koblenz - Comfort

STÄDTEREPORT
KOBLENZ
NUR 111.000 EINWOHNER, ABER ÜBER
660.000 MENSCHEN IM EINZUGSGEBIET
DEZEMBER 2015
In Zahlen
Bundesland:
Koblenz ist nach Mainz und Ludwigshafen die
drittgrößte Stadt in Rheinland-Pfalz und eines von
fünf Oberzentren des Bundeslandes. Die heute rund
111.000 Einwohner umfassende Kommune ist über
2.000 Jahre alt und zählt damit zu den ältesten
Städten Deutschlands. Wirtschaftlich genießt Koblenz
einen hohen Stellenwert in der Region: Zulieferer für
Maschinen- und Automobilindustrie sowie für Luftund Raumfahrt, Softwarefirmen, Versorger, Banken,
Versicherungen
und
diverse
Bundesund
Landesbehörden haben hier ihren Sitz. In den letzten
fünf Jahren erhöhte sich die Anzahl von
Arbeitsplätzen um knapp 10%.
Rheinland-Pfalz
Einwohnerzahl:
111.434
+0,7 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
69.164
Arbeitslosenquote:
6,4 %
Kaufkraftkennziffer:
101,5
Zentralitätskennziffer:
163,2
Relevante Shopping-Center:
Durch die landschaftlich reizvolle Lage an Rhein und
Mosel entwickelt sich die Tourismusbranche mit über
370.000 Übernachtungsgästen im Jahr zu einem
weiteren wichtigen Wirtschaftsfaktor.
Löhr Center (C), Forum Mittelrhein Koblenz (C)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK
GeoMarketing GmbH
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR / m²
150
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
100
_____________________________________
80-120m²
300-500m²
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Koblenz
0
„Der Einzelhandel profitiert von der touristischen
Anziehungskraft der Stadt, dem weiträumigen
Einzugsgebiet mit rund 663.000 Menschen und der
überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung“,
berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
Ø 100-200 Tsd. Einwohner
100
200
Einzugsgebiet
300
400
Die beachtliche Zentralität von Koblenz spiegelt die
Kennziffer von 163,2 wider. Die über 1.000 Einzelhandelsbetriebe im Koblenzer Stadtgebiet verfügen
über eine Gesamtverkaufsfläche von rund 314.900 m²
(City: 109.700 m²). Insgesamt arbeiten fast 4.300
Beschäftigte im stationären Einzelhandel.
Der Einzelhandelsumsatz betrug 2014 921,7
Millionen Euro (City: 412 Mio. Euro) und liegt mit rund
8.400,- Euro pro Einwohner deutlich über dem
Bundesdurchschnitt (5.064,- Euro). „Der Anteil der
City am Gesamtumsatz der Stadt liegt bei 44,7 % und
damit deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer
Städte, was man als klares Indiz für die
außerordentliche Stärke der Innenstadt insgesamt
werten kann. Die Modezentralität ist mit einem Wert
von 309,9 % ebenfalls sehr beachtlich“, so der
Einzelhandels- und Immobilienexperte.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Koblenz
Koblenz
Einzelhandelskaufkraft-Index
105,0
100,0
34,8%
44,7%
101,5
95,0
99,9
90,0
85,0
80,0
Koblenz
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Zentralität
200,0
150,0
30,2%
36,6%
100,0
163,2
128,6
50,0
0,0
Koblenz
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
______________________________________________________________________________
Löhrstraße





Konsumige Toplage
Höchste Frequenz zwischen Zugang Löhr-Center und Pfuhlgasse
Geringe Fluktuation, keine bedeutenden Mieterwechsel
Neue Mieter: Woolworth (ab 2016)
Aktuelle Miete liegt bei 88 EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche
Starke Innenstadt, attraktiver Mieterbesatz
Koblenz verfügt über ein – im Vergleich zu anderen Städten dieser Größenordnung – sehr großes
innerstädtisches Einzugsgebiet mit einem entsprechend überdurchschnittlichen Kaufkraftvolumen. Neben der
City hat Koblenz mit fachmarktorientierten Einkaufslagen im nördlichen Stadtgebiet ein zweites Standbein.
Die City ist in verschiedene Quartiere gegliedert. So besteht vor allem die Altstadt aus unterschiedlichen
Einkaufslagen, wie z.B. dem Altstadtkern, der Haupteinkaufsmeile Löhrstraße (nördlicher Abschnitt mit
Fußgängerzone) oder der Schloßstraße. Hinzu kommen die beiden großen Einkaufszentren Löhrcenter am
westlichen Innenstadtrand und das Forum Mittelrhein auf dem Zentralplatz. Die verschiedenen Quartiere und
speziell die inhabergeführten Geschäfte verleihen der Altstadt einen besonderen, erhaltenswerten Charme.
Insgesamt ist der Einzelhandelsbestand in der Innenstadt relativ kleinteilig strukturiert.
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Mehr als die Hälfte der Betriebe bewirtschaften Verkaufsflächen von weniger als 100 m², etwa ein Drittel entfällt
auf Geschäfte der Größenordnungen von 100 bis 400 m². Die großflächigen Läden konzentrieren sich vor allem
in der Fußgängerzone Löhrstraße und in den beiden Shopping-Centern.
Der Einzelhandel in der City profitiert von einem verstärkten Abschöpfen des touristischen Kaufkraftpotenzials:
das Umsatzpotenzial liegt hier bei einer Größenordnung von mindestens 35,3 Millionen Euro. Die zahlreichen
Aufwertungsmaßnahmen und Investitionen der vergangenen Jahre, insbesondere im Zusammenhang mit der
Bundesgartenschau 2011 und der Neugestaltung des Zentralplatzes, haben zu einer deutlichen
Attraktivitätssteigerung der Koblenzer Innenstadt als Einzelhandelsstandort geführt.
Das Forum Mittelrhein zog eine Zeit lang einen großen Teil der potenziellen Nachfrage nach
Einzelhandelsflächen auf sich. „Wie in vielen anderen Städten mit Centereröffnungen auch, brauchte es eine
Zeit bis sich die Nachfrage wieder normalisiert und auf dem vorherigen Niveau eingependelt hat. Dies ist seit
Jahresbeginn wieder der Fall.“, konstatiert Kaiser. Die Mieten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80
bis 120 m² in 1A-Lage liegen bei 88 EUR/m². Für Ladenlokale mit einer Größe von 300 bis 500 m² liegt der
Mietpreis bei 35 EUR/m².
Die Löhrstraße
Als Toplage gilt weiterhin die Löhrstraße in dem Teilstück zwischen dem Zugang zum Löhr-Center und der
Pfuhlgasse. Sie zeichnet sich COMFORT-Angaben zufolge durch einen konstanten, attraktiven Mieterbesatz
aus. „Es gibt wenig Fluktuation und somit nur wenige Chancen auf einen Mieterwechsel“, meint Kaiser.
Zumindest einen Wechsel wird es im nächsten Jahr dann doch geben: Nach knapp sechs Jahren Abwesenheit
eröffnet Woolworth 2016 wieder eine Filiale in der Koblenzer Innenstadt. In der Löhrstraße 68 mietete die
Kaufhauskette ein 1.700 m² großes Ladenlokal, das bislang von Pohland genutzt wurde.
SinnLeffers hat gerade seinen Mietvertrag für die Filiale in der Koblenzer Innenstadt vorzeitig verlängert und wird
die nächsten 20 Jahre am Standort verbleiben. Zudem soll die gut 5.500 m² große Filiale an der Pfuhlgasse 2-4
in Kürze umgebaut und umstrukturiert werden.
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Der untere Teil der Löhrstraße (hinter der Pfuhlgasse) in Richtung Altstadt wird überwiegend durch regionale
Einzelhändler geprägt und zieht wohl auch künftig eher touristisch orientierte Passanten an.
Das stärker auf jüngere Konsumenten ausgerichtete Forum Mittelrhein bietet rund 80 Läden und 650 PKWStellplätze. Ankermieter sind Saturn (zuvor im Löhr-Center) und Hennes & Mauritz. Vom Forum Mittelrhein
profitiert vor allen Dingen die Verbindungsachse Altlöhrtor mit den Magneten C&A und Müller.
Blick in die Straße Altlöhrtor mit dem Forum Mittelrhein im Hintergrund (grüne Fassade)
Im Löhr-Center hat die ECE eine Menge Geld in den Umbau und die Modernisierung investiert. Die ehemalige
Fläche von Saturn wurde bereits 2013 zum Teil von P&C übernommen. Der Textilanbieter hatte die
Verkaufsflächen im Untergeschoss an seine vorhandenen zwei Etagen angebunden und verfügt nun über
insgesamt 6.000 m² Verkaufsfläche.
Teilflächen des SB-Warenhauses Globus, welches das Center Ende 2014 verlassen hat, nutzt seit November
2015 ein Rewe-Markt mit 2.700 m². Darüber hat ein dm-Drogeriemarkt seine Fläche von 350 auf 800 m²
vergrößert. Der komplette Umbau ist noch nicht abgeschlossen. Weitere neue Mieter werden nach Fertigstellung
der Umbauten folgen.
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INVESTMENT
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Die Nachfrage nach Immobilien in der 1A-Lage von Koblenz ist
groß, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. „Es
liegen Investitionswünsche seitens privater Investoren, Family
Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen
und internationaler Investoren vor. Immobilien in der A-Lage
gelten als weitgehend sichere Anlage. Allerdings ergeben sich nur
wenige Möglichkeiten zum Erwerb, da es kaum Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer gibt“, so Kaiser.
KAUFPREISFAKTOR
16,5 – 18,5
0
10
20
30
40
Ende 2014 konnte die Hamborner Reit einen Kaufvertrag für die
Immobilie Löhrstraße 40 mit Hennes & Mauritz als Handelsmieter
abschließen. In 2015 wechselte die Löhrstraße 66 b-d den
Eigentümer. Weitere, relevante Transaktionen waren nicht zu
vermelden.
Geschäftshäuser in der Koblenzer City erzielen Kaufpreise
zwischen der 16,5- und 18,5-fachen Jahresnettomiete. „Auf
Grund der riesigen Nachfrage und der großen Kapitalmengen im
Markt halten wir in Einzelfällen auch Faktoren bis zur 20 für
möglich“, so der COMFORT-Geschäftsführer Kaiser. Die
Nachfrage nach den Randlagen der City ist deutlich geringer bzw.
von anderen Renditeerwartungen geprägt.
Eine der seltenen Transaktionen in Koblenz:
Löhrstraße 40
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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„Vor dem Hintergrund ihrer Dominanz in der Region werden die Koblenzer City und die Fußgängerzone
Löhrstraße auch in den kommenden Jahren von Einzelhändlern und Investoren stark nachgefragt werden. Die
Konkurrenzsituation zu dem großen Fachmarktangebot im Koblenzer Norden und dem angrenzenden MülheimKärlich ist schwach ausgeprägt. Beide Bereiche haben ihre Berechtigung und stärken den Makrostandort.“,
meinen die Einzelhandels- und Immobilienexperten. Im COMFORT City-Ranking ist die Stadt in den Top 20.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
88
80 - 120 m²
300 - 500 m²
35
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie
unserem aktuellen High Street Report entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte
und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz, Frank Kaiser
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
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COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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