wiesbaden

STÄDTEREPORT
WIESBADEN
STANDORT MIT EXZELLENTEN ECKDATEN
SEPTEMBER 2015
STÄDTEREPORT
WIESBADEN
STANDORT MIT EXZELLENTEN ECKDATEN
SEPTEMBER 2015
Die hessische Landeshauptstadt belegt regelmäßig
vordere Plätze im Ranking deutscher Städte.
Ausschlaggebend für dieses gute Abschneiden
Wiesbadens ist vor allen Dingen die hohe Kaufkraft,
das hohe durchschnittliche Einkommen und die
deutlich über dem Durchschnitt angesiedelte
Wirtschaftsleistung der rund 274.000 Einwohner
zählenden Stadt.
In Zahlen
Bundesland:
Hessen
Einwohnerzahl:
273.871
+0,5 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
126.858
Arbeitslosenquote:
7,6 %
Kaufkraftkennziffer:
108,7
Zentralitätskennziffer:
114,6
Die grüne City im wirtschaftlich starken Rhein-MainGebiet ist auch kulturell für Jung und Alt attraktiv. Die
„Bildungsstadt“ ist darüber hinaus stark durch den
öffentlichen Sektor geprägt (Landesministerien,
Statistisches Bundesamt, Bundeskriminalamt). Eine
umsichtige, an den Entwicklungen der Demografie
orientierte Wirtschaftsförderung unterstützt das
Wachstum in den Branchen, für die Wiesbaden
national und
international steht: Consulting,
Versicherung, Gesundheit, Medien und Technologie.
Die Hessen Agentur prognostiziert ein Bevölkerungswachstum von 5,2 % bis 2030.
Relevante Shopping-Center:
Lilien-Carré (C), LuisenForum (C)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR/m²
Quellen:
Statistische Landesämter,
GfK GeoMarketing GmbH,
80-120m²
300-500m²
Bundesagentur für Arbeit,
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
200
150
100
___________________________________________
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Wiesbaden
0
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
50
100
150
Einzugsgebiet
Einzugsgebiet
200
Wiesbaden zählt traditionell zu den beliebten
Standorten für Einzelhändler und Investoren. Die
Planer verstehen es, die Stadt stetig zu entwickeln.
Die historische Bausubstanz wird gepflegt und erhalten, aber gleichzeitig verändert die Stadt behutsam
ihre Silhouette, was von Touristen wie Einwohnern
gleichermaßen geschätzt wird.
Hervorzuheben ist die mit 108,7 beachtliche
Kaufkraft. Auf der Verkaufsfläche in der City werden
knapp 550 Millionen Euro umgesetzt. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche ist mit 30,4 % deutlich
über dem Anteil von Städten mit vergleichbarer
Einwohnerzahl. „Der Anteil der City am Gesamtumsatz ist mit knapp 30% ebenfalls überdurchschnittlich.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im
Einzugsgebiet beträgt stattliche 4 Milliarden Euro,“
berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte
Jürgen Kreutz. Es erstreckt sich inbesondere in
Richtung Norden bis Limburg und Westen bis Bingen
am Rhein.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT
Städtereport
2015
Quellen: COMFORT
Research &Wiesbaden
Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Wiesbaden
Wiesbaden
Einzelhandelskaufkraft-Index
110,0
30,4%
108,7
105,0
29,8%
100,0
INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
Wiesbaden
___________________________
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
Wiesbaden
_________________________
UND 97,5
Einzelhandelskaufkraft-Index
ZENTRALITÄT**
90,0
95,0
KAUFKRAFT
_________________________
Wiesbaden
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Zentralität
130,0
125,0
24,7%
27,5%
125,4
120,0
115,0
110,0
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
114,6
Zentralität
105,0
Wiesbaden
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
______________________________________________________________________________
Kirchgasse








Toplage Wiesbadens
ca. 560 Meter lange Fußgängerzone, z.T. mit Baumbepflanzung
Klassische Konsummeile mit zwei Fahrstraßenüberquerungen (Fußgängerampeln)
Standort der Kaufhäuser Kaufhof und Karstadt
Stärkstes Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße
Angebundenes Shopping-Center LuisenForum mit mehr als 50 Fachgeschäften
Neuer Mieter: Desigual (LuisenForum), TKMaxx (Ende 2015, LuisenForum), Office Shoes
Aktueller Mietpreis liegt bei 143 EUR/m²
Langgasse






Verlängerung der Fußgängerzone Kirchgasse
Höhere Verweilqualität aufgrund des gastronomischen Angebots
Durchmischung von wertigen und konsumorientierten Konzepten
Geprägt durch Kleinteiligkeit und Denkmalschutz
Neue Mieter: Xcelsior Kosmetik
Aktueller Mietpreis liegt bei 115 EUR/m²
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
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Wiesbadener Innenstadt wird systematisch und mit Umsicht aufgewertet
Im aktuellen COMFORT-City-Ranking belegt die Stadt folgerichtig den sechsten Platz bei mittelgroßen Städten.
Die Metropolregion wird von der Entwicklung in Frankfurt gestützt, die zu den wirtschaftlich potentesten in ganz
Europa gehört. Die Bruttowertschöpfung je Einwohner ist nach Frankfurt bundesweit die zweithöchste.
Marktstraße / Neues Rathaus
Die Toplage für den Einzelhandel in Wiesbaden ist die Kirchgasse, insbesondere im Teilstück zwischen
Mauritiusplatz und Luisenstraße. In dieser Lage werden aktuell Mietpreise von bis zu 143 EUR/m² für ein
Ladenlokal zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Für Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m²
liegen die Mieten seit Jahren um ca. 75 EUR/m².
„Trotz großer Nachfrage ist die Anzahl der Mieterwechsel in der 1A-Lage Wiesbadens überschaubar, was an der
nicht vorhandenen Bereitschaft der Händler lag, entsprechende Ladenlokale aufzugeben. Nichtsdestotrotz
besteht eine beträchtliche Dynamik rund um die Toplagen, denn die innerstädtische Verkaufsfläche steigt seit
Jahren kontinuierlich“, berichtet Kreutz. Zwischen 2009 und 2014 hat sich die Verkaufsfläche im Wiesbadener
Einzelhandel nach Untersuchungen der GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung) um rund 9,4
Prozent erhöht.
Eine wichtige Veränderung in den nächsten Jahren dürfte der Neubau des Einkaufszentrums City-Passage an
der Kirchgasse mit 30.450 m² Gesamtfläche sein. Zum 30. Juni wurde allen Mietern gekündigt, die noch ihre
Läden in der einst gut frequentierten Einkaufszeile der Innenstadt hatten. Eine moderne Einkaufsgalerie mit 40
Geschäften als System aus „Gassen und Höfen“ soll entstehen, so die Planungen des irischen Investors
Markland. Mit begrünter Parklandschaft und Flanierfläche auf dem Dach und neuen Wegebeziehungen zwischen
Faulbrunnenstraße und Kleine Schwalbacher Straße. Neben den 40 Ladeneinheiten sind drei Kinosäle
vorgesehen. Für den Ankermieter (aus dem Textilbereich) ist eine Fläche von 5.000 m² eingeplant. Ins
Untergeschoss soll ein Lebensmittelmarkt einziehen. Entgegen früheren Planungen bleiben einige Wohnhäuser
erhalten. Diese sollen saniert und zu Studentenwohnungen umgebaut werden. Den Bauantrag hatte Markland
bereits im Dezember 2014 eingereicht, die Fertigstellung soll zum Jahreswechsel 2018/19 erfolgen.
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
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Galeria Kaufhof hübscht sich derzeit auf
und erneuert die Fassade seiner
Wiesbadener Filiale. Die von Egon
Eiermann entworfenen Horten-Kacheln,
ein Stilelement der 1960er Jahre,
wurden Ende 2014 an der Front zur
Schwalbacher Straße durch eine
Metallfassade ersetzt. Die neuen
Fassaden zur Kirchgasse und zur
Friedrichstraße folgen. Ebenfalls neue
Fassaden erhalten zwei Geschäftshäuser in der Rheinstraße (Ankermieter: HiFi-Profis) und in der Wilhelmstraße
(Commerzbank-Gebäude). Die entsprechenden Entwürfe wurden im
Frühjahr 2015 im Gestaltungsbeirat
vorgestellt.
Blick in die Kirchgasse
Center beeinflussen die Toplagen nicht negativ
Die Shopping-Center hatten nur kurzfristige Auswirkungen auf die Mietpreise in den Toplagen. In der Phase um
die Eröffnungen des Lilien-Carré am Bahnhofsplatz 2007 und insbesondere des LuisenForums am Ende der
Toplage Kirchgasse 2008 waren die Mieten in den Toplagen leicht rückläufig bzw. stagnierten. Die Herausforderungen wurden exzellent bewältigt. Im Gegensatz zu anderen Städten, wo Einkaufszentren den Shops in der
City das (Über-)Leben erschweren, ist das LuisenForum mit 20.000 m² Mietfläche auf vier Ebenen und rund 50
Shops sowie 800 Parkplätzen nur eine konstruktive Ergänzung der A-Lagen und in keiner Weise eine
ernstzunehmende Konkurrenz oder sogar Gefahr. An Stelle von Ansons´s übernimmt TKMaxx ab Ende 2015 die
Magnetfunktion im Shopping-Center.
Das von der Innenstadt relativ weit entfernte Lilien-Carré am Bahnhof war zu keiner Zeit eine Bedrohung für die
etablierten Einzelhändler in der City. Ganz im Gegenteil, die meisten Mieter würden sich gerne in die
Fußgängerzonen umorientieren. Das Center wurde vom Insolvenzverwalter der Eigentümergesellschaft Ende
2014 an die von Orion Capital Managers verwalteten Gesellschaften Orion IV European 22 S.à.r.l. und Orion IV
European 23 S.à.r.l. verkauft. Während des Insolvenzverfahrens war die Acrest Property Group mit dem
Assetmanagement des Objektes beauftragt.
Laut einer Mitteilung haben seitdem Rewe, Toys“R“us, Saturn und Rossmann jeweils langjährige Mietverträge
abgeschlossen. Die Repositionierung des Centers soll 2016 abgeschlossen sein und es soll künftig weniger und
dafür größere Geschäfte haben. Relevant für die High Street-Lagen Wiesbadens dürften all diese Maßnahmen
jedoch nicht sein.
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
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INVESTMENT
______________________________________________________________________________
Neben dem Verkauf des Lilien-Carrés gibt und gab es in jüngster
Zeit keine großvolumigen Investment-Deals in Wiesbadens City.
Vor einigen Monaten erwarb ein Family Office das durch
COMFORT vermittelte Wohn- und Geschäftshaus Langgasse 25
mit dem Ankermieter Ernsting’s Family.
Verkäufer der Liegenschaft mit einer Gesamtnutzfläche von knapp
1.000 m² und einer Grundstücksgröße von 521 m² war ein in der
Schweiz ansässiger Vermögensverwalter.
KAUFPREISFAKTOR
20,5 – 22,5 
0
10
19,5 – 21,5 
20
30
40
Der Einzelhandelsstandort Wiesbaden erfreut sich
seit Jahren großer Beliebtheit, wobei sich die
stärkste Nachfrage auf die Toplage Kirchgasse
konzentriert und die Langgasse eher im Fokus
der
regional
orientierten
Anleger
bzw.
Ortskundigen steht.
Immobilieninvestments in der besten High StreetLage Kirchgasse gelten weiterhin als sichere
Anlage. Dies bewies auch die Kaufpreisstabilität
vor und nach den oben beschriebenen Centereröffnungen. Geschäftshäuser in diesen besten
Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 20,5 bis 22,5-fachen der
Jahresnettomiete, womit die Anfangsrendite somit
bei etwa 4,4 - 4,9 % liegt. Dies ist als eindeutiges
Indiz für die annähernde Risikofreiheit solcher
Investments zu werten.
Langgasse 25
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
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FAZIT UND PERSPEKTIVEN
______________________________________________________________________________
Aufgrund der seit Jahren bestehenden Probleme des Lilien-Carrés und des nur mäßigen Erfolgs des
LuisenForums stechen die High Street-Lagen Langgasse und vor allem Kirchgasse absolut positiv hervor.
Die durch Shopping-Center schwer angreifbaren Fußgängerzonen beweisen somit ihre Nachhaltigkeit für
erfolgreiche Mieter und vor allem Kapitalanleger. Auch die Seitenlagen Marktstraße und Wilhelmstraße weisen
sehr selten Leerstand auf. Sie sind wertig und bereichern die Toplagen mit meist guten Mietern. Somit ergänzen
diese die charmante Innenstadt sinnvoll.
Vor dem Hintergrund der exzellenten Eckdaten ist Wiesbaden auch künftig ein sehr guter Standort für den
Einzel-handel. Im stetigen Wettbewerb der in unmittelbarer Reichweite befindlichen Landeshauptstadt Mainz
behauptet sich die hessische Landeshauptstadt bestens, resümieren die Einzelhandels- und
Immobilienexperten.
Mauritiusplatz
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
___________________________________________________________________________
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
KENNZAHLEN
UND HÖCHSTMIETENLanggasse
Kirchgasse
___________________________________________________________________________
145
80 - 120 m²
118
80 - 120 m²
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
300 - 500 m²
in EUR/m²
76
58
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie
unserem aktuellen High Street Report entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
COMFORT-CITY RANKING
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte
und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einze lnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
COMFORT Düsseldorf GmbH
COMFORT Holding GmbH
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
Jürgen Kreutz, Frank Kaiser
Kaistraße 8A
-flachenproduktivität)
• Standortund Immobilien-Ranking
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
40221 Düsseldorf
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt,
Fon: +49Mietnachfrage,
211 9550-0Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Wiesbaden 2015
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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