Frankfurt am Main/ Hamburg Stand: Februar 2016 Studie zum

Transcrição

Studie zum
Immobilien-Investitionsklima in Europa
- Messung II/ 2015
Bericht
Frankfurt am Main/ Hamburg
Stand: Februar 2016
Übersicht
1 Studiendesign
2 Indikatoren
3 Detailergebnisse
1 Studiendesign
UMH-CM 03.03.2016
Methode und Studiendetails der Durchführung
Methode
Computergestützte, telefonische Interviews (CATI)
Stichprobe
Adressbasierte Befragung von Immobilien-Investoren,
Planern, Projektentwicklern und Architekten.
Alle befragten Unternehmen sind nur dann für die Stichprobe qualifiziert, wenn der verwaltete Immobilienbestand
> 0 sowie der nicht selbst genutzte Immobilienbestand
mind. 50% des verwalteten Immobilienbestandes beträgt.
Fallzahl
N= 171 Interviews netto, n= 75 in Deutschland,
n= 42 in Frankreich, n= 54 in Großbritannien
Gewichtung
Keine Gewichtung
Interviewlänge
Durchschnittlich 14 Minuten
Befragungszeit
20. November 2015 bis 29. Januar 2016
Basen mit n<30 sind mit Warnzeichen ! und Basen mit n<10 sind mit Warnzeichen !! versehen
3
Übersicht
1 Studiendesign
2 Indikatoren
3 Detailergebnisse
2 Indikatoren
UMH-CM 03.03.2016
5
Klima-Index: Bausteine des Investitionsklimas
Immobilien-Investoren - Indikatoren und Gewichtungen.
Investitionsklima-IndexImmobilieninvestoren
Deutschland: 69,9 (2015/II)
Frankreich: 67,0 (2015/II)
Großbritannien: 68,3 (2015/II)
25,0%
Marktstruktur
25,0% Standortbedingungen
Rahmenbedingungen 25,0%
Erwartungen
25,0%
UMH-CM 03.03.2016
Klima-Index setzt Aufwärtstrend nur noch in
Deutschland fort
6
2 Indikatoren
UMH-CM 03.03.2016
Leichter Aufwärtstrend in Deutschland. Frankreich und
Großbritannien mit rückläufigem Trend.
Klima-Index: Index-Übersicht/ Alle Länder - Vergleich 2013-2015
2015
2015
2013
2013
1.
2.
1.
2.
60
50
40
40
40
30
30
30
20
20
20
10
10
10
0
0
2013
2013
1.
2.
2014 2014
1.
2.
Welle
68,3
50
67,0
50
60
68,3
60
73,0
70
70,7
70
66,4
70
69,3
80
65,9
80
61,5
80
69,9
90
69,3
90
68,1
90
69,9
100
69,7
100
70,0
100
71,5
Großbritannien
70,3
Frankreich
70,9
Deutschland
0
2015
2015
2013
2013
1.
2.
1.
2.
2014 2014
1.
2.
Welle
Basis: jeweils alle Befragte (2013 1. Welle n=150, 2. Welle n=168/ 2014 1. Welle n=167, 2. Welle n=164/
2015 1. Welle n= 165, 2. Welle n=171)
Da es sich um inhaltlich grundlegend verschiedene Dimensionen handelt, sind die einzelnen Indikatoren nicht
direkt miteinander vergleichbar!
2014 2014
1.
2.
Welle
2015
2015
1.
2.
7
2 Indikatoren
8
UMH-CM 03.03.2016
In Deutschland ist ein deutlicher Aufwärtstrend bei den
Rahmenbedingungen zu erkennen.
Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Deutschland - Vergleich 2013-2015
50
50
40
40
40
30
30
30
30
20
20
20
20
10
10
10
10
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
40
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
71,9
50
69,1
50
62,9
60
60
64,2
60
60
56,7
70
65,0
70
64,6
70
62,5
70
71,4
80
71,4
80
73,2
80
71,7
80
70,4
90
73,8
90
72,9
90
72,6
90
71,0
100
72,7
100
72,4
100
71,6
100
71,5
Erwartungen
70,4
Rahmenbedingungen
70,1
Marktstruktur
71,9
Standortbedingungen
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
1.
2.
Welle
2015 1. Welle n=81, 2. Welle n=75)
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
2 Indikatoren
9
UMH-CM 03.03.2016
Deutlicher Abwärtstrend bei der Erwartungshaltung
und den Standortbedingungen in Frankreich.
Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Frankreich - Vergleich 2013-2015
50
50
50
40
40
30
30
30
20
20
20
20
10
10
10
10
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
45,6
40
40
30
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
67,1
50
66,3
60
60
59,6
60
60
65,9
70
56,6
70
61,7
70
52,1
70
69,7
80
68,1
80
73,5
80
75,6
80
75,3
90
68,1
90
71,4
90
72,7
90
67,5
100
69,0
100
64,7
100
62,6
100
68,3
Erwartungen
70,8
Rahmenbedingungen
70,4
Marktstruktur
68,3
Standortbedingungen
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
1.
2.
Welle
2015 1. Welle n=33, 2. Welle n=42)
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
2 Indikatoren
UMH-CM 03.03.2016
10
Allgemein leichter Abwärtstrend in Großbritannien,
Rahmenbedingungen bleiben stabil
Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Großbritannien - Vergleich 2013-2015
50
50
40
40
40
40
30
30
30
30
20
20
20
20
10
10
10
10
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
50
50
0
0
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
68,9
60
68,6
62,6
60
70,0
60
66,8
60
70,5
70
72,5
70
65,5
70
70
68,5
80
70,0
80
70,1
80
69,5
80
73,7
90
70,0
90
73,1
90
77,3
90
76,3
100
76,7
100
76,3
100
75,3
100
68,2
Erwartungen
66,8
Rahmenbedingungen
69,5
Marktstruktur
71,9
Standortbedingungen
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
1.
2.
Welle
Basis: jeweils alle Befragte (2013 1. Welle n=51, 2. Welle n=50/ 2014 1. Welle n=50/ 2. Welle n=52/
2015 1. Welle n=51, 2. Welle n=54)
2013 2013 2014 2014 2015 2015
1.
2.
1.
2.
Welle
1.
2.
Übersicht
1. Studiendesign
2. Indikatoren
3. Detailergebnisse
Übersicht
3. Detailergebnisse
3.1 Rahmenbedingungen
3.2 Einflussfaktoren auf die
Investitionsentscheidungen
3.3 Erwartungen
3.4 Auswirkungen der
Eurofinanzkrise
3 Rahmenbedingungen
UMH-CM 03.03.2016
Sehr starke Renditeorientierung in Großbritannien und
bei Immobilieninvestmentgesellschaften.
Wichtigkeit von Rendite, Sicherheit und Liquidität bei
Investitionsentscheidungen - Rang 1
Rendite
Liquidität
Sicherheit
keine Reihenfolge
Land
Gesamt (n=171)
Deutschland (n=75)
55
13
40
15
Branche
Versicherungen/Pensionskassen/
Stiftungen/Banken (n=14!)
Sonstige Investoren (n=61)
24
67
Immobilieninvestmentgesellschaften (n=33)
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
7
4
48
Immobilienfonds (n=30)
7
70
15
47
43
49
4
39
81
Großbritannien (n=54)
Frankreich (n=42)
27
22
7
22
13
2
26
2
23
3
15
9
50
11
Basis: alle Befragten (n=171); Angaben in Prozent
Frage 6b: „Bitte sagen Sie mir, welcher der folgenden Aspekte für Ihr Haus bei den aktuellen
Anlageentscheidungen generell am wichtigsten ist?“
34
5
13
3 Rahmenbedingungen
UMH-CM 03.03.2016
14
Bauliche Qualität und Mieterbonität haben größten
Einfluss auf die Investitionsentscheidung.
Bedeutung der Rahmenbedingungen (Top-2-Box (1-2) auf 6er-Skala)
0% sagen:
(sehr) wichtig
0
100% sagen:
(sehr) wichtig
20
40
60
80
100
Bauliche Qualität der Immobilien
Bonität der Mieter
Gesamt (n=171)
Standortauflagen
Transparenz hinsichtlich verfügbarer
Immobilienmarktdaten
Kontinuität in der Gesetzgebung
Deutschland
(n=75)
Großbritannien
(n=54)
Steuerrechtliche Kontinuität
Internationale Standards (z.B. bzgl.
Rechnungslegung)
Stabilität der Wechselkurse
Basis: alle Befragten (n=171); Angaben in Prozent; Top-2-Box
Frage 6:
„Wie wichtig sind für Ihr Unternehmen bzw. Ihre Immobilien-Investitionen die nachfolgend aufgeführten
Rahmenbedingungen/ Aspekte?" Skala: 1='sehr wichtig‘; 6='gar nicht wichtig'
Frankreich
(n=42)
Übersicht
3. Detailergebnisse
3.3 Erwartungen
Eurofinanzkrise
3 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen
UMH-CM 03.03.2016
16
Flächennachfrage bzw. -angebote sind insgesamt für
die Investitionsentscheidung am wichtigsten.
Bei der Investitionsentscheidung ist (sehr) wichtig ...
Top-2-Box (1-2)
0% sagen:
(sehr) wichtig
0
100% sagen:
(sehr) wichtig
20
40
60
80
100
Flächennachfrage/-angebot
Konjunkturaussichten am Investitionsstandort
Finanzierungskonditionen
Gesamt (n=171)
Steuerliche Rahmenbedingungen
Eigene Liquiditätssituation
Kapitalmarktsituation
(Immobilien)-Gesetzgebung
Regulatorische Rahmenbedingungen
Wettbewerbsumfeld national
Demografie
Inflationsentwicklung am Standort
Deutschland
(n=75)
Großbritannien
(n=54)
Baupreisentwicklung
Finanzierungsmöglichkeiten
Konkurrenz durch andere Anlageformen
Währungsstabilität
Wettbewerbsumfeld international
Basis: alle Befragten (n=171); Angaben in Prozent; Top-2-Box
Frage 18: „Wie wichtig sind die nachfolgend aufgeführten Faktoren für Ihr Unternehmen bei der
Investitionsentscheidung?“ Skala: 1='sehr wichtig‘; 6='gar nicht wichtig'
Frankreich
(n=42)
3 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen
UMH-CM 03.03.2016
17
In Großbritannien wird ein möglicher Brexit als größtes
Risiko für Immobilieninvestments angesehen.
Einschätzung allgemeiner Risiken
Top-2-Box (1-2)
0% sagen:
(sehr) hohes Risiko
0
20
100% sagen:
(sehr) hohes Risiko
40
60
80
100
Brexit
Gesamt (n=171)
Black Swan
Regulatorik
Deutschland
(n=75)
Deutlicher Anstieg der Anfangsrenditen
Grexit
Flüchtlingssituation in Europa
Großbritannien
(n=54)
Frankreich
(n=42)
Ukraine-Krise
Frage 20: „Wenn Sie nun über die generellen Risiken bei Immobilieninvestments nachdenken, wie beurteilen Sie folgende allgemeine Risiken für
Immobilien-Investments?“
Übersicht
3. Detailergebnisse
3.3 Erwartungen
Eurofinanzkrise
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
19
Kritischere Einschätzung der wirtschaftlichen Lage der
Unternehmen in Frankreich.
Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens
(1) deutlich besser
Land
44
13
47
11
52
Deutschland (n=75)
24
Frankreich (n=42)
Branche
(4)
(5)
(6) deutlich schlechter
38
39
35
29
10
40
53
9
30
45
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
(3)
15
Gesamt (n=171)
(2)
42
25
7
34
50
18
38
wn/kA
211
2,3
1
2,3
2
2,3
5 2
2,4
3 3
2,4
3
2,4
3
2,3
43
41
Frage 9: „Würden Sie sagen, dass die wirtschaftliche Lage Ihres Unternehmens heute im Vergleich zu vor einem
Jahr besser oder schlechter geworden ist?" Skala: 1='deutlich besser‘; 6='deutlich schlechter'
39
Ø
2,4
2
2,2
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
20
Briten erwarten mehrheitlich eine Verbesserung der
wirtschaftlichen Lage in ihren Unternehmen.
Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens in 12 Monaten
(1) deutlich besser
Land
Gesamt (n=171)
8
Deutschland (n=75)
7
6
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
(4)
(5)
39
45
50
12
10
33
2,4
2
13
43
Frage 10: „Und glauben Sie, dass sich in den kommenden 12 Monaten die wirtschaftliche Lage Ihres Unternehmens
verbessern oder verschlechtern wird?" Skala: 1='deutlich verbessern‘; 6='deutlich verschlechtern'
2,5
2,6
44
50
39
2,4
24
44
43
1
17
61
9
2,4
6
31
Ø
6 1
33
36
3
wn/kA
47
56
(3)
46
14
Frankreich (n=42)
Branche
(2)
3
2,2
3
2,4
7
2,6
7 2
2,5
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
21
Die Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Lage fällt in
Frankreich vergleichsweise eher negativ aus.
Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Lage in 12 Monaten
(1) deutlich besser
Land
Gesamt (n=171)
1
18
Deutschland (n=75)
1
19
(4)
(5)
15
3
3,1
20
31
3,0
20
26
5
47
16
14
57
15
56
5
3
Frage 11: „Und wie ist es mit der gesamtwirtschaftlichen Lage in (Land) in 12 Monaten?"
Skala: 1='deutlich verbessern‘; 6='deutlich verschlechtern'
16
14
7
23
3,4
2,9
27
66
3,0
23
55
Ø
211
56
30
wn/kA
22
56
57
56
7
Frankreich (n=42)
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
(3)
24
Branche
(2)
3,2
2,9
7
3,2
3 3
3,2
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
22
Das Klima für Büro-Immobilien-Investitionen wird für
die kommenden 12 Monate eher skeptisch bewertet.
Beurteilung des Investitionsklimas für Büro-Immobilien in 12 Monaten
(1) deutlich besser
Land
Gesamt (n=171)
1
5
19
43
16
37
22
29
3
23
1
27
44
41
8
12
3,0
5
5
3,1
7
3,0
6
3,1
14
20
Basis: alle Befragten (n=171) Angaben in Prozent
Frage 12: „Und wie ist es mit dem Klima für Büro-Immobilien-Investitionen in (Land) in den kommenden 12 Monaten?"
2,9
9
29
2
3,0
6
6
13
Ø
4
20
33
29
wn/kA
3
26
34
20
50
27
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
40
23
(5)
40
31
(4)
28
Branche
(3)
27
Deutschland (n=75)
Frankreich (n=42)
(2)
11
2,8
3,3
2,9
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
23
Negativere Erwartungshaltung in Frankreich bezüglich
des Investitionsklimas in den nächsten 12 Monaten.
Beurteilung des Investitionsklimas für Immobilien in den nächsten
12 Monaten
(1) deutlich besser
Land
Branche
Gesamt (n=171)
7
Deutschland (n=75)
8
6
Frankreich (n=42)
7
7
3
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
3
33
(2)
(3)
(4)
(5)
46
33
31
13
49
27
38
17
44
7
11
22
21
2,8
6 3
2,7
7
2,7
64
30
46
2,8
2,7
21
44
2,7
2,7
13
36
Ø
2,6
15
53
39
11
9
48
33
wn/kA
11
2
2,6
Frage 13: „Und glauben Sie, dass sich in den kommenden 12 Monaten die Investitionsbereitschaft bei Immobilien-Investitionen generell in (Land)
verbessern oder verschlechtern wird?"
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
24
Höhere Erwartungshaltung bei den EinzelhandelsImmobilien-Investitionen in Frankreich
Klimabeurteilung Einzelhandels-Immobilien-Investitionen in den nächsten
12 Monaten
(1) deutlich besser
Land
Gesamt (n=171)
5
Branche
3
27
2
31
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
37
2
1
14
22
10
41
wn/kA
Ø
12
2,8
16
19
2,9
12
2,7
10
21
13
3
21
2,9
7
2
Frage 14: „Und wie ist es mit dem Klima für Einzelhandels-Immobilien-Investitionen in (Land) in den kommenden 12 Monaten?"
18
2,6
2,8
19
43
33
2,9
2 6
7
42
36
25
21
17
27
22
14
17
29
30
3
36
26
6
(5)
41
10
(4)
36
14
(3)
28
Deutschland (n=75)
Frankreich (n=42)
(2)
2,4
3,0
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
25
Die Immobilienwirtschaft wird in den kommenden zehn
Jahren primär durch die Urbanisierung geprägt werden.
Megatrends der Immobilienwirtschaft
40
Urbanisierung
33
25
Nachhaltigkeit i. Verbindung mit
Energiewende
20
Digitalisierung
Total (n=171)
26
Deutschland (n=75)
30
29
Frankreich (n=42)
7
7
Globalisierung
11
2
Andere
45
28
22
13
37
-
4
4
10
Frage 23: „Welcher Megatrend wird Ihrer Meinung nach die Immobilienwirtschaft in den nächsten zehn Jahren am
stärksten prägen?“
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
26
In Frankreich beschäftigen sich fast drei Viertel mit
dem Ankauf von Portfolio-Transaktionen
Beschäftigung mit Portfolio-Transaktionen
Land
74
67
57
55
50
Ja, im Ankauf
37
35
37
24
17
Ja, im Verkauf
28 28
21
Ja, in der Beratung
19
14
8
Gesamt
Deutschland
n=171
n=75
Großbritannien
n=54
Frage 21: „Beschäftigen Sie sich derzeit konkret mit Portfolio-Transaktionen?“
Frankreich
n=42
Nein
3 Erwartungen
UMH-CM 03.03.2016
Risikobehaftete Portfolios als wichtigster
Entwicklungstrend bei Portfolio-Transaktionen.
Entwicklungsrichtung Portfolio-Transaktionen
80
83
Risikobehaftetere Portfolios
werden verstärkt gehandelt
74
83
74
Asiatische und amerikanische
Investoren treten verstärkt als
Portfoliokäufer in Europa auf.
93
69
Portfolios mit unterschiedlichen
Nutzungsarten werden verstärkt
gehandelt
Deutschland (n=29)
63
70
Paneuropäische Portfolios
werden verstärkt auf den Markt
kommen
Total (n=103)
59
74
74
58
62
59
54
Basis: alle Befragten, die sich konkret mit Portfolio-Transaktionen beschäftigen (n=103); Angaben in Prozent
Frage 22: „In welche Richtung werden sich Portfolio-Transaktionen in 2016 entwickeln?“
Frankreich (n=35)
27
Übersicht
3. Detailergebnisse
3.3 Erwartungen
Eurofinanzkrise
3 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
UMH-CM 03.03.2016
29
Die Eurofinanzkrise verstärkt primär Investments in
Multitenant-Gebäude, insbesondere in Großbritannien.
Maßnahmen aufgrund der Eurofinanzkrise
Stärkere Investments in MultitenantGebäude als in Single-TenantGebäude
55
Verstärktes Ausnutzen von
Marktchancen für Immobilienverkäufe
Verstärkte Investitionen außerhalb des
Core-Segments
41
Stärkere Beimischung von
Sekundärstädten
38
45
45
Stärkere Beimischung von kleineren
Objektgrößen
83
74
50
56
Deutschland (n=75)
29
Konzentration auf europäische
Kernländer
52
60
Frankreich (n=42)
48
26
40
33
35
Logistikobjekten
24
27
30
31
Hotelobjekten
Stärkere Gewichtung von
außereuropäischen Investitionen
71
69
69
9
20
19
Basis: alle Befragten, die angeben, dass sich die Finanzkrise stark oder mittelstark ausgewirkt hat (n=171); Angaben in Prozent; Zutreffende Statements
Frage 17b: „Welche der folgenden Anpassungen Ihrer Investitionsstrategie werden Sie in den nächsten 12 Monaten vornehmen? Ich lese Ihnen
verschiedene Anpassungs- Möglichkeiten vor und Sie antworten bitte jeweils mit „Ja, trifft zu“ oder „Nein, trifft nicht zu“:
Skala: 1='Ja, trifft zu‘; 2=Nein, trifft nicht zu'
3 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
UMH-CM 03.03.2016
30
Die Hälfte der Immobilieninvestoren wird die selbst
gesteckten Immobilienrenditen in nicht erreichen.
Erreichen der selbst gesteckten Ziele bei Immobilienrenditen - Mittelwerte
Land
Gesamt (n=171)
Deutschland (n=75)
51
50
47
50
49
45
64
Frankreich (n=42)
Branche
Projektentwickler/
Bauträger (n=32)
57
55
50
51
48
45
45
56
56
Immobillienrenditen werden
in den nächsten 3 Jahren
nicht erreicht
52
51
Immobilienrenditen werden
in den nächsten 5 Jahren
nicht erreicht
Basis: alle Befragten (n=171); Mittelwerte
Frage 17a1:„Wenn Sie bitte einmal an die Gesamtheit aller Immobilieninvestoren denken. Was schätzen Sie, wie viele
Immobilieninvestoren werden ihre selbst gesteckten Immobilienrenditen in den kommenden 3 Jahren, NICHT erreichen?‚
Frage 17a2: „Und was schätzen Sie, wie viele werden ihre selbst gesteckten Immobilienrenditen in den kommenden 5 Jahren, NICHT
erreichen?‘

Frankfurt am Main/ Hamburg Stand: Februar 2016 Studie zum

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