Protokoll

Transcrição

Protokoll

STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
SITZUNGS–
Sitzung des Bauausschusses
am 18. Dezember 2012
PROTOKOLL
Nr. 79/1.376
Beginn der Sitzung: 16.30 Uhr
Ende der Sitzung: 18.10 Uhr
Ort der Sitzung: Historisches Rathaus, Zimmer 4
Anwesend:
Ratsherr Leve
Bürgervorsteher Köhnke
Ratsherr Kracht (i. V. f. Ratsherrn Busch)
Ratsherr Sieberns
Ratsherr Doll
Herr Mohr
Herr Hüser
Ratsherr Peters (i. V. f. Herrn Olsen)
Herr Kruck
Beratende Mitglieder:
Ratsherr Wudtke
Ratsherr Blaschke
Es fehlten:
Ferner anwesend:
Ratsherr Lutz
Ratsherr Wolter
Bürgermeister Dr. Koeppen
Frau Bühse
Herr Buurman
Frau Loescher
Frau Esselborn-Große
Herr Schöniger
Herr Th. Carstens
Herr Voigt, Architekten-Contor AC
Frau Rohwer, Architekten-Contor AC
Herr Schwormstede, Büro Architektur + Planung
Bürger
Presse
Protokollführer/in:
Herr Vock
Unterschrift des/r Vorsitzenden bzw. Vertreters/Vertreterin:
Unterschrift des/r Protokollführers/Protokollführerin:
gez. Joachim Leve
gez. Sönke Vock
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
Seite ____
Bauausschuss
18.12.2012
Ratsherr Leve als Vorsitzender begrüßte die Anwesenden zur letzten Bauausschusssitzung
in diesem Jahr und gab traditionsgemäß einen kleinen Imbiss aus.
Es wurde beschlossen, die Tagesordnungspunkte 1 bis 5 a öffentlich und die Tagesordnungspunkte 5 b und 6 nichtöffentlich zu beraten.
Abstimmungsergebnis:
TOP 1
einstimmig
Einwohnerfragestunde
Fragen von Einwohnern wurden nicht gestellt.
TOP 2
Einrichtung eines barrierefreien Standesamtes innerhalb des
Historischen Rathauses sowie der ehemaligen Hausmeisterwohnung
Frau Rohwer und Herr Voigt vom Architekten-Contor AC erläuterten anhand einer Powerpoint-Präsentation die beabsichtigte Umnutzung der ehemaligen Hausmeisterwohnung und
den barrierefreien Umbau des Historischen Rathauses. Die Powerpoint-Präsentation wird
per E-Mail übersandt.
Das jetzige Trauzimmer und die übrigen Büros des Standesamtes sind derzeit nicht barrierefrei zu erreichen. Durch einen Plattform-Aufzug zwischen Erd- und Hauptgeschoss wird das
Hauptgeschoss barrierefrei erreichbar. Dieser Aufzug soll im Bereich der ehemaligen Hausmeisterwohnung installiert werden; er bietet Platz für Rollstuhlfahrer mit einer Begleitperson.
Die Alternative, die Büros des Standesamtes im Hauptgeschoss unterzubringen, wird verworfen, da aufgrund der vorhandenen Stuckdecken (Denkmalschutz) die beiden Fraktionsräume nicht durch Trennwände geteilt werden können. Insofern läuft die Planung darauf hinaus, das Trauzimmer und eine Wartezone in den beiden Fraktionsräumen unterzubringen.
Die Umbaumaßnahmen sind mit der Denkmalpflegebehörde abgestimmt.
Die Umbaukosten werden ca. 200.000 Euro betragen (s. Anlage). Hierin ist berücksichtigt,
dass diverse Türen für die Benutzung durch Rollstuhlfahrer verbreitert werden müssen. Da
derzeit lediglich ein Haushaltsansatz von 140.000 Euro zur Verfügung steht, wird die Angelegenheit abschließend dem Finanzausschuss am 18.02.2013 vorgelegt.
Aus der Mitte des Bauausschusses wurde darauf hingewiesen, dass auch das Zimmer 4
bzw. der Ständesaal bei Fraktionssitzungen in größerer Runde genutzt werden könnten.
Ferner wurde als Problem angesprochen, dass der Plattform-Aufzug im Bereich des jetzigen
Tisch- und Stuhllagers am Hauptgeschoss andockt. Der Raum des Tisch- und Stuhllagers
wird dringend benötigt, da der Ständesaal mehrmals im Jahr für andere Veranstaltungen leer
geräumt werden muss.
Der Bauausschuss nimmt von der vorgestellten Planung Kenntnis.
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
TOP 5 a
Seite ____
Bauausschuss
18.12.2012
Informationen und Anfragen - Öffentlicher Teil -
Straßenbeleuchtung im Fasanenweg
Ratsherr Wudtke fragte nach dem Stand der Umrüstung auf eine effizientere LEDBeleuchtung.
Verwaltungsseitig wurde geantwortet, dass sich der Vorgang in Bearbeitung befindet.
Verkehrskollaps am 20.11.2012
Alle in Frage kommenden Signalanlagen, deren Funktion Einfluss auf den Verkehr nordwestlich der Bahnhofstraße haben könnten, liefen an diesem Tag störungsfrei. Nach Rücksprache bei der Polizeidirektion ist dort weder ein Verkehrskollaps registriert noch sind Unfälle
bekannt geworden, die zu einem Kollaps hätten führen können.
Am 19.11.2012 war dagegen die A 23 zeitweise gesperrt, so dass es zu Verkehrsbeeinträchtigungen gekommen ist.
TOP 5 b
Informationen und Anfragen - Nichtöffentlicher Teil -
Zu diesem TOP lagen keine Wortbeiträge vor.
TOP 6
Einwendungen gegen die Niederschrift über die Sitzung des
Bauausschusses vom 04.12.2012
Einwendungen wurden nicht erhoben.
__________________________________________________________________________
Die MitarbeiterInnen des Bauamtes
wünschen ein frohes Weihnachtsfest
und einen guten Rutsch ins Jahr 2013.
Konzeptplanung Umstrukturierung Standesamt, Altes Rathaus, Itzehoe
Dezember 2012
LUFTBILD
ALTES RATHAUS RÜCKSEITE
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
DIPL. ING. RONALD VOIGT
FREISCHAFFENDER ARCHITEKT
Dezember 2012
Aufgabenstellung:
Das 6WDQGHVDPWGHU6WDGW,W]HKRHLVWELVODQJLP2EHUJHVFKRVVGHV*HElXGHVÄ$OWHV5DWKDXV³von Itzehoe untergebracht. Die
Erschließung ist nicht barrierefrei, der Zugang ist nur über eine Treppe möglich. Das dortige Trauzimmer ist mit ca. 25 qm für
Hochzeitsgesellschaften zu klein. Die Räumlichkeiten des Standesamtes sollen innerhalb des Gebäudes besser untergebracht
und barrierefrei zugängig gemacht werden. Es ist ein durch die Denkmalpflege genehmigungsfähiges Konzept zu erstellen.
TREPPENHAUS
STANDESAMT
OBERGESCHOSS BESTAND
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Für die Unterbringung des
Standesamtes stehen zukünftig zur
Verfügung:

im Erdgeschoss die ehemalige, zur
Zeit leer stehende Hausmeisterwohnung

im EG ein kleiner Abstellraum

im Hauptgeschoss zwei zur Zeit noch
genutzte Fraktionsräume und ein Teil
des Stuhllagers
ERDGESCHOSS
Das vorgegebene
Raumprogramm ist in
innerhalb der zur Verfügung
stehenden Flächen in Form
von zwei Varianten auf eine
Machbarkeit zu prüfen.
Die vorhandene Büromöblierung ist vollständig
unterzubringen.
HAUPTGESCHOSS
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Raumprogramm:
Raum
Trauzimmer
Teeküche
Umkleide (für
Standesbeamte)
Büro 1 (Doppelbüro)
Büro 2 (Einzelbüro)
Büro 3 (Einzelbüro)
Archiv (ggf. Aufteilung
in 2 Archivräume)
Garderobe (für
Hochzeitspaar)
Wartezone 1
(Standesamt)
Wartezone 2
(Trauungen)
WC-Anlagen
1 Kopierer
1 m breit (mit Einzug)
0,6 m tief
Erforderliche Größe / erforderliche
Einrichtung / Nutzung
Variante A
Trauzimmer EG,
Standesamt OG
Standesbeamter/in, Hochzeitspaar, bis 20 Gäste EG
entfällt;
kleine Einfachspüle, Kühlschrank, Platz für
Kaffeemaschine, Oberschränke für
Bestandsteeküche
Kaffeegeschirr
nutzen
Tür mit WC-Beschlag; Belüftung mindestens
bevorzugt im Bereich
über Lüftungsgitter im Türblatt; evtl. verzichtbar des Standesamtes
siehe Möblierungsbestand
OG
OG
OG
wie Planzeichnung 100.001 v. 30.08.2011
OG
Variante B
Trauzimmer OG,
Standesamt EG
OG
EG
ggf. nur Spiegel, Garderobenhaken und kl.
Ablage innerhalb Wartezone 2 anordnen
6 Sitzplätze für Wartende
EG
OG
OG
EG
8 Sitzplätze für Wartende
EG
OG
Nutzung der im Hause vorhandenen sanitären
Einrichtungen
Standort ausreichend belüftet (möglichst über
Fenster), nicht in Flucht- und Rettungswegen
Bestand
Bestand
OG
EG
bevorzugt im Bereich
des Standesamtes
EG
EG
EG
EG
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Bestands-Büromöbel:
Anzahl
Abmessung (m) b x t
Büro 1 (Frau Cornelsen und Frau Grüneklee)
Schrank
Regal
Auszugsregal
Schrank
Schreibtisch
Druckertisch
Beistelltisch (für Besucher, seitlich an den Schreibtischen angestellt)
Schiebetürschrank
4
2
2
2
2
1
1
1
0,95 x 0,42
1,00 x 0,42
0,78 x 0,78
1,20 x 0,42
2,00 x 1,00
0,80 x 0,60
1,20 x 0,60
1,60 x 0,40
Büro 2 (Frau Block)
Schrank
Regal
Schrank
Schrank
Druckertisch
Schreibtisch
Beistelltisch (für Besucher, seitlich an den Schreibtisch angestellt)
Rollcontainer
1
4
0
1
1
1
1
1
1,00 x 0,45
1,00 x 0,45
0,95 x 0,42
1,20 x 0,42
0,60 x 0,60
2,00 x 1,00
0,80 x 0,60
0,44 x 0,80
Büro 3 (Frau Dietz)
Schrank
Schrank
Schreibtisch (mit integrierten Beistelltisch)
Druckertisch
4
2
1
1
0,95 x 0,42
1,20 x 0,42
2,70 x 1,35
0,60, x 0,60
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Ein Trauzimmer im
Hauptgeschoss in
unmittelbarer Nähe der
repräsentativen Freitreppe
ist wünschenswert, da diese
von den Hochzeitspaaren
gerne z.B. als Kulisse für
Fotos genutzt wird.
Für das Standesamt ist eine uneingeschränkte Barrierefreiheit unabdingbar (zahlreiche BürgerInnen mit Rollatoren,
Kinderwagen, Rollstühlen oder Gebrechlichkeit u.ä.). Für ein Trauzimmer hingegen ist die Erreichbarkeit über einen
Plattformaufzug aus dem anderen Gebäudeteil heraus akzeptabel.
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Die derzeitigen
Fraktionszimmer im
Hauptgeschoss sollen aus
denkmalpflegerischer und
architektonischer Sicht in
ihrem Raumzuschnitt
(Raumgröße und
Deckenhöhe) nicht verändert
werden. Insbesondere das
Zimmer zum Markt hin kann
wegen der dortigen
Stuckdecke nicht durch
Zwischenwände geteilt
werden. Dieses Zimmer
besitzt zudem eine
Raumqualität, die sich als
Trauzimmer geradezu
anbietet.
SÜDLICHES
FRAKTIONSZIMMER
STUCKDECKE FRAKTIONSZIMMER MARKTSEITE
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
'DV8QWHUEULQJHQGHV5DXPSURJUDPPHVÄ6WDQGHVDPW³LQGHQEHLGHQ)UDNWLRQVUlXPHQZlUHDEHUQXUP|JOLFK
wenn entweder das Zimmer zur Marktseite unterteilt wird oder Archiv und Kopierer anderweitig untergebracht
werden. Letzteres ist für die Organisationsabläufe im Standesamt nicht akzeptabel. Auch müssen alle Büros nah
beieinander liegen, ein Verteilung auf zwei Geschosse ist nicht möglich. Es sind aufgrund datenschutzrechtlicher
Belange drei separate Büroräume unabdingbar, so dass keine Zusammenlegungen zu Gemeinschaftsbüros
erfolgen darf. (LQ5DXPSURJUDPPÄ9DULDQWH$6WDQGHVDPWLP+DXSWJHVFKRVV³NDQQVRPLWQLFKW
umgesetzt werden.
Æ Æ Æ Das Standesamt kann nur im Erdgeschoß
(ehemalige Hausmeisterwohnung) angeordnet werden.
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Das dargestellte Konzept berücksichtigt die Belange sowohl der Denkmalpflege als auch der Nutzer und erfordert nur
behutsame Eingriffe in die derzeitige Gebäudegestaltung.
Im Erdgeschoss wird in der bisherigen Hausmeisterwohnung das barrierefrei erreichbare Standesamt eingerichtet. Auch wenn
aus denkmalpflegerischer Sicht der ehemalige Wachraum im erdgeschossigen Anbau besser in gesamter Größe genutzt wäre,
kann eine nutzungsgeschuldete Unterteilung in zwei Räume akzeptiert werden.
Wichtig ist, dass die Türöffnung vom Markt erhalten bleibt. Akzeptabel ist, dass diese Tür nicht als Zugang genutzt wird.
Der Zugang zum Standesamt durch
neue Tür im Haupttreppenraum wird
symmetrisch zu der Bestandstür
gegenüber angeordnet ± augenscheinlich war die geplante Tür
im Ursprung bereits vorhanden
gewesen, dies ist aus denkmalpflegerischer Sicht positiv zu
werten.
Eine Umwandelung des derzeitigen
Fensters (Erdgeschoss Westfassade
Ständehaus) zum Gartenhof hin als
Notausgang / 2. Rettungsweg aus
dem Standesamt heraus wurde durch
die Denkmalpflege
als zustimmungsfähig beschieden. Der
derzeitige Außenzugang zum ehemaligen
Abstellraum der Hausmeisterwohnung
kann in Abstimmung mit der Denkmalpflege
geschlossen werden.
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Im Hauptgeschoss werden die beiden derzeitigen Fraktionszimmer im
Hauptgeschoss als Trauzimmer und Warteraum Trauzimmer umgenutzt, letzterer
mit der Option einer Doppelnutzung als Fraktionszimmer o.ä. Gegen eine
JHPHLQVDPH1XW]XQJGHV:DUWHUDXPHVÄ7UDX]LPPHU³DXFKDOV)UDNWLRQV]LPPHU
hat das Standesamt grundsätzliche keine Einwände. Terminliche Überschneidungen können durch Abstimmungen vermieden werden.
Der bereits vorhandene Garderobenbereich steht auch für
Trauungen zur Verfügung.
Dezember 2012
Durch den Einbau eines
Plattform-Aufzuges zwischen
Erd- und Hauptgeschoss wird
das Hauptgeschoss barrierefrei erreichbar.
Die Türen im Verlauf vom
Aufzug zum Traubereich
weisen derzeit nicht die gem.
DIN 18040-1 notwendigen
Durchgangsbreiten von 90 cm
im Lichten auf. Erforderliche
Umbaumaßnahmen sind
denkmalpflegerisch zustimmungsfähig unter der
Voraussetzung einer VorabAbstimmung der Ausführungsplanung. Eine Unterschreitung
der Durchgangsbreite an der
Flurtür zum Ost-Treppenhaus
durch die unterste Stufe der
Geschosstreppe wird als
akzeptabel betrachtet, da der
Greifraum von Rollstuhlfahrern
nicht betroffen ist.
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Die Räume im Obergeschoss bleiben weiterhin nur über eine Treppe
erreichbar. Hier sind Nutzungen zum Beispiel als Fraktions- oder
Besprechungsräume möglich.
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Grobkostenschätzung brutto
Barrierefreier Zugang Standesamt und Hauptgeschoss,
einschl. Plattformaufzug
ca. 79.433 ¼
ca. 7.140 ¼
Herrichten Traubereich (2 ehemalige Fraktionszimmer, Hauptgeschoss)
ca. 66.045 ¼
Herrichten Standesamt (ehemalige Hausmeisterwohnung)
Herrichten Außenanlagen
ca. 6.367 ¼
Einbauten, Einrichtung, Ausstattung
ca. 4.522 ¼
Brandschutz
ca. 3.927 ¼
Baunebenkosten (Statik, TGA-Planung, Architektenleistungen, Gebühren usw.),
ca. 33.467 ¼
pauschal ca. 20% der Baukosten (167.434 ¼)
Projektleitungskosten / Bauherrenkosten
nicht erfasst
Baunebenkosten
Kosten brutto, gesamt (gerundet)
ca.
ca. 200.000 ¼
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Dezember 2012
Ende der Präsentation
Danke für ,KUH$XIPHUNVDPNHLW«
«XQGIURKH:HLKQDFKWHQ
AC
ARCHITEKTEN CONTOR
Sitzungsvorlage
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
TOP: 3
Sitzung des Bauausschusses
am 18. Dezember 2012
Amt/Abteilung:
Bauamt/Stadtplanungsabteilung
Empfehlung zur Beratung des
TOP:
vertraulich
nicht vertraulich
Seite:
Art der Behandlung:
Beschlussempfehlung an die Ratsversammlung
endgültige Beschlussfassung
Anhörung/Information
Aktenzeichen:
Anlagen:
601.03
Erläuterungsbericht „Untersuchungskonzept Innenentwicklung“
Betreff:
Untersuchungskonzept „Innenentwicklungspotenziale in Itzehoe“
hier: Vorstellung der Ergebnisse
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss nimmt von den Ergebnissen zum Untersuchungskonzept „Innenentwicklungspotenziale in Itzehoe“ Kenntnis und billigt die Handlungsempfehlungen.
Die letztendlichen Entscheidungen zu verschiedenen im Konzept aufgezeigten Flächenpotenzialen für Wohnen, Mischnutzung oder Gewerbe sind im Rahmen der konkreten Betrachtung jedes einzelnen Falls zu treffen.
Abweichender bzw. ergänzender Beschluss/ Empfehlung:
Verweisung an andere Ausschüsse:
Mitwirkung anderer Ämter?
Nein
Ja:
Beratungsergebnis:
öffentlich
nichtöffentlich
Nein
Ja:
in das Berichtswesen aufzunehmen
lt. Beschlussvorschlag
abweichender/ergänzender Beschluss
Freigabe der Sitzungsvorlage für die Internetpräsentation durch den
Nein
Ja
Bgm. o.V. Amtsleiter
Itzehoe, Datum
Unterschrift Bürgermeister/Amtsleiter
04.12.12
gez. Koeppen
Gegenzeichn.
Amtsleiter
o.V.i.A.
einstimmig
mit Stimmenmehrheit:
8 Ja-Stimmen
- Nein-Stimmen
1 Enthaltung
Beglaubigt:
gez. S. Vock
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
Erläuterungen
Seite ____
Bauausschuss
18.12.2012
TOP 3
Hintergrund
Seit Jahren wird das Thema Flächenverbrauch in Gemeinden und Städten diskutiert. Dennoch werden in Deutschland immer noch täglich bis zu 70 ha an landwirtschaftlichen oder
naturnahen Flächen bebaut. Gleichsam verfügen viele Kommunen, wie auch die Stadt Itzehoe, über zahlreiche nicht bebaute Flächen, Baulücken oder minder genutzte Grundstücke
innerhalb ihres Siedlungsbereichs.
Zudem ist die Stadt Itzehoe hinsichtlich einer baulichen Weiterentwicklung aufgrund der naturräumlichen sowie gebietskörperschaftlichen Gegebenheiten immer mehr an ihre Grenzen
gestoßen. Vor diesem Hintergrund und zugunsten von Nachhaltigkeit sowie Ressourcenschutz ist es erstrebenswert, die Nutzung von Flächenreserven im Siedlungskontext zu fördern.
Eine wesentliche Grundlage für diese Bestrebungen stellt das nunmehr vorliegende flächendeckende „Untersuchungskonzept Innenentwicklungspotenziale“ dar. In diesem werden die
vorhandenen Flächenpotenziale für Wohnen, Mischnutzungen und Gewerbe systematisch
erfasst und planerisch bewertet.
Das Büro Architektur + Stadtplanung aus Hamburg wurde mit der Zusammenstellung des
Untersuchungskonzepts beauftragt; das Land Schleswig-Holstein hat über das Ministerium
für Energiewende, Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume im Juli 2012 eine Förderung
des Projektes bewilligt.
Das Grundkonzept zur Innenentwicklungspotenzialerhebung sowie erste Ergebnisse sind
dem Bauausschuss in seiner Sitzung am 25.09.2012 unter TOP 6 ausführlich vorgestellt
worden.
Wesentliche Ergebnisse aus dem Untersuchungskonzept
Im Untersuchungskonzept wurden die verschiedenen Bauflächenpotenziale im städtebaulichen Innenbereich ermittelt und - je nach baurechtlichem Status - in Flächentypen eingeteilt.
Am Beispiel für die Wohnbaupotenzialflächen verdeutlicht heißt dies:
Flächentyp W 1
Potenzialflächen mit bestehendem Baurecht (rechtskräftige B-Pläne
bzw. § 34 BauGB)
Flächentyp W 2
Potenzialflächen innerhalb in Aufstellung befindlicher B-Pläne
Flächentyp W 3
Bisher anderweitig ausgewiesene bzw. genutzte Potenzialflächen
(„Suchräume“)
Das mittels der Untersuchung erhobene Wohnbauflächenpotenzial auf W1 Flächen liegt bei
etwa 500 Wohneinheiten. Aufgrund von eigentumsrechtlichen und städtebaulichen Gegebenheiten besteht jedoch nur für ca. 25 % hiervon (bei großen Bemühungen bis zu 50 %)
tatsächlich eine kurz- oder mittelfristige Realisierungschance. Das realistische Potenzial liegt
demnach bei 150 - 200 Wohneinheiten.
Bei den W 2 Flächen liegt das Potenzial bei ca. 120 Wohneinheiten.
Auf den W 3 Flächen, die als Suchräume zu verstehen sind, wurde ein Potenzial von ca. 560
Wohneinheiten (WE) grob abgeschätzt. Um diese Flächen für eine wohnbauliche Entwicklung zu mobilisieren sind im weiteren für jeden einzelnen Fall eingehende Betrachtungen und
Abwägungsentscheidungen sowie konkrete Bauleitplanungen erforderlich.
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
Erläuterungen
Seite ____
Bauausschuss
18.12.2012
TOP 3
Der grob prognostizierte Wohnungsgesamtbedarf der Stadt Itzehoe bis 2020 liegt bei etwa
500 Wohneinheiten. Dieser Bedarf kann durch die angenommenen Wohnbaupotenziale aus
den W 1 Flächen (ca. 150 bis 200 WE) und den W 2 Flächen (ca. 120 WE) nur teilweise gedeckt werden.
In Abhängigkeit von der tatsächlichen Aktivierbarkeit der unter W 1 und W 2 genannten Potenziale verbleibt demnach bis 2020 ein Restbedarf von ca. 200 Wohneinheiten, die vornehmlich im Eigenheimsegment anzusiedeln sind. Dieser Restbedarf ließe sich über eine
Überplanung und Mobilisierung von Flächen des Typs W 3 decken.
Im Übrigen wird auf den als Anlage beigefügten Erläuterungsbericht verwiesen. Hierin werden die Ergebnisse des Untersuchungskonzepts zusammenhängend dargestellt, die Flächenpotenziale für Misch- und Gewerbeflächen ebenfalls behandelt und Handlungsempfehlungen aufgeführt.
Der Erläuterungsbericht wird durch insgesamt 7 gesamtstädtische, großmaßstäbliche Planzeichnungen (tlw. größer als A 0-Format) ergänzt, in denen die einzelnen Flächenpotenziale
näher betrachtet und kommentiert werden. Diese Pläne werden während der Sitzung ausgehängt und erläutert. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Unterlagen nach Absprache
mit der Stadtplanungsabteilung dort einzusehen. Zusätzlich werden die Planzeichnungen
digital an die Mitglieder des Bauausschusses sowie die Ratsmitglieder versandt.
Im Übrigen werden die Untersuchungsergebnisse und Handlungsempfehlungen während der
Sitzung zusammenfassend erläutert.
Beschlussvorschlag und weitere Verwendung
Das vorliegende Untersuchungskonzept soll künftig als verwaltungsinterne Arbeitsgrundlage
dienen. Dabei entfaltet die Untersuchung keine Rechtswirkung und nimmt insbesondere
auch nicht die jeweils erforderliche aktuelle, vorhabenbezogene planungsrechtliche Einschätzung zu einzelnen Flächen vorweg.
Das Untersuchungskonzept und das dazu gehörige, fortschreibbare Bauflächenkataster stellen ein ausgesprochen sinnvolles und hilfreiches Instrumentarium zur Veranschaulichung
von Flächenpotenzialen, d. h. potenziellen Entwicklungsstandorten, dar. Hiermit wird der
Verwaltung, insbesondere der Stadtplanung und Wirtschaftsförderung, eine transparente und
informative Arbeitshilfe an die Hand gegeben. Bereits im Entwurfsstadium hat das Untersuchungskonzept wiederholt wertvolle Hinweise für Standortüberlegungen im Zusammenhang
mit Ansiedlungs- oder Umsiedlungsbegehren gegeben.
Des Weiteren liefert das Untersuchungskonzept einen wertvollen Beitrag zur künftigen kommunalpolitischen Diskussion und Entscheidungsfindung in Fragen der Siedlungsentwicklung.
Untersuchungskonzept
„Innenentwicklungspotenziale der Stadt Itzehoe“
Erläuterungsbericht
ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG
Baum – Schwormstede GbR
Graumannsweg 69
22087 Hamburg
Telefon 040 - 44 14 19
Telefax 040 - 44 31 05
[email protected]
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Karsten Schwormstede
B.Sc. Beate Pasdzior
im Auftrag der
STADT ITZEHOE
Stadtplanungsabteilung
Dipl. Ing. Katrin Loescher
Reichenstraße 23
25524 Itzehoe
29.11.2012
Stadt Itzehoe
Inhaltsverzeichnis
1! Anlass / Aufgabenstellung.............................................................................5!
2! Systematische Erfassung der Innenentwicklungspotenziale .....................7!
2.1!Bestandsaufnahme und kartografische Aufbereitung ....................................... 8!
2.2!Integration der Daten in das
Programm „Kommunales Flächenmanagement“............................................ 10!
3 Ermittlung der theoretischen Innenentwicklungspotenziale...................11
3.1!Wohnen ........................................................................................................... 11!
3.1.1! Flächentyp W 1: mit gültigem Baurecht.............................................. 11!
3.1.2! Flächentyp W 2: innerhalb in Aufstellung befindlicher B-Pläne ........ 13!
3.1.3! Flächentyp W 3: ohne verbindliches Baurecht .................................... 13!
3.2!Gemischte Bauflächen im Innenstadtbereich.................................................. 18!
3.3!Gewerbe .......................................................................................................... 20!
4 Analyse des realistischen Wohnbauflächenpotenzials .............................21
4.1!Zusammenfassung maximales Wohnbauflächenpotenzial ............................. 21!
4.2!Mittelfristiger Wohnraumbedarf der Stadt Itzehoe ......................................... 22!
4.3!Realistische Einschätzung der umsetzbaren Wohnbauflächenpotenziale....... 23!
5 Handlungsempfehlungen ............................................................................24
5.1!Neuaufstellung von B-Plänen ......................................................................... 25!
5.2!Entwicklung integrierter Erneuerungskonzepte
von Mehrfamilienhaus-Quartieren .................................................................. 25!
5.3!Gesamtstädtisches Kleingartenkonzept........................................................... 26!
5.4!Gesamtstädtische Neustrukturierung und Modernisierung der Sportplätze.... 27!
5.5!Weitere Instrumente zur Förderung der Nachverdichtung.............................. 27!
6 Zusammenfassung / Resümee.....................................................................30
ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, HAMBURG
-2-
Erläuterungsbericht Untersuchungskonzept „Innenentwicklungspotenziale“
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: ! Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten) Flächentyp 1: Wohnen innerhalb von Wohngebieten mit absehbar verbindlichem Baurecht ........ 11!
Tabelle 2: ! Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten)
Flächentyp W2: innerhalb eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans .............................. 13!
Tabelle 3:!! Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten)
Flächentyp W3 - innerhalb von bestehenden Wohngebieten, ohne verbindliches Baurecht .......... 13!
Tabelle 4: ! Wohnbauflächenpotenziale Flächentyp W3 (maximal mögliche Wohneinheiten)
Wohnen – Umnutzung von Kleingärten, ohne verbindliches Baurecht .......................................... 15!
Tabelle 5: ! Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten)
Flächentyp W3, Wohnen – Umnutzung von Sportplätzen, ohne verbindliches Baurecht .............. 16!
Tabelle 6:!! !Neustrukturierung von Sportplätzen –
Zusammenfassung möglicher Wohneinheiten ohne gültiges Baurecht........................................... 18!
Tabelle 7: ! Nachverdichtungspotenzial (maximal mögliches Bauland)
Flächentyp MI 1 und 2 (Gemischte Bauflächen)............................................................................. 18!
Tabelle 8:!! !Nachverdichtungspotenzial (maximal mögliches Bauland)
Flächentyp GE 1 und 2 (Gewerbe) .................................................................................................. 20!
Tabelle 9:!! !Zusammenfassung der theoretischen Wohnbauflächenpotenziale
Flächentypen W1 bis W3................................................................................................................. 21!
Tabelle 10:! Zusammenstellung der Wohnungsbedarfe
aus verschiedenen Prognosen, Rahmenvorgaben und Planungen ................................................... 22!
Tabelle 11: ! Baulandpotenziale Neubaugebiete................................................................................................... 24!
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Ablauf und Inhalte der Erarbeitung.................................................................................................. 7
Abbildung 2: Beispielfragebogen Baulücken, Bayerisches Landesamt für Umwelt ............................................. 27
Abbildung 3: Beispiel Imagekampagne „Mittendrin ist in“, Metropolregion Hamburg ....................................... 28
Abbildung 4: Internetgestützte Baulückenbörse, Beispiel Rottenburg .................................................................. 29
29.11.2012
-3-
Stadt Itzehoe
Anlage Planband
Plan 1.1 Bauflächenkataster Innenentwicklungspotenziale, Blatt 1, M. 1: 5.000
Plan 1.2 Bauflächenkataster Innenentwicklungspotenziale, Blatt 2, M. 1: 5.000
Plan 2
Analyse Innenentwicklungsschwerpunkte - Wohnen
innerhalb von bestehenden Wohngebieten, z.B. in 2. Reihe, M. 1: 9.000
Plan 3
Umnutzung von Kleingärten, M. 1: 9.000
Plan 4
Umnutzung von Sportplätzen M. 1: 9.000
Plan 5
Analyse Innenentwicklungsschwerpunkte - Gemischte Bauflächen
im Innenstadtbereich, M. 1: 9.000
Plan 6
Analyse Innenentwicklungsschwerpunkte – Gewerbe, M. 1: 9.000
(jeweils mit Angabe des Originalmaßstabs)
-4-
1
Anlass / Aufgabenstellung
Seit Jahren wird das Thema Flächenverbrauch in den Gemeinden und Städten diskutiert.
Dennoch werden in Deutschland noch immer täglich bis zu ca. 70 ha1 an landwirtschaftlichen oder naturnahen Flächen bebaut. Viele Kommunen verfügen jedoch über zahlreiche nicht bebaute Flächen, Baulücken oder minder genutzte Grundstücke innerhalb ihres Siedlungsbereiches. Diese Flächen stellen ein großes oftmals unterschätztes Innenentwicklungspotential dar.
Die Stadt Itzehoe hat dieses Potenzial erkannt und möchte mit der Erarbeitung des Untersuchungskonzepts „Innenentwicklungspotenziale“ trotz der naturräumlich und kommunal engen Grenzen Wege für eine nachhaltige bauliche Weiterentwicklung der Stadt
aufzeigen. Dabei werden die vorhandenen Flächenpotenziale für Wohnen, Mischnutzungen und Gewerbe im städtebaulichen Innenbereich systematisch erfasst und - vor
dem Hintergrund sonstiger Belange und Anforderungen an die Stadt - planerisch bewertet.
Ein Bauflächenkataster ist ein sinnvolles Instrumentarium, um das Innenentwicklungspotential anschaulich aufzuzeigen. Der Verwaltung steht damit eine transparente, informative und fortschreibungsfähige Arbeits- und Entscheidungsgrundlage zur Verfügung. Das Bauflächenkataster kann auch - wie in anderen Kommunen bereits durchgeführt - als Informationsportal für Investoren oder Bauherren dienen, die auf der Suche
nach zukunftsfähigen und nachhaltigen Grundstücken in der Stadt Itzehoe sind.
Durch die Anwendung eines Flächeninformationssystems wird die Stadt Itzehoe zudem
der Forderung des neuen Landesentwicklungsplanes (LEP 2010) nach einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung gerecht und trägt zur Mobilisierung von Bauland bei. Das
Bauflächenkataster kann somit auch die notwendige Grundlage für die Begründung
weiterer Stadtentwicklungsvorhaben bilden.2
Das Untersuchungsgebiet umfasst die Teile der Stadt, die planungsrechtlich gemäß
§ 30 und § 34 BauGB zu beurteilen sind („Innenbereich“). Es werden Flächen beurteilt,
die sowohl für Wohnungen als auch für Gewerbe in Frage kommen.
1
2
http://de.wikipedia.org/wiki/Flächenverbrauch (Zugriff am 16.10.12)
„Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Außenentwicklung. Neue Wohnungen sind vorrangig auf bereits erschlossenen Flächen zu bauen. Bevor die Kommunen neue, nicht erschlossene Bauflächen ausweisen, ist von ihnen aufzuzeigen, inwieweit sie noch vorhandene Flächenpotenziale ausschöpfen können.
Hierzu zählen alle Baugrundstücke
im Geltungsbereich rechtskräftiger Bebauungspläne nach § 30 BauGB;
im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die nach § 33 BauGB zu beurteilen sind;
in Bereichen gemäß § 34 BauGB.
Im Geltungsbereich wirksamer Flächennutzungspläne sind darüber hinaus Reserveflächen in städtebaulich
integrierten Lagen zu überprüfen.
Begründung: Durch den Vorrang der Innenentwicklung sollen im Hinblick auf die zukünftige demographische Entwicklung tragfähige und kostengünstige Siedlungsstrukturen entstehen und eine Zersiedelung begrenzt werden. Innenentwicklung führt in der Regel zu einer Belebung und Aufwertung innerörtlich gewachsener Strukturen und Ortsbilder, einer besseren Auslastung vorhandener Infrastruktur sowie altersstruktureller Durchmischung und dem Erhalt von Landschaftsqualitäten am Ortsrand.“
Quelle: Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010, S. 46-47, Nr. 6/Z
29.11.2012
-5-
Stadt Itzehoe
Zum Innenbereich § 30 und § 34 BauGB gehören Grundstücke,
•
die innerhalb eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) liegen (ausgenommen großflächige Bereiche, die dem Schutz, der Pflege, der Entwicklung und dem Erhalt von Grünstrukturen, Natur und Landschaft dienen),
•
die "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" (Bebauungszusammenhang, § 34 Abs. 1 und 2 BauGB) liegen,
•
deren Zuordnung zum Innenbereich gemäß § 34 Abs. 4 BauGB satzungsmäßig
festgelegt ist.
Ausschlaggebend für die Annahme eines Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit die Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit
vermittelt. Hierfür kommt es unabhängig von vorhandenen Baulücken auf die
Verkehrsauffassung und den Einzelfall an.
Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich kann unregelmäßig - verwinkelt verlaufen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Ortsrand oftmals durch uneinheitliche Bebauung gekennzeichnet ist.
Der durch Nebenanlagen geprägte hintere Grundstücksbereich gehört in der Regel
ebenfalls zum Innenbereich. Handelt es sich jedoch um Grundstücke deren rückwärtiger Bereich hauptsächlich einer Garten- / Grünnutzung zuzuordnen ist und
dieser an großflächige Landschaftsbereiche angrenzt, so ist dort die Errichtung eines Wohnhauses in aller Regel planungsrechtlich unzulässig.
Prinzipiell ist jedoch eine Bewertung im Einzelfall und unter Berücksichtigung der
umgebenden Bebauung / Struktur und landschaftlichen Gegebenheiten erforderlich.
Das Untersuchungskonzept entfaltet keine Rechtswirkung und nimmt insbesondere
auch nicht die jeweils erforderliche aktuelle, vorhabenbezogene planungsrechtliche Einschätzung zu einzelnen Flächen vorweg.
Das Untersuchungsergebnis wird in ein Baulandkataster („Kommunales Flächenmanagementkataster“ – FMK3) überführt und kann durch die Verwaltung laufend aktualisiert sowie im Sinne eines effizienten Monitoring-Bausteins genutzt werden.
Für die Politik und Verwaltung stellt das Bauflächenkataster eine laufend aktuelle und
transparente Informationsquelle in Bezug auf eine zukunftsfähige und nachhaltige Bauleitplanung sowie eine strategischen Planung dar.
3
Vgl. Arbeitshilfe „Kommunales Flächenmanagement in Schleswig Holstein – Erhebung von Potenzialflächen“ vom Ministerium für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume, 2011
-6-
2
Systematische Erfassung der Innenentwicklungspotenziale
Basis für das Untersuchungskonzept und die Auswahl städtebaulich sinnvoller und umsetzungsfähiger Innenentwicklungspotenziale ist die Bestandaufnahme und Analyse, die
insbesondere für die erforderliche politische Diskussion eine wichtige Rolle spielen.
Nur so kann diese auf einer sachlichen Ebene geführt werden. In Anlehnung an die Arbeitshilfe des Innenministeriums4 wird wie folgt vorgegangen (vgl. Abbildung 1):
Abbildung 1: Ablauf und Inhalte der Erarbeitung
4
29.11.2012
„Qualitätvolle Innenentwicklung – Eine Arbeitshilfe für Kommunen“, Innenministerium des Landes
Schleswig-Holstein, 2010
-7-
Stadt Itzehoe
2.1 Bestandsaufnahme und kartografische Aufbereitung
Der Untersuchungsrahmen erstreckt sich auf Flächen für Wohnen, gemischte und gewerbliche Nutzungen. Hierzu wird das bestehende Baurecht (§34 BauGB oder B-Pläne
sowie Flächennutzungsplan evtl. inkl. der Änderungen) sowie sonstige Grundlagen
(z.B. Wohnraumversorgungskonzept, ISEK) analysiert und im Hinblick auf den baulichen Bestand abgeglichen. Der Bestand wird durch Luftbilder und Vorortbestandsaufnahme/Begehung erfasst.5
Bei den Wohnbauflächen geht es in erster Linie um eine Ermittlung der derzeit freien,
d. h. unbebauten Flächenpotenziale einschließlich einzelner Baulücken im Bestand.
Nicht berücksichtigt sind leerstehende und/oder zum Abriss anstehende bebaute Immobilien, potenzielle Umnutzungen/Umstrukturierungen im Bestand, Wohnflächenpotenziale durch Aufstockung, Anbau und Ausbau.
Insofern werden Baulandpotenziale von Grundstücken, auf denen die vorhandene bauliche Nutzung den Rahmen gemäß verbindlichem Baurecht (B-Plan) nicht ausschöpft,
nur erfasst, wenn offensichtlich eine Mindernutzung oder ein Leerstand vorliegt. „Normale“ Leerstände von Wohnungen bzw. Häusern in gutem bis durchschnittlichen Zustand werden nicht erhoben und sind im Sinne der Zielsetzung des Konzeptes auch nicht
erheblich.
Bei Flächenpotenzialen für Gewerbe- und Mischnutzungen sind in Einzelfällen auch
bebaute Gewerbebrachen erfasst. Dies gilt insbesondere dann, wenn die betroffenen
Grundstücke größere ungenutzte Freiflächenpotenziale aufweisen.
Für die Erfassung der Potenzialflächen werden folgende Orientierungsgrößen angenommen:
•
Flächen für Wohnnutzungen:
ab ca. 500 qm
•
Flächen für gemischte Nutzungen:
ab ca. 1.000 qm
•
Flächen für gewerbliche Nutzungen:
ab ca. 3.000 qm
Für Potenzialflächen innerhalb des Sanierungsgebietes „Östliche Hindenburgstraße“
werden die Aussagen aus dem vorliegenden „Teilräumlichen Entwicklungskonzept“
(TREK) Stand 2011 übernommen. Ebenfalls nicht erhoben werden Potenzialflächen
entlang der Fußgängerzone in der Innenstadt.
5
Es wird die grundsätzliche Bebaubarkeit aufgezeigt. Eine Verbindlichkeit muss über eine Bauvoranfrage
geklärt werden (notwendige Abstandsflächen, nachbarschaftliche Belange etc.).
-8-
Es werden die Flächen parzellenscharf in einem stadtweiten Planwerk nach folgenden
Flächentypen unterschieden (vgl. Pläne 1.1 und 1.2):
1.
Wohnbauflächen mit Nachverdichtungspotenzial
•
•
•
2.
Flächentyp W 1:
Nicht bebaute / untergenutzte Flächen im Innenbereich mit gültigem Baurecht, innerhalb rechtskräftiger Bebauungspläne oder auf Flächen, die gem. § 34 BauGB bebaubar wären.
o
W 1a: mit gesicherter Erschließung6
o
W 1b: ohne gesicherte Erschließung7
Flächentyp W 2:
Nicht bebaute / untergenutzte Flächen im Innenbereich innerhalb eines in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplans.
Flächentyp W 3:
Nicht bebaute / untergenutzte Flächen im Innenbereich ohne verbindliches Baurecht, die
nach städtebaulicher Beurteilung grundsätzlich für eine Nachverdichtung in Frage kommen, aber für deren Bebaubarkeit zunächst ein B-Plan-Verfahren erforderlich wird
(Suchräume).
Gemischte Bauflächen mit Nachverdichtungspotenzial
•
Flächentyp MI 1:
Nicht bebaute / untergenutzte Flächen im Innenbereich mit gültigem Baurecht, innerhalb
rechtskräftiger Bebauungspläne oder auf Flächen, die gem. § 34 BauGB bebaubar wären.
•
Flächentyp MI 2:
Nicht bebaute / untergenutzte Mischnutzungsflächen im Innenbereich innerhalb eines in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bzw. ohne verbindliches Baurecht.
3.
Gewerbebauflächen mit Nachverdichtungspotenzial
•
Flächentyp GE 1:
Nicht bebaute / untergenutzte Gewerbeflächen im Innenbereich mit gültigem Baurecht,
innerhalb rechtskräftiger Bebauungspläne oder auf Flächen, die gem. § 34 BauGB bebaubar wären.
•
Flächentyp GE 2:
Nicht bebaute / untergenutzte Gewerbeflächen im Innenbereich innerhalb eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bzw. ohne verbindliches Baurecht.
•
Zusätzlich werden leerstehende bzw. untergenutzte Gewerbeeinheiten, die von öffentlicher Straße aus ersichtlich sind, erfasst.
6
Eine gesicherte Erschließung liegt vor, wenn:
•
•
7
Die Erschließung wird als ungesichert bezeichnet, wenn:
•
•
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die Zugänglichkeit des Grundstücks über das öffentliche Straßen- und Wegenetz gesichert ist,
rückwärtige Grundstücksbereiche durch private Zuwegungen über private Grundstücke in Abstimmung
mit dem derzeitigen Eigentümer erfolgen kann.
die Bebauung einer meist größeren Fläche für mehrere Wohneinheiten einer zusätzlichen öffentlichen
Erschließung bedarf; z.B. in Neubaugebieten, oder großflächigen Umnutzungsflächen.
die im ggf. vorliegenden Bebauungsplan festgesetzte Erschließung noch nicht umgesetzt ist.
-9-
Stadt Itzehoe
Unbebaute Flächen ohne verbindliches Planrecht (B-Plan), die gemäß Flächennutzungsplan 2015 (Juli 2006) als Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen oder Gewerbeflächen dargestellt sind, bilden Baulandreserven im Außenbereich und sind kein „Innenentwicklungspotenzial“.
2.2 Integration der Daten in das
Programm „Kommunales Flächenmanagement“
Im Rahmen der GIS-basierten Erhebung werden außerdem für die identifizierten Flächen in je einem Datensatz folgende, für die Untersuchung relevante Aussagen getroffen und in das Programm „Kommunales Flächenmanagement“ des Landes8 übertragen:
•
Adresse und Flurstücksnachweis (Straße, Gemarkung, Flur, Flurstück)
•
Standortgröße (gesamt / netto): Flächengröße Flurstück gesamt sowie Flächengröße der im Plan markierten Parzelle(n)
•
Bauplanungsrechtliche Ausweisungen (F-Plan, B-Plan, weitere Festsetzungen)
•
Aktuelle Flächennutzung bzw. bauliche Nutzung (WA, WR, MI, MK, GE,
SO, Gemeinbedarf, Grünfläche etc.)
•
Bebaubarkeit: anzustrebende oder zu erwartende Gebäudeform (EFH, MFH)
•
Anzahl der möglichen Wohneinheiten
Weitere die Flächen betreffende Informationen z.B. Erschließung, potenzielle Konflikte, zeitliche Verfügbarkeit, Gebäudesubstanz, Denkmalschutz, Altlasten werden in Abhängigkeit der vorliegenden Informationen dem Datensatz hinzugefügt.
Die Angabe der Eigentümer einzelner Flächen / Grundstücke im öffentlich zugänglichen Flächenmanagementkataster ist aus Datenschutzgründen nur mit deren Zustimmung zulässig.
8
Ministerium für Landwirtschaft, Umwelt und ländlicher Raum
- 10 -
3
Ermittlung der theoretischen Innenentwicklungspotenziale
(vgl. Pläne Nr. 2 - 6 „Innenentwicklungsschwerpunkte“)
Die Pläne Nr. 2 bis 6 „Innenentwicklungsschwerpunkte“ sind thematisch in die
Schwerpunktbereiche Wohnen (innerhalb von Wohngebieten, Umnutzung von Kleingärten und Umnutzung von Sportplätzen), gemischte Bauflächen im Innenstadtbereich
und Gewerbe gegliedert und stellen in übersichtlicher und zusammenfassender Art und
Weise die wichtigsten Innentwicklungsbereiche der Stadt dar. Gleichzeitig sind sonstige
Belange der Stadtentwicklung, die auf diese Flächen wirken, sowie ggf. bekannte
Hemmnisse einer Bebauung aufgeführt.
Die in den folgenden Tabellen aufgelisteten möglichen zusätzlichen Wohneinheiten
sind als theoretisch maximal mögliche Innenentwicklungspotenziale zu verstehen. In
Kapitel 4 werden diese städtebaulich bewertet und die Zahlen hinsichtlich ihrer realistischen Umsetzbarkeit in kurz- bis mittelfristigem Zeitraum reflektiert.
3.1 Wohnen
3.1.1 Flächentyp W 1: mit gültigem Baurecht
Flächentyp
W1
gesicherte Erschließung
EFH
MFH
gesamt
240
195
435
60
25
85
300
220
520
mit Baurecht
W1
ungesicherte Erschließung
gesamt
Tabelle 1:
Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten) Flächentyp 1: Wohnen innerhalb von Wohngebieten mit absehbar verbindlichem Baurecht
Das erhobene Innenentwicklungspotenzial von ca. 520 WE der Flächentypen W1 setzt
sich zusammen aus:
•
einzelnen Baulücken noch unbebauter Grundstücke im Bestand,
•
Baulandpotenziale auf untergenutzten Grundstücken (z.B. durch Bebauung in
2. Reihe),
•
Umnutzungs-/ Konversionsflächen (z.B. innerörtliche Hofstellen, Brachflächen
mit Restnutzung)
•
unbebauten Grundstücken in Neubaugebieten, z.B. Wohnpark Sieversbek (BPlan 110)
Zusammenfassend lassen sich folgende Innenentwicklungsschwerpunkte hervorheben
(vgl. Plan 2):
Nördlich Hackstruck (Nr. 1): Die in den B-Plänen Nr. 79 und 122 ausgewiesenen Wohnbaulandflächenpotenziale (ca. 33 WE) werden zur Zeit noch durch
innerörtliche Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe genutzt. Es ist mit den
Eigentümern abzustimmen, inwieweit der Betrieb an dieser Stelle weiter geführt werden soll oder eine Verlagerung denkbar wäre.
Östlich der Edendorfer Straße (ehemals Kurrat) (Nr. 194) befindet sich eine
zum Teil als Lagerfläche genutzte Brache. Der meiste Gebäudebestand wurde
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- 11 -
Stadt Itzehoe
bereits rückgebaut. Unter Berücksichtigung der Nähe zum nordöstlich angrenzenden Gewässer und sich daraus ergebenden Baugrundqualitäten wären auf
einer Fläche von ca. 0,5 ha die Realisierung von ca. 25 WE (MFH) möglich.
•
B-Plan Nr. 120 (östlich Alte Landstraße), Edendorf-Südost (Nr. 2): Der
rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 120 weist ein Neubaugebiet für 17 WE am
östlichen Stadtrand aus. Mit der Realisierung wurde noch nicht begonnen. Ein
Erschließungsvertrag ist in Vorbereitung. Die Umsetzung ist zeitnah zu erwarten.
Im Bereich des Wohnquartiers Edendorf-Süd (B-Plan Nr. 33) befindet sich ein
voll erschlossenes unbebautes Grundstück mit einem Flächenpotenzial von ca.
25 WE, welches zum Verkauf steht. Gründe für die geringe Nachfrage könnten städtebauliche Defizite im umgebenden, durch Geschosswohnungsbau dominierten Quartier sein.
•
Sanierungsgebiet „Östliche Hindenburgstraße“ (TREK) (Nr. 6): Ziel der
Sanierung ist es, das Quartier über eine behutsame und bestandswahrende Modernisierung zu stabilisieren. Schwerpunkte bilden die Revitalisierung brach
gefallener Gewerbestandorte, die Aufwertung der Wegeverbindungen und
Straßenräume sowie punktuelle, von Einzeleigentümern getragene Aufwertung
des Wohngebäudebestandes.
Angaben bezüglich der Flächenpotenziale sind aus dem vorliegenden „Teilräumlichen Entwicklungskonzept“ (TREK), Stand 2011 übernommen. Dabei
ergibt sich in den Bereichen ehemaliges Edeka Gelände (Coriansberg), südliche Zollfläche (Moltkestraße) sowie Gewerbebetrieb (Talstraße 18) ein Nachverdichtungspotenzial von ca. 70 WE (MFH).
•
Wellenkamp (Nr. 7): Einzelne Baulücken, die ggf. für eine Nachverdichtung
durch eine rückwärtige Bebauung mit Einfamilienhäusern in Frage kommen,
sind insbesondere in der Wohnsiedlung rund um den Reesiekplatz (Wellenkamp) zu finden. Anlass des im November 2000 in Kraft getreten Bebauungsplanes 114 war es, auf den langen und relativ schmalen Grundstücken der
1950er / 1960er Jahre Siedlung eine Nachverdichtung durch Bebauung in 2.
Reihe zuzulassen. Obwohl es zu dem Zeitpunkt reges Bauinteresse u.a. in
Form von Bauvoranfragen gab, wurden bis zum jetzigen Zeitpunkt nur ca. ein
Drittel der möglichen Neubauten im rückwärtigen Bereich realisiert. Für weitere ca. 45 WE wäre baurechtlich eine Realisierung möglich. Gründe für die geringe Nachfrage könnten u.a. das Image des Quartiers auf dem Itzehoer Wohnungsmarkt sein.
In den angrenzenden Bereichen lassen einzelne Baulücken eine Bebauung
durch vorwiegend Einfamilienhäuser nach § 34 BauGB zu. Potenzialflächen
für Mehrfamilienhäuser bilden u.a. die untergenutzte Fläche beim ehemaligen
Bahnhof sowie die Grünfläche westlich des Schröderkamps Nr. 21. In Anbetracht des schlechten Gebäudezustandes des angrenzenden Geschosswohnungsbaus Schröderskamp 17 - 21 wäre eine Neukonzeption des gesamten Bereichs denkbar. Eine Sanierung der östlich gelegenen Gebäude Nr. 5 - 9 hat bereits stattgefunden.
- 12 -
•
Im Bereich Edendorfer Straße, Suder Allee, Lehmwohldstraße (Nr. 9) bieten sich eine Vielzahl von Flächenpotenzialen (ca. 75 WE) innerhalb von
rechtskräftigen Bebauungsplänen. Aufgrund der Nähe zu angrenzenden Sportanlagen sowie der Edendorfer Straße und der Bahntrasse sind in vielen Bereichen erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz zu stellen.
3.1.2 Flächentyp W 2: innerhalb in Aufstellung befindlicher B-Pläne
Flächentyp
W2
Tabelle 2:
B-Plan in Aufstellung
EFH
MFH
gesamt
112
8
120
Wohnbauflächenpotenzial (maximal mögliche Wohneinheiten)
Flächentyp W2: innerhalb eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans
Zur Zeit gibt es zwei Flächen innerhalb von Bebauungsplänen, die sich in Aufstellung
befinden (vgl. Plan 2):
•
Nördlich Hackstruck (Nr. 1): Auf der Fläche der ehemaligen Chemiefabrik
Biesterfeld mit noch vorhandenem Bestandsgebäude und östlich angrenzender
unbebauter Grünfläche (Holtweg 1a-2) findet zur Zeit die für eine Nachnutzung erforderliche Altlastensanierung statt. Vorstellbar ist eine Bebauung mit
Ein- und Mehrfamilienhäusern (ca. 20 WE EFH / MFH). Ein konkretes Bebauungskonzept liegt noch nicht vor.
•
Siedlungsentwicklung Eichtal-Kratt (Nr. 5): Als besonderer Entwicklungsstandort für Wohnungsbau (ca. 100 WE EFH) wird der Bereich der heutigen
Kleingartenanlage „Eichtal-Kratt“ gesehen. Im Hinblick auf den prognostizierten Bedarf (vgl. Kapitel 4), insbesondere auf dem Gebiet des Eigenheimbaus in
attraktiven, innenstadtnahen Neubaugebieten, und dem fast erschöpften Potenzial der in den letzten Jahren entstandenen Neubaugebiete, wurde durch die
Aufstellung des Bebauungsplans die Umsetzung der bereits im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellten Bereichs angestoßen.
3.1.3 Flächentyp W 3: ohne verbindliches Baurecht
1. W3 - Innerhalb von Wohngebieten
(vgl. Plan Nr. 2)
Flächentyp
W3
Tabelle 3:
Innerhalb von Wohngebieten
ohne Baurecht
EFH
MFH
gesamt
300
35
335
Flächentyp W3 - innerhalb von bestehenden Wohngebieten, ohne verbindliches Baurecht
Der Flächentyp W 3 innerhalb von Wohngebieten zeigt potenzielle Nachverdichtungsflächen auf, die nach erster städtebaulicher Beurteilung für eine Innenentwicklung (z.B.
Bebauung in 2. Reihe) in Frage kommen, jedoch über kein verbindliches Baurecht verfügen. Es handelt sich hauptsächlich um rückwärtige Grundstücksbereiche auf bereits
bebauten Grundstücken mit geringem Ausnutzungsgrad. Die rückwärtige Bebauungs29.11.2012
- 13 -
Stadt Itzehoe
struktur zeigt keine Vorprägung einer bereits verdichteten Bebauung, aus der man ein
mögliches Baurecht ableiten könnte. Teilweise sind diese Potenzialflächen auch als
Grünflächen oder Maßnahmenflächen festgesetzt.
Bevor für diese Flächen durch B-Plan Verfahren eine geordnete städtebauliche Entwicklung einzuleiten ist, bedarf es einer genauen fachlichen Prüfung und politischen
Abwägung der sonstigen Belange der Stadtentwicklung sowie der Eigentümerinteressen.
Dabei sind insbesondere folgende Schwerpunktbereiche hervorzuheben:
•
In den Siedlungsbereichen Pünstorf – um die Alte Landstraße (Nr. 3, ca. 85
WE) und Kratt - beidseitig der Oelixdorfer Straße und nördliche Bachstraße
(Nr. 4, ca. 80 WE) stellt die erhobene Anzahl an rückwärtigen Grundstücks- /
Gartenbereichen ein erhebliches Bauflächenpotenzial für Einfamilienhäusern
dar.
Aufgrund der bestehenden Wohn- und Lagequalitäten (große durchgrünte
Grundstücke in zentraler und gleichzeitig landschaftlich reizvoller Lage) ist im
Hinblick auf eine mögliche Nachverdichtung eine besondere Beteiligung der
Bewohner / Eigentümer notwendig. Es empfiehlt sich die gemeinsame Erarbeitung eines spezifischen Nachverdichtungskonzeptes (vgl. Kapitel 5.1), in dem
die unterschiedliche Interessen und Bedürfnisse berücksichtigt werden können,
mit anschließender Aufstellung eines Nachverdichtungsbebauungsplans. Naturbelange der angrenzenden Gewässer- und Kleingartenstrukturen sind dabei
zu berücksichtigen.
•
Die Potenzialfläche südlich der Brückenstraße (Nr. 8) wird sowohl im FNP
2015 als auch im Landschaftsplan (1. Fortschreibung, Entwurf 2012) als
Wohnbaufläche dargestellt. Auf ca. 1,1 ha kann hier eine zentrumsnahe Innenentwicklung (ca. 30 WE MFH / verdichtete EFH) mit rückwärtiger Erschließung erfolgen. Hinsichtlich der erheblichen Emissionen durch Verkehr und
Gewerbe ist die Möglichkeit und Verträglichkeit einer Wohnnutzung in diesem
Bereich noch genauer zu prüfen. Ggf. ist ein abschirmender Geschosswohnungsbau notwendig. Jedoch sollte angesichts der bestehenden Wohnungsüberhänge in dem Segment und der Lage des Standortes auf neuen Geschosswohnungsbau verzichtet werden.
•
Im rückwärtigen Bereich Edendorfer Straße, Suder Allee und Itzehoer
Hockeyclub (W9) treffen eine Vielzahl von Flurstücken und rückwärtigen
Grundstücksbereichen unterschiedlicher Eigentümer aufeinander. Die Erschließung der Fläche ist über den Kolbe-Weg gesichert. Hier empfiehlt sich
die Erarbeitung eines Bebauungskonzeptes (ca. 10 WE EFH) ggf. unter Einbeziehung der Bauflächenpotenziale des nördlich angrenzenden Bebauungsplans
119.
- 14 -
2. W3 - Umnutzung von Kleingärten
(vgl. Plan 3)
Flächentyp
W3
Tabelle 4:
Kleingartenanlagen
ohne Baurecht
EFH
MFH
gesamt
135
0
135
Wohnbauflächenpotenziale Flächentyp W3 (maximal mögliche Wohneinheiten)
Wohnen – Umnutzung von Kleingärten, ohne verbindliches Baurecht
Der Flächentyp W 3 in (Teil-) Bereichen von Kleingartenanlagen zeigt potenzielle
Nachverdichtungsflächen auf, die nach erster städtebaulicher Beurteilung für eine
wohnbauliche Umnutzung / Innenentwicklung grundsätzlich in Frage kommen. Aufgrund der aktuellen Nutzung besteht jedoch kein verbindliches Baurecht.
Für die Bewertung der Kleingartenanlagen als mögliche Potenzialflächen werden folgende Kriterien herangezogen:
•
Qualität der Kleingartenanlage,
•
Lage im Stadtgebiet,
•
Emissionen,
•
Bauflächenqualitäten (Erschließung, Baugrund, Einbettung in den vorhandenen Siedlungskörper),
•
Darstellung / Empfehlung im Flächennutzungsplan 2015 sowie des Landschaftsplans (1. Fortschreibung, Entwurf 2012)
Informationen zu den aktuellen Zahlen der Kleingarten-Belegung, aus denen man ggf.
Entwicklungspotenziale ableiten könnte, liegen aufgrund des veralteten KleingartenBedarfsplans aus dem Jahre 2003 nicht vor.
Für eine endgültige Beurteilung der Flächenverfügbarkeit für Wohnnutzung ist die Fortschreibung des vorhandenen Kleingarten-Bedarfsplans im Sinne eines gesamtstädtischen Kleingartenkonzepts (vgl. Kapitel 5.3) in Kooperation und unter Beteiligung
der Kleingärtner empfehlenswert.
Als vorläufige städtebauliche Empfehlung werden folgende Potenzialflächen identifiziert, für die ein theoretisches Wohnbauflächenpotenzial von 135 WE ermittelt wurde (vgl. Tabelle 4):
•
Die Kleingartenanlagen Söthjen I und II (KGA 1), und Pünstorf (KGA 2)
werden jeweils um Teilbereiche zugunsten von Wohnbauflächen reduziert.
Diese Teilbereiche werden sowohl im Landschaftsplan als auch teilweise im
Flächennutzungsplan als potentielle Flächen für Siedlungsentwicklung empfohlen und stellen zudem eine Abrundung des Siedlungskörpers unter Berücksichtigung der bestehenden innerörtlichen landschaftlichen Verbundachse dar.
Wie auch schon im Flächennutzungsplan empfohlen, wird im nächsten Schritt
und unter Inaugenscheinnahme der aktuellen Belegungszahlen zu prüfen sein,
ob aufgrund der gegebenen Qualität die Anlage Söthjen vollständig bzw. zum
Großteil erhalten bleibt und stattdessen eine komplette Umnutzung der KGA
Pünstorf erfolgt.
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- 15 -
Stadt Itzehoe
•
Die Kleingartenanlage Suder Höhe (KGA 3) ist insbesondere aufgrund der
zentralen und möglicherweise nachgefragten (Wohn-) Lage für eine Umnutzung geeignet. Die umgebende gewachsene Siedlungsstruktur ermöglicht eine
städtebauliche Ergänzung und Einbettung eines neuen Einfamilienhausquartiers. Durch eine behutsame Nachverdichtung mit öffentlichen Wegen und
Grünzügen kann der durchgrünte Charakter im Quartier erhalten bleiben.
Die südlich angrenzende Sportanlage FC Itzehoe kommt ebenfalls für eine
Umnutzung in Frage (siehe Kapitel 3. W3 - Umnutzung von Sportplätzen). Bei
einer möglichen Inanspruchnahme der KGA Suder Höhe für Wohnbebauung
ist daher eine Gesamtbetrachtung / -konzeption beider Flächen im Sinne einer
integrierten Rahmenplanung sinnvoll, die auch die vorhandenen Quartiere der
Nachbarschaft beinhaltet.
•
In der Kleingartenanlage Klosterbrunnen (KGA 4) ist eine Bebauung des
nördlichen an den Siedlungskörper angrenzenden Bereich in Form von Einfamilienhäusern denkbar, die über eine rückwärtige Anliegerstraße erschlossen
werden.
Die gepflegte Kleingartenanlage beherbergt aufgrund der Südhanglage begehrte Kleingartenplätze. Für eine Umsiedlung / Verkleinerung der Anlage ist ähnlich wie bei der KGA Suder Höhe eine besondere Beteiligung der Kleingärtner
und Eigentümer unumgänglich.
3. W3 - Umnutzung von Sportplätzen
(vgl. Plan 4)
Flächentyp
W3
Tabelle 5:
Sportplätze
ohne Baurecht
EFH
MFH
gesamt
70
20
90
Flächentyp W3, Wohnen – Umnutzung von Sportplätzen, ohne verbindliches Baurecht
Auch Sportplätze stellen als Suchräume grundsätzliche Flächenpotenziale dar, die anhand städtebaulicher Kriterien wie Standortqualitäten und Funktionalität beurteilt und
hinsichtlich der Eignung für eine mögliche Wohnnutzung bewertet werden. Fragestellungen bezüglich genereller Bedarfe, Nutzung, Sportverhalten der Bevölkerung und einem möglichen zukünftigen Leitbild der Stadt „Itzehoe als Bewegungsraum“ werden
zur Zeit innerhalb des durch die Stadt beauftragten Gutachtens „Sportentwicklungsplanung Itzehoe“ von dem Büro „dieraumplaner“ erarbeitet. Die Aussagen sind im weiteren Verfahren, bei Prüfung und für eine Entscheidungsfindung heranzuziehen.
Im Rahmen einer langfristig angestrebten gesamtstädtischen Neustrukturierung und
Modernisierung der Sportplätze sind aus städtebaulicher Sicht grundsätzlich folgende
Potenziale für eine Wohnbebauung vorhanden:
•
Itzehoer Stadion (SP 1), Sportanlage FC Itzehoe, Lehmwohld (SP 4): Laut
Aussage des Gutachters sind alle Sportplätze auf Dauer nicht zu erhalten. Eine
eventuelle Zusammenlegung von Sportanlagen im Hinblick auf eine Optimierung der Standortqualitäten und Synergieeffekte erscheint sinnvoll. Insbeson-
- 16 -
dere ist zu prüfen, ob alternativ das Itzehoer Stadion oder die Sportanlagen
Lehmwohld im Hinblick auf eine neue gemeinsame, moderne und zukunftsfähige gesamtstädtische Sportanlage zu entwickeln sind. Die jeweils entfallende
Fläche wäre zu Wohnbauzwecken umzunutzen.
Gemäß Landschaftsplan sind beide Flächen als Suchraum für weitere Siedlungsentwicklung dargestellt. Das Itzehoer Stadion ist als sanierungsbedürftig
einzustufen. Jedoch wird eine Baulandentwicklung an der Stelle aufgrund der
erheblichen Lärmemissionen der beidseitig angrenzenden Bundesstraßen kritisch gesehen. Die großflächige Anlage bietet hingegen Raum für einen bedarfsgerechte Umgestaltung und Erweiterung der Sportstätte und des Sportangebotes. Lärmkonflikte zur angrenzenden Wohnnutzung sind aufgrund der
Stadtrandlage und der schon bestehenden Sportnutzung nicht zu befürchten.
Die zentrale innerstädtische Lage des FC Itzehoe, Lehmwohld (Erbbaurechtsfläche) wird einerseits bezüglich der Erreichbarkeit als Sportstätte und andererseits auch im Hinblick auf eine attraktive Wohnlage positiv gesehen. Eine
Umnutzung bietet die Chance, die umgebende gewachsene Siedlungsstruktur
städtebaulich in Form eines modernen Einfamilienhausquartiers zu ergänzen
und das Wohnumfeld insgesamt aufzuwerten. Dabei ist zu beachten, dass die
nördlich angrenzende Kleingartenanlage Suder Höhe ebenfalls als Potenzialfläche identifiziert wurde und bei einer Wohnbaulandentwicklung die Betrachtung des gesamten Areals möglich ist. Dabei ist die am nördlichen Rand gelegene Schulsportanlage der Gemeinschaftsschule Lehmwohld zu berücksichtigen. Diese ist zu erhalten oder standortnah (z.B. in Randlage) zu verlagern.
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•
Die private Sportanlage ehemals MTV (Männerturnverein) (SP 2) wird für
eine Ergänzung der Wohnbebauung Hindenburgstraße durch rückwärtigen
verdichteten Wohnungsbau (MFH / RH) empfohlen. Die kleine Sportanlage
mit einer unmodernen Turnhalle befindet sich inmitten von Wohnbebauung
(MFH) und wird zur Zeit u.a. von der Fehrs-Schule genutzt.
•
SV Wellenkamp (SP 3) Im Landschaftsplan wird die Fläche der Sportanlage
SV Wellenkamp als Fläche für weitere Siedlungsfläche gesehen. Argumente
des Immissionsschutzes der angrenzenden Wohnnutzung sowie der bestehende
Aufwertungsbedarf sprechen für eine langfristige Verlagerung. Der SV Wellenkamp ist jedoch als sozialer Mittelpunkt des Quartiers von den Bürgern
Wellenkamps und den Nachbarn gleichermaßen akzeptiert und spielt eine große Rolle in der Gemeinwesenarbeit des Stadtteiles. Eine Verlagerung / Umnutzung der Fläche wird daher nicht empfohlen.
•
Der Itzehoer Hockey-Club, Lehmwohld (SP 5) (z.T. privat, z.T. Erbbaurecht) liegt nordöstlich des zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhausquartiers Carl-Stein-Straße. Südwestlich grenzt eine eingeschossige Einfamilienhausbebauung und westlich der Bebauungsplan 119 an. Im vorderen Bereich
befinden sich stillgelegte Tennisplätze, im hinteren Bereich der Hockey-Club.
Die zentrale Lage und die zum Teil ungenutzten Sportflächen sprechen für eine Wohnbaulandentwicklung im Bereich des verdichteten Einfamilienhausbaus.
- 17 -
Stadt Itzehoe
Prioritäten
Potenzial
Bewertung*
1. Sportanlage ehem. MTV (SP 2)
20 WE (MFH)
2. Hockey-Club, Lehmwohld (SP 5)
20 WE (EFH)
3. FC Itzehoe, Lehmwohld (SP 4)
50 WE (EFH)
4. Itzehoer Stadion (SP 1)
(70 WE (EFH))
5. SV Wellenkamp (SP 3)
(35 WE (EFH))
+
+
++-
* + empfohlen,
- nicht empfohlen
Tabelle 6:
+ - 3. und 4. alternativ empfohlen,
Neustrukturierung von Sportplätzen –
Zusammenfassung möglicher Wohneinheiten ohne gültiges Baurecht
3.2 Gemischte Bauflächen im Innenstadtbereich
(vgl. Plan 5)
Gemischte Bauflächen dienen sowohl der Unterbringung von Wohnungen als auch damit verträglichen gewerblichen Nutzungen. Eine genauere Differenzierung in Mischoder Kerngebiete erfolgt auf Ebene der Bebauungsplanung bzw. in Beurteilung nach
§ 34 BauGB.
Flächentyp
Tabelle 7:
Nachverdichtungspotenzial
MI 1
mit Baurecht
1,1 ha (Nettobauland)
MI 2
B-Plan in Aufstellung / ohne Baurecht
5,5 ha (Bruttobauland)
Nachverdichtungspotenzial (maximal mögliches Bauland)
Flächentyp MI 1 und 2 (Gemischte Bauflächen)
Bei der Erhebung der Flächenpotenziale für Mischnutzungen werden drei Schwerpunkte
im Kernstadtbereich identifiziert. Für ca. ein Fünftel (ca. 1 ha) der insgesamt ermittelten
Flächen besteht gültiges Baurecht:
•
Das nördliche Zollamt, Kaiserstraße (östliche Innenstadt) (Nr. 2) gehört
zum Sanierungsgebiet „Östliche Hindenburgstraße“. Basierend auf die Empfehlung des „Teilräumlichen Entwicklungskonzepts“ zu einer 3-geschossigen
Wohnbebauung, wird zusätzlich die Möglichkeit einer Mischnutzung mit kleinen nicht störenden Gewerbeeinheiten in den Erdgeschossbereichen gesehen.
Das durch Wohnnutzung geprägte Quartier würde so belebt und die mögliche
städtebauliche Vielfalt zur Aufwertung beitragen.
•
Östlich und westlich der Breiten Straße (Innenstadtbereich) (Nr. 3) ist das
Baurecht durch den Bebauungsplan 106 gesichert. In der Breiten Straße Nr. 22
– 32 befindet sich das ehemalige Hertie-Gebäude, welches zur Zeit leer steht.
Ein Nachnutzungskonzept liegt bislang jedoch nicht vor. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite (zwischen Breite Straße und Stiftstraße) befindet sich
eine innerstädtische Freifläche mit Entwicklungspotenzial. Die angrenzende
- 18 -
Bebauung wirkt durch kleinteilige Gewerbeeinheiten und Garagen ungeordnet.
Hier ist ein Gesamtkonzept in 3-geschossiger Bauweise denkbar. Raumkanten
könnten so geschlossen und durch eine zeitgemäße Architektur und ansprechende Nutzungsangebote neue Impulse für eine qualitätvolle Innenentwicklung geschaffen werden. Der neu errichtete Spielplatz entlang der breiten Straße ist als temporäre Nutzung geplant.
Schwerpunktbereiche gemischter Bauflächen ohne Baurecht bzw. innerhalb eines in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befinden sich im nördlichen und östlichen
Innenstadtbereich:
•
Der Blockinnenbereich Hermannstraße, Sandkuhle, Brunnenstraße (Nr. 1)
wurde ehemals durch die Firma Protektor genutzt. Zur Zeit sind kleinere Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe in dem Bestandsgebäude ansässig. Richtung Brunnenstraße wurde in jüngster Zeit ein Lebensmittel-Discounter (Netto)
errichtet. Angrenzend befinden sich in südwestlicher Richtung das HolsteinCenter und entlang der Sandkuhle weitere kleine Gewerbebetriebe. Die nördlich angrenzende Hermannstraße dient hauptsächlich dem Wohnen.
Der Bebauungsplan 100 befindet sich in Aufstellung. Ein Nutzungskonzept des
ca. 1,7 ha großen Areals liegt noch nicht vor. Aufgrund der zentralen Lage, der
gegebenen Flächengröße und der umgebenden heterogenen Nutzungsstruktur
bietet die Fläche ein erhebliches Potenzial zur Errichtung eines gemischt genutzten innerstädtischen Quartiers mit z.B. Wohnungen in den oberen Etagen.
Das als abgängig zu beurteilende Parkdeck (Hermannstraße Ecke Brunnenstraße) soll auch nach möglichem Abriss als Parkplatzfläche erhalten bleiben und
bietet in fußläufiger Entfernung zusätzliche Parkmöglichkeiten.
9
29.11.2012
•
Auf der zur Zeit als unbefestigter Parkplatz untergenutzten Fläche gegenüber
des Rathauses Ecke Grunerstraße / Adolf-Rohde-Straße (Nr. 1) (B-Plan Nr.
63, 3. Änderung in Aufstellung) wurde von der vormals geplanten Gemeinbedarfsplanung Abstand genommen. Hier bietet sich ein sehr zentrales Innenentwicklungspotenzial im Segment der mehrgeschossigen Wohn- / Mischnutzung
in städtebaulich besonderer Lage innerhalb des historischen Stadtgrundrisses.
Lärmimmissionen der angrenzenden Hauptverkehrsstraßen sind zu beachten;
Fragen des ruhenden Verkehrs sind z.B. in Form einer (Quartiers-) Tiefgarage
zu klären.9
•
Die größte Potenzialfläche stellt die ehemalige Gudewill-Kaserne Oelixdorfer Straße dar (Nr. 2) (B-Plan 121 in Aufstellung). Von Seiten der Stadt wird
eine Umnutzung der bestehenden Kasernengebäude zu Geschosswohnungen
angestrebt. Aufgrund der bestehenden Gebäudezuschnitte ist eine Umplanung
hin zu Wohnungen mit erheblichem Aufwand verbunden. Vom Grundstückseigentümer wurden bisher mehr gewerblich orientierte Nutzungen umgesetzt.
Alternativ zu der städtebaulich wünschenswerten Wohn- bzw. gemischten Bebauung wäre auch eine Nutzung der Fläche für eine oberirdische Anlage des ruhenden Verkehrs denkbar, um dem aus der regionalen
Bildungseinrichtung resultierenden Parkdruck entgegenzuwirken.
- 19 -
Stadt Itzehoe
3.3 Gewerbe
(vgl. Plan 6)
Bei den gewerblichen Schwerpunkten in Itzehoe handelt es sich um größere, zusammenhängende Siedlungsbereiche in den Stadtteilen Edendorf (westlich und östlich der
BAB 23), Sude-West, Sude und Wellenkamp. In allen übrigen Stadtteilen dominieren
deutlich das Wohnen sowie andere städtebauliche Funktionen.
Flächentyp
Nachverdichtungspotenzial
GE 1
mit Baurecht
49,3 ha (Nettobauland)
GE 2
B-Plan in Aufstellung / ohne Baurecht
4,0 ha (Bruttobauland)
Tabelle 8:
Nachverdichtungspotenzial (maximal mögliches Bauland) Flächentyp GE 1 und 2 (Gewerbe)
Für den überwiegenden Teil der Gewerbeflächenpotenziale in Itzehoe wird das verbindliche Baurecht bereits über Bebauungspläne geregelt (vgl. Tabelle 8). Das spiegelt sich
auch in der Größe der erhobenen Potenzialfläche des Flächentyps GE 1 (mit Baurecht)
wieder:
•
Insbesondere im Bereich Edendorf (Innovationsraum Nord sowie Dwerweg
und andere) (Nr. 1) ergibt sich ein Gewerbeflächenpotenzial von ca. 32 ha
Nettobauland, wobei der Bereich westlich der BAB 23 vor allem Gewerbebetrieben mit Technologiebindung vorbehalten ist.
•
Sude (Nr. 2): Die Erweiterungsflächen südlich des bestehenden Gewerbes
(u.a. Prinovis) stellen sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Landschaftsplan Entwicklungsflächen in einer Größe von ca. 7,9 ha (Netttobauland)
dar. Für die Realisierung einer allgemeinen gewerblichen Nutzung bedarf es
allerdings einer Änderung des geltenden Bebauungsplans Nr. 69, der diese
Flächen speziell als Sondergebietsflächen „Druckerei u. Verlag“ festsetzt.
•
Gewerbegebiete Alsen und Klostermarsch (Nr. 3): Die Flächen der früheren
Industriebrache Alsen (östlich der Bahn) wurden Anfang der 90er Jahre durch
die 2. Änderung der B-Plans Nr. 31 vom Industriegebiet zum Gewerbegebiet
umgewandelt. Mit der 3. Änderung wurde der davon westliche Bereich als
Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel festgesetzt. Auf der verbleibenden Potenzialfläche für Gewerbeansiedlungen ist zur Zeit rege Bauaktivität zu
erkennen, so dass die Flächenangabe für vorhandene Flächenpotenziale von ca.
6 ha nur eine Momentaufnahme darstellt.
Das bereits entwickelte Gewerbegebiet in der Klostermarsch (B-Plan 136) entlang der Carl-Zeiss-Straße und der Konsul-Rühmann-Straße verfügt noch über
einzelne Flächenreserven. Lärmimmissionen des Recyclinghofs und der umgebenden Groß-Gewerbe-Betriebe sind zu beachten.
Potenzialflächen des Flächentyps GE 2 (ohne verbindliches Baurecht) befinden sich
lediglich in folgendem Bereich:
•
Südlich Potthofstraße, entlang der ehemaligen Bahntrasse (Nr. 2) befinden
sich ungenutzte Grünflächen, die im Flächennutzungsplan als gewerbliche
- 20 -
Bauflächen dargestellt sind. Der teilweise großkronige Gehölzbestand und die
fehlende Erschließung sind bei einer möglichen Entwicklung dieses Gebietes
zu beachten.
4
Analyse des realistischen Wohnbauflächenpotenzials
4.1 Zusammenfassung maximales Wohnbauflächenpotenzial
Insgesamt ergibt sich ein aktuelles maximales Wohnbauflächenpotenzial von rd. 520
WE (300 EFH / 220 MFH) mit vorhandenem Baurecht (Flächentyp W1). Hinzu
kommen ca. 120 WE auf Flächen, deren Bebauungspläne sich in Aufstellung befinden
(Flächentyp W2).
Die durch Flächentyp W 3 erhobenen 560 WE stellen potenzielle Nachverdichtungsflächen dar, die nach erster städtebaulicher Beurteilung für eine Innenentwicklung in
Frage kommen, jedoch aufgrund des fehlenden Baurechts der langfristigen Aktivierung
zuzuordnen sind. Bevor für diese Flächen jedoch durch B-Plan-Verfahren eine geordnete städtebauliche Entwicklung einzuleiten ist, bedarf es einer fachlichen und politischen
Abwägung der sonstigen Belange der Stadtentwicklung sowie der Eigentümerinteressen.
Für Wohnbaupotenziale der Gesamtstadt sind die Flächen innerhalb der innerstädtischen Mischgebietsflächen noch zu ergänzen. Aufgrund der großen Bandbreite, abhängig vom tatsächlichen Konzept, wird auf die Angabe der WE-Anzahl innerhalb dieser
gemischten Bauflächen verzichtet.
Wohnbauflächenpotenzial
Flächentyp
Flächentyp
W1
(maximal mögliche Wohneinheiten (WE)
gesicherte Erschließung
EFH
MFH
gesamt
240
195
435
60
25
85
112
8
120
300
35
335
135
0
135
70
20
90
852
283
1.200
mit Baurecht
Flächentyp
W1
Flächentyp
W2
Flächentyp
W3
innerhalb von Wohngebieten
Flächentyp
W3
Kleingartenanlagen
Flächentyp
W3
Sportplätze
Gesamt
Tabelle 9:
29.11.2012
ungesicherte Erschließung
B-Plan in Aufstellung
ohne Baurecht
Zusammenfassung der theoretischen Wohnbauflächenpotenziale Flächentypen W1 bis W3
- 21 -
Stadt Itzehoe
4.2 Mittelfristiger Wohnraumbedarf der Stadt Itzehoe
Um einschätzen zu können, ob und in welcher Größenordnung die in Tabelle 9 aufgeführten Innenentwicklungspotenziale - insbesondere derjenigen noch ohne verbindliches
Baurecht - aktiviert werden sollten, ist der mittelfristige Wohnraumbedarf der Stadt
Itzehoe heranzuziehen (vgl. Tabelle 10).
Zurzeit wird in den verschiedenen Prognosen für die Stadt Itzehoe im Zeitraum bis
2015 ein Wohnungsneubaubedarf von ca. 300 neuen Wohneinheiten angenommen.
Im Hinblick auf einen für diese Untersuchung sinnvolleren längeren Zeitraum wird in
der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung sowie hieraus für die Stadt
Itzehoe abgeleiteten Zahlen10 ein weiterer Bedarf von 200 WE bis zum Jahre 2025
ermittelt.
Hierbei wird allerdings davon ausgegangen, dass aufgrund der demografischen Entwicklung im Zeitraum 2020 – 2025 die Bevölkerung so weit rückläufig ist, dass dann
keine Neubaubedarfe mehr bestehen. Insofern ist für diese Untersuchung mit einem
grob ermittelten Gesamtbedarf von rund 500 WE bis zum Jahr 2020 zu kalkulieren,
der sich überwiegend im Einfamilienhaussegment bewegen sollte. 11
Quelle
Zeitraum
Annahmen zum Wohnungsbedarf
Wohnungsmarktprognose S.-H. (Juni 2011)
bis 2025
ca. 475 (- 900)
Landesentwicklungsplan LEP SH 2010
bis 2025
keine quantitativen Angaben
12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
für S.-H. (KBV) (März 2011)
bis 2025
ca. 500
bis 2015
Restkontingent ca. 280 bis 300
FNP 2015 der Stadt Itzehoe (2006)
bis 2015
ca. 300
Fortschreibung des Wohnraumversorgungskonzept
(WoRaKo) (2007)
bis 2015
ca. 300
Regionale Entwicklungsstrategie (2002)
mit Zielvereinbarung zu Wohnbaukontingenten
Tabelle 10: Zusammenstellung der Wohnungsbedarfe aus verschiedenen Prognosen, Rahmenvorgaben und
Planungen12
10
Recherche Wohnungsneubedarfe in Itzehoe zur Siedlungsentwicklung Eichtal-Kratt (B-Plan Nr. 96), Bauamt Stadt Itzehoe, November 2011, S. 7f
11
ebenda, S. 8
An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass es sich hierbei nur um grobe Abschätzungen und Herleitungen aus übergeordneten Bevölkerungsprognosen handelt. Die Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes Itzehoe aus 2007 bietet hier keine hinreichend genauen und aktuellen Aussagen und sollte für verlässlichere Bedarfszahlen - nicht zuletzt auch für eine objektive politische und planerische Diskussion weiterer Stadtentwicklungsprojekte - vor dem Hintergrund von zu erwartenden, sehr differenzierten Auswirkungen der demografischen Entwicklung in der Stadt Itzehoe aktualisiert und laufend fortgeschrieben werden.
12
ebenda, S. 9
- 22 -
4.3 Realistische Einschätzung der umsetzbaren Wohnbauflächenpotenziale
Vor dem Hintergrund eines aktuell sehr entspannten Wohnungsmarktes bei einer vergleichsweise geringen Nachfrage nach Baugrundstücken ist nicht zu erwarten, dass das
in Kapitel 4.1 aufgeführte theoretische maximale Potenzial von aktuell ca. 520
Wohneinheiten mit bereits vorhandenem Baurecht bis zum Jahr 2020 vollständig umgesetzt wird. Es ist vielmehr damit zu rechnen, dass diese Baulücken zumeist nicht kurzfristig aktiviert werden können.
Erfahrungswerte zeigen, dass die Chancen einer kurz- bis mittelfristigen Bebauung von
Baulücken bzw. Innenentwicklungsflächen in Städten mit geringerem Nachfragedruck
realistischerweise bei ca. 25 % liegen. In Anbetracht der aktuell geringen Nachfrage in
Itzehoe wäre es nur unter sehr großen Anstrengungen von Politik und Verwaltung erreichbar, dass maximal 50% der ermittelten Baugrundstücke mittelfristig bebaut werden. (vgl. hierzu auch Kapitel 5.5).
Hintergrund ist insbesondere die Kleinteiligkeit der erhobenen Baulücken, die sich in
den meisten Fällen im Privatbesitz befinden und auf die die Stadt keinen direkten Zugriff hat. Vorbehalte der Eigentümer in Bezug auf eine Minderung der vorhandenen
Wohnqualitäten und fehlende Bauabsichten aufgrund von Bodenbevorratung, Grundstücken als Kapitalanlage, Altlasten u.ä. stehen einer kurzfristigen Entwicklung der Flächen entgegen.13
Insofern ist in Itzehoe damit zu rechnen, dass bis zum Jahr 2020 realistisch und je
nach besonderer Förderung der Innenentwicklung durch Politik und Verwaltung
rund 150 – 200 WE auf Flächen mit vorhandenem Baurecht realisiert werden
können.
Die Realisierungschancen einer kurz- bis mittelfristigen der noch nicht errichteten
Wohneinheiten in den Neubaugebieten sind vergleichsweise höher einzuschätzen. Jedoch hat die Stadt Itzehoe in den letzten Jahren seit 2000 lediglich drei Neubaugebiete
(B-Plan Nr. 131, B-Plan Nr. 110 und B-Plan Nr. 124) realisiert, in denen nur noch wenige Bauplätze zur Verfügung stehen. Die Bebauungspläne Nr. 146 und Nr. 120 sind
noch nicht umgesetzt wurden. Die ermittelten rund 60 WE in Neubaugebieten (vgl. Tabelle 11) sind insofern in die Gesamtbilanz des Flächentyps W1 mit eingeflossen.
13 Exkurs: Hemmnisse bei der Realisierung der vorhandenen Potenziale
Um die Chancen zur Aktivierbarkeit von „typischen“ Innenentwicklungsflächen in Itzehoe zu analysieren und
ggf. Restriktionen und Hemmnisse zu erkennen, wurden am 21.11.2012 zwei Gespräche mit Eigentümern von in
diesem Gutachten erfassten Innenentwicklungsflächen (Typ W1) am Kolbe- und am Meifortweg durchgeführt.
Die beiden Bauflächen wurden schon länger trotz vergleichsweise guter Lage in der Stadt nicht bebaut.
Bei den Gesprächspartnern handelt es sich um Akteure, die auch an anderer Stelle der Stadt auf dem Immobilienmarkt aktiv sind und so die Situation der Innenentwicklung in Itzehoe aus Sicht des Marktes gut einschätzen
können.
1. Auf dem noch unbebauten aber voll erschlossenen rückwärtigen Grundstück am Kolbe-Weg wird vom Eigentümer aktuell ein „Betreutes Wohnen“ angestrebt. Hemmnisse für eine Realisierung liegen in erster Linie in verschiedenen Überlegungen des Eigentümers im Hinblick auf die weitere Entwicklung des Gesamtgrundstücks inkl. der bestehenden Immobilien (Discounter):
2. Neben den qualitativ hochwertigen Mehrfamilienhäusern des Eigentümers am Meifortweg besteht die Baumöglichkeit zur Fortsetzung des städtebaulichen Konzeptes (Stadtvillen mit gemeinsamer Tiefgarage). Die
öffentliche Erschließung ist im Hinblick auf eine mögliche Erschließung weiterer Grundstücke im Gültigen
Bebauungsplan berücksichtigt, jedoch noch nicht umgesetzt. Hemmnisse der Entwicklung ergeben sich hier
in erster Linie aus den heterogenen Eigentumsverhältnissen der in das Projekt einzubeziehenden Grundstücke mit unklaren Bau- / Verkaufsabsichten.
29.11.2012
- 23 -
Stadt Itzehoe
Gesamtzahl WE
(EFH)
aktuelles
WE-Potenzial
(EFH)
in der Vermarktung,
noch nicht bebaut
15
15
2006
rechtskräftiger Bebauungsplan
17
17
124
2007
zum Großteil verkauft und bebaut
30
10
110
2000,
1. Änd.
2005
140
17
131
2004
55
4
Neubaugebiet (Lage)
B-Plan
Nr.
Rechts
kraft
Wohnen am Kamp
146
2011
120
(Luchsbarg / Wolterskamp)
Am Wasserwerk
(Fiete-Noll-Weg)
Bei den Kirschgärten
(ehem. Kalksandsteinwerk,
Öwert Holt, Hoge Kant)
Wohnpark Sieversbek
(Maria-Goeppert-Ring,
Dorothea-Erxleben-Ring)
Am Sonnenhang
(Öwert Holt, Süderhang,
Faltergrund)
Summe
Status
63
Tabelle 11: Baulandpotenziale Neubaugebiete
Der Wohnungsgesamtbedarf von ca. 500 WE bis 2020 kann durch die angenommenen
150 bis 200 WE des Flächentyps W1 (mit Baurecht) und die 120 WE des Flächentyps
W2 (in Aufstellung befindliche Bebauungspläne) nur teilweise gedeckt werden.
Für die Stadt Itzehoe besteht demnach bis 2020 ein Restbedarf in Abhängigkeit
von der tatsächlichen Aktivierbarkeit der vorhandenen Baulücken von mindestens
rund 200 WE im Einfamilienhaus-Segment.
Dieser Bedarf kann auch nicht auf den nicht quantifizierten, nur für Mehrfamilienhäuser
geeigneten innerstädtischen Mischgebietspotenzialflächen (vgl. Kapitel 3.2 und Plan Nr.
5) gedeckt werden.
Mit einer koordinierten und integrierten Bauleitplanung kann und sollte dieser Bedarf
jedoch durch die Mobilisierung der ermittelten Potenziale des Flächentyps W3 (ohne
Baurecht) erfolgen. (vgl. Kapitel 5)
5
Handlungsempfehlungen
Zur Realisierung von zusätzlichem Baurecht sind neben der erforderlichen Aufstellung
von B-Plänen insbesondere für den Umgang mit den Sportplätzen und den Kleingärten
gesamtstädtische Konzepte aufzustellen.
Für den Sportbereich ist ein entsprechendes Verfahren bereits eingeleitet, das im weiteren Ablauf größeren Augenmerk auf die stadträumliche Dimension und die Korrelation
mit der Wohnbauentwicklung legen sollte.
Bei diesen gesamtstädtischen Konzepten mit politisch sensibler Thematik sind jeweils
die integrierten Belange und die weitreichende Beteiligung der jeweiligen Akteure zu
beachten. Innenentwicklung erfordert immer eine besondere Bürgerbeteiligung und
Transparenz, auch und nicht zuletzt in der Bauleitplanung
- 24 -
5.1 Neuaufstellung von B-Plänen
Die Wohnsiedlungen der 1950er bis 1970er Jahre insbesondere in Pünstorf und
Kratt (Oelixdorfer Straße), die planungsrechtlich nach §34 BauGB zu beurteilen sind,
stellen mit einem Innenentwicklungspotenzial von ca. 160 WE durch Bebauung der gering genutzten Grundstücke in 2. Reihe einen besonderen Innenentwicklungsschwerpunkt der Stadt Itzehoe dar. Um diesen zu aktivieren, sind die im Kapitel 5.5 beschriebenen Instrumente einer „aktiven Eigentümeransprache“, „Öffentlichkeitskampagne Innenentwicklung“ zu empfehlen. Frühzeitig sollten hier als erster Schritt das Interesse
der Eigentümer und Bewohner erfragt sowie die genaueren städtebaulichen Optionen
näher geprüft werden.
Denn insbesondere das Beispiel der Wohnsiedlung Wellenkamp und des im Jahre 2000
in Kraft getretenen Nachverdichtungs-Bebauungsplans 114 zeigen, dass ohne eine ausführliche Analyse der tatsächlichen Nachfrage und des städtebaulichen Umfeldes, das
anfängliche Bauinteresse rasch nachlassen kann und die durch einen Bebauungsplan geschaffen Nachverdichtungspotenziale nur zu einem geringen Prozentteil in Anspruch
genommen werden.
Generell lässt sich jedoch sagen, dass Flächen sparendes, verdichtetes Bauen, die Chance bietet, in diesen Siedlungen neue Wohnqualitäten und Raum für Individualität und
Gestaltung zu schaffen. Dabei sollte Wohnungsneubau mit Maßnahmen zur Modernisierung des Gebäudebestands, Ergänzungen der sozialen Infrastruktur und ggf. Aufwertung des Wohnumfeldes einhergehen. Die Quartiere erhalten so ein neues Erscheinungsbild und werden zu attraktiven Einheiten ohne den Charakter einer gewachsenen
Struktur zu verlieren. Gleichzeitig kann durch den Zuzug junger Familien die Sozialund Altersstruktur der „in die Jahre“ gekommenen Wohnsiedlung verbessert werden.
5.2 Entwicklung integrierter Erneuerungskonzepte
von Mehrfamilienhaus-Quartieren
Im Flächennutzungsplan wird auf den bestehenden Geschosswohnungsbauüberhang
hingewiesen und prognostiziert, dass sich der Neubauwohnbedarf überwiegend auf das
Segment der Eigenheime (Einzelhäuser, Doppelhäuser) richten wird.14 Mit dem zur Zeit
in Umsetzung befindlichen Projekt „Wohnen am Kamp“ (B-Plan 146) reagiert die Stadt
auf diesen Trend. Mehrgeschosser wurden zurückgebaut und werden im städtebaulichen Kontext zur umliegenden Bebauung durch Eigenheime ersetzt.
Auch für die Wohnsiedlung Schröderskamp 15-21 (Wellenkamp) wird empfohlen,
innerhalb eines Erneuerungskonzepts die Möglichkeiten einer energetischen Erneuerung, Um-/ Neubau oder ggf. Neustrukturierung im Segment des (verdichteten) Einfamilienhaus sowie Nutzung angrenzender Flächenpotenziale auszuloten.
Eine frühzeitige Einbindung der vorhandenen Grundstücks- und Eigentümerstruktur in
den Informations- und Beteiligungsprozess ist Grundlage, um eine nachhaltige Entwicklung der Quartiere zu erzielen. In einem kooperativen Verfahren begegnen sich
Eigentümer, Stadtverwaltung und ggf. Sachverständige auf Augenhöhe. Es können
Konflikte rechtzeitig erkannt und entschärft und Vorteile wie Fördermöglichkeiten,
14
29.11.2012
Flächennutzungsplan 2015 der Stadt Itzehoe, Stand Juli 2006, S. 58
- 25 -
Stadt Itzehoe
energetische Einsparmöglichkeiten und Wohnqualitäten aufgezeigt werden. Erste Ideen,
Testplanungen und Entwicklungsstrategien innerhalb eines Nachverdichtungskonzepts
(energetische Sanierung, Aufstockung, Abriss, Neubau) können als Angebot und Diskussionsgrundlage, nicht als Verpflichtung zur Umsetzung verstanden werden.
Aufgrund der gegebenen Defizite in dem Ortsteil Wellenkamp ist ein (Teil-) Abriss von
bestehendem, vermietetem Wohnraum und späterem Neubau nicht unmöglich. Dies
setzt ein Einverständnis der Eigentümer voraus. Zudem müssen Mieter motiviert werden, ihre Wohnungen zu verlassen. Ein Anreiz dafür können gleichbleibende Mieten bei
höherem Wohnkomfort und erheblich reduzierten Nebenkosten für die Heizung sein.
5.3 Gesamtstädtisches Kleingartenkonzept
Sowohl für eine endgültige Beurteilung der Flächenverfügbarkeit für Wohnnutzung als
auch vor allem im Hinblick auf eine nachhaltige und zukunftsfähige Entwicklung der
Kleingartenanlagen und -wesens aus Sicht der Stadt als Eigentümerin und der Nutzer,
ist die Erarbeitung eines gesamtstädtischen Kleingartenkonzepts in Kooperation und
unter Beteiligung der Kleingärtner empfehlenswert. Der vorhandene KleingartenBedarfsplan wäre zu aktualisieren und die Bedarfsermittlung auf eine erweiterte Grundlage zu stellen (z.B. durch Befragungen und Workshops).
Nahezu alle städtischen Kleingärten werden durch nur einen Kleingartenverein gemeinsam verwaltet, was einen enormen Aufwand in Bezug auf Organisation und Instandhaltung mit sich bringt. Nach eigenen Aussagen würde sich der Verein gerne „Gesundschrumpfen“ - im Sinne der Verkleinerung und Bestandsoptimierung. Konkrete Aussagen bzgl. der in Frage kommenden Flächen liegen jedoch nicht vor. Laut Aussagen der
Umweltabteilung der Stadt Itzehoe ist grundsätzlich eine Nachfrage an Kleingärten vorhanden. Jedoch wirken sich strenge Maßregelungen innerhalb des Kleingartenvereins
negativ auf die Nachfrage aus. Eine hohe Leerstandsquote ist die Folge.
Ziel des gesamtstädtischen Kleingartenkonzepts sollte die Neustrukturierung vorhandener Kleingärten im Hinblick auf eine Optimierung der Standortqualitäten durch bessere Organisation und Instandhaltungsmöglichkeiten sein. Außerdem sollten durch das
Konzept die landschaftsplanerischen Zielsetzungen durch Erhalt von wichtigen Grünverbindungen / -vernetzungen sowie des durchgrünten Charakters der Stadt umgesetzt
werden.
Bevor für die als Potenziale identifizierten Flächen (vgl. Kapitel 2. W3 - Umnutzung
von Kleingärten) durch B-Plan-Verfahren eine geordnete städtebauliche Entwicklung
einzuleiten ist, bedarf es einer dezidierten fachlichen Prüfung und politischen Abwägung der sonstigen Belange der Stadtentwicklung sowie Interessen der Kleingärtner.
Eine möglicherweise notwendige Umstrukturierung / Verlagerung von Kleingartenplätzen erfordert im Hinblick auf die Akzeptanz und Nachhaltigkeit der Maßnahmen eine
frühzeitige Einbindung der vorhandenen Kleingärtner und Eigentümer in den Informations- und Beteiligungsprozess.
- 26 -
5.4 Gesamtstädtische Neustrukturierung und Modernisierung der Sportplätze
Im Rahmen einer langfristig angestrebten gesamtstädtischen Neustrukturierung und
Modernisierung der Sportplätze können sowohl Standortqualitäten und Synergieeffekte optimiert, als auch eine bedarfsgerechte Innenentwicklung gefördert werden.
Aus städtebaulicher Sicht sind insbesondere die alternativ empfohlenen Potenzialflächen (Itzehoer Stadion, FC Itzehoe, Hockey-Club) (vgl. Kapitel 3. W3 - Umnutzung
von Sportplätzen) im weiteren Verfahren und unter Berücksichtigung der Ergebnisse
der Sportentwicklungsplanung näher zu prüfen.
5.5 Weitere Instrumente zur Förderung der Nachverdichtung
Die im Folgenden beschrieben Instrumente sind als Handlungsempfehlungen für die
Stadt Itzehoe zu sehen und sind entsprechend der vorhandenen Zielgruppen, Rahmenbedingungen und analysierten Flächentypen 1 – 3 auszurichten.
Aktive Eigentümeransprache
Zur Aktivierung und Sensibilisierung von Grundeigentümern für eine verstärkte Nutzung von Innenentwicklungspotenzialen stehen Information und Kommunikation sowie
anschließende Beratung und Förderung im Vordergrund. Als Instrumente der aktiven
Eigentümeransprache eignen sich Pressearbeit, Bürgerversammlung, schriftliche Befragungen, Einzelgespräche, Eigentümerversammlungen und Workshops / Planungswerkstätten.
Im Rahmen eines Modellprojektes zur Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen
in den HAI-Modellkommunen Gunzenhausen, Pfullingen und Stegaurach hat sich gezeigt, dass die Eigentümeransprache in Form von Fragebögen zu einem positiven Ergebnis geführt hat. Die Rücklaufquote war mit rund 50% sehr hoch. 15
Flächenmanagement der Gemeinde/Stadt XXX
Flächenmanagement der Gemeinde/Stadt XXX
Schriftliche Befragung der Eigentümer von Baulücken-Grundstücken
in der Gemeinde/Stadt XXX
3. Würden Sie Ihr Grundstück zum Verkauf anbieten?
Ja
wenn ja:
Rücksendung an
Anbieten des Grundstücks über die Gemeinde/Stadt (kostenfreies Einstellen der Daten zum
Grundstück und der Kontaktadresse auf der Internetseite der Gemeinde/Stadt)
Anbieten des Grundstücks durch die Gemeinde/Stadt (nur Grundstücksdaten, Eigentümer bleibt
anonym) und Vermittlung von Kaufinteressenten an den Eigentümer über die Gemeinde/Stadt
Verkauf ausschließlich an die Gemeinde/Stadt
Verkauf ausschließlich an Dritte ohne Unterstützung durch die Gemeinde/Stadt
Gemeinde XXX
Kommune XXX
Herr/Frau XXX
Straße
Wappen der
Kommune
PLZ Ort
Nein
evtl. Gründe:
4. Würden Sie Ihr Grundstück ggf. gegen ein für Sie geeigneteres Grundstück tauschen?
Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an
Herrn/Frau XXX
Tel.-Nr.: xxxxx – xx xx xx
Ja
wenn ja
gegen ein anderes Baugrundstück
gegen landwirtschaftliche Flächen inkl. Wertausgleich
Angaben zum Eigentümer/Miteigentümer und Grundstück
Nein
Lfd.Nr:
<lfd.Nr.>!
Name:
<<Nachname>> <<Vorname>> <<Miteigentümer>>
Flurstücksnummer(n):
<<Flst>>
Adresse Flurstück:
<<Lage>>
5. Was wäre aus Ihrer Sicht hilfreich/notwendig, um das Grundstück in näherer Zukunft zu
bebauen oder auf dem Grundstücksmarkt anzubieten (Verkauf, Tausch)?
Gemarkung: <<GemarkName>>
(Mehrfachnennung möglich)
Die Kommune berät Sie architektonisch/städtebaulich
Die Kommune schafft Baurecht, sofern noch nicht vorhanden
Die Kommune berät Sie zu Fragen des Grundstückverkaufs
Die Kommune berät Sie zu Fragen des Grundstücktauschs
Sonstiges:
1. Haben Sie vor, das o.g. Grundstück in näherer Zukunft zu bebauen?
Ja, in den nächsten ca.
Nein
Jahren
2. Welche Gründe haben bisher verhindert, dass das Grundstück bebaut oder verkauft wurde?
Weiß nicht/keine Meinung
(Mehrfachnennung möglich)
Bevorratung für spätere Eigennutzung (Bebauung)
Bevorratung für Nachkommen/Erben etc.
Grundstück dient der Kapitalanlage
Kein Eigenbedarf für Bebauung
Kein Interesse an Verwertung der Fläche (z.B. Verkauf)
Fläche wird als Haus- oder Kleingarten genutzt
Fläche wird als landwirtschaftliche Nutzfläche benötigt
Komplizierte Eigentumsverhältnisse (Erbengemeinschaften etc.)
Lage/Größe/Zuschnitt des Grundstücks
Es ist unklar, welche Art der Bebauung auf dem Grundstück möglich ist
Gewünschte Bebauung scheitert bisher an bau-/planungsrechtlichen Bestimmungen
Sonstige:
Entwurf: Baader Konzept GmbH mit Förderung des Bundesministeriums für Bildung und Forschung
Bitte den ausgefüllten Fragebogen möglichst umgehend an aufgedruckte Adresse (vorbereitet für
Fensterbriefumschlag) zurücksenden, faxen (Fax XXXX/ XXXX) oder persönlich im Rathaus abgeben.
Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen!
Bitte wenden
Abbildung 2: Beispielfragebogen Baulücken, Bayerisches Landesamt für Umwelt16
15
Handlungshilfen für eine aktive Innenentwicklung (http://www.hai-info.net/HAI-Poster2.pdf)
(Zugriff 02.11.12)
16
www.lfu.bayern.de/umweltkommunal/flaechenmanagement/baulueckenaktivierung_eigentuemeransprache/index.
htm (Zugriff 02.11.12)
29.11.2012
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Stadt Itzehoe
Öffentlichkeitskampagne „Innenentwicklung“
Begleitende Presse- und Informationsarbeit und Werbung sind wichtig, um das Thema
Innenentwicklung fest in den Köpfen der Itzehoer zu verankern. Neben Artikeln in den
örtlichen Zeitungen informieren Broschüren zu „Wohnqualitäten im Bestand“ oder
„Modernes Leben in gestandener Bausubstanz“, zeigen Vorteile auf und geben Hilfestellung z.B. in Form von Testentwürfen. Auch die Ausschreibung eines stadtinternen
oder regionalen Wettbewerbs „Die schönsten Baulücken in der Region“ mit jährlicher
Prämierung der gelungensten Baulückennutzung könnte Inhalt einer Öffentlichkeitskampagne „Innenentwicklung“ sein.
Abbildung 3: Beispiel Imagekampagne „Mittendrin ist in“, Metropolregion Hamburg17
Internetgestützte Baulückenbörse „Wohnen in Itzehoe“
Das im Zuge des Untersuchungskonzepts „Innenentwicklungspotenziale“ erstellte Flächenmanagementkataster (FMK) dient der systematischen Erfassung der Potenzialflächen und dient der Stadt als zentrale Informations- und Entscheidungsgrundlage. Diese
kann jedoch nur dann der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, wenn die Zustimmung aller Eigentümer der identifizierten und markierten Flächen vorliegt.
Der Aufbau einer internetgestützten Wohnbauland- und Immobilienbörse „Wohnen
in Itzehoe“ könnte auf freiwilliger Basis ein Anreiz für Eigentümer sein, ihre innerörtlichen Grundstücke, Hofstellen und Wohngebäude, die bisher am Markt nicht oder wenig präsent sind, zu vermarkten. Der Blick von Bauinteressenten wird so auf Wohnpotenziale im Bestand gelenkt. Durch Aufzeigen von guten Wohnbeispielen und qualitäten sowie Vorteilen der Innenentwicklung, kann das Interesse von Bauherren und
Eigentümern geweckt bzw. gestärkt und mögliche Skepsis abgebaut werden. Kontaktdaten von kostenlosen Beratungs- und Informationsstellen sollten auf den Seiten der
Wohnbauland- und Immobilienbörse ebenfalls abrufbar sein.
17
www.mittendrin-ist-in.de (Zugriff 02.01.12)
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Abbildung 4: Internetgestützte Baulückenbörse, Beispiel Rottenburg18
„Innenentwicklungsprämie“ als Anreiz / Förderprogramme
Ggf. kann zusätzlich eine Innenentwicklungsprämie als finanzieller Anreiz für Käufer einer Baulücke /-fläche ein sinnvolles Instrumentarium sein, um das vorhandene Potenzial zu aktivieren und die Nachfrage nach Grundstücken nach innen zu lenken. Dabei
werden bauwillige Itzehoer oder Neubürger zum Erwerb von innerstädtischen Grundstücken motiviert. Die kommunalen Finanzmittel einer solchen Förderung könnten
durch die Einsparung von kostenintensiven Erschließungsmaßnahmen bei der Entwicklung neuer Baugebiete kompensiert werden.19
Die Stadt Bremen konnte durch Zusammenarbeit mit wichtigen Kooperationspartnern
wie Banken und Versicherungen beispielhafte Förderprogramme für Baulücken realisieren. Finanzielle Vorteile wie Mietwohnungsförderung, ermäßigte Hypothekenzinsen, reduzierte Versicherungsbeiträge stellen Anreize für private Bauherren dar.20
18
www.rottenburg.de/sixcms/detail.php?id=38795&lnav=21 (Zugriff 02.11.12)
19
Realisierte Beispiele aus anderen Kommunen:
1) Verbandsgemeinde Wallmerod (Rheinland-Pfalz): Zinszuschuss beim Erwerb von Baulücken „Eigenheimzulage“ – Auf maximal 50.000 Euro bestehender Darlehensverbindlichkeiten werden zwei Prozent
Zinsen übernommen. Förderprogramm wird von der Verbandsgemeinde finanziert. Weitere Infos:
www.dorfboerse.de
2) Stadt Nordhorn (Niedersachsen): Die Stadt Nordhorn hat die Bebauung von Baulücken mit 70 €/qm
Wohnfläche gefördert. Weitere Infos: Stadt Nordhorn – Wohnraumförderung: 05921/878-179 www.nordhorn.de
20
29.11.2012
vgl. Stadt Bremen (Quelle: www.bauumwelt.bremen.de/sixcms/detail.php?gsid=bremen213.c.3564.de)
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Stadt Itzehoe
Aktivierung städtischer Flächen in den Bestandsquartieren für den Wohnungsbau
Flächen, die sich im städtischen Besitz befinden und derzeit brachliegen oder untergenutzt sind sollten aktiviert und einer Nachverdichtung zugeführt werden. Die Stadt kann
so mit guten Beispielen vorangehen und eine Vorbildfunktion übernehmen. Die vorhandenen Potenziale sind zeitnah von der Verwaltung zu prüfen.
Kommunale Flächenbevorratung
Die Stadt sollte unbebaute bzw. brachliegende Grundstücke in den Bestandsquartieren
im Sinne einer aktiven Innenentwicklung soweit wie möglich erwerben. Da sich die
Möglichkeit zum Erwerb von Flächen oftmals sehr kurzfristig entscheidet, wäre es
sinnvoll im städtischen Haushalt einen Posten „Innenentwicklung“ bereit zu halten, der
kurzfristig aktiviert werden kann.
6
Zusammenfassung / Resümee
Das erhobene Bauflächenpotenzial für Wohnungen der Stadt Itzehoe beträgt maximal rund 500 WE mit bestehenden Baurechten, sowie rund 100 WE auf Flächen, für
die sich ein B-Plan in Aufstellung befindet. Daneben kommen auf zur Zeit anderweitig
ausgewiesenen Flächen rund 550 WE für eine Wohnnutzung in Frage, für die ein verbindliches Planrecht noch zu schaffen wäre.21
Die kurz- bis mittelfristigen Realisierungschancen sind je nach Flächentyp und entsprechend der eigentumsrechtlichen und städtebaulichen Gegebenheiten jedoch sehr unterschiedlich einzuschätzen. Insbesondere die vorhandenen Baulücken (Flächentyp W1)
sind realistisch nur zu 25 % bis - unter besonderer Anstrengung - maximal 50 %. Dies
bedeutet konkret, dass rund 150 - 200 WE aktivierbar wären.
Bei einem prognostizierten Wohnungsgesamtbedarf von ca. 500 WE bis 2020 - bei noch
zu erwartenden 120 WE in zur Zeit in Aufstellung befindlichen B-Plänen (Typ 2) - besteht in Abhängigkeit von der tatsächlichen Aktivierbarkeit der vorhandenen Baulücken
bis 2020 ein Restbedarf von mindestens rund 200 WE im Einfamilienhaus-Segment
auf noch nicht baurechtlich gesicherten Flächen.
Daneben sind im innerstädtischen Bereich Potenziale für gemischte Nutzungen von
gut 6 ha Bauland erfasst worden, die insbesondere vorhandene städtebauliche Defizite
beheben können, die aber auch im Hinblick auf einen Wohnanteil durch innerstädtische
Lagen dem langfristigen Trend und der Nachfrage gerade von älteren Menschen nach
städtischeren Lagen, in denen die infrastrukturellen, sozialen und kulturellen Angebote
des Mittelzentrums Itzehoe fußläufig genutzt werden.
Für die weitere gewerbliche Entwicklung der Stadt sind Potenzialflächen über insgesamt aktuell rund 50 ha Nettobauland erhoben worden. Diese befinden sich jedoch
21
Diese insgesamt rund 1.100 WE setzen sich zusammen aus der Summe der Flächentypen W1, W2 und W3
ohne Angabe des Nachverdichtungspotenzials innerhalb der gemischten Bauflächen.
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überwiegend in Privateigentum. Weitere 4 ha gewerbliches Flächenpotenzial, das bereits im F-Plan dargestellt ist, kann durch einen B-Plan baureif gemacht werden.
Die erhobenen Potenziale bieten die Chance, entsprechend dem Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung und Stadterneuerung Itzehoes, den Bestand an Innenentwicklungspotenzial vorrangig vor der Neuinanspruchnahme von Freiflächen einer urbanen
Nutzung zuzuführen.
Elementar für die Akzeptanz der Entwicklung von Nachverdichtungspotenzialen, sowohl in den Wohngebieten als auch im Rahmen von Kleingarten- und Sportflächenkonzepten, ist eine frühzeitige und transparente Informationspolitik und Bürgerbeteiligung.
Hier sollte die Stadt in Zukunft anknüpfen und durch intensive Öffentlichkeitsarbeit und
den Einsatz der genannten Instrumente den Prozess zur Förderung der Innenentwicklung weiter vorantreiben.
Baulücken und Flächen sind für eine bauliche Nutzung zu erschließen und zu mobilisieren, um so eine Verbesserung der Wohnqualität durch Aufwertung der innerstädtischen
Freiraumsituation und des städtebaulichen Bestandes zu erzielen. Durch ein zusätzliches
Angebot an Wohnformen, die mit dem freistehenden Einfamilienhaus im Stadtumland
konkurrieren können (z.B. nachbarschaftliches Wohnen für Alleinerziehende und Singles, Wohnen im Alter, Wohnen ohne Auto) steigt das Interesse bei Investoren und
Bauwilligen. Das Leben und Wohnen in der Stadt wird so vermehrt als mögliche Alternative zum Wohnen im Grünen wahrgenommen.
Hamburg, den 29.11.2012
Architektur + Stadtplanung
29.11.2012
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STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
Aussprache
Seite ____
Bauausschuss
18.12.2012
TOP 3
Frau Loescher erläuterte die Hintergründe für die durchgeführte Untersuchung der Innenentwicklungspotenziale im Stadtgebiet. Der sparsame Umgang mit Grund und Boden sowie
die naturräumlichen und gebietskörperschaftlichen Gegebenheiten machen es erforderlich,
die Nutzung von Flächenreserven im Siedlungskontext zu fördern.
Herr Schwormstede vom Büro Architektur + Planung aus Hamburg erläuterte die umfangreiche Sitzungsvorlage anhand einer Powerpoint-Präsentation. Auf die Handlungsempfehlungen zur Umsetzung von Potenzialen auf dem Einfamilienhaussektor wurde detailliert eingegangen.
Bürgervorsteher Köhnke wies darauf hin, dass es bei der Bevorratung von Gewerbebauflächen auf größere zusammenhängende Flächenpotenziale ankommt, um zukünftig größere
Gewerbeansiedlungen zu ermöglichen.
Sofern Fraktionen Bedarf an der Ausplottung der sieben großmaßstäblichen Pläne haben,
wird um Kontaktaufnahme mit der Verwaltung gebeten.
Sitzungsvorlage
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
TOP: 4
Sitzung des Bausschusses
am 18.12.2012
Amt/Abteilung:
60/601
Empfehlung zur Beratung des TOP:
vertraulich
nicht vertraulich
Seite:
Art der Behandlung:
Beschlussempfehlung an die Ratsversammlung
endgültige Beschlussfassung
Anhörung/ Information
Aktenzeichen:
Anlagen:
601.06
Liste der Bauleitplanverfahren der Stadtplanungsabteilung
Betreff:
Zusammenstellung der aktuellen B-Plan- und F-Planverfahren
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss nimmt von der Zusammenstellung Kenntnis.
Abweichender bzw. ergänzender Beschluss/ Empfehlung:
Verweisung an andere Ausschüsse:
Mitwirkung anderer Ämter?
Nein
Ja:
Beratungsergebnis:
Nein
Ja:
Gegenzeichn.
Amtsleiter
o.V.i.A.
in das Berichtswesen aufzunehmen
einstimmig
öffentlich
lt. Beschlussvorschlag
nichtöffentlich
abweichender/ergänzender Beschluss
mit Stimmenmehrheit:
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthaltungen
Freigabe der Sitzungsvorlage für die Internetpräsentation durch
den Bgm. o.V. Amtsleiter
Nein
Ja
Itzehoe, Datum
Unterschrift Bürgermeister/Amtsleiter
04.12.2012
gez. Dr. Koeppen
Beglaubigt:
gez. S. Vock
STADT ITZEHOE
Der Bürgermeister
Erläuterungen
Seite ____
Bauausschuss
14.08.2012
TOP 4
Es wird auf die Bauausschuss-Sitzungen vom 13. Dezember 2011 und 14. August 2012 Bezug genommen. Dem Bauausschuss wird hierdurch, wie vereinbart im halbjährlichen Rhythmus, die aktualisierte Listung der durch die Stadtplanungsabteilung derzeit bearbeiteten
Bauleitplanverfahren in der Anlage zur Kenntnis gegeben.