Wirtschaftsfaktor Immobilien

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Wirtschaftsfaktor Immobilien
Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive
Wissenschaftliche
Bearbeitung:
Im Auftrag von:
Unter Mitwirkung von:
Die Immobilienmärkte aus
gesamtwirtschaftlicher Perspektive
im Auftrag von:
Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (DV) und
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif)
unter Mitwirkung und Unterstützung von:
Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), Berlin
(mit BFW, GdW, Haus & Grund, IVD, BFW Bundesfachverband, DDIV, vdp und VGF)
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V., Berlin
BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Berlin
Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e. V., Berlin
IMMOEBS Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduate-Studiengänge zur
Immobilienökonomie an der Business School und der Universität Regensburg e. V., Wiesbaden
DVP Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e. V., Berlin
Autorenteam:
IW Köln:
Dr. Michael Voigtländer
Markus Demary
Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie, Universität Mannheim:
Prof. Dr. Paul Gans
Rüdiger Meng
Ansgar Schmitz-Veltin
ZEW:
Dr. Peter Westerheide
Impressum
Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive
Gutachten für den Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und die
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Herausgeber
Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.
Georgenstraße 21, 10117 Berlin
Tel.
030/20 61 32 50
Fax
030/20 61 32 51
E-Mail [email protected]
Internet www.deutscher-verband.org
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif)
Wilhelmstraße 12, 65185 Wiesbaden
Tel.
0611/23 68 10 70
Fax
0611/23 68 10 75
Internet www.gif-ev.de
Bildquelle Umschlag
Günther Schad/PIXELIO
Gestaltung/Satz
VorSprung Design & Kommunikation
Nana Mankowski
Gotzkowskystraße 3, 10555 Berlin
Tel.
030/34 66 50 75
Fax
030/34 66 50 76
Internet www.werbe-vorsprung.de
Druck/Herstellung
Spree Druck Berlin GmbH
Wrangelstraße 100, 10997 Berlin
Tel.
030/61 67 57 0
Fax
030/61 67 57 19
Internet www.spreedruck.de
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .I
Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .II
Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .V
Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VI
Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VIII
Immobilien und Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .IX
1.
Die Immobilienmärkte: Eine Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . .1
2.
Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
2.1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
2.2 Methodik und Qualität der Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5
2.3 Immobilienbestand: Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
2.4 Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
2.4.1 Entwicklung des Bestands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
2.4.2 Struktur des Wohnungsbestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
2.4.3 Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
2.4.4 Eigentums- und Anbieterstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
2.5 Immobilienbestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
2.5.1 Büroimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
2.5.1.1 Abschätzung des Büroflächenbestandes 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
2.5.1.2 Struktur des Bürobestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
2.5.1.3 Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
2.5.2 Einzelhandelsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
2.5.3 Sonstige Nichtwohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
2.5.3.1 Gewerbliche- und industrielle Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
2.5.3.2 Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
2.5.3.3 Infrastrukturimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
2.6 Immobilienvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
2.7 Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
2.8 Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
3.
Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
3.1 Abgrenzungen und Datenbasis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
3.2 Architekten und Ingenieure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
3.3 Bauunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46
3.4 Immobilienfinanzierer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47
3.5 Vermittler, Verwalter und Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
3.5.1 Vermittler und Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
3.5.2 Immobilienvermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52
3.5.3 Offene und geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54
DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE
3.6
3.7
3.8
Weitere Zweige der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56
Die Immobilienwirtschaft im Gesamtüberblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57
Übersicht über die in Kapitel 3 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57
4.
Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . .58
4.1 Idee und Datengrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
4.2 Die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
4.3 Die Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
4.4 Die Nutzer der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
5.
Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .66
5.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67
5.2 Methoden, Datenquellen und Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
5.2.1 Methoden zur Berechnung von Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
5.2.2 Datenquellen für Immobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
5.2.3 Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
5.2.3.1 Die amtliche Immobilienpreisstatistik im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
5.2.3.2 Mietpreise in der amtlichen Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72
5.2.4 Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73
5.2.4.1 BulwienGesa-Miet- und Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73
5.2.4.2 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73
5.2.4.3 GEWOS-Immobilienmarktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74
5.2.4.4 Hypoport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74
5.2.4.5 Investment Property Databank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
5.2.4.6 IVD Bundesverband . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
5.2.4.7 Verband deutscher Pfandbriefbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
5.3 Ergebnisse der Miet- und Immobilienpreisstatistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
5.3.1 Entwicklung der Baulandpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
5.3.2 Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
5.3.2.1 Amtliche Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
5.3.2.2 Längerfristige Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
5.3.2.3 Vergleich hedonischer Hauspreisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82
5.3.2.4 Entwicklung der Wohnungsmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
5.3.2.5 Entwicklung der Mietbelastung der privaten Haushalte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86
5.3.2.6 Vergleich der Miet- und Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nach Stadtkategorien . . .89
5.3.3 Preise und Mieten für gewerbliche Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91
5.3.4 Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise und Mieten nach Stadtkategorien . . . . . . . . . .93
5.4 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
6.
Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96
6.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97
6.2 Immobilienpreiszyklen und spekulative Blasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97
6.2.1 Internationale Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98
6.2.2 Internationale Entwicklung der Büroimmobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102
6.3 Wechselwirkungen zwischen dem Immobilienmarkt und der Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . .103
6.3.1 Immobilienpreise, Geldpolitik und die Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103
6.3.2 Vermögenseffekt und Kreditkanal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104
6.3.3 Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft in der Empirie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107
6.4
6.5
6.6
6.7
Der Markt für Immobilienfinanzierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .109
6.4.1 Die Refinanzierung von Immobilienkrediten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110
6.4.2 Die Zinsbindung von Immobiliendarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
6.4.3 Beleihungswert und Beleihungsausläufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116
6.4.4 Kein deutscher Subprime-Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117
6.4.5 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118
Indirekte Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118
6.5.1 Offene und geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119
6.5.2 Immobilienaktien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .122
6.5.3 Transparenz des deutschen Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124
6.5.4 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125
Die deutsche Sonderrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125
Übersicht über die in Kapitel 6 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .128
7.
Immobilien und Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .129
7.1 Zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .130
7.2 Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorgeinstrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .130
7.3 Staatliche Förderung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136
7.4 Entsparen mit Wohneigentum im Alter: Reverse Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .137
7.5 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .139
8.
Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .140
Abkürzungsverzeichnis
AVmG
a. n. g.
BA
BaFin
BBR
BBSR
BGF
Bio.
BIP
BMVBS
BVI
CH
CMBS
D
DEGI
DK
E
Ebitda
EFH
EH
ETW
F
FIN
GB
GdW
gif
HVPI
I
IAB
IDN
iff
IPD
IRL
IVD
IW
IWF
KAG
m²
MBS
MF-G
MFH
Mio.
Mrd.
NL
p. a.
REIT
RH
RIWIS
Altersvermögensgesetz
anderweitig nicht genannt
Bundesagentur für Arbeit
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Bruttogrundfläche
Billionen
Bruttoinlandsprodukt
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Bundesverband Investment und Asset Management e. V.
Schweiz
Commercial Mortgage Backed Securities
Deutschland
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH
Dänemark
Spanien
Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization
Einfamilienhaus
Einzelhandel
Eigentumswohnung
Frankreich
Finnland
Großbritannien
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Harmonisierter Verbraucherpreisindex
Italien
Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung
IDN ImmoDaten GmbH
Institut für Finanzdienstleistungen e. V.
Investment Property Databank GmbH
Irland
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen
Institut der deutschen Wirtschaft Köln
Internationaler Währungsfonds
Kapitalanlagegesellschaft
Quadratmeter
Mortgage Backed Securities
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum
Mehrfamilienhaus
Millionen
Milliarden
Niederlande
per annum
Real Estate Investment Trust
Reihenhaus
Regionales Immobilien-Wirtschaftliches Informations System
RMBS
S
SGB
SOEP
SVP-Beschäftigte
vdp
vgl.
VGR
VPI
z. B.
WU
ZEW
ZFH
Residential Mortgage Backed Securities
Schweden
Sozialgesetzbuch
Sozio-oekonomisches Panel
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Verband deutscher Pfandbriefbanken
Vergleiche
Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen
Verbraucherpreisindex für Deutschland
Zum Beispiel
Wohnungsunternehmen
Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH
Zweifamilienhaus
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1.1:
Abbildung 2.1:
Abbildung 2.2:
Abbildung 2.3:
Abbildung 2.4:
Abbildung 2.5:
Abbildung 2.6:
Abbildung 2.7:
Abbildung 2.8:
Abbildung 2.9:
Abbildung 2.10:
Abbildung 2.11:
Abbildung 2.12:
Abbildung 2.13:
Abbildung 2.14:
Abbildung 2.15:
Abbildung 2.16:
Abbildung 2.17:
Abbildung 2.18:
Abbildung 2.19:
Abbildung 2.20:
Abbildung 2.21:
Abbildung 2.22:
Abbildung 2.23:
Abbildung 2.24:
Abbildung 2.25:
Abbildung 2.26:
Abbildung 2.27:
Abbildung 2.28:
Abbildung 2.29:
Abbildung 2.30:
Abbildung 2.31:
Abbildung 2.32:
Abbildung 2.33:
Abbildung 3.1:
Abbildung 3.2:
Immobilienbestandsmärkte und -aktivitäten in vereinfachter Gesamtübersicht . . . . . . . . . . . . . . . .1
Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4
Immobilienrelevante Bodennutzungen nach Nutzungsarten 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
Schätzverfahren zur Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke 2006 . . . . . . . . . . . . . . . .8
Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden nach Gebäudeart 1994 bis 2007
in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
Wohnungen nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1995 und 2007 in % und
absolut in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
Durchschnittliche Wohnungsgröße nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1994 bis
2007 (1994 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
Einwohner, Haushalte, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 (1991 = 100) . . . . . . . . .14
Wohngebäudebestand in West- und Ostdeutschland 1994 bis 2007 in Millionen . . . . . . . . . . . .14
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart
1991 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner 1950 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Bewohnte Wohnungen nach Gebäudegröße und Wohnrechtsform 2006 in Millionen
(Basis: 36,2 Millionen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
Bewohnte Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes 2006 in % und absolut in 1.000
(Basis: 36, 2 Millionen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Wohnungsgröße in m² nach Baujahr der Wohngebäude 2006 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Gründe für den Leerstand von Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
Arten der Leerstandserfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Private Haushalte in Wohneigentum 1993 bis 2008 in % getrennt nach West- und
Ostdeutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Altersstruktur von Bürogebäuden im Städtevergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
Größenklassen von Bürogebäuden nach m² BGF im Städtevergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
Baufertigstellungen von Flächen in Büro- und Verwaltungsgebäuden 1994 bis 2007
in 1.000 m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 bis 2008 in Millionen m² . . . . . . . . . . . . . . . .31
Flächenproduktivität im Einzelhandel in Euro pro m² 1992 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
Marktanteile im Einzelhandel nach Betriebsformen 2000 bis 2008 am Einzelhandelsumsatz
in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
Shopping-Center 1965 bis 2008 nach Anzahl und Verkaufsfläche in Millionen m² . . . . . . . . . . .33
Gebäude- und Freifläche nach Wirtschaftssektoren 1992 bis 2004 in Milliarden m² . . . . . . . . . .36
Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Hotels und Gaststätten 1994 bis 2007
in 1.000 m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
Überblick über das methodische Vorgehen zur Ermittlung des Immobilienvermögens . . . . . . . . .39
Nettoanlagevermögen nach Arten Anfang 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
Nettobauvermögen nach Sektoren Anfang 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
Bruttoanlagevermögen verschiedener Infrastruktursegmente in Preisen von 2000 . . . . . . . . . . . . .40
Immobilientransaktionen in Deutschland 1991 bis 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . .41
Struktur der Immobilientransaktionen 2003 bis 2007 in % des Gesamtvolumens . . . . . . . . . . . . .42
Struktur der Immobilientransaktionen 2007 (159,2 Milliarden Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
Anteil der Bankengruppen an ausstehenden Wohnungsbaukrediten in %
(Stand Juni 2008, Basis: 1,1 Billionen Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48
Ebitda pro Unternehmen aus den Branchen Verwaltung und Vermittlung 2003 bis 2006
in 1.000 Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51
Abbildung 3.3:
Abbildung 4.1:
Abbildung 4.2:
Abbildung 4.3:
Abbildung 4.4:
Abbildung 4.5:
Abbildung 4.6:
Abbildung 4.7:
Abbildung 5.1:
Abbildung 5.2:
Abbildung 5.3:
Abbildung 5.4:
Abbildung 5.5:
Abbildung 5.6.:
Abbildung 5.7:
Abbildung 5.8:
Abbildung 5.9:
Abbildung 5.10:
Abbildung 5.11:
Abbildung 5.12:
Abbildung 5.13:
Abbildung 5.14:
Abbildung 5.15:
Abbildung 5.16:
Abbildung 6.1:
Abbildung 6.2:
Abbildung 6.3:
Abbildung 6.4:
Abbildung 6.5:
Abbildung 6.6:
Abbildung 6.7:
Abbildung 6.8:
Abbildung 6.9:
Abbildung 6.10:
Verhältnis von Aufwendungen zu Umsatz nach Umsatzgrößenklassen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . .53
Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in Milliarden Euro bzw.
Anteil in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
Wertschöpfung einzelner Wirtschaftszweige in der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in %
(Zahlenangaben in Milliarden Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
Bruttowertschöpfung 2006 im Branchenvergleich in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
Erwerbstätige und sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Branchenvergleich 2006
in Millionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
Anzahl der Unternehmen 2006 im Branchenvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
Struktur der Mieterhaushalte in % nach dem Haushalts-Nettoeinkommen in Euro pro Monat . . . .64
Lieferungen und Leistungen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne 2005
in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
Indizes in der amtlichen Baupreis- und Hauspreisstatistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72
Baulandpreisindex und Index der Kaufwerte für Bauland 2000 bis Mitte 2008
(1. Quartal 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
Zusammensetzung der Baulandtransaktionen nach der Statistik der Kaufwerte für Bauland
in den Bundesländern 2000 bis 2007 in % der Fläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77
Amtliche Immobilienpreisindizes 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
BulwienGesa-Wohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis 2008
(Jährliche Veränderungsrate und Index 1975 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bis 2007 im Vergleich
(Index 1991 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82
Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bis 2007
(Index 1995 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83
Hedonische Preisindizes im Vergleich 2000 bis 2008 (Index 2005 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . .85
Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bis 2008
auf Indexbasis (1995 = 100) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87
Mietbelastung der privaten Haushalte 1991 bis 2007 in % des Haushalts-Nettoeinkommens . . .88
Mietbelastungsquoten (Warmmiete) in Berliner Bezirken 2008 in % der Haushaltskaufkraft . . . .89
Wohnimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (Index 1991 = 100) . . . . . . . .90
Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien im Überblick 1991 bis 2008
in Euro pro m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92
Performance von Büro- und Einzelhandelsimmobilien 1996 bis 2008 in % pro Jahr . . . . . . . . . . .92
Gewerbeimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (1991 = 100) . . . . . . . . . .93
Wohnimmobilienpreise 2000 bis 2008 nach Quartalen (Index Basis I/2000 = 100) . . . . . . . . .98
Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal 1971 bis 2008 in % . . .99
Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisveränderung im Zeitraum
1970 bis 2008 in Prozentpunkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100
Rollierende 10-Jahres-Korrelationskoeffizienten für Deutschland, Frankreich und Großbritannien
von II/1980 bis III/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101
Total Return von Büroimmobilienanlagen 1981 bis 2008 in % im Ländervergleich . . . . . . . . . . . .102
Übertragung geldpolitischer Impulse über den Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105
Veränderung der Wohnimmobilienpreise innerhalb von zwei Jahren infolge einer
überraschenden Zinssenkung in % im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107
Korrelation zwischen den realen Wachstumsraten der Immobilienpreise und des privaten
Konsums im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108
Trendbereinigter Konjunktur- und Hauspreiszyklus in Deutschland 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . .109
Nominalwert der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe
(ohne Namenschuldverschreibungen) nach der Laufzeit in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . .111
Abbildung 6.11a: Ausstehende Mortgage Backed Securities im 4. Quartal 2008 in Milliarden Euro
(RMBS = Residential MBS; CMBS = Commercial MBS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
Abbildung 6.11b: Ausstehende Covered Bonds 2007 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
Abbildung 6.12: Private Hypothekendarlehen nach der Zinsbindung 2008 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114
Abbildung 6.13: Anteil der Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5 oder mehr Jahren in %
im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114
Abbildung 6.14: Unternehmenskredite nach der Zinsbindung im 3. Quartal 2008 in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .115
Abbildung 6.15: Platziertes jährliches Eigenkapital und Fondsvermögen geschlossener Immobilienfonds
1993 bis 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .120
Abbildung 6.16: Fondsvermögen und jährliches Mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds 1980 bis 2008
in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121
Abbildung 6.17: Börsenwert von Immobilienaktien im Streubesitz in Euro pro Einwohner im April 2008 . . . . . . . . .124
Abbildung 6.18: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: „Wie entwickelt sich die Kreditvergabebereitschaft für Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Status quo vor Ausbruch der
Finanzmarktkrise auf Sicht von 3 Jahren?“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .126
Abbildung 6.19: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: „Bitte geben Sie für die folgenden
Anlageklassen an, welche Entwicklung der Marktbedeutung Sie erwarten.“ . . . . . . . . . . . . . . . . .127
Abbildung 7.1:
Verteilung des Vermögens der privaten Haushalte 2006 von 9,55 Billionen Euro . . . . . . . . . . . . .130
Abbildung 7.2:
Einkommen, Wohnungskonsum und Wohnkosten bei selbst nutzenden Wohnungseigentümern
und Mietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .132
Abbildung 7.3:
Geld- und Immobilienvermögen (in Euro) der über 65-jährigen Wohneigentümer und Mieter
nach Netto-Einkommensklassen in Euro pro Monat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .133
Abbildung 7.4:
Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in Euro pro m² . .133
Abbildung 7.5:
Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in % des
Haushalts-Nettoeinkommens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134
Abbildung 7.6:
Wohneigentümer in Westdeutschland nach Altersgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .135
Abbildung 7.7:
Wohneigentumsquoten in Westdeutschland im Altersquerschnitt in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136
Abbildung 7.8:
Änderung der Wohneigentumsquoten in Westdeutschland nach Altersgruppen 1991 bis 2007
in Prozentpunkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .136
Abbildung 7.9:
Funktionsweise einer umgekehrten Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .138
Abbildung 7.10: Vertragsabschlüsse von Reverse Mortgages (HECM) in den USA 1990 bis 2008 in 1.000 . . . .138
Tabellenverzeichnis
Tabelle 2.1:
Tabelle 2.2:
Tabelle 2.3:
Tabelle 2.4:
Tabelle 2.5:
Tabelle 2.6:
Tabelle 2.7:
Tabelle 2.8:
Tabelle 3.1:
Tabelle 3.2:
Tabelle 3.3:
Tabelle 3.4:
Tabelle 3.5:
Tabelle 3.6:
Tabelle 3.7:
Tabelle 3.8:
Tabelle 5.1:
Tabelle 5.2:
Tabelle 5.3:
Tabelle 5.4:
Tabelle 5.5:
Tabelle 5.6:
Tabelle 5.7:
Tabelle 5.8:
Tabelle 5.9:
Tabelle 5.10:
Tabelle 5.11:
Tabelle 5.12:
Tabelle 5.13:
Tabelle 5.14:
Tabelle 6.1:
Tabelle 6.2:
Tabelle 7.1:
Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
Entwicklung von Einwohnern, Haushalten, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 . . . . . . . .13
Unbewohnte Wohnungen und Leerstände nach Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Büro-Mietflächen je Beschäftigtem und Leerstandsquote nach Kreiskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Ausgewählte Daten zum Büromarkt nach Kreiskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Shopping-Center nach Standort und Eröffnungsjahren in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
Systematik der Nichtwohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
Ausgewählte Infrastrukturbestände 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
Kennziffern für die immobiliennahen Architektur- und Ingenieurbüros 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46
Kennziffern für Bauunternehmen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47
Kennzahlen für die Immobilienfinanzierung im Juni 2008 in Milliarden Euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49
Kennziffern für Vermittler und Verwalter 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52
Größenstruktur der Immobilienvermieter nach Umsatzklassen 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52
Kennziffern für Vermieter von Wohnungs- und Gewerbeimmobilien 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54
Kennziffern für die Anbieter offener und geschlossener Immobilienfonds 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . .55
Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56
Preise für baureifes Land 2007 und Veränderung seit 2000 nach Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . .77
Preisentwicklungen für Einfamiliengebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Preisentwicklung von Wohnimmobilien 1975 bzw. 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81
Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . .82
Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . . .83
Hedonische Immobilienpreisindizes für Deutschland in der Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
Hedonische und traditionelle Preisindizes im Vergleich zwischen 2003 und 2008 . . . . . . . . . . . . . . .85
Wohnungsmieten 1975 bzw. 1991 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86
Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bzw. 2000 bis 2008 . . . .87
Mietbelastungsquoten 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .88
Mieten und Preise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91
Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien 1991 bzw. 2000 bis 2008 . . . . . . . . . . . . . . . .92
Gewerbemieten und Grundstückspreise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich . . . .93
Korrelationskoeffizienten der Wohnimmobilienpreisentwicklung 1970 bis 1989 und 1990
bis 2008 im Ländervergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100
Korrelationskoeffizienten des Total Return für den Zeitraum 1997 bis 2008 zwischen
ausgewählten Ländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102
Bedeutung vermieteten Wohneigentums als Einkommensquelle der privaten Haushalte 2006
in 1.000 bzw. Anteile in % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .135
I
Kurzfassung
I.
Die Immobilienwirtschaft
Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten
Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Im Jahr
2006 zählten zur Immobilienwirtschaft 707.000
Unternehmen mit 3,8 Millionen Erwerbstätigen.
Der Umsatz der Branche belief sich auf 384
Milliarden Euro. Damit vereinigt die Immobilienwirtschaft 22 % aller Unternehmen, 10 % aller Erwerbstätigen und 8 % aller Umsätze der bundesdeutschen Wirtschaft auf sich. Zur Immobilienwirtschaft zählen dabei alle Unternehmen, die an der
Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Hinzu kommen
weitere Unternehmen, vom Immobilienberater bis
zur Gebäudereinigung, die wichtige Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft erbringen. Die in
der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung
tätigen Dienstleister bilden den Kernbereich der
Immobilienwirtschaft im engeren Sinn.
Mit 336.000 Unternehmen und 2,2 Millionen Erwerbstätigen ist die Bauwirtschaft die größte Branche innerhalb der Immobilienwirtschaft. Auf die
Immobilienwirtschaft im engeren Sinne entfallen
Abb. 1:
Überblick über
das methodische
Vorgehen zur
Ermittlung des
Immobilienvermögens
etwa 250.000 Unternehmen und knapp 380.000
Erwerbstätige. Der Umsatz lag bei 127 Milliarden
Euro. Auffällig ist vor allem die Beschäftigungsdynamik. Während in der Industrie und der Bauwirtschaft die Beschäftigtenzahlen seit den 1990er
Jahren rückläufig sind, verbuchte die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne zwischen 1991 und
2006 ein Plus von 81,5 %. Dies ist vor allem auf
die zunehmende Ausgliederung von Immobiliendienstleistungen zurückzuführen.
Verdeutlicht wird die große Bedeutung der Immobilienwirtschaft auch dadurch, dass in Deutschland
etwa 55 % aller Kredite mit Immobilien besichert
werden. Insgesamt beläuft sich das Kreditvolumen
für private Immobilienfinanzierungen und für Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne auf rund 1,3 Billionen Euro.
Eine Abgrenzung der Immobilienmärkte kann aus
verschiedenen Perspektiven erfolgen, bestandsoder aktivitätsbezogen. Während die erste auf die
Güter, die auf den Immobilienmärkten erstellt und
bewirtschaftet werden, abstellt, bezieht sich die
zweite auf den Prozess der Immobilienerstellung,
Anlagevermögen: Bauten
(aus: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung)
Immobilienvermögen
Quelle:
eigene Darstellung,
Universität Mannheim
Immobilienbestand Gebäude
(aus verschiedenen Statistiken
und eigene Berechnungen)
Immobilienbestand Grundstücke
(Abschätzung auf Grundlage der Flächennutzungsstatistik und der Kaufwerte für Land
des Statistischen Bundesamtes)
KURZFASSUNG
II
Abb. 2.:
Immobilien,
Grundstücke
und Bauwerke
im Überblick
Immobilien
Grundstücke
Bauwerke
Rohbauland
Hochbauten
Tiefbauten
Bauerwartungsland
Wohngebäude
Nichtwohngebäude
Telekommunikation
Ein- und Zweifamilienhäuser
Bürogebäude
Ver- und Entsorgung
Mehrfamilienhäuser
Handels- und
Lagergebäude
Verkehrsinfrastruktur
Wohnheime
Industrie- und
Gewerbegebäude
baureifes Land
bebaute Flächen
Sportanlagen
Wohnen
Gewerbe
Infrastrukturgebäude
Infrastruktur
-bewirtschaftung und -verwertung sowie die damit
verbundenen Aktivitäten. Beide Betrachtungsweisen sind Gegenstand des vorliegenden Gutachtens, wobei besonders die volkswirtschaftlich
bedeutenden Bereiche mit einem hohen Wertschöpfungsanteil berücksichtigt werden.
II. Der Immobilienbestand
Der Bestand an Hoch- und Tiefbauten sowie
Grundstücken ist eine der maßgeblichen Größen
bei der Bestimmung der gesamtwirtschaftlichen
Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Der Überblick über die Immobilienbestandsmärkte sowie
das in Gebäuden und Grundstücken gebundene
Vermögen erfolgt aus zwei unterschiedlichen Perspektiven. Zum einen werden die Bestandszahlen
differenziert dargelegt, zum anderen wird das auf
Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) ermittelte Immobilien- oder Bauvermögen aufgezeigt (Abbildung 1).
Unter Immobilien werden sowohl Grundstücke als
auch Bauwerke verstanden (Abbildung 2). Die
Grundstücke lassen sich gliedern in Rohbauland,
Bauerwartungsland, baureifes Land und bebaute
Flächen. Bauwerke werden in Hoch- und Tiefbauten unterteilt. Zu den Hochbauten gehören sowohl
Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude, die
in der Branche allgemein als Gewerbeimmobilien
bezeichnet werden. Wohngebäude umfassen alle
Gebäude, die mindestens zur Hälfte – gemessen
an der Gesamtnutzfläche – Wohnzwecken dienen. Zu den wichtigsten Nichtwohngebäuden gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund Lagergebäude, Industrie- und Gewerbegebäude sowie Infrastrukturgebäude, darunter insbesondere Gebäude von unmittelbarem öffentlichen
Interesse. Hierzu zählen unter anderem Gebäude
im Bildungs- und Kultursektor, im Gesundheits-, Sozial- und Verkehrswesen sowie zur Ver- und Entsorgung und Freizeitgestaltung. Tiefbauten umfassen
öffentliche und private Infrastrukturen beispielsweise zur Ver- und Entsorgung, zum Verkehr und
zur Telekommunikation sowie Sportanlagen.
Der Bestand an Immobilien ist in der amtlichen Statistik nur teilweise dokumentiert. Einzig für Wohnungen und Wohngebäude liegen flächendeckende und räumlich tief gegliederte Angaben
vor, bei anderen Gebäuden werden nur Baugenehmigungen und -fertigstellungen erfasst, nicht
Quelle:
verändert nach
Rußig et al. 2005,
III
aber der aktuelle Bestand. Für Industrie- und Gewerbeimmobilien sowie die meisten Spezial- und
Infrastrukturimmobilien sind in der amtlichen Statistik keine flächendeckenden Angaben vorhanden.
Die Aussagekraft der Daten ist nicht nur bezüglich
dieser Nutzungsarten begrenzt. Auch hinsichtlich
des vermeintlich gut dokumentierten Wohnungsund Wohngebäudebestandes ergeben sich deutliche Defizite, die beispielsweise aus Fortschreibungsfehlern und verzerrenden Klassifikationsmethoden resultieren. Um die großen Datenlücken
zumindest teilweise zu schließen, werden in diesem Gutachten dort, wo amtliche Quellen keine
oder nur unzureichende Daten liefern können, private Datenbanken, Erhebungen, Marktberichte,
Verbandsstatistiken und Ähnliches einbezogen.
Grundstücke
Die Immobilienbestände umfassen gemäß der zugrunde liegenden Definition auch diejenigen
Grundstücke, auf denen Bauwerke oder Gebäude
errichtet wurden. Die aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevante Siedlungs- und Verkehrsfläche hat
sich im Zeitraum von 1996 bis 2006 um 14 % vergrößert, wobei sich die Entwicklung insbesondere
zulasten landwirtschaftlich genutzter Flächen
vollzog. Die Zunahme der Siedlungs- und VerAbb. 3:
Einwohner,
Haushalte,
Wohnungen
und Wohnflächen
1991 bis 2007
(1991=100)
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008a,
2008b, 2008f, Universität Mannheim
kehrsfläche ist dabei maßgeblich auf die Flächenbedarfe für Siedlungszwecke zurückzuführen.
Wirtschaftsflächen, insbesondere im produzierenden Gewerbe, weisen demgegenüber eine niedrigere Wachstumsdynamik auf, so dass ein Rückgang der Fläche, die nicht dem Wohnen dient, zu
beobachten ist. Im Jahr 2006 nahm die Siedlungsund Verkehrsfläche mit 4,64 Millionen ha etwa
13 % der Gesamtfläche Deutschlands ein.
Wohnungen und Wohngebäude
Wohnungen und Wohngebäude bilden einen wesentlichen und vergleichsweise gut dokumentierten Teil des Immobilienbestandes. Ende 2007 lebten rund 82,21 Millionen Menschen in mehr als
39,9 Millionen Wohnungen, von denen ca. 52 %
auf Mehrfamilienhäuser und 46 % auf Ein- und
Zweifamilienhäuser entfielen, der Rest sind Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Wohnheimen. Der Wohnungsbestand hat sich in der Vergangenheit kontinuierlich vergrößert (Abbildung
3). Seit 1991 hat die Zahl der Wohnungen um
rund 5,5 Millionen zugenommen. Seit 1997 geht
allerdings die Bautätigkeit deutlich zurück, insbesondere in Ostdeutschland. Der Schwerpunkt der
Neubauaktivitäten hat sich dabei vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und Zweifamilienhäusern
verschoben.
KURZFASSUNG
Größere Zuwächse als bei den Wohnungen sind
bei den Wohnflächen festzustellen. Die durchschnittliche Fläche pro Wohnung erhöhte sich von
rund 83 m² Mitte der 1990er Jahre auf über
86 m² im Jahr 2007. Auch wenn die jährlichen Zuwächse in den ostdeutschen Bundesländern über
den Werten im Westen liegen, so sind die Wohnungen in Westdeutschland nach wie vor größer
als in den neuen Bundesländern. Infolge der Verkleinerung der Haushalte nahm die Wohnfläche
pro Kopf im gleichen Zeitraum auf knapp 42 m²
deutlich zu.
Die Leerstandsquote schwankt in Deutschland je
nach Erhebungsmethode zwischen 4 % und 8 %.
Sie erreicht in den neuen Ländern die höchsten
Werte, in Hamburg den geringsten. Die Leerstandsquote ist in den vergangenen Jahren in den
ostdeutschen Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen gesunken, während sie im Westen
nahezu konstant blieb. Da bei der Leerstandserfassung keine einheitlichen Definitionen und Methoden angewandt werden, weichen die jeweiligen Anteile verschiedener Institute und Organisationen nennenswert voneinander ab.
Im Jahr 2008 lebten in Westdeutschland 45,7 %
und in Ostdeutschland 32,5 % der privaten Haushalte im selbst genutzten Wohneigentum. Im Zeitverlauf zeigen sich in beiden Landesteilen Zuwächse, die in den neuen Bundesländern merklich
größer als im früheren Bundesgebiet ausfallen.
Professionell-gewerbliche Anbieter halten knapp
ein Viertel (23,3 %) des Wohnungsbestandes,
36,6 % aller Wohnungen werden von Klein- und
Amateurvermietern angeboten.
Nichtwohngebäude und Infrastrukturen
Daten zu Flächenbestand, -entwicklung und -struktur von Nichtwohngebäuden sind im Rahmen der
amtlichen Statistik für Deutschland nur unzureichend verfügbar. Zum Teil können die Informationslücken durch privatwirtschaftliche Angaben geschlossen werden.
Eine Abschätzung des Büroflächenbestandes auf
Basis der Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten ergibt für Ende 2007 einen Bestand an
Büro-Mietflächen von gut 311 Millionen m² (nach
MF-G). Dies entspricht rund 380 Millionen m² Bruttogrundfläche (BGF). Darin enthalten sind knapp
24 Millionen m² Leerstand nach MF-G (bzw. 29
Millionen m² BGF). Auf jeden Bürobeschäftigten
entfallen effektiv im Durchschnitt 22,2m² Büro-Mietfläche (oder ca. 27 m² BGF). Eine Zeitreihe lässt
sich leider nicht darstellen.
Auch im Einzelhandel war in den vergangenen
Jahrzehnten ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum zu beobachten. Zwischen 2000 und
2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich etwa 1,5
Millionen m² von 109 auf 120 Millionen m² angestiegen. Für Deutschland ergibt sich mit einer
Verkaufsflächenausstattung von über 1,4 m² je Einwohner ein im europäischen Vergleich überdurchschnittlicher Einzelhandelsflächenbesatz.
Immobilienvermögen
Die Darstellung des Immobilienvermögens erfolgt
auf Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR). Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten wird zu Beginn des Jahres 2008 mit
6,6 Billionen Euro angegeben. Davon entfallen
59 % auf Wohnbauten und 41 % auf Gewerbeund Infrastrukturbauten.
Der bebaute Grund und Boden wird als „nicht produziertes Vermögensgut“ in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung nicht berücksichtigt. Die Ermittlung dieses Wertes mittels Kaufwerten für
Bauland aus der amtlichen Statistik ergibt knapp
2,4 Billionen Euro. Von diesem Gesamtgrundstückswert entfallen auf die Gebäude- und Freiflächen
2,1 Billionen Euro, die sich zu 74,5 % auf Grundstücke für Wohnbauten und zu 25,5 % auf den bebauten Grund für Nichtwohnbauten verteilen.
Der Wert des gesamten Immobilienvermögens,
das sowohl Gebäude als auch Grundstücke einschließt, belief sich demnach zu Beginn des Jahres
2008 auf knapp 9 Billionen Euro.
IV
V
III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung
und Beschäftigung
mobilienwirtschaft. Nur das gesamte Verarbeitende Gewerbe erzielte mit 485 Milliarden Euro
einen höheren Beitrag zur Bruttowertschöpfung als
die Immobilienwirtschaft (Abbildung 4).
Für die Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung ist insbesondere die Wertschöpfung einer
Branche wichtig. Mit 389 Milliarden Euro trug die
Immobilienwirtschaft 2006 mit 18,6% zur gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung bei. 150 Milliarden
Euro entfielen dabei auf die Immobilienwirtschaft im
engeren Sinne, wobei sich die Wertschöpfung etwa
gleichmäßig auf Wohn- und Gewerbeimmobilien
aufteilt. Weitere 100 Milliarden Euro werden den
Selbstnutzern von Wohnimmobilien zugerechnet.
Auch die Zahl der Erwerbstätigen ist in der Immobilienwirtschaft deutlich größer als im Maschinenund Fahrzeugbau. Bemerkenswert ist die Kleinteiligkeit der Immobilienwirtschaft, denn viele Unternehmen erzielen nur einen Umsatz von weniger
als 250.000 Euro pro Jahr.
Die Bauwirtschaft und die Immobilienfinanzierer
steuerten 80 Milliarden Euro bzw. 38 Milliarden
Euro zur Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft
bei.
Aufschlussreich ist ein Branchenvergleich. Der Maschinen- und der Fahrzeugbau, die oft in der politischen Diskussion im Vordergrund stehen, erzielten mit 74 Milliarden Euro bzw. 81 Milliarden Euro
eine deutlich geringere Wertschöpfung als die ImAbb. 4:
Bruttowertschöpfung 2006
im Branchen
vergleich in
Milliarden Euro
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
IW Köln
Dienstleister für Haushalte und Unternehmen
Eine Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes stellt der gut ausgebildete Mietwohnungsmarkt
dar. Über 39 Millionen Menschen und rund 57 %
der Privathaushalte leben in Deutschland zur
Miete, so viel wie in kaum einem anderen Land in
Europa. Rund 30 % aller Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von über 3.200 Euro
pro Monat leben in Mietwohnungen, was die
hohe Akzeptanz dieses Marktes auch für einkommensstärkere Bevölkerungsschichten unterstreicht.
KURZFASSUNG
VI
Abb. 5:
BulwienGesaWohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis
2008 (Jährliche
Veränderungsrate
und Index 1975 =
100)
Bis 1989 Westdeutschland (49 Städte), danach Gesamtdeutschland (125 Städte).
Zu den größten Kunden der Immobilienwirtschaft
zählen darüber hinaus das Verarbeitende Gewerbe und der Handel. Allein der Handel bezog
im Jahr 2005 Leistungen in Höhe von 28 Milliarden Euro von der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne. Insgesamt wurden von Unternehmen
Leistungen von über 100 Milliarden Euro von der
Immobilienwirtschaft bezogen. Veränderungen im
Immobilienmarkt haben daher nicht nur Auswirkungen auf die Eigentümer, sondern auch auf
einen Großteil der Haushalte und Unternehmen.
IV. Immobilienpreise und Mieten
Informationen über die Immobilienpreisentwicklung werden in Deutschland sowohl von amtlicher
Seite als auch von privaten Anbietern zur Verfügung gestellt: Nicht-amtliche Quellen spielen angesichts des eingeschränkten Angebots der amtlichen Statistik eine im Vergleich zu anderen
Märkten große Rolle.
Fortschritte in der Immobilienpreismessung
Die amtliche Preisstatistik dient vornehmlich der
Verbraucherpreismessung und stellt noch keine
Preisindikatoren für den Immobilienmarkt zur Verfügung, die als Referenzgröße für die Preisent-
wicklung im deutschen Immobilienmarkt dienen
könnten. Mit den neuen amtlichen Indizes für
Grundstückspreise und Bestandsimmobilien sind
erhebliche Fortschritte in der Immobilienpreismessung in Richtung allgemeiner Marktindikatoren gemacht worden. Diese Entwicklung soll – unterstützt
durch entsprechende Anforderungen der EU –
fortgesetzt werden.
Die unzureichende Ausschöpfung der bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte dezentral vorliegenden Immobilienpreisinformationen,
insbesondere in Bayern und Baden-Württemberg,
stellte bisher ein Hemmnis für die Weiterentwicklung der Immobilienpreisstatistik dar. In der bundeseinheitlichen Standardisierung dieser Informationen und ihrer umfassenden Berücksichtigung in
der amtlichen Statistik liegt erhebliches Potenzial.
In jüngster Zeit werden – auch bedingt durch entsprechende Anforderungen im Erbschaftsteuerreformgesetz – verstärkt Anstrengungen zur überregionalen Kooperation der Gutachterausschüsse
und zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards unternommen. Dieser Prozess
ist zu begrüßen und sollte intensiviert werden.
Das Angebot sowohl der amtlichen als auch der
nicht-amtlichen Statistik wird gegenwärtig erweitert. Insbesondere werden hedonische Preisindizes entwickelt, die eine bessere Abbildung der reinen Preisänderung ermöglichen sollen, als dies mit
traditionellen Indizes machbar ist.
Quelle:
BulwienGesa AG,
Datastream/Deutsche
Bundesbank, ZEWBerechnungen
VII
Abb. 6:
Nettokaltmiete,
Neben- und
Energiekosten
und Verbraucherpreise 1995 bis
2008 auf
Indexbasis
(1995 = 100)
Quelle:
Statistisches Bundesamt (GENESIS
Online), ZEWBerechnungen
VPI = Verbraucherpreisindex
Entwicklung der Immobilienpreise und
Mieten
Der langfristig angelegte BulwienGesa-Index für
Wohnimmobilien, der als arithmetisches Mittel aus
einzelnen Preis- und Mietindizes berechnet wird,
zeigt einen zyklischen Verlauf der Preisentwicklung. Auf Basis dieser auch von der Deutschen
Bundesbank verwendeten Daten lässt sich ein erster Zyklus bis Mitte der 1980er Jahre und ein zweiter Zyklus bis in die späten 1990er Jahre abgrenzen. Seither verläuft die Preiszyklik zwar erheblich
gedämpfter, dennoch ist ein weiterer, schwächer
ausgeprägter Zyklus bis etwa 2003 zu erkennen
(Abbildung 5).
Im kürzeren Zeitraum von 1991 bis 2008, haben
die Immobilienpreise – bezogen auf eine größere
Basis von 125 Städten für Gesamtdeutschland –
nur noch geringfügig zugenommen: Eigentumswohnungen haben sich um 8,8 % (Neubau) bzw.
11,3 % (Wiederverkauf), Reihenhäuser um 10,1 %
(Neubau) bzw. 17,9 % (Wiederverkauf) verteuert.
Auch die Mieten für neue Wohnungen sind in diesem Zeitraum mit 12,7 % nur verhalten gewachsen
und deutlich hinter der allgemeinen Inflationsrate
zurückgeblieben. Die Mieten für wiedervermietete
Wohnungen sind um knapp 44 % und damit ungefähr wie die Verbraucherpreise gestiegen.
Die privaten Haushalte geben derzeit rund ein
Viertel ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten aus, einschließlich der Heizkosten sind es sogar 30 %. Allerdings
gibt es erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen Städten und den Teilräumen einzelner
Städte. Kostentreiber bei den Mietkosten waren
die Nebenkosten (Abbildung 6): Sowohl die kalten Nebenkosten als auch die Ausgaben
für Heizung und Warmwasser haben erheblich
stärker zugenommen als die Nettokaltmieten und
die Verbraucherpreise. Seit 1991 haben sich die
Preise für Haushaltsenergie fast verdoppelt
(+94 %).
Am deutschen Büromarkt war das Mietpreisniveau
im Durchschnitt von 125 Städten von 1991 bis
2008 mit –23 % rückläufig. Die Mietpreisentwicklung verlief ausgeprägt zyklisch. Im Zeitraum
2005 bis 2008 war in den zentralen Standorten
wieder ein allmählicher Anstieg zu erkennen, bei
allerdings erheblichen regionalen Unterschieden.
Aktuell stagnieren die Büromieten oder sind sogar
leicht rückläufig.
Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietpreisniveau je nach Standortkategorie und Lage unterschiedlich. In 1a-Lagen sind die Ladenmieten von
1991 bis 2008 mit +12 % moderat gestiegen. Die
Unterschiede in einzelnen Städten sind erheblich
KURZFASSUNG
und zeigen die größte Spannbreite unter allen Immobilienpreisen. Um über 20 % sind dagegen die
Mieten in den Nebenlagen der meisten Standortkategorien zurückgegangen. Auch in den großen
Zentren konnte das nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der Mieten den vorhergehenden Mietpreisverfall nicht kompensieren.
V. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen
Vergleich
Kein deutscher Subprime-Markt
Deutschland verfügt über einen sehr großen und
gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Während sich etwa in den Niederlanden oder in Großbritannien die Mehrzahl der Mietwohnungen in
staatlicher Hand befinden und als Sozialwohnungen ausgewiesen sind, gibt es in Deutschland
ausreichend Mietwohnungen öffentlicher und privater Anbieter, die auch für Haushalte der Mittelschicht attraktiv sind. Dies trägt wesentlich zur Stabilität des Immobilienmarktes bei.
Im Gegensatz zu Großbritannien oder den USA
gibt es daher in Deutschland auch keinen Subprime-Markt. Dies liegt neben einer nachhaltigeren
Kreditvergabepraxis an der fehlenden Nachfrage.
Schließlich müssen Haushalte mit Kreditproblemen
keine teuren Kredite in Anspruch nehmen, sondern
können auf dem Mietwohnungsmarkt attraktive
Alternativen zum Eigenheim finden.
Hohe Stabilität des deutschen
Marktes…
Typisch für Immobilienmärkte sind Preiszyklen. So
folgen auf Phasen hohen Wachstums oft Phasen
mit rückläufigen Preisen. Gemessen an den internationalen Preiszyklen ist der deutsche Immobilienzyklus eher flach. Deutlich wird dies vor allem an
der geringen Volatilität der Wohnimmobilienpreise. So schwanken die Preise in Deutschland
nur halb so viel wie in den Niederlanden, Großbritannien oder Spanien.
Auch die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte
sind deutlich stabiler als in anderen europäischen
Ländern. Bemerkenswert ist, dass die Immobilienpreise in Deutschland sich teilweise sogar entgegen dem internationalen Trend entwickelt haben.
...wegen des Systems der deutschen
Immobilienfinanzierung
Wesentlich für die Erklärung der hohen Stabilität
des deutschen Marktes ist das System der Immobilienfinanzierung. Die Dominanz der Festzinsen
sorgt dafür, dass die Immobilienpreise weniger auf
kurzfristige Zinsänderungen reagieren. Während
im Vereinigten Königreich die Wohnimmobilienpreise innerhalb von zwei Jahren um 6,4 % sinken,
wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt steigen,
sind es in Deutschland nur 0,2 %. Darüber hinaus
ist die ausreichende Einbringung von Eigenkapital
sowohl in Unternehmen als auch bei Haushalten
typisch. Durchschnittlich wird Wohneigentum in
Deutschland mit 27 % Eigenkapital finanziert. Außerdem richtet sich in Deutschland die Finanzierung nach dem Beleihungswert, der so bemessen
wird, dass der Marktwert auch in Abschwungphasen den Beleihungswert nicht unterschreitet.
Dadurch werden Überschuldungen unwahrscheinlicher. Geprägt wird das deutsche Immobilienfinanzierungssystem zusätzlich durch den Pfandbrief,
über den rund ein Fünftel aller Hypothekenkredite
refinanziert wird. Der Pfandbrief gilt als außerordentlich sicheres Wertpapier und ermöglicht eine
günstige Refinanzierung. Dies spiegelt sich in den
Konditionen in der Immobilienfinanzierung wider.
Fonds dominieren indirekten Anlagemarkt
Der Markt für indirekte Immobilienanlagen in
Deutschland wird bestimmt von offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Das Fondsvermögen
der offenen Immobilien-Publikumsfonds und der
Spezialfonds beläuft sich auf knapp 110 Milliarden
Euro, dasjenige der geschlossenen Fonds wird auf
über 200 Milliarden Euro geschätzt. So unterschiedlich beide Anlageformen auch sind, gemeinsam ist
VIII
IX
ihnen, dass sie für ausländische Anleger nur bedingt
von Interesse sind. Anders ist dies bei Immobilienaktien und vor allem REITs, die für internationale institutionelle Anleger aufgrund ihrer Transparenz und der
Liquidität des Marktes interessant sind. Dieser Markt
ist in Deutschland noch unterentwickelt, so dass sich
durch eine Verbesserung des Marktumfelds Chancen auf weitere ausländische Investitionen auf dem
heimischen Markt ergeben könnten.
VI. Immobilien und Altersvorsorge
Die private kapitalgedeckte Altersvorsorge und
damit auch die Vermögensbildung mit Immobilien
haben in der Vergangenheit angesichts des nachlassenden Leistungsniveaus der gesetzlichen Rentenversicherung erheblich an Bedeutung gewonnen. Wohneigentum erfreut sich großer Beliebtheit
als private Anlageform: Rund die Hälfte des privaten Vermögens besteht aus Immobilien, wenn
man die umfassende Definition der Deutschen Bundesbank zugrunde legt.
Wohneigentum spielt für die heutige Rentnergeneration eine viel größere Rolle als in der Vergangenheit. Knapp ein Drittel (32,4 %) aller Wohneigentümer in Westdeutschland ist heute älter als 65
Jahre. In den neuen Bundesländern ist der Anteil
mit 26 % etwas geringer. Ein Vergleich der Wohneigentumsquote in verschiedenen Altersklassen
über die Zeit – also z. B. der heute über 65- bis
80-Jährigen mit derselben Altersgruppe im Jahr
1991 – zeigt, dass die Wohneigentumsquote bei
den älteren Haushalten am stärksten gestiegen ist,
während sie bei den jungen sogar etwas abgenommen hat (Abbildung 7).
Die Wohneigentumsbildung ist nicht zwangsläufig
besser als andere Anlageformen zur Altersvorsorge geeignet. Sie erleichtert jedoch die Glättung
des Wohnungskonsums über den Lebenszyklus
und verschiebt finanzielle Belastungen in frühere
Phasen des Erwerbslebenszyklus. Wohneigentümer zeichnen sich durch hohe Sparquoten aus, so
dass sie im Durchschnitt höhere Geldvermögen als
Mieterhaushalte mit ähnlichen Einkommen aufbauen. Nicht zu vernachlässigen ist auch die Be-
deutung privater Wohnungsvermietung als Altersvorsorgeinstrument. Immerhin verfügt rund ein
Fünftel der selbst nutzenden Wohneigentümer
auch über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aber auch mehr als 700.000 Mieterhaushalte, ein Großteil davon im Renten- oder rentennahen Alter, beziehen Mieteinkünfte.
Die rückwirkend zu Jahresbeginn 2008 in Kraft getretene Riesterförderung für selbst genutzte Wohnimmobilien und den Erwerb von Genossenschaftsanteilen, die im Gegenzug zur Streichung der
Eigenheimzulage eingeführt wurde, kann sowohl
in der Vorsparphase vor dem Wohneigentumserwerb als auch in der Nachsparphase (Tilgungsphase) in Anspruch genommen werden. Die Bausparkassen bieten darüber hinaus riesterfähige
Bausparverträge an, die sowohl die Anspar- als
auch die Tilgungsphase umfassen. Bis Ende 2008
wurden rund 40.000 Verträge abgeschlossen. Im
ersten Quartal 2009 hat sich diese Zahl nach ersten Erkenntnissen um weitere 60.000 Verträge erhöht. Dies kann als Indiz für eine breite Akzeptanz
dieses komplexen Instruments gewertet werden.
Innovative Möglichkeiten zur Verrentung privaten
Immobilienvermögens im Alter bieten sogenannte
„umgekehrte Hypotheken“ (Reverse Mortgages).
Dieses Konstrukt ermöglicht es Wohneigentümern,
ihre Immobilie im Alter zu beleihen und daraus
eine Rentenzahlung zu beziehen. Die Verrentung
von Wohneigentum durch umgekehrte Hypotheken wird künftig auch in Deutschland möglich sein:
Erste Angebote werden derzeit in den Markt eingeführt.
KURZFASSUNG
X
Abb. 7:
Änderung der
Wohneigentumsquoten in Westdeutschland*
nach Altersgruppen 1991 bis
2007 in Prozentpunkten
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin-West.
Quelle:
SOEP, ZEWBerechnungen
1
1.
Die Immobilienmärkte:
Eine Abgrenzung des
Untersuchungsgegenstands
Gegenstand des vorliegenden Gutachtens sind
die Immobilienmärkte als Bestandteil der Gesamtwirtschaft. Eine Abgrenzung des Untersuchungsbereichs „Immobilienmärkte“ kann aus verschiedenen Perspektiven erfolgen: Unterschieden
werden können im Wesentlichen eine bestandsbezogene und eine aktivitätsbezogene Perspektive.
Die bestandsbezogene Perspektive nimmt Bezug
auf die Güter, die auf Immobilienmärkten erstellt
und bewirtschaftet werden. Die aktivitätsbezogene Perspektive bezieht sich dagegen auf den
Prozess der Immobilienerstellung, -bewirtschaftung
und -verwertung sowie die damit verbundenen unterschiedlichen Aktivitäten.
Beide Perspektiven ergänzen sich: Der Anteil der
Wertschöpfung auf den Immobilienmärkten an der
gesamtwirtschaftlichen Produktion muss aus der aktivitätsbezogenen Perspektive analysiert werden.
Die Ergebnisse dieser Wertschöpfungsaktivitäten
1–5 Jahre
2
lassen sich an Änderungen der Immobilienbestände und des Anteils der Immobilienvermögen
am gesamten volkswirtschaftlichen Vermögen in
der bestandsorientierten Perspektive ablesen.
3
Die Immobilienbestandsmärkte lassen sich in einer
vereinfachten Gliederung unterteilen in die Bereiche Wohnungsmarkt, Gewerbeimmobilienmarkt
und den Markt für Infrastrukturimmobilien. Eine intuitiv verständliche Systematisierung der Aktivitäten
auf diesen Märkten liefert die Wertschöpfungskette
der Immobilienwirtschaft, die zugleich den Lebenszyklus einer Immobilie abbildet (Abbildung 1.1). 1)
5
Entstehungsphase
4
6
7
A
Eine detaillierte Gesamtanalyse aller immobilienbezogenen Aktivitäten entlang der Wertschöpfungskette und aller Bestandsmärkte wird im vorliegenden Gutachten nicht angestrebt. Es werden
vielmehr Schwerpunkte gesetzt: Zum einen sollen
volkswirtschaftlich besonders bedeutsame Berei25–100 Jahre
1–3 Jahre
Wohnen
Gewerbe
1
Nutzungsphase
Verwertungsphase
Abb. 1.1:
Immobilienbestandsmärkte
und -aktivitäten
in vereinfachter
Gesamtübersicht
Infrastruktur
Konzeption und Planung
Nutzung
Umnutzung
Genehmigung
Bewirtschaftung
Totalsanierung
Finanzierung
Modernisierung
Abriss
Bauausführung
Verwaltung
Vermittlung u. Vermietung
1) Vgl. Gondring (2004: 29f.).
Quelle:
Lebenszykluskonzept angelehnt
an Gondring 2004,
ZEW
2
che mit einem hohen Wertschöpfungsanteil in den
Mittelpunkt gestellt werden und Spezialsegmente
– wie insbesondere die Infrastruktur (Verkehrsinfrastruktur, Ver- und Entsorgung, Telekommunikation) weitgehend ausgeblendet werden. In Bezug
auf die Immobilienbestandsmärkte stehen daher
vor allem der Wohnungsmarkt und der Markt für
Gewerbeimmobilien im Vordergrund.
Im Hinblick auf die Aktivitäten steht die Nutzungsphase im Mittelpunkt vertiefter Analysen. Vor- und
nachgelagerte Bereiche in der Wertschöpfungskette werden zwar ebenfalls thematisiert, aber
nicht in der gleichen Analysetiefe behandelt. Diese
Schwerpunktsetzung begründet sich vor allem aus
bisherigen Forschungsdefiziten: Insbesondere das
Baugewerbe und die Bautätigkeit sind statistisch
gut erfasst und werden in zahlreichen Analysen
regelmäßig behandelt. Eine tiefer gehende Analyse der immobilienbezogenen Dienstleistungen in
der Nutzungsphase steht dagegen noch aus.
3
2.
Der Immobilienbestand
1
2
Executive Summary
3
Der Wert des gesamten Immobilienvermögens, das sowohl Gebäude als auch Grundstücke einschließt, kann auf knapp 9 Billionen Euro beziffert werden.
Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten ohne die dazugehörigen Grundstücke beläuft sich auf
rund 6,6 Billionen Euro.
Die Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke ergibt einen Betrag von knapp 2,4 Billionen
Euro. Von diesem Gesamtgrundstückswert entfallen auf die Gebäude- und Freiflächen 2,1 Billionen
Euro, die sich zu 74,5 % auf Grundstücke für Wohnbauten und zu 25,5 % auf den bebauten Grund
für den Nichtwohnbau verteilen.
Der Wohnungsbestand hat sich in den vergangenen 20 Jahren kontinuierlich vergrößert. Ende 2007
gab es rund 39,9 Millionen Wohneinheiten, von denen ca. 52 % auf Mehrfamilienhäuser und 46 % auf
Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen.
Die Bautätigkeit ist seit 1997 insbesondere in Ostdeutschland deutlich zurückgegangen. Der Schwerpunkt der Neubauaktivitäten hat sich vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und Zweifamilienhäusern verschoben.
Die Leerstandsquote schwankt 2007 je nach Erhebungsmethode deutschlandweit zwischen 4 % und 8 %
aller Wohnungen. Sie ist in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen Bundesländern infolge von
Rückbaumaßnahmen gesunken. Trotzdem übertrifft sie mit 7,3 % bis 12,3 % die Quoten im Westen mit
2,7 % bis 6,7 %.
Für das Jahr 2007 wird ein Bestand an Büro-Mietflächen von gut 311 Millionen m² (nach MF-G) geschätzt. Dies entspricht ungefähr 380 Millionen m² Bruttogrundfläche (BGF). Darin enthalten sind knapp
24 Millionen m² Leerstand nach MF-G – entsprechend etwa 29 Millionen m² BGF – oder 7,7 % des Bestandes. Auf jeden Bürobeschäftigten entfallen effektiv im Durchschnitt 22,2 m² Büro-Mietfläche, entsprechend ca. 27 m² BGF.
Im Einzelhandel ist in den vergangenen Jahrzehnten ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum zu
beobachten. Zwischen 2000 und 2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich knapp 1,5 Millionen m² von
109 Millionen m² auf 120 Millionen m² angestiegen.
2.1
Abgrenzung
Der Bestand an Hoch- und Tiefbauten sowie
Grundstücken ist eine der maßgeblichen Größen
bei der Bestimmung der gesamtwirtschaftlichen
Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Im folgenden
Kapitel wird der Bestand an Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie das in Grund und Boden gebundene Vermögen dargestellt. Der Schwerpunkt
liegt dabei auf den aktuellen Zahlen, soweit mög-
4
5
6
7
A
4
Abb. 2.1:
Immobilien,
Grundstücke
und Bauwerke
im Überblick
Immobilien
Grundstücke
Bauwerke
Rohbauland
Hochbauten
Tiefbauten
Bauerwartungsland
Wohngebäude
Nichtwohngebäude
Telekommunikation
Bürogebäude
Ver- und Entsorgung
Mehrfamilienhäuser
Handels- und
Lagergebäude
Verkehrsinfrastruktur
Wohnheime
Industrie- und
Gewerbegebäude
baureifes Land
bebaute Flächen
Sportanlagen
Quelle:
verändert nach
Rußig et al. 2005,
Wohnen
Gewerbe
Infrastrukturgebäude
Infrastruktur
lich werden diese in die Entwicklung der vergangenen Jahre eingeordnet.
Die Darstellung erfolgt aus zwei unterschiedlichen
Perspektiven: Zum einen sollen die Bestandszahlen möglichst differenziert dargelegt werden und
so einen Überblick über den Bestand an Wohnund Gewerbegebäuden, aber auch an Spezialimmobilien geben. Zum anderen wird auf das sich
aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung
(VGR) ergebende Immobilien- oder Bauvermögen
eingegangen.
Unter Immobilien werden sowohl Grundstücke als
auch Bauwerke verstanden (Abbildung 2.1):
Die Grundstücke lassen sich gliedern in Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land und bebaute Flächen. 2) Rohbauland sind Flächen, die
nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs
für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die
nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bei Bauerwartungsland ist die bauliche Nutzung nach seiner Ei-
genschaft, Beschaffenheit und Lage in absehbarer
Zeit tatsächlich zu erwarten. Diese Erwartung kann
sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf
ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder
auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des
Gemeindegebiets gründen. Baureifes Land sind
Grundstücke, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Bebaute Grundstücke umfassen Flächen, auf denen zumindest teilweise Hoch- oder Tiefbauten stehen.
Bauwerke lassen sich in Hoch- und Tiefbauten gliedern. Zu den Hochbauten gehören sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude. Wohngebäude umfassen alle Gebäude, die mindestens
zur Hälfte – gemessen an der Gesamtnutzfläche
– Wohnzwecken dienen. Eingeschlossen in diese
Definition sind auch Ferien-, Sommer- und Wochenendhäuser mit einer Mindestgröße von 50 m²
Wohnfläche. Wohngebäude können ferner unterteilt werden in Ein- und Zweifamilienhäuser (Wohngebäude mit einer oder zwei Wohnungen), Mehrfamilienhäuser (Wohngebäude mit drei und mehr
Wohnungen) und Wohnheime. Nichtwohnge-
2) Vgl. Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV), § 4, Zustand und Entwicklung von Grund und Boden.
5
bäude sind Gebäude, in denen mehr als die
Hälfte der Gesamtnutzfläche Nichtwohnzwecken
dient. Zu den wichtigsten Nichtwohngebäuden gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund Lagergebäude, Industrie- und Gewerbegebäude sowie Infrastrukturgebäude. Als Infrastrukturgebäude werden insbesondere Gebäude von
unmittelbarem öffentlichem Interesse erfasst.
Hierzu zählen unter anderem Gebäude im Bildungs- und Kultursektor, im Gesundheits-, Sozialund Verkehrswesen sowie zur Ver- und Entsorgung
und der Freizeitgestaltung (Statistisches Bundesamt 2007b). Entsprechend der Nutzung lassen
sich die Nichtwohngebäude weiter spezifizieren.
Tiefbauten umfassen öffentliche und private Infrastrukturen beispielsweise in den Bereichen Ver- und
Entsorgung, Verkehr, Telekommunikation oder Freizeitgestaltung. So zählt ein Fußballplatz zu den
Tiefbauten, jedoch das Gebäude mit den Umkleidekabinen zu den Infrastrukturgebäuden, also zu
den Hochbauten.
2.2
Methodik und Qualität der
Daten
Aufbauend auf Daten aus der amtlichen Statistik
sowie weiteren nicht-amtlichen Datenquellen wird
im Folgenden der Bestand an Immobilien in
Deutschland insgesamt dargestellt. Dabei wird –
soweit möglich und sinnvoll – zwischen Ost- und
Westdeutschland unterschieden. Den Schwerpunkt
der Auswertung werden die Wohn- und Gewerbeimmobilien bilden. Auf den Bestand an Tiefbauten kann aufgrund fehlender Daten nur am Rande
eingegangen werden.
Zur Darstellung der Situation und der Dynamik des
Immobilienbestands werden unterschiedliche Quellen verwendet. Die verfügbaren Daten aus der amtlichen Statistik beschränken sich im Wesentlichen
auf den Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden sowie auf Daten zum Anlagevermögen aus
den Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen des
Bundes und der Länder. Die für die folgenden Ausführungen verwendeten Quellen aus der amtlichen
Statistik sind am Ende von Kapitel 2 aufgelistet.
Der Bestand an Immobilien ist in der amtlichen Statistik nur teilweise dokumentiert. Einzig für Woh-
nungen und Wohngebäude liegen flächendeckende und räumlich tief gegliederte Angaben
vor, bei anderen Gebäuden werden nur Baufertigstellungen und Baugenehmigungen erfasst,
nicht aber der aktuelle Bestand. Für Industrie- und
Gewerbeimmobilien, die meisten Spezial- und Infrastrukturimmobilien liegen in der amtlichen Statistik keine flächendeckenden Angaben vor.
Um die großen Datenlücken zumindest teilweise
zu schließen, wird im Rahmen der vorliegenden
Studie versucht, dort, wo amtliche Quellen keine
Daten liefern können, auf private Daten, Marktberichte, Verbandsstatistiken und ähnliches auszuweichen. Die dabei auftretenden methodischen
und inhaltlichen Probleme aufgrund abweichender Vorgehensweisen bei den Erhebungen sowie
systematischer Fehlklassifikationen als Folge definitorischer Festlegungen werden in den einzelnen
Kapiteln erläutert.
1
Die Aussagekraft der Daten ist aber nicht nur bezüglich der Bereiche begrenzt, in denen kaum
Daten vorhanden sind. Auch hinsichtlich des vermeintlich gut dokumentierten Wohnungs- und
Wohngebäudebestandes ergeben sich deutliche
Defizite. Bereits 1987 erfolgte die letzte komplette
Gebäude- und Wohnungszählung in den westdeutschen Bundesländern, in Ostdeutschland
wurde der Gebäude- und Wohnungsbestand zuletzt 1995 erhoben. Seitdem wird der Bestand mit
Hilfe des Saldos der Zu- und Abgänge an Wohngebäuden und Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden aus den Ergebnissen der Bautätigkeitsstatistik fortgeschrieben. Die Ergebnisse
dieser Fortschreibung werden vom Statistischen
Bundesamt und den Landesämtern in einer tiefen
räumlichen Gliederung (Kreisebene) zur Verfügung gestellt. Allerdings sind aus methodischen
Gründen in diesen Daten keine Angaben zu
Wohnheimen enthalten.
6
Zeitreihen bezüglich des Gebäudebestandes sind
für Gesamt- und Ostdeutschland erst seit 1994 verfügbar. Der erste Wert bezieht sich auf den
31.12.1994 und basiert auf der 1995 durchgeführten Gebäude- und Wohnungszählung. Bei
einem Vergleich Ost- und Westdeutschlands ist
zudem die Zuordnung Berlins zu beachten. Bis
2004 wurden der ehemalige Ostteil Berlins zu
2
3
4
5
7
8
6
den ostdeutschen und der ehemalige Westteil den
westdeutschen Bundesländern zugeordnet. Seit
2005 wird Berlin insgesamt zu Ostdeutschland
gezählt.
Aufgrund der weit zurückliegenden Bestandserhebung muss damit gerechnet werden, dass der ausgewiesene Bestand aufgrund der Zunahme von
Fortschreibungsfehlern immer weniger dem tatsächlichen Bestand entspricht. Bei der letzten Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 1987 beliefen sich die kumulierten Fortschreibungsfehler
auf über eine Million Wohnungen, durch die Untererfassung von Wohnungsabgängen und -umnutzungen war die Zahl der Wohnungen deutlich
überschätzt worden. Die hauptsächliche Fehlerquelle liegt darin, dass der Abgang an Wohnungen nicht ausreichend erfasst wird. Durch die Zusammenlegung von Wohnungen oder deren
Umnutzung verringert sich die Zahl der Wohnungen. Insbesondere die Umnutzung ist häufig nicht
mit baulichen Veränderungen verbunden und wird
so in der Bautätigkeitsstatistik nicht treffend erfasst.
Zusätzliche Merkmale zum Wohnungsbestand
werden mithilfe einer Mikrozensus-Sondererhebung regelmäßig im Abstand von vier Jahren erhoben (Statistisches Bundesamt 2005a). Die aktuellste Erhebung erfolgte mit dem Mikrozensus
2006 und umfasste 1 % aller Haushalte. Die
Hochrechnung der Stichprobe erfolgt mit Eckzahlen aus der laufenden Wohnungsfortschreibung.
Daher bieten die Angaben des Mikrozensus zwar
wichtige Informationen hinsichtlich der Anteile bestimmter Wohnformen oder Wohnungsausstattungen, die im Rahmen der Fortschreibung des Gebäude- und Wohnungsbestandes vermuteten
Fortschreibungsfehler können jedoch nicht korrigiert werden.
Eine grundlegende Neuerfassung des Gebäudeund Wohnungsbestandes soll im Rahmen des Zensus 2011 erfolgen. Dabei wird im Gegensatz zur
Volkszählung 1987 jedoch keine Kompletterhebung aller Haushalte durchgeführt. Aufgrund der
mit Volkszählungen herkömmlicher Art verbundenen Kosten- und Akzeptanzprobleme soll der
Zensus 2011 in Form einer registergestützten Datengewinnung durchgeführt werden (Statistische
Ämter des Bundes und der Länder 2004: 814–
815). Zu kleinräumigen Bestands- und Strukturdaten für Wohngebäude wird in Deutschland kein
Register geführt. Statt einer direkten Erfassung des
Bestandes soll im Rahmen des Zensus 2011 ein
vollzähliges flächendeckendes Gebäude- und
Eigentümerverzeichnis erstellt werden und darauf
aufbauend eine postalische Befragung von
Wohnungseigentümern erfolgen. Die Befragung
beinhaltet im Wesentlichen die von der Europäischen Union im Zuge der Verordnung (EG) Nr.
763/2008 des Europäischen Parlaments und des
Rates vom 09. Juli 2008 über Volks- und Wohnungszählungen (ABl. EU Nr. L 218: 14) vorgegebenen Pflichtmerkmale. Für Gebäude werden
Angaben zur Art des Gebäudes, Eigentumsverhältnissen, Gebäudetyp, Baujahr, Heizungsart und
Anzahl der Wohnungen abgefragt. Wohnungsbezogene Merkmale beinhalten die Art der Nutzung, Eigentumsverhältnisse, Fläche der Wohnung, sanitäre Ausstattung und die Zahl der
Räume.
In Fachkreisen wird an der Beschränkung auf die
Pflichtmerkmale Kritik geübt, da wichtige wohnungsund gebäudebezogene Merkmale nicht erfasst werden. Insbesondere wird auf die im Rahmen der letzten Gebäude- und Wohnungszählung
erhobenen Angaben zur Miete verzichtet. Darüber hinaus werden keine Angaben zur verwendeten Energieart sowie zu durchgeführten Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz abgefragt, was vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie und dem Ziel der CO2-Einsparung
problematisch ist. Zudem bleibt zu hinterfragen,
ob die Beschreibung der Wohnungsausstattung mit
Hilfe eines Merkmalkatalogs, der schon in der Gebäude- und Wohnungszählung 1968 verwendet
wurde, die heutige und zukünftig vermehrt nachgefragte wohnungsbezogene Qualität (z. B. Barrierefreiheit) angesichts der Bevölkerungsalterung
ausreichend differenziert darstellen kann.
Ein grundlegendes Problem bei der Erfassung von
Gebäuden in der amtlichen Statistik besteht in der
zum Teil verzerrenden Klassifikation. In der amtlichen Gebäudestatistik werden Gebäude nach
ihrer Hauptnutzfläche (gemessen an der Gesamtnutzfläche) klassifiziert. Als Nutzfläche gilt entsprechend DIN 277 derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Zweckbestimmung und Nutzung des
7
Bauwerkes dient (Statistisches Bundesamt 2007b).
Beispielsweise erfolgt bei einem Büroflächenanteil
von über 50 % an der Gesamtnutzfläche eine Zuordnung zu der Rubrik Büro- und Verwaltungsgebäude. Demnach kann in als Büro- und Verwaltungsgebäude ausgewiesenen Immobilien nahezu
die Hälfte des jeweiligen Gebäudes auch mit anderen Nutzungsarten wie Wohnen oder Einzelhandel belegt sein. Diese Fehler betreffen vor
allem multifunktional bzw. gemischt genutzte Immobilien (z. B. Wohngebäude mit Büro- und Handelsflächen oder Einkaufspassagen mit Büros und
Praxisräumen).
2.3
Immobilienbestand:
Grundstücke
Die Immobilienbestände umfassen gemäß der zugrunde liegenden Definition des Immobilienbegriffes auch die Grundstücke, auf denen Bauwerke
oder Gebäude errichtet wurden. Dementsprechend werden im Folgenden Umfang und Struktur der Flächen- bzw. Bodennutzung in Deutschland dargestellt und eine Abschätzung des in
Grundstücken gebundenen Vermögens vorgenommen, da die Bewertung von Grund und Boden in
der amtlichen Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung keine Berücksichtigung findet.
Im Rahmen der Datenerhebung zur Boden- und
Flächennutzung des Statistischen Bundesamtes, in
der eine Differenzierung der Gesamtfläche der
Bundesrepublik Deutschland von rund 35,7 Millionen ha nach Nutzungsarten erfolgt, werden die
aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevanten Bodenflächen im Rahmen der Siedlungs- und Verkehrsfläche ausgewiesen. Die Siedlungs- und Verkehrsfläche beinhaltet den be- bzw. überbauten
Grund und Boden sowie jene nicht bebauten Bodenflächen, die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken genutzt werden. 3) Im Gegensatz zu der im
Vierjahresrhythmus durchgeführten Gesamterhebung zur Flächennutzung in Deutschland (zuletzt
zum 31.12.2004), wird die Siedlungs- und Verkehrsfläche in einer jährlichen Erhebung durch das
Statistische Bundesamt erfasst. Daraus ergeben
sich zum Teil unterschiedliche Jahresangaben.
Im Jahr 2006 nimmt die Siedlungs- und Verkehrsfläche mit 4,64 Millionen ha etwa 13 % der Gesamtfläche Deutschlands ein und umfasst damit gemeinsam mit landwirtschaftlich genutzten Böden
(2004: 53 %) sowie der Waldfläche (2004:
29,8 %) den Großteil der Bodenfläche der Bundesrepublik. Daneben spielen Wasserflächen mit
einem Anteil von 2,3 % (2004) sowie sonstige Flächen (z. B. militärisches Übungsgelände, Abbauland u. a. 1,7 %) nur eine untergeordnete Rolle.
Zwischen 1996 und 2006 hat die Siedlungs- und
Verkehrsfläche um 4.386 km² (10,4 %) zugenommen. Der Zuwachs an bebauten Flächen vollzog
sich dabei nahezu ausschließlich zu Lasten der
Landwirtschaftsfläche, wohingegen die Waldfläche im gleichen Zeitraum eine leichte Zunahme zu
verzeichnen hatte.
Die zunehmende Flächeninanspruchnahme für
Siedlungs- und Verkehrszwecke bildete einen wichtigen Anstoß für die 2002 verabschiedete Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung, die als
zentrales Element einer nachhaltigen Siedlungspolitik den sparsamen, natur- und sozialverträglichen
Umgang mit dem nicht vermehrbaren Gut Boden
postuliert. Eine Reduktion des Flächenzuwachses
an Siedlungs- und Verkehrsfläche ist jedoch je
nach wirtschaftlicher Dynamik in den einzelnen
Teilräumen zum Beispiel mittels Innenentwicklung
und Revitalisierung von Brachflächen nur regional
differenziert möglich. So weisen Kagermeier et al.
(2001) im Falle von München darauf hin, dass
trotz intensiver Innenentwicklung durch Erschließung von Gewerbebrachen und sogar von Grünflächen die Flächennachfrage nicht im Stadtgebiet
allein befriedigt werden konnte. In Regionen mit
wirtschaftsstrukturellen Problemen, mit Deindustrialisierung und Bevölkerungsabwanderung sind
diese Flächenknappheiten weniger ausgeprägt.
3) Siedlungs- und Verkehrsfläche und versiegelte Fläche können nicht gleichgesetzt werden, da in die Siedlungsund Verkehrsfläche auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen eingehen. Unter die nicht bebauten Bodenflächen, die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken genutzt werden, fallen beispielsweise Vorgärten, Nutzgärten, Spielplätze oder Stellplätze.
1
2
3
4
5
6
7
8
8
Abb. 2.2:
Immobilienrelevante Bodennutzungen nach
Nutzungsarten
2006
Siedlungs- und Verkehrsfläche
ca. 4,64 Millionen ha
= 13,0 % der Gesamtfläche
Siedlungsfläche
Verkehrsfläche
= 62,0 % der Siedlungs- u. Verkehrsfläche
Erholung und Friedhof
Gebäude- und Freifläche
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008e,
Wohnen
Nichtwohnen
In einer feineren Differenzierung der zu Siedlungsund Verkehrszwecken genutzten Flächen entfallen
etwa 38 % auf verkehrsbezogene Nutzungen,
während 62 % von Siedlungsflächen bedeckt sind
(Abbildung 2.2). Die Zunahme der Siedlungs- und
Verkehrsfläche ist dabei maßgeblich auf die Entwicklung der Siedlungsnutzung zurückzuführen. Einem Anstieg um 3.544 km² (+14 %) zwischen
1996 und 2006 steht im gleichen Zeitraum ein Zuwachs an Verkehrsflächen von 841 km² (+ 5 %) gegenüber.
Innerhalb der Siedlungsfläche nehmen Gebäudeund zugehörige Freiflächen, die dem Zweck der
Gebäude untergeordnet sind (z. B. Vorgärten,
Abb. 2.3:
Schätzverfahren
zur Ermittlung
des Wertes der
bebauten Grundstücke 2006
Fläche nach Art
der Bodennutzung
Hausgärten, Stellplätze), den wesentlichen Bodenanteil ein, wobei der für Wohnbauten verwendete
Anteil mit 47,1 % kleiner ist als der mit Gewerbeund Infrastrukturgebäuden überbaute Teil (52,9 %)
der Gebäude- und Freiflächen. Jedoch weisen zu
Wohnzwecken ausgewiesene Flächen höhere Zuwachsraten auf, insbesondere aufgrund der seit
Mitte der 1990er Jahre zunehmenden Fokussierung auf den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern (Kapitel 2.4.1). Dadurch erhöhte sich trotz
rückläufiger Anzahl fertig gestellter Wohnungen
die Flächeninanspruchnahme für Wohnbauten.
Der nicht der Wohnnutzung zugeordnete Teil der
Gebäude- und Freiflächen setzt sich überwiegend
Kaufwerte für
unbebautes Land
Räumliche
Differenzierung
Verkehrsfläche
Kaufwerte für Verkehrsflächen
Ost-West-Differenzierung
Wert der Verkehrsflächen
Kaufwerte für Freiflächen
Wert der Flächen für
Kaufwerte für baureifes
Land
Ebene der Bundesländer
Wohnen
Kaufwerte für Industrieland
Nichtwohnen
Gebäude- und Freifläche
Wohnen
Quelle:
eigene Darstellung,
Betriebsfläche und Abbauland
Nichtwohnen
Wert der bebauten Grundstücke
9
Wohnen
Nichtwohnen
Verkehrsfläche
Freifläche
(Erholung und
Friedhof)
Fläche
Schätzwert
Fläche
Schätzwert
Fläche
Schätzwert
Fläche
km2
Milliarden Euro
km2
Milliarden Euro
km2
Milliarden Euro
km2
Bundesland
Baden-Württemberg
1.371
239,5
1.271
1.933
319
Bayern
1.817
423,7
2.086
3.335
382
Bremen
63
8,4
76
48
36
Hamburg
157
61,1
124
91
70
Hessen
788
106,7
774
1.400
220
Niedersachsen
1.880
130,2
1.508
Nordrhein-Westfalen
2.152
299,1
2.160
2.345
646
574
57,6
585
1.231
340
97
6,9
214
159
30
655
70
419
671
150
102
80
61
193
84,6*
70
57
51
Schätzwert
Gesamtfläche
Schätzwert
Tabelle 2.1:
Ermittlung des
Wertes der bebauten Grundstücke 2006
MilliarMilliarden Euro den Euro
1
2
2.133,4
477,8
2.392
202,7
461
49,7
3
Rheinland-Pfalz
Saarland
Schleswig-Holstein
Berlin West
Berlin Ost
4
5
84,6**
Brandenburg
503
25,5
833
1.056
156
Mecklenburg-Vorp.
265
14,2
567
667
204
Sachsen
251
11,9
977
743
167
Sachsen-Anhalt
541
19,8
385
763
508
81
2,9
617
657
79
11.389
1.562,1
12.767
6
7
58,1
Thüringen
Deutschland
535,9
12,1
17.627
214,7
3,5
3.881
148,0
53,2
2.366,0
* Berechnung für Gesamtberlin
** Wert der zu Wohnzwecken bebauten Grundstücke. Die übrigen Werte werden für West- und Ostberlin getrennt berechnet
und jeweils dem früheren bzw. neuen Bundesgebiet zugerechnet.
aus Flächen für Gewerbe und Industrie, für landund forstwirtschaftliche Gebäude, (Nutz-)Gärten
und Betriebsflächen, Flächen für öffentliche Zwecke, Ver- und Entsorgung, Flächen für Mischnutzungen sowie innerörtliche Brachflächen und Bauplätze (auch für Wohnungsbau) zusammen.
Nachdem bis Mitte der 1990er Jahre das Wachstum der Siedlungsflächen noch vorwiegend durch
Wirtschaftsflächen geprägt war, ist seitdem der
Anteil der Gebäude- und Freiflächen, die nicht
dem Wohnen dienen, rückläufig. Im produzierenden Gewerbe ging die genutzte Fläche zwischen
1996 und 2004 sogar leicht zurück (– 0,2 %),
während Dienstleistungen mit einem Zuwachs
von 21,5 % weiterhin zum Wachstum der Sied-
lungsfläche beitragen (Statistisches Bundesamt
2008e).
Die Bodenfläche wird als „nichtproduziertes Vermögensgut“ in der amtlichen Volkswirtschaftlichen
Gesamtrechnung nicht im produktiv genutzten
Anlage- bzw. Bauvermögen berücksichtigt. Wenngleich dies internationalen Konventionen entspricht, wird aufgrund des in der Regel notwendigen Einsatzes von Produktionsfaktoren zur
Baureifmachung und Erschließung von Grund und
Boden davon ausgegangen, dass Grundstücke
den Status einer besonderen Art von produzierten
Vermögensgütern erhalten sollten (Rußig et al.
2005).
8
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2007a,
2008e, Universität
Mannheim
10
Angaben zu Grundstückspreisen fehlen in den Statistiken. Daher müssen zur Schätzung des Wertes
der Grundstücke, die zu Siedlungs- und Verkehrszwecken genutzt werden, Kaufwerte für Bauland
aus der amtlichen Statistik herangezogen werden
(Schätzungen von Rußig et al. 2005; Deutsche
Bundesbank 2008). Wenngleich die Differenzierung der Kaufwerte-Statistik in baureifes Land, Industrieland, Land für Verkehrszwecke und Freiflächen nur näherungsweise mit der Untergliederung
der Siedlungs- und Verkehrsfläche kompatibel ist,
erfolgt in Anlehnung an das Schätzverfahren von
Rußig et al. (2005) eine Bewertung der Nutzflächen mit den jeweils am besten geeigneten durchschnittlichen Kaufwerten.
Für die Berechnung des Wertes der Wohnbauflächen kann auf durchschnittliche Kaufwerte in den
Bundesländern zurückgegriffen werden, während
die Schätzungen zu den Werten der Nichtwohn-,
Verkehrs- und Freiflächen auf der Untergliederung
in früheres und neues Bundesgebiet basieren (Abbildung 2.3; Tabelle 2.1). Durch die räumliche
Differenzierung nach Bundesländern kann die Genauigkeit der Schätzung gegenüber dem Verfahren von Rußig et al. (2005) gesteigert werden. Als
Gesamtschätzwert für die bebauten Grundstücke
ergibt sich ein Betrag von knapp 2,4 Billionen
Euro. Den maßgeblichen Anteil am Gesamtgrundstückswert vereinen die Gebäude- und Freiflächen
mit knapp 2,1 Billionen Euro auf sich, wobei
74,5 % auf Grundstücke für Wohnbauten und
25,5 % auf den bebauten Grund für den Nichtwohnbau entfallen. 4) Bei der Interpretation der Ergebnisse ist darauf zu achten, dass die Preisangaben der Statistik der Kaufwerte für Bauland auf
Angaben zu Grundeigentumswechseln beruhen
und daher keine echte Preisstatistik darstellen. Je
nach Zahl und Struktur (z. B. unterschiedliche
Lage, Größe, Beschaffenheit oder Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke) der innerhalb eines
Jahres beobachteten Veräußerungsfälle, können
die durchschnittlichen Kaufwerte erheblichen
Schwankungen unterworfen sein, z. B. wenn eine
Vielzahl von attraktiven Grundstücken gehandelt
wurde. Erhebliche Schwankungsbreiten weisen
insbesondere die Kaufwerte für Verkehrs- und Freiflächen auf. Beispielsweise ist für die Kaufwerte
für Freiflächen zwischen 2004 und 2005 ein
Sprung von 5,14 Euro auf 32,09 Euro pro m² zu
beobachten. Für 2006 liegt der durchschnittliche
Kaufwert mit 9,57 Euro wiederum deutlich niedriger. Dagegen zeigen sich die Preise für Industrieland in den letzten vier Jahren relativ stabil. Nachdem die Kaufwerte Anfang der 2000er Jahre bei
knapp 30 Euro pro m² lagen, schwanken die
Werte aktuell zwischen ca. 48 Euro pro m² in den
Jahren 2003 und 2005 und ca. 44 Euro pro m²
in den Jahren 2004 und 2006.
Der Durchschnittspreis für baureifes Land in Deutschland stieg hingegen von 80,44 Euro im Jahr 2003
auf 122,85 Euro je m² im Jahr 2006 (+ 52,7 %).
Ein stetiger Trend steigender Preise für baureifes
Land ist seit Beginn der Erfassung der Kaufwertestatistik für Gesamtdeutschland im Jahr 1992 zu erkennen. Triebfeder dieser Entwicklung ist vor allem der
Preisanstieg in Westdeutschland, wo sich der Wert
zwischen 1992 und 2006 von 64,71 Euro auf
152,79 Euro pro m² erhöhte, obwohl der Wohnungsneubau seit Ende der 1990er Jahre rückläufig ist. Demgegenüber ist in Ostdeutschland ein
deutlicher Anstieg der Kaufwerte für baureifes Land
lediglich bis Ende der 1990er Jahre einhergehend
mit dem Bautätigkeitsboom nach der Wiedervereinigung zu beobachten. Seit der Jahrtausendwende
bewegt sich der durchschnittliche Kaufwert dort zwischen 45 Euro und 50 Euro je m². Die Preisstagnation in Ostdeutschland und die Diskrepanz zum
westdeutschen Baulandpreisniveau ist insbesondere
in den größeren Flächenreserven und der Bevölkerungsabwanderung aus den neuen Bundesländern
begründet.
Zusammenfassung: Grundstücke
Die aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevante Siedlungs- und Verkehrsfläche hat sich
in den letzten 10 Jahren um über ein Zehntel
4) Der Schätzwert bewegt sich in der Größenordnung einer Schätzung der Deutschen Bundesbank (2008) für
das Jahr 2005. Für die Gebäude- und Freiflächen kommt diese Studie, die einen alternativen Berechnungsansatz wählt, auf einen Wert von gut 2 Billionen Euro, der sich ebenfalls zu drei Vierteln auf zu Wohnzwecken
bebaute Grundstücke und zu einem Viertel auf Grundstücke für den Nichtwohnungsbau verteilt.
11
vergrößert, wobei sich die Entwicklung insbesondere zulasten landwirtschaftlich genutzter
Flächen vollzog.
Die Ermittlung des Wertes der bebauten
Grundstücke ergibt einen Betrag von knapp
2,4 Billionen Euro. Den maßgeblichen Anteil
am Gesamtgrundstückswert vereinen die Gebäude- und Freiflächen mit knapp 2,1 Billionen Euro auf sich, wobei 74,5 % auf Grundstücke für Wohnbauten und 25,5 % auf den
bebauten Grund für den Nichtwohnbau entfallen.
2.4
Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude
Wohnungen und Wohngebäude bilden einen wesentlichen und vergleichsweise gut dokumentierten
Teil des Immobilienbestandes. Nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes lebten am 31.12.2007
rund 82,21 Millionen Menschen in 39.918.193
Wohnungen. Mit über 98 % befindet sich der überwiegende Teil dieser Wohnungen in Wohngebäuden, nur ein kleiner Teil ist in Nichtwohngebäuden
untergebracht. Für die Einteilung, ob es sich bei
einem Gebäude um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt, ist der Anteil der Nutzfläche entscheidend, der Wohnzwecken dient.
Eine Wohnung ist nach Definition des Statistischen
Bundesamtes die Summe aller Räume, die die Führung eines Haushaltes ermöglichen, dazu gehört
eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit.
Eine Wohnung hat stets einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem
Treppenhaus oder einem Vorraum. Als weiteres
notwendiges Kriterium gelten Wasserversorgung,
Ausguss und Toilette, die jedoch auch außerhalb
des Wohnungsabschlusses liegen können (Statistisches Bundesamt 2008a).
1
2
2.4.1 Entwicklung des Bestands
3
Der Wohnungsbestand hat sich in den vergangenen knapp zwei Jahrzehnten kontinuierlich positiv
entwickelt (Abbildung 2.4; Tabelle 2.2). Zwischen
1991 und 2007 hat die Zahl der Wohnungen um
über 5,7 Millionen zugenommen. Deutliche Zuwächse von über einem Prozent pro Jahr waren
insbesondere zwischen 1992 und 2000 zu beobachten. Seitdem hat sich die Dynamik abgeschwächt, 2007 nahm der Wohnungsbestand in
den ostdeutschen Bundesländern (inkl. Berlin) gegenüber dem Vorjahr leicht ab, während er im
Westen noch leicht anstieg.
4
5
6
7
8
Während bis 1997 Zuwächse im Wohnungsbestand vor allem im Geschosswohnungsbau zu beAbb. 2.4:
Wohnungsbestand in Wohnund Nichtwohngebäuden nach
Gebäudeart
1994 bis 2007
in Millionen
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008b,
12
obachten waren, überwiegt seitdem der Anstieg
bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Zwischen
1995 und 2003 sank die jährliche Zunahme der
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von 1,9 %
auf 0,2 % des Bestandes und verharrte anschließend auf diesem Wert. Bei Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern konnten dagegen bis 1999
Abb. 2.5:
Wohnungen nach
Gebäudeart in
West- und Ostdeutschland
1995 und 2007
in % und absolut
in Millionen
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2004a,
2008a, Universität
Mannheim
stetig zunehmende jährliche Zuwachsraten beobachtet werden. Seitdem ist der Wert von 1,5 % auf
0,7 % im Jahr 2007 zurückgegangen.
Ende 2007 befanden sich rund 52 % aller Wohnungen in Mehr- und 46 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Deutliche Unterschiede zeigen sich
zwischen Ost- und Westdeutschland (Abbildung
2.5). Während im Westen der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit 50 %
leicht über dem in Mehrfamilienhäusern liegt, stellt
sich die Situation in den ostdeutschen Bundesländern umgekehrt dar: Rund 65 % aller Wohnungen
finden sich dort in Wohngebäuden mit mindestens
drei Wohnungen. Dies ist eine Nachwirkung des
in der ehemaligen DDR stärker forcierten Geschosswohnungsbaus in Großwohnanlagen. Auch
nach 1995 haben sich in Ostdeutschland die jeweiligen Anteile kaum geändert, da Neubau hier
häufiger als im Westen in Form von Geschosswohnungsbau realisiert wurde. Im Gegensatz dazu
gewinnen in Westdeutschland die Wohnungen in
Ein- und Zweifamilienhäusern weiterhin Anteile.
Größere Zuwächse als bei den Wohnungen sind
bei den Wohnflächen 5) festzustellen (Tabelle 2.2).
Nach hohen jährlichen Zunahmen von über 1,5 %
in den 1990er Jahren haben sich die Werte inzwi-
Abb. 2.6:
Durchschnittliche
Wohnungsgröße
nach Gebäudeart
in West- und
Ostdeutschland
1994 bis 2007
(1994 = 100)
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008a,
Gebietsstandsänderung: Bis 2004 wurde Westberlin den westdeutschen Bundesländern (West) zugeordnet,
seit 2005 wird Berlin insgesamt den ostdeutschen Bundesländern (Ost) zugeordnet.
5) Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohneinheit gehören (Statistisches Bundesamt 2008a).
13
Einwohner
Haushalte
Wohnungsbestand
Wohnfläche
Wohnfläche
je Wohnung
Wohnfläche
pro Kopf
in 1.000
in 1.000
in 1.000
in 1.000 m2
in m2
in m2
1991
80.275
35.256
34.174
2.804.906
82,08
34,9
1992
80.975
35.700
34.547
2.839.664
82,2
35,1
1993
81.338
36.230
34.989
2.880.378
82,32
35,4
1994
81.539
36.695
35.371
2.952.926
83,48
36,2
1995
81.817
36.938
35.954
3.005.457
83,59
36,7
1996
82.012
37.281
36.492
3.054.302
83,7
37,2
1997
82.057
37.457
37.050
3.106.251
83,84
37,9
1998
82.037
37.532
37.529
3.153.846
84,04
38,4
1999
82.163
37.795
37.984
3.201.599
84,29
39
2000
82.260
38.124
38.384
3.245.487
84,55
39,5
2001
82.440
38.456
38.682
3.280.295
84,8
39,8
2002
82.537
38.720
38.925
3.310.902
85,06
40,1
2003
82.532
38.944
39.142
3.339.228
85,31
40,5
2004
82.501
39.122
39.363
3.368.967
85,59
40,8
2005
82.438
39.178
39.551
3.394.782
85,83
41,2
2006
82.315
39.766
39.754
3.421.384
86,06
41,6
2007
82.218
39.722
39.918
3.443.790
86,27
41,9
Jahr
schen merklich abgeschwächt. Nach wie vor liegt
das Wohnflächenwachstum mit 0,7 % p. a. aber
deutlich über dem Anstieg der Wohnungszahlen
von 0,4 % p. a. Die durchschnittliche Fläche pro
Wohnung erhöhte sich von rund 83 m² Mitte der
1990er Jahre auf über 86m² im Jahr 2007. 6) Auch
wenn die jährlichen Zuwächse in den ostdeutschen
Bundesländern über den Werten im Westen liegen,
sind die Wohnungen in Westdeutschland nach wie
vor deutlich größer. Dabei fällt die Differenz zwischen West- und Ostdeutschland bei den Ein- und
Zweifamilienhäusern größer aus als bei Mehrfamilienhäusern (Abbildung 2.6). Insgesamt übertrifft
die durchschnittliche Wohnungsgröße in Ein- und
Zweifamilienhäusern die in Mehrfamilienhäusern.
Diese Tendenz hat sich in den Jahren zwischen
1994 und 2007 weiter verstärkt.
Eine vergleichende Analyse der Einwohner-, Haushalts-, Wohnungs- und Wohnflächenentwicklung
(Tabelle 2.2; Abbildung 2.7) macht deutlich, dass
die Zahl der Einwohner seit Mitte der 1990er Jahre
nur wenig zugenommen hat und seit 2004 negativ ist. Dagegen ist die Zahl der privaten Haushalte
um gut 8 % gestiegen. Noch deutlicher fallen die
Zuwächse bei Wohnungen und Wohnflächen aus:
Um rund 17 % nahm im betrachteten Zeitraum die
Zahl der Wohnungen zu, was im Wesentlichen auf
die steigende Bedeutung von Zweitwohnungen zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Fläche je
Wohnung ist seit Mitte der 1990er Jahre ebenfalls
moderat gestiegen. Infolge der Verkleinerung der
Haushalte nahm die Wohnfläche pro Kopf im gleichen Zeitraum dagegen deutlich zu.
6) Diese Werte zur durchschnittlichen Wohnungsgröße beruhen auf der Wohnfläche von Wohnungen in Wohngebäuden nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung (Statistisches Bundesamt 2008a) und unterscheidet sich von der durchschnittlichen Wohnungsgröße der bewohnten Wohnungen, die sich aus der Hochrechnung des Mikrozensus ergibt (Statistisches Bundesamt 2008d, vgl. Fußnote 10).
Tabelle 2.2:
Entwicklung
von Einwohnern,
Haushalten,
Wohnungen und
Wohnflächen
1991 bis 2007
1
2
3
4
5
6
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008a, 7
2008b, 2008f,
Universität Mann8
heim
14
Abb. 2.7:
Einwohner,
Haushalte,
Wohnungen und
Wohnflächen
1991 bis 2007
(1991 = 100)
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008a,
2008b, 2008f, Universität Mannheim
Abb. 2.8:
Wohngebäudebestand in Westund Ostdeutschland 1994 bis
2007 in Millionen
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008b,
Gebietsstandsänderung: Bis 2004 wurde Berlin-West den westdeutschen, Berlin-Ost den ostdeutschen Bundesländern
zugeordnet; seit 2005 wird Berlin insgesamt den ostdeutschen Bundesländern zugeordnet.
Neben regionalen Differenzen zeigen sich deutliche Unterschiede auch hinsichtlich der Wohnrechtsform der Haushalte. So sind Eigentümerwohnungen
im Durchschnitt mit etwa 118 m² 67 % größer als
Mietwohnungen (71 m²). Für die Zukunft wird mit
einer weiter steigenden Diskrepanz gerechnet. Die
Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung geht bis zum Jahr 2015 von
weiter zunehmenden Wohnflächen bei Eigentümern
aus, während die Wohnflächenentwicklung bei
Mietern stagniert (Waltersbacher 2001).
Der Bestand an Wohngebäuden hat sich zwischen 1995 und 2007 von gut 15,7 Millionen auf
knapp 17,9 Millionen erhöht (Abbildung 2.8). Bis
zum Jahr 2002 erreichten die jährlichen Zu-
15
Abb. 2.9:
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von
Wohnungen nach
Gebäudeart 1991
bis 2007
1
2
3
4
EFH/ZFH = Ein- und Zweifamilienhäuser, MFH = Mehrfamilienhäuser
5
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008b,
6
Abb. 2.10:
Fertiggestellte
Wohnungen
je 10.000 Einwohner 1950
bis 2007
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008c,
wächse in den ostdeutschen Bundesländern höhere Werte, seitdem fallen sie – bei insgesamt geringerer Wachstumsrate – im Westen höher aus.
Da mehr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen als in Gebäuden mit drei und mehr
Wohnungen, wächst die Zahl der Wohngebäude
relativ schneller als die der Wohnungen. Seit
2005 ist nur eine leichte Zunahme des Gebäudebestandes festzustellen.
Maßgeblich für die Entwicklung des Wohnungsund Wohngebäudebestandes sind die Gebäudezu- und -abgänge. In der amtlichen Statistik werden darüber hinaus auch die Baugenehmigungen
ausgewiesen. Die Entwicklung der Baugenehmigungen und -fertigstellungen ist geprägt von
einem starken Anstieg zu Beginn der 1990er
Jahre und einem anschließenden kontinuierlichen
Rückgang. Während die Zahl der Genehmigungen ihren Höhepunkt bereits im Jahr 1994 erreichte, sinken die Fertigstellungen seit 1997 (Abbildung 2.9). Deutliche Unterschiede zeigen sich
zwischen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und solchen in Mehrfamilienhäusern. Erstere verzeichneten bis Ende der 1990er Jahre
einen in etwa gleich bleibenden Wert bei Genehmigungen und Fertigstellungen. Seit 2003/2004
hat das Volumen jedoch nachgelassen, zuletzt gin-
7
8
16
Abb. 2.11:
Bewohnte
Wohnungen nach
Gebäudegröße
und Wohnrechtsform 2006 in
Millionen (Basis:
36,2 Millionen)
stellt – weniger als die Hälfte des Wertes von vor
zehn Jahren.
2.4.2 Struktur des Wohnungsbestandes
Quelle:
Mikrozensus Statistisches Bundesamt
2008d, Universität
Mannheim
gen die Genehmigungen für den Bau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 2007 und
2008 nochmals deutlich zurück.
Das hohe Genehmigungs- und Bauvolumen von
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war treibende Kraft im Zeitraum zwischen 1990 und
1997. Zwischen Mitte der 1990er Jahre und dem
Jahr 2002 gingen die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser – und infolge auch die Fertigstellungen – deutlich zurück und verharren seitdem
auf einem Niveau von unter 100.000 Wohnungen pro Jahr. Im Osten sind die Fertigstellungen
von knapp 100.000 im Jahr 1997 auf unter
5.000 Wohnungen pro Jahr gefallen. Seit 1997
werden jährlich mehr Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern
genehmigt und seit 1999 entsprechend auch fertig gestellt. Bezogen auf 10.000 Einwohner
haben die Baufertigstellungen mittlerweile ihren
tiefsten Stand nach dem Zweiten Weltkrieg erreicht (Abbildung 2.10). Rund 30 Wohnungen
werden seit 2002 je 10.000 Einwohner fertig ge-
Die letzte umfassende und differenzierte Erhebung
über die Wohnungsbestände erfolgte in den westdeutschen Bundesländern zuletzt vor über zwei
Jahrzehnten. 1993 wurden die Wohnungsbestände zwar im Rahmen der Gebäude- und Wohnungsstichprobe aktualisiert, doch auch diese Erhebung liegt über 15 Jahren zurück. Seitdem wird
der Wohnungsbestand über die Erhebung von Zuund Abgängen jährlich fortgeschrieben. Allerdings muss die Zuverlässigkeit der Angaben teilweise in Frage gestellt werden (Kapitel 2.2.2). Die
detaillierte Struktur des Wohnungsbestandes
wurde zuletzt im Rahmen einer Zusatzerhebung
zum Mikrozensus im Jahre 2006 ermittelt. Die in
der Befragung von einem Prozent der Haushalte
gewonnenen Daten werden unter Zugrundelegung der Fortschreibung des Wohnungsbestandes
hochgerechnet und ergeben so die aktuellste Datenbasis für Aussagen zur Struktur des bewohnten
Wohnungsbestandes, auf die sich die folgende
Darstellung bezieht. 7)
Insgesamt beträgt der Wohnungsbestand in
Deutschland über 39,9 Millionen Wohnungen.
Mit 39,3 Millionen befindet sich die überwiegende Mehrheit davon in Wohngebäuden. Weitere 0,6 Millionen verteilen sich auf Wohnheime,
sonstige Gebäude mit Wohnraum und bewohnte
Unterkünfte. 8)
Die Aufteilung der Wohnungen nach Gebäudegröße schwankt zwischen den einzelnen Bundesländern. Knapp 30 % aller Wohnungen befinden
sich in Einfamilienhäusern, weitere 20 % in Zweifamilienhäusern, rund 10 % in Gebäuden mit mehr
als 12 Wohneinheiten. Insgesamt zeigt sich ein
7) Die über die Hochrechnung der Mikrozensus-Sondererhebung 2006 ermittelten Werte weichen von den Werten der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung ab. Dies gilt sowohl für den Gesamtbestand von Wohnungen
und Wohngebäuden als auch für einzelne Strukturmerkmale, wie Wohnungs- oder Gebäudegröße.
8) Sonstige Gebäude mit Wohnraum sind Gebäude, die überwiegend (mehr als die Hälfte der Gesamtnutzfläche) für Nichtwohnzwecke bestimmt sind oder genutzt werden, aber zum Zeitpunkt der Erhebung mindestens
eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung enthalten. Wohnheime sind Wohngebäude (mit einer Heimleitung),
die primär den Wohnbedürfnissen bestimmter Bevölkerungskreise dienen. Bewohnte Unterkünfte sind behelfsmäßige Bauten zur vorübergehenden Wohnnutzung. (Statistisches Bundesamt 2008d).
17
Abb. 2.12:
Bewohnte
Wohnungen
nach Baujahr
des Gebäudes
2006 in % und
absolut in 1.000
(Basis: 36, 2
Millionen)
1
Quelle:
2
Mikrozensus
Statistisches
Bundesamt 2008d,
3
deutlicher Zusammenhang zwischen der Gebäudegröße und der Wohnrechtsform (Abbildung
2.11). Mit zunehmender Anzahl von Wohnungen
im Haus nimmt der Anteil der Mietwohnungen zu.
So liegt der Mietanteil bei Gebäuden mit einer
Wohnung bei ca. 12 %, bei Gebäuden mit zwei
Wohnungen steigt er auf 56 % und bei Mehrfamilienhäusern schwankt er zwischen 79 % und 89 %.
Das Alter der Gebäude variiert deutlich zwischen
den neuen und den alten Bundesländern (Abbildung 2.12). Während sich in Ostdeutschland rund
25% aller Wohnungen in Gebäuden befinden, die
bereits vor 1918 errichtet wurden, sind es im Wes-
4
ten nur knapp 10 %. Eine ähnliche Diskrepanz ist
auch hinsichtlich der Gebäude zu beobachten, die
während der Weimarer Republik entstanden. Bei
der Interpretation ist der abweichende Umgang mit
Gebäudeschäden infolge des Zweiten Weltkriegs
in der früheren Bundesrepublik Deutschland und
der ehemaligen DDR zu berücksichtigen. Während
bei Abriss und Wiederaufbau der Gebäude das
Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr gilt, wird bei
wiederhergestellten oder notdürftig reparierten Gebäuden das ursprüngliche Baujahr angegeben.
5
6
7
8
Zwischen 1949 und 1978 entstanden in der Bundesrepublik deutlich mehr neue Wohnungen als in
Abb. 2.13:
Wohnungsgröße
in m² nach Baujahr der Wohngebäude 2006
in %
Quelle:
Mikrozensus
Statistisches Bundesamt 2008d, Universität Mannheim
18
der DDR. Dies spiegelt sich in der Altersstruktur der
Wohngebäude wider. Rund 51 % der heute bewohnten Wohnungen wurden im Westen während
dieser Zeit gebaut, während der Anteil im Osten
nur knapp 30 % ausmacht. In beiden Landesteilen
dominieren bei Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1996 und 2004 entstanden, die Eigentümerhaushalte, während in den anderen Baualtersklassen das Verhältnis in etwa ausgeglichen ist oder
die Mietwohnungsbestände deutlich überwiegen.
Die durchschnittliche Größe bewohnter Wohnungen beträgt 90,2 m², die Pro-Kopf-Wohnfläche
42,9 m². 9) Die Größe der Wohnungen schwankt
in Abhängigkeit von dem Baualter der entsprechenden Gebäude (Abbildung 2.13). Große
Wohnflächen prägen vor allem die neuen Wohngebäude, in denen der Anteil der Wohnungen mit
über 120 m² bei ca. 50 % liegt. Dagegen ist der
Anteil an kleinen Wohnungen unter 60 m² insbesondere in den Gebäuden groß, die zwischen
1919 und 1978 entstanden.
Abb. 2.14:
Gründe für den
Leerstand von
Wohnungen
Der Wohnungsleerstand kann als Indikator für die
Marktgängigkeit von Wohnungen und die Lage
auf den Wohnungsmärkten herangezogen werden. Eine allgemein anerkannte Definition des
Leerstandes von Wohnungen und Wohngebäuden existiert nicht. Alle bestehenden und ungenutzten Gebäude sowie Wohnungen sind sowohl für
die Wohnungswirtschaft als auch für die Stadtentwicklung von Bedeutung. Die Folgen sind für die
Wohnungswirtschaft Einnahmeausfälle bei laufenden Ausgaben.
Bei marktaktivem Leerstand handelt es sich um
einen zu erwartenden zeitlich befristeten Zustand.
Die jeweiligen Wohnungen, die dem disponiblen
Leerstand zuzuordnen sind, werden am Markt angeboten. Sie stehen übergangsweise bis zu drei
Monate z. B. aufgrund eines Mieter- oder Eigentümerwechsels leer. Strategischer Leerstand umfasst Wohnungen, die kurzfristig dem Markt entzogen sind, um sie beispielsweise mit Hilfe von
Modernisierungsmaßnahmen dem Markt wieder
zuzuführen.
Grund des Leerstands
zur Vermietung
(marktaktiv)
strategischer Leerstand
(kurzfristig wieder
aktivierbar)
Quelle:
verändert nach
Drewer 2009, Universität Mannheim
2.4.3 Leerstand
nicht zur Vermietung
(nicht marktaktiv)
disponibler
Leerstand
semi-dysfunktionaler
Leerstand
(ggf. wieder aktivierbar)
dysfunktionaler Leerstand
(nicht kurzfristig
aktivierbar)
Privatisierung
Eigentümer- oder
Mieterwechsel
geplanter Abriss
Substandard
(gravierende
Mängel)
Modernisierung/
Instandsetzung
nicht mehr
nachgefragte
Wohnungen
Stilllegung
Ruinen
9) Diese Werte beziehen sich auf bewohnte Wohnungen in Wohngebäuden. Sie ergeben sich aus der Hochrechnung der Mikrozensus-Sondererhebung 2006 (Statistisches Bundesamt 2008d) und unterscheiden sich von
der durchschnittlichen Wohnungsgröße von Wohnungen in Wohngebäuden nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung (Statistisches Bundesamt 2008a).
19
Bei nicht marktaktiven Leerständen handelt es sich
um Gebäude und Wohnungen, die zum Abriss
vorgesehen oder aufgrund gravierender baulicher
Mängel nicht bewohnbar sind. Dieser für den
Wohnungsmarkt nicht kurzfristig aktivierbare oder
dysfunktionale, d. h. nicht genutzte Leerstand kann
bei kleinräumiger Konzentration eine nachhaltige
marktwirksame Bedeutung sowohl für die Wohnungswirtschaft als auch für die Stadtentwicklung
haben. Zum einen wirkt er bei kleinräumiger Konzentration Preis senkend, zum anderen kann er
eine Abwertung des betroffenen Gebietes auslösen bzw. diese noch verstärken. Die Folgen sind
Kosten auch für die Kommunen, um dieser unerwünschten Entwicklung gegenzusteuern.
Zur Erfassung des Leerstandes werden sehr unterschiedliche Methoden verwendet. Grob lassen
sich vier methodische Herangehensweisen voneinander unterscheiden (Abbildung 2.15):
Insbesondere Kommunen orientieren sich bei
der Erfassung meist an Daten von lokalen
Stromanbietern. Dabei werden über die Verbrauchswerte und Abmeldung von Stromzählern leer stehende Gebäude und Wohnungen
identifiziert.
Ebenfalls auf Verbrauchswerte konzentriert
sich der Techem-empirica-Leerstandsindex.
Der Index bildet die marktaktiven Leerstände
näherungsweise ab (Braun 2007). Rund
5 Millionen Wohnungen fließen in die Abschätzung ein, wobei sich diese ausnahmslos
im Geschosswohnungsbau befinden und über
eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung verfügen. Nicht einbezogen
sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie leer
gezogene Gebäude. Die dortigen Wohnungen könnten allerdings sowohl wegen qualitativer Mängel als auch aus strategischen Gründen leer stehen und damit entweder dem nicht
Verbrauchswerte
Stromzählermethode
TechemempiricaLeerstandsindex
Bestandsdaten
Auswertung des Bestandes
von Wohnungsunternehmen
marktaktiven oder dem marktaktiven Bestand
zugeordnet werden.
Eine weitere Methode besteht in der Auswertung von Bestandsdaten großer Wohnungsunternehmen. Die so gewonnenen Daten beziehen sich meist auf Mietwohnungen und sind
nur schwer auf den Gesamtwohnungsbestand
zu übertragen. Aufgrund hoher Fallzahlen
bietet der GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen vergleichsweise zuverlässige Daten auf Grundlage der Daten seiner Mitgliedsunternehmen.
Als vierte – relativ aufwändige – Methode
kann über die Begehung von Wohnungen
und Befragung der Bewohner der Leerstand
abgeschätzt werden. Oft sind die diesem Vorgehen zugrunde gelegten Kriterien nicht nachvollziehbar. Dies gilt sowohl für Begehungen
spezieller Stadtviertel oder Gemeinden als
auch für die Angaben der Mikrozensus-Sondererhebung.
1
2
3
4
5
6
Kritisch muss auch die Ableitung von Leerständen
aus anderen Quellen hinterfragt werden. Einige
Städte versuchen den Anteil leer stehender Gebäude aus der Differenz des Wohnungsbestandes
und der Haushalte zu ermitteln. Da aber weder
über die Zahl der Wohnungen noch über die der
Haushalte zuverlässige Angaben vorliegen, ist dieses Vorgehen problematisch.
7
8
Tabelle 2.3 zeigt drei verschiedene Angaben zum
Leerstandsbestand. Aus dem Mikrozensus lassen
sich Anteile von unbewohnten Wohnungen, bezogen auf alle Wohnungen in Wohngebäuden, ableiten. Die Werte schwanken je nach Bundesland
zwischen 4,3 % und 16,6 % und erreichen für Gesamtdeutschland einen Anteil von 8,0 %. Darin enthalten sind alle Wohnungen, die zum Erhebungszeitpunkt unbewohnt waren. Gründe für einen so
Begehung/Befragung
Mikrozensuszusatzerhebung
Begehung
Ableitung aus
anderen Quellen
Abgleich Gebäude- und
Haushaltsbestand
Abb. 2.15:
Arten der Leerstandserfassung
Quelle:
eigene Darstellung
in Anlehnung an
Drewer 2009, Universität Mannheim
20
definierten Leerstand können Vermietungsprobleme, aktuelle Mieter- oder Käuferwechsel, aber
auch bauliche Schäden oder Renovierungen sein.
Aufgrund der Uneindeutigkeit der Abgrenzung
werden im Rahmen der Mikrozensus-Sondererhebung auch solche Wohnungen als leer angegeben, deren Bewohner ihrer Auskunftspflicht nicht
nachkamen und nach mehrmaligem Aufsuchen
durch die Interviewer nicht geöffnet haben (Drewer 2009). Entsprechend liegen die Werte über
dem Niveau der anderen Quellen. Eine für die
Wohnungswirtschaft relevante Angabe zum Leerstand ist aus den Daten des Mikrozensus nicht abzuleiten.
Tabelle 2.3:
Unbewohnte
Wohnungen und
Leerstände nach
Bundesländern
Die Daten des GdW beziehen sich auf leer stehende Wohnungen im bewirtschafteten Wohnungsbestand der durch den Verband vertretenen Unternehmen. Für Deutschland insgesamt wird für 2007
Unbewohnte Wohnungen
in Wohngebäuden
(Hochrechnung)
Leer stehende Wohnungen
im bewirtschafteten
Wohnungsbestand
Leer stehende Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
(Hochrechnung)
Mikrozensus 2006
GdW-Jahresstatistik 2007
Techem-empirica 2006
Bundesland
in 1.000
in %
in 1.000
in %
in 1.000
in %
Baden-Württemberg
334
6,9 %
10,9
2,4 %
34
1,5 %
Bayern
380
6,6 %
12,6
2,3 %
47
1,8 %
Berlin
164
8,7 %
28,7
4,5 %
87
5,2 %
Brandenburg
145
11,4 %
41,4
11,2 %
45
6,8 %
Bremen
15
4,3 %
3,4
3,8 %
7
3,2 %
Hamburg
38
4,3 %
3,0
1,1 %
12
1,8 %
169
6,0 %
7,6
2,5 %
41
3,0 %
99
11,3 %
25,3
8,6 %
33
6,3 %
Niedersachsen
197
5,3 %
12,4
4,1 %
57
3,9 %
Nordrhein-Westfalen
655
7,8 %
40,3
3,7 %
158
3,3 %
Rheinland-Pfalz
152
8,0 %
3,2
3,7 %
23
3,5 %
Saarland
42
8,3 %
0,4
2,0 %
6
4,0 %
Sachsen
338
14,5 %
89,4
13,6 %
134
8,5 %
Sachsen-Anhalt
218
16,6 %
59,1
14,9 %
77
10,6 %
72
5,3 %
5,6
3,4 %
17
2,7 %
123
10,5 %
34,0
11,2 %
45
7,4 %
Deutschland
3.141
8,0 %
377,3
6,3 %
823
4,0 %
Westdeutschland
(ohne Berlin)
2.054
6,7 %
99,4
3,0 %
402
2,7 %
Ostdeutschland
(einschl. Berlin)
1.087
12,3 %
277,9
10,5 %
421
7,3 %
Hessen
Mecklenburg-Vorp.
Quelle:
Unbewohnte Wohnungen (bezogen
auf alle Wohnungen
in Wohngebäuden):
Statistisches Bundesamt 2008d.
Leer stehende Wohnungen (bezogen
auf den bewirtschafteten Wohnungsbestand des GdW:
GdW 2008).
Marktaktiver Leerstand (bezogen auf
Wohnungen in
Wohngebäuden mit
mehr als drei Wohneinheiten): Techemempirica-Leerstandsindex 2006
Der Techem-empirica-Leerstandsindex betrachtet
die marktaktiven und davon die disponiblen Leerstände. Darunter werden jene Wohnungen verstanden, die auf dem Markt angeboten werden,
momentan aber leer stehen. Die Angaben beziehen sich nur auf den Geschosswohnungsbau und
schwanken auf Ebene der Bundesländer zwischen
1,5 % und 10,6 %. Der marktaktive Leerstand in
Deutschland insgesamt wird für das Jahr 2006 mit
4,0 % angegeben.
Schleswig-Holstein
Thüringen
21
eine Leerstandsquote von 6,3% angegeben, wobei
die Leerstände auch nach dieser Methode in den
ostdeutschen Bundesländern mit 10,5 % deutlich
höher ausfallen als in den westdeutschen (3,0 %).
Zwischen 1997 und 2007 hat sich der Leerstand
in Ost- und Westdeutschland uneinheitlich entwickelt. Während im Westen in der zweiten Hälfte
der 1990er Jahre zunächst ein moderater Anstieg
der Leerstandsquoten und anschließend eine Stagnation bei gut 3 % festzustellen war, nahmen die
Leerstände im Osten bis 2002 auf über 16 % drastisch zu und sinken seitdem infolge von Gebäudeabrissen ebenso deutlich ab. Zwischen 2002 und
Februar 2007 wurden in den sechs ostdeutschen
Bundesländern insgesamt 193.000 Wohnungen
abgerissen, knapp 2,2 % des Wohnungsbestandes von 2002.
Dieser Abriss hat in den neuen Ländern im Rahmen des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost
zum Ziel, das Wohnungsangebot der rückläufigen
Nachfrage anzupassen. Abriss scheint die einzige
Lösung auf Märkten mit einem deutlich zu hohen
Wohnungsbestand in Relation zur Nachfrage zu
sein (Weber 2005), da der Überschuss, der sich
in hohen Leerstandsquoten ausdrückt, nicht nur die
Kosten erhöht, sondern auch eine negative Preisentwicklung mit Einnahme- und Wertverlusten der
Wohnungsbauunternehmen wie der privaten
Wohneigentümer auslöste. Dies führte zu einer
Verteuerung der Kreditfinanzierung aufgrund von
Risikoaufschlägen, was wiederum die Kostenseite
belastete. Die Folgen waren Eigenkapitalverzehr,
Überschuldung, Liquiditätsengpässe und drohende Insolvenzen.
Die Sanierung einzelner Wohnungsbauunternehmen wäre bei stabilen Wohnungsmärkten eine Lösung, aber bei schrumpfender Entwicklung würde
sie zu Lasten anderer Wettbewerber gehen. Mit
Insolvenzen scheiden zwar einzelne Marktteilnehmer aus, das überschüssige Wohnungsangebot
würde aber nicht verringert. Denn die Immobilien
der insolventen Eigentümer werden zum aktuellen
niedrigen Marktpreis zwangsversteigert und anschließend zu günstigen Preisen angeboten. Damit
geht zwar der Leerstand in diesen Immobilien zurück, erhöht sich aber aufgrund fehlender Nachfrage bei anderen Marktteilnehmern.
2.4.4 Eigentums- und Anbieterstrukturen
Als Wohnungseigentümer können drei große Gruppen unterschieden werden (Abbildung 2.16). Zu
den professionell-gewerblichen Anbietern zählen
Wohnungsgenossenschaften, kommunale, öffentliche, privatwirtschaftliche und kirchliche Unternehmen. Sie haben mit 9,2 Millionen Wohnungen
weniger als ein Viertel (23,3 %) des Bestandes.
36,6 % aller Wohnungen werden von Klein- und
Amateurvermietern angeboten, weitere 40,1 %
werden von Selbstnutzern bewohnt.
Seit Ende der 1990er Jahren haben sich die Eigentümerstrukturen insbesondere bei den professionell-gewerblichen Anbietern deutlich verändert,
da der Verkauf von großen Wohnungsportfolios
seit der Jahrtausendwende merklich zugenommen
hat. Der Höhepunkt wurde 2004 und 2005 erreicht. In diesen Jahren wechselten jeweils rund
350.000 Wohnungen in Beständen mit mindestens 800 Wohneinheiten ihren Besitzer. In den Jahren 2006 (277.000) und 2007 (289.000) konnten zwar die Verkaufsfälle weiter steigen, die
Portfoliogrößen verringerten sich jedoch, so dass
insgesamt weniger Wohneinheiten veräußert wurden. Im Jahr 2008 reduzierten sich die Transaktionen auf 113.000 (BBR 2008; BBSR 2009a).
Insgesamt wurden zwischen 1999 und 2008 nach
Erhebungen des IfS (BBR 2007, 2008, BBSR
2009a) 1,87 Millionen Wohnungen in großen Beständen mittels 278 Transaktionen veräußert,
davon wurden 474.000 Wohnungen zwischenzeitlich mehrfach gehandelt. Durch den Verkauf
ganzer Wohnungsunternehmen oder großer Wohnungsportfolios hat sich der Wohnungsbestand des
Bundes und der Länder in diesem Zeitraum mehr
als halbiert, während der Bestand kommunaler Unternehmen nur um ca. 8% zurückgegangen ist. Gut
drei Viertel der veräußerten großen Bestände wurden von privaten Unternehmen gekauft. Diese
konnten ihren Anteil am professionell bewirtschafteten Mietwohnungsbestand dadurch von ca. 40%
auf 47 % ausweiten. Sowohl private Kleinanbieter
als auch Selbstnutzer konnten ihren Anteil am Bestand weiter steigern, was zum Teil auch als Folge
von Einzelprivatisierungen aus den Beständen der
Wohnungsunternehmen zu interpretieren ist.
1
2
3
4
5
6
7
8
22
Abb. 2.16:
Anbieterstruktur
auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2006
Wohnungsbestand in Deutschland
39.617 Tausend Wohnungen
Professionell-gewerbliche
Anbieter
23,3 % 1)
Private Kleinanbieter/
Amateurvermieter
36,6 %
Selbstnutzer
Genossenschaften
5,6 %
13,7 %
32,3 %
Kommunale Unternehmen
6,1 %
Geschosswohnungen
22,9 %
Geschosswohnungen
7,8 %
40,1 %
Öffentliche Unternehmen
206 Tausend Wohnungen
0,5 %
Privatwirtschaftliche
professionelle Eigentümer
10,2 %
Kirchen und sonstige WU
301 Tausend Wohnungen
0,8 %
Quelle:
nach GdW 2008,
1) Alle Prozentangaben beziehen sich auf den Gesamtbestand von 39.617 Tausend Wohnungen.
Der Anteil der Selbstnutzer fällt verglichen mit anderen Ländern gering aus. Mit 43 % ist die Eigentumsquote niedriger als in den meisten anderen
europäischen Ländern, wie zum Beispiel in Großbritannien mit fast 70 % und in Spanien mit über
80 %.
bau legte den Grundstein für einen ausgeprägten
und funktionierenden Mietwohnungsmarkt, da die
finanziellen Vorteile bei guter Qualität der Wohnungen an die Mieter weiter gegeben wurden.
Das Mieten einer Wohnung war damit günstiger
als die Bildung von Wohneigentum.
Verschiedene Faktoren tragen zur Erklärung der
Unterschiede in den Wohneigentumsquoten zwischen den europäischen Ländern bei (Voigtländer
2009). In Deutschland war die Wohnungsknappheit nach dem Zweiten Weltkrieg von großer Bedeutung. Man musste davon ausgehen, dass privates Kapital nicht ausreichte, sie rasch zu
verringern. Daher wurde der Soziale Wohnungsbau geschaffen, in dessen Rahmen den öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen
ebenso wie privaten Investoren staatliche Mittel zur
Verfügung gestellt wurden. Der soziale Wohnungs-
Die Regulierung der Wohnungswirtschaft ist ein
weiterer Faktor. So wurden die Mieten für Altbauten zunächst auf dem Vorkriegsniveau eingefroren. Im früheren Bundesgebiet wurde schon Ende
der 1950er Jahre ein Vorstoß unternommen, die
Mieten schrittweise frei zu geben. Im Vergleich
dazu galt z. B. in Österreich bis 1982 ein Mietstopp, in Spanien konnten die Mieten erst 1994
für Verträge, die vor 1964 abgeschlossen wurden,
erhöht werden. Weitere Faktoren sind Subventionen, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten oder
die unterschiedlichen Eigenkapitalanforderungen
23
Abb. 2.17:
Private Haushalte
in Wohneigentum
1993 bis 2008 in
% getrennt nach
West- und Ostdeutschland
1
2
3
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2009,
4
5
der Kreditfinanzierer beim Wohnungskauf. Der
deutsche Immobilienmarkt zeichnet sich zudem
durch eine hohe Preisstabilität aus, so dass die Anreize für Mieterhaushalte gering sind, sich durch
Eigentumsbildung gegen zukünftig steigende Mieten abzusichern (Kapitel 6).
2000, die Hochrechnung basiert auf dem Mikrozensus 2003.
Zusammenfassung: Wohnungen und
Wohngebäude
6
7
8
Während 2008 in Westdeutschland 45,7 % der
privaten Haushalte im Eigentum lebten, liegt der
Eigentümeranteil in den ostdeutschen Bundesländern mit 32,5 % deutlich niedriger (Abbildung
2.17). Im Zeitverlauf zeigen sich jedoch in beiden
Landesteilen Zuwächse, die in den ostdeutschen
Ländern merklich höher als in den westdeutschen
Ländern ausfallen. Insgesamt stieg die Eigentumsquote zwischen 1993 und 2008 bundesweit von
39 % auf über 43 % an, wobei die Werte zwischen 2003 und 2008 stagnierten. Zunehmende
Eigentümeranteile konnten nur noch in den ostdeutschen Bundesländern registriert werden.
Die dargestellten Eigentümeranteile basieren auf
der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS).
Darin wurden zuletzt 2008 knapp 60.000 Haushalte nach ihrer Lebenssituation befragt. Die EVS
wird in Zusammenarbeit des Statistischen Bundesamtes mit den statistischen Ämtern der Länder
durchgeführt, die Teilnahme an der Befragung ist
freiwillig. Die Auswahl der Stichprobe für das Jahr
2008 erfolgte auf Grundlage des Mikrozensus
Der Wohnungsbestand hat kontinuierlich zugenommen. Ende 2007 gab es über 39,9
Millionen Wohneinheiten, von denen ca. 52 %
auf Mehrfamilienhäuser und ca. 46 % auf Einund Zweifamilienhäuser entfielen.
Die Bautätigkeit ist seit 1997 deutlich zurückgegangen, insbesondere in Ostdeutschland.
Der Schwerpunkt der Neubauaktivitäten hat
sich vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und
Zweifamilienhäusern verschoben.
Die Leerstandsquote schwankt für Deutschland insgesamt je nach Erhebungsmethode
zwischen 4 % und 8 %. Sie erreichen in den
neuen Ländern die höchsten Werte, in Hamburg den geringsten. Die Leerstandsquote ist
in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen gesunken, während sie im Westen konstant blieb.
Die Datengrundlage ist aufgrund des langen
Zeitraums seit der letzten Vollerhebung unsicher geworden. Die kommende Zählung wird
zeigen, ob der amtlich fortgeschriebene Woh-
24
nungsbestand nicht deutlich zu hoch angesetzt ist. Wünschenswert wären außerdem
detaillierte Angaben zu Ferien- und Zweitwohnungen, zu öffentlich geförderten Wohnungsbeständen und Eigentumswohnungen, zum
Abgang, zu Umwidmungen und zur Zusammenlegung von Wohnungen. Dazu bieten
sich Mikrozensus und Einkommens- und Verbrauchsstichproben neben der Bautätigkeitsstatistik an.
2.5
Immobilienbestand:
Nichtwohngebäude und
Infrastrukturen
2.5.1 Büroimmobilien
In Deutschland gibt es im Rahmen der amtlichen
Statistik keine Daten zu Büroflächen. Amtliche Informationsquellen weisen nur die jährliche Bautätigkeit von Büro- und Verwaltungsflächen aus, während Daten zu Flächenbestand und -struktur sowie
zur laufenden Marktentwicklung weder für Gesamtdeutschland noch auf regionaler Ebene verfügbar sind. Die Bautätigkeitsstatistik bildet aufgrund der angewandten Klassifikationsmethodik
ebenfalls keine ausreichende Datengrundlage für
Analysen zum Büroflächenbestand. Da der Gebäudebestand nach Art der überwiegenden Nutzung
klassifiziert wird, können ausgewiesene Büro- und
Verwaltungsgebäude auch Flächen anderer Nutzungsarten beinhalten. Allerdings können Büroflächen auch in den übrigen Gebäudekategorien
vorhanden sein, so dass im Ergebnis nicht quantifizierbare Über- und Untererfassungen bestehen.
Daneben bergen Fehlerquellen im Erhebungsverfahren sowie das Fehlen eines Sockelbestandes zu
Beginn der Aufzeichnungen zusätzliche Probleme,
die bei der Interpretation der Bautätigkeitsstatistik
zu beachten sind (Stottrop/Flüshöh 2008: 49).
Die zur Verfügung stehenden Büromarktbeobachtungen stützen sich im Wesentlichen auf privatwirtschaftliche Marktberichte, die sich meist auf die
wichtigsten Büromarktzentren konzentrieren. Da
sich die Datenlage im Segment der Büroimmobilien
in räumlicher Hinsicht daher äußerst selektiv gestaltet, existiert keine flächendeckende Informations-
grundlage. Aufgrund unterschiedlicher Vorgehensweisen sowie nicht standardisierter Erhebungsmethoden der verschiedenen Marktbeobachter bestehen zudem erhebliche Unterschiede hinsichtlich der
Qualität der Berichterstattung sowie Einschränkungen in der Vergleichbarkeit der Daten.
Dementsprechend liegt für das gesamte Bundesgebiet keine exakte Bezifferung des Büroflächenbestandes vor. Die Ursachen liegen vor allem
darin, dass bereits bei der Erfassung von Büroflächenbeständen im Rahmen von Marktberichten
Uneinheitlichkeiten zu beobachten sind. Insbesondere die bislang nur langsam voranschreitende
Vereinheitlichung der Flächenangaben führt dazu,
dass Daten von verschiedenen Marktbeobachtern
und zu verschiedenen Städten nur schwer miteinander zu vergleichen sind. So werden je nach
Ansatz Bruttogeschossflächen, Nutzflächen oder
Mietflächen angegeben. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung strebt mit ihrer
„Richtlinie für gewerblichen Raum (MF-G)“ eine
Vereinheitlichung der Angaben an (gif 2004). Basierend auf den Definitionen der DIN 277, der
Grundlage zur Systematisierung von Grundflächen und Rauminhalten des Hochbaus, unterteilt
die Richtlinie die Bruttogrundfläche (BGF) von Gebäuden in Mietfläche und übrige Gebäudefläche.
Nicht zur Mietfläche (nach MF-G) zählen technische Funktionsflächen, Teile der Verkehrsflächen
sowie Konstruktions-Grundflächen. Zunehmend
basieren Studien auf dieser Flächendefinition
(DEGI 2008: 20).
Neben der Verwendung der Flächenkategorie unterscheiden sich Studien zur Erfassung der Büroflächen auch hinsichtlich der Methodik der Datengewinnung und Aufbereitung. Häufig werden
keine Angaben darüber gemacht, nach welcher
Methode der Bestand erhoben und fortgeschrieben wird.
Als drittes Problemfeld gilt die Abgrenzung der Bürostandorte. Räumlich unterschiedliche Abgrenzungen bergen die Gefahr, dass sich auf den ersten
Blick vergleichbare Daten auf unterschiedliche
Räume beziehen. Neben administrativen Abgrenzungen (meist kreisfreie Stadt) finden auch funktionale Abgrenzungen Anwendung, welche Gesamtoder Teilregionen über die administrativen Gren-
25
zen hinaus umfassen können (Stottrop/Flüshöh
2008: 50). Zudem wird in einem Großteil der vorliegenden Marktberichte auf eine nachvollziehbare Darstellung der Flächendefinitionen und der
Methodik verzichtet.
Die mangelnde Aussagekraft und Vergleichbarkeit
resultiert zudem auf einer bislang fehlenden einheitlichen Definition des Begriffes Bürofläche (ErtleStraub 2003). Als zentrales Merkmal der Bürofläche gilt die Möglichkeit zur Durchführung von
typischen Schreibtischtätigkeiten (de Lange 1989).
Darüber hinaus bilden in der für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen relevanten Definition
die Marktfähigkeit und der Raumbezug konstituierende Elemente des Büroflächenbegriffes. Unter
Marktfähigkeit wird verstanden, wenn eine Fläche
auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heißt
als Bürofläche vermietet werden kann. Hierzu zählen auch vom privaten oder öffentlichen Sektor
eigen genutzte sowie zu Büros umgewidmete
Flächen und selbständig vermietbare Büroflächen
in gemischt genutzten Gebäudekomplexen (gif
2008). Dabei muss es sich um separat als Büros
vermietbare Flächen, also um eine abgeschlossene
Einheit, z. B. eine Etage eines Gebäudes, handeln
(Dobberstein 2008: 19).
Nicht als Büroflächen werden nach dieser Definition z. B. Arbeitszimmer in privaten Wohnungen
und innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in
Schulen, in Werkstätten integrierte Schreibtischflächen, Ladenflächen, die für Schreibtischtätigkeiten
genutzt werden (z. B. von Reisebüros oder Versicherungsvertretern) oder Schalterhallen der Post
und Bahn betrachtet. Dagegen gelten die Bürotrakte von Industrieunternehmen, Theatern, Krankenhäusern, Kaufhäusern, Bibliotheken usw.
ebenso als Büroflächen wie eigen genutzte und
öffentliche Bürogebäude. Auch Arztpraxen zählen zu den Büroflächen, weil für sie Flächen in Anspruch genommen werden, die auf dem Büromarkt gehandelt werden (gif 2008). Banken und
Gerichtsgebäude – einschließlich der Schalterhallen und Gerichtssäle – sowie Labore und Polizeiwachen werden als Sonderfälle den Büroflächen
zugeordnet (Dobberstein 2008: 19). Gemäß der
Definition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung umfasst der Begriff der Bürofläche auch Nebenflächen wie Verkehrs- und
Funktionsflächen sowie zusätzliche Nutzflächen
wie Konferenz- und Sozialräume oder Archive (gif
2008).
Aktuelle flächendeckende Werte zum Büroflächenbestand liefert das Analysehaus BulwienGesa
(z. B. Rat der Immobilienweisen 2007; Bulwien
2008), das mit Hilfe ihrer RIWIS-Datenbank auf
Grundlage von 125 Städten eine Abschätzung
des Gesamtbestandes vornimmt. Dabei erfolgt
eine Hochrechnung mit Hilfe der Anzahl und der
Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten.
Daneben geben verschiedene andere Institutionen, u. a. die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, den Gesamtbestand an Büroflächen an
(DEGI 2008). Beide Ansätze kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Daher wird eine eigene
Abschätzung zur Gesamtbürofläche durchgeführt.
Dabei wird die Zahl der Bürobeschäftigten mit Annahmen über die Flächenausstattung pro Arbeitsplatz in Beziehung gesetzt (Rat der Immobilienweisen 2007).
2.5.1.1 Abschätzung des Büroflächenbestandes 2007
1
2
3
4
5
6
7
8
Die Abschätzung des Büroflächenbestandes gliedert sich in drei Arbeitsschritte. Zunächst werden
Angaben zu den Bürobeschäftigten auf Ebene der
administrativen Kreise ausgewertet. Zweitens erfolgt eine Analyse von Marktberichten und Flächenbestandserhebungen in ausgewählten kreisfreien Städten und Landkreisen, um anschließend
für diese Gebietseinheiten die Bürofläche je Bürobeschäftigten angeben zu können. Im dritten
Schritt wird auf Grundlage der Datensammlung
der Büroflächenbestand für alle Landkreise und
kreisfreien Städte abgeschätzt.
Die Entwicklung der Bürobeschäftigung stellt
neben der allgemeinen Marktlage (z. B. Angebotsentwicklung, Struktur des Flächenbestandes, Mietniveau) eine wesentliche Determinante der Nachfrage nach Büroimmobilien dar. Allerdings werden
amtliche Zahlen für diese Kenngröße nicht ermittelt. Auch die Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) nach Daten
der Bundesagentur für Arbeit (BA) sind u. a. aufgrund der Nichtberücksichtigung von Berufsgrup-
26
pen, die einen Bürobeschäftigungsanteil von unter
80 % aufweisen, für eine Schätzung der Büroflächen nur bedingt geeignet. Daher wird auf die allgemein anerkannte Methode von Dobberstein
(1997) zurückgegriffen, die auf berufsgruppenscharfen Quoten der Bürobeschäftigung für die
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten basiert.
Auf Grundlage einer Sonderauswertung der Beschäftigtenstatistik nach Berufsordnungen werden
die Bürobeschäftigten entsprechend dieser empirisch ermittelten Quoten für alle Kreise ermittelt.
Ergänzt werden die sozialversicherungspflichtig
Bürotätigen um bürobeschäftigte Beamte, Selbständige, mithelfende Familienangehörige und geringfügig entlohnte Beschäftigte, wobei anerkannte Erfahrungsquoten verwendet werden (gif
2008). Demnach ergeben sich für Ende 2007
knapp 13 Millionen Bürobeschäftigte (Tabelle
2.5). Damit können 33,2 % aller Erwerbstätigen
als Bürobeschäftigte identifiziert werden. In regionaler Differenzierung gibt es erhebliche Schwankungen bezüglich des Anteils der Bürobeschäftigten. Die höchsten Anteile werden mit fast 50 % in
Erlangen und Frankfurt/Main verzeichnet, die geringsten Werte von unter 24 % nehmen ländlichperiphere Landkreise insbesondere in den ostdeutschen Bundesländern ein.
Auf Seite der Büroflächen dienen Angaben aus
der RIWIS-Datenbank von BulwienGesa als
Grundlage. Von den für 125 Städte verfügbaren
Daten wurden diejenigen verwendet, die sich auf
Tabelle 2.4:
Büro-Mietflächen
je Beschäftigtem
und Leerstandsquote nach Kreiskategorien 1)
Quelle:
eigene Berechnung
nach Statistischem
Bundesamt
(GENESIS Online),
Bundesagentur
für Arbeit, DEGI
2008, verschiedene
Studien und Marktberichte
Kreise
Bürofläche Leerstandsje Büroquote
beschäfBüroflächen
tigten 2)
Anzahl
m2
%
Hauptbürozentrum
8
27,9
9,7
Bürozentrum
24
22,5
8,3
regionale
Bürostandorte
49
21,7
5,6
sonstige Kreise
348
19,8
7,1
Insgesamt
429
22,2
7,7
Kreiskategorie
1)
2)
Klassifikation der Kreise nach der Zahl der Bürobeschäftigten (nachfolgende Seite)
Bürobeschäftigte bezogen auf die genutzte Büro-Mietfläche (ohne Leerstand)
kreisfreie Städte beziehen. Kreisangehörige Städte
konnten im Rahmen der Abschätzung nicht verwendet werden, da die Anteile der Bürobeschäftigten ausschließlich auf Kreisebene vorliegen. Die
aus der RIWIS-Datenbank verwendeten 97 Städte
wurden um Angaben zu acht Landkreisen ergänzt,
die aus regionalen Marktberichten stammen. Bei
der Auswahl der Flächendaten wurde – soweit
möglich – auf eine einheitliche Flächendefinition
nach MF-G geachtet.
Die verwendeten Daten stellen – bis auf zehn Ausnahmen, die allerdings die größten Städte und
rund ein Drittel des gesamten bundesdeutschen
Bürobestandes betreffen – Schätzgrößen dar.
Dies hat zur Folge, dass die Werte für einzelne
Städte je nach Quelle erheblich voneinander abweichen. Zu Vergleichszwecken wurden neben
den Angaben der RIWIS-Datenbank auch andere
Quellen geprüft, u. a. Marktberichte von Banken
und Immobilienunternehmen sowie der Deutschen
Gesellschaft für Immobilienfonds, DEGI (2008).
In den meisten Fällen ist die Erhebungs- bzw. Abschätzungsmethodik nicht eindeutig nachvollziehbar. Die Marktberichte weisen häufig nicht die verwendete Flächendefinition aus und beschränken
sich auf wenige große Büromarktzentren. Um eine
möglichst einheitliche Methodik zugrunde zu
legen, wurden – soweit vorhanden – die Daten
der RIWIS-Datenbank für das Jahr 2007 nach
MF-G verwendet. Darin enthalten sind auch vergleichsweise genaue Werte für Berlin, München,
Hamburg, Frankfurt/Main, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Nürnberg, Fürth und Potsdam. In diesen
Städten wurden während der vergangenen Jahre
umfangreiche Totalerhebungen zum Büroflächenbestand durchgeführt. Die Erhebungsergebnisse
lagen in diesen zehn Städten am oberen Rand
bzw. außerhalb der zuvor angenommenen Schätzgrößen (Bulwien/Denk/Scheffler
2008). Inwieweit sich hieraus generelle Unterschätzungen des Büroflächenbestandes ableiten
lassen, ist unbekannt. Insgesamt beträgt der Büroflächenbestand nach MF-G in den 105 der Abschätzung zugrunde liegenden kreisfreien Städten
und Landkreisen 167 Millionen m².
Um die individuelle Flächeninanspruchnahme je
Beschäftigten zu ermitteln, wurden zunächst neben
den Büroflächen auch die Leerstände ermittelt.
27
Kreise
Büro-Mietfläche 1)
Einwohner
Bürobeschäftigte
Anzahl
Millionen
m2
%
Millionen
%
Millionen
%
Hauptbürozentren
8
81,459
26
10,395
13
2,637
20
Bürozentren
24
45,155
15
8,903
11
1,844
14
regionale Bürostandorte
49
55,589
18
14,966
18
2,423
19
sonstige Kreise
348
128,963
41
48,021
58
6,062
47
Insgesamt
429
311,166
Kreiskategorie
82,285
12,966
1) inklusive Leerstand
Tabelle 2.5:
Ausgewählte
Daten zum
Büromarkt nach
Kreiskategorien
Quelle:
eigene Berechnung
nach Statistischem
Bundesamt
(GENESIS Online),
Bundesagentur
für Arbeit, DEGI
2008, verschiedene Studien und
Marktberichte
1
2
3
Hierzu wurden die Leerstandsquoten aus Marktberichten, Studien zur Erhebung des Büroflächenbestandes (Bulwien/Denk/Scheffler 2008) und
Daten der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (2008) abgeleitet und für die Städte, für die
keine Werte vorlagen, geschätzt. Da die Leerstandsermittlung von Bürogebäuden nicht einheitlich durchgeführt wird, kann in den ermittelten
Leerstandsquoten nur eine grobe Annäherung an
den realen Wert gesehen werden (Tabelle 2.4).
Zur Abschätzung des Gesamtbestandes wurde aufbauend auf den erhobenen Daten die Bürofläche
je Beschäftigten berechnet. Hierzu wurde von der
Mietfläche nach MF-G zunächst der Leerstand abgezogen und anschließend der Zusammenhang
zwischen der Anzahl der Bürobeschäftigten und
der effektiven räumlich differenzierten Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten auf Kreisebene untersucht. Hieraus konnte ein positiver Zusammenhang (R2=0,46) abgeleitet werden, mittels
dessen die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten für alle 429 Kreise geschätzt und anschließend mit der Anzahl der Bürobeschäftigten
multipliziert wurde. Für die Kreise, für die Daten
aus der RIWIS-Datenbank oder anderen Quellen
vorlagen, wurden nicht die geschätzten, sondern
die vorliegenden Werte eingesetzt.
Insgesamt wird für das Jahr 2007 ein Bestand an
Büro-Mietflächen von über 311 Millionen m²
(nach MF-G) entsprechend ungefähr 380 Millionen m² BGF geschätzt. In der Büro-Mietfläche von
311 Millionen m² sind mit 7,7 % des Bestandes
knapp 24 Millionen m² Leerstand enthalten.
Auf jeden Bürobeschäftigten entfallen effektiv
im Durchschnitt 22,2 m² Büro-Mietfläche nach
MF-G. Unterschiede zeigen sich dabei in Abhängigkeit von der Bedeutung des Kreises als Bürostandort. Eine zur anschaulicheren Darstellung der
Ergebnisse vorgenommene Kategorisierung unterteilt die Kreise in Hauptbürozentren (Kreise mit
mindestens 200.000 Bürobeschäftigten), Bürozentren (Kreise mit 70.000 bis unter 200.000 Bürobeschäftigten), regionale Bürostandorte (Kreise
mit 40.000 bis unter 70.000 Bürobeschäftigten)
und sonstige Kreise.
Während auf die Hauptbürozentren nur 13 %
aller Einwohner entfallen, beträgt ihr Anteil an
den Büroflächen 26 % (Tabelle 2.5). Gleichzeitig liegt die durchschnittliche Bürofläche je Bürobeschäftigten in den Hauptbürozentren mit knapp
28 m² besonders hoch. Bulwien/Denk/Scheffler
(2008: 86) führen dies darauf zurück, dass an
kleinen Standorten der Anteil großer Unternehmen mit hohen Anteilen nicht permanent genutzter Flächen (Tagungsräume, Repräsentationsräume etc.) geringer ist. Andere Untersuchungen
weisen darauf hin, dass die Flächeneffizienz in
großen Unternehmen höher ist und insbesondere
Kleinunternehmen über große Flächen je Mitarbeiter verfügen (Reinert/Barthauer 2004). Gegebenenfalls lässt sich die höhere Flächeninanspruchnahme je Beschäftigten in den Hauptbürozentren auch damit begründen, dass dort höherrangige Funktionen angesiedelt sind. Dies
könnte auch eine Erklärung für den positiven Zusammenhang zwischen Mietpreishöhe und Flächennutzung je Mitarbeiter sein.
4
5
6
7
8
28
Ein Vergleich der Ergebnisse mit anderen Abschätzungen des Büroflächenbestandes zeigt nur geringe Abweichungen. Bulwien/Denk/Scheffler
(2008: 86) schätzen den Bestand für Gesamtdeutschland auf gut 320 Millionen m² nach
MF-G, entsprechend rund 400 Millionen m² BFG.
Die Differenz lässt sich durch im Detail unterschiedliche Schätzverfahren und abweichende Ausgangswerte erklären. DEGI (DEGI 2008: 20)
schätzt die Gesamtfläche auf 365 Millionen m².
Die jüngsten Büroflächenerhebungen in einzelnen
Städten (Bulwien/Denk/Scheffler 2008) weisen
darauf hin, dass die Büroflächen bislang tendenziell unterschätzt worden sind. In diesem Sinne ist
die berechnete Bürofläche als vorsichtige Schätzung zu interpretieren.
Der Wert der Büroflächen lässt sich flächendeckend
aufgrund unzureichender Daten nicht zuverlässig
abschätzen. Zwar liegen Angaben zu Büromieten
im Rahmen von Marktberichten für einzelne Städte
differenziert nach Lagetypen vor, eine Übertragbarkeit auf den Gesamtbestand ist aufgrund der großen Preisunterschiede zwischen den einzelnen
Lagen jedoch nicht möglich. Dies gilt insbesondere
deshalb, weil der Büroflächenbestand in den einzelnen Lagetypen nicht bekannt ist. Bei der Verwendung von durchschnittlichen Büromieten für einzelne
Städte kann aufgrund hoher Preisunterschiede zwiAbb. 2.18:
Altersstruktur von
Bürogebäuden im
Städtevergleich
Quelle:
Bulwien/Denk/
Scheffler 2008, Universität Mannheim
schen den verschiedenen Lagetypen nicht von einer
Normalverteilung der Mieten ausgegangen werden, was die Übertragbarkeit auf andere Städte
und die Schätzbarkeit weiter einschränkt.
Nach Angaben der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds schwanken die Spitzenmieten in
den wichtigsten deutschen Bürostandorten zwischen 10 Euro je m² in Dresden und 37 Euro je m²
in Frankfurt/Main (DEGI 2008: 19). BulwienGesa
gibt als durchschnittliche Büromiete in City-Lagen in
den wichtigsten Büromärkten (A-Städte) 16 Euro
je m² an, mit abnehmender Bedeutung der Stadt
als Bürostandort sinkt der Wert auf knapp 7 Euro
je m². In einfacheren Lagen, beispielsweise am
Stadtrand, liegen die Büromieten deutlich unter
den angegebenen Spitzen- oder Citymieten.
2.5.1.2 Struktur des Bürobestandes
Daten zur Struktur von Bürogebäuden liegen flächendeckend nicht vor. Auch eine Abschätzung ist
vor dem Hintergrund der wenigen zur Verfügung
stehenden Daten und großen Unterschieden zwischen den Städten nicht zuverlässig möglich. In
Anlehnung an Bulwien/Denk/Scheffler (2008)
folgt daher eine Darstellung für jene Städte, die im
Rahmen von Primärerhebungen untersucht wurden.
29
Abb. 2.19:
Größenklassen
von Bürogebäuden nach m²
BGF im Städtevergleich
1
2
3
4
Quelle:
Bulwien/Denk/
Scheffler 2008,
Universität
Mannheim
Für die in Abbildung 2.18 dargestellten Städte liegen Angaben zum Gebäudealter der Bürobestände vor. Insbesondere zwischen Berlin und Potsdam auf der einen und den westdeutschen
Büromarktzentren auf der anderen Seite bestehen
deutliche Unterschiede. Mit über 35 % weisen die
beiden erstgenannten Standorte hohe Anteile von
Büroflächen in Altbauten aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg auf. Insbesondere in Frankfurt/Main,
München und Nürnberg spielen diese Gebäude
dagegen eine nur untergeordnete Rolle. Zwischen
1950 und 1990 entstanden vor allem in Westdeutschland viele nach wie vor genutzte Bürogebäude. Der Anteil an Büroflächen, die nach 1990
entstanden sind, ist dagegen in Frankfurt/Main,
München und Potsdam besonders groß.
Mit zunehmender Bedeutung der Städte als Bürostandorte steigt auch der Anteil an großen Bürokomplexen (Abbildung 2.19). In Frankfurt/Main, aber
auch in Düsseldorf, Hamburg, München und Berlin
befinden sich über 60% der Büroobjekte in Beständen mit über 5.000 m² Bruttogeschossfläche. Dagegen nehmen kleinere Bürobestände in Standorten
wie Fürth oder Potsdam mit knapp 30 bzw. 40% an
allen Büroobjekten eine wichtige Stellung ein.
2.5.1.3 Bautätigkeit
Die Zahl der Bürofertigstellungen belief sich im
Jahr 2007 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes auf rund 2,3 Millionen m², wovon
knapp 2,1 Millionen m² auf das frühere Bundesgebiet und rund 200.000 auf die neuen Bundesländer entfallen. Damit bewegt sich die Entwicklung
wieder in dem seit 2003 bestehenden Trend rückläufiger Fertigstellungen, nachdem im Jahr 2006
ein zwischenzeitlicher Anstieg zu verzeichnen war
(Abbildung 2.20).
Der Rückgang 2007 ist auf die Entwicklung im früheren Bundesgebiet zurückzuführen, wo im Vergleich zum Vorjahr fast ein Drittel weniger Büroflächen errichtet wurden. Demgegenüber stagnierten
die Fertigstellungszahlen in den neuen Bundesländern 2007 auf niedrigem Niveau. Insgesamt liegen die Fertigstellungen um die Hälfte niedriger
als der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre
(4,4 Millionen m²). Entsprechend der rückläufigen
Bürofertigstellungen ist seit 2002 auch eine kontinuierliche Verringerung der Baugenehmigungen
zu beobachten.
5
6
7
8
30
2.5.2 Einzelhandelsimmobilien
Im Segment der Einzelhandelsimmobilien liegt mit
der Handels- und Gaststättenzählung aus dem
Jahr 1993 eine mittlerweile veraltete Erhebung als
amtliche Datengrundlage zum Flächenbestand
vor. Vor allem in den neuen Bundesländern haben
sich seitdem gravierende Veränderungen ergeben.
Aufgrund der Problematik bei der Zuordnung von
Gebäuden zu bestimmten Nutzungen ist fraglich,
wie zuverlässig die Daten aus der amtlichen Statistik sind. Insbesondere in den Innenstädten muss
zum Teil von einer Unterschätzung des Bestandes
an Einzelhandelsflächen ausgegangen werden,
da die auf das Erdgeschoss begrenzten Einzelhandelsflächen bei der Einordnung des Gebäudes anhand der hauptsächlichen Nutzung nicht angemessen erfasst werden. Verschiedene Verbände,
Marktforschungsinstitute und Forschungseinrichtungen bieten in Bezug auf andere einzelhandelsrelevante Kennziffern eine vergleichsweise gut dokumentierte Beobachtungsbasis. Allerdings bestehen
ähnlich wie in anderen nicht amtlich dokumentierten Bereichen erhebliche Defizite in der Vereinheitlichung und Offenlegung der Methoden.
Hinsichtlich des Bestandes an Einzelhandelsverkaufsflächen wird auf Daten des Hauptverbandes
des Deutschen Einzelhandels (HDE) zurückgegriffen, die auf einer Fortschreibung der Handels- und
Gaststättenzählung 1993 auf Grundlage von Unter-
nehmensbefragungen basieren. Vergleichbare
Werte schätzen auch das Marktforschungsinstitut
GfK-Prisma (Rat der Immobilienweisen 2007) und
das EHI Retail Institute. In den vergangenen Jahrzehnten war in Deutschland ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum zu beobachten, das sich vor
allem in den 1990er Jahren mit besonderer Dynamik vollzog (Abbildung 2.21). Zwischen 2000 und
2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich knapp 1,5
Millionen m² von 109 Millionen auf 120 Millionen
m² moderat angestiegen (EHI Retail Institute 2008
und HDE). Aktuell entfallen mit 99 Millionen m²
knapp 83% der Gesamtfläche auf die alten und mit
21 Millionen m² 17,5 % auf die neuen Bundesländer. Dies entspricht in etwa der Relation der Bevölkerungsverteilung zwischen West- und Ostdeutschland. Für Gesamtdeutschland ergibt sich mit einer
Verkaufsflächenausstattung von über 1,4 m² je Einwohner ein im europäischen Vergleich relativ hoher
Einzelhandelsflächenbesatz (nach GfK GeoMarketing: Österreich 1,62; Niederlande 1,57 und
Schweiz 1,32 bzw. Italien 0,97; Frankreich 1,05;
Spanien 1,09 und Großbritannien 1,10 10)). Dabei
zeigt sich eine leicht überdurchschnittliche Flächenausstattung in den westlichen Bundesländern und
entsprechend geringere Werte für Ostdeutschland.
Eine Fortschreibung über die Bautätigkeitsstatistik
ist leider nicht möglich, da in den Veröffentlichungen die beiden Nutzungsarten Handel und Logistik zusammengefasst werden, die funktional keine
Abb. 2.20:
Baufertigstellungen von Flächen
in Büro- und
Verwaltungsgebäuden 1994 bis
2007 in 1.000 m²
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008h,
10) Angaben beziehen sich auf m² je Einwohner und liegen nur für 2003 vor (EHI Retail Institute 2006).
31
Abb. 2.21:
Verkaufsflächenentwicklung im
Einzelhandel
1980 bis 2008
in Millionen m²
1
Quelle:
EHI Retail Institute
2008 nach
Statistischem
Bundesamt,
HDE, Universität
Mannheim
Gemeinsamkeiten haben. Eine Trennung wäre
leicht möglich, da in den Erhebungsbögen beide
Typen getrennt erfasst werden.
Die Verkaufsflächenexpansion ist Ausdruck eines
anhaltenden Strukturwandels im Einzelhandel, der
nachfrageseitig durch Veränderungen im Ausgabeverhalten der Verbraucher, zunehmender Mobilität sowie den Auswirkungen des demographischen und gesellschaftlichen Wandels geprägt ist.
Auf Seite der Konsumenten haben sinkende Realeinkommen, Arbeitsplatzunsicherheit sowie ein verändertes Ausgabeverhalten, das sich stärker auf
den Gesundheits- und Freizeitsektor konzentriert,
dazu beigetragen, dass der Anteil der Einzelhandelsausgaben am privaten Konsum seit Beginn der
1990er Jahre von über 40 % auf derzeit weniger
als 30 % rückläufig ist. Daher sind die wachsenden
Verkaufsflächen insbesondere Anfang der 1990er
Jahre sowie Anfang dieses Jahrzehnts infolge stagnierender Umsätze mit einer rückläufigen Flächenproduktivität verbunden. So verringerte sich die Flächenproduktivität von 1992 bis 1997 um gut 10 %
und dann wieder etwas schwächer von 2003 bis
2007. Deutschland weist 2007 mit rund 3.400
Euro pro m² Verkaufsfläche eine europaweit vergleichsweise niedrige Flächenproduktivität auf (Abbildung 2.22). Die höchsten Werte werden mit
über 8.000 bzw. 6.000 Euro pro m² Verkaufsfläche in Großbritannien und Frankreich verzeichnet.
Dagegen liegen die Flächenproduktivitäten in
Österreich und Italien auf einem ähnlichen Niveau
wie in Deutschland (EHI Retail Institute 2006).
Auf der Anbieterseite äußert sich der Strukturwandel im Einzelhandel in ausgeprägtem Wettbewerb
und einer Beschleunigung des Wandels von Betriebstypen, verbunden mit ständig neuen Anforderungen an die Warenpräsentation und die Ausgestaltung der Handelsformate. Damit geht ein
kontinuierlicher Bedarf an zeitgemäßen Einzelhandelsimmobilien und -flächen einher. Im Rahmen
der Veränderung der Betriebsformen kommt es zur
Verschiebung der Marktanteile von den traditionellen Handelsformen der klassischen Fachgeschäfte und Warenhäuser zu Lebensmitteldiscountern und Fachmärkten sowie Shopping-Centern
und dem Versandhandel, einschließlich E-Commerce (Abbildung 2.23).
Die Entwicklung der einzelnen Betriebstypen ist
auch mit Veränderungen im Flächenbestand sowie
der Flächenstruktur verbunden, da Handelsformate mit höherem Flächenbedarf an Bedeutung
gewinnen. In diesem Zusammenhang spielt insbesondere die Entwicklung von Shopping-Centern
eine Rolle. Insgesamt weist das EHI Retail Institute
Ende 2008 399 Shopping-Center mit einer Fläche von 12,6 Millionen m² auf. Damit sind im Rahmen von Shopping-Centern zwischen 2000 und
2008 über 3 Millionen m² an Neuflächen entstanden (Abbildung 2.24).
Zukünftig werden in Bezug auf das Verkaufsflächenwachstum insbesondere die Auswirkungen
des wachsenden Umsatzes des Versand- bzw. Internethandels interessant sein, da in diesem Seg-
2
3
4
5
6
7
8
32
Abb. 2.22:
Flächenproduktivität im Einzelhandel in Euro pro m²
1992 bis 2007
Quelle:
GfK GeoMarketing,
Vortrag Petersen gif
Forum 2009, Universität Mannheim
ment in der Regel auf entsprechende Flächen zur
Warenpräsentation verzichtet werden kann.
In räumlicher Hinsicht konzentrierte sich das Flächenwachstum einerseits auf städtebaulich nichtintegrierte, verkehrsorientierte Standorte, andererseits ist wieder eine verstärkte Orientierung auf
Zentrenlagen zu beobachten, in denen vor allem
die Errichtung von Shopping-Centern als Wachstumstreiber fungiert. Während Anfang der 1990er
Jahre noch ein beachtlicher Teil der ShoppingCenter auf Standorten auf der „Grünen Wiese“
realisiert wurden, haben in der Folgezeit vor allem
genehmigungsrechtlichte Aspekte die Entwicklung
neuer Center auf die Innenstädte bzw. integrierte
Stadtteillagen gelenkt (Tabelle 2.6).
Abb. 2.23:
Marktanteile im
Einzelhandel nach
Betriebsformen
2000 bis 2008
am Einzelhandelsumsatz in %
Quelle:
GfK GeoMarketing,
Vortrag Petersen gif
Forum 2009, Universität Mannheim
In der Einzelhandelsentwicklung wird weiter mit
einem dynamischen Nebeneinander von wenig
attraktiven, unrentablen Objekten und einer wachsenden Anzahl an neuen Standorten gerechnet.
Die 1a-Lagen an Einkaufsstandorten mit großem
Einzugsgebiet gelten mit überwiegend stabilen
bzw. steigenden Mieten nach wie vor als attraktiv,
während sich die Situation in vielen B- und Streulagen, aber auch in Stadtteilzentren größerer
Städte und an kleineren Einkaufsstandorten differenzierter darstellt. In Abhängigkeit von den vor
Ort gegebenen Rahmenbedingungen besteht an
solchen Standorten die Gefahr von Abwertungsprozessen, verbunden mit steigenden Leerstandsquoten und einem weiteren Verlust an Lagequalität (Rat der Immobilienweisen 2007).
33
Abb. 2.24:
Shopping-Center
1965 bis 2008
nach Anzahl und
Verkaufsfläche
in Millionen m²
1
2
Quelle:
2008, Universität
Mannheim
Standort
Innenstadt
Stadtteil
1964–1990
1991–1995
1996–2000
2001–2005
2006–2007
Insgesamt
46,6
24,5
44,8
64,2
60,0
43,3
45,6
36,0
43,8
30,4
33,3
39,3
Grüne Wiese
7,8
39,5
11,4
5,4
6,7
17,3
Insgesamt
100
100
100
100
100
100
2.5.3 Sonstige Nichtwohngebäude
Außerhalb der Immobiliensegmente Büro und Einzelhandel ist die Verfügbarkeit statistischer Daten
aus amtlichen Quellen in Bezug auf Nichtwohngebäude ebenfalls äußerst eingeschränkt. Der Umfang der übrigen Nichtwohngebäude ist sehr
heterogen und umfasst neben Gewerbe- und Industrieimmobilien beispielsweise auch Einrichtungen
des Bildungs- und Gesundheitswesen oder Gebäude für Kultur, Sport und Freizeit. Die amtliche
Systematik der Bauwerke des Statistischen Bundesamtes bietet einen vollständigen Überblick über die
Typen der Nichtwohngebäude (Statistisches Bundesamt 1978, Tabelle 2.7), wenngleich sie aufgrund ihres Ursprunges Ende der 1970er Jahre
nicht mehr alle Bauwerkskategorien zeitgemäß abzubilden vermag (z. B. fehlen spezielle Logistikimmobilien). Daneben ist die Datenverfügbarkeit auf
der tieferen Untergliederungsebene der Systematik
zum Teil erheblich eingeschränkt. So wird die Bau-
tätigkeit zwar detailliert erfasst, die Daten werden
anschließend jedoch nur in aggregierter Form veröffentlicht. Darüber hinaus bereitet die Zuordnung
von Gebäuden zu den jeweiligen Nutzungsarten
Probleme, weil eine Eingruppierung anhand der
Hauptnutzung erfolgt und andere Nutzungsaspekte nicht erfasst werden.
Die Datenerhebung der amtlichen Statistik beschränkt sich auf die in der Bautätigkeitsstatistik ausgewiesenen Angaben zu Baugenehmigungen und
-fertigstellungen im Nichtwohnbau, Bestandsdaten
liegen nicht vor. Hinsichtlich der Marktbeobachtung durch entsprechende Verbände, wissenschaftliche Einrichtungen oder privatwirtschaftliche Analysten bestehen in dem heterogenen Bereich der
übrigen Nichtwohngebäude erhebliche Unterschiede. In der Regel beschränken sich Bestandserhebungen auf die Anzahl bestehender Immobilien,
während Daten zum flächenmäßigen Bestand in
den Erhebungen nicht berücksichtigt werden.
Tabelle 2.6:
Shopping-Center
nach Standorten
und Eröffnungsjahren in %
Quelle:
2008, Universität
Mannheim
3
4
5
6
7
8
34
Tabelle 2.7:
Systematik der
Nichtwohngebäude
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 1978
7151
Anstaltsgebäude
7151 1
Krankenhäuser
7151 2
Anstaltsgebäude für die Eingliederung und Pflege Behinderter
7151 3
Altenpflege - und -krankenheime
7151 4
Heime für Säuglinge, Kinder und Jugendliche, a. n. g.
7151 5
Erziehungsheim
7151 6
Müttergenesungsheime, Ferien-, Erholungsheime
7151 7
Heime für Unterrichtsanstalten (ohne solche für Behinderte)
7151 8
Kasernen und Bereitschaftsgebäude
7151 9
Sonstige Anstaltsgebäude (z. B. Klöster)
7153
Büro- und Verwaltungsgebäude der Sektoren
7153 1
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
7153 2
Produzierendes Gewerbe
7153 3
Handel, Verkehr und Nachrichtenübermittlung (ohne Deutsche Bahn AG und Postunternehmen)
7153 5
Deutsche Bahn AG und Postunternehmen
7153 7
Kredit, Versicherungs- und Dienstleistungsgewerbe
7153 9
Gebietskörperschaften, Sozialversicherung und Organisationen ohne Erwerbscharakter
7155
Landwirtschaftliche Betriebsgebäude
7157
Nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude
7157 1
Fabrik- und Werkstaättengebäude
7157 2
Handelsgebäude
7157 3
Warenlagergebäude
7157 4
Verkehrsgebäude
7157 5
Hotels, Gasthöfe, Fremdenheime und Pensionen
7157 7
Gaststättengebäude ohne Beherbergung, Kantinengebäude
7157 9
Andere nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude, a. n. g. (z. B. Filmtheater, Spielbanken)
7159
Sonstige Nichtwohngebäude
7159 1
Kindertagesstätten
7159 2
Schulgebäude
7159 3
Hochschulgebäude
7159 4
Gebäude für Forschungszwecke (ohne Hochschulgebäude)
7159 5
Museen, Theater, Opernhäuser, Bibliotheken, Kongresshallen u. ä.
7159 6
Kirchen und sonstige Kultgebäude, a. n. g.
7159 7
Medizinische Behandlungsinstitute, Gebäude für Heilbäder oder die Gesundheitspflege
7159 8
Sportgebäude
7159 9
Andere Nichtwohngebäude, a. n. g. (z. B. Freizeit- und Gemeindehäuser für Jugendliche)
a. n. g. = anderweitig nicht genannt
35
2.5.3.1 Gewerbliche- und industrielle
Gebäude
Die Büro- und Einzelhandelsimmobilien wurden in
den Kapiteln 2.5.1 und 2.5.2 differenziert dargestellt. Da es zu den von privaten Unternehmen
oder der öffentlichen Hand als Betriebs-, Handelsoder Lagergebäude genutzten Immobilien keine
Informationsgrundlage gibt, werden die von Gewerbe und Industrie überbauten Flächen als
Schätzwert herangezogen. Darin enthalten sind
neben Gebäuden auch sonstige Flächen der jeweiligen Betriebsgelände und damit auch Flächenanteile, auf denen sich keine Hochbauten befinden (z. B. unüberdachte Lagerflächen, Hofräume
oder Stellplätze). 11) Für das Jahr 2004, auf das
sich die aktuellste differenzierte Flächennutzungsstatistik des Statistischen Bundesamtes bezieht 12),
ergibt sich eine Gesamtfläche von rund 10 Milliarden m², die von Landwirtschaft, vom produzierenden Gewerbe und Dienstleistungssektor genutzt
werden (Abbildung 2.25). Der produzierende
Sektor nimmt davon eine Fläche von 3,18 Milliarden m² ein, die sich seit der vorausgegangenen
Erhebung aus dem Jahr 2000 um etwa 2,4 % verringerte. Noch deutlicher ist der Rückgang der Gebäude- und Freifläche in der Landwirtschaft, bei
denen sich die genutzte Fläche um 6,6 % auf 2,74
Milliarden m² reduzierte. Demgegenüber verzeichneten die von Dienstleistungsunternehmen in
Anspruch genommenen Flächen im gleichen Zeitraum einen Zuwachs um ca. 9 % auf 4,19 Milliarden m². Dabei erfuhren sowohl die Flächen für den
Groß- und Einzelhandel als auch für Kultur- und
Sport überdurchschnittliche Zuwächse im Vergleich
zu den übrigen Dienstleistungen.
Im Rahmen dieser Entwicklung stellt das an der
Schnittstelle zur Industrie stehende Marktsegment
der Logistikimmobilien einen wesentlichen Entwicklungsfaktor dar. Veränderte Produktionsorganisationen und neuartige Lieferkonzepte in Industrie
und Dienstleistungen förderten in den letzten Jahren die Nachfrage nach entsprechenden Objekten, die insbesondere in verkehrsgünstigen Lagen
expandierten. Der Markt für Logistikimmobilien
profitiert dabei von der Bedeutung des Logistiksektors als einem zentralen Wirtschaftszweig der bundesdeutschen Volkswirtschaft, welcher rund 7 %
des Bruttoinlandsproduktes umfasst. Mit einem
Marktvolumen von 189 Milliarden Euro im Jahr
2006 ist Deutschland vor Großbritannien und
Frankreich der größte Logistikmarkt Europas
(Klaus/Kille 2007). Im Vergleich zu 2005 stieg
das Marktvolumen in Deutschland um etwa 8 %.
Aufgrund der ausgeprägten außenwirtschaftlichen
Verflechtungen des Landes, der fortschreitenden
Globalisierung sowie der zentralen Lage innerhalb Europas, gepaart mit einer leistungsfähigen
Verkehrsinfrastruktur, gilt die Logistikbranche in
Deutschland nach wie vor als Wachstumsmarkt.
Auf dem Logistikimmobilienmarkt äußert sich die
Dynamik der Branche in den letzten Jahren durch
eine verstärkte Bautätigkeit, insbesondere bei großen, modernen Logistikobjekten. Die wachsende
Nachfrage nach großen Logistikflächen zeigt sich
auch in der Umsatzstatistik der 2007 neu vermieteten Flächen, wonach die Anmietung von Objekten über 5.000 m² um 15 % gegenüber dem Vorjahr anstieg (Jones Lang LaSalle 2008). DTZ
(2008) erfasst zum ersten Halbjahr 2008 für die
fünf bedeutendsten deutschen Logistikimmobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main,
Hamburg und München ein Flächenvolumen von
rund 7,5 Millionen m² an Objekten mit mindestens
10.000 m². Knapp 38 % dieser Flächen wurden in
den letzten acht Jahren errichtet, was einer durchschnittlichen jährlichen Fertigstellungsquote von
rund 370.000 m² entspricht. Zwischen 1985 und
2000 lag der jährliche Flächenzuwachs mit etwa
165.000 m² noch deutlich niedriger. Für die vollständige Bewertung des Bestandes und der Dynamik von Logistikimmobilien ist die dezentrale Struktur der Logistikstandorte in Deutschland zu
berücksichtigen. Denn neben den genannten fünf
Logistikzentren haben sich weitere bedeutende Logistikstandorte etabliert, die sich durch unterschiedliche Standortqualitäten auszeichnen.
11) Bezugsbasis bildet die differenzierte Gliederung der Gebäude- und Freifläche aus der Flächennutzungsstatistik des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2004 (Statistisches Bundesamt 2008e).
12) Die neueste differenzierte Flächennutzungsstatistik des Statistischen Bundesamtes (2008) liegt noch nicht vor.
1
2
3
4
5
6
7
8
36
Abb. 2.25:
Gebäude- und
Freifläche nach
Wirtschaftssektoren
1992 bis 2004
in Milliarden m²
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008e,
2.5.3.2 Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien
Die steigende Flächeninanspruchnahme des
Dienstleistungssektors betrifft insbesondere den
wachsenden Markt betreiberabhängiger Spezialimmobilien. Dieser beinhaltet ein heterogenes
Spektrum von Hotels und Gaststätten bis zu Freizeit- (z. B. Sportanlagen, Fitness-/Wellness-Center,
Freizeitparks) und Kultureinrichtungen (z. B. Theater, Multiplex-Kinos).
Das Beherbergungs- und Gaststättengewerbe betrieb nach Angaben des Deutschen Hotel- und
Gaststättenverbandes (DEHOGA) im Jahr 2007
in Deutschland knapp 239.800 gastgewerbliche
Abb. 2.26:
Baugenehmigungen und
-fertigstellungen
von Hotels und
Gaststätten
1994 bis 2007
in 1.000 m²
Quelle:
Statistisches Bundesamt 2008h, Universität Mannheim
Betriebe, die zusammen rund 55,6 Milliarden
Euro Jahresumsatz erwirtschaften. Davon sind
etwa 45.200 Betriebe dem Beherbergungs- und
183.500 dem Gaststättengewerbe zuzuordnen.
Die übrigen etwa 11.100 Betriebe gehören dem
Segment der Pachtkantinen und Caterer an. Die
Angaben des DEHOGA umfassen ausschließlich
Betriebe mit mehr als 17.500 Euro Jahresumsatz,
so dass sich eine Abweichung zu den vom Statistischen Bundesamt (2008g) ausgewiesenen
52.168 Betrieben des Beherbergungsgewerbes
ergibt. Die vom Statistischen Bundesamt erfassten
Betriebe verzeichneten 2007 fast 362 Millionen
Übernachtungen von rund 130 Millionen Gästen
in 2,55 Millionen Betten. Die Übernachtungen im
Beherbergungsgewerbe weisen seit 2004 stabile
37
Zuwächse auf. Im Zuge dessen erhöhte sich auch
die Belegungsquote bzw. Kapazitätsauslastung im
Beherbergungsgewerbe stetig (Statistisches Bundesamt 2008g).
Die aktuelle Entwicklung ist von einem Konsolidierungsprozess gekennzeichnet, der sich in leicht sinkenden Betriebszahlen ausdrückt, die für das Beherbergungsgewerbe zwischen 2000 und 2007
auf –3,8 % beziffert werden (Statistisches Bundesamt 2008g). Gleichzeitig stieg die Zahl der angebotenen Betten seit 2000 moderat um 2,9% an, so
dass sich der schon seit den 1990er Jahren zu beobachtende Trend zu größeren Kapazitäten fortsetzt, die vornehmlich von Hotelketten bereitgestellt
werden. Nachdem die massive Bauförderung
nach der Wiedervereinigung vor allem in Ostdeutschland zu einem Bauboom im Hotelsektor geführt hatte, hat sich die danach einsetzende Tendenz rückläufiger Baufertigstellungen von Hotels
und Gaststätten seit Beginn des neuen Jahrtausends auf niedrigem Niveau stabilisiert (Abbildung
2.26).
Das Segment der Freizeitimmobilien zeichnet sich
durch Schnelllebigkeit und ausgeprägte Zyklizität
aus. Ein wachsender Anteil der Freizeitausgaben
am privaten Konsum sowie ein hohes Marktvolumen werden in diesem Sektor voraussichtlich auch
zukünftig mit der Realisierung neuartiger Konzepte
und der Schaffung entsprechender Immobilien verbunden sein. Langfristige Prognosen in diesem
Marktsegment sind jedoch aufgrund der ständig
wechselnden Trends und der Abhängigkeit von
Strategien und Konzepten des jeweiligen Betreibers selten verlässlich.
2.5.3.3 Infrastrukturimmobilien
Klassische Elemente der Infrastruktur sind Verkehrseinrichtungen (z. B. Straßen, Schienen, Flughäfen,
Häfen), Anlagen der Energieerzeugung und -verteilung, Ver- und Entsorgung und Nachrichtenübermittlung sowie Einrichtungen des Bildungs- und Gesundheitswesens. Zu einzelnen infrastrukturellen
Gebäudetypen liegen keine flächenmäßigen Bestandsdaten vor, so dass lediglich ein Überblick
über den zahlenmäßigen Bestand geliefert werden kann (Tabelle 2.8).
Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien sind die
Nichtwohngebäude (oder besser Gewerbeimmobilien) nur sehr unzureichend in der amtlichen Statistik dokumentiert. Aufgrund der hohen volkswirtschaftlichen Bedeutung dieses Bereiches sind
dringend Zusatzerhebungen notwendig. Die letzte
Erfassung des Einzelhandelsflächenbestands fand
vor mehr als 15 Jahren statt, so dass häufig Unstimmigkeiten bei der städtebaulichen Zulässigkeit
von Bauvorhaben auftreten. Für den Büroflächenbestand gilt ähnliches, zumal dieser noch nie vollständig erhoben wurde. Eine Hilfe hierbei wäre
eine weitere Differenzierung der Bautätigkeitsstatistik. So empfiehlt sich die Trennung der Kategorie „Handels- und Lagergebäude “ in zwei Nutzungsarten. Wünschenswert wäre neben der
Zuordnung der Gebäude entsprechend der überwiegenden Nutzung auch eine flächenmäßige
Aufgliederung nach den Nutzungsarten vorzunehmen.
2.6
Immobilienvermögen
Die Bewertung des Immobilienvermögens kann
auf zwei Wegen erfolgen (Abbildung 2.27). Der
erste führt über die komplette Erhebung und Bewertung des Bestandes. Die im Rahmen der vorangegangenen Abschnitte dargelegten Probleme
bei der Ermittlung des Immobilienbestandes machen jedoch deutlich, dass dieser Weg mit hohem
Zeit- und Kostenaufwand sowie erheblichen Unsicherheiten behaftet wäre. Alternativ erfolgt die
Darstellung des Immobilienvermögens auf Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung
(VGR). Mit der VGR wird das Ziel verfolgt, ein
möglichst umfassendes quantitatives Gesamtbild
des volkswirtschaftlichen Vermögens und seiner
Entwicklung zu zeichnen. Im Rahmen des Anlagevermögens fließen auch die wertmäßigen Bestände an Immobilien in die Volkswirtschaftliche
Gesamtrechnung ein.
Das Anlagevermögen umfasst alle produzierten
Vermögensgüter, die länger als ein Jahr wiederholt oder dauerhaft in der Produktion eingesetzt
werden. Einbezogen sind materielle und immaterielle Güter: Ausrüstungen, Wohnbauten, Nichtwohnbauten sowie sonstige Anlagen. Es wird mit
Hilfe einer Kumulationsmethode, ausgehend von
1
2
3
4
5
6
7
8
38
den in der VGR nachgewiesenen Bruttoanlageinvestitionen und Angaben über die durchschnittliche Nutzungsdauer der einzelnen Anlagegütergruppen, berechnet. Bei der Anwendung des
Bruttokonzepts (Bruttoanlagevermögen) werden
die Anlagen mit ihrem Neuwert – ohne Berücksichtigung der Wertminderung – dargestellt, während beim Nettokonzept (Nettoanlagevermögen)
die seit dem Investitionszeitpunkt aufgelaufenen
Abschreibungen abgezogen werden (Statistisches
Bundesamt 2008f). Da die Bewertung des Immobilienvermögens zu möglichst aktuellen Preisen erTabelle 2.8:
Ausgewählte
Infrastrukturbestände 2006
Anfang 2008 beläuft sich das Nettoanlagevermögen zu Wiederbeschaffungspreisen auf 7.640
Milliarden Euro. Knapp 86 % davon entfallen auf
Bauten, der Rest auf Ausrüstungen und sonstige
Anlagegüter. Das Nettobauvermögen wird dementsprechend auf 6.608 Milliarden Euro beziffert.
Davon entfallen 59 % auf Wohnbauten und 41 %
auf Gewerbe- und Infrastrukturbauten (Abbildung
2.28). Gut drei Viertel des gewerblichen Netto-
Infrastrukturbereich
2006
Krankenhäuser
Anzahl
2.104
Vorsorge- oder Rehabilitationseinrichtungen
Anzahl
1.255
Grundschulen
Anzahl
16.743
Hauptschulen
Anzahl
4.812
Realschulen
Anzahl
2.939
Gymnasien
Anzahl
3.097
Integrierte Gesamtschulen und Schulen mit mehreren Bildungsgängen
Anzahl
2.014
Sonderschulen/Förderschulen
Anzahl
3.395
Sonstige Schulen
Anzahl
3.305
Berufliche Schulen
Anzahl
8.777
Autobahnen
km
12.363
Bundesstraßen
km
40.983
Landesstraßen
km
86.553
Kreisstraßen
km
91.581
Gemeindestraßen (ca.) 1)
km
413.000
Personenbahnhöfe und Haltepunkte 2)
Quellen:
Statistisches
Bundesamt
folgen soll, wird in diesem Zusammenhang das
Nettoanlagekonzept zu Marktpreisen gewählt.
Anzahl
6.561
Streckenlänge Eisenbahnen 3)
km
38.167
Streckenlänge Straßen-/Stadtbahnen/U-Bahnen 1)
km
3.314
Leitungsnetz (Rohöl) 4)
km
2.370
Rohrnetz (Gas) 5)
km
410.000
Leitungsnetz (Strom) 5)
km
1.670.000
1) VDV Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2005, 2006, 2008
2) an Strecken gemäß der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung, Wert für 2005, Statistisches Bundesamt
2008i
3) Strecken gemäß der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung, Statistisches Bundesamt 2008i
4) Statistisches Bundesamt 2008f
5) BDEW Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft 2007
39
Anlagevermögen: Bauten
(aus: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung)
Abb. 2.27:
Überblick über
das methodische
Vorgehen zur
Ermittlung des
Immobilienvermögens
Immobilienvermögen
1
Immobilienbestand Gebäude
(aus verschiedenen Statistiken
und eigene Berechnungen)
bauvermögens entfallen auf die Dienstleistungsbereiche, der Anteil der Land- und Forstwirtschaft an
den Nichtwohnbauten beträgt gut 3 % und der
des produzierenden Gewerbes 14 %.
Während die Gebäude einen bedeutenden Teil
des Anlagevermögens stellen, werden die bebauten Grundstücke aus der Volkswirtschaftlichen
Gesamtrechnung ausgeklammert, da es sich bei
ihnen um nicht produzierte Vermögensgüter handelt. Allerdings sind auch Grundstücke gemäß der
zugrunde gelegten Definition Teil des Immobilienbestandes und bedürfen so der Berücksichtigung
bei der Ermittlung des Immobilienvermögens (Kapitel 2.3). Als Wert für die Siedlungs- und Verkehrsfläche ergeben sich auf Basis der oben ausgeführten Schätzung 2.366 Milliarden Euro. Damit
beträgt das gesamte Immobilienvermögen 8.974
Milliarden Euro.
Für Wohnbauten kann eine überschlagsartige
Rechnung hinsichtlich der Wohnungswerte erfolgen: 2007 standen knapp 40 Millionen Wohnungen einem Wert der Wohnbauten von 3.896
Milliarden Euro gegenüber, woraus sich ein
durchschnittlicher Wohnungswert von 97.600
Euro je Wohneinheit ableiten lässt. Zusätzlich
kann der durchschnittliche Grundstückswert je
Wohnung auf 39.200 Euro beziffert werden, so
dass sich ein Gesamtwert von 136.800 Euro je
Wohnung errechnet. Bei einer Wohnungsgröße
von 86 m² ergibt sich ein Durchschnittswert von
knapp 1.600 Euro je m² Wohnfläche. Der Wert
der Wohngebäude inklusive der dazugehörigen
Immobilienbestand Grundstücke
(Abschätzung auf Grundlage der Flächennutzungsstatistik und der Kaufwerte für Land
des Statistischen Bundesamtes)
Quelle:
eigene Darstellung Universität
Mannheim
Grundstücke wird so auf 5.459 Milliarden Euro
geschätzt.
2
3
4
5
Innerhalb des Nettobauvermögens (ohne Grundstücke) stellen die privaten Haushalte und die privaten
Organisationen ohne Erwerbszweck die bedeutsamste Gruppe dar (Abbildung 2.29). Dies gilt insbesondere bei den Wohnbauten, auf die mit 3.249
Milliarden Euro über 87% dieses Sektors entfallen.
Bei den Nichtwohnbauten stellen nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften mit 1.241 Milliarden Euro den
wichtigsten Sektor, dessen Anteil zudem zwischen
2000 und 2007 von 43,4% auf 48,4% anstieg.
6
7
8
Abb. 2.28:
Nettoanlagevermögen nach
Arten Anfang
2008
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008f,
40
Abb. 2.29:
Nettobauvermögen nach Sektoren Anfang 2007
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008k,
Für einzelne Eigentümergruppen und Immobiliensegmente ist verschiedentlich der Versuch unternommen worden, den jeweiligen Wert zu ermitteln. So schätzt beispielsweise das Statistische
Bundesamt das Bruttoanlagevermögen der Verkehrsinfrastruktur zu Preisen von 2000 im Jahr
2005 auf 754 Milliarden Euro. Allein 474 Milliarden Euro entfallen hierbei auf das Straßennetz
(inkl. Brücken) und damit rund 74.000 Euro auf
einen Kilometer Straße (Abbildung 2.30). Der Anteil der Eisen- und Straßenbahnen ist mit rund 22 %
deutlich geringer, auf Wasserstraßen, Rohrleitungen und Umschlagplätze entfallen zusammen
etwa 16 %.
Abb. 2.30:
Bruttoanlagevermögen
verschiedener
Infrastruktursegmente in
Preisen von 2000
Quelle:
Reim 2008, Universität Mannheim
2.7
Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt
Am deutschen Immobilienmarkt wurden im langfristigen Durchschnitt über die Periode 1991–
2008 rund 155 Milliarden Euro je Jahr umgesetzt
(Abbildung 2.31). Legt man den in Kapitel 2.6 ermittelten Gesamtwert des deutschen Immobilienvermögens zugrunde, dann werden je Jahr im
Durchschnitt ca. 1,7 % des gesamten Immobilienvermögens umgeschlagen. Bezogen auf das Jahr
2007 entfielen ein Drittel der Transaktionen auf
Gewerbeimmobilien und rund zwei Drittel auf den
Wohnungsmarkt. Der Anteil der Gewerbeimmobi-
41
lien ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen
(Abbildung 2.32). 13)
Das Transaktionsgeschehen unterlag dabei im
Zeitablauf erheblichen Schwankungen. Mitte der
1990 Jahre machte sich vor allem der Wiedervereinigungsboom am Immobilienmarkt bemerkbar.
Darüber hinaus beeinflussten Fristen für Sonderabschreibungsmöglichkeiten und Änderungen bei
der Grunderwerbsteuer das Transaktionsvolumen
in diesem Zeitraum (DEGI 2009: 6). Nach einem
Rückgang des Transaktionsvolumens in den Jahren 2000 bis 2005 kam es wieder zu einem deutlichen Anstieg. Verantwortlich war dafür eine
Reihe verschiedener Einflussfaktoren: Das Transaktionsvolumen wurde einerseits bei den privaten
Haushalten durch Vorzieheffekte beeinflusst, die
auf die Abschaffung der Eigenheimzulage für
Neufälle zu Anfang des Jahres 2006 und die Erhöhung des regulären Mehrwertsteuersatzes um
3 Prozentpunkte zum Jahresbeginn 2007 zurückzuführen sind. Andererseits erfuhren die Immobilieninvestmentmärkte einen erheblichen Schub
durch den Einstieg internationaler Investoren, die
von 2004 bis 2007 zunächst vornehmlich Wohnungsbestände öffentlicher Bestandshalter und
von Nicht-Immobilienunternehmen im Rahmen von
Paketverkäufen erwarben. Ab 2006 nahm das In-
teresse ausländischer Investoren auch an gewerblichen Immobilien zu. Nach Daten von Jones Lang
LaSalle zeichneten ausländische Investoren 2005
für 67 % des inländischen Investitionsvolumens in
die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte verantwortlich. 2006 waren es sogar 80 %. Seit 2006
gehen die Anteile wieder zurück (2007: 68 %,
2008: 54 %). 14) Hinzu kam der sukzessive Umbau
der Portfolios institutioneller Anleger (z. B. in der
Versicherungswirtschaft) in Richtung einer Umschichtung von direkten in indirekte Immobilienanlagen und einer internationalen Diversifizierung
der Portfolios (Sireo 2007: 199 ff.).
1
2
3
Die Finanzkrise und der damit verbundene konjunkturelle Einbruch haben die Umsätze am Immobilienmarkt – vor allem wegen der Schwierigkeiten,
große Transaktionen zu finanzieren, und aufgrund
der verschlechterten Renditeperspektiven – in
jüngster Zeit wieder deutlich zurückgehen lassen.
4
5
6
7
8
Abb. 2.31:
Immobilientransaktionen
in Deutschland
1991 bis 2008
in Milliarden Euro
Quelle:
DEGI 2009 auf
Basis der Grunderwerbsteuerstatistik
des BMF, Grafik
ZEW
13) Die Daten der beiden verwendeten Quellen sind nicht vollkommen vergleichbar, da GEWOS ein geringeres
Transaktionsvolumen ausweist als DEGI. Für 2007 gibt GEWOS ein Transaktionsvolumen von 159,2 Milliarden Euro an. Immobilientransaktionen im Rahmen des Transfers von Unternehmensanteilen (Share-Deals) sind
in beiden Quellen im Regelfall nicht enthalten.
14) Quelle: Jones Lang LaSalle (2009) und Telefonat mit Herrn Barthauer, Research Manager Jones Lang
LaSalle, am 08.06.2009.
42
Abb. 2.32:
Struktur der
Immobilientransaktionen 2003
bis 2007 in %
des Gesamtvolumens
Quelle:
GEWOS,
Grafik ZEW
Abb. 2.33:
Struktur der
Immobilientransaktionen 2007
(159,2 Milliarden
Euro)
Quelle:
GEWOS,
Grafik ZEW
43
2.8 Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen
BulwienGESA AG: RIWIS-Datenbank
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.: Jahresstatistik
DEGI-Marktreport 2009
EHI Retail Institute: Handel Aktuell
Empirica: Techem-empirica-Leerstandsindex
GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.: Jahresstatistik
GEWOS: Immobilienmarktanalyse
GfK GeoMarketing
Hauptverband des Deutschen Einzelhandels: Zahlenspiegel
Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Lange Reihen
Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen von Nichtwohngebäuden (Neubau),
Lange Reihen
Statistisches Bundesamt: Bautätigkeit und Wohnungen, Bestand an Wohnungen (Fachserie 5, Reihe 3)
Statistisches Bundesamt: Einkommens- und Verbraucherstichprobe 2003
Statistisches Bundesamt: Gebäude und Wohnungen, Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden,
Abgang von Wohnungen und Wohngebäuden, Lange Reihen
Statistisches Bundesamt: Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006 (Fachserie 5, Heft 1)
Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Anlagevermögen nach Sektoren
(Arbeitsunterlage)
Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Inlandsproduktsberechnung,
detaillierte Jahresergebnisse (Fachserie 18, Reihe 1.4)
Verband Deutscher Verkehrsunternehmen: VDV-Statistik
1
2
3
4
5
6
7
8
44
3.
Executive Summary
Die Immobilienwirtschaft vereinigt 22 % aller Unternehmen, 10 % aller Erwerbstätigen und 7,5 % aller
Umsätze auf sich. Zur Immobilienwirtschaft zählen dabei alle Unternehmen, die an der Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Hinzu kommen weitere Unternehmen, wie Immobilienberater oder Gebäudereiniger, die wichtige Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft erbringen.
Die Immobilienwirtschaft ist sehr kleinteilig strukturiert. 2006 zählten über 707.000 Unternehmen zur
Immobilienwirtschaft. Diese Unternehmen erzielten einen Umsatz von 381,3 Milliarden Euro und beschäftigten über 3,8 Millionen Menschen.
Zu den größten Wirtschaftszweigen der Immobilienwirtschaft gehören die Bauindustrie und die Immobilienvermietung. Die Bauindustrie umfasste über 336.000 Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 205
Milliarden Euro und mehr als 2,2 Millionen Erwerbstätige. Kleiner ist der Bereich der Immobilienvermietung, auf den fast 200.000 Unternehmen, ein Umsatz von 89 Milliarden Euro und über 230.000 Erwerbstätige entfallen. Etwa zwei Drittel der Erwerbstätigen, der Umsätze und der Unternehmen zählen
zur Gewerbeimmobilienvermietung.
Architekten und Ingenieure erzielten im Jahr 2006 zusammen einen Umsatz von knapp 17 Milliarden
Euro und beschäftigten 178.000 Menschen. In der Vermittlung und Verwaltung, zu dem u. a. auch Sachverständige und Facility Manager gehören, waren 146.000 Menschen tätig und der Umsatz belief sich
auf 27,6 Milliarden Euro. Nur etwa 20 % der Unternehmen aus diesem Segment erzielen einen Umsatz
von mehr als 250.000 Euro im Jahr; allerdings vereinigen diese Unternehmen mehr als 80 % des Umsatzes auf sich.
Etwa 55 % aller Kredite entfallen auf Immobilienfinanzierungen. Im Juni 2008 beliefen sich die Wohnungsbaukredite auf knapp 1,1 Billionen Euro. Auf Wohnungsunternehmen entfallen rund 160 Milliarden
Euro, auf Unternehmen aus der gewerblichen Immobilienwirtschaft knapp 200 Milliarden Euro. Marktführer bei den Wohnungsbaukrediten sind die Sparkassen, bei den gewerblichen Finanzierungen sind
es hingegen gleichermaßen die Landesbanken und die Realkreditinstitute. Insgesamt können 197.000 Mitarbeiter der Banken der Immobilienwirtschaft zugerechnet werden.
3.1. Abgrenzungen und Datenbasis
Während bislang die Betrachtung der Immobilienbestände und deren Veränderungen im Vorder-
grund standen, wird nun die Immobilienwirtschaft
näher untersucht, also die Unternehmen, die am
Immobilienmarkt tätig sind. Zur Immobilienwirtschaft werden dabei alle Unternehmen gezählt,
die gemäß dem Lebenszyklus-Ansatz in die Pla-
45
nung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung
sowie die Verwaltung und Vermittlung von Immobilien involviert sind. Ein Hauptaugenmerk gilt dem
Bereich der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung, weil die in diesem Sektor tätigen Dienstleister zum einen den Kern der Immobilienbranche darstellen und dieses Segment zum anderen
bislang in der Literatur weitgehend vernachlässigt
wurde. Die einzelnen Segmente der Immobilienwirtschaft sollen, soweit möglich, anhand der Zahl
der Unternehmen, der Unternehmensgrößen und
-typen, der Beschäftigten sowie des Umsatzes und
des Ebitda pro Unternehmen und Erwerbstätigem
dargestellt werden. Der Ebitda (Earnings before
interest, tax, depreciations and amortization) ist
ein Maß für die Gewinnsituation der Unternehmen, wobei Zinsen, Steuern und Abschreibungen
nicht berücksichtigt werden.
Die amtliche Statistik bietet eine Reihe von Quellen
für die Erfassung der wirtschaftlichen Aktivitäten
von Unternehmen. Allerdings werden die Unternehmen, je nach Wirtschaftszweig, statistisch sehr
unterschiedlich erfasst. So steht mit der Dienstleistungsstatistik, die auf Basis von repräsentativen Unternehmensbefragungen erhoben wird, zum Beispiel eine sehr ausführliche Statistik zur Analyse
der Entwicklung der Immobilienvermieter zur Verfügung. Auch die Bauwirtschaft wird detailliert erfasst, allerdings nicht in der gleichen Weise wie
die Dienstleister. So finden sich in der Berichterstattung über das produzierende Gewerbe, zu
denen die Bauwirtschaft gezählt wird, zwar sehr
umfangreiche Daten zur Beschäftigung, aber im
Gegensatz zur Dienstleistungsstatistik keine Angaben zu den Rechtsformen der Unternehmen. Bei
anderen Bereichen der Immobilienwirtschaft, wie
der Immobilienfinanzierung, finden sich hingegen
nicht einmal grundlegende Daten zur Beschäftigung. Dies macht die Vergleichbarkeit der Daten
schwierig. Einen teilweisen Ausweg bietet die Umsatzsteuerstatistik.
Auf der Basis der Angaben der Finanzämter werden die Umsätze und die Anzahl der Unternehmen
nach Wirtschaftszweigen ausgewiesen. Diese Statistik bietet drei Vorteile. Erstens werden hier die
Daten für die verschiedenen Wirtschaftszweige in
einer einheitlichen Statistik erhoben, was die Vergleichbarkeit deutlich erhöht. Zweitens fußt die Um-
satzsteuerstatistik auf einer Vollerhebung, wodurch
stichprobenbedingte Verzerrungen, die nie auszuschließen sind, irrelevant sind. Und drittens bietet
die Umsatzsteuerstatistik eine tiefe Gliederung der
Wirtschaftszweige, was für die Zwecke dieser
Untersuchung wichtig ist. Allerdings beruhen die
Zuordnungen zu den Wirtschaftszweigen auf den
Einschätzungen der Finanzämter, weshalb Ungenauigkeiten nicht ausgeschlossen werden können.
Da nur Angaben zu den Umsätzen und der Anzahl
der Unternehmen verfügbar sind, fehlen weitergehende Informationen beispielsweise zu den Beschäftigten. Daher werden im Folgenden zunächst
für alle Unternehmen – bis auf die Finanzinstitute,
die nur in begrenztem Umfang umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen – die Angaben aus der
Umsatzsteuerstatistik übernommen und dann weitere Informationen etwa zu den Rechtsformen oder
den Beschäftigten aus den jeweiligen wirtschaftszweigspezifischen Publikationen entnommen. Ergänzt werden die Daten darüber hinaus teilweise
durch nicht-amtliche Quellen. Soweit nicht anders
angegeben, beziehen sich alle Unternehmensdaten auf das Wirtschaftsjahr 2006.
3.2
Architekten und Ingenieure
Mit der Planung von Bauvorhaben und der Beratung von Bauherren sind vor allem Architektur- und
Ingenieurbüros betraut. Allerdings können nicht
alle Architektur- und Ingenieurbüros der Immobilienwirtschaft zugerechnet werden. Das Unternehmensregister unterscheidet neun Tätigkeitsbereiche
für dieses Segment, wovon vier zur Immobilienwirtschaft gezählt werden können:
Architekturbüros für Hochbau und für Innenarchitektur
Ingenieurbüros für bautechnische Gesamtplanung
Büros baufachlicher Sachverständiger
und Vermessungsbüros.
Bei den Architekturbüros für Hochbau und Innenarchitektur, den Ingenieurbüros für bautechnische
Gesamtplanung und den Büros baufachlicher
Sachverständiger ist die Zugehörigkeit zur Immobilienwirtschaft offensichtlich. Bei den Vermessungsbüros ist zwar keine ausschließliche, aber
überwiegend immobiliennahe Betätigung zu er-
1
2
3
4
5
6
7
8
46
warten. Schließlich sind diese Büros primär mit der
Vermessung von Bauwerken und Grundstücken
beschäftigt.
Tabelle 3.1:
Kennziffern für
die immobiliennahen Architektur- und Ingenieurbüros 2006
Architektur- Ingenieurbüros
büros
Anzahl der Unternehmen
34.124
36.431
Anteil der Einzelunternehmen
78,7 %
70,3 %
Anteil der Unternehmen
mit mehr als 250.000 Euro
Umsatz
16,2 %
25,4 %
Umsatz in Millionen Euro
6.246
10.651
81,5
125,7
Erwerbstätige
87.450
90.590
Sozialversicherungspflichtige
Beschäftigte
54.051
72.424
Ebitda in Tausend Euro
pro Unternehmen
Quelle:
Statistisches Bundesamt 2008l, 2008m,
IW Köln
arbeiten in einem Architekturbüro drei und in
einem Ingenieurbüro fünf Personen. Die Unternehmen mit mehr als 250.000 Euro Umsatz sind mit
10 bzw. 15 Personen nur geringfügig größer. In
der Planung und Bauberatung sind eher kleine Unternehmen aktiv, denn schließlich erfordern die
hier relevanten Tätigkeiten vor allem spezifisches
Know-how, aber nur einen geringen Einsatz von
Arbeit und Kapital.
3.3
Nach dieser Untergliederung zählten im Jahr
2006 insgesamt 70.555 Architektur- und Ingenieurbüros zur Immobilienwirtschaft, die zusammen einen Umsatz von 16,9 Milliarden Euro erzielten. Dies entspricht einem Anteil von 44 % an
allen Umsätzen von Architektur- und Ingenieurbüros. Bezogen auf die Zahl der Unternehmen liegt
die Quote bei 55 %.
Die Architekturbüros erzielten einen Ebitda von
81.500 Euro pro Unternehmen und einen Ebitda
pro Erwerbstätigem von 26.500 Euro. Bei den Ingenieurbüros beliefen sich die vergleichbaren
Werte auf 126.000 Euro bzw. 25.000 Euro. Sowohl die Architektur- als auch die Ingenieurbüros
sind daher eher klein. Dies wird vor allem an der
Zahl der Einzelunternehmen, in diesem Fall Einzelund Gemeinschaftsbüros, deutlich. So liegt der Anteil der Einzelunternehmen bei den Architekten bei
78,7 % und bei den Ingenieuren bei 70,3 %. Personengesellschaften, wie GbRs, oder auch Kapitalgesellschaften sind deutlich in der Minderheit.
Außerdem erwirtschaften nur 16,2 % der Architekturbüros einen Umsatz von über 250.000 Euro,
bei den Ingenieurbüros sind es 25,4 %. Auch die
Beschäftigtenzahlen verdeutlichen die Kleinteiligkeit dieses Segments. Insgesamt beschäftigen die
immobiliennahen Architekturbüros etwa 87.000
Erwerbstätige, bei den Ingenieurbüros sind es mit
ca. 91.000 nur geringfügig mehr. Durchschnittlich
Bauunternehmen
Die Bauwirtschaft stellt einen maßgeblichen Bestandteil der Immobilienwirtschaft dar. Die Bautätigkeit ist schließlich die Basis für alle darauf
aufbauenden Dienstleistungen der Immobilienwirtschaft. Statistisch wird die Bauwirtschaft in die
Segmente „Vorbereitende Baustellenarbeiten und
Hoch- und Tiefbau“ sowie „Bauinstallation und
sonstiges Baugewerbe“ unterteilt. Da auch der
Tiefbau der Immobilienwirtschaft zugerechnet
wird, kann die gesamte Bauwirtschaft zur Immobilienwirtschaft gezählt werden. Im Segment „Vorbereitende Baustellenarbeiten und Hoch- und Tiefbau“ waren im Jahr 2006 insgesamt 94.526
Unternehmen tätig, die einen Umsatz von 102,8
Milliarden Euro erzielten. Im Juni 2007 entfielen
62,5 % auf den Hochbau, der Rest auf den Tiefbau, insbesondere den Straßenbau. Im Hochbau
wurden 51 % des Umsatzes im Wohnungsbau erzielt, 39 % im gewerblichen Bau und 10 % im öffentlichen Bau. Da die Bauwirtschaft nicht zum
Dienstleistungssektor gehört, werden vom Statistischen Bundesamt nicht die gleichen Daten erhoben wie bei den Architekten oder Vermietern. Aussagen über die Rechtformen der Unternehmen
sind daher ebenso wenig möglich wie zu dem
Ebitda der Unternehmen. Allerdings ist von einem
sehr kleinteiligen Sektor auszugehen. 88 % der
Unternehmen beschäftigen weniger als 20 Personen und in nur 0,3 % der Unternehmen sind mehr
als 200 Personen tätig. Die größten Unternehmen
vereinigen allerdings 10,7 % der Beschäftigten
und 16 % des Gesamtumsatzes auf sich.
Im Bereich „Bauinstallation und sonstiges Baugewerbe“, der teilweise auch als Ausbaugewerbe
bezeichnet wird, waren 2006 laut Umsatzsteuerstatistik 237.146 Unternehmen tätig, die einen Um-
47
satz von 93,2 Milliarden Euro erwirtschafteten.
Hierbei handelt es sich überwiegend um Unternehmen, die Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen und den Innenausbau vornehmen. Nur 38 %
der Unternehmen beschäftigen mehr als 20 Mitarbeiter und – ebenso wie im Hoch- und Tiefbau –
liegt der Anteil der Unternehmen mit mehr als 200
Mitarbeitern bei 0,3 %. Die größten Unternehmen
erzielten 6,5 % des Gesamtumsatzes dieses Wirtschaftszweiges, womit der Konzentrationsgrad
des Ausbaugewerbes folglich noch geringer ist als
derjenige im Hoch- und Tiefbau. Vergleicht man
die Unternehmenszahlen für das Baugewerbe laut
der Umsatzsteuerstatistik mit denen aus stichprobenbasierten Fachveröffentlichungen, stellt man
große Diskrepanzen fest, die vermutlich darauf beruhen, dass tendenziell kleinere Unternehmen von
Stichproben nur unzureichend erfasst werden.
Daher ist vermutlich auch die Beschäftigung auf
Basis der Umfragen zu niedrig angesetzt. Deshalb
wird an dieser Stelle der VGR der Vorzug gegeben, die sich an den Veröffentlichungen der Bundesagentur für Arbeit orientieren. Danach waren
im Baugewerbe im Jahr 2007 rund 2,2 Millionen
Menschen erwerbstätig, wovon 1,75 Millionen
einer sozialversicherungspflichtigen Tätigkeit nachgegangen sind.
Als drittes Segment der Bauwirtschaft werden die
Bauträger betrachtet. In der Klassifikation des Statistischen Bundesamtes zählen Bauträger zum
Grundstücks- und Wohnungswesen und gelten
demnach als Dienstleister. Da sich ihre Tätigkeit jedoch unmittelbar auf die Organisation und den
Vertrieb von Neubauten konzentriert, werden sie
hier dem Bereich „Erstellung, Instandsetzung und
Modernisierung“ zugerechnet. Im Jahr 2006
waren insgesamt 4.459 Unternehmen als Bauträger tätig, wobei sich die Mehrzahl von 82 % auf
den Wohnungsbau konzentriert hat. Im Unterschied zu vielen anderen Segmenten der Immobilienwirtschaft dominieren bei den Bauträgern die
Kapitalgesellschaften. Ihr Anteil liegt bei 70 %, weniger als 10 % der Unternehmen sind Einzelunternehmen. Der Umsatz der Bauträger lag bei 9,1
Milliarden Euro, wobei 7,5 Milliarden auf den
Wohnungsbau und 1,6 Milliarden auf den Bau
von gewerblichen Immobilien entfielen. Nur 7,4 %
der Unternehmen erzielten einen Umsatz von weniger als 50.000 Euro, die Mehrzahl von 32 %
erzielte einen solchen zwischen eins und fünf Millionen Euro. Bei 1,1 % der Unternehmen lag der
Umsatz sogar über 25 Millionen Euro. Die Wohnungs-Bauträger erzielten 2006 einen Ebitda von
653.000 Euro pro Unternehmen und 141.000
Euro pro Erwerbstätigem, bei den Bauträgern aus
dem Nichtwohnungsbau summierten sich die Gewinne vergleichsweise auf 1,2 Millionen Euro und
274.000 Euro . Somit beschäftigten die Bauträger
2006 etwas mehr als 26.000 Menschen, wovon
knapp 22.500 sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren. Rund 82 % der Beschäftigten arbeiteten bei Bauträgern im Wohnungssektor.
3.4
Bauträger
94.526
237.146
4.459
k. A.
k. A.
9,4 %
Anteil der Unternehmen mit mehr als
250.000 Euro Umsatz
k. A.
k. A.
70,0 %
102.756
93.187
9.132
Ebitda pro Unternehmen in Tausend Euro
k. A.
k. A.
752
Ebitda pro Erwerbstätigem
k. A.
k. A.
165
Tätige Personen
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen
3
4
5
6
7
8
Immobilien werden zu einem großen Teil mit
Fremdkapital finanziert. Die Bereitstellung von Finanzierungen stellt daher einen wesentlichen Teil
Ausbaugewerbe
2
Immobilienfinanzierer
Hoch- und Tiefbau
1
2.200.000
26.159
79,5 %
85,9 %
Tabelle 3.2:
Kennziffern für
Bauunternehmen
2006
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008n,
IW Köln
48
der Immobilienwirtschaft dar. In Deutschland
waren im Jahr 2008 über 2000 Banken tätig. Fast
alle Institute bieten auf die eine oder andere
Weise Immobilienfinanzierungen an. Manche, wie
zum Beispiel die Bausparkassen, haben sich auf
die Finanzierung des Wohnungsbaus von Privathaushalten spezialisiert. Bei anderen, wie den
Sparkassen, stellt die Immobilienfinanzierung
einen Bestandteil des Produktportfolios dar. Aufgrund der Besonderheiten des Geschäftsmodells
der Banken lassen sich keine Umsätze für Immobilienfinanzierungen angeben. Banken erzielen ihre
Umsätze vor allem durch die Differenz zwischen
den Zinsen, die sie den Kapitalgebern bezahlen
und den Kreditzinsen. Diese Daten werden auf aggregierter Ebene jedoch nicht in der amtlichen Statistik erfasst. Außerdem lassen sich die Einnahmen
aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft nicht separieren. Vor diesem Hintergrund wird sich die
Darstellung im Folgenden auf die Kreditvolumen
konzentrieren, wobei zwischen den Krediten für
Wohnungsbau und gewerbliche Immobilien unterschieden wird. Außerdem wird der Anteil der der
Immobilienwirtschaft zurechenbaren Beschäftigten geschätzt.
Nach der Statistik der Deutschen Bundesbank beliefen sich die Kredite an inländische Unternehmen
und Privatpersonen im Juni 2008 auf 2,3 Billionen
Euro. Hiervon entfielen 1,1 Billionen Euro auf den
Bau und Erwerb von Wohnungen, wobei sich die
ausstehenden Wohnungsbaukredite der PrivatperAbb. 3.1:
Anteil der Bankengruppen an
ausstehenden
Wohnungsbaukrediten in %
(Stand Juni 2008,
Basis: 1,1 Billionen
Euro)
Quelle:
Deutsche Bundesbank 2009a,
IW Köln
sonen auf 788 Milliarden Euro beliefen, diejenigen der Wohnungsunternehmen auf 166 Milliarden Euro und der Rest sich auf sonstige Unternehmen und Organisationen ohne Erwerbszweck
verteilt. Weitere 197 Milliarden Euro entfielen auf
Unternehmen aus dem Bereich der Gewerbeimmobilien. Laut einer Sonderauswertung der Deutschen Bundesbank für den Verband deutscher
Pfandbriefbanken wird das gesamte Finanzierungsvolumen für Gewerbeimmobilien auf 250
Milliarden Euro geschätzt, d. h. ein Kreditvolumen
von 53 Milliarden Euro entfällt auf Unternehmen,
die nicht unmittelbar zur Immobilienwirtschaft gezählt werden. Das Gesamtkreditvolumen für Immobilienfinanzierungen im Juni 2008 belief sich
damit auf 1,35 Billionen Euro. Dies entspricht
einem Anteil von 57,6 % an allen Krediten an Privatpersonen und Unternehmen. Ohne Berücksichtigung der Kredite für Unternehmen außerhalb der
Gewerbeimmobilienwirtschaft beträgt der Anteil
an der Gesamtkreditvergabe 55,4 %.
Marktführer in der Wohnungsbaufinanzierung mit
einem Anteil von 27,8 % sind die Sparkassen, gefolgt von den privaten Kreditbanken mit zusammen 24,1 %, zu denen neben den Großbanken
auch die Regional- und sonstigen Kreditbanken
zählen, und den Kreditgenossenschaften mit
17,7 %. Abbildung 3.1 verdeutlicht den sehr heterogenen Markt für Wohnungsfinanzierungen. Besonders stark gewachsen ist seit 2000 das Kreditvolumen der Banken mit Sonderaufgaben, die
49
Wohnungsbau
Kredite insgesamt
Kredite an
Wohnungsunternehmen
Kredite für
Unternehmen der
gewerblichen
Immobilienwirtschaft
1.096
166
197
Kreditbanken
266
32
40
darunter: Großbanken
137
12
23
Landesbanken
56
24
49
Sparkassen
305
32
45
Kreditgenossenschaften
194
14
11
Realkreditinstitute
109
32
49
Bausparkassen
105
–
–
Banken mit Sonderaufgaben
62
32
2
Kreditvolumen im Juni 2008
Tabelle 3.3:
Kennzahlen für
die Immobilienfinanzierung im
Juni 2008 in
Milliarden Euro
Kreditvolumen nach Bankengruppen (Auszug)
1
2
3
Immobiliennahe Erwerbstätige
197.000
Quelle:
IW Köln
4
5
ihren Kreditbestand um über 80 % steigern konnten. Zu dieser Bankengruppe zählt vor allem die
KfW. Auf der anderen Seite hat sich der Kreditbestand der Realkreditinstitute um annähernd 30 %
verringert. Dies ist allerdings primär darauf zurückzuführen, dass einige Institute mittlerweile anderen Bankengruppen zugerechnet werden.
Bei der Finanzierung der Wohnungsunternehmen
ergibt sich ein ausgeglicheneres Bild als bei der
Wohnungsfinanzierung insgesamt. Auf diesem
Sektor verfügen die Sparkassen, die Banken mit
Sonderaufgaben, die Kreditbanken und die Realkreditinstitute jeweils über einen Marktanteil von
19 %. In der Finanzierung gewerblicher Immobilienunternehmen sind hingegen auch die Landesbanken mit einem Anteil von 25 % sehr aktiv.
Etwas größer sind nur die Realkreditinstitute, die
sich von ihrem Geschäftsmodell auf die Finanzierung großvolumiger grundbuchgesicherter Investitionen konzentrieren. Mit einem Anteil von 23 %
folgen die Sparkassen auf Platz drei.
Während es für die Kreditvolumina eine einheitliche Statistik gibt, stellt sich die Situation bei den
Beschäftigten wesentlich differenzierter dar. Für
diese Untersuchung ist der Anteil der Bankbeschäftigten gesucht, deren Tätigkeitsfeld dem Immobiliensektor, also im speziellen der Immobilienfinanzierung, zuzurechnen ist. Da die Banken selber
ihre Beschäftigten nicht nach Wirtschaftszweigen
ausweisen, muss dieser Anteil geschätzt werden.
Die Basis für die Schätzung stellen die Beschäftigten der Bausparkassen dar. Die Bausparkassen
konzentrieren sich nach ihrem Geschäftsmodell auf
die private Immobilienfinanzierung, so dass ihre
Beschäftigten vollständig der Immobilienwirtschaft
zuzurechnen sind. Dies waren 2007 etwa 18.000
Erwerbstätige. Im gleichen Jahr betrug das Kreditvolumen der Bausparkassen 104,5 Milliarden
Euro. Geht man davon aus, dass auch die anderen
Banken mit einem Fokus auf das Privatkundengeschäft ebenso viele Mitarbeiter zur Bearbeitung
und Vermittlung eines solchen Kreditvolumens benötigen, liegt die immobiliennahe Beschäftigung
bei den Sparkassen, Genossenschaftsbanken und
den Kreditbanken bei etwa 152.000 Erwerbstätigen. Für die Sparkassen würden danach etwa
52.000 Erwerbstätige zur Immobilienwirtschaft
gezählt werden können, was einer Quote von ca.
20 % an allen Sparkassen-Beschäftigten entspricht.
Bei den Genossenschaftsbanken würden entsprechend rund 33.000 Erwerbstätige immobiliennah
beschäftigt sein und die Quote liegt damit ebenfalls bei etwa 20 %. Bezogen auf die Kredite an
Wohnungsunternehmen und gewerbliche Immobilientransaktionen können die Bausparkassen jedoch aufgrund ihres Fokus auf Privatkunden nicht
als Basis dienen. Als Referenz werden in diesem
Fall die Realkreditinstitute herangezogen, die sich
6
7
8
50
auf die Finanzierung von Immobilienunternehmen
spezialisiert haben. Die 15 größten Realkreditinstitute beschäftigten im Jahr 2007 zusammen 9.700
Mitarbeiter (Die Bank 2008). Ausgehend von diesem Wert und dem Kreditvolumen der Realkreditinstitute dürften die Landesbanken, Großbanken
und Banken mit Sonderaufgaben etwa 17.000 Mitarbeiter immobiliennah beschäftigen. Ungenauigkeiten entstehen vor allem dadurch, dass die Realkreditinstitute nicht nur Immobilien, sondern auch
den Staat finanzieren, wodurch die der Immobilienwirtschaft zugerechneten Mitarbeiter möglicherweise überschätzt werden. Andererseits
wurden nur die größten 15 Realkreditinstitute betrachtet, tatsächlich sind es laut Bundesbankstatistik 22, was tendenziell eher zu einer Unterschätzung der Mitarbeiterzahlen führt. Diese Schätzung
der immobiliennahen Mitarbeiter im Bankensektor
stellt also nur eine grobe Annäherung dar. Nach
dieser Berechnung sind alles in allem 197.000
Bankmitarbeiter der Immobilienwirtschaft zuzurechnen. Dies entspricht 27,6 % aller Erwerbstätigen der Banken. Ebenso wie in der VGR wird auch
hier unterstellt, dass alle Erwerbstätigen sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind.
3.5
Vermittler, Verwalter und
Vermieter
Unternehmen des Wirtschaftszweiges „Bewirtschaftung, Vermittlung und Verwaltung“ sind als
Dienstleister tätig. Sie stellen den unterschiedlichen
Nutzern Wohn- oder Gewerberäume zur Verfügung, verwalten Immobilien für Dritte oder bereiten Immobilienverkäufe oder Neuvermietungen
vor. Während die bisher dargestellten Unternehmensgruppen primär mit dem Neubau oder der
Veränderung des Bestands beschäftigt sind, ist es
die Funktion der hier fokussierten Unternehmen,
die Nutzung des vorhandenen Bestands zu gewährleisten und zu optimieren. Daher wird dieses
Segment auch als die Immobilienwirtschaft im engeren Sinn bezeichnet. Der Gliederung des Statistischen Bundesamtes folgend, werden zunächst
die Vermittler und Verwalter näher betrachtet. Daraufhin werden die Immobiliengesellschaften
näher typisiert, wobei nach Möglichkeit zwischen
den Anbietern von Wohnungen und Gewerbeimmobilien unterschieden wird. Schließlich wird im
letzten Abschnitt dieses Kapitels ein Überblick
über geschlossene und offene Immobilienfonds
gegeben. Diese managen Immobilienbestände für
Anleger und zählen zu den großen Anbietern von
Immobilien. Nach der Gliederung des Unternehmensregisters werden sie getrennt von den übrigen Vermietungsgesellschaften betrachtet. Offene
Immobilienfonds werden nicht in der Dienstleistungsstatistik erfasst, sondern dem Kredit- und Versicherungsgewerbe zugerechnet. Da es für dieses
Segment keine ausführlichen Erhebungen gibt,
muss die Darstellung in diesem Punkt unvollständig bleiben.
3.5.1 Vermittler und Verwalter
Zu dem Bereich Vermittlung und Verwaltung zählt
das Statistische Bundesamt neben den klassischen
Immobilienmaklern auch Immobilien-Sachverständige, Facility Manager und Mietinkasso-Agenturen. Unterschieden werden in der Statistik jedoch
nur die Bereiche Vermittlung, also die Maklertätigkeiten, und Verwaltung. Tatsächlich erscheint
eine Trennung zunehmend schwierig, da sich z. B.
die größeren Maklerhäuser sehr differenziert aufstellen und auch Immobilienbewertungen oder Facility Management Dienstleistungen anbieten. Da
in den Erhebungsbögen des Statistischen Bundesamtes jeweils nur nach der Haupttätigkeit gefragt
wird, sind demnach Unschärfen nicht auszuschließen. Diese zeigen sich schon bei der Anzahl der
Unternehmen. Während in der Umsatzsteuerstatistik im Jahr 2006 48.794 Unternehmen ausgewiesen werden, die einen Umsatz von 27,6 Milliarden Euro erzielten, sind es nach der Dienstleistungsstatistik nur 31.078 Unternehmen mit einem
Umsatz von 17,2 Milliarden Euro. Wie bereits am
Anfang des Kapitels erläutert, wird hier den Daten
der Umsatzsteuerstatistik der Vorzug gegeben.
Danach teilt sich die Zahl der Unternehmen fast
gleichmäßig auf die Vermittler (27.119) und die
Verwalter (23.896) auf, wobei die Verwalter mit
17,4 Milliarden Euro den Hauptteil des Umsatzes
erzielten. Auffällig ist dabei, dass in den letzten
Jahren insbesondere der Bereich der Verwaltung
deutlich gewachsen ist. So stieg die Zahl der Unternehmen seit 2003 um 22,7 %, die Umsätze sind
allerdings nur um 2,5 % gestiegen. Die Zahl der
Makler ist in dem gleichen Zeitraum nahezu kon-
51
stant geblieben. Die Umsätze sind aber im Vergleich zum Jahr 2003 um 7,3 % gestiegen.
Die Zusammensetzung der Unternehmen ist ähnlich
wie bei den Architekten und Ingenieuren sehr kleinteilig. Rund 50% (Verwalter) bzw. sogar 64% (Vermittler) sind Einzelunternehmen. Auf der anderen
Seite ist bei den Verwaltern der Anteil der Kapitalgesellschaften (GmbHs und AGs) mit 31 % vergleichsweise hoch. Bei den Maklern liegt die entsprechende Quote bei 26 %. Nur etwa 20 % der
Unternehmen erreichen einen Umsatz von mehr als
250.000 Euro, diese Unternehmen vereinigen aber
83 % (Vermittler) bzw. sogar 90 % (Verwalter) aller
Umsätze auf sich. Offensichtlich sind am Markt
zwar viele selbständige Makler, Sachverständige
und Verwalter tätig, aber die größeren Unternehmen bestimmen das Geschehen. Aufgrund der großen Unternehmenszahlen kann keine Gefahr der
Marktkonzentration ausgemacht werden.
Der Ebitda der Verwalter beträgt 197.000 Euro pro
Unternehmen, derjenige der Vermittler 164.000
Euro. Bei den Unternehmen ab 250.000 Euro liegen die Werte bei 671.000 Euro (Vermittler) bzw.
833.000 Euro (Verwalter). Weitergehende Differenzierungen sind nicht möglich. Die Höhe der Gewinne (vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen)
deuten darauf hin, dass es eine Reihe von Unternehmen mit einem Umsatz von weit mehr als 250.000
Euro gibt. Tatsächlich zeigt z. B. eine Studie der IKB
(2008), dass die größten 15 Facility Management
Unternehmen jeweils einen Umsatz von mehr als
100 Millionen Euro erzielen. Ferner ist der Ebitda
pro Unternehmen bei den Vermittlern seit 2003 gestiegen, bei den Verwaltern ist er hingegen rückläufig. Bei den Vermittlern dürfte dies auf das größere
Transaktionsvolumen und das gestiegene internationale Interesse an deutschen Immobilien zurückzuführen sein, wovon vor allem die größeren Maklerhäuser profitiert haben. Bei den Verwaltern spricht
die Entwicklung dagegen für einen zunehmenden
Verdrängungswettbewerb. Pro Erwerbstätigem liegt
der Ebitda bei den Verwaltern bei 33.000 Euro und
bei den Vermittlern bei 54.000 Euro.
1
2
3
4
Beschäftigt sind bei den Unternehmen dieses Segments knapp 146.000 Menschen, wobei die
Mehrzahl mit 104.000 im Bereich Verwaltung beschäftigt ist. 50 % der Beschäftigten entfallen bei
den Vermittlern auf Unternehmen mit mehr als
250.000 Euro, bei den Verwaltern sind es sogar
67 %. Im Gegensatz zum Umsatz ist sowohl bei
den Vermittlern als auch bei den Verwaltern die
Zahl der tätigen Personen um jeweils rund 15 %
seit 2003 gestiegen.
5
6
7
8
Abb. 3.2:
Ebitda pro Unternehmen aus den
Branchen Verwaltung und Vermittlung 2003 bis
2006 in 1.000
Euro
Quelle:
Statistisches
Bundesamt, Dienstleistungsstatistik
(verschiedene
Jahrgänge),
IW Köln
52
Tabelle 3.4:
Kennziffern für
Vermittler und
Verwalter 2006
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008m,
IW Köln
Vermittler
Verwalter
27.119
23.896
63,9 %
50,0 %
Umsatz
19,7 %
20,4 %
10.218
17.357
pro Unternehmen
164
197
pro Erwerbstätigem
54
33
Tätige Personen
41.921
104.515
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
69,5 %
86,0 %
3.5.2 Immobilienvermieter
Die Vermietung und Verpachtung stellt neben der
Bauwirtschaft den größten Bereich der Immobilienwirtschaft dar. Insgesamt waren im Jahr 2006
198.733 Unternehmen in diesem Segment tätig.
Gegenüber 2002 stellt dies einen Zuwachs von
2 % dar. Der Umsatz betrug 2006 89,2 Milliarden Euro, was gegenüber 2002 einem Zuwachs
von 23 % entspricht. Ähnlich wie die anderen Segmente der Immobilienwirtschaft ist auch dieser Bereich sehr kleinteilig. Nur 18 % der Unternehmen
erzielten einen Umsatz von 250.000 Euro und
mehr. Bei einer unterstellten Kaltmiete von 5.000
Euro pro Jahr und Wohnung entspricht ein Umsatz
von 250.000 Euro lediglich einem WohnungsbeTabelle 3.5:
Größenstruktur
der Immobilienvermieter nach
Umsatzklassen
2006
Quelle:
Sonderauswertung
des Statistischen
Bundesamtes,
IW Köln
Umsatzklasse der
Unternehmen in Euro
Anzahl der
Unternehmen
Umsatz in
Millionen Euro
17.500 bis 50.000
56.082
1.764,5
bis 100.000
32.680
2.340,9
bis 250.000
30.430
4.742,5
bis 500.000
11.641
4.059,0
bis 1 Millionen
6.911
4.802,7
bis 2 Millionen
3.539
4.868,9
bis 5 Millionen
2.453
7.513,9
bis 10 Millionen
773
5.295,7
bis 25 Millionen
663
10.053,7
25 Millionen
und mehr
353
23.607,0
stand von 50 Wohneinheiten. Der überwiegende
Teil der Vermieter zählt also zu den Kleinvermietern, was bereits aus der Darstellung der Eigentümerstruktur hervorging. Tabelle 3.5 bietet eine detaillierte Darstellung der Größenstruktur der
Immobilienvermieter. Mehr als ein Drittel der Unternehmen erzielen einen Umsatz von weniger als
50.000 Euro. Auf der anderen Seite vereinigen
die 353 umsatzstärksten Unternehmen über ein
Drittel des Gesamtumsatzes auf sich.
Die Kleinteiligkeit der Unternehmen zeigt sich
auch in den Rechtsformen. 49 % zählen zu den
Einzelunternehmen, 43 % zu den Personengesellschaften, 5 % zu den Kapitalgesellschaften und
der Rest sind Genossenschaften.
Durchschnittlich erzielten die Unternehmen einen
Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen
(Ebitda) von 291.000 Euro. Die kleinsten Unternehmen erzielten durchschnittlich einen Gewinn
von 24.000 Euro, die größten dagegen einen von
mehr als 34 Millionen Euro. Dies ist nicht weiter
überraschend, da sich der größere Kapitaleinsatz
auch in höheren Gewinnen niederschlagen sollte.
Vergleicht man jedoch das Verhältnis der Aufwendungen zum Umsatz, so stehen die kleineren Unternehmen besser da. Während dieses Verhältnis
bei den kleinsten Unternehmen 22 % beträgt, sind
es bei den größten Unternehmen 49 % (Abbildung
3.3). Allerdings könnten die Ergebnisse für die
kleinsten Unternehmen verzerrt sein, da diese
hauptsächlich von Selbständigen geführt werden
und der kalkulatorische Unternehmerlohn nicht berücksichtigt wird. Der Durchschnitt liegt bei 38 %.
Der Ebitda pro Beschäftigtem beträgt 181.000
Euro.
Die Immobiliengesellschaften unterscheiden sich
nicht nur nach ihren Größen und Rechtsformen,
sondern vor allem hinsichtlich der Immobilien, die
sie vermieten. Maßgeblich ist die Unterscheidung
zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, die in
der amtlichen Statistik unter dem Begriff Nichtwohngebäude subsumiert werden. Entgegen mancher Erwartung konzentriert sich die Mehrzahl der
Unternehmen auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Sie stellt bei 135.016 Unternehmen den
Hauptschwerpunkt ihrer Tätigkeit dar, nur 63.717
konzentrieren sich auf Wohnimmobilien. Bei den
53
Abb. 3.3:
Verhältnis von
Aufwendungen
zu Umsatz nach
Umsatzgrößenklassen 2006
1
2
Quelle:
Sonderauswertung
des Statistischen
Bundesamtes,
IW Köln
Rechtsformen bleibt die Verteilung annähernd
gleich, jeweils die Hälfte der Unternehmen sind
Einzelunternehmen. Aufgrund der zahlenmäßigen
Dominanz der Vermieter von Gewerbeimmobilien,
konzentriert sich auch der Umsatz auf diesen Bereich. So liegt der Umsatz bei Unternehmen mit
Schwerpunkt Gewerbeimmobilien bei fast 57 Milliarden Euro, bei den Wohnungsunternehmen summierten sich die Umsätze auf etwa 32 Milliarden
Euro. Diese Relationen sprechen dafür, dass die
Vermieter von Gewerbeimmobilien durchschnittlich etwas kleiner sind als die Wohnungsvermieter. Allerdings bietet das Statistische Bundesamt
keine Größenklassifikationen an, die diese Vermutung bestätigen könnten. Bei dieser Aufgliederung
werden nur die Umsätze derjenigen Unternehmen
erfasst, die ihren Haupttätigkeitsschwerpunkt in
der Vermietung und Verpachtung haben und einen
Umsatz von mehr als 17.500 Euro pro Jahr erzielen. Die Mieterträge von selbständigen Handwerkern oder von Industrieunternehmen, die Wohnungen „nebenbei“ vermieten, werden daher nicht
erfasst. Dass die Gesamtumsätze in der Immobilienvermietung deutlich höher liegen müssen, wird
anhand der folgenden Überlegung deutlich. Allein die beiden größten Wohnungsunternehmen
in Deutschland mit einem gemeinsamen Wohnungsbestand von 390.000 Wohnungen erzielten im Jahr 2006 einen Umsatz von 1,672 Milliarden Euro. Rechnet man auf dieser Basis hoch,
müsste der Umsatz allein für den Wohnungsmarkt
deutlich über 80 Milliarden Euro liegen. Die Dar-
stellung fokussiert jedoch auf die Unternehmen,
die ihren Schwerpunkt in der Vermietung und Verpachtung haben.
3
4
5
6
Bei den Ebitda dieser Unternehmen stellt man
signifikante Unterschiede zwischen beiden Bereichen fest. So beträgt der Ebitda pro Unternehmen
bei den Vermietern von Gewerbeimmobilien
239.000 Euro, bei den Wohnungsvermietern dagegen 448.000 Euro. Bei dem Verhältnis von Aufwendungen zum Umsatz weisen die Gewerbeimmobilienvermieter hingegen mit einem Wert von
31 % ein besseres Ergebnis als die Wohnungsvermieter mit 48 % auf. Sowohl der Sach- als auch
der Personalaufwand übertreffen bei den Wohnungsgesellschaften mit Abweichungen von 1,5
Milliarden Euro bzw. 700 Millionen Euro das Niveau der Aufwendungen bei den übrigen Vermietern. Hierzu passt, dass der Ebitda pro Erwerbstätigem bei den Gewerbeimmobilienvermietern
denjenigen der Wohnungsvermieter um 30.000
Euro übertrifft. Zudem liegt das Investitionsniveau
im Gewerbeimmobilienmarkt mit 13 Milliarden
Euro deutlich über dem der Wohnungsunternehmen mit 6 Milliarden Euro. Dies dürfte insbesondere auf die kürzeren Sanierungszyklen bei Gewerbeimmobilien und die höheren Ansprüche der
Nutzer zurückzuführen sein.
In der Vermietung und Verpachtung sind 232.000
Menschen beschäftigt, 98.000 Menschen bei
Wohnungsvermietern und 134.000 bei den An-
7
8
54
Tabelle 3.6:
Kennziffern für
Vermieter von
Wohnungs- und
Gewerbeimmobilien 2006
Wohnungs- Gewerbevermieter vermieter
63.717
135.016
48,5 %
50,7 %
Umsatz
Quelle:
Sonderauswertung
des Statistischen
Bundesamtes,
IW Köln
18,1 %
31.926
57.250
pro Unternehmen
448
239
pro Erwerbstätigen
165
195
Tätige Personen
97.906
134.428
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
68,8 %
31,4 %
bietern von Gewerbeimmobilien. Mit knapp 69 %
liegt der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten bei den Wohnungsunternehmen deutlich höher als bei den Vermietern von gewerblichen Immobilien mit 31 %. Auch dies ist ein Indiz
dafür, dass besonders viele Einzelpersonen Gewerbeimmobilien vermieten, und es begründet
auch die deutlich höheren Personalkosten der
Wohnungsunternehmen trotz geringerer Unternehmenszahl. Insgesamt arbeiten bei den 1.000 größten Immobilienvermietern fast 50 % aller sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten dieses Segments.
Die Kennziffern verdeutlichen, dass die Vermietung und Verpachtung neben der Bauindustrie das
größte Segment des Immobilienmarktes darstellt,
welches darüber hinaus durch eine sehr kleinteilige Aufteilung gekennzeichnet ist, die für eine
hohe Wettbewerbsintensität spricht. Dies gilt sowohl für den Wohnungs- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt.
3.5.3 Offene und geschlossene
Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalsammelstellen, die einzelne Immobilien erwerben und
die die hierzu notwendige Fremdkapitalfinanzierung durch das Einwerben von Investoren ablösen.
Dann wird der Fonds geschlossen und von dem
Fondsmanagement oder externen Dienstleistern
bis zur Veräußerung bewirtschaftet. Die Anleger
werden dabei entsprechend ihres Eigenkapitals an
den laufenden Erträgen und dem Veräußerungsgewinn beteiligt. Bei einem offenen Immobilienfonds können die Anleger jederzeit Geld einzahlen oder abrufen. Offene Immobilienfonds investieren dieses Geld gemäß ihrer Anlagekriterien
in Immobilien. Eine genauere Auseinandersetzung
und Gegenüberstellung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds erfolgt in Kapitel 6. An dieser Stelle geht es zunächst darum, die quantitative
Bedeutung der Fonds herauszustellen.
Die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds
entwerfen ein Fondskonzept und gründen dann
für jeden Fonds ein eigenständiges Unternehmen,
an dem sich die Anleger beteiligen können. Nach
der Umsatzsteuerstatistik gab es in Deutschland
im Jahr 2006 insgesamt 1.865 geschlossene Immobilienfonds. 701 Unternehmen konzentrieren
sich dabei auf Wohnimmobilien und 1.164 auf
Gewerbeimmobilien. Der Gesamtumsatz der Unternehmen, der vor allem auf den Mieteinnahmen
beruht, betrug 3,75 Milliarden Euro, wobei auf
Anbieter von Gewerbeimmobilienfonds mit 2,16
Milliarden der Großteil des Umsatzes entfällt.
Nach nicht amtlichen Quellen ist die Zahl der geschlossenen Immobilienfonds deutlich größer, BulwienGesa geht beispielsweise von über 4.000
aufgelegten Fonds aus.
Die beherrschende Unternehmensform der geschlossenen Immobilienfonds stellen die Personengesellschaften dar. 60 % der Wohnimmobilienund sogar 91 % der Gewerbeimmobilienfondsanbieter firmieren als Personengesellschaften. Das
Statistische Bundesamt weist keine Umsatzklassen
für die geschlossenen Immobilienfonds aus. Ausgehend von dem übergeordneten Wirtschaftszweig „Managementtätigkeiten von Holdinggesellschaften“ würde der Anteil der Unternehmen
mit einem Umsatz von weniger als 250.000 Euro
jedoch bei 58 % liegen. Der tatsächliche Anteil
dürfte etwas geringer sein, da die Fonds in der
Regel höhere Mieterträge erwirtschaften. Ein Indiz
hierfür bieten zum Beispiel die Daten zum Ebitda.
Bei Wohnimmobilienfondsanbietern beträgt der
Ebitda pro Unternehmen 756.000 Euro und pro
Erwerbstätigem 304.000 Euro, bei den Gewerbeimmobilienfondsanbietern liegen die vergleich-
55
baren Werte mit 1,365 Millionen Euro und
883.000 Euro deutlich höher. Diese hohen Werte
legen einen sehr großen Kapitaleinsatz nahe.
1.909 Menschen sind bei den Initiatoren der geschlossenen Immobilienfonds beschäftigt, die sich
fast gleichmäßig auf Wohn- und Gewerbeimmobilien aufteilen. Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist bei den Anbietern von
Wohnimmobilienfonds mit 63,4 % deutlich höher
als bei den Gewerbeimmobilienanbietern mit
41,3 %.
Über die Beschäftigten und die Mieterträge der
offenen Immobilienfonds gibt es deutlich weniger
aggregierte Daten als für die geschlossenen Immobilienfonds. Zwar liegen eine Vielzahl von Publikationen und Daten über die Performance und
das Immobilienvermögen vor, jedoch keine aggregierten Daten über die Erträge oder die Beschäftigten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass diese
Anlageklasse in dieser Beziehung von der amtlichen Statistik kaum erfasst wird. Offene Immobilienfonds fallen unter die Kapitalanlagegesellschaften und werden daher weder in der
Umsatzsteuer- noch in der Dienstleistungsstatistik
separat ausgewiesen. Die Mehrzahl der folgenden Informationen beruht daher auf Schätzungen
auf Basis einzelner Geschäftsberichte.
In Deutschland bieten derzeit 23 Gesellschaften
offene Immobilienfonds an, die derzeit 49 Publikumsfonds und 125 Spezialfonds vertreiben. Für
die Schätzungen wurden die Geschäftberichte
von fünf großen Gesellschaften ausgewertet, die
über ein Fondsvermögen von zusammen 25 Milliarden Euro verfügen. Dies entspricht einem Anteil
von knapp 25 % am gesamten Fondsvermögen
der offenen Immobilienfonds. Laut Bundesbankstatistik belief sich das direkt gehaltene Immobilienvermögen der offenen Immobilienfonds im Dezember 2008 auf 86,9 Milliarden Euro. Nur dieses
Vermögen ist für die Bestimmung des Umsatzes relevant, da bei der Berücksichtigung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften Doppelzählungen resultieren würden. Das Verhältnis von
Immobilienerträgen zu Immobilienwerten beträgt
bei den betrachteten Gesellschaften durchschnittlich 7,7 % bei einer Bandbreite zwischen 5,2 und
9 %. Auf Basis dieser Kennziffer lassen sich die Erträge der offenen Immobilienfonds hochrechnen.
Hiernach erzielten sie 2008 einen Mietertrag von
knapp 6,69 Milliarden Euro. Die Summe der ausgeschütteten Erträge lag zum Vergleich bei 2,9
Milliarden Euro.
Geschlossene Wohnimmobilienfonds
Offene
Immobilienfonds*
1.164
701
23
2,6 %
15,3 %
–
41,7 % **
3
4
5
6
7
8
Tabelle 3.7:
Kennziffern für
die Anbieter
offener und
geschlossener
Immobilienfonds
2006
–
2.162
1.592
6.690
Ebitda in Tausend Euro pro Unternehmen
1.365
756
k. A.
883
334
k. A.
Tätige Personen
1.082
827
2.220
Anteil der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten
41,3 %
63,4 %
k. A.
Ebitda in Tausend Euro pro Erwerbstätigen
2
Die Zahl der Beschäftigten bei den offenen Immobilienfonds lässt sich nicht den Geschäftsberichten
entnehmen. Eine Befragung von vier großen Gesellschaften mit einem Fondsvolumen von insgesamt 28 Milliarden Euro ergab, dass diese 572
Menschen beschäftigen. Rechnet man auf dieser
Basis hoch, ergeben sich etwa 2.220 Beschäftigte
aller offenen Immobilienfonds. Diese Schätzung
stellt nur eine grobe Annäherung dar.
Geschlossene Gewerbeimmobilienfonds
Anteil der Unternehmen mit mehr als
250.000 Euro Umsatz
1
*
Angaben für das Jahr 2008
** Angaben für die übergeordnete Unternehmensgruppe „Managementtätigkeiten von Holdinggesellschaften“
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008m,
2009b, IW Köln
56
3.6. Weitere Zweige der
Die bisherige Darstellung bietet einen weit reichenden Überblick über die Unternehmen, die in der
Immobilienwirtschaft tätig sind. Dabei folgte die
Zuordnung nach der Lebenszyklus-Betrachtung
einer Immobilie. Nicht alle Unternehmensgruppen
lassen sich jedoch gemäß diesem Schema einordnen. So erbringen beispielsweise Wirtschaftsberater sowohl Leistungen für die Bauindustrie als
auch für die Immobilienunternehmen. Das Immobilien-Leasing bewegt sich an der Schnittstelle von
Immobilienfinanzierung und Immobilienvermietung. Und die Gebäudereinigung, die ein elementarer Bestandteil der Bewirtschaftung darstellt,
kann als nachgelagerte Servicebranche angesehen werden. Für diese Wirtschaftsbereiche werden im Folgenden einige Kennziffern abgeleitet.
Ebenso wie andere Branchen beschäftigt auch die
Immobilienwirtschaft Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsberater. Viele Kanzleien und
Berater haben sich speziell auf immobilienrechtliche Belange spezialisiert, zumal sich bei Immobiliengeschäften sowohl die steuerlichen als auch
vertraglichen Aspekte als besonders komplex erweisen. Von der Statistik werden allerdings Spezialisierungen in diesen Feldern nicht separat ausgewiesen. Hinzu kommt, dass sich in dem Großteil
der Fälle zwar einzelne Mitarbeiter auf Immobilien spezialisieren, in der Gesamtheit eine Kanzlei oder Beratungs- und Prüfungsgesellschaft aber
Tabelle 3.8:
Die Wirtschaftszweige der
Immobilienwirtschaft 2006
Immobilien-Leasing stellt eine Finanzierungsalternative dar, bei der den Nutzern nicht nur gegen
Entgelt die Nutzfläche zur Verfügung gestellt wird,
sondern auch Wartung und Instandsetzung mit
übernommen werden. Nach aktuellen Meldungen
des Bundesverbands Deutscher Leasing-Unternehmen (2008) betrug der Umsatz der Unternehmen
im Immobilien-Leasing 2008 5,6 Milliarden Euro.
Dies entspricht etwa einem Zehntel des Gesamtumsatzes der Leasing-Branche. Derzeit gibt es Leasingverträge für rund 5.660 Objekte mit einem
Wert von etwa 90 Milliarden Euro. Geleast werden überwiegend Büro- und Handelsimmobilien.
Rund 20 Gesellschaften sind in diesem Markt
aktiv, die nach Meldungen an den Verband etwa
2.000 Mitarbeiter beschäftigen.
Eine weitere Unternehmensgruppe stellen die Immobilienhändler dar. Immerhin 11.520 Unternehmen gaben als den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit
den Kauf und Verkauf eigener Immobilien an.
Anzahl
Architekten und Ingenieure
Umsätze
in Millionen Euro
Erwerbstätige
70.555
16.897
178.000
336.131
205.075
2.226.000
Banken
2.088
–
197.000
Vermittler und Verwalter
51.015
27.575
146.400
198.733
89.176
232.300
1.888
10.474
4.130
46.955
34.635
846.100
707.365
383.832
3.829.930
3.099.493
4.930.000
39.097.000
22,8 %
7,7 %
9,8 %
Bauindustrie
Vermieter
Immobilienfonds
Sonstige
Gesamte Immobilienwirtschaft
Quelle:
Statistisches Bundesamt, IW Köln
auch andere Kundengruppen bedient. Daher
muss der immobiliennahe Teil dieser Dienstleister
geschätzt werden. Hierzu wird unterstellt, dass
diese Unternehmen in dem Maße für die Immobilienwirtschaft Leistungen erbringen, in dem sie am
Gesamtumsatz der Wirtschaft beteiligt sind. Demnach können der Immobilienwirtschaft aus dem
Bereich Rechts-, Steuer- und Wirtschaftsberatung
rund 8.000 Unternehmen mit 41.400 Erwerbstätigen und einem Umsatz von 2,6 Milliarden Euro
zugerechnet werden.
Gesamtwirtschaft
Anteil Immobilienwirtschaft
57
Diese Unternehmen erzielten 2006 einen Umsatz
von fast 14,4 Milliarden Euro und beschäftigten
rund 20.000 Mitarbeiter. Hinzu kommen 575 Unternehmen mit einem Schwerpunkt auf der Erschließung von unbebauten Grundstücken mit einem
Umsatz von ca. 490 Millionen Euro und ca.
2.270 Erwerbstätigen.
Schließlich sollen auch die Unternehmen der Gebäudereinigung nicht unerwähnt bleiben. Allein
19.126 Unternehmen konzentrieren sich auf die
Reinigung von Gebäuden, Räumen und Inventar
und erzielten damit 2006 einen Umsatz von
10,5 Milliarden Euro. Hinzu kommen z. B. 7.715
Schornsteinfeger mit einem Umsatz von knapp1,1
Milliarden Euro. Bemerkenswert ist vor allem die
Beschäftigung in dieser Branche mit fast 780.000
Personen, 93,7 % davon gehen einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach. Der
Durchschnittsverdienst der Mitarbeiter liegt jedoch
nur bei 700 Euro pro Monat und der Ebitda pro
Erwerbstätigem bei lediglich 2.400 Euro.
3.7. Die Immobilienwirtschaft
im Gesamtüberblick
Die Darstellung macht deutlich, dass eine Vielzahl
von Unternehmen an der Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung der Immobilien
beteiligt sind. Insgesamt umfasst die Immobilienwirtschaft damit über 707.000 Unternehmen. Dies
entspricht einem Anteil von 22,8 % an allen Unternehmen. Der Gesamtumsatz der Branche betrug
über 380 Milliarden Euro, was einem Anteil von
7,7 % des Umsatzes aller umsatzsteuerpflichtigen
Unternehmen entspricht (Tabelle 3.8). Dies unterstreicht einmal mehr die Kleinteiligkeit der Unternehmen. Überwiegend dominieren Unternehmen
mit einem Umsatz von weniger als 250.000 Euro.
Auch der hohe Anteil der Einzelunternehmen ist
typisch für die Immobilienbranche. Da der Blick
der Öffentlichkeit und der Politik häufig nur auf
große Unternehmen gerichtet ist, ist es demnach
nicht verwunderlich, dass die Immobilienwirtschaft
in ihrer Bedeutung häufig unterschätzt wird.
1
2
3
4
5
6
7
8
Statistisches Bundesamt: Finanzen und Steuern – Umsatzsteuer (Fachserie 14, Reihe 8)
Statistisches Bundesamt: Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich – Grundstücks- und Wohnungswesen, Vermietung beweglicher Sachen, Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen, a. n. g.
(Fachserie 9, Reihe 2)
Statistisches Bundesamt: Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich – Architektur- und Ingenieurbüros
(Sonderveröffentlichung)
Statistisches Bundesamt: Produzierendes Gewerbe – Beschäftigte und Umsatz der Betriebe im Baugewerbe (Fachserie 4, Reihe 5.1)
Deutsche Bundesbank: Bankenstatistik
Deutsche Bundesbank: Kapitalmarktstatistik
58
4.
Der Beitrag der
zu Wertschöpfung und
Beschäftigung
Executive Summary
Im Jahr 2006 summierte sich die gesamte Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft auf fast 390 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anteil von 18,6 % an der gesamten Bruttowertschöpfung.
Der Großteil der Wertschöpfung entsteht im Kernbereich der Immobilienwirtschaft, also bei Vermietern,
Maklern und Verwaltern. Die Wertschöpfung dieser Unternehmensgruppen beträgt etwa 150 Milliarden Euro, wobei der überwiegende Teil auf die Vermieter entfällt. Weitere 100 Milliarden Euro werden
den Selbstnutzern von Wohnimmobilien zugerechnet.
80 Milliarden Euro der Bruttowertschöpfung entfallen auf die Bauwirtschaft, 38 Milliarden Euro auf die
Finanzierung und jeweils rund 10 Milliarden Euro auf die Architekten und Ingenieure sowie die sonstigen Dienstleister wie Rechtsberater und Gebäudereiniger.
Mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro stellt die Immobilienwirtschaft eine der größten
Branchen dar – deutlich größer als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel. Die Bruttowertschöpfung einer Branche ist ein Maß für den Beitrag einer Branche zur gesamten Wirtschaftsleistung. Sie errechnet sich aus dem Wert der hergestellten Waren und Dienstleistungen abzüglich der verbrauchten Vorleistungen.
Tätig sind in der Immobilienwirtschaft etwa 3,8 Millionen Menschen, was einem Anteil von knapp 10 %
an allen Erwerbstätigen entspricht. Nur wenige Branchen, wie der Handel oder das Verarbeitende Gewerbe, beschäftigen mehr Mitarbeiter.
Beeindruckend sind auch die Nutzerzahlen der Immobilienwirtschaft. Allein die Wohnungsvermieter bieten Dienstleistungen für 39 Millionen Menschen an. Darüber hinaus belaufen sich die Leistungen der
Immobilienwirtschaft für das Produzierende Gewerbe auf 31 Milliarden Euro und für den Handel auf
27 Milliarden Euro.
4.1
Idee und Datengrundlage
Im vorangegangenen Abschnitt standen die Struktur und die Zusammensetzung der Immobilienwirtschaft im Vordergrund. In öffentlichen und politischen Diskussionen steht meist die aggregierte
Betrachtung einer Branche im Fokus, und dabei
insbesondere der Beitrag zu Wachstum und Beschäftigung. Die Beschäftigungszahlen lassen sich
unmittelbar aus dem vorhergehenden Kapitel
übernehmen und stehen somit direkt für einen
Vergleich mit anderen Branchen zur Verfügung.
Anders stellt sich dies für den Beitrag zum Wachstum dar, da die hierfür relevante Bruttowertschöp-
59
fung nicht unmittelbar aus der Dienstleistungsstatistik entnommen werden kann.
Im Folgenden wird daher zunächst die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft auf Basis der
Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung abgeleitet.
Danach wird die Bedeutung der Immobilienwirtschaft mit derjenigen anderer Branchen verglichen. Eine alternative Möglichkeit zur Illustration
der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienbranche stellt die Darstellung der Nutzerbzw. der Kundengruppen dar. Dies wird am Ende
dieses Kapitels präsentiert.
4.2
Die Bruttowertschöpfung
der Immobilienwirtschaft
Die Bruttowertschöpfung eines Unternehmens ergibt sich durch den Wert der hergestellten Waren
und Dienstleistungen abzüglich der verbrauchten
Vorleistungen. Berücksichtigt man darüber hinaus
auch die Gütersteuern und die Gütersubventionen,
lässt sich der Beitrag eines Unternehmens zum
Bruttoinlandsprodukt ermitteln.
Das Statistische Bundesamt berechnet die Bruttowertschöpfung regelmäßig im Rahmen der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung. Dabei orientiert
es sich bei der Zurechnung auf einzelne Branchen
weitgehend an der Klassifikation der Wirtschaftszweige, allerdings in einem gröberen Raster als in
der Dienstleistungsstatistik. Für einzelne Segmente
der Immobilienbranche, wie Ingenieure und Architekten, kann die entsprechende Bruttowertschöpfung nicht explizit ausgewiesen werden. Um in
diesen Fällen dennoch einen Beitrag zur Wirtschaftsleistung ausweisen zu können, wird die Bruttowertschöpfung des übergeordneten Wirtschaftszweiges mit dem Anteil des Umsatzes der
immobilienrelevanten Unternehmensgruppe multipliziert. Dies ist angemessen, da der Umsatz den
Hauptbestandteil des Produktionswertes darstellt.
1
2
3
Auf Basis dieser Überlegung betrug die Bruttowertschöpfung der immobiliennahen Architekten und
Ingenieure 9,44 Milliarden Euro im Jahr 2006.
Die Bruttowertschöpfung des Baugewerbes lag im
gleichen Jahr bei 80,35 Milliarden Euro. Im Finanzierungssektor lässt sich, wie schon bei den Beschäftigten, keine Unterscheidung zwischen immobiliennahen und immobilienfernen Tätigkeiten
vornehmen. Hier wird – einem Ansatz des Statistischen Bundesamtes (2006) folgend – die der Immobilienwirtschaft zurechenbare Bruttowertschöpfung auf Basis des Anteils der Immobilienkredite
an allen Krediten bestimmt. 2006 betrug der Anteil der Immobilienkredite (Wohnungs- und Gewerbefinanzierung) 58,5 %, woraus sich für diesen
Wirtschaftszweig eine Bruttowertschöpfung von
4
5
6
7
8
Abb. 4.1:
Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft
1991 bis 2007
in Milliarden Euro
bzw. Anteil in %
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
IW Köln
60
38,3 Milliarden Euro ergibt. Der der Immobilienwirtschaft zurechenbare Anteil ist also wesentlich
größer als bei der Schätzung der Erwerbstätigen.
Dies ist jedoch angemessen, da die Wertschöpfung durch die Kreditvergabe entsteht, großvolumigere Kredite, wie für Immobilien, möglicherweise
weniger personalintensiv sind. Den größten Beitrag zur Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche leisten die Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien. 2006 wird die Bruttowertschöpfung
des Grundstücks- und Wohnungswesens mit
251,28 Milliarden Euro beziffert. Hierin enthalten
sind neben den Vermietungsleistungen auch die
Bruttowertschöpfung der Verwalter, der Vermittler,
der Immobilienhändler und der Bauträger. Außerdem wird die Wertschöpfung der Wohneigentümer mit berücksichtigt. Diese Wertschöpfung wird
auf der Basis fiktiver Mieten auf Grundlage von
Erhebungen des Mikrozensus berechnet. Es ist diskussionswürdig, ob der Beitrag der Selbstnutzer
zur Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft, die
definitionsgemäß Leistungen für Dritte erbringt, hinzugerechnet werden sollte. Schließlich wird die
Selbstnutzung von Betriebsimmobilien oder der eigenständige Ausbau eines Hauses auch nicht in
der Wertschöpfung berücksichtigt. Um jedoch die
Daten international und mit früheren Arbeiten wie
z. B. von Rußig et al. (2005) vergleichbar zu halten, wird die Selbstnutzung von Wohnimmobilien
als Bestandteil der Immobilienwirtschaft mit beAbb. 4.2:
Wertschöpfung
einzelner Wirtschaftszweige in
der Immobilienwirtschaft 1991
bis 2007 in %
(Zahlenangaben
in Milliarden
Euro)
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
IW Köln
rücksichtigt. Allerdings wird dieser Beitrag explizit
ausgewiesen. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes entfallen 40,1 % der Wertschöpfung des
Grundstücks- und Wohnungswesens auf Eigentümernutzungen. Dieser hohe Anteil erklärt sich
durch die meist größeren und besser ausgestatteten Wohnungen der Eigentümer. Damit entfällt auf
die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne – die
Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Vermittlung von Immobilien – eine Bruttowertschöpfung
von 150,5 Milliarden Euro. Dabei verteilt sich die
Bruttowertschöpfung nahezu gleichmäßig auf
Wohn- und Gewerbeimmobilien. Schließlich wird
die Wertschöpfung der sonstigen Unternehmen
der Immobilienwirtschaft, wie u. a. Wirtschaftsberater und Reinigungsunternehmen, mit 10,1 Milliarden Euro beziffert.
Insgesamt beträgt die Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors 2006 damit 389,5 Milliarden
Euro. Dies entspricht einem Anteil von 18,6 % an
der gesamten Bruttowertschöpfung und von 16,8%
am Bruttoinlandsprodukt. Ohne die Selbstnutzer
läge die Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft
um etwa 100 Milliarden Euro niedriger und der
Anteil an der Wertschöpfung der Volkswirtschaft
bei 14,5 %. Geht man davon aus, dass die Anteile
der Immobilienwirtschaft an der Bruttowertschöpfung der übergeordneten Wirtschaftsbereiche –
also Bauwirtschaft, Finanzierung, Vermietung, Ver-
61
waltung und Unternehmensdienstleister – konstant
bleiben, lässt sich die Bruttowertschöpfung für
2007 von rund 403 Milliarden Euro ableiten, was
einem Anstieg um 4,2 % entspricht. Auf der Basis
dieser Prämisse lässt sich auch die zeitliche Entwicklung sowie der Anteil an der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung darstellen (Abbildung 4.1).
Der Anteil der Immobilienwirtschaft an der gesamten Wertschöpfung unterliegt im Zeitablauf deutlichen Schwankungen. Zwischen 1991 und 1995
nahm der Anteil um 3 Prozentpunkte zu. Danach
ist der Anteil um etwa 2 Prozentpunkte gesunken,
wobei sich der Wert seit einigen Jahren stabilisiert
hat. Ursächlich für diese Schwankungen ist vor
allem die Bauwirtschaft. Während die Wertschöpfung in den Bereichen Vermietung und Verpachtung sowie bei den sonstigen Dienstleistern fast
kontinuierlich steigt, ist die Wertschöpfung der
Bauwirtschaft viele Jahre rückläufig gewesen.
Nach der Wiedervereinigung wurde die Bautätigkeit durch den enormen Nachholbedarf, eine
große Euphorie und steuerliche Anreize bis zur
Mitte der 1990er Jahre erheblich ausgeweitet. Als
der Bedarf weitgehend gedeckt war und sich nicht
alle Erwartungen erfüllten, wurde die Bautätigkeit
kontinuierlich zurückgefahren. Erst in den letzten
Jahren hat sich die Bauwirtschaft von diesem
Schrumpfungsprozess erholt. Abbildung 4.2 verdeutlicht den zunehmenden absoluten Bedeutungsverlust der Bauwirtschaft, auch relativ innerhalb der Immobilienwirtschaft. So lag der Anteil
der Bauwirtschaft an der Wertschöpfung der gesamten Immobilienbranche 1992 noch bei über
35 %, 14 Jahre später ging er auf unter 21 % zurück. Erst mit der Konsolidierung der Bauwirtschaft
hat sich auch ihr Beitrag an der Wertschöpfung
der Immobilienwirtschaft wieder stabilisiert.
4.3
im Branchenvergleich
Fast 20 % der Bruttowertschöpfung der Bundesrepublik Deutschland entstehen in der Immobilienwirtschaft. Über 3,8 Millionen Erwerbstätige sind
in der Immobilienwirtschaft tätig, was einem Anteil von knapp 10 % aller Erwerbstätigen entspricht. Etwa 3,1 Millionen Mitarbeiter gehen
einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung
nach, was einer Quote von fast 9 % entspricht.
Diese Zahlen sind beeindruckend. Um sie jedoch
einordnen zu können, bedarf es eines Vergleiches
mit anderen Branchen.
Im Fokus der Öffentlichkeit stehen oft der Fahrzeug- und der Maschinenbau. Beide Branchen erreichen jedoch nicht annähernd die Bedeutung
der Immobilienwirtschaft. Die Wertschöpfung im
Fahrzeugbau betrug im Vergleichsjahr 81,1 Milliarden Euro, im Maschinenbau waren es 73,6 Milliarden Euro. Auch was die Erwerbstätigen angeht,
sind beide Branchen im Vergleich zur Immobilienwirtschaft klein. Der Maschinenbau kam 2006 auf
1,06 Millionen Erwerbstätige, im Fahrzeugbau
waren es 975.000. Auch andere Einzelbranchen
sind deutlich kleiner als die Immobilienwirtschaft.
So betrug der Beitrag der Energie- und Wasserversorger zur Wertschöpfung 2006 gerade 49
Milliarden Euro, derjenige des Handels 220 Milliarden Euro und der des Gesundheits-, Veterinärsund Sozialwesens 147 Milliarden Euro. Größer
als die Immobilienwirtschaft ist lediglich das Verarbeitende Gewerbe. Hierzu zählen u. a. das Textilund Ledergewerbe, das Papier-, Verlags- und
Druckgewerbe, die Mineralölverarbeitung, die
chemische Industrie, der Maschinen- und Fahrzeugbau und die Hersteller von Möbel, EDV und
sonstiger Elektrotechnik. Im Jahr 2006 lag die
Wertschöpfung dieses Bereichs bei 485 Milliarden Euro und damit um etwa 100 Milliarden über
dem Wert der Immobilienwirtschaft. Abbildung
4.3 verdeutlicht die herausgehobene Position der
Immobilienwirtschaft in Bezug auf die Bruttowertschöpfung.
Anders sieht das Bild bei der Beschäftigung aus.
Wie bereits im letzten Kapitel herausgestellt, sind
knapp 10 % aller Erwerbstätigen in der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Bei der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung liegt die Quote mit
8,8 % etwas niedriger, was auf den hohen Anteil
von Selbständigen in der Immobilienwirtschaft zurückzuführen ist. Mit diesen Werten liegt die Immobilienwirtschaft nicht nur hinter dem Verarbeitenden Gewerbe, sondern auch hinter dem Einzel-,
Groß- und Kfz-Handel und dem Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen, aber vor dem Gastgewerbe, Maschinen- und Fahrzeugbau (Abbildung
4.4). Die im Vergleich zur Bruttowertschöpfung
1
2
3
4
5
6
7
8
62
Abb. 4.3:
Bruttowertschöpfung 2006
im Branchenvergleich in
Milliarden Euro
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
IW Köln
eher geringe Personalintensität der Immobilienwirtschaft dürfte ein Grund für die Unterschätzung der
Branche in der Öffentlichkeit und Politik sein, zumal
die sehr personalintensiven Zweige der Immobilienwirtschaft, wie die Bauwirtschaft und die Gebäudereinigung, nicht von jedem zur Immobilienwirtschaft gezählt werden. Interessant ist jedoch,
dass die Immobilienwirtschaft in einigen KernbeAbb. 4.4:
Erwerbstätige
und sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte im
Branchenvergleich 2006
in Millionen
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
IW Köln
reichen erhebliche Beschäftigungszuwächse verzeichnen kann. So hat sich die Zahl der Erwerbstätigen im Grundstücks- und Wohnungswesen,
wozu nach der Abgrenzung des Statistischen Bundesamtes die Vermieter, Vermittler, Verwalter und
Immobilienhändler zählen, zwischen 1991 und
2006 um 81,5 % erhöht. Im Verarbeitenden Gewerbe ist die Beschäftigung im gleichen Zeitraum
63
Abb. 4.5:
Anzahl der Unternehmen 2006 im
Branchenvergleich
1
2
3
4
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008o,
5
IW Köln
hingegen um 29,6 % zurückgegangen, ebenso
wie im Fahrzeug- (–8,8 %) und Maschinenbau
(–34,7 %). Erkennbar ist ein Strukturwandel von
der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft. So
konnten die Dienstleistungsbranchen die Zahl der
Erwerbstätigen um 23,3 % steigern. Neben dem
Grundstücks- und Wohnungswesen nahmen auch
im Vergleich das Gastgewerbe und das Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen bei der Beschäftigung um 45 % zu. Mit 115 % sind darüber hinaus
auch die Erwerbstätigen der Unternehmensdienstleister gewachsen. An diesem Wirtschaftszweig
trägt die Immobilienwirtschaft in etwa 10 % des
Umsatzes. Erklärt werden können die großen Beschäftigungsgewinne der Immobilienwirtschaft vor
allem mit der zunehmenden Ausgliederung von immobilienwirtschaftlichen Tätigkeiten. So trennen
sich Industrieunternehmen zunehmend von ihren
Immobilienbeständen und überlassen spezialisierten Unternehmen die Bewirtschaftung und Verwaltung der Bestände, um sich so auf ihr Kern- und
Stammgeschäft zu konzentrieren.
der vielen Arztpraxen, Restaurants, Hotels und
mittelständischen Industrieunternehmen kommen
diese drei Branchen nur auf etwas über 566.000
Unternehmen, also rund 140.000 Unternehmen
weniger als die Immobilienwirtschaft. Lediglich der
Handel mit seinen Großhändlern, Supermärkten,
Discountern, dem Fachhandel und den Kfz-Händlern kommt mit knapp 705.000 Unternehmen auf
ein ähnliches Niveau wie die Immobilienwirtschaft.
Nach Vergleich der Zahl der Unternehmen liegt
die Immobilienwirtschaft an erster Stelle. Mit
707.114 Unternehmen umfasst die Immobilienwirtschaft mehr Unternehmen als das Verarbeitende
Gewerbe, das Gastgewerbe und das Sozial-, Veterinär- und Gesundheitswesen zusammen. Trotz
Ein alternativer Ansatz zur Illustration der Bedeutung der Immobilienwirtschaft besteht in der Darstellung der Immobiliennutzer. Während bislang
die Anbieter der Immobiliendienstleistungen im
Vordergrund standen, wird in diesem Abschnitt die
Nachfrageseite näher betrachtet. Dabei wird zwi-
Ähnlich wie im Handel sichert diese Kleinteiligkeit
der Immobilienwirtschaft eine hohe Wettbewerbsintensität. Auf der anderen Seite bietet dies eine
wesentliche Erklärung für die Unterschätzung der
Immobilienwirtschaft. Schließlich richtet sich der
Blick der Presse und Politik zumeist auf große
Unternehmen, die es in der Immobilienwirtschaft
kaum oder nur vereinzelt gibt.
4.4
Die Nutzer der Immobilienwirtschaft
6
7
8
64
schen den Konsumenten und den Unternehmen unterschieden.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis und so hat in
Deutschland fast jeder Haushalt einen festen Wohnsitz. Dabei haben die Haushalte die Möglichkeit
entweder eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Anders als in vielen anderen Ländern stehen in
Deutschland die Selbstnutzung und das Wohnen
zur Miete nahezu gleichrangig nebeneinander
(Voigtländer 2006). Da in dieser Darstellung die
Immobiliendienstleister betrachtet werden, wird zunächst ein Überblick über die Mieter gegeben.
In Deutschland gab es Ende 2008 knapp 40 Millionen Haushalte. Wie in Kapitel 2.4 ausgeführt
wurde, sind Mieterhaushalte in Deutschland deutlich in der Überzahl, eine Situation, die in den
OECD-Ländern ansonsten nur in der Schweiz vorzufinden ist. Bezogen auf Personen leben über 39
Millionen Menschen zur Miete, was knapp der
Hälfte der Gesamtbevölkerung entspricht. Nach
Personenzahlen gleichen sich Selbstnutzung und
Mieten damit an, was insbesondere daran liegt,
dass Eigentümerhaushalte im Durchschnitt größer
als Mieterhaushalte sind. Damit erbringen die
Wohnungsunternehmen und Kleinvermieter Leistungen für etwa die Hälfte der Bevölkerung.
Dabei sind es keineswegs nur Haushalte aus einkommensschwächeren Schichten, die zur Miete
Abb. 4.6:
Struktur der
Mieterhaushalte
in % nach dem
Haushalts-Nettoeinkommen in
Euro pro Monat
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008d,
IW Köln
wohnen. Etwa 8,6 % aller Mieterhaushalte verfügen über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von mehr als 3.200 Euro. Die Mieterhaushalte stellen damit 31 % der Haushalte in diesem
Einkommenssegment. Dies verdeutlicht die hohe
Akzeptanz des Mietens auch in einkommensstärkeren Gruppen (Abbildung 4.6).
Die Immobilienwirtschaft erbringt jedoch nicht nur
für private Kunden, sondern auch für Unternehmen
Dienstleistungen. Immobilienunternehmen vermieten beispielsweise Geschäftsräume an Einzelhändler oder helfen Unternehmen bei der Suche nach
neuen Büros. Diese Leistungen werden im Rahmen
der Input-Output Rechnungen der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung erfasst (Statistisches Bundesamt 2008p). Die Input-Output Rechnungen
geben darüber Aufschluss, welche Vorleistungen
und Zwischenprodukte einzelne Wirtschaftszweige zur Erstellung ihres Outputs bezogen
haben. Als Vorleistungen gelten dabei mit Blick
auf die Immobilienwirtschaft vor allem die Anmietung von Gewerberäumen oder die Verwaltung
von Immobilien. Die letzten verfügbaren Daten
stammen aus dem Jahr 2005. Abbildung 4.7 bietet einen Überblick über die Höhe der Leistungen,
die die verschiedenen Wirtschaftsbereiche von
der Immobilienwirtschaft bezogen haben. Dabei
werden allerdings nur die Leistungen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne – also Vermietung,
Vermittlung und Verwaltung, betrachtet.
Mit bezogenen Leistungen von über 31 Milliarden
Euro steht das Produzierende Gewerbe 2005 an
erster Stelle. Aufgrund der Größe dieses Sektors
konnte dieses Ergebnis erwartet werden. An zweiter Stelle folgt mit 27 Milliarden Euro bereits der
Handel. Die Höhe der bezogenen Leistungen deutet darauf hin, dass nur relativ wenige Handelsunternehmen eigene Immobilien nutzen. Auch die
Kredit- und Versicherungswirtschaft sowie alle
Dienstleister zählen zu den großen Kunden der
Immobilienwirtschaft. Alles in allem wurden von
Unternehmen Leistungen im Wert von über 100
Milliarden Euro von der Immobilienwirtschaft bezogen. Nur die Unternehmensdienstleistungen, die
in der weiteren Definition der Immobilienwirtschaft
zuzurechnen sind, erbringen mehr Vorleistungen
für andere Unternehmen.
65
Dies verdeutlicht, dass sich Veränderungen auf
dem Immobilienmarkt keineswegs nur auf die Eigentümer der Immobilien auswirken. Steigende
Mieten infolge einer Verknappung des Angebots
erhöhen die Input-Kosten zahlreicher Unterneh-
men, was sich wiederum auf deren Wertschöpfung auswirkt. Wie eng die Immobilienwirtschaft
und die Gesamtwirtschaft miteinander verzahnt
sind, wird in Kapitel 6 ausführlich herausgestellt.
Abb. 4.7:
Lieferungen und
Leistungen der
Immobilienwirtschaft im engeren 1
Sinne 2005 in
Milliarden Euro
2
3
4
5
Quelle:
6
Statistisches
Bundesamt 2008a,
IW Köln
7
Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen – Inlandsproduktberechnung,
Detaillierte Jahresergebnisse (Fachserie 18, Reihe 1.4)
Statistisches Bundesamt: Bauen und Wohnen – Mikrozensus Zusatzerhebung 2006, Bestand und
Struktur der Wohneinheiten
Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung – Input-Output-Rechnungen
(Fachserie 18, Reihe 2)
8
66
5.
Immobilienpreise und
Mieten
Executive Summary
Entwicklung der Immobilienpreismessung in Deutschland
Die amtliche Preisstatistik dient vornehmlich der Verbraucherpreismessung und stellt noch keine
Preisindikatoren für den Immobilienmarkt zur Verfügung, die als allgemeine Referenzgrößen für die Preisentwicklung im deutschen Immobilienmarkt dienen können. Mit dem neuen amtlichen Index für Grundstückspreise und dem Index für Bestandsimmobilien sind jedoch erhebliche Fortschritte in Richtung allgemeiner Marktindikatoren gemacht worden. Diese Entwicklung soll – unterstützt durch entsprechende
Anforderungen der EU – fortgesetzt werden.
Die unzureichende Ausschöpfung der bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte dezentral
vorliegenden Immobilienpreisinformationen, insbesondere in Bayern und Baden-Württemberg, stellte
bisher ein Hemmnis für die Weiterentwicklung der amtlichen Immobilienpreisstatistik dar. In der bundeseinheitlichen Standardisierung dieser Informationen und ihrer umfassenden Berücksichtigung in der amtlichen Statistik liegt erhebliches Potenzial. In jüngster Zeit werden – auch bedingt durch entsprechende
Anforderungen im Erbschaftsteuerreformgesetz – verstärkt Anstrengungen zur überregionalen Kooperation der Gutachterausschüsse und zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards
unternommen. Dieser Prozess ist zu begrüßen und sollte möglichst intensiviert werden.
Für den deutschen Immobilienmarkt existiert eine Vielzahl nicht-amtlicher Preisindikatoren, die unterschiedlichen Informationsbedürfnissen gerecht werden. Ihre Vergleichbarkeit ist durch verschiedene Gegenstandsbereiche, regionale Abdeckungen und Berechnungsmethoden eingeschränkt. Gegenwärtig
werden zudem von privater und amtlicher Seite hedonische Preisindizes entwickelt, die eine bessere
Qualitätsbereinigung ermöglichen sollen, als dies mit traditionellen Indizes möglich ist.
Entwicklung der Immobilienpreise
Auf lange Sicht (1975 bis 2008, bezogen auf 49 Städte Westdeutschlands) sind die Mieten und Preise
für neue Eigentumswohnungen um rund 85 % gestiegen, während sich die Preise für neue Reihenhäuser
ungefähr verdoppelt haben. Trotzdem sind die Immobilienpreise damit hinter der allgemeinen Preissteigerung (125,8 %) zurückgeblieben. Auch die Kaltmieten für neue Wohnungen haben sich im gleichen
Zeitraum ungefähr verdoppelt, während sie in der Wiedervermietung mit 177 % deutlich stärker als der
gesamte Verbraucherpreisindex gestiegen sind. Seit 1994 stagnieren die Preise und Mieten für neue
Wohnungen weitgehend, während die Bestandsmieten und die Mieten in der Wiedervermietung noch
leicht steigen.
Die vom Statistischen Bundesamt erfassten Bruttokaltmieten sind im Zeitraum 1991 bis 2008 etwas stärker als die allgemeine Inflationsrate gestiegen. Verantwortlich dafür war vor allem der Anstieg der kalten Nebenkosten, die erheblich stärker zugenommen haben als die Nettokaltmieten. Darüber hinaus
67
haben sich besonders die Energiekosten das Wohnen verteuert. In diesem Zeitraum haben sich die Preise
für Hausenergie fast verdoppelt (+94 %).
Die Mietbelastungsquoten sind langfristig deutlich gestiegen. Die privaten Haushalte geben derzeit
(Stand 2007) rund ein Viertel ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten aus. Unter Berücksichtigung der Heizkosten sind es sogar 30 %. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen Städten und Teilräumen einzelner Städte.
Im bundesdeutschen Durchschnitt von 1991 bis 2008 war das Mietpreisniveau am deutschen Büromarkt
mit –23 % rückläufig. Die Mietpreisentwicklung verläuft stark zyklisch. Im Zeitraum 2005 bis 2008 war
in den zentralen Standorten wieder ein allmählicher Anstieg zu erkennen, bei allerdings erheblichen
regionalen Unterschieden.
Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietpreisniveau je nach Standortkategorie und Lage unterschiedlich. In 1a-Lagen sind die Ladenmieten von 1991 bis 2008 mit +12 % moderat gestiegen. Um über 20 %
sind dagegen die Mieten in den Nebenlagen der meisten Standortkategorien zurückgegangen. Auch
in den großen Zentren konnte das nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der Mieten in den Nebenlagen den vorhergehenden Mietpreisverfall nicht kompensieren.
1
2
3
4
5.1
Einleitung
Die möglichst exakte Messung der Entwicklung
von Immobilienpreisen und Mieten ist von erheblicher gesamtwirtschaftlicher Bedeutung. Preise
üben eine wichtige Lenkungsfunktion aus. Dies gilt
für das Portfoliomanagement institutioneller Immobilieninvestoren ebenso wie für private Altersvorsorgeentscheidungen, die sich häufig an der Wertentwicklung des privaten Immobilienvermögens in
der Vergangenheit orientieren. Mieten und kalte
bzw. warme Nebenkosten für Wohnen haben
zudem erheblichen Anteil im Warenkorb der
privaten Haushalte und damit auch deutlichen Einfluss auf die Inflationsrate. Zudem rücken Vermögenspreissteigerungen – unter ihnen in zunehmendem Maße auch Immobilienpreise – wegen der
damit verbundenen gesamtwirtschaftlichen Vermögenseffekte und der Gefahr von spekulativen Blasen zunehmend in den Fokus der geldpolitischen
Steuerung.
Immobilienpreise und Mieten können ihre Informations- und Lenkungsfunktion nur ausüben, wenn sie
möglichst unverzerrt gemessen und ausgewiesen
werden. An jedes Verfahren der Preismessung können allgemeine Anforderungen gestellt werden,
die sich in zwei Prinzipien zusammenfassen lassen:
dem Prinzip der reinen Preismessung, wonach
im Zeitverlauf möglichst Gleiches mit Gleichem
verglichen werden und sowohl qualitative als
auch quantitative Unterschiede zwischen zwei
Betrachtungszeitpunkten herausgerechnet werden sollten, und
dem Prinzip der Repräsentativität, nach dem
Preisindizes die Entwicklung der Preise eines
bestimmten Marktsegments oder Warenkorbes
widerspiegeln sollten.
Im Immobilienmarkt ist es besonders schwer, beiden Prinzipien zugleich gerecht zu werden. Die
Heterogenität des Gutes „Immobilie“ steht mit dem
Prinzip der reinen Preismessung in einem Grundkonflikt. Wohnimmobilien unterscheiden sich nicht
nur in ihrer Größe, ihrer Bauweise, ihrer Ausstattung und ihrem Erhaltungszustand, sondern auch
hinsichtlich ihres Standorts. Insbesondere die Lage
einer Immobilie hat wesentlichen Einfluss auf ihr
Preisniveau und ihre Preisentwicklung: Es ist entscheidend, ob sich eine ansonsten weitgehend
ähnliche Immobilie in einem aufstrebenden
Wachstumsraum in guter und verkehrsgünstiger
Lage oder in einem strukturschwachen Raum mit
schlechter Verkehrsanbindung und problematischem Umfeld befindet.
Besondere Schwierigkeiten hinsichtlich der Repräsentativität bereiten die im Vergleich zu anderen
Gütern geringe Umschlagshäufigkeit und die regionale Unterschiedlichkeit des Marktes. Da die
Transaktionszahlen im Vergleich zum Gesamtbe-
5
6
7
8
68
stand gering sind, können transaktionsbasierte
Preisindizes erheblich durch zufällige Entwicklungen in einzelnen Betrachtungszeiträumen – z. B.
bei der regionalen Verteilung der Transaktionen –
verzerrt sein. Darüber hinaus spiegeln transaktionsbasierte Indizes, in denen häufig gehandelte
Objekte überrepräsentiert sind, den Gesamtmarkt
möglicherweise nicht angemessen wider, sondern
weisen eine Selektionsverzerrung auf.
Im Folgenden werden zunächst die Methoden und
grundlegenden Datenquellen der Preismessung im
deutschen Immobilienmarkt in einem kurzen Überblick beschrieben. Anschließend wird das Angebot der amtlichen Statistik und komplementärer
nicht-amtlicher Quellen skizziert. Informationen
über die Immobilienpreisentwicklung werden in
Deutschland von mehreren Anbietern zur Verfügung gestellt: Nicht-amtliche Quellen spielen angesichts des eingeschränkten Angebots der amtlichen Statistik eine im Vergleich zu anderen
Gütermärkten große Rolle. Schließlich werden die
Entwicklungen in verschiedenen Marktsegmenten
(Grundstückswerte, Wohnimmobilienpreise und
-mieten, Gewerbeimmobilienpreise und -mieten) in
einem Vergleich verschiedener Quellen dargestellt.
5.2
Methoden, Datenquellen
und Anbieter von Preisund Mietdaten
5.2.1 Methoden zur Berechnung von
Preisindizes
In der Praxis haben sich für die Berechnung von
Immobilienpreisindizes verschiedene Methoden
etabliert, um den Anforderungen an eine aussagefähige Preismessung gerecht zu werden. In
einer Grobgliederung lassen sich vier Methoden
zur Berechnung von Immobilienpreisindizes unterscheiden (Leifer 2004):
Einfache Durchschnittswertverfahren: Bei dieser Methode werden Immobilienpreise einer
Periode ohne Berücksichtigung der Lage und
sonstiger Charakteristika der Objekte gesammelt und ein Durchschnittswert berechnet, der
mit dem entsprechenden Wert der Vorperiode
verglichen wird. Insbesondere bei kleinen Fallzahlen mit heterogenen Objekten ist diese
Methode sehr anfällig gegen Strukturverzerrungen. Beispiele für Anwendungen dieser
Methode stellen die Berechnung durchschnittlicher Baulandpreise aus der Statistik der Kaufwerte für Bauland (Abschnitt 5.3.1) und – mit
Einschränkungen – die GEWOS-Preisindizes
(Abschnitt 5.2.4.3) dar.
Methode der typischen Fälle: Hierbei werden
verschiedene Kategorien möglichst homogener und typischer (teilmarktrepräsentativer)
Objekte gebildet, deren Preise gesammelt und
mit der Vorperiode verglichen werden. Diese
Methode ist weniger anfällig gegen Strukturverzerrungen: Entsprechende Indizes sind
aber bei enger Definition der betrachteten
Fälle nicht mehr repräsentativ für die gesamte
Marktentwicklung. Bei weiter Definition entstehen wiederum Probleme durch unterschiedliche Strukturen der Stichproben in verschiedenen Betrachtungszeitpunkten. Beispiele für
diese Methode stellen die BulwienGesa-Preisund Mietindizes (Abschnitt 5.2.4.1) und die
traditionell berechneten Hypoport-Indizes
(Abschnitt 5.2.4.4) dar.
Indizes auf der Basis von Mehrfachverkäufen
(Repeat-Sales-Indizes): Bei dieser Methode
werden Wertveränderungen von Immobilien
betrachtet, die im Zeitverlauf mehrfach verkauft werden. Somit schaltet man die Problematik von Qualitätsverzerrungen durch die
Betrachtung weitgehend identischer Objekte
aus. Gleichwohl müssen auch bei dieser Methode Korrekturen für Abnutzung, Erweiterungen und Modernisierung bzw. Sanierung vorgenommen werden. Darüber hinaus müssen
Preisänderungen für Perioden, in denen die
betrachteten Immobilien nicht gehandelt worden sind, interpoliert werden. Indizes auf der
Basis von Mehrfachverkäufen gibt es für den
deutschen Markt nicht. Sie spielen dagegen
im US-amerikanischen Markt, der durch eine
höhere Transaktionshäufigkeit und mehr standardisierte Objekte gekennzeichnet ist, eine
bedeutende Rolle. Zum Beispiel werden die
häufig zitierten S&P/Case-Shiller-Indizes für
Einfamilienhäuser nach dieser Methode berechnet (Standard & Poors 2009).
Hedonische Preisindizes: Mit der hedoni-
69
schen 15) Methode der Berechnung von Preisindizes wird versucht, den Preisunterschied
zwischen einzelnen Objekten möglichst weitgehend durch ihre nutzenstiftenden Eigenschaften zu erklären und so eine Bereinigung
um Qualitätsunterschiede durchzuführen. Dies
geschieht mit Hilfe von statistischen Regressionsmodellen. Einbezogen werden üblicherweise Wohnfläche, Grundstücksgröße, Alter
sowie Charakteristika des Mikrostandorts
(z. B. Entfernung zum Stadtzentrum) und des
Makrostandorts (Regionsvariablen). Der nicht
durch die Objektmerkmale und durch zufällige Abweichungen erklärbare Preisunterschied zwischen zwei Zeitpunkten kann dann
als Preissteigerungsrate interpretiert werden.
Hedonische Methoden finden sowohl beim
Statistischen Bundesamt (Berechnung der
Preisindizes für das schlüsselfertige Bauen und
Bestandsimmobilien (Abschnitt 5.2.3.1), als
auch beim Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) (Abschnitt 5.2.4.7) und bei Hypoport (Abschnitt 5.2.4.4) Anwendung. Die
Verwendung hedonischer Verfahren für Baulandpreise wird beim Statistischen Bundesamt
geprüft (Abschnitt 5.3.1).
5.2.2 Datenquellen für Immobilienpreise
Für die Berechnung von Preisindizes stehen in
Deutschland verschiedene Datenquellen zur Verfügung (BBR 2007a: 239 ff.):
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte:
Die umfassendste Datenquelle stellen die
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte dar. Damit werden alle Immobilientransaktionen flächendeckend vollständig erfasst. Daten der Gutachterausschüsse einzelner Bundesländer werden
z. B. vom Statistischen Bundesamt (Abschnitt
5.2.3.1) verwendet. Die GEWOS (Abschnitt
5.2.4.3) und das BBSR (Abschnitt 5.2.4.2)
führen bei den Gutachterausschüssen eigene
Erhebungen nach einheitlichen Verfahren
durch. Aufgrund unterschiedlicher Organisationsstrukturen auf regionaler Ebene sowie fehlender Standardisierung und Zentralisierung
der Berichterstattung der Gutachterausschüsse in den einzelnen Bundesländern ist
diese Quelle der Öffentlichkeit und der amtlichen Statistik jedoch nur zum Teil zugänglich
(Dechent 2004: 1299 und BBR 2007a:
239). Die unzureichende Ausschöpfung dieser Datenquelle, insbesondere in Bayern und
Baden-Württemberg, stellte für die Weiterentwicklung der amtlichen Immobilienpreismessung in Deutschland bislang ein entscheidendes Hindernis dar. In jüngster Zeit werden
verstärkt Anstrengungen zur überregionalen
Kooperation der Gutachterausschüsse und
zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards unternommen. Einen
wichtigen Anstoß dafür lieferte das Erbschaftsteuerreformgesetz, das die Einrichtung von
zentralen Geschäftsstellen bzw. Oberen Gutachterausschüssen für alle Bundesländer vorschreibt. 16) U. a. ist vorgesehen, einen flächendeckenden Immobilienmarktbericht unter
Beteiligung aller Bundesländer zu veröffentlichen (Krumbholz 2009). Dies würde
– angesichts der bisher weitgehend lokalen
Fokussierung der Gutachterausschüsse und
der fehlenden Zentralisierung – einen erheblichen Fortschritt darstellen.
Gutachterbewertungen, Expertenwissen aus
Standortanalysen, Maklererhebungen: Angesichts der fehlenden Standardisierung und
partiellen Unzugänglichkeit amtlicher Quellen spielen Experteneinschätzungen bei der
Berechnung von Preisindizes in Deutschland
eine wesentliche Rolle. Auf Expertenwissen,
z. T. gestützt durch zusätzliche Erhebungen
und Standortanalysen sowie das Internetangebot von ImmobilienScout24, greift z. B. das
Marktforschungsunternehmen BulwienGesa
(Abschnitt 5.2.4.1) zurück. Makler- und Vermittlerangaben sind auch die Basis der Preisstatistiken des IVD (Abschnitt 5.2.4.6).
15) Der Begriff „hedonisch“ (altgriechisch hedone: Lust, Freude) weist darauf hin, dass mit dieser Methode die aus
Sicht des Nutzers wertbestimmenden Eigenschaften einer Immobilie identifiziert werden sollen.
16) Neufassung § 198 Baugesetzbuch durch Art. 4 Abs. 3 des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und
Bewertungsrechts vom 24.12.2008.
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6
7
8
70
Kreditverträge: Wertermittlungsdaten aus Kreditverträgen, die zur Finanzierung von Immobilienkäufen abgeschlossen werden, stellen
prinzipiell eine sehr zuverlässige und – im
Zuge der fortschreitenden Verbesserung der
bankinternen Verfahren der Risikosteuerung –
zunehmend umfassendere Datenquelle für Immobilienbewertungen dar. Allerdings ist das
Datenvolumen einzelner Banken meist zu gering und der Kundenkreis oft nicht repräsentativ genug, um aufschlussfähige Ergebnisse
über die Gesamtmarktentwicklung zu erhalten. Daher müssen Datenpools mehrerer Banken gebildet werden, um aussagefähige Indizes berechnen zu können. Ein Beispiel für
einen solchen Datenpool stellt die Transaktionsdatenbank des Verbands deutscher
Pfandbriefbanken dar (Abschnitt 5.2.4.7). Auf
kreditvertragsbezogene Daten einer Vermittlungsplattform im Internet – die ebenfalls als
Datenpool interpretiert werden kann – bauen
die Preisindizes von Hypoport auf (Abschnitt
5.2.4.4).
Zeitungs- und Internetannoncen: Angebotspreise und Angebotsmerkmale aus Zeitungsannoncen und Internetangeboten werden von
gewerblichen Datenbankanbietern gesammelt und systematisch aufbereitet. Ein Beispiel
stellt die Datenbank der IDN ImmoDaten dar,
die auch im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung des BBSR (Abschnitt 5.2.4.2) und
von empirica zur Erstellung regionaler Immobilienpreisspiegel auf Quartalsdatenbasis
(empirica 2008) genutzt wird. Vorteile dieser
Datenbanken sind ihre Aktualität und breite
Marktabdeckung, Nachteile sind Verzerrungen durch den – im Immobilienmarktzyklus
möglicherweise variablen – Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionspreisen
sowie eine nicht auszuschließende Selektivität des Internet-Angebots.
17) Zur Berechnung vgl. Hartmann 1992.
5.2.3 Anbieter von Preis- und
Mietdaten
5.2.3.1 Die amtliche Immobilienpreisstatistik
im Überblick
Die amtliche Erfassung von Wohnimmobilienpreisen orientiert sich weitgehend am Zweck der Verbraucherpreismessung und den zugrunde liegenden Konventionen der Volkswirtschaftlichen
Gesamtrechnung (VGR). Ein echter Immobilienpreisindex im Sinne eines Preisindex, der die Preisentwicklung von neu erstellten oder bestehenden
Wohngebäuden und den zugehörigen Grundstücken gemeinsam ausweist, wird im Rahmen der
Verbraucherpreisstatistik nicht benötigt.
In der deutschen nationalen Verbraucherpreismessung wird die Preisentwicklung selbst genutzten
Wohneigentums gegenwärtig durch die Mietäquivalente für Eigentümerwohnungen („unterstellte
Eigentümermieten“) berücksichtigt (sog. Rental
Equivalence Approach). 17) Die europäisch harmonisierte Verbraucherpreismessung folgt allerdings
mit dem Nettoerwerbskonzept (Net Acquisition
Approach) einem anderen Ansatz: In diesem Rahmen sollen die Anschaffungskosten (abzgl. der
Erlöse aus Verkäufen) für selbst genutztes Wohneigentum in die Verbraucherpreismessung einbezogen werden. Dabei werden lediglich die Gebäudekosten, nicht aber die Grundstückspreise
berücksichtigt. Beim Boden handelt es sich nicht
um ein Konsumgut in der Definition der VGR, er
wird dementsprechend auch nicht in die Verbraucherpreismessung nach europäischer Konvention
einbezogen.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist das selbst genutzte Wohneigentum im europäischen Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) vollständig
ausgeklammert. Die Einbeziehung dieser Komponente – die in anderen europäischen Ländern mit
höheren Wohneigentumsquoten eine noch erheblich größere Bedeutung als in Deutschland hat –
ist der wichtigste noch ausstehende Schritt in der
europäischen Harmonisierung der Verbraucherpreismessung. Seit Anfang 2002 entwickelt das
71
Statistische Bundesamt daher im Rahmen eines
von Eurostat koordinierten Pilotprojektes einen
Hauspreisindex, der den Anforderungen des Nettoerwerbskonzepts Rechnung tragen soll. Dieser
Hauspreisindex baut auf verschiedenen Subindizes für unterschiedliche Bauweisen bzw. Erwerbsarten (Eigenbau konventioneller Bauart, Fertighäuser, schlüsselfertiges Bauen) auf. Daneben werden
im Rahmen dieses Projekts weitere Indizes für die
Nebenkosten des Immobilienerwerbs und die Instandhaltungskosten entwickelt.
Auch wenn diese Indizes, die zum Zwecke der Verbraucherpreismessung berechnet werden, die Anforderungen an einen echten Wohnimmobilienpreisindex nur bedingt erfüllen, sind doch im
Rahmen dieses Pilotprojekts eine Reihe von Vorarbeiten geleistet worden, die die künftige Berechnung eines umfassenden amtlichen Immobilienpreisindex erleichtern. So wurden im Rahmen des
Projektes sowohl ein gesamtdeutscher Bodenpreisindex (Abschnitt 5.3.1) als auch ein Index für die
Wertentwicklung von Bestandsimmobilien (inkl.
Grundstückswerten, Abschnitt 5.3.2.1) erarbeitet.
Der Index für Bestandsimmobilien, der mittels
hedonischer Methoden aus Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte von Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Sachsen-Anhalt
berechnet wird (Dechent 2008a), geht ebenfalls
nicht in die europäisch vereinheitlichte Verbraucherpreismessung ein: Käufe von Bestandsimmobilien,
da sie weitgehend von Privat an Privat erfolgen und
sich die Ein- und Auszahlungen im privaten Sektor
saldieren, werden in der harmonisierten Verbraucherpreismessung nicht berücksichtigt. 18)
Über die Verbraucherpreismessung und die in diesem Zusammenhang entwickelten Hauspreisindizes hinaus werden immobilienbezogene Preisindizes auch im Rahmen der Statistiken über Baulandpreise, Baukosten- und Bauleistungspreise
publiziert. Die Baukostenindizes spiegeln die Ent-
wicklung der Preise der beim Bauen eingesetzten
Produktionsfaktoren wider (Inputpreisindex), die
Bau- bzw. Hauspreisindizes geben die Entwicklung der von den Bauherren tatsächlich gezahlten
Preise für Bauleistungen an (Outputpreisindex).
Letztere werden über Kostenveränderungen hinaus auch von der Gewinnspanne der Bauunternehmen und von Produktivitätsveränderungen beeinflusst.
1
Während die Baukostenstatistik und die daraus berechneten Baukostenindizes vor allem der Konjunkturbeobachtung dienen (Dechent 2006), bildet die
Baupreisstatistik eine wesentliche Grundlage für
das System der Hauspreisindizes, das derzeit vom
Statistischen Bundesamt aufgebaut wird (Dechent
2004, 2006, 2008a, 2008b). Abbildung 5.1
stellt die Zusammenhänge zwischen der Baupreisstatistik und dem in der Entwicklung befindlichen
System der Hauspreisindizes des Statistischen Bundesamtes dar. Wesentliche Grundlage für den
neuen Häuserpreisindex als Gesamtindex stellen
die Baupreisindizes für Einfamiliengebäude konventioneller Bauart und für Fertighäuser dar. Hinzu
kommt der neu berechnete Index für schlüsselfertiges Bauen: Dieses in der amtlichen Statistik bislang
nicht erfasste Segment umfasst konventionell erstelltes neues Wohneigentum (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen), das schlüsselfertig von Bauträgern angeboten wird. Zu
diesem Zweck musste ein neuer Index berechnet
werden, der auf einer Datenerhebung bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte einzelner
Bundesländer (Mecklenburg-Vorpommern, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt) basiert und
mittels hedonischer Verfahren berechnet wird (Abschnitte 5.2.1 und 5.3.2.3, zu weiteren Details Dechent 2004: 1299 ff.).
Das System der amtlichen Statistik wird derzeit in
Richtung umfassenderer Indizes, die sich nicht nur
an den Anforderungen der Verbraucherpreismes-
18) Im Gegensatz zu Mietzahlungen: Zwar werden Mieten zu einem erheblichen Teil ebenfalls von Privat an
Privat gezahlt, aber Wohnungsvermieter gehören aufgrund der funktionalen Abgrenzung dieses Bereichs in
der VGR – unabhängig von ihrem wirtschaftlichen Schwerpunkt – zum Wirtschaftsbereich Wohnungsvermietung (Bopp 2006: 8 ff.). Private Mietzahlungen werden in dieser Abgrenzung als Zahlungen von Privaten an Unternehmen des Wirtschaftsbereichs Wohnungsvermietung behandelt, die in der Verbraucherpreismessung berücksichtigt werden müssen.
2
3
4
5
6
7
8
Hauspreisindizes
Abb. 5.1:
Indizes in der
amtlichen Baupreis- und Hauspreisstatistik
Preisindizes Bauwirtschaft
72
Quelle:
ZEW-Darstellung
auf Basis von Veröffentlichungen und
Informationen des
Statistischen Bundesamtes
Erstellung Wohngebäude
Einfamiliengebäude,
konv.
Bauart
Fertighäuser
Mehrfamiliengebäude
Häuserpreisindex Neubau
Einfamilien
gebäude,
konv.
Bauart
Fertighäuser
Wohngebäude (sonstiges)
Instandhaltung
Architektur-/
Ingenieurdienstleistungen
Preisindex
Großreparaturen
und Umbauten
Schlüsselfertiges
Bauen
Transferkosten
Erstellung
Nichtwohngebäude
Bürogebäude
Gewerbliche
Betriebsgebäude
Baulandpreisindex
Transferkosten
Preisindex
Bestandsimmobilien
Übernahme in Berechnungen
wird entwickelt
Übernahme Index
bereits vorhanden
Grundlage, muss ggf. angepasst
werden
Berücksichtigung in HVPI
vorgesehen
Hedonischer Preisindex
Einführung hedonischer Methoden
wird geprüft
sung orientieren, weiterentwickelt. Einer Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zufolge
wird auch von Eurostat mittlerweile die Entwicklung von „Stand-alone“-Immobilienpreisindizes angestrebt. Die Rechtsgrundlage für die laufende Berechnung eines solchen Index fehlt allerdings
noch: Eurostat möchte dazu im Laufe des Jahres
2009 einen ersten Entwurf präsentieren (Dechent
2008b: 884 f.).
5.2.3.2 Mietpreise in der amtlichen Statistik
Auch die Beobachtung der Wohnungsmieten erfolgt in der amtlichen Statistik aus der Perspektive
der Verbraucherpreismessung. Zu diesem Zweck
werden die Mieten in einem engen Segment von
Drei- und Vier-Zimmerwohnungen erfasst, die nach
Baujahrsklassen, Finanzierungsformen und Ausstattung differenziert sind (Hartmann 1992 und Hoffmann/Kurz 2002). Erst seit der Umstellung des
Verbraucherpreisindex auf die Basis 2005 werden
auch vermietete Einfamilienhäuser mit einem geringen Gewicht im Warenkorb berücksichtigt.
Es handelt sich damit um eine vergleichsweise
grobe Erfassung der Mietwohnungen, da die Mieten für kleinere und größere Wohnungen nicht direkt erfasst werden. Es wird unterstellt, dass die
Preisänderungsrate in den betrachteten Segmenten der Drei- und Vier-Zimmerwohnungen für den
Gesamtmarkt repräsentativ ist. Qualitätsänderungen werden nur rudimentär erfasst: beim Neuzugang von Wohnungen in den in der Verbraucherpreismessung beobachteten Bestand und wenn
explizit Modernisierungsinvestitionen auf die
Miete umgelegt werden (Hoffmann/Kurz 2002:
7 f.). Problematisch ist darüber hinaus, dass die
Entwicklung der Kosten des selbst genutzten
Wohneigentums durch unterstellte Eigentümermieten abgebildet wird, die aus diesem eng gefassten
Aggregat abgeleitet werden.
Untersuchungen, die die Qualität der amtlichen
Mietpreismessung und des Imputationsverfahrens
für die unterstellten Eigentümermieten auf der Basis
von Daten aus dem Sozio-oekonomischen Panel
überprüft haben, kommen zu dem Ergebnis, dass
Verzerrungen in Form von Unter- oder Überzeich-
73
nungen des tatsächlichen Mietpreisanstiegs vorliegen können. Allerdings scheinen die Verzerrungen, die allein mit der Methodik der Berechnung
der unterstellten Eigentümermieten und unzureichender Qualitätsbereinigung begründet werden
können, gering zu sein (Hoffmann/Kurz 2002
und Kurz/Hoffmann 2004).
5.2.4 Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick
5.2.4.1 BulwienGesa-Miet- und Preisindizes
Eine wichtige Rolle spielen in Deutschland die von
BulwienGesa jährlich publizierten Immobilienmietund -preisindizes, die seit 2003 auch die Grundlage der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank darstellen. Die Ergebnisse des
Immobilienindex basieren nach eigenen Angaben
auf ihrer Gutachtertätigkeit im Rahmen der Erstellung von Standort- und Marktanalysen sowie Ergänzungen durch empirische Erhebungen, Befragungen vor Ort, Zeitungsanalysen und Testkäufe
(BulwienGesa 2009a: 2). Seit kurzem werden
auch Daten aus Onlinemarktplätzen (ImmobilienScout24.de) einbezogen.
BulwienGesa unterhält eine umfangreiche Datenbank zur Miet- und Immobilienpreisentwicklung
(RIWIS-Datenbank) und veröffentlicht auf dieser
Basis einen Gesamtindikator für den Immobilienmarkt, der sich aus neun gleichgewichteten Teilindikatoren, die seit 1990 in 125 Städten erhoben
werden, zusammensetzt. Die Historie des Indikators reicht bis 1975 (bis 1990 auf der Basis von
49 Städten im früheren Bundesgebiet) zurück, der
Gesamtindikator ist nach der Zahl der Einwohner
der Städte (auf der Basis des Jahres 2005) gewichtet. Als Einzelindikatoren werden berechnet
und sowohl in Indexwerten als auch als Absolutwerte ausgewiesen:
Eigentumswohnungen: Verkaufspreise Neubau, Erstbezug, mittlere bis gute Lage, ca.
70 m² Wohnfläche,
Reihenhäuser: Verkaufspreise Neubau, mittlere bis gute Lage, ca. 100 m² Wohnfläche,
Neubaumieten: Wohnung im Erstbezug, mittlere bis gute Lage, ca. 70 m² Wohnfläche,
Wiedervermietung Wohnung im Bestand: mitt-
lere bis gute Lage, ca. 70 m² Wohnfläche,
Eigenheimgrundstücke: Kaufpreise für gute
Lage, ca. 800 m²,
Ladenmieten in 1a-Lagen: Erdgeschoss, 100
bis 200 m² Verkaufsfläche,
Ladenmieten in Nebenzentren: Erdgeschoss,
200 bis 400 m² Verkaufsfläche,
Büromieten: Durchschnittsmieten in Citylagen,
Neuvermietung, gute Ausstattung,
Gewerbegrundstücke: Kaufpreise für mittleren
Nutzwert.
Neben dem Gesamtindex und den Einzelindizes
publiziert BulwienGesa auch zusammengefasste
Indizes für Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie
getrennte Miet- und Preisindizes. Darüber hinaus
sind auch Indizes für einzelne Städte und Stadttypen (A-, B-, C-, D-Städte, differenziert nach „funktionaler Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt“,
vgl. Kasten auf S. 90) verfügbar.
1
2
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4
5
6
Die Deutsche Bundesbank weist in ihren jährlichen
Berichten zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt auf der Basis der BulwienGesa-Daten
berechnete Indizes für Neubau und Wiederverkauf von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern aus (zu Details und Ergebnissen vgl. Deutsche
Bundesbank 2003a, 2003b, 2008a, 2009).
BulwienGesa berechnet außerdem einen Performance-Index (Total Return) für den deutschen
Markt (German Property Index GPI), der auch einzeln für die Segmente Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik ausgewiesen wird und eine Differenzierung zwischen der Wertänderungsrendite
und den laufenden Erträgen (Cashflow-Rendite)
erlaubt (BulwienGesa 2009b, zu den Begriffen
vgl. Abschnitt 5.3.3).
5.2.4.2 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung (BBR) unterhält ein eigenes System
für die Wohnungsmarktbeobachtung, in dem verschiedene Datenquellen aus der amtlichen und
nicht-amtlichen Statistik genutzt werden. Im Vordergrund der BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung
7
8
74
stehen regional und soziodemographisch differenzierte Querschnittsanalysen. Bei der Immobilienpreiserfassung greift das BBSR einerseits auf
eine bundesweite Erfassung der Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (BBR
2007a: 239) und andererseits auf Angebotspreise aus Zeitungen und Internetplattformen (u. a.
über die Daten der IDN-Immobiliendatenbank)
zurück. Außerdem werden Querschnittsdaten,
z. B. aus dem Sozio-oekonomischen Panel und
dem Mikrozensus, genutzt. Diese Immobilienpreisanalyse wird derzeit weiterentwickelt, indem ein
umfangreicheres Erfassungsraster für die Erhebung bei den Gutachterausschüssen verwendet
wird und ein Hochrechnungsmodell für die Preisanalyse eingesetzt werden soll (BBSR 2009).
5.2.4.3 GEWOS-Immobilienmarktanalyse
Das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und
Wohnungsforschung erfasst die Preisentwicklung
von Wohnbauland, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern im Rahmen einer jährlichen Immobilienmarktanalyse. Zugrunde liegen Daten der
Gutachterausschüsse, die bundesweit erhoben
und nach einem einheitlichen Schema ausgewertet werden. Lücken werden durch Angaben aus
der Grunderwerbsteuerstatistik, eigene Erhebungen und Expertenschätzungen gefüllt (Hoffmann/Lorenz 2006: 11). Auf Basis der GEWOSDaten publiziert das Institut für Städtebau,
Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) regional differenzierte Indizes (Deutscher EigentumsImmobilienindex DEIX) zur Preisentwicklung von
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Die
Daten sind für Westdeutschland seit 1989 und für
Ostdeutschland seit 1995 verfügbar. Dabei werden Durchschnittswerte gebildet, die Unterschiede
in Baualter, Lage, Ausstattung etc. nicht berücksichtigen. Es handelt sich also um eine Anwendung
der Durchschnittswertmethode bzw. der Methode
der typischen Fälle mit sehr grober Falldefinition.
Allerdings liegen vergleichsweise viele Beobachtungsfälle zugrunde (184.400 Einfamilienhäuser
und 186.800 Eigentumswohnungen im Jahr
2007), so dass sich Unterschiede auf der Einzelobjektebene in den Stichproben zumindest teilweise ausgleichen dürften (GEWOS 2008). Die
regionalen Gewichte bundesweiter oder regiona-
ler Indizes bestimmen sich auf Basis der Anzahl
der regionalen Kauffälle.
5.2.4.4 Hypoport
Hypoport betreibt eine Internet-Plattform (EUROPACE) zur Vermittlung von Hypothekenkrediten.
Nach eigenen Angaben werden durchschnittlich
bis zu 8.000 Kreditverträge je Monat vermittelt.
Dies entspricht ca. 10 % der privaten Immobilienfinanzierungen in Deutschland (Deutsche Bundesbank 2009). Auf der Basis dieser Daten berechnet
Hypoport (in Zusammenarbeit mit FinpolConsult)
sowohl traditionelle Immobilienpreisindizes als
auch hedonische Indizes. Berechnet werden die Indizes für neue und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser (HPX-newhome und HPX-existinghome)
sowie für Eigentumswohnungen (HPX-apartment),
die entsprechenden hedonischen Varianten heißen
HPX-hedonic-newhome, HPX-hedonic-existing-home
und HPX-hedonic-apartment. Die Indizes basieren
auf Verkaufspreisen nach geschätzter Fläche laut
Kreditantrag und werden nach der Methode der
typischen Fälle berechnet: Die monatlichen Daten
sind gleitend über drei Monate geglättet.
Dem HPX-apartment liegen Kaufpreise für selbst
genutzte oder vermietete Eigentumswohnungen
mit Baujahr ab 1950, Wohnfläche zwischen 70
und 100 m² und ohne anteilige Gewerbeflächen
zugrunde. Grundlage für den HPX-newhome sind
Herstellungskosten (inkl. Grundstück) von selbst
genutzten neuen Ein- und Zweifamilienhäusern mit
Wohnflächen von 100 bis 150 m² und einer
Grundstücksgröße zwischen 200 und 700 m², die
keine anteiligen Gewerbeflächen oder Hinterlandflächen haben. Basis für den HPX-existinghome
sind Kaufpreise (inkl. Grundstück) von bestehenden selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
in gleicher Klassifizierung wie bei neuen Häusern.
Die hedonischen Pendants dieser Indizes erfordern
keine Einschränkungen hinsichtlich Wohnfläche,
Grundstücksgröße oder Baualter. Die Indizes werden auf der Basis von separaten Regressionsmodellen für jeden Index errechnet, in die eingehen:
Variablen für Mikro- und Makrostandort (Entfernungsringe um Stadtregionen und differenziert
nach Nord, Süd, Ost, West), Wohnfläche und Bau-
75
alter (bei bestehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) sowie die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt (bei Eigentumswohnungen). 19)
5.2.4.5 Investment Property Databank
Die Investment Property Databank (IPD) 20) publiziert seit 1995 jährlich Indizes zur Rendite von Immobiliendirektinvestitionen. Im Gegensatz zu allen
anderen Erhebungen stammen die Daten von institutionellen Investoren (gemessen am Marktwert
2008 zu fast der Hälfte von offenen ImmobilienPublikumsfonds und weitere 7 % von Spezialfonds,
ein gutes Drittel von Versicherungen und Pensionskassen, knapp 9 % von Asset-Managern und 5 %
von ausländischen Investoren).
IPD ermittelt für alle Portfolioinvestitionen der beteiligten Unternehmen sowie getrennt für die Segmente Handel, Büro, Wohnen, Industrie und sonstige/gemischte Nutzungen die durchschnittliche
Gesamtrendite (Total Return), die sich aus den
Nettoerträgen aus Vermietung und Verpachtung
und den Wertänderungsrenditen zusammensetzt.
Die IPD-Datenbank basiert auf den Angaben für
2.481 Objekte (Stand 2008), von denen eine
große Anzahl (871) dem Bürosektor zugehört.
378 Objekte stammen aus dem Einzelhandel und
694 sind Wohnobjekte. 121 Objekte werden industriell genutzt. Die übrigen 417 Objekte werden
dem Bereich sonstige Nutzungen/gemischte Nutzungen zugerechnet. 21)
Neben den Performance-Indizes offeriert IPD eine
geokodierte Datenbank mit Mietvertragsinformationen (Lease Intelligence Datenbank), die kleinräumige Analysen von Mietmärkten verschiedener Nutzungsarten erlaubt. Basierend auf dieser
Datenbank erstellt IPD jährlich den DMX Deutscher Büro Mietpotenzial Index. Dieser weist
durch einen Vergleich von durchschnittlichen Mieten der Bestandsverträge und den gutachterlich
ermittelten nachhaltigen Roherträgen auf potenzielle Mietsteigerungen bzw. -rückgänge an den
Märkten hin.
5.2.4.6 IVD Bundesverband
Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen stellt jährlich Immobilienpreise für den Wohnungsmarkt auf der Basis
von Maklerangaben für derzeit 390 Städte im
Wohnungsmarkt und 370 Städte im Gewerbeimmobilienmarkt bereit (IVD 2009a und 2009b).
Im Wohnimmobilienmarkt werden Preise für verschiedene, nach Größe und Wohnwert kategorisierte Immobilientypen (Eigentumswohnungen,
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser) und Grundstückspreise (differenziert
nach Lagekategorien) sowie nach Wohnwert differenzierte Wohnungsmieten und Vervielfacher für
Renditeobjekte angegeben. Für den Gewerbeimmobilienmarkt werden Grundstückspreise in Gewerbegebieten, Büromieten für verschiedene Nutzungswerte und Lagen sowie Einzelhandelsmieten
in zwei Lagekategorien erfasst. Die Daten weisen
(nicht für alle Städte) eine lange Historie auf und
gehen teilweise bis 1970 zurück. Wegen des
Wechsels der örtlich berichtenden Makler im Zeitverlauf weisen die Daten gelegentlich Strukturbrüche auf, außerdem werden nur Transaktionen berücksichtigt, die über die Bericht erstattenden
IVD-Makler abgewickelt werden. Aus den genannten Gründen werden vom IVD keine Zeitreihen veröffentlicht, die gleichwohl von vielen Datennutzern
auf der Basis der jährlichen Veröffentlichungen
selbst zusammengestellt werden.
5.2.4.7 Verband deutscher Pfandbriefbanken
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
baut seit 2004 eine Transaktionsdatenbank auf.
Ziel des Aufbaus der Datenbank und der Berechnung darauf basierender Indizes ist die möglichst
exakte Immobilienpreisbeobachtung und -prognose zur Beurteilung der Werthaltigkeit von Immobilien als Kreditsicherheit. Erhöhte Anforderungen
an die Genauigkeit der Immobilienpreisbeobachtung stellt insbesondere die Anwendung des sog.
19) Vgl. www.hypoport.de/indizes.html (19.02.2009).
20) Früher: Deutsche Immobilien Datenbank GmbH (DID).
21) Vgl. www.ipd.com/Portals/10/downloads/produkter/DIX_Brochure_2008.pdf.
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7
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76
fortgeschrittenen internen Ansatzes zur Messung
der Höhe des Verlusts bei Kreditausfall im Rahmen
von Basel II. 22) Die Datenbank wird aus Wertermittlungsdaten der vdp-Mitgliedsinstitute gespeist,
sie umfasst derzeit ca. 324.000 Datensätze (zu
einem Überblick Eilers/Hofer 2007 und Hofer
2008).
verzerrt. Im Aggregat „Bauland insgesamt“ variieren im Zeitverlauf die Anteile der verschiedenen
Baulandarten erheblich. Bei den Einzelindizes für
baureifes Land, Rohbauland und sonstiges Bauland spielen Verzerrungen durch unterschiedliche
regionale Verteilungen der Transaktionen eine
wichtige Rolle.
Gegenwärtig werden auf der Basis der vdp-Transaktionsdatenbank zwei hedonische Preisindizes
für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser berechnet (Abschnitt 5.3.2.3). In diese Indizes gehen
als erklärende Variable Daten u. a. zu Lage,
Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr und (bei Einfamilienhäusern) Grundstücksgröße der Immobilien ein. Es werden weitere Daten zu Büro- und
Handelsimmobilien, Hotels sowie Lager- und Logistikimmobilien erhoben, die zu einem späteren
Zeitpunkt für entsprechende Mietpreisindizes genutzt werden sollen.
Erst seit kurzem berechnet das Statistische Bundesamt einen Preisindex für Bauland, der sich ausschließlich auf baureifes Land bezieht und in
dieser homogeneren Kategorie regionale Verzerrungen weitgehend ausschaltet (Vorholt 2008a).
Auch die Berechnung dieses Index geht auf die
Anforderungen der europäischen Harmonisierung
der Verbraucherpreismessung zurück. Baulandpreise werden im Rahmen der Verbraucherpreismessung – wie oben erläutert – zwar nicht direkt
benötigt, da Bauland kein Konsumgut darstellt und
die Preise für Bauland nicht in die Verbraucherpreismessung eingehen. Dieser Index wird aber
dennoch berechnet, um die Preise für das schlüsselfertige Bauen, die nur inklusive der Grundstückkosten erhoben werden, um die Preiskomponente
für Bauland zu bereinigen.
5.3
Ergebnisse der Miet- und
Immobilienpreisstatistik
5.3.1 Entwicklung der Baulandpreise
In der amtlichen Statistik werden Kaufwerte für
Bauland (unterteilt nach den Kategorien Bauland
insgesamt, baureifes Land, Rohbauland, sonstiges
Bauland) ausgewiesen, die jedoch nicht als Preisindex im engeren Sinne interpretiert werden dürfen. Denn diese transaktionsbasierten Statistiken
sind durch Zufälligkeiten der Erhebungsperiode
Auf der Basis dieses auf räumlich stark disaggregierter Basis berechneten Index (440 Indexzeitreihen auf Ebene von Landkreisen bzw. kreisfreien
Städten) ergeben sich für den Zeitraum 2000 bis
2008 (frühere Werte liegen nicht vor) erheblich
geringere Preissteigerungen für baureifes Land, als
sie durch den Index der Kaufwerte für baureifes
Land ausgewiesen werden. Während der neue
Abb. 5.2:
Baulandpreisindex und Index
der Kaufwerte
für Bauland 2000
bis Mitte 2008
(1. Quartal 2000
= 100)
Quelle:
Statistisches Bundesamt 2008q, 2008r,
ZEW-Berechnungen
22) Basler Ausschuss für Bankenaufsicht 2004: 297, 468–473.
77
Abb. 5.3:
Zusammensetzung
der Baulandtransaktionen nach der
Statistik der Kaufwerte für Bauland in
den Bundesländern
2000 bis 2007 in %
der Fläche
Quelle:
Statistisches Bundesamt, Statistische
Landesämter, vor
2003 ohne Hamburg, 2003 ohne
Bremen, ZEWBerechnungen
Preisindex für Bauland in diesem Zeitraum (vom 1.
Quartal 2000 bis zum aktuellsten vorliegenden
Wert vom 2. Quartal 2008) um 8,7 % gestiegen
ist, hat der zum Vergleich berechnete Preisindex
der Kaufwerte für Bauland im selben Zeitraum um
85,8 % zugenommen (Abbildung 5.2).
Wachstum 1) p. a.
2000–2007
Variationskoeffizient 2)
2000–2007
Baden-Württemberg
182,37
2,7 %
8,2
Bayern
250,77
8,8 %
26,3
Berlin
237,51
–11,1 %
55,4
Bremen
134,41
4,7 %
17,9
Hamburg
658,76
6,0 %
47,8
Hessen
127,01
–0,3 %
7,0
Mecklenburg-Vorpommern
46,46
–1,3 %
7,7
Niedersachsen
73,16
3,8 %
8,6
Nordrhein-Westfalen
144,05
3,3 %
9,7
Rheinland-Pfalz
102,00
3,5 %
9,7
Saarland
73,83
3,7 %
11,8
Sachsen
55,00
-0,3 %
12,9
Sachsen-Anhalt
34,45
-0,7 %
11,0
108,78
4,4 %
12,0
34,75
–0,8 %
6,8
Schleswig-Holstein
Thüringen
1) Wachstum = arithmetisches Mittel der Wachstumsraten 2000–2007 (Hamburg 2003–2007, Bremen ohne 2003)
2) Variationskoeffizient = Standardabweichung/Mittelwert der Preise in Euro je m²
2
3
4
Die Ursachen für diese divergierende Entwicklung
liegen in der unterschiedlichen Zusammensetzung
der Kauffälle je Jahr und in den unterschiedlichen
regionalen Immobilienpreisen. Dies wird in Abbildung 5.3 deutlich, die die Zusammensetzung der
Gesamtfläche verkauften baureifen Landes je Jahr
Euro je m² 2007
1
5
6
Tabelle 5.1:
Preise für
baureifes Land
2007 und
Veränderung
seit 2000
nach Bundesländern
Quelle:
Statistisches Bundesamt, Statistische
Landesämter, ZEWBerechnungen
7
8
78
zeigt: Im Zeitraum 2000 bis 2007 hat beispielsweise der Anteil Bayerns deutlich zugenommen,
während der Anteil Niedersachsens erheblich gesunken ist. Während der neu berechnete Preisindex für Bauland mit im Zeitablauf konstanten Gewichten für die Regionen arbeitet (zu Details
Vorholt 2008a: 146), schlagen die unterschiedlichen Länderanteile in der traditionellen Berechnung der Kaufwerte für Bauland voll auf das Ergebnis durch.
Damit kommen auch die unterschiedlichen Preisentwicklungen in den Ländern in Verzerrungen der Indizes zum Tragen: Tabelle 5.1 verdeutlicht, dass
die Grundstückspreise in den einzelnen Bundesländern nicht nur ein sehr unterschiedliches
Niveau haben, sondern auch die Preisveränderungen abweichen und die Variabilität der Transaktionspreise von Jahr zu Jahr sehr verschieden ist. Insbesondere die Stadtstaaten und die kleinen Länder
sind durch sehr instabile Transaktionspreise gekennzeichnet: Würde man z. B. die Preissteigerungsrate
für Berlin nicht – wie oben geschehen – für den
Zeitraum 2000 bis 2007, sondern für 2001 bis
2006 berechnen, käme man zu einem Plus von
12,7 % p. a. statt eines Rückgangs um 11,1 % p. a.
Die in Tabelle 5.1 ausgewiesene Entwicklung in
den Bundesländern wird auch durch regionale
Strukturunterschiede beeinflusst: Beispielsweise
fällt die Preissteigerungsrate für Bayern beim Preisindex für Bauland erheblich geringer aus als in
der Statistik der Kaufwerte für Bauland, weil die
Werte der Kaufwertestatistik durch regional unterschiedliche Transaktionsintensitäten innerhalb des
Bundeslandes verzerrt sind (Vorholt 2008a: 145).
Eine einfache Indexbildung auf der Basis der Kaufwerte für Bauland führt also zu falschen Schlussfolgerungen über die tatsächliche Preisentwicklung
in der Breite des Markts. Die Einführung des neuen
Preisindex für Bauland in die amtliche Statistik bedeutet einen wesentlichen Fortschritt. In Zukunft
soll die Datengrundlage für den Index verbessert
werden, indem auf Einzelwerte und nicht mehr auf
aggregierte Werte aus der Kaufwertestatistik zurückgegriffen wird. Dabei soll auch die Anwendung hedonischer Qualitätsbereinigungsverfahren
geprüft werden (Dechent 2008b: 884). Ebenfalls
vorgesehen ist es, regionale Teilindizes zu veröf-
fentlichen, wobei die Untergliederung des BBSR
in die Räume Nord, Ost, West, Süd übernommen
werden soll (zur Abgrenzung BBR 2007a: 32).
Ein Vergleich der Entwicklung des neuen amtlichen
Bodenpreisindex mit dem Index für Eigenheimgrundstücke, der von BulwienGesa ausgewiesen
wird, zeigt eine noch verhaltenere und volatilere
Entwicklung des BulwienGesa-Index. Während
der nur auf jährlicher Basis ausgewiesene BulwienGesa-Index im Jahr 2008 einen Indexwert von
102,9 (2000 = 100) erreichte, stieg der Wert des
amtlichen Index bis zum 2. Quartal 2008 auf
108,7. Diese Unterschiede lassen sich durch eine
Vielzahl möglicher Einflussfaktoren erklären, auf
die an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden kann.
Die BulwienGesa-Daten lassen auch längerfristige
Betrachtungen der Grundstückspreisentwicklung
zu. Im Zeitraum 1975 bis 2008 sind die Preise in
49 Städten Westdeutschlands um 240 % gestiegen, das entspricht einem Anstieg von 3,8 % je
Jahr. In der Periode 1991 bis 2008 hat sich das
durchschnittliche Wachstum auf 1,4 % p. a. abgeschwächt. Die Grundstückspreise sind damit langfristig erheblich stärker als die Gebäudepreise gestiegen (Tabelle 5.4).
5.3.2 Wohnimmobilienpreise
5.3.2.1 Amtliche Statistik
Die amtliche Statistik lässt derzeit noch wenig Aufschluss über die Entwicklung der gesamten Wohnimmobilienpreise zu. Das System der Häuserpreisindizes befindet sich im Aufbau, ein eigener
Wohnimmobilienindex (Abschnitt 5.2.3.1) für die
Entwicklung von Grundstücks- und Immobilienpreisen ist noch nicht verfügbar. Bei dem derzeit für
den Zeitraum 2000 bis 2007 verfügbaren Häuserpreisindex mit seinen Komponenten konventioneller Eigenbau, Fertigteilbau und schlüsselfertiges Bauen handelt es sich um einen Neubaupreisindex, der die Entwicklung der Grundstückspreise ausklammert. Der einzige umfassende
Index in der amtlichen Statistik ist der ebenfalls für
den Zeitraum 2000 bis 2007 vorliegende Index
für Bestandsimmobilien.
79
Abbildung 5.4 zeigt die Entwicklung der unterschiedlichen Teilindizes. Danach sind die Preise
für Fertighäuser und konventionell gebaute Eigenheime im betrachteten Zeitraum durchschnittlich
um 1,8 % bzw. 1,5 % je Jahr angestiegen. Die
Preise für das schlüsselfertige Bauen und Bestandsimmobilien waren dagegen um jährlich 1,1 % bzw.
0,7 % rückläufig. Eine regionale Differenzierung
für diese Indizes liegt leider nicht vor.
Die Baukosten für den Neubau von Wohngebäuden sind im Zeitraum 2000 bis 2007 im Jahresdurchschnitt mit 1,6 % in ähnlichem Maße gestiegen wie die Baupreise. Sehr unterschiedlich
entwickelt haben sich allerdings Material- und
Lohnkosten. Während die Materialkosten um
2,2 % p. a. zugelegt haben, stiegen die Lohnkosten
nur um 0,6 % pro Jahr.
Abb. 5.4:
Amtliche Immobilienpreisindizes
2000 bis 2007
(Index 2000 =
100)
1
2
3
4
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008q, 5
Dechent 2008b,
ZEW (Basis für
6
Indexgewichtung
2005, umbasiert
auf 2000
7
Q1 = 1000)
Häuserpreisindex Neubau
gesamt
EinfamilienEinfamilienhäuser (Neubau, häuser in vorge- Schlüsselfertiges
konventionelle
fertigter Bauart
Bauen
Bauart)
(ohne Keller)
Bestehende
Wohngebäude
2000–2007
5,8 %
10,8 %
13,5 %
–7,2 %
–5,0 %
Ø 2000–2007 p. a.
0,8 %
1,5 %
1,8 %
–1,1 %
–0,7 %
Tabelle 5.2:
Preisentwicklungen für Einfamiliengebäude
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008q,
Dechent 2008b,
ZEW-Berechnungen
Abb. 5.5:
Baukosten- und
Baupreisentwicklung 2000 bis 2007
(Index 2000 = 100)
Quelle:
Statistisches
Bundesamt 2008q,
Dechent 2008b,
ZEW-Berechnungen
8
80
Tabelle 5.3:
Baukosten- und
Baupreisentwicklung
2000 bis 2007
Quelle:
Statistisches Bundesamt 2008q, ZEWBerechnungen
Baupreisindex
Wohngebäude
Baukosten
Neubau
Wohngebäude
Materialkosten
Arbeitskosten
2000–2007
11,0 %
11,4 %
16,3 %
4,5 %
Ø 2000–2007 p. a.
1,5 %
1,6 %
2,2 %
0,6 %
5.3.2.2 Längerfristige Entwicklung der
Wohnimmobilienpreise
Längerfristige Vergleiche der Entwicklung der Immobilienpreise sowie Vergleiche, die neben den
Baupreisen auch die Grundstückspreise berücksichtigen, sind in der amtlichen Statistik nur eingeschränkt möglich. Zu diesem Zweck werden die
Daten von BulwienGesa und GEWOS herangezogen. Allerdings ist auch der Vergleich zwischen
diesen beiden Datenquellen durch eine Reihe von
Unterschieden erschwert: Während sich die
GEWOS-Daten auf Transaktionspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen beziehen
und Baualter, Größe, Ausstattung etc. unberücksichtigt lassen, beziehen sich die BulwienGesaDaten auf neue oder wiederverkaufte Reihenhäuser bzw. Eigentumswohnungen mit bestimmten
Merkmalen (Eigentumswohnungen mit 65–80 m²,
Reihenhäuser mit 100 m² Wohnfläche in mittleren
bis guten Lagen). 23) Die GEWOS-Daten sind transaktionsgewichtet, während die BulwienGesa-Daten
mit Einwohnerzahlen des Jahres 2005 gewichtet
sind. Darüber hinaus sind kleine Städte und der
ländliche Raum in den GEWOS-Daten repräsentiert, nicht aber in den BulwienGesa-Daten.
Für Vergleiche, die mehrere Immobilienmarktzyklen umfassen, können die BulwienGesa-Daten herangezogen werden, die seit 1975 vorliegen. In
dem Gesamtindex für Wohnimmobilien (Abbildung 5.6), der als arithmetisches Mittel aus den
einzelnen Wohn- und Mietpreisindizes berechnet
wird, ist ein zyklisches Muster deutlich erkennbar.
Legt man als Abgrenzungskriterium für die Zyklen
die Minima der Wachstumsraten zugrunde, lassen sich ein erster Zyklus bis Mitte der 1980er
Jahre und ein zweiter Zyklus bis in die späten
1990er Jahre abgrenzen. Seither verläuft die
Preiszyklik erheblich gedämpfter als zuvor, den-
Abb. 5.6:
BulwienGesaWohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis
2008 (Jährliche
Veränderungsrate
und Index 1975 =
100)
Quelle:
BulwienGesa AG,
Datastream/Deutsche Bundesbank,
ZEW-Berechnungen
Bis 1989 Westdeutschland (49 Städte), danach Gesamtdeutschland (125 Städte).
23) Daten für andere Lagekategorien sind ebenfalls verfügbar. Hier werden die von der Deutschen Bundesbank
publizierten Zeitreihen berücksichtigt, die sich nur auf die genannten Lagekategorien beziehen.
81
noch lässt sich ein weiterer, schwächer ausgeprägter Zyklus bis etwa 2003 erkennen. Der Verbraucherpreisindex ist im Zeitraum 1975 bis 2008
ungefähr genauso stark gestiegen wie der Bulwien-Wohnimmobilienindex. Dahinter verbergen
sich aber unterschiedliche Entwicklungen bei Immobilienpreisen und Mieten.
Beschränkt man sich in einer langfristigen Preisbetrachtung von 1975 bis 2008 zunächst auf die über
die ganze Zeitreihe vorliegenden Daten für 49
Städte Westdeutschlands, sind die Preise für neue Eigentumswohnungen um 85,4 % gestiegen, während sich die Preise für neue Reihenhäuser ungefähr
verdoppelt haben. Trotz dieses nominalen Wertzuwachses ist die Preisentwicklung der Immobilien hinter der allgemeinen Preissteigerung in diesem Zeitraum (+125,8 %) deutlich zurückgeblieben.
Im Zeitraum von 1991 bis 2008 sind die Preise
– bezogen auf eine größere Basis von 125 Städten für Gesamtdeutschland – nur noch geringfügig gestiegen: Eigentumswohnungen haben sich
um 8,8 % (Neubau) bzw. 11,3 % (Wiederverkauf),
Reihenhäuser um 10,1 % (Neubau) bzw. 17,9 %
(Wiederverkauf) verteuert. Für eine neue Eigentumswohnung wurden 2008 im Durchschnitt
2.257 Euro je m² bezahlt, im Bestand konnten ObWestdeutschland
ETW (Euro/m²)
1975
jekte für durchschnittlich 1.544 Euro je m² erworben werden. Bei Reihenhäusern beliefen sich die
Preise auf rund 235.000 Euro im Neubau und
201.500 Euro im Bestand (Tabelle 5.4).
Die Betrachtung auf der Basis verschiedener Datenquellen zeigt deutliche Unterschiede bei der
Entwicklung einzelner Objekttypen in den verschiedenen Landesteilen. Übereinstimmend zeigen
die Daten für Westdeutschland Anfang der
1990er Jahre einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in allen betrachteten Kategorien an
(Abbildung 5.7). Nach 1994 stagnieren die Preise
von Reihenhäusern und neuen Eigentumswohnungen im langfristigen Trend, während die Preise von
bestehenden Eigentumswohnungen tendenziell
rückläufig sind. Diese Unterscheidung zwischen
neuen und Bestandsimmobilien ist nur für die BulwienGesa-Daten möglich. Die Preise auf Basis der
transaktionsbasierten, ungewichteten und auch
den ländlichen Raum umfassenden GEWOSDaten sind stärker gestiegen als auf Basis der
stadtbezogenen, mehr auf Experteneinschätzungen basierenden BulwienGesa-Daten. Im Vergleich mit der Entwicklung der Verbraucherpreise
sind die Immobilienpreise schwächer gestiegen
als die gesamte Inflationsrate, die von 1991 bis
2008 im Durchschnitt 2,0 % je Jahr betrug.
2008
1975–2008
1975–2008 p. a.
1.313
2.128
85,4 %
1,9 %
128.310
223.689
101,2 %
2,1 %
Grundstück EFH (Euro/m²)
106
254
240,0 %
3,8 %
Verbraucherpreis (1975=100)
100
225,85
125,8 %
2,5 %
Reihenhaus neu (Euro)
Deutschland
1991
2008
1991–2008
2
3
4
5
6
7
8
Tabelle 5.4:
Preisentwicklung
von Wohnimmobilien 1975 bzw.
1991 bis 2008
1991–2008 p. a.
ETW neu (Euro/m²)
2.076
2.257
8,8 %
0,5 %
ETW Bestand (Euro/m²)
1.387
1.544
11,3 %
0,6 %
213.536
235.202
10,1 %
0,6 %
Reihenhaus Bestand
170.968
201.491
17,9 %
1,0 %
Grundstück EFH (Euro/m²)
162
205
26,5 %
1,4 %
Verbraucherpreis (1991=100)
100
140,45
40,4 %
2,0 %
Westdeutschland 49 Städte, Deutschland 125 Städte. ETW = Eigentumswohnung, EFH = Einfamilienhaus.
1
Quelle:
BulwienGesa AG,
ZEW-Berechnungen
82
Abb. 5.7:
Preisentwicklung
von Wohnimmobilien in Westdeutschland
1991 bis 2007 im
Vergleich (Index
1991 = 100)
Quelle:
Berechnungen der
Deutschen Bundesbank nach Angaben
der BulwienGesa
AG und GEWOS
GmbH, ZEW-Berechnungen
Tabelle 5.5:
Preisentwicklung
von Wohnimmobilien in Westdeutschland
1991 bzw. 2000
bis 2008
Quelle:
Berechnungen der
der BulwienGesa
AG und GEWOS
GmbH, ZEW-Berechnungen
ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhäuser. BulwienGesa: Bis 1994 zählt Berlin-West zu Westdeutschland,
ab 1995 Gesamt-Berlin zu Ostdeutschland. GEWOS: Berlin zählt über den gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland.
GEWOS
Zeitraum
Statistisches
Bundesamt
BulwienGesa
ETW
EFH
RH neu
ETW neu
26,8 %
31,9 %
13,5 %
13,2 %
16,1 %
9,8 %
40,4 %
Ø 1991–2008* p. a.
1,5 %
1,7 %
0,7 %
0,7 %
0,9 %
0,6 %
2,0 %
2000–2008*
2,4 %
0,1 %
1,0 %
5,1 %
0,0 %
–7,3 %
15,0 %
Ø 2000–2008* p.a.
0,3 %
0,0 %
0,1 %
0,6 %
0,0 %
–0,9 %
1,8 %
1991–2008*
RH Bestand ETW Bestand
VPI
ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH = Reihenhaus. BulwienGesa AG: Bis 1994 zählt Berlin-West zu Westdeutschland, ab 1995 Gesamt-Berlin zu Ostdeutschland. GEWOS: Berlin zählt im gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland.
* Werte GEWOS bis 2007
In Ostdeutschland (Abbildung 5.8) ist über den Betrachtungszeitraum – Daten stehen hier erst ab 1995
zur Verfügung – ein rückläufiges Preisniveau in allen
betrachteten Segmenten festzustellen. Besonders
deutlich an Wert verloren haben auf der Basis der
Bulwien-Gesa-Daten Eigentumswohnungen im Bestand mit einem Rückgang von 2,3% je Jahr.
5.3.2.3 Vergleich hedonischer Hauspreisindizes
Wie in den Abschnitten 5.2.1 bis 5.2.4 bereits angesprochen, werden seit einiger Zeit mehrere hedonische Hauspreisindizes für Deutschland entwickelt,
die zum Teil auch bereits regelmäßig publiziert
werden. Für alle Indizes liegen allerdings bislang
erst kurze Zeitreihen vor. Tabelle 5.7 gibt eine zusammenfassende Übersicht über die in die einzelnen Indikatoren einbezogenen Variablen und die
zugrunde liegende Datenbasis. Danach verwenden alle Indikatoren ähnliche Variablen, die sich
in einer Grobgliederung den Kategorien Größe,
Alter, Ausstattung, Zustand sowie Angaben zum
Mikro- und Makrostandort zuordnen lassen.
Die auf dieser Basis berechneten Zeitreihen ergeben ein heterogenes Bild. Abbildung 5.9 zeigt alle
aktuell verfügbaren Zeitreihen, die auf das Basisjahr 2005 normiert wurden. Tabelle 5.8 gibt die
83
Abb. 5.8:
Preisentwicklung
von Wohnimmobilien in Ostdeutschland
1995 bis 2007 im
Vergleich (Index
1995 = 100)
1
Quelle:
2
Berechnungen der
Deutschen Bundesbank nach Angaben 3
der BulwienGesa
AG und GEWOS
GmbH, ZEW4
Berechnungen
GEWOS
Zeitraum
Statistisches
Bundesamt
BulwienGesa
ETW
EFH
RH neu
ETW neu
RH Bestand ETW Bestand
VPI
1995–2008*
–8,3 %
–14,0 %
–18,9 %
–12,1 %
–14,7 %
–22,3 %
22,4 %
Ø 1995–2008* p.a.
–0,7 %
–1,3 %
–1,6 %
–1,0 %
–1,2 %
–1,9 %
1,6 %
2000–2008*
4,6 %
–3,4 %
–8,3 %
0,0 %
–2,9 %
–17,2 %
15,0 %
Ø 2000–2008* p.a.
0,6 %
–0,5 %
–1,1 %
0,0 %
–0,4 %
–2,3 %
1,8 %
ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH =Reihenhaus. VPI=Verbraucherpreisindex. Berlin zählt zu Ostdeutschland. * Werte GEWOS bis 2007
Preisentwicklungen für vergleichbare Zeiträume an
und enthält als Referenz die konventionell berechneten Indizes von BulwienGesa und GEWOS.
Ein einheitlicher Trend lässt sich bei den Indizes
feststellen, die ausschließlich Bestandsimmobilien
repräsentieren: Sowohl der Hypoport Existing
Home-Index als auch der Index für Bestandsimmobilien des Statistischen Bundesamtes zeigen im
Trend nach unten. Dies bestätigt die Ergebnisse der
BulwienGesa-Indikatoren für den Wiederverkauf
von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.
Für Eigentumswohnungen zeigt der vdp-Index dagegen einen mittelfristigen Aufwärtstrend an, der lediglich 2006 unterbrochen wurde. Die erst seit
2005 verfügbaren Hypoport-Daten spiegeln dies
jedoch nicht wider, sondern zeigen nach einem
leichten Anstieg von 2005 auf 2006 wieder etwas
nach unten. Der Hypoportindex für neue Ein- und
Zweifamilienhäuser weist wie der vdp-Index für Reihenhäuser in jüngster Zeit deutlich nach oben. Im
Vergleich zu den traditionell berechneten Indizes
für neue Immobilien und Bestandsimmobilien weisen die hedonischen Indizes des vdp deutlich höhere Steigerungsraten im längsten verfügbaren Zeitraum 2003 bis 2008 aus.
Insgesamt ist das Bild vor allem bei neuen Immobilien bzw. gemischten Aggregaten sehr heterogen. Erst längerfristig wird sich erweisen, ob die
genannten Indizes ähnliche Tendenzen aufzeigen
Tabelle 5.6:
Preisentwicklung
von Wohnimmobilien in Ostdeutschland
1995 bzw. 2000
bis 2008
5
6
7
8
Quelle:
Berechnungen der
der BulwienGesa
AG und GEWOS
GmbH, ZEWBerechnungen
84
und welche Effekte Konstruktions- und Definitionsunterschiede sowie Selektionsverzerrungen in den
Basisdaten haben. Eine vergleichende Beurteilung
der Güte der Indikatoren anhand der Anpassungsgüte der ökonometrischen Ergebnisse ist bisher
nicht möglich, zumal die entsprechenden Berechnungen nicht im Detail publiziert wurden. 24)
5.3.2.4 Entwicklung der Wohnungsmieten
Auf lange Sicht sind die Wohnungsmieten in Westdeutschland erheblich angestiegen. Die Mieten
für 3-Zimmer-Wohnungen in mittlerer bis guter
Lage mit ca. 70 m² Wohnfläche (Basis 49 Städte
in Westdeutschland) haben sich nach BulwienGesa im Zeitraum von 1975 bis 2008 für erstvermietete Wohnungen mehr als verdoppelt. Für
wiedervermietete Wohnungen, also neue Mietverhältnisse für Bestandsimmobilien, sind die Mieten
Tabelle 5.7:
Hedonische
Immobilienpreisindizes für
Deutschland in
der Übersicht
Quelle:
Dechent 2004,
2008a, Hypoport
2009, Hofer 2008
sogar um 177,2 % gestiegen und damit deutlich
stärker als der Verbraucherpreisindex (+125,8 %).
Die Erstbezugsmieten konnten mit +103,2 % mit
dieser Entwicklung nicht mithalten. Für den Zeitraum ab 1991 (Deutschland auf der Basis von
125 Städten) ist ein geringeres Wachstum der
Mieten festzustellen. Die Mieten in der Wiedervermietung sind immerhin noch um knapp 44 %
gestiegen. Die Mieten in der Erstvermietung sind
dagegen nur sehr verhalten (+12,7 %) gewachsen und deutlich hinter der allgemeinen Preissteigerung (+40,4 %) zurückgeblieben (Tabelle 5.9).
Ein Vergleich der Miet- und Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zeigt, dass sich die Mietrendite
aufgrund der steigenden Mieten bei Wiedervermietungen im Bestand im Zeitraum 1991 bis 2008 verbessert hat: Der Multiplikator (Verkaufspreis in Relation zur Jahresmiete) ist für Bestandsimmobilien von
etwa 24 auf 20 gesunken, dies entspricht einem Aneinbezogene
Variablen
Anbieter
Objekte
Datenbasis
Statistisches
Bundesamt
Schlüsselfertiges Bauen
Gutachterausschüsse
Grundstücksgröße,
Wohnfläche, Baujahr,
freistehend oder Reihenhaus, Keller, mind. 2
Stellplätze, Erdgeschoss,
Größenklasse, Bodenrichtwertklasse, Kreistyp
2000–2007
Statistisches
Bundesamt
Gebrauchte Ein- und
Zweifamilienhäuser,
Eigentumswohnungen
Gutachterausschüsse
Grundstücksgröße,
Wohnfläche, Baujahr,
freistehend oder Reihenhaus, Keller, Stellplatz,
Erdgeschoss, Größenklasse, Bodenrichtwertklasse, Wohnlage- und
Ausstattungskategorie,
Kreistyp
2000–2007
vdp
Neue und gebrauchte
Reihenhäuser und Eigentumswohnungen
Wertermittlungsdaten
teilnehmender Banken
Lage, Größe, Zustand,
Ausstattung, Baujahr,
Grundstückgröße (bei
Einfamilienhäusern)
2003–2008
Hypoport
Neue und gebrauchte
Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen
Kreditvertragsdaten
Vermittlungsplattform
Hypoport
Wohnfläche, Baualter
(bei bestehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen), Anzahl
Wohneinheiten im objekt
(bei Eigentumswohnungen), Entfernungsringe
um Stadtregionen,
Region
2005–2008
24) Eine Ausnahme stellt die Evaluation der Hypoport-Daten durch Dübel/Iden 2008 dar.
Zeitraum
85
stieg der Anfangsrendite von rund 4% auf 5%. Dies
gilt jedoch nicht für die Erstvermietung von neuen
Immobilien: Hier ist der Mietmultiplikator mit ungefähr 25 (= 4% Rendite) nahezu konstant geblieben.
Die in der Verbraucherpreismessung des Statistischen Bundesamts erfassten Wohnungsmieten inkl.
der kalten Nebenkosten (Bruttokaltmieten), die vor
allem Bestandmieten widerspiegeln, zeigen ebenfalls einen deutlichen Anstieg im Zeitraum 1991 bis
2008. Der Anstieg der Verbraucherpreise (ohne
Mieten und kalte Mietnebenkosten) betrug 1,8 %
pro Jahr. Die Mieten sind im betrachteten Zeitraum
aber um 2,9 % je Jahr angestiegen. Im kürzeren
Abb. 5.9:
Hedonische
Preisindizes im
Vergleich 2000
bis 2008 (Index
2005 = 100)
1
2
3
4
5
6
Quelle:
7
Dechent 2008b,
Hypoport, vdp,
ZEW-Berechnungen 8
Hedonische Indizes
Zeitraum
Statistisches
Bundesamt
Bestehende
Wohngebäude
Ø 2005–2008 p. a.
Hypoport HPX-hedonic*
apartment
newhome
existinghome
RH
ETW
–0,3 %
0,9 %
–2,1 %
1,8 %
0,3 %
2,3 %
1,5 %
0,1 %
0,4 %
1,6 %
1,9 %
Ø 2003–2008 p. a.
Ø 2005–2007 p. a.
–2,1 %
Ø 2003–2007 p. a.
–1,1 %
Traditionelle Indizes
–0,3 %
0,5 %
–2,2 %
BulwienGesa
Tabelle 5.8:
Hedonische und
traditionelle
Preisindizes
im Vergleich
zwischen 2003
und 2008
GEWOS
RH
neu
ETW
neu
RH
Bestand
ETW
Bestand
Ø 2005–2008 p. a.
0,2 %
1,1 %
0,3 %
0,6 %
Ø 2003–2008 p. a.
–0,3 %
0,7 %
0,0 %
–0,7 %
Ø 2005–2007 p. a.
–0,3 %
1,1 %
0,4 %
Ø 2003–2007 p. a.
–0,4 %
0,6 %
–0,1 %
Zeitraum
vdp
EFH
ETW
0,4 %
0,4 %
1,4 %
–1,1 %
0,5 %
1,0 %
ETW = Eigentumswohnungen, EFH = Einfamilienhaus, RH =Reihenhaus. Berlin zählt über den gesamten Zeitraum zu Ostdeutschland. Dunkelblau unterlegt: Indizes ausschließlich für Bestandsimmobilien. * 2005 nur 2. Halbjahr.
Quelle:
Dechent 2008b,
Hypoport AG, vdp,
BulwienGesa AG,
GEWOS GmbH,
ZEW-Berechnungen
86
Zeitraum von 2000 bis 2008 sind die Bruttokaltmieten mit 1,2 % p. a. dagegen deutlich weniger
gestiegen als der Verbraucherpreisindex ohne Mieten und Mietnebenkosten.
Eine getrennte Betrachtung der Nettokaltmieten
und kalten Nebenkosten macht deutlich, dass der
Anstieg der Bestandsmieten vor allem durch die
steigenden kalten Nebenkosten geprägt war. Getrennte Daten sind in der Verbraucherpreisstatistik
erst seit 1995 verfügbar (Abbildung 5.10 und Tabelle 5.10): Seitdem war der jährliche Anstieg der
kalten Mietnebenkosten im Durchschnitt rund 0,8
Prozentpunkte höher als die Zunahme der Nettokaltmieten. Insbesondere bis etwa 1997 stiegen
die kalten Nebenkosten deutlich stärker an als die
Nettokaltmiete. Im Zeitraum von 2000 bis 2008
hat sich dieser Unterschied auf jährlich 0,4 Prozentpunkte verringert. Stärkster Kostentreiber bei
Mietbegriffe
Erstvermietung bzw. Neuvermietung: Vermietung von neu errichteten
Wohnungen (Erstbezug)
Wiedervermietung: Vermietung von bestehenden Wohnungen an
neue Mieter
Bestandsmieten: Vermietung von Bestandswohnungen an dieselben
Mieter in einem bestehenden Mietvertrag
Nettokaltmiete: Kaltmiete ohne alle Nebenkosten
Bruttokaltmiete: Kaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten
(Brutto)Warmmiete: Bruttokaltmiete zzgl. Heiz- und Warmwasserkosten
Tabelle 5.9:
Entwicklung der
Wohnungsmieten
1975 bzw. 1991
bis 2008
Quelle:
BulwienGesa AG,
ZEW-Berechnungen
den Wohnkosten sind eindeutig die Energiekosten: Diese haben von 1991 bis 2008 um 94 % zugenommen, das entspricht einem Anstieg von jährlich 4 %. Der größte Teil entfällt allerdings auf die
Jahre seit der Jahrtausendwende: In diesem Zeitraum sind die Energiekosten um 64,5 % (ca. 6,4 %
jährlich) gestiegen.
5.3.2.5 Entwicklung der Mietbelastung der
privaten Haushalte
Tabelle 5.11 gibt die Mietbelastungsquoten für
Haushalte unterschiedlicher Größen und Einkommensklassen für Jahr 2007 an: Danach geben die
privaten Haushalte – bezogen auf den Medianwert, unterhalb und oberhalb dessen jeweils 50 %
der Haushalte liegen – gut 25 % ihres Einkommens
für die Bruttokaltmiete aus. Bezogen auf die
Warmmiete beträgt der Anteil 30 % (BBR 2007a:
178 f. mit ähnlichen Werten für 2005). Zwischen
Ost- und Westdeutschland zeigen sich nur geringfügige Unterschiede, größere dagegen zwischen
Einkommens- und Haushaltsgrößenklassen. Insbesondere die kleinen und die einkommensschwächeren Haushalte haben deutlich höhere Mietbelastungsquoten zu verkraften als der Durchschnitt.
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Tabelle die Mietbelastungen ohne Berücksichtigung
staatlicher Transferleistungen wiedergibt. Haushalte mit niedrigen Einkommen (insbesondere die
beiden Klassen bis 900 Euro und bis 1.300 Euro)
erhalten jedoch gezielt staatliche Zuschüsse, die
Westdeutschland
1975
2008
1975–2008
1975–2008 p. a.
Erstvermietung
(Euro/m² nettokalt)
4,12
8,57
103,2 %
2,2 %
Wiedervermietung
2,54
7,04
177,2 %
3,1 %
Verbraucherpreisindex
(1975 = 100)
100
225,85
125,8 %
2,5 %
Deutschland
1991
2008
1991–2008
1991–2008 p. a.
Erstvermietung
6,79
7,65
12,7 %
0,7 %
Wiedervermietung
4,48
6,44
43,8 %
2,2 %
Verbraucherpreisindex
(1991 = 100)
100
140,45
40,4 %
2,0 %
Westdeutschland 49 Städte, Deutschland 125 Städte.
87
Abb. 5.10:
Nettokaltmiete,
Neben- und
Energiekosten
und Verbraucherpreise 1995 bis
2008 auf Indexbasis (1995 =
100)
1
2
Quelle:
Statistisches
Bundesamt
(GENESIS Online), 3
ZEW-Berechnungen
VPI ohne Miete und
Nebenkosten
Nettokaltmiete
Kalte Nebenkosten
Haushaltsenergie
(Strom, Gas und
andere Brennstoffe)
23,0 %
19,4 %
32,1 %
85,6 %
Ø 1995–2008 p. a.
1,6 %
1,4 %
2,2 %
4,9 %
2000–2008
16,7 %
9,1 %
12,7 %
64,5 %
Ø 2000–2008 p. a.
1,9 %
1,1 %
1,5 %
6,4 %
Veränderung im Zeitraum
1995–2008
ihre Wohnkostenbelastungen erheblich verringern.
Hierzu zählen insbesondere die Leistungen der
Grundsicherung nach SGB II und SGB XII, die die
„Kosten der Unterkunft“ für Haushalte ohne eigene Einkommen (z. B. Arbeitslose) in vollem Umfang abdecken (soweit sie angemessen sind), so
dass die faktische Wohnkostenbelastung gleich
Null ist. Auch Bezieher geringer Erwerbseinkommen oder Rentner mit geringen Altersrenten erhalten ihre Wohnkosten zu einem großen Teil erstattet. Die öffentliche Hand wendet hierfür insgesamt
rd. 16 Milliarden Euro jährlich auf. Darüber hinaus
gibt es das Wohngeld, das für Nichtbezieher von
Transferleistungen nach SGB II und SGB XII die
Wohnkostenbelastung (Bruttokaltmiete) durchschnittlich von rd. 41 % auf rd. 32 % verringert
(BMVBS 2006).
Ein längerfristiger Vergleich der Mietbelastungsquoten zeigt einen deutlichen Anstieg im Zeitverlauf (Abbildung 5.11): Während die mittlere Miet-
belastungsquote, bezogen auf die Bruttokaltmiete,
Anfang der 1990er Jahre noch unter 20 % des
Nettoeinkommens lag, stieg sie bis Ende des Jahrtausends auf etwa das heutige Niveau von rund
25 %. Überraschenderweise spiegeln sich in den
SOEP-Daten die gestiegenen Energiekosten nicht
in einer deutlich gestiegenen Belastungsquote
durch die warmen Nebenkosten wider. In jüngster
Zeit ist zwar ein leichter Anstieg erkennbar, im Mittel haben die warmen Nebenkosten aber bisher
mit dem Einkommenswachstum Schritt gehalten.
Vermutlich haben die Mieter auf das stark gestiegene Preisniveau der Haushaltsenergie mit kostenbewusstem Verbrauchsverhalten reagiert. Darüber
hinaus haben offensichtlich auch Sanierungsmaßnahmen der Vermieter (BBR 2007a: 235) einen
Teil der gestiegenen Kosten kompensieren können.
Letztlich haben sich möglicherweise steigende jährliche Nachzahlungen von warmen Nebenkosten
nicht vollständig in den Angaben der befragten
Verbraucher niedergeschlagen.
Tabelle 5.10:
Nettokaltmiete,
Neben- und
Energiekosten
und Verbraucherpreise 1995 bzw.
2000 bis 2008
4
5
6
7
Quelle:
Statistisches
Bundesamt
(GENESIS Online), 8
ZEW-Berechnungen
88
Tabelle 5.11:
Mietbelastungsquoten 2007
Bruttokalt
Warm
Personenanzahl im Haushalt
West
Ost
Gesamt
West
Ost
Gesamt
1
28,8 %
28,6 %
28,8 %
33,9 %
34,8 %
34,2 %
2
22,8 %
21,2 %
22,2 %
26,8 %
24,9 %
26,1 %
3
24,0 %
23,1 %
23,8 %
28,3 %
27,6 %
28,2 %
4 und mehr
22,9 %
19,8 %
22,7 %
27,5 %
27,0 %
27,5 %
Nettoeinkommen je Monat (Euro)
Quelle:
bis 900
42,5 %
39,0 %
41,2 %
51,2 %
48,6 %
50,3 %
bis 1.300
31,8 %
27,9 %
31,0 %
38,5 %
33,3 %
36,6 %
bis 2.000
25,2 %
21,5 %
24,5 %
30,4 %
25,5 %
29,2 %
bis 3.200
20,0 %
18,5 %
19,3 %
23,7 %
21,9 %
23,2 %
3.200 und mehr
17,1 %
13,8 %
16,8 %
19,7 %
16,3 %
19,1 %
Gesamt
25,3 %
24,8 %
25,2 %
30,3 %
29,5 %
30,0 %
Ostdeutschland inkl. Berlin. Medianwerte auf der Basis bereinigter (imputierter) Einkommen, alle Haushalte mit Mietbelastungsquoten über 0.
Abb. 5.11:
Mietbelastung
der privaten
Haushalte 1991
bis 2007 in % des
HaushaltsNettoeinkommens
Quelle:
Medianwerte auf der Basis bereinigter (imputierter) Einkommen, alle Haushalte mit Mietbelastungsquoten über 0.
1991 Angaben nur für Westdeutschland.
Regional differieren die Mietbelastungsquoten geringfügig, allerdings ist über die vom BBSR unterschiedenen Regionen (Ost, Nord, West, Süd) in
den letzten Jahren eine Annäherung festzustellen
(BBR 2007a: 180). Erhebliche Unterschiede bestehen dagegen zwischen einzelnen Städten: So
weist der GSW-WohnmarktReport Berlin bezogen
auf die Haushaltskaufkraft eine durchschnittliche
Belastungsquote von 26,1 % für die Nettokaltmiete und 32,1 % für die Warmmiete in Frankfurt
aus, während in Berlin im Durchschnitt nur 19 %
kalt und 26,6 % warm zu tragen sind. 25) Auch in-
25) Die Haushaltskaufkraft gibt das von der GfK ermittelte, für Konsumausgaben verfügbare Einkommen der privaten Haushalte wider. Die Warmmiete wurde durch einen pauschalen Aufschlag von 2,50 Euro je m² auf
die Nettokaltmiete ermittelt. Aufgrund unterschiedlicher Erhebungs- und Berechnungsmethoden sind die Ergebnisse nicht unmittelbar mit den Ergebnissen des SOEP vergleichbar.
89
Abb. 5.12:
Mietbelastungsquoten (Warmmiete) in Berliner
Bezirken 2008
in % der Haushaltskaufkraft
1
2
Mittelwerte, Minima und Maxima beziehen sich auf Postleitzahlen.
nerhalb einer Stadt variieren die Mietbelastungsquoten erheblich. Nach derselben Quelle streuen
die Mietbelastungsquoten um den Berliner Mittelwert von 26,6 % zwischen maximal 66 % (Höchstwert in Berlin Mitte) und minimal 15,2 % (geringster Wert in Berlin Neukölln), abgegrenzt nach
Postleitzahlen (Abbildung 5.12).
5.3.2.6 Vergleich der Miet- und Preisentwicklung bei Wohnimmobilien
nach Stadtkategorien
Die BulwienGesa-Daten erlauben darüber hinaus
einen Vergleich der Preis- und Mietentwicklung
nach Standortkategorien (A- bis D-Städte, zur
Klassifizierung vgl. Kasten auf S. 90). Dabei zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den
wichtigsten deutschen Zentren (A-Städte) und den
anderen Stadtkategorien. Die Betrachtung anhand
aggregierter Indikatoren (Mittelwert der Einzelindikatoren für Grundstückspreise, Mieten und Kaufpreise) zeigt, dass die Entwicklung in den größten
deutschen Städten einerseits am wenigsten stabil
war und dass die Preise und Mieten andererseits
am geringsten gestiegen sind. Während der gesamte Wohnindex in den A-Städten im Zeitraum
1991 bis 2008 um 12,7 % zugenommen hat, betrug sein Wachstum in den anderen Stadtkategorien zwischen knapp 17 % und 20 %. Allerdings
zeigen sich erhebliche Unterschiede bei einzelnen
Teilindikatoren (Abbildung 5.13 und Tabelle 5.12).
Grundstückspreise
Während in den wichtigsten deutschen Zentren (AStädte) 2008 rund 276 Euro/m² gezahlt wurden,
lag dieser Durchschnittspreis in den anderen Standortklassen in einem vergleichsweise engen Intervall
zwischen 159 Euro/m² und 192 Euro/m². Überraschenderweise weisen die als C-Städte klassifizierten Standorte mittlerweile ein höheres Preisniveau als die sogenannten B-Standorte auf. In
langfristiger Perspektive (1991–2008) sind die
Preise in den C-Städten mit 50,6% am stärksten gestiegen, das Wachstum der Preise in den A-Städten blieb – auf allerdings viel höherem absoluten
Niveau – mit 7,7 % erheblich dahinter zurück.
Häuser und Eigentumswohnungen
Bei Häusern und Eigentumswohnungen zeigen
sich ebenfalls erhebliche Differenzen zwischen
den größten deutschen Zentren (A-Städte) und den
anderen Stadtkategorien. Während 2008 eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 2.863 Euro/m²
kostete, mussten in B-, C- und D-Standorten Preise
zwischen 1.871 Euro/m² und 2.056 Euro/m² gezahlt werden. Dabei ist der Unterschied zwischen
B- und C-Standorten klein, während das Preisniveau in D-Standorten deutlich abfällt. Dies äußert
sich auch im Zeitverlauf: In A-, B- und C-Standorten
konnten Preissteigerungen erzielt werden, die mit
5,7 % bis 15,5 % von 1991 bis 2008 deutlich hinter der allgemeinen Preissteigerungsrate zurückgeblieben sind. In den D-Standorten war sogar so
gut wie keine Preisveränderung festzustellen. Seit
Quelle:
GSW, GfK, ZEWBerechnungen
3
4
5
6
7
8
90
Städteklassifikation der BulwienGesa AG 26)
A-Städte:
Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z. T. internationaler
Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte: Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München, Stuttgart
B-Städte:
Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung: Bonn, Bremen,
Dortmund, Dresden, Duisburg, Erfurt , Essen, Hannover, Leipzig,
Magdeburg, Mainz, Nürnberg, Wiesbaden
C-Städte:
Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung sowie wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende
Region: z. B. Bielefeld, Bochum, Lübeck, Münster, Mannheim, Potsdam, Wuppertal, Saarbrücken
D-Städte:
Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr
direktes Umland mit geringerem Marktvolumen und Umsatz: z. B.
Aschaffenburg, Bremerhaven, Darmstadt, Detmold, Gelsenkirchen,
Frankfurt (Oder), Paderborn, Osnabrück, Recklinghausen, Rosenheim,
Rostock, Wolfsburg, Zwickau
über den gesamten Zeitraum 1991 bis 2008 die
höchsten Preissteigerungsraten in C- und D-Standorten beobachtet. Die Preisentwicklung in den Aund B-Städten blieb mit 7,2 % bzw. 8,2 % dahinter
zurück. Auch hier liegt das Preisniveau in den zentralen Großstädten (Typ A: 290.400 Euro) erheblich höher als den anderen Standortkategorien
(zwischen 204.800 und 218.000 Euro). Seit
2000 lässt sich eine heterogene Preisentwicklung
in den verschiedenen Städtekategorien feststellen,
insgesamt sind die Preisänderungen aber gering.
2000 sind in den D-Standorten Preisrückgänge zu
verzeichnen, dagegen zog das Preisniveau in den
A-Städten deutlich, in den anderen Standorttypen
nur geringfügig an.
Mieten
Bei den Nettokaltmieten auf Basis der BulwienGesa-Daten zeigen sich bei der Differenzierung
nach Standortkategorien wieder die schon bei den
Grundstücks- und Eigenheimpreisen beobachteten
Unterschiede im Mietpreisniveau. Für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 65–80 m² und Standardausstattung mussten 2008 im Durchschnitt 9,37 Euro/m²
für erstvermietete und 7,81 Euro/m² für wiedervermietete Wohnungen in den A-Städten gezahlt
werden. Die Mieten in den anderen Standortkategorien B, C und D variieren vergleichsweise
geringfügig zwischen 7,16 Euro/m² und 6,53
Euro/m² für Erstvermietungen bzw. 5,58 und 5,98
Euro/m² für Wiedervermietungen.
Anders sieht das Bild bei Reihenhäusern aus: In
diesem Segment wurden mit 14,1 % bzw. 12,1 %
Bei den Mietsteigerungsraten gibt es große Differenzen zwischen Erst- und Wiedervermietungen,
Abb. 5.13:
Wohnimmobilienindizes nach
Standortkategorien 1991 bis
2008 (Index 1991
= 100)
Quelle:
BulwienGesa AG
(Basis 125 Städte),
ZEW-Berechnungen
26) Vgl. www.riwis.de (Download 15.02.2009).
91
A-Städte
B-Städte
Preis-/Mietniveau
Grundstück Einfamilienhaus
(Euro/m²)
C-Städte
D-Städte
2008
276
174
159
159
2.864
2.039
2.056
1.871
290.405
206.370
218.035
204.808
Wohnungsmiete Neubau
(Euro/m²)
9,37
7,14
7,16
6,53
Wohnungsmiete Wiedervermietung (Euro/m²)
7,81
Eigentumswohnung neu
(Euro/m²)
1
5,98
Veränderung
Grundstück Einfamilienhaus
5,90
5,58
2
1991–2008
7,7 %
40,3 %
50,6 %
41,5 %
15,5 %
5,7 %
8,4 %
0,5 %
Reihenhaus
7,2 %
8,2 %
14,1 %
12,1 %
Wohnungsmiete Neubau
4,9 %
2,0 %
1,8 %
4,6 %
Wohnungsmiete Wiedervermietung
28,0 %
27,5 %
24,7 %
25,7 %
Eigentumswohnung neu
Tabelle 5.12:
Mieten und Preise
nach Standortkategorien 1991
bis 2008 im
Vergleich
3
4
Quelle:
5
BulwienGesa AG,
ZEW-Berechnungen
6
während sich zwischen den Standortkategorien
keine großen Unterschiede zeigen. Im Zeitraum
1991 bis 2008 wiesen die Wiedervermietungen
mit 24,7 % bis 28 % eine deutlich höhere Steigerungsrate auf als die Erstvermietungen (1,8 % bis
4,9 % p. a.). Dies kann als Indiz dafür interpretiert
werden, dass die qualitativen Differenzen zwischen dem angebotenen wiedervermieteten
Wohnraum und dem neu errichteten Wohnraum
im Zeitverlauf gesunken sind, sich die Bestandsqualität also verbessert hat.
5.3.3 Preise und Mieten für
gewerbliche Immobilien
Für die Entwicklung der Preise und Mieten gewerblicher Immobilien müssen ausschließlich nichtamtliche Quellen herangezogen werden. Eine
marktbreite Abdeckung liefern wieder die BulwienGesa-Indizes für Einzelhandels- und Büroflächen
sowie für Gewerbegrundstücke. Darüber hinaus
ermittelt die Investment Property Databank (IPD)
Performanceindizes für die Segmente Büro, Gewerbe, Hotel und Industrie.
Im langfristigen bundesdeutschen Durchschnitt von
1991 bis 2008 war das Mietniveau am deutschen
Büromarkt um mehr als 20 % rückläufig (Tabelle
5.13). Die im Zuge der Wiedervereinigung Anfang der 1990er Jahre und des New EconomyBooms um die Jahrtausendwende geschaffenen
zusätzlichen Kapazitäten sowie die jeweils anschließende sinkende Nachfrage führten, wie die
Performance-Daten der IPD verdeutlichen, zu
einem scharfen Rückgang der Gesamtperformance, der im Wesentlichen durch den Preisverfall am Büroimmobilienmarkt bei vergleichsweise
leicht rückläufigen Netto-Cashflows ausgelöst
wurde. Erst im Aufschwungjahr 2007 gewannen
mit dem Anziehen des Mietpreisniveaus auch die
Büromärkte wieder an Fahrt (Abbildung 5.14).
Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietniveau je
nach Mikrostandort und Standortkategorie unterschiedlich. Im Bundesdurchschnitt sind die Ladenmieten in 1a-Lagen von 1991 bis 2008 um 0,7 %
Renditebegriffe
Cashflow-Rendite: Rendite aus laufenden Einzahlungsüberschüssen,
bezogen auf das gebundene Kapital
Wertänderungsrendite: Rendite aus der Wertänderung des Objekts
Total Return: Cashflow-Rendite + Wertänderungsrendite
7
8
92
Abb. 5.14:
Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien
im Überblick 1991
bis 2008 in Euro
pro m²
Quelle:
BulwienGesa AG
ZEW-Berechnungen
Abb. 5.15:
Performance von
Büro- und Einzelhandelsimmobilien 1996 bis
2008 in %
pro Jahr
Quelle:
IPD Investment
Property Databank,
Grafik ZEW
93
Büromieten
Ladenmieten
1a-Lage
Ladenmieten
Nebenzentren
Gewerbegrundstücke
–22,9 %
12,1 %
–20,3 %
1,4 %
Ø 1991–2008 p. a.
–1,5 %
0,7 %
–1,3 %
0,1 %
2000–2008
–9,6 %
19,5 %
6,8 %
0,3 %
Ø 2000–2008 p. a.
–1,3 %
2,3 %
0,8 %
0,0 %
Zeitraum
1991–2008
je Jahr moderat gestiegen. Gleichwohl bleibt der
langfristige Anstieg deutlich hinter der allgemeinen Preissteigerungsrate zurück. Auch in diesem
Segment war in jüngster Zeit ein etwas stärkerer
Mietanstieg zu beobachten. Langfristig um etwa
20 % zurückgegangen sind die Mieten in den Nebenlagen. Hier ist auch aktuell kaum eine Belebung festzustellen.
Die Performance-Daten der IPD, die mit 378
Einzelhandelsobjekten (Stand 2008) eine vergleichsweise kleine Stichprobe darstellen, zeigen
einen trendmäßigen Rückgang des Total-Return bis
2004, der durch Preisrückgänge und leicht rückläufige Mieten gekennzeichnet ist (Abbildung
5.15). Seither ist wieder ein deutlicher Anstieg festzustellen.
Tabelle 5.13:
Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien
1991 bzw. 2000
bis 2008
Quelle:
BulwienGesa AG,
ZEW-Berechnungen
wiesen die großen Zentren mit überregionaler und
internationaler Bedeutung (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München, Stuttgart) im Zeitraum 1991 bis 2008 einen Preisrückgang um fast 30 % auf durchschnittlich 16
Euro/m² für City-Mieten auf. Die Entwicklung verlief in den großen Bürozentren dabei erheblich zyklischer als in kleineren Städten. Sowohl der Wiedervereinigungsboom Anfang der 1990er Jahre
als auch der New-Economy-Boom um die Jahrtausendwende zeichnen sich in den großen Zentren
deutlich ab. In den anderen Standortkategorien,
insbesondere in den C- und D-Städten, fiel der
Rückgang der Büromieten auf niedrigerem Niveau
deutlich geringer aus. Nach 2005 ist wieder ein
allmählicher Preisanstieg vor allem in den zentralen Standorten zu erkennen.
1
2
3
4
5
6
7
8
5.3.4 Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise und Mieten
nach Stadtkategorien
Büro
Differenziert nach Standorten ist in den Bürozentren der größte Preisrückgang festzustellen. So
Einzelhandel
Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten verlief in
den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt
(Main), Hamburg, Köln, München und Stuttgart
sehr zyklisch. Nach einem deutlichen Rückgang
von 1994 bis etwa 1998 war wieder ein deutlicher Anstieg zu beobachten. Im Zeitraum 1991
bis 2008 sind die Preise in den Top-Lagen der
Abb. 5.16:
Gewerbeimmobilienindizes
nach Standortkategorien 1991
bis 2008
(1991 = 100)
Quelle:
BulwienGesa AG
ZEW-Berechnungen
94
Tabelle 5.14:
Gewerbemieten
und Grundstückspreise nach
Standortkategorien 1991 bis
2008 im Vergleich
A-Städte
B-Städte
Preis-/Mietniveau
D-Städte
2008
EH-Miete 1a-Lage (Euro/m²)
112,65
68,48
49,94
32,29
EH-Miete Nebenlage
(Euro/m²)
21,67
11,92
8,91
8,12
16
8,92
7,64
6,89
204
86
78
76
Büromiete City (Euro/m²)
Gewerbe-Grundstück
(Euro/m²)
Veränderung
Quelle:
BulwienGesa AG,
ZEW-Berechnungen
C-Städte
1991–2008
EH-Miete 1a-Lage
22,3 %
8,8 %
6,9 %
–12,0 %
EH-Miete Nebenlage
–23,0 %
–7,7 %
–20,4 %
–26,3 %
Büromiete City
–28,7 %
–25,8 %
–20,1 %
–9,7 %
Gewerbe-Grundstück
–15,7 %
19,8 %
29,9 %
35,9 %
EH = Einzelhandel
großen Städte um etwas mehr als ein Fünftel gestiegen. Die Mietsteigerungen in den anderen
Standortkategorien waren deutlich geringer, in DStandorten gingen die Einzelhandelsmieten auch
in den besten Lagen um mehr als 10 % zurück. In
den Nebenlagen sind die Mieten im gesamten
Zeitraum in allen Standortkategorien gefallen. Das
nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der
Mieten konnte den vorhergehenden Mietpreisverfall nicht kompensieren. Immerhin waren im Zeitraum 2000 bis 2008 in den Städten der A- und BKategorie keine nominalen Mietrückgänge mehr
zu beobachten.
5.4
Fazit und Ausblick
Im langfristigen Durchschnitt sind sowohl die Preise
und Mieten von Wohnimmobilien als auch die Gewerbemieten nur verhalten gestiegen. In realer
Rechnung und in einigen Segmenten wie dem Büromarkt und dem ostdeutschen Wohnungsmarkt
waren sie sogar in nominaler Betrachtung rückläufig. Der deutsche Immobilienmarkt unterscheidet
sich damit maßgeblich vom internationalen Umfeld (Kapitel 6). Die Ursachen dafür sind vielfältig: Die hohen Fertigstellungszahlen insbesondere
im Geschosswohnungsbau in den 1990er Jahren
haben entscheidend zum langsamen Anstieg der
Mieten, aber auch zum Preisrückgang für Eigentumswohnungen namentlich in Ostdeutschland bei-
getragen. Für den langsamen Anstieg der Eigenheimpreise kann darüber hinaus das geringe
Wachstum der verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte verantwortlich gemacht werden
(Kholodolin/Menz/Siliverstovs 2007). Aber auch
das im Vergleich zum internationalen Umfeld konservative Finanzierungssystem (Abschnitt 6.2.1)
dürfte dazu beigetragen haben. Das im langfristigen Durchschnitt geringe Wachstum der Büromieten wurde entscheidend durch die Zunahme der
Flächen im Zuge des Wiedervereinigungsbooms
und des New-Economy-Booms geprägt.
Inwieweit diese Entwicklungen in die Zukunft fortgeschrieben werden können, ist eine offene Frage:
Langfristig wird vor allem der demographische Wandel die Nachfrage nach Wohnraum entscheidend
beeinflussen: Insbesondere die dabei auftretenden
indirekten Effekte (z.B. im Hinblick auf die Einkommensentwicklung, die Leistungsfähigkeit der Alterssicherungssysteme und die damit verbundenen privaten Anlageentscheidungen) und Verschiebungen in
der Nachfragestruktur sind aber keineswegs trivial.
In jedem Fall ist es verfehlt, ohne tiefer gehende Analyse der Einflussfaktoren und ohne Differenzierung
nach Marktsegmenten von einem weiter anhaltenden realen Preis- und Mietrückgang im Wohnungsmarkt auszugehen. Die längerfristige Entwicklung
der Preise im Gewerbeimmobilienmarkt ist vor dem
Hintergrund der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise gegenwärtig äußerst schwierig zu beurteilen.
95
GEWOS (2008): Immobilienpreisentwicklung für Wohneigentum in Deutschland. Aktualisierung 2008.
Hamburg August 2008
GSW Wohnungsmarktreport März 2009
Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes: publiziert in Dechent (2008b)
Hedonischer Preisindex für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken: Indexwerte in Hofer (2008)
Hedonischer Preisindex Hypoport: Indexwerte verfügbar auf www.hypoport.de/hedonic.html
(Zugriff 19.02.09)
Immobilienpreisindizes der BulwienGesa AG: bereitgestellt durch Deutsche Bundesbank
(Ost-West-Differenzierung) sowie BulwienGesa AG
IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2008/2009. Berlin 2009
IVD-Wohn-Preisspiegel 2008/2009. Berlin 2009
Preisindizes für die Bauwirtschaft (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 4)
Statistik der Kaufwerte für Bauland (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 5, Statistische Landesämter sowie GENESIS Online)
Verbraucherpreisindizes für Deutschland (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 7 sowie
GENESIS Online und Datastream/Deutsche Bundesbank)
1
2
3
4
5
6
7
8
96
6.
Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen
Vergleich
Executive Summary
Der deutsche Immobilienmarkt sticht im internationalen Vergleich hervor. In Deutschland gab es in den letzten Jahren keinen Immobilienpreisboom und die Volatilität der Preise ist nur halb so groß wie beispielsweise
in den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich. Darüber hinaus haben sich die Immobilienpreise
auch längerfristig von der internationalen Entwicklung abgekoppelt. Dies ist zu einem Teil dem Bauboom in
den 1990er Jahren und der anschließenden Stagnation geschuldet. Wichtiger für die auch langfristig hohe
Stabilität des deutschen Immobilienmarktes ist jedoch die Ausgestaltung des Kapitalmarktes.
Deutsche Immobilien reagieren im internationalen Vergleich schwächer auf makroökonomische Veränderungen. Insbesondere sind die Preise wenig zinsreagibel. Während in Großbritannien die Preise infolge
einer Zinssenkung um einen Prozentpunkt innerhalb von zwei Jahren um fast 7 % steigen, sind es in
Deutschland nur 0,5 %.
Maßgeblich für die hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes ist das System der Immobilienfinanzierung. So sind im deutschen Markt insbesondere lange Zinsbindungsfristen vorherrschend, und zwar sowohl
bei privaten Haushalten als auch bei gewerblichen und insbesondere Immobilienunternehmen. Außerdem
finanzieren die deutschen Haushalte ihren Immobilienerwerb zu mehr als einem Viertel mit Eigenkapital.
Der Pfandbrief stellt für den deutschen Markt eines der wichtigsten Refinanzierungsinstrumente dar. Er ist
durch seine Transparenz, eine hohe Ausfallsicherheit und Langfristigkeit gekennzeichnet. Diese Eigenschaften übertragen sich auf den Markt für Immobilienfinanzierungen und tragen zur hohen Stabilität des
deutschen Immobilienmarktes bei.
Ein weiteres besonderes Strukturmerkmal des deutschen Marktes ist die Größe und anteilige Bedeutung
des Mietwohnungsmarktes mit privaten und öffentlichen Wohnungsanbietern, die qualitativ gute Wohnungen für alle Bevölkerungsschichten bereitstellen, während in anderen Ländern der Mietwohnungsmarkt entweder sehr klein ist oder weitgehend einer sozialen Belegungsbindung unterliegt.
Es gibt in Deutschland im Unterschied zu Großbritannien oder den USA daher auch keinen SubprimeMarkt. Maßgeblich ist hierfür neben einer nachhaltigen Kreditvergabepraxis die fehlende Nachfrage.
Schließlich können in Deutschland bonitätsschwächere Haushalte auf ein breit aufgestelltes Mietwohnungsangebot zurückgreifen.
Der Markt für indirekte Immobilienanlagen wird in Deutschland von geschlossenen und offenen Fonds
dominiert. Immobilienaktien, insbesondere REITs, sind hingegen unterrepräsentiert, wodurch ausländische Investoren nur schwer Zugang zum deutschen Markt finden.
Der deutsche Immobilienmarkt wird infolge der Finanzmarktkrise attraktiver, da Wertstabilität an Bedeutung gewinnt. Daher ist zu erwarten, dass künftig verstärkt institutionelle Investoren wie Versicherungen
und Pensionsfonds in deutsche Immobilien investieren. Um im vollen Umfang hiervon zu profitieren, wird
eine hohe Transparenz benötigt.
97
6.1
Einleitung
Die Finanzkrise verdeutlicht eindrucksvoll, wie eng
die Immobilienmärkte mit der Konjunktur verbunden sind. Zu einem wesentlichen Teil fußte das
Wirtschaftswachstum in den USA Anfang dieses
Jahrzehnts auf dem hohen Wachstum der Immobilienpreise. Mit den Immobilienpreisrückgängen
ging auf der anderen Seite auch die Rezession
einher. Diese Wechselbeziehungen zwischen den
Immobilienmärkten und der Gesamtwirtschaft werden im Folgenden genauer herausgestellt, wobei
der Fokus auf Deutschland gelegt wird. Darüber
hinaus soll das Kapitel auch dazu dienen, den
deutschen Markt international zu vergleichen.
Schnell wird deutlich, dass der deutsche Markt in
vielerlei Hinsicht eine Sonderstellung unter den Industrienationen einnimmt. Die Gründe hierfür, die
zu einem Großteil im Kapitalmarkt zu finden sind,
werden ebenfalls analysiert.
Im ersten Abschnitt dieses Kapitels werden die internationale Preisentwicklung und die Volatilität der
Immobilienpreise genauer betrachtet. Im zweiten
Abschnitt werden die Wechselwirkungen zwischen
den Immobilienmärkten und der Gesamtwirtschaft
sowohl theoretisch als auch empirisch untersucht.
Beide Abschnitte verdeutlichen wie sich der deutsche Markt international abhebt. In den darauf folgenden Abschnitten werden Gründe für diese Sonderstellung dargestellt. Wesentlich für die Erklärung
der hohen Stabilität des deutschen Marktes ist vor
allem die institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes. In Abschnitt 3 werden einige Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung und des
Anlagemarktes herausgestellt und im vierten Abschnitt werden weitere Faktoren diskutiert. Das Kapitel endet mit einem kurzen Fazit, indem auch ein
Bezug zur aktuellen Finanzkrise hergestellt wird.
6.2
Immobilienpreiszyklen und
spekulative Blasen
Ein typisches Phänomen des Immobilienmarktes
sind Preiszyklen. Die Preisentwicklung erfolgt demnach zumeist nicht geradlinig, sondern in Wellen.
Auf Phasen hoher Preisentwicklung folgen Phasen
mit meist geringen Wachstumsraten oder sogar
Preisrückgängen. Eine Erklärung für den Immobi-
lienpreiszyklus ist der Konjunkturzyklus. Da auch
die Entwicklung der Einkommen und der wirtschaftlichen Aktivität nicht gleichmäßig erfolgt und die
Nachfrage nach Immobilien maßgeblich durch
diese Faktoren bestimmt wird, unterliegt die Immobilienpreisentwicklung ebenfalls diesen Schwankungen. Allerdings sind die konjunkturellen Ausschläge deutlich geringer als diejenigen des
Immobilienmarktes. Ein weiterer und noch wichtigerer Grund für die Immobilienzyklen sind zeitliche Diskrepanzen zwischen dem Neubau und der
Immobiliennachfrage. Maßgeblich dafür sind die
Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung sowie
die Zinsen. Insbesondere die Zinsen können sich
sehr kurzfristig ändern. Die Bautätigkeit kann hierauf nur bedingt reagieren. Die Planung und Erstellung neuer Gebäude erstreckt sich in vielen Fällen
über mehrere Jahre. Wird mit dem Bau einer Immobilie in einer Phase mit hoher Nachfrage begonnen, kann bis zur Fertigstellung die Immobiliennachfrage schon wieder rückläufig sein. Durch das
Auseinanderfallen von Nachfrage und Angebot
folgen daher auf hohe Miet- und Preisanstiege Phasen mit langsamen oder sogar rückläufigen Preisbewegungen (Rottke 2008).
Ein weiteres typisches Phänomen sind spekulative
Blasen. Der Wert einer Immobilie wird durch die
Summe der diskontierten künftigen Netto-Mieteinnahmen bestimmt. Der Immobilienpreis fußt damit
auf Erwartungen über die künftigen Mieten und
Zinsen. Da Immobilien eine lange Lebensdauer
haben, ist für die Bestimmung des fundamental gerechtfertigten Preises, also des auf ökonomischen
nachvollziehbaren Fakten beruhenden Wertansatzes, notwendig, sich eine Vorstellung über die Entwicklung von Mieten und Zinsen über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten zu machen. Dies
überfordert nicht nur Laien, sondern auch professionelle Immobilieninvestoren. In der Regel wird
daher die Entwicklung der letzten Jahre fortgeschrieben. Dies kann bei einer normalen Entwicklung ein angemessener Ansatz sein. Waren die
letzten Jahre durch ausgeprägte Veränderungen
gekennzeichnet, kann es schnell zu einer zu optimistischen Bewertung kommen. Entfernen sich die
Preise zunehmend von den Fundamentalwerten,
spricht man von einer spekulativen Blase. Kommen
mehr und mehr Marktteilnehmer zu dem Schluss,
dass die Marktpreise nicht nachhaltig sind, ziehen
1
2
3
4
5
6
7
8
98
sich die Investoren zunehmend zurück. In der
Folge kommt es zu erheblichen Preisrückgängen,
die in einer Immobilienkrise enden können. Nicht
immer müssen allerdings die Preisabschwünge in
Immobilienkrisen enden. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich wählt als Definition hierfür einen Preisrückgang um mehr als 60 % des
durchschnittlichen Preisrückgangs während eines
Abschwungs. Nach dieser Definition gab es in 14
OECD-Staaten in den letzten Jahrzehnten 20 Immobilienkrisen. Je nach Definition folgte in 40 %
bis 60 % der Fälle auf einen Preisaufschwung eine
Immobilienrezession mit einem durchschnittlichen
Wertverlust von 27 % (Helbling 2005).
Im Folgenden wird die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland international verglichen,
wobei ein besonderer Schwerpunkt auf der Volatilität liegt. Länder mit ausgeprägten Preiszyklen
und häufig auftretenden spekulativen Blasen weisen eine besonders hohe Volatilität auf. Vorweg
genommen sei an dieser Stelle, dass Deutschland
zu den OECD-Staaten zählt, in denen es seit den
1970er Jahren keine Immobilienkrise nach dieser
Definition gab.
6.2.1 Internationale Entwicklung der
Wohnimmobilienpreise
In Kapitel 5 wurden die Probleme der Immobilienpreismessung ausführlich erörtert. Diese potenzieAbb. 6.1:
Wohnimmobilienpreise 2000 bis
2008 nach Quartalen (Index Basis
I/2000 = 100)
Quelle:
OECD, IW Köln
ren sich auf internationaler Ebene. So gibt es keine
Statistik, in der die Immobilienpreise für verschiedene Länder nach einheitlichen Standards erhoben werden. Die Wohnimmobilienpreisentwicklungen sind daher international nur bedingt zu
vergleichen, weil zum Beispiel in Frankreich die
Preise nach einem hedonischen Verfahren berechnet werden, in Italien hingegen nur Preisdaten auf
Basis von Durchschnittswerten zur Verfügung stehen. Die OECD hat für die meisten der ihr angehörenden Staaten Preisdaten gesammelt, die bis in
die 1970er Jahre zurückreichen. Für Deutschland
werden seit 1994 die Daten der Deutschen Bundesbank herangezogen, die wiederum auf den
Daten der BulwienGesa AG fußen. Für den Zeitraum davor werden von der OECD Daten des
ehemaligen RDM (Ring Deutscher Makler, heute
aufgegangen in den IVD) verwendet. Eine Darstellung über die von der OECD verwendeten Quellen findet sich in Girouard et al. (2006). Trotz der
methodischen Probleme wird im Folgenden auf
die Preisstatistiken der OECD zurückgegriffen, da
es an dieser Stelle weniger um die genaue Preiserfassung, als vielmehr um die Entwicklung der
Trends geht. So ist trotz der verschiedenen Methoden davon auszugehen, dass die Richtung der
Preise sowie die Intensität der Preisentwicklung
richtig wiedergegeben werden.
In Abbildung 6.1 ist die Wohnimmobilienpreisentwicklung in ausgewählten OECD-Staaten zwischen 2000 und 2008 dargestellt. Diese Phase
99
war in den Industriestaaten durch einen ausgeprägten Preisboom gekennzeichnet. Im Durchschnitt der OECD sind die Wohnimmobilienpreise
in diesem Zeitraum um 53 % gestiegen. In Großbritannien und Spanien haben sich die Preise
sogar verdoppelt. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich an dieser Entwicklung nicht beteiligt. Nach der OECD-Statistik sind die Preise in
dem betrachteten Zeitraum in Deutschland sogar
um fast 8 % gesunken. Allerdings zeigen andere
Statistiken, dass die Preise nicht gesunken sind,
sondern nur stagnierten. Neben Deutschland stellt
Japan das einzige OECD-Land dar, in dem es
ebenfalls keine nennenswerten Preisanstiege im
Wohnimmobilienmarkt gab.
Abb. 6.2:
Veränderung
der Wohnimmobilienpreise
gegenüber dem
Vorjahresquartal 1971
bis 2008 in %
1
2
3
4
5
6
7
8
Quelle:
OECD, IW Köln
100
Abb. 6.3:
Standardabweichung der
vierteljährlichen
Immobilienpreisveränderung im
Zeitraum 1970
bis 2008 in Prozentpunkten
Quelle:
OECD, IW Köln
Tabelle 6.1:
Korrelationskoeffizienten der
Wohnimmobilienpreisentwicklung
1970 bis 1989
und 1990 bis
2008 im Ländervergleich
1970–1989
D
E
F
NL
GB
D
1
–0,04
0,55
0,03
0,27
E
–0,04
1
0,21
0,46
–0,04
F
0,55
0,21
1
0,2
0,15
NL
0,03
0,46
0,2
1
–0,02
GB
0,27
–0,04
0,15
–0,02
1
sen jedoch nicht als außergewöhnlich angesehen
werden. So gab es sowohl in den Niederlanden
als auch in Großbritannien und Spanien Phasen,
in denen das Preiswachstum über 30 % betrug. In
Frankreich stiegen die Preise zeitweise zumindest
um 20 %. Auf der anderen Seite waren jedoch
auch die Preiskorrekturen in Deutschland weniger
scharf. Gemessen an den Vergleichsländern sind
die Wohnimmobilienpreiszyklen in Deutschland
somit schwach ausgeprägt.
1990–2008
Quelle:
OECD, IW Köln
D
E
F
NL
GB
D
1
–0,32
–0,38
–0,03
–0,54
E
–0,32
1
0,62
–0,26
0,39
F
–0,38
0,62
1
–0,14
0,44
NL
–0,03
–0,26
–0,14
1
0,2
GB
–0,54
0,39
0,44
0,2
1
Aufschlussreich ist auch der längerfristige Vergleich der Wohnimmobilienpreisentwicklung. Abbildung 6.2 zeigt die Immobilienpreiszyklen für
Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Spanien
und die Niederlande für den Zeitraum von 1971
bis 2008 anhand der Veränderung der Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal. In
Deutschland gab es größere Preisentwicklungen
in den 1970er Jahren, Anfang der 1980er Jahre
und zu Beginn der 1990er Jahre. Zu diesen Zeiten
stiegen die Preise um bis zu 10 % pro Jahr. Verglichen mit den anderen Ländern können diese Pha-
Deutlich wird die hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes auch bei Betrachtung der Volatilität der Immobilienpreisveränderungen. In Abbildung 6.3 ist deren Standardabweichung, also die
durchschnittliche Abweichung vom Mittelwert der
Wachstumsrate, abgetragen. In Deutschland beträgt sie nur 0,95 Prozentpunkte. Die Volatilität der
Preisänderungen ist damit nur halb so groß wie im
Vereinigten Königreich, den Niederlanden oder
Spanien. Von allen europäischen Ländern, von
denen die OECD Daten zur Verfügung stellt, weist
Deutschland die geringste Volatilität auf.
Schließlich soll auch die Korrelation der Immobilienpreisentwicklungen dargestellt werden. Der
Korrelationskoeffizient misst, inwieweit die Preisentwicklung gemeinsam oder gegenläufig erfolgt.
Ein Koeffizient von 1 impliziert, dass sich die Preise
genau synchron entwickeln, während sich die
Preise bei einem Koeffizienten von –1 gegenläufig entwickeln. Bei einem Koeffizient von 0 sind
die Preise hingegen unkorreliert, d. h. es erfolgt
101
keine gemeinsame Bewegung. In der Tabelle 6.1
finden sich die Korrelationskoeffizienten für die
Länder Deutschland, Frankreich, Großbritannien,
Spanien und die Niederlande, wobei zwei fast
gleichlange Zeitperioden unterschieden werden:
Der Zeitraum von 1970 bis 1989 und von 1990
bis 2008.
ist. Das Bild für die Niederlande bleibt auch für
den zweiten Zeitraum uneinheitlich. Insgesamt hat
die Synchronität der Immobilienpreisveränderungen international zugenommen. Zu diesem Ergebnis kommt auch der Internationale Währungsfonds
(2005). Deutschland unterscheidet sich von dieser Entwicklung grundlegend.
In der ersten Phase von 1970 bis 1989 korrelieren
die Wohnimmobilienpreise in Deutschland in
hohem Maße mit den Preisen in Großbritannien
und insbesondere Frankreich. Hingegen kann mit
Spanien und den Niederlanden keine Korrelation
festgestellt werden. Bezogen auf die übrigen Länder lassen sich keine einheitlichen Muster feststellen. Im zweiten betrachteten Zeitraum ändert sich
das Bild deutlich. Mit Ausnahme der Niederlande
ist die Veränderung der Immobilienpreise in
Deutschland negativ korreliert mit den Entwicklungen in Spanien, Frankreich und Großbritannien.
Steigende Preise in diesen Ländern gingen also typischerweise mit Preissenkungen in Deutschland
einher – und umgekehrt. Anders sieht es bei den
übrigen Ländern aus. Insbesondere die Korrelationsbeziehungen zwischen den drei großen Volkswirtschaften Spanien, Frankreich und Großbritannien haben sich verstärkt. Hier liegt der
Korrelationskoeffizient mindestens bei 0,39, was
für eine Analyse von Veränderungsraten sehr hoch
Da Korrelationsbeziehungen im Zeitablauf erheblichen Schwankungen unterliegen, wurden für
Deutschland, Frankreich und Großbritannien rollierende 10-Jahres-Korrelationen bestimmt. Dabei
ist zu jedem Zeitpunkt der Korrelationskoeffizient
für die vergangenen 10 Jahre abgetragen (Abbildung 6.4).
1
2
3
Bis in die späten 1980er Jahre hinein bewegen
sich die Korrelationskoeffizienten für die drei Länder auf einem vergleichbaren Niveau. Ab 1990
nimmt die Korrelationsbeziehung für Frankreich mit
Großbritannien zu, während sie für Deutschland
zu Frankreich und Großbritannien abnimmt und
sogar negativ wird. Seit Anfang 2000 nimmt die
Korrelation zwar wieder zu, aber es bleibt ein
deutlicher Niveauunterschied zur Korrelation zwischen Frankreich und Großbritannien, zumal sich
der Abstand in jüngster Zeit wieder zu vergrößern
scheint.
4
5
6
7
8
Abb. 6.4:
Rollierende
10-Jahres-Korrelationskoeffizienten für Deutschland, Frankreich
und Großbritannien von II/1980
bis III/2008
Quelle:
OECD, IW Köln
102
Abb. 6.5:
Total Return von
Büroimmobilienanlagen 1981 bis
2008 in % im
Ländervergleich
Quelle:
IPD Investment
Property Databank
GmbH
Der deutsche Immobilienmarkt sticht daher international hervor. Die deutschen Wohnimmobilienpreise sind besonders stabil, der Zyklus äußerst
flach und Preisübertreibungen (spekulative Blasen)
sind fremd. Darüber hinaus entwickelt sich der
deutsche Markt entgegen dem Trend der zunehmenden Synchronisierung der Immobilienmärkte
weitgehend unabhängig von anderen Märkten.
Im weiteren Verlauf dieses Kapitels werden die
Gründe für diese Entwicklung herausgestellt.
Zuvor wird die Entwicklung der Büromärkte – stellvertretend für den Gewerbeimmobilienmarkt – international eingeordnet.
6.2.2 Internationale Entwicklung der
Büroimmobilienmärkte
Wie Kapitel 5 gezeigt hat, sind verlässliche Preisdaten für Gewerbeimmobilien kaum verfügbar. International weit verbreitet sind die Indizes von IPD
Tabelle 6.2:
Korrelationskoeffizienten des
Total Return für
den Zeitraum
1997 bis 2008
zwischen ausgewählten Ländern
Quelle:
IPD, IW Köln
D
F
IRL
NL
S
GB
D
1
0,08
0,21
0,73
0,35
-0,35
F
0,08
1
0,2
0,34
0,58
0,24
IRL
0,21
0,2
1
0,71
0,81
0,6
NL
0,73
0,34
0,71
1
0,77
0,17
S
0,35
0,58
0,81
0,77
1
0,47
GB
-0,35
0,24
0,6
0,17
0,47
1
(Investment Property Databank). IPD bezieht von
großen Bestandshaltern Immobiliendaten und berechnet auf dieser Basis Total Returns von Immobilienanlagen. Der Total Return setzt sich dabei
aus der Einkommensrendite und der Wertänderungsrendite zusammen. Da die Daten weltweit
nach den gleichen Standards erhoben werden,
bieten sich die IPD Daten besonders für einen internationalen Vergleich an. Allerdings liegen nur
für wenige Länder lange Zeitreihen vor. Darüber
hinaus konzentrieren sich die Immobiliendaten insbesondere in Deutschland und Frankreich auf Büromärkte. Vor diesem Hintergrund wird ausschließlich die Büromarktentwicklung – stellvertretend für
den Gewerbeimmobilienmarkt – betrachtet. Außerdem werden nur die Büromärkte in Deutschland, Frankreich, Großbritannien, den Niederlanden und Schweden in den Vergleich einbezogen.
Abbildung 6.5 zeigt die Entwicklung der Total Returns von Büroimmobilien in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Für Deutschland werden von IPD nur Daten ab 1995 zur Verfügung
gestellt. Für den langfristigen Vergleich der Entwicklungen wurden daher zurückgerechnete
Daten verwendet, wie sie Kurzrock (2006) ermittelt hat. Hiernach weisen die Total Returns im Bürosektor einen fallenden Trend auf. Während Anfang der 1990er Jahre noch Total Returns von
etwa 10 % erzielt wurden, sanken die Renditen Anfang dieses Jahrzehnts auf ein Niveau nahe der
Nulllinie. Auffällig ist, dass es wie im Wohnimmo-
103
bilienmarkt keinen ausgeprägten Zyklus gibt. So
liegen zwischen einer Hoch- und einer Tiefphase
nur wenige Prozentpunkte. Ganz anders dagegen
das Bild in Großbritannien und Frankreich: In diesen beiden Ländern erreichen die Büroinvestitionen Renditen von 20 % oder teilweise sogar
knapp 30 %. Auf der anderen Seite können die
Renditen auch zweistellige Minuswerte annehmen.
Bestätigt wird das Bild durch die Standardabweichungen. Je nach betrachtetem Zeitraum schwankt
die Volatilität der Büroimmobilienanlagen in
Deutschland zwischen 1,4 und 3,1 Prozentpunkten. In Frankreich liegen die Werte dagegen zwischen 6,4 und 9,8, in Großbritannien sogar zwischen 7,4 und 12 Prozentpunkten. Mit einem Wert
von 3,7 Prozentpunkten ist nur der niederländische Markt ähnlich stabil wie der deutsche Markt.
In Tabelle 6.2 sind die Korrelationskoeffizienten
für die betrachteten Länder aufgeführt. Das Bild
ist uneinheitlich. Insgesamt sind die Büromärkte
hoch miteinander korreliert. So weist der schwedische Markt mit jedem anderen Markt mindestens einen Koeffizienten von 0,35 auf. Auch auf
dem irischen Markt ist der Korrelationskoeffizient
stets größer als 0,2. Der deutsche Markt ragt wieder heraus. Zwar korrelieren die Bürorenditen
stark mit den Niederlanden, aber es gibt keine
Korrelation mit Frankreich und eine negative Korrelationsbeziehung mit Großbritannien. Dies ist
der einzige negative Wert in dem betrachteten
Sample. Eine frühere Untersuchung von Jäger und
Voigtländer (2007) hat darüber hinaus für den
Zeitraum von 1989 bis 2006 ebenfalls eine negative Korrelationsbeziehung mit den USA und
Australien gezeigt. Auch in dieser Untersuchung
war Deutschland das einzige Land, das sich von
den Entwicklungen in anderen Ländern deutlich
absetzte.
Es ergibt sich damit ein ähnliches Bild wie für die
Wohnimmobilienmärkte. Im internationalen Vergleich ist der Büroimmobilienzyklus in Deutschland
eher flach, die Volatilität ist gering und die Korrelation zu anderen Märkten ist allenfalls schwach
ausgeprägt. Im Vergleich zu den Wohnimmobilien
ist das Bild bezogen auf die Korrelationsbeziehungen jedoch deutlich uneinheitlicher.
6.3
Wechselwirkungen
zwischen dem Immobilienmarkt und der Gesamtwirtschaft
Der Immobilienmarkt ist nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ einer der wichtigsten Märkte
für die Volkswirtschaft. Immobilienpreisveränderungen haben einen direkten Effekt auf die Vermögensposition der Eigentümer, die daraufhin ihre
Konsumpläne ändern. Doch die Effekte von Immobilienpreisschwankungen sind nicht auf die Eigentümer beschränkt. Die deutlichen Preisrückgänge
in den USA im Zuge der Finanzmarktkrise oder
der Crash auf dem japanischen Immobilienmarkt
Anfang der 1990er Jahre verdeutlichen, dass die
Immobilienmärkte in einer engen Beziehung zur
Gesamtwirtschaft stehen. In diesem Abschnitt werden diese Wechselbeziehungen fokussiert und
nach einer theoretischen Einführung auch einige
empirische Ergebnisse für Deutschland und andere
Volkswirtschaften präsentiert. Dieser Abschnitt
dient daher einerseits dazu, die besondere Bedeutung der Immobilien für die Volkswirtschaft herauszustellen, andererseits aber auch die Sonderrolle
Deutschlands im internationalen Vergleich weiter
zu untermauern.
6.3.1 Immobilienpreise, Geldpolitik
und die Gesamtwirtschaft
Die Entwicklung der Immobilienpreise und -mieten
wird nicht nur von privaten Haushalten verfolgt,
die ihre Wohnsituation ändern oder investieren
möchten, sondern zunehmend auch von den Zentralbanken. Schließlich stellen die Wohnausgaben
einen bedeutenden Faktor der Konsumausgaben
dar und spielen für die Preisentwicklung eine wichtige Rolle. Bezogen auf den deutschen Verbraucherpreisindex haben die Wohnausgaben (ohne
Energiekosten) ein Gewicht von über 20 %.
In den letzten Jahren ist das Interesse der Zentralbanken an den Immobilienmärkten jedoch über
diesen direkten Effekt auf die Preissteigerungsraten
hinausgegangen. Nahezu alle großen Institutionen, wie beispielsweise die Europäische Zentralbank (2003), die OECD (2004), der Internatio-
1
2
3
4
5
6
7
8
104
nale Währungsfonds (2004) und die Europäische
Kommission (2005), beschäftigen sich intensiv mit
der Dynamik der Immobilienpreise und deren Einflussfaktoren. Es setzt sich zunehmend in der Forschung und der Politik die Einsicht durch, dass Immobilienmärkte eine bedeutende Rolle für die
Übertragung geldpolitischer Impulse auf die Gesamtwirtschaft spielen. Leitzinsänderungen können
über die Immobilienpreise eine mittelbare Wirkung
auf die Konjunktur einer Volkswirtschaft haben und
so gegebenenfalls Aufschwünge und Abschwünge
beeinflussen oder einleiten. Vor diesem Hintergrund hat die Federal Reserve mit besonderen
drastischen Maßnahmen versucht, den Immobilienpreisrückgang in den USA zu stoppen, um so die
Konjunktur zu stabilisieren.
Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen die Wohnimmobilien. Auch die Preise von Gewerbeimmobilien
sind zwar zinsreagibel, aber die Eigentümer von
Gewerbeimmobilien reagieren mutmaßlich schwächer auf die damit einhergehenden Vermögenseffekte, so dass sie für die gesamtwirtschaftliche
Nachfrage eine geringere Bedeutung haben. Dies
lässt sich vor allem darauf zurückführen, dass die
Entscheidung über Gewerbeimmobilien den Ausrüstungsinvestitionen folgt und daher – vor allem
mit Blick auf das Erweiterungsmotiv – von den mittel- und langfristigen Ertragsaussichten bestimmt
wird. Allerdings wurde die Bedeutung der Gewerbeimmobilienmärkte für die Gesamtwirtschaft bislang von der Forschung nur am Rande aufgegriffen, was unter anderem an der schwierigen
Datenlage liegt.
Zunächst werden die grundlegenden theoretischen Zusammenhänge zwischen Immobilienpreisen, der Gesamtwirtschaft und der Geldpolitik aufgezeigt. Dabei wird auch darauf eingegangen,
welche Faktoren die Transmission geldpolitischer
Impulse besonders verstärken. Im zweiten Teil wird
dann die empirische Seite dieser Zusammenhänge
näher betrachtet, wobei zur Beurteilung des deutschen Marktes auch ein internationaler Vergleich
vorgenommen wird.
6.3.2 Vermögenseffekt und Kreditkanal
Für das Verständnis der Transmissionsmechanismen ist es hilfreich sich zu vergegenwärtigen, welche fundamentalen Faktoren den Immobilienpreis
bestimmen. Der Vermögenswert einer Investition
beruht grundsätzlich auf den jährlichen, diskontierten Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Bezogen
auf Immobilien bedeutet dies, dass der Marktpreis
der Immobilien zum einen durch die Nettomieteinnahmen (bzw. im Fall selbstgenutzter Immobilien
durch die gesparten Mietkosten), und zum anderen durch den Diskontfaktor, der in der Regel dem
Kapitalmarktzins (zuzüglich einer geeigneten Risikoprämie) entspricht, determiniert wird. Je höher
die Nettomieteinnahmen sind und je geringer die
Verzinsung alternativer Kapitalanlagen ist, desto
höher fällt der Immobilienpreis aus.
Für die Geldpolitik sind vor allem Immobilienpreisänderungen aufgrund von Zinssatzänderungen relevant. Der Grund für die eingeschränkte Bedeutung von Immobilienpreisschwankungen aufgrund
veränderter (erwarteter) Mietpreise wird deutlich,
wenn die Verteilungswirkungen der beiden Einflussgrößen näher betrachtet werden. Steigen die Nettomieteinnahmen oder erwarten die Marktakteure
eine solche Entwicklung, realisieren die Eigentümer
der Immobilien einen Vermögenszuwachs. Auf der
anderen Seite stellen sich jedoch potenzielle Immobilienkäufer und Mieter schlechter, da sie zum
Erwerb einer Immobilie mehr sparen bzw. eine höhere Miete zahlen müssen. Auf der Aggregatebene können sich die beiden Effekte ausgleichen,
so dass ein spürbarer Impuls für die Gesamtwirtschaft ausbleibt. Nur wenn die Quote der Selbstnutzer sehr hoch ist – wie in Großbritannien oder
Spanien – oder die Konsumneigung der betroffenen Gruppen sehr unterschiedlich ist, gehen von
den Mietpreisänderungen signifikante Wirkungen
auf die Gesamtnachfrage aus.
Anders stellt sich die Situation bei Zinssatzänderungen dar. Sinken die Zinsen, also die Erträge alternativer Kapitalanlagen, realisieren die Eigentümer
einen Vermögensgewinn, ohne dass die Mieter
zusätzlich belastet werden. Auch potenzielle Käufer, die für den Immobilienerwerb hauptsächlich
Fremdkapital verwenden möchten, werden nicht
105
Kapitalkosten
Geldpolitischer Impuls
Hypothekenzinsen
Immobilienpreise
Verfügbares Einkommen
Abb. 6.6:
Übertragung
geldpolitischer
Impulse über den
Immobilienmarkt
1
Vermögenseffekt
Kreditkanal
2
Privater Konsum
schlechter gestellt, weil sie aufgrund der gesunkenen Zinsen mit geringeren Hypothekenzinsen belastet werden. Dieser Betrachtungsweise liegt die
Annahme zugrunde, dass die Zinsänderung dauerhaft und nicht infolge veränderter kurzfristiger Inflations- oder Wachstumserwartungen auftritt.
Wie sich Zinssatzänderungen über die Immobilienpreisentwicklung auf die Gesamtwirtschaft auswirken können, zeigt die Abbildung 6.6.
Ausgangspunkt sind immer die geldpolitischen Instrumente der Zentralbank, die die Geldmengenexpansion und die Refinanzierungssätze der Banken bestimmen. Für die Europäische Zentralbank
sind vor allem die Hauptrefinanzierungsgeschäfte
relevant, da sie bestimmen, zu welchen Konditionen Geschäftsbanken liquide Mittel erhalten können. Betreibt die Zentralbank eine expansive
Geldmengenpolitik, sinken die Refinanzierungskosten der Banken, und sie werden im Wettbewerb diesen Vorteil an die Kunden weitergeben,
d. h. die Kreditzinsen sinken. Aktien, Anleihen und
andere Anlageformen wie Immobilien sind dann
bei zunächst unveränderten Kursen bzw. Preisen
relativ attraktiver, so dass die Nachfrage nach
ihnen steigt. Bei einem kurzfristig unelastischen Angebot bewirkt dies eine Preissteigerung. In der
Regel kann die zusätzliche Nachfrage zunächst
nicht durch Neubauten gedeckt werden, so dass
die Immobilienpreise jedenfalls kurz- und mittelfristig steigen. Weiterhin wirkt sich preissteigernd aus,
dass die Hypothekenzinsen infolge der verbesserten Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken sinken. Somit wird der Eigentumserwerb gegenüber
dem Mieten relativ günstiger, und es werden mehr
Haushalte in die Lage versetzt, Eigentum zu erwerben. Auch in diesem Fall ist aufgrund der langen
Bautätigkeit die Zunahme der Nachfrage nach Immobilien mit Preiserhöhungen verbunden.
Quelle:
Hüther et al.
2008
3
4
5
6
7
8
Höhere Immobilienpreise können über zwei Mechanismen den privaten Konsum und somit die
Konjunktur stimulieren: Erstens über den Vermögenseffekt und zweitens über den Kreditkanal.
Dabei sind beide Mechanismen nicht isoliert zu
betrachten, sondern bedingen sich gegenseitig.
Nach dem Vermögenseffekt werden Haushalte
ihre Konsumneigung erhöhen, weil sie nun über
ein größeres Vermögen verfügen: Sowohl nach
der Lebenszyklustheorie von Franco Modigliani
et al. (1954) als auch gemäß der Theorie des
permanenten Einkommens von Milton Friedman
(1957) ist das Gesamtvermögen verantwortlich für
das Konsumniveau. Tendenziell werden Haushalte
in Anbetracht ihres gestiegenen Vermögens andere Ersparnisse auflösen und/oder ihre Sparaktivitäten reduzieren. In beiden Fällen führen steigende Immobilienpreise zu einem höheren privaten Konsum.
Maßgeblich verstärkt werden kann der Vermögenseffekt durch den Kreditkanal, dem insbeson-
106
dere in den letzten Jahren in der Forschung verstärkte Aufmerksamkeit geschenkt wurde (Tsatsaronis und Zhu 2004). Gewöhnlich ist es privaten
Haushalten aufgrund von Kreditmarktrestriktionen
nicht möglich in beliebiger Weise Kredite aufzunehmen, selbst wenn ihr zukünftiges Einkommen im
Prinzip eine Finanzierung erlauben würde. Sie müssen Sicherheiten nachweisen, um das Ausfallrisiko
für die Bank zu reduzieren (Stiglitz und Weiss
1971). Da Immobilien weithin als Sicherheiten fungieren, bedeuten steigende Immobilienpreise, dass
die Haushalte zusätzliche Kreditmöglichkeiten erhalten. Eine Möglichkeit zur Realisierung des zusätzlichen Konsums besteht über das im angelsächsischen Raum gebräuchliche Mortgage Equity
Withdrawal (MEW). Hiernach können Immobilieneigentümer ihren Hypothekenkredit bei steigenden
Vermögenswerten aufstocken, um so zusätzliche
Konsummöglichkeiten zu erhalten. Außerdem, und
hier wird die Verbindung zum Vermögenseffekt besonders deutlich, kann der Preisanstieg Immobilienbesitzer dazu bewegen, anderweitige, bisher nicht
genutzte Kreditmöglichkeiten zu ergreifen, beispielsweise in Form von Verbraucherkrediten. In
Deutschland ist das Mortgage Equity Withdrawal
unüblich, allerdings können Haushalte mit Eigentum in einem Umfeld steigender Preise und/oder
sinkender Restschulden günstigere neue Kredite erhalten.
Allerdings birgt dies auch Gefahren, wie die jüngere Entwicklung deutlich zeigt. Seit Mitte 2007
fallen die Hauspreise in den USA, was sich dann
ebenfalls auf den Konsum auswirkt, allerdings mit
umgekehrten Vorzeichen.
Schließlich wird der private Konsum auch direkt
über den Rückgang der Hypothekenzinsen belebt.
Da die Hypothekennehmer geringere Zinszahlungen leisten müssen, sinkt ihre Finanzierungslast
und sie erhalten einen größeren Spielraum für
Konsumausgaben. Wie viele Haushalte dies betrifft, hängt maßgeblich von der Zinsbindung ab.
In Deutschland mit tendenziell langen Zinsbindungsfristen wirken sich Veränderungen der Hypothekenzinsen nur auf einen kleinen Teil der Eigentümerhaushalte aus.
Besonders gravierend sind solche Situationen,
wenn sich zuvor aufgrund zunehmender Spekulation die Immobilienpreise von den Fundamentalwerten, eben Zinsen und Mieterträgen, abgekoppelt haben. In einem solchen Fall kann eine
notwendige Zinserhöhung, beispielsweise aufgrund von inflationären Tendenzen, zu einer besonders scharfen Immobilienpreiskorrektur führen.
Neben dem direkten Effekt der Zinserhöhung auf
die Immobilienpreise kann ein solcher Schritt dann
auch spekulative Anleger zu einem Rückzug aus
dem Immobilienmarkt bewegen, was den Preisverfall deutlich verstärkt. Haushalte, die Hypothekendarlehen ohne feste Zinsbindung oder mit kurzen
Laufzeiten gewählt haben, trifft dies in doppelter
Hinsicht: Erstens, weil sich ihre Schulden relativ
zum Vermögen erhöhen, und zweitens, weil sie
aufgrund der Zinserhöhungen auch höhere Hypothekenzinsen tragen müssen. Ein Crash auf dem
Immobilienmarkt kann sich so leicht auf die Gesamtwirtschaft übertragen. Auch in dieser Hinsicht
ist die Entwicklung in den USA lehrbuchmäßig. Im
Jahr 2006 begann die Federal Reserve die Zinsen zur Vermeidung einer Inflation zu erhöhen.
Dies traf vor allem die bonitätsschwachen Haushalte des Subprime-Marktes, deren Darlehen überwiegend variabel verzinst sind (Kiff und Mills
2007). In der Folge stiegen die Kreditausfälle und
Zwangsversteigerungen deutlich an, woraufhin
sich mehr und mehr Anleger aus dem Markt zurückzogen. Die Federal Reserve versuchte dann
zwar durch massive Zinsschritte den Preisverfall
zu moderieren, doch trotz fallender Zinsen fielen
auch die Immobilienpreise weiter. Dies deutet auf
die Korrektur einer spekulativen Blase hin.
Über das Zusammenspiel von Vermögenseffekt
und Kreditkanal können geldpolitische Impulse
über den Immobilienmarkt also besonders effektiv auf die Gesamtwirtschaft übertragen werden.
Vor allem für die USA wird vermutet, dass die Binnennachfrage zwischen 2003 und 2006 wesentlich durch steigende Immobilienpreise getragen
wurde (Internationaler Währungsfonds 2005).
Unabhängig von den Möglichkeiten eines Booms
oder Crashs auf den Immobilienmärkten bleibt der
Immobilienmarkt ein besonders wichtiges Vehikel
für die Geldpolitik und muss daher ständig beobachtet werden. Allerdings kann die Bedeutung der
dargelegten Transmissionsmechanismen in den
einzelnen Ländern sehr unterschiedlich ausfallen.
Im Folgenden werden einige empirische Ergeb-
107
Abb. 6.7:
Veränderung der
Wohnimmobilienpreise innerhalb
von zwei Jahren
infolge einer überraschenden Zinssenkung in % im
Ländervergleich
1
2
Quelle:
Jäger und Voigtländer 2006
nisse zum Zusammenhang von Immobilienpreisen
und der Gesamtwirtschaft dargelegt. Dabei wird
auch darauf eingegangen, warum die Immobilienmärkte in den einzelnen Ländern so unterschiedlich reagieren.
6.3.3 Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft in der Empirie
Maßgeblich für die zuvor theoretisch dargestellten
Zusammenhänge ist die Reaktion der Immobilienpreise auf Zinsänderungen. Wie die Untersuchungen von Tsatsaronis/Zhu (2004) und Jäger/Voigtländer (2006) zeigen, reagiert der deutsche
Wohnimmobilienmarkt kaum auf Zinsänderungen.
Den Effekt einer Zinssenkung um einen Prozentpunkt auf die Wohnimmobilienpreise in den darauf
folgenden zwei Jahren verdeutlicht Abbildung 6.7.
Deutschland weist danach die geringste Zinsempfindlichkeit auf, Finnland hingegen von den betrachteten Ländern die größte. Zurückzuführen ist
dies, wie in Abschnitt 6.4 noch näher erläutert
wird, auf die Festzinskultur in Deutschland, die den
Markt vor kurzfristigen Zinsschwankungen weitestgehend abschirmt. Finnland, Großbritannien und
Australien sind hingegen durch eine Dominanz von
variablen Zinsen gekennzeichnet.
Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen ist jedoch nicht der einzige Bestandteil des immobilienwirtschaftlichen Transmissions-
mechanismus. Darüber hinaus ist für den Effekt der
Geldpolitik auch der Zusammenhang zwischen
den Immobilienpreisen und dem Konsum entscheidend. Die OECD (2004) hat untersucht, wie stark
die Korrelation zwischen den Immobilienpreisveränderungen und Veränderungen des Konsums
ausfällt. Der deutsche Markt weist dabei eine geringe Sensitivität auf. Nur in Italien ist der Zusammenhang zwischen den Wohnimmobilienpreisen
und dem Konsumniveau noch geringer. In Großbritannien ist der Zusammenhang dagegen am
stärksten ausgeprägt.
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat damit nur
eine geringe Relevanz für die Geldpolitik. Dies ist
jedoch für die Zentralbank keineswegs ein Nachteil. Im Gegenteil, wenn sie zur Inflationsvermeidung eine kontraktive Politik ergreift, also z. B. die
Leitzinsen erhöht, muss sie in Ländern mit einem
stark wirkenden immobilienwirtschaftlichen Transmissionsmechanismus mit unerwünschten Rückwirkungen auf den Immobilienmarkt rechnen. Die Verantwortung der Geldpolitik für die Konjunktur ist
damit eingeschränkt, so dass sich die Zentralbank
auf ihre primäre Aufgabe, die Erhaltung der Geldwertstabilität, konzentrieren kann. Für die Europäische Zentralbank entsteht allerdings ein Koordinationsproblem, weil die Immobilienmärkte in den
einzelnen Mitgliedsstaaten sehr unterschiedlich
auf die geldpolitischen Impulse reagieren (Jäger
und Voigtländer 2006).
3
4
5
6
7
8
108
Für Immobilieninvestoren ist vor allem interessant,
wie die Immobilienpreise auf Veränderungen des
BIP reagieren. Mehrere Untersuchungen, wie beispielsweise von Lizieri/Ward (2000) und de
Wit/van Dijk (2003), bestätigen, dass insbesondere die Preise von Büroimmobilien von der Konjunktur beeinflusst werden, denn die Schaffung
von Büroarbeitsplätzen folgt den Investitionen, die
wiederum von der gesamtwirtschaftlichen Lage
abhängen. Allerdings beziehen sich diese Untersuchungen vor allem auf die angelsächsischen
Märkte, spezifische Untersuchungen für den deutschen Markt sind bislang Mangelware. Jäger und
Voigtländer (2007) analysieren für ein größeres
Länderpanel den Zusammenhang zwischen Bürorenditen und BIP. Sie kommen zu dem Schluss,
dass eine Erhöhung des BIP um einen Prozentpunkt mit einer Wertsteigerung um zwei Prozentpunkte einhergeht. Da sich die Regressionsergebnisse für das Panel mit und ohne Deutschland nur
marginal unterscheiden, kann dieser Zusammenhang auch für Deutschland angenommen werden.
Ähnlich wie bei den Gewerbeimmobilien konzentriert sich auch bei den Wohnimmobilien die Forschung auf Großbritannien und die USA. Erst in
den letzten Jahren wurde der Zusammenhang von
BIP und Wohnimmobilienpreisen für eine größere
Anzahl von Ländern näher untersucht (Kholodilin
et al. 2007 und Almeida et al. 2006). Aus der
Theorie können Wohnimmobilienpreise durch konjunkturelle Faktoren schwanken, es ist aber auch
Abb. 6.8:
Korrelation
zwischen den
realen Wachstumsraten der
Immobilienpreise
und des privaten
Konsums im Ländervergleich
Quelle:
OECD 2004
möglich, dass Veränderungen der Immobilienpreise zu konjunkturellen Schwankungen beitragen können. Gehen die Einkommen der Haushalte
und die Gewinne der Unternehmen in einer Rezession zurück, wird die Finanzierung von Immobilienprojekten aus eigenen Mitteln erschwert,
ebenso wie eine Kreditaufnahme aufgrund niedrigerer Sicherheiten. Die Immobiliennachfrage wird
rezessionsbedingt zurückgehen und damit auch
die Wohnimmobilienpreise. Kausalität besteht jedoch auch in entgegengesetzter Richtung. Ein
Rückgang der Immobilienpreise verringert das Vermögen der Haushalte. Diese reagieren hierauf mit
Konsumverzicht, was eine Rezession begünstigt.
Abbildung 6.9 verdeutlicht den Zusammenhang
zwischen Konjunktur und Wohnimmobilienpreisen
in Deutschland. Die Ursprungsdaten wurden mit
dem Hodrick-Prescott-Filter um ihre langfristigen
Trendkomponenten bereinigt, so dass nur noch zyklische Schwankungen übrig bleiben. Insbesondere ab 1999 zeigt sich eine deutlich erkennbare
Synchronisation von Konjunktur- und Wohnimmobilienpreiszyklus. Da dieses Verfahren aber lediglich die Korrelation zwischen beiden Größen verdeutlicht, jedoch keinen Aufschluss darüber gibt,
welcher von beiden vorgeschlagenen Kausalzusammenhängen nun relevant ist, verwendet Demary (2008) ein anderes ökonometrisches Verfahren, das kausale Richtungen trennen kann.
Hierbei zeigt sich, dass in acht von zehn der untersuchten OECD Länder Wohnimmobilienpreise im
109
Abb. 6.9:
Trendbereinigter
Konjunktur- und
Hauspreiszyklus
in Deutschland
1991 bis 2008
1
2
Quelle:
OECD, IW-Immobilien-Monitor
2008
3
4
5
Zuge einer Rezession sinken, wobei der Preiseinbruch in Deutschland im Verhältnis zu den übrigen
Ländern relativ moderat ausfällt. Steigt das BIP um
einen Prozentpunkt, legen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Durchschnitt um 0,8 %
zu. In Großbritannien mit 4,6 % oder in den Niederlanden mit 3,4 % fallen diese Reaktionen wesentlich stärker aus. Bei der Reaktion der Konjunktur auf einen Rückgang der Immobilienpreise zeigt
sich, dass der Immobilienmarkt eher einen kleinen
Beitrag zur Erklärung der Konjunktur hat. Zwischen 3 % und 5 % der konjunkturellen Schwankungen können durch Veränderungen der Hauspreise erklärt werden. Deutschland zeigt dabei
ähnliche Werte wie die Niederlande oder Großbritannien. In Spanien können dagegen etwa
15 % der konjunkturellen Schwankungen auf Veränderungen der Immobilienpreise zurückgeführt
werden. Darüber hinaus ist für diese Einschätzung
zu berücksichtigen, dass die Immobilienpreise in
Deutschland deutlich weniger schwanken als in
den Niederlanden oder Großbritannien.
Insgesamt zeigen die verschiedenen Untersuchungen, dass insbesondere der deutsche Wohnimmobilienmarkt verhältnismäßig schwach auf makroökonomische Veränderungen (vor allem Zinsen
und Konjunktur) reagiert. Auf die Gründe für diesen Befund wird im weiteren Verlauf näher eingegangen.
6.4
Der Markt für Immobilienfinanzierungen
In der Literatur setzt sich zunehmend die Erkenntnis
durch, dass die Struktur der Immobilienfinanzierung bedeutende Rückwirkungen auf den Immobilienmarkt hat (z. B. Tsatsaronis und Zhu 2004 und
Jäger und Voigtländer 2006). Insbesondere die
Zinsbindung und die Eigenkapitalerfordernisse
haben einen Einfluss auf die Volatilität der Immobilienmärkte. Vor diesem Hintergrund werden die für
die Immobilienwirtschaft besonders relevanten
Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienfinanzierungsmarktes erläutert und eingeordnet.
Damit kann zu einem wesentlichen Teil die hohe
Stabilität des deutschen Marktes erklärt werden.
In Kapitel 3.4 wurden bereits die in die Immobilienfinanzierung eingebundenen Bankengruppen
sowie die Finanzierungsvolumina dargestellt. In diesem Kapitel stehen nun die Finanzierungsprodukte
im Vordergrund. Immobilienkredite unterscheiden
sich insbesondere hinsichtlich der Zinsbindung, des
Beleihungsauslaufs und der Tilgungsmodalitäten.
Nachfolgend werden die für die deutsche Immobilienwirtschaft typischen Finanzierungsmodalitäten vorgestellt und bezüglich ihres Effektes auf den
deutschen Markt beurteilt. Außerdem erfolgt eine
internationale Einordnung des deutschen Finanzierungssystems. Aufgrund der Datenlage und der He-
6
7
8
110
terogenität des Gewerbeimmobilienfinanzierungsmarktes steht die Wohnimmobilienfinanzierung im
Mittelpunkt. Soweit möglich werden jedoch auch
die wesentlichen Strukturen des Marktes für Gewerbeimmobilienfinanzierungen erfasst. Bevor auf
die einzelnen Strukturmerkmale eingegangen wird,
wird zunächst der Refinanzierungsmarkt kurz vorgestellt.
6.4.1 Die Refinanzierung von
Immobilienkrediten
Banken nehmen am Kapitalmarkt eine Mittlerrolle
ein. Insbesondere führen sie Sparer und Kreditnehmer zusammen und ermöglichen damit Transaktionen zu gegenseitigem Vorteil. Hinter jeder Immobilienfinanzierung stehen Anleger, die für einen
bestimmten Zeitraum mit ihrem Kapital eine Rendite erzielen möchten. Für die Ausgestaltung der
Immobilienfinanzierung ist es damit nicht unerheblich, über welche Anlageprodukte die Kapitalanleger die Kreditmittel zur Verfügung stellen bzw.
auf welche Weise die Banken die Kreditvergabe
an ihre Kunden refinanzieren.
Die unmittelbarste Form der Refinanzierung stellt
die Einlagenfinanzierung dar. Eine Bank verwendet dabei die bei ihr auf Tagesgeldkonten, Sparkonten oder anderen Sparbriefen angelegten
Mittel, um die Kreditwünsche ihrer Kunden zu befriedigen. Auch heute noch ist die Einlagenfinanzierung die weltweit gesehen gebräuchlichste Form
der Refinanzierung von Immobilienkrediten (BIS
2006). Insbesondere in Ländern, in denen der Kapitalmarkt erst langsam an Bedeutung gewinnt, wie
etwa den südeuropäischen Ländern, ist die Einlagenfinanzierung verbreitet. Aber auch in Großbritannien ist diese Refinanzierungsform dominant
(Miles 2004). Die Einlagenfinanzierung impliziert
häufig variable Zinssätze für die Kreditnehmer.
Spareinlagen werden in der Regel variabel verzinst, so dass die Banken, um ihre Margen weitestgehend konstant zu halten, auch die Kreditzinsen
laufend anpassen. Bei entsprechender Absicherung der Zinsrisiken sind jedoch auch bei der Einlagenfinanzierung längere Zinsbindungen möglich.
Eine besondere Form der Einlagenfinanzierung
stellt das Bausparen dar. Dabei wird eine Identität
von Sparern und Kreditnehmern hergestellt. In der
ersten Phase sparen die Bausparer Kapital an und
bilden auf diese Weise Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung. Dieses Kapital wird als Kredit
an andere Bausparer weitergegeben, die bereits
längere Zeit angespart haben. Die zweite Phase
beinhaltet die Kreditnahme durch diejenigen, die
zuvor Kapital angespart haben. In der Regel erhalten die Bausparer auf ihre Einlagen eine geringere Rendite als am Kapitalmarkt, im Gegenzug
liegt jedoch auch der Kreditzins unter dem Marktniveau. Üblicherweise ergänzt das Bausparen ein
Hypothekendarlehen, wobei häufig lange Zinsbindungsdauern vereinbart werden. Allerdings setzt
das Bausparsystem voraus, dass stets neue Bausparer Kapital ansparen (Scholten 1999). Derzeit
entfallen rund 10 % aller Wohnungsbaukredite auf
das Bausparsystem.
Typisch für die Refinanzierung der Immobiliendarlehen in Deutschland ist jedoch insbesondere die
Emission von Anleihen. Dabei leihen sich die Banken Geld am Kapitalmarkt und zahlen hierfür
einen fest vereinbarten Zinssatz. Neben Schuldverschreibungen, mit denen die Banken auch Unternehmenskredite und Privatkredite refinanzieren,
hat vor allem der Pfandbrief für den deutschen Immobilienmarkt eine große Bedeutung.
Pfandbriefe können nur für die Refinanzierung von
Immobiliendarlehen, Schiffs- und Staatsfinanzierungen und seit kurzem auch für Flugzeugfinanzierungen verwendet werden. Die ersten Pfandbriefe
wurden 1769 auf Initiative von Friedrich dem Großen eingeführt. Detailliert geregelt sind die Anforderungen an den Pfandbrief und die emittierenden
Institute im Pfandbriefgesetz. Finanzinstitute, die
Pfandbriefe emittieren möchten, müssen eine Reihe
von Voraussetzungen erfüllen, um die hierfür erforderliche Lizenz zu erhalten, z. B. über ein geeignetes Risikomanagement verfügen und das Kernkapital muss mindestens 25 Millionen Euro betragen
(Hagen 2008). Die Pfandbriefe werden von den
Kreditgebern emittiert und sichern den Investoren
die Rückflüsse (Tilgungs- und Zinszahlungen) aus
den Hypothekendarlehen zu. Die Ansprüche der
Pfandbriefinhaber werden dabei sowohl durch die
Grundstücke und Immobilien als auch durch die
Rückflüsse aus den Immobilienkrediten gesichert.
Eine wichtige Regelung betrifft den Beleihungsaus-
111
lauf der Darlehen. Von den gewährten Hypothekendarlehen können nur bis zu 60 % des Beleihungswertes als Deckungsmasse für Pfandbriefe
eingebracht werden, wodurch die Ausfallwahrscheinlichkeiten gering sind.
Der Wert der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe summierte sich im November 2008
auf 225 Milliarden Euro. Damit werden etwa ein
Fünftel aller hypothekarisch besicherten Immobilienfinanzierungen in Deutschland mit Pfandbriefen
refinanziert. Abbildung 6.10 zeigt die Laufzeiten
der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe (nur Inhaber-Schuldverschreibungen). Über
67 % der Hypothekenpfandbriefe haben eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren, knapp 25 % sogar eine
Laufzeit von mehr als 10 Jahren. Damit ist auch für
die Banken eine Voraussetzung geschaffen, um
den Kreditnehmern Darlehen mit langen Laufzeiten anbieten zu können.
Bedingt durch den hohen Sicherheitsstandard bietet der Hypothekenpfandbrief den Banken eine
günstige Möglichkeit der Refinanzierung. Im Vergleich zu Bundesanleihen sind Hypothekenpfandbriefe zumeist nur mit geringen Zinsaufschlägen
versehen. Darüber hinaus stellt der Pfandbriefmarkt
einen besonders liquiden Markt dar, vor allem seit
der Einführung des Jumbo-Pfandbriefs. Dies sind
Pfandbriefe mit einem Emissionsvolumen von mindestens einer Milliarde Euro, die vor allem für ausländische Investoren von großem Interesse sind
(Winkler 2006). Mit diesen Charakteristika stellt
der Pfandbrief einen Benchmark für die Refinanzie-
rung dar, so dass auch über den direkten Marktanteil von einem Einfluss auf die Finanzierungsstruktur der deutschen Banken auszugehen ist.
Hervorzuheben ist darüber hinaus, dass der
Pfandbrief in besonderer Weise das Eigenkapitalerfordernis unterstreicht. Da nur Beleihungsausläufe bis zu 60 % in die Deckungsmasse eingehen
können, müssen die Banken höhere Ausläufe auf
alternative Art und Weise refinanzieren. Dies ist
meist mit entsprechenden Zinsaufschlägen verbunden, die die Banken an ihre Kunden weitergeben.
Mit steigendem Beleihungsauslauf werden daher
Finanzierungen mitunter deutlich teurer, was den
Kunden den Rückgriff auf Eigenkapital nahe legt.
Trotz der vielfältigen Unterschiede zwischen dem
Bausparsystem und der Refinanzierung über
Pfandbriefe wirken beide Finanzierungsformen
damit in die gleiche Richtung: Zum einen bewirken sie längere Zinsbindungen, und zum anderen
legen sie den Einsatz von Eigenkapital nahe.
Damit haben beide Systeme einen prägenden Einfluss auf das deutsche Immobilienfinanzierungssystem und, wie noch gezeigt wird, auch auf den
deutschen Immobilienmarkt.
1
2
3
4
5
6
7
Betont werden diese Eigenschaften, weil die Finanzmarktkrise durch Verwerfungen in der Refinanzierung ausgelöst worden ist. Anders als in
Deutschland werden Hypothekendarlehen in den
USA nicht durch Anleihen, sondern im Wesentlichen durch Mortgage-Backed Securities (MBS,
mortgage backed = hypothekarisch gesichert) refinanziert.
8
Abb. 6.10:
Nominalwert
der im Umlauf
befindlichen
Hypothekenpfandbriefe
(ohne Namenschuldverschreibungen) nach
der Laufzeit in
Milliarden Euro
Quelle:
Deutsche Bundesbank 2009b,
IW Köln
112
Im Gegensatz zu den Pfandbriefen werden bei
MBS die Forderungen am Kapitalmarkt verkauft.
Hierfür stehen den Marktteilnehmern verschiedene
Formen zur Verfügung, die unter dem Begriff der
Verbriefung subsumiert werden. Die Verbriefung
erlaubt den Banken die Risiken an andere Investoren weiterzugeben. Außerdem müssen die Kredite,
anders als bei Pfandbriefen, von den Banken nicht
mit Eigenkapital unterlegt werden, was die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken erhöht (Jäger
2006). Auch gibt es die 60-prozentige Beleihungsgrenze nicht.
Bei MBS verkauft eine Bank ihre Forderungen aus
den Hypothekendarlehen an eine Zweckgesellschaft, die oftmals eine Tochtergesellschaft der
Bank ist, in der die verschiedenen Forderungen
gebündelt und anschließend nach dem Risiko tranchiert werden. Typischerweise werden dabei mehrere Tranchen aufgelegt. Die erste Tranche gilt
dabei als am sichersten, weil alle Zahlungseingänge aus den Kreditverträgen zunächst zur Bedienung dieser Tranche verwendet werden. Die
letzte Tranche, die sogenannte Equity Tranche,
weist hingegen das höchste Ausfallrisiko auf. Oftmals verbleibt diese Tranche bei der Bank, um sicherzustellen, dass die Bank nicht leichtfertig Kredite vergibt und die Kredite auch nach dem
Verkauf weiter beobachtet. Die Erfahrungen aus
der Subprime-Krise haben jedoch gezeigt, dass
viele Banken auch die Equity-Tranche verkaufen
konnten. Auf Basis dieser Tranchen emittiert die
Zweckgesellschaft MBS und verkauft sie an Investoren. Dabei erhalten die Käufer von MBS der ersten Tranche die geringste Verzinsung, MBS auf
Basis der letzten Tranche bieten dagegen wegen
des größeren Ausfallrisikos die höchste Verzinsung. MBS sind im Gegensatz zu Pfandbriefen
nicht standardisiert. Die Konditionen werden direkt zwischen den Käufern und den Emittenten ausgehandelt, wobei Vertragswerke von mehreren
hundert Seiten keine Ausnahme darstellen. Damit
ist der Markt wenig transparent. Aufgrund des
hohen Aufwands, der mit der Emission von MBS
verbunden ist, sind MBS umso lohnender, je größer die dahinter stehende Kreditsumme ist. Beliebt
sind daher auch MBS auf der Basis von Gewerbeimmobilienfinanzierungen, die als CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) bezeichnet
werden.
Im Zuge der Niedrigzinspolitik im Nachgang der
New Economy Krise hatte sich der Anlagedruck
bei den institutionellen Investoren deutlich erhöht.
Die Investoren suchten alternative Anlagen, und
fanden sie vor allem in den MBS. Aufgrund der
Unterlegung mit Immobilien und wegen der starken Immobilienpreisentwicklung galten diese Papiere bei relativ hoher Rendite als sicher. Um jedoch die zunehmende Nachfrage nach MBS zu
befriedigen, mussten bei den Darlehensnehmern
neue Schichten erschlossen werden (Jäger und
Voigtländer 2008). So verdreifachte sich der
Markt für Subprime-Darlehen zwischen 2001 und
2006. Die Banken konnten diese Darlehen am Kapitalmarkt verkaufen, oftmals ohne die Equity-Tranche zu behalten. Damit hatten die Banken keinen
Anreiz mehr die Bonität der Kunden ausreichend
zu prüfen oder auch die Risiken fortwährend zu
beobachten. US-Studien konnten belegen, dass
bevorzugt dort Subprime-Darlehen vergeben wurden, wo in den Jahren zuvor besonders viele Darlehensanträge abgelehnt wurden (Mian und Sufi
2008). Ohne die Möglichkeit die Risiken vollständig weiterzugeben, wäre dieses Verhalten der
Banken nicht vorstellbar. Als die Zinsen wieder anzogen, konnten viele Darlehensnehmer die Raten
nicht mehr begleichen, was sich unmittelbar auf
den MBS-Markt und in der Folge auf die gesamte
Finanzwelt auswirkte.
Eine solche Konstellation wäre in Deutschland undenkbar. Sowohl bei Schuldverschreibungen als
auch Pfandbriefen verbleiben die Risiken bei den
Banken, so dass sie weiterhin ein hohes Interesse
an der Bonitätsprüfung haben. Darüber hinaus
legt das deutsche Refinanzierungssystem den
Rückgriff auf Eigenkapital nahe. Kumulative Prozesse wie in den USA, wo sich Immobilien- und Finanzierungskrise gegenseitig verstärken, sind
daher unwahrscheinlich. Dies soll nicht bedeuten,
dass MBS ein abzulehnendes Refinanzierungsinstrument darstellen. Tatsächlich sind mit MBS sehr
flexible Lösungen möglich, gerade wenn es um die
Refinanzierung großvolumiger Kredite geht. Allerdings bedarf es künftig wesentlich größerer Transparenzstandards, damit sich der Markt wieder
etabliert. In Deutschland beträgt das Volumen der
Residential Mortgage Backed-Securities derzeit
20,3 Milliarden Euro und das der Commercial
Mortgage Backed-Securities 17,7 Milliarden Euro.
113
Damit werden in Deutschland etwa 2 % aller
Wohnimmobilienfinanzierungen mit RMBS refinanziert. Der Anteil Deutschlands am europäischen
RMBS-Markt beträgt ebenfalls rund 2 %. Bei den
CMBS liegt der Anteil am europäischen Markt mit
12,8 % dagegen höher (European Securisation
Forum 2008). Bezogen auf den größeren Markt
für Covered Bonds, zu denen auf europäischer
Ebene die Hypothekenpfandbriefe gezählt werden, betrug 2007 der Anteil am europäischen
Markt 18,6 % (European Mortgage Federation
2008). Die Abbildungen 6.11a und 6.11b zeigen
die Verbreitung von Covered Bonds und Mortgage Backed Securities in Europa.
Auffällig ist, dass in den einzelnen Ländern entweder Covered Bonds oder MBS dominieren. Die
einzige Ausnahme stellt Spanien dar, wo beide
Refinanzierungsinstrumente gleichrangig nebeneinander stehen.
6.4.2 Die Zinsbindung von Immobiliendarlehen
1
Die Dauer der Zinsbindung ist eines der wichtigsten Merkmale eines Hypothekendarlehens. Wie
bereits im vorigen Abschnitt ausgeführt, sind angebotsseitig die Grundlagen für relativ lange Zinsbin-
2
3
Abb. 6.11a:
Ausstehende
Mortgage
4
Backed Securities
im 4. Quartal
2008 in Milliar5
den Euro (RMBS =
Residential MBS;
CMBS = Commer- 6
cial MBS)
7
8
Quelle:
European Securisation Forum 2008
Abb. 6.11b:
Ausstehende
Covered Bonds
2007 in Milliarden Euro
Quelle:
European Mortgage Federation
2008
114
Abb. 6.12:
Private Hypothekendarlehen
nach der Zinsbindung 2008 in %
finden sein. So erwerben die Haushalte erst dann
Eigentum, wenn sie sich relativ sicher sind, dass sie
das Wohneigentum längerfristig nutzen wollen.
Die Flexibilität und die durchschnittlich geringeren
Zinskosten – bei allerdings größerem Risiko – spielen dann im Vergleich zur Planungssicherheit nur
eine untergeordnete Rolle.
Quelle:
IW Köln
dungen in Deutschland gelegt. Am Kapitalmarkt
richtet sich das Angebot unmittelbar an der Nachfrage aus. Lange Zinsbindungen bieten den Kunden Planungssicherheit, da damit für einen langen
Zeitraum die laufenden Zahlungen fixiert sind. Auf
der anderen Seite sind die Haushalte damit weniger flexibel. Darüber hinaus sind längere Bindungsfristen oft mit Zinsaufschlägen versehen, da
die Banken für die Übernahme des Zinsänderungsrisikos eine Prämie verlangen. Zwischen 2003 und
2008 lag der Zinsaufschlag für Darlehen mit einer
Laufzeit von über 10 Jahren bei 0,3 Prozentpunkten gegenüber Darlehen mit einer Laufzeit von 1
bis 5 Jahren. In Deutschland sind trotzdem lange
Zinsbindungen dominant. Ein Grund hierfür dürfte
in dem breit aufgestellten Mietwohnungsmarkt zu
Abb. 6.13:
Anteil der Hypothekendarlehen
mit einer Zinsbindung von 5 oder
mehr Jahren in %
im Ländervergleich
Quelle:
BIS Bank of International Settlements
2006
Abbildung 6.12 verdeutlicht die Dominanz langer
Zinsbindungen in der privaten Wohnungsfinanzierung. Über 68 % der 2008 vergebenen Hypothekendarlehen hatten eine Zinsbindungsdauer von
mehr als 5 Jahren, fast 30 % sogar eine solche von
über 10 Jahren. Variable Darlehen, bei denen die
Zinssätze auch unterjährig angepasst werden können, hatten dagegen einen Anteil von 15 %. Bei
den Bestandsvolumina sinkt der Anteil der variablen Darlehen sogar auf weniger als 1 %. Dies legt
nahe, dass variable Darlehen hauptsächlich zur
Zwischenfinanzierung verwendet werden, als langfristige Alternative zur Finanzierung mit längeren
Zinsbindungen jedoch kaum Anwendung finden.
International sieht dies häufig anders aus (Meister und Nehls 2006). In Spanien, Großbritannien
oder Finnland dominieren Darlehen mit variabler
Verzinsung. In den Niederlanden und den skandinavischen Ländern stehen kurz- und langfristige
Darlehen relativ gleichberechtigt nebeneinander.
In Frankreich und Belgien, die durch eine ähnliche
Refinanzierungsstruktur wie Deutschland gekennzeichnet sind, gibt es ebenfalls eine Dominanz des
Festzinses (Abbildung 6.13).
115
Die Wahl der Zinsbindung hat wichtige Implikationen für den Immobilienmarkt. Wie Jäger, Voigtländer (2006), Tsatsaronis, Zhu (2004) und HM
Treasury (2003) zeigen, reagieren die Wohnimmobilienpreise deutlich stärker auf Zinsänderungen, wenn die Haushalte ihren Eigentumserwerb
überwiegend mit variablen Darlehen finanzieren.
Nach Jäger und Voigtländer (2006) steigen infolge einer überraschenden Erhöhung der kurzfristigen Zinsen um einen Prozentpunkt in Großbritannien die Wohnimmobilienpreise innerhalb von
zwei Jahren um 7,5 %, in Deutschland dagegen
nur um 0,2 %. Da kurzfristige Zinsen sehr volatil
sind, geht mit der höheren Zinsreagibilität auf die
Immobilienpreise auch eine höhere Volatilität des
britischen Immobilienmarktes einher. Der geringe
Einfluss der Zinsen auf die deutschen Wohnimmobilienpreise sichert dagegen ein hohes Maß an
Stabilität.
Der Grund für den Zusammenhang zwischen der
Art der Zinsbindung und der Volatilität der Immobilienpreise ist in den Auswirkungen auf das verfügbare Einkommen der Haushalte zu finden. Dominieren variable Zinsen, sind die Haushalte mit
Hypothekendarlehen direkt betroffen. Bei steigenden Zinsen erhöht sich ihre monatliche Belastung,
bei fallenden Zinsen werden sie entlastet. Da Hypothekendarlehen unter den Haushalten weit verbreitet sind, wirken sich diese Veränderungen auf
die Immobiliennachfrage signifikant aus. Haushalte mit festen Hypothekendarlehen sind dagegen nur am Ende der Zinsbindungsfrist von der
Zinsänderung betroffen. Außerdem werden die
Zinsen für Hypothekendarlehen mit festen Zinssätzen maßgeblich durch die langfristigen Erwartungen der Kapitalmarktteilnehmer bestimmt, so dass
Änderungen der kurzfristigen daher nur eine untergeordnete Rolle spielen. Als weiteres kann die Entscheidung für ein festverzinsliches Hypothekendarlehen nur zu höheren Kosten revidiert werden, so
dass die Haushalte die Entscheidung zur Hypothekenaufnahme zögerlich treffen – was wiederum
für eine geringere Reaktion auf kurzfristige Zinsänderungen spricht.
1
2
3
Auch in der gewerblichen Immobilienwirtschaft
sind langfristige Finanzierungen die Regel. Nach
Erhebungen der Deutschen Bundesbank (2009a)
beträgt der Anteil der kurzfristigen Kredite mit
einer Laufzeit von weniger als einem Jahr in der
Wohnungswirtschaft nur 8 % und bei den gewerblichen Vermietern 12 %. In Abbildung 6.14 ist die
Verteilung der Kredite nach der Zinsbindung in
einem Branchenvergleich dargestellt. Danach sind
im Maschinenbau oder auch im Handel kurze
Zinsbindungen wesentlich häufiger zu finden als
in der Immobilienwirtschaft, weshalb diese Branchen auch tendenziell anfälliger für überraschende Veränderungen des Zinsniveaus sind.
4
5
6
7
8
Abb. 6.14:
Unternehmenskredite nach der
Zinsbindung im
3. Quartal 2008
in %
Quelle:
IW Köln
116
Für die gewerbliche Immobilienwirtschaft gibt es
keinen systematischen Vergleich der Zinsbindungen auf internationaler Ebene. Außerdem fehlt es
an einer Analyse des Zusammenhangs von Zinsänderungen und Gewerbeimmobilienpreisen und
-mieten. Tendenziell gilt jedoch – ebenso wie für
den privaten Wohnimmobilienmarkt –, dass längere Zinsbindungen eine moderierende Wirkung
auf den Immobilienmarkt haben. Schließlich gilt
auch für Immobilienaktiengesellschaften oder
große Wohnungsgesellschaften, dass bei langen
Zinsbindungen der Gewinn unabhängiger von der
Zinsentwicklung ist und die Immobiliennachfrage
über den Konjunkturzyklus hinweg gleichmäßiger
ausfällt.
6.4.3 Beleihungswert und Beleihungsausläufe
Ein charakteristisches Merkmal für die deutsche Immobilienfinanzierung ist die Anknüpfung an den
Beleihungswert und nicht, wie in vielen anderen
Ländern, an den Marktwert. Unter dem Beleihungswert eines Grundstücks (inklusive der darauf errichteten Bauwerke) wird der Wert verstanden, von
dem mit hoher Sicherheit erwartet werden kann,
dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert soll also
gerade so bestimmt werden, dass er vom Marktwert im Rahmen normal zu erwartender zyklischer
Schwankungen nicht unterschritten wird. Geregelt
werden die Details in der Beleihungswertermittlungsverordnung. Nur in wenigen anderen Ländern, wie Spanien und Polen, richtet sich die Kreditvergabe ebenfalls nach den Beleihungswerten.
Der Beleihungswert betont das Sicherheitsbedürfnis der finanzierenden Banken. Dies kommt jedoch
letztlich auch der Gesamtwirtschaft zu Gute, wie
das jüngste Beispiel der USA zeigt. Dort orientiert
sich die Finanzierung an dem Marktwert. Für
Haushalte, die zu Zeiten des Hauspreisbooms gekauft haben und im Nachgang den kontinuierlichen Rückgang der Preise erleben mussten, kann
dies schnell in die Überschuldung führen. Insbesondere in Großbritannien ist das Phänomen der
Überschuldung in der Vergangenheit immer wieder aufgetreten (Miles 2004): Dort führten steigende Zinsen nicht nur zu deutlich höheren Belas-
tungen bei den Hypothekennehmern, sondern
auch zu einem Rückgang der Immobilienpreise.
Können die Hausbesitzer die laufenden Raten
nicht mehr begleichen, müssen sie also damit rechnen, auch durch den Verkauf ihres Eigentums ihre
Schulden nicht tilgen zu können.
Nicht nur der Rückgriff auf die Beleihungswerte
trägt zur Vermeidung von massenhaften Überschuldungen bei, sondern auch das von den Kunden eingesetzte Kapital. Weltweit wurden in den
letzten Jahren die Beleihungsausläufe, also das
Verhältnis von Fremdkapital zu Immobilienwert
deutlich erweitert (Internationaler Währungsfonds
2008). Aufgrund der stetig fallenden Zinsen in der
ersten Hälfte des Jahrzehnts, war es für alle Investoren attraktiv, mit möglichst wenig Eigenkapital
zu arbeiten. Schließlich lagen die Fremdkapitalzinsen zum Teil deutlich unter den zu erzielenden
Gesamtrenditen, so dass sich bei einem hohen
Fremdkapitaleinsatz der Gewinn auf das geringe
Eigenkapital konzentriert. Auf diese Weise sind Eigenkapitalrenditen von 20 % und mehr zu erreichen. Für private Haushalte ist der weitgehende
Verzicht auf Eigenkapital dagegen interessant,
weil damit tendenziell früher gebaut werden kann.
Steuerlich sind hohe Fremdkapitalquoten darüber
hinaus attraktiv, wenn die Schuldzinsen steuerlich
geltend gemacht werden können, wie dies in den
USA oder den Niederlanden der Fall ist. In den
Niederlanden bieten viele Banken auch Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von 120 %
an, um den Kunden den maximalen Steuervorteil
zu sichern. Solche hohen Beleihungsquoten können in wirtschaftlich schlechten Zeiten die Haushalte in Bedrängnis bringen. Reicht der erzielte
Verkaufspreis nicht aus, um die Restschuld zu begleichen, droht die Überschuldung. In Zeiten anziehender Arbeitslosigkeit können sich so die Probleme kumulieren. Wie van den Noord (2003)
außerdem zeigt, trägt der Schuldzinsenabzug zu
einer größeren Volatilität des Immobilienmarktes
bei, weil die Haushalte weniger sensitiv auf steigende Preise reagieren. Damit werden Zyklen tendenziell verstärkt.
In Deutschland können seit 1986 – mit kurzen zeitlichen Ausnahmen – die Schuldzinsen nicht mehr
steuerlich geltend gemacht werden. Damit gibt es
für die Haushalte wenig Anreize hohe Beleihungs-
117
ausläufe zu wählen, zumal die Banken für das
damit zunehmende Risiko Zinsaufschläge verlangen. Außerdem steigen bei höheren Beleihungsausläufen die Refinanzierungskosten der Banken.
Das Argument, die Haushalte können bei hohen
Fremdkapitalquoten schneller ins Eigenheim, ist für
den deutschen Markt nur von sekundärer Bedeutung, da es auf dem Mietwohnungsmarkt ein genügend großes und attraktives Alternativangebot
gibt.
Es liegen nur wenige detaillierte Untersuchungen
zu den durchschnittlichen Beleihungsausläufen bei
privaten Hypothekendarlehen vor. Ein weitgehend
repräsentatives Bild bietet eine Erhebung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken unter seinen
Mitgliedsinstituten (Hofer 2006). Seit 1984 hat
der Verband bereits achtmal die Finanzierungsstrukturen im deutschen Wohnungsmarkt erfasst,
letztmalig im Jahr 2006. Danach beträgt die
durchschnittliche Fremdkapitalquote 72 %. Im Vergleich zu den vorherigen Untersuchungen sind die
Beleihungsausläufe leicht gestiegen. Die Eigenkapitalquote bei den Beziehern mit einem Netto-Einkommen von unter 2.354 Euro ist mit 34 % am
höchsten, sie sinkt mit steigenden Einkommen. Bezieher mit geringen Einkommen bringen besonders viel Eigenkapital ein, um die Kreditbelastung
möglichst gering zu halten. Damit stellt sich die Situation vollkommen anders dar als in den USA,
wo in den letzten Jahren besonders bei den Haushalten mit geringeren Einkommen die Beleihungsausläufe deutlich gesteigert wurden (Kiff und Mills
2007).
Im europäischen Vergleich liegt Deutschland mit
dieser Fremdkapitalquote im hinteren Mittelfeld.
Nach Angaben der Europäischen Zentralbank
(2009) sind nur in den südeuropäischen Ländern
die Beleihungsquoten auf einem vergleichbaren
Niveau. In Frankreich, Großbritannien und Irland
liegen die Quoten hingegen bei 80 % und mehr.
In den Niederlanden wird der durchschnittliche
Beleihungsauslauf sogar mit 101 % beziffert; im
Durchschnitt der Euro-Länder sind es 79 %.
Für die Finanzierung von Mietwohnungen und Gewerbeimmobilien liegen keine vergleichbaren Untersuchungen vor, vermutlich weil der Kreis der
Investoren erheblich breiter ist als bei selbst ge-
nutzten Wohnimmobilien. Institutionelle Investoren
auf dem Immobilienmarkt, wie offene Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts, Versicherungen oder Pensionsfonds unterliegen zudem gesetzlichen oder aufsichtsrechtlichen Vorschriften
bei der Fremdkapitalaufnahme. Bezogen auf
Immobilienaktien liegt die durchschnittliche Fremdkapitalquote der 18 größten deutschen Immobilienaktiengesellschaften mit Schwerpunkt im Bürosektor im April 2009 bei 63 %. Dabei hat sich
aufgrund der schwierigen Börsenlage die Eigenkapitalsituation der Unternehmen deutlich verschlechtert.
Der Internationale Währungsfonds (2008) kommt
in einer umfangreichen Analyse der Finanzkrise
zu dem Schluss, dass der übermäßige Einsatz von
Fremdkapital den wesentlichen Auslöser der Finanzmarktkrise darstellt. Sowohl Haushalte als
auch Banken und Unternehmen müssen daher zukünftig wieder verstärkt Eigenkapital für ihre Transaktionen verwenden. Dieser Prozess des De-Leveraging ist notwendig, er ist jedoch auch mit
Anpassungslasten verbunden, die zur Wirtschaftskrise beitragen. Bezogen auf den deutschen Immobilienmarkt, und insbesondere den deutschen
Wohnimmobilienmarkt, scheint es jedoch so zu
sein, dass es allenfalls einen geringen Korrekturbedarf gibt, da bereits in der Vergangenheit stets
auf eine adäquate Eigenkapitalunterlegung geachtet wurde.
6.4.4 Kein deutscher Subprime-Markt
Das deutsche Immobilienfinanzierungssystem ist
vor einiger Zeit in die Kritik geraten, vor allem weil
hierzulande nur wenige Kredite an Personen mit
schwacher Bonität und Selbständige mit unregelmäßigen Einkünften vergeben werden. Nach
einem Gutachten von London Economics (2005)
stellt die Erschließung des Subprime-Marktes in
Deutschland sowie einigen weiteren EU-Staaten
einen entscheidenden Beitrag zur Erhöhung des
gesamtwirtschaftlichen Wachstums dar. Verwiesen wird dabei auch auf Großbritannien und die
USA, wo Kunden mit schlechter Kredithistorie,
hohen Kreditbelastungen, wenig Eigenkapital
und/oder ohne vollständige Dokumente einen Hypothekenvertrag erhalten konnten.
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118
Mit den hohen Ausfallraten im US-Hypothekenmarkt, die den Auslöser für die Finanzmarktkrise
darstellen, ist der Ruf nach einem deutschen Subprime-Markt verstummt. Mittlerweile zeigt sich,
dass ein ausufernder Subprime-Markt erhebliche
Risiken beinhaltet. Nichtsdestotrotz lohnt es sich
zu ergründen, warum sich in Deutschland kein
Markt für Subprime-Kunden etablieren konnte.
Ausgeprägte Subprime-Märkte finden sich vor
allem in Großbritannien und in den USA. In Großbritannien liegt die Wohneigentumsquote bei etwa
70 %. Mietwohnungen werden hauptsächlich von
öffentlichen Wohnungsunternehmen angeboten
und sind eher von geringer Qualität. Der freie
Mietwohnungsmarkt ist sehr klein und konzentriert
sich oft auf Nischen, beispielsweise auf möblierte
oder besonders luxuriöse Wohnungen. Ähnliches
gilt auch für die USA. In beiden Ländern ist das
Wohnen zur Miete keine echte Option. Wer es irgendwie finanzieren kann, erwirbt Eigentum. In
diesem Umfeld war es möglich, dass sich Subprime-Märkte entwickeln konnten. Für die Banken
bedeuten Kunden mit schlechter Bonität, dass die
Ausfallwahrscheinlichkeit des Darlehens steigt.
Dies gilt umso mehr, je weniger Eigenkapital in die
Finanzierung eingebracht wird. Subprime-Darlehen sind daher typischerweise mit Zinsaufschlägen verbunden. Je nach Bonität, Dokumenten und
Kredit-historie können diese Darlehen erheblich
teurer sein als reguläre Darlehen. Auch deutsche
Banken könnten solche Produkte anbieten. Allerdings fehlt hierzulande die kritische Nachfragemasse, um solche Produkte standardmäßig anzubieten. Im Gegensatz zu den USA und Großbritannien stellt das Wohnen zur Miete in Deutschland eine attraktive Alternative dar. Im Mietwohnungsmarkt ist schließlich in allen Qualitäten und
in fast allen Preislagen eine Vielzahl von Wohnungen verfügbar. Für Haushalte mit Kreditschwierigkeiten ist es daher nicht notwendig, Kredite mit
hohen Risikoaufschlägen zu akzeptieren.
Der gut ausgebildete Mietwohnungsmarkt in
Deutschland trägt damit zur Stabilität des Wohnimmobilienmarktes bei. Dabei verfügt Deutschland
nicht nur im Vergleich zu den angelsächsischen
Ländern, sondern auch im Vergleich zu den kontinentaleuropäischen Nachbarn über einen besonders großen Mietwohnungsmarkt.
6.4.5 Fazit
Die deutsche Immobilienfinanzierung zeichnet sich
durch eine ausgeprägte Festzinskultur und den
konsequenten Rückgriff auf Eigenkapital aus. In
der Vergangenheit wurde dies teilweise kritisiert,
doch im Zuge der Finanzmarktkrise sind die Vorteile dieses Systems offensichtlich. Außerdem besteht für die Banken genügend Spielraum im Einzelfall individuelle Lösungen anzubieten. Die
Rückwirkungen des Finanzierungssystems auf den
Immobilienmarkt sind nicht zu unterschätzen. Insbesondere die Dominanz des Festzinses wirkt moderierend auf die Volatilität der Immobilienpreise.
Darüber hinaus wird durch den Rückgriff auf den
Beleihungswert und die Eigenkapitalerfordernisse
das Auftreten massenhafter Überschuldungen und
Zwangsvollstreckungen vermieden. Damit wird
eine wichtige Quelle von Immobilienkrisen eingedämmt.
Möglich ist dieses System, weil den Banken auf
der Refinanzierungsseite Instrumente zur Verfügung stehen, um sich langfristig Kapital zu leihen.
Vor allem der Pfandbrief nimmt hier eine bedeutende Rolle ein. Wichtig ist aber auch die Nachfrageseite. Aufgrund des gut aufgestellten Mietwohnungsmarktes hält sich die Nachfrage nach
riskanteren und damit auch teureren Darlehen in
Grenzen. Der Mietwohnungsmarkt trägt somit in
entscheidender Weise zur Stabilität des deutschen
Immobilienmarktes bei.
6.5
Indirekte Immobilienanlagen
Die institutionelle Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung liefert wichtige Erklärungen für die
hohe Stabilität des deutschen Immobilienmarktes.
Allerdings fehlt ein Nachweis dafür, warum sich
der deutsche Immobilienmarkt von der internationalen Entwicklung abgekoppelt hat. In einer empirischen Untersuchung stellt der Internationale
Währungsfonds (2004) fest, dass sich die Immobilienzyklen weltweit stärker annähern. Dies führt
der IWF vor allem auf die Globalisierung zurück,
die mit einheitlicheren Konjunkturzyklen und Zinsentwicklungen einhergeht. Da makroökonomische
Variablen eine große Rolle für die Immobilienpreis-
119
entwicklung spielen, ist auch eine größere Synchronität der Immobilienpreiszyklen verbunden.
Wie bereits erläutert, reagiert der deutsche Immobilienmarkt – vor allem aufgrund des Immobilienfinanzierungssystems – besonders schwach auf
makroökonomische Veränderungen, so dass damit
bereits eine Erklärung für die Divergenzen vorliegt.
Eine weitere These fußt auf dem Markt für indirekte
Immobilienanlagen. Der Immobilienmarkt ist ein
lokaler Markt, auf dem die Preise durch die örtliche Nachfrage und das dort vorhandene Angebot bestimmt werden. Direktanlagen in Immobilien
setzen genauere Standort- und Marktkenntnisse
voraus sowie zumindest ein Grundverständnis
über die rechtlichen und steuerlichen Normen. Für
ausländische Anleger sind dies Marktbarrieren,
die sie häufig davon abhalten, überregional oder
international tätig zu werden. Nur bei einem entsprechend großen Investitionsvolumen und besonderen Renditechancen lohnt es sich, entsprechendes Know-how zu erwerben.
Bei indirekten Immobilienanlagen werden das Management der Immobilien sowie die Objektauswahl auf ein spezialisiertes Unternehmen übertragen. Die Investoren beteiligen sich nur finanziell
an der Anlage und können so ohne größeren Aufwand überregionale Renditechancen wahrnehmen. International gesehen gibt es einen eindeutigen Trend zu indirekten Immobilienanlagen.
Damit ist auch verbunden, dass vermeintliche
Unter- oder Überbewertungen von Immobilienmärkten schneller abgebaut werden. Schließlich
können internationale Investoren ihre Anlagen jederzeit umschichten und beispielsweise Märkte mit
höheren Renditechancen anders gewichten. In der
Folge werden sich damit die Immobilienpreisentwicklungen möglicherweise schneller angleichen.
Dafür müssen entsprechende Anlagen zur Verfügung stehen. Außerdem nehmen indirekte Anlageformen eine wichtige Funktion als Preissignal
wahr. Sofern die Anteilswerte gehandelt werden,
geben sie aktuelle Informationen über die Preisentwicklung auf dem Gesamtmarkt wieder. Dies
gilt selbstverständlich nur dann, wenn die Anteile
an den indirekten Anlagen auch tatsächlich gehandelt werden und ihr Markt groß genug ist, um
ein repräsentatives Bild des Immobilienmarktes
wiederzugeben.
Vor diesem Hintergrund wird im Folgenden der
Markt für indirekte Immobilienanlagen in Deutschland kurz skizziert und hinsichtlich seiner Bedeutung für internationale Investoren eingeordnet.
Wie in Kapitel 3 ausgeführt, ist der Immobilienmarkt kleinteilig organisiert. Über 200.000 Unternehmen vermieten und verpachten in Deutschland
Immobilien, allein 135.000 im Bereich der Gewerbeimmobilien. Diese Zahlen legen nahe, dass ein
Großteil der Immobilien direkt gehalten wird. Insbesondere bei Wohnimmobilien spielen indirekt
agierende Investoren eine untergeordnete Rolle.
Bei Gewerbeimmobilien ist der Marktanteil von
Fonds und Aktiengesellschaften zwar höher, aber
auch in diesem Umfeld sind diese Marktakteure
in der Minderheit. Die Darstellung beginnt mit den
offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Anschließend werden die für den internationalen Kapitalmarkt besonders wichtigen Immobilienaktien
und REITs dargestellt. Darüber hinaus wird auch
auf die Transparenz des deutschen Marktes eingegangen.
6.5.1 Offene und geschlossene
Immobilienfonds
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8
Eine kurze Darstellung offener und geschlossener
Immobilienfonds findet sich bereits in Kapitel
3.5.3. Unter den indirekten Immobilienanlagen
sind Fonds die Anlageform mit der größten Marktdurchdringung in Deutschland. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wählt ein Anbieter,
der so genannte Initiator, z. B. eine Bank oder ein
Bauherr, ein Investitionsobjekt aus. Anschließend
sucht er nach einer begrenzten Anzahl von Anlegern bis er für die Realisierung des Projektes genügend Eigenkapital zusammen hat. Zusätzlich wird
in der Regel ein Teil der Finanzierung oder die
Zwischenfinanzierung zum Erwerb des Objekts
über eine oder mehrere Banken realisiert. Der
Fonds wird geschlossen, wenn das zur Finanzierung des Projekts erforderliche Kapital eingeworben ist. Geschlossen heißt, dass kein weiterer Anleger beitreten kann. Auch das Ausscheiden aus
dem Investment vor Ende der Laufzeit ist in der
Regel nicht vorgesehen. Die Anleger tragen die
wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Anlage,
während der Anbieter für seine Leistung ein Entgelt erhält. Je nach Ausgestaltung sind Investitio-
120
nen in Einzelobjekte oder Portfolios möglich.
Neben Immobilienfonds gibt es auch Schiffs-, Medien-, Leasingfonds und viele andere Arten. Der
Markt für geschlossene Fonds ist wenig reguliert
und gilt als wenig transparent.
In Abbildung 6.15 ist die Entwicklung des jährlich
platzierten Eigenkapitals bei geschlossenen Immobilienfonds sowie des kumulierten Fondsvermögens im Zeitraum von 1993 bis 2008 von rund
150 Milliarden Euro dargestellt. Durchschnittlich
konnten die geschlossenen Immobilienfonds in diesem Zeitraum pro Jahr Eigenkapital in Höhe von
4,7 Milliarden Euro akquirieren. Bezieht man
auch Angebote der 1970er und 1980er Jahre mit
ein summiert sich das Fondsvermögen Ende 2008
auf über 200 Milliarden Euro, wovon etwa zwei
Drittel in Deutschland investiert sind. 1993 betrug
das kumulierte Fondsvermögen noch 49,8 Milliarden Euro. Der Eigenkapitalanteil der geschlossenen Immobilienfonds liegt nach Angaben der FERI
EuroRating bei knapp 50 %.
Offene Immobilienfonds weisen im Gegensatz zu
den geschlossenen Immobilienfonds eine deutlich
höhere Regulierungsdichte und mehr Anlagerestriktionen auf.
Bei einem offenen Immobilienfonds werden die Immobilien in einem Sondervermögen gehalten, welAbb. 6.15:
Platziertes jährliches Eigenkapital
und Fondsvermögen geschlossener
Immobilienfonds
1993 bis 2008 in
Milliarden Euro
Quelle:
FERI EuroRating
Services AG
ches von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG)
verwaltet wird. Diese KAG gibt für das Immobilienvermögen Investmentzertifikate aus, wobei im
Regelfall Ausgabe und Rücknahme dieser Zertifikate jederzeit möglich ist. Der Wert der Anteilsscheine wird nur zu einem geringen Teil über das
Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt, sondern ergibt sich hauptsächlich aus den
Bewertungen der Sachverständigen. Dadurch unterliegen die Preise der Investmentzertifikate meist
nur geringen Schwankungen.
Die gesetzlichen Grundlagen für offene Immobilienfonds sind im Investmentgesetz geregelt. Überwacht werden die Kapitalanlagegesellschaften
sowie die dahinter stehenden Depotbanken von
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin).
Sie überwacht dabei unter anderem die Einhaltung folgender Anlagerestriktionen:
Mindestliquidität: 5 %
Maximalliquidität: 49 %
Einzelobjektanteil zum Erwerbszeitpunkt: maximal 15 %
Grundstücke im Zustand der Bebauung: maximal 20 %
Unbebaute Grundstücke: maximal 20 %
Erbbaurechte: maximal 15 %
Minderheitsbeteiligungen an Immobilienge-
121
sellschaften: 20 %
Ungesichertes Währungsrisiko: 30 %
Maximale Fremdkapital-Quote: 50 %
In Abbildung 6.16 ist die Entwicklung des Fondsvermögens sowie das jährliche Mittelaufkommen
der offenen Immobilien-Publikumsfonds seit 1980
dargestellt. Insbesondere seit Anfang der 1990er
Jahre gewinnen die offenen Immobilienfonds zunehmend an Bedeutung. Während das Fondsvolumen 1990 noch bei etwa 8 Milliarden Euro lag,
waren es am Ende des Jahres 2008 über 85 Milliarden Euro. Das Mittelaufkommen, das sich aus
der Differenz des Wertes der Anteilskäufe und
-verkäufe ergibt, schwankte im Zeitraum 1998 und
2008 zwischen +14,9 Milliarden Euro und -8,8
Milliarden Euro. Im Durchschnitt konnten die offenen Immobilienfonds ihr Kapital pro Jahr um 3,8
Milliarden Euro vergrößern. Damit stand ihnen fast
ähnlich viel neues Kapital zur Verfügung wie den
geschlossenen Immobilienfonds.
Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht. Bei offenen Immobilienfonds sind in der Regel Ein- und Auszahlungen jederzeit möglich, während bei geschlossenen
Immobilienfonds das Kapital für einen bestimmten
Zeitraum gebunden ist. Offene Immobilienfonds unterliegen zahlreichen Anlagerestriktionen, deren
Einhaltung von der BaFin kontrolliert wird, während
bei geschlossenen Immobilienfonds viele Freiheitsgrade bestehen. Daher weisen beide Anlageklassen sehr unterschiedliche Chancen-Risiken Profile
auf. Bezogen auf die hier fokussierte Fragestellung
– den Zugang von ausländischen Investoren zum
deutschen Immobilienmarkt – haben beide Anlageklassen jedoch Gemeinsamkeiten.
Zum einen bieten sie den Investoren keine Preissignale. Die Anteile von geschlossenen Immobilienfonds können zwar auf Zweitmärkten gehandelt werden, jedoch sind diese in der Regel wenig
liquide. Darüber hinaus investieren geschlossene
Immobilienfonds meist in einzelne Immobilien oder
Projektentwicklungen, so dass die Wertentwicklung der Anteile kein repräsentatives Bild über den
Gesamtmarkt bietet. Offene Immobilienfonds verfügen hingegen über ein breit diversifiziertes Portfolio, das zumindest ein repräsentatives Bild über
die Entwicklung einzelner sektoraler oder regionaler Märkte bieten könnte. Allerdings fußen die
ausgewiesenen Verkehrswerte der Immobilien von
offenen Immobilienfonds nur teilweise auf tatsächlichen Marktbewertungen, sondern hauptsächlich
auf den Einschätzungen der Sachverständigen.
Daraus ergibt sich eine Glättung der Preisbewegungen im Zeitablauf (Geltner et al. 2003). Darüber hinaus gehen in die Renditen der offenen Im-
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Abb. 6.16:
Fondsvermögen
und jährliches
Mittelaufkommen
der offenen Immobilienfonds 1980
bis 2008 in Milliarden Euro
Quelle:
BVI Bundesverband
Investment und
Asset Management
e. V., Deutsche
Bundesbank 2009
122
mobilienfonds auch ihre Anlagen in Geldmarktund andere Wertpapiere mit ein, so dass die Aussagekraft für die Entwicklung des Immobilienmarktes weiter begrenzt wird.
Der Zugang ausländischer Investoren zu den Anlageklassen ist ebenfalls eingeschränkt, wenn
auch aus unterschiedlichen Gründen. Offene Immobilienfonds gibt es zwar mittlerweile in 12 europäischen Staaten, jedoch können die Fonds ihre
Produkte nicht grenzüberschreitend anbieten.
Hierzu muss jede KAG eine eigene Verwaltung in
dem entsprechenden Zielland aufbauen, was mit
einem erheblichen Aufwand verbunden ist. Die
EU-Kommission ist derzeit dabei den Binnenmarkt
in dieser Hinsicht zu verbessern, beispielsweise
durch die Einführung eines EU-Passes für offene
Immobilienfonds. Hierzu wurde eine ExpertenGruppe eingerichtet (Europäische Kommission
2008). Bislang finden sich unter den Anteilseignern dementsprechend kaum ausländische Investoren.
Geschlossene Immobilienfonds können zwar auch
von ausländischen Investoren gezeichnet werden,
jedoch richtet sich der Vertrieb in erster Linie an
den heimischen Markt und vor allem an Privatpersonen. Da das Anlagevolumen begrenzt ist, rentiert sich für die Fondsinitiatoren der mit dem Vertrieb im Ausland verbundene Aufwand für die
Vertriebsgenehmigung, die Übersetzung des Prospektes und die Anpassung an die steuerlichen
Gegebenheiten des jeweiligen Vertriebslandes in
der Regel nicht. Außerdem bieten geschlossene
Immobilienfonds kein diversifiziertes Portfolio an,
sondern die Beteiligung an einem oder an einer
begrenzten Zahl von Objekten. Dies in Kombination mit langen Bindungsfristen macht geschlossene Immobilienfonds nur für einen begrenzten
Kreis von Investoren attraktiv. Für institutionelle Investoren, z. B. Pensionsfonds oder Versicherungen,
ist es wichtig, möglichst jederzeit oder zumindest
kurzfristig Ausstiegsmöglichkeiten zu haben, um
ihr Portfolio gegebenenfalls anpassen zu können.
Offene und geschlossene Immobilienfonds stellen
damit weder die Marktinformationen zur Verfügung
noch den Zugang zum Immobilienmarkt, der nötig
wäre, um den deutschen Markt stärker mit den übrigen Immobilienmärkten zu synchronisieren.
Selbstverständlich investieren auch ausländische
Fonds in Deutschland, ebenso wie auch deutsche
Fonds im Ausland investieren. Allerdings bevorzugen Investoren Anlagen im Inland. Dies liegt vor
allem am größeren Wissensstand über den Inlandsmarkt. Darüber hinaus haben offene Immobilienfonds im Ausland eine geringere Verbreitung
als in Deutschland. Dass in den letzten Jahren vor
allem ausländische Beteiligungsgesellschaften in
Deutschland investiert haben, die Fonds primär für
wohlhabende Privatpersonen auflegen, kann auch
als Mangel an Alternativen interpretiert werden.
Schließlich verstehen sich diese Gesellschaften darauf, Investitionsmöglichkeiten anzubieten, die es
sonst am Kapitalmarkt nicht gibt. So wurden beispielsweise auch synthetische REITs konzipiert, als
sich der Gesetzgebungsprozess in Deutschland
und Großbritannien verzögerte.
6.5.2 Immobilienaktien
Immobilienaktiengesellschaften haben sich auf die
Bewirtschaftung und/oder den Handel mit Immobilien spezialisiert. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist der Begriff der Immobilien AG
kein geschützter Begriff. Daher ist der Kreis der
Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland
derzeit differenziert zu beurteilen.
Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften stellen die einfachste Möglichkeit zur Investition in
einen ausländischen Immobilienmarkt dar. Durch
den Börsenhandel liegen stets aktuelle Unternehmensbewertungen vor, mit deren Hilfe in begrenztem Umfang auf den Immobilienmarkt geschlossen
werden kann. Internationale Investoren, die eine
vermeintliche Unterbewertung in einem Markt feststellen, können durch den Kauf von Anteilen an
einem möglichen Aufschwung partizipieren. Die
damit einhergehenden Kursgewinne erleichtern
den Aktiengesellschaften Kapitalerhöhungen, die
sie dann zum weiteren Kauf von Immobilien verwenden können. Allerdings besteht selbstverständlich auch die Gefahr von Kursverlusten. So übertragen sich die Kapitalmarktentwicklungen auf den
Immobilienmarkt. Auf der anderen Seite können Investoren durch den Verkauf der Anteile ihr Kapital
jederzeit wieder liquidieren und gegebenenfalls ihr
Portfolio zugunsten eines anderen Marktes neu ge-
123
wichten. Das Segment der Immobilienaktiengesellschaften trägt so in besonderer Weise zur Synchronisation der Immobilienmärkte bei.
Dies setzt allerdings voraus, dass sich ein entsprechendes Segment auch etabliert hat. Insbesondere
ist eine hohe Liquidität des Marktes sowie eine entsprechende Größe der Gesellschaften notwendig,
um bei internationalen Investoren Beachtung zu
finden. Immobilienaktien sind in Deutschland jedoch noch wenig verbreitet. Dies ist unter anderem auf eine steuerliche Benachteiligung zurückzuführen, denn im Gegensatz zu offenen und
geschlossenen Immobilienfonds erfolgt die Besteuerung sowohl auf der Ebene der Körperschaft
als auch der Anleger. Trotz des Halbeinkünfteverfahrens stellen sich die Anleger hierdurch in der
Regel mit Immobilienaktien schlechter.
Viele Immobilienaktiengesellschaften sind aus der
Ausgliederung von Immobilienbeständen von Industrieunternehmen entstanden. Dabei wurde es
teilweise versäumt, eine überzeugende und kommunizierte Anlagestrategie zu entwickeln. Des
Weiteren gelten viele Unternehmen als intransparent. Nach einer aktuellen Studie von Feri (2008)
stellen nur wenige Gesellschaften umfangreiche
Informationen über ihre Objekte zur Verfügung.
Im Rahmen der Studie wurden Kriterien zur Messung der Transparenz entwickelt. Soweit alle Informationen über die Einzelobjekte kommuniziert
werden, wurde die volle Punktezahl von 100 vergeben. Im Durchschnitt erreichten die deutschen
Immobilienaktien 35 Punkte, bei einer Spannbreite
zwischen 15 und 72. Dies verdeutlicht die großen
Unterschiede in diesem Segment. Die offenen Immobilienfonds erzielten mit einem Durchschnittswert von 62 Punkten einen deutlich höheren Transparenzgrad.
Nach Statistiken der European Public Real Estate
Association (EPRA) umfasst das börsenmäßig gehandelte Immobilienvermögen in Deutschland im
April 2008 16 Milliarden Euro. In Großbritannien
und Frankreich sind es dagegen 58 Milliarden
Euro bzw. 60 Milliarden Euro. EPRA berücksichtigt
dabei allerdings nur solche Gesellschaften, die
einen Free Float von mindestens 50 Millionen Euro
aufweisen und 70 % ihrer Erträge durch die Vermietung und Verpachtung bzw. dem Handel mit
Immobilien erwirtschaften. Deutlich wird die geringe Bedeutung des Marktes für Immobilienaktien, wenn man den Free Float pro Einwohner betrachtet (Abbildung 6.17).
In Deutschland betrug der Börsenwert der Immobilienaktien pro Einwohner im April 2008 55
Euro. In den Niederlanden, Frankreich, Großbritannien und Österreich sind die entsprechenden
Werte hingegen mehr als 10-mal so groß. Im Zeitablauf schwanken diese Werte zwar, da auch die
Marktkapitalisierung der Unternehmen volatil ist,
die Diskrepanz zwischen Deutschland und den übrigen Ländern ist jedoch in den letzten Jahren unverändert geblieben.
Um das Segment der Immobilienaktien zu stärken,
wurde zum 01. Januar 2007 der deutsche Real
Estate Investment Trust (G-REIT) eingeführt. REITs
sind standardisierte und international weit verbreitete Formen von Immobilienaktien. Ein Ziel bestand
daher auch primär darin, ausländisches Kapital für
den deutschen Immobilienmarkt anzuziehen (Voigtländer 2007).
Kennzeichnend für REITs sind insbesondere die folgenden Merkmale:
Besteuerung nur auf der Anlegerebene (steuerliche Transparenz)
Tätigkeiten überwiegend im Immobilienbereich
Vermögen setzt sich überwiegend aus Immobilien zusammen
hohe Dividendenausschüttungen
Kapitalmarktorientierung
Real Estate Investment Trusts (REITs) gibt es in den
USA seit 1960. Das Ziel bei der Einführung bestand darin, auch den Kleinanlegern, ein Investitionsvehikel zur Verfügung zu stellen, das die Vorteile der Immobilienanlage beinhaltet, ohne die
Nachteile einer Direktanlage aufzuweisen. Von
daher ist es selbstverständlich, dass REITs mit der
direkten Immobilienanlage, vor allem steuerlich,
gleichgestellt wurden. Die USA stellen auch den
größten Markt für REITs, obwohl der Aufschwung
dieser Anlageklasse dort erst in den 1990er Jahren begann, nachdem das REIT-Gesetz liberalisiert
wurde und auch institutionelle Investoren ihr Kapital in REITs anlegen durften. In Europa gibt es
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Abb. 6.17:
Börsenwert von
Immobilienaktien
im Streubesitz in
Euro pro Einwohner im April 2008
Quelle:
IW Köln 2009
größere REIT-Märkte vor allem in Frankreich und
dem Vereinigten Königreich.
Die Erwartungen an den deutschen REIT wurden
bislang nicht erfüllt, was unter anderem mit der
schlechten Stimmung an den Börsen im Zuge der
Finanzmarktkrise zusammenhängt. So wagt in
dem derzeitigen Umfeld kein Unternehmen einen
Börsengang. Hinzu kommen administrative und
steuerliche Probleme des Gesetzes. Nach den Einschätzungen der im Rahmen des ZEW-Finanzmarkttests befragten Experten ist auch in der näheren Zukunft kein Umschwung zu erwarten (Kapitel
6.6). Allerdings zeigen die Erfahrungen in den
USA und Japan, dass REITs gerade nach Immobilien- und Finanzkrisen zulegen können, weil sie
über den Kapitalmarkt leichter und günstiger Eigenkapital einsammeln können als andere Vehikel
(Voigtländer 2009a).
6.5.3 Transparenz des deutschen
Immobilienmarktes
In den beiden Abschnitten zuvor wurde erläutert,
warum die indirekten Immobilienanlagen in
Deutschland nur in bedingtem Maße den Zugang
ausländischer Investoren zum deutschen Immobilienmarkt erleichtern. Ein entscheidender Grund ist,
dass die Transparenz des Marktes nicht besonders
hoch eingestuft wird. Dieses Bild wird bestätigt
durch den Transparency Index von Jones Lang LaSalle (2008).
Jones Lang LaSalle befragt seit 1999 internationale Investoren hinsichtlich der Transparenz der
Immobilienmärkte. Da sich die Fragen und die untersuchten Länder von Erhebung zu Erhebung verändert haben, sind die Entwicklungen im Zeitablauf nur begrenzt aussagekräftig. Im Jahr 2008
wurden insgesamt 56 Länder in die Untersuchung
einbezogen, wobei Deutschland Platz 14 einnahm. Unter den ersten Zehn finden sich mit dem
Vereinigten Königreich, den Niederlanden, Frankreich, Schweden, Belgien und Irland auch sechs
europäische Länder.
Beim Transparency-Index von Jones Lang LaSalle
ist methodisch sicherlich zu hinterfragen, ob die
Antworten ein repräsentatives Bild über den jeweiligen Markt widerspiegeln. Darüber hinaus sind
die Fragen und Benchmarks überwiegend durch
die angelsächsische Immobilienwirtschaft geprägt.
Andererseits hat der Transparency-Index für institutionelle Investoren ein hohes Gewicht. Schließlich
ist der Transparency-Index und die Einschätzung
über Deutschland als ein subjektives Empfinden
ausländischer Investoren gegenüber dem deut-
125
schen Markt zu verstehen. So gesehen wird verdeutlicht, dass für den deutschen Markt noch Potenziale bestehen, ausländische Investoren von
dem hiesigen Immobilienstandort zu überzeugen.
Der Transparenz-Index gliedert sich in fünf Sub-Indizes: Verfügbarkeit von Performance-Indizes und
Benchmarking, Verfügbarkeit von Fundamentaldaten, Entwicklungsstand des Kapitalmarktes, Verlässlichkeit des rechtlichen Rahmens und Verlässlichkeit
des Transaktionsprozesses. Unter den ersten zehn
Ländern findet sich Deutschland nur im Sub-Index
„rechtlicher Rahmen“. In allen übrigen Kategorien
variiert die deutsche Position zwischen Platz 11 und
17. Den schlechtesten Index-Wert erzielt Deutschland in der Kategorie „Verfügbarkeit von Fundamentaldaten“, worunter Zeitreihen zum Immobilienangebot, zu Preisen und Mieten in allen relevanten
Märkten verstanden werden. Hier gibt es anscheinend Nachholbedarf aus Sicht der ausländischen
Investoren. Relativ gesehen die schlechteste Bewertung mit Rang 17 erhielt Deutschland in der Kategorie „Entwicklungsstand des Kapitalmarktes“, die
vor allem auf die Transparenz, die Größe und die
Standardisierung des Marktes für Immobilienaktien
abzielt. Die Einschätzungen der Investoren unterstreichen damit die in Abschnitt 6.5.2 genannten
Probleme und zeigen einen Nachholbedarf an.
6.5.4 Fazit
Die Immobilienzyklen haben sich in den letzten
Jahrzehnten stärker angeglichen. Dies ist vor allem
auf die Globalisierung zurückzuführen und die
damit verbundene Angleichung der Konjunkturzyklen und der Zinsen. Deutschland hat sich von dieser Entwicklung abgekoppelt, was sich nicht mit
Hilfe der makroökonomischen Entwicklung erklären lässt. Zu erwarten wäre, dass in einem globalen Immobilienmarkt vermeintlich unterbewertete
Märkte verstärkt Investoren anziehen. In der Folge
werden Ungleichgewichte abgebaut, wodurch sich
die Märkte wieder mehr annähern. Dies setzt voraus, dass internationale Investoren auch entsprechende Investitionsmöglichkeiten haben. Wie erläutert, richtet sich die Ausgestaltung der indirekten
Immobilienanlagen in Deutschland nicht an internationale Investoren. Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds sind aus unterschiedlichen Gründen von der Nachfrage eher nationale
Produkte. Das Segment der Immobilienaktien ist in
Deutschland unterentwickelt und eignet sich dementsprechend kaum für die Beteiligung internationaler Investoren am deutschen Immobilienmarkt.
Eine Folge der Ausgestaltung des Kapitalmarktes
kann die geringe Korrelation mit anderen Immobilienmärkten sein. Sofern dem so ist, besteht die
Chance, durch eine weitere Öffnung des Marktes
zusätzliche ausländische Investitionen anzuziehen.
Einwenden mag man an dieser Stelle, dass in den
letzten Jahren internationale Anleger sehr viel in
Deutschland investiert haben. Allerdings setzten
die Investitionen in Deutschland erst dann ein, als
die Entwicklung der Immobilienzyklen zwischen
Deutschland und den übrigen Ländern schon sehr
weit auseinander gedriftet war. Außerdem haben
überwiegend ausländische Fonds in Deutschland
investiert. Diese Vehikel sind insbesondere dann
dominierend, wenn Anlagen über den geregelten
Markt verschlossen sind. Schließlich bevorzugen
Investoren in der Regel transparente und liquide
Investitionsvehikel. Sofern diese jedoch nicht vorhanden sind, werden alternative Anlageformen,
wie Beteiligungsgesellschaften, attraktiv. Darüber
hinaus haben die ausländischen Investoren vor
allem von dem geringen Zinsniveau profitiert.
Der Zusammenhang zwischen dem Kapitalmarkt
und der Korrelation der Immobilienpreisentwicklungen scheint nahe liegend. Weitere Forschungen
sind notwendig, um dieses Ergebnis abzusichern.
6.6
Die deutsche Sonderrolle
Der deutsche Immobilienmarkt sticht im internationalen Vergleich hervor. Die Immobilienpreiszyklen
sind deutlich flacher, was mit einer geringeren Volatilität der Preise einhergeht. Außerdem hat
Deutschland an dem Immobilienpreisboom der
letzten Jahre nicht teilgenommen und in der Vergangenheit keine ernsthaften Immobilienkrisen
erlebt. Wesentliche Erklärungen für diese Besonderheiten finden sich in der Ausgestaltung des Kapitalmarktes. Insbesondere das deutsche System
der Immobilienfinanzierung, das geprägt ist durch
die Refinanzierung über den Pfandbrief, trägt zur
hohen Stabilität des deutschen Marktes bei.
1
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6
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8
126
Darüber hinaus sind noch weitere Faktoren für die
geringe Volatilität der Preise in Deutschland verantwortlich, die hier bislang nicht berücksichtigt
wurden (Voigtländer 2009b). Ortalo-Magné und
Prat (2007) entwickeln beispielsweise auf Basis
der Theorie der politischen Ökonomie ein Argument für unterschiedliche Hauspreisentwicklungen.
Sie zeigen, dass in Ländern mit hohen Wohneigentumsquoten die Regierungen ein großes Interesse haben, die Preise durch künstliche Verknappung hoch zu halten, um die Vermögensposition
der Eigentümer zu verbessern. In Deutschland hingegen stehen eher moderate Mietpreise auf der
Agenda der Politik. Außerdem werden in Deutschland Bauflächen dezentral von den Kommunen
ausgewiesen, während beispielsweise in Großbritannien die Flächenausweisung zentral erfolgt.
Evans und Hartwich (2005) weisen nach, dass im
deutschen System die Kommunen auch mit der Flächenausweisung um Haushalte und Unternehmen
konkurrieren, was die Preise niedrig hält. Schließlich haben Kholodilin, Menz und Siliverstovs
(2007) kürzlich eine Analyse vorgelegt, wonach
der relativ geringe Urbanisierungsgrad (Anteil der
Bevölkerung in Städten von über 5.000 Einwohnern) in Deutschland ebenfalls zur hohen Stabilität der Preise beigetragen hat.
Schließlich sind daneben jüngere historische Besonderheiten nicht zu vernachlässigen. So hat sich
die Wiedervereinigung auch auf die ImmobilienAbb. 6.18:
Antworten von
Finanzmarktexperten auf die
Frage:
„Wie entwickelt
sich die Kreditvergabebereitschaft
für Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Status
quo vor Ausbruch
der Finanzmarktkrise auf Sicht von
3 Jahren?“
Quelle:
ZEW-Finanzmarkttest 4/2009
wirtschaft ausgewirkt und insbesondere der Bauwirtschaft eine Sonderkonjunktur beschert. Darüber hinaus hat vor allem der Zustrom von Aussiedlern die Wohnungsnachfrage Anfang der 1990er
Jahre ansteigen lassen. Diese Entwicklungen gingen mit einem größeren Immobilienangebot einher, so dass es in der Folge nur wenig Spielraum
für Preiserhöhungen gab. Nahe liegend ist darüber hinaus, dass diese historischen Entwicklungen
sich auch auf die Korrelationsbeziehungen zu anderen Märkten ausgewirkt haben.
Die hohe Stabilität des deutschen Marktes gewinnt
in Zeiten der Finanzkrise an Bedeutung. Dies zeigen auch die Ergebnisse des ZEW-Finanzmarkttests (Kasten). Risikoarme Investitionsmöglichkeiten
werden von institutionellen Investoren nachgefragt.
Einzelne Investoren haben angekündigt ihr Portfolio zugunsten deutscher Immobilien umzuschichten.
Dies setzt voraus, dass sich bei indirekten Immobilienanlagen der Markt den ausländischen Investoren öffnet. Hierzu bedarf es sowohl Anstrengungen
des Marktes, wenn es um die Förderung von Transparenz geht, als auch gesetzlicher Maßnahmen,
beispielsweise zur Vermeidung von steuerlichen
und administrativen Benachteiligungen von REITs.
Darüber hinaus ist auch die EU-Kommission gefordert, die bestehenden Hindernisse für grenzüberschreitende Transaktionen bei offenen Immobilienfonds abzubauen.
127
Abb. 6.19:
Antworten von
Finanzmarktexperten auf die
Frage:
„Bitte geben Sie
für die folgenden
Anlageklassen an,
welche Entwicklung der Marktbedeutung Sie
erwarten.“
1
2
3
4
Quelle:
ZEW-Finanzmarkttest 4/2009
5
6
Perspektiven des deutschen Immobilienmarktes
7
In diesem Kapitel wurde die Stabilität des deutschen Marktes herausgehoben und die These entwickelt, dass
künftig deshalb wieder vermehrt ausländische Investoren deutsche Immobilien erwerben möchten. Diese Einschätzung teilt die Mehrzahl der im Rahmen des ZEW-Finanzmarkttest vom April 2009 befragten Finanzmarktexperten. Immerhin 56 % der Befragten erwarten ein wieder zunehmendes Interesse ausländischer Anleger
in den nächsten drei Jahren, 44 % rechnen allerdings nicht damit. Die Teilnehmer des ZEW-Finanzmarkttests
wurden außerdem um eine Einschätzung zur Kreditvergabebereitschaft für Immobilieninvestitionen auf Sicht
von drei Jahren gebeten. Hier zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen privaten und institutionellen
Anlegern: Knapp 70 % der Befragten gehen davon aus, dass die Kreditvergabebereitschaft für gewerbliche
Immobilientransaktionen auf mittlere Sicht geringer als vor Ausbruch der Krise sein wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Klima für Immobilienfinanzierungen zuvor sehr günstig war und auch große Transaktionen am Kreditmarkt – oft durch syndizierte Kredite und Verbriefungen – problemlos und zu günstigen Konditionen finanziert werden konnten. In Bezug auf den privaten Anleger sind die Einschätzungen deutlich
positiver: Hier erwarten weniger als 40 % eine Verschlechterung der Kreditvergabebereitschaft, knapp 15 %
gehen sogar von einer Verbesserung aus (Abbildung 6.17). Dies spricht dafür, dass gerade die private Immobilienfinanzierung aufgrund der ausgeprägten Festzinskultur und der hohen Eigenkapitalquoten als krisensicher angesehen wird. Dass dennoch ein Teil der Befragten eine geringere Kreditvergabebereitschaft auch
für private Immobilienanlagen erwartet, kann auf die zu erwartende verschlechternde Bonität der Haushalte,
etwa aufgrund von steigender Arbeitslosigkeit, zurückgeführt werden.
Schließlich wurden die Finanzmarktexperten auch hinsichtlich der Entwicklung der indirekten Anlagen befragt.
Hier zeigen sich vergleichsweise geringe Unterschiede zwischen den Anlageformen (Abbildung 6.18). Die
deutlichsten Abweichungen vom allgemeinen Meinungsbild offenbaren sich bei geschlossenen Immobilienfonds: Hier erwarten immerhin knapp 40 % der Befragten eine zurückgehende Bedeutung, mehr als ein Fünftel dagegen einen Bedeutungszuwachs. Positiver werden die Entwicklungsperspektiven für die offenen Fonds
8
128
eingeschätzt, denen rund 38 % eine zunehmende Bedeutung zutrauen. Überraschenderweise wird den REITs,
die in Deutschland erst 2007 eingeführt wurden und in dem sich verschlechternden Börsenumfeld keinen
guten Start hatten, nur von weniger als 30 % der Befragten eine wachsende Bedeutung eingeräumt. Geringes Potenzial wird den Immobilienaktien beigemessen: Hier erwartet weniger als ein Viertel der Befragten
eine zunehmende Bedeutung.
Insgesamt wurden die Fragen des ZEW-Finanzmarkttests von 280 Teilnehmern beantwortet.
Der ZEW-Finanzmarkttest ist eine seit 1991 monatlich durchgeführte Umfrage, welche die vorherrschende
Stimmung unter den deutschen Finanzanalysten einfängt. Neben Sonderfragen, wie etwa zum Immobilienmarkt, sind die wichtigsten internationalen Finanzkennzahlen Gegenstand dieser Befragung, wie etwa Inflationsraten, Zinsen, Aktienindizes, Wechselkurse sowie der Ölpreis.
BVI: Absatzstatistik Investmentmarkt Deutschland
Deutsche Bundesbank: Kapitalmarktstatistik
EPRA: Monthly Statistical Bulletin
IPD: Pan-European Property Index 2008
OECD: Hauspreisindex, publiziert in: Girouard et al. (2006)
Scope: Jahrbuch geschlossene Fonds 2008/2009
129
7.
Immobilien und
Altersvorsorge
Executive Summary
Die private kapitalgedeckte Altersvorsorge und damit auch die Vermögensbildung mit Immobilien haben
in der Vergangenheit angesichts des nachlassenden Leistungsniveaus der gesetzlichen Rentenversicherung erheblich an Bedeutung gewonnen.
Wohneigentum erfreut sich großer Beliebtheit als privater Anlageform: Rund die Hälfte des privaten Gesamtvermögens besteht aus Immobilien, wenn man die umfassende Definition der Deutschen Bundesbank zugrunde legt.
Wohneigentum spielt für die heutige Rentnergeneration eine viel größere Rolle als in der Vergangeheit.
Knapp ein Drittel (32,4 %) aller Wohneigentümer in Westdeutschland ist heute älter als 65 Jahre. In den
neuen Bundesländern ist der Anteil mit 26 % etwas geringer.
Insbesondere die Wohneigentumsquoten der älteren Haushalte sind seit Anfang der 1990er Jahre deutlich angestiegen: bei den 65- bis 80-Jährigen um rund 10 Prozentpunkte und bei den über 80-Jährigen
sogar um fast 17 Prozentpunkte.
Nicht zu vernachlässigen ist die Bedeutung privater Wohnungsvermietung als Altersvorsorgeinstrument.
Immerhin verfügt rund ein Fünftel der selbst nutzenden Wohneigentümer auch über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aber auch mehr als 700.000 Mieterhaushalte, ein Großteil davon im Rentenalter oder rentennahen Alter, beziehen Mieteinkünfte.
Wohneigentum ist nicht zwangsläufig besser als andere Anlageformen zur Altersvorsorge geeignet. Es
erleichtert jedoch die Glättung des Wohnungskonsums über den Lebenszyklus und verschiebt finanzielle
Belastungen in frühere Phasen des Erwerbslebenszyklus.
Wohneigentümer zeichnen sich durch hohe Sparquoten aus: Dies führt dazu, dass sie im Durchschnitt auch
höhere Geldvermögen als Mieterhaushalte mit ähnlichen Einkommen aufbauen.
Die rückwirkend zu Jahresbeginn 2008 in Kraft getretene Riesterförderung für selbst genutzte Wohnimmobilien und Anteile an Wohnungsgenossenschaften, die im Gegenzug zur Streichung der Eigenheimzulage eingeführt wurde, wurde bis Ende 2008 von rund 40.000 Personen abgeschlossen. Im ersten
Quartal 2009 sind schätzungsweise 60.000 weitere Verträge hinzugekommen. Dies kann als Indiz für
eine breite Akzeptanz dieses wegen der nachgelagerten Besteuerung recht komplexen Instruments
gewertet werden.
Einzelne Angebote zur Verrentung von selbst genutztem Wohneigentum existieren bereits, weitere Produkte sollen in naher Zukunft aufgelegt werden.
1
2
3
4
5
6
7
A
130
7.1
Zunehmende Bedeutung
der privaten Altersvorsorge
Mit sinkendem Leistungsniveau der gesetzlichen
Rentenversicherung hat die private Vermögensbildung für die Altersvorsorge an Bedeutung gewonnen. Ohne ergänzende eigene oder betriebliche
Altersvorsorge würde das Bruttorentenniveau für
einen Standardrentner mit 45 Beitragsjahren auch
unter Berücksichtigung einer Regelaltersgrenze in
der gesetzlichen Rentenversicherung von 67 Jahren von rund 48 % Anfang der 2000er Jahre auf
nur noch 40 % im Jahr 2040 sinken (Bundesministerium für Gesundheit und Soziale Sicherung
2003, Kapitel 3). Die gesetzliche Rentenversicherung kann damit in aller Regel – erst recht bei unterbrochenen Erwerbs- und Versicherungsverläufen – den Lebensstandard der Erwerbsphase im
Alter nicht mehr sichern.
Vor diesem Hintergrund gewinnt auch die Frage,
ob die Wohneigentumsbildung ein geeignetes Instrument der privaten Altersvorsorge ist, erheblich
an Gewicht. Der einzelne private Haushalt muss
Abb. 7.1:
Verteilung des
Vermögens der
privaten Haushalte 2006 von
9,55 Billionen
Euro
Quelle:
Deutsche Bundesbank, ZEW-Berechnungen
entscheiden, in welchem Umfang er seine notwendigen Ersparnisse für die Altersvorsorge in Finanzanlagen und Immobilienvermögen investiert. Dies
gilt umso mehr, als nach der Abschaffung der Eigenheimzulage 2006 nunmehr die Förderung der
Wohneigentumsbildung in die Förderung der privaten Altersvorsorge integriert wurde und – sieht
man von der Bausparförderung und speziellen Angeboten der Förderbanken ab – keine parallele
Förderung mehr für Finanzanlagen und Wohneigentum in Anspruch genommen werden kann.
Eine Betrachtung des Gesamtvermögens der privaten Haushalte auf der Basis der Finanzierungsrechnung der Deutschen Bundesbank zeigt, dass die
Vermögensbildung mit Wohnimmobilien für die
privaten Haushalte erhebliche Bedeutung hat (Abbildung 7.1): Rund die Hälfte des privaten Gesamtvermögens entfällt (sowohl in der Bruttobetrachtung (ohne Abzug von Krediten) als auch netto
(nach Abzug von Krediten) auf selbst genutzte und
von Privaten vermietete Wohnimmobilien. Legt
man als Datenquelle die allerdings nicht vollkommen vergleichbaren Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) zugrunde, entfallen 62 % des
Nettovermögens aller Haushalte und zwei Drittel
des Nettovermögens der älteren Haushalte (Vorstand 65 Jahre und älter) auf Immobilien. 27)
7.2
Ohne Berücksichtigung von Schulden.
Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorgeinstrument
Aus theoretischer Sicht spricht zunächst nichts für
eine besondere Eignung der Wohnimmobilie als
Altersvorsorge: Mieterhaushalte, die Geldvermögen zur Altersvorsorge bilden, und Wohneigentümer, die einen Großteil ihrer Ersparnis in Immobilienvermögen investieren, sollten auf effizienten und
durch staatliche Eingriffe unverzerrten Märkten
gleichgestellt sein. Diese Voraussetzungen sind
nicht gegeben. Wohneigentum und Finanzanlagen werden z. B. ertragsteuerlich unterschiedlich
behandelt: Der aus der selbst genutzten Immobilie
27) Die Anteile des Immobilienvermögens sind hier höher als in der Finanzierungsrechnung der Deutschen Bundesbank, weil das Geldvermögen in der Rechnung der Deutschen Bundesbank weiter abgegrenzt ist und auf
andere Weise erfasst wird.
131
erzielte Wohnungsnutzen, aber auch die Wertsteigerungen werden nicht besteuert, die Aufwendungen für die Immobilie (Zinsen, Instandhaltung) können im Gegenzug nicht steuerlich geltend gemacht
werden (Konsumgutlösung). Die Erträge aus Mietwohnungen unterliegen dagegen der Besteuerung,
Zinsaufwand und Abschreibungen können im Gegenzug steuermindernd abgesetzt werden (Investitionsgutlösung). Erträge und Wertsteigerungen
von privaten Finanzanlagen werden – sofern sie
nach dem Jahresanfang 2009 erworben worden
sind – pauschal besteuert. Schon diese ertragsteuerlichen Unterschiede können erhebliche Lenkungseffekte haben und dazu führen, dass insbesondere
Haushalte mit höheren Einkommen und effektiven
Steuersätzen auch wegen steuerlicher Vorteile in
selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum
investieren. Auch in erbschaftsteuerlicher Hinsicht
unterliegen Finanzvermögen und selbst genutztes
Wohneigentum unterschiedlichen steuerlichen Belastungen. Selbst genutztes Wohneigentum wird
darüber hinaus im Rahmen der staatlichen Förderung der kapitalgedeckten Altersvorsorge anders
gefördert als die Geldvermögensbildung (Abschnitt 7.3). Wohneigentümer können zudem eine
Reihe von weiteren Fördermaßnahmen auf der
Ebene der Bundesländer und Kreditprogramme
der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen.
Die hohe Präferenz vieler privater Haushalte für
Wohneigentum lässt sich aber nicht nur mit möglichen steuerlichen Vorteilen und Fördermaßnahmen
erklären, sondern vor allem damit, dass Wohneigentum einen Doppelcharakter als Konsum- und
Investitionsgut hat. Der für die Bewerbung von immobilienbasierten Altersvorsorgeprodukten verwendete Slogan „Wohneigentum ist die einzige
Form der Altersvorsorge, die man heute schon nutzen kann“ verdeutlicht dies plakativ. Dieses Argument hat tatsächlich einen harten ökonomischen
Kern: Die Vermögensbildung in Form von selbst genutztem Wohneigentum stellt eine besondere Form
der Konsumglättung über den Lebenszyklus dar.
Nach der Lebenszyklustheorie des Sparens ist es
aus nutzentheoretischer Sicht für jeden privaten
Haushalt optimal, seinen Konsum über den Lebenszyklus zu glätten. Da die Haushaltseinkommen im
Lebenszyklus üblicherweise bis zum Eintritt in die
Rentenbezugsphase anwachsen und anschließend
wieder absinken, müsste dazu in jungen Jahren ein
Teil des Konsums über Kredite finanziert werden,
die später zurückgezahlt werden. Dieses langfristige „consumption smoothing“ scheitert jedoch zumeist an Kreditrestriktionen der privaten Haushalte:
Privater Konsum kann meist nur in begrenztem Umfang (langlebige Gebrauchsgüter), über recht
kurze Laufzeiten und bei entsprechender persönlicher Bonität kreditfinanziert werden. Anders liegt
der Fall beim Wohnungskonsum aus selbst genutztem Immobilieneigentum: Dabei ist der Kredit zu
einem erheblichen Teil durch die Immobilie selbst
besichert, so dass der Kreditgeber zumindest im
Rahmen der erstrangigen Beleihung ein sehr geringes Ausfallrisiko eingeht.
Mit diesem Argument lässt sich zunächst nur die
Eignung der Wohneigentumsbildung zur Konsumglättung im Lebenszyklus und damit die hohe Präferenz der privaten Haushalte für diese Form der
Vermögensbildung erklären. Ein geeignetes Mittel zur Altersvorsorge ist Wohneigentum erst dann,
wenn es eine Rendite erbringt, die unter Berücksichtigung des immateriellen Nutzens, den Wohneigentum stiftet, und des Anlagerisikos mindestens
ebenso hoch ist wie die konkurrierender Finanzanlageformen. Wichtigster Renditebestandteil ist
für die meisten Selbstnutzer die Mietersparnis. Für
Mieterhaushalte ist die Wohnungsmiete häufig der
größte Einzelausgabenposten im Haushaltsbudget. Freilich sind beim Eigentümer den entfallenden Mietkosten die Kosten für die Instandhaltung
der Immobilie gegenüberzustellen, für den Besitzer einer Eigentumswohnung kommt ein monatliches Entgelt für die Hausverwaltung hinzu.
Entscheidend für den Altersvorsorgeaspekt ist letztlich aber nicht nur die Gesamtkostenbelastung, sondern auch der zeitliche Anfall der Kosten: Auch
wenn sich in einem effizienten Wohnungsmarkt die
Kosten für Miete und Eigentum nicht wesentlich unterscheiden, zeigen sich doch im Lebenszyklus unterschiedliche Kostenbelastungen bei Mietern und
Eigentümern. Während Eigentümer typischerweise
in den ersten Jahren nach dem Wohneigentumserwerb relativ zu ihrem Einkommen hohe Zinsund Tilgungsaufwendungen leisten müssen, später
aber geringere Lasten zu tragen haben, verläuft
die Wohnkostenbelastung der Mieterhaushalte
über den Lebenszyklus betrachtet gleichmäßiger.
1
2
3
4
5
6
7
8
132
Abbildung 7.2 stellt stilisiert die Verläufe für Wohnungskonsum, Wohnkosten und Einkommen unter
der Annahme dar, dass Wohneigentümer im Alter
von 35 Jahren Eigentum erwerben, sich der Wohnungskonsum zu diesem Zeitpunkt erheblich erhöht und auch die Wohnkosten entsprechend ansteigen. Der Mieterhaushalt passt dagegen seinen
Wohnungskonsum bis zum Rentenalter dem Einkommen entsprechend an und verbleibt dann in
der Wohnung. Während der Eigentümerhaushalt
seine Immobilie annahmegemäß bis zum 65. Lebensjahr entschuldet hat und nur noch die Instandhaltungs- und sonstigen Nebenkosten trägt, hat
der Mieterhaushalt im Alter die steigenden Mietkosten zu schultern.
Allgemeingültige Aussagen darüber, ob Wohneigentum gegenüber anderen Anlageformen eine
höhere Miet- und Wertsteigerungsrendite erbringt,
lassen sich aus diesen typisierten Überlegungen
nicht ableiten: Entscheidende Parameter sind die
Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten einerseits und des Renditeniveaus am Kapitalmarkt
andererseits. Während in wachsenden Ballungsräumen mit voraussichtlich steigenden Mieten vieles für die Bildung von Wohneigentum spricht, stellt
Wohneigentumsbildung in Regionen mit absehbar
hohem Bevölkerungsrückgang und schwacher
Wirtschaftskraft vermutlich keine rentable Altersvorsorgealternative dar.
Abb. 7.2:
Einkommen,
Wohnungskonsum und Wohnkosten bei selbst
nutzenden
Wohnungseigentümern und
Mietern
Quelle:
ZEW
Darüber hinaus ist entscheidend, ob Mieterhaushalte die ihnen während der Ansparphase zur Verfügung stehenden größeren Spielräume tatsächlich
zur Bildung von Geldvermögen nutzen. Steigende
Mietkosten im Alter könnten durchaus aus Kapitalerträgen und Kapitalverzehr finanziert werden,
wenn entsprechend viel Kapital angespart worden
ist. Dabei kommt ein weiterer verhaltensbezogener
Aspekt ins Spiel, der in ökonomischen Modellen
und Vergleichsrechnungen oft ausgeblendet wird:
Es ist plausibel anzunehmen, dass der Prozess der
Wohneigentumsbildung positive Auswirkungen auf
die Spardisziplin der privaten Haushalte hat. Wesentlicher Grund ist die Selbstbindung der Wohneigentümer, die nach der Entscheidung für den kreditfinanzierten Kauf einer Immobilie keine andere
Wahl haben, als ihren periodischen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, wenn sie ihre Immobilie nicht verlieren wollen. Damit werden oftmals
Konsumeinschränkungen erzwungen, die sich in
einem langfristig höheren Vermögensaufbau als
bei vergleichbaren Mieterhaushalten widerspiegeln. Ein kausaler Effekt ist empirisch nur schwer
nachweisbar. Es kann auch die umgekehrte Wirkungsrichtung eine Rolle spielen, dass Haushalte
mit hoher Sparneigung und Spardisziplin verstärkt
zur Wohneigentumsbildung neigen.
Abbildung 7.3 stellt die Vermögenssituation von
Haushalten im Rentenalter dar, die ihre Hauptwohnung als Mieter oder Eigentümer bewohnen.
133
Abb. 7.3:
Geld- und Immobilienvermögen
(in Euro) der über
65-jährigen
Wohneigentümer
und Mieter nach
Netto-Einkommensklassen in
Euro pro Monat
1
2
3
4
5
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand.
Danach verfügen Wohneigentümer gleicher Einkommensklassen im Alter nicht nur über größere
Immobilienvermögen, sondern auch über höhere
Geldvermögen als Mieter (zu ähnlichen Befunden
auf der Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe vgl. empirica 1999, 2001). Diese Befunde sollten nicht überinterpretiert werden, da
sich die Lebenszeiteinkommen beider Gruppen un-
Quelle:
SOEP, Erhebungsjahr 2007, ZEWBerechnungen
7
terscheiden können und auch Haushaltsgrößeneffekte nicht berücksichtigt sind. Die Höhe der Unterschiede legt jedoch nahe, dass auch Unterschiede im Sparverhalten bestehen. Dies lässt sich
auch in multivariaten Analysen zum Sparverhalten, in denen weitere Haushaltsmerkmale als erklärende Variable berücksichtigt werden, beobachten (Rotfuß/Westerheide 2009).
8
Abb. 7.4:
Wohnkostenbelastung von
Wohneigentümern und
Mietern nach
Altersgruppen
in Euro pro m²
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand.
6
Quelle:
134
Auch die oben stilisiert beschriebenen Unterschiede in den Wohnkosten lassen sich empirisch
belegen: Abbildung 7.4 zeigt die Wohnkostenbelastung je m² Wohnfläche für Mieter und Eigentümer im Vergleich. Enthalten sind sowohl die Kaltmieten als auch die kalten und warmen Nebenkosten sowie die Instandhaltungskosten. Danach
ist die Wohnkostenbelastung bei Eigentümern in
der Altersgruppe bis 50 Jahre zunächst höher als
bei Mietern. Im Alter kehren sich die Relationen
um: Insbesondere die Haushalte mit einem Lebens-
alter des Haushaltsvorstands von mehr als 65 Jahren haben erheblich geringere Wohnkosten zu
tragen als Mieterhaushalte. Die unterschiedliche
Kostenbelastung von Mietern und Eigentümern
spiegelt sich auch in der Wohnkosten-EinkommensRelation wider: Bezogen auf die Gesamtkosten
des Wohnens sinken die Wohnkostenanteile am
Einkommen bei den Eigentümern, während sie bei
den Mietern mit zunehmendem Alter zunächst
etwas zurückgehen und später wieder ansteigen
(Abbildung 7.5). Da Eigentümer typischerweise
Abb. 7.5:
Wohnkostenbelastung von
Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in % des
Haushalts-Nettoeinkommens
Quelle:
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung.
135
Abb. 7.6:
Wohneigentümer
in Westdeutschland* nach
Altersgruppen
größere Wohnungen als Mieter bewohnen, fallen
die Unterschiede bei Bezug auf die Wohnfläche
noch größer aus. Der Kostenrückgang bei Eigentümern geht im Wesentlichen auf die Entlastung
bei Zins und Tilgung zurück, während die (relativen) Belastungen durch Instandhaltung und Hausgeld zunehmen.
Die Bedeutung des Wohneigentums in höheren Altersklassen hat in der Vergangenheit deutlich zugenommen (Abbildungen 7.6 bis 7.8). Knapp ein
Drittel (32,4 %) aller Wohneigentümer in Westdeutschland ist heute älter als 65 Jahre. In den
neuen Bundesländern ist der Anteil mit 26 % etwas
geringer. Zwar geht in einer Querschnittsbetrachtung über alle Haushalte der Anteil der Wohneigentümer im Rentenalter leicht zurück, wobei auch
Kohorteneffekte eine wichtige Rolle spielen. Ein
Vergleich der Wohneigentumsquote in verschiedenen Altersklassen über die Zeit – z. B. der heute
über 65- bis 80-jährigen mit derselben Altersgruppe im Jahr 1991 – zeigt, dass die Wohneigentumsquote bei den älteren Haushalten am
stärksten gestiegen ist, während sie bei den jungen sogar etwas abgenommen hat. Der in Westdeutschland geringe gesamtwirtschaftliche An-
1
2
3
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die
Hauptwohnung. Altersangabe für den Haushaltsvorstand.
* inkl. Berlin-West
stieg der Wohneigentumsquote verteilt sich also
unterschiedlich auf verschiedene Altersklassen. 28)
alle
ohne Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung
mit Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung
älter als 50
Anteil
1.000
Haushalte
13.710
32,6 %
3.316
älter als 65
Anteil
1.000
Haushalte
Anteil
8.074
39,5 %
4.116
38,1 %
8,2 %
2.127
10,4 %
1.077
10,0 %
22.742
56,2 %
9.511
46,6 %
5.144
47,6 %
736
1,8 %
308
1,5 %
169
1,6 %
Eigentümer Hauptwohnung
7
Tabelle 7.1:
Bedeutung vermieteten Wohneigentums als Einkommensquelle
der privaten
Haushalte 2006
in 1.000 bzw.
Anteile in %
Mieter
ohne Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung
mit Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung
Eigentumsquote Selbstnutzung
40,8 %
50,0 %
48,0 %
Eigentumsquote umfassend
42,6 %
51,5 %
49,6 %
Heimbewohner und Fälle ohne Angabe zu Einkommen aus Vermietung und Verpachtung nicht ausgewiesen. Altersangabe bezieht
sich auf den Haushaltsvorstand. Einkommensangaben beziehen sich auf das Vorjahr.
28) Für diese zeit- bzw. altersvergleichende Darstellung wurde – wegen der Besonderheiten in der Entwicklung des
ostdeutschen Markts – ausschließlich Westdeutschland betrachtet.
5
6
Die ausschließliche Betrachtung des selbst genutzten Wohneigentums unterschätzt die Bedeutung
Altersgruppe
1.000
Haushalte
4
Quelle:
Quelle:
SOEP 2007, ZEWBerechnungen
8
136
Abb. 7.7:
Wohneigentumsquoten in Westdeutschland* im
Altersquerschnitt
in %
Quelle:
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin West.
Abb. 7.8:
Änderung der
Wohneigentumsquoten in Westdeutschland* nach
Altersgruppen
1991 bis 2007 in
Prozentpunkten
Quelle:
Status Eigentümer vs. Mieter bezieht sich auf die Hauptwohnung, Altersangabe für den Haushaltsvorstand, *inkl. Berlin West.
von Immobilieneigentum als Instrument der Altersvorsorge. Wie Tabelle 7.1 verdeutlicht, verfügen
11,6 % aller Haushalte mit einem Alter des Haushaltsvorstands von mehr als 65 Jahren über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein großer Teil (10 % der älteren Haushalte bzw. ein
Fünftel aller Selbstnutzer) besitzt zugleich selbst genutztes Wohneigentum, ein weiterer Teil (1,6 % der
älteren Haushalte) verfügt über Mieteinkünfte,
wohnt aber selbst als Haupt- oder Untermieter in
einer Mietwohnung. Dies sind knapp 170.000
Haushalte. Bezieht man auch die über 50-Jährigen
ein, so zählt diese Gruppe bereits rund 308.000
Haushalte. Bezogen auf alle Haushalte umfasst die
Gruppe der „mietenden Eigentümer“ bzw. der
„vermietenden Mieter“ etwa 736.000 Haushalte.
7.3
Staatliche Förderung der
Wohnimmobilie als Altersvorsorge
Seit Auslaufen der Eigenheimzulage zu Jahresbeginn 2006 wurde die allgemeine Zuschussförderung der Wohneigentumsbildung auf Bundes-
137
ebene eingestellt. Allerdings wurde bereits im Koalitionsvertrag 2005 vereinbart, künftig die Wohneigentumsförderung stärker als bisher in die staatliche Förderung der privaten kapitalgedeckten
Altersvorsorge nach dem Altersvermögensgesetz
(AVmG, allgemein bekannt als „Riester-Rente“)
einzubeziehen. Zum 01. Januar 2008 ist das Eigenheimrentengesetz in Kraft getreten, mit dem
die Förderung selbst genutzter Wohnimmobilien
in die Riester-Rente integriert wurde (sog. „WohnRiester“). Förderberechtigte (Pflichtversicherte in
der gesetzlichen Rentenversicherung und in der
Alterssicherung der Landwirte, Beamte und Empfänger von Amtsbezügen, Arbeitssuchende ohne
Leistungsbezug wegen mangelnder Bedürftigkeit,
Kindererziehende während der rentenrechtlich zu
berücksichtigenden Zeiten sowie mittelbar berechtigte Ehegatten) erhalten eine Grundzulage von
max. 154 Euro sowie von 185 Euro für jedes Kind
(300 Euro für nach dem 01.01.2008 geborene
Kinder). Um die Förderhöchstbeträge zu erhalten,
müssen inklusive der Zulagen 4 % des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens bis zu
einer Obergrenze von 2.100 Euro eingezahlt werden. Alternativ kann ein einkommensteuerlicher
Sonderausgabenabzug von max. 2.100 Euro je
Förderberechtigen steuerlich geltend gemacht
werden (steuerliche Günstigerprüfung).
Das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung, das
der staatlichen Förderung der privaten Altersvorsorge in Deutschland zugrunde liegt und auch sukzessive auf die gesetzliche Rente übertragen wird,
gilt nun auch für die Förderung des Wohneigentums: Da aus selbst genutztem Wohneigentum
keine Gelderträge erzielt werden, die der Besteuerung zugrunde gelegt werden können, musste eine
fiktive Bemessungsgrundlage geschaffen werden.
Diese Bemessungsgrundlage ist das sogenannte
Wohnförderkonto, auf dem alle in die Immobilie
fließenden Förderbeträge und Eigenbeiträge verbucht und bis zum Rentenalter – mit einem moderaten Zinssatz von 2 % p. a. – verzinst werden. In
der Rentenbezugsphase wird dieses Konto dann
wieder entlastet, indem vom Beginn der Rentenbezugsphase bis zum 85. Lebensjahr jährlich gleich
bleibende fiktive Auszahlungen getätigt werden,
die der Einkommensteuer unterliegen. Alternativ
ist die sofortige Tilgung durch eine Einmalzahlung
möglich: Um die Progressionseffekte zu vermin-
dern, kann dann die Bemessungsgrundlage um
30 % gekürzt werden.
Die Riester-Förderung kann sowohl in der Vorsparphase vor dem Wohneigentumserwerb als auch
in der Nachsparphase (Tilgungsphase) in Anspruch genommen werden. In der Vorsparphase
kann ein beliebiges förderfähiges Finanzanlageprodukt gewählt werden, dessen Guthaben zum
Zeitpunkt des Immobilienerwerbs als Eigenkapital
in die Immobilie umgeschichtet werden können.
Anschließend können Eigenbeiträge und Einzahlungen direkt für die Tilgung des Immobilienkredits
verwendet werden. Die Bausparkassen als spezielle Anbietergruppe bieten darüber hinaus riesterfähige Bausparverträge an, die sowohl die Anspar- als auch die Tilgungsphase umfassen.
Nach ersten Zahlen – die ersten Wohn-Riester-Produkte wurden Anfang November 2008 zertifiziert
– scheint das Produkt, seiner Komplexität und Erklärungsbedürftigkeit zum Trotz, auf hohe Akzeptanz zu stoßen: Das Bundesministerium für Arbeit
und Soziales schätzt die bis zum Jahresende
2008 abgeschlossenen Wohnriester-Verträge auf
40.000 (BMAS 2008). Nach Branchenberichten
sind im ersten Quartal 2009 weitere 60.000 Verträge hinzugekommen (Handelsblatt 2009).
7.4. Entsparen mit Wohneigentum im Alter:
Reverse Mortgage
Wohneigentümer sind – außer wenn sie über ein
sehr großes sonstiges Vermögen verfügen – meist
unterdiversifiziert: Sie haben einen Großteil ihres
privaten Vermögens häufig in eine einzige Anlage
investiert. Damit ist das Risiko verbunden, dass sich
die Rendite der Immobilien nicht wie gewünscht
entwickelt, z. B. weil die regionalen Miet- und Immobilienpreissteigerungen hinter den Erwartungen
zurückbleiben oder weil die spezifische Immobilie im Wert fällt (z. B. durch unvorteilhafte Bebauung in der Nachbarschaft oder negative Entwicklung des Wohnquartiers). Diesem Risiko des
Eigentümers stehen die Risiken des Mieterhaushalts mit umgekehrten Vorzeichen gegenüber.
Auch Mieter können das Risiko steigender Mieten
1
2
3
4
5
6
7
8
138
Abb. 7.9:
Funktionsweise
einer umgekehrten Hypothek
dukten vgl. iff 2009). Dieses Konstrukt ermöglicht
es Wohneigentümern, ihre Immobilie im Alter zu
beleihen und daraus eine Rentenzahlung zu beziehen. Die Bezeichnung „umgekehrte Hypothek“
weist darauf hin, dass bei diesem Instrument die
Kreditschuld – die Summe der vereinnahmten Rentenzahlungen zzgl. darauf entfallender Zinsen –
im Zeitverlauf ansteigt anstatt wie bei einer normalen Hypothek zu sinken (Abbildung 7.9).
Quelle:
ZEW, in Anlehnung
an Lang 2008
nicht wegdiversifizieren. Es ist ihnen allerdings
möglich, sich durch Anlage in indirekten Immobilienanlagen (Investmentfonds, REITs), deren Rendite mit der Mietentwicklung positiv korreliert ist, in
gewissem Umfang dagegen zu schützen.
Ein weiteres Risiko des Immobilieneigentums liegt
in der Illiquidität der Immobilie. Während Geldvermögen im Alter verrentet und auf diese Weise
über die Erträge hinaus auch sukzessive verzehrt
werden kann, ist dies bei einer selbst genutzten Immobilie nicht möglich, ohne diese zu veräußern
und in eine Mietwohnung umzuziehen. Einen
innovativen Ausweg bietet die sogenannte „umgekehrte Hypothek“ (Reverse Mortgage) an (zu
einer zusammenfassenden Darstellung vgl. Lang
2008, zu einer umfassenden Analyse und einem
europäischen Vergleich von Equity-Release-Pro-
Dieses Instrument birgt eine Reihe von Risiken und
Akzeptanzproblemen: Sofern sich der Hypothekenanbieter verpflichtet, aus der umgekehrten Hypothek eine lebenslange Rente zu zahlen, trägt er
das Langlebigkeitsrisiko des Darlehensnehmers
und darüber hinaus ein Zins- und Preisänderungsrisiko. Der Hypothekenanbieter kann seine Ansprüche in dieser Konstruktion nur aus der Immobilie
befriedigen und hat keine weiteren Rückgriffsmöglichkeiten auf den Kreditnehmer oder seine Erben.
Wenn der Kreditnehmer länger als kalkuliert lebt,
die Refinanzierungskosten des Hypothekenanbieters stärker oder die Immobilienpreise weniger als
erwartet steigen, kann es zu Kreditausfällen kommen, da die aufgelaufene Darlehensschuld den
Restwert der Immobilie übersteigt. Wichtig für den
Werterhalt ist außerdem, dass der Schuldner seine
Immobilie vereinbarungsgemäß instand hält. Aber
auch aus Sicht der Kreditnehmer gibt es Akzeptanzhemmnisse: Zum einen handelt es sich bei um-
Abb. 7.10:
Vertragsabschlüsse von Reverse Mortgages
(HECM) in den
USA 1990 bis
2008 in 1.000
Quelle:
National Reverse
Mortgage Lenders
Association, Grafik
ZEW
Daten beziehen sich auf Geschäftsjahre von Anfang Okt. bis Ende. Sept. *Vertragsabschlüsse von Oktober 2008 bis März 2009.
139
gekehrten Hypotheken um ein komplexes und
daher beratungsintensives Produkt, das insbesondere Zielgruppen mit geringer finanzieller Allgemeinbildung schwer zu erklären sein dürfte. Darüber hinaus steht einer Beleihung das Motiv
entgegen, eine schuldenfreie Immobilie zu vererben. Zudem kann sich die umgekehrte Hypothek
als Mobilitätshemmnis erweisen, weil ein Verkauf
der verschuldeten Immobilie mit zunehmender
Darlehensschuld und bei hohen Transaktionskosten (Vorfälligkeitsentschädigung) unattraktiver wird
(iff 2009: 78). Auch das Vertrauen in die langfristige Leistungsfähigkeit des Hypothekenanbieters
spielt eine wichtige Rolle.
Der steigende Anteil älterer Haushalte an der Bevölkerung hat zu einem wachsenden Interesse
auch an Reverse-Mortgage-Produkten geführt. In
den USA, wo die Risiken im Rahmen des Home
Equity Conversion Mortgage-Programms (HECM)
durch eine staatliche Versicherung gedeckt werden, erfreuten sich die Reverse Mortgages in der
Vergangenheit zunehmender Beliebtheit, haben
aber gemessen am gesamten Marktvolumen noch
einen recht kleinen Anteil (Abbildung 7.10). Auch
auf den europäischen Märkten werden zunehmend ähnliche Produkte angeboten, u. a. im Vereinigten Königreich, in Frankreich, Spanien und
Schweden. Auch in Deutschland werden vereinzelt
Produkte dieser Kategorie angeboten. Auch Angebote staatlicher Förderbanken sollen in naher Zukunft auf den Markt kommen (Siewert 2008).
7.5
Fazit und Ausblick
Wohnimmobilien spielen als Vermögensanlage
privater Haushalte eine besonders wichtige Rolle.
In Westdeutschland verfügt ein knappes Drittel
aller Haushalte im Alter von mehr als 65 Jahren
über selbst genutztes Wohneigentum, ein erheblicher Anteil der älteren Haushalte bezieht außerdem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Der Anteil des Immobilienvermögens liegt je nach
Datenquelle und Abgrenzung der übrigen in die
Rechnung eingehenden Vermögensbestände zwischen etwa der Hälfte und mehr als 60 % des gesamten privaten Vermögens. Insbesondere die Immobilienbesitzquoten der älteren Haushalte sind
in der Vergangenheit deutlich gestiegen. Für die
Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge
spricht vor allem die Wohnkostenentlastung im
Alter, der allerdings die Instandhaltungskosten der
Immobilie gegenüberzustellen sind. Immobilieneigentümer profitieren in der Rentenphase von den
erheblichen Sparanstrengungen, die sie in früheren Lebensphasen geleistet haben. Darüber hinaus
bilden selbstnutzende Immobilieneigentümer im
Durchschnitt auch höhere Geldvermögen als
Haushalte, die zur Miete wohnen.
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4
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6
Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage ist die
Entscheidung für die richtige Form der Altersvorsorge für den Einzelnen noch schwerer geworden,
da die Förderung von Finanzanlagen und Wohnimmobilien in der Riester-Rente miteinander konkurrieren. Obwohl das Förderinstrument der immobilienbezogenen Riester-Rente (Wohn-Riester)
komplex konstruiert ist, scheint der Start gelungen
zu sein und das Produkt – wohl auch wegen der
hohen Förderung – akzeptiert zu werden.
Im Gegensatz zum Geldvermögen kann selbst genutztes Immobilienvermögen im Alter nicht ohne
weiteres entspart werden, ohne dass die Immobilie verkauft wird. Hier setzen neue Kreditprodukte
an, die eine schrittweise Beleihung der Immobilie
im Alter ermöglichen.
Sozio-oekonomisches Panel (SOEP)
Deutsche Bundesbank: Finanzierungsrechnung
National Reverse Mortgage Lenders Association
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Wirtschaftsfaktor Immobilien

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