Betriebs- und Nebenkosten

6/2010
MietRB-Beratungspraxis
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Betriebs- und Nebenkosten
Betriebs- und Nebenkosten
Streitanfällige Betriebskosten in der Gewerberaummiete
von RAin FAinMuWR Simone Engel, Hannover*
Welche Betriebskosten sind auf den Mieter umlegbar und
welche Besonderheiten sind hierbei zu beachten? Diese
Frage beschäftigt nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter. Falsche Formulierungen im Mietvertrag oder Fehler
in der Betriebskostenabrechnung können dem Vermieter
einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden bescheren.
Über den Betriebskostenkatalog in § 2 der Betriebskostenverordnung hinaus, lässt die Rechtsprechung die Umlage weiterer, „sonstiger‘‘ Betriebskosten zu. Aber auch
die Umlage der „gängigen‘‘ Betriebskosten gemäß der
Betriebskostenverordnung kann Schwierigkeiten bereiten, insbesondere, wenn es sich um gemischt genutzte
Objekte handelt. Der nachfolgende Aufsatz widmet sich
solchen Betriebskosten, die in der Praxis besonderes
Konflikt- oder Streitpotential beinhalten.
1. Verwaltungskosten
In gewerblichen Mietverträgen kann die Umlage von
Verwaltungskosten (im Gegensatz zur Wohnraummiete)
im Rahmen der Betriebskostenüberbürdung wirksam vereinbart werden. Streitig ist nur, wie die Vereinbarung im
* Die Autorin ist RAin FAinMuW in der ausschließlich auf das
Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei bethgeundpartner |
immobilienanwälte in Hannover.
1 Verneinend: OLG Rostock v. 10.4.2008 – 3 U 158/06, MietRB
2008, 201 = GuT 2008, 200.
2 Bejahend: OLG Köln v. 18.1.2008 – 1 U 40/07, MDR 2008,
680 = MietRB 2008, 164 = GuT 2008, 31; verneinend: OLG
Frankfurt v. 17.1.2008 – 27 U 25/07, n.v.
3 Lützenkirchen, ZMR 2008, 452.
4 BGH v. 9.12.2009 – XII ZR 109/08, MDR 2010, 313 = NJW
2010, 671 = MietRB 2010, 106; vertiefend zu den Kosten der
kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerbemietvertrages
s. Eupen in MietRB 7/2010 (nächste Ausgabe), s. auch zum
Thema „Die Auslegung von Mietvertragsklauseln nach § 305
Abs. 2 BGB‘‘ Schmid, MietRB 2010, 178 (in diesem Heft).
5 OLG Hamburg v. 6.2.2002 – 4 U 32/00, NZM 2002, 388.
Einzelnen gestaltet sein muss und was unter dem Begriff
„Verwaltungskosten‘‘ zu verstehen ist, insbesondere, ob
dieser hinreichend transparent ist.1
Streitig war bisher, ob die Formulierung „kaufmännische
und technische Hausverwaltung‘‘ in Formularverträgen
hinreichend bestimmt ist.2 Zudem war streitig, ob eine
formularvertragliche Vereinbarung eine jährliche Deckelung der Kosten auf einen Höchstbetrag (z.B. 3 % der
Jahresnettogesamtmiete) voraussetzt.3
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Umlage von
„Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung‘‘ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines
Mietvertrags über Geschäftsräume wirksam ist.4 Die
Klausel ist weder überraschend i.S.v. § 305c BGB, noch
verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307
Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich nach Ansicht des
BGH auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im
Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die
später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. Der Schutz des Mieters sei dadurch
gewahrt, dass sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen. Der Mieter sei
auch in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im
Groben abzuschätzen. Auch der Begriff der Verwaltungskosten sei hinreichend bestimmbar und die Klausel damit
auch klar und verständlich.
Nach dem OLG Hamburg ist im Falle der Anmietung
von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum die Umlage von „Verwaltungskosten‘‘ ausreichend bestimmt, da
die Notwendigkeit einer Verwaltung im Einkaufszentrum
im Sinne einer Leitung, Organisation und Koordination
auf der Hand liege.5
2. Grundsteuer
Problematisch kann die Umlage der Umsatzsteuer bei gemischt genutzten Objekten sein, das heißt solchen Objek-
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ten, die sowohl gewerblich, als auch zum Wohnen genutzt werden. Grundsätzlich muss die Grundsteuer hier
nach Wohn- und Gewerberaum aufgeteilt werden, wenn
die Gemeinde diese in unterschiedlicher Höhe erhebt.
Das Gleiche gilt entsprechend auch für die anderen Betriebskosten.
In der Betriebskostenabrechnung ist zunächst die gesamte auf die Abrechnungseinheit entfallende Grundsteuer
anzugeben.6 Der Gesamtbetrag ist dann entsprechend der
Bemessung im Grundsteuerbescheid aufzuteilen. Ist die
Grundsteuer im Grundsteuerbescheid nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten von Wohnräumen zu Geschäftsräumen festgesetzt worden, ist die Grundsteuer auch in
der Betriebskostenabrechnung nach diesem Verhältnis
aufzuteilen. Die Jahresrohmieten können dem Einheitswertbescheid entnommen werden. Der darauf entfallende
Einheitswert für die Wohnräume wird ins Verhältnis zum
Gesamteinheitswert gesetzt. Der so ermittelte Prozentsatz ist der Anteil der Wohnräume an der Grundsteuer.
Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung
nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen,
kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende
Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden.7
miete) die Gesamtkosten (im Gegensatz zur Jahresmiete)
nicht festgeschrieben und somit für den Mieter nicht kalkulierbar sind.10
Formularmäßig umlegbar sind z.B. folgende Arbeiten:
Kontrolle von Handwerkern, kleinere Reinigungsund Pflegearbeiten und die Gewährleistung des Betriebs der Heizung und der Hebeanlage,11
Überwachung technischer Anlagen, z.B. Aufzug und
Mülltonnenentleerung,12
regelmäßige Inspektionen von Feuerlöscheinrichtungen (Die Kosten für die jährliche Wartung der Feuerlöscher einschließlich des Austausches der Feuerlöschflüssigkeit sind als sonstige Kosten gem. § 2
Nr. 17 BetrKV umlagefähig, s. unten Ziff. 4),13
Reinigen von technischen Räumen, Lichtschächten,
Außenanlagen und Bürgersteigen.14
Führt der Hauwart sowohl Pflege- als auch Instandhaltungsarbeiten aus, muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten verhältnismäßig aufteilen,
so dass nur die Pflegekosten abgerechnet werden.
Die Gesamtkosten sind in diesem Fall darzustellen und
verhältnismäßig zu splitten. Dies erfordert eine genaue
Darlegung der einzelnen Tätigkeiten.
Beraterhinweis: Wird die umzulegende Grundsteuer
rückwirkend erhöht, ist der Vermieter zur Umlage des
Erhöhungsbetrags auch dann rückwirkend berechtigt,
wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.8
Beraterhinweis: Eine genaue Darlegung der einzelnen
Tätigkeiten wird praktisch kaum durchführbar sein. Dieses Problem kann in der Praxis dadurch umgangen werden, indem in Verträgen mit dem Hausmeister getrennte
Vergütungen oder ein regelmäßiges Erstellen von Tätigkeitsberichten durch den Hausmeister vereinbart werden.15 Ist eine Darlegung nicht möglich, so bleibt nur die
Schätzung der jeweiligen Anteile. So ist z.B. entschieden
worden, dass die Hauswartkosten um 20 % zu kürzen
sind, wenn der Hauswart auch Instandhaltungs -und Verwaltungstätigkeiten ausführt.16
3. Hauswart
Die Hauswartkosten sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV auf den
Mieter umlegbar, wobei hierzu die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, gehören.
Gemeint sind somit nur die Arbeitskosten. Materialkosten sind ggf. nach anderen Positionen der BetrKV umzulegen. Zudem sind nur sog. „Pflegearbeiten‘‘ des Hauswarts umlegbar.
Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung gehören
nicht hierzu. Wartungs- und Pflegekosten, die nach Nr. 2
bis 10 und 16 ansetzbar sind, müssen hingegen mit den
Hausmeisterkosten abgerechnet werden. Sofern die Kosten über eine Betriebskostenabrechnung geltend gemacht
werden, soll dies im Interesse der Klarheit und Überprüfbarkeit erforderlich sein.9
Die vollständige Abwälzung von „Kosten für Hausmeister/Betriebsabteilung‘‘ in Formularverträgen ist unwirksam, da dem Mieter damit die Erhaltungslast für das gesamte Objekt auferlegt wird, also auch Kosten im Zusammenhang mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
an Dach und Fach sind jedoch Sache des Vermieters.
Folglich wären die damit zusammenhängenden Kosten
des Hausmeisters und der Betriebsabteilung auch vom
Vermieter zu tragen. Eine höhenmäßige Begrenzung dahingehend, dass der Mieter nur einen bestimmten Prozentsatz von den Gesamtkosten tragen muss, macht die
Regelung nicht wirksam, da (anders als bei einer Begrenzung auf einen bestimmten Prozentsatz von der Jahres-
4. Wartungskosten
Wartungskosten für mitvermietete Anlagen und Einrichtungen können im Geschäftsraummietvertrag auch formularmäßig ohne Kostenobergrenze auf den Mieter abgewälzt werden.17 Ansetzbar sind die Kosten, die für regelmäßige Prüfungen und Einstellungen anfallen, also
für die üblichen, in festgelegten Zeitabständen oder je6 BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06, MietRB 2007, 109 = MDR
2007, 706.
7 LG Frankfurt/M. v. 30.9.1997 – 2/11 S 55/97, WuM 1997,
630.
8 LG Rostock v. 27.2.2009 – 1 S 200/08, WuM 2009, 232.
9 Langenberg in Schmidt-Futterer, Komm. zum Mietrecht,
9. Aufl., § 556 Rz. 183; LG Hamburg v. 19.9.1989 – 16 S 20/
87, WuM 1990, 561.
10 OLG Düsseldorf v. 10.5.2007 – 24 U 204/06, GuT 2007, 361.
11 LG Berlin v. 11.7.2000 – 64 S 79/00, GE 2000, 1185.
12 LG München I v. 23.2.2000 – 15 S 9348/99, WuM 2000, 258.
13 LG Berlin v. 11.7.2000 – 64 S 79/00, GE 2000, 1185.
14 Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl.,
Rz. 418.
15 Kinne, ZMR 2001, 1 ff.; Langenberg, s. Fn. 9, § 556 Rz. 185.
16 LG Berlin v. 29.4.2002 – 62 S 413/01, GE 2002, 860.
17 Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 621 ff.
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weils auf Bestellung durchgeführten Arbeiten, nicht aber
Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten.18
Problematisch ist hier, dass im Rahmen von Vollwartungsverträgen nicht nur reine Wartungsarbeiten, wie
z.B. Prüfung der Betriebssicherheit durch eine Fachkraft,
sondern häufig auch Reparaturarbeiten, wie z.B. Beseitigung von Schäden, auf den Mieter umgelegt werden. Soweit die Umlage von Wartungskosten im Mietvertrag
vereinbart ist (oder laut der in Bezug genommenen
BetrKV der Ansatz von Wartungskosten zugelassen ist)
können nur die reinen Wartungskosten in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Bei Reparaturen
fehlt es regelmäßig auch am Merkmal der „laufenden
Entstehung‘‘. In der Betriebskostenabrechnung muss daher eine Aufteilung nach ansetzbaren und nicht ansetzbaren Kosten erfolgen.19 Es muss also eine Aufteilung
der Kosten in einen Wartungskostenanteil und in einen
Reparaturkostenanteil vorgenommen werden. Hierzu
kann beim Wartungsunternehmen eine genaue Aufschlüsselung unter Angabe von Arbeits- und Materialaufwand eingeholt werden. Die nicht umlagefähigen Kosten
(Reparaturkostenanteil) können dann herausgerechnet
werden. Ist hier nur eine Schätzung möglich, wird dieser
Kostenanteil mit 20 %20 bis 50 %21 der Gesamtkosten
beziffert.
Wartungskosten für Feuerlöscher einschließlich Auffüllen von Löschpulver sind nach überwiegender Ansicht
gem. § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig.22
Beraterhinweis: Kleinere Arbeiten sowie entsprechendes Kleinmaterial werden in der Rechtsprechung und der
Literatur überwiegend der Wartung- und nicht der Reparatur zugeordnet.23
18 Beyerle in Lindner-Figura/Oprée-Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11, Rz. 96.
19 Langenberg, s. Fn. 9, § 556 Rz. 98.
20 LG Berlin GE 1988, 523.
21 AG München v. 1.2.1977 – 20 C 38/76, WuM 1978, 87.
22 LG Berlin v. 17.10.2000 – 64 S 257/00, NZM 2002, 65;
Schmid, ZMR 2008, 98,99; Langenberg, Betriebskostenrecht
der Wohn- u. Gewerberaummiete, 4. Aufl., Rz. 151.
23 OLG Düsseldorf v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, NZM 2000, 762.
24 LG Augsburg v. 19.4.2003 – 4 S 3689/02, WuM 2003, 270;
BGH v. 20.9.2006 – VIII ZR 103/06, MDR 2007, 329 =
MietRB 2007, 1 = NJW 2006, 3557, dessen Urteil sich zwar
auf Wohnraum bezog, jedoch im Umkehrschluss auch auf Gewerberaum anzuwenden sein wird.
25 BGH v. 8.4.2009 – VIII ZR 128/08, MDR 2009, 794 =
MietRB 2009, 189 = NJW 2009, 2058: Wohnraum.
26 LG Berlin v. 30.10.2006 – 62 S 178/06, GE 2007, 54.
27 OLG Düsseldorf v. 23.12.1999 – 10 U 170/98, Geldmacher
DWW 2000, 54.
28 BGH v. 13.6.2007 – VIII ZR 78/06, MietRB 2007, 221 =
WuM 2007, 393.
29 BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 54/04, MDR 2005, 1101 =
MietRB 2005, 227 = WuM 2005, 387; BGH v. 27.6.2007 –
VIII ZR 202/06, MDR 2007, 1416 = MietRB 2007, 281 =
MietRB 2007, 282 = WuM 2007, 571.
30 BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 54/04, MDR 2005, 1101 =
MietRB 2005, 227 = WuM 2005, 387.
31 Beyerle in Lindner-Figura/Oprée-Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11, Rz. 98.
5. Aufzugskosten
Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personenoder Lastenaufzugs sind gem. § 2 Nr. 7 BetrKV umlegbar. Streitig ist die Frage, ob der Erdgeschossmieter sich
an den Kosten des Fahrstuhls beteiligen muss, obwohl er
ihn nicht benutzt. Hier gilt: Ist die Kostenbeteiligung vertraglich (auch formularvertraglich) vereinbart, muss
auch der Erdgeschossmieter, dessen Mieträume mit dem
Fahrstuhl erreicht werden können, zahlen.24
Etwas anderes gilt aber, wenn der Fahrstuhl einzelnen
Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist. Dann dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht an den Kosten beteiligt werden, so z.B., wenn nur ein Teil der Mieter eines
Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit den Aufzug nutzen kann.25 Offen gelassen hat der BGH bisher die Frage,
ob etwas anderes gilt, wenn dem Mieter der Aufzug (ungeachtet dessen, dass mit dem Aufzug die Mieträume
nicht erreicht werden können) jedenfalls zur Verfügung
steht, um etwa einen seiner Mieteinheit zugewiesenen
Keller oder Speicher oder eine Gemeinschaftseinrichtung
(z.B. Dachterrasse) zu erreichen. Das LG Berlin26 und
das OLG Düsseldorf27 halten in diesem Fall die Umlage
der Fahrstuhlkosten auf den Erdgeschossmieter für wirksam. Das OLG Düsseldorf entschied hierzu, dass der
Pächter die Wartungskosten des Aufzugs anteilig zu tragen hat, wenn die Gaststätte (hier: über die Küche und
den Allgemeinflur/Allgemeinkeller) an den Lastenaufzug angeschlossen ist und er die Möglichkeit hat, den
Lastenaufzug u.a. für Bierlieferungen zu nutzen. Auf die
tatsächliche Nutzung komme es nicht an.
6. Wärmecontracting
Die Kosten der Wärmelieferung sind grundsätzlich auf
den Mieter umlegbar. Erfolgt die Wärmelieferung schon
im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, so ist der
Mieter verpflichtet, diese Versorgungssituation (bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung) hinzunehmen.
Die Kosten sind nach § 2 Nr. 4 c) BetrKV vom Mieter zu
tragen.28
Strittig ist, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter
in einem laufenden Mietverhältnis von der Wärmeeigenerzeugung zur Wärmelieferung übergehen darf und dem
Mieter die meistens höheren Wärmelieferungskosten in
Rechnung stellen kann. Nach der Rechtsprechung des
BGH29 kommt es auf die zwischen den Parteien getroffene vertragliche Vereinbarung an. Wird im Mietvertrag
zur Bestimmung der umlegbaren Nebenkosten auf § 2
BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. BV Bezug genommen, so stellt dies eine ausreichende vertragliche
Grundlage für die Umstellung von Wärmeeigenenergieerzeugung auf Wärmelieferung dar, so dass eine Umlage
der Wärmelieferungskosten künftig möglich ist.
Fehlen derartige vertragliche Grundlagen, bedarf es der
Zustimmung des Mieters, sofern dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten entstehen.30
Beraterhinweis: Es ist auch zulässig, im Mietvertrag
sogleich die Möglichkeit der späteren Umstellung auf
Wärmelieferung ausdrücklich zu regeln.31
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7. Center-Management
Die Kosten des Center-Managements sind in § 2 der Betriebskostenverordnung nicht geregelt. In der Praxis ist
das Center-Management u.a. für den einheitlichen Auftritt des Centers und gemeinsame Marketingmaßnahmen
verantwortlich. Eine einheitliche Definition der Tätigkeiten gibt es allerdings nicht. Eine wirksame Kostenumlage
im Mietvertrag setzt daher eine genaue Aufschlüsselung
der Tätigkeiten und Kosten voraus. Das KG hält formularmäßige Umlageregelungen für solche Kosten, die das
„Center-Management‘‘ oder „Raumkosten‘‘ zum Gegenstand haben, für intransparent.32
Nach dem OLG Rostock kann der Betreiber eines Einkaufszentrums die Kosten des Center-Managements in
seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf die Ladenmieter umlegen, wobei er allerdings aufschlüsseln
muss, welche einzelnen Leistungen von dieser Kostenposition erfasst sind.33
Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag die folgende Regelung: „Kosten der Betreuung und Verwaltung
des Objekts/der Liegenschaft. Hierzu gehören alle Personalkosten (Vergu¨tung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen), die Sachkosten, die Kosten fu¨r die Anmietung der beno¨tigten Fla¨che bzw. Ra¨ume, insbesondere fu¨r Center-Management, Hausmeister, Sekreta¨rin, einschließlich der anfallenden Betriebs- und Bewirtschaftungskosten.‘‘
Der Senat hat die Klausel mit Blick auf die Kosten des
Center-Managements für unwirksam gehalten.
Vermieter von Flächen in einem Einkaufszentrum sollten
daher in den Mietvertrag eine so konkrete Beschreibung
der umzulegenden Tätigkeiten und Kosten aufnehmen,
dass dies einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält.34
8. Energieausweis
Für alle Nichtwohngebäude, wie Bürogebäude oder Geschäftshäuser müssen Energieausweise erstmals ab dem
1.7.2009 ausgestellt und ausgehängt werden.
Hier dürfen nach Wahl des Eigentümers oder Vermieters
bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden.
Ob die Kosten für die Erstellung des Energieausweises
im Rahmen einer Vereinbarung über die Betriebskosten
auf den Mieter abgewälzt werden können, ist zweifelhaft.
Eine Umlage durch ausdrückliche Vereinbarung als sonstige Betriebskosten i.S.d. §§ 2 Ziff. 17 BetrkV dürfte daran scheitern, dass es sich nicht um laufende Kosten handelt. Der Vermieter kann die Kosten aber von der Steuer
absetzen.
9. Weitere „sonstige‘‘ streitanfällige Betriebskosten
Als sonstige umlegbare Betriebskosten nach § 2 Nr. 17
BetrKV kommen bei Geschäftsraummietverträgen u.a.
auch in Betracht:
a) Bewachungskosten
Die Kosten für einen Sicherheitsdienst („Wachmann‘‘)
sind – jedenfalls im gewerblichen Mietverhältnis – auf
den Mieter, und zwar auch kraft mündlicher Abrede, um-
legbar.35 Nach OLG Celle können Bewachungskosten
„im Einzelfall‘‘ als sonstige Betriebskosten umlagefähig
sein.36
b) Finanzierungskosten
Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln sind nicht umlagefähig, da Kapitalkosten grundsätzlich nicht ansetzbar sind.37
c) Kosten der Dachrinnenreinigung
Die Kosten der Dachrinnenreinigung können auf den
Mieter als sonstige Betriebskosten umgelegt werden,
wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss (etwa weil das fragliche Gebäude
von einem hohen Baumbestand umgeben ist) und die Position ausdrücklich im Vertrag vereinbart wird. Liegt nur
eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vor
oder muss eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt
werden, so sind diese Kosten nicht umlegbar.38
d) Wartungskosten des Rauchmelders
Die Wartung der Rauchmelder besteht im Allgemeinen
in der regelmäßigen Funktionsprüfung und gegebenenfalls notwendigen Reinigung der Geräte. Die Kosten für
die Wartung der Rauchmelder entstehen auf Grund des
Gebrauchs jährlich, also laufend. Die Kosten können somit als sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV
auf den Mieter umgelegt werden.39
e) Kosten der Prüfung technischer Anlagen
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung
der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (z.B. der
Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei
entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung als sonstige
Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter
umgelegt werden können. Die regelmäßige Überprüfung
der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines
Mietobjekts dient nicht der Beseitigung von Mängeln, so
dass es sich nicht um Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung handelt. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage handelt es
sich auch um laufend entstehende Kosten im Sinne der
Betriebskostenverordnung.40
Beraterhinweis: Anders als im Wohnraummietrecht
können bei Gewerberaummietverhältnissen auch andere
Betriebskosten als solche im Sinne der allgemeinen Definition des § 1 BetrKV vereinbart werden. Sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV müssen im Mietvertrag aber ausdrücklich bezeichnet werden. Es reicht nicht
der Verweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV.
32
33
34
35
36
37
38
KG v. 8.10.2001 – 8 U 6267/00, NZM 2002, 954.
OLG Rostock v. 13.12.2004 – 3 U 56/04, NZM 2005, 507.
KG v. 8.10.2001 – 8 U 6267/00, NZM 2002, 954.
OLG Frankfurt v. 7.3.2006 – 9 U 62/05, NZM 2006, 660.
OLG Celle v. 16.12.1998 – 2 U 23/98, NZM 1999, 501.
AG Idar-Oberstein WuM 1990,10.
BGH v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03, MDR 2004, 932 =
MietRB 2004, 202 = NZM 2004, 417.
39 Schumacher, NZM 2005, 641 ff.
40 BGH v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356.