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Exposé Seniorenresidenz Völklingen - WI
KAPITALANLAGE KFW - 70 EFFIZIENZ HAUS Pflegeimmobilien MIETRENDITE 5 % S eniorenresidenz Völklingen 2 Seniorenresidenz Völklingen 4 -9 INVESTMENT 10 -29 IMMOBILIE 30-39 RECHTLICHES INHALT 4 6 8 10 12 14 16 18 20 26 28 30 Kapitalanlage Vor teile Anlageobjekt Immobilie Völklingen Standor t Lage Objekt Grundrisse Betreiber Verwaltung Informationen 4 INVESTMENT Seniorenresidenz Völklingen Vermögensaufbau & Altersvorsorge Immobilien gelten als Sachwer te, die eine hohe Sicherheit als Kapital Eingriffe wie z.B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität anlage bieten. einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Ban- bedürfen einer laufenden Kontrolle. Für den Privatanleger eine ken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein letztenErhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 Vermögen sichern? ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Spar- Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei konten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamt- profitable und wer tstabile Anlage sein. vermögens aus. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standor tes mit allen erfor- Und die Entwicklung geht weiter : Wer tverluste durch Bankenkrisen, derlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensver- neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwal- sicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur tung der Immobilie mit vor teilhaft ausgestalteten Mietver trägen. Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation kön- Initiator zu finden. nen in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX / Deutschland / kalenderund saisonbereinigt/ insgesamt 2010 = 100% 110 105 100 95 90 85 80 75 70 60 KURZgefasst 55 50 •Hohe Sicherheit als Kapitalanlage 45 •Rund die Hälfte des Geldver 35 mögens in Immobilien •Profitable und wertstabile Anlage 40 30 25 20 1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 Quelle: Deutsche Bundesbank 65 KAPITALANLAGE 11 10 9 8 7 6 Quelle: Deutsche Bundesbank UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswer te 5 4 3 2 1 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 6 INVESTMENT Seniorenresidenz Völklingen P flegeimmobilie als Kapitalanlage Komplette Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Inflation ge- Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken und Versiche- schützt. Langfristige Mietver träge mit Laufzeiten von mindestens 20 rungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von ca. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungs- 5 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appar te- markt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit ments. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Gebäude verantwor tlich, sowie für die Abführung der so genannten Kunden erwerben hier ein Appar tement mit grundbuchamtlicher Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc. Mieterkontakt, Schön- Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. heitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkosten- Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietver- abrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vor teil trag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskomponente gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 👍 👎 Pflegeappar tement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 👍 👎 Pflegeappar tement Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 👍 👎 Pflegeappar tement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen – Kalkulationssicherheit. Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst •Lukrative und langfristige Rendite •Grundbuchamtliche Absicherung •Langfristiger Mietvertrag VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 300% 10,2 Mio 250% zu Hause in Heimen über 80- Jährige 200% 150% 4,1 Mio 100% 0,6 40 Mio 30- bis 65- Jährige 50% 0% 2010 2020 2030 2040 0,7 1,0 1,1 1,5 1,3 29 Mio 2050 1,4 1,6 2003 2010 1,9 2020 2,2 2,4 2,7 2030 2040 2050 Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA Jahre DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND 100 90 2010 2030 2050 80 70 60 50 Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen 40 30 20 10 0 600.000 300.000 600.000 300.000 600.000 300.000 300.000 600.000 600.000 300.000 300.000 600.000 Quelle: Stat. BA 8 INVESTMENT Seniorenresidenz Völklingen K apitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT 👍 Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und 2-maliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappar tement belegt ist oder nicht.1 👍 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber weitestgehend die Kosten für War tung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach).1 👍 👍 👍 👍 👍 👍 👍 👍 Gute Bauqualität durch neueste Standards und Baubeschreibung. Beste Finanzierungskonditionen durch Inanspruchnahme von günstigen Kreditprogrammen aufgrund Niedrigenergiebauweise. Inflationsgeschützte Investition durch indexier te Mietver träge. Mietsteigerungen erhöhen den Wer t der Immobilie.1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renommierter und erfahrener Betreiber mit derzeit 54 stationären Pflege-Residenzen. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappar tements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. 👍 Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appar tements ist Betreibersache. 👍 Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vieler Or ts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange War telisten. 1 Zur genauen Erläuterung siehe Mietver trag ANLAGEOBJEKT E ntstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG »»Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION »»Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufor tschrittes »»Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION »»Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters »»Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL »»Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standor tqualität, Wettbewerbssituation etc.) »»Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters »»Sicherung eines geeigneten Grundstücks 10 Illustration IMMOBILIE 12 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen S eniorenresidenz am Alten Rathaus In Völklingen, der vier tgrößten „Mittelstadt“ des Saarlands, am Ufer der Saar und nur wenige Kilometer von der Landeshauptstadt Saarbrücken entfernt, entstehen auf einer Nettogeschossfläche von ca. 5.500 Quadratmetern insgesamt 96 Pflegeappar tements. Auf drei Geschosse ver teilt werden 15 Par tnerzimmer und 81 Einzelzimmer mit gehobenem Ambiente realisier t. Die praktisch geschnittenen Appar tements werden elegant und seniorengerecht ausgestattet sein. Jedes der 96 Appar tements verfügt über ein eigenes Duschbad. Im dritten Obergeschoss entstehen zusätzlich 10 Eigentumswohnungen, diese werden frei verkauft und sind nicht an den Betreiber vermietet. Bei Interesse an den Eigentumswohnungen wenden Sie sich bitte an die WI-IMMOService GmbH. Die Seniorenresidenz am Alten Rathaus besticht durch die zentrale Lage. Im Stadtzentrum gelegen haben Sie eine Fülle an Einkaufsmöglichkeiten. Die Nähe zur Landeshauptstadt Saarbrücken und die direkte Anbindung an die Autobahn 620 bieten eine ausgezeichnete Verkehrslage. Das gesamte Haus und die Gar tenanlage sind barrierefrei konzipier t und ausgestattet. Die stationäre Pflegeeinrichtung bietet pflegebedürftigen Menschen jeder Pflegestufe ein Zuhause. Illustration VÖLKLINGEN KURZgefasst •96 Pflegeappartements (15 Partner- und 81 Einzelzimmer) •10 Eigentumswohnungen (Ansprechpartner WI-IMMOService GmbH) •Praktische, elegante und seniorengerechte Ausstattung •Ausgezeichnete Verkehrsanbindung 14 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen D ie Lage der Immobilie Völklingen liegt nur wenige Kilometer von Saarbrücken entfernt. In den neun Stadtteilen leben ca. 40.000 Menschen. Die Völklinger Hütte wurde 1994 zum UNESCO-Weltkulturerbe ernannt. Hierbei wurde die Industriekultur der historischen Produktionsstätte von Eisen und Stahl der „Völklinger Hütte“ geehr t. Diese lebendige Geschichte beschert neben all den anderen Attraktionen der Stadt Völklingen jedes Jahr weit über 200.000 Besucherinnen und Besucher. Rotterdam Im Tal der Saar gelegen, breiten sich an den Hängen weitläufige Wäl- Hannover NL der aus, die zum Wandern und Radfahren einladen. Einige dieser Dor tmund Wanderwege führen direkt zu den französischen Nachbarn. Die direkte Nähe zu Frankreich spiegelt sich nicht nur in der regionalen Küche, sondern auch in der Lebensar t der Menschen wider – eine Köln Brüssel Belgien Trier lebens- und liebenswer te Stadt. LU Reims Wiesbaden Frankfur t am Main Würzburg Völklingen Saarbrücken Mets Stuttgar t Frankreich Chaumont Zürich CH Lebach Wadgassen Heusweiler 8 Saarlouis 1 Völklingen E29 Saarbrücken E50 Lauterbach Forbach Kleinbittersdorf E25 Frankreich Sarreguemines A4 STANDORT Die Stadt Völklingen ist touristisch voll erschlossen. Viele Sehenswürdigkeiten, Museen, Gastronomie, Hotels und letztendlich die Nähe zur Saar sichern den Menschen, die hier leben, eine hohe Lebensqualität. Durch die nahegelegene Landeshauptstadt Saarbrücken und die direkte Anbindung der Autobahn 620 ist die Verkehrslage ausgezeichnet. Das Objekt liegt mitten im Zentrum – fußläufig ist die Citypromenade und der Marktplatz zu erreichen. Die unmittelbare InfrastrukHo tur ist perfekt für Senioren. Man kann alle Wünsche spielend leicht att Moltk fst Bis estr. . str auch ohne Auto erledigen. Die Nähe zur Stadt, zum Leben, zur Na- ma tur und zur Saar ist einmalig günstig. Das Wohn- und Pflegekonzept ist speziell für Senioren ausgerichtet und bietet alle Vor teile, die man Pos t . str str. rck City pro men sich für das Alter wünscht. Zum Markt ade Adolph -Kolpin gPlatz Rathausst Rathaus l-Ja Kar nss en- Str. r. Südtangente N KURZgefasst Terrasse •Zentrale Lage im Stadtzentrum •Wenige Kilometer von der Landeshauptstadt ttstr aß e Saarbrücken entfernt Hofsta Bismarkstraße Gar ten •Im Tal der Saar gelegen •Direkte Nähe zu Frankreich •Völklinger Hütte UNESCO-Weltkulturerbe 16 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen S eniorenresidenz Völklingen / Vogelperspektive Illustration DIE LAGE 18 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen S eniorenresidenz Völklingen Objektangaben Seniorenresidenz Am Alten Rathaus, Bismarckstr. 4-12, 66333 Völklingen Lage Zentrumslage mit sehr guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Vertriebskoordinator Die Ver triebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Fertigstellung Voraussichtlich September 2015, spätestens April 2016 Kaufpreise & Zahlungsweise •in Höhe von 30 % bei Beginn der Erdarbeiten •in Höhe von 28 % bei Rohbaufertigstellung •in Höhe von 12,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen und nach Fenstereinbau einschließlich der Verglasung •in Höhe von 14,7 % nach Fertigstellung der Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanla gen sowie nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten und nach Fertigstellung der Estricharbeiten und der Fassadenarbeiten •in Höhe von 2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich • in Höhe von 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe •in Höhe von 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer : Derzeit 5,5 %, evtl. ab 01.01.2016 6,5 % / ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten Verwaltung 18,00 € monatlich zzgl. MwSt. / pro Appar tement Instandhaltungsrücklage 0,25 € pro qm Mietberechnungsfläche pro Monat (voraussichtlich) Steuerliche Aspekte Das Gebäude kann von Investoren 50 Jahre lang zu je 2 % abgeschrieben werden, das Inventar in der Regel 10 Jahre lang zu je 10 %. Aufteilung Pflegeappar tement: Gebäude 97,52 %, Inventar (EZ 7.000€ / PZ 14.000€), Grundstück 2,48 %. Instandhaltung / Instandsetzung Dem Betreiber der Seniorenresidenz Völklingen obliegt für den Bereich der Pflegeappar tements ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten. Der Betreiber bzw. Mieter ist danach zur Instandhaltung und War tung des Mietgegenstandes verpflichtet. Instandsetzungen sowie erforderliche Erneuerungsmaßnahmen einschließlich Ersatzbeschaffungen in und am Mietgegenstand und seinen Außenanlagen sowie der Haustechnik einschließlich Dach und Fach obliegen dem Vermieter. Hinsichtlich der Begriffsdefinierung wird auf die Ausführungen auf den Seiten 30 – 39 verwiesen. Hausverwaltung WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisier ter Verwalter für Seniorenimmobilien Belegungsrecht Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. Mietvertrag Die Laufzeit des Mietver trages beträgt 20 Jahre mit 2-maliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Besonderheiten KfW-70 Effizienzhaus OBJEKT »»Mietver tragslaufzeit 20 Jahre mit 2-mal 5 Jahren Ver längerungsoption »»Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appar tements »»Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, d ies sicher t Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen »»Etablier tes und zukunftsorientier tes Pflegekonzept zahlt pauschal Miete für »»Wohnfläche »»Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche »»= mietrelevante Gesamtfläche VERWALTUNG monatliche Zahlung an die BETREIBER »»treuhänderische Entgegennahme der Gesamtmiete und Ver teilung der Gelder an die Eigentümer »»Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft »»Sondereigentumsverwaltung »»Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen »»Ver tretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalmieter sowie Dritten 20 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen Müll Wohnen E rdgeschoss Zufahr t Bismarkstraße N Terrasse Gar ten 13 1 2 3 4 5 6 18 15 16 8 12 Gar ten 9 11 10 Pflegeappartements Gemeinschaftseigentum Pflege Gemeinschaftseigentum Wohnen Bilder von Referenzeinrichtungen Sondereigentum Wohnen Gemeinschaftseigentum Pflege und Wohnen 14 Hofsta 17 ttstr aß e 7 GRUNDRISSE 1. Obergeschoss Zufahr t 48 50 N 49 47 33 46 32 45 31 44 42 43 Gar ten Terrasse Bismarkstraße 34 27 56 52 36 37 38 39 40 41 53 26 29 30 55 35 54 28 24 21 Gar ten 23 20 22 Pflegeappartements Gemeinschaftseigentum Pflege Gemeinschaftseigentum Wohnen Bilder von Referenzeinrichtungen Gemeinschaftseigentum Pflege und Wohnen 19 Hofsta 51 ttstr aß e 25 22 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen 2. Obergeschoss 95 88 85 87 N 86 84 71 83 70 82 69 81 96 80 Gar ten Terrasse Bismarkstraße 72 65 94 90 74 75 76 77 78 79 91 64 67 68 92 73 93 66 62 59 Gar ten 61 58 60 Pflegeappartements Gemeinschaftseigentum Pflege Gemeinschaftseigentum Wohnen Bilder von Referenzeinrichtungen Gemeinschaftseigentum Pflege und Wohnen 57 Hofsta 89 ttstr aß e 63 GRUNDRISSE D achgeschoss 104 97 N Bismarkstraße 98 103 Gar ten 99 102 100 105 105 106 106 Hofsta ttstr aß e 101 Gar ten Gemeinschaftseigentum Pflege Gemeinschaftseigentum Pflege und Wohnen Gemeinschaftseigentum Wohnen Sondereigentum Wohnen Bilder von Referenzeinrichtungen 24 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen E inzelzimmer – Beispielgrundriss Einrichtungsbeispiel: Einzelzimmer Vir tueller Rundgang auf www.wi-immogroup.de 81 EINZELZIMMER: Kaufpreise: 125.500 € bis 201.850 € BEISPIELRECHNUNG EUR Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab KAUFPREIS 133.882,95 Erhalt der Mieteinnahmen, d.h. frühstens November ANTEIL GEBÄUDE 123.735,81 2015, spätestens Juni 2016. Bei der Berechnung der GRUNDSTÜCK 3.147,14 ausgewiesenen Mietrendite („Nominalverzinsung“) INVENTAR 7.000,00 wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzich- 6.694,15 p.a tet, die Zins- und Zinseszinsvor teile der unterjähri- 557,85 pro Monat gen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind 5 % die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwal- MIETE MIETRENDITE ca. 22,20 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. tung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die ca. 23,88 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche Berechnung mit eingeflossen. ca. 46,08 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche GRUNDRISSE Partnerzimmer – Beispielgrundriss Einrichtungsbeispiel: Par tnerzimmer Vir tueller Rundgang auf www.wi-immogroup.de 15 PARTNERZIMMER: Kaufpreise: 167.112 € bis 172.841 € BEISPIELRECHNUNG EUR Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab KAUFPREIS 167.112,53 Erhalt der Mieteinnahmen, d.h. frühstens November ANTEIL GEBÄUDE 149.314,81 2015, spätestens Juni 2016. Bei der Berechnung der 3.797,72 ausgewiesenen Mietrendite („Nominalverzinsung“) 14.000,00 wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzich- 8.355,63 p.a tet, die Zins- und Zinseszinsvor teile der unterjähri- 696,30 pro Monat gen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind 5 % die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwal- GRUNDSTÜCK INVENTAR MIETE MIETRENDITE ca. 27,71 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. tung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die ca. 29,81 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche Berechnung mit eingeflossen. ca. 57,52 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche 26 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen D er Betreiber – ALLOHEIM Senioren-Residenzen Zur Alloheim-Gruppe gehören zurzeit 54 stationäre Pflege-Resi- loheim Senioren-Residenzen ermöglichen die Aufnahme aus einem denzen mit mehr als 6.000 stationären Betten, 18 Häuser für das Krankenhaus innerhalb von 24 Stunden. Die Mitarbeiter sind Par tner Betreute Wohnen mit knapp 1.000 Appar tements sowie 6 ambu- der Kliniken und regeln gemeinsam mit den Krankenhäusern, den lante Dienste. Bei Alloheim sind derzeit rund 4.500 Mitarbeiter be- Angehörigen und den pflegebedürftigen Menschen den Übergang in schäftigt. Damit gehören die Alloheim Senioren-Residenzen zu den eine stationäre Pflegeeinrichtung. großen privaten Betreibern von Pflegeeinrichtungen in Deutschland. Die umfassende stationäre Grund- und Behandlungspflege sowie in- Firmensitz der Gruppe ist Düsseldorf. tensive Betreuung und Versorgung der Bewohner bilden einen zen- Die Alloheim-Mitarbeiter in den Einrichtungen vor Or t sind für Sie tralen Leistungsschwerpunkt in den Häusern der Alloheim-Gruppe. da und kümmern sich um alle Formalitäten. Sie ermöglichen schnelle Darüber hinaus bietet die Alloheim-Gruppe ein gezielt auf demen- und individuelle Lösungen. Dies gilt sowohl für die Stationäre Pflege ziell veränder te Bewohner abgestimmtes Pflege- und Betreuungs- im Pflegeheim, für Alloheim mobil, als auch für das Betreute Woh- konzept. nen, sofern angeboten. Beim Eintritt eines Pflegefalles stehen viele Außerdem gibt es an den meisten Alloheim-Standor ten die Mög- Veränderungen an, die von den Betroffenen und ihren Angehörigen lichkeit der Kurzzeit- bzw. Verhinderungs- oder Urlaubspflege. Sie häufig nicht alleine bewältigt werden können. Gerade bei der Pflege ist ein Angebot für Pflegebedürftige, die üblicherweise zuhause ver- muss oft schnell gehandelt werden. Die Stationäre Pflege der Al- sorgt werden, deren pflegende Angehörige aber einmal eine Auszeit BETREIBER oder Erholung benötigen. strukturier tes Qualitätsmanagement aufgebaut, das nicht nur alle ak- Wer sich für das Angebot des Betreuten Wohnens entscheidet, ge- tuellen pflegerischen Anforderungen umsetzt, sondern auch deutlich nießt das selbstbestimmte Wohnen in einer behinder ten- und se- darüber hinausgeht. niorengerechten Wohnanlage mit der entsprechenden Sicherheit Die Pflege in den Residenzen der Alloheim-Gruppe erfolgt gemäß und einem kontaktfördernden sozialen Umfeld. Die Wohnungen den so genannten Exper tenstandards. Die Standards beziehen sich sind speziell auf die Bedürfnisse von Menschen mit eingeschränkter auf die Pflegebereiche Dekubitusprophylaxe, Entlastungsmanage- Mobilität zugeschnitten. So gehör t zum Beispiel eine Notrufanlage ment, Schmerzmanagement bei akuten und tumorbedingten chro- mit 24-Stunden-Bereitschaft zur Grundausstattung des Betreuten nischen Schmerzen, Sturzprophylaxe, Förderung der Harnkontinenz, Wohnens, sofern angeboten. Den Mietern steht ein zentraler und Pflege von Menschen mit chronischen Wunden, bedarfsgerechte persönlicher Ansprechpar tner zur Verfügung. Ernährung und Flüssigkeitszufuhr sowie Schmerzmanagement bei chronischen (nicht Krebsbedingten) Schmerzen. Das Deutsche Qualitätsmanagement Netzwerk für Qualitätsentwicklung in der Pflege beschreibt die Be- Die Alloheim Senioren-Residenzen erfüllen selbstverständlich alle deutung der Exper tenstandards so: "Exper tenstandards sind als ein vom Gesetzgeber und den Heimaufsichten vorgegebenen Quali- Instrument zu verstehen, mit deren Hilfe die Qualität von Leistun- tätskriterien. Alloheim steht aber noch für mehr : So haben sie ein gen definier t, eingeführ t und bewer tet werden und das Auskunft darüber gibt, welche Verantwor tung die Berufsgruppe gegenüber der Gesellschaft, den Pflegebedürftigen, dem Gesetzgeber wie auch Süderbarup gegenüber ihren einzelnen Mitgliedern übernimmt." Grömitz Wedel Aurich MDK-Bewertung Schorfheide Bramsche Hannover Braunschweig Salzgitter Mülheim a.d.R. Delligsen Helmstedt Berlin Bernau Müncheberg Frankfur t O. Einbeck Dor tmund Velber t Düsseldorf Dormagen Monheim Elsdorf Hilchenbach Frechen Simmerath Gießen Bad Marienberg Wetzlar Rheinbrohl Frankfur t M. Leipzig Zwenkau Waldheim Dresden Reichenbach Ein wichtiger Indikator für die Qualität von Pflegeheim-Leistungen sind die regelmäßigen Prüfungen des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen (MDK). Die Alloheim Senioren-Residenzen schneiden dabei durchgängig mit sehr guten und guten Noten ab. Die „MDK-Bewer tungen“ sind jederzeit auf der Homepage www.alloheim.de einsehbar. Bad Elster KURZgefasst Ludwigsburg •Einer der größten privaten Betreiber in Deutschland •Mehr als 6.000 stationäre Betten und 1.000 betreute Wohnungen •„MDK“ Bewertung durchgängig mit gut und sehr gut Sonthofen •Schnelle und individuelle Lösungen 28 IMMOBILIE Seniorenresidenz Völklingen D ie Verwaltung – Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Einzeleinheiten entnehmen Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Sie bitte der Karte. Die Verwaltung bezieht sich speziell auf Pflegeheime und gemisch- Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, te Objekte (Pflege und betreutes Wohnen). Die Verwaltung unserer die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen Objekte erfolgt deutschlandweit. Die Verwaltung konzentriert sich auf Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein Teileigentum reiner Pflegeheime und auf die Verwaltung gemischter komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig – neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische Ausbildung und Wirtschaftsplan Kontaktpflege zum Betreiber Beratung, Information Stand 09.2014 Hausgeldabrechnung Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Eigentümerversammlung Laufende Objektkontrolle VERWALTUNG werden ständig weitergebildet. Insbesondere die Verwaltung dieser Unser Service-Portal für Sie Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Por tal eingerichtet. Objektbetreuung Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen rund um Ihre Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfris- Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informier t. tig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. KURZgefasst •Fachlich spezialisiert •Kompetenz •Erfahrung •Nachhaltigkeit Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums 30 RECHTLICHES Seniorenresidenz Völklingen R echtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswer te rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufver trag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG lässt in Völklingen ein Pflegeheim, die Seniorenresidenz Völklingen, mit insgesamt 96 Teileigentumseinheiten als Pflegeappar tements bzw. einem sonstigen Raum errichten und wird dieses in Wohnungseigentum aufteilen. In 81 Einzelzimmern und 15 Par tnerzimmern entstehen 110 Pflegeplätze. Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappar tements bzw. Wohnungen zum Kauf an. Die Pflegeeinrichtung ist langfristig (20 Jahre plus 2 x 5 Jahre Option) an die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH mit Sitz in 58893 Düsseldorf, Zollhof 30, als Betreiberin vermietet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmer t, soweit diese dem Vermieter obliegt. Mit diesem Verwalter wird auch ein Ver trag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappar tement verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Mietver trag mit der Betreiberin sowie aus dem Ver trag über die WEG-Verwaltung. Der Verkäufer schließt für ihn den Ver trag über die Miet-/Pachtverwaltung ab. Der Käufer bezahlt den Kaufpreis in 7 Raten. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Mietzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Saarbrücken mit der Geschäftsanschrift Preußenstraße 21 in 66111 Saarbrücken und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Saarbrücken unter HRB 11494 eingetragen. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 25.000,00 EUR. Es handelt sich um eine sogenannte Projektgesellschaft, deren Gesellschaftszweck die Realisierung des gegenständlichen Alten- und Pflegeheims ist. Ver treten wird diese Gesellschaft gemeinschaftlich durch die persönlich haftenden Gesellschafter, die Firma HP&P development GmbH mit Sitz in der Marburger Straße 112, 35396 Gießen, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Gießen unter der HRB 6604, ver treten wiederum durch die einzelver tretungsberechtigte Geschäftsführerin Frau Gabriele Peter-Schön und die HDZ Seniorenprojektverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in der Preußenstraße 21 in 66111 Saarbrücken, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Saarbrücken unter der HRB 101095, ver treten wiederum durch den einzelver tretungsberechtigten Geschäftsführer Daniel Dilger. Die Seniorenresidenz Völklingen In Abstimmung mit der Stadt Völklingen wurde die Seniorenresidenz Völklingen genehmigt. Es wird als eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung errichtet. Es entstehen 110 Pflegeplätze in Einzel- und Par tnerzimmern ausgestalteten Pflegeappar tements. Die Pflegeappar tements werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen (von 20,81 m² bis 33,47 m²) angeboten. Die Einzelzimmer verfügen über Grundflächen von 20,81 m² bis 33,47 m² und die Par tnerzimmer verfügen über Grundflächen von 27,71 m² bis 28,66 m². Jedes der angebotenen Pflegeappar tements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich der Ausstattung der Pflegeappar tements wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Das mit der Pflegeeinrichtung zu bebauende Grundstück befindet sich in der Bismarckstraße 4 – 12 in Völklingen, Flur 38, Flurstücke 4/5, 20/10, 25/3, 18/4, 4/3, 10/4, 10/5, 10/13, 15/3 und 14/6 und ist derzeit vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Saarbrücken für Völklingen auf Blatt 12196. Es hat eine Gesamtfläche von 3.016 m². Der Grundbesitz ist in Abteilung II wie folgt belastet: ›› 1. Sanierung wird durchgeführ t; eingetragen aufgrund Ersuchens vom 23.05.1972 in verschiedenen Grundbuchblättern an verschiedenen Tagen, mit belasteten Grundstücken aus den Blättern 5934 und 7177 hierher über tragen am 10.07.2014. ›› 2. Eigentumsvormerkung für Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG, Saarbrücken; gemäß Bewilligung vom 08.04.2014 (UR Nr. 601 L, Notar Dr. Dr. Ludwig, Völklingen); eingetragen am 10.07.2014. Der Grundbesitz ist in Abteilung III lastenfrei. Sämtliche Rechte in Abteilung II sind vom Erwerber zu übernehmen, INFORMATIONEN mit Ausnahme der Eigentumsüber tragungsvormerkung für den Verkäufer. Des Weiteren werden in Abteilung II noch Dienstbarkeiten zu Gunsten des zukünftigen Betreibers der Seniorenresidenz zur Sicherung des Mietverhältnisses für den vereinbar ten Zeitraum vorrangig vor Finanzierungsgrundpfandrechten der Erwerber eingetragen. Der Mietvertrag Mit dem Betreiber der Seniorenresidenz Völklingen wurde am 27.08.2014 ein Mietver trag, geänder t durch Nachtrag vom 20.11.2014, mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Ver trag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Mieterin von zweimal fünf Jahren vereinbar t. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks, sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, zugunsten des jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmens oder sonstiger Dritter kommen. Ferner behält sich der Verkäufer vor, die Wärmeversorgungs-/Heizungsanlage durch einen Wärmecontractor (Wärmelieferant) zu errichten und betreiben zu lassen sowie mit diesem einen Wärmelieferungsver trag abzuschließen und eine gegebenenfalls erforderliche beschränkte persönliche Dienstbarkeit, zugunsten des Wärmecontractors in Abteilung II vor den Rechten in Abteilung III, also im Rang vor den vom Käufer gegebenenfalls zur Finanzierung des Kaufpreises bestellten Grundpfandrechten , eintragen zu lassen. Nach Ablauf dieser fest vereinbar ten Laufzeit bzw. nach Ablauf der Verlängerungsoptionszeit verlänger t sich der Mietver trag auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von 12 Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Weiterhin ist es denkbar, dass in Abteilung III der jeweiligen Grundbücher noch Finanzierungsgrundpfandrechte der teilenden Eigentümerin zur Eintragung kommen. Diese Last dient dann der Vorfinanzierung des Bauvorhabens. Das Baurecht Die Baugenehmigung für die Seniorenresidenz Völklingen wurde am 07.04.2014 mit weiteren in gesonder ten Bescheiden ergangenen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen durch Stadt Völklingen, Untere Bauaufsichtsbehörde (Az.: 232/13) er teilt. Alloheim Senioren-Residenzen GmbH als Betreiber Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Völklingen übernimmt die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH, welche die 96 entstehenden Teileigentumseinheiten gesamtflächig mit einem am 27.08.2014 abgeschlossenen Ver trag gemietet hat. Die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH ist im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter der HRB 58893 eingetragen. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 1.500.000,00 EUR. Sitz der Gesellschaft ist Düsseldorf, Zollhof 30. Ver treten wird die Gesellschaft durch die alleinver tretungsberechtigten Geschäftführer Herrn Rainer Hohmann und Herrn Thomas Kupczik. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufver trages alle Rechte und Pflichten aus dem Mietver trag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Mietver trag geht damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über. Damit wird eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Mietver trages gesicher t. Der Betreiber übernimmt ab dem Zeitpunkt der Übergabe sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 der BetrKV in der jeweils geltenden Fassung mit Ausnahme der sonstigen Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 Ber tKV einschließlich der Kosten für die War tungsver träge, Kosten der Energie-, Betriebs- und Verbrauchsstoffe sowie Kosten und Gebühren zum Betrieb und zur Pflege sämtlicher technischer Einrichtungen, Unterhalts- und Grundreinigungskosten der äußeren Fenster-, Glas und Metallteile, sowie Kosten der Beleuchtungsmittel, Kosten des Winterdienstes einschließlich der Schnee- und Eisbeseitigung der Zuwegungen, der angrenzenden öffentlichen Wege und von den Dachflächen. Der mit dem Betreiber auf 20 Jahre fest abgeschlossene Mietver trag kann durch die Eigentümer vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn der Betreiber für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug gerät oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als drei Termine hinstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, sofern der Eigentümer den Betreiber mindestens einmal jeweils mit einer angemessenen Frist unter Androhung der Kündigung schriftlich abgemahnt hat. Ebenso ist eine außerordentliche Kündigung bei ver tragswidrigem Gebrauch des Mietobjektes möglich, wenn dadurch die Interessen der Vermieter in erheblichem Umfang verletzt werden und der Mieter erfolglos abgemahnt wurde. 32 RECHTLICHES Seniorenresidenz Völklingen Weiter besteht ein außerordentlicher Kündigungsgrund dann, wenn die Voraussetzungen zum Abschluss des Versorgungsver trages gemäß 72 SGB XI nicht vorliegen oder dieser durch Kündigung wirksam beendet ist und die Kündigung nicht innerhalb von drei Monaten nach Beendigung zurückgenommen wird bzw. der Versorgungsver trag in diesem Zeitraum neu abgeschlossen wird. Gleiches gilt, wenn der Betreiber der Pflegeeinrichtung nicht mehr Träger einer zugelassenen Pflegeeinrichtung im Sinne des § 72 Abs. 1 S. 1 SGB XI ist. Im Übrigen kann sich der Vermieter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietver trag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Mieterdienstbarkeit In dem mit dem Betreiber der Seniorenresidenz Völklingen abgeschlossenen Mietver trag hat sich der Verkäufer verpflichtet, zur Sicherung des durch den Mietver trag begründeten Nutzungsrechts als Pflegeheim zu Gunsten des Betreibers und zu Lasten der Eigentümer eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an rangbereiter Stelle und vorrangig vor den Rechten in Abteilung III des Grundbuchs eintragen zu lassen. Die Dienstbarkeit gewährt dem Betreiber das alleinige Recht, die gemietete Fläche unter Ausschluss Dritter inkl. der Eigentümer gemäß den Vorgaben des Mietver trages zu nutzen. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt unter der auflösenden Bedingung, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde, über das Vermögen der Berechtigten oder deren Rechtsnachfolger das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder durch einvernehmliche weitergehende Vereinbarung der Eigentümer und der Berechtigten über eine Änderung des Inhalts bzw. der Rangrechte im Grundbuch der Dienstbarkeit. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Die Seniorenresidenz Völklingen wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Bernd Völpel mit Amtssitz in Gießen am 27.10.2014, URNr.: 802/2014, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegeappar tements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 96 Sondereigentumseinheiten geschaffen. Jede dieser 96 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichtes Saarbrücken für Völklingen separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten Nrn. 1 – 96 gemäß Aufteilungsplan als Pflegeappar tements bestimmt worden. Diese besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Mietver trages mit der Alloheim Senioren-Residenzen GmbH im Beschlusswege mit einer qualifizier ten Mehrheit von ¾ aller in der Wohnungseigentümerversammlung ver tretenen Stimmen geänder t werden. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. Die Kaufimmobilie Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG lässt die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewähr ten Regeln der Technik errichten. Der Käufer erwirbt von der Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG das Sondereigentum an einem Pflegeappar tement verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesonder t einsehbare Baubeschreibung verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: ›› schlüsselfer tige Erstellung ›› Pre-Opening-Kosten (siehe unten) ›› sämtliche Baunebenkosten ›› sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung ›› alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz ›› Ver triebskosten Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: ›› Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufver trag ›› Grunderwerbssteuer (derzeit 5,5% evtl. ab 01.01.2015 6,5 %) ›› Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, ›› Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. INFORMATIONEN Der Kaufpreis ist in 7 Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) zu bezahlen: ›› 30,00 % nach Beginn der Erdarbeiten ›› 28,00 % nach Rohbaufer tigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, ›› 12,60 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung, ›› 14,70 % nach Fer tigstellung der Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten, nach Fer tigstellung der Estricharbeiten und nach Fer tigstellung der Fassade, ›› 2,80 % nach Fer tigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, ›› 8,40 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe ›› 3,50 % nach vollständiger Fer tigstellung. Gemäß § 632a Abs. 3 BGB ist dem Käufer eine Sicherheit zur Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% des Vergütungsanspruchs zu stellen bzw. zu gewähren. Die Sicherheit kann durch eine Garantie oder sonstiges Zahlungsversprechen eines in Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Gleichsam kann der Verkäufer anordnen, dass die Sicherheitsleistung durch einen Einbehalt in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs auf die Kaufpreisrate durch den Käufer erfolgt. Die einbehaltenen 5% sind dann zur Zahlung fällig, wenn der Ver tragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel fer tiggestellt ist. Im Übrigen gelten dazu die gesetzlichen Vorschriften. Die Bezugsfer tigkeit der Seniorenresidenz Völklingen ist für September 2015, spätestens jedoch für April 2016 vorgesehen. Sobald die Bezugsfer tigkeit des Objektes und des einzelnen Sondereigentumsanteils hergestellt worden ist, muss der Käufer die Abnahme des Sondereigentums und ggfs. des zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums durchführen. Das übrige Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung von sämtlichen künftigen Miteigentümern abzunehmen. Mit Übergabe des Sondereigentums gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Die Verkäuferin haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk und der Einrichtung nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung unter Berücksichtigung der jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßgabe der Kapazitäten und auf der Grundlage der jeweiligen Ver trags- und Aufnahmebedingungen und Heimentgelte eingeräumt. Dieses bevorzugte Belegungsrecht der jeweiligen Erwerber ist Bestandteil des mit dem Betreiber abgeschlossenen Mietver trages. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appar tement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimver trag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dor t vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in unterschiedlichen Pflegestationen zusammengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung des eigenen Appar tements ist deshalb nur dann sinnvoll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pflegeanforderungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners entspricht. Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit gewähr t, soweit eine solche frei ist bzw. frei wird. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.B. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der zugesicher ten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die pre-opening-Kosten Für den Betreiber eines Wohn- und Pflegeheims, wie der Alloheim Senioren-Residenzen GmbH, fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontier t, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. 34 RECHTLICHES Seniorenresidenz Völklingen Es dauer t erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wir tschaftliche Auslastung erreicht. Amtssitz in Gießen oder einem Notar seines Ver trauens das unwiderrufliche Kaufangebot. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden pre-opening-Kosten genannt. Um dem Betreiber in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihm den Anlauf seines Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, dem Betreiber seitens der Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses ver tragliche Vergünstigungen einzuräumen. Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG wird dieses Kaufangebot ebenfalls in notarieller Form binnen einer Frist von längstens vier Wochen annehmen und damit den Kaufvertrag für beide Par teien rechtsverbindlich abschließen. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufver tragsangebotes eine Abschrift folgender Unterlagen: ›› Kaufver tragsangebot ›› Grundlagenurkunde vom 27.10.2014 (URNr. 801/2014) mit Teilungserklärung vom 27.10.2014 (URNr. 802/2014) Als Anlagen werden der Grundlagenurkunde folgende Urkunden beiliegen: ›› Anlage A: Mietver trag mit dem Betreiber vom 27.08.2014 nebst folgenden Anlagen: - Anlage 1: Baugenehmigung vom 07.04.2014 - Anlage 2: Baubeschreibung - Anlage 3: geänder te Grundrissplanungen und Flächen berechnungen - Anlage 4: Schnittstellenkatalog über die Leistungen des Mieters und Vermieters - Anlage 5: Freiflächenplan - Anlage 6: Nachtrag zum Mietver trag v. 27.08.2014 (Ingangsetzungsvereinbarung) - Anlage 7: Nachtrag zum Mietver trag v. 20.11.2014 ›› Anlage B: Verwalterver trag / Verwaltervollmacht ›› Anlage C: Sondereigentumsverwaltungsver trag / Verwaltervollmacht Im Rahmen eines Nachtrags zum Mietvertrag vom 27.08.2014 hat die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG dem Betreiber zur Übernahme von pre-opening-Kosten zugestanden, die Einrichtung des Mietgegenstandes mit den für den Betrieb des Pflegeheims erforderlichen Einrichtungs- und sonstigen Gegenständen sowie Technik einmalig einen Einrichtungskostenzuschuss in Höhe von EUR 770.000,00 zu gewähren. Die mit diesem Zuschuss erworbenen Einrichtungsgegenstände gehen mit Invollzugsetzung des Mietver trages in das Eigentum der Mieterin über. Die Anteilige Summe an diesem Einrichtungskostenzuschuss ist im Kaufpreis der jeweiligen Erwerber enthalten und gesonder t ausgewiesen. Zusätzlich wurde dem Betreiber mit gleichem Nachtrag zum Ausgleich eines Teils der pre-opening-Kosten zugestanden, den Mietgegenstand die ersten sechs Monate nach Übergabe mietfrei zu nutzen. Die Betriebskosten hat die Mieterin ab Übergabe voll zu bezahlen. Der Verkäufer, die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG, verpflichtet sich jedoch, die Mietzahlungen in der mietfreien Zeit ab dem dritten auf die Übergabe der Mietsache folgenden Monat zu übernehmen und zu Gunsten er Erwerber selbst zu leisten. Das heißt, sollte die Bezugsfähigkeit und die Übergabe zum 01.09.2015 erfolgen, wird der Verkäufer dementsprechend die entgangene Miete ab dem 01.11.2015 an die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zahlen, bzw. bei Übergabe am 01.04.2016 ab dem 01.06.2016. Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde Der Kaufver trag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariellen Kaufverträge für beide Par teien (den Käufer und die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG) zu vereinfachen, werden die Käufer ihre Kaufabsicht in Form eines bindenden Kaufangebotes an die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG notariell beurkunden. Jeder Käufer beurkundet hierzu bei dem Notar Bernd Völpel mit Der Miet-/Pachtertrag Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalmietver trages durch einen einheitlichen Betreiber/ Mieter erfolgt, sind alle betreffenden Sondereigentümer an der aus der Vermietung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Miete unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.B. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, mieterseits nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Miete den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. INFORMATIONEN Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Miete durch eine Wer tsicherungsklausel im Mietver trag an den vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex (Basis 2010 = 100) gekoppelt. Sollte sich, beginnend mit dem sechsten Ver tragsjahr oder gegenüber der letzten Mietanpassung dieser Index um mehr als 10 % ändern, so änder t sich auch die vereinbar te Miete um 60,00 % der jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monats wirksam. Die WEG-Verwaltung Bei einem Objekt wie dem Seniorenzentrum Völklingen ist für die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer “normalen” Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange in Teilbereichen die gemeinsame Nutzung als Wohn- und Pflegeeinrichtung for tbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen. Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines bestimmten Indexstandes mit Beginn des sechsten Ver tragsjahres erfolgt und die Mietzinsänderung nur zu 60,00 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wer tsicherung der Miete stellt jedoch eine rechtlich sichere Basis dar, um eine angemessene Anpassung durchführen zu können. Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Übergabe an den Mieter wird die WI Hausverwaltung GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Mietverwaltung Die WI Hausverwaltung GmbH, Weinberg 1 in 31134 Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB Nr. 203831, wird mit der Mietverwaltung beauftragt. Die WI Hausverwaltung GmbH wird ver treten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank Winkel. Der Verwalterver trag nach dem WEG wurde zwischen dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, ver treten durch die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG, am 04.09.2014 abgeschlossen. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung. Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Miete zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer der Pflegeappar tements zu verwalten. Sie kehr t die Mieter träge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer der Pflegeappar tements nach Miteigentumsanteilen aus. Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Beseitigung von Gewährleistungsmängeln am Sondereigentum (Appar tement/ Wohnung) zu begleiten und zu überwachen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen sind. Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dor t anfallende Verwaltergebühr abgegolten. Der Ver trag über die Mietverwaltung ist zwischen dem Verwalter und jedem zukünftigen Eigentümer eines Pflegeappar tements, ver treten durch die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG, am 04.09.2014 geschlossen worden. Die Verwaltergebühr wird je Sondereigentumseinheit € 18,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwer tsteuer betragen. Die Instandhaltung/Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. Im Rahmen des Mietver trages mit dem Betreiber der Seniorenresidenz Völklingen, konkretisier t durch 2. Nachtrag vom 20.11.2014 wurde für den Bereich der Pflegeappar tements ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Alloheim Senioren-Residenzen GmbH auferlegt. Der Mieter ist danach zur Instandhaltung und War tung des Mietgegenstandes verpflichtet. Instandsetzungen sowie erforderliche Erneuerungsmaßnahmen einschließlich Ersatzbeschaffungen in und am Mietgegenstand und seinen Außenanlagen sowie der Haustechnik einschließlich Dach und Fach obliegen dem Vermieter. Unter dem Begriff „Dach“ verstehen die Par teien die Dachkonstruktion mit der Eindeckung und den dazugehörenden Klempnerarbeiten (Dachrinnen) einschließlich Vor-, Neben- und Glasdächern, jedoch ohne die Einglasung und deren Abdichtung. Unter dem Begriff „Fach“ sind die tragenden Teile des Gebäudes 36 RECHTLICHES Seniorenresidenz Völklingen (alle Fundamente, tragenden Wände, Stützen, Pfeiler sowie Geschossdecken ohne sonstige Materialien wie Verkleidungen und darüber befindliche Estriche, Abdichtungen, Bodenbeläge usw.), alle Treppen (ohne Belag), die Fassade nebst Fassadenverkleidung, Fenster und Außentüren, die Balkone und Loggien, Schornsteine, die Ver- und Entsorgungsleitungen einschließlich Wasserrohrleitungen in allen Geschossen, im Dachbereich unterhalb und oberhalb der Dacheindeckung und in allen Rohrschächten, gegebenfalls auch vor der Außenfassade bis zum Austritt aus der Wand, bei Klima oder Raumluftanlagen bis zum Absperrventil am Gerät selbst; ausgenommen von „Fach“ sind die innen liegenden Fensterbänke und -brüstungen, die Scharniere, Beschläge und Schlösser der Außentüren und Fenster sowie Außentür- und Fensterrahmen nebst deren Verglasung mit Abdichtung. „Instandhaltungen“ sind alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Mietobjektes aufgewendet werden müssen, um die durch Alterung, Abnutzung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen einschließlich der Wartung; der Mieter wird etwaige Sprinkleranlagen des Mietobjektes betreiben, instandhalten und war ten, soweit gesetzlich oder behördlich erforderlich. Die „War tung“ beinhaltet alle Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates der Betrachtungseinheit. Sie ist Teil der Instandhaltung. War tung umfasst z. B. Nachstellen, Schmieren, Konservieren, Nachfüllen oder Ersetzen von Betriebsstoffen oder Verbrauchsmitteln (z. B. Kraftstoff, Schmierstoff oder Wasser) und planmäßiges Austauschen von Verschleißteilen (z. B. Filter oder Dichtungen). „Inspektion“ sind Maßnahmen zur Feststellung und Beur teilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung; „Instandsetzung“ umfasst die Reparatur solcher Schäden, die auf dem Mietgebrauch beruhen und/oder aus dem Risikobereich des Mieters stammen sowie die Ersatzbeschaffung von vermieteten Anlagen, Einrichtungen oder sonstigen Bestandteilen des Mietobjektes. Neubauten in den ersten Jahren keine großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des Bauwerkes vorgenommen werden müssen. Zur Instandhaltung zählen auch die Schönheitsreparaturen (Maler-, Tapezier- und ähnliche Arbeiten) des Mietgegenstandes, welche vom Mieter im erforderlichen Umfang auf eigene Kosten durchzuführen sind. Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem Steuerberater abgestimmt werden sollten. Die Instandhaltungsrücklage Die Seniorenresidenz Völklingen wird komplett neu errichtet. Die Eigentümer profitieren also im Verlauf der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungswer ten, dass bei Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine (allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen, um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein. Diese dient dann auch als Rücklage für kommende Jahre. Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Verwalter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Versicherung gegen Brand- und Elementarschäden Das Objekt wird während der Mietzeit von dem Mieter bzw. auf dessen Kosten im branchenüblichen Umfang versicher t. Im Einzelnen: ›› Betriebsunterbrechungsversicherung ›› Betriebshaftpflichtversicherung ›› Gebäudeversicherung (u.a. Überschwemmung, Grundwasser, Feuer-, Leitungswasser-, Sturm/Hagelschäden, Überspannung durch Blitz) ›› Grundstückshaftpflichtversicherung Steuerliche Erläuterungen Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basier t auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und Vermieter des Pflegeappar tements eine natürliche Person ist, die in Deutschland der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt. Wird die Investition im Betriebsvermögen gehalten, sind die nachfolgenden Ausführungen teilweise nicht über tragbar. Die Einkommensteuer ›› Einkunftsar t Der Käufer als Vermieter unterliegt als natürliche Person in Deutschland der Einkommensteuer. Vermietet der Käufer sein Pflegeappartement, so erzielt er gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Mieteinnahmen, die der Einkunftsar t INFORMATIONEN „Vermietung und Verpachtung“ zuzurechnen sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage stellen nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG in Verbindung mit § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. ›› Einkünfte-Ermittlung Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr zugeflossenen Einnahmen (§ 8 EStG) abzüglich der Werbungskosten (§ 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Werbungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen (§ 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer selbst die Mieteinnahmen erhält. Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Überschusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten während der Dauer der Vermögensnutzung erzielt wird. Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist es daher erforderlich, dass die Gesamtpachteinnahmen die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-, Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuldzinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung übersteigen. Wird die Immobilie veräußer t, bevor ein Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer besonderen Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeappartements bzw. der Wohnung ganz oder teilweise fremdfinanzier t wird. In diesem Fall erhöhen die Finanzierungskosten die Werbungskosten. Insbesondere in diesen Fällen wird dringend geraten, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen, der den individuellen Sachverhalt auf seine steuerlichen Folgen hin untersucht. Die Anschaffungskosten für die Pflegeappar tements sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen werden - abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten - entsprechend § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit jährlich 2 % abgeschrieben. In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung fließen neben dem Gebäudekaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten ein. Zusätzlich werden die Anschaffungskosten für das Inventar entsprechend § 7 Abs. 1 S. 1 EStG linear mit jährlich 10 % abgeschrieben. Im Jahr der Bezugsfer tigkeit kann die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeabschreibung) zeitanteilig mit 1/12 je Monat steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt gem. § 7 Abs. 1 S. 4 EStG auch für die Abschreibung auf das Inventar. Zu den laufenden Werbungskosten zählen u. a. die Kosten der WEGund Mietverwaltung sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die an das Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen. Sollten insbesondere durch eine Fremdfinanzierung des Kaufpreises steuerliche Verluste entstehen, können diese mit positiven Einkünften aus einer anderen Einkunftsar t verrechnet werden. Nicht ausgeglichene Verluste können ggf. rück- bzw. vorgetragen werden. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflegeappar tements bzw. der Wohnung sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach einer Haltedauer von zehn Jahren (sog. Spekulationsfrist) steuerfrei. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Dieser errechnet sich nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten verminder t um die geltend gemachten Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Grunderwerbsteuer Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 5,5 %, evtl. ab 01.01.2016 6,5 % des Kaufpreises und ist entsprechend der kaufver traglichen Regelung durch den Käufer zu tragen. Umsatzsteuer Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken stellen gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfreie Leistungen dar. Der Käufer/Vermieter kann nicht nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn die Mieterin, die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH, die angemieteten Räume ausschließlich für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 16 k UStG verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen. Der Käufer/Verpächter kann dann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. Die möglichen Änderungen der Steuergesetzgebung Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit durch den Gesetzgeber geänder t werden. Änderungen in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungsauffassung können dazu führen, dass - innerhalb des gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften anders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines vollstationären Pflegeheims kann 38 RECHTLICHES Seniorenresidenz Völklingen sich daher im Hinblick auf die Langfristigkeit der Veranlagung - sowohl nachteilig, als auch zum Vor teil des Anlegers - verändern. Steuerliche Vor teile sollten daher keine entscheidende Grundlage für die Kaufentscheidung darstellen. C hancen und Risiken Wertentwicklung/ Rendite Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wer tsteigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wer tminderungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wer tfindung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkaufbarkeit sowie die wir tschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher bestimmt von der demographischen Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht auch am Or t des Bauvorhabens kein Überangebot an Pflegeplätzen. Die grundbuchlich abgesicher te Zweckbestimmung der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwer tbarkeit sicher eher ein, andererseits lässt die langfristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch eine dauerhafte Rendite erwar ten. Der Nachteil, dass der Käufer sein Appar tement nicht selbst nutzen kann, wird durch das Recht für den Käufer und seine Angehörigen, ein Appar tement im Objekt zu belegen, aufgewogen. Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wer tbeständig und mit einer guten Renditeerwartung verbunden. Fertigstellungsrisiko Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung der Fer tigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen im Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der Ausführung. Die Fertigstellung wird für September 2015, jedoch spätestens April 2016 erwar tet. Wie bei jeder Errichtung einer Immobilie besteht auch beim vorliegenden Projekt die Möglichkeit, dass sich die Fertigstellung verzögert und sich somit der Mietbeginn mit den vereinbar ten Zahlungen verschiebt. Bonitätsrisiko ›› Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co.KG Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen, sind die Käufer durch die Ar t der Kaufpreiszahlung so abgesicher t, dass in der Regel nicht mehr Geld an die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG bezahlt wird, als bereits Leistung auf der Baustelle erbracht wurde. Im Falle eines Ausfalles der Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG erhält der Käufer dann nach Wahl der finanzierenden Bank entweder sein Geld (unverzinst) zurück oder er erhält lastenfreies Eigentum und kann das Projekt gemeinsam mit den anderen Käufern fer tig stellen. Ein Mehraufwand ist in diesen Fällen aber nicht auszuschließen. ›› Alloheim Senioren-Residenzen GmbH Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den Mietver trag zu kündigen und mit einem anderen Mieter neu abzuschließen. Bei dem Betreiber handelt es sich um eine privatrechtliche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann. Sie ist jedoch seit geraumer Zeit am Markt und verfügt bislang nach den der WI-IMMOService GmbH zugänglichen Informationen über ein geordnetes Geschäftsgebaren. Das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuchtend. Insbesondere der seitens des Betreibers gewählte Schwerpunkt in als Einzelzimmer ausgestaltete Pflegeappar tements verspricht einen hohen Grad an Auslastung. Ob sich das in den kommenden Jahren geplante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der WI-IMMOService GmbH nicht beur teilt werden. Baumangelrisiko Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwar tungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit einer Immobilie auch nicht ein. Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeitnah erkannt und beseitigt werden. Die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG setzt alles daran, bei Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel zu erkennen und beseitigen zu lassen, so dass der Käufer eine weit- INFORMATIONEN gehend mangelfreie Werkleistung erhält. Später auftretende Mängel werden während der Gewährleistungsphase durch die Seniorenresidenz Völklingen am alten Rathaus GmbH & Co. KG beseitigt. Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil mitwirken. Baumaßnahme denkbar. Vorbehalt Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, sie entsprechen dem Stand vom 20. November 2014. Wie bereits eingangs dargestellt, basieren vorstehende Ausführungen auf dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen der Vertragswerke und damit Abweichungen obiger Ausführungen sind möglich. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Information über die Ver tretungs- und Beteiligungsverhältnisse dar. Eine persönliche Ver trauensbildung ist nicht beabsichtigt. Abweichungen von der Baubeschreibung sowie technische Änderungen auf Grund evtl. behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten, ebenso Änderungen der Planungs- und Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig erweisen und sich nicht wertmindernd auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt insbesondere auch für Änderungen und Abweichungen von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, Plänen und Zeichnungen. Alle angegebenen Flächen beruhen auf der Flächenberechnung des planenden Architekturbüros und sind verbindliche Rechtmaße. Abweichungen der angegebenen Flächen von bis zu 3 % sind infolge der noch zu verwirklichenden Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maßgeblich. Die Angaben zum zukünftigen Betreiber auf den Seiten 26 und 27 wurden von der Alloheim Senioren-Residenzen GmbH selbst gestellt und im Rahmen dieses Prospektes ungeprüft übernommen. Eine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird insoweit nicht übernommen und eine Haftung ausgeschlossen. Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlossenen Verträgen, im Kaufver trag und in der Grundlagenurkunde inkl. Anlagen enthaltenen Angaben. Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen schriftlichen Zusage der WI-IMMOService GmbH. Eine Rechts- und Steuerberatung wird durch die Vermittlung der Immobilienabteilung der WI-IMMOService GmbH nicht ersetzt. IMPRESSUM HERAUSGEBER: Hauptsitz Weinberg 1 31134 Hildesheim Tel. +49 (0) 5121- 998 78 0 Fax +49 (0) 5121 - 998 78 29 Niederlassung Bei den Weiden 8 54338 Schweich Tel. +49 (0)6502 - 930 95 0 Fax +49 (0)6502 - 930 95 19 [email protected] www. wi-immoservice.de HAFTUNGSAUSSCHLUSS Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung kann sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen, sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch für ggf. von dritter Stelle erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann nicht übernommen werden. Die im Prospekt enthaltenen Illustrationen, Visualisierungen, Einrichtungsgegenstände und Fotos sind als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als wesentliche Elemente oder Bestandteile im Sinne der Baubeschreibung. Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung zu Detailausführungen der jeweiligen Behörden; auch wenn die Baugenehmigung mit Zustimmung der entsprechenden Behörden und Ämtern bereits erteilt ist und der technischen Weiterplanung („Werkplanung“ von Architektur, Haustechnik, Tragwerk) unter Einhaltung der Bestimmungen zur Baugenehmigung sowie technischer Normen zur Realisierbarkeit gegeben ist. Gültigkeit haben ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge. Stand: Juli 2014 BILDNACHWEIS Visualisierung, 3-D-Renderings nach Plandaten Umgebungsfotos Völklingen S. 14, 15: Stadt VK/B&B Bilder von Referenzeinrichtungen (Alloheim) Seiten: 20 - 25 Bilder auf den Seiten: 1, 3, 5, 7, 8, 9, 18, 19, 26, 29: Thinkstock Bildagentur
