STADT FLORSTADT STADTTEIL NIEDER

STADT FLORSTADT
STADTTEIL NIEDER-MOCKSTADT
Bebauungsplan Nr. 5.07
"GEWERBEGEBIET IM UNTERFELD“
5. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG
Bearbeitung
Büro Dr. Klaus Thomas
Ritterstraße 8 • 61118 Bad Vilbel
Tel: 06101/ 582106 • Fax: 06101/ 582108
[email protected] • www.buerothomas.com
Bearbeitungsstand: August 2015
Florstadt – 5. Änderung GE im Unterfeld
INHALTSVERZEICHNIS
Büro Dr. THOMAS
Seite
1 Ziele und Zwecke der Planung ........................................................... 3 1.1 Allgemein ........................................................................................................ 3 1.2 Verfahren ........................................................................................................ 3 2 Lage und Größe des Plangebiets....................................................... 3 3 Planungsrechtliche Situation ............................................................. 4 3.1 Rechtskräftiger Bebauungsplan ..................................................................... 4 3.2 Regionaler Flächennutzungsplan ................................................................... 5 3.3 Archäologie ..................................................................................................... 5 4 Bestand ................................................................................................ 5 5 Planung ................................................................................................ 7 5.1 Grundzüge der Planung ................................................................................. 7 5.2 Erschließung ................................................................................................... 7 5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung ............................................................... 7 5.4 Bauweise ........................................................................................................ 9 5.5 Höhenfestsetzungen ....................................................................................... 9 6 Umweltbericht .................................................................................... 11 6.1 Ausgangslage, Inhalt und Ziele der Änderungs- und Erweiterungsplanung . 11 6.2 Artenschutz ................................................................................................... 12 6.3 Bestandsaufnahme und -bewertung ............................................................. 12 6.4 Wirkfaktoren ................................................................................................. 12 6.5 Schutzgutbezogene Beschreibung / Bewertung der Umweltauswirkungen . 13 6.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten / Erklärung zum Umweltbericht ......... 16 6.7 Gegenüberstellung von Eingriff und Ausgleich ............................................. 16 7 Wasserwirtschaftliche Belange / Ver- und Entsorgung ................. 17 8 Immissionsschutz ............................................................................. 17 9 Quellen ............................................................................................... 18 Weitere Teile der Planung und Anlagen
• Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen
• Bestand
August 2015
Begründung Seite 2
Florstadt – 5. Änderung GE im Unterfeld
1
Ziele und Zwecke der Planung
1.1
Allgemein
Büro Dr. THOMAS
Die Stadt Florstadt beabsichtigt, im „Gewerbegebiet im Unterfeld“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Logistikunternehmens in Nachbarschaft zu dem im Südosten befindlichen Hochregallager zu schaffen. Hierzu muss der
rechtskräftige Bebauungsplan 5.07 geändert und erweitert werden.
Die Planzeichnung der 5. Änderung und Erweiterung schließt das Gesamtgebiet ein
und ersetzt somit die rechtskräftige Planung.
1.2
Verfahren
Die vorgesehenen Änderungen an der rechtskräftigen Planung sind inhaltlich eher geringfügig und berühren letztlich nicht die Grundzüge der bisherigen Gebietsentwicklung. Ungeachtet dessen ist u.a. im Hinblick auf die Erweiterung ein „reguläres“, d.h.
2-stufiges Bebauungsplanverfahren einschließlich Umweltbericht i.S. von § 2a BauGB
und Grünordnungsplan mit der Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich erforderlich.
Allerdings ergeben sich aufgrund
• der Vorgaben der rechtskräftigen Planung,
• der im Zusammenhang damit geklärten grundsätzlichen Fragen - u.a. in Bezug auf
Archäologie, Umweltbelange wie Klima und Artenschutz – sowie
• des - im Vergleich zur Gesamtgebietsgröße - relativ geringen Umfangs des Erweiterungsbereichs
gewisse Vereinfachungen, die sich als eher redaktionelle Überarbeitung auswirken.
Die frühzeitigen Beteiligungsverfahren i.S. von §§ 3 und 4 BauGB, jew. Abs. 1, wurden bereits 2013 durchgeführt. Die Unterbrechung des Verfahrens war durch Veränderungen bei der Grundstücksnachfrage bedingt. Die jetzige Wiederaufnahme der
Planung beinhaltet somit die Möglichkeit, Synergien durch die Nachbarschaft mit dem
Logistikunternehmen zu nutzen.
2
Lage und Größe des Plangebiets
Änderung und Erweiterung betreffen den Südwesten des Unterfelds. Die Ansiedlungswünsche des neuen Betriebes konzentrieren sich auf die östlich gelegene Parzelle 150 und die daran angrenzenden Bereiche. Im Sinne einer städtebaulich und
planungsrechtlich geordneten Entwicklung schließt die notwendige Erweiterung die
Parzelle 50 und die Wegeparzelle 48 mit ein. Damit erfolgt in diesem südwestlichen
Bereich eine Verschiebung des Geltungsbereichs um ca. 70 m nach Süden.
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Der Erweiterungsbereich hat eine Fläche von ca. 21.000 qm / 2,1 ha.
Das „Unterfeld“ im Hessenviewer – links der Änderungs- und Erweiterungsbereich. Der
Ausbauzustand der Verkehrsflächen auf der Abbildung entspricht der heutigen Situation.
Im Änderungs- und Erweiterungsbereich sind Erschließung und Baugrundstücke bzw.
überbaubare Flächen planungsrechtlich neu zu ordnen.
3
Planungsrechtliche Situation
3.1
Rechtskräftiger Bebauungsplan
Der Bebauungsplan Nr. 5.07 ist mit Veröffentlichung am 30.04.1993 rechtskräftig geworden. Die bisher letzte „4. Änderung“ ist am 20.06.2008 in Kraft getreten.
Mit der 4. Änderung wurde der ursprünglich vorgesehene generelle Ausschluss kerngebietstypische Vergnügungsstätten auf solche des sogenannten „Rotlichtmilieus“ beschränkt. Mit der Änderung sollte unter anderem die ausnahmsweise Zulässigkeit einer Spielhalle („Spielothek“) ermöglicht werden.
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Außerdem wurde die Stichstraße (Stadastraße) im südöstlichen Gebietsteil nach Westen bis zum Graben in der Gebietsmitte verlängert. Damit sollte eine kleinteiligere
Grundstücksaufteilung in dem nördlich anschließenden Bereich ermöglicht werden.
3.2
Regionaler Flächennutzungsplan
In dem am 17. Oktober 2011 in Kraft getretenen Regionalen Flächennutzungsplan ist
das Plangebiet – wie die weiteren südlich angrenzenden Bereiche – als „Gewerbliche
Baufläche - Bestand“ bzw. „-Planung“ ausgewiesen.
Ausschnitt aus dem Regionalen Flächennutzungsplan 2010
3.3
Archäologie
Grundsätzliche Fragen in Bezug auf vor- und frühgeschichtliche Funde mit Relevanz
für die im Regionalen Flächennutzungsplan dargestellten gewerblichen Bauflächen
waren zuletzt 2003 Gegenstand von Vor- und Hauptuntersuchungen. Im Ergebnis
steht einer baulichen Nutzung des Gebiets einschließlich des Erweiterungsbereichs
nichts im Wege. Wie bei allen Baumaßnahmen sind bei eventuellen Bodenfunden die
gesetzlich geregelten Vorgaben einzuhalten. Dies wird durch den üblichen textlichen
Hinweis klargestellt.
4
Bestand
Planungsrechtlich ist die als „In der Grobach“ nach Süden führende Stichstraße bis
zum bisherigen südlichen Gebietsrand als „Straßenverkehrsfläche“ festgesetzt. Diese
Verkehrsfläche endet mit einem Wendehammer an dem als „öffentliche Grünfläche“
festgesetzten Grünstreifen, der hier den südlichen Abschluss des Unterfeldes bildet.
Beidseitig der Verkehrsfläche sind Baugrundstücke als „Gewerbegebiet“ i.S. von § 8
BauNVO festgesetzt.
Die bestimmungsgemäße derzeitige Nutzung in der Nachbarschaft des Änderungsund Erweiterungsbereichs beschränkt sich auf Grundstücke, die direkt an die parallel
zur Bundesstraße verlaufende Haupt-Erschließung des Unterfeldes („In der Grobach“,
in diesem Abschnitt Flurstück 63/1) angebunden sind. Westlich der Stichstraße ist ein
Bürohaus (54/18). Auf der Ostseite befindet sich auf dem Flurstück 54/21 ein großes
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Gebäude. Östlich angrenzend ist ein Logistikzentrum. Den östlichen Abschluss bildet
der Grabenbereich.
Ein Ausbau der Stichstraße (54/19) ist nach Süden auf etwa 150 Metern = bis an das
Ende der östlichen Bebauung erfolgt. Die westlich angrenzende Fläche (54/17) ist
noch nicht bebaut. Sie wird landwirtschaftlich genutzt.
Der bisher als südlicher Gebietsrand vorgesehene Grünstreifen ist noch nicht umgesetzt. Letztlich drückt sich darin auch der Umstand aus, dass dieser Grünstreifen lediglich eine vorübergehende Entwicklungsgrenze markiert und somit keine langfristige
Sicherung erfährt.
Die Bebauung auf dem Grundstück
54/21 verdeutlicht recht gut, dass das
„Unterfeld“ ein durchaus beachtliches
Süd-Nord-Gefälle aufweist. Der große,
in Nord-Süd-Richtung = d.h. senkrecht
zum Hang ausgerichtete und notwendigerweise
waagerecht
organisierte
Gebäudekomplex ist am
südlichen
Gebietsrand zwischen 2 und 3 Meter
tief eingegraben. Dagegen gehen die
Überlegungen
im
Änderungs-
und
Erweiterungsbereich in Richtung einer
parallel zum Hang ausgerichteten baulichen Anlage,- ebenso wie im Übrigen
bei dem großen Hochregallager im
Südosten des Unterfeldes.
Eingrabung am Südrand der Parzelle
54/21
Damit besteht der Geltungsbereich, bis auf die Parzellen 50 und 48 aus planungsrechtlich gesicherten bzw. bereits entsprechend genutzten Gewerbe- und Erschließungsflächen.
Die Parzelle 50 wird ackerbaulich genutzt. In der Örtlichkeit ist der künftige neue südliche Gebietsrand = die Wegeparzelle 48 aufgrund der ackerbaulichen Nutzung kaum
auszumachen.
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5
Planung
5.1
Grundzüge der Planung
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Entsprechend der Nachfrage nach Gewerbegrundstücken ist eine Weiterentwicklung
des Unterfeldes im Rahmen der Darstellungen des regionalen FNP vorgesehen. Die
5. Änderung des Bebauungsplans soll sich in dieses Gesamtkonzept einfügen.
5.2
Erschließung
Äußere Erschließung
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zur 5. Änderung und Erweiterung des Gewerbegebiets wurden von HessenMobil Anregungen vorgebracht, wonach die verkehrliche Erschließung vertiefend zu beurteilen sei. Eine grundsätzliche Neubeurteilung des
Gebiets wurde nicht vorgenommen, da die in der rechtskräftigen Planungen getroffenen Aussagen auch weiterhin gelten.
Erweiterungen der vorhandenen Verkehrsflächen sind im Zusammenhang mit den
derzeit projektierten baulichen Nutzungen und unabhängig von deren Ausrichtung
nicht erforderlich. Vielmehr wird im Rahmen der Planänderung die Verkehrsfläche
noch reduziert.
Innere Erschließung
Die innere Erschließung der Gewerbe- und Industrieflächen ist größtenteils abgeschlossen und entspricht der rechtskräftigen Planung bzw. den Planänderungen. Nicht
mehr erforderlich wird der südliche Abschnitt der mit der 3. Planänderung festgesetzten Stichstraße „In der Grobach“. Der Straßenstich endet zukünftig an der Gebietsabgrenzung zum Industriegebiet** (nördliche Grenze der Flurstücke 150 / 147). Außerdem wird die bereits mit der 4. Planänderung festgesetzte Stadastraße nach Westen
bis zum GI** verlängert.
ÖPNV
Das Gebiet „Im Unterfeld“ ist über eine Haltestelle im Bereich des nördlichen Kreisels
direkt an den ÖPNV angebunden. Hier verkehrt die Buslinie FB-01 von Echzell / Altenstadt nach Friedberg (Bad Nauheim) und die Taxilinie FB-04 von Ranstadt nach
Nieder-Mockstadt.
5.3
Art und Maß der baulichen Nutzung
Die Grundzüge der baulichen Nutzung des rechtskräftigen Plans bleiben größtenteils
unverändert.
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Ergänzend zu den bereits im Südosten festgesetzten Industriegebieten wird im Südwesten ein weiteres Industriegebiet festgesetzt, um in diesem Bereich die Ansiedlung
eines Logistikunternehmens zu ermöglichen.
Im Einzelnen ergeben sich darüber hinaus folgende Änderungen und Ergänzungen:
Wohnungen
In den nördlichen und östlichen Gewerbegebieten sind auch weiterhin ausnahmsweise Wohnungen i.S. von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, mit der Einschränkungen auf 1
Wohnung je Betrieb, zulässig. Dagegen werden aufgrund der Nähe zu den südlichen
Industriegebieten in den mit GE** gekennzeichneten Gebieten, also den Gewerbegebieten südlich der Straße „In der Grobach“ keine Wohnungen mehr zugelassen.
Auch in den Industriegebieten selbst sind demzufolge die nach § 9 Abs. 3 BauNVO
ausnahmsweise zulässigen Wohnungen ausgeschlossen.
Kirchliche Zwecke und Vergnügungsstätten im GE
Die nach BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche Zwecke sind auch weiterhin nicht zulässig.
Das gleiche gilt für die ausnahmsweise zugelassenen Vergnügungsstätten, die unzulässig sind, wenn es sich um Nachtlokale jeglicher Art oder Betriebe mit Sexdarbietungen jeglicher Art wie Sexkinos, Lokale und Verkaufsstätten mit Videokabinen handelt.
Industriegebiete
In den Industriegebieten sind außerdem die Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke und Einzelhandelsunternehmen nicht zulässig.
Ausgenommen von dieser Festsetzung sind vor Ort produzierende und weiterverarbeitende Betriebe für die Selbstvermarktung, sofern die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu
keinen negativen Auswirkungen führt.
Nachgegangen wurde im übrigen der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gem. §
4 Abs. 1 BauGB aufgeworfenen Frage, ob das Lager der Stada ein potenzieller Seveso II-Störfallbetrieb ist (Schreiben des Regionalverbands vom 02.07.2013). Die befürchteten Konflikte können aufgrund der Stellungnahme des RP Darmstadt vom
10.07.2013 ausgeschlossen werden, da aus Sicht des Dezernates Immissionsschutz
keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht wurden.
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GI **
Mit der vorgesehenen Ansiedlung des Logistikunternehmens ergibt sich die Notwendigkeit, eine Klarstellung in Bezug auf die Lagerung von Stoffen und Gemischen, die
nach der 4. BImSchV genehmigungsbedürftig sind, vorzunehmen. Diese Genehmigung soll grundsätzlich sicherstellen, dass sich für die Bestandssituation keine nachteiligen Auswirkungen ergeben. Die Genehmigung kann jedoch für die Neuansiedlung
schutzbedürftiger Vorhaben in der Nachbarschaft relevant sein.
Im GI** werden aus den gleichen Gründen Vorhaben mit hohem Publikumsverkehr
ausgeschlossen. Eine solche Einschränkung lässt sich für die an das GI** angrenzenden Gebiete aufgrund der Bestandssituation nicht treffen.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung bleibt für die Gewerbegebiete unverändert mit einer
Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 2,0 und wird im Erweiterungsbereich, angepasst an die benachbarten Industriegebiete, mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Baumassenzahl von 10,0 festgesetzt.
5.4
Bauweise
Im Zuge der Planerweiterung werden die überbaubaren Flächen im Südwesten bis an
den Gebietsrand im Süden herangeführt, um der aus den Achsmaßen entwickelten
Gebäudeplanung und den Erschließungserfordernissen der Interessenten einen
größtmöglichen Spielraum zu ermöglichen.
5.5
Höhenfestsetzungen
Für die geplante Neuansiedlung wurden die zulässigen Gebäudehöhen der rechtskräftigen Planung überprüft. Daraus haben sich weitere differenzierte Höhenfestsetzungen im Plangebiet ergeben.
GE
Unverändert gilt auch weiterhin für die Gewerbegebiete, dass die Traufhöhe der Gebäude, bezogen auf OK der vorgelagerten öffentlichen Verkehrsfläche, auf 12 m zu
begrenzen ist. Ausgenommen von dieser Regelung sind die Bereiche westlich der
Hauptgebietszufahrt "In der Grobach" (= westlich der Parzellen 63/6 und 103/2), in
denen im Einzelfall betriebsbedingt notwendige Hochlager und Silos, die einem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, sowie untergeordnete Bauteile wie Schornsteine usw.
zulässig sind.
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GI / GI*
Ebenfalls unverändert bleiben die Festsetzung für die beiden Industriegebiete im Südosten. Im Bereich der Stada ist danach die Gebäudehöhe auf 40 m und in dem als GI*
festgesetzten Industriegebiet die Traufhöhe der Gebäude auf 12 m, jeweils bezogen
auf OK der vorgelagerten öffentlichen Verkehrsfläche zu begrenzen. Untergeordnete
Dachaufbauten und technische Anlagen sind davon ausgenommen.
Benchmark für Höhenfestsetzungen – das 40 m hohe Hochregallager der Stada, gesehen
vom südlichen Ausbauende der „Grobach“.
GI **
Für den Erweiterungsbereich im Südwesten ist eine neue Höhenfestsetzung erforderlich, um das dort geplante Logistikunternehmen zu ermöglichen. Da aufgrund der Topographie, in Verbindung mit der großflächigen Gebäudeplanung und der noch nicht
ausgebauten Verkehrsfläche im Osten, ein Bezug zur vorgelagerten Verkehrsfläche
nur schwer herzustellen ist, wird eine absolute Gebäudehöhe festgesetzt. Die Gebäudehöhe ist im GI** auf 155 m ü.NN begrenzt, wobei auch hier untergeordnete Dachaufbauten und technische Anlagen von der Höhenbeschränkung ausgenommen sind.
Diese Höhenfestsetzung lässt unter Berücksichtigung der derzeitigen Höhenverhältnisse (insbesondere der Stadastraße) de facto eine Gebäudehöhe von bis zu ca. 18 m
zu.
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6
Umweltbericht
6.1
Ausgangslage, Inhalt und Ziele der Änderungs- und Erweiterungsplanung
Die Umsetzung der Planung beinhaltet aufgrund der damit verbundenen Transformation landwirtschaftlich genutzter Flächen in baulich intensiv genutzte Gewerbegrundstücke im Hinblick auf die naturschutzfachlich zu betrachtenden Schutzgüter Eingriffe
und Veränderungen. Allerdings erscheinen im Hinblick auf den konkreten Einzelfall
„Im Unterfeld“ folgende Aspekte wesentlich:
• Es geht um keine naturschutzfachlich hochwertigen Flächen. Gerade beim
Erweiterungsbereich im Südwesten handelt es sich um eine relativ hoch belastete
Restfläche zwischen einem florierenden, großen Gewerbegebiet und der
Autobahn.
• Im
wesentlichen
sind
die
naturschutzfachlich
relevanten
Eingriffe
und
Veränderungen bereits mit der Entscheidung zur Entwicklung des „Unterfeldes“
erfolgt und zudem in Bezug auf die weitere Entwicklung durch die Darstellungen
des
Flächennutzungsplans
vorbereitet.
Eine
grundsätzliche
qualitative
Veränderung ergibt sich weder insgesamt noch bezogen auf einzelne Schutzgüter.
• Die mit der Erweiterung ermöglichten Eingriffe sind in Relation zur bereits
vollzogenen Entwicklung quantitativ untergeordnet.
• Auch in Bezug auf das „Schutzgut Mensch“ sind mit der Weiterentwicklung keine
Beeinträchtigungen zu erwarten.
Vor diesem Hintergrund sind grundsätzliche Alternativen zur Planung – etwa der Verzicht auf die Weiterentwicklung des Unterfeldes – keine ernsthaft zu prüfende Option.
Auch Entwicklungsprioritäten im vorgegebenen Rahmen sind nicht zu erkennen.
Im Hinblick auf den konkreten Einzelfall „Unterfeld“ erscheinen im Weiteren auch die
üblichen Vorkehrungen zum Abschluss einer städtebaulichen Entwicklung nicht angebracht bzw. verfrüht:
• Beim Unterfeld ist die weitere Entwicklung keineswegs abgeschlossen. Vielmehr
sind Zukunftsoptionen vorbereitet, aber natürlich noch nicht konkretisiert. In diesem
Rahmen sind auch derzeit noch nicht absehbare bzw. forcierte Entwicklungen wie
z.B. die weitere Inanspruchnahme von autobahnnahen Flächen bis an die Grenze
der Bauverbotszone nicht auszuschließen.
• Das Unterfeld ist durch robuste gewerbliche Nutzungen geprägt, aber topografisch
und landschaftlich gut in einen insgesamt vorbelasteten Standort eingebunden
(Stichworte Autobahn, Windkraftanlagen).
Alles in allem ist die eingeleitete Weiterentwicklung unter Umweltgesichtspunkten vertretbar. Flankierende Maßnahmen zur Reduzierung von Beeinträchtigungen sind über
die bereits getroffenen Festsetzungen hinaus nicht erforderlich.
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6.2
Artenschutz
Gesonderte faunistische Erhebungen fanden nicht statt. Aus den vorangegangenen
Planungen und Untersuchungen und den Hinweisen aus der frühzeitigen Beteiligung
haben sich keine Belege, die eine vertiefende Untersuchung erforderlich gemacht hätten, gefunden.
Da der Erweiterungsbereich intensiv ackerbaulich genutzt wird, ist von Nahrungsgästen unter den Vögeln sowie bei den Säugetieren auszugehen (Reh, Fuchs, Feldhase).
Durch die Gebietserweiterung ist eine lokale Bestandsgefährdung jedoch nicht zu erwarten. In der näheren Umgebung sind hinreichend große, vergleichbare Flächen
vorhanden.
Auswirkungen auf das nördlich der Bundesstraße befindliche Vogelschutzgebiet und
FFH-Gebiet sind aufgrund der Entfernung zur Gebietserweiterung nicht zu erwarten.
Darüber hinaus spielen die Vorbelastungen im Umfeld für die Konflikteinschätzung bereits eine große Rolle. Bundesstraße und Autobahn bilden deutliche Zäsuren.
Eine Beeinträchtigung von wild lebenden Tieren und Pflanzen der besonders geschützten Arten gem. § 44 BNatSchG kann somit innerhalb der Erweiterungsfläche
ausgeschlossen werden. Die in der Umgebung befindlichen geschützten Biotope werden nicht von der Erweiterungsplanung berührt.
6.3
Bestandsaufnahme und -bewertung
Die Aussagen der rechtskräftigen Planung zur naturräumlichen Lage und Topografie,
zu Geologie und Boden, zu Klima, zu Gewässern und Grundwasser, sowie zur Umgebung gelten unverändert. Für den verhältnismäßig kleinen Erweiterungsbereich wurden keine erneuten Untersuchungen erforderlich, da die seinerzeitigen Bestandsbetrachtungen über die rechtskräftigen Plangebietsgrenzen hinaus abgearbeitet wurden
und den südwestlichen Bereich bereits mit bewertet hatten.
6.4
1
Wirkfaktoren
Die baubedingten Wirkfaktoren sind zeitlich beschränkt. Sie werden durch die Herstellung der baulichen Anlagen und Infrastruktureinrichtungen sowie die damit verbundenen Baustellentätigkeiten verursacht. Da im nördlichen und östlichen Umfeld des Erweiterungsbereichs bereits Gewerbe-, Misch- und Wohnbebauung angrenzt, entstehen hier baubedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch.
Wesentliche anlagenbedingte Wirkungen entstehen durch die Versiegelung eines
Großteils der Fläche und die Errichtung von baulichen Anlagen. Auswirkungen sind
hierbei auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Tiere und Pflanzen zu erwarten. Diese
1
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3. Änderung und Erweiterung Bebauungsplan 5.07, Juni 2007
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Auswirkungen sind durch geeignete Maßnahmen zu minimieren bzw. auszugleichen
und werden im Rahmen der Biotopwertbilanzierung berücksichtigt.
Die betriebsbedingten Wirkungen entstehen durch die dauerhafte Nutzung als gewerblich genutzte Flächen, deren reale Auswirkung von der sich ansiedelnden Betriebsart abhängt. Zu sehen ist hierbei das zusätzliche Verkehrsaufkommen, das auf
diesen Bereich einwirkt. Beeinträchtigt wird das Umfeld jedoch bereits durch die stark
befahrene Bundesstraße und die Autobahn.
Da zu erwarten ist, dass sich im Erweiterungsbereich, wie im bereits bestehenden
Gebiet, verkehrsintensive Betriebe ansiedeln, werden sich betriebsbedingte Auswirkungen auch außerhalb der üblichen Arbeitszeiten ergeben. Letztlich ist dieser Effekt
mit der Autobahnnähe des Plangebiets vorgegeben und auch erwünscht, da durch
diese Konzentration des Verkehrs andere, störungsempfindliche Gebiete und insbesondere Ortslagen entlastet werden.
Ein weiterer Wirkfaktor entsteht durch die in Teilbereichen möglichen Gebäudehöhen.
Um diese Beeinträchtigung abzuschätzen, wurden das Landschaftsbild und die Auswirkungen auf die Umgebung im Zusammenhang mit der 3. Planänderung bereits zusätzlich bewertet. In dem südwestlichen Erweiterungsbereich bleiben die möglichen
Auswirkungen aufgrund der textlichen Festsetzungen weit unter diesen Beeinträchtigungen.
6.5
Schutzgutbezogene Beschreibung / Bewertung der Umweltauswirkungen
Die schutzgutbezogenen Beschreibungen und Bewertungen wurden im Rahmen der
rechtskräftigen Planung ausführlich dargestellt und müssen daher für die 5. Planänderung nicht wiederholt werden.
Für den Erweiterungsbereich ergeben sich insbesondere Auswirkungen auf das
Schutzgut Pflanzen und Boden.
Schutzgut Tiere und Pflanzen
Eine Beeinträchtigung von wild lebenden Tieren und Pflanzen der besonders geschützten Arten kann innerhalb der Erweiterungsfläche ausgeschlossen werden. Die
in der Umgebung befindlichen geschützten Biotope (Streuobstwiese im rechtskräftigen
Planteil, Grünland feuchter bis nasser Standorte nordwestlich der Bundesstraße und
westlich der Autobahn) werden nicht von der Erweiterungsplanung berührt.
Die Biotope des Plangebiets, die für die Pflanzenwelt von Bedeutung sind, werden
durch die geplanten Bautätigkeiten beeinträchtigt oder beseitigt. Dadurch wird auch
die Tierwelt im Plangebiet beeinträchtigt, da ihnen Nahrungshabitate und Lebensräume verloren gehen. Die Eingriffe auf den Privatgrundstücken werden durch textliche
Festsetzungen begrenzt; durch Pflanzgebote wird ein teilweiser Ausgleich auf der Flä-
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che angestrebt. Die planungsrechtlichen Festsetzungen aufgrund der Landschaftsplanung aus der rechtskräftigen Planung und aus den bereits erfolgten Änderungen gelten unverändert.
Die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans möglichen Nutzungstypen im Änderungs- und Erweiterungsbereich sind in der nachfolgenden Gegenüberstellung von
Eingriff und Ausgleich gemäß der Kompensationsverordnung zugeordnet.
Schutzgut Boden
Baumaßnahmen führen zu Verdichtung, Versiegelung und Veränderung von Bodengefüge und Bodenprofil. Der Boden unter den versiegelten Flächen geht dem Naturhaushalt verloren. Durch die Versiegelung können die darunter liegenden Bodenpartien kein Wasser mehr aufnehmen; das abfließende Wasser dieser Flächen führt zu
einer höheren Beanspruchung der Leitungs-, Speicher- und Filterkapazität in den angrenzenden Bodenbereichen und damit möglicherweise zur Gefahr der Verunreinigung des aus dem Plangebiet abfließenden Bodenwassers. Diese Gefahr kann durch
die Vermeidung der Verschmutzung des Niederschlagswassers verringert werden.
Im Rahmen der Planung kommt es zu einer zusätzlichen Versiegelung bzw. Überbauung bislang unversiegelter Flächen, so dass in diesen Bereichen die natürlichen Bodenfunktionen nachhaltig verloren gehen.
Schutzgut Wasser
Im Sinne des Schutzgutes Wasser gibt es - auch bereits mit der rechtskräftigen Planung - textliche Hinweise für das Plangebiet. Das betrifft die Schutzzone "D" des Heilquellenschutzgebietes von Bad Salzhausen und die Zone I des „Oberhessischen
Heilquellenschutzbezirks“. Textlich wird darauf hingewiesen, dass bei der Umsetzung
des Bebauungsplans die in den Schutzgebietsverordnungen festgelegten Verbote und
Genehmigungspflichten zu beachten sind.
Außerdem wird angeregt, dass das Niederschlagswasser von demjenigen verwertet
werden soll, bei dem es anfällt.
Der im mittleren Bereich verlaufende Graben wird auch für den Abschnitt der Erweiterungsfläche planungsrechtlich gesichert.
Schutzgut Klima
Durch eine Durchgrünung der nicht überbaubaren Flächen (Stellplatzflächen, gärtnerisch gestaltete Freiflächen) können innerhalb des Plangebietes neue Strukturen und
Flächen mit kleinklimatischer Wirkung in Bezug auf den Ausgleich von Temperaturextremen, Erhöhung der Luftfeuchtigkeit und Verbesserung der Staubbindung geschaffen
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werden. So können die negativen Auswirkungen der Bebauung auf Klima und Luft minimiert werden.
Schutzgut Landschaft / Ortsbild
Durch die Erweiterungsplanung wird der bestehende Ortsrand im Südwesten weiter in
die unbebaute Ackerlandschaft verschoben.
Auch für den Erweiterungsbereich ist mit einer dichten Bebauung zu rechnen. Für die
geplanten privaten Grundstücksfreiflächen ist eine standortgerechte und strukturreiche
Durchgrünung zur Eingriffsminimierung vorgesehen.
Schutzgut Mensch
Beeinträchtigungen durch die gewerblichen Ansiedlungen wurden im Rahmen der 1.
Änderung des Bebauungsplans geprüft. Das beinhaltete u.a. Auswirkungen auf Klima
und Lufthygiene. Auswirkungen, die der Entwicklung des Plangebiets entgegengestanden hätten, wurden nicht festgestellt. Dies wird im übrigen auch durch den Flächennutzungsplan gestützt.
Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch sind grundsätzlich durch die Zunahme des
Verkehrs und durch die gewerbliche Nutzung im Erweiterungsbereich zu erwarten. Allerdings werden sich die Auswirkungen durch die Entfernungen zwischen dem Erweiterungsgebiet und den überhaupt infrage kommenden Wohngebieten sowie die Konzentration des Verkehrs auf den ohnehin vorbelasteten Nahbereich der A 45 in verträglichen Grenzen halten.
Einflüsse auf die Erholungsnutzung sind nicht zu erwarten, da dem Plangebiet selbst
keine besondere Funktion hierbei zukommt. Die Fuß-, Rad- und Feldwegeverbindungen in die nähere Umgebung bleiben in ihrer Funktion erhalten und werden durch die
Planung nicht verändert.
Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Auswirkungen auf Kulturgüter ergeben sich insbesondere durch die mögliche Inanspruchnahme archäologisch relevanter Flächen. Daher wurde 2003 eine Untersu2
chung veranlasst , die nach der Sicherung von Fundstücken zur Freigabe des Gebietes geführt hat. Aufgrund dessen wurde auf eine nachrichtliche Übernahme in der
Planzeichnung verzichtet.
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Abschlussbericht zur Vor- und Hauptuntersuchung im neuen Gewerbegebiet Florstadt Nieder-Mockstadt 2003, Frank Lorscheider M.A., Institut für Vor- und Frühgeschichte der Johannes Gutenberg-Universität Mainz
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6.6
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Anderweitige Planungsmöglichkeiten / Erklärung zum Umweltbericht
Bedingt durch die bereits im rechtskräftigen Gewerbegebiet angedachte Gebietserschließung sind die möglichen Planungsvarianten im Erweiterungsbereich selbst stark
eingeschränkt. Die Erweiterung entspricht außerdem den Darstellungen des Regionalen Flächennutzungsplans und nimmt Bezug auf konkrete Bauinteressen.
Die im Rahmen der Umweltprüfung beschriebenen und bewerteten Auswirkungen gehen als Umweltbelange in den Bebauungsplanänderung ein. Der Umweltbericht
kommt zu dem Ergebnis, dass trotz nachteiliger Auswirkungen auf einzelne Schutzgüter eine Weiterführung des Verfahrens zu befürworten ist.
6.7
Gegenüberstellung von Eingriff und Ausgleich
Die Planänderung ermöglicht im Bereich der früheren Randeingrünung einen geringfügigen neuen Eingriff. Dies betrifft eine Flächengröße von ca. 2.808 qm, die nun
mit Grundstücksflächen überplant wird. Dieser Grünstreifen war seinerzeit mit 20
Punkten als Hecken- und Gebüschpflanzung (02.600) bilanziert (56.160 Punkte) und
hat nach der Änderungsplanung nur noch eine Wertigkeit von 3 (ca. 2.246 qm baulich
genutzte Flächen) bis maximal 14 Punkten (562 qm zu begrünende Grundstücksflächen). Aus dem Restwert von 14.606 ergibt sich für diesen Streifen ein Defizit von ca.
41.500 Biotopwertpunkten.
Die Planänderung mit der geringfügigen Erweiterung der Verkehrsfläche (199 qm mit
3 Punkten statt Weg - 61 qm mit 6 Punkten, Graben - 30 qm mit 36 Punkten und
Grünstreifen - 105 qm mit 14 Punkten) im Osten des GI** ergibt ein weiteres Defizit
von ca. 2.300 Punkten (2.916 Punkte vorher - 597 Punkte nachher).
Durch den Erweiterungsbereich entsteht ein Eingriff in die ca. 19.036 qm großen
Ackerflächen (16 Punkte) mit einem Biotopwert von 304.576 Punkten. Außerdem
entfällt der südliche Weg (21 Punkte) mit ca. 1.468 qm, der mit 30.828 Punkten als
Verlust bilanziert wird.
Auf dieser Fläche sind baulich nutzbare Bereiche (3 Punkte) in einer Größenordnung
von 14.885 qm möglich. Die restliche Fläche von ca. 3.721 qm wird als zu begrünende
Freifläche mit 14 Punkten bilanziert. Der westliche schmale Grünstreifen (20 Punkte)
schlägt mit einer Größe von 143 qm und 2.860 Punkten zu Buche und der bis zum
Gebietsrand zu verlängernde Weg (6 Punkte) auf 287 qm mit 1.722 Punkten. Insgesamt ergibt dies eine Wertigkeit nach dem Eingriff von 101.331 Punkten. Das daraus
entstehende Defizit beläuft sich damit auf ca. 234.000 Wertpunkte. Der Grabenbereich
bleibt unverändert und geht daher nicht in die Bilanzierung ein.
Insgesamt ergibt sich somit ein Gesamtdefizit für den Änderungs- und Erweiterungsbereich von ca. 277.800 Biotopwertpunkten. Der Ausgleich ist über das Biotopwertkonto der Stadt möglich.
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Florstadt – 5. Änderung GE im Unterfeld
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Büro Dr. THOMAS
Wasserwirtschaftliche Belange / Ver- und Entsorgung
In Bezug auf die Versorgung des „Unterfeldes“ mit Strom und Wasser ergeben sich
durch die Änderung und Erweiterung keine planungsrechtlich relevanten neuen Gesichtspunkte. Die vorhandenen Systeme sind für die nun anstehende Weiterentwicklung ausreichend bzw. ohne weiteres ausbaufähig.
Das gleiche gilt für die Ableitung des Schmutzwassers, die im Rahmen des vorhandenen Systems und in den öffentlichen Verkehrsflächen erfolgen kann.
Zu berücksichtigen ist jedoch der weitere Ausbau der Entwässerung im Trennsystem.
Die Ableitung des Regenwassers erfolgt bisher in Ost-West-Richtung über einen Kanal „In der Grobach“ zum westlichen Ende dieser Straße: Hier wird es über einen großen Sammler im dortigen Feldweg 49/4 nach Norden in ein Regenrückhaltebecken
auf der anderen Seite der B 275 und dann gepuffert in den Vorfluter geleitet.
Alle bisherigen Überlegungen laufen darauf hinaus, dieses Konzept weiter zu entwickeln. Die Details zur Entsorgung werden mit den zuständigen Behörden und Verbänden im Rahmen der Erschließungsplanung abgestimmt.
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Immissionsschutz
Lärm
Planungsrechtlich trifft der Bebauungsplan keine Vorgabe in Bezug auf Lärmbeeinträchtigungen. Somit gelten grundsätzlich die Grenzwerte des jeweiligen Gebietstyps
gemäß BauNVO.
Für die Erweiterungsfläche wird eine vorhabenbezogene Schallimmissionsprognose
erstellt. Damit soll sicher gestellt werden, dass auch die zukünftigen Nutzungen im
Erweiterungsbereich die Grenzwerte einhalten.
Dies hat keine Auswirkungen auf die Bestandssituation im Gebiet, kann aber für die
Neuansiedlung schutzbedürftiger Vorhaben in der Nachbarschaft relevant sein.
Gefährliche Stoffe
Im Sinne des Immissionsschutzes wird textlich darauf hingewiesen, dass im Erweiterungsbereich (GI**) - abgesehen von den nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen folgende Anlagen zulässig sind:
• Anlagen zur Lagerung von Pharmaprodukten, die nach der 4. BImSchV
genehmigungsbedürftig sind (Verfahrensart V und G),
• Anlagen zur Lagerung von Stoffen und Gemischen, die nach der 4. BImSchV nach
Ziffer 9.1 (brennbare Gase und Erzeugnisse oder Aerosole, die brennbare Gase
enthalten), Ziffer 9.2 (brennbare Flüssigkeiten) oder Ziffer 9.3 Anhang 1 Nr. 29
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oder 30 (sehr giftige, giftige und brandfördernde Stoffe) genehmigungsbedürftig
sind (Verfahrensart V und G).
Klargestellt wird weiter, dass dabei auch Anlagen zulässig sind, die einen Betriebsbereich i.S.v. § 3 Abs. 5a BImSchG bilden oder Teil eines solchen Betriebsbereichs wären, wenn sie aufgrund Art der gehandhabten Stoffe oder aufgrund baulicher oder
technischer Maßnahmen einen angemessenen Sicherheitsabstand zu Schutzobjekten
im Sinne § 50 BImSchG im immissionsschutzrechtlichen oder baurechtlichen Verfahren nachweisen.
Nicht zulässig ist die Lagerung unverpackter Güter in offenen oder unvollständig geschlossenen Anlagen.
Diese Hinweise haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Bestandssituation im
Gebiet, können aber für die Neuansiedlung schutzbedürftiger Vorhaben in der Nachbarschaft relevant sein und dienen somit der Klarstellung.
Durch den Ausschluss von Vorhaben mit hohem Publikumsverkehr im GI** soll ebenfalls sichergestellt werden, dass eine mögliche Gefährdungssituation in Grenzen gehalten wird.
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Quellen
Der Bearbeitung haben in chronologischer Reihenfolge u.a. zugrunde gelegen:
Allgemein: SCHWIER, Volker, 2002: Handbuch der Bebauungsplanfestsetzungen,
Beck, München
Archäologie: Bericht zur archäologisch-geophysikalischen Prospektion auf dem Areal
des Gewerbegebietes Unterfeld (2. Erweiterung), PZP Marburg, 2003
Abschlussbericht zur Vor- und Hauptuntersuchung im neuen Gewerbegebiet Florstadt
Nieder-Mockstadt 2003, Frank Lorscheider M.A., Institut für Vor- und Frühgeschichte
der Johannes Gutenberg-Universität Mainz
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