Gütersloh 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Gütersloh 2015/2016
In voller Blüte: Mit einem der bundesweit schönsten
Parks, einem gepflegten Stadtbild sowie kultureller
und wirtschaftlicher Vielfalt bietet die Dalkestadt
nicht nur Bertelsmann und Miele ein zukunftsstarkes Zuhause. Ein rentabler Immobilienstandort!
Gütersloh auf einen Blick
Große kreisangehörige Stadt, Medienstadt,
vielfältige Wirtschaftsstruktur, Mittelstadt in
Nordrhein-Westfalen
Alexander Weißbach – Leiter Immobilienvertrieb, Gütersloh
angfristig gute Wohnungsnachfrage durch
L
steigende Haushaltszahlen
Soziodemografie
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
P
den vergangenen Jahren teilweise stark
gestiegen
Gütersloh zählt mit 96.000 Einwohnern zu den kleineren
Städten in Nordrhein-Westfalen. Seit 2011 gewann die
Stadt 1.200 Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen.
Bis 2030 wird Gütersloh gemäß aktuellen Prognosen jedoch
ca. 2.200 Einwohner verlieren. Für die Haushalte wird aber im gleichen
Zeitraum mit einem Anstieg von rund 1.200 Haushalten gerechnet.
Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Gütersloh langfristig gegeben. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur
in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in
einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. In Gütersloh
befindet sich eine Dependance der FH Bielefeld. Die Studentenzahlen
sind allerdings zu gering um Gewicht am Wohnungsmarkt zu entfalten.
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in
F
Gütersloh in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen vergleichsweise günstig
apitalanleger schätzen an Gütersloh
K
die weitgehende Wertstabilität und gute
Vermietbarkeit von Wohnungen
ohnungsleerstand: 3,1 %;
W
unterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 105,4
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EINWOHNER UND HAUSHALTE
ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
110%
2,40
2013 = 100%
105%
2,30
100%
2,20
95%
2,10
90%
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Einwohner je Haushalt
Haushaltsstruktur
Gütersloh
2,00
1Pers.
Haushaltsstruktur
NRW
2Pers.
1Pers.
2Pers.
≥4Pers.
20-39
40-59
60-74
≥75
Altersstruktur
NRW
<20
20-39
40-59
60-74
≥75
0%
20%
40%
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
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3Pers.
<20
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
2
≥4Pers.
Altersstruktur
Gütersloh
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
Gütersloh gehört aufgrund der Bertelsmann AG zu
den bekannten Medienstandorten Deutschlands.
Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr
gut. Die Bundesautobahnen A 2, A 33 und A 44 tangieren die Stadt. Zudem verfügt sie über einen ICEHalt. Der nächstgelegene Flughafen ist Paderborn-Lippstadt
(30 km). Weiterhin sind die Flughäfen Münster/Osnabrück und
Dortmund mit einer Entfernung von maximal 70 km schnell zu
erreichen. Die Wirtschaftsstruktur ist breit gefächert. Prägende
Branchen sind Medien, Elektrotechnik/Elektronik, Hausgeräteproduktion, Textilindustrie, Lebensmittel sowie Maschinen und
Metallwaren. Die bekanntesten Unternehmen sind Bertelsmann
SE & Co. KGaA, Campina GmbH & Co. KG, CB Chemie &
Biotech GmbH, Cosima Schweißtechnologie, Marc Aurel Textil GmbH, Pfleiderer AG, Schröder Schneidtechnik GmbH und
Syskoplan AG.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den
letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die
Beschäftigung um 4,4 % angestiegen, wobei selbst die Krise
2009 nur marginale Rückgänge verursachte.
Die Arbeitslosigkeit stieg über die letzten Jahre nur leicht an.
Aktuell liegt die Quote bei 6,5 %. 2011 betrug sie vergleichsweise 5,6 %. Sie liegt damit knapp unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Gütersloh arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 12.600 Personen abgebildet. In
Gütersloh werden pro Jahr etwa 359 Wohnungen gebaut,
3Pers.
60%
80%
100%
1,3%
19,7%
37,6%
14,6%
26,7%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen, *Gütersloh (Kreis)
davon etwa 47 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit 249 Einheiten unter dem langjährigen Mittel. Die
Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur
und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut.
600
6,0
450
4,5
300
3,0
150
1,5
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN GÜTERSLOH
0,0
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Gütersloh) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Ein verhaltenes Interesse am Wohnungsmarkt Gütersloh
ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen
(3,8 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die unter dem Wert von
vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine
Eigentumswohnung im Mittel 136.600 Euro.
In Gütersloh werden pro Jahr etwa
359 Wohnungen gebaut, davon etwa
47 % in Mehrfamilienhäusern.
Die Mieten und Preise am Gütersloher Wohnungsmarkt sind in
den letzten Jahren bis auf die Bestandsspitzenpreise gestiegen.
Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe
Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger
Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Großstädten
investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern
in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 7,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 8,80 Euro/qm
realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 6,20 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile
7,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 33 %
im Neubau bzw. 21 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im
Neubau bis 2.900 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei
2.300 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger;
hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.300 Euro/qm und
gehen im Maximum bis 1.600 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 32 % angestiegen und damit wesentlich stärker
als die Bestandskaufpreise.
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jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert
werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache eingesetzt wurde.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Gütersloh in den letzten zehn Jahren (2005 bis
2014) um 2 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche
Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung der Gütersloher Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Gütersloher Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
140%
110%
130%
105%
120%
100%
2000 = 100%
2000 = 100%
Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im
Bestand durchschnittlich 170.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 270.000 Euro aufgebracht werden.
Im Gegensatz zum Eigentums- und Mietwohnungssegment
entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für
Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel unterschiedlich.
Die Steigerungen lagen bei bis zu 8 % bei Reihenmittelhäusern.
Grundstücke wie auch neugebaute Reihenhäuser und Einfamilienhäuser verzeichneten Rückgänge von bis zu 5 %.
Wohneigentum in Gütersloh zu erwerben, ist in Bezug auf
das Einkommen vor Ort günstiger als in vergleichbaren Städten.
In 2014 musste in Gütersloh durchschnittlich das 3,7-fache des
110%
100%
90%
85%
90%
80%
95%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
80%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT GÜTERSLOH IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
6,80
7,50
8,80
+33 %
+38 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
5,00
6,20
7,00
+21 %
+19 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
1.850
2.300
2.900
+32 %
+49 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
950
1.300
1.600
+2 %
-2 %
230.000
270.000
370.000
-4 %
-12 %
160
200
270
-2 %
+10 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
180.000
210.000
230.000
+8 %
0%
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
140.000
170.000
210.000
-5 %
+3 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN GÜTERSLOH
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Gütersloh sind: Kattenstroth (Süden), Stadtpark, Bismarckstraße/ Prinzenstraße, Isselhorst, Friedrichsdorf, Sundern.
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Thomas Redeker.
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*Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nachweis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und
ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu
vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie
an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.
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