Exposé Seniorenzentrum Dinslaken

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Eine Investition mit Zukunft
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Grußwort
Wir werden immer älter. Die durchschnittliche Lebenserwartung hat sich in den
letzten 100 Jahren fast verdoppelt. Gründe dafür sind nicht allein die enormen
Möglichkeiten der modernen Medizin, sondern auch die insgesamt besseren
Lebensverhältnisse.
Mit zunehmendem Alter sind jedoch zahlreiche ältere Menschen nicht mehr in
der Lage, ihr Leben allein zu meistern. Sie brauchen Anregungen, Rat, Unterstützung und Hilfe.
Vor allem wollen Menschen im Alter nicht auf Lebensqualität verzichten, sie
wünschen sich altersgerechte Lebensbedingungen, Selbstbestimmung und Komfort.
Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, diesem Anspruch gerecht zu werden.
Mit der CURATA Gruppe, die ihren Sitz in Düsseldorf hat, leiten wir in Deutschland derzeit 16 Pflegeeinrichtungen, die jeweils in privater Trägerschaft geführt
werden.
Damit versorgen wir insgesamt 1 404 Senioren (1 364 Bewohner im Bereich vollstationäre Pflege sowie 40 im Bereich Betreutes Wohnen) und beschäftigen mehr
als 1 140 engagierte Mitarbeiter, die eine optimale Versorgung unserer Senioren
gewährleisten.
Durch die hohe Akzeptanz und die überaus positive Resonanz sehen wir uns in
unserem Unternehmensziel bestätigt, weiterhin zu expandieren.
Michael Gordon
2
Matthias Gülich
Inhalt
Investition in Seniorenimmobilien = Investition in die Zukunft
4
Dinslaken – die grüne Stadt zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet
6
Lage und Nachbarschaft
8
Dachaufsicht10
Aufteilung des Gebäudes
11
Erdgeschoss12
1. Obergeschoss
14
2. Obergeschoss
16
Untergeschoss17
Betreiber18
Vertragswerke24
Auszug Baubeschreibung
26
Renditeberechnung28
Beispielhafte Rentabilitätsberechnung
29
Risiken eines Immobilienerwerbs
30
Elf gute Gründe für Ihre Investition
31
Bauträger32
Notizen34
Impressum/Haftungsausschluss35
3
Investition in Seniorenimmobilien =
Investition in die Zukunft
Schon lange ist die demografische Entwicklung in Europa bekannt. Wir sind in Deutschland von der
alternden Gesellschaft besonders stark betroffen, denn die Lebenserwartung steigt bei gleichzeitig
stagnierender oder gar sinkender Geburtenrate.
Jeder fünfte Bundesbürger hat heute bereits das Pensionsalter überschritten. In den kommenden Jahren wird der Anteil älterer Menschen weiter steigen. In gleicher Weise steigt der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen mit individuellen Serviceangeboten.
Der Zuwachs im Segment der hochbetagten Pflegebedürftigen (80 Jahre und älter) steigt in den
kommenden 20 Jahren sogar um mehr als 100 %. Jeder dritte Deutsche wird dann das 67. Lebensjahr
erreicht haben und weit mehr als drei Millionen Menschen werden insgesamt pflegebedürftig sein –
was einer Steigerung um ca. 28 % entspricht. Die Bedeutung der stationären Pflege nahm bereits in
den vergangenen Jahren überproportional zu. Stieg die Pflegebedürftigkeit insgesamt um 4 %, legte
die vollstationäre Pflege seit 2001 um mehr als 7 % zu. Heute befinden sich ca. 743 000 Menschen in
vollstationärer Dauerpflege.
Bereits heute liegt die Belegungsrate im Bundesdurchschnitt bei 90 %. Und der Bedarf an Gesundheits- und Pflegeangeboten, insbesondere an Pflegeheimplätzen, wird zukünftig noch stärker zunehmen. Neueste Schätzungen sprechen von 3 000 neuen Pflegeheimen, die bis 2030 gebaut werden
müssen.
Quelle: Pflegestatistik 2009 + 2011, DIW
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
1999
4
Pflegebedürftige Menschen
(in Mio. Personen)
2005
2010
2015
2020
Quelle: Statistisches Bundesamt
Die logische Folge dieses Szenarios ist eine expansive Entwicklung des Wohnungsmarktes für Ältere.
Den hohen Investitionsbedarf, der von Experten auf zwei Milliarden Euro jährlich geschätzt wird, können kommunale, öffentlich-rechtliche oder freie Träger alleine nicht aufbringen. Dies ist die Chance
für private Investoren, in Immobilien, die diesen Markt abdecken, zu investieren.
2005
2007
2009
2011
Pflegebedürftige insgesamt
2 128 550
2 246 826
2 338 252
2 503 000
Pflegebedürftige, zu Hause versorgt
1 451 968
1 537 518
1 620 762
1 760 000
68 %
68 %
69 %
70 %
657 516
686 082
717 490
743 000
31 %
31 %
31 %
30 %
Anteil
Pflegebedürftige, vollstationär versorgt
Anteil
Quelle: Pflegestatistik 2011, Statistisches Bundesamt
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vereint zwei Märkte in einem Produkt:
Auf der einen Seite die Investition in einen inflationsgeschützten Sachwert und auf der
anderen Seite einen Anteil am Wachstumsmarkt Nummer 1 in Deutschland, dem demografischen Wandel.
Der richtige Standort, eine regelmäßige Instandhaltung sowie eine langfristige Verpachtung versprechen einen dauerhaften Wertzuwachs der Investition. Weitere Vorzüge sind steuerliche Vorteile und
eine Mietzahlung bei einem Bewohnerwechsel oder bei Leerstand. Im Falle einer Bedürftigkeit übernimmt das Sozialamt die Kosten für Unterkunft und Verpflegung.
Investitionen in Pflegeimmobilien sind nicht zuletzt auch ein gesellschaftliches Engagement. Sie ermöglichen mit Ihrem Kauf einer Pflegeimmobilie Mitmenschen ein gesichertes Leben auch im Pflegefall.
Die Pflegekassen leisten bei Vorliegen einer Pflegestufe einen Beitrag an den Pflegekosten. Trotz zu erwartender Defizite in der Pflegeversicherung ist die langfristige Finanzierung über die im Grundgesetz
geregelte Verpflichtung des Sozialstaatsprinzips durch staatliche Zuschüsse gesichert (dreigliedrige Finanzierung: Pflegeversicherung + Eigenanteile der Bewohner + staatliche Zuschüsse der Sozialkassen).
5
6
Dinslaken – die grüne Stadt zwischen Niederrhein
und Ruhrgebiet
Dinslaken gehört zum Kreis Wesel und liegt mit rund 70 000 Einwohnern an der Schnittstelle von
Niederrhein und Ruhrgebiet. Der hohe Freizeitwert, das reichhaltige kulturelle Leben, die ausgeprägte
Infrastruktur und nicht zuletzt die erstklassige Verkehrsanbindung an Städte wie Arnheim, Köln, Düsseldorf, Essen oder Dortmund machen die Stadt für Einwohner, Gäste und Investoren gleichermaßen
attraktiv.
Dinslaken ist umgeben von wunderschönen Naturlandschaften, historischen Bauwerken und beeindruckenden Zeugen der Industriegeschichte. Erholungssuchende, Freizeitsportler und Kulturfans
kommen in der im 12. Jahrhundert erstmals urkundlich erwähnten Stadt ganz auf ihre Kosten. Doch
auch als Einkaufsstadt genießt Dinslaken dank des breiten Angebots überwiegend inhabergeführter
Geschäfte einen hervorragenden Ruf.
Lebendiges Kultur- und Freizeitleben
Für Liebhaber historischer Sehenswürdigkeiten ist ein Bummel durch die Altstadt ein ganz besonderes Erlebnis. Vor allem die Burg Dinslaken, deren Ursprünge bis ins 12. Jahrhundert zurückreichen,
das Rittertor und das Burgtheater sind jederzeit einen Besuch wert. Mit attraktiven Open-Air-Veranstaltungen lockt die Freilichtbühne in den Sommermonaten Tausende von Besuchern an. Für ein
besonders lebendiges Kultur- und Freizeitleben sorgt in Dinslaken auch das ehemalige Zechengelände
Lohberg, das heute als „Kreativ.Quartier Lohberg“ mit Kunst, Kultur und einem abwechslungsreichen
Programm die Menschen begeistert.
Das „Mühlendorf“ Hiesfeld
Mit knapp 22 000 Einwohnern ist Hiesfeld der größte Stadtteil Dinslakens. Geschätzt wird er vor allem
wegen seiner dörflichen Atmosphäre und der besonders schönen Lage im Grünen. Einkaufsmöglichkeiten aller Art liegen in Hiesfeld direkt vor der Haustüre. Doch der auch „Mühlendorf“ genannte
Stadtteil bietet weitaus mehr: Die historische Windmühle aus den Anfängen des 19. Jahrhunderts, die
alte Wassermühle am Rotbach und das sehenswerte Mühlenmuseum sind weit über die Grenzen Dinslakens hinaus bekannte und beliebte Ausflugsziele.
7
Lage und Nachbarschaft
Wesel
ca. 30 km
ca. 20 km
ca. 10 km
Dinslaken
Oberhausen
Moers
Duisburg
Essen
Mülheim/Ruhr
Düsseldorf
8
Dinslaken liegt am Niederrhein im
Nordwesten Nordrhein-Westfalens und
gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Verkehrsanbindung ist ideal.
Die Metropolen des Ruhrgebietes sind
über die A 3 und die A 59 sowie vom
Hauptbahnhof aus schnell erreichbar.
Dinslaken verfügt über ein gut ausgebautes Nahverkehrsnetz. Straßenbahn-,
Schnellbus-, Regional- und Stadtbuslinien ermöglichen auch Menschen ohne
Auto eine hohe Mobilität.
Das moderne Seniorenzentrum Küpper Carree entsteht
auf einem ca. 2 900 m2 großen Grundstück in DinslakenHiesfeld in der Küpperstraße/Ecke Siegfriedstraße ganz
in der Nähe der Hiesfelder Windmühle. Die Wohnlage ist
erstklassig. Die gemütliche „Hiesfelder Dorfmitte“ ist nur
wenige hundert Meter entfernt und zu Fuß gut erreichbar.
Hier findet man alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, einen
Wochenmarkt sowie verschiedene Boutiquen, Cafés, Restaurants, Banken, Apotheken und Ärzte.
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24 Mar 2015 © Stepmap, 123map •trDaten:
OpenStreetMap, Lizenz ODbL 1.0
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Dachaufsicht
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Aufteilung des Gebäudes
Das Küpper Carree in Dinslaken-Hiesfeld ist ein modernes Gebäude mit 3 Geschossen.
Erdgeschoss
Empfang, 16 Einzelzimmer, Caféteria, Friseur, Wohngruppenraum, Therapieraum, Besprechungsraum, Verwaltung,
Heimleitung, Dienstzimmer, Hauswirtschaftsräume, Küche,
Lagerräume, Umkleideräume, begrünter Innenhof
1. Obergeschoss
32 Einzelzimmer, Wohngruppenräume, Balkon, Dienstzimmer, Verwaltung
2. Obergeschoss
32 Einzelzimmer, Wohngruppenraum, Dienstzimmer, Personalaufenthaltsraum, Balkon
Untergeschoss
Gehweg
Grenze
Personalumkleideräume, sanitäre Anlagen, Pflegebad,
Lagerräume, EDV-Räume, Heizungs- und Elektroraum.
Gelände geplant
Ostansicht
11
Erdgeschoss
Pflegeappartements Nr. 01–16
= Gemeinschaftsfläche
Kleinwäsche
Spülküche
06
05
07
04
Küche
09
Wäsche
08
Abstellraum
Flur
Flur
03
Abstellraum
WC
PuMi
Aufzug
10
Anlieferung
11
12
Pflegebad
Kühlen
02
Therapie
Trockenlager
01
Wohngruppenraum
Küchenchef
Besprechung
Abstellraum
Putzmittel
Flur
Treppe
Treppe
WC
WC
Wäsche
WC
Flur
WC
Heimleitung
Friseur
Dienstzimmer
WC
16
Aufzug
Empfang
Verwaltung
15
Caféteria
Foyer
13
Windfang
N
W
12
O
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14
N
Beispiel Pflegeappartement
W
Wohnfläche des Appartements: 23,61 m2
O
S
Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m2
Die Grundrisse sind nicht maßstäblich
abgebildet. Die in den Grundrisszeichnungen vorgenommenen Möblierungen sind
lediglich Betrachtungsbeispiele.
17,28 m2
11
Bad
6,33 m2
Südansicht
Gelände geplant
13
1. Obergeschoss
Pflegeappartements Nr. 17–48
= Gemeinschaftsfläche
31
30
32
29
PDL
Dienstzimmer
22
21
23
20
WC
Flur
Flur
19
33
Abst
PuMi
28
Aufzug
27
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26
34
18
36
35
24
17
Abst
Abst
Treppe
Treppe
Wäsche
Wohngruppenraum
Wohngruppenraum
Wäsche
Balkon
37
Flur
Abst
38
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Aufzug
PuMi
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14
48
Flur
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47
45
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N
Beispiel Pflegeappartement
W
Wohnfläche des Appartements: 21,09 m2
Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m2
O
S
Die Grundrisse sind nicht maßstäblich
abgebildet. Die in den Grundrisszeichnun-
16,12 m2
gen vorgenommenen Möblierungen sind
30
lediglich Betrachtungsbeispiele.
Bad 4,97 m2
Nordansicht
15
2. Obergeschoss
Pflegeappartements Nr. 49–80
= Gemeinschaftsfläche
63
62
64
61
Aufenthalt
Dienstzimmer
54
53
55
52
WC
Flur
Flur
51
65
Abst
PuMi
60
Aufzug
59
57
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66
50
68
67
56
49
Abst
Abst
Treppe
Treppe
Wäsche
Wohngruppenraum
Wohngruppenraum
Wäsche
Balkon
69
Flur
Abst
70
73
71
72
Aufzug
PuMi
74
75
N
W
16
80
Flur
O
S
76
79
77
78
N
Beispiel Pflegeappartement
W
Wohnfläche des Appartements: 21,10 m2
O
S
Gesamtfläche: Wohnfläche + Gemeinschaftsflächen: ca. 45,2 m2
Die Grundrisse sind nicht maßstäblich
abgebildet. Die in den Grundrisszeichnungen vorgenommenen Möblierungen sind
16,11 m2
lediglich Betrachtungsbeispiele.
51
Bad 4,99 m2
Untergeschoss
= Gemeinschaftsfläche
Treppe
Pflegebad
Hausmeisterlager
Lager
EDV
Putzmittelraum
Flur
Aufzug
Sanitär H
Umkleide H
Umkleide D
Heizung
Sanitär D
17
Betreiber
CURATA Care Holding GmbH
Die CURATA Gruppe ist spezialisiert auf die Übernahme und Sanierung bestehender Pflegeeinrichtungen sowie die Entwicklung und Inbetriebnahme von neuen Pflegeeinrichtungen.
Die Pflege der CURATA Pflegeeinrichtungen orientiert sich an den Bedürfnissen ihrer Bewohnerinnen
und Bewohner. Sie achtet die Würde und Individualität des Menschen und betrachtet ihn im Sinne der
Ganzheitlichkeit als eine Einheit von Körper, Geist und Seele.
Ziel der CURATA ist es, älteren pflegebedürftigen Menschen bei der Bewältigung ihrer aktuellen Lebenssituation Hilfe zu geben, damit sie auch weiterhin ein selbstbestimmtes, weitgehend selbstständiges und bedürfnisorientiertes Leben führen können. In ihren Pflegeeinrichtungen schafft sie individuelle und altersgerechte Wohnformen für Menschen mit unterschiedlichem, individuellem Pflege- und
Betreuungsbedarf.
Die Mitarbeiter identifizieren sich mit diesen Zielen und setzen sie mit fachlicher Kompetenz und
sozialem Engagement um. Jeder einzelne Mitarbeiter trägt durch seine persönliche Leistung und sein
Engagement zur Qualität der Gesamtleistung und zum Erreichen der Unternehmensziele bei.
Die Pflege orientiert sich an den neuesten pflegewissenschaftlichen Erkenntnissen. Die CURATA stellt
einen hohen Anspruch an die Qualität ihrer Arbeit und versucht, diesem Anspruch täglich erneut
gerecht zu werden. Das Erreichte wird kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert. Dies wird insbesondere mit einrichtungsübergreifenden Qualitätszirkeln und regelmäßig stattfindenden Tagungen
aller Einrichtungs- und Pflegedienstleitungen gefördert.
Gründung: 2003
Geschäftsführende Gesellschafter:
Michael Gordon, Matthias Gülich
Prokuristen:
Dr. Brigitte Fuest
(Personal, Vertragswesen, Marketing)
Barbara Flöder
(operative Leitung)
16 Pflegeeinrichtungen in Deutschland (SGB XI
und XII)
1 404 Pflege- und Wohnplätze
1 135 Mitarbeiter
18
Pflegekonzept
Leitgedanken
Die Intensität der Pflegebeziehung
bestimmen alle am Pflegeprozess Beteiligten im Rahmen der persönlichen,
institutionellen sowie gesetzlichen
Bedingungen.
Wir fühlen uns mitverantwortlich, eine
Atmosphäre zu schaffen, die eine aktive Auseinandersetzung des Bewohners
und dessen Angehörigen mit seiner
Situation ermöglicht.
Wir gewähren aufgrund unserer Professionalität in allen Bereichen pflegerische, praktische, soziale und gesundheitsfördernde Kompetenzen.
Wir sehen uns als Partner im multidisziplinären Team mit unseren Kooperationspartnern und sichern die Bereitschaft zur Zusammenarbeit zu.
CURATA Care Holding GmbH
Zollhof 30
40221 Düsseldorf
www.curata.de
19
Leitziele
1. Der Bewohner erlangt durch individuelle Pflege und soziale Betreuung die
Befriedigung seiner physischen, emotionalen, geistigen, psychosozialen und
rehabilitativen Bedürfnisse.
2.Der Bewohner erfährt eine optimale Unterstützung durch effektive Kommunikation, Kooperation und Koordination aller Berufsgruppen.
3.Der Bewohner profitiert von der regelmäßigen Bewertung der geplanten und
erbrachten Pflege unter Einhaltung bestehender, anerkannter pflegewissenschaftlicher Erkenntnisse.
4.Der Bewohner erhält professionelle Pflege und Betreuung. Diese wird durch
aktuelle Aus-, Fort- und Weiterbildung aller Mitarbeiter sichergestellt.
5.Der Bewohner zieht Nutzen aus einem Arbeitsklima, das die berufliche Motivation der Mitarbeiter fördert: Der Handlungs- und Entscheidungsspielraum
ist so gestaltet, dass die Mitarbeiter in der Lage sind, ihr Verantwortungsbewusstsein, ihre persönlichen, fachlichen und kreativen Fähigkeiten sowie ihr
Führungspotenzial einzubringen und zu erhöhen.
6.Der Bewohner profitiert von einer bedarfsgerechten, zeitgemäßen und funktionstüchtigen Ausstattung des Sachbedarfs und Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit und Effektivität.
7. Der Bewohner erlebt, dass zwischen seinen Angehörigen und der Einrichtung
eine Kommunikation gepflegt wird, die Vertrauen schafft.
20
Standorte in
Deutschland
Kiel
Schwerin
Hamburg
Bremen
Syke
Visselhövede
Bassum
Sudwalde
Leinetal
Abbensen
Hannover
Potsdam
Bad Oeynhausen
Magdeburg
Sitz der CURATA Care Holding
Köln
Berlin
Leipzig
Düsseldorf
Dresden
Erfurt
Nidda-Wallernhausen
Frankfurt/Griesheim
Bad Königshofen
Wiesbaden
Mainz
Saarbrücken
Ochsenfurt
Eberbach
Nürnberg
Bad Rappenau
Stuttgart
Weilheim
München
Maierhöfen
21
Auszug aus dem abgeschlossenen Pachtvertrag vom 15.12.2014
Laufzeit
Nebenkosten
Mit dem Kauf eines Pflegeappartements tritt jeder Erwerber in den abgeschlossenen Pachtvertrag über 20 Jahre mit
zweimaliger Option der Verlängerung um jeweils fünf Jahre
seitens des Pächters mit der CURATA Care Holding GmbH,
Düsseldorf ein. Diese Gesellschaft ist Betreiberin des Küpper Carree mit 80 Pflegeplätzen sowie Gemeinschafts- und
Funktionsräumen.
Der Pächter trägt unter ausdrück‑
licher Freistellung des Verpächters die
gesamten Betriebs- und Nebenkosten
im Sinne des § 2 nach der Betriebskostenverordnung in jeweils gültiger
Fassung.
Die Verträge mit den Ver- und Entsorgern werden direkt vom Pächter
abgeschlossen. Eine Nebenkostenabrechnung entfällt somit.
Pachthöhe
Der Pachtzins für das Pflegeheim beträgt insgesamt
513.000,00 € per anno. Der Pachtzins der einzelnen Pflegeappartements ist der Preisliste zu entnehmen.
Sicherheitsleistung
Der Pächter tritt zur Sicherung des Erwerbers der Pflegeappartements die monatlichen Forderungen aus dem Heimentgeltbestandteil „Investitionskosten“ bis zur Höhe von
100 % des monatlichen Pachtzinses im Rahmen einer stillen
Zession ab.
Wertsicherung
Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte
Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2007 = 100)
gegenüber dem Stand am ersten Tag dieses Vertrages oder
gegenüber dem Stand der letzten Pachtanpassung um 10 %
oder mehr, erfolgt eine Anpassung der Pacht um jeweils
75 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Die
Anpassung wird wirksam mit Beginn des auf den Eintritt
der Anpassungsvoraussetzungen folgenden Monats.
Instandhaltung
Sämtliche Kosten für Dach und Fach und die konstruktiven
Teile wie Außenmauern, Fassaden, tragende Innenwände,
Verglasung und sonstige mechanische bewegliche Teile
tragen die Verpächter. Außerdem tragen die Verpächter den
Ersatz oder die Erneuerung von technischen Anlagen wie
Aufzüge, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Kalt- und
Warmwasseranlagen, wenn eine Reparatur wirtschaftlich
nicht mehr zumutbar oder sinnvoll und daher ein vollständiger Austausch notwendig ist, jedoch erst ab einer Bagatellgrenze von 8.000,00 € per anno.
22
Schönheitsreparaturen
Schönheits- und Wartungsreparaturen
obliegen in jedem Fall dem Pächter.
Einrichtungsgegenstände
In dem Kaufpreis ist für die Pflegeappartements ein Inventarbudget von
jeweils 6.500,00 € einschließlich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer je Bewohnerbett enthalten.
Die Einrichtungsgegenstände werden
Eigentum des Erwerbers und werden
im Rahmen des Pachtvertrages vom
Betreiber gepachtet.
Weitere Details entnehmen Sie bitte
dem Pachtvertrag, der Bestandteil der
Teilungserklärung/Bezugsurkunde ist.
Ihre Sorglos-Kapitalanlage
23
Vertragswerke
Pachtvertrag
Zwischen dem Verkäufer SachwertPflege GmbH, Weseler Straße 102 in 46562 Voerde und dem
späteren Betreiber CURATA Care Holding GmbH, Zollhof 30, 40221 Düsseldorf ist ein Pachtvertrag
geschlossen worden. Der Pachtvertrag regelt Punkte wie z. B. Pachthöhe, Pachtlaufzeit, Instandhaltungsregelung, Änderung der Pachthöhe und pachtfreie Zeit. Der Pachtvertrag geht vom Verkäufer auf
die Eigentümergemeinschaft bzw. den Erwerber über.
Kaufvertrag
Der Erwerber und der Verkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag. Der Kaufvertrag regelt
wesentliche Punkte zwischen dem Erwerber und dem Verkäufer wie z. B. Kaufpreishöhe, Zahlungszeitpunkt, Fertigstellungstermin. Neben den Inhalten im Kaufvertrag und der Teilungserklärung spielt die
Bezugsurkunde als Informationsquelle eine besondere Rolle. In ihr sind beispielsweise der komplette
Pachtvertrag, die Flächenberechnung, die Baubeschreibung, die Baugenehmigung und viele weitere
Informationen zum Bauvorhaben zu finden.
Heimvertrag
Der Heimvertrag regelt das Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Bewohnern.
Der Vertrag beinhaltet u. a. die monatlichen Vergütungssätze, die der Bewohner an den Betreiber
zahlt. Ebenso sind in dem Vertrag die Leistungen geregelt, die der Betreiber gegenüber dem Bewohner
erbringt. Wesentliche Leistungsbestandteile sind: Pflege, Betreuung, Verpflegung, Regelung zur Unterkunft/Nutzung des Pflegezimmers und therapeutische Betreuung. Der Heimvertrag ist also weit mehr
als nur ein reiner Mietvertrag.
Verwaltervertrag
Der Verkäufer schließt mit der Hausverwaltung einen Verwaltervertrag. Der Verwalter hat u. a. die
Aufgabe, die Pacht des Betreibers entgegenzunehmen und diese an die einzelnen Erwerber weiterzuleiten. Zudem organisiert der Verwalter die Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag geht von
dem Verkäufer auf die zukünftige Eigentümergemeinschaft über.
Käufervermittlung
Der Immobilienmakler bzw. Vermittler informiert den Erwerber und begleitet ihn bis zum Abschluss
des notariellen Kaufvertrags. Der Immobilienmakler bzw. Vermittler erhält von dem Verkäufer eine
Vermittlungsgebühr.
Versorgungsvertrag
Der Versorgungsvertrag wird zwischen dem Betreiber und den Pflegekassen geschlossen.
Der Versorgungsvertrag ist die Basis für den Heimvertrag und wesentlicher Bestandteil der Wirtschaftlichkeit des Pflegeheimbetreibers.
Generalübernehmervertrag
Der Verkäufer beauftragt den Generalübernehmer mit der Erstellung des Pflegeheims. Dies beinhaltet
u. a. die Planungsleistung, die Bauwerkserschaffung und die Inventarbeschaffung. Der Generalübernehmer agiert von der Planungsreife bis zur löffelfertigen Übergabe. Darüber hinaus betreut er das
Objekt in der Gewährleistungszeit.
24
Generalübernehmer
Vertriebskoordination
Verwalter
DH-PROJEKT
Baubetreuungs- und
Projektentwicklungsgesellschaft mbH
KB Servicewohnen
RIVA AG Rheinische
Immobilien, Verwaltung u. Anlagen
Aktiengesellschaft
koordiniert den Verkauf
Kölner Straße 41
58509 Lüdenscheid
Verwaltervertrag
Generalübernehmervertrag
zur Erstellung des Pflegeheims
geschlossener Verwaltervertrag geht auf
Eigentümergemeinschaft
über
Rheinallee 3
47119 Duisburg
Bauträger
SachwertPflege GmbH
Weseler Straße 102
46562 Voerde
Kaufvertrag
geschlossener Pachtvertrag geht auf Käufer über
Pachtvertrag
Erwerber
Betreiber
CURATA Care Holding GmbH
Heimvertrag
Bewohner
Zollhof 30
40221 Düsseldorf
Versorgungsvertrag
Pflegekassen
25
Auszug Baubeschreibung
Im Stadtteil Hiesfeld in Dinslaken ist der Neubau eines Seniorenpflegeheims mit 80 Betten in Einzelzimmern geplant.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um ein Eckgrundstück in einer ruhigen Wohnstraße (Küpperstraße/Ecke Siegfriedstraße).
Der Haupteingang des Gebäudes liegt an der Küpperstraße, wohingegen die Stellplätze und die Anlieferung von der Siegfriedstraße zu erreichen sind. Rund um das Gebäude ist eine Grünfläche geplant,
in welcher ein kleiner Weg und Parkbänke zum Spazierengehen und In-der-Sonne-Sitzen einladen. An
der Südwestecke des Gebäudes ist eine schöne Sonnenterrasse angeordnet.
Bei dem geplanten Neubau handelt es sich um ein dreigeschossiges Gebäude mit Flachdach und Teilunterkellerung im vorderen Bereich. Der Grundriss mit nahezu quadratischen Außenabmessungen
wird im Bereich des Haupteinganges und rückwärtig durch zurückversetzte Gebäudeteile unterbrochen.
Im Inneren des flächigen Baukörpers ist ein großer Innenhof vorgesehen, welcher mit Wegen und Bänken ebenfalls zum Verweilen einlädt.
Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über zwei Treppenräume sowie zwei Aufzüge. Bei den Aufzugsanlagen handelt es sich um einen Tragenaufzug (1 600 kg) sowie einen auch für Rollstuhlfahrer
nutzbaren Personenaufzug (630 kg). Beide Aufzüge sind als Seilaufzüge geplant. Das Kellergeschoss
wird über den großen Aufzug sowie eine Kellertreppe erschlossen.
Das Gebäude wird in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken errichtet. Die
Außenwände erhalten ein Wärmedämmverbundsystem gemäß Energiebedarfsausweis mit PolystyrolHartschaumplatten sowie mineralischen Dämmplatten im Bereich von Brandwänden.
Die Fenster- und Fenstertüren der Wohn- und Funktionsbereiche sind Kunststoffelemente mit Isolierverglasung gemäß Energiebedarfsausweis, zwischen den Himmelsrichtungen West und Ost mit
zusätzlicher Sonnenschutzverglasung – Rahmenfarbe weiß –, Schallschutz gem. Schallschutznachweis
und verdeckt liegenden Dreh-Kipp-Beschlägen.
Nichttragende Innenwände werden zum Teil als Mauerwerkswände und zum Teil als Metallständerwände hergestellt. Das oberste Flachdach wird als Holzbalkenkonstruktion ausgebildet.
Die Wärmeerzeugung für das Objekt erfolgt über eine Fernwärmekompaktstation.
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In den einzelnen Geschossen sind folgende Nutzungen
vorgesehen:
Kellergeschoss: Heizung, Technikräume, Personalumkleideräume, Pflegebad
Erdgeschoss: Foyer, Verwaltung, Cafeteria, Küche und
Wäscherei, 16 Pflegezimmer als Einzelzimmer, Wohngruppenraum, Dienstzimmer und Nebenräume
1. Obergeschoss: 32 Pflegezimmer (Einzelzimmer),
Wohngruppenräume, Dienstzimmer und Nebenräume
2. Obergeschoss: 32 Pflegezimmer (Einzelzimmer),
Wohngruppenraum, Dienstzimmer und Nebenräume,
Balkon
Bei den Pflegebereichen handelt es sich gemäß Nr. 2.2 Betreuungsrichtlinie um Wohn-Pflege-Bereiche, d. h. baulich
abgeschlossene Bereiche mit notwendigem Flur.
Stand: April 2015
Änderungen aufgrund baubehördlicher Auflagen und statischer Berechnungen bleiben vorbehalten.
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Renditeberechnung
Wie berechnet sich der Kaufpreis?
Kosten für den Grundstücksanteil
+
Anteilige Gebäudeherstellungskosten
+
Anteilige Anschaffungskosten der Einrichtung und Ausstattung
+
Außenfläche
=
Kaufpreis
Wie berechnet sich die tatsächliche Fläche?
Anteilige gemeinschaftliche Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche
(z. B. Cafeteria, Therapieräume, Aufenthaltsräume, Pflegebad,
Grünanlagen, Parkplätze)
+
Fläche des Pflegeappartements
(Sondereigentumseinheit)
=
Gesamtfläche
Jahresnettopacht 6.412,50 €
Kaufpreis 128.000,00 €
× 100 = anfängliche Bruttorendite
(5,0097656 %)
Die Bruttorendite wird aus dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen ermittelt. Die Nettorendite
kann variieren, da diese neben dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen die zusätzlich anfallenden
Erwerbsnebenkosten sowie die monatlich zu entrichtende Verwaltungsgebühr und etwaige Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt.
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Beispielhafte Rentabilitätsberechnung
für den Erwerb eines Pflegeappartements
Kaufpreis Pflegeappartement 128.000,00 €
Einrichtungskosten im Kaufpreis enthalten (6.500,00 €)
Grunderwerbsteuer ohne Einrichtungsgegenstände
Notar- und Gerichtskosten
128.000,00 €
6,50 %
7.897,50 €
ca. 2,00 %
2.560,00 €
Gesamtkosten
138.457,50 €
abzügl. 20 % Eigenkapital
auf die Gesamtkosten
27.691,50 €
Finanzierungsbedarf
jährliche Pachteinnahmen
5,0097656 % auf den Kaufpreis
z. B. Zinsaufwand pro Jahr auf Finanzierungsbedarf
(10 Jahre fest, 100 % Auszahlung; Stand April 2015)
110.766,00 €
5,0097656 %
6.412,50 €
2.215,32 €
2,00 %
Kaufpreis Pflegeappartement
128.000,00 €
zuzügl. anteilige Grunderwerbssteuer und Notar- und
Gerichtskosten
9.820,00 €
abzügl. ca. Grundstückswert
7.500,00 €
abzügl. Einrichtung
6.500,00 €
Berechnungswert der AfA
123.820,00 €
2.476,40 €
AfA 2 % des Berechnungswertes
AfA für Einrichtung 10 %
650,00 €
Verwalterhonorar p. a.
144,00 €
zu versteuernder Gewinn aus Verpachtung
926,78 €
35 % Steueraufwand auf zu versteuernden Gewinn
(beispielhaft)
35 %
324,37 €
Liquiditätsbetrachtung
jährliche Pachteinnahme
abzügl. 35 % Steueraufwand aus V. u. V.
(beispielhaft)
abzügl. Zins und Tilgung p. a.,
2 % Zinsen, 2 % Tilgung
6.412,50 €
35 %
4,00 %
324,37 €
4.430,64 €
abzügl. Verwalterhonorar p.a.
144,00 €
abzügl. Instandsetzungsrücklage - voraussichtlich
170,00 €
Überschuss pro Jahr
1.343,49
zuzügl. anfängliche jährliche Vermögensbildung durch
die Tilgung
2 %
2.215,32 €
Unberücksichtigt bleibt die Außencourtage, die von dem Berater/Vermittler vereinnahmt wird.
Die sich daraus ergebende steuerliche Auswirkung kann somit eine Beeinflussung der Rentabilitätsberechnung
auslösen.
Die KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG in Melle hat die oben aufgeführten
Angaben zum Kaufpreis, zur Pachteinnahme, zur Reparaturrücklage und zu den Verwalterkosten von dem
Bauträger, der SachwertPflege GmbH, und dem Verwalter übernommen und haftet nicht für die Richtigkeit
dieser Angaben. Gleichzeitig ist diese unverbindliche Rentabilitätsberechnung keine steuerliche Beratung. Es ist
empfehlenswert, sich mit dem eigenen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer in Verbindung zu setzen.
Stand: April 2015
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Ein Immobilienerwerb beinhaltet nicht nur Vorteile
und Chancen, sondern auch Risiken, die wir Ihnen
nachfolgend erläutern möchten:
Fertigstellung
Instandhaltungsrücklage
Dem Erwerber können finanzielle
Schäden entstehen, wenn der Bauträger während der Errichtungszeit
insolvent wird.
Der Erwerber könnte zusätzliche finanzielle Mittel aufbringen müssen, wenn der Instandhaltungsaufwand höher
ausfallen sollte, als Rücklagen angesammelt wurden.
Erschließungskosten
Unter Umständen kann der beim Kauf eingesetzte Erwerbsaufwand bei einer Veräußerung nicht erzielt werden.
Ein Wertverlust der Immobilie kann nicht ausgeschlossen
werden.
Dem Erwerber können nach der
Fertigstellung Folgekosten entstehen,
wenn z. B. die Kommune Umlagen
aufgrund von Straßenerneuerungen
erhebt.
Baumängel
Steuergesetzgebung
Die Steuergesetzgebung kann sich ändern.
Dem Erwerber können Kosten durch
Baumängel entstehen, die nicht im
Rahmen der Gewährleistung beseitigt
werden.
Sonstige Risiken
Pachteinnahmen
Die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung hängt in starkem Maße von der Auslastung der Einrichtung ab.
Es besteht das Risiko, dass der Pächter
seinen Zahlungsverpflichtungen nicht
nachkommt oder ausfällt. Bei einer
Neuverpachtung könnten niedrigere
Pachten erzielt werden.
Gesetzesvorgaben
Neue oder geänderte Gesetze können
die Wirtschaftlichkeit des Betriebs und
ggf. den Pachtzins beeinflussen.
Nutzungsänderung
Bei einer Änderung der Nutzung (z. B.
Umbau zu Wohnungen) hat der Eigentümer eine Mitwirkungspflicht. Für
eventuelle Umbaumaßnahmen können
zusätzliche Kosten entstehen.
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Wiederverkauf
Es können Kosten durch Brand, Naturkatastrophen oder
Krieg entstehen.
Belegungsrisiko
Internationale Finanz- und Wirtschaftskrise
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das nationale
Wirtschaftssystem von der internationalen Finanz- und
Wirtschaftskrise erfasst wird und dies Auswirkungen auf
den Vertragsgegenstand hat.
Persönliche Ankaufsfinanzierung
Zahlungsverpflichtungen aus Zinsen und Tilgungen bestehen unabhängig von den Wert- und Ertragsentwicklungen
des Objektes.
Elf gute Gründe für Ihre Investition
01
Anfängliche jährliche Bruttorendite
5,0097656 %
Jeden Monat fließt die Pacht, auch wenn Ihr Pflegeappartement kurzzeitig nicht vermietet ist.
Pachtvertrag mit der CURATA Care Holding GmbH über 20 Jahre
02
Mit der CURATA Care Holding GmbH haben Sie
einen erfahrenen Betreiber von Seniorenimmobilien an Ihrer Seite. Der 20-jährige Pachtvertrag
+ 2 × 5 Jahre Verlängerungsoption bietet Ihnen
eine optimale Sicherheit.
07
Bevorzugtes Belegungsrecht
Investoren und nächste Familienangehörige haben in der Anlage Küpper Carree in Hiesfeld und
den weiteren Pflegeheimen der CURATA Care
Holding GmbH laut gültigem Heimvertrag ein
bevorzugtes Belegungsrecht.
Sorglos-Immobilie
08
Die Vermietung, die gesamten Betriebs- und
Nebenkosten sowie alle wiederkehrenden öffentlichen Lasten für den Pachtgegenstand trägt der
Pächter.
Der Verwalter, die RIVA AG Rheinische Immobilien, Verwaltung u. Anlagen AG, Duisburg
kümmert sich um die übrigen Belange der Eigentümer.
03
09
04
05
10
Inflationsschutz durch indexierte Pachtvereinbarung
Die Anpassung der Pacht kann dann verlangt
werden, wenn sich der Verbraucher-Index des
Statistischen Bundesamtes um zehn oder mehr
Prozent ändert.
Geprüfter Standort
Standortanalyse vom 05.12.2014
Steuern sparen
Das Gebäude wird mit 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben, das Mobiliar mit 10 % auf 10 Jahre.
Stand: Januar 2015
Konjunkturunabhängig wachsender
Markt
Der Bedarf an modernen Pflegeplätzen kann
schon heute nicht mehr gedeckt werden. Die
Wartelisten sind lang. Die Nachfrage wird durch
steigende Lebenserwartung der Menschen in
Zukunft weiter zunehmen.
06
Geringe monatliche Nebenkosten
Die Eigentümer bezahlen eine monatliche Verwaltungsgebühr von 12,00 € inkl. MwSt. pro Einheit und eine geringe Reparaturrücklage bezogen
auf ihre Miteigentumsanteile. Dieser Betrag wird
in der ersten Eigentümerversammlung festgelegt.
Grundbucheintragung
Ihr Pflegeappartement wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz jeweils mit einem eigenen
Grundbuchblatt im Grundbuch gesichert. Somit
kann jeder Eigentümer seine Einheit freihändig
verkaufen, verschenken und vererben.
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Moderne Baumaterialien und hochwertige Ausstattung
Die Pflegeappartements werden nach den neuesten Erkenntnissen der Seniorenpflege gebaut und
eingerichtet (kein Bauwerk nach KfW 70).
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Bauträger
Die SachwertPflege GmbH stellt sich vor
Die SachwertPflege GmbH mit Sitz in Voerde ist ein Zusammenschluss der Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft mbH und der KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG. Wir stellen uns dem demografischen Wandel und projektieren gemeinsam entsprechende Wohnkonzepte für Senioren.
Als Bauträger arbeiten wir mit erfahrenen Architekten, Statikern und Handwerkern und gegebenenfalls Generalunternehmern/Generalübernehmern zusammen.
Wie in der Vergangenheit mehrfach erfolgreich durchgeführt, werden die Pflegeheime nach dem Wohnungsteileigentumsgesetz geteilt und an Kapitalanleger
veräußert.
Die SachwertPflege GmbH prüft alle Grundstücke, die für die Erstellung von
Seniorenimmobilien geeignet sind. Wir werden die Wirtschaftlichkeit nach
durchzuführender Marktanalyse prüfen, um sie anschließend bonitätsstarken
Betreibern vorzustellen.
Die Immobilien werden grundsätzlich löffelfertig erstellt und über unsere vertragsmäßig angebundenen Großvertriebe als inflationsgeschützte Kapitalanlage
angeboten.
Weseler Straße 102
46562 Voerde
E-Mail: [email protected]
www.sachwertpflege.de
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Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft mbH
Die Striebing & Kramp Bauträgergesellschaft ist seit 2009 in ganz Nordrhein-Westfalen tätig. In
unserer langjährigen Erfahrung als Bauträger hat sich stets aufs Neue gezeigt, dass Innovationsfreude
in Kombination mit hochwertiger Arbeit mit modernem Material und neuesten Techniken der Grundstein für bleibende Bauqualität ist. Die große Zahl der erfolgreich umgesetzten Projekte ist der beste
Beweis dafür.
Den vielfältigen Wünschen unserer Kunden werden wir mit einem umfassenden Angebot gerecht. Zu
unserem Portfolio gehören daher Wohngebäude für einzelne und mehrere Haushalte. Ein weiteres
Standbein ist die Projektierung von Seniorenimmobilien, welche wir bundesweit durchführen.
Eine solide und tragfähige Konzeptionierung, die Suche und Analyse geeigneter Standorte, das Einbinden bonitätsstarker Betreiber sowie die löffelfertige Herstellung der Immobilie sind die Leistungen,
die wir bei der Projektierung von Seniorenimmobilien kompetent erbringen.
Bei der Umsetzung unserer Bauprojekte arbeiten wir ausschließlich mit erfahrenen Architekten, Statikern und Spezialisten aus dem Handwerk zusammen.
Weseler Straße 102
46562 Voerde
E-Mail: [email protected]
www.striebing-kramp.de
KB Servicewohnen
Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG
Die KB Servicewohnen ist die Nachfolgegesellschaft der 1993 gegründeten Projekt Management
Gruppe der LBS-Immobilien GmbH Hannover. Unser Hauptaugenmerk liegt auf der Entwicklung, der
Konzeption und dem Vertrieb von innovativen Servicewohnanlagen, die wir in Zusammenarbeit mit
der Kolfhaus + Beele Grundstücks- und Verwaltungsgesellschaft mbH seit dem Jahr 2000 vorrangig in
Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein realisieren.
Als weiteres Vertriebsprodukt wurde 2009 ein Konzept zum Verkauf von Altenpflegeheimen nach dem
Wohnungseigentumsgesetz entwickelt. Die KBS und ihre Kooperationspartner haben dieses Konzept
mit insgesamt 466 Wohnungseinheiten innerhalb von 42 Monaten erfolgreich am Immobilienmarkt in
Haan, Dabringhausen, Rommerskirchen und Solingen umgesetzt.
Norbert Dreyer, Geschäftsführer
Mühlenstraße 24
49324 Melle
E-Mail: [email protected]
www.kb-servicewohnen.de
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Notizen
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Impressum/Haftungsausschluss
Herausgeber / Verantwortlicher
Bauträger
KB Servicewohnen
Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG
Ansprechpartner: Norbert Dreyer
Mühlenstraße 24
49324 Melle
[email protected]
www.kb-servicewohnen.de
SachwertPflege GmbH
Weseler Straße 102
46562 Voerde
Konzept und Design
Alle Rechte vorbehalten
Nach dem Urheberrecht ist die Vervielfältigung und Weitergabe
des vorliegenden Prospektes nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Prospektherausgebers gestattet. Prospektherausgeber
Sigrid Heyl & Pia Hopp GbR
Heyl2Hopp Marketing
Schöttmannshof 10 a
46539 Dinslaken
www.heyl2hopp.de
ist die KB Servicewohnen Projektentwicklungsgesellschaft mbH &
Co. KG.
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Vorabinformation und stellen den vorläufigen Planungsstand
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dar. Änderungen bleiben daher vorbehalten, insbesondere auch
Lars Hallstrom/shutterstock.com
im Hinblick auf die Inhalte der Baubeschreibung, Grundrisse,
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Größen- und Preisangaben sowie die mit Grundrissplänen, De-
Betreiber, Seiten 18-21: CURATA Care
tailzeichnungen und der Projektübersicht verbundenen Angaben.
Holding GmbH
Diese Broschüre stellt ausdrücklich kein Vertragsangebot dar.
Dinslaken: Heyl2Hopp
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine
Haftung übernommen.
Alle Angaben und Berechnungen im Prospekt einschließlich der
beigefügten Listen oder eventuellen Berechnungen wurden mit
großer Sorgfalt zusammengestellt. Änderungen sind zwar nicht
vorgesehen, können aber u. a. aufgrund behördlicher Auflagen
oder technisch bedingter Forderungen eintreten, ggf. auch die
Nettowohnfläche betreffen. Eine Haftung der KB Servicewohnen
Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG ist ausgeschlossen.
Stand: April 2015
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Vertrieb