Hansestadt Stade - Einzelhandelskonzept 2012 _ Gesamt

Transcrição

Hansestadt Stade
Einzelhandelskonzept 2012
• Drucksache Nr.: 0121/2012
einstimmig beschlossen durch den Rat der Hansestadt
Stade am 14.05.2012
• Anlage 2: Überarbeitete Sortimentsliste
• Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Hansestadt Stade,
GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH,
Hamburg, Juni 2011
Drucksache Nr.:
0121/2012
Tagesordnungspunkt: Einzelhandelskonzept 2012
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt
Verwaltungsausschuss
Rat der Hansestadt Stade
Vorlage durch:
Ausführung:
am: 03.05.2012
am: 07.05.2012
am: 14.05.2012
öffentlich
nicht öffentlich
öffentlich
Wirtschaftsförderung - 80
Fachbereich III
Beschlussvorschlag:
Dem Verwaltungsausschuss wird empfohlen, dem Rat der Hansestadt Stade folgende
Beschlüsse zu empfehlen:
1.
Der Rat der Hansestadt Stade beschließt die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade, erstellt durch die GMA – Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH, Hamburg, Juni 2011 (im weiteren „GMA“), als städtebauliches
Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.
2.
Insbesondere erfolgt der Beschluss über die Abgrenzung der Zentren- und
Standortstruktur in folgenden Bereichen:
- Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (vgl. S. 41- 43 „GMA“)
- Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen ( vgl. S. 42 und S. 44 „GMA“)
- Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel in der
Hansestraße und Altländer Straße (vgl. S. 45 „GMA“)
Dabei werden der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt und die Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen als schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzbuches eingestuft.
Die Abgrenzung ergibt sich aus den entsprechenden Karten 6 bis 9; diese sind
Bestandteil der Beschlussfassung.
3.
Beschlossen wird, dass die Sortimentsliste über zentrenund nicht-zentrenrelevante
Sortimentsbereiche (vgl. S. 36 „GMA“) grundsätzlich mit nachstehenden Änderungen als
Grundlage für die Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben
dient. Abweichend zur Liste werden aus dem Sortimentsbereich „Büromaschinen/ Bürobedarf“ der „Bürobedarf“, der Bereich „Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche“ und der Bereich „Baby-/Kinderartikel“ als „zentrenrelevante Sortimente“ klassifiziert. Die geänderte Sortimentsliste ist als Anlage 2 beigefügt.
4.
Das Einzelhandelskonzept ist nach spätestens fünf Jahren zu überprüfen und ggf.
fortzuschreiben.
5.
Die Begründung ist Bestandteil des Beschlusses.
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Berichterstattung: Stadtbaurat Kersten Schröder-Doms
Finanzierungsübersicht: Keine finanziellen Auswirkungen.
Begründung:
Die Einzelhandelsentwicklung ist für ein Mittelzentrum wie Stade von großer Bedeutung.
Als Grundlage für die weitere Entwicklung dient die von der GMA Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH erarbeitete und im Juni 2011 vorgelegte Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für Stade.
Begleitet und unterstützt wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis, in dem die
Arbeitsgemeinschaft Aktuelles Stade e.V., der Handelsverband Nordwest e.V. und die IHK
Stade für den Elbe-Weser-Raum in mehreren Sitzungen zusammen kamen.
In der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Tourismus und Europa am 01.06.2011 und
der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 12.01.2012 wurde durch
Frau Staiger von der GMA über den jeweiligen Bearbeitungsstand informiert.
Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen:
•
Stade ist ein attraktives und starkes Mittelzentrum, was sich in einer hohen Zentralität
von etwa 145 % zeigt.
•
Das einzelhandelsrelevante Marktgebiet umfasst einen Bereich mit rund 151.000
Einwohnern.
•
Zum Zeitpunkt der Erhebung gab es in Stade 387 Betriebe mit ca. 132.800 m² und einer
Umsatzleistung von ca. 365 Mio. € p.a. Damit verfügt Stade über ein hohes Verkaufsflächenangebot.
•
Der Einzelhandelsstandort ist vergleichsweise stabil, was sich im Vergleich zu 2003 in
einer konstanten Betriebszahl zeigt. Per Saldo nahm die Verkaufsfläche leicht zu, allerdings primär an verkehrsorientierten, dezentralen Standorten außerhalb der Innenstadt.
•
Der Einzelhandel Stades zieht ca. 158 Mio. € an Umsatz aus dem Umland an. Besonders die Branchen Hausrat, Einrichtung, Möbel, Elektrowaren, Medien, Foto sowie Bauund Heimwerkerbedarf generieren sehr hohe Kaufkraftzuflüsse.
•
Die Innenstadt zeichnet sich durch eine Vielzahl von Betrieben einer ausgewogenen
Sortimentsstruktur und der städtebaulichen Kompaktheit aus.
•
Ergänzungen des innerstädtischen Angebotes sind neben Erweiterungen im Bestand
auch bei weiteren Markenanbietern zu sehen.
•
Für die Immobilie von Hertie dürfte eine handelsseitige Vollbelegung aller Geschosse
kaum mehr möglich sein, d. h. hier ist eine komplette Neu- / Umstrukturierung notwendig.
Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen:
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•
Sicherung der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum
•
Attraktivierung und qualitative Weiterentwicklung der Innenstadt
•
Sicherung der wohnortnahen Versorgung.
Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine:
•
Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste dient als Grundlage für die Beurteilung von
zukünftigen Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben.
•
Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2
BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser
Basis werden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert.
Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren- und Standortstruktur
entwickelt:
•
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
•
Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen
•
Sonderstandorte für großflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der
Hansestraße und der Altländer Straße.
Die Neuansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten sollte auf den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt (vgl. Karte 7 im beigefügten Konzept, vgl. Anlage 1) beschränkt bleiben.
Der Angebotsschwerpunkt in den Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen sollte
bei Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen.
Die Sonderstandorte ergänzen den zentralen Versorgungsbereich funktional. Die Ansiedlung
von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten ist zum Schutz der
zentralen Versorgungsbereiche an diesen Standorten planungsrechtlich auszuschließen.
Denkbare Sortimentsbereiche wären an den Standorten Hansestraße und Altländer Straße
„Gartenbedarf“, „Fahrrad, Auto-/Motorradzubehör“ oder „Mitnahmemöbel“. Der Handelsverband Nordwest e.V. schlägt vor, den Standorten mögliche Sortimentsbereiche von vornherein zuzuordnen.
Die GMA empfiehlt bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevantem
Sortiment eine Begrenzung der innenstadtrelevanten Sortimente auf max. 10% der Gesamtverkaufsfläche, jedoch auf max. 800 qm. Im projektbegleitenden Arbeitskreis wurde
empfohlen, diese Grenze bei Neuplanungen - soweit rechtlich möglich - auf max. insgesamt
400 qm sowie auf max. 200 qm für Einzelsortimente zu begrenzen.
Außerhalb der Versorgungsbereiche ist im südlichen Stadtbereich zwischen der Harsefelder
Straße und der Harburger Straße bzw. an der Harsefelder Straße in Höhe des geplanten
Siedlungsgebietes Riensförde aus Versorgungsgründen ein Vollversorger denkbar. Dieser
könnte zusätzlich auch eine Versorgung der Ortschaft Hagen, von Ottenbeck und des
Wohnentwicklungsbereiches Riensförde übernehmen.
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In dezentralen Lagen, wie dem Bereich „Am Steinkamp/Drosselstieg“, ist keine Verkaufsflächenausweitung aktiv zu verfolgen; eine organische Bestandsentwicklung hingegen ist
möglich.
Eine weitere Ansiedlung von Discountern ist aufgrund des bereits derzeit vorhandenen
hohen Ausstattungsniveaus nicht erforderlich.
Insgesamt ist aufgrund des hohen Verkaufsflächenbestandes statt einer weiteren Verkaufsflächenausweitung ein qualitatives Wachstum sinnvoll. Daher ist grundsätzlich vorsichtig mit
Flächenausweitungen umzugehen. Im Sinne betrieblich notwendiger Anpassungen sind
geringfügige Bestandserweiterungen Neuansiedlungen vorzuziehen.
Um eine Verbindlichkeit des Einzelhandelskonzeptes herzustellen, wird dieses durch den
Rat als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen.
Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten.
Silvia Nieber
Anlagenverzeichnis:
Anlage 1:
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade, GMA –
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Hamburg, Juni 2011
Anlage 2:
Überarbeitete Sortimentsliste
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Anlage Anlage 2:
Überarbeitete Sortimentsliste
zentrenrelevante Sortimente
nahversorgungsrelevante Sortimente
Lebensmittel* inkl.
Lebensmittelhandwerk,
Tabakwaren, Reformwaren
Getränke
Drogerieartikel (inkl. Wasch- und
Putzmittel), Kosmetik,
Apothekenwaren
Schnittblumen
Papier- und Schreibwaren,
Schulbedarf, Zeitschriften
Bücher
Spielwaren, Bastelartikel
Sanitätswaren, Orthopädie
Bekleidung, Wäsche, Wolle,
Kurzwaren/Handarbeiten, Stoffe
Bürobedarf
Lederbekleidung, Modewaren
(inkl. Hüte, Accessoires)
Schuhe, Lederwaren
Sportartikel (inkl. Bekleidung)
Heimtextilien, Gardinen und
Zubehör, Bettwäsche
Ton- und Bildträger
Fotogeräte, Videokameras,
Fotowaren
Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik,
Kunstgewerbe, Geschenkartikel,
Antiquitäten
Uhren, Schmuck, Silberwaren
Optik, Akustik
Musikalienhandel
Münzen
Baby-/Kinderartikel
nicht zentrenrelevante Sortimente
Lebende Tiere, Zooartikel,
Tierpflegemittel, Tiernahrung
Pflanzen und Zubehör, Pflege und
Düngemittel
Lampen / Leuchten,
Beleuchtungskörper,
Elektroinstallationsbedarf
Elektrogroßgeräte, Herde
Unterhaltungselektronik
Elektrokleingeräte
Computer, Geräte der
Telekommunikation
Büromaschinen
Möbel, Kücheneinrichtungen,
Büromöbel
Matratzen, Bettwaren
Baustoffe, Bauelemente,
Installationsmaterial, Beschläge,
Eisenwaren und Werkzeuge,
Badeinrichtungen und ausstattung, Sanitär, Fliesen,
Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen
Teppiche, Bodenbeläge, Farben,
Lacke, Tapeten
Holz, Bauelemente wie z.B.
Fenster, Türen
Campingartikel
Antennen, Satellitenanlagen
Sportgroßgeräte
Auto-/Motorradzubehör
Fahrräder, Fahrradzubehör
* Lebensmittel und Getränke sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw.
nahversorgungsrelevante Sortimente, aufgrund des Betriebstypencharakters eines
Lebensmittel- oder Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben.
Quelle: GMA Empfehlungen 2011, Anpassungen der Hansestadt Stade
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
HANSESTADT STADE
Auftraggeber:
Hansestadt Stade
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Katharina Staiger
Hamburg, Juni 2011
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Poststraße 25, 20354 Hamburg
Telefon: 040 / 30 99 77 78 - 0 Telefax: 040 / 30 99 77 78 - 9
Email: [email protected] Internet: www.gma.biz
Einzelhandelskonzept Stade 06 / 11
Vorbemerkung
Im November 2010 erteilte die Hansestadt Stade der GMA, Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH (GMA), Hamburg, den Auftrag zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahre 2004.
Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde im Januar 2011 eine Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe und eine Nutzungskartierung in der Innenstadt vorgenommen. In Abstimmung mit Vertretern des Unternehmensverbandes Einzelhandel
Nordwest e. V. und der Arbeitsgemeinschaft „Aktuelles Stade e. V.“ erfolgte im Februar
eine schriftliche Befragung, woran sich über 50 Einzelhandelsbetriebe beteiligten. Ergänzt
wurde diese Befragung durch persönliche Befragungen der GMA im örtlichen Einzelhandel. Zudem fand eine Erhebung der Kundenwohnorte an ausgewählten Standorten in der
Innenstadt, bei Marktkauf und weiteren Lebensmittelmärkten statt.
Der GMA standen Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Statistik und Kommunikationstechnologie, Niedersachsen (LSKN), der Verwaltung der Hansestadt Stade sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten
der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben,
mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet.
Die Untersuchung dient der Vorbereitung für kommunalpolitische Entscheidungen der
Hansestadt Stade. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung
bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Hamburg, im Juni 2011
KST skh
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
1
3.
Makrostandort Stade
3
II.
Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Stade
5
1.
Standortgefüge des Einzelhandels in Stade
5
2.
Aktueller Einzelhandelsbestand in Stade
6
3.
Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich
9
4.
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Stade
10
5.
Bewertung der Nahversorgungssituation
11
III.
Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade16
1.
Marktgebiet und Bevölkerung
16
2.
Kaufkraftpotenzial
22
2.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
22
2.2
Kaufkraftvolumen im Jahr 2011
22
3.
Zentralitätskennziffern
23
IV.
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Stade
25
1.
Branchenbezogene Entwicklungspotenziale
25
2.
Qualitative Entwicklungspotenziale – Markenportfolioanalyse
29
3.
Räumliche Entwicklungspotenziale
32
V.
Einzelhandelskonzept für Stade
34
1.
Ziele für die Einzelhandelsentwicklung
34
2.
Sortimentskonzept
34
3.
Standortkonzept
37
3.1
Zentren- und Standortstruktur in Stade
37
3.2
Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
37
3.3
41
3.4
Nahversorgungszentren
42
3.5
Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel
45
3.6
Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung
45
4.
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
47
V.
Zusammenfassung
49
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
Die Hansestadt Stade hat zuletzt 2003 ein Einzelhandelskonzept von der GMA erstellen
lassen. Mittlerweile sind zahlreiche Veränderungen im Einzelhandel eingetreten, wovon
als größte innerstädtische Veränderung die Schließung von Hertie (ca. 7.000 m² Verkaufsfläche) zu nennen ist. Zudem erfolgten Ansiedlungen von Fachmärkten, insbesondere in
dezentralen Gewerbegebietslagen, oder von Lebensmitteldiscountern. Gleichzeitig besteht seitens verschiedener Grundstückseigentümer bzw. Projektentwickler das Interesse,
Einzelhandelsbetriebe, so v. a. im Lebensmittelsektor anzusiedeln. Auch die Sicherstellung einer möglichst wohnortnahen Versorgungsstruktur gewinnt immer mehr an Bedeutung.
Vor diesem Hintergrund bildet das Einzelhandelskonzept die Grundlage für ein umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument für weitere Planungen und zeigt die branchenund standortbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel auf.
2.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen:
Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der
Verbraucher vor allem preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch v. a.
Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck.
Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten
verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. 1a-Lagen sind die Gewinner
dieser Entwicklung: „Gute Lage läuft“.
Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der
Innenstädte verloren. An ihre Stelle traten zunächst Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter
des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel).
1
Als erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und
aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen
(Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten –
flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 %
pro Jahr.
Als wesentliche Trends der Nachfrage- und Angebotsstruktur sind in den nächsten Jahren
v. a. folgende Aspekte zu beachten:
die Entwicklung der Bevölkerungszahl und eine weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße
die Verschiebung im Altersaufbau der Bevölkerung
eine weitgehende Sättigung bei der Ausstattung der Haushalte mit langfristigen
Bedarfsgütern
eine weiterhin steigende bzw. anhaltend hohe Mobilität der Bevölkerung, auch bei
älteren Bevölkerungsgruppen, und ein ansteigender individueller Aktionsraum
der Einsatz neuer Technologien am Point of Sale
veränderte logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen, kooperativer Bezug
von Waren)
z. T. ungeklärte Nachfolgefragen im alteingesessenen, inhabergeführten Facheinzelhandel
die Preisbetonung und der zunehmende Marktanteil von diskontierenden Händlern
und Filialisten
zunehmende Bedeutung des Online-Shoppings mit relevanten Marktanteilen bei
Büchern, CD´s / DVD´s, Damenbekleidung, Spielwaren und Unterhaltungselektronik / Computerzubehör
steigende Bedeutung des Internets als neuer Vertriebskanal von bundesweit agierenden Handelsketten bzw. von kleineren Einzelhändlern, um Standort- und Aktionsartikel (v. a. Elektrowaren, Bekleidung, Spielwaren) oder Dienstleistungen
(z. B. Verkauf von Eintrittskarten, Reisen, Fotoentwicklung, Mobilfunkverträge) online anzubieten.
2
3.
Makrostandort Stade
In den letzten fünf Jahren verbuchte Stade eine Einwohnerzunahme, wobei das Wachstum in Stade in etwa auf dem Niveau des Landkreises Stade lag. Verschiedene Gemeinden im Umland waren hingegen bereits durch Einwohnerabnahmen gekennzeichnet.
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung 2005 – 2010 im Vergleich
Daten
Veränderung
Einwohner
2005
2005 / 2010
2010
abs.
in %
Stade
45.928
46.115
+ 187
+ 0,4
Buxtehude
38.264
39.874
+ 1.610
+ 4,2
Drochtersen
12.235
11.863
-372
- 3,0
Jork
11.855
11.790
-65
- 0,5
7.752
8.211
+ 459
+ 5,9
SG Fredenbeck
12.988
12.685
-303
- 2,3
SG Harsefeld
20.311
20.275
-36
- 0,2
9.893
9.912
+ 19
+ 0,2
SG Horneburg
11.459
11.649
+ 190
+ 1,7
SG Lühe
10.131
9.934
-197
- 1,9
SG Nordkehdingen
7.737
7.462
-275
- 3,6
SG Oldendorf
7.779
7.565
-214
- 2,8
196.332
197.335
+ 1.003
+ 0,5
14.338
14.107
- 231
- 1,6
SG Apensen
SG Himmelpforten
LK Stade
SG Hemmoor
Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN)
Auch zukünftig wird mit einer positiven Einwohnerentwicklung in Stade gerechnet, zumal
verschiedene Neubaugebiete geplant sind. So soll im südlichen Stadtgebiet im Bereich
Riensförde ein neuer Stadtteil bis zum Jahr 2020 mit ca. 2.000 Einwohner entstehen.
Auch in den Stadtteilen Hagen und Haddorf sind kleinere Neubaugebiete geplant, in Wiepenkathen wird schwerpunktmäßig eine Nachverdichtung erfolgen. Auch innerhalb der
3
Kernstadt erfolgen Nachverdichtungen, z. B. im Bahnhofsumfeld, in der Harburger Straße
(alter Festplatz) oder der Harschenflether Vorstadt.
Neben der Funktion als Wohnstandort kommt der Hansestadt auch eine hohe Bedeutung
als Arbeitsplatzstandort1 zu. So waren in Stade 21.770 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert, was einem hohen Beschäftigtenbesatz von 473 Beschäftigte / 1.000
Einwohner entsprach. Insgesamt pendelten 13.687 Beschäftigte nach Stade ein, denen
6.653 Auspendler gegenüber standen.
1
Quelle: LSKN, Stand 30.06.2009. Durchschnitt Landkreis Stade: 264 Beschäftigte / 1.000
EW.
4
II.
Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Stade
1.
Standortgefüge des Einzelhandels in Stade
Als maßgebliche Handelsschwerpunkte sind folgende Standortbereiche hervorzuheben:
In der Innenstadt sind insbesondere die Hökerstraße, Holzstraße und der Pferdemarkt als stark frequentierte Haupteinkaufslagen zu beachten. Neben den großflächigen Magnetbetrieben Kaufland, Kaufhaus Waller, H&M, C&A und Peters Modehaus sind zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte, Filialisten, aber auch
Fachmärkte vertreten.
Nördlich der Innenstadt schließt sich die Fachmarktlage entlang der Hansestraße
an. Hier sind ein Aldi-Discounter, Fachmärkte verschiedener Branchen und Formate, so auch großflächige Einheiten (Eisen Trabandt, Expert Bening, Büro Waller)
lokalisiert.
Entlang der Hauptverkehrsachse Altländer Straße sind ebenfalls großflächige
Fachmärkte (Scholz Raumgestaltung, Wolff Gartenmarkt), ein Rewe Supermarkt,
ein Lidl Discounter und wenige Fachgeschäfte ansässig. Allerdings konzentrieren
sich die Fachmärkte nicht in dem Maße wie in der Hansestraße.
Der flächen- und umsatzseitig dominierende Einzelhandelsstandort befindet sich in
dezentraler Lage in den Gewerbegebieten „Am Steinkamp“ und „Haddorfer
Grenzweg“. Standortprägend sind das Marktkauf SB-Warenhaus mit zahlreichen
Konzessionären, das Möbelhaus Jähnichen, die Bau- und Heimwerkermärkte
toom und Max Bahr sowie Media Markt. Weiter sind hier verschiedene großflächige Fachmärkte, u. a. Hammer, Tedox, Dänisches Bettenlager sowie Aldi und Lidl
ansässig.
Weitere Fachmärkte mit überwiegend nicht zentrenrelevantem Kernsortiment, insbesondere aus dem Bau- und Heimwerkerbedarf, konzentrieren sich im Gewerbegebiet Süd (Carl-Benz-Straße bzw. Klarenstrecker Damm). Als größter Fachmarkt ist Praktiker anzuführen. Zudem sind hier ein Sonderpostenmarkt und direkt
neben Praktiker ein Aldi-Discounter lokalisiert.
Innerhalb der Kernstadt sind weitere großflächige Lebensmittelmärkte v. a. an den Ausfallachsen Harsefelder Straße und Harburger Straße lokalisiert, ohne dass eine zusammenhängende Agglomeration besteht. Mittelgroße Lebensmitteldiscounter und Super5
märkte sind in Hahle (Penny) und in Hohenwedel (E aktiv Markt) ansässig und für die
quartiersnahe Versorgung von großer Bedeutung.
Im Stadtteil Bützfleth ist der Bereich um den Neukauf Supermarkt bzw. Penny als eigenständiger Einkaufsschwerpunkt hervorzuheben. Im Stadtteil Wiepenkathen konzentriert
sich der geringe Geschäftsbesatz im Bereich des Netto-Discounters. Sowohl in Bützfleth
als auch in Wiepenkathen handelt es sich um Betriebe, welche überwiegend eine lokale
Versorgungsfunktion übernehmen.
2.
Aktueller Einzelhandelsbestand in Stade
Zum Zeitpunkt der Erhebung waren 387 Betriebe mit einer Verkaufsfläche1 von ca.
132.800 m² ansässig. Die Bruttoumsatzleistung2 beträgt ca. 364 – 365 Mio. €.
Tabelle 2:
Einzelhandelsbestand in Stade nach Branchen
Hauptwarengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
in m²
Umsatz
in Mio. €
107
34.700
114,0
Gesundheit, Körperpflege
30
3.770
35,8
Blumen, zoologischer Bedarf
19
2.770
6,9
Bücher, Schreib-, Spielwaren
23
3.550
17,2
Bekleidung, Schuhe, Sport
68
15.420
45,0
Elektrowaren, Medien, Foto
23
6.870
44,6
Hausrat, Einrichtung, Möbel
46
27.310
43,6
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
18
31.290
39,2
Optik / Uhren, Schmuck
22
1.310
8,1
Sonstige Sortimente
31
810
9,9
387
132.800
364,3
Einzelhandel insgesamt
Quelle: GMA-Erhebung 01 / 2011 (ca.-Werte, gerundet).
1
ohne Leerstände.
2
Die Betriebe wurden mit Blick auf die Branche nach dem jeweiligen Umsatzschwerpunkt
zugeordnet; bei Mehrbranchenunternehmen wurden die Umsätze den jeweiligen Branchen zugeordnet.
6
Über die Hälfte der Geschäfte liegt in der Innenstadt (205 Betriebe), welche etwa 23 %
der Verkaufsfläche repräsentieren. Der Schwerpunkt des innerstädtischen Angebots entfällt auf Bekleidung, Schuhe, Sport.
Tabelle 3:
Einzelhandelsbestand zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Stade
Anzahl
VerkaufsUmsatz
Hauptwarengruppen
der
fläche
in Mio. €
Betriebe
in m²
35
4.860
23,1
16
3.065
19,4
10
625
2,0
15
3.040
9,4
53
12.030
32,6
14
760
4,2
Hausrat, Einrichtung, Möbel, Bau-, Heimwerkerbedarf
33
3.770
8,3
19
1.225
7,7
Sonstige Sortimente
10
665
1,0
205
30.040
107,7
Quelle: GMA-Erhebung 01 / 2011 (ca.-Werte, gerundet).
7
Abbildung 1: Einzelhandelsbestand in Stade nach Lagen
17%
83%
60%
Blumen, zool. Bedarf
21%
79%
Bücher, Schreib- / Spielwaren
59%
41%
69%
9%
12%
40%
31%
91%
88%
1%
99%
94%
Sonstige Sortimente
13%
Einzelhandel insg.
6%
87%
23%
0%
10%
77%
20%
Innenstadt
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
übrige Lagen
Der Flächenschwerpunkt entfällt auf die Gewerbegebietslagen und die Fachmarktstandorte in der Hansestraße bzw. Altländer Straße mit zusammen fast 87.000 m² Verkaufsfläche. Nach Standortlagen differenziert, verteilt sich die Verkaufsfläche wie folgt:
Innenstadt:
ca. 30.000 m²
Hansestraße / Altländer Straße:
ca. 12.200 m²
Gewerbegebiete:
ca. 74.600 m²
sonstige Lagen:
ca. 16.000 m².
Die Größenstruktur zeigt einen hohen Anteil großflächiger Betriebe (> 800 m² VK), welche etwa 70 % der Verkaufsfläche auf sich vereinigen.
8
Abbildung 2: Einzelhandelsbestand in Stade nach Größenklassen
80%
70%
70%
60%
Anteil
50%
40%
39%
34%
30%
20%
10%
16%
19%
11%
9%
3%
0%
unter 50 m²
50 - 199 m²
200 - 799 m²
800 m² und größer
Verkaufsflächen-Größenklassen
Anteil Betriebe
Anteil Verkaufsfläche
Verkaufsflächen: leichte Rundungsdifferenzen möglich
Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-Werte)
3.
Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich
Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung in Stade werden Vergleichsdaten aus bundesweiten Erhebungen der GMA in Städten mit ca. 40.000 – 50.000 Einwohnern herangezogen.
Der Einzelhandelsbesatz kann wie folgt charakterisiert werden:
Im gesamten Einzelhandel verfügt Stade mit ca. 8,4 Betriebe je 1.000 Einwohner
über einen etwa durchschnittlichen Betriebsbesatz (Referenzwert: 8,2). Auf den
Nahrungs- und Genussmittelsektor entfallen 2,3 Betriebe (Referenzwert: 2,5), während im Nichtlebensmittelsektor mit 6,1 Betrieben ein leicht höherer Besatz (Referenzwert: 5,7) vorhanden ist.
Auf 1.000 Einwohner bezogen liegt in Stade eine Verkaufsfläche von ca. 2.880 m²
vor (Referenzwert: 1.850 m²), davon ca. 750 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor (Referenzwert: 640 m²) und 2.130 m² im Nichtlebensmittelsektor (Referenzwert: 1.850 m²).
9
Im Vergleich mit anderen Städten ähnlicher Größenordnung zeigt sich, dass in Stade,
insbesondere beim Bau- und Heimwerker- / Gartenbedarf, aber auch bei Elektrowaren,
Medien, Foto sowie bei Nahrungs- und Genussmittel ein sehr hoher Flächenstand vorhanden ist, während das innerstädtische Leitsortiment Bekleidung, Schuhe, Sport – nicht
zuletzt auch durch den Hertie-Leerstand – noch Flächenbedarf signalisiert. Bei Optik, Uhren, Schmuck sowie Gesundheit / Körperpflege rangiert Stade auf etwa durchschnittlichem Level.
Abbildung 3: Einzelhandelsbestand im interkommunalen Vergleich
Stade
800
Durchschnitt 40.001 - 50.000 EW
752
679
700
VK in m² / 1.000 EW
642
592
600
584
500
496
400
334
392
300
200
149
60
59
126
86
21
Bau-, Heimwerker-,
Gartenbedarf
Hausrat,
Einrichtung, Möbel
Elektrowaren,
Medien, Foto
Bekleidung,
Schuhe, Sport
Bücher, Schreib- /
Spielwaren
Blumen, zool.
Bedarf
Gesundheit,
Körperpflege
0
Nahrungs- und
Genussmittel
87
28
42
Sonstige Sortimente
80
77
Optik / Uhren,
Schmuck
82
100
Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-Werte)
4.
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in Stade
Im Vergleich der letzten Einzelhandelserhebung (2003) zeigt sich per Saldo eine fast
gleichbleibende Zahl der Betriebe (2003: 395 Betriebe). Der Einzelhandelsstandort ist im
Vergleich zu anderen Mittelzentren sehr stabil. Die Verkaufsfläche nahm per Saldo um ca.
2.600 m² zu (2003: 130.200 m²). Obwohl Leerstände in der Innenstadt zu verzeichnen
sind (Hertie mit ca. 7.000 m² Verkaufsfläche) ist die leichte Zunahme in der Saldo10
Betrachtung auf die Ansiedlung von Fachmärkten, z. B. Media Markt, aber auch von Lebensmitteldiscountern, z. B. Penny (Harburger Straße, Obstmarschenweg) und Lidl (Harburger Straße) sowie die Neuansiedlung von C&A / H&M zurückzuführen.
Die Verkaufsfläche in der Innenstadt ging per Saldo um fast 4.500 m² zurück (2003:
34.500 m²), d. h. die flächenseitig größte Aufgabe durch Hertie1 wurde trotz der Neuansiedlungen von C&A- / H&M noch nicht kompensiert. Hingegen die Zahl der Betriebe ist
mit 205 Betrieben im Vergleich zu 203 Betrieben im Jahr 2003 sehr konstant.
5.
Bewertung der Nahversorgungssituation
Zur Bewertung der aktuellen Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der beiden SB-Warenhäuser, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter Entfernungsradien von
500 m angesetzt, die einer fußläufigen Entfernung von etwa 10 Gehminuten entsprechen.
In der Kernstadt sind weite Teile der Wohngebiete durch Kaufland / Marktkauf, die Supermärkte und Discounter abgedeckt, so dass bereits eine vergleichsweise gute Versorgungsstruktur besteht. Allerdings liegen einzelne Wohngebiete nicht in fußläufiger Reichweite eines Supermarktes oder Lebensmitteldiscounters. Dies bezieht sich auf das
Wohngebiet Hohenwedel, hier wird nur ein Teil des Wohngebietes durch den dort ansässigen kleinen E-aktiv Markt quartiersnah versorgt. Auch in den südlich der B 73 gelegenen
Wohngebieten sind keine Lebensmittelmärkte vorhanden. Der Penny Discounter in der
Harsefelder Straße und der kleine Lebensmittelmarkt Foltmer in der Dankersstraße decken diese südlichen Wohngebiete nicht mehr ab.
Die Wohngebiete in Campe liegen ebenfalls nicht mehr im 500 m Radius eines Vollversorgers. Der einzige Supermarkt (Rewe) liegt im Bereich der Harburger Straße am Rande
der Wohngebiete. Hingegen ist für den Bereich um die Harburger Straße mit Lidl und Penny in relativ kurzer Distanz zu einander eine discountlastige Versorgungsstruktur bezeichnend.
1
Ein Teil der Verkaufsfläche wurde durch einen Sonderpostenmarkt belegt, welcher zwischenzeitlich wieder aufgegeben wurde.
11
Eine quartiersnahe Versorgungsstruktur1 ist in Wiepenkathen (ca. 4.150 Einwohner) nur
für einen Teil der dortigen Wohngebiete durch den Netto Discounter vorhanden. Für den
Stadtteil Haddorf (ca. 2.300 Einwohner) ist keine quartiersnahe Versorgungsstruktur gegeben, Marktkauf erreicht die Wohngebiete nur in einem begrenzten Umfang. In Bützfleth
(ca. 4.400 Einwohner) besteht mit dem Supermarkt Neukauf und Penny eine für die räumliche Ausdehnung des Stadtteils gute wohngebietsnahe Versorgung.
Hingegen liegt der Stadtteil Ottenbeck (ca. 2.000 Einwohner) nicht mehr in einem fußläufigen Radius von Lebensmittelmärkten. Der Rewe Supermarkt ist in der Harburger Straße
der nächst gelegene Vollversorger und Aldi im Gewerbegebiet Stade-Süd der nächst gelegene Discounter. Auch der räumlich abgesetzte Stadtteil Hagen (ca. 1.650 Einwohner)
ist weit von dem nächst gelegenen Discounter (Penny, Harsefelder Straße) entfernt.
Eine flächendeckende quartiersnahe Versorgungsstruktur mit Lebensmittelmärkten ist in
allen Wohngebieten der Stader Kernstadt und der Ortschaften nicht zu entwickeln, was
aus der geringen Bebauungsdichte und Mantelbevölkerung sowie dem damit zusammenhängenden Nachfragevolumen, das für die wirtschaftliche Tragfähigkeit notwendig ist,
resultiert.
1
Der Mixmarkt, welcher in direkter Nähe zum Netto Markt lag, war zum Zeitpunkt der Untersuchung geschlossen.
12
Karte 1:
Abdeckung der Wohngebiete durch Supermärkte und SB-Warenhäuser
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2011
Karte 2:
Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmitteldiscounter
Karte 3:
Abdeckung der Wohngebiete durch Vollversorger und Lebensmitteldiscounter
III.
Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels
von Stade
1.
Marktgebiet und Bevölkerung
Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen
die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur Abgrenzung und
Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur,
Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen
die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte
die Angebotssituation im Einzelhandel in Stade und im Umland
Ergebnisse der Einzelhandelsbefragung und der Wohnorterhebung in der Innenstadt bzw. an unterschiedlichen Märkten.
Im Rahmen der Wohnorterhebungen1 wurde vor den Lebensmittelmärkten Marktkauf,
Rewe (Altländer Straße), E-aktiv (Harsefelder Straße), Edeka Foltmer (Hohenwedeler
Weg), Aldi (Hansestraße), Lidl (Harburger Straße), Penny (Harsefelder Straße) insgesamt
2.602 Kunden erfasst. An drei ausgewählten Standorten in der Innenstadt (vor Kaufland in
Richtung Innenstadt, Sattelmacher Straße, vor H&M) wurden insgesamt 2.076 Kunden
gezählt.
Setzt man die gezählten Kunden in Relation zur jeweiligen Einwohnerzahl, so zeigt sich
eine starke Ausrichtung der Verbraucher auf den Stader Einzelhandel aus Drochtersen
und den Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinden Lühe, Oldendorf, Himmelpforten, Horneburg, Nordkehdingen, Himmelpforten und Hemmoor. Hingegen orientieren sich Verbraucher aus Buxtehude, Jork und der Samtgemeinde Apensen nicht in hohem Maße in
Richtung Stade zum Einkaufen.
1
Die Erhebung erfolgte am Freitag Nachmittag (15.04.2011 von 15:00 – 18:00 Uhr) und am
Samstag Vormittag (16.04.2011 von 10:00 – 13:00 Uhr) durch Schüler des Gymnasiums
Athenaeum.
16
Tabelle 4:
Kundendichte nach Wohnorten
Orte
Stade
Kunden
Einwohner
Kunden /
1.000 EW
3.110
46.115
67
Grünendeich
43
1.909
23
Guderhandviertel
12
1.210
10
180
3.350
54
Mittelnkirchen
14
1.015
14
Neuenkirchen
1
859
1
27
1.592
17
277
9.935
28
Düdenbüttel
20
946
21
Engelschoff
4
755
5
449
-
Hollern-Twielenfleth
Steinkirchen
SG Lühe
Großenwörden
-
Hammah
54
2.887
19
Himmelpforten
72
4.875
15
150
9.912
15
Deinste
19
2.133
9
Fredenbeck
88
5.762
15
Kutenholz
54
4.790
11
161
12.685
13
Burweg
4
987
4
Estorf
4
1.440
3
Heinbockel
23
1.536
15
Kranenburg
3
755
4
Oldendorf
39
2.847
14
SG Oldendorf
73
7.565
10
Agathenburg
28
1.154
24
Bliedersdorf
3
1.702
2
Dollern
36
1.823
20
Horneburg
38
5.544
7
Nottensdorf
2
1.426
1
107
11.649
9
Balje
4
1.050
4
Freiburg
2
1.765
1
Krummendeich
2
457
4
SG Himmelpforten
SG Fredenbeck
SG Horneburg
17
Orte
Kunden
Einwohner
Kunden /
1.000 EW
Oederquart
3
1.135
3
Wischhafen
30
3.055
10
SG Nordkehdingen
41
7.462
5
Ahlerstedt
16
5.049
3
Brest
-
799
-
Bargstedt
5
2.068
2
Harsefeld
39
12.359
3
SG Harsefeld
60
20.275
3
Hemmoor
48
8.698
6
Hechthausen
21
3.461
6
Osten
-
1.948
-
SG Hemmoor
69
14.107
5
122
11.863
10
4.170
151.568
28
Apensen
5
3.319
2
Beckdorf
3
2.586
1
Cadenberge
6
3.340
2
Geversdorf
1
727
1
Neuhaus (Oste)
5
1.147
4
Bremervörde
80
18.798
4
Buxtehude
53
39.874
1
Jork
20
11.790
2
Sonstige Orte
84
-
-
251
-
-
4.678
-
-
Drochtersen
Summe Marktgebiet
Touristen
Summe
Quelle: Wohnorterhebung 04 / 2011
Bezogen auf die innerstädtischen Standorte zeigt sich ein höherer Anteil an Touristen, so
wurden insbesondere in der Sattelmacher Straße über 20 % an Touristen gezählt. Die
höchste Kundenzahl in der Innenstadt entfällt auf den Standortbereich von H&M, was mit
der entsprechend hohen Bekanntheit dieses Textilhauses zusammenhängt.
18
Abbildung 4: Kundenverteilung nach Standorten in der Innenstadt
Satte lm.
161
H & M
75
448
75
378
Kau fla n d
378
52 3
0%
Stade
20%
M arktge bie t
68
12 8
4 0%
60%
67
128
8 0%
Sonstige s Umland
34
100 %
T ouriste n
Quelle: Wohnorterhebung 04/2011
Bezüglich der erhobenen Standorte der Lebensmittelmärkte zeigen sich deutliche Unterschiede. So liegt bei Marktkauf ein sehr hoher Anteil von Kunden aus dem Umland, während einzelne kleinere Märkte z. B. E-aktiv (Harsefelder Straße, Am Hohenwedeler Weg)
reine Nahversorger sind. Auch beim Rewe Supermarkt in der Altländer Straße entfällt ein
hoher Anteil auf Kunden aus dem Umland, so v. a. aus dem Alten Land.
Die Ergebnisse der Wohnorterhebung decken sich auch mit den Ergebnissen der Händlerbefragung. Von den befragten Einzelhändlern gibt der Großteil einen Radius von ca. 25
– 30 km für sein spezifisches betriebliches Einzugsgebiet an. Einzelne großflächige
Fachmärkte, z. B. Möbelhaus, Elektrofachmärkte verfügen über einen größeren räumlichen Radius, was mit dem jeweiligen Sortiment zusammenhängt.
19
Abbildung 5: Kundenverteilung bei den Lebensmittelmärkten
E-aktiv
286
Foltmer
-4 5
189
Penny
5-
311
Lidl
23
325
Rewe
37
241
Aldi
12
131
266
Marktkauf
Stade
10%
20%
30%
Marktgebiet
214
40%
50%
60%
Sonstige Orte
70%
38
80%
25
6 14
65
360
0%
29
90%
18
100%
Touristen
Quelle: Wohnorterhebung 04/2011
Für den Stader Einzelhandel ist von einem Marktgebiet auszugehen, welches weite Teile
des Landkreises Stade umfasst:
Zone I:
Stade
ca. 46.100 Einwohner
Zone II:
Drochtersen, SG Fredenbeck,
SG Harsefeld, SG Himmelpforten,
SG Horneburg, SG Lühe, SG Nordkehdingen,
SG Oldendorf, SG Hemmoor
ca. 105.450 Einwohner
Marktgebiet insgesamt:
ca. 151.550 Einwohner1
Gegenüber der Untersuchung aus dem Jahr 2003 hat sich das Marktgebiet des örtlichen
Einzelhandels kaum verändert und kann daher als stabil gesehen werden. Perspektiven
hinsichtlich einer räumlichen Ausdehnung durch den Neubau der BAB 26 sollten allerdings nicht überschätzt werden.
1
Quelle: LSKN Niedersachsen.
20
Karte 4: Das Marktgebiet des Einzelhandels von Stade
Zonen
Zone I
Zone II
2.
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Stader Einzelhandels
2.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt
die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) bei ca.
5.349 € pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfielen auf Nahrungsund Genussmittel ca. 1.810 € p. a. und auf Nichtlebensmittel ca. 3.539 € p. a.
Zur Berechnung der im Marktgebiet erschließbaren Nachfragepotenziale dienen als
Grundlage aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie Pro-Kopf-Ausgabewerte.
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Während Stade einen leicht überdurchschnittlichen
Kaufkraftkoeffizienten1 (102,0) aufweist, liegen einzelne Gemeinden im Alten Land sogar
deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
2.2
Kaufkraftvolumen im Jahr 2011
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade auf ca. 822,0 Mio. €.
1
Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der amtlichen
Steuerstatistik. Bundesdurchschnitt (= 100,0).
22
Tabelle 5:
Daten
Kaufkraftvolumen 2011 im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade
Kaufkraft in Mio. €
Zone I
Zone II
Gesamt
85,1
193,1
278,2
30,3
69,0
99,3
5,5
12,3
17,8
12,3
28,1
40,4
32,3
73,7
106,0
23,3
52,6
75,9
24,5
55,6
80,1
21,4
48,3
69,7
5,0
11,0
16,0
11,8
26,7
38,5
251,5
570,4
821,9
Sonstige Sortimente
Quelle: GMA-Berechnungen 05 / 2011.
3.
Zentralitätskennziffern
Im gesamten Einzelhandel von Stade wurde 2010 eine Bruttoumsatzleistung von ca. 364
– 365 Mio. € erzielt, davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 114
Mio. € und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 250 Mio. €.1
Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie
deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft der Wohnbevölkerung und Umsatz.
Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (hohe Kaufkraftbindung, Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Kaufkraftabfluss an. Der Einzelhandel
von Stade erreicht mit ca. 145 % eine sehr hohe Zentralität für ein Mittelzentrum mit über
40.000 Einwohnern. Die höchste Zentralität ist bei Elektrowaren, Medien, Foto, im Bauund Heimwerkersektor sowie bei Möbeln, Einrichtungsbedarf festzustellen.
1
Die Umsätze der Betriebe mit verschiedenen Sortimenten wurden den jeweiligen Sortimenten zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung).
23
Abbildung 6: Zentralität nach Branchen
250
191
200
Zentralität in %
178
183
162
150
137
134
120
145
139
125
100
82
50
Einzelhandel insg.
Sonstige Sortimente
Optik / Uhren,
Schmuck
Bau-, Heimwerker-,
Gartenbedarf
Hausrat, Einrichtung,
Möbel
Elektrowaren,
Medien, Foto
Bekleidung, Schuhe,
Sport
Bücher, Schreib- /
Spielwaren
Blumen, zool. Bedarf
Gesundheit,
Körperpflege
Nahrungs- und
Genussmittel
0
Quelle: GMA-Berechnung 2011
Stade ist nicht nur innerhalb des Landkreises mit dieser Einzelhandelszentralität führend,
sondern auch im weiteren Umkreis. Die Zentralitäten der Mittelzentren im Umland liegen
deutlich unter dem Wert von Stade, wie z. B. Buxtehude (ca. 110 %), Cuxhaven (ca.
120 %), was die sehr gute Marktposition der Hansestadt im Wettbewerb unterstreicht.
Der Umsatz des lokalen Einzelhandels setzt sich wie folgt zusammen:
Umsatz mit der Wohnbevölkerung:
ca. 206 Mio. €
Umsatz mit Verbrauchern aus dem Umland / Touristen:
ca. 158 Mio. €.
Die Zuflussquote erreicht mit ca. 43 – 44 % ein hohes Niveau, wobei es deutliche Branchenunterschiede gibt. Die höchsten Zuflussquoten entfallen auf die Hauptsortimente
Elektrowaren, Medien, Foto sowie auf den Einrichtungsbedarf bzw. den Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf. Auf diese Hauptbranchen entfällt über die Hälfte des gesamten
Zuflusses.
24
IV.
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Stade
1.
Branchenbezogene Entwicklungspotenziale
Die Entwicklungspotenziale im Einzelhandel von Stade werden wie folgt eingeschätzt:
Bei Nahrungs- und Genussmittel sind Marktkauf und Kaufland, 5 Supermärkte sowie 12
Lebensmitteldiscounter (4 x Penny, 1 x Netto, 3 x Lidl, 4 x Aldi) strukturprägend. Ergänzt
wird das Angebot durch eine Vielzahl an kleinstrukturierten Getränkemärkten, Bäckereien,
Fleischereien sowie Tankstellen Shops / Kioske.
Der Discountbesatz ist in Stade bereits sehr ausgeprägt. So kommen im Bundesdurchschnitt etwa 5.800 Einwohner auf einen Discounter, während in Stade nur noch 3.850
Einwohner auf einen Discounter entfallen. Die Einheiten der Discounter fallen überwiegend zeitgemäß aus, nur noch die Filialen von Aldi und Penny in der Innenstadt bzw. am
Bielfeldtweg (jeweils ca. 500 m²) liegen unter der jeweils marktgängigen Größe. Die Ansiedlung eines weiteren Discounters ist zur Verbesserung der quartiersnahen Versorgung
nicht erforderlich.
Der Besatz an Supermärkten ist hingegen etwas weniger ausgeprägt, so entfallen bundesdurchschnittlich etwa 7.000 Einwohner auf einen Supermarkt, in Stade sind dies ca.
9.200 Einwohner. Es handelt es sich z. T. um kleine Einheiten z. B. E-aktiv Märkte, d. h.
hier zeichnet sich ein Erweiterungsbedarf bzw. ein zusätzlicher Ansiedlungsbedarf. In der
Innenstadt fehlt ein Supermarkt, welcher z. B. auch Bioprodukte führt.
Bei Gesundheit / Körperpflege verteilt sich das Angebot auf 3 Parfümerien, 5 Drogeriemärkte (2 x Schlecker, 2 x Rossmann, Budnikowsky), 16 Apotheken und 5 Sanitätshäuser. Hinzu kommt das Drogeriewarenangebot als Teilsortiment der Lebensmittel- und
Sonderpostenmärkte. Insgesamt ist eine gute Grundversorgung gegeben, wenngleich
Drogeriemärkte mit einem hohen Bekanntheitsgrad, wie z. B. die süddeutschen Formate
Müller1 oder dm, welche seit Kurzem in Norddeutschland expandieren, fehlen.
1
Gerade für diesen Betreiber ist eine Vielzahl an weiteren Artikeln, wie Ton- und Bildträger,
Schreib- und Spielwaren bezeichnend, so dass dieser Anbieter eher den Charakter eines
Kleinkaufhauses aufweist.
25
Während das Teilsegment Blumen mit 16 Fachgeschäften sehr gut aufgestellt ist, ist nur
ein Fachmarkt für Tiernahrung in dezentraler Lage vorhanden. Aufgrund des umfangreichen Angebots der Lebensmittelmärkte ist allerdings ein Versorgungsdefizit nicht festzustellen.
Bei Büchern / Schreibwaren sind 16 Fachgeschäfte vorhanden, bei denen sich vereinzelt ein Erweiterungsbedarf abzeichnet. Mit Thalia ist ein sehr bekannter Filialist vertreten.
Auch bei Spielwaren ist mit 7 Geschäften ein sehr guter Besatz vorhanden, zumal Spielwaren auch in den großflächigen Fachmärkten/ -anbietern, z. B. Marktkauf, vorgehalten
wird. Ein Ergänzungsbedarf sollte insofern nicht prioritär gesehen werden.
Bei Bekleidung, Wäsche prägen in der Innenstadt die Großflächen H&M, C&A, Modehaus Peters und eine Vielzahl an etablierten Fachgeschäften das Angebot. Hinsichtlich
des Betriebstypenmixes dominieren die Fachgeschäfte. Der überwiegende Teil der im
unteren Preissegment agierenden Fachmärkte ist nicht in der Innenstadt lokalisiert,
wenngleich dies zur Struktur und zum Angebotsniveau passt. Auffällig ist, dass insbesondere die sog. Label-/ Markenstores1, die sich in den letzten Jahren als Wachstumstreiber
im Einzelhandel erwiesen haben, eher unterrepräsentiert sind. Diese Markenstores expandieren mehr und mehr in Mittelstädte und wären mit Blick auf die räumliche Sogkraft
ein Gewinn für Stade.
Bei Schuhe / Lederwaren zeichnet sich Erweiterungs- und Ergänzungsbedarf ab, zumal
die Einheiten der innerstädtischen Fachgeschäfte z. T. eher klein ausfallen. Bei Sportbekleidung ist mit vier Fachgeschäften zwar anzahlmäßig ein guter Besatz vorhanden,
gleichwohl zeichnet sich hier Erweiterungsbedarf ab. Auch das Segment Outdoor ist
noch entwicklungsfähig.
Bei Elektrowaren, Medien, Foto sind die Fachmärkte Media Markt, Expert Bening und
Multimedia Bencke prägend. Bei den übrigen Anbietern handelt es sich um kleinere auf
ein Teilsortiment spezialisierte Geschäfte. Die Etablierung eines weiteren mittelgroßen
oder großflächigen Elektrofachmarktes wäre zwar für die Innenstadt als Frequenzbringer
uneingeschränkt zu begrüßen, wenngleich die Perspektiven angesichts der Wettbewerbsdichte in Stade selbst nicht überschätzt werden sollten.
1
z.B. Esprit, S.Oliver, Mexx, Marc O´Polo, adidas, Puma, Tommy Hilfinger, Tally Weijl,
Gerry Weber..
26
Im Bereich Hausrat / Einrichtungsbedarf / Möbel ist mit dem Einrichtungshaus Jähnichen ein weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannter Anbieter ansässig. Ergänzt wird
das Angebot durch kleinere, spezialisierte Möbel, auch im gehobenen Genre. Bei Haushaltswaren sind keine großflächigen Anbieter oder Fachmärkte vorhanden, wobei dieses
Segment auch bei Jähnichen, in Sonderposten- bzw. Lebensmittelmärkten angeboten
wird. Zusammen mit vielen großflächigen Fachmärkten verschiedener Ausrichtungen (z.
B. Matratzen, Bettwaren, Heimtextilien) ist ein umfassendes Angebot vorhanden. Ein Möbelmitnahmemarkt würde das Angebot ergänzen, zumal sich für den großflächigen gehobenen Möbelbereich kaum betreiberseitige Perspektiven für Neuansiedlungen eröffnen.
Vorstellbar sind Ergänzungen des Sortiments in Bestandsobjekten.
Im Bau-, Heimwerkerbedarf liegt ein breites Spektrum an Bau- und Heimwerkermärkten
(toom, Max Bahr, Praktiker), Fachmärkten (Tedox, Raiffeisenmarkt) und Spezialanbietern,
z. B. aus den Bereichen Baustoffe, Fliesen / Bad, Eisenwaren, Kamine vor. Die Einheiten
der Bau- und Heimwerkermärkte Max Bahr und Praktiker fallen etwas gering aus. Eine
Ansiedlung eines zusätzlichen Bau- und Heimwerkermarktes ist nicht zu empfehlen.
Denkbar wäre die Standorterweiterung oder -verlagerung eines bereits ansässigen Betreibers, zumal weder Flächengrößen und Zuschnitt voll überzeugen können. Unabhängig
davon wäre im Fall eines Standortwechsels die Nachnutzungsproblematik zu klären. Im
Gartenbedarf sind neben den Bau-, Heimwerkermärkten auch kleinere Gartencenter,
Gärtnereien ansässig. Das Angebot ist begrenzt noch ausbaufähig.
Bei Optik / Hörgeräte und Uhren / Schmuck ist mit jeweils 13 Fachgeschäften ein sehr
gutes Angebot gegeben, wobei zusätzliche kleinteilige und mittelgroße Ladenflächen zu
einer weiteren Angebotsqualifizierung beitragen könnten.
Im Sonstigen Einzelhandel wird ein eher geringes Ausstattungsniveau transparent. Neben einem Fachmarkt für Babyausstattung und Autozubehör sind wenige Fahrradfachgeschäfte, spezialisierte Fachgeschäfte (Waffen, Musikalien, Autozubehör) vertreten. Hier
sind Angebotsabrundungen und Ergänzungen noch möglich. Sonderpostenmärkte
(Schauen & Kaufen, Tedi) sind ausreichend, zumal auch in kleineren Umlandgemeinden
Sonderpostenmärkte lokalisiert sind.
Hinsichtlich der Fachmärkte wird im Vergleich zu Mittelzentren ähnlicher Größe, Lage und
Funktion eine gute Struktur in Stade offensichtlich.
27
Tabelle 6:
Daten
Fachmarktbesatz ausgewählter Branchen in Mittelzentren
VerkaufsFachmarktbesatz
Fachmärkte
fläche
DurchStade
in m²
schnitt1
Elektro, Foto, Medien
Mitnahmemöbel
Küchen
Heimtextilien
Matratzen
Bau- / Heimwerker
Gartencenter
Tierbedarf
Fahrrad / Zubehör
Autoteile
Babyartikel
Media Markt / Saturn
Expert-Gruppe
MediMax
Euronics
Telepoint
Poco
Roller
Albers Einrichtungsdiscounter
Mömax
Boss
Sconto
Plana
Reddy Küchen
Dänisches Bettenlager
Hammer
Tedox
TTL / ARO
Frick für Wand & Boden
Matratzen Concord
Matratzen Factory Outlet
Bauhaus
Hornbach
Max Bahr
OBI
Toom
hagebau
Praktiker
Globus
Hellweg
Dehner
Blumen Risse
Wassenaar
Futterhaus
Fressnapf
B.O.C.
bikemaxe
A.T.U.
PIT Stop
babyOne
Happy Baby
Rofu Kinderland
3.000
1.500
1.500
1.000
1.800
4.500
8.500
10.000
8.000
5.000
4.000
1.500
1.500
1.000
2.500
2.500
1.500
1.500
500
500
10.000
10.000
8.000
8.000
8.000
5.000
5.000
5.000
5.000
1.500
1.500
2.500
800
800
1.000
1.000
500
400
1.000
1.000
1.200
2
1
1
1
-
2
-
3
-
4
2
3
1
1
1
1
1
1
1
-
1
2
1
-
2
2
1
1
1
1
-
Quelle: GMA-Erhebungen
1
Durchschnittlicher Fachmarktbesatz für Städte in der Ortsgröße von rd. 40.000 bis rd.
50.000 Einwohner
28
Ergänzungen sind im Möbelsegment (Mitnahmemöbel), einschließlich Küchen, bei Gartencentern und bei Fahrrädern / -Zubehör möglich.
2.
Qualitative Entwicklungspotenziale – Markenportfolioanalyse
Markenanbieter sind ein entscheidender Faktor für die Kundenakzeptanz, da Verbraucher
gezielt bestimmte Betreiber v. a. Retail Brands aufsuchen. Marken schaffen Vertrauen,
denn sie suggerieren an allen Standorten und in allen Filialen die gleiche Angebotsvielfalt
und -qualität sowie ein einheitliches Service- und Preisniveau. Während bei traditionellen
Fachgeschäften bislang der Name des Inhabers für den Betrieb stand, werden heute verstärkt sog. „Retail Brands“ bzw. Label- Markenstores aufgebaut (z. B. H&M, Cecil, Esprit,
S.Oliver). Dabei wird angenommen, dass die Kunden ihre Entscheidung für ein Geschäft
nicht nur aufgrund von Servicekriterien und dem Preis-Leistungs-Verhältnis treffen, sondern immer mehr auch emotionale Aspekte in den Vordergrund rücken. Gerade zur Ansprache junger Zielgruppen, die stärker als Ältere zu Marken tendieren, sind Marken entscheidend. Durch die Magnetwirkung bekannter Markenanbieter wird die Frequenz in den
traditionellen Einkaufslagen erhöht werden, wie das Beispiel H&M Am Pferdemarkt zeigt.
„Retail Brands“ sind in der Stader Innenstadt v. a. bei Bekleidung lokalisiert, wobei von
den „Stars“, d. h. Marken mit einer hohen Bekanntheit, H&M und Esprit vertreten sind.
Eine Reihe von Markenanbieter, die auch Standorte in Mittelstädten nachfragen, wie z. B.
S.Oliver, Street One, Tally Weijl, Mexx, Goertz fehlen hingegen.
Bei Drogeriewaren ist kein dm Drogeriemarkt oder Müller Drogeriemarkt ansässig, welche
zu einer hohen Frequenz beitragen. Zur Stärkung der Innenstadtentwicklung sollten diese
Betriebe ausschließlich in der Innenstadt angesiedelt werden. Flächenseitig ist eine Teilbelegung durch einen Drogeriemarkt (Müller oder dm) und durch Markenstores der HertieImmobilie vorstellbar.
Exkurs: Nachnutzungsansätze für die Leerstände Hertie-Immobilien
Hinsichtlich der Nachnutzungsmöglichkeiten für die Hertie-Immobilie sind folgende Hinweise angezeigt:
29
Der Nachnutzung dieser Fläche sind aufgrund der betreiberspezifischen Flächenkonfiguration, die auf den Betrieb eines Einzelbetreibers angelegt waren, z. T.
deutliche Restriktionen (u. a. Flächenzuschnitt, Geschossigkeit, Lichteinfluss, horizontale bzw. vertikale Erschließung, Fluchtwege, Brandschutzauflagen, Haustechnik) gesetzt.
Ein typisches Merkmal deutscher Waren -/ Kaufhäuser ist, dass sich diese durch
eine hohe Vertikalität auszeichnen. Neben einem Erdgeschoss sind i.d.R. auch
noch Unter- und Obergeschosse belegt und – dies zeigen zahlreiche Beispiele –
nur noch partiell wieder einzelhändlerisch aktivierbar.
Auch für die Hertie-Immobilie in Stade ist anzunehmen, dass die vollständige Belegung aller Ebenen nicht nachhaltig sicherzustellen ist. Viel wahrscheinlicher ist,
dass nur Teilflächen einer erneuten einzelhändlerischen Nutzung zugeführt werden
können. Insbesondere für die Obergeschossflächen sind artfremde Nutzungen (z.
B. Büros, Verwaltung, Freizeit, Fitness / Wellness) zu aktivieren, so dass für den
Hertie-Standort eher i. S. einer neuen Neu- bzw. Weiterentwicklung eines innerstädtischen Geschäftshauses zwischen rd. 4.000 bzw. rd. 5.000 m² realistisch erscheint. Dabei birgt die Topographie des Hertie-Standortes die Chance zur erneuten Aktivierung der Basement-Ebene, in welcher mit entsprechendem baulichem
Aufwand zusätzliche Verkaufsflächen mit barrierefreier Anbindung an Steile Straße
und Parkhaus erschlossen würden. Mit entsprechend attraktiver Einbindung könnte
damit eine Ansiedlungsmöglichkeit für einen zusätzlichen Lebensmittelmarkt, z.B.
Biosupermarkt, in der Innenstadt geschaffen werden.
Einen wirkungsvollen Beitrag zur Abrundung der innerstädtischen Angebotspalette
könnte die Entwicklung eines mehrgeschossigen Drogeriekaufhauses (z.B. Müller),
ergänzt um einen Bio-Supermarkt und mehrere Label-Stores, Retail-Brands, so v.
a. im Bereich Bekleidung, Schuhe, Sport (S.Oliver, Mexx, Marco Polo, Görtz etc. )
sein. Auch größere Anbieter aus dem Elektrowarensegment wären für die HertieImmobilie uneingeschränkt zu begrüßen, wobei die Perspektiven angesichts der
bestehenden Angebotsstrukturen (Media Markt, Expert Bening) nicht überschätzt
werden sollten.
30
Abbildung 7:
Markenbesatz in Stade (Bekleidung, Schuhe, Sport)
Quelle: GMA-Darstellung 05 / 2011
Abbildung 8:
Markenbesatz in Stade (sonstige Sortimente)
Quelle: GMA-Darstellung 05 / 2011
31
3.
Räumliche Entwicklungspotenziale
Als mögliche Standorte zur qualifizierten Ergänzung des Angebotes kommen für die
Fachmarktergänzungen die Freiburger Straße (Technik- und Verkehrsmuseum) und alternativ das Kia-Gelände in der Altländer Straße in Frage. Da der Standort des Technikmuseums in direkter Nähe zur Fachmarktlage in der Hansestraße liegt, eignet sich dieser
Bereich besser als das sog. Kia-Gelände und sollte als organische Weiterentwicklung des
Fachmarktstandortes Priorität genießen. Das sog. Kia-Gelände könnte, sofern sich tatsächlich eine Verlagerung einer der Bau- und Heimwerkermärkte, z. B. Max Bahr, Praktiker abzeichnet, auch als Verlagerungsstandort gesehen werden.
Im südlichen Stadtgebiet besteht eine schwächere wohngebietsnahe Versorgungsstruktur, so fehlt hier v. a. ein Vollversorger. Die Ansiedlung eines Supermarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.500 bis max. 1.800 m² ist hier noch verträglich. Ein Supermarkt im
südlichen Stadtgebiet würde dann Versorgungsfunktionen für Verbraucher aus Hagen
bzw. Riensförde übernehmen, zumal hier Wohngebiete ausgewiesen sind.
Im Bereich der Harburger Straße wird die Versorgungsstruktur von Discountern geprägt.
Um die Versorgungsstruktur und -qualität der Wohngebiete in Campe zu verbessern, wäre die Ansiedlung eines Supermarktes zu empfehlen.
Das Gebiet im Bahnhofsumfeld ist aufgrund der introvertierten Lage, der verkehrlichen
Bedingungen und fehlender Synergieeffekte für großflächigen Einzelhandel nicht geeignet.
32
Karte 5:
Mögliche Standorte zur Weiterentwicklung
FM Gartenbedarf
FM Fahrrad, Auto-/ Motorradzubehör,
Möbelmitnahmemarkt
1
2
ggf. Möbelmitnahmemarkt
3
kein Standort für
großflächigen EH
4
Vollversorger
Legende
1 Technik Museum
2 Kia Gelände, Altländer Str.
3 Bahnhofsumfeld
4 Harburger Str. / Harsefelder Str.
5 Harsefelder Str. / Riensförde
ggf. Vollversorger
5
V.
Einzelhandelskonzept für Stade
1.
Ziele für die Einzelhandelsentwicklung
Attraktivierung und Weiterentwicklung der Innenstadt
Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung
Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste von Stade dient als Grundlage für die Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben.
Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs.
2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO.
Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete einzelhandelsbezogene Entwicklung geschaffen werden und Sicherheit für Investitionen ausgelöst werden. Allerdings stellt ein
Zentrenkonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereit. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an städtebaulich gewünschten Standorten (v. a. in den zentralen Lagen).
2.
Sortimentskonzept
Das Sortimentskonzept bildet die branchenbezogene Grundlage zur Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben. Es wird festgelegt, welche Sortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur
heute den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig
34
zugeordnet werden sollen und welche Sortimente auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können. Es wird differenziert in zentrenund nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente:
Zentrenrelevante Sortimente sind Sortimente, bei denen von einem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren
Anziehungskraft gründet sich das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (u. a. durch Verbundkäufe).
Die nahversorgungsrelevanten Sortimente dienen vorwiegend der quartiersnahen Versorgung (v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren, Schnittblumen, Schreibwaren). Es handelt sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, welche regelmäßig nachgefragt werden.
Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt auch an Standorten außerhalb von Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen
Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht.
Die Sortimentsliste beachtet die aktuelle räumliche Verteilung des lokalen Einzelhandels
als auch die städtebaulichen Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes. Die Sortimentsliste ist daher an die lokale Situation angepasst und somit stadtspezifisch.
35
Übersicht 1: Sortimentsliste von Stade
nahversorgungsrelevante Sortimente
Lebensmittel* inkl. Lebensmittelhandwerk, Tabakwaren, Reformwaren
Getränke*
Drogerieartikel (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetik, Apothekenwaren
Schnittblumen
Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften
Bücher
Spielwaren, Bastelartikel
Sanitätswaren, Orthopädie
Bekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren
/ Handarbeiten, Stoffe
Lederbekleidung, Modewaren (inkl. Hüte, Accessoires)
Schuhe, Lederwaren,
Sportartikel (inkl. Bekleidung)
Ton- und Bildträger
Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren
Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik,
Kunstgewerbe,
Geschenkartikel, Antiquitäten
Uhren, Schmuck, Silberwaren
Optik, Akustik
Musikalienhandel
Münzen
nicht zentrenrelevante Sortimente
Lebende Tiere, Zooartikel, Tierpflegemittel, Tiernahrung
Pflanzen und Zubehör, Pflege und
Düngemittel
Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf
Elektrogroßgeräte, Herde
Unterhaltungselektronik
Elektrokleingeräte
Computer, Geräte der Telekommunikation
Büromaschinen, Bürobedarf
Möbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel
Matratzen, Bettwaren
Heimtextilien, Gardinen und Zubehör,
Bettwäsche
Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und
Werkzeuge, Badeinrichtungen und ausstattung, Sanitär, Fliesen, Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen
Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten
Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster,
Türen
Campingartikel
Antennen, Satellitenanlagen
Sportgroßgeräte
Auto- / Motorradzubehör
Fahrräder, Fahrradzubehör
Baby- / Kinderartikel
*
Lebensmittel und Getränke sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente, aufgrund des Betriebstypencharakters eines Lebensmittel- oder Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben
Quelle: GMA Empfehlungen 2011
36
3.
Standortkonzept
3.1
Zentren- und Standortstruktur in Stade
Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen Stades in eine Zentren- und Standortstruktur.
Nahversorgungszentren in Bützfleth und in Wiepenkathen
Sonderstandorte Hansestraße und Altländer Straße für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel.
Die zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt Stade (= Hauptzentrum) und die beiden
Nahversorgungszentren sind als schutzwürdige Bereiche i. S. des Baugesetzbuches einzustufen. Die Sonderstandorte, dezentrale Lagen und sonstige Einzelhandelsstandorte
erfüllen nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches.
Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Stade sowie die Festlegung der Zentrenstruktur erfolgte – in Abstimmung mit Vertretern der Verwaltung, der IHK
und des Einzelhandelsverbandes – auf Basis der aktuellen Situation (faktische Prägung)
und ist weitgehend parzellenscharf. Es ist anzumerken, dass die Begrenzung nicht als
absolut starr zu verstehen ist. Bei möglichen Ansiedlungsvorhaben in räumlicher Nähe
zum zentralen Versorgungsbereich ist zu prüfen, ob ggf. im Rahmen einer Fortschreibung
des Einzelhandelskonzeptes die Abgrenzung anzupassen ist.
3.2
Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im
Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs.
37
Karte 6: Zentren- und Standortstruktur
Legende
Innenstadt
dezentrale Lage
Sonderstandorte
Hansestraße / Altländer Straße
Nahversorgungszentrum
Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:1
§ 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese
Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu.
§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert
das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner
Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“
berufen können.
§ 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich
daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen.
§ 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu
steuern.
Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6
BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung
und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen.
Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter
verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden.
Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt.
Das OVG Münster führt in einem Urteil (Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05) hierzu
aus:
„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt
durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte
Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“
1
Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.
39
setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. […].
„Zentral“ sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art
und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. […]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein.
Das Adjektiv „zentral“ ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen,
dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der
Zusatz „zentral“ geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungs“bereich“
hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem „zentralen“ Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die
Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen
Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen
Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten
Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich
abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs
funktionsgerecht sicherzustellen.“
Damit übernehmen Zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten
Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche im
Sinne des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Einzelhandelsneuansiedlungen
in der Kommune und in Nachbarkommunen nicht geschädigt werden
Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden
als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab kann
hier die fußläufige Erreichbarkeit und ein Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren
Lücken angesetzt werden. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren „Magnetbetrieben“ gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer bestimmten Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist.
Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Straßenführung, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur)
sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen
40
(z.B. Rathaus / Kirche) zum Tragen. Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion
nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall
in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss;
die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken.
Abbildung 9: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
Einzelhandel / Komplementärnutzungen:
- quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung)
- qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung,
Bestandsdichte)
städtestädte-
Komplementärnutzungen
(= Ergänzung)
bauliche
bauliche
städtebauliche Gegebenheiten:
-
Einzelhandel
Einzelhandel
(= Basis)
Basis)
(=
-
Gegebenheiten
Gegebenheiten
(=(=Rahmenbedingung)
Rahmenbedingung)
stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit
Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie
/ Stadtmauer / markanter Wechsel der
Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.)
Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B.
Bahnhof, Rathaus, Stadthalle).
Quelle: GMA-Darstellung 2011
3.3
Die räumliche Abgrenzung ist im Vergleich zur letzten Untersuchung unverändert:
Der zentrale Versorgungsbereich befindet sich innerhalb der ehemaligen Wallanlage der Altstadt, die im Norden durch die Straßenzüge Kehdinger Mühren, Freiburger Straße, Schleusenweg, im Osten durch die Hansestraße, Salztorswall, im
Süden durch Salztorswall und Wallstraße sowie im Westen durch die Wallstraße
und den Straßenzug An der Wassermühle begrenzt wird.
Der Bereich ist geprägt durch eine hohe Konzentration von Versorgungseinrichtungen des Einzelhandels, der privaten Dienstleistungen und der öffentlichen Infrastruktur.
Er weist in Nord-Süd-Richtung eine Ausdehnung von ca. 500 m und in Ost-WestRichtung von ca. 250 m auf. Damit wird die Grenze eines fußläufig erlebbaren Geschäfts- und Dienstleistungszentrums in einem Mittelzentrum erreicht.
41
In der Innenstadt wurden 205 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
rd. 30.000 m² und einer Umsatzleistung von etwa 108 Mio. € erfasst. Der Einzelhandelsbesatz umfasst neben Kaufland, einen kleinen Aldi Discounter, die Textilhäuser C&A, H&M, das Modehaus Peters und das Kaufhaus Waller eine Vielzahl
an inhabergeführten Fachgeschäften, welche überwiegend klein- bis mittelflächig
strukturiert sind. Die eindeutigen Verkaufsflächenschwerpunkte sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Optik / Uhren / Schmuck, Bücher /
Schreib- und Spielwaren sowie Gesundheit / Körperpflege festzustellen.
3.4
Nahversorgungszentren
Im Nahversorgungszentrum Bützfleth erstreckt sich der Einzelhandelsbesatz auf einer
Länge von rd. 200 – 500 m entlang der Ortsdurchfahrt Obstmarschenweg. Das Zentrum
reicht von Neukauf bis zur Einmündung Schifferstraße. In diesem Bereich sind der großflächige Supermarkt Neukauf und der Discounter Penny ansässig. Sie stellen den Versorgungsschwerpunkt des Zentrums dar. Neben kleineren Fachgeschäften ist hier auch ein
Raiffeisenmarkt zu finden. Ergänzt wird der Geschäftsbesatz durch Kreditinstitute, Gastronomie und Hotellerie.
Der Einzelhandelsbesatz umfasst insgesamt etwa ein knappes Dutzend Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.100 m² und einer Umsatzleistung von ca. 11,0
Mio. €. Der Angebotsschwerpunkt liegt bei Nahrungs- und Genussmitteln mit fast 1.900
m² Verkaufsfläche.
Das Nahversorgungszentrum Wiepenkathen liegt im Ortskern an der Alten Dorfstraße
und umfasst den Bereich um den Netto Discounter, zwischen der Einmündung Kurmarkstraße und Lindenstraße gelegen. Mit 6 Einzelhandelsbetrieben und einer Verkaufsfläche
von ca. 850 m² handelt es sich um ein kleines Versorgungszentrum, in welchem aber
auch ein Kreditinstitut sowie private Dienstleistungen vorhanden sind. Mit Blick auf die
quartiersnahe Versorgung in Wiepenkathen (ca. 4.170 Einwohner) ist dieses Zentrum von
elementarer Bedeutung. Aufgrund der Aufgabe des dortigen Mix Marktes steht momentan
eine Ladeneinheit von ca. 400 m² leer, für die sich eine Belegung aufgrund der zentralen
Lage durch Lebensmittel, aber auch Getränke anbietet.
42
Karte 7:
Nutzungsstruktur und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
43
Karte 8:
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Bützfleth
Karte 9:
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Wiepenkathen
44
3.5
Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten (Bündelung von Angeboten und Verkehrsströmen) ist die Konzentration von nicht zentrenrelevanten Betrieben (großflächig und nicht
großflächig) zu empfehlen. Zusätzlich zu den zentralen Versorgungsbereichen werden
daher Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ausgewiesen, die die Zentren funktional ergänzen. Die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten ist zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche an diesen Standorten planungsrechtlich auszuschließen.
Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment sollte die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf max. 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch auf max. 800 m² beschränkt werden.
Als Sonderstandort sind die Fachmarktlagen in der Hansestraße und die Altländer Straße
zu sehen.
3.6
Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung
Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen.1
Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des
Einzelhandels in Betracht:
Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente
zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO
Ausschluss des gesamten Einzelhandels.
Im Folgenden werden auf Grundlage des Sortimentskonzeptes sowie der o. g. Zentrenund Standortstruktur Stades branchenund standortbezogene Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung definiert:
1
Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
45
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Stade:
Die Neuansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte auf den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt gelenkt werden, so dass auch eine Investitionssicherheit erreicht werden
kann.
Zentrale Versorgungsbereiche in Bützfleth und Wiepenkathen:
Der Angebotsschwerpunkt bei Neuansiedlungen sollte bei Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimente liegen.
Sonderstandorte des großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandels:
Um die zentralen Versorgungsbereiche in ihren Strukturen nicht zu beeinträchtigen sowie
in der Entwicklung nicht zu behindern, ist an den Sonderstandorten die Ansiedlung von
Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten (groß- und nicht
großflächig) auszuschließen. An diesen Standorten sollte zukünftig die Ansiedlung von
Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, konzentriert werden, um so eine
Bündelung von Einzelhandelsangeboten zu erreichen. Ein weiterer Ausbau etwa durch
Ansiedlung weiterer großflächiger Betriebe ist für die dezentralen Lagen in Haddorf, Am
Steinkamp bzw. im Gewerbegebiet Süd nicht zu empfehlen. Dies ergibt sich zum einen
aufgrund des sehr starken Fachmarktbesatzes, aber auch mit Blick auf die verkehrlichen
Bedingungen. Die hier vorhandenen Betriebe genießen Bestandschutz.
Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende
Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote von zentrenrelevanten Randsortimenten
zu begegnen, ist bei Ansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches eine
Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen:
Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 m² VK) mit nicht zentrenrelevanten
Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche,
1
Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in
seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99).
46
jedoch maximal 800 m² VK anzuregen.1 Darüber hinaus wird unter Berücksichtigung der
„200 m²-Regelung“ empfohlen, einzelne Sortimente auf maximal 200 m² Verkaufsfläche
zu begrenzen, um sicherzustellen, dass die insgesamt zulässige Fläche nicht von einem
einzigen Sortiment belegt werden kann. Auch dies könnte ansonsten zu einer Unterwanderung des Sortimentskonzeptes und letztlich zu Beeinträchtigungen der schutzwürdigen
Strukturen in Stade führen.
Bei kleinflächigen Betrieben (bis 800 m² VK) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten
Randsortimente auf maximal 15 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal
50 m² VK anzuregen.
Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung des Standortes sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ist bestehenden Betrieben außerdem eine
gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch
keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Stade sowie auf
zentrale Versorgungsbereiche in benachbarten Orten hervorgerufen werden. Dies ist im
Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen.
4.
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Verwaltung, der
IHK, der Arbeitsgemeinschaft Aktuelles Stade und des Einzelhandelsverbandes erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser so genannten informellen Planung herzustellen, sollten
folgende Punkte beachtet werden:
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch den Rat als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage
dieses Gutachtens, so dass das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist. Insbesondere sind hier von Belang:
1
Lt. § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei 800 m² VK. Die Begrenzung
auf 800 m² VK ist damit an die Großflächigkeit geknüpft und wird der Stadt Stade auf Basis der derzeitigen Einzelhandelsausstattung in den Zentren und der Verteilung der Sortimente auf die einzelnen Standortlagen empfohlen. Eine Abweichung von dieser gutachterlichen Empfehlung kann im Bedarf über eine Einzelfallprüfung erfolgen.
47
- Städtebauliche Ziele für die Einzelhandelsentwicklung
- Zentren- und Standortstruktur
- Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt,
Bützfleth und Wiepenkathen
- Sortimentsliste
- Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.
Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung
Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im
unbeplanten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert
werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine den Zielen des
Einzelhandelskonzeptes entgegenstehende Entwicklung vollzogen wird. Für die
Begründung kann das Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es durch
den Stadtrat beschlossen worden ist.
Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept zeigt die qualifizierten Entwicklungspotenziale auf und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Sicherheit
bezüglich Investitionen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt.
Das vorliegende Gutachten ist als aktuelle Grundlage der Einzelhandelsentwicklung in
Stade zu verstehen, welches insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung kein „Konzept für die Ewigkeit“ darstellt. Es handelt sich um ein
fortschreibungsfähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (ca. 5 - 8 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf.
Grundsätzlich sollte die Genehmigung für Ansiedlungen oder auch Erweiterungen in Bestandsobjekten sorgfältig abgewogen und vorsichtig erteilt werden, solange eine nachhaltig tragfähige Lösung für die Hertie-Immobilie noch nicht gefunden ist.
48
V.
Zusammenfassung
Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen:
Stade ist ein attraktives und starkes Mittelzentrum, was sich in einer hohen Zentralität von etwa 145 % zeigt.
Zum Zeitpunkt der Erhebung gab es in Stade 387 Betriebe mit ca. 132.800 m² und
einer Umsatzleistung von ca. 365 Mio. €. p. a. Der Einzelhandelsstandort ist vergleichsweise stabil, was sich im Vergleich zu 2003 in einer konstanten Betriebszahl zeigt. Per Saldo nahm die Verkaufsfläche leicht zu, allerdings primär an verkehrsorientierten, dezentralen Standorten außerhalb der Innenstadt.
Der Einzelhandel Stades zieht ca. 154 Mio. € an Umsatz (= 58 %) aus dem Umland an. Besonders die Branchen Hausrat, Einrichtung, Möbel, Elektrowaren, Medien, Foto sowie Bau- und Heimwerkerbedarf generieren sehr hohe Kaufkraftzuflüsse.
Die Innenstadt zeichnet sich durch eine Vielzahl an Betrieben einer ausgewogenen Sortimentsstruktur, der städtebaulichen Kompaktheit aus. Ergänzungen des
innerstädtischen Angebotes sind neben Erweiterungen im Bestand auch bei weiteren Markenanbietern zu sehen. Für die Immobilie von Hertie dürfte eine handelsseitige Vollbelegung aller Geschosse kaum mehr möglich sein, d. h. hier ist eine
komplette Neu- / Umstrukturierung notwendig.
Attraktivierung und qualitative Weiterentwicklung der Innenstadt
Sicherung der wohnortnahen Versorgung.
Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste dient als Grundlage für die Beurteilung von
zukünftigen Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben.
49
Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und
Begründung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB,
§ 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3
BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes
standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert.
Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren- und Standortstruktur entwickelt:
Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen
Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel in der
Hansestraße und Altländer Straße.
Um eine Verbindlichkeit des Einzelhandelskonzeptes herzustellen, sollte dieses durch den
Rat als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
beschlossen werden. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Darüber hinaus ist die planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung zu prüfen. Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen.
50
Karten-, Tabellen-, und Abbildungsverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Abdeckung der Wohngebiete durch Supermärkte und SB-Warenhäuser
13
Karte 2:
Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmitteldiscounter
14
Karte 3:
Abdeckung der Wohngebiete durch Vollversorger und Lebensmitteldiscounter 15
Karte 4:
Das Marktgebiet des Einzelhandels von Stade
21
Karte 5:
Mögliche Standorte zur Weiterentwicklung
33
Karte 6:
Zentren- und Standortstruktur
38
Karte 7:
Nutzungsstruktur und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 43
Karte 8:
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Bützfleth
44
Karte 9:
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Wiepenkathen
44
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung 2005 – 2010 im Vergleich
3
Tabelle 2:
Einzelhandelsbestand in Stade nach Branchen
6
Tabelle 3:
Einzelhandelsbestand zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Stade
7
Tabelle 4:
Kundendichte nach Wohnorten
17
Tabelle 5:
Kaufkraftvolumen 2011 im Marktgebiet des Einzelhandels von Stade
23
Tabelle 6:
Fachmarktbesatz ausgewählter Branchen in Mittelzentren
28
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Einzelhandelsbestand in Stade nach Lagen
8
Abbildung 2:
Einzelhandelsbestand in Stade nach Größenklassen
9
Abbildung 3:
Einzelhandelsbestand im interkommunalen Vergleich
10
Abbildung 4:
Kundenverteilung nach Standorten in der Innenstadt
19
Abbildung 5:
Kundenverteilung bei den Lebensmittelmärkten
20
Abbildung 6:
Zentralität nach Branchen
24
Abbildung 7:
Markenbesatz in Stade (Bekleidung, Schuhe, Sport)
31
Abbildung 8:
Markenbesatz in Stade (sonstige Sortimente)
31
Abbildung 9:
Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
41
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Sortimentsliste von Stade
36
Definitionen der Betriebstypen
Fachmarkt
Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Fachgeschäft, das ein branchenbestimmtes breites und
tiefes Angebot weitestgehend zur Selbstbedienung führt, dem Kunden jedoch auch Beratung und Service anbietet. Um ihre Zugehörigkeit zu einer bestimmten Branche erkennbar
zu machen, bezeichnen sich die Fachmärkte als Drogeriemarkt, Baumarkt, Tapetenmarkt
etc.
Discounter
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche
unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke
Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment1 sowie ein regelmäßig
wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II2 führt.
Supermarkt
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und
2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen
Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist.
Großer Supermarkt
Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood IIArtikel führt.
SB-Warenhaus
Das Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus) ist ein großflächiger (mindestens 5.000
m²), meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem
Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder
isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren.
1
Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
2
Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

Hansestadt Stade - Einzelhandelskonzept 2012 _ Gesamt

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