Prof. Dr. Marco Wölfle

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GRUNDLAGEN DER (GEWERBLICHEN)
IMMOBILIENFINANZIERUNG
Prof. Dr. Marco Wölfle
Wissenschaftlicher Leiter des CRES
Center for Real Estate Studies (Freiburg)
Steinbeis-Hochschule Berlin
Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 1
AGENDA
1. Volkswirtschaftliche Bedeutung
2. Ablaufschema einer Finanzierung
3. Finanzierungsmöglichkeiten und Besicherung
4. Analyse wirtschaftlicher Verhältnisse
5. Zahlenbeispiel und Risikoverständnis
6. Anforderungen an Bankmitarbeiter
7. Optimierungspotenziale
8. Ausblick
1. Volkswirtschaftliche Bedeutung der
gewerblichen Immobilienfinanzierung
1. DIE VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER
Immobilienvermögen 9 Bio. €
Immobilienwirtschaft (i.w.S.)
19% der gesamten Bruttowertschöpfung (2008)
55% aller Kredite sind Immobilienfinanzierungen
Die Branche sichert – unter Einbezug nachgelagerter
Sektoren wie der Bauwirtschaft – rd. 3,8 Millionen
Arbeitsplätze
Quelle: vdp / Voigtländer (2009)
1. DIE VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER
Verteilung der Kreditvolumina in Baden-Württemberg:
Kreditbanken
18%
Sonstige MFIs
43%
Großbanken
12%
Regionalbanken
5%
Genossenschaften
10%
Quelle: Bundesbank (2013)
Sparkassen
12%
2. Ablaufschema einer gewerblichen
Baufinanzierung
3. ABLAUFSCHEMA EINER GEWERBLICHEN
BAUFINANZIERUNG
Darlehensvertrag
Darlehensnehmer
Sicherheit
Immobilie
Grundschuld
Bank
3. Finanzierungsmöglichkeiten und
mögliche Sicherheiten
3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE
SICHERHEITEN
Private Baufinanzierung
eigen- oder fremdgenutzte Wohnimmobilien
Baufinanzierung gewerblicher Objekte
Büro- und Verwaltungsgebäude
Handelsimmobilien (z.B. Einkaufszentren)
Lager / Hallen und Logistikimmobilien
Hotels und andere Betreiberimmobilien wie z.B. Krankenhäuser
Fabrikgebäude / Fertigungshallen
Finanzierung des Ankaufs von Gesellschaften, die
Immobilien oder Immobilienportfolios halten („asset
deals“ / Portfoliofinanzierung)
SICHERHEITEN
Finanzierung von
Bauplätzen
Finanzierung der Errichtung von Gebäuden
Finanzierung bestehender Gebäude
Ablösung fremder Darlehen
Unterscheidung gilt sowohl für private als auch für
gewerbliche Immobilienfinanzierung
SICHERHEITEN
Gängige Sicherheiten:
Grundpfandrechte,
Forderungsabtretungen,
Sicherungsübereignungen,
Pfandrechte,
Bürgschaften.
Im Gegensatz zur privaten Baufinanzierung, die
klassischerweise über Grundschulden besichert wird,
wird bei gewerblicher Baufinanzierung auch auf andere
Sicherheiten zurückgegriffen
SICHERHEITEN
Pfandrecht
Bürgschaft
Zur Sicherung einer Forderung
bestelltes, dingliches Recht, das dem
Gläubiger die Befriedigung aus dem
Gegenstand erlaubt
Der Bürge verpflichtet sich gegenüber
dem Gläubiger eines Dritten für die
Erfüllung der Verbindlichkeiten des
Dritten einzustehen
Es wird ein vertragliches Pfandrecht,
gesetzliches Pfandrecht und
Pfändungspfandrecht unterschieden
Kommt durch schriftlichen Vertrag
zustande
Voraussetzung: Bonität des Bürgen
Grundsätzlich Faustpfandprinzip:
Einigung über Pfandrecht und
Übergabe des Gutes
Unterscheidung in gewöhnliche
Bürgschaft und selbstschuldnerische
Bürgschaft
Risiken: Bei Verwertung kann Besitz
nicht verschafft werden, kein Markt für
Gut, Gut nicht weiter nutzbar
Risiken: Bürgschaft verstößt gegen
die guten Sitten (von Ehepartnern,
Kindern, unter Druck usw.)
SICHERHEITEN
Sicherungsübereignung
Zession
Eigentumsübertragung mit der
Maßgabe, die übereignete Sache nur
bei Nichterfüllung verwerten zu
dürfen. Maßgeblich ist das BGB.
Vertrag, durch den der bisherige
Gläubiger seine Forderung gegenüber
einem Dritten auf einen anderen
überträgt
Sicherungsübereignete Gegenstände
müssen ausreichend genau
bestimmbar sein und gegen
Veräußerung oder Untergang
gesichert werden
Formfreie Vereinbarung,
Aber: Forderung muss genau
bestimmbar sein
Eigentumsübertragung und
Besitzkonstitut
Stille oder offene Abtretung
Risiken: Verwertungsschwierigkeiten,
Preisrückgang, Doppelübereignung,
Eigentumsvorbehalt, Zubehörhaftung
Grundpfandrecht usw.
Risiken: Verlängerter
Eigentumsvorbehalt,
Mehrfachabtretung, Schuldner zahlen
nicht usw.
SICHERHEITEN
Auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird
großteils durch Grundpfandrechte besichert,
Grundschuld als wichtigstes Grundpfandrecht
Fiduziarisches Grundpfandrecht, welches nicht vom Bestehen einer
Forderung abhängig ist,
Kein gesetzlicher Zusammenhang zwischen dem persönlichen Anspruch
aus dem Darlehensvertrag und dem dinglichen Anspruch aus der
Grundschuld,
Zustandekommen durch Einigung und Eintragung bzw. Übergabe des
Grundschuldbriefs,
Befriedigung durch Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung,
Werthaltig in Höhe der Beleihungsgrenze (60% nach PfandBG)
Hypotheken und Rentenrechte kommen in der Praxis
nur selten vor
SICHERHEITEN
Von der Grundschuld wird nicht nur das Grundstück,
sondern auch Zubehör und Erträge verpfändet (sog.
Zubehörhaftung: Mietforderungen, Erzeugnisse, Bäume,
Gebäude, Traktor, Vieh usw.)
Die Höhe der Sicherheit, die die Grundschuld stellt, ist
im Wesentlichen durch die zugrunde liegende
Wertermittlung determiniert
SICHERHEITEN
Problem der Bewertung von
gewerblichen Objekten
Bewertung üblicherweise nach
dem Ertragswertverfahren
Sicherheit teilweise durch die
Kapitaldienstfähigkeit
beeinflusst (z.B. Gastronomie)
Es sind entsprechend
sachverständige Personen für
die Bewertung erforderlich
SICHERHEITEN
Beispiel Marktwert vs. Beleihungswert:
Kauf Immobilie zu 500.000 EUR
Marktpreis der Immobilie: 500.000 EUR
Beleihungswert der Immobilie (sehr vereinfacht):
+ 500.000 EUR
- 50.000 EUR Sicherheitsabschlag 10%
= 450.000 EUR Beleihungswert
Es ergeben sich daraus die folgenden Beleihungsgrenzen:
60% gemäß Pfand BG: 270.000 EUR
50% Beleihungsgrenze bei gewerblichen Objekten: 225.000 EUR
Eine Grundschuld über 500.000 EUR wäre nur mit 225.000 EUR bewertbar,
obwohl die Immobile einen Marktwert von 500.000 EUR aufweist
SICHERHEITEN
Liegt kein Kauf (Neubau) vor, so ist der Beleihungswert
durch entsprechende Sachverständige zu ermitteln,
Unter Umständen zusätzlich Marktwertermittlung
erforderlich, sollte eine Priorisierung gemäß SolvV
angestrebt werden.
4. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse
4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE
Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit (KDF) bei
gewerblichen Kreditnehmern üblicherweise anhand des
Cash-Flows.
Grundgedanke:
Indirekte Ermittlung des erwirtschafteten
Finanzierungsüberschusses aus der GuV
Direkte (richtige) Methode der Cash-Flow-Ermittlung:
Einzahlungen ./. Auszahlungen.
Von der Bankenaufsicht vorgegeben (MaRisk BTO 1.2.1
und BTO 1.4, §18 KWG, §25a KWG).
Definition KDF:
Zukünftige nachhaltige Fähigkeit, die auf das Fremdkapital
anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen in
betriebswirtschaftlich angemessener Höhe erbringen zu
können.
Prüfung der KDF= Prognose (Zukunft und Unsicherheit),
Ratingverfahren versuchen Zukunftsaussichten in die
Beurteilung einzubeziehen,
Maßgeblich ist nicht die rechnerische KDF, sondern die
tatsächliche KDF, die sich aus der Kontoführung ergibt.
Erfassung sämtlicher Verbindlichkeiten bei Banken
sowie Gesellschaftern und sonstigen Gläubigern
(Lieferanten).
Anhaltspunkte: BWAs, Jahresabschluss, Auskünfte,
sonstige Unterlagen.
Ermittlung der KDF über den Cash-Flow, häufig auch als
erweiterter Cash-Flow (eCF) bezeichnet.
Berechnung:
(bereinigtes) Betriebsergebnis
+ Abschreibungen
+ Fremdkapitalzinsen
= erweiterter CF (vor Ertragssteuern)
Der erweiterte Cash-Flow muss ausreichen für:
Kapitaldienstleistungen,
Ggf. Entnahmen,
Gewinnausschüttungen (= Eigenkapitalverzinsung),
Eigenkapitalanteil von Ersatzinvestitionen, da ansonsten der
Eigenkapitalanteil stetig sinkt, falls diese vollständig durch Fremdkapital
finanziert werden sollten.
Erforderliche Bereinigung beim Betriebsergebnis:
Außerordentlicher (im betriebswirtschaftlichen Sinne), perioden- und
betriebsfremder Aufwand und Ertrag ist zu eliminieren, um möglichst zu
einem nachhaltigen Betriebsergebnis zu kommen.
Berücksichtigung von Steuern
Gewerbesteuer: sofern anfallend, bereits bei allen Rechtsformen
berücksichtigt, da Schuldner der Gewerbesteuer der Gewerbebetrieb selbst
ist.
Bei Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) ist der ausgewiesene
Körperschaftssteueraufwand bezogen auf das Betriebsergebnis vor
Steuern immer „richtig“, ggf. erfolgt ein Ausgleich zu hoher oder zu
niedriger Vorauszahlungen über Steuerrückstellungen/ - aktivierungen.
Bei Einzelunternehmen bzw. Personengesellschaften, die selbst nicht
Schuldner der Einkommenssteuer sind, ist ggf. noch ein fiktiver
Steueraufwand zu berücksichtigen.
Ungeachtet der Rechtsform, sollte stets berücksichtigt
werden, ob die Steuerbelastung aufgrund bestehender
Verlustvorträge ggf. betriebswirtschaftlich zu niedrig ist
Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften
sind zur Ermittlung der Kapitaldienstgrenze vom eCF
noch die Entnahmen abzuziehen, wie:
Lebenshaltungskosten (Konsum),
Vorsorgeaufwendungen (Versicherungsbeiträge),
Sowie persönliche Steuern des Inhabers.
Einlagen sollten nur mit Entnahmen verrechnet werden,
wenn diese nachhaltig sind, z.B. Mieterträge aus einer
im Privatvermögen gehaltenen Eigentumswohnung.
Nicht zu berücksichtigen sind Einlagen aus einmaligen
Ereignissen, wie z.B. einer fälligen Lebensversicherung.
Die Umsatzsteuer (z.B. bei gewerblicher Vermietung) ist
naturgemäß keine Einnahme Nettomiete verwenden
Bei mehreren Kreditnehmern ist stets eine konsolidierte
Betrachtungsweise notwendig:
Beispiel: Im Rahmen der sog. Betriebsaufspaltung
Abschlag für Bewirtschaftungskosten sachlich richtig,
jedoch wenigstens 15% (BelWertV)
In der Praxis 30% bei älteren Gewerbebauten mit
eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten
5. Zahlenbeispiel und Risikoverständnis
5. ZAHLENBEISPIEL UND RISIKOVERSTÄNDNIS
Ratingsystem
• Bonitätsbeurteilung und
Kreditnehmerklassifizierung
• Ermittlung von
Ausfallwahrscheinlichkeiten
Ausfallraten
Risikoprämienkalkulation
(DB III Rechner)
• Individuelle Bepreisung des
erwarteten Verlustes auf
Kreditnehmerebene
• Vorsteuerung von
Kreditausfallrisiken
Risikoprämien
Portfoliosteuerung
• Quantifizierung und Steuerung
des Value-at-Risk auf
Portfolioebene
• Einhaltung von Limiten für das
ökonomische und regulatorische
Kapital
• Erwirtschaftung eines
risikogerechten
Ergebnisanspruches
Adressrisikoergebnis
(Gesamtbankergebnis)
• Gegenüberstellung von kalkulierten
Risikoprämien und tatsächlichen
Risikokosten (Soll-ist-Vergleich)
• Feststellung der Ergebniswirkung von
Veränderungen des
Risikoprämienbestandes und des
vermögenswertes der Kredite
Früher wurde unter Kreditrisiko die Gefahr von
Kreditausfällen bezeichnet
Heutzutage gilt eine differenziertere Sichtweise:
Ausfallrisiko
Bonitätsrisiko
Erwarteter Verlust
(expected loss)
Erwartete Verluste
durch Kreditausfälle
Erwartete
bonitätsbedingte
Wertverluste
Unerwarteter
Verlust
(unexpected loss)
Über den
erwarteten Verlust
hinausgehende
mögliche Verluste
durch Kreditausfälle
Über den
erwarteten Verlust
hinausgehende
mögliche
bonitätsbedingte
Wertverluste
Der unerwartete Verlust bringt das Kreditrisiko im
engeren Sinne zum Ausdruck
Im Portfolio:
Erwarteter Verlust pro
Kreditnehmer
Ausfallrate
Exposition
Branchenausfallstatistik
(Statistisches Bundesamt)
Verlust
-quote
Kreditportfoliostruktur
(Anzahl Kreditnehmer je Branche
und Ratingklasse)
Branchen-Rating-Korrelationsmodell
Inputdaten je Kreditnehmer
Netto-Exposition
(Blankovolumen)
Ausfallrate
Analytische Berechnung
• Analytische Modellierung der
Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung
• Ausfallmodus (Default Model)
Volatilität der
Ausfallrate
6. Anforderungen an Bankmitarbeiter
6. ANFORDERUNGEN AN BANKMITARBEITER
Auswertung wirtschaftlicher Unterlagen:
Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWAs),
Jahresabschlussanalyse,
Vermögensaufstellungen,
sonstige wirtschaftliche Unterlagen,
Investitions- und Finanzplanung,
Einsatz von Ratings im Firmenkundengeschäft,
Bonitätsprüfung von Gewerbe- und Firmenkunden,
Beleihungswertermittlung für gewerbliche Objekte,
Marktwertermittlung für gewerbliche Objekte,
Kreditentscheidung und/oder Votieren im Rahmen der
Kompetenz,
6. ANFORDERUNGEN AN BANKMITARBEITER
Verwaltung, Bewertung und Bestellung von
Kreditsicherheiten,
Abwicklung von Fremdwährungskrediten,
Identifizierung von betriebswirtschaftlichen Problemen
der Unternehmen:
Bearbeitung notleidender Kredite,
Entwicklung, Bearbeitung und Begleitung von Sanierungskonzepten,
Zwangsvollstreckung (Mobiliar und Immobilien) und Abwicklung von
Kreditengagements.
7. Optimierungspotenziale
7. OPTIMIERUNGSPOTENZIALE
Finanzierungen werden nicht immer auf Basis der
nachhaltigen KDF vergeben,
Vergabe von nicht risikoadjustierten Konditionen,
Fehler bei der Beurteilung der wirtschaftlichen
Verhältnisse der Firmenkunden,
Fehler bei der Immobilienbewertung (Beleihungswertermittlung als auch Marktwertermittlung),
Verstöße gegen gesetzliche Regelungen (z.B. Verstoß
gegen §18 KWG)
Fehler in der Bearbeitung von gewerblichen
Baufinanzierungen führen zu Kreditausfällen,
Gerade Gewerbeobjekte sind in der Zwangsabwicklung
nur schwer zu verwerten, was zu erheblichen
Liquidationsabschlägen führt (z.B. bei Spezialhallen):
5/10 und 7/10 Grenze bei Zwangsversteigerungen
Im zweiten Termin: Wegfall der gesetzlichen Grenzen
Beispiel:
Eine Bank finanziert eine Gewerbehalle zu 500.000 €. Die im Businessplan
getroffen Annahmen sind nicht haltbar, so dass der Kreditnehmer Insolvenz
beantragt und die Bank die Halle versteigern muss.
Wert der Halle laut Gerichtsgutachter: 450.000 €
Zwangsversteigerungsverfahren:
5/10-Grenze: 250.000 €
7/10-Grenze: 350.000 €
Sollte ein Bieter mehr als 350.000 € (z.B. 351.000 € ) bieten, so muss die
Bank die Halle abgeben.
Höchstes Gebot: 360.000 €. Die Bank hat nach Verwertung ihrer Sicherheit
einen Abschreibungsbedarf in Höhe von 140.000 €, der voll GuV-wirksam ist
(die gebildete EWB vorab bereits auch schon)
Gewerbliche Baufinanzierungen sind aus
Ertragsaspekten interessant:
Lange, wiederkehrende Erträge,
Hohes Cross-Selling Potenzial (Gebäudeversicherung, Risikoschutz des
Firmeninhabers, Betriebliche Altersvorsorge, Zahlungsverkehrsabwicklung
usw.),
Liefern höheren Ergebnisbeitrag, da ein erhöhter Risikoaufschlag
verlangt werden kann.
8. Ausblick
8. AUSBLICK
Unternehmen bauen sukzessive Eigenkapital auf,
Beispiele aus der Region Freiburg in Mio. €:
Zugang zum Geld- und Kapitalmarkt wird für den
Mittelstand zunehmend leichter
8. AUSBLICK
Werden Banken zur Finanzierung des Mittelstandes
überhaupt noch benötigt?
Was bedeuten die neuen Richtlinien für die Banken?
Was bedeutet mehr Eigenkapital?
Was bedeuten niedrige Zinsen für die Beteiligten?
Vielen Dank für Ihr Aufmerksamkeit !

Prof. Dr. Marco Wölfle

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