SIGNA 11 Brüssel

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SIGNA 11 Brüssel

SIGNA 11 Brüssel
Geschlossener Immobilienfonds – Beteiligungsangebot
Brüssel – die Hauptstadt Europas
Highlights
des Investments
2009 fertiggestellte Class-A-Immobilie
100 % Vermietungsstand
15-jähriger fest indexierter Mietvertrag
10-jährige Zinssicherung
6,0 % p. a. prognostizierte Nettoausschüttung
EUR 8,5 Mio. Eigeninvestition der Mieterin
Mieterin ist das zweitgrößte Telekommunikationsunternehmen Belgiens
Stabiles und sicheres Investitionsland
Professionelle und erfahrene Anbieterin
Renommierte und internationale Partner
SIGNA 11 Brüssel
Geschlossener Immobilienfonds – Beteiligungsangebot
Brüssel – die Hauptstadt Europas
x Inhaltsverzeichnis x
Hinweis zur Prüfung durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
5
Hinweis zum Jahresabschluss
6
Angaben über die Gesellschaft, die für den Inhalt
dieses Verkaufsprospekts die Verantwortung übernimmt
7
Editorial
9
Initiatorin/Anbieterin
10
Beteiligungsangebot im Überblick
16
Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
27
Standort der Immobilie
44
Büroimmobilienmarkt Brüssel
58
Immobilie SIRIUS
64
Mietverhältnis
70
Investitions- und Finanzierungspläne, Prognose- und
Kapitalrückflussrechnung (Prognose)
78
Beendigung der Kapitalanlage
94
Szenarien unterschiedlicher Beteiligungsverläufe (Prognose)
97
Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Emittentin (Prognose)
98
Rechtliche Grundlagen
102
Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption
125
Vertragspartner und Verträge
138
Termine und Fristen
142
Abwicklungshinweise
143
Verbraucherinformationen für den Fernabsatz
145
Anhang
150
Impressum
180
HINWEIS
Verkaufsprospekte für Vermögensanlagen dürfen erst veröffentlicht werden,
wenn die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Ver
öffentlichung gestattet. Die inhaltliche Richtigkeit der im Verkaufsprospekt
gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Verkaufs
prospekts durch die Bundesanstalt.
5
HINWEIS ZUM JAHRESABSCHLUSS
Die Emittentin wurde am 13. August 2009 und damit weniger als 18 Monate vor
Aufstellung dieses Verkaufsprospekts gegründet. Es liegt noch kein geprüfter
Jahresabschluss vor. Dieser Verkaufsprospekt enthält daher, abweichend von
den Anforderungen nach den §§ 10, 11 und 13 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung, nur die Eröffnungsbilanz, eine Zwischenbilanz, Angaben
über die voraussichtliche Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für das laufende
und das folgende Geschäftsjahr sowie Planzahlen, insbesondere zu Investitionen,
Produktion, Umsatz und Ergebnis für die folgenden drei Geschäftsjahre.
6
❘ Angaben über die Gesellschaft, die für den Inhalt
dieses Verkaufsprospekts die Verantwortung übernimmt
❘
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG ist Anbieterin der Vermögensanlage sowie Prospektherausgeberin und übernimmt somit die Verantwortung
für den Inhalt des Verkaufsprospekts insgesamt. Sie versichert, dass ihres
Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen
worden sind. Die im Verkaufsprospekt gemachten Angaben, Berechnungen
und Zahlenbeispiele sowie die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse
sind richtig und vollständig wiedergegeben, und es wurden keine wesentlichen
Umstände ausgelassen. Sämtliche Angaben, Berechnungen und Zahlenbeispiele dieses Verkaufsprospekts wurden nach gewissenhafter Prüfung
erstellt. Grundlage waren gesetzliche Vorschriften und Verordnungen, Erlasse
sowie vertragliche Vereinbarungen. Für das tatsächliche Eintreten der
Kosten-, Liquiditäts- und Steuerprognosen wird keine Haftung übernommen.
Gleiches gilt für zukünftige Abweichungen aufgrund rechtlicher, steuerlicher
und wirtschaftlicher Änderungen.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt, Auskünfte zu erteilen oder
Zusagen zu machen, die von den Angaben im Verkaufsprospekt abweichen
oder über diese Angaben hinausgehen.
Der Verkaufsprospekt stellt für Anleger lediglich eine Informationsgrundlage
über das Beteiligungsangebot dar. Anleger, die nicht über notwendige Fachkenntnisse über eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds verfügen,
sollten im Vorfeld einer Entscheidung im Hinblick auf eine Beteiligung einen
kompetenten Anlageberater hinzuziehen.
Prospektaufstellungsdatum: 5. März 2010
Frank Tölle
Michael Wilke
Kord Schmülling
– Vorstand der Anbieterin –
SIGNA Property Funds Deutschland AG
Sitz: Benrather Straße 18 – 20, D-40213 Düsseldorf
7
Weltstadt
EU-Hauptsitz
Nabel Europas
Wirtschaftsmetropole
Geschäftsmeile
Verkehrsk notenpunkt
Kulturhochburg
Schlemmerparadies
Augenschmaus
8
❘ Editorial❘
Sehr geehrte Kapitalanlegerin,
sehr geehrter Kapitalanleger,
Brüssel ist eine vierfache Hauptstadt: die Hauptstadt der Region BrüsselHauptstadt, die Hauptstadt Flanderns, die Hauptstadt des Königreichs
Belgien sowie die Hauptstadt der Europäischen Union. In tausend Jahren
entwickelte sich Brüssel von einer kleinen Festung zu dem blühenden
politischen und wirtschaftlichen Zentrum, das wir heute kennen. Brüssel
ist eine Stadt von Weltrang. Hier befinden sich der Sitz der Europäischen
Union und der NATO, etwa 160 Botschaften und Handelsvertretungen
sowie eine enorme Zahl anderer internationaler Organisationen, Verbände
und Unternehmen.
Aber Brüssel bietet viel mehr als Europapolitik und Wirtschaft. Es ist eine
Stadt mit reicher künstlerischer und architektonischer Tradition. Es gibt
neben den fünf Königlichen Akademien der schönen Künste und über
100 Museen zahllose architektonische Sehenswürdigkeiten wie den Königlichen Palast, den Grand Place mit seiner einzigartigen Barockfassadenfront oder die Kathedrale aus dem 13. bis 15. Jahrhundert. Auch im Hinblick auf andere kulturelle Disziplinen bietet Brüssel Herausragendes, wie
international renommierte Festivals, den Königin-Elisabeth-Wettbewerb für
klassische Musik, einen der weltweit wichtigsten Musikwettbewerbe, oder
die Jazz Rally Brüssel. Und wussten Sie, dass aus Brüssel zahlreiche
Comics, beispielsweise Lucky Luke, die Schlümpfe oder Tim und Struppi,
stammen und dass hier das erste Comic-Museum der Welt eröffnet wurde?
Wir sind stolz, Ihnen als eine der ersten Initiatorinnen geschlossener
Immobilienfonds in Belgien die Möglichkeit zu bieten, in dieser bedeutenden und lebendigen Stadt in eine langfristig vermietete Neubaubüroimmobilie zu investieren.
Genießen Sie Brüsseler Waffeln oder original belgische Pralinen beim Lesen
dieses Verkaufsprospekts, und schauen Sie, welches interessante Investment Ihnen unser neuer Fonds SIGNA 11 Brüssel bieten kann. Wir würden
uns freuen, Sie im Kreis der Gesellschafter der SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius
Immobilienfonds GmbH & Co. KG begrüßen zu dürfen.
Düsseldorf, 5. März 2010
Frank Tölle
Michael Wilke
Kord Schmülling
Vorstand der Anbieterin –
9
x Initiatorin/Anbieterin x
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG ist Initiatorin, also An
bieterin des Beteiligungsmodells und Herausgeberin des Verkaufsprospekts. Sie ist ein 100 %iges Tochterunternehmen der SIGNA
Property Funds Holding AG.
SIGNA Gruppe im Überblick
Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick der wesentlichen Unternehmen der SIGNA Gruppe.
SIGNA Gruppe
SIGNA Holding GmbH
SIGNA
Property Funds Holding AG
SIGNA
Recap Holding AG
Österreich
SIGNA
Development
SIGNA
Investments
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
Deutschland
SIGNA Financial Strategy GmbH
SIGNA Treuhand GmbH
SIGNA Management GmbH
SIGNA Property Funds Beteiligungs GmbH & Co. OG
SIGNA Vertriebs GmbH
Zur SIGNA Property Funds Gruppe gehören die SIGNA Property
Funds Holding AG sowie neun operative Gesellschaften.
Die SIGNA Property Funds Holding AG ist als Teil der SIGNA Unter
nehmensgruppe auf die Emission geschlossener Immobilienfonds
spezialisiert und deckt mit ihren Tochterunternehmen die gesamte
Wertschöpfungskette der Fondsemission vom Objekteinkauf über die
Fondskonzeption und den Vertrieb bis hin zum laufenden Management der Assets ab.
Eine Beteiligung an den innovativen geschlossenen Immobilienfonds der SIGNA Property Funds Gruppe eröffnet Privatpersonen
die Möglichkeit, an lukrativen Immobilien zu partizipieren, die sonst
vorwiegend institutionellen Anlegern vorbehalten sind.
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Unsere Anleger und unsere Geschäftspartner profitieren von den Synergieeffek
ten, die sich aus der Kombination von
Immobilienkompetenz und Spezialisierung auf die Initiierung innovativer Fondsprodukte ergeben. Ob in Deutschland,
Österreich, Italien, Luxemburg, Belgien
oder anderen interessanten, sich be
sonders gut entwickelnden Immobilienmärkten dieser Welt – die SIGNA Property
Funds Gruppe setzt bei allen Produkten
auf die Qualität und die Nachhaltigkeit der
Immobilie als Sachanlage.
Das unternehmerische Handeln der
SIGNA Property Funds Gruppe wird durch
eine klare Strategie, durch die Transparenz der unternehmerischen Entscheidungen und durch Weitsicht im Hinblick
auf neue Marktchancen bestimmt. Nur
so ist die Qualität unserer Fondsprodukte mit attraktiven Erträgen, Sicherheit
und Wachstum sicherzustellen.
Die Jahre 2005 bis 2008 standen für die
SIGNA Property Funds Gruppe ganz im
Zeichen einer strategischen Fokussierung
auf Qualitätsimmobilien im Zentrum Europas. Mit einem Investitionsvolumen von
über EUR 800,0 Mio. nimmt die SIGNA
Property Funds einen der vorderen Ränge unter den Anbietern geschlossener
Immobilienfonds im deutschsprachigen
Raum ein.
Unsere Fondsprodukte werden überwiegend über institutionelle Vertriebspartner
wie Banken und Sparkassen platziert.
Der SIGNA Property Funds ist es gelungen, sich am Markt der geschlossenen
Immobilienfonds gut zu positionieren.
Verantwortlich für diese Performance
sind einerseits die Qualität und die Sub
stanz der einzelnen Immobilienobjekte,
andererseits unsere Freiheit und Flexibilität in allen unternehmerischen Entscheidungen. Oft wird im Markt der Anbieter
geschlossener Immobilienfonds die Strategie vom Umsatzdruck bestimmt; die
SIGNA Property Funds Gruppe kann den
richtigen Zeitpunkt und den richtigen Ort
für ein Engagement stets objektiv, ruhig
und qualitätsbewusst auswählen.
Ein weiterer wesentlicher Pluspunkt ist
die Präsenz der SIGNA Gruppe am
gesamteuropäischen Immobilienmarkt.
Über die strategischen Partner der
SIGNA Gruppe sind wir darüber hinaus
an den weltweiten Immobilienmärkten
zu Hause. Da die SIGNA Unternehmensgruppe nicht nur als Initiator geschlossener Immobilienfonds agiert, sondern
auch als Immobilienentwickler aktiv ist,
erhalten wir frühzeitig Zugang zu Informationen und Projekten – sehr zum
qualitativen Vorteil der SIGNA Property
Funds Produkte.
Unternehmen der SIGNA Gruppe
Im Anschluss werden die vorgenannten
Gesellschaften der SIGNA Gruppe in
ihrer Stellung im Unternehmensverbund
und der Aufgabenstellung kurz skizziert
und die Beteiligungsquoten genannt.
SIGNA Holding GmbH
Die SIGNA Holding GmbH ist eines der
führenden Immobilienunternehmen Österreichs und hält als Mutterunternehmen
der SIGNA Gruppe zusammen mit dem
Management 100 % der Anteile der
SIGNA Property Funds Holding AG.
Die SIGNA Holding GmbH befindet sich
im Privatbesitz des Immobilieninvestors
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René Benko und eines weiteren privaten
Finanzinvestors. Die banken- und versiche
rungsunabhängige Unternehmensgruppe
zählt zu den anerkannten Marktführerinnen
des österreichischen Immobiliensektors.
Das Kerngeschäft der SIGNA Holding
GmbH bilden Immobilienprojektentwicklun
gen und das Management des eigenen
Immobilienportfolios. Mit einem laufenden
Investitions- und Entwicklungsvolumen in
Höhe von EUR 1,5 Mrd. zählt das Unternehmen zu den großen privaten Immo
bilieninvestoren in Europa.
Seit 2002 ist SIGNA im Bereich Real
Estate Investmentbanking tätig und entwickelt damit ein weiteres Kompetenzfeld.
Mit der SIGNA Property Funds sowie
der SIGNA Real Estate Capital Partners
wurden zwei Emissionshäuser gegründet, die diesen weiteren Unternehmensschwerpunkt der SIGNA Gruppe bilden.
SIGNA hält weitere Beteiligungen in den
Bereichen Immobilien, Hausverwaltung,
Gesundheitseinrichtungen sowie Garagenund Parkhausbetrieb.
nehmen der SIGNA Holding GmbH. Diese hält zusammen mit dem Management
100 % der Anteile.
Die SIGNA Property Funds Deutschland
AG ist für das operative Geschäft im Bereich strukturierte Immobilienkapitalanlagen in Deutschland verantwortlich. Die
ist ein 100 %iges Tochterunternehmen
der SIGNA Property Funds Holding AG.
Die SIGNA Management GmbH ist
Gründungskommanditistin der Emittentin
und nimmt die Geschäftsführung wahr.
Die SIGNA Management GmbH ist ein
100 %iges Tochterunternehmen der
SIGNA Property Funds Holding AG.
SIGNA Deutschland 01 GmbH
SIGNA Property Funds Holding AG
Die SIGNA Property Funds Holding AG
ist eine der Spartengesellschaften der
SIGNA Gruppe. Unter ihrem Dach entstehen innovative Immobilienkapital
anlagen und Private Placements sowohl
für vermögende Privatanleger wie auch
für institutionelle Investoren. Mittels ihrer
Tochtergesellschaften und ihrer strategischen Partner erbringt die SIGNA Property
Funds Holding AG von der Objektakquisi
tion bis zum Fondsmanagement und zur
Anlegerbetreuung sämtliche Leistungen
entlang der Wertschöpfungskette für Immobilienkapitalanlagen. Die SIGNA Property
Funds Holding AG ist ein Tochterunter-
12
Die SIGNA Deutschland 01 GmbH ist die
Komplementärin der deutschen Emittentin
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immo
bilienfonds GmbH & Co. KG. Die SIGNA
Deutschland 01 GmbH ist ein 100 %iges
Tochterunternehmen der SIGNA Management GmbH.
Die SIGNA Vertriebs GmbH ist Platzierungsgarantin und Vertriebsgesellschaft
der Emittentin. Die SIGNA Vertriebs
GmbH ist ein 100 %iges Tochterunternehmen der SIGNA Property Funds
Beteiligungs GmbH & Co. KG.
Vorstand
Der Vorstand der SIGNA Property Funds
Deutschland AG besteht aus drei erfahrenen Immobilienspezialisten.
Frank Tölle
Frank Tölle ist Mitbegründer der SIGNA
Property Funds Gruppe. Zuvor war er
fünf Jahre lang als Vorstand der IDEENKAPITAL Financial Engineering AG, einer
Tochtergesellschaft der zur MEAG-Gruppe
gehörenden IDEENKAPITAL AG, verantwortlich für die Konzeption von geschlossenen Anlageprodukten. Umfangreiches
Wissen und einen reichen Schatz an
Erfahrung im Bereich der Kapitalanlage
hatte Herr Tölle bereits zuvor als Geschäfts
führer der Versicherungs- und Immobilien
vermittlungsgesellschaft der Düsseldorfer
Bank und als Vertriebsleiter bei der Swiss
Life erworben.
Michael Wilke
Michael Wilke ist seit Herbst 2006 für die
SIGNA Property Funds Gruppe tätig. In
den Jahren 1997 bis 2006 war er Vertriebsvorstand bzw. Prokurist der GVP AG
bzw. der späteren Vertriebsgesellschaft
IDEENKAPITAL Financial Service AG, einer Tochtergesellschaft der zur MEAGGruppe gehörenden IDEENKAPITAL AG.
Vor dem Wechsel zur GVP AG hatte Herr
Wilke die Position des Vertriebsdirektors
bei der FDK, der Vertriebsorganisation
der Sparkasse Köln (jetzt Sparkasse
KölnBonn), inne.
Kord Schmülling
Kord Schmülling ist im Februar 2009 als
weiterer Vorstand von dem Projektentwickler Hines zur SIGNA Property Funds
Deutschland AG gekommen. In seine Funk
tion als Vorstand bringt er zahlreiche Er
fahrungen aus der Zusammenarbeit mit
nationalen und internationalen Handelsund Büroentwicklern sowie Investoren ein,
wie er zuletzt bei den Projekten „die Mitte
– Shopping am Alexanderplatz“ und „Upper
Eastside Berlin“ unter Beweis stellte.
Zu seinen beruflichen Stationen zählt die
Deutsche Bank AG, bei der er u. a. für die
Entwicklung des Hauptsitzes der Arcor
AG in Frankfurt verantwortlich zeichnete.
Leistungsbilanz
In der Leistungsbilanz wird detailliert dargestellt, wie sich jeder einzelne Fonds
seit der Auflegung entwickelt hat. Sie ist
damit die Visitenkarte der Initiatorin und
zeigt deutlich den Erfolg wie aber auch
den Misserfolg der Fondsanbieterin. Die
aktuelle Leistungsbilanz wurde im Jahr
2009 veröffentlicht und zeigt den Stand
zum 31. Dezember 2008. Die komplette
Leistungsbilanz wird auf der Homepage
unter www.signa-funds.de bereitgestellt.
Sobald eine aktuellere Leistungsbilanz
vorliegt, steht diese auf der Homepage
zum Download bereit.
Entwicklung der SIGNA Property Funds Gruppe
in Mio. EUR
Investitionsvolumen p.a.
Platziertes Eigenkapital p.a.
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2004
2005
2006
2007
2008
13
Wirtschaftswunder
54.000 Unternehmen, 2.000 davon international, 53.381 Euro BIP pro Kopf,
3.-kaufkräftigste Region Europas, 4.-wichtigste
Geschäftsstadt Europas, 10 Städtepartnerschaften,
139 Einkaufszonen, 1 Börse, 7,5 Millionen Tonnen
Umschlag pro Jahr im Hafen, 2 internationale Flughäfen, 3 international angebundene Bahnhöfe, 1 davon
mit Anschluss an das europäische Hochgeschwin
digk eitsnetz, 4 Metro-, 2 Premetro-, 18 Tram-, 50
Buslinien, 7 große Autobahnzubringer, 0 Auto
bahngebühren
x Beteiligungsangebot im Überblick x
Das Beteiligungsangebot im Überblick stellt die wesentlichen Parameter
der Vermögensanlage zusammen und gibt dazu eine kurze Erläuterung.
Anleger sollten vor Zeichnung der Vermögensanlage hingegen die gesamten Emissionsunterlagen aufmerksam lesen, um sich ein umfängliches
Bild von der Vermögensanlage machen zu können.
Profil der Vermögensanlage
Firma der Emittentin:
Rechtsform der Emittentin:
Investitionsobjekt:
Erwerbsart:
Büromietfläche:
Archiv-/Technikfläche:
Tiefgaragenstellplätze:
Außenstellplätze:
Mieterin:
Vermietungsstand:
SIGNA 11 Brüssel
Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
Kommanditgesellschaft nach deutschem Recht
SIRIUS Büro- und Verwaltungsgebäude
Share Deal, Kauf von Gesellschaftsanteilen
ca. 29.532 m²
ca. 2.915 m²
ca. 630
29
Mobistar S.A.
100 %
Laufzeit des Mietvertrags:
15 Jahre
Beginn des Mietvertrags:
1. November 2009
Eigeninvestition der Mieterin:
EUR 8.500.000
Herstellungskosten Objekt:
EUR 67.723.400
Konsolidiertes Investitionsund Finanzierungsvolumen:
EUR 76.653.500
Eigenkapital (Kommanditkapital): EUR 33,0 Mio.
Fremdkapital (langfristig):
EUR 42,0 Mio.
Agio: EUR 1,65 Mio. (5 % der Einlagebeträge)
Mindestbeteiligung ohne Agio: im Regelfall EUR 10.000
Beteiligungsart: anfänglich über Treuhänder (indirekte Beteiligung)
Platzierungsgarantin: SIGNA Vertriebs GmbH
Laufzeit: unbegrenzt
Erstmalige Kündigungsmöglichkeit: 31. Dezember 2020
Prognostizierte anfängliche
Ausschüttung:
6,0 % p. a.
Besteuerung:
grundsätzlich in Belgien, geringe Besteuerung in
Deutschland (vgl. „Wesentliche Grundlagen der
steuerlichen Konzeption“, Seite 125–137)
Gesamthöhe der Dienstleistungshonorare und Provisionen der
SIGNA Gruppe:
EUR 5.876.600
Verkehrswert lt. Gutachter
inkl. Ankaufsnebenkosten:
EUR 70.650.000
16
Beteiligungsangebot
im Überblick
Beschreibung der Vermögensanlage
Das nachfolgend beschriebene Beteiligungs- und
Kapitalanlagemodell ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer deutschen
Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG). Der
Anleger beteiligt sich (mittelbar) als beschränkt
haftender Gesellschafter (Kommanditist). Die
Kommanditanteile der Gesellschaft werden
ausschließlich in Deutschland zum Erwerb angeboten.
Beteiligungsmodell
Anleger beteiligen sich durch Zeichnung des
Angebots anfänglich mittelbar an der Emittentin
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds
GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ genannt). Der Abschluss des Treuhandvertrags erfolgt durch Erklärung der Annahme
des entsprechenden Angebots durch die SIGNA
Anlegerverwaltungs GmbH; der mittelbare Beitritt
zur Fondsgesellschaft erfolgt zum 1. des Monats,
der auf die Abgabe einer entsprechenden schrift
lichen Erklärung der Treuhandkommanditistin
und Zahlung des übernommenen Einlagebetrags
auf ein Konto der Fondsgesellschaft folgt. Die als
Treugeber beteiligten Anleger können jederzeit
verlangen, ihre Beteiligung durch Übernahme der
von der Treuhandkommanditistin gehaltenen
Beteiligung einschließlich der damit zusammenhängenden Rechte und Pflichten in die eines
unmittelbar Beteiligten und im Handelsregister
eingetragenen Kommanditisten der Emittentin umzuwandeln. Die Emittentin hat zum 30. November
2009 99,9 % der Gesellschaftsanteile der H4
Invest SCS (nachfolgend auch „Objektgesellschaft“
genannt) erworben. Die Objektgesellschaft ist
Erbpachtnehmerin eines in Brüssel belegenen
Grundstücks, auf dem sie ein Büro- und Verwaltungsgebäude errichtet hat.
Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen
Die Emittentin bietet Kommanditbeteiligungen
zum Mindesterwerbspreis (Mindestzeichnungsbetrag) von im Regelfall EUR 10.000 an. Höhere
Zeichnungssummen sind möglich, müssen aller-
dings durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Auf die
von den Zeichnern zu erbringenden Kapitaleinlagen wird ein Agio in Höhe von 5 % erhoben. Der
Anleger beteiligt sich anfänglich als Treugeber.
Da die Beteiligungshöhe im Einzelfall und das
tatsächlich platzierte Kommanditkapital bei Hinterlegung des Verkaufsprospekts nicht feststehen, ist eine Angabe zu Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen
nicht möglich. Zur Realisierung des Projekts
muss mindestens 1 Anteil gezeichnet werden.
Der Mindestbetrag beträgt EUR 33,0 Mio.
Mit dem Erwerb der Vermögensanlage verbun
dene Rechte
Recht auf Entnahmen und Gewinnbeteiligung
Der Anleger erhält bis zur Vollplatzierung der
Fondsgesellschaft pro rata temporis seiner Beteiligung einen vom Ergebnis der Fondsgesellschaft unabhängigen Vorabgewinn in Höhe
von 6 % p. a. der gezeichneten und geleisteten
Pflichteinlage. Im Übrigen ist der Anleger am
Ergebnis der Fondsgesellschaft im Verhältnis
seiner Pflichteinlage zum Gesamtkommanditkapital beteiligt.
Recht zur Teilnahme an Gesellschafterversammlungen und Stimmrechte
Jeder Anleger kann an der Gesellschafterversammlung teilnehmen oder sich nach Maßgabe
des Gesellschaftsvertrags vertreten lassen. Je
EUR 100 der Pflichteinlage verleihen eine Stimme.
Auskunfts- und Kontrollrechte
Jeder Anleger verfügt über die gesetzlich bestimmten Auskunfts- und Kontrollrechte im Sinne
des § 166 HGB. Er kann von der Komplementärin Auskunft über die wesentlichen geschäftlichen und außerordentlichen Angelegenheiten
der Gesellschaft verlangen und auf eigene Kosten die Bücher oder Schriften der Fondsgesellschaft einsehen oder durch einen zur Verschwiegenheit verpflichteten Dritten einsehen lassen.
17
Kündigungsrecht
Die Fondsgesellschaft kann durch den Anleger
erstmals mit einer Frist von zwölf Monaten zum
31. Dezember 2020 gekündigt werden; danach
ist sie mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres kündbar. Unberührt bleibt das
Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund.
Treugeber sind aufgrund der Regelungen des
Gesellschaftsvertrags bezüglich aller Rechte und
Pflichten den direkt beteiligten Kommanditisten
gleichgestellt, sodass die Darstellung der Rechte
für Treugeber und Direktkommanditisten gleichermaßen gilt (Einzelheiten dazu sind auf Seite 102 ff.
unter der Rubrik „Rechtliche Grundlagen“, dort
unter der Überschrift „Gesellschaftsrechtliche
Verhältnisse der Fondsgesellschaft“, dargestellt).
Wesentliche Grundlagen der steuerlichen
Konzeption
Der Anleger erzielt aus der angebotenen Vermögensanlage überwiegend Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung. Diese Einkünfte sind in Belgien
von der Objektgesellschaft im Rahmen der Körperschaftsteuer mit insgesamt 33,99 % zu versteuern. Deutschland stellt diese Einkünfte frei. Der
überwiegende Teil der Zinseinnahmen wird in
Deutschland erzielt und unterliegt dort der Abgeltungsteuer i. H. v. 25 % zuzüglich Solidaritäts
zuschlag sowie ggf. Kirchensteuer. Die wesent
lichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
der Vermögensanlage sind im Einzelnen auf den
Seiten 125 bis 137 dargestellt. Die Anbieterin
übernimmt nicht die Zahlung von Steuern.
Übertragbarkeit und Handelbarkeit
Die angebotenen Vermögensanlagen können
durch Abtretung (unter Lebenden) oder durch
Vererbung (Todesfall) übertragen werden. Die
Übertragung durch Abtretung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Komplementärin, die nur aus wichtigem Grunde versagt
werden kann (Einzelheiten dazu sind auf der Seite 109 unter der Rubrik „Rechtliche Grundlagen“,
dort unter der Überschrift „Ausscheiden eines
Gesellschafters, Ausschluss“, ausgeführt). Die
18
Kommanditisten haften nach ihrem Ausscheiden
nach §§ 161 Abs. 2, 160 Abs. 1 HGB bis zur
Höhe ihrer (zurückgezahlten) Haftsumme für bis
dahin begründete Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, die bis zum Ablauf von fünf Jahren
nach dem Ausscheiden fällig werden (Nachhaftung). Die Stellung als Treugeber wird durch Vertragsübernahme übertragen. Diese bedarf der
Zustimmung der Komplementärin und der Treuhandkommanditistin, die nur aus wichtigem Grund
versagt werden darf. Aufgrund der Freistellungsverpflichtung der Treugeber zugunsten der Treuhandkommanditistin besteht die Nachhaftung
mittelbar auch für Treugeber, denn die gesetzlichen
Regelungen zur Nachhaftung sind auch auf die
herabgesetzte Einlage der Treuhandkommanditistin anwendbar. Die Übertragung im Erbfall ist
jederzeit möglich, sofern es sich bei dem Rechts
nachfolger um eine natürliche Person handelt.
Ansonsten scheidet der Gesellschafter mit dem
Erbfall gegen Abfindung aus der Gesellschaft
aus. Mehrere Erben haben einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zur Wahrnehmung ihrer Rechte zu bestimmen. Die Vermögensanlagen sind
daher zwar grundsätzlich übertragbar, aber aufgrund der geschilderten vertraglichen und gesetzlichen Regelungen in ihrer freien Handelbarkeit eingeschränkt. Die freie Handelbarkeit ist
ferner tatsächlich eingeschränkt, weil für Anteile
an geschlossenen Fonds kein Markt existiert
(Einzelheiten dazu sind auf der Seite 37 unter
der Rubrik „Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“, dort unter der Überschrift „Fehlende
Handelbarkeit von Fondsanteilen“, ausgeführt).
Angaben über die Emittentin
Firma, Sitz, Geschäftsanschrift, Registerangaben
Emittentin ist die Kommanditgesellschaft mit der
Firma SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG. Sie hat ihren Sitz in
Düsseldorf. Die Geschäftsadresse lautet:
Benrather Straße 18 – 20, D-40213 Düsseldorf.
Datum der Gründung, Gesamtdauer des Bestehens
Die Emittentin wurde mit ihrer Eintragung in das
Handelsregister des zuständigen Registergerichts
Beteiligungsangebot
im Überblick
Amtsgericht Düsseldorf (HRA 20657) am 13. August 2009 gegründet. Die Fondsgesellschaft ist
auf unbegrenzte Zeit gegründet. Eine ordentliche
Kündigung seitens des Anlegers ist frühestens zum
31. Dezember 2020 möglich. Die jederzeit mögliche Auflösung durch Liquidationsbeschluss bedarf
einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen
und der Zustimmung der Komplementärin, die nur
aus wichtigem Grund verweigert werden kann.
Rechtsordnung und Rechtsform, abweichende
Satzungsbestimmungen
Die Emittentin ist eine nach deutschem Recht
gegründete und deutschem Recht unterliegende
Kommanditgesellschaft. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit der Firma SIGNA Deutschland 01
GmbH. Da die Haftung der Komplementärin
gesetzlich (§ 13 Abs. 2 GmbHG) auf ihr Gesellschaftsvermögen beschränkt ist, weicht die im
Gesellschaftsvertrag bestimmte gesellschaftsrechtliche Struktur vom gesetzlichen Leitbild des
als natürliche Person unbeschränkt haftenden
Komplementärs ab. Darüber hinaus weicht der
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft im
Hinblick auf die Organ- und Haftungsstruktur der
persönlich haftenden Gesellschafterin in § 11
Ziff. 2 vom gesetzlichen Leitbild ab. Denn neben
der persönlich haftenden Gesellschafterin sind
die geschäftsführenden Kommanditisten mit
der Geschäftsführung und Vertretung der Fonds
gesellschaft beauftragt. Sie haben jeweils Einzel
vertretungsbefugnis. Der Gesellschaftervertrag
der Fondsgesellschaft weicht außerdem in der
Regelung zur Beteiligung an Gewinn und Verlust
gemäß § 19 und zu Entnahmen gemäß § 20
von der gesetzlichen Regelung ab. Weitere von
der gesetzlichen Regelung abweichende Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft gibt es nicht. Es existieren
ferner keine von den getzlichen Regelungen
abweichenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der Komplementärin.
Unternehmensgegenstand
Gegenstand der Fondsgesellschaft ist die Verwaltung eigenen Vermögens durch Gründung
und Erwerb von Unternehmen sowie das Halten
und Verwalten von Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere die zukünftige gesellschaftsrechtliche Mehrheitsbeteiligung als beschränkt
haftende Gesellschafterin an der H4 Invest SCS,
einer belgischen Gesellschaft, deren Gegenstand
der Erwerb, die Verwaltung und ggf. die spätere
Veräußerung des in Brüssel gelegenen Gewerbegebäudekomplexes SIRIUS sowie eines Pachtrechts am Grund und Boden, auf dem das
Gebäude errichtet wurde, ist. Die Gesellschaft
ist ferner zu allen Handlungen berechtigt, die geeignet oder erforderlich sind, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern. Sie
ist berechtigt, sich an anderen Gesellschaften
zu beteiligen und Zweigniederlassungen zu gründen. Sie ist ferner zur Zwischenanlage liquider
Mittel berechtigt. Die Gesellschaft ist zu eigener
gewerblicher Tätigkeit nicht befugt. Ebenso ist
sie nicht zur Durchführung erlaubnispflichtiger
Geschäfte befugt.
Konzernbeschreibung
Die Emittentin ist kein Konzernunternehmen.
Da der geschäftsführende Kommanditist Michael
Liebe seine Geschäftsführungsbefugnis unabhängig ausübt, ist keine einheitliche Leitung
gegeben.
Angaben über das Kapital der Emittentin und
die Hauptmerkmale der Anteile der Gründungs
gesellschafter
Die Fondsgesellschaft hat bei Prospektaufstellung
ein Kommanditkapital von EUR 1.500 (gezeichnetes Kapital). Von diesem Kapital haben die
Kommanditistinnen SIGNA Management GmbH,
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH und der Kommanditist Michael Liebe je EUR 500 übernommen
und eingezahlt. Es stehen daher keine Einlagen
auf das Kapital aus. Folgende Hauptrechte sind
mit den bereits übernommenen Anteilen der
Gründungsgesellschafter verbunden: Die SIGNA
Management GmbH darf für den Zeitraum bis
zur Vollplatzierung der Fondsgesellschaft diejenige Liquidität entnehmen, die nach Bedienung
der Ausschüttungsansprüche der beitretenden
Kommanditisten verbleibt. Sie hat ein Recht auf
19
entsprechende Ergebniszuweisung. Im Übrigen
nehmen die Gründungsgesellschafter am Ergebnis der Gesellschaft nicht teil und haben keine Ausschüttungsansprüche. Bei Beschlüssen
zu § 13.2 lit. c. (Entscheidungen als Gesellschafterin der Objektgesellschaft) und d. (Abtretung
der Belastung der Anteile an der Objektgesellschaft) sowie zu § 15 Ziff. 1 (Änderungen des
Gesellschaftsvertrags) und § 15 Ziff. 6 (Auflösung
der Gesellschaft) des Gesellschaftsvertrags besteht ein Sonderrecht auf Erteilung der Zustimmung, welche nur aus wichtigem Grund versagt
werden kann. Von den zuvor genannten Abweichungen abgesehen, haben die Gründungsgesellschafter jedoch dieselben Stimm-, Informationsund Kontrollrechte (Hauptmerkmale) wie die
Erwerber der durch dieses Beteiligungsangebot
angebotenen Vermögensanlagen (vgl. „Mit dem
Erwerb der Vermögensanlage verbundene
Rechte“, Seite 17 f.).
Bis zum Datum der Aufstellung dieses Verkaufsprospekts sind keine Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz ausgegeben worden.
Angaben über Gründungsgesellschafter der
Emittentin
Gründungsgesellschafter sind:
- SIGNA Deutschland 01 GmbH mit Sitz in
Düsseldorf, Benrather Straße 18 – 20,
D-40213 Düsseldorf, ohne Einlage und
Kapitalanteil (Komplementärin),
- SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH mit Sitz
in Wien, Freyung 3, A-1010 Wien, mit
einer Hafteinlage von EUR 500 (Treuhand kommanditistin),
- SIGNA Management GmbH mit Sitz in Wien,
Freyung 3, A-1010 Wien, mit einer Haftein lage von EUR 500 (geschäftsführende
Kommanditistin) und
- Herr Michael Liebe, geschäftsansässig
Benrather Straße 18 – 20, D-40213 Düsseldorf,
mit einer Hafteinlage von EUR 500
(geschäftsführender Kommanditist).
20
Die Gründungsgesellschafter haben insgesamt
Bar-Kapitaleinlagen im Betrag von EUR 1.500
gezeichnet und eingezahlt. Die SIGNA Management GmbH darf für den Zeitraum bis zur Vollplatzierung der Fondsgesellschaft diejenige
Liquidität entnehmen, die nach Bedienung der
Ausschüttungsansprüche der beitretenden
Kommanditisten verbleibt, und hat ein entsprechendes Gewinnbezugsrecht. Die Komplementärin erhält für die Übernahme der Haftung und
der Geschäftsführung eine Sondervergütung
in Höhe von insgesamt EUR 5.000 p. a. inkl. etwaiger Umsatzsteuer. Die SIGNA Management
GmbH erhält eine laufende Geschäftsführungsvergütung in Höhe von EUR 5.000 p. a. inkl.
etwaiger Umsatzsteuer. Die Treuhandkommanditistin erhält eine einmalige Vergütung für die
Fondseinrichtung in Höhe von EUR 100.000
inkl. etwaiger Umsatzsteuer und eine laufende
Vergütung in Höhe von 0,235 %, bezogen auf
das zum Jahresende vorhandene Zeichnungsvolumen, inkl. etwaiger Umsatzsteuer. Die laufenden Vergütungen werden über den Prognosezeitraum jährlich um 2% gesteigert. Die Liquidations-
vergütung der geschäftsführenden Kommanditistin
beträgt 20 % des Nettoverkaufsergebnisses oder,
falls die Rendite des Anlegers 6 % unterschreitet
(berechnet über die Laufzeit seiner Beteiligung),
10 % des Nettoverkaufserlöses. Weitere Gewinn
beteiligungen, Entnahmerechte und sonstige
Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen und Neben
leistungen jeder Art, stehen den Gründungs
gesellschaftern innerhalb und außerhalb des
Gesellschaftsvertrags nicht zu.
Es existieren weder unmittelbare noch mittelbare
Beteiligungen der Gründungsgesellschafter an
Unternehmen,
-
-
-
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen beauftragt sind,
die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung
stellen oder
die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjekts nicht nur geringfügige
Lieferungen und Leistungen erbringen.
Beteiligungsangebot
im Überblick
Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung
Mitglieder der Geschäftsführung sind Herr Frank
Tölle, geschäftsansässig Benrather Straße 18–20,
40213 Düsseldorf, als Geschäftsführer der
Komplementärin und der geschäftsführenden
Kommanditistin, Herr Dr. Marcus Mühlberger,
geschäftsansässig Freyung 3, 1010 Wien, als
Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin sowie Herr Michael Liebe, geschäftsansässig Benrather Straße 18–20, 40213 Düssel
dorf, als geschäftsführender Kommanditist.
Bei den Mitgliedern der Geschäftsführung liegt
keine Funktionstrennung vor.
Herr Frank Tölle ist Mitglied des Vorstands der
SIGNA Property Funds Deutschland AG (Anbieterin) sowie der Geschäftsführung der SIGNA
Anlegerverwaltungs GmbH (Treuhandkommanditistin) und der SIGNA Vertriebs GmbH (Vertrieb,
Platzierungsgarantin). Darüber hinaus sind Mitglieder der Geschäftsführung nicht für Unternehmen tätig,
- die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögens-
anlagen beauftragt sind,
- die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung stellen oder
- die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen und Leistungen erbringen.
Die Emittentin verfügt über keine Aufsichts
gremien, Beiräte oder einen Vorstand.
Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft
Die Emittentin ist eine vermögensverwaltende
Gesellschaft, deren wichtigster Tätigkeitsbereich
die Verwaltung eigenen Vermögens, insbesondere
das Halten der Geschäftsanteile an der H4 Invest
SCS, ist. Wichtigster Tätigkeitsbereich der H4
Invest SCS ist das Halten und der Betrieb des in
Brüssel belegenen Grundstücks mit dem darauf
erbauten Büro- und Verwaltungsgebäude SIRIUS.
Die Emittentin ist nicht von Patenten, Lizenzen,
Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren
abhängig. Es sind nach Kenntnis der Anbieterin
keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirt-
schaftliche Lage der Emittentin haben könnten.
Die Tätigkeit der Emittentin ist nicht durch außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden. Es
gibt keine nach § 8 Abs. 1 Ziff. 4 VermVerkProspVO angabepflichtige laufende Investition.
Immobilie SIRIUS im Da Vinci Park Brüssel-Evere
Bei dem Objekt SIRIUS handelt es sich um eine Neubaubüroimmobilie, die vollständig an die Mieterin
Mobistar S.A. vermietet ist.
Das Gebäude befindet sich verkehrsgünstig im
Nordosten von Brüssel im Stadtteil Evere, ca.
6 km vom internationalen Flughafen Brüssel und
ca. 7 km vom Stadtzentrum Brüssels entfernt.
In unmittelbarer Umgebung des Grundstücks
befindet sich das Hauptquartier der NATO. Das
Gebäude verfügt über drei Unter- und sechs
oberirdische Geschosse. Darüber ist ein eingeschossiges Staffelgeschoss als Technikgeschoss
angeordnet. In den Untergeschossen befinden
sich rund 2.550 m² Lagerflächen sowie 630 PkwEinstellplätze. Stellplätze für Fahrräder sind ebenfalls vorhanden. Die sechs Obergeschosse inkl. der
Eingangshalle, des Casinos und der Küche im
Erdgeschoss erstrecken sich über rund 27.800 m².
Das Grundstück hat eine Größe von 13.276 m².
Hier sind weitere 29 Pkw-Stellplätze vorgesehen.
Das Gebäude bietet eine sehr hohe Flexibilität.
Jedes Stockwerk kann in vier separate Bereiche
aufgeteilt werden, sodass das Gebäude über
20 autarke Bereiche verfügt. Auch die entsprechenden technischen Voraussetzungen dafür
sind geschaffen. Aufgrund des Rastermaßes
von 1,30 m ist die Raumaufteilung sehr flexibel.
Das Casino im Erdgeschoss ist ausgelegt für
ca. 450 Personen, bis zu 2.000 Essen können
in der Küche bedarfsgerecht zubereitet werden.
Bewertungsgutachten
DTZ Wissinger Tie Leung s.a./n.v. hat als unabhängiger Gutachter ein Bewertungsgutachten
(Verkehrswert) für die Immobilie erstellt. Im Ergeb
nis bestätigt das Gutachten vom 30. Oktober 2009
ein erstklassiges Class-A-Bürogebäude mit einem
(Gesamt-)Verkehrswert inkl. Anschaffungsneben-
21
kosten in Höhe von EUR 70.650.000. Ein Bewertungsgutachten für das Anlageobjekt (Beteiligung
an der Objektgesellschaft) existiert nicht.
Profil der Anleger
Das Beteiligungsangebot richtet sich an in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige
Anleger, die ihre Beteiligung im Privatvermögen
halten und vor dem Hintergrund ihrer Vermögensverhältnisse gewillt und in der Lage sind, zeitlich
unbegrenzt eine unternehmerische Beteiligung
einzugehen. Das Angebot richtet sich an Anleger, die die diesem Verkaufsprospekt zugrunde
liegenden Angaben und Einschätzungen nach
sorgfältiger Prüfung teilen. Das Angebot eignet
sich nicht für Anleger, die Bedarf an sofort verfügbarer Liquidität haben, insbesondere über
die angelegten Mittel bereits zu einem absehbaren oder bestimmten Zeitpunkt wieder verfügen
wollen oder müssen, und für die ein Totalverlust
ihrer Anlage zu erheblichen Folgen für ihre wirtschaftlichen Verhältnisse führt (vgl. hierzu auch
die Ausführungen zu den „Wesentlichen Risiken
der Vermögensanlage“ auf den Seiten 27 ff.).
Eine Beteiligung von Staatsangehörigen, Inhabern
einer dauerhaften Aufenthalts- oder Arbeitsgenehmigung sowie Gebietsansässigen der Staaten USA, Kanada, Japan und Australien ist ausgeschlossen. Gleiches gilt für die Beteiligung für
eine Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in
Kanada, Japan oder Australien.
Zahlstellen
Zahlungen an die Anleger werden von folgender
Stelle (Zahlstelle) ausgeführt:
EINUNDZWANZIGSTE PAXAS
Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft mbH
Königsallee 106, D-40215 Düsseldorf
Die kostenlose Ausgabe des Verkaufsprospekts
wird von folgender Stelle (Zahlstelle/Prospektbereithaltungsstelle) ausgeführt:
Benrather Straße 18 – 20
40213 Düsseldorf
22
Erwerbspreis und Zahlung des Erwerbspreises
Der Anleger hat für den Erwerb einer Vermögensanlage EUR 10.000 (Einlage) oder einen höheren
durch 1000 ohne Rest teilbaren Betrag als Erwerbspreis sowie ein Agio in Höhe von 5 % dieses Betrags an die Gesellschaft zu zahlen (zu mit
dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage verbundenen weiteren Kosten sowie zu weiteren Leistungsverpflichtungen
des Anlegers vgl. Seite 147 f.). Die Treuhandkommanditistin wird den Treugeber unverzüglich
schriftlich über die erfolgte Annahme informieren.
Der Treugeber hat die Einlage und das Agio sodann
bis zum 22. des Monats zu zahlen, der auf den
Monat folgt, in dem das vorgenannte Schreiben
dem Anleger zugeht. Sollte der 22. kein Bankarbeitstag sein, so ist die Einzahlung am folgenden
Bankarbeitstag zu erbringen. Bei Mitteilung der Annahme im Monat Dezember 2010 ist der späteste Einzahlungstermin der 30. Dezember 2010.
Die Zahlung hat in EUR kosten- und spesenfrei auf
folgendes Konto der Fondsgesellschaft zu erfolgen:
Konto-Nr.: 1909098053
BLZ: 370 501 98
Kreditinstitut: Sparkasse KölnBonn
Adressat für die Zeichnungen
Die ordnungsgemäß ausgefüllten Zeichnungsscheine sind an die folgende Adresse zu übersenden:
Investorenservice
Königsallee 106, D-40215 Düsseldorf
Mit Abgabe des Zeichnungsscheins bietet der An
leger der Treuhandkommanditistin den Abschluss
eines Treuhandvertrags an, der auf den (treuhänderischen) Erwerb einer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft im Namen der Treuhandkommanditistin, jedoch im Auftrage und für Rechnung
des Anlegers, gerichtet ist. Die Annahme der
Zeichnungserklärung/des Angebots auf Abschluss
des Treuhandvertrags erfolgt im Auftrag der SIGNA
Anlegerverwaltungs GmbH (Treuhandkommanditistin) durch die EINUNDZWANZIGSTE PAXAS
Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft mbH.
Beteiligungsangebot
im Überblick
Haftung
Der Anleger haftet gegenüber Gläubigern der
Emittentin grundsätzlich bis zur Höhe der im
Handelsregister eingetragenen Hafteinlage. Gemäß Gesellschaftsvertrag sind 10 % der Pflichteinlage als Hafteinlage in das Handelsregister
einzutragen. Darüber hinaus haftet der Anleger
unabhängig von seiner Haftung als Kommanditist ggf. für in Krisenzeiten erfolgte Auszahlungen, wenn diese zu einer Überschuldung der
Komplementärin führen (Einzelheiten dazu sind
auf Seite 35 unter der Rubrik „Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“, dort unter der Überschrift „Haftung“, aufgeführt).
Nachschusspflicht
Eine Nachschusspflicht der Anleger ist gesellschaftsvertraglich ausgeschlossen. Eine Änderung des Gesellschaftsvertrags bezüglich der
Nachschusspflicht bedarf der Einstimmigkeit.
Platzierungsbeginn, Zeichnungsfrist und vorzeitige Schließung
Das öffentliche Angebot der Vermögensanlage
beginnt nach den Regelungen des § 9 Abs. 1
VerkProspG am Tag nach der Veröffentlichung
des Verkaufsprospekts. Es endet am
31. Dezember 2010, sofern es nicht von der
Geschäftsführung bis zum 30. Juni 2011 verlängert wird. Möglichkeiten, das Angebot vorzeitig
zu schließen, oder Möglichkeiten, Anteile oder
Beteiligungen zu kürzen, bestehen nicht.
Platzierungsgarantie
Die SIGNA Vertriebs GmbH garantiert die Plat
zierung des Kommanditkapitals in Höhe von
EUR 33,0 Mio. zum 31. Dezember 2010. Das
Agio wird nicht garantiert.
Die Investition: Anlageziel und Anlagepolitik
Das Anlageziel der Emittentin ist eine unternehmerische Beteiligung an der Objektgesellschaft
H4 Invest SCS, welche Erbpachtrechtsnehmerin
des Grundstücks in Brüssel und Eigentümerin
der darauf errichteten Immobilie SIRIUS ist. Die
Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft ist das Anlageobjekt. Mit der Beteiligung der Emittentin an der Objektgesellschaft
sind Vermögensrechte (insbesondere auf anteilige Ausschüttung der Erträge aus dem Betrieb
und der Veräußerung der Büroimmobilie SIRIUS),
Stimmrechte auf Ebene der Objektgesellschaft
und Informationsrechte verbunden. Ergänzend
wird auf die Darstellung des Gesellschaftsvertrags
der Objektgesellschaft im Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ (Seite. 111 ff.) verwiesen, der Rechts
grundlage für die mit der Beteiligung verbundenen Rechte ist. Anlagepolitik ist die (mittelbare)
Investition durch Erwerb, langfristige Vermietung
und Veräußerung einer hochwertigen und voll
vermieteten Immobilie in guter Lage über die Anschaffung der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Die Fondsgesellschaft hat den Kaufvertrag
über die Anschaffung der Beteiligung an der
Objektgesellschaft (des Anlageobjekts) zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bereits abgeschlossen und durchgeführt, ist also Eigentümerin der Gesellschaftsanteile geworden, und hält
so mittelbar das Erbpachtrecht und das Eigentum an der Immobilie. Weitere Verträge über die
Anschaffung oder Herstellung des Anlageobjekts
oder wesentlicher Teile davon hat die Emittentin
nicht geschlossen. Über das Erbpachtrecht und
die Vermietung der Immobilie existieren die im
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ dargestellten
Verträge. Die Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft und die langfristige Objektfinanzierung auf Ebene der Objektgesellschaft sind vertraglich gesichert (Einzelheiten
dazu in den „Rechtlichen Grundlagen“ auf den
Seiten 117 bis 120). Das konkrete Projekt, für
das die Nettoeinnahmen aus dem Angebot
genutzt werden sollen, ist der Erwerb der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft, die eine in Brüssel gelegene Immobilie
hält und betreibt. Der Erwerb der Beteiligung
ist unter Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungsmitteln bereits realisiert worden. Die Nettoeinnahmen reichen unter Inanspruchnahme der
Zwischenfinanzierung für die Realisierung des
konkreten Projekts allein aus. Die Nettoeinnahmen
werden für keine sonstigen Zwecke genutzt.
Behördliche Genehmigungen im Hinblick auf
23
Anlageziele und Anlagepolitik waren und sind
nicht erforderlich und liegen daher nicht vor. Es
bestehen keine rechtlichen oder tatsächlichen
Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere im Hinblick auf
das Anlageziel.
Den nach den §§ 3 (Prospektverantwortliche),
7 (Gründungsgesellschafter der Emittentin) oder
12 (Mitglieder der Geschäftsführung und Treuhandkommanditistin) der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung zu nennenden
Personen steht oder stand das Eigentum oder
eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt
oder an wesentlichen Teilen desselben nicht zu.
Die Anteile an der Objektgesellschaft sind zur
Sicherung der bestehenden Finanzierung an die
finanzierende Bank abgetreten worden. Darüber
hinaus bestehen keine nicht nur unerheblichen
dinglichen Belastungen des Anlageobjekts. Die
SIGNA Vertriebs GmbH ist mit der Vermittlung
des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft beauftragt und erhält für ihre Leistungen eine Vergütung in Höhe von insgesamt EUR 3.630.000.
Ferner werden EUR 120.000 für die Vermittlung
der Fremdfinanzierung und EUR 560.000 als
Maklerprovision gezahlt. Weitere Provisionen
werden nicht gezahlt. Die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH erhält für die Fondseinrichtung
einen einmaligen Betrag von EUR 100.000 sowie eine laufende Treuhandvergütung in Höhe
von 0,235 % des jeweils platzierten Eigenkapitals. Darüber hinaus werden durch Personen,
die nach den §§ 3 (Prospektverantwortliche),
7 (Gründungsgesellschafter) oder 12 (Mitglieder
der Geschäftsführung und Treuhänder) der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
zu nennen sind, keine nicht nur geringfügigen
Leistungen und Lieferungen erbracht.
Die voraussichtlichen Gesamtkosten (Gesamtinvestitionsvolumen) der Emittentin für die Anschaffung der Beteiligung an der Objektgesellschaft betragen EUR 34.651.500. Ihre Finanzierung unter Ausweis der Eigen- und Fremdmittel
ist im Abschnitt „Investitions- und Finanzierungspläne und Prognoserechnungen“, Seite 78,
detailliert dargestellt.
24
Dienstleistungshonorare
Die Gesamthöhe der Honorare für Dienst- und
Beratungsleistungen der SIGNA Gruppe im Zusammenhang mit dem Beteiligungsangebot beträgt insgesamt EUR 5.876.600. Dies entspricht
einem Anteil von 16,96 % an den Gesamtinvestitionskosten bzw. auf das geplante Eigenkapital
(inkl. Agio).
Finanzierung
Die Finanzierung des Erwerbs der Anteile an der
H4 Invest SCS/Objektgesellschaft und der Nebenkosten des Erwerbs erfolgt planmäßig durch
das angebotene Kommanditkapital (Kommanditeinlagen) in Höhe von EUR 33,0 Mio. (vgl.
„Rahmendaten der Finanzierung“, Seite 85).
Zusätzlich zum Kommanditkapital haben die Anleger ein Agio in Höhe von 5,0 % des jeweiligen
Zeichnungsbetrags zu leisten. Das Kommanditkapital wird teilweise durch Aufnahme eines
Darlehens bis zur Schließung des Fonds zwi
schenfinanziert. Ein Platzierungsgarantievertrag
mit der SIGNA Vertriebs GmbH stellt zudem die
Platzierung des geplanten Eigenkapitals in Höhe
von EUR 33,0 Mio. spätestens zum 31. Dezember
2010 sicher (vgl. „Platzierungsgarantie“, Seite 122).
Mietverhältnis
Die gesamten Büro- und Verwaltungsflächen
des Gebäudes SIRIUS sind an die international
tätige Telekommunikationsgesellschaft Mobistar
S.A. vermietet. Die Laufzeit des Mietvertrags beträgt 15 Jahre und endet am 31. Oktober 2024.
Nach 15 Jahren hat Mobistar das Recht, die Immobilie zum Verkehrswert anzukaufen. Nach Ablauf des Mietvertrags hat Mobistar S.A. eine Option zur Verlängerung des Mietvertrags um
weitere neun Jahre mit Sonderkündigungsrechten nach drei und sechs Jahren. Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen sog. Double-NetVertrag. Alle Betriebskosten, Versicherungen,
Gebühren, Abgaben sind vom Mieter zu bezahlen. Instandhaltungen an Dach und Fach sind
von der Vermieterin zu bezahlen (siehe „Rechtliche Grundlagen“, Beschreibung „Bauleistungsund Finanzierungsmietvertrag mit Mobistar“,
Beteiligungsangebot
im Überblick
Seiten 120 bis 121). Eine Ausfallversicherung für
die 10-jährige Gewährleistungsverpflichtung ist
abgeschlossen.
Erbpachtvertrag
Die Objektgesellschaft H4 Invest SCS hat mit der
Grundstückseigentümerin, der SDRB (Société
de développement pour la région de BruxellesCapitale), einer Gesellschaft öffentlichen Rechts,
einen langfristigen Erbpachtvertrag abgeschlossen.
Der Erbpachtvertrag endet am 31. Dezember
2033 mit der zweimaligen Option der Objektgesellschaft, diesen um weitere 33 Jahre und anschließend um weitere 14 Jahre bis zum 31. Dezember 2080 zu verlängern. Die Erbpachtgeberin
kann der Ausübung dieser Verlängerungsoption
nicht widersprechen. Der Erbpachtzins ist an die
Entwicklung des Preisindexes in Belgien gekoppelt, bei Ausübung der beiden Verlängerungsoptionen wird der jeweilige Erbpachtzins über einen festgelegten Schlüssel neu berechnet. Der
so ermittelte Pachtzins darf jedoch nicht unter
dem Pachtzins der vorherigen Periode liegen.
Verwaltung der Anleger
Die Treuhandkommanditistin ist auch mit der
Anlegerverwaltung (einschließlich direkt beteiligter Anleger) beauftragt. Dazu gehören u. a. die
gesamte Anlegerkommunikation, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs mit dem Anleger und
die Vorbereitung und Durchführung von Treugeberversammlungen. Die Treuhandkommanditistin hat ihre Aufgaben auf der Grundlage eines
Geschäftsbesorgungsvertrags auf die Einundzwanzigste PAXAS Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft mbH (im Folgenden Paxas)
übertragen. Die Paxas ist Ansprechpartner für die
Investoren in allen mit der Beteiligung zusammenhängenden Fragen. Ferner obliegt ihr die Weiterleitung der laufenden Informationen, u. a. hinsichtlich der steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse der Fondsgesellschaft, die ihr von der Treuhandkommanditistin zur Verfügung gestellt werden.
Property Management
Das Property Management ist grundsätzlich von
der Mieterin auf deren Kosten durchzuführen.
Es ist beabsichtigt, die TDO Consulting S.A.,
Luxemburg, mit dieser Aufgabe zu betrauen.
Ausschüttung
Die planmäßigen Ausschüttungen an die Anleger
sind aus dem Verlauf der Prognoserechnung ersichtlich. Auf die Erläuterungen zur Prognoserechnung wird verwiesen. Sie erfolgen zeitanteilig
für volle Monate der Gesellschaftszugehörigkeit
der Anleger und sollen jeweils im folgenden Geschäftsjahr bis spätestens 31. März ausgezahlt
werden. Die geplanten Ausschüttungen betragen während der Jahre 2010 bis 2020 6 %
p. a., jeweils berechnet auf das gezeichnete
Kommanditkapital ohne Agio. Weitere Informa
tionen zum geplanten Verlauf der Ausschüttung
sind den Seiten 86 bis 87 zu entnehmen.
Wirtschaftliches Gesamtergebnis (Gesamtrendite)
Die interne Verzinsung der Investition beträgt bei
prognosegemäßem Eintritt sämtlicher Annahmen
der Investitions- und Prognoserechnung sowie
des Veräußerungsszenarios 5,9 % auf das eingezahlte Kommanditkapital ohne Agio. Bei der internen Verzinsung (Gesamtrendite) handelt es
sich um eine laufzeit- und zahlungsstromabhängige Kennziffer, die insbesondere die vollständige
oder teilweise Bindung des Kapitals während der
Laufzeit berücksichtigt. Sie ist daher von für die
Kapitalanlage spezifischen Voraussetzungen abhängig und eignet sich nicht zum Vergleich mit
festverzinslichen Anlageformen. Die Anbieterin
macht an dieser Stelle ausdrücklich darauf aufmerksam, dass deswegen die Verwendung der
Gesamtrenditekennzahl nach den Vorgaben des
IDW Standard S 4, der bindende Kriterien für die
Beurteilung von Verkaufsprospekten durch Wirtschaftsprüfer in Deutschland enthält, vermieden
werden soll. Die Anbieterin ist jedoch der Ansicht, dass die Gesamtrendite als etablierte
Kennziffer für den Anleger entscheidenden Aussagewert hat, und bietet diese dem kundigen
Anleger deshalb aus Gründen der umfänglichen
25
Anforderungen des IDW Standards S 4 beachtet. Auf die Verwendung der internen Renditekennziffer „IRR“ und Erläuterungen dazu (vgl.
oben) wird hingewiesen.
Information an (vgl. „Investitionsplan“, „Prognoserechnungen“, „Beendigung der Kapitalanlage“, Seiten 78 bis 96).
Anbieterin
Struktur der Vermögensanlage
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG ist An
bieterin der Vermögensanlage und die Herausgeberin des Verkaufsprospekts. Die SIGNA Property
Funds Deutschland AG ist ein Unternehmen der
international tätigen SIGNA Gruppe, Wien (Österreich).
IDW Standard S 4
Im Rahmen der Konzeption und Umsetzung der
Vermögensanlage wurden die Vorgaben und
Die Vermögensanlage erstreckt sich über zwei
Länder. Die deutsche Emittentin SIGNA 11
Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH &
Co. KG ist Eigentümerin der Anteile an der
Objektgesellschaft H4 Invest SCS, welche Erbpachtnehmerin eines Grundstücks in Brüssel
und Eigentümerin des darauf befindlichen Büround Verwaltungsgebäudes SIRIUS ist.
Beteiligungsstruktur (vereinfachte Darstellung)
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
SIGNA Holding GmbH
89,01 %
Management
Anleger
Treuhandkommanditist
Direktkommanditist
Michael Liebe
10,99 %
Kommanditist
100,00 %
100,00 %
Kommanditistin
Kommanditistin
Komplementärin
SIGNA 11 Brüssel
Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
99,90 %
Objekt SIRIUS
100,00 %
Komplementärin
0,05 %
H4 Invest SCS
Komplementär
0,05 %
Dr. Marcus Mühlberger
26
x Wesentliche Risiken der Vermögensanlage x
Vorbemerkung
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot und
der damit verbundenen mittelbaren Investition in
die Brüsseler Büroimmobilie SIRIUS handelt es
sich aufgrund der frühestens zum 31. Dezember
2020 möglichen ordentlichen Kündigung um eine
langfristige Beteiligung an einem geschlossenen
Fonds. Derartige Vermögensanlagen und somit
auch die vorliegende Beteiligungsmöglichkeit sind
mit wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen
Risiken verbunden. Die Vermögensanlage ist daher nicht für Anleger geeignet, die kurzfristigen
Liquiditätsbedarf haben oder eine Kapitalanlage
mit einer garantierten Festverzinsung anstreben.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen über
die von der Anbieterin als wesentlich erachteten
Risiken im Zusammenhang mit der angebotenen
Vermögensanlage aufklären. Dabei folgt die Darstellung nicht der Wahrscheinlichkeit des Eintretens der einzelnen Risiken oder deren Intensität,
sondern ist nach Themenbereichen untergliedert.
Die aufgeführten Risiken beziehen sich hierbei
nicht ausschließlich auf den Themenbereich, dem
sie zugeordnet sind, sondern können auch
themenübergreifende Relevanz besitzen und/
oder sich auf den Eintritt oder den Umfang anderer Risiken auswirken.
In diesem Zusammenhang wird hinsichtlich der
Auswirkungen für den Anleger zwischen den
folgenden Risiken unterschieden:
-
-
-
Prognosegefährdende Risiken: Prognosegefährdende Risiken sind solche, deren Verwirklichung zu einer negativen Abweichung von den
erwarteten Einnahmen und Ausgaben führt,
sodass sich der wirtschaftliche Erfolg der Vermögensanlage verschlechtert und sich die
Auszahlungen für den Anleger verringern.
Anlagegefährdende Risiken: Anlagegefährdende Risiken sind solche, deren Verwirklichung
negative Auswirkungen auf das Anlageobjekt
und/oder die gesamte Vermögensanlage haben
und zu einem vollständigen Verlust der Kapital-
einlage des einzelnen Anlegers inkl. Agio
führen kann.
Anlegergefährdende Risiken: Anlegergefähr-
Wesentliche Risiken
der Vermögensanlage
dende Risiken sind solche, deren Verwirklichung neben dem vollständigen Verlust der Kapitaleinlage zu Verpflichtungen des Anlegers
führen kann, weitere Zahlungen aus seinem
sonstigen Vermögen leisten zu müssen.
Mehrere mit dem Beteiligungsangebot verbundene Risiken können sich gleichzeitig realisieren.
Dies kann dazu führen, dass sich die Auswirkungen der einzelnen Risiken für den Anleger
verstärken. Insbesondere das Hinzutreten negativer wirtschaftlicher Umstände allgemeiner Art,
wie sie durch die Weltwirtschafts- und Finanzkrise begründet sein können, kann zu einer
Kumulation sowie zu einer Verstärkung einzelner
Risiken führen. Auch das Vorliegen persönlicher
Umstände seitens des Anlegers, von denen die
Anbieterin keine Kenntnis besitzt, kann dazu
führen, dass ein Risiko ein höheres Gefährdungspotenzial als dargestellt entwickelt.
Darstellung der einzelnen Risiken
Maximales Risiko
Die Emittentin kann den prognostizierten Erfolg
der Vermögensanlage nicht garantieren. Es besteht etwa das Risiko, dass die Objektgesellschaft
nicht die prognostizierten Mieterträge oder den
angenommenen Veräußerungserlös erzielt. In
diesem Fall verringern sich die Auszahlungen an
den Anleger oder bleiben ganz aus. Sofern die
Fonds- oder die Objektgesellschaft nicht mehr
in der Lage sind, ihre Verbindlichkeiten aus liquidem Kapital oder mittels einer Anschlussfinanzierung zu begleichen, müssen ggf. vorhandene
Wirtschaftsgüter wie das gehaltene Pachtrecht
oder die Fondsimmobilie verwertet werden. Ein
fehlender wirtschaftlicher Erfolg der Vermögensanlage kann den Totalverlust der Kapitaleinlage
des Anlegers inkl. Agio hervorrufen. Für den Fall,
dass der Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch Fremdkapital finanziert hat,
besteht die Gefahr, dass verringerte oder ganz
ausbleibende Auszahlungen nicht ausreichen,
die persönlichen Verbindlichkeiten zu begleichen,
sodass dieser weitere Zahlungen aus seinem
Privatvermögen zu leisten hat. Sofern der Anleger
nicht mehr in der Lage ist, den Kapitaldienst zu
27
erbringen, kann dies zur Zahlungsunfähigkeit
führen. Aus diesem Grund rät die Anbieterin ausdrücklich davon ab, eine Beteiligung an der vorliegenden Vermögensanlage durch Fremdkapital
zu finanzieren.
(Anlagegefährdendes und anlegergefährdendes
Risiko)
Unternehmerische Risiken
Langfristige unternehmerische Bindung
Aufgrund der ordentlichen Kündigung frühestens
zum 31. Dezember 2020 geht der Anleger mit
dem Beitritt zur Fondsgesellschaft eine langfristige Bindung ein. Es besteht daher das Risiko,
dass zukünftige Umstände nicht wie erwartet
eintreten und auch aufgrund einer möglichen
Kumulation von geringfügigen Abweichungen
über die Folgejahre erheblich von den in diesem
Verkaufsprospekt dargestellten Prognosen abweichen. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass
auch der Grad der Genauigkeit der Prognosen
mit zunehmender Laufzeit der Beteiligung abnimmt. Dies kann das wirtschaftliche Ergebnis
der Vermögensanlage negativ beeinflussen und
zu geringeren oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger führen.
(Prognosegefährdendes Risiko)
Entwicklung des Immobilienmarktes
Der wirtschaftliche Erfolg der Vermögensanlage
hängt maßgeblich von äußeren Faktoren wie der
Entwicklung der Immobilienmärkte im Allgemeinen und am Standort der Fondsimmobilie in
Brüssel im Besonderen ab. Sollten die äußeren
wirtschaftlichen Bedingungen sich nachteilig
verändern, kann dies den wirtschaftlichen Erfolg
der Vermögensanlage negativ beeinträchtigen
und in der Folge zu einer Verminderung der
Auszahlungen an den Anleger oder deren Ausbleiben führen oder auch den gänzlichen Verlust
der Kapitaleinlage des Anlegers hervorrufen.
(Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko)
schiedene Vertragsbeziehungen der Emittentin
sowie der Objektgesellschaft zu ihren Gesellschaftern und zu Dritten. Es besteht das Risiko,
dass einzelne Vertragspartner ihren vertraglichen
Pflichten – vorsätzlich oder fahrlässig – nicht nachkommen oder wegen der Verschlechterung ihrer
Bonität zur Vertragserfüllung oder zur Leistung
eines Schadensersatzes nicht imstande sind.
Unter Umständen können die Leistungen der
Vertragspartner nicht anderweitig am Markt oder
nicht zu vergleichbaren Konditionen beschafft
werden. Ebenso können Maßnahmen der Geschäftsführung der Treuhandkommanditistin, der
Fonds- und der Objektgesellschaft, etwa durch
wirtschaftliche Fehlentscheidungen oder Unterlassen notwendiger Handlungen, Leistungsstörungen hervorrufen. Dies kann dazu führen, dass
Kosten der Vertragsdurchsetzung oder Schadensersatzansprüche entstehen, die das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage negativ beeinflussen können. In diesem Fall vermindern sich
die Auszahlungen an den Anleger oder bleiben
ganz aus. Daneben kann dies zu einem Totalverlust der Kapitaleinlage des Anlegers führen.
Vermietung nur an einen Mieter
Die Fondsimmobilie wird ausschließlich an das
Telekommunikationsunternehmen Mobistar S.A.
vermietet und die Fondsgesellschaft wird über
die Beteiligung an der Objektgesellschaft ausschließlich in die Immobilie SIRIUS in Brüssel
investieren. Eine Diversifizierung der damit verbundenen mieter- und standortbedingten Risiken der Vermögensanlage findet nicht statt.
Dieser Umstand erhöht bei Verwirklichung einzelner Risiken die negativen Konsequenzen für
den Anleger. In diesem Fall können Auszahlungen an den Anleger geringer ausfallen bzw. ganz
ausbleiben oder das eingezahlte Kapital ganz
oder teilweise verloren werden.
Rechtsdurchsetzung im Ausland
Vertragsbeziehungen zu Gesellschaftern und Dritten
Bestandteil des Beteiligungsangebots sind ver-
28
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um
eine Kommanditgesellschaft, auf die deutsches
Wesentliche Risiken
Recht Anwendung findet. Wesentliche Verträge
wie der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft, der Vertrag zum Erwerb des Erbpachtrechts an dem Grundstück, auf dem die Fonds
immobilie belegen ist, der Vertrag zur Errichtung
der Fondsimmobilie, der Darlehensvertrag mit
dem Darlehensgeber und der Mietvertrag mit
Mobistar S.A. unterliegen jedoch belgischem
Recht. Gleiches kann für künftig noch abzuschließende neue oder bestehende Verträge sowie ersetzende oder ergänzende Vereinbarungen gelten. Die Frage der Durchsetzbarkeit der
dem belgischen Recht unterliegenden Verträge
und damit verbundener Kosten kann im Einzelnen nicht abschließend beurteilt werden. Ansprüche hieraus können möglicherweise nur vor belgischen Gerichten und mit Unterstützung eines
belgischen Rechtsbeistands geltend gemacht
werden, was u. a. aufgrund von Sprachbarrieren und erhöhten Kosten die Rechtsverfolgung
erschweren kann. Dies führt zu einer negativen
Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Erfolgs der
Vermögensanlage. In diesem Fall können sich die
Auszahlungen an den Anleger verringern oder
ganz ausbleiben.
Ansprüche mangels ausreichender Liquidität
ganz oder teilweise nicht erfüllt werden können.
In diesem Fall wirkt sich die Unwirksamkeit abgeschlossener Verträge negativ auf den wirtschaftlichen Erfolg der Vermögensanlage aus
und führt zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an die Anleger bis hin
zum Totalverlust der Einlage.
Entschädigung für Kapitalherabsetzungen
Während der Laufzeit der Beteiligung soll eine Rück
zahlung vorhandener Liquidität an die Anleger
über jährliche Kapitalherabsetzungen auf Ebene
der Objektgesellschaft erfolgen. In diesem Fall
besteht das Risiko, dass außenstehende Kreditgeber von der Objektgesellschaft eine Entschädigung für die Kapitalherabsetzung verlangen können. Diese Entschädigungszahlungen beeinflussen
das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage
und führen zu geminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger.
Risiken aus der Investition in die Fondsimmobilie
Unwirksamkeit abgeschlossener Verträge
Allgemeines Investitionsrisiko bei Immobilien
Zur Durchführung des Beteiligungsangebots haben die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft eine Vielzahl von Verträgen abgeschlossen
und werden zukünftig weitere Verträge abschließen. Es ist denkbar, dass diese Verträge ganz
oder teilweise unwirksam, lückenhaft, fehlerhaft
und/oder unvorteilhaft sind. Dies gilt insbesondere, wenn zu einem späteren Zeitpunkt Rechtsmängel festgestellt werden, aufgrund derer
insbesondere der Vertrag zum Erwerb des Erbpachtrechts an dem Grundstück, auf dem die
Fondsimmobilie belegen ist, oder die Gründung
der Fondsgesellschaft oder der Objektgesellschaft fehlerhaft oder unwirksam erfolgten. Dies
kann dazu führen, dass der Erwerb des Erbpachtrechts durch die Objektgesellschaft sowie
die Gründung der Fonds- oder der Objektgesellschaft rückabgewickelt werden müssen und die
Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaft
unvorhergesehenen Ansprüchen ausgesetzt
werden. Folge hiervon kann sein, dass diese
Investitionen in Immobilienvermögen sind grundsätzlich mit Risiken verbunden, die andere Anlageformen wie Festgelder oder festverzinsliche
Wertpapiere etc. nicht aufweisen. Für den Anleger hängt der wirtschaftliche Erfolg seiner Beteiligung maßgeblich vom Wert der Immobilie ab.
Sinkt deren Marktwert, wird hierdurch ggf. das
wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensbeteiligung negativ beeinträchtigt und führt zu einer
verringerten Auszahlung an den Anleger oder
einem Totalverlust seiner Einlage.
Vermietung der Fondsimmobilie
Das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensbeteiligung hängt im Wesentlichen von den erzielten Mieteinnahmen aus der Fondsimmobilie ab.
Es besteht hierbei insbesondere das Risiko, der
29
fehlenden Bonität, der Vertragsuntreue oder dem
Zahlungsverzug der Mieterin, der z. B. aufgrund
von Mietminderungen nicht nachhaltig erzielbaren
Höhe der Mieten, möglichen Mietausfällen, etwa
aufgrund einer zeitweisen oder endgültigen Zahlungsunfähigkeit der Mieterin, Leerstandszeiten
sowie etwaigen erforderlichen Umbaumaßnahmen
und sonstigen Nachvermietungskosten (wie finanziellen Anreizen zugunsten eines Nachmieters oder
Mieterausbauten) bei einer notwendigen Anschluss
vermietung (wie etwa Maklerhonoraren oder sonstigen Renovierungskosten) ausgesetzt zu sein.
Vorstehend genannte Risiken werden verstärkt, da
die Fondsimmobilie nur an eine einzige Mieterin
vermietet wird und somit keine Diversifikation des
wirtschaftlichen Risikos erfolgt. Zudem besteht
das Risiko, dass die Mieteinnahmen zuzüglich
der Liquiditätsreserve nicht ausreichen, um den
laufenden Zahlungsverpflichtungen wie etwa den
laufenden Darlehenszinsen vollständig nachkommen zu können. Es besteht somit das Risiko, dass
sich hierdurch das wirtschaftliche Ergebnis der
Kapitalanlage verschlechtert und Auszahlungen
sich verringern oder ganz ausbleiben oder der Anleger einen Totalverlust seiner Kapitaleinlage erleidet.
(Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes
Risiko)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit dem Telekommunikationsunternehmen Mobistar S.A. beträgt
15 Jahre und endet am 30. Oktober 2024
mit einer Verlängerungsoption für die Mieterin
(vgl. auch Seite 33, „Ankaufsoption“). Es besteht
das Risiko, dass eine Anschlussvermietung
nach Beendigung dieses Mietverhältnisses nicht
oder nur zu einem Preis unter der zuletzt gezahlten
und/oder kalkulierten Miete möglich ist. Ausbleibende oder verringerte Mietzahlungen neuer
Mieter oder Leerstandszeiten nach Beendigung
des Mietverhältnisses können negative Auswirkungen auf das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage haben und dazu führen, dass
Auszahlungen an den Anleger geringer als prognostiziert ausfallen oder ganz ausbleiben. Zudem
besteht das Risiko, dass die verbleibenden
Mieteinnahmen zuzüglich der Liquiditätsreserve
nicht ausreichen, um den laufenden Zahlungsverpflichtungen wie etwa den laufenden Dar
lehenszinsen vollständig nachkommen zu können.
Dies kann zu geringeren oder ganz ausbleiben-
30
den Auszahlungen an den Anleger oder bei einer
Insolvenz der Fonds- oder der Objektgesellschaft
zum Totalverlust seiner Kapitaleinlage führen.
Risiken aus dem Darlehensvertrag
Allgemeine Risiken aus Fremdfinanzierung
Bei Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungsmitteln besteht das Risiko, dass bei Auslaufen
des Finanzierungszeitraums eine Anschlussfinanzierung nicht oder nicht zu wirtschaftlichen
Konditionen erhältlich ist. In diesem Fall könnte
die finanzierende Bank zur Befriedigung ihrer
Ansprüche auf Rückzahlung des Finanzierungsbetrags und etwaiger Nebenkosten die ausgereichten Sicherheiten verwerten. In diesem Zusammenhang kommt insbesondere auch eine
Verwertung der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft oder der Immobilie der Objektgesellschaft in Betracht. Der damit verbundene Ausfall von Einnahmen kann
sich beim Anleger anlagegefährdend auswirken.
Tritt bei Fälligkeit von Zwischenfinanzierungsmitteln der Platzierungsgarant ein, kann dies zu einer Majorisierung der Fondsgesellschaft führen.
Risiken aus Majorisierung sind nachfolgend im
Einzelnen dargestellt.
(Anlagegefährdendes Risiko)
Die Objektgesellschaft ist hinsichtlich der
Tranche A in Höhe von EUR 42,0 Mio. gegenüber
dem Darlehensgeber verpflichtet, dafür Sorge zu
tragen, dass das Verhältnis zwischen der ausstehenden Darlehensvaluta und dem Verkehrswert der Fondsimmobilie 65 % nicht übersteigt.
Das Verhältnis zwischen dem erwarteten Nettoeinkommen sowie den vereinbarten Zins- und
Tilgungsleistungen einschließlich sonstiger Zahlungsverbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag
(Debt Service Cover Ratio) darf 120 % nicht unterschreiten. Beide Werte werden alle zwei Jahre
überprüft, erstmals zum 31. Januar 2012.
Beträgt in diesem Fall der Loan-to-Value-Wert
zwischen 65 % und 72,5 % oder die Debt Service Cover Ratio weniger als 120 %, kann der
Darlehensgeber die Rechte aus der Abtretung
der Mieteinnahmen und sonstiger Einnahmen
Wesentliche Risiken
verlangen. Übersteigt der Loan-to-Value-Wert
72,5 % oder ist die Debt Service Cover Ratio
geringer als 105 %, erhöht sich die Marge für
das Darlehen von 0,925 % auf 3,925 %, und die
ausstehenden Beträge sind durch Tilgungsleistungen zurückzuführen, bis der zulässige Wert wieder
erreicht wird. Falls die vorstehend genannten Werte über- bzw. unterschritten werden und sämtliche
Erträge der Objektgesellschaft an den Darlehens
geber sowie nicht an den Anleger ausgeschüttet
werden können, verringern sich die Auszahlungen
an den Anleger oder bleiben ganz aus.
Darüber hinaus hat die Fondsgesellschaft mit
dem Darlehensgeber vereinbart, dass 25 % des
Eigenkapitals bis zum 30. Juni 2010, 50 % des
Eigenkapitals bis zum 31. Dezember 2010 und
75 % des Eigenkapitals bis zum 30. Juni 2011
platziert werden. Wird die genannte Eigenkapital
platzierung nicht zu den geplanten Zeitpunkten
vollzogen, wird der gesamte erwirtschaftete Ertrag
der Fonds- und der Objektgesellschaft so lange
zur Tilgung der Tranchen B, C und D verwendet,
bis das angestrebte Platzierungsvolumen erreicht
wird. In diesem Fall können keine oder nur verminderte Erträge an den Anleger ausgeschüttet werden.
Der Darlehensgeber kann im Falle eines Verstoßes
der Fondsgesellschaft oder der Objektgesellschaft
gegen den Darlehensvertrag ausstehende Beträge
sofort fälligstellen. Ein solcher Verstoß liegt z. B.
bei Nichterfüllen von Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Darlehensgeber oder Dritten vor
oder bei Verlust der Kontrolle im Sinne des belgi
schen Gesellschaftsrechts der SIGNA Holding
GmbH über die Fondsgesellschaft. Ein Kontrollverlust ist z.B. dann gegeben, wenn die Komplementärin der Fondsgesellschaft wechselt und
es sich bei der neuen Komplementärin nicht um
eine Tochtergesellschaft der SIGNA Holding GmbH
handelt. Sofern die Fonds- oder die Objektgesellschaft die fällige Darlehenssumme nicht begleichen können, besteht das Risiko, dass der
Darlehensgeber die vorhandenen Wirtschaftsgüter,
insbesondere das Eigentum am Gebäude oder
das Pachtrecht, verwertet. In diesem Fall können
sich Auszahlungen an den Anleger verringern
oder ganz ausbleiben sowie dieser sein gesam-
tes eingesetztes Kapital verlieren.
Die Änderung der Gesellschaftsverträge von Fondsund Objektgesellschaft sowie die Übertragung
und Verpfändung der jeweiligen Komplementärgesellschaftsanteile bedürfen der vorherigen
schriftlichen Zustimmung der finanzierenden Bank.
In diesem Fall besteht das Risiko, dass notwendige Änderungen der Gesellschaftsverträge oder
Übertragungen der Anteile nicht bewilligt werden
und deswegen Maßnahmen nicht vorgenommen
werden können, obwohl sie wirtschaftlich sinnvoll oder erforderlich sind. Dies kann das wirtschaftliche Ergebnis der Fonds- und der Objektgesellschaft negativ beeinträchtigen und zu
geringeren Auszahlungen an den Anleger oder
zu einem Totalverlust der Kapitaleinlage führen.
Beeinflussung der Vermietbarkeit durch die allgemeine wirtschaftliche Lage
Im Zusammenhang mit den allgemeinen Vermietungsrisiken ist auch darauf hinzuweisen, dass
die derzeitige allgemeine wirtschaftliche Lage insbesondere die Vermietung von Büroimmobilien
negativ beeinflussen kann. Die schlechte wirtschaftliche Lage kann dazu führen, dass Büroflächen
sowohl generell als auch am Standort Brüssel
länger oder in größerem Umfang leer stehen,
was sich auch auf die Vermietbarkeit der Fonds
immobilie und auf die wirtschaftliche Entwicklung der erzielbaren Mieten für derartige Flächen
negativ auswirken kann. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der bestehende Mietvertrag nicht erfüllt wird. In diesem Fall besteht
das Risiko, dass Ausschüttungen an den Anleger
sich verringern oder ganz ausbleiben.
Schäden an der Fondsimmobilie
Im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie
durch die Mieterin können Schäden auftreten,
welche nicht versichert oder nicht versicherbar
sind. Es besteht das Risiko, dass eine derzeit
31
nicht erkannte und/oder nicht versicherte Gefährdung zu einem Einnahmeausfall oder zu
Ansprüchen der Mieterin bzw. Dritter führt. Dies
kann zu geringeren oder ganz ausbleibenden
Auszahlungen an den Anleger oder zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen.
Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen
Die Wertentwicklung der Fondsimmobilie hängt
auch von den getroffenen Instandhaltungsmaßnahmen ab. Werden solche Maßnahmen, insbesondere obwohl sie notwendig sind, nicht oder
nicht rechtzeitig durchgeführt, können sich der
Wert der Immobilie sowie das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage verschlechtern. In
diesem Fall verringern sich die Auszahlungen an
den Anleger bzw. bleiben ganz aus oder rufen
den Verlust des eingesetzten Kapitals hervor.
Änderung der politischen, rechtlichen, steuerlichen
und/oder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in
Belgien
Darüber hinaus beinhaltet eine Investition in eine
im Ausland belegene Immobilie weitere Risiken,
die über die Risiken einer Investition im Inland
hinausgehen. So besteht das Risiko, dass sich
die politischen, rechtlichen, steuerlichen und/
oder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in
Belgien ändern oder hinsichtlich der Finanzierung
erhebliche Änderungen der Kapitalmarktbedingungen eintreten und es hierdurch zu schlech
teren Rahmenbedingungen für den Bestand, die
Fortführung oder die Beendigung des Investments kommt. Derartige Änderungen haben
negative Auswirkungen auf das wirtschaftliche
Ergebnis der Vermögensanlage, sodass sich
die Auszahlungen an den Anleger verringern oder
ganz ausbleiben.
Gebäudeherstellung
Die Objektgesellschaft hat lediglich mit der CIT
Blaton-BPC einen Bauträgervertrag über die
32
Herstellung des fertigen Gebäudekomplexes
SIRIUS abgeschlossen. Im Falle einer Insolvenz
des Bauträgers stehen der Objektgesellschaft
keine Ansprüche auf Fertigstellung des Gebäudes oder finanzieller Art gegen Dritte zu, sodass
ggf. weitere Subunternehmer kostenpflichtig beauftragt werden müssen. Es besteht ferner das
Risiko, dass die Herstellung teurer als prognostiziert ausfällt oder das Gebäude infolge einer
Zahlungsunfähigkeit der Objektgesellschaft nicht
ordnungsgemäß fertiggestellt werden kann. Dies
kann das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage negativ beeinflussen, sodass Auszahlungen an den Anleger sich verringern oder
ganz ausbleiben oder dieser einen Totalverlust
seiner Kapitaleinlage erleidet.
Das Gebäude wurde am 31. Oktober 2009 an
die Mieterin übergeben. Bis zu einer finalen Abnahme bleibt die Objektgesellschaft jedoch verpflichtet, das Gebäude mängelfrei zur Verfügung
zu stellen. Sofern die Objektgesellschaft das
Gebäude nicht endgültig frei von Mängeln übergibt, ist sie zu kostenpflichtigen Nachbesserungsarbeiten oder ggf. zur Leistung eines Schadensersatzes verpflichtet. In diesem Fall besteht das
Risiko, dass das wirtschaftliche Ergebnis der
Vermögensanlage negativ beeinflusst wird oder
im Falle einer Kündigung erhebliche Leerstandszeiten entstehen und in diesem Zeitraum keine
Mieteinkünfte erzielt werden können. Dies führt
zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger oder zum Totalverlust
des eingesetzten Kapitals.
Risiken aus dem Kauf der Anteile an der Objekt
gesellschaft
Share Deal
Die Fondsgesellschaft erwirbt nicht direkt das
Pachtrecht, sondern lediglich die Anteile an der
Objektgesellschaft im Wege eines sog. „Share
Deals“. Derartige Unternehmenskäufe bergen
immer das Risiko in sich, dass Mängel an der
Gesellschaft vor dem Kauf schwieriger zu erken-
Wesentliche Risiken
nen sind als bei einem materiellen Wirtschaftsgut. Insbesondere hängt die Beurteilung des
Werts des Unternehmens neben dem Wert der
gehaltenen Wirtschaftsgüter, vorliegend also des
Gebäudes sowie des Pachtrechts, auch von bestehenden oder zukünftigen Verbindlichkeiten
privater oder öffentlich-rechtlicher Art der Gesellschaft ab. Es besteht das Risiko, dass derartige wertbildende Umstände nicht zutreffend
erkannt werden und somit den wirtschaftlichen
Wert der Vermögensanlage negativ beeinflussen.
Dies führt zu geringeren oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger oder zum
Totalverlust seiner Kapitaleinlage.
Umwandlung
Die Objektgesellschaft wurde vor dem Erwerb
durch die Fondsgesellschaft von der Rechtsform
einer belgischen Aktiengesellschaft in eine sog.
einfache Kommanditgesellschaft belgischen
Rechts umgewandelt. Derartige Unternehmensumwandlungen bergen wirtschaftliche, rechtliche
und steuerliche Risiken in sich. Insbesondere
können Begünstigungen der früheren Gesellschaft
sowie vorgetragene Verluste und NOI-Abschreibungen durch die Umwandlung verloren gehen.
Dies führt zu negativen Auswirkungen auf das
wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensbeteiligung und zu verminderten oder ganz ausbleiben
den Auszahlungen an den Anleger.
Risiken aus dem langfristigen Pachtrecht
Übergang des Eigentums bei Beendigung des
Pachtrechts
Die Objektgesellschaft ist Eigentümerin des Gebäudekomplexes SIRIUS und verfügt über ein
langjähriges Pachtrecht an dem Grundstück, auf
dem der Gebäudekomplex belegen ist. Sofern sie
das Pachtrecht nicht um weitere 33 bzw. 14 Jahre
verlängert, endet dieses am 31. Dezember 2033.
Nach Beendigung des Pachtrechts durch Zeitablauf
geht das Eigentum an der Fondsimmobilie auf den
Eigentümer des Grundstücks (derzeit die SDRB)
ohne Entschädigungszahlung über. Es besteht so-
mit das Risiko, dass die Fondsgesellschaft im Falle
eines Verkaufs der Objektgesellschaft oder des
Pachtrechts einen geringeren Veräußerungserlös
als prognostiziert erzielt oder kein Käufer gefunden
werden kann. Dies führt zu verminderten oder ganz
ausbleibenden Ausschüttungen an den Anleger
sowie zum Totalverlust seiner Kapitaleinlage.
Übergang des Pachtrechts bei Insolvenz der
Objektgesellschaft
Ferner geht das Eigentum an der Fondsimmobilie
oder an dem des bis zu diesem Zeitpunkt errichteten Bau im Falle einer Insolvenz der Objektgesellschaft unmittelbar und ohne die Zahlung
einer Entschädigung auf die SDRB über. In diesem Fall besteht das Risiko, dass das Gebäude
nicht zur Schuldentilgung verwendet werden
kann und dies zu einem Totalverlust der Kapitaleinlage des Anlegers führt.
Ankaufsoption
Nach ordnungsgemäßer Durchführung des Miet
vertrags über den gesamten Zeitraum von 15
Jahren hat die Mieterin ein Ankaufsrecht zum
gutachterlich bestimmten Verkehrswert. Erklärt
die Mieterin nicht den Verzicht auf die Ankaufs
option, kann nach 10 Jahren ggf. kein Käufer gefunden werden, der bereit ist, die Immobilie für
lediglich fünf Jahre zu erwerben. Dadurch könnte die Objektgesellschaft bei Ausübung der Ankaufsoption durch die Mieterin gezwungen sein,
die Immobilie nach 15 Jahren zum gutachterlich
ermittelten Wert zu veräußern. Ist dieser so gering, dass er lediglich die Veräußerungskosten
mitsamt den noch bestehenden Verbindlichkeiten deckt und das vorhandene Eigenkapital
nicht mehr oder nicht vollständig zurückbezahlt
werden kann, kommt es zu einem Veräußerungsverlust. Dies kann zu geringeren oder zu ganz
ausbleibenden Auszahlungen oder zum Totalverlust der vom Anleger geleisteten Einlage führen.
33
Indexierung des Pachtzinses
Bis zum 31. Dezember 2033 beträgt die jährliche
Pacht EUR 7,19 je m². Die Höhe der Pacht ist
indexiert und wird somit jährlich angepasst. Es
besteht das Risiko, dass diese Anpassungen
stärker ausfallen als die prognosegemäß unterstellten Kostensteigerungen und dadurch das
wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage
negativ beeinträchtigt wird. Für die Verlängerung
des Pachtrechts wird der jährliche Pachtzins in
Abhängigkeit vom Marktwert des Grundstücks
zum Zeitpunkt der Ausübung der Verlängerungsoption ermittelt. Es besteht das Risiko, dass sich
hierdurch der Pachtzins für die anschließende
Verlängerung des Pachtrechts erhöht und das
negativ beeinträchtigt wird. Dies führt zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen
an den Anleger.
Einflussnahmemöglichkeit durch den Verpächter
Die SDRB als Verpächter des Grundstücks ist
eine Körperschaft des belgischen öffentlichen
Rechts. Aus diesem Grunde beinhaltet der Pachtvertrag verschiedene Klauseln, welche die Besicherung und die Übertragung des Pachtrechts
reglementieren. Im Falle einer hypothekarischen
Sicherung durch das Pachtrecht muss der Kreditgeber gegenüber der SDRB versichern, dass
im Falle einer Vollstreckung zukünftige Inhaber
des Pachtrechts dessen Bestimmungen einhalten sowie der Erwerber von der SDRB genehmigt wird. Dies kann dazu führen, dass im Falle
einer notwendigen Finanzierung ein geeigneter
Kreditgeber nicht oder lediglich zu schlechteren
Konditionen gefunden wird. Ferner kann die mög
liche Einflussnahme des Verpächters dazu führen, dass potenzielle Erwerber nur bereit sind,
lediglich einen geringeren Kaufpreis als prognostiziert zu zahlen oder gar kein Erwerber gefunden
werden kann, da ein Erwerber der Fondsimmobilie einen geringeren Wert beimisst. Es besteht
das Risiko, dass das wirtschaftliche Ergebnis der
Vermögensanlage hierdurch negativ beeinflusst
wird und dies zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger führt.
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Einschränkung der Vermietbarkeit
Der Erbpachtvertrag enthält verschiedene Beschränkungen hinsichtlich der Vermietung der
Fondsimmobilie durch die Objektgesellschaft.
Die Vermietung ist nach den Bestimmungen des
Erbpachtrechts an forschende und/oder wissenschaftliche Unternehmen beschränkt. Darüber
hinaus bedürfen die Auswahl des Mieters sowie
jegliche Änderungen in dessen geschäftlicher
Tätigkeit oder dessen Rechtsform der Genehmigung durch die SDRB. Dies reduziert die Auswahl
an potenziellen Mietern und kann die Anschlussvermietung erschweren. Es besteht das Risiko,
dass durch die genannten Beschränkungen die
Suche eines geeigneten Nachmieters eingeschränkt
wird und so ggf. längere Leerstandszeiten der
Fondsimmobilie entstehen, welche sich negativ
auf das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage auswirken. Dies führt zu verminderten oder
ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger
oder zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
Kündigungsrecht
Die SDRB ist bei Nichtzahlung des Pachtzinses
berechtigt, 30 Tage nach Fälligkeit den Pachtvertrag mit der Objektgesellschaft zu kündigen.
In diesem Fall geht das Eigentum an der Fondsimmobilie an die SDRB ohne die Zahlung einer
Entschädigung über. Es besteht somit das Risiko, dass die Objektgesellschaft z. B. bei Zahlungsverzug der Mieterin oder Leerstand und
einem damit einhergehenden Liquiditätsmangel
das Eigentum an dem Gebäudekomplex SIRIUS
verliert und es dadurch zu einem Totalverlust der
geleisteten Einlage seitens des Anlegers kommt.
Wesentliche Risiken
Rechtliche Risiken
Künftige Rechtsänderungen
Das gegenständliche Beteiligungsangebot wurde
auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Rechtslage konzipiert.
Künftige Rechtsänderungen in Deutschland und/
oder in Belgien, insbesondere auf den Gebieten
des Kapitalmarktrechts, des Steuerrechts und/
oder des Mietrechts, können eine Verschlechterung des wirtschaftlichen Erfolgs der Vermögensanlage bewirken und zu einer verminderten oder
einer ausfallenden Auszahlung an den Anleger führen.
Haftung
Der Anleger beteiligt sich an der Fondsgesellschaft unmittelbar als Kommanditist oder über
die Treuhandkommanditistin. Der Anleger haftet
damit für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft als Kommanditist mit der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Diese beträgt
10 % des gezeichneten Kapitals. Die Haftung
gegenüber Gesellschaftsgläubigern erlischt nur,
soweit der Anleger seine Kapitaleinlage geleistet
hat, und lebt in dem Umfang wieder auf, wie
durch Auszahlungen der Gesellschaft zu dem
Zeitpunkt, zu dem solchen Auszahlungen keine
Gewinne gegenüberstehen, die im Handelsregister eingetragene Haftsumme unterschritten
wird. Beteiligt sich ein Anleger über die Treuhandkommanditistin, ist nur diese zivilrechtlich
in der Haftung als Kommanditist beschränkt. In
diesem Fall ist der Anleger zu deren Freistellung
gegenüber den Gesellschaftsgläubigern verpflichtet. Es besteht daher das Risiko, dass der
Anleger für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft über seine Einlage hinaus weitere Zahlungen an Gesellschaftsgläubiger aus seinem
Privatvermögen zu leisten hat.
(Anlegergefährdendes Risiko)
Gemäß § 160 HGB haftet der ausscheidende
Kommanditist bis zur Höhe der ggf. wieder auflebenden persönlichen Haftung und bis zur Höhe
der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme noch für einen Zeitraum von fünf Jahren ab
seinem Ausscheiden für Verbindlichkeiten der
Gesellschaft, soweit diese bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind. Insoweit kann er
auch noch nach seinem Ausscheiden aus der
Fondsgesellschaft von Gläubigern der Gesellschaft
persönlich in Anspruch genommen werden. In
diesem Fall hätte der Anleger über seine Kapital
einlage hinaus weitere Zahlungen an Gläubiger
der Fondsgesellschaft aus seinem Privatvermögen zu leisten.
Sowohl die Fonds- als auch die Objektgesellschaft haften mit ihrem Gesellschaftsvermögen
unbeschränkt. Es besteht das Risiko, dass die
vorhandenen liquiden Mittel der Fonds- bzw. der
Objektgesellschaft nicht ausreichen, um einen
eintretenden Haftungsanspruch eines Gläubigers
zu befriedigen. Dies kann die Zahlungsunfähigkeit der Fonds- und/oder Objektgesellschaft zur
Folge haben. Auszahlungen an den Anleger in
einer Krise der Fondsgesellschaft können unabhängig von seiner Haftung als Kommanditist ggf.
zurückzuzahlen sein, wenn die Auszahlungen
eine Überschuldung der Komplementärin zur
Folge haben. Dies kann zu einem Totalverlust der
Kapitaleinlage des Anlegers oder zu weiteren
Zahlungen aus seinem Privatvermögen führen.
Risiko)
Rückabwicklung
Es besteht das Risiko, dass eine Beteiligung an
der Fondsgesellschaft rückabgewickelt werden
muss. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die
Platzierungsgarantin ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Auch wenn bis zum
Zeitpunkt der Rückabwicklung noch keine Einnahmen aus der Beteiligung erzielt wurden, müssen
dennoch alle bis dahin angefallenen Kosten, wie
z. B. Notar- und Gerichtsgebühren, Vermittlungsprovisionen, Konzeptionsvergütungen, Kosten der
Rechts- und Steuerberatung sowie Kosten für
Marketingmaßnahmen, getragen werden. Es besteht somit das Risiko des teilweisen oder vollständigen Verlusts der Kapitaleinlage des Anlegers.
Risiko)
35
Ausschluss von der Geschäftsführung
Die Anleger haben nur begrenzte Möglichkeiten,
auf die Fondsgesellschaft selbst Einfluss zu nehmen. Die Direktkommanditisten sowie die im
Innenverhältnis gleichgestellten treugebenden
Anleger sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen und können neben Informations-,
Kontroll- und Widerspruchsrechten lediglich von
ihren Stimmrechten im Rahmen der Beschlussfassung Gebrauch machen. Aus diesem Grund
kann die Geschäftsleitung der Fonds- oder der
Objektgesellschaft Entscheidungen treffen, die
für den Anleger wirtschaftlich nachteilige Folgen
hervorrufen, und sich hierdurch das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage verschlechtert. Es besteht daher das Risiko, dass Ausschüttungen an den Anleger geringer als
prognostiziert ausfallen oder ganz ausbleiben.
Mehrheitsbeschluss
Die Ausübung der Gesellschafterrechte innerhalb
der Fondsgesellschaft erfolgt durch Beschlussfassungen im schriftlichen Abstimmungsverfahren oder in Gesellschafterversammlungen. Die
Gesellschafter beschließen grundsätzlich mit der
Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Willensbildung kann u. a. dadurch erschwert werden,
dass sich die Anleger untereinander nicht kennen oder kein Interesse an der Ausübung ihrer
Gesellschafterrechte haben. Die Beschlussfassung kann durch die Zeichnung eines großen
Gesellschaftsanteils durch einen einzelnen Anleger, z. B. die Platzierungsgarantin, oder koordiniert abstimmende Anlegergruppen wesentlich
beeinflusst werden. Die Anleger verfolgen unter
Umständen unterschiedliche Interessen, die mit
den Interessen des einzelnen Anlegers nicht
übereinstimmen. Ein Mehrheitsbeschluss kann
der persönlichen Meinung eines Anlegers sowie
dessen individueller Vermögensdisposition widersprechen. Es besteht daher das Risiko, dass
durch die Ausübung der Gesellschafterrechte
für einzelne Anleger nachteilige wirtschaftliche
Folgen hervorgerufen werden. Insbesondere
können sich hierdurch Ausschüttungen an den
Anleger verringern oder ganz ausbleiben.
36
Majorisierungsrisiko
Für den Fall, dass an den Beschlussfassungen
nur eine Minderheit der Gesellschafter teilnimmt,
kann dies zu Beschlussfassungen führen, die
die Mehrheit der Gesellschafter, die nicht vertreten waren oder die nicht abgestimmt haben,
gegen sich gelten lassen müssen. Es ist zulässig
und denkbar, dass Großanleger, etwa die Platzierungsgarantin, der Fondsgesellschaft beitreten
bzw. Treugeber werden. Es besteht dann die
Möglichkeit, dass die Fondsgesellschaft von einem oder wenigen Anlegern beherrscht werden
kann und die Interessen der Anleger in einem
solchen Fall nicht nach ihrem Willen gewahrt
werden. In diesem Fall besteht das Risiko, dass
Entscheidungen einzelner Anleger zu negativen
Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Erfolg
der Beteiligung für andere Anleger führen. Insbesondere können sich Ausschüttungen an den
Anleger verringern oder ganz ausbleiben.
Kapitalerhöhung
Beschließt eine qualifizierte Mehrheit der Anleger,
eine Kapitalerhöhung durchzuführen, hat der
einzelne Anleger das Recht, aber nicht die Pflicht,
an der Kapitalerhöhung teilzunehmen. Lehnt er
eine Beteiligung an der Kapitalerhöhung ab, so hat
er eine entsprechende Reduzierung seines Beteiligungsverhältnisses hinzunehmen. Das prospektierte wirtschaftliche und steuerliche Ergebnis
ändert sich für diesen Anleger entsprechend der
Reduzierung seines Anteils an der Fondsgesellschaft. In diesem Fall verringern sich die Auszahlungen der Fondsgesellschaft an den Anleger.
Interessenkonflikt
Die Beteiligungsstruktur sieht vor, dass die Funktionen des geschäftsführenden Kommanditisten
durch die SIGNA Management GmbH sowie
Herrn Michael Liebe ausgeübt werden. Aufgrund
der gleichzeitigen Wahrnehmung von Gesellschafter- und Gesellschaftsinteressen besteht
das fortdauernde Risiko eines Interessenkonflikts, der ggf. zum Nachteil der Anleger gelöst
Wesentliche Risiken
wird, sofern diese Gesellschaften ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Geschäftsführungsvertrag nicht nachkommen. Dies kann die
Entwicklung des wirtschaftlichen Erfolgs der
Vermögensanlage negativ beeinflussen. Es besteht somit das Risiko, dass sich in diesem Fall
die Auszahlungen an den Anleger verringern
oder ganz ausbleiben.
Fehlende Handelbarkeit von Fondsanteilen
Für Beteiligungen wie die vorliegend angebotene besteht kein liquider und geregelter Markt.
Anteile an geschlossenen Fonds sind daher nur
sehr eingeschränkt handelbar. Es besteht keine
Sicherheit, dass die Veräußerung des Anteils
überhaupt oder zu für den Anleger vertretbaren
Konditionen möglich sein wird. Dies kann dazu
führen, dass ein Anleger seine Beteiligung an
der Fondsgesellschaft nicht oder nicht zu dem
von ihm gewünschten Zeitpunkt veräußern oder
anderweitig liquidieren kann. Die Veräußerbarkeit und der Wert der Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind daher maßgeblich davon abhängig, ob ein Käufer gefunden werden kann
und welchen Kaufpreis der Käufer zu zahlen bereit ist. Dabei besteht das Risiko, dass die von
einem potenziellen Erwerber angebotene Gegenleistung für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft geringer ist als der ursprünglich vom
Anleger erbrachte Betrag, da der Wert des zugrunde liegenden Vermögens vom Erwerber
geringer eingeschätzt wird. In diesem Fall wird das
negativ beeinflusst, sodass Auszahlungen an den
Anleger sich verringern oder ganz ausbleiben.
Nebenkosten von Erwerb und Konzeption
Ferner ist zu beachten, dass nicht wertbildende
und im Verhältnis zur Mindestbeteiligung relativ
hohe Aufwendungen der Investition wie z. B. Erwerbsnebenkosten, Kosten aufgrund der Übertragung der Beteiligung sowie Platzierungskosten zunächst durch Wertzuwächse ausgeglichen
werden müssen, ehe der Verkehrswert den Nominalwert der Beteiligung übersteigt. Bis dahin
stellen diese Kosten wertmindernde Faktoren dar,
sodass ein veräußerungswilliger Anleger damit
rechnen muss, dass der Wert seiner Beteiligung
unter der von ihm geleisteten Einlage liegt und
er im Falle einer Veräußerung einen Teil seiner
Kapitaleinlage verlieren könnte.
Ausschluss des Gesellschafters
Verstößt ein Gesellschafter nachhaltig gegen
seine gesellschaftsvertraglichen Pflichten, kann
er durch Gesellschafterbeschluss aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden. Entsprechend kann der Treuhandkommanditist das
Treuhandverhältnis mit einem Anleger außerordentlich beenden. Es ist unsicher, ob der ausgeschlossene Anleger den vollständigen Betrag
seiner Einlage zurückerhält, da das Abfindungsguthaben niedriger sein kann als die bei Begründung der Beteiligung geleistete Einlage. Scheidet
ein Anleger aus, weil er seine Handelsregistervollmacht trotz formgerechter Mahnung und Fristsetzung sowie eines ausdrücklichen Hinweises
auf die Ausschlussfolge nicht beibringt, er sich
nach den Vorschriften des Geldwäschegesetzes
in der jeweils gültigen Fassung nicht hinreichend
legitimiert oder weil in die Kommanditbeteiligung
oder in einzelne vermögensrechtliche Ansprüche
die Zwangsvollstreckung betrieben wird, erhält
er eine Abfindung, die sich nach den Salden der
Kapitalkonten abzüglich eines pauschalisierten
Aufwendungsersatzes für den Verwaltungsaufwand in Höhe von 5 % inklusive gesetzlicher
Umsatzsteuer der gezeichneten Pflichteinlage
bemisst. Scheidet ein Anleger aus, weil er seine
Pflichteinlage nicht vollständig oder nicht rechtzeitig leistet, erhält er seine eingezahlten Beträge
exklusive Agio, d. h. weniger als die von ihm
eingezahlte Einlage, zurück. Aufgrund der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags erhält
der ausgeschlossene Anleger keine Abfindung,
soweit er seine Einlage nicht erbracht hat. In
diesen Fällen verschlechtert sich das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage für
den Anleger, sodass er ggf. einen Teil seiner Einlage verliert.
37
Wiederruf der Beteiligung
Grundsätzlich steht jedem Anleger das Recht zu,
unter den gesetzlichen Voraussetzungen seine
Beitrittserklärung zu widerrufen. Es besteht das
Risiko, dass zu einem späteren Zeitpunkt – insbesondere durch gerichtliche Entscheidungen
oder aufgrund sich herausbildender Rechtsprechung – festgestellt wird, dass die Widerrufsbelehrung und/oder die Verbraucherinformation
nicht oder nicht in dem erforderlichen Umfang
den gesetzlichen Anforderungen genügt und/
oder nicht wirksam erfolgt ist und dadurch bedingt ein gesetzliches Widerrufsrecht der betreffenden Anleger – unter Umständen auch nach
sehr langer Zeit – noch nicht erloschen ist. Insofern ist es möglich, dass einzelne oder mehrere
Anleger zu einem späteren Zeitpunkt – insbesondere nach vollständiger Platzierung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft – den Widerruf
ihrer Beteiligung wirksam erklären. In diesem Fall
wäre die Fondsgesellschaft verpflichtet, dem
widerrufenden Anleger die geleisteten Zahlungen
(Beteiligungssumme zuzüglich Agio) zu erstatten.
In diesem Fall hätte die Fondsgesellschaft Zahlungen aus ihrem Gesellschaftsvermögen zu
leisten. Es besteht das Risiko, dass Auszahlungen
an den beteiligten Anleger herabgesetzt werden
oder ganz ausbleiben und/oder die Fondsgesellschaft ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht
oder nicht in voller Höhe nachkommen kann.
Auch eine Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft kann in diesem Fall nicht ausgeschlossen
werden, was ggf. zu einem Totalverlust der Kapitaleinlage führen kann.
Kündigung
Sofern Anleger ihre Beteiligung wirksam kündigen
(ordentlich ist dies erstmals zum 31. Dezember
2020 möglich), ist die Fondsgesellschaft berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben in
drei gleichen Jahresraten auszuzahlen, von denen die erste zwölf Monate nach Ausscheiden
fällig ist, nicht jedoch vor der verbindlichen Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens.
Die Fondsgesellschaft kann die Zahlung der
Raten für einen angemessenen Zeitraum aussetzen, falls die Liquidität der Gesellschaft sonst
38
gefährdet ist. Sofern die Fondsgesellschaft nicht
über ausreichende Liquidität zur Begleichung
der Abfindungsforderung verfügt, können sich
die Auszahlungen an den beteiligten Anleger
reduzieren oder ganz ausbleiben. Darüber hinaus kann ein Totalverlust der Kapitaleinlage nicht
ausgeschlossen werden.
Steuerliche Risiken
Allgemeine steuerliche Risiken
Die Darstellung der Grundlagen der wesentlichen
steuerlichen Konzeption dieses Beteiligungsangebots basiert auf der zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung geltenden Rechtslage in
Belgien und in Deutschland, dem geltenden
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen diesen
Ländern, den einschlägigen Gerichtsurteilen und
Verwaltungsanweisungen sowie den veröffent
lichten Literaturmeinungen. Soweit bekannt gegeben, sind zukünftige Gesetzesänderungen
und Verwaltungsanweisungen in angemessener
Weise berücksichtigt. Ungeachtet dessen können die Rechtsprechung sowie die Verwaltung
auch ohne eine ergangene Gesetzesänderung
eine andere Auffassung vertreten und so signifikante Konsequenzen in der steuerlichen Belastung des Anlegers hervorrufen. Dies gilt umso
mehr angesichts der Tatsache, dass der Anleger
mit der Beteiligung eine langfristige Bindung eingeht und die dargestellten Besteuerungsfolgen
nicht durch eine verbindliche Auskunft abgesichert sind. Es kann somit nicht ausgeschlossen
werden, dass es in einem solchen Fall zu einer
höheren Steuerbelastung für den Anleger kommt.
Steuernachzahlungen sind in Deutschland ggf.
mit 6 % jährlich zu verzinsen. Ergangene Steuerbescheide für die Fonds- oder die Objektgesellschaft können jederzeit bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung oder zum Abschluss eines
Einspruchsverfahrens oder eines gerichtlichen
Verfahrens zum Nachteil des Anlegers geändert
werden. Es besteht somit das Risiko, dass das
hierdurch negativ beeinträchtigt wird und der
Anleger lediglich verminderte Auszahlungen erhält oder diese ganz ausbleiben.
Wesentliche Risiken
Fehlende Einkunftserzielungsabsicht und Zahlungsverpflichtungen bei Fremdfinanzierung
Eine Fremdfinanzierung der Fondsbeteiligung
durch den Anleger ist nach dem Beteiligungsangebot weder vorgesehen noch von der
Emittentin empfohlen. Soweit der Anleger im
Zusammenhang mit der hier angebotenen Beteiligungsmöglichkeit dennoch Fremdkapital aufnimmt, besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung eine Einkunftserzielungsabsicht aufseiten
des Anlegers verneint und die steuerliche Abzugsfähigkeit der Darlehenszinsen versagt. Der
Anleger bleibt jedoch unabhängig von der steuerlichen Anerkennung der Darlehenszinsen verpflichtet, den Kapitaldienst unabhängig von den
Ausschüttungen aus dem gegenständlichen Beteiligungsangebot weiter zu bedienen, was zu
zusätzlichen Zahlungen aus dem Privatvermögen führen kann.
der Objektgesellschaft nach einer zehnjährigen
Behaltensfrist stellt aus deutscher Sicht keinen
steuerpflichtigen Vorgang dar. Veräußert jedoch
die Objektgesellschaft das Pachtrecht oder die
Fondsimmobilie bzw. übt der Mieter nach 15
Jahren sein Ankaufsrecht aus, unterliegt der Gewinn der belgischen Körperschaftsteuer und der
Krisenabgabe in Höhe von insgesamt 33,99 %.
Veräußert die Fondsgesellschaft die Anteile an
der Objektgesellschaft oder der Anleger seinen
Anteil an der Fondsgesellschaft innerhalb von
zehn Jahren, wird dieser Vorgang als privates
Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1
EStG in Deutschland mit dem individuellen Einkommensteuersatz des Anlegers besteuert. In
diesen Fällen erhöht sich die steuerpflichtige Belastung des Anlegers, da kein steuerfreier Veräuße
rungserlös erzielt werden kann. Dies führt zu einer
geringeren Rendite nach Steuern für den Anleger.
Gewerblicher Grundstückshandel
Vermögensverwaltende Tätigkeit
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen
Konzeption sowie die prognostizierte Steuerbelastung des Anlegers setzen voraus, dass sowohl die Fonds- als auch die Objektgesellschaft
einer vermögensverwaltenden Tätigkeit nachgehen und die im Rahmen des Beteiligungsangebots vom Anleger sowie von den Gesellschaften
aufzubringenden Aufwendungen entsprechend
anerkannt werden. Geht die Finanzverwaltung
für die Fonds- oder die Objektgesellschaft von
keiner vermögensverwaltenden, sondern von
einer gewerblichen Tätigkeit oder von einer abweichenden Anerkennung der getätigten Aufwendungen aus, würde dies zu einer abweichenden Beurteilung der steuerlichen Folgen und
ggf. zu einer höheren Steuerbelastung für den
Anleger führen.
Besteuerung des Veräußerungsvorgangs
Die Emittentin strebt bei Beendigung der Vermögensanlage eine Veräußerung der Anteile an der
Objektgesellschaft an. Eine Veräußerung des
Pachtrechts und des Eigentums an der Fondsimmobilie oder der Anteile an der Fonds- oder
Durch eine Veräußerung des Pachtrechts an der
Fondsimmobilie, der Anteile an der Objekt- oder
der Fondsgesellschaft besteht die Gefahr, einen
gewerblichen Grundstückshandel zu begründen.
Ein solcher entsteht, wenn der Steuerpflichtige
innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte in Veräußerungsabsicht veräußert. Die Finanzverwaltung geht
vorliegend für einen engen zeitlichen Zusammenhang von einem Zeitraum von zehn Jahren aus.
Dieser Zeitraum gilt jedoch nicht als starre Grenze, sodass umso eher von einem gewerblichen
Grundstückshandel auszugehen ist, je kürzer
der Besitzzeitraum ist. In diesem Zusammenhang wird auch ein Erbpachtrecht als ein Objekt
behandelt (BMF-Schreiben vom 26. März 2004,
Az. IV A 6-S 2240-46/04, BStBl. I 2004, S. 434,
Rn. 8). Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung das Pachtrecht
an der Fondsimmobilie ebenfalls als Objekt qualifiziert. Im Falle einer Veräußerung des Pachtrechts
durch die Objektgesellschaft oder der Anteile an
der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft wird der Objekt- bzw. der Fondsgesellschaft das veräußerte Pachtrecht als Objekt zugerechnet. Dem Anleger wird hierdurch ebenfalls
der Verkauf eines Objekts zugerechnet, wenn
39
dieser zu mehr als 10 % an der Fondsgesellschaft beteiligt ist oder sein Anteil an der Fondsgesellschaft oder der Anteil an der Fondsimmobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung mehr als
EUR 250.000 beträgt (sog. Nichtaufgriffsgrenze).
Veräußert der Anleger seinen Anteil an der Fondsgesellschaft, wird ihm hierdurch wiederum ein
Objekt zugerechnet, sofern er hinsichtlich seiner
Beteiligung an der Fondsgesellschaft die Nichtaufgriffsgrenze überschritten hat. Der Anleger
kann somit zusammen mit weiteren Grundstücksverkäufen aus seinem Privatvermögen
oder weiteren Gesellschaftsbeteiligungen einen
gewerblichen Grundstückshandel begründen,
soweit ihm innerhalb eines engen zeitlichen
Zusammenhangs mehr als drei Objekte zugerechnet werden. In diesem Fall würden mit
Ausnahme der privat genutzten Immobilie alle
Grundstücksverkäufe als laufende Einkünfte aus
Gewerbebetrieb gelten und für den Anleger zu
einer nicht nur unerheblichen Steuerzahlung aus
seinem Privatvermögen führen.
Bewertung des Treuhandanteils
Im Falle einer Übertragung des Anteils an der
Fondsgesellschaft im Wege eines Erbfalls oder
einer Schenkung ist das übertragene Vermögen
für erbschaftsteuerliche Zwecke zu bewerten.
Grundsätzlich ist der gemeine Wert der Beteiligung aus dem Verkehrswert der von der Fondsgesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter, insbesondere dem Pachtrecht und dem Eigentum an
der Fondsimmobilie, zu bestimmen. Hält der
Anleger seinen Anteil an der Fondsgesellschaft
durch die Treuhandkommanditistin, ist die Finanzverwaltung der Auffassung, dass sich der Wert
des erbschaftund schenkungsteuerpflichtigen
Erwerbs stattdessen aus dem Wert des zivilrechtlichen Herausgabeanspruchs des Anlegers
gegen die Treuhandkommanditistin ergibt. Dies
kann unter Umständen zu einer abweichenden
Beurteilung des steuerpflichtigen Erwerbs und
zu einer höheren Steuerlast des Anlegers als bei
einer Beteiligung als Direktkommanditist führen.
40
Aufteilung der Konzeptionskosten
Die Konzeptionskosten der Vermögensanlage
sind nach belgischem Steuerrecht anteilig auf
die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
zu verteilen. Die belgische Finanzverwaltung kann
jedoch nach Art. 49 des Körperschaftsteuergesetzes mit der Begründung, dass die Ausgaben
nicht dem Unternehmen der Objektgesellschaft
dienen, eine abweichende Aufteilung vornehmen.
In diesem Fall könnten in Belgien lediglich geringere Konzeptionskosten steuermindernd geltend gemacht werden. In Deutschland könnten
diese Kosten nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Dies führt wiederum zu einer höheren
Steuerbelastung und damit zu geringeren Auszahlungen an den Anleger.
Zahlung der Körperschaftsteuer
Die Emittentin geht konzeptionsgemäß davon
aus, dass auf Ebene der Objektgesellschaft, mit
Ausnahme der Veranlagungszeiträume 2020 und
2021, insbesondere aufgrund von Abschreibungen
und der NOI-Abzüge kein steuerrechtlicher Gewinn erzielt wird. Sollte dennoch auf Ebene der
Objektgesellschaft ein steuerpflichtiger Gewinn
erzielt werden, schuldet diese die Zahlung der
Körperschaftsteuer und der Krisenabgabe in Höhe von insgesamt 33,99 %. In diesem Fall unterlägen auch die Gewinnausschüttungen an die
Fondsgesellschaft in Belgien einer Quellensteuer
auf Dividenden in Höhe von 15 %, welche in
Deutschland nicht angerechnet werden könnte.
Dies führt zu einer höheren Steuerbelastung und
damit zu geringeren Auszahlungen an den Anleger.
Konzerninternes Darlehen
Die Projektmanagementgesellschaft Banimmo
gewährte der H4 Invest S.A. ein konzerninternes
Darlehen, welches mit 5,5 % verzinst ist. Im Gegenzug erhält die H4 Invest S.A. die Möglichkeit,
Gewinne an die beteiligten Muttergesellschaften
für eine Verzinsung von 1,5 % auszuschütten. Es
besteht das Risiko, dass die belgische Finanzverwaltung die Differenz zwischen dem Schuld-
Wesentliche Risiken
zins und dem Guthabenzins nicht als fremdüblich betrachtet, sodass die H4 Invest S.A. ihren
Muttergesellschaften aufgrund des niedrigen
Guthabenzinses einen unangemessenen Vorteil
gewährt. In diesem Fall kann der gewährte unangemessene Vorteil auf Ebene der H4 Invest
S.A. ggf. rückwirkend besteuert werden. Da die
H4 Invest S.A. in die Objektgesellschaft umgewandelt wurde, besteht das Risiko, dass Letztere
für Steuerschulden aus dem Darlehensverhältnis
der H4 Invest S.A. zu ihren Muttergesellschaften
haftet. In diesem Fall unterliegt die Objektgesellschaft einer höheren Steuerbelastung als prognostiziert, sodass das wirtschaftliche Ergebnis
der Vermögensanlage negativ beeinflusst wird.
Dies führt wiederum zu geringeren oder ganz
ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger.
Ausgestaltung des Mietvertrags
Der Mietvertrag zwischen der Objektgesellschaft
und der Mieterin ist nach belgischem Recht als
sog. VAT-Mietvertrag ausgestaltet. Hierbei werden alle Versicherungen, Gebühren, Abgaben
und Betriebskosten mit Ausnahme der Instandhaltungskosten an Dach und Fach vom Mieter
getragen. In diesem Fall muss die Vermietungsleistung der Objektgesellschaft an die Mieterin
mit belgischer Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Im Gegenzug ist die Objektgesellschaft berechtigt, die ihr von Dritten in Rechnung gestellte Vorsteuer geltend zu machen. Es besteht das
Risiko, dass die Ausgestaltung des Mietvertrags
nicht den Anforderungen der Finanzbehörde für
das Vorliegen eines VAT-Mietvertrags genügt,
etwa weil nicht sämtliche Betriebskosten von
der Mieterin zu tragen sind. In diesem Fall ist die
Objektgesellschaft nicht mehr zum Vorsteuerabzug berechtigt, sondern ist mit dieser endgültig
belastet. Dies würde jedoch das wirtschaftliche
Ergebnis der Vermögensanlage negativ beeinflussen und zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger führen.
Zahlung der Grundsteuer sowie regionaler und
lokaler Steuern auf Büroflächen
Die Objektgesellschaft unterliegt als Inhaberin
des Pachtrechts sowie als Eigentümerin des
Bürogebäudekomplexes SIRIUS der belgischen
Grundsteuer sowie einer regionalen und einer
lokalen Steuer auf Büroflächen. Diese Steuern
werden im Mietvertrag mit der Mieterin auf diese
überwälzt, sodass die Objektgesellschaft wirtschaftlich nicht mit diesen Steuern belastet ist.
Es besteht jedoch das Risiko, dass sich die Bonität der Mieterin verschlechtert oder diese zahlungsunfähig wird. Ebenso kann nicht garantiert
werden, dass mit einem anderen Mieter bei Eingang eines Mietverhältnisses die Übernahme
dieser Steuern vereinbart werden kann. In diesen Fällen bleibt die Objektgesellschaft zur Zahlung der Grundsteuern verpflichtet. Es besteht
damit das Risiko, dass die Objektgesellschaft einer höheren Steuerbelastung als prognostiziert
unterliegt und sich das wirtschaftliche Ergebnis
der Vermögensanlage signifikant verschlechtert.
Dies führt wiederum zu verminderten oder ganz
ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger.
Sonstige Risikoanmerkungen
Weitere wesentliche den Anleger betreffende
Risiken sind der Anbieterin zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung nicht bekannt.
41
Politlandschaft
4-fache Hauptstadt, 1 Million
Einwohner, 50 % davon nicht bel
gischstämmig, 156 Nationalitäten,
2 Amtssprachen, 19 Bürgermeister,
1 EU-Parlament,
736 EU-Parlamentarier aus 27 Ländern, 55.000 für die EU
Beschäftigte, 120 internationale Regie
rungsorganisationen, 285 diplomatische
Vertretungen, 2.500 Diplomaten, 1.200
akkred itierte EU-Journalisten,
1.750 internationale Verbände
x Standort der Immobilie x
Das Königreich Belgien
Das Königreich Belgien ist ein westeuropäischer Staat, in dem auf
einer Fläche von rund 30.528 km² etwa 10,7 Millionen Menschen leben.
Belgien grenzt an Deutschland, Frankreich Luxemburg und die Niederlande. Die belgische Nordseeküste ist 72,3 km lang. Mit EUR 28.800
im Jahr 2008 hat Belgien das zwölfthöchste Bruttoinlandsprodukt
(BIP) je Einwohner im Ranking aller europäischen Staaten (EU 27) und
liegt damit noch vor Frankreich und Spanien. Im weltweiten Vergleich
liegt Belgien beim BIP je Einwohner (auf USD-Basis berechnet) auf
Platz 14 (Quelle: Eurostat).
Belgien ist als unabhängiges Land selbst noch sehr jung. Die Unabhängigkeit wurde erst am 4. Oktober 1830 ausgerufen. Vorangegangen
war die im Wiener Kongress von 1815 beschlossene Vereinigung der
südlichen Niederlande (Belgien) und der nördlichen Niederlande
(Holland) unter König Wilhelm I. Jedoch sorgte König Wilhelm I. mit
seinen Maßnahmen und Erlassen bei Katholiken und Liberalen für
große Unzufriedenheit. So waren seine Religions- und seine Bildungspolitik sehr umstritten, da sich die Katholiken benachteiligt fühlten
und der König die niederländische Sprache im Süden des heutigen
Belgiens durchzusetzen versuchte.
44
Standort der
Immobilie
Profil Königreich Belgien
Name:
Königreich Belgien
Hauptstadt:
Brüssel
Amtssprache:
Niederländisch, Französisch, Deutsch
Einwohnerzahl 2008:
10.666.866
Einwohnerdichte:
349 Einwohner pro km²
Gesamtfläche:
30.528 km²
Bevölkerungswachstum:
0,5 %
Staatsform:
parlamentarische Monarchie
Angrenzende Länder:
Deutschland, Frankreich, Niederlande, Luxemburg
Währung: Euro
Bruttoinlandsprodukt 2009:
EUR 28.100 pro Person (vorläufiger Wert)
Wachstum (BIP) 2009:
– 2,9 %
Inflationsrate 2009:
0,0 %
Arbeitslosenquote 2009:
7,9 %
Nach einigen Zwischenfällen und der
Ablehnung eines Forderungskatalogs der
Einwohner brach 1830 in Brüssel die
Revolution aus, die mit der Unabhängigkeitserklärung Anfang Oktober endete.
In der Konferenz von London Ende 1830
wurde von den Großmächten die Un
abhängigkeit Belgiens anerkannt unter
der Voraussetzung immerwährender
Neutralität.
Ende des 19. Jahrhunderts entwickelte
sich Belgien zur zweitwichtigsten Industrie
nation in Europa. Doch schon damals
zeichnete sich der Streit zwischen dem
Französisch sprechenden Süden und dem
holländischen bzw. flämischen Norden
ab. Es gab zwar gesetzliche Regelungen,
die Holländisch der offiziellen Schul- und
Amtssprache Französisch gleichsetzten,
doch blieb in der Praxis Französisch die
wichtigste Sprache.
45
dere in der Wallonie machten sich erste
Anzeichen einer Rezession bemerkbar.
Kohle- und Stahlindustrie begannen, an
Bedeutung zu verlieren, eine traditionell
starke und regional herausgebildete
Glasproduktion drohte zu veraltern. Der
nördliche Landesteil hingegen fand in
dieser Zeit durch Abkehr von traditionellen
Industrien den Anschluss an moderne
Wirtschaftszweige, vor allem in den Bereichen der Metallkonstruktion, der Automontage oder der Elektronik. Dank der
Hafenstädte Antwerpen, Zeebrugge und
Ostende konnte hier auch die Kehrtwen
dung von der Kohle hin zur (Roh-)Ölverarbeitung besser vollzogen werden. All
diese Faktoren waren entscheidend für
den Prozess der Regionalisierung, die die
künftige Zusammensetzung des belgischen
Nationalstaates bestimmen würde.
In den beiden Weltkriegen wurde Belgien
trotz seiner Neutralität von deutschen
Truppen besetzt und litt besonders im
Ersten Weltkrieg unter der brutalen Gewalt gegen die Zivilbevölkerung. Nach
dem Zweiten Weltkrieg beherrschten wirt
schaftliche Probleme und eine stärkere
Internationalisierung die politische Szene
in Belgien. Die sechziger Jahre waren nicht
für ganz Belgien die „Golden Sixties“ des
wirtschaftlichen Aufschwungs, insbeson-
46
Drei Sprachgesetze legten 1961 den
Grundstein zur Sprachenpolitik Belgiens.
Das erste schaffte die Volkszählung nach
Sprachgruppen ab und legte die Sprachgrenzen neu fest. Das zweite Gesetz
legte die Zweisprachigkeit der Hauptstadt
Brüssel fest und bestimmte die 19 innerstädtischen Gemeinden sowie die sechs
Gemeinden mit Erleichterungen für die
französischsprachige Bevölkerung.
Das dritte regelte den Sprachgebrauch
im Schulwesen. Der Drei-Regionen-Staat
mit den beiden großen Sprachgemeinschaften und der deutschsprachigen
Minderheit im Osten des Landes nahm
Konturen an, was sich im Dezember
1970 in der geänderten Verfassung mani
festierte: Der belgische Einheitsstaat
war Vergangenheit – Belgien wurde ein
Bundesstaat.
Standort der
Immobilie
Dieser erkannte ab 1970 drei Sprach- und Kulturgemeinschaften an:
eine frankophone, eine niederländischsprachige und die minoritäre
deutschsprachige Gemeinschaft mit jeweils eigenen Parlamenten
und Länderregierungen. Diese Gemeinschaften haben eigene steuerliche, kulturelle und wirtschaftliche Kompetenzen. Brüssel erhielt
einen Sonderstatus. Es gibt in Belgien also fünf Parlamente, fünf
Regierungen und fünf Ministerpräsidenten – für jede Region und jede Gemeinschaft eine. Wobei die flämische Gemeinschaft ein gemeinsames Parlament mit der Region Flandern hat, sonst gäbe es
sechs. Dazu kommt noch die Bundesregierung in Brüssel, ebenfalls
mit Parlament, Regierung und Ministerpräsident.
47
Außenpolitisch verabschiedete sich Belgien nach dem Zweiten Weltkrieg von seinem neutralen Status. Belgien kooperierte zunächst
vor allem wirtschaftlich, dann aber auch politisch eng mit den Nachbarstaaten Niederlande und Luxemburg; zusammen bildeten sie die
sogenannten Benelux-Staaten. 1945 trat Belgien als Gründungs
mitglied den Vereinten Nationen bei, 1948 – zusammen mit den
Niederlanden und Luxemburg – dem Brüsseler Pakt, der späteren
Westeuropäischen Union, und 1949 der NATO. Die fünfziger Jahre
waren geprägt von den gemeinsamen Bestrebungen der westeuropäischen Staaten, sich zu einer politischen und wirtschaftlichen Union
zusammenzuschließen. In diesem Prozess spielte Belgien eine wichtige Rolle: 1951 war Belgien maßgeblich am Zustandekommen der
Europäischen Gemeinschaft für Kohle und Stahl (EGKS, Montanunion)
beteiligt. 1952 trat es der Europäischen Verteidigungsgemeinschaft
bei und engagierte sich für einen engeren politischen und wirtschaftlichen Zusammenschluss der westeuropäischen Staaten, der 1957
mit der Gründung der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft (EWG,
die heutige Europäische Union) mit Sitz in Brüssel verwirklicht wurde.
Ebenfalls 1957 wurde Belgien Mitglied der Europäischen Atomgemein
schaft (EURATOM). Nachdem Frankreich sich 1963 als Vollmitglied
aus der NATO zurückgezogen hatte und sich weigerte, weiterhin den
Atlantischen Rat und das SHAPE-Hauptquartier zu beherbergen,
sprang Belgien in die Bresche. Beide Strukturen siedelten 1967 nach
Brüssel bzw. nach Mons um.
48
Standort der
Immobilie
Belgien ist vor allem eine Industrie- und
Dienstleistungsnation, der Dienstleistungsbereich bildet mit rund 75 % den größten
Wirtschaftszweig. Nur 2 % der Erwerbstätigen sind in der stark mechanisierten
Landwirtschaft beschäftigt, die trotzdem
etwa 80% des gesamten Nahrungsmittelbedarfs Belgiens deckt. Hauptanbauprodukte sind Zuckerrüben, Kartoffeln,
Weizen und Gerste, daneben Obst,
Tomaten, Hopfen, Tabak und Flachs.
Viehzucht und Milchproduktion sind die
wichtigsten Agrarsektoren. Damit erwirtschaftet die Landwirtschaft etwa 1,0 %
des Bruttosozialprodukts in Belgien.
Der größte Fischereihafen Belgiens ist
Ostende. Die Fischarten, die hier den Fang
ausmachen, sind Hering, Seezunge, Kabeljau, Sprotten und Schollenfisch sowie
auch Garnelen. Die Reserven an Belgiens
bedeutendstem Rohstoff, der Kohle, sind
bereits zum größten Teil ausgebeutet, die
Förderung ist drastisch zurückgegangen.
Belgien ist eines der am stärksten indus-
trialisierten Länder Europas und einer der
größten Stahlhersteller weltweit. Dennoch
werden im Industriesektor nur rund 24 %
des Bruttosozialprodukts erwirtschaftet.
Die Textilindustrie, deren starke Wurzeln
bis ins Mittelalter zurückreichen, stellt Stoffe aus Baumwolle, Wolle, Leinen und
Kunstfasern her. Textilzentren sind Brügge,
Brüssel, Limburg, Gent, Lüttich, Kortrijk
(frz. Courtrai) und Mechelen. Saint-Nicholas ist ein Zentrum der Teppichindustrie.
Brüssel und Brügge sind bekannt für die
Herstellung von Spitze, feinem Batist und
Damast. Die Diamantindustrie in Antwerpen
ist weltweit einer der größten Lieferanten
geschliffener Industriediamanten.
49
Belgien ist eine der offensten Volkswirtschaften der EU. Die wichtigsten Handels
partner sind die Nachbarländer Niederlande, Deutschland und Frankreich, in
die 50 % seiner Exporte fließen. Deutschland importierte 2008 Waren und Dienstleistungen im Wert von EUR 64,3 Mrd.
aus Belgien und exportierte im selben
Zeitraum Waren und Dienstleistungen
in Höhe von EUR 55,1 Mrd. Damit ist
Deutschland Belgiens wichtigster Handels
partner (Quelle: Belgische Nationalbank).
Belgien steht mit USD 72 Mrd. beim Zustrom ausländischer Direktinvestitionen
weltweit an vierter Stelle nach den
Vereinigten Staaten, dem Vereinigten
Königreich und Frankreich. Belgien liegt
damit vor China und seinem Nachbarn
Deutschland. Interessant ist, dass Belgien
zunehmend an Attraktivität für Investitionen von Unternehmern aus Indien gewinnt.
In technologischen Industriesektoren
sind 2 % der Arbeitsplätze auf indische
Investitionen zurückzuführen (Quelle:
Flandern Investment and Trade).
Das Wirtschaftswachstum in Belgien betrug
in den letzten 15 Jahren durchschnittlich
2,25 % und schwankte zwischen 0,79 %
im Jahr 2001 und 3,74 % im Jahr 2000.
Für das Jahr 2009 rechnen die Fachleute
mit einem negativen Wirtschaftswachstum in Höhe von ca. 2,9 %; für das Jahr
2010 wird mit einem Wachstum in Höhe
von 0,6 % gerechnet.
Zwischen den Jahren 1997 und 2008
betrug die Arbeitslosenquote zwischen
6,2 % (2001) und 9,3 % (1998). Sie lag
damit unter dem Durchschnitt der Arbeitslosenquote in Europa. Die Arbeitslosenquote betrug im Jahr 2009 7,9 % (Quelle:
Eurostat).
50
Standort der
Immobilie
Wirtschaftswachstum (ab 2010 Prognose)
in %
n Belgien
n Deutschland
n EU 15
6,0
5,0
4,0
3,9
3,7
3,4
3,2
3,0
3,0
2,0
1,9
0,8
1,0
0
-1,0
3,0
2,0
1999
2000
1,2
2001
3,0
2,3
1,5
1,2
1,0
1,2
1,2
0,0
-0,2
2002
2003
1,8
3,2 3,0
2,8
2,5 2,6
1,8
1,1
0,8
2004 2005 2006 2007 1,3
1,2
0,6
0,6
2008
2009
0,7
2010*
-2,0
-3,0
–2,9
-4,0
–4,1
-5,0
–5,0
-6,0
*Prognose
Quelle: EUROSTAT
Arbeitslosigkeit
in %
n Belgien
12,0
10,7
11,0
9,0
8,0
7,0
6,0
7,8
10,1
9,0
8,8
8,5
8,3
8,0
7,7
n EU 15
11,2
9,8
10,0
n Deutschland
7,4
9,9
9,3
8,8
8,1
8,3
8,5
8,1
7,6
6,9
9,6
9,2
7,7
7,2
7,9 8,0
7,3
7,5 7,7
8,0
7,6
8,0
7,5
6,3
6,2
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0
Q2
2001
Q2
2002
Q2
2003
Q2
2004 Q2
2005 Q2
2006 Q2
2007 Q2
2008
Q1
2009
Q2
2009
Q3
2009
Q4
2009
Quelle: EUROSTAT
51
Die Stadt Brüssel
Brüssel, das pulsierende Herz Europas und vierfache Hauptstadt:
die Hauptstadt der Region Brüssel-Hauptstadt, die Hauptstadt Flanderns, die Hauptstadt des Königreichs Belgien und die Hauptstadt
der Europäischen Union. In ganz Europa wird keine andere Stadt
häufiger in den Medien erwähnt als Brüssel. In jeder Zeitung – zwischen dem Nordkap und Gibraltar, zwischen Irland und Russland –
ist der Name dieser Stadt mindestens ein Mal abgedruckt. In den
Abendnachrichten sieht man Reporter, die auf der Place Schuman
oder der Place Luxembourg stehen oder vor Leinwänden sitzen,
auf denen das Parlament, die Kommission oder seltener der Arc de
Triomphe, das Atomium oder der Grand Place abgebildet sind.
Zusammen mit seinen umliegenden Gemeinden ist Brüssel heute
eine Industrie- und Handelsstadt mit mehreren Universitäten, etlichen
Hochschulen und Akademien, zahlreichen Bibliotheken, Museen und
Bühnen – ein bedeutendes Wirtschafts-, Wissenschafts- und Kulturzentrum sowie ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im Zentrum des
Landes.
52
Standort der
Immobilie
Brüssel wurde der Legende nach im 6. Jahr
hundert durch den heiligen Goorik gegründet.
Im Dokument nachweisbar ist die Siedlung jedoch erst 966, in einer Urkunde Otto
des Großen, die Broeksele (lat. Bruocsella),
Kapelle im Sumpf, erwähnt. Im 12. Jahrhundert lebten bereits 5.000 Einwohner in
Brüssel. Während des 12., 13. und 14.
Jahrhunderts war Brüssel das Zentrum luxuriöser Stoffherstellung, des Exports sowie der Wirtschaft und der Politik. In den
folgenden Jahrhunderten fiel Brüssel in
die Hände einer Reihe unterschiedlicher
Herrscher und Länder. 1830 führte die
belgische Revolution Belgien in die Unabhängigkeit, und Brüssel wurde zur Hauptstadt des Staates Belgien erwählt. Im 19.
Jahrhundert begann die Industrialisierung.
1865 nahm die erste Eisenbahnlinie für
Personenverkehr zwischen Brüssel und
Mechelen ihren Dienst auf, neue Straßen
wurden gebaut und Straßensteuern eingeführt. Ehemals ländliche Gemeinden
um den alten Brüsseler Stadtkern herum
verschmolzen zu einem urbanen Konglomerat; riesige neue Stadtgebiete wuchsen
im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert
scheinbar aus dem Nichts. In dieser Zeit
entstehen große Gebäude wie der Justizpalast (1863–1866), die Börse (1873), der
Königspalast auf dem Mont des Arts (Fertigstellung 1903), der Triumphbogen (Fertig
stellung 1905) und die berühmten Jugend
stilbauten der Stadt, beispielsweise die
Bauten von Victor Horta. Während der
beiden Weltkriege blieb Brüssel von größeren Beschädigungen verschont. Deshalb
prägen die Architektur und die Straßenzüge
der Gründerzeit immer noch das allgemeine
Stadtbild. Nach dem Zweiten Weltkrieg
etablierte sich Brüssel auch international
als Zentrum: 1958 wird es Sitz der Vorläuferin der heutigen Europäischen Union.
1958 findet die Weltausstellung in Brüssel
statt, für die das Atomium gebaut wurde.
1967 wird der Sitz der NATO von Paris
nach Brüssel verlegt.
Die zur Region Brüssel-Hauptstadt ge
hörenden übrigen 18 Gemeinden bilden
zusammen mit der Stadt Brüssel ein
zusammenhängendes städtisches Sied
lungsgebiet. Diese sind jedoch selbst-
ständig verwaltet und zählen dadurch im
verwaltungsrechtlichen Sinne nicht zur
Stadt Brüssel. Heute hat Brüssel knapp
150.000 Einwohner, zusammen mit den Be
wohnern der 18 Gemeinden sind es etwa
eine Million Einwohner, die man berechtigterweise vereinfacht als Brüsseler bezeichnet. Mit den weiteren umliegenden Gemeinden wächst die Einwohnerzahl auf etwa
zwei Millionen an. Brüssel hat als Hauptstadt Belgiens zwei offizielle Sprachen:
Französisch und Niederländisch.
53
Brüssel liegt nördlich der Sprachgrenze zwischen Flandern und der Wallonie, gerade noch
auf flämischem Gebiet. So ist Brüssel eine
richtige Sprachinsel: In den flämischen Vororten wird Niederländisch gesprochen, in der
Stadt selbst mehrheitlich Französisch. Die
ohnehin schon offiziell zweisprachige Metropole ist unglaublich multikulturell – mehr als
50 % der Brüsseler sind nichtbelgischer
Abstammung, mehr als 30 % davon sind
Ausländer.
In Brüssel sitzen nicht nur die EU und die
NATO, das ständige Sekretariat der BeneluxLänder sowie der Westeuropäischen Union
und der EUROCONTROL, sondern auch
zahlreiche internationale Einrichtungen und
Konzerne – entsprechend viele Beamte,
Lobbyisten, Journalisten und sonstige internationale Arbeitnehmer sind hier beschäftigt.
Laut den offiziellen Statistiken leben 160.000
EU-Einwohner in Brüssel (16%), 55.000 Menschen arbeiten direkt oder indirekt für die
EU. Die belgische Hauptstadt zählt rund
2.500 Diplomaten, die in 285 diplomatischen
Vertretungen arbeiten. Zudem haben 2.000
internationale Unternehmen einen Sitz in
Brüssel, die häufig viele Mitarbeiter aus den
Ursprungsländern der Firmen einsetzen.
In Brüssel werden nicht nur viele internationale
Handelsmessen, Ausstellungen und Kongresse veranstaltet, sondern es befinden sich
dort auch die Zentralen vieler europäischer
Lobby-, Marketing- und Verkaufsbüros sowie
internationale Finanzdienstleister. Sowohl im
Hinblick auf die Kommunikation als auch auf
das Reisen sind die Bedingungen optimal:
Brüssel gehört zu den führenden europäischen Internetschaltstellen, sein internationaler Flughafen in Zaventem bietet regel
mäßige und häufige Flüge zu einer Vielzahl
von Destinationen rund um die Welt an.
Außerdem ist die Stadt an das europäische
Hochgeschwindigkeitsbahnnetz (TGV, Thalys,
Eurostar) angebunden, das schnelle Bahnver
bindungen nach Paris, London und zu anderen wichtigen Städten garantiert. Mit dem TGV
fährt man von Brüssel nach Paris ca. anderthalb Stunden, in London ist man mit dem
Eurostar in etwas mehr als zwei Stunden.
Aber Brüssel ist auch eine Stadt mit reicher
architektonischer und künstlerischer Tradition.
Es hat fünf Königliche Akademien der schönen
Künste und fünf Königliche Konservatorien.
International renommierte Festivals reichen
vom Königin-Elisabeth-Wettbewerb für klassische Musik über das Kulturfestival Europalia
bis hin zur Jazz Rally Brüssel.
54
Standort der
Immobilie
Brüssel ist viel abwechslungsreicher als die meisten europäischen Metropolen.
Die Architektur könnte vielfältiger kaum sein; in Sachen Facettenreichtum
kann keine andere Stadt mithalten. Aufgrund der wechselhaften Geschichte
bietet die Stadt einen reichhaltigen Mix aus über zwanzig verschiedenen
Baustilen aller Epochen. So prägen die Architektur und die Straßenzüge der
Gründerzeit immer noch das allgemeine Stadtbild: ornamentreiche Fassaden mit verschnörkelten Balkongeländern, meist in warmen Rot-Braunoder hellen Sandtönen gehalten, dazwischen prunkvolle Kirchen, Paläste
und andere Bauwerke. Es gibt enge Gassen und große Boulevards, voll von
wunderbarer Baukunst. Der Justizpalast wurde 1883 eingeweiht und war
lange Zeit das größte Gebäude Europas. Der Grand Place, auch Grote Markt
genannt, wird als Juwel seiner Art betrachtet. Weitere Sehenswürdigkeiten
sind unter vielen anderen der Königliche Palast, die Kathedrale aus dem
13. bis 15. Jahrhundert, das Hôtel de Ville aus dem 15. Jahrhundert und
das Atomium, das zur Weltausstellung im Jahr 1958 errichtet wurde. Das
belgische Comic-Zentrum – das erste Comic-Museum der Welt – gewährt
interessante Einblicke in das Schaffen u. a. von Morris, Hergé und Peyo,
den Schöpfern von Lucky Luke, Tim und Struppi und den Schlümpfen,
während man an der Place du Grand Sablon eine einzigartige Schokoladenvielfalt und traumhafte Antiquitätengeschäfte antrifft. Nicht umsonst wurde
Brüssel im Jahr 2000 zur Kulturhauptstadt Europas gekürt.
55
105 Museen, 39 Kultur
zent ren, 3 Weltkulture rbe-Aus
zeichn ungen der UNESCO, 70
Theater- und Konzertsäle, 300 Jahre
Opernhausgeschichte, 38 Kinos, 4 Uni
versitäten, 18 Bibliotheken, 20 interna
tionale Schulen, 5 Königliche Akademien
der schönen Künste, 5 Königliche
Konservatorien, 182 Kunstg alerien,
24 Verlage, 313 Buchhandlungen,
1 Manneken Pis
Kulturgut
x Büroimmobilienmarkt Brüssel x
Der Büroimmobilienmarkt in Brüssel ist mit
einer Bestandsfläche von rund 12,7 Mio. m²
der siebtgrößte Europas. Die aktuelle Situation im Büroimmobilienbereich in Brüssel
ist wie in ganz Europa schwierig. Bedingt
durch die Finanzkrise und die Abschwächung der Weltwirtschaft, reduzieren sich
die Büromieten, der Flächenumsatz und die
Neuvermietung, während der Büroflächenleerstand in der Stadt steigt.
Die generelle Leerstandsquote lag im Jahr
2009 bei rund 11,2 % und damit um ca.
22 % höher als im Vergleichszeitraum des
Jahres 2008. Insbesondere im Hauptgeschäftsviertel (CBD, Central Business District) stieg der Leerstand überproportional
an, nämlich von 5,3 % um 45 % auf 7,7 %.
Außerhalb des Zentrums erhöhte sich die
Leerstandsquote um 8,0 % auf 17,5 %.
In der Decentralised Area betrug die Leerstandsquote im Jahr 2009 14,8 %, rund
einen Prozentpunkt mehr als 2008. Die
Decentralised Area wird in vier Teilbereiche
aufgeteilt: Nordosten, Südosten, Südwesten
und Nordwesten. Der Nordosten, in dem
das Gebäude SIRIUS liegt, ist mit einem
Bestand von rund 750.000 m² der zweitgrößte Büromarkt nach dem Südosten mit
einem Bestand von knapp über 1,2 Mio. m².
Im Südwesten bestehen 350.000 m² Büroflächen, im Nordwesten sind es etwa
200.000 m². Der Bestand an neueren Gebäuden konzentriert sich weitestgehend
auf den Südosten und den Nordosten.
Der Brüsseler Büroimmobilienmarkt ist in
sieben Bereiche eingeteilt: Pentagon, South,
North, Leopold District, Louise District,
Decentralised Area und Periphery. Das
Gebäude SIRIUS liegt im Nordosten der
Decentralised Area. Der größte Büroflächen
markt befindet sich mit 3,4 Mio. m² im
Leopold District, gefolgt von der Decentralised Area mit 2,5 Mio. m².
Verfügbare Büroflächen in Europa
Viertes Quartal 2009
in Mio. m2
50
40
30
20
10
Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand 26.01.2010
58
Edinburgh
Prag
Utrecht
Budapest
Luxemburg
Warschau
Dublin
Rotterdam
Den Haag
Lyon
Barcelona
Düsseldorf
Amsterdam
Stockholm
Moskau
Frankfurt/Main
Mailand
Brüssel
Hamburg
Madrid
Berlin
München
Großraum London
Paris
0
Büroimmobilienmarkt
Brüssel
Der Südwesten weist keine neueren Büroflächen auf, der Nordwesten nur sehr wenige. Den geringsten Leerstand hatte im Jahr 2009
der Nordwesten mit 11 % zu verzeichnen, gefolgt vom Südwesten
mit 13 % und dem Nordosten mit 14 %. Im Südosten der Decentralised Area betrug die Leerstandsquote 17 %. Neue hochwertige
Büroflächen werden aber weiterhin gesucht, das zeigt die Leerstandsquote bei Gebäuden, die jünger als fünf Jahre sind: In der
Decentralised Area standen im Jahr 2009 nur 2,6 % dieser Flächen
leer, bezogen auf ganz Brüssel lag die Quote bei 4,1 %.
Die Mieten in Brüssel sind im Jahr 2009 recht stabil geblieben, wenn
auch verstärkt Miet-Incentives, wie z. B. mietfreie Zeiten, angeboten
wurden. Nur in zwei Brüsseler Distrikten sind die Mieten gesunken.
So fiel die Spitzenmiete für Topobjekte im Leopold District um ca.
EUR 10/m² p.a. von EUR 275/m² p.a. auf EUR 265/m² p.a. und im
Pentagon District um 4 % auf EUR 215/m² p. a. In der Decentralised
Area stagnierte die Spitzenmiete bei EUR 190/m² p.a., wobei der
Durchschnittswert der Mietpreise, die das obere Viertel des Mietpreissegments bilden, hier sogar von EUR 177/m² p.a. leicht auf
EUR 181/m² p.a. anstieg. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich hier
von EUR 153/m² p.a. auf EUR 156/m² p. a. Die Miete des Mieters
Mobistar in dem Objekt SIRIUS beträgt rund EUR 152/m² p.a. (ca.
EUR 126/m² p.a. netto).
Büroflächen-Leerstand in Europa
Viertes Quartal 2009
%
25
22,1
19,6
20
17,4
16,9
15
13,6
12,8
12,8
12,3
11,9
11,5 11,2
11,1
9,6
10
9,4
9,1
9,1
9,0
8,8
8,3
7,3
7,3
7,1
6,2
5
5,5
Luxemburg
Lyon
Paris
Den Haag
Warschau
Hamburg
Edinburgh
Madrid
Großraum London
Berlin
Mailand
München
Barcelona
Brüssel
Stockholm
Prag
Düsseldorf
Utrecht
Rotterdam
Budapest
Frankfurt/Main
Amsterdam
Moskau
Dublin
0
Quelle: Jones Lang LaSalle
59
Leerstand in der Decentralised Area
in %
20
17,0
14,8
15
14,0
13,0
11,2
11,0
10
5
0
Brüssel Decentr. Süd- Süd- Nord- Nord Total
Area osten westen osten westen
Total
Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand 26.01.2010
Insgesamt kamen im ganzen Jahr 2009 rund 359.200 m² Büroflächen
in Brüssel neu auf den Markt. Hiervon waren rund 70 % spekulativ,
also ohne Vorvermietung, errichtet worden. Im Jahr 2010 werden
rund 300.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt, davon sind bereits
jetzt nur noch 48 % ohne Vorvermietung. Für 2011 wird die Fertigstellung von weiteren rund 162.000 m² neuen Büroflächen erwartet,
davon sind aktuell nur 33.000 m² ohne Vorvermietung. Zwar ist zu
vermuten, dass sich die Leerstandsquote dennoch nicht entschieden
verbessern wird, doch ist bei einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung auch kein weiterer signifikanter Leerstandszuwachs zu erwarten. Insbesondere bei qualitativ hochwertigen und nach den
Prinzipien des energetischen Bauens errichteten Büroflächen wird
das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage früher beseitigt
sein, als noch im Laufe des Jahres 2009 erwartet.
Bedingt durch die Wirtschafts- und Bankenkrise und das geringe bzw.
teilweise nicht vorhandene Angebot von hochwertigen Immobilien,
sank das Transaktionsvolumen von EUR 2,88 Mrd. im Jahr 2008 auf
den historisch niedrigen Wert von EUR 1,46 Mrd. im Jahr 2009. Dabei
entfiel rund die Hälfte des Umsatzes auf das letzte Quartal des Jahres
2009. 72 % des Umsatzes wurden durch belgische Investoren erzielt,
24 % der Investments des Jahres 2009 tätigten deutsche Anleger.
Die Nettoanfangsrendite für Topobjekte mit einem 6- bzw. 9-JahresMietvertrag lag im Jahr 2009 bei 6,25 % und damit etwa um 50
Basispunkte niedriger als im Jahr 2008. Der Rückgang entfiel vollständig auf das erste Halbjahr 2009; seit dem Sommer des vergangenen
Jahres sind die Anfangsrenditen stabil. Auch für 2010 wird keine
größere Veränderung erwartet. Die Nettoanfangsrendite des Objekts
SIRIUS mit einem 15-Jahres-Mietvertrag betrug 6,65 %.
Dessen ungeachtet ist der Brüsseler Büroimmobilienmarkt im Hinblick
auf die Nettoanfangsrenditen der stabilste in Europa. Im Betrachtungs
zeitraum der letzten sechs Jahre betrug die Schwankungsbreite nur
65 Basispunkte; die Nettoanfangsrendite schwankte in der Spanne
zwischen 5,65 % im zweiten Quartal 2007 und 6,30 % im ersten
Quartal 2003. Im Vergleich dazu betrug die Schwankungsbreite in
London City und in Paris 225 Basispunkte, in Frankfurt 130 Basispunkte und in Amsterdam 75 Basispunkte.
Quelle: Marktbericht JLL Januar/Februar 2010
60
Regionale Aufteilung des Büroimmobilienmarkts
Büroimmobilienmarkt
Brüssel
Lage der
Immobilie
61
Augenweide
7 Hügel, 85 Meter
Höhenunterschied, 65 Parks,
8.000 Hektar Wald- und Grünflä
chen, 1 Strand mitten in der Stadt, 30
Quadratmeter Grünfläche pro Einwohner,
15.000 Jugends tilf assaden, 20 Baustile, 59 Kunstg enuss biet ende
Metrostationen , 3 Schlösser, 37
Kirchen, 1 Triumphbogen
x Immobilie SIRIUS x
64
Die Lage der Immobilie
Immobilie SIRIUS
Das Grundstück befindet sich im Nordosten
der Stadt Brüssel, im Stadtteil Evere, direkt an
der Hauptein- und -ausfallstraße Avenue Léopold III und damit in überaus verkehrsgünstiger Lage. Die Avenue Leopold III. geht in ihrer
Verlängerung in die A201 über – in Richtung
Flughafen bzw. zum Autobahnring Brüssel.
Mit dem Auto ist das Stadtzentrum in ca.
zwölf Minuten zu erreichen, in der Rushhour
ist mit einer Fahrtzeit von etwa 22 Minuten zu
rechnen. Nur rund 7 Minuten dauert die Fahrt
zum Flughafen, zur Ringautobahn sind es ca.
fünf Minuten. Von dort aus gelangt man in
weiteren zehn bis 20 Minuten zu den Autobah
nen in Richtung Lüttich, Antwerpen, Ostende
und Arlon. In fußläufiger Entfernung befinden
sich mehrere Bus-, Tram- und Eisenbahn
stationen. Aktuell halten 13 Linien an den Haltestellen, mit denen alle Gebiete Brüssels zu
erreichen sind. Mit dem ÖPNV dauert die Fahrt
zum Flughafen rund 15 Minuten, zum Zentralbahnhof ist es eine knappe halbe Stunde.
Beim Ausbau des ÖPNV in Brüssel findet der
Stadtteil Evere besondere Berücksichtigung,
da hier zwei außergewöhnliche Entwicklungen in den nächsten Jahren das Bild dieses
Stadtteils überaus positiv verändern werden.
Die erste betrifft das NATO-Hauptquartier, das
sich rund 750 m östlich des Grundstücks befindet. In den nächsten sechs Jahren werden
in unmittelbarer Nähe neue Gebäude für das
NATO-Hauptquartier errichtet. Es ist geplant,
bis zu EUR 1 Mrd. in das ca. 300.000 m²
große Gebäudeensemble zu investieren. Die
zweite Entwicklung ist durch den Beschluss
der EU bedingt, neben dem Leopold-Viertel
als zweiten Standort für ihre weitere Expansion
ausschließlich den Stadtteil Evere zu nutzen.
Um dem erhöhten Verkehrsaufkommen in der
Zukunft gerecht zu werden, ist vorgesehen,
die Avenue Lepold III. für den Individualverkehr
auf vier Fahrspuren unterirdisch auszubauen
und oberirdisch die Straßenbahnlinien und
den Anlieferverkehr zu führen.
65
Die ca. 250 m entfernt liegende Eisenbahnstation Bordet soll mit
drei Linien an das belgische Fernverkehrsnetz RER angeschlossen
werden. Im Fünf-Minuten-Takt wird es dann möglich sein, über eine
direkte Verbindung z. B. nach Paris oder nach London zu fahren.
66
Immobilie SIRIUS
67
Beschreibung der Immobilie
Bei dem Objekt SIRIUS handelt es sich um eine Büroneubauimmobilie
des Architekturbüros Assar Architects aus Brüssel. Das Grundstück
hat eine Größe von 13.276 m².
Das Gebäude besteht aus dem Erdgeschoss und fünf Stockwerken im
Oberbau mit einer Grundfläche von jeweils etwa 4.740 m² sowie drei Ebenen im Untergeschoss mit einer Grundfläche von jeweils rund 7.000 m².
Auf dem Dach des Gebäudes ist ein Technikgeschoss errichtet worden.
Der Aufbau des Gebäudes besteht aus Beton und ist zum großen Teil
vorgefertigt (Mauern, Träger, Säulen, raues Mauerwerk). Er ruht auf
Blindschächten, die die Lasten bis zu einer Widerstandsschicht in den
Boden leiten. Die Struktur der Technikebene besteht aus einem Metallgerüst und ist mit einer Stahldecke versehen. Die Isolierfenster sind
doppelt verglast und getönt. Die Vorhangfassade besteht aus 1,30 m
breiten Modulen mit Rahmen aus Aluminiumprofilen und ist je nach
Stockwerk unterschiedlich lackiert. Durchsichtgewährende Teile sind
verglast, und die Fenstervorsprünge bestehen aus isolierten Sandwich-Paneelen.
Die Konstruktion des Gebäudes bietet den Nutzern ein sehr hohes Maß
an Flexibilität. So ist jedes Stockwerk in vier Bereiche unterteilt (A bis D),
die jeweils eine separate Vermietungseinheit bilden können. Jeder Bereich ist mit Energiezählern ausgestattet und hat seinen eigenen Kreislaufkern mit Sanitärblöcken; so könnte auch mehreren Nutzern eine
autonome Verwendung ermöglicht werden. Die Gebäudestruktur erlaubt
es, die Räume jederzeit individuell neu gestalten zu können. Die Verkehrs- und Erschließungszonen (Treppenhäuser, Vorräume, Foyer) sind
mit hochwertigen Materialien ausgelegt. Die ansprechende Innenausstattung mit ausgesuchten Farben und Materialien sorgt in Verbindung
mit der Klimatisierung für eine überaus angenehme Arbeitsatmosphäre. Das Casino im Erdgeschoss ist für ca. 450 Personen ausgelegt, bis
zu 2.000 Essen können in der Küche zubereitet werden.
Das Gebäude bietet eine Büromietfläche von rund 29.500 m², Technikund Lagerflächen betragen ca. 2.915 m². In den Tiefgeschossen befinden
sich neben Lager- und Archivflächen auch 630 Tiefgarageneinstellplätze,
darunter 17 behindertengerechte Einstellplätze. 147 Fahrradstellplätze
sind in der Tiefgarage bzw. außerhalb des Gebäudes zu finden. Hinzu
kommen 29 oberirdische Pkw-Stellplätze.
68
Immobilie SIRIUS
Das Gebäude kann als öko-biologisch quali
fiziert werden; dafür sorgen ein günstiges
Verhältnis von Fassadenfläche zu Bodenfläche, eine umfassende Wärmeisolierung
K45 (min.), das PrimärenergieverbrauchsNiveau E75 (min.), ein System von dyna
mischen Trägern mit Vorwärmern und
Flächenkühlern, die Kälterückgewinnung
durch Free Chilling (Nutzung von Verdunstungswasser zur Kühlung), eine Ventilation
zur Wärmerückgewinnung und zum Free
Cooling (hier wird die Außenluft als Kühlfaktor
des Regenwassers, technische Anlagen
zur Einsparung von Energie und Wasser,
die zentrale technische Steuerung sowie
die Verarbeitung reproduzierbarer oder mineralischer Werkstoffe. Es ist geplant, ein
entsprechendes Energiezertifikat erstellen
(Green Building Standard) zu lassen.
Eine Erkundung des Bodenzustands hat
in der Analyse keine Überschreitung der
Normen ergeben, und es besteht kein Nachweis für eine Kontamination.
mit herangezogen), die Rückgewinnung
69
x Mietverhältnis x
Das nach wie vor ausschlaggebende Moment des nachhaltigen
Erfolgs einer Immobilienkapitalanlage sind neben Standort und Bauqualität der Immobilie die Mietverhältnisse mit ihren Fundamenten:
Bonität der Mieterin und Qualität des Mietvertrags. Das nachfolgend
beschriebene Mietverhältnis wird beiden Anforderungen in beachtenswerter Weise gerecht. Bei der Mieterin Mobistar S.A. handelt es
sich um ein langjährig erfahrenes und international tätiges Unternehmen
mit ausgezeichneter Reputation.
Mobistar S.A.
Mobistar S.A. ist der zweitgrößte Player im belgischen Telekommunikationsmarkt. Das Unternehmen bietet umfangreiche Dienstleistungen
in den Bereichen mobile Telekommunikation, Internetzugänge und
Festnetztelefonie auf Basis von ADSL an. Im Bereich der mobilen
Telekommunikation erreicht Mobistar 99 % der belgischen Bevölkerung. Zum 31. Dezember 2009 zählte Mobistar über 3,8 Millionen
Kunden und erlangte damit einen Marktanteil in Höhe von 33 %.
Die Zahl der Mitarbeiter betrug zum selben Stichtag über 1.400.
Das Unternehmen gehört zu mehr als 50 % zur Orange Group, die
Teil der France Télécom ist. Gut 47 % der Aktien der Mobistar S.A.
befinden sich im Streubesitz.
Beteiligungsstruktur Mobistar
Französischer Staat
26,65 %
France Télécom S. A.
(Frankreich)
100,00 %
Orange S. A.
(Frankreich)
1 Aktie
100,00 % (–1 Aktie)
Atlas Services Belgium S. A.
(Belgien)
52,91 %
Mobistar S. A.
70
Mietverhältnis
71
72
Das Unternehmen Mobistar wurde 1995
gegründet und nahm seinen Geschäftsbetrieb im August 1996 auf. Als erster
Anbieter in Europa nahm Mobistar im
Herbst 1996 den Verkauf von PrepaidKarten auf. Seit Mitte 1998 bietet Mobistar
auch Festnetzanschlüsse an.
Im Herbst 1998 wurde Mobistar an der
belgischen Börse gelistet. Rund drei
Jahre nach Geschäftsaufnahme hatte
Mobistar schon mehr als 1 Million Kunden und wurde Anfang 2001 Mitglied der
Orange Group. Der rasante Aufstieg des
Unternehmens setzte sich fort, bis Ende
2001 wuchs die Zahl der Kunden auf
über 2 Millionen. In der Folge konnte im
Jahr 2002 erstmals ein positives Ergebnis
ausgewiesen werden. Mit dem Angebot
von Blackberry-, GPRS- und MMS-Diensten sowie weiteren Multimedialösungen
baute das Unternehmen seine Position
am Markt weiter aus. Seit 2005 bietet es
Handy-Fernsehen an, und auch im Bereich Internet entwickelte sich Mobistar
mit dem Angebot von Hochgeschwindig
keits-Internetzugängen weiterhin positiv.
Durch die Kooperation mit diversen Partnern konnten weitere Lösungen und interessante Angebote für Privat- wie auch
Geschäftskunden (u. a. Mobile Office,
Bankgeschäfte per Handy, Home-Zone)
am Markt etabliert werden. Im Jahr 2007
übernahm Mobistar 90 % der Anteile
des Luxemburger Telekommunikationsanbieters VOXmobile.
Der konsolidierte Nettogewinn konnte
sich in der Zeit von 2002 bis 2009 fast
verdreifachen (siehe Grafik), die Zahl der
Kunden erhöhte sich im gleichen Zeitraum um fast 50 %. Seit 1999 wächst
die Zahl der Kunden kontinuierlich (siehe
Grafik).
Das Jahr 2009 zeigt ein positiv durchwachsenes Ergebnis: Der Umsatz konnte
im Vergleich zum Jahr 2008 um 2,3 %
gesteigert werden, jedoch sank das Netto
ergebnis um 7,1 % auf EUR 260,3 Mio.
Die EBITDA-Marge betrug 39,2 %.
Mietverhältnis
Konsolidierter Nettoertrag
in
Mio. EUR
299,5
300
270,3
250
227,4
289,5
280,1
260,3
243,0
200
150
102,4
100
50
0
1999
-50
2000 2001
-56,4
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
-30,5
-100 -83,7
Quelle: Homepage Mobistar
Anzahl aktiver Kunden
in Tsd.
3.819
4.000
3.500
2.846
3.000
2.913
3.139
3.827
3.284
2.615
2.500
2.164
2.000
2.305
1.800
1.500
1.000
1.040
500
0
1999
2000
2001
2002
2003 2004 2005 2006 2007 2008
2009
Quelle: Homepage Mobistar
73
Wirtschaftliche Eckdaten
1. Mietvertrag
(vgl. auch „Rechtliche Grundlagen“, Seiten 120 bis 121)
Laufzeit:
15 Jahre fest, Kündigung nur aus wichtigem Grund
Beginn:
ab Übergabe (umfassende vorläufige Zustimmung der Mieterin)
am 01.11.2009
Verlängerungsoption:
einmalig 9 Jahre mit Sonderkündigungsrecht für die Mieterin
nach dem dritten Jahr und dem sechsten Jahr
Mietzins:
EUR 4.653.533 (zzgl. USt) zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
Mietzahlungsfreie Zeit: 5 Monate ab Übergabe
Wertsicherung:
1,75 % p. a. gegenüber der jeweiligen Vorjahresmiete,
Anpassung jährlich
Zahlungsturnus:
quartalsweise vorschüssig
Betriebskosten:
voll auf die Mieterin umlagefähig
Mietsicherheit:
Bankgarantie über 6 Monatsmieten
Erwerbsoption der Mieterin:nach 15 Jahren, Kaufpreisermittlung durch Sachverständigen
gutachten auf der Grundlage der Restlaufzeit des Erbpachtrechts
und Annahme eines für 9 Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrags
Instandhaltung:
Reparatur und Wartung durch die Mieterin
Bauliche Änderungen:
mit Zustimmung des Vermieters, Rückbauverpflichtung
Versicherung:
umfassende Schadens- und Feuerversicherung (einschließlich
Inhaltsversicherung) durch die Mieterin
Recht:
belgisches Recht
2. Erbpachtvertrag
Laufzeit:
mit Verlängerungsoptionen des Erbpachtnehmers maximal
bis zum 31.12.2080
Erste Festlaufzeit:
01.01.2001 – 31.12.2033
Verlängerungsoptionen: erste Verlängerungsoption um 33 Jahre (bis 31.12.2066),
zweite Verlängerungsoption um 14 Jahre (bis 31.12.2080)
Erbpachtzins:
EUR 8,86 pro m2, in den Verlängerungszeiträumen Neufest
setzung gemäß Wertverhältnis Wert des Geländes zu Pachtzins,
mindestens Pachtzins der abgelaufenen Pachtperiode
Wertsicherung:
jährliche Anpassung an Verbraucherpreisindex (Basis 1996 = 100)
Zahlungsturnus:
quartalsweise vorschüssig
Nebenkosten:
Erbpachtberechtigter (= Objektgesellschaft)
Wartung/Reparatur:
Erbpachtberechtigter (= Objektgesellschaft)
Vorkaufsrecht:
SDRB (Société de Développement de la Région de Bruxelles
Capitale/Entwicklungsgesellschaft für die Region Brüssel
Hauptstadt), nachrangig gegenüber Ankaufsoption der Mieterin
Nutzungsbeschränkungen: Zustimmung der SDRB erforderlich zu Art und Umfang
der gewerblichen Tätigkeit der Mieterin (für Mobistar erteilt)
Sicherheit:
Bankbürgschaft über Erbpachtzinsraten für 2 Quartale
Recht:
belgisches Recht
74
Mietverhältnis
3. Finanzierung
Gesamtbetrag der Finanzierung:EUR 72 Mio.
Langfristige Finanzierung:
Darlehensnehmer Objektgesellschaft: EUR 42 Mio. (Tranche A)
Kurzfristige Finanzierung:
Darlehensnehmer Objektgesellschaft: EUR 11,3 Mio. (Tranche B)
Darlehensnehmer Fondsgesellschaft: EUR 14,5 Mio. (Tranche C)
und EUR 4,2 Mio. (Tranche D)
Haftung:
als Teilschuldner (aber siehe unten „Garantie“)
Verwendungszweck:
Rückführung der bestehenden Verbindlichkeiten (Tranche A und B);
Zahlung des Kaufpreises für die Anteile an der Objektgesellschaft
und Intercompany Loans (Darlehen an verbundene Unternehmen)
(Tranche C und D)
Laufzeiten:
Tranche A 10 Jahre fest
Tranche B, C und D 1 Jahr
Verlängerungsoptionen:
Tranche B, C, und D um 1 Jahr
Zinsen:
Tranche A Zinssatz für auf 10 Jahre fest vereinbarte Darlehen
Tranche B EURIBOR plus Liquiditätskosten plus Marge
(1,4 % p. a.)
Tranche C EURIBOR plus Liquiditätskosten plus Marge
(1,3 % p. a.)
Tranche D EURIBOR plus Liquiditätskosten plus Marge
(3,0 % p. a.; im Verlängerungszeitraum 5,9 % p. a.)
Kosten:
Bearbeitungsgebühren von insgesamt EUR 600.000 exkl. Gebühren für die Ablösung der Altdarlehen in Höhe von EUR 4.000,
davon Fondsgesellschaft EUR 14.023,80
Vorfälligkeitsentschädigung:
bei Rückzahlung Tranche A bis zum 3. Jahr in Höhe von 1 %
des Vorauszahlungsbetrages, bei Rückzahlung in den Jahren 4
und 5 in Höhe von 0,75 % des Vorauszahlungsbetrages
Auflagen:
Tranche A Loan To Value Ratio bis höchstens 65 %
Tranche A Debt Service Cover Ratio mindestens 120 %
Platzierungserfolg der Fondsgesellschaft bis 30.06.2010
mindestens 25 %, bis 31.12.2010 mindestens 50 % und bis
30.06.2011 mindestens 75 %
Garantie und Sicherheiten:
wechselseitige Garantie der Darlehensnehmer für Verpflichtungen
des anderen Darlehensnehmers aus dem Darlehensvertrag,
übliche Sicherheiten
Recht:
belgisches Recht
75
Schlaraffenland
780 Bäckereien und
Konditoreien, 450 Cafés,
2.000 Restaur ants, 15 MichelinSterne, 98 Jahre PralinenGeschichte, 8 Weltruhm-Chocolatiers, 22 Kilogramm Süßigk eiten pro
Kopf und Jahr, 48 Pommes-fritesSoßen, 2. Platz bei der Käsevielfalt
in Europa, 400 Sorten Bier
xInvestitions- und Finanzierungspläne, Prognose und Kapitalrückflussrechnung (Prognose) x
Investitions- und Finanzierungspläne (Prognose)
Im Folgenden werden zunächst der Investitionsund Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft jeweils einzeln und anschließend ein konsolidierter Investitions- und
Finanzierungsplan dargestellt. Die nachfolgenden
Investitionspläne geben eine Übersicht darüber,
wofür die Geldmittel verwendet werden oder bereits
verwendet wurden. Die meisten der ausgewiesenen Positionen stehen aufgrund von Festpreis
vereinbarungen ihrer Höhe nach unveränderlich
fest. Positionen, die zum Zeitpunkt der Prospekt
aufstellung in ihrer endgültigen Höhe noch nicht
feststehen, können zu Mehr- oder Minderkosten
führen und gehen zulasten oder zugunsten der
Liquiditätsreserve. Außerdem kann es zu Verschiebungen zwischen einzelnen Kostenpositionen
kommen, die sich hingegen nicht auf das Volumen
der Gesamtinvestition auswirken.
Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG (Prognose)
in EUR
in EUR
INVESTITIONSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommanditkapitals
inkl. Agio
27.877.100
80,45
80,45
Fondsabhängige Kosten
6.374.400
Vergütungen 5.246.600
Eigenkapitalvermittlung inkl. 5,0 % Agio
3.630.000
Akquisitions- und Erwerbsstrukturierungskosten
736.600
Platzierungsgarantie 660.000
Finanzierungsvermittlung 120.000
Fondseinrichtung 100.000
18,40
15,14
10,48
2,13
1,90
0,35
0,29
18,40
15,14
10,48
2,13
1,90
0,35
0,29
3,25
1,62
0,63
0,63
0,04
0,29
0,03
0,01
3,25
1,62
0,63
0,63
0,04
0,29
0,03
0,01
Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft Nebenkosten der Vermögensanlage Maklerprovision Rechts- und Steuerberatungsgebühren
Erstellung der Emissionsunterlagen Bankbearbeitungsgebühren Gutachtenkosten Zinssicherung für Zwischenfinanzierung Notar- und Administrationsgebühren 78
1.127.800
560.000
219.600
220.000
14.000
100.000
11.600
2.600
Liquiditätsreserve 400.000
1,15
1,15
Gesamtinvestition
34.651.500
100,00
100,00
in EUR
in EUR
FINANZIERUNGSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommanditkapitals
inkl. Agio
Gründungsgesellschafter Kommanditkapital Kapitalrücklage (Agio) 1.500
33.000.000
1.650.000
0,00
95,24
4,76
0,00
95,24
4,76
Gesamtfinanzierung 34.651.500
100,00
100,00
Erläuterungen zum Investitionsplan
Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mit EUR
27.877.100 an der Objektgesellschaft H4 Invest
SCS.
Die Summe der fondsabhängigen Kosten beträgt
EUR 6.374.400 und teilt sich auf in Vergütungen
und Nebenkosten der Vermögensanlage.
wird an die SIGNA Vertriebs GmbH eine Vergütung in Höhe von EUR 660.000 inkl. etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer entrichtet.
Finanzierungsvermittlung
Die Vermittlung der kurzfristigen Zwischenfinanzierung wird der SIGNA Financial Services AG
mit einer Vermittlungsprovision von EUR 120.000
vergütet. Die Gewährung und Vermittlung von
Krediten ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 8a
UStG.
Fondseinrichtung
Vergütungen
Die Position Vergütungen umfasst alle Provisionen,
Agio, Vergütungen und Honorare, die die Anbieterin oder die mit ihr verbundenen Unternehmen
in Rahmen der Fondsstruktur erhalten. Die Summe der Vergütungen beträgt inkl. Umsatzsteuer
EUR 5.246.600. Die Vergütungen teilen sich wie
folgt auf:
Eigenkapitalvermittlung inkl. 5 % Agio
Die SIGNA Vertriebs GmbH wurde mit der Vermittlung des Kommanditkapitals in Höhe von
EUR 33.000.000 beauftragt. Die Aufwendungen
für die Vermittlung der Kommanditanteile der
Emittentin betragen inkl. 5 % Agio auf das neu
einzuwerbende Kommanditkapital insgesamt
EUR 3.630.000.
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG
erhält für die Entwicklung und Umsetzung des
Fondskonzepts sowie für die Organisation und
Koordination der beteiligten Partner und Dienstleistungsunternehmen eine Gebühr in Höhe von
EUR 736.600 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die SIGNA Vertriebs GmbH ist Platzierungsgarantin des Kommanditkapitals in Höhe von EUR
33.000.000. Für diese Garantieverpflichtungen
Für die Einrichtung der Fondsverwaltung und
die Treuhandabwicklung der Beitritte der Anleger erhält die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
einen Betrag in Höhe von EUR 100.000 inkl.
gesetzlicher Umsatzsteuer.
Nebenkosten der Vermögensanlage
Diese Position weist Beträge aus, die nicht unter
die Positionen Erwerbshaupt-, Erwerbsnebenkosten und Vergütungen fallen, aber im Rahmen
der Investition der Vermögensanlage anfallen.
Die Summe der Nebenkosten der Vermögensanlage beträgt EUR 1.127.800. Die Nebenkosten
der Vermögensanlage teilen sich wie folgt auf:
Investitions- u.
Finanzierungspläne,
Prognose- u. Kapital
rückflussrechnung
Maklerprovision
Für die Vermittlung der Anteile an der Objektgesellschaft ist ein Betrag in Höhe von EUR
560.000 inkl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer
angefallen.
Rechts- und Steuerberaterkosten
Die Gebühren der Rechts- und Steuerberatung
im Rahmen der Finanzierung, Entwicklung,
Umsetzung und Prospektierung des Fondskonzepts sind noch nicht vollständig abgerechnet.
Es wurde in der Kalkulation ein Betrag in Höhe
von EUR 219.600 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer vorgesehen.
79
Erstellung der Emissionsunterlagen
Der Aufwand zur Erstellung der Emissionsunterlagen umfasst sowohl Beratung, Layout wie
auch Druck und Distribution entsprechender
Emissionsunterlagen wie Verkaufsprospekt,
Salesfolder und Flyer. Da diese Gebühren noch
nicht vollständig abgerechnet sind, wurde in der
Kalkulation ein Betrag in Höhe von EUR 220.000
inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer vorgesehen.
Bankbearbeitungsgebühren
Die Gebühren seitens des Kreditinstituts im
Zusammenhang mit der Fremdfinanzierung
betrugen insgesamt EUR 14.000.
Gutachtenkosten
Für die Erstellung und Einholung von Gutachten
wurde insgesamt ein Betrag in Höhe von
EUR 100.000 kalkuliert. Hierbei handelt es sich
um Ausgaben für eine Tax Opinion, ein Verkehrswertgutachten, eine umfängliche Due Diligence,
ein Steuergutachten sowie ein Prospektgutachten. Die Gebühren sind noch nicht vollständig
abgerechnet. Diese Aufwendungen dienen dem
Erreichen eines höchstmöglichen Maßes an
Investitionssicherheit. Die Gebühren verstehen
sich inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Zinssicherung der Zwischenfinanzierung
Zur Sicherung des Zinssatzes der Zwischenfinanzierung haben die Objekt- und Fondsgesellschaft einen Cap abgeschlossen. Damit ist
der Zwischenfinanzierungszinssatz nach oben
gedeckelt. Die Gebühr für diesen Cap betrug
EUR 11.620. Diese Gebühr ist umsatzsteuerfrei.
80
Notar- und Administrationsgebühren
Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Gesellschaftsanteile, der Beurkundung von Vertragswerken sowie der Eintragung von Pfandrechten
fielen diverse Gebühren und Leistungen an.
Da diese Gebühren noch nicht vollständig abgerechnet sind, wurde in der Kalkulation ein Betrag
in Höhe von EUR 2.600 inkl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer vorgesehen.
Liquiditätsreserve
Die anfängliche Liquiditätsreserve beträgt unter
Berücksichtigung der an die Fortis Bank verpfändeten Barkaution in Höhe von EUR 100.000
insgesamt EUR 500.000 und ist grundsätzlich
als Sicherheitsposition zum Ausgleich unvorhergesehener zusätzlicher Aufwendungen und/
oder zur Glättung von Ergebnisschwankungen
während der Ertragsphase vorgesehen.
Erläuterungen zum Finanzierungsplan
Der Finanzierungsplan zeigt, aus welchen Quellen die Geldmittel zur Finanzierung und Begleichung der im Investitionsplan ausgewiesenen
Kosten stammen.
Gründungsgesellschafter/Gründungszeitpunkt
Gesellschafter der Emittentin sind zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung die SIGNA Deutschland
01 GmbH (Komplementärin), die SIGNA Manage
ment GmbH (Kommanditistin), Herr Michael
Liebe (geschäftsführender Kommanditist) und
die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH (Treuhandkommanditistin). Die SIGNA Deutschland
01 GmbH hat keine kapitalmäßige Beteiligung
an der Emittentin. Der Kommanditanteil von
Herrn Michael Liebe beträgt EUR 500, der der
SIGNA Management GmbH EUR 500, der der
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH EUR 500.
Die Emittentin entstand durch Neugründung am
13. August 2009.
Kommanditisten/Treugeber
Durch den Beitritt von Kommanditisten/Treugebern wird das Eigenkapital um EUR 33.000.000
erhöht. Hiervon werden 10 % der Pflichteinlage
als Hafteinlage in das Handelsregister eingetragen.
Agio
Das Agio beträgt 5 % des neu zu vermittelnden
Eigenkapitals und ist von den Kommanditisten/
Treugebern mit der Einlage zu zahlen.
Eigenkapitalzwischenfinanzierung
Die einzuwerbenden Anlegereinlagen wird die
Emittentin durch ein kurzfristiges Darlehen in
Höhe von EUR 18.700.000 finanzieren. Die Rück
führung des Darlehens erfolgt sukzessive aus
dem eingeworbenen Eigenkapital jeweils zum
Ende einer Festzinsperiode, spätestens am
30. November 2010, wenn nicht die Fondsgesellschaft von ihrem Recht zur Verlängerung um
ein Jahr Gebrauch macht. Eine detaillierte Darstellung der Darlehenskonditionen findet sich
auf Seite 75. Die Aufnahme einer langfristigen
Fremdfinanzierung durch die Emittentin erfolgt
nicht (Endfinanzierungsmittel).
Investitions- u.
rückflussrechnung
Gesamtfinanzierung
Die Summe der Gesamtfinanzierung beträgt
EUR 34.651.500.
Gesamthöhe der Provisionen
Die Gesamthöhe der Provisionen beträgt
EUR 4.310.000 und setzt sich zusammen
aus der Provision für Eigenkapitalvermittlung in Höhe von EUR 3.630.000, für Fremdkapitalvermittlung in Höhe von EUR 120.000
und der Maklerprovision in Höhe von EUR
560.000. Die Provision für Eigenkapitalvermittlung ist in Abhängigkeit vom Platzierungserfolg
vereinbart und kann bei Abweichungen vom
prognostizierten Platzierungsverlauf zeitlich
oder betragsmäßig abweichen.
81
Investitions- und Finanzierungsplan der Objektgesellschaft H4 Invest SCS (Prognose)
in EUR
in EUR
INVESTITIONSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Eigen-
kapitals
in EUR
je m2
Mietfläche
67.748.700
2.030.400
96,95
2,91
243,01
7,29
2.088
63
630.000
630.000
0,90
0,90
2,26
2,26
19
19
1.400.400
Notarkosten, Eintragungs-Bearbeitungsgebühren 705.400
Rechts- und Steuerberatungsgebühren 105.000
Bankbearbeitungsgebühren 590.000
2,00
1,01
0,15
0,84
5,03
2,53
0,38
2,12
43
22
3
18
0,14
0,36
3
Gesamtinvestition
69.879.100
100,00
250,65
2.154
in EUR
in EUR
FINANZIERUNGSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Eigen-
kapitals
in EUR
je m 2
Mietfläche
Eigenkapital
27.879.100
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft 27.877.100
Komplementäre 2.000
39,90
39,90
0,00
100,00
99,99
0,01
859
859
0
Fremdkapital 42.000.000
60,10
150,65
1.294
100,00
250,65
2.154
Immobilienwert inkl. Errichtungsnebenkosten
Vergütungen
Finanzierungsvermittlung
Erläuterungen zum Investitionsplan
Der Immobilienwert inkl. aller Errichtungsnebenkosten beträgt EUR 67.748.700.
82
Die Summe der fondsabhängigen Kosten beträgt
EUR 2.030.400 und teilt sich in Vergütungen und
Nebenkosten der Vermögensanlage auf.
Vergütungen
Finanzierungsvermittlungsgebühren
Die Vermittlung der langfristigen Finanzierung
wird der SIGNA Financial Services AG mit einer
Vermittlungsprovision von EUR 630.000 vergütet.
Die Gewährung und Vermittlung von Krediten ist
umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 8a UStG.
Die Summe der Nebenkosten der Vermögensanlage beträgt EUR 1.400.400. Dieser Betrag
teilt sich wie folgt auf:
Notarkosten/Eintragungs-Bearbeitungsgebühren
Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Geschäftsanteile, der Beurkundung von Vertragswerken sowie Gründungskosten der Objektgesellschaft sowie der Eintragung von Pfandrechten fielen diverse Gebühren und Leistungen
an. Da diese Gebühren noch nicht vollständig
abgerechnet sind, wurde in der Kalkulation ein
Betrag in Höhe von EUR 705.400 vorgesehen.
Rechts- und Steuerberaterkosten
Die Gebühren der Rechts- und Steuerberatung
im Rahmen der Finanzierung, Entwicklung und
Umsetzung des Fondskonzepts sind noch nicht
vollständig abgerechnet. Es wurde in der Kalkulation ein Betrag in Höhe von EUR 105.000 inkl.
Umsatzsteuer vorgesehen.
Bankbearbeitungsgebühren
Die Gebühren seitens des Kreditinstituts im Zusammenhang mit der Fremdfinanzierung betrugen insgesamt EUR 586.000. Für die Ablösung
des Altdarlehens der Objektgesellschaft hat die
fremdfinanzierende Bank eine Gebühr in Höhe
von EUR 4.000 erhalten.
Liquiditätsreserve
Die anfängliche Liquiditätsreserve beträgt EUR
100.000 und ist an die Fortis Bank zur Sicherung der Kaution an den Erbpachtrechtsgeber
verpfändet.
Gesamtinvestition
Die Gesamtinvestition aufseiten der Objektgesellschaft beträgt EUR 69.853.800.
Erläuterungen zum Finanzierungsplan
Eigenkapital
Zur Finanzierung eines Teils des Investitionsvolumens tätigte die Fondsgesellschaft eine Eigenkapitaleinlage in Höhe von EUR 27.877.100.
Die Komplementäre halten Anteile in Höhe von
EUR 2.000. Damit beträgt das Eigenkapital der
Objektgesellschaft EUR 27.879.100. Die Komplementäre der Objektgesellschaft sind Herr Dr.
Marcus Mühlberger mit einem Kapital in Höhe
von EUR 1.000 und die SIGNA Deutschland 01
GmbH mit einem Kapital in Höhe von EUR 1.000.
Fremdkapital
Investitions- u.
rückflussrechnung
Die Finanzierung des übrigen Investitionsvolumens erfolgte durch den Abschluss eines
langfristigen Darlehens in Höhe von EUR
42.000.000 bei einem Kreditinstitut. Eine detaillierte Darstellung der Darlehenskonditionen
findet sich auf Seite 75.
Gesamtfinanzierung
Die Gesamtfinanzierung der Objektgesellschaft
beläuft sich auf EUR 69.879.100.
83
Konsolidierter Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius
Immobilienfonds GmbH & Co. KG und der Objektgesellschaft H4 Invest SCS (Prognose)
in EUR
in EUR
INVESTITIONSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommandit-
kapitals
inkl. Agio
in EUR
je m2
Mietfläche
67.748.700
88,38
195,52
2.088
8.404.800
Vergütungen
5.876.600
Vertriebskosten inkl. 5,0 % Agio
3.630.000
Akquisitions- und Erwerbsstrukturierungskosten 736.600
10,96
7,67
4,74
0,98
0,96
0,86
0,13
24,26
16,96
10,48
2,16
2,13
1,90
0,29
259
181
112
23
23
20
3
3,30
0,92
0,79
0,73
0,42
0,29
0,13
0,02
7,30
2,04
1,74
1,62
0,94
0,63
0,29
0,03
78
22
19
17
10
7
3
0
Erwerbshauptkosten
67.748.700
Notar- und Administrationsgebühren Bankbearbeitungsgebühren Maklerprovision Rechts- und Steuerberatungsgebühren Erstellung der Emissionsunterlagen Gutachtenkosten Zinssicherung für Zwischenfinanzierung 2.528.200
708.000
604.000
560.000
324.600
220.000
100.000
11.600
0,65
1,44
15
Gesamtfinanzierungsvolumen
76.653.500
100,00
221,22
2.362
in EUR
in EUR
FINANZIERUNGSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommandit-
kapitals
inkl. Agio
in EUR
je m 2
Mietfläche
34.653.500
45,21
100,00
1.068
2.000
33.001.500
1.650.000
0,00
43,05
2,15
0,01
95,23
4,76
0
1.017
51
Eigenkapital
Komplementäre Kommanditkapital Agio 84
Fremdkapital 42.000.000
54,79
121,20
1.294
Gesamtinvestitionsvolumen
76.653.500
100,00
221,20
2.362
Erläuterungen zum konsolidierten Investionsund Finanzierungsplan
Die vorstehende Übersicht stellt Mittelherkunft
und Mittelverwendung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft konsolidiert dar und
entspricht den Anforderungen des IDW S 4. Die
einzelnen Positionen der beiden Gesellschaften
sind auf den Seiten 78 ff. ausführlich erläutert.
Die konsolidierten fondsabhängigen Kosten betragen EUR 8.404.800. Das entspricht einem
Anteil in Höhe von 10,96 % der Gesamtinvestitionskosten bzw. 24,26 %, berechnet auf das zu
platzierende Kommanditkapital inkl. Agio. Die
konsolidierten fondsabhängigen Kosten teilen
sich auf in EUR 5.876.600 Vergütungen und
EUR 2.528.200 Nebenkosten der Vermögensanlage. Damit betragen die Vergütungen 7,67 %
des Gesamtinvestitionsvolumens bzw. 16,96 %,
bezogen auf das zu platzierende Kommanditkapital inkl. Agio. Die Nebenkosten der Vermögensanlage betragen 3,30 % des Gesamtinvestitionsvolumens bzw. 7,30 % des Kommanditkapitals inkl. Agio.
Rahmendaten langfristiges Darlehen
Darlehensbetrag: EUR 42,0 Mio.
Abschluss Darlehensvertrag:30. November 2009
Auszahlungstermin: 30. November 2009
Laufzeitende: 29. Oktober 2019
Festzinssatz p. a.: 3,489 %
Marge: 0,925 %
Liquiditätskosten: 0,40 % (für EUR 31.000.000)
1,30 % (für EUR 11.000.000)
Festzinssatz: 5,05 % p. a. inkl. Marge
und Liquiditätskosten
Tilgung:
festgelegter Tilgungsplan
Rahmendaten Zwischenfinanzierung
AG aufgenommen. Die Laufzeit des Darlehens
bei der Westdeutschen Immobilienbank AG
wurde bis zum 29. Oktober 2010 festgelegt.
Durch Abschluss eines Zins-Caps wurde über
die Laufzeit bis zum 29. Oktober 2010 eine
Zinsoberschranke in Höhe von 2,80 % p. a.
erreicht. Das Zwischenfinanzierungsdarlehen
wurde in drei Tranchen aufgeteilt.
Darlehensbetrag: EUR 30,0 Mio.
Abschluss Darlehensvertrag:30. November 2009
Auszahlungstermin: 30. November 2009
Tilgung: endfällig, sukzessive nach
Einwerbung des Kommandit
kapitals
Tranche 1
Betrag: Marge: Liquiditätskosten: Max. Zinssatz: EUR 11.300.000
1,4 % p. a.
0,8 % p. a.
2,8 % Zinsen p. a. zzgl. Marge
Tranche 2
1,3 % p. a.
0,8 % p. a.
Tranche 3
3,0 % p. a.
0,8 % p. a.
Investitions- u.
rückflussrechnung
Die Rückführung des Darlehens erfolgt sukzessive aus dem eingeworbenen Eigenkapital
jeweils zum Ende einer Festzinsperiode, spätestens am Ende der Laufzeit des Darlehensvertrags.
Die einzuwerbenden Anlegereinlagen wird die
Emittentin durch ein kurzfristiges Darlehen in
Höhe von EUR 30,0 Mio. finanzieren. Dieser sogenannte Bridge Loan wurde am 30. November
2009 bei der Westdeutschen Immobilienbank
85
Prognoserechnungen (Prognose)
Die Prognoserechnung gibt einen Überblick der voraussichtlichen Entwicklung
der Einnahmen und Ausgaben.
Lfd. Jahr 01
02
03
04
2010
2011
2012
2013
EUR
EUR
EUR
EUR
4.694.251
4.776.400
4.859.987
4.945.037
11.444
9.046
9.327
27.941
4.705.695
4.785.446
4.869.314
4.972.978
Geschäftsführung und Haftungsvergütung 91.844
93.631
95.284
97.306
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 70.414
71.646
72.900
74.176
Erbpachtrecht 137.773
140.528
143.339
146.206
Zinszahlungen Jahr Währung
Ebene Objektgesellschaft
Mieteinnahmen Zinseinnahmen aus Geldanlage in Belgien Summe der Einnahmen
2.149.839
2.141.839
2.132.009
2.116.788
Tilgungszahlungen 48.000
192.000
192.000
360.000
Gesellschaftskosten 30.000
30.600
31.212
31.836
2.527.870
2.670.244
2.666.744
2.826.312
Summe der Ausgaben
Steuerzahlung in Belgien 0
0
0
0
Einnahmenüberschuss 2.177.825
2.115.202
2.202.570
2.146.666
2.177.825
2.115.202
2.202.570
2.146.666
885
7.585
8.058
26.724
2.178.710
2.122.787
2.210.628
2.173.390
Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung 10.000
10.200
10.404
10.612
Fondsmanagement- und Treuhändervergütung 77.600
79.152
80.735
82.350
Ebene Fondsgesellschaft
Einnahmen
Zinseinnahmen aus Geldanlage in Deutschland Summe der Einnahmen Gesellschaftskosten 30.000
30.600
31.212
31.836
Summe der Ausgaben
117.600
119.952
122.351
124.798
Einnahmeüberschuss 2.061.110
2.002.835
2.088.277
2.048.592
Ausschüttung 1.980.000
1.980.000
1.980.000
1.980.000
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
Ausschüttung in Relation zum Kommanditkapital in % Überschuss / Unterdeckung Liquiditätsreserve Darlehensrestschuld (H4 Invest SCS)
Darlehensrestschuld in Relation zum Ursprungsdarlehen Erbschaft-/Schenkungsteuerlicher Wert
81.110
22.835
108.277
68.592
581.110
603.945
712.222
780.814
41.952.000
41.760.000
41.568.000
41.208.000
99,89 %
99,43 %
98,97 %
98,11 %
29.230.645 30.681.001 32.238.426 33.946.170 Anmerkung:
Einnahmen und Ausgaben wurden in der Prognoserechnung entsprechend den Kalenderjahren abgegrenzt.
Eventuelle Differenzen der letzten Stelle sind auf Rundungsfehler zurückzuführen.
86
05
06 07 08 09 10 11
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
5.031.575
5.119.628
5.209.221
5.300.382
5.393.139
5.487.519
5.583.551
28.957
29.891
30.254
47.684
49.701
51.612
47.890
5.060.532
5.149.519
5.239.475
5.348.066
5.442.840
5.539.131
5.631.441
99.032
100.786
102.560
104.682
106.551
108.449
110.277
75.474
153.589
156.277
159.011
161.794
164.626
251.260
149.130
152.113
155.155
158.258
161.423
164.651
167.944
2.098.356
2.079.923
2.061.491
2.029.580
1.989.643
1.949.706
2.294.321
360.000
360.000
360.000
780.000
780.000
780.000
388.627
32.473
33.122
33.784
34.460
35.149
35.852
36.569
2.814.465
2.879.533
2.869.267
3.265.991
3.234.560
3.203.284
3.248.998
0
0
0
0
0
484.979
564.881
2.246.067
2.269.986
2.370.208
2.082.075
2.208.280
1.850.868
1.817.562
2.246.067
2.269.986
2.370.208
2.082.075
2.208.280
1.850.868
1.817.562
28.948
32.356
36.957
70.141
74.117
80.655
89.748
2.275.015
2.302.351
2.407.165
2.152.216
2.282.397
1.931.523
1.907.310
10.824
11.040
11.260
11.486
11.716
11.950
12.190
83.997
85.677
87.391
89.139
90.922
92.740
94.595
32.473
33.122
33.784
34.460
35.149
35.852
36.569
127.294
129.839
132.435
135.085
137.787
140.542
143.354
2.147.721
2.172.512
2.274.730
2.017.131
2.144.610
1.790.981
1.763.956
1.980.000
1.980.000
1.980.000
1.980.000
1.980.000
1.980.000
1.980.000
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
167.721
192.512
294.730
37.131
164.610
– 189.019
– 216.044
948.535
1.141.047
1.435.777
1.472.908
1.637.518
1.448.499
1.232.455
40.848.000
40.488.000
40.128.000
39.348.000
38.568.000
37.788.000
37.399.373
97,26 %
96,40 %
95,54 %
93,69 %
91,83 %
89,97 %
89,05 %
35.775.423 37.652.252 39.654.461 41.842.653 44.182.329 46.192.785 47.809.689
Investitions- u.
rückflussrechnung
87
Einleitung
Die Ausschüttung für das jeweilige Beitrittsjahr
erhalten die Anleger zeitanteilig für volle Monate
der Zughörigkeit zur Emittentin. Maßgeblich ist
der wirksame mittelbare Beitritt zur Emittentin.
Die Aufwandspositionen der Prognoserechnung
unterliegen während der Laufzeit, insofern sie
nicht an die Entwicklung der Einnahmen gekoppelt sind, einer kalkulierten Steigerung in Höhe
von 2 % pro Jahr.
Die Prognoserechnung beruht auf der Annahme,
dass sämtliche Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietvertrag ordnungsgemäß erfüllt werden.
Aus den so prognostizierten Einnahmen und
Ausgaben ergeben sich die dargestellten Ausschüttungsmöglichkeiten. Wie bei jeder Prognose werden sich bei den Einnahmen und bei den
Ausgaben Abweichungen ergeben.
Da generell die Genauigkeit von Prognosen mit
dem Zeitabstand abnimmt, ist tendenziell für
spätere Jahre mit höheren Abweichungen zu
rechnen.
Im Falle besonders hoher Abweichungen, z. B.
aufgrund höherer Kosten oder Anschlussfinanzierungen mit höherem Zinssatz, sind Abweichungen möglich. Hierzu wird auf die Darstellung
im Kapitel „Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“ auf Seite 30 verwiesen. Sämtliche Gebühren und Honorare auf Ebene der Emittentin
beinhalten die gesetzliche Umsatzsteuer.
Erläuterung der Prognoserechnung
Ebene Objektgesellschaft
Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen der H4 Invest SCS basieren
auf dem aktuell abgeschlossenen Mietvertrag.
Aufgrund der Vereinbarung einer mietfreien Zeit
von fünf Monaten, gerechnet ab Übernahme der
88
gesamten Immobilie durch die Mieterin zum vereinbarten Termin 1. November 2009, erfolgt die
erste Mietzahlung im April 2010. Die Mieteinnahmen betragen im Jahr 2010 prognosegemäß
daher für neun Monate insgesamt EUR
3.530.868,24. Die Verkäufer haben sich verpflichtet, während der mietfreien Zeit einen wirtschaftlichen Ersatz in Höhe der fehlenden Miete
(EUR 1.163.383,26) zu stellen. Weiterhin wurde
die vertraglich vereinbarte Mietsteigerung in Höhe
von 1,75 % zum 1. Juli 2010 berücksichtigt.
Die vertraglich vereinbarte Mietsteigerung zum
1. Juli eines jeden Jahres beträgt 1,75 %, jeweils
berechnet auf die vorangegangene Miete. Wegen
der erstklassigen Bonität der Mieterin wurde auf
die Kalkulation eines Mietausfallwagnisses verzichtet (vgl. „Mietverhältnis“, Seiten 70 bis 75).
Zinseinnahmen aus Geldanlage
Die unterjährigen Liquiditätsüberschüsse werden
kurzfristig zu Tagesgeldkonditionen angelegt. In
der Prognoserechnung wurde diesbezüglich ein
Zinssatz für die ersten drei Jahre in Höhe von
0,5 %, für die darauf folgenden drei Jahre in Höhe
von 1,5 % und für die Jahre danach in Höhe
von 2,5 % unterstellt. Diese Zinseinnahmen
unterliegen in Belgien der Körperschaftsteuer
zuzüglich Krisenabgabe. In Deutschland unterliegen diese der Abgeltungsteuer i. H. v. 25 %.
Die hierauf in Belgien erhobene Steuer kann auf
die deutsche Steuerschuld angerechnet werden.
Summe der Einnahmen
Die Position Einnahmen der H4 Invest SCS ist
die Summe sämtlicher geplanter Einnahmepositionen auf Ebene der H4 Invest SCS.
Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung
Die Geschäftsführung der H4 Invest SCS wird
durch die SIGNA Management GmbH wahrgenommen und mit 1,85 % der jährlichen Miet
einnahmen zuzüglich Umsatzsteuer vergütet.
Die SIGNA Deutschland 01 GmbH erhält für die
Übernahme der Haftungsrisiken anfänglich einen
Betrag in Höhe von insgesamt EUR 5.000 p. a.
inkl. etwaiger Umsatzsteuer, der über den Prognosezeitraum jährlich fest um 2 % gesteigert wird.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Aufwendungen für laufende Wartungen und Instandhaltung trägt gemäß dem abgeschlossenen Mietvertrag die Mieterin. Hiervon ausgenommen sind große Abschlussarbeiten am
Gebäude. Aufgrund der Gewährleistung und der
entsprechenden 10-Jahres-Versicherung sind
für die nächsten Jahre keine Aufwendungen für
große Abschlussarbeiten zu erwarten. Für die
eventuellen Kosten ist ein anfänglicher Betrag in
Höhe von 1,5 % der Mieteinnahmen p. a. kalkuliert. Ab dem sechsten vollen Vermietungsjahr
erhöht sich der Betrag auf 3 %, ab dem elften
Vermietungsjahr auf 4,5 % der jeweils kalkulierten Mieteinnahmen.
Erbpachtrecht
Gemäß Mietvertrag sind grundsätzlich alle laufen
den Betriebskosten mit Ausnahme der Erbpacht
zinsen auf die Mieterin umlegbar. Die Erbpachtzinsbelastung beträgt im Jahr 2010 EUR 137.773.
Dieser Betrag ist an den allgemeinen Verbraucherpreisindex in Belgien gekoppelt.
Fremdkapitalzinsen
Das gesamte Darlehen auf Ebene der H4 Invest
SCS beträgt EUR 42.000.000. Der zahlbare
Zinssatz inkl. Marge und Liquiditätskosten beträgt 5,05 % p. a. (auf Basis actual/360 Tage)
und ist während der Darlehenslaufzeit unveränderlich. Die Zinsen werden quartalsweise nachschüssig berechnet und fälliggestellt. Für die
Zeit nach Ablauf der Festzinsperiode wurde mit
einem Zinssatz in Höhe von 6,10 % p. a. inkl.
Marge und Liquiditätskosten kalkuliert (vgl.
„Fremdkapital“, Seite 83).
Fremdkapitaltilgung
Die Rückführung des Darlehens folgt einem vertraglich fest vereinbarten Tilgungsplan. Die Rück
führung beträgt in den Jahren 2011 und 2012
EUR 48.000 je Quartal, in den Jahren 2013 bis
2016 EUR 90.000 je Quartal und von 2017 bis
2019 EUR 195.000 je Quartal. Die erste Tilgung
erfolgt zum 30. November 2010. Für die Zeit
nach Ablauf der Festzinsperiode wurde mit einer
Tilgung in Höhe von 1 %, berechnet auf die
Restschuld, kalkuliert (vgl. „Fremdkapital“, Seite
83, sowie „Darlehensrestschuld“, Seite 91).
Gesellschaftskosten
Die Position Gesellschaftskosten umfasst die
Vergütung der laufenden rechtlichen und steuerlichen Betreuung sowie der Buchführung und
der Erstellung der Jahresabschlüsse der H4
Invest SCS. Daneben sind die Aufwendungen
für die Prüfung der Jahresabschlüsse sowie für
die Domizilierung der H4 Invest SCS berücksichtigt. Es ist ein Gesamtaufwand für diese
Leistungen in Höhe von anfänglich EUR 30.000
kalkuliert. Dieser wird jährlich um die angenommene Inflationsrate erhöht.
Summe der Ausgaben
Investitions- u.
rückflussrechnung
Die Position Summe der Ausgaben der H4
Invest SCS ist die Summe sämtlicher geplanter
Ausgabepositionen auf Ebene der H4 Invest SCS.
Steuerzahlung in Belgien
Sowohl die Fondsgesellschaft als auch die Objektgesellschaft werden aus der Sicht des belgischen Steuerrechts als steuerlich intransparent behandelt. Die Objektgesellschaft wird
damit als belgisches Körperschaftsteuersubjekt
angesehen, das bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen der unbeschränkten belgischen
Steuerpflicht und damit der regulären belgischen
Steuerbelastung von 33,99 % unterliegt (33 %
Körperschaftsteuer plus Krisensteuer in Höhe
von 3 % der fälligen Körperschaftsteuer). Sofern
89
eine Dividendenzahlung erfolgt, wird diese Dividende mit einer Quellensteuer in Höhe von 15 %
belegt. Die Mieteinnahmen aus der Fondsimmobilie werden in Deutschland von der Besteuerung freigestellt.
Einnahmenüberschuss
Der Einnahmenüberschuss zeigt den Saldo der
Einnahmen und Ausgaben auf Ebene der H4
Invest SCS. Die H4 Invest SCS ist zum Abzug
der Vorsteuer berechtigt, deshalb verstehen sich
sämtliche auf dieser Ebene in Ansatz gebrachten
Werte ohne Umsatzsteuer.
Ebene Fondsgesellschaft
Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung
Die Geschäftsführung der Gesellschaft wird
durch die SIGNA Management GmbH wahrgenommen und anfänglich mit einem Betrag von
EUR 5.000 p. a. inkl. Umsatzsteuer vergütet, der
über den Prognosezeitraum jährlich fest um 2 %
gesteigert wird. Im Rahmen der Beendigung der
Vermögensanlage erhält die SIGNA Management
GmbH eine weitere Vergütung in Höhe von 20 %
oder – falls die Rendite des Anlegers über die
Laufzeit seiner Beteiligung (einschließlich der Liquidationsphase) 6 % unterschreitet – 10 % des
Nettoverkaufsergebnisses auf Fondsebene inkl.
etwaig anfallender Umsatzsteuer. Bei prognose
gemäßem Verlauf der Vermögensanlage beträgt
diese Vergütung EUR 347.852.
Einnahmen
Die Emittentin erhält aus ihrer Beteiligung den
Einnahmenüberschuss der H4 Invest SCS.
Zinseinnahmen aus Geldanlage
Die unterjährigen Liquiditätsüberschüsse werden
kurzfristig zu Tagesgeldkonditionen angelegt.
In der Prognoserechnung wurde diesbezüglich
ein Zinssatz in den ersten drei Jahren in Höhe
von 0,5 %, in den darauf folgenden drei Jahren
in Höhe von 1,5 % und in den Jahren danach in
Höhe von 2,5 % unterstellt. Die Guthabenzinsen
unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer.
In dieser Betrachtung wurde die Quellensteuer
in Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 % berücksichtigt.
Summe der Einnahmen
Die Einnahmen der Emittentin setzen sich aus
dem Einnahmenüberschuss der H4 Invest SCS
und den Einnahmen aus der Anlage der liquiden
Mittel zusammen.
90
Die SIGNA Deutschland 01 GmbH erhält für die
Übernahme der Haftungsrisiken anfänglich einen
Betrag in Höhe von insgesamt EUR 5.000 p. a.
inkl. Umsatzsteuer, der über den Prognosezeitraum jährlich um 2 % gesteigert wird.
Fondsmanagement- und Treuhändervergütung
Das Fondsmanagement und die Treuhandschaft
werden anfänglich mit einem Betrag in Höhe
von EUR 77.600 p. a. (dies entspricht der vereinbarten Vergütung i.H.v. 0,235 %, bezogen auf das
zum Jahresende vorhandene Zeichnungsvolumen,
inkl. etwaiger Umsatzsteuer) vergütet, der über
den Prognosezeitraum jährlich fest um 2 % gesteigert wird. Für die Fondseinrichtung erhält die
Treuhandkommanditistin eine einmalige Vergütung in Höhe von EUR 100.000 inkl. etwaig anfallender Umsatzsteuer.
Gesellschaftskosten
Die Position Gesellschaftskosten umfasst die
Vergütung der laufenden rechtlichen und steuerlichen Betreuung sowie der Buchführung und
der Erstellung der Jahresabschlüsse der Emittentin. Daneben sind die Aufwendungen für die
Prüfung der Jahresabschlüsse berücksichtigt.
Der Gesamtaufwand für diese Leistungen wurde
mit anfänglich EUR 30.000 inkl. Umsatzsteuer
kalkuliert. Dieser Aufwand wird um den angenom
menen Lebenshaltungskostenindex gesteigert.
Summe der Ausgaben
Diese Position ist die Summe sämtlicher geplanter Ausgabepositionen auf Ebene der Emittentin.
Einnahmenüberschuss
Der Einnahmenüberschuss zeigt den Saldo der
Einnahmen und Ausgaben auf Ebene der Emittentin. Die Emittentin ist nicht zum Abzug der
Vorsteuer berechtigt, deshalb verstehen sich
sämtliche auf dieser Ebene in Ansatz gebrachten
Werte inkl. Umsatzsteuer.
Ausschüttung
Die Ausschüttung zeigt den geplanten Betrag,
der für die jährlich geplante Überweisung an die
Kommanditisten bzw. Treugeber zur Verfügung
steht. Die Emittentin überweist jährlich einen Teil
der überschüssigen Liquidität an die Kommanditisten bzw. Treugeber.
Im weiteren Fondsverlauf ergibt sich die Liquiditätsreserve durch Saldierung der Summe aus der
Liquiditätsreserve des jeweiligen Vorjahres und
des Einnahmenüberschusses mit den jährlichen
Ausschüttungen. Zum Ende des Prognosezeitraums beträgt die Liquiditätsreserve EUR
1.232.455. Die ausgewiesenen Beträge geben
jeweils den Stand zum 31. Dezember eines Jahres wieder, und zwar unter Berücksichtigung der
entsprechenden Ausschüttung, die erst im Frühjahr des darauf folgenden Jahres erfolgt. Die Liquiditätsreserve wird seitens der Emittentin zur
Deckung nicht kalkulierter Ausgaben verwendet.
Gegebenenfalls dient die Reserve auch der
Glättung des Ausschüttungsverlaufs.
Darlehensrestschuld (H4 Invest SCS)
Die Position Darlehensrestschuld weist die absolute betragsmäßige Entwicklung der jeweiligen Darlehensstände zum Ende der einzelnen
Jahre aus. Zum Ende der fest vereinbarten Darlehenslaufzeit beträgt das Restdarlehen insgesamt EUR 37.788.000. Folglich beträgt die absolute Entschuldung (Tilgung) 10,03 % (EUR
4.212.000), bezogen auf die Anfangsschuld.
Erbschaft- und schenkungsteuerlicher Wert
Ausschüttung in Relation zum Eigenkapital der
neu beigetretenen Kommanditisten/Treugeber
Diese Position zeigt das Verhältnis des kalkulierten Betrags für die geplante Überweisung an die
beigetretenen Kommanditisten/Treugeber zum
Kommanditkapital der neu beitretenden Komman
ditisten/Treugeber der Emittentin (ohne Agio).
Investitions- u.
rückflussrechnung
Der erbschaftund schenkungsteuerliche Wert
ergibt sich im Wesentlichen aus dem Verkehrswert der Immobilie zuzüglich der vorhandenen
Liquiditätsreserven und abzüglich etwaiger Verbindlichkeiten.
Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve beträgt zu Emissionsbeginn
prognosegemäß insgesamt EUR 500.000. Davon sind aufseiten der Objektgesellschaft EUR
100.000 als Sicherheit für die Zahlung des Erbpachtrechts verpfändet.
91
Kapitalrückflussrechnung
Die in diesem Prospekt abgebildete Prognose
der Kapitalrückflussrechnung wurde auf Basis
der in den vorhergehenden Abschnitten dargestellten Prognoserechnung für eine beispielhafte
Beteiligungssumme in Höhe von EUR 50.000
zuzüglich Agio in Höhe von 5 % erstellt. Für die
Darstellung wurde angenommen, dass die
Zeichnungssumme zuzüglich Agio am 1. Januar
2010 vollständig geleistet wurde.
Gebundenes Kapital
Das gebundene Kapital weist den kumulierten
Stand des anfänglich gebundenen Eigenkapitals
inkl. Agio zuzüglich des Mittelrückflusses nach
Steuern aus.
Summe des Rückflusses
Die jährlichen Rückflüsse, welche sich aus den
Gewinnausschüttungen, den Steuerzahlungen
sowie den Eigenkapitaleinzahlungen und -auszahlungen zusammensetzen, werden jeweils
zum 31. Dezember eines jeden Jahres wirksam.
Die Fondsgesellschaft leistet gegenüber den
Anlegern Ausschüttungen. Diese stellen Eigen
kapitalrückzahlungen bzw., soweit durch
handelsrechtliche Gewinne gedeckt, Gewinnausschüttungen dar. Die Steuerzahlungen resultieren aus der anteiligen Abgeltungsteuer von
25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf
die Zinserträge aus der Verzinsung der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft. Eine Zahlung
von Kirchensteuer wurde nicht berücksichtigt.
Kapitalrückflussrechnung (Prognose)
Laufendes volles Vermietungsjahr JAHR Währung
1
2
3
4
2010 2011 2012 2013 EUR
EUR
EUR
EUR
Gebundenes Kapital zum 01.01. 0 – 32.670.000 – 30.690.000 – 28.710.000 Gewinnausschüttungen 0
Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (–) 0
0
0
– 317 – 2.717 – 2.887 – 9.573 Eigenkapitalzahlung (–)/Eigenkapitalrückzahlung (+) – 32.669.683 1.982.717 1.982.887 1.989.573 Summe des Rückflusses – 32.670.000 1.980.000 1.980.000 1.980.000 Haftungsvolumen 0
0
0
0
Anteiliges Fremdkapital 0
0
0
0
Kapitalrückflussrechnung für einen Kommanditanteil in Höhe von EUR 50.000 (Prognose)
Laufendes volles Vermietungsjahr JAHR Währung
Gebundenes Kapital zum 01.01. Gewinnausschüttungen Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (–) 92
1
2
3
4
2010 2011 2012 2013 EUR
EUR
EUR
EUR
– 52.500 – 49.500 – 46.500 – 43.500 0
0
0
0
0
– 4 – 4 – 15 Eigenkapitalzahlung (–)/Eigenkapitalrückzahlung (+) – 49.500 3.004 3.004 3.015 Summe des Rückflusses – 49.500 3.000 3.000 3.000 Haftungsvolumen 0
0
0
0
Anteiliges Fremdkapital 0
0
0
0
Haftungsvolumen
Anteiliges Fremdkapital
Das Haftungsvolumen des Anlegers ergibt sich
grundsätzlich aus § 172 Abs. 4 HGB. Es wird
davon ausgegangen, dass die Anleger mit Zeich
nung der Vermögensanlage das gezeichnete
Kapital inkl. Agio einzahlen. Gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrags ist die Haftung
des einzelnen Anlegers auf 10 % seiner Nominaleinlage beschränkt. Somit beträgt die Haftung des Anlegers bei einer Nominaleinlage von
EUR 50.000 maximal EUR 5.000. Ergänzend
wird auf die Angaben zur Haftung im Kapitel
„Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“ auf
Seite 35 verwiesen.
Konzeptionell ist bei der Fondsgesellschaft keine langfristige Fremdfinanzierung vorgesehen.
Die Bankfinanzierung wird auf Ebene der Objektgesellschaft aufgenommen. Die Fondsgesellschaft hat lediglich eine Zwischenfinanzierung
aufgenommen, die mit der Einwerbung des
Eigenkapitals vollständig getilgt wird.
5
6
7
8
9
10 11
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
– 26.730.000 – 24.750.000 – 22.770.000 – 20.790.000 – 18.810.000 – 16.830.000 – 14.850.000
0
0
0
0
0
0
23.362.625
– 10.370 – 11.594 – 13.239 – 25.127 – 26.551 – 28.893 – 32.151
1.990.370 1.991.594 1.993.239 2.005.127 2.006.551 2.008.893 14.718.732
1.980.000 1.980.000 1.980.000 1.980.000 1.980.000 1.980.000 38.049.206
0
0
0
0
0
0
3.300.150
0
0
0
0
0
0
0
5
6
7
8
9
10 11
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
– 40.500 – 37.500 – 34.500 – 31.500 – 28.500 – 25.500 – 22.500
0
0
0
0
0
0
35.398
– 16 – 18 – 20 – 38 – 40 – 44 – 49
3.016 3.018 3.020 3.038 3.040 3.044 22.301
3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 57.650
0
0
0
0
0
0
5.000
0
0
0
0
0
0
0
Investitions- u.
rückflussrechnung
93
x Beendigung der Kapitalanlage x
Regelmäßige Beendigung der Kapitalanlage
(Prognose)
Die Emittentin wurde auf unbestimmte Zeit errichtet. Die Prognoserechnung unterstellt die
Beendigung der Vermögensanlage durch Verkauf der Gesellschaftsanteile an der H4 Invest
SCS zum 31. Dezember 2020 und Auszahlung
sämtlicher Liquiditätsüberschüsse der Anleger.
Der tatsächliche Verkaufszeitpunkt lässt sich
aus heutiger Sicht nicht bestimmen, da dieser
von den jeweiligen Rahmenbedingungen und
der Marktsituation abhängt. Ziel ist es, den Verkauf zu einem Zeitpunkt und in einer Art zu
tätigen, die für die Anleger den bestmöglichen
Nutzen mit sich bringen. Der Verkauf der Immo
bilie (sog. Asset Deal) stellt ein grunderwerb
steuerpflichtiges Ereignis dar, das bei dem
potenziellen Erwerber zu einer Grunderwerb
steuerbelastung in Höhe von derzeit 12,5 % des
Kaufpreises der Immobilie führt. Weiterhin würde
die Objektgesellschaft bei einem Immobilienverkauf stille Reserven (Verkaufserlös abzüglich
Restbuchwert) aufdecken und hätte diesen Gewinn mit Körperschaftsteuer und Krisensteuer in
Regelmäßige Beendigung der Kapitalanlage (Prognose)
INVESTMENT YIELD 7,12 % 6,65 % 6,23 %
VERKAUFSFAKTOR 14,04 15,04 16,04
5.631.983 5.631.983 5.631.983
WERT DER IMMOBILIE
79.073.041 84.705.024 90.337.007
Latente Steuern (hälftig) 6.262.052
7.080.169
7.898.285
72.810.989
77.624.855
82.438.722
Mieteinnahmen
VERKAUFSPREIS DER BETEILIGUNG H4 Invest SCS
4.631.569 4.631.569 4.631.569
Darlehen Revitalisierungsaufwand 37.399.373
37.399.373
37.399.373
Verkaufserlös der Beteiligung H4 Invest SCS
30.780.047
35.593.913
40.407.780
1.232.455
1.232.455
1.232.455
0
347.852 1.440.039
Verkaufsergebnis auf Fondsebene 32.012.502
36.478.516
40.200.196
Kumulierte laufende Ausschüttungen 21.780.000 21.780.000 21.780.000
Liquiditätsreserve Liquidationsaufwand SIGNA Management GmbH Summe der Rückflüsse
53.792.502
58.258.516
61.980.196
Eigenkapital 33.000.000 33.000.000 33.000.000
20.792.502
25.258.516
28.980.196
5,0 % 5,9 % 6,5 %
Verkaufsergebnis auf Fondsebene 32.012.502
36.478.516
40.200.196
Eigenkapitalrückzahlung 33.000.000 33.000.000 33.000.000
– 987.498
3.478.516
7.200.196
Gesamterfolg IRR Berechnung Liquidationsaufwand SIGNA Mangement GmbH
Berechnungsgrundlage für Liquidationsaufwand 94
Höhe von insgesamt 33,99 % zu versteuern.
Der Verkauf der gesellschaftlichen Anteile an der
H4 Invest SCS (sog. Share Deal) löst dagegen
keine Grunderwerbsteuer aus, ebenso wenig
werden stille Reserven aufgedeckt. Es wird jedoch angenommen, dass die zum Zeitpunkt der
Veräußerung nicht zahlbaren Gewinnsteuern
(33,99 % von den stillen Reserven) zu 50 % vom
Veräußerer bei der Berechnung des Verkaufspreises berücksichtigt werden. In der Darstellung
findet sich diese Preisreduzierung unter „Latente
Steuern (hälftig)“.
Im Rahmen der geplanten Veräußerung der
Gesellschaftsanteile an der H4 Invest SCS am
Ende des Jahres 2020 werden folgende Ver
äußerungsszenarien in Betracht gezogen:
Der wesentliche Vermögensgegenstand der H4
Invest SCS ist das Bürogebäude SIRIUS. Deshalb gründet sich die Berechnung des Verkaufserlöses auf der Kaufpreisermittlung der
Immobilie über den sog. Verkaufsfaktor. Die
Veräußerungsszenarien unterscheiden sich durch
die Verkaufsfaktoren. Das Basis-Szenario stellt
der Verkaufsfaktor 15,04 dar. Dieser entspricht
dem Vielfachen der Mieteinnahme aus dem
Mietvertrag zum Erwerbszeitpunkt. Zur Darstellung anderer Veräußerungsszenarien wurde der
Faktor jeweils um eine Jahresmiete reduziert
bzw. erhöht. Der erzielbare Verkaufspreis wird
auf Basis der Mieteinnahmen am Ende des
Jahres 2020 ermittelt.
Im Zuge der Veräußerung der Gesellschaftsanteile an der H4 Invest SCS werden von den prog
nostizierten Verkaufseinnahmen Aufwendungen
für eine eventuelle Revitalisierung der Immobilie
in Abzug gebracht. Für unvorhergesehene Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung des Gebäudes sind Rückstellungen in
Höhe von EUR 225.000 zuzüglich Indexsteigerungen berücksichtigt.
Darüber hinaus wurde das Restdarlehen der
Objektgesellschaft zurückgeführt, um zum Verkaufserlös der Beteiligung zu gelangen.
Von dem Verkaufserlös wird der Liquidationsaufwand der SIGNA Management GmbH abgezogen und um die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft erhöht, um zum Verkaufsergebnis auf
Fondsebene in Deutschland zu kommen. Durch
Addition der kumulierten laufenden Ausschüttungen und des Verkaufsergebnisses auf Ebene
der Fondsgesellschaft in Deutschland ergibt
sich die Summe der Rückflüsse am Ende des
Betrachtungszeitraums.
Der Liquidationsaufwand beträgt i.) 20 % des
Verkaufserlöses auf Ebene der Emittentin in
Deutschland (nach Rückzahlung der langfristigen Verbindlichkeiten und Rückzahlung des
Eigenkapitals der Anleger), sofern der IRR (vgl.
Seite 24) mind. 6 % p. a. beträgt, bzw. ii.) 10 %,
sofern der IRR (vgl. Seite 25) weniger als 6 %
p. a. beträgt. Im Fall i.) kann die IRR-Rendite
aufgrund des Liquidationsaufwands nicht unter
6 % p. a. sinken.
Betrachtung für den Anleger (Prognose)
Die nachstehende Berechnung zeigt den prognostizierten Anlageerfolg von Anlegern, die sich
mit Beträgen von EUR 25.000, EUR 50.000 und
EUR 100.000 an der Vermögensanlage beteiligt
haben. Das Agio in Höhe von 5 % ist ebenfalls
in die Berechnung eingeflossen.
Beendigung der
Kapitalanlage
Grundlage der Berechnungen sind die über den
gesamten Prognosezeitraum dargestellten Einnahmen und Ausgaben sowie der anteilige Veräußerungserlös aus dem Verkauf der Objektgesellschaft.
Die Berechnungen basieren auf dem beschriebenen Basis-Szenario des Kapitels „Beendigung
der Kapitalanlage“ (vgl. „Beendigung der Kapital
anlage“, Seite 94).
Die Einzahlung des Beteiligungsbetrags zuzüglich Agio wurde zum 1. April 2010 unterstellt.
(Für Anleger, die vor oder nach diesem Datum
beitreten, ergeben sich geringfügige Abweichungen.)
95
Ausschüttungen erfolgen jährlich nachschüssig
zum 31. März.
Prognose
Währung
Kommanditkapital
Gesamterfolg
Internal Rate
of Return IRR
EUR
EUR
EUR
25.000
50.000
100.000
19.135
38.270
76.541
5,9 %
5,9 %
5,9 %
Die interne Verzinsung der Investition beträgt bei
prognosegemäßem Eintritt sämtlicher Annahmen der Investitions- und Prognoserechnung
sowie des Veräußerungsszenarios 5,9 % auf das
eingezahlte Kommanditkapital ohne Agio. Bei
der internen Verzinsung (Gesamtrendite) handelt
es sich um eine laufzeit- und zahlungsstromabhängige Kennziffer, die insbesondere die vollständige oder teilweise Bindung des Kapitals
während der Laufzeit berücksichtigt. Sie ist daher von für die Kapitalanlage spezifischen Voraussetzungen abhängig und eignet sich nicht
zum Vergleich mit festverzinslichen Anlageformen. Die Anbieterin macht an dieser Stelle ausdrücklich darauf aufmerksam, dass deswegen
die Verwendung der Gesamtrenditekennzahl
nach den Vorgaben des IDW Standard S 4,
der bindende Kriterien für die Beurteilung von
Verkaufsprospekten durch Wirtschaftsprüfer in
Deutschland enthält, vermieden werden soll.
Die Anbieterin ist jedoch der Ansicht, dass die
Gesamtrendite als etablierte Kennziffer für den
Anleger entscheidenden Aussagewert hat, und
bietet diese dem kundigen Anleger deshalb
aus Gründen der umfänglichen Information an
(vgl. „Investitionsplan“, „Prognoserechnung“,
„Beendigung der Kapitalanlage“, Seiten 78
bis 96).
96
x Szenarien unterschiedlicher Beteiligungsverläufe
(Abweichungen von Prognosen) x
Die Prognoseannahmen bezüglich des Verlaufs
und der Beendigung der Kapitalanlage wurden
in den vorhergehenden Kapiteln ausführlich dargestellt. In diesem Abschnitt werden wesentliche
Abweichungen der Annahmen und deren Auswirkungen auf die Rentabilität der Vermögensanlage aufgezeigt. Damit wird dem Bedürfnis
des potenziellen Anlegers Rechnung getragen,
zu erfahren, was sich für ihn bezüglich des Beteiligungserfolgs ändert, falls bestimmte Umstände abweichend von der ursprünglichen Prognose eintreten.
Nachfolgend werden die Auswirkungen, insbesondere auf die interne Verzinsung der Kapitalanlage, folgender Szenarien dargestellt:
-Abweichung bei der Inflationsrate (Prognose)
-Abweichung bei den eventuellen Kosten
(Prognose)
Inflationsrate
Aufwendungen für eventuelle Instandhaltungs-
kosten
In der Prognoserechnung wurden für die Jahre
2010 bis 2014 1,5 % p. a. der Mieteinnahmen,
für die Jahre 2015 bis 2019 3 % p. a. der Mieteinnahmen und für die Zeit ab dem Jahr 2020
4,5 % p. a. der Mieteinnahmen für Instandhaltungs- und Reparaturkosten angesetzt. Diese
Beträge werden in diesem Szenario jeweils verdoppelt.
Abweichung zu Prognosen
Erhöhte eventuelle Kosten (Prognose)
Währung
EUR
EUR
Kommanditkapital
25.000
50.000
Gesamterfolg
18.511
37.021 Internal Rate
of Return IRR
5,7 %
5,7 %
EUR
100.000
74.042
5,7 %
Der Prognoserechnung liegt eine durchschnittliche Inflationsrate von 2 % p. a. zugrunde. Die
durchschnittliche Inflationsrate wurde um 1,5
Prozentpunkte auf 0,5 % p. a. gesenkt sowie um
1,5 Prozentpunkte auf 3,5 % p. a. erhöht.
Inflationsrate 0,5 % p. a. (Prognose)
Währung
EUR
EUR
Kommanditkapital
25.000
50.000
Gesamterfolg
19.219 38.439 Internal Rate
of Return IRR
5,9 %
5,9 %
Inflationsrate 3,5 % p. a. (Prognose)
Währung
EUR
EUR
Kommanditkapital
25.000
50.000
Gesamterfolg
19.043 38.086 Internal Rate
of Return IRR
5,9 %
5,9 %
EUR
100.000
Szenarien
unterschiedlicher
Beteiligungsverläufe
76.878
5,9 %
EUR
100.000
76.173
5,9 %
97
x Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Emittentin
(Prognose) x
Da die Emittentin vor weniger als 18 Monaten
gegründet wurde und noch kein Jahresabschluss
im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProsp
vorliegt, unterliegt die Emittentin im Hinblick auf die
Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage verringerten
Prospektanforderungen gemäß § 15 VermVerkProspV.
Nachfolgend werden die Eröffnungsbilanz, der
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 sowie
eine Zwischenübersicht zum 31. Januar 2010
abgebildet, wobei die Bilanzierung den handelsrechtlichen Grundsätzen entspricht.
Erläuterungen zur Eröffnungsbilanz
Die Emittentin wurde unter der Firma SIGNA 11
Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH
& Co. KG als Kommanditgesellschaft deutschen Rechts am 13. August 2009 gegründet
und in das Handelsregister eingetragen. Die
Pflichteinlagen der Gründungskommanditisten
betrugen insgesamt EUR 1.500. Die Pflichteinlagen wurden im Zeitpunkt der Gründung nicht
erbracht. Diese wurden als Aktivposten (ausstehende Einlagen) in der Bilanz erfasst.
Erläuterungen zur Bilanz zum 31. Dezember 2009
und zur dazugehörigen Gewinn- und Verlustrechnung
Das erste Geschäftsjahr der Emittentin endet
am 31. Dezember 2009. Die weiteren Geschäftsjahre entsprechen dem Kalenderjahr.
Bis zum 31. Dezember 2009 haben die Grün
dungsgesellschafter ihre ausstehende Einlage in
Höhe von EUR 1.500 erbracht.
Die Fondsgesellschaft hat sich mit EUR 11.903.497
an der Objektgesellschaft beteiligt. Außerdem
hat die Fondsgesellschaft der Objektgesellschaft
ein kurzfristiges Gesellschafterdarlehen von
EUR 4.963.881 gewährt. Dafür hat die Fonds
gesellschaft ein kurzfristiges Bankdarlehen von ins
gesamt EUR 18.700.000 aufgenommen, welches
zum 31. Dezember 2009 i.H.v. EUR 17.950.000
abgerufen wurde. Der Differenzbetrag ist als
Liquiditätsreserve zur Deckung anfallender
Anlaufkosten vorgesehen. Im Zeitraum bis zum
31. Dezember 2009 weist die Emittentin einen
Verlust von EUR 432.240 auf. Der Verlust setzt
sich zusammen aus den Kosten und Gebühren
aus der Investitionsphase.
Eröffnungsbilanz zum 13.08.2009, Bilanz zum 31.12.2009 und Zwischenbilanz zum 31.01.2010
der SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
Eröffnungs-
Bilanz
bilanz zum
zum
13.08.2009 31.12.2009
Zwischen-
bilanz zum
31.01.2010
Eröffnungs-
Bilanz
bilanz zum
zum
13.08.2009 31.12.2009
Zwischenbilanz zum
31.01.2010
Aktiva in EUR
in EUR
in EUR Passiva
in EUR in EUR
in EUR
A.Ausstehende Einlagen
1.500
0
0
A. Eigenkapital
I. Festkapitalkonto
1.500
1.500
1.500
II.Kapitalrücklagen
0
0
0
III.Bilanzgewinn/-verlust
0 – 432.240 –1.036.607
IV.Entnahmen Einlagen
0
0
0
B.Anlagevermögen
B. Verbindlichkeiten
I. Gesellschaftsanteile
I. Verbindlichkeiten
an der H4 Invest SCS
0 11.903.497 11.850.540 gegenüber Kreditinstituten 0 17.996.502 17.950.000
C.Umlaufvermögen
I. Forderungen
0 4.963.881
4.963.881
II.Kassenbestand
0
698.384
100.472
Bilanzsumme
1.500 17.565.762 16.914.893
Bilanzsumme
1.500 17.565.762 16.914.893
98
Gewinn- und Verlustrechnung vom 13.08.2009 bis zum 31.12.2009
und Zwischen-Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2010 bis zum 31.01.2010
13.08.2009 bis 31.12.2009
01.01.2010 bis 31.01.2010
in EUR
0
0
285.019
– 285.019
0
0
147.221
– 432.240
in EUR
0
0
560.744
–560.744
0
0
43.623
– 604.367
1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen
4. Betriebsergebnis 5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
a) Kontokorrentzinsen
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
7. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
Der Jahresfehlbetrag zum 31. Dezember 2009
setzt sich aus den Aufwendungen für die in der
Investitionsphase bis zum Bilanzstichtag angefallenen Kosten und Gebühren zusammen.
Erläuterungen zur Zwischenübersicht zum
31. Januar 2010
Der Verkaufsprospekt muss eine Zwischenübersicht der Fondsgesellschaft enthalten, deren
Stichtag nicht länger als zwei Monate zurück-
liegt. Aus diesem Grund wurde eine Zwischenübersicht zum 31. Januar 2010 erstellt.
In der Zwischenzeit hat die Fondsgesellschaft
den Restbetrag des Kaufpreises in Höhe von
EUR 196.943 an den Verkäufer überwiesen.
Außerdem hat die Fondsgesellschaft die ersten
Vorabausschüttungen aus der Objektgesellschaft
erhalten. Der Fehlbetrag im Januar resultiert vor
allem aus den Zwischenfinanzierungszinsen,
Buchhaltungskosten und der Maklerprovision.
Planbilanzen zum 31.12.2010 und zum 31.12.2011 der
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG (Prognosen)
Planbilanz
Planbilanz
per 31.12.2010 per 31.12.2011
(Prognose)
(Prognose)
Planbilanz
Planbilanz
per 31.12.2010 per 31.12.2011
(Prognose)
(Prognose)
Aktiva in EUR
in EUR Passiva
in EUR in EUR
A.Ausstehende Einlagen
0
0
A.Eigenkapital
I. Festkapitalkonto
33.001.500
33.001.500
II. Kapitalrücklagen
1.650.000
1.650.000
III.Bilanzgewinn/-verlust – 6.669.987
– 6.782.354
IV.Entnahmen Einlagen –1.980.000
–3.960.000
B.Anlagevermögen
B.Verbindlichkeiten
I. Gesellschaftsanteile I. Verbindlichkeiten gegen an der H4 Invest SCS 25.520.403
23.405.201 über Kreditinstituten
0
0
C.Umlaufvermögen
I. Forderungen
0
0
II.Kassenbestand
481.110
503.945
Bilanzsumme
26.001.513
23.909.146
Bilanzsumme
26.001.513
23.909.146
Finanz- und
Ertragslage
der Emittentin
(Prognose)
99
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung der
01.01.2010 bis 31.12.2010
1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen
4. Betriebsergebnis 5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
a) Kontokorrentzinsen
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
7. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
in EUR
0
0
6.063.612
–6.063.612
885
885
175.020
– 6.237.747
01.01.2011 bis 31.12.2011
in EUR
0
0
119.952
–119.952
7.585
7.585
0
– 112.367
Erläuterungen zu den Planbilanzen, Plan-Gewinnund Verlustrechnungen und der voraussichtlichen Finanzlage
Den Planbilanzen wird unterstellt, dass das gesamte Kommanditkapital zum 31. Dezember 2010
platziert und die Zwischenfinanzierung zurückgeführt wird. Der Restbetrag des eingeworbenen
Eigenkapitals und das zurückgeführte Gesellschafterdarlehen werden im Rahmen einer Kapitalerhöhung in die Objektgesellschaft investiert.
Zur Ermittlung des Bilanzgewinns/-verlusts wird
auf die Erläuterungen zur Plan-Gewinn- und Verlustrechnung verwiesen. Der Bilanzgewinn/
-verlust wird kumuliert dargestellt und beinhaltet
damit den Verlust der Vorjahre. Die geplanten
Entnahmen werden in der Bilanz kumuliert dargestellt. Im Übrigen gelten die Ausführungen zur
Bilanz zum 31. Dezember 2009.
Die Plan-Gewinn- und Verlustrechnung zeigt
das Jahresergebnis der Emittentin, das sich bei
Zugrundelegung der bereits geschlossenen
Verträge und Prognosen nach handelsrechtlichen
Grundsätzen ergibt. Die Anlaufverluste resultierten überwiegend aus den laufenden Aufwendungen (wie z. B. Geschäftsführungs- und
Haftungsvergütung) sowie den Aufwendungen
der Investitionsphase, die in den Erläuterungen
zum Investitions- und Finanzierungsplan ausführlich dargestellt sind.
100
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit resultiert überwiegend aus Eigenkapitalrückzahlungen aus der Beteiligung an der H4 Invest
SCS abzüglich der laufenden Kosten der Emitten
tin und der Kosten der Investitionsphase, die in
den Erläuterungen zum Investitions- und Finanzie
rungsplan ausführlich dargestellt sind. Die Fondsgesellschaft hat sich bereits zum 30. November
2009 mit EUR 11.903.497 an der Objektgesellschaft beteiligt. Außerdem hat die Fondsgesellschaft der Objektgesellschaft ein kurzfristiges Gesellschafterdarlehen von EUR 4.963.881 gewährt.
Dafür hat die Fondsgesellschaft ein kurzfristiges
Bankdarlehen von insgesamt 18.700.000 aufgenommen, welches zum 31. Dezember 2009 i.H.v.
EUR 17.950.000 abgerufen wurde. Nach einer
vollständigen Platzierung des Fondsvolumens
und Rückführung des Gesellschafterdarlehens
werden im Jahr 2010 im Rahmen einer Kapitalerhöhung weitere EUR 15.597.788 in die Objektgesellschaft investiert.
Die Eigenkapitalrückzahlungen (Entnahmen)
betragen anfänglich 6 % des gezeichneten
Kapitals pro rata temporis.
Voraussichtliche Finanzlage der
01.01.2010 bis 31.12.2010
Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit Auszahlungen aus der Objektgesellschaft
Laufende Bewirtschaftung
Kosten der Investitionsphase
Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Erwerb der Beteiligung
an der Objektgesellschaft
Kapitalerhöhung an der Objektgesellschaft
Darlehen an die Objektgesellschaft
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen des Eigenkapitals
Eigenkapitalrückzahlungen
Ein-/Auszahlungen Bankdarlehen
Zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelbestands
Zahlungsmittel am Ende des Geschäftsjahres
01.01.2011 bis 31.12.2011
in EUR
in EUR
– 4.106.424 2.002.835
2.177.825
2.115.202
–117.600
– 119.952
– 5.946.012
0
885
7.585
– 221.522
0
– 10.830.850
0
– 196.943
– 15.597.788
4.963.881
14.720.000
34.650.000
– 1.980.000
– 17.950.000 0
0
0
– 1.980.000
0
– 1.980.000
0
– 217.274
481.110
22.835
503.945
Planzahlen
Planzahlen der
1. Investition 2. Produktion
3. Umsatzerlöse 4. Ergebnis (Jahresüberschuss)
2010
2011
2012
2013
in EUR
15.597.788
–
2.177.825
– 6.237.747
in EUR
0
–
2.115.202
– 112.367
in EUR
0
–
2.202.570
– 114.293
in EUR
0
–
2.146.666
– 98.074
Vermögens-,
Finanz- und
Ertragslage
der Emittentin
(Prognose)
Erläuterungen zu den Planzahlen
Die Emittentin hat bereits im Jahr 2009 99,9 %
der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft
erworben. Im Jahr 2010 ist eine weitere Kapitalerhöhung in Höhe von EUR 15.597.788 an der
Objektgesellschaft vorgesehen. Da die Emittentin kein produzierendes Unternehmen ist, sind
Angaben zur Produktion nicht möglich. Bei den
Umsätzen handelt es sich um Ausschüttungen
aus der Objektgesellschaft. Entsprechend der
Prognose erhält die Emittentin überwiegend
Eigenkapitalrückzahlungen aus der Beteiligung
an der Objektgesellschaft. Umsatzerlöse im han
delsrechtlichen Sinne werden im Übrigen nicht
erzielt. Das Ergebnis ergibt sich auf der Grundlage der prognostizierten handelsrechtlichen
Erträge und Aufwendungen. Die tatsächlichen
Werte können von den prognostizierten Werten
erheblich abweichen.
101
x Rechtliche Grundlagen x
Einleitung
Die nachfolgende Darstellung fasst wesentliche
rechtliche Aspekte für die Anleger des Angebots
zum Erwerb einer Beteiligung (nachstehend als
„Anleger“ oder „Treugeber“ bezeichnet) an der
GmbH & Co. KG, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRA
20657 (nachstehend die „Fondsgesellschaft“),
zusammen.
Die Zusammenfassung ist auf die für den Erwerb
der (treuhänderischen) Beteiligung erheblichen
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft und des Treuhandvertrags
beschränkt. Aspekte, die sich aus individuellen
Umständen der Treugeber ergeben, können nicht
dargestellt werden. Die Ausführungen beinhalten
auch keinen Rechtsrat. Jedem Anleger wird daher dringend angeraten, die Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft, die
Festlegungen in der Beitrittserklärung sowie ggf.
die Regelungen des Treuhandvertrags genau
zu prüfen und mit in solchen Anlagen erfahrenen
persönlichen Beratern zu erörtern. Der Gesellschaftsvertrag und der Treuhandvertrag sind mit
ihrem vollständigen Wortlaut in diesem Verkaufsprospekt auf den Seiten 150 bis 179 abgedruckt.
Der Anleger beteiligt sich anfänglich als Treugeber mittelbar über die Treuhandkommanditistin
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH (im Folgenden als „Treuhandkommanditistin“ bezeichnet)
an der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft ist von der SIGNA
Deutschland 01 GmbH, der SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH, der SIGNA Management GmbH
und Herrn Michael Liebe als Kommanditgesellschaft deutschen Rechts mit der Firma SIGNA 11
Co. KG und dem Sitz in Düsseldorf, Geschäftsadresse: Benrather Straße 18 – 20, 40213
Düsseldorf, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts Düsseldorf unter HRA 20657, am
13. August 2009 gegründet worden.
102
Die Fondsgesellschaft hat mit Kaufvertrag vom
2. Oktober 2009 99,9 % der Anteile an der
Belgischen Kapitalgesellschaft H4 Invest S.A.
erworben. Diese Gesellschaft ist mit Wirkung
zum 30. November 2009 in eine Personengesellschaft umgewandelt worden und firmiert seitdem unter H4 Invest SCS. Sie wird im Folgenden
auch als „Objektgesellschaft“ bezeichnet. Zur
Finanzierung des Kaufpreises sowie der Konzeptionskosten und der Kosten des öffentlichen
Angebots beabsichtigt die Fondsgesellschaft
die Durchführung einer Kapitalerhöhung und
den öffentlichen Vertrieb des Kommanditkapitals
an deutsche Kapitalanleger (zur Beteiligungsstruktur siehe „Beteiligungsangebot im Überblick“, Seite 26).
Gesellschaftsrechtliche Verhältnisse der Fonds
gesellschaft
Rechtsform, Zweck und Gründungsgesellschafter
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Gegenstand des Unternehmens der
Fondsgesellschaft ist die Verwaltung eigenen
Vermögens durch Gründung und Erwerb von
Unternehmen sowie das Halten und Verwalten
von Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere die zukünftige gesellschaftsrechtliche Mehrheitsbeteiligung als beschränkt haftende Gesellschafterin an der H4 Invest SCS, einer belgischen
Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb, die
Verwaltung und ggf. die spätere Veräußerung
des in Brüssel gelegenen Gewerbegebäudekomplexes SIRIUS sowie eines Erbpachtrechts
am Grund und Boden, auf dem das Gebäude
errichtet wurde, ist (im Folgenden „Objektgesellschaft“ genannt). Die Gesellschaft ist zu allen
Handlungen berechtigt, die geeignet oder erforderlich sind, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern. Sie ist berechtigt,
sich an anderen Gesellschaften zu beteiligen und
Zweigniederlassungen zu gründen. Sie ist ferner
zur Zwischenanlage liquider Mittel berechtigt. Die
Gesellschaft ist zu eigener gewerblicher Tätigkeit nicht befugt. Ebenso ist sie nicht zur Durchführung erlaubnispflichtiger Geschäfte befugt.
Persönlich haftende und geschäftsführende Gesellschafterin („Komplementärin“) der Fondsgesellschaft ist die SIGNA Deutschland 01 GmbH
mit Sitz in Düsseldorf (eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRB
51586). Grundsätzlich haftet die Komplementärin einer Kommanditgesellschaft unbeschränkt.
Vorliegend ist die Komplementärin eine Kapitalgesellschaft und haftet daher nur beschränkt auf
ihr Gesellschaftsvermögen. Beschränkt haftende
Gesellschafter („Kommanditisten“) sind:
-die SIGNA Management GmbH mit Sitz in
Wien, die die Stellung als geschäftsführende
Kommanditistin übernimmt,
-Herr Michael Liebe, der die Stellung des geschäftsführenden Kommanditisten übernimmt,
und
-die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH mit Sitz
in Wien, die als Treuhandkommanditistin
fungiert und nachstehend auch als solche
bezeichnet wird.
Alle geschäftsführenden Kommanditisten zusammen werden nachfolgend auch die „geschäftsführenden Kommanditisten“ genannt.
Gründungskapital, Anlegerbeitritt, Kapitalerhöhung,
Direktkommanditisten
Das Kapital der Fondsgesellschaft beträgt derzeit EUR 1.500 und ist vollständig eingezahlt.
Von dem Kapital der Fondsgesellschaft haben
die SIGNA Management GmbH EUR 500, Herr
Michael Liebe EUR 500 und die Treuhandkommanditistin EUR 500 übernommen. Das Kapital
der Fondsgesellschaft kann durch Erhöhung
des Kapitalanteils der Treuhandkommanditistin
auf insgesamt EUR 33.001.500 erhöht werden.
Der Fondsgesellschaft können im Regelfall nur
natürliche Personen als Kapitalanleger („Anleger“)
beitreten. Der Beitritt der Anleger ist auf den
31. Dezember 2010 befristet („Zeichnungsfrist“).
Die Geschäftsführung ist berechtigt, die Zeichnungsfrist bis zum 30. Juni 2011 zu verlängern.
Der Beitritt der Anleger erfolgt mittelbar als Treu-
geber über die Treuhandkommanditistin auf der
Grundlage eines gesondert abzuschließenden
Treuhand- und Verwaltungsvertrags („Treuhandvertrag“). Mit seiner Beitrittserklärung bietet der
Anleger der Treuhandkommanditistin den Abschluss des Treuhandvertrags an. Die Angebots
frist beträgt acht Wochen. Der Zugang der Annahmeerklärung der Treuhandkommanditistin
beim beitretenden Anleger ist nicht erforderlich.
Der Erwerbspreis für den zu erwerbenden Treuhandanteil entspricht dem Nominalwert der erworbenen Beteiligung zuzüglich eines Agios in
Höhe von 5 % des Nominalwertes. Der Beteiligungsbetrag jedes Anlegers soll im Regelfall
mindestens EUR 10.000 (zuzüglich 5 % Agio)
betragen und muss durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Die Mindestgrenze darf jedenfalls im
Falle des zuletzt beitretenden Anlegers unterschritten werden. Der Anleger hat seine Einlage
samt Agio nach Maßgabe der Beitrittserklärung
zu leisten. Erfolgt die Leistung von Einlage und
Agio nicht fristgerecht, ist die Fondsgesellschaft
berechtigt, dem beitretenden Anleger Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über
dem Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) zu berechnen. Eine Nachschusspflicht der Anleger ist
ausgeschlossen.
Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, durch
schriftliche Erklärung gegenüber den geschäftsführenden Gesellschaftern in einem oder in mehreren Schritten den von ihr gehaltenen Kommanditanteil („Pflichteinlage“) mit den Einlagen
der Anleger um bis zu EUR 33.000.000 zu erhöhen. Die im Handelsregister einzutragende
Haftsumme der Treuhandkommanditistin beträgt
10 % ihrer Pflichteinlage. Die Erhöhung der
Pflichteinlage erfolgt zum ersten des Monats,
der auf die Abgabe einer entsprechenden Erklärung und Zahlung des übernommenen Einlagebetrags auf ein Konto der Fondsgesellschaft
folgt.
Rechtliche
Grundlagen
103
Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander werden die treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen jeweils wie selbstständige Kommanditanteile behandelt. Die Anleger sind jederzeit
berechtigt, ihre mittelbar gehaltenen Beteiligungen in unmittelbare Beteiligungen umzuwandeln
und sich als direkt an der Gesellschaft beteiligte
beschränkt haftende Gesellschafter („Direktkommanditisten“) im Handelsregister eintragen
zu lassen. Die in das Handelsregister einzutragende Haftsumme der Direktkommanditisten
beträgt 10 % des jeweiligen Beteiligungsbetrags.
Geschäftsführung und Vertretung, Zustimmungserfordernisse
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
obliegt der Komplementärin, vertreten durch
ihren Geschäftsführer Frank Tölle, ebenso wie
der geschäftsführenden Kommanditistin SIGNA
Management GmbH, vertreten durch ihre Geschäftsführer Frank Tölle und Dr. Marcus Mühlberger, sowie Herrn Michael Liebe. Diese verfügen
über Einzelvertretungsbefugnis. Der Komple
mentärin und den geschäftsführenden Komman
ditisten ist kein besonderer Geschäftsbereich
zugewiesen. Aufsichtsgremien oder Beiräte
existieren nicht.
Die Geschäftsführungsbefugnis erstreckt sich
auf die Vornahme aller Rechtsgeschäfte und
Rechtshandlungen, die zum gewöhnlichen Betrieb der Gesellschaft gehören. Die Geschäftsführung ist berechtigt, mit der Führung der Geschäfte Dritte zu beauftragen und entsprechend
zu bevollmächtigen.
Zu den folgenden Geschäften bedarf die Geschäftsführung der Zustimmung der Gesellschafterversammlung:
-Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die
über die Maßnahmen des gewöhnlichen Betriebs der Gesellschaft hinausgehen oder für die
Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind;
-Kreditgewährung, ausgenommen die Vereinbarung von Zahlungszielen und Ratenzahlun-
104
gen bezüglich rückständiger Forderungen;
-Entscheidungen als Gesellschafterin der
Objektgesellschaft, die nach dem Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft der
Zustimmung der Gesellschafter unterliegen;
-Abtretung und Belastung der Beteiligung an
der Objektgesellschaft und Abtretung oder
Belastung einzelner Rechte aus dieser Beteiligung, es sei denn, diese sind im Zusammenhang mit der Vorfinanzierung des Eigenkapitals der Gesellschaft oder mit der Finanzierung der Objektgesellschaft erfolgt;
-Kündigung der Beteiligung der Gesellschaft
an der Objektgesellschaft;
-Änderungen des Finanz- und Investitionsplans;
-Übernahme von Bürgschaften, Garantien
u. ä. Verpflichtungen.
Die Geschäftsführung ist auch ohne Zustimmung
der Gesellschafterversammlung zum Handeln
berechtigt, wenn ein Notfall vorliegt. Ein solcher
liegt vor, wenn sofortige Maßnahmen erforderlich werden, um von der Gesellschaft Schaden
abzuwenden. In diesem Fall hat die Geschäftsführung unmittelbar nach Vornahme der Handlung die Genehmigung der Gesellschafterver
sammlung einzuholen. Nur im Rahmen der vorgenannten zustimmungsbedürftigen Geschäfte
haben die Kommanditisten das Widerspruchsrecht nach § 164 HGB.
Zur Vertretung der Gesellschaft ist neben den
geschäftsführenden Kommanditisten die Komplementärin befugt.
Gesellschafterbeschlüsse, Gesellschafterversammlungen
Der Zustimmung der Gesellschafter unterliegen
nach den Regelungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft insbesondere:
-Änderungen des Gesellschaftsvertrags;
-Zustimmung zu außergewöhnlichen Entscheidungen und Geschäftsführungsmaßnahmen,
die über den gewöhnlichen Betrieb der Gesellschaft hinausgehen oder für die Gesell-
schaft von besonderer Bedeutung sind;
-Feststellung und Genehmigung des Jahres-
abschlusses für das vergangene Geschäftsjahr;
-Entlastung der Geschäftsführung;
-Wahl des Abschlussprüfers für den Jahresabschluss mit Ausnahme des ersten Abschlussprüfers (für das erste Geschäftsjahr wird ein
Abschlussprüfer durch die Gründungskommanditisten bestimmt);
-Auflösung der Gesellschaft.
Die Gesellschafter entscheiden im Wege der
Beschlussfassung. Beschlüsse werden grundsätzlich im schriftlichen Verfahren gefasst, sofern
nicht die Geschäftsführung entscheidet, dass die
Beschlussfassung im Wege einer Gesellschafterversammlung oder durch das „kombinierte
Verfahren“ erfolgt. Bei der Beschlussfassung im
kombinierten Verfahren sind neben den auf der
Gesellschafterversammlung abgegebenen Stimmen auch diejenigen Stimmen zu berücksichtigen, die der Fondsgesellschaft vor Abhaltung
der Gesellschafterversammlung schriftlich übermittelt wurden. Gesellschafter, die gemeinsam
mindestens 15 % des Kommanditkapitals halten,
können die Einberufung und Abhaltung einer
außerordentlichen Gesellschafterversammlung
verlangen.
Die Einleitung des schriftlichen und des kombinierten Verfahrens sowie die Einberufung einer
Gesellschafterversammlung hat schriftlich an die
der Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift der
Kommanditisten bzw. Treugeber durch die Geschäftsführung unter Wahrung einer Frist von
30 Tagen zu erfolgen. Die Frist kann bei Eilbedürftigkeit auf 10 Werktage verkürzt werden.
Beschlüsse der Gesellschafter werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der Stimmen gefasst;
je volle EUR 100 der gezeichneten und eingezahl
ten Einlage gewähren eine Stimme Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimmen.
Die folgenden Beschlussgegenstände bedürfen einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen
sowie der Zustimmung der Komplementärin:
-Entscheidungen als Gesellschafterin der Objektgesellschaft, die nach dem Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft der Zustimmung der Gesellschafter unterliegen;
-Abtretung und Belastung der Beteiligung an
der Objektgesellschaft und Abtretung oder
Belastung einzelner Rechte aus dieser Beteiligung, es sei denn, diese sind im Zusammenhang mit der Vorfinanzierung des Eigenkapitals der Gesellschaft oder mit der Finanzierung
der Objektgesellschaft erfolgt;
-Änderungen des Gesellschaftsvertrags;
-Auflösung der Gesellschaft.
Eine Nachschusspflicht kann nur mit den Stimmen aller Kommanditisten beschlossen werden
(Einstimmigkeit).
Über die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse und über die außerhalb von
Sitzungen gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen und an die Gesellschafter zu
übersenden. Beanstandungen gegen die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift bzw. der schriftlichen Mitteilung des Abstimmungsergebnisses sind innerhalb von vier
Wochen nach Absendung schriftlich gegenüber
der Komplementärin zu erheben. Die nächste
Gesellschafterversammlung entscheidet über
die Begründetheit der Beanstandung.
Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur binnen einer Ausschlussfrist von
einem Monat nach Kenntniserlangung durch
eine Klage gegen die Gesellschaft geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Frist gilt ein
etwaiger Mangel als geheilt.
Rechtliche
Grundlagen
Gesellschafterversammlungen finden in Düsseldorf statt. Jeder Kommanditist kann sich in der
Gesellschafterversammlung durch einen mit
schriftlicher Vollmacht versehenen Gesellschafter oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Angehörigen der rechtsberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe vertreten lassen oder in dessen Beistand zur Gesellschafterversammlung erscheinen. Zulässig in diesem
105
Sinne ist es auch, dass sich ein Treugeber durch
einen weiteren Treugeber oder aber einen Kommanditisten oder umgekehrt vertreten lässt.
Geschäftsjahr, Jahresabschluss, Kapitalkonten und
Ergebnisverteilung, Ausschüttungen
Das Geschäftsjahr der Fondsgesellschaft ist das
Kalenderjahr. Der Jahresabschluss für das jewei
lige Geschäftsjahr ist von der Geschäftsführung
innerhalb der gesetzlichen Fristen aufzustellen.
Für jeden Kommanditisten werden folgende
Kapitalkonten geführt:
-
-
-
-
Die Pflichteinlage wird auf dem Kapitalkonto I
geführt. Dieses ist unveränderlich und maßgebend für das Stimm- und Entnahmerecht,
für die Ergebnisverteilung, für die Beteiligung
am Gesellschaftsvermögen sowie den
Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben.
Auf dem Kapitalkonto II wird das Agio verbucht.
Auszahlungen und sonstige Entnahmen werden auf dem Kapitalkonto III verbucht.
Gewinne und Verluste werden auf dem
Kapitalkonto IV verbucht.
Die Konten sind weder im Soll noch im Haben
zu verzinsen.
Während der Platzierungsphase erhalten die der
Gesellschaft im Rahmen der Kapitalerhöhung
beitretenden Kommanditisten zeitanteilig in Höhe
von 6 % ihrer gezeichneten und geleisteten
Pflichteinlage einen vom Ergebnis der Gesellschaft unabhängigen Vorabgewinn. Die SIGNA
Management GmbH erhält einen Vorabgewinn
in Höhe ihres Entnahmerechts während der
Platzierungsphase. Danach darf die SIGNA
Management GmbH diejenige Liquidität entnehmen, die nach Bedienung der Ausschüttungsansprüche der beitretenden Kommanditisten bis
zur Höhe von deren Gewinnanteil verbleibt. Im
Übrigen wird das Ergebnis auf die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Pflichteinlagen zum Ge-
106
samtkommanditkapital zum Zeitpunkt der Ausschüttung verteilt. Am Gewinn oder Verlust der
Gesellschaft nimmt der Gesellschafter erst von
dem auf seinen Beitritt zur Gesellschaft folgenden Monat an teil.
Vorbehaltlich des Gewinnanspruchs der SIGNA
Management GmbH während der Platzierungsphase sind die Komplementärin sowie die geschäftsführenden Kommanditisten am Gewinn
oder Verlust ebenso wenig beteiligt wie die Treuhandkommanditistin mit der von ihr aus eigenem
Vermögen erbrachten und im eigenen Namen
gehaltenen Pflichteinlage in Höhe von EUR 500.
Allen Kommanditisten werden Verlustanteile
auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer
Kommanditeinlage übersteigen. Die Kommanditisten erhalten die jährlich erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse des Kalenderjahres, und
zwar auch dann, wenn ein Bilanzgewinn nicht
ausgewiesen wird.
Auszahlungen erfolgen bis spätestens zum 31.
März des Folgejahres, erstmals im Jahr 2011.
Die Auszahlungen werden auf die Kommanditisten im Verhältnis ihrer Pflichteinlagen zum Zeitpunkt der jeweiligen Auszahlung verteilt. Ist ein
Gesellschafter im jeweiligen Kalenderjahr beigetreten, so besteht seine Auszahlungsberechtigung nur für die vollen Kalendermonate nach
Wirksamkeit des Beitritts.
Angemessene Beträge des Gewinns und/oder
der erwirtschafteten Geldüberschüsse können
von der Geschäftsführung ganz oder teilweise
zur Risikovorsorge oder für zukünftige Auszahlungszwecke in eine gesamthänderisch gebundene Rücklage (Gewinnrücklage) eingestellt bzw.
der Liquiditätsreserve zugeführt werden. Entnahmen und Auszahlungen von erwirtschafteten
Geldüberschüssen, die keinem handelsrechtlichen Gewinn entsprechen, führen nicht zu einem
Wiederaufleben der Einlagenverpflichtung gegenüber der Fondsgesellschaft. Auszahlungen
erfolgen zunächst aus der Pflichteinlage, danach
aus der Haftsumme. Zu einem möglichen Wie-
deraufleben der Haftung durch Rückzahlungen
an den Kommanditisten wird auf die Angaben
im Kapitel „Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“ auf Seite 27 ff. verwiesen.
Vergütungen für die geschäftsführenden Gesellschafter
Da die Emittentin erst am 13. August 2009 gegründet wurde, gibt es zum Zeitpunkt der Prospekt
aufstellung kein abgeschlossenes Geschäftsjahr.
Aus diesem Grund wurden den Mitgliedern der
Geschäftsführung für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge, insbesondere
Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art gewährt.
Im Übrigen stehen den geschäftsführenden Gesellschaftern folgende Vergütungen zu:
Die Komplementärin erhält ab dem 1. Januar
2010 für die Übernahme des Haftungsrisikos
und der Geschäftsführung zeitanteilig eine Vergütung in Höhe von EUR 5.000 p. a. inkl. Umsatzsteuer. Die geschäftsführende Komman
ditistin hat in der Platzierungsphase das oben
beschriebene Entnahmerecht bezüglich der
jenigen Liquidität, die nach Bedienung der Ausschüttungsansprüche der beitretenden Kommanditisten verbleibt, und erhält ab dem Jahr
2010 für die laufende Geschäftsführung ebenfalls eine Vergütung in Höhe von EUR 5.000 p. a.
inkl. Umsatzsteuer. Die vorgenannten Vergü
tungen sind jeweils am 30. Juni des Folgejahres
zur Zahlung fällig. Die Vergütungen erhöhen sich
jährlich um 2 % des jeweiligen Vorjahresbetrags,
erstmals ab dem 1. Januar 2011.
Vergütungen für die Treuhandkommanditistin
Neben der vorgenannten einmaligen Vergütung
erhält die Treuhandkommanditistin ab dem
1. Januar 2010 für die laufende Verwaltung der
Treugeber und Direktkommanditisten eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,235 %, berechnet
auf das jeweilige Zeichnungsvolumen der Fondsgesellschaft zum Ende eines Kalenderjahres inkl.
etwaig anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer.
Diese Vergütung ist jeweils zum 31. März des
Folgejahres zur Zahlung fällig, erstmals am 31.
März 2011. Die Vergütung erhöht sich jährlich
um 2 % des jeweiligen Vorjahresbetrags, erstmals
ab dem 1. Januar 2011. Für die Fondseinrichtung
erhält die Treuhandkommanditistin eine einmalige
Vergütung i.H.v. EUR 100.000 inkl. etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer. Bei einer unterstellten
Laufzeit bis zum 31. Dezember 2020 erhielte die
Treuhandkommanditistin eine Gesamtvergütung
i.H.v. EUR 1.044.298.
Die Vergütungen für die Komplementärin, die
geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin sind, soweit die Liquidität
der Fondsgesellschaft die Zahlung dieser Sondervergütungen nicht zulässt, so lange zinslos
gestundet, bis die Fondsgesellschaft über entsprechende Liquidität verfügt.
Der Komplementärin und den geschäftsführenden Kommanditisten sind im Übrigen alle Aufwendungen zulasten des Ergebnisses der Fondsgesellschaft zu erstatten, die durch ihre Tätigkeit
in der Fondsgesellschaft veranlasst sind. Die
Komplementärin, die geschäftsführenden Kommanditisten sowie die Treuhandkommanditistin
bestreiten jeweils die Kosten ihrer eigenen laufenden Verwaltung selbst.
Sonstige von der Fondsgesellschaft zu zahlende
Vergütungen
Für die Konzeption des Beteiligungsmodells zahlt
die Fondsgesellschaft an die SIGNA Property
Funds Deutschland AG, Düsseldorf, eine Vergütung in Höhe von pauschal EUR 736.500 einschließlich etwaiger Umsatzsteuer.
Rechtliche
Grundlagen
Für die Übernahme einer Platzierungsgarantie zahlt
die SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds
GmbH & Co. KG an die SIGNA Vertriebs GmbH,
Wien, eine Vergütung in Höhe von pauschal
EUR 660.000 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer.
Für die Vermittlung der Beteiligungen an der
Fondsgesellschaft zahlt die Fondsgesellschaft
107
an die SIGNA Vertriebs GmbH, Wien, eine Vertriebsprovision in Höhe von 6 % sowie das Agio
in Höhe von 5 % des eingeworbenen Kommanditkapitals.
Für Marketing-Management-Leistungen im Zusammenhang mit dem Beteiligungsmodell zahlt
die Fondsgesellschaft an die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH, Wien, eine Vergütung in Höhe
von EUR 100.000 einschließlich etwaiger Umsatzsteuer.
Über die vorstehend genannten Vergütungen
hinaus stehen den Gründungsgesellschaftern
keine weiteren Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte oder sonstigen Gesamtbezüge zu.
Jede Übertragung, teilweise Übertragung oder
sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile
oder einzelne Ansprüche aus den Gesellschaftsanteilen bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Komplementärin. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem
Grund versagt werden. Sämtliche Belastungen
des Gesellschaftsanteils und Verfügungen, die
zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung
von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führen, insbesondere die Bestellung eines
Nießbrauchs sowie die Bildung von Unterbeteiligungen, sind unzulässig. Dies gilt nicht bei
Übertragungen von Gesellschaftsanteilen der
Treuhandkommanditistin an Treugeber.
Eine Verfügung über Gesellschaftsanteile kann
grundsätzlich nur zugunsten von natürlichen
Personen erfolgen und nur mit Wirkung zum
31. Dezember des bei Übertragung laufenden
Kalenderjahres. Zur Belastung seines Gesellschaftsanteils sowie zu Verfügungen über einzelne Rechte und Ansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis bedarf ein Kommanditist der
vorherigen Zustimmung der Komplementärin.
Etwas anders gilt nur, wenn der Kommanditist
seinen Anteil an der Gesellschaft als Sicherungsmittel für einen Kredit einsetzt, der ausschließlich zur Finanzierung der Pflichteinlage aus dem
Gesellschaftsvertrag dient. Die Verfügung über
108
einen Teil eines Kommanditanteils ist ausgeschlossen, soweit dadurch Kommanditanteile
unter der Mindestbeteiligung von EUR 10.000
entstehen oder solche Kommanditanteile nicht
durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
Stirbt ein Kommanditist bzw. Treugeber der
Fondsgesellschaft, so geht seine Beteiligung mit
dem Erbfall auf den oder die Erben oder Vermächtnisnehmer über. Erben bzw. Vermächtnisnehmer sind verpflichtet, die Erbfolge gegenüber
der Gesellschaft durch geeignete Dokumente
nachzuweisen. Erbengemeinschaften sowie
Erben und Vermächtnisnehmer, auf die ein unter
der Mindestbeteiligung liegender Anteil übergegangen ist, haben zur Wahrnehmung der Rechte aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu benennen.
Solange ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt
oder die Legitimation des oder der Erben bzw.
Vermächtnisnehmer nicht erfolgt ist, ruht das
Stimmrecht aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit es sich nicht um Beschlüsse über die
Änderung oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrags handelt.
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
Die Fondsgesellschaft hat mit ihrer Eintragung in
das Handelsregister begonnen und ist auf unbestimmte Zeit eingegangen.
Die Fondsgesellschaft kann von den Kommanditisten, erstmals mit einer Frist von zwölf Monaten
zum 31. Dezember 2020, gekündigt werden;
danach ist sie mit gleicher Frist jeweils zum Ende
eines Geschäftsjahres kündbar.
Die Komplementärin darf ihre Beteiligung erstmals mit einer Frist von zwölf Monaten zum 31.
Dezember 2020 kündigen; danach ist die Beteiligung mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres kündbar. Weitere Voraussetzung für das Ausscheiden der Komplementärin
ist, dass eine neue persönlich haftende Gesell-
schafterin in die Gesellschaft aufgenommen
wird.
Die geschäftsführenden Kommanditisten können ihre Beteiligungen unter Einhaltung einer
sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum
Ende eines Kalenderjahres, erstmals zum 31.
Dezember 2010 kündigen. Weitere Voraussetzung für das jeweilige Ausscheiden ist, dass für
den jeweils Ausscheidenden ein neuer geschäftsführender Kommanditist in die Gesellschaft aufgenommen wird. Scheidet der einzige geschäftsführende Kommanditist aus, muss zwingend
eine natürliche Person als persönlich haftender
Gesellschafter oder ein neuer geschäftsführender Kommanditist in die Gesellschaft aufgenommen werden.
Eine Kündigung hat nicht die Auflösung der
Fondsgesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des kündigenden Gesellschafters zur Folge.
Ausscheiden eines Gesellschafters, Ausschluss
Hat ein Gesellschafter gekündigt oder wird ihm
gekündigt, so scheidet er mit Ablauf der Kündigungsfrist aus der Fondsgesellschaft aus.
Kündigt die Komplementärin, sind die übrigen
Gesellschafter verpflichtet, eine natürliche oder
juristische Person als neuen Komplementär aufzunehmen.
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der
Gesellschaft aus, ist die Komplementärin berechtigt und verpflichtet, eine natürliche oder
juristische Person als neue Treuhandkommanditistin in die Gesellschaft aufzunehmen. Hierzu
hat die Komplementärin den Treugebern in angemessener Frist einen geeigneten Kandidaten
vorzuschlagen. Nach einem entsprechenden
Beschluss der Treugeber, der in einer Versammlung der Treugeber oder im schriftlichen Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zu fassen ist, ist
die Komplementärin ermächtigt und verpflichtet,
die neue Treuhandkommanditistin in die Gesellschaft aufzunehmen, sofern die neue Treuhandkommanditistin in die Rechte und Pflichten des
zwischen der Treuhandkommanditistin und der
Geschäftsbesorgerin, der EINUNDZWANZIGSTE
PAXAS Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft
mbH, Düsseldorf, eintritt. Treugebern, die gegen
die Aufnahme einer neuen Kommanditistin gestimmt haben, verbleibt die Möglichkeit, eine
Direktbeteiligung an der Fondsgesellschaft zu
begründen.
Scheidet einer der geschäftsführenden Kommanditisten aus der Gesellschaft aus, ist die
Komplementärin ermächtigt und verpflichtet,
eine geeignete natürliche oder juristische Person
mit einer Haft- und Pflichteinlage, die der Höhe
nach der des ausscheidenden geschäftsführenden Kommanditisten entspricht, in die Gesellschaft aufzunehmen.
Scheidet die SIGNA Management GmbH aus
der Gesellschaft aus, ist die Komplementärin ermächtigt und verpflichtet, eine geeignete juristische Person mit einer Haft- und Pflichteinlage,
die der Höhe nach der der ausscheidenden
geschäftsführenden Kommanditistin entspricht,
in die Gesellschaft aufzunehmen.
Ein Gesellschafter kann durch einseitige schriftliche und empfangsbedürftige Willenserklärung
mit sofortiger Wirkung aus der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen werden, wenn
-
-
-
über sein Vermögen oder seinen Nachlass
das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist
oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt
worden ist;
sein Gesellschaftsanteil und/oder damit verbundene Rechte von einem Gläubiger gepfändet werden und die Vollstreckungsmaßnahmen nicht innerhalb von sechs Monaten
aufgehoben sind;
ein Gesellschafter seine gezeichnete Pflichteinlage zuzüglich Agio in Höhe von 5 % der
Pflichteinlage ganz oder teilweise trotz Mahnung und Fristsetzung durch die Gesellschaft
nicht rechtzeitig geleistet hat und die Treuhandkommanditistin den Rücktritt vom Zeichnungsvertrag erklärt hat; ein (Teil-)Ausschluss
Rechtliche
Grundlagen
109
-
lediglich in Höhe der nicht oder nicht rechtzeitig geleisteten Einlage ist zulässig; dies gilt
entsprechend, wenn ein Gesellschafter den
gegenüber der Treuhandkommanditistin geschuldeten Erwerbspreis ganz oder teilweise
trotz Mahnung und Fristsetzung durch die
Treuhandkommanditistin nicht geleistet und
die Treuhandkommanditistin den Rücktritt
vom Zeichnungsvertrag erklärt hat;
im Übrigen, entsprechend der gesetzlichen
Regelung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Der betroffene Gesellschafter bzw. Treugeber
scheidet mit Zugang der Ausschließungserklärung aus der Fondsgesellschaft aus.
Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters
oder Treugebers wird die Fondsgesellschaft
nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden Gesellschaftern und Treugebern mit der bisherigen Firma fortgeführt. Der ausgeschiedene
Gesellschafter hat Anspruch auf Zahlung einer
Abfindung in Höhe des Verkehrswertes seiner
Beteiligung.
Streitigkeiten über die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens werden von einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Schiedsgutachter, der auch über
die Kosten seiner Inanspruchnahme entsprechend den Bestimmungen der §§ 91 ff. ZPO zu
befinden hat, für alle Beteiligten endgültig entschieden. Der Schiedsgutachter wird auf Antrag
eines Beteiligten vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. in Düsseldorf benannt.
Scheidet ein Kommanditist aus, weil
-
-
110
über sein Vermögen oder seinen Nachlass
das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist
oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt
worden ist,
sein Gesellschaftsanteil und/oder damit verbundene Rechte von einem Gläubiger gepfändet werden und die Vollstreckungsmaßnahmen nicht innerhalb von sechs Monaten
aufgehoben sind oder
- ein wichtiger Grund vorliegt,
bestimmt sich das Auseinandersetzungsguthaben nach dem um einen Abschlag in Höhe von
20 % verminderten Verkehrswert der Beteiligung.
Wird ein Kommanditist ausgeschlossen, weil er
den von ihm zu erfüllenden Verpflichtungen zur
Zahlung seiner Einlage und des Agios trotz Mahnung und Fristsetzung nicht nachgekommen ist,
bestimmt sich das Auseinandersetzungsguthaben nach dem Saldo der Kapitalkonten, vermindert um die der Fondsgesellschaft entstandenen
Aufwendungen im Zusammenhang mit dem
Beitritt dieses Kommanditisten; am Ergebnis der
Fondsgesellschaft ist der dergestalt ausscheidende Kommanditist nicht beteiligt. Soweit gesetzlich ein höherer Wert vorgeschrieben ist,
wird dieser geschuldet.
Das Auseinandersetzungsguthaben wird zwölf
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung
fällig. Die Fondsgesellschaft zahlt das Auseinandersetzungsguthaben in drei Jahresraten aus.
Wird die wirtschaftliche und insbesondere die
Liquiditätslage der Gesellschaft durch die Auszahlung von Auseinandersetzungsguthaben innerhalb der genannten Fristen gefährdet, sind
die Auseinandersetzungsguthaben im Laufe angemessener Fristen auszuzahlen. Der Auszahlungszeitraum darf die Dauer von fünf Jahren
nach Wirksamkeit des Ausscheidens jedoch
nicht überschreiten. Der jeweils rückständige
Rest ist mit 4 % p. a. zu verzinsen. Vorzeitige
(Teil-)Leistungen auf die Abfindung sind jederzeit
zulässig. Jede persönliche Haftung der Gründungsgesellschafter sowie der übrigen Kommanditisten für die Abfindungsschuld der Fondsgesellschaft ist ausgeschlossen.
Auflösung der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft kann durch Beschluss
der Gesellschafter und Treugeber aufgelöst
werden.
Bei Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Liqui-
dation durch die Geschäftsführung. Der Umfang
ihrer Geschäftsführungsbefugnis wird durch die
Auflösung der Gesellschaft nicht verändert.
pauschal mit 1 % des Beteiligungsbetrags zuzüglich Umsatzsteuer zu ersetzen, höchstens
jedoch mit EUR 300 zuzüglich Umsatzsteuer.
Die Liquidatoren haben das Vermögen der Gesellschaft zu verwerten und den nach Berichtigung aller Verbindlichkeiten der Gesellschaft
verbleibenden Liquidationsüberschuss auf die
Gesellschafter zu verteilen. Wird das Objekt (die
Immobilie) und/oder die Objektgesellschaft verkauft oder liquidiert, erhält die SIGNA Management GmbH eine weitere Vergütung in Höhe von
20 % oder – falls die Rendite des Anlegers über
die Laufzeit seiner Beteiligung (einschließlich der
Liquidationsphase) 6 % unterschreitet – 10 % des
Nettoverkaufsergebnisses auf Fondsebene inkl.
etwaig anfallender Umsatzsteuer. Der nach Abzug aller Vergütungen verbleibende Erlös wird
dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
gegenüber Drittgläubigern und danach solche
gegenüber Gesellschaftern auszugleichen. Der
verbleibende Verwertungserlös wird an die Kommanditisten im Verhältnis ihrer Kapitalkonten I
ausgezahlt. Eine Haftung der Komplementärin
und/oder der geschäftsführenden Kommanditistin für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen ist ausgeschlossen.
Sonderwerbungskosten, die in die Jahressteuererklärung aufgenommen werden sollen, sind
der Fondsgesellschaft bis zum 31. März des
Folgejahres mitzuteilen. Anderenfalls ist die
Fondsgesellschaft berechtigt, die Sonderwerbungskosten unberücksichtigt zu lassen.
Die Komplementärin, die geschäftsführenden
Kommanditisten und die Treuhandkommanditistin unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. Für
die Rechtsbeziehungen zwischen den Gesellschaftern untereinander und zwischen ihnen
und der Fondsgesellschaft gilt deutsches Recht.
Der Anleger hat im Falle der (erst später möglichen) Direktbeteiligung die Kosten der Erteilung
einer formgerechten Handelsregistervollmacht
ebenso zu tragen wie die Kosten allfälliger Nachweise im Erbfall. Generell sind vom Anleger die
von ihm persönlich veranlassten Kosten, wie
ggf. Telefon-, Porto-, Bankgebühren, Steuerberatungsgebühren oder Reisekosten, zu tragen.
Der Anleger hat den durch die Übertragung seines Anteils entstandenen Verwaltungsaufwand
Gesellschaftsrechtliche Verhältnisse der Objekt
gesellschaft
Die Objektgesellschaft mit Sitz in Brüssel ist
durch rechtsformwechselnde Umwandlung der
Kapitalgesellschaft belgischen Rechts H4 Invest
S.A. in eine Personengesellschaft (vergleichbar mit
der deutschen Kommanditgesellschaft) entstanden. Gesellschafter der Objektgesellschaft sind,
nach Erwerb der Gesellschaftsanteile von Banimmo und Comulex (vgl. dazu Seiten 114 bis 115),
die Fondsgesellschaft mit einem Kapitalanteil von
EUR 2,0 Mio. sowie, nach Beitritt im Rahmen der
Umwandlung, die SIGNA Deutschland 01 GmbH
und Dr. Marcus Mühlberger mit je EUR 1.000.
Unternehmensgegenstand der Objektgesellschaft
ist es, die Gewerbeimmobilie im Da Vinci Park,
Avenue du Bourget 3 in 1140 Brüssel, Belgien,
bekannt unter der Bezeichnung „SIRIUS“, zu erwerben, zu halten, zu vermieten, und eventuell
zu veräußern.
Die Dauer der Gesellschaft ist unbestimmt.
Das Gesellschaftskapital beträgt EUR 2.002.000.
Es kann nach der Zuführung von Eigenkapital
durch die Fondsgesellschaft in Höhe von EUR
27.877.100 und der Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von EUR 42,0 Mio. durch Kapitalherabsetzungen um insgesamt EUR 3,0 Mio. reduziert werden. Solche Kapitalherabsetzungen
werden durch Kapitalauszahlungen an die Kommanditisten der Objektgesellschaft durchgeführt
werden. Gegenüber der Objektgesellschaft besteht keine Verpflichtung der Kommanditisten
zur Rückgewähr der Kapitalauszahlungen. Am
Gesellschaftskapital ist jeder Gesellschafter im
Rechtliche
Grundlagen
111
Verhältnis des gezeichneten Kapitals zum Gesamtkapital beteiligt.
beschließt auch über Auszahlungen an die
Gesellschafter.
Die Gesellschaft besteht aus geschäftsführenden Gesellschaftern (vergleichbar mit dem Komplementär deutschen Rechts) und aus von der
Geschäftsführung ausgeschlossenen Gesellschaf
tern (vergleichbar mit einem Kommanditisten
deutschen Rechts). Die Haftung der von der Geschäftsführung ausgeschlossenen Gesellschafter ist beschränkt auf den Betrag von deren
Einlage. Jede Übertragung von Gesellschaftsanteilen bedarf der Zustimmung der übrigen Gesellschafter.
Die Gesellschaft wird durch den Tod oder die
Insolvenz eines Gesellschafters nicht aufgelöst,
sondern unter den übrigen Gesellschaftern fortgesetzt. Erben haben einen Abfindungsanspruch, werden jedoch ohne Zustimmung der
anderen Gesellschafter nicht Gesellschafter.
Die Objektgesellschaft wird durch einen oder
mehrere geschäftsführende Gesellschafter vertreten. Grundlegende Entscheidungen bedürfen
eines zustimmenden Beschlusses der Gesellschafterversammlung. Dazu gehören u. a. die
folgenden Entscheidungen:
-
-
-
-
-
wesentliche Änderung oder Beendigung des
Mietvertrags mit der derzeitigen Mieterin
Mobistar S.A. oder, nach Beendigung dieses
Mietvertrags, die Vermietung von Flächen mit
einer Größe von mehr als 1.000 m²,
die Veräußerung oder Belastung des
Gebäudes,
die Änderung des Gesellschaftsvertrags,
der Abschluss von Unternehmensverträgen
und
die Auflösung der Objektgesellschaft.
Gesellschafterversammlungen werden einmal
jährlich oder nach dem pflichtgemäßen Ermessen
der geschäftsführenden Gesellschafter durchgeführt. Das erforderliche Quorum ist anwesend,
wenn die Hälfte des Gesellschaftskapitals anwesend oder vertreten ist, es sei denn, gesetzlich
ist ein höheres Quorum vorgeschrieben. Enthaltungen zählen als nicht abgegebene Stimmen.
Beschlussfassungen über Änderungen des Gesellschaftsvertrags und die Durchführung einer
Kapitalerhöhung bedürfen einer Mehrheit von
75 % der anwesenden oder vertretenen Gesellschaftsanteile. Die Gesellschafterversammlung
112
Treuhandvertrag
Der Treuhandvertrag in Verbindung mit § 6 des
Gesellschaftsvertrags der Emittentin ist die
Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Treuhänders.
Die Treugeber werden sich anfänglich auf der
Grundlage eines gesondert abzuschließenden
Treuhandvertrags ausschließlich als Treugeber
über die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH,
Wien („Treuhandkommanditistin“) an der Fondsgesellschaft beteiligen. Zu diesem Zweck bietet
der Anleger der Treuhandkommanditistin mit der
in der Beitrittserklärung genannten Pflichteinlage
den Abschluss eines Treuhandvertrags an. Der
Treuhandvertrag mit den Treugebern beginnt mit
der Annahme der Beitrittserklärung und läuft
auf unbestimmte Zeit, sofern er nicht gekündigt
wird oder aus anderen Gründen endet. Für die
Wirksamkeit der Annahme genügen Annahmestempel und Unterschrift eines autorisierten Mitarbeiters. Auf den Zugang der Annahme beim
Anleger wird verzichtet.
Die Aufgaben des Treuhänders sind nach dem
Treuhandvertrag die Übernahme und das Halten
von Kapitalanteilen an der Fondsgesellschaft im
eigenen Namen, also im Namen der Treuhandkommanditistin, als Treuhänderin für Rechnung
der Treugeber (echte Treuhand) sowie das Verwalten von von Anlegern direkt gehaltenen
Beteiligungen (Verwaltungstreuhand).
Der Treuhänder hat die folgenden wesentlichen
Rechte und Pflichten:
Gegenüber den Treugebern hat sich die Treuhandkommanditistin zur Begründung und zur
Verwaltung der Beteiligungen an der Fondsgesellschaft verpflichtet. Für die Treugeber wird die
Treuhandkommanditistin die Beteiligungen nach
außen als einheitlichen Kapitalanteil halten und
sich als Kommanditistin im Handelsregister eintragen lassen. Die Verwaltung der Beteiligungen
umfasst die Ausübung sämtlicher mit der Beteiligung verbundener Rechte, sofern nicht der Treugeber solche Rechte selbst ausübt. Die Treuhandkommanditistin unterrichtet den Treugeber
über alle die Kommanditbeteiligung betreffenden
wesentlichen Vorgänge, von denen er Kenntnis
erlangt hat. Auf Verlangen des Treugebers gibt
die Treuhandkommanditistin ihm Auskunft und
nimmt die Kommanditistenrechte in der Gesellschaft wahr.
Die Treugeber sind berechtigt, die Rechte eines
Kommanditisten der Fondsgesellschaft selbst
auszuüben oder durch einen Dritten wahrnehmen zu lassen; für die Bestimmung eines zur
Vertretung des Treugebers berechtigten Dritten
sind die insoweit entsprechend anwendbaren
Vorschriften des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft zu beachten.
Für die Ausübung von Stimmrechten durch die
Treuhandkommanditistin sind die Treugeber zur
Erteilung von Weisungen berechtigt. Beabsichtigt ein Treugeber, an der Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen bzw. sich durch
einen Dritten vertreten zu lassen, hat er dies der
Treuhandkommanditistin rechtzeitig schriftlich
anzuzeigen. Erteilen mehrere Treugeber der
Treuhandkommanditistin unterschiedliche Weisungen, so darf diese ihr Stimmrecht gespalten
ausüben.
Der Treugeber beteiligt sich mit der in der Beitrittserklärung genannten Pflichteinlage mittelbar
an der Fondsgesellschaft. Dies erfolgt durch die
Treuhandkommanditistin bis zur Eintragung der
Treuhandkommanditistin in das Handelsregister
in Form einer mittelbaren atypischen Beteiligung.
Bei Nichtleistung oder verspäteter Zahlung der
Einlagen und Agiobeträge ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, die ausstehenden Beträ-
ge geltend zu machen sowie Verzugszinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu berechnen und das Treuhandverhältnis zu kündigen. Der Treugeber ist zum Ersatz
des Nichtleistungsschadens verpflichtet, welcher
sich vorbehaltlich eines nachgewiesenen höheren Schadens pauschal mit 10 % der nicht erfüllten Pflichteinlage berechnet.
Die Treugeber haben die Treuhandkommanditistin von sämtlichen Verbindlichkeiten freizuhalten,
die diese aufgrund der Übernahme der Beteiligungen an der Fondsgesellschaft eingeht bzw.
die diese treffen.
Jede Übertragung, teilweise Übertragung oder
sonstige Verfügung über die Beteiligung des
Treugebers oder einzelne Ansprüche daraus bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und
der vorherigen schriftlichen Zustimmung der
Komplementärin und der Treuhandkommanditistin. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem
Grund versagt werden. Überträgt ein Treugeber
seine Beteiligung oder die Rechte aus dem
Treuhandvertrag, so tritt der Rechtsnachfolger
grundsätzlich jeweils in den Treuhandvertrag ein.
Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags entsprechend auch für die
Übertragung und Belastung von Treuhandanteilen. Verstirbt ein Treugeber, so wird der Treuhandvertrag mit dessen Erben und/oder Vermächtnisnehmern fortgesetzt. Mehrere Erben
oder Vermächtnisnehmer haben einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen. Bis zur
Benennung eines Bevollmächtigten ruhen sämtliche Rechte aus der treuhänderischen Beteiligung. Die Erben oder Vermächtnisnehmer haben
sich auf eigene Kosten gegenüber dem Treuhänder zu legitimieren. Sämtliche durch die Übertragung der Beteiligung/des Treugutes entstehenden Kosten tragen der Erwerber oder die
Erben oder Vermächtnisnehmer.
Rechtliche
Grundlagen
Die Treuhandkommanditistin haftet gegenüber
den Treugebern nicht für den wirtschaftlichen
Erfolg der Investitionen der Fondsgesellschaft
oder den Eintritt der wirtschaftlichen oder steuer-
113
lichen Folgen beim Treugeber. Die Treuhandkommanditistin hat ihre Aufgaben mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmanns wahrzunehmen.
Für Schadensersatzansprüche haftet die Treuhandkommanditistin nur dann, wenn diese innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs (6) Monaten
nach Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber der Treuhänderin geltend gemacht worden
sind. Die Schadensersatzansprüche verjähren
in drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung
des Anspruchs, soweit nicht gesetzlich eine
kürzere Verjährung vorgeschrieben ist.
Soweit der Treuhandvertrag keine ausdrücklichen
Regelungen enthält, sind die Regelungen des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
auch auf das Rechtsverhältnis der Treugeber
untereinander und zum Treuhänder entsprechend
anwendbar. Die Treuhandkommanditistin ist mit
einem Kommanditanteil Gesellschafterin der
Fondsgesellschaft. Ferner steht die mit anderen
Gesellschaften der SIGNA Gruppe, die im Rahmen dieses Beteiligungsangebots Leistungen
erbringen, unter einheitlicher Leitung. Diese Umstände können zu Interessenkonflikten führen.
Dazu wird auch auf die Darstellung der aus Interessenkonflikten resultierenden Risiken im Kapitel
„Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“ auf
Seite 27 ff. verwiesen. Weitere Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte der Treuhand-
Fondsgesellschaft aus, ist die Komplementärin
berechtigt und verpflichtet, eine geeignete natürliche oder juristische Person als neue Treuhandkommanditistin in die Fondsgesellschaft aufzunehmen. Der hierfür erforderliche Beschluss der
Treugeber ist mit einfacher Mehrheit zu fassen.
Den Treugebern, die nicht für die Aufnahme der
neuen Treuhandkommanditistin gestimmt haben,
verbleibt das Recht zur Kündigung des Treuhandvertrags aus wichtigem Grund zur Begründung
einer unmittelbaren Kommanditbeteiligung. Wird
eine neue Treuhandkommanditistin nicht bestellt,
werden die Treugeber in Höhe der von ihnen
übernommenen Beteiligungsbeträge direkt als
Kommanditisten ins Handelsregister eingetragen.
Die Geschäftsführer der Treuhandkommanditistin,
Herr Frank Tölle und Herr Dr. Marcus Mühlberger,
sind gleichzeitig Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin der Emittentin. Herr
Frank Tölle ist weiter Geschäftsführer der Komplementärin der Emittentin. Diese Umstände
können einen Interessenkonflikt begründen.
Darüber hinaus bestehen keine Umstände oder
Beziehungen, die Interessenkonflikte des Treuhänders begründen können. Die Vergütung, die
die Treuhandkommanditistin von der Emittentin
erhält, wird auf Seite 107 näher erläutert.
Vertrag über den Erwerb der Anteile an der
Objektgesellschaft
kommanditistin begründen könnten, existieren nicht.
Für die Treuhandkommanditistin endet das Treuhandverhältnis mit deren Ausscheiden aus der
Fondsgesellschaft (Kündigungsmöglichkeit mit
einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende,
frühestens jedoch zum 31. Dezember 2010).
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag jederzeit kündigen, bis zum 31. Dezember 2020 jedoch nur zur Begründung einer unmittelbaren
Kommanditbeteiligung. Abgesehen davon kann
der Treugeber das Treuhandverhältnis nur kündigen, wenn er als Kommanditist zur Kündigung
seiner Gesellschafterstellung in der Gesellschaft
berechtigt ist.
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der
114
Die Fondsgesellschaft hat am 2. Oktober 2009
mit Banimmo SA und Comulex SA (im Folgenden
auch als „Verkäufer“ bezeichnet), zwei belgischen
Kapitalgesellschaften, einen Vertrag über den
Erwerb von 99,9 % der Anteile an der H4 Invest
S.A., einer belgischen Kapitalgesellschaft, geschlossen. Aus der H4 Invest S.A. ist die Objekt
gesellschaft durch rechtsformwechselnde Umwandlung hervorgegangen. Das Closing, also
die Durchführung des Kaufvertrags, hat am
30. November 2009 stattgefunden.
Der unter Berücksichtigung der übernommenen
Verbindlichkeiten ermittelte Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile beträgt EUR 11.903.497,37.
Für die Kaufpreisfindung ist im Wesentlichen der
Verkehrswert der von der Objektgesellschaft
gehaltenen Immobilie zugrunde gelegt worden.
Er errechnet sich nach folgender Formel: Gesellschaftsvermögen (ohne Immobilienvermögen)
abzüglich Buchwert des Immobilienvermögens
zuzüglich Verkehrswert des Immobilienvermögens
und abzüglich 16,995 % des Unterschiedsbetrags
zwischen Verkehrswert und Buchwert. Sollte sich
der Buchwert der Immobilie bis zur endgültigen
baulichen Abnahme der Immobilie ändern, so ist
der Kaufpreis entsprechend anzupassen.
Zum Closing hat die Fondsgesellschaft die auf
Ebene der Objektgesellschaft bestehende langfristige Finanzierung der Fortis Bank SA/NV
und der Banque LBLux S.A. in Höhe von EUR
48.500.000 übernommen und eine Bankgarantie über EUR 100.000 ausgereicht.
Die Verkäufer haben gegenüber der Fondsgesellschaft u. a. folgende Zusicherungen abgegeben:
-
-
-
bezüglich der Objektgesellschaft: (i) dass das
gezeichnete und eingezahlte Kapital der
Objektgesellschaft EUR 2,0 Mio. beträgt, (ii)
dass die Anteile an der Objektgesellschaft frei
übertragbar und frei von Rechten Dritter sind,
(iii) dass die Objektgesellschaft keine Beteiligungen an anderen Gesellschaften hält;
bezüglich der Bücher der Objektgesellschaft:
dass diese vollständig und richtig sind und
nach belgischem Recht und anerkannten
Buchführungsgrundsätzen geführt worden
sind;
bezüglich der Vermögenswerte der Objektgesellschaft: (i) dass die Objektgesellschaft
Eigentümerin des Gebäudes und Erbpachtberechtigte des Grund und Bodens ist, (ii)
dass die Vermögenswerte frei von Rechten
Dritter, insbesondere von nicht gegenüber
der Fondsgesellschaft offengelegten Sicherheiten, sind, (iii) dass die Objektgesellschaft
und die Mieterin die Verpflichtungen aus dem
Mietvertrag erfüllt haben, insbesondere keine
Mieten rückständig sind und keine Vereinbarung über Mietnachlässe geschlossen wurde,
-
und (iv) dass die Mieterin weder eine Untervermietung angezeigt hat noch den Mietvertrag
gekündigt hat;
bezüglich sonstiger Sachverhalte: (i) dass die
Objektgesellschaft nicht gegen geltendes
Recht verstößt, (ii) ihre vertraglichen und steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat und (iii) sich
nicht in Rechtsstreitigkeiten befindet.
Die Zusicherungen stehen unter dem Vorbehalt
abweichender Angaben in dem Kaufvertrag, in
den Büchern und Schriften der Gesellschaften
und den übrigen Unterlagen, die der Fondsgesellschaft vor Abschluss des Kaufvertrags in
dem sogenannten Data Room zur Einsicht zur
Verfügung gestellt worden sind.
Bei Verletzung der Zusicherungen hat die Fondsgesellschaft einen Anspruch auf Kaufpreisreduzierung in Höhe des ihr oder der Objektgesellschaft entstandenen Schadens ohne Berücksichtigung entgangenen Gewinns. Steuervorteile,
Ansprüche auf Versicherungsleistungen auf der
Basis des Versicherungsstandes der Gesellschaft zum Closing und Leistungen Dritter sind
schadensmindernd zu berücksichtigen. Solche
Ansprüche gegen Dritte sind vor einer Geltendmachung des Schadens gegenüber den Verkäufern geltend zu machen. Ansprüche gegen
die Verkäufer sind innerhalb einer Frist von sechs
(6) Monaten ab dem schadensbegründenden
Ereignis gegenüber den Verkäufern anzumelden. Anderenfalls ist die Fondsgesellschaft mit
Klagen ausgeschlossen. Hat die Fondsgesellschaft Ansprüche gegenüber den Verkäufern
geltend gemacht und sind diese zurückgewiesen worden, so hat Klageerhebung binnen drei
(3) Monaten ab Zurückweisung der Ansprüche
zu erfolgen. Die Verkäufer haben im Falle der
Geltendmachung von Ansprüchen durch Dritte
das Recht, die Rechtsverteidigung zu übernehmen und den Rechtsbeistand auszusuchen.
Übliche Kosten der Rechtsverteidigung trägt die
Fondsgesellschaft. Vergleiche über Ansprüche
Dritter oder Anerkenntnisse von Ansprüchen
Dritter bedürfen in jedem Falle der Zustimmung
der Verkäufer und der Fondsgesellschaft. An-
Rechtliche
Grundlagen
115
sprüche gegenüber den Verkäufern können nur
ab einem Mindestbetrag von EUR 75.000 und
bis zu einem Höchstbetrag von EUR 7.500.000
geltend gemacht werden. Nach dem 30. Juni
2011 ist die Fondsgesellschaft mit Klagen gegen die Verkäufer grundsätzlich ausgeschlossen.
Die Verkäufer haben sich im Kaufvertrag verpflichtet, größtmögliche Anstrengungen zu unternehmen, bestimmte Gebäudemängel beseitigen zu lassen. In jedem Fall sind sie verpflichtet,
die Abnahme des Gebäudes durch die Mieterin
nach den Regelungen des Mietvertrags und die
bauliche Abnahme nach den Regelungen des
Bauleistungsvertrags herbeizuführen. Sie sind
ferner verpflichtet, Sorge dafür zu tragen, dass
der Buchwert der Immobilie nach Durchführung
der baulichen Abnahme einen Betrag von EUR
63.000.000 nicht übersteigt.
Der Inhalt des Kaufvertrags ist von den Kaufvertragsparteien vertraulich zu behandeln, soweit
nicht Umstände öffentlich bekannt sind oder eine
Rechtspflicht zur Offenlegung besteht. Die Verkäufer haben zur Prospektierung des wesentlichen Inhaltes des Kaufvertrags im Rahmen des
Angebots von Kapitalanlagen durch die Fondsgesellschaft ihre Zustimmung erteilt.
Soweit sich aus dem Kaufvertrag nicht etwas
anderes ergibt, haftet für die Erfüllung der Verpflichtungen der Verkäufer wegen des Verhältnisses der ursprünglichen Kapitalbeteiligung von
1.990 (Banimmo SA) zu 10 (Comulex SA) Gesellschaftsanteilen allein Banimmo SA. Streitigkeiten der Vertragsteile über technische Sachverhalte sind bindend von einem technischen
Sachverständigen zu entscheiden. Der Kaufvertrag unterliegt belgischem Recht.
Erbpachtvertrag
Die Entwicklungsgesellschaft für die Region
Brüssel-Hauptstadt – Société de Développement
de la Region de Bruxelles-Capitale (SDRB) –
hat mit der Rechtsvorgängerin der Objektgesellschaft am 5. Mai 2008 folgende Vereinbarungen
116
über das Erbpachtrecht getroffen:
Das Erbpachtrecht hat eine Laufzeit bis zum 31.
Dezember 2033 („Grundlaufzeit“). Der Pächter
hat das einseitige Recht (Option), das Erbpachtrecht einmal für eine Dauer von 33 Jahren bis
zum 31. Dezember 2066 und einmal für eine
Dauer von vierzehn Jahren bis zum 31. Dezember 2080 zu verlängern („Verlängerungsperioden“). Die Nutzung des der Erbpacht unterliegenden Grundstücks ist durch öffentlich-rechtliche Vorschriften eingeschränkt. So hat der
Erbpächter sicherzustellen, dass die auf dem
Erbpachtgrundstück befindlichen Baulichkeiten
gewerblich genutzt werden und dass der Nutzer
der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten die für seine Tätigkeit erforderliche Anzahl
von Personal vorhält. Jede Veränderung der
gewerblichen Tätigkeit der Mieterin muss vorab
durch die SDRB genehmigt werden. Wenn der
Pächter nicht selbst ein gewerbliches Unternehmen betreibt, hat er das Erbpachtgelände und
die darauf errichteten Baulichkeiten an einen
Dritten zu vermieten. Ferner muss die Tätigkeit,
die in den Baulichkeiten ausgeübt wird, eine
dauerhaft wissenschaftliche oder technologische Forschung beinhalten.
Der Pachtzins beträgt für die Grundlaufzeit (bis
zum 31. Dezember 2033) 350 belgische Franken
(also EUR 8,68) pro Quadratmeter Bodenfläche
und wird jährlich automatisch an eine Veränderung des Verbraucherpreisindexes gegenüber
dem Vorjahr angepasst. Der Pachtzins ist quartalsweise im Voraus zu zahlen. Für die Verlängerungszeiträume ist der Pachtzins neu festzulegen.
Der Pachtzins wird auf der Grundlage des gutachterlich festzulegenden aktuellen Verkehrswertes des Grundstücks ermittelt, wobei das
Verhältnis zwischen Pachtzins und Wert dem
Verhältnis zwischen ursprünglichem Pachtzins
und Grundstückswert entsprechen muss. Der
Pachtzins darf in keinem Fall niedriger als der
zuvor gezahlte Pachtzins sein. Zusätzlich zu
dem genannten Erbpachtzins zahlt der Pächter
Neben- und Verbrauchskosten.
Der Erbpächter übernimmt die Wartung und
Reparatur des Grundstücks. Er hat den Nutzer
zum Abschluss bestimmter Versicherungen zu
veranlassen. Werden erforderliche Reparaturarbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach
der Zerstörung der Immobilie begonnen oder
nicht innerhalb von 24 Monaten nach deren
Beginn fertiggestellt, so hat die SDRB ein Sonderkündigungsrecht. Die SDRB behält sich dessen ungeachtet das Recht vor, Wartungs- und
Reparaturarbeiten an der Straßeninfrastruktur,
den Abwasserkanälen oder Leitungen durchzuführen. Eine Haftung für eine Unterbrechung der
Versorgung übernimmt die SDRB nicht, sofern
sie sämtliche Maßnahmen zur Vermeidung einer
solchen Unterbrechung ergriffen hat. Der Pächter, bei dem es sich nicht um ein gewerbliches
Unternehmen handelt, hat das Erbpachtgelände
und die darauf errichteten Baulichkeiten an einen
Dritten zu vermieten.
Wird der Erbpachtvertrag durch Kündigung des
Pächters aus wichtigem Grund beendet, so
muss der Pächter die von ihm errichteten Bauwerke nicht entfernen. Bei einer Kündigung der
SDRB aus wichtigem Grund hat die SDRB entschädigungslos Zugriff auf die Baulichkeiten.
Der Grund und Boden wird in dem Zustand verpachtet, in dem er sich befindet. Die SDRB haftet nicht für die Beschaffenheit des Untergrundes.
Die bestehenden Kanalisationen dürfen nicht
ohne Zustimmung der SDRB abgerissen oder
umgeleitet werden.
Eine Belastung des Erbpachtrechts mit einer
Hypothek ist nur zulässig, wenn der Sicherungszweck begrenzt ist und der Hypothekengläubiger
sich gegenüber der SDRB verpflichtet, bestimmte Vorschriften für den Verwertungsfall einzuhalten. Eine Veräußerung des Erbpachtrechts ist nur
zulässig, wenn der Käufer gleichzeitig auch die
Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück erwirbt
und die Verpflichtungen aus dem Erbpachtrecht
vollständig übernimmt. Insbesondere muss der
Erwerber sich verpflichten, in den Baulichkeiten
eine oder mehrere gewerbliche Tätigkeiten aus-
zuüben oder ausüben zu lassen. Für jeden Fall
der Veräußerung mit Ausnahme einer Veräußerung an das Unternehmen, das die Baulichkeiten
nutzt, hat die SDRB ein Vorkaufsrecht zu den
mit dem potenziellen Erwerber vereinbarten Bedingungen. Für die Vermietung der Baulichkeiten auf dem in Erbpacht überlassenen Grund
und Boden hat der Erbpächter folgende Bestimmungen einzuhalten: (i) Die Mieterin muss die
Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag, die
die Nutzung der Baulichkeiten betreffen, anerkennen, (ii) der Erbpächter hat die Zustimmung
der SDRB bezüglich der Identität und der Tätigkeit des Nutzers einzuholen, und (iii) die Vermie
tung des Grund und Bodens soll zu einem dem
Erbpachtzins entsprechenden Mietzins bzw.
bezüglich der Baulichkeiten zu einem marktüblichen Mietzins erfolgen. Die SDRB ist berechtigt, dem Erbpächter bei Auslaufen des Mietverhältnisses einen neuen Mieter zu benennen,
wenn dieser vollumfänglich in den Mietvertrag
eintritt und von guter Solvenz ist. Eine Untervermietung bedarf der Zustimmung der SDRB.
Bei einer Verletzung der Verpflichtungen aus
dem Erbpachtvertrag durch den Erbpächter
oder das nutzende Unternehmen ist die SDRB
zur Kündigung des Erbpachtvertrags berechtigt.
Zur Gewährleistung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag hat der
Erbpächter zugunsten der SDRB eine Bankbürgschaft in Höhe der Pachtzahlungen für zwei
Quartale zu übergeben. Der Bürgschaftsbetrag
wird alle fünf Jahre der Entwicklung des Pachtzinses angepasst.
Rechtliche
Grundlagen
Der Erbpachtvertrag unterliegt belgischem Recht.
Im Falle von Rechtsstreitigkeiten sind die Gerichte von Brüssel zuständig.
Finanzierung
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
haben am 30. November 2009 mit der Westdeutschen Immobilienbank AG, Mainz, einen
Darlehensvertrag geschlossen. Der Darlehensvertrag dient der Umschuldung der auf Ebene
117
der Objektgesellschaft bestehenden Finanzierung der Fortis Bank SA/NV und der Banque
LBLux S.A. sowie der Zwischenfinanzierung des
einzuwerbenden Eigenkapitals auf Ebene der
Fondsgesellschaft.
Das Darlehen wird in mehreren Tranchen ausgereicht:
-
-
-
-
EUR 42,0 Mio. an die Objektgesellschaft
(Tranche A),
EUR 11,3 Mio. an die Objektgesellschaft
(Tranche B),
EUR 14,5 Mio. an die Fondsgesellschaft
(Tranche C) und
EUR 4,2 Mio. an die Fondsgesellschaft
(Tranche D).
Tranche A wird für eine Laufzeit von zehn Jahren
ab Auszahlung am 30. November 2009 zur Verfügung gestellt, die übrigen Tranchen werden
jeweils für ein Jahr ab Auszahlung am 30. November 2009 zur Verfügung gestellt mit Verlängerungsoption über ein weiteres Jahr. Die Tranchen A und B sind von der Objektgesellschaft
allein zur Rückführung der bestehenden Objektfinanzierung zu verwenden. Zweck der Ausreichung der Tranchen C und D ist die Finanzierung
des Kaufpreises für die von der Fondsgesellschaft erworbenen Anteile an der Objektgesellschaft sowie die Finanzierung von Nebenkosten
des Erwerbs und Darlehen an die Objektgesellschaft. Die Verwendung der Tranchen C und D
ist im Darlehensvertrag, bezogen auf einzelne
Positionen, detailliert beschrieben. Eine Abweichung von diesen Positionen um mehr als EUR
100.000 bedarf der Zustimmung der Westdeutschen Immobilienbank AG. Die Fondsgesellschaft
hat einen Teil der Tranche C der Objektgesellschaft auf unbestimmte Zeit als zinsloses (Eigenkapital ersetzendes) Darlehen weitergeleitet.
Die Rückführung der Tranche A erfolgt in vierteljährlichen Raten nach einem vereinbarten Tilgungsplan, erstmals ab dem letzten Quartal
2010. Die zum Ende der Laufzeit verbleibende
Restvaluta ist in einer Summe zu tilgen. Die Tran-
118
chen B, C und D sind aus dem von der Fondsgesellschaft durch Kapitalerhöhung einzuwerbenden Kapital (einschließlich Agio) beitretender
Kommanditisten zurückzuführen. Die Fondsgesellschaft hat von den Einzahlungen der Kommanditisten 90 % zur Rückzahlung zu verwenden.
Die verbleibenden 10 % kann sie zur Deckung
eigener Kosten verwenden. Vorfällige Zahlungen
zur Rückführung der Tranche A sind möglich, in
den ersten drei Jahren der Vertragslaufzeit jedoch nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung von 1% des Vorauszahlungsbetrags,
in den Jahren vier und fünf der Vertragslaufzeit
gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
von 0,75 % des Vorauszahlungsbetrags.
Tranche A ist zu dem für 10-Jahres-SWAPTransaktionen notierten Zinssatz zuzüglich Kosten des Darlehensgebers und zuzüglich einer
Marge von 0,925 % p. a. der Laufzeit zu verzinsen. Die Zinsen für die übrigen Tranchen sind
aufgrund eines Zinssicherungsgeschäfts auf
höchstens 2,8 % p. a. zuzüglich Kosten des
Darlehensgebers und Margen von 1,4 % p. a.
(Tranche B), 1,3 % p. a. (Tranche C) und 3 % p. a.
bzw. bei Ausübung der Verlängerungsoption
5,9 % p. a. (Tranche D) vereinbart. Im Falle des
Verzugs liegt der Verzugszins 2 % über dem
Vertragszins.
Es sind Bearbeitungsgebühren von EUR
546.000,00 (Tranche A), EUR 39.976,20
(Tranche B), EUR 10.500,00 (Tranche C) und
EUR 3.523,80 (Tranche D) zu zahlen. Bei Ausübung der Verlängerungsoption für Tranche D
fällt zusätzlich eine Gebühr in Höhe von 0,4 %
der ausstehenden Darlehensvaluta an.
Für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem
Darlehensvertrag haften die Objektgesellschaft
und die Fondsgesellschaft teilschuldnerisch,
d. h., jeder Vertragsteil kann nur auf Leistung
seines Anteils an der teilbaren Leistung in Anspruch genommen werden. Allerdings garantieren die Darlehensnehmer gegenüber der Bank
jeweils auch die Erfüllung durch den anderen
Darlehensgeber, sodass im Ergebnis jeder Dar-
lehensnehmer für die Rückzahlung der Summe
aus den Tranchen A bis D einzustehen hat.
SIGNA Holding GmbH als mitunterzeichnende
Partei hat dafür Sorge zu tragen, dass die Gesellschaftsverträge der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft nicht ohne Zustimmung der
Bank geändert werden und keine Gesellschaftsanteile veräußert werden (mit Ausnahme der Verfügung über Kommanditanteile), und sie hat die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft jedenfalls indirekt zu überwachen.
Die Darlehensnehmer haben übliche Zusicherungen zum Bestehen der Gesellschaften, der
Rechtsmacht zum Vertragsschluss und der
Richtigkeit und der Vollständigkeit offengelegter
für den Darlehensgeber wesentlicher Angaben
abgegeben. Änderungen sind unverzüglich
mitzuteilen.
Die Objektgesellschaft hat bezüglich Tranche A
Sorge dafür zu tragen, dass das Verhältnis zwischen der ausstehenden Valuta und dem Verkehrswert des Immobilienbesitzes (Loan to Value
– LTV) 65 % nicht übersteigt. Das Verhältnis zwischen den vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen (einschließlich sonstiger Zahlungsverpflichtungen gemäß Darlehensvertrag) und den
erwarteten Nettoeinkommen (Debt Service Cover
Ratio – DSCR) darf 120 % nicht unterschreiten.
Jede Abweichung nach oben (LTV) bzw. unten
(DSCR) stellt einen Vertragsbruch dar. LTV und
DSCR werden alle zwei Jahre überprüft, erstmals zum 31. Januar 2012. Für die Bestimmung
des LTV-Wertes ist ein Sachverständigen
gutachten einzuholen. Übersteigt dabei der
LTV-Wert 65 %, jedoch nicht 72,5 % oder unterschreitet der DSCR-Wert 120 %, kann der Dar
lehensgeber die Rechte aus der Abtretung der
Mieteinnahmen und anderer Einnahmen geltend
machen. Übersteigt der LTV-Wert 72,5 % und ist
der DSCR-Wert geringer als 105 %, so erhöht
sich die Marge unmittelbar auf 3,925 %, und die
ausstehenden Beträge sind durch Tilgungsleistungen so weit zurückzuführen, dass der zulässige Wert erreicht wird.
Die Fondsgesellschaft hat mit dem Darlehensgeber folgende Vertriebsziele für das an Kapitalanleger auszugebende Eigenkapital vereinbart:
- 25 % bis zum 30. Juni 2010,
- 50 % bis zum 31. Dezember 2010 und
- 75 % bis zum 30. Juni 2011.
Werden die genannten Vertriebsziele nicht erreicht, kann der gesamte verfügbare Cashflow
der Fondsgesellschaft zur Rückführung der
Tranchen B, C und D verwendet werden.
Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft dürfen
über ihr Vermögen nur eingeschränkt im Rahmen
der Vorschriften des Darlehensvertrags verfügen.
Sie dürfen Garantien für Dritte oder weitere
Finanzierungen nur mit Zustimmung des Darlehensgebers aufnehmen, keine Unternehmensverträge abschließen und den Unternehmensgegenstand nicht über den Erwerb, das Halten
und ggf. die Veräußerung der in Brüssel gelegenen Immobilie (und des Grundbesitzes, auf dem
die Immobilie errichtet ist) hinaus erweitern. Die
Objektgesellschaft ist ferner dazu verpflichtet,
bestimmte Versicherungen abzuschließen und aufrechtzuerhalten. Die Fondsgesellschaft hat nach
Platzierung ihres Eigenkapitals eine Liquiditätsreserve von anfänglich EUR 500.000 zu errichten.
Falls die Fondsgesellschaft oder die Objektgesellschaft gegen die Vereinbarungen des Darlehensvertrags verstößt, kann der Darlehensgeber
ausstehende Beträge sofort fälligstellen. Ein
solcher Verstoß liegt vor,
-
-
-
Rechtliche
Grundlagen
wenn Zahlungsverpflichtungen auch nach
Ablauf einer Nachfrist von fünf Werktagen
nicht erfüllt werden,
wenn die Vereinbarungen über die LTV- bzw.
DSCR-Werte nicht eingehalten werden und
der Verstoß nicht innerhalb von 20 Werktagen
beseitigt wird und
wenn sonstige Verpflichtungen nicht erfüllt
werden und der Verstoß nicht innerhalb von
zehn Werktagen beseitigt wird.
119
Verstöße gegen den Darlehensvertrag sind auch
die Nichtleistung ausstehender Zahlungen gegenüber Dritten, nicht versicherte erhebliche
Gebäudeschäden oder bestimmte Fälle des
Vermögensverfalls. Im Fall der Insolvenz tritt die
Beendigung des Darlehensvertrags automatisch
ein und sind ausstehende Beträge ohne weitere
Rechtshandlungen des Darlehensgebers fällig.
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft dürfen Rechte aus dem Darlehensvertrag
nicht auf Dritte übertragen. Gegen Forderungen
der Bank ist eine Aufrechnung nicht zulässig.
Für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem
Darlehensvertrag sind insbesondere folgende
Sicherheiten ausgereicht worden:
- erstrangige Hypothek an dem Grundbesitz
der Objektgesellschaft,
- Abtretung u. a. der Mieteinnahmen der
Objektgesellschaft,
- Share Pledge Agreement (vergleichbar mit einer Sicherungsabtretung nach deutschem Recht) bzgl. der Anteile an der Objektgesellschaft durch die Gesellschafter der Objektgesellschaft,
- Bankgarantie der Raiffeisenbank Niederöster-
reich-Wien in Höhe von bis zu EUR 12 Mio. im Auftrage der SIGNA Holding GmbH,
- Barkaution der SIGNA Holding GmbH über EUR 2,5 Mio.,
- Garantie der SIGNA Holding GmbH über
EUR 4,2 Mio.,
- Verpfändung des Betriebskontos der Fonds gesellschaft,
- Verpfändung des Kontos für Eigenkapitalein zahlungen der Fondsgesellschaft,
- Abtretung der Ansprüche der Fondsgesellschaft gegenüber beitretenden Gesellschaftern auf Einzahlung des gezeichneten Eigenkapitals.
Der Darlehensvertrag unterliegt belgischem Recht.
Gerichtsstand ist Brüssel.
120
Bauleistungs- und Finanzierungsmietvertrag mit
Mobistar
Die Objektgesellschaft hat mit Mobistar S.A. (im
Folgenden auch als „Mieterin“ bezeichnet), einer
belgischen Kapitalgesellschaft, am 5. September
2008 einen Bauleistungs- und Finanzierungsmietvertrag geschlossen. Der Vertrag sieht die
Errichtung der Baulichkeiten in Übereinstimmung
mit den mit der Mieterin vereinbarten Baubeschreibungen sowie deren anschließende Vermietung
vor. Der Mietvertrag dient der Refinanzierung der
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der
Objektgesellschaft und ist auf 15 Jahre fest abgeschlossen. Die Mieterin ist berechtigt, nach
Ablauf der Vertragslaufzeit die Immobilie zum
gutachterlich zu bestimmenden Verkehrswert zu
erwerben. Der Gutachter hat für die Verkehrswertbestimmung detaillierte Vorgaben des Mietvertrags zu beachten; Grundlage der Verkehrswertermittlung ist u. a. die unterstellte Vermietung
mit einer festen Laufzeit von neun (9) Jahren.
Wahlweise kann er die Mietzeit um weitere neun
(9) Jahre zu dem dann gutachterlich zu bestimmenden Marktmietzins und im Übrigen vorbehaltlich der nachgenannten Ausnahmen zu den
Bedingungen des bestehenden Mietvertrags verlängern. Im Verlängerungszeitraum hat die Mieterin Kündigungsrechte nach Ablauf von drei (3)
und sechs (6) Jahren. Ferner gilt bei Verlängerung
die Kaufoption nicht mehr.
Die Objektgesellschaft hat ihre Verpflichtungen
gegenüber der Mieterin aus dem Bauleistungsvertrag weitgehend erfüllt. Die Mieterin hat das
Gebäude zwischenzeitlich abgenommen (sog.
umfassende vorläufige Zustimmung) und bezogen. Allerdings stehen noch Restarbeiten und
die Beseitigung von Mängeln aus. Erst nach
Mängelbeseitigung ist die Mieterin zur Erteilung
der umfassenden endgültigen Zustimmung verpflichtet. Ab Erteilung der umfassenden endgültigen Zustimmung werden Ansprüche und Rechte gegenüber Architekten und sonstigen an der
Errichtung beteiligten Personen auf die Mieterin
übertragen, die sich wegen solcher Ansprüche
allein an diese Personen halten kann. Gemäß
dem Kaufvertrag der Fondsgesellschaft über die
Beteiligung an der Objektgesellschaft (vgl. dazu
Seiten 114 bis 116) haben die Verkäufer größt
mögliche Anstrengungen zu unternehmen, die
Restarbeiten zu erledigen bzw. Mängel zu beseitigen und die Endabnahme des Gebäudes
herbeizuführen.
Die Mieterin darf in der Mietsache nur eine mehr
wertsteuerpflichtige berufliche Tätigkeit ausüben.
Der Mietzins beträgt zur Zeit der Aufstellung des
Verkaufsprospekts insgesamt p. a. EUR 4.653.533
zuzüglich Mehrwertsteuer und setzt sich wie folgt
zusammen:
Dritten zu beauftragen. Die Durchführung baulicher Änderungen bedarf der vorherigen Zustimmung der Objektgesellschaft. Verschönerungen
und Verbesserungen gehen zum Ende der Mietzeit
ohne Entschädigungsanspruch in das Eigentum
der Objektgesellschaft über.
Jede Untervermietung bedarf der vorherigen
Zustimmung der Objektgesellschaft, die nicht
ohne wichtigen Grund verweigert werden darf.
Wichtiger Grund ist u. a., wenn durch eine Untervermietung die Vermietung an die Mieterin nicht
mehr der Mehrwertsteuer unterliegen sollte.
Bei Untervermietung haftet die Mieterin weiterhin aus dem Mietvertrag.
Flächen
übererdig:
Stellplätze
innen:
Stellplätze
außen:
Flächen UG:
EUR 126,41/m²
29.473 m²
EUR 1.106,09/Platz 630 Plätze
EUR 658,40/Platz
EUR 72,70/m²
29 Plätze
2.915 m²
Der Mietzins ist quartalsweise zu zahlen. Jeweils
zum 1. Juli eines jeden Jahres wird der Mietzins
um 1,75 % des Vorjahresbetrags erhöht. Zur Absicherung ihrer Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis hat die Mieterin eine auf erstes Anfordern
zahlbare Bankgarantie übergeben. Der Garantie
betrag entspricht sechs Monatsmieten (einschließlich Mehrwertsteuer). Er unterliegt der auf den
Mietzins anzuwendenden Indexierung von 1,75 %.
Die Anpassung findet alle drei Jahre statt.
Verbrauchskosten und Nebenkosten einschließlich der auf die Gemeinschaftsflächen entfallenden Kosten trägt die Mieterin. Die Mieterin trägt
außerdem im Zusammenhang mit der Immobilie
anfallende Steuern, Abgaben und Beiträge sowie Versicherungsprämien.
Eine Übertragung des gesamten Mietverhältnisses ist nur mit vorheriger Zustimmung der Objektgesellschaft zulässig. Die Zustimmung darf nur
aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein
wichtiger Grund liegt z. B. dann vor, wenn durch
die Übertragung die Steuerbarkeit (Mehrwertsteuer) entfallen sollte. Für Unternehmen, über
die die Mieterin Kontrolle hat, gilt die Zustimmung als vorab erteilt. Auch im Falle einer Vertragsübertragung haftet die Mieterin weiterhin
für die Erfüllung des Mietvertrags.
Eine (vorzeitige) Vertragskündigung ist vor Ablaufen der Vertragslaufzeit nur aus wichtigem
Grund möglich. Voraussetzung ist das Vorliegen
einer schuldhaften Vertragsverletzung durch die
Mieterin und ein Fehlschlagen des Abhilfeverlangens innerhalb von einem Monat ab Zugang des
Abhilfeverlangens.
Rechtliche
Grundlagen
Die Rückgabe der Immobilie hat im ursprünglichen Zustand zu erfolgen, jedoch vorbehaltlich
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch.
Einbauten sind nach Wahl des Vermieters zurückzubauen.
Der Mieterin obliegen die Wartung und Reparatur
mit Ausnahme von großen Reparaturen (vergleich
bar mit der Instandhaltung an Dach und Fach),
die der Objektgesellschaft obliegen, sowie das
Management der Immobilie. Die Mieterin ist berechtigt, mit dem Management einen geeigneten
Zum Ende der Mietzeit ist der Gebäudewert
durch einen nach den Bestimmungen des Mietvertrags zu benennenden Sachverständigen
zu bewerten. Kosten der Evaluation tragen die
Objektgesellschaft und die Mieterin hälftig.
121
Der Mietvertrag unterliegt belgischem Recht.
Gerichtsstand ist Brüssel. Das Verfahren wird in
französischer Sprache geführt.
Dienstleistungsverträge
SIGNA Vertriebs GmbH steht es allerdings frei,
eine Vergütung nach Maßgabe des platzierten
Kapitals auch schon vor einer allfälligen Ausplatzierung zu verlangen, und zwar gegen entsprechende Rechnungslegung gegenüber der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft hat am 25. September
2009 mit der SIGNA Vertriebs GmbH mit Sitz in
Wien einen Vertrag über die Platzierungsgarantie abgeschlossen.
Die SIGNA Vertriebs GmbH garantiert der Fondsgesellschaft unwiderruflich, den Erhöhungsbetrag des Kommanditkapitals der Fondsgesellschaft in Höhe von EUR 33,0 Mio. bis zum Ende
der im Gesellschaftsvertrag bestimmten, ggf.
verlängerten Platzierungsfrist auf erstes Anfordern der Fondsgesellschaft vollständig zu übernehmen. Die SIGNA Vertriebs GmbH kann ihre
Verpflichtungen aus der Platzierungsgarantie
auch dadurch erfüllen, dass sie Dritte benennt,
die das Kommanditkapital ganz oder teilweise
als Kapitalanleger übernehmen. Die SIGNA Vertriebs GmbH wird dann in entsprechender Höhe
von ihren Verpflichtungen aus der Platzierungsgarantie frei, sobald und soweit die benannten
Dritten die übernommenen Einlageverpflichtungen bis zum Ende der Zeichnungsfrist unwiderruflich und vorbehaltlos erfüllt haben oder die
Erfüllung dieser Einlageverpflichtungen durch
selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines Kre
ditinstituts oder Versicherungsunternehmens mit
Sitz innerhalb der EU sichergestellt ist. Die Platzierungsgarantie beginnt mit Vertragsunterzeichnung und endet mit Auflösung der Auftraggeberin.
Für die Übernahme der Verpflichtungen aus der
Platzierungsgarantie erhält die SIGNA Vertriebs
GmbH von der Fondsgesellschaft eine Pauschalvergütung in Höhe von EUR 660.000, ggf. zuzüglich etwa anfallender Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe. Die Vergütung wird grundsätzlich mit
Leistung der letzten zur Schließung des Fonds
erforderlichen Kommanditeinlage durch Anleger
oder durch die SIGNA Vertriebs GmbH fällig. Der
122
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag ist Düsseldorf.
Fondskonzeption
Die Fondsgesellschaft hat mit Vertrag vom 25.
September 2009 die SIGNA Property Funds
Deutschland AG mit Sitz in Düsseldorf mit der
Konzeption und Umsetzung der Vermögensanlage beauftragt.
Insbesondere obliegen der SIGNA Property Funds
Deutschland AG die Erstellung von Markt- und
Standortanalysen, die Erarbeitung der Finanzierungs- und Beteiligungsstruktur, die Erstellung
der Investitionsrechnungen, die Steuerung der
Zusammenarbeit mit externen Beratern, die Mitwirkung bei der Erstellung der Vertragswerke in
wirtschaftlicher Hinsicht im Rahmen der rechtlichen Regelungen zu Rechts- und Steuerberatung und die Erstellung zur Veröffentlichung
gestattungsfähiger BaFin-Vertriebsunterlagen
und Emissionsunterlagen.
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG erhält für die Erfüllung ihrer oben genannten Leistungen ein Pauschalhonorar in Höhe von EUR
736.500 einschließlich etwaiger Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe. Mit Fertigstellung der Emissionsunterlagen ist die Vergütung fällig.
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG
haftet für Pflichtverletzungen nur bei Vorsatz
oder grober Fahrlässigkeit. Schadensersatzansprüche verjähren spätestens drei Jahre nach
Bekanntwerden des die Haftung begründenden
Sachverhalts und müssen innerhalb einer Ausschlussfrist von drei Monaten ab Kenntnis dieses Sachverhalts geltend gemacht werden.
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag ist Düsseldorf.
Vermittlung des Eigenkapitals
2009 die SIGNA Vertriebs GmbH mit der Vermittlung von Treugeber-Kommanditanteilen im
Volumen von bis zu EUR 33,0 Mio. Pflichteinlagen (zuzüglich 5 % Agio) beauftragt. Der Beteiligungsbetrag soll die Mindestgrenze von EUR
10.000 nicht unterschreiten.
Die SIGNA Vertriebs GmbH ist berechtigt und
verpflichtet, die Treugeber-Kommanditanteile mit
einem Volumen von bis zu EUR 33,0 Mio. zuzüglich Agio zu vermitteln. Sie ist ferner berechtigt, die vertraglich geschuldeten Leistungen auf
qualifizierte Dritte zu übertragen. In diesem Fall
prüft der Auftragnehmer jedoch vor Vermittlung
der Anleger, ob die Voraussetzungen für einen
Beitritt gemäß Gesellschaftsvertrag erfüllt sind.
Für die Vermittlung der Treugeber-Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft erhält die SIGNA
Vertriebs GmbH von der Fondsgesellschaft eine
Vermittlungsprovision in Höhe von 6 % sowie
das Agio in Höhe von 5 % des eingeworbenen
Kommanditkapitals. Bei Vollplatzierung beträgt
die Vermittlungsprovision demnach maximal
EUR 3.630.000. Die Vertragsteile gehen davon
aus, dass die Vergütung umsatzsteuerfrei nach
§ 4 Ziff. 8 f) UStG ist.
Der Anspruch auf Vermittlungsprovision entsteht
bei Vorliegen der jeweils vollständig ausgefüllten
und unterzeichneten Beitrittserklärung (Zeichnungsschein) der Anleger und Übergabe der
Identifikationsunterlagen, Annahme der Beitrittserklärung und Ausbleiben eines fristgemäßen
Widerrufs durch den Zeichner, Eingang des auf
die Beteiligung des jeweiligen Anlegers entfallenden Beteiligungsbetrags inkl. Agio auf dem in
den Beitrittsunterlagen bezeichneten Sonderkonto der Fondsgesellschaft und vorheriger
Rechnungsstellung durch die SIGNA Vertriebs
GmbH an die Fondsgesellschaft.
Sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit
den von der SIGNA Vertriebs GmbH zu erbringenden Vermittlungsleistungen entstehen, sind
von der Fondsgesellschaft zu tragen. Die SIGNA
Vertriebs GmbH verpflichtet sich, die von ihr zu
erbringenden Leistungen mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmanns durchzuführen.
Schadensersatzansprüche gegen die SIGNA
Vertriebs GmbH verjähren innerhalb von drei
Jahren, nachdem der Anspruchsberechtigte von
den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis
erlangt hat. Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntnis des haftungsbegründenden
Sachverhalts geltend zu machen.
Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dieser Vertrag endet vorzeitig mit Ablauf
der Platzierungsperiode, der vorzeitigen Beendigung des Beteiligungsangebots oder der Vollplatzierung des Kommanditkapitals.
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist Düsseldorf. Der Vertrag unterliegt deutschem
Recht unter Ausschluss von UN-Kaufrecht.
Vermittlung des Fremdkapitals
Die Fondsgesellschaft hat mit der SIGNA Financial
Services AG, Zürich, am 25. September 2009
einen Finanzierungsvermittlungsvertrag geschlossen. Die SIGNA Financial Services AG hat innerhalb der vereinbarten Frist der Fondsgesellschaft
insbesondere die Möglichkeit zum Abschluss
eines kurzfristigen und eines langfristigen Darlehens in Höhe von insgesamt EUR 72,0 Mio.
nachgewiesen, wobei der kurzfristige Anteil für
die Darlehen der Fonds- und der Objektgesellschaft etwa EUR 30,0 Mio. beträgt.
Rechtliche
Grundlagen
Die Auftragnehmerin hat dafür eine pauschale
Vergütung in Höhe von EUR 750.000 exkl.
Umsatzsteuer erhalten, die mit Auszahlung bei-
123
der Darlehen fällig geworden ist. Sollte entgegen
den Erwartungen der Vertragsparteien die
Vergütung nicht steuerfrei sein, ist zusätzlich
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen.
Schadensersatzansprüche der Fondsgesellschaft gegen die SIGNA Financial Services AG
verjähren innerhalb von drei Jahren, nachdem
der Anspruchsberechtigte von den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat, sofern nicht gesetzlich zwingend eine kürzere Verjährungsfrist vorgeschrieben ist. Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
von dem haftungsbegründenden Sachverhalt
geltend zu machen.
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist Düsseldorf. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht unter Ausschluss von
UN-Kaufrecht.
Vertrag über Marketing-Management
2009 mit der SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
einen Vertrag über die Einrichtung des Fonds
und gewisse Marketing-Management-Leistungen geschlossen.
Zu den Aufgaben der SIGNA Anlegerverwaltungs
GmbH zählen insbesondere die Mithilfe bei der
Erarbeitung einer Fondspräsentation unter anlegerspezifischen Aspekten, die Abstimmung der
Fondspräsentation mit dem Vertriebsnetz des
Fonds sowie die Mithilfe beim Design der Präsentation bzw. der Zeichnerunterlagen. Die Leistungen sind bereits erbracht.
Die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH erhält für
die in diesem Vertrag vereinbarten Leistungen
eine Vergütung in Höhe von EUR 100.000 inkl.
gesetzlicher Umsatzsteuer.
124
Schadensersatzansprüche gegen die SIGNA
Anlegerverwaltungs GmbH verjähren innerhalb
eines Zeitraums von drei Jahren ab Kenntnis
des haftungsbegründenden Sachverhalts und
müssen innerhalb einer Ausschlussfrist von drei
Monaten ab Kenntnis dieses Sachverhalts geltend gemacht werden. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche
Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist Düsseldorf.
x Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption x
A. Vorbemerkung
Diese Darstellung der wesentlichen Grundlagen
der steuerlichen Konzeption basiert auf der zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden
Rechtslage, die sich aus den Gesetzen und Verordnungen, der Rechtsprechung und der verlautbarten Verwaltungsauffassung in Belgien und
Deutschland sowie den Regelungen des für das
Gebiet der Ertragsteuern geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland
und Belgien vom 11. April 1967 (nachfolgend
„DBA-Belgien“; vorliegend in der Fassung des
Zusatzabkommens vom 5. November 2002) ein
schließlich des dazugehörigen Schlussprotokolls
ergibt. Ein Doppelbesteuerungsabkommen auf
dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuer
besteht zwischen Deutschland und Belgien nicht.
Die vorliegende Darstellung stellt einen Überblick
über die wesentlichen steuerlichen Auswirkungen dar, die sich aus dem Erwerb, dem Halten
und der Verfügung über die Anteile an der Fondsgesellschaft ergeben. Die Darstellung betrifft ausschließlich jene Anleger, die die folgenden Voraussetzungen erfüllen:
Die steuerlichen Auswirkungen aus der Vermögens
anlage dieses Beteiligungsangebots werden im
Folgenden getrennt nach den einzelnen Phasen
der Vermögensanlage dargestellt. Die steuerliche
Investitionsphase umfasst dabei den Zeitraum
der Einwerbung der Anleger durch die Fondsgesellschaft. Die Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der Objektgesellschaft besteht hingegen bereits vor Einwerbung der Anleger. Ebenso hat
die Objektgesellschaft vor Einwerbung der Anleger bereits das Pachtrecht sowie das Eigentum
an dem Gebäudekomplex SIRIUS erworben. Die
steuerliche Nutzungsphase umfasst den Zeitraum der Nutzung des Pachtrechts und des Eigentums an den auf dem nämlichen Grund und
Boden befindlichen Immobilien und damit der
langfristigen Vermietung des Gebäudekomplexes
SIRIUS an fremde Dritte, während die steuerliche
Desinvestitionsphase die Szenarien umfasst, in
denen die Fondsgesellschaft sämtliche oder einige Anteile an der Objektgesellschaft veräußert.
Eine unmittelbare Immobilienveräußerung ist
nicht Bestandteil des Fondskonzepts.
B.Besteuerung der Investitionsphase
I.Besteuerung in Belgien
-der Anleger ist eine natürliche Person,
-der Anleger ist in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig; die investierten
Mittel sind dem Privatvermögen zuzuordnen
und sind nicht fremdfinanziert,
-der Anleger ist nicht zugleich in Belgien be-
schränkt oder unbeschränkt steuerpflichtig.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
die nachstehend beschriebenen steuerlichen
Konsequenzen aus dem Beteiligungsangebot
nicht oder nur modifiziert eintreten können, wenn
die Beteiligung von Personen gehalten wird, die
die vorgenannten Merkmale nicht in eigener
Person verwirklichen. Es wird ferner darauf hingewiesen, dass sich die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegenden steuerlichen Rahmenbedingungen (insbesondere deutsches und
belgisches Steuerrecht sowie DBA-Belgien)
ändern können. Den Anlegern wird empfohlen,
sich individuellen steuerlichen Rat einzuholen.
1. Grundsteuer
Die belgische Grundsteuer (précompte immobilier)
wird auf Ebene der Regionen, der Provinzen und
der Gemeinden erhoben. Bemessungsgrundlage ist ein fiktiver Katasterwert, der den Wert des
Grundbesitzes im Jahr 1970 widerspiegeln soll.
Der Katasterwert ist an die Inflation gebunden.
2. Steuerliche Behandlung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
Ungeachtet der steuerlichen Transparenz in
Deutschland werden sowohl die Fondsgesellschaft als auch die Objektgesellschaft aus der
Sicht des belgischen Steuerrechts als steuerlich
intransparent behandelt. Dies gilt unabhängig
davon, wie der jeweilige Gesellschaftsvertrag im
Einzelnen zivilrechtlich ausgestaltet ist. Die Objektgesellschaft wird damit als belgisches Körper
125
schaftsteuersubjekt angesehen, das bei Vorliegen
weiterer Voraussetzungen der unbeschränkten
belgischen Steuerpflicht und damit der regulären
belgischen Steuerbelastung von 33,99 % unterliegt (33 % Körperschaftsteuer plus Krisensteuer
i. H. v. 3 % der fälligen Körperschaftsteuer als
Sonderbeitrag zur sozialen Sicherheit).
nicht Subjekte der Besteuerung in Deutschland
sind. Die Ergebnisse dieser Gesellschaften werden gemäß den deutschen steuerlichen Vorschriften ermittelt und den Anlegern entsprechend ihrer
Beteiligungsquote zugerechnet und von diesen
versteuert (§ 180 Abs. 1 Nr. 2 lit. a) AO).
2.Steuerliche Behandlung der Anleger
3.Umsatzsteuer und sonstige Steuern
Der Umsatzsteuersatz in Belgien für Waren- und
Dienstleistungsumsätze beträgt 21 %. Die Einräumung des Pachtrechts unterliegt nicht der
belgischen Umsatzsteuer. Auch der Beitritt der
Anleger zur Fondsgesellschaft löst in Belgien
keine Umsatzsteuer aus. Der Erwerb der Anteile
an der Objektgesellschaft löst in Belgien des
Weiteren keine Grunderwerbsteuer aus. Mit dem
(mittelbaren) Beitritt der Anleger zur Fondsgesellschaft und dem damit verbundenen mittelbaren Erwerb des Pachtrechts und des Eigentums
an dem Gebäudekomplex SIRIUS fallen in Belgien
keine weiteren Steuern und Abgaben an.
4.Steuerliche Behandlung der deutschen Anleger
Aus belgischer Sicht entfalten sowohl die Objektgesellschaft als auch die Fondsgesellschaft für
die in Deutschland ansässigen Anleger eine Abschirmwirkung, weil es sich um gegenüber den
Anlegern eigenständige Rechts- und Steuersubjekte handelt. Anleger unterliegen daher unter
keinem denkbaren Gesichtspunkt einer unmittelbaren Besteuerung in Belgien und werden
dort auch nicht persönlich erklärungspflichtig.
Dies gilt unabhängig davon, ob sich die Anleger
unmittelbar oder mittelbar über eine Treuhandgesellschaft an der Fondsgesellschaft beteiligen.
II.Besteuerung in Deutschland
1.Steuerliche Behandlung der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
Es ist für die Besteuerung bei im Inland ansässigen
Anlegern unerheblich, ob sich diese unmittelbar
oder mittelbar über eine Treuhandgesellschaft an
der Fondsgesellschaft beteiligen. Die Konzeption
des Beteiligungsangebots basiert auf einer echten
fremdnützigen Treuhand, sodass die steuerlichen
Konsequenzen wegen § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2
AO allein die Anleger treffen. Die Treuhand ist
daher im Einklang mit dem BMF-Schreiben vom
1. September 1994 (BStBl. 1994 I, S. 604) als
steuerlich transparente Treuhand anzusehen.
3.Grunderwerbsteuer und sonstige Verkehrsteuern
Der Beitritt der Anleger zur Fondsgesellschaft
löst keine Grunderwerbsteuer oder sonstige
Verkehrsteuern in Deutschland aus. Auch der
Erwerb des Gebäudekomplexes SIRIUS und
des Pachtrechts durch die Objektgesellschaft
löst keine deutsche Grunderwerbsteuer aus,
weil die Immobilien nicht im steuerlichen Inland
belegen sind.
4.Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft erbringt bei der Aufnahme
der Anleger an diese und auch im Weiteren keine
steuerbaren Umsätze nach § 1 Abs. 1 UStG.
Umsatzsteuer, die der Fondsgesellschaft in
Rechnung gestellt wird, kann mangels einer umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft nicht
als Vorsteuer geltend gemacht werden, sondern
bedeutet eine Definitivbelastung.
5.Initialkosten des Fonds
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
sind Kommanditgesellschaften, die ertragsteuerlich
als transparent behandelt werden und somit
126
Im Rahmen der hier angebotenen Beteiligungsmöglichkeit werden die emissionsbedingten
Nebenkosten der Fondsgesellschaft, insbesondere
die Eigenkapitalvermittlungs- und Konzeptionskosten, gemäß dem sog. Fonds-Erlass (BMFSchreiben vom 20. Oktober 2003, BStBl. I 2003,
S. 546) als Anschaffungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten des Gebäudekomplexes
SIRIUS bzw. des Pachtrechts behandelt. Als
Werbungskosten sofort abziehbar sind nach
dem Erlass nur Aufwendungen, die nicht dem
Erwerb des Wirtschaftsguts zuzurechnen sind,
wie Finanzierungskosten, Kosten für laufende
Steuer- und Rechtsberatung sowie Sach- und
Versicherungsbeiträge, sofern diese nicht ohnehin von Dritten getragen werden.
Der Fonds-Erlass findet auf die angebotene Beteiligungsmöglichkeit Anwendung. Dass aufgrund des vermögensverwaltenden Charakters
der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft eine Aktivierung nicht in Betracht kommt,
ändert daran nichts, denn der Erlass unterscheidet nicht zwischen aktivierungspflichtigen und
nicht aktivierungspflichtigen Wirtschaftsgütern,
sondern nur zwischen einer Behandlung der
Nebenkosten als Anschaffungskosten bzw. als
sofort abziehbare Werbungskosten. Die Anwendung des Fonds-Erlasses führt daher vorliegend
dazu, dass alle wesentlichen Aufwendungen,
die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der
Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase
stehen (insbesondere Eigenkapitalvermittlungsprovisionen), als Anschaffungskosten zu erfassen (vgl. Tz. 38 in Verbindung mit Tz. 9 des
Fonds-Erlasses) und über die Nutzungsdauer
des Gebäudekomplexes SIRIUS bzw. des Pachtrechts abzuschreiben sind. Lediglich die Kosten
der Finanzierung sind sofort abzugsfähig.
6.Sonstige Steuern und Abgaben
Mit dem Beitritt der Anleger zur Fondsgesellschaft
entstehen für diese keine weiteren Steuern oder
öffentlich-rechtlichen Abgaben in Deutschland.
Die Vermögensteuer wird in Deutschland seit
1997 aufgrund eines Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Juni 1995 (BStBl.
1995 II, S. 655) nicht mehr erhoben. Für den
Gesetzgeber besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Vermögensteuer wieder einzuführen,
sollte diese verfassungskonform ausgestaltet sein.
C.Besteuerung der Nutzungsphase
I.Abkommensrecht
Einkünfte einer natürlichen Person mit Wohnsitz
oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland
unterliegen in Deutschland der unbeschränkten
Steuerpflicht (Einkommensteuer, darauf erhobener Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer). Steuerpflichtig sind sowohl die inländischen
als auch die ausländischen Einkünfte (sog. Welteinkommensprinzip) dieser Person. Gleichzeitig
unterliegen Einkünfte, die in Belgien erzielt werden,
unter gewissen Umständen der Besteuerung in
Belgien. Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung dieser Einkünfte werden die Besteuerungsrechte nach dem DBA-Belgien abgegrenzt und für
die beteiligten Staaten verbindlich aufgeteilt.
1.Abkommensberechtigte Person
Im Rahmen der hier angebotenen Beteiligungsmöglichkeit beteiligen sich die Anleger unmittelbar
oder mittelbar über eine inländische Personengesellschaft (Fondsgesellschaft) an der belgischen
Objektgesellschaft. Die Fondsgesellschaft und
die Objektgesellschaft werden aus deutscher
Sicht für die Anwendung des DBA-Belgien als
steuerlich transparent und nicht als Steuersubjekte angesehen, sodass nicht die Fonds
gesellschaft oder die Objektgesellschaft selbst,
sondern lediglich die einzelnen Anleger etwaige
Abkommensbegünstigungen geltend machen
können. Die Anleger sind im Inland ansässige
und daher abkommensberechtigte Personen.
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
Dies gilt ungeachtet der Qualifikation der Fondsge
sellschaft und der Objektgesellschaft für Zwecke
der Abkommensanwendung aus belgischer
Sicht. Hinsichtlich der Abkommensberechtigung
aus belgischer Sicht ist zu beachten, dass die
deutsche Fondsgesellschaft sowie die Objekt-
127
gesellschaft gemäß der ausdrücklichen Bestimmung des Art. 3 Abs. 1 Nr. 3 und 4 i.V.m. Art. 4
Abs. 1 DBA-Belgien als ansässige Personen
i. S. d. Abkommens gelten. Dies gilt aus belgischer
und für Zwecke des Abkommens (siehe vorstehend) auch aus deutscher Sicht und ungeachtet
der Tatsache, dass im Inland nicht die Fondsgesellschaft, sondern nur die Anleger als deren
(mittelbare) Gesellschafter Steuersubjekte sind.
2. Zuweisung der Besteuerungsrechte
Das DBA-Belgien weist das Besteuerungsrecht
für die einzelnen Einkünfte wie folgt zu:
2.1.Vermietung des Gebäudekomplexes SIRIUS
Die Objektgesellschaft wird als Inhaberin eines
dinglichen Nutzungsrechts (Pachtrechts) bezüglich des Grund und Bodens sowie aufgrund des
Eigentums an den Immobilien SIRIUS in die Lage versetzt, durch die Vermietung der Immobilien an Dritte Einkünfte aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens i.S.v. Art. 6 Abs. 1 i.V.m.
Abs. 2 DBA-Belgien zu erzielen.
Eine Doppelbesteuerung infolge der grundsätzlichen Zuweisung des Besteuerungsrechts für
diese Einkünfte wird nach Art. 23 Abs. 1 Nr. 1
Satz 1 DBA-Belgien durch Anwendung der Freistellungsmethode vermieden. Einkünfte aus
Quellen unbeweglichen Vermögens in Belgien
werden von der Bemessungsgrundlage für
die deutsche Besteuerung ausgenommen.
Deutschland kann die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, die aus der Vermietung der
belgischen Immobilien resultieren, nach der
Änderung des § 32b EStG durch das Jahressteuergesetz 2009 auch nicht mehr bei der Festsetzung des Steuersatzes auf der Grundlage von
Art. 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 DBA-Belgien berücksichtigen (Wegfall des Progressionsvorbehalts).
2.2.Zinseinkünfte
In Deutschland erzielte Zinsen unterliegen ausschließlich dem Besteuerungsrecht Deutschlands.
128
Sofern überschüssige Mittel, z. B. aufgrund
eines in Belgien unterhaltenen Mietkontos, in
Belgien angelegt werden, liegt das Besteuerungsrecht für Zinsen aus dem Bankguthaben
nach Art. 11 Abs. 1 DBA-Belgien in Deutschland. Belgien wäre jedoch nach Art. 11 Abs. 2
DBA-Belgien zur Erhebung einer 15 %igen
Quellensteuer berechtigt. Eine etwaige Doppelbesteuerung würde aus deutscher Sicht über
Art. 23 Abs. 1 Nr. 2 lit. b) DBA-Belgien über eine
Anrechnung der belgischen Quellensteuer auf
die deutsche Einkommensteuer der natürlichen
Personen als Anleger vermieden. Aus belgischer
Sicht erzielt jedoch die intransparente Objektgesellschaft die Zinseinkünfte, sodass diese der
Körperschaftsteuer in Belgien zuzüglich Krisenabgabe unterliegen.
Belgien erhebt bereits nach nationalem Recht
auf die zinstragende Anlage liquider Mittel in
Belgien eine Quellensteuer i.H.v. 15 %. Die Quellen
steuer kann jedoch auf die belgische Körper
schaftsteuer angerechnet werden.
II.Besteuerung in Belgien
1.Steuerliche Behandlung der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
Wie bereits dargestellt, handelt es sich bei der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
um deutsche bzw. belgische Kommanditgesellschaften, die aus belgischer Sicht als juristische
Personen behandelt werden. Sie sind mithin
eigenständige Steuersubjekte.
Die Objektgesellschaft wird in Belgien als unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft behandelt,
die aufgrund der Nutzung des Pachtrechts und
des Gebäudekomplexes SIRIUS Einkünfte bezieht.
Die laufenden Einkünfte aus der Vermietung unterliegen entsprechend in Belgien auf der Ebene
der Objektgesellschaft der Körperschaftsteuer
sowie der Krisenabgabe von insgesamt 33,99 %
des steuerbaren Einkommens, d. h. der um die
zulässigen Abzüge korrigierten Einkünfte.
Im Prinzip fällt auf Gewinnausschüttungen keine
belgische Quellensteuer an, soweit überschüssige
liquide Mittel durch Rückzahlungen des Kapitals
an die Fondsgesellschaft ausgeschüttet werden.
Eine belgische Quellensteuer würde nur anfallen,
wenn in Belgien auf der Ebene der Objektgesellschaft ein handelsund steuerrechtlicher Gewinn anfallen würde, der an die Fondsgesellschaft
als „Dividende“ ausgeschüttet wird. Bei konzeptionsgemäßer Umsetzung ist dies allenfalls in
den letzten Jahren der Fondslaufzeit der Fall.
steuer unterliegen, dort Bücher führen, Bilanzen
erstellen und regelmäßig Abschlüsse machen.
Bemessungsgrundlage für die Berechnung des
Betrages der absetzbaren fiktiven Betriebsausgabe (Abzugsbetrag) ist grundsätzlich das Eigenkapital der Gesellschaft einschließlich Aufgeldern
und thesaurierten Gewinnen sowie abzüglich
vorgetragener Verluste zum Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahres. Maßgeblich ist
insoweit der Bilanzstichtag. Das Eigenkapital
der Gesellschaft ist u.a. um folgende Positionen
zu bereinigen:
2.Steuerliche Behandlung der Anleger
Da aus belgischer Sicht sowohl die Objektgesellschaft als auch die Fondsgesellschaft für die in
Deutschland ansässigen Anleger eine Abschirm
wirkung entfalten, unterliegen Anleger unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mit den laufenden
Einkünften einer direkten Besteuerung in Belgien.
3.Einkunftsermittlung/Betriebsausgaben
Die Objektgesellschaft hat aufgrund ihrer unbeschränkten Steuerpflicht in Belgien ihr steuerpflichtiges Einkommen nach belgischen Gewinn
ermittlungsvorschriften zu ermitteln. Abzugsfähige
Betriebsausgaben sind danach z.B.
-die linear vorzunehmenden Abschreibungen auf die Anschaffungskosten,
-Anschaffungsnebenkosten, für die das Wahl-
recht zum Sofortabzug ausgeübt wird,
-Gründungskosten der Gesellschaft,
-Darlehenszinsen,
-die an die SBRD zu leistenden jährlichen
Pachtzinsen.
-Bewertungsgewinne und Zuschüsse,
-Nettoverkehrswert eigener Anteile,
-Nettoverkehrswert von Beteiligungen.
Der Abzugsbetrag wird durch Multiplikation des
angepassten Eigenkapitals der Gesellschaft mit
einem Prozentsatz ermittelt, der der Verzinsung
von belgischen Bundesanleihen (sog. OLO) mit
zehnjähriger Laufzeit zum Ende des jeweils vorletzten Jahres entspricht. Der genannte Prozentsatz kann – vorbehaltlich Änderungen durch die
Gesetzgebung – von dem jeweiligen Vorjahresprozentsatz nicht mehr als einen Prozentpunkt
abweichen und beträgt höchstens 6,5 %. Für die
Jahre 2010 und 2011 beträgt der Prozentsatz
zur Errechnung des Abzugsbetrags höchstens
3,8 % (und nicht 6,5 %). Für das Jahr 2009 beträgt der Prozentsatz 4,473 %. „Kleine Gesellschaften“ können eine um 0,5 Prozentpunkte
höhere NID-Rate (Notional Interest Deduction
Rate) in Anspruch nehmen. „Kleine Gesellschaften“ sind nur solche, die von den folgenden drei Merkmalen höchstens eines während
der zwei vorangegangenen Wirtschaftsjahre erfüllen:
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
4.Fiktiver Betriebsausgabenabzug
Das belgische Steuerrecht erlaubt die Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage um
einen fiktiven Betriebsausgabenabzug (Notional
Interest Deduction). Dieser fiktive Betriebsausgabenabzug kann im Ergebnis von allen inund ausländischen Gesellschaften geltend
gemacht werden, die in Belgien der Körperschaft-
-Beschäftigtenzahl gleich oder größer 50,
-Umsatzerlöse (exkl. USt.) gleich oder größer EUR 7,3 Mio.,
-Bilanzsumme gleich oder größer EUR 3,65 Mio.
Die Einhaltung dieser Kriterien muss auf einer
konsolidierten Basis betrachtet werden. Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass es
129
sich bei der Objektgesellschaft nicht um eine
nach den vorgenannten Kriterien „Kleine Gesellschaft“ handelt, da auf einer konsolidierten Basis mehr als ein Tatbestandsmerkmal erfüllt wird.
Die Objektgesellschaft sollte daher die höhere
NOI-Rate nicht in Anspruch nehmen können.
Der fiktive Betriebsausgabenabzug kann nur
geltend gemacht werden, wenn die Bemessungs
grundlage (nach Abzug der zulässigen Betriebsausgaben) für die Körperschaftsteuer positiv ist.
Über die NOI allein ist es nicht möglich, körperschaftsteuerliche Verluste zu generieren. Bei einer
negativen Bemessungsgrundlage für die Körper
schaftsteuer kann die NOI über einen Zeitraum
von sieben Jahren vorgetragen werden (NOI-Vortrag). Ein körperschaftsteuerlicher Verlustvortrag
hingegen ist zeitlich unbegrenzt möglich. Entsprechend wird von der positiven Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage in einem ersten
Schritt die NOI abgesetzt und erst in einem zweiten
Schritt der körperschaftsteuerliche Verlustvortrag.
Ein Verlustrücktrag ist weder für die Körperschaft
steuer noch für NOI-Zwecke möglich.
5.Abschreibungen
In Belgien können Grund und Boden nicht ab
geschrieben werden, sodass steuerlich eine
entsprechende Absetzung für Abnutzung (AfA)
nicht möglich ist.
Gebäude und Gebäudeteile können jedoch als
abnutzbare Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden, wobei bei einer Gesamtinvestition in Grund
und Boden sowie Gebäude eine anteilige Aufteilung der Anschaffungskosten auf die einzelnen
Wirtschaftsgüter vorgenommen werden muss.
Die Abschreibung wird auf der Grundlage des
Anschaffungspreises und der Nutzungsdauer
des Anlagevermögens ermittelt. Bei Gebäuden
wird eine Nutzungsdauer von ca. 30 bis 33
Jahren zugrunde gelegt, wobei für ein Bürogebäude wie den SIRIUS-Komplex eine lineare
Abschreibung über 33 Jahre üblicherweise
vorgenommen wird.
130
6.Zinseinkünfte
Soweit die Fondsgesellschaft oder die Objektgesellschaft liquide Mittel verzinslich in Belgien anlegen, erhebt Belgien nach nationalem Recht
eine 15 %ige Quellensteuer, die auf die belgische
Körperschaftsteuer und die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden kann. Darüber
hinaus gehen Zinserträge der Objektgesellschaft
in die körperschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage der Objektgesellschaft in Belgien ein,
sodass es in einem ersten Schritt zu einer Doppelbelastung mit belgischer Körperschaftsteuer
und deutscher Einkommensteuer kommt. Diese
Doppelbelastung wird in einem zweiten Schritt
nach § 34c EStG durch Anrechnung der gezahlten belgischen Körperschaftsteuer auf die deutsche Einkommensteuer wieder aufgehoben.
7.Umsatzsteuer
Die Vermietung von Immobilien unterliegt in Belgien
regelmäßig nicht der Umsatzsteuer (und berechtigt
daher auch nicht zum Vorsteuerabzug). Vorliegend
ist allerdings der Leasingvertrag, der zwischen
der Objektgesellschaft und Mobistar geschlossen ist, als sog. VAT-Lease nach belgischem Recht
ausgestaltet mit der Folge, dass die Vermietungs
leistungen mit belgischer Umsatzsteuer fakturiert
werden. Die der Objektgesellschaft von Dritten
in Rechnung gestellte Umsatzsteuer kann damit
als Vorsteuer in Ansatz gebracht werden.
8.Regionale/lokale Steuern
Es werden regionale und lokale Steuern erhoben.
Die Objektgesellschaft unterliegt als Inhaberin
eines dinglichen Rechts an einer Immobilie der
regionalen Steuer i.H.v. EUR 7,42/m² (max. 14 %
des Katasterwerts). Diese regionale Steuer ist,
im Gegensatz zu den lokalen Steuern, steuerlich
nicht abzugsfähig. Die Objektgesellschaft unterliegt zudem einer lokalen Steuer auf Büroflächen
(office surfaces) i.H. v. EUR 9,02/m². Die Grundsteuer sowie regionale und lokale Steuern werden
im vorliegenden Fall auf den Mieter Mobistar überwälzt. Diese Steuern haben daher keine Auswirkung auf den Cashflow der Objektgesellschaft.
III.Besteuerung in Deutschland
1. Ertragsbesteuerung
1.1.Einkunftsart und Besteuerung bei den Anlegern
Aus deutscher steuerlicher Sicht sind Steuersubjekte die einzelnen Anleger, denen die Einkünfte aus ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft zugewiesen werden. Über die steuerlich
transparente Fondsgesellschaft und die steuerlich transparente Objektgesellschaft erzielen sie
Einkünfte aus § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) aufgrund der Vermietung der in Belgien belegenen Immobilien SIRIUS.
Es ist davon auszugehen, dass die Objektgesellschaft mit der Vermietung der Immobilien
lediglich eine vermögensverwaltende Tätigkeit
ausübt, da sie neben der Überlassung der Mietsache keine Sonderleistungen erbringen soll, die
die Grenze zur schädlichen gewerblichen Vermietung überschreiten. Zudem erfordert die Vermietung, die im vorliegenden Fall an nur einen
Mieter erfolgt, auch keine unternehmerische
Organisation in einem Umfang, der die Annahme
der Gewerblichkeit rechtfertigen würde. Darüber
hinaus ist vorliegend die vermögensverwaltende
Tätigkeit der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft auch durch das BMF-Schreiben vom
1. April 2009 (Az. IV C 6-S 2240/08/10008,
2009/0208434) abgesichert, da die Veräußerung
des Pachtrechts bzw. der Fondsimmobilie nicht
für die Erzielung eines Totalgewinns erforderlich ist.
Darüber hinaus sind weder die Fondsgesellschaft
noch die Objektgesellschaft gemäß § 15 Abs. 3
Nr. 2 EStG „gewerblich geprägt“. Aufgrund des
vermögensverwaltenden Charakters der Objektgesellschaft kommt auch eine gewerbliche
Infizierung der Einkünfte der Fondsgesellschaft
bzw. der Anleger nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG
nicht in Betracht.
Es wird aufgrund der Steuerfreistellung nach dem
DBA-Belgien jedoch während der Laufzeit der
Beteiligung hinsichtlich der Vermietung nicht zu einer Ertragsbesteuerung in Deutschland kommen.
Eine Erfassung über den Progressionsvorbehalt
kommt ebenfalls nicht in Betracht. Sofern das Beteiligungskonzept während der ersten Jahre der
Laufzeit auf Rückzahlungen aus den Kapitalherabsetzungen angelegt ist, ist diese Einlagenrückgewähr im Grundsatz im Inland nicht steuerbar.
Bei den Zinsen jedoch, die dem Anleger aus der
vorübergehenden Anlage liquider Mittel vermittelt
werden, handelt es sich um Kapitaleinkünfte
i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, § 20 Abs. 1 Nr. 7
EStG. Die Kapitaleinkünfte können nicht i.S.d.
§ 20 Abs. 8 EStG einer anderen Einkunftsart zugeordnet werden.
Für den Anleger besteht keine Möglichkeit, die
tatsächlichen Werbungskosten abzuziehen. Die
Einkünfte aus Kapitalvermögen werden nach
§ 32d Abs. 1 EStG grundsätzlich dem pauschalen
Steuersatz der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer
unterworfen. Lediglich der Sparer-Pauschbetrag
von EUR 801 (bzw. EUR 1.602 für zusammen
veranlagte Ehegatten) kann nach § 20 Abs. 9
EStG in Anspruch genommen werden. Eine
eventuelle ausländische Quellensteuer kann
grundsätzlich auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, ebenso eine auf Zinserträge von der belgischen Objektgesellschaft
gezahlte Körperschaftsteuer.
1.2.Außensteuergesetz
Das Außensteuergesetz (§§ 7 ff. i.V.m. § 20 Abs. 2
AStG) kommt auf die vorliegende Beteiligungs
möglichkeit nicht zur Anwendung, da Belgien
die laufenden Einkünfte und etwaige Veräußerungsgewinne nicht i.S.d. § 8 Abs. 3 AStG
niedrig besteuert. Zudem gelten Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung, die nach einem
Doppelbesteuerungsabkommen im Inland steuerfrei gestellt sind, stets als aktive Einkünfte i.S.v.
§ 8 Abs. 1 Nr. 6 lit. b) AStG. Auch dies schließt
eine Hinzurechnungsbesteuerung aus.
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
131
2.Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaft werden in Deutschland in Bezug auf die
belgischen Immobilien keine Lieferungen oder
sonstige Leistungen erbringen, weshalb sie in
Deutschland kein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen begründen. Sie sind daher mit ihnen insoweit in Rechnung gestellten Vorsteuerbeträgen
endgültig belastet.
D.Besteuerung der Beendigung der
Vermögensanlage
I.Abkommensrecht
1. Veräußerung der Objektgesellschaft
Aufgrund der steuerlichen Intransparenz der
Objektgesellschaft für belgische Steuer- und
Abkommenszwecke gilt die Veräußerung der
Beteiligung an der Objektgesellschaft durch die
Fondsgesellschaft aus belgischer Sicht als eine
Veräußerung sonstigen Vermögens i. S. d. Art. 13
Abs. 3 DBA-Belgien, welche dem Besteuerungs
recht des Ansässigkeitsstaats des Veräußerers,
vorliegend Deutschland, unterliegt.
Veräußert die Fondsgesellschaft ihre Beteiligung
an der Objektgesellschaft, stellt Deutschland
den Veräußerungsgewinn wegen Art. 13 Abs. 1
i. V. m. Art. 23 Abs. 1 Nr. 1 DBA-Belgien im Inland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei, weil
der Vorgang als mittelbare Veräußerung des in
Belgien belegenen unbeweglichen Vermögens
angesehen wird.
2. Veräußerung der Anteile an der Fondsgesellschaft
Aufgrund der steuerlichen Intransparenz der
Fondsgesellschaft für belgische Steuer- und Abkommenszwecke gilt die Veräußerung der Fondsbeteiligung durch den jeweiligen Anleger aus
belgischer Sicht als rein nationaler deutscher
Sachverhalt, der nicht den Regeln des DBABelgien unterfällt. Veräußert der einzelne Anleger
seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft, stellt
132
Deutschland den Veräußerungsgewinn wegen
Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 23 Abs. 1 Nr. 1 DBABelgien im Inland unter Progressionsvorbehalt
steuerfrei, weil der Vorgang als mittelbare Veräußerung des in Belgien belegenen unbeweglichen
Vermögens angesehen wird.
3. Veräußerung des Pachtrechts und der
Fondsimmobilie
Veräußert die Objektgesellschaft das Pachtrecht
und das Eigentum an der Fondsimmobilie, stellt
Deutschland den Veräußerungsgewinn wegen
Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 23 Abs. 1 Nr. 1 DBABelgien im Inland unter Progressionsvorbehalt
steuerfrei. Dass Deutschland dies auf der Ebene
der Anleger als Steuersubjekte verwirklicht und
Belgien von einer Steuerpflicht der Objektgesellschaft ausgeht, ist unerheblich.
II. Besteuerung in Belgien
Die Veräußerung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch den Anleger wird in Belgien
aufgrund der Intransparenz dieser Gesellschaft
steuerlich nicht erfasst. Belgien erhebt auch keine
Gewerbe- oder Verkehrsteuer auf einen solchen
Vorgang. Die Veräußerung der Beteiligung an
der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft unterliegt in Belgien an sich der Körperschaftsteuer, Belgien wird jedoch aufgrund des
mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens sein Besteuerungsrecht
nicht wahrnehmen. Die Veräußerung des Pachtrechts sowie der Fondsimmobilie hingegen würden auf der Ebene der Objektgesellschaft der
belgischen Körperschaftsteuer sowie der Krisenabgabe von insgesamt 33,99 % des zu versteuernden Einkommens unterliegen.
III.Besteuerung in Deutschland
1. Veräußerungsgeschäfte
Da konzeptionsgemäß der Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft bzw. die Fondsgesellschaft ihre Beteiligung an der Objektgesell-
schaft bzw. die Objektgesellschaft das Pachtrecht
und die Fondsimmobilie länger als zehn Jahre
halten wird, ist der nach Ablauf dieses Zehnjahreszeitraums erzielte Gewinn aus der Veräußerung nicht nach innerstaatlichem deutschem
Steuerrecht zu berücksichtigen. Aufgrund der
steuerlichen Transparenz der beteiligten Gesellschaften besteuert Deutschland diese Sachverhalte so, als ob der einzelne Anleger unmittelbar
die in der Objektgesellschaft befindlichen Wirtschaftsgüter veräußern würde.
Bei den vorgenannten Veräußerungsvorgängen
innerhalb des Zeitraums von zehn Jahren liegt
zwar ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG vor, das sich jedoch
aufgrund der Steuerfreistellung nach dem DBABelgien steuerlich nicht in Deutschland auswirken würde. Dies gilt unabhängig davon, ob das
Pachtrecht als grundstücksgleiches Recht nach
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu qualifizieren
ist, wovon die Anbieterin ausgeht. Da aus dem
Erbpachtrecht Nutzungen gezogen werden, verlängert sich der relevante Zeitraum für „andere
Wirtschaftsgüter“ nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
Satz 2 EStG von einem auf zehn Jahre, sodass
sich insoweit für die Besteuerung kein Unterschied ergibt.
2. Rückfall des Besteuerungsrechts
Bei einer Veräußerung der Beteiligung an der
Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft
bzw. der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
durch den Anleger, durch die im Ergebnis das
Pachtrecht und der Gebäudekomplex SIRIUS
entgeltlich übertragen werden, würde ein Anwendungsfall von § 50d Abs. 9 EStG gegeben sein,
sodass insoweit eine deutsche Besteuerung eintritt. Denn Belgien wertet diesen Sachverhalt als
eine Veräußerung nach Art. 13 Abs. 3 DBA-Belgien bzw. einen rein nationalen Vorgang nach
deutschem Recht und würde insoweit, abweichend
von der Zwecksetzung des DBA-Belgien aus
deutscher Sicht, auf eine Besteuerung verzichten.
Dies hätte nach deutscher Rechtsanwendung
die Konsequenz, dass nach § 50d Abs. 9 EStG
das deutsche Besteuerungsrecht wieder auflebt.
Auch hier würde aber gelten, dass nach Ablauf
von zehn Jahren ab dem Beitritt des Anlegers zur
Fondsgesellschaft die Steuerbarkeit enden und
Steuerfreiheit in Deutschland eintreten würde.
3. Progressionsvorbehalt
Gewinne aus den genannten Veräußerungsgeschäften unterliegen im Inland einer Steuerfreistellung unter Progressionsvorbehalt nach § 32b
Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG. Die Ausnahmeregel
des § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG bezieht sich
nur auf die Phase der Nutzung unbeweglichen
Vermögens, nicht aber auf dessen Veräußerung.
4. Gewerblicher Grundstückshandel
Veräußerungsvorgänge können für den einzelnen Anleger unabhängig von der vorgenannten
Haltedauer nach der derzeitigen Rechtslage den
Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels
erfüllen, sodass sich weitere Steuerfolgen für
seine sonstigen Grundstücksaktivitäten ergeben. Relevant ist die Problematik des gewerblichen Grundstückshandels jedoch vorliegend nur
für Anleger, die mit zumindest 10 % oder mehr
als EUR 250.000 an der Fondsgesellschaft
bzw. am – über die Beteiligung zugerechneten –
Immobilienwert beteiligt sind, wenn Anschaffung
(Beitritt zur Fondsgesellschaft) und Veräußerung
(in einem der vorstehend geschilderten Veräußerungsszenarien) innerhalb eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren liegen. Dies ist
konzeptionell nicht vorgesehen, eine vorzeitige
Veräußerung ist zustimmungspflichtig.
Das Vorstehende gilt unabhängig von der Tatsache, dass die Objektgesellschaft vorliegend
nicht nur das zivilrechtliche Eigentum an der
belgischen Immobilie, sondern auch das Pachtrecht veräußern kann. Da das BMF-Schreiben
vom 26. März 2004 (BStBl. I 2004, S. 434)
ausdrücklich Erbpachtrechte in den Anwendungsbereich des gewerblichen Grundstückshandels einbezieht, ist davon auszugehen, dass
auch ein belgisches Pachtrecht von der deutschen
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
133
Finanzverwaltung in gleicher Weise behandelt
und (mit dem Gebäudekomplex SIRIUS) zu den
relevanten Zählobjekten gerechnet würde.
E.Anlegerbezogene Besteuerung
I.Einkommensermittlung
1.Ebene der Fondsgesellschaft und der Objekt-
gesellschaft
Die der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft zugewiesenen Einkünfte werden aufgrund der transparenten Behandlung nach
deutschen steuerlichen Grundsätzen nicht auf
der Ebene dieser Gesellschaften besteuert. Die
Besteuerung erfolgt vielmehr auf Ebene der Anleger. Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft sind aber Steuersubjekte im Hinblick
auf die Einkunftsermittlung. Die aus Belgien erzielten Einkünfte gehen in die jährlich zu erstellende einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung der Fondsgesellschaft nach § 180 Abs. 1
Nr. 2 lit. a) AO ein und werden den einzelnen
Anlegern gemäß ihrer Kapitalbeteiligung zur Besteuerung zugewiesen. Für das Feststellungsverfahren ist nach § 18 Abs. 1 Nr. 4 AO das
Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk die Verwal
tung der gesondert festgestellten Einkünfte erfolgt.
Die einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung auf der Ebene der Fondsgesellschaft hängt
mit der Besteuerung der Anleger verfahrensrechtlich wie folgt zusammen: Die Fondsgesellschaft
übermittelt dem Anleger jährlich eine Mitteilung
seines individuellen steuerlichen Ergebnisses.
Diese dient jedoch lediglich der Information der
Anleger und muss nicht an das jeweilige Wohnsitzfinanzamt übermittelt werden. Das zustän
dige Finanzamt der Fondsgesellschaft übermittelt
die gesonderte und einheitliche Feststellung der
Einkünfte der Anleger von Amts wegen. Die Feststellung des Finanzamtes der Fondsgesellschaft
ist für das jeweilige Wohnsitzfinanzamt der Anleger jedoch bindend, sodass im Fall der Unrichtigkeit bereits der Feststellungsbescheid ggf. mit
dem Einspruch anzugreifen ist.
2.Ebene der Anleger
Fallen auf der Ebene der einzelnen Anleger besondere Kosten in Form von Schuldzinsen im
Zusammenhang mit der Refinanzierung des
Anteilserwerbs oder aus anderen Gründen an,
sind diese aus den vorgenannten Gründen in
Deutschland nicht berücksichtigungsfähig. Eine
Berücksichtigung dieser Kosten in Belgien
kommt aufgrund der Intransparenz der Objektgesellschaft ebenfalls nicht in Betracht.
II.Einkunftserzielungsabsicht
Im Rahmen der gesonderten Feststellung der
Fondsgesellschaft sind im Grundsatz auch besondere Kosten, die den Anlegern aus dem Erwerb, dem Halten und der Veräußerung ihrer
Beteiligung entstanden sind, zu berücksichtigen.
Jedoch ist vorliegend zu beachten, dass diese
Kosten im Zusammenhang mit nach dem DBABelgien steuerfrei gestellten Einkünften stehen,
weshalb eine Geltendmachung dieser Kosten
aufgrund von § 3c EStG ausscheidet. Soweit
diese Kosten auf die Einkünfte aus der Anlage
liquider Mittel der Objektgesellschaft in Belgien
entfallen, ist eine Berücksichtigung durch § 20
Abs. 9 EStG ausgeschlossen.
134
Voraussetzung für die Besteuerung jedweder
Einkünfte auf Ebene der Anleger ist, dass die
Beteiligung zum Zweck der Einkunftserzielung
eingegangen wurde. Die Einkunftserzielungsabsicht ergibt sich bereits dann, wenn eine ertragsversprechende Anlageform gewählt wird, die in
der Nutzungsphase einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erwarten lässt.
Unter der Annahme, dass der Fonds prospektgemäß geführt und verwaltet wird, werden voraussichtlich bereits ab dem Jahr 2010 Überschüsse erzielt, sodass die Einkunftserzielungsabsicht insoweit vorliegt.
Neben der Einkunftserzielungsabsicht auf Ebene
der Fondsgesellschaft muss zusätzlich das Streben nach Erzielen eines Überschusses auf der
Ebene der einzelnen Anleger vorliegen, um bei
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft von einer steuerlich beachtlichen Tätigkeit ausgehen
zu können. Die einzelnen Anleger müssen mit
ihrer Gesellschafterstellung die Absicht verfolgen,
mit ihrer Beteiligung, auf Dauer gesehen, einen
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (ohne Berücksichtigung eines Veräußerungsgewinns) zu erzielen.
Die Einkunftserzielungsabsicht kann fehlen, wenn
der Gesellschafter die Gesellschaftsbeteiligung
aufgrund von Beweisanzeichen bereits zum Zeitpunkt des Anteilserwerbs lediglich zeitlich befristet
hält und dann unter Inkaufnahme eines Veräußerungsverlustes veräußern will. Es ist daher
anzunehmen, dass die Finanzverwaltung bei
einer kurzfristigen Veräußerung der Anteile an
der Fondsgesellschaft das Fehlen von anfänglich
bestehender Überschusserzielungsabsicht immer
dann annehmen könnte, wenn nicht eine Unterbrechung des ursprünglichen Geschehens
ablaufs in Form einer neuen, eigenständigen
und auf geänderten äußeren Umständen beruhenden Willensentscheidung nachgewiesen
werden kann.
Im Rahmen dieser Darstellung wird unterstellt,
dass die Anleger die Beteiligung an der Fondsgesellschaft mit Einkunftserzielungsabsicht erwerben. Es wird darauf hingewiesen, dass eine
abschließende steuerliche Beurteilung der individuellen Einkunftserzielungsabsicht auf der Ebene
der Anleger pauschal nicht möglich ist, da die
persönlichen Präferenzen der Anleger sowie deren Steuersituation (z. B. Refinanzierung der Beteiligung) nicht bekannt sind. Für die möglichen
individuellen steuerlichen Auswirkungen bei einem
Anleger wird die Rücksprache mit dem persönlichen steuerlichen Berater empfohlen.
Ferner wird darauf hingewiesen, dass Fragen
der Einkunftserzielungsabsicht bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot allenfalls hinsichtlich
der Anlage liquider Mittel durch die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaft relevant
werden, da die Einkünfte aus dem Beteiligungsangebot im Übrigen in Deutschland nicht der
Besteuerung unterliegen.
III.Verlustausgleichs- und Verlustabzugsbeschränkungen
Die Vorschrift des § 15b EStG (hier i.V.m. § 21
Abs. 1 Satz 2 EStG), nach der Verluste im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb
noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten
ausgeglichen und auch nicht nach § 10d EStG
abgezogen (d. h. vor- oder zurückgetragen) werden dürfen und nach der solchermaßen erzielte
Verluste nur diejenigen Einkünfte mindern, die
der Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben Einkunftsquelle erzielt, ist
nicht einschlägig, da es sich bei der hier vorgestellten Investitionsmöglichkeit nicht um eine
modellhafte Gestaltung handelt, die steuerliche
Vorteile in Form negativer Einkünfte verspricht.
Die Prognoserechnung sieht das Erzielen von
Verlusten nicht vor. Entsprechend kann kein nach
§ 15a EStG gesperrter Verlust entstehen, auch
wenn die Vorschrift im Grundsatz auf die hier
angebotene Beteiligungsmöglichkeit anwendbar
ist. Hinzu kommt, dass die Einkünfte der Anleger
aus der Vermietung der Immobilien SIRIUS im
Inland nicht der Besteuerung unterliegen, sodass
insoweit kein Verlust erzielt werden kann, der
dem Anleger zugewiesen werden könnte.
Zudem wird für Veräußerungsgeschäfte nach
§ 23 EStG die Verlustverrechnung ohnehin durch
§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG gesperrt. Verluste aus
Veräußerungsgeschäften dürfen danach nur bis
zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige
im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden;
sie dürfen nicht nach § 10d EStG abgezogen
werden. Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d EStG die Einkünfte, die der
Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
135
folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten
Veräußerungsgeschäften nach § 23 Abs. 1 EStG
erzielt hat oder erzielt.
IV.Steuerverfahren
1. Belgien
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, in Belgien
jährlich Steuererklärungen abzugeben. Für Anleger
besteht in Belgien aufgrund ihrer Beteiligung an
der Fondsgesellschaft keine Erklärungspflicht.
2. Deutschland
Die Erträge aus dem vorliegenden Beteiligungsangebot sind, auch soweit sie im Inland steuerfrei sind, in der individuellen Einkommensteuererklärung der Anleger anzugeben. Auf die
Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung
nach § 25 Abs. 3 Satz 1 EStG wird hingewiesen.
F. Erbschaft- und Schenkungsteuer
I.Belgien
Da sowohl die Objektgesellschaft als auch
die Fondsgesellschaft eine Abschirmwirkung
entfalten, kommt es in Belgien im Erbfall bzw.
bei einer Schenkung der Fondsbeteiligung zu
keiner Übertragung, sodass keine belgische
Erbschaftsteuer anfällt. Auch Registersteuern
oder ähnliche Abgaben fallen nicht an.
II.Deutschland
Es besteht zwischen Deutschland und Belgien
kein DBA auf dem Gebiet der Erbschaft- und
Schenkungsteuer. Soweit eine Doppelbesteuerung eintritt, vermeidet Deutschland als Ansässigkeitsstaat bei unbeschränkter Erbschaftsteuerpflicht eine Doppelbesteuerung durch Anrechnung
der belgischen Steuern nach den Regeln des § 21
ErbStG, jedoch wird in Belgien weder bei Erbfall
noch bei Schenkung eine Steuerpflicht eintreten.
136
Das Erbschaftsteuergesetz in der derzeit geltenden Fassung trat durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 (BGBI. I,
S. 3018) für Vermögensübertragungen ab dem
1. Januar 2009 in Kraft.
1.Steuerpflicht
Die unentgeltliche Übertragung eines Anteils an
der Fondsgesellschaft durch Schenkung, Zweck
zuwendung oder von Todes wegen unterliegt in
Deutschland der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Eine unbeschränkte Erbschaft- und Schenkung
steuerpflicht ergibt sich, wenn der Erblasser bzw.
Schenker oder der Erbe bzw. Beschenkte im
Zeitpunkt der Zuwendung die Inländereigenschaft
gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz
(ErbStG) erfüllt.
2.Höhe der Steuer
Im Rahmen der Besteuerung von Erbschaftsoder Schenkungsvermögen wird, unter Berücksichtigung von Vorerwerben von demselben
Schenker/Erblasser, Ehegatten ein Freibetrag von
EUR 500.000 und Kindern ein Freibetrag von
EUR 400.000 gewährt. Die Besteuerung ist progressiv ausgestaltet und berücksichtigt auch das
Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker
bzw. Verstorbenem zum Begünstigten (Steuerklasse). Ehegatten und Kinder fallen beispielsweise unter Steuerklasse I.
Derzeit gelten progressiv ausgestaltete Steuersätze i.H. v. 7 % ab einem übertragenen Vermögen von EUR 75.000 bis zu 50 % bei einem über
tragenen Vermögen von über EUR 26.000.000.
Im Zuge des Gesetzes zur Beschleunigung des
Wirtschaftswachstums sollen die Steuersätze
für Vermögensübertragungen wie folgt geändert
werden:
Wert des steuerpflichtigen Steuersätze in %
Erwerbs bis einschließlich ...in der Steuerklasse
in EUR
I
II
III
75.000
7
15
30
300.000
11
20
30
600.000
15
25
30
6.000.000
19
30
30
13.000.000
23
35
50
26.000.000
27
40
50
und darüber
30
43
50
H.Steuerliche Anzeigepflicht
Die Anleger sind gemäß § 138 Abs. 2 Nr. 2 AO
hinsichtlich des mittelbaren Erwerbs der Anteile
an der Objektgesellschaft innerhalb eines Monats
nach Erwerb der Fondsbeteiligung mittels Formblatt BZSt-2 anzeigepflichtig.
3.Bewertung
Die erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Bewertung des Pachtrechts sowie der Immobilie
SIRIUS hat gemäß § 12 Abs. 7 ErbStG i.V.m.
§ 31 BewG mit dem gemeinen Wert zu erfolgen.
4.Besonderheiten im Falle einer Treuhandbeteiligung
Im Hinblick auf die Übertragung einer mittelbaren
Beteiligung an der Fondsgesellschaft über die
Treuhandgesellschaft ist bei der Ermittlung der
erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Werte
für diese treuhänderisch gehaltene Beteiligung
nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht
mehr auf die wirtschaftlich dem Treugeber zuzurechnenden Wirtschaftsgüter der Fondsgesellschaft abzustellen (vgl. koordinierter Ländererlass, z. B. FinMin Bayern vom 14. Juni 2005,
Az. 34-S 3811-035-25199/05). Für die erbschaftund schenkungsteuerliche Bewertung soll es
ausschließlich auf die Bewertung des zivilrechtlichen Herausgabeanspruchs gegenüber der
Treuhandkommanditistin ankommen, wobei die
Bewertung des zivilrechtlichen Herausgabe
anspruchs gegenüber der Treuhandkommanditistin mit dem gemeinen Wert erfolgt. Der Wert
des Herausgabeanspruchs kann von dem Wert
bei einer direkten Beteiligung abweichen.
Wesentliche
Grundlagen der
steuerlichen
Konzeption
G.Keine Zahlung von Steuern
Weder die Anbieterin noch die Fondsgesellschaft
übernehmen für den Anleger die Zahlung von
Steuern (§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung, VermVerkProspV).
137
x Vertragspartner und Verträge x
Organigramm und Verflechtungen
Hinweis auf kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen
Die Darstellung der beteiligten Gesellschaften
macht die verschiedenen personellen oder kapitalmäßigen Verflechtungen zwischen den einzelnen
Vertragspartnern deutlich.
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG, die
SIGNA Management GmbH und die SIGNA
Anlegerverwaltungs GmbH sind 100 %ige Tochtergesellschaften der SIGNA Property Funds
Holding AG. Die SIGNA Property Funds Holding
AG ist eine 89,0004 %ige Tochtergesellschaft
der SIGNA Holding GmbH.
Frank Tölle sowie Dr. Marcus Mühlberger sind
Geschäftsführer der SIGNA Management GmbH
und der SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH.
Frank Tölle, Kord Schmülling und Michael Wilke
sind Vorstände der SIGNA Property Funds
Deutschland AG. Dr. Marcus Mühlberger, Frank
Tölle und Michael Wilke sind Vorstände der
SIGNA Property Funds Holding AG. Dr. Marcus
Mühlberger und Frank Tölle sind Gesellschafter
der SIGNA Property Funds Holding AG.
Folgende Gesellschaften werden von denselben
wirtschaftlichen Eigentümern kontrolliert:
Die SIGNA Holding GmbH kontrolliert die SIGNA
Property Funds Holding AG und damit indirekt
die von ihr kontrollierten Gesellschaften:
die Anbieterin, die Treuhandkommanditistin und
die geschäftsführende Kommanditistin, die SIGNA
Property Funds Deutschland AG, die SIGNA An
legerverwaltungs GmbH und die SIGNA Management GmbH.
Da die Treuhandkommanditistin alle Rechte und
Pflichten bezüglich der von den Anlegern geleiste
ten Pflichteinlagen nach Weisung der Anleger aus
übt, sind die in den „Risikohinweisen“ (Seite 36)
beschriebenen Interessenkonflikte zu erwarten.
138
Die SIGNA Property Funds Deutschland AG, die
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH und die
SIGNA Management GmbH sind Tochterunternehmen der SIGNA Property Funds Holding AG.
Michael Liebe ist geschäftsführender Kommanditist und gleichzeitig Mitarbeiter der Anbieterin. Es
könnten daraus Interessenkonflikte resultieren
(siehe aber hierzu auch „Wesentliche Risiken der
Vermögensanlage“, Seite 36).
Die namentliche Nennung der Gesellschafter,
Vorstände und Geschäftsführer erfolgt ausschließ
lich zur Information über die Vertretungsbefugnisse
und Beteiligungsverhältnisse bei den einzelnen
Gesellschaften.
Vertragspartner
Firma: SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius
Immobilienfonds GmbH & Co. KG
Funktion:
Fondsgesellschaft, Emittentin
Sitz der Gesellschaft: Düsseldorf
Handelsregister: Amtsgericht Düsseldorf
Handelsregister-Nr.: HRA 20657
Erste Eintragung: 13. August 2009
Gesellschaftskapital: EUR 1.500,00
Kommanditisten: - SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
- SIGNA Management GmbH
- Michael Liebe
Komplementärin: SIGNA Deutschland 01 GmbH
Geschäftsführende - SIGNA Management GmbH
Kommanditisten: - Michael Liebe
Eine gesonderte Funktionentrennung
liegt nicht vor
Geschäftsanschrift: Benrather Straße 18 – 20
D-40213 Düsseldorf
Ust.-ID:
nicht beantragt
Firma: SIGNA Management GmbH
Funktion:
geschäftsführende Kommanditistin
der Emittentin
Sitz der Gesellschaft: Wien
Firmenbuch: Handelsgericht Wien
Firmenbuch-Nr.: FN 242835 k
Erste Eintragung: 19. Dezember 2003
Stammkapital:
EUR 35.000,00;
EUR 17.500,00 (eingezahlt)
Gesellschafterin: Geschäftsführer: Geschäftsanschrift: Ust.-ID:
- Frank Tölle
- Dr. Marcus Mühlberger
liegt nicht vor
Freyung 3, A-1010 Wien
ATU 57721157
Firma: SIGNA Property Funds Deutschland AG
Funktion:
Anbieterin
Handelsregister-Nr.: HRB 51018
Gesellschaftskapital: EUR 50.000,00
Aktionärin: SIGNA Property Funds Holding AG
Vorstand:
- Frank Tölle
- Kord Schmülling
- Michael Wilke
Aufsichtsrat:
René Benko (Vorsitzender)
D-40213 Düsseldorf
Ust.-ID:
DE 814288508
Firma: SIGNA Vertriebs GmbH
Funktion:
Vertrieb,
Platzierungsgarantin
Firmenbuch-Nr.: FN 241802 t
Gesellschaftskapital: EUR 35.000,00;
EUR 17.500,00 (eingezahlt)
Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Beteiligungs
GmbH & Co. OG
Geschäftsführer: - Frank Tölle
liegt nicht vor
Geschäftsanschrift: Freyung 3, A-1010 Wien
Ust.-ID:
ATU 57721399
Firma: SIGNA Deutschland 01 GmbH
Funktion:
Komplementärin
Erste Eintragung: 11. April 2005
Gesellschaftskapital: EUR 25.000,00 (eingezahlt)
Gesellschafterin: SIGNA Management GmbH
Geschäftsführer: Frank Tölle
D-40213 Düsseldorf
Ust.-ID:
nicht beantragt
Firma: SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
Funktion:
Treuhandkommanditistin
Firmenbuch-Nr.: FN 242833 h
Gesellschaftskapital: EUR 35.000,00 (eingezahlt)
Gesellschafterin: SIGNA Property Funds Holding AG
liegt nicht vor
Name:
Funktion:
Geburtsdatum:
Geschäftsanschrift:
Einlage (Haft- und
Pflichteinlage):
Michael Liebe
geschäftsführender Kommanditist
19. August 1966
D-40213 Düsseldorf
EUR 500,00
Firma:
SIGNA Financial Services AG
Funktion:
Finanzierungsvermittlung und
-verhandlung, Financial Controlling
Sitz der Gesellschaft: Zürich
Handelsregister: Handelsregister Zürich
Handelsregister-Nr.: CH-020.3.032.748-4
Erste Eintragung:
28. Juli 2008
Gesellschaftskapital: CHF 100.000,00
Aktionäre:
- RB Immobilienverwaltungs GmbH
- Johannes Haecker
Verwaltungsratsmitglied: Johannes Haecker
Geschäftsanschrift: Rämistrasse 50, CH-8050 Zürich
Vertragspartner
und Verträge
139
Firma: Westdeutsche ImmobilienBank AG
Funktion:
finanzierendes Kreditinstitut
Sitz der Gesellschaft: Mainz
Handelsregister: Amtsgericht Mainz
Erste Eintragung: 2006
Grundkapital: EUR 400.000.000,00
Vorstand:
- Dr. Peter Knopp (Vorsitzender)
- Claus-Jürgen Cohausz
- Rainer Spielmann
Geschäftsanschrift: Große Bleiche 46, D-55116 Mainz
Ust.-ID:
DE 170647193
Firma: H4 Invest SCS
Funktion:
Objektgesellschaft
Sitz der Gesellschaft: Brüssel
Handelsregister: Brüssel
Handelsregister-Nr.: 0893.517.181
Erste Eintragung: 31. Oktober 2007
Gesellschaftskapital: EUR 2.002.000,00
Beschränkt haftende
Gesellschafterin: Komplementäre: Geschäftsführer: Geschäftsanschrift: Ust.-ID:
SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius
Immobilienfonds GmbH & Co. KG
-SIGNA Deutschland 01 GmbH
Ch. de Roodebeek 206
B-1200 Brüssel
BE 893.517.181
Firma: Mobistar S. A.
Funktion:
Mieterin
Sitz der Gesellschaft: Brüssel
Handelsregister: Brüssel
Handelsregister-Nr.: 0474 073 840
Erste Eintragung: 1996
Gesellschaftskapital: EUR 109.179.644,31
Aktionäre: - Atlas Services Belgium S. A. (52,91 %)
- Streubesitz (47,09 %)
Vorstand:
- Benoit Scheen (CEO)
- Paul Baeck (CCO)
- Pascal Koster (CTO)
- Paul-Marie Dessart (Secretary General)
- Stephane Beauduin (CMO)
140
Geschäftsanschrift: Ust.-ID:
- Anne Cambier (CPO)
- Werne De Laet (CFO)
- Olivier Ysewijn (CSO)
Boulevard A. Reyers 70
B-1030 Brüssel
BE 456.810.810
Personen, die nicht in den Kreis der nach der
Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte angabepflichtigen Personen fallen,
haben die Herausgabe oder den Inhalt des
Prospekts oder die Abgabe oder den Inhalt des
Angebots der Vermögensanlage nicht wesentlich
beeinflusst. Für die angebotene Vermögensanlage hat keine juristische Person oder Gesellschaft die Gewährleistung für die Verzinsung
oder Rückzahlung übernommen.
Verträge
Nachfolgend werden die wesentlichen Verträge
im Zusammenhang mit der Vermögensanlage
aufgelistet:
Bezeichnung:
Share Purchase Agreement
Vertragspartner:
- Banimmo S.A.
- Comulex NV
- SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
Vertragsgegenstand: Kaufvertrag über 99,9 % der Anteile der
H4 Invest S.A.
Vertragsschluss:
2. Oktober 2009
Bezeichnung:
Facility Agreement
Vertragspartner:
- H4 Invest SCS (vormals H4 Invest S.A.)
- Westdeutsche ImmobilienBank AG
Vertragsgegenstand: kurzfristige Finanzierung/
langfristige Finanzierung
Vertragsschluss:
30. November 2009
Bezeichnung:
Vertragspartner:
Vertragsgegenstand:
Vertragsschluss:
Mietvertrag
- H4 Invest SCS (vormals H4 Invest S.A.)
- Mobistar S. A.
Mietvertrag über Büro-, Lagerflächen und Tiefgarageneinstellplätze
5. September 2008
Bezeichnung:
Vertrag über die Vermittlung der Fremdfinanzierung
Vertragspartner:
- SIGNA Financial Services AG
Vertragsgegenstand: Vermittlung der Fremdfinanzierung Facility Agreement
Vertragsschluss:
25. September 2009
Bezeichnung:
Vertrag über die Garantie der Platzierung der Kommanditanteile
Vertragspartner: - SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
- SIGNA Vertriebs GmbH
Vertragsgegenstand: Vertrag über die Garantie der Platzierung von Kommanditkapital in Höhe von nach-
rangig EUR 33.000.000,00
Vertragsschluss:
25. September 2009
Bezeichnung:
Erstellung eines Verkehrswertgutachtens
Vertragspartner: - SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG
- DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, Frankfurt
Vertragsgegenstand: Erstellung eines Verkehrswertgutachtens
Vertragsschluss:
15. Oktober 2009
Bezeichnung:
Vertrag über die Konzeption der Vermögensanlage
Vertragspartner:
- SIGNA Property Funds Deutschland AG
Vertragsgegenstand: Konzeption, Strukturierung und Umsetzung der Vermögensanlage
Vertragsschluss:
25. September 2009
Bezeichnung:
Vertrag über die Vermittlung des Eigenkapitals
Vertragspartner:
- SIGNA Vertriebs GmbH
Vertragsgegenstand: Vermittlung von Gesellschaftsanteilen
Vertragsschluss:
25. September 2009
Bezeichnung:
Vertrag über die Anlegerverwaltung
Vertragspartner:
- SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH
Vertragsgegenstand: Betreuung und Verwaltung der Kommanditisten
Vertragsschluss:
25. September 2009
Vertragspartner
und Verträge
141
x Termine und Fristen x
Die folgende Übersicht zeigt wichtige Termine und
Fristen für die Anleger, die im Zusammenhang mit
ihrer Beteiligung zu beachten sind.
Bezeichnung Termin, Frist
Geschäftsjahr: Kalenderjahr
Dauer der Gesellschaft: Erste Möglichkeit der ordentlichen Kündigung: Kündigungsfrist der Gesellschaft: Zahlung der Kapitaleinlage und des Agios: Kapitalerhöhung (Schließung Fonds): Rechtswirksame Übertragung der Gesellschaftsanteile: 12 Monate
bis zum 22. des Monats, der auf den Monat folgt, in dem dem Investor
ein Informationsschreiben über die Anlage zugegangen ist
31.12.2010,
Verlängerung auf den 30.06.2011 möglich
jeweils zum 31.12.
Auszahlungsfrist der Abfindung: 5 Jahre
Ladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung: 30 Tage
Ladung zur Gesellschafterversammlung bei Eilbedarf: Anfechtung Gesellschafterbeschluss: Aufstellung Jahresabschluss: Auszahlung nach Ausscheiden: 10 Tage
4 Wochen
gesetzliche Frist
Fälligkeit der ersten Rate innerhalb der ersten 12 Monate
Zusendung Sonderwerbungskosten/Steuerunterlagen: 15.03.
Amtsniederlegung geschäftsführender Kommanditist: 6 Monate zum Jahresende
Jährliche Gesellschafterversammlung: Datum der Prospektaufstellung: 142
unbegrenzt
31.12.2020
bis zum 30.11.
05.03.2010
x Abwicklungshinweise x
Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft
Bitte senden Sie die vollständig ausgefüllte und
unterschriebene Beitrittserklärung an:
Investorenservice
Königsallee 106
D-40215 Düsseldorf
oder an Ihren persönlichen Finanzberater.
Einzahlungen müssen termingerecht erfolgen,
da ansonsten Verzugszinsen fällig werden und
nach entsprechender Fristsetzung der Kommanditist oder Treugeber aus der Gesellschaft
ausgeschlossen werden kann.
Kontoverbindung der Emittentin
Einzahlungen der beitretenden Anleger sind in
Euro kosten- und spesenfrei ausschließlich auf
das folgende Bankkonto der Emittentin, der
GmbH & Co. KG, zu leisten:
Mindestbeteiligung
Die Mindestbeteiligungshöhe für einen Anleger
beträgt EUR 10.000 (Euro zehntausend).
Höhere Zeichnungsbeträge müssen restlos
durch 1.000 (eintausend) teilbar sein.
Zeichnungsfrist
Die Zeichnungsfrist des Beteiligungsangebots beginnt einen Tag nach Veröffentlichung und endet
mit der Vollplatzierung des Beteiligungsangebots.
Die vorzeitige Schließung oder Verkürzung der
Zeichnungsfrist ist nicht vorgesehen.
Einzahlungsmodalitäten
Die jeweils gezeichnete Kapitaleinlage und das
Agio in Höhe von 5 % der gezeichneten Kapital
einlage sind wie folgt zu zahlen: Die Treuhandkommanditistin wird den Treugeber unverzüglich
schriftlich über die erfolgte Annahme informieren.
Der Treugeber hat die Einlage und das Agio bis
zum 22. des Monats zu zahlen, der auf den
Monat folgt, in dem das vorgenannte Schreiben
dem Anleger zugeht. Sollte der 22. kein Bankarbeitstag sein, so ist die Einzahlung am folgenden Bankarbeitstag zu erbringen. Bei Mitteilung
der Annahme im Monat Dezember 2010 ist der
späteste Einzahlungstermin der 30. Dezember
2010. Die Einlage und das Agio sind kosten- und
spesenfrei auf das nachstehend genannte Konto
der Emittentin einzuzahlen.
Konto-Nr.: 19 09 09 80 53
BLZ: 370 501 98
Kreditinstitut: Sparkasse KölnBonn
Auszahlungen
Auszahlungen werden auf das vom Anleger in
der Beitrittserklärung anzugebende Konto ausgezahlt. Für die Durchführung der Auszahlungen
verantwortlich ist:
Investorenservice
Königsallee 106
D-40215 Düsseldorf
Sonderwerbungskosten
Sonderwerbungskosten des Anlegers sollen der
Emittentin nach § 18 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags bis spätestens zum 31. März des dem
Veranlagungszeitraum folgenden Jahres gemeldet
werden.
Ein Versäumnis dieser Frist berechtigt die Emitten
tin, die Sonderwerbungskosten im Rahmen der
Feststellungserklärung nicht zu berücksichtigen.
Berichterstattung
Abwicklungshinweise
Der Anleger erhält regelmäßig einen Jahresabschlussbericht, der über die geschäftliche Entwicklung der Gesellschaft Auskunft gibt.
143
Der Jahresabschlussbericht umfasst den Jahres
abschluss mit Bilanz sowie die Gewinn- und
Verlustrechnung.
Vertriebshinweis
Die Platzierung des Kommanditkapitals erfolgt
durch Vertriebsbeauftragte, mit denen entsprechen
de Vertriebsvereinbarungen getroffen wurden.
Die Vertriebsbeauftragten sind selbstständige
Unternehmer, die ebenso wie ihre Mitarbeiter
nicht als Erfüllungsgehilfen der vorgenannten
Gesellschaften auftreten.
Datum der Prospektaufstellung
Das Datum der Prospektaufstellung ist der
5. März 2010.
144
x Verbraucherinformationen für den Fernabsatz x
Basiert der Beitritt eines Verbrauchers zur
GmbH & Co. KG auf der ausschließlichen Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, sind
gemäß § 312c BGB i. V. m. § 1 der Verordnung
über Informations- und Nachweispflichten nach
bürgerlichem Recht (BGB-InformationspflichtenVerordnung – BGBInfoV) folgende besondere Informationen zu beachten:
Allgemeine Informationen über die
wesentlichen Vertragspartner
(§ 1 Absatz 1 Nr. 1 und 2 BGB InfoVO)
Anbieterin und Konzeptionärin
Firma: SIGNA Property Funds
Deutschland AG
Erste Eintragung: 30.12.2004
Grundkapital: EUR 50.000
Gesellschafterin: SIGNA Property Funds
Holding AG
Vorstand: Frank Tölle, Michael Wilke,
Kord Schmülling
D-40213 Düsseldorf
Hauptgeschäftstätigkeit: Erwerb, Besitz und Verwer
tung von Beteiligungen an
Unternehmen jeder Rechts
form sowie Verwaltung dieser
Beteiligungen als Holding
gesellschaft, Erstellen von
Modellen für Beteiligungen
an Immobiliengesellschaften,
Erwerb, Entwicklung, Nutzung
und Verwertung von Liegen
schaften, Hingabe von Dar
lehen an und die Übernahme
von Garantien und sonstigen
Haftungen für Unternehmen,
mit denen ein direktes oder
USt.-Ident.-Nr.: indirektes Beteiligungsverhältnis besteht (jedoch unter
Ausschluss von Bankgeschäften
und Finanzdienstleistungen,
die eine Erlaubnis nach dem
Gesetz über das Kreditwesen
erfordern, die einer Erlaubnis
nach § 34c der Gewerbeordnung bedürfen)
DE 814288508
Emittentin
Firma: Sitz der Gesellschaft: Handelsregister: Handelsregister-Nr.: Erste Eintragung: Gesellschaftskapital: Kommanditisten:
Komplementärin:
Geschäftsführende
Kommanditisten:
Geschäftsanschrift:
Hauptgeschäfts-
tätigkeit:
USt.-Ident.-Nr.: SIGNA 11 Brüssel
Objekt Sirius Immobilienfonds
GmbH & Co. KG
Düsseldorf
Amtsgericht Düsseldorf
HRA 20657
13.08.2009
EUR 1.500
- SIGNA Anlegerverwaltungs
GmbH
- Michael Liebe
- Michael Liebe
D-40213 Düsseldorf
Verwalten eigenen Vermögens durch Gründung
und Erwerb von Unternehmen, Übernahme
der Geschäftsführung
dieser Unternehmen sowie das Halten und Verwalten von Beteiligungen
an Unternehmen; gehalten und verwaltet werden
insbesondere die Geschäftsanteile an der H4
Invest SCS
nicht beantragt
Verbraucher
informationen
für den
Fernabsatz
145
Firma: SIGNA Anlegerverwaltungs
GmbH
Firmenbuch-Nr.: FN 242833 h
Erste Eintragung: 19.12.2003
Stammkapital: EUR 35.000 (voll eingezahlt)
Gesellschafterin: SIGNA Property Funds
Holding AG
Hauptgeschäftstätigkeit: Die Gesellschaft übt bei
geschlossenen Immobilien
fonds der SIGNA Property
Funds Gruppe bei Bedarf
die Treuhandkommanditisten
Funktion aus. Ausgenommen
sind erlaubnispflichtige Tätig
keiten jeder Art.
USt.-Ident.-Nr.: ATU 61364516
Aufsichtsbehörde: keine Anwendung
Platzierungsgarantin
Firma: Sitz der Gesellschaft: Firmenbuch: Firmenbuch-Nr.: Erste Eintragung: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer: Geschäftsanschrift: Hauptgeschäftstätigkeit:
USt.-Ident.-Nr.: Aufsichtsbehörde: 146
Wien
Handelsgericht Wien
242834 i
19.12.2003
EUR 35.000 (voll eingezahlt)
SIGNA Property Funds
Beteiligungs GmbH & Co. KG
- Frank Tölle
Freyung 3, A-1010 Wien
Beteiligung an anderen
Unternehmen
ATU 57721399
keine Anwendung
Komplementärin
Firma: Sitz der Gesellschaft: Handelsregister: Handelsregister-Nr.: Erste Eintragung: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer: Geschäftsanschrift: Hauptgeschäftstätigkeit:
USt.-Ident.-Nr.:
Aufsichtsbehörde: SIGNA Deutschland 01 GmbH
Düsseldorf
Amtsgericht Düsseldorf
HRB 51586
11.04.2005
EUR 25.000 (voll eingezahlt)
Frank Tölle
D-40213 Düsseldorf
Verwaltung eigenen Vermögens
nicht beantragt
keine Anwendung
Name und Anschrift der für die Anbieterin
handelnden Vermittler/Dienstleister
Auskunft zu den jeweils tätigen Vermittlern/
Dienstleistern erteilt Ihnen gerne:
GmbH & Co. KG
Tel.: +49 (0) 211/166 4000 0
Fax: +49 (0) 211/166 4000 9
Informationen zu den Vertragsverhältnissen
(§ 1 Absatz 1 Nr. 3–11 BGB InfoVO)
Der Verkaufsprospekt zum Beteiligungsangebot
„SIGNA 11 Brüssel“ vom 5. März 2010 enthält
detaillierte Beschreibungen der Vertragsverhältnisse. Wegen näherer Einzelheiten wird nachfolgend auf diese Beschreibungen verwiesen.
Wesentliche Leistungsmerkmale
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar
als Kommanditist oder auf der Grundlage des
Treuhand- und Verwaltungsvertrags mittelbar
als Treugeber über die SIGNA Treuhand GmbH
an der Emittentin. Der Abschluss des Treuhandvertrags erfolgt durch Annahme der Beitrittserklärung durch die Treuhandkommanditistin
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH. Der mittelbare Beitritt zur Fondsgesellschaft erfolgt ab
dem 1. des Monats, in dem die Treuhandkommanditistin die entsprechende Erhöhung ihrer
Pflichteinlage mitgeteilt hat und die Kom
manditeinlage und das Agio vollständig eingezahlt hat.
anlage können dem Anleger nachstehende
weitere Kosten entstehen.
-ggf. anfallende Verzugskosten gemäß Ziff. 8
Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags (Verzugszinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis zinssatz sowie Ersatz weiterer Schäden)
-eigene Maklerkosten (Höhe einzelfallabhängig)
-bei einer direkten Beteiligung als Kommanditist:
die Kosten für die notarielle Beglaubigung der
Handelsregistervollmacht und die Eintragung
im Handelsregister (Höhe einzelfallabhängig)
-bei Erwerb durch Vererbung oder Vermächtnis:
Kosten für Nachweis der Legitimation und ggf.
Kosten eines gemeinsamen Bevollmächtigten
(einzelfallabhängig)
-bei Erwerb durch Rechtsgeschäft (Kauf/Schen kung): Kosten der Übertragung (einzelfall abhängig)
Das Eigenkapital der Emittentin beträgt nach Voll
platzierung aller Anteile EUR 33.001.500. Das
Eigenkapital wurde zu 84,4 % zum Erwerb der
Geschäftsanteile an der H4 Invest SCS verwendet.
Über die Auszahlungen der Emittentin partizipieren die Anleger an den wirtschaftlichen Ergebnissen des Investitionsobjekts. Für weitere
Einzelheiten wird auf die Darstellung im Verkaufs
prospekt verwiesen (vgl. „Investitions- und Finan
zierungsplan“, Seite 78, sowie „Prognoserechnungen“, Seite 86).
Vertragliche Mindestlaufzeit
Die Beteiligung ist nicht befristet. Eine Kündigung der Gesellschaft ist gemäß Gesellschaftsvertrag frühestens zum 31. Dezember 2020
möglich. Vor diesem Zeitpunkt kann die Gesellschaft nur durch Beschluss der Gesellschafter,
der mit einer Mehrheit von 75,0 % (fünfundsiebzigkommanull Prozent) der abgegebenen Stimmen zu fassen ist, oder bei Vorliegen eines
wichtigen Grundes beendet werden.
Preise
Die Beteiligung an der Gesellschaft wird zum
Nominalbetrag des anteiligen übernommenen
Betrags angeboten. Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 10.000 (Euro zehntausend).
Höhere Beteiligungsbeträge müssen ganzzahlig
durch 1.000 (tausend) teilbar sein. Zusätzlich
hat der Anleger ein Agio in Höhe von 5 % des
Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb
Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung
-Kosten für die Steuererklärung (Höhe einzel fallabhängig)
-Reise-, Kommunikations- und Portokosten
(Höhe einzelfallabhängig)
-Bevollmächtigungskosten, z. B. zur Stimm rechtsausübung (Höhe einzelfallabhängig)
Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung
von Kontrollrechten
-Kosten für Änderungen der Handelsregister eintragung (Höhe einzelfallabhängig)
-Bevollmächtigungskosten für die Ausübung
von Einsichtsrechten (Höhe einzelfallabhängig)
Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
Beteiligungsbetrags (Nominalbetrags) zu zahlen.
Mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage verbundene weitere Kosten
Im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögens-
- Kosten für die Übertragung der Beteiligung ge mäß Ziff. 22 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrags
(max. EUR 300)
-Kosten für die Löschung aus dem Handels register (Höhe einzelfallabhängig)
-eigene Maklerkosten (Höhe einzelfallabhängig)
Verbraucherinformationen
für den
Fernabsatz
147
Soweit die Kosten einzelfallabhängig sind, ist die
Höhe im Vorhinein nicht konkretisierbar. Über die
in diesem Abschnitt dargestellten Kosten hinaus
hat der Anleger keine weiteren Kosten zu tragen.
Weitere Leistungsverpflichtungen
Den aufgrund Säumnis entstehenden Schaden
hat der Anleger stets selbst zu tragen. Der Anleger ist ferner dazu verpflichtet, den Treuhänder
von Zahlungsverpflichtungen aufgrund seiner
Stellung als Treuhänder in dem Umfang freizustellen, in dem eine solcher Zahlungsverpflichtung den Anleger treffen würde, wenn er direkt
an der Emittentin beteiligt wäre. Insbesondere
hat der Anleger den Treuhänder von etwaigen
Haftungen freizustellen. Solche können auch
nach Leistung der Hafteinlage durch unrechtmäßige Auszahlungen der Emittentin an den Anleger
entstehen. Zu einer möglichen Haftung wird auf
die Darstellung im Kapitel „Wesentliche Risiken
der Vermögensanlage“ auf Seite 27 ff. verwiesen.
Zu einem Zeitpunkt, in dem der Anleger direkt
an der Emittentin beteiligt ist, trifft ihn eine etwaige Haftung unmittelbar. In Fällen eines späteren
Erwerbs ist auch eine Haftung für vor dem Erwerb
begründete Verbindlichkeiten der Emittentin möglich (Nachhaftung). Auch bezüglich der Nach
haftung wird auf die Darstellung zur Haftung im
Kapitel „Wesentliche Risiken der Vermögensanlage“ auf Seite 27 ff. verwiesen. Der Anleger ist
ferner Steuersubjekt. Darüber hinaus und vorbehaltlich der vorgenannten Kosten gibt es keine
Umstände, unter denen der Erwerber der Vermögensanlage verpflichtet ist, weitere Leistungen
zu erbringen und insbesondere weitere Zahlungen zu leisten.
Zahlung und Erfüllung der Verträge, weitere
Zahlungsbedingungen
Der Zeichnungsbetrag sowie das Agio von 5,0 %
(fünfkommanull Prozent) sind auf das im Zeichnungs
schein angegebene Konto nach folgenden Regelungen zu zahlen: Die Treuhandkommanditistin
wird den Treugeber unverzüglich schriftlich über
die erfolgte Annahme informieren. Der Treugeber
148
hat die Einlage und das Agio bis zum 22. des
Monats zu zahlen, der auf den Monat folgt, in
dem das vorgenannte Schreiben dem Anleger
zugeht. Sollte der 22. kein Bankarbeitstag sein,
so ist die Einzahlung am folgenden Bankarbeitstag zu erbringen. Bei Mitteilung der Annahme im
Monat Dezember 2010 ist der späteste Einzahlungstermin der 30. Dezember 2010. Alternativ
besteht die Möglichkeit, am Lastschrifteinzugsverfahren teilzunehmen. Der Lastschrifteinzug erfolgt jeweils zum 20. des der Annahme des
Zeichnungsscheins folgenden Monats. Weitere
Einzelheiten ergeben sich aus der Beitrittserklärung,
dem Gesellschafts- und dem Treuhandvertrag.
Widerrufs- oder Rückgaberecht
Dem Anleger steht bei Vertragsschluss im Wege
des Fernabsatzes das gesetzliche Widerrufsrecht gemäß §§ 312d, 355 BGB zu. Die Einzelheiten sind in der Widerrufsbelehrung der Beitrittserklärung ausführlich dargestellt. Ein darüber
hinaus vertraglich vereinbartes Widerrufsrecht
besteht nicht.
Sonstige Informationen (§ 1 Absatz 2 BGB InfoVO)
Beanstandungen
Beanstandungen können bei der Fondsgesellschaft oder bei der SIGNA Anlegerverwaltungs
GmbH unter deren ladungsfähiger Anschrift (siehe
Seiten 138 f.) vorgebracht werden.
Vertragliche Kündigungsbedingungen
Vor dem 31. Dezember 2020 ist die Kündigung
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nur aus
wichtigem Grund möglich. Nach diesem Zeitpunkt gelten die folgenden Kündigungsfristen:
Treuhandvertrag
Der Treuhandvertrag mit der SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH kann mit einer Frist von 12 (zwölf)
Monaten zum Ende eines Kalenderjahres gekündigt werden.
Die Kündigung ist zu richten an:
40213 Düsseldorf
Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne von
§ 13 BGB ist, gelten für den Gerichtsstand die
gesetzlichen Regelungen. Ansonsten ist als Gerichtsstand, soweit gesetzlich zulässig, in dem
Treuhand- und dem Geschäftsbesorgungsvertrag
Düsseldorf vereinbart.
Gesellschaftsvertrag (Direktbeteiligung)
Anwendbares Recht
Eine unmittelbare Beteiligung kann mit einer
Frist von 12 (zwölf) Monaten zum Jahresende
gekündigt werden. Erstmals ist die Kündigung
zum 31. Dezember 2020 möglich.
Sonstige
Die Übertragung der Kommanditistenstellung ist
nach Maßgabe von Ziff. 22 des Gesellschaftsvertrags möglich. Dieser endet in jedem Fall mit
dem Abschluss der Liquidation der SIGNA 11
Co. KG. Der Treuhandvertrag endet ferner, wenn
die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH mit dem
für den betreffenden Treugeber treuhänderisch
gehaltenen Teil ihrer Kommanditbeteiligung aus
der Emittentin ausscheidet.
Auf den Gesellschaftsvertrag findet deutsches
Recht Anwendung, es gilt der Gerichtsstand
Düsseldorf.
Verhandlungs- und Vertragssprache
Die Vertragssprache ist Deutsch, sämtliche
Kommunikation wird während der Beteiligungsdauer in Deutsch mit dem Anleger geführt werden.
Hinweise zum Bestehen einer Einlagensicherung
Es besteht keine Einlagensicherung.
Die Rechtsfolgen einer Kündigung oder Beendigung der Beteiligung bestimmen sich nach § 24
des Gesellschaftsvertrags für Kommanditisten
und nach § 15 des Treuhandvertrags für Treugeber.
Leistungsvorbehalte
Nach Annahme des Angebots durch die Emittentin oder die SIGNA Treuhand GmbH bestehen keine Leistungsvorbehalte.
Rechtsordnung und Gerichtsstand
Für vorvertragliche Schuldverhältnisse, für den
Beitritt sowie für die Rechtsbeziehung des Erwerbers der Vermögensanlage außerhalb solcher,
die aus dem Gesellschaftsvertrag resultieren,
insbesondere solcher aus dem Treuhandvertrag
bzw. dem Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Treuhänderin, findet deutsches Recht Anwendung.
Verbraucherinformationen
für den
Fernabsatz
149
x Anhang x
Gesellschaftsvertrag
Inhaltsverzeichnis
§ 1 Firma, Sitz
151
§ 2 Gegenstand der Gesellschaft; Geschäftstätigkeit der beteiligten Gesellschaften
151
§ 3 Gesellschafter
151
§ 4 Aufnahme weiterer Anleger durch Kapitalerhöhung und Begründung von Treuhandverhältnissen
150
mit der Treuhandkommanditistin
152
§ 5 Haftung (Haftsummen), Mindestpflichteinlage, Datenregister, Informationspflicht
153
§ 6 Treuhandverhältnis
154
§ 7 Gesellschafterkonten
155
§ 8 Erbringung der Zeichnungssumme durch die Treugeber/Erbringung der Pflichteinlage
155
§ 9 Finanz- und Investitionsplan
155
§ 10Ausschluss der Nachschusspflicht
156
§ 11Geschäftsführung und Vertretung
156
§ 12Kontrollrechte
158
§ 13Nicht zustimmungspflichtige und zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Dienstleistungsverträge
158
§ 14Gesellschafterversammlung
159
§ 15Gegenstand der Gesellschafterversammlung
160
§ 16Beschlussfassung
160
§ 17Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse, Klagefrist
161
§ 18Geschäftsjahr, Jahresabschluss
161
§ 19Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen
162
§ 20Entnahmen
162
§ 21Vergütungen
163
§ 22Rechtsgeschäftliche Verfügungen über Gesellschaftsanteile
163
§ 23Tod eines Kommanditisten
164
§ 24Dauer der Gesellschaft, Kündigung
165
§ 25Ausscheiden von Gesellschaftern
165
§ 26Auseinandersetzungsguthaben
166
§ 27Auflösung der Gesellschaft
167
§ 28Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
168
§ 29Sonstiges
168
§ 30Schriftform
169
§ 31Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand, anwendbares Recht
169
I.
Firma, Sitz und Gegenstand der Gesellschaft
§ 1 Firma, Sitz
1.
Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft und führt die Firma SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG (nachstehend „Fondsgesellschaft“ oder „Gesellschaft“ genannt).
2.
Sitz der Gesellschaft ist Düsseldorf.
§ 2 Gegenstand der Gesellschaft; Geschäftstätigkeit der beteiligten Gesellschaften
1.
Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung eigenen Vermögens durch Gründung und Erwerb von Unternehmen
sowie das Halten und Verwalten von Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere die zukünftige gesellschaftsrechtliche Mehrheitsbeteiligung als beschränkt haftende Gesellschafterin an der H4 Invest SCS, einer belgischen Gesellschaft,
deren Gegenstand der Erwerb, die Verwaltung und ggf. die spätere Veräußerung des in Brüssel gelegenen Gewerbegebäudekomplexes SIRIUS sowie eines Pachtrechts am Grund und Boden, auf dem das Gebäude errichtet wurde, ist
(im Folgenden „Objektgesellschaft“ genannt).
2.
Die Gesellschaft ist zu allen Handlungen berechtigt, die geeignet oder erforderlich sind, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern. Sie ist berechtigt, sich an anderen Gesellschaften zu beteiligen und Zweigniederlassungen zu gründen. Sie ist ferner zur Zwischenanlage liquider Mittel berechtigt. Die Gesellschaft ist zu eigener gewerblicher Tätigkeit nicht befugt. Ebenso ist sie nicht zur Durchführung erlaubnispflichtiger Geschäfte befugt.
II.
Gesellschafter, Aufnahme weiterer Gesellschafter, Kapitalerhöhung, Treuhandverhältnis
§ 3 Gesellschafter
1.
Persönlich haftende und geschäftsführende Gesellschafterin ist die SIGNA Deutschland 01 GmbH mit Sitz in Düsseldorf, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRB 51586, nachfolgend auch „persönlich
haftende Gesellschafterin“ oder „Komplementärin“ genannt. Sie erbringt keine Einlage und ist am Vermögen der
Fondsgesellschaft nicht beteiligt. Ferner ist sie zu einer Kapitaleinlage weder berechtigt noch verpflichtet.
2.
Kommanditisten sind mit Wirkung ab Eintragung in das Handelsregister:
a. SIGNA Management GmbH, Freyung 3, A-1010 Wien, Handelsgericht Wien FN 242835 k, mit einer Haft- und
Pflichteinlage i. H. v. EUR 500. Die SIGNA Management GmbH übernimmt die Stellung als „geschäftsführende
Kommanditistin“ und wird nachfolgend auch als solche bezeichnet. SIGNA Management GmbH und Herr Michael
Liebe werden auch gemeinsam als „geschäftsführende Kommanditisten“ bezeichnet.
b. Herr Michael Liebe, geschäftsansässig Benrather Straße 18–20, 40213 Düsseldorf, mit einer Haft- und Pflichtein lage i. H. v. EUR 500, der die Stellung als „geschäftsführender Kommanditist“ übernimmt und nachstehend auch
als solcher bezeichnet wird. SIGNA Management GmbH und Herr Michael Liebe werden auch gemeinsam als
„geschäftsführende Kommanditisten“ bezeichnet.
c. SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH, Freyung 3, A-1010 Wien, FN 242833 k, mit einer Pflichteinlage i. H. v. EUR 500 und einer in das Handelsregister einzutragenden Haftsumme von EUR 500.
Die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH ist berechtigt, ihre Pflichteinlage nach den Regelungen des § 4 auf bis zu
EUR 33.000.500 zu erhöhen und über den Erhöhungsbetrag Treuhandverträge mit Anlegern abzuschließen. Die
Hafteinlage erhöht sich um 10 % des Betrags der Erhöhung der Pflichteinlage. Die SIGNA Anlegerverwaltungs
GmbH fungiert über ihre Kommanditeinlage an der Fondsgesellschaft i. H. v. EUR 500 hinaus ausschließlich für diejenigen Anleger, die sich gemäß nachfolgender Ziff. 4 mittelbar als Treugeber an der Gesellschaft beteiligen, als
Anhang
151
„Treuhandkommanditistin“ und wird nachstehend auch als solche bezeichnet. Darüber hinaus fungiert sie für
diejenigen Treugeber, die nach Beendigung der Zeichnungsfrist nach den Regelungen des Treuhandvertrags in die
Direktkommanditistenstellung wechseln, als Verwaltungstreuhänder.
d. Solche Anleger, die ihre treuhänderische Beteiligung nach Kündigung des Treuhandvertrags mit der Treuhandkom manditistin als direkt beteiligte Kommanditisten halten.
e. Die unter § 3 Ziff. 2 lit. a. und § 3 Ziff. 2 lit. b. genannten Gesellschafter haben ihre jeweilige Einlage bereits erbracht.
Die Treuhandkommanditistin erbringt ihre Einlage dadurch, dass die jeweiligen Treugeber, die ein Treuhandverhältnis
gemäß § 4 Ziff. 3 mit der Treuhandkommanditistin begründen, die auf sie entfallende Zeichnungssumme unmittelbar
auf das in der Beitrittserklärung genannte Konto der Fondsgesellschaft einzahlen.
f. Soweit in diesem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, umfasst der Begriff „Geschäftsführung“
neben der Komplementärin auch die geschäftsführenden Kommanditisten.
g. Eine direkte oder indirekte Beteiligung von Staatsangehörigen der USA, Kanadas, Japans oder Australiens oder Inhabern einer dauerhaften Aufenthalts- oder Arbeitsgenehmigung der USA („Green Card“), Kanadas, Japans oder
Australiens, Gebietsansässigen mit Wohnsitz in den USA, in Kanada, Japan oder Australien oder Personen, die die
Beteiligung für eine Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan oder Australien eingehen wollen, sowie
das Angebot dieser Beteiligung in den vorgenannten Ländern sind ausgeschlossen. Vorstehendes gilt gleichermaßen
für juristische Personen, Personenhandelsgesellschaften, BGB-Gesellschaften bzw. diesen vergleichbare Gesell
schaften und Gemeinschaften, die nach dem Recht eines US-Bundesstaates, von Kanada, Japan oder Australien
errichtet wurden und/oder in den USA, in Kanada, Japan oder Australien ihren Sitz haben und/oder in den USA,
in Kanada, Japan oder Australien unbeschränkt steuerpflichtig sind.
3.
Es können – mit Ausnahme der Gründungsgesellschafter und deren Rechtsnachfolgern – grundsätzlich nur einzelne
natürliche Personen als Kommanditisten oder Treugeber der Fondsgesellschaft beitreten. Mit den nachgenannten Ausnahmen ist insbesondere eine Beteiligung von BGB-Gesellschaften, Ehepaaren, sonstigen Gesellschaften oder Gemeinschaften ausgeschlossen. Im Einzelfall können jedoch in Abstimmung mit der Geschäftsführung als Kommanditisten auch juristische Personen oder Personenhandelsgesellschaften aufgenommen werden.
4.
Der Erwerb oder das Halten eines Anteils als Treuhänder für Dritte ist unter Ausnahme der Treuhandkommanditistin nicht zulässig.
§ 4 Aufnahme weiterer Anleger durch Kapitalerhöhung und Begründung von Treuhandverhältnissen mit der Treuhand
kommanditistin
152
1.
Die Gesellschaft wird ihr Kapital zur Finanzierung ihrer Investitionen durch Erhöhung der Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin auf bis zu EUR 33.001.500 erhöhen. Die Durchführung der Kapitalerhöhung ist auf den 31. Dezember
2010 befristet („Zeichnungsfrist“). Die Geschäftsführung ist jetzt schon berechtigt, die Zeichnungsfrist ohne Zustimmung der anderen Gesellschafter bis zum 30. Juni 2011 zu verlängern. Die derzeitigen und zukünftigen Gesellschafter/
Kommanditisten/Treugeber erteilen mit ihrem Beitritt als Kommanditisten bzw. Abschluss eines Treuhandvertrags ihre
Zustimmung zur Erhöhung der Pflichteinlage und zur Begründung von Treuhandverhältnissen der Treuhandkommanditistin bezüglich Teilen ihrer Kommanditbeteiligung mit Dritten zur Finanzierung ihrer Pflichteinlage.
2.
Die Erhöhung der Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin erfolgt zum Ersten des Monats, der auf die Abgabe einer
entsprechenden schriftlichen Erklärung der Treuhandkommanditistin gegenüber den geschäftsführenden Gesellschaftern und Zahlung des übernommenen Einlagenbetrags auf ein Konto der Gesellschaft erfolgt. In der Zeit zwischen dem
Monatsersten nach Abgabe der Erklärung über die Erhöhung der Pflichteinlage und Zahlung des Einlagenbetrags einerseits und Eintragung der Treuhandkommanditistin in das Handelsregister andererseits wird die Treuhandkommanditistin
zur Vermeidung einer Haftung als atypisch stille Gesellschafterin behandelt, deren Beteiligung sich nach den entsprechend anwendbaren Regelungen dieses Gesellschaftsvertrags richtet.
3.
Die Begründung von Treuhandverhältnissen an Teilen der Kommanditbeteiligung der Treuhandkommanditistin mit Dritten
erfolgt durch Abschluss von Treuhandverträgen der Anleger mit der Treuhandkommanditistin. Der Treuhandvertrag ist
als Anlage 1 beigefügt. Der Treuhandvertrag wird mit Wirkung auf den Tag, an dem die Annahme des Angebots auf
Abschluss eines Treuhandvertrags durch die Treuhandkommanditistin erfolgt, wirksam. Der Zugang der Annahmeerklärung der Treuhandkommanditistin beim beitretenden Anleger ist nicht erforderlich. Die Treuhandkommanditistin wird
den Treugeber unverzüglich schriftlich über die erfolgte Annahme informieren. Der Treugeber hat die Einlage und das
Agio bis zum 22. des Monats zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem das vorgenannte Schreiben dem Anleger
zugeht. Sollte der 22. kein Bankarbeitstag sein, so ist die Einzahlung am folgenden Bankarbeitstag zu erbringen.
Bei Mitteilung der Annahme im Monat Dezember 2010 ist der späteste Einzahlungstermin der 30. Dezember 2010.
Der von der Treuhandkommanditistin für den jeweiligen Treugeber treuhänderisch gehaltene Anteil an ihrer (gesamten)
Kommanditbeteiligung entspricht der in der Beitrittserklärung des Treugebers genannten Zeichnungssumme (ohne
Agio). Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander werden die treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen jeweils
wie selbstständige Kommanditanteile behandelt.
4.
Die Zeichnungssumme für den zu erwerbenden Treuhandanteil entspricht dem Nominalwert der erworbenen Beteiligung
zuzüglich eines Agios i. H. v. 5 % des Nominalwertes.
5.
Die Regelungen dieses Gesellschaftsvertrags gelten für die Anleger, die ihre Beteiligung mittelbar über die Treuhandkommanditistin erwerben, in entsprechender Anwendung.
§ 5 Haftung (Haftsummen), Mindestpflichteinlage, Datenregister, Informationspflicht
1.
Die für jeden Kommanditisten einzutragende Haftsumme wird auf 10 % seiner Pflichteinlage (Kommanditeinlage) festgesetzt. Dies gilt nicht für den Teil der Haftsumme der geschäftsführenden Kommanditisten, der sich aus § 3 Ziff. 2 lit.
a. und b. ergibt, sowie nicht für den Teil der Haftsumme der Treuhandkommanditistin, der sich aus § 3 Ziff. 2 lit. c.
ergibt. Im Übrigen bestimmt sich die Haftung der Kommanditisten nach den gesetzlichen Bestimmungen.
2.
Die Haftsumme der Treuhandkommanditistin beträgt 10 % der Summe aller von ihr treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligungen zuzüglich der von ihr bei Gründung der Gesellschaft bereits übernommenen Hafteinlage von EUR 500,
maximal demnach EUR 3.300.500.
3.
Jede Pflichteinlage soll mindestens EUR 10.000 betragen und muss durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Die Mindesteinlage darf nur in Ausnahmefällen und nur mit Zustimmung der Geschäftsführung, die insoweit nach ihrem Ermessen
entscheidet, unterschritten werden. Die Mindestgrenze gilt jedoch nicht für die Beteiligung des der Gesellschaft zuletzt
beitretenden Kommanditisten. Vorgenanntes gilt nicht für die geschäftsführenden Kommanditisten und die originäre
Einlage der Treuhandkommanditistin.
4.
Die Treuhandkommanditistin führt bei der Gesellschaft für alle Kommanditisten, die von der Möglichkeit nach § 6 Ziff. 3
dieses Gesellschaftsvertrags Gebrauch gemacht haben, ihre treuhänderische Beteiligung in eine Direktbeteiligung
umzuwandeln, ein Register mit ihren persönlichen beteiligungsbezogenen Daten. Für die Treugeber führt die Treuhandkommanditistin ein separates Treugeberregister.
5.
Jeder Kommanditist/Treugeber ist verpflichtet, jede Änderung seiner eingetragenen persönlichen Daten der Gesellschaft
unverzüglich schriftlich mitzuteilen und auf Anforderung durch geeignete Unterlagen nachzuweisen.
6.
Soweit in diesem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist oder soweit der betreffende Kommanditist/
Treugeber die Gesellschaft nicht von der ihr obliegenden Verschwiegenheitspflicht entbindet oder die Gesellschaft zur
Auskunft rechtlich verpflichtet ist, darf die Gesellschaft Auskünfte über die Beteiligung und die eingetragenen Daten in
dem erforderlichen Umfang – außer dem betroffenen Kommanditisten/Treugeber – nur dem zuständigen Finanzamt,
den von ihr mit der Anlegerverwaltung beauftragten Dienstleistern, den Kreditgebern oder ihren zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Prüfern und Beratern erteilen.
Anhang
153
7.
Jeder Kommanditist hat unverzüglich nach seinem Beitritt – spätestens innerhalb von vier Wochen seit der Unterzeichnung
seines Beitrittsangebots zu der Gesellschaft – der Gesellschaft seine Anschrift, Bankverbindung und Steuernummer
schriftlich mitzuteilen. Änderungen dieser Angaben sind jeweils unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Bis zur Mitteilung von
Änderungen sind die Gesellschaft und die Treuhandkommanditistin berechtigt, Zustellungen an die zuletzt mitgeteilte
Adresse vorzunehmen.
§ 6 Treuhandverhältnis
1.
Die Treuhandkommanditistin hält ihre Gesellschaftsbeteiligung treuhänderisch für die Treugeber. Sämtliche Gesellschafterrechte, insbesondere das Stimmrecht, übt die Treuhandkommanditistin entsprechend den Weisungen der Treugeber
aus. Werden Weisungen nicht erteilt, enthält die Treuhandkommanditistin sich der Stimme, indem sie mit „Enthaltung“
stimmt. Darüber hinaus erteilt die Treuhandkommanditistin mit Zustimmung der Gesellschaft den Treugebern hiermit
Vollmacht, ihre Mitgliedschaftsrechte in Höhe ihres jeweiligen Anteils an der treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung selbst auszuüben.
2.
Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander und der Gesellschafter zu den Treugebern werden die Treugeber
wie unmittelbar beteiligte Kommanditisten behandelt. Dies gilt insbesondere für die Stimmrechte, die Beteiligung am
Gesellschaftsvermögen, am Gewinn oder Verlust, an einem Abfindungsguthaben, einem Liquidationserlös sowie für die
Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte und die Möglichkeit, ihre Treugeberstellung auf Dritte zu übertragen. Die Treuhandkommanditistin tritt diese Rechte daher an den Treugeber ab, der diese Abtretung mit Unterzeichnung des Treuhandvertrags annimmt.
3.
Die Regelungen dieses Gesellschaftsvertrags gelten entsprechend für die Treugeber, auch wenn die Treugeber im
Einzelfall nicht ausdrücklich erwähnt sind.
4.
Die Treugeber können jederzeit schriftlich verlangen, dass sie die auf sie entfallende von der Treuhandkommanditistin
treuhänderisch gehaltene anteilige Kommanditbeteiligung von der Treuhandkommanditistin übernehmen und mit einer
Haftsumme von 10 % der auf sie entfallenden Kommanditbeteiligung selbst als Kommanditisten in das Handelsregister
eingetragen werden, sofern sie zuvor der Komplementärin eine Handelsregistervollmacht erteilt haben. Diese Vollmacht
muss unwiderruflich sein, über den Tod hinaus lauten und die Bevollmächtigte zu allen Registeranmeldungen ermächtigen, an denen ein Kommanditist mitzuwirken hat, und insbesondere zu folgenden Erklärungen gegenüber dem Handelsregister berechtigen:
-
-
-
-
-
-
-
Eintritt und Ausscheiden von Kommanditisten, auch des Vollmachtgebers,
Eintritt und Ausscheiden von persönlich haftenden Gesellschaftern,
Änderung der Beteiligungsverhältnisse und des Kapitals der Gesellschaft oder von Kommanditisten,
Änderung von Firma, Sitz und Gegenstand der Gesellschaft,
Liquidation und Bestellung und Abberufung von Liquidatoren der Fondsgesellschaft,
Löschung der Fondsgesellschaft,
alle sonst erforderlichen Anmeldungen der Fondsgesellschaft zum Handelsregister.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, die ausschließliche Verwendung des in der Anlage 2 beigefügten Vollmachtsformulars zu verlangen.
In diesem Fall ist die Treuhandkommanditistin verpflichtet, auf den Treugeber die diesem anteilig zustehende Kommanditbeteiligung unverzüglich zu übertragen, mit der Folge, dass die Treuhandkommanditistin die Beteiligung dann nur
noch als Verwaltungs-Treuhandkommanditistin gemäß den Regelungen des Treuhandvertrags entsprechend betreuen
wird, soweit sich nicht aus der Natur der dann unmittelbaren Beteiligung des Treugebers an der Gesellschaft zwingend
etwas anderes ergibt. Dinglich erfolgt die Übertragung der betreffenden Kommanditbeteiligung mit Eintragung der Sonderrechtsnachfolge im Handelsregister, ohne dass es eines gesonderten Übertragungsaktes bedarf. Der Treugeber
trägt die Kosten der Handelsregistervollmacht, die Gesellschaft trägt die Kosten der Eintragung.
154
5.
Das Rechtsverhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin und den mittelbar beitretenden Kommanditisten (Treugebern) bestimmt sich im Übrigen nach dem Treuhandvertrag.
III. Gesellschafterkonten, Erbringung der Pflichteinlage, Investitions- und Finanzierungsplan,
Ausschluss der Nachschusspflicht
§ 7 Gesellschafterkonten
1.
Für jeden Kommanditisten/Treugeber werden folgende Kapitalkonten geführt:
a. Das Kapitalkonto I, auf dem die Pflichteinlage des Kommanditisten geführt wird. Dieses ist unveränderlich und maßgebend für das Stimm- und Entnahmerecht, für die Ergebnisverteilung, für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen sowie den Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben.
b. Das Kapitalkonto II, auf dem das Agio verbucht wird.
c. Das Kapitalkonto III, auf dem Auszahlungen und sonstige Entnahmen verbucht werden.
d. Das Kapitalkonto IV, auf dem Gewinne und Verluste gebucht werden.
e. Die Kapitalkonten I bis IV jedes Kommanditisten sind Teil des einheitlichen Kapitalkontos des Kommanditisten.
2.
Die Salden auf den Kapitalkonten sind im Haben und im Soll unverzinslich.
3.
Für den Leistungsverkehr und die sonstigen Ansprüche zwischen der Gesellschaft und den Kommanditisten, wie z. B. fällige Einzahlungsverpflichtungen auf die Einlagen und Agio, wird ein gesondertes Verrechnungskonto geführt. Das Konto hat im Verhältnis der Fondsgesellschaft zu den Kommanditisten Forderungs- und Verbindlichkeits-
charakter.
§ 8 Erbringung der Zeichnungssumme durch die Treugeber/Erbringung der Pflichteinlage
1.
Die Treugeber sind gemäß den Vorgaben in der Beitrittserklärung zur Zahlung der Zeichnungssumme zuzüglich Agio i.H.v. 5 % der Zeichnungssumme auf das in der Beitrittserklärung angegebene Konto verpflichtet.
2.
Auf rückständige Zahlungen können ab Fälligkeitstermin – ohne dass es einer vorherigen Mahnung bedarf – Verzugszinsen von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) p. a. verlangt werden.
3.
Im Übrigen haftet der Treugeber der Gesellschaft gegenüber nach den gesetzlichen Vorschriften neben dem Rücktritt auf Schadensersatz.
§ 9 Finanz- und Investitionsplan
Die Gesellschafter wollen den Gesellschaftszweck gemäß Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrags auf der Grundlage des
nachfolgend prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans erreichen:
Anhang
155
Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
in EUR
in EUR
INVESTITIONSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommanditkapitals
inkl. Agio
27.877.100
80,45
80,45
6.374.400
Vergütungen 5.246.600
Eigenkapitalvermittlung inkl. 5,0 % Agio
3.630.000
736.600
18,40
15,14
10,48
2,13
1,90
0,35
0,29
18,40
15,14
10,48
2,13
1,90
0,35
0,29
3,25
1,62
0,63
0,63
0,04
0,29
0,03
0,01
3,25
1,62
0,63
0,63
0,04
0,29
0,03
0,01
Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft Nebenkosten der Vermögensanlage Maklerprovision Rechts- und Steuerberatungsgebühren
Erstellung der Emissionsunterlagen Bankbearbeitungsgebühren Gutachtenkosten Zinssicherung für Zwischenfinanzierung Notar- und Administrationsgebühren 1.127.800
560.000
219.600
220.000
14.000
100.000
11.600
2.600
1,15
1,15
Gesamtinvestition
34.651.500
100,00
100,00
in EUR
in EUR
FINANZIERUNGSPLAN
in % der
Gesamt-
investitions-
kosten
in % des
Kommanditkapitals
inkl. Agio
Gründungsgesellschafter Kommanditkapital Kapitalrücklage (Agio) 1.500
33.000.000
1.650.000
0,00
95,24
4,76
0,00
95,24
4,76
100,00
100,00
§ 10Ausschluss der Nachschusspflicht
Zur Leistung von Nachschüssen/weiteren Zahlungen sind die Gesellschafter nicht verpflichtet. Die gesetzliche Kommanditistenhaftung nach den § 171 ff. HGB bleibt unberührt.
IV. Geschäftsführung und Vertretung, Kontrollrechte, Haftung, zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 11Geschäftsführung und Vertretung
1.
156
Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft sind neben der Komplementärin die geschäftsführenden
Kommanditisten berechtigt und verpflichtet. Die Geschäftsführung ist verpflichtet, die Geschäfte der Gesellschaft mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu führen. Den geschäftsführenden Kommanditisten wird von der Komplementärin rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht eingeräumt. Auf Verlangen wird ihr für den Einzelfall oder eine bestimmte
Art von Geschäften eine Vollmachtsurkunde ausgestellt. Die geschäftsführenden Kommanditisten haben jeweils Einzelvertretungsbefugnis. Sie und ihre Organe sind jeweils bezüglich aller Rechtsgeschäfte in Angelegenheiten der Gesellschaft,
zwischen ihnen und der Gesellschaft oder den Kommanditisten/Treugebern sowie zwischen der Gesellschaft und den Kommanditisten/Treugebern von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten
besteht nur im Rahmen von § 13 dieses Gesellschaftsvertrags. Die Geschäftsführungsbefugnis erstreckt sich auf die
Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die zum gewöhnlichen Betrieb der Gesellschaft gehören. Die
Geschäftsführung ist berechtigt, mit der Führung der Geschäfte Dritte zu beauftragen und entsprechend zu bevollmäch
tigen; die Regelung in § 21 über die Zahlung der Vergütung bleibt von einer Drittbeauftragung unberührt.
2.
Neben der Geschäftsführung hat die Treuhandkommanditistin eingeschränkte Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis für alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die mit der Anlegerverwaltung (Betreuung der Anleger und Verwaltung der Anlegerdaten) im weiteren Sinne im Zusammenhang stehen. Dazu zählen insbesondere folgende Rechtsgeschäfte/Rechtshandlungen:
a. Prüfung der eingehenden Beitrittserklärungen der Treugeber und deren Annahme, soweit eine ordnungsgemäße
Beitrittserklärung und der Nachweis über die Legitimationsprüfung gemäß Geldwäschegesetz vorliegen und objektiv kein wichtiger Grund der Annahme der jeweiligen Beitrittserklärung entgegensteht;
b. die Erfassung und Speicherung von personenbezogenen Daten auf EDV-Anlagen;
c. Überwachung der fristgerechten Einzahlung der nach der jeweiligen Beitrittserklärung zu leistenden Zeichnungssumme
nebst Agio sowie ggf. die Durchführung der entsprechend unverzüglich zu erklärenden Mahnungen gegenüber den
Treugebern;
d. Abwicklung des anlegerbezogenen Zahlungsverkehrs;
e. Anlegerbezogene Korrespondenz und Aktenführung; insbesondere Erstellung und Versendung schriftlicher Mitteilungen an die Kommanditisten/Treugeber über die Höhe der auf sie entfallenden Auszahlungen der Liquiditätsüberschüsse sowie der auf sie entfallenden steuerlichen Ergebnisse und über die Auswertung von Betriebsprüfungsergebnissen.
f. Organisation und Durchführung von Gesellschafterbeschlüssen im schriftlichen Verfahren und im sog. kombinierten
Verfahren sowie von Gesellschafterversammlungen;
g. Durchführung der erforderlichen Maßnahmen bei Übertragung, Belastung von Kommanditanteilen bzw. TreuhandKommanditanteilen, z. B. im Wege des Verkaufs, der Erbfolge oder der Schenkung bzw. bei sonstigen Verfügungen
über Kommanditanteile bzw. Treuhand-Kommanditanteile; hierzu zählen insbesondere die Einholung der zur Eintragung
in das Handelsregister erforderlichen Unterlagen. Dabei besteht für die Treuhandkommanditistin keine Verpflichtung,
die rechtliche Wirksamkeit von Übertragungen bzw. deren steuerliche Folgen für die Kommanditisten/Treugeber
oder deren Erben zu prüfen oder entsprechende Verträge zu erstellen;
h. die Überwachung und Begleitung von Anteilsübertragungen.
Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, sich bei der Erfüllung der vorgenannten Aufgaben eines geeigneten
Geschäftsbesorgers zu bedienen.
3.
Die Komplementärin, die geschäftsführenden Kommanditisten und die Treuhandkommanditistin unterliegen jeweils keinen
Wettbewerbsbeschränkungen. Der Komplementärin ist es insbesondere gestattet, in weiteren Gesellschaften mit ähnlichem Unternehmensgegenstand die Stellung als persönlich haftende Gesellschafterin zu übernehmen, auch soweit
solche Gesellschaften in Konkurrenz zu der Gesellschaft stehen.
Anhang
157
4.
Die Komplementärin und die geschäftsführenden Kommanditisten haften der Gesellschaft gegenüber jeweils nur im
Falle von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Etwaige Ansprüche gegen die Geschäftsführung verjähren – soweit sie gesetzlich nicht einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen – innerhalb von drei Jahren nach Bekanntwerden von den die
Haftung begründenden Umständen und der Person des Schuldners. Etwaige Ansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Jahr nach Kenntniserlangung von dem Schaden gegenüber dem Verpflichteten geltend zu machen. Abweichend von dem Vorstehenden bleibt es bei der gesetzlichen Verjährungsfrist bei Schäden aus der Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit.
5.
Die geschäftsführenden Kommanditisten können die Geschäftsführung jeweils unter Einhaltung einer Frist von sechs
Monaten zum Ende eines Kalenderjahres niederlegen. Die Niederlegungserklärung ist schriftlich gegenüber der Gesellschaft zu Händen der Komplementärin abzugeben. Ist die Niederlegung durch einen geschäftsführenden Kommanditisten erfolgt, ist die Komplementärin ermächtigt, mit Wirkung für die anderen Gesellschafter einen weiteren geschäftsführenden Kommanditisten mit einer Haft- und Pflichteinlage, die der des ausscheidenden Kommanditisten entspricht,
in die Gesellschaft aufzunehmen. Legt ein geschäftsführender Kommanditist die Geschäftsführung nieder oder scheidet er aus der Gesellschaft aus und hat nach seinem Ausscheiden kein Kommanditist oder keine natürliche Person
Geschäftsführungsbefugnis, so steht die Wirksamkeit der Niederlegung der Geschäftsführung durch den geschäftsführenden Kommanditisten unter der aufschiebenden Bedingung, dass ein geschäftsführender Kommanditist oder eine
natürliche Person mit Geschäftsführungsbefugnis wirksam der Gesellschaft beigetreten ist.
§ 12Kontrollrechte
1.
Die Kommanditisten/Treugeber können zur Ausübung ihrer Kontrollrechte (§ 166 HGB) auf eigene Kosten einen berufsrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen eines rechtsberatenden, steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden Berufs („Einsichtsbevollmächtigter“) hinzuziehen oder das Kontrollrecht durch einen solchen Einsichtsbevollmächtigten ausüben lassen.
2.
Im Rahmen ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung unterrichtet die geschäftsführende Kommanditistin
die Kommanditisten über bedeutende geschäftliche Vorgänge und die Entwicklung der Gesellschaft.
§ 13Nicht zustimmungspflichtige und zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Dienstleistungsverträge
1.
Die geschäftsführenden Kommanditisten sind berechtigt, im Namen und auf Kosten der Gesellschaft nachfolgende
Verträge abzuschließen und Rechtsgeschäfte einzugehen:
a. Vertrag über die Fondseinrichtung des Beteiligungsmodells mit der SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH vom
25. September 2009;
b. Vertrag über die Finanzierungsvermittlung mit der SIGNA Financial Services AG vom 25. September 2009;
c. Platzierungsgarantievertrag mit der SIGNA Vertriebs GmbH vom 25. September 2009;
d. Vertriebsvertrag mit der SIGNA Vertriebs GmbH vom 25. September 2009;
e. Konzeptionsvertrag mit der SIGNA Property Funds Deutschland AG vom 25. September 2009.
Sofern die vorstehenden Rechtsgeschäfte/Verträge bereits abgeschlossen sind, werden sie hiermit genehmigt.
2. Zu den folgenden Geschäften bedarf die Geschäftsführung der Zustimmung der Gesellschafterversammlung, soweit in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist:
a. Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die über die Maßnahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs der Gesellschaft hinausgehen oder für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind;
b. Kreditgewährung, ausgenommen die Vereinbarung von Zahlungszielen und Ratenzahlungen bezüglich rückständiger
Forderungen;
158
c. Entscheidungen als Gesellschafterin der Objektgesellschaft, die nach dem Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft der Zustimmung der Gesellschafter unterliegen;
d. Abtretung und Belastung der Beteiligung an der Objektgesellschaft und Abtretung oder Belastung einzelner Rechte aus dieser Beteiligung, es sei denn, diese sind im Zusammenhang mit der Vorfinanzierung des Eigenkapitals der Gesellschaft oder mit der Finanzierung der Objektgesellschaft erfolgt;
e. Kündigung der Beteiligung der Gesellschaft an der Objektgesellschaft;
f. Übernahme von Bürgschaften, Garantien und ähnlichen Verpflichtungen.
Die Geschäftsführung ist auch ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung zum Handeln berechtigt, wenn ein
Notfall vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn sofortige Maßnahmen erforderlich werden, um von der Gesellschaft Schaden
abzuwenden. In diesem Fall hat die Geschäftsführung unmittelbar nach Vornahme der Handlung die Gesellschafterversammlung von der Durchführung der Maßnahme zu unterrichten.
V.
Gesellschafterversammlung, Gesellschafterbeschlüsse, Niederschriften
§ 14Gesellschafterversammlung
1.
Soweit nach dem Gesetz und diesem Vertrag die Zuständigkeit der Gesellschafter gegeben ist, werden Gesellschafterbeschlüsse grundsätzlich im Wege des schriftlichen Verfahrens gefasst. In jedem Jahr findet bis spätestens zum 30.
November eine Beschlussfassung statt. Daneben kann die Geschäftsführung im freien Ermessen entscheiden, die Beschlussfassung im Rahmen einer Gesellschafterversammlung oder im sog. kombinierten Verfahren nach § 16 Ziff. 1
durchzuführen. Gesellschafterversammlung, schriftliches oder kombiniertes Verfahren werden auch einheitlich als
„Gesellschafterversammlung“ bezeichnet, soweit in diesem Vertrag das Organ für die gemeinschaftliche Willensbildung
der Gesellschafter gemeint ist. Die erste Gesellschafterversammlung ist bis zum 30. November des ersten vollen Geschäftsjahres nach Beendigung der Zeichnungsfrist abzuhalten.
2.
Die Gesellschafterversammlung ist auch dann einzuberufen, wenn Kommanditisten/Treugeber, deren Anteile am Festkapital der Gesellschaft zusammen mindestens 15 % entsprechen, dies schriftlich unter Übersendung einer Tagesordnung und einer Begründung verlangen. Wird dem Verlangen nicht innerhalb von zwei Wochen entsprochen, können
die beantragenden Kommanditisten selbst eine Gesellschafterversammlung unter Wahrung der Formen und Fristen gemäß § 14 Ziff. 4 einberufen.
3.
Wird die Gesellschafterversammlung nicht im schriftlichen Umlaufverfahren abgehalten, ist Ort der Versammlung Düsseldorf.
4.
Die Einleitung des schriftlichen Verfahrens und des sog. kombinierten Verfahren nach § 16 Ziff. 1 sowie die Einberufung
einer Gesellschafterversammlung erfolgen schriftlich durch Brief an die der Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift der
Kommanditisten durch die Geschäftsführung unter Wahrung einer Frist von 30 Kalendertagen bis zum angesetzten
Versammlungstag. Kann die Einladung zur Gesellschafterversammlung mangels Kenntnis der aktuellen Anschrift des
Kommanditisten nicht zugestellt werden, ruht das Stimmrecht bis zur Mitteilung der Anschrift durch den Kommanditisten.
Bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen kann die Einberufungsfrist auf zehn Kalendertage verkürzt werden.
Bei der Berechnung der Fristen wird der Tag der Versammlung nicht mitgezählt. Hingegen wird der Tag der Absendung
(Aufgabe des Einladungsschreibens zur Post) mitgerechnet. Fristen, die von der Gesellschafterversammlung zurückrechnen, sind jeweils vom nicht mitzählenden Tage der Versammlung zurückzurechnen. Fällt das Ende der Frist auf einen
Sonntag, einen am Sitz der Gesellschaft gesetzlich anerkannten Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle
dieses Tages der zeitlich vorhergehende Werktag. Bei der Einberufung zur Gesellschafterversammlung ist die Tagesordnung
bekannt zu geben; soll (nur oder auch) schriftlich abgestimmt werden, so sind Stimmzettel für die Beschlussfassung
über die Tagesordnung beizufügen.
5.
Die Gesellschafterversammlung wird von der geschäftsführenden Kommanditistin geleitet, die jedoch berechtigt ist, einen
geeigneten Dritten mit der Leitung zu beauftragen.
Anhang
159
6.
Jeder Kommanditist kann sich in der Gesellschafterversammlung durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen
Gesellschafter der Gesellschaft, seinen Ehepartner und Verwandte ersten Grades oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Angehörigen der rechtsberatenden oder wirtschaftsprüfenden Berufe vertreten lassen oder in dessen Beistand zur Gesellschafterversammlung erscheinen. Zulässig in diesem Sinne ist es auch, dass sich ein Treugeber
durch einen weiteren Treugeber oder aber einen Kommanditisten oder umgekehrt vertreten lässt.
§ 15Gegenstand der Gesellschafterversammlung
Die Gesellschafterversammlung ist insbesondere für folgende Beschlussfassungen zuständig:
1.
Änderungen des Gesellschaftsvertrags;
2.
Zustimmung zu außergewöhnlichen Entscheidungen und Geschäftsführungsmaßnahmen, die über den gewöhnlichen Betrieb der Gesellschaft hinausgehen oder für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind, insbesondere den zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäften gemäß § 13;
3.
Feststellung und Genehmigung des Jahresabschlusses für das vergangene Geschäftsjahr;
4.
Entlastung der Geschäftsführung;
5.
Wahl des Abschlussprüfers für den Jahresabschluss mit Ausnahme des ersten Abschlussprüfers (für das erste Geschäftsjahr wird ein Abschlussprüfer durch die Gründungskommanditisten bestimmt);
6.
Auflösung der Gesellschaft.
§ 16Beschlussfassung
1.
Bei der Beschlussfassung im kombinierten Verfahren sind nicht nur die Stimmen der auf der Gesellschafterversammlung
anwesenden Gesellschafter zu berücksichtigen, sondern auch die Stimmen der Gesellschafter, die ihre Stimme per
Stimmzettel vor Beginn der Gesellschafterversammlung der Gesellschaft zugesandt/übermittelt haben.
2.
Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der Anwesenden oder vertretenen Gesellschafter beschlussfähig.
3.
Außerhalb von Gesellschafterversammlungen können Beschlüsse wirksam nur unter den nachstehenden weiteren
Voraussetzungen gefasst werden:
a.
Die Geschäftsführung hat die Gesellschafter unter Angabe der jeweiligen Abstimmungsgegenstände nebst einer begründeten Stellungnahme sowie einer konkreten Beschlussempfehlung dazu zu einer Beschlussfassung bzw. Stimmabgabe unter Benennung eines oder mehrerer in diesem Gesellschaftsvertrag zugelassenen Kommunikations-
mittel aufzufordern.
b. Die Geschäftsführung hat ferner den Tag bekannt zu geben, bis zu dem die Stimmabgabe bei der Gesellschaft ein gegangen sein muss („Abstimmungsstichtag“).
160
4.
Nach dem Abstimmungsstichtag bei der Gesellschaft eingehende Stimmen gelten als Stimmenthaltungen. Die Auszählung
der Stimmen erfolgt durch die Geschäftsführung, die berechtigt ist, einen geeigneten Dritten mit der Auszählung zu beauftragen.
5.
Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen oder diesem Gesellschaftsvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes
bestimmt ist, bedürfen Gesellschafterbeschlüsse der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen
werden dabei nicht mitgezählt. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
6.
Beschlüsse zu § 13.2 lit. c. und d. sowie zu § 15 Ziff. 1 und § 15 Ziff. 6 bedürfen einer Mehrheit von mindestens 75 %
der abgegebenen Stimmen und der Zustimmung der Komplementärin, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden
kann. Eine Nachschusspflicht kann nur mit den Stimmen aller Kommanditisten beschlossen werden (Einstimmigkeit).
7.
Ein Bevollmächtigter, der mehrere Kommanditisten/Treugeber vertritt, kann für jeden von ihnen unterschiedlich abstimmen. Für ein und denselben Kapitalanteil kann dagegen nur einheitlich abgestimmt werden.
8.
Das Stimmrecht richtet sich nach dem Kapitalkonto I in der Weise, dass auf je volle EUR 100 Pflichteinlage eine Stimme entfällt.
9.
Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur binnen einer Ausschlussfrist von einem Monat nach Zugang
der Niederschrift (Protokoll) gemäß § 17 Ziff. 1 beim Kommanditisten/Treugeber durch eine Klage gegen die Gesellschaft geltend gemacht werden. § 167 ZPO (Rückwirkung der Zustellung) gilt entsprechend. Nach Ablauf der Frist gilt
ein etwaiger Mangel als geheilt.
§ 17Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse, Klagefrist
1.
Über die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse und über die außerhalb von Sitzungen gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift (Protokoll) anzufertigen. Der Leiter der Gesellschafterversammlung hat einen Protokollführer zu benennen. Die Niederschrift ist von dem Leiter der Gesellschafterversammlung und von dem Protokollführer
zu unterzeichnen und allen Gesellschaftern in Kopie zu übersenden.
2.
Beanstandungen gegen die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift bzw. der schriftlichen Mitteilung
des Abstimmungsergebnisses gemäß § 16 Ziff. 4 sind innerhalb von vier Wochen nach Absendung schriftlich gegenüber der Komplementärin zu erheben. Die nächste Gesellschafterversammlung entscheidet über die Begründetheit der
Beanstandung.
3.
Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses ist innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung durch Klage gegen die Gesellschaft geltend zu machen; nach Ablauf der Frist gilt ein Mangel als geheilt.
VI. Jahresabschluss, Ergebnisverteilung, Entnahmen, Vergütungen
§ 18Geschäftsjahr, Jahresabschluss
1.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr ist ein Rumpfgeschäftsjahr.
2.
Die Geschäftsführung hat innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen für das vorangegangene Geschäftsjahr
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung und Bilanzierung sowie der gesetzlichen Vorschriften
die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft aufzustellen sowie die für die Zwecke der Besteuerung maßgebliche Ergebnisermittlung durchzuführen.
3.
Die Kommanditisten haben ihre Sonderwerbungskosten, die ausschließlich im Rahmen der gesonderten und einheitlichen
Feststellung der Einkünfte der Fondsgesellschaft geltend gemacht werden können, bis spätestens zum 31. März des Folge
jahres der Fondsgesellschaft mitzuteilen und belegmäßig nachzuweisen. Nicht rechtzeitig mitgeteilte Sonderwerbungskosten
bleiben unberücksichtigt.
4.
Jahresabschluss und Buchführung werden durch den von der Gesellschafterversammlung gewählten Abschlussprüfer geprüft. Bis zur ersten Gesellschafterversammlung wird der Abschlussprüfer von der Geschäftsführung bestellt.
5.
Der geprüfte Jahresabschluss mit entsprechenden Erläuterungen über den Geschäftsverlauf und die Lage der Gesellschaft wird den Gesellschaftern mit der Einladung zur jährlichen ordentlichen Gesellschafterversammlung übersandt.
Anhang
161
6.
Änderungen der Jahresabschlüsse aufgrund einer steuerlichen Betriebsprüfung wirken für und gegen alle Gesellschafter.
§ 19Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen
1.
Bis zur Vollplatzierung der Gesellschaft gemäß § 4 Ziff. 1 erhalten die der Gesellschaft im Rahmen der Kapitalerhöhung
beitretenden Kommanditisten/Treugeber pro rata temporis ihrer Beteiligung (ab dem auf den Beitritt zur Gesellschaft
folgenden Monat) einen vom Ergebnis der Gesellschaft unabhängigen, jedoch auf das Ergebnis anzurechnenden Vorabgewinn i. H. v. 6 % p. a. der gezeichneten und geleisteten Pflichteinlage. Die geschäftsführende Kommanditistin hat
Anspruch auf einen ergebnisunabhängigen, jedoch auf das Ergebnis anrechenbaren Vorabgewinn in Höhe ihres Entnahmerechts gemäß § 20 Ziff. 2.
2.
Vorbehaltlich Ziff. 1 sind die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) und die geschäftsführenden Kommanditisten am Gewinn oder Verlust der Gesellschaft ebenso wenig beteiligt wie die Treuhandkommanditistin mit der
von ihr aus eigenem Vermögen erbrachten Pflichteinlage i. H. v. EUR 500.
3.
Vorbehaltlich Ziff. 1 werden Gewinn und Verlust – nach Berücksichtigung der Vergütungen gemäß § 21 – auf die Kommanditisten im Verhältnis ihrer Pflichteinlagen zum Gesamtkommanditkapital zum Zeitpunkt der Ausschüttung verteilt.
4.
Allen Kommanditisten werden Verlustanteile auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer Kommanditeinlage übersteigen, soweit sich aus § 19 Ziff. 1 nicht etwas anderes ergibt.
§ 20Entnahmen
1.
Die Gesellschaft zahlt – vorbehaltlich § 20 Ziff. 3 – die jährlich erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse des Kalenderjahres
an ihre Kommanditisten aus. Dies gilt auch dann, wenn ein Bilanzgewinn nicht ausgewiesen wird. Die erwirtschafteten
Geldüberschüsse werden in einer separaten Auszahlungsrechnung wie folgt ermittelt:
Jahresüberschuss/-fehlbetrag zuzüglich Jahresbetrag der Abschreibungen auf eventuelle Sachanlagen abzüglich Rückführungen von Fremdkapital abzüglich Zuführungen zur Liquiditätsreserve zuzüglich Entnahmen aus Liquiditätsreserve.
162
2.
Vorbehaltlich Satz 2 haben die im Rahmen der Kapitalerhöhung beitretenden Kommanditisten für den Zeitraum ab dem
auf den Beitritt folgenden Monatsersten bis zur Vollplatzierung der Gesellschaft Anspruch auf Ausschüttungen i. H. v. 6 %
p. a. ihrer gezeichneten und geleisteten Pflichteinlage. Die Ausschüttungen erfolgen in einem oder mehreren Beträgen
bis zum Ablauf des Geschäftsjahres nach Vollplatzierung der Gesellschaft, wobei die Geschäftsführung nach pflichtgemäßem Ermessen die Höhe der Teilbeträge und den Zeitpunkt der Ausschüttungen bestimmen kann. Die geschäftsführende Kommanditistin darf für den Zeitraum bis zur Vollplatzierung der Gesellschaft diejenige Liquidität entnehmen,
die nach Durchführung der Ausschüttungen an die beitretenden Kommanditisten gemäß Satz 1 verbleibt. Nach Abschluss der Zeichnungsfrist erfolgen Auszahlungen spätestens zum 31. März des Folgejahres, erstmals im Jahr 2011;
sie sind auch unterjährig – jedoch begrenzt auf maximal zwei Ausschüttungen jährlich – zulässig. Die Auszahlungen
werden auf die Kommanditisten im Verhältnis ihrer eingezahlten Pflichteinlagen gemäß Kapitalkonto I zum 31. Dezember verteilt.
3.
Soweit nicht abweichend geregelt, liegen Ausschüttungshöhe und Zeitpunkt der Ausschüttungen im alleinigen Ermessen
der Geschäftsführung. Die Geschäftsführung kann insbesondere angemessene Beträge des Gewinns und/oder der erwirtschafteten Geldüberschüsse ganz oder teilweise zur Risikovorsorge für etwaige Investitionen oder für zukünftige
Ausschüttungszwecke in eine gesamthänderisch gebundene Rücklage (Gewinnrücklage) einstellen bzw. der Liquiditäts
reserve zuführen.
4.
Entnahmen und Auszahlungen von erwirtschafteten Geldüberschüssen, die keinem handelsrechtlichen Gewinn entsprechen, führen nicht zu einem Wiederaufleben der Einlagenverpflichtung gegenüber der Gesellschaft. Auszahlungen
erfolgen zunächst aus der Pflichteinlage, danach aus der Haftsumme. Soweit Auszahlungen Rückzahlungen von Einlagen i.S.v. § 172 Abs. 4 HGB darstellen, lebt die Außenhaftung bis zu dem im Handelsregister eingetragenen Betrag der
Haftsumme kraft Gesetzes wieder auf.
§ 21Vergütungen
1.
Ab dem 1. Januar 2010 erhält die Komplementärin für die Übernahme des Haftungsrisikos und der Geschäftsführung eine Sondervergütung i. H. v. EUR 5.000 p. a. inkl. etwaig anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese ist jeweils am 30. Juni des Folgejahres zur Zahlung fällig.
2.
Ab dem 1. Januar 2010 erhält die geschäftsführende Kommanditistin für die laufende Geschäftsführung eine jährliche
Vergütung i. H. v. EUR 5.000 inkl. etwaig anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese ist jeweils am 30. Juni des Folgejahres zur Zahlung fällig.
Für die Fondseinrichtung im Jahr 2009 erhält die Treuhandkommanditistin eine Vergütung i. H. v. EUR 100.000 inkl.
etwaig anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese ist am 31. März 2010 zur Zahlung fällig.
Neben der vorstehenden einmaligen Vergütung erhält die Treuhandkommanditistin ab dem 1. Januar 2010 für die
laufende Verwaltung der Treugeber und Direktkommanditisten eine jährliche Vergütung i.H.v. 0,235 %, berechnet
auf das jeweilige Zeichnungsvolumen der Fondsgesellschaft zum Ende eines Kalenderjahres inkl. etwaig anfallender
gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese Vergütung ist jeweils zum 31. März des Folgejahres zur Zahlung fällig, erstmals am
31. März 2011.
3.
Die Vergütungen gemäß § 21 Ziff. 1 und § 21 Ziff. 2 sind, soweit die Liquidität der Gesellschaft die Zahlung dieser
Vergütungen nicht zulässt, so lange zinslos gestundet, bis die Gesellschaft über entsprechende Liquidität verfügt.
4. Die Vergütungen gemäß vorstehender § 21 Ziff. 1 und § 21 Ziff. 2 erhöhen sich jährlich um 2 % des jeweiligen Vor
jahresbetrags, erstmals ab dem 1. Januar 2011.
5.
Der Komplementärin und den geschäftsführenden Kommanditisten sind alle Aufwendungen zulasten des Ergebnisses der Gesellschaft zu erstatten, die ihnen durch ihre Tätigkeit in der Gesellschaft entstanden sind.
VII. Verfügungen, Tod eines Kommanditisten
§ 22Rechtsgeschäftliche Verfügungen über Gesellschaftsanteile
1.
Jede Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile oder einzelne Ansprüche
aus den Gesellschaftsanteilen bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Komplementärin. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Sämtliche Belastungen des Gesellschaftsanteils und Verfügungen, die zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung
von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führen, insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, sowie die
Bildung von Unterbeteiligungen sind unzulässig. Nachfolgende § 22 Ziff. 5 bleibt unberührt. Diese Beschränkung der
Übertragung oder sonstigen Verfügung gilt nicht bei Übertragungen von Gesellschaftsanteilen der Treuhandkommanditistin an Treugeber.
Jede beabsichtigte Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige Verfügung, insbesondere auch jede Belastung,
ist, soweit sie der Zustimmung der Komplementärin bedarf, dieser zur Erteilung der Zustimmung in angemessener Frist
vorab schriftlich anzuzeigen.
Die Verfügung kann nur zugunsten von Personen gemäß § 3 Ziff. 3 dieses Gesellschaftsvertrags und nur mit Wirkung
zum 31. Dezember des Kalenderjahres erfolgen, in dem die Verfügung erfolgt. Zur Belastung seines Gesellschaftsanteils
sowie zu Verfügungen über einzelne Rechte und Ansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis bedarf ein Kommanditist
der vorherigen Zustimmung der Komplementärin. Etwas anderes gilt nur, wenn der Kommanditist seinen Anteil an der
Gesellschaft als Sicherungsmittel für einen Kredit einsetzt, der ausschließlich zur Finanzierung der Pflichteinlage aus
diesem Gesellschaftsvertrag dient.
Anhang
163
2.
Der Rechtsnachfolger in einen Kommanditanteil übernimmt alle Rechte und Pflichten des ausscheidenden Gesellschafters aus diesem Gesellschaftsvertrag. Insbesondere die Gesellschafterkonten werden unverändert und einheitlich fortgeführt.
3.
Eine Verfügung über einen Teil eines Kommanditanteils ist ausgeschlossen, soweit dadurch Kommanditanteile unter
der in § 5 Ziff. 4 geregelten Mindestbeteiligung oder unter dem nach § 5 Ziff. 4 akzeptierten geringeren Betrag entstehen oder solche Kommanditanteile nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
4.
Die Kosten, die der Gesellschaft durch den Kommandit-/Treugeberwechsel entstehen (auch i. S. d. § 23), werden pauschal
mit 1 % des übertragenen bzw. des von der Verfügung betroffenen Beteiligungskapitals, maximal jedoch mit EUR 300
zuzüglich jeweils gültiger Umsatzsteuer pro Übertragung angesetzt und werden vom ausscheidenden sowie vom neu
beitretenden Gesellschafter als Gesamtschuldner geschuldet. Mit der Anteilsübertragung im Zusammenhang stehende
weitere Kosten der Gesellschaft für externe Berater, z. B. Steuerberater, fallen gleichfalls dem ausscheidenden sowie
dem neu beitretenden Gesellschafter als Gesamtschuldner zur Last. Die Gesellschaft ist berechtigt, diese Kosten mit
zukünftigen Auszahlungsansprüchen des Kommanditisten zu verrechnen.
5.
Abweichend von den vorstehenden Regelungen, ist es der Treuhandkommanditistin gestattet, ihren Kommanditanteil
ganz oder anteilig auf ihre Treugeber zu übertragen sowie Auszahlungsansprüche, Auseinandersetzungsguthaben und
Abfindungen, die ihr als Treuhandkommanditistin zustehen, jeweils anteilig an ihre Treugeber abzutreten. Die vorgenannten
Abtretungen und Übertragungen sind ohne gesonderte Zustimmung der Fondsgesellschaft und der geschäftsführenden
Kommanditistin zulässig.
§ 23Tod eines Kommanditisten
1. Stirbt ein Kommanditist, geht die Beteiligung auf seinen/seine Erben oder Vermächtnisnehmer über, es sei denn,
dass es sich bei dem/den Erben oder Vermächtnisnehmer/n um „ausgeschlossene Personen“ i. S. v. § 3 Ziff. 3 dieses
Vertrags handelt. Mit diesen Erben/Vermächtnisnehmern wird die Gesellschaft nicht fortgesetzt. Diese erhalten eine
Abfindung nach den Regelungen von § 26 dieses Gesellschaftsvertrags. Jeder Kommanditist hat dafür Sorge zu tragen,
dass im Falle der Aufteilung der Kommanditbeteiligung auf mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer kein Erbe oder
Vermächtnisnehmer einen Teil der Kommanditbeteiligung erwirbt, der unter der in § 5 Ziff. 4 geregelten Mindestbeteiligung
liegt und nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar ist. Wird die Gesellschaft mit den Erben bzw. Vermächtnisnehmern fortgesetzt, müssen sich die Erben bzw. Vermächtnisnehmer auf eigene Kosten durch Vorlage einer Ausfertigung eines
Erbscheins legitimieren; liegt ein solcher nicht vor, ist die Gesellschaft berechtigt, aber nicht verpflichtet, andere geeignete
Erbnachweise einzuholen.
2.
Steht ein Kommanditanteil mehreren Mitberechtigten (Erben bzw. Vermächtnisnehmern) ungeteilt zu, so sind diese verpflichtet, durch schriftliche Erklärung gegenüber der Gesellschaft zu Händen der Komplementärin einen gemeinsamen
Vertreter zur Ausübung ihrer Rechte aus dem Kommanditanteil, insbesondere zur Entgegennahme von Entnahmen, zu
bestellen. Bis zur Bestellung eines gemeinsamen Vertreters ruht das Stimmrecht, es sei denn, Beschlussgegenstand
ist die Änderung/Ergänzung des Gesellschaftsvertrags. Ebenfalls bis zur Bestellung eines gemeinsamen Vertreters ruhen
die sonstigen Gesellschafterrechte der betroffenen Kommanditisten in den Angelegenheiten, in denen sie nur von einem gemeinsamen Vertreter wahrgenommen werden können, mit Ausnahme der Beteiligung am Gewinn oder Verlust.
Die Fondsgesellschaft/Treuhandkommanditistin ist während dieses Zeitraums berechtigt, Auszahlungen an die Erben
unverzinslich einzubehalten.
3. Die Regelung aus § 22 Ziff. 4 gilt entsprechend. Daneben werden weitere im Zusammenhang oder aus Anlass des
Erbfalls der Gesellschaft entstehende Kosten für externe Berater, wie z. B. Übersetzer, Steuerberater, Rechtsanwälte,
von den Erben bzw. Vermächtnisnehmern ebenso geschuldet wie von der Gesellschaft für die Erben bzw. Vermächtnisnehmer verauslagte Kosten für Notare, Gerichte etc. Die Gesellschaft ist berechtigt, diese Kosten mit zukünftigen
Auszahlungsansprüchen des Kommanditisten zu verrechnen.
164
VIII. Dauer der Gesellschaft, Kündigung, Ausscheiden und Ausschluss von Gesellschaftern
§ 24Dauer der Gesellschaft, Kündigung
1.
Die Gesellschaft hat mit ihrer Eintragung in das Handelsregister begonnen und ist auf unbestimmte Zeit eingegangen.
Sie kann von den Kommanditisten/Treugebern erstmals mit einer Frist von zwölf Monaten zum 31. Dezember 2020
gekündigt werden; danach ist sie mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres kündbar.
2.
Die Komplementärin darf ihre Beteiligung erstmals mit einer Frist von zwölf Monaten zum 31. Dezember 2020 kündigen; danach ist die Beteiligung mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres kündbar. Weitere Bedingung für das Ausscheiden der Komplementärin ist, dass eine neue persönlich haftende Gesellschafterin zeitgleich zum Handels-
register angemeldet wird.
3.
Die geschäftsführenden Kommanditisten können ihre jeweilige Beteiligung unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Ende eines Kalenderjahres, erstmals zum 31. Dezember 2010, kündigen. Weitere Voraussetzung
für das jeweilige Ausscheiden ist, dass für den jeweils ausscheidenden geschäftsführenden Kommanditisten zeitgleich
zum Handelsregister der Eintritt eines neuen Kommanditisten angemeldet wird. Scheidet der einzige geschäftsführende
Kommanditist aus, muss zwingend eine natürliche Person als persönlich haftender Gesellschafter oder ein neuer geschäftsführender Kommanditist zum Handelsregister angemeldet werden.
4.
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Sie ist an die Gesellschaft zu richten. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung
ist der Eingang des Kündigungsschreibens bei der Gesellschaft maßgebend.
5.
Der kündigende Gesellschafter scheidet mit Ablauf der Kündigungsfrist aus der Gesellschaft aus, während die übrigen Gesellschafter die Gesellschaft fortführen.
6.
Die Treuhandkommanditistin hat das Recht, ihre treuhänderisch gehaltene Beteiligung (Pflicht- und Hafteinlage) jeweils
und auch mehrmals in dem Umfang herabzusetzen, in welchem Treugeber das Treuhandverhältnis gekündigt haben,
bzw. auf Treugeber, die in die Direktkommanditistenstellung wechseln, anteilig zu übertragen.
7.
Kündigt die Treuhandkommanditistin das mit einem Treugeber bestehende Treuhandverhältnis aus wichtigem Grund,
ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, ihre Einlage um einen Betrag in Höhe der Nominaleinlage des betroffenen
Treugebers durch schriftliche Erklärung gegenüber der Gesellschaft zu Händen der Komplementärin zu reduzieren.
Die Treuhandkommanditistin ist in diesem Fall auch berechtigt, ihre Einlage nur in Höhe der von diesem Treugeber
noch ausstehenden Einlage zu reduzieren. Anstatt ihre Einlage gemäß den beiden vorstehenden Sätzen zu reduzieren,
kann die Treuhandkommanditistin wahlweise in Höhe des jeweils gekündigten Betrags auch neue Treuhandverhältnisse
eingehen.
§ 25Ausscheiden von Gesellschaftern
1.
Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft aus, wenn das Gesellschaftsverhältnis von der Gesellschaft oder dem
Gesellschafter wirksam gekündigt worden ist. Im Falle der Kündigung scheidet der Gesellschafter automatisch mit Ablauf der Kündigungsfrist aus der Gesellschaft aus, während die übrigen Gesellschafter die Gesellschaft fortsetzen.
2.
Die Geschäftsführung ist unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich bevollmächtigt und ermächtigt, einen Gesellschafter durch einseitige, schriftliche und empfangsbedürftige Willenserklärung mit sofortiger Wirkung aus der Gesellschaft auszuschließen, wenn
a. über sein Vermögen oder seinen Nachlass das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder mangels Masse abgelehnt worden ist;
b. der Gesellschaftsanteil eines Gesellschafters und/oder damit verbundene Rechte von einem Gläubiger gepfändet werden und die Vollstreckungsmaßnahmen nicht innerhalb von sechs Monaten aufgehoben sind;
Anhang
165
c.
ein Gesellschafter seine gezeichnete Pflichteinlage zuzüglich Agio i. H. v. von 5 % der Pflichteinlage ganz oder teilweise trotz Mahnung und Fristsetzung durch die Gesellschaft nicht rechtzeitig geleistet hat und die Treuhandkommanditistin den Rücktritt vom Zeichnungsvertrag erklärt hat. Ein (Teil-)Ausschluss lediglich in Höhe der nicht oder nicht rechtzeitig geleisteten Einlage ist zulässig.
Vorstehendes gilt entsprechend, wenn ein Gesellschafter die gegenüber der Treuhandkommanditistin geschuldete
Zeichnungssumme (§ 4 Ziff. 5) ganz oder teilweise trotz Mahnung und Fristsetzung durch die Treuhandkommanditistin nicht geleistet und die Treuhandkommanditistin den Rücktritt vom Zeichnungsvertrag erklärt hat;
d. ein sonstiger wichtiger Grund vorliegt.
Der betroffene Gesellschafter scheidet automatisch mit Zugang der Ausschließungserklärung aus der Gesellschaft aus.
Die Ausschließungserklärung erfolgt an die der Gesellschaft zuletzt bekannten Anschrift.
3.
Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern von den verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt.
4.
Kündigt die Komplementärin die Gesellschaft, sind die übrigen Gesellschafter verpflichtet, eine natürliche oder juristische
Person als neuen Komplementär in die Gesellschaft aufzunehmen. Die geschäftsführende Kommanditistin wird der Gesellschafterversammlung in angemessener Frist einen geeigneten Kandidaten vorschlagen. Nach einem entsprechenden Beschluss der Gesellschafterversammlung ist die Geschäftsführung ermächtigt und verpflichtet, die neue Komplementärin in die Gesellschaft aufzunehmen.
5.
Scheidet die einzige Treuhandkommanditistin aus der Gesellschaft aus, ist die Komplementärin berechtigt und verpflichtet,
eine natürliche oder juristische Person als neue Treuhandkommanditistin in die Gesellschaft aufzunehmen. Hierzu hat
ausschließlich die Komplementärin den Treugebern in angemessener Frist einen geeigneten Kandidaten vorzuschlagen. Nach einem entsprechenden Beschluss der Treugeber, der in einer Versammlung der Treugeber oder im schriftlichen Verfahren mit einfacher Mehrheit zu fassen ist, ist die Komplementärin ermächtigt und verpflichtet, die neue Treuhandkommanditistin in die Gesellschaft aufzunehmen, sofern die neue Treuhandkommanditistin in die Rechte und
Pflichten des zwischen der Treuhandkommanditistin und der Geschäftsbesorgerin, der EINUNDZWANZIGSTE PAXAS
Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags eintritt. Der
Beschluss gilt für alle Treugeber, auch für die, die an der Abstimmung nicht teilgenommen oder dagegen gestimmt
haben. Treugebern, die gegen die Aufnahme einer neuen Kommanditistin gestimmt haben, verbleibt die Möglichkeit,
eine Direktbeteiligung an der Fondsgesellschaft zu begründen.
6.
Scheidet die geschäftsführende Kommanditistin aus der Gesellschaft aus, ist die Komplementärin ermächtigt und verpflichtet, eine geeignete juristische Person mit einer Haft- und Pflichteinlage, die der Höhe nach der der ausscheidenden geschäftsführenden Kommanditistin entspricht, in die Gesellschaft aufzunehmen.
7.
Die aus § 25 Ziff. 3, § 25 Ziff. 4, § 25 Ziff. 5 und § 25 Ziff. 6 resultierenden Kosten trägt die Gesellschaft.
IX. Auseinandersetzungsguthaben, Auflösung der Gesellschaft, Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren, Schlussbestimmungen
§ 26Auseinandersetzungsguthaben
1.
166
Scheidet ein Kommanditist aus der Gesellschaft aus, ohne dass die Gesellschaft mit seinem Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolger fortgesetzt wird, erhält der ausscheidende Gesellschafter als Abfindung für seinen Gesellschaftsanteil den
Betrag, der dem Verkehrswert seiner (anteiligen) Beteiligung entspricht, soweit sich aus der nachstehenden § 26 Ziff. 2
nicht ein anderes ergibt. Der Verkehrswert wird wie folgt ermittelt:
- Buchwert der anteiligen Beteiligung an der Objektgesellschaft
- zuzüglich anteiliger Gewinnrücklagen der Objektgesellschaft, soweit solche Gewinnrücklagen den Buchwert nicht
erhöht haben,
- zuzüglich anteiliger Liquiditätsrücklagen der Fondsgesellschaft
- abzüglich anteiliger Verbindlichkeiten.
2.
Streitigkeiten über die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens werden von einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Schiedsgutachter, der auch über die Kosten seiner Inanspruchnahme entsprechend
den Vorschriften der §§ 91 ff. ZPO zu befinden hat, für alle Beteiligten endgültig entschieden. Der Schiedsgutachter ist
auf Antrag auch nur eines Beteiligten vom Institut der Wirtschaftsprüfer e.V. in Düsseldorf zu benennen.
3.
Scheidet ein Kommanditist gemäß § 25 Ziff. 2 lit. a., b. oder d. aus der Gesellschaft aus, beträgt die Abfindung 80 % des nach § 26 Ziff. 1 zu berechnenden anteiligen Unternehmenswertes.
Wird ein Kommanditist gemäß § 25 Ziff. 2 lit. c. aus der Gesellschaft ausgeschlossen, bestimmt sich das Auseinandersetzungsguthaben nach dem Saldo der Kapitalkonten. Davon in Abzug zu bringen sind die bei der Gesellschaft bzw.
der Treuhandkommanditistin angefallenen Kosten im Zusammenhang mit dem Beitritt. Am Ergebnis sowie am Wert
des Unternehmens partizipiert der nach § 25 Ziff. 2 lit. c. ausscheidende Gesellschafter nicht. Soweit gesetzlich ein
höherer Wert vorgeschrieben ist, wird dieser geschuldet.
4. Die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens erfolgt in drei gleichen Jahresraten. Die erste Rate ist zwölf
Monate nach dem Ausscheiden des Gesellschafters fällig, nicht jedoch vor der verbindlichen Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens. Das Abfindungsguthaben ist in seiner jeweiligen Höhe vom Ausscheiden an mit 4 % p. a. zu
verzinsen. Die Gesellschaft ist berechtigt, die Abfindung unter Anrechnung auf die nächstfälligen Raten ganz oder teilweise vorzeitig auszuzahlen.
Wird die wirtschaftliche und insbesondere die Liquiditätslage der Gesellschaft durch die Auszahlung von Auseinandersetzungsguthaben innerhalb der genannten Fristen gefährdet, sind die Auseinandersetzungsguthaben im Laufe angemessener Fristen auszuzahlen. Führt die Auszahlung des festgestellten Auseinandersetzungsguthabens in einem Geschäftsjahr dazu, dass die verbleibenden Gesellschafter nur einen geringeren Betrag als die jeweils beschlossene
Ausschüttung entnehmen könnten, ist die Gesellschaft berechtigt, die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens
entsprechend anzupassen.
Jede persönliche Haftung der Gründungsgesellschafter sowie der übrigen Kommanditisten für die Abfindungsschuld
der Gesellschaft ist ausgeschlossen. Der Auszahlungszeitraum darf die Dauer von fünf Jahren nach Wirksamkeit des
Ausscheidens jedoch nicht überschreiten.
5.
Am Gewinn oder Verlust, der sich aus den am Tag des Ausscheidens schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der ausgeschiedene Gesellschafter nicht teil, soweit diese Geschäfte nicht bei der Bestimmung der Abfindung gemäß § 26 Ziff. 1 zu berücksichtigen sind.
6. Befreiung von den Gesellschaftsverbindlichkeiten oder Sicherheitsleistungen, z. B. für sein Auseinandersetzungs
guthaben, kann der ausgeschiedene Gesellschafter nicht verlangen.
7.
Änderungen der Jahresabschlüsse für die Zeit bis zum Ausscheiden des Kommanditisten lassen sein Auseinandersetzungsguthaben nach den vorstehenden Bestimmungen unberührt.
§ 27Auflösung der Gesellschaft
1.
Die Auflösung der Gesellschaft erfolgt nach entsprechendem Auflösungsbeschluss der Gesellschafter. Im Falle einer Auflösung ist die Gesellschaft durch die Geschäftsführung als Liquidatoren abzuwickeln und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten. Der Umfang ihrer Geschäftsführungsbefugnis wird durch die Auflösung der Gesellschaft nicht verändert.
2.
Die Geschäftsführung erhält für ihre Tätigkeit während der Liquidation eine Vergütung in entsprechender Anwendung
des § 21 Ziff. 1 und § 21 Ziff. 2. Die Vergütung der Treuhandkommanditistin bestimmt sich weiterhin auch während der Liquidation nach § 21 Ziff. 2. Die vorstehenden Vergütungen werden aus dem Gesellschaftsvermögen bezahlt.
Anhang
167
Wird das Objekt (die Immobilie) und/oder die Objektgesellschaft verkauft oder liquidiert, erhält die SIGNA Management
GmbH von der Fondsgesellschaft eine weitere Vergütung i. H. v. i.) 20 % oder, ii.) sollte die Rendite des Anlegers
über die Laufzeit seiner Beteiligung (berechnet nach der sog. internen Zinsfußmethode) 6 % p. a. unterschreiten,
10 % des Nettoverkaufsergebnisses auf Fondsebene, das die Objektgesellschaft an die Fondsgesellschaft auszahlt
oder das der Fondsgesellschaft im Falle der Veräußerung der Beteiligung von dritter Seite zufließt (Bemessungsgrundlage), inkl. einer etwaigen Umsatzsteuer, unter Berücksichtigung, dass im Fall i.) die Rendite aufgrund der Zahlung dieser Vergütung nicht unter 6 % IRR sinken kann. Die Bemessungsgrundlage ermittelt sich in beiden Fällen wie folgt:
Verkaufspreis
./. Revitalisierungsaufwand
./. Anschlussvermietungskosten
= Verkaufserlös
+ Liquiditätsreserve
./. Darlehensrückführung
./. Steuerlast in Belgien
= VERKAUFSERGEBNIS (Auszahlung an den Fonds)
./. Eigenkapitalrückzahlung
= NETTOVERKAUFSERGEBNIS auf Fondsebene
= Bemessungsgrundlage
Höhe der Vergütung (20 % bzw. 10 % der Bemessungsgrundlage)
3.
Der übrige Erlös wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten gegenüber Drittgläubigern und danach solche
gegenüber Gesellschaftern auszugleichen. Der verbleibende Liquidationsüberschuss wird an die Kommanditisten im
Verhältnis ihrer Kapitalkonten I verteilt. Eine Haftung der Komplementärin und/oder der geschäftsführenden Kommandi
tistin für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen ist ausgeschlossen.
§ 28Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Die Gesellschafter vereinbaren, bei allen Meinungsverschiedenheiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Gesellschaftsvertrag und dem damit begründeten Gesellschaftsverhältnis, die sie untereinander nicht bereinigen können, die
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. (www.ombudsstelle-gfonds.de) anzurufen. Das Schlichtungsverfahren richtet
sich nach der jeweils gültigen Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
§ 29Sonstiges
168
1.
Soweit in diesem Gesellschaftsvertrag bestimmt ist, dass Korrespondenz zwischen der Gesellschaft und den Kommanditisten bzw. Treugebern auf schriftlichem Wege zu erfolgen hat, kann diese Korrespondenz auch auf elektronischem
Wege erfolgen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass hierüber zuvor zwischen der Gesellschaft und dem jeweiligen
Kommanditisten bzw. Treugeber eine gesonderte schriftliche Einigung getroffen wird.
2.
Die Gesellschaft, die persönliche haftende Gesellschafterin und die Treuhandkommanditistin sind berechtigt, jedoch
nicht verpflichtet, fällige Zahlungsansprüche gegen Kommanditisten/Treugeber aus diesem Vertrag gegen Ansprüche
der Kommanditisten/Treugeber auf Auszahlungen aufzurechnen und hinsichtlich sonstiger Ansprüche gegen Kommanditisten/Treugeber ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf Auszahlungen geltend zu machen.
§ 30Schriftform
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform, soweit sie nicht durch Gesellschafterbeschluss nach den Bestimmungen dieses Vertrags getroffen werden. Genügen sie dieser Form nicht, so sind sie nichtig.
Dies gilt auch für diese Klausel selbst.
§ 31Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand, anwendbares Recht
1.
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam sein oder werden oder der Vertrag eine an sich notwendige Regelung
nicht enthalten, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrags nicht berührt. Anstelle der
unwirksamen Bestimmung oder zur Ausfüllung der Regelungslücke gilt diejenige rechtlich zulässige Bestimmung als
vereinbart, die soweit wie möglich dem entspricht, was die Vertragsparteien gewollt haben oder nach Sinn und Zweck
dieses Vertrags gewollt haben würden, wenn sie die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung gekannt bzw. die
Regelungslücke erkannt hätten.
2.
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten ist der Sitz der Gesellschaft, soweit
dies rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsverhältnis, wie z. B. Streitigkeiten im Zusammenhang mit Beitritt, Ausscheiden, Rechten und Pflichten von
Gesellschaftern und Gesellschafterbeschlüssen, können als Aktiv- oder Passivprozesse von der Gesellschaft selbst
geführt werden. Es gilt deutsches Recht.
Düsseldorf, den 5. März 2010
Michael Liebe
Geschäftsführender Kommanditist
SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH,
Treuhandkommanditistin,
vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten,
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiten
Geschäftsführer Frank Tölle
SIGNA Deutschland 01 GmbH, Komplementärin,
geschäftsführende Kommanditistin,
Anhang
169
Anlage 1 zum Gesellschaftsvertrag der SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG:
Treuhand- und Verwaltungsvertrag
zwischen dem jeweiligen
Anleger, der sich entsprechend dem Verkaufsprospekt in der Fassung vom 5. März 2010
– nachstehend „Verkaufsprospekt“ genannt – mittelbar über eine Treuhandkommanditistin an der SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG – nachstehend „Fondsgesellschaft“ oder „Gesellschaft“ genannt –
beteiligen will,
– nachstehend „Treugeber“ genannt –
und der
Freyung 3
A-1010 Wien
– nachstehend „Treuhandkommanditistin“ genannt –
Inhaltsverzeichnis
170
Präambel
171
§ 1 Vertragsschluss
171
§ 2 Gegenstand des Treuhandvertrags
172
§ 3 Rechtsverhältnisse; Weisungsrecht, Forderungsabtretung
172
§ 4 Zahlung der Einlage, Erhöhung des Kapitalanteils
173
§ 5 Pflichten der Treuhandkommanditistin; Information
174
§ 6 Sorgfaltspflicht, Haftung
175
§ 7 Freistellung der Treuhandkommanditistin
175
§ 8 Selbstkontrahieren
175
§ 9 Treugeberregister, Datenschutz
175
§ 10Ergebnisverteilung, Verteilung von Liquiditätsüberschüssen
176
§ 11Vergütungen der Treuhandkommanditistin
176
§ 12Personenmehrheit
176
§ 13Übertragung der Beteiligung
177
§ 14Tod eines Treugebers
177
§ 15Dauer, Beendigung und Umwandlung des Treuhandverhältnisses
178
§ 16Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
178
§ 17Mitwirkungspflichten
179
§ 18Schlussbestimmungen
179
Präambel
Die SIGNA 11 Brüssel Objekt Sirius Immobilienfonds GmbH & Co. KG ist im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRA 20657 eingetragen. Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung eigenen Vermögens durch Gründung
und Erwerb von Unternehmen sowie das Halten und Verwalten von Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere die
zukünftige gesellschaftsrechtliche Mehrheitsbeteiligung als beschränkt haftende Gesellschafterin an der H4 Invest SCS,
einer belgischen Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb, die Verwaltung und ggf. die spätere Veräußerung des in
Brüssel gelegenen Gewerbegebäudekomplexes SIRIUS sowie eines Pachtrechts am Grund und Boden, auf dem das
Gebäude errichtet wurde, ist („Objektgesellschaft“).
Treuhandkommanditistin der Fondsgesellschaft ist die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH. Die Stellung als Komplementärin der Fondsgesellschaft hat die SIGNA Deutschland 01 GmbH mit Sitz in Düsseldorf, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRB 51586, inne. Geschäftsführende Kommanditisten sind die SIGNA Management
GmbH, Freyung 3, A-1010 Wien, Handelsgericht Wien FN 242835 k, und Herr Michael Liebe, geschäftsansässig in der
Benrather Straße 18–20, 40213 Düsseldorf, beide mit einer Haft- und Pflichteinlage i. H. v. jeweils EUR 500. Die Treuhandkommanditistin hat eine Haft- und Pflichteinlage i. H. v. EUR 500 übernommen. Sie ist berechtigt, ihre Pflichteinlage
auf bis zu EUR 33.000.500 zu erhöhen. Die Hafteinlage wird mit Durchführung der Erhöhung der Pflichteinlage um
10 % des Erhöhungsbetrags erhöht. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Treuhandverhältnisse mit Treugebern
an Teilen der erhöhten Pflichteinlage und der korrespondierenden Hafteinlage zu begründen. Die Erhöhung der Pflichteinlage ist auf den 31. Dezember 2010 befristet („Zeichnungsfrist“).
Auf der Grundlage des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft in der im Verkaufsprospekt abgedruckten Fassung
(nachstehend kurz „Gesellschaftsvertrag“) und dieses Treuhand- und Verwaltungsvertrags (nachstehend kurz „Treu
handvertrag“) übernimmt die Treuhandkommanditistin für sämtliche Treugeber die Begründung und Verwaltung der
anteiligen Kommanditbeteiligungen an der Fondsgesellschaft und die Betreuung der Treugeber. Als Treugeber dieses
Vertrags werden neben den beitretenden Treugebern auch Kommanditisten bezeichnet, die von ihrem Recht nach § 6
Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags Gebrauch gemacht haben, auf welche die Bestimmungen dieses Vertrags entsprechend
angewendet werden. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, sich zur Erfüllung ihrer Leistungsverpflichtung nach
diesem Vertrag der EINUNDZWANZIGSTE PAXAS Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, als Geschäfts
besorgerin (nachstehend kurz „PAXAS“) zu bedienen.
In einer gesondert zu unterzeichnenden Beitrittserklärung bietet jeder Treugeber der Treuhandkommanditistin den Abschluss dieses Treuhandvertrags an. Mit Annahme des jeweiligen Angebots durch die Treuhandkommanditistin kommt
zwischen den einzelnen Treugebern und der Treuhandkommanditistin ein Treuhandverhältnis nach Maßgabe dieses
Vertrags zustande.
Die Treugeber beteiligen sich zunächst ausschließlich mittelbar, also als Treugeber, über die Treuhandkommanditistin
an der Gesellschaft. Die Aufnahme weiterer Treugeber in die Gesellschaft erfolgt daher zunächst gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags durch die einmalige oder mehrmalige Begründung von Treuhandverhältnissen und Erhöhung der
Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin.
Der von der Treuhandkommanditistin für den jeweiligen Treugeber treuhänderisch gehaltene Anteil an ihrer Einlage entspricht der in der Beitrittserklärung des Treugebers genannten Zeichnungssumme (ohne Agio). Eine Nachschusspflicht
besteht für die Treuhandkommanditistin und damit für die Treugeber nicht.
Die Rechtsbeziehungen zwischen Treugeber und Treuhandkommanditistin werden durch die nachfolgenden Regelungen bestimmt.
§ 1 Vertragsschluss
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung bietet der Treugeber der Treuhandkommanditistin den Abschluss dieses Vertrags
an. Der Treugeber ist an dieses Angebot acht Wochen, beginnend mit dem Tag der Unterzeichnung der Beitrittserklärung,
gebunden, es sei denn, er widerruft seine Beitrittserklärung nach Maßgabe der ihm erteilten Widerrufsbelehrung fristgerecht.
Anhang
171
Der Treuhandvertrag kommt zustande, sobald die Treuhandkommanditistin den ihr in der Beitrittserklärung des Treugebers
erteilten Auftrag, für ihn eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft zu begründen/erwerben, rechtsverbindlich angenommen
hat. Für die Wirksamkeit der Annahme genügen der Annahmestempel und eine Unterschrift eines Mitarbeiters der Treuhandkommanditistin auf der Beitrittserklärung. Der Treugeber verzichtet hiermit und in der Beitrittserklärung ausdrücklich
auf den Zugang der Annahmeerklärung. Die Treuhandkommanditistin hat jedoch den Treugeber von der erfolgten Annahme seiner Beitrittserklärung unverzüglich in Textform zu informieren. Das Informationsschreiben hat keine Rechtswirkungen.
§ 2 Gegenstand des Treuhandvertrags
1.
Der Treugeber beteiligt sich mit der in der Beitrittserklärung genannten Zeichnungssumme mittelbar an der Fondsgesellschaft. Die Beteiligung erfolgt zunächst in Form einer mittelbaren atypisch stillen Beteiligung. Die atypisch stille Beteiligung wandelt sich in eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung, sobald die Treuhandkommanditistin ihre
Beteiligung an der Gesellschaft um den jeweiligen Zeichnungsbetrag erhöht hat und mit der Haftsumme (10 % des
Zeichnungsbetrags) im Handelsregister der Fondsgesellschaft eingetragen ist.
2.
Die Treuhandkommanditistin erwirbt, hält und verwaltet ihre Kommanditeinlage an der Fondsgesellschaft mit Ausnahme
eines Betrages i. H. v. EUR 1.000 zunächst uneigennützig im eigenen Namen, aber im Auftrag, Interesse und für Rechnung des Treugebers („echte Treuhand“). Macht der Treugeber sein Recht zur Kündigung des Treuhandvertrags gemäß
Ziff. 15.2 geltend, wandelt sich die echte Treuhand in eine Verwaltungstreuhand, für die ebenfalls – soweit anwendbar –
die Bestimmungen dieses Vertrags gelten. Der Anteil des Treugebers an der Kommanditeinlage der Treuhandkommanditistin bemisst sich nach dem von dem Treugeber gezeichneten Beteiligungsbetrag. Die Rechte aus der Beteiligung
wird die Treuhandkommanditistin im gemeinschaftlichen Interesse aller Treugeber nach Maßgabe dieses Treuhandvertrags und des Gesellschaftsvertrags ausüben, sofern nicht die Treugeber von ihrem Recht Gebrauch machen, bestimmte
Rechte selbst auszuüben oder Weisungen erteilen. In diesen Grenzen handelt sie nach eigenem Ermessen.
3.
Die Beteiligung der Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft erfolgt nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft, welcher Grundlage und Bestandteil dieses Treuhandvertrags ist, und nach den Bestimmungen
dieses Vertrags. Für das Verhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin und dem Treugeber gelten ergänzend, soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Regelungen vorgesehen sind, entsprechend und sinngemäß die Regelungen
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, ihre Einlage bei der Fondsgesellschaft für eine Vielzahl von Treugebern treuhänderisch zu erwerben, zu halten und zu verwalten.
4. Die Zeichnungssumme eines Treugebers muss mindestens EUR 10.000 betragen und muss durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein. Die Mindesteinlage darf nur in Ausnahmefällen und nur mit Zustimmung der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft sowie der Treuhandkommanditistin, die insoweit nach ihrem Ermessen entscheiden, unterschritten werden. Die Mindestgrenze von EUR 10.000 gilt nicht für den zuletzt aufzunehmenden Treugeber.
§ 3 Rechtsverhältnisse; Weisungsrecht, Forderungsabtretung
172
1.
Im Außenverhältnis hält die Treuhandkommanditistin ihre Einlage im eigenen Namen als einheitlichen Kommanditanteil und wird als Kommanditistin in das Handelsregister der Fondsgesellschaft eingetragen.
2.
Im Innenverhältnis handelt die Treuhandkommanditistin im Auftrag und für Rechnung des jeweiligen Treugebers. Dies
gilt insbesondere für das Stimmrecht, die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen (einschließlich der stillen Reserven),
am Gewinn oder Verlust, an einem Abfindungsguthaben und an dem Liquidationserlös sowie für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte und die Möglichkeit, die Treugeberstellung auf Dritte zu übertragen. Die Stellung des Treugebers
entspricht daher wirtschaftlich der eines Kommanditisten der Fondsgesellschaft. Die rechtlichen und steuerlichen Folgen
der Beteiligung treten in der Person des Treugebers ein.
3.
Der Treugeber ist berechtigt, die sich aus der Beteiligung der Treuhandkommanditistin ergebenden Gesellschafterrechte,
soweit sie seinen Gesellschaftsanteil betreffen, unmittelbar gegenüber der Gesellschaft sowie Dritten geltend zu machen
und wahrzunehmen. Die Vermögensrechte der Treuhandkommanditistin werden an die Treugeber in Höhe ihres
jeweiligen Anteils an der treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung abgetreten. Mitgliedschaftsrechte werden
den Treugebern, soweit möglich und zulässig, zur Ausübung überlassen. Die Treugeber nehmen die Abtretung an.
4.
Sämtliche Gesellschafterrechte, insbesondere das Stimmrecht, übt die Treuhandkommanditistin entsprechend den
Weisungen des Treugebers aus, soweit er diese nicht selbst ausübt. Der Treugeber hat insoweit das Recht, der Treuhandkommanditistin jederzeit schriftliche Weisungen bezüglich seiner Beteiligung zu erteilen. Weisungen brauchen
nicht befolgt zu werden, wenn durch ihre Befolgung der Gesellschaftsvertrag verletzt würde.
5.
Vor Ausübung des Stimmrechts bei Gesellschafterbeschlüssen der Fondsgesellschaft sind von der Treuhandkommanditistin – schriftlich zu erteilende – Weisungen der Treugeber zu beachten, in welcher Weise die Treuhandkommanditistin
ihr Stimmrecht ausüben soll, wenn der Treugeber nicht selbst an der Gesellschafterversammlung bzw. an dem schriftlichen Abstimmungsverfahren teilnimmt. Zu diesem Zweck fordert die Treuhandkommanditistin den Treugeber zeitgleich
mit der Einladung zur Gesellschafterversammlung bzw. mit der Aufforderung zur Stimmabgabe im schriftlichen Verfahren
dazu auf, bis spätestens zwei Tage vor der Gesellschafterversammlung bzw. zwei Tage vor Ablauf der Frist zur Stimm
abgabe eine diesbezügliche Weisung abzugeben. Werden Weisungen nicht erteilt, enthält die Treuhandkommanditistin
sich der Stimme, indem sie mit „Enthaltung“ stimmt.
6.
Der Treugeber ist berechtigt, an der Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen und das auf seinen treuhänderisch
gehaltenen Anteil an der Einlage entfallende Stimmrecht selbst auszuüben oder sich entsprechend den Regelungen
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft (§ 14 Ziff. 6 und § 16 Ziff. 7) vertreten zu lassen. Der Treugeber hat seine
Absicht, an der Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen bzw. sich durch einen Dritten vertreten zu lassen, der
Treuhandkommanditistin unter Wahrung einer Frist von zwei Wochen vor der Gesellschafterversammlung oder, im Falle
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung, mit der in der Einladung genannten Frist schriftlich anzuzeigen.
Die Treuhandkommanditistin zeigt die Übertragung des Stimmrechts der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
unter Offenlegung der persönlichen Daten des Treugebers aus dem Treugeberregister (vgl. § 9 ) an und veranlasst die
direkte Zusendung aller Beschlussunterlagen an den Treugeber. Findet ein schriftliches Abstimmungsverfahren statt,
werden alle Treugeber zum Zwecke der Abstimmung ebenso wie die übrigen Gesellschafter von der geschäftsführenden Kommanditistin direkt schriftlich zur Stimmabgabe aufgefordert.
7.
Übt die Treuhandkommanditistin das Stimmrecht in den Gesellschafterversammlungen aus, so tut sie dies ausschließlich
unter Berücksichtigung der Weisungen und der Interessen des Treugebers sowie unter Beachtung seiner und ihrer gesellschafterlichen Treuepflichten gegenüber den übrigen Gesellschaftern. Nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft (§ 16 Ziff. 7 Satz 1) ist der Treuhandkommanditistin bei Gesellschafterversammlungen die gespaltene Stimmabgabe gestattet.
8. Die Treuhandkommanditistin tritt hiermit dem Treugeber sämtliche Vermögensrechte aus der für ihn treuhänderisch
gehaltenen Kommanditbeteiligung, insbesondere die Rechte aus der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, am Gewinn oder Verlust, an beschlossenen Ausschüttungen (Entnahmerechte), an einem Auseinandersetzungsguthaben und
einem Liquidationserlös der Fondsgesellschaft, in dem Umfange ab, wie diese dem Treugeber nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags und dieses Treuhandvertrags gebühren. Der Treugeber nimmt die Abtretung mit Vertragsunterzeichnung an. Die Treuhandkommanditistin zeigt der Fondsgesellschaft die Abtretung an.
Die Abtretung ist auflösend bedingt durch eine Beendigung des Treuhandvertrags.
Die Treuhandkommanditistin bleibt ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
Die Treuhandkommanditistin ist verpflichtet, die Ausschüttungen und sonstigen Zuflüsse gemäß den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrags an den Treugeber weiterzuleiten.
§ 4 Zahlung der Einlage, Erhöhung des Kapitalanteils
1.
Die Treugeber sind gemäß den Vorgaben in der Beitrittserklärung zu den genannten Zahlungszielen zur Zahlung der
Anhang
173
Zeichnungssumme zuzüglich Agio i. H. v. 5 % der Pflichteinlage auf das in der Beitrittserklärung angegebene Konto
verpflichtet.
2.
Erfüllt der Treugeber die in der Beitrittserklärung übernommene Verpflichtung zur Leistung seines Beteiligungsbetrags
zuzüglich Agio trotz Mahnung und Fristsetzung nicht oder nicht in voller Höhe, ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, Verzugszinsen zu berechnen sowie das Treuhandverhältnis zu kündigen. Auf rückständige Zahlungen können ab
Fälligkeitstermin – ohne dass es einer vorherigen Mahnung bedarf – Verzugszinsen von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) p. a. verlangt werden. Sofern und soweit die Fondsgesellschaft entsprechende Ansprüche
nach dem Gesellschaftsvertrag direkt geltend macht, ist die Geltendmachung eigener Ansprüche der Treuhandkommanditistin ausgeschlossen.
§ 5 Pflichten der Treuhandkommanditistin; Information
1.
Die Treuhandkommanditistin hat sich gemäß § 6 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft zum treuhänderischen
Halten ihrer Einlage für die Treugeber verpflichtet. Sie hat das Treuhandvermögen getrennt von ihrem sonstigen Vermögen
zu halten. Nach Kündigung des Treuhandvertrags zur Begründung einer Direktbeteiligung verwaltet sie die Beteiligung
des früheren Treugebers nach den entsprechend anwendbaren Bestimmungen dieses Vertrags. In diesem Rahmen
übernimmt sie folgende Leistungen:
a. Prüfung der eingehenden Beitrittserklärungen der Treugeber und deren Annahme, soweit eine ordnungsgemäße Beitrittserklärung und der Nachweis über die Legitimationsprüfung nach Geldwäschegesetz vorliegen und objektiv kein wichtiger Grund der Annahme der jeweiligen Beitrittserklärung entgegensteht;
b. die Einrichtung einer EDV-gestützten Erfassung der Zeichnerdaten einschließlich branchenüblicher Zusatzfunktionen
(wie z. B. Data Mining) und die laufende Zeichnerverwaltung;
c. Überwachung der fristgerechten Einzahlung der nach der jeweiligen Beitrittserklärung zu leistenden Zeichnungssumme nebst Agio sowie ggf. die Durchführung der entsprechend unverzüglich zu erklärenden Mahnungen gegenüber den Treugebern;
d. Abwicklung des anlegerbezogenen Zahlungsverkehrs;
e. anlegerbezogene Korrespondenz und Aktenführung; insbesondere Erstellung und Versendung schriftlicher Mitteilungen an die Treugeber über die Höhe der auf sie entfallenden Auszahlungen der Liquiditätsüberschüsse sowie der auf sie entfallenden steuerlichen Ergebnisse und über die Auswertung von Betriebsprüfungsergebnissen;
f. Organisation und Durchführung von Treugeberbeschlüssen im schriftlichen Verfahren sowie im sog. kombinierten Ver-
fahren gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft sowie von Treugeberversammlungen;
g.
174
Durchführung der erforderlichen Maßnahmen bei Übertragung; Belastung von Kommanditanteilen bzw. Treuhandkommanditanteilen, z. B. im Wege des Verkaufs, der Erbfolge oder der Schenkung bzw. bei sonstigen Verfügungen über Kommanditanteile bzw. Treuhandkommanditanteile; hierzu zählt insbesondere die Einholung der zur Eintragung in das Handelsregister erforderlichen Unterlagen. Dabei besteht für die Treuhandkommanditistin keine Verpflichtung, die rechtliche Wirksamkeit von Übertragungen bzw. deren steuerlichen Folgen für die Kommanditisten oder die Treugeber oder deren Erben zu prüfen oder entsprechende Verträge zu erstellen;
h. Überwachung und Begleitung von Anteilsübertragungen.
2.
Die Treuhandkommanditistin unterrichtet den Treugeber über alle die Kommanditbeteiligung betreffenden wesentlichen Vorgänge, von denen er Kenntnis erlangt hat.
3.
Auf Verlangen des Treugebers gibt die Treuhandkommanditistin ihm Auskunft und nimmt die Kommanditistenrechte in der Gesellschaft wahr.
4.
Dem Treugeber ist der Gesellschaftsvertrag bekannt. Ferner ist dem Treugeber bekannt, dass zwischenzeitlich verschiedene Verträge abgeschlossen wurden, über die der Treugeber entsprechend § 13 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrags in
Verbindung mit diesem Vertrag Auskunft verlangen kann. Die Zustimmung der Treuhandkommanditistin zu diesen Verträgen wird mit dem Abschluss dieses Vertrags genehmigt.
§ 6 Sorgfaltspflicht, Haftung
1.
Die Treuhandkommanditistin verpflichtet sich, die gemäß § 5 übernommenen Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmanns zu erledigen. Sie ist berechtigt und verpflichtet, alle Geschäfts- und Rechtshandlungen vorzunehmen, die
im Interesse der Fondsgesellschaft bzw. der Treugeber zur Durchführung der nach § 5 bestimmten Leistungen erforderlich sind. Die einschlägigen Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft sind zu beachten.
2.
Schadensersatzansprüche des Treugebers – gleich aus welchem Rechtsgrund, auch aus Vertragspflichtverletzungen –
verjähren in drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht gesetzlich eine kürzere Verjährung
vorgeschrieben ist. Der Treugeber hat Schadensersatzansprüche innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Erlangung der Kenntnis von dem Schaden gegenüber der Treuhandkommanditistin schriftlich geltend zu machen.
Abweichend von dem Vorstehenden, bleibt es bei der gesetzlichen Verjährungsfrist bei Schäden aus der Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit.
3.
Die Treuhandkommanditistin übernimmt keine Haftung für den Eintritt der vom Treugeber mit seiner Beteiligung ggf.
angestrebten steuerlichen und/oder wirtschaftlichen Folgen sowie für den Erfolg der Investitionen der Fondsgesellschaft und für den Eintritt der vom Treugeber oder der Fondsgesellschaft verfolgten wirtschaftlichen Ziele.
§ 7 Freistellung der Treuhandkommanditistin
1.
Der Treugeber stellt die Treuhandkommanditistin von allen Verbindlichkeiten frei, die bei pflichtgemäßer Erfüllung dieses
Vertrags und des Gesellschaftsvertrags im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verwaltung der treuhänderisch
gehaltenen Kommanditbeteiligung stehen. Hiervon ausgenommen sind die laufenden Kosten der Verwaltung, die mit
der Vergütung gemäß § 11 abgegolten sind.
2.
Die Freistellungsverpflichtung des Treugebers ist auf den in der Beitrittserklärung genannten Beteiligungsbetrag begrenzt.
Soweit der Treugeber diesen Betrag auf das Konto der Fondsgesellschaft eingezahlt hat, ist er zu einer Freistellung der
Treuhandkommanditistin mit der nachstehend dargelegten Ausnahme nicht mehr verpflichtet. Die Freistellungsverpflichtung des Treugebers lebt in entsprechender Anwendung der §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1, 4 HGB anteilig – im Verhältnis seines Beteiligungsbetrags zur Einlage der Treuhandkommanditistin – wieder auf, wenn und soweit die ins
Handelsregister eingetragene Hafteinlage der Treuhandkommanditistin an diese zurückbezahlt wird, die Treuhandkommanditistin Gewinnanteile entnimmt, während ihr Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der Hafteinlage herabgemindert ist, oder ihr Kapitalanteil durch die Entnahme unter den Betrag der Hafteinlage herabgemindert wird.
3.
Im Falle einer Inanspruchnahme der Treuhandkommanditistin durch Gläubiger der Fondsgesellschaft aufgrund der gesetzlichen Kommanditistenhaftung kann die Treuhandkommanditistin die Weiterleitung von Auszahlungen an den Treugeber davon abhängig machen, dass dieser bis zur Höhe der auf ihn entfallenden Freistellungsverpflichtung der Treuhandkommanditistin Sicherheit leistet.
§ 8 Selbstkontrahieren
Die Treuhandkommanditistin ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
§ 9 Treugeberregister, Datenschutz
1.
Die Treuhandkommanditistin führt über alle Treugeber ein Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten. Dieses Register enthält folgende Mindestangaben: Namen, Vornamen, Geburtsort, Wohnort, Staatsangehörig
keit(en), Bankverbindung, Finanzamt, Steuernummer bzw. persönliche Identifikationsnummer der Finanzverwaltung,
soweit schon vorhanden, sowie die jeweilige Beteiligungshöhe.
Anhang
175
2.
Der Treugeber hat keinen Anspruch darauf, dass ihm die Treuhandkommanditistin Angaben über die übrigen Treugeber
macht. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Angaben aus dem Treugeberregister im erforderlichen Umfang offen
zulegen, falls die Offenlegung gegenüber dem zuständigen Finanzamt, dem das Investitionsvorhaben der Fondsgesellschaft
finanzierenden Kreditinstitut oder einem anderen Kreditinstitut im Zusammenhang mit der Eigenkapitalfinanzierung erfolgt.
Gegenüber als Berater der Gesellschaft tätig werdenden Personen, die gesetzlich zur Berufsverschwiegenheit verpflichtet
sind, ist die Treuhandkommanditistin ebenso zur Offenlegung von Daten aus dem Treugeberregister berechtigt.
3. Der Treugeber ist verpflichtet, der Treuhandkommanditistin und/oder der geschäftsführenden Kommanditistin der
Fondsgesellschaft Änderungen der Daten zu seiner Person oder zur rechtlichen Inhaberschaft der Treugeberbeteiligung
unverzüglich schriftlich mitzuteilen.
4.
Der Treugeber nimmt zustimmend davon Kenntnis, dass zur Verwaltung seiner Beteiligung sowie zu seiner Betreuung
die auf der Beitrittserklärung zu seiner Person und seiner Beteiligung enthaltenen Angaben entsprechend den Regelungen
des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) durch die Treuhandkommanditistin oder die mit der Geschäftsbesorgung insoweit beauftragte PAXAS erhoben, verarbeitet und/oder genutzt werden. Es gelten insoweit die Bestimmungen der § 11
Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrags.
§ 10Ergebnisverteilung, Verteilung von Liquiditätsüberschüssen
1.
Im Innenverhältnis wird der Treugeber so gestellt, als sei er unmittelbar Kommanditist der Gesellschaft, und die Treuhandkommanditistin gibt alles, was sie in Bezug auf die treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen erlangt hat – mit Ausnahme
ihrer Vergütung –, insbesondere Gewinn- oder Liquiditätsauszahlungen sowie Abfindungsguthaben, unverzüglich an
den jeweiligen Treugeber heraus.
2.
Für die Gewinn- und Verlustverteilung sowie die Verteilung von Liquiditätsüberschüssen des steuerlichen Ergebnisses
sowie für Vorabauszahlungen gelten § 19 und § 20 des Gesellschaftsvertrags entsprechend, mit der Maßgabe jedoch,
dass an die Stelle der fest eingezahlten Kapitalkonten I gemäß § 7 Ziff. 1 lit. a. des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft die eingezahlten Nominalbeträge (ohne Agio) der beteiligten Treugeber treten.
3.
Die Fondsgesellschaft ist gemäß § 18 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft nur verpflichtet, die bis
zum 31. März des Folgejahres nachgewiesenen Sonderwerbungskosten der Treugeber im Rahmen der Steuererklärungen
geltend zu machen. Der Einzelnachweis der Sonderwerbungskosten für einen ggf. erforderlichen Einspruch gegen den
Feststellungsbescheid des für die Gesellschaft zuständigen Finanzamts obliegt den Treugebern.
§ 11Vergütungen der Treuhandkommanditistin
1.
Die Treuhandkommanditistin erhält für ihre Treuhandtätigkeit die im Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft ausgewiesene Vergütung.
2.
Zusätzliche Leistungen der Treuhandkommanditistin zugunsten eines einzelnen Treugebers werden bei entsprechender
(mündlicher oder schriftlicher) Beauftragung diesem gesondert in Rechnung gestellt. Insoweit ist die Treuhandkommanditistin im Zusammenwirken mit der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zur Verrechnung mit Ansprüchen des
Treugebers, z. B. auf Auszahlungen, berechtigt.
§ 12Personenmehrheit
176
1.
Soweit die Treuhandkommanditistin eine Treugeberbeteiligung nach Maßgabe dieses Vertrags für mehrere Personen
gleichzeitig hält, übernehmen diese sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag und aus dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft als Gesamtschuldner mit der Maßgabe, dass Tatsachen, die nur hinsichtlich eines Gesamtschuldners
vorliegen oder eintreten, für oder gegen jeden von ihnen wirken.
2.
Zur Wahrnehmung der Rechte aus diesem Vertrag hat die Personenmehrheit einen Bevollmächtigten (gemeinsamer
Vertreter) zu bestimmen. Dieser wird insbesondere sämtliche Erklärungen und Schriftstücke für die Personenmehrheit
mit rechtsverbindlicher Wirkung entgegennehmen. Die Abgabe von Erklärungen einschließlich der Stimmrechtsausübung
wird ebenfalls von dem gemeinsamen Vertreter durchgeführt. Bis zur Benennung eines gemeinsamen Vertreters gegen
über der Treuhandkommanditistin ruhen sämtliche Rechte aus der treuhänderisch gehaltenen Beteiligung.
3.
Solange ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt ist, ruhen die Stimmrechte und die sonstigen Gesellschafterrechte der
betroffenen Treugeber in den Angelegenheiten, in denen sie nur durch einen gemeinsamen Vertreter wahrgenommen
werden können, mit Ausnahme der Beteiligung am Gewinn oder Verlust; die Treuhandkommanditistin ist während dieses
Zeitraums jedoch berechtigt, Ausschüttungen an die Personenmehrheit unverzinslich einzubehalten.
§ 13Übertragung der Beteiligung
1.
Jede Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige Verfügung über die Beteiligung des Treugebers oder einzelne
Ansprüche daraus bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Komplementärin und der Treuhandkommanditistin. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden.
2.
Sämtliche Belastungen der Beteiligung des Treugebers und Verfügungen, die zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führen, insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, sowie
die Bildung von Unterbeteiligungen sind unzulässig.
3.
Jede beabsichtigte Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige Verfügung, insbesondere auch jede Belastung,
ist, soweit sie der Zustimmung der Komplementärin bedarf, dieser zur Erteilung der Zustimmung in angemessener Frist
vorab schriftlich anzuzeigen.
4.
Die Verfügung kann nur zugunsten von Personen gemäß § 3 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags und nur mit Wirkung zum
31. Dezember des Kalenderjahres erfolgen, in dem die Verfügung erfolgt. Zur Belastung seines Gesellschaftsanteils sowie
zu Verfügungen über einzelne Rechte und Ansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis bedarf ein Treugeber der vorherigen Zustimmung der Komplementärin und der Treuhandkommanditistin. Etwas anderes gilt nur, wenn der Treugeber seinen Anteil als Sicherungsmittel für einen Kredit einsetzt, der ausschließlich zur Finanzierung der Zeichnungssumme dient.
5. Mit der Übertragung der Beteiligung gehen die Rechte und Pflichten des Treugebers aus dem Treuhandverhältnis –
auch soweit sie vor der Übertragung entstanden sind – auf seinen Rechtsnachfolger über. Jeder Treugeber erklärt sich unwiderruflich damit einverstanden, dass die Rechte anderer Treugeber auf Dritte übergehen können.
6.
Im Falle einer Übertragung hat der Treugeber der Treuhandkommanditistin der Fondsgesellschaft sämtliche in § 9 Ziff. 1
genannten Daten des Rechtsnachfolgers sowie sämtliche weitere gesetzlich – insbesondere im Rahmen des Geldwäschegesetzes – vorgeschriebene Angaben unverzüglich schriftlich mitzuteilen.
7.
Eine Verfügung über einen Teil eines Kommanditanteils ist ausgeschlossen, soweit dadurch Kommanditanteile unter
der in Ziff. 5.4 geregelten Mindestbeteiligung entstehen oder solche Kommanditanteile nicht durch 1.000 ohne Rest
teilbar sind.
8.
Die Kosten, die der Gesellschaft durch den Treugeberwechsel entstehen, werden pauschal mit 1,0 % des Beteiligungsbetrags, maximal jedoch mit EUR 300 zuzüglich jeweils gültiger Umsatzsteuer pro Übertragung, angesetzt und werden
vom ausscheidenden sowie vom neu beitretenden Treugeber als Gesamtschuldner geschuldet.
§ 14Tod eines Treugebers
1.
Im Falle des Todes eines Treugebers geht die Beteiligung auf seinen/seine Erben oder Vermächtnisnehmer über, es sei
denn, dass es sich bei dem/den Erben oder Vermächtnisnehmer/n um „ausgeschlossene Personen“ im Sinne von § 3
Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags handelt. Die Erbfolge ist durch Vorlage einer Ausfertigung des Erbscheins nachzuweisen.
Liegt ein solcher nicht vor, ist die Fondsgesellschaft berechtigt, aber nicht verpflichtet, andere geeignete Erbnachweise
zu akzeptieren. Solange die Legitimation des oder der Erben bzw. Vermächtnisnehmer/s nicht nachgewiesen ist, bestimmen
sich die Rechte der vorgenannten Personen nach § 23 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrags.
Anhang
177
2.
Alle Kosten, die im Zusammenhang mit einem Beteiligungswechsel durch Erbfolge anfallen, tragen die Erben. Daneben gilt die Regelung aus § 23 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags entsprechend.
§ 15Dauer, Beendigung und Umwandlung des Treuhandverhältnisses
1.
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet mit dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin aus der Fondsgesellschaft, soweit die Treugeber nicht nach Maßgabe von § 25 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft eine neue Treuhandkommanditistin bestellen, oder mit Abschluss der Liquidation der Fondsgesellschaft (Vollbeendigung). Der Treugeber ist in diesem Fall berechtigt und verpflichtet, die gesellschaftsvertraglichen
Auseinandersetzungsansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.
2.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Im Fall einer
solchen Kündigung ist die Treuhandkommanditistin verpflichtet, ihre treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung
unverzüglich in entsprechendem Umfang herabzusetzen und den entsprechenden Teil auf den Treugeber zu übertragen.
Die Kündigung des Treuhandvertrags durch den Treugeber ist jederzeit mit der Maßgabe möglich, dass (i) eine wertgleiche Direktbeteiligung als unmittelbarer Kommanditist an der Gesellschaft begründet wird sowie (ii) zugunsten der
persönlich haftenden Gesellschafterin zeitlich vor Ausspruch der Kündigung des Treuhandverhältnisses eine unwiderrufliche,
über den Tod hinausgehende, notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht gemäß § 6 Ziff. 4 des Gesellschaftsvertrags
erteilt wird, die die Komplementärin zu allen Registeranmeldungen ermächtigt, an denen ein Kommanditist mitzuwirken
hat. Die für die Handelsregistervollmacht entstehenden Kosten trägt der Treugeber; alle übrigen mit der Begründung
der Direktbeteiligung verbundenen Kosten trägt die Gesellschaft. Die Treuhandkommanditistin verwaltet auch die Beteiligung der Direktkommanditisten. Der Treuhandvertrag wird als Verwaltungstreuhand unter entsprechender Anwendung
der Vorschriften dieses Vertrags fortgeführt. Die Treuhandkommanditistin wird in diesem Fall weiterhin die Kommanditbeteiligung nach den Regelungen dieses Vertrags betreuen. Die in diesem Vertrag zwischen der Treuhandkommanditistin und dem Treugeber geregelten Rechte und Pflichten gelten dann in entsprechender Weise fort, soweit sich nicht
aus der Natur der dann unmittelbaren Beteiligung des Treugebers an der Beteiligungsgesellschaft zwingend etwas anderes ergibt.
Die Treuhandkommanditistin ist bis auf jederzeit möglichen schriftlichen Widerruf bevollmächtigt, das Stimmrecht der
unmittelbar beteiligten Treugeber bei Gesellschafterversammlungen der Beteiligungsgesellschaft auszuüben. Hierbei ist
sie im Innenverhältnis insbesondere an die Bestimmungen des § 3 dieses Vertrags bezüglich der einzuholenden und zu
befolgenden Weisungen gebunden. Das Recht der unmittelbar an der Beteiligungsgesellschaft beteiligten Kommanditisten, ihr Stimmrecht selbst oder durch einen anderen Vertreter auszuüben, bleibt unberührt.
3.
Abgesehen von den vorstehenden Kündigungsrechten kann der Treugeber das Treuhandverhältnis nur kündigen, wenn
er als Kommanditist zur Kündigung seiner Gesellschafterstellung in der Gesellschaft berechtigt wäre.
Die Treuhandkommanditistin überträgt bereits hiermit für den Fall, dass die Treuhandkommanditistin aus der Fondsgesellschaft ausscheidet und nach § 25 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrags keine neue Treuhandkommanditistin bestellt
wird, ihren Kommanditanteil auf die Treugeber im Verhältnis der für diese treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen, und
zwar unter Aufteilung in entsprechende einzelne Beteiligungen.
Die Übertragung erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung der jeweiligen Treugeber im Wege der
Sonderrechtsnachfolge im Handelsregister. Die Treugeber nehmen diese Übertragung an. In diesem Fall endet der
Treuhandvertrag mit Wirksamkeit der Übertragung.
§ 16Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
1.
178
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der Fondsgesellschaft aus, ist die Komplementärin gemäß § 25 Ziff. 5 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft berechtigt und verpflichtet, eine juristische Person als neue Treuhandkommanditistin in die Fondsgesellschaft aufzunehmen. Der hierfür erforderliche Beschluss der Treugeber ist mit einfacher
Mehrheit zu fassen. Das Stimmrecht richtet sich nach dem Kapitalkonto I in der Weise, dass auf je EUR 100 Pflichteinlage
eine Stimme entfällt (vgl. § 16 Ziff. 8 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). Das Treuhandverhältnis wird
sodann mit der neu gewählten Treuhandkommanditistin fortgesetzt, und zwar von allen Treugebern, auch wenn diese
nicht mitgestimmt oder dagegen gestimmt haben. Den Treugebern, die nicht mitgestimmt oder dagegen gestimmt
haben, verbleibt das Recht zur Kündigung des Treuhandvertrags aus wichtigem Grund zur Begründung einer unmittelbaren Kommanditbeteiligung gemäß § 15 Abs. 3 dieses Vertrags. Wird eine neue Treuhandkommanditistin nicht bestellt,
werden die Treugeber gemäß § 6 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft in Höhe der von ihnen übernommenen Beteiligungsbeträge direkt als Kommanditisten ins Handelsregister eingetragen.
2.
Die geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft führt die Abstimmung über die Bestellung der neuen
Treuhandkommanditistin durch. Für das Abstimmungsverfahren gelten im Übrigen die Regelungen des § 16 des
Gesellschaftsvertrags über Abstimmungen im schriftlichen Verfahren entsprechend.
§ 17 Mitwirkungspflichten
Die Treugeber sind verpflichtet, der Treuhandkommanditistin alle personenbezogenen Daten sowie alle Informationen
zur Verfügung zu stellen, die die Treuhandkommanditistin aufgrund rechtlicher Bestimmungen oder interner Vorgaben
benötigt.
§ 18Schlussbestimmungen
1.
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform; dies gilt insbesondere auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses.
2.
Erfüllungsort und ausschließlicher Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsgesellschaft, soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Der Vertrag unterliegt ausschließlich dem deutschen Recht.
3. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden oder nicht durchgeführt
werden oder sollte der Vertrag lückenhaft sein oder werden, so wird der Vertrag dadurch in seinem übrigen Inhalt nicht
berührt. Die unwirksame Bestimmung bzw. die lückenhafte Regelung gilt vielmehr als durch eine solche Vorschrift ersetzt
bzw. ausgefüllt, die der von den Parteien tatsächlich bzw. mutmaßlich beabsichtigten Regelung in gesetzlich zulässiger
Weise wirtschaftlich am nächsten kommt.
............................................., den ........................
............................................., den ........................
..............................................................................
..............................................................................
Anleger
Anhang
179
x Impressum x
Anbieterin des Beteiligungsangebots
D-40213 Düsseldorf
Telefon:+49 211 1664000-0
Telefax: +49 211 1664000-9
E-Mail: [email protected]
180

SIGNA 11 Brüssel

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