitorização Uma vez selecionado o projeto final, o Programa Preliminar e as respetivas metas devem ser atualizados para representar corretamente o objeto da construção. O Arrendatário deverá assegurar que estas atualizações sejam efetuadas a um eventual Contrato de Empréstimo em vigor. O Programa Preliminar atualizado e as metas associadas, podem ser usados como obrigações contratuais, pagamento de incentivos, ou fornecimento de dados pata a equipa projetista e para o Cliente. O Arrendatário e o Programa Preliminar do Cliente deverão suportar diretamente o anteprojeto e o projeto de execução, devendo ser incorporadas nesses documentos as metas específicas. Mais informação, incluindo exemplos de metas de Cliente para os várias fases do projeto, podem ser encontradas em http://www.intergratedDesign.eu/ PASSO 4.1 ‐ 4.3 – Entrega Tal como acontece com todos os projetos de construção de sucesso, o Projeto Integrado depende da comunicação das mensagens mais importantes, em particular o Programa Preliminar e as metas. Em particular, a equipa associada ao processo de construção do edifício deverá identificar claramente os objetivos de Projeto nos documentos de projeto de execução e de contratualização para execução dos trabalhos que irá receber. Por outro lado, não deve também ser descurado os planos de comunicação dos objetivos do Projeto no local. Pode vir a ser necessário fornecer formação no local para que técnicas importantes sejam apreendidas. O Projeto Integrado é também dependente da comunicação dos métodos otimizados de operação para os utilizadores finais do edifício. A este respeito, é importante elaborar e divulgar o Manual do Utilizador, efetuar ensaios de receção do edifício e assegurar o envolvimento atempado do pessoal de gestão do edifício. Para mais informação, por favor ver: http://www.bre.co.uk/ http://www.integrateddesign.eu/ 7 de 7