Stadt Neustadt an der Aisch Vorhabenbezogener Bebauungsplan
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Stadt Neustadt an der Aisch Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Stadt Neustadt an der Aisch Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Sondergebiet Erneuerung des Norma Marktes Karl-Eibl-Straße “ im Verfahren nach § 13a BauGB Begründung Entwurfsverfasser: Waldanger 14 91257 Pegnitz Tel: 09241 - 48 58 508 Fax: 09241 - 48 58 507 www.planundform.com mail: [email protected] Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 1 1. Anlass der Änderung Der bestehende Norma Markt soll abgebrochen und durch ein neues, zeitgemäßes Gebäude ersetzt werden. Im Zuge des Neubaus soll der Markt auch flächenmäßig optimiert werden. Er wird eine Geschoßfläche von etwa 1.500 qm bei einer Verkaufsfläche von höchstens 1.200 qm aufweisen. Desweiteren werden Bäcker, Metzger und eine Lottoannahmestelle in einem baurechtlich eigenständigem Gebäude untergebracht. Zur Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. 2. Verfahren Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, da hier Baurecht für ein ganz konkretes Vorhaben geschaffen werden soll und nicht allgemeines Baurecht. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, da es sich hier um eine Wiedernutzbarmachung einer Fläche sowie eine Nachverdichtung handelt. Auch die übrigen Voraussetzungen des § 13a BauGB liegen vor. In diesem Verfahren ist die Erstellung eines Umweltberichtes und einer Umweltprüfung nicht erforderlich. Die Eingriffsregelung nach BauGB ist ebenfalls nicht anzuwenden. 3. Regional- und Landesplanung, Flächennutzungsplan Neustadt an der Aisch ist im Regionalplan als Mittelzentrum eingestuft. Nach dem LEP 2013 stellen Mittelzentren mögliche Standorte für zentralörtliche Einrichtungen der gehobenen Versorgung (vgl. LEP 2013 2.1.2) dar. Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig u. a. für Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche (LEP 5.3.1 Satz 2 erster Spiegelstrich). Der Standort ist zwar städtebaulich nicht integriert, jedoch verfügt er über eine den örtlichen Gegebenheiten entsprechende Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (Nähe Bahnhof). Es handelt sich weiterhin um eine Erneuerung des Bestandes. Mögliche Ersatzstandorte wurden einer genaueren Prüfung unterzogen (siehe Punkt 12 ISEK-Prüfung Alternativstandorte) und aufgrund der vorliegenden Gegebenheiten ausgeschlossen. Der Flächennutzungsplan wird gem. den Regelungen des § 13a BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. 4. Planung 4.1 Planung Der neue Lebensmittelmarkt ersetzt den bestehenden Markt, der eine Verkaufsfläche von etwa 726 qm hat. Dieser ist aus Sicht des Betreibers für einen zeitgemäßen Betrieb mit einem angemessenen Sortiment und kundenorientierten Flächen (insbesondere Barrierefreiheit) zu klein. Der Lebensmittelmarkt soll daher neu auf dem Grundstück errichtet werden. Das bestehende Gebäude, das abgebrochen wird, steht näher an der Straße. Der Neubau rückt weiter zurück. Die Stellplätze werden davor neu angeordnet. Der Eingang zum Lebensmittelmarkt erfolgt von Süden. Bäcker, Metzger und Lottoannahmestelle werden in einem baurechtlich eigenständigem Gebäude, links neben dem Lebensmittelmarkt untergebracht. Die Anlieferung erfolgt auf der östlichen Seite. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 5. 2 Prüfung der UVP-Pflichtigkeit des Lebensmittelmarktes Die Vorprüfung des Einzelfalles gem. UVPG wird in das Bebauungsplanverfahren integriert. Als Beurteilungsgrundlage wird das bereits bestehende Baurecht und die bisherige Nutzung als Einzelhandelsstandort herangezogen. Diese Vorprüfung kommt zum Ergebnis, dass keine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist. 5.1 Merkmale des Vorhabens 5.1.1 Lage und Größe Die Bebauungsplanänderung umfasst den direkten Vorhabensbereich nördlich der Karl-Eibl-Straße für den Lebensmittelmarkt. Der Geltungsbereich weist insgesamt eine Größe von 0,66 ha auf, einschließlich Stellplätze. 5.1.2 Nutzung und Gestaltung von Natur und Landschaft Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Abbruch- und Neubau eines Lebensmittelmarktes verbunden. Durch die ortskernnahe Ansiedlung soll die Versorgung erhalten und wesentlich verbessert werden. 5.1.3 Abfallerzeugung Zum derzeitigen Zeitpunkt wird kein Betrieb angesiedelt, bei dem mit einer Abfallerzeugung gerechnet werden kann, die nicht innerhalb des rechtlich zulässigen und gewerbeüblichen Rahmens für einen Lebensmittelmarkt liegt. Die Abfallentsorgung ist über das Entsorgungskonzept des Landkreises Neustadt an der Aisch gesichert. Damit ergeben sich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen. 5.1.4 Umweltverschmutzung und Belästigungen Als Beurteilungsgrundlage wird hierzu der bereits bestehende Lebensmittelmarkt und die Umgebungsbebauung herangezogen. Wesentliche nachteilige Auswirkungen aufgrund des Neubaus werden hier nicht festgestellt. 5.2 Bestehende Nutzung Maßgeblich zur Beurteilung der Umweltverträglichkeit ist die Betrachtung der derzeitigen Nutzung, im Vergleich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die derzeitige Nutzung des Gebietes besteht aus: Nutzung Betroffenheit durch Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Gewerbegebiet (GE) bisherige Nutzung: Umwandlung in "Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel" und Einzelhandelsstandort mit Verkehrsflächen dazugehörigen Stellplätzen Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 3 Nutzungen in der Umgebung Umliegend um den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans grenzt gewerbliche Nutzung und im hinteren Bereich Grünland an. Im Süden schließt die Bundesstraße B 470 an. Südlich der Bundesstraße liegt ebenfalls gewerbliche Nutzung vor. 5.3 Schutzgüter Mensch, Wasser, Boden, Natur und Landschaft, Landschaftsbild, Klima-Luft und Kultur- und Sachgüter Durch die Erneuerung des Bestandes wird die Gesamtsituation im Vergleich zum bestehenden Gebiet erheblich verbessert. Der Planungsbereich erhält eine Neuanpflanzung von Grünstreifen mit Bäumen, welche das geplante Gelände umrahmen und weiterhin wird Begleitgrün zwischen den Parkflächen eingesetzt. Das Niederschlagswasser wird bei der Erneuerung des Bestandes über geeignete Rückhaltungen gesammelt und gedrosselt dem bestehenden Kanal zugeführt. 5.3.1 Schutzgut Mensch Die Nahversorgung ist durch den bestehenden Lebensmittelmarkt gegeben. Allerdings zeigt sich, dass zur langfristigen Sicherung des Lebensmittelmarktes die Verkaufsfläche zu klein ist. Durch einen Abriss und Neubau mit größerer Verkaufsfläche wird diesem Gesichtspunkt Rechnung getragen. Durch den neuen und vergrößerten Lebensmittelmarkt wird jedoch nur bedingt mit einem erhöhtem Verkehrsaufkommen gerechnet, da die Warenpräsentation großzügiger gestaltet (breitere Flure) und die Regalhöhen zurückgenommen werden. Durch die bestehende stark frequentierte Bundesstraße (B 470) besteht bereits eine Lärmvorbelastung. 5.3.2 Schutzgut Wasser Oberflächenwasser und Grundwasser Der Geltungsbereich ist frei von Oberflächengewässern. Die Funktion der Grundwasserneubildung ist durch den bestehenden Versiegelungsgrad bereits eingeschränkt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verbessert in diesem Bereich die bisherige Situation, durch Ausweisung von neuen Grünflächen im nördlichen Bereich und Anbringen von Begleitgrün im Parkplatzbereich, gegenüber der bisherigen komplett versiegelten Fläche wesentlich. Angaben zum Grundwasserstand fehlen. Wasserschutzgebiete oder Brunnennutzungen sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Der Bereich des Sondergebietes liegt in keinem hochwassergefährdeten Bereich. 5.3.3 Schutzgut Boden Der Versiegelungsgrad des bestehenden Grundstücks liegt bei rund 95 %, der Anteil unversiegelter Flächen (Grünflächen) bei 5 %. Durch diesen Versiegelungsgrad sind die Bodenfunktionen - Lebensraumfunktion - Regulationsfunktion bereits eingeschränkt. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 4 Die Folgewirkungen sind: - geringe Grundwasserneubildung - erhöhter Regenwasserabfluss 5.3.4 Schutzgut Natur und Landschaft Innerhalb des geplanten Sondergebietes liegen keine Schutzgebiete im Sinne des Bayerischen Naturschutzgesetzes. 5.3.5 Schutzgut Landschaftsbild Der Umgebungsbereich ist geprägt von größeren und kleineren Gewerbebauten. Durch den Abbruch und Neubau des Lebensmittelmarktes wird sich das Orts- und Landschaftsbild nicht verändern. 5.3.6 Schutzgut Klima und Luft Kaltluftschneisen oder Kaltluftentstehungsgebiete liegen innerhalb des Geltungsbereiches nicht vor. 5.3.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Denkmalgeschützte und schutzwürdige Ensembles und Bauwerke einschließlich Bodendenkmäler kommen im Gebiet nicht vor. 5.4 Mögliche Auswirkungen des Vorhabens 5.4.1 Vermeidungs-/Verminderungsmaßnahmen Bei der Realisierung des Sondergebietes Minimierungsmaßnahmen zum Tragen: 5.4.1.1 und SCHUTZGUT MENSCH SCHUTZGUT WASSER SCHUTZGUT BODEN Nachverdichten eines bereits erschlossenen Standortes (vor der Ausweisung auf der „grünen Wiese“) 5.4.1.4 Vermeidungs- Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gegenüber der bisherigen Bebauung mehr Grünflächen zur Erhöhung der Grundwasserneubildungsrate festgesetzt. 5.4.1.3 folgende Aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung und Versiegelung der Flächen und der umliegenden Bebauung werden für das Schutzgut Mensch keine besonderen Maßnahmen erforderlich 5.4.1.2 kommen SCHUTZGUT NATUR UND LANDSCHAFT Eingrünung des neuen Sondergebietes mit Einzelbäumen Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 5 6. 1 Erschließung Verkehr Die verkehrsmäßige Erschließung des Neubaus erfolgt im östlichen Bereich über eine bestehende Zufahrt, welche neu gestaltet wird. Die bestehende Ausfahrt im westlichen Bereich wird beibehalten. Um die bestehende Gefahrenzone über die Sperrfläche der Abbiegespur zu entschärfen, wird die neue Ein- und Ausfahrt weiter Richtung Osten verlegt, weiterhin wird der Rad-/und Fußweg farbig abgesetzt. Für die östliche Zufahrt gilt ein Abbiegeverbot für LKW´s, ausgenommen hiervon ist lediglich der Anlieferverkehr für die Norma- Filiale. Verkehrliche Erschließung TÜV-Gelände: Die aktuelle LKW Zubringung für das TÜV Gelände bleibt unverändert. Die Abfahrt vom TÜV-Gelände für LKW´s über 7,5 to erfolgt über das Betriebsgelände der Fa. Auto-Meyer GmbH. Für PKW´s erfolgt die Abfahrt wie bisher über das Gelände der Norma Filiale. Nach Aussage des Betreibers des Marktes wird durch die Neuerrichtung des Lebensmittelmarktes nicht mit einem zusätzlichem Verkehrsaufkommen gerechnet. Die Erhöhung der Verkaufsfläche ist auf eine kundenfreundliche Gestaltung des Verkaufsraumes, breitere Flure und niedrigere Regalhöhen, zurückzuführen. 6. 2 Erschließung Wasser, Abwasser, Strom, Telekom, Breitband Die Erschließung für Trinkwasser wird wie bisher über die Stadtwerke Neustadt a.d.Aisch und dem Zweckverband Fernwasser Franken sichergestellt. Der bestehende Markt ist bereits mit Strom, Telekom und einer Breitbandversorgung erschlossen, dies wird auch weiterhin für den Ersatzneubau sichergestellt. Das Abwasser gelangt über geeignete neue Kanäle in den bestehenden Mischwasserkanal in der Karl-Eibl-Straße. Ein Teil des Niederschlagswassers wird über geeignete Rückhaltemaßnahmen der Vorflut zugeführt, der andere Teil wird gegebenenfalls dem öffentlichen Mischwasserkanal zugeführt. 7. Immissionsschutz Aufgrund des bereits bestehenden Baurechtes und der bisherigen Nutzung, kann auf die Erstellung eines Schallschutzgutachtens verzichtet werden. Die üblicherweise in Gewerbegebieten erlaubten Immisionswerte werden durch den neu zu errichtenden Lebensmittelmarkt nicht überschritten. 8.Ortsbild Das Ortsbild wird sich durch den Abbruch des bestehenden Gebäudes und die Neubebauung nur unwesentlich verändern. Die Eingrünung entlang der B 470 wirkt sich positiv auf das Gesamtbild aus. Insgesamt wird keine nachhaltig negative Veränderung des Ortsbildes erwartet. 9. Natur und Landschaft Ein Eingriff, der nach BayNatSchG zu bewerten ist, wird durch den Bebauungsplan nicht zugelassen. Im Verfahren nach § 13a BauGB ist die Eingriffsregelung nach BauGB nicht anzuwenden. Das Grundstück ist bereits derzeit bebaut und komplett versiegelt. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Begrünung des Grundstückes. Dies ist vor allem an der Nord- und der Südgrenze vorgesehen. Die bestehende Hecke an der gesamten nördlichen Grenze erhält einen Schutzstreifen von 6 m, um den dauerhaften Erhalt, die Funktion und die erforderliche Pflege sicherzustellen. Insgesamt ist damit eine der Situation angemessene Grünordnung erreicht. 10.Artenschutzrecht Gem. § 18 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG ist für Vorhaben nach den Vorschriften des BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes während der Planaufstellung (vgl. § 18 Abs. 1 BNatSchG, § 1a Abs. 3 BauGB) zu prüfen, ob die artenschutzrechtlichen Verbote nach § 45 Abs. 7, insbesondere die Zugriffsverbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG, entgegenstehen (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung – saP). Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 6 Um beim Abriss unbeabsichtigte Nestzerstörungen oder Tötung von Nestlingen zu vermeiden, sollte der Abriss außerhalb der Vogelbrutzeit (hier: Mitte März bis Mitte August) erfolgen, oder das Gebäude vorher durch einen Biologen kontrolliert werden. Der Planungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes weist bereits jetzt eine bestehende Bebauung mit komplett versiegelter Fläche aus, daher sind artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nicht zu erwarten, dementsprechend kann – entsprechend den Hinweisen der Obersten Baubehörde (2008) - auf einen detaillierteren Fachbeitrag zur speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP) verzichtet werden. 11. Zusammenfassende Beurteilung Mit den dargestellten Minimierungsmaßnahmen erfahren die Schutzgüter Mensch, Wasser, Boden, Klima/Luft und Kultur- und Sachgüter keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen. Eingriffe in Gehölzbestände liegen nicht vor. Artenschutz: Mit der Durchführung von konfliktmindernden Maßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt sind, sind die naturschutzfachlichen Voraussetzungen der Ausnahmeregelung nach §43 Abs. 8 BNatSchG nicht gegeben, da keine Verbotstatbestände gem. §42 Abs. 1 i.V. m. Abs. 5 BNatSchG verwirklicht werden. Für das Schutzgut Natur- und Landschaft verbleiben in der Gesamtbetrachtung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen. Ein weiteres Beurteilungskriterium stellen die Schwellenwerte gem. Anlage 1 zum UVPG dar. Mit einer Geschossfläche von ca. 1.500 m² tendiert das Vorhaben zum unteren Schwellenwert von 1.200 m². Zusammenfassend ist durch das städtebauliche Vorhaben insgesamt nicht mit erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu rechnen. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich. 12. Stellungnahme ISEK Im Vorfeld zur Entscheidung über die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, wurden geeignete Alternativstandorte zur Ansiedlung eines neuen Marktes gesucht und einer Prüfung unterzogen. Die Prüfung wird auf den nachfolgenden Seiten näher erläutert. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 7 Schnizzersweg 2-4, Betriebsgelände Fa. Landmaschinen Ziegler Die Verfügbarkeit des Grundstücks, das grundsätzlich als Alternativstandort in Betracht kommen könnte, wurde im Vorfeld der Planungen zu unserem Bauvorhaben geprüft, allerdings durch den Eigentümer ehedem abschlägig beschieden. Anlässlich der vorliegenden Stellungnahme der Regierung von Mittelfranken, wurde am 08.09.2015 nochmals Kontakt mit dem Eigentümer des Grundstücks, aufgenommen. Da die Flächen als Betriebsstandort für die Fa. Landmaschinen Ziegler nach wie vor erforderlich sind, wurde eine Verwertung für unser Bauvorhaben kategorisch abgelehnt. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 8 Nürnberger Straße 43-45 Die Grundstücksflächen weisen zwar eine ausreichende Gesamtfläche von 15.000 qm auf; allerdings ist eine Realisierung unseres Vorhabens aufgrund der topographischen Lage – die Bestandsgebäude befinden sich auf 3 Höhenlinien – nicht möglich. Eine intensive Prüfung des Standortes erfolgte bereits im Jahre 2009 mit dem Anbieter Singer & Partner Würzburg. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 9 Bamberger Straße 48, ehemaliges Brauhaus Nachdem ein Investor Ende 2014 das Engagement hinsichtlich einer Revitalisierung der Flächen unter Einbeziehung einer Einzelhandelsnutzung beendet hat, bestehen aktuell keine verifizierbaren Bemühungen, das Projekt wiederzubeleben. Kontaktbemühungen zum neuen Eigentümer blieben bislang ohne Resonanz. o Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 10 B470/Forchheimer Straße Flächen, die hinsichtlich Größe, Verkehrsfrequenz und Nähe zur Wohnbebauung den Erfordernissen eines Einzelhandelsbetriebes entsprechen, entziehen sich durch die besondere topographische Lage im Aischtal (respektive als Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes innerhalb des Naturparks Steigerwald) grundsätzlich einer Bebauung. Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 11 Die Prüfung der vorhandenen Alternativstandorte im Stadtgebiet Neustadt an der Aisch führt insgesamt zu einem negativen Ergebnis. Die Entscheidung auf der bestehenden Fläche einen Ersatzneubau, für den bereits in den frühen 80´zigern und dementsprechend in die Jahre gekommenen Bestandsbau, zu errichten ist aus energetischer und auch aus umweltplanerischer Sicht einem Neubau auf der "grünen Wiese" vorzuziehen. 13. Abbruch und Rückbau Vor Beginn der Abbrucharbeiten muss der Gashausanschluss zur bestehenden Norma Filiale rückgebaut werden. 14. Baumpflanzungen DVGW Zwischen geplanten Baumstandorten und Versorgungsleitungen, ist nach dem DVGW Regelwerk, Arbeitsblatt GW 125 "Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsleitungen" ein Abstand von 2,50 m einzuhalten. Neustadt an der Aisch, den .................................. ......................................................... Klaus Meier, 1. Bürgermeister Plan & Form Projektservice e.k., Pegnitz