Leitfaden zum Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol

WOHLFAHRT-CALDERÓN- RECHTSANWÄLTE- ABOGADOS S.L.P
Lieber Kaufinteressent an der Costa del Sol,
dieses kleine Faltblatt haben wir für den typischen Immobilienkäufer verfasst.
Die verschiedenen Etappen beim Kauf wurden in seiner klassischen Form des Erwerbs
durch natürliche Personen, sowohl auf Seiten des Käufers wie auch Verkäufers,
dargestellt.
Es gibt natürlich wesentlich mehr Varianten, wie Sie sich vorstellen können,
beispielsweise wenn im Kaufprozess Gesellschaften mitwirken.
Unsere Kanzlei steht Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung als Partner gerne zur
Seite, wobei wir Sie vom Erwerb der Steuernummer bis hin zur Umschreibung von
Strom -und Wasseranschlüssen kompetent begleiten.
Informieren Sie sich umfassend, bevor Sie Verträge unterzeichnen.
Unser Beratungsteam wünscht Ihnen viel Erfolg beim Suchen und Finden Ihrer
Wunschimmobilie in Spanien.
Ihr
Matthias Wohlfahrt
Rechtsanwalt/Abogado
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Leitfaden zum Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol
Der Erwerb einer Immobilie in Spanien folgt wesentlich anderen Regeln als zum
Beispiel in Deutschland. In Deutschland ist es nicht üblich, sich beim
Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Dies liegt daran, dass
die Notare den Verkauf abwickeln. Sie sind auch in hohem Masse verantwortlich für
den Inhalt der Urkunde in seiner juristischen Logik. Der spanische Notar stellt lediglich
die Identität der Parteien fest und überprüft den Kaufgegenstand. Rein äußerlich lässt
sich das z.B. daran erkennen, dass deutsche Notare die gesamte Urkunde verlesen,
spanische Notare, zur Überraschung vieler Mandanten, nicht. Als Konsequenz dieser
abweichenden Verantwortung von spanischen und deutschen Notaren lassen sich auch
die verschieden hohen Gebühren nennen.
In Deutschland geht es nach dem Wert der Immobilie und die Notargebühren fallen
wesentlich höher aus als bei einem spanischen Notar.
Weiterhin empfiehlt es sich, den Kauf von einem Anwalt begleiten zu lassen, da
mehrere Tausend Immobilien in Spanien illegal errichtet wurden, in der Küstenlinie
stehen bzw. An- und Umbauten ohne Baugenehmigung angefügt, Steuern nicht bezahlt
wurden etc. .
Zumindest beim ersten Immobilienkauf sollte ein Anwalt herangezogen werden. Achten
Sie darauf, dass der Anwalt Ihnen den Ablauf bis zur Eintragung im Grundbuch
lückenlos erklärt. Fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstanden haben – man kann
sehr viel falsch beim Erwerb einer Immobilie machen -.
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob er Mitglied der örtlich zuständigen
Rechtanwaltskammer ist – nur dann wird er berufshaftpflichtversichert sein - .
Soviel zur Einleitung.
1. Wie finde ich die richtige Immobilie? Was macht der Makler?
Bevor Sie zum Anwalt gehen, wird in der Regel bereits das/die richtige
Haus/Wohnung gefunden sein. Der Makler ist hierbei behilflich. Er bekommt
üblicherweise 5% des Kaufpreises nebst der 18% Umsatzsteuer und zwar vom
Verkäufer. Dies ist in Deutschland umgekehrt. Der Käufer bezahlt den Makler.
Aus diesem Grunde besteht ein Vertragsverhältnis in Spanien nur zwischen
Verkäufer und Makler. Demnach gibt es auch keinen Grund, dem Makler auf
Käuferseite „etwas“ zu unterschreiben. Es herrscht der Brauch (gesetzlich ist
dies nicht geregelt), wenn der Käufer meint das passende Haus gefunden zu
haben, an den Makler ein so genanntes „señal“ zu bezahlen, um damit dem
Verkäufer zu „signalisieren“ man würde grundsätzlich kaufen wollen,
vorausgesetzt die spätere Prüfung durch den Anwalt fällt positiv aus.
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An dieser Stelle empfehlen wir bereits die Hinzuziehung eines Anwaltes, um
etwaige Missverständnisse bei der Auslegung eines Reservierungsvertrages von
vornherein auszuschliessen. Der Makler wiederum nimmt die Immobilie vom
Markt. Normalerweise werden 5.000,00 € bis 6.000,00 € an den Makler bezahlt.
Lassen Sie sich die Zahlung bestätigen und achten Sie auf die im
Reservierungsvertrag festgelegten Fristen. Wenn später der Kauf zustande
kommt, wird der Betrag vom Kaufpreis abgezogen. Kommt der Kauf aus einem
nicht vom Käufer zu vertretenden Grund nicht zustande, muss der Makler bzw.
Verkäufer den Betrag an Sie zurückzahlen.
2. Der Anwalt
Spätestens jetzt ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um den Anwalt zu
konsultieren. Als erstes sollte dieser Ihnen die Gesamtbelastung, d.h. die zum
Kaufpreis hinzuzurechnenden Kaufnebenkosten, errechnen. Diese liegen bei
circa 10% bis 11% des Kaufpreises (wenn eine Hypothek erforderlich ist,
steigen die Nebenkosten entsprechend) und setzen sich wie folgt zusammen:
Aus Vereinfachungsgründen lassen wir das Haus von einem deutschen Ehepaar
erwerben; es wurde ein Kaufpreis von 1 Mio. € vereinbart.
Grunderwerbsteuer (*)
1% Rechtsanwalt zzgl. 18% MwSt. hierauf
Notar
Eintragung im Grundbuch
Gesamtkaufnebenkosten
ca.
ca.
89.000,00 €
11.800,00 €
1.500,00 €
700,00 €
103.000,00 €
Sie müssten also als Käufer einen Betrag in Höhe von 1.103.000,00 € zur
Verfügung stellen.
(*) Die Grunderwerbsteuer, die in Spanien unterschiedlich geregelt ist, errechnet sich ab 01.
Januar 2012 in Andalusien wie folgt:
bis 400.000,00 €
von 400.000,01 € bis 700.000,00 €
ab 700.000,01 €
8%
9%
10%
Darüber hinaus sollte man sich Gedanken zur Erlangung einer spanischen
Steuernummer machen. Dies ist insbesondere dann von Interesse, wenn der
Käufer zwischenzeitlich, d.h.nach Unterzeichnung eines Reservierungsvertrages,
wieder in sein Heimatland zurückkehrt. Ohne Steuernummer können die
Grunderwerbssteuer nicht beglichen und folglich der Kauf nicht in das
Grundbuch eingetragen werden.
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3. Kauf mit oder ohne Hypothek
Jetzt ist zu entscheiden, ob der Kaufpreis ( in unserem Beispiel 1 Mio. € sowie
Nebenkosten von 103.000,00 €, insgesamt 1.103.000,00 € ) ohne Hypothek zur
Verfügung gestellt werden kann, oder ob eine Hypothek für die spanische
Immobilie notwendig ist, um den Gesamtkaufpreis zu begleichen.
Diese Frage ist zu stellen, bevor mit dem Verkäufer ein Zeitplan zur Abwicklung
des Erwerbs festgelegt wird. In Spanien wird in der Regel mit zwei Verträgen
gearbeitet. Zunächst wird ein Vorvertrag in Form eines privaten Kaufvertrages
bzw. privaten Optionsvertrages abgeschlossen. In diesem Vertrag steht zum
Beispiel genau das Datum vermerkt, wann nach Unterzeichnung des
Vorvertrages (spätestens) der Vertrag notariell beurkundet wird.
An dieser Stelle wird oftmals übersehen, dass es bis zu drei Monate dauern kann,
um in Spanien eine positive Zusage für eine Hypothek zu bekommen. Des
Weiteren ist bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrages festzustellen, ob denn
überhaupt eine Hypothek genehmigt werden wird.
Dies ist deswegen wichtig, da der Käufer bei Unterzeichnung des privaten
Kaufvertrages/privaten Optionsvertrages in der Regel 10% des Kaufpreises an
den Verkäufer zu bezahlen hat. Ist die Frist bis zur notariellen Beurkundung
dann zu kurz, weil die Parteien die Erteilung der Hypothek zu positiv gesehen
haben, so kann es dazu kommen, dass zum vereinbarten Zeitpunkt nicht
beurkundet werden kann und somit die 10%-ige Anzahlung (in unserem Beispiel
immerhin 100.000,00 €) verloren geht (hierzu später).
Für den Fall, dass keine Hypothek benötigt wird, ist ebenfalls eine ausreichende
Frist zwischen dem Vorvertrag und der notariellen Beurkundung vorzusehen, da
der Käufer persönlich in Spanien erscheinen muss, um ein Nichtresidentenkonto
zu eröffnen. Erst wenn dies gemacht wurde, kann der Kaufpreis nebst den
Nebenkosten auf dieses Konto überwiesen werden. Keine Bank wird ohne
persönliches Erscheinen eine Überweisung von über 1 Mio. € entgegennehmen.
Weiterhin ist damit zu rechnen, dass Überweisungen nicht immer glatt laufen
und einige Zeit in Anspruch nehmen können. Bei dieser Gelegenheit ein
wichtiger Hinweis: Vereinbaren Sie mit der absendenden Bank in Deutschland
sowie mit der Bank in Spanien vor der Überweisung genau, welche
Überweisungsgebühren anfallen. Hier gibt es manchmal unliebsame
Überraschungen.
Weiterhin ist zu beachten, dass die Kosten zur Eintragung einer Hypothek in
Spanien wesentlich höher sind als in Deutschland, da der gesamte
Hypothekenbetrag mit 1,2% Dokumentensteuer (AJD = actos juridicos
documentados) versteuert werden muss.
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Hierzu ein Beispiel: Nehmen wir an in unserem Fall wollten die Käufer eine
Hypothek zur Zwischenfinanzierung in Höhe von 550.000,00 € für ca. 3 Jahre
aufnehmen.
Hypothek
Dokumentensteuer 1,2% (AJD)
Notarkosten
Eintragung ins Grundbuch
Abwicklung der Eintragung durch die Gestoria
Insgesamt
ca.
ca.
ca.
ca.
550.000,00 €
10.000,00 €
950,00 €
1.000,00 €
600,00 €
562.550,00 €
Sie werden sich fragen, warum 1,2 % von 550.000,00 € einen Betrag von ca.
10.000,00 € ausmacht. Dies liegt daran, dass sämtliche evtl. Zinsen für Verzug
über die gesamte Laufzeit zusammen gerechnet werden und für diesen „worst
case“ natürlich ein wesentlich höherer Betrag als der ursprüngliche Betrag von
550.000,00 € zugrunde gelegt wird.
Sie sehen also, dass die reinen Kosten zur Eintragung einer Hypothek (in
unserem Beispiel 12.550,00 €), den Kaufnebenkosten in Höhe von 103.000,00 €
hinzugerechnet werden müssen, so dass sich eine Gesamtbelastung in Höhe von
1.115.550,00 € ergibt.
Zudem kommen die Forderungen der Bank. Hier ist eine Eröffnungsgebühr
üblich und zwar in beträchtlicher Höhe, die jedoch verhandelbar ist.
Üblicherweise wird die Bank den Käufern ein Jahr auf Festzinsbasis anbieten
(auch der ist natürlich verhandelbar) und anschliessend einen Prozentsatz über
dem variablen Euribor pro Jahr vereinbaren.
Achten Sie darauf, wie die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungsregelungen
in Spanien getroffen werden. Wir wissen, dass in Deutschland sehr hohe
Beträge zu bezahlen sind, wenn man aus irgendwelchen Gründen die Immobilie
wieder veräußert und damit die Hypothek vorzeitig zurück bezahlt. Dies ist ein
Punkt, der in Spanien nicht so ernst genommen wird und es können sehr positive
Regelungen bis hin zur Nichtzahlung bei vorfälliger Rückzahlung vereinbart
werden.
Ergebnis: Kalkulieren Sie für die Verhandlungen und endgültige Freigabe einer
Hypothek drei Monate ein. Besprechen Sie unbedingt vorher über Ihren Anwalt
den zeitlichen Verlauf mit den Verkäufern.
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4. Baurechtliche Untersuchung
Jetzt wird der Anwalt die Immobilie als solche untersuchen. Es ist festzustellen
(durch einen Besuch beim Bauamt), ob diese Immobilie so, wie sie sich in der
Realität darstellt, auch tatsächlich alle Baugenehmigungen aufweist. Sollte ein
Anbau ohne Baugenehmigung getätigt worden sein, so gestaltet sich der Fall an
dieser Stelle natürlich anders. Es ist eine Besprechung mit den Verkäufern
abzuhalten, um zu sehen, ob hierdurch der Kaufpreis beeinflusst wird oder gar
der Kauf dadurch nicht zustande kommt. Ferner ist zu berücksichtigen, dass bei
Abweichungen zu den bestehenden Bebauungsplänen mit Nachforderungen
seitens der Gemeinde für die Gewährung einer adäquaten Infrastruktur zu
rechnen ist. In dieser Fallkonstellation kann die treuhänderische Einbehaltung
eines Teils des Kaufpreises vereinbart werden. Letzteres kommt auch dann in
Frage, wenn beispielsweise ein baurechtliches Genehmigungsverfahren
(eingeleitet vom Verkäufer) anhängig, aber zum Zeitpunkt des Verkaufs noch
nicht abgeschossen ist.
Viele Käufer wünschen die Begutachtung des Hauses durch einen
Bausachverständigen. Hier geht es in erster Linie um Heizung, Elektrizität und
natürlich die Struktur des Hauses. Achten Sie dringend auf Feuchtigkeitsschäden,
da diese regelmäßig auch bei Neubauten in Spanien zu verzeichnen sind.
Wir zum Beispiel können deutschsprachige Bausachverständige vermitteln, die
eine zwei- bis dreistündige Begehung zusammen mit den Käufern abhalten und
danach ihren Eindruck vermitteln. Dies schützt in jedem Fall vor unangenehmen
Überraschungen. Dieser Schritt ist wichtig, da die Immobilie immer als „cuerpo
cierto“, d.h. „wie gesehen“, gekauft wird.
5. Die Eigentümergemeinschaft, Grundbuch und Kataster
Es empfiehlt sich, dass der Anwalt jetzt auch Kontakt mit der Verwaltung der
Eigentümergemeinschaft aufnimmt, um zu sehen (und dies anhand der letzten
Protokolle der Eigentümerversammlungen), ob in der Eigentümergemeinschaft
irgendwelche wesentlichen Probleme bestehen, die in den Protokollen
festgehalten worden sind.
Natürlich ist zu diesem Zeitpunkt auch ein aktueller Grundbuchauszug
einzuholen, um evtl. hypothekarische Belastungen oder Lasten in Form von
beschränkten Dienstbarkeiten oder ähnlichem festzustellen. Die bloße
Eintragung einer Hypothek auf den Voreigentümer ist unproblematisch, da sie
bei Beurkundung dann aus dem Kaufpreis abgelöst wird und der Verkäufer
entsprechend weniger bekommt.
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Von Wichtigkeit sind aber evtl. Überfahrtsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten,
die den Gebrauch beeinflussen könnten. Hierzu empfiehlt es sich immer für den
Anwalt zumindest einen Besuch bei den Verkäufern und der Immobilie zu
machen, um sich auch einen tatsächlichen Eindruck zu verschaffen. Manchmal
ist in der Realität mehr zu sehen, als auf dem Papier.
In vielen Fällen entsprechen die Eintragungen im Grundbuch nicht den
Informationen im Kataster. So gibt es zum Beispiel Wohnsiedlungen, wo die
Grundstücksgrössenangaben nicht stimmen. Auf dem Lande ist dies fast die
Regel. Es muss also vom Anwalt in einem weiteren Verfahren eine Anpassung
von Grundbuch und Kataster beantragt werden.
6. Optionsvertrag oder privater Kaufvertrag
Wenn alle vorgenannten Punkte positiv für den Käufer erledigt wurden und auch
die Hypothek bereit gestellt ist, kann die Unterzeichnung des Vorvertrages in
Form eines privaten Kauf- oder Optionsvertrages erfolgen. Worin liegt der
Unterschied? Abgesehen von der juristischen Konstruktion ist die Frage für den
Fall wichtig, dass eine der Parteien nicht beim Notar zur Beurkundung erscheint.
Üblicherweise ist dies die Käuferseite, da sie zum Beispiel die Hypothek nicht
bewilligt bekommen hat oder auch sonst zur Zahlung nicht in der Lage ist.
Grundsätzlich ist dann die Anzahlung verloren, es sei denn die Vertragsparteien
einigen sich beispielsweise auf eine Verlängerung der Frist zur notariellen
Beurkundung. Hier gibt es aber Unterschiede in den beiden Vertragstypen.
Aus Käufersicht gesehen ist ein privater Kaufvertrag günstiger als ein
Optionsvertrag. Warum? Wenn bei einem privaten Kaufvertrag der Käufer am
Tage der Beurkundung nicht beim Notar erscheint, muss der Verkäufer dem
Käufer in einem notariellen Akt erst eine Nachfrist setzen, binnen der er dann
noch einmal die Möglichkeit zur Beurkundung und Entrichtung des Kaufpreises
hat. Das Geld ist also nicht automatisch mit Verstreichen des festgelegten
Beurkundungstermins verloren. Diese Regelung im „Codigo Civil“ ist den
Wenigsten bekannt.
Hat der Käufer einen Optionsvertrag unterschrieben, d.h. eine Option gekauft, so
ist das Optionsgeld mit Verstreichen des Beurkundungstermins automatisch
verloren und es bedarf keiner Nachfristsetzung.
Jetzt steht der Unterzeichnung des Vorvertrages also nichts mehr im Wege.
7. Unterzeichnung des Vorvertrages
Die Unterzeichnung des Vorvertrages findet nicht notariell, sondern privat zum
Beispiel im Büro eines der beiden vertretenden Anwälte statt. Für den Fall, dass
ein Anwalt für Käufer oder Verkäufer unterzeichnet, ist es sinnvoll,
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sich zumindest eine nichtnotarielle „autorización“ geben zu lassen. Hier
entstehen normalerweise keine Probleme.
Da allerdings die Unterzeichnung des Vorvertrages mit einer Anzahlung von
10% verbunden ist, stellt sich die Frage für den Fall, dass Käufer bzw.
Verkäufer nicht persönlich anwesend sind, wer auf Verkäuferseite die
Anzahlung entgegennimmt. Üblicherweise zahlt der Käufer 10% des
Kaufpreises in Form eines Schecks (muss nicht unbedingt bankbestätigt sein) im
Moment der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages. Der Verkäufer hat das
Recht diesen Scheck entgegen zu nehmen und einzulösen.
Lässt der Verkäufer sich bei der Unterzeichnung des Vorvertrages von einem
Dritten, zum Beispiel einen Anwalt, vertreten, so ist unbedingt darauf zu achten,
dass dieser über eine notarielle Vollmacht zur Entgegegennahme des Geldes im
Namen des Verkäufers verfügt.
Nachdem es ja sein kann, dass der Verkäufer die 10%ige Anzahlung für sich
verbraucht und anschliessend nicht verkaufen möchte (dann müsste auf
Rückzahlung geklagt werden), wird öfters vereinbart, dass dieser Betrag bis zur
Unterzeichnung des notariellen Vertrages auf dem Konto des Verkäuferanwalts
verbleibt. Der Verkäuferanwalt gibt dann an den Käuferanwalt eine Bestätigung,
wonach er den Betrag bis zur notariellen Beurkundung treuhänderisch verwahrt.
Dies ist aber Verhandlungssache.
8. Inhalt des Vorvertrages
a. Der Inhalt dieses Vorvertrages gleicht dem später abzuschließenden
notariellen Vertrag. Er enthält die Verpflichtung den notariellen Vertrag zu
einem bestimmten
Zeitpunkt, bzw. innerhalb eines vorgegebenen
Zeitfensters, zu unterzeichnen.
Diese Festschreibung eines Datums/Zeitrahmens ist wichtig für den Fall,
dass eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.
b. In dem Vorvertrag muss genau festgehalten werden, ob mit oder ohne Möbel
gekauft wird. Sollte mit Möbel gekauft werden, so ist es dringend
erforderlich, eine genaue Aufstellung der mitverkauften Möbel bzw. eine
Fotodokumentation zu fertigen und diese dem Vertrag beizufügen.
Unterschätzen Sie nicht das Thema „Möbel“. Hierüber zerbrechen viele
Kaufverträge! Verhängnisvoll ist zum Beispiel die Formulierung „…bis auf
private Gegenstände verbleiben die Möbel im Haus und werden
mitverkauft…“. Die Formulierungen müssen wesentlich genauer sein.
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c. Ein weiterer wichtiger Punkt im Vorvertrag ist die Verteilung der Kaufbzw. Verkaufsnebenkosten.
Die Aufteilung findet wie folgt statt:
Der Verkäufer bezahlt:
-
Die „Plusvalia Municipal“-Steuer
Hierunter wird nicht Mehrwertsteuer verstanden, sondern es handelt
sich um eine gemeindliche Steuer für den Mehrwert, der durch die
Infrastruktur geschaffen wurde. Diese Steuer bemisst sich lediglich
am Grund und Boden und ist abhängig davon, wie lange das Eigentum
gehalten wurde.
Der Käufer bezahlt:
- Grunderwerbsteuer (in Andalusien bis 400.000,00 € 8%, von
- 400.000,01 € bis 700.000,00 € 9%, ab 700.000,01 € 10%)
- Notarkosten für beide, Verkäufer und Käufer
- Eintragung im Grundbuch
9. Nach Unterzeichnung des Vorvertrages
a. Jetzt werden sich die beiden Anwälte hinsichtlich der sonstigen
Ummeldungen, von der „Comunity“ bis hin zum Telefon, Strom und
Wasser etc., zusammensetzen und die vom Verkäufer getätigten
Zahlungen „pro rata temporis“ auf das Datum des Notartermins
kalkulieren. Evtl. Überzahlungen bzw. Außenstände werden genau auf
den Stichtag ausgeglichen.
Hier muss der Anwalt sauber arbeiten und sicherstellen, dass der
Verkäufer
all
seinen
Verpflichtungen
inklusive
der
Grundstückssteuerzahlungen (IBI) nachgekommen ist.
b. Die spanische Steuernummer (N.I.E.-Nummer): Verkäufer als
Eigentümer einer Immobilie in Spanien besitzen in der Regel bereits die
Steuernummern. Sonst hätten sie die laufenden Abgaben nicht
begleichen können.
Käufer haben aber meistens noch keine spanische Steuernummer. Diese
zu erlangen ist zeitaufwendig. Entweder man beantragt diese Nummer
durch Vorlage seines Reisepasses oder Personalausweises beim
spanischen Konsulat in Deutschland. Dies dauert 6 bis 8 Wochen. Oder
der Käufer erscheint persönlich (eine Vertretung ist insofern nicht
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möglich) bei der zuständigen „comisaria“ in Spanien, um einen Antrag
auf Erteilung der Steuernummer zu stellen. Dies ist allerdings mit langen
Wartezeiten und weiteren Umständlichkeiten verbunden.
10. Der Notartermin
Zum Notartermin müssen Käufer und Verkäufer erscheinen. Es wird nun der
notarielle Vertrag unterzeichnet, der notwendig ist, um den Eigentümerwechsel
im Grundbuchamt einzutragen. Eine Umschreibung des Eigentums aufgrund
eines privaten Kaufvertrages bzw. eines Optionsvertrages ist nicht möglich.
Genaues Augenmerk muss der Anwalt auf die Verwendung und Verteilung des
Kaufpreises von 1 Mio. € legen.
Mit der Bank des Käufers muss genügend vorher Kontakt aufgenommen werden,
da am Tage der Beurkundung sämtliche Zahlungen vorzunehmen sind und die
entsprechenden Schecks ausgestellt sein müssen.
Die Rechnung sieht ungefähr wie folgt aus:
Kaufpreis:
o Schon bezahlt bei Unterzeichnung des
Vorvertrages 10%
=
o Rest
o 3% Einbehalt (retencion)
auf die Kapitalgewinnsteuer für
Nichtresidenten
=
o „Plusvalia Municipal“
(gemeindliche Mehrwertsteuer)
ca.
o Errechnete Detailbeträge, die
auszugleichen sind (Telefon etc.) ca.
o Maklergebühr 5% des Gesamtkaufpreises
zzgl. 18% MwSt.
Restbetrag
1.000.000,00€
100.000,00 €
900.000,00 €
30.000,00 €
3.000,00 €
300,00 €
59.000,00 €
807.700,00 €
Zu den verschiedenen Positionen:
3% Einbehalt:
Es handelt sich um eine Verpflichtung des Verkäufers, jedoch um eine Haftung
des Käufers mit seiner Immobilie. Deswegen zieht der Käuferanwalt vom
Kaufpreis die 3% ab und bezahlt sie binnen eines Monats für Rechnung des
Verkäufers bei der Finanzkasse ein. So ist sicher gestellt, dass sein Grundstück
für den Fall, dass der Verkäufer der Verpflichtung nicht nachkommt, nicht haftet.
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Die Zahlung ist dem Verkäuferanwalt nachzuweisen.
Anschließend gibt der Verkäufer die Steuererklärung ab, in welcher er die
Anzahlung von 3% berücksichtigt.
Plusvalia Municipal:
Diese Steuer kann bei der Gemeinde auf den Stichtag genau erfragt werden. Wir
haben den Betrag im Beispielsfall geschätzt.
Makler:
Da der Verkäufer in der Regel vom Verkaufserlös und erst zum Zeitpunkt der
notariellen Beurkundung den Makler zu bezahlen hat, bereitet der Käufer den
Scheck für den Makler vor.
Der Verkäufer bekommt dann nur noch einen bankbestätigten Scheck über
807.700,00 €.
Damit ist die Angelegenheit für den Anwalt noch nicht abgeschlossen. Jetzt müssen die
Kaufnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer für den Käufer bezahlt werden. Diese
Steuerzahlungen werden auf dem Deckel der notariellen Kaufurkunde verzeichnet, so
dass als letzter Akt diese Urkunde zur Eintragung beim Grundbuchamt vorgelegt
werden kann. Eine gute Kanzlei bietet Ihnen im Servicepaket an, ebenfalls die
anstehenden Umschreibungen in Sachen Wasser, Strom - , Telefon- und/oder
Gasanbieter vorzunehmen.
Ich habe versucht den „Normalfall“ zu beschreiben, wobei bei meiner Darstellung die
Gesetzeslage zum Stichtag des 15/03/2012 berücksichtigt worden ist. Sie können sich
vorstellen, wie man diesen Standardfall verkomplizieren kann, indem die Immobilien in
Gesellschaften gehalten werden, teils mit Off- Shore- Bezug.
Es gibt kaum einen Immobilienverkauf, der dem anderen gleicht. Dennoch ist das
Prinzip und die Abfolge der verschiedenen Schritte im Prinzip gleich.
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