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Kündigen wegen Mietschulden: Wie
schnell Sie sein müssen
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Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter,
die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert
haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.
Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern
noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange
Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die
Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen
Kündigung wegen Mietrückstands.
Autoren: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de
Worum geht es?
Mietschulden: Wie lange Sie Ihr Kündigungsrecht hinauszögern dürfen.
Mietschulden: Wann Sie einem Mieter fristlos kündigen
dürfen
Ein Mieter, der seine Miete nicht zahlt, dem können Sie bekanntlich kündigen – sogar fristlos.
Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB jedoch nur möglich, wenn
der Mieter
•
•
für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil
davon nicht bezahlt hat oder
in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der
Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand ist, der die Miethöhe von 2
Wohnungsmieten erreicht.
Mietrückstand: Wie lange Sie mit Ihrer Kündigung warten
dürfen
Reicht der aufgelaufene Mietrückstand für eine fristlose Kündigung, müssen Sie als
Vermieter nicht sofort fristlos kündigen. Gerade bei einem langjährigen, guten Mieter warten
einige Vermieter noch etwas mit dem Kündigen. Zu viel Rücksichtnahme auf seinen Mieter
wäre jedoch fast einem Vermieter aus Düsseldorf zum Verhängnis geworden, der erst nach
7 Monaten Wartezeit seine fristlose Kündigung losschickte.
Sein Mieter berief sich daraufhin auf § 314 BGB. Das ist eine allgemeine Vorschrift
zu Dauerschuldmietverhältnissen wie es normalerweise auch ein Mietvertrag ist.
Danach müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem Sie vom
Kündigungsgrund wissen, sonst wird Ihre Kündigung unwirksam.
Allerdings: Diese Vorschrift gilt nicht neben den spezielleren mietrechtlichen Vorschriften
zur fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB). Das hat gerade der BGH in seinem aktuellen
Urteil nochmals klargestellt.
Es gibt keine Handlungsfrist für fristlose Kündigungen
Weder §§ 543 noch 569 regeln, bis wann der Vermieter frisltos kündigen muss. Außerdem
fehlte dem BGH ein konkreter Hinweis in den Kündigungsparagrafen, dass zusätzlich § 314
Abs. 3 BGB gelten soll und damit innerhalb einer angemessenen Zeit gekündigt werden
muss.
Oder einfacher ausgedrückt: Selbst wenn Sie mit Ihrer fristlosen Kündigung noch etwas
zuwarten, riskieren Sie damit noch nicht Ihre Kündigung, weil die Mietrückstände "zu alt"
sind (BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15).
Selbst Kündigung nach 7 Monaten Wartezeit kann wirksam
sein
Eine katholische Kirchengemeinde wollte ihrem Mieter seine 3-Zimmer-Wohnung in
Düsseldorf kündigen. Der Mieter hatte für die Monate Februar und April 2013 keine Miete
gezahlt.
Die Vermieterin mahnte die Mietrückstände am 14.8.2013 an. Als nichts passierte, kündigte
sie dem Mieter wegen seiner Mietrückstände am 15.11.2013 fristlos.
Nach Ansicht des Landgerichts war die Kündigung jedoch nach § 314 Abs. 3 BGB
unwirksam. Die Vermieterin hatte zu lange mit ihrer Kündigung gewartet: Länger als 7
Monate. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteile jedoch auf: Die Kündigung blieb damit
wirksam, weil § 314 Abs. 3 BGB nicht auf fristlose Kündigungen im Mietrecht anwendbar
ist.
Das Landgericht hatte diese Vorschrift rechtsfehlerhaft angewendet.
Kündigen wegen Mietschulden: Es gibt keine gesetzliche
Frist
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs waren 7 Monate Wartezeit bis zur fristlosen
Kündigung nicht zu lang: Nach Entstehen des Kündigungsgrundes muss der Vermieter nicht
innerhalb einer bestimmten Frist handeln.
Der Gesetzgeber hat bewusst keine Frist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung ins
Gesetz aufgenommen. Nicht einmal eine "angemessene Frist".
Es sei ohnehin nicht gesetzlich möglich wegen der vielfältigen Mietverhältnissen eine
konkrete Ausschlussfrist für alle Kündigungsfälle festzulegen.
Wartezeit kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein
Das Besondere am BGH-Fall: Der gekündigte Mieter war der ehemalige Küster der
Kirchengemeinde. Deswegen wartete die Gemeinde einige Zeit, bevor sie ihm wegen der
Mietrückstände kündigte.
Ihr Zögern beruhte also lediglich auf sozialen und ethischen Erwägungen und mit Rücksicht
auf ihren Mieter, der auch mal ihr Mitarbeiter war.
Vorsicht: Sie können Ihr Kündigungsrecht verwirken!
Allerdings dürfen Sie auch nicht ewig warten, bevor Sie Ihrem Mieter wegen Mietschulden
kündigen. Das sagt auch der BGH: Ihr Kündigungsrecht kann nämlich verwirken!
Jedoch reicht es dafür noch nicht, dass einige Zeit verstrichen ist (Zeitmoment), sondern es
müssen außerdem noch Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Sie von Ihrem Kündigungsrecht
auch künftig keinen Gebrauch mehr machen werden (Umstandsmoment). Ansonsten darf
Ihr Mieter darauf vertrauen, dass Sie ihm auch künftig nicht wegen dieser Mietschulden
fristlos kündigen werden.
Allein die Tatsache, dass die Mietrückstände schon 7 Monate "alt" waren und der Mieter
schon einmal als Küster bei der Gemeinde gearbeitet hatte, genügte dem BGH aber
nicht,um das Kündigungsrecht verwirken zu lassen.
Was das Gesetz zum Kündigungsrecht sagt
§ 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. […]
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[…]
3. der Mieter
[…]
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
§ 314 BGB - Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung
einer Kündigungsfrist kündigen. […]
[…]
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom
Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
meineimmobilie.de-Tipp
Sie können einem Mieter fristlos kündigen, wenn Ihnen ein Fortsetzen des Mietvertrags
nicht mehr zumutbar ist. Warten Sie nach einem Vorfall zu lange mit Ihrer fristlosen
Kündigung, zeigen Sie dem Gericht, dass es doch geht! Deswegen sollten Sie sich mit dem
Kündigen nicht zu lange Zeit lassen, denn schlimmstenfalls können Sie Ihr Kündigungsrecht
auch verwirken.
Je schwerer das Vergehen, desto schneller müssen Sie jedoch handeln! Bedroht Sie
beispielsweise der Mieter und kündigen Sie erst 17 Tage danach bzw. stellen Strafanzeige,
rechtfertigt die lange Wartezeit keine fristlose Kündigung mehr (LG Lübeck, Urteil v.
21.2.2012, 17 O 208/11).